Hotarre nr.

400 din 04/02/2003

aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si funcionarea
asociaiilor de proprietari
Monitorul Oficial nr. 311 din 05/08/2003
n temeiul art. 107 din Constituie, al art. 22 din O.G. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobat cu modificri prin Legea 234/2002, i al art. 68
din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificarile i completrile ulterioare,
Guvernul Romaniei adopt prezenta hotrre.
Art. 1.
Se aprob Normele metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, prevzute n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
Art. 2.
Pe data intrrii n vigoare a prezentei hotrri se abrog: cap. IV "Administrarea cldirilor
de locuine" i cap. V "Repartizarea cheltuielilor i veniturilor rezultate din ntreinerea, repararea
i exploatarea condominiilor", cu excepia art. 90, din Normele metodologice pentru punerea n
aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobate prn H.G. 1.275/2000, publicat n
M.Of. 690 din 22 decembrie 2000, cu modificrile ulterioare; Ordinul ministrului lucrrilor publice
i amenajrii teritoriului nr. 139/N/1997 pentru aprobarea Precizrilor privind constituirea,
nregistrarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n M.Of. 338 bis din 2 decembrie
1997, precum i orice alte dispoziii contrare.
ANEXA

NORME METODOLOGICE - privind organizarea i funcionarea

asociaiilor de proprietari
CAPITOLUL I - Dispozitii generale

Art. 1.

(1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziie asociaiilor de

proprietari i autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea i administrarea
cldirilor - blocuri de locuine - condominii, precum i exercitarea controlului fnanciarcontabil i gestionar asupra activitii asociaiilor de proprietari n aplicarea prevederilor
Legii locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i ale O.G.
85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobat cu modificri
prin Legea 234/2002.
(2) n nelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuine - cldire condominiu, denumit n continuare condominiu, se nelege o proprietate imobiliar din care
unele pri sunt proprieti ndividuale, reprezentate din apartamente sau spaii cu alta
destinaie dect cea de locuin, iar restul, proprietate comun indiviz. Prin asimilare, poate fi
definit condominiu i un tronson, cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n
condiiile n care se poate delimita proprietatea comun.
Art. 2.
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de
folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alcatuiete un
condominiu, proprietarii locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin se pot
constitui n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
(2) Asociaia de proprietari este forma juridic de organizare i de reprezentare a
ntereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, nonprofit,
nfiintata n condiiile prevzute de lege.

Art. 3.

Asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate
n condiiile legii i care nu au fost reorganizate n asociaii de proprietari au obligaia s se
reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Art. 4.
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucureti, prin compartimentele specializate din aparatul propriu, sprijin asociaiile de
proprietari pentru nfiinare, organizare i functionare, pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce
le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare, sprijinnd totodat asociaiile de
locatari pentru a se transforma i a se reorganiza n asociaii de proprietari.

CAPITOLUL II - Administrarea condominiilor

Art. 5.

(1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate n conformitate cu

prevederile art. 22 alin. (2) i angajate cu contract individual de munc ori cu convenie civil de
prestri de servicii sau de persoane juridice specializate, cu care se ncheie un contract de
administrare, potrivit hotrrii adunrii generale a proprietarilor.
Administratorii trebuie sa prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de
proprietarul cldirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2) Obligaiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum i cele stabilite prin
contractul ncheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dup caz, persoana fizic gestionar a bunurilor i
mijloacelor banesti ale asociaiei de proprietari prevederile Legii 22/1969 privind angajarea
gestionarilor, constituirea de garanii i rspunderea n legatur cu gestionarea bunurilor
agenilor economici, autoritilor sau institutiilor publice, cu modificrile ulterioare, se aplic n
mod corespunzator.
(4) Suma ce constituie garania material se depune n contul asociaiei de proprietari
respective i se restituie la data ncetrii contractului sau conveniei ncheiate cu
administratorul.
Art. 6.
(1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cldirilor n scopul pentru care
au fost construite, n condiiile meninerii pe toat perioada de existen a performanelor
funcionale, tehnice i calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2) n acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie sa asigure:
a) meninerea n siguran a cldirii potrivit prevederilor legale i aducerea la cunotiina tuturor
persoanelor care locuiesc n cldire despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei la
aciuni seismice;
b) funcionarea n bune condiii a tuturor instalatiilor i prilor de construcii ale imobilului;
c) aducerea la cunotiina tuturor persoanelor care locuiesc n cldire despre condiiile generale
de funcionare a instalaiilor i dotrilor cldirii, precum i despre regulile de folosire a
instalaiilor i dotrilor care se utilizeaz n comun;
d) stabilirea condiiilor n care pot fi realizate serviciile de ntreinere i de reparaii curente ale
elementelor de construcii i instalaii ale cldirii, att la prile comune, ct i la cele folosite n
exclusivitate, care pot perturba folosina normal a prilor comune;
e) aducerea la cunotiina, prin afiare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc n cldire
despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcionarea i ntreinerea cldirii,
precum i a cheltuielilor ce decurg din alte pli efectuate, inclusiv cele pentru reparaia capital
a cldirii - construcii i instalaii. Lista de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei
de proprietari, care se afieaz, se ntocmete conform prevederilor Normelor metodologice
privind organizarea i conducerea contabilitaii n partid simpl de ctre persoanele juridice
fr scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanelor publice nr. 2.329/2001, publicat n
M.Of. 20 din 15 ianuarie 2002;
2

f) preluarea sau reconstituirea crii construciei potrivit prevederilor legale i evidenierea

tuturor modificrilor aduse, n condiiile legii, la prile comune ale cldirii.
(3) Schimbarea destinaiei locuinelor i/sau a spaiilor cu alt destinaie dect cea de
locuin, situate n cldiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cldirii sau al
asociaiei de proprietari i, n mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se
nvecineaza pe orizontal i pe vertical, indiferent dac proprietarul care intenioneaz s fac
aceast schimbare este sau nu este membru al asociaiei de proprietari.
Art. 7.
Asociaiile de proprietari se constituie prin hotrrea a cel puin jumtate plus unu din
numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din
cadrul unui condominiu.
Art. 8.
(1) n cldirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
proprietari pe fiecare tronson sau scar, dac proprietatea comun aferent tronsonului ori
scrii poate fi delimitat i dac este posibil repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau
pe scri.
(2) Asociaiile de proprietari se pot constitui potrivit aln. (1) prin hotrrea adunrii
generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de
proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu
privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua sa rmn n sarcina tuturor
coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili dac este posibil defalcarea tehnic a consumurilor i
repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scri, precum i modalitatea acestei
defalcri/repartizri, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaii - electricitate, gaze
naturale, ap sau altele asemenea - cu privire la posibilitile tehnice de furnizare a utilitilor pe
tronsoane sau pe scri.
(4) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu
celelalte asociaii de proprietari constituite n cldire.
Art. 9.
(1) Anterior adunrii de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se
pot ntruni pentru a hotri cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea
asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat vor hotr i cu privire la persoana
fizic sau juridic nsarcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la
termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea
proprietarilor se consemneaz ntr-un procesverbal care se semneaz de toti cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile nantea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se
convoac prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul
prevazut la art. 7.
(4) Hotrrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel
puin dou treimi din numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de jumtate plus unu din
numrul proprietarilor locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din cadrul
cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul, o nou convocare va avea loc dup cel puin 5 zile
de la data primei ntlniri, n condiiile prevzute la alin. (1). n cazul n care nici la a doua
convocare nu se poate lua hotrrea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua; n acest caz, hotrrea privind
nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel puin jumtate plus unu din
numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de o treime din numrul proprietarilor.
(6) n adunarea de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari,
n care se vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
3

c) mijloace materiale i banesti de care poate dispune asociaia de proprietari; venituri i

cheltuieli;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaii contractuale, penalizri, dac
adunarea general a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizri, n condiiile legii.
Art. 10.
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz
ntr-un proces-verbal ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care iau dat consimmntul. Procesul-verbal constituie anex la acordul de asociere.
(2) Proprietarii ii dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul
proprietarilor abseni consimmntul poate fi exprimat prin simpl semnare a procesului-verbal
prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de
constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), dup caz.
(3) n cazul n care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta i-a dat
consimmntul i se face meniune despre cauza acestei imposibiliti.
Art. 11.
Acordul de asociere se redacteaz pe baza procesului-verbal al adunrii de constituire
i va cuprinde numele, prenumele i domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietaii potrivit
actului de proprietate, dup caz, respectiv contractului de vnzare-cumprare, contractului de
construire i procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de
donaie, enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietatea comun i cotaparte din
proprietatea comun ce revine fiecrui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin.
Art. 12.
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni
la adunarea de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 10
se face la cererea acestora, prin nscrierea datelor prevzute la art. 11 ntr-un act adiional la
acordul de asociere, ncheiat cu proprietarul interesat, fr alte formalitai.
Art. 13.
n cadrul adunrii de constituire a asociaiei de proprietari, n baza statutului adoptat,
proprietarii vor alege un comitet executiv i o comisie de cenzori i vor hotr numrul
membrilor acestora, precum i durata mandatelor lor.
Art. 14.
Asociaia de proprietari poate delega, prin contract, atribuiile comisiei de cenzori
privind controlul financiar-contabil i gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.
Art. 15.
(1) Comitetul executiv va fi condus de un preedinte, care va fi desemnat n persoana
celui care ntrunete cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta
reprezint asociaia de proprietari n raporturile cu autoritile i cu instituiile publice, precum i
cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaia de proprietari are relaii.
(2) n cazul imposibilitii de exercitare a atribuiilor de ctre preedinte, acestea vor fi
ndeplinite de ctre un vicepreedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
Art. 16.
Cererea de acordare a personalitii juridice, mpreun cu copiile de pe procesul-verbal
al adunrii de constituire, de pe acordul de asociere i de pe statutul asociaiei de proprietari,
precum i, dac este cazul, cu avizele prevzute la art. 8, se depun de persoana imputernicit
de proprietarii asociai la organul financiar local n a crui circumscripie teritorial se afl
cldirea.
Art. 17.
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari aceast se identific prin denumire, adresa
condominiului, ncheierea judectorului delegat i codul fiscal al asociaiei.
4

Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.

Art. 18. (1)
Asociaia de proprietari adopt hotrri n adunarea general, care se ine obligatoriu
cel puin o dat pe an, de regul, n primul trimestru, i la care au dreptul i obligaia s
participe toi membrii si. Adunarea general este alctuit din toi membrii asociaiei de
proprietari.
(2) Pentru situaii speciale, adunarea general a asociaiei de proprietari poate fi
convocat oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre membri ai asociaiei care dein n
total cel puin 20% din cotele de proprietate.
(3) Toi proprietarii trebuie anunai despre convocarea oricarei adunri generale a
asociaiei de proprietari cu cel puin 10 zile nainte ca aceast s aiba loc.
(4) Asociaia de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea membrilor sunt
prezeni personal sau prin reprezentant. Dac nu este ntrunit cvorumul, adunarea va fi
suspendat i reconvocat. La adunarea reconvocat, dac exist dovada ca toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate prin votul majoritii
membrilor prezeni. Dovada convocrii membrilor asociaiei de proprietari se face cu afiul de la
avizierul asociaiei i convocatorul semnat de acestia.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari analizeaz principalele aspecte i
adopt hotrri cu privire la:
a) activitatea de administrare i de ntreinere a condominiului, aprobarea lucrrilor de reparaii
capitale i reparaii curente ce urmeaz a se efectua n cursul anului, derularea contractelor
ncheiate cu agenii economici furnizori ai serviciilor de care aceast beneficiaz, precum i
modul de realizare a obligaiilor pe care asociaia de proprietari le are fa de persoanele
juridice sau fizice cu care are relaii;
b) expertizarea tehnic a cldirilor care prezint niveluri insuficiente de protecie la aciuni
seismice, degradri sau avarieri i a lucrrilor de intervenie/consolidrilor, potrivit legislaiei n
vigoare;
c) bugetul de venituri i cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoan la cheltuielile
aferente persoanelor cu domiciliul stabil n cldire, pentru persoanele care locuiesc temporar,
aflate n vizit, sau care presteaz activiti gospodreti n timpul zilei de minimum 15 zile pe
lun; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita, n scris,
scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care trebuie sa fie de cel puin 15 zile pe lun;
participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare i de ntreinere a cldirii; modul de
folosire a fondurilor proprii; prin prestare de activiti gospodreti se nelege ajutorul pe care il
primesc membrii asociaiei de proprietari din partea unor persoane strine de asociaie, care
ajut la gospodrire, respectiv curenie, gtit, creterea copiilor, paz apartament i altele
asemenea;
d) modul de folosire a spaiilor comune i, n unele cazuri, schimbarea destinaiei unor
asemenea spaii.
Schimbarea destinaiei acestor spaii nu se va putea face dect cu acordul majoritii
membrilor asociaiei de proprietari i, n mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectai din
vecintate, att pe orizontal, ct i pe vertical;
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizic atestat n
conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) i angajat cu contract individual de munc sau cu
conventie civil de prestri de servicii ori persoan juridic specializat, cu care se ncheie un
contract de administrare;
f) condiiile de angajare a administratorului prin prezentarea i analiza dosarului de angajare a
acestuia sau, dup caz, a contractului de administrare ce urmeaz a fi ncheiat cu o persoana
juridic specializat;
g) cuantumul garaniei materiale care trebuie depus de ctre administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum i stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;
i) numrul i funciile persoanelor necesare pentru administrarea i gospodrirea cldirii,
funciile care se remunereaz, cuantumul i modalitatea de actualizare a remuneraiilor;
j) activitatea comitetului executiv i a preedintelui;
5

k) rotunjirea la leu a contravalorii obligaiilor de plat.

(6) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari privind buna ntreinere i
exploatare a condominiului sunt obligatorii i pentru proprietarii din acelai condominiu care nu
sunt membri ai asociaiei.
(7) Pentru adoptarea hotrrilor asociaiei de proprietari se vor avea n vedere
urmatoarele:
a) votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cotaparte din proprietatea comun;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are
o mputernicire semnat de proprietarul n numele cruia voteaz;
c) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta cel mult nca un membru absent, prin
imputernicire scris;
d) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui este decisiv.
Art. 19.
(1) Comitetul executiv, format dintr-un numr de 3 -11 membri stabilii de adunarea
general dintre membrii asociaiei de proprietari, asigur ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrii generale i acioneaz operativ n legatur cu:
a) activitatea curent de administrare i de ntreinere a condominiului; repartizarea lunar a
cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, ncheierea sau sistarea contractelor
privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea
personalului de administrare, ntreinere i curenie, potrivit legii, i aprobarea cheltuielilor
curente;
b) constatarea prin inspecii periodice i stabilirea msurilor necesare care sa asigure
funcionarea n bune condiii a prilor comune ale condominiului, a construciilor i instalaiilor,
precum i n locuine sau n spaiul cu alt destinaie dect cea de locuin, cu respectarea
prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociaiei de proprietari (anexa 2), pentru a constata dac
instalaiile sunt n stare bun de funcionare i nu produc pierderi prin nentreinerea
corespunztoare a acesteia, constatri care se vor nscrie ntr-o fi de inspecie care se va
depune la preedintele asociaiei de proprietari;
c) problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari, lund msuri pentru rezolvarea lor;
d) organizarea adunrilor generale, precum i a altor aciuni stabilite de adunarea general.
(2) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari pregtete i supune spre aprobare
adunrii generale bugetul anual de venituri i cheltuieli.
(3) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli comitetul executiv va urmri
derularea acestuia n condiiile legii.
Art. 20.
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este ales, prin votul adunrii generale, dintre
membrii comitetului executiv al acesteia.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete i asigur respectarea statutului i a
hotrrilor asociaiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceast, ndeplinirea n
condiiile legii a prevederilor bugetului de venituri i cheltuieli, respectarea de ctre asociaia de
proprietari a ordinii publice i a reglementrilor autoritilor publice centrale i locale.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari convoac i conduce edinele de lucru ale
comitetului executiv i ale adunrii generale.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asociaia de
proprietari n relaiile acesteia cu tertii.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii
tehnice a construciei, precum i celelalte documente privitoare la activitatea asociaiei de
proprietari.
Art. 21.
(1) Comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea
bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care au cunotiine
de specialitate i experien n domeniile financiar, economic i/sau juridic i care nu fac parte
din comitetul executiv.
6

(3) Comisia de cenzori ii alege la prima reuniune preedintele din rndul membrilor ei.
(4) Atribuiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a) verificarea execuiei bugetare;
b) verificarea i validarea documentelor i a angajamentelor de plat;
c) urmrirea depunerii n contul curent al asociaiei de proprietari a numerarului care depete
plafonul de cas;
d) verificarea trimestrial a gestiunii asociaiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuie la cheltuielile curente i constituirea
fondurilor speciale ale asociaiei de proprietari, n conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f) verificarea lunar a situaiei de ncasri i pli;
g) controlul nopinat al ncasrilor i al plilor;
h) verificarea lunar a situaiei soldurilor elementelor de activ i de pasiv.
(5) Comisia de cenzori prezint n faa adunrii generale a proprietarilor, o dat pe an,
raportul asupra activitii sale.
(6) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea
proprie potrivit prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat n M.Of. 629 din 26
august 2002, n partid dubla sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari.
(7) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid
dubl aplic Planul de conturi pentru persoanele juridice fr scop lucrativ i normele
metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanelor nr.
1.591/1998, cu modificrile ulterioare.
(8) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid
simpl aplic prevederile Normelor metodologice privind organizarea i conducerea contabilitii
n partid simpl de ctre persoanele juridice fr scop lucrativ, aprobate prin Ordinul
ministrului finanelor publice nr. 2.329/2001.
Art. 22.
(1) Activitatea de management de proprietate i management financiar se asigur fie de
persoane fizice angajate prin contracte individuale de munc sau prin convenii civile de prestri
de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, n functie de hotrrea
adunrii generale a proprietarilor.
(2) Administratorul, persoana fizic, poate fi angajat dintre membrii asociaiei sau dintre
alte persoane cu cunotiine profesionale i atestat de ctre o comisie format din 5 membri,
specialiti n domeniul financiar-contabil i al legislaiei muncii, constituit de consiliul local prin
hotrre.
(3) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin:
a) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare
pentru exploatarea i ntreinerea condominiului (inclusiv instalaiile i echipamentele aflate n
proprietate comun), derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
b) urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toata durata contractului; ntocmirea fielor
tehnice periodice cu privire la starea cldirii i a instalaiilor acesteia; asigurrea punerii n
siguran a cldirii potrivit prevederilor legale, evidenierea n cartea tehnic a cldirii a tuturor
modificrilor aduse, n condiiile stabilite de statut i de legile n vigoare, la prile comune ale
condominiului;
c) rspunderea fa de funcionalitatea i integritatea elementelor proprietii comune, de
mijloacele materiale ale asociaiei de proprietari i de utilizarea n bune condiii a acestora;
d) procurarea mijloacelor materiale necesare ntreinerii i reparaiilor curente ale elementelor
proprietii comune, rspunderea asupra integritii acestora;
e) ntiinarea comitetului executiv al asociaiei de proprietari i luarea msurilor necesare
pentru efectuarea la timp i eficient a lucrrilor de ntreinere i reparaii;
supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere i
reparaii aprobate de adunarea general a asociaiei de proprietari;
f) angajarea i urmrirea realizrii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaii,
nchirierea unor spaii sau elemente din proprietatea comun, activiti sociale i alte tipuri de
7

activiti. n contractele privind reparaiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de

garanie a lucrrilor executate conform normativelor tehnice n vigoare;
g) verificarea contractelor de nchiriere ntre asociaia de proprietari i persoane fizice sau
juridice care folosesc spaii ori elemente din proprietatea comun. Dac aceste contracte nu
exist administratorul ii ntiineaz pe cei n cauz, punndu-le n vedere c n termen de 30
de zile lucrtoare s ncheie contracte cu asociaia de proprietari;
h) supravegherea execuiei lucrrilor de reparaii i ntreinere i participarea la receptia lor,
consemnand finalizarea acestora; asigur efectuarea de pli corespunztoare stadiului lucrrii;
i) controlul personalului angajat de asociaia de proprietari pentru curenie, ncrcarea i
evacuarea gunoiului menajer i alte activiti, cu privire la ndeplinirea obligaiilor contractuale
i, n caz de nclcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j) inspectarea, n conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asociaiei de proprietari
(anexa 2), referitor la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietii individuale n
vederea nlturrii defeciunilor aprute la instalaiile de folosina comun i a eliminrii
pierderilor care determin creterea nejustificat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Dac se
constat defeciuni la instalaiile aparinnd proprietii individuale - apartament sau spaii cu
alt destinaie dect cea de locuin -, se ntiineaz proprietarul asupra obligaiei acestuia de
a remedia defeciunile;
k) citirea, lunar sau periodic, n funcie de hotrrea adunrii generale a asociaiei de
proprietari, a indexului contoarelor individuale aparinnd proprietarilor i nscrierea sau
verificarea nscrierii acestuia n fia de apartament, cu condiia ca acestea sa fie montate cu
acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari i al furnizorului de utiliti;
l) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor de locuit n condominiu;
m) aducerea la cunotiina tuturor persoanelor care locuiesc n condominiu despre condiiile
generale de funcionare a instalaiilor i dotrilor cldirii, precum i despre regulile de folosire a
instalaiilor i dotrilor care se utilizeaz n comun;
n) stabilirea condiiilor n care pot fi realizate serviciile de ntreinere i de reparaii curente ale
elementelor de construcii i instalaii ale condominiului, att la prile comune, ct i la cele
folosite n exclusivitate, care pot perturba folosina normal a prilor comune;
o) ntocmirea listelor lunare de pli;
p) aducerea la cunotiina tuturor proprietarilor care locuiesc n condominiu despre modul de
stabilire a cheltuielilor curente pentru funcionarea i ntreinerea condominiului, precum i a
cheltuielilor care decurg din alte pli efectuate, inclusiv cele pentru reparaia capital a
condominiului;
introducerea la plat a consumurilor i a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaz
activiti gospodreti, care depesc limita minim de edere n condominiu prevzut de
hotrrea adunrii generale a asociaiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat n
registrul asociaiei de proprietari.
Constituie obligaie din partea proprietarilor s anune, tot prin cerere, numrul persoanelor care
locuiesc temporar, venite n vizit, sau care presteaz activiti gospodreti conform
prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c).
Persoanele care locuiesc temporar sau presteaz activiti gospodreti pot fi constatate i
vizual sau la sesizarea altor persoane;
r) propune preedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane,
anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci cand se constat ca
solicitantul nu a anunat n timp util modificarea datelor nscrise n respectiva cerere;
s) sesizarea comitetului executiv n vederea somrii restanierilor la plata cheltuielilor comune i
aplicarea procedurii de recuperare a restanelor cu penalizrile aferente;
t) calcularea i ncasarea penalizrilor conform sistemului aprobat de adunarea general a
asociaiei de proprietari.
(4) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La
asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl,
administratorii de imobile pot cumula i funcia de contabil.
8

(5) Casierul rspunde de efectuarea de ncasri i pli n numerar, cu respectarea

prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari care opteaz
pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia
de casier.
Art. 23.
Proprietarii, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute la cap. V i VI din modelul
statutului asociaiei de proprietari cuprins n anexa 2, au i urmtoarele drepturi i obligaii:
A. Drepturi:
a) s participe la adunarea general a asociaiei de proprietari, s aleag i s fie alei n
organele asociaiei de proprietari, dac au calitatea de membru al asociaiei de proprietari;
b) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari i, eventual, s o conteste preedintelui asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile
de la afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la
contestaie n termen de 5 zile;
c) s foloseasc spaiile i instalaiile comune din nteriorul i din exteriorul condominiului.
B. Obligaii:
a) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s
achite n termenul stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de
proprietari;
b) s ntrein n bune condiii spaiile i instalaiile comune din interiorul i din exteriorul
condominiului casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faade, poduri,
acoperisuri, scri exterioare, ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare,
instalaii de ncalzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze,
centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv,
telefonie i altele asemenea - i s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de
siguran i de functionalitate a condominiului;
c) s contribuie la repararea sau, dup caz, la consolidarea i la meninerea n stare de
siguran a proprietii comune ndivize din cadrul condominiului.
Art. 24.
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente asociaia de proprietari
stabilete cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment.
De regul fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente
ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.
Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea
cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou
nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor condominii echivalente ca
mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plat anticipat a cotei-pri ce revine fiecrui
proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului
de rulment se face lunar, prin plat sumelor afiate pe lista de plat.
(3) n situaiile n care prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul chiriaul se
oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va
participa i la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment deja ncasat se restituie numai n situaiile de schimbare a
domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de
proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz altfel.
(5) Asociaia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea
instalaiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitat, fond care va
fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii
generale a asociaiei de proprietari.
Art. 25.
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare
proprietar din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 15 zile
9

de la data afirii listei de plat, data care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n
vederea respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti,
administratorii au obligaia de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data
primirii facturii expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila postei, sau de la
data confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
Dup o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plat, asociaia de
proprietari poate calcula i percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n
condiiile stabilite i aprobate de adunarea general a asociaiei de proprietari. Penalizrile de
ntrziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica pentru
fiecare cot de ntreinere lunar, fr ca suma penalizrilor s poat depai suma cotei de
ntreinere lunare la care s-a aplicat.
(2) Modul de folosire a sumelor ncasate din penaliti de ntrziere i din dobnzile la
sumele depuse n contul asociaiei de proprietari se stabilete de adunarea general a
asociaiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.
Art. 26.
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor i a altor spaii, proprietate a membrilor si, precum i un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuie la
cheltuielile comune ale cldirii cu mai multe apartamente i/sau spaii cu alt destinaie dect
cea de locuin, n cazul n care creana reprezint o restan de cel puin 3 luni. Acest privilegiu
opereaz dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost
facute.
Art. 27.
(1) Privilegiul imobiliar se va ntabula n partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii
publicitii imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.
7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, i la art. 43 i urmtoarele din Regulamentul
de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul
ministrului justiiei nr. 2.371/C/1997.
(2) Pn la deschiderea noilor cari funciare, n condiiile art. 61 din Legea 7/1996,
privilegiul se va nscrie n registrul de transcriptiuni i inscripiuni de la biroul de carte funciar
de pe lng judectoria n a crei circumscripie este situat imobilul.
Art. 28.
Privilegiul nscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se ntinde i asupra bunurilor
mobile ale acestuia.
Art. 29.
(1) n toate cazurile privilegiul se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de carte funciar al judectoriei n a crei
circumscripie este situat imobilul i va cuprinde numele, prenumele i domiciliul solicitantului,
numele, prenumele i domiciliul debitorului, suma datorat pentru care se solicit nscrierea
privilegiului, precum i individualizarea imobilului asupra cruia urmeaz s se nscrie
privilegiul, prin menionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, n dou exemplare, extrase de pe listele lunare de plat a
cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat.
(4) Cererea, precum i extrasele de pe listele de plat vor purta tampila asociaiei de
proprietari.
Art. 30.
Cererea poate fi depus de preedintele asociaiei de proprietari sau de o alt persoan
imputernicit de acesta, care va ataa procura, imputernicirea avocaial sau delegaia de
jurisconsult.
Art. 31.
Privilegiul este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii formalitilor de
publicitate.
Art. 32.
10

Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a altei persoane

imputernicite de acesta ori la cererea proprietarului, n baza chitanei sau a altui nscris prin
care asociaia de proprietari confirm plat sumei datorate.
Art. 33.
Executarea silit se va efectua numai n temeiul unei hotrri judectoreti ori a unui alt
nscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.
Art. 34.
(1) n cazurile n care unii proprietari sau chiriai nu respect regulile i obligaiile
adoptate de asociaia de proprietari, n conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentulcadru al asociaiilor de proprietari, cuprins n anexa 2 la Legea locuinei nr. 114/1996,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, acetia pot fi acionai n justiie de ctre
asociaia de proprietari legal constituit, potrivit dreptului comun.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari rspunde n fa adunrii generale de
rezolvarea situaiilor litigioase aprute n cadrul asociaiei de proprietari.

CAPITOLUL III - Repartizarea cheltuielilor i veniturilor rezultate din

ntreinerea, repararea i exploatarea condominiilor

Art. 35.
(1) Pentru ntreinerea, repararea i exploatarea proprietilor individuale, precum i a
proprietii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin
lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriai, efectueaz cheltuieli sau au obligaii financiare
care nu se pot nregistra pe fiecare proprietate individual. De asemenea, din valorificarea sau
exploatarea unor spaii ori pri ale proprietii comune indivize proprietarii acesteia pot obine
venituri care nu se pot nregistra pe fiecare proprietate individual.
(2) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din
alte activiti desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru
mbuntirea confortului i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i repararea proprietii
comune. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din nchirierea unor spaii aflate n
proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru nstalarea de reclame, firme luminoase, precum
i alte venituri obinute din orice surs. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale
asociaiei de proprietari, nu se repartizeaz proprietarilor i nu pot fi folosite la constituirea sau
la completarea fondului de rulment.
(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate
individual revine administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei
de proprietari a condominiului.
(4) n funcie de modul de calcul i de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare
proprietate din condominiu, acestea se clasific n:
A. cheltuieli pe persoan;
B. cheltuieli pe cot-parte de proprietate deinut n condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici i de alt natura.
Art. 36.
(1) Pentru spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin din condominiu ori pentru
apartamentele sau spaiile ai caror deinatori prin natura activitilor lor croitori, cosmeticieni,
coafori, notari, avocai i altii - primesc la domiciliu i alte persoane, criteriile de calcul al
cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenie anual ncheiat cu proprietarii
acestor spaii sau apartamente. Cheltuielile pentru ap rece i canalizare, ap cald
menajer, nclzire, gaze naturale, energie electric pentru prile comune, pentru funcionarea
ascensorului/ascensoarelor, colectarea i transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor,
precum i pentru salarii i indemnizaii se repartizeaz conform criteriilor stabilite de comun
acord ntre asociaia de proprietari i proprietarii acestor spaii, folosindu-se, dup caz,
baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul
cheltuielilor
pe
condominiu,
diferena
reprezentnd
cheltuielile
aferente
locuinelor/apartamentelor.
11

(2) n situaia n care, la notificarea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt

destinaie dect cea de locuin din condominiu refuz ncheierea de convenii pentru stabilirea
criteriilor de repartizare a cheltuielilor i obligaiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile
stabilite i adoptate n acest sens n adunarea general a asociaiei de proprietari.

A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana

Art. 37.
Cheltuielile pe persoan reprezint cheltuielile privind serviciile de care beneficiaz
persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfoar activiti n mod curent n cadrul
condominiului, n proprieti individuale.
Art. 38.
(1) Dac nu exist contoare de ap la fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect cea de locuin, din condominiu, montate cu acordul asociaiei de proprietari i furnizorilor
de utiliti potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de ap i pentru
canalizare, corespunztoare facturilor prezentate de furnizor i nsuite de beneficiar/asociaia
de proprietari, vor fi repartizate proporional cu numrul de persoane care locuiesc/desfoar
activiti n mod curent n condominiu, pentru perioada n care s-a produs consumul.
(2) n cazuri excepionale, n lipsa aparatelor de nregistrare a consumului de ap, la
ntrarea n reeaua de alimentare a condominiului, la branament, acest consum se determin
potrivit normelor legale, n sistem paual, pe fiecare tip de consumator.
(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de ap i pentru canalizare la
apartamentele/spaiile care folosesc bi sau duuri comune n condominiu se va lua n calcul
jumtate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaiile dotate individual cu bi i
duuri.
(4) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care
deservesc apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz n raport cu numrul persoanelor
care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/spaiu.
(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor i a gunoaielor menajere, pentru
deratizarea, dezinfecia, dezinsecia condominiului, precum i cheltuielile pentru vidanjarea
haznalelor se repartizeaz n conformitate cu clauzele prevzute n contractul ncheiat cu
furnizorul respectivului serviciu sau, n lipsa acestora, proporional cu numrul persoanelor care
locuiesc curent n condominiu.
Art. 39.
(1) Consumul de energie electric aferent prilor comune/proprietii comune din
cldire, exclusiv garaje, boxe i alte spaii aflate n proprietate individual, care se masoar prin
contor montat separat de cele aferente proprietilor individuale, se repartizeaz proporional cu
numrul persoanelor care locuiesc/desfoar activiti n mod curent n cldire.
(2) n cazuri excepionale, cnd nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie
electric la prile comune ale cldirii sau n apartamentele locuite n comun de mai multe
familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determin pe baza baremurilor
stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deintorilor de suprafee de locuit
ocupate n exclusivitate, inndu-se seama de dotarea fiecruia: numrul de becuri i de
aparate electrice de uz casnic, maini de clcat i de splat, aparate de radio, televizoare,
frigidere i altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru
consumul de energie electric nregistrat, iar diferena reprezint cheltuielile aferente prilor de
folosina comun i se repartizeaz pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporional cu
numrul de persoane care locuiesc n mod curent n cldire.
(3) Consumul de energie electric aferent funcionrii ascensorului/ascensoarelor,
care se msoar prin contoare montate separat de cele ale proprietilor individuale, se
repartizeaz proporional cu numrul persoanelor care locuiesc n mod curent n cldire.
(4) Prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, pot s nu contribuie la
plat cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol,
parter, mezanin, precum i la etajul 1 din condominiile fr mezanin. De asemenea, n cazul
12

condominiilor care au amplasate la etajele superioare bi, splatorii, usctorii, prin hotrre a
adunrii generale a asociaiei de proprietari, persoanele care locuiesc n apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din condominiile fr mezanin, toate sau
n parte, pot s nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electric pentru
funcionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale, date n scris
ctre asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele
superioare. n contextul celor de mai sus, adunarea general a asociaiei de proprietari va
hotr, n condiiile statutului asociaiei de proprietari, n legtur cu participarea persoanelor
care locuiesc n mod curent n condominiu la susinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli
determinate de ntreinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suport de toi proprietarii
apartamentelor sau spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin, chiar dac nu locuiesc n
aceste spaii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comun ca i acoperiul, faada, casa
scrii i altele asemenea.
(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electric necesar pentru
funcionarea hidrofoarelor aflate n proprietatea sau n exploatarea/folosina asociaiilor de
proprietari se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc n mod curent n
condominiu. Art. 40.
Dac nu exist contoare de ap cald menajer la fiecare apartament sau spaiu cu alt
destinaie dect cea de locuin, din condominiu, montate cu acordul asociaiei de proprietari i
furnizorilor de utiliti potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde
menajere se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc n mod curent n
condominiu.
Art. 41.
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru buctrii i
spltoriile/duurile comune, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului
respectiv pe fiecare apartament, se repartizeaz pe fiecare proprietar corespunzator numrului
de persoane care locuiesc n mod curent n condominiu.
Art. 42.
(1) Dac numai o parte dintre proprietarii din condominiu dein aparate de nregistrare a
consumului de ap rece, ap cald menajer, agent termic de ncalzire i/sau gaze naturale
pentru toate instalaiile aferente proprietii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se
stabilete prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, care trebuie s cuprind
prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum
i la modul de ncasare i de efectuare a plilor corespunztoare consumurilor.
(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare
a consumurilor, asociaia de proprietari va stabili modul de facturare i de plat a cheltuielilor
comune, mpreun cu furnizorul i cu beneficiarii serviciului respectiv. n toate cazurile de
existen a aparatelor de nregistrare a consumurilor aferente proprietilor individuale, plata
consumurilor proprii nu scutete de la plata contribuiei aferente cotei din cheltuielile comune,
conform modalitii stabilite n adunarea general a asociaiei de proprietari.
Art. 43.
Cheltuielile pentru curenie i evacuarea gunoiului menajer se repartizeaz
proporional cu numrul de persoane care locuiesc n mod curent n condominiu.

B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate

Art. 44.
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru ntreinerea,
repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor din condominiu aflate n proprietate
comun indiviz.
Art. 45.
(1) Cota-parte de proprietate este cea stabilit potrivit actului de proprietate, dup caz,
prin contractul de vanzare-cumprare, contractul de construire sau procesul-verbal de predareprimire i contractul de schimb sau contractul de donaie.
13

(2) n cazul n care totalul cotelor-pri de proprietate, care sunt fraciuni abstracte pentru
fiecare locuin sau spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, din cldirea sau blocul care
constituie condominiul, nu se nchide cu 100%, adunarea general a asociaiei de proprietari
poate hotr reconsiderarea lor.
(3) Cota-parte de proprietate reprezint raportul suprafeei utile totale a locuinei sau
spaiului cu alt destinaie dect cea de locuin fa de totalul suprafeei utile a tuturor
locuinelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din condominiu.
Art. 46.
Cheltuielile pentru lucrri de ntreinere, servicii, de reparaii i, dup caz, de consolidare
la prile de construcii i instalaii aflate n proprietatea comun indiviz - astfel cum este
descris n cartea tehnic a construciei i n acordul de asociere ca: subsolul; conductele de
distribuie i coloanele instalaiilor de ap, canalizare, termoficare, energie electric; casa scrii;
podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura
de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezisten; faade; acoperi i altele asemenea
se repartizeaz proporional cu cota-parte de proprietate indiviz a fiecrui proprietar, astfel
cum este nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculat conform prevederilor art. 45
alin. (3).
Art. 47.
(1) Cheltuielile pentru ncalzirea spaiilor aflate n proprietate comun ntr-o cldire cas scrii, culoare, spalatorii, usctorii, holuri i alte spaii comune se repartizeaz proporional
cu cota-parte de proprietate indiviz din proprietatea comun care revine fiecrui proprietar,
astfel cum aceast este nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculata conform
prevederilor art. 45.
(2) Suma aferent cheltuielilor pentru nclzirea spaiilor aflate n proprietatea comun a
tuturor proprietarilor este aceea rezultat prin scderea din valoarea nscris n factura aferent
consumurilor de energie termic pentru ncalzire a sumei aferente tuturor suprafeelor
echivalente termic ale corpurilor de nclzire din apartamentele i spaiile cu alt destinaie
dect cea de locuin din cadrul condominiului. Suprafa echivalent termic a tuturor corpurilor
de nclzire din condominiu trebuie s fie nscris pe factura emis de furnizorul de energie
termic.
(3) Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu
exist aparate de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect cea de locuin, inclusiv proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz din proprietatea comun care revine fiecrui
proprietar, astfel cum este nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculat conform
prevederilor art. 45.
Art. 48.
Cheltuielile privind consumurile de ap, canalizare, ap cald menajera, gaze
naturale, aferente proprietii comune, se repartizeaz proporional cu cotaprte de
proprietate indiviz care revine fiecrui proprietar din proprietatea comun, astfel cum este
nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45, avand la
baza contracte ncheiate cu furnizorii acestor utiliti.
Art. 49.
(1) Cheltuielile aferente indemnizaiilor acordate membrilor asociaiei de proprietari
i/sau persoanelor alese n funcii de conducere a asociaiei de proprietari se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz din proprietatea comun care revine fiecrui
proprietar, astfel cum este nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculat conform
prevederilor art. 45.
(2) Cu excepia personalului pentru curenie i evacuare a gunoiului menajer,
cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaiei de proprietari, inclusiv cheltuielile
privind contractele de prestri de servicii administrative ctre asociaia de proprietari, precum i
cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite i celor administrative se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz din proprietatea comun care revine fiecrui
14

proprietar, astfel cum aceast este nscris n acordul de asociere sau care a fost recalculat
conform prevederilor art. 45.

C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici i de alt natur

Art. 50.
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alt natur reprezint cheltuielile efectuate
pentru administrarea condominiului i pentru furnizarea de utiliti de natura energetic.
Art. 51.
Cheltuielile pentru nclzirea central asigurt prin centrale termice proprii sau
aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul
transportului acestuia pna la locul de consum, cheltuieli efectuate cu ndeprtarea reziduurilor,
costul energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central i
iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzur i
protecie pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile
acestora, inclusiv contribuia pentru asigurri sociale, costul materialelor necesare pentru
pstrarea cureniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalatiei.
Art. 52.
(1) Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin
punctele termice din exploatarea unitilor de gospodrie comunal sau a altor furnizori se
stabilesc dup tarifele negociate cu reprezentanii asociaiilor de proprietari, n condiiile legii.
(2) n cazul n care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe cldiri,
suma total a cheltuielilor pentru nclzirea tuturor cldirilor se repartizeaz pe fiecare cldire
proporional cu suprafaa echivalent termic, determinat potrivit normativelor legale, a tuturor
corpurilor de nclzire - radiatoare din font sau oel, convectori, convectoradiatoare, conducte
i coloane neizolate i altele asemenea -, aflate n dotarea acestora conform normelor i
normativelor tehnice de proiectare.
Art. 53.
(1) Cheltuielile pentru nclzirea locuinelor/apartamentelor, indiferent de modul de
nregistrare a consumului de energie termic i de surs de agent termic, se repartizeaz
proporional cu suprafa echivalent termic a tuturor corpurilor de nclzire aparinnd fiecrui
apartament.
(2) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin modific suprafaa echivalent termic de nclzire din apartamentul sau din spaiul pe
care il deine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru nclzire se va recalcula fie prin
mrirea cu un coeficient de modificare a suprafeei echivalente termic iniiale, conform
normativelor legale, n baza procesuluiverbal de constatare emis de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari, fie proporional cu suprafaa echivalent termic a tuturor corpurilor de
nclzire, recalculat, pentru fiecare apartament/spaiu n care s-au produs modificri asupra
corpurilor de nclzire - tip, numr de elemente i altele asemenea, conform aceluiai procesverbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotrrea definitiv privind modul de calcul al
cheltuielilor de nclzire n noile condiii se adopt de adunarea general a asociaiei de
proprietari.
(3) Suprafa echivalent termic a tuturor corpurilor de nclzire aparinnd fiecrui
apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin din cldire, bloc sau condominiu,
se va determina pana la data de 1 septembrie 2003 de ctre asociaia de proprietari n
colaborare cu specialiti din cadrul unitii furnizoare de utiliti, iar plata n acest sistem se va
aplic ncepnd din iarna 2003/2004, dac sunt ntrunite condiiile tehnice necesare.
Art. 54.
Cheltuielile pentru lucrrile de ntreinere, reparaii i nlocuiri la antenele colective
de televiziune se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n
spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin, iar pentru cutiile potale i pentru cheile de la
u de intrare comun n cldire se repartizeaz n raport cu numrul locuinelor i spaiilor cu
alt destinaie dect cea de locuin existente n cldire, bloc, condominiu.
15

Art. 55.
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru ntreinerea acestora ap din
conductele de alimentare aferente cldirii, inclusiv instalaiile de alimentare cu utiliti din
garajele proprii, n condiiile n care nu exist nici o interdicie legal n acest sens, vor suporta
cheltuielile pentru consumul de ap i canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor
baremuri stabilite potrivit normelor legale sau n baza consumurilor nregistrate prin aparate de
msur legal instalate i autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin cldirii
respective pentru ap i canalizare, restul urmand s se repartizeze conform art. 38.
Art. 56.
n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se
nregistreaz prin acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete
consumul aferent buctriilor i spltoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor
legale, care se scade din consumul total pe cldire, diferena considerndu-se ca fiind aferent
nclzirii.
Art. 57.
Cheltuielile pentru curatul courilor de fum se repartizeaz fiecrui proprietar
proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la courile de fum ale cldirii.

CAPITOLUL IV - ndrumarea metodologic a asociaiilor de proprietari

Art. 58.
ndrumarea metodologic a asociaiilor de proprietari n realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare, se efectueaz prin
compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari, create n
cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucuresti, conform prevederilor O.G. 85/2001, aprobat cu modificri
prin Legea 234/2002.
Art. 59.
Compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari vor
lua n eviden toate asociaiile nfiinate potrivit prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i asociaiile de locatari care, pn
la data intrarii n vigoare a O.G. 85/2001, aprobat cu modificri prin Legea 234/2002, nu au
fost transformate n asociaii de proprietari.
Art. 60.
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor locale vor
aciona pentru:
a) ndrumarea i sprijinirea asociaiilor de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor
de bloc i spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin n scopul nfiinrii asociaiilor de
proprietari, n condiiile legii;
b) ndrumarea i sprijinirea asociaiei de proprietari pentru ndeplinirea de ctre acestea a
obligaiilor ce le revin pentru ntreinerea i repararea construciilor i instalaiilor din
condominiu;
c) ntocmirea i distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaia de proprietari
prin care s contribuie la buna desfurare a acestora;
d) organizarea, n colaborare cu organizaii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pentru
preedinii i administratorii de condominii;
e) organizarea i asigurarea exercitrii controlului financiar-contabil i gestionar asupra activitii
asociaiilor de proprietari, n condiiile legii. n situaia descoperirii unor fraude sau lipsuri n
gestiune de ctre Comisia de cenzori a asociaiei de proprietari, vor fi sesizate organele
competente, iar comitetul executiv al asociaiei de proprietari va fi ndrumat s foloseasc cile
legale pentru recuperarea prejudiciului i pentru a aciona n justiie mpotriva celui care se face
vinovat;
f) confirmarea achitrii la zi a cheltuielilor prin dovada eliberat de preedintele comitetului
executiv i de administratorul asociaiei de proprietari, n situaia n care proprietarii doresc s-i
nstraineze apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin, avnd la baza
16

extrasul din ultima list de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari,
precum i copia chitanei de plat de pe ultima luna;
g) ndrumarea i sprijinirea asociaiilor de proprietari pentru respectarea de ctre acestea a
prevederilor O.G. 85/2001, aprobat cu modificri prin Legea 234/2002, i ale prezentelor
norme metodologice;
h) n situaia n care comitetul executiv al asociaiei de proprietari i preedintele acesteia nu ii
ndeplinesc obligaiile legale ce le revin potrivit prevederilor legale i statutului, consiliile locale,
prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de
iniiativ din cadrul asociaiei de proprietari o adunare general care va dezbate probleme ivite
n activitatea asociaiei de proprietari i, dac este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.

CAPITOLUL V - Atestarea administratorilor - persoane fizice

Art. 61.
Consiliile locale vor constitui, prin hotrre, o comisie pentru atestarea administratorului
propus de adunarea general a asociaiei de proprietari, format din 5 membri, specialiti n
domeniul financiar-contabil i al legislaiei muncii.
Art. 62.
Administratorul este persoana fizic, atestat n condiiile prezentelor norme
metodologice i care asigur managementul de proprietate (administrarea propriu-zis a
structurii condominiului, instalaiilor i tuturor elementelor proprietii comune, funcionarea
centralelor termice aflate n proprietatea sau administrarea asociaiei) i managementul
financiar (contabilitate i casierie) de calitate.
Art. 63.
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care ndeplinesc
urmtoarele condiii:
a) au capacitate deplin de exerciiu;
b) prezint garanii morale pentru ndeplinirea corect a obligaiilor ce revin administratorilor;
c) prezint garanii materiale, stabilite n condiiile legii.
Art. 64.
Persoanele fizice care nu au desfurat o activitate de administrare n cadrul unei
asociaii de proprietari, pe lng ndeplinirea condiiilor prevzute la art. 63 lit. a)-c), trebuie s fi
urmat un curs de pregatire profesional organizat n condiiile legii de ctre consiliile
locale n colaborare cu asociaiile profesionale neguvernamentale de specialitate.
Art. 65.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin
hotrre judectoreasca, ramas definitiv, pentru svrirea cu intenie a unei infraciuni.
Art. 66.
Pentru obinerea atestatului de administrator solicitanii trebuie s ndeplineasc
condiiile necesare n vederea desfurrii acestei activiti.
Art. 67.
(1) Persoanele care solicit atestarea calitii de administrator de condominiu vor adresa
o cerere de evaluare a capacitii lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin
hotrre, potrivit art. 7 alin. (2) din O.G. 85/2001, aprobat cu modificri prin Legea 234/2002.
(2) Cererea de atestare se adreseaz consiliului local de pe raza unitii administrativteritoriale n care se afl condominiul.
(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urmtoarele acte:
a) curriculum vitae;
b) copii legalizate de pe actele de stare civil;
c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregtire profesional emis n
condiiile legii;
d) certificatul de cazier;
e) recomandri din partea preedintelui comitetului executiv al asociaiei de proprietari, n cazul
n care a desfurat munc de administrare n cadrul asociaiei de proprietari.
17

(4) Persoanele prevzute la art. 64 vor prezenta i o recomandare din partea a cel puin
2 vecini din cadrul condominiului n care locuiesc.
Art. 68.
Capacitatea de a fi atestai ca administratori de condominii a solicitanilor care au
prezentat cereri n condiiile art. 67 va fi evaluat de Comisia de specialitate constituit de
consiliul local, n termen de 90 de zile de la nregistrarea cererii.
Art. 69.
Evaluarea capacittii solicitantului va fi determinat prin:
a) interviuri luate acestuia;
b) recomandri;
c) orice investigaii suplimentare care sunt considerate utile de ctre Comisia de atestare.
Art. 70.
(1) Comisia pentru atestarea administratorilor soluioneaz cererea de eliberare a
atestatului de administrator n urma studierii documentelor prezentate i intervievrii
solicitantului.
(2) n vederea soluionrii cererii, Comisia poate cere i alte informaii suplimentare pe
care le consider necesare.
Art. 71.
(1) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz pentru o perioad determinat de
maximum 3 ani, la expirarea careia se va proceda la o noua atestare.
(2) Atestatul va meniona datele de identitate ale titularului, durata de valabilitate a
atestatului i autoritatea administraiei publice locale emitent.
(3) Atestatul poate fi rennoit, suspendat sau retras de ctre autoritatea emitent, la
propunerea motivat a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la
cererea asociailor.
Art. 72.
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfoar n baza
unui contract individual de munc sau a unei convenii civile de prestri de servicii ncheiate cu
asociaia de proprietari, potrivit dispoziiilor legale.

CAPITOLUL VI - Dispozitii sancionatorii, tranzitorii i finale

Art. 73.
Atestarea administratorilor persoane fizice, aflai n funcie la data ntrarii n vigoare a
prezentelor norme metodologice, se va realiza pn la data de 31 august 2003.
Art. 74.
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucuresti pot stabili i sanciona contravenii, prin hotrre, n condiiile legii, pentru urmtoarele
fapte:
a) angajarea unui administrator, persoana fizic, neatestat potrivit prevederilor prezentelor
norme metodologice;
b) meninerea n funcie, dup termenul prevzut la art. 73, a unui administrator, persoan
fizic, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;
c) alte cazuri de nclcare a prevederilor prezentelor norme metodologice.
Art. 75.
Modelele de acord de asociere i de statut al asociaiei de proprietari sunt prevzute n
anexele 1 i 2 care fac parte integrant din prezentele norme metodologice. Coninutul
acordului de asociere i al statutului asociaiei de proprietari, prezentate ca model, nu este
obligatoriu i limitativ.

18

ANEXA 1 la normele metodologice

ACORD DE ASOCIERE (model)

1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare
(locuine/apartamente i/sau spaii cu alt destinaie dect cea de locuin) din condominiul
situat n localitatea ..., str. ... nr. ..., judetul ..., sectorul ..., am hotrt s ne asociem n asociaie
de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinat de existena proprietii comune, indivizibil legat de
proprietile individuale pe care le deinem n cadrul condominiului. Asociaia de proprietari
constituie forma de organizare i de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de
ntreinerea, funcionarea, dezvoltarea i exploatarea proprietii pe care o deinem n comun.
2. Descrierea proprietii
2.1. Condominiul are urmtoarele caracteristici:
a) bloc de locuine cu/fr spaii comerciale la parter (nivelul ...) i cu/fr alte spaii destinate
unor activiti lucrative ...;
b) regim de nltime: subsol, demisol, parter, mezanin i numr de etaje. Subsolurile sunt
niveluri tehnice sau, dup caz, destinate unor activiti lucrative, depozite, adposturi de
aprare civil i altele asemenea;
c) structura n funcie de destinaia proprietii:
- un numr de ... apartamente, cu o suprafa util total de ...mp., destinate locuirii,
din care:
- cu 1 camera/garsoniere: ... (nr.) ...;
- cu 2 camere: ... (nr.) ...;
- cu 3 camere: ... (nr.) ...;
- cu 4 camere: ... (nr.) ...;
- etc. ...; - un numr de ... spaii comerciale, birouri, sedii de societi comerciale i altele
asemenea, situate la ..., nsumnd o suprafa util de ...mp.;
d) structura cldirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu perei
interiori neportani, stlpi i grinzi, precum i cadre; diafragme din beton armat sau nlocuitori,
planee din beton armat sau din lemn i altele asemenea, cu acoperi tip arpant/teras);
e) cldirea a fost dat n folosin n anul ... i este/nu este inclus n Lista monumentelor
istorice;
f) cldirea este legat la reelele de utiliti (termoficare, ap rece, canalizare, telefonie,
electricitate i altele asemenea) comunale sau, dup caz, are central termic proprie ori alte
surse proprii de utiliti.
2.2. Proprietatea, n cadrul asociaiei de proprietari, este reprezentat prin proprietatea
individual i proprietatea comun.
2.3. Proprietatea individual (apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect cea de
locuin) aparine exclusiv proprietarului i este un bun al sau, asupra cruia poate decide n
deplin libertate. Fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin const
din suprafa cuprins ntre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spaiu cu alt
destinaie dect cea de locuin i zidurile de perimetru cu suprafa interioar a acestora.
Zidurile interioare, podelele i tavanele se consider ca fcnd parte din apartament, respectiv
din spaiul n care sunt cuprinse.
Zidurile de nvecinare ntre apartamente i/sau spaiu fac parte n cota-parte egal din fiecare
dintre acestea.
Sunt considerate c fac parte din proprietatea individual i dependinele situate la acelai nivel
sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spaiul respectiv, dar fcnd
parte din acesta. Proprietii asupra unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin ii corespunde i o cot-parte proporional din proprietatea comun, alocat conform
cotelor nscrise n anexa la prezentul acord de asociere, preluate potrivit actului de proprietate
19

sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. Prin proprietate individual, n sensul
prezentului acord de asociere, se nelege i proprietatea aparinnd unei singure persoane, n
indiviziune cu cotele stabilite sau n devlmie, ca bunuri comune ale soilor.
2.4. Proprietatea comun include toate prile din condominiu care nu sunt pri dintr-un
apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin. Toate aceste pri formeaz
obiecte ale coproprietii forate, adic ale strii de indiviziune forat i perpetu, destinate a fi
utilizate n comun de proprietari.
Proprietatea comun include urmtoarele: terenul aferent construciei, n suprafa total de
...mp., fundaiile, faada, ntrrile, suprafaa exterioar a zidurilor de perimetru ale proprietii
individuale, scrile comune, casa scrii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala
termic sau punctul termic, canalizarea, instalaiile de ap i nclzire central, de gaze,
electricitate i telefonice de la punctul de branament sau de racordare la reeaua stradal
(exclusiv acesta) pn la punctul de racord la instalaia interioar a apartamentului sau spaiului
cu alt destinaie dect cea de locuin, spltoria, usctoria, culoarele cldirii, subsolul sau
nivelul tehnic, ncperile personalului de serviciu al cldirii, ncperea/construcia destinat
depozitrii gunoaielor, tubul colector, instalaii de ventilatie, canale termice, spaiile care
deservesc crematorii, podul, acoperiul i nvelitoarea acestuia, antena i cablul TV pn la
priza de branament.
Se consider, de asemenea, n indiviziune forat boxele din subsoluri sau camerele de serviciu
din mansarde, poduri, magazii i garaje, platforme exterioare sau ncorporate cldirii,
amplasate, de regul, separat de proprietatea individual, dac au destinaia de a servi, n
comun, toate aceste proprieti individuale. Suprafeele exterioare zidurilor de perimetru ale
proprietilor individuale, podelele i tavanele din jurul acestor proprieti i orice conducte,
cabluri, linii de utiliti, care trec prin acestea i care deservesc mai mult de o asemenea
proprietate, sunt considerate obiecte de folosin comun, fiind supuse strii de indiviziune
forat.
Toate aceste componente ale proprietii sau folosinei comune se vor defini concret, dup caz.
2.5. Fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin, mpreun cu
cota-parte indiviz a sa din proprietatea comun, reprezint o parcel individual de proprietate
imobiliar i formeaz o unitate care poate fi nstrainat sau transferat n orice mod numai ca
un tot.
2.6. Fiecare dintre aceste proprieti imobiliare poate fi folosit, ipotecat sau nstrainat
n deplin libertate de ctre proprietarul/proprietarii acesteia, nndu-se seama de condiia
menionat mai sus i de legile i reglementrile n vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare i suprafa, a fiecrui apartament, respectiv
spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin, sunt anexate la prezentul acord de asociere
plane sau schie, inclusiv ale terenului aferent construciei.
3. nregistrarea proprietii
3.1. Proprietile imobiliare sunt n numr de ..., n totalitate, nscrise n cartea funciar
ori, dup caz, n registrul de transcripiuni i nscripiuni de la biroul de carte funciar de pe
lng judectoria n a carei circumscripie este situat imobilul.
3.2. n cadrul condominiului, un numr de ... proprieti imobiliare sunt proprietate a
persoanelor juridice de drept public sau privat i sunt gestionate de ... (autoritate sau instituie
public, agent economic, persoana juridic fr scop patrimonial i altele asemenea).
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliar care a fost trecut n proprietate privat i la
fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnrile necesare n cartea funciar, prin
grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. n momentul dobndirii unui apartament sau a unui spaiu cu alt destinaie dect
cea de locuin, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaiei de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va ramne membru al asociaiei de proprietari pn la pierderea
calitii de proprietar n cadrul condominiului.

20

4. Restrictii privind folosina i construciile

4.1. Fiecare proprietar, indiferent dac face parte sau nu din prezenta asociaie de
proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comun din cldire, n condiiile stabilite de lege,
de regulamente ale autoritilor n drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceast
proprietate astfel nct s lezeze drepturile sau interesele oricrui alt proprietar al acesteia,
inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere i prin statutul asociaiei de proprietari.
4.2. Proprietatea comun, definita la pct. 2.4., se afl n grija tuturor proprietarilor, care
particip, proporional, cu cota-parte indiviz de proprietate la ntreinerea i repararea ei.
4.3. Chiriaii din proprietile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot
participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaiei de proprietari, ci
trebuie s se supun regulilor adoptate de asociaia de proprietari, n msur n care acestea
se aplic tuturor ocupanilor cldirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin il
poate folosi conform destinaiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriai sau pentru
musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin are dreptul de
a-l nchiria, cu condiia ca respectivul chiria s accepte folosirea acestuia n condiiile
prevzute n prezentul acord de asociere sau respectnd orice reguli ori regulamente ale
asociaiei de proprietari.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin este
obligat s menin apartamentul sau spaiul respectiv n bun stare i este rspunztor de
daunele provocate din cauza nendeplinirii acestei obligaii.
Proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin poate face
lucrri de construcii sau renovri ale acestuia fr a afecta structura de rezisten a imobilului,
doar dac aceste lucrri sunt realizate n conformitate cu prevederile stabilite de lege i pe
riscul i cheltuiala sa.
4.6. Orice instalaie suplimentar fa de cele cuprinse n cartea tehnic a construciei pe
proprietatea comun, n favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de
calorifer, antene de televiziune, maini i echipamente, dispozitive de aer conditionat, instalaii
telefonice i altele asemenea), pe pereii exteriori ai cldirii, precum i pe pereii interiori ai
spaiilor comune sau strpungerea acoperiului se poate realiza numai cu acordul asociaiei de
proprietari i dup obinerea aprobrilor legale.
4.7. Reprezentantii asociaiei de proprietari au dreptul s ntre ntr-un apartament sau
ntr-un spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin, n baza unui preaviz de 15 zile, semnat
pentru luare la cunotiina de ctre proprietar i nmnat acestuia, pentru a efectua lucrri de
ntreinere, reparare, renovare sau de nlocuire a prilor proprietii comune din apartament sau
din spaiul cu alt destinaie dect cea de locuin, la care accesul se poate face numai prin
acestea.
Dac necesitatea de a intra n apartament sau n spaiul cu alt destinaie dect cea de locuin
este urgent (cazuri de calamitate: incendiu, inundaie, emanaii de gaz, scurgeri de substane
chimice nocive i altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentanii asociaiei de
proprietari pot intra, indiferent dac proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
n cazul n care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi,
se vor utiliza cile legale de atac al unor asemenea poziii, asociaia de proprietari rezervndui dreptul de a calcula i de a pretinde daune morale i materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate n/pe proprietatea comun se poate face numai cu acordul
adunrii generale a asociaiei de proprietari. Ocupanii apartamentelor i ai spaiilor cu alt
destinaie dect cea de locuin trebuie s se abin de la aciunile care duc la tulburarea linitii
locatarilor ntre orele 22,00 - 8,00, prin producerea de zgomote, larm sau prin folosirea oricrui
aparat, obiect ori nstrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza i alte restricii, ca de
exemplu: depozitarea de substane i produse periculoase i altele asemenea.)

21

Proprietarii care dein animale n apartament sau n spaiul cu alt destinaie dect cea de
locuin nu pot lsa n libertate ori fr supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru
persoane sau bunuri.
5. Administrare, sanciuni i reguli interne
5.1. Asociaia de proprietari va rspunde de administrarea i de funcionarea
condominiului/condominiilor i de ntreinerea, repararea, renovarea i mbuntirea proprietii
comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei pri proporionale de proprietate
sau, dup caz, conform numrului de persoane prevzute n anexa la prezentul acord de
asociere. (Se pot face precizri concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de ntreinere
pe cota-parte indiviz sau pe numr de persoane, dup caz, avandu-se n vedere prevederile
legale i opiunile asociaiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin nu va fi exceptat de obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a
renunrii la folosirea unei pri din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a
spaiului cu alt destinaie dect cea de locuin ori n alte situaii.
5.3. Administrarea condominiului se va face n conformitate cu prevederile legislaiei n
vigoare, ale prezentului acord de asociere i ale statutului asociaiei de proprietari, precum i cu
regulile i regulamentele care se vor adopta prin hotrre de ctre adunarea general a
asociaiei de proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chiria sau ocupant al unui apartament ori spaiu cu alt
destinaie dect cea de locuin se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor
i regulamentelor asociaiei de proprietari, precum i hotrrilor i rezoluiilor adoptate legal de
ctre asociaia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotrri i rezoluii va constitui temeiul aciunii n justitie a
asociaiei de proprietari mpotriva celor n cauz, pentru recuperarea daunelor sau n vederea
obligrii la conformare. n cazul n care un chiria sau alt ocupant al apartamentului ori spaiului
cu alt destinaie dect cea de locuin nu respect reglementrile menionate, asociaia de
proprietari l poate chema n judecat pe chiriaul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului
apartament ori al spaiului cu alt destinaie dect cea de locuin sau pe ambii, dup cum
hotrte asociaia de proprietari.
5.5. Dac o hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari sau prevederile
prezentului acord de asociere conduc la lezarea ntereselor unei minoriti a proprietarilor, orice
proprietar poate intenta aciune n justiie mpotriva asociaiei de proprietari, pentru invalidarea
hotrrii sau a prevederii respective, n termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Preedintele comitetului executiv va reprezenta asociaia de proprietari n procesele intentate
mpotriva proprietarilor sau de ctre proprietari.
Orice hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari ce intr sub incidena acestei
reglementri se aplic numai dup expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

22

ANEXA 2
la normele metodologice
STATUTUL
asociaiei de proprietari (model)
CAPITOLUL I - Denumirea, forma juridic, obiectul de activitate,
sediul, durata i membrii asociaiei de proprietari
ARTICOLUL 1 - Denumirea asociaiei de proprietari
Denumirea asociaiei de proprietari este ... "
ARTICOLUL 2 - Forma juridic a asociaiei de proprietari
(1) Asociaia de proprietari ... (denumirea) este persoana juridic romn de drept privat,
nonprofit (fr scopuri patrimoniale), constituit n baza prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i ale O.G. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobat cu modificri prin Legea 234/2002.
(2) Asociaia de proprietari ii desfoar activitatea n conformitate cu legile romne i
cu prezentul statut.
Asociaia de proprietari are tampil proprie.
ARTICOLUL 3 - Obiectul de activitate
(1) Asociaia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiiilor de funcionare
normal att a locuinelor (apartamentelor) i spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin,
denumite n continuare spaii, aflate n proprietate exclusiv, ct i a spaiilor construciilor i
instalaiilor, aflate n proprietate comun ndivizibil, aferent condominiului.
(2) n scopul realizrii obiectului su de activitate asociaia de proprietari are urmtoarele
atribuii principale:
a) ncheie contracte cu furnizorii de produse i de servicii i i asum obligaii n nume propriu
i n numele proprietarilor;
b) angajeaz i, dup caz, suspend din funcie administratorul proprietii comune indivize i
personalul necesar bunei gospodriri a acestei proprieti;
c) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea proprietii
comune;
d) adopt i amendeaz bugetul de venituri i cheltuieli, precum i fondul de rulment; asigur
calcularea i ncasarea cotelor obinuite i speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari;
impune penalizri pentru ntrzierea la plat cotelor de ntreinere;
e) adopt sau amendeaz decizii, reguli sau regulamente;
f) iniiaz i apr n procese, n nume propriu i/sau al asociailor, interesele comune legate de
cldire;
g) exercit i alte atribuii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul
asociailor.
(3) Pentru furnizarea unor servicii necesare realizrii obiectului sau de activitate asociaia
de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaiei i/sau
din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietii comune din cldire poate
fi angajat prin contract individual de munc sau prin convenie civil de prestri de servicii,
conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ARTICOLUL 4 - Sediul asociaiei
Sediul asociaiei de proprietari este n Romania, localitatea ..., str. ... nr. ...,
judetul/sectorul ... (se va specifica i locul/adres de primire a corespondenei).
ARTICOLUL 5 - Durata asociaiei de proprietari
Durata asociaiei de proprietari este nelimitat.
ARTICOLUL 6 - Membrii asociaiei de proprietari
Membrii asociaiei de proprietari sunt toi proprietarii, persoane fizice sau juridice,
deintori ai uneia sau mai multor locuine ori spaii cu alt destinaie dect cea de locuin din
23

condominiu (pentru cazurile n care asociaia se constituie pe mai multe cldiri, n condiiile de
excepie prevzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentai n anex.
CAPITOLUL II - Patrimoniul asociaiei de proprietari
ARTICOLUL 7
(1) Patrimoniul asociaiei de proprietari este format din:
a) mijloace bneti, n valoare de ... lei, care pot fi majorate sau reduse n urma deciziei
adunrii generale a asociaiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale.
Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin vrsarea de lichiditi;
b) mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje i mijloace fixe necesare n administrarea
proprietii comune,
(2) Mijloacele bneti ale asociaiei de proprietari sunt alctuite din fondurile constituite la
nfiinarea asociaiei, din sumele prevzute i ncasate conform listelor lunare de plat a cotelor
de contribuie a proprietarilor la cheltuielile asociaiei, care reprezint contravaloarea facturilor
sau actelor de plat, precum i din alte venituri ale asociaiei.
Asociaia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancar sau la filiala C.E.C.
stabilit de comitetul executiv al acesteia.
(3) Fondul de rulment se constituie pe baza hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinat de modul de ntocmire a listei
lunare de plat, termenul de plat a cotelor de contribuie i sistemul de penalizri al asociaiei
de proprietari i al furnizorilor de servicii.
(4) Fondul de rulment se calculeaz pentru fiecare proprietar n funcie de numrul de
persoane nregistrate n cartea de imobil i de cota-parte de proprietate indiviz din proprietatea
comun, dup natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente
facturilor).
(5) Valoarea fondului de rulment trebuie s fie egal cu suma corespunztoare acoperirii
cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
(6) Dac este cazul, n condiii de instabilitate economic, fondul de rulment se
actualizeaz periodic prin depunerea de ctre fiecare proprietar a unei sume reprezentnd
diferena dintre valoarea existent i cea necesar acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaiei de
proprietari, corespunztoare fiecrui proprietar.
(7) Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea
cheltuielilor curente.
(8) Fondul de rulment constituit se utilizeaz numai pentru plata facturilor curente,
aferente consumurilor lunii anterioare. Dup plat facturilor curente fondul de rulment se
rentregete lunar prin ncasarea cotelor de contribuie afiate pe lista de plat a lunii n curs,
avnd ca referin de calcul aceste facturi curente, corespunztoare consumurilor lunii
anterioare.
(9) n perioadele n care valoarea fondului de rulment este mai mare dect volumul
cheltuielilor, diferena devine depozit bancar purttor de dobnd.
(10) Fondul de rulment se ncaseaz distinct fa de cota de contribuie lunar.
(11) Fondul de rulment se restituie n ntregime respectivului proprietar, n momentul
pierderii calitii de membru al asociaiei de proprietari, urmnd ca viitorul proprietar, membru al
asociaiei, s achite fondul de rulment, corespunzator cheltuielilor aferente lui.
(12) Fondul de reparaii se constituie pn la limita maxim aprobat de adunarea
general a asociaiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri i cheltuieli anual, n funcie
de necesitile stabilite de comitetul executiv, prin contribuia lunar a membrilor, proporional
cu cota-parte din proprietatea comun.
(13) Dup efectuarea reparaiilor, fondul de reparaii se rentregete lunar prin contribuia
fiecrui proprietar, iar sumele rmase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie
ntr-un depozit bancar, urmnd a fi ncluse n bugetul anual urmator, potrivit hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari.

24

(14) n momentul pierderii calitii de membru al asociaiei de proprietari, fondul de

reparaii nu se restituie dect n condiiile alineatului precedent, urmand a fi alimentat n
continuare de viitorul proprietar.
(15) Fondurile special constituite i alte fonduri au acelai regim ca i fondul de reparaii.
(16) Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru
curenie i iluminat, consumabile necesare desfurrii activitilor n cadrul asociaiei de
proprietari i altele asemenea.
(17) Mijloacele materiale se dobndesc prin cumprare sau prin donaie. Sumele
necesare pentru cumprarea mijloacelor materiale, altele dect cele care sunt cuprinse n
cheltuielile administrative, se obin prin contribuia proprietarilor, proporional cu cota-parte din
proprietatea comun, i se restituie sau se depoziteaz, n msur n care nu au fost cheltuite,
conform hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari.
ARTICOLUL 8
(1) Patrimoniul asociaiei de proprietari poate proveni i din donaii i sponsorizri.
(2) Apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin, cumprate de
asociaia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaiei.
ARTICOLUL 9
(1) Gestionarea patrimoniului, precum i activitatea financiar-contabil se exercit fie de
membri ai comisiei de cenzori sau ali membri ai asociaiei de proprietari, cu cunotiine de
specialitate i experien n domeniile economic, financiar i juridic, fie de persoane fizice sau
juridice, asociaii ori ageni economici specializai.
(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum i al activitii financiar-contabile se exercit
de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
ARTICOLUL 10
Patrimoniul asociaiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaii
personale ale asociailor.
CAPITOLUL III - Structura organizatoric
ARTICOLUL 11 - Adunarea general
(1) Asociaia de proprietari este condus de adunarea general. Dup prima ntrunire
organizatoric adunarea general se ntrunete cel puin o dat n fiecare an calendaristic.
(2) ntrunirea adunrii generale va fi anunat n scris prin afiare la loc vizibil, cu cel
puin 10 zile nainte de data convocrii.
(3) Pentru ca hotrrile adunrii generale s fie valabile, este necesar prezena
majoritii membrilor asociai, personal sau prin reprezentant.
(4) n cazul n care cvorumul nu este ntrunit, adunarea general va fi convocat la o
dat ulterioar, cnd proprietarii prezeni pot hotr, cu majoritate de voturi, asupra problemelor
nscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5) Hotrrile adunrii generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel puin jumtate
plus unu din voturile proprietarilor prezeni la adunarea general).
(6) Hotrrile adunrii generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociaiei de
proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitrii cheltuielilor comune
neprevzute n buget, dar necesare, se adopt cu votul a dou treimi din numrul membrilor
asociaiei de proprietari.
(7) Votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun.
Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o
mputernicire semnat de proprietarul n numele cruia voteaz. Un membru al asociaiei de
proprietari poate reprezenta cel mult nc un membru absent, prin imputernicire scris. n cazul
egalitii de voturi, votul preedintelui este decisiv.
(8) Dac o decizie a asociaiei de proprietari este contrar legii sau acordului de asociere
ori este de natur s produc daune considerabile intereselor unei minoriti a proprietarilor,
orice proprietar poate iniia aciune n justiie mpotriva respectivei decizii, n termen de 60 de
zile de la adoptarea acesteia. Aciunea n justiie nu trebuie s ntrerup aplicarea deciziei dect
atunci cnd instana hotrte suspendarea aplicrii deciziei respective.
(9) Adunarea general are urmtoarele atribuii principale:
25

a) aprob darea de seam anual asupra activitii comitetului executiv al asociaiei de

proprietari, raportul comisiei de cenzori i raportul exercitiului bugetar, acordnd anual
descrcare de gestiune comitetului executiv i celui care exercit administrarea condominiului,
n msur n care cei n cauz nu se fac vinovai de lipsuri n gestiune sau de alte fapte care
implic rspunderi materiale ori penale; adopt i amendeaz bugetele de venituri i cheltuieli,
precum i fondul de rulment, dac acesta se constituie; valideaz rectificri ale bugetului de
venituri i cheltuieli;
b) adopt sau amendeaz deciziile, regulile i regulamentele asociaiei de proprietari;
c) hotrte cu majoritate de voturi din numrul membrilor prezeni asupra necesitii constituirii
fondului de rulment, fondului de reparaii i a altor fonduri speciale, n condiiile legii;
d) hotrte cu acordul a cel puin dou treimi din numrul membrilor asociai modificrile
ulterioare ale statutului asociaiei de proprietari i/sau ale acordului de asociere;
e) hotrte asupra: naturii i volumului mijloacelor materiale i bneti necesare desfurrii
activitii asociaiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor bneti, sumele pn la care
comitetul executiv poate angaja cheltuieli n numele asociaiei de proprietari i limita maxim
sau cuantumul sumelor ce se pot reine n cas proprie pentru efectuarea plilor curente
(plafonul de cas);
f) hotrte modul de asigurare a administrrii condominiului de ctre o persoana fizic sau
juridic;
g) hotrte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna funcionare a condominiului;
h) hotrte asupra cuantumului salariilor, indemnizaiilor i premiilor pentru personalul angajat
cu contract individual de munc sau cu convenie civil de prestri de servicii, membri sau
nemembri ai asociaiei de proprietari, i asupra valorii de contractare (procent, criterii i altele
asemenea), n cazul n care managementul cldirii este asigurat de persoane juridice; hotrte
care dintre funciile din structura organizatoric a asociaiei de proprietari pot fi salarizate;
i) hotrte asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari, alei sau
nu n structura organizatoric a asociaiei, care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia;
j) hotrte asupra duratei celor care locuiesc temporar, venii n vizit, sau care presteaz
activiti gospodreti n timpul zilei, precum i asupra perioadei de la care proprietarii, respectiv
chiriaii, pot solicita, n scris, scutirea de la plat cheltuielilor pe persoana;
k) la constituirea asociaiei de proprietari, hotrte numrul membrilor comitetului executiv i ai
comisiei de cenzori, precum i durata mandatelor acestora;
l) alege, dintre membrii asociaiei de proprietari, comitetul executiv al asociaiei, validndu-l
dintre acetia pe preedinte;
m) alege, dintre membrii asociaiei de proprietari, Comisia de cenzori sau hotrte delegarea
atribuiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaii ori ageni economici
specializai, pe baz de contract;
n) revoc, atunci cnd este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de
cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majoritii imple a
celor prezeni;
o) hotrte termenul i forma de plat a cotelor de contribuie a membrilor asociaiei de
proprietari;
p) valideaz sistemul de penalizri stabilit de comitetul executiv al asociaiei de proprietari;
r) hotrte cu votul tuturor membrilor asociaiei de proprietari asupra necesitii angajrii de
credite bancare pentru ndeplinirea scopurilor asociaiei de proprietari i modul de garantare a
acestora;
s) hotrte cu votul tuturor membrilor asociaiei de proprietari asupra participrii cu capital la
constituirea de ageni economici sau asupra oportunitii cumprrii ori prelurii n locaie de
gestiune a spaiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu
acelai numr de voturi, asupra cumprrii de apartamente sau de spaii cu alt destinaie
dect cea de locuin, din cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale
asociaiei de proprietari, n scopul eficientizrii activitii acesteia; hotrte destinaia spaiilor
cumprate sau preluate de asociaia de proprietari;
26

t) hotrte cu votul tuturor membrilor asociaiei de proprietari preluarea n administrare,

concesiune sau nchiriere a terenurilor aferente condominiului;
u) adopt msuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiae, membre ale
asociaiei de proprietari, pe perioade limitate; adopt programe de instruire i contientizare a
proprietarilor asupra importanei folosirii raionale a utilitilor (ap, curent electric, gaze naturale
i altele asemenea);
v) hotrte cu votul a dou treimi dintre membrii asociaiei de proprietari schimbarea
instalaiilor comune precum: nclzirea central, boilerele cu ap cald, rezervoarele cu ap,
lifturile i alte dotri de amploare similar;
x) adopt msuri privind condiiile ce trebuie ndeplinite de deintorii de animale de cas din
cadrul condominiului.
(10) Discuiile i hotrrile adunrii generale se consemneaz ntr-un registru de
procese-verbale, care se pstreaz la preedintele asociaiei de proprietari; procesul verbal se
va semna de toi membrii participani.
ARTICOLUL 12 - Comitetul executiv
(1) Autoritatea de a stabili direciile privind funcionalitatea i administrarea condominiului
poate fi delegat de ctre asociaia de proprietari ctre comitetul executiv al acesteia.
(2) Comitetul executiv va aciona n numele proprietarilor n ceea ce privete
administrarea i funcionalitatea condominiului, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv
acestora.
(3) Comitetul executiv se va ntruni de cel puin 4 ori pe an. Numrul membrilor ce
formeaz comitetul executiv va fi stabilit de adunarea general a asociaiei de proprietari, dar va
fi un numr impar i nu mai mic de 3.
(4) Comitetul executiv va fi condus de un preedinte care va fi desemnat n persoana
celui care ntrunete cel mai mare numr de voturi la alegerea comitetului executiv.
(5) Comitetul executiv va alege vicepreedintele i secretarul, care sunt membri ai
comitetului executiv.
(6) Preedintele asociaiei de proprietari va fi i preedintele comitetului executiv.
(7) Atribuiile comitetului executiv sunt:
a) aduce la ndeplinire hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari, execut bugetul
de venituri i cheltuieli al asociaiei de proprietari i ntocmete proiectul bugetului pentru anul
urmtor; prezint dri de seam asupra activitii desfurate, precum i propuneri de msuri
pentru mbuntirea acesteia; n situaii exceptionale, hotrte rectificarea bugetului de
venituri i cheltuieli pentru anul n curs, n prima adunare general validndu-se aceast
rectificare; convoac adunarea general a asociaiei de proprietari n edine extraordinare ori
de cte ori este nevoie;
b) rspunde de ngrijirea, pstrarea n bune condiii i supravegherea utilitilor condominiului,
spaiilor comune i instalaiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de munc
sau cu convenie civil de prestri de servicii, prin negociere;
c) analizeaz oferte i negociz contracte, n cazul n care administrarea condominiului, parial
sau total, va fi asigurat de persoane juridice (societi comerciale, instituii specializate,
asociaii);
d) rspunde de ncasarea lunar a cotelor de contribuie de la proprietari; emite somaii ctre
restanierii care depesc termenul de plat; rezolv contestaiile proprietarilor cu privire la
cuantumul cotelor de contribuie;
e) urmrete, n condiiile legii, recuperarea pagubelor produse asociaiei de proprietari; n cazul
persoanelor angajate cu contract individual de munc, sunt aplicabile, n mod corespunztor,
dispoziiile Codului muncii; n cazul neidentificrii persoanelor vinovate, d dispoziii de reparare
din contul asociaiei de proprietari, n condiiile legii;
f) negociz contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaiei de
proprietari, pentru nchirierea ori ntrebuinarea unor elemente sau suprafee din proprietatea
comun. Elementele proprietii comune sunt prevzute n acordul de asociere;

27

g) propune adunrii generale ca managementul de proprietate i managementul financiar,

inclusiv atribuiile comisiei de cenzori, s fie preluate, pe baz de contract, de ctre persoane
juridice;
h) hotrte necesitatea efecturii operaiunilor de verificare i control asupra modului de
gestionare a bunurilor asociaiei de proprietari;
i) ntiineaz proprietarii despre necesitatea efecturii reparaiilor la prile i instalaiile
comune ale cldirii (pentru apartamentele sau spaiile proprietate de stat ntiinarea va fi facut
instituiei care le are n administrare); avizeaz nceperea, ntr-o ordine de prioriti, a lucrrilor
de reparaii;
j) d dispoziii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaiei de
proprietari, de securitate a cldirii, a proprietii;
k) propune adunrii generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna funcionare i
dezvoltare a cldirii, precum i pentru crearea unei ambiane plcute pentru petrecerea timpului
liber n cadrul condominiului de ctre proprietarii membri ai asociaiei i alte persoane;
urmrete completarea la zi a crii tehnice a construciei;
l) imputernicete administratorul pentru a putea efectua verificri privind: situaia reparaiilor la
instalaiile proprietate comun, nlturarea pierderilor de ap datorate instalaiilor pe vertical
sau pe orizontal defecte ori a altor pierderi n instalaiile interioare, care determin creterea
nejustificat a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exist, i, dac este cazul,
n funcie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea unei igiene corespunztoare,
sugernd, cnd este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsecii, dezinfecii, deratizri asupra
proprietii individuale i rezolvarea altor probleme;
m) particip la recepia lucrrilor angajate de asociaia de proprietari pentru reparaii asupra
proprietii comune, precum i a altor lucrri;
n) stabilete modul de calcul i de ncasare a fondului de rulment, dac acesta se constituie, i
avizeaz actualizarea acestuia, dac este cazul;
o) hotrte asupra managementului financiar al asociaiei de proprietari (dat afirii listei de
plat, formatul i caracteristicile listei de plat, locul i programul de ncasri i altele
asemenea), dac acesta este asigurat de o persoana fizic; stabilete i supune validrii
adunrii generale a asociaiei de proprietari sistemul de penalizri pentru neplat cotelor lunare
de contribuie i pentru pierderi datorate inexistenei depozitelor bancare rezultate din exerciiul
financiar-contabil, nnd cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislaie; hotrte condiiile
n care se efectueaz introducerea la plat a persoanelor care locuiesc clandestin n bloc;
p) hotrte acionarea n justiie a proprietarilor vinovai de neplata cotelor lunare de contribuie
la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele neprevzute, timp de mai mult de 90 de zile
de la termenul stabilit;
r) hotrte acionarea n justiie a celor ce se fac vinovai de nclcarea prevederilor
contractuale pe care asociaia de proprietari le-a angajat, n cazul n care nu se gsesc soluii
de rezolvare prin conciliere;
s) asigur condiiile necesare securitii i igienei n procesul muncii, precum i msuri de
prevenire i stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
t) supune aprobrii adunrii generale a asociaiei de proprietari i transmite hotrrea acesteia
cu privire la transformarea suprafeelor apartamentelor n spaii cu alt destinaie dect cea de
locuin sau cu privire la modificarea destinaiei suprafetelor deja transformate, innd cont de
respectarea de ctre solicitant a prevederilor statutului i a legilor; anun furnizorii de servicii
dac n termenul prevzut de statut proprietarii cu astfel de solicitri nu prezint asociaiei dosar
cu copii de pe contractele individuale angajate cu acetia. Dac n urma acestor transformri
activitatea ce urmeaz s se desfoare implic cheltuieli suplimentare pentru asociaie,
negociz i ncheie, anual, o convenie cu proprietarul/proprietarii;
u) hotrte societatea bancar la care asociaia de proprietari ii va deschide unul sau mai
multe conturi;
v) propune adunrii generale a asociaiei de proprietari msuri i solutii cu privire la dezvoltarea
condominiului i eficientizarea activitii asociaiei de proprietari, modificri ale statutului,
28

participri cu capital, cumprri sau nchirieri de spaii, concesionari de terenuri, contractri de

credite, asigurri i altele asemenea, n condiiile art. 11 alin. (9) lit. s);
x) rspunde tuturor ntrebrilor i solicitrilor venite de la proprietari; ncurajeaz i sprijin
iniiative personale ale membrilor asociaiei de proprietari, n scopurile acesteia.
(8) Asociaia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcie sau poate
rezilia contractul individual de munc ori convenia civil de prestri de servicii, ncheiat cu
oricine din rndul personalului angajat ori, dup caz, poate rezilia contractele ncheiate cu alte
persoane fizice sau juridice, n condiiile legii.
(9) Comitetul executiv lucreaz valabil n prezena a jumtate plus unu din numrul
membrilor si i adopt hotrri cu cel puin dou treimi din numrul membrilor prezeni.
(10) Discuiile i hotrrile se consemneaz n registrul de procese-verbale, care se
pstreaz la preedinte, procesele-verbale semnandu-se de toi membrii comitetului executiv
prezeni.
ARTICOLUL 13 - Comisia de cenzori
(1) Adunarea general a asociaiei de proprietari alege dintre membrii asociaiei de
proprietari o comisie de cenzori care va verifica situaia financiar i contabil i va concilia
asociaia n ceea ce privete problemele financiare i statutare.
(2) Numrul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, i
durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea general de constituire a asociaiei de
proprietari.
(3) Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv i trebuie s aib
cunotiine n domeniile financiar, economic i/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre
membrii si un preedinte.
(4) Mandatul membrilor comisiei de cenzori nceteaz nainte de expirarea duratei sale,
prin revocare sau n cazul imposibilitii de a-i continua atribuiile.
(5) Comisia de cenzori are urmtoarele atribuii:
a) verific ndeplinirea condiiilor statutare privind prezena i votul n adunrile generale ale
asociaiei de proprietari;
b) verific execuia bugetar, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri i cheltuieli
pentru anul urmtor i propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul n curs;
c) efectueaz controlul preventiv pentru plile cu numerar i urmrete depunerile n contul
curent al asociaiei de proprietari ale numerarului ce depete plafonul de cas, n cazul n
care managementul financiar al asociaiei de proprietari este asigurat de o persoana fizic. Viza
de control preventiv se acord de un membru al comisiei de cenzori, n cazul n care asociaia
de proprietari nu are o persoan care ndeplinete funcia de contabil;
d) dac managementul financiar este asigurat de o persoan fizic, verific, cel puin o dat pe
semestru, gestiunea asociaiei de proprietari, stabilirea i ncasarea cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei, consemnnd constatrile ntr-un registru de procese-verbale, care se
pstreaz de preedintele comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;
e) verific dac registrele asociaiei de proprietari ndeplinesc condiiile legale necesare
desfurrii corespunztoare a managementului financiar;
f) ntocmete, pe baza verificrilor efectuate, i prezint adunrii generale a asociaiei de
proprietari rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
anual descrcarea de gestiune a comitetului executiv i a celui care asigur managementul
condominiului;
g) propune spre aprobare adunrii generale a asociaiei de proprietari sau, dup caz,
comitetului executiv programe, proiecte de programe cu msuri necesare desfurrii
managementului financiar; propune recuperarea, n condiiile legii, a pagubelor produse de
personalul ce deservete asociaia de proprietari sau de membri ai acesteia.
Recomand comitetului executiv sesizarea instanelor de urmrire penal, cnd constat
svrirea unor infraciuni prevzute de legislaia financiar-contabil;
h) n cazul n care managementul financiar se hotrte a fi asigurat de persoane juridice,
Comisia de cenzori, prin preedinte sau membri delegai, particip la negocierea contractelor
respective, stabilind i modalitile de exercitare a acestuia.
29

(6) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate hotr transferarea atribuiilor

comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaii sau ageni economici specializai,
pe baz de contract.
ARTICOLUL 14 - Preedintele
(1) Conductorul executiv al asociaiei de proprietari este preedintele. Preedintele este
nlocuit de vicepreedinte, care i va ndeplini atribuiile, n cazul absenei acestuia sau cnd se
afla n imposibilitatea de a-i ndeplini atribuiile.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) verific respectarea i ndeplinirea hotrrilor adoptate de adunarea general a asociaiei de
proprietari i de comitetul executiv, controleaz persoanele care deservesc asociaia de
proprietari i propune soluii corespunztoare pentru ndeplinirea sarcinilor acestora; n cazul n
care administrarea condominiului este asigurat de persoane juridice, supravegheaz stricta
respectare a clauzelor contractuale;
b) reprezint asociaia de proprietari n ncheierea i derularea contractelor i i asum obligaii
n numele asociaiei; reprezint asociaia de proprietari mpotriva unor teri, inclusiv n aciunile
judectoreti iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar, membru al asociaiei, care nu i-a
ndeplinit obligaiile statutare fa de asociaie, sau n procesele iniiate de unul dintre
proprietari, care contest o decizie a asociaiei;
c) avizeaz ordinea de prioriti i planul lucrrilor de ntreinere i reparaii ale prilor i
instalaiilor comune ale condominiului;
d) are drept de semntur asupra conturilor asociaiei de proprietari;
e) primete cererile i reclamaiile de la proprietari i sesizrile administratorului, pe care le
supune dezbaterii comitetului executiv;
f) convoac comitetul executiv trimestrial sau ori de cte ori este nevoie;
g) ntocmete ordinea de zi a edintei comitetului executiv i conduce lucrrile acesteia;
h) elibereaz adeverinele necesare proprietarilor care i nstrineaz apartamentele sau
spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin, din care s rezulte dac acestia i-au achitat
sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin n cadrul asociaiei de proprietari;
i) semneaz deciziile de imputare, precum i orice alte acte (cereri, aciuni de chemare n
judecat, sesizri, reclamaii i altele asemenea) emise de comitetul executiv; semneaz
contractele individuale de munc sau conveniile civile de prestri de servicii cu personalul
angajat, precum i orice alte contracte ncheiate de asociaia de proprietari cu persoane fizice
sau juridice;
j) pstreaz i foloseste tampila asociaiei de proprietari.
(3) La asociaiile de proprietari care cuprind pn la 10 proprietari preedintele poate
ndeplini i funcia de administrator.
ARTICOLUL 15 - Secretarul comitetului executiv
(1) Secretarul comitetului executiv va pstra i va ntocmi procesele-verbale ale
edinelor comitetului executiv i procesele-verbale ale tuturor adunrilor generale ale asociaiei
de proprietari.
(2) Secretarul comitetului executiv poate pstra registrele i celelalte acte ale asociaiei
de proprietari, potrivit hotrrii comitetului executiv.
ARTICOLUL 16 - Contabilul asociaiei de proprietari
Contabilul asociaiei de proprietari rspunde de organizarea i conducerea contabilitii
potrivit legii. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n prid
simpl administratorul poate cumula i funcia de contabil.
ARTICOLUL 17 - Casierul asociaiei de proprietari
Casierul asociaiei de proprietari rspunde de efectuarea de ncasri i pli n numerar,
cu respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari
care opteaz pentru conducerea contabilitii n prtid simpl administratorul poate cumula i
funcia de casier.

30

CAPITOLUL IV - Managementul asociaiei de proprietari

ARTICOLUL 18
(1) Prin managementul asociaiei de proprietari, managementul condominiului sau
administrarea condominiului se nelege managementul de proprietate (administrarea propriuzis a condominiului, a instalaiilor i a tuturor elementelor proprietii comune, funcionarea
centralelor termice sau a punctelor termice aflate n proprietatea sau n administrarea asociaiei
de proprietari) i managementul financiar (contabilitate i casierie).
(2) Activitatea de management al condominiului se asigur fie de persoane fizice
angajate cu contracte individuale de munc sau convenii civile de prestri de servicii, fie de
persoane juridice, prin contracte de administrare, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei
de proprietari.
ARTICOLUL 19 - Administratorul
(1) Administratorul, persoana fizic, poate fi desemnat dintre membrii asociaiei de
proprietari sau dintre alte persoane cu cunotiine profesionale ori cu experien necesar n
domeniu.
(2) Administratorul, persoana fizic, poate fi angajat i pe funcia de contabil, dac
ndeplineste condiiile prevzute n statut i n normele metodologice.
(3) Asociaia de proprietari angajeaz administratorul i contabilul, persoane fizice, pe
baza de contract individual de munc sau de convenie civil de prestri de servicii, care
prevede drepturile i obligaiile fiecareia dintre pri, stabilite prin negociere.
(4) Pentru reparaii i pentru alte activiti de ntreinere administratorul, tinnd cont de
cost, timp de execuie i calitate, propune comitetului executiv, spre analiz i aprobare, ageni
economici care satisfac cerinele n vederea executrii lucrrilor, conform legilor existente.
(5) Pentru asigurarea funcionrii centralelor termice aparinnd asociaiilor de proprietari
sau aflate n administrarea acestora pot fi angajati fochiti i alte persoane, prin contract
individual de munc sau prin convenie civil de prestri de servicii, sau poate fi delegat un
agent economic specializat, persoana juridic.
(6) ncadrarea personalului cu contract individual de munc se face cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
(7) Durata i valoarea contractului individual de munc i a conveniei civile de prestri
de servicii, sarcinile, drepturile i obligaiile se stabilesc prin negocieri ntre pri, cu respectarea
prevederilor legale.
(8) Administratorul, persoana fizic sau juridic, are urmtoarele atribuii principale:
A. asigur managementul financiar al asociaiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor i fondurilor bneti;
b) ntocmirea listelor lunare de plat;
c) ncasarea, n locuri specifice, a cotelor de contribuie a proprietarilor la cheltuielile curente ale
asociaiei de proprietari;
d) efectuarea plilor i ncasrilor;
e) sesizarea comitetului executiv n vederea somrii restanierilor i aplicarea procedurii de
recuperare a restanelor, cu penalizrile aferente;
f) calcularea i ncasarea penalizrilor conform sistemului aprobat de adunarea general a
asociaiei de proprietari;
g) actualizarea, dac este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
h) ntocmirea i pstrarea evidenelor contabile i a registrelor asociaiei de proprietari, specifice
managementului financiar;
i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a
documentelor necesare unor verificri financiar-contabile ale asociaiei de proprietari;
j) verificarea sau avizarea, dac este cazul, a ndexului contoarelor de reea aferente mai multor
asociaii de proprietari;
k) controlul facturrii corecte a consumurilor n funcie de indexul contoarelor de bloc sau al
contoarelor individuale, dac acestea exist i au fost montate n conformitate cu prevederile
legale, i n funcie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu
exist contorizare la nivel de asociaie de proprietari;
31

l) verificarea existenei contractelor ntre persoanele juridice, membre ale asociaiei de

proprietari i furnizorii de servicii (ap, gaze, energie electric i termic, salubrizare i altele
asemenea);
m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;
B. asigur managementul de proprietate al asociaiei de proprietari prin:
a) urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toata durata contractului; ntocmirea fielor
tehnice periodice cu privire la starea cldirii i a instalaiilor acesteia;
b) rspunderea fa de funcionalitatea i integritatea elementelor proprietii comune, fa de
mijloacele materiale ale asociaiei de proprietari i de utilizarea n bune condiii a acestora;
c) procurarea mijloacelor materiale necesare pentru ntreinerea i reparaiile curente ale
elementelor proprietii comune; rspunderea asupra integritii acestora;
d) ntiinarea comitetului executiv i luarea msurilor necesare pentru efectuarea la timp i
eficient a lucrrilor de ntreinere i reparaii;
e) urmrirea realizrii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparaii, nchirierea
unor spaii sau elemente din proprietatea comun, activiti sociale i alte tipuri de activiti;
f) verificarea existenei contractelor de nchiriere ntre asociaia de proprietari i persoane fizice
sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaii ori elemente din proprietatea
comun. Dac aceste contracte nu exist, administratorul i ntiineaz pe cei n cauz,
punndu-le n vedere ca n termen de 30 de zile lucrtoare s ncheie contracte cu asociaia de
proprietari;
g) supravegherea execuiei lucrrilor de reparaii i de ntreinere i participarea la receptia lor,
consemnnd finalizarea acestora; asigurarea efecturii de pli corespunztoare stadiului
lucrrii;
h) controlul personalului angajat de asociaia de proprietari pentru curenie, ncarcarea i
evacuarea gunoiului menajer i alte activiti, cu privire la ndeplinirea obligaiilor contractuale
i, n caz de nclcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i) efectuarea de verificri n vederea nlturrii defeciunilor aprute la instalaiile de folosin
comun i a eliminrii pierderilor care determin creterea nejustificat a cheltuielilor asociaiei
de proprietari (scurgeri de ap i altele asemenea). Dac se constat defeciuni la instalaiile
aparinnd proprietii individuale (apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin), se ntiineaz proprietarul respectiv asupra obligaiei de a remedia aceste defeciuni;
j) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor de locuit n condominiu;
C. ndeplinete orice alte obligaii prevzute de legislaia n vigoare.
ARTICOLUL 20 Venituri i cheltuieli comune; calculul cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari va fi anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz
comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor, n adunarea general a asociaiei de
proprietari, un buget de venituri i cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile
anticipate ale asociaiei.
(3) Bugetul anual de venituri i cheltuieli se adopt prin votul majoritii simple a adunrii
generale a asociaiei de proprietari.
(4) Toi proprietarii trebuie s plteasc n avans cota ce le revine din bugetul pentru
cheltuielile comune - cheltuieli repartizate n funcie de cota-parte de proprietate indiviz din
proprietatea comun. Plat se face conform hotrrii luate n adunarea general a asociaiei de
proprietari.
(5) Cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari reprezint suma pe care
fiecare proprietar trebuie s o plteasca lunar.
(6) Cheltuielile lunare ale asociaiei de proprietari sunt repartizate n cheltuieli de
ntreinere i cheltuieli comune.
(7) Cotele de contribuie se calculeaz n baza facturilor emise de furnizorii de servicii,
fondurilor aprobate n adunarea general a asociaiei de proprietari i a normelor metodologice
n domeniu.
32

(8) Cheltuielile de ntreinere (ap rece i cald; combustibil pentru prepararea apei
calde; gaze naturale; energie electric; iluminarea scrii; instalaii scar i for ascensor;
salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie i curenie; materiale
consumabile; pentru ntreinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaz n funcie
de numrul de persoane care locuiesc n luna respectiv n condominiu.
(9) Pentru proprietarii care determin consumuri suplimentare (splari de maini, covoare
i altele asemenea) calculul cotei de contribuie se face conform baremurilor stabilite prin legile
sau actele normative existente.
(10) Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; ntreinerea i
repararea ascensorului; ntreinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician,
portar i altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii ctre proprietatea comun) se
calculeaz n funcie de cota-parte indiviz din proprietatea comun.
(11) Facturile primite de asociaia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conin
index de consum, trebuie s respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor,
conform prevederilor legale.
(12) Stabilirea cotelor-pri din veniturile asociaiei de proprietari, care sunt venituri
comune, se face proporional cu cota-parte din proprietatea comun aferent fiecrui proprietar.
(13) Pentru neplata cotelor de contribuie prevzute n lista de plat afiat lunar, inclusiv
a celor neprevzute, asociaia de proprietari, prin sistemul de penalizri propriu, impune o
penalizare oricrui proprietar care se face vinovat, dup o perioad mai mare de 30 de zile
calendaristice de la termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi
suma cotei de ntreinere lunare la care s-a aplicat.
(14) Urmrirea de ctre asociaia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii
restanieri se face n baza extrasului din ultima list de plat. Cheltuielile efectuate n scopul
recuperrii datoriilor vor fi suportate de restanierii n cauz.
(15) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare
proprietar poate fi pus n aplicare prin orice modalitate permis de Codul de procedura civil
pentru acoperirea datoriilor.
CAPITOLUL V - Obligaiile proprietarilor
ARTICOLUL 21
Fiecare proprietar este obligat s ii menin proprietatea imobiliar (proprietatea
individual i cota-parte de proprietate comun indiviz aferent acesteia) n buna stare i este
rspunztor de daunele provocate din cauza nendeplinirii acestei obligaii.
ARTICOLUL 22
Proprietarii de apartamente i spaii cu alt destinaie dect cea de locuin sunt obligai
s plateasc cotele de ntreinere obinuite sau speciale ctre asociaia de proprietari, pentru a
se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cldirii.
ARTICOLUL 23
Proprietarii din condominiu, indiferent dac fac parte sau nu din asociaia de proprietari,
sunt obligai:
a) s plteasca n avans cota ce le revine din bugetul de venituri i cheltuieli al asociaiei de
proprietari;
b) s anune, n scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite n vizit, sau care
presteaz activiti gospodreti n timpul zilei, de minimum 15 zile pe lun, conform
prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari;
c) s semnaleze n timp util orice problema care apare la instalaiile de folosina comun;
d) s respecte regulamentul intern al asociaiei de proprietari cu privire la normele de
convieuire social n cadrul condominiului, s anune comitetul executiv al asociaiei de
proprietari despre intenia de a schimba destinaia proprietii individuale, cernd acordul n
scris, i s prezinte, n copie, toate documentele necesare desfurrii activitilor propuse
(contracte, avize i altele asemenea), n termen de 30 de zile lucrtoare de la obinerea
acordului;
33

e) s nu schimbe aspectul proprietii comune fr acceptul scris al comitetului executiv al

asociaiei de proprietari;
f) s accepte accesul n spaiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaiei
de proprietari, atunci cnd este necesar s se repare sau s se nlocuiasca elemente din
proprietatea comun, la care se poate avea acces numai prin spaiul respectiv.
Reprezentantul asociaiei de proprietari va fi nsoit de persoana care va repara defeciunea i
de cel puin un martor din cadrul asociaiei de proprietari. Fac excepie cazurile de maxim
urgen, cnd nu este necesar nici un preaviz;
g) n condiii de neparticipare la luarea deciziilor i la desfurarea activitilor n cadrul
asociaiei de proprietari, s nu aduc prejudicii morale celorlali proprietari asociai sau celor
care desfoar activiti pentru asociaie;
h) s ncheie cu asociaia de proprietari contracte de nchiriere, pe care le negociz cu comitetul
executiv, pentru elemente sau suprafee din proprietatea comun folosit n nteres personal.
ARTICOLUL 24
Proprietarii, membri ai asociaiei de proprietari, au urmtoarele obligaii:
a) s respecte statutul asociaiei de proprietari;
b) s se supun hotrrilor adunrii generale a asociaiei de proprietari;
c) s participe la adunrile generale ale asociaiei de proprietari;
d) s respecte orice angajament facut fa de asociaia de proprietari;
e) s nu aduc prejudicii materiale asociaiei de proprietari;
f) s participe, atunci cnd este solicitat, la aciuni deosebite, de maxim urgen,
corespunztoare scopurilor asociaiei de proprietari;
g) s se conformeze obligaiilor proprietarilor din condominiu, prevzute la art. 23.
ARTICOLUL 25
Dac proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin sau
orice alt persoan care acioneaz n numele sau provoac daune oricarei pri din
proprietatea comun sau altei proprieti individuale, trebuie s realizeze reparaiile necesare
ori s plateasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
ARTICOLUL 26
n cazul spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin, respectiv al apartamentelor, cu
mai mult de un proprietar, relaiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate n
conformitate cu prevederile Codului civil.
ARTICOLUL 27
(1) Zidurile dintre apartamentele alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a
condominiului, pot fi reamplasate, prin acord ntre proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective i cu ntiinarea asociaiei de proprietari, n condiiile legii.
(2) Zidurile dintre apartamente i proprietatea comun, care nu fac parte din structura de
rezisten a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
ARTICOLUL 28
Dac unul dintre proprietari impiedic, cu buna tiin i sub orice form, folosirea
normal a condominiului, crend prejudicii celorlali proprietari, dup caz, msurile pentru
folosirea normal a condominiului se vor hotr pe cale judectoreasc, la solicitarea asociaiei
de proprietari.
ARTICOLUL 29
Fiecare proprietar, chiria sau ocupant al unui apartament ori spaiu cu alt destinaie
dect cea de locuin are obligaia s se conformeze regulilor prezentului statut, precum i
regulilor, regulamentelor, hotrrilor i rezoluiilor adoptate legal de asociaia de proprietari.
CAPITOLUL VI - Drepturile proprietarilor
ARTICOLUL 30
Fiecare proprietar, indiferent dac face parte sau nu din asociaia de proprietari, are
dreptul de a folosi proprietatea comun din condominiu n condiiile stabilite de lege, de
regulamente ale autoritilor n drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceast proprietate
astfel nct s lezeze drepturile sau interesele oricrui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele
stabilite prin prezentul statut.
34

ARTICOLUL 31
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate nstraina, n deplin libertate,
proprietatea imobiliar pe care o deine n cadrul condominiului.
ARTICOLUL 32
Membrii asociaiei de proprietari au i urmtoarele drepturi:
a) s participe cu vot deliberativ la adunarea general a asociaiei de proprietari, s aleag i s
fie alei n structura organizatorica a asociaiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana n
cauz trebuie s posede capacitate juridic deplin. Minorii i persoanele puse sub interdicie
nu pot fi alei n organele de conducere sau de control ale asociaiei de proprietari;
b) s solicite i s primeasc, ori de cte ori este necesar i motivat, explicaii cu privire la
calculul cotei de contribuie afiat pe lista de plat i s conteste, n scris, la comitetul executiv al
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei, cuantumul stabilit al acestei
cote, iar n cazul n care contestaia a fost respins, s se adreseze adunrii generale;
contestaia nu suspend plata contribuiei, dar determin, n cazul aprobrii, aplicarea unei
proceduri de reglementare ulterioar, n cadrul comitetului executiv sau al adunrii generale a
asociaiei de proprietari;
c) dac o decizie a asociaiei de proprietari este contrar statutului, acordului de asociere,
legilor sau este de natur s produc daune considerabile unei minoriti a proprietarilor, orice
proprietar poate aciona n justiie valabilitatea respectivei decizii, n termen de 60 de zile de la
adoptarea acesteia;
d) s solicite, n baza unei cereri ctre preedintele asociaiei de proprietari, diminuarea
temporar a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei (reducerea cheltuielilor de ntreinere,
dar nu i a cheltuielilor comune), dac lipsa din apartament este de cel puin 15 zile
calendaristice pe lun;
e) s pun ntrebari i s solicite explicaii comitetului executiv, referitoare la activitatea
asociaiei de proprietari;
f) s beneficieze, cnd este cazul, de toate facilitatile rezultate n urma activitilor desfurate
de asociaia de proprietari, n funcie de cota-parte de proprietate i de gradul de implicare;
g) s participe la activitile lucrative ale asociaiei, benevol, n funcie de capacitile
profesionale;
h) s beneficieze de garanii morale i materiale, stabilite de adunarea general a asociaiei de
proprietari, pentru iniiative personale, finalizate, n folosul asociaiei de proprietari;
i) s prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaiei de proprietari sau probleme
deosebite, care nu au putut fi soluionate pe cale obisnuit, i s participe activ la aciunea de
solutionare.
CAPITOLUL VII - Dizolvarea asociaiei de proprietari
ARTICOLUL 33
Asociaia de proprietari se va dizolva n situaia n care numrul proprietarilor
condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentanilor acestora,
n condiii de maxima urgen, cnd situaia sau cnd starea condominiului o impune.
ARTICOLUL 34
Asociaia de proprietari se va putea dizolva i n urmtoarele cazuri:
a) cnd scopul pentru care a fost legal nfiinat nu se ndeplinete;
b) prin hotrrea adunrii generale a asociaiei de proprietari, adoptat cu votul a cel puin
doua treimi din numrul membrilor asociai.
ARTICOLUL 35
n momentul dizolvrii patrimoniul asociaiei de proprietari, respectiv veniturile provenite
din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaiei, acesta va fi distribuit proprietarilor
proporional cu cotele-pri din proprietatea comun sau, dac este cazul, dup cota de
participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaiei.
ARTICOLUL 36
Dizolvarea asociaiei de proprietari va fi anunat la judectoria sau administraia
financiar unde aceast a fost nregistrat.
35

CAPITOLUL VIII - Dispoziii finale

ARTICOLUL 37
(1) Activitatea asociaiei de proprietari se desfoar i cu respectarea metodologiei de
ncheiere, de executare i ncetare a raporturilor de munc, de conducere a evidenei, de
efectuare a operaiunilor de disciplin financiar i de cas, precum i de verificare financiarcontabil, stabilite de ministerele de resort i consiliile locale ale municipiilor, oraelor i
comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucuresti.
(2) Arhivarea documentelor i a registrelor asociaiei de proprietari se face conform
prevederilor legale.
ARTICOLUL 38
(1) Dac toi proprietarii, membri ai asociaiei, sunt abonai individuali, pe baza de
contract, ai furnizorilor de servicii, asociaia de proprietari este degrevat de atribuiile avute
pn la dat respectiv, cu referire la calculul i ncasarea cotelor de contribuie, precum i la
plata facturilor aferente.
(2) Pe baza unui contract ntre furnizorii de servicii i asociaia de proprietari, cu
aprobarea adunrii generale a asociaiei de proprietari, asociaia poate presta servicii de
intermediere, conform statutului i legilor n vigoare.
ARTICOLUL 39
Pentru obinerea de venituri necesare desfurrii activitilor sle, asociaia de
proprietari poate desfasura activiti lucrative, n condiiile legii.
ARTICOLUL 40
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i, respectiv, ale sectoarelor
municipiului Bucuresti, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al
Consiliului General al Municipiului Bucureti, vor organiza exercitarea controlului financiarcontabil i gestionar asupra activitii asociaiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai
multor membri ai asociaiei de proprietari.
(2) n acest scop asociaia de proprietari este obligat s pun la dispoziie autoritilor
prevzute la alineatul precedent registrele, actele asociaiei i toate nformatiile considerate utile
de acestea.
(3) n situaia n care se constat fraude sau lipsuri n gestiune, vor fi sesizate organele
de cercetare, iar comitetul executiv al asociaiei de proprietari va fi ndrumat s foloseasc cile
legale pentru recuperarea prejudiciului i pentru a aciona n justiie impotriva celui care se face
vinovat.
ARTICOLUL 41
Organizarea i conducerea contabilitii asociaiei de proprietari se face potrivit legii.
ARTICOLUL 42
n cazul decesului unuia dintre asociai, activitatea asociaiei de proprietari va putea
continua cu succesorii testamentari sau legali, dup caz.
ARTICOLUL 43
(1) Solutionarea litigiilor dintre asociaia de proprietari i terte persoane fizice sau juridice
romane este de competena instantelor judectoreti romne.
(2) Litigiile asociaiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice strine sunt de
competena organelor judectoresti prevzute n legislaia romn.
ARTICOLUL 44
(1) Pentru recuperarea banilor datorai i a dobnzii aferente, asociaia de proprietari ii
va putea chema n justiie pe proprietarii care nu ii achita cotele de ntreinere datorate mai
mult de 90 de zile.
(2) Executarea accestor hotrri judectoreti se va face conform Codului de procedura
civil.
ARTICOLUL 45
Prezentul statut a fost redactat n ... exemplare.

36