Topul ansamblurilor rezideniale cu cele mai mici costuri la ntreinere

Eficiena energetic a blocurilor noi i spune cuvntul n factura la utiliti. Consumul este cu pn
la 40% mai mic dect n cazul blocurilor vechi, nereabilitate termic
Diferena se reduce simitor la adugarea costurilor de administrare specifice ansamblurilor noi,
ns chiar i aa doar n trei cazuri din cele analizate deCapital se ajunge la facturi de ntreinere
mai mari dect la blocurile vechi. Astfel, bucuretenii care se mut n blocuri noi pot obine o
reducere medie de circa 14% a facturii la ntreinere.

n tranziia de la un apartament vechi la unul nou trebuie totui analizate cu atenie costurile
administrative. Dei atractive la prima vedere, serviciile de paz, monitorizare video, ngrijirea
spaiilor verzi i accesul la piscin pot duce la dublarea facturii de ntreinere. Taxele administrative
pot fi fixe - cum este cazul complexului Rsrit de Soare, unde costul lunar de administrare este de
0,24 euro pe metru ptrat util, plus TVA, al Cosmopolis, unde este de 40 de euro, plus TVA, sau al
Confort City, unde se percepe o tax fix de 50 de lei/lun - dar sunt i situaii n care administratorii
includ n aceast tax i consumul de ap rece, ap cald i chiar cldur. Acolo unde dezvoltatorii
s-au retras din activitatea de administrare a ansamblurilor pe care le-au construit, ntreinerea
blocului cade n atribuia asociaiei de proprietari i costurile sunt mult mai mici. n aceast situaie
sunt proiectele Militari Residence (40 lei/lun), Linda Residence (40 lei/lun), Rose Garden (100
lei/lun) - unde asociaia de proprietari lucreaz cu o firm de administrare sau Cartierul Latin (150
lei/lun cu tot cu apa rece consumat).

n perioada de boom imobiliar, piaa nu era obinuit cu conceptul de complex rezidenial care
presupune cheltuieli suplimentare de ntreinere, i o parte dintre cei care au cumprat n acea
perioad s-au trezit cu aceste costuri dup ce i-au cumprat apartamentele. n ultimii ase ani cred
c fenomenul de lips de informare s-a diminuat, iar viitorii locuitori in cont i de costurile
suplimentare n achiziia unui apartament. Sunt proiecte n care locatarii s-au organizat ntr-o
asociaie i dispar cheltuielile umflate de management, explic Annemarie Fabian, asociat al
departamentului de evaluri i consultan din cadrul Colliers International.

Baza de calcul

Tipul de apartament ales de Capital pentru analizarea diferenelor de consum este unul cu dou
camere, n suprafa de circa 60 mp i locuit de doi aduli i un copil. Acesta este i cel mai
tranzacionat tip de apartament din Bucureti. S-au selectat 11 ansambluri rezideniale din Capital,
cu peste 200 de apartamente i locuite n proporie de peste 80%, unde exist deja format o
comunitate. Pentru o comparaie concludent, am luat n considerare un consum identic de
electricitate, gaz i ap rece. Cotele de consum au fost obinute de la furnizorii de utiliti i sunt
medii la nivel de Bucureti. Consumul mediu estimat de energie electric pentru un apartament cu
dou camere este de 165 kWh/lun, care se factureaz cu 103 lei, valoare care include TVA, preul
energiei consumate, contribuia pentru cogenerare, certificate verzi, acciza i taxa radio-TV, potrivit
reprezentanilor Enel. Consumul de gaz specific unui apartament cu dou camere echipat cu
central termic este de 225 mc/lun iarna i de 40 mc n lunile de var, pentru nclzirea apei. S-
au luat n considerare cinci luni de iarn i apte de var i o temperatur ambiental medie de 20-
21 de grade Celsius. n plus, consumul unui aragaz mai adaug 5-10 mc/lun, potrivit estimrilor
fcute de specialitii GDF Suez, la cererea Capital.

n ceea ce privete consumul de ap, directorul general adjunct al Apa Nova, Epsic Chiru, ne-a
informat c un bucuretean consum, n medie, 35,99 metri cubi de ap rece pe an i nc 19,82
mc/an de ap rece pentru prepararea apei calde. Un metru cub de ap rece este facturat de Apa
Nova cu 5,41 lei (TVA inclus), la care se adaug canalizarea nc 1,2 lei/mc (TVA inclus). n cazul
apei calde nclzite de RADET, tariful este de circa 13-14 lei/mc.
Dac toate ansamblurile rezideniale analizate sunt echipate cu centrale termice de apartament sau
centrale de bloc, majoritatea imobilelor vechi din Bucureti sunt racordate la sistemul de nclzire al
RADET, drept pentru care comparaia a fost fcut cu un apartament situat ntr-un asemenea
imobil. Astfel, pentru un apartament cu dou camere, n suprafa de 60 mp utili, necesarul de
cldur este de circa 15 Gcal/an. Trebuie inut cont c blocurile racordate la RADET sunt nclzite
ase luni pe an.

Factura anual defalcat a unui apartament cu dou camere (este de 5525 lei), amplasat ntr-un
bloc vechi nereabilitat termic, racordat la RADET i locuit de doi aduli i un copil, arat n felul
urmtor: costul cldurii ajunge la 2.550 lei, energia electric 1.236 lei, gazul pentru aragaz 12,17 lei,
apa rece 714 lei, apa cald 773 lei i costurile administrative 240 lei. Acelai apartament vechi
echipat cu o central termic ar avea urmtoarele costuri: gazul consumat pentru nclzire i ap
cald 1.522 lei, energia electric 1.236 lei, apa rece 1.110 lei i costurile administrative 240 lei (total
2586 lei). n aceast situaie, factura anual la consum este comparabil cu cea din blocurile noi,
ns mai trebuie adugat i preul de achiziie al centralei termice. Costul instalrii unei centrale ntr-
un asemenea apartament este estimat la 5.500 de lei i se amortizeaz n 3,5 ani, potrivit Ariston
Thermo Group.

De la vechi la nou

Toi locatarii celor 11 ansambluri rezideniale analizate de Capital au contracte cu Enel pentru
furnizarea energiei electrice, deci, din acest punct de vedere, nu exist nicio diferen de pre fa
de apartamentele vechi. Furnizorul de gaz pentru proiectele luate n discuie este GDF Suez, ns
aici apar primele diferene ntre ansambluri. n cazul Rsrit de Soare, Rose Garden, Ten Blocks i
Evocasa Armonia, nclzirea se face prin centrale de bloc, care au un randament uor inferior
centralelor termice de apartament. Drept urmare, la calcularea facturilor de gaz s-a aplicat o
cretere de 10% n cazul celor patru proiecte, la sugestia specialitilor contactai de Capital, pentru
a compensa diferena de performan. n ceea ce privete alimentarea cu ap, doar dou
ansambluri nu sunt racordate la reeaua Apa Nova: FeliCity din Bneasa i Cosmopolis din
tefnetii de Jos, ambele fiind deservite de propriile puuri de ap. n FeliCity, preul unui metru
cub de ap rece este de 4,7 lei, n care intr i costul canalizrii, iar la Cosmopolis preul este de
5,25 lei (inclusiv canalizarea), ns se aplic doar locuitorilor din prima faz a proiectului; cei din
faza a doua primesc apa rece gratuit pn la nfiinarea unei asociaii de proprietari. n ambele
cazuri, preul apei este mai mic dect cel practicat de Apa Nova, de 6,61 lei/mc (inclusiv
canalizarea).

Dac din factura de consum nu se fac mari diferene ntre aceste ansambluri rezideniale, lucrurile
se schimb cnd sunt adugate costurile de administrare. Trebuie inut cont c proiecte precum
Edenia Titan i Cartierul Latin includ n taxa de administrare a complexului i consumul individual de
ap, iar n Evocasa Armonia este adugat i consumul de ap cald i cldur. Cu aceste excepii,
serviciile oferite de ansamblu ridic factura lunar a locatarilor cu valori cuprinse ntre 40 i 250 de
lei. FeliCity i Cosmopolis conduc la acest capitol, i alturi de Ten Blocks sunt singurele ansambluri
analizate de Capital a cror factur anual total (consum plus costuri administrative) depete
factura ce revine unui apartament dintr-un bloc vechi, adic 5.525 lei. Chiar dac la un calcul mai
atent costul de locuire ntr-un ansamblu rezidenial nou este mai mic dect ntr-un bloc vechi, n
peste 70% din cazuri, ritmul de vnzri al majoritii dezvoltatorilor este jalnic.
Potrivit Colliers, ritmul lunar de vnzri n 2011 i 2012 a fost de 4-6 apartamente, n proiectele
ieftine, 2-3 apartamente, n proiectele destinate clasei medii, i maximum dou apartamente, n cele
peste medie. La sfritul anului trecut erau disponibile pe pia circa 5.000 de apartamente n
ansambluri cu peste 100 de uniti locative.

25.000 de apartamente noi au fost construite n ultimii zece ani n Bucureti, n proiecte rezideniale
cu peste 100 de uniti
Sursa: www.capital.ro 06.06.2013