Norme Metodologice din 2007 M.Of.

43 din 18-ian-2008

NORME METODOLOGICE din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
CAPIT OLUL I: Dispoziii generale
Art. 1
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziia asociaiilor de proprietari i a autoritilor
administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, exploatarea i administrarea cldirilor-blocuri de locuine - condominii, precum i exercitarea controlului
financiar-contabil i de gestiune asupra activitii asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007
privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari.
Art. 2
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n
proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin se pot constitui n asociaii de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare i de reprezentare a intereselor comune
a majoritii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, fr scop patrimonial, nfiinat n condiiile
prevzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept i pentru reprezentarea la nivel local i
naional, asociaiile de proprietari se pot asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de proprietari din municipii, orae
sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile prevzute de lege.
Art. 3
Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate n condiiile legii
i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile prevzute de prezentele norme metodologice
pentru constituirea n asociaii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.
CAPIT OLUL II: nfiinarea, organizarea, funcionarea i administrarea asociaiei de proprietari
Art. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor
apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai condominiu cu cel puin 3
proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din
Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele:
numele i prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria i numrul actului de identitate, indicarea
titlului de proprietate, data exprimrii voinei de asociere i semntura.
Art. 5
(1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson
ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu
poate fi delimitat.
(2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a adunrii generale
i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau
n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s
rmn n sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de proprietari
constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a consumurilor i repartizarea
cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit avizul
furnizorilor de servicii implicai cu privire la posibilitile tehnice de furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau
pe scri, precum i pentru realizarea branamentelor.
Art. 6
(1) Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot ntruni pentru a
hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de
proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de
asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire.
Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se convoac prin
afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut la art. 5 alin.
(1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau
tronsonului respectiv, dup caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou convocare va avea loc,
dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de
asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua convocri.
Dup a treia convocare a adunrii generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia
exprimrii voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul de asociere, a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se vor
cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor i a cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
pag. 1 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de urgen n care se
permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei.
i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfura serviciul
de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei.
Art. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-verbal al adunrii
generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat
consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor abseni,
consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la
data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a dat
consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti.
Art. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de
asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a
crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente
structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului
aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la
organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.
Art. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de
constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la cererea scris a acestora, fr
alte formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al asociaiei de proprietari prin semnarea unui act
adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti.
Art. 10
nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se face potrivit dispoziiilor legale n materie.
Art. 11
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului, ncheierea
judectorului-delegat sau orice alt document legal acordat la nfiinare i prin codul de identificare fiscal al asociaiei.
Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute n statutul asociaiei de proprietari, au i
urmtoarele drepturi i obligaii:
(A) Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari,
dac au capacitatea deplin de exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice document al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari i, eventual, s o
conteste la preedintele asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei de plat. Preedintele
asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie n termen de 7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i instalaii ale condominiului conform destinaiei pentru care au fost
construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor i ndeplinirea responsabilitilor legate de
asociaia de proprietari.
(B) Obligaii:
a) s menin n bune condiii proprietatea individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de
locuin, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun
sau individual al celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaiei, atunci
cnd este necesar i justificat s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la
care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul
se poate face fr preaviz, conform prevederilor din statutul asociaiei de proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite n termenul
stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum i pentru
creterea performanei energetice a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite cota-parte din costurile
aferente. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii
cldiri. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform
prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii, intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau alte persoane care
acioneaz n numele lor au provocat daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu;
pag. 2 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plat
ctre asociaia de proprietari existente la data tranzaciei, precum i orice alte informaii relevante sau avnd
consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea care este nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la asociaie, actul de proprietate;
h) s modifice instalaiile de distribuie a utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui
condominiu numai n condiiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitii, n care se arat
efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii
modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este
necesar referatul tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie, pn la gradul al
4-lea inclusiv.
Art. 13
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale
referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor construciei, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul asociaiei
de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n jurnalul
evenimentelor din cartea tehnic a construciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de
recepie i a schielor.
(4) Unitile care au administrat cldirile i sunt deintoare a crii construciei au obligaia de a o preda asociaiilor de
proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala proprie.
Art. 14
(1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari se ntrunesc n adunri generale ordinare sau extraordinare.
(2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se asigur de
preedintele sau de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei de proprietari pot fi
convocate oricnd de comitetul executiv sau de cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra datei adunrii
generale a asociaiei de proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a
adunrii generale.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de
jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei
convocri. La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost
convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. Dovezi
ale convocrii i reconvocrii constituie afiul de la avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi.
Art. 15
Adunarea general a asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a
asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, pentru angajarea i eliberarea
din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator al imobilului sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
Art. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de membri alei de adunarea general, reprezint asociaia de
proprietari n administrarea i exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin. Preedintele asociaiei de
proprietari este i preedinte al comitetului executiv.
Art. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului
de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i
pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea asociaiei de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu
privire la consumurile aferente proprietii comune, n conformitate cu actele normative n vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti, conform cu responsabilitile ce le revin, i urmrete
realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor
i a plilor lunare;
g) pentru realizarea scopului i a activitilor asociaiei de proprietari, angajeaz i demite personalul necesar, ncheie i
reziliaz contracte cu persoane fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari,
privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari, interesele legate de cldire;
pag. 3 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce
privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform hotrrii adunrii
generale;
r) stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n cldire i pentru
persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada pentru care proprietarii, respectiv
chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun,
conform hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari i ia msuri pentru rezolvarea acestora, conform
hotrrii adunrii generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se efectueaz reparaii
la prile comune, urmnd ca sumele aferente reparaiilor respective s fie suportate de toi proprietarii, proporional
cu cota indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul
membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau
de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv i se afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea acestuia n condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin i adopt decizii
asupra cuantumului salariilor, indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului
ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei convenii civile de prestri de servicii, n limita bugetului
aprobat de adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce privete activitatea
de administrare i ntreinere a cldirii, a prilor comune de construcii/a instalaiilor, precum i pentru alte activiti
conforme cu scopul asociaiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ngrijire, mecanic, instalaii etc.
Angajarea personalului necesar asociaiei de proprietari se face de ctre comitetul executiv, reprezentat de preedinte,
n conformitate cu prevederile legislaiei specifice n vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care
desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea
general a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i rspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din
prezentele norme metodologice pe perioada ct asociaia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul
de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de
proprietari, rspund, personal sau solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
Art. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care a obinut cel mai mare numr de voturi la alegerea
membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii
proprietarilor n cadrul adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor angajate de aceasta i i asum
obligaii n numele acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie
mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care
contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor i punerea
n aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a construciei, precum i a
celorlalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz i se folosete numai de ctre preedinte sau de vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea vor fi ndeplinite de ctre un
vicepreedinte, numit de preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmnd ca n termen
de 90 de zile de la data cnd s-a constatat indisponibilitatea s fie convocat o adunare general pentru a alege un nou
preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit art. 32 alin. (1)
din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin hotrre a adunrii generale, potrivit
prevederilor Codului fiscal.
Art. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea bunurilor materiale i a
fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care trebuie s aib cel puin studii medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea general va
mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic
de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii
adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotrrii adunrii
generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
pag. 4 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund, personal sau
solidar, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
Art. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii
asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
Art. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii
contabilitii nr. 82/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, n partid dubl sau n partid simpl,
prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari.
(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc contabilitatea n conformitate cu reglementrile contabile pentru
persoanele juridice fr scop patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl vor depune la
compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaia
soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei i finanelor, pn la data de 1
martie pentru situaia existent la 31 decembrie i pn la data de 1 septembrie pentru situaia existent la 30 iunie.
Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid dubl vor depune bilan contabil,
conform prevederilor legale.
Art. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu
persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii,
ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile administraiei publice locale pentru activitatea de administrare,
persoanele juridice specializate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori ca activitate principal administrarea
imobilelor pe baz de tarife sau contract;
b) s aib angajate persoane atestate n condiiile prezentelor norme metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari a cldirii pe care urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuiilor, obligaiilor i responsabilitilor atribuite de comitetul executiv, n condiiile
legislaiei n vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti, dac nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea i
ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice.
Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin contractul ncheiat cu
asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile de proprietari care
opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de contabil n partid simpl are obligaia s ntocmeasc i s
completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidena fondului de reparaii, registrul pentru evidena
fondului de rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale, registrul pentru evidena fondului de penalizri, precum
i alte formulare specifice activitii de contabilitate, prevzute prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea operaiunilor de
ncasri i pli n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i
funcia de casier. Pentru ncasrile n numerar, asociaia de proprietari are obligaia s emit chitane care vor cuprinde
obligatoriu urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei serii, care identific chitana n mod unic; data emiterii
facturii; denumirea/numele, adresa i codul de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari pentru care se emite
chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate,
supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor
economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea
nr. 230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plat.
Art. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n
baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari stabilete cuantumul i cota de
participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de rulment se dimensioneaz astfel
nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se
face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de
proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor
de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de proprietari
pag. 5 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
echivalente ca mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii
generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista
de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul asociaiei de proprietari elibereaz chitan personalizat
separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se oblig s participe la plata
cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate,
dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz altfel, precum i n
situaiile n care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prilor de construcii/instalaii aflate n proprietate
comun, fond cu perioad de folosire limitat, care va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit
dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte activiti desfurate se
constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea confortului i eficienei condominiului,
pentru ntreinerea i repararea proprietii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. n aceste venituri
se cuprind i cele obinute din nchirierea unor spaii aflate n proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru instalarea de
reclame i pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum i alte venituri obinute din orice surs, n
condiiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu
pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor emise de
furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest fond va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit
dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
Art. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi
achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 20 de zile de la data afirii listei de plat, dat care trebuie s
fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de
utiliti, administratorii au obligaia de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi
expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau de la data confirmrii de primire, n cazul
transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i percepe penalizri de ntrziere pentru
suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de
art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de
proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru
cheltuieli de reparaii ale proprietii comune sau pentru alte cheltuieli de natur administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de
la:
a) restanierii la cotele de ntreinere, proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a ntrziat plata facturilor la termen.
Art. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i a altor spaii
proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile
de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
Art. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii funciare, conform procedurii publicitii imobiliare prevzute n titlul
II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n Regulamentul de organizare i funcionare
a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de
Cadastru i Publicitate imobiliar nr. 633/2006, cu modificrile ulterioare.
Art. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui circumscripie este situat imobilul i va
cuprinde numele, prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal,
obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s justifice cererea, localitatea n care este situat imobilul,
numrul cadastral al imobilului i numrul de carte funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit nscrierea privilegiului, se
va face meniune despre aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris n vechile registre de publicitate imobiliar,
n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de plat a cotelor
de contribuie, din care rezult suma datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei de proprietari i, dup
caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preedintelui asociaiei, cu
precizarea numelui i prenumelui acestora.
Art. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii formalitilor de
publicitate imobiliar.
Art. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori
a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
Art. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei hotrri judectoreti.
CAPIT OLUL III:
SEC IUNEA 1: Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea
condominiilor
pag. 6 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
Art. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n
avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine administratorului, n
cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a condominiului. Lista de plat se semneaz de
administrator i de un membru al comisiei de cenzori i se aprob de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei
asociaiei, persoanele semnatare certificnd i rspunznd de corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi exceptat de la
obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea unei pri din proprietatea
comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin ori n alte situaii.
Art. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare de ap pe fiecare
scar n parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea
facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul nregistrat de contorul de branament se repartizeaz fiecrei
scri n cote-pri egale, n baza conveniei scrise dintre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de
cldire. Consumurile nregistrate de contoarele montate n aval de contorul de branament nu fac obiectul contractului
de furnizare a serviciului i nu determin obligaii ale asociaiei de proprietari ctre furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem paual au obligaia s declare la furnizorii de
servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei asociaiei de proprietari, pe propria
rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau tronsoane de cldire dotate cu contor de
branament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia termic pentru nclzirea
apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe scri sau tronsoane de cldire, n funcie de
indicaiile contoarelor de branament. Dup aceast repartizare, pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui
tronson de cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea
de locuin se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
SEC IUNEA 2: Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane
Art. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi individualizate pe
fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care
locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere, vidanjare.
Art. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric
pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol,
parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la
etajele superioare bi, spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii generale, persoanele care locuiesc n apartamente
situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la
plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza unor
angajamente personale, date n scris ctre asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la
etajele superioare.
Art. 36
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin acelai aparat care
msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor i spltoriilor pe baza unor bareme
stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente i spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin la cldirile cu central termic proprie, asociaia de proprietari poate monta un contor pe instalaia de
ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap cald menajer din condominiu. Valoarea consumului de
gaze naturale, n lipsa unui contor care s nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe
baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic proprie, n situaiile n
care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin scznd din factura de gaze naturale
contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i buctrii conform prevederilor de la alin. (1) i (2).
Art. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi individualizate pe
fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care
locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile
asociaiei pentru: ap i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere i a hranei; energia electric
utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a
acestor cheltuieli se stabilete printr-o convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitii desfurate de deintorii
prevzui la alin. (1), i se actualizeaz periodic, n funcie de elementele noi care intervin, n funcie de numrul
persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau apartamentul respectiv, de numrul mediu zilnic de clieni i
de obiectul de activitate. Numrul acestora se stabilete de deintorul spaiului i se certific de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaiului respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire la consumurile care
nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari menionate la
art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin din condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile criteriile stabilite i adoptate n
pag. 7 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin decizie scris i n baza constatrilor vizuale cu
privire la activitatea desfurat din punct de vedere al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari refuz ncheierea
conveniei, este aplicabil criteriul prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dup caz,cu obligaia
proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care desfoar activiti n spaiul su.
Art. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament, repartizarea consumului se face potrivit
normelor legale, pe baz de bareme pe fiecare tip de consumator n parte.
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc apartamentele/spaiile,
cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent
fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile comune ale cldirii de
cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform cu baremele stabilite potrivit normelor
legale, pentru consumul comun i pentru deintorii de apartamente, inndu-se seama de consumatorii electrici
existeni, iar cheltuielile aferente prilor de folosin comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu
numrul de persoane care locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n vigoare.
SEC IUNEA 3: Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare; ap cald
menajer; energia termic, combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor individuale sau n funcie de
alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile.
Art. 40
(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n actele normative n vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a
repartitoarelor de costuri pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor utiliti se stabilete prin decizie a
comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie s cuprind prevederi cu
privire la modul de citire, de calcul i de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare a consumurilor, asociaia de
proprietari poate stabili modul de plat a cheltuielilor pe baz de convenie cu caracter individual, considerat ca un
serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor
beneficiarilor serviciului respectiv. n toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutete niciun proprietar de la plata
contribuiei la cheltuielile comune.
Art. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normei
tehnice i metodologiei elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti
Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferena dintre consumul nregistrat de contorul
montat la branament i suma consumurilor nregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament
reprezint consum comun i se repartizeaz proporional cu cota indiviz.
Art. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa cald menajer, separat
pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afiat mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte
cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a energiei termice consumate pentru nclzire i
prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aa cum rezult din defalcarea facturii primite de la furnizorul
de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social aprobat n conformitate cu Ordonana de urgen a
Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de
ajutoare pentru nclzirea locuinei, precum i a unor faciliti populaiei pentru plata energiei termice, aprobat prin
Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de cldur pe beneficiari se vor meniona pe chitane aceste sume,
beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista de plat i ajutorul social.
SEC IUNEA 4: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate
Art. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin, reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea,
exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i instalaii din condominiu aflate n proprietate comun.
Art. 44
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la proprietatea comun,
cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare,
eficien energetic, modernizare la prile de construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este
descris n cartea tehnic a construciei i n acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i coloanele
instalaiilor de ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i altele asemenea, conform prevederilor
din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator,
contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei
de proprietari ori persoanelor alese: preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei de cenzori; prime; credite
bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti este individual, pentru consumurile de pe spaiile comune furnizorii
vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de comun acord.
Art. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de proprietate din
pag. 8 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funcie de suprafeele utile ale tuturor apartamentelor i ale
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a
fiecrui proprietar este nscris n acordul de asociere. Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul
de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cota-parte indiviz de
proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-cumprare, fia cadastral,
contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i contractul de schimb sau contractul de donaie
i/sau cele determinate pe baz de msurtori i nscrise ntr-o documentaie cadastral recepionat de oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar competent.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte pentru fiecare
apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cldirea/blocul care constituie condominiul, nu este
egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari solicit ntocmirea unei noi documentaii cadastrale, prin
punerea la dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea,
calitatea i sigurana construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaa util a apartamentului sau a
spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale tuturor apartamentelor i spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
Art. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate de msurare a
acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, inclusiv pentru proprietatea
comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari proporional cu
cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa cum este nscris n acordul de asociere.
SEC IUNEA 5: Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod individual proprietarii, toi
sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.
Art. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor individuale de ap rece,
ap cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile
spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea
contractelor cu caracter individual; ntreinerea interfonului i a prii de instalaie din interiorul apartamentului;
verificarea metrologic a contoarelor individuale de energie termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalailor
interioare de gaze, ap i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari.
Art. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare, n condiiile n care nu
exist nicio interdicie legal n acest sens, calcului cotei de contribuie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face
conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului
executiv, n funcie de cantitatea consumat.
SEC IUNEA 6: Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: nclzirea proprietilor
individuale - apartamente, spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin (energia termic sub form de cldur;
combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru fochist i echipament de lucru; costuri
pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central).
Art. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaiile aflate n proprietate comun, i anume casa
scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaz proporional cu cota-parte de
proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este nscris n actul de proprietate sau cum a
fost recalculat conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea i plata sumelor
aferente contractului individual de prestri de servicii energetice, societatea prestatoare poate ncheia un contract de
prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se negociaz ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin deconectai de la sistemul de
alimentare centralizat cu energie termic al cldirii au obligaia s-i asigure o alt surs de nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin modific suprafaa
echivalent termic de nclzire din apartamentul sau din spaiul pe care l deine, cota-parte de participare la cheltuielile
pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeei utile luate n calcul, fr a
modifica cota indiviz a apartamentului. Coeficientul se calculeaz conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea
Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
SEC IUNEA 7: Repartizarea cheltuielilor de alt natur
Art. 53
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dup
criteriile prevzute la art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
Art. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de ntreinere, reparaii i
nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare
aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a
adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de
intrare comun n cldire, care se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-
se n conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum, care se
repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la courile de fum ale
pag. 9 7/12/2017 : radu@crj.ro
 Norme Metodologice din 2007 M.Of. 43 din 18-ian-2008
cldirii.
Art. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i normativele avute n
vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n contractele ncheiate cu
furnizorii respectivelor servicii.
Art. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei calde menajere asigurate prin centrale termice
proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului
acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate cu ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate
pentru funcionarea instalaiilor aferente i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului
de lucru i protecie pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora,
inclusiv contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea cureniei n centralele termice,
costul apei pentru umplerea instalaiei.
CAPIT OLUL IV: Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari
Art. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti organizeaz
compartimente specializate n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin n administrarea imobilelor, n conformitate cu
prevederile legale n vigoare. Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritilor administraiei publice locale
au n componen specialiti n domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaiei muncii i a raporturilor de munc.
Art. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la
propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a
consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz pentru o perioad nedeterminat i este valabil pe tot teritoriul
Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de ctre autoritatea administraiei publice locale care l-a
eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite condiiile pentru exercitarea acestei activiti.
Art. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari se realizeaz n
conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de ctre organele competente potrivit legislaiei financiar-
contabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, n nume propriu, lucrri de expertiz
tehnic i/sau contabil cu o persoan fizic sau juridic care are calitatea de a efectua expertize, conform legislaiei
privind organizarea activitii de expertiz tehnic i contabil, judiciar i extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale, judeene sau de Consiliul General al Municipiului Bucureti i n funcie de
resursele bugetare proprii, primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul Experilor Contabili i Contabililor Autorizai din
Romnia, n vederea efecturii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociaiilor de proprietari, la solicitarea
unuia sau a mai multor membri ai asociaiei, ulterior efecturii de ctre comisia de cenzori a controlului financiar-
contabil pe respectiva perioad.
CAPIT OLUL V: Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 60
Pn la elaborarea i aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termic pentru nclzire i ap
cald menajer, n cazul utilizrii repartitoarelor de costuri, se aplic metodologiile nsuite i aprobate de asociaiile de
proprietari.
Art. 61
Prezentele norme metodologice intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Publicat n Monitorul Oficial cu numrul 43 din data de 18 ianuarie 2008

pag. 10 7/12/2017 : radu@crj.ro