Calitatea de membru al asociaţiei de proprietari în condominiu

Iul 2, 2014 Postat De Eugen Staicu In Juridic

Aţi cumpărat apartament într-un bloc unde există deja asociaţie de proprietari. Ce regim
aveţi faţă de membrii fondatori?

Într-un dosar aflat pe rolul instanţelor a fost pusă în discuţie dobândirea calităţii de membru al
Asociaţiei de proprietari, în lipsa semnării acordului de asociere, precum şi fără proba calităţii de
proprietar şi a faptului că locuieşte în imobilul respectiv. Această procedură a fost
considerată nelegală, constituind o discriminare faţă de proprietarii care au constituit iniţial
Asociaţia de proprietari, contribuind la dobândirea personalităţii juridice a acesteia.

Faţă de asocierea iniţială, în cazul noilor aderenţi în practică, instanţele de judecată procedează la
modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în lipsa existenţei unui proces-
verbal al adunării generale a asociaţiei de locatari, dat fiind faptul că legiuitorul nu a precizat
verificarea legalităţii acestor modificări, survenite ulterior constituirii asociaţiei.

Pe aceste considerente, a fost ridicată excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art.

7 şi 8 din Legea nr. 230/2007privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari.

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl reprezintă:

- Art. 7: Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la

adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi.

- Art. 8: (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

(2) Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea
judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.

Prevederile legale criticate sunt cuprinse în cap. II – Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de

proprietari şi dispun asupra modalităţii de înscriere în asociaţia de proprietari a proprietarilor care
nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire, şi, respectiv, asupra modificării sau
completării statutului ori a acordului de asociere. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 7 şi 8 din Legea nr.
230/2007, cu modificările ulterioare, înscrierea ulterioară a noilor proprietari în cadrul asociaţiei se
face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi, iar orice modificare sau completare a
statutului asociaţiei sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.

Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că proprietarii care solicită înscrierea ulterioară în
asociaţia de proprietari se află într-o situaţie ce diferă în mod obiectiv de situaţia proprietarilor care
au înfiinţat asociaţia, dat fiind faptul că, dobândind ulterior calitatea de proprietar asupra locuinţei,
nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire şi, prin urmare, nu au avut posibilitatea de
a-şi manifesta acordul scris la înfiinţarea asociaţiei de proprietari, prin semnarea acordului de
asociere. Potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Constituţionale, principiul constituţional al
egalităţii în faţa legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situaţii care, în funcţie
de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea, el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluţii
diferite pentru situaţii diferite.

În ceea ce priveşte susţinerile referitoare la o eventuală lipsă a dovezii calităţii de proprietar, la

momentul înregistrării de către asociaţie a cererii de dobândire a calităţii de membru, Curtea reţine
că acestea nu reprezintă veritabile critici de neconstituţionalitate, ci privesc interpretarea şi
aplicarea legii de către instanţele de judecată învestite cu soluţionarea unei contestaţii împotriva
hotărârii adunării generale a proprietarilor.
Prin Decizia nr. 248/2014, Curtea a respins, ca fiind neîntemeiată, critica de neconstituţionalitate.
Textul integral al Deciziei pronunţate poate fi consultat în Monitorul Oficial nr. 456/2014, iar cei
interesaţi au la dispoziţie, cu titlu exemplificativ, Decizia Plenului Curţii Constituţionale nr. 1/1994,
publicată în Monitorul Oficial nr. 69/1994, Decizia nr. 1.059/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.
540/2009, sau Decizia nr. 1.633/2011, publicată în Monitorul Oficial nr. 60/2012.

Destinat atât specialiştilor, cât şi novicilor, Lege5 este bazat pe un motor de căutare performant
şi uşor de folosit. Totodată, Lege5 oferă o bază de date (actualizată constant) ce acoperă atât
legislaţia românească şi europeană, cât şi jurisprudenţa românească şi europeană. Baza include
gratuit toate documentele publicate în Monitorul Oficial, dar şi achiziţii publice, modele şi formulare.

Să devin sau nu membru al asociaţiei de proprietari?

15 iunie 2016, 15:15

Legea privind asociaţiile de proprietari vorbeşte şi face trimitere la proprietarul membru al asociaţiei
de proprietari, aceasta fiind persoana care are drepturi şi obligaţii în raport cu asociaţia de
proprietari. Se pune astfel problema care sunt diferenţele între persoanele care deţin calitatea de
membru, comparativ cu cele ce nu deţin această calitate. Cum devin membru al asociaţiei La
momentul constituirii asociaţiei de proprietari, fiecare proprietar are posibilitatea de a semna
acordul de asociere, semnătura sa echivalând cu dobândirea calităţii de membru al asociaţiei.
Ulterior, legea prevede posibilitatea de a dobândi această calitate prin simpla formulare a unei cereri
scrise, fără alte formalităţi. Diferenţe între cele două categorii Aceste diferenţe nu sunt multe dar
sunt importante din punct de vedere al posibilităţii de implicare în luarea deciziilor la nivelul
asociaţiei. Astfel, diferenţa majoră este reprezentată de IMPOSIBILITATEA proprietarilor ce nu au
calitatea de membru de a fi aleşi în funcţii de conducerere. Prin urmare acestora le este interzis a fi
propuse ca făcând parte din comitetul executiv şi de a ocupa funcţia de preşedinte al asociaţiei.

Pe de altă parte, cel ce nu este membru nu va putea avea propuneri în cadrul adunărilor generale,
putând însă participa. Prin urmare, acestei persoane îi va fi imposibil a pune pe ordinea de zi un
punct care, poate, în esenţă ar fi util şi constructiv pentru activitatea curentă, deoarece nu are
calitatea de membru. Deciziile adunării generale sunt obligatorii şi pentru aceste persoane, care nu
pot ridica niciun fel de pretenţie în condiţiile în care nu atacă în faţa instanţei de judecată respectiva
hotărâre. Deci, pot ataca hotărârea dar dacă nu realizează un astfel de demers nu pot invoca în
raport cu asociaţia din care fac parte faptul că nu sunt membrii ai acesteia. Inexistenţa unei
discriminări între cel ce deţine calitatea de membru şi cel ce nu o deţine, sub aspectul penalităţilor de
întârziere Din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea
Constituţională a tranşat această problemă în mai multe rânduri, reţinând că această susţinere a unei
discriminări este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art.24 alin. (4) din Legea
nr.230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Sub acest aspect, în jurisprudenţa sa,
Curtea Constituţională a statuat că oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al
asociaţiei, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să
îi prejudicieze interesele. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin
care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.
În consecinţă, trimiterile unui proprietar nemembru al asociaţiei referitoare la existenţa unei
discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de
proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de
proprietari au parte de acelaşi tratament juridic. Caracterul obligatoriu al hotărârilor adunării
generale În cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de
proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi, stabilă şi forţată, asupra celorlalte spaţii
dintr-un condominiu. Pornind de la această stare de coproprietate forţată asupra părţilor comune ale
imobilului, precum şi de la necesitatea reprezentării intereselor proprietarilor în raporturile cu terţii
furnizori de servicii, legiuitorul a reglementat posibilitatea înfiinţării asociaţiilor de proprietari,
structuri asociative cu personalitate juridică ce au ca scop administrarea, folosirea, întreţinerea şi
exploatarea imobilului în interesul tuturor proprietarilor. Astfel, din perspectiva scopului asociaţiei,
caracterul obligatoriu al hotărârii asociaţiei de proprietari şi pentru proprietarii care nu sunt membri,
precum şi posibilitatea de a se stabili un sistem propriu de penalizări reprezintă măsuri adecvate,
necesare şi care păstrează un just echilibru între interesul colectiv al proprietarilor şi cel individual al
fiecărui proprietar în parte.

Art.24 alin.(4): „Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.”

Citeste mai mult: adev.ro/pbcohj

Posibilitatea proprietarului de a sta în afara asocierii: zero

15 noiembrie 2016

Lipsa posibilităţii reale de mişcare şi exprimare a proprietarului ce nu îşi doreşte o asociere duce la concluzia că
acesta este practic constrâns să fie parte într-o asociere unde nu are decât obligaţii. În condiţiile în care
nemulţumirile proprietarilor, faţă de modul în care activitatea curentă din cadrul asociaţiilor de proprietari se
desfăşoară, este într-o continuă creştere şi în condiţiile în care există opinia potrivit cu care proprietarii nu pot fi
ţinuţi a face parte dintr-o asociere pe care nu şi-o doresc, încercăm să privim şi dintr-o altă perspectivă o astfel de
asociere regăsită în toate blocurile (şi nu numai) cunoscută ca fiind asociaţia de proprietari.

Legislaţia specială în materie arată faptul că, în situaţia în care cel puţin 3 persoane deţin în proprietate imobile
din cadrul unei clădiri, ACESTEA SE POT asocia în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică. Pot, sunt
obligat sau forţarea asocierii Un prim aspect este acela că, deşi textul de lege (art. 2 din Legea 230/2007) face
menţiunea „pot” şi nu „au obligaţia”, este limpede pentru toţi că o administrare a unui imobil cu mai multe unităţi
locative este greoaie daca nu imposibilă în afara unei asocieri cu personalitate juridică. Furnizorii de utilităţi
condiţionează furnizarea de existenţa contractului cu asociaţia de proprietari, retribuirea personalului care
prestează pentru imobil nu poate fi realizată (cu declaraţiile aferente) în afara cadrului legal etc. Prin urmare
presiunea altor acte normative incidente fac ca prevederea menţionată mai sus să fie lipsită de o reală posibilitate
a proprietarilor de a se gospodării în afara unei asocieri pe care, poate, unii nu şi-o doresc.

Incidenţa deciziilor asocierii asupra proprietarului În condiţiile în care se constituie asociaţia de proprietari, deşi
unul sau mai mulţi proprietari nu doresc să facă parte dintr-o astfel de asociere, deciziile luate la nivelul asocierii
sunt obligatorii şi produc efecte ŞI asupra celor care nu fac parte din asociaţia de proprietari, adică nu sunt
membrii. Un alt aspect interesant este acela al afectării directe a unui proprietar nemembru al asociaţiei, din punct
de vedere patrimonial, ca urmare a unor hotărâri luate la nivelul asocierii şi prin urmare, cel ce nu doreşte să facă
parte dintr-o astfel de asociere este practic obligat să suporte costurile unor reparaţii, investiţii, colectare de sume
etc. Este adevărat că avem în vedere buna întreţinere a părţilor comune, însă, în condiţiile în care dreptul de
asociere nu poate fi unul „forţat”, credem că trebuie găsită şi acea modalitatea de a nu mai reduce posibilitatea de
reacţie a celui ce nu face parte din asociere la: contestarea hotărârilor adunării generale în faţa instanţelor de
judecată.

La momentul de faţă, proprietarii care nu sunt membrii ai asociaţiei suportă „din propriul buzunar” deciziile luate la
nivelul asociaţiei, adică acestea sunt obligatorii, dacă nu sunt contestate. Punerea acestui proprietar, ce nu este
membru al asociaţiei, în imposibilitatea de a avea un punct de vedere în afara unui dosar, ceea ce presupune
costuri, timp, cunoştinţe de specialitate, termene etc parcă este forţat, acesta fiind şi motivul pentru care mulţi
renunţă la a mai avea vreo implicare. Sunt bun de plată Pe actuala reglementare, orice fel de refuz al celui ce nu
face parte din asociaţia de proprietari de a achita/contribui cu sumele decise de asociere, poate avea consecinţe
dintre cele mai grave. Sumele introduse la plată în lista de întreţinere rămase neachitate produc penalităţi iar
dupa trecerea celor 90 de zile prevăzute de lege se poate pornii procedura de recuperare în faţa instanţei de
judecată. Niciun proprietar nu poate rămâne în afara deciziilor asocierii, acestea (deciziile) fiind obligatorii şi
pentru cel ce nu doreşte să facă parte din asociere. Deci, pe lângă faptul că nu are dreptul de a face propuneri, a
fi ales sau a alege, ARE OBLIGAŢIA de a se supune tuturor deciziilor, în condiţiile în care nu doreşte să-şi
petreacă o bună parte din timp prin sălile de judecată, contestând de fiecare dată deciziile luate la nivelul
asocierii.

Citeste mai mult: adev.ro/pbfdyv

Ce drepturi are un locatar-

proprietar daca nu este
membru al asociatie de
proprietari?

valla3Utilizator20:01, 3 Aprilie 2018

Buna ziua
Situatia este urmatoarea:
Avem un proprietar care nu a dorit si nu doreste sa devina membru al asociatiei de
proprietari dar este cel mai nemultumit dintre toti proprietarii asociatiei si cel mai vocal la
adunarile generale desi din cate stiu nici nu are voie(?) sa participe.
-Printre altele, avand separatie la gaze (desi el zice ca nu are centrala), nu a fost de acord ca
firma care a montant acele electrovalve pentru gaze pe toate scarile si toate apartamentele, sa
ii monteze si lui pe motiv ca el a gasit mai ieftin (asociatia a montat cu aprox 450 de ron de
apartament); intr-un final si-a montat pe propria raspundere, separat.
-Nu a lasat niciun reprezentant al asociatiei, nici al firmei de montaj supape gaze, sa intre in
apartamentul sau, desi a fost anuntat cu preaviz de mai mult de 5 zile; Ba chiar a amenintat
cu bataia pe presedinte;
-Are un consum de apa suspicios de mic (dupa autocitirile de apometre transmise); La noi
toate apometrele se transmit de catre proprietari prin autocitire si , mizeaza pe buna credinta
a celui care le transmite;
Mentionez ca in cadrul asociatiei nu mai e niciun apartament care sa aiba separatie de gaze
(sunt la comun) si nicio centrala termica instalata - depindem de RADET.
Intrebarea mea, in calitate de membru al comitetului executiv, pentru ca cex-ul chiar are
multe semne de intrebare legate de ceea ce are proprietarul in apartament, este: Cum se
poate forta proprietarul pentru a permite accesul unei vizite la apometre si la instalatia de
gaze? Si mai exact ce drepturi are acel proprietar vis-a-vis de deciziile adunarii generale-cex-
al asociatiei de proprietari?
Va multumesc
Eu am precizat limitele,drepturile legal prevazute
Dv daca afirmati ca exercitati responsabilitatea de administrator de imobil,ar fi
trebuit sa cunoastaeti ca in calitatea de angajat al asociatiei de proprietari aveti
competenta limitata la executie hotarari adunari generale,decizii ale comitetului
executiv si ale presedintelui de asociatie
Dv ca si administrator de imobil nu detineti competenta sa impuneti proprietarilor sa
incheie acord de asociere cu asociatia de proprietari
Urmare interesului proprietarilor de a incheia sau nu acord de asociere,legiutorul a
prevazut drepturi distincte

inteleg de la dumneavoastra ca solutia este ca.... se poate "soma" proprietarul ca daca

nu asigura accesul, va fi dat in judecata?

Dv doriti solutii
In acest caz ar trebui sa acordati o atentie sporita termenilor
Personal nu am utilizat expresia "soma"
Eu am sustinut
Daca proprietarul refuza sa permita accesul in proprietate pentru verificare instalatie
interioara si consum contorizat,asociatia poate sa notifice oficial proprietarul
respectiv cu obligatia respectarii dispozitiilor in vigoare-sub sanctiunea obligarii la
plata a cheltuielilor aferente solutionarii in instanta

Este o diferenta substantiala intre somatie incheiata de asociatia de proprietari si

notificare oficiala
Institutia notificarii oficiale ,nu poate fi realizata direct de catre asociatia de
proprietari care trebuie sa apeleze la autoritatea oficiala executor judecatoresc care in
baza dispozotiilor in vigoare poate redacta notificare catre proprietar
Asociatia de proprietari poate dispune masuri numai prin reprezentant legal ,care
conform dispozitii in vigoare reprezinta si apara interesele asociatioei si ale membripr
proprietari in relatiile si fata de terti inclusiv in instanta
Asociatia de proprietari in cazul in care are suspiciuni asupra realitatii indexului
consum individual poate informa proprietarul cu obligatia asigurarii accesului
reprezentantului asociatiei pentru verificare aparat contorizare sub sanctiunea
impunerii la plata a consumului in sistem pausal
Daca amiabil nu se poate solutiona si exista probe rezonabile ca proprietarul nu
comunica index real consum lunar,pentru solutionare asociatia de proprietari poate
formula actiune in instanta impotriva proprietarului avand obiect obligatia de a face