Noua lege pentru asociaţiile de proprietari şi administrarea condominiilor, în

vigoare din septembrie

Aug 16, 2018

Semnalăm aici un nou cadru legal, aprobat de Parlament prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și
funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 660 din 30
iulie şi care va intra în vigoare din 28 septembrie anul acesta.
La data intrării în vigoare a noii reglementări se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari, precum și H.G. nr. 1588/2007 prin care au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a acestei
din urmă legi.
Legea reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la:

- înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puțin 3 unități de
proprietate imobiliară;
- administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuințe sau
spații cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar
având o proprietate individuală și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.
Legea se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de proprietari și asociațiilor de chiriași din condominii.

Ce aduce nou legea?

Apar definiţii revizuite, precum:
• condominiul – un imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale
reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună. De altfel,
condominiul devine instrument de bază în structura noii legi;
• asociația de proprietari – formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu
• acordul de asociere – actul care consfințește decizia a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un
condominiu de a se asocia (modificare care urmează mai multor critici de neconstituţionalitate a vechii definiţii, incomplete şi
neclară);
• atestatul de administrator – actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care
dețin certificate de calificare sunt atestate de către primar;
• ansamblu rezidențial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau cuplat locuințe sau locuințe și
construcții cu altă destinație, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale;
• cheltuielile asociației de proprietari – totalitatea cheltuielilor sau obligațiilor financiare ale asociației de proprietari care sunt
legate de exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea, reabilitarea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile
de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate acestora în mod individual;
• contractul de administrare – acordul încheiat între o asociație de proprietari și un administrator de condominii, care poate fi
persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor.
Dintre definiţiile noi cu care operează noua lege, notăm:
• asociația de chiriași – formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul
reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice;
• convenția individuală de facturare – act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice, asociația de
proprietari și un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilități publice încheiat
între un furnizor de servicii de utilități publice și asociația de proprietari;
• proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial;
• proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o
unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu.
Ce reglementează legea?
Noua lege conţine capitol distinct care tratează despre:

 înființarea și înregistrarea asociației de proprietari- regulamentul condominiului;

 asociațiile de chiriași (constituite în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la
asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările
ulterioare);
 drepturile și obligațiile proprietarilor – drepturile proprietarilor din condominii – obligațiile proprietarilor din
condominii – modul de utilizare a proprietății individuale și a părților comune;
 organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari;
 administrarea condominiilor;
 veniturile și cheltuielile asociației de proprietari – repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale –
repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate, pe beneficiari, pe consumatori tehnici –
repartizarea cheltuielilor de altă natură;
 contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii, în ansamblurile rezidențiale (inclusiv
raporturile cu proprietarii sau dezvoltatorii care asigură furnizarea serviciilor de utilități publice prin rețele private
au aceleași drepturi și obligații ca și operatorii care furnizează/prestează servicii de utilități publice prin
intermediul rețelelor publice, fiindu-le aplicabile sancțiunile din Legea serviciilor comunitare de utilități publice nr.
51/2006, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și din legislația specifică serviciului
furnizat/prestat;
 contravenții și sancțiuni.
Dispoziții tranzitorii și finale
• În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de
proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de
proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.
• Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data
înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.
• În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să
transmită autorităților administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind președintele comitetul
executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul.
• Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea,
organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de
administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare
profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta
lege.
• În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi:
- proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului;
- proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile
efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor
respective;
- președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau
spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-
părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Dacă locuiești la bloc, beneficiezi de vineri de un cadru legal mai clar în baza căruia să îți cunoști drepturile și obligațiile.
Cel puțin în anumite privințe. Pe de altă parte, noua lege a asociațiilor de proprietari transformă regimul juridic al
spațiilor comune în ceva și mai complex. De exemplu, anumite modificări s-ar putea să te surprindă, având în vedere
faptul că s-a urmărit, printre altele, crearea unui grad de transparență ridicat. Astfel, îți prezentăm mai jos o parte
importantă din modificări, pentru a putea să te familiarizezi cu acestea.
De vineri, regimul juridic al asociațiilor
de proprietari s-a modificat, după intrarea în vigoare
a Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor. Modifcările au scopul de a eficientiza relațiile
între proprietarii de apartamente (chiriași, în unele cazuri), dar și de a asigura o bună adminstrare a spațiilor comune și a
cheltuielilor și veniturilor.
Totuși, atingerea acestor scopuri a determinat o serie de modificări ale cadrului juridic care guvernează asociațiile de
proprietari. Sunt clarificate multe aspecte și, în același timp, este prevăzută o serie nouă de obligații.
1. Dacă ai chiriași, trebuie să anunți asociația de proprietari despre
acest lucru, în cel mult zece zile de ocuparea apartamentului de către chiriași. Până acum, deși se practica
anunțarea noilor chiriași, era discutabil dacă acest lucru era obligatoriu sau nu. De acum, există o
prevedere expresă.
2. Dacă faci modificări în apartament, pentru care e necesară o autorizație de
construire,trebuie să informezi asociația. Totuși, informarea nu înseamnă ca ai
nevoie și de acordul acesteia. De asemenea, prevederile nu aduc, neapărat, ceva nou, ci doar
detaliază anumite aspecte.
3. Vânzarea apartamentelor unde există datorii se poate face doar dacă
sunt plătite la zi utilitățile publice și cotele de contribuție la cheltuielile asociației.
Totuși, noul cumpărător poate accepta preluarea tuturor datoriilor, dacă nu sunt plătite la zi, caz în care vânzarea este
autentificată la notar.
4. În scopul recuperării datoriilor proprietarilor față de asociația de proprietari,
aceasta beneficiază de o ipotecă legală asupra apartamentului
datornicilor. Mai mult, asociația de proprietari are și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile din
apartamentele celor care au datorii față de asociație.
5. Cei care locuiesc la parter și nu folosesc liftul pot fi exceptați de la
plata cheltuielilor pentru consumul de energie electrică a liftului. În orice caz,
exceptarea poate fi dispusă doar în urma unei hotărâri a adunării generale.
6. Toți banii asociației de proprietari trebuie să treacă prin contul
acesteia. Astfel, adminstratorul poate, de exemplu, să plătească furnizorii de servicii doar din contul curent al
asociației.
7. Cei care depășesc termenul de 30 de zile pentru plata
întreținerii pot avea de plătit penalități de până la 0,2% pe zi de întârziere. Totuși,
totalul penalităților nu poate depăși suma care le-a generat.
8. De asemenea, au apărut și alte modificări în privința unor drepturi și
obligații. De exemplu, proprietarii trebuie să anunțe (și) Fiscul despre orice modificare a suprafeței construite sau
utile. De asemenea, este obligatorie constituirea asociației de proprietari când există cel puțin trei apartamente diferite
și există spații comune.
9. Proprietarii pot risca amenzi de până la 10.000 de lei pentru
anumite fapte.De exemplu, este cazul dacă sunt puse în pericol integritatea structurii clădirii sau a altor
apartamente ori buna funcționare a instalațiilor sau dacă proprietarul nu se ocupă de lucrările de
întreținere/reparații/înlocuire ce țin de proprietatea sa individuală, dacă prin asta se pot produce prejudicii celorlalți
proprietari.

Modificări pentru asociații și administratori

la 22. august 2018 10:39
Noua lege ce reglementează activitatea asociațiilor dar și modul în care sunt
administrate acestea va intra în vigoare de luna viitoare.

Din septembrie, asociațiile de proprietari vor funcționa după o nouă lege, cea care este acum în
vigoare urmând să fie abrogată. „Atragem atenția asociațiilor de proprietari că, începând din data de
28 septembrie 2018, Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor
de proprietari şi administrarea condominiilor va intra în vigoare. La acea dată se va abroga Legea
nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi HG nr.
1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.
Administratorii atestaţi în baza Legii nr. 230/2007 trebuie să obţină certificatul de calificare
profesională conform Legii nr. 196/2018 până în septembrie 2019, pentru a putea îndepli ocupaţia de
administrator de condominii”, a declarat Dorin Lupșe, președintele Uniunea Locală a Asociațiilor de
Locatari Arad.

De asemenea, Lupșe a subliniat că ULAL Arad „oferă suport asociațiilor de locatari și de proprietari
privind înființarea, organizarea și funcționarea în conformitate cu noua lege, precum și
administratorilor în vederea obținerii certificatelor de calificare profesională pentru ocupația de
administrator de condominii”.
Noile norme de aplicare a Legii asociațiilor de proprietari
Oct 11, 2018 Postat De Traian Dobre In Social Etichete Asociatiei, Condominiu, Proprietari Comentarii 13
Ministerul Dezvoltării a publicat statutul și regulamentul de condominium pentru asociațiile de proprietari, în
conformitate cu noua Lege privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea
condominiilor, promulgată și publicată în Monitorul Oficial al României nr. 660 din 30.07.2018. Legea nr.
196/2018 reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înființarea, organizarea şi
funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel putin 3 unități de proprietate
imobiliară, astfel că ministrul dezvoltării este cel care trebuie să emită un ordin privind normele de aplicare ale noului
act normativ.
Una dintre noutățile introduse prin noua lege este cea referitoare la intervalul de liniște pe care locatarii trebuie să îl respecte,
extins de la orele de odihnă 22.00 – 08.00 și 13.00 – 14.00, cu o altă perioadă a zilei, pe care adunarea asociației de proprietari o
poate decide așa cum consideră.

Art. 19 – “(1) Este interzisă tulburarea, fără drept, a liniștii proprietarilor/locatarilor din condominiu prin producerea de
zgomote cu orice aparat sau obiect ori prin strigăte sau larmă.
(2) Este interzisă tulburarea liniștii proprietarilor/locatarilor din condominiu între orele 22:00 – 08:00, 13:00 –
14:00, conform Legii nr. 61/1991 pentru sancționarea faptelor de încălcare a unor norme de conviețuire socială, a ordinii şi
liniștii publice, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi în intervalul __________________5, de către
orice persoană prin producerea de zgomote, larmă sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la
intensitate mare.
Notă:
5
Adunarea generală a asociației de proprietari poate stabili extinderea sau nu a intervalului orar prevăzut de legislația în
vigoare în care este interzisă tulburarea liniștii proprietarilor/locatarilor din condominiu”.
De altfel, legestart a detaliat într-o sinteză principalele modificări ale acestei legi, cu toate definițiile revizuite sau nou
introduse.
O altă noutate importantă este că proprietarii vor fi obligați să strângă fondului de rulment, pentru a asigura sumele necesare
pentru plățile curente, la nivelul unei luni calendaristice. Asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota
de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De asemenea, este important de menționat și noua prevedere
cu privire la obligativitatea asociațiilor de a lua măsuri pentru consolidarea și modernizarea locuințelor din condominiu.

Art. 18 – “(1) Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea
echipamentelor, instalațiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de
proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creșterii performantei energetice, precum şi reabilitarea structural-
arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor
legale, în condițiile menținerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervențiilor“.
Totodată, Președintele asociației de proprietari şi membrii comitetului executiv pot fi remunerați pe baza unui contract de
mandate, dar în același timp “răspund personal sau solidar, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor sau terților,
după caz.”

Legea care schimbă radical regulile traiului la

bloc
Autor: Alexandru Urzică | joi, 30 august 2018

Asociaţiile de proprietari pot pune ipotecă pe apartamentele românilor care

au întâziat cel puţin două luni cu plata întreţinerii. Pentru recuperarea
datoriei se poate merge până la executare silită, iar locuinţele sunt luate de
primării pentru cazuri sociale, conform unei noi legi.

Legea asociaţiilor de proprietari, iniţiată de Guvern şi promulgată la sfârşitul lunii

trecute de preşedintele Klaus Iohannis, permite asociaţiilor de proprietari să pună
penalităţi pe sumele restante la întreţinere, însă acestea nu trebuie să
depăşească 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Penalităţile curg abia după o
lună de la termenul scadent pentru plată şi nu pot depăşi suma la care s-au
aplicat.

„Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi

restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, şi să înştiinţeze
preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe“, se
precizează în lege.

Dacă datoriile nu se achită în cel mult 60 de zile de la termenul scadent,

preşedintele asociaţiei de proprietari poate acţiona în instanţă proprietarul.
Totodată, asociaţia de proprietari poate pune ipotecă legală asupra
apartamentelor şi un privilegiu asupra tuturor lucrurilor din apartament, pentru
suma datorată la întreţinere.

Ipoteca imobiliară se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei

de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de
contribuţie din care rezultă suma datorată, numai după ce trec două luni de la
scadenţă. Trebuie remarcat faptul că operaţiunile de instituire a ipotecii şi a
privilegiului mobiliar sunt scutite de tarif sau taxă de timbru.

„Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de

proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care
asociaţia confirmă plata sumei datorate“, se arată în lege.

Preşedintele asociaţiei de proprietari are obligaţia radierii ipotecii imobiliare,

legale, în termen de cel mult zece zile de la data la care suma datorată a fost
plătită de către proprietar.

Cazuri sociale

În cazul în care se ajunge la executare silită pentru recuperarea datoriilor,

primăriile au drept de preempţiune la preţ egal asupra locuinţelor. „Aceste
locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit
având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile de
acces la locuinţele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare“, mai
scrie în lege.

În cazul ansamblurilor rezidenţiale finalizate până acum, proprietarii sau

dezvoltatorii cartierului rezidenţial au obligaţia să predea primăriilor, cu titlu
gratuit şi în termen de trei luni, reţelele comune şi terenul aferent până la
branşamentele imobilelor, în vederea preluării în administrare şi exploatare a
acestor reţele de către furnizorul care asigură aceste servicii în localitatea
respectivă.

Cont bancar
Administratorii de bloc nu vor mai avea voie de luna viitoare să facă plăţi cu
numerar, decât pentru cheltuieli neprevăzute de sub 1.000 de lei/lună, în rest, toţi
banii asociaţiei trebuie rulaţi prin bancă, se arată în noua lege a asociaţiilor de
proprietari.

Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări

contul curent al asociaţiei, la care au acces pentru informare toţi proprietarii din
bloc, potrivit noii legi. Actul normativ mai prevede că în acest cont sunt vărsate,
în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite
în numele sau în contul asociaţiei. Obligaţia intră în vigoare la sfârşitul lunii
septembrie.

Contul bancar poate fi folosit şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la

cheltuielile asociaţiei de către proprietari. Cu acordul asociaţiei de proprietari şi
doar pentru plata cheltuielilor neprevăzute, administratorul poate păstra în
casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.

Acelaşi cont bancar va fi utilizat şi pentru vărsarea fondului de reparaţii pe care

proprietarii sunt obligaţi să îl aprobe anual. Aceşti bani vor fi folosiţi doar pentru
consolidarea blocului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-
arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea
proprietăţii comune. Tot asociaţia de proprietari are obligaţia stabilirii cotei de
participare a fiecărui proprietar la constituirea fondului de rulment. Banii din acest
fond se folosesc pentru acoperirea cheltuielilor curente ale blocului. Suma pe
care fiecare proprietar trebuie să o achite la fondul de rulment se stabileşte prin
echivalarea cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare
ale asociaţiei în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari,
majorate cu rata inflaţiei. Ca şi până acum, banii din fonul de rulment se restituie
în momentul în care proprietarul vinde locuinţa.

Datele de identificare ale contului bancar, pe care fiecare asociaţie de proprietari

este obligată să îl aibă, vor fi afişate la avizier, odată cu lista de plată a
cheltuielilor, astfel încât proprietarii să poată plăti întreţinerea chiar şi online.
Este obligatorie afişarea numelui titularului contului, banca la care este deschis,
sucursala şi codul IBAN.

Atestat de administrator

Ministerul Educaţiei Naţionale şi Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei

Publice, în colaborare cu asociaţiile profesionale şi de reprezentare ale
asociaţiilor de proprietari, au la dispoziţie următoarele trei luni pentru a propune
actualizarea standardului ocupaţional privind ocupaţia de administrator de
condominii.

Tot peste trei luni, ministrul dezvoltării este obligat să emită un ordin privind
aprobarea conţinutului-cadru al statutului şi al regulamentului de condominiu.
Administratorii de bloc care vor să îşi păstreze funcţiile au la dispoziţie 12 luni
pentru a obţine un certificat de calificare profesională fără de care nu mai pot
primi atestatul eliberat de primării, se arată în noua lege.

Până la apariţia acestei legi, administratorii de bloc nu erau obligaţi să îşi

dovedească aptitudinile, ci obţineau atestatul de la primar şi fără un certificat de
calificare.

Acum se solicită acest certificat de calificare profesională, act care dovedeşte

calificarea persoanelor fizice pentru îndeplinirea ocupaţiei de administrator de
condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind
formarea profesională a adulţilor.

Atestatul administratorului, care trebuie afişat la avizierul blocului, poate fi

suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, dacă se
demonstrează un prejudiciu cauzat de administrator. Documentul este valabil
patru ani şi poate fi reînnoit, potrivit noii legi. Actul normativ specifică şi faptul că
nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare sau control
persoanele care au suferit condamnări definitive pentru infracţiuni de natură
economico-financiară.

Mai mult, administratorii sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de

asigurare de răspundere civilă profesională, la solicitarea asociaţiilor de
proprietari. Dacă nu obţin acest document riscă o amendă cuprinsă între 500 şi
3.000 de lei. Acest tip de asigurare acoperă răspunderea pe care administratorul
şi-a asumat-o contractual faţă de proprietari pentru prejudiciile cauzate acestora,
ca urmare a unor fapte săvârşite din erori, omisiuni sau greşeli proprii comise
fără intenţie în timpul şi/sau în legătură directă cu desfăşurarea activităţii
profesionale.

Noul act normativ mai prevede că, în cazul blocurilor cu maximum zece
apartamente, preşedintele asociaţiei de proprietari poate fi şi administrator, însă
trebuie neapărat să existe funcţia de cenzor.

Interensant este faptul că legea permite preşedintelui asociaţiei de proprietari să

poată delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al
comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică. Asta presupune ca
preşedintele să aibă o încredere deplină în acţiunile celui care îl înlocuieşte,
pentru că răspunde în justiţie pentru orice greşeală a acestuia.

Putere chiriaşilor

O altă noutate adusă de această lege este posibilitatea înfiinţării de asociaţii de

chiriaşi. Astfel de grupuri se pot constitui în baza legii asociaţiilor şi fundaţiilor şi
au ca scop reprezentarea interesului chiriaşilor.
 Mai mult, proprietarii blocurilor destinate în întregime închirierii, cum ar fi, spre
exemplu complexul Stejarii din Bucureşti, al omului de afaceri Ion Ţiriac, sau
complexul West Gate Studios din cartierul Militari, al antreprenorului Liviu Tudor,
pot încredinţa asociaţiilor de chiriaşi administrarea părţilor comune ale blocului,
pe baza unui contract de dare în administrare.

Evident, asociaţiile de chiriaşi nu pot schimba compartimentarea interioară a

apartamentelor, nu pot vinde sau închiria bunurile sau spaţiile comune fără
acordul scris al proprietarului.

Tot cu titlu de noutate este şi obligaţia redactării unui regulament al blocului.

Practic, proprietarii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile şi
condiţiile de folosinţă a părţilor comune. Acest regulament se realizează la
iniţiativa preşedintelui asociaţiei de proprietari sau de către comitetul executiv al
acesteia şi este adus la cunoştinţa tuturor locatarilor în termen de şapte zile de la
adoptare. De menţionat că, deşi are caracter obligatoriu, lipsa acestui
regulament nu atrage după sine nicio sancţiune.

Reabilitare uniformă

În privinţa lucrărilor de reabilitare termică a blocurilor, legea specifică faptul că

orice modificare asupra faţadei se face numai în mod unitar pe întreg blocul,
indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau
tronsoane. Blocurile cu mai multe scări legate structural pot fi reabilitate termic
doar în mod unitar pe întregul bloc. În acest fel, ar trebui eliminate situaţiile în
care proprietarii îşi placau faţada blocului cu termosistem doar în jurul
apartamentului lor.

Mai mult, înainte de a schimba aspectul faţadei, preşedintele asociaţiei de

proprietari trebuie să solicite, în scris, primăriei restricţiile referitoare la culoare,
aspect şi materiale ce pot fi utilizare pentru creşterea calităţii arhitectural-
ambientale a clădirii. De asemenea, proprietarii de construcţii încadrate în
clasele de risc seismic sau afectate de cutremure sunt obligate să ia măsuri
pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

Principalele modificări legislative

 Apartamentul poate fi ipotecat pentru întârzierea plăţii la întreţinere
 Proprietarii pot fi executaţi silit pentru neplata datoriilor
 Asociaţiile de proprietari trebuie să aibă un singur cont bancar
 Asociaţiile de proprietari trebuie să facă un regulament al blocului
 Administratorii nu pot ţine în casă mai mult de 1.000 lei/lună
 Administratorii sunt obligaţi să obţină un certificat de calificare profesională
 Administratorii trebuie să aibă o poliţă de asigurare de răspundere civilă profesională
 Chiriaşii se pot constitui în asociaţii care să le reprezinte interesele
(Articol publicat în ediţia revistei Capital de luni, 27 august 2018. Publicaţia
este disponibilă la centrele de difuzare a presei din întreaga ţară.)
1. As dori sa stiu unde se incadreaza fapta unui presedinte de asociatie de proprietari de a refuza:
- punerea la dispozitie a unor copii dupa documentele solicitate
- refuzul de a raspunde la petitii
- refuzul de a raspunde la contestatii privind lista de plata a obligatiilor de intretinere
- refuzul de a transmite proprietarilor hotararea adunarii generale pentru a lua act de hotararile luate
ingradind astfel dreptul proprietarului de a a ataca in instanta aceasta hotarare in termenul legal de
45 de zile prevazul in Legea 230/2007
- refuzul de a mai primi corespondenta prin posta, refuzand in acest sens expeditiile efectuate cu
confirmare de primire.
2. Cine sanctioneaza concret aceste fapte, politia sau primaria?
3. Faptele mentionate pot face obiectul unei plangeri penale?
Consider ca nimeni nu ne poate anula niste drepturi si in acest caz nu putem apela la prevederi din
Codul Civil sau Penal? Atat Legea nr. 230/2007 cat si HG nr.1588/2007 are foarte multe lipsuri si
acestea sunt speculate.

1 si 2
art. 10
(2) La solicitarea scrisa a proprietarului, presedintele si administratorul asociatiei de
proprietari au obligatia sa elibereze in scris o adeverinta prin care sa prezinte situatia
cheltuielilor privind intretinerea, defalcate pe datoria de baza si penalitati, precum si modalitatea de
calcul al penalitatilor.

Art. 56
(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:
b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
(2) Contraventiile prevazute la alin. (1) se sanctioneaza dupa cum urmeaza:
a) faptele prevazute la lit. a) , b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevazuta la lit. d) , cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;
(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a) -e) se aplica persoanelor fizice
constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin. (1) lit. f) functionarilor publici sau personalului angajat
al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societatilor furnizoare de servicii de utilitati
publice.
(4) Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei
persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre
persoanele imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de Ministerul Internelor si
Reformei Administrative, de primari sau de imputernicitii acestora.

3.
Este vorba despre contraventii, in niciun caz despre o fapta penala.
Sesizati in scris compartimentul de relatii cu asociatiile de proprietari din cadrul primariei cu privire
la abuzul presedintelui