1.Definirea științei managementului..................................................................................................................

3
2. Procese, relatii si functiile managementului...................................................................................................4
3. Firma ca obiect al managementului. Criterii de clasificare a firmelor.............................................................5
4. Caracteristica formelor organizatorico-juridice ale antreprenoriatului..........................................................6
5. Infiintarea, inregistrarea, reorganizarea si lichidarea firmelor........................................................................7
6. Influenta factorilor macroeconomici asupra firmei........................................................................................8
7. Metode si tehnici de management.................................................................................................................9
8.Selectia, incadrarea, formarea si perfectionarea personalului......................................................................10
9. Evaluarea, promovarea si motivarea personalului........................................................................................11
10. Morala si etica profesionala. Principiile deontologice ale eticii ingineresti.................................................12
11. Comunicarea în management – funcţiile şi principiile comunicării. Formele comunicării..........................13
12. Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil. Participanţii la piaţa imobilului............................14
13. Particularităţile imobilului ca marfă. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile........................................15
14. Clasificarea bunurilor imobile.....................................................................................................................16
15.Piaţa funciară. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei........................................................................17
16.Piaţa imobilului cu destinaţie locativă. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei..................................18
17. Piaţa imobilului cu destinaţie comercială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei.............................19
18. Piaţa imobilului cu destinaţie industrială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei.............................20
19.Ciclul de viaţă al pieţei imobilului şi a bunului imobil..................................................................................21
20. Metode de organizare a execuţiei proceselor de construcţii (succesivă, în paralel, în lanţ).......................22
21.Tipuri de lanţuri în organizarea execuţiei proceselor de construcţie (ritmic, dual,neritmic).......................22
22. Activitatea investiţională la nivel de întreprindere. Sursele de finanţare a investiţiilor..............................23
23. Analiza calitativă şi cantitativă a riscurilor. Metode de apreciere a nivelului de risc..................................24
24.Amplasarea obiectivelor investiţionale........................................................................................................25
25.Evaluarea proiectelor de investiţii: VNAT, Angajamentul de capital, IP.......................................................26
26. Evaluarea proiectelor de investiţii: RIR, Analiza „venituri/costuri”.............................................................27
27.Metodica CFA de evaluare a eficienţei economice a investiţiilor.................................................................28
28.Evaluarea financiară și economică a proiectelor investiţionale...................................................................29
29.Cursul oportun al capitalului – nivelul ratei de actualizare..........................................................................30
30. Portofoliul investițional. Conducerea operativă cu portofoliul investiţional...............................................31
31.Continutul procesului de development.......................................................................................................32
32.Gestiunea proiectului de dezvoltare............................................................................................................33
33.Managementul aprovizionarii: concept, continut si trasaturi......................................................................34
34.Programarea si urmarirea procesului de productie.....................................................................................35
35.Elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materiala......................................................................36
36.Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare.........................................................................37
37.Structura de personal specifica compartimentului de aprovizionare, activitati de realizat pe functii
principale..........................................................................................................................................................38
38.Sistemul de relatii specific unitatilor economice pentru aprovizionarea materiala.....................................39
39. Corelatii si factorii de influenta a nivelului socurilor de productie. Conducerea si gestiune stocurilor.......40
40. Sistemul de indicatori de consum folosiţi în aprecierea utilizării factorilor de producţie...........................41
41. Structura planului şi a programelor de aprovizionare.................................................................................42
42 .Metode de calcul al necesităţilor de materiale şi echipamente tehnice.....................................................43
43. Tipuri de strategii în aprovizionarea materială: principii şi situaţii care le influienţează............................44
44.Calculul si evidenta cheltuielilor de transport-aprovizionare......................................................................45
45.Schema generala de evidenta a consumurilor si cheltuielilor intreprinderii................................................46
46.Strategia activitatii logistice in gestiunea resurselor materiale....................................................................47
47.Logistica achiziţiilor şi transportării materialelor de construcţii..................................................................48
48.Logistica amplasării şi distribuţiei materialelor pe şantier...........................................................................49
49.Concursul şi negocierea în procesul de achiziţii. Contractul comercial de aprovizionare............................50
50.Rolul constructiilor capitale in economia nationala. Cererea si oferta........................................................51
51.Proprietatea. Caracteristica formelor de proprietate..................................................................................53
52.Factorii de productie. Corelații în construcții...............................................................................................54
53.Activele imobilizate ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă...........................................55
54.Active circulante ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă................................................56
55.Resursele de muncă în construcţii. Productivitatea muncii.........................................................................57
56.Somajul. Fluctuatia cadrelor in constructii...................................................................................................58
57.Formarea costului și preţului de piaţă a construcţiilor capitale...................................................................59
58.Componenţa şi structura costului de deviz..................................................................................................60
59.Componenţa şi structura cheltuielilor directe și indirecte...........................................................................61
60.Structura documentaţiei de deviz. Deviz local, pe obiect și general............................................................63
61.Tipuri şi forme de remunerare a muncii in constructii.................................................................................64
62.Organizarea retribuirii muncii si garantiile sociale de stat...........................................................................65
63.Formarea si distributia profitului intreprinderii...........................................................................................66
64.Metode de normare a resurselor in constructii. Tipuri si forme de consumuri...........................................67
65. Mixul de marketing în construcţii...............................................................................................................68
66. Conţinutului documentaţiei de proiect.......................................................................................................69
67. Impozite plăţi şi taxe achitate de intreprinderile de constructii.................................................................70
68. Structura Financiara a intreprinderii. Finantarea constructiilor..................................................................71
69. Împrumuturi de la instituții financiare specializate. Leasing, inclusiv leasing imobiliar..............................72
70. Legea R. Moldova cu privire la gaj..............................................................................................................73
71.Legea R.Moldova cu privirea la ipotecă.......................................................................................................74
72.Instrumente de finanțare în construcții. Amortizarea creditelor ipotecare.................................................75
73.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică, Amortizarea în
sume egale a principalului, cu participare, Plăți ascendente, Anuitate inversă)...............................................75
74.Tipuri de credite ipotecare (Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă secundară, Dobândă
suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)................................................................76
75.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil......................................................................................77
76.Finanțarea de către vânzător.......................................................................................................................78
77. Sisteme mondiale de investire în imobil.....................................................................................................79
78.Analiza comparativă a sistemului german cu sistemului american de investire în imobil............................80
79.Sisteme mondiale de creditare ipotecară a imobilului (modelul lărgit, modelul trunchiat – deschis de
creditare ipotecară a imobilului).......................................................................................................................81
80.Sisteme de investire în imobil în Republica Moldova..................................................................................82
81.Elemente constructive, clasificare, materiale de constructie a lor si particularitati.....................................83
82. Necesitatea efectuarii examinarii si evaluarii tehnice a imobilelor.............................................................84
83. Surse de date în diagnosticul tehnic. Rapoartele tehnice..........................................................................85
84. Procesul de examinare si evaluare tehnică a bunurilor imobile..................................................................86
85. Examinarea tehnica. Evaluarea calitativa preliminara si analitica detaliata................................................87
86. Metodologii de evaluare a stării construcțiilor existente............................................................................88
87. Determinarea rezistenței elementelor de construcții prin metode mecanice............................................89
88. Determinarea rezistenței elementelor prin încercări distructive................................................................90
89. Examinarea nedistructivă a elementelor constructive ale clădirilor...........................................................91
90. Metode de estimare a uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirilor.............................................92
91. Mecanismele de transport care afectează durabilitatea betonului............................................................93
92. Degradarea fizica a elementelor din beton armat......................................................................................94
93. Degradarea chimica a elementelor din beton armat..................................................................................95
94. Factorii ce conduc la deteriorarea fațadelor...............................................................................................96
95. Masuri pentru asigurarea durabilității elementelor construcțiilor..............................................................97
1.Definirea științei managementului
M ca stiinta, s-a cristalizat relativ recent, prin eforturile depuse de un mare numar de specialisti
pe intreg mapamondul, ca raspuns la strigatele necesitati ale practicii sociale. M intreprinderii este
abordat din multiple puncte de vedere,care adesea se deosebesc substantial intre ele.
Reece si O’Grady definesc M ca fiind “procesul de coordonare a resurselor umane,
informationale, fizice si financiare in vederea realizarii scopurilor organizatiei”, iar Longenecker si
Pringle il desemneaza ca fiind “procesul de obtinere si combinare a resurselor umane,financiare si fizice
in vederea indeplinirii scopului primar al organizatiei-obtinerea de produse si servicii dorite pe un
anumit segment al societatii”. In publicatia franceza Larousse, M este definit ca “stiinta tehnicilor de
conducere a intreprinderii”
Elementele specifice stiintei M economic sunt deci procesele si relatiile de M. Prin continut si de
mod de manifestare,procesele si relatiile de M prezinta o serie de trasaturi particulare ce confera acestei
stiinte o pronuntata specificitate.De aceea, esenta stiintei M o rep-ta studiul relatiilor si proceselor de M.
Ca urmare a acsetui studiu se descopera principiile, legitatile si celelalte elemente de esenta care explica
continutul si dinamica M. Un rol major in cadrul M il detine conceperea de noi
sisteme,metodici,tehnici,proceduri de M al intreprinderii in ansamblul sau si ale componentelor sale
majore.
Caracteristic stiintei M firmei este situarea,in centrul investigatiilor sale,a omului in
complexitatea sa, ca subiect si ca obiect al M,prin prisma obiectivelor ce-i revin, in strinsa
interdependenta cu obiectivele,resursele si mijloacele sistemelor in care este integrat.Efectul acestei
abordari il constituie analiza multilaterala a relatiilor si proceselor de M,ce se reflecta in caracterul
multidisciplinar al cunostintelor manageriale subordonate direct sporirii eficientei intreprinderilor.
Pozitia pe care o detine M firmei in cadrul stiintei M, interdependentele cu celelalte coponente
ale sale se reflecta in dublul sau caracter.In primul rind,este o disciplinaeconomica de sinteza.Caracterul
sau economic decurge din menirea sa-cresterea eficientei economice. Este o stiinta economica de sinteza
intrucit preia o serie de categorii economice si de metode numeroase de la alte discipline din acest
domeniu:economie politica, analiza economica, organizare, marketing, finante,etc.
In al II-lea rind,M firmei are un caracter multidisciplinar,determinat de integrarea in cadrul sau a
o serie de categorii si metode sociologice, matematice, psihologice, statistice, juridice, etc.folosindu-le
intr-o maniera specifica, reflectare a particularitatilor relatiilor de M.
Prin M ca stiinta se intelege “studierea procesului de M in vederea sistematizarii si generalizarii
unor concepte, legi, principii, reguli, a conceperii de noi sisteme, metode si tehnici, care sa contribuie la
cresterea eficientei activitatilor desfasurate pentru realizarea unor obiective”.
2. Procese, relatii si functiile managementului
Procese de M, se caracterizeaza in principal, prin aceea ca o parte din forta de munca actioneaza
asupra celeilalte parti, a majoritatii resurselor umane, in vederea realizarii unei eficiente citmai ridicate,
avind un caracter preponderent multilateral.
In esenta, relatiile de M pot fi definite ca raporturile care se stabilesc intre componentii unei
organizatii si intre acestia, si componentii altor sisteme, in procesele previzionarii, organizarii,
coordonarii, antrenarii si control - evaluarii activitatilor firmei.
Analiza factorilor care conditioneaza caracteristicile relatiilor de M in cadrul firmelor releva o
tripla determinare: social-economica, tehnico-materiala, umana.
a)Determinarea social-economica: rezida in dependenta relatiilor de M de natura si modalitatile
de existenta ale proprietatii asupra ,ijloacelor de productie si, in general, de natura relatiilor de
productie. Prin aceasta determinare se asigura aceleasi caracteristici economico-sociale esentiale
firmelor bazate pe acelasi tip de proprietate.
b)Determinarea tehnico-materiala consta in dependenta trasaturilor M de caracteristicile
obiectelor muncii si mijloacelor de munca, ce constituiesuportul tehnico-material al incadrarii firmelor
in ramuri si subramuri. Prin aceasta ele imprima o serie de particularitati firmelor si implicit relatiilor de
de M. Determinarea tehnico-materiala a relatiilor de M rep-ta in fapt fundamentul devizarii M firmei in
M firmei industriale, M firmelor de constructii, etc, si in cadrul lor, M pe subramuri.
c)Determinarea umana rezida in faptul ca o apreciabila influenta asupra relatiilor de M o are si
componenta colectivitatii fiecarei firme si cultura organizationala. Personalitatea managerilor,
specialistilor, muncitorilor, etc, care isi desfasoara munca intr-o intreprindere si rapoarturile dintre ei,
microcolectivele din cadrul sau isi pun amprenta asupra modului de manifestare a relatiilor de M in
numeroase privinte. Determinarea umana explica diferentele care se manifesta pe planul relatiilor de M
intre firme similare sau asemanatoare din celelalte puncte de vedere: natura proprietatii, profil, resurse
financiare, etc
În procesul de desfăşurare a fiecărui ciclu de manag se efectuiază într-o succesiune logică,
anumite operaţii, care sînt sistematizate pe etape şi reprezintă conţinutul celor cinci funcţii ale mang:
F. de previziune se bazează pe analiza profundă a următoarelor elemente: resurse disponibile,
rezultatele activităţii trecute, situaţia actuală, scopurile activităţii.Previziunea are în vedere următoarele
aspecte: tendinţe, obiective, politici, programe, bugete, repartizarea sarcinilor, programarea muncii, etc.
Ea se realizează prin intermediul diagnozei, prognozei, planificării şi programării producţiei.
F. de organizare: cuprinde ansamblul de activităţi prin intermediul cărora se stabilesc şi se
delimitează procesul de muncă fizică şi intelectuală, componentele acestora, realizîndu-se gruparea lor
pe compartimente, formaţii de lucru, posturi. Prin intermediul acestei funcţii se inventariază activităţile
de natură economică, tehnică, etc. care sînt necesare pt atingerea obiectivelor fixate.
F. de coordonare: are menirea de a asigura adaptarea organizaţiei la condiţiile existente în
fiecare moment al evoluţiei sale. Prin coordonare se asigură sincronizarea acţiunilor managerilor, a
deciziilor emise de manageri în diferitele eşeloane ale M, a acţiunilor întregului personal salariat al
unităţii în vederea desfăşurării unor activităţi eficiente, capabile să contribuie la realizarea obiectivelor
prestabilite.
F. de antrenare: incorporează acţiuni ce se concentrează asupra factorului uman, cu scopul de a-l
determina să participe activ la realizarea integrală a sarcinilor şi obiectivelor stabilite. Antrenarea
componentelor organizaţiei are ca suport de bază motivaţia, care presupune corelarea intereselor
personalului cu realizarea obiectivelor şi sarcinilor atribuite.
F. de control-evaluare: ansamblu de activităţi prin care se verifică performanţele realizate de
întreprindere, la un moment dat, în comparaţie cu obiectivele prevăzute, în scopul intervenţiei prompte
în cazul apariţiei unor anomalii sau neajunsuri în realizarea acestora.
3. Firma ca obiect al managementului. Criterii de clasificare a firmelor
Caracteristica economiei de piata este situarea firmelor in prim-planul activitatii economice, pornind de
la premisa ca daca acestea sunt profitabile toti cei implicati sunt afectati pozitiv, inclusiv economia
nationala.
Prin firma sau intreprindere desemnam un grup de persoane, organizate potrivit anumitor cerinte
juridice, economice, tehnologice si manageriale, care concep si desfasoara un complex de procese de
munca, folosind cel mai adesea si anumite mijloace de munca, concretizate in produse si servicii, in
vederea obtinerii unui profit, de regula, cit mai mare.
Abordata ca sistem, firma prezinta mai multe dimensiuni sau trasaturi definitorii:
a)Firma este un sistem complex – incorporeaza resurse umane, materiale, financiare si informationale,
fiecare din acestea fiind alcatuita dintr-o varietate apreciabila de elemente.
b)Firma este un sistem socio-economic – in cadrul sau grupele de salarialti, ai carei componenti se afla
intr-o strinsa interdependenta, desfasoara procese de munca generatoare de noi valori de intrebuintare.
Calitatea resurselor umane de a fi principalele producatoare de noi valori le confera o pozitie centrala in
cadrul intreprinderii.
c)Firma este un sistem deschis – se manifesta ca o componenta a numeroase alte sisteme cu care se afla
in relatii continue pe multiple planuri. Concret, caracterul sau de sistem deschis se exprima prin fluxul
de intrari si iesiri.
d)Firma este un sistem organic adaptiv – se schimba permanent, sub influenta factorilor endogeni si
exogeni, adaptindu-se la evolutia pietii si la cerintele generatede dinamica resurselor.
e)Firma este un sistem tehnico-material – intre mijloacele de munca, materiile prime si materialele
utilizate in cadrul sau exista legaturi care se manifesta prin dependenta tehnologica dintre sibdiviziunile
sale, evident cu prioritate intre compartimentele in care se realizeaza activitati de producere.
f)Caracter predominant operational – cea mai mare parte a proceselor de munca din cadrul acestora are
un caracter efectoriu.
Criterii de clasificare a firmelor
1)In functie de forma de proprietate:
a)Intreprinderi private – patrimoniul lor apartine unei persoane sau unui grup de persoane. Trasaturi
economice esentiale:initiativa constituirii si functionarii lor apartine integral intreprinzatorului,
posedarea unui capital propriu minim – obligatoriu,independenta deplina in ceea ce priveste
directionarea, dimensionarea si desfasurarea activitatilor intreprinderii, asumarea integrala a riscurilor
economice si sociale implicate de operatiunile firmei, etc
b)Intreprindere de stat – trasatura definitorie – posedarea intregului lor patrimoniu de catre statul pe
teritoriul cariua se afla. Infiintarea si functionarea lor depind in exclusivitate de vointa factorilor
decizionali etatici, potrivit reglementarilor existente in fiacare tara.
c)Intrepr. mixte – sunt de tipul SA, statul devenind unul din actionarii principali. Caracteristicile depind
de ponderea actiunilor obtinute de catre stat.
2)Potrivit prevederilor legislatiei
a)Regii autonome – se organizeaza si functioneaza in principal in ramurile strategice ale economiei
nationale – industrie de armament, energetica, exploatarea minelor si a gazelor naturale, posta si
transporturi feroviare. Infiintarea lor este decisa de Guvern sau de organele judetene si municipale.
b)Societati comerciale – se infiinteaza in vederea efectuarii de acte economice, fiind persoane juridice si
imbracind formele: - Societate in nume colectiv. - Societ. in comandita. - Societate pe actiuni. –SRL.
3)Marimea firmei: Microintreprinderi – 1-9 salariati; Intrepr.mici – 10-49 salariati; Intrepr.mijlocii – 50-
249 salariati ; Intrepr.mari - >250 salariati
4)Apartenenta nationala a firmei
Nationala – a caror caracteristica esentiala rezida in faptul ca totalitatea bunurilor pe care le poseda se
afla in propriet.persoanei fizice su juridice din statul respectiv
Multinationale – caracterizate prin faptul ca unitatile componente isi desfasoara nemijlocit activitatea in
cel putin 2 tari, fiind proprietatea unui grup economic privat cu caracter international.
4. Caracteristica formelor organizatorico-juridice ale antreprenoriatului
În Republica Moldova în conformitate cu Legea «Cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi”,
activitatea de antreprenoriat poate fi practicată sub următoarele forme organizatorice şi juridice: ÎI, Soc
în comandită, Soc în nume colectiv, SRL, SA, cooperativa de producţie, întreprindere de arendă, într de
stat şi municipală.
ÎI este într ce aparţine cetăţeanului cu drept de proprietate privată sau familiei acestuia cu drept
de proprietate comună. Patrimoniul ÎI se bazează pe bunurile lui şi alte surse care nu sunt interzise de
legislaţie. Averea ÎI nu este separată de averea cetăţeanului. În raporturile juridice ÎI are statut de pers
fizică. Membrii familiei cetăţeanului ce a fondat ÎI poartă răspundere solidară. Fondatorul poartă
răspundere nelimitată. Avantaje: uşor de fondat şi înregistrat, nu eşti obligat să duci ctb sofisticată,
fondatorul este şi manager, deseori şi executant şi în acest sens are libertate deplină, poate să activeze un
nr nelimitat de persoane angajate, deoarece este persoană fizică poate să pună în gaj averea personală, la
înregistrare nu se cere capital statutar. Dezavantaje: răspundere nelimitată, adică riscul de pierde în
afaceri totul, cu toate că legislaţia afirmă că firmele persoane fizice au aceleaşi drepturi ca şi firmele
pers jur, în realitate prioritate au pers jur.
Societatea în nume colectiv reprezintă o întreprindere fondată de două sau mai multe pers jur
şi/sau fizice care şi-au asociat bunurile cu scopul desfăşurării activităţii de antreprenoriat în baza
contractului de constituire încheiat de aceştia. Are statut de persoană fizică. În practică SNC se fondează
preponderent de pers fizice. Toţi asociaţii poartă răspundere solidară nelimitată cu întreg patrimoniul lor
pentru respectarea obligaţiilor societăţii.
Societatea în comandită reprezintă o întreprindere fondată de 2 sau mai multe persoane fizice
şi/sau juridice care şi-au asociat bunurile în scopul desfăşurării în comun a unei activităţi de
antreprenoriat sub aceeaşi firmă în baza contractului de constituire încheiat de aceştia. Soc în com are în
componenţa sa cel puţin un comanditat şi un comanditar. Comanditaţii portă răspundere solidară
nelimitată, comanditarii-în limita capitalului depus la fondarea într. Avantaje: -se încearcă de a îmbina
răspunderea limitată cu cea nelimitată, pot întemeia într persoane care nu au capital de stat, avere, dar au
idei, perspicacitate, iniţiativă.
SA şi SRL reprezintă într fondate de 2 sau mai multe pers fiz sau jur care şi-au asociat bunurile
în scopul desfăşurării activităţii de antreprenoriat sub aceeaşi firmă în baza contractului de constituire şi
a statutului. Prin modificarea legii 1167 din 1997 SA şi SRL poate fi fondată şi de o singură persoană
sau juridică. SRL şi SA pot fi de tip închis sau deschis. Cele de tip închis nr lim a acţionarilor este de 50.
Aceasta nu se referă la societăţile agricole. Capitalul social al SRL , SA este divizat în cote părţi şi doc
care certifică drepturile asociaţiilor asupra proprietăţii, în SA este acţiunea, iar în SRL –adeverinţa cotei
de participare. SRL, SA s/t pers jur şi poartă răspundere materială în limitele averii întreprinderii,
acţionarul poartă răspundere în lim capitalului depus.
Coperativa de producţie –asocierea a trei şi mai multe pers fizice şi/sau juridice în scopul
desfăşurării unei activităţi de antreprenoriat sub aceeaşi firmă. CP a fost prima formă org-jur, care a
permis cetăţenilor să întemeieze firme în paralel cu într de stat. Statut pers juridică, dar face excepţie
prin modul de urmărire a responsabilităţilor materiale. Dacă celelalte toate pers jur răspund în faţa
creditorilor cu averea într, referitor la CP în ele este scris că dacă aceste averi nu acoperă toate datoriile,
atunci responsabilitatetea se răsfrînge şi asupra averii personale. Avantaje: e/e per jur, experientă bogată
de activitate în diferite ramuri, mai ales agricultura şi comerţul. Dez: răspundere nelimitată, probleme cu
acumularea capitalului.
Într de stat şi municipală se fondează de agentii econom. specifici după cum sunt statul
(guvernul) şi APL. Într de stat se fondează prin hot guv, îar cele municipale prin hot organelor
administrativ teritoriale. Astfel de într se dotează cu bunuri materiale, care aparţin fondatorilor. Statut
pers jur şi activează în baza statutului. Avantaje: posibilitatea de a utiliza încăperi şi alte fonduri fixe,
mijloace circulante care aparţin statului. Dezavantaje: conducerea de stat cu toate consecinţele negative
din aceasta, într străine preferă alte forme org-jur.
5. Infiintarea, inregistrarea, reorganizarea si lichidarea firmelor
Exista trei modalitati de lansare a unei afaceri: 1. Crearea de la 0. 2.cumpararea unei afaceri existente.
3.cumpararea unei francize
Înfiinţarea întreprinderii se face după următoarele etape:
1. Adunarea generală a fondatorilor – unde se discută: denumirea firmei, asociaţii, capitalul statutar,
cotele asociaţilor, sediul, termenul de funcţionare a întreprinderii, modul de lichidare a întreprinderii,
genurile de activitate, personalul de conducere.
2. Verificarea şi rezervarea denumirii firmei se face peste 40 zile fără plată. Verificarea denumirii firmei
la centrul naţional de terminologie.
3. Pregătirea documentelor de constituire şi înregistrare copia procesului verbal a şedinţei de constituire,
cererea p/u înregistrare, decizia de fondare, contractul de constituire, statutul, legalizarea ştampilei.
4. deschiderea contului provizoriu bancar.
5. achitarea taxei de înregistrare (3 salarii minime).
6. Achitarea taxei de timbru – 0,5% din capitalul statutar.
7. Prezentarea documentelor la Camera Înregistrării de Stat a Ministerului Justiţiei.
8. Peste 15 zile ridicarea certificatului provizoriu de înregistrare.
9. înregistrarea întrepr. În Organul Fiscal şi statistic.
10. Obţinerea certificatului permanent.
11. Deschiderea contului de decontări, legalizarea semnăturii managerului şi a contabilului şef la notari
confecţionarea ştampilei, procurarea formularelor contabile.
Inregistrarea Reorganizarea firmei are urmatoarea procedura:
1.Organul înregistrării de stat verifică legalitatea actelor recepţionate pentru înregistrare şi, în termen de pînă la
15 zile, emite decizia de înregistrare sau decizia privind refuzul de a înregistra întreprinderea sau organizaţia.
2. Întreprinderii sau organizaţiei înregistrate i se atribuie un număr de identificare de stat, care serveşte pentru
identificare şi se indică în documentele de constituire, în certificatul de înregistrare şi pe ştampilă. Modul de
formare şi atribuire a numărului de identificare de stat se stabileşte prin regulament, aprobat de Ministerul
Dezvoltării Informaţionale.
3.Întreprinderea sau organizaţia se consideră înregistrată la data adoptării deciziei de înregistrare.
4.Certificatul de înregistrare se eliberează nemijlocit managerului principal al întreprinderii sau
organizaţiei.
5.Modelul certificatului de înregistrare a întreprinderii sau organizaţiei se aprobă de Guvern.
6.Certificatul de înregistrare este un document ce confirmă înregistrarea de stat şi luarea la evidenţă
fiscală a întreprinderilor şi organizaţiilor. Acesta este recunoscut şi ca certificat de atribuire a codului
fiscal.
7.Anularea deciziei de înregistrare a unei întreprinderi sau organizaţii, a deciziei de înregistrare a
modificărilor operate în documentele de constituire, a deciziei de modificare a datelor înscrise în
Registrul de stat, precum şi a deciziei de  radiere din Registrul de stat, se efectuează în baza hotărîrii
instanţei de judecată.
Lichidarea firmelor:
1.Fondatorul (proprietarul) sau instanţa de judecată care a adoptat hotărîrea de lichidare a întreprinderii
sau organizaţiei este obligat să înştiinţeze în scris despre aceasta oficiul teritorial al Camerei în termen
de 3 zile de la data adoptării hotărîrii.
2.Oficiul teritorial al Camerei consemnează în Registrul de stat începerea procedurii de lichidare a
întreprinderii sau organizaţiei. Din acest moment este interzisă înregistrarea modificărilor din
documentele de constituire ale acestora, precum şi înregistrarea întreprinderilor şi organizaţiilor nou-
create în calitate de succesori de drept ai persoanei juridice în proces de lichidare.
3.Pentru consemnarea în Registrul de stat a începerii procedurii de lichidare a unei întreprinderi sau
organizaţii, la oficiul teritorial al Camerei se prezintă următoarele documente:
    a) decizia de lichidare, emisă de fondator sau de instanţa de judecată;
    b) certificatul de înregistrare a întreprinderii sau organizaţiei (în original)  pentru înscrierea în el a
menţiunii "în proces de lichidare".
6. Influenta factorilor macroeconomici asupra firmei
Mediul ambiant include toate elementele exogene firmei de natură: economică, tehnică, politică,
demografică, ştiinţifică, organizatorică, juridică, ecologică ce influenţează:
•stabilirea obiectivelor firmei;
•obţinerea resurselor necesare;
•adoptarea şi aplicarea deciziilor de realizare a obiectivelor.
Factorii de influenţă ai mediului ambiant sunt:
A. Factorii economici cuprind totalitatea elementelor de natură economică cu acţiune directă asupra
activităţii întreprinderilor:
a. piaţa internă şi piaţa externă – pentru a valorifica oportunităţile pieţei este necesar ca firma de
afaceri internaţionale să studieze piaţa, obţinând informaţii despre: cerere şi ofertă, preţuri, concurenţă,
toate ducând la fundamentarea deciziilor de producţie, aprovizionare, vânzare, import-export.
b. pârghiile economico-financiare – acestea trebuie să asigure, pe de o parte, promovarea
pluralismului economic şi, pe de altă parte, înfăptuirea unui mecanism economico-financiar centrat pe
principiile de piaţă. În acest scop, o poziţie centrală o deţine realizarea cointeresării materiale, ce trebuie
obţinute printr-un sistem de salarizare stimulativ şi prin stimularea agenţilor economici prin obţinerea
unui profit mulţumitor. La acestea se mai adaugă: preţurile şi tarifele, creditele, taxele, dobânzile,
impozitele, etc.
B. Factorii de management exogeni firmei sunt:
a. mecanismul de planificare macroeconomică – nu una imperativă, de tip centralizat, ci una
inteligentă, orientativă şi stimulativă, incitativă;
b. sistemul de organizare a economiei naţionale – ameliorat şi să precizeze clar atribuţiile şi
competenţele fiecărei instituţii a statului şi a modului cum ele trebuie să îşi perfecţioneze activitatea
pentru a stimula dezvoltarea afacerilor;
c. modalităţile de coordonare – care să urmărească: privatizarea rapidă, restructurarea,
retehnologizarea, precum şi asigurarea realizării celor 3 D: debirocratizarea, descentralizarea,
dezetatizarea.
C. Factorii tehnici şi tehnologici sunt:
a. nivelul tehnic al utilajelor; b. calitatea tehnologiei; c. creativitatea şi inovarea;
d. preţurile tehnologiei; e. politica de investiţii.
Mediul ambiant tehnic, tehnologic prin ansamblul factorilor specifici influenteaza nivelul productivitatii,
costului de productie, calitatea productiei, nivelul profitului; în general rezultatele economice finale ale
întreprinderii.
D. Factorii demografici sunt:
a. numărul populaţiei; b. structura socio-profesională;
c. populaţia activă; d. nivelul de pregătire a lucrătorilor şi managerilor.
Analiza acestor indicatori permite o evaluare corecta a dimensiunii cererii potentiale, a pietei
întreprinderii.
E. Factorii socio-culturali sunt:
a. structura socială a populaţiei; b. ocrotirea sănătăţii; c. învăţământul;
d. cultura; e. ştiinţa; f. mentalitatea.
Un rol decisiv îl joaca învatamîntul, care contribuie atît la îmbunatatirea structurii socio-profesionale a
populatiei, cît si, mai ales, la amplificarea nivelului cultural al acesteia, la formarea unei mentalitati
specifice economiei de piata.
F. Factorii politici sunt:
a. politica economică şi socială; b. politica ştiinţei şi învăţământului;
c. politica externă; d. politica monetară, valutară, fiscală.
G. Factorii naturali sunt resursele naturale (apa, solul, clima)
Caracterul practic neregenerabil al unor resurse, combinat cu cresterea galopanta a preturilor
înfluenteaza costul productiei, rentabilitatea si pretul de vînzare.
H. Factorii juridici sunt reprezentaţi de legislaţie (legile, decretele, hotărârile guvernamentale).
7. Metode si tehnici de management
1. Managementul prin obiective (M.P.O.) a fost conceput în SUA la mijlocul sec.XX şi este cel mai
utilizat, plecând de la premisa căeficacitatea unei firme depinde de legătura strânsăcare existăîntre
obiective şi rezultate, recompense sau sancţiuni.
Caracteristicile esenţiale ale MPO:
- existenţa unui sistem de obiective pentru întreprindere care săajungăpână la nivelul executanţilor;
- participarea tuturor salariaţilor la stabilirea obiectivelor în a căror realizare sunt nemijlocit implicaţi;
- stabilirea bugetelor de cheltuieli pe centre de producţie, descentralizând astfel sistemul financiar;
2. Managementul prin proiecte (M.P.P.) consideră că proiectul reprezintă un ansamblu de procese de
muncă, cu caracter de inovaţie şi realizarea căruia urmăreşte îndeplinirea cu succes a unei sarcini
complexe.
Principalele caracteristici ale unui proiect sunt:
- rezultatul final al proiectului este o unitate sau un număr redus de unităţi faţă de producţia în serie sau
masă; - există, de regulă, un singur cumpărător sau un beneficiar final pentru proiect; - se folosesc
diferiţi specialişti din mai multe domenii de activitate; - dezvoltarea unui proiect are un caracter
temporar; - datorităresurselor importante implicate, se stabilesc dinainte operaţiunile şi termenele de
execuţie.
3. Managementul pe produs (M.P.Pr.) conform căruia, un conducător pe produs trebuie săasigure
gestiunea completă a unui produs sau grupe de produse, de la fabricare la comercializare
Etapele de realizare a managementului pe produs sunt:
- desemnarea persoanei care va asigura managementul pe produs (din rândul specialiştilor, cu
experienţăîn domeniu); - managerii pe produs vor elabora fiecare variantă de strategie privind fabricarea
şi comercializarea produsului; - managerul pe produs împreunăcu echipa poate efectua modificări
structural-organizatorice, informaţionale, decizionale şi metodologice în compartimentele de producţie
implicate; - periodic, se vor evalua rezultatele privind fabricarea şi comercializarea prod.
4. Managementul prin bugete (M.P.B.) reprezintă o modalitate de exercitare a funcţiilor
managementului şi evaluare a rezultatelor sub formă financiar-contabilă, utilizând unităţi monetare de
măsură. Pentru aplicarea acestui tip de management, trebuie îndeplinite douăcondiţii:
- existenţa unui sistem de programare, evidenţă şi urmărire operative a costurilor;
- o structurăorganizatoricăconformăcu obiectivele stabilite.
Etapele acestui management sunt:
- dimensionarea obiectivelor sub formăde indicatori financiari; - elaborarea bugetelor la nivelul firmei în
funcţie de structura organizatorică şi pe principalele domenii de activitate; - organizarea sistemului
informaţional pentru completarea bugetelor; - coordonarea sistemului de bugete pornind de la
desfacere; - controlul şi evaluarea realizărilor, pentru stabilirea abaterilor faţăde prevederi şi luarea de
măsuri pentru încadrarea în nivelul prevăzut.
Dezavantaje:
- necesităun volum mare de muncăpentru completarea formularisticii utilizate;
- operativitate redusădatorităcircuitelor informaţionale lungi.
5. Managementul prin excepţii (M.P.E.) necesită intervenţia conducătorilor de la niveluri ierarhice
diferite, managerii primind informaţii care reprezintă abateri peste limitele admise a unor indicatori
stabiliţi, deci abateri.
Etapele sunt: - stabilirea obiectivelor pentru niveluri diferite în funcţie de timp şi de gradul de agregare
a acestora; - selecţia criteriilor pentru o caracterizare cât mai exactă şi un control al realizării
obiectivelor; - colectarea, înregistrarea, prelucrarea şi sistematizarea datelor necesare conducătorilor pe
diferite niveluri ierarhice; - compararea realizărilor cu obiectivele şi transmiterea informaţiilor la
nivelurile ierarhice prestabilite.
Principalele avantaje ale M.P.E.:
- utilizarea mai bunăa timpului conducătorilor; - reducerea frecvenţei luării deciziilor; - sesizarea
situaţiilor critice şi urmărirea prioritarăa domeniilor cheie de activitate.
Dezavantaje:
- crearea impresiei de stabilitate; - nu reliefeazăcomportamentul uman.
 8.Selectia, incadrarea, formarea si perfectionarea personalului
Selectia si incadrarea personalului rep-ta componente majore ale functiunii de personal, ce se
desfasoara cu participarea M firmei sau se efectueaza nemijlocit de catre aceasta. Prin selectionarea
personalului intelegem ansamblul proceselor prin care se aleg persoanele ce intrunesc calitatile,
cunostintele, deprinderile si aptitudinile necesare realizarii obiectivelor, sarcinilor, competentelor si
responsabilitatilor circumscrise anumitor posturi. Incadrarea personalului consta in ansamblul proceselor
de atribuire efectiva a posturilor prevazute in structura organizatorica perosnalor selectionate, inclisiv
intocmirea tututror formalitatilor necesare.
Se bazeaza pe 4 elemente, ce rep-ta fie numai premisele p-u selectionarea si incadrarea personalului,
fie numai criterii de selectie:
 Studii atestate de certificate sau diplome
 Vechimea in munca
 Postul detinut anterior
 Calitatile, cunostintele, aptitudinile si comportamentele persoanelor pentru care se efectueaza selectia si
de calitatile, cunostintele, aptitudinile, deprinderile sau comportamentele ce se testeaza.
Pentru selectarea muncitorilor se utilizeaza testele si probele practice, cu ajutorul carora se determina
calitatile, aptitudinile si deprinderile psihomotoii de baza ale personalului – timp de reactie, indeminare
senzoriala, acuitate vizulala si cromatica, intelectuale – memoria formelor, atentia distribuitiva.
In selectarea personalului de specialitate accentul cade asupra identificarii cunostintelor necesare. Cea
mai frecvent utilizata metoda – sustinerea probelor de examinare, scrise si orale, a cunostintelor
posedate.
In afara acestora se mai utilizeaza si elaborarea unei lucrari tipice domeniului in care va lucra si
bateriile de teste.
Un arsenal sensibil mai bogat de metode si tehnici de selectie se intrebuinteaza in cazul perosnalului
managerial, corespunzator complexitatii cerintelor fata de acesta si implicatiilor majore pe care munca
sa le are asupra stabilirii si realizarii obiectivelor firmei.
Pe masura nivelului de dezvoltare a inteligentei se utilizeaza cel mai frecvent teste de inteligenta
generala –testele Wechsler, Binet-Standford, s.a.
Tastarea cunostintelor manaheriale si de specialitate se poate afectua prin intermediul dicutiilor, al
lucrarilor scrise pe un anumit subiect, chestionarelor de cunostinte alcatuite din intrebari exacte asupra
aspectelor considerate absolut necesare in realizarea muncii viitoare.
Formarea si perfectionarea personalului
Prin formarea personalului, in calitate de activitate, al unei organizatii desemnam ansamblul proceselor
prin care salariatii insusesc intr-un cadru organizat pendinte de intreprindere, cunostintele, aptitudinile,
deprinderile si comportamentele trebuitoare exercitarii unor ocupatii necesare respectivei firme.
In stinsa legatura cu activitatea de formare se desfasoara activitatea de perfectionare a pregatirii
pesronalului, prin care desemnam ansamblul proceselor prin intermediul carora salariatii firmei isi
imbogatesc , de regula pe baza frecventarii unor programe special organizate de intreprindere, arsenalul
de cunostinte, metode, aptitudini, deprinderi si comportamente in domenii in care au deja o calificare de
baza, in vederea realizarii la un nivel superior a obiectivelor si sarcinilor ce le revin.
Modalitati de formare si perfectionare:
1.Formarea personalului se realizeaza prin licee de specialitate si scoli profesionale pendinte de
acestea prin calificare la locul de munca si cursuri serale de calificare. Activitatea de formare a
personalului in intreprindere se rezuma la personalul de executie, de reguma muncitori. Celelalte cadre
calificate necesare firmei – ingineri, tehnicieni, etc, - precum si o parte din muncitori, se pregatesc prin
sistemul de invatamint.
2.Perfectionarea pregatirii personalului firmelor se efectueaza prin institutiile de invatamint superior,
firmele private sau publice de pregatire a personalului, care realizeaza cursuri sau programe proprii,
special organizate in cadrul lor.
 9. Evaluarea, promovarea si motivarea personalului
Evaluarea personalului poate fi definita ca ansamblul proceselor prin intermediul carora se emit
judecati de valoare asupra salariatilor din intreprindere, considerati separati, in calitate de titulari ai
anumitor posturi, in vederea relevarii elementelor esentiale ale modului de realizare a obiectivelor si
sarcinilor conferite si de exercitare a competentelor si responsabilitatilor, a acordarii de recompense si
sactiuni, a stabilirii modalitatilor de perfectionare a pregatirii, a conturarii perspectivelor de promovare.
In f-e de sfera de aplicabilitate, metodele si tehnicile de evaluare se impart in:
 Generale – sunt aplicate la orice component al firmei, indiferent de postul detinut:
1.Notatia – acordarea unei note care exprima gradul in care titularul unui post realizeaza obiectivele
circumscrise acsetuia; 2.Apreciarea globala – consta in formularea unor evaluari generale prin care se
sintetizeaza principalele calitati si, indeosebi, minca si rezultatele de munca ale persoanelor respective.
 Speciale – utilizate doar pentru anumite categorii de personal in firme, mai ales manaferi sispecialisti de
inalta calificare.
1.Cazul – presupune constituirea unei comisii de evaluare care examineaza munca persoanei in cauza,
adica a “cazului”, de regula in vederea unei decizii importante referitoare la aceasta sau pentru
elucidarea unor importante dubii.
2.Metoda testelor de autoevaluare, consta in una sau mai multe baterii de teste special concepute pentri
titulatii unei anumeite categorii de posturi, a caror solutionare ofera parsoanelor in cauza indicii
importante asupra potentialului.
Concepte, tendinte si caracteristici de promovare a personalului.
O modalitate principala de valoroficare a rezultatelor evaluarii o rep-ta promovarea sa. Prin promovare
intelegem ansamblul proceselor prin care se atribuie persoalului sin cadrul firmei posturi manageriale
situate pe un nivel ierarhic superior, precum si gradatii sau clase mai mari in cadrul aceluiasi post.
Posturile obtinute prin promovare incorporeaza sarcini si competente, responsabilitati calitativ
superioare, ceea ce se reflecta in rolul sporit pe care il joaca in ansamblul societatii comerciale sau
regiei si intr-o realizare mai mare.
Criteriile de promovare a personalului:
-Studii -Vechimea in munca -Caliati, deprinderi,cunostinte, aptitudini.
In functie de modul cum sunt utilizate criteriile de promovare in firmele contemporane se manifesta 3
tendinte principale:
1.Promovarea pe baza virstei si a vechimii in munca – absoluteaza rolul experientei, considerindu-se
ca trecerea anilor determina in mod automat o amplificare a potentialului salariatilor.
2.Promovarea in baza rezultatelor – cea mai larga tendinta. Punctul forte – utilizarea de criterii de
promovare verificabile, neatacabile, bazate pe comensurarea rezultatelor trecute, element deosebit de
important p-u evitarea aparitiei sutiatiei conflictuale.
3.Promovarea pe baza potentialului personalului – rep-ta tendinta care se manifesta in M personalului
din firmele moderne. Are in vedere calitatile, cunostintele, aptitudinile si deprinderile personalului,
abordate in evolutia lui, in perspectiva. Cu alte cuvinte se promoveaza acei salariati, care tinind cont de
nivelul lor de pregatire actuale, de receptivitate la nou, de capacitatea de efort, de pregatirea de baza,
capacitatea de adaptare, de simtul previzional, prezinta actual sau latent, de natura sa corespunda
cerintelor mai complexe ale unor posturi superioare.
Motivarea reprezinta o componenta majora a M si un subiect dintre cel mai frecvent tratate in
litaratura de specialitate.
Motivarea in sens restrins consta in corelarea necesitatilor, aspiratiilor si intereselor personalului in
cadrul organizatiei cu realizarea obiectivelor, sarcinilor, competentelor si responsabilitatilor atribuite in
cadrul organizatiei.
Motivarea in sens larg rezida in ansamblul de decizii si actiuni prin care se determina stakeholderii
firmei sa conribuie direct si indirect la realizarea de functionalitati si performante in ansamblu
superioare, pe baza corelarii intereselor acestora in abordarea si realizarea obiectivelor organizatiei si ale
subsistemelor sale.
10. Morala si etica profesionala. Principiile deontologice ale eticii ingineresti
Problematica si specificul eticii profesionale
Notiunea de etica profesionala este utilizata de cele mai multe ori pentru desemnarea uni cod moral al
unor oameni ce apartin unei profesii anumite.Spre exemplu Juramintului lui Hippocrate; Codul onoarei
judecatorului; Codul etic al notarului. etc.
Etica profesionala este determinate de particularitatile specifice ale unor profesii,de interesele
corporative,de cultura profesionala etc. Oamenii ce indeplinesc functii profesionale similar sau identice
isi elaboreaza traditii specific si se asociaza in baza unor principia de solidaritate profesionala in stare sa
pastreze reputatia grupului professional dat.
Etica profesionala este compusa din diverse norme de conduit si de anumite coduri deontologice.
Termenul de ,,norma’’ are ca ssinonime ,,model’’ ,,standard’’ ,,regula’’ ,,lege’’. Norma de reglementare
se caracterizeaza prin:
1)Faptul ca este emisa de cineva, isi are sursa in vointa unei autoritati normative:
2)Se adreseaza unor agenti numiti subiectii normei; pentru a-si face cunoscuta vointa de catre
subiect,autoritatea promulga norme,iar pentru a-si face efectiva vointa,autoritatea adauga o sectiune sau
o amenintare cu pedeapsa.
Norma se poate impune in societate ca obicei care poate sa influenteze conduita oamenilor,exercitind o
adevarata presiune normative prin masurile luate de o colectivitate fata de membrii care nu se
conformeaza obiceiurilor.
Etica Inginereasca
Sistemele de valori sunt reflectate in coduri etice,care ghideaza comportamentele umane
individuale si d egrupe sub toate aspectele. Incepind cu deceniu al 7-lea al sec xx ,multe intreprinderi
din tari cu traditie industrial au promovat coduri etice scrise,care sunt reactualizate periodic pentru a
reflecta schimbarile aparute in economie si in societate. Managerii intreprind actiunile necesare pentru
ca toti membrii firmei sa cunoasca aceste coduri,sa le accepte sis a actioneze in litera si spiritul lor.
Atunci cind in cadrul Managementului resurselor Umane s efac eforturi petru conceperea si aplicarea
practica a codurilor etice,exista perspective pentru rezolvarea rapida si eficienta a problemelor de
echitate si discriminare, fara a mai fi necesara inventia unor instante judecatoresti.Incalcarea codurilor
etice poate duce la sanctiuni,dupa caz,la eliminarea din organizatie a persoanelor vinovate.
Astfel Codul etic al inginerului cuprinde ansamblul caracteristicilor ce defines calitatea activitatii
profesionale,precum si demnitatea inginerului in procesul creatiei tehnnico stiintifice si al productiei in
societate.
Activitatea inginerului trebuie sa se caracterizeze prin:
-competenta, -professionalism, -creativitate, -cinste, -responsabilitate, -patriotism.
In intreaga sa activitate, inginerul va actiona aplicind urmatoarele principii deontologice.
1.Desfasurarea activitatii profesionale la nivelul calitativ cel mai inalt,cu responsabilitate si cinste fata
de firma si client.
2.Comportarea si natura sa contribuie la cresterea prestigiului d einginer,prin:
•Devotament fata de profesia aleasa; •Efort personal de imbunatatire continua a propriilor cunostinte si
deprinderi; •Instruirea si perfectionarea perofesionala Si asigurarea cinditiilor pentru cresterea
experientei persoanelor subordinate; •Promovarea spiritului de echipa,curajului opiniilor increderii si
respectului reciproc; •Pastrarea echilibrului intre dorinta de afirmare si modestia 3.Acordarea
importantei cuvenite aspectelor ecologice,sociale si economice,in rezolvarea problemelor ingineresti;
4.Realizarea numai acelor rascini sau lucrari pentru care are competenta necesara;
5. Apel la sfatul si experienta altor specialist,ori de cite ori interesele firmei sau clientului vor fi mai
bineservite in acest mod;
6.evitarea oricarei concurente neloiale cu alti ingineri prin publicitate defaimatoare,exploatarea
financiara a pozitiei sale sau a pozitiei unui subordonat,critica publica a altor ingineri in problem care tin
de profesie,exercitarea de presiuni sau influente pentru obtinerea unor avantaje nemeritate;
7.Furnizarea de informatii tehnice corecte,comparabile pe plan international;
8.promovarea si utilizarea metodelor si tehnicilor de asigurare a calitatii;
9. Acordarea de consultanta tehnica,economica si ecologica corecta;
11. Comunicarea în management – funcţiile şi principiile comunicării. Formele comunicării
Comunicarea reprezintă un proces de viaţă esenţial, prin care animalele şi oamenii generează
sisteme,obţin,transformă şi folosesc informaţia pt a-şi duce la bun sfîrşit activităţile sau viaţa.
Putem distinge citeva Forme de comunicare si anume: o comunicare intrapersonală, o comunicare
interpersonală, una în grup mic şi a patra, una publică.
După statutul interlocuitorilor, deosebim co-re verticală de comunicare orizontală;
După codul folosit, există comunicare verbală, paraverbală, nonverbală şi mixtă ;
După finalitatea actului comunicativ, o comunicare accidentală, una subiectivă şi o a treia,
instrumentală;
Dupa capacitatea autoreglării deosebim co-re lateralizată de cea nelateralizată, iar după natura
conţinutului, putem cataloga comunicarea ca fiind referenţială, operaţional-metodologică şi atitudinală.
Comunicarea ascedentă se referă la mesajele care sunt trimise de la nivelurile ierarhice inferioare spre
cele superioare.
Comunicarea descendentă se referă la mesajele trimise de la niveluri mai înalte ale ierarhiei spre
niveluri inferioare.
Comunicarea laterală se referă la mesaje trimise de la egal la egal, acest tip de c-re facilitează
împărtăşirea înţelegerii unor fenomene, metode şi probleme, dezvoltă satisfacţia în legătură cu locul de
muncă.
Comunicarea serială se referă la mesajele trimise de-a lungul unor şiruri de oameni.
Comunicarea verbal- imbajul re-tă un ritual, este vorba despre un ritual care se petrece atunci cînd ne
aflăm într-un anumit mediu în care un răspuns convenţional este aşteptat de la noi. Gîndireaşi limbajul se
dezvoltă împreună.
Comunicarea orală -presupune un mesaj, mesajul trebuie să includă elemente de structură,interes şi
motivaţie pt ascultător, elemente de legătură între părţile sale principale, claritate şi coerenţă internă etc.;
Comunicarea nonverbală - are o mare doză de credibil, întrecînd-o pe aceea a co-rii verbale. Mesajele
nonverbale pot să se afle în conflict cu mesajele verbale, oamenii tind să privească partea dreaptă a feţei,
ceea ce este o manieră greşită dacă se doreşte perceperea mai intensă a emoţiilor.
12. Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil. Participanţii la piaţa imobilului.
Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare
informationala, operatiuni privind conducerea si finantarea in sectorul imobiliar.
Activitatea pietii imobiliare este ciclica fiind caracterizata prin perioade successive de expansiune,
virfuri, restringeri si epuizare. Stările principale ale unei pieţe imobiliare sunt :
*piaţa activă - piaţa caracterizată prin cerere în creştere, rămînere în urmă a ofertei şi preţuri în creştere;
este numita si piată a vînzătorilor, deoarece aceştia pot obţine preţuri mai mari pe proprietătile
disponibile.
*piaţa in cadere - piaţa în care scăderea cererii este însoţita de o supraofertă relativă şi o scădere a
preţurilor ; se mai numeşte şi piaţa cumpărătorilor ,deoarece aceştia au avantaj major.
*piaţa în echilibru - piaţa în care cererea este egală cu oferta , condiţie ideala, însă mai puţin realizabilă pe
piaţa imobiliară pentru o perioadă mai lungă.
Conform destinatiei functionale principalele tipuri de B.I. sunt:
* rezidentiale: case, vile, blocuri de apartamente avind destinatia de locuinta
*comerciale: centre comerciale, hoteluri, magazine, cladiri administrative
* industriale: fabrici, depozite, institutii de cercetare
* agricole: pasuni, livezi, ferme, paduri,etc.
* speciale: parcuri, cladiri publice, sedii,etc.
Conform legii cu privire la proprietate deosebim urmatoarele categorii de BI :
a)BI private – patrimoniul lor apartine unei persoane sau unui grup de persoane. Trasaturi economice
esentiale: initiativa constituirii si functionarii lor apartine integral intreprinzatorului.
b)BI publice – trasatura definitorie – posedarea intregului lor patrimoniu de catre statul pe teritoriul cariua
se afla. Infiintarea si functionarea lor depind in exclusivitate de vointa factorilor decizionali etatici,
potrivit reglementarilor existente in fiacare tara.
c)BI mixte –statul devene unul din actionarii principali. Caracteristicile depind de ponderea actiunilor
obtinute de catre stat.
Participanţii la piaţa imobilului.Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc
de orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei,
cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât s i cumpărător hotărât să cumpere o
proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui ă vândă, sau a unu gen de
tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia
cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la piaţă
(subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecti ai P.I sunt :
 Vinzator-orice persoana fizica sau juridica care este titular de drepturi.
 Cumparator –orice persoana fizica sau juridica care este capabil sa achizitioneze acest B.I si asigura
functionarea lui.
 Investitor –persoana ce dispune de capital sau efectuaza plasamente de capital in sfera imobiliara cu
scopul obtinerii de profit. Dupa statut investitori sint: Individuali, institutionali si Profesionisti.
 Statul-este un participant specific al P.I care asigura relatii economice so juridice intre toti subiectii P.I.
 Intermediarii- in sens larg sint considerate persoane fizice sau juridice cu orice forma de proprietate care
ii ajuta pe participantii de piata in realizarea tranzactiilor cu B.I.
13. Particularităţile imobilului ca marfă. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
Particularităţile imobilului ca marfă sunt:
1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.Anume în construcţii, clădiri şi edificii se
acumulează treptat munca generaţiilor anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît
şi-n viitor.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.Fiindcă, anume în
bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor mijloace importante ce duc la
schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit.Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime,
bunurile imobile reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării.
Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin
legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de
posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o
greveze prin alte căi. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:
Vânzarea-cumpărarea- la vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în
ordinea stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest
teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract.
Schimbul- conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi
terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar
este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect.
Moştenirea- Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.
Donarea- un act de bunavointa de transmitere a unor bunuri ce le detii.
Transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar- Sânt recunoscute ca persoane juridice
organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale
şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi responsabilităţi
faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei.
Ipoteca- În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul (debitorul
gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din valoarea bunurilor sau a
drepturilor patrimoniale date în gaj.
Arenda- Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în
arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi condiţiile de plată
se stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai lung de 3 ani urmează a fi înregistrate la
oficiul cadastral.
14. Clasificarea bunurilor imobile.
Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri fiscale. În RM
imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: BI cuprinde terenul care este
baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante de utilizare a
imobilului).
Terenurile se clasifică în:-terenuri cu destinaţie agricolă ;-terenuri în intravilan ;-terenuri distribuite
întovărăşirilor pomicole ;-terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,telecomunicaţiilor şi
cu altă destinaţie specială.
In scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:•terenuri
(pământ);•imobile.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu multe apartamente
care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este
legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor
se împart în:-bunuri imobiliare comerciale;-bunuri imobiliare industriale;-bunuri imobiliare
instituţionale;-bunuri imobiliare recreaţionale.
Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile pentru afaceri,
parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obţinerea veniturilor.
Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, spaţiile destinate pentru
impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte
importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport.
Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile destinate pentru
învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială.
Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică complexele sportive şi
complexele destinate pentru distracţie.
Clasificarea imobilului locativ
La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele caracteristici:
*destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale, restaurante, hoteluri,
terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau istorică şi altele);
* locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală, sectoare puţin prestigioase, zone
balneare);
* tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case individuale, apartamente, vile,
palate, case mobile).
15.Piaţa funciară. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei
Piaţa funciară reprezintă un fragment de bază al întregului şi complicatului sistem, care se numeşte în
mod oficial economie de piaţă. Scopul principal al funcţionării acestei pieţe îl constituie transmiterea prin
mecanisme de piaţă (vînzare-cumpărare, moştenire, schimb, gajare, arendă, etc.) a terenurilor în
proprietate privată sau în folosinţă temporară subiecţilor pieţei, capabili să folosească aceste pămînturi cu
maximă eficacitate economică. Obiecte ale relaţiilor funciare sînt: sectoarele de teren, cotele de teren şi
drepturile asupra lor.
Piaţa funciară este posibilă doar în condiţiile prevalării drepturilor patrimoniale asupra terenurilor.
Aceste drepturi, constituie obiectul circuitului civil al bunurilor imobile, care pot fi înstrăinate, ipotecate,
incluse în fondul statutar, etc. Componentele pieţei
Din punct de vedere juridic se delimitează -loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de
locuit,-cotele echivalente de pământ şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi: -sectoarele de teren destinate
construcţiei pentru imobile locative şi comerciale -terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pământului este în funcţie de bonitatea pământului, care nu include-factori de relief,
-climaterici de amplasament,mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului.
Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2 surse:
prima – demolarea locuinţelor vechi, a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din oraş.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:-vînzarea – cumpărarea terenurilor;-darea în arendă a terenurilor;
-donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;-schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;
-transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al întreprinderii;
-moştenirea terenului;-transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren
nelimitat);-punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;-privatizarea terenului;-exproprierea terenului
pentru cauză de utilitate publică.
Privit din punct de vedere tehnic, valoarea terenului reprezintă combinaţia dintre tipul cel mai bun de
teren şi intensitatea optimă de folosire a acestuia. Din punct de vedere al pieţei terenurilor, valoarea se
reduce la funcţia matematică care se referă la scăderea anuală a profitului obţinut de pe urma celei mai
bune folosinţe a terenului.
Valoarea economică a terenului este dată de modul de folosire a acestuia. Gradul de atractivitate este
generat de urmatorii factori:
*Un factor este amplasamentul. Accesibilitatea către locurile de muncă şi către diverse servicii urbane
reprezintă argumente care influenţează decizia actorilor urbani, publici şi privaţi, privind alegerea unui
amplasament.
*Al doilea factor îl reprezinta venitul care poate fi generat de construcţie, aspect care se oglindeşte în
tipul de folosinţă a terenului şi de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit.
*Al treilea factor este costul economic al terenului care este determinat de investiţiile în infrastructură şi
de investiţiile în serviciile publice. Costul economic al terenului creează baza stabilirii valorii terenului şi
determină diferitele valori ale terenurilor urbane.
*Al patrulea factor este determinat de factorul de utilitate socială. Acesta nu este capabil să regleze preţul
de piaţă al terenurilor urbane pe baza unei competiţii libere, dar poate influenţa nivelul de atractivitate
care este conţinut în preţul terenului.
16.Piaţa imobilului cu destinaţie locativă. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei
Piaţa imobiliară a apartamentelor situate în blocurile locative vechi din mun. Chişinău în anul 2015 a
dezamăgit aşteptările agenţilor imobiliari şi a demonstrat că situaţia pieţii imobilare este încă confuză.
Dacă comparăm situaţia cu cea existentă pe piaţa imobiliară în anul 2014, cînd preţurile la apartamentele
din blocurile vechi au scăzut aproximativ cu 5- 10 %, în anul 2015 tendinţa a fost pastrată şi a avut loc o
diminuare de circa 5- 10 % . În prezent, piaţa imobiliară se regăseşte într-o situaţie dificila, preţurile la
obiectele cu destinaţie comercială cît şi la cele locative au ajuns la cota minimală, adică cererea şi oferta
au ajuns la un echilibru relativ.
La rîndul lor, cumpărătorii au devenit mult mai pretenţioşi şi selectivi în alegerea locuinţei, ca urmare a
ofertei mai mari de pe piaţă. În perioada creşterii preţurilor, pe piaţă erau vîndute aproape toate obiectele
expuse spre vînzare. La momentul de faţă, cumpăratorii ştiu mai exact ce îşi doresc şi atrag o atenţie mai
mare la amplasarea locuinţei, infrastructură şi starea interioară a locuinţei . Ţinind cont de datele oferite
de Agenţia “Cadastru”, din numarul total de înregistrări efectuate în anul 2015 cotele s-au repartizat în
felul urmaror: 50% din numărul total de înregistrări au revenit apartamentelor din blocurile noi, alte 50%
au revenit locuinţelor din blocurile locative vechi. Astfel, putem constata că pe piaţa imobiliară se
manifestă o tendinţă clară a creşterii numărului de vînzări a apartamentelor situate în blocurile noi
construite. Unul din momentele pozitive pentru piața imobiliară secundară din Chișinău în anul 2015, a
fost reducerea de către băncile comerciale a ratelor dobînzilor ipotecare, care a influenţat pozitiv numărul
vânzărilor pe piața imobiliară.
Alt moment pozitiv ce adus la o careva reabilitare pieţii mai este şi interzicerea de a mai elibera
autorizaţii de construcţie a mansardelor de către autorităţile locale. Potrivit datelor statistice a companiei
noastre, preţul mediu pentru un metru pătrat al locuințelor de pe piața imobiliară în 2015 nu s-a schimbat
esenţial. În primele șapte luni ale anului, prețul mediu a rămas la acelaș nivel - 590 Euro pentru 1 m.p. ,
iar la începutul toamnei s-a făcut observată o scădere lentă de pînă la 583-580 Euro pe 1 m.p
Dacă vorbim despre costul unui ar de teren, în Chișinău, trebuie remarcat faptul că preţul mediu de piață
a unui ar, în zonele rezidențiale, au variat de la 7.000 la 13.000 de euro, în funcţie de locaţie, suprafaţă şi
infrastructură. Costul terenului pe străzile centrale ale Chişinăului, în zone rezidenţiale, este mai mare de
30-40%. Situația pieții caselor de locuit rezidențiale, în 2013 nu s-a schimbat în mod semnificativ. Ca şi
mai înainte, există un exces de oferte și lipseşte cererea. Astăzi, cererea caselor individuale de pe piață
este redusă la minimum, în ultimii ani piața caselor individuale se află într-o stare de criză permanentă,
care afectează direct, cererea și prețul. Preţul mediu a unui metru pătrat al caselor individuale în Chișinău
este în jurul de 500 Euro .
17. Piaţa imobilului cu destinaţie comercială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei
B.I. cu destinaţie comercială includ bunuri folosite în scopul obţinerii de venituri, ceea ce le conferă o
importanţă deosebită în componenţa întregii structuri imobiliare. Acest domeniu al pieţei imobiliare este
mereu activ şi atrage mai multe investiţii decît alte ramuri, deoarece presupune obţinerea ulterioară a
venitului şi este mereu rîvnit de investitori. Imobilul cu destinaţie comercială ofera o gamă largă de
servicii pentru populaţie şi deseori reprezintă spaţiu pentru afaceri profitabile.
Spaţiile comerciale sunt dezvoltate şi apoi managerizate ca o singură entitate. Dezvoltarea unui spaţiu
comercial presupune o investiţie individuală sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de
spaţii comerciale.
Este evident faptul că cel mai bine este dezvoltat segmentul pieţii imobilului comercial în oraşul
Chişinău, dar în prezent se observă o tendinţă de dezvoltare a acestui segment şi în celelalte regiuni ale
Republicii Moldova. Cele mai numeroase şi dezvoltate bunuri imobile comerciale sunt magazinele
(alimentare, de produse de uz casnic, de materiale de construcţie, depozite engros, e.t.c ). Specificul
acestui segment al pieţei imobilului comercial este că aceste bunuri se vînd şi se cumpără rar, dar de cele
mai dese ori ele sunt date în arendă.
S-a păstrat tendinţa de deplasare a chiriaşilor în suprafeţe mai mici. În primele şase luni ale anului
2014 s-a înregistrat o scădere a ratelor chiriei cu aproximativ 5%, ceea ce este mai puţin decît scăderea
costului la imobilul comercial, în general, dar acest lucru se datorează bazei cu un nivel scăzut de
comparaţie de la începutul anului, cînd proprietarii scădeau preţurile în anticiparea "perioadei moarte" de
pe piaţă (din ianuarie şi februarie).
În prima jumătate a anului 2014, cea mai mare parte a ofertelor pentru chirie, şi anume 70%, la fel au fost
la birouri, 21% au fost ofertele pentru spaţiile de producere şi de depozitare, şi doar 9% - pentru spaţiile
de retail.
Ratele de capitalizare curente pentru birouri şi spatii comerciale în Chişinău, calculate în rezultatul
observaţiilor statistice sunt:
• Birouri - 9,0% • birouri (profesionale) - 9,5% • spaţii comerciale - 10,5% • spaţii comerciale
(profesionale) - 14,0%
În concluzie, imobilul comercial va fi mereu cautat şi apreciat pe piaţa imobiliară, perspective de
dezvoltare în toate timpurile.
18. Piaţa imobilului cu destinaţie industrială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei
Piaţa imobiliară industrială este constituită din unităţi de producere din diferite ramuri ale economiei
naţionale. De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care
reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construţii auxiliare.Piaţa bunurilor
industriale în municipiul Chişinău a început să se formeze odată cu privatizarea întreprinderilor. În
majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Cerinţele pentru obiectele industriale depind de
tehnologiile de producţie, securitatea antiincediară şi ecologică. Reducerea nivelului de producere
industrială a adus la apariţia acestui tip de piaţă, a diverselor tipuri de încăperi de producere, baze
industiale şi depozite. Referitor, la piaţa imobilului industrial putem deasemenea menţiona nivelul scăzut
al dezvoltării acesteia.
Conform, principalului indicator ce caracterizează gradul de dezvoltare a segmentului industrial, adică
volumul tranzacţiilor, în comparaţie cu alte segmente imobiliare, această piaţă este mai mică şi numărul
tranzacţiilor este mai redus. Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai mici decît pentru imob. locativ şi
commercial. Oferta pe piaţa depozitelor are o tendinţă de creştere. Pe fiecare segment al pieţei imobiliare,
oferta bunurilor imobiliare se formează din 2 surse:
volumul construcţiilor noi;
rezervele existente de bun.imob. libere şi desponibile, în totalitate sau perţial, p/u comercializare.
Analiza cererii de BI cu destinaţie industrială trebuie însoţită de investigarea următoarelor aspecte:
•starea generală a economiei ţării;
•nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale econ.naţionale, în care intră B.I
evaluabile.
•Existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor p/u organizarea
noilor procese de producţie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia necesară
cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o piaţă imobiliară concretă.
Tranzacţiile pe această piaţă pot fi:
Vînzarea-cumpărarea, darea în cherie a încăperilor, clădirelor şi construcţiilor nelocative.
Vînzarea-cumpărarea şi darea în cherie a complexelor imobiliare.
Transmiterea încaperilor, clădirelor şi construcţilor nelocative în calitate de aport la capitalul social;
Recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii judecătoreşti;
Pe piaţă imobilelor industriale predomină încheierea contractelor de arendă şi nu a celor de vînzare-
cumpărare, ca pe piaţa imobilului locativ. Preţul pentru arendă se stabileşte în conformitate cu: tipul
încăperii arendate, amplasarea, existenţa locurilor de parcare, etc. Cea mai mare parte a obiectelor
industriale sînt oferite în arendă pe termen lung. Comparativ cu alte oraşe şi raioane ale republicii,
preţurile de închiriere ale unui spaţiu industrial de la Chişinău sunt mai mari din cauza suprafeţelor,
nivelului scăzut al ofertei comparativ cu cererea şi preţurile înalte pentru terenuri.
Pentru piaţa depozitelor e caracteristică stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a preţurilor. Pe aceasta
piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcare-descărcare. Un
rol aparte îl ocupă depozitele vamale.
Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de:
-nivelul de automatizare ; -amplasare ; -distanţă pînă la căile de transport ; -mărimea suprafeţei etc.
Preţurile de ofertă medii în a. 2015 pentru or. Chişinău constituie 450 €/m², comparativ cu a. 2014
preţurile s-au diminuat cu 15%. Pentru mun. Chişinău preţul mediu de ofertă constituie 303€/m², iar
pentru obiectele industriale din ţară preţurile medii de ofertă constituie 92€/m².
19.Ciclul de viaţă al pieţei imobilului şi a bunului imobil
Ciclu reprezinta o succesiune de fenomene,stari,manifestari care se realizeaza intr-o anumita perioada de
timp si care epuizeaza in ansamblu lor evolutia unui anumit process repetabil.Ciclu de viata a P.I se
caracterizeaza prin 4 componente bazate pe cercetarile pietii cu caracteristicile lor clasice caderii sau
cresterii economice. Continuitatea si complexitatea fazelor ciclului depinde de multi factori interni si
externi.Diferite segmente ale P.I. se comporta diferit in aceeasi perioada de timp. Cu totate acestea
capacitatea de a determina anumite faze ale P.I poate oferi anumite posibilitati investitionale potentialilor
investitori.Sa examinam caracteristica tuturor fazelor:
A.Faza descresterii-se observa atunci cind piata este suprasaturata iar nr.constructiilor incepe sa
creasca(oferta depaseste cererea).Intretinerea acestor obiecte influenteaza negative asupra situatiei
financiare a proiectului.Aceasta este piata cumparatorului.Detinatori de proprietati imobiliare va trebui sa-
si aduca un raport mai mare in domeniul marketingului sis a caute sustinere financiara. Pe piata apar un
nr. semnificativ de obiecte noi. Creditorii isi stopeaza activitatea pina la o noua crestere iar preturile la
immobile se micsoreaza.
B.Faza de absorbtie.Din cauza lipsei constructiilor noi ca rezultat al etapei descresterii pe P.I incepe sa
ia amploare cererea si oferta, piata trece intr-o noua faza-de absorbtie a obiectului construit.In
corespundere cu cresterea nivelului cererii si micsorarii nivelului ofertei vor incepe cercetari
investitionale privind cererea noilor obiecte imobiliare.\
C.Faza constructiilor noi- ii corespunde un nivel inalt de cerere a obiectelor construite cu micsorarea
ofertelor pe terenuri libere destinate constructiilor.Partile de arenda incep sa creasca cu preturile de
comercializare la imobile.In aceasta perioada se majoreaza nivelul inflatiei la fel se majoreaza si nivelul
constructiilor, ceea ce duce ulterior la vinzarea obiectelor imobiliare.
D.Faza de saturare. Cresterea vinzarilor obiectelor imobiliare are loc in ritmuri lente si in sfirsit se
stopeaza.Apare un surplus de productie gata si capacitate in constructie.Nivelul ocuparii in ramura incepe
sa se micsoreze iar activitatea de constructive treptat se stopeaza.
Conceperea→Nasterea sau aparitia→Maturitatea→Imbatrinirea→Moarte.
Asa dar ciclu de viata a B.P-reprezinta durata de timp cuprinsa intre momuntul lansarii acestuia pe piata
si cel al retragerii de pe piata si cel al retagerii definitiava din sfera imobiliara.B.I le sint caracteristice
urmatoarele etape sau perioade ale ciclului de viata:
1.Etapa primara sau preinvestitionala. Aceasta etapa cuprinde perioade de concepere,o cercetare
preliminara a stabilitatii,a proiectului,analiza pietii,selectarea terenului,amplasarea geografica si
economica, analiza posibilitatilor tehnologice,termenii proiectului si o evaluare priliminara financiar-
economica.
2.Etapa investitionala.
a)Etapa de planificare –la acesta etapa se determina succesiunea lucrarilor,se efectueaza documentatia de
deviz,analiza detaliata a proiectului si resursele necesare.
b)Etapa de implementare – se estimeaza prognoza realizarii proiectului inainte de timp si se controleaza
indicatorii principali ai proiectului(costurile,durata de timp,calitatea si beneficiul). c)Etapa de finalizare –
include lucrari de testare,reglare,darea obiectului in expolatare ulterioare.Se fac totalurile proiectului
reesind din obiectivele stabilite initial.
3.Etapa de exploatare.Aceasta etapa presupune transmiterea imobilului proprietarului si administrarea
acestuia.
4.Etapa de lichidare. Aceasta etapa presupune terminarea sau schimbarea ciclului de viata a bunului
(reconstructia sau demolarea).
20. Metode de organizare a execuţiei proceselor de construcţii (succesivă, în paralel, în lanţ)
Metoda succesivă propune o desfășurare în timp și spațiu prin care procesele se execută unul după altul
(succesiv), pe sectoare succesive, astfel încît, la un moment dat, pe șantier se realizează un singur proces.
Organizarea succesivă este una din formele specifice de îmbinare rațională a resurselor materiale cu cele
umane în cadrul procesului de muncă și care face posibilă circulația elementelor pe sectoare întregi.
Transmiterea sectorului precedent și începerea proceselor pe sectorul următor are loc numai după ce a
fost terminată executarea tuturor fazelor în cadrul sectorului precedent
Metoda in Paralel Caracteristic pentru această metodă este faptul că o asemenea dispunere și desfășurare
în timp și spațiu, încîtun număr de formații (cel puțin două) , execută concomitent un proces pe un număr
corespunzător de sectoare. Numărul de formații este egal cu numărul de sectoare.
Metoda in Lant În principiu metoda în lanț constă în conceperea unei dispuneri și desfășurări în timp și
spațiu astfel încît formații de muncitori specializate trec succesiv de pe un sector pe altul, fiecare formație
executînd un singur proces pe un sector, creînd front de lucru pentru formația ce va executa procesul
următor.
21.Tipuri de lanţuri în organizarea execuţiei proceselor de construcţie (ritmic, dual,neritmic)
a). Exista trei tipuri de lanţuri: lanţul ritmic, lanţul dual şi lanţul neritmic.
Lant ritmic. Modul ideal de organizare în lanţ, în acelaşi timp soluţia cea mai clară de defăşurare în timp
şi spaţiu, este determinată de cazul când ritmul tuturor ciclurilor ce intră în componenţa lanţului complex
sunt egale între ele, pe toate sectoarele:
t1 = t2 = …=ti = …=tn (2.19)
td – durata desfăşurării lanţului;
tp – durata predării sectoarelor ca producţie finită;
m – numărul de cicluri (sau lanţuri parţiale);
n – numărul de sectoare
D - durata totala
b). Dupa metoda lantului dual fiecare din procesele ce fac parte din lant se organizeaza cu durata de
executie proprie, constanta pe toate sectoarele.
Parametrii principali ai cestui tip de lant sunt aceeasi ca la lantul ritmic, plus:
τ - timpul de asteptare intre terminarea unui proces pe un sector si inceperea procesului urmator pe acelasi
sector.
Timpul de asteptare reprezinta o asteptare a sectorului si nu o intrerupere a activitatii formatiilor de
muncitori.
c). Lanţul neritmic corespunde situaţiei când ciclurile au ritmuri de lucru diferite de la un sector la altul,
cât şi între ele. Problema la un lanţ complex neritmic este coordonarea în timp şi spaţiu între cicluri
succesive, astfel încât să se asigure continuitatea în lucru a formaţiilor de muncitori cu respectarea ordinii
tehnologice stabilite de executie pe toate sectoarele. Problema este foarte dificila cu cit numarul
sectoarelor si al ciclurilor este mai mare.
22. Activitatea investiţională la nivel de întreprindere. Sursele de finanţare a investiţiilor
a). Activitatea investitionala reprezinta angajarea resurselor facute cu speranta realizarii unor beneficii in
decursul unei lungi perioade de timp in viitor. Activitatea investiţională la nivel de întreprinere este
influenţată de diverşi factori, care pot fi grupaţi în funcţie de apartenenţa sa. Astfel, distingem factorul
tehnico-ştiinţific, factorul managerial , factorul economic, factorul social şi factorul ecologic.
Acţiunea acestor factori va fi evaluată în procesul gestiunii activităţii investiţionale. Gestiunea aspectelor
investiţionale presupune elaborarea strategiei investiţionale. La diferite etape de viaţă firma trebuie să
adopte diferite strategii, atât generale, cât şi investiţionale. Strategia investiţională depinde în mare
măsură de situaţia în care se află economia firmei respective.
b). Orice investitie trebuie sa se bazeze pe surse concrete de finantare. In conditiile economiei de piata
sursa principala de finantare a investitiilor sunt mijloacele financiare ale firmelor.
Sursele de formare a resurselor investitionale pot fi clasificate in proprii, atrase si imprumutate.
Sursele proprii de formare a resurselor investitionale includ:
- Profitul obtinut din activitatea economica; - Acumularea amortizatiei fondurilor fixe; - Polita de
asigurare. - Investitii financiare-de lunga durata - Reinvistirea sumei capatate in urma vinzarii unei parti
din fondurile fixe.
Sursele atrase de formarea resurselor investitionale includ:
- emiterea si vinzarea de actiuni; - emiterea certificatelor investitionale - alocatii in fondul statutar din
partea altor investitori; - mijloacele acordate de catre stat pentru investitii.
Sursele imprumutate de formare a resurselor investitionale cuprind:
- imprumuturile bancare pe termen lung si mijlociu - credite externe - emisie de obligatiuni - leasing
investitional.
23. Analiza calitativă şi cantitativă a riscurilor. Metode de apreciere a nivelului de risc.
a). Scopul analizei calitative este identificarea riscurilor, care presupune soluţionarea problemelor:
- Evidenţierea întregului spectru al riscurilor existente în cadrul proiectului investiţional;
- Descrierea riscurilor; - Clasificarea riscurilor; - Determinarea caracteristicilor riscurilor.
În dependenţă de diverse criterii riscurile pot fi clasificate astfel
1. În conformitate cu posibilitatea gestiunii: -Sistematice, -Nesistematice
2. Conform factorilor de apariţie: -Juridice, –Administrative, -Economico-financiare
3. Conform probabilităţii: -Cu probabilitatea înaltă, -Cu probabilitate medie, -Cu pobabilitate joasă
4 .Conform urmărilor: -Catastrofale, -Medii, -Neînsemnate
Scopul analizei cantitative reprezintă măsurarea riscului care presupune soluționarea urm-lor probleme:
- Determinarea probabilităţii riscurilor; - Evaluarea riscurilor; - Evidenţa riscurilor;
b). Majoritatea operatiunilor financiare sunt legate de un risc oarecare si deci determinarea nivelului de
risc devine absolut necesara. Nivelul de risc prezinta probabilitatea pierderilor, precum si marimea
prejudiciului cauzat.
Riscul antreprenorului se caracterizeaza cantitativ prin aprecierea subiectiva, adica marimea asteptata
maximala si minimala a veniturilor/pierderilor in urma investirii capitalului.
Nivelul riscului se determina prin urmatoarele metode:
n
Et   V  P
xt xt
x 1

1. Speranta matematica (valoarea medie ponderata)

2. Variatia fluxului financiar - pentru a calcula acest criteriu se utilizeaza ecartul-tip (abaterea medie
patratica)
n
t   (Vxt
x 1
 Et ) 2  Pxt

Vx - reprezinta fluxul de numerar asociat cu al x-lea coeficient de probabilitate in timp (t);

Pxt - probabilitatea sumei din fluxul financiar;
Et - speranta matematica a fluxurilor financiare;
O masurare mai exacta presupune calculul coeficientului de variatie, care exprima raportul dintre ecardul-
t
  100
tip al fluxurilor de venit si speranta matematica a acestora. Et
El oscileaza de la 0% pina la 100%.
Se propune urmatoarea evaluare calitativa a coeficientului de variatie:
< 10% - oscilatie slaba; 10-25% - oscilatie medie; > 25% - oscilatie inalta
3. Analiza „Expert" este o metoda subiectiva, care necesita cunostinte vaste in domeniu. Conform acestei
metode de la inceput, toate riscurile posibile sunt grupate in patru categorii: riscuri economico-financiare,
-sociale,- tehnice si -ecologice. Fiecarei situatii posibile i se atribuie un anumit nivel de probabilitate.
0% - pentru un risc considerat inexistent;
25% - evenimentul probabil ca nu va avea loc;
50% - in privinta evenimentului respectiv nu putem afirma nimic cert;
75% - evenimentul probabil ca va avea loc;
100% - evenimentul va avea loc in mod cert.
Dupa care se detemina media fiecarui grup de riscuri, apoi nivelul de risc general aferent proiectului
investitional. Se recomanda efectuarea calculului in forma de tabel.
4. Analiza sensibilitatii proiectului presupune masurarea efectului, pe care il au variatiile elementelor de
"intrari" asupra rentabilitatii nominale, valorii nete actuale, ratei de rentabilitate interna aferente
proiectului investitional. Scopul testului de sensibilitate este atit buna informare la luarea deciziei de
investitie, cit si provocarea unor eventuale actiuni corelative.
5. Metoda simulatiilor permite derterminarea distributiei a probabilitatii a posibilelor rezultate, precum si
pentru fiecare variabila ce se schimba.
Ca rezultat al simularii, obtinem un numar mare de variante ale indicatorului ce ne intereseaza. Dupa care
vom determina frecventa distributiei, apoi folosind metode statistice, putem determina nivelul de risc.
Aceasta analiza este mult mai realista, deoarece se utilizeaza incertitudinea mai multor variabile.
24.Amplasarea obiectivelor investiţionale.
Problema amplasarii unui obiectiv de investitie sau a unui complex de unitati economice trebuie abordata
intr-o viziune larga, la rezolvarea ei folosinduse criterii economice si social-politice.
- Criteriile economice sint: -apropierea de rezervele de materie prima; -atragerea mai larga in circuitul
economic a resurselor locale; -utilizarea rationala a ofertei de munca; -reducerea cheltuielilor de transport;
-apropierea productiei de centrele de consum; -o asigurare buna a necesarului de energie, -combustibil,
apa industriala etc.
- Criteriile social-politice: -ridicarea gradului de dezvoltare a regiunilor ramase in urma din punct de
vedere economic; -reducerea somajului; -imbunatatirea conditiilor de viata in regiune etc.
In alegerea amplasamentului unui obiectiv de investitie, problema esentiala o constituie reducerea
distantelor dintre intreprinderi in vederea micsorarii cheltuielilor de transport. Totodata, optimizarea
amplasamentului trebuie sa asigure minimizarea cheltuielilor de productie si a celor de investitii aferente
noilor obiective sau dezvoltarii celor existente.
Exista mai multe metode de alegere a amplasamentului optim:
1. Raportul dintre cheltuielile legate de transportarea materiilor prime si a produselor finite;
Presupunem ca notam costul total pentru transp. materiei prime C1, iar costul total al transportarii
produselor finite C2
- C1>C2 - firma se va amplasa mai aproape de materia prima, - C1=C2 - obiectivul se va amplasa la
mijlocul distantei dintre sursa de materii prime si productia finita, - C1<C2 - obiectul se va amplasa mai
aproape de centrul de consum.
2. Sumarea tuturor cheltuielilor de transport pe variante de amplasament;
Metoda se aplică când amplasarea e posibilă în oricare din trei centre aşezate în triunghi. Presupunem că
în punctul A—se găseşte materia primă, în B—combustibil şi energie, în C—consumul majoritar a
producţiei finite. Calculele se fac pentru fiecare localitate pe baza relaţiei:
T =q*d*t
unde: T - cheltuielile cu transportul; q - cantitatea de material; d - distanţa între localităţi t - tariful de
transport
Pe baza calculelor, se alege varianta cu cheltuielile de transport minime.
3. Minimul costurilor de exploatare anuale.
Pentru însumarea cheltuielilor de investiţii şi a celor de prelucrare se foloseşte echivalarea:
C = (i*en + c)*q + p*M + T*M*d
unde: C— volumul costurilor totale; i—investiţia specifică pentru construirea obiectivului;
en—coeficientul normat de eficienţă economica a investiţiilor: c—cheltuielile pe unitatea de produs
pentru prelucrare materiei prime; q—capacitatea de producţie anuala a întreprinderii; p—preţul unitar
al materiei prime (fără cheltuielile de transport); M—cantitatea de materii prime necesare; T—tariful
de transport (t /km); d—distanţa de la sursa de materie prima pana la întreprinderea prelucrătoare.
Se analizeaza mai multe variante si se alege amplasarea in localitatea unde se asigura C minimal.
25.Evaluarea proiectelor de investiţii: VNAT, Angajamentul de capital, IP
a) VNAT - constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economica si financiara a oricarui
proiect de investitii.
VNAT caracterizeaza, in valoare absoluta, aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investitii,
cistigul, rasplata sau recompensa investitorului pentru capitalul investit in proiectul respectiv, exprimate
fie sub forma de cash-flow in valoare actuala, fie ca valoare neta actualizata.
Indicatorul VNAT realizeaza compararea intre cash-flow-ul total actualizat degajat pe durata de viata
economica a unui proiect sau variante de proiect de investitii (CFN’) si efortul investitional total generat
de acest proiect, exprimat tot in valoare actuala (I’).
VNAT se calculeaza dupa formula:
VNAT = -∑ I ' + ∑ CFN '
In urma calcului acestui indicator sunt acceptabile si selectate acele proiecte pentru care VNAT>0.
Cu cit VNAT este mai mare, cu atit si rentabilitatea este mai mare. Cel mai efficient proiect de investiţii
se considera acel pentru care excedentul dintre CFN’ şi I' este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
• VNAT nu pune în evidenţă importanţa relativă, comparativă a aportului acelui proiect;
• VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T.
b). Angajamentul de capital (K) reprezinta costurile totale initiale de investitii, pentru construirea
capacitatilor de productie proiectate, si a costurilor ulterioare punerii in functiune, pentru exploatarea lor,
exclusiv amortismentul, exprimate in valoarea actuala la un moment de referinta. Angajamentul de capital
se determina cu ajutorul relatiei:
K t'  I t'  CEt'   ( I h  CEh )(1  a )  h

Cu ajutorul acestui indicator putem afla urmatoarele date:

a) Daca valoarea totala a 'cash flow'-ului este mai mare sau mai mica decit angajamentul de capital?
Un proiect are un cost eficient si este acceptabil daca: CFN’ > K.
b) Daca am investit mai mult in tehnica si tehnologii de performanta, comparativ cu alte variante, s-au
realizat oare economii la costurile anuale de exploatare si pe ansamblu, am ajuns sau nu la un angajament
de capital acceptabil?
c) Care este dimensiunea fondurilor de investitii necesare? Putem finanta proiectul si cum putem asigura
fondurile necesare?
c). Indecele de profitabilitate (IP): raportul dintre VNAT si fondurile de investitii care stau la baza
proiectului de investitii si genereaza acel volum de VNAT.
VNAT
IP= +1;
∑ I'
La proiectele la care IP = 1, VNAT va fi nula (VNAT=0). Cu cit indicele de profitabilitate IP este mai
mare, cu atit proiectele sunt mai eficiente. Varianta optima de proiect este acea care raspunde criteriului:
IP—>max.
Indecele de profitabilitate (IP), ordonind proiectele eficiente, ne permite sa elaboram strategia cea mai
avantajoasa de investitii, alegind proiecte dintre ele, tinind seama de restrictiile bugetelor de capital, deci
in limitele fondurilor noastre disponibile pentru finantarea investitiilor. Folosind in calitate de criteriu de
optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor selectate.
26. Evaluarea proiectelor de investiţii: RIR, Analiza „venituri/costuri”.
a). Rata internă de rentabilitate este definită ca fiind acea rată de discontare pentru care  valoarea netă
actualizata este egală cu zero. Practic RIR este asimilat cu un cost minim al capitalului, pe care
investitorul este dispus să îl accepte. Deci RIR reprezintă acea rată a dobânzii compuse, care atunci când
se foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii nete actualizate totale, face ca suma să fie
nulă; adică, este acea rată de actualizare care egalează CFN’ cu I'.
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0.
Dacă a<RIR, VNAT este pozitivă, prin urmare, proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia
VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RIR se pleacă de la egalitatea I = CFN’, respectiv, ecuaţia:
VNAT= - I+ CFN’ = 0.
Pentru a determina RIR, se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese întâmplător. Pentru
precizare, RIR se determină cu relaţia: RIR = amin+(amax - amin) *VNAT(+)/VNAT(+) + VNAT(-),
unde: amin, amax - respectiv rata mai mică şi mai mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT;
diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maximum 5 puncte procentuale. Cu cat rata interna de
rentabilitate este mai mare cu atat investitia este mai rentabila. In condiţiile economiei de piaţă, RIR are
semnificaţia şi funcţia de criteriu fundamental pentru acceptarea proiectelor de investiţii şi formularea
opţiunilor.
b). Analiza "venituri/costuri" reprezinta un instrument de mare utilitate pentru luarea deciziei de
alocare a resurselor pentru investitii, reprezinta conceptia fundamentala a evaluarii economice si
financiare a proiectelor de investitii. Exprimarea si masurarea eficientei in proiectele de investitii se
bazeaza pe compararea, pe masurarea avantajelor economice medii anuale si integrale cu volumul
costurilor necesare, de investitii si de exploatare, dimensionate prin metode traditionale, statice sau in
abordare dinamica, tinind seama de influenta pe plan economic a impactului factorului timp.
Analiza "venituri/costuri" se bazeaza pe evaluarea raportului si diferentei absolute dintre veniturile totale
actualizate (V't) si costurile totale actualizate (K't).
d  De d  De
Vt /   Vh (1  a) h K t/   (I h  CEh )(1  a)  h
h 1 ; h 1

pentru o rata de actualizare a = 0, avantajul net actualizat al investitorului la proiect va fi: AN't = V't-K't
Vt /
/
1
Daca: Kt - proiectul de investitii nu produce nici avantaje, nici pierderi, deci investitorul nu cistiga
nimic.
Vt /
1
K t/ - proiectul produce pierderi, proiectul respectiv este ineficient si trebuie respins.

Vt /
1
K t/ - proiectul este eficient si putem continua analiza dinamica, cu ajutorul altor indicatori, ai eficientei
investitiilor. Cu cit este mai mare acest indicator cu atit sunt mai corecte concluziile
27.Metodica CFA de evaluare a eficienţei economice a investiţiilor
Evaluarea serveşte la preselecţia variantelor de proiecte investiţionale pe baza examinării şi aprecierii
acestora sub raport tehnico-economic şi financiar. In toate etapele sale, evaluarea proiectelor de investiţii
se realizează în anumite limite, cum ar fi: obiectivele fundamentale strategice fixate; restricţiile
financiare; programul de finanţare; dimensiunea costului finanţării.
In funcţie de scopul elaborării proiectului investiţional, distingem două etape de evaluare a acestuia:
- Evaluarea primară a proiectelor, ce se realizeaza în două direcţii: aspectele tehnice şi comerciale.
- Evaluarea complexă cuprinde:
a) analiza financiară;
b) analiza de senzitivitate (evaluarea gradului de risc);
c) analiza economică.
Metodica axata pe principiile CFA este destul de eficienta in cazul unor proiecte investitionale de
scurta durata (1-3 ani), perioada in care prognozele au o precizie suficienta. Pe cind proiectele realizate in
domeniul agricol, extractive, de prelucrare, constructii de masini, proiecte cu o durata considerabila de
realizare, ar trebui evaluate prin metodica optiunilor.
28.Evaluarea financiară și economică a proiectelor investiţionale
a) Evaluarea financiară se face pentru a vedea dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul
întreprinderii, dacă se obţin venituri care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit.
Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor, sunt folosite preţurile pieţei interne, iar pentru evaluarea
proiectului, se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de
întreprindere.
In primul rând, se efectuează analiza financiară sumară, pentru a identifica proiectul, a-i studia
fezabilitatea, pentru a facilita alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor.
Apoi se efectuează analiza detaliată cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se
iau în consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară, cum ar fi: împrumuturile bancare,
impozitele, taxele vamale, subvenţiile primite de la stat etc.
La efectuarea analizei detaliate, spre deosebire de analiza sumară, pentru a fi cât mai aproape de realitate,
calculele se fac în monedă curentă. Se va ţine seama de creşterea inflaţionistă a preţurilor, atât la bunurile
de investiţii, cât şi la cheltuielile de exploatare şi încasări. Deci, se vor folosi două simplificări:
a) reducerea perioadei pentru care se face studiul financiar detaliat;
b) limitarea perioadei considerate pentru previziunea inflaţiei.
Proiectul se acceptă dacă din calcule căpătăm un sold net al trezoreriei cumulat, mereu pozitiv, chiar dacă
unele solduri anuale sunt negative. In caz contrar, se efectuează o analiză suplimentară, în cadrul căreia se
încearcă sporirea unei sau altei resurse (fonduri proprii, împrumuturi etc).
b) Evaluarea economica ajuta la pregatirea si selectarea proiectelor care contribuie cel mai mult la
dezvoltarea economica. In acest scop, proiectul se analizeaza in stransa interdependenta cu intreprinderile
furnizoare de materie prima si consumatorii produsului finit.
La prima etapa se calculeaza costurile avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivitatii.
Pentru aceasta, preturile pietei se inlocuiesc in calcule cu preturi teoretice sau de referinta.
La a doua etapa se determina costurile si avantajele proiectului pe ansamblul economiei nationale,
folosind preturile pietei la nivelul intreprinderilor ce coopereaza cu proiectul pe linia furnizarii de materii
prime, materiale etc.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se efectueaza analiza economica detaliata folosind
metoda efectelor. Metoda efectelor este mult diferita metodei preturilor de referinta. Deoarece, pe de o
parte, toate costurile avantajele sunt calculate in pretul pietei, iar pe de altă parte, se calculează separat şi
apoi se adună cele trei categorii de efecte: directe, indirecte şi "induse" sau de venit.
Efectele directe cuprind cheltuielile şi încasările nemijlocite ale proiectului, aşa cum au fost stabilite în
baza studiilor tehnice şi de marketing, a studiului de fezabilitate.
Efectele indirecte sunt avantajele şi costurile suplimentare pe care un proiect de investiţie le antrenează
pentru alte proiecte, cu care el este legat pe plan tehnologic şi economic.
Efectele induse sau de venit apar în urma utilizării veniturilor distribuite. Economiile băneşti ale
întreprinderilor, gospodăriilor de familie şi administrafiei publice pot servi unor noi investijii, care vor
duce la creşterea producţiei.
Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură şi cum răspunde proiectul intereselor economiei
naţionale, această raportare fiind efectuată nu global, ci pe diferiji agenţi economici.
29.Cursul oportun al capitalului – nivelul ratei de actualizare
Costul oportun al capitalului reprezintă partea principala a mărimii ratei de actualizare. Stabilirea corectă
a acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau de a respinge
proiectele bune.
Costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri:
*rata de rentabilitate financiară aşteptată;
*rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii;
*prag minimal al rentabilităţii, în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea proiectului de
investiţii.
Intreprinderea poate folosi mai multe surse de finanţare a investiţiei. Fiecare sursă are un cost, care
trebuie aflat pentru a vedea dacă investiţia este convenabilă în raport cu nivelul acestuia, dacă asigură un
spor de venit faţă de costul respectiv.
Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor, cât şi pentru două sau
mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
a) costul împrumuturilor bancare
b) costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor
c) costul capitalului provenit din emisiune de actiuni
O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de
actualizare a cheltuielilor şi veniturilor. De obicei, rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul
minim al ratei de rentabilitate financiară, care îndeplineşte rolul de cost al capitalului.
Sunt două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate:
-pentru obiectivele care sunt finanţate, în principal din împrumuturi - rata dobânzii la care s-a obţinut
împrumutul;
-pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare - rata medie de rentabilitate din subramura căreia
îi aparţine.
Rata de actualizare reprezinta nivelul minim admisibil pentru acceptarea unui proiect investitional, si se
determina astfel:
a = d + ri+ rv + rr,
în care: d - rata anuală a dobânzii (fără risc); ri - rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei; rv - deprecierea sau
reprecierea monetară anuală; rr - marja de risc anuală.
30. Portofoliul investițional. Conducerea operativă cu portofoliul investiţional
Activitatea investiţională a investitorului ţine de formarea portofoliului investiţional, care poate
include diverse tipuri de investiţii.
Portofoliul de investiţii reprezintă totalitatea obiectelor investiţionale reale si financiare (grupuri de
active, cum ar fi acţiunile şi obligaţiunile etc.), deţinutede către investitor în scopul realizării activităţii
investiţionale în corespundere cu strategia investiţională stabilită. Gestiunea portofoliului
investiţional de valori mobiliare cuprinde totalitatea principiilor, metodelor şi instrumentelor de
rentabilizare a acestor active financiare, de trecere de la structuri ale portofoliului mai puţin
eficiente la structuri şi operaţiuni cât mai eficiente.
Compoziţia portofoliului este o rezultantă a poziţiei firmei faţă de risc, de anticipaţiile evoluţiei
veniturilor aferente titlurilor, de situaţia fiscalităţii şi necesitatea de lichidităţi imediate. Performanţele
unui portofoliu se determină prin compararea randamentului obţinut cu rata randamentului de pe piaţa
financiară.
Scopul portofoliului - de a îmbunătăţi condiţiile de investire, oferind hirtii de valoare (HV) componente
aşa caracteristici investiţionale, care sînt de nerealizat din punct de vedere a fiecărui HV luate în parte şi
sunt posibile numai în cazul combinării lor.
În acest mod în procesul formării portofoliului se atinge o nouă calitate investiţională cu anumite
caracteristici. Portofoliul HV reprezintă instrumentul, cu ajutorul căruia investitorul îşi asigură un anumit
nivel al rentabilităţii cu un grad de risc minim.
Realizarea reuşită a portofoliului investitional (compus din căteva proiecte de investitii) depinde, în mare
măsură, de elaborarea calitativă a planului operativ de executie. Acest plan operativ, în practica
managementului investiţional, poartă denumirea de "plan calendaristic de realizare a proiectelor
investitionale". Elaborarea planului calendaristic de realizare a proiectelor investitionale se bazează pe
anumite principii şi se efectuează într-o anumită consecutivitate:
1. Principiul diferentierii pe obiecte
2. Principiul diferentierii în timp
3. Principiul diferentierii functionale
4. Principiul formarii rezervei
5. Principiul planificării responsabilităţii şi distribuirii riscurilor
6. Principiul asigurării controlului permanent asupra executării pla-nului calendari stic
31.Continutul procesului de development
Noţiuni privind activitatea de development
Activitatea investiţională în domeniul imobiliar ocupă un loc important în întregul proces investiţional al
oricărei ţări. Este genul de activitate ce solicită resurse financiare considerabile cu un termen de
recuperare mare, şi unde produsul creat poate genera fluxuri de lichidităţi timp îndelungat.
Developmentul (dezvoltarea) – exprimă transformarea calitativă a imobilului asigurând sporirea valorii
acestuia şi concomitent reprezintă o activitate profesionistă de organizare şi realizare a proiectelor
investiţionale în construcţii.
Developmentul este o parte componentă a procesului integru de dezvoltare a imobilului. Deosebim două
aspecte ale developmentului: economic şi legal.
Aspectul economic al developmentului se exprimă prin sporirea valorii imobilului drept urmare a
modificărilor fizice suportate. Totodată, modificările fizice atrag sporirea valorii deoarece asigură apariţia
bunului cu calităţi utile ce satisfac cerinţele pieţei. Prin urmare, sporirea valorii este asigurată nu prin
orice modificare fizică ci doar prin cele ce corespund cerinţelor pieţei. Pe cât corespunderea respectivă
este mai completă, cu atât valoarea bunului creat este mai mare şi respectiv gradul de eficienţă a
developmentului este mai înalt.
Aspectul legal al developmentului se exprimă prin înregistrarea juridică a modificărilor efectuate.
Înregistrarea bunului imobil nou creat şi a drepturilor asupra lui este un moment de importanţă
principială, deoarece acest fapt exprimă finalizarea procesului de dezvoltare.
Priorităţile de bază al developmentului vis-a-vis de formele tradiţionale ale organizării activităţii
investiţionale sunt:
-răspunderea totală pentru rezultatul activităţii investiţionale;
-îmbunătăţirea rezultatelor activităţii financiare prin micşorarea riscurilor financiare şi a altor riscuri,
precum şi din contul trecerii de la abordarea prin costuri (prin devize) la abordarea prin bugete.
-asigurarea calităţii înalte a lucrărilor prin sporirea gradului de profesionalism al lucrătorilor prin
instruirea obligatorie privind aplicarea tehnologiilor moderne în construcţii, privind metodele moderne de
gestiune şi aplicarea noilor sisteme de management al calităţii;
- costului construcţiei se realizează printr-un sistem modern de evidenţă contabilă;
-necesitatea obiectivă de trecere la sistemul modern de selectare a participanţilor prin concurs.
Proiectele de dezvoltare a imobilului pot fi examinate ca o varietate a proiectelor investiţionale ce
posedă anumite particularităţi, şi anume: volum mare a investiţiilor capitale, o durată considerabilă a
ciclului investiţional, indivizibilitatea (de regulă) a obiectivului creat, caracter inovaţional etc. Toate
acestea exprimă complexitatea realizării proiectelor de dezvoltare a imobilului.
Participanţii în cadrul proiectului de dezvoltare
Pentru realizarea proiectului de development sunt antrenaţi diferiţi subiecţi de drept, fiecare dintre ei au
interese specifice proprii şi joacă rolul său în procesul de dezvoltare a proiectului.
Subiecţii activităţii investiţionale sunt:
*proprietarul obiectivului imobiliar, *organele de stat, *investitorii *beneficiarii *antreprenorii
*consultanţii profesionişti sunt companiile de ingineering*utilizatori ai obiectivului imobiliar
După cum putem observa, în procesul de development sunt implicate o multitudine de persoane, fiecare
dintre care îşi are propriul rol, şi, într-o măsură sau altă, de fiecare depinde soarta proiectului.
Persoana principală este developerul (dezvoltatorul) – persoana fizică sau juridică ce iniţiază procesul
de dezvoltare şi coordonează activitatea altor participanţi în cadrul procesului.
Dezvoltatorul este un antreprenor ce iniţiază şi organizează realizarea proiectelor de dezvoltare a
imobilului.
Eficienţa developmentului
În corespundere cu experienţa mondială, sporirea reală a eficienţei investiţiilor este posibilă doar în baza
utilizării unui pachet de acţiuni sistemice cu caracter structural, economic, financiar, tehnologic şi uman.
Anume sistemul de development, acţionând asupra procesului investiţional, conduce spre sporirea
esenţială a eficienţei existente.
Eficienţa sistemului de development este condiţionată de următorii factori:
-responsabilitatea maximă pentru rezultatele economice ale proiectului;
-influenţa reală asupra rezultatelor realizării proiectului;
-direcţionarea spre rezultatul final.

32.Gestiunea proiectului de dezvoltare

Realizarea proiectului de dev-ent presupune parcurgerea consecutivă a urm-lor etape:
1.Elaborarea concepţiei şi examinarea prealabilă a proiectului:
-aprecierea scopului proiectului de de-ment şi a algoritmului de atingere a acestuia -formularea strategiei
de bază a dev-lui -cercetarea pieţei şi determinarea amplasării obiectivului
2.Evaluarea amplasării şi studiul de fezabilitate a proiectului
-analiza cererii şi a posibilităţilor fizice de realizare a proiectului -consultanţii preventive cu organele
administraţiei publice locale -determinarea posibilităţilor de obţinere a finanţelor
3.Proiectarea şi evaluarea proiectului
-formarea echipei developerului -elaborarea planului de afaceri -proiectarea, determinarea cheltuielilor şi
evaluarea eficienţei proiectului -avizarea şi obţinerea autorizaţiilor de la organele competente.
4.Încheierea contractelor şi construcţia
-selectarea antreprenorului şi încheierea contractului -asigurarea interacţiunii dintre participanţii realizării
proiectului -crearea sistemului de control asupra realizării proiectului
5.Marcheting, gestiune şi utilizarea a rezultatelor
-determinarea perioadei, modalităţii şi personalului pt compania de marcheting -asigurarea securităţii şi
pazei obiectivului -analiza lucrului agenţilor de vănzări -gestiunea fluxurilor de numerar în cadrul
proiectului
Etapele ciclului de viaţă a proiectului sunt: preinvestitionala, investitionala, de exploatare.
Faza preinvestitionala cuprinde: studiul de prefezabilitate, elaborare şi aprobare a documentaţiei de
proiect, primirea autorizaţiei de construire.
Faza investitionala cuprinde: organizarea licitaţiilor. Încheierea contractelor, organizarea achiziţionărilor
şi furnizărilor, lucrările pregatitoare, lucrări de construcţii montaj, încheierea fazei de construcţie.
Faza de exploatare cuprinde: exploatarea obiectivului, dezvoltarea producerii, încheierea proiectului.
Funcţiile companiei de development trebuie să corespundă ur-lor principii.
1 .Concentrarea funcţiilor de gestiune a proectelor investiţionale 2.Examinarea profundă a fazei iniţiale a
proectului 3.Supravegherea suficientă şi coordonarea proectelor pe parcursul întregului ciclu de
proectare 4.Existenţa sistemului de management al calităţii certificate la nivel internaţional 5.Existenţa
unui sistem integral de planificare corporativă. 6.Sistemul adaptiv al finanţării de proiect
Funcţiile de bază ale commpaniei de development sunt ;
-Determinarea cererii asupra producţiei companiei -Asigurarea finanţării proectului -Pregătirea şi
realizarea proectelor investiţionale -Analiza economico-financiară -Supravegherea tehnică
Prin bugetare presupunem determinarea costului lucrărilor şi a proectului integral ,procesul de formare a
bugetului proectului ,ce cuprinde divizarea prestabilită a cheltuielilor în conformitate cu tipuri de lucrări .
Stuctura bugetului este determinată de planul de conturi al evidenţei costurilor conform proiectului
concret .
Distingem următoarele tipuri de buget;
*Aşteptări bugetare*Buget preventiv *Buget corectat *Buget final *Buget real
33.Managementul aprovizionarii: concept, continut si trasaturi
Managementul aprovizionarii reprezinta activitatea prin care se asigura elementele materiale si tehnice
necesare productiei, in volumul si structura care sa permita realizarea obiectivelor generale ale
intreprinderii, in conditiile unor costuri minime si ale unui profit cat mai mare.
Managementul aprovizionării este o componentă a funcţiunii comerciale a întreprinderii şi
asigură echilibrul între necesităţi şi disponibilul de resurse materiale ce poate fi asigurat de o
unitate economică.
În domeniul aprovizionării materiale, întreprinderea îşi stabileşte necesarul de materii prime,
materiale, combustibili, energie, etc. din ţară şi din import, cu termene de livrare şi stabileşte
stocurile de producţie, încheie contracte economice cu diverşi furnizori, efectuează recepţia
bunurilor aprovizionate şi depozitarea acestora.
În domeniul desfacerii (vânzării) întreprinderea încheie contracte cu diverşi beneficiari pentru
produsele din domeniul său de activitate, urmăreşte şi livrează mărfurile la termenele şi conform
clauzelor contractuale stabilite, prospectează piaţa şi negociază vânzarea produselor sale.
Conceptele fundamentale în aprovizionare sunt: aprovizionarea independentă după nevoile
producţiei, aprovizionarea pentru intervalul de timp de fabricaţie, aprovizionarea pe interval
lung de timp pe sortimente materiale.
Aprovizionarea independentă după nevoile producţiei poate duce la disfuncţii între fabricaţie şi
aprovizionare prin lipsa imprevizibilă a materiei prime într-un moment dat (criza
organizatorică); este necesară rezerva de materii prime.
Aprovizionarea dependentă de nevoile producţiei se face în concordanţă cu ritmul consumurilor
şi planificarea fabricaţiei (prognoza producţiei).
Aprovizionarea pe un interval de timp de fabricaţie se face din momentul începerii până în cel al
terminării producţiei. Aprovizionarea se face în timp real, fiind timpul între lansarea comenzii
către furnizor până în momentul recepţiei mărfii.
Aprovizionarea pe sortimente de materiale cere o durată lungă de aprovizionare ceea ce impune
asigurarea unor rezerve mari de materiale.
Aprovizionarea resurselor materiale reprezintă activitatea prin care se asigură elementele
necesare consumului producţiei, în volumul şi structura care să asigure o activitate, cu un profit
cât mai ridicat a unităţii economice.
"Desfacerea produselor" reprezintă activitatea prin care se asigură vânzarea rezultatelor
producţiei industriale.
Circuitul economic al întreprinderii industriale:
I II III
APROVIZIONARE PRODUCŢIE DESFACERE

Obiectivul principal al activităţii de aprovizionare este: asigurarea completă şi complexă a

unităţii economice cu resurse materiale şi echipamente tehnice corespunzătoare calitativ, la
locul şi termenele solicitate, cu cost minim.
34.Programarea si urmarirea procesului de productie
Programarea producţiei este un factor de prim ordin în managementul întreprinderii şi în mod special în
gestiunea producţiei.
Între planificarea activităţii întreprinderii şi programarea producţiei există legături strânse, aşa cum
rezultă din figura 11.1:

Programarea producţiei realizează, în principal, următoarele activităţi:

- primirea, preluarea şi lansarea comenzilor;- optimizarea structurii sortimentelor de fabricat pe termen
scurt;- întocmirea programelor de producţie;- repartizarea lucrărilor din programul de producţie în timp şi
spaţiu;- ocuparea continua a locurilor de muncă;- minimizarea stocurilor de producţie;- programarea
dispecerării, urmăririi şi actualizării programelor deproducţie;- respectarea termenelor de livrare.
Functiile programarii productiei:
-Informare; -Fundamentarea normativelor de programare; -Elaborarea programelor operative;
-Coordonarea verigilor de productie; -Urmarirea si reglarea operativa a prooductiei.
Obiectivele programarii productiei:
1.Realizarea indicatorilor planificati; 2.Ritmicitatea productiei; 3.Reducerea duratei ciclului de productie;
4.Utilizarea rationala a factorilor de productie; 5.Reducerea costuilor si asiguarea calitatii.
Programarea producţiei este o activitate complexă, cuprinzând deci mai multe etape şi faze:
1.Programarea propriu zisa (a.Elaborarea programelor de productie in timp si spatiu; b.Programarea in
cadrul verigilor de productie) 2.Lansarea in fabricatie (a.Elaborarea documentatie de lansare;
b.Repartizarea documentatiei pe verigi) 3.Urmarirea si controlul realizarii programelor(a.Urmarirea;
b.Actualizarea programelor)
Elaborarea programelor de producţie lunară ocupă un loc important în activitatea de programare.
Elaborarea programelor lunare de fabricaţie trebuie să aibă în vedere următoarele cerinţe:
ƒ- respectarea termenului final de livrare a produselor, în scopul asigurării pieţei cu produsele prevăzute
la termenele finale; -utilizarea raţională a factorilor de producţie; - minimizarea stocurilor de producţie
neterminată; - simplificarea lucrărilor de programare, lansare şi urmărire a producţiei.
Pentru studierea în mod judicios a programelor lunare la nivelul întreprinderii, trebuie să se execute, într-
o anumită succesiune, următoarele categorii de lucrări:
repartizarea sarcinilor de producţie care urmează să se realizeze în tot cursul anului, urmărindu-se prin
aceasta o încărcare uniformă a capacităţilor de producţie;
repartizarea sarcinilor la produsele a căror repetare în fabricaţie nu este stabilită la începutul anului.
Prin efectuarea acestor lucrări se elaborează programele de producţie calendaristice lunare în care se
prevăd cantităţile care trebuie efectuate, valoarea producţiei şi volumul producţiei exprimat în unităţi de
muncă.
La nivelul întreprinderii, programele lunare se elaborează pe baza calculelor de devansare calendaristice.
35.Elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materiala
În activitatea de elaborare a planului de aprovizionare se evidenţiază două etape:
1) etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare;
2) etapa de elaborare propriu-zisă a planului;
În cadrul primei etape se culeg şi se prelucrează toate datele necesare pentru întocmirea planului, se
precizează nomenclatura de materiale şi se definitivează normele de consum de materii prime şi materiale
pentru toate produsele prevăzute în plan. Pentru fiecare categorie de resursă materială urmează a se
determina norma de consum.
Norma de consum reprezintă cantitatea maximă dintr-un anumit material prevăzută pentru consum în
scopul obţinerii unei unităţi de produs sau executării unei unităţi de lucrări, în anumite condiţii tehnico-
organizatorice specifice unităţii economice.
Norma de consum de aprovizionare se formează din 3 elemente:
 consumul net sau util (Cu), care reprezintă cantitatea de materiale ce poate fi regăsită în produsul finit
sau a participat efectiv la realizarea lui;
 pierderile tehnologice (Pt) sunt partea de materială ce se pierde în mod firesc ca urmare a desfăşurării
procesului tehnologic;
 pierderile netehnologice (Pnt) sunt cele provocate de cauze tehnico-organizatorice
Deci, Nc= Cu+Pt+Pnt;
În normarea consumurilor de materiale se determină următorii indicatori:
a) coeficientul de utilizare a materialelor (Ku) caracterizează proporţia în care materialul consumat se
regăseşte în produsul finit.
b) coeficientul de consum de materiale (Kc) indică cu cât se consumă mai mult material faţă de consumul
util al produsului.
c) coeficientul de croire a materialului (Kcr) arată măsura în care cantitatea din materialul croit se
regăseşte în produs şi se determină luând în consideraţie suprafaţa utilizată efectiv (Sn) şi suprafaţa
materialului de croit (Sm), în cazul materialului cu grosime uniformă sau volumele respective, în cazul
unor grosimi diferite ale materialului:
Pentru determinarea mărimii normelor de consum de materiale se pot folosi o serie de metode, dintre care
cele mai utilizate sunt:
1.  Metoda analitică - permite elaborarea unor norme fundamentate ştiinţific, bazându-se pe caicule
privind fiecare element component al consumului, cu luarea în consideraţie a condiţiilor în care au loc
aceste consumuri. La baza elaborăriinormelor prin această metodă se află o serie de metodologii aprobate
şi o serie de indicatori normativi.
2. Metoda experimentală se utilizează atunci când lipsesc normativele necesitate de folosirea metodei
analitice de calcul. În acest caz se recurge la cuantificarea consumului util şi a pierderilor luând în
consideraţie experienţa acumulată.
3. Metoda statistică se bazează pe datele statistice existente referitoare la consumuri asemănătoare efectiv
realizate în perioadele precedente.
Programul de aprovizionare cuprinde două părţi:
1) necesarul de resurse materiale.
2) sursele de acoperire a necesarului de resurse materiale Conţinutul şi structura planului de aprovizionare
materială aunităţii economice se prezintă în tabelul 1.
36.Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare
O organizare eficienta pentru derularea normala a proceselor de aprovizionare tb sa aiba in vedere:
-identificarea principalelor functii ale subsistemului, -definirea criteriilor pe baza carora se va contura org
structurala, -precizarea rolului subsistemului in cadrul organizarii structurale, -stabilirea gradului de
centralizare/descentralizare; -definirea precisa a functiilor etc.
Sistemele concrete de organizare structurala a compartimentelor de asigurare materiala din intreprindere
sunt variate.In functie de modul cum se repartizeaza si se prevede realizarea sarcinilor avem modalitatile
concrete: -”sistemul pe grupe de activitati distincte” si -“sistemul pe grupe de aprovizionare –depozitare-
control utilizare resurse materiale”.
Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare presupune ca la nivelul ‘grupei de
plan,contractare ,evidenta ‘sa se realizeze activitati ca: -prognozarea necesitatilor materiale,
-fundamentarea planurilor si programelor de aprovizionare, -se elaboreaza bilanturile materiale si
cantitatile de comandat, -testarea credibilitatii furnizorilor, -negocierea conditiilor de livare si incheierea
contractelor comerciale, -determinarea stocurilor si cantitatile optime ptr comandat, -realizarea
contractelor de aprovizionare, -incadrarea in consum.
“Grupele operative de aprovizionare”-activitatile specifice lor asigura derularea operativa a aprovizionarii
materiale, a contractelor economice,efectuarea unor operatiuni de cumparare neprogramata,urmarirea
procesului de aducere a resurselor la destinatar.
“Grupa depozitelor”-asigura primirea-receptia partizilor de materiale de la furnizor ,depozitarea si
patrarea integritatii proprietatilor fizico-chimice a resurselor ,evidenta si securitatea lor, pregatirea si
eliberarea in consum sau pe destinatii de utlizare valorificare a acestora.
Sistemul de grupe de aprovizionare-depozitare-control ,utilizare a resurselor are in vedere constituirea pe
grupe de materiale in cadrul compartimentului in a carui atributie intra realizarea procesului de
aprovizionare in intregul sau dupa o conceptie unitara.In functiede cele mai importante criterii
omogentitatea resurselor si de destinatia de utilizare avem:
1.Organizarea compatimentelor de grupe de aprovizionare-depozitare-control ,utilizare materiale
asemanatoare –cel mai indicat pentru organizarea interna si are avantaje ca: -asiguarea conditiilor ptr
stabilirea unor relatii de continuitate in aprovizionare si -specializarea activitatii lucratorilor dezavantaje
ca -pot aparea conditii care sa duca la necorelarea aprovizionarii cu cererile de consum, -ingreunarea
procesului de urmarire a modului de utilizare a resurselor.
2.Organizarea pe grupe de aprovizionare ,depozitare,control,utilizare in functie de destinatia de consum a
materialelor –are avantaj: -asigura cunoasterea in detaliu a necesitatii de resurse, -creeaza conditii pentru
un control eficient si permanent al destinatiei de consum, -se realizeaza o mai buna corelare intre factorul
de aprovizionare si cel de productie. dezavantaj ca -creste gradul de dificultate in coordonare,
-desfasurarea operativa si -urmarirea eficienta a procesului de aprovizionare.
3.Organizarea pe grupe de aprovizionare ,depozitare,control,utilizare in sistem mixt asigura imbinarea
avantajelor primelor doua si eliminarea in mare masura a dezavantajelor
Activitatile ce compun procesul de aprovizionare se realizeaza astfel: -planificare si control, -procurare,
-receptie si -depozitare,transport.Intre acestea se stabilesc realtii reciproce si se armonizeaza desf
activitatilor si se evita perturbatiile ,dereglarile ,necorelarile .
Structura organizatorica a unui compartiment de aprovizionare poate cuprinde 3-4 niveluri.
37.Structura de personal specifica compartimentului de aprovizionare, activitati de realizat pe
functii principale
Oricare ar fi forma sau sistemul de organizare, este necesar ca, în final, să se asigure derularea
activităţilor de aprovizionare şi de desfacere în strictăconcordanţă cu necesitatearealizării "obiectivului de
bază" al întreprinderii: "funcţionalitatea ei în condiţii deeficienţă, obţinerea de profituri cât mai mari din
investiţiile de capital efectuate ".
Înorganizarea conducerii aprovizionăriişi desfacerii se impune orientarea spre sistemedeschise, uşor
adaptabile la noile condiţii care apar în relaţiile de vânzare-cumpărare de pepiaţa internă şi internaţională,
în organizarea şi mărimea unităţilor economice etc. După alegerea sistemului de organizare se trece
larepartizarea pe posturi şi funcţii aatribuţiilor şi responsabilităţilor specifice, respectiv a activităţilor pe
care le au derealizat viitorii angajaţi cu precizarea răspunderilor ce le revin.
În concretizarea acţiuniise are în vedere încărcarea raţională cu sarcinişi atribuţii a fiecărui post pe orice
nivelierarhic din structura organizatorică a compartimentelor (şef serviciu,şef de birou,economist, agent
de aprovizionare, merceolog etc.). În repartizarea sarcinilor pe posturi seurmăreşte ca volumul de muncă
pentru îndeplinirea lor, corelat cu gradul de complexitate alacestora, sa asigure, în condiţiile unei
intensităţi normale a muncii, folosirea integral atimpului disponibil al fiecărui lucrător.
Selecţia personalului trebuie să se facă pe baza examenului profesional şi psihologic alcandidaţilor la
diferitele posturi şi funcţii, în raport cu natura acestora pentru a se respectaprincipiul angajării pe bază de
competenţă. Acest aspect impune, chiar în structurile de Managementul aprovizionării personal existente,
să se procedeze periodic la reexaminări privind nivelul de pregatire. În concretizarea acţiuniise are în
vedere încărcarea raţională cu sarcinişi atribuţii a fiecărui post pe orice nivelierarhic din structura
organizatorică a compartimentelor (şef serviciu,şef de birou,economist, agent de aprovizionare,
merceolog etc.).
În repartizarea sarcinilor pe posturi seurmăreşte ca volumul de munca pentru îndeplinirea lor, corelat cu
gradul de complexitate alacestora, sa asigure, în condiţiile unei intensităţi normale a muncii, folosirea
integrala atimpului disponibil al fiecărui lucrător.Selecţia personalului trebuie să se facă pe baza
examenului profesionalşi psihologic al candidaţilor la diferitele posturişi funcţii, în raport cu natura
acestora pentru a se respectaprincipiul angajării pe bază de competenţă.
Acest aspect impune, chiar în structurile de Managementul aprovizionăriipersonal existente, să se
procedeze periodic la reexaminări privind nivelul de pregătire peplan professional al angajaţilor fiecărui
loc de muncă, la reaşezări pe posturi, la acţiuni dereciclareşi perfecţionare (de împrospătare a
cunoştinţelor), la noi angajări etc.
O importanţă Deosebita o prezintă numărul şi structura pe funcţii a personalului dincadrul
compartimentelor de management în aprovizionare şi desfacere.
Astfel, în cazulcelui de aprovizionare numărul este relativ mare dacă firma (unitatea economică)
efectuează în principal operaţii de asamblare (montaj)şi relativ mic dacă este integrată pe
verticală.Structura de personal include şeful de compartiment care poate purta denumirea de director cu
aprovizionarea, vicepreşedinte responsabil cu aprovizionarea sau şef deserviciu, de birou.
38.Sistemul de relatii specific unitatilor economice pentru aprovizionarea materiala
Desfăşurarea în bune condiţii a activităţii de aprovizionare în concordanţă cu cerinţele de consum ale
unităţii economice, cu necesitatea realizării contractelor încheiate cu clienţii, cu furnizorii de materiale,
impune organizarea unui sistem complex de relaţii atât îninteriorul fiecărei întreprinderi, cât şi în afara
acesteia.
Pe plan intern relaţiile se organizeaza intre compartimentul de aprovizionare materiala şi celelalte
compartimente sau subunităţi din cadrul structurii organizatorice a unităţilor de producţie. În acest
context general,conducerea aprovizionării materiale, de exemplu, are misiunea importantă de a ţine
permanent active raporturile cu sectorul tehnic care emite specificaţiile materiale, cu sectorul de productie
care transformă resursele materiale în produse sau le încorporează în lucrări, cu compartimentul financiar
care achită facturile pentru materialele aprovizionate, cu compartimentul desfacere care vinde produsele.
Principalele relaţii interne ale compartimentului de aprovizionare materială se stabilesc cu:
*compartimentul de desfacere (vânzare) a produselor, care pune la dispoziţie date şi informaţii pentru
fundamentarea necesarului de ambalaje şi materiale de ambalat;
*compartimentele financiar şi de contabilitate, pentru evidenţierea intrărilor de materiale, acoperirea
financiară a resurselor contractate sau achiziţionate (deci, achitarea facturilor pentru resursele materiale
primite şi acceptate), asigurarea controlului existenţei şi mişcării stocurilor, stabilirea volumului de
mijloace circulante aferent materiilor prime şi materialelor, implicit a vitezei de rotaţie, evidenţierea şi
înregistrarea cheltuielilor de transport-depozitare a materiilor prime, inventarierea resurselor fizice din
depozite ş.a.;
*compartimentul de transport, pentru asigurarea şi menţinerea în stare de funcţionare normală a
mijloacelor de transport proprii sau închiriate destinate aducerii materialelor de la furnizori, a celor pentru
transport intern, aprovizionarea cu combustibili şi lubrifianţi necesari funcţionării acestora, a pieselor de
schimb pentru întreţinere şi reparare;
*compartimentul tehnic care pune la dispoziţie listele cu normele de consum de resurse materiale
specifice produselor, lucrărilor, prestaţiilor prevăzute pentru execuţie,specificaţiile materiale;
*depozitele de materiale, pentru asigurarea primirii şi recepţiei loturilor de materiale sosite de la furnizori,
depozitării şi păstrării raţionale a acestora, evidenţei şi securităţii , urmăririi dinamicii stocurilor efective,
a nivelurilor de comandă, eliberării pentru consum a materialelor ş.a.;
*cu secţiile şi atelierele de producţie, cu subunităţile auxiliare şi de servire, pentru informarea directă
asupra necesităţilor de materiale auxiliare, corelarea operativă a programelor de aprovizionare cu cele de
fabricaţie, etc.
*compartimentul (atelierul) de concepţie-proiectare sau de creaţie, de cercetare, dezvoltare căruia îi pune
la dispoziţie informaţii privind materiale, componente, echipamente tehnice noi, care pot fi avute în
vedere pentru modernizarea produselor din fabricaţia curentă sau la cele noi prevăzute pentru asimilare;
*compartimentul de control tehnic de calitate pentru efectuarea recepţiei calitative şi atestarea acesteia la
partidile de materiale sosite de la furnizori
39. Corelatii si factorii de influenta a nivelului socurilor de productie. Conducerea si gestiune
stocurilor.
Stocul de productie face parte din sistemul complex de corelatii directe de determinare si fundamentare
,de conditionare si cauzalitate cu mai putini indicatori ai activitatii economice:
1. Capital social; 2.Veniturile firmei; 3.Volumul de stocuri de resurse material si veniturile firmei
industrial; 4.Stocurilor de productiei; 5.Veniturile din vinzari; 6.Viteza de rotatie a capitalului circulant;
7.Stocul mediu de productie; 8.Stocul de productiei si volumul productiei; 9.Consumul mediu zilnic;
10.Stocul de productiei si costurile de productie
Factorii care influenteaza nivelul de formare a stocurilor de productiei sunt:
1. Actiunea lor se calculeaza in cheltueli sau pierderi care se inglobeaza in costul produselor lucrarilor
serviciilor influentind nivelul acestora si implicit rentabilitatea firmei.
2. Eliminarea influentelor generatoare de cheltueli neeconomice astfel incit rezultatul obtinut sa exprime
un effort minim cu procesele de stocuri.
Principalii factori de influenta a nivelului de formare a stocului sunt:
1. Frecventa livrarilor aprovizionarilor la furnizori; 2.Conditiile de primire; 3.Natura cererii; 4.Natura
resurselor; 5.Ciclicitatea productiei; 6.Gama economica a produselor la producatori-furnizori etc.;
7.Conditii de livrare
Stocul de productie face parte din sistemul complex de corelatii directe de determinare si fundamentare
,de conditionare si cauzalitate cu ma putini indicatori ai activitatii economice:
1. Capital social- stocurile material fiind, in anumite conditii parte component a acestuia, pe masura ca
materialele sunt transformate in produse destinate mai apoi in vinzari.
2. Veniturile firmei- reprezinta o sursa de finantare a stocurilor prin aceasta se influenteaza modul de
repartizare pe destinatii de utilizare a veniturilor agentului economic.
3. Volumul de stocuri de resurse material si veniturile firmei industrial- o parte din venituri se aloca
pentru procurarea altor stocuri
4. Stocurilor de productiei- extinderea activitatii productive
5. Veniturile din vinzari- sursa de finantare
Conducerea si gestiune stocurilor
Este recomandabil ca fiecare unitate să-şi calculeze o serie de categorii de stocuri de resurse materiale:
-stocurile curente; -stocurile de pregătire; -stocurile sezoniere; -stocurile de siguranţă.
Stocul, la sfârşitul perioadei de program, este egal cu mărimea stocului de siguranţă.
Stocul curent reprezintă cantitatea de material necesar pentru asigurarea continuităţii procesului de
producţie între două aprovizionări succesive cu materialul respectiv de la furnizori, în condiţii normale de
activitate.
Stocul de siguranţă reprezintă acea cantitate de materiale ce trebuie să existe în unitate pentru a se folosi
în producţie atunci când se epuizează stocul curent, iar materialele comandate nu sosesc la termenele
prevăzute de la furnizori.
Stocul de pregătire sau de condiţionare este necesar la acele unităţi economice unde materiile prime
trebuie să fie supuse unei pregătiri prealabile intrării în procesul de producţie.
Stocul sezonier reprezintă cantităţile de materiale destinate asigurării continuităţii şi desfăşurării normale
a producţiei, în cazul condiţiilor sezoniere de producţie, aprovizionare sau transport.
Necesarul total de resurse materiale - se determină cu ajutorul formulei:
Nt = N + Sf
Nt - necesarul total dintr-un anumit material în perioada de program
Sf - stocul de la sfârşitul perioadei de program.
40. Sistemul de indicatori de consum folosiţi în aprecierea utilizării factorilor de producţie
Indicatorii de consum si valorificare joaca un rol essential in asigurarea folosirii economice a resurselor
material si energetice. Acest aspect se evidentiaza prin implicatiile economice pe care le genereaza
aplicarea sau neaplicarea, respectarea sau nerespectarea lor, de influentele pe care le exercita asupra
situatiei financiare a unitatilor economice in raport cu functiile pe care le au de indepliit.
In economia de piata, utilizarea rationala a resurselor material si energetice reprezinta un process integrat
in mod organic in activitatea de asamblu a fiecarei unitati economice: actiunea se defineste printr-un
sinstem complex de indicatori care se colereaza si interconditioneaza cu cei specifici diferitor sectiuni ale
planului strategic de dezvoltare economica a unitatiilor industrial, de constructii etc.
Acest sistem de indicatori definit pes curt indicatori de consum si valorificare, cuprinde;
Norme de consum (consumurile specific din documentatiile tehnico-economice) de materii prime,
material, piese de schimb, repere,subansamble, energie;
-Coeficienti tehnici de utilizare productive a resurselor material
-Coeficienti de valorificare a materiilor prime si materialelor noi si refolosite
-Coeficienti de masa neta specifica a produselor
-Coeficienti de recuperare , reconditionare si refolosire a resurselor material si pieselor reutilizabile.
Nivelul acestor categorii de indicatori se stabileste atit anticipat actiunii de folosire a resurselor material,
cit si dupa incheerea acestora.
41. Structura planului şi a programelor de aprovizionare.
Pentru elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materială trebuie parcurse două etape:
1. etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare;
2. etapa de elaborare propriu-zisa a programului.
1. Etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare.
In cadrul acestei etape se culeg şi se prelucrează toate datele necesare întocmirii programului.
Se stabileşte lista de resurse materiale şi se determină normele de consum de materii prime, materiale etc.
pentru construcţia clădirii în raport cu lucrările prevăzute în programul de construcţie
Norma de consum specific de aprovizionare reprezintă cantitatea maxim dintr-un anumit material
prevăzut pentru consum în scopul obţinerii unei unităţi de produs sau executării unei unităţi de lucruri, în
anumite condiţii tehnico-organizatorice specifice unităţii economice.
Norma de consum specific de aprovizionare este alcătuită din trei elemente şi anume:
 consumul net sau util;
 cantitatea de materiale recuperabile;
 pierderile de materiale.
Nc = Cu + Pm
Dintre indicatorii cei mai utilizaţi la normarea consumurilor de materiale care reflectă gradul de utilizare
raţionale a respectivelor materiale putem aminti:
a) Coeficientul de folosire productivă a materialului (Kf) - arata proporţia în care materialul consumat se
regăseşte în produsul finit şi se determină astfel:

b) Coeficientul de consum de materiale (Kc) indica cu cât se consumă mai mult material faţă de greutatea
netă a produsului şi reprezintă o mărime inversă a coeficientului de folosire productivă a materialului. Se
determine cu ajutorul relaţiei:

c) Coeficientul de “croire” a materialelor (Kcr) reflectă măsura în care cantitatea din materialul croit se
regăseşte în produs; În cazul materialelor cu grosime uniformă, acest coeficient se stabileşte luând în
considerare suprafaţa efectiv utilizată (Su) şi suprafaţa materialului de croit (Sm). În cazul materialelor cu
grosimi diferite, acest coeficient se determină raportând volumul materialului util (Vu) la volumul
materialului de croit (Vm).

Pentru determinarea mărimii normelor de consum de materiale se pot folosi o serie de metode, dintre care
cele mai utilizate sunt:
 metoda analitică de calcul - presupune stabilirea fiecărui element component din structura normei de
consum specific de aprovizionare ţinând cont de condiţiile în care au loc aceste consumuri. La baza
aplicării metodei stau documentaţiile tehnico-economice pentru fiecare produs şi unii indicatori normativi
privind adaosurile de prelucrare, indicatori de folosire a materialelor, etc. Se recomandă această metodă
deoarece determină consumurile reale din fiecare material.
 metoda experimentală - se utilizează atunci când lipsesc documentaţiile tehnico-economice şi
normativele pentru folosirea materialelor. Pentru aplicarea metodei se presupune estimarea consumului
util, a materialelor recuperabile şi a pierderilor materiale pe produs, ţinând cont de experienţa
specialiştilor, fâcându-se unele analogii cu produse şi materiale similare, la care există norme elaborate
prin metoda analitică.
 metoda statistică - se bazează pe datele statistice existente referitoare la consumurile realizate în
perioadele precedente, aducându-se unele actualizări, ţinând cont de modificările intervenite faţă de
situaţiile anterioare.

42 .Metode de calcul al necesităţilor de materiale şi echipamente tehnice.

Programul de aprovizionare tehnico-materială cuprinde două părţi:
A. Necesarul de resurse materiale;
B. Sursele de acoperire a necesarului de resurse materiale.
a) Necesarul propriu-zis de materiale pentru fabricarea producţiei programate - se determină prin
mai multe metode şi anume: metoda calculului direct, metoda de calcul prin analogie, metoda
sortimentului tip etc.
1). Metoda de calcul direct - presupune determinarea necesarului propriu-zis (N), astfel:

N - necesarul propriu-zis dintr-un anumit tip de material

Qi - cantitatea de produse programate din produsul de tip „I"
I = 1, ..., n - tipuri de produse ce folosesc materialul respectiv
nci - norma de consum specific de aprovizionare la materialul ce se consumă
dintr-un produs de tip „i"
2) Metoda calculului prin analogie - se foloseşte atunci când nu se cunosc normele de consum specific de
aprovizionare la materialele şi produsele respective, din acest motiv utilizându-se normele de consum
specific de la alte produse asemănătoare, analoage, conform următoarei relaţii:

Q - volumul de producţie programat dintr-un anumit tip de produs

Nca - norma de consum specific de aprovizionare pentru materialul respectiv la produsul analog
K - coeficientul de corecţie ce reflectă deosebirile existente între cele două tipuri de produse
3) Metoda de calcul pe baza sortimentului tip se foloseşte în cazurile în care în programul de producţie
sunt prevăzute un număr mare de sortimente din acelaşi produs. Se determină mai întâi sortimentul tip,
respectiv acel sortiment a cărui normă de consum este cea mai apropiată de norma de consum medie
ponderată, calculate pentru întreaga gamă de sortimente. Necesarul propriu-zis de material se va stabili
astfel:

Qi - volumul de producţie din sortimentul de tipul I (I = 1, .... ,n sortimente)

ncst - norma de consum la sortimentul tip
43. Tipuri de strategii în aprovizionarea materială: principii şi situaţii care le influienţează.
Desfăşurarea unei activităţi eficiente de aprovizionare materială, în concordanţă cu necesităţile şi
interesele întreprinderii, depinde hotărâtor de strategia elaborată în acest sens. Printr-o asemenea
strategie trebuie fructificate avantajele concurenţei pe piaţa de furnizare a resurselor materiale şi
energetice, a echipamentelor tehnice, semifabricatelor, furniturilor etc
Aprovizionarea materială a întreprinderii în economia de piaţă necesită acţiune în contextul unor
strategii elaborate anterior şi prin care se are în vedere:
➢ neutralizarea ameninţărilor;
➢ exploatarea oportunităţilor;
➢ eliminarea punctelor slabe;
➢ extinderea punctelor forte ş.a.
Elaborarea strategiei permite luarea deciziilor în aprovizionare în deplină cunoaştere a efectelor
impactului cu elementele care caracterizează piaţa şi a căror influenţă se transmite, într-o formă sau alta,
cu mai mare sau mai mică intensitate, în sistemul de producţie al întreprinderii, în activitatea generală a
acesteia. Situaţiile specifice economiei de piaţă au determinat creşterea în importanţă a activităţii de
aprovizionare, integrarea mai accentuată a acesteia în strategia generală de dezvoltare a întreprinderii
În contextul strategiei în aprovizionarea materială se evidenţiază "obiectivele" şi "modul de acţiune"
pe termen scurt, mediu şi lung. Astfel, pe termen scurt se are în vedere acoperirea necesităţilor curente
de consum, pe termen mediu se urmăreşte punerea în valoare a unor acţiuni de creştere a
profitabilităţii, crearea de avantaje în asigurarea materială prin stimularea concurenţei între furnizori,
desfăşurarea unor negocieri previzionale etc.. Pe termen lung, principalele obiective au în vedere
participarea la fundamentarea unor decizii strategice referitoare la: renunţarea la fabricaţia unor
produse, asimilarea altora noi, extinderea cooperării sau integrării în producţie, retehnologizare, acţiunea
mai eficientă pe piaţa furnizorilor, îmbunătăţirea politicii în domeniul stocurilor ş.a
În cadrul strategiei generale se are în vedere elaborarea unor:
➢ strategii în domeniul preţurilor;
➢ strategii pe surse de aprovizionare;
➢ strategii în scopul obţinerii de oportunităţi (avantaje, înlesniri) pe piaţă ş.a. Indiferent de
domeniul pentru care se elaborează, acestea pot fi:
➢ strategii defensive (faţă de furnizorii apreciaţi ca puternici);
➢ strategii de echilibru (faţă de furnizorii apreciaţi ca egali);
➢ strategii de penetrare (faţă de furnizorii apreciaţi ca slabi).
In elaborarea strategiilor trebuie avute în vedere următoarele "principii":
a. lupta dintre producător şi consummator
b. elaborarea strategiilor pe principiul "pas cu pas
c. segmentarea pieţei furnizorilor pe "grupe strategice
d. identificarea "lanţurilor creatoare de preţ", a canalelor de distribuţie
e. folosirea activităţilor de contramarketing
f. evaluarea influenţei echipelor manageriale asupra strategiilor furnizorilor
44.Calculul si evidenta cheltuielilor de transport-aprovizionare
Procurarea materialelor este însoţită de cheltuieli suplimentare cum sînt: cheltuieli de transport, cheltuieli
de încărcare-descărcare, cheltuieli privind asigurările, taxele vamale etc. Aceste cheltuieli poartă
denumirea de cheltuieli de transport-aprovizionare (CTA).
Aceste cheltuieli includ:
*cheltuielile de transportare, încărcare, descărcare, asigurare;
*taxele vamale şi alte impozite prevăzute de legislaţia în vigoare, cu excepţia celor ce se restituie ori se
trec în cont;
*alte cheltuieli, nemijlocit legate de procurarea activelor.
Calcularea costului efectiv al materialelor poate fi efectuată pe fiecare lot (ori pe grupe) de materiale
procurate la momentul achiziţiei numai atunci cînd CTA se referă în mod direct la acest lot de materiale.
Însă CTA pot fi efectuate concomitent la procurarea a multor loturi de materiale, ceea ce nu permite
includerea CTA în mod direct în costul efectiv al materialelor procurate
De aceea în timpul lunii calcularea costului efectiv al materialelor procurate este dificilă, necătînd la
posibilităţile computerului. În legătură cu aceasta materialele se transmit în producţie în perioada de
gestiune la preţuri de evidenţă pînă la calcularea costului efectiv al materialelor care are loc, de regulă, în
următoarea perioadă de gestiune.
Preţurile de evidenţă pot fi:
 preţurile de procurare (contractuale);
 preţurile fixe (planificate, costuri efective din luna precedentă ş.a.).
În dependenţă de preţurile utilizate, costul efectiv se va determină în modul următor:
Costul efectiv = preţ de procurare + CTA
Costul efectiv = preţul fix ± devieri de la preţul fix.
.
Pentru a determina costul efectiv al materialelor calculele se efectuează în două etape:
1 etapă – Determinarea coeficientului CTA
2 etapă – Calcularea sumei CTA
Coeficientul CTA (KCTA) se determină prin următoarea formulă:
KCTA=(∑CTA1+∑CTAp)/(V1+Vi)
Unde: ∑CTA1-Suma CTA referitoare la soldul materialelor de la începutul lunii
∑CTAp-Suma CTA aferentă materialelor procurate în timpul lunii
V1-Valoarea materialelor la începutul lunii la valoarea de procurar 
Vi-Valoarea materialelor intrate în timpul lunii la valoarea de procurare
Suma cheltuielilor de transport-aprovizionare ce urmează a fi inclusă în acele consumuri şi cheltuieli în
care au fost incluse materialele la preţul de evidenţă se determină prin înmulţirea coeficientului de
repartizare cu valoarea de procurare a activului respectiv prin formula:
∑CTA1=KCTA*Vc;
Unde: Vc- valoarea materialelor la preţ de procurare consumate în producţie
45.Schema generala de evidenta a consumurilor si cheltuielilor intreprinderii
Procesul de producţie cuprinde totalitatea operaţiilor legate de fabricare a produselor, prestare a
serviciilor, executare a lucrărilor de constructie montaj.
Consumurile reprezintă resurse consumate pentru edificarea constructiilor, finisari, reparatii şi prestarea
serviciilor în scopul obţinerii de venit.
Consumurile sînt nemijlocit legate de procesul de producţie, se includ în costul producţiei fabricate, la
sfîrşitul perioadei de gestiune se raportează la producţia finită şi producţia în curs de execuţie şi nu se iau
în vedere la determinarea rezultatului financiar
Cheltuielile reprezintă totalitatea mijloacelor utilizate de întreprindere pe parcursul perioadei de gestiune
care nu sînt legate nemijlocit de procesul de producţie şi suma cărora se scade din venituri la
determinarea rezultatului financiar al întreprinderii.
Cheltuielile se clasifică pe tipuri de activităţi:
 cheltuieli ale activităţii operaţionale;
 cheltuieli ale activităţii investiţionale;
 cheltuieli ale activităţii financiară;
 pierderi excepţionale.
La cheltuielile întreprinderii se referă şi cheltuielile privind impozitul pe venit, însă acestea nu se includ
în nici una din tipurile de activităţi enumerate anterior şi în rapoartele financiare se reflectă distinct.
În componenţa cheltuielilor din activitatea operaţională intră:
 costul vînzărilor;
 cheltuielile comerciale;
 cheltuielile generale şi administrative;
 alte cheltuieli operaţionale..
46.Strategia activitatii logistice in gestiunea resurselor materiale
Este recomandabil ca fiecare unitate să-şi calculeze o serie de categorii de stocuri de resurse materiale:
 stocurile curente;
 stocurile de pregătire;
 stocurile sezoniere;
 stocurile de siguranţă.
Stocul, la sfârşitul perioadei de program, este egal cu mărimea stocului de siguranţă
Stocul curent reprezintă cantitatea de material necesar pentru asigurarea continuităţii procesului de
producţie între două aprovizionări succesive cu materialul respectiv de la furnizori, în condiţii normale de
activitate.
Mărimea stocului curent se calculează cu ajutorul relaţiei:

Sc - stocul curent la un anumit material

Cmz - consumul mediu zilnic din respectivul material
T - intervalul mediu de timp, în zile, între două livrări succesive
Consumul mediu zilnic se determine prin raportarea „necesarului" propriu-zis de materiale pentru
îndeplinirea programului de „producţie" la numărul de zile lucrătoare din perioada respectivă de program.
Intervalul mediu de timp dintre două livrări succesive este prevăzut în contractele de aprovizionare
încheiate cu furnizorii.
Stocul de siguranţă reprezintă acea cantitate de materiale ce trebuie să existe în unitate pentru a se folosi
în producţie atunci când se epuizează stocul curent, iar materialele comandate nu sosesc la termenele
prevăzute de la furnizori.
Stocul de siguranţă se determină cu formula:

Ssig - stocul de siguranţă dintr-un anumit material

t1 - timpul necesar stabilirii legăturii cu furnizorii şi pentru pregătirea de către
aceştia a unui lot de livrare; t2 - timpul necesar transportului materialelor de la furnizor la beneficiar;
t3 - timpul pentru descărcarea, recepţionarea şi înmagazinarea materialului.
Stocul de pregătire sau de condiţionare este necesar la acele unităţi economice unde materiile prime
trebuie să fie supuse unei pregătiri prealabile intrării în procesul de producţie.
Mărimea stocului de pregătire se determine cu ajutorul relaţiei:
Spr = Cmz x tpr
Spr - stocul de pregătire la un anumit material; tpr - timpul de pregătire pentru acel material.
Stocul sezonier reprezinte cantităţile de materiale destinate asigurării continuităţii şi desfăşurării normale
a producţiei, în cazul condiţiilor sezoniere de producţie, aprovizionare sau transport.
Stocul sezonier se calculează cu ajutorul relaţiei:

Ssez - stocul sezonier la un anumit material;

tî - timpul de întreruperi, în zile calendaristice, în aprovizionarea cu materialul respectiv.
Necesarul total de resurse materiale - se determină cu ajutorul formulei:
Nt = N + Sf
Nt - necesarul total dintr-un anumit material în perioada de program
Sf - stocul de la sfârşitul perioadei de program

47.Logistica achiziţiilor şi transportării materialelor de construcţii.

Înainte de a selecta firmele de la care va achiziţiona produsele necesare, orice organizaţie trebuie să
stabilească strategia sa referitoare la sursele de cumpărare. Pentru elaborarea strategiei date, la bază stau
următoarele criterii principale:
Numărul surselor. Conform acestui principiu, firma poate alege pentru fiecare produs în parte, fie un
furnizor unic, fie furnizori multipli. În mod tradiţional, abordarea recomandată este cumpărarea din surse
multiple, în cazul în care cantitatea necesară este suficient de mare.
În funcţie de proximitatea surselor, firmele cumpărătoare pot alege furnizori locali şi/sau furnizori
aflaţi la distanţe mai mari de firma cumpărătoare şi unităţile ei de producţie ori comercializare.
Mărimea furnizorilor este un alt criteriu care stă la baza elaborării strategiei referitoare la sursele de
cumpărare. Firma cumpărătoare se poate orienta spre surse mici sau spre surse de dimensiuni mari. La
rândul său, fiecare strategie are atât avantaje, cât şi dezavantaje.
Un alt element important al strategiei logistice referitoare la cumpărare îl reprezintă identificarea,
evaluarea şi selecţia furnizorilor. Acest proces presupune parcurgerea următoarelor etape:
-identificau a furnizorilor existenţi; -stabilirea criteriilor de selecţie; -evaluarea preliminară;
-evaluarea -detaliată; -selecţia furnizorilor.
Capacitatea de anticipare a evoluţiei cererii şi preţurilor sporeşte eficacitatea şi eficienţa cumpărărilor.
Din punctul de vedere al timpului şi cantităţilor achiziţionate, logisticienii pot alege dintre următoarele
variante strategice de cumpărare:
a. Cumpărarea de pe o zi pe alta. Această strategie constă în procurarea de cantităţi mici de mărfuri, în
condiţiile lansării frecvente a comenzilor către furnizori. Cantitatea cumpărată nu depăşeşte nivelul
necesităţilor imediate, pentru a menţine continuitatea activităţii de producţie şi/sau comercializare a
firmei.
b.Cumpărarea în funcţie de cerinţele curente. Această strategie se caracterizează prin lansarea unor
comenzi mai mari, cu o frecvenţă comparativ mai mică. O astfel de strategie este recomandată în cursul
perioadelor de stabilitate a preţurilor, pentru produsele care sunt utilizate în mod constant.
c.Cumpărarea anticipată. Caracteristica distinctivă a acestei variante strategice este achiziţionarea de
produse în avans faţă de cerinţele curente ale firmei, pentru a valorifica o conjunctură favorabilă a
preţurilor.
d.Cumpărarea speculativă. Conform acestei strategii, firma cumpără o cantitate foarte mare de produse,
pentru a valorifica o oportunitate temporară de preţ.
Transportul este una dintre componentele majore ale sistemului logistic, datorită contribuţiei sale la
îndeplinirea misiunii logistice. Transportul este definit ca mişcarea fizică a persoanelor şi mărfurilor,
între două puncte. De fapt, transportul mărfurilor reprezintă un set de activităţi logistice de bază, care se
desfăşoară în aproape orice canal de marketing şi constă în crearea utilităţilor de loc şi de timp.
Principalele părţi care participă la tranzacţiile de transport sunt următoarele:
Participanţii primari. Această categorie de participanţi este constituită din furnizorii de mărfuri
(producători, angrosişti, detailişti etc.) şi clienţii lor.
Transportatorii. Ca ofertanţi de servicii funcţionale, transportatorii au rolul de facilitare a distribuţiei, a
fluxurilor de mărfuri între participanţii primari.
Guvernul. Contribuţia transporturilor la dezvoltarea economică justifică atenţia acordată acestui domeniu
de către autorităţile guvernamentale. În multe ţări, guvernele sunt interesate în mai mare măsură de
activitatea şi practicile firmelor transportatoare decât de cele ale altor organizaţii comerciale.
Publicul. În afară de guvern, publicul este o altă parte cu macrointerese în domeniul transportului.
Capacitatea de influenţă a publicului este determinată de cererea sa de produse din întreaga lume, la
preţuri rezonabile şi nevoia implicită de servicii de transport pentru obţinerea acestora.
Setul de criterii de selecţie cel mai frecvent considerat de logisticieni cuprinde şase factori esenţiali. în
ordinea descrescătoare a importanţei, aceste criterii sunt următoarele:
-costul de transport; -timpul de tranzit; -variaţia timpului de tranzit; -disponibilitatea (accesibilitatea);
-flexibilitatea; -siguranţa.

48.Logistica amplasării şi distribuţiei materialelor pe şantier.

Distributia materialelor pe santier sau depozitare este unu stadiu in cadru procesului de productie
Depozitarea reprezintă un stadiu în cadrul procesului de producţie în care materiile prime, materialele,
semifabricatele sau produsele primite sunt păstrate în spaţii special amenajate, în scopul livrării sau
reintroducerii lor în circuitul producţiei, circulaţiei sau consumului după o anumită perioadă.
 Activităţile ce se realizează într-un depozit sunt următoarele:
 primirea materialelor, semifabricatelor sau elementelor de construcţii;
 verificarea documentelor însoţitoare;
 recepţia;
 depozitarea propriu-zisă;
 selecţionarea;
 emiterea actelor pentru livrare în operă;
 ţinerea evidenţei;
Punerea în exploatare către beneficiari.
În organizarea depozitelor trebuie să se ţină seama de următoarele elemente:
 volumul materialelor ce urmează a fi depozitate;
 destinaţia materialelor depozitate;
 varietatea nomenclaturii de materiale;
 nivelul consumului de materiale;
 caracteristicile materialelor şi produselor depozitate;
 metodele de alimentare folosite în aprovizionarea verigilor de producţie;
 volumul şi complexitatea lucrărilor efectuate.
Principalii indicatori cu ajutorul cărora se poate aprecia folosirea depozitelor sunt:
a) coeficientul de utilizare a suprafeţei depozitului, calculat ca un raport între suprafaţa de depozitare
propriu-zisăşi suprafaţa totală a depozitului;

b) coeficientul de utilizare a volumului de depozitare, calculat ca un raport între volumul efectiv

de depozitare şi volumul total al depozitului.
49.Concursul şi negocierea în procesul de achiziţii. Contractul comercial de aprovizionare.
In activitatea agentilor economici ,negocierea reprezinta un moment essential pentru intreaga lor
activitate.Negocierea presupune ,intotdeauna ,cel putin o dubla participare : a furnizorului si a
consumatorului Finalizarea negocierii ,prin care sa hotarit cert o colaborare viitoare pe o perioada
definita ,inseamna certitudine in vinzarea produselor pentru furnizor si garantie in aprovizionarea
maretiala pentru consummator.Negocierea este un process de tratative in care partenerii sunt intrun fel de
competitive , care se desfasoara intre cel putin 2 participanti care isi propun prin anumite forme(scrise
,telefonice, intilniri directe)sa realizeze o tranzactie , o afacere .
Negocierea reprezinta in esenta totalitatea actiunilor si documentelor elaborate si prezentate intrun dialog
dintre doi parteneri ,desfasurat prin reprezentantii oficiali , acestora care conduce la finalizarea unei
tranzactii a unei afaceri ,
Formele de negocieri
Dupa modalitatile de desfasurare ,negocierele in procesele de vinzare cumparare se prezinta in mai multe
forme : -prin coreespondenta (in scris), -telefonice , -prin intilniri directe intre negociatori , -mixta
combinind formele anterioare
Negocierele prin corespondenta(scrise) se pot face prin : -scrisori, -telexuri, -telegrame faxuri. Ordinea
actiunilor in cazul negocierii prin corespondentza se prezinta astfel : -transmiterea ofertei sau cererii de
oferta , dupa caz, -intocmirea observatiilor la oferta si elaborarea contra ofertei, acceptarea ofertei –
contract sau incheerea unui contract distinct semnat de parteneri .Pe parcursul negocierelor prin
corespondenta pot interveni si dialogurile sau tratativele telefonice.
Negocierele telefonice sunt considerate cele mai operative si necesita costurile cele mai reduse. Ele pot
comprima in una sau doua convorbiri, toate fazele enumerate la negocierea scrisa .Un asemenea tiop de
negociere se foloseste de regula cind :
Livrarea (vinzarea –cumpararea) se refera la produse déjà cunoscute de parteneri sau la cele
standartizate .
Negocierea prin intilniri directe necesita prezenta pe viu (fata in fata ) a viitorilor parteneri in locurile
dinainte stabilite , in scopul definitivarii prin tratative a obiectului actiunii si a conditiilor de colaboraree,
de realizare a actului de vinzare-cumparare .La negocierele prin intilniri directe se apeleaza ,in cazul
problemelor complexe ,care necesita analize pe mai multe laturi, definirea elementelor pentru o eventual
colaborare viitoare fiind mai dificila prin formele de negociere prezentate mai sus.
Negocierea mixta imbina doua sau toate cele trei forme mentionate.
Dupa scop negocierele pot fi : -pentru incheierea unor contracte, -conventii, -initierea unor noi actiuni
concrete de colaborare , -prelungirea colaborarii pe baza de contracte, -coventii, -modificarea unor
conditii, clause stabilite anterior.
Dupa numarul de participant negocierele se diferentiaza in : -bilaterale, -plurilaterale, -multilateral
(Contractul Comercial)
Finalizarea negocierelor in procesele de vinzare-cumparare se concretizeaza , atunci cind se ajunge la un
acord intre partenerii de tratative , in intocmirea si incheierea unor intrumente in cadrul carora se
mentiioneaza toate elementele care intereseaza partile si asupra carora s-au inteles .In cele mai frecvente
cazuri , instrumentul principal folosit in concretizarea viitoareleo relatie de vinzare-cumparare este
contractual economic (commercial) : acesta este instrumentul juridic cel mai efficient in asigurarea
conduitei fiecarui partener , in respectarea obligatiilor care si lea asumat in urma negocierelor prin
acordul deplin al participantilor .Contractul economic asigura garantie ,certitudine in asigurarea bazei
material sau vinzarea produselor pentru fiecare agent economic
Contractul economic(commercial) de vinzare-cumparare este un accord de vionta intre doua parti in
virtutea cel care vinde se oblige sa transmita celui care cumpara dreptul de proprietate asupra unui obiect
(materie prima , piesa ,subansamblu) in schimbul unui prêt pe care-l plateste cel din urma
Contractele economice se diferentiaza intre ele in functie de mai multe criteri,intrecare mentionam:
 Dupa obiect : contract de vinzare-cumparare de bunuri materiale pentru executarea de lucrari ,
de prestare de servicii .
 Dupa orizontul de timp la care se refera :contracte pe termen scurt, mediu si lung
 Dupa forma in care se concretizeaza : contract scris, contrat verbal

50.Rolul constructiilor capitale in economia nationala. Cererea si oferta

La realizarea investiţiilor contribuie în cea mai mare parte două ramuri ale economiei naţionale- industria
şi construcţiile- ramuri care sunt executanţii principali ai acestor lucrări.
Activitatea de construcţii reprezintă ramura economiei naţionale, având ca obiect de activitate procesul de
execuţie a lucrărilor de construcţii, destinate creării de mijloace fixe, precum şi menţinerii construcţiilor
existente la un nivel tehnic constructiv cât mai apropiat de cel iniţial.
În această ramură a economiei naţionale se desfăşoară procesul de execuţie al lucrărilor de construcţii
care reprezintă ansamblul de activităţi desfăşurate în scopul producerii de bunuri imobiliare concretizate
în clădiri şi construcţii civile noi, precum şi restaurarea, repararea şi întreţinerea celor existente. Altfel
spus, ramura construcţiilor capitale cuprinde: edificarea, finisarea şi întreţinerea construcţiilor.
Caracteristic acestei ramuri este faptul că  unitatea de observare are aproape în totalitate un caracter de
unicat (condiţii specifice, solul şi relieful, factorii climatici,cheltuieli pentru transportul materialelor de
construcţii, gradul de finisare, categoria de confort etc.). De asemenea activitatea desfăşurată în ramura
construcţii prezintă următoarele caracteristici: - producţia finită este constituită în exclusivitate din
mijloace fixe; -mijloacele fixe realizate de această ramură au particularitatea că sunt imobile, -fixate
definitiv pe sol; -cost mare de execuţie; -procesul de producţie are o durată de execuţie relativ
îndelungată; -locul de muncă are o mobilitate, -determinată de amplasamentul diferitelor obiecte de
constrţcie şi de stadiul de execuţie a lucrărilor; -cheltuieli mari pu lucrări de organizare a şantierului;
-durata de exploatare mare, -investiţii majore pentru întreţinere.
Principalele căi prin care construcţiile, ca ramură, îşi aduc contribuţia la creşterea eficienţei economice
sunt:
a) Reducerea duratei de execuţie a lucrărilor pe şantiere;
b) Reducerea dispersării frontului de lucrări are drept consecinţă executarea mai rapidă a unor obiective
de investiţii;
c)Reducerea cheltuielilor de organizare a şantierului contribuie direct laieftinirea investiţiilor;
d) Îmbunătăţirea organizării muncii şi a proceselor de execuţie, introducere a metodelor moderne de
management contribuie la reducerea cheltuielilor de investiţii;
f)Înlocuirea materialelor scumpe, prevăzute în proiecte, cu altele mai ieftine;
h)Înlăturarea risipei de materiale pe şantierele de construcţii;
i)Creşterea productivităţii muncii prin mecanizarea operaţiunilor care necesită un volum mare de muncă;
j) Folosirea integrală a capacităţii utilajelor de construcţii este o condiţie a creşterii productivităţii muncii.
k) Folosirea deplică a forţei de muncă disponibile;
l)Folosirea de finisaje simple, economice, adecvate la specificul şi la destinaţia clădirii. m)Reducerea
costului producţiei de construcţii – montaj.
Drepturile asupra bunului sunt:de posesie, de folosinţă, de administrare.
Cererea si oferta
Cererea reprezintă cantitatea totală dintr-un anumit bun, care poate fi cumpărată pe piaţă, într-o perioadă
determinată de timp, la un anumit preţ dat si depinde de urmatorii factori:
1.nevoile si necesitatile consumatorului. 2.nr.cumparatorilor si preferintele acestora. 3.nivelul veniturilor
cumparatorilor. 4.previziunea privind evolutia pretului de vinzare amarfii.
5.modificarea preturilor altor bunuri care pot fi inlocuite.
Legea cererii ne spune ca, dacă preţul bunurilor, resurselor şi serviciilor va scădea, în mod corespunzător
va creşte cantitatea de marfă cerută într-o anumită perioadă şi invers, dacă preţurile cresc, va scădea
cantitatea de marfă cerută în perioada de timp respectivă. C
5
4
3
2
Tipuri de cerere: 1
Cerere negative-cind marfa nu este intrebata de consumatori pe piata; C
Lipsa totala a cererii- cind consumatori sint indiferenti fata de un anumit 0 bun;
1 2 3 4 5 6 7
Cerere camuflata- cind consumatorii au dorinta de a procura o marfa ce lipsecte pe piata;
Cerere in scadere-cind se reduce permanent interesul consumatorului p/uun anumit tip de produs
Cerere neuniforma-se exprima prin oscilatia cererii in dependent de timp sau anotimp;
Cerere perfecta-cind circulatia comerciala la intreprinderile ce satisfac piata este normal;
Cerere exagerata- cind volumul de marfa propus pietei este insuficient si nu-i satisfacuta cererea.
In dependenta de gradul de elasticitate cererea pentru diferite bunuri poate fi:
Cerere elastica-are loc in conditiile in care coeficientul elasticitatii >1 adica procentul cresterii cererii
intrece procentul de reducere a pretului.
Cererea inelastica-are loc cind coeficientul elasticitatii<1 ,adica % cresterii cererii este mai mic decit %
de reducere a pretului. Cerere unitara-coeficinetul elasticitatii=1, adica % de crestere a cererii = cu % de
crestere a pretului.

Oferta reprezintă cantitatea de bunuri sau servicii pe care un agent economic este dispus să o ofere spre
vînzare într-o anumită perioadă de timp. Oferta, ca şi cererea, este şi ea funcţie de preţ. Ea pune în
evidenţă diversele cantităţi de bunuri pe care vînzătorii sunt dispuşi să le vîndă la diverse preţuri date.
Legea ofertei, ea arată relaţia care se stabileşte între cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o
oferă spre vînzare într-o anumită perioadă de timp şi preţul la care bunul respectiv se vinde.

5 O
4
3
2
1

0 200 400 600 800 1000 1200

Forma curbei arată clar că dacă preţul bunurilor creşte, ofertanţii vor aduce mai multe bunuri pe
piaţă şi invers, dacă preţul scade, ofertanţii vor aduce mai puţine bunuri pe piaţă. Creşterea preţului
influenţează profitul şi ofertantul este motivat în a produce mai mult şi a oferi spre vînzare mai mult.
Oferta p/u fiecare bun economic in parte poate fi modificat in timp in functie de mai multi factori:
1.nivelul costului de productie.
2.previziuni privind pretul marfii respective.
3.preturile la care se vind celelalte bunuri cu care intra in concurenta marfa respective.
4.nr. de firme care produc marfa respective si potentialul de productie al acestora.
In functie de timpul necesar p/u realizarea cresterii cantitatilor de bunuri furnizate pe piata de
furnizori,deosebim:
Oferta curenta- cantitatea livrata sporeste pe seama stocurilor de marfuri avute.
Oferta pe tremen lung- cantitatile oferite pe piata cresc prin realizarea de noi capacitati de productie sau
prin dezvoltarea si modernizarea celor existente.
In functie de gradul de elasticitate fata de pret, formele ofertei pot fi:
Oferta elastica-cind modificarea procentuala a cantitatii livrate este mai mare decit modificarea
procentuala a pretului de vinzare;
Oferta inelastica- cind modificarea procentuala a cantitatii vindute este mai mica decit modificarea
procentuala a pretului.In functie denature marfurilor,formele ofertei sunt:
Oferta de bunuri independente;
Oferte complementara- cind din productia unor bunuriprincipale rezulta si unele bunuri secundare;
Oferta mixta-cind mai multe bunuri sint destinate satisfacrii unei enumite cereri

51.Proprietatea. Caracteristica formelor de proprietate.

Dreptul de proprietate în Republica Moldova este recunoscut şi ocrotit de lege.
Proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi a le administra. Posedarea
bunurilor constă în stăpînirea efectivă a bunurilor, folosirea bunurilor constă în întrebuinţarea calităţilor
utile ale bunurilor, iar administrarea bunurilor în determinarea destinului bunurilor.
Formele proprietăţii
În Republica Moldova se admite funcţionarea tipurilor de proprietate în diferite forme organizatorice:
individuală, familială, cooperatistă, a societăţii pe acţiuni, a societăţilor economice, a întreprinderii şi
instituţiei de stat, municipală, a organizaţiilor şi mişcărilor obşteşti, a organizaţiilor religioase, mixtă,
inclusiv cu participarea cetăţenilor şi a persoanelor juridice din alte state, precum şi alte forme de
proprietate care nu sînt interzise de lege.
Dreptul de proprietate privată
Proprietatea privată sînt bunurile, precum şi produsele activităţii intelectuale care aparţin cetăţeanului,
ca persoană fizică, cu drept de posesie, folosinţă şi administrare. În proprietate privată pot să se afle loturi
de pămînt, plantaţiile de pe ele, case de locuit, mijloace de transport, mijloace băneşti, acţiuni şi alte hîrtii
de valoare, etc.
Proprietatea private se creeaza si se dezvolta pe baza: veniturile obtinute din activitati de intreprinzator;
muncii salariate; veniturilor din mijloacele investite de institutii de credit; veniturilor din mijloacele
investite in actiuni si alte hirtii de valoare, dobindirei de bunuri prin mostenire sau pe alte temeiuri admise
de lege.
Dreptul de proprietate colectivă (publica)
Pentru înfăptuirea activităţii economice sau a altei activităţi, persoanele fizice şi cele juridice unesc
averea, cu drept de proprietate comună, formînd un colectiv cu drept de persoană juridică. Posedarea,
folosirea şi administrarea bunurilor care se află în proprietate colectivă se efectuează în baza unei
înţelegeri dintre proprietari, iar în caz de divergenţe - de instanţa judecătorească, de arbitraj sau de
judecata arbitrilor pe baza acţiunii intentate de oricare dintre proprietari. În proprietate colectivă pot să se
afle orice bunuri, precum şi produse ale activităţii intelectuale, dacă actele legislative ale Republicii
Moldova nu prevăd altceva.
Formele proprietăţii colective
Din proprietatea colectivă face parte proprietatea întreprinderilor de arendă, întreprinderilor colective,
cooperativelor, societăţilor pe acţiuni, societăţilor economice, uniunilor economice, organizaţiilor şi
mişcărilor obşteşti, organizaţiilor religioase.
Dreptul de proprietate publica
Din proprietatea de stat a Republicii Moldova fac parte bunurile ce aparţin Republicii Moldova ca stat
cu drept de posesie, de folosinţă şi de administrare. Ea se manifestă sub forma de proprietate de stat şi
proprietate municipală.
Obiectele dreptului de proprietate de stat şi de proprietate municipală
 În proprietatea de stat a Republicii Moldova se află pămîntul, subsolul, apele, pădurile, alte resurse
naturale, bunurile organelor puterii de stat şi ale administraţiei de stat, valorile culturale şi istorice,
mijloacele bugetului republican, băncile de stat, fondurile de asigurare, fondurile de rezervă şi alte
fonduri, bunurile întreprinderilor de stat şi ale complexelor economiei naţionale, instituţiile de învăţămînt,
obiectele din sfera social-culturală şi alte bunuri ce aparţin republicii, care se află atît pe teritoriul
Republicii Moldova cît şi în afara lui. Republica Moldova exercită jurisdicţia supremă asupra spaţiului
aerian deasupra teritoriului ei.
Din proprietatea municipală fac parte bunurile ce aparţin organelor puterii şi ale administraţiei
unităţii administrativ-teritoriale, mijloacele bugetulul local, fondul locativ şi gospodăria comunală şi de
locuinţe ale organului de autoadministrare locală, precum şi întreprinderile agriculturii, comerţului,
desevirii sociale, transporturilor, întreprinderile şi complexele industriale, de construcţie şi cu alt profil,
instituţiile învăţămîntului public, culturii, ocrotirii sănătăţii şi alte obiecte.

52.Factorii de productie. Corelații în construcții.

Factorii de productie - constituie ansamblul elementelor şi condiţiilor necesare şi suficiente pentru ca
orice proces să se poată desfăşura conform scopului său predeterminat, şi anume obţinerea profitului.
Aceşti factori pot funcţiona în activitatea economică doar simultan, prezenţa lor fiind necesară în orice
moment al evoluţiei, de aceea în ultimi ani s-a încercat sporirea preocupărilor  privind abordarea
factorilor de producţie, a combinării şi utilizării lor cât mai eficient.Astfel fiecare factor de producţie
primeşte recompensă în funcţie de serviciile aduse, şi anume: munca—salariu, pământul—renta, iar
capitalul—profitul şi dobânda.
Munca-factor originar, primar de producţie care reprezintă activitatea umană specifică, manuală şi / sau
intelectuală, prin care oamenii îşi folosesc aptitudinile, cunoştinţele şi experienţa pentru a obţine cu
ajutorul instrumentelor corespunzătoare şi a unor activităţi bunuri necesare satisfacerii trebuinţelor lor
inedite şi de perspectivă.
Pământul sau factorul natural al producţiei se referă la toate resursele brute din natură care pot fi folosite
la producerea bunurilor şi serviciilor: Solul, apa, aerul, mineralele, lemnul din pădure etc.—toate intră în
categoria acestor resurse denumite generic "pământ" sau factorul natural al producţiei.
Capitalul - reprezintă ansamblu bunurilor economice acumulate a căror utilizare este posibilă, prin
reintroducerea lor în producţie, sporirea randamentului factorilor de producţie sau cel puţin duce la
uşurarea muncii. Capitalul constituie acele bunuri produse şi acumulate care nu sunt supuse consumului
final, ci sunt utilizate de întreprinderi pentru a produce noi bunuri economice şi a le vinde cu profit.
Capitalul fix reprezintă acea parte a capitalului productiv format din bunuri de lungă durată ce servesc ca
instrumente ale muncii oamenilor în mai multe cicluri de producţie, care se consumă treptat şi se
înlocuiesc după mai mulţi ani de utilizare. La capitalul fix se referă următoarele: construcţii — clădiri,
hale industriale, magazine, centre comerciale, infrastructura materială din agricultură etc, echipamente de
producţie — utilaje, maşini şi unelte, agregate şi instalaţii de lucru, mecanisme şi dispozitive de reglare,
mijloace de transport etc.
Capitalul circulant reprezintă acea parte a capitalului productiv care se consumă în întregime în decursul
unui ciclu de producţie şi care trebuie înlocuit cu fiecare nou circuit economic. In sfera acestui capital se
includ: materii prime, materiale de bază şi auxiliare, semifabricate, energie, combustibili—uleiuri şi
unsori etc.
Capitalul productiv—fix şi circulant este un capital în funcţiune, care constituie procesul prin care banii
sau capitalul lichid (B) se transformă în capital productiv sau marfa (M) în combinaţie cu ceilalţi factori
de producţie, iar bunurile obţinute se realizează pe piaţă transformânduse în bani plus dobândă (B*).
53.Activele imobilizate ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă.
Activul imobilizat al unei societăţi comerciale este constituit din cheltuieli care nu sunt consumate şi care,
în general, se amortizează în fiecare an sau se stabilesc rezerve. Deosebirea între cheltuieli şi active este
în funcţie de utilizarea ce se dă bunurilor respective: primele se epuizează prin consum, în timp ce
secundele au o funcţionalitate extinsă pe mai mulţi ani. Prin urmare, sub aspect financiar un activ
imobilizat reprezintă o cheltuială recuperabilă pe mai multe exerciţii.
Se disting trei tipuri de imobilizări: materiale, nemateriale şi financiare.
Imobilizările materiale se concretizează în terenuri, construcţii, utilaje, mijloace de transport etc. Ele
constituie substanţa unei întreprinderi, astfel că inventarul lor constituie un element important al
cunoaşterii întreprinderii.
Activele imobilizate se înregistrează în patrimoniul la preţul de achizitie sau costul de productie
Imobilizarile nemateriale se constituie in cheltuieli de cercetare – dezvoltare pentru procurarii de brevete,
licente, marci ca si avansuri si aconturi pentru brevete si licente. Astfel de imobilizari reprezinta cheltuieli
ce trebuie recuperate pe mai multe exercitii financiare.
Imobilizarile financiare se constituie din diverse creante si titluiri, cum ar fi participantii la capitalul altor
intreprinderi, imprumuturi catre terti (obligatiuni), actiuni si parti sociale la alte intreprinderi care sunt
estimate si care dau dreptul de control.
54.Active circulante ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă.
Activele circulante (curente) sunt bunuri si valori care participa la un singur circuit economic, fiind
detinute pe termen scurt (mai mic de un an) de catre societate. Aceasta categorie de active este importanta
pentru finantarea curenta a activitatii unei companii.
Din punct de vedere al structurii, activele circulante se impart in: stocuri, creante, investitii pe termen
scurt, casa si conturi la banci.
Întreprinderile de construcţii sunt consumatoare de materiale care pot fi divizate în :
Materie prime- bunurile care participă direct la fabricarea produselor şi se regăsesc în produsul finit, fie în
starea lor iniţială sau transformată.
Materiale consumabile- acele categorii de bunuri de natura activelor curente (materiale auxiliare,
combustibil, ambalaje, piese de schimb), care participă direct la procesul de producere fără a se regăsi în
conţinutul noului produs (apă, gaz, cofraj).
Pentru evaluarea eficienţei utilizării activele circulante se folosesc următorii indicatori:
1) coeficientul vitezei de rotaţie a mijl circulante Kf=V/MC ,exprimă volumul producţiei întreprinderii
raportat la valoarea medie anuală a mijl circulante.
unde: V - volumul anual al producţiei;
MC – valoarea medie anuală a mijl circulante.
Acest indicator caracterizează volumul producţiei fabricate a întreprinderii ce revine unui leu al costului
mediu anual al mijl. circulante.
2) durata medie a unei rotaţii (în zile) câte zile durează folosirea mijl circulante D=360/Kf ,
unde 360 – numărul zilelor pe an.
Sporirea vitezei de rotaţie duce la eliberarea mijloacelor băneşti, plasate în capitalul circulant..
3) Efectul de la accelerarea vitezei de rotaţie (Ec)a activelor curente se determină: Ec=V/360*ΔD.
unde: V- volumul anual al producţiei;
ΔD - micşorarea duratei unei rotaţii (în zile).
55.Resursele de muncă în construcţii. Productivitatea muncii.
Resursele umane reprezintă unul dintre factorii de bază în procesul de producţie. Orice activitate
economică este imposibilă fără participarea resurselor umane. Insă munca se manifestă ca factor de
producţie numai în stare activă, şi nu sub formă de resurse stocate. Personalul fiecărei firme poate fi
clasificat, după funcţiile pe care le îndeplineşte, în următoarele grupe: -personal productiv şi -personal
neproductiv. Personalul productiv include: -muncitorii, -conducătorii şi specialiştii, -funcţionarii.
Personalul neproductiv include: -paznicii, -pompierii, etc. In structura personalului total al firmelor,
ponderea principală îi revine personalului productiv, inclusiv muncitorilor.
Salariaţii firmei pot fi de asemenea grupaţi în funcţie de vechimea de muncă, după tipul şi nivelul
calificării, nivelul de studii primite, după vârstă, sex etc.
Structura salariaţilor firmei după diferite criterii oferă informaţii necesare perfecţionării managementului
şi asigurării utilizării lor eficiente.
Resursele forţei de muncă a unei firme reprezintă totalitatea salariaţilor angajaţi prin contract de muncă.
In numărul salariaţilor se includ atât persoanele prezentate la serviciu, cât şi cele absente din diferite
motive. Evident că la majoritatea firmelor numărul salariaţilor nu este constant. El se modifică pe baza
concedierii unor salariaţi şi angajării altora.
 Productivitatea muncii este unul din cei mai importanti indicatori sintetici ai eficientei activitatii
economice a intreprinderilor, care reflecta eficacitatea sau rodnicia muncii cheltuite in procesul de
productie. Cresterea productivitatii muncii constituie cel mai important factor de sporire a volumului
productiei, de reducere a costurilor de productie si de crestere a rentabilitatii si competitivitatii
produselor. Nivelul productivitatii muncii se determina fie ca raport intre volumul productiei si cantitatea
de munca cheltuita pentru obtinerea lui, fie prin raportarea timpului de munca cheltuit la volumul
productiei obtinute:

unde:   W - productivitatea muncii;  Q - volumul productiei;  T - consumul total de timp de munca; t -

consumul de timp de munca pe unitatea de produs.
            Deci, nivelul productivitatii muncii exprima volumul productiei obtinute intr-o unitate de timp de
munca sau timpul de munca cheltuit pe unitatea de produs, iar cresterea productivitatii muncii presupune
sporirea volumului productiei cu aceleasi cheltuieli de munca sau reducerea consumului de munca pe
unitatea de produs.
            Metodele de calcul a productivitatii muncii depind, pe de o parte de modul de exprimare a
volumului productiei, iar pe de alta parte de modul de exprimare a cheltuielilor de timp de munca.
Principalii indicatori ai volumului productiei, utilizati in calculul productivitatii muncii, pot fi: productia
exercitiului, cifra de afaceri sau valoarea adaugata.
            In functie de unitatile de masura a timpului de munca, productivitatea muncii poate fi orara,
zilnica si anuala. Pentru calcularea productivitatii muncii orare sau zilnice timpul de munca se exprima in
ore-om si respectiv zile-om, iar in cazul productivitatii anuale, ca unitate de masura a timpului de munca
se foloseste indicatorul 'numarul mediu de muncitori sau de salariati'.

56.Somajul. Fluctuatia cadrelor in constructii.

Şomajul este un fenomen ce caracterizează piaţa muncii, afectând în proporţii diferite populaţia activă. El
constă, deci, în neocuparea unei părţi din populaţia activă datorită neconcordanţelor cantitative,
structurale şi calitative dintre oferta şi cererea de muncă, afectând astfel venitul populaţiei. Conform legii
Republicii Moldova "Privind utilizarea forţei de muncă ", sunt consideraţi şomeri toţi cei care caută un
loc de muncă, care au vârsta de muncă, care au înregistrate cereri de angajare la oficiile forţei de muncă şi
care nu au fost satisfăcute din lipsa de locuri de muncă.
In aciastă situaţie şomajul apare ca rezultat exclusiv al cererii de muncă, lăsând în afară cealaltă latură a
peţii muncii şi anume oferta de muncă.
Şomajul voluntar este determinat de refuzul unor persoane de a-şi oferi serviciile de muncă datorită
mărimii salariului pe care-1 consideră sub nivelul minim accesibil, a condiţiilor de muncă apreciate ca
nefavorabile, etc.
Şomajul involuntar este reprezentat, de toţi acei care doresc să—şi ofere serviciile de muncă dar nu
găsesc de lucru şi care pot fi angajaţi, parţial sau total, numai în anumite momente ale dezvoltării
economiei.
în funcţie de cauzele directe care îl generează, deosebim următoarele genuri sau forme de şomaj:
a) şomaj ciclic sau conjunctural, care apare în perioadele de criză economică sau datorită altor crize
specifice unei conjuncturi;
b) şomajul structural, datorat schimbărilor care au loc în cadrul structurilor (de ramură, teritorială,
socială) economiei, mai ales sub incidenţa revoluţiei tehnico—ştiinţifice, crizei energetice etc.
c) şomajul tehnologic, format pe baza schimbărilor ce au loc prin înlocuirea unor tehnologii vechi
cu altele noi, prin centralizarea unor capitaluri şi reorganizarea unor întreprinderi, procese însoţite de
restrângerea locurilor de muncă;
d)şomajul sezonier cauzat de întreruperi ale activităţilor puternic dependen te de factori naturali, cum
sunt cele din agricultură, construcţii, etc;
e)şomajul fricţional (tranzitoriu) care corespunde perioadei necesare tre¬cerii de la un loc de muncă la
altul sau pentru căutarea primului loc de muncă.
Fluctuaţia cadrelor
Fluctuaţia cadrelor reprezintă totalitatea lucrătorilor din cadrul organizaţiei disponibilizaţi fie din cauza
încălcării disciplinei de muncă, fie din propria iniţiativă.
Fluctuaţia cadrelor se măsoară prin rata de fluctuaţie: Rf = F/Ts* 100%.
Politicile de management al resurselor umane sunt orientate spre minimizarea intensităţii fluctuaţiei
cadrelor în scopul, pe de o parte de a minimiza cheltuielile quasi-constante de muncă, iar pe de altă parte
în scopul menţinerii unui nivel adecvat a competitivităţii.
printre cele mai eficiente metode de diminuare a fluctuaţiei cadrelor pot fi considerate îmbunătăţirea
condiţiilor de muncă, motivarea personalului, promovarea unui management performant al carierei,
democratizarea procesului de producţie, îmbunătăţirea climatului psiho-social în colectivul de muncă etc.

57.Formarea costului și preţului de piaţă a construcţiilor capitale.

In procesul reproducţiei firmele tind să-şi recupereze toate cheltuielile legate de producţia şi
comercializarea mărfurilor şi a serviciilor prestate. Totalitatea cheltuielile suportate de antreprenor în
procesul de producţie şi realizare a produselor sau prestări de servicii alcătuiesc costul de producţie,
exprimat în formă bănească.
Costul de producţie al firmelor poate fi analizat pe diferite nivele: -la nivel de secţie (cost de secţie)
incluzând cheltuieli pentru materii prime, materiale, salarii, cheltuieli ce ţin de exploatarea şi deservirea
maşinilor şi mecanismelor, amortizarea capitalului fix etc; -la nivelul uzinei (cost de uzină), format din
costul de secţie şi cheltuielile sumare ale întreprinderii; -la nivel de cheltuieli totale ale întreprinderii
(cost comercial) ce include costul de uzină şi cheltuielile de desfacere a mărfurilor fabricate pe unitate
economică. Costul de producţie (CP.) poate fi analizat -la nivelul unei unităţi de producţie şi -la nivelul
întregului volum de producţie al întreprinderii.
Articolul „ Materiale”, include: -cheltuielile pentru materiale; -materie primă; -detalii; -combustibil şi
energie electrică (ne destinate E.M.M.); -materiale auxiliare şi alte materiale ce nu sunt incluse în
cheltuielile indirecte.
Articolul „Salariul” include: -salariul de bază al muncitorilor, ocupaţi direct în producţie (se exclud
muncitorii ocupaţi de conducerea şi deservirea maşinilor şi mecanismelor), -de asemenea hamalii.
Articolul" Exploatarea maşinilor şi mecanismelor include: -salariul de bază al mecanicilor,
maşiniştilor, operatorilor şi personalului de deservire a maşinilor şi mecanismelor; -cheltuieli pentru
combustibil, uleiuri, unsori şi energie electrică; -cheltuieli de amortizare; -plata de arendă; -cheltuieli
pentru deservirea tehnică şi reparaţii curente; -cheltuieli pentru renovarea maşinilor şi mecanismelor; alte
cheltuieli legate de exploatarea maşinilor şi mecanismelor.
Articolul " Cheltuieli indirecte include cheltuielile: -administrativ— gospodăreşti; -de deservire a
lucrătorilor; -de cancelarie; -organizării muncii: decontări în fondul de prime şi alte cheltuieli necesare
procesului de producere a bunurilor. Norma cheltuielilor indirecte se stabileşte pe tipuri de lucrări (în
procente către cheltuielile directe).
Orice întreprindere tinde spre reducerea costului de producţie ce se obţine din micşorarea cheltuielilor
materiale, reducerea cheltuielilor administrativ—gospodăreşti, creşterea productivităţii muncii.
Preţul de piaţă se formează în lupta de concurenţă dintre producătorii care îşi desfăşoară activitatea în
anumite ramuri şi pe anumite pieţe. între aceste firme se manifestă o concurenţă liberă şi directă (de
natură tehnică, economică şi comercială) în cadrul căreia fiecare producător anticipează o anumită cerere
şi, în scopul maximizării profitului: stabileşte un anumit nivel al preţului pornind de la mărimea profitului
normal. Diferenţa dintre preţul de piaţă şi preţul normal reprezintă profitul suplimentar, obţinut de firmele
mai competitive, care înregistrează costuri de producţie mai reduse. Activitatea firmelor competitive nu
este afectată de nivelul mediu al preţurilor de piaţă care oscilează în funcţie de raportul dintre cerere şi
ofertă, tinzând spre punctul de echilibru al preţurilor când devine egal cu costul marginal şi costul mediu
minim.
Preţurile de piaţă sunt caracteristice. în general preţurilor pe care se tranzacţionează bunuri economice
omogene (produse agricole de bază, materii prime etc.) livrate de către un număr mare de producători,
fără ca nici unu dintre ei să poată controla piaţa produsului respectiv, de regulă aceste preţuri se negociază
în cadrul burselor de mărfuri existente.
Principalele categorii de preţuri întâlnite sunt:
•preţul de licitaţie, care se formează prin mecanismul licitaţiilor cumpărătorilor pe baza raportului dintre
cerere şi ofertă, pentru bunurile specificate cantitativ şi calitativ;
•preţul de listă sau de catalog, stabilit ca preţ de ofertă de către producător pe baza costului de producţie
la care se adaugă profitul normal caracteristic pieţei, el se adaptează periodic la condiţiile pieţei, cererii şi
ofertei;
•preţul de tranzacţie, adică cel efectiv rezultat în momentul vânzării— cumpărării unui bun economic în
funcţie de raportul dintre cerere şi ofertă.
Un rol deosebit în procesul formării preţurilor îl are statul, care intervine din trei motive:
a) controlul dinamicii preţurilor este absolut necesar pentru elaborarea şi înfăptuirea unor politici
macroeconomice de succes, cum ar fi: politica antiinflaţionistă, politica anticriză etc;
b) asigurarea condiţiilor pentru desfăşurarea unei concurenţe loiale;
c) reglementarea unor procese economice de piaţă în vederea realizării condiţiilor de programare
economică.

58.Componenţa şi structura costului de deviz

Costul de execuţie a unei lucrări de construcţie este definit ca fiind expresia valorică a consumului de
resurse – forţă de muncă, materiale, utilaje de construcții – necesare pentru executarea unei lucrări de
calitate, în condiţii organizatorice şi tehnologice stabilite de beneficiar.
Structura costului unei construcţii depinde de destinaţia şi particularităţile soluţiei constructive adoptate.
Structura costului de deviz pe capitole de lucrări realizate la o construcţie:
•lucrările de roşu reprezintă 45% (din care: materiale- 65%, manoperă - 15%, utilaje - 3%, indirecte -
17%);
•lucrările de finisaj – 35% (din care: materiale - 55%, manoperă - 25%, utilaje - 2%, indirecte - 18%);
•instalaţiile – 20% (din care: materiale - 60%, manoperă - 15%, indirecte - 25%).
Structura costului de deviz după categorii de cheltuieli
1. Cheltuieli Directe……………………….......... 75 – 80 % 65-80%
inclusiv
Costul materialelor..........……………………. 45 – 55 % 50-60%
Costul forței de muncă......................………. 15 – 25 % 10-17%
Costul utilajelor de construcții.............……….. 8 – 10 % 5-10%
2. Cheltuieli indirecte............…………………….12 – 18 % 12-20%
3. Beneficiul de deviz.......………………………… 5 – 8 % 8-10%
Structura costului de deviz după structura tehnologică al investițiilor capitale
•Costul lucrărilor de construcții - montaj............52%
•Costul utilajului tehnologic, mobilei..................42%
•Alte cheltuieli......................................................6%
Cdeviz = CD + CI(R) + BD +CL+TVA
59.Componenţa şi structura cheltuielilor directe și indirecte
Structura și componența costului direct
CD = Cm + Sb + Cemm + CAS + CAM
Cm – costul materialelor; Sb – salariul de baza al muncitorilor; Cemm – cheltuielile de exploatere al
masinilor si mecanismelor; CAS – contributiile pentru asigurari sociale; CAM – contributiile pentru
asigurari medicale
Costurile directe sunt costurile nemijlocit legate de executarea proceselor de construcţie şi sunt
constituite din expresia valorică a consumurilor de
Costul materialelor cuprinde următoarele elemente primare:
PF - materialele de bază, materii prime, semifabricate, prefabricate, etc. la preţul de livrare al
furnizorului;
CA - cheltuielile de ambalare şi amenajare a diferitelor dispozitive în mijloacele de transport;
Ct, Cmd - cheltuielile de transport şi manipulare - depozitare;
c1) cheltuielile de transport a materialelor cuprind:
–transportul (auto, CF, naval) al materialelor, semifabricatelor, prefabricatelor, etc. pe distanţele de la
locurile prevăzute în condiţiile de livrare legal stabilite sau de la locurile de preparare sau confecţionare,
–taxele şi tarifele pentru operaţiunile auxiliare şi adiacente, aferente transporturilor, prevăzute în
tarifele în vigoare, şi anume: •taxele pentru recântăriri; •taxele pentru spălarea, dezinfectarea sau
curăţarea vagoanelor, după caz; •tarifele pentru avizele de expediţie
c2) cheltuielile cu manipularea materialelor cuprind:
–încărcările şi descărcările în /din mijloacele de transport ale materialelor, semifabricatelor,
prefabricatelor, confecţiilor, etc.;
–apropierea materialelor în raza de încărcare a mijloacelor de transport şi îndepărtarea acestora de la locul
de descărcare a autovehiculelor, pentru asigurarea gabaritului de acces la punctul de descărcare;
–salariul însoţitorilor mijloacelor de transport;
P - pierderile de materiale (pe timpul transportului, manipulării) în limita normelor legale de
perisabilitate.
Salariul muncitorilor cuprinde salariul cîștigat al muncitorilor, nemijlocit implicaţi în procesul de
construcţie, diferite plăţi suplimentare cu caracter de compensare sau stimulare (pentru condiţii nocive,
lucrul timp de noapte, vechimea în muncă etc.), premii, inclusiv taxele sociale aferente:
–salariul net pentru lucrările executate;
–impozitul pe salariu(venit);Vi < 31140 lei/an(- 7%
Vi > 31140 lei/an - 18%
Scutirea personală – 10620 lei/an,)
Scutirea pentru persoanele întreținute – 2340 lei/an,
–contribuţiile pentru asigurări medicale (4,5%);
–contribuţiile pentru asigurări sociale sau cota pentru pensii(6%);
cota pentru şomaj;, etc.
Cemm = Cin + Ca + Cex
Cheltuielile legate de exploatarea utilajelor de construcţii se determină prin costul unei utilaj-ore (1 h-ut.)
pe tipuri de utilaje. Costul utilajelor şi echipamentelor cuprinde costurile aferente utilajelor folosite pentru
executarea lucrărilor de construcţie, care sunt:
•cheltuielile iniţiale:
–cheltuielile ocazionate de încărcarea-descărcarea şi transportul utilajelor de construcţii la /de la şantier;
–montarea, demontarea şi proba de funcţionare a utilajului;
–mutarea utilajului în cadrul şantierului;
–construirea şi demontarea instalaţiilor provizorii, ajutătoare necesare funcţionării utilajului, etc.
•cheltuieli anuale: –amortizări; –reparaţii capitale; –modernizări.
•cheltuieli de exploatare: –deservire tehnică, reparaţii curente; –costul materialelor de întreţinere,
uleiurilor, combustibililor, energiei electrice; –salariul muncitorilor şi mecanicilor ocupaţi cu conducerea
şi întreţinerea utilajelor.

59.2. Cheltuielile indirecte

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia
construcţiilor, organizarea, administrarea şi deservirea acestora. Cheltuielile indirecte se stabilesc în mod
indirect, în procente din consumuri directe. Cheltuielile indirecte sunt divizate în 4 capitole:
•cheltuielile generale şi administrative;
•cheltuielile pentru deservirea lucrătorilor din construcţii;
•cheltuielile pentru organizarea de şantier;
•alte cheltuieli generale şi de antrepriză.
Costurile administrativ-auxiliare cuprind :
a)salariul de bază şi suplimentar al personalului de conducere, administrativ, economic, tehnic, auxiliar,
precum şi impozitul şi contribuţiile la asigurările sociale aferente;
b)costurile legate de activităţile cu caracter tehnic şi economic din birourile firmei de construcţie;
d)costurile pentru întreţinerea şi exploatarea transportului auto de serviciu;
f)costurile privind deplasările în interes de serviciu ale personalului administrativ-auxiliar;
g)amortizarea fondurilor fixe destinate deservirii aparatului administrativ;
h)costurile de întreţinere şi deservire a tehnicii de calcul, dactilografiat, multiplicat etc.;
Costurile pentru organizarea de şantier cuprind:
 decontările de amortizare (plata de arendă), costurile pentru reparaţiile curente şi dislocarea utilajului
şi echipamentelor, incluse în componenţa mijloacelor fixe sau arendate, întreţinerea cărora nu este inclusă
în costurile directe;
 costurile pentru reparaţia sculelor şi obiectelor de mică valoare şi scurtă durată;
 costurile privind reparaţia, întreţinerea, montarea şi demontarea construcţiilor provizorii, a
dispozitivelor şi instalaţiilor
 costurile pentru întreţinerea serviciilor de pază şi antiincendiare;
 costurile de întreţinere şi amenajare a şantierului, a drumurilor provizorii din incinta şantierului;
 costurile în legătură cu predarea lucrărilor terminate la beneficiar
Costurile pentru deservirea lucratorilor din ramura construcţiilor sunt constituite din:
 costurile privind transportul muncitorilor nelocalnici în conformitate cu prevederile legale;
 costurile pentru asigurarea condiţiilor sanitaro-igienice;
 costurile cu protecţia muncii, etc.
 Alte costuri indirecte:
 transportul obiectelor de inventar şi de interes general, cazarmament de la depozit la şantier;
 costurile legate de aprovizionare cu apă a baracamentelor;
 impozitul pe clădiri şi prime de asigurare;
 taxe de circulaţie;

60.Structura documentaţiei de deviz. Deviz local, pe obiect și general.

Documentaţie de deviz – documentaţie întocmită pentru determinarea valorii de deviz pentru execuţia
clădirilor şi construcţiilor proiectate.
Elaborarea documentaţiei de deviz se efectuează în conformitate cu “Instrucţiuni privind întocmirea
devizelor pentru lucrările de construcţii–montaj prin metoda de resurse” –CP L.01.01-2001, care
reprezintă sistemul de documente normative în construcţii.
Documentaţia de deviz este formată din:
1.Listele cu cantităţile de lucrări (F1);
2.Devizele locale pe categorii de lucrări (F 3,7);
1.Borderourile de resurse (F2);
2.Catalogul de preţuri unitare (F5);
3.Devizele pe obiect (F8);
4.Devizul general (F9).
Lista cu cantităţile de lucrări. Acest document se întocmeşte la etapa de elaborare a detaliilor
proiectului, şi se întocmeşte în baza proiectului de execuţie . Cuprinde volumul lucrărilor după datele din
documentaţia de proiect.
Devizul local- documente de deviz primare, care se întocmesc pe categorii de lucrări şi cheltuieli pentru
execuţia unei clădiri, construcţii sau lucrărilor pe baza listelor cu cantităţile de lucrări, care se stabilesc la
elaborarea detaliilor de execuţie.
Există doua procedee de întocmire a devizelor locale prin metoda de resurse:
1. Pe baza resurselor evidenţiate în total, conform listelor respective cu cantităţile de lucrări, pe obiecte
sau pentru obiectivele în ansamblu, şi se recomandă pentru întocmirea devizului investitorilor.
2. Prin întocmirea preţurilor unitare individuale pentru fiecare categorie de lucrări, inclusă în lista cu
cantităţile de lucrări şi se recomandă pentru evalurea valorică a ofertelor. Pentru prima variantă , valoare
de deviz a lucrărilor se determină conform Formularului nr.3. Pentru al doilea procedeu se întocmeşte
Formularul nr.7.
Borderoul de resurse - reflectă, cantităţile de resurse necesare pentru fiecare lucrare în parte, conform
Listei cu cantităţile de lucrări, şi la sfîrşit reprezintă totalurile pe fiecare resurs în parte cumulate din
lucrările date. În baza Formularului nr. 1., elaborăm Formularul nr.2. ,,Borderoul de resurse”.
Catalogul de preţuri unitare acest formular se determină, costul pentru fiecare unitate de măsură de
lucrare. Acest document împreună cu Borderoul de resurse stau la baza întocmirii devizului local.
Devizul pe obiect se efectuează conform Formularului nr. 8, prin însumarea totalurilor din devizele
locale. Din acest deviz aflăm care este valoarea obiectului cu toate instalaţile necesare pentru a fi
exploatat în condiţii normale.
Devizul general pentru execuţia clădirilor şi construcţiilor se întocmeşte conform formularului nr.9. În
devizul general se includ prin rînduri aparte, totalurile pe devizele pe obiecte şi pe devizele şi calculele pe
tipuri de cheltuieli.
Pentru devizul general se întocmeşte un memoriu explicativ în care se prezintă:
- Nivelul preţurilor de deviz pe a căror bază a fost întocmit devizul general;
- Lista Indicatoarelor de norme de deviz pentru lucrări de construcţie montaj şi reparaţii construcţii;
- Normele de cheltuieli de regie şi de beneficiu de deviz;
- Alte date privind modul de determinare a valorii caracteristice pentru obiectivul dat.
Deci în Formularul nr. 9 se determină valoarea totală a investiţiei.

61.Tipuri şi forme de remunerare a muncii in constructii.

Legea Salarizării a urmărit scopul reformării sistemului de retribuire a muncii, aducând la un
numitor comun tehnica de calcul salariilor angajaţilor indiferent de locul unde este aplicată munca.
Conform legii în vigoare remunerarea muncii unui angajat depinde de cererea şi oferta forţei de muncă pe
piaţa forţei de muncă, de cantitatea şi calitatea muncii, precum şi de rezultatele activităţii întreprinderii.
Salariu este privit sub două aspecte: nominal şi real.
Salariul nominal reprezintă suma de bani pe care angajatul o primeşte în schimbul muncii prestate.
Depinde de preţul forţei de muncă, evoluţia situaţiei economice, politica de salarizare.
Salariul real reprezintă cantitatea de bunuri şi servicii pe care angajaţii le pot procura cu salariul
nominal (salariul nominal/indicele preţurilor de consum).
Sistemul tarifar de remunerare a muncii reprezintă un ansamblu de normative cu ajutorul cărora se
înfăptuieşte diferenţierea nivelului salariului pe diferite grupe şi categorii de salarizare în funcţie de
nivelul de calificare, condiţiile de muncă, intensitatea lucrărilor executate.
Sistemul tarifar de remunerare a muncii cuprinde:
- Sistemul tarifar de remunerare a muncii a muncitorilor
- Sistemul tarifar de remunerare a muncii a personalului de conducere, de execuţie şi de deservire
generală.
Elementele sistemului tarifar:
1. Indicatoarele tarifare de calificare
2. Reţeaua categoriilor şi coeficienţilor tarifari
3. Reţeaua salariilor tarifare pe oră
4. Reţeaua salariilor de funcţie
Formele sistemului tarifar:
- Acordul – retribuirea muncii după cantitatea de producţie fabricată sau servicii prestate.
- Regia – retribuirea muncii în funcţie de timpul efectiv lucrat.
- Mixtă – îmbină elemente din acord şi regie. Salariul tarifar de bază se calculează după timpul lucrat,
salariul tarifar suplimentar – în funcţie de îndeplinirea normei de producţie şi altor indicatori caracteristici
pentru acord.
Forma în acord poate avea următoarele variante:
1. Acord direct – retribuirea muncii în funcţie de cantitatea de produse sau servicii obţinute într-un
interval de timp. Salariul cuvenit muncitorilor se stabileşte în baza tarifelor pe unitate de produs sau
lucrare, care reprezintă retribuirea muncii pentru o unitate de produs.
Salariul lunar de bază se calculează prin relaţia:S lun= St=∑Tuni*Qi, unde
St - salariul tarifar; i – tipul de produs; Qi – cantitatea de producţie de tipul i.
2. Acord cu prime – partea de bază a salariului se calculează conform acordului direct, partea
suplimentară se stabileşte cu ajutorul cotei primei, care poate varia în funcţie de criteriile calitative şi
cantitative alese. Salariul lunar se stabileşte prin următoarea formulă:Slun= St + Prime
Spre deosebire de acordul direct, îndeplineşte funcţia de motivare a personalului.
3. Acord progresiv – partea de bază a salariului se calculează conform acordului direct, partea
suplimentară – în funcţie de gradul de îndeplinire a normelor de muncă prin aplicarea coeficienţilor de
majorare, care pot fi diferenţiaţi.
Salariul lunar se calculează prin următoarea relaţie:Slun=St+Sporul, Sporul = (St/pin)*psn*Ci,
pin – procentul de îndeplinire al normei de muncă; psn – procentul de supraîndeplinire a normei de
muncă; Ci – coeficientul de majorare a salariului.
Forma în regie. Salarizarea după timpul lucrat este cea mai simplă şi cea mai veche formă de
salarizare. De regulă, salarizarea în regie se aplică pentru remunerarea personalului de conducere,
specialiştilor şi funcţionarilor. De asemenea, se aplică la locurile de muncă unde calitatea produselor
prezintă mai mare importanţă decât cantitatea acestora.
Regia poate avea următoarele variante:
Regia simplă presupune retribuirea muncii în funcţie de timpul efectiv lucrat şi salariul tarifar pe o unitate
de timp corespunzătoare categoriei tarifare respective: Slun=Fef*Storă, unde
Slun – salariul lunar; Fef – fondul efectiv de timp; Storă – salariul tarifar pe oră.
Regia cu prime – partea de bază a salariului se calculează conform regiei simple, iar partea suplimentară -
conform cotei primei, care poate fi diferenţiată în funcţie de criteriile alese. Slun= St (regia simplă) +
Prime, unde St – salariul tarifar.

62.Organizarea retribuirii muncii si garantiile sociale de stat

Sistemul de salarizare pe baza căruia se fixează salariile tarifare şi de funcţie se stabileşte potrivit
prevederilor legislaţiei în vigoare, în raport cu forma de organizare a unităţii, modul de finanţare şi
caraccterul activităţii.
La încheierea contractelor de muncă colective (acordurilor tarifare) se stabilesc condiţiile
principale de organizare a retribuirii muncii, inclusiv cerinţele tarifare în raport cu profesia, funcţia şi
gradul de calificare, modul de tarifare a angajaţilor, modul de atestare a specialiştilor normele de muncă
etc.
Salariile tarifare şi de funcţii concrete, precum şi alte forme şi condiţii de retribuţie în unităţi se
stabilesc prin negocieri colective sau individuale între persoanele juridice sau fizice care angajează şi
salariaţi sau reprezentanţi ai acestora, în funcţie de posibilităţile financiare ale patronului şi se fixează în
contractele colective, iar în cazul când aceste contracte lipsesc—în contractele individuale de muncă.
Garanţiile sociale de stat în domeniul retribuirii muncii cuprind salariul minim stabilit de stat,
tarifele de stat de salarizare, adaosurile şi sporurile cu caracter de compensare reglementate de stat.
Salariul minim constituie normativul social şi se stabileşte de stat pe baza bugetului minim de consum
(minimul de viaţă) şi se determină în mărimea minimă admisă a plăţilor în bani achitate salariatului
angajat la lucrări cu grad redus de complexitate sau auxiliare în condiţii de producţie normale.
Salariul minim se determină în raport cu condiţiile economice concrete de reproducere a forţei de muncă
în corespundere cu valoarea ei şi se reexaminează în dependenţă de sporirea eficienţei producţiei sociale,
costul vieţii, salariul mediu, schimbarea conjuncturii pieţei forţei de muncă şi a altor condiţii social—
economice.
Tarifele de stat de salarizare sunt salariile tarifare şi de funcţie care determină nivelul minim de
retribuţie pe grupe concrete pe profesii şi categorii de calificare pentru executarea de către angajaţi a
obligaţiilor ^normelor) de muncă în orele de program stabilit.
Statul garantează şi reglementează mărimea minimă a unor adaosuri şi sporiri cu caracter de
compensare. Sporurile minime de compensare pentru muncă prestată în condiţii nefavorabile se stabilesc
în mărimi fixe pentru salariaţi de orice calificare care muncesc în condiţii egale la unitatea respectivă, dar
nu mai mici decât 0,5 din salariul minim. Sporurile pentru munca prestată în condiţii nefavorabile, cu
acordul angajatului, pot fj compensate, în totalitate sau parţial, prin plată echivalentă—în natură sau în alt
mod.
Retribuţia pentru munca prestată în timp de noapte (de la ora 22 până la ora 6) şi în primele două
-ore peste orele de program este de cel puţin 1,5 din salariul tarifar pe unitate de timp (salariul lunar)
stabilit angajatului, iar pentru muncă prestată în următoarele ore este cel puţin mărimea dublă a
remuneraţiei pe unitate de timp. Munca prestată în zilele de odihnă, daca nu este prevăzută în grafic,
precum şi în zilele de sărbătoare se compensează oferindu-i-se angajatului, în decurs de o lună, o altă zi
de odihnă, cu retribuţia în mărime de cel puţin un salariu sau se remunerează, la dorinţa acestuia, în
mărimea dublă a salariului pe unitate de timp sau a remuneraţiei de o zi, fără acordarea unei zile
suplimentare de odihnă. Mai există şi alte adaosuri pentru: -lucru la înălţimi mari, -la adâncimi mari, -pe
timp friguros, -la temperaturi înalte, -lucrul cuşubstanţe toxice şi -alte abateri de la condiţiile normale de
muncă aprobate de Guvern, de comun acord cu sindicatele.
Salarizarea pentru tipul de staţionare cauzată nu din vina angajatului, în caz dacă acesta a înştiinţat
administraţia despre o eventuală staţionare sau despre începutul staţionării, se efectuează în mărime de cel
puţin două treimi din salariul tarifar sau de funcţie stabilit angajatului, dar nu mai puţin de un salariu
minim pe unitate de timp, stabilit de stat, pentru fiecare oră de staţionare. Modul de înregistrare a
staţionării produse nu din vina angajatului, precum şi mărimea concretă a plăţii se stabilesc în contractele
colective şi în contractele individuale de muncă. Orele de staţionare, cauzată din vina angajatului, nu se
plătesc.
Timpul de muncă incomplet (ziua sau săptămâna incompletă), stabilit conform acordului dintre
angajat şi patron, se remunerează proporţional timpului efectiv lucrat sau volumului de muncă îndeplinit.
în cazul sustragerii angajatului de la munca de bază, în condiţii neprevăzute de legislaţie, salariuli se
plăteşte sau i se compensează de unitatea ale cărei sarcini Îs îndeplineşte, în mărime de cel puţin un
salariu mediu de la locul de munca de bază.

63.Formarea si distributia profitului intreprinderii

Rezultatul financiar al activitatii intreprinderii se caracterizeaza prin suma profitului (pierderilor)
si a nivelului rentabilitatii obtinute. Profitul rep-ta depasirea veniturilor cistigate de intreprindere asupra
consumurilor si cheltuielilor suportate de aceasta din activitatea de intreprinzator. Cantitativ, profitul
(pierderea) se determina astfel:
Profitul (pierderea)=Venituri – consumuri si cheltuieli.
Cu cit este mai mare valoarea veniturilor cu atit va fi mai ridicata marimea profitului, si invers,
cresterea valorii consumurilor si/sau cheltuielilor duce la diminuarea marimii profitului.
*Profit brut – rep-ta profitul (pierderea) obtinut din vinzarea produselor, marfurilor si serviciilor prestate
si se determina ca diferenta dintre veniturile din vinzari si costul vinzarilor
*Profitul (pierderea) din activitatea operationala – rep-ta diferenta dintre veniturile si cheltuielile de
intreprindere din activitatea de baza, detreminata de statutul acesteia.
*Profit () din activitatea de investitii este diferenta dintre veniturile si cheltuielile obtinute din
operatiunile ce tin de miscarea activelor pe termen lung.
*Profit () din activitatea economico-financiara este rezultatul financiar obtinut de intreprindere in
curdul perioadei de gestiune din activitatile operationala, de investitii si financiara.
*Profit () exceptional este diferenta dintre veniturile si cheltuielile aparute ca rezultat al evenimentelor si
operatiunilor exceptionale neprevazute.
*Profit () pina la impozitare este profitul () obtinut de intreprindere in cursul perioadei de gestiune din
toate tipurile de activitati si rezultatul exceptional.
*Profit net () –care ramine la dispozitia intreprinderii dupa calcularea cheltuielilor (economiilor) privind
impozitul pe venit si se determina ca diferenta dintre profitul () pina la impozitare si cheltuielile
(economiile) privind impozitul pe venit.
Distingem urm principale tipuri de profit:
*profitul brut; *profitul perioadei de gestiune până la impozitare; *profitul net.
Veniturile şi cheltuielile se grupează pe tipuri de activitate:
*operaţională *de investiţii *financiară.
Ponderea cea mai mare ocupă rezultatul (profit sau pierdere) din activitatea operaţională.
Rezultatul din activitatea operaţională (RAO) este compus din următoarele elemente :
*profitul brut (P br); *alte venituri operaţionale (AVO); *cheltuieli comerciale (C com);
*cheltuieli generale şi administrative (C adm); *alte cheltuieli operaţionale (Ca):
RAO = Pbr + AVO – Ccom – Cadm – Ca,
Profitul brut (pierderea globală) – caracterizează nivelul de depăşire a venitului din vînzări asupra
costului acestor vânzări:
Pbr = Vv – C
Asupra volumului profitului brut influenţează următorii factori:
*modificarea volumului de vânzări nete; *modificarea costului vânzărilor nete (nivelului consumurilor şi
cheltuielilor); *modificarea preţurilor la producţia vândută; *modificarea structurii şi sortimentului
producţiei vândute.
Profitul perioadei de gestiune până la impozitare (Pp.im.) reprezintă suma rezultatelor din cele trei tipuri
de activităţi şi rezultatul excepţional şi se exprimă prin relaţia
Pp.im. = RAO  RAI  RAF  RE,
Analiza repartizarii profitului porneste cu aprecierea generala a situatiei ce presupune o examinare
rapida de sinteza a principalelor directii de distribuire a profitului generat.
In acest context la prima etapa se studiaza repartizarea profitului pina la impozitare in doua parti:
1.cheltuieli (economii) privind impozitul pe venit, care includ: -cheltuieli () curente privind impozitul pe
venit; -cheltuieli () aminate privind impozitul pe venit
2.profit net (pierdere neta)
Aceatsa etapa este strict reglementata de prevederile legislatiei fiscale si nu este in competenta
proprietarilor intreprinderii.
La urmatoarea etapa se examineaza directiile de repartizare a profitului net, ramas la dispozitia
intreprinderii:*constituirea rezervelor *majorarea capitalului social *plata dividendelor *sponsorizarea
La urmatoarea etapa a repartizarii profitului se examineaza si se apreciaza rationalizatea profitului ramas
la dispozitia intreprinderii, care se divizeaza in 2 componente:
*profit net repartizat (utilizat) *profit net nerepartizat

64.Metode de normare a resurselor in constructii. Tipuri si forme de consumuri

Consumuri - reprezintă resurse utilizate pentru fabricarea produselor şi prestarea serviciilor în
scopul obţinerii unui venit
Consumuri variabile sunt consumurile care se modifică în raport cu volumul producţiei, lucrărilor
executate, serviciilor prestate.
Trebuie de menţionat că în situaţia, când întreprinderea nu produce la capacitatea sa, costul
produsului creşte. Aceasta va conduce fie la scăderea profitului revenit la o unitate de produs, fie la
întrarea în pierdere cu produsul, fie la o creştere a preţului de vânzare, ceea ce de asemenea va avea o
influenţă negativă asupra volumului desfacerii produsului.
De aici reiese necesitatea controlului consumurilor constante şi menţinerii acelui nivel de
fabricaţie, care să nu conducă la pierderi sau scumpiri ale produsului – respectiv la micşorarea şanselor de
competitivitate ale întreprinderii.
Distingem consumuri: directe şi indirecte; variabile şi constante.
Consumuri directe reprezintă consumurile identificate nemijlocit pe un anumit produs sau obiect de
cheltuieli.
Consumuri directe cuprind:
- consumurile directe de materiale,
- consumurile directe privind retribuirea muncii (de manoperă),
- consumurile privind contribuţiile la asigurările sociale şi medicale.
Consumuri indirecte reprezintă consumuri care nu pot fi identificate direct pe un produs sau alt
obiect concret de cheltuieli. Consumuri indirecte de producţie cuprind consumurile aferente deservirii şi
conducerii subdiviziunilor de producţie, care nu pot fi incluse în mod direct în costul produselor finite
(serviciilor prestate); aici fac parte: plata de arendă, uzura mijloacelor fixe, paza, iluminarea, încălzirea,
întreţinerea personalului administrativ al secţiei, reparaţiile curente etc.
 CONSUMURI DE PRODUCŢIE

Consumuri directe Consumuri indirecte de

producţie
Consumuri de
materiale
Consumurile
Consumuri privind
retribuirea muncii privind întreţinerea
şi deservirea secţiei
Consumuri privind de producţie
contribuţiile la asigurari
obligatorii

Consumuri variabile sunt consumurile care se modifică în raport cu volumul producţiei, lucrărilor
executate, serviciilor prestate.
Consumurile variabile pe o unitate de produs rămîn neschimbate în cadrul întregii zone de relevanţă, iar
mărimea totală a consumurilor variabilе este o funcţie liniară în raport cu volumul de activitate.
Consumuri constante sunt consumurile care rămân constante într-un anumit diapazon de
modificări, indiferent de modificările volumului producţiei sau activităţii de afaceri a personalului de
conducere.

65. Mixul de marketing în construcţii.

Mixul de marketing -ansamblul de instrumente tactice de marketing controlabile pe care firma le
combină cu scopul de a produce pe piaţa ţintă reacţia dorită
Mixul de marketing se caracterizeaza prin urmatoarele elemente:-pret;-produs;-plasament si -promovare
Produsul, în termeni de calitate, caracteristici, aspect, ambalaj. Acesta reprezintă combinația de
bunuri, servicii, idei pe care firma le oferă pieței. Deci, produsul în sensul mixului de marketing nu
înseamnă doar un bun fizic. Realizarea fizică a produsului nu reprezintă o activitate de marketing. Totuși,
specialiștii în marketing trebuie să studieze și dorințele consumatorilor pentru a se proiecta produse care
să satisfacă aceste nevoi. Conceptul de produs mai cuprinde și aspecte privind -marca, -ambalarea,
-etichetarea, precum și -serviciile postvânzare.
Plasamentul, vizează canalele de distribuție, acoperire, sortimente, stocuri. Denumită și distribuție,
plasarea reprezintă acele activități ale firmei care fac disponibil produsul clienților țintă. Pentru
satisfacerea acestora, produsul trebuie să fie disponibil la momentul oportun, într-un loc convenabil și în
cantitatea necesară.
Prețul,. Specific pentru ramura construcţiilor este faptul că există piaţa primară şi piaţa secundară,
şi formarea preţurilor pe aceste două sectoare este diferită.. De asemenea tranzacţiile pe piaţa
construcţiilor se pot efectua la preţ de piaţă, la cost de deviz, la un preţ investiţional, la un preţ de
lichidare, la preţuri speculative. Un alt specific al formării preţurilor pe piaţa construcţiilor este acela că
preţul se poate forma înaintea finalizării proceselor de execuţie a lucrărilor, sau chiar la etapa iniţială de
realizare a obiectului, acesta fiind format de către agenţii economici implicaţi în realizarea obiectului de
construcţie. Observăm că la formarea preţurilor consumatorii sunt cointeresaţi în preţurile mici ale
imobilelor, pe cînd ceilalţi participanţi, precum ar fi: -antreprenorul, -statul, -companiile de asigurări,
-băncile comerciale-doresc preţuri mari la acestea.
 Promovarea, conține activitățile legate de promovarea vânzărilor, publicitate, relațiile publice,
promovarea directă și forța de vânzare. Promovarea reprezintă activitatea ce comunică meritele
produsului și convinge clientul să-l cumpere. Atunci când se combină două sau mai multe elemente
promoționale se obține un mix promoțional („promotion mix”), denumit uneori și mix de comunicare..
Principalele instrumente folosite în formarea unui mix promoțional sunt: -reclama, -promovarea
vânzărilor, -relațiile cu publicul și -vânzarea personală . Promovarea se efectuază înainte de a fi realizat
obiectul de construcţie (înaite de a fi finalizat produsul), folosind toate căile specifice de promovare.
Mix de mk in constrcutie depinde de urmatoarele politici:
• Politica de pret; -Politica de promovare; -Politica de produs; -Politica de comunicare
Conceptul politicii de produs reprezinta:
• Mentinerea si dezvoltarea profitabila a vinzarii produselor existente; -Abandonarea vechilor produse;
-Substituirea intre diverse produse; -Substituirea intre diverse produse
Componenta politicii de produs include in sine urmatoarele caracteristici:
• Componenta corporala- capacitate, gabarit, continut, densitate, greutate, puterea instalata, rezistenta etc
• Componenta necorporala- Numele, marca, licenta, pret, serviciile acordate (instalare, reparare etc.)
• Informatia referitor la produs- Diemsiunea, design, etc.
• Imaginea produsului- Semnifica sinteza reprezenatrilor mentale de natura sociala, personala, cognitiva.
Scopurile politicii de promovare sunt:
• cresterea CA; -cresterea cotei de piata; -îmbunatatirea imaginii firmei.
Formele pe care le poate îmbraca promovarea sunt:
• reducerile promotionale de pret; -cadouri promotionale; -participarea la târguri si expozitii de profil
din tara sau strainatate; -publicitatea în mass media; -publicitatea prin tiparituri; -publicitatea prin afise,
panouri; -publicitatea pe SITE.
Etapele procesului de formare a pretului:
• Estimarea cererii, care trebuie realizata în strânsa legatura cu oferta.
• Studiul comportamentului concurentei

66. Conţinutului documentaţiei de proiect.

Documentaţie de proiect – piese scrise şi desenate care cuprind soluţii tehnice şi economice de
realizare a obiectivului de investiţii în volumul stabilit de documentele normative;
Proiectul pentru construcţia clădirilor de locuit şi a celor publice conţine urmă- toarele
compartimente:
- memoriu explicativ general; - soluţii arhitectural-constructive; - soluţii tehnologice; - instalaţii tehnice,
reţele şi sisteme; - eficienţa energetică a soluţiilor de proiect; - organizarea lucrărilor de construcţie (în
caz de necesitate); - protecţia mediului înconjurător; - măsuri de asigurare a siguranţei de incendiu -
cerinţe de bază privind exploatarea; - documentaţia de deviz (dacă compartimentul este prevăzut de tema
tehnică de proiectare);
Memoriul explicativ general trebuie să conțină subcompartimentele: – probleme generale pentru proiect;
– probleme privind soluțiile de proiect referitor la eficiența enerjetică; – eficiența investițiilor.
Problemele generale trebuie să includă: - тemeiul elaborării proiectului - date iniţiale pentru proiectare-
caracteristica terenului de construc- ţie; - caracteristica succintă a obiectivului, inclusiv informaţia privind
categoria obiectivului; - informaţii privind capacitatea de proiect a obiectivului (numărul de locuri,
capacitatea de tranzit etc.); - calculele privind numărul de lucrători şi calificarea acestora, numărul
locurilor de muncă (cu excepţia caselor de locuit);
La memoriul explicativ general se anexează materialele (datele) generale în baza cărora a fost efectuată
proiectarea.
Soluţii arhitectural-constructive trebuie să conţină: - date privind prospecţiunile tehnice, geologice,
condiţiile hidrogeologice (inclusiv informaţii privind seismicitatea terenului); - soluţiile şi indicatorii de
bază privind planul general, lucrările de pregătire tehnică a teritoriului (inclusiv date privind gradul de
rezistenţă la seismicitate a clă- dirilor şi construcţiilor), securitatea contra alunecărilor şi tasărilor de teren,
amenajarea terenului; - argumentarea soluţiilor arhitecturalconstructive, corespunderea lor cu inten- ţiile
arhitecturale, destinaţia funcţională în funcţie de cerinţele urbanistice; - soluţii de protecţiе a elementelor
de construcţii contra coroziunii; - măsuri de protecţie seismică şi contra alunecărilor de teren; - soluţii de
finisare a interioarelor în culori (după necesitate);
Soluţii tehnologice trebuie să conţină: - date privind destinaţia funcţională a obiectivului; - сaracteristica
succintă şi argumentarea soluţiilor tehnologice, mecanizarea, automatizarea proceselor tehnologice şi
corespunderea acestora cu exigenţele condiţionate de beneficiar, precum şi documentelor normative
privind securitatea şi comfortul de activitate; - măsurile ce asigură respectarea cerinţelor de protecţie a
muncii.
Soluţii privind instalaţiile tehnice şi reţelele trebuie să conţină: - argumentarea soluţiilor principiale
privind echipamentul tehnic – de încălzire, de ventilare, de condiţionare a aerului, de alimentare cu gaze,
cu apă, canalizare; - soluţii privind dispecerizarea, automatizarea şi conducerea sistemelor tehnice; -
soluţii privind mijloacele de semnalizare şi telecomunicaţii, radioficare, televiziune; - utilaj pentru crearea
condiţiilor bune de muncă; - soluţii de proiect de protecţie contra fulgerului.
Protecţia mediului înconjurător Compartimentul se elaborează în conformitate cu exigenţele
standardelor de stat, precum şi cu documentele normative aprobate în cadrul organului central de
specialitate al administraţiei în domeniul protecţiei mediului.
Documentaţia de deviz Documentaţia de deviz se întocmeşte în conformitate cu prevederile expuse în
normativele NCM L.01.01 și СР L.01.01.
Partea grafică (desenele ) documentației de proiectpentru construcția clădirilor de locuit și a celor
publice trebuie sa contina: - planul de situare la scara 1:5000, 1:10000; - schema planului general sau
planul general al terenului în bază topografică la scara 1:500, 1:1000; - foile de catalog ale proiectelor
adaptate utilizate repetat;
- interierele principalelor încăperi - se ela-borează în conformitate cu tema tehnică pentru proiectare; -
exemple de amplasare a mobilierului în apartamente; - scheme ale traseelor comunicaţiilor tehnice
exterioare; - scheme de alimentare cu energie electrică a obiectului; scheme privind evacuarea gunoiului;
- scheme privind organizarea telecomunicaţiilor şi sistemelor de alarmă.

67. Impozite plăţi şi taxe achitate de intreprinderile de constructii

1) Impozitul este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu tine de efectuarea unor actiuni determinate si
concrete de catre organul împuternicit sau de catre persoana cu functii de raspundere a acestuia pentru sau
în raport cu contribuabilul care a achitat aceasta plata.
2) Taxa este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit.
3) Alte plati efectuate în limitele relatiilor reglementate de legislatia nefiscala nu fac parte din categoria
platilor obligatorii, denumite impozite si taxe.
Începînd cu 1 ianuarie 2010 s-a extins lista categoriilor obiectelor, impozitarea carora este
reglementata de prevederile Titlului VI al Codului fiscal. Mentionam, ca impozitarea bunurilor
imobiliare cu destinatie locativa (apartamente si case de locuit individuale, terenurile aferente fondului cu
destinatie locativa) din municipii si orase, inclusiv din localitatile aflate în componenta acestora, cu
exceptia satelor (comunelor) se efectueaza, începînd cu anul 2007 în conformitate cu prevederile Titlului
VI al Codului fiscal, pornindu-se de la valoarea estimata.
Valoarea estimata este valoarea bunurilor imobiliare, calculata de catre organul cadastral la o anumita
data cu utilizarea metodelor de evaluare prevazute de legislatie.
Totodata, începînd cu 1 ianuarie 2010, impozitarea în conformitate cu prevederile Titlului VI al Codului
fiscal, pornindu-se din valoarea estimata a bunurilor imobiliare, se efectueaza si pentru urmatoarele
categorii de bunuri imobiliare:
- garajele si terenurile pe care acestea sânt amplasate;
- loturile întovarasirilor pomicole cu sau fara constructii amplasate pe ele;
- alte bunuri imobiliare, cu exceptia celor, indicate mai sus.
Totodata, potrivit art. 278 al Codului fiscal, obiecte ale impunerii, sînt si bunurile imobiliare, aflate la data
de 1 ianuarie a anului fiscal în curs, la o etapa de finisare de 50% si mai mult, ramase nefinisate timp de 3
ani dupa începutul lucrarilor de constructie.
Impozit pe bunurile imobiliare este acel impozit local care reprezintă o plată obligatorie la buget de la
valoarea bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare includ: terenurile şi / sau îmbunătăţirile de pe ele -
clădiri, construcţii, apartamente şi alte încăperi izolate, a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de
prejudicii.
Subiecţi ai impunerii sunt persoanele juridice şi persoanele fizice rezidenţi şi nerezidenţi ai Republicii
Moldova:
• proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova;
• deţinătorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune, de administrare operativă)
• arendaşii care arendează un bun imobiliar agricol proprietate privată, dacă contractul de arendă nu
prevede altfel.
Obiecte ale impunerii sunt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaţie agricolă, terenuri
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale) din
intravilan sau din extravilan şi / sau îmbunătăţirile de pe ele - clădiri, construcţii, apartamente şi alte
încăperi izolate, inclusiv îmbunătăţirile aflate la o etapă de finisare a construcţiei de 80% şi mai mult,
rămase nefinisate timp de 5 ani după începutul lucrărilor de construcţie.
Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri.
Cotele impozitului pentru constructii si cladiri:
Impozitul pe bunurile imobiliare ale persoanelor juridice şi întreprinderilor individuale se stabileşte în
proporţie de 0,1 la sută din valoarea de bilanţ a clădirilor şi construcţiilor. Întreprinderile producătoare de
materie primă agricolă sunt scutite de impozitul pe bunurile imobiliare pentru bunurile imobiliare folosite
la obţinerea producţiei agricole.
Termenele achitării impozitului:
Impozitul pe bunurile imobiliare se achită de către subiectul impunerii în părţi egale nu mai târziu
de 15 august şi 15 octombrie a anului în curs.
Contribuabilii care achită suma integrală a impozitului pentru anul fiscal în curs până la 30 iunie a anului
respectiv, beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat.
Conform LEGEA REPUBLICII MOLDOVA Privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie Nr.
163 din 09.07. 2010 se percep taxe pentru autorizatiile de constructii, certificate de urbanisme si
autorizatii de desfiintare.
Pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, solicitantul (beneficiarul) va achita plata stabilită
anual prin decizia consiliului local, care nu poate fi mai mare de 100 de lei.

68. Structura Financiara a intreprinderii. Finantarea constructiilor

Finanțele întreprinderii reprezintă un ansamblu de măsiri și activități al căror obiect este fenomenul
financiar. Activitatea financiară se prezintă ca o practică organizațională, ca un ansamblu de activități ce
se desfășoara prin intermediul serviciilor sau direcțiilor financiare și care se exprimă valoric.
Activitatea financiară la nivelul întreprinderii presupune existența permanentă a unor fluxuri financiare,
pozitive și negative, organizate și programate a avea loc în condiții care să servească întreprinderii.
Finanțele întreprinderii sunt organizate pentru a satisface realizarea obiectului activității, în condiții de
rentabilitate.
Aceasta înseamnă dimensionarea riguroasă a nevoilor de fonduri pentru exerciții financiare date și
procurarea la timp și în cuantumul necesar a resurselor acoperitoare cele mai avantajoase posibil pentru
întreprindere.
Dimensionarea nevoilor de finanțat este o operațiune cu caracter tehnic, în sensul că activele imobilizate
cât și cele circulante depind de cifra de afaceri previzionată.
Formarea sau procurarea resurselor financiare acoperitoare implică decizia de finanțare corelând
costurile capitalului cu rentabilitatea proiectelor.
Procurarea fondurilor se poate realiza din
– surse interne, precum beneficiul propriu, amortizarea activelor imobilizate,
– surse externe, cum ar fi aportul adus de acțonari, împrumuturi obligatare, credite bancare pe termen
mijlociu și scurt, credite comerciale.
Fiecare din aceste două mari categorii de resurse presupune costuri, fapt pentru care în cadrul activitatii
financiare este necesara o gestionare judicioasa a fiecarei resurse în parte, selectionarea lor dupa criterii
economice sau după alte constrângeri la care este supusă întreprinderea.
Echilibrul dintre nevoi și resurse acoperitoare este, alături de rentabilitate, obiectivul cel mai important al
finanțelor întreprinderii.
Echilibrul financiar la nivel microeconomic, se realizează numai în condițiile păstrării capacității de
plată, ale lichidității financiare și a solvabilității drept caracteristici permanente ale întreprinderii.
Structura financiară a unei întreprinderi
Prin structura financiară a unei întreprinderi se înțelege raportul existent între finanțările pe termen
scurt și cele pe termen lung.
Selectarea mijloacelor de finanțare externă și ponderea acestora în raport cu finanțarea internă reprezintă
un aspect principal al politicii financiare a întreprinderii. În acest fel se decide asupra ponderii creditelor
de trezorerie față de capitalul permanent, dar și asupra structurii capitalului permanent.
Capitalul permanent se compune din fonduri proprii ale întrepriuderii și din împrumuturi pe termen lung
și mijlociu și acoperă activele imobilizate și o parte a stocurilor de exploatare (active circulante) sub
denumirea de fond de rulment.
Resursele de trezorerie sunt formate din credite bancare pe termen scurt, precum și din credite
comereiale, adică datoriile față de furnizori.
Structura financiară este o variabilă care nu depinde numai de întreprindere, de obiectivele sale de
creștere economică, de rentabilitatea scontată sau de riscurile pe care este de acord să și le asume.
Structura financiară este influențată și adesea determinată de acționari, de bănci sau alți împrumutători, de
stat, ca și de conjunctura economico-financiară: situația pieței financiare, oscilațiile ratei dobânzii,
devalorizări monetare etc...
Activele imobilizate (pe termen lung) care reprezintă nevoi cu caracter permanent sunt, caregulă,
acoperite cu capital permanent
Activele circulante (curente) formate în principal din stocuri, creanțe, lichidități pot fi acoperite prin
fondul de rulment (care este un capital permanent) și prin datorii pe termen scurt.

69. Împrumuturi de la instituții financiare specializate. Leasing, inclusiv leasing imobiliar

Apelul la organisme specializate presupune efectuarea de împrumuturi pe termen lung sau mijlociu de la
bănci și alte instituții specializate .
De regulă, băncile comerciale se ocupa cu creditarea pe termen mediu și scurt.
În aceste conditii, în multe țări operațiunile de creditare pe termen lung sunt preluate de stat, prin
intermediul unor instituții financiare specializate sau chiar de către diverse instituții financiare private,
nebancare.
Daca împrumutul se realizează din fondurile publice statuI poate crea facilități pentru împrumutați sub
forma unor subvenții pentru echipamente speciale, pentru locuri izolate și cu condiții grele, ușurarea
fiscalității, îndemnizații de izolare etc.
Dacă împrumutul se efectuează de la diverse organisme financiare specializate facilitățile oferite de stat
se pot materializa in compensarea partială a costului împrumutului, garantarea împrumuturilor efectuate
de întreprinzători etc.
Caracteristicile anunțate fac ca aceste împrumuturi sa fie mai Iejere, mai ușor de suportat decât
împrumuturile bancare.
Împrumul este unitar, nu fracționat ca în cazul obligațiunilor. Se stabilește un scadențar, prn contract,
care poate prevedea și o perioadă de grație.
Rambursarea se face, de regulă, în rate anuale sau semestriale constante, deși este posibilă practicarea
unor rate anuale regresive sau progresive.
Dobânda se calculează la valoarea împrumutului nerambursat.
Se practică garantii reale sau cauțiuni bancare.
Cheltuielile de realizare a împrumutului sunt foarte scăzute, fapt pentru care costul actuarial al operațiunii
de creditare este apropiat de rata nominală a dobânzii.
Instituțiile financiare specializate joacă un rol important, de intermediari, între piața financiară și
întreririnderi.
Instituțiile sunt controlabile de stat pentru a atinge obiectivele economice și sociale propuse. Ele acordă
credite direct sau intervin prin credit pe termen mijlociu mobilizabil.
Rata dobânzii este mai scăzută decât nivelul atins pe piața financiară, durata creditului mai lungă (10-15
ani) la care, adăugându-se unele facilități fiscale ca reduceri și amânari de taxe sau impozite, rezultă un
credit avantajos, un ajutor financiar, indirect pentru favorizarea dezvoltării regionale sau îmbunătățirea
structurii industriei etc.
Leasing, inclusiv leasing imobiliar
Leasing-ul sau credit contract de închiriere reprezintă o metodă de finanțare asemănătoare împrumutului.
Întreprinderea utilizatoare a obiectivelor de investiții nu are calitatea de proprietar, ci uzufructier, un fel
de chiriaș în acest contract. Contractul de credit se încheie pentru o perioadă determinată, în general, până
la amortizarea activului fix.
Chiria plătită de utilizator este compusă din
-Contravaloarea amortizării; -Costul capitalului imobilizat (dobânda); -Prețul serviciilor (comisionul);
-Prima de risc
Plățile periodice (redevențe) pot fi stabilite după un barem
-Regresiv; -Progresiv; -Proporțional
În final suma totală a plăților va depăși valoarea bunului cu 15-20%
Avantajele creditului-bail
Nu modifică structura financiară a întreprinderii (îndatorarea), ci numai angajamentele de plată. Capitalul
propriu legal nu este angajat, deci poate fi utilizat pentru credite bancare.
Creditele bancare acoperă 50-70% din necesar, iar creditul–bail acoperă 100% din valoarea bunului
necesar.
Creditul-bail permite dezvoltarea întreprinderii fără a pune în pericol autonomia financiară a întreprinderii
Dezavantajele creditului-bail
Este o tehnică de finanțare pe seama rentabilității exploatării. El afectează autofinanțarea viitoare, ca
urmare a obligațiilor periodice de plată. Ratele practicate sunt relativ ridicate ceea ce impune necesitatea
obținerii unei rentabilități, cel puțin acoperătoare.

70. Legea R. Moldova cu privire la gaj

Noţiunea de gaj
(1) Gajul este o garanţie reală în al cărei temei creditorul gajist poate urmări bunul gajat avînd prioritate
faţă de alţi creditori, inclusiv faţă de stat, la satisfacerea creanţei garantate.
(2) Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligaţiei garantate prin gaj.
Debitorul gajist
(1) Este debitor gajist orice persoană fizică sau juridică care este proprietar, un alt posesor sau uzufructuar
legal al bunurilor depuse în gaj şi care are dreptul de a înstrăina aceste
(2) Poate fi debitor gajist atît debitorul obligaţiei garantate, cît şi un terţ.
(3) Bunurile proprietate comună pot fi gajate doar cu acordul tuturor coproprietarilor.
Creditorul gajist
Este creditor gajist persoana în a cărei favoare s-a constituit gajul.
Tipurile de gaj
(1) Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universalităţi de bunuri mobile
sau imobile.
(2) Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă. Ipoteca este reglementată de prezenta lege şi de
legislaţia cu privire la ipotecă. Prevederile prezentei legi nu se aplică ipotecii în cazurile expres stabilite
de lege, precum şi în cazurile cînd legislaţia cu privire la ipotecă prevede altfel (în redacţia Legii Nr.163-
XVI din 9 iulie 2008).
(3) Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fără deposedarea de ele.
(4) Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet.
Indivizibilitatea gajului
Gajul este indivizibil chiar dacă bunul gajat sau obligaţia este divizibilă.
Temeiul şi momentul apariţiei gajului
(1) Gajul apare doar în condiţiile şi în formele stabilite de prezenta lege.
(2) Gajul este convenţional sau legal.
(3) Ipoteca şi gajul bunurilor mobile fără deposedare apar în momentul înscrierii lor în registrul respectiv.
(4) Amanetul apare în momentul dobîndirii posesiunii asupra bunului.
Înregistrarea gajului fără deposedare
Gajul fără deposedare trebuie să fie înregistrat în:
a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii;
b) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare nominative - în cazul gajului valorilor mobiliare nominative;
c) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare ale statului - în cazul gajului valorilor mobiliare ale statului;
d) Registrul proprietăţii intelectuale - în cazul gajului drepturilor de proprietate intelectuală;
e) Registrul gajului bunurilor mobile - în cazul gajului altor bunuri mobile.
Gajul bunurilor viitoare
Gajul asupra bunurilor care vor intra în patrimoniul debitorului gajist în viitor, inclusiv asupra bunurilor
viitoare, nu grevează aceste bunuri decît din momentul în care debitorul gajist devine titularul drepturilor
gajate.
Contractul de gaj
(1) Contractul de gaj se întocmeşte în scris sub sancţiunea nulităţii.
(2) În cazul gajării unui bun a cărui vînzare trebuie autentificată notarial, contractul de gaj de asemenea
trebuie autentificat notarial. Părţile pot conveni asupra autentificării notariale a oricărui contract de gaj.
(3) Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj trebuie să fie similară formei
prevăzute pentru contractul de gaj.
(4) Contractul de gaj trebuie să conţină:
a) numele şi prenumele (denumirea) părţilor;
b) domiciliul (sediul) părţilor;
c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul în favoarea creditorului gajist;
d) descrierea bunului gajat;
e) esenţa şi scadenţa creanţei garantate prin gaj şi valoarea ei maximă fără dobînzi şi cheltuieli;
f) tipul gajului.
Conţinutul contractului de ipotecă este stabilit de legislaţia cu privire la ipotecă
(5) Părţile pot include în contractul de gaj şi alte clauze.
(6) Clauza cu privire la gaj poate fi inclusă în contractul din care izvorăşte obligaţia garantată prin gaj.

71.Legea R.Moldova cu privirea la ipotecă.

 Termeni şi definiţii
bun imobil – terenurile, construcţiile, apartamentele, alte încăperi izolate, precum şi alte bunuri imobile
in conformitate cu Codul civil;
ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu
preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în
cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă;
creanţă ipotecară – drepturile de creanţă garantate cu ipotecă;
creditor ipotecar – creditorul creanţa căruia este garantată cu ipotecă;
debitor ipotecar – persoana ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea garantării
 Obligaţiile garantate cu ipotecă
(1) Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu
faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de
ipotecă nu prevede altfel.
(2) Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei garantate cu ipotecă.
(3) Poate fi garantată cu ipotecă executarea obligaţiilor ce rezultă din contractul de credit, contractul de
împrumut sau alte obligaţii.
 Creanţele ipotecare
(1) Creanţa ipotecară trebuie să fie determinată sau determinabilă la momentul executării dreptului de
ipotecă.
(2) Creanţa ipotecară trebuie să aibă caracter bănesc. Creanţa ipotecară poate fi exprimată fie în monedă
naţională, fie în valută străină.
 Temeiuri de apariţie a ipotecii
(1) Ipoteca este instituită în temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractuală).
(2) Ipotecii legale i se aplică prevederile privind ipoteca contractuală, dacă legea nu stabileşte altceva.
(3) Temeiurile pentru apariţia ipotecii legale sînt:
a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale;
b) creanţele rezultate din hotărîre judecătoreasca, precum este stabilit de legislaţie;
(4) Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se
indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.
 Obiectul ipotecii
(1) Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere
cadastrale separate.
(2) Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului, indicarea numărului cadastral, locul aflării,
precum şi descrierea bunului, suficientă pentru identificarea acestuia.
(3) Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuitul civil, deţinute cu drept de proprietate
sau aflate în gestiune economică ori administrare fiduciară, înregistrate în Registrul bunurilor imobile.
(4) Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat
 Subiecţii ipotecii
(1) Poate fi creditor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică. În cazul în care calitatea de
creditor ipotecar este cumulată de două sau mai multe persoane, în baza aceluiaşi contract de ipotecă,
acestea vor avea acelaşi grad de prioritate, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.
(2) Este debitor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică cu drept de proprietate asupra
imobilului asupra căruia este instituită ipoteca, precum şi posesorul care are dreptul de a înstrăina acest
bun.
(3) Poate fi debitor ipotecar atît debitorul, cît şi garantul ipotecar. În cazul în care executarea obligaţiei de
către debitor este garantată prin ipotecă de către garantul ipotecar, acesta are calitatea de debitor ipotecar.
 10. Condiţii pentru apariţia ipotecii
(1) Dacă dreptul de dispoziţie asupra unui bun imobil necesită acordul unui terţ, acest acord este necesar
şi pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv.
(2) Bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor,
fiecare din coproprietari devenind în acest caz codebitor ipotecar.
(3) Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comuna pe cote parţi fără acordul
celorlalţi coproprietari daca contractul între coproprietari nu prevede altfel.

72.Instrumente de finanțare în construcții. Amortizarea creditelor ipotecare.

------------------------------------------
73.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică,
Amortizarea în sume egale a principalului, cu participare, Plăți ascendente, Anuitate inversă)
a) Amortizarea prin anuitati constante
Anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe o perioada determinata, de catre un debitor pentru
rambursarea capitalului împrumutat si plata dobânzilor aferente. Pentru ca anuitatile sa ramâna constante,
partea reprezentând capitalul rambursat creste în fiecare an în timp ce partea reprezentând dobânda scade.
Amortizarea anuala = anuitatea constanta – dobânda la împrumutul nerambursat.
Acest tip de rambursare determina un cost mai ridicat al împrumutului întrucât amortizarile sunt mai mari
catre sfârsitul perioadei de rambursare. Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor.
Indicatorii caracteristici:
-Suma de bază a creditului -Termenul rambursării -Rata dobânzii
Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin 4 variabile.
Cînd cunoaștem trei dintre ele putem determina a patra.
Constanta ipotecara: Este egală cu raportul dintre anuitățile obligatorii către suma creditului.
Cuprinde atât dobânda cât și parte din principal, respectiv constanta ipotecară este mai mare decât rata
dobânzii.
b)Credit ipotecar cu amortizarea in faza unica
Pot fi structurate în trei moduri:
1.Înghețarea dobânzii pînă la scadență; 2.Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul;
3.Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență
Înghețarea dobânzii pînă la scadență: Ipoteca presupune refuzul integral al plăților până la scadență.
Apoi se rambursează cum suma creditului dar și dobînda compusă calculată.
Rambursarea doar a dobanzii,apoi integral a principalului: Se achită doar dobînda periodică și la
scadență se rambursează suma creditului.
Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:
*Considerarea dobînzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia; *Considerarea principalului
ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia; *Însumarea rezultatelor primilor doi pași și
determinarea valorii prezente a creditului.
Amortizarea partiala cu rambursarea principalului la scandenta:
- Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.; -Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea
a astfel de credite este analogică ipotecilor autoamortizabile achitate anticipat.
c)Metoda creditării ipotecare cu rambursarea împrumutului prin sume fixe – credit tip „spirală”.
Particularităţile creditării sunt:
sume fixe periodice pentru rambursarea sumei de bază a împrumutului;
achitarea dobânzii la suma rămasă a împrumutului.
O varietate a acestei metode este împrumutul conform următoarei scheme: câţiva ani se achită doar
dobânda, apoi în sume egale se rambursează împrumutul şi procentele pentru suma de bază neachitată.
d) Credit cu participare- Acest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de
venit. Ca regulă, el presupune achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului plus
„kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul participă în veniturile căpătate de proprietar.
„Kikerul” poate avea diverse forme:
1.Parte a rentei peste suma de bază; 2.Parte a venitului operațional net peste suma de bază; 3.Parte a
fluxului de numerar înainte de impozitare
Creditul cu participare este analogic celui autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice venit, căpătat ca
„kiker”, va fi analizat separat.
Indiferent de prognoze, va spori sau se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea „kikerului”, oricum
venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare mai mare, avându-se în vedere incertitudinea
sumelor date.
e)Plati ascendente- se aplică de către debitorii ce presupun o sporire a veniturilor. Particularităţile acestei
metode de creditare:
plata iniţială este minimă, după care tranşele sporesc cu un ritm constant;
la o etapă anumită apar plăţi egale în conformitate cu schema creditului autoamortizabil. Aceste scheme
de finanţare sunt comode pentru antreprenori: la etapa iniţială de finanţare resursele nu se extrag din
afacere.
74.Tipuri de credite ipotecare (Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă secundară, Dobândă
suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)
a)Dobanda fluctuanta - Ipotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice
determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și debitorii care nu doresc
să apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă.
Modificarea ratei dobânzii va conduce la modificarea perioadei de amortizare a creditului. La majorarea
ratei crește și perioada de amortizare. La micșorarea ratei – se micșorează perioada de amortizare.
Caracteristica de bază a metodei:
dobânda se modifică în corespundere cu modificările situaţiei financiare pe piaţă;
poate fi prestabilit nivelul maxim şi minim al dobânzii, achitate de debitor;
corectările dobânzii se efectuează doar în intervale prestabilite din timp, concretizate în contract;
poate fi determinat nivelul limită al modificărilor dobânzii faţă de perioada precedentă;
în contract poate fi prevăzută posibilitatea achitării preventive fără sancţionarea achitării înainte de
termen.
Tipurile principale ale împrumuturilor ipotecare cu dobânda fluctuantă:
împrumuturi cu dobânda corectată;
împrumuturi cu dobânda reexaminată;
împrumuturi cu achitări indexate.

b) Dobândă suplimentară- Rollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de

timp, de ex. 5 ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe piață
la acel moment. Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului
canadian. Diferența de bază constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim și
maxim. Ca regulă, modificarea ratei se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial. Modificările
anuale nu trebuie să depășească 0,5%.

c) Ipotecă secundară- Se structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare anuități variabile).
În procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului. Ipoteca ulterioară
este o variație a finanțării secundare, suborddonate.În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia
drepturilor (subordonare, prioritate).

d)Dobândă suplimentară- Unele credite, în special cele ulterioare, presupun achitarea unei dobânzi
suplimentare (mărirea ratei).Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la
numărul lunilor pentru a determina mărimea achitărilor lunare. Rata dobânzii poate fi mică însă
randamentul efectiv devine mare. Suma sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se
determină conform „regulei 78”. Regula dată reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrlor) spre
deosebire de metoda actualizării.Numărul 78 – este suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12. Pentru
creditul anual cu achitarea lunară rambursat peste o lună se achită 12/78 procente, restul 66/78 reprezintă
bous (cedare), dacă creditul se rambursează peste 2 luni atunci în calitate de procent se achită 23/78
(11+12=23).

e)Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii- Reprezintă o formă a creditului parcipativ.

Contractul permite creditorului participarea în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul
revânzării proprietății. În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.Spre exemplu,
creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi din sporul valorii la
vânzare.Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi
determinată în urma evaluării

75.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil

Modul de finanțare a imobilului nu va influiența valoarea dar va determina prețul.
De ce prețul diferă de valoare?
Orice imobil investițional este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei negociază prețul.
Anume asupra prețului și influiențează finanțarea, dar nu asupra v Fianțarea, fie bună sau mai puțin bună,
nu modifică fizic proprietatea. Ea nu mărește cotele plății de arendă. Dar finanțarea se reflectă în suma
fluxului de numerar achitată de cumpărător și asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului.
Spre exemplu: dacă vânzătorul acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani la o rată de
5%, cumpărătorul va accepta să plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce urmează a fi plătite
oricum vor fi mai mici decât cele de piață. Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul
finanțării benefice.Finanțarea influiențează asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului
investiționalalorii.
În domeniul imobiliar un rol importat este jucat de următoarele 6 tipuri de institute financiare:
1.Companii de asigurare a vieții (компании по страхованию жизни)- ca regulă, companiile mari sunt
cointeresate doar în credite de anvergură (mai mari de 1 mln doll). Astfel de întreprinderi nu au
posibilitatea de a deservi sute de credite mici.Deoarece CAV posedă active mari (de ordinul mlrd)
proiectele de câteva milioane le asigură suficient diversificarea necesară a portofoliului. CAV foarte rar
acordă credite pentru construcții, ele tind spre acel nivel de protecție care poate fi oferit de clădirile deja
construite.
2.Asociații de economii și creditare - propun preponderent ipoteci anterioare (primul credit) gajîndu-se
casele locative (pentru 1-4 familii). Ca regulă pentru procurarea casei pentru o singură familie acești
creditori solicită asigurarea individuală a circa 80% din valoarea imobilului.Ei cer de la cumpărătorii
caselor multifamiliale achitarea personală a 20-25% din preț
3.Bănci de economii reciproce (взаимосберегательные банки)-
4.Băncile comerciale (коммерческие банки)- Oferă credite pentru construcții în baza oricărui tip de
imobil.Însă aceste credite se oferă doar cu condiția refinanțării. Adică, după finalizarea construcției
creditul pentru construcții se refinanțează printr-un credit ipotecar permanent (de lungă durată).
5.Trusturi investiționale imobiliare (трасты по инвестициям в недвижимость)- investesc în credite
pentru construcții, credite ipotecare permanente, capitalul propriu și acorduri leasing. Fiecare trust se
concentrează asupra investițiilor în unul sau două din tipurile numite.
6.Fonduri de pensii (пенсионные фонды)- - adesea procură ipoteci asupra obiectelor de proprietate
generatoare de venit.În anii 90 multe fonduri de pensii și-au plasat capitalul în obiecte mari sau au
procurat imobil fără utilizarea creditării
Efectul levierului financiar- Prin levier (sau pârghia) financiar se subînțelege utilizarea mijloacelor
împrumutate pentru finalizarea tranzacției investiționale. Când rata auală a câștigurilor financiare
generate de activele procurate cu atragerea mijloacelor împrumutate este maii mare decât rata dobânzii
pentru credit - levierul este pozitiv sau benefic. Investitorul câștigă bani utilizând credite.Însă, dacă
valoarea imobilului procurat nu crește sau câștigurile generate sunt mai mici decât dobânda pe credit –
levierul este „negativ ”. Levierul rămâne „neutru” când prooprietatea generează venit egal cu dobânda
pentru creditul atras.

76.Finanțarea de către vânzător.

Finanțarea de către vânzător- Finanțarea unor bunuri imobile se realizează de către vânzător la o
dobândă joasă. Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative cu teren. Instituțiile finanicre nu aceptă
finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în proprietate a imobilului ce nu are potențial de
generare a venitului. Prin urmare propritarul terenului trebuie singur să finanțeze tranzacția.
În funcţie de caz şi, în special, de încrederea stabilită între părţi, dar şi de situaţia patrimonială a
vânzătorului, care în unele cazuri poate extinde în timp plata pentru bunurile vândute, este posibilă
negocierea unei eventuale eşalonări pe mai mulţi ani (luni) a plăţilor pentru totalitatea fondurilor
cumpărate sau a unei părţi a acestora. Acest tip de finanţare este mai des întâlnit sub formă de credit
marfar. Pentru ob- ţinerea altor fonduri (de exemplu, imobile, utilaje etc.), contextul poate fi mai dificil,
deoarece riscurile vânzătorului în acest caz sunt mai mari – uneori vânzătorul poate cere garanţii ale
plăţilor viitoare.
77. Sisteme mondiale de investire în imobil.
Ideea cooperativei financiare îi aparţine lui Friedrich Raiffeisen, activist al vieţii publice din secolul al
XIX-lea, primar al unui orăşel nu prea mare din Bavaria.
În America de Nord, prima „Casă Populară” a fost creată de către Alfonso de Jarden în anul 1900 în
localitatea Leves.
În anul 1906 a fost adoptată Legea cu privire la casele populare.
Uniunea de credit, ca formă deosebită a cooperaţiei de consum, îşi construieşte activitatea sa pe
principiile filosofiei cooperatiste şi ale democraţiei.
Termenul „cooperaţie” este utilizat pentru denumirea unei organizaţii social-economice deosebite a
producătorilor de mărfuri şi a consumatorilor, adică pentru denumirea funcţionarii unui anumit tip de
formaţiune social-economică.
Valori cooperatiste au format cadrul comportării cooperatiste, care a devenit baza adoptării celui mai
important document – Declaraţia Alianţei Cooperatiste Internaţionale.
Aceste valori sânt următoarele: -ajutorul reciproc, -echitatea, care se completează de principiile etice ale
membrilor cooperativei: -onestitatea, -sinceritatea, -responsabilitatea socială, -grija faţă de alţii.
Principii cooperatiste: -egalitatea în drepturi, în obligaţii şi responsabilitati; -conducerea democratică şi
controlul;; -calitatea de membru benevol şi deschis în cooperativă; -participarea economică a membrilor
în activitatea cooperativă; -autonomie şi independenţă; -transparenţă informaţională; -colaborarea
cooperativă; -grija faţă de dezvoltarea socială şi economică a tuturor membrilor săi.
Deosebirea dintre uniunile de credit şi alte organizaţii investiţionale:
-Uniunile de credit nu au drept scop obţinerea profitului, adică sunt organizaţii necomerciale, totodată,
-Uniunea de credit este o organizaţie care activează în sfera serviciilor financiare.
-Uniunea de credit îşi limitează activitatea lor la un cerc închis de persoane.
Membrii uniunii de credit sînt membrii cooperativei de consum şi credit, relaţiile lor cu uniunea de credit
nu sînt de client, ci cooperatiste. Membri ai uniunilor de credit pot fi numai cetăţenii.
este necesar ca toţi aceştia să fie membri ai unei oarecare asociaţii, să se cunoască destul de bine unul pe
altul, şi să se bucure de încredere reciprocă.
Uniunile de credit nu îşi permit să rişte cu banii membrilor săi. Veniturile obţinute de uniunile de credit
sînt orientate spre dezvoltarea în continuare a acestora şi spre ieftinirea serviciilor acordate membrilor săi.
Uniunile de credit diferă și de cooperativele de consum tradiţionale. Specializarea uniunilor de credit
în vederea acordării serviciilor financiare membrilor săi necesită o reglementare destul de severă a
calităţii şi-a genurilor de activitate permise.
Uniunile de credit îşi desfăşoară activitatea lor doar în baza economiilor membrilor săi, a cotizaţiilor lor
de membru şi de depuneri, din care se formează fondul de ajutor financiar reciproc, sursa acordării
împrumuturilor băneşti membrilor săi.
Cotizaţiile membrilor se încasează de la membri şi pentru membri şi nu pot fi utilizate pentru acordarea
de servicii unor terţe persoane.
78.Analiza comparativă a sistemului german cu sistemului american de investire în imobil

Pe parcursul a deja de mai bine de o sută de ani, în nici o ţară unde funcţionează sistemul de economii şi
împrumut, nu a fost fixat nici un caz de bancrotare completă a unor atare organizaţii.
Însă sistemul ipotecar mondial de nenumărate ori (în anii ’60, ’70, ’80 ai secolului trecut) a fost supus
unor diverse zguduituri de criză. Un exemplu elocvent este cea mai cruntă criză, care, în anii 2007–2009,
a cuprins întregul sistem ipotecar mondial, ale cărui pierderi, doar în proporţiile SUA, se evaluează la 700
miliarde de dolari.
79.Sisteme mondiale de creditare ipotecară a imobilului (modelul lărgit, modelul trunchiat – deschis
de creditare ipotecară a imobilului)
1. Modelul lărgit – deschis de creditare ipotecară
Până nu demult, cea mai progresistă printre alte sisteme mai bine cunoscute în lume de investire în
imobile a fost recunoscut aşa – numitul „model lărgit–deschis de creditare a imobilului”.
Conform acestui model, fluxul principal al resurselor creditare intră de la piaţă secundară a hârtiilor de
valoare, special organizată pentru acest scop, asigurate cu acte de ipotecă asupra imobilului.
Principiul de bază al funcţionării acestui model constă în aceea că persoana cu un anumit nivel de
solvabilitate a venitului anual imediat procură locuinţă construită, achitând în acest caz, de regulă doar a
20–30-ea parte procentuală a costului ei în bani gheaţă, depuşi în bancă până la începutul întocmirii
creditului. A 70–80-ea parte procentuală a costului imobilului aceasta o primeşte în bani de credit de la
banca ipotecară specializată, acordaţi pe cauţiune sau pe imobilul procurat, sau pe imobilul care se află
deja în posesia lui.
Condiţiile rambursării creditului se stabilesc de bancă în dependenţă de venitul anual al debitorului şi se
realizează, de obicei, timp de 25-30 de ani cu plată cotei procentuale în mărime de 3–5% anual.
În băncile care aplică modelul deschis al creditării ipotecare a imobilului, operaţiile creditare iniţiale sînt
finanţate pe contul capitalurilor sale proprii.
După acumularea uniui anumit portofoliu de ipotecă asupra imobilului, băncile îl comercializează
corporaţiilor financiare, care se specializează în emiterea şi repartizarea hârtiilor de valoare ipotecare cu
un înalt nivel de lichiditate, asigurate de acte de ipotecă asupra imobilului, ceea ce asigură garanţia
lichidităţii lor.
Mijloacele financiare obţinute de corporaţii de pe urma comercializării portofoliului cu acte de ipotecă,
băncile ipotecare le lansează din nou în circulaţie, eliberând noi credite noilor clienţi.
Realizarea modelului lărgit – deschis de creditare a imobilului poate fi asigurată doar cu condiţia
dezvoltării neîntrerupte a hârtiilor ipotecare de valoare şi cu sprijinul statului, şi ca minimum,
cu controlul lui particular asupra emisiunii hârtiilor ipotecare de valoare, care circulă pe piaţa secundară.
Totodată, este important de subliniat că modelul lărgit-deschis al creditării imobilului este aplicat eficient
doar în ţările cu o economie foarte rezistentă şi stabilă.
După cum demonstrează practică, chiar în ţările cele mai prospere (SUA, ţările UE) există doar în
anumite limite.
Acest model, fiind deschis şi orientat spre obţinerea resurselor creditare de pe piaţa liberă a capitalurilor
de investitorii independenţi, este supus unei influenţe destul de puternice a situaţiei generale a pieţei
financiar-creditare.
2. Modelul trunchiat-deschis de credităre ipotecara
În întreaga diversitate a modelelor creditare, aplicate actualmente în lume, cel mai simplu se consideră
modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului.
Prima caracteristică principială a acestui model este faptul că cererea comună a tuturor clienţilor băncii
de credite ipotecare poate fi asigurată de bancă din sursele arbitrare, inclusiv pe contul capitalurilor
proprii ale băncii, mijloacelor clienţilor, care se află la depozite, creditelor bancare, precum şi pe contul
capitalurilor investitorilor străini, care intră în ţară prin sistemul bancar.
A doua trăsătură a modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului este dependenţa directă
a dobinzii bancare de starea generală a pieţei creditelor.
Căutând şi antrenând resurse creditare din diferite surse, băncile se limitează la reflectarea în contractele
ipotecare doar a caracteristicilor ipotecilor obiectelor imobilului în calitate de asigurare a resurselor
creditare.
Parametrii principali ai modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului se prezintă
-termenul de acordare a creditelor şi -dobinda bancara.
Aceşti parametri se stabilesc de fiecare bancă independent. Clienţi ai băncii devin, de regulă, partea cea
mai asigurată şi solvabilă a populaţiei.
SCHEMA FUNCŢIONĂRII MODELULUI IPOTECAR TRUNCHIAT-DESCHIS
Modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului şi-a găsit cea mai largă aplicare îndeosebi în
ţările de sud-est şi est-europene. Acest model este aplicat, de asemenea, de băncile comerciale din
Ucraina, Rusia, Kazahstan şi de alte ţări din CSI. Drept rezultat al creşterii preţului vieţii oamenilor în
ultimii ani, acest sistem suportă fenomene de criză serioasă în întreaga lume.
80.Sisteme de investire în imobil în Republica Moldova
În anul 1998, Bursa de Imobil „Lara”, pentru prima dată în republică, a întreprins încercări de a soluţiona
problemele locative ale unor diverşi cetăţeni mai asiguraţi cu utilizarea chiar a economiilor lor băneşti şi a
resurselor de creditare bancare. Esenţa mecanismului financiar de creditare, elaborat de autorii prezentei
lucrări [2.1] şi aplicat de Bursa „Lara” împreună cu Banca de Finanţe şi Comerţ „FinComBank” constă
în următoarele:
-se încheie contract cu cumpărătorul de locuinţe, conform căruia acestea îşi asumă obligaţiunea, până la
primirea cheilor de la apartamentul pe care îl cumpără, să depună, pe contul bancar al bursei nu mai puţin
de 48 % din valoarea lui de piaţă;
-cumpărătorul apartamentului este obligat să depună suma rămasă pe contul bancar al Bursei pe anumite
părţi timp de nu mai mult de 5 ani cu un supliment de plată la cota procentuală în sumă de 13,5% anual;
-până în momentul decontării complete, cumpărătorul devenea arendaş al apartamentului procurat cu
plata în rate şi numai după depunerea pe contul bancar al Bursei a întregii sume contractuale, acesta
devine proprietarul apartamentului.
-Timp de 1,5 ani, de serviciile Bursei „Lara” şi ale Băncii Finanţe şi Comerţ „FinComBank” – S.A. au
beneficiat mai bine de 40 de cumpărători de locuinţe care au depus la bancă în formă de vărsământ iniţial
mai bine de 2,5 milioane de lei. Însă suma totală a economiilor băneşti, cheltuită de cumpărătorii de
locuinţe pentru construcţia în Chişinău a Complexului Locativ „Lara City” în anii 1998–2003 a constituit
5,9 milioane de lei.
Un mecanism financiar de credit analogic a început să fie aplicat de la finele anului 1999 de către
Agenţia Municipală de Ipotecă din Chişinău „AMIC”. Esenţa atitudinii privind atragerea economiilor
băneşti ale populaţiei la construcţia locuinţelor, elaborată de autorii prezentei lucrări [2.2], constă în
următoarele:
-în prealabil, cumpărătorul încheie cu agenţia un contract conform căruia el îşi asumă obligaţia să depună
în contul construcţiei apartamentului nu mai puţin de 45% din valoarea contractuală;
-în momentul dării în exploatare a corpului de clădire, apartamentul se dă cumpărătorului pentru folosire
în arendă;
-partea rămasă de nu mai mult de 55% din valoarea apartamentului este achitată de cumpărător în rate in
decurs de nu mai mult de 10 ani cu o plată suplimentară de 8 % anual;
-după decontările complete dintre părţi, apartamentul este transmis în proprietate cumpărătorului.
-O atare abordare faţă de finanţarea construcţiei locative a permis Agenţiei doar în perioada 1999–2003 să
atragă mai bine de 40 milioane de lei, să construiască în Chişinău 8 case de locuit cu mai multe etaje cu o
suprafaţă totală de 22 de mii metri pătraţi şi să asigure cu locuinţe mai bine de 300 de familii.
Începând din anul 1999, piaţa financiară a Republicii Moldova se limitează la modelul ipotecar trunchiat
- deschis de creditare a imobilului.
După cum demonstrează practica, în perioada ultimului deceniu, de creditele ipotecare ale băncilor
comerciale din Moldova beneficiază nu mai mult de 10% din partea populaţiei republicii cu venit mai
mare. În acelaşi timp, 60 % din populaţia republicii au venituri care nu corespund criteriilor de
solvabilitate bancare, iar la 30% veniturile se află la un nivel mai jos de limita sărăciei.
Prin urmare, circă 90% din populaţia, republicii, pur şi simplu, nu sînt în stare să-şi satisfacă de sine
stătător necesităţile sale investiţionale.
Drept rezultat, în perioada anului 2008, conform datelor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, tranzacţiile cu
obiectele de imobil în municipiul Chişinău s-au redus de circa trei ori.
Barierele principale ale aplicării în republică a mecanismelor de economii şi împrumuturi de investire în
imobil, răspândite pe scară largă în lume, sînt:
a) dezvoltarea insuficientă a bazei legislative în domeniul finanţării imobilului;
b) corelaţia joasă dintre veniturile unei părţi considerabile de populaţie şi valoarea de piaţă a imobilului;
c) limitarea posibilităţilor de credit ale băncilor comerciale, cotele procentuale înalte şi termenul scurt al
creditelor bancare, legate de riscul lipsei istoriilor de credit la majoritatea debitorilor potenţiali;
d) tendinţa a însăşi băncilor comerciale de a transplanta în mediul înapoiat din punct de vedere economic
mecanismele de credit şi finanţe de ipotecă, de care pot beneficia doar o parte neînsemnată şi mai bine
asigurată a populaţiei republicii.
81.Elemente constructive, clasificare, materiale de constructie a lor si particularitati.
Structura sau scheletul de rezistență reprezintă un ansamblu de elemente structurale (stâlpi, grinzi, pereți,
planșee etc), aranjate în asa fel încât să asigure preluarea și transmiterea încărcărilor ce acționează asupra
ei, fără sa pericliteze siguranța și integritatea clădirii.
Fundația este elementul de construcție care se află în contact direct cu terenul bun de fundare și transmite
acestuia toate încărcăturile care acționează construcția. Fundația este partea principală a infrastructurii
clădirii prin intermediul căreia se realizează rezemarea pe pământ.
Clasificarea fundațiilor: A. După adâncimea de fundare: 1.f. de suprafață; 2.f. de adincime
B. După materialele folosite: -f.i din lemn; -f. din piatră naturală, cărămidă, beton simplu sau ciclopian;
-fundații din beton armat. C. După forma lor în plan: -fundații izolate; -fundații continue sub ziduri sau
stâlpi; -fundații din rețele de grinzi; -fundații pe radier general; -fundații pe chesoane. D.După tehnologia
de execuție: -f. monolit executate la fata locului pe șantier; -f. prefabricate executate în ateliere spec.
Pereții sau zidurile sunt elemente de construcții verticale care îndeplinesc următoarele funcții:
-preiau și transmit fundațiilor clădirii încărcările provenite de la alte elemente ca acoperiș, planșee, grinzi;
-închid clădirea spre exterior protejând interiorul acesteia împotriva agenților atmosferici și asigură
izolarea termică și fonică;
-asigură rezistența construcției la încărcările gravitaționale și la solicitări orizontale.
A.După materialul din care sunt alcătuiți, pereții pot fi: 1. p.i din zidărie de lut, piatră naturală, cărămidă,
2. P. sau diafragme din beton armat monolit sau prefabricate; 3. P. sau panouri de lemn, de OSB; 4. P. din
elemente metalice 5. P. despărțitori din elemente de sticlă; 6. pereți din materiale ușoare: gips, ipsos.
B. După poziția în construcție: 1.p. situați sub nivelul terenului natural; 2.p. amplasați deasupra terenului
natural; 3.p. interiori; 4.p. exteriori. C.După modul de execuție: 1.executați monolit, prin turnare (beton);
2.executați prin zidire cu cărămizi; 3.executați prin mortare de elemente prefabricate din lemn, beton,
elemente ușoare, elemente de sticla etc. și materiale de legătură (de asamblare).
Stâlpii sunt elemente verticale de rezistenta care preiau și transmit fundațiilor încărcările date de
elementele orizontale ale structurii de rezistentă(grinzi,planșee,șarpante) sau de alte părți ale structurii
care reazemă și descarca pe ei. După materialele din care se realizează, stâlpii pot fi din: -lemn -zidărie
-beton armat(cu armătură flexibilă -compuși(beton armat cu armatura rigidă) -metalici
Stâlpii din lemn se utilizează la executarea construcțiilor provizorii, Stâlpii din zidărie sunt utilizați la
diferite tipuri de construcții de imporanță redusă, Stâlpii metalici se utilizează la construcții diverse cum
ar fi hale industriale, Stâlpii din beton armat au un domeniu vast de utilizare
Acoperișurile elemente de construcții care închid clădirile la partea superioară, cu scopul de a proteja
împotriva intemperiilor.
Scările sunt elemente de construcții care asigură legătura pe verticală între diferite nivele (etaje) ale
clădirii, precum și între trotuar și interiorul clădirii prin elemente orizontale denumite trepte, așezate
denivelat unele în raport cu altele, de regulă echidistant. Elementele din care este alcătuită o scară sunt:
rampa cu trepte și contratrepte, podestul sau odihna, vangurile, balustrada cu mâna curentă.
Totalitatea materialelor care contribuie la execuția unei construcții poartă denumirea de materiale de
construcții.
Lemnul avantaje: se prelucrează ușor, se asamblează ușor, este un bun izolator termic și fonic; aspect
frumos. Dezav: -se aprinde și arde ușor; -este puțin rezistent la acțiunea apei și este atacat de insecte;
-proprietăți mecanice nesatisfăcătoare, -durata de exploatare este redusă.
Piatra naturală : Este un material des folosit în construcții și cu tradiție datorită calităților sale și anume:
-se găsește în majoritatea zonelor din țara noastră; -are rezistență mare la compresiune și uzură;
-durabilitate în timp; -aspect natural frumos; -poate fi folosit atât la execuția elementelor de rezistență cât
și la decorațiuni.
Betonul este o piatră artificială, obținut prin întărirea unui amestec omogen din liant, agregat și apă.
Betoanele sunt foarte variate în privința proprietăților tehnice, din cauza marii varietăți a naturii
componenților și a raportului acestora în amestecul de beton.
Metalul Datorită calității sale, metalul este folosit în construcții la cele mai diverse elemente de rezistență
(stâlpi, grinzi, planșee), tâmplărie (uși și ferestre), rezervoare, elemente de construcții etc. În construcții se
folosesc în mod curent: oțelul, fonta, zincul, cuprul și aluminiul.
82. Necesitatea efectuarii examinarii si evaluarii tehnice a imobilelor
Termenul de expertiză tehnica deriva de la latinescul “ expertus” cu sensul de “incerc,
dovedesc”. Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi cere dispun de autorizatiile
corespunzatoare, aceasta presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi a elementelor
constructive, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului) , studiu
minuţios, la nivel tehnic a construcţiei, cu scopul general de a caracteriza starea acesteia. Inspectarea, la
rindul sau, poarta un caracter mult mai general si superficial si reprezinta vizitarea si examinarea bunului
imobiliar in scopul obtinerii informatiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind
valoarea proprietatii imobiliare, necesitatea efectuarii unor lucrari necesare pentru a aduce bunul imobiliar
in conformitate cu cerintele pietii sau privind alte aspecte.
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar sa se desfasoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru intretinerea bunului imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar sa fie remarcate toate deficientele in constructii si se
recomanda sa fie fotografiat intregul obiect, precum si deficintele remarcate, cum ar fi :crapaturile
peretilor, deficientele finisajului, peretii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectarii este si verificarea corespunderii obiectelor indicate in documentatia
tehnica si cea de evidenta cu situatia reala de pe teren. Este important sa fie comparata denumirea
bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile si conform actelor evidentei contabile (in
cazul bunurilor imobiliare utilizate in activitatea economica). De regula, pentru bunurile imobiliare cu
destinatie industrila datele din Registrul Bunurilor Imobile si datele evidentei contabile nu corespund. O
astfel de analiza a corespunderii inscrierilor oficiale si a starii lucrurilor in realitate, va permite evitarea
majorarii sau diminuarii neintemeiate a valorii proprietatii imobiliare.
Este important sa fie fixata data inspectarii obiectului evaluarii, deoarece conform practicii
generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectarii a bunului imobiliar.
Dorinţa proptietarului, administratorului sau beneficiarului unei construcţii de a cunoaşte starea
acesteia, continuitatea, îi motivează să efectuieze expertiza tehnică a construcţiei.
Schimbarea structurii de rezistenţă, acumularea uzurii fizice în mod intensiv sau alte dereglări apărute
ca urmare a vechimii construcţiei sau modificări, transformări funcţionale, necestiă efectuarea
investigaţiilor construcţiilor.
Rolul de bază al expertizei de stat constă în determinarea încălcărilor normelor şi cerinţelor de proiect
ce pot duce la încălcarea capacităţii elementelor portante şi stabilităţii construcţiei în diferite cazuri
(incendii,cutremure,ploi torenţiale,vînturi,etc.)
Expertiza de stat se efectuează de inspecţia de stat din cadrul „Agenţiei de construcţii şi dezvoltarea
teritoriului din RM.”
Cel mai frecvent expertizele şi evaluările tehnice sunt întîlnize în următoarele situaţii:
- schimbarea destinaţiei sau a unei părţi a acestia;
- amenajarea de subsoluri, supraetaje, masarda construcţiei;
- înlocuirea sau îmbunătăţirea proceselor tehnologice ce se petrec în clădiri industriale;
- exploatarea sau întreţinerea defectuase a construcţiei;
- supra sarcină tehnoloogică aparentă în cazul exploatării;
- desfiinţarea sau practicarea de goluri în pereţii structurari de rezistenţă;
- apariţia de avarieri datorită acţiunii unor calamităţi naturale(vînturi, inundaţii, alunecări de teren,
cutremure;
- apariţia defectelor sau a fisurilor în strcuturile de rezistenţă din cauza greşelilor de proiectare.
83. Surse de date în diagnosticul tehnic. Rapoartele tehnice.
Pentru a efectua examinarea şi evaluarea tehnică a obiectului, expertul tehnic trebuie să organizeze
procesul de inspectare, examinarea a obiectului, pentru a putea culege datele necesare efectuării de
calcule pentru determinarea uzurii fizice a construcţiei
In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza :
1. Datele tehnice din documentatia de proiect
2. Masurarile, caracteristicile elementelor constructive
3. Mediul de exploatare a constructiilor
4. Starea constructiilor in conditii normale de functionare
5. Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior
6. Permisiunea decopertarii constructiilor
7. Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator
8. Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor,
caracterul recomandarilor, posibilitati de executie).
Raportul cuprinde următoarele piese scrise şi desenate:
a. Memoriul tehnic precizează:
- motivul efectuării expertizei;
- încadrarea construcţiei în clasa de importanţă şi categoria aferentă;
- descrierea construcţiei din punct de vedere arhitectural, funcţional şi structural precum şi din cel al
condiţiilor de amplasare (topografia şi condiţiile geotehnice ale terenului, relaţiile cu mediul construit);
- descrierea degradărilor şi avariilor construcţiei, analiza şi explicarea cauzelor probabile ale acestora;
- rezultatele aplicării metodei de evaluare calitativă;
- propunerea deciziei de intervenţie şi fundamentarea acesteia din punct de vedere tehnic, economic,
tehnologic, funcţional, al încadrării în mediul construit, etc.;
b. Breviarul de calcul şi/sau justificările tehnice, economice, tehnologice şi funcţionale privind
constatările şi propunerile formulate în raport;
c. Planurile principale de rezistenţă şi arhitectură din proiectul construcţiei;
d. Releveele de arhitectură şi structură, precum şi datele obţinute prin sondaje, decopertări, etc., în cazul
construcţiilor pentru care nu se dispune de proiect sau la care s-au efectuat modificări faţă de proiectul
iniţial care nu au avut la bază documentaţii tehnice întocmite în acest scop;
e. releveele degradărilor şi avariilor;
f. buletinele de analiză conţinând rezultatele eventualelor încercări nedistructive efectuate asupra
elementelor sau construcţiei;
g. copia după actul de atestare a inginerul expert.
84. Procesul de examinare si evaluare tehnică a bunurilor imobile.
Examinarea tehnică a clădirii constă în cercetare, studiere minuţioasă, la nivel tehnic a construcţiei, cu
scopul general de a caracteriza starea acesteia. Schimbarea structurii de rezistentă, acumularea uzurii
fizice în mod intensiv sau alte degradări apărute ca urmare a vechimii construcţiei sau modificări,
transformări funcţionale necesită efectuarea investigaţiilor construcţiilor.
Capacitatea de rezistenţă a unei construcţii depinde de degradările apărute în structura de rezistenţă, ca
urmare a vechimii sale, a diverselor modificări, transformări constructive sau tehnologice.
Scopul pentru care se realizează examinarea şi evaluarea tehnică sunt pentru a evidenţia următoarele:
• Starea tehnică actuală a construcţiei;
• Gradul de uzură fizică a obiectului;
• Distingerea defectelor evidente şi ascunse ale construcţiei;
• Stabilirea calităţilor constructive de exploatare.
Nu se admite efectuarea expertizelor tehnice în următoarele scopuri:
a) extinderii balcoanelor şi loggiilor la blocurile locative existente;
b) construcţiei anexelor la blocurile locative existente;
c) extinderii încăperilor locative şi bucătăriilor în blocurile locative din contul balcoanelor şi loggiilor;
d) reamplasării blocurilor sanitare şi a bucătăriilor în blocurile locative;
e) executării saunelor şi bazinelor în blocurile locative şi în subsolurile acestora;
f) ocupării coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare şi încăperilor conductelor de gunoi în blocurile
locative;
g) schimbării destinaţiei încăperilor în blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de
normele de exploatare a locuinţelor.

Expertiza tehnica este o activitate de cercetare a unor imprejurari necesare stabilirii adevaratului obiectiv
de catre un expert sau evaluator asupra unei constructii sau elemente constructive in baza unei cereri a
beneficiarului sau organului judiciar.
In RM expertiza tehnica este regulamentata de cadrul de procedura civila de cadru de procedura penala si
de legea cu privire la expertiza tehnica.
Expertiza tehnica se bazeaza pe metodele si mijloacele tehnico-stiintifice ce contin urmatoarele etape;
Actiuni pregatitoare cercetarii
Studierea dosarului in cauza
Studierea bazei legislative in domeniu
Studierea tuturor imprejurarilor care au concurat la producerea evenimentului cu detalierea factorilor
implicate.
Studierea bazei tehnice cu posibilitatea de analiza la data efectuarii cercetarii la fata locului
Elaborarea raportului.
Examinarea la fata locului contine:
Efectuarea masurarilor analizelor, investigatiilor cu instrumentele necesare
Efectuarea de incercari nedestructive, culegearea probelor si efectuarea analizalor de laborator.
Decopertarea unor lucrari pentru evidentierea neconformitatilor(abaterilor)
Studiul documentelor puse la dispozitie de parti
Analiza documentelor puse la dispozitie din punct de vedere al autencitatii lor in cazul cind sunt
folsificate se cere expertiza lor
Solicitarea unor precizari tehnice in scris de la proiectanti, executanti, responsabili tehnici cu privire la
aspectele functionare a constructiei reesind din cuprinsul din raportul expertizei tehnice.
85. Examinarea tehnica. Evaluarea calitativa preliminara si analitica detaliata
Procesul de evaluare tehnica se desfasoara pe mai multe nivele:
-Stabilirea datelor initiale din analiza documentatiei existente privind bunul imobil si din datele tehnice
valabile la data executiei.
-Evaluarea preliminara calitativa prin observari directe, analize vizuale si inspectie la fata locului
-Evaluarea calitative suplimentare amanuntite prin sondaje, decopertari si evaluarea preliminara
aproximativ analitica
-Evaluari analitice detaliate decomplexitate ridicata
Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printr-o expertizare si
se face la fata locului pentru a stabili structura , gradul de avariere, degradarea sau afectiunile aparute.
Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de executie a lucrarilor, calculelor de rezistenta si de
arhitectura constructiei.
In general se urmaresc indentifficarea urmotoarelor elemente: -fundatia, -elementele vertical, -elementele
secundare si principale ale planseelor, -grinzi, -centuri, -elemnte de acoperis, -elemente prefabricate,
-scari,- podeste, -elemente de inchidere, -elemente de finisaj.
Evaluarea calitativa urmareste de asemenea determinarea starii tehnice si stabilirea difectiunilor aparute
pe parcusul exploatarii constructiei. Se vor urmari urmatoarele aspect vizuale:
-Deplasari ale constructiei datorita alunecarilor de teren.
-Fisuri si crapaturi generate de tasari differentiate.
-Cercetarea terenului de fundare, nivelul apelor subterane si gradul lor de agresivitate
-Existent infiltratiilor de apa la nivelul fundatiei din anumite cauze
-Existent scurgerilor de apa a igrasiei si condensului si efectele lor asupra elementelor constructive.
-Efectele diferentelor de temperature a radiatiilor solare si a ciclurilor inghet-dezghet
-Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului
-Efectele actiunii unor factori biologici’
-Efectele unor cutremure, accidente, avarii, incendii, explozii.
-Starea de deformare a constructiei. Dezaxari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor, inexistenta unor
elemente structural
-Starea betonului ca urmare a dezagregarii.
Evaluarea analitica preliminara este o procedura mai calitativa si se face pentru intreaga constructive
sau a unor elemente a rapoartelor dintre forta generalizata neceara pe care ar trebui sa o prea constructia,
elemental sau grupul de elemente.
Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate
sau cu elemnte finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau avariate din structura cit si comportarea
neliniara a materialelor de constructive.
86. Metodologii de evaluare a stării construcțiilor existente
1Etapele evaluarii
In literatura de specilitate sunt prezentate mai multe prceduri de apreciere a starii constructiilor existente
care se bazeaza pe citeva princiipii comune si anume:
a)evaluarea starii unei constructii se face in etape successive din ce in ce mai complexe,pentru o
cunoastere cit mai amanuntita si mai exacta a conditiilor in care se afla si functioneaza elementele
componentele stucturale si nestructurale ale cladirii
b)procesul de evaluare se desfasoara,in general ,pe mai multe niveluri
*stabilirea datelor initiale din analiza documentatiilor existente *evaluarea preliminara calitativa ,prin
observari directe ,analizei viziuale,inspectii la fata locului *evaluari calitative suplimentare ,amanuntite
privind sndaje,de copertari *evaluarea preliminara aproximativ analitica *evaluari analitice detaliate de
complexitate ridicata
c)procedurile de evaluare mentionate pot fi abordate independent cite una sau succesiv,cite 2 sau mai
multe ,functie de informatiile si datele obtinute in etapele anterioare
Rezultatele evaluarilor sunt prezentate intr-un raport de expertiza care include recomandarile si
propunerile de interventie si,la cerere,studii privind costul investitiilor.
Aplicarea succesiva a unor procedure de evaluare din ce in ce mai evaluate si rafinate se numesc filter sau
site,iar aplicarea lor se realizeza pe baza unei metode denumita metoda filtrarilor successive.
2 Date Initiale
Datele initiale rezulta din informatiili obtinute in urma analizei documentelor existente la
beneficiar,proiectant ,in arhiva.
Datel initiale vor curinde:
*perioadele proiectari si iexecutiei constructiei ,numele proiectantilor si executantilor lucrarilor
*destinatia constructiei,amplasament *descrierea constructiei deschideri,traavee,nr de niveluri *masurarea
in care proiectul respecta prevederilor prescriptiilor in vigoare referitoare la conformarea si alcatuirea
constructiilor *descrierea tehnologiilor de executie,durata si etapele de executie *intervalul de exploatare
a constuctiilor ,interventii,reparatii si modificari ale constructiei *caracteriticile materialelor din proiect
3.Evaluari Calitative
Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printro inspectie si
examinare la fata locului penru a I se stabili alcatuirea,avariile,degradarile,defectiunile aparute si cauzele
acestora
Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de rezistenta si de arhitectura a constructiei si ,in lipsa
acestora ,pe baza relevelor care se executa odata cu evaluarea .
In general se urmareste identificarea urmatoarelor componente:
*elemente vertecale:stilpisori si pereti din beton ,zidarii,*elemnte principale si secundare ale
planseelor:placi,century,grinzi,rigle*elemente de acoperis *elemente prefabricate folosite si modul de
imbinare*sisteme de contravintuire*scari podeste *elemente de inchidere si de compartimentare
*sistem de fundare
Se vor urmari in special urmatoarele aspect vizibile:
-Deplasari ale constructiilor datorita alunecarilor de teren; -Fisuri si crapaturi generate de tasari
differentiate; -Existent infiltratilor de apa la nivelul fundatiilor din diverse cazuri; -Starea izolatiilor de
orice natura; -Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului; -Efectele actiunii unor
factori biologici; -Dezacsari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor; -Inexistenta unor elemente
stcuturale
4 Evaluari analitice
Pe linga date de decizie evaluarea calitativa preliminara ofera si date initiale pentru o analiza mai detaliata
prin calcul. Evaluarea analitica preliminara se bazeaza in general pe determinare apentru intreaga
constructive pentru elemente sau sectiuni caracteristice a unor rapoare dintre forta generalizata capabila si
forta generalizata necesara pe care ar trebui sa o preea constructia, elemental sau sectiunea conform
normelor in vigoare la data efectuarii expertizei.Aceste rapoarate poarta diferite denumiri-coeficiente de
capacitate seismica, grad de asigurare la actiune seismica sau la alte actiuni.
Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate
sau cu elemente finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau variate din structura cit si comportatea
eliniara a materialelor de constructive.Actiunea seismica poate fi o accelerograma sau un se de
accelerograme real inregistrate sau spectre de acceleratie trasate special pentru amplasamentul dat. In
acest caz se poate aprecia si ductilitatea efectiva a elementelor structural si a constructiei in ansamblu.
87. Determinarea rezistenței elementelor de construcții prin metode mecanice.
Expertiza tehnică este un proces complex care are drept scop realizarea unor încercări, cercetări,
analize şi evaluări necesare pentru determinarea şi punerea la curent cu starea tehnică a construcţiei.
Pentru a determina starea tehnică cu mai multă exactitate este necesar de a recurge la anumite metode de
determinare a rezistenţei betonului. Acest metode ce ne oferă o modalitate de a determina starea
construcţiei mai rapid şi mai exact se împart in metode destructive şi nedestructive.
Metoda mecanică cuprinde metoda amprentei şi metoda reculului, dar cea destructivă cuprinde
metoda extragerii carotei.
 Metoda mecanică
Metoda amprentei constă în lovirea cu o terminaţiesferică din oţel a suprafeţei betonului şi
măsurarea diametrului amprenteiobţinute. Rezistenţa betonului se stabileşte pe baza unei legături empirie
care există între diametrul amprentei şi această caracteristică macanică.
Funcţie de tipul aparatului se stabileşte curbe de etaloane care fac legătura dintre cele două
mărimi. Diametrul amprentei se măsoară cu ajutorul unei lupe micrometrice.
Metoda reculului este bazată pe energia restituită în momentulimpactului dintre două corpuri.
Asfel se poate aprecia rezistenţa betonului prin măsurarea reculului unui sistem mobil la impactul cu o
suprafaţă de beton. Aparatul cu care se efectuiază încercarea se numeşte sclerometru.
Grosimea stratului de beton pentru care rezultatele încercării cu sclerometrul sunt reprezentative
este de circa 3cm de la suprafaţa încercată.
Zonele în care se efectuiază determinarea rezistenţei prin sclerometru vor trebui alese asfel încît să
respecte următoarele condiţii:
 Supafaţa de încercare să nu coincidă cu direcţia de turnare a betonului sau cu faţa opusă acesteia;
 Betonul din sfera de încercare să fi cît mai reprezentetiv pentru întregul element, în ceea ce priveşte
omogenitatea şi calitatea;
 Să cuprindă regiunile puternic solicitate precum şi regiunile bănuite a fi cu rezistenţe scăzute;
 Suprafeţele betonului să fie perfect plane şi netede;
 Suprafaţa unei zone de încercare pentru care se determină calitatea betonului trebuie să fie de mazim
400cm2 şi de minim 100cm2;
 Numărul punctelor de încercare necesare pentru stabilirea rezistenţei betonului într-o singură zonă
trebuie să corespundă la cel puţin 5 măsurîtori corecte;
 Punctele de încercare se vor alege asfel încît să se evite suprafeţele cu agregate mari, peste 7mm, şi
găurite vizibile la suprafaţă;
 Sclerometrul trebuie să fie menţinut perfect perpendicular pe suprafaţa de încercare;
 Suprafaţa nu trebuie să fie umedă.
88. Determinarea rezistenței elementelor prin încercări distructive
Metoda extragerii carotei. Locul de extragerii carotelor din elementele de construcţie se stabileşte în
funcţie de gradul de avariere al construcţiei şi de importanţa ei, avînd în vedere:
 Să nu intersecteze armături- aceste zone se stabilesc pe baza proiectului sau pe baza măsurătorilor
nedestructive cu ajutorul pahometrului;
 Zonele de extracţie să fie reprezentative pentru elementul examinat;
 Extragerea carotelor din zona cu defecte locale poate fi utilizată numai la precizarea caracteristicilor
defectului examinat – carotele asfel obţinute nu pot fi folosite la determinarea rezistenţei betonului din
elementul examinat.
Dacă suprafaţa de capăt ale carotei nu rezultă din tăiere plane şi perpendiculare pe generatoare,
după extracţie se vor efectua remedieri prin:
 Polizarea suprafeţelor de capăt sub un jet de apă (în cazul denivelărilor de max 2-3cm);
 Tăierea suprafeţei din extremităţi cu cuţie diamantate sub un jet de apă;
 Completatea zonelor d capăt cu un liant de adaos (mortar epoxidic, mortar de ciment, pastă de sulf cu
sau fără adaos de negru de fum) care să îndeplinească următoarele condiţii:
a. Grosimea max de 1cm;
b. Aderenţă bună la beton;
c. Viteză mare de întărire;
d. Modulul de elasticitate apropiat sau mai mare ca cel al betonului din carotă;
e. Rezistenţa la compresiune apropiat sau mai mare ca cea a betonului din carotă.
Numărul şi condiţiile de păstrare a carotelor
Numărul carotelor extrase pentru o structură va fi ales în funcţie de următoarele criterii:
 Numărul elementelor examinate;
 Modul de solicitare a elementelor;
 Variaţiile locale ale calităţii betonului de la element la element şi în interiorul aceluiaşi element;
 Amploarea avariilor produs.
La stabilirea numărului carotelor se va ţine seama şi de necesitatea obţinerii unui volum suficient
de informaţii.
Se recomandă păstrarea epruvetelor de la tăiere pînă la încercare în apă la temperatura de 20-25
grade, iar cu cel puţin 24 de ore înainte de încercare carotele trebuie scoase din apă şi păstrate în aer la
aceeaşi temperatură, pentru condiţionare.
Rezistenţa la compresiune determinate pe carote trebuie corectată ţinînd seama de următorii
factori:
 Diametrul carotei;
 Subţirimea carotei măsurată prin raportul hcarotă / dcarotă;
 Straturile degradate de la extremităţi;
 Procedeul utilizat la realizarea planeităţii suprafeţelor.
Încercarea nedestructivă a carotei este necesară pentru determinarea constantelor elastice ale
betonului şi verificarea sau deterninarea corelaţiei dintre parametrii utilizaţi la încecările nedestructive.
Determinarea constantelor elastice ale betonului pe carote se face cu ajutorul metodelor de
rezonanţă longitudinale şi a metodelor ultrasunet.
Dimensiunile epruvetelor utilizate pentru determinarea constantelor elastodinamice prin metoda
nedestructivă a rezonanţei trebuie să îndeplinească condiţia:
hcarotă > 4*dcarotă
În cazul metodelor de rezonanţă longitudinală epruveta se fixează la mijlocul lungimii, iar în cle
două extremităţi se dispune emiţătorul şi respectiv receptorul.
89. Examinarea nedistructivă a elementelor constructive ale clădirilor.
Urmarirea comportarii in timp a constructiilor se desfasoara pe toata durata lor de viata, incepand cu
executia si continuand cu etapa de exploatare.
Scopul acesteia consta in observarea si inregistrarea unor aspecte, fenomene si parametri care pot semnala
modificari ale capacitatii constructiei de a indeplini cerintele de rezistenta, stabilitate si durabilitate
stabilite prin proiect.
Detectarea existentei fisurilor elementelor de constructii, precum si urmarirea evolutiei lor in timp se
realizeaza folosind una dintre urmatoarele principale metode: • analiza dinamica; • metode nedistructive
(metode ultrasonice de impuls, metode acustice, termografia in infrarosu, radar, tomografia sonica);
• metoda fibrelor optice; • metode magnetice.
La toate tipurile de constructii, evolutia fisurilor si modificarile lor periodice, datorita diferitelor cauze,
constituie o prioritate. Urmarirea acestora in timp se poate realiza prin procedee traditionale: prin metode
cu citire directa (mecanice sau optice) sau metode electrice si electronice de masurare (traductoare
bazate pe tensometria electrica rezistiva, traductoare rezistive, traductoare inductive, traductoare poten-
tiometrice, traductoare capacitive, traductoare cu coarda vibranta, traductoare cu circuit oscilant,
traductoare cu fibra optica).
a. Metode cu citire directa
Fisurometrul este realizat dintr-o placa transparenta din material plastic pe care sunt trasate (cu precizie)
linii de diferite grosimi (de regula intre 0,05 mm si 1,5 mm). Modul de lucru cu fisurometrul este
urmatorul: se amplaseaza paralel cu linia de vopsea trasata si se deplaseaza pana cand linia trasata pe el se
suprapune peste fisura. Deschiderea fisurii va fi data de linia de pe fisurometru a carei grosime se
suprapune exact peste ea. Citirea se face strict in dreptul liniei trasate cu vopsea pe suprafata elementului.
Principalele operatii tehnologice necesare masurarii deschiderii fisurilor sunt: • stabilirea cu precizie
a pozitiei fisurilor, deoarece fisurile in beton sunt, in cele mai multe cazuri, invizibile cu ochiul liber, cu
ajutorul substantelor penetrante sau al ultrasunetelor; • indepartarea tencuielii de pe fata elementului pe
zona de examinat; • curatarea cu perie de sarma a suprafetei decopertate; • trasarea cu vopsea a unei linii
subtiri normale pe traseul fisurii; • masurarea deschiderii fisurii pe directia liniei trasate cu vopsea,
folosind fisurometrul sau lupa micrometrica; • repetarea periodica a masuratorilor si inregistrarea
rezultatelor.
b. Metode electrice si electronice de masura
Metodele electrice si electronice de masura constau in senzori (traductoare), care au rolul de transformare
a deformatiilor liniare sau de alta natura in semnal masurabil pe cale electrica. Principalele tipuri de
traductoare sunt: traductoare bazate pe tensometria electrica rezistiva, traductoare rezistive, traductoare
inductive, traductoare potentiometrice, traductoare capacitive, traductoare cu coarda vibranta, traductoare
cu circuit oscilant, traductoare cu fibra optica).
Caracteristicile acestora sunt: precizia de masurare, efectele de influenta, caracteristicile dinamice,
forma semnalului de transmitere de la distanta, fiabilitatea si costurile.
Metoda fibrelor optice
Tehnica utilizarii fibrelor optice (endoscopul) s-a dezvoltat initial in medicina, pentru examinari interne.
In prezent, aceasta metoda cunoaste numeroase aplicatii si in tehnica de diagnosticare a constructiilor.
Instrumentul denumit fibroscop este format dintr-un manunchi de fibre optice flexibile; iar instrumentul
denumit borescope, din fibre optice rigide. O parte din fibre au ca rol transmiterea radiatiilor unei surse
de lumina foarte puternice, situata la un capat, celelalte servind la vizualizarea obiectului prin lentile
foarte puternice. Extremitatea cablului prin care se vizualizeaza imaginea poate fi rotita pentru a reda
imagini din diferite unghiuri.
Robotizarea
Din cauza gradului ridicat de diversitate al activitatii in constructii, robotizarea in acest domeniu a patruns
mai greu si destul de limitat ca sfera de cuprindere.
Unul dintre avantajele mari ale robotilor folositi in constructii este acela ca urmarirea executarii se
realizeaza automat, masina fiind dotata in acest sens cu sisteme speciale de senzori adaptati in functie de
activitatea specifica de control avuta in vedere.
90. Metode de estimare a uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirilor
Deprecierea reprezinta reducerea calitatii de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in rezultatul actiunii diferitor
factori [3,p.65].
Uzura se clasifica in: fizica, economica si functionala.
Uzura fizica si deprecierea functionala pot fi recuperabile si nerecuperabile.
Deprecierea recuperabila reprezinta deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere fizic
si eficienta din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile legate de
inlaturarea elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului imobil evaluat va creste.
Deprecierea nerecuperabila este deprecierea, cheltuielile pentru inlaturarea careia vor fi mai mari decit
cresterea probabila a valorii bunului imobil in urma inlaturarii elementelor deprecierii.
Metodele de estimare a uzurii fizice sint:1.metoda normativa;2.metoda valorica;3.metoda vârstei efective.
Metoda normativa presupune determinarea marimii uzurii fizice in baza analizei starii tehnice a
elementelor constructive de baza ale cladirii. Metoda respectiva se aplica in doua etape:
a) se va determina uzura fizica a fiecarui element constructiv;
b) se va determina uzura fizica a constructiei intregi dupa formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.
  Metoda valorica constitue determinarea costului reparatiei capitale a constructiei. In acest caz este
determinat coeficientul care reprezinta raportul intre costul reparatiei capitale si valoarea de reconstituire
a cladirii, estimata la data evaluarii, tinind cont de marimea uzurii fizice.
Metoda valorica se utilizeaza pentru determinarea marimii uzurii fizice in urmatoarele cazuri:
1.beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea locativa; 2.cheltuielile pentru reparatia
capitala se compenseaza la vinzarea obiectului (diferenta intre pretul obiectului dupa reparatia capitala si
pretul obiectului inainte de reparatia capitala este mai mare decit cheltuielile pentru reparatia capitala);
3.bunul imobil este dat in arenda sau ipotecat.
 Pentru determinarea marimii uzurii fizice prin metoda vârstei efective se foloseşte următoarea
formula:
 VE   VE 
U    100    100
 DVF  sau   VE  DVFR  
Deprecierea functionala este determinata de diferenta intre caracteristicile reale ale bunului imobil si
asteptarile consumatorilor. Aceasta categorie a deprecierii este caracteristica tuturor bunurilor imobile.
Deprecierea functionala absoluta a unui bun imobil poate aparea in cazurile in care pe piata nu exista
cumparatori pentru acest tip de bunuri imobile.
Deprecierea economica se determina prin urmatoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influentei factorilor externi;
b) analiza comparativa a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii asupra carora influenteaza
factorii externi si celor asupra carora acesti factori nu influenteaza.
 Deprecierea acumulata se determina prin urmatoarele metode: 1.metoda duratei de viata economica;
2.metoda modificata a duratei de viata economica; 3.metoda analizei comparative a vinzarilor; 4.metoda
segregarii.
 Metoda duratei de viata economica presupune estimarea deprecierii acumulate in baza urmatoarei
formule:
 VE 
D   100
 DVE 
  Metoda modificata a duratei de viata economica ia in considerare uzura fizica recuperabila si
deprecierea functionala recuperabila. In acest caz deprecierea acumulata se va calcula in doua etape:
a) din valoarea constructiei noi este sustrasa deprecierea recuperabila fizica si functionala;
b) valoarea constructiei noi modificate va fi inmultita cu raportul intre virsta efectiva si durata de viata
economica.
 Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferenta intre valoarea constructiei noi si valoarea de piata a bunului imobil la data evaluarii. Pentru
aplicarea metodei respective este necesara informatia privind preturile de vinzare ale bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii si valoarea de piata a terenurilor virane.
 
91. Mecanismele de transport care afectează durabilitatea betonului.
Mecanisme de transport in aerul umed
Procesul de transport al gazelor, apei si substantelor dizolvate in apa se realizeaza prin difuziune, ca
urmare a tendintei de echilibrare a diferentelor de concentratie (fig.3.4).
Material poros

Fig.3.4 Difuzia prin betonul poros. Actiunea este produsa de diferentele intre concentratiile C1 si C2

Bioxidul de carbon difuzeaza in beton ca urmare a reactiei chimice cu acesta, reactie dezvoltata la
suprafata porilor, in urma careia concentratia de substanta se reduce. Un proces similar sufera si oxigenul
consumat prin coroziunea armaturii.
Difuzia apei si a vaporilor este mobilizata de variatiile de umiditate ale mediului si cand betonuli se
usuca.
Difuzia substantelor dizolvate in apa (cum sunt ionii de clor) se realizeaza in pelicula de apa de la
suprafata porului sau in apa care umple porii. Proportia de apa din pori se reduce cu timpul si difuzia
substantelor dizolvate scade pe masura reducerii umiditatii din beton.
MECANISMUL DE TRANSPORT TN CONDITII DE PLOAIE S1 STROPIRE
Cind suprafata betonului este stropita direct, saturarea se poate atinge rapid, ca urmare a suctiunii
capilare. Solutiile sunt transportate prin apa, in timp ce difuzia gazelor este practic blocata.
Efectele suctiunii capilare depind de energia de suprafata. Tendinta de adsorbtie a apei initiaza suctiunea,
atunci cand apare surplus de apa. Inaltimea coloanei capilare rezulta din echilibrul dintre fortele de
legatura la suprafata si greutatea coloanei. Suctiunea in directie orizontala depinde de existenta excesului
de apa la suprafata betonului si de durata in care acesta se mentine.
MECANISMUL DE TRANSPORT IN CAZUL IMERSIUNII
In cazul structurilor aflate continuu sub apa pot fi transportate cantitati importante de apa daca sunt
realizate anumite conditii. Circulatia apei este realizata initial prin suctiune capilara, eventual accelerata
de existenta unei presiuni hidrostatice. Transportul de apa se poate dezvolta continuu, numai daca la cel
putin una din suprafetele elementului exista conditii de evaporare a apei. Intensitatea transportului de apa
depinde de relatia dintre evaporare, suctiune capilara si presiune hidrostatica. Odata cu apa sunt
transportati si agenti dizolvati (carbonati, cloruri si sulfati). Acesti agenti raman in beton in zona de
evaporare, unde se acumuleaza concentratii mari. In consecinta pot aparea fenomene de eflorescenta prin
recristalizarea agentilor dizolvati.
92. Degradarea fizica a elementelor din beton armat.
Orice actiune care reduce durata de viata a structurii in ansamblu sau a unei parfi din aceasta implica
transformarea energiei mecanice, termice sau chimice dintr- o forma de energie in alta. Aceste actiuni
determina о serie de mecanisme de degradare, care pot fi clasificate in raport cu actiunile mecanice (forte
si deplasari), actiunile fizice (de exemplu, temperatura si radiatiile), actiunile chimice (in cazul acizilor,
bazelor sau sarurilor) si actiunile biologice.
Degradarea fizica a betonului:
1.Fisurarea betonului- Fisurarea betonului intervine atunci cand deformatiiie de intindere la care este
supus materialul depasesc alungirile maxime pe care acesta le poate suporta. Cauzele care pot produce
fisurarea betonului sunt multiple
Tipurile de fisuri :
1.Dupa intarire: a)Fizice- Contractia al uscare b)Chimice-Coroziunea armature,carbonarea cimentului,
c)Termice-Ciclurile inghetz,dezghetz,Contractia termica d)Structurale-Incarcarile de proectare,Oboseala
2.Dupa intarire: -Inghetul, -Contractia plastic, -tasarea palstica, -deformatia cofrajului
2.Oboseala betonului
Solicitarea repetata sau alternanta a structurii sau a unor parti componente, in anumite conditii
referitoare la numarul de cicluri si de intensitatea solicitarii poate conduce la degradarea prin asa numitul
fenomen de oboseala a materialului. Acesta se manifests printr-un proces de dezvoltare a fisurilor, care se
incheie prin ruperea betonului la valori ale eforturilor unitare inferioare rezistenjei acestuia sub incarcari
monoton crescatoare.
Procesul de dezvoltare al fisurilor de oboseala cuprinde trei faze: 1.de initiere, 2.de acumulare (de
dezvoltare) si 3.de propagare (de generalizare). Datorita defectelor de structura si/sau fisurilor care exista
in mod inevitabil in beton, se poate considera ca procesul de oboseala incepe cu propagarea fisurilor.
Evitarea fenomenelor de oboseala se poate obtine in principal prin moderarea eforturilor unitare din
beton, respectiv prin adoptarea unor dimensiuni suficiente ale sectiunilor de beton.
3.Eroziunea betonului
Mecanismul de eroziune prin abraziune a suprafetelor de beton poate fi cauzat de:
-actiunea de frecare si de slefuire exercitata de traficul pietonal pe planseele cIadirilor;
-scobirea si impactul percutant al senilelor si pneurilor cu lanturi pe suprafetele carosabile.
Parametrii care influenteaza eroziunea betonului depind de compozitia acestuia. Rezistenta la uzura
prin abraziune este asigurata de agregatele mari, careprotejeaza mortarul mai putin rezistent impotriva
actiunii mecanice, fie in aer, fie in apa Dimpotriva rezistenta la fenomenul de cavitate este data de
mortarul cu granule fine de agregat.
4 Curgerea lenta a betonului
Curgerea lenta a betonului apare In anumite conditii de solicitare, daca materialul este supus timp
indelungat la eforturi suficient de mari. Este vorba de domeniul asa numitei curgeri lente neliniare
caracterizate de о crestere mai pronuntata a deformatiilor decat a eforturilor. Aceasta comportare este
specifica situatiilor in care eforturile unitare de compresiune din elementele structurale depasesc pragul
de microfisurare care corespunde pentru betoanele obisnuite la circa jumatate din rezistenta betonului sub
incarcari statice de scurta durata. Fenomenul de curgere lenta a betonului depinde de numerosi parametri
dintre care cei mai importanti sunt urmatorii: -nivelul de solicitare, -virsta betonului la inrcarcare,
-porozitatea, -proportia pietrei de ciment din masa betonului, eventual -temperatura de tratare termica,
etc.
Principala modaiitate de a evita aparifia efectelor nefavorabile ale curgerii lente neliniare este limitarea
valorilor eforturilor cu caracter permanent in stadiul de exploatare sub nivelul corespunzator pragului de
microfisurare, ceea ce in cazul multora dintre construcfiile din beton armat se poate realiza cu usurinta
5 Efectul inghetului
In definirea rezistentei betonului expus ciclurilor de inghet-dezghet patru fenomene sint de о importanta
majora:
1. marirea volumului prin inghetarea apei cu 9%, ceea ce poate conduce la despicarea betonului atunci
cind porii sunt umpluti cu apa;
2. Scaderea punctului de inghet odata cu cresterea diametrului porilor ca urmare a gradului diferit de
retinere a apei la suprafata interioara a acestora astfel apa nu ingheata deodata in toti porii; mai intii
ingheata apa din porii mai mari, urmand ca la scaderea temperaturii sa inghete apa din porii cu diametrul
mai mic;
3.Transformarea apei in gheata poate permite evaporarea unei cantitati de apa relativ mare, daca conditiile
ambientale sunt favorabile;
93. Degradarea chimica a elementelor din beton armat.
Durabilitatea structurilor de beton adesea ori este afectata de coroziune care reprezinta descompunera
chimica a betonului sub actiunea subsantelor aggressive si anume saruri,acizi.alcalini si apa lipsita de
duritate
Exista 3 tipuri de degradare chimica a betonului
1.Coroziunea acida
In urma reactiilor acizilor cu piatra de ciment, compusii de calciu (hidroxidul de calciu, silicatii si
aluminatii de calciu hidratati) treC in sarurile acizilor. Sarurile acizilor clorhidric si azotic sunt extrem de
solubile, in timp ce sulfatul de calciu, rezultat din reactia cu acidul sulfuric precipita sub forma de gips.
Aceste produse ale reactiilor
sunt nu numai solubile si deci pot fi usor indepartate, dar fi mult mai permeabile decit betonul sanatos.
Rezulta si ca efectul de distrugere este substantial mai mare in cazul unor curenti de apa in miscare,
decat in cazul unor solutii statatoare.
Sarurile de magneziu si de amoniu au о actiune similara, singura diferenta constana in natura
produselor eliberate in urma reactiilor.
Apele fara duritate, dizolvand compusii de calciu distrug intr-un mod similar piatra de calciu.
2.Coroziunea sulfatica
- Sulfatii ataca numai unii componenti ai cimentului, in special aluminatii si hidroxidul de calciu,
rezultind etringita si in mai mica masura gips.
Principalii factori de care depinde coroziunea sulfatica sunt:
Conditii de expunere (cantitatea de substanta agresiva)lonii de clor, daca sunt prezenti, pot fixa aluminatii
in saruri care nu se manifesta prin expandare. Apa de mare, care potential este foarte agresiva prin
continutul de sulfati, produce astfel efecte mult diminuate prin prezenta clorurilor.
Accesibilitatea, respectiv permeabilitatea betonului (viteza de transport a agentului agresiv). Aceasta este
direct dependenta de compactitatea betonului, care la rIndul lui este dependent de raportul a/с §i, mai
general, de calitatea betonului.
Sensibilitatea betonului la agresiunea sulfatica Aceasta depinde de cantitatea de substanta reactiva din
cimentuL utilizat. Experimente de laborator recente au evidentiat faptul ca In vederea cresterii rezistentei
la agresiunea sulfatica este necesar sa se reduca continutul de aluminat de calciu pana la cel mult 5% si sa
se foloseasca un continut inalt de zgura de furnal sau alt material pozzolanic, natural sau sintetic.
Este de observat ca folosirea excesiva a adausurilor face betonul vulnerabil fata de alte tipuri de atac
chimic, in special fata de cloruri. Permeabilitatea la cloruri expune coroziunii si armatura de otel.)
Cantitatea de apa implicate in procesul de coroziune
3.Coroziunea alcalina
Agresiunea chimica a alcaliilor este mai apropiata de atacul sulfatic, si mai putin de atacul acid, prin
faptul ca are efect numai asupra unora din compusii betonului, in speta agregatului.
Astfel, agregatele care contin silicati sunt atacati de solutiile alcaline in betoane cu porii saturati cu var si
cu suficienti ioni de sodiu sau potasiu,
Rezultatul reactiei sunt produse cu expansiune de volum dezvoltata in directiiie cu rezistenta mai slaba.
La suprafata betonului apar fisuri fine cu distributie neregulata.
In prezent nu se dispune de о teorie satisfacatoare privind modul in care bazele produc expansiunea de
volum. Principalii factori care influenfeaza acest fenomen sunt:
1.Reactivitatea agregatelor care depinde de prezenja silicei amorfe sau partial cristalizate.
2.Cantitatea §i dimensiunile agregatelor reactive.
3.Concentrate de alcali si calciu in apa din pori (cantitatea interna de substanta agresiva).
4.Natura cimentului. Cimenturile Portland cu un continut limitat de alcalii sunt cele mai indicate.
Utilizarea cimenturilor cu adaosuri produce о reducere a concentratiei de alcalii, dar si о reducere a
permeabilitatii..
5.Conditiile de expunere Umiditatea inalta dar si succesiunea unor perioade de uscare cu altele de umizire
contribuie la marirea amploarei expansiunii de volum.Condittiile de expunere se pot imbunatati prin
aplicarea unor protectii reziste la umezeala
94. Factorii ce conduc la deteriorarea fațadelor.
Factorii ce conduc la deteriorarea fatadelor se datoreaza de influenta factorului timpului si altor factori
externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta ,intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.).
Elementele de finisaj creeaza aspectul final al elementelor de constructii si a fatadei cladirii, avand un rol
foarte important in realizarea esteticii exteriorului cladirii. Totodata, elemente de finisaj asigura
intretinerea usoara si igienica a cladirilor.
Elementele de finisaj cele mai importante sunt : tencuielile, placajele, pardoselile, zugravelile,
vopsitoriile, lambriurile, tamplaria , care ofera o protectie importanta pentru fatadele cladirelor
Un alf factor ce influienzeaza asupra deteriorarii fatadelor este variatia de temperatura din cauza acestui
factor are loc reducerea rezistentei materialelor de finisaj in urma carora se produce deteriorarea
fatadelor
Consecinţe:
Efectele negative ale degradării biologice de pe faţade
• Deteriorarea peretelui.
• Ruptura peliculei stratului de vopsea, care este trenta
dezagregat de microorganisme; în acest mod se facilitează
pătrunderea şi acumularea de umiditate în partea de jos a
suportului, care va suferi o degradare progresivă.
• Dezvoltarea de plante superioare (muşchi şi licheni), care
sunt greu de extirpat şi care se pot extinde pe arii mari.
95. Masuri pentru asigurarea durabilității elementelor construcțiilor.
Constructiile sunt bunuri materiale concepute si executate in vederea indeplinirii unor functiuni social-
economice. Ele trebuie sa corespunda standardelor de calitate si normelor ecologice
Avand o valoare intrinseca data de suma costurilor pentru materiale si manopera, dar si influentata de o
seama de factori ce tin de pozitionare, destinatie, grad de utilizare, constructiile sunt proiectate pentru a
asigura o exploatare in totala siguranta, pe o perioada de timp indelungata. Fiecare constructie si element
de constructie trebuie sa respecte o suma de cerinte tehnice care privesc siguranta in utilizare, siguranta la
foc, igiena, protectia mediului inconjurator.
Factorii ce influienteaza degradarea elementelor
Constructiile se degradeaza in timp, iar faptul ca o parte din factorii care determina acest proces este
repetabila obliga la controlul periodic al starii de deteriorare. In mod surprinzator, cele mai importante si
mai des intalnite cauze ce duc la deteriorarea/degradarea cladirilor sunt deficientele de conceptie si
proiectare si deficientele de executie. Spus mai pe intelesul tuturor, este vorba de incalcari repetate, mai
mult sau mai putin flagrante, ale legilor si normelor in vigoare, eludarea unor prevederi obligatorii,
nerespectarea standardelor nationale (n-am zis europene!) in domeniu. Foarte multe cladiri nu se
incadreaza in documentatiile de urbanism aprobate. Problemele de amplasare sunt si ele neglijate, mai
ales in ceea ce priveste alaturarea de tronsoane cu incarcari si inaltimi diferite, amplasamente alcatuite din
pamanturi sensibile la umezire, terenuri cu structuri la care tasarile inegale pot duce la pierderea
stabilitatii.

Masurile pentru asigurarea durabilitatii elementelor constructiei si a constructiei in intregime este

alegerea corecta a unui sistem de fundare corespunzator care, in timp, poate evitala deteriorarea intregii
constructii. armarea suficienta a betoanelor, prevederea unor etrieri la distante corespunzatoare si
estimarea corecta a incarcarilor ce actioneaza asupra constructiei, deasemenea duce la asigurarea
durabilitatilor elementelor constructiei .Lucrari de izolare acustica si termica. Un capitol foarte
important al proiectului de constructie sunt instalatiile, formarea corecta a proiectului evita modificarile
ulterioare la proiect, evitind diminuarea rezistentei constructiei in ansamblu.