Evaluare de proprietati imobiliare, de active financiare si pentru garantii bancare

Cuprins
CAPITOLUL I ............................................................................................................................ 5
CADRUL GENERAL AL ACTIVITĂŢII DE EVALUARE .................................................... 5
1.1. Definirea categoriilor de valoare ......................................................................................... 7
1.2. Evaluarea – activitate din sfera serviciilor profesionale ...................................................... 9
1.3.Tipurile de evaluare ............................................................................................................ 11
CAPITOLUL II. ....................................................................................................................... 13
PROPRIETATEA IMOBILIARA -OBIECT AL EVALUARII .............................................. 13
2.1. Interpretarea notiunii de proprietate funciara ................................................................ 13
2.2. Proprietatea imobiliara, dreptul de proprietate imobiliara si bunurile mobile............... 14
CAPITOLUL III. ...................................................................................................................... 15
EVALUAREA SI PIAłA PROPRIETĂłILOR IMOBILIARE ................................................ 15
3.1. Necesitatea evaluării .......................................................................................................... 15
3.2. Principiile evaluării proprietățłilor imobiliare ................................................................... 16
3.3. Caracteristicile piețelor imobiliare .................................................................................... 17
3.4. Tipurile de piețe imobiliare ............................................................................................... 18
3.5. Analiza pieței imobiliare.................................................................................................... 18
CAPITOLUL IV. ...................................................................................................................... 22
PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETATILOR IMOBILIARE .................................. 22
4.1. Definirea problemei ........................................................................................................... 23
4.2. Analiza preliminară, colectarea şi selecția datelor ............................................................ 23
4.3. Cea mai bună utilizare ....................................................................................................... 23
4.4. Evaluarea terenurilor v. Abordarea evaluării..................................................................... 23
4.5. Analiza rezultatelor şi estimarea finală.............................................................................. 23
4.6. Redactarea raportului de evaluare ..................................................................................... 23
4.6.1. Definirea problemei ........................................................................................................ 23
4.6.2. Analiza preliminară, colectarea şi selecția datelor ..................................................... 24
4.6.3. Estimări privind cea mai bună utilizare ...................................................................... 24
4.6.4. Evaluarea terenului ..................................................................................................... 25
4.6.5. Abordarea evaluării .................................................................................................... 25
4.6.6. Abordarea prin cost..................................................................................................... 25
4.6.7. Abordarea prin comparația directă a vânzărilor ......................................................... 25
4.6.8. Abordarea prin capitalizarea veniturilor ..................................................................... 26
4.6.9. Analiza rezultatelor şi estimarea finală....................................................................... 26
4.7. Redactarea raportului de evaluare ..................................................................................... 26
CAPITOLUL V ........................................................................................................................ 27

1
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI ........................................................................... 27
CAZUL 1 .............................................................................................................................. 32
CAZUL 2 .............................................................................................................................. 32
CAZUL 3 .............................................................................................................................. 33
CAZUL 4 .............................................................................................................................. 33
CAPITOLUL VI ....................................................................................................................... 34
EVALUAREA TERENURILOR ............................................................................................. 34
6.1. Metoda comparației directe ............................................................................................... 35
6.2. Metoda proporției (alocării) ............................................................................................... 38
6.3.Metoda extracției ................................................................................................................ 39
6.4.Metoda parcelării ................................................................................................................ 39
6.5.Metoda valorii reziduale ..................................................................................................... 40
6.6.Metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază ....................................................................... 41
CAPITOLUL VII...................................................................................................................... 41
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN COST ............................................... 41
7.1. Costul clădirilor ................................................................................................................. 42
Costul de înlocuire/reconstrucție .............................................................................................. 42
a. Costuri directe ....................................................................................................................... 42
b. Costuri indirecte.................................................................................................................... 42
7.2. Profitul promotorului imobiliar ..................................................................................... 43
7.3 Surse de informații .......................................................................................................... 43
7.4. Definirea termenilor importanți ..................................................................................... 43
7.5. Metode de estimare a costului ....................................................................................... 44
a. Măsurători ............................................................................................................................. 44
b. Metoda comparațiilor unitare ............................................................................................... 44
c. Metoda costurilor segregate .................................................................................................. 45
d. Metoda devizelor .................................................................................................................. 45
7.6. Deprecierea cumulată .................................................................................................... 45
a. Metoda duratei de viață economică ...................................................................................... 46
b. Metoda modificată a duratei de viață economică ................................................................. 46
c. Metoda segregării.................................................................................................................. 47
d. Metoda comparației .............................................................................................................. 47
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR .... 48
8.1. Datele necesare şi sursele de informații......................................................................... 48
8.2 Procedura ........................................................................................................................ 49
8.2.1. Criterii de comparație ............................................................................................. 49
8.2.2. Elemente de comparație .......................................................................................... 49
a. Drepturi de proprietate transmise.......................................................................................... 50

2
b. Condițiile de finanțare .......................................................................................................... 50
c. Condițiile de vânzare ............................................................................................................ 50
d. Condițiile pieței .................................................................................................................... 51
e. Localizarea ............................................................................................................................ 51
f. Caracteristicile fizice ............................................................................................................. 51
g. Caracteristicile economice .................................................................................................... 52
h. Utilizarea............................................................................................................................... 52
i. Componente non-imobiliare ale valorii ................................................................................. 52
8.3. Identificarea si cuantificarea corecțiilor ........................................................................ 52
a. Tehnicile cantitative .............................................................................................................. 53
b. Tehnicile calitative................................................................................................................ 53
C. Analiza comparativă ............................................................................................................ 53
8.4 Tipuri de corecții............................................................................................................. 54
CAPITOLUL IX ....................................................................................................................... 54
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN VENIT ............................................. 54
9.1 Tehnici ale valorii actualizate ............................................................................................. 54
9.1.1 Previzionarea şi anticiparea schimbării ....................................................................... 54
9.1.2 Cererea şi oferta ......................................................................................................... 55
9.1.3 Substituția ............................................................................................................... 55
9.1.4 Echilibrul ..................................................................................................................... 55
9.1.5 Factori externi .............................................................................................................. 56
9.2 Valoarea de piață şi valoarea de investiție .......................................................................... 57
9.3 Veniturile viitoare ............................................................................................................... 57
9.4 Rentabilitatea investiției imobiliare .................................................................................... 58
9.4.1 Rate ale venitului anual (Rate de capitalizare) ............................................................ 58
9.4.2 Rate de actualizare ....................................................................................................... 59
9.4.3 Selectarea ratelor de capitalizare şi de actualizare ...................................................... 59
9.4.4. Riscul .......................................................................................................................... 60
9.4.5. Inflația anticipată ........................................................................................................ 60
9.4.6 Niveluri neaşteptate ale inflației .................................................................................. 61
9.5 Metode de evaluare înscrise în abordarea prin venit .......................................................... 61
9.5.1. Capitalizarea directă ....................................................................................................... 61
9.5.2.Actualizarea ..................................................................................................................... 62
9.5.3. Analiza comparativă a celor două metode ...................................................................... 62
9.5.4.Estimarea veniturilor viitoare .......................................................................................... 62
9.5.4.1.Cheltuieli de exploatare ................................................................................................ 63
9.5.4.2.Cheltuielile fixe ............................................................................................................ 63
9.5.4.3.Cheltuielile variabile ..................................................................................................... 63

3
9.5.4.4.Cheltuielile totale de exploatare ................................................................................... 67
CAPITOLUL X ........................................................................................................................ 67
EVALUAREA ACTIVELOR FINANCIARE ......................................................................... 67
10.1. Definirea activelor financiare ......................................................................................... 67
10.2. Necesitatea evaluării activelor financiare .................................................................. 69
10.3.Tipuri de analiză a activelor financiare ............................................................................ 70
10.4.Evaluarea activelor financiare .......................................................................................... 72
10.4.1. Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursă ......................................................... 72
10.4.2.Evaluarea titlurilor de participare necotate .................................................................... 73
10.4.3.Evaluarea acțiunii prin actualizarea dividendelor.......................................................... 73
10.4.4. Evaluarea acțiunii prin comparație pe baza coeficientului PER al firmelor cotate ...... 75
10.5.Evaluarea obligațiunilor................................................................................................ 76
10.6.Evaluarea împrumuturilor acordate pe termen lung ..................................................... 77
10.7. Evaluarea depozitelor şi garanțiilor pe termen lung .................................................... 77

4
 CAPITOLUL I
CADRUL GENERAL AL ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Teoria evaluării a apărut la sfârşitul secolului al 19-lea, Alfred Marshall (1842-1924)

fiind primul economist care a stabilit elementele în baza cărora se poate determina valoarea
unei proprietăţi. În viziunea sa pentru determinarea valorii unei proprietăţi trebuie să se aibă
în vedere:
• comparaţia directă de piaţă,
• costul de înlocuire şi
• capitalizarea veniturilor.
Mai tarziu, Irving Fisher (1867-1947), economist american neoclasic, a dezvoltat
teoria valorii-venitului, care constă în abordarea pe bază de venit a valorii.
Fisher susţine că valoarea unei proprietăţi este funcţie de mărimea veniturilor viitoare
actualizate (rentă, chirie, profit, cash-flow) generate de proprietate.
Teoria evaluării se caracterizează prin următoarele aspecte:
- are în vedere bunurile de natura capitalului imobilizat şi circulant, bunurile mobile şi
imobile care formează proprietatea personală, întreprinderile sau afacerile în ansamblul lor şi
nu bunurile de consum;
- se referă la mărimea valorii bunurilor care aparţin unei proprietăţi, fără a avea în
vedere, în mod special, sursa valorii;
- nu foloseşte noţiunea generică de valoare, ci tipuri de valoare (valoare de piaţă,
valoarea justă, valoarea ipotecii, valoarea de lichidare, valoarea de investiţii, valoarea
specială, valoarea de asigurare etc.);
- definirea tipurilor de valoare, condiţiile aplicării lor, procedurile şi metodele de
estimare a mărimii valorii sunt precizate în Standardele de Evaluare, elaborate de organisme
profesionale naţionale si internaţionale;
- evaluarea are caracter dinamic, înscriindu-se tot mai mult în optica investitorului, ca
urmare a tendinţelor de globalizare a pieţelor de investiţii.
Activitatea de evaluare este, aşadar, un complex de operaţiuni, desfăşurate pe baza
unor metode şi respectând standarde de evaluare, prin care se atribuie o valoare unei
proprietăţi (întreprinderi, afaceri, proprietăţi imobiliare, valori mobiliare – hârtii de valoare,
acţiuni, obligaţiuni) la un moment dat.
Teoria şi practica evaluării necesită definirea unor concepte de bază, cu care acestea
operează, precum: proprietate / active, valoare, preţ, cost, piaţă.
Proprietatea reflectă drepturile de posesiune asupra unei proprietăţi imobiliare
(terenuri, construcţii etc.) numită proprietate reală, şi, de asemenea, asupra unor obiecte
fizice, altele decât cele care formează proprietatea imobiliară, numită proprietate personală.
Termenul de activ este folosit de multe ori pentru a desemna conceptul de proprietate. În

5
evaluarea unei întreprinderi obiectul evaluării poate fi reprezentat de: activele necorporale,
corporale, financiare aflate în proprietatea întreprinderii sau controlate de aceasta.
Valoarea este expresia monetară a utilităţii unei proprietăţi (bunuri şi / sau servicii)
pentru cumpărătorii şi vânzătorii ei. Manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea
proprietăţii, exprimată prin capacitatea sa de a fi schimbată pe bani sau pe un alt bun.
Valoarea atribuită prin activitatea de evaluare este o valoare convenţională, rezultată în urma
unor judecăţi, calcule, expertize efectuate de evaluator, care depinde de cantitatea şi calitatea
informaţiilor deţinute de acesta şi, nu în ultimul rând, de experienţa sa. Valoarea rezultată în
urma procesului de evaluare are un caracter subiectiv, deoarece reprezintă opinia
evaluatorului, exprimată în condiţiile specifice ale proprietăţii evaluate. Conform Standardelor
Internaţionale de Evaluare conceptul economic de valoare reflectă imaginea pe care o are
piaţa despre beneficiile care îi revin celui care posedă bunurile sau primeşte serviciile, la
data efectivă a evaluării.
Preţul are caracter obiectiv, fiind un element tangibil, real, o sumă concretă rezultată
în urma unei tranzacţii, încheiate între vânzător şi cumpărător, acesta fiind solicitat de
vânzător şi acceptat de cumpărător. El poate exprima de „n” ori valoarea estimată de evaluator
sau poate fi mai mic decât valoarea reală. Este deosebit de important de precizat că evaluarea
nu are ca obiectiv precizarea a priori a preţului tranzacţiei. Rolul evaluării este de a da indica
un interval de valoare, care ulterior va servi ca bază de negociere a preţului şi care ar putea
concilia poziţiile divergente dintre vânzători şi cumpărători. De fapt în acest interval de
valoare se situează „preţul rezonabil”. Preţul de evaluare al unei întreprinderi este relativ şi
datorită numărului mare de metode de evaluare utilizate, ceea ce indică faptul că nici una
dintre ele nu este perfectă; valoarea unei întreprinderi nu poate fi riguros calculată, aceasta
rămâne un lucru empiric, numai viitorul justifică sau infirma preţul de evaluare (a posteriori).
Preţul de evaluare est important pentru viitorul întreprinderii, el „apasă” asupra
cumpărătorului şi determină rentabilitatea viitoare a investiţiei sale, va fi mai dificil de
rentabilizat o întreprindere cumpărată la o valoare foarte ridicată, din lipsă de disponibilităţi;
în general, achiziţiile reuşite se realizează la preţuri moderate. Astfel, rolul evaluării rămâne
cel de a favoriza o tranzacţie echilibrată.
Costul proprietăţii / activului reprezintă suma necesară pentru a produce un bun
material, imaterial sau serviciu, prin însumarea cheltuielilor pe faze ale procesului de
producţie, distribuţie şi vânzare a bunului economic. În evaluarea de active se utilizează
categoriile de cost de achiziţie, cost de înlocuire, cost de reproducţie, cost de creare, cost
istoric etc.
Piaţa reprezintă un sistem de relaţii între cumpărători şi vânzători, între care se
schimbă obiecte ale proprietăţii prin mecanismul preţului.
Reevaluarea este o operaţiune de natură exclusiv contabilă, activitatea prin care se
evaluează din nou o proprietate, cu scopul de a aduce la „preţul zilei" valoarea estimată prin
procesul de evaluare, de obicei prin aplicarea unor indici sau coeficienţi adecvaţi de
actualizare. Spre deosebire de activitatea de evaluare, reevaluarea se din ordinul autorităţilor
(Ministerul Finanţelor) şi este o activitate administrativă, prin care se doreşte reactualizarea

6
valorilor contabile ale proprietăţilor înregistrate la costuri istorice cu cele actuale, influenţate
de procesul inflaţionist. Ea este o activitate cu impact asupra modificării capitalului social al
întreprinderilor ca şi a bazei de impozitare.

1.1. Definirea categoriilor de valoare

Pentru diferite scopuri ale evaluării şi pentru anumite categorii de proprietăţi evaluate
se utilizează o multitudine de tipuri de valoare. A fost necesară elaborarea standardelor
adecvate fiecărui tip de valoare, care ţin seama de diferite criterii de evaluare. Astfel, sunt
definite în cadrul standardelor de evaluare:
- categoria de valoarea de piaţă;
- categorii de valori necesare în cazul evaluărilor pentru garantarea creditelor, ipotecii
şi gajului;
- alte categorii de valori, în afara categoriei de valoare de piaţă.
a. Pentru realizarea de tranzacţii cu proprietăţi/active şi pentru înregistrări în
documentele financiar-contabile se utilizează valoarea de piaţă. Grupul European al
Asociaţiilor de Evaluatori ((TEGoVA) şi Comitetul Internaţional pentru Standardele de
Evaluare (IVSC) definesc valoarea de piaţă ca „suma estimată pentru care un activ ar putea
fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât
să vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare
parte a acţionat în cunoştinţă de cauză şi fără constrângere”.
b. Pentru garantarea creditelor bancare noţiunea utilizată este valoarea ipotecii,
definită de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC, astfel: ”valoarea unei proprietăţi
determinată de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă a vandabilităţii viitoare a
proprietăţii, pe baza luării în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale
proprietăţii, a condiţiilor normale şi celor locale ale pieţei, utilizării curente şi utilizărilor
alternative adecvate ale proprietăţii. Elementele speculative nu vor fi luate în considerare la
stabilirea valorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi susţinută cu documente într-o manieră
transparentă şi clară”. Elaborarea standardului de evaluare pentru garantarea creditelor,
ipotecii şi gajului a devenit o necesitate pentru lumea financiar bancară, a creditului ipotecar,
în speţă. Această idee este confirmată de rolul important al evaluatorilor în lumea financiar-
bancară din SUA, Marea Britanie, Canada care solicită asigurarea profesională a derulării
normale a operaţiilor de creditare. Standardul îşi propune să asigure cadrul în care evaluatorul
poate executa lucrări de evaluare pentru instituţii specializate în acordarea şi garantarea
creditelor. Sunt cazuri în care evaluatorul va lua în considerare valoarea de lichidare sau alte
categorii de valori în afara valorii de piaţă, în funcţie de circumstanţe sau de cerinţele părţilor,
ţinând seama de faptul că finanţatorii sunt interesaţi de garantarea rambursării şi nu de
preluare a activului sau afacerii respective;
c. Deşi în majoritatea cazurilor evaluarea se referă la valoarea de piaţă, sunt situaţii
care solicită utilizarea şi a altor categorii de valori decât valoarea de piaţă, respectiv:

7
 - pentru lichidarea întreprinderii se foloseşte şi se determină valoarea de lichidare
sau valoarea de vânzare forţată, respectiv: „ suma care poate fi încasată în mod rezonabil în
urma vânzării unei proprietăţi într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu
perioada de timp specificată în definiţia valorii de piaţă”. Valoarea de lichidare se calculează
pe baza vânzării activelor individuale, cât mai rapid posibil, luându-se în calcul costurile
asociate lichidării (comisioane, onorarii, cheltuieli administrative, taxe şi impozite legale);
- investitorii folosesc conceptul de valoare de investiţie, definită ca reprezentând
„valoarea proprietăţii pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori sau
pentru obiective de investiţii bine identificate”. Valoarea de investiţie se determină prin
actualizarea fluxurilor viitoare de venit generate de proprietate;
- valoarea de asigurare care este valoarea unei proprietăţi care face obiectul unui
contract de asigurare;
- valoarea de impozitare care este valoarea unei proprietăţi conform definiţiei date
de legislaţia fiscală referitoare la taxele pentru proprietăţi;
- conceptul de valoare a afacerii se defineşte în Standardele de Evaluare
Internaţionale şi Europene ca fiind ”valoarea globală a unei întreprinderi care va continua să
funcţioneze şi în care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe părţile ei componente,
se face funcţie de contribuţia lor la afacerea totală şi nu în funcţie de valoarea de piaţă
însumată a componentelor ei”;
- pentru a determina diferenţa dintre cursul unei acţiuni şi valoarea ei reală şi, deci,
pentru a lua decizia de a vinde sau de a cumpăra acţiuni cotate se utilizează valoarea
intrinsecă sau valoarea fundamentală, folosită de analiştii financiari şi definită ca fiind
„preţul care este justificat pentru o acţiune, atunci când sunt luaţi în considerare factorii
primari de influenţă”. Ea este o valoare subiectivă, rezultată în urma judecăţilor efectuate de
fiecare analist pentru a o determina. Managerul financiar estimează valoarea intrinsecă prin
estimarea atentă a următorilor factori care o determină: valoarea activelor întreprinderii,
profiturile viitoare probabile, dividendele viitoare probabile, rata de creştere viitoare
probabilă;
- valoarea de recuperare reprezintă valoarea unei proprietăţi (exclusiv terenul)
vândută pentru materialele recuperabile şi nu pentru utilizarea în continuare;
- valoarea specială se referă la un element de valoare cu caracter extraordinar,
superior valorii de piaţă, care apare prin asocierea fizică, funcţională sau economică cu o
altă proprietate. De exemplu, o firmă a plătit în Bucureşti un preţ de peste 6 ori mai mare
decât preţul pieţei la acel moment, pentru o mică suprafaţă de teren. Situaţia specială a apărut
deoarece terenul respective se află în vecinătatea imediată a proprietăţii sale, permitea ieşirea
la o arteră comercială şi îi dădea posibilitatea să realizeze dimensiunile optime pentru
construcţia ce şi-o proiectase;
- valoarea justă este un concept de valoare elaborat de Organismul Internaţional de
Normalizare Contabilă (IASC) şi desemnează o valoare echivalentă a valorii de piaţă,
concept creat datorită faptului că valoarea de piaţă nu se poate defini în absenţa unei pieţe
bursiere suficient de active. Valoarea justă este definită, conform Standardelor Internaţionale

8
de Contabilitate, ca fiind suma la care se poate tranzacţiona un activ sau deconta o datorie,
de bună voie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul
este determinat obiectiv;
- valoarea de utilizare se referă la valoarea cu care un anumit activ contribuie la
valoarea întreprinderii din care face parte, fără a avea în vedere suma ce s-ar obţine prin
vânzarea acestuia. Ea se referă la valoarea unui activ al întreprinderii pentru o anumită
utilizare, de către un anumit utilizator, nefiind valoare de piaţă.

1.2. Evaluarea – activitate din sfera serviciilor profesionale

Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor profesionale, cum ar fi: consultanţa,
proiectarea, avocatura etc. Activitatea de evaluare se conformează unor standarde
profesionale şi unui cod deontologic specific.
În multe ţări, evaluatorii au înfiinţat asociaţii profesionale, bazate pe asociere
voluntară, care să le reprezinte interesele şi să le reglementeze atât activitatea firmelor de
evaluare cât şi pe cea a evaluatorilor individuali. Aceste asociaţii au rol deosebit în
promovarea standardelor profesionale şi etice ale activităţii de evaluare, contribuind la
asigurarea reputaţiei evaluatorilor în societate. În general, asociaţiile profesionale contribuie
la promovarea şi dezvoltarea activităţii prin:
- dezvoltarea şi actualizarea unui bagaj comun de cunoştinţe în domeniu (cursuri de
formare şi instruire pentru evaluatori, conferinţe de informare şi schimburi de
experienţă);
- stabilirea criteriilor minime pentru cei care vor să practice această activitate;
- elaborarea şi adoptarea unui cod de comportament şi practică profesională pentru
membrii lor (îndatoriri şi responsabilităţi ale evaluatorului, obligaţiile
evaluatorului faţă de clienţi);
- analiza reclamaţiilor privind încălcarea standardelor profesionale şi etice şi
adoptarea unor măsuri disciplinare.
În România, în 1992 s-a construit Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din România
(ANEVAR), o organizaţie profesională neguvernamentală, independentă, non-profit, care
acţionează în interesul public, având drept scop promovarea mijloacelor specifice profesiei, a
metodelor şi tehnicilor de diagnostic şi evaluare a întreprinderilor, părţilor de întreprinderi şi a
altor bunuri. În prezent, asociaţia are peste 6050 de membri titulari (persoane fizice) şi 198 de
firme asociate. Activitatea sa se desfăşoară în 51 de centre teritoriale. Un obiectiv esenţial al
ANEVAR îl constituie elaborarea de standarde de evaluare a întreprinderilor şi proprietăţilor,
prin colaborare cu alte organizaţii europene (Grupul European al Evaluatorilor, Comitetul
Internaţional pentru Standarde de Evaluare – organism specializat în cadrul ONU, Organizaţia
Europeană a Evaluatorilor). Rolul standardelor de evaluare este:
- să institue proceduri care să permită certificarea valorii, în condiţii comparabile cu
legislaţia internă şi internaţională, cu practica evaluării şi cu standardele contabile;

9
 - să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, creându-se
o bază comparabilă în activitatea practică;
- să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.
Alte asociaţii profesionale care au ca obiectiv evaluarea proprietăţilor imobiliare,
evaluarea afacerilor şi auditul financiar sunt Corpul Experţilor Tehnici, Corpul Experţilor
Contabili şi al Contabililor Autorizaţi din România (CECCAR).
Cerinţele minime pentru un evaluator este ca acesta să fie o persoană cu bună
reputaţie, care să poată demonstra că: a obţinut o diplomă universitară sau postuniversitară
adecvată, la un institut de învăţământ superior recunoscut, are cel puţin doi ani de experienţă
după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale profesionale
printr-un program relevant de pregătire continuă.
Deşi activitatea de evaluare, ca orice profesiune liberală, nu este reglementată de către
instituţii guvernamentale, ea se desfăşoară după un cod deontologic, conform unor standarde
şi proceduri profesionale etice specifice, care implică responsabilitatea evaluatorului.
Responsabilitatea evaluatorului este, în primul rând, de natură profesională. Aceasta
decurge din modul în care evaluatorul cunoaşte şi aplică procedurile, metodele şi tehnicile
specifice şi din modul de aderare la codul de comportament (obligaţia evaluatorului de a
executa competent fiecare evaluare şi de a fi imparţial; evaluatorul are obligaţia de a evita
abordarea greşită sau aproximările foarte largi pentru a nu furniza rezultate false ale evaluării;
nu este corect ca evaluatorul să accepte un contract de evaluare pentru un domeniu pentru care
nu este calificat, cu excepţia cazurilor în care a adus la cunoştinţă clientului acest fapt sau în
cazul în care s-a asociat cu un alt evaluator care are calificarea necesară).
Evaluatorul are şi răspundere civilă, care se manifestă în virtutea contractului civil
dintre evaluator şi clientul său, prin care evaluatorul se obligă să furnizeze un serviciu de
calitatea promisă în ofertă (prezentarea către client a concluziilor şi rezultatelor precise şi
reale asupra evaluării făcute, indiferent de dorinţa şi indicaţiile clientului; angajarea
evaluatorului într-o lucrare este o chestiune confidenţială, evaluatorul având obligaţia de a nu
dezvălui angajarea sa de către client unor terţe persoane şi, de asemenea, obligaţia de a nu
dezvălui sau folosi rezultatele evaluării fără permisiunea scrisă şi prealabilă a clientului său,
sau fără să fie obligat de o procedură judiciară). Dacă evaluatorul nu reuşeşte să îndeplinească
condiţiile contractuale şi prin aceasta el a produs daune clientului său, acesta din urmă este
îndreptăţit să solicite despăgubiri. Acordarea de despăgubiri se poate face prin înţelegere între
evaluator şi client sau prin decizie a instanţei civile.
Evaluatorul poartă şi răspundere penală, atunci când în legătură cu activitatea de
evaluare evaluatorul a încălcat legea penală. Practicile lipsite de etică şi profesionalism în
activitatea de evaluare sunt legate de:
- acceptarea unui contract a cărui plată este condiţionată de: preţul de vânzare a
proprietăţii sau afacerii evaluate; decizia judecătorească favorabilă cu privire la
proprietatea clientului; orice indicaţie furnizată apriori de către client;
- solicitarea unei părţi care reprezintă procent din valoarea rezultată în urma
evaluării;

10
 - acceptarea de către evaluator a unui contract ce priveşte o afacere sau o proprietate
pentru care el are interese actuale sau viitore.
„Comisia de etică” şi „Comisia de disciplină”, conduse de un vicepreşedinte
ANEVAR, se preocupă de respectarea codului etic şi de disciplină în cadrul asociaţiei
evaluatorilor din ţara noastră şi rezolvarea problemelor apărute în acest sens.

1.3.Tipurile de evaluare

Orice activitate de evaluare presupune însă conştientizarea elementelor cheie în

evaluare, respectiv:
- obiectul evaluării (întreprinderea privită ca individualitate, proprietăţi imobiliare,
valori mobiliare);
- subiecţii (părţile implicate în tranzacţie);
- poziţia evaluatorului care furnizează elementul de reper pentru valoare şi preţ;
- standardele de evaluare (Standardele Internaţionale de Evaluare, elaborate de
Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare IVSC; Standardele de
Evaluare elaborate de ANEVAR), care conţin definiţiile conceptelor utilizate în
evaluarea diferitelor tipuri de proprietăţi, domeniile de aplicare a standardelor,
tipurile adecvate de valoare pentru tipurile de proprietăţi supuse evaluării,
metodele adecvate de evaluare şi devierile de la cele mai adecvate proceduri de
evaluare.
Prevederile Standardelor de evaluare sunt compatibile cu prevederile înscrise în
Legislaţia Uniunii Europene şi cu Standardele Internaţionale de Evaluare şi cu Standardele
Internaţionale de Contabilitate. Respectarea prevederilor Standardelor are o importanţă
majoră pentru cele trei categorii de utilizatori ai acestora, respectiv : evaluatori, clienţi,
specialişti în teoria si metodologia evaluării.
Pentru evaluatori, Standardele reprezintă un ghid de conduită care îi orientează pe
începând de la stabilirea clauzelor contractului de evaluare, derularea evaluării prin metodele
şi procedurile de evaluare folosite, până la prezentarea raportului de evaluare şi prezentarea
anexelor acestuia. Respectarea Standardelor poate constitui pentru evaluator o probă de
apărare împotriva reclamaţiilor unor clienţi, inclusiv în cazul unor pretenţii de despăgubiri
solicitate instanţelor judecătoreşti.
Pentru clienţi, cunoaşterea Standardelor de evaluare este utilă deoarece ei pot solicita
ca evaluatorul să respecte condiţiile de pregătire profesională şi experienţă adecvata
subiectului evaluat. De asemenea, clientul se familiarizează cu conceptele de bază şi cu
conţinutul raportului d evaluare.
Pentru specialişti în teoria şi metodologia evaluării, cunoaşterea Standardelor are
importanţă ştiinţifică, având în vedere panoplia de noţiuni utilizate, relaţiile de calcul aferente
diferitelor metode de evaluare.

11
 Ţinând seama de toate aceste elemente, activităţile de evaluare se pot diferenţia în
funcţie de:
a) obiectul supus evaluării, respectiv:
- evaluări de bunuri, cum ar fi mijloace fixe, elemente de natura activelor circulante
(stocuri, creanţe);
- evaluări de active intangibile, care pot sau nu fi înregistrate în contabilitate, respectiv
active intangibile care pot fi identificate şi evaluate separat (licenţe, mărci, brevete, concesiuni
etc.) cât şi goodwill-ul (reputaţia întreprinderii, prestigiul echipei de conducere, vadul
comercial, fidelitatea clienţilor etc.);
- evaluări de active economice (părţi dintr-o întreprindere, secţii, ateliere, depozite,
magazine), care pot funcţiona separat, independent, fără a perturba activitatea întreprinderii;
- evaluarea de întreprinderi în totalitatea lor, respectiv evaluarea unei afaceri în
totalitatea sa.
b) scopul (obiectivul) evaluării:
- evaluări administrative, care nu este fundamentată pe o analiză profundă a
proprietăţii evaluate şi nici a perspectivelor economice ale acesteia, reflectate în mărimea
veniturilor viitoare sperate de investitor, ci constă în calcule bazate exclusiv pe date contabile,
pe declaraţii ale contribuabililor sau pe cursul anterior la care au fost realizate tranzacţiile cu
acţiuni ale întreprinderii evaluate. Aceste evaluări sunt efectuate îndeosebi pentru stabilirea
bazei de impozitare, conform unor reguli stabilite de autorităţile de reglementare fiscală (în
România un exemplu de o astfel de reglementare este HG 457/1997, prin care se aprobă
Normele metodologice privind procedurile de privatizare şi condiţiile de organizare şi
desfăşurare a vânzărilor de acţiuni, de părţi sociale şi active; conform acestei reglementări,
metodologia de evaluare se bazează pe calcularea valorii activului net contabil, ajustată cu
media profitului net realizat în ultimii patru ani);
- evaluări economice care vizează stabilirea valorii de piaţă a unei proprietăţi sau
afaceri în vederea vânzării, privatizării etc.
c) beneficiarul evaluării:
- evaluări pentru proprietarii afacerii sau proprietăţii, în vederea stabilirii bazei de
negociere pentru vânzare;
- evaluări pentru instituţii financiar bancare şi fiscale, în vederea constituirii unor
garanţii pentru credite, impozitarea unor operaţii de vânzare cumpărare, fuziune etc.
- evaluări pentru instituţii şi organisme publice;
- evaluări pentru instanţele judecătoreşti, atunci când apar litigii legate de mărimea,
mişcarea sau lichidarea patrimoniului sau averii unei persoane juridice;
- evaluări pentru persoane fizice (salariaţi, moştenitori ai proprietarilor sau persoane
care doresc să achiziţionarea de titluri de valoare sau să realizeze operaţiuni de asociere;
d) poziţia evaluatorului:
- evaluări realizate de evaluatorul-consultant (consultant al vânzătorului sau
cumpărătorului);

12
 - evaluări realizate de evaluatorul-arbitru (consultant al vânzătorului şi
cumpărătorului);
- evaluări realizate de evaluatorul-expert neutru (numit cel mai adesea în situaţii de
litigiu, situaţie în care este nevoie de o opinie neutră);
e) metoda de evaluare utilizată:
- evaluări patrimoniale, care abordează exclusiv latura patrimonială;
- evaluări prin actualizarea / capitalizarea fluxurilor viitoare de venit;
- evaluări bazate pe randamentul afacerii;
- evaluări mixte;

CAPITOLUL II.
PROPRIETATEA IMOBILIARA -OBIECT AL EVALUARII

Pamantul reprezinta o baza importanta a activitatii sociale si economice inca din cele
mai vechi timpuri.
El este indispensabil vietii oricarei societati sau comunitati umane si prezinta
importanta pentru o multitudine de discipline cum ar fi: istoria, dreptul, economia, sociologia,
geografia etc.

▪ In istorie se discuta de teritoriile unei anumite natiuni sau ale unui stat intr-o anumita
perioada sau de pamanturile ocupate sau pierdute in urma razboaielor.
▪ In domeniul juridic se discuta de dreptul de proprietate, dreptul de folosinta sau de mostenire
al trerenului;
▪ In economie pamantul a fost considerat inca de la inceputul acestei stiinte considerat un
factor de productie.

Dincolo de unghiurile diferite din care este privit pamantul si dincolo de acceptiunile usor
diferite ale diferitelor stiinte sau disciplinme exista urmatoarele caracteristici general
recunoscute ale acestuia:
▪ Fiecare parcela de pamant este unica;
▪ Pamantul este imobil din punct de vedere fizic;
▪ Pamantul este un bun de folosinta indelungata;
▪ Extinderea pamantului este limitata fizic;
▪ Pamantul este util oamenilor.

Evaluatorii sunt mai putin interesati de caracterul tangibil al pamantului si privesc

valoarea pamantului ca un concept abstract.

2.1. Interpretarea notiunii de proprietate funciara

Punctul de vedere juridic

Evaluatorii sunt interesati de aspecte precum:

13
 ▪ servitutile;
▪ reglementarile cu privire la dreptul de acces;
▪ restrictiile de utilizare;
▪ inregistrarea si transmiterea titlurilor.

Punctul de vedere economic

Pamantul este un bun fizic care comporta drepturi de proprietate ce pot fi limitate in
interesul societatii.
El este o sursa importanta de bogatie care, in termeni economici, se poate masura in
bani sau in valori de schimb. Pamantul si produsele sale au valoare economica, numai cand
sunt transformate in bunuri sau servicii ce sunt utile, dorite, platite de consumatori si limitate
ca numar.

Punctul de vedere social

▪ Unii cred ca pamantul apartine tuturor si trebuie pastrata frumusetea naturala si functiile
ecologice;
▪ Altii cred ca pamantul este doar o marfa

Punctul de vedere geografic

▪ caracteristicile sale fizice si diversele combinatii dintre a acestea;
▪ pamantul este supus transformarilor datorita factorilor naturali, fizici sau chimici;
▪ deciziile privind utilizarea terenului pot fi determinate de factori precum: clima, topografia,
raspandirea resurselor naturale, a centrelor demografice sau industriale, tendintelor
demografice sau economice etc.

2.2. Proprietatea imobiliara, dreptul de proprietate imobiliara si bunurile mobile

Proprietatea imobiliara inseamna pamantul, cladirile si alte imbunatatiri legate de

acesta ca bun corporal.

Proprietatea imobiliara este imobila si corporala si cuprinde:

▪ pamantul;
▪ toate celelalte componente naturale (copacii, mineralele);
▪ toate cele adaugate de oameni (cladirile si amenajarile)

Dreptul de proprietate imobiliara -Toate cotele de participare, avantajele si drepturile ce

decurg din posesia fizica a unui bun imobil.

14
 CAPITOLUL III.
EVALUAREA SI PIAłA PROPRIETĂłILOR IMOBILIARE

3.1. Necesitatea evaluării

a. Transferul de proprietate sau al folosinței

Scopul evaluării în aceste situații este:

• să ajute potențialii cumpărători în luarea
deciziilor de a oferi prețuri de cumpărare;
• să ajute potențialii vânzători de a determina prețuri
de vânzare acceptabile;
• să stabilească o bază pentru schimbul de proprietăți
imobiliare;
• să stabilească o bază pentru reorganizare sau fuziune a
proprietăților;
• să determine condițiile de plată pentru o anumită tranzacție;
• să determine cuantumul chiriei.

b. Finanțarea şi creditul
În aceste cazuri prin evaluare:
▪ se estimează valoarea garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă;
▪ se asigură investitorului o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate de
proprietate
▪ se stabileşte o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o
proprietate imobiliară.

b. Compensarea în caz de expropiere

Prin evaluare:
▪ se estimează valoarea de piață a unei proprietăți ca un tot, înainte de
expropiere;
▪ se estimează valoarea de piață a ceea ce rămâne după expropiere; ▪ se
estimează daunele la o proprietate avariată.

c. Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
▪ să estimeze valoarea în cauză;
▪ să separe activele depreciabile cum ar fi construcțiile, de activele nedepreciabile, cum ar fi
terenul şi să estimeze nivelul deprecierii;
▪ să determine taxele pentru moşteniri sau donații;
▪ să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.

e. Alte situații

15
 Rolul evaluatorului este:
▪ să stabilească eşalonarea chiriei;
▪ să stabilească fezabilitatea unei construcții sau program de renovare
▪ să ajute firmele să cumpere locuințe pentru salariații transferați;
▪ să satisfacă cerințele asiguratului şi asigurătorului;
▪ să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acțiunilor sau reevaluarea contabilă;
▪ să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;
▪ să asiste clientul în probleme de investiții, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele,
restricțiile şi programarea în timp;
▪ să acorde consultanță comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor la
efectele probabile ale acțiunilor propuse;
▪ să arbitreze între părți aflate în litigiu;
▪ să determine tendințele cererii şi ofertei pe piață;
▪ să determine situația piețelor imobiliare.

3.2. Principiile evaluării proprietățłilor imobiliare

▪ Cererea şi oferta. valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de

interacțiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării.
▪ Schimbarea. forțele cererii şi ofertei sunt într-o dinamică permanentă şi crează în mod
constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații ale prețului şi valorii.
▪ Concurența. prețurile sunt susținute şi valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție şi
interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori şi alți participanți pe piața
imobiliară.
▪ Substituția. un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât costul de
achiziție a unei alte proprietăți cu aceleaşi caracteristici.
▪ Proporții variabile. proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai
bună utilizare, când factorii de producție (considerați de regulă terenul, capitalul, munca şi
managementul), sunt în echilibru relativ.
▪ Contribuția (productivitatea marginală). valoarea oricărui factor de producție sau
componentă a proprietății, depind de măsura în care prezența sa adaugă ceva la valoarea
globală a proprietății.
▪ Cea mai bună utilizare. în scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în
ipoteza celei mai bune utilizări.
▪ Conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă când este amplasată într-
un mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizarea compatibilă şi armonioasă a
terenului.
▪ Anticiparea. valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a câştigurilor sau
satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi
cumpărătorii tipici.

Principiile substituției, schimbării, contribuției şi al celei mai bune utilizări sunt

considerate cele mai importante şi vor fi detaliate mai jos.
▪ Principiul substituției menționează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală,
Ținând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele
trei alternative:

16
 a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta
reprezintă abordarea prin comparație pe piață cu tranzacțiile anterioare pentru a
estima valoarea de piață;
b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate
egală cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin costuri a
estimării valorii de piață;
c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi
riscuri ca şi proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venituri în
estimarea valorii de piață.
▪ Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forțelor cererii şi
ofertei studiind tendințele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăților imobiliare.
Acest principiu obligă la specificarea datei evaluării.
▪ Principiul contribuției poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare atunci când
un factor de producție (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu permite
efectuarea unor corecții în cazul comparației cu tranzacțiile anterioare şi totodată asigură o
bază pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficiențe) sau plusuri ale proprietății în
abordarea prin costuri.
▪ Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a
proprietății imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea.
Acesta este cazul construcțiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi care
construcții nu reprezintă o valoare adăugată terenului.

3.3. Caracteristicile piețelor imobiliare

Piețele imobiliare nu au aceleaşi caracteristici precum piețele mai eficiente de alte

bunuri sau servicii. Eficiența unei piețe este bazată pe ipotezele privind comportamentul
cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacționate.
Bunurile sau serviciile pe o piață eficientă sunt lucruri esențial omogene ce pot fi
înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic
şi amplasamentul este fix.
Pe o piață eficientă există un număr mare de cumpărători şi vânzători, care creează o
piață liberă, competitivă şi nici unul din aceşti participanți nu are parte de piață suficient de
mare încât să aibă o influență directă şi cuantificabilă asupra prețului. Pe piețele imobiliare
în acelaşi timp pot acționa puțini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval de preț şi
pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a proprietăților
imobiliare necesită o putere mare de cumpărare şi prin urmare piețele imobiliare sunt foarte
sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de
muncă.
Pe o piață eficientă, prețurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. Ele reprezintă
de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la
un anumit preț calitatea tinde să fie aceeaşi. Pe piețele imobiliare, prețurile sunt relativ
ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare oferit, volumul
creditului ce poate fi obținut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării.
O piață eficientă se autoreglementează. Există foarte puține restricții guvernamentale
asupra concurenței libere şi deschise. Piețele imobiliare nu se autoreglementează şi există
relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacțiile imobiliare.
Pe o piață eficientă, cererea şi oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că
piața tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenței. Deşi cererea şi oferta de
proprietăți imobiliare tinde către echilibru acest punct practic nu este atins şi există
întotdeauna un decalaj între ele.

17
 Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piață eficientă sunt complet informați şi în cunoştință
de cauză, referitor la condițiile pieței, la comportamentul celorlalți, la activitatea pieței în
trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor. Orice informație
necesară pentru licitații, oferte şi vânzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii şi vânzătorii
de proprietăți imobiliare nu sunt întotdeauna bine informați, ei nu vând şi cumpără în mod
frecvent: informațiile despre prețurile de ofertă sau de tranzacție, a unor proprietăți imobiliare
similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piață eficientă sunt adunați împreună de un mecanism
de piață organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ uşor pentru vânzători să intre pe
piață ca răspuns al evoluției cererii. Pe piețele imobiliare, cererea poate fi volatilă, datorită
unor schimbări rapide în mărimea şi structura populației.
Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de
transportat. Proprietatea imobiliară este un produs durabil şi ca o investiție ar putea fi greu de
vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de
bani şi finanțarea nu se obține imediat.
În concluzie, piețele imobiliare nu sunt eficiente şi datorită inexistenței standardizării
produsului şi timpul necesar producerii lui, este dificil să se previzioneze precis
comportamentul acestor piețe.

3.4. Tipurile de piețe imobiliare

Diferitele piețe imobiliare sunt create de necesitățile, dorințele, motivațiile, localizarea

şi vârsta participanților de pe piață şi de tipurile, amplasarea, designul şi restricțiile urbanistice
ale proprietății.
Se pot identifica cinci tipuri de piețe:
1. rezidențiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir de case legate)
2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi moteluri, magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)
5. speciale (proprietăți cu design unic sau construcție ce limitează utilizarea numai la scopul
inițial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferințe, parcuri de
distracții, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc.)
Fiecare piață a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în piețe mai mici, mai
specializate numite subpiețe. subpiețele pentru proprietăți rezidențiale urbane, suburbane sau
rurale pot fi mai departe împărțite în funcție de preferințele cumpărătorilor: proprietăți ieftine,
medii şi de lux.
Procesul de identificare şi de analiză a subpiețelor în cadrul unei piețe mai largi se
numeşte segmentarea pieței. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietății imobiliare
şi face deosebirea dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăți prin crearea unor
subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului.
O subpiață poate fi creată de schimbări apărute în cerere. Evaluatorii imobiliari
identifică şi studiază segmentele pieței luând în considerare caracteristicile localității:
demografice, socioeconomice, psihologice şi legate de produs. ei vor utiliza tehnici de
investigație şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza şi concluziona referitor la
compoziția unor anumite subpiețe.

3.5. Analiza pieței imobiliare

18
 Analiza pieței este identificarea şi studierea pieței pentru un anumit bun sau serviciu.
Analiza pieței constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei
proprietăți. O construcție existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate fi considerată
în funcție de criteriile fezabilității financiare şi productivității maxime numai după ce s-a
demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piață pentru existența acelei utilizări.
Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmări şi
asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existentă sau
propusă, pot defini caracteristici de proiectare a unei dezvoltări imobiliare sau să ajute la
estimarea cotei de piață pe care ar putea să o cucerească proprietatea şi la estimarea ratei de
absorbție probabile.
Pentru a evidenția confirmările pieței pentru o anumită utilizare a unei proprietăți,
analistul trebuie să identifice relația dintre cerere şi oferta competitivă de pe piața analizată -
acum şi în viitor. Această relație arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care
caracterizează piața prezentă şi condițiile ce ar caracteriza piața peste o perioadă de prognoză.
Principiile analizei pieței par simple, dar tehnicile şi procedurile aplicate de analiştii de
piață, pot fi extrem de sofisticate.
Estimările cererii sunt formulate diferit funcție de nivelul de analiză. În unele cazuri,
cererea poate fi apreciată simplu din condițiile pieței curente sau din variațiile utilizate în
elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai aprofundată a prognozei cererii
fundamentale, analistul trebuie să obțină şi să ordoneze date cuprinzătoare şi să aplice o logică
corectă la prognozare. Analistul detaliază o prognoză a cererii fundamentale luând în
considerare percepțiile participanților pe piață şi evaluând în ce măsură tendințele actuale vor
continua şi în viitor.
În prezent nu există un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce ar trebui
aplicate în analiza pieței, pentru că fiecare lucrare de evaluare depinde de cerințele specifice
ale clientului şi aceste cerințe sunt variate. Analiştii examinează datele specifice ale pieței.
Populația, utilizarea forței de muncă şi veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei; datele
referitoare la spațiul disponibil în prezent, spațiile în construcție sau în proiect dau o măsură a
ofertei competitive. Comparând cererea cu oferta competitivă se identifică situația prezentă şi
în perspectivă a echilibrului (sau a dezechilibrului).
După analiza cererii şi ofertei, analiştii studiază utilizări alternative probabile şi
estimează valorile asociate acestor utilizări. Ei iau în considerare atributele fizice, legale şi de
amplasament ale proprietății analizate şi ajung în final la o concluzie referitoare la cea mai
bună utilizare.
În mod fundamental, scopul analizei pieței este de a stabili dacă există o confirmare
adecvată a pieței pentru o proprietate cu anume utilizare sau dacă există evidențe ale pieței
pentru o utilizare propusă în viitor.

2.6. CONCEPTE FUNDAMENTALE

Definirea pieței
O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu alții
în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții pe piață pot fi cumpărătorii,
vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii,
administratorii, investitorii şi intermediarii. O piață imobiliară este alcătuită de participanții pe
piață angajați în tranzacții imobiliare.

Pentru a delimita o piață imobiliară specifică, evaluatorul examinează următorii

factori:

19
1. Tipul proprietății (rezidențiale, comerciale, administrative)

2. Caracteristicile proprietății cum ar fi gradul de ocupare. baza de clienți, calitatea

construcției, designul şi avantajele o gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulți chiriaşi
(case, apartamente, birouri, magazine)
o baza de clienți - cei mai probabil utilizatori (se analizează date despre
populație, utilizarea forței de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru
piețele rezidențiale, datele sunt separate funcție de profilul eventualului
proprietar sau chiriaş; pentru piețele comerciale datele sunt segmentate funcție
de eventualii utilizatori ai spațiului; pentru piața magazinelor baza de clienți
va fi clientela atrasă de chiriaşii prospectivi; pentru piața birourilor, baza de
clienți reflectă necesarul de spațiu al firmelor ce vor închiria spațiile
respective)
o calitatea construcției
o designul şi avantajele
3. Aria pieței - definită geografic (O piață poate fi locală, regională, națională sau
internațională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o
vecinătate a unui oraş. piețele comerciale sau rezidențiale sunt deseori delimitate de relația
timp-distanță)
4. Proprietăți echivalente disponibile, adică proprietăți cu o atractivitate egală la concurență
cu cea analizată în aria pieței.
5. Proprietăți complementare, adică alte proprietăți sau tipuri de proprietăți imobiliare ce
sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietății analizate trebuie să aibă acces
la proprietăți complementare, care se mai numesc şi utilități sau servituții)
În concluzie, segmentul de piață cuprinde atât proprietatea analizată, cât şi
proprietățile competitive şi complementare.

Cererea
Cererea reflectă necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare şi preferințele
consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali
(cumpărători, chiriaşi) şi pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul sau
serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cereri de spații comerciale va
încerca să determine cererea de servicii comerciale, generată de potențialii clienți în aria
pieței.
Următorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața locuințelor.
▪ populația în aria pieței - dimensiunea şi numărul familiilor locatare, rata de creştere sau
descreştere în formarea locatarilor, compoziția şi distribuția pe vârste
▪ veniturile şi salariile
▪ tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului
▪ raportul între spații locuite de proprietari şi chiriaşi
▪ considerații financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerințele de creditare (dobânzi,
raportul credit/valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor)
▪ modul de utilizare a terenurilor şi direcțiile de dezvoltare urbanistică
▪ factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății adică geografia/geologia (climatul,
topografia, drenajul, stratul de fundație şi bariere naturale sau artificiale)
▪ structura taxelor locale şi a administrației
▪ disponibilitatea facilităților de sprijin şi serviciile comunale (instituții culturale, facilități de
educație şi calitatea şcolilor, facilități sanitare şi medicale, servicii de pompieri şi poliție)

20
 Următorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața spațiilor comerciale:
▪ populația în zona comercială - dimensiunea şi numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata de
creştere sau descreştere a acestora, compoziția şi distribuția pe vârstă a lor;
▪ venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie);
▪ procentul de venit pe familie cheltuit pe cumpărături şi procentul de venit disponibil
(putere de cumpărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
▪ rata de încetinire a vânzărilor în zona comercială;
▪ volumul minim de vânzări pentru ca spațiul comercial să fie exploatat profitabil şi volumul
existent de vânzări pe mp;
▪ gradul de ocupare a spațiilor comerciale pe piață;
▪ procentul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei pieței;
▪ modul de utilizare a terenurilor şi direcțiile de dezvoltare urbanistică;
▪ accesibilitatea (facilitățile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
▪ factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor şi
reputația operatorului).
Următorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața clădirilor
administrative:
▪ zona salariaților care lucrează în spații de birouri; necesarul de personal curent şi estimat în
viitor;
▪ suprafața medie de spațiu de birouri necesar pentru o persoană (cerințele variază funcție de
categoria lucrărilor, poziția lucrătorului în firmă şi de localizare - în centru sau suburbii)
▪ gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;
▪ creşterea sau scăderea cererii de categorii de clădiri;
▪ modul de utilizare a terenurilor şi direcțiile de dezvoltare urbanistică;
▪ accesibilitatea (facilitățile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
▪ factorii care afectează atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcției,
managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilităților complementare (magazine,
restaurante, centre de recreere)
Pentru o estimare corectă, trebuie acordată atenție deosebită următorilor factori:
▪ structura familiilor de locatari;
▪ dimensiunea familiei de locatari;
▪ veniturile medii

Oferta competitivă
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,
evaluatorul trebuie să treacă în revistă inventarul de proprietăți competitive, care include
stocul de proprietăți existente, în construcție şi în proiect. Trebuie o atenție deosebită în
analiza datelor luate din proiecte şi propuneri pentru că unele ar putea să nu se materializeze.
Evaluatorul trebuie să determine numărul de unități pierdute prin demolare şi numărul
adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor,
consultarea autorizațiilor de construcție, discuțiile cu antreprenorii şi planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori:
▪ cantitatea şi calitatea concurenței disponibile;
▪ volumul construcțiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte în construcție sau
planificate;
▪ disponibilitatea şi prețul terenului liber;
▪ costurile de construcție şi dezvoltare;
▪ proprietățile oferite curent (vechi şi noi);

21
▪ gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi;
▪ cauzele şi numărul de proprietăți vacante;
▪ transformarea pentru utilizări alternative;
▪ condiții economice şi împrejurări speciale;
▪ disponibilitatea creditelor pentru construcții şi a finanțării;
▪ impactul normativelor de construcții, zonării urbanistice şi a altor reglementări, asupra
volumului şi costului construcțiilor.

Echilibrul pieței
Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi prețul răspunde la cerere. Dacă
cererea este neobişnuit de mare, prețurile şi chiriile vor începe să crească înainte ca să înceapă
noua construcție. Finalizarea clădirii şi închirierea poate să fie decalată în timp față de cerere
şi prin urmare, în general pe termen scurt, piețele sunt în dezechilibru.
Analiştii şi participanții pe piață descriu activitatea piețelor imobiliare în diferite
moduri.
O piață activă este o piață caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a
ofertei şi prețuri în creştere; o piață activă este uneori numită piață a vânzătorilor pentru că
vânzătorii pot obține prețuri mai mari pe proprietățile disponibile. o piață în cădere este o
piață în care scăderea cererii este însoțită de o supraofertă relativă şi o scădere a prețurilor;
această piață se numeşte şi piața cumpărătorilor pentru că au avantaj cumpărătorii.
Activitatea pieței imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul imobiliar
este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri si epuizare. Totuşi
ciclul imobiliar nu este totuşi sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliară
răspunde la două seturi de stimuli, unul care acționează pe termen lung şi altul pe termen
scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populației
existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forței de
muncă şi să genereze noi locuri de muncă, populația existentă va rămâne în zonă şi vor veni
alții din afara zonei în căutare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina
nivelul de venituri în localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea şi costul creditului.
Începerea de noi construcții depinde mult de fluctuațiile în rata dobânzii şi de aceea activitatea
imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare şi rata absorbției pot fi considerați
indicatori ai ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obişnuit numai viitorul imediat. Rata
dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbție pot fi mai greu
previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi
infrastructura planificată.

CAPITOLUL IV.
PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETATILOR IMOBILIARE

Deşi caracteristicile proprietăților imobiliare diferă foarte mult, cele mai multe
probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice, ce constituie procesul de
evaluare.
În procesul de evaluare:
- se defineşte problema;
- se planifică activităȚile necesare pentru rezolvarea problemei;

22
 - datele aferente sunt culese, ordonate. analizate, interpretate şi transformate în
estimarea rezonabilă a valorii.
Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de
natura misiunii de evaluare şi de informațiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul
de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței şi analizei datelor, în
aplicarea tehnicilor de evaluare şi în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o
estimare a valorii solicitate.

Etapele procesului de evaluare sunt următoarele:

4.1. Definirea problemei
- Identificarea proprietății;
- Identificarea drepturilor de evaluat;
- Utilizarea evaluării;
- Definiția valorii;
- Data evaluării;
- Scopul evaluării;
- Alte condiții limitative.
4.2. Analiza preliminară, colectarea şi selecția datelor
General:
- Social, economic, guvernamental, mediu; Specific (subiectul şi comparații):
- Terenul şi construcțiile;
- Costul şi uzura;
- Venituri/cheltuieli şi rata de capitalizare;
- Istoricul proprietarilor şi utilizarea proprietății.
Oferta competitivă şi cererea:
- Lista proprietăților asemănătoare;
- Tranzacții, oferte;
- Capacitatea de absorbție;
- Studii de cerere.
4.3. Cea mai bună utilizare
- Teren considerat liber;
- Proprietate dezvoltată specificată în funcție de utilizare, moment în timp şi
participanții pe piață.

4.4. Evaluarea terenurilor v. Abordarea evaluării

- Abordarea prin cost;
- Abordarea prin comparația vânzărilor;
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor;

4.5. Analiza rezultatelor şi estimarea finală

4.6. Redactarea raportului de evaluare

4.6.1. Definirea problemei

Primul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea concisă a problemei. Astfel,
se stabilesc limitele evaluării, se elimină orice ambiguitate referitoare la natura misiunii şi se

23
identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează, drepturile de proprietate implicate,
utilizarea evaluării, definiția valorii solicitate, data şi scopul evaluării şi alte condiȚii
limitative.

4.6.2. Analiza preliminară, colectarea şi selecția datelor

Datele generale includ informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative
şi ale mediului, care afectează valoarea proprietății. Evaluatorul va analiza interacțiunea
acestor patru forțe care creează climatul economic în care valorile proprietăților se modifică
sau nu, la un moment dat şi intr-un loc dat.
Datele generale sunt esențiale în evaluare pentru că:
- asigură o bază în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;
- constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea
terenului şi a corelării cu valoarea construcțiilor;
- reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor şi
estimarea valorii finale.
Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre
proprietăȚi imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum şi alte caracteristici
relevante ale pieței imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului şi a construcțiilor,
care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri, sau
alte caracteristici ale pieței locale.
În analiza datelor generale se urmăresc tendințele pe plan național, regional sau local;
în analiza datelor specifice, se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul.
Analiza proprietăților imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă prețurile de
vânzare specifice, condițiile de închiriere, veniturile şi cheltuielile, indicele de recuperare a
investiției, costurile de construcție, durata de viață economică estimată a construcțiilor şi
gradul de uzură. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicație referitoare la
valoarea proprietății imobiliare analizate.
Datele referitoare la oferta competitivă şi la cerere sunt date necesare pentru a înțelege
poziția competitivă a proprietății imobiliare pe o piață viitoare. Datele referitoare la ofertă
cuprind componentele proprietăților imobiliare competitive (atât existente, cât şi propuse),
gradul de ocupare sau puterea de absorbție a pieței. Datele referitoare la cerere, includ:
populația, veniturile, ocuparea forței de muncă şi rezultatele sondajelor privind utilizatorii
potențiali. Gradul de ocupare şi prețurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale
cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau
de perspectivă a proprietății.

4.6.3. Estimări privind cea mai bună utilizare

Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren (în ipoteza că ar fi liber), cât şi
pentru proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie
să fie coerente. Pentru a fi luată în considerație, cea mai bună utilizare trebuie să
îndeplinească patru condiții să fie:
- legal permisă;
- fizic posibilă;
- financiar fezabilă; - maxim profitabilă.
Cea mai bună utilizare a terenului şi a construcțiilor se alege din mai multe alternative
posibile.

24
4.6.4. Evaluarea terenului
Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a 6 metode. Se consideră
metoda comparației cu vânzările locale anterioare ca fiind cea mai de încredere. Astfel,
vânzările unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată se vor analiza, compara şi se vor
face referiri la terenul evaluat.
Dacă nu sunt suficiente date pentru comparare, sau dacă corecțiile se dovedesc a fi
prea mari, evaluatorul poate utiliza şi alte metode.

4.6.5. Abordarea evaluării

Evaluatorul estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor proceduri
specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor - cost, comparaȚia
vânzărilor şi capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una
sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, scopul evaluării şi de
calitatea şi cantitatea informațiilor disponibile pentru analiză.
Deşi toate cele trei metode sunt practicate, totuşi una sau mai multe pot avea o
semnificație mai mare într-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost poate fi
neadecvată în evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții vechi care au o uzură ridicată,
datorată deteriorării fizice şi neadecvării funcționale care sunt dificil de estimat. Comparația
cu vânzările anterioare nu poate fi aplicată la proprietăți imobiliare foarte specializate (cum ar
fi stație de incinerare gunoaie) pentru că nu există date comparabile. Abordarea prin
capitalizarea veniturilor nu se utilizează în cazul clădirilor ocupate de proprietar. Această
abordare poate să nu fie adecvată pe piața proprietăților comerciale sau industriale în care
proprietarul ocupant poate supralicita investitorul.
Ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să aplice cel puțin două abordări în
estimarea valorii proprietăților imobiliare.

4.6.6. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanții pe piață fac legătura între
valoare şi cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin
adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau
înlocuirea construcțiilor existente şi apoi scăzând uzura (deteriorarea fizică şi neadecvarea
funcțională) apărută din diferite cauze. Se include profitul normal ce îl obține antreprenorul.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape
noi şi pentru acele proprietăți ce nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparații cu rezultatele altor abordări ce se pot aplica.

4.6.7. Abordarea prin comparația directă a vânzărilor

Criteriile de comparație pentru a estima similitudinea proprietăților imobiliare, au în
vedere:
- drepturile de proprietate transferate;
- condițiile financiare;
- condițiile de vânzare;
- condițiile pieței;
- amplasamentul;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea proprietății;
- alte elemente componente ce influențează valoarea.

25
 Se vor aplica apoi corecții asupra prețului de vânzare, ținând cont de intervalul de timp
dintre data tranzacției şi data evaluării.

4.6.8. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obținute
din utilizarea proprietății imobiliare.
Ca şi în cazul comparației directe, metoda capitalizării necesită o serioasă cercetare de
piață. Cercetarea şi analiza datelor se efectuează pe baza relației cererii şi ofertei care oferă
informații despre tendințele şi previziunile pieței.
Datele specifice pe care le analizează evaluatorul în această metodă sunt:
- venitul brut anual previzionat obținut din exploatarea proprietății imobiliare;
- diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi;
- cheltuielile anuale previzionate de exploatare; - caracterul şi durata fluxurilor de
venituri; - valoarea previzionată de revânzare.
Odată estimate veniturile şi cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de
capitalizare sau actualizat cu o rată de actualizare.
Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de fructificare
acceptabile şi aşteptate de investitor, comparativ cu proprietăți imobiliare similare.

4.6.9. Analiza rezultatelor şi estimarea finală

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul
analizează concluzii alternative şi selectează în final o valoare. De multe ori este necesară o
trecere în revistă a întregului proces de evaluare.
În această etapă, evaluatorul se bazează pe experiența, expertiza şi logica sa
profesională, pentru a explica şi rezolva diferențele între rezultatele obținute prin aplicarea
diferitelor abordări ale evaluării.
Evaluatorul va pondera însemnătatea relativă, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui
rezultat şi se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluării. Concluzia se
fundamentează pe adecvarea, precizia şi cantitatea tuturor faptelor şi evidențelor colectate în
procesul de evaluare.

4.7. Redactarea raportului de evaluare

Forma, dimensiunile şi conținutul raportului de evaluare pot depinde de cerințele
clientului, tipul proprietății imobiliare evaluate şi natura misiunii de evaluare.
Raportul de evaluare este de regulă un document scris, care asigură evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra
soliditatea estimării finale. De fapt, raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a
aplicat evaluatorul la informațiile şi faptele colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru
a ajunge la opinia sa finală asupra valorii proprietății.
Raportul reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice şi ale
evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante şi logice, în selectarea tehnicilor şi
procedurilor adecvate, precum şi modul de aplicare a acestora pentru a susține estimarea
finală a valorii.
Cel mai bun raport este acela care dă posibilitatea beneficiarului să înțeleagă problema
şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

26
 CAPITOLUL V
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

5.1. Definiție

Cea mai bună utilizare este definită astfel:

„Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic
posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare
valoare.”

Pentru a clasifica diferența între cea mai bună utilizare a unui teren liber şi a unui teren
construit, considerăm o casă de locuit pentru o familie. Dacă proprietatea este amplasată într-o
zonă comercială, productivitatea maximă a terenului considerat liber ar putea fi obținută prin
utilizare comercială. Totuşi dacă nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare
rezidențială atunci aceasta va fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. Dacă valoarea
terenului liber e mai mare decât valoarea terenului construit, cea mai bună utilizare este
terenul liber.
Cea mai bună utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinată printr-o analiză
subiectivă de către proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bună utilizare este conturată de
forțele competitive pe piață care fundamentează şi valoarea de piață.
Când potențialii cumpărători doresc să achiziționeze o proprietate pentru folosință personală,
motivația lor principală o reprezintă beneficiile obținute prin obținerea satisfacției dorite,
prestigiu şi intimitate. Cumpărătorii investitori sunt motivați de profitul net sau acumularea de
capital şi chiar de unele facilități fiscale. Investitorii sunt interesați direct de fezabilitate ca o
indicație că un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost
redus al exploatării şi o creştere potențială a valorii.
Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce
este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne
după ce a fost amortizată construcția.
În timp ce clădirile se pot schimba, nu acelaşi lucru se poate spune despre caracteristicile
esențiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducător şi
valoarea proprietății imobiliare este în funcție de venitul adus de teren.

a. Cea mai bună utilizare a terenului liber

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi
eliberat prin demolarea construcțiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care
creează valoare şi evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile şi apoi să
estimeze valoarea terenului.
Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare
actuală este considerată ca o utilizare interimară. De exemplu, o fermă la marginea oraşului

27
poate fi o utilizare interimară dacă oraşul se va dezvolta şi terenul poate fi parcelat în
perspectiva construirii de locuințe. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să
rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară.
Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcții, atunci evaluatorul trebuie să
determine tipul şi caracteristicile construcției (de exemplu: magazin, hotel, birouri); câte etaje,
ce dimensiuni şi utilități; care va fi chiria şi nivelul cheltuielilor de exploatare; cât va costa
construcția.

b. Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei
proprietăți imobiliare prin construcțiile ce-i aparțin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani,
trebuie menținut aşa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parțial, sau înlocuit
cu un alt tip de construcție cu un alt grad de utilizare al terenului.
Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăți în funcție de rata de fructificare pe
termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.
În analiza celei mai bune utilizări a proprietăților ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie să
considere orice modernizare ce este în concordanță cu preferințele pieței. De exemplu, cea
mai bună utilizare la o casă de lux trebuie să reflecte toate modernizările ce sunt necesare
pentru a obține o maximă satisfacție.

5.1. Scopul analizei celei mai bune utilizări

Evaluatorul trebuie să facă deosebirea între analiza considerând terenul liber şi analiza
considerând terenul construit şi raportul de evaluare trebuie să identifice, explice şi justifice
cu claritate scopul şi concluziile aferente fiecărei utilizări,
a. Cea mai bună utilizare a terenului liber
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea actuală şi
toate utilizările potențiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potențiala şi nu de utilizarea actuală. Aproape
orice clădire poate fi demolată (excepție pot fi cele din patrimoniu) şi aceasta se face când ea
nu mai adaugă valoare terenului.
Reglementările referitoare la construcțiile din patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea şi
prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând utilizarea
actuală ca fiind cea mai bună utilizare.
Există două moduri pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, şi
anume:
- estimarea valorii separate a terenului;
- identificarea tranzacȚiilor comparabile cu terenuri libere

b. Cea mai bună utilizare a terenului construit aici

există două motive:
- identificarea utilizării proprietății care va asigura cea mai înaltă fructificare a
capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente în hotel);
- identificarea proprietăților comparabile (de exemplu: ar fi incorect să foloseşti o
proprietate comparabilă ce are cea mai bună utilizare ca birouri, în evaluarea unei
proprietăți ce are cea mai bună utilizare ca hotel)

5.2. Criteriile analizei celei mai bune utilizări

28
Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. ea
trebuie să fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi maximum productivă.
posibilitatea fizică şi legalitatea trebuie considerate mai întâi.

a. Permisibilă legal
În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El
trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de
construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra
mediului.
Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor
clauze în contractul de închiriere.
Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism
determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea
în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism,
elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.
Normativele de construcții şi condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra
fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

b. Posibilă fizic
Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de
teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite
proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând
parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă,
linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.).
Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale
proprietăȚii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc.
Condițiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare
considerată mai bună.

c. Fezabilă financiar
Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai
departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de
exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă
fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de
proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit),
rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta
este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

d. Maximum productivă
Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la
cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului
cerută de piață pentru acea utilizare.
Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi
construcții) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare
realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului
rezidual datorat terenului.

29
Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a
recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața
imobiliară.
Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se
presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

5.3. Situații speciale

Ipotezele analizei cele mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la
utilizările proprietăților imobiliare. În identificarea celor mai bune utilizări, sunt totuşi
necesare considerații speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme legal,
utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinație specială, speculative şi teren
liber în exces.

a. Utilizări singulare
Cele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu utilizările din vecinătatea
înconjurătoare. De exemplu: o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei mari fabrici.
Totuşi, cea mai bună utilizare poate fi neobişnuită sau chiar unică. De exemplu: o clădire mare
de birouri este cerută de piață, dar este suficientă una singură pentru localitatea respectivă.

b. Utilizările interimare
În multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul previzibil. În asemenea
situaȚii, dezvoltarea imediată a proprietății sau conversia ei pentru o cea mai bună utilizare în
viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent.
Deci, utilizarea interimară este cea mai bună utilizare dar care s-ar putea schimba în timp
relativ scurt. Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcții provizorii, reprezintă utilizări
interimare. Multe din construcțiile demodate nu îndeplinesc criteriile de cea mai bună
utilizare, dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt,
piața recunoaşte că în timpul tranziției către o nouă utilizare, vechile construcții pot face o
proprietate mai valoroasă decât terenul liber.
Când se face comparația cu alte proprietăți, trebuie luate în considerare diferențele între
utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice.
Dacă pentru două utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat
în considerare şi trebuie făcută o corecție.

c. Utilizări neconforme legal

O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită şi menținută legal, dar nu mai
este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De obicei, aceste
noi reglementări permit existența în continuare a vechilor utilizări, dar interzic extinderea sau
modificările importante care să continue utilizarea neconformă. Când o utilizare neconformă
încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.
Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare şi deci va avea o valoare
mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăți cu
utilizare neconformă legal, prin comparație cu proprietăți competitive similare, trebuie să se
efectueze acele corecții care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei,
orice surplus ce rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcția
existentă şi prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viață economică
a construcției.

d. Utilizări care nu sunt cele mai bune

30
Multe construcții existente nu reprezintă cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare cu
toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeaşi categorie cu utilizarea existentă
(locuință, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri nu apare
o depreciere din cauza condițiilor externe.
În unele cazuri categoria proprietății existente este diferită de cea a celei mai bune utilizări şi
deci apare o depreciere din cauza condițiilor externe. Pentru a înțelege importanța coerentă în
evaluarea terenului şi a construcțiilor, să examinăm un caz.
Un bloc de locuințe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună utilizare
a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare
decât dacă ar fi utilizat pentru locuințe. Blocul de locuințe existent are valoare 300 milioane
lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială (zgomot,
poluare, etc.) Aceeaşi construcție ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi fost
amplasată într-un cartier de locuințe.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 milioane lei şi a terenului la 100
milioane lei, adică total 400 milioane lei. Nu este corect ca să se considere valoarea
construcției de 500 milioane lei şi a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuințe într-
o zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.

e. Utilizări multiple
Deseori cea mai bună utilizare pentru un lot de teren implică mai multe tipuri de utilizări. De
exemplu: pe un teren s-ar putea construi în față (la stradă), un complex comercial cu case în
spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas. Dacă terenul este în zona
industrială, atunci în față se vor amplasa magazine şi în spate depozite şi/sau mici
ateliere/fabrici.
Evaluatorul va estima contribuția la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să se asigure că
suma valorilor utilizărilor separate nu depăşeşte valoarea totală a proprietății.

f. Utilizări speciale
Deoarece proprietățile cu destinație specială sunt adecvate numai pentru o singură utilizare
sau pentru un număr foarte limitat de utilizări, evaluatorul va întâmpina dificultăți în
specificarea cele mai bune utilizări. De fapt, cea mai bună utilizare este continuarea utilizării
actuale dacă se dovedeşte viabilă.
Dacă utilizarea curentă este depreciată fizic sau funcțional şi alte utilizări alternative nu sunt
fezabile, atunci cea mai bună utilizare este demolarea şi casarea construcției. uneori aceste
proprietăți se analizează pe baza a două utilizări:
- continuarea utilizării speciale
existente; - conversia la o utilizare
alternativă.
de exemplu, in Alicante dintr-un spital s-a făcut un muzeu.

g. Utilizări speculative
Terenul păstrat pentru vânzare ulterioară poate fi considerat ca o investiție speculativă.
Cumpărătorul sau proprietarul poate crede că valoarea terenului va creşte, dar există un risc
considerabil că nu va apărea creşterea aşteptată cât timp speculatorul deține terenul. Cu toate
acestea, valoarea actuală a terenului este o funcție de cea mai bună utilizare a sa în viitor şi
deci evaluatorul trebuie să ia în discuție cea mai bună utilizare potențială în viitor.

h. Teren în exces

31
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bună utilizare. Unele
proprietăȚi construite au terenuri în exces care nu sunt necesare construcțiilor existente. În
unele cazuri, cea mai bună utilizare a terenului în exces este să rămână liber. În alte situații,
poate fi o extindere în viitor a construcțiilor existente sau dezvoltări viitoare ca o entitate
separată. terenul de parcare, sau terenul de joacă nu este teren în exces.

5.4. Aplicații

a. Cea mai bună utilizare considerând terenul liber

CAZUL 1
Considerăm un amplasament pentru construcții vile. Promotorul are de ales între două
alternative ambele compatibile cu construcțiile din zonă. Utilizarea A înseamnă construirea
unei case mari cu o valoare de piață de 90.000 Euro, inclusiv terenul. Utilizarea B înseamnă
construirea unei case mai mici cu valoarea de piaȚă de 75.000 Euro. Terenuri comparabile s-
au vândut cu 16.000 Euro.

Astfel:
euro
Denumire Utilizare A Utilizare B

Valoarea de piață 90.000 75.000

Cost de construcție - 60.000 - 56.000

Profit promotor - 11.000 - 9.000

Valoarea reziduală teren 19.000 10.000

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bună şi se acoperă valoarea terenului.

CAZUL 2
Considerăm un teren 30x40 m într-o zonă comercială cu valoarea estimată prin metode de
comparație, la suma de 150.000 Euro.
Studiile arată că ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ (birouri).

Astfel: euro

32
 Denumire Centru comercial Centru administrativ
Profit net potențial/an 77.000 85.000
Rata de capitalizare 11% 10%
Valoarea capitalizată 700.000 850.000
Costul construcției - 475.000 - 650.000
Valoarea reziduală teren 225.000 190.000

Prin urmare, cea mai bună utilizare este centrul comercial.

CAZUL 3

Se consideră un teren 30 m x 60 m situat într-o zonă pentru blocuri de locuințe, birouri şi

magazine. Piața cere o rată de capitalizare la construcție de 12% şi la teren de 10%. euro
Denumire LocuinȚe Birouri Magazine
Cost de construcȚie 200.000 220.000 180.000
Profit net 40.000 49.400 40.600
Venit construcȚie (la 12%) - 24.000 -26.400 - 21.600
Venit teren 16.000 23.000 19.000
Valoare reziduală teren (capitalizată la 10%) 160.000 230.000 190.000

Cea mai bună utilizare birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se foloseşte pentru a
estima cea mai bună utilizare şi rareori pentru a evalua terenul.

b. Cea mai bună utilizare a terenului construit

CAZUL 4

Un depozit poate fi închiriat pentru o sumă netă de 225 milioane lei/an. Totuşi, proprietarul se
gândeşte să transforme o parte din spațiu în birouri şi să crească chiria. Costul conversiei se
estimează la 375 milioane lei şi va duce la o creştere a valorii proprietății care este acum de
1.800 milioane. Evaluatorul apreciază că se poate obține o chirie de 255 milioane lei/an, în
cazul existenței birourilor.

Astfel:
Mii euro
Denumire Depozit Depozit+birouri

Profit net/an 225 255

Rata capitalizare 12,5% 12,5%

Valoare capitalizată 1.800 2.040

33
Cost conversie 0 - 375

Valoare proprietate 1.800 1.665

Cea mai buna utilizare este cea de depozit.

CAPITOLUL VI
EVALUAREA TERENURILOR

Pământul, ca factor de producție, se caracterizează prin câteva trăsături specifice: este

un dat preexistent omului, adică un element neprodus de om. Pământul, ca principală formă
de factor natural, este punctul inițial al întregii activități economice. procesele de producție, în
marea lor diversitate, sunt legate într-o formă sau alta de factorul pământ, deoarece oferă
substanța şi condițiile materiale ale producției, dar şi resursele primare de energie. De
exemplu în agricultură procesul de producție corelat şi influențat de însuşirile pământului,
fiind suport şi mediu de viață pentru toate plantele terestre, sursă primară de elemente
nutritive.
Atunci când nu este folosit în scop agricol pământul face parte dintr-un concept mai
complex denumit proprietate imobiliară. Prin urmare proprietatea imobiliară cuprinde:
pământul, clădirile şi amenajările precum şi celelalte elemente naturale precum copacii sau
mineralele.
Indiferent din ce punct de vedere, juridic sau economic, este privit pământul, acesta
este caracterizat prin
- fiecare parcela de pământ (teren) este unică;
- pământul este imobil din punct de vedere fizic;
- pământul este un bun de folosinȚă îndelungată;
- pământul este limitat fizic;
- pământul este util oamenilor.
Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit,
reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit şi proprietate
imobiliară.
Pentru evaluarea terenurilor Standardele Internaționale de Evaluare pun la dispoziția
evaluatorilor şase metode:
- metoda comparației directe;
- metoda proporției;
- metoda extracției;
- metoda parcelării;
- metoda valorii reziduale;
- metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază.

34
 Fiecare dintre aceste metode se poate aplica în funcție de informațiile pe care
evaluatorul le deține. În continuare vor fi prezentate caracteristicile şi aplicabilitatea acestor
metode de evaluare.

6.1. Metoda comparației directe

Implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren,

tranzacționate recent pe piață şi pentru care există informații disponibile.
Deşi vânzările sunt cele mai importante, analiza cotațiilor şi ofertelor de preț pentru
loturi similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuție la o mai
bună înțelegere a pieței. Această metodă este des utilizată atunci când este vorba despre
terenuri libere sau terenul poate fi considerat liber. În aplicarea acestei metode sunt analizate,
comparate şi ajustate vânzările şi alte date pentru loturi similare, în vederea determinării
valorii terenului de evaluat. Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de
terenuri unde există suficiente tranzacții recente, care să indice caracteristicile valorii sau
tendințele pieței. Pentru terenurile care sunt vândute sau cumpărate frecvent, metoda
comparației directe demonstrează deseori o mărime credibilă a valorii de piață. Atunci când
datele sunt disponibile, această abordare este cea mai directă şi sistematică în estimarea
valorii. Modificările rapide ale condițiilor economice şi legislației pot limita credibilitatea
acestei metode.
Elementele de comparație includ drepturi de proprietate (în cazul în care
proprietatea este vândută cu tot cu chiriaşi, corecțiile trebuie făcute în aşa fel încât să reflecte
diferențele dintre proprietățile închiriate la chiria de piață şi cele închiriate sub sau peste
nivelul pieței), restricții legale, condiții de finanțare (în cazul în care achiziția proprietăți s-a
făcut prin intermediul unui credit cu o dobândă avantajoasă, cumpărătorul va plăti probabil un
preț mai mare pentru proprietate în vederea obținerii unei finanțări sub valoarea pieței),
condiții de vânzare (se referă la motivația cumpărătorului sau vânzătorului, ca de exemplu
cazul unui cumpărător care va plăti mai mult decât valoarea de piață pentru achiziționarea mai
multor loturi de teren în vederea comasării ulterioare a acestora şi a obținerii unui spor de
valoare), condiții de piață (modificările de acest gen se referă la decalajul dintre data
tranzacțiilor comparabilelor şi data evaluării), localizare (ajustările sunt necesare atunci când
caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile sunt diferite de cele ale proprietății
evaluate, ca de exemplu o proprietate cu o privelişte către un parc şi o altă proprietate cu o
privelişte neatractivă), caracteristici fizice (se referă la dimensiunile terenului, atractivitate,
condițiile de mediu etc.), utilități disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare
(rezidențial, industrial, comercial etc.).
Prin urmare evaluatorul trebuie să dețină date privind vânzările şi închirierile actuale,
precum şi oferte, baze de date etc. Pe baza acestora el va obține informații utile în analiza,
compararea şi ajustarea vânzărilor similare în scopul estimării valorii unui anumit teren din
patrimoniul întreprinderii.

Exemplu:
Se consideră un teren care trebuie evaluat în vederea vânzării. Caracteristicile evaluate cu
„superioară”, „inferioară”, „aceeaşi”, „similară” se referă la compararea cu terenul de evaluat.

Denumire Teren de Comparabila

evaluat
A B C D

35
Preț de vânzare (euro/mp) 178 142 150 194
Data vânzării Acelaşi an Un an mai Acelaşi an Acelaşi an
devreme
Localizare similară inferioară similară superioară
Caracteristici fizice superioare superioare inferioare similare
Utilități da da nu da da
Vecinătăți similare inferioare similare similare

Denumire Teren de Comparabila

evaluat
A B C D
Preț de vânzare (euro/mp) 178 142 150 194
Data vânzării Acelaşi an Un an mai Acelaşi an Acelaşi an
devreme
Corecție 0 + 0 0
Localizare similară inferioară similară superioară
Corecție 0 + 0 -
Caracteristici fizice superioare superioare inferioare similare
Corecție - - + 0
Utilități da da nu da da
Corecție 0 + 0 0
Vecinătăți similare inferioare similare similare
Corecție 0 + 0 0
Total corecții 00-00 ++-++ 00+00 0-000

În urma analizei comparabilelor se observă valorile terenurilor comparabile cu cel de evaluat,

cu cele mai puține corecții au valori cuprinse 150 şi 178 euro/mp. Prin urmare evaluatorul
poate estima valoarea de piață a terenului la 160 euro/mp.

Exemplu:
Se consideră un teren în suprafaȚă de 600 mp care trebuie evaluat în vederea vânzării.

Denumire Teren de Comparabila

evaluat
A B C D
preț de vânzare (euro/mp) 144 152 130 145
data vânzării Acelaşi an Acelaşi an Un an mai Acelaşi an
devreme

36
localizare similară similară superioară inferioară
suprafață 600 800 800 400 600
caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similare
utilități A,C, E,G A,C, E A,C, E,G A, E A,C, E

vecinătăți similare superioare similare similare

acces (drum asfaltat) da nu da da da

În urma analizei pieței s-au constatat următoarele:

- creşterea anuală de preț a fost de 13%;
- corecția pentru localizare este de +/- 4%;
- corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;
- corecția pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;
- corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă şi energie electrică, 4
euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
- corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;
- corecția pentru acces este de 10 euro/mp.

Denumire Teren de Comparabila

evaluat
A B C D
preț de vânzare (euro/mp) 144 152 130 145
data vânzării Acelaşi an Acelaşi an Un an mai Acelaşi an
devreme
corecție 0 0 16,9 0
preț corectat 144,00 152,00 146,90 145,00
localizare similară similară superioară inferioară
corecție 0,00 0,00 -5,88 5,80
preț corectat 144,00 152,00 141,02 150,80
suprafață (mp) 600 800 800 400 600
corecție -4,32 -4,56 4,23 0,00
preț corectat 139,68 147,44 145,25 150,80
caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similare
corecție -4,19 4,42 4,36 0,00
preț corectat 135,49 151,86 149,61 150,80
utilități A,C, E,G A,C, E A,C, E,G A, E A,C, E
corecție 5 0 9 5
preț corectat 140,49 151,86 158,61 155,80
vecinătăți similare superioare similare similare
corecție 0 -7,59 0 0
preț corectat 140,49 144,27 158,61 155,80
acces (drum asfaltat) da nu da da da

37
corecție 10 0 0 0
preț corectat 150,49 144,27 158,61 155,80
corecție totală netă (euro) 6,49 -7,73 28,61 10,80
procent corecție totală netă 4,51% -5,09% 22,01% 7,45%
corecție totală brută (euro) 23,51 16,58 40,36 10,80
procent corecție totală brută 16,33% 10,91% 31,05% 7,45%

Exemplificare calcule corecții:

- Creşterea anuală de preț a fost de 13%;
Pentru Comparabila C: 130 euro/mp ×13% = 16,90 euro/mp
- Corecția pentru localizare este de +/- 4%;
Pentru Comparabila D: 145 euro/mp 4 × % = 5,80 euro/mp
- Corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;

×(600 mp - 800 mp)× 1,5% = -4,19 euro/mp

Pentru Comparabila A: 144 euro/mp
100 mp
- CorecȚia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;
Pentru Comparabila B: 147,44 euro/mp 3 × % = 4,42 euro/mp
- corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă şi energie electrică, 4
euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
Pentru Comparabila C: 4 euro/mp (canalizare) + 5 euro/mp (gaze nat.) = 9 euro/mp
- corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;
Pentru Comparabila B: - 151,86 euro/mp 5 × % = -7,59 euro/mp
- corecția pentru acces este de 10 euro/mp.
Pentru Comparabila A: 10 euro/mp

În urma analizei comparabilelor evaluatorul va alege valoarea aferentă comparabilei care

prezintă cel mai mic procent de corecție brută, Comparabila C (7,45%). Prin urmare
evaluatorul poate estima valoarea de piață a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).

6.2. Metoda proporției (alocării)

Se bazează pe principiul echilibrului şi al contribuției, conform căruia există un raport

tipic între valoarea terenului şi valoarea întregii proprietății. Această metodă este mai sigură
atunci când construcțiile sunt relativ noi. Cu cât construcțiile sunt mai vechi, cu atât creşte
valoarea raportului. Pe măsura trecerii timpului ponderea valorii terenului în valoarea întregii
proprietăți creşte, iar evaluatorul ar putea fi pus în dificultate pentru estimarea rezonabilă a
acestui raport dintre valoarea terenului şi valoarea proprietății. De obicei metoda proporției nu
conduce la rezultate decisive în ceea ce priveşte valoarea, dar este utilă atunci când nu există
suficiente informații despre vânzări.

Exemplu:

38
 Considerăm un teren în suprafață de 2.000 mp amplasat pe marginea unui lac, care
poate cea mai bună utilizare ca amplasament rezidențial. Din studiul pieței nu au rezultat
informații pentru vânzări de terenuri libere, dar s-au găsit informații despre vânzări de case
(amplasate pe loturi cu aceeaşi mărime) cu prețuri cuprinse între 210.000 şi 270.000 euro. Un
investitor poate achiziționa un teren cu prețul de 80.000 euro, pe care va construi o casă cu
120.000 euro şi să vândă în final toată proprietatea cu 240.000 euro.

În acest caz raportul dintre valoarea terenului şi valoarea proprietății totale este de
80.000 euro 1
= = 0,333
240.000 euro 3

În consecință, valoarea terenului pentru case în zona analizată este cuprinsă între
210.000 euro 270.000 euro
70.000 euro ( = 70.000 euro) şi 90.000 euro ( = 90.000 euro).
3 3

6.3.Metoda extracției

În cadrul acestei metode valoarea terenului este extrasă din prețul total al unei
proprietăți prin deducerea costului de reconstrucție net al clădirii. Din aceste considerente
este considerată o variantă a metodei proporției. Această metodă are o aplicabilitate mare în
cazul construcțiilor rurale deoarece contribuția clădirii în valoarea totală a proprietății este în
general scăzută şi uşor de calculat. O importanță ridicată trebuie acordată în acest caz
estimării corecte a valorii clădirii şi a deprecierii acesteia. O atenție deosebită trebuie acordată
deprecierii funcționale şi a celei rezultate din cauze externe.

6.4.Metoda parcelării

Este utilizată atunci când parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului
evaluat şi sunt disponibile date privind vânzarea loturilor parcelate. Aplicarea acestei metode
se poate face în cazul terenurilor industriale, rezidențiale sau de recreere. Toate costurile
directe şi indirecte asociate cu dezvoltarea şi punerea în vânzare a loturilor (cheltuieli de
proiectare şi execuție, nivelarea şi finisarea terenului, instalarea utilităților, asigurări, impozite
şi taxe, comisioane etc.) trebuie deduse din prețul de vânzare total prevăzut. Venitul net din
vânzarea, după deducerea cheltuielilor, este actualizat cu o rată de rentabilitate adecvată
perioadei de dezvoltare şi absorbție a proiectului pe piață.

Exemplu:
Considerăm un teren în suprafață de 20.000 mp pe care proprietarul doreşte să-l
împartă în 20 loturi rezidențiale. Investiția e prevăzută pentru o perioadă de doi ani. Prețurile
brute de vânzare estimate ale loturilor sunt de 20.000 euro/lot. Pentru dezvoltarea

39
amplasamentului apar şi următoarele costuri: costuri aferente lucrărilor de proiectare,
nivelare, curățare, rețele de apă-canal – 80.000 euro, management şi supravegherea lucrărilor
– 7.500 euro, regia şi profitul antreprenorului – 25.000 euro, cheltuieli cu vânzarea – 9.000
euro, impozite – 4.000, profitul întreprinzătorului (dezvoltătorului) - 15.000 euro. Rata de
actualizare utilizată este de 10%.

Indicatori UM Valoare
Preț de vânzare euro 400.000
Costuri aferente lucrărilor de proiectare, nivelare, curățare, reȚele euro 80.000
de apă-canal
Management şi supravegherea lucrărilor euro 7.500
Regia şi profitul antreprenorului euro 25.000
Cheltuieli cu vânzarea euro 9.000
Impozite euro 4.000
Profitul întreprinzătorului (dezvoltătorului) euro 15.000
Total cheltuieli euro 140.500
Venit net estimat euro 259.500
Venit mediu net anual euro 129.750
Factorul de actualizare (pentru o rată de actualizare de 10%) 1,7355
Valoare teren euro 225.186

Venit net estimat 259.500 euro

Venit mediu net anual = = =129.750 euro
Nr. ani investitie 2

Factorul de actualizare = + =1,7355

Valoare teren =129.750 euro ×1,7355 = 225.186 euro

Prin urmare investitorul poate să plătească 225.186 euro pentru teren şi să suporte
costurile pentru investiția anticipată, costurile de distribuție şi vânzare, precum şi profitul
întreprinzătorului.

6.5.Metoda valorii reziduale

Este utilizată atunci când evaluatorul nu dispune de suficiente informații de piață

pentru parcele similare de teren liber sau acestea nu sunt concludente. Această metodă se
bazează pe principiul echilibrului şi al contribuției, putând fi aplicată atunci când evaluatorul
cunoaşte sau poate să estimeze suficient de precis valoarea construcției, sau poate să estimeze
sau să cunoască venitul net operațional anual rezultat la nivelul întregii proprietăți şi poate
extrage de pe piață ratele de capitalizare pentru teren şi pentru construcție în mod individual.

40
 Stabilirea valorii terenului prin aplicarea metodei valorii reziduale presupune
următoarele etape:
a. estimarea venitul net operațional generat de întreaga proprietate (construcție şi teren);
b. calcularea venitului net aferent construcției;
c. determinarea venitului net aferent terenului (venit rezidual aferent terenului), prin
deducerea din venitul net operațional total a venitului aferent clădirii;
d. calcularea valorii terenului prin capitalizarea venitului net aferent terenului la o rată
extrasă de pe piață.

Exemplu:
Considerăm un amplasament pe care un investitor doreşte să construiască un spațiu
comercial (ca rezultat al aplicării celei mai bune utilizări). Din analiza pieței rezultă că
proprietatea poate genera un venit net de 600.000 euro/an, rata de capitalizare pentru clădire
este de 8% , iar cea pentru teren este de 6%. Valoarea clădirii noi este estimată la 1,5 mil.
euro.
Venit net operational = 600.000 euro
Venit net aferent constructiei = Valoare constructie ×Rata de capitalizare constructie
Venit net aferent constructiei =1.500.000 euro ×0,08 =120.000 euro
Venit net atribuit terenului = Venit net operational -Venit net aferent constructiei
Venit net atribuit terenului = 600.000 euro -120.000 euro = 480.000 euro

Venit net aferent constructiei 480.000 euro

Valoare teren = = = 8 mil. euro
Rata de capitalizare teren 0,06

Prin urmare investitorul poate să plătească 8 mil. euro pentru teren.

6.6.Metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază

Metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază presupune transformarea unui venit în

valoare, reprezentând o metodă similară din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizării
profitului în evaluarea întreprinderii. Se bazează pe capitalizarea la o rată adecvată a rentei de
bază (suma plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în conformitate cu
condițiile de închiriere a terenului). Este utilă atunci când din analiza terenurilor comparabile
vândute sau închiriate rezultă intervalele de valori aferente rentelor şi ratelor de capitalizare.
În cazul în care renta de bază (contractuală) nu corespunde rentei de pe piață este necesară
aplicarea unor corecții în plus sau în minus.

CAPITOLUL VII
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN COST

41
7.1. Costul clădirilor

Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înțelege planurile de

construcție, specificațiile, materialele şi tehnicile de construcții. Clădirile se vor inspecta cu
atenție şi vor fi descrise complet de evaluator.

Costul de înlocuire/reconstrucție
Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la
data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale,
normative de construcție, arhitectură, planuri, calitate de manoperă şi înglobând toate
deficiențele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data
evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar
cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferența între costul de construire şi
valoarea proprietății imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie
corelat cu informațiile de pe piață.

a. Costuri directe
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forța de muncă şi materialele utilizate. Regia
şi profitul contractantului general şi a diferiților subscontractanți sunt părți ale unui contract
de construcție uzual şi reprezintă costuri directe.
Costurile directe cuprind şi costul pentru:
- autorizația de construcție;
- materiale, produse şi instalații;
- manopera;
- echipamentele folosite în construire;
- asigurarea pe durata construirii;
- organizarea de şantier şi împrejmuire temporară;
- spații de depozitare a materialelor;
- instalații electrice şi cheltuieli cu utilități;
- profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea lucrărilor, asigurările pentru
incendiu, răspundere sau şomaj.
- garanții de performanță.

b. Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte
dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
- costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentațiilor, ridicare topo, studii
de impact de mediu;
- onorarii pentru activități de evaluare, consultanță şi asistență financiară şi juridică;
- costul investiției în teren şi plățile făcute pe durata construirii (cheltuieli financiare,
dobânzi, comisioane, taxe);
- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;

42
 - costul de investiție în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se obține
gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus
venituri din exploatare);
- investiții suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere
- marketing, comisioane de vânzare; - cheltuieli administrative ale proprietarului; -
costul transferării proprietății.
Aceste costuri se vor estima în condițiile unei pieți echilibrate. Pe o piață din afara
echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbție, dar
aceste costuri trebuie considerate ca făcând parte din estimarea deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se iau ca
procentaje față de costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri) sunt legate de
piață, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de lucru
necesar pentru efectuarea activităților respective.

7.2. Profitul promotorului imobiliar

Profitul promotorului este o cifră luată de pe piață şi reflectă suma pe care un promotor
se aşteaptă să o primească pentru contribuția sa în dezvoltarea proprietății. El reprezintă
gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.
Totuşi aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru
eforturile sale; cheltuiala nu garantează valoarea.
În cazul piețelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar
pierderile) promotorului reprezintă o formă de depreciere externă (datorată condițiilor
externe). În practică, profitul promotorului poate fi estimat ca un procent din costurile directe,
din costurile directe+indirecte, din costurile directe+indirecte+ terenul sau din costul total al
proiectului.
Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile realizate în trecut de promotori, ci să
se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării.

7.3 Surse de informații

- contractele de construire încheiate pentru clădiri similare.
- specialişti care alcătuiesc devize pentru oferte noi.
- unii evaluatori şi-au creat baze de date care conțin costuri curente
- informații privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizați pentru actualizarea
unor baremuri estimate la o anumită dată istorică.

7.4. Definirea termenilor importanți

Depreciere cumulată - diferența dintre costul de înlocuire sau reproducție al
construcțiilor la data efectivă a evaluării, şi valoarea de piață a construcțiilor la aceeaşi dată.
Costul - Cheltuiala totală pentru orice construcție. Evaluatorii diferențiază între costuri
directe, costuri indirecte, costuri de antreprenoriat, costuri de construcție, şi costuri de
dezvoltare.
Metoda costului - Un set de proceduri prin care o indicație a valorii este dedusă
pentru dreptul deplin într-o proprietate prin estimarea costului curent de construire de
reproducție, sau înlocuire, a structurii existente; deducerea deprecierii cumulate din costurile
de reproducție sau înlocuire; şi adăugarea valorii estimate a terenului plus profitul
promotorului.
Profitul promotorului imobiliar - Diferența dintre costul total al proprietății (costul
de dezvoltare) şi valoarea de piață (valoarea proprietății după terminare).

43
 Cost de înlocuire - Costul estimat de construire, la prețurile de la data evaluării, a unei
clădiri cu utilitate echivalentă cu a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, standarde,
proiecte şi planuri curente.
Cost de reproducție - Costul estimat de construire, la prețurile de la data evaluării, a
unei copii identice a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, standarde de construcție,
proiecte, planuri şi calitate a muncii şi cuprinzând acelaşi deficiențe, şi neadecvări ca ale
clădirii în cauză.
Grad de ocupare sau venit stabilizat - gradul de ocupare sau venitul la un moment
dat când anomaliile de cerere şi ofertă sau orice alte condiții suplimentare tranzitorii nu mai
există, iar condițiile existente sunt cele aşteptate să continue pe durata vieții economice a
proprietății.

7.5. Metode de estimare a costului

Se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului: metoda comparațiilor
unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.

a. Măsurători
Deşi clădirile pot fi măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare
astfel încât să fie compatibil cu baza de date comparative.
Măsurarea suprafețelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui
standard de înălțime de bază.
Ghidul European de măsurare a clădirilor defineşte aria desfăşurată construită ca fiind
suprafaȚa unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivel şi include:
- grosimea peretelui exterior şi proiecțiile exterioare;
- suprafețele ocupate de pereții interiori;
- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;
- atrium;
- camere de depozitare, de combustibili; - wc-uri;
- terase acoperite şi închise pe contur cu zidărie dar nu include:
- balcoane deschise;
- scări exterioare;
- alei, parcaje;
- rampe de încărcare-descărcare.
Pentru alte clădiri adecvat este să se măsoare volumul clădirii pentru că regimul de
înălțime al etajelor este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de
rugăciuni).

b. Metoda comparațiilor unitare

Metoda estimează costul sub formă de cost unitar - pe unitatea de suprafață sau de volum.
Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiții
ale pieței sau eventuale diferențe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau
calculate separat. Dacă proprietățile comparabile sunt localizate pe alte piețe, evaluatorul va
face o corecție pentru localizare.

44
 Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade cu creşterea suprafeței sau a
volumului clădirii. Aceasta pentru că instalațiile, centrala termică, lifturile, uşile, ferestrele şi
altele asemănătoare, de regulă nu costă proporțional mai mult pentru o clădire mai mare.
Metoda comparațiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele de
cost unitar se exprimă de regulă, la suprafața desfăşurată construită sau volumul total
construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite
recent pentru care sunt disponibile prețurile de contract. Se va lua în considerație evoluția
prețurilor între data contractului (sau execuției) şi data evaluării.
În lipsa prețurilor de contract, costul total de nou a unei clădiri, poate fi scos din
tranzacțiile de clădiri nou construite dacă îndeplinesc următoarele condiții:
- Construcțiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
- Proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
- Cererea şi oferta sunt în echilibru;
- Valoarea amplasamentului poate fi determinată.
În acest caz, valoarea clădirii se obține scăzând valoarea terenului din prețul de
vânzare total pentru proprietăți comparabile.
În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, Ținând seama de diferențele de dimensiune,
formă, finisaje, dotarea cu instalații, precum şi de diferența de timp între data elaborării
costului de barem şi data evaluării.

c. Metoda costurilor segregate

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi
exprimate în de unități de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează
un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție plus manopera,
utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcții, pentru fiecare metru pătrat
de suprafață. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui “mp” de pardoseală, metru
liniar de perete de o anumită înălțime, etc.
Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite componente ale
construcției. De exemplu, costul de lucrări de excavare se exprimă de regulă, în lei/m cub;
costul fundației în lei/m liniar.
Totuşi, sunt necesare cunoştințe de specialitate pentru a asambla costurile de bază ale
echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o estimare de cost finală.
Dacă este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare
cantitativă completă şi duce la o estimare precisă a costului de reconstrucție sau de înlocuire,
cu un efort considerabil mai mic.

d. Metoda devizelor
Metoda cea mai completă şi precisă este metoda devizelor, în care se face un calcul ce
reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă
necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia şi profitul.

7.6. Deprecierea cumulată

Deprecierea este o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a
construcțiilor ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe.

Definiții
- Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză. Este
diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției şi valoarea ei de piață.

45
Uzura fizică este evidențiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.

Neadecvarea funcțională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea

clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalațiilor şi echipamentelor
ataşate.

Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietății
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăților imobiliare în zonă,
urbanismul, finanțarea şi reglementările legale.

- Uzura scriptică este o noțiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor

reținută de proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de piață, ci este
reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de inventar)
- Durata de viață economică este perioada de timp în care construcțiile contribuie la
valoarea proprietății imobiliare. Durata de viață fizică poate depăşi durata de viață
economică, dar reparațiile şi modernizările aduse proprietăților mai vechi pot extinde durata
de viață economică care însă nu poate depăşi durata de viață fizică.
- Durata de viață economică rămasă este perioada de timp estimată, în care
construcțiile vor continua să contribuie la valoarea proprietății imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viață economică rămasă, interpretând atitudinile şi
reacțiile cumpărătorilor de proprietăți competitive.
- Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani trecuți
de la terminarea construcției. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea
construcției. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcție de lucrările de întreținere
realizate în trecut.

7.7. Metode de estimare a deprecierii

a. Metoda duratei de viață economică

Prin această metodă, se aplică la costul construcțiilor un raport calculat între vârsta
efectivă şi durata totală de viață economică, totul socotit la data evaluării.
Formula este:
DU
Deprecierea = × costul de reproductie/înlocuire
DT
Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt
grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii
nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele componente ale
clădirii pot avea o durată de viață fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viață economică
are semnificație numai pentru uzura globală.

b. Metoda modificată a duratei de viață economică

În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreținerii necorespunzătoare,
precum şi cele ale neadecvării funcționale. Această sumă se scade din costul clădirii estimat la
data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere
toate elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală

46
de viață economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii
fizice şi funcționale.
Este necesar ca să se țină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii,
durata de viață economică va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.
Această metodă nu ia în considerare diferitele durate de viață rămase pentru diferite
elemente componente ale clădirii.
Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear. Ceea ce face ca aplicarea să fie
simplă, dar poate nu totdeauna realistă.
Totuşi, metoda reprezintă un mijloc convenabil de a face comparații între diferite
proprietăți imobiliare.

c. Metoda segregării
Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o
cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire,
anumite forme ale deprecierii funcȚionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o clădire, sunt:
- uzura fizică recuperabilă;
- uzura fizică nerecuperabilă;
- neadecvarea funcțională recuperabilă;
- neadecvarea funcțională nerecuperabilă;
- deprecierea externă (ce poate fi şi temporară)
În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi
externă

d. Metoda comparației
În această metodă se consideră că deprecierea acumulată este diferența între costul de
reconstrucție sau de înlocuire şi contribuția în valoare a construcțiilor, toate estimate la data
evaluării.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atât la
tranzacții de proprietăți construite, cât şi de terenuri libere. Este de dorit aceste date să
corespundă unor proprietăți similare cu cea evaluată şi nu se pot lua în considerare tranzacții a
unor drepturi de proprietate parțiale (concesiuni, închirieri, drept de folosință, etc.)
Metoda nu face distincție între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcțională sau
externă.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor
tranzacții de proprietăți comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piață limitată sau
pentru anumite proprietăți imobiliare cu destinație specială. În plus estimarea raportului între
valoarea terenului şi a construcțiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

Problema
Clădirea de evaluat are un cost de reproducție de E500,000, o vârstă efectivă de 13 ani,
si o durată totală de viață economică de 50 de ani. Costul de reparație a tuturor elementelor
recuperabile este estimat la E25,000.
Calculați deprecierea şi valoarea clădirii folosind metoda duratei de viață economice.
Soluție
Cost curent de reproducție E500,000
Elemente recuperabile -25,000
Costul de depreciat E475,000
Vârstă efectivă / durata totală de viață economică = % depreciere

47
 13/50 = 0.26, sau 26%
0.26 x E475,000 = E123,500 depreciere
Costul de depreciat E475,000
Depreciere -123,500
Valoarea netă a clădirii E351,500

CAPITOLUL VIII
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR

8.1. Datele necesare şi sursele de informații

Pentru a aplica metoda comparației directe, evaluatorul culege date despre tranzacții,
contracte, oferte, refuzuri, opțiuni şi liste de proprietăți imobiliare, considerate competitive şi
comparabile cu proprietatea evaluată.
La început, evaluatorul cercetează cu atenție prețurile, drepturile de proprietate transmise,
condițiile de finanțare, motivația vânzătorilor şi cumpărătorilor şi data efectuării tranzacțiilor.
Apoi analizează în detaliu fiecare amplasament, starea fizică şi funcțională şi caracteristicile
economice.
Sursele primare de informații sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicațiile periodice
cu subiect imobiliar şi discuțiile cu părțile în tranzacție, angajații lor, avocați, consilieri, agenți
de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori. Informațiile din alte surse
terțe trebuie privite cu atenție pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părți implicate în
tranzacțiile imobiliare şi nu totdeauna au obiectivitatea necesară.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura şi tipul proprietății evaluate şi trebuie
să cuprindă suficiente proprietăți comparabile tranzacționate într-un trecut nu prea îndepărtat.
Proprietățile imobiliare au piață locală, regională, națională sau internațională.
Prețurile de vânzare reflectă o serie de factori care influențează mai mult sau mai puțin
valoarea proprietății; pentru a determina influența relativă a acestor factori, se folosesc tehnici
cantitative şi calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluției,
analiza datelor în perechi, analiză statistică şi grafică, analiza sensibilității. Dacă nu există
suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează relațiile
calitative prin comparație directă a datelor de piață şi analiza evoluției piețelor.
După ce au fost adunate şi analizate datele de piață, ele pot fi ordonate în mai multe moduri. O
metodă obişnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferență importantă între
proprietatea analizată şi proprietăți comparabile ce ar putea influența valoarea e considerată ca
element de comparare; fiecare element are repartizat un rând pe grilă şi prețurile totale sau
unitare ale proprietăților comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea acestor diferențe.
Corecțiile făcute, reflectă procesul de gândire şi judecată efectuat de un cumpărător, înainte de
a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.

48
8.2 Procedura

Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparației directe sunt:

- Cercetarea pieței pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce
sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data
vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;
- Verificarea informațiilor prin confirmarea că datele obținute sunt reale şi corecte şi că
tranzacțiile au fost obiective;
- Alegerea unor criterii de comparație relevante şi elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu;
- Compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de
comparație şi ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile
sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
- Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. Într-o
piață nedecisă şi foarte dinamică, o marjă de valori poate fi o concluzie mai bună decât o
singură valoare.

8.2.1. Criterii de comparație

Fiecare preț de vânzare ar trebui exprimat funcție de nişte criterii de comparație adecvate,
adică nişte componente ale proprietății imobiliare definite în scopul comparației. Alegerea lor
depinde de scopul evaluării şi de natura proprietății. Astfel, apartamentele sunt deseori
analizate pe baza prețului pe cameră, dar şi pe baza prețului pe mp construit.
Proprietățile industriale şi depozitele se analizează pe baza prețului pe mp sau m cub.
Hotelurile de regulă sunt analizate în preț pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile
polivalente în preț/loc; terenurile de golf în preț/hectar şi gaură; campingurile în preț pe lot;
terenurile de tenis în preț/teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preț pe dană;
service auto în preț/loc de reparații. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparație este
prețul total sau prețul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparație pot duce la rezultate diferite şi evaluatorul trebuie
să analizeze şi să explice diferențele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate
criterii de comparație pentru situația dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă
analize statistice, pe baza criteriilor pentru a obține date cu un grad mai ridicat de
obiectivitate.
Criterii de comparație cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se ajustează,
dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferențelor apărute la diferite proprietăți şi va
alege acele valori care sunt cele adecvate şi fundamentate pentru comparabilitatea cu
proprietatea evaluată.

8.2.2. Elemente de comparație

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților şi tranzacțiilor imobiliare

care au consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.
Evaluatorul ia în considerare şi compară toate diferențele rezonabile între proprietățile
comparabile, diferențe care le influențează valoarea. Cercetarea pieței imobiliare va identifica
elementele variabile la care valoarea proprietăților imobiliare este deosebit de sensibilă.
Pe baza acestor diferențe se fac ajustări ale prețurilor pentru fiecare proprietate comparabilă
pentru a face proprietățile echivalente la prețul unitar sau la prețul total, dar metoda trebuie

49
aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă grijă ca
ajustările datorate unei diferențe să fie făcute o singură dată.
În metoda comparației directe sunt nouă elemente de comparație de bază:
- Drepturile de proprietate transmise;
- Condițiile de finanțare;
- Condițiile de vânzare;
- Condițiile pieței;
- Localizarea;
- Caracteristicile fizice;
- Caracteristicile economice;
- Utilizarea;
- Componente non-imobiliare ale valorii.
Deşi în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toți factorii semnificativi, se pot
considera şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricții guvernamentale, condiții
de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparație se pot împărți în subcategorii
pentru a face analiza mai specifică.

a. Drepturi de proprietate transmise

O tranzacție este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate transmis. Când este vorba de
vânzarea unei proprietăți închiriate, evaluatorul va face corecțiile care să reflecte diferența
între proprietățile închiriate cu chiria pieței şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria
pieței, iar durata rămasă a închirierii afectează aceste corecții. Etapa preliminară în procesul
de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat şi odată acesta stabilit,
evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieței. Evaluatorul trebuie să stabilească precis
şi drepturile de proprietate transmise în tranzacțiile comparabile selectate pentru analiză.

b. Condițiile de finanțare
Prețul tranzacției pentru o proprietate imobiliară poate fi diferit de cel al unei proprietăți
identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
În cazurile când cumpărătorul obține din partea vânzătorului o finanțare sub prețurile pieței el
va plăti probabil un preț mai mare pentru proprietatea achiziționată.
O corecție pe motive de finanțare poate sau nu să includă o corecție pentru condițiile de
vânzare.
Definiția valorii de piață recunoaşte termenii de plată ca fiind plată integrală cash. De multe
ori reducerea determinată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe piață,
pentru că atunci condițiile de vânzare pot evidenția alte interese non-economice din partea
cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenție
calculele de echivalență cash şi să rețină că în final corecția este cea dedusă din datele de pe
piață.
Cumpărătorii de proprietăți imobiliare se obligă în mod conştient la: - suma
investită în active;
- plata periodică a creditului plus dobânzile.
Astfel, componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului şi cu costul creditului.
La analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu corecțiile
datorate condițiilor de vânzare atipice.

c. Condițiile de vânzare
Ajustările pentru condițiile de vânzare de regulă reflectă motivația cumpărătorului şi a
vânzătorului şi în multe cazuri condițiile de vânzare influențează semnificativ prețul de

50
vânzare. De exemplu, o vânzare poate fi sub prețul pieței dacă vânzătorul are nevoie imediat
de bani sau un cumpărător va oferi un preț mai mare pentru o proprietate ce a aparținut cândva
familiei sale.
Dacă se descoperă condiții de vânzare neobişnuite într-o tranzacție, aceasta ar putea să fie
folosită ca o proprietate comparabilă numai cu precauții deosebite, iar condițiile speciale
trebuie evidențiate în raportul de evaluare.

d. Condițiile pieței
Tranzacțiile comparabile ce au avut loc în alte condiții ale pieței decât cea evaluată la data
evaluării, necesită ajustări pentru toate diferențele ce influențează valoarea. O ajustare
normală pentru condițiile pieței se referă la diferența între momentele tranzacțiilor. Cauzele
pot fi: inflația şi percepția investitorilor privind schimbarea condițiilor pieței.
Schimbările în condițiile pieței pot fi şi modificarea legilor privind taxele şi impozitele,
procesul de obținere a autorizațiilor de construcție şi fluctuațiile cererii şi ofertei. Uneori
efectele acestor factori se combină cu influențe ce se adună sau se compensează.
Deşi ajustările pentru condițiile pieței se referă deseori la timp, nu timpul este cauza, ci
schimbările pieței ce au apărut de-a lungul timpului.
Ca moment de referință trebuie luat cel al încheierii contractului şi nu cel al începerii
negocierilor.
Mărimea ajustării se estimează prin analiza mai multor tranzacții care au apărut în jurul
aceluiaşi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectivă a reflectării în preț a
schimbării condițiilor pieței.

e. Localizarea
Ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale
proprietăților comparabile diferă față de cele ale proprietății evaluate.
Diferențele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăților comparabile.
Ajustările se exprimă de regulă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în valoare a
unei proprietăți, datorate amplasării într-o zonă.
Chiar şi în aceeaşi zonă apar diferențe; de exemplu, o casă cu vedere la parc şi alta puțin mai
departe. Evaluatorul trebuie să sesizeze că piața recunoaşte că o locație e mai bună decât alta
din diferite motive.
În absența unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferențe în
localizarea a două proprietăți de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu diferența
în valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăți.
Evaluatorul trebuie să fie atent şi să evite ajustarea pentru aceeaşi influență asupra valorii,
cum ar fi localizarea şi caracteristicile fizice.

f. Caracteristicile fizice
Fiecare diferență între caracteristicile fizice ale proprietăților comparabile şi proprietatea
evaluată, necesită analiză comparativă şi ajustare. Diferențele fizice înseamnă diferențe în
dimensiunile clădirii, calitatea construcției, stilul arhitectural, materiale de construcție, vârsta,
condiția, utilitatea funcțională, dimensiunile terenului, atractivitatea şi alte avantaje. Condițiile
de mediu trebuie luate în considerare şi sunt foarte importante.
Câştigul sau pierderea în valoare prin prezența sau absența unui element nu sunt de regulă
egale cu costul instalării sau demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu vor să plătească
un preț mai mare pentru un anumit element sau avantaj în plus. La fel existența unui avantaj
suplimentar poate adăuga o valoare mai mare decât costul de obținere a avantajului.

51
g. Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăți imobiliare care afectează
profitul net. Acest element de comparație este de regulă aplicat proprietăților producătoare de
profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura
chiriaşilor, nivelul chiriilor, condițiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere,
opțiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor
cheltuieli sau investiții.
Evaluatorul trebuie să fie atent ca diferențele datorate drepturilor de proprietate transmise sau
schimbării datorate condițiilor de piață, să nu fie atribuite caracteristicilor economice.

h. Utilizarea
Evaluatorul trebuie să evidențieze orice diferență între utilizarea existentă sau cea mai bună
utilizare a unei proprietăți imobiliare comparabile şi utilizarea proprietății evaluate.
În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanți în determinarea
celei mai bune utilizări.
O diferență în utilizările permise în două zone, nu necesită neapărat o ajustare dacă loturile au
aceeaşi utilizare. Când prețurile de vânzare sunt exprimate unitar (preț/mp), pot exista totuşi
diferențe datorate cerințelor de clasificare zonală. De exemplu, din cauza diferențelor în
cerințele de parcare sau de amenajare peisagistică, costul de îmbunătățire a amplasamentului
este diferit deşi loturile au aceeaşi cea mai bună utilizare. Aceste diferențe trebuie luate în
considerare.

i. Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalității clădirii,
afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu constituie părți ale proprietății
imobiliare, dar fac parte din preț. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. În
multe cazuri viața economică, riscul de investiție asociat, rata de fructificare, garanția pentru
asemenea componente non-imobiliare diferă de cele ce se referă la componentele imobiliare.
Mobila, inventarul şi echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de
elemente ce definesc personalitatea.

8.3. Identificarea si cuantificarea corecțiilor

Tehnicile de identificare şi cuantificare a corecțiilor se clasifică în două categorii: a)
cantitative:
- Analiza pe perechi de date;
- Analiza statistică;
- Analiza grafică;
- Analiza evoluției;
- Analiza costurilor;
- Analiză a datelor secundare.
B) calitative:
- analiza comparațiilor relative;
- analiza clasamentului;
- interviuri personale.
Primul pas în analiza comparativă este de a identifica care elemente de comparație
influențează valoarea pe piața specifică. Fiecare din elementele de comparație importante
trebuie să fie încercat prin una sau mai multe din tehnicile menționate mai sus, pentru a stabili
dacă este sau nu necesară o corecție. Evaluatorul trebuie să fie atent şi să nu presupună că un
element de comparație influențează valoarea până când piața nu a indicat această influență.

52
a. Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacții sunt
comparate pentru a obține o indicație privind mărimea corecției ce se referă la o singură
caracteristică. Ideal, tranzacțiile comparate sa fie identice sub toate aspectele, cu excepția
elementului analizat. Totuşi, acest caz este foarte rar şi deseori, evaluatorul trebuie să
analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Deşi analiza pe perechi de date este teoretic corectă, ea este uneori nepractică, din cauza
insuficienței datelor privind proprietăți similare.
Analiza statistică a datelor de pe piață include analiza prin regresie şi inferență.
Regresia liniară sau multiplă, reprezintă a tehnică extrem de utilă şi este limitată numai de
numărul de elemente sau factori ce influențează prețul.
Analiza grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o concluzie
prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arăta cum vede piața variațiile în
elementele de comparație.
Analiza evoluțiilor este aplicabilă când există un volum mare de informații de pe piață şi este
în special utilă când sunt puține date de tranzacții comparabile, dar sunt multe date referitoare
la proprietățile cu mai puține caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieței la
anumite elemente de comparație.
Analiza costurilor utilizează costurile estimate de autorități pentru taxe de construcție sau
impozit pe proprietăți ca bază pentru corecții. Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea
corecții sunt rezonabile şi aproximează aşteptările pieței.
Analiza datelor secundare este o metodă de determinare a corecțiilor bazată pe date ce nu se
referă direct la proprietățile comparabile, ci descriu piața imobiliară în general.

b. Tehnicile calitative
Analiza comparațiilor relative este studiul relațiilor indicate de datele pieței fără a recurge la
cuantificare. Mulți evaluatori utilizează această tehnică pentru că ea reflectă natura imperfectă
a piețelor imobiliare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul analizează tranzacții
comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici inferioare, superioare sau
egale față de proprietatea evaluată.
Analiza clasamentului este o variantă a analizei comparațiilor relative prin care tranzacțiile
comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau descendentă a
atractivității Apoi, evaluatorul analizează poziția proprietății evaluate în acest clasament.
Interviuri personale evidențiază opiniile unor indivizi cunoscători în materie şi participanți pe
piața imobiliară. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare şi nu trebuie utilizate ca
unice criterii de estimare a corecțiilor.

C. Analiza comparativă
Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizează fie
analiza pe perechi de date sau analiza comparațiilor relative. În analiza comparativă, cele două
tehnici pot fi utilizate separat sau în combinație. Procesul analitic are patru etape:
1. Identificarea elementelor de comparație ce afectează valoarea tipului de proprietate
evaluată;
2. Compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate şi
aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație (cantitativ şi calitativ).
Fiecare corecție trebuie explicată adecvat, astfel ca oricine altcineva să înțeleagă
raționamentul;
3. Obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabilă şi aplicarea ei asupra
prețului (sau chiriei);

53
4. Efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile corectate sau clasificate şi
extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

8.4 Tipuri de corecții

Corecțiile obținute prin tehnici cantitative se aplică tranzacțiilor comparabile, fie ca procentaj,
fie ca valoare absolută. Evaluatorul foloseşte calcule logice pentru a face o corecție, dar
matematica nu trebuie să înlocuiască judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului şi a
programelor îmbunătățesc viteza şi precizia calculelor, dar estimarea valorii de piață nu e
determinată numai de nişte calcule precise. Evaluarea are şi un aspect creativ în care
evaluatorii îşi folosesc puterea de judecată în analiza şi interpretarea datelor cantitative.
Corecția procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condițiile pieței şi
diferențele de localizare. Evaluatorul trebuie să fie constant în modul de exprimare a relației
între proprietatea comparabilă şi cea evaluată şi ea trebuie făcută într-o manieră ce corespunde
modului cum este percepută de piață.
Întrucât este cunoscut numai prețul tranzacției comparabile, corecția se face asupra acestui
preț pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate.
Corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scade la prețul
tranzacțiilor comparabile.

CAPITOLUL IX
EVALUAREA CLĂDIRILOR - ABORDAREA PRIN VENIT

9.1 Tehnici ale valorii actualizate

Proprietățile imobiliare care generează venit se achiziționează ca investiții imobiliare, iar din
punctul de vedere al investitorului capacitatea acestora de a produce profit este un element
esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale
este relația direct proporțională între capacitatea de a genera profit şi valoarea unei proprietăți.
Un investitor care cumpără o investiție imobiliară schimbă în fapt o sumă curentă de bani
pentru dreptul de a primi bani/profit în viitor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea venitului constau în tehnici şi
formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitații unei proprietați imobiliare
de a genera venituri în viitor, venituri care sunt convertite în valori actualizate.
Abordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei abordări ale valorii proprietăților. Aceste
trei abordări sunt interdependente. Procesul de evaluare în întregul său este compus din
metode, tehnici şi proceduri integrate şi interdependente, menite să ducă la o estimare
credibilă a valorii unei proprietați.
Analiza datelor referitoere la cheltuielile şi veniturile aferente unei proprieteți constituie
punctul de plecare în aplicarea metodelor de evaluare înscrise în abordarea prin venit.
Metodele de evaluare, înscrise în abordarea prin venit, se bazează şi sunt corelate cu factorii
esențiali de influență asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare general acceptate.

9.1.1 Previzionarea şi anticiparea schimbării

Principiul abordării previzionale este fundamental pentru metodele bazate pe venit. Întrucât
valoarea rezultă din aşteptări legate de beneficiile care pot fi obținute în viitor, valoarea este

54
definită ca suma actualizată a acestor beneficii viitoare. Toate bazate pe venit încearcă să
previzioneze fluxurile viitoare de venit şi să determine valoarea actualizată a acestora. Aceste
metode implică, pe de o parte, anticiparea fluxurilor de venit viitoare şi pe de altă parte
selectarea unei rate de actualizare/capitalizare, care reflectă implicit riscul de nerealizare a
fluxului de venit previzionat.
O metodă de evaluare bazată pe venit trebuie să Țină seama de efectele pe care modificările
anticipate le au asupra mărimii veniturilor viitoare. Pentru a putea furniza indicații relevante
asupra valorii trebuie să fie atent analizate şi previzionate aşteptările investitorilor privind
modificarea veniturilor, cheltuielile necesare pentru obținerea veniturilor respective, precum şi
posibilele creşteri/descreşteri ale valorii proprietății.
Tehnicile de actualizare/capitalizare trebuie să reflecte faptul că evoluția viitoare a veniturilor,
a cheltuielilor, a valorii proprietății poate să fie diferită față de cea anticipată inițial de
investitori, la data evaluării.
Cu cât există mai multă incertitudine asupra evoluției variabilelor menționate, cu atât mai
riscantă este investiția în proprietatea respectivă. Investitorii se aşteaptă să obțină venituri mai
mari, să realizeze o rată a rentabilității mai mare din investițile cu un risc mai mare. Acest risc
mai ridicat trebuie fie inclus în nivelul ratei de actualizare şi/sau de capitalizare.

9.1.2 Cererea şi oferta

Principiul cererii şi ofertei, precum şi conceptul implicit al acestor variabile - concurența,
sunt extrem de importante în previzionarea fluxurilor viitoare de venit şi în estimarea
rentabilității aşteptate a unei investiții. Atât fluxurile normale de venituri cât şi rentabilitatea
medie sunt determinate de piață. Chiria obținută de proprietarul unui motel, al unui centru
comercial, al unui centru de afaceri sau al oricărei proprietăți generatoare de venituri nu diferă
substanțial față de chiria solicitată de proprietarii unor proprietăți concurente, care oferă
aceeaşi calitate a serviciilor.
Atunci când cererea pentru un anumit tip de spațiu depăşeşte oferta existentă, proprietarii au
posibilitatea să majoreze chiriile. Gradul de ocupare a spațiilor creşte iar dezvoltatorii
imobiliari consideră că este profitabil să construiască noi spații. Valoarea proprietății creşte
până când cererea şi oferta se vor echilibra.
Pe de altă parte, când cererea pentru spații este inferioară ofertei existente chiriile scad, gradul
de ocupare scade. Ca urmare, atunci când estimează fluxurile viitoare şi rentabilitatea
capitalului, evaluatorii trebuie să Țină seama de cererea pentru un anumit tip de proprietate
imobiliară, precum şi de influența cererii asupra ofertei.

9.1.3 Substituția
Prețul, chiria şi rentabilitatea capitalului investit, realizate de o proprietate sunt determinate de
prețul, chiria şi de rentabilitatea realizate de proprietăți similare (substituibile). Principiul
substituției este un principiu care rezultă din funcționarea pieței, care furnizează elemente de
fundamentare pentru estimarea veniturilor şi cheltuielilor generate de proprietate şi pentru
alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietății evaluate.
Principiul substituției poate fi utilizat şi pentru testarea validității metodelor bazate pe venit şi
a credibilității ipotezelor şi datelor folosite în aplicarea acestor metode.

9.1.4 Echilibrul
Principiul echilibrului şi celelalte concepte conexe au o semnificație deosebită la aplicarea
metodelor de evaluare bazate pe venit. Un echilibru adecvat între tipul proprietății şi
amplasamentul său creează şi menține valoarea; un dezechilibru în ceea ce priveşte utilizarea
eficientă a unei proprietăți poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficientă a unei
proprietăți este susținută de reglementări privind planificarea urbanistică sau zonarea.

55
Conceptul de contribuție reflectă faptul că un echilibru rezonabil între cei patru factori de
producție, care intervin în procesul de utilizare a unei proprietăți generatoare de venit, creează
şi susține maximum de rentabilitate. Dacă o proprietate este supra sau sub dotată în raport cu
destinația sa, profitul realizat va fi afectat în mod direct.

9.1.5 Factori externi

Factorii externi pot avea influențe pozitive sau negative asupra valorii proprietăților
generatoare de venit.
Atât blocurile de apartamente, clădirile administrative, cât şi locuințele unifamiliale sunt
expuse influenței aceluiaşi tip de factori externi (disponibilitatea şi calitatea transportului în
comun, a zonelor comerciale).
În acelaşi mod, spațiile cu destinație comercială sunt influențate pozitiv de împrejurimi
atractive, spațioase, accesibile şi sunt influențate negativ de împrejurimi neatractive, murdare,
prost întreținute. Influențele negative generate de rata înaltă a infracționalității, din ultimii ani,
au afectat toate tipurile de proprietate.
Factori externi cum ar fi poluarea şi/sau împrejurimile respingătore pot afecta valoarea
proprietăților utilizate ca spații de producție industrială.

9.1.6 Subiectul evaluării

Drepturi de proprietate care se evaluează

Dreptul de proprietate asupra proprietăților imobiliare generatoare de venit este rareori deținut
integral şi individual de către o persoană. Un investitor poate deține un titlu de drept de
proprietate asupra unor proprietăți imobiliare în mod individual, ca acționar într-o societate pe
acțiuni sau ca asociat într-o altă formă de asociere (S.R.L., Societate în Comandită etc.).
De asemenea, un interes într-o proprietate imobiliară poate fi subiectul unei ipoteci, care
divide dreptul de proprietate în interes aferent capitalului propriu şi interes aferent creditului.
O altă situație rezultă din închirierea proprietății imobiliare generatoare de venit, ceea ce
conduce la stabilirea unor raporturi legale distincte între proprietar şi chiriaş (rezultă o nouă
formă de repartizare a intereselor în proprietate).
Dar evaluatorii nu se rezumă la evaluarea de drepturi integrale, proprietăți luate sau date cu
chirie (drepturi aferente acestor situații). Ei pot fi solicitați să evalueze situații mult mai
complexe, cum ar fi:
• Interese minoritare (pachete de acțiuni sau părți sociale minoritare);
• Interese legate de participații, grevate de mai multe niveluri de îndatorare, dintre
care unele contribuie la mărimea profitului înainte de impozitare sau a valorii
reziduale;
• Evaluarea pentru creditori a unei datorii garantate de proprietatea imobiliară, în
care creditorul primeşte o parte din profit sau chiar o cotă parte din valoarea
rezultată a proprietății care constituie garanția. O asemenea formă de ipotecare
permite creditorului să participe la împărțirea profitului şi veniturilor din
revânzarea proprietății. Sau evaluarea pentru o ipotecă deținută de mai mulți
creditori
• Evaluarea pentru chiriaş a contractului avantajos de închiriere, în condiții de
chiriaş principal, subînchiriere (transmiterea drepturilor de închiriere nu se face
direct de către proprietar)
Evaluarea drepturilor reale de proprietate mai poate fi afectată de către client, prin solicitările
sale specifice. Clientul poate solicita evaluarea în condițiile unei renovări, reabilitări a zonei
sau a proprietății, sau în condițiile definitivării construcției.

56
În orice evaluare este esențial ca atât clientul, cât şi evaluatorul să delimiteze de la început
ceea ce va fi evaluat (dreptul/interesul în proprietate), data la care se face evaluarea - aceste
elemente fiind clar evidențiate în raport.
In multe situații, proprietățile imobiliare evaluat cuprind şi bunuri mobile. De exemplu, un
hotel include elemente de mobilier, echipamente, mijloace de transport etc.. Atunci când
proprietății imobiliare i se asociază o afacere (cum este în cazul hotelurilor), investitorii sunt
dispuşi să plătească o primă suplimentară peste valoarea proprietății, care reflectă valoarea
afacerii.
Valoarea afacerii reprezintă o valoare suplimentară față de valoarea proprietății imobiliare,
care rezultă din elemente necorporale personale (competențe de marketing sau manageriale), o
forță de muncă instruită, mărci, francize, licențe, contracte.
În categoria proprietăților imobiliare care pot avea o destinație de afaceri, deci o valoare
adăugată de activele necorporale intră aşa numitele proprietăți generatoare de afaceri, cum
sunt: hoteluri, moteluri, benzinării, etc.

9.2 Valoarea de piață şi valoarea de investiție

Evaluarea bazată pe capitalizarea venitului net din exploatare este utilizată de obicei pentru
estimarea valorii de piață a proprietăților. Această metodă poate fi folosită şi la estimarea
valorii de investiție a proprietății, care reprezintă valoarea proprietății pentru un anumit
investitor. Valoarea de piață şi valoarea de investiție pot coincide atunci când criteriile de
investiție ale unui investitor sunt tipice pieții pentru tipul de proprietăți în discuție (criteriile
medii recunoscute pe piață).
Valoarea de piață este obiectivă, impersonală, detaşată de investitor; valoarea de investiție este
fundamentată pe criterii subiective. Pentru a estima valoarea de piață prin capitalizarea
venitului net, evaluatorul trebuie să se asigure că toate informațiile şi ipotezele utilizate
reflectă situația pieței şi motivațiile unui investitor mediu, care ar fi decis să achiziționeze
proprietatea, la data evaluării.
Un anumit investitor poate fi dispus să plătească un preț mai mare decât valoarea de piață,
dacă este nevoie, pentru a obține o proprietate care satisface criteriile sale subiective. Pe de
altă parte, un anumit investitor poate să considere că proprietatea pe care o deține are o
valoare de investiție mai mare decât valoarea de piață pe care o poate obține prin vânzarea
proprietății.

9.3 Veniturile viitoare

Veniturile rezultate din deținerea unui drept sau interes într-o proprietate imobiliară
generatoare de venit includ atât veniturile generate în perioada de deținere, cât şi venitul
provenit din revânzarea proprietății la finele perioadei de deținere a investiției.
Metodele de evaluare bazate pe venit utilizează diferite forme de venit şi flux de
numerar/cash flow. Cele mai folosite forme de venit sunt venitul brut potențial, venitul net din
exploatare, cash flow înainte de impozitare, valoarea reziduală.
Venitul brut potențial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară, în
condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor de
exploatare. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie), practicate în
mod curent, la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de
exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deținere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietății
imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spațiu neocupat, venituri
nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea
tuturor cheltuielilor de exploatare, dar înainte de scăderea amortizării şi a serviciului datoriei

57
aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală. În unele
cazuri, venitul net din exploatare poate reprezenta o sumă anuală repetabilă mai mulți ani
(venitul este constant). În alte cazuri venitul net din exploatare poate fi considerat ca fiind
crescător, de la un nivelul inițial (aferent primului an de investiție) care se aşteaptă să
evolueze după o schemă fixă (de exemplu la o rată anuală de creştere constantă). În cele mai
multe cazuri, este necesară o estimare a venitului net din exploatare pentru fiecare an al
perioadei incluse în analiză.
Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care rămâne
după plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar (dobânzi + rate), înainte de plata
impozitului pe profit.
Cash-flow-ul net disponibil după impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil după
plata impozitului pe profit. Suma aferentă impozitului depinde de mărimea venitului total
impozabil generat de deținerea proprietății, de mărimea amortizării fiscale şi a dobânzilor
deductibile precum şi de rata de impozitare.
Valoarea terminală/de reversiune (VT) este prețul net pe care investitorul îl poate obține, la
expirarea duratei de investiție (când renunță la dreptul de proprietate, prin vânzarea
proprietății sau lichidare). În funcție de tipul drepturilor evaluate, valoarea terminală poate fi
calculată înainte sau după deducerea soldului creditului şi impozitului. De exemplu, valoarea
terminală al unei proprietăți depline reprezintă prețul net ce se poate obține din vânzarea
proprietății. Valoarea terminală poate fi estimată fie ca o sumă de bani anticipată a se primi,
fie ca o schimbare relativă a valorii proprietății în perioada de deținere. Valoarea terminală
poate fi estimată şi pe baza unei opțiuni a chiriaşului de a achiziționa proprietatea, la expirarea
contractului de închiriere. Pe de altă, parte valoarea terminală poate fi estimată prin
capitalizarea venitului net din exploatare pe care un cumpărător l-ar putea obține la data
vânzării proprietății.

9.4 Rentabilitatea investiției imobiliare

La aplicarea unei metode bazate pe venit, evaluatorul presupune că obiectivul final al
investitorului este de a obține un beneficiu care să depăşească investiția inițială făcută.
Măsurarea acestor beneficii se face în principal sub forma ratelor rentabilității.
Toate ratele rentabilității pot fi clasificate în două grupe: rate ale venitului anual care au la
numărător o formă de venit anual (income rates) şi rate ale câştigului anual total, care au la
numărător atât o formă de venit anual, cât şi creşterea/aprecierea anuală a valorii de piață a
proprietății (yield rates).
Ratele de venit sunt cunoscute sub denumirea curentă de rate de capitalizare, iar
ratele câştigului total sunt cunoscute sub denumirea curentă de rate de actualizare.
Ratele de venit exprimă raportul dintre un venit anual generat de deținerea unei proprietăți şi
valoarea de piață a acelei proprietăți. Ratele câştigului total se exprimă de obicei ca rate
anuale compuse, care exprimă costul diverselor surse de finanțare. În anumite situații, rata
câştigului total al unei proprietăți (adică rata de actualizare) poate fi egală cu rata venitului
anual generat de acea proprietate (adică rata de capitalizare); cu toate acestea, cele două
categorii de rate sunt diferite din punct de vedere conceptual şi nu pot fi confundate unele cu
altele.

9.4.1 Rate ale venitului anual (Rate de capitalizare)

Rata totală de capitalizare (Ro) este caracteristică unui drept de proprietate deplin/absolut şi
reflectă raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) şi prețul sau valoarea totală a

58
proprietății. Se foloseşte pentru transformarea venitului net din exploatare într-o estimare a
valorii unei proprietăți.
Rata totală de capitalizare nu reprezintă aşadar rata câştigului total al capitalului (numită uzual
rata rentabilității) şi nici o cuantificare completă a performanțelor investiției. Ea poate fi mai
mare, mai mică sau egală numeric cu câştigului total al capitalului (rata rentabilității sau rata
de actualizare), în funcție de modificările previzionate ale veniturilor şi ale valorii proprietății.
Rata de capitalizare a capitalul propriu (Re) reflectă relația dintre cash-flow net anual la
dispoziția acționarilor şi valoarea capitalului propriu (capitalul acționarilor) investit într-o
proprietate imobiliară.

9.4.2 Rate de actualizare

Se exprimă de obicei ca rate anuale compuse, în procente. Aceste rate iau în considerare toate
fluxurile de pe care le generează deținerea unei proprietăți, inclusiv valoarea terminală.
Pentru actualizarea fluxurilor de numerar adecvate pentru diferite drepturi imobiliare evaluate
se utilizează diferite feluri de rate de actualizare. Cele mai importante sunt:

Rata rentabilității capitalului este exprimată ca o rată procentuală compusă anual. O rată a
rentabilității ia în considerare toate beneficiile aşteptate ale proprietății (atât pozitive, cât şi
negative pe parcursul timpului), inclusiv încasările din cedarea investiției la finalul acesteia,
dacă este cazul.

Rata internă a rentabilității (RIR) este rata rentabilității care este realizată sau previzionată
pentru o investiție de capital, pe perioada de posesie, respectiv rata rentabilității la care
valoarea actualizată a cash flow-ului viitor, inclusiv veniturilor încasate din revânzare la
terminarea investiției,. Este egală cu valoarea capitalului investit. RIR poate fi utilizată pentru
măsurarea rentabilității investițiilor, înainte sau după impozitele pe venit.

Rata totală a rentabilității (Yo) este rata rentabilității capitalului total investit. Rata ia în
considerație toate modificările de venit din perioada de investiție, precum şi valoarea
terminală la sfârşitul perioadei de deținere. Rata totală a rentabilității nu ia în considerare
efectul finanțării prin credit, deci se calculează ca şi cum proprietatea ar fi fost cumpărată fără
a se recurge şi la credit. Rata totală a rentabilității reflectă rentabilitatea combinată a creditului
şi a capitalului propriu. Ea se calculează prin aceeaşi modalitate ca şi rata internă de
rentabilitate.

Rata rentabilității capitalului propriu (Y E ) este rata internă a rentabilității capitalului

propriu (al investitorului); ea este afectată de mărimea gradului de îndatorare utilizată pentru
asigurarea creditului ipotecar.

9.4.3 Selectarea ratelor de capitalizare şi de actualizare

Fie că este o rată de capitalizare, fie o rată de actualizare, rata utilizată pentru convertirea
venitului în valoare a unei proprietăți trebuie să reprezinte rata anuală a rentabilității necesară
pentru a atrage investitorii.
Aceste rate sunt influențate de mai mulți factori, cum ar fi: gradul de risc, aşteptările pieței
față de inflația în viitoare, ratele rentabilității aşteptate din investițiile alternative, ratele
rentabilității realizate în trecut de proprietăți similare, cererea şi oferta de bani şi de capital,
disponibilitatea creditului imobiliar, nivelurile de impozitare.
Întrucât ratele rentabilității utilizate în metodele bazate pe venit sunt rate previzionate şi nu
rate istorice, percepția pieței asupra riscurilor şi schimbărilor viitoare ale puterii de cumpărare
sunt factori extrem de importanți.

59
Rata de actualizare sau de capitalizare selectată de evaluator trebuie neapărat să fie coerentă
cu datele analizate disponibile pe piață. Alegerea ratelor necesită raționamente profesionale şi
cunoştințe referitoare la atitudinile predominante ale pieței şi la indicatorii macroeconomici.

9.4.4. Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia în considerare la aplicarea metodelor bazate
pe venit. Anticiparea încasării unor câştiguri viitoare creează valoare, iar posibilitatea pierderii
unor câştiguri viitoare diminuează valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizează
pe obținerea unor recompense mai mari (câştiguri mai mari). Această relație este
fundamentală pentru piața imobiliară şi pentru evaluarea proprietăților care generează
venituri. Este cunoscut faptul că orice investiție este analizată pe baza aşteptărilor privind
obținerea unei anumite rentabilități, care reflectă atât valoarea banilor în timp (adică rata
nominală de bază fără risc), cât şi riscul perceput.
Rata minimă de fructificare a capitalului investit este aşa numita rată de bază fără risc.
Teoretic, diferența dintre rata rentabilității capitalului, cerută de investitori şi rata de bază fără
risc poate fi considerată ca fiind o primă ce compensează investitorul pentru riscul total (de
lichiditate, de lichidare, de sector).
Pentru un investitor în domeniul imobiliar, riscul reprezintă posibilitatea de a suferi o pierdere
financiară şi incertitudinea realizării veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a
investitorilor evită riscuri excesive; ei preferă certitudinea față de incertitudine şi aşteaptă o
recompensă în schimbul asumării unor riscuri. Evaluatorii trebuie să ştie care este tendința
investitorilor în analiza datelor de piață, în previziunea veniturilor viitoare şi în aplicarea
procedeului de capitalizare.

9.4.5. Inflația anticipată

Nivelul aşteptat al inflației influențează previziunile asupra veniturilor viitoare şi selectarea
unei rate de actualizare/capitalizare cât mai adecvate. Dacă se anticipează o inflație, în rata de
actualizare sau de capitalizare trebuie inclusă şi rata anuală previzionată a inflației, pentru a
compensa scăderea puterii de cumpărare a unei unități monetare. Altfel spus se vor utiliza rate
nominale de actualizare/capitalizare care vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate în
termeni reali.
Când se vor utiliza rate de actualizare/capitalizare care nu includ rata anuală previzionată a
inflației, numite rate reale de actualizare/capitalizare, acestea vor fi aplicate asupra unor
venituri exprimate în termeni reali.
În estimarea valorii de piață, obiectivul evaluatorului este de a simula aşteptările unui
investitor mediu şi nu în mod necesar de a căuta ratele (rentabilității şi inflației) cele mai
demne de încredere.
Evaluatorii trebuie să sesizeze diferența între inflație şi creşterea în termeni reali. Inflația
reflectă o creştere a masei de bani şi credit (oferta de bani), o creştere a nivelului general al
prețurilor şi erodarea, pe această cale, a puterii de cumpărare. Creşterea în termeni reali
rezultă dintr-o creştere a cererii față de ofertă, şi se concretizează, pe piața imobiliară, într-o
creştere reală a valorii proprietăților.
Inflația şi creşterea reală au efecte similare asupra prețurilor curente şi viitoare, dar au efecte
diferite asupra ratei de actualizare.
Inflația duce la creşterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicită o rentabilitate
nominală mai mare pentru a contracara pierderea de valoare din cauza inflației.
Un evaluator poate înlătura efectele inflației previzionate prin exprimarea tuturor fluxurilor
viitoare de venit în termeni reali (monedă constantă), şi prin selectarea unei rate reale de
actualizare.

60
Cel mai adesea clauzele de închiriere prevăd ajustarea chiriei la inflație, pe baza indicelui
prețurilor de consum (IPC). Din acest motiv previzionarea fluxurilor viitoare de venit se va
face în prețuri curente, care conțin influențele inflației aşteptate. În mod corespunzător, ratele
de actualizare folosite vor fi cele nominale şi nu cele reale. De exemplu se poate compara rata
de actualizare (care reprezintă rentabilitatea aşteptată) cu randamentul aferent unor titluri
tranzacționate pe piață - credite ipotecare sau obligațiuni.
Orice creştere previzionată a fluxurilor viitoare de venit, ca urmare a inflației, trebuie să fie
realistă. De asemenea, evaluatorul trebuie să fie consecvent şi să nu actualizeze fluxuri de
venit exprimate în termeni nominali cu rate reale de actualizare, ci cu rate nominale de
actualizare, sau invers să nu actualizeze fluxuri de venit exprimate în termeni reali cu rate
nominale de actualizare, ci cu rate reale de actualizare.

9.4.6 Niveluri neaşteptate ale inflației

Trebuie făcută o distincție clară între inflația aşteptată, previzibilă la data evaluării şi inflația
imprevizibilă, imposibil de estimat. Inflația aşteptată se referă la modificări ale prețurilor,
previzibile, aşteptate la data efectuării investiției sau evaluării proprietății.
Acest nivel al inflației trebuie luat în considerare la estimarea rentabilității aşteptate. În
realitate, nivelul inflației poate fi diferit de cel estimat la data evaluării investiției. În funcție
de modul în care investiția răspunde evoluției efective a inflației, valoarea proprietății poate
creşte sau descreşte în timp, cu un indice diferit față de cel previzionat.
Atunci când rentabilitatea investiției nu acoperă şi inflația neaşteptată, rentabilitatea reală a
investitorului va fi mai redusă față de cea solicitată inițial. Adesea investitorii includ o primă
suplimentară de risc atunci când îşi estimează rentabilitatea dorită a investiției într-o
proprietate care nu rămâne acoperitoare (care nu se comportă bine şi în perioadele cu inflație
peste nivelul aşteptat).

9.5 Metode de evaluare înscrise în abordarea prin venit

În continuare se vor prezenta două categorii de metode: metode bazate pe capitalizarea

venitului şi metode bazate pe actualizarea venitului. Aceste categorii cuprind metode
aplicate cu fluxuri de venit diferite şi în ipoteze diferite privind relația dintre fluxurile de
venituri aşteptate şi valoarea proprietății.

9.5.1. Capitalizarea directă

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea venitului net anual aşteptat
într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se poate face fie prin divizarea
venitului net anual aşteptat cu o rată de capitalizare, fie prin înmulțirea venitului net anual
aşteptat cu un factor multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).
Venitul net anual aşteptat supus procesului de capitalizare de obicei este cel estimat pentru
anul următor (notat în mod curent cu Anul 1).
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relația dintre venit şi valoare,
relație acceptată pe piață şi rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți
comparabile.
Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare (VNE) sau cash flow, este
împărțit prin prețul de vânzare mediu al proprietății pentru a se determina rata de capitalizare.
Multiplicatorul poate fi calculat prin împărțirea prețului de vânzare al unor proprietăți
comparabile la venitul net anual realizat de proprietățile respective.
Capitalizarea directă este orientată spre piață; evaluatorul care o utilizează trebuie să
pornească de la analiza informațiilor de pe piața imobiliară şi să evalueze proprietatea pe baza
ipotezelor caracteristice investitorului mediu.

61
În formula capitalizării directe, se poate folosi venitului brut potențial (VBP), venitului brut
efectiv (VBE) sau cash flow-ului brut. Forma de venit selectată pentru capitalizarea acestuia
în valoarea proprietății depinde de scopul analizei şi de datele disponibile asupra proprietății şi
ale pieței.

9.5.2.Actualizarea
Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri viitoare în valori
prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rată de actualizare adecvată sau prin
selectarea unei rate unice de capitalizare, care să reflecte în mod explicit forma venitului
generat de proprietate, schimbările potențiale de valoare şi rentabilitatea aşteptată.
Această metodă trebuie să reflecte comportamentul pieței. Actualizarea este o metodă care
simulează aşteptările investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculează
valoarea prezentă/actualizată a veniturilor aşteptate în condițiile asumării unui anumit nivel de
risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice în valoare prezentă se numeşte
actualizare; rentabilitatea aşteptată a investiției poartă numele de rată de actualizare.
Actualizarea porneşte de la premisa că investitorul va obține o rentabilitate satisfăcătoare a
investiției făcute. Această metodă analizează capacitatea investiției de a realiza un anumit
nivel, considerat acceptabil de piață, al rentabilității capitalului investit.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie făcută distincția între chiria contractuală şi chiria de
piață. Chiria de piață se foloseşte pentru evaluarea unei proprietăți depline/neînchiriate. Dacă
se evaluează o proprietate care este închiriată se va lua în considerare chiria contractuală pe
durata rămasă a contractului de închiriere şi chiria de piață pentru perioada ulterioară.

9.5.3. Analiza comparativă a celor două metode

Capitalizarea directă este simplă şi uşor de înțeles. Rata de capitalizare sau factorul
multiplicator se selectează direct de pe piață. Capitalizarea directă nu solicită o estimare
elaborată a veniturilor viitoare, deoarece rata de capitalizare este selectată din cadrul
tranzacțiilor cu proprietăți comparabile şi deci reflectă aşteptările medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazează pe ipoteze privind schimbările aşteptate la nivelul evoluției veniturilor
şi valorii proprietății. Pentru a selecta o rată de actualizare adaptată cerințelor pieței trebuie
analizat în mod detaliat comportamentul pieței.
De asemenea, actualizarea ia în considerare obiective investiționale specifice privind
recuperarea şi rentabilitatea investiției. Fluxurile de venit viitoare sunt transformate în valoare
actualizată prin aplicarea ratei de actualizare care exprimă rentabilitatea aşteptată de
investitor. Actualizarea se aplică prin folosirea unor tabele cu factori de actualizare,
disponibile în numeroase lucrări, sau funcții integrate în calculatoarele programabile.

9.5.4.Estimarea veniturilor viitoare

Orice metodă bazată pe venit presupune previzionarea veniturilor viitoare pe care le poate
obține investitorul. Neluarea în considerare a veniturilor viitoare ar contrazice un principiu de
bază al evaluării, principiul anticipării, care stipulează că valoarea reprezintă suma actualizată
a veniturilor viitoare. Veniturile istorice şi cele curente contează numai în măsura în care pot
constitui baza de estimare a veniturilor viitoare.
Formele de venit care se folosesc pentru a fi convertite în valoare sunt:
• Venitul brut potențial (VBP)
• venitul brut efectiv (VBE)
• venitul net din exploatare
(VNE) şi

62
 • Dividendele
Evaluatorul poate estima o formă de venit dintr-un singur an reprezentativ sau pentru o un
număr de ani, în funcție de datele disponibile şi de metoda de evaluare selectată. Analiza
poate fi realizată pe baza veniturilor curente, a veniturilor anticipate pentru anul următor
(Anul 1), a veniturilor anticipate pentru următorii 3-5 ani sau pe baza estimării unui venit
anual constant pentru perioada următoare. Dacă se urmăreşte estimarea valorii de piață,
nivelul veniturilor previzionate ar trebui să reflecte aşteptările pieței. Dacă se urmăreşte
estimarea valorii de investiție, nivelul veniturilor previzionate ar trebui să reflecte cerințele
specifice ale unui investitor.

9.5.4.1.Cheltuieli de exploatare
În cadrul metodelor bazate pe venit este esențială o analiză detaliată a cheltuielilor anuale
ocazionate de exploatarea unei proprietăți. Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile
necesare pentru menținerea proprietății în condiții normale de funcționare şi de generare a
veniturilor estimate.
În vederea efectuării analizei se recomandă utilizarea unui tablou al fluxurilor de exploatare
(situația veniturilor şi cheltuielilor de exploatare). Pentru a putea face comparații cu situația
istorică se recomandă apelarea la metoda de contabilitate utilizată în mod curent. Aceste
tablouri cumulate (care includ situația istorică şi estimări pentru viitor) sunt foarte utile pentru
evaluator, oferind posibilitatea urmăririi tendințelor în timp a fluxurilor de numerar aferente
proprietății.
Clasificarea cheltuielilor se poate face în mai multe variante, în funcție de modul de
prezentare a datelor istorice precum şi de destinatarul raportului. Este foarte important ca
evaluatorul să descrie fiecare categorie de cheltuieli analizate, pentru a se evita neînțelegeri
sau confuzii.
Foarte frecvent se utilizează clasificarea cheltuielilor în fixe şi variabile, dar pot fi adecvate şi
relevante şi alte criterii de clasificare.

9.5.4.2.Cheltuielile fixe
Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variază în funcție de
acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este ocupată complet sau numai parțial.
Cele mai relevante cheltuieli din această categorie sunt impozitul pe clădiri şi teren, taxele
(mijloace transport), asigurări. Deşi nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele se
modifică puțin de la an la an, nu fluctuează în raport cu gradul de ocupare şi nu pot fi
influențate de management. Din aceste motive cheltuielile fixe sunt relativ uşor de estimat.
Volumul impozitelor şi taxelor poate fi determinat prin identificarea bazelor de impozitare
(care sunt de obicei solduri contabile ce nu se modifică de la un an la altul - de ex. Valoarea
de inventar a clădirilor) şi a cotelor de impozitare valabile ( din Codul Fiscal).
Nivelul cheltuielilor cu asigurarea se poate estima prin analiza primelor de asigurare practicate
şi identificarea bazei de calcul (valoarea de piață, valoarea rămasă, etc.). În cazurile deosebite
evaluatorul va apela la un expert în asigurări.

9.5.4.3.Cheltuielile variabile
Cheltuielile variabile sunt cele care se modifică în funcție de gradul de utilizare sau de
volumul serviciilor prestate. Elementele de cheltuieli variabile luate individual pot varia
semnificativ de la un an la altul, dar pentru proprietăți comparabile se poate deduce un model
de legătură între cheltuielile variabile şi veniturile realizate.
În general imobilele cu destinație de locuințe sau birouri înregistrează o rată mai mare a
cheltuielilor variabile decât cele cu destinație comercială sau industrială, deoarece proprietarii

63
prestează un volum mai redus de servicii suplimentare, în cel de-al doilea caz. Cele mai
frecvent întâlnite cheltuieli variabile sunt:
- Cheltuieli de management şi administrație
- Comisioane de închiriere
- Utilități - electricitate, gaz, apă, canalizare
- Încălzire
- Aer condiționat
- Curățenie
- Amenajări
- Reparații
- Salarii
- Întreținerea spațiilor de parcare
- Diverse: securitate şi pază, aprovizionare
Cheltuieli de management şi administrație. Aceste cheltuieli de exploatare apar fie în baza
unor contracte de management, fie în condiții de prestare a serviciilor de management chiar de
către proprietar. Cheltuielile de management se exprimă adesea ca o cotă procentuală din
venitul brut şi reflectă situația locală (costul managementului în zone diferite variază în
funcție de diverse influențe).
Operarea unor proprietăți închiriate mai multor chiriaşi necesită un volum semnificativ de
control, servicii de contabilitate, etc. Proprietățile foarte mari pot dispune de birouri şi
apartamente speciale pentru directori nerezidenți şi generează cheltuieli suplimentare pentru
întreținerea şi operarea lor.
Alte cheltuieli de administrație sunt şi costul comunicațiilor (linii telefonice), funcționari,
servicii juridice şi contabile, redactarea de lucrări şi corespondență, poştă, reclamă.

Comisioane de închiriere sunt plățile făcute agenților imobiliari care intermediază negocierea
şi asigurarea contractelor de închiriere. Atunci când aceste cheltuieli sunt suportate eşalonat,
pe durata de închiriere, devin cheltuieli de exploatare. În multe cazuri, aceste cheltuieli sunt
tratate ca şi cheltuielile investiționale (de capital), mai ales când reprezintă sume mari (de ex.
În cazul centrelor comerciale sau altor proprietăți mari). În această situație pot fi deduse din
fluxul de numerar fie atunci când devin scadente, fie pe seama unei amortizări anuale, în
funcție de practica locală.

Utilități. Cheltuielile cu utilități sunt de obicei previzionate pe baza analizei cheltuielilor

realizate în ultimii ani şi a tendințelor estimate, la data evaluării (de ex: anticiparea creşterii
prețurilor).
Pentru a estima consumurile viitoare probabile se vor compara consumurile necesare pentru
proprietatea evaluată cu cele înregistrate de proprietăți similare. Orarul de funcționare a
unităților poate constitui un indiciu important pentru efectuarea comparațiilor. De exemplu,
numărul de ore pe săptămână în care un centru comercial este deschis, din care numărul de ore
în care se foloseşte iluminatul artificial, reprezintă indicatori importanți pentru estimarea
consumului de curent electric, ca şi pentru previzionarea cheltuielilor de întreținere şi de
curățenie. La analiza cheltuielilor cu utilitățile, evaluatorul va trebui să selecteze tipicul zonei
şi să țină seama de posibilitatea creşterii prețurilor diverselor forme de energie.
Deşi utilitățile reprezintă cheltuieli ale chiriaşului, deci nu ar fi incluse în bugetul folosit în
evaluarea proprietății, uneori proprietarul este responsabil pentru iluminarea zonelor comune,
pentru energia necesară lifturilor, altor echipamente ale clădirilor.

Gaz. Utilizat pentru încălzire, gazul este o cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaş, fie
plătită de proprietar şi inclusă în chirie.

64
Apa. Cheltuielile cu apa sunt în general reduse ca pondere în totalul cheltuielilor. Excepție fac
proprietățile cu destinație de spălătorii, restaurante, hoteluri, etc. În contractele de închiriere se
poate prevedea că chiriaşul plăteşte direct aceste cheltuieli sau acestea se recuperează de
proprietar prin chirie.

Canalizarea. Aceste cheltuieli sunt încasate de către municipalități sau primării, de obicei de
la proprietar şi deci, sunt incluse în chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriaşi.

Încălzirea. Cheltuielile cu încălzirea cad de obicei în sarcina chiriaşilor - în cazul

proprietăților închiriate unui singur chiriaş, proprietăților industriale sau cu destinație de
comerț cu amănuntul, precum şi în cazul în care există sisteme individuale de contorizare
pentru fiecare unitate închiriată (birou, locuință). Pentru proprietățile cu destinație locativă sau
birouri, cheltuielile cu încălzirea reprezintă un element important. Combustibilul utilizat poate
fi solid, lichid, gaz, electricitate sau abur. Sunt de obicei incluse în cheltuieli de încălzire
consumul de căldură, întreținerea instalațiilor de încălzire, salariile personalului de întreținere.
La elaborarea previziunilor, evaluatorul va ține seama de consumurile înregistrate în trecut, de
consumul aferent unui an normal, mediu (nu unul foarte friguros sau călduros), de
posibilitatea creşterii prețurilor de furnizare.

Condiționarea aerului. Acest consum se poate regăsi în categorii individuale de consumuri

(electricitate, apă, salarii, reparații) sau poate fi combinat cu încălzirea şi ventilația. Costurile
aferente variază semnificativ de la un oraş la altul precum şi în funcție de sistemul folosit.
Atunci când sistemul folosit este individual, cheltuiala poate fi transferată direct chiriaşului.
Atunci când este un sistem centralizat, cu mai multe racorduri, se obişnuieşte includerea în
chirie.

Cheltuieli generale cu salariile includ salariile angajaților a căror muncă este esențială pentru
funcționarea unității, dar care nu au fost incluse în alte categorii de cheltuieli (pază, îngrijitori,
portari, însoțitori lift).

Curățenie. Pentru clădirile cu birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari. Se exprimă de obicei
ca şi costuri unitare pe metru pătrat de suprafață închiriată (utilă), indiferent dacă este prestată
de personal intern sau aparținând de firme specializate. În sectorul hotelier, aceste cheltuieli
sunt alocate serviciului de cazare şi pot reprezenta un procentaj din venitul brut. Procentajul
luat în considerare trebuie să reflecte experiența anterioară şi standardele sectorului de
activitate.

Întreținere şi reparații. Aceste cheltuieli acoperă reparații curente sau ocazionale (reparație
acoperiş, înlocuirea geamurilor, zugrăveli exterioare, reparația instalațiilor de încălzire,
iluminat).
Îmbunătățirile şi modificările sunt considerate investiții şi deci nu sunt incluse la cheltuielile
de întreținere - reparații.
Volumul total al acestor cheltuieli va fi influențat de starea clădirii (vechime, mediu extern),
de partea din amortizare alocată pentru menținere.

Amenajarea interioară. Aceste cheltuieli vor include costul zugrăvirii interioare, tapetării,
curățenia zidurilor în zonele de folosință comună. În general aceste cheltuieli revin chiriaşilor.

65
Întreținerea parcărilor. Aceste cheltuieli variază de la o proprietate la alta. În cazul spațiilor
largi de parcare, marcate cu lumini semnalizatoare, întreținerea poate fi foarte costisitoare. De
obicei cheltuielile de această natură sunt incluse în chiria celor care beneficiază de facilitățile
oferite.

Diverse. Atunci când acest post este important ca valoare este bine să se facă o detaliere pe
elemente componente. Securitatea clădirii poate include salariile personalului de securitate
(sau tariful perceput de firma de specializată), cheltuielile de curent (pentru sisteme de
alarmă).

Materialele consumabile includ acele elemente care nu au fost incluse în altă categorie.
Ridicarea gunoiului şi acțiunile periodice de exterminare a insectelor, etc., deszăpezirea
reprezintă alte cheltuieli de exploatare.
Alocarea pentru înlocuire. Aceste elemente se referă la reparații, întreținere şi înlocuiri a unor
elemente, cum ar fi: acoperişul; mocheta; gresie, faianță, instalații sanitare, compresoare,
lifturi, boilere, reamenajări interioare, zone parcare, trotuare, zugrăveli exterioare. În
cheltuielile anuale, alocarea pentru înlocuire se calculează pe baza unei cote din valoarea de
înlocuire a elementelor respective, în funcție de durata estimată de viață rămasă a acestora.
Unii evaluatori folosesc o repartizare liniară a alocării pentru înlocuire, alții calculează exact
momentul înlocuirii şi suma efectivă necesară. Dacă evaluatorul ia în considerare o perioadă
scurtă de previzionare, la aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat, pentru elementele
care nu trebuie înlocuite în perioada respectivă nu se va constitui fond/alocare pentru
înlocuire, mai ales în cazul în care aceasta este practica uzuală.
Când previziunile se fac pe termen lung, evaluatorul va trebui să identifice cheltuielile
viitoare pentru înlocuirea unei dotări. În acest caz, se va preleva anual o sumă reprezentând
cheltuieli pentru constituirea fondului de înlocuire. Dacă se foloseşte metoda fluxului de
numerar actualizat, în fluxul de numerar din anul în care se vor face înlocuirile va fi diminuat
cu cheltuiala necesară pentru înlocuire. În ambele situații, evaluatorul trebuie să încerce să
oglindească practica pieței în estimarea cheltuielilor anuale pentru înlocuiri/reparații.
Proporția elementelor care vor fi acoperite din fondul constituit pentru înlocuiri este
influențată de opinia evaluatorului, care, la rândul ei, se bazează pe informațiile de piață;
totuşi mărimea alocărilor pentru înlocuire proiectate va fi determinată pe baza cheltuielilor de
întreținere şi reparații realizate. În situația financiară istorică se pot găsi înlocuiri periodice
efectuate pe seama cheltuielilor de întreținere-reparații. Dacă s-ar constitui provizioane foarte
mari pentru înlocuiri este posibilă o dublare a cheltuielilor de această natură, dacă
provizioanele nu sunt corelate cu cheltuielile de întreținere-reparații. În unele cazuri,
închirierea unui spațiu unui nou chiriaş se face numai după efectuarea unor amenajări
importante. Dacă aceste lucrări sunt suportate integral de proprietari şi condiționează
obținerea unui nivel de chirie corespunzător celor practicate pe piață, cheltuielile aferente ar
trebui incluse în cheltuielile de exploatare previzionate, ca parte a provizioanelor pentru
constituirea fondului/alocării pentru înlocuire. Cheltuielile totale, estimate pentru întregul
volum de lucrări de reparații şi înlocuiri, pot fi mai mari decât cele înregistrate realizate în anii
anteriori. Această situație apare mai ales în cazul construcțiilor noi, când nu există probleme
de înlocuire. La previzionarea unei situații de cheltuieli corespunzătoare unui an normal de
utilizare, adică a unei situații de exploatare corectată, evaluatorul recunoaşte probabilitatea
efectuării unor înlocuiri în viitor, precum şi faptul că lucrările respective afectează veniturile
generate de proprietate. Aceste cheltuieli se reflectă fie în creşterea cheltuielilor de întreținere,
fie în prelevarea unor sume anuale pentru constituirea fondului de înlocuire. Pentru calcularea
unei rate de actualizare adecvate, evaluatorul trebuie să aprecieze dacă alocarea unor sume

66
pentru fondul de înlocuire va fi inclusă sau nu în cheltuielile de exploatare. O rată de
capitalizare sau de actualizare estimată pe baza prețurilor de vânzare a altor proprietăți este
adecvată numai dacă este aplicată proprietății evaluate în aceleaşi condiții. Ca urmare, o rată
de capitalizare rezultată din comparații cu o proprietate la care nu s-au prevăzut alocări pentru
înlocuiri ulterioare nu poate fi aplicată la veniturile estimate în urma includerii şi acestor
alocări.

9.5.4.4.Cheltuielile totale de exploatare

Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor fixe, valabile şi a
prelevărilor pentru constituirea fondului de înlocuire.

CAPITOLUL X
EVALUAREA ACTIVELOR FINANCIARE

10.1. Definirea activelor financiare

Activele financiare rezultă din divizarea legală a proprietății asupra întreprinderii sau
proprietății imobiliare (de exemplu: asocieri, societăți comerciale, societăți mixte,
coproprietatea), dintr-un drept opțional de a vinde sau cumpăra o proprietate (de exemplu:
imobiliară, acțiuni sau alte instrumente financiare) la un preț dat şi într-o perioadă stabilită sau
prin crearea unor instrumente investiționale bazate pe un pachet de active imobiliare.
Proprietatea poate fi divizată legal pentru a crea asocieri, în care două sau mai multe
persoane dețin în comun o proprietate sau o întreprindere şi îşi împart profiturile sau pierderile
acesteia.
Societate comercială în nume colectiv este o formă de proprietate în care toți partenerii
îşi împart câştigurile sau pierderile din investiție şi fiecare este pe deplin responsabil pentru
toate obligațiile.
Societate în comandită simplă este o formă de proprietate constând din parteneri
comanditați şi comanditari; unii administrează afacerea şi îşi asumă pe deplin obligațiile, pe
când ceilalți sunt asociați pasivi şi responsabili numai până la mărimea capitalului investit.
Alte entități juridice sunt sindicalizările şi asocierile în participație.
Investitorii sindicalizați sunt parteneri cu răspundere nelimitată. Prin sindicalizare se
pot strânge fonduri pentru achiziționarea sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau în alte
domenii.
Asociere în participație (joint venture) este o combinație de două sau mai multe entități
care se unesc în scopul realizării unui anumit proiect. Această formă de asociere se deosebeşte
de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii şi prin scopul specific al
acesteia.
O opțiune este o înțelegere de a menține o ofertă de a cumpăra, a vinde sau a închiria o
proprietate imobiliară într-o anumită perioadă şi la un preț dat. O opțiune creează un drept
contractual, a căruia exercitare este, în general, dependentă de îndeplinirea unor condiții
specificate. Deținătorul poate alege să-şi exercite sau nu opțiunea. Ca urmare, o opțiune diferă
de un contract de vânzare sau de cumpărare a unei proprietăți.

Opțiunile de cumpărare pot fi conținute în contractele de închiriere.

67
 Opțiunile de cumpărare conțin adesea clauza conform căreia o parte sau întreaga chirie
plătită se poate regăsi în prețul de cumpărare.
Investițiile imobiliare prin deținerea de valori mobiliare sau de instrumente care
reflectă atât pozițiile de datorie, cât şi de capital, reprezintă o alternativă la proprietatea
directă. Investitorii pot deține şi tranzacționa părți sau acțiuni într-o proprietate sau într-un
pachet de proprietăți la fel cum pot deține şi tranzacționa acțiuni ale întreprinderilor.

Instrumentele de investiție – valori mobiliare includ fonduri de investiții imobiliare,

fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliară
etc. (astfel de instrumente sunt discutate în studiul IVSC „Evaluarea proprietăților imobiliare
care sunt garanții pentru valori mobiliare”).

Activele financiare sunt active necorporale şi pot include:

• Drepturile inerente deținerii unei întreprinderi sau proprietăți, respectiv de a
folosi, ocupa, vinde, închiria sau administra;
• Drepturile inerente din cadrul unui contract care garantează o opțiune de a
cumpăra, sau unei închirieri cu opțiune de cumpărare, opțiuni care pot fi
exercitate sau nu; sau
• Drepturile inerente deținerii unui pachet de acțiuni sau obligațiuni (de exemplu,
de a păstra acest pachet sau de a-l vinde).

Un activ financiar reprezintă orice activ care este

a) numerar;
b) Un instrument de capitaluri proprii al unei entități;
c) Un drept contractual:
•de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o altă entitate;
•de a schimba active financiare sau datorii financiare cu altă entitate, în condiții
care sunt potențial favorabile entității;
d) Un contract care va fi sau poate fi decontat în propriile instrumente de capitaluri
proprii şi este:
•Un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi
obligată să primească un număr variabil al propriilor instrumente de
capitaluri proprii;
•Un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat în altfel decât
prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar
pentru un număr fix de instrumente de capitaluri proprii ale entității.

Intre exemplele uzuale de active financiare, care reprezintă un drept contractual de a

încasa numerar în viitor, sunt:
a) Conturi de creanțe şi datoriile comerciale;
b) Efecte comerciale de încasat şi de plătit;
c) Împrumuturi de încasat şi de plătit; şi
d) Obligațiuni de încasat şi de plătit.

O datorie financiară este orice datorie care este:

a) o obligație contractuală de a ceda lichidități sau alt activ financiar unei alte entități;
de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cu altă entitate în
condiții care sunt potențial nefavorabile pentru entitate;

68
 b) un contract care va fi sau poate fi decontat în propriile instrumente de capitaluri
proprii ale entității şi este: un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau
poate fi obligată să livreze un număr variabil din propriile instrumente de capitaluri proprii;

Un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel decât prin
schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar, în schimbul unui număr fix
din propriile instrumente de capitaluri proprii ale entității. În acest scop, propriile instrumente
de capitaluri proprii ale entității nu includ instrumente care pot fi ele însele contracte pentru
primirea sau livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entității. (O
întreprindere poate avea o obligație contractuală care poate fi reglată prin vărsarea de numerar
sau de alt activ financiar, prin schimbul activelor financiare şi datoriilor financiare sau prin
plata sub forma propriilor instrumente de capitaluri proprii, fie derivate, fie nederivate.)

Exemple uzuale de datorii financiare care reprezintă o obligație contractuală de a vărsa

numerar în viitor, sunt:
a) Conturi de creanțe şi datoriile comerciale;
b) Efecte comerciale de încasat şi de plătit;
c) Împrumuturi de încasat şi de plătit; şi
d) Obligațiuni de încasat şi de plătit

Un instrument financiar reprezintă orice contract ce generează simultan un activ

financiar pentru o entitate şi o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru
o altă entitate.
Instrumentele financiare au o sferă largă, respectiv de la instrumente primare
tradiționale precum obligațiunile, la forme variate de instrumente financiare derivate
Instrumentele financiare derivate creează drepturi şi obligații care au ca efect transferul între
părțile instrumentului al unuia sau mai multor riscuri financiare inerente în cadrul unui
instrument financiar primar de bază (IAS 32, AG 16).
O operațiune de leasing financiar este considerată un instrument financiar, iar o
operațiune de leasing operațional nu este considerată un instrument financiar (IAS 32, AG 9).
Un instrument de capital propriu este orice contract care certifică existența unui
interes rezidual în activele unei entități după deducerea tuturor datoriilor sale.

Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ acțiunile ordinare, unele

tipuri de acțiuni preferențiale, precum şi warantele şi opțiunile call emise care permit
deținătorului subscrierea sau cumpărarea unui număr fix de acțiuni ordinare pentru care
deținătorul nu are dreptul de a le revinde emitentului în schimbul unei sume fixe de numerar
sau unui alt activ financiar (IAS 32, AG 13).
O opțiune call sau alt contract similar achiziționat de o entitate, care îi dă dreptul de a
răscumpăra un număr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii în schimbul livrării
unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar nu constituie un activ financiar al
entității (IAS 32, AG 14).
Un instrument (financiar) compus este un instrument financiar care, din punctul de
vedere al emitentului, conține atât un element de obligație, cât şi de capitaluri proprii.

10.2. Necesitatea evaluării activelor financiare

Evaluarea activelor financiare este necesară din mai multe motive:

69
 1. Un activ financiar poate fi inclus între activele unui investitor. Prin urmare interesele
de tranzacționare implica necesitatea evaluării;
2. Opțiunile de cumpărare, care se pot achiziționa adesea cu sume mici, creează un
puternic efect de îndatorare, efect al cărui impact trebuie să fie luat în considerare în
prețul final de tranzacționare. Contractele de închiriere cu opțiuni de cumpărare reduc
vandabilitatea proprietății închiriate, cu implicații asupra valorii de piață a acesteia.
3. Evaluarea instrumentelor de investiții – valori mobiliare se face în scopul garantării
emisiunilor şi emiterii rating-lui valorilor mobiliare, înainte de ofertele publice de
vânzare.
4. Standardul internațional de Contabilitate IAS 32 – Instrumente financiare: prezentare
şi descriere, paragrafele 11 şi 28, conține definiții pentru: activ financiar, datorie
financiară, instrument financiar, instrument de capital propriu.
5. Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprietăți poate fi mai
mare sau mai mică decât suma participațiilor individuale la acea proprietate.
Valoarea completă (100%) a participațiilor la proprietățile generatoare de venit,
aparținând mai multor asociați, este posibil să depăşească valoarea agregată a participațiilor
minoritare la proprietățile respective. În mod similar, valoarea portofoliului unui fond
imobiliar, care reprezintă ansamblul diferitelor proprietăți, este posibil să fie diferită de suma
valorilor tuturor proprietăților care formează portofoliul, datorită specificului combinării
proprietăților în portofoliu şi/sau managementului portofoliului.
Evaluarea activelor financiare implică cunoştințe înalte şi specializate. Ca urmare,
evaluatorul trebuie să adapteze abordarea sau abordările la natura activului financiar de
evaluat.
Rezumând, menționăm următoarele scopuri posibile ale evaluării instrumentelor
financiare:
1. Scopuri legate de procesul investițional
• Tranzacționare
• Selecția acțiunilor în managementul de portofoliu şi formularea de recomandări
investiționale
• Comunicarea financiară cu publicul emitentului (investitori potențiali, acționari,
deținători de alte titluri emise de firmă, analişti, brokeri, presă financiară); obiectivele
principale sunt comunicarea valorii şi extrapolarea tendințelor şi aşteptărilor din piață
privind un anumit emitent, indice de capital (ex. BET_FI), etc.
• Subordonare şi suport pentru obiective de tipul “maximizării valorii pentru acționari”,
evaluarea opțiunilor reale ale managementului şi a strategiilor alternative de afaceri
• Evaluarea în cazul fuziunilor & achizițiilor prin estimarea unui preț Țintă, estimarea
valorii înainte şi după fuziune etc.
2. Alte scopuri
• Raportarea financiară
• Constituirea de garanții
• Evaluarea la cererea unor instanțe cu diferite finalități (ex. Partaj)

10.3.Tipuri de analiză a activelor financiare

Analiza fundamentală este o metodă de cunoaştere şi investigare, prin care se

încearcă estimarea valorii unui instrument financiar prin intermediul unor metode, modele şi
procedee complexe, bine puse la punct. În acelaşi timp presupune şi acțiune, în cazul în care
este urmată de tranzacționarea instrumentului financiar evaluat.

70
 Obiectivul analizei fundamentale îl constituie estimarea valorii intrinseci a
instrumentului financiar pe baza fluxurilor financiare anuale generate de acesta, actualizate cu
o rată adecvată de actualizare, în orizontul previzional ales de evaluator.
Exemplificare pentru instrumente financiare de tipul acțiunilor comune emise de
întreprinderi listate
• Pentru a estima fluxurile anuale viitoare adecvate contextului evaluării, sunt
analizate, pe de o parte, mediul extern şi, pe de altă parte, mediul intern al
întreprinderii evaluate.
• Analiza mediului extern include studiul factorilor macroeconomici relevanți:
sociali, politici, tehnologici, ecologici şi economici şi este investigat
sectorul/sectoarele principale de activitate al emitentului şi perspectivele
acestora (ex. Prin analiză sectorială).
• Analiza mediului intern cuprinde studiul comparativ, în contextul sectorului şi
pieței respective de capital, al unui set de indicatori specifici (economico-
financiari, de productivitate, de personal etc.).
• Analiza comparativă a indicatorilor, corelată cu tendințele identificate ale
mediului extern al firmei, permit efectuarea de scenarii previzionale în
orizontul investițional al evaluării.
• Evaluarea relativă a acțiunilor cotate se înscrie în perimetrul primei utilități a
abordării prin piață, respectiv aprecierea valorii titlului r e l a t i v la un
standard de comparație (benchmark) al grupului relevant identificat de
evaluator.
• Analiza multiplilor unui titlu cotat pe o piață reglementată de capital
comparativ cu multiplul reprezentativ al unui grup relevant este utilizată în
aprecierea valorii titlului r e l a t i v la multiplul reprezentativ, constituit într-
un standard de comparație (benchmark).

Concluziile analizei, formulate în termeni de titlu “subevaluat”, “supraevaluat” sau

“corect evaluat”,

Se concretizează în recomandări investiționale de tipul “cumpără”, “vinde” sau

“păstrează” care deservesc investitorii şi managerii de portofoliu în procesul investițional.

Analiza tehnică (grafică sau chartistă), urmăreşte estimarea cursurilor viitoare ale
instrumentelor financiare evaluate pe baza datelor istorice şi a modelelor de mişcare a
prețurilor în trecut.
Identificând aceste modele, chartiştii doresc să determine momentul în care modelele
cunoscute se vor repeta, fundamentând astfel deciziile de vânzare/cumpărare.
Există o legătură directă între analiza instrumentelor financiare şi gradul de eficiență a
pieței. Scopul analizei este de a valorifica imperfecțiunile presupuse ale piețelor financiare iar
relevanța sa creşte pe măsură ce gradul de eficiență a pieței este mai scăzut. Cum mulți
investitori activi pleacă de la ipoteza că eficiența pieței nu este perfectă, este logic să se caute
o procedură de exploatare a acestor presupuse ineficiențe de piață.

Pe măsură ce forma de eficiență a pieței creşte, scade relevanța analizei fundamentale

deoarece există unui circuit al informațiilor mult îmbunătățit. Informațiile care pot determina
schimbări ale valorii unui titlu se vor obține mai repede, de către mai mulți participanți pe
piață şi cu costuri şi taxe mai mici. În acest fel va scădea utilitatea evaluărilor pentru
investitori iar numărul celor care vor apela la tehnici de evaluare se va diminua.

71
 Transmiterea cvasi-simultană a informațiilor determinante ale valorii unui anumit titlu
şi folosirea lor rațională şi imediată de către majoritatea investitorilor sunt elementele care
explică relevanța tot mai scăzută a analizei fundamentale în condițiile creşterii eficienței unei
piețe de capital.
Într-o piață cu formă forte de eficiență, cursurile bursiere ale titlurilor cotate tind să
reacționeze extrem de rapid la informațiile bune sau rele despre emitenții titlurilor

10.4.Evaluarea activelor financiare

10.4.1.Evaluarea titlurilor de participare

În categoria titlurilor de participare regăsim acțiuni cotate sau necotate la bursă, prin
urmare evaluarea se va face diferit ținând cont de aceste considerente.

10.4.1. Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursă

Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursă se face, de regulă, în funcție de

profitul net pe acțiune (PNA) şi coeficientul PER (Price Earning Ratio):

V =PNA×PER

Multiplicatorul PER se determină pe baza relației:

curs bursier al actiunii Market Value per Share

PER = =
profitul net pe actiune Earnings per Share (EPS)

În general, o valoare ridicată a PER, sugerează că investitorii se aşteaptă la câştiguri

mai mari în viitor, față de companiile care prezintă un PER mai redus. Indicatorul PER utilizat
în mod independent nu dezvăluie suficiente informații. Este mult mai util dacă se compară cu
cel înregistrat de alte companii din aceeaşi industrie, cu piața în general sau chiar cu valorile
înregistrate în trecut la nivelul companiei analizate. De asemenea, nu este util ca bază de
comparație pentru întreprinderi diferite, chiar dacă acționează în acelaşi domeniu, ca de
exemplu cele producătoare (unde PER are valori de obicei ridicate) şi întreprinderi prestatoare
de servicii (unde PER are valori de obicei scăzute), deoarece au posibilități de dezvoltare
diferite.

72
 PER este privit ca un multiplicator deoarece arată cât de mult este dispus să plătească
un investitor pentru un leu / un euro investit. Dacă în prezent o companie prezintă un PER de
20, aceasta înseamnă că investitorul poate oferi în prezent 20 de lei pentru un leu profit curent.
Justificarea din faptul că el prevede o evoluție favorabilă a rezultatelor întreprinderii în viitor.

Rezultă că valoarea bursieră a titlurilor este o valoare de randament care ține cont de
capitalizarea fluxurilor de venituri viitoare aşteptate de la aceste titluri.
În cazul participației minoritare, fără putere de decizie în activitatea firmei emitente a
acțiunilor, valoarea titlurilor de participare se determină pe baza relației:
VB=Na×ca unde:
Na = numărul de acțiuni deținute;
ca = cursul unei acțiuni după ultima
cotație.
Valoarea titlurilor de participare dintr-un pachet majoritar se stabileşte în funcție de
valoarea firmei emitente (stabilită prin una din abordările clasice) şi cota de participare la
capitalul social. De regulă valoarea unei acțiuni dintr-un pachet majoritar este mai mare decât
valoarea unei acțiuni dintr-un pachet minoritar.

10.4.2.Evaluarea titlurilor de participare necotate

În cazul întreprinderilor necotate la bursă, evaluarea se poate efectua în mai multe

moduri, şi anume:
a) La cursul titlului – numai în cazul în care acesta a făcut obiectul unor tranzacții frecvente
recente şi pentru un număr important de fiecare dată;
b) În cazul societăților care nu fac obiectul unor cotații. În acest caz se pot avea următoarele
tipuri de evaluări.

10.4.3.Evaluarea acțiunii prin actualizarea dividendelor

Aplicarea acestei metode are în vedere corelația dintre valoarea de piață a unei acțiuni
şi dividendele încasate. Este o metodă care se bazează pe actualizarea fluxurilor viitoare de
lichidități degajate (dividende).
n

∑
( D ) + ( VR )
i n

V =i
i=1 1+Ccp 1+Ccp
În care:
D i dividendul pe o acțiune în anul „i”
C cp costul capitalului propriu
VR prețul de vânzare a unei acțiuni în anul „n”

Atunci când nu se prevede o creştere a valorii dividendelor pe acțiune, iar perioada

pentru care sunt deținute este nelimitată, formula de calcul prezentată anterior se simplifică
devenind:

∑ D1 = D1

73
 V =( ) i

i=1 1+Ccp Ccp

Atunci când nu se prevede o creştere cu o rată constantă (g) a valorii dividendelor pe

acțiune, iar perioada pentru care sunt deținute este nelimitată, formula de calcul utilizată este
dată de modelul Godon-Shapiro:

=∑∞ ( Di )i =∑∞ D1(×(1+g))i1−i = D1 ; Ccp > g

V i=1 1+Ccp i=1 1+Ccp Ccp −g

Totuşi în practică nu se poate prevede o creştere constantă a dividendelor. Pentru a

elimina aceste neajunsuri se utilizează modelul în care se prevăd rate de creştere diferențiate:

n 1 +1 ( )i-1 n 1 +n 2 +1 ( )n ( 1 )i-n -1 D ×
1

1+ g D × 1+ g × 1+ g

V ( ) i 1 ( )
1 i=n+2 1+

× × ×
+ ∑ 1∞ 2 D (1+ g1)n (1(+ g2 )n )+ i n (1+ g3)i-n -n -1 =
1 1 2 1 2

i=n+n +2 1+ Ccp

( ( (
∑ n 1 +1 )i-1 n ∑ +n +1 1 2 () ) n1 )i-n -1 1

D1(× 1+ g)1 + 1 D1 × 1+ g1 × 1 i + g2 +
= i
i=1 1+ Ccp i=n +2 1+ Ccp
g3
1+ Ccp −g3

74
 în
care:
D1 = dividendele pe acțiune în primul an al perioadei de
previziune;
g1 = rata anuală de creştere a dividendelor în perioada n1;
g2 = rata anuală de creştere a dividendelor în perioada n2;
g3 = rata de creştere a dividendelor după perioada explicită de previziune (pentru o
perioadă nelimitată).

10.4.4. Evaluarea acțiunii prin comparație pe baza coeficientului PER al firmelor

cotate

Procedeul de evaluare este asemănător cu cel aplicat în cazul acțiunilor cotate, prin
aplicarea asupra profitului net pe acțiune al firmei necotate un coeficient de capitalizare PER
recalculat (PER’), derivat din cel al întreprinderile cotate la bursă.
V = PNA×PER'
Această metodă solicită evaluatorul să recalculeze multiplicatorul PER în funcție de
parametrii care diferențiază cele două firme, cum ar fi: lipsa de lichiditate a acțiunilor
necotate, dependența față de furnizori şi clienți, calitatea activelor etc. Acuratețea metodei este
dată de experiența evaluatorului. Pentru asigurarea relevanței este necesar ca gradul de
asemănare să fie cât mai mare posibil, şi anume: aceeaşi activitate, aceeaşi zonă geografică,
acelaşi risc, aceeaşi rentabilitate etc.

Exemplu:
În cadrul imobilizărilor financiare a unei companii care trebuie evaluată se regăsesc
6.000 de acțiuni achiziționate la prețul de 10 euro/acțiune. Profitul înregistrat de societatea
emitentă şi caracteristicile multiplicatorului PER aferent acesteia sunt specificate în tabelul de
mai jos.
Nr. Specificație Valoare
Crt.
1 Profitul net anual estimat 750.000 euro
2 Numărul total de acțiuni emise 100.000
3 Profitul net anual pe acțiune 8
4 PER pentru firma comparabilă cotată la bursă 9
5 Necotarea la bursă -3
6 Dependența de furnizori 1
7 Dependența de clienți -0,5
8 Calitatea activelor 0,2
9 PER recalculat (9 = 4 + 5 + 6 + 7 + 8) 6,7
10 Valoarea unei acțiuni (10 = 3 x 9) 50,25 euro
11 Numărul de acțiuni deținute 6.000
12 Valoarea acțiunilor deținute (12 = 10 x 11) 301.500 euro
13 Valoarea contabilă a acțiunilor deținute (6.000 acțiuni x 10 euro/acțiune) 60.000 euro

14 Diferența de valoare (12 – 13) 241.500 euro

75
 Prin urmare, valoarea celor 6.000 de acțiuni este de 301.500 euro, iar diferența față de
valoarea contabilă este de 241.500 euro.

10.5.Evaluarea obligațiunilor

Obligațiunile sunt valori mobiliare reprezentând creanța deținătorului asupra

emitentului, rezultată în urma unui împrumut pe care acesta din urmă îl lansează pe piață,
asumându-şi obligația de a plăti o dobândă şi de a răscumpăra titlul emis la o dată viitoare.
Obligațiunea este o modalitate de plasament a capitalurilor disponibile care permite
obținerea unor venituri viitoare, a căror mărime depinde de nivelul ratei dobânzii şi de durata
de viață a obligațiunii.
Principalele caracteristici ale obligațiunilor sunt:
- Obligațiunea este un instrument al investiției de capital pe termen mediu şi lung;
- Exprimă creanța deținătorului asupra ansamblului activelor emitentului;
- Exprimă angajamentul debitorului față de creditorul care pune la dispoziția primului
fondurile sale.
Evaluarea obligațiunilor se bazează pe modelul clasic de evaluare a acțiunilor, ce ia în
considerare actualizarea cash-flow-urilor.

Prin urmare, valoarea unei obligațiuni este valoarea actuală a încasărilor succesive
sperate de deținătorul ei. Dacă obligațiunea este deținută până la maturitate, rata de actualizare
devine rata dobânzii din prospectul de emisiune. Posesorii de capitaluri nu urmăresc totdeauna
deținerea obligațiunii până la scadență, ci tranzacționarea acesteia înainte de maturitate. În
aprecierea câştigurilor rezultate din revânzarea obligațiunii, posesorii acesteia trebuie să țină
seama de cursul obligațiunii, al cărei comportament este ilustrat de componenta „i” a valorii
actualizate a titlului.
Investitorii care urmăresc câştigul de capital au în vedere în primul rând rata dobânzii
şi gestionarea riscului aferent acesteia prin analiza indicatorilor: maturitate, durată,
sensibilitate.
O altă modalitate de evaluare a unei obligațiuni, este aceea prin care se determină
valoarea acesteia în procente față de valoarea nominală, rambursarea făcându-se la sfârşitul
perioadei de acordare a împrumutului.
Rezultă că valoarea unei obligațiuni cu rată fixă a dobânzii este variabilă, ea
modificându-se în funcție de rata dobânzii pieței. Dacă rd > rf valoarea obligațiunii scade, şi
invers, dacă rd < rf valoarea titlului creşte.
În cazul obligațiunilor cu rata dobânzii variabilă, cuponul nu mai este fix, ci indexat cu
o rată observabilă pe piață. La fiecare scadență valoarea cuponului se stabileşte în funcție de o
rată a dobânzii pe termen scurt constatată pe piața creditului. Dacă rata dobânzii (rd) este
aceeaşi cu rata de calcul a cuponului (rf), atunci valoarea actuală a unei obligațiuni este egală
cu valoarea nominală.

Exemplu:
Considerăm o companie care a cumpărat 100 de obligațiuni emise de societate pe acțiuni în
următoarele condiții:
- Valoarea nominală a unei obligațiuni 1.000 euro;
- Prețul de emisiune 98 euro, respectiv 98 % din valoarea nominală;

76
 - Durata: 5 ani;
- Rata anuală a dobânzii: 6,25%;
- Rambursarea: la sfârşitul perioadei de 5 ani;
- Rata dobânzii pentru titlurile de stat emise pentru 5 ani la data evaluării companiei
este de 6,75%.

În acest exemplu, procentul valorii estimate a obligațiunii față valoarea nominală este:
5
6,25% 100%
V =∑ i + 5 = 95,87% i =1 (1+ 6,25%) (1+
6,25%)
Rezultă că o obligațiune are o valoare actuală de 958,70 euro (1.000 x 95,87 %), iar
diferența față de prețul de emisiune este de - 2,13%, respectiv - 21,3 euro/obligațiune.

10.6.Evaluarea împrumuturilor acordate pe termen lung

Împrumuturile acordate pe termen lung altor firme, inclusiv filialelor, se pot evalua în
funcție de valoarea rămasă de rambursat şi o rată de actualizare stabilită ca diferență dintre
rata dobânzii pe piața creditului şi rata percepută.

Valoarea actuală a sumei de rambursat se calculează astfel:

Sold imprumut
V=
1+(rd 1 − rd 0 )
în care:
Rd 0 rata dobânzii creditului acordat; rd 1 rata
dobânzii pentru credite comparabile.
Exemplu:
Considerăm o companie care a acordat un împrumut de 1.000.000 euro unei alte firme
pentru 3 ani, cu o dobândă de 12%. Rata dobânzii pentru credite comparabile este de 13%.
1.000.000 euro 1.000.000 euro
V= = = 990.099 euro
1+(13% −12%) 1,01
Rezultă o diferență negativă de 9.901 euro determinată de diferența de 1% dintre
dobânda cerută de firmă şi dobânda pe care ar trebui să o plătească în cazul în care ar apela la
credite de acelaşi fel de pe piața de capital.

10.7. Evaluarea depozitelor şi garanțiilor pe termen lung

Durata depozitelor şi garanțiilor este în funcție de scadența contractului de care sunt

legate. Depozitele şi garanțiile pot fi pe termen lung, mediu sau scurt.
În categoria depozitelor şi garanțiilor pe termen lung se includ cele constituite la
societățile de electricitate, apă, telefonie etc.

77
 De regulă, depozitele şi garanțiile nu sunt purtătoare de dobândă pentru depunător, iar
la depozitar nu sunt supuse reevaluării.
În cazul evaluării economice a firmei depozitele şi garanțiile pe termen mai mare de
un an se iau în calcul la costul istoric, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate la
momentul operațiunii.

78