MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

1. Care din următoarele reprezintă un exemplu de date primare?

a. actele proprietății
a. publicațiile recensământului
b. catalogul firmelor industriale
c. studii ale Oficiilor de cadastru

2. Datele analizate în studiul cererii și ofertei concurențiale nu includ:

a. gradul de ocupare și prețul de ofertă
b. statisticile demografice și economice
c. autorizațiile de construire
d. actele de proprietate ale proprietății subiect

3. Când cresc veniturile disponibile pentru bunuri și servicii, cererea

pentru proprietăți imobiliare industriale și comerciale:
a. Descrește
b. Crește
c. Se stabilizează
d. Nu este afectată

4. Chiriile pentru spații rezidențiale tind să crească atunci când:

a. inflația scade
b. economia se extinde
c. ratele dobânzilor scad

d. ratele dobânzilor cresc

5.Investițiile imobiliare sunt realizate ca răspuns la cererea generată de

populație având:
a. timp liber
b. cunoștințe în domeniul imobiliar
e. putere efectivă de cumpărare
f. venituri medii

6.Datele despre cerere și ofertă pentru o proprietate imobiliară sunt

analizate pentru a determina:
a. Poziția existentă sau viitoare pe piață a proprietății
b. Volatilitatea sau stabilitatea potențială a pieței
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

c. O posibilă schimbare în atractivitatea față de un anumit tip de

proprietate
d. Toate cele de mai sus
7. Datele despre chirii nu includ:
a. profitul investitorului
b. gradul de ocupare
c. cheltuielile din exploatare
d. utilitățile asigurate de proprietar

7. Dreptul de concesiune aparține:

a. numai persoanelor fizice și juridice române
b. persoanelor fizice și juridice române și străine
c. doar persoanelor juridice române
d. numai persoanelor juridice romane și străine

8. Bunurile din domeniul public:

a. sunt imprescriptibile și insesizabile
b. sunt imprescriptibile, insesizabile și inalienabile
a. pot fi vândute și ipotecate
b. pot fi donate

9. În cazul construcțiilor făcute de o persoană, cu materiale proprii, pe

terenul aparținând altcuiva:
a. proprietarul terenului poate fi obligat să devină proprietarul
construcțiilor realizate
b. constructorul poate fi despăgubit chiar dacă proprietarul terenului
nu dorește să devină și proprietarul construcțiilor
c. constructorul, care știa ca nu-i aparține terenul, poate pretinde fie
valoarea materialelor plus prețul muncii fie sporul de valoare
dobândit de teren
d. doar constructorul de bună-credință poate pretinde o despăgubire
care poate reprezenta manopera și prețul materialelor sau sporul de
valoare

10. Cel care închiriază un bun:

a. trebuie să fie proprietarul acestuia
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

b. nu poate avea calitatea de chiriaș al bunului

c. poate fi uzufructuarul acestuia
e. nu poate fi uzufructuarul bunului

11.În cazul în care se vinde un teren împreună cu construcția realizată pe

acesta:
a. dacă se vinde printr-un act sub formă autentică se dobândește
proprietatea doar asupra construcției
nu este necesară forma autentică a contractului de vânzare
contractul este valabil indiferent de forma actului
forma autentică a contractului de vânzare este necesară pentru
dobândirea dreptului de proprietate

12. În cazul proprietății pe cote părți obișnuite:

a. orice coproprietar își poate înstrăina cota ideală din dreptul de
proprietate
b. fiecare coproprietar deține o cotă materială din bun
c. niciun coproprietar nu-și poate înstrăina cota ideală fără acordul
celorlalți
coproprietari
d. cota materială este determinate

Actul prin care se constituie un drept de superficie:

a. trebuie să fie încheiat în formă autentică în anumite cazuri, potrivit
NCC
b. trebuie confirmat de o instanță judecătorească
c. nu poate fi încheiat în formă autentică
d. nu se poate înscrie în Cartea funciară

13. Concesionarul are:

a. numai dreptul de a exploata un bun public
b. numai obligația de a exploata un bun public
c. dreptul și obligația de a exploata bunul public
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

d. are calitatea doar de persoană fizică

ÎNTREBĂRI GRILĂ
Atenție: întrebările au un singur răspuns correct

Parcela reprezintă:
1.
a. unul sau mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar
b. acea suprafață de teren care prezintă o singură categorie de folosință
c. o diviziune a unei unități administrativ-teritoriale delimitată de
elemente liniare stabile în timp
d. mai multe sectoare cadastrale dintr-o unitate administrativ-teritorială

2. Fondul funciar ai unei țări este format din totalitatea terenurilor

cuprinse în interiorul granițelor țării, indiferent de:
a. folosința pe care o are terenul
b. dreptul în baza căruia este deținut terenul
c. domeniul public sau privat din care face parte terenul
d. a, b și c
3. Prin imobil se înțelege:
a. una sau mai multe parcele alăturate de teren liber, având aceeași
folosință si aparținând aceluiași proprietar
b. una sau mai multe parcele alăturate de teren cu sau fără construcții,
având aceeași
folosință si aparținând aceluiași proprietar
e. terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități
administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari,
care se identifica printr-un număr cadastral unic
f. una sau mai multe parcele alăturate de teren cu sau fără construcții,
indiferent de folosința lor și aparținând aceluiași proprietar sau mai
multor proprietari

4. Ce subcategorie de folosință a terenului indică simbolul A?

a. ape curgătoare
b. arabil propriu-zis
c. lacuri și bălți natural
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

d. amenajări piscicole
5. Ce subcategorie de folosință a terenului indică simbolul PD?
a. pășuni curate
b. plantații de arbuști fructiferi
c. parcuri
d. păduri
6.Ce parte a extrasului de carte funciară este rezervată descrierii
imobilului?
a.partea I
partea a ll-a
c. partea a IIl-a
d. partea a IV-a

Ce parte a extrasului de carte funciară este rezervată informațiilor

privind dreptul de proprietate
a. partea I
b. partea a Il-a
b. partea a lll-a
c. titlul

8. Codul CAS de cartare a unei construcții conform cadastrului, indică următorul tip de construcție:
a. construcție anexă specială
b. construcție industrială, edilitară
c. construcție administrativă, social-culturală
d. construcție rezidențială temporară
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

9. Ce informație ne indică indicele de cartare cadastrală al unei

clădiri, notat prin litera A?
a. clădire din zidărie portantă fără structură de rezistență
b. clădire cu fundație din beton
c. clădire cu structură de rezistență din beton armat
d. clădire cu fundație pe piloți
10. Indicați un tip de terenuri care se înscriu în grupa terenurilor cu
destinație specială în cadastru:
a. terenuri folosite pentru construcții destinate apărării
b. terenuri folosite pentru construcții hidrotehnice
c. plaje și rezervații naturale
d. toate de mai sus

11. Indicați ce ramură a cadastrului se ocupă cu inventarierea și evidența

monumentelor istorice:
a. cadastrul imobiliar
c. cadastrul edilitar
e. cadastrul terenurilor cu destinație specială
f. cadastrul general

12. Care dintre următoarele tipuri de arii specifică unei clădiri este
definită ca fiind aria desfășurată minus aria subsolului?
a. aria construită
b. aria desfășurată construită
d. aria utilă
e. aria incintei

13. Care dintre următoarele tipuri de arii specifice unei clădiri este
definită ca fiind aria secțiunii orizontale a clădirii, la cota pardoselii
finite a parterului, măsurată pe conturul exterior al pereților?
a. aria nivelului
aria utilă
b.
aria desfășurată
c.
d.aria construită
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

Aplicând formula scării numerice pentru scara 1:500, calculați

distanța din teren D pentru o distanță măsurată pe plan d de 12 mm.
a. 6 m
b. 60 m
c. 24 cm
d. 24 m

14. La ce scară este reprezentat un plan cadastral dacă unei distanțe

măsurate pe plan, de 10 cm, se știe că îi corespund în teren 100 m?
a. 1:100
b. 1:10.000
c. 1:1.000
1:10

1. Analiza ofertei competitive:

a. se analizează strict la data evaluării, informații curente
b. lipsește (nu este accesibilă) pe piețele în declin
c. se analizează atât la data evaluării, cât și istoric, dinamic în timp, cu
privire la evoluția volumului ofertelor, a ofertelor eliminate în timp, a
celor modificate în timp, a celor disponibile de mult timp șamd.
d. este cea mai ușoară analiză pe piață, neincluzând cifre și cotații, ci doar
concluzii nonvalorice

2. Analiza pieței include toți pașii următori, mai puțin:

a. analiză economică generală

preliminară
b. identificarea proprietăților și
a pieței
c. analiza echilibrului
d. analiza cost-beneficiu
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

6. O proprietate complementară unei proprietăți cu destinație

rezidențială rurală este:
a. existența unui cabinet notarial;
b. apropierea de aeroport
7^ existența unui parc dejoacă alăturat școlii
c. apropierea de baza de instrucție ISU

7.O proprietate complementară funcției rezidențiale rurale este:

a. cabinetul medical non-stop
b parc de recreere alăturat campusului universitar al Facultății de
zootehnie
d. apropierea de baza de instrucție ISU
e. cabinetul notarial cu program de lucru 4 zile pe săptămână

8. În cadrul analizei pieței, la etapa de analiză a ofertei competitive, se

urmăresc:
a. imobile cu utilitate similară și alte alternative investiționale la achiziția
proprietăților subiect
b. oferta curentă și cea anticipată
c. doar a), b)-ul definind o cerere viitoare și nu se fac evaluări în viitor
d. a) și b) corecte pentru că atât ofertele curente cât și cel anticipate
constituie pe piață alternative v concurente proprietății subiect

9. Capitolul aferent analizei pieței pentru o proprietate rezidențială își

atinge scopul dacă:
a. tot spectrul imobiliar este descris pentru aria geografică definită
b. statisticile municipale sunt ajustate și prezentate succint, specific pieței
rezidențiale
c. piață specifică este bine definită și informațiile regăsite în acest capitol
susțin aplicarea și pot argumenta analiza datelor
d. este prezentată doar o statistica regăsită pe site-ul unei agenții imobiliare
credibile cu rezultatele valorificării apartamentelor definită pe cartiere și
dimensiuni

1. Când un teren liber este amenajat astfel încât să fie gata pentru
utilizarea cu un anumit scop, acesta se numește:
a. lot
b amplasament
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

b. cvartal
c. parcelă

2. Lungimea măsurată a limitei la stradă a unui amplasament se

numește:
a. adâncime
b. lățime
a) deschidere
d. latură de închidere

3. Creșterea în valoare ce rezultă când două sau mai multe

amplasamente sunt unite sau create pentru a produce o utilitate mai
mare, se numește:
a. câștig capital

c. comasare
d. îngrădire

e. adaptare fizică

4. În legătură cu un amplasament construit, terenul care nu este

necesar susținerii utilității construcțiilor existente și care nu
contribuie la valoarea proprietății se numește:
a. teren suplimentar
teren în surplus
teren secundar
a. teren în exces
5. Existența unei rezervații naturale poate impune restricții de:
a. tipuri de construcții posibil de edificat
b. materiale specifice posibil de utilizat
c. renaturare la finalul unei perioade de exploatare
toate cele de mai sus

Volumul traficului pietonal și auto:

a. poate fi avantajos pentru deschiderea unei bănci
b. poate fi dăunător pentru construcții rezidențiale
c. afectează CMBU a proprietății
d. toate cele de mai sus

Cum influențează accesul dificil la un teren preturile construcțiilor ce

se pot edifica pe acesta?
micșorează valoarea proprietății imobiliare
mărește valoarea proprietății imobiliare
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

nu are nicio influență

crește cheltuielile de transport pentru materiale de construcții
8. Care este primul obiectivîn analiza unui teren sau amplasament:
a. observarea utilităților
b. evaluarea terenului
c. colectarea tuturor datelor care vor indica CMBU
e. toate cele de mai sus

1. Descrierea și analiza terenului sau amplasamentului sunt efectuate:

a. pentrua prezenta o descriere (o listă cu date reale) a proprietății
imobiliare subiect
b. pentru a deveni o bază de date necesară în determinarea CMBU
c. pentru a fi utilizată în analiza vânzărilor comparabile
d toate de mai sus
2. În analiza terenurilor agricole, caracteristicile specifice analizate
sunt:
a. capacitatea productivă a solului
b. condițiile de creștere și irigare a recoltelor
c. clima și temperatura
d.toate de mai sus
3. În analiza disponibilității utilităților pentru un teren sau
amplasament, cel mai important de cunoscut este:
a. existența acestora în zonă
b mărimea exactă, localizarea și capacitatea acestora
d. costurile de furnizare practicate
e. toate de mai sus

4. Care sunt tipurile de dezvoltări pentru un teren sau amplasament:

a. urbane și rurale
b. rezidențiale și nerezidențiale
c. rezidențiale, comerciale și industriale
d.rezidențiale, comerciale, industriale, agricole și cu destinație
specială

5. Amenajările ce se pot realiza pe un teren sau amplasament pot fi:

a. cele prevăzute în PUG
b. cele aprobate de primărie
rețele de apă, canalizare, energie electrică, gaze etc.
toate cele de mai sus
Recoltele ce pot fi obținute de pe o proprietate imobiliară sunt
dependente de:
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

a. climă
b. teren și irigații
c. disponibilitatea forței de muncă, a transportului și a accesului pe
piețele specifice producerii, transportului și vânzării acestor
produse
d. toate de mai sus

6. Planul urbanistic general (PUG) se întocmește la intervale de maxim:

5 ani
10 ani
c. 15 ani
d. 20 ani
7. Planul urbanistic de detaliu (PUD) se întocmește pentru a
reglementa:
o singură parcelă de teren
b. două sau mai multe parcele de teren
c. o zonă
d. o arie de piață
Care dintre următoarele elemente ale clădirilor sunt prezentate în
secțiunea descrierii exteriorului acestora?
a. instalațiile electrice și sanitare
b. pardoselile/planșeele
c. suprastructura
d. protecția ignifugă
2. Infrastructura unei clădiri se referă la:
a. echipamentele și sistemele mecanice ale clădirii
b. structura de de rezistență și izolațiile clădirii
c. partea de clădire aflată peste nivelul solului
d. tipul și structura fundației clădirii

1 Care dintre următoarele elemente nu reprezintă elemente

structurale ale clădirii?
a. Stâlpii
b. Grinzile
c. Finisajele
d. Planșeele
1. Majoritatea fundațiilor construite în ziua de azi sunt realizate din
a. Cărămidă
b. Oțel
c. Piatră
d. Beton
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

2. Care dintre următoarele materiale de construcție nu este folosit

pentru conducte
a. Fontă
b. Cupru
c. Oțel
d. Aluminiu
3. Într-un sistem de încălzire cu apă
a. Apa încălzită de boiler este pompată în calorifere
b. Aerul încălzit este circulat prin conducte
c. Căldura electrică este condusă în conducte
d. Aburul încălzit de boiler este pompat în calorifere
Care dintre următoarele elemente fac parte din suprastructura
clădirilor?
a. elevația
b. subsolul
structura de rezistență și închiderile
d. fundațiile pe piloții

Stilul arhitectural și funcționalitatea

1. Normele acceptate de piață, ce sunt reflectate în stilurile
arhitecturale tipice sau tradiționale ale clădirilor, sunt denumite:
a. utilitarism extrem
b. standarde de piață
c. învechire funcțională
d. oscilații arhitecturale

2. O clădire ce este în armonie cu utilizarea ei și cu mediul înconjurător

se spune că este:
a. adecvată
(J) compatibilă
c. conformă
d. super-adecvată

3. Ultimul test al utilității funcționale îl reprezintă:

a. partiționarea
b. acceptabilitatea
g vandabilitatea
c. costurile de întreținere
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

4. Supradimensionările și caracterul inadecvat al spațiului dintr-o

clădire sunt componente ale deprecierii funcționale ale acesteia,
deoarece:
a. sunt cerute de cumpărătorii de elită de pe piață
b costurile de realizare depășesc valoarea adăugată în proprietate
d. nu reprezintă tendințe arhitecturale moderne
e. sunt cerute frecvent pe piața, dar oferta este limitată

5. Mărimea unei clădiri industriale se exprimă cel mai frecvent în

termeni de:
a. suprafață utilă efectivă
© arie construită desfășurată
a. suprafață de închiriere posibilă
b. suprafață închiriată efectiv

6. Care din elementele de construcție au, separat, funcțiile de suport și

de închidere, inseparabile la clădirile cu mai multe etaje construite
din zidărie grea?
a. rampa
b. balconul
c. stâlpul și grinda
d. peretele cortină

7. Clădirile cu utilizare mixtă sunt proprietăți generatoare de venituri

ce pot include toate dintre următoarele utilizări, mai puțin:
a. spații comerciale pentru vânzarea cu amănuntul
b. hoteluri/moteluri
c depozite
e. spații de birouri

Principiul_______susține că valoarea unei proprietăți imobiliare

tinde să fie egală cu costul de achiziție al unui substituit de aceeași
calitate.
a. echilibrului

b.substituției
b. condițiile externe
c. cererii și ofertei
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

1. Abordarea_________ este cel mai desfolosită pentru evaluarea

caselor unifamiliale.
A costului
b. ) sensibilității pieței
c. prin piață
d. capitalizării venitului

Ajustările pentru_______pot fi combinate cu ajustările pentru

condițiile de finanțare în funcție de cum sunt extrase de pe piață.
a. caracteristicile fizice
L condițiile de piață
b. condițiile de vânzare
c. localizare

2. În abordarea prin piață (comparația directă), caracteristicile

economice nu sunt utilizate de obicei în evaluarea:
a. proprietăților comerciale
b. construcțiilor de apartamente
construcțiilor de birouri
caselor unifamiliale
3. Care dintre următoarele afirmații descrie ajustările pentru
caracteristici economice?
a. reflectă diferențele în caracteristicile ce influențează venitul generat
de proprietate
b. nu sunt în general aplicate proprietăților generatoare de venit
c. pot fi atribuite diferențelorîn drepturile de proprietate transferate
d. artrebui prezentate ca variații ale metodei venitului

4.____________reprezintă o tehnică calitativă folosită pentru a studia

vânzările de proprietăți comparabile.
a. analiza statistică
b. analiza datelor pe perechi
analiza grafică
analiza clasamentului
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

7. Abordarea prin piață este des folosită pentru a evalua proprietățile

rezidențiale și proprietățile
a. cu destinație specială sau cu piață limitată
b. ) comerciale și industriale mici ocupate de proprietari
c. construite recent
d. comerciale, generatoare de venit, cu mai mulți chiriași

8 Ajustările sunt aplicate al/ale proprietății imobiliare comparabile.

. A prețului de vânzare
b. criteriilor de măsură
c. multiplicatorului de venit
d. criteriilor de comparație

9 O ajustare pentru condițiile de piață ar trebui să fie aplicată pentru a reflecta:

. a. dimensiunile casei
b. o vânzare între rude
finanțare sub piață
un declin al cererii

1. Care este relația dintre actualizare și compunere:

a) sunt procese identice
b) presupun calcule inverse
c) nu există nicio relație
d) actualizarea constă în aplicarea unui indice asupra costului istoric

2. Care dintre următoarele afirmații este falsă:

cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât mai repede va crește suma
a)
economisită
b) cu cât durata investiției va fi mai mare, rata dobânzii fiind constantă,
cu atât valoarea viitoare va fi mai ridicată
c) cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât mai repede va crește suma
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

economisită
d) niciun răspuns corect

3. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de

7%, de ce sumă veți dispune la sfârșitul a 8 ani?
a) 172 €
b) 127 €
c) 192 €
d) 182 €

4. La o rată a dobânzii de 7%, factorul de actualizare pentru o sumă

primită după 5 ani este:
a) 1,7130
b) 0,8126
c) 0,7130
d) 0,6230

5. Valoarea actualizată a unei sume de bani ce urmează a fi obținută

într-un anumit moment în viitor poate fi estimată prin
multiplicarea acesteia cu:
a) factorul de capitalizare
b) factorul dobânzii compuse
c) factorul de actualizare
d) indicele prețurilor specific
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

6. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă

de 10.000 € anual. Rata medie a rentabilității așteptată de
investitorii de pe piața imobiliară este 10%. în aceste condiții, care
este valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce
urmează să fie încasate perpetuu?
a) 9.090 €
b) 90.900 €
c) 100.000 €
d) 110.000 €

Care este relația între factorul de capitalizare și factorul de

7.
actualizare:
a) nu au nicio legătură
b) se referă la procese distincte
c) sunt identici
d) factorul de capitalizare este o sumă a factorilor de actualizare

8. în accepțiunea evaluării, prin capitalizarea unui venit se înțelege:

a) recunoașterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat)
b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse într-un depozit
la bancă
calculul valorii actualizate a unei sume de bani încasate la un anumit
c)
moment în viitor
d) calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar
constante sau constant crescătoare

9. Erori în aplicarea indicilor pot să apară când:

a) se aplică asupra costului unei proprietăți vechi
b) se aplică un indice al altei grupe de produse
c) anul de bază este foarte îndepărtat (15-20 ani)
d) toate răspunsurile de mai sus
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

10. Care dintre următoarele expresii sunt corecte:

a) prețuri curente = termeni reali
b) prețuri curente = termeni nominali
c) prețuri constante = termeni reali
d) (b) și (c)

11. în situația în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în

prețuri curente, actualizarea acestora se va face cu:
a) rata inflației
b) o rată de actualizare exprimată în termeni reali
c) o rată de actualizare exprimată în termeni nominali
indicele prețurilor de consum
La o rată de actualizare de 20%, cât este factorul de capitalizare pentru
trei ani viitori de încasare a unui venit:
a) 0,694
b) 2,1
c) 1,5
d) Niciun răspuns correct
1. Faptul că unele chirii tind să fie influențate de chiriile pentru spații
similare, este o reflecție a principiului:
a. echilibrului
’b. substituției
a. condițiilor externe
b. cererii și ofertei

2. în evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de venit,/dreptul de

proprietate evaluat reprezintă de obicei:
a. 100% capitalul propfîiTîntr-o proprietate imobiliară deținută în
proprietate absolută
b. 100% drept de folosință a proprietății imobiliare ipotecate
c. 100% drept de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare
închiriabile
a. 100% drept de proprietate asupra proprietății imobiliare după
scăderea datoriei fata de banca finanțatoare
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

3. Procedura folosită pentru a transforma veniturile viitoare în valoare

prezentă, utilizând o anumită rată de capitalizare, se numește:
a. recuperarea capitalului
b. actualizarea fluxului de numerar
c capitalizarea venitului
d. capitalizarea capitalului propriu

4. Valoarea pe care un investitor o obține la sfârșitul perioadei de

investiție sau de deținere a unei proprietăți imobiliare se numește:
a. venit net
b. venit brut
dividende
valoare terminală

5. în evaluarea proprietăților imobiliare, termenul „capitalizare"

înseamnă:
a. fondurile inițiale investite într-un proiect
b. conversia veniturilor viitoare în valoare
c. valoarea rezultată prin aplicarea oricărei metode de evaluare
d. determinarea capitalului disponibil pentru investiție

6. Primul pas în determinarea veniturilor și cheltuielilor este:

a. analiza chiriilor
c. estimarea venitului brut efectiv
d. estimarea cheltuielilor de exploatare
fișa de exploatare
Chiriile pentru proprietatea imobiliară subiect se estimează pe baza
chiriilor percepute pentru spații similare. Acest fapt este o reflectare a
principiului:
a. echilibrului
c. substituției
d. influențelor externe
e. cererii și ofertei
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

Venitul din închiriere a garajului într-o clădire de apartamente este:

a. inclus ca creștere a venitului în venitul brut potențial
b. inclus ca alt venit în venitul brut potențial
c. scăzut din venitul brut efectiv
d. scăzut din venitul brut potențial

7. Abordarea prin venit se bazează pe principiul că un investitor mediu

nu va plăti pe o proprietate imobiliară mai mult decât:
a. valoarea terminală și suma beneficiilor încasate în perioada de
deținere
b. valoarea actualizată a beneficiilor încasate în perioada de deținere
c. valoarea actualizată a beneficiilor încasate în perioada de
deținere plus valoarea de revânzare
d. suma beneficiilor încasate în perioada de deținere
8. Abordarea prin venit se aplică având la bază fluxul de numerar
optenabil din închirierea:
a. exclusiv a proprietăților rezidențiale
b. proprietăților rezidențiale, generatoare de afaceri, comerciale,indi
c. proprietăților rezidențiale, comerciale, industriale, de tip birouri
d. exclusiv a proprietăților generatoare de afaceri

1. Venitul total anticipat din toate exploatările proprietății imobiliare,

rezultat după ce sunt scăzute pierderile din neocupare și din
neîncasarea chiriei, este:
a. fluxul financiar înainte de impozit
b. creșterea venitului
c. venitul brut efectiv
d. venitul brut potențial
2. O
alocare pentru pierderea din neocupare și din neîncasarea chiriei este
estimată ca procentaj din:
a. venitul net de exploatare
b. cheltuielile totale de exploatare
c. venitul brut efectiv
venitul brut potențial
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

4. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de o

proprietate:
a. în condiții de ocupare 100%
b. în condiții de ocupare la nivelul mediu al pieței
c. în condiții de ocupare asigurată prin contractele în vigoare
5. niciun răspuns correct

Cheltuielile variabile sunt cele care:

variază la nivel de proprietate, în funcție de gradul de ocupare
b. variază pe m.p. de suprafață ocupată
c. variază în funcție de reglementări
d. toate variantele prezentate

6.Care din următoarele elemente NU trebuie incluse în cheltuielile

variabile?
a. cheltuieli cu încălzirea
b. cheltuieli cu curățenia
c. cheltuieli cu salarii
d. cheltuieli cu asigurarea proprietății

7.Care dintre elementele de mai jos NU se includ în venitul brut

potențial?
a. amortizarea
b. venitul din chirii
c. venitul din servicii
d. venitul procentual

8. Venitul total generat de o proprietate, la un grad de ocupare ipotetică

de 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numește:
a. cash-flow înainte de impozitare
b. venitul net din exploatare
c. venitul brut efectiv
d. venitul brut potential
 Capitolul 4 - Identificarea cadastrală a proprietății imobiliare

9. Primul pas în estimarea venitului net din exploatare este:

a. estimarea venitului brut potențial
b. estimarea venitului brut efectiv
c. estimarea cheltuielilor fixe și variabile
d. estimarea pierderilor din cauza neocupării integrale și a
întârzierilor în încasarea chiriei

10 .în cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:

a. nu se modifică niciodată
a. sunt fixe pe durata deținerii proprietății
b. nu se modifică în funcție de gradul de ocupare a proprietății
c. sunt garantate de vânzător

11. Termenul „venit brut efectiv" înseamnă:

a. venitul după efectul finanțării
b. venitul brut potențial minus pierderile din neocupare și din
neîncasarea unor chirii
c. veniturile obținute în mod real după ce se scad toate cheltuielile de
exploatare
d. venitul brut potențial obținut pentru spațiile ce se pot închiria
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

11.3. CAPITALIZAREA VENITULUI

1. În aplicarea metodei capitalizării venitului, pentru evaluarea unei

proprietăți imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare:
a. să se estimeze de evaluator pe baza experienței sale
b. să se determine prin metoda construirii în trepte
c. să se estimeze de pe piața imobiliară, din tranzacții comparabile
d. să se indexeze indicele mediu de consum

2. Care din următoarele este o rată a venitului folosită în metoda

capitalizării directe?
a. rata internă a rentabilității
. b. rata totală de capitalizare
c. rata de capitalizare a construcției
d. rata de capitalizare a creditului

În abordarea prin venit, valoarea se poate estima aplicând o rată de

capitalizare la:
3.
a. prețul de vânzare brut
b. venitul net anual din exploatare
c. venitul brut efectiv
d. fluxurile financiare înainte de impozitare

Cele trei elemente importante ale formulei capitalizării sunt:

a. tranzacții comparabile, cost, venit

c. venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare

valoare, venit net din exploatare, rată de capitalizare
fizic, funcțional, economic

1. Care din următoarele caracterizează metoda prin capitalizarea

venitului de estimare a valorii unei proprietăți?
a. venitul net din exploatare (VNE) împărțit la rata totală de capitalizare
b. venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rată de
capitalizare globală
c. chiria pe 10 ani
d. niciun răspuns correct
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

2. în cazul în care se estimează „valoarea de piață" prin capitalizarea

chiriei, fluxul anual constă în:
a. chiria contractuală
b. chiria de piață
d. chiria în exces (surplus)
e. chiria contractuală pentru contractele în vigoare și chiria pieței
pentru spațiile neocupate

7. Metoda capitalizării venitului se bazează pe:

venitul brut efectiv din anul anterior
b venitul net din exploatare anual stabilizat
c. media veniturilor din ultimii doi ani
venitul prognozat în ultimul an, înainte de revânzare

Rata care stabilește o relație între venitul net din exploatare anual și
valoarea proprietății se numește:
a. rata de capitalizare
rata rentabilității
a. rata globală
b. rata de actualizare

8. O proprietate imobiliară rezidențială de tip vilă, evaluată la 300.000

Euro, generează un venit net lunar de 3.000 Euro. Care este rata de
capitalizare?
a. 1%
b. 6%
B. 12%
C. 20%
În analiza fluxului de numerar actualizat, venitul din revânzarea
proprietății este considerat

flux de numerar separat

beneficiu periodic
cheltuială de vânzare
procent din venitul anual
Care dintre următoarele NU reprezintă o rată a rentabilității, ci
este o rată a venitului?

a. rata de actualizare
rata dobânzii
c. rata de capitalizare a capitalului propriu
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

d. rata internă a rentabilității

1. Rata rentabilității obținută sau așteptată pentru o anumită investiție

pe perioada de deținere a acesteia se numește:
a. rată de recuperare
b. rata capitalizării capitalului comun
c. rată internă a rentabilității
rata capitalizării globale

2. Tehnica de transformare a unor venituri periodice viitoare inegale ca

mărime, în valoare prezentă, se numește:
a.) actualizare
b. capitalizare
c. recalculare
d. niciun răspuns corect

3. Dacă valoarea și venitul unei proprietăți nu se așteaptă să se schimbe

pe perioada de deținere a proprietății, rata de capitalizare este:
a. zero
b. egală cu rata de actualizare
c. mai mică decât rata de actualizare
d. mai mare decât rata de actualizare

4. În metoda capitalizării venitului rata de capitalizare pentru o

proprietate a cărei valoare crește este:
a, rata totală de capitalizare minus rata de actualizare
a. rata de actualizare minus rata generală de capitalizare
b. rata de actualizare plus o reglare a pierderilor așteptate
c. rata de actualizare minus rata anuală sperată de creștere a valorii
proprietății

5. În evaluarea proprietăților generatoare de venit se folosesc toate

elementele de mai jos, mai puțin:
a. rata de actualizare
b. creditul nerambursat
rata de capitalizare
c. deprecierea externă
1. Când cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare este pe
cale de a se schimba, utilizarea existentă se numește utilizare:
a. de scurtă durată
interimară
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

în așteptare
speculativă
2. Pentru a testa fezabilitatea financiară a utilizării comerciale a unui
teren, evaluatorul estimează:
a. nivelul de risc
b. cheltuielile de exploatare
c. venitul net din exploatare
venitul brut

Cea mai bună utilizare a terenului liber ajută la formarea unei baze
pentru:
a. analiza amplasamentului
b. o ajustare a drepturilor de proprietate
c. o estimare a cheltuielilor de exploatare
d. aplicarea abordării prin cost ,

4. Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului liber se bazează pe

presupunerea că:
a. aproape orice clădire existentă poate fi demolată
b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul
c. caracteristicile de bază ale amplasamentului pot fi schimbate
d. terenul liber produce venitul maxim
Terenul care este păstrat în principal pentru o vânzare viitoare poate
fi privit ca teren:

a. în exces
b. speculativ
c. cu utilizare multiplă
cu scop special
1._____________________Principiul menționează că un cumpărător nu
va plăti mai mult pentru un amplasament decât pentru altul similar.
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituției
d. echilibrului
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

2. Principiul menționează că valoarea este susținută când

diverse elemente aflate într-un mix economic sau de mediu înconjurător
sunt în echilibru.
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituției
d. echilibrului

3. Construcțiile care nu au nicio contribuție la valoarea proprietății

imobiliare constituie un/o echivalent/ă cu costul demolării lor.
a. rentă funciară
b. venit rezidual
c. diminuare a valorii
d. creștere a valorii

4. Când vânzările de amplasamente libere sunt rare, astfel încât

datele despre vânzări sunt insuficiente, valoarea terenului se estimează
prin:
a. metoda parcelării si dezvoltării
b. metoda capitalizării rentei funciare
c. metoda alocării (proporției)
d. metoda comparației directe

5. Care este amplasarea ideală a proprietăților comerciale mici?

a. în lungul străzii
b. la intersecția a două străzi
c. în zonă cu parcare auto
d. la periferia localității

6. Metoda de evaluare a terenului, care ia în considerare prețul de

vânzare al proprietăților comparabile, din care se scade costul de
înlocuire net al construcțiilor, se numește metoda:
a. proporției
b. comparației directe
parcelării
extracției
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

Metoda de evaluare a terenului care se bazează pe contribuția

terenului la valoarea totală a proprietății, se numește metoda:
a. alocării
b. comparației directe
c. parcelării
d. extracției

8. Un teren devine amplasament dacă:

a. se fac studii de dezvoltare
b. a fost amenajat astfel încât este pregătit pentru o anumită utilizare
d. se obține aprobare de la urbanism
e. este intabulat

9. Metoda comparației directe se aplică în evaluarea:

a. terenurilor libere sau a celor considerate a fi libere
b. terenurilor construite
c. terenurilor concesionate
d. terenurilor scoase din circuitul agricol

10. Care din următoarele NU reprezintă o informație necesară în

estimarea valorii terenului prin metoda parcelării?
a. rata de actualizare
b. previziunea vânzărilor
c. deprecierea cumulată
d. profitul dezvoltatorului
11. Metoda parcelării este adecvată atunci când:
evaluatorul nu are elemente comparabile
cea mai bună utilizare a terenului liber este dezvoltarea
se face o estimare precisă a numărului și dimensiunilor parcelelor
costurile directe și indirecte și profitul promotorului sunt scăzute

Terenul care, la momentul evaluării, nu este necesar susținerii

utilizării existente, dar care nu poate fi separat de proprietate și vândut
ca activ individual, reprezintă:

un teren în surplus
b. un teren pentru care se poate determina cea mai bună utilizare
c. un teren ce este ținut, în principal, pentru o vânzare peste mulți
ani
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

d. un teren care poate fi făcut liber, prin demolarea oricăror

construcții.

13. Terenul în exces reprezintă:

a. un teren care nu este necesar pentru a deservi sau susține
utilizarea existentă
b. un teren liber cu cea mai bună utilizare identică sau
diferită de cea a terenului construit
c. un teren care are potențialul de a fi vândut separat și trebuie
evaluat ca activ individual
toate de mai sus
1. Metodele de estimare a costurilor nu includ:
a. metoda costurilor segregate
b. metoda defalcării
c. metoda devizelor
d. metoda comparațiilor unitare

2. Diferența dintre prețul de vânzare sau valoarea de piață a unei

proprietăți și suma costurilor directe, costurilor indirecte și a valorii
curente a terenului reprezintă:
a. fructificarea capitalului propriu
b. valoarea clădirii
c. recuperarea capitalului
d. profitul dezvoltatorului imobiliar

3.Depinzând de practicile pieței, profitul dezvoltatorului imobiliar poate

fi estimat prin toate modurile următoare mai puțin:
a. ca procentaj al costurilor directe și indirecte
b. ca procentaj al costurilor directe și indirecte și al valorii
amplasamentului
c. ca procentaj al valorii proiectului finalizat
d. ca procentaj al venitului net din exploatare

4. Din cauza proiectării speciale a interiorului unei clădiri, există

probabilitatea ca metrul pătrat să nu reprezinte o unitate adecvată de
măsură pentru un/o:
a. clădire mică de birouri
b. depozit de materiale
c. bloc de apartamente
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

d. clădire cu un singur etaj

5. Dacă construcția evaluată este mai mare decât construcția etalon

descrisă în catalogul de cost, atunci costul unitar al construcției
subiect este probabil:
a. mai mare
b. mai mic
c. la fel
d. inaplicabil

6. Canalizarea, încălzirea, ascensoarele și alte componente ale unei

construcții nu costă mai mult dacă sunt incluse într-o clădire mai
mare decât dacă sunt incluse într-una mai mică. Aceasta este
reflectată în:
a. metoda costurilor segregate
b. raportul teren/clădire
c. metodă devizelor
7. metoda comparațiilor unitare
Care metodă de estimare a costului este mai puțin complicată, mai
practică și mai răspândită?
a. metoda costurilor segregate
b. metoda devizelor
c. metoda zonei construite
d. metoda comparațiilor unitare

8. Nu pot fi surse de date referitoare la costuri:

a. contractele de construire
b. încheierile de ședință
c. vânzările de imobile similare noi
d. cataloagele de cost publicate

9. Cea mai cuprinzătoare metodă de estimare a costului este:

a. metoda costurilor segregate
b. metoda devizelor
c. metoda comparațiilor unitare
d. metoda actualizării costului
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

10. Costurile directe și indirecte trebuie calculate și incluse în:

a. toate metodele de estimare a costului
b. metoda costurilor segregate
c. metoda devizelor
d. metodele comparațiilor unitare

11. După estimarea costului de reconstruire sau de înlocuire a unei

construcții existente, evaluatorul estimează și deduce:
a. valoarea terenului
b. costul de reparație
c. deprecierea
d. profitul dezvoltatorului imobiliar

12. în abordarea prin cost, amplasamentul este evaluat ca și cum ar fi:

a. liber și disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare a sa
b. construit și adecvat pentru utilizarea sau dezvoltarea proiectată
c. dezvoltat și exploatat la capacitate maximă
d. impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului

13. Utilizarea unui cost de reconstruire sau de înlocuire depinde de:

a. estimarea valorii finale
b. scopul evaluării
c. durata de viață economică a construcției
d. durata de viață fizică a construcției

14. Care dintre următoarele nu constituie un cost indirect?

a. manopera
b. costurile de finanțare
c. onorariile profesionale
d. taxele pe durata construcției

15. Diferența dintre costul total de dezvoltare al unei proprietăți și

valoarea ei de piață reprezintă:
a. valoarea de revânzare
b. serviciul de datorii ipotecare
c. profitul dezvoltatorului imobiliar
d. alocare pentru înlocuire

Un imobil somptuos construit într-o zonă de case cu două dormitoare

reprezintă un exemplu de:
a. supradimensionare
b. subdimensionare
c. depreciere din cauze externe
d. neadecvare funcțională
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

16. Care din următoarele nu este o componentă a deprecierii totale ?

a. pierderea dezvoltatorului imobiliar
b. depreciere economică
c. depreciere fizică
d. depreciere funcțională

17. O clădire construită recent, care reprezintă cea mai bună utilizare a
terenului său, poate să valoreze mai puțin decât costul său din cauza:
a. inflației
b. aprecierii
c. deprecierii fizice
d. deprecierii externe

18. Costul și valoarea de piață sunt cel mai apropiate când proprietățile
sunt:
a. noi
b. vechi
c. supradimensionate
d. subdimensionate

În abordarea prin cost, costurile de reconstruire sau de înlocuire includ

următoarele, mai puțin:
a. costurile directe
b. costurile indirecte
c. profitul contractorului general
d. valoarea de piață a terenului

1. Perioada estimată în care construcțiile vor continua să contribuie

pozitiv la valoarea proprietății se numește:
a. durată de viață fizică totală
b. durată de viață economică rămasă
c. durată de viață fizică rămasă
d. perioadă de diminuare a utilității
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

2. Pentru estimarea deprecierii care metodă ia în considerare efectele

elementelor recuperabile, dar nu ia în considerare duratele de viață
rămase diferite ale elementelor clădirii?
a. metoda defalcării
b. metoda vârstă-durată de viață economică
c. metodă duratei de viața fizică
3. metoda vârstă-durată de viață economică modificată
Ce tip de neadecvare funcțională recuperabilă este măsurat ca fiind
costul pentru remediere minus costul elementului nou dacă ar fi
instalat ?
a. deficiență ce impune înlocuire
b. supradimensionare ce are nevoie de înlăturare
c. deficiență ce impune o adăugare
d. supradimensionare ce are nevoie de modificare

4. Neadecvarea funcțională nerecuperabilă nu poate fi măsurată prin:

a. estimarea costului de reparație
b. împărțirea pierderilor venitului net prin rata de capitalizare a
clădirii
c. capitalizarea costurilor suplimentare
d. compararea proprietății cu altele competitive

5. Nu reprezintă o metodă pentru estimarea deprecierii externe:

a. metoda vârstă - durată de viață economică
b. alocarea deprecierii preluate de pe piață
c. analiza informațiilor de piață
d. capitalizarea pierderii de venit

6. Ce concept este utilizat pentru cuantificarea deprecierii fizice

nerecuperabile în metoda segregării?
a. durata deviață economică rămasă
b. durata deviață economică
c. durata deviață utilă
d. durata deviață fizică

7. Care metodă de estimare a deprecierii este mai puțin precisă?

a. metoda defalcării
b. analiza vârstă - durată de viață economică
c. varianta modificată a metodei vârstă - durată de viață economică
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

d. metoda comparației vânzărilor

8. Chiriile mici, de pe o piață cu ofertă excedentară de spații de

închiriat, pot fi indicatorul unei:
a. deprecieri externe
b. uzuri fizice recuperabile
c. neadecvări funcționale recuperabile
d. neadecvări funcționale nerecuperabile

9. în estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparație a

vânzărilor nu depinde de:
a. disponibilitatea datelor de comparație
b. precizia estimării valorii amplasamentului
c. identificarea tipului de depreciere
precizia costului de înlocuire sau de reconstruire
1. Valoarea impozabilă:
a. este „valoare de investiție"
b. este „valoare justă"
c. nu este „valoare de piață"

2. Valoarea impozabilă:
a. nu se înregistrează în situațiile financiare ale întreprinderilor
b. se înregistrează în situațiile financiare ale întreprinderilor
c. se înregistrează în Declarația contribuabilului privind clădirile supuse
evaluării pentru impozitare

3. Durata de viață utilă a terenului, conform SEV300, este:

a. nelimitată
b. 50 ani
c. 99 ani

4. Indicați definiția corectă a valorii amortizabile:

a. costul unui activ sau o altă valoare care înlocuiește costul, minus
valoarea contabilă a activului
b. costul unui activ sau o altă valoare care înlocuiește costul, minus
valoarea justă a activului
c. costul unui activ sau o altă valoare care înlocuiește costul, minus
valoarea reziduală a activului
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

5. Conform SEV 300, raportul de evaluare elaborat pentru utilizarea

într-o situație financiară nu cuprinde:
a. informații despre sensibilitatea valorii față de modificările unor date
de intrare semnificative
b. înregistrările contabile recomandate pentru reflectarea valorii estimate
c. metodele și ipotezele semnificative folosite în evaluare

6. Conform SEV300, valoarea amortizabilă a unei proprietăți imobiliare:

a. reprezintă valoarea amortizabilă a terenului și construcției
b. reprezintă doar valoarea amortizabilă a construcției
c. depinde de durata de viață economică rămasă a construcției

7. Valoarea reziduală a construcției:

a. este în general considerată zero, în vederea recuperării integrale a
capitalului investit
b. este mai mare cu cât durata de viață utilă este mai mare decât durata
de viață economică rămasă
8. este mai mare cu cât durata de viață utilă este mai mică decât durata de

viață economică
Ce aspecte legate de analiza pieței imobiliare specifice sunt prezentate
într-un raport de evaluare pentru garantarea împrumutului?
a. definirea pieței și echilibrul pieței
b. cererea și oferta pe piață
c. a. și b.

9. Conform GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor,

garanțiile din portofoliile instituțiilor de credit pot fi evaluate:
a. individual
b. global
c. a. și b.
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

10. în ce caz se pot evalua în mod individual garanțiile din portofoliile

instituțiilor de credit, pe parcursul derulării creditului, conform
GEV520 Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor?
a. la solicitarea reeșalonării creditului aflat în derulare
b. la analizarea de operațiuni noi, garantate cu aceleași garanții,
constituite pentru credite anterioare
c. a. și b.

11. în evaluarea pentru garantarea împrumutului concluzia

evaluatorului:
a. nu reprezintă niciodată media valorilor obținute prin aplicarea unor
abordări diferite
b. reprezintă media valorilor obținute prin aplicarea diverselor abordări
sau metode, cu condiția ca valorile să fie apropiate
c. reprezintă mediana valorilor obținute prin diverse abordări/metode

12. Conform GEV 520, în cazul în care instituția de credit impune

derogări nepermise de la standarde, dar fără a le solicita în scris,
evaluatorul:
a. va refuza evaluarea
b. evaluatorul va realiza evaluarea cu prudență, menționând limitarea în
ipotezele de lucru
c. evaluatorul va anunța în scris Comisia de etică a Asociația Române a
Băncilor

13. în cadrul verificării unui raport de evaluare evaluatorul verificator

va lua în considerare:
a. informațiile de la data verificării evaluării respective
b. informațiile apărute ulterior datei evaluării verificate
c. informațiile disponibile la data evaluării
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

14. Verificarea evaluării poate avea ca obiect:

a. un raport de evaluare ori părți dintr-un raport de evaluare
b. mai multe rapoarte de evaluare care se referă la aceeași proprietate
c. a. și b.

Obiectivul verificării unui raport de evaluare este:

formularea opiniei referitoare la conformitatea raportului de evaluare
a.
verificat cu standardele de evaluare și cu prevederile legale aplicabile
b. exprimarea concluziei verificatorului privind valoarea bunului evaluat
estimată în raportul supus verificării
a. și b.
1. O proprietate generatoare de afaceri se distinge de o proprietate
generică de tip comercial, industrial, administrativ etc. prin:
a) Utilizare în domenii variate și potențial de generare de beneficii
economice din închiriere
b) Destinație și utilizare specifică, costuri reduse de reconversie,
generarea de beneficii economice din închiriere
c) Costuri ridicate de reconversie, generarea de beneficii economice din
închiriere, destinată unor utilizări multiple
d) Destinație și utilizare specifică, costuri ridicate de reconversie,
generarea de beneficii economice din exploatare

2. Printre activele componentele unei PGA pot fi incluse:

a) Fond comercial transferabil, capital investit, teren, clădiri,
echipamente
b) Teren, clădiri, capital propriu, capital de lucru net, dotări specifice

c) Teren, clădiri, instalații, mobilier și alte dotări specifice

d) Capital de lucru net, capital împrumutat, teren, clădiri

3.Rata de actualizare adecvată fluxului de venit specific PGA:

a) Este estimată în termeni reali pentru fluxul de venit estimat în termeni
nominali
b) Este egală cu rata de capitalizare minus rata de creștere previzionată

c) Este corelată cu tipul fluxului de venit estimat

d) Poate fi estimată utilizând formula 1 /Mv, unde v reprezintă fluxul de

venit specific PGA
 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

4. Abordarea în evaluarea PGA, de regulă, presupune:

a) Aplicarea abordării prin piață ca abordare secundară, pentru
verificarea rezultatelor obținute prin abordarea prin venit
b) Aplicarea abordării prin cost exclusiv în corelație cu abordarea prin
venit
c) Aplicarea abordării prin venit ca abordare principală în evaluare, fiind
considerată cea mai adecvată
d) Toate cele de mai sus

5. Profitul înainte de cheltuielile cu dobânzile, impozitul și amortizarea

(EBITDA) este egal cu:
a) Venituri din exploatare - Cheltuieli de exploatare - Cheltuieli
financiare
b) Venituri din exploatare - Cheltuieli de exploatare, ajustate pentru
cheltuiala cu impozitul pe profit
c) Venituri din exploatare - Cheltuieli de exploatare (care nu includ
cheltuielile cu amortizarea)
d) Venituri din exploatare - Cheltuieli de exploatare – Amortizare

1. Tipul, conținutul și dimensiunea raportului de evaluare sunt dictate

de:
a. tipul proprietății imobiliare subiect
b. scopul evaluării
c. utilizarea desemnată
d. toate de mai sus
2. Sinteza unui raport de evaluare conține:
a. adresa proprietății imobiliare
b. data evaluării
c. identificarea drepturilor de proprietate evaluate
d. toate cele de mai sus

3. Un raport de evaluare NU poate fi:

a. clar și concis

b. narativ

c. ambiguu

d. tipizat după cerința unui utilizator anume

 MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

4. Neaplicarea unei abordări în evaluare în cadrul unui raport:

a. nu constituie o problemă care trebuie adresată

b. este ceva normal, mai ales când timpul acordat evaluării a fost scurt

c. este o urmare a lipsei de cunoștințe a evaluatorului

d. trebuie menționată și argumentată

5. Gradul adecvat de detaliere a unui raport de evaluare este

determinat de:
a. complexitatea proprietății imobiliare subiect

b. scopul evaluării

c. cerințele utilizatorului

d. toate de mai sus

6. La întocmirea unui raport de evaluare nu este recomandabilă:

a. repetarea informațiilor detaliate privind un anumit subiect la toate
capitolele
b. includerea materialelor suport (fotografii, planuri) care sa ajute la
înțelegerea proprietății
c. neincluderea surselor de informații utilizate

7. a. și c. sunt răspunsuri corecte

Formatul raportului de evaluare trebuie convenit în prealabil și

consemnat în:
a. declarația de conformitate

b. anexe

c. termenii de referință ai evaluării

ipoteze

1. Care dintre următoarele afirmații în legătură cu logica de aplicare a

abordării prin piață este corectă
a. Operațiunea de ajustare a prețurilor de ofertă cu marja de negociere
indicată de piață se face după aplicarea ajustării pentru drepturile de
proprietate transmise
b. Ajustarea prețului de ofertă cu marja de negociere indicată de piață
se ia în calcul în determinarea ajustării totale aplicate unei
comparabile
c. În situația în care se utilizează prețuri de ofertă și nu prețuri de
tranzacționare, evaluatorul ajustează prețurile de ofertă cu marja de
negociere indicată de piață
d. b și c sunt corecte
MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

2. Mărimea ajustării aplicate prețului de vânzare ,aferentă unui element

de comparație, depinde de
a. Cunoașterea tuturor caracteristicilor proprietății subiect și ale
proprietății comparabile
b. Numărul de elemente de comparație evidențiate în grila datelor de
piață
c. Ajustările aplicate anterior aferente altor elemente de comparație
d. Diferența dintre caracteristicile proprietății comparabile și cea a
proprietății subiect

3. Utilizarea mai multor criterii de comparație în abordarea prin piață

poate duce la rezultate diferite și în acest caz, evaluatorul trebuie să
a. Abandoneze aplicarea abordării prin piață
b. Facă o medie a rezultatelor asfel obținute
c. Analizeze și sa explice diferențele dintre rezultate
d. Aleagă alt criteriu de comparație

4. În cadrul abordării prin piață, în etapa de selectare a valorii de piață a

proprietății subiect, evaluatorul ia în considerare printre altele
a. Gradul de ocupare a proprietăților imobiliare comparabile
b. Numărul criteriilor de comparație utilizate
c. Numărul de ajustări aplicate fiecărui preț al proprietății comparabile
d. A și b sunt corecte

5. Care dintre următoarele principii în evaluare stă la baza abordării prin

piață
a. Puterea de cumpîrare
b. Actualizarea
c. Finanțarea
d. substituția
6. Ajustarea totală a prețului de vânzare a unei comparabile, calculată
ca sumă absolută este
a. Ajustarea brută
b. Ajustarea netă
c. Ajustarea procentuală finală
d. Selectată la final pentru analiza clasamentului

7. O tehnică calitativă recunoscută în cadrul abordării prin piață este

a. Analiza clasamentului
b. Analiza statistică
MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

c. Analiza costurilor
d. Analiza datelor secundare

8. Care dintre următoarele variante reprezintă o caracteristică

economică a proprietății imobiliare
a. Cheltuieli din exploatare
b. Calitatea managementului
c. Veniturile obținute din chirii
d. Toate cele de mai sus

9. Chiriile de piață se estimează pe baza chiriilor percepute pentru spații

similare. Acest fapt este o reflectare a principiului
a. Echilibrului
b. Subtituției
c. Influențelor externe
d. Cererii și ofertei

10. Rata fără risc se referă la rata

a. Dobânzii bancare la acordare de credite
b. Dobânzi bancare la depozite pe termen lung
c. Dobânzi de referință practicată de BNR
d. Dobânzii obligațiunilor de stat pe termen lung

11. Pentru a determina ajustarea ce se aplica proprietăților imobiliare

comparabile în cazul în care proprietatea imobiliară subiect are o
utilizare neconformă legal, evaluatorul
a. Actualizează venitul suplimentar obținut pe durata de viață fizică a
construcției
b. Aplică un multiplu al venitului suplimentar obținut
c. Capitalizează venitul suplimentar obținut pe durata de viață
economică rămasă a construcției
d. Oricare dintre variante este corectă

12. Valoarea pe care un investitor o obține la sfârșitul perioadei de

investiție sau de deținere a unei proprietăți imobiliare, se numește
a. Venit net
b. Venit brut
c. Dividente
d. Valoare terminală
MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

13. Care dintre următoarele afirmații este adevărată:

a. cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât mai repede va crește suma
economisită
b. cu cât durata investiției va fi mai mare, rata dobânzii fiind constantă, cu
atât valoarea viitoare va fi mai ridicată
c. cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât mai repede va crește
economisită
d. niciun răspuns corect

14. În aplicarea metodei capitalizării directe, pentru evaluarea unei

proprietăți imobiliare este indicată ca rata de capitalizare
a. Să fie estimată de evaluator pe baza experienței sale
b. Să fie estimată prin metoda construirii în trepte
c. Să fie extrasă de pe piața imobiliară din oferte/tranzacții
comparabile
d. Să fie indexată cu indicele prețurilor de consum

15. Care dintre următoarele expresii este corectă

a. Prețuri curente = termeni reali
b. Prețuri curente = termeni nominali
c. Prețuri constante = termeni reali
d. Raspunsurile b și ce sunt corecte

16. Metoda fluxului de numerar actualizat constă în

a. Calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit
b. Corectarea valorii proprietății cu rata curentă a inflației
c. Calcularea valorii prezente a fluxurilor viitoare de numerar
d. Nici un raspuns corect

17. Abordarea prin cost este mai adecvată în evaluarea următorului tip
de proprietăți imobiliare
a. Spații de birouri
b. Magazine
c. Proprietăți specializate care se vând rar sau niciodată
d. Vile

18. Depinzând de practicele pieței, profitul dezvoltatorului imobiliar

poate fi estimat prin următoarele modalități , mai puțin
a. Ca procentaj a costurilor directe și indirecte
b. Ca procentaj a costurilor directe și indirecte și al valorii
MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

amplasamentului
c. Ca procentaj al valorii proiectului finalizat
d. Ca procentaj al venitului net din exploatare

19. Arătați care variantă nu constituie un tip de depreciere a

construcțiilor
a. Deprecierea fizica nerecuperabilă
b. Depreciere funcțională nerecuperabilă
c. Deprecierea economică
d. Toate reprezintă tipuri de deprecieri a construcțiilor

20. La evaluarea pentru garantarea împrumuturilor inspecția bunului de

evaluat este obligatorie în faza acordării creditului
a. Nu
b. Da
c. Doar în cazuri speciale
d. Niciodată

21. Prin metoda vârstă – durată de viață, valoarea deprecierii cumulate a

construcției se calculează
a. Ca diferență între vârsta efectivă și deprecierea economică
b. Ca raport dintre varsta efectivă și durata de viață economică
c. Ca produs dintre costul de nou și raportul vârstă efectivă/durata de
viață economică
d. Ca diferență dintre costul de nou și raportul vârstă efectivă/durata
de viață economică

22. Costurile directe și indirecte sunt necesare pentru determinarea

a. Profitului promotorului
b. Venitului net din exploatare
c. Cheltuielilor imediat dupa achiziție
d. Costului de reconstruire

23. Ce principiu economic evidențiază faptul că participanții pe piață fac

o legătura între valoarea unei proprietăți imobiliare și costul acesteia
a. Raritatea
b. Contribuția
c. Influențele externe
d. Substituția
MANUAL DE CURS - EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1

24. Utilizarea unui cost de reconstruire sau de înlocuire depinde de

a. Estimarea valorii finale
b. Scopul evaluării
c. Durata de viață economică a clădirii
d. Durata de viață fizică a construcției