TITLUL I Aspecte generale privind regimul juridic al dreptului de preempiune

1. Acest titlu este dedicat aspectelor generale ale dreptului de preempiune, aspecte de natur a clarifica regimul su juridic i felul n care acest drept a fost i este perceput. Incursiunea noastr n studiul dreptului de preempiune aduce n prim plan mai nti istoricul acestui drept, definiia i felul n care a evoluat concepia doctrinar i legislativ asupra noiunii de preempiune, ca mai apoi, oprindu-se la concepia asupra preempiunii instituite de Noul Cod civil, s evidenieze aspecte eseniale ale dreptului legal de preempiune i ale celui convenional. De asemenea, ne-am oprit atenia att asupra doctrinei i jurisprudenei franceze preocupate de aceast instituie, ct i asupra unor situaii n care legiuitorul francez a instituit drepturi de preempiune, fiind bine tiut c doctrina i legislaia francez au avut o contribuie esenial n ceea ce privete influena pe care au avut-o la conturarea regimului juridic al dreptului de preempiune de la noi din ar.

Capitolul 1. Introducere n studiul dreptului de preempiune

2. Dreptul de preempiune renscut dup anul 1989 a fost cunoscut i n vechiul drept romnesc sub denumirea de protimis, primul document care atest existena acestei instituii n rile Romne fiind un document bizantin de la mijlocul secolului al XV-lea. Vom observa c raiunea instituirii sale n trecut i mecanismul de funcionare nu sunt departe de cele existente azi[1],iar definiia dat dreptului de preempiune nu este unitar n doctrin, explicaia fiind aceea c analiza acestui drept s-a fcut fie cu referire la o anumit
[1]

A se vedea infra, Seciunea 1, Scurt istoric al dreptului de preempiune.

DREPTUL DE PREEMPIUNE

specie a acestuia, fie prin prisma concepiei diferite asupra noiunii de preempiune care, la rndul ei, cunoate o evoluie surprinztoare[1]. Pe de alt parte, viziunea Noului Cod civil cu privire la instituia dreptului de preempiune ne-a determinat s-l analizm diferit, n funcie de sorgintea sa legal.[2]

Seciunea 1. Scurt istoric al dreptului de preempiune

3. Dreptul de preempiune nu este o instituie juridic nou, acesta exista i n vechiul drept romnesc sub denumirea de protimisis[3]. n dicionarul dedicat instituiilor feudale din rile Romne, protimisisul este definit ca fiind un drept real, legal, opozabil erga omnes, n virtutea cruia persoanele care se gseau n anumite raporturi durabile de solidaritate (rudenie, devlmie, vecintate, etc.) cu stpnul, silit s-i nstrineze anumite bunuri ctre o persoan n afara cercului respectiv de solidaritate, puteau dobndi lucrul nsui sau folosina lui, pltind preul de nstrinare i fcnd s fie astfel preferate dobnditorului strin. Acest drept se exercit sub forma ofertei de preempiune pe care nstrintorul trebuia s o fac privilegiatului, pentru ca acesta, n anumite termene (n general 30 de zile), s se decid dac pltete preul oferit de strini i pstreaz bunul pentru el, meninndu-l astfel n cadrul cercului de solidaritate respectiv. Dac aceast preferin nu era respectat, se ntea o sanciune a ocolirii obiceiului de protimisis: un drept de rscumprare (retract), n schimbul preului pltit, de la strinul care dobndise bunul n mod ilegal. Termenul de rscumprare s-a stabilizat, dup modelul bizantin, la 10 ani.

A se vedea infra, Seciunea a 2-a. Definiia dreptului de preempiune i nelesul noiunii de preempiune n contextul actual. [2] A se vedea infra, Seciunea a 3-a. Dreptul legal de preempiune sau convenional i Seciunea a IV-a. Dreptul convenional de preempiune. [3] Pentru detalii n ceea ce privete dreptul de protimisis a se vedea: V. Georgescu, O. Sachelarie, V. otrop, Protimisis, n Instituii feudale din rile Romne. Dicionar, Ed. Academiei, Bucureti, p. 390-392; V. Georgescu, Bizanul i instituiile romneti pn la mijlocul secolului al XVIII-lea, Ed. Academiei, Bucureti 1980, p. 199-206.

[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

4. Format iniial n cadrul proprietii devlmae, acest drept a ajuns s se extind, mai ales n Transilvania, i la proprietatea individual n scopul evitrii trecerii unui bun strmoesc n mna strinilor. Cel ce nstrina avea obligaia anunrii prealabile a rudelor, devlmailor i vecinilor cu privire la nstrinarea proiectat. Aceast obligaie era satisfcut prin vestirea (praemonitio, admonitio), celor ndrituii s i exercite dreptul. Vestirea se fcea, n mod obinuit, n 3 duminici consecutive, n unele regiuni la 3 trguri sau scaune periodice de judecat, n faa sau prin intermediul organelor oficiale competente, n piaa public sau naintea bisericii. Pentru a se asigura despre cunoaterea inteniei de nstrinare de ctre cei ndrituii la protimisis, autoritile n faa crora se ncheiau contractele (locuri de adeverire, magistrai oreneti, etc.) obinuiau s ntocmeasc actele n prezena acelor ndrituii, nscriind n contract renunarea lor la protimisis i punndu-i s semneze i ei contractul. n cazul cnd cei ndrituii nu-i exercitau dreptul de protimisis, proprietarul bunului putea s-l nstrineze oricui. Dac nstrinarea era fcut fr a se fi efectuat ntiinarea prealabil, consecina era c ndrituiii puteau rscumpra bunul prin depunerea preului obinuit al acestuia (orict de mare ar fi fost suma nscris n act). Dac ea era fcut cu ntiinarea prealabil, ei puteau i n acest caz s rscumpere bunul, ns numai depunnd ntreaga sum orict de exagerat ce era nscris n contract. Dei istoricul Valentin Al. Georgescu susine originea cutumiar local a protimisisului, este de menionat c primul document care atest existena acestei instituii n rile Romne este un document bizantin de la mijlocul secolului al XV-lea. Este vorba de articolele care se gsesc n Legea lui Iustinian ce vorbesc de protimisisul de vecintate. Proprietatea privat, individualizat i liber specific secolului al XIX-lea cnd are loc o puternic revoluie industrial devine antitetic protimisisului care dispare n ara Romneasc la 1840, iar n Moldova n 1865. Ulterior, unele forme de protimisis, rennoite i readaptate noii societi i rolului economic ce revine statului (vam, export de opere artistice, etc.) sau mai multor categorii sociale (chiriai, proprietari, rurali, etc.), se introduc de legiuitor, constituind o faz istoric nou sau chiar o instituie nou. n mediul stesc persist, ns, vestigii extralegale de protimisis pn n sec. al XX-lea.

DREPTUL DE PREEMPIUNE

5. Cele artate mai sus demonstreaz faptul c dreptul de preempiune nu este o instituie nou, ci dimpotriv ea este cunoscut din cele mai vechi timpuri, decznd n perioada comunist odat cu decderea proprietii individuale. Dup anul 1989, pe fondul reafirmrii proprietii individuale, a evoluiei acesteia, dar i a creterii semnificative a legilor imperative, asistm la o extindere rapid a dreptului de preempiune n cele mai variate domenii.

Seciunea a 2-a. Definiia dreptului de preempiune i nelesul noiunii de preempiune n contextul actual
6. Am vzut n seciunea anterioar c dreptul de preempiune, sub denumirea de protimisis, este o instituie cunoscut n vechiul drept romnesc i c n perioada regimului comunist aceast instituie a disprut ca urmare a decderii proprietii individuale. n anul 1991, ca urmare a adoptrii Legii fondului funciar nr. 18/1991 care instituia n art. 48 - 49 un drept de preempiune la cumprarea terenurilor agricole situate n extravilan, renate interesul doctrinei n ceea ce privete analiza acestei instituii. Iniial definiiile i analiza acestui drept s-au fcut pornind de la trsturile specifice dreptului de preempiune reglementat de Legea nr. 18/1991. Astfel, s-a artat c preempiunea reprezint un drept subiectiv care este recunoscut numai anumitor titulari de a se bucura de prioritate la cumprarea unui teren agricol din extravilan, cu respectarea i a celorlalte prevederi legale n materie[1]. Ulterior, prelundu-se definiia dat dreptului de preempiune n doctrina francez potrivit creia dreptul de preempiune este facultatea recunoscut unei persoane sau unei entiti administrative, n virtutea unui contract sau unei dispoziii legale, de a dobndi proprietatea unui bun, n cazul nstrinrii sale, cu preferin fa de orice alt cumprtor[2], n literatura de specialitate s-a artat c dreptul de preempiune este contractual sau legal[3].

I. Adam, Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa Nova, Bucureti, 1998, p. 142. [2] Guide juridique, Dalloz, Paris, 1991, vol. IV, p. 398. [3] E. Chelaru, Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul nr. 6/1997, p. 15.

[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

7. Autorul citat arat c dreptul de preempiune este contractual atunci cnd ia natere din voina prilor, care ncheie n acest scop un pact de preferin. Dreptul de preempiune poate izvor din lege, fiind cunoscute dou moduri de reglementare. Astfel, maniera clasic de reglementare abordeaz dreptul de preempiune ca pe o facultate conferit unei persoane de a cumpra un bun cu preferin fa de orice alt persoan, care se exercit ante rem venditio, ceea ce face din acest drept o instituie precontractual. Reglementrile moderne au evoluat spre drepturi de preempiune exercitabile post rem venditio, caracterizate prin aceea c, nti se ncheie contractul de vnzare-cumprare ntre proprietar i un ter, dup care titularul dreptului de preempiune este ntiinat printr-o declaraie de intenie de nstrinare. Titularul dreptului de preempiune are facultatea s uzeze ulterior de acest drept, iar dac o va face, se substituie cumprtorului din contractul iniial, dobndind astfel toate drepturile si obligaiile acestuia, ca i cum ar fi avut loc o cesiune a contractului. Menionm c aceast abordare a dreptului de preempiune a fost singular n doctrin, marea majoritate a autorilor apreciind c instituirea dreptului de preempiune printr-o norm imperativ este de esena dreptului de preempiune, prin aceasta deosebindu-se de dreptul de preferin instituit prin convenia prilor cunoscut sub denumirea de pact de preferin. Astfel, pornind de la o asemenea abordare, n doctrin s-a dat urmtoarea definiie dreptului de preempiune: preempiunea este un drept de sorginte legal care, la pre egal, confer preferin anumitor persoane fa de altele la dobndirea unui bun atunci cnd proprietarul acestuia se decide s-l vnd[1]. Regretatul profesor Francisc Deak arta ntr-un studiu aprut n 1992, dup apariia Legii fondului funciar nr. 18/1991[2] care reglementa dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor agricole din extravilan, c: Spre deosebire de pactul de preferin care are natura contractual, ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri dreptul de preempiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are niciun rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s
D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2008, p. 100. [2] Publicat n M. Of. nr. 37 din 20 februarie 1991, republicat n M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998.
[1]

DREPTUL DE PREEMPIUNE

vnd terenul, sub sanciunea prevzut de lege, trebuie s respecte dreptul de preempiune. [1] 8. N-am putea spune c legiuitorul romn a mbriat ntru-totul aceast optic ce s-a conturat destul de puternic n literatura de specialitate, pentru c n 1997, prin O.G. nr. 52/1997 privind regimul juridic al francizei[2], mai precis printr-o norm juridic dispozitiv cu caracter supletiv cuprins n art. 6, sugereaz prilor instituirea unui drept de preempiune n contractul de franciz, dac interesul meninerii sau dezvoltrii reelei de franciz necesit recunoaterea acestui drept[3]. Cu alte cuvinte, legiuitorul admite c dreptul de preempiune poate izvor i din convenia prilor i, astfel, distincia fcut pe marginea naturii legale a dreptului de preempiune i a celei convenionale a dreptului de preferin devine insuficient pentru a creiona aspectele ce caracterizeaz aceste drepturi. Un alt aspect demn de luat n seam prin apariia acestui act normativ este legat de faptul c legiuitorul admite existena dreptului de preempiune nu doar la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, ci i la ncheierea unui contract de franciz, de unde deducem c nici definirea dreptului de preempiune ca genernd prioritate la cumprarea unui bun nu mai poate fi admis fr rezerve. 9. n doctrin a existat un autor care, pornind de la reglementarea dreptului de preempiune din aceeai Lege nr. 18/1991, nu a recunoscut caracterul de drept subiectiv civil celui pe care l-a denumit aazisul drept de preempiune[4]. Astfel, n opinia acestui autor aa-zisul drept de preempiune este doar o procedur obligatorie de publicitate a hotrrii de vnzare, fiind o ngrdire prin lege a atributului de dispoziie juridic asupra terenurilor agricole din extravilan i, n acelai timp, o limitare a libertii
Fr. Deak, Dreptul de preemiune, n Dreptul nr. 7/1992, p. 35. n acela i sens a se vedea D. Chiric , op. cit., p. 100; I. Popa, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, ed. a II-a rev zut i adugit, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2008, p. 257; L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 111; C. Toader, Manual de contacte speciale, Ed. All Beck, 2000, p. 14. [2] Publicat n M. Of. nr. 224 din 30 august 1997 i republicat n M. Of. nr. 180 din 14 mai 1998. [3] Pentru detalii privind dreptul de preemiune n domeniul francizei a se vedea infra, Titlu V, Capitolul al 2-lea, Dreptul de preemiune n domeniul francizei. [4] L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembr mintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, p. 112.
[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

contractuale. Contractul de vnzare-cumprare pe care proprietarul terenului este obligat s-l ncheie cu titularul dreptului de preempiune, care a acceptat preul propus de ofertant sau a oferit un pre convenabil acestuia, poate fi inclus n categoria contractelor forate. 10. Menionm c n doctrina recent, dei nu s-a renunat la ideea naturii legale a dreptului de preempiune, s-a apreciat c dreptul de preempiune poate fi exercitat nu doar ca o prioritate la vnzare, acest drept putnd genera titularului prioritate la alte categorii de contract nchiriere, franciz etc.[1]. Autorii citai exemplific o serie de acte normative care instituie drepturi de preempiune n domenii din cele mai diverse pentru a arta cmpul larg de aciune al acestui drept i rapiditatea cu care s-a extins dup anul 1989. Dei nu suntem de acord c toate actele normative exemplificate de autorii citai ar institui drepturi de preempiune, apreciem c ori de cte ori actul normativ instituie un drept de prioritate al titularului n raport cu tere persoane la ncheierea unui contract poate fi analizat, n contextul actual, ca un drept de preempiune, indiferent de natura contractului. 11. Pentru exemplificare, autorii citai apreciaz c art. 9 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine care au fost trecute n proprietatea statului[2] ar institui un drept de preempiune la cumprarea imobilului n favoarea chiriailor. Nu putem fi de acord cu o astfel de prere deoarece dreptul de a opta pentru cumprarea locuinelor este conferit de acest act normativ doar chiriailor n exclusivitate, fr ca acetia s intre n concurs cu alte persoane pentru a avea nevoie de prioritate. 12. ntr-un studiu recent, unul dintre autorii citai[3] apreciaz c la baza dreptului de preempiune stau trei principii importante pe care le regsim n toate speciile de preempiune.

I. Negru, D. Corneanu, Discuii n legtur cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr. 1/2004. p. 30. [2] Publicat n M. Of. nr. 279 din 29 noiembrie 1995. [3] I. Negru, Teoria general a dreptului de preemiune, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2010, p. 69-72; I. Negru, I.-I. Negru, Principiile dreptului de preemiune, C.J. nr. 5/2008, p. 64-69.

[1]

10

DREPTUL DE PREEMPIUNE

Este vorba de principiul prioritii, principiul interveniei preemptorului la pre i n condiii egale cu terii, iar al treilea principiu se refer la faptul c intervenia preemptorului n contractul dintre proprietar i ter nu poate fi impus. Dac n ceea ce privete primul i ultimul principiu expus de autor suntem de acord c aceste caracteristici se pot impune cu valoare de principiu n cazul tuturor speciilor de preempiune reglementate de lege, nu suntem de acord cu cel de-al doilea principiu ntruct sunt situaii prevzute de lege n care pe lng prioritate, legiuitorul acord condiii favorabile preemptorului i n ceea ce privete preul contractului. 13. Astfel, menionm c n privina dreptului de preempiune reglementat de art. 4 din Legea nr. 422/2001[1] privind protejarea monumentelor istorice, legiuitorul impune chiar Ministerului Culturii, n calitate de reprezentant al statului, s negocieze preul de vnzare al monumentului istoric cu vnztorul sau cu agentul economic autorizat care intermediaz vnzarea. 14. De asemenea, n cazul drepturilor de preempiune la cumprarea de aciuni reglementate de art. 14 din Legea nr. 268/2001[2] privind privatizarea societilor comerciale care dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie agricol, preemptorii pe lng prioritate la cumprare n raport cu terii, beneficiaz i de condiii privilegiate de pre, avnd posibilitatea s cumpere aciuni la un pre redus cu pn la 30-40% fa de preul oferit de teri. 15. n cazul dreptului de preempiune instituit de art. 5 din Legea nr. 64/1991[3] privind brevetele de invenie, n situaia n care inventatorul i unitatea nu se neleg asupra preului, instana este cea care stabilete preul. Trecnd peste aceste observaii, suntem de acord cu opinia autorului citat c prioritatea reprezint elementul fundamental al dreptului
Publicat n M. Of. nr. 407 din 24 iulie 2001, republicat n M. Of. nr. 938 din 20 noiembrie 2006, modificat ulterior prin O.U.G. nr. 77/2009 (M. Of. nr. 439 din 26 iunie 2009), Legea nr. 261/2009(M. Of. nr. 493 din 16 iulie 2009), Lege nr. 329/2009 (M. Of. nr. 761 din 9 noiembrie 2009), O.U.G. nr. 43/2010 (M. Of. nr. 316 din 13 mai 2010), O.U.G. nr. 12/2011 (M. Of. nr. 114 din 15 februarie 2011). [2] Publicat n M. Of. nr. 299 din 7 iunie 2001. [3] Publicat n M. Of. nr. 212 din 21 octombrie 1991, republicat succesiv n M. Of. nr. 752 din 15 octombrie 2002, i n M. Of. nr. 541 din 8 august 2007.
[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

11

de preempiune, prin aceasta nelegnd c titularul dreptului de preempiune are posibilitatea de a obine cu prioritate contractul n raport cu ali dobnditori eventuali. De asemenea, apreciem i noi c un alt element ce caracterizeaz toate speciile dreptului de preempiune se refer la faptul c intervenia preemptorului n contractul dintre proprietar i ter este facultativ, n sensul c odat nscut dreptul de preempiune, acesta poate fi exercitat sau nu, preemptorul neputnd fi tras la rspundere pentru decizia sa. 16. Din analiza actelor normative care reglementeaz diferite specii de preempiune, observm o inconsecven a legiuitorului n ceea ce privete folosirea noiunii de preempiune, preferin, prioritate. Aa cum am vzut mai sus, n O.G. nr. 52/1997 privind regimul juridic al francizei, legiuitorul folosete noiunea de preempiune cu referire la un drept de prioritate n ceea ce privete ncheierea unui contract de franciz ce s-ar putea institui prin convenia prilor. n contextul opiniei majoritare existente pn la acest moment n doctrin, acest drept nu ar putea fi calificat ca fiind un drept de preempiune, avnd n vedere natura contractual a acestuia. n art. 37 din Legea nr. 33/1994[1] privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, se folosete terminologia de prioritate la cumprarea imobilului expropriat, acest fapt genernd discuii privind natura juridic a dreptului instituit de acest text legal, regretatul profesor Fr. Deak[2] fiind de prere c acest drept nu poate fi calificat ca fiind un drept de preempiune, n schimb ali autori[3], nu mai puin avizai, apreciaz c suntem n prezena unui drept de preempiune[4]. n domeniul comercial legiuitorul folosete terminologia de preferin cu referire la dreptul conferit de lege unor categorii de titulari n
Publicat n M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994, modificat prin Legea nr. 71/2011 (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011), republicat n M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011. [2] Fr. Deak, op. cit., p. 49. [3] L. Pop, op. cit., p. 59; Fl. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995, p. 27; V. Stoica, Exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 5/2004, p. 70; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 19, D. Chiric , op. cit., p. 98. [4] Pentru detalii privind discuiile pe marginea calificrii naturii juridice a dreptului instituit de art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, a se vedea infra, Titlul VIII, Capitolul 1, Seciunea a 4-a. Natura juridic a dreptului reglementat de art. 37 din Legea nr. 33/1994 i natura actului juridic asupra cruia se exercit acest drept.
[1]

12

DREPTUL DE PREEMPIUNE

ceea ce privete posibilitatea de a cumpra cu prioritate aciuni[1], dar i atunci cnd este vorba de cumprarea unor active patrimoniale[2]. Am observat c autorii dreptului comercial folosesc terminologia de preferin, ferindu-se n a califica acest drept ca fiind un drept de preempiune. n domeniul dreptului de proprietate intelectual, legiuitorul folosete fie noiunea de preferin, fie pe cea de prioritate atunci cnd dorete s ofere prioritate la ncheierea contractelor prin care se poate exploata invenia, n domeniul brevetelor de invenie[3] sau la ncheierea unui nou contract de editare, n domeniul dreptului de autor[4]. Avnd n vedere inconsecvena legiuitorului, dar i opiniile exprimate n doctrin, apreciem c dreptul de preempiune trebuie analizat ca fiind acel drept instituit de lege ce confer titularului prioritate la ncheierea unui contract n raport cu terii pentru situaiile existente pn la momentul intrrii n vigoare a Noului Cod civil[5]. 17. Odat cu intrarea n vigoare a Noului Cod civil, dreptul de preempiune a dobndit o cu totul alt configuraie, avnd n vedere c viziunea Noului Cod civil difer fundamental de viziunea existent pn la acest moment n doctrin. Astfel, art. 1730 din Noul Cod civil prevede c: (1) n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun. (2) Dispoziiile pre-

n acest sens menionm art. 216 din Legea societilor comerciale nr. 31/1990 (publicat n M. Of. nr. 126-127 din 17 noiembrie 1990, republicat n M. Of. nr. 33 din 29 ianuarie 1998, republicat n M. Of. nr. 1066 din 17 noiembrie 2004), art. 14 din Legea nr 268/2001 privind privatizarea societilor comerciale care dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie agricol. [2] n acest sens menionm art. 12 lit. d) din Legea nr. 346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii (M. Of. nr. 681 din 29 iulie 2004). [3] Art. 5 din Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenie. [4] Art. 52 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe (M. Of. nr. 60 din 26 martie 1996). [5] Potrivit art. 123 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (1) De la data intr rii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempiune cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art. 1.730 - 1.740 din Codul civil. (2) Pentru dreptul de preempiune creat prin convenie, dispoziiile art. 1.730 1.740 din Codul civil se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului civil. (3) Dreptul de preempiune prevzut la alin. (1) i (2) este supus dispoziiilor art. 1.730 - 1.740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.

[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

13

zentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. Din analiza dispoziiilor legale citate reiese c dreptul de preempiune poate avea ca izvor att legea, ct i contractul. De aceea n articolele urmtoare se face distincia ntre dreptul legal de preempiune i dreptul convenional de preempiune. Asta nseamn c abordarea doctrinar potrivit creia dreptul de preempiune poate avea doar sorginte legal trebuie abandonat, ca i cea referitoare la faptul c prioritatea la cumprare instituit prin contract confer titularului un drept de preferin. 18. Noul Cod civil limiteaz preempiunea doar la contractul de vnzare-cumprare, fr, ns, a face distincie ntre bunurile ce pot face obiectul acestui contract. Observm c atunci cnd confer prioritate la ncheierea unui alt contract dect cel de vnzare-cumprare, Noul Cod civil folosete terminologia de preferin. Astfel, potrivit art. 1828 din Noul Cod civil: (1) La ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. El nu are ns acest drept atunci cnd nu i-a executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. (2) Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor. n ceea ce privete regimul juridic aplicabil dreptului de preferin, observm c acesta este cel aplicabil dreptului de preempiune n materia vnzrii, cu meniunea c acesta se aplic n mod corespunztor, ceea ce nseamn c n situaia n care exist dispoziii care nu-i gsesc aplicarea n materia nchirierii sau dac aceste dispoziii trebuie nuanate prin prisma caracterelor specifice contractului de nchiriere, aplicarea acestora nu trebuie fcut ad litteram. Un exemplu foarte uor de remarcat pentru exemplificarea modului n care aceste dispoziii trebuie adaptate se refer la faptul c n contractul de nchiriere nu exist pre, ci chirie, datorit caracterului de contract cu executare succesiv al contractului de nchiriere. Acest fapt genereaz o serie de consecine sub aspectul felului n care dispoziiile legale n materia exercitrii dreptului de preempiune trebuie adaptate la contractul de nchiriere[1].
Pentru detalii privind exercitarea dreptului de preferin reglementat de art. 1828 din Noul Cod civil a se vedea infra, Titlul IV. Capitolul al 3-lea, Seciunea
[1]

14

DREPTUL DE PREEMPIUNE

19. Ceea ce este important de remarcat este faptul c n viziunea Noului Cod civil mecanismul de exercitare a dreptului de preempiune i a dreptului de preferin este acelai, cu adaptrile specifice contractului asupra cruia se exercit cel din urm drept. De unde apare ideea c cele dou categorii de drepturi ar trebui incluse ntr-o categorie superioar, iar propunerea noastr este aceea de a le include n categoria drepturilor prioritare. Noiunea de drept prioritar ar include toate drepturile care confer titularului prioritate la ncheierea unui contract n raport cu terii, indiferent dac prioritatea este conferit de lege sau contract i indiferent de natura contractului asupra cruia se confer aceast prioritate. Plecnd de la viziunea Noului Cod civil, dreptul de preempiune ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care confer titularului ntietate/prioritate la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare n raport cu terii, n timp ce dreptul de preferin ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care confer titularului ntietate/prioritate la ncheierea unui contract, altul dect cel de vnzare-cumprare, n raport cu terii.

Seciunea a 3-a. Dreptul legal de preempiune

20. Aa cum am artat n seciunea anterioar, pentru situaiile existente pn la momentul intrrii in vigoare a Noului Cod civil[1], dreptul de preempiune trebuie analizat ca fiind acel drept instituit de lege ce confer titularului prioritate la ncheierea unui contract n raport cu terii. Totui, avnd n vedere c Noul Cod civil include n categoria drepturilor de preempiune i pe cele izvornd din contract, limitnd aplicarea dreptului de preempiune la contractul de vnzare-cumprare, dar extinznd regimul juridic aplicabil acestuia i la celelalte drepturi prioritare, am intitulat aceast seciune dreptul legal de preempiune,
a 3-a. Procedura de exercitare a dreptului de preferin. [1] Reamintim ca potrivit art. 123 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil: (1) De la data intrrii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempiune cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art. 1.7301.740 din Codul civil. (2) Pentru dreptul de preempiune creat prin convenie, dispoziiile art. 1.730-1.740 din Codul civil se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului civil. (3) Dreptul de preempiune prevzut la alin. (1) i (2) este supus dispoziiilor art. 1.730-1.740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

15

pentru a nu exista dubii n ceea ce privete faptul c ne referim doar la dreptul de preempiune de sorginte legal.

1. Natura juridic a dreptului legal de preempiune

21. n doctrin nu exist un punct de vedere unitar cu privire la natura juridic a dreptului de preempiune, existnd autori care apreciaz c dreptul de preempiune este un drept real, n opinia altor autori dreptul de preempiune este un drept de crean, n fine exist formulat i un al treilea punct de vedere care arat c dreptul de preempiune trebuie inclus n categoria drepturilor potestative. n cele ce urmeaz vom prezenta argumentele folosite n sprijinul fiecrei calificri, ns trebuie menionat, c n general n doctrin s-a analizat natura juridic a dreptului de preempiune pornindu-se de la reglementarea dreptului de preempiune la vnzarea terenurilor agricole din extravilan, n prezent abrogat, sau de la cea privind dreptul de preempiune la vnzarea terenurilor forestiere.

1.1. Dreptul de preempiune drept real

22. Astfel, o parte a doctrinei [1] a fost de prere c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale deoarece dreptul de preempiune confer titularului un drept de urmrire asupra bunului ce face obiectul preempiunii (prin aciunea n anulare), iar dreptul de preferin revine prin lege, prerogative exclusive i definitorii numai drepturilor reale. Este un drept absolut, opozabil erga omnes, titularul su putnd s i-l exercite fr concursul altor persoane, ceilali avnd obligaia general i abstract de a se abine de la orice tulburare a acestui drept. ntre subiectele de drept ce au obligaia de a se abine (subiecte pasive), o poziie distinct o are vnztorul terenului, el fiind un subiect pasiv determinat care are anumite obligaii, respectiv de a nu vinde
Gh. Beleiu, Dreptul de preemiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, n Dreptul nr. 12/1992, p. 3-13.; L. Pop, Drepturile reale principale, Ed. Cordial, Cluj Napoca, 1993, p. 75; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 290-291; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2001, p. 28-29; Fr. Deak, loc. cit., p. 34-43, A. Cojocaru, B. Ptracu, Despre natura juridic a dreptului de preemiune la vnzarea-cumprarea terenurilor agricole din extravilan, n S.D.R. nr. 12/2004, Ed. Academiei Romne, Bucureti, 2004, p. 147-154.
[1]

16

DREPTUL DE PREEMPIUNE

nainte de exercitarea dreptului de preempiune obligaia de a nu face precum i de a face public oferta de vnzare a imobilului, aceast din urm obligaie fiind o obligaie de a face[1]. Aceste obligaii ale vnztorului l fac ca el s aib sarcini n plus fa de celelalte subiecte pasive care au obligaia de a nu aduce atingere dreptului subiectiv de preempiune al celui ndreptit s l exercite. Fiind un drept absolut, obligatoriu este i drept real, deoarece, se tie, dreptul de crean este un drept relativ[2]. 23. n continuare, autorul citat apreciaz c dreptul de preempiune este un drept real principal, nu accesoriu. n argumentare se arat c drepturile reale se mpart n funcie de raportul lor cu alte drepturi n principale i accesorii. Cum drepturile reale accesorii sunt garanii reale ale drepturilor de crean gajul, ipoteca, privilegiul, retenia se apreciaz c dreptul de preempiune nu poate fi calificat ca un drept accesoriu, el negarantnd un drept de crean, ca drept principal. Prin urmare dac dreptul de preempiune nu poate fi calificat ca un drept accesoriu n sens tradiional, clasic, el poate fi socotit, hoc sensu, ca drept accesoriu n nelesul c el nu exist n lipsa calitii speciale cerute titularului su de ctre lege. Acelai autor arat c dreptul de preempiune este un drept afectat de modaliti deoarece el trebuie exercitat n general ntr-un anumit termen prevzut de lege, termen calificat de acesta ca fiind un termen de decdere.

1.2. Dreptul de preempiune drept de crean

24. n alt concepie[3] dreptul de preempiune a fost considerat un drept relativ patrimonial, aadar un drept de crean. Calificarea fcut este susinut ns de acest autor, n mod indirect, mai mult prin critica naturii reale a dreptului, dect printr-o argumentaie de sine stttoare. Aceasta se explic, probabil, prin caracterul dihotomic pe care l prezint, nc, n doctrina noastr, clasificarea drepturilor patrimoniale, n drepturi reale i drepturi de crean.
I. Adam, Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa Nova, Bucureti, 1998, p. 143. [2] Gh. Beleiu, loc. cit., p. 6. [3] E. Chelaru, loc. cit., p. 15-28.
[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

17

Astfel, autorul studiului citat arat c aciunea prin care este protejat dreptul de preempiune nu este o aciune real pentru c nu urmrete bunul, ci doar desfiinarea actului de vnzare, consecina nefiind intrarea bunului n patrimoniul titularului, ci rentoarcerea sa n patrimoniul vnztorului. Dreptul de preempiune nu confer deci titularului su un drept de urmrire, atribut esenial al drepturilor reale, care presupune posibilitatea conferit titularului de a pretinde bunul de la orice persoan la care s-ar gsi. Cum dreptul de urmrire este o consecin a caracterului absolut pe care l au drepturile reale, rezult, n opinia Domnului Profesor Eugen Chelaru, c dreptul de preempiune nu este nici real, nici absolut. De altfel, se arat n continuare, c sanciunea anulrii actului juridic nici nu este specific protejrii drepturilor reale. Respectarea dreptului de preempiune reprezint o condiie de validitate a contractului de vnzare-cumprare prevzut de lege sub sanciunea nulitii. Nu se poate astfel discuta despre opozabilitatea fa de teri a dreptului de preempiune, ci despre opozabilitatea legii, care trebuie respectat de orice subiect de drept. n concluzie, n opinia autorului citat dreptul de preempiune este un drept relativ, care confer titularului su prioritate la ncheierea unui contract, respectiv dreptul de a cere proprietarului, care i-a manifestat intenia de a vinde bunul, s ncheie contractul cu el. 25. Mai recent, n doctrin[1] s-a reafirmat opinia potrivit creia dreptul de preempiune trebuie ncadrat n categoria drepturilor de crean. Astfel, n opinia acestor autori dreptul de preempiune este un drept personal, iar nu real. n baza dreptului de preempiune, titularul poate pretinde proprietarului s l prefere n concurs cu potenialii cumprtori, la pre, i n condiii egale. Accesoriu acestui drept de crean se poate nate facultatea titularului de a rspunde sau nu publicitii ofertei fcute de proprietar, printr-o alt ofert sau, n anumite cazuri, printr-o acceptare, care nate un antecontract de vnzare-cumprare. Stingerea dreptului de crean are loc fie prin realizarea sa (obinerea preferinei de ctre titular), fie ca urmare a decderii pentru neexecutarea facultii de a contracta. Astfel, n opinia acestora, dreptul de preempiune este un drept opoAl. G. Ilie, M. Nicolae, II Discuii n legtur cu natura juridic a dreptului de preemiune, n Dreptul 1/2004, p. 34-64.
[1]

18

DREPTUL DE PREEMPIUNE

zabil erga certa personam, ntruct titularii nu pot pretinde oricrui subiect de drept s le acorde preferin, ci numai proprietarului care procedeaz la vnzare. Referitor la caracterele juridice ale dreptului de preempiune se mai arat c dreptul de preempiune este un drept patrimonial ce i gsete izvorul n lege, fiind recunoscut dac se realizeaz situaia premis prevzut n mod expres de ctre aceasta. De asemenea, se mai arat c dreptul de preempiune este un drept incesibil, fiind recunoscut de ctre lege numai anumitor categorii determinate de titulari. Recunoaterea dreptului nu este fcut intuitu personae, ci intuitu rei, adic n considerarea calitii speciale a titularilor dreptului de preempiune fa de bunul ce urmeaz a se vinde.

1.3. Dreptul de preempiune drept potestativ

26. Mai recent, n contextul relurii n doctrin[1] a discuiilor referitoare la existena categoriei drepturilor potestative, s-a exprimat opinia c, n realitate, dreptul de preempiune este un drept potestativ[2]. Pentru a analiza natura juridic a dreptului de preempiune din perspectiva categoriei drepturilor potestative trebuie fcute cteva consideraii n legtur cu noiunea i caracterele acestor din urm drepturi. Teoria drepturilor potestative este recunoscut de mult vreme de ctre doctrina german, italian i elveian. n ce privete doctrina francez, aceasta i-a acordat un interes destul de trziu, abia n perioada postbelic, prelund contribuia german i italian. n doctrina noastr, discuiile cu privire la aceste drepturi au fost reluate[3]
D. Chiric, Promisiunea unilateral de a vinde i de a cumpra, n R.D.C. nr. 9/1999, p. 45; D. Chiric , Pactul de preferin, n R.D.C. nr. 11/1999, p. 31, D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n Dreptul nr. 3/2001, p. 28; V. Stoica, Drepturi patrimoniale atipice, n Dreptul nr. 3/2003, p. 55-58, I. Reghini, Consideraii privind drepturile potestative, n P.R. nr. 4/2003, p. 236-241. [2] I. Negru, D. Corneanu, I Discuii n legtur cu natura juridic a dreptului de preemiune, n Dreptul 1/2004. p. 30; V. Stoica, Dreptul de preemiune la vnzarea terenurilor agricole i a celor cu destinaie forestier, n Dreptul 2/2004, p. 71. [3] n urmtoarele studii D. Chiric, Promisiunea unilateral de a vinde i de a cumpra, n R.D.C. nr. 9/1999, p. 45; D. Chiric, Pactul de preferin, n R.D.C. nr. 11/1999, p. 31, D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n Dreptul nr. 3/2001, p. 28; V. Stoica Drepturi patrimoniale atipice, n Dreptul nr. 3/2003, p. 55-58, I. Reghini, Consideraii privind drepturile potestative, n P.R. nr. 4/2003, p. 236-241.
[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

19

dup o lung perioad de vreme[1] fie semnalndu-se punctual existena acestor drepturi, fie abordndu-se n cadrul unor analize contextuale i izolate. Aceste forme juridice nu sunt creaii ale legiuitorului contemporan. Ele au existat, fr a fi ntotdeauna contientizate de ctre doctrina noastr, sau, mai bine zis au vieuit prin intermediul aplicaiilor lor, fr a fi incluse, totui, ntr-o categorie omogen[2]. n doctrin[3] drepturile potestative sunt definite ca puteri prin care titularul lor poate influena n mod unilateral i discreionar situaii juridice preexistente, modificndu-le sau dnd natere, n locul acestora, unor situaii juridice noi. Ceea ce este esenial pentru drepturile potestative este puterea pe care o are titularul lor de a interveni, prin voina sa unilateral, n situaii juridice preexistente n care sunt prezente i interesele altor persoane dect titularul acestor drepturi. Din aceast cauz, se creeaz o legtur specific ntre titularul unui asemenea drept numit subiect activ sau potentior i subiectul pasiv care suport consecinele exercitrii dreptului potestativ. Modificarea, stingerea sau recrearea situaiei juridice preexistente prin exercitarea unui drept potestativ poate produce efecte juridice pentru viitor sau poate consolida sau infirma efecte juridice anterioare.[4] nelese n acest fel, drepturile potestative sunt, n privina subiectului activ, o extindere a sferei libertii personale i, din punctul de vedere al celor care suport consecinele exercitrii acestor drepturi, o restrngere a sferei libertii personale. De aceea, drepturile potestative se pot nate fie cu acordul prealabil al celor care vor suporta ulterior consecinele exercitrii acestor drepturi, fie pe baza unei dispoziii a legii care leag naterea acestor drepturi de anumite situaii juridice[5]. n doctrin, au fost reinute ca exemple de drepturi potestative: dreptul de opiune succesoral; dreptul de retract litigios; dreptul terului detentor de a delsa imobilul ipotecat; dreptul de a denuna uniE. Herovan, Tratat teoretic i practic de procedur civil, vol. I, Iai, Institutul de Arte Grafice Viaa Romneasc, 1926, p. 349 -350; E. Herovan, Principiile procedurei judiciare, I. Institutul de Arte Grafice Lupta N. Stroil Bucureti, 1932, p. 79 -80. [2] Al. G. Ilie, M. Nicolae, op. cit., p. 45. [3] V. Stoica, Drepturi patrimoniale atipice, n Dreptul 3/2003, p. 55; I. Reghini, Consideraii privind drepturile potestative, n P.R. nr. 4/2003, p. 236. [4] V. Stoica, op. cit., p. 56. [5] Idem.
[1]

20

DREPTUL DE PREEMPIUNE

lateral un contract n temeiul legii sau al conveniei; dreptul terilor, n cazul simulaiei, de a opta ntre actul aparent i actul real; dreptul de opiune al utilizatorului, n contractul de leasing, ntre mai multe posibiliti (achiziionarea bunului, restituirea acestuia sau prelungirea contractului de leasing); dreptul de a rectifica o gestiune de afaceri; dreptul de a revoca o ofert ori de a accepta un contract; etc. Aa cum am artat mai sus, recent, n literatura de specialitate s-a susinut caracterul potestativ al dreptului de preempiune, unii autori[1] susinnd doar la nivel enuniativ aceast prere, iar alii[2] pornind de la neajunsurile ncadrrii acestui drept n categoriile clasice: drepturi reale sau drepturi de crean, au ajuns la concluzia c dreptul de preempiune rspunde noiunii de drept potestativ. Astfel, se arat n doctrin[3] c ceea ce caracterizeaz cel mai bine dreptul real, i anume puterea titularului asupra lucrului n virtutea creia acesta i exercit n mod direct i nemijlocit, fr concursul nimnui posesia, folosina i dispoziia asupra acestuia, nu caracterizeaz i dreptul de preempiune. Ct vreme proprietarul nu i manifest voina s ncheie contractul pentru care exist dreptul de preempiune, preemionarul este lipsit n totalitate de orice putere juridic asupra bunului preemptabil. Din momentul n care proprietarul i manifest voina, legea confer preemionarului o putere temporar i limitat. Abia dup ce s-a ncheiat contractul ntre proprietari i preemionar, acesta din urm dobndete plena potestas asupra bunului preemtabil.[4] n opinia acestora, obiectul dreptului de preempiune nu este bunul preemptabil, ci el const ntr-o prioritate, preferin, o modalitate expres prevzut de lege de a accede ctre un anumit bun prin intermediul contractului. Prin urmare, nu se poate pune n discuie un contact direct i nemijlocit ntre preempionar i lucru, aa cum se ntmpl n cazul drepturilor reale, de vreme ce suntem n faa unui drept asupra altui drept. Efectele care decurg din exerciiul dreptului de preempiune ntotdeauna profit preempionarului, nu se suport de el, ci de ctre alte

V. Stoica, loc. cit., p. 36 i 58; I. Reghini, loc. cit., p. 238, D. Chirica, Tratat, op. cit., p. 100. [2] I. Negru, D. Corneanu, loc. cit, p. 22-33. [3] Idem., p. 29. [4] Idem., p. 29-30.

[1]

TITLUL I. ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PREEMPIUNE

21

persoane ale cror drepturi i interese sunt legate de o anumit situaie juridic.[1] n concluzie, autorii citai arat c aceste obstacole fac imposibil includerea dreptului de preempiune n clasa drepturilor reale. n continuare, acetia resping i caracterul personal al dreptului de preempiune datorit naturii legale a restriciilor la care este supus proprietarul. Astfel, se arat c, n mod normal, ntr-un raport juridic de obligaie, existena obligaiei este subordonat existenei contractului care o creeaz. Prin exerciiul dreptului de preempiune obligaia de a da prioritate care se nate n sarcina proprietarului, nu este creat prin contract, ci prin lege. Ea urmrete s sprijine ncheierea contractului i exclude o alegere normal, obinuit, a partenerului contractual. Prin urmare, aceast obligaie nu apare din coninutul contractului; dimpotriv este o obligaie exterioar lui care i condiioneaz naterea dar mai ales validitatea. Proprietarul nu este obligat s ncheie contractul ca o consecin a existenei dreptului de preempiune asupra voinei sale. Decizia i aparine n totalitate. Cnd se hotrte s ncheie contractul, voina sa trebuie subordonat voinei legiuitorului n alegerea partenerului contractual. Legea aduce n raport un alt subiect dect cel voit de proprietar; astfel, exerciiul dreptului de preempiune restrnge voina proprietarului n interesul preempional cu concursul legii. Firesc este ca echilibrul voinelor la ncheierea i executarea contractelor s exclud orice arbitrariu. Proprietatea legal sacrific n acest caz echilibrul voinelor n alegerea partenerului contractual, iar raportul juridic care se formeaz nu mai este unul voit prin toate elementele sale, ci unul impus. Aceste restricii fac imposibil includerea dreptului de preempiune printre drepturile personale (de crean). Pornind de la neajunsurile ncadrrii dreptului de preempiune n categoriile clasice: drepturi reale sau drepturi de crean i avnd n vedere definiia i caracterele drepturilor potestative aa cum au fost ele prezentate n literatura de specialitate, autorii citai ajung la concluzia c dreptul de preempiune este un drept potestativ, artnd c numai ca drept potestativ se poate explica puterea juridic pe care preemionarul o are de a influena decisiv o situaie juridic anterior

[1]

Idem.

22

DREPTUL DE PREEMPIUNE

creat, la care nu a luat parte, putnd s o sting, s o modifice, ori s produc situaii juridice noi prin manifestarea sa de voin.[1] i aceast opinie referitoare la natura potestativ a dreptului de preempiune a fost criticat n literatura de specialitate,[2] artndu-se c doar prerogativa de a pretinde proprietarului s vnd unei alte persoane la un pre sau n condiii mai avantajoase dect cele oferite titularului prin oferta sa, ce intr n coninutul dreptului de preempiune, ar putea fi evaluat din perspectiva drepturilor potestative. Celelalte prerogative ale titularului dreptului de preempiune, respectiv dreptul titularului de a pretinde ca bunul s nu fie vndut nainte de efectuarea procedurii specifice prevzute de lege; dreptul de a pretinde efectuarea, n mod corespunztor, a publicitii impuse de lege; dreptul de a-i manifesta voina, odat ce aceast procedur a fost efectuat corespunztor, acceptnd o eventual ofert, fcnd o contraofert, sau chiar formulnd o prim ofert n situaia n care proprietarul a fcut numai o cerere de ofert, se exercit prin intermediul proprietarului obligat s fac sau s nu fac ceva, ceea ce exclude prezena unu drept potestativ. Aceasta deoarece de esena drepturilor potestative este puterea pe care titularul unui astfel de drept o are de a schimba situaia juridic preexistent printr-o manifestare unilateral de voin. Dei ofer o reglementare cu caracter general dreptului de preempiune, Noul Cod civil, n art. 551, nu enumer printre drepturile reale i dreptul de preempiune, dei include n aceast categorie alte drepturi despre care doctrina a apreciat c trebuie calificate ca fiind drepturi reale. Aceasta nseamn c argumentele aduse n calificarea dreptului de preempiune ca fiind un drept real nu au fost suficiente n opinia legiuitorului romn. n condiiile n care se va contura aceast nou clasificare a drepturilor civile patrimoniale n drepturi reale, potestative i de crean, apreciem c exist suficiente argumente pentru ca acest drept s poat fi calificat ca fiind un drept potestativ, n caz contrar singura calificare ce poate fi dat acestuia este aceea a unui drept de crean.

[1] [2]

I. Negru, D. Corneanu, loc. cit., p. 33. A.G. Ilie, M. Nicolae, loc. cit., p. 49.