Sunteți pe pagina 1din 17

Ministerul Educaiei

Universitatea Tehnic a Moldovei


Facultatea Inginerie Economic i Business

Tema: Organizarea
procesului de evaluare n
cadrul ntreprinderilor
A elaborat:

st. gr. EAI 154M


Boan Ana
conf. univ., dr. ec.,
Mmlig Vasile

A verificat:

Chiinu 2015

INTRODUCERE
Scopul pe care am dorit s l obin este de a-mi actualiza cuno tin ele
despre organizarea activitaii de evaluare n cadrul ntreprinderilor, i anume,
actualizarea cunotinelor despre procesul i etapele de efectuare a evalurii
bunurilor imobile. Deoarece este o tem destul de actual i denot
importana procesului de evaluare care prevede stabilirea obiectivului
evalurii, colectarea i analiza informaiei necesare n vederea ob inerii unei
evaluri argumentate.
Obiectivele pe care le-am urmrit la elaborarea aceastei lucrri sunt
urtoarele:
de a-mi actualiza cunotinele cu privire la procesul i etapele de
evaluare a bunurilor imobiliare n cadrul ntreprinderilor;
de a analiza legislaia ce ine strict de organizarea activitat ii de
evaluare a bunurilor imobile;
de a revedea esena regulilor generale privind efectuarea evalurii
bunurilor imobile.
Sumarul compartimentelor lucrrii de an innd cont de scopurile i
obiectivele lucrareade an, dar i de sarcinile formulate, lucrarea de an a fost
conceput cu urmtoarea structur: introducere, 3 capitole (care reflect
coninutul de baz al cercetrilor,4 tabele i 5 figuri) concluzii i bibliografie,
24 de pagini. Surse de informaie au servit drept cr i, legi, surse internet.

I. PROCESUL I ETAPELE DE EVALUARE


Orice serviciu cu caracter important are la baz un plan de proceduri,
aciuni, succesiuni prin care va fi realizat acesta. Procesul de evaluare
reprezint o consecutivitate de proceduri utilizat de evaluator pentru a estima
valoarea bunului imobiliar.

1 Stabilirea sarcinilor de evaluare


2 ntocmirea contractului de efectuare a evalurii
3 Elaborarea planului de efectuare a evalurii
4 Colectarea i analiza informaiei
5 Determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii
6 Efectuarea evalurii
7 Coordonarea rezultatelor obinute
8 Perfectarea rezultatelor

La etapa pregtitoare, lucrrile de evaluare sunt efectuate n


urmatoarea consecutivitate:
Determinarea caracteristicilor generale ale obiectului
evaluat, cu alte cuvinte, identificarea obiectului
evaluarii
Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evaluarii, a
scopurilor si a bazei de evaluare
Relevarea nivelului de calificare necesar si suficient al
evaluatorului
Relevarea eventualelor conflicte de interese
Aducerea la cunostinta benificiarului a conditiilor
restrictive

Determinarea caracteristicilor generale ale obiectului


supus evalurii, identificarea obiectului evalurii.
Dup primirea propunerii de efectuare a lucrrii de evaluare,
evaluatorul, cu acordul benificiarului, trebuie s desf oare
examinarea preliminar a obiectului evalurii, s determine
existena, componena i suficiena, pentru scopurile evalurii, a
informaiei i documentaiei tehnice, financiare i contabile, pe
care o poate prezenta benificiarul. Obiectul evalurii este
identificat dup numrul cadastral sau adresa potal a acestuia.
Identificarea include descrierea complet a bunului supus
evalurii precum i starea n care se afl.
Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evalurii, a
scopurilor i a bazei de evaluare.
Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia,
de aceea n mod general este acceptat ideea c proprietatea
imobiliar reprezint un mnunchi" de drepturi incluse n
definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra
bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de
dispoziie.

Relevarea nivelului de calificare necesar i suficient al


evaluatorului.
n procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul
trebuie s se conving i s-i dovedeasc benificiarului c dispune de o
informaie iniial suficient referitoare la obiectul evalurii. Evaluatorul
trebuie s-l conving pe benificiar de competena sa, prezentndui
documente privind studiile, participarea la seminare, conferin e, cursuri de
ridicare a nivelului profesional.
Relevarea conflictului eventual de interese, informarea
beneficiarului despre condiiile restrictive
n baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este
obligat s aduc la cunostin administraiei, ntreprinderii dac a avut n
trecut sau are n prezent relaii cu prile interesate, sau dac este implicat
n tranzaciile cu patrimoniul ce urmeaz a fi supus evalurii. Conform
legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul
nu are dreptul s efectueze lucrarea de evaluare n cazul n care el este:
proprietar al obiectului evalurii;
fondator;
acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice;
titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii;
benificiar al serviciilor de evaluare.

II. CARACTERISTICA DE BAZ A


ETAPELOR DE EVALUARE

Dup analiza preliminar a obiectului evalurii, evaluatorul, mpreun cu


beneficiarul, ntocmete un contract de prestare a serviciilor de evaluare.
n
cont
ract
ul de
prest
are a
servi
ciilo
r de
eval
uare
se
indic

numele, prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului;


denumirea i adresa ntreprinderii de evaluare;
denumirea i adresa obiectului evalurii;
tipul i descrierea obiectului evalurii;
scopul evalurii;
data la care urmeaz a fi estimat valoarea bunului imobil;
tipul valorii estimative;
suma care trebuie pltit pentru serviciile de evaluare;
Informaiile privind licena pentru activitatea de evaluare (data eliberrii,
autoritatea care a eliberat licena, termenul de valabilitate) n cazul evalurii
bunurilor imobile;
termenele de executare a lucrrilor de evaluare;
condiiile confidenialitii evalurii i reglementrile restrictive cu privire la
obligaiile evaluatorului;
alte informaii.

Elaborarea planului de efectuare a evalurii


Planul de evaluare se elaboreaz n vederea determinrii volumului i
listei informaiei necesare pentru realizarea sarcinii propuse. Elaborarea
planului de evaluare ncepe cu determinarea cerin elor fa de cantitatea i
calitatea informaiei. Evaluatorul examineaz factorii generali care
influeneaz asupra valorii obiectului la nivel local, regional i na ional, apoi
stabilete factorii specifici care influeneaz asupra valorii bunului imobil
concret. Dup cum reiese din multiple analize ale eficien ei lucrrilor de
evaluare, numai 20% din numarul total al datelor ini iale ifluen eaz
semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90% din valoare,
restul 80% din indici influeneaz doar asupra a 10% din valoarea obiectului
80
evalurii.

20%

20
%
80%

Colectarea i analiza informaiei


La aceast etap, evaluatorul trebuie s colecteze toat informa ia necesar
pentru efectuarea evalurii. Informaia trebuie s corespund cerin elor
cantitii suficiente, actualitii, autenticitii, exactitii, plenitudinii
cuprinderii. Este necesar, de asemenea a se efectua analiza siguran ei suselor
de obinere a informaiei. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii este
necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate,
oportunitate, cantitate suficient.
Pri legislatia Republicii Moldova;
datele cadastrale oferite de oficiul cadastral;
nci
datele statistice;
pal date mass media in care se elucideaza situatia pietii imobiliare;
licitatii;
ele
documentatia de proiect de deviz;
sur experienta si competenta evaluatorului;
date despre tranzactii cu bunurile imobiliare obtinute de alti evaluatori.
se
datele despre tranzactiile cu bunuri imobiliare obtinute de la alti evaluatori,
de brokeri, notari;
alte surse.
inf
or
ma

Determinarea celei mai bune si eficiente


utilizri
n acest capitol sunt examinate posibilit ile
celei mai eficiente utilizri a terenului conven ional
liber, de asemenea se analizeaz utilizarea existent
a terenului cu mbuntiri (cu cldiri). n fiecare din
aceste cazuri este examinat argumentarea variantei
selectate de utilizare a bunului imobil. Apoi este
cercetat posibilitatea de realizare i ra ionalitate a
variantei propuse de utilizare a bunului imobil.
Dup examinarea diverselor variante de utilizare a
bunului imobil este determinat valoare maxim a
lui, care corespunde cele mai bune i mai eficiente
utilizri a lui.

Efectuarea evalurii
Dup colectarea ntregii informaii necesare, evaluatorul ncepe
efectuarea evalurii propriuzise. n standardele activit ii profesionale se
menioneaz c n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei
metode de evaluare: metoda cheltuielilor; metoda veniturilor i metoda
analizei comparative a vnzrilor (ofertelor).

Metoda Analizei
Comparative a Vnzrilor
(care se bazeaz pe estimarea
valorii obiectului prin
compararea lui cu alte obiecte
similare, vndute sau propuse
spre vnzare)

Metoda Veniturilor (care


se bazeaz pe estimarea
viitoarelor venituri i
cheltuieli, legate de
utilizarea obiectului
evalurii)

Metoda Cheltuelilor sau Metoda Costului (care se bazeaz


pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic
celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului
supus evalurii)

Coordonarea rezultatelor obinute


Coordonarea rezultatelor obinute este una din cele mai
grele etape ale evalurii. La aceast etap, evaluatorul
apeleaz, de obicei, la experiena, logic i intui ia sa. La
nceputul etapei de coordonare, evaluatorul examineaz toate
datele iniiale i verific corectitudinea calculelor efectuate,
caracterul adecvat al aplicrii metodelor de evaluare utilizate
i determin valoarea definitiv a imobilului.
Experii evaluatori folosesc, de obicei trei procedee
principale de coordonare a rezultatelor i selectrii mrimii
totale a valorii obiectului evalurii:
1) Determinarea mrimii medii aritmetice;
2) Determinarea mediei matematice ponderate;
3) Determinarea mediei subiective a rezultatelor evalurii.

ntocmirea raportului de evaluare


La aceast etap rezultatele evalurii se prezint n scris. Conform Legii Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptat recent, raportul de evaluare se
intocmete n scris i pe suport electronic n dou exemplare. Un exemplar se transmite
beneficiarului, iar al doilea rmne la ntreprinderea de evaluare i se pstreaz n arhiva
ntreprinderii timp de cinci ani.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989 din 18.04.2002 n raportul
de evaluare se indic:
data ntocmirii raportului;
scopul evalurii;
numele, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui;
denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care
obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia);
data la care a fost estimat valoarea;
tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor),
utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea;
etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii,
factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate;
La raportul de evaluare se vor anexa:
copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost determinate
caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.

III. REGULILE DE BAZ PRIVIND


EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE
Reglementarea juridic a activitii de evaluare
Cea mai mare influen asupra dezvoltrii activitii de
evaluare n Republica Moldova a avut Legea cu privire la
activitatea de evaluare i Regulamentul Provizoriu care are
drept scop stabilirea procedurii de determinare a valorii
bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de
proprietate asupra lor , stabilirea cadrului juridic i
coordonarea activitaii de evaluare.

Regulile generale privind efectuarea evalurii


Activitatea practic a evaluatorului profesionist se bazeaz pe rela iile de
ncredere dintre acesta i beneficiar. De aceea, un evaluator con tiincios
trebuie s respecte urmtoarele reguli recomandabile:
S in cont de influena asupra valorii, a legisla iei privind utilizarea
terenurilor; a conjuncturii pieei bunurilor imobile;
S porneasc de la premisa c mbuntirile planificate pentru
construciile de pe terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabil a
terenului;
S estimeze obiectul evalurii cu aplicarea metodelor i procedeelor de
evaluare existente i a celor noi.
S colecteze, s verifice, s analizeze i s coordoneze datele ini iale
pentru desfurarea evalurii;
S examineze i s analizeze influena posibil asupra valorii bunurilor
imobile;
S in cont i s analizeze influena posibil asupra valorii bunului
imobil a mbuntirilor existente sau ateptate de pe sectoarele teritoriului;
S estimeze valoarea presupuselor mbuntiri doar dup ob inerea
proiectelor, condiiilor tehnice, altei documentatii, care va permite
determinarea volumului i caracterului presupuselor mbunt iri, precum i a
duratei construciei; a datelor privind veniturile posibile de pe urma
mbuntirilor construite.

CONCLUZII
Activitatea de evaluare a patrimoniului
unei ntreprinderi, a unui activ, a unor active
imobilizate (utilaje, terenuri, cldiri) sau a
unor active curente trebuie s fie organizat
i desfurat conform unor principii i
reguli unanim acceptate n practica
economic. Prin aceast organizare a
activitii se asigur un grad ridicat de
veridicitate i fundamentare a lucrrilor de
evaluare.

V mulumesc pentru atenie!!!