HOTRRE Nr.

1588 din 19 decembrie 2007

pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
EMITENT: GUVERNUL ROMNIEI
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 43 din 18 ianuarie 2008
n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 59 din
Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor
de proprietari,
Guvernul Romniei adopt prezenta hotrre.
ART. 1
Se aprob Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, prevzute n
anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
ART. 2
La data intrrii n vigoare a prezentei hotrri se abrog Hotrrea Guvernului
nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, cu modificrile i completrile
ulterioare, precum i orice alte dispoziii contrare.
PRIM-MINISTRU
CLIN POPESCU-TRICEANU
Contrasemneaz:
Ministrul internelor
i reformei administrative,
Cristian David
Ministrul muncii,
familiei i egalitii de anse,
Paul Pcuraru
Ministrul dezvoltrii,
lucrrilor publice i locuinelor,
Laszlo Borbely
p. Ministrul economiei i finanelor,
Ctlin Doica,
secretar de stat

Bucureti, 19 decembrie 2007.

Nr. 1.588.
ANEXA 1
NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari
CAP. 1
Dispoziii generale
ART. 1
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziia asociaiilor
de proprietari i a autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului
general pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari,
exploatarea i administrarea cldirilor-blocuri de locuine-condominii, precum i
exercitarea controlului financiar-contabil i de gestiune asupra activitii
asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari.
ART. 2
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor,
legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce
alctuiete un condominiu, proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin se pot constitui n asociaii de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare i
de reprezentare a intereselor comune a majoritii proprietarilor unui
condominiu, cu personalitate juridic, fr scop patrimonial, nfiinat n
condiiile prevzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept i
pentru reprezentarea la nivel local i naional, asociaiile de proprietari se pot
asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de proprietari din municipii, orae
sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile prevzute de lege.
ART. 3
Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au
fost dobndite n proprietate n condiiile legii i care nu s-au organizat n
asociaii de proprietari vor lua msurile prevzute de prezentele norme
metodologice pentru constituirea n asociaii de proprietari, potrivit prevederilor
Legii nr. 230/2007.
CAP. 2
nfiinarea, organizarea, funcionarea i administrarea asociaiei de proprietari

ART. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate
plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin din cadrul aceluiai condominiu cu cel puin 3
proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de
asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex
la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i
prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria i numrul
actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimrii voinei de
asociere i semntura.
ART. 5
(1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu
poate fi delimitat.
(2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot
constitui prin hotrre a adunrii generale i cu acordul expres al
coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de proprietate
comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu
privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina
tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i
raporturile cu celelalte asociaii de proprietari constituite n cldire, pe scar sau
tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a consumurilor i
repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei
defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii
implicai cu privire la posibilitile tehnice de furnizare independent a
utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i pentru realizarea branamentelor.
ART. 6
(1) Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai
multe apartamente se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea
asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de
proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic
nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la
termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de
constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care
se semneaz de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de
constituire proprietarii se convoac prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal
ntrunit n cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel
puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor

cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau
tronsonului respectiv, dup caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr.
230/2007, o nou convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei
convocri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul
de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5
zile de la data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a adunrii
generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia
exprimrii voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul
de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul
asociaiei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de
proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de
proprietari; structura veniturilor i a cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de
proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale,
penalizrile, cazurile de urgen n care se permite accesul n apartament sau n
spaiul su al unui delegat al asociaiei.
i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special
amenajat, unde se va putea desfura serviciul de administrare i n care pot fi
pstrate n siguran documentele asociaiei.
ART. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se
consemneaz ntr-un proces-verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit
n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat
consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire;
n cazul proprietarilor abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea
procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a
avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va
consemna c acesta i-a dat consimmntul i se va face meniune despre cauza
acestei imposibiliti.
ART. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale

de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui

raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii,
numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere,
numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului
aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judec cu citarea prilor.
ART. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezeni la adunarea general de constituire i care nu i-au dat consimmntul
n condiiile prevzute la art. 7 se face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al asociaiei
de proprietari prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere, fr alte
formaliti.
ART. 10
nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se
face potrivit dispoziiilor legale n materie.
ART. 11
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire,
adresa condominiului, ncheierea judectorului-delegat sau orice alt document
legal acordat la nfiinare i prin codul de identificare fiscal al asociaiei. Actele
care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
ART. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute
n statutul asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi i obligaii:
A. Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de
proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura
organizatoric a asociaiei de proprietari, dac au capacitatea deplin de
exerciiu;

c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i s aib acces,

la cerere, la orice document al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari i, eventual, s o conteste la preedintele
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei de plat.
Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie n
termen de 7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i instalaii ale condominiului
conform destinaiei pentru care au fost construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor i
ndeplinirea responsabilitilor legate de asociaia de proprietari.
B. Obligaii:
a) s menin n bune condiii proprietatea individual, apartamentul sau
spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun
sau individual al celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul propriu, cu un preaviz de
5 zile, al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun,
la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac
excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform
prevederilor din statutul asociaiei de proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei
de proprietari i s achite n termenul stabilit cota de contribuie care le revine n
cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru modernizarea, consolidarea,
reabilitarea termic, precum i pentru creterea performanei energetice a
cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite cota-parte din
costurile aferente. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate
de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru
consolidare, conform prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii,
intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de
reparaii, dac ei sau alte persoane care acioneaz n numele lor au provocat
daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu;
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate obligaiile ctre dobnditor,
inclusiv cele cu privire la sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente
la data tranzaciei, precum i orice alte informaii relevante sau avnd consecine
asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea care este nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la asociaie, actul de
proprietate;

h) s modifice instalaiile de distribuie a utilitilor n interiorul unui

condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai n
condiiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul
utilitii, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza
acestui referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii modificrii. n
cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde
de consum, nu este necesar referatul tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri
avnd grade de rudenie, pn la gradul al 4-lea inclusiv.
ART. 13
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor construciei, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune
fr a obine mai nti acceptul asociaiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina
asociaiei pentru nscrierea n jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a
construciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal
de recepie i a schielor.
(4) Unitile care au administrat cldirile i sunt deintoare a crii
construciei au obligaia de a o preda asociaiilor de proprietari, iar acolo unde
aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala proprie.
ART. 14
(1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari se ntrunesc n adunri
generale ordinare sau extraordinare.
(2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o dat pe an, n primul
trimestru. Convocarea se asigur de preedintele sau de comitetul executiv al
asociaiei de proprietari.
(3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale
extraordinare ale asociaiei de proprietari pot fi convocate oricnd de comitetul
executiv sau de cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel
nominal convocator, asupra datei adunrii generale a asociaiei de proprietari cu
cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi
a adunrii generale.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate adopta hotrri, dac
majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni
personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de
jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat n termen de
maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea general
reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost

convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni,

prin votul majoritii acestora. Dovezi ale convocrii i reconvocrii constituie
afiul de la avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi.
ART. 15
Adunarea general a asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup
funcia de administrator al imobilului sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
ART. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de membri alei de adunarea
general, reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea
cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin. Preedintele asociaiei de proprietari este i preedinte al comitetului
executiv.
ART. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea asociaiei de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea
prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente
proprietii comune, n conformitate cu actele normative n vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti, conform cu
responsabilitile ce le revin, i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de
proprietari, n mod special situaia ncasrilor i a plilor lunare;

g) pentru realizarea scopului i a activitilor asociaiei de proprietari,

angajeaz i demite personalul necesar, ncheie i reziliaz contracte cu persoane
fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de proprietari sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de
cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele asociaiei de proprietari sau n
numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de
cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al asociaiei de proprietari pentru
restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari,
conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii
generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la plata cheltuielilor asociaiei de
proprietari, conform hotrrii adunrii generale;
r) stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente
persoanelor cu domiciliul n cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar,
minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada pentru care proprietarii, respectiv
chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care
trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari i ia
msuri pentru rezolvarea acestora, conform hotrrii adunrii generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii
evenimentului a zonei n care se efectueaz reparaii la prile comune, urmnd
ca sumele aferente reparaiilor respective s fie suportate de toi proprietarii,
proporional cu cota indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar lunar i sunt legal ntrunite
dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele
comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari
sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al
comitetului executiv i se afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli, comitetul executiv va
urmri derularea acestuia n condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin i adopt decizii asupra cuantumului salariilor,
indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor premieri care se acord

personalului ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei convenii

civile de prestri de servicii, n limita bugetului aprobat de adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz
contracte n ceea ce privete activitatea de administrare i ntreinere a cldirii, a
prilor comune de construcii/a instalaiilor, precum i pentru alte activiti
conforme cu scopul asociaiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie,
ngrijire, mecanic, instalaii etc. Angajarea personalului necesar asociaiei de
proprietari se face de ctre comitetul executiv, reprezentat de preedinte, n
conformitate cu prevederile legislaiei specifice n vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti
membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general
a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i rspunderile privind
activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice
pe perioada ct asociaia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat
contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului
executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund, personal sau
solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile
cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care a obinut cel
mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare
alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii
proprietarilor n cadrul adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea
contractelor angajate de aceasta i i asum obligaii n numele acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu
terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu
i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un
proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete ndeplinirea obligaiilor
ceteneti ce revin proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor comitetului
executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a
crii tehnice a construciei, precum i a celorlalte documente privitoare la
activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz i se folosete numai de
ctre preedinte sau de vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n imposibilitatea de a-i exercita
atribuiile, acestea vor fi ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit de
preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv,

urmnd ca n termen de 90 de zile de la data cnd s-a constatat indisponibilitatea

s fie convocat o adunare general pentru a alege un nou preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi remunerat, pe baz de
contract de mandat, potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele
bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin hotrre a adunrii generale,
potrivit prevederilor Codului fiscal.
ART. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea
legalitii n administrarea bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale
asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care
trebuie s aib cel puin studii medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege comisia de
cenzori, atunci adunarea general va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori
juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaiei de proprietari poate fi
remunerat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii
bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociaiei de proprietari rspund, personal sau solidar, n faa legii i a
proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.
ART. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor,
regulilor i a regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte
asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
msuri.
ART. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc
contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, n partid dubl sau n
partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari.

(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc contabilitatea n

conformitate cu reglementrile contabile pentru persoanele juridice fr scop
patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n
partid simpl vor depune la compartimentele specializate n sprijinirea i
ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaia
soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului
economiei i finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia existent la 31
decembrie i pn la data de 1 septembrie pentru situaia existent la 30 iunie.
Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid
dubl vor depune bilan contabil, conform prevederilor legale.
ART. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de
administrare tehnic, de contabilitate i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia
de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i
autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare
administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile administraiei publice locale
pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie s
ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori
ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract;
b) s aib angajate persoane atestate n condiiile prezentelor norme
metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i
profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari a cldirii
pe care urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului
prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuiilor, obligaiilor i responsabilitilor
atribuite de comitetul executiv, n condiiile legislaiei n vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti, dac nu are angajat
un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu
furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii,
derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea
comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea general;

f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege, precum i a

celor stabilite prin contractul ncheiat cu asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n
condiiile legii. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea
contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia
de contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de contabil n partid simpl
are obligaia s ntocmeasc i s completeze registrul jurnal, registrul inventar,
registrul pentru evidena fondului de reparaii, registrul pentru evidena fondului
de rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale, registrul pentru evidena
fondului de penalizri, precum i alte formulare specifice activitii de
contabilitate, prevzute prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari angajeaz un casier, acesta
rspunde de efectuarea operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl,
administratorii de imobile pot cumula i funcia de casier. Pentru ncasrile n
numerar, asociaia de proprietari are obligaia s emit chitane care vor cuprinde
obligatoriu urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei serii, care
identific chitana n mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa
i codul de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari pentru care se emite
chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd
seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de
oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele
operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor,
conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. n caz
contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plat.
ART. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre teri, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii
proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de
vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune,
potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
ART. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de
proprietari stabilete cuantumul i cota de participare a proprietarilor la
constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de rulment se dimensioneaz
astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul
unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma
care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de
asociaia de proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai
mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou-

nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de

proprietari echivalente ca mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine
fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari,
iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe
lista de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul asociaiei de
proprietari elibereaz chitan personalizat separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul,
chiriaul se oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n
care locuiete, acesta va participa i la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaiile de schimbare a
domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a
dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz altfel, precum
i n situaiile n care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului
executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prilor de
construcii/instalaii aflate n proprietate comun, fond cu perioad de folosire
limitat, care va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi
folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n
conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau
din alte activiti desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n
exclusivitate pentru mbuntirea confortului i eficienei condominiului, pentru
ntreinerea i repararea proprietii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea
nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din nchirierea unor
spaii aflate n proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru instalarea de
reclame i pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum i
alte venituri obinute din orice surs, n condiiile legii. Aceste venituri se
constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se pltesc
proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de
rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii
publice de utiliti. Acest fond va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu
va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari,
n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
ART. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate
pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n
termen de maximum 20 de zile de la data afirii listei de plat, dat care trebuie
s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii termenelor
legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti, administratorii au obligaia
de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei
facturi expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau
de la data confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii prin

curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i percepe penalizri de

ntrziere pentru suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din
Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depi suma cotei restante la care sa aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul
fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru
plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru
cheltuieli de reparaii ale proprietii comune sau pentru alte cheltuieli de natur
administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de proprietari pentru ntrzieri la
plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a) restanierii la cotele de ntreinere, proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a ntrziat plata facturilor la
termen.
ART. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor i a altor spaii proprieti individuale ale
proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate
tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
ART. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii funciare, conform
procedurii publicitii imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n Regulamentul de organizare
i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin
Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 633/2006, cu modificrile ulterioare.
ART. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a
crui circumscripie este situat imobilul i va cuprinde numele,
prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate,
codul numeric personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n
msur s justifice cererea, localitatea n care este situat imobilul, numrul
cadastral al imobilului i numrul de carte funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra
cruia se solicit nscrierea privilegiului, se va face meniune despre aceasta n
cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris n vechile registre de publicitate
imobiliar, n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat.

(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a

extrasului de pe listele lunare de plat a cotelor de contribuie, din care rezult
suma datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta
tampila asociaiei de proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a
unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preedintelui asociaiei, cu
precizarea numelui i prenumelui acestora.
ART. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlali creditori numai
de la data ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar.
ART. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care
asociaia confirm plata sumei datorate.
ART. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua
numai n temeiul unei hotrri judectoreti.
CAP. 3
SECIUNEA 1
Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea
condominiilor
ART. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare
proprietate individual revine administratorului, n cadrul contractului ncheiat
cu reprezentantul asociaiei de proprietari a condominiului. Lista de plat se
semneaz de administrator i de un membru al comisiei de cenzori i se aprob
de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele
semnatare certificnd i rspunznd de corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect
aceea de locuin nu va fi exceptat de la obligaia de a contribui la plata
cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea unei pri din
proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt
destinaie dect aceea de locuin ori n alte situaii.
ART. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot
s i monteze contoare de ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea

consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la

repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul nregistrat de
contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n baza
conveniei scrise dintre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane
de cldire. Consumurile nregistrate de contoarele montate n aval de contorul de
branament nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului i nu
determin obligaii ale asociaiei de proprietari ctre furnizorul serviciului
respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem paual
au obligaia s declare la furnizorii de servicii, n scris, cu numele
reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei asociaiei de proprietari, pe
propria rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se produce o
modificare a acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau
tronsoane de cldire dotate cu contor de branament propriu vor repartiza
cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia termic pentru nclzirea
apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe scri
sau tronsoane de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de branament.
Dup aceast repartizare, pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui
tronson de cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament i
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin se face conform prevederilor art.
47 lit. a) - c) din Legea nr. 230/2007.
SECIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane
ART. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n
condominiu i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care
locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista
de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare;
combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electric utilizat
pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere,
vidanjare.
ART. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electric pentru funcionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin.
De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi,
spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii generale, persoanele care locuiesc
n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1

din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente

consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor,
n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociaia de proprietari
de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele superioare.
ART. 36
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii
se nregistreaz prin acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii,
se stabilete consumul aferent buctriilor i spltoriilor pe baza unor bareme
stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe
apartamente i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu
central termic proprie, asociaia de proprietari poate monta un contor pe
instalaia de ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap cald
menajer din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui
contor care s nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se
determin pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile
cu central termic proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a
consumului respectiv, se determin scznd din factura de gaze naturale
contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i buctrii conform
prevederilor de la alin. (1) i (2).
ART. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n
condominiu i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor
dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care
locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista
de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap i canalizare; combustibil
pentru prepararea apei calde menajere i a hranei; energia electric utilizat
pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere;
vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabilete printr-o
convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat
perioada activitii desfurate de deintorii prevzui la alin. (1), i se
actualizeaz periodic, n funcie de elementele noi care intervin, n funcie de
numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau apartamentul
respectiv, de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate.
Numrul acestora se stabilete de deintorul spaiului i se certific de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul
cheltuielilor pe persoan aferente spaiului respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de
proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe
fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de activitatea desfurat.

(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din

cadrul asociaiei de proprietari menionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit.
b) - f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari,
proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu
refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile criteriile stabilite i adoptate n
acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin decizie
scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din
punct de vedere al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea
asociaiei de proprietari refuz ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul
prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dup caz, cu obligaia
proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care
desfoar activiti n spaiul su.
ART. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament,
repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baz de bareme pe
fiecare tip de consumator n parte.
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune
care deservesc apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare
proprietar n raport cu numrul persoanelor care locuiesc curent n cldire,
aferent fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie
electric la prile comune ale cldirii de cele din apartamente, repartizarea
acestor consumuri se realizeaz conform cu baremele stabilite potrivit normelor
legale, pentru consumul comun i pentru deintorii de apartamente, inndu-se
seama de consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor de
folosin comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul
de persoane care locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n vigoare.
SECIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
ART. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei
pentru: ap rece i canalizare; ap cald menajer; energia termic,
combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul
contoarelor individuale sau n funcie de alte criterii n baza crora se pot
individualiza consumurile.
ART. 40

(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n actele normative n vigoare cu

privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru ap
sau nclzire, atunci repartizarea acestor utiliti se stabilete prin decizie a
comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu
care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i de
repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de
nregistrare a consumurilor, asociaia de proprietari poate stabili modul de plat
a cheltuielilor pe baz de convenie cu caracter individual, considerat ca un
serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat cu
furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n
toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutete niciun proprietar de la plata
contribuiei la cheltuielile comune.
ART. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul
repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice i metodologiei elaborate de
Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti
Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferena
dintre consumul nregistrat de contorul montat la branament i suma
consumurilor nregistrate de contoarele individuale montate la nivel de
apartament reprezint consum comun i se repartizeaz proporional cu cota
indiviz.
ART. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic
pentru nclzire i apa cald menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un
borderou special, care va fi afiat mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte
cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a
energiei termice consumate pentru nclzire i prepararea apei calde menajere pe
fiecare apartament, aa cum rezult din defalcarea facturii primite de la
furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social aprobat n
conformitate cu Ordonana de urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru
modificarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de
ajutoare pentru nclzirea locuinei, precum i a unor faciliti populaiei pentru
plata energiei termice, aprobat prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de cldur pe beneficiari se
vor meniona pe chitane aceste sume, beneficiarii urmnd s achite diferena
dintre cota de ntreinere afiat pe lista de plat i ajutorul social.
SECIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate

ART. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util
a apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea,
exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i instalaii din
condominiu aflate n proprietate comun.
ART. 44
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile
asociaiei cu privire la proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile
pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii i, dup caz, de consolidare,
reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i instalaii
aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a
construciei i n acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i
coloanele instalaiilor de ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii;
podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaie
de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i
altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul
angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator,
contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.;
indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese:
preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei de cenzori; prime;
credite bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative
ctre proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti este individual, pentru
consumurile de pe spaiile comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare
cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de comun acord.
ART. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional
cu cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui
proprietar, calculat n funcie de suprafeele utile ale tuturor apartamentelor i
ale spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz de
proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul
de asociere. Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul
de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
ART. 46
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect
aceea de locuin i cota-parte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit
actului de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-cumprare, fia
cadastral, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i
contractul de schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate pe baz de
msurtori i nscrise ntr-o documentaie cadastral recepionat de oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar competent.

(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care
sunt fraciuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect aceea de locuin din cldirea/blocul care constituie condominiul, nu este
egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari solicit ntocmirea
unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a
imobilului i cu respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea,
calitatea i sigurana construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre
suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de
locuin i suma suprafeelor utile ale tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
ART. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n
care nu exist aparate de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, inclusiv pentru proprietatea
comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul
asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea
comun, aa cum este nscris n acordul de asociere.
SECIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
ART. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care
beneficiaz n mod individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar
prin intermediul asociaiei de proprietari.
ART. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i
gestiunea consumurilor individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie
electric, deeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri;
chiriile spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras etc.;
gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter individual;
ntreinerea interfonului i a prii de instalaie din interiorul apartamentului;
verificarea metrologic a contoarelor individuale de energie termic, n cazul
distribuiei orizontale; reviziile instalaiilor interioare de gaze, ap i nclzire;
alte servicii individuale ctre proprietari.
ART. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine
fiecrui beneficiar n cauz.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin
consumuri suplimentare, n condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n
acest sens, calculul cotei de contribuie aferente cheltuielilor pe beneficiari se
face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n lipsa

acestora, conform deciziei comitetului executiv, n funcie de cantitatea

consumat.
SECIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
ART. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei de
proprietari pentru: nclzirea proprietilor individuale - apartamente, spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin (energia termic sub form de cldur;
combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru
fochist i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de
nclzire central).
ART. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaiile aflate
n proprietate comun, i anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol,
holuri i altele asemenea, se repartizeaz proporional cu cota-parte de
proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este
nscris n actul de proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor
prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i
pentru alocarea, ncasarea i plata sumelor aferente contractului individual de
prestri de servicii energetice, societatea prestatoare poate ncheia un contract de
prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se negociaz
ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin deconectai de la sistemul de alimentare centralizat cu energie termic
al cldirii au obligaia s-i asigure o alt surs de nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaiu cu alt destinaie
dect aceea de locuin modific suprafaa echivalent termic de nclzire din
apartamentul sau din spaiul pe care l deine, cota-parte de participare la
cheltuielile pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de
modificare a suprafeei utile luate n calcul, fr a modifica cota indiviz a
apartamentului. Coeficientul se calculeaz conform normelor tehnice elaborate
de Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de
Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
SECIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alt natur
ART. 53

Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor

servicii care nu pot fi repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a) - c) din
Legea nr. 230/2007.
ART. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari
pentru: lucrrile de ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele
colective de televiziune, care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de
televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de
locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care
sistemul de anten colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de
la ua de intrare comun n cldire, care se repartizeaz n raport cu numrul
proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum, care
se repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al
mainilor de gtit racordate la courile de fum ale cldirii.
ART. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n
conformitate cu normele i normativele avute n vedere la facturarea comun a
acestora i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n contractele ncheiate cu
furnizorii respectivelor servicii.
ART. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei
calde menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea
direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul
transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate cu
ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru
funcionarea instalaiilor aferente i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate
acestea, costul echipamentului de lucru i protecie pentru fochitii care
deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv
contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea
cureniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaiei.
CAP. 4
Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de
proprietari
ART. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti organizeaz compartimente specializate n scopul
sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin
n administrarea imobilelor, n conformitate cu prevederile legale n vigoare.
Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritilor administraiei

publice locale au n componen specialiti n domeniul financiar-contabil,

tehnic, juridic, al legislaiei muncii i a raporturilor de munc.
ART. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin calitatea de administrator de
imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor
specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei
hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor
care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de
proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz pentru o perioad
nedeterminat i este valabil pe tot teritoriul Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de ctre autoritatea
administraiei publice locale care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite
condiiile pentru exercitarea acestei activiti.
ART. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii financiar-contabile din cadrul
asociaiilor de proprietari se realizeaz n conformitate cu prevederile art. 55 din
Legea nr. 230/2007 de ctre organele competente potrivit legislaiei financiarcontabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate
contracta, n nume propriu, lucrri de expertiz tehnic i/sau contabil cu o
persoan fizic sau juridic care are calitatea de a efectua expertize, conform
legislaiei privind organizarea activitii de expertiz tehnic i contabil,
judiciar i extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale, judeene sau de Consiliul
General al Municipiului Bucureti i n funcie de resursele bugetare proprii,
primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul Experilor Contabili i Contabililor
Autorizai din Romnia, n vederea efecturii expertizei financiar-contabile a
gestiunii fondurilor asociaiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai
multor membri ai asociaiei, ulterior efecturii de ctre comisia de cenzori a
controlului financiar-contabil pe respectiva perioad.
CAP. 5
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 60
Pn la elaborarea i aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de
energie termic pentru nclzire i ap cald menajer, n cazul utilizrii
repartitoarelor de costuri, se aplic metodologiile nsuite i aprobate de
asociaiile de proprietari.
ART. 61

Prezentele norme metodologice intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii

n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
---------------