NOUL COD FISCAL

328

CF 9/2015

Noul Cod fiscal: prevederi noi pentru impozitul pe cldirile aflate

n proprietatea persoanelor fizice

Alexandru Mnucu

Tax Senior Consultant al uca Zbrcea & Asociaii Tax

Nu mai este un secret faptul c noul Cod fiscal 1, care va intra n vigoare ncepnd cu 2016, va aduce pe lng msurile de
relaxare fiscal i o serie de creteri n ceea ce privete nivelul de impozitare a proprietilor imobiliare. Capitolul care a atras ns
cel mai mult atenia n ultima perioad este cel care traseaz impozitul pe cldirile deinute de persoane fizice

I. Impozitare difereniat n funcie de destinaia

cldirilor
Lsnd la o parte schimbarea cotelor de impozitare (i.e. de la
nivelul actual de 0,1% la 0,08%-0,2%), precum i a parametrilor
utilizai n determinarea valorii impozabile, punctm diferenierea
pe care legiuitorul o face acum ntre impozitarea cldirilor
rezideniale i a celor nerezideniale.1
Astfel, noul Cod fiscal stabilete, prin articole individuale,
cotele de impozitare aplicabile cldirilor aflate n proprietatea
persoanelor fizice, n funcie de destinaie, dup cum urmeaz:
Art. 457 alin. (1) Pentru cldirile rezideniale i cldirileanex, aflate n proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe
cldiri se calculeaz prin aplicarea unei cote cuprinse ntre
0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a cldirii();
Art. 458 alin. (1) Pentru cldirile nerezideniale aflate
n proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe cldiri se
calculeaz prin aplicarea unei cote cuprinse ntre 0,2% 1,3% asupra valorii ().
De asemenea, cotele difereniate de impozitare urmeaz a fi
aplicate la o valoare a cldirii determinat prin metode diferite, n
funcie de destinaia acesteia. Dac n cazul cldirilor rezideniale
se pstreaz metodologia de calcul prevzut de Codul fiscal
actual, fiind ajustai parametrii de calcul, art. 458 din noul Cod
Fiscal indic trei metode pentru determinarea valorii impozabile
n cazul cldirilor nerezideniale, aflate n proprietatea persoanelor
fizice, dup cum urmeaz:
a) valoarea rezultat dintr-un raport de evaluare ntocmit
de un evaluator autorizat n ultimii 5 ani anteriori anului de
referin;
Legea nr. 227/2015 privind Noul Cod fiscal (M.Of. nr. 688 din 10
septembrie 2015).
1

b) valoarea final a lucrrilor de construcii, n cazul cldirilor

noi, construite n ultimii 5 ani anteriori anului de referin;
c) valoarea cldirilor care rezult din actul prin care se
transfer dreptul de proprietate, n cazul cldirilor dobndite
n ultimii 5 ani anteriori anului de referin.

II. Comparaie ntre nivelul actual de impozitare

i cel aplicabil ncepnd cu anul 2016
n acest context, considerm relevant o paralel ntre modul
de calcul al impozitului pe cldiri datorat de o persoan fizic
pentru un apartament de 3 camere cu suprafaa de 100m2 situat
n Bucureti, n funcie de destinaia acestuia.
Pentru 2015, calculul impozitului datorat pentru un astfel de
apartament situat n centrul capitalei este determinat prin nmulirea
cotei de impozitare (i.e. 0,1%) cu suprafaa apartamentului (i.e.
100m2), valoarea impozabil pentru cldirile cu cadre din beton
armat sau cu perei exteriori din crmid ars sau orice alte
materiale rezultate n urma unui tratament termic i/sau chimic, cu
instalaie electric, de ap, de canalizare i de nclzire (i.e. 935
RON/m2) i coeficientul de corecie corespunztor amplasamentului
(i.e. 2,60 pentru cldirile situate n Zona A, rangul localitii fiind
0). Astfel, impozitul anual pentru apartamentul n cauz este de
243 RON i poate fi ajustat suplimentar n urmtoarele cazuri:
Coeficientul de corecie se reduce cu 0.10 pentru apartamentele amplasate ntr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri i
8 apartamente;
Valoarea impozabil a cldirii se reduce n funcie de anul
terminrii acesteia (i.e. 10% pentru cldiri cu o vechime
cuprins ntre 30 i 50 de ani i 20% pentru cldiri mai vechi
de 50 de ani).
De asemenea, reglementrile n vigoare prevd i cazuri
n care impozitul anual este majorat (i.e. pentru locuine care

CF 9/2015

NOUL COD FISCAL

depesc 150 m2 sau pentru persoane care au n proprietate mai

multe cldiri).
Pentru 2016, impozitul pentru acelai apartament utilizat
strict pentru scopuri rezideniale urmeaz s se calculeze dup
aceeai formul de calcul. n schimb, parametrii de calcul ar urma
s sufere anumite ajustri. Astfel, cota de impozitare va fi stabilit
ntre 0,08% i 0,2%, valoarea impozabil pentru acest tip de
cldire urcnd la 1000 RON/m2, n timp ce coeficientul de corecie
corespunztor amplasamentului nu urmeaz s nregistreze
modificri. Astfel, pentru acelai apartament utilizat in scopuri
rezideniale, proprietarul, persoan fizic, ar datora 520 RON (n
cazul n care Consiliul General al Municipiului Bucureti stabilete
cota de impozitare la maximul posibil). Aadar, pentru exemplul
ales, vorbim de o cretere a impozitului datorat cu 114%, care n
valoare absolut reprezint 277 RON.
Notm c din noile prevederi au fost eliminate articolele prin
care impozitul datorat putea fi majorat n funcie de suprafaa
cldirii sau de numrul de proprieti deinute de aceeai
persoan. n schimb, au fost pstrate metodele prin care impozitul
anual poate fi ajustat n avantajul contribuabilului (i.e. reducerea
coeficientului de corecie pentru apartamente amplasate n blocuri
cu mai mult de 3 niveluri i 8 apartamente, precum i scderea
valorii impozabile n cazul cldirilor mai vechi de 30 de ani).
Suplimentar, cota de reducere a valorii impozabile pentru cldirile
mai vechi de 50 de ani a fost ridicat de la 20% la 30%, n timp
ce pentru cldirile mai vechi de 100 de ani aceast cot a fost
stabilit la 50%).

III. Alte aspecte relevante privind impozitarea

proprietii ncepnd cu 1 Ianuarie 2016
Aa cum am menionat, noi prevederi se vor aplica n cazul
cldirilor aflate n proprietatea persoanelor fizice, ct timp
proprietile nu sunt utilizate n scop rezidenial. Totui, noul Cod
fiscal nu include o delimitare clar a ceea ce constituie scopul
nerezidenial (este de ateptat s fie aduse clarificri privind
acest aspect prin Normele Metodologice). Metoda de calcul
pentru impozitul datorat n acest caz este de multiplicare a cotei
de impozitare (stabilit de consiliile locale ntre 0,2%-1,3%) cu
valoarea impozabil a cldirii, determinat astfel:
Valoarea rezultat dintr-un raport de evaluare ntocmit de
un evaluator autorizat n ultimii 5 ani;
Valoarea final a lucrrilor de construcii. n cazul cldirilor
noi, construite n ultimii 5 ani;
Valoarea cldirilor care rezult din actul prin care se
transfer dreptul de proprietate, pentru cldirile dobndite
n ultimii 5 ani.

329

n cazul n care valoarea cldirii nu poate fi stabilit conform

prevederilor menionate, impozitul se calculeaz prin aplicarea
unei cote de 2% asupra valorii impozabile determinat n acord
cu dispoziiile aplicabile n cazul cldirilor rezideniale. Astfel, n
lipsa unor documente care s ateste valoarea apartamentului
utilizat pentru exemplul nostru de calcul, impozitul datorat pentru
cldirile nerezideniale ar fi stabilit la 5.200 RON (cota de 2% fiind
de 10 ori mai mare dect cota maxim aplicabil n cazul cldirilor
rezideniale).
Un caz specific urmeaz s fie cel al cldirilor cu destinaie
mixt aflate n proprietatea persoanelor fizice. Aceste situaii
sunt reglementate prin art. 459 din noul Cod fiscal care prevede
c n cazul cldirilor cu destinaie mixt aflate n proprietatea
persoanelor fizice, impozitul se calculeaz prin nsumarea
impozitului calculat pentru suprafaa folosit n scop rezidenial
conform art. 457 cu cel determinat pentru suprafaa folosit n
scop nerezidenial, conform art. 458.
De menionat c legiuitorul indic utilizarea regimului de
impozitare specific cldirilor rezideniale i pentru cazul n care
la adresa cldirii este nregistrat un domiciliu fiscal unde nu se
desfoar activitate de natur economic.
Pentru situaiile n care suprafeele folosite n scop rezidenial
i cele folosite n scop nerezidenial nu pot fi evideniate distinct,
sunt prevzute dou reguli privind stabilirea metodei de impozitare.
Astfel, pentru cldirile unde se desfoar activitate economic,
iar cheltuielile cu utilitile micoreaz baza de impozitare pentru
persoana care deruleaz activitile respective, impozitul pe cldiri
se calculeaz conform prevederilor art. 458.
De asemenea, punctm c noul Cod fiscal cuprinde prevederi
prin care consiliile locale pot majora impozitul pe cldiri i pe teren
cu pn la 500% pentru cldirile i terenurile nengrijite, situate
n intravilan. n lipsa unor reglementari la nivel central ale criteriilor
prin care cldirile i terenurile sunt catalogate ca nengrijite, nu
excludem emiterea unor hotrri cu puternic caracter neomogen
ale consiliilor locale n aceast privin.
Astfel, pot aprea situaii n care cldiri i terenuri prezentnd
caracteristici similare s fie suprataxate sau nu, n funcie de
localitatea de care aparin. Cu toate acestea, astfel de situaii pot
fi evitate prin pregtirea unor Norme Metodologice riguroase, care
s traseze clar att criteriile de ncadrare n categoria proprietilor
nengrijite, precum i procedura de aplicare a acestor msuri.

IV. Concluzii
Noul Cod fiscal i propune o reaezare a sarcinii fiscale
aferente impozitelor pe cldirile aflate n proprietatea persoanelor
fizice, cu impact semnificativ n cazul cldirilor care vor fi utilizate
n alte scopuri dect cel rezidenial.