Încheierea contractului este necesară de a produce efecte juridice adică de a da naşte,

modifica sau stinge raporturi juridice obligaţionale. Efectele contractelor reprezintă acele
consecinţe juridice pe care le va produce contractul faţă de părţi sau faţă de alte persoane în
condiţiile legii. Aceste efecte sunt guvernate de 2 principii:
a) Principiul forţei obligatorii care guvernează efectele contractelor între părţi;
b) Principiul relativităţii efectelor contractului care produc efecte şi pentru terţele persoane care
nu au participat la încheierea contractului.
În cele ce urmează voi face referire la efectele contractului de arendă prin prisma
principiului forțeiobligatorii ale contractului, analizînd principalele obligații ale păților
contractante (arendaș ți arendator).
Astfel, în virtutea caracterului bilateral al contractului de arendă fiecare din părţi posedă
drepturi şi suportă anumite obligaţiuni. Drepturile unei părţi corespundobligaţiunilor altei părţi şi
invers. Contractul de arendă se prezintă ca unul din celemai complicate contracte în ceea ce
priveşte conţinutul lui. În rezultatul grupăriitotalitatea de drepturi şi obligaţiuni se impart
obligațiile arendatorului și obligațiile arendașului.

I.1. Obligațiile arendatorului

1. Obligaţia de predare a bunurilor arendate – această obligaţie presupune că bunurile care sînt
obiect al arendării să fie predate la termenul şi în condiţiile stabilite prin Dacă nu există
termen, predarea se va face imediat ce contractul s-a încheiat în formă scrisă şi a fost
înregistrat. Locul predării este locul unde se găseşte bunul în momentul încheierii
contractului.
Suplimentar, predarea trebuie să fie reală, în natură. Predarea reală trebuie să fie urmată de
întocmirea actului de primire–predare. Conform art.7 al pegii privind arenda în agricultură, la
începutul şi la încetarea arendei, părţile contractante sînt obligate să întocmească, în termen de
14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat.
Conform aceluiași articol, al. 2) actul de predare-preluare a terenului agricol arendat va
conţine date privind:
a) numărul cadastral al terenului;
b) suprafaţa;
c) bonitatea;
d) modul de folosinţă;
e) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
f) viciile materiale şi juridice;
g) alte date, la cererea părţilor.
 Conform al. 3) Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele decît
terenurile, va conţine date privind:
a) denumirea şi destinaţia bunurilor;
b) starea tehnică;
c) anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general şi termenul care a rămas de
exploatare a bunurilor;
d) efectuarea ultimei reparaţii curente şi capitale;
e) valoarea reală a bunurilor agricole evaluată conform prevederilor legislaţiei;
f) condiţiile de folosire;
g) viciile materiale şi juridice;
h) alte date, la cererea părţilor.
Conform al. 4) Din momentul semnării, actul de predare-preluare devine parte integrantă a
contractului de arendă.
2. Obligaţia de garanţie – aceasta presupune că arendatorul să răspundă atît pentru faptele sale
personale, cît şi pentru faptele terţilor care invocă un drept asupra bunurilor arendate. Dacă
faptele terţilor îi produc arendaşului o tulburare a folosinţei, atunci el are dreptul la o scădere
proporţională a arendei. Astfel, arendatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar
pentru a asigura în mod constant arendașului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator
să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.
Arendatorul garantează pe arendaș împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale, în
conformitate cu prevederile legii și de viciile ascunse ale bunurilor arendate, chiar dacă nu a
cunoscut aceste vicii la încheierea contractului.
Este important de evidențiat că, conform regulii generale, arendatorul răspunde atît prntru
viciile materiale cît și pentru cele juridice ale bunului transmis în arendă.
Potrivit prevederilor art. 911, al. 3) Cod civil, Contractului de arendă se aplică în modul
corespunzător dispoziţiilor cu privire la locaţiune în măsura în care prezentul capitol nu prevede
altfel. Astfel, reieșind din prevederea legală enunțată, normele juridice de reglementare a
locaţiunii, care conţin multe prevederi şi detalizări de ordin general pot fi aplicate, în baza alin.3)
art. 911, faţă de arendă numai cu condiţia că contractul de arendă nu stipulează alte prevederi.
În conformitate cu prevederile art. 878 Cod civil, al. 1) locatorul este obligat să predea
locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract, şi să
menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii; al. 2) Bunul dat de locator trebuie să fie liber
de orice viciu material sau juridic; al. 3) Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd
are caracteristicile convenite. Bunul este liber de vicii materiale în cazul în care poate fi folosit
conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici,
sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri dacă nu s-a convenit asupra folosinţei;
al. 4) Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica
drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul; al. 5) Înainte de a-şi
valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator despre viciile bunului depistate.
Scopul acestei norme este asigurarea transmiterii în locaţiune/arendă a unui bun care este
liber de orice vicii. În lege sunt stipulate caracteristicile de ordin material şi juridic, prezentate
faţă de obiectul locaţiunii/arendei.
Contractul de locaţiune/arendă este un contract sinalagmatic. Prin urmare, toate prevederile
stipulate în art.art.704-711 Cod civil, se aplică respectiv şi la locaţiune. Drepturile
locatarului/arendașului în locaţiune/arendă pot fi realizate doar cu respectarea prevederilor
legale, care stabilesc obligaţia locatarului/arendașului de a-l informa pe locator despre viciile
depistate. Prin urmare, îndată după depistarea viciilor bunului închiriat locatarul este obligat să-şi
onoreze obligaţia informaţională despre acest fapt faţă de locator
Potrivit art. 879 Cod civil, al. 1) Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de
plata unei părţi din chirie proporţional diminuării folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie
redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu este luat în considerare; al.
2) În cazul închirierii unei locuinţe, convenţiile prin care se derogă de la alin.(1) în defavoarea
locatarului nu produc efecte.
Astfel, afectarea bunului închiriat cu vicii de ordin material și/sau juridic este un temei legal
pentru reducerea chiriei/plății de arendă. Pentru eliberarea parţială de plata chiriei/plății de
arendă este necesar ca viciul să fie ascuns în virtutea naturii sale, ca el să nu fie evident şi să
poată fi depistat la prima apreciere de oricine. Este, de asemenea, necesar ca asupra survenirii
viciului să nu aibă careva influenţă locatarul/arendașul. Cuantumul reducerii chiriei este
proporţional diminuării folosirii. Prin urmare, criteriul de bază pentru reducerea chiriei este
volumul folosirii obiectului, care este stabilit în contract în dependenţă de situaţii reale şi la care
convin părţile
În conformitate cu art. 880. Arendașul are dreptul la repararea prejudiciului cauzat de
viciile bunului închiriat/arendat. Astfel, conform al. 1) Dacă un viciu care diminuează folosinţa
bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care
este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întîrziere în privinţa obligaţiei sale de a remedia
bunul, locatarul poate cere, pe lîngă pretenţiile sale la o chirie redusă, despăgubiri pentru
prejudiciul cauzat. 2) În cazul întîrzierii locatorului, locatarul poate remedia el însuşi viciul,
cerînd restituirea cheltuielilor utile.
 Conform art. 881 Cod civil, dacă, la momentul încheierii contractului de locaţiune, ştia
despre viciul bunului şi nu a formulat pretenţii în legătură cu acest fapt, locatarul nu va beneficia
de drepturile prevăzute la art.879.
Din cele dată reiese că o condiție esențială în cazul în care larendașul solicită arendatorului
înlăturarea civiilor, este ca arendașul să nu cunoscut și să nu acceptat viciile bunului la momentul
recepționării bunului arendat. Astfel arendatorul răspunde pentru viciile ascunse. Viciile ascunse
sunt acele defecțiuni ale bunului care nu pot fi descoperite la prima vedere sau cu prilejul
examinării bunului, în urma unei verificări serioase, pe cale obișnuită. Lipsa de informare, de
experiență sau nepriceperea celui care preia bunul nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut
constata singur sa fie considerate vicii ascunse. Atunci cand pentru sesizarea defectiunilor este
necesară o anumită pregatire, persoana care preia bunul (în cazul de fata, locatarul/comodatarul)
poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, aceasta va constitui propria culpa.
Arendatorul este obligat să-l înştiinţeze în scris pe arendaş, în cazul când va înstrăina
terenurile arendate prin vânzare, donaţie, schimb până la expirarea termenului prezentului
contract, iar Arendaşul are drept de preempţiune la procurarea terenurilor arendate.