Pot fi înstrăinate imobilele, în lipsa certificatului de urbanism?

Conf. univ. dr. Gheorghe Dobrican

MATERIAL PUBLICAT ÎN: Dreptul nr. 10/2002, pag. 52 - 55

    1. Certificatul de urbanism este actul care se emite de preşedinţii consiliilor

judeţene, primarul general al municipiului Bucureşti sau primari, după caz, la
cererea persoanelor fizice sau juridice, în vederea obţinerii ulterioare a
autorizaţiei de executare a lucrărilor de construcţii şi a instalaţiilor aferente
acestora, precum şi în vederea desfiinţării construcţiilor.
    Pe lângă cazurile arătate mai sus, prin unele reglementări recente se prevăd şi
alte cazuri, care nu au nici o legătură cu executarea sau desfiinţarea unor
construcţii, pentru care se cere totuşi certificatul de urbanism. Astfel, prin art. 29
alin. 2 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul *1), se
prevede că: "Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru
adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor
publice şi pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau concesionare a
bunurilor imobile. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile certificatul de
urbanism cuprinde informaţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii
juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind în acest caz facultativă".
    De asemenea, prin art. 5 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii*2), modificată şi completată prin Legea nr.
453/2001*3), "Certificatul de urbanism se emite şi în vederea concesionării de
terenuri, a adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de studiu
de fezabilitate, precum şi pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind
circulaţia imobiliară"*4).
    În aplicarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 453/2001, s-au
emis Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 1943/2001 al ministrului
lucrărilor publice, transporturilor şi locuinţei *5). Prin art. 30 alin. 3 din aceste
Norme se prevede că "Operaţiunile juridice având ca obiect dezmembrarea prin
lotizare sau împărţeală, alipirea sau dezlipirea de parcele, constituirea unei
servituţi de trecere, precum şi înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor se
îndeplinesc numai în formă autentică şi cu obţinerea prealabilă a certificatului de
urbanism. Operaţiunile juridice sus-menţionate, îndeplinite fără respectarea
acestor prevederi sunt nule de drept". Ca urmare, normele metodologice introduc
o noţiune nouă de "teren destinat construcţiilor", faţă de art. 29 din Legea nr.
350/2001 şi art. 5 din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificată prin Legea
nr. 453/2001 care folosesc terminologia de "imobile", pentru care s-ar emite
certificatul de urbanism.
    Normele metodologice conţin, în ultima parte a art. 30 alin. 3, prevederi
inadmisibile sub aspectul tehnicii legislative, în sensul că "Operaţiunile juridice
sus-menţionate îndeplinite fără respectarea acestor prevederi sunt nule de
drept". După cunoştinţa noastră, într-o tehnică juridică raţională dintr-un stat de
drept, nu poate legal prevede, nu printr-un ordin al unui ministru, nulitatea
actelor juridice care pot fi încuviinţate de o instanţă judecătorească sau de un
organ abilitat de lege, cum sunt actele juridice autentificate de notarii publici. În
cazul instanţelor judecătoreşti, care pot încuviinţa anumite tranzacţii, ce au
conţinutul unui act juridic, cei nemulţumiţi vor putea uza de căile legale de atac.
Cu referire la actele notariale, acestea "pot fi atacate de părţi sau de orice
persoană interesată prin acţiune în anulare la instanţa judecătorească, în
conformitate cu Codul de procedură civilă" (art. 100 alin. 1 din Legea nr. 36/1995
a notarilor publici şi a activităţii notariale). Aşadar, actele notariale autentificate în
cadrul procedurii speciale necontencioase a autentificării actelor pot fi anulate
numai de instanţa judecătorească, fiind exclusă constatarea nulităţii lor prin
norme metodologice aprobate printr-un ordin al unui ministru.
    2. Ambiguitatea reglementărilor enunţate mai sus, ridică problema dacă este
necesară obţinerea certificatului de urbanism în cazul "vânzării sau cumpărării
imobilelor" (la care se referă art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001), pentru
"operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară" (menţionate de art. 5 alin. 6 din
Legea nr. 50/1991, republicată, în redactarea dată de Legea nr. 453/2001),
precum şi la "înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor" (art. 30 alin. 3 din
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 - republicată -, cu
modificările ulterioare).
    Din întreaga economie a Legii nr. 50/1991 (republicată), cu modificările şi
completările ulterioare, rezultă, indubitabil, că certificatul de urbanism îşi justifică
pe deplin utilitatea în cazurile în care proprietarul unui teren doreşte să execute
lucrări de construire sau de desfiinţare a acestora. În aceste cazuri obligativitatea
obţinerii certificatului de urbanism are la bază motivaţii de ordin tehnic privind
executarea sau desfiinţarea unor construcţii.
    Pe baza certificatului de urbanism, care este un act administrativ prealabil
autorizaţiei de construire, cei interesaţi vor obţine avizele de la organele de
specialitate respectiv "Conel", agenţii economici de gospodărie comunală,
"Romgaz". Inspectoratul teritorial de poliţie sanitară şi de medicină preventivă,
organele de stat competente de pompieri, apărarea antiaeriană de mediu, oficiul
de cadastru, geodezie şi cartografie etc.
    În mod justificat, legiuitorul a prevăzut prin art. 29 alin. 2 fraza finală din Legea
nr. 350/2001 faptul că în cazul vânzării sau cumpărării de imobile "... solicitarea
certificatului de urbanism fiind în acest caz facultativă ...". Aceste prevederi nu au
fost abrogate prin Legea nr. 453/2001 şi, ca atare, ele sunt în vigoare. În acest
sens, prin art. 60 alin. 1 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică
legislativă pentru elaborarea actelor normative, se precizează că "Prevederile
cuprinse într-un act normativ contrar unei noi reglementări de acelaşi nivel sau de
nivel superior, trebuie abrogate". Or, din moment ce art. 29 alin. 2 din Legea nr.
350/2001 nu au fost abrogate, evident că textul amintit este în vigoare. De altfel,
legea specială cadru privind amenajarea teritoriului şi urbanismul este Legea nr.
350/2001, iar nicidecum Legea nr. 50/1991, (republicată), care reglementează,
printre altele, eliberarea autorizaţiei de construire sau de desfiinţare a unei
construcţii. Normele metodologice fiind emise în aplicarea acestei legi (cu
modificările ulterioare) sunt parţial inaplicabile, sub aspectul discuţiei noastre,
neavând temei juridic.
    Inutilitatea obţinerii certificatului de urbanism în cazul "vânzării sau cumpărării
de imobile" ori la "înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor" este evidentă,
deoarece cumpărătorul, este posibil, să nu dorească edificarea unei construcţii pe
terenul cumpărat sau să o edifice mult mai târziu, după expirarea valabilităţii
certificatului de urbanism, ceea ce duce la emiterea unui nou certificat de
urbanism.
    Mai mult, dacă s-ar accepta ideea obligativităţii obţinerii certificatului de
urbanism în cazul "vânzării sau cumpărării de imobile" ori pentru "înstrăinarea
unui teren destinat construcţiilor", contrară prevederilor art. 29 alin. 2 din Legea
350/2001, ceea ce este de neconceput, ar însemna să se facă o muncă inutilă prin
recurgerea la formalităţile prevăzute de art. 16 din Normele metodologice. De
altfel, în aceste cazuri, certificatul de urbanism nu are nici o finalitate din moment
ce cumpărătorul cunoaşte dacă poate edifica o construcţie pe terenul cumpărat,
numai după obţinerea avizelor prealabile de la organele de specialitate. Ca
urmare, cumpărătorul va afla dacă poate construi pe terenul cumpărat, doar
atunci când obţine avizele de la organele de specialitate. Simpla emitere a
certificatului de urbanism, în cazul "vânzării sau cumpărării de imobile" ori pentru
"înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor", nu îl informează pe cumpărător
cu privire la faptul dacă poate sau nu, în mod concret, să edifice legal o
construcţie pe terenul cumpărat.
    Pentru aceleaşi motive, certificatul de urbanism nu-şi justifică necesitatea
practică nici când operaţiunile juridice au ca obiect dezmembrarea prin lotizare
sau împărţeală, alipiri sau dezlipiri de parcele ori constituirea unei servituţi de
trecere, deoarece aceste operaţiuni tehnice se fac, potrivit Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare, numai, de către un specialist autorizat de
oficiul judeţean ori al Municipiului Bucureşti de cadastru, geodezie şi cartografie,
cu avizul acestor organe.
    Este de observat că pentru eliberarea certificatului de urbanism se percep
anumite taxe. Or, acestea, se justifică în cazurile în care proprietarul terenului
doreşte să obţină, ulterior, şi o autorizaţie de construire sau de desfiinţare a unei
construcţii, iar nu şi în cazurile "vânzării sau cumpărării" de imobile, ori "pentru
înstrăinarea unui teren destinat construcţiilor".
    Dacă se tinde la obţinerea unor venituri bugetare, statul poate percepe o taxă
de înstrăinare însă, în nici un caz, raţional nu poate percepe o taxă pentru un
certificat de urbanism inutil şi care se obţine după o procedură greoaie,
costisitoare şi de durată. Desigur că, sub acest aspect, ar fi de subliniat că
cetăţenii care doresc să dobândească un imobil sau un teren destinat
construcţiilor trebuie sprijiniţi, deoarece prin art. 43 alin. 1 din Constituţie se
prevede că "Statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică şi de
protecţie socială, de natură să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent". Or,
perceperea unor impozite şi taxe pentru operaţiuni fără nici o justificare practică,
este contrară şi art. 53 alin. 2 din Constituţie potrivit cărora: "Sistemul legal de
impuneri trebuie să asigure aşezarea justă a sarcinilor fiscale".
    Mai mult, restricţiile artificiale cu privire la circulaţia juridică a terenurilor
îngrădesc, în mod evident, dreptul de proprietate garantat de art. 41 alin. 1 din
Constituţie şi art. 480 din Codul civil.
    Este de observat că, prin ignorarea unor prevederi constituţionale, a unor
reglementări speciale, precum şi a unor norme de tehnică legislativă, se adoptă
reglementări confuze şi formaliste, străine de realităţile sociale şi economice din
ţara noastră, ceea ce afectează bugetul modest al majorităţii cetăţenilor.
Drepturile şi libertăţile fundamentale ale cetăţenilor nu trebuie să fie simple
enunţuri constituţionale, de faţadă, ci şi garantate şi respectate de autorităţile
statului.
------------
    *1) Legea nr. 350/2001 este publicată în "Monitorul Oficial al României", Partea I,
nr. 373 din 10 iulie 2001.
    *2) Legea nr. 50/1991 a fost republicată în "Monitorul Oficial al României",
Partea I, nr. 3 din 13 ianuarie 1999.
    *3) Legea nr. 453/2001 a fost publicată în "Monitorul Oficial al României", Partea
I, nr. 431 din 1 august 2001.
    Ulterior, Legea nr. 50/1991 (republicată) a mai fost modificată prin Ordonanţa
Guvernului nr. 5/2002 (prin care s-au adus trei modificări numai art. 4, iar nu şi
art. 5 amintit mai sus, ori altor texte din lege).
    *4) Art. 5 alin. 6 a fost reprodus mai sus în redactarea dată prin Legea nr.
453/2001.
    *5) Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 1943/2001 al ministrului
lucrărilor publice, transporturilor şi locuinţei sunt publicate în "Monitorul Oficial al
României", Partea I, nr. 231 din 8 aprilie 2002.

                              ---------------