1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Întrebări frecvente

Unde pot plăti factura de utilități a asociației de locatari?

Online, prin intermediul site-ului nostru sau prin transfer bancar

La sediul Adminis, Șoseaua Arcu nr. 29, Bl. L18

În cadrul unei asociații de proprietari care sunt registrele financiar-contabile

obligatorii?

Registrele financiar-contabile obligatorii, într-o asociație de proprietari sunt: registrul inventar,

registrul jurnal, registrul pentru evidența fondului de rulment, registrul pentru evidența fondului de
reparații, registrul pentru evidența fondului de penalizări, registrul pentru evidența sumelor speciale
și multe alte documente specifice contabilității, prevăzute prin ordinul ministrului economiei și
finanțelor.

Pe listele de plată ale unei asociații de proprietari ce trebuie să fie afișat?

Pe listele de plată veți găsi informații utile dumneavoastră referitoare la:

Numarul de persoane ce figureaza ca locuitori in cladire conform cartii de imobil

Numarul de persoane ce au locuit sau au desfasurat diverse activitati in cladire in luna de

calcul

Numarul apartamentului sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta

Valorile cheltuielilor pentru incalzire

Valorile cheltuielilor raportate la numarul de persoane ce si-au desfasurat activitatea sau au

locuit in cladire in luna de calcul

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 1/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Valorile consumului individual si o insumare a acestor valori

Valorile structurate ale cheltuielilor pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a

locuintelor si a spatiilor cu o destinatie diferita ( intretinerea interfonului, a ascensorului,
cheltuieli de administratie, fondul de reparatii, etc)

Valoarea penalizarilor in functie de suma restanta

Total de plata lunar

Valoarea privind fondul de rulment

Valoarea restantelor separate pentru penalizarile calculate si neincasate, pentru fondul de

rulement, pentru cotele de contributie

Valoarea totala a restantelor de plata

Total lista pe rubrici ( cheltuieli) dar si per total, per tot imobilul

Informatii despre cel ce a intocmit lista de plata ( nume, prenume, functie si semnatura)

Semnatura, viza si stampila cenzorului in situatia in care lista a fost intocmita de catre o
persoana din cadrul asociatiei de proprietari

Date de identificare ale facturilor a caror valoare fac obiectul calculului listei de plata separat
pe tip de cheltuieli ( pe cota-parte indiviza, pe index de contoare individuale, pe persoane, etc)

Cota-parte indiviza – ce este si cum se calculeaza?

Fiecare proprietare va avea in titlul de proprietatea al apartamentului sau cota parte indiviza. Aceasta
este stabilita conform art. 3 lit. e) din legea asociatiilor de proprietarei, prin raportul dintre suprafata
unui apartament si totalul suprafetelor apartamentelor din cladirea respectiva. Astfel cota
iniviza/cota parte din proprietatea comuna este reprezentata de cota de proprietate din proprietatea
comunca ce revine fiecarei proprietati in parte indiferent de destinatia proprietatii. Exista insa si
situatii cand cotele parti nu sunt inscrise in actele de proprietate si atunci acestea se calculeaza
pentru fiecare apartament in parte, fiind definita de raportul dintre suprafata locativa a fiecarui
apartament si totalul suprafetelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

Ce importanta are pentru proprietar cota indiviza?

Cota indiviza este parte a ecuatiei prin care administratia asociatiei imparte o serie de cheltuieli cum
ar fi reparatiile efectuate spatiilor comune din bloc: liftul, casa scarii, conductele comune, etc.

Care sunt suprafetele comune indivize?

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 2/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Suprafetele comune indivize sunt: uscatorul, casa scarii, spalatoria, subsolul, acoperisul (terasa)
blocului, etajul tehnic, usa de la intrarea in bloc, peretii exteriori ai blocului, etc.

Care este diferenta intre suprafata utila si suprafata construita?

Cand vorbim despre suprafata utila a apartamentului vorbim de suma tuturor suprafetelor utile si
este inscrisa in actul de proprietate. Suprafata utila cuprinde: toate camerele locuintei (bai, camere de
zi, bucatarii, spatii de depozitare, holuri, etc) insa nu cuprinde suprafetele peretilor interior sau
exteriori sau a balcoanelor (Art. 3 din Ordinul nr. 233/2004 din 30.08.2004). Cand vorbim de
suprafata construita a unei locuinte vorbim de suma dintre suprafetele utile ale locuintei si
suprafetele logiilor, a balcoanelor si a cotelor indivize comune.

Ce reprezinta Condominiul?

Condominiul este reprezentat de proprietatea imobiliara ce este formata din proprietati individuale,
partile proprietate comuna. De asemenea mai putem vorbi de condominiu si ca fiind imobilul format
din teren cu una sau mai multe constructii, fie proprietati individuale, fie comune. Condominiu mai
poate fi definit si un tronson ce contine una sau mai multe scari din cadrul cladirii de locuit, in
situatiile in care se poate delimita proprietatea comuna (Art. 3 din Ordinul nr. 233/2004 din
30.08.2004).

Ce drepturi au proprietarii in cadrul asociatiei de proprietari?

Principalul drept al proprietarilor este acela de a folosi proprietate comuna din condominiu,
respectand conditiile stabilite de lege si regulamentele interioare ale imobilului atentie insa, utilizaree
proprietatii comune nu trebuie sa ofenseze interesele celorlalti proprietari. Un alt drept al
proprietarilor este acela de a participa la adunarile generale ale asociatiei de proprietari. De
asemenea acestia au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei.

Un delegat al asociatiei poate inspecta locuinta neanuntat?

Una dintre obligatiile proprietarilor este aceasta de a permite accesul delegatilor asociatiei pentru
diferite inspectii. In situatii de urgenta, accesul se poate face fara preaviz, insa in situatiile generale
delegatul anunta printr-un preaviz de 5-15 zile vizita pentru inspectie in locuinta. Proprietarului ii
revine obligatia de a permite accesul in locuinta sau in spatiu pentru diverse inspectii, reparatii aduse
unor elemente din cadrul proprietatii comune, la care accesul se face doar prin apartamentul/spatiul
respectiv.

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 3/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Ce drepturi au chiriasii in cadrul asociatiei de proprietari? Fac acestia parte din

asociatia de proprietari?

Asociatia de proprietari asa cum este si denumirea, reprezinta interesele proprietarilor si nu ale
chiriasilor ce au un contract cu proprietarii. Astfel spus, chiriasii nu au dreptul in cadrul asociatiei de
proprietari si nu pot face parte din aceasta. Insa, chiriasul poate fi mandatat de catre proprietar
pentru a participa si vota in numele sau in cadrul adunarilor generale.

Cum pot sa devin membru al asociatiei de proprietari?

Pentru a deveni membru in cadrul unei asociatii de proprietari va trebui sa depuneti la asociatie o
cerere catre presedintele asociatiei prin care solicita acceptul aderentei sale la asociatie ca si membru
precum si o copie dupa documentul de proprietate al imobilului.

Care sunt documentele necesare pentru infiintarea asociatiei de proprietari?

Pentru infiintarea asociatiei de proprietari aveti nevoie de urmatoarele documente:

Cerere tip

Statutul asociatiei de proprietari autentificat la notar, in 3 exemplare

Acordul de asociere al Asociatiei de proprietari autentificat la notar, in 3 exemplare

Procesul verbal al adunarii generale autentificat la notar si convocatorul acesteia, ambele in

original si 2 copii xerox

Acordurile cu furnizorii de utilitati edilitar-gospodaresti (apa-canal, termoficare, gaz,

electricitate, salubritate, etc) in original si 2 copii xerox

Ce trebuie sa contina acordul de asociere?

Acordul de asociere va contine:

Adresa si individualizarea proprietatii individuale conform actului de proprietate

Numele si prenumele tuturor proprietarilor

O descriere a proprietatii ce va cuprinde: descrierea cladirii, structura acesteia, dispunerea

pe numarul de etaje si pe numarul de apartamente structurate pe numarul de camere, numarul
destinatiilor cu alta destinatie decat locuinta, suprafata terenului aferent cladirii

Enumerarea si descrierea tuturor partilor aflate in proprietate comuna

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 4/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Cota-parte aferenta fiecarui imobil din proprietatea comuna

Ce este proprietatea comuna?

Proprietatea comuna este reprezentata de toate partile dintr-un condominiu ce nu sunt apartamente
sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta si sunt destinate folosului in comun de catre toti
proprietarii cladirii. Astfel proprietatea comuna este indivizibila si este detinuta conform cotelor
calculate. In cadrul proprietatii comune intra: curtea constructiei, terenul pe care este construit
imobilul, fundatia, structura de rezistenta a constructiei, terasele si acoperisul, scarile, holurile,
cosurile de fum, casa scarii, subsolurile, pivnitele, tubulatura de gunoi, ascensoare, instalatii (sisteme
de incalzire, conducte de gaze), etc.

Care sunt cheltuielile pe consumuri individuale si cum se repartizeaza acestea?

Din categoria pentru consumuri individuale fac parte cheltuielile asociatiei pentru: canalizare si apa
rece, energie termica, apa calda menajera, gazele naturale, incalzirea spatiului cu alta destinatie decat
locuinta. In functie de indexul contoarelor individuale se calculeaza si cheltuielile pe consumuri
individuale.

Ce reprezinta cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate?

Cheltuielile pe cota-parte indiviza sunt in fucntie de suprafata utila a tuturor apartamentelor si

spatiilor din cladire si reprezinta cheltuielile pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea
si consolidarea unor parti de constructii si instalatii aflate in proprietate comuna. Aceste cheltuieli se
repartizeaza in raport cu cota-parte indiviza de proprietate din partea de proprietate comuna a
fiecarui proprietar, ce se calculeaza in functie de suprafetele utile ale tuturor spatiilor, indiferent de
destinatie, din cladire.

Cum se repartizeaza cheltuielile pe beneficiari?

In primul rand trebuie sa stiti ca, cheltuielile pe beneficiari sunt reprezentate de acele cheltuieli
aferente serviciilor de care beneficiaza individual, fiecare proprietar sau toti, servicii gestionate prin
intermediul asociatiei de proprietari. Aceste cheltuieli se refera la: citirea, calculul si gestiunea
consumurilor individuale de apa rece, apa calda, energie termica, gaze, energie electrica, servicii de
salubritate, servicii cu privire la repartitoarele de costuri, chiriile spatiilor comune, casa scarii, terase,
holuri, etc, intretinerea interfonului, verificarea metrologica a contoarelor individuale, reviziile
instalatiilor de apa, gaze si incalzire, etc.

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 5/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

In situatia in care este necesara reparatia fatadei de pe o parte a cladirii, cum se

repartizeaza costurile reparatiei?

Indiferent de fatada care necesita reparatii, toate cheltuielile intra in cheltuielile asociatiei de
proprietari si deci se repartizeaza tuturor proprietarilor proportional cu cota-parte indiviza.

Ce obligatii au fata de asociatia de proprietari, proprietarii spatiilor cu alte

destinatii decat aceea de locuinta?

Regulile asociatilor de proprietari se aplica atat proprietarilor de apartamente cat si celor de spatii cu
alta destinatie decat cea de locuinta indiferent de statutul juridic al acestora.Cheltuielile spatiilor cu
alta destinatie vor aparea de asemenea pe listele de plata lunare, si vor avea acelasi cheltuieli ca si un
proprietar de abonament, in functie de cheltuielile individuale.

In sarcina cui cade ingrijirea spatiului verde din jurul blocului, in proprietatea cui
este?

Spatiul verde ce inconjoara blocul este proprietatea autoritatii publice locale, a primariei de sector
sau de localitate. Doar terenul pe care este construit blocul este proprietatea asociatiei de proprietari
si eventual daca exista acea bordura de beton de maxim 80 de cm in exteriorul cladirii. In ceea ce
priveste intretinerea si administrarea spatiului verde aceastea revin de asemenea autoritatii publice
care este proprietar.

Cum se procedeaza in cazul eliberarii unui spatiu comun ocupat abuziz? Ce poate
face asociatia de proprietari?

Un prim pas pentru eliberarea spatiului comun ocupat abuziz este solicitarea de la un executor
judecatoresc a unei notificari. Dupa aceasa notificare, daca tot nu s-a eliberat spatiul comun atunci
asociatia de proprietari in urma unei decizii a comitetului executiv poate numi o comisie ce sa se
ocupe de evacuarea persoanelor sau a obiectelor ce au ocupat in mod abuziv spatiul comun pe baza
unui proces verbal se se semneaza in prezenta a minim 2 martori si in prezenta Sectiei de Politie
responsabila de zona adresei din care face parte asociatia de proprietari.

Cine este “locatar” si cine este”locator”?

Prin locatar definim acea persoana care are domiciliul stabil intr-un imobil, avand si un contract
conform caruia detine drept de folosinta al locuintei respective. Prin locator definim acea persoana
care isi ofera un lucru, locuinta spre chirie, pe baza unui contract.

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 6/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

De catre cine poate fi convocata adunarea generala a proprietarilor?

Printr-o decizie scrisa, ce afirma vointa marii majoritati a membrilor asociatiei, comitetul executiv
poate convoca o adunare generala a proprietarilor. Presedintele asociatiei mai poate convoca adunari
generale insa si proprietarii asociatiei in situatiile in care comitetul sau presedintele refuza fara motiv
convocarea.

Intr-o asociatie de proprietari ce putere are administratorul? Dar cenzorul?

In cadrul asociatiei de proprietari administratorul este angajat de catre comitetul executiv al

asociatiei, si presteaza servicii de administrare si gestionare a fondurilor banesti si a bunurilor
materiale. Acesta nu poate lua decizii sau hotarari in ceea ce priveste regulamentul interior al
asociatiei de proprietari, toate aceste hotarari vor trebui luate de comun acord cu membri asociatiei
de proprietari. Ca si administratorul, de asemenea cenzorul nu are puterea de a lua hotarari, decizii
privind activitatea din cadrul asociatiei de proprietari. Acesta este obligat sa constate si sa raporteze
in scris presedintelui aspecte privint activitatea financiar-contabila sau juridica din cadrul asociatiei si
concluzii si recomandari.

In cadrul asociatiei de proprietari cum se repartizeaza cheltuielile reparatiilor

terasei, fatadei, asupra proprietatii comune?

Toate cheltuielile reparatiile spatiilor comune, indiferent de nivelul la care se fac, revin catre toti
proprietarii blocului, indiferent de statutul lor juridic, proportional cu cota-indiviza de proprietate din
proprietatea comuna a fiecaruia, ce se calculeaza ca raport intre suprafata utila a spatiului detinut si
totalul suprafetelor utile a tuturor proprietatilor individuale.

In situatia in care se decide montarea interfonului in bloc insa nu toti proprietarii

si-au montat terminalele de interfon in apartament, cum se vor repartiza
cheltuielile?

Ca si in cazul cheltuielilor pentru spatiile comune, costurile montarii interfonului in bloc se impart de
asemenea proprietarilor proportional cu cota-parte indiviza pe care o detine fiecare proprietar in
parte, indiferent daca si-a instatl sau nu terminalul de interfon in locuinta. In schimb cheltuielile
privind partea de instalatie din locuinta vor fi platite de fiecare beneficiar in parte, ce si-a instalat
terminalul de interfon in locuinta.

Se pot aduce modificari constructive apartamentelor sau spatiilor comune fara

autorizatie?

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 7/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

Daca discutam despre utilizarea in alte scopuri a unor elemente de constructie a cladirii de exemplu:
ancorarea de reclame, scari interioare, suspendarea de stalpi veti avea nevoie de o decizie a
comitetului executiv si acordul proprietarilor ce vor fi in mod direct afectati de aceste modificari
constructive, etc si in unele situatii se solicita si un proiect tehnic verificat de catre un expert
autorizat insotit de autorizatia pentru executarea lucrarii.

Cand apar defectiuni la instalatia termica a blocului sau la instaltiile de apa din
exteriorul blocului, dupa contorul de bransament, cine are obligatia de a le repara?
Cine suporta costurile?

Contorul de bransament reprezinta limita de proprietate intre furnizor si proprietarii imobilului si deci
toate reparatiile si cheltuielile pentru reparatiile aduse la retelele de alimentare vor cadea in sarcina
proprietarilor din imobilul respectiv. Aceste costuri se vor repartiza catre toti proprietarii din imobil
indiferent daca acestia sunt sau nu bransati la reteaua de termoficare a orasului sau detin centrala
termica. Aceste costuri se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza.

In situatia in care proprietarii imobilelor unei asociatii sunt contorizati individual,

cum se repartizeaza factura de apa?

In astfel de situatii factura de apa se va repartiza proportional cu numarul de persoane ce locuiesc in

condominiu, tinand cont si de indexul contorilor individuali.

Daca mi-am schimbat contoarul de apa rece si calda trebuie sa anunt asociatia de
proprietari?

Da. Contoarele individuale trebuie sa fie sigilate de catre presedintele sau cenzorul asociatiei de
locatari si trebuiesc verificate periodic.

Cheltuielile pentru incalzirea spatiilor comune, intr-o asociatie de proprietari cum

se repartizeaza?

Astfel de cheltuieli, conform HG.1588/2007 se distribuie in raport cu cota parte indiviza din cadrul
actului de proprietate.

Pentru a ma debransa de la sistemul de termoficare al cladirii am nevoie de acordul

furnizorului de energie termica?

Da. Conform noii legi deconectarea unui apartament/spatiu din condominiu aveti nevoie sa vi se
emita intai avizul de deconectare de catre furnizorul de energie termica.

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 8/9
1/15/24, 6:37 AM Întrebări frecvente despre asociații de proprietari

In situatia in care nu am reusit sa duc indexul de apometre la apa rece si calda, cum
voi fi trecuta pe luna respectiva la consum?

In astfel de situatii veti avea trecuta o estimare a consumului individual conform ultimei citiri
transmise. Apoi ulterior, in urmatoarea luna veti declara consumul real si veti regulariza consumul.

Caldura intr-un apartament se plateste pe suprafata locuibila sau pe suprafata

radianta?

Caldura intr-un apartament se repartizeaza dupa sufrata radianta a caloriferelor si a tevilor neizolate
ce traverseaza apartamentul. SET sau suprafata echivalenta termic sau suprafata radianta defineste
corpul de incalzire adica consumatorul de caldura.

Cum se repartizeaza cheltuielile pentru femeia de serviciu? Pe apartament sau pe

numarul de persoane?

Cheltuielile aferente serviciului de curatenie din cadrul imobilului se repartizeaza in functie de

suprafata apartamentului.

https://adminislocuinte.ro/intrebari-frecvente-despre-asociatii-de-proprietari/ 9/9