ADMINISTRARE

IMOBILIARĂ
SEF LUCRARI ALINA MIHAELA NICUTA PRECUL
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

1. Pe listele de plată ale unei asociații de proprietari ce trebuie afișat?

 Numărul de persoane ce figurează ca locuitori în clădire conform cărții de imobil

 Numărul de persoane ce au locuit sau au desfășurat diverse activități în clădire
în luna de calcul
 Numărul apartamentului sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință
 Valorile cheltuielilor pentru încălzire
 Valorile cheltuielilor raportate la numărul de persoane ce și-au desfășurat
activitatea sau au locuit în clădire în luna de calcul
 Valorile consumului individual și o însumare a acestor valori
 Valorile structurate ale cheltuielilor pe cota-parte indiviză, în funcție de
suprafața utilă a locuințelor și a spațiilor cu o destinație diferită (întreținerea
interfonului, ascensorului, cheltuieli de administrație, fond de reparații, etc)
 Valoarea penalizărilor în funcție de suma restantă
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

1. Pe listele de plată ale unei asociații de proprietari ce trebuie afișat?

 Total de plată lunar
 Valoarea privind fondul de rulment
 Valoarea restanțelor separate pentru penalizările calculate și neîncasate,
pentru fondul de rulement, pentru cotele de contribuție
 Valoarea totală a restanțelor de plată
 Total listă pe rubrici (cheltuieli) și per total, per tot imobilul
 Informații despre cel ce a întocmit lista de plată (nume, prenume, funcție
și semnatură)
 Semnatura, viza și ștampila cenzorului în situația în care lista a fost
întocmită de către o persoană din cadrul asociației de proprietari
 Date de identificare ale facturilor a căror valoare fac obiectul calculului
listei de plată separat pe tip de cheltuieli (pe cota-parte indiviză, pe index
de contoare individuale, pe persoane, etc)
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

2. Cota-parte indiviză – ce este și cum se calculează?

Fiecare proprietare are în titlul de proprietate al apartamentului

său, cota parte indiviză.
Stabilită conform art. 3 lit. e) din legea asociațiilor de proprietari, prin
raportul dintre suprafața unui apartament și totalul suprafețelor
apartamentelor din clădirea respectivă.
Cota indiviză/cota parte din proprietatea comună este reprezentată de cota
de proprietate din proprietatea comună ce revine fiecărei proprietăți în
parte indiferent de destinația proprietății.
Exista și situații când cotele părți nu sunt înscrise în actele de proprietate și
atunci acestea se calculează pentru fiecare apartament în parte, definite de
raportul dintre suprafața locativă a fiecărui apartament și totalul
suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

3. Ce importanță are pentru proprietar cota indiviză?

 Cota indiviză este parte a ecuației prin care administrația asociației

împarte o serie de cheltuieli precum reparații spațiilor comune din bloc:
lift, casa scării, conducte comune, etc.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

4. Care sunt suprafețele comune indivize?

 Suprafețele comune indivize sunt: uscătorul, casa scării, spălătoria,

subsol, acoperișul (terasa) blocului, etajul tehnic, ușa de la intrarea în bloc,
pereții exteriori ai blocului, etc.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

5. Care este diferența între suprafața utilă și suprafața construită?

 Suprafața utilă a apartamentului se referă la suma tuturor suprafețelor

utile înscrisă în actul de proprietate.
 Suprafața utilă cuprinde: toate camerele locuinței (băi, camere de zi,
bucatării, spații de depozitare, holuri, etc) fără suprafețele pereților
interiori sau exteriori sau a balcoanelor (Art. 3 din Ordinul nr. 233/2004 din
30.08.2004).
 Suprafața construită a unei locuinte înseamnă suma suprafețelor utile ale
locuinței și suprafețele logiilor, balcoanelor și cotelor indivize comune.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

6. Ce reprezinta Condominiul?

 Condominiul este reprezentat de proprietatea imobiliara formată din

proprietăți individuale, părțile proprietate comună.
 Mai putem vorbi de condominiu ca fiind imobilul format din teren cu una
sau mai multe constructii, fie proprietati individuale, fie comune.
 Condominiu mai poate fi definit și un tronson ce conține una sau mai
multe scări din cadrul clădirii de locuit, în situațiile în care se poate
delimita proprietatea comună (Art. 3 din Ordinul nr. 233/2004 din
30.08.2004).
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

7. Un delegat al asociației poate inspecta locuința neanunțat?

 Una din obligațiile proprietarilor este aceea de a permite accesul

delegaților asociației pentru diferite inspecții.
 În situații de urgență, accesul se poate face fără preaviz, însă în situațiile
generale delegatul anunță printr-un preaviz de 5-15 zile vizita pentru
inspecție în locuință. Proprietarului îi revine obligația de a permite accesul
în locuință sau în spatiu pentru diverse inspecții, reparații aduse unor
elemente din cadrul proprietății comune, la care accesul se face doar prin
apartamentul/spațiul respectiv.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

8. Ce drepturi au chiriașii în cadrul asociației de proprietari? Fac aceștia

parte din asociația de proprietari?
 Asociația de proprietari reprezintă interesele proprietarilor și nu ale
chiriașilor ce au un contract cu proprietarii.
 Astfel spus, chiriașii nu au dreptul în cadrul asociației de proprietari și nu
pot face parte din aceasta.
 Insă, chiriașul poate fi mandatat de proprietar pentru a participa și vota
în numele său în cadrul adunărilor generale.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

9. Cum pot deveni membru al asociației de proprietari?

 Pentru a deveni membru în cadrul unei asociații de proprietari trebuie

depusă la asociație o cerere către președintele acesteia prin care solicitați
acceptul aderenței la asociație ca membru, însoțită de o copie după
documentul de proprietate al imobilului.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

10. Ce trebuie să conțină acordul de asociere?

 Adresa și individualizarea proprietății conform actului de proprietate

 Numele și prenumele tuturor proprietarilor
 O descriere a proprietății ce cuprinde: descrierea clădirii, structura
acesteia, dispunerea pe numărul de etaje și pe numărul de apartamente
structurate pe numărul de camere, numărul spațiilor cu altă destinație
decât locuință, suprafața terenului aferent clădirii
 Enumerarea și descrierea tuturor părților aflate în proprietate comună
 Cota-parte aferentă fiecărui imobil din proprietatea comună
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

11. Ce este proprietatea comună?

 Proprietatea comună este reprezentată de toate părțile dintr-un

condominiu ce nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât cea
de locuință și sunt destinate folosului în comun de către toți proprietarii
clădirii.
 Proprietatea comună este indivizibilă și deținută conform cotelor
calculate.
 In cadrul proprietății comune intră: curtea construcției, terenul pe care
este construit imobilul, fundația, structura de rezistență a construcției,
terasele și acoperișul, scările, holurile, coșurile de fum, casa scării,
subsoluri, pivnițe, tubulatura de gunoi, ascensoare, instalații (sisteme de
încălzire, conducte de gaze), etc.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

12. Care sunt cheltuielile pe consumuri individuale și cum se repartizează

acestea?
 Din categoria consumuri individuale fac parte cheltuielile asociației
pentru: canalizare și apă rece, energie termică, apa caldă menajeră, gaze
naturale, încălzirea spațiului cu altă destinație decât locuință.
In funcție de indexul contoarelor individuale se calculează și cheltuielile
pe consumuri individuale.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

13. Ce reprezintă cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate?

 Cheltuielile pe cota-parte indiviză sunt în funcție de suprafața utilă a

tuturor apartamentelor și spațiilor din clădire și reprezintă cheltuielile
pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și consolidarea
unor părți de construcții și instalații aflate în proprietate comună.
 Aceste cheltuieli se repartizează în raport cu cota-parte indiviză de
proprietate din partea de proprietate comună a fiecărui proprietar, ce se
calculează funcție de suprafețele utile ale tuturor spațiilor, indiferent de
destinație, din clădire.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

14. Cum se repartizează cheltuielile pe beneficiari?

 Cheltuielile pe beneficiari sunt reprezentate de acele cheltuieli aferente

serviciilor de care beneficiază individual, fiecare proprietar sau toți, servicii
gestionate prin intermediul asociației de proprietari.
 Aceste cheltuieli se referă la: citirea, calculul și gestiunea consumurilor
individuale de apă rece, apă caldă, energie termică, gaze, energie electrică,
servicii de salubritate, servicii cu privire la repartitoarele de costuri, chiriile
spațiilor comune, casa scării, terase, holuri, etc, întreținerea interfonului,
verificarea metrologică a contoarelor individuale, reviziile instalațiilor de
apă, gaze și încălzire, etc.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

15. În situația în care este necesară reparația fațadei de pe o parte a

clădirii, cum se repartizează costurile reparației?
 Indiferent de fațada care necesită reparații, toate cheltuielile intră în
cheltuielile asociației de proprietari și se repartizează tuturor proprietarilor
proporțional cu cota-parte indiviză.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

16. Ce obligații au față de asociația de proprietari, proprietarii spațiilor cu

alte destinații decât aceea de locuință?
 Regulile asociaților de proprietari se aplică atât proprietarilor de
apartamente cât și celor de spații cu altă destinație decât cea de locuință,
indiferent de statutul juridic al acestora.
 Cheltuielile spațiilor cu altă destinație vor apărea pe listele de plată
lunare, și vor avea aceleași cheltuieli ca și un proprietar de abonament, în
funcție de cheltuielile individuale.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

17. In sarcina cui cade îngrijirea spațiului verde din jurul blocului, în
proprietatea cui este?
 Spațiul verde ce înconjoară blocul este proprietatea autorității publice
locale, a primăriei de sector sau de localitate.
 Doar terenul pe care este construit blocul este proprietatea asociației de
proprietari și eventual dacă există acea bordură de beton de maxim 80 de
cm în exteriorul clădirii.
 In ceea ce privește întreținerea și administrarea spațiului verde aceastea
revin de asemenea autorității publice, care este proprietar.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

18. Cum se procedează în cazul eliberării unui spațiu comun ocupat

abuziv? Ce poate face asociația de proprietari?
 Un prim pas pentru eliberarea spațiului comun ocupat abuziv este
solicitarea de la un executor judecătoresc a unei notificări.
 Dupa această notificare, dacă tot nu s-a eliberat spațiul comun atunci
asociația de proprietari, în urma unei decizii a comitetului executiv, poate
numi o comisie care să se ocupe de evacuarea persoanelor sau a
obiectelor ce au ocupat, în mod abuziv, spațiul comun, pe baza unui proces
verbal semnat în prezența a minim 2 martori și în prezența Secției de
Poliție responsabilă de zona adresei din care face parte asociația de
proprietari.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

19. In cadrul asociației de proprietari cum se repartizează cheltuielile

reparațiilor terasei, fațadei, asupra proprietății comune?
 Toate cheltuielile de reparații spații comune, indiferent de nivelul la care
se fac, revin către toți proprietarii blocului, indiferent de statutul lor juridic,
proporțional cu cota-indiviză de proprietate din proprietatea comună a
fiecăruia, calculată ca raport între suprafața utilă a spațiului deținut și
totalul suprafețelor utile a tuturor proprietăților individuale.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

20. In situația în care se decide montarea interfonului în bloc însă nu toți

proprietarii și-au montat terminalele de interfon în apartament, cum se
vor repartiza cheltuielile?
 Ca și în cazul cheltuielilor pentru spațiile comune, costurile montării
interfonului în bloc se împart proprietarilor proporțional cu cota-parte
indiviză pe care o deține fiecare proprietar în parte, indiferent dacă și-a
instalat sau nu terminalul de interfon în locuință.
 Cheltuielile privind partea de instalație din locuință vor fi plătite de
fiecare beneficiar în parte, ce și-a instalat terminalul de interfon pe
proprietate.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

21. Se pot aduce modificari constructive apartamentelor sau spațiilor

comune fără autorizație?
 Dacă discutăm despre utilizarea în alte scopuri a unor elemente de
construcție a clădirii de exemplu: ancorarea de reclame, scări interioare,
suspendare de stâlpi, este nevoie de o decizie a comitetului executiv și
acordul proprietarilor afectați direct de aceste modificări constructive, etc.
 În unele situații se solicită și un proiect tehnic verificat de către un expert
autorizat însoțit de autorizația pentru executarea lucrării.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

22. Când apar defecțiuni la instalația termică a blocului sau la instalațiile

de apă din exteriorul blocului, după contorul de branșament, cine are
obligația de a le repara? Cine suportă costurile?
 Contorul de branșament reprezintă limita de proprietate între furnizor și
proprietarii imobilului și deci toate reparațiile și cheltuielile pentru
reparațiile aduse la rețelele de alimentare vor cădea în sarcina
proprietarilor din imobilul respectiv.
 Aceste costuri se vor repartiza către toți proprietarii din imobil indiferent
dacă aceștia sunt sau nu branșați la rețeaua de termoficare a orașului sau
dețin centrală termică. Aceste costuri se repartizează proporțional cu cota-
parte indiviză.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

23. Dacă mi-am schimbat contoarul de apă rece și caldă trebuie să anunț
asociația de proprietari?
 Da. Contoarele individuale trebuie să fie sigilate de către președintele
sau cenzorul asociației de locatari și trebuiesc verificate periodic.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

24. Cheltuielile pentru încălzirea spațiilor comune, într-o asociație de

proprietari cum se repartizează?
 Astfel de cheltuieli, conform HG.1588/2007 se distribuie în raport cu cota
parte indiviză din cadrul actului de proprietate.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

25. Pentru a mă debranșa de la sistemul de termoficare al clădirii am

nevoie de acordul furnizorului de energie termică?
 Da. Conform noii legi deconectarea unui apartament/spațiu din
condominiu aveți nevoie să vi se emită întâi avizul de deconectare de către
furnizorul de energie termică.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

26. In situația în care nu am reușit să duc indexul de apometre la apă rece

și caldă, cum voi fi trecut pe luna respectivă la consum?
 In astfel de situații veți avea trecută o estimare a consumului individual
conform ultimei citiri transmise.
 Ulterior, în următoarea lună veți declara consumul real și veți regulariza
consumul.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

27. Caldura într-un apartament se plătește pe suprafață locuibilă sau pe

suprafață radiantă?
 Caldura într-un apartament se repartizează după suprafața radiantă a
caloriferelor și tevilor neizolate ce traversează apartamentul.
 SET sau suprafața echivalentă termic sau suprafața radiantă definește
corpul de încălzire adică consumatorul de caldură.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

28. Cum se repartizează cheltuielile pentru curățenie? Pe apartament sau

pe numărul de persoane?
 Cheltuielile aferente serviciului de curățenie din cadrul imobilului se
repartizează în funcție de suprafața apartamentului.
 ÎNTREBĂRI FRECVENTE DESPRE ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

29. În cadrul unei asociații de proprietari care sunt registrele financiar-

contabile obligatorii?
 Registrele financiar-contabile obligatorii, într-o asociație de proprietari
sunt: registrul inventar, registrul jurnal, registrul pentru evidența fondului
de rulment, registrul pentru evidența fondului de reparații, registrul pentru
evidența fondului de penalizări, registrul pentru evidența sumelor speciale
și multe alte documente specifice contabilității, prevăzute prin ordinul
ministrului economiei și finanțelor.