RAPORT DE EVALUARE

- apartament 4 camere Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Bl. A2, sc. 2, ap. 7, et. 3
Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti

CLIENTUL/ DESTZNATARUL

SC YNA CONSULTING SPRL

PROPRIETAR

GREU $TEFANIA-ROXANA SI COJOCARU LIVIU

VALOARE DE PIATA

152.200 lei, respectiv 33.700 euro

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si
nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului si al destinatarului - S C Y N A
C O N S U L T IN G S P R L.

Februarie 2014

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et.
3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti - nr. cadastral 256/2/3/7;
nr. Carte Funciara 11461/N, descris in raportul de evaluare.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a apartamentului
mentionat mai sus, aa cum este definita Tn standardele ANEVAR (Asociat;ia Nat;ionala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania) si in Standardele Internationale de Evaluare, In vederea
vinzdrii.
Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de
valoare tinandu-de cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv: Standardele de
Evaluare ANEVAR 2013:
s IVS - Cadrul general.
s IVS 230 Drepturi asupra proprieta^ii imobiliare;
v' IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprieta^ii imobiliare pentru garantarea
Tmprumutului;
s IVS 103 Raportarea evaluarii
s IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
GME 2 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor
In conjinutul Raportului este prezentata metodologia de evaluare i relevant metodelor Tn cazul
evaluarii prezente.
Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: Certificarea evaluarii; (1) Generaiitati- in care se
gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii;
(2) Dreptui de proprietate asupra imobilului supus evaluarii- cu informatii referitoare la proprietar,
respectiv la proprietatea in cauza ; (3) Evaluarea imobilului - contine aplicarea metodei de
evaluare si opinia evaluatorului privind valoarea stabilita; (4) Anexe- contin elemente care sustin
argumentele prezentate in raport.
In urma aplicarii metodei de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a
apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et. 3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud.
Mehedinti, proprietatea d-nei GREU TEFANIA-ROXANA si d-lui COJOCARU LIVIU, este de
152.200 lei, respectiv 33.700 euro, la cursul valutar 4,5173 lei/EUR, valabil pentru data de
referinta a evaluarii - 24.02.2014.
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere
la determinarea acestei valori sunt:
> Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si
aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice
mentionate in raport;
> Valoarea estimata se refera la un apartament;
> Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;
> Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a apartamentului;
> Valoarea este o predictie ;
> Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vinzare sau de
cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e).

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate

de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Cu stima,
Cebuc Marian, Evaluator Autorizat EPI,
Membru Acreditat ANEVAD

CUPRINS

DECLARATIE DE CONFORMITATE...............................................................................................5
1. GENERALITATI.............................................................................................................6
1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului.............................................................. 6
1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate............................................................................................ 6
1.3 Data estimarii valorii....................................................................................................................... 6
1.4 Moneda raportului..........................................................................................................................6
1.5 Standardele aplicate.......................................................................................................................6
1.6 Procedure de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)............................................................6
1.7 Clauza de nepublicare.....................................................................................................................7
1.8 Responsabilitatea fa $ de terti........................................................................................................ 8
1.9 Ipoteze i conditii limitative............................................................................................................ 8
1.9.1 Ipoteze................................................................................................................................... 8
1.9.2 Conditii limitative:................................................................................................................... 9

2. PIATAIMOBILIARA..................................................................................................... 9
3. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA ACTIVULUI.....................................................12
3.1 Clientul, destinatarul..................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2 Proprietar.........................................................................................................................12
2.3 Dreptul de proprietate.........................................................................................................12
4. EVALUAREA APARTAMENTULUI................................................................................. 12
4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii...............................................................................12
4.2 Descrierea proprietatii imobiliare............................................................................................12
4.3 Cea mai buna utilizare........................................................................................................15
4.4 Abordari in evaluare.......................................................................................................... 16
4.4.1 Abordarea prin capitalizarea venitului.............................................................................. 16
4.4.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor..............................................................................17
5. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI......................................... 18
ANEXANR1.................................................................................................................... 19

DECLARATIE DE CONFORMITATE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si
sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si
concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative specifice si
sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.
Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face
obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata
de vreuna din partile implicate.
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau Tntelegere care sa-i
confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru
concluziile exprimate in evaluare.
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat
de finalizarea tranzactiei.
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele si
metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati
din Romania).
Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si
verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR.
Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul de etica al Standardelor
Internationale de Evaluare.
La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos este membru
ANEVAR, a Tndeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are
competenta necesara Tntocmirii acestui raport.

Cebuc Marian, Evaluator Autorizat EPI,

Membru Acreditat ANEVAR

XfBlIC

MARIAN VIOREL
i-egitimada

' r\

11266

Speciafaarea

EPI
.V a fa b if 2 0 1 4

1. Generalitati
1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului.
Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra apartamentului 7, Bl. A2, sc. 2, et.
3, Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti - nr. cadastral 256/2/3/7;
nr. Carte Funciara 11461/N, descris in raportul de evaluare.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia^a a apartamentului
mentionat mai sus, aa cum este definita in standardele ANEVAR (Asociat;ia Nationals a
Evaluatorilor Autorizati din Romania) si in Standardele Internationale de Evaluare, Tn vederea
vinzarii.
Prezentul Raport de evaluare se adreseaza SC YNA CONSULTING SPRL Tn calitate de
destinatar si in calitate de client. Avand in vedere Statutul ANEVAR i Codul de etica al
profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-i asuma raspunderea decat faa de clienti i fata de
destinatarul lucrarii.
1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Evaluarea executata conform prezentului raport, Tn concordanlja cu cerin^ele beneficiarului,
reprezint o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate Tn continuare) a imobilului
asa cum este aceasta definita in Standardele de Evaluare ANEVAR 2013.
Conform acestui standard, va/oarea de pia(a reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Metodologia de calcul a "valori de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor i de
recomandarile standardelor ANEVAR: IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietaljii imobiliare
pentru garantarea Tmprumutului.
1.3 Data estimarii valorii
La baza efectuarii evaluarii au stat informape privind nivelul pretjurilor i datele furnizate de client
pana la data de 24.02.2014, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se
considera valabile ipotezele luate Tn considerare precum i valorile estimate de catre evaluator.
Evaluarea a fost realizata in data de 24.02.2014.
1.4 Moneda raportului.
Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.
1.5 Standardele aplicate
In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate Tn considerare urmatoarele standarde:
Standardele de Evaluare ANEVAR 2013;
IVS 230 - Drepturi asupra proprieta^ii imobiliare;
IVS 310 - Evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea
Tmprumutului;
IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
IVS 103 - Raportarea evaluarii
Cebuc Marian - Evaluator Autorizat ANEVAR

IVS - Cadrul general.

GME 2 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.

1.6 Procedure de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este
mai sus.

valoarea de piata asa cum a fost ea definita

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

>
>
>
>
>

documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;

inspectia apartamentului;
stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
deducerea i estimarea condplor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se ina
seama la derularea tranzactfei;
> analiza tuturor informatjiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluarii;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii i
fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandrile i metodologia de lucru

adoptate de catre ANEVAR.
Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au
fost:
Documentele i schitjele puse la dispozit;ie de catre proprietarul apartamentului, respectiv:
> documentele care atesta dreptul de proprietate asupra apartamentului;
> documentatia intocmita in vederea atribuirii numarului cadastral
> extras de carte funciara
Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:
> Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR;
> Cataloage de reevaluare elaborate de Comisia Centrala pentru Reevaluarea si Inventarierea
Mijloacelor Fixe;
> Normativul P 135/99 ;
> Expertiza Tehnica 120, buletin documentar editat de CET, decembrie 2011;
> Coeficienti de actualizare aprobati de MLPTL;
> Cursul de referinta al monedei nationale;
> Publicatii privind piata imobiliara.
Evaluatorii nu ii asum nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitjie de catre client si
proprietar i nici pentru rezultatele obtjinute in cazul in care acestea sunt viciate de date
incomplete sau greite.

1.7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alt referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un
document destinat publicitatjii far acordul scris i prealabil al evaluatorului cu specificarea formei i
contextului in care urmeaza s apara. Publicarea, partjiala sau integrals, precum i utilizarea lui de
catre alte persoane decat cele de la pet. 1.1, atrage dupa sine incetarea obligapor contractuale.

1.8 Responsabilitatea fati de ter$i

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informapor furnizate de catre client si
proprietarul apartamentului, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului i destinatarului precizat;i la pet. 1.1.
Raportul este confidential, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu accepta nici o
responsabilitate fa$a de o terja persoana, Tn nici o circumstant;a.
1.9 Ipoteze i conditii limitative
Principalele ipoteze i conditii limitative de care s-a tfnut seama Tn elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
1.9.1 Ipoteze
> Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informape i documentele furnizate de catre
proprietarul apartamentului i au fost prezentate fara a se Tntreprinde verificari sau
investigajii suplimentare. Se presupune ca titlul de proprietate este bun i marketabil, Tn
afara cazului Tn care se specifica altfel;
> Informat;ia furnizata de catre teri este considerata de Tncredere, dar nu i se acorda garantfi
pentru acuratet;e;
> Se presupune c nu exista conditii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului
sau structurii cladirii (parfilor ascunse) care sa in flu e n ce valoarea. Evaluatorul nu-i asuma
nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtfnerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
> Noi nu am facut nici o investigate i nici nu am inspectat acele pari ale cladiriii care erau
acoperite, neexpuse sau inaccesibile i s-a presupus astfel ca aceste partf sunt Tn stare
tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o opinie despre starea tehnica a par^ilor
neinspectate i acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau
sistemului cladirilor si instalapor;
> Se presupune ca amplasamentul este Tn deplina concordan{a cu toate reglementarile locale i
republicane privind mediul Tnconjurator Tn afara cazurilor cand neconcordan^ele sunt expuse,
descrise i luate Tn considerare Tn raport;
> Din informape detjinute de catre evaluator i din discu^iile purtate cu proprietarul
apartamentului, nu exista nici un indiciu privind existent;a unor contaminari naturale sau
chimice care afecteaza valoarea proprieta^ii evaluate sau valoarea proprietatjilor vecine.
Evaluatorul nu are cunostin^a de efectuarea unor inspects sau a unor rapoarte care sa indice
prezen^a contaminan^ilor sau materialelor periculoase i nici nu a efectuat investigafii
speciale Tn acest sens. Valorile sunt estimate Tn ipoteza ca nu exista aa ceva. Dac se va
stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau c
au fost sau sunt puse Tn funcljiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea
duce la diminuarea valorii raportate;
> Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile Tn lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;
> Valoarea de pialja estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat pia^a, condi^iile de piaa se
pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;
> S-a presupus ca legisla^ia Tn vigoare se va mentfne i nu au fost luate Tn calcul eventuale
modificari care pot sa apara Tn perioada urmatoare;
> Alegerea metodei de evaluare prezentate Tn cuprinsul raportului s-a facut {inand seama de tipul
valorii exprimate si de informatiile disponibile;
> Evaluatorul a utilizat Tn estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitjie la data
evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei i a altor
informatii de care acesta nu avea cunotintS;

1.9.2 Conditfi limitative:

> intrarea Tn posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
> evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere Tn continuare consultants sau sa
depuna marturie Tn instantja relativ la proprietate Tn chestiune, Tn afara cazului Tn care s-au
Tncheiat astfel de Tnt;elegeri Tn prealabil;
> nici prezentul raport, nici parti ale sale (Tn special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
> orice valori estimate Tn raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg i orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, Tn afara cazului Tn
care o astfel de distribuire a fost prevazuta Tn raport;
> raportul de evaluare este valabil Tn conditiile economice, fiscale, juridice i politice de la data
Tntocmirii sale. Daca aceste condp se vor modifica concluziile acestui raport Ti pot pierde
valabilitatea.

2. Piata imobiliara
Definirea pietei imobiliare
Preturile apartamentelor au scazut cu peste 50% de la inceputul crizei, iar ieftinirile vor continua in
2014, intr-un ritm mai putin alert, avand in vedere faptul ca nivelul este deja jos comparativ cu
perioada de varf.
Pe de alta parte, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos daca bancile vor decide sa
valorifice portofoliul generos de locuinte executate silit, atrage atentia Daniel Crainic, director de
marketing al portalului Imobiliare.ro.
"Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In cazul unei inflatii de astfel de
proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in jos. Nu in ultimul rand, anul
2014 este un an electoral, ceea ce poate rezerva suficiente surprize".
Anul se incheie cu un nivel mediu al preturilor apartamentelor situat in jurul valorii de 900 de
euro/mp, valoare cu aproape 10% mai mica decat cea de la inceputul anului. Fata de inceputul
crizei, preturile apartamentelor sunt in prezent cu 56% mai mici.
Practic, cu suma cu care putea fi cumparata o aarsoniera in 2008, acum poate fi achizitionat un
apartament cu trei camere, lucru valabil in majoritatea oraselor din tara.
In aceste conditii, ne asteptam la un an 2014 in care preturile apartamentelor vor scadea, dar nu
foarte mult, ele fiind deja jos comparativ cu perioada de varf.
Totusi, pe piata rezidentiala romaneasca asistam la o anomalie daca e sa ne comparam cu tarile
occidentale, la noi, preturile pe rezidentialul nou si vechi sunt inca destul de apropiate.
Cu siguranta bancile au un cuvant important de spus daca ne uitam la portofoliul in crestere a
locuintelor executate silit. Scoaterea pe piata a acestor proprietati este o chestiune de timp. In
cazul unei inflatii de astfel de proprietati, mai ieftine, intreaga piata rezidentiala poate fi trasa in
jos.

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Preturile pentru apartamente cu 4 camere in aceasta zona se situeaza in intervalul 33.000 45.000 EUR, iar chiriile sunt 150-250 EUR/luna.

Oferta competitiva
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de
timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un
anumit toe indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Oferta de imobile rezidentiale este destul de scazuta, atat pentru apartamente vechi cat si
pentru constructii noi. Din punct de vedere al apartamentelor vechi, s-a constatat o retragere
brusca a ofertantilor de pe piata. Cei mai multi proprietari amana tot mai mult decizia vanzarii in
speranta ca preturile vor creste si mai mult.
In aceasta perioada, bursa locuintelor traieste un paradox: un apartament vechi de 20 de ani
costa cit o vila construita in regie proprie.
Nivelul chiriilor spatiilor rezidentiale de anul trecut a inregistrat scaderi cu aproximativ 10%
comparativ cu 2009-2010. Pretul de inchiriere variaza in functie de patru mari componente, si
anume: zona, suprafata, finisaje si facilitati.

Analiza cererii
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care
se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intrun anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si
tipul cererii, valoare proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fund astfel
influentata de cererea curent. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale:
calitativ si cantitativ.
Exista o criza a "productiei" de locuinte. Dupa 1990 s-a construit foarte putin sau foarte scump.
Un alt motiv este ca pe piata imobiliara se speculeaza mult, pretul de oferta al locuintei fiind cu
10-15% mai mare decit pretul de la care incepe negocierea dintre vinzator si cumparator. O alta
cauza este faptul ca euro scade iar vanzatorii incep sa recalculeze preturile. De aici rezulta
scumpirea si de aici poate demara si un blocaj al pietei. In aceste conditii, se poate inregistra un
recul al cererii sau schimbarea optiunii catre case pe pamint sau constructii noi.
In plus a crescut substantial numarul celor care cumpara case cu credit.
Piata achizitiilor rezidentiale este influentata si de dezvoltarea rapida a sistemului de credit
ipotecar, datorita scaderii dobanzii la credite, fapt care a impulsionat in mod cert cererea de
imobile pentru locuinta.
Situatia prin care trece la ora actuala piata imobiliara este urmarea directa a faptului ca, din

1990, in Romania nu s-au mai construit locuinte pentru clasa mijlocie. Presiunea locativa a
crescut exponential in ultima perioada datorita cererii foarte mari, coroborata cu o deschidere a
bancilor catre acordarea de credite imobiliare, incepand cu anul 2003. La acestea s-a adaugat si
prabusira industriei in majoritatea oraselor de provincie, care a provocat o migratie spre
principalele orase, si implicit o cerere mai mare de locuinte pentru clasa mijlocie. Asa s-a produs
o spirala periculoasa pe piata imobiliara, unde preturile nu mai au nici un suport real.
Singura solutie pentru iesirea din acest impas ar fi, pe langa construirea de noi locuinte care sa
acopere in mare parte cererea existenta, aparitia unor "nuante" la creditul ipotecar. Conform
unui pachet legisltiv care se afla in lucru la parlament, cei care doresc sa aiba o locuinta proprie
ar putea apela la creditul cu ipoteca pe un bun viitor, cu plata pe stadii fizice de lucrari.
Echilibrul pietei. Previziuni
Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi
sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea
imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.
Clientii vor incepe sa prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, deoarece diferenta de pret
dintre cele noi si cele vechi reprezinta in cele mai multe cazuri costul renovarii.
In general anul 2014 va fi caracterizat printr-o reducere a proiectelor rezidentiale destinate
segmentului mediu de consumatori, deoarece cererea si oferta exista, dar nu exista finantare.
Pentru acest an, tendinta principala va ramane achizitia a importante suprafete de teren atat in
scop speculativ, dar si pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice, tendinta
de migrare de la apartamente de bloc la locuinte unifamiliale se va mentine, semnalandu-se o
cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidentiale, in contextul dezvoltarii pietei
creditului ipotecar. Astfel, se preconizeaza o crestere a preturilor in zonele limitrofe Severinului,
dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile sunt de la an la an tot mai
putine.
La vanzare zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia cresterilor de preturi
aproape le-a uniformizat, insa la inchiriere, chiria este cea care diferentiaza gradul de interes
asupra unui cartier sau zone. Din punctul de vedere al chiriilor, nu s-a schimbat prea mult de
anul trecut. Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorari importante de chirii.
Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt prezentati in continuare.
Pentru obtinerea de cotatii ale proprietatilor imobiliare, publicul s-a bazat in mod traditional pe
ziare, reviste si agentii imobiliare. Din moment ce cumparatorii si vanzatorii un au un bun acces
la preturile de vanzare, ei pot pune un accent pera mare pe pretul cerut, care poate fi frecvent
un indicator slab al valorii proprietatii. In unele cazuri, pretul cerut este "pretul dorit" de catre
vanzatori, care poate fi mult peste valoarea de piata. Preturile mari de oferta sunt intalnite in
zonele unde exista putine vanzari similare, nesinguranta cu privire la tendintele valorii
proprietatilor imobiliare si informatii putine despre acestea.

Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in

euro. Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro. Pe de alta parte, cand a inceput
deprecierea leului, preturile materialelor de constructii, exprimate in lei, nu s-au diminuat, ci au
ramas constante in moneda nationala, deci s-au ieftinit in euro. Pentru ca au scazut costurile de
constructie in euro, se asteapta si o scadere a preturilor.
Specu/atii/e de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de scadere
artificiala a preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in
cazul in care solicits un pret umflat. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare.
Acestea isi vor demonstra eficienta in momentul in care oferta va fi absorbita de cerere.

3. Dreptul de proprietate asupra activului

3.1 Clientul, destinatarul
Evaluarea s-a realizat la solicitarea SC YNA CONSULTING SPRL, cu sediul in Drobeta Tr.
Severin, str. Marasesti nr. 18, Act autorizare: RSP 0213/31.12.2006, CUI 21146590, jud.
Mehedinti. Tn calitate de client in calitate de destinatar.
3.2 Proprietar
D-na GREU TEFANIA-ROXANA si d-lui COJOCARU LIVIU cu domiciliile in Drobeta Tr.
Severin, jud. Mehedinti, conform acte de proprietate anexate in copie la prezentul raport.
2.3 Dreptul de proprietate
Drept de proprietate conform Contract de vinzare cumparare nr. 1938/09.06.2004.
Imobilul are nr. cadastral 256/2/3/7 si este inscris in Cartea Funciara a municipiului Drobeta Tr.
Severin la nr. 11461/N.
Nu a fost prezentat Extras de Carte funciara pentru Informare recent, nu se cunosc inscrierile
privitoare la sarcini. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza - liber de sarcini.

4. Evaluarea apartamentului
4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii
Pentru evaluare s-au ales metoda capitalizarii veniturilor si metoda comparatiei de piata.
In abordarea pe baza de venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale
drepturilor de proprietate ce deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati
si valoarea de revanzare dupa durata de previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare
prezenta.
Abordarea prin comparatii se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu
proprietati similare care au fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.
4.2 Descrierea proprietatii imobiliare
Apartamentul este amplasat intr-un imobil construit in anii"80, are regim de inaltime P+4E, este
situat pe Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Drobeta Tr. Severin, jud. Mehedinti si este decomandat.
In zona exista spatii comerciale, gradinita, transport in comun. Accesul la mijloacele de transport
este facil.
Constructia are o structure de rezistenta din placi prefabricate din beton armat, fundatii din beton,
acoperis tip terasa cu hidroizolatie. Bloc reabilitat termic.
Suprafata utila a apartamentului este de 79/47 mp. Apartamentul dispune de 1 balcon cu
suprafata utila de 2,53 mp inchis cu PVC si geam termopan. Suprafata construita este de 95,17
mp.
Nota: La cererea dientului/destinatarului Raportului de evaluare - SC YNA
CONSULTING SPRL, evaluarea s-a efectuat fara realizarea inspectiei interioare a
imobilului, finisajele interioare si fotografiile au fost considerate a fi cele mentionate
in raportul de evaluare initial intocmit in data de 31.05.2010, efectuat pentru BRD
Group Societe Generale - Sucursala Mehedinti.
Gradul de finisaj al apartamentului este superior.

Finisajele constau in: pardoseli din gresie in bai, parchet laminat in rest; zugraveli lavabile;
placari faianta in bai si partial in bucatarie.
Tamplaria interioara este din lemn, iar cea exterioara este din PVC cu geam termopan, usa
metalica la intrare.
Apartamentul dispune de instalatii sanitare, electrice, termice (corpuri radiante din Al) si de
telefonie - toate racordate la retelele orasului.
Starea tehnica a imobilului si a apartamentului este buna.
Nr
crt

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Denumire
incapere
Holuri
Camera zi
Dormitor
Dormitor
Dormitor
Bai
Bucatarie

Pardosea
parchet laminat
parchet laminat
parchet laminat
parchet laminat
parchet laminat
gresie
parchet laminat

Fotografii - interioare din 31.05.2010

Pereti
lavabila
lavabila
lavabila
lavabila
lavabila

zugraveli
zugraveli
zugraveli
zugraveli
zugraveli
Faianta
Faianta / zugraveli lavabila

Tavan
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila
zugraveli lavabila

Fotografii - exerioare din 24.02.2014

4.3 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare
aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren
liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca
rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
> cea mai buna utilizare a terenului liber
> cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea
trebuie sa fie:
> permisibila legal
> posibila fizic
> fezabila financiar
> maxim productiva
Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila
pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara rezidentiala. Prin prisma criteriilor care
definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
> este permisibila legal;
> indeplineste conditia de fizic posibila.
> este fezabila financiar.
> este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai
bune utilizari (destinatii).
4.4 Abordari in evaluare
4.4.1 Abordarea prin capitalizarea venitului
Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii
directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun
(sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o
satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile
viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin
inchiriere)
stabilirea ratei de capitalizare .
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a
converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de
valoare de piata a acestei proprietati.
La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de
venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor

Venitul brut potential (VBP) - materializeaza venitul total estimat a fi generat de

proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile
predicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii de locuit zona sunt la un nivel mediu de
200-300 EUR/luna suprafata inchiriabila;

Venitul brut efectiv (VBE) - venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu

pierderile aferente gradului de neocupare;

Venitul net efectiv (VNE) - rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente

proprietarului din totalul venturilor brute, si anume: 7% cheltuieli aferente proprietarului
(impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).
Estimarea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul
caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii
respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii
concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca
aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza
deflatata la care se adauga prime de rise aferente investitiei.

In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor
nete se situeaza intre 5-7% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont
de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile,
precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii
imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe
piata specifica.
Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta veniturilor nete de 5%.
Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in tabelul
urmator:

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA

CAPITALIZARIIVENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
Suprafata utila (mp)
Chiria lunara (EUR/luna)
Venituri brute potentiate VBP (EUR/an)
Total VBP (eur/an)
Grad de ocupare
Venituri brute efective VBE(eur/an)
Total VBE (eur/an)
Chetuieli exploatare
Costuri reamenajare (reparatii)
Venit net efectiv (eur/an)
Total VNE (eur/an)
Rata de capitalizare
Valoare randament (eur)
Valoare randament (eur) - rotund
Valoare randament (lei) - rotund

79,47
170
2.040
2.040
90%
1.836
1.836
129

7%

1.707
1.707
5%

34.150
34.100
154.000 lei

4.4.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor

Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata.
Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive
pe segmentul respectiv de piata.
Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de
adecvarea aplicarii metodei in acest caz.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date. Informatiile privind vanzarile
comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si
proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise,
conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea, caracteristicile fizice,
caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobilare ale vanzarii.
Ofertele de vanzare ale apartamentelor de 4 camere din zona unde se situeaza proprietatea
imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 33.000 si 45.000 EUR.
Valoarea de piata rezultata prin comparatia vinzarilor, conform anexa nr. 3, este:
Vcomp = 152.200 lei, respectiv 33.700 euro

5. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Apartamentul evaluat, situat pe Str. Splai Mihai Viteazu, nr. 21, Bl. A2, sc. 2, ap. 7, et. 3, Drobeta
Tr. Severin, jud. Mehedinti, este proprietatea d-nei GREU TEFANIA-ROXANA si d-lui
CQJOCARU LIVIU, conform actelor de proprietate prezentate de catre client si anexate in copie
la prezentul raport.
Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda capitalizarii venitului
Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda comparatiei directe

= 34.100 EUR
= 33.700 EUR

Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont de
scopul evaluarii, opinia evaluatorului este: valoare de piata a imobilului este cea estimata prin
metoda comparatiei, de 152.200 lei, respectiv 33.700 euro la cursul valutar 4,5173 lei/EUR,
valabil pentru data de referinta a evaluarii.

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE
Chirie lunara solicitata
Venit Brut Potential (EUR/an)

Grad de neocupare (5% din VBP)

Venit Brut Efectiv (E U R / a n )

Cheltuieli aferente proprietarului (5% din VBE)

Venit Net din Exploatare (EUR/an)
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)

Rata de capitalizare (% )
Rata de capitalizare aleasa (% )
Rata de capitalizare = VNE/ V
Se alege rata de capitalizare 5%.

E
190

150

160

170

180

1.800
90
1.710
85,5
1.625

1.920
96
1.824
91,2
1.733

2.040
102
1.938
96,9
1.841

2.160
108
2.052
102,6
1.949

2.280
114
2.166
108,3
2.058

32.000

35.000

37.000

39.000

41.000

5,1

5,0

5,0
5,0

5,0

5,0

Anexa nr 1

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATIIDIRECTE

Elementde comparatie

Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

Subiect

A
Pretvanzare(euro)
Drepturi de proprietate
Corectie
Pretcorectat
Tip tranzactie
Corectie (-12%)
Pretcorectat
Conditii de vanzare
Corectie
Pretcorectat
Conditii ale pietei
Corectii
Pretcorectat
Localizare
Corectii
Pretcorectat
Vechime (ani)
Corectii
Pretcorectat
Etai
Corectii
Pretcorectat
Finisaje
Corectii

Deplin

la piata

feb.14

zona Splai M
Viteazu

32

3/P+4

superioare

mai favorabil
-10%
35.640
31
0%
35.640
2/P+4
-3%
34.571
superioare

mai favorabil
-10%
29.304
31
0%
29.304
4/P+4
3%
30.183
superioare

35.000
Deplin
0
35.000
oferta
-4.200
30.800
la piata
0
30.800
feb.14
0%
30.800
mai putin
favorabil
10%
33.880
42
5%
35.574
3/P+4
0%
35.574
superioare

0%
34.571

0%
30.183

0%
35.574

45.000
Deplin
0
45.000
oferta
-5.400
39.600
la piata
0
39.600
feb.14
0%
39.600

37.000
Deplin
0
37.000
oferta
-4.440
32.560
la piata
0
32.560
feb.14
0%
32.560

Pretcorectat
nu
nu
nu
nu
Mobilat
0
0
Corectie
34.571
30.183
Pretcorectat
80
73
79
Suprafata utila
-495
2.676
Corectie
34.076
32.859
Pretcorectat
-10.924
-4.141
Corectie totala neta
-24%
-11%
Corectie totala neta(%)
10.924
11.251
Corectie totala bruta
24%
30%
Corectie totala bruta(%)
* Pentru comparabila C s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala
33.700 echivalent 152.200 lei
Opinia:

32.500
Deplin
0
32.500
oferta
-3.900
28.600
la piata
0
28.600
feb.14
0%
28.600

10%
30.516

similar
0%
28.600
32
0%
28.600
l/P+4
-3%
27.742
medii

nu
0
35.574
84
-1.833
33.741
-1.259
-4%
10.807
31%

0
30.516
70
3.677
34.193
1.693
5%
11.209
34%

to c m a i
Vmzi si cvmp&i.

*ropk*

Apartament 4 camere, 80mp, Chihala

Azi 10:10 de Vasile

Pret: 45.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare
Localitate: Drobeta Turnu Severin
Zona: Chihala
Suprafata: 80 mp
Numar camere: 4
Etaj: 2
An constructie: 1977 -1990
Compartimentare: decomandat

Date contact:

0722466723

Vand apartament 4 camere in zona Crisan aproape de splai, in suprafata de 80 m patrati, are gresie faianta, parchet 2
bai.termopane , izolat termic.Balcoanele sunt inchise in termopan.

rn cuna##/*, fftnpiu 1

Apartament 4 camere, 73mp, Cet

21 Feb 17:53 de MITY

Pret: 37.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare
Localitate: Drobeta Turnu Severin
Zona: Cet
Suprafata: 73 mp
Numar camere: 4
Etaj: 4
An constructie: 1977 -1990
Compartimentare: decomandat

Date contact:

0764127460

Apartament renovat si imbunatatit:gresie,faianta,parchet,instalatie sanitara si electrica noua.termopane aluminiu.Terasa

este inclusa in sufragerie, finisata elegant,dotata, ca dealtfel toate geamurile ,cu rulouri exterioare, conferind astfel o
protectie mai buna termica si fonica intregului apartament. Apartamentul este la etajul 4 si este prevazut cu acoperis tip
mansarda(3m-inaltime),solid,fiind detinut si administrat de proprietarii de la etajul 4(patru). Multumim si asteptam
persoane serioase!

Apartament 4 camere decomandat Autogara

29 Ian 12:19 de Ciocan Manuela

Pret: 35.000 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare
Localitate: Drobeta Turnu Severin
Zona: Autogara
Suprafata: 90 mp
Numar camere: 4
Etaj: 3
An constructie: 1977 -1990
Compartimentare: decomandat

Date contact:

0729954300

4 camere
2 bai
2 holuri
bucatarie
terasa pe sufragerie si bucatarie
imbunatatiri
cadastru
certificat energetic
aer conditional
parchet
termopane

kOCfl1Qi.ro

Vtei si wmprnb slmptu sl mopk?

Apartament 4 camere,70mp, Mehedinti

11 Ian 09:56 de dragotoniu vali

Pret: 32.500 EUR

Tip anunt: Oferta vanzare
Localitate: Drobeta Turnu Severin
Zona: Alunis
Suprafata: 70 mp
Numar camere: 4
Etaj: 1
An constructie: 1977 -1990
Compartimentare:
semidecomandat

Date contact:

0721152071

vind apartament 4 camere,et1,bloc caramida izolat recent,termopane parchet,mici inbunatatiri.balcon mare.