L - ZONA DE LOCUIT.

GENERALITI: CARACTERUL ZONEI

Zona de locuit se compune din diferite tipuri de esut urban (subzone), difereniate din urmtoarele puncte de vedere:
(a) funcional
caracterul locuinelor: individuale, colective mici, medii sau mari, locuine hibride de tip vagon (care sunt de
fapt locuine colective pe orizontal);
caracterul esutului urban : omogen rezidenial cu echipamente publice aferente,
mixat n proporii i modaliti diferite cu alte funciuni - comerciale, servicii, mic producie manufacturier,
mic producie agricol de subzisten;
(b) morfologic:
tipul parcelarului:
rezultat din evoluia localitii n timp,
creat prin lotizarea unui teren mai mare sau prin extinderea localitii pe terenuri agricole (prin
operaiuni simple de topometrie sau prin operaiuni urbanistice);
configuraia n raport cu spaiul stradal:
spontan ordonat n raport cu traseul liber (rezultat din evoluia n timp) al strzilor, datorit efectului
diferitelor reglementri urbanistice anterioare;
geometric ordonat n raport cu trasee prestabilite fie de tip strpungeri (noi bulevarde i piee ale tramei
majore sau strzi / fundturi care valorific pentru construcii miezul unor insule), fie de tipul celor din
noile lotizri sau din noile mari ansambluri;
difereniat sau nu n raport cu distana fa de strad a cldirilor de pe o parcel (construcii principale
construcii secundare anexe)
atitudine de tip urban sau cu reminiscene rurale (parcele nguste i foarte adnci rezultate din diviziunea
unor proprieti agricole, permind numai construcia locuinelor tip vagon, dispuse, nu prin cuplare, ci
prin retragere pe aceeai limit de nord a fiecrei parcele i oferind astfel n imaginea strzii serii de
calcane) ;
volumetria; regim de construire (continuu sau discontinuu), nlime mic (P - P+2 niveluri), medie (P+3,4
niveluri), mare (peste P+4 niveluri), mod de terminare al volumelor (teras, acoperi)
spaiul liber : continuu (vizibil din circulaiile publice not caracteristic pentru marea majoritate a
cartierelor rezideniale cu locuine individuale sau colective mici ale Bucuretilor, n care grdinile de faad
vizibile prin gardurile transparente confer Capitalei atributul de ora grdin), discontinuu (vizibil
accidental n cazul fronturilor continue), abuziv discontinuu i marcnd o evident scdere a nivelului
civilizaiei anumitor locuitori (prin nlocuirea n ultimii ani a unora dintre mprejmuirile transparente ctre
strad cu ziduri opace, contrar regulamentelor urbanistice anterioare);
(c) vechime: exprimnd att capacitatea locuinelor de a satisface necesitile actuale de locuire, ct i starea de
viabilitate (uzura fizic a cldirilor de peste 60 ani constituind, conform standardelor U.E., un prag n probabilitatea
necesitii reabilitrii sau reconstruciei acesteia);
(d) calitatea construciei: definit prin arhitectura, partiul, calitatea materialelor, rezistena, nivelul de izolare termic,
nivelul de dotare tehnico - edilitar a cldirilor, zonele de locuit pot fi incluse n zona protejat datorit valorii
arhitectural urbanistice, pot fi viabile n raport cu cerinele actuale ale locuitorilor, pot fi reabilitate pentru a
satisface aceste cerine sau pot fi insalubre.
Pentru zonele predominant rezideniale prezentul regulament are n vedere, pe de o parte, necesitile funcionale i
spaial configurative majore ale Capitalei, iar pe de alt parte, asigurarea calitii locuirii la standarde similare cu alte
capitale europene, valorificarea terenului urban, a fondului construit viabil i a zonelor protejate, meninerea valorii
proprietilor, asigurarea fr discriminare a dreptului fiecrui locuitor la nsorire, luminare natural, intimitate, spaiu
plantat, acces la echipamente publice sociale i tehnico-edilitare, securitate personal, protecie fa de poluare i riscuri
tehnologice.
Evoluia anticipat i susinut prin prevederile regulamentului este urmtoarea:
tranziia ctre un alt tip de zon funcional (zon central, zon mixt) prin conversie sau prin reconstrucie
conform zonelor C i M,
tranziia ctre un alt tip de locuire, regim de construire i volumetrie;
meninerea zonelor bine constituie cu creterea coerenei n cazul interveniilor punctuale;

reabilitarea marilor ansambluri de locuine colective;

meninerea lotizrilor proiectate cu construcii standard aflate n zone protejate;
reconstrucia zonelor insalubre prin operaiuni de comasare i relotizare;
extinderea pe terenuri neconstruite, intra i extravilane, a noi cartiere de locuine individuale i colective mici pe
baza unor operaiuni funciare de comasare i relotizare, n cadrul unui parteneriat ntre sectorul public i sectorul
privat.

Zona de locuit este alctuit din urmtoarele subzone i uniti de referin:

L1 - subzona locuinelor individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri:
L1a - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n afara perimetrelor de protecie;
L1b - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n interiorul perimetrelor de protecie;
L1c - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n noile extinderi sau enclave
neconstruite;
L1d - locuine individuale mici cu parcele cu POT < 20% situate n zona culoarelor plantate propuse pentru
ameliorarea climatului Capitalei;
L1e - locuine individuale pe loturi subdimensionate cu / sau fr reele edilitare.
L2 - subzona locuinelor individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri realizate pe
baza unor lotizri anterioare:
L2a - locuine individuale i colective mici realizate pe baza unor lotizri urbane anterioare cu P - P+2 niveluri
situate n afara zonei protejate:
L2b - locuine individuale i colective mici realizate pe baza unor lotizri urbane anterioare cu P - P+2 niveluri
situate n zone protejate;
L3 - subzona locuinelor colective medii (P+3-4 niveluri) situate n ansambluri preponderent rezideniale:
L3a - subzona locuinelor colective medii cu P+3 P+4 niveluri formnd ansambluri preponderent rezideniale
situate n afara zonei protejate;
L3b - subzona locuinelor colective medii cu P+3 P+4 niveluri formnd ansambluri preponderent rezideniale
situate n zona protejat.
L4 - subzona locuinelor colective nalte cu P+5 - P+10 niveluri, situate n ansambluri preponderent
rezideniale:
L4a - subzona locuinelor colective nalte cu P+5 - P+10 niveluri, formnd ansambluri preponderent rezideniale,
situate n afara zonei protejate;

L1 - SUBZONA LOCUINELOR INDIVIDUALE I COLECTIVE MICI P+1, P+2

GENERALITI: CARACTERUL ZONEI
Subzona locuinelor individuale i colective mici se compune din urmtoarele uniti de referin:
L1a - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n afara perimetrelor de protecie, cu regim de
construire continuu (niruit) sau discontinuu (cuplat, izolat); dezvoltate n timp prin refaceri succesive, acestea
prezint o diversitate de situaii din punctul de vedere al calitii i viabilitii;
L1b - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n interiorul perimetrelor de protecie, cu
regim de construire continuu (niruit) sau discontinuu (cuplat, izolat); acest tip de locuine constituie o ilustrare a
evoluiei localitii i a rezonanei la fenomenele arhitecturii europene din secolele XIX i XX;
L1c - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri situate n noile extinderi sau n enclavele neconstruite,
prevzute a fi realizate prin viitoare operaiuni urbanistice, n regim de construire continuu (niruit) sau
discontinuu (cuplat, izolat);
L1d - locuine individuale mici cu parcele cu POT<20% situate n zona culoarelor plantate propuse pentru ameliorarea
climatului Capitalei;

L1e - locuine individuale pe loturi subdimensionate cu / sau fr reele edilitare;

SECIUNEA I: UTILIZARE FUNCIONAL
ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE
L1 - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri n regim de construire continuu (niruit) sau
discontinuu (cuplat sau izolat):
echipamente publice specifice zonei rezideniale;
scuaruri publice.
ARTICOLUL 2 - UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
L1a + L1b + L1c + L1d - se admite mansardarea cldirilor existente cu condiia ca aceasta s nu fie o fals mansardare
ci s se nscrie n volumul unui acoperi cu pant de 45 grade; suprafaa nivelului mansardei va fi de maxim
60% din aria unui nivel curent;
se admit funciuni comerciale, servicii profesionale i mici activiti manufacturiere, cu condiia ca suprafaa
acestora s nu depeasc 250 mp ADC, s nu genereze transporturi grele, s nu atrag mai mult de 5
autoturisme, s nu fie poluante, s nu aib program prelungit peste orele 22,00 i s nu utilizeze terenul liber al
parcelei pentru depozitare i producie;
funciunile comerciale, serviciile complementare locuirii i activitile manufacturiere cu suprafaa desfurat
peste 250 mp. se pot admite cu condiia elaborrii i aprobrii unor documentaii PUD;
n zonele de lotizri constituite ce cuprind parcele care n majoritatea lor ndeplinesc condiiile de
construibilitate i sunt dotate cu reele edilitare, autorizarea construciilor se poate face direct sau n baza unor
documentaii PUD (dup caz).
L1b - orice intervenii n zona protejat se vor aviza n condiiile legii.
L1c - realizarea locuinelor este condiionat de existena unui P.U.Z. aprobat conform legii.
L1e orice lucrri de extindere la cldirile de locuit de pe loturi sub 150 mp., fr racordare la reele publice de ap i
canalizare i fr ncperi sanitare n cldire, se pot admite numai pe baza unui act notarial prin care, n caz de
expropriere pentru cauz de utilitate public, proprietarul accept s fie despgubit numai pentru valoarea cldirii
dinainte de extindere, stabilit prin expertiz tehnic.
ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE
L1 - se interzic urmtoarele utilizri:
funciuni comerciale i servicii profesionale care depesc suprafa de 250 mp ADC, genereaz un trafic
important de persoane i mrfuri, au program prelungit dup orele 22.00, produc poluare;
activiti productive poluante, cu risc tehnologic sau care sunt incomode prin traficul generat (vehicule de
transport greu sau peste 5 autovehicule mici pe zi), prin utilizarea incintei pentru depozitare i producie, prin
deeurile produse ori prin programul de activitate prelungit dup orele 22.00;
realizarea unor false mansarde;
anexe pentru creterea animalelor pentru producie i subzisten;
construcii provizorii;
instalarea n curi a panourilor pentru reclame;
dispunerea de panouri de afiaj pe plinurile faadelor, desfigurnd arhitectura i deteriornd finisajul acestora;
depozitare en-gros;
depozitri de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de substane inflamabile sau toxice;
activiti productive care utilizeaz pentru depozitare i producie terenul vizibil din circulaiile publice;
staii de betoane;
autobaze;
staii de ntreinere auto cu capacitatea peste 3 maini;
spltorii chimice;
lucrri de terasament de natur s afecteze amenajrile din spaiile publice i construciile de pe parcelele
adiacente;

orice lucrri de terasament care pot s provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care mpiedic
evacuarea i colectarea rapid a apelor meteorice.

SECIUNEA II: CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEE, FORME,

DIMENSIUNI)

L1a + L1b + L1c - se consider construibile parcelele care ndeplinesc urmtoarele condiii cumulate:
(1) - dimensiuni minime:
Regimul de
Dimensiune minim n cazul Dimensiune minim n zone
Dimensiune minim n
construire
concesionrii terenului*
protejate
alte zone constituite
Suprafaa
Front
Suprafaa
Front
Suprafaa
Front
mp.
m.
mp.
m.
mp.
m.
niruit
150
8
250
10
150
8
Cuplat
200
12
350
12
250
10
Izolat
200
12
350
14
350 **
14 ***
Parcel de col
Reducere cu Reducere
Reducere cu
Reducere
50 mp.
front cu
50 mp.
front cu
25% pentru
25% pentru
fiecare
fiecare
faad
faad
* ) - conform Regulamentului General de Urbanism
**) - pentru L 1d suprafaa minim = 500 mp.
***) - pentru L1d front minim = 14 m

(2) - adncimea parcelei s fie mai mare sau cel puin egal cu limea acesteia.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
- la intersecia dintre strzi aliniamentul va fi racordat printr-o linie perpendicular pe bisectoarea unghiului dintre
strzi avnd o lungime de minim 12,0 metri pe strzi de categoria I, a II-a i de 5,0 metri pe strzi de categoria a
III-a.
L1a + L1b - cldirile se dispun n funcie de caracterul strzii;
n cazul regimului de construire continuu (niruit) cldirile se dispun fa de aliniament:
pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice strzii respective, cu condiia s nu se lase
calcane vizibile;
retras fa de aliniament cu minim 3,0 metri n cazul lotizrilor existente cu parcele care ndeplinesc n
majoritate condiiile de construibilitate i echipare edilitare, iar strzile au profile minime de 6,0 metri
carosabil cu trotuare de 1,5 metri;
distanele se pot majora n cazul protejrii unor arbori sau n cazul alipirii la o cldire existent situat mai
retras, pentru a nu se crea noi calcane;
se recomand retrageri fa de aliniament de minim 4,0 metri pe strzi de categoria III i 5,0 metri pe
strzi de categoria II i I;
banda de construibilitate a cldirilor cu regim de construire continuu nu va depi adncimea de 15.0 metri
de la alinierea cldirilor.
n fia non aedificandi dintre aliniament i linia de retragere a alinierii cldirilor nu se permite nici o
construcie cu excepia mprejmuirilor, aleilor de acces i platformelor de maxim 0,40 metri nlime fa de
cota terenului anterioar lucrrilor de terasament.
n cazul regimului de construire discontinuu (cuplat, izolat) cldirile se dispun fa de aliniament:
pe aliniament sau cu respectarea retragerii caracteristice strzii respective;
retras fa de aliniament cu minim 4,0 metri pe strzi de categoria III i 5.0 metri pe strzi de categoria II
i I;
retras fa de aliniament cu minim 3,0 metri n cazul lotizrilor existente cu parcele care ndeplinesc n
majoritate condiiile de construibilitate i echipare edilitare, iar strzile au profile minime de 6,0 metri
carosabil cu trotuare de 1,5 metri;
distanele se pot majora n cazul protejrii unor arbori sau n cazul alipirii la o cldire existent situat mai
retras, pentru a nu se crea noi calcane;
se recomand retrageri fa de aliniament de minim 4,0 metri pe strzi de categoria III i 5,0 metri pe

strzi de categoria II i I;
n fia non aedificandi dintre aliniament i linia de retragere a alinierii cldirilor nu se permite nici o
construcie cu excepia mprejmuirilor, aleilor de acces i platformelor de maxim 0,40 metri nlime fa de
cota terenului anterioar lucrrilor de terasament.

L1c retragerile fa de aliniament se stabilesc prin P.U.Z. aprobat conform legii, cu urmtoarele condiionri:
cldirile, indiferent de regimul de construire, se vor retrage fa de aliniament la o distan de minim 5.0 metri
pentru a permite n viitor parcarea celei de a doua maini n faa garajului i pentru a se permite plantarea
corect a unor arbori n grdina de faad fr riscul deteriorrii gardurilor i a trotuarelor de protecie ale
cldirilor;
n cazul cldirilor niruite, nu se admit pe parcelele de col dect cldiri cu faade pe ambele strzi (semicuplate sau izolate);
n fia non aedificandi dintre aliniament i linia de retragere a alinierii cldirilor nu se permite nici o
construcie, cu excepia mprejmuirilor, aleilor de acces i platformelor de maxim 0,40 metri nlime fa de
cota terenului anterior lucrrilor de terasament.
L1d cldirile se vor dispune numai n regim de construire izolat, retrase fa de aliniament la o distana de minim 4,0
metri.
L1e cldirile vor respecta retragerea de la aliniament care este caracteristic strzii respective;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE LATERALE I POSTERIOARE ALE
PARCELELOR
L1a + L1c + L1d + L1e - cldirile construite n regim niruit se vor alipi pe limitele laterale de calcanele de pe
parcelele nvecinate pe o adncime de maxim 15.0 metri, cu excepia celor de col care vor ntoarce faade
spre ambele strzi;
n cazul segmentrii niruirii, spre interspaiu se vor ntoarce faade care vor fi retrase de la limita
proprietii la o distan de cel puin jumtate din nlimea la corni n punctul cel mai nalt fa de teren, dar
nu cu mai puin de 3.0 metri; se va respecta aceeai prevedere i n cazul n care niruirea este nvecinat cu o
funciune public sau cu o unitate de referin, avnd regim de construire discontinuu;
-

cldirile semi-cuplate se vor alipi de calcanul cldirii de pe parcela alturat i se vor retrage fa de cealalt
limit la o distan de cel puin jumtate din nlimea la corni n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu cu
mai puin de 3.0 metri; n cazul n care parcela se nvecineaz pe ambele limite laterale cu cldiri retrase fa de
limita proprietii avnd faade cu ferestre, cldirea se va realiza n regim izolat;

cldirile izolate se vor retrage fa de limitele laterale ale parcelei cu cel puin jumtate din nlimea la corni,
dar nu cu mai puin de 3.0 metri;

L1a + L1c + L1d + L1e - retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi egal cu

jumtate din nlimea la corni, msurat n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu mai puin de 5.0 metri.
-

n cazul loturilor puin adnci se accept construirea cldirilor pe latura posterioar a parcelei numai n cazul n
care pe aceast limit exist deja calcanul unei
cldiri principale de locuit, iar adosarea respect nlimea
i limea calcanului acesteia, prevederea nefiind valabil n cazul unor anexe i garaje;

L1b - se va respecta caracterul esutului urban existent, conform P.U.Z. - Zone construite protejate ;
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - distana minim dintre cldirile de pe aceeai parcel va fi egal cu nlimea la corni
a cldirii celei mai nalte pentru faadele cu camere locuibile; distana se poate reduce la jumtate, dar nu la mai
puin de 4.0 metri, dac fronturile opuse nu au camere locuibile;
ARTICOLUL 8 - CIRCULAII I ACCESE
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - parcela este construibil numai dac are asigurat un acces carosabil de minim 4.0 metri

lime dintr-o circulaie public n mod direct sau prin drept de trecere legal obinut prin una din proprietile
nvecinate;
locuinele niruite vor avea asigurat un acces n partea posterioar a parcelei de minim 2,5 metri.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - staionarea autovehiculelor se admite numai n interiorul parcelei, deci n afara
circulaiilor publice.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBIL A CLDIRILOR
L1a + L1c + L1d+ L1e - nlimea maxim a cldirilor va fi P+2 (10 metri); se admite un nivel mansardat nscris n
volumul acoperiului, n suprafa de maxim 60% din aria construit;
L1a + L1c + L1d se admite un nivel suplimentar la construciile de col n cazul interseciilor n care cel puin una
dintre strzi este de categoria a II-a (14 metri)
L1a + L1b - se admit depiri de 1-2 metri numai pentru alinierea la cornia cldirilor
regimului de construire niruit sau cuplat.

nvecinate n cazul

L1e - nlimea maxim a cldirilor va fi P+1 (7 metri)

ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - cldirile noi sau modificrile / reconstruciile de cldiri existente se vor integra n
caracterul general al zonei i se vor armoniza cu cldirile nvecinate ca arhitectur i finisaje;
se interzice realizarea unor mansarde false;
garajele i anexele vizibile din circulaiile publice se vor armoniza ca finisaje i arhitectur cu cldirea
principal;
se interzice folosirea azbocimentului i a tablei strlucitoare de aluminiu pentru acoperirea cldirilor, garajelor
i anexelor;
L1b - orice intervenii n zona protejat se vor aviza n condiiile legii.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR
L1a + L1b + L1c + L1d - toate cldirile noi vor fi racordate la reelele tehnico-edilitare
publice;
la cldirile dispuse pe aliniament racordarea burlanelor la canalizarea pluvial va fi fcut pe sub trotuare
pentru a se evita producerea gheii;
se va asigura n mod special evacuarea rapid i captarea apelor meteorice n
reeaua de canalizare;
toate noile branamente pentru electricitate i telefonie vor fi realizate ngropat;
se interzice dispunerea antenelor TV-satelit n locuri vizibile din circulaiile publice i se recomand evitarea
dispunerii vizibile a cablurilor CATV;
L1e se admit n mod provizoriu soluii locale, cu asigurarea posibilitii de racordare la viitoarele reele de ap i
canalizare i cu condiia respectrii normelor de protecie sanitar.
ARTICOLUL 13 - SPATII LIBERE SI SPATII PLANTATE
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e- spaiile libere vizibile din circulaiile publice vor fi tratate ca grdini de faad;
spaiile neconstruite i neocupate de accese i trotuare de gard vor fi plantate cu gazon i cu un arbore la
fiecare 100 mp;
se recomand ca pentru mbuntirea microclimatului i pentru protecia construciei s se evite
impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru accese.
ARTICOLUL 14 - MPREJMUIRI
L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - mprejmuirile spre strad vor avea nlimea de maxim 2.00 metri din care un soclu

opac de 0.60 i o parte transparent dublat cu gard viu;

gardurile spre limitele separative ale parcelelor vor fi opace cu nlimi de maxim 2.50 metri.

SECIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
L1a + L1b + L1c - POT maxim = 45%
L1d - POT maxim = 20%
L1e - POT maxim = 60%
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
L1a + L1b+ L1c - CUT maxim pentru nlimi P+1 = 0,9 mp. ADC/mp. teren
CUT maxim pentru nlimi P+2 = 1,3 mp. ADC/mp. teren
L1d

- CUT maxim pentru nlimi P+1 = 0,4 mp. ADC/mp. teren

CUT maxim pentru nlimi P+2 = 0,7 mp. ADC/mp. teren

L1e

- CUT maxim pentru nlimi P = 0,6 mp. ADC/mp. teren

CUT maxim pentru nlimi P+1 = 1,2 mp. ADC/mp. teren

L1a + L1b + L1c + L1d + L1e - n cazul mansardelor, se admite o depire a CUT proporional cu suplimentarea
ADC cu maxim 0.6 din AC.

L2 - SUBZONA LOCUINELOR INDIVIDUALE I COLECTIVE MICI CU

P-P+2 NIVELURI REALIZATE PE BAZA UNOR LOTIZRI ANTERIOARE.
GENERALITI: CARACTERUL ZONEI
Subzona se compune din urmtoarele tipuri de lotizri anterioare, reglementate sau proiectate cu locuine individuale i
colective mici realizate independent sau prin operaiuni urbanistice cu locuine standard:
L2a - locuine individuale i colective mici realizate pe baza unor lotizri urbane anterioare cu P - P+2 niveluri situate n
afara zonei protejate;
L2b - locuine individuale i colective mici realizate pe baza unor lotizri urbane anterioare cu P - P+2 niveluri situate
n zone protejate;
PARCELRI PROTEJATE CONFORM
P.U.Z. ZONE CONSTRUITE PROTEJATE
Cu locuine independente
Cotroceni, Blanc
Dorobani I, Maior Coravu, Baicului, Inter
(Filaret), Mmulari, erban Vod, nvoirii,
Tacu, Intrarea Viilor, Oelul Rou, Cosielor,
Averescu, Domenii
Parcul Ioanid
Filipescu, Bonaparte - Mora, estoria
Mecanic, Edilitatea, Societatea General
Pentru Locuine Ieftine, (53Mornand),
Uruguay

SUPRAFAA
PARCELEI,
REGIM DE
CONSTRUIRE
se menin
neschimbate
dimensiunile i
formele actuale
ale parcelelor / se
menine
neschimbat
regimul de
construire

H. MINIM /
MAXIM

POT MAXIM
%

7/10
7/10

65
40

10/13 (14)

60
40

10/13

Dorobani II, Monnet, Clucerului, Jianu

Docenilor

10/13
10/13

40 izolat
50 cuplat
40
25

Cu locuine standard
Vatra Luminoas
UCB

7/10
10

65
25

Problemele ridicate de aceast subzon sunt variate, unele lotizri constituind reper pentru nivelul de locuire al clasei
favorizate sau medii, motiv pentru care sunt protejate, altele, mai modeste, fiind viabile sau aflndu-se ntr-un stadiu
avansat de uzur.
Toate dimensiunile loturilor precum i regulile dup care au fost realizate iniial, rmn i astzi valabile. n timp, n unele
cazuri, au aprut modificri, adugiri i inserii de alte cldiri, genernd situaii necorespunztoare pentru vecinti.
Procesul de reconstrucie i modernizare a locuinelor de pe aceste lotizri este normal i inevitabil, dar tranziia la case
mult mai mari i cu un numr mai ridicat de niveluri este considerat ca fiind o potenial cauz de deteriorare a calitii
locuirii i de nemulumiri ale locuitorilor din cauza reducerii nsoririi, iluminrii naturale, intimitii locuinelor i apariiei
disonanelor ntr-o zon coerent, toate acestea avnd efecte negative asupra valorii proprietii i indirect asupra
veniturilor la bugetul local.
Cea mai dificil problem este ridicat de lotizrile cu case standard cuplate n care refacerea unei uniti de locuire
semi-cuplat impune lucrri similare pentru unitatea cu care se cupleaz, mai ales dac ntre cele dou construcii exist
numai un zid comun.
Din aceste motive, pentru eliberarea autorizaiei de construire, se impune prezentarea unui plan de situaie cu ntreaga
lotizare care s ilustreze respectarea regulilor proprii lotizrii respective.
SECIUNEA I: UTILIZARE FUNCIONAL

ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE

L2a + L2b - locuine individuale i colective mici cu maxim P+2 niveluri ;
ARTICOLUL 2 - UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
L2a + L2b - se admit funciuni comerciale, servicii profesionale i mici activiti manufacturiere, cu condiia ca
suprafaa acestora s nu depeasc 250 mp ADC i s nu afecteze linitea, securitatea i salubritatea zonei;
funciunile comerciale, serviciile complementare locuirii i activitile manufacturiere cu suprafaa desfurat
peste 250 mp. se pot admite cu condiia elaborrii i aprobrii unor documentaii PUD;
L2a + L2b - se admite pentru modernizarea dotrii locuinelor cu bi i grupuri sanitare, extinderea cldirii n partea
posterioar cu o suprafa construit la sol de maxim 12.0 mp.
se admite mansardarea n interiorul volumului acoperiului i suplimentarea pentru aceasta a ariei desfurate
cu maxim 60% din aria construit la sol, fiind interzise falsele mansardri;
L2b - orice modificare a volumetriei i arhitecturii faadelor va necesita justificri suplimentare pentru integrarea n
caracterul zonei i va avea avize de specialitate conform legii.
ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE
L2a + L2b - se interzic urmtoarele utilizri:
funciuni comerciale i servicii profesionale care depesc suprafaa de 250 mp ADC, genereaz un trafic
important de persoane i mrfuri, au program prelungit dup ora 22.00, produc poluare;
activiti productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat;
construcii provizorii de orice natur;
depozitare en-gros;
staii de ntreinere auto cu capacitate de peste 3 maini;
depozitri de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
creterea animalelor pentru subzisten;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de substane inflamabile sau toxice;
activiti care utilizeaz pentru depozitare i producie terenul vizibil din circulaiile publice sau din instituiile
publice;
staii de betoane;
lucrri de terasament de natur s afecteze amenajrile din spaiile publice i construciile de pe parcelele
adiacente;
orice lucrri de terasament care pot s provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care mpiedic
evacuarea i colectarea apelor meteorice.
L2b - se interzic orice intervenii de natur s contravin statutului de zon protejat i caracterului general al lotizrii.
SECIUNEA II - CONDIII DE AMPLASARE. ECHIPARE I CONFORMARE A CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI)
L2a + L2b - se menin dimensiunile i forma parcelarului iniial care variaz ntre 300 i 500 mp.
dac o parcel neconstruit dintr-o lotizare are o suprafa i un front de dimensiuni mai mici dect celelalte
parcele (de exemplu parcelele de col), aceasta se poate considera construibil numai dac terenul nu provine
din submprirea anterioar a unei parcele de dimensiuni normale pentru lotizarea respectiv, are o suprafa
mai mic cu cel mult 50.0 mp i un front la strad (sau ambele fronturi n situaia de parcele de col) mai redus
cu cel mult 25%;
L2b - se interzice comasarea parcelelor pentru evitarea schimbrii caracterului zonei protejate.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
L2a + L2b - se menin retragerile din planurile iniiale de lotizare care variaz de la lotizare la lotizare ntre dispunerea

cldirilor pe aliniament i retrageri de circa 3,0 4,0 metri;

se menine limita pn la care se consider n planurile iniiale parcela construibil (aliniament posterior).

ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE

PARCELELOR

LATERALE I POSTERIOARE ALE

L2a + L2b - cldirile vor respecta regimul de construire propriu lotizrii;

retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi determinat de aliniamentul posterior al lotizrii care va
putea fi depit numai pentru extinderi n suprafaa de maxim 12.0 mp. construii la sol (pentru mbuntirea
dotrii cu ncperi sanitare) i numai n cazul n care distana fa de limita posterioar va rmne egal cu
jumtate din nlime, dar nu mai puin de 5.0 metri;
cldirile se vor cupla respectnd sistemul existent pe o adncime care nu va depi 15 metri de la aliniament,
cu o retragere fa de limita lateral opus a parcelei egal cu jumtate din nlimea la corni, dar nu mai
puin de 3.0 metri;
se interzice dispunerea cldirilor semi-cuplate cu calcanul vizibil din circulaia public cu excepia cazului n
care una dintre cldirile existente pe loturile nvecinate ncalc regula de cuplare, iar noua cldire respect
regula valabil pentru ntreaga lotizare;
n cazul unui lot remanent impar, n care cldirile de pe ambele parcele laterale sunt cuplate i sunt retrase de
la limita parcelei prezentnd faade cu ferestre ale unor ncperi locuibile, cldirea se va realiza izolat i se va
retrage de la limitele laterale ale parcelei la o distan egal cu jumtate din nlimea la corni, dar nu cu mai
puin de 3.0 metri, dac frontul parcelei este de minim 12.0 m.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL.
L2a + L2b - nu este cazul;
garajele i alte anexe se pot amplasa pe limita lateral sau posterioar de proprietate cu condiia s fie retrase
de la aliniament cu distana obligatorie pentru cldirea de locuit i s nu depeasc nlimea gardului ctre
parcelele nvecinate ( 2,50 m.).
ARTICOLUL 8 - CIRCULAII I ACCESE
L2a + L2b - parcela este construibil numai dac are asigurat un acces carosabil de minim 3,0 metri lime dintr-o
circulaie public n mod direct sau prin drept de trecere legal obinut prin una din proprietile nvecinate.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
L2a + L2b - staionarea autovehiculelor se admite numai n interiorul parcelei, deci n afara circulaiilor publice.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBIL A CLDIRILOR
L2a + L2b - nlimea maxim a cldirii msurat de la nivelul terenului la corni va respecta nlimea maxim
prevzut prin proiectul iniial al lotizrii;
se admite mansardarea cldirilor existente avnd cu arpant cu panta de 45 grade, cu o suprafa de maxim
60% din aria construit la sol a cldirii;
L2a2 + L2b2 - se interzice supraetajarea cldirilor standardizate cuplate, dac nu se respect Articolul 6 i dac nu se
realizeaz simultan supraetajarea ambelor cldiri cuplate.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
L2a + L2b - cldirile noi sau modificrile ori reconstruciile de cldiri existente se vor integra n caracterul general al
zonei i se vor armoniza cu cldirile nvecinate ca arhitectur i finisaje;
- cldirile vor fi prevzute sau nu cu acoperi, funcie de caracterul iniial al lotizrii;
garajele i anexele vizibile din circulaiile publice se vor armoniza ca finisaje i arhitectur cu cldirea
principal;
- se interzice folosirea azbocimentului i tablei strlucitoare de aluminiu pentru acoperirea cldirilor, garajelor i
anexelor;
L2b - orice intervenie n zonele protejate se va aviza conform legii.

ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR

L2a + L2b - toate cldirile vor fi racordate la reelele tehnico-edilitare publice;
se va asigura evacuarea rapid i captarea apelor meteorice n reeaua de canalizare;
toate noile branamente pentru electricitate i telefonie vor fi realizate ngropat;
se interzice dispunerea antenelor TV-satelit n locuri vizibile din circulaiile publice i se recomand evitarea
dispunerii vizibile a cablurilor TV.
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE
L2a + L2b - spaiile libere vizibile din circulaiile publice vor fi tratate ca grdini de
faad;
spaiile neconstruite i neocupate de accese i trotuare de gard vor fi nierbate i plantate cu cel puin un arbore
la fiecare 100 mp;
se recomand ca, pentru mbuntirea microclimatului i pentru protecia construciei, s se evite
impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru accese.
ARTICOLUL 14 - MPREJMUIRI
L2a + L2b - se va menine caracterul existent al mprejmuirilor astfel:
gardurile spre strad vor fi transparente, vor avea maxim 2,00 m nlime din care un soclu opac de 0,60 m. i
vor fi dublate de gard viu;
gardurile spre limitele separative vor putea fi opace cu nlimi de maxim 2,50 metri pentru a masca spre vecini
garaje, sere, anexe.

SECIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
L2a - POT maxim = 45%.
L2b - n cazul unor parcelri protejate se va respecta POT iniial al lotizrii, fr a se lua n calcul extinderea ariei
construite admise de maxim 12,0 mp. pentru ameliorarea dotrii cu ncperi sanitare.
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
L2a - CUT maxim pentru nlimi P+1 = 0,9 mp. ADC / mp. teren;
CUT maxim pentru nlimi P+2 = 1,3 mp. ADC / mp. teren;
L2b - n cazul unor parcelri protejate se va respecta CUT iniial al lotizrii, fr a se lua n calcul extinderea ariei
construite admise de maxim 12,0 mp. pentru ameliorarea dotrii cu ncperi sanitare.

L 3 - SUBZONA LOCUINELOR COLECTIVE MEDII (P + 3-4) SITUATE IN ANSAMBLURI

PREPONDERENT REZIDENIALE.
GENERALITI: CARACTERUL ZONEI
Zona se compune din urmtoarele subzone i uniti de referin:
L3a - subzona locuinelor colective medii cu P+3 P+5 niveluri formnd ansambluri
preponderent rezideniale situate n afara zonei protejate;
L3b - subzona locuinelor colective medii cu P+3 P+5 niveluri formnd ansambluri
preponderent rezideniale situate n zona protejat.
Pentru ansamblurile existente, noile cerine ale locuitorilor i disfuncionalitile cauzate de nerespectarea proiectelor
iniiale sau de unele modificri arbitrare ale cadrului construit i amenajat vor impune intervenii corective pentru care
va fi necesar s se elaboreze P.U.Z.-uri pariale avnd urmtoarele obiective:
(1) clarificarea diferenierii apartenenei terenurilor publice (circulaii publice, echipamente publice, spaii plantate
publice, fii de teren aferent reelelor edilitare publice etc.) de cele care vor reveni n indiviziune proprietarilor
(persoane fizice sau juridice), urmnd a fi gestionate de ctre asociaiile de locatari, sau diverse societi economice
mixte;
(2) eliminarea cauzelor disfuncionalitilor i polurilor care nemulumesc locuitorii;
(3) refacerea amenajrilor exterioare i n special a spaiilor plantate, a locurilor de joac pentru copii i a parcajelor;
(4) extinderea i completarea echipamentelor publice deficitare;
(5) ameliorarea aspectului cldirilor i amenajrilor;
(6) diminuarea insecuritii i infracionalitii prin delimitarea i marcarea / ngrdirea spaiilor aferente locuinelor
colective pe grupri de blocuri;
(7) introducerea unor rezolvri alternative civilizate la prolifererea abuziv a garajelor individuale;
(8) adecvarea la situaia de localizare n zona de protecie a monumentelor de arhitectur.
Pentru noile ansambluri rezideniale situate n extinderea intravilanului se vor realiza operaiuni urbanistice pe baza unor
Planuri Urbanistice Zonale cu urmtoarele recomandri:
(1) operaiunile s se realizeze n parteneriat public-privat, sectorului public revenindu-i responsabiliti privind
operaiunile funciare prealabile, lucrrile principale de infrastructur, echipamentele publice, locuinele sociale i
amenajrile plantate publice precum i garantarea calitii generale a operaiunii n care intr bani publici;
(2) mrimea unei operaiuni s nu depeasc un numr de maxim 1000 locuine;
(3) locuinele sociale s fie integrate ntr-o pondere de maxim 20% n orice operaiune de construire a locuinelor.
SECIUNEA I: UTILIZARE FUNCIONAL
ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE
L3a + L3b - sunt admise urmtoarele utilizri:
locuine n proprietate privat;
construcii aferente echiprii tehnico-edilitare;
amenajri aferente locuinelor: ci de acces carosabile i pietonale private, parcaje, garaje, spaii plantate, locuri
de joac pentru copii, amenajri de sport pentru tineret, mprejmuiri.
ARTICOLUL 2 - UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
L3a - locuinele din cldiri colective medii pot fi de standard mediu sau ridicat;
locuinele sociale nu vor depi 20%-30% din numrul total al locuinelor dintr-o operaiune urbanistic i nu
vor distona n nici o privin n raport cu locuinele n proprietate privat;
n cazul existenei unor echipamente publice la parterul blocurilor de locuit se recomand:
dispensarele de la parterul blocurilor s aib un acces separat de cel al locatarilor;
creele i grdiniele s aib un acces separat de cel al locatarilor i s dispun n utilizare exclusiv de o
suprafa minim de teren de 100 mp. pentru jocul copiilor;
L3a - conform DPG nr. 1431 / 2000:
se permite schimbarea destinaiei apartamentelor, indiferent de amplasare, numai pentru categoriile de funciuni
cuprinznd activiti pentru servicii specializate i practic profesional private cu grad redus de perturbare a
locuirii i program de activitate de 12 ore pe zi (ntre 8 i 20), de exemplu: cabinete medicale, birouri de

avocatur, notariale, consultan, asigurri, proiectare, reprezentane, agenii imobiliare etc.;

se permite schimbarea destinaiei apartamentelor de la parterul locuinelor pentru categoriile descrise mai sus,
precum i pentru cele cu caracter comercial, cum ar fi comer cu produse alimentare i nealimentare, farmacii,
librrii, frizerii, studiouri foto, case de schimb valutar etc.;
lucrri ample de remodelare a faadelor, acceselor sau spaiilor publice pot fi aprobate numai n condiiile
promovrii unor proiecte viznd transformarea funcional a parterului unui ntreg tronson de cldire, respectiv
apartamentele deservite de cel puin o scar comun;
L3a - n cazul unor enclave de lotizri existente n ansamblurile de locuine colective, acestea vor fi considerate
funcional i urbanistic similar zonei L2 i se vor supune reglementrilor de construire pentru aceast subzon;
- se admit spaii pentru administrarea grupurilor de peste 50 - 70 apartamente proprietate privat, eventual cu
locuina administratorului / portarului angajat permanent:
-

L3a - n cazul existenei unor echipamente publice la parterul blocurilor de locuit se recomand:
dispensarele de la parterul blocurilor s aib un acces separat de cel al locatarilor;
creele i grdiniele sa aib un acces separat de cel al locatarilor i s dispun n utilizare exclusiv de o
suprafa minim de teren de 100 mp. pentru jocul copiilor;
L3b - cldirile medii de locuine din zonele protejate se vor nscrie n exigenele acesteia i vor fi aprobate conform legii
pe baza avizelor de specialitate.

ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE

L3a - n conformitate cu DPG nr. 1431 / 2000:
se interzice schimbarea destinaiei apartamentelor pentru activiti generatoare de disconfort pentru locatari
cum ar fi funciuni de producie, alimentaie public, jocuri electronice sau de noroc, depozite de marf,
ateliere de reparaii etc.;
se interzice schimbarea destinaiei spaiilor comune ale imobilelor avnd funciunea de circulaie, holuri,
accese, culoare, ganguri, curi interioare, casele scrilor etc.;
L3a - se interzic la nivelul ansamblului urmtoarele activiti i lucrri:
curtorii chimice;
construcii provizorii de orice natur;
depozitare en-gros sau mic-gros;
depozitri de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de substane inflamabile sau toxice;
autobaze;
staii de ntreinere auto peste 5 maini;
staii de betoane;
lucrri de terasament de natur s afecteze amenajrile din spaiile publice i construciile nvecinate;
orice lucrri de terasament care pot s provoace scurgerea necontrolat a apelor meteorice sau care
mpiedic evacuarea i colectarea acestora.
L3b - realizarea cldirilor de locuine colective medii n zona protejat va face obiectul unor studii speciale i vor fi
aprobate conform legii.
SECIUNEA II - CONDIII DE AMPLASARE. ECHIPARE I CONFORMARE A CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI)
L3a - conform P.U.Z.;
cldirile colective de locuit pot fi dispuse fiecare pe un lot propriu avnd acces direct dintr-o circulaie public
sau pot fi grupate pe un teren utilizat n comun cu accesele asigurate din circulaia public prin intermediul unor
circulaii private.
se pot menine n cadrul ansamblurilor de locuine colective enclavele de lotizri existente care vor fi
considerate similar cu subzonele L2;

n cazul unor repuneri n posesie, posibilitatea construirii pe astfel de parcele poate fi precizat numai n urma
elaborrii i aprobrii unei documentaii PUD. Documentaiile vor fi supuse avizrii numai n cazul n care
suprafaa parcelelor rezultate este de peste 300 mp., nu afecteaz reelele, circulaiile, parcajele i localizrile
prevzute n planul ansamblului pentru echipamente publice i pentru spaii plantate publice.
L3b - se interzice introducerea n lotizrile anterioare protejate a locuinelor colective medii prin unificarea parcelelor i
ridicarea nivelului de nlime;
n zona protejat locuinele colective medii vor menine caracteristicile parcelarului existent sau amprentele
acestuia n cazul unificrii mai multor parcele i l vor exprima volumetric prin segmentarea faadelor.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
L3a - conform P.U.Z., cu urmtoarele recomandri privind zonele de extindere:
cldirile se vor retrage de la aliniament cu minim 4.0 metri pe strzi de categoria III i 6.0 metri pe strzi de
categoria II i I, dar nu cu mai puin dect diferena dintre nlimea construciilor i distana dintre aliniamente;
n cazul enclavelor de lotizri existente meninute, retragerile de la aliniament vor respecta caracterul iniial al
acestora (minim 3,0 metri sau minim 4.0 metri, conform regulamentului n vigoare la data parcelrii).
L3b - n cazul existenei retragerilor de la aliniament, se va respecta situaia din zona protejat;
n cazul n care n zona protejat cldirile sunt dispuse pe aliniament n front continuu, noile cldiri se vor
dispune de asemenea pe aliniament;
n cazul siturii la intersecia unor strzi avnd situri diferite ale cldirilor fa de aliniament, noile cldiri vor
asigura racordarea prin ntoarcerea retragerii de la aliniament i pe strada avnd cldirile dispuse pe aliniament pe
o distan egal cu cea dintre aliniamentele fronturilor opuse, cu condiia s nu rmn calcane vizibile.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
PARCELELOR

LATERALE I POSTERIOARE ALE

L3a - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri pentru zonele de extindere:

cldirile izolate vor avea faade laterale i se vor retrage de la limitele parcelei la o distan cel puin egal cu
jumtate din nlimea la cornia cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren;
cldirile se pot cupla pe una dintre laturile laterale ale parcelei pe o adncime de maxim 15.0 metri de la
aliniament, fiind retrase fa de cealalt limit lateral cu o distan cel puin egal cu jumtate din nlimea la
cornia cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren;
cldirile care se nscriu n regim de construire continuu se alipesc pe o adncime de maxim 15.0 metri de
calcanele situate pe limitele laterale ale parcelelor, cu excepia parcelelor de col unde se va ntoarce faada n
condiiile de aliniere ale strzii laterale;
retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi cel puin egal cu nlimea cldirii;
L3b - n funcie de regimul de construire, cldirea se alipete pe o adncime de maxim 15.00 metri fie de dou calcane
de pe limitele parcelei, fie, dac exist pe o limit un calcan, iar fa de cealalt limit cldirea nvecinat
este retras, noua cldire se alipete de calcanul existent i se retrage fa de cealalt limit la o distan cel
puin egal cu jumtate din nlimea la corni a cldirii. n cazul cldirilor izolate, retragerea fa de
limitele laterale ale parcelei, va fi la o distan cel puin egal cu jumtate din nlimea la corni a cldirii
msurat n punctul cel mai nalt fa de teren dac pe faadele cldirilor nvecinate sunt ferestre ale unor
ncperi de locuit; distana se poate reduce la jumtate, dar nu mai puin de 3.0 metri n cazul n care pe
faadele laterale ale cldirilor nvecinate sunt numai ferestre ale dependinelor i casei scrii.
L3a + L3b - retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi cel puin egal cu jumtate din nlimea la corni a
cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu mai puin de 5.0 metri.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL.
L3a + L3b - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri:
ntre faadele nspre care sunt orientate camere de locuit distana va fi egal cu nlimea cldirii celei mai
nalte; distana se poate reduce la jumtate n cazul n care pe faadele opuse sunt numai ferestre ale
dependinelor i ale casei scrii.
ARTICOLUL 8 - CIRCULAII I ACCESE

L3a + L3b - cldirile vor avea asigurat n mod obligatoriu accesul dintr-o circulaie public fie direct, fie, n cazul
utilizrii terenului n comun de ctre mai multe cldiri, prin intermediul unei strzi private.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
L3a + L3b - conform P.U.Z. i normelor n vigoare;
staionarea autovehiculelor va fi asigurat n afara spaiilor publice.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBIL A CLDIRILOR
L3a - conform P.U.Z. cu urmtoarele condiionri:
nlimea maxim admisibil este egal cu distana dintre aliniamente; n cazul n care nlimea depete
distana dintre aliniamente, cldirea se va retrage de la aliniament la o distan egal cu diferena dintre
acestea, dar nu mai puin de 4.00 metri;
se admite depirea cu maxim dou niveluri numai cu condiia ca acestea s fie retrase n interiorul unui arc
de cerc i a tangentei la acesta, la 45 grade.
n cazul enclavelor de lotizri existente meninute, nlimea cldirilor va fi de maxim P+2 niveluri (H = 10
m.)
L3b - n toate cazurile, justificarea nlimii cldirilor, se va face n raport cu monumentele situate n limita distanei de
100 metri ;
n cazul volumelor situate pe col, la racordarea ntre strzi avnd regim diferit de nlime, dac diferena
este de un singur nivel, se va prelungi regimul cel mai nalt spre strada secundar pe ntreaga parcel; dac
regimul difer cu dou sau mai multe niveluri se va realiza o descretere n trepte, primul tronson prelungind
nlimea cldirii de pe strada principal pe o lungime minim egal cu distana dintre aliniamente;
se admite depirea cu maxim dou niveluri numai cu condiia ca acestea s fie retrase n interiorul unui arc
de cerc i a tangentei la acesta, la 45 grade.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
L3a - conform P.U.Z., cu condiia integrrii n particularitile zonei i armonizrii cu
vecintile imediate;
L3b - volumetria noilor cldiri ca i modul de realizare a faadelor necesit un studiu de
specialitate, avizat conform legii.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR
L3a + L3b - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri:
toate construciile vor fi racordate la reelele edilitare publice;
se interzice dispunerea antenelor TV-satelit n locurile vizibile din circulaiile publice i dispunerea vizibil a
cablurilor CATV.
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE
L3a + L3b - conform P.U.Z. cu urmtoarele condiionri:
terenul liber rmas n afara circulaiilor, parcajelor i trotuarelor, va fi plantat cu un arbore la fiecare 100
mp;
terenul amenajat ca spaii de joc, de odihn i grdini de faad decorative va reprezenta cel puin 50% din
suprafaa total a terenului liber;
n orice operaiune efectuat pe un teren mai mare de 5000 mp, se va prevedea ca din aceste spaii minim
10% s fie destinate folosinei n comun.
ARTICOLUL 14 - MPREJMUIRI
L3a + L3b - n cazul cldirilor izolate sau cuplate retrase de la strad, gardurile spre strad vor fi transparente, vor avea
nlimea de maxim 2,20m i minim 1.50m, din care soclu opac de 0.40m, partea superioar fiind realizat din
fier sau plas metalic i dublate de un gard viu; mprejmuirile de pe limitele laterale i posterioare ale parcelelor
vor fi opace din zidrie sau lemn, vor avea nlimea de 2.20m, iar panta de scurgere va fi orientat spre parcela
proprietarului mprejmuirii.

SECIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
L3a + L3b -

POT maxim P+3-4 = 30%

POT maxim pentru enclave de lotizri existente meninute = 45%

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

L3a + L3b -

CUT maxim P+3-4 = 1,0

CUT maxim pentru enclave de lotizri existente meninute = 1,3

L4 - SUBZONA LOCUINELOR COLECTIVE NALTE CU P+5 - P+10 NIVELURI, SITUATE N

ANSAMBLURI PREPONDERENT REZIDENIALE.
GENERALITI: CARACTERUL ZONEI
Zona se compune din urmtoarele subzone i uniti de referin:
L4a - subzona locuinelor colective nalte cu P+5 P+10 niveluri, formnd ansambluri preponderent rezideniale, situate
n afara zonei protejate;
L4b - subzona locuinelor colective nalte cu P+5 P+10 niveluri, formnd ansambluri preponderent rezideniale, situate
n zona protejat.
Noile cerine ale locuitorilor, disfuncionalitile existente i costurile mai ridicate de ntreinere a acestor locuine vor
impune intervenii corective pentru care va fi necesar s se elaboreze P.U.Z.-uri pariale avnd urmtoarele obiective:
(1) ridicarea acestei categorii de locuine la un standard ridicat sau chiar de lux;
(2) clarificarea diferenierii apartenenei terenurilor publice (circulaii publice, echipamente publice, spaii plantate
publice, fii de teren aferent reelelor edilitare publice, etc.) de cele care vor reveni n indiviziune proprietarilor
(persoane fizice sau juridice), urmnd a fi gestionate de ctre asociaiile de locatari sau diverse societi economice
mixte;
(3) eliminarea cauzelor disfuncionalitilor i polurilor care nemulumesc locuitorii;
(4) refacerea amenajrilor exterioare i n special a spaiilor plantate i de joac pentru copii;
(5) extinderea i completarea echipamentelor publice deficitare;
(6) ameliorarea aspectului cldirilor si amenajrilor;
(7) diminuarea insecuritii prin delimitarea i marcarea / ngrdirea spaiilor aferente locuinelor colective pe grupri de
blocuri sau blocuri izolate;
(8) introducerea unor rezolvri alternative civilizate la proliferarea abuziv a garajelor individuale;
(9) adecvarea la situaia de localizare n zona de protecie a monumentelor de arhitectur.
Cldirile nalte situate n zonele de protecie se menin n situaia actual. Se consider inoportun ca n viitor s se mai
dispun blocuri nalte de locuit n zonele protejate.
SECIUNEA I : UTILIZARE FUNCIONAL ADMIS
ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE
L4a - sunt admise urmtoarele utilizri:
locuine n proprietate de standard ridicat;
amenajri aferente locuinelor: ci de acces carosabile i pietonale private, parcaje, garaje semi-ngropate i
subterane, spaii plantate, locuri de joac pentru copii, spaii pentru sport i recreere (eventual piscin
descoperit), construcii pentru echiparea tehnic, mprejmuiri;
L4b - numai pe baza unui P.U.Z. aprobat conform legii.
ARTICOLUL 2 - UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
L4a - se admit spaii pentru administrarea grupurilor de peste 50 - 70 apartamente proprietate privat, eventual cu
locuina administratorului / portarului angajat permanent.
conform DPG nr. 1431 / 2000:
se permite schimbarea destinaiei apartamentelor, indiferent de amplasare, numai pentru categoriile de
funciuni cuprinznd activiti pentru servicii specializate i practic profesional privat cu grad redus de
perturbare a locuirii i program de activitate de 12 ore pe zi (ntre 8 i 20), de exemplu: cabinete medicale,
birouri de avocatur, notariale, consultan, asigurri, proiectare, reprezentane, agenii imobiliare etc.;
se permite schimbarea destinaiei apartamentelor de la parterul locuinelor pentru categoriile descrise mai
sus, precum i pentru cele cu caracter comercial cum ar fi comer cu produse alimentare i nealimentare,
farmacii, librrii, frizerii, studiouri foto, case de schimb valutar etc. cu condiia asigurrii unui acces din
windvang sau holul comun;
lucrri ample de remodelare a faadelor, acceselor sau a spaiilor publice pot fi aprobate numai n condiiile
promovrii unor proiecte viznd transformarea funcional a parterului unui ntreg tronson de cldire,
respectiv apartamentele deservite de cel puin o scar comun;

L4a - n cazul existenei unor echipamente publice la parterul blocurilor de locuit se recomand:
dispensarele de la parterul blocurilor s aib un acces separat de cel al locatarilor;
creele i grdiniele s aib un acces separat de cel al locatarilor i s dispun n utilizare exclusiv de o
suprafa minim de teren de 100 mp. pentru jocul copiilor;
L4a - n cazul unor enclave de lotizri existente n ansamblurile de locuine colective, acestea vor fi considerate
funcional i urbanistic similar zonei L2 i se vor supune reglementrilor de construire pentru aceast subzon.
ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE
L4a - se interzice dispunerea locuinelor sociale n cldiri nalte;
n conformitate cu DPG nr. 1431 / 2000:
se interzice schimbarea destinaiei apartamentelor pentru activiti generatoare de disconfort pentru
locatari cum ar fi funciuni de producie, alimentaie public, jocuri electronice sau de noroc, depozite de
marf, ateliere de reparaii;
se interzice schimbarea destinaiei spaiilor comune ale imobilelor avnd funciunea de circulaie (holuri,
accese, culoare, ganguri, curi interioare, casele scrilor, etc.);
L4a la nivel de ansamblu, se interzic urmtoarele lucrri:
construcii provizorii de orice natur;
depozitare en-gros sau mic-gros;
depozitri de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de substane inflamabile sau toxice;
autobaze;
staii de ntreinere auto cu capacitate peste 3 maini;
staii de betoane;
lucrri de terasament de natur s afecteze amenajrile din spaiile publice i construciile nvecinate;
orice lucrri de terasament care pot s provoace scurgerea necontrolat a apelor meteorice sau care mpiedic
evacuarea i colectarea acestora.
L4b - n general se interzice realizarea cldirilor colective nalte de locuine n zona protejat. Pentru situaii speciale, se
va realiza P.U.Z. cu obinerea tuturor avizelor prevzute de lege.
SECIUNEA II - CONDIII DE AMPLASARE. ECHIPARE I CONFORMARE A CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI)
L4a - conform P.U.Z.;
cldirile de locuit pot fi dispuse fiecare pe un lot propriu avnd acces direct dintr-o circulaie public sau pot fi
grupate pe un teren utilizat n comun cu accesele asigurate din circulaia public prin intermediul unor circulaii
private;
se pot menine n cadrul ansamblurilor de locuine colective enclavele de lotizri existente care vor fi
considerate similar cu subzonele L2;
n cazul unor repuneri n posesie, posibilitatea construirii pe astfel de parcele poate fi precizat numai n urma
elaborrii i aprobrii unei documentaii PUD. Documentaiile vor fi supuse avizrii numai n cazul n care
suprafaa parcelelor rezultate este de peste 300 mp., nu afecteaz reelele, circulaiile, parcajele i localizrile
prevzute n planul ansamblului pentru echipamente publice i pentru spaii plantate publice.
L4b - nu este cazul dect urmare a unui P.U.Z. aprobat.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
L4 a - conform P.U.Z., cu urmtoarele recomandri privind zonele de extindere:
cldirile se vor dispune izolat i se vor retrage de la aliniament cu minim 4.0 metri pe strzile de categoria III i
6.0 metri pe cele de categoria II sau I, dar nu cu mai puin dect diferena dintre nlimea construciilor i
distana dintre aliniamente;
n cazul enclavelor de lotizri existente meninute, retragerile de la aliniament vor respecta caracterul iniial al
acestora (minim 3,0 metri sau minim 4.0 metri, conform regulamentului anterior n vigoare la data parcelrii).

L4 b - nu este cazul dect ca urmare a unui P.U.Z. aprobat conform legii.

ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
PARCELELOR

LATERALE I POSTERIOARE ALE

L4a - conform P.U.Z. cu urmtoarele condiionri pentru zonele de extindere:

cldirile izolate vor avea faade laterale i se vor retrage de la limitele parcelei la o distan cel puin egal cu
jumtate din nlimea la corni a cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren; aceast distan se
poate reduce la jumtate dac segmentele de faad care se opun nu au ferestre ale camerelor de locuit.
retragerea fa de limita posterioar a parcelei va fi cel puin egal cu jumtate din nlimea la corni a
cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren, dar nu mai puin de 5.0 metri.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL
L4a - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri:
ntre faadele spre care sunt orientate camere de locuit distana va fi egal cu nlimea cldirii celei mai
nalte; distana se poate reduce la jumtate n cazul n care pe faadele opuse sunt numai ferestre ale
dependinelor i ale casei scrii;
L4 b - conform P.U.Z. aprobat conform legii.
ARTICOLUL 8 - CIRCULAII I ACCESE
L4a + L4b - cldirile vor avea asigurat n mod obligatoriu accesul dintr-o circulaie public fie direct, fie, n cazul
utilizrii terenului n comun de ctre mai multe cldiri, prin intermediul unei strzi private.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
L4a + L4b - conform P.U.Z. i normelor n vigoare;
staionarea autovehiculelor va fi asigurat n afara spaiilor publice.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBIL A CLDIRILOR
L4a - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri:
nlimea maxim admisibil este P + 10 niveluri; n cazul n care nlimea depete distana dintre
aliniamente, cldirea se va retrage de la aliniament la o distan egal cu diferena dintre acestea, dar nu mai
puin de 4.00 metri;
se admite depirea cu maxim dou niveluri, numai cu condiia ca acestea s fie retrase n interiorul unui arc
de cerc i a tangentei la acesta, la 45 grade;
n cazul enclavelor de lotizri existente meninute, nlimea cldirilor va fi de maxim P+2 niveluri (H = 10
m.);
L4b - conform unui P.U.Z. aprobat conform legii;
se admite depirea cu maxim dou niveluri, numai cu condiia ca acestea s fie retrase n interiorul unui arc
de cerc i a tangentei la acesta, la 45 grade.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
L4a - conform P.U.Z., cu condiia integrrii n particularitile zonei i armonizrii cu vecintile imediate;
terasele vizibile de pe nlimile nconjurtoare vor fi nverzite pe minim 70% din suprafa;
L4b - conform unui P.U.Z. aprobat conform legii.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR
L4a + L4b - conform P.U.Z. cu urmtoarele condiionri:
toate construciile vor fi racordate la reelele edilitare publice;
se interzice dispunerea antenelor TV-satelit n locuri vizibile din circulaiile publice i dispunerea vizibil a
cablurilor CATV;
cu excepia telecomunicaiilor speciale, se interzice dispunerea de pilonei zbrelii (tripozi unii cu grinzi cu

zbrele) pe terasele cldirilor care nu sunt tehnice sau industriale.

ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE
L4a - conform P.U.Z., cu urmtoarele condiionri:
terenul liber rmas n afara circulaiilor, parcajelor i trotuarelor va fi plantat cu un arbore la fiecare 100 mp;
terenul amenajat ca spaii de joc, de odihn i grdini de faad, decorative, va reprezenta cel puin 50% din
suprafaa total a terenului;
n orice operaiune efectuat pe un teren mai mare de 5000 mp, se va prevedea ca din aceste spaii minim
10% s fie destinate folosinei n comun.
ARTICOLUL 14 - MPREJMUIRI
L4a - n cazul cldirilor izolate sau cuplate retrase de la strad, gardurile spre strad vor fi transparente, vor avea
nlimea de maxim 2.0 m. i minim 1.80 m, din care soclu opac de 0,60 m., fiind dublate de un gard viu;
mprejmuirile de pe limitele laterale i posterioare ale parcelelor vor avea maxim 2,50 metri i vor fi opace sau
transparente, n funcie de preferinele de intimitate fa de vecinti.
se admite ca n noile grupri de cldiri realizate n condominiu, gardurile s cuprind ntreaga grupare sau s
fie nlocuite cu un parapet de maxim 0.6 metri, dublat de gard viu.
SECIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI
ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
L4a + L4b - POT maxim = 20%
POT maxim pentru enclave de lotizri existente meninute = 45%;
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
L4a + L4b - CUT maxim = 1,4
CUT maxim pentru enclave de lotizri existente meninute = 1,3