1

Proiectarea urbanistica
- o introducere -

Dr. Ileana Budisteanu

Drd. Tiberiu David

ISBN 978-606-8165-07-3

Editura CDCAS

2
 CUPRINS
I. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST / 5

I.1 Ce este urbanismul? / 5

I.2 Menirea urbaniştilor / 6

I.3 O succintă privire istorică – de la oraşul modern la oraşul contemporan / 7

I.4 De la oraşul modern la oraşul contemporan / 13

I.5 Proiectele de urbanism / 15

1.6 Oraşul contemporan / 17

II. ANALIZA URBANĂ

STRUCTURĂ - ŢESUT – MORFOLOGIE / 20

II.1 Câteva teorii privind structura urbană / 20

II.2 Formele urbane / 23

II.3 Peisajele urbane / 27

II.4 Ţesutul urban / 29

II.5 Decupajele terenului – parcelarul / 34

III. MORFOLOGIA URBANĂ CA METODĂ DE ANALIZĂ / 37

III.1 Macro forme – morfogeneză şi control – abordare globală / 38

III.2 Morfologia urbană ca metodă de analiză

Instrumentele de analiză / 40

III.3 Lectura structurii urbane necesită „o gramatică” de analiză / 42

III.4 Locuirea în cadrul structurii urbane / 46

IV. DREPTUL URBANISTIC – Regulile jocului / 55

IV.1. Funcţiunile principale ale dreptului urbanistic / 56

IV.2 Noul context / 58

3
 IV.3 Cadrul legislativ de bază / 60
Coerenţa reglementărilor / 60
Sistemul ierarhic al planurilor de AT şi U / 61

IV.4 Urbanismul - un lucru în echipă / 65

IV.5 Categorii de documentaţii de urbanism / 65

IV.6 Problematica şi conţinutul Planului Urbanistic General / 67

IV.7 Despre regimul juridic al terenurilor / 68

IV.8 Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG / 70

IV.9 Regulamentul General de Urbanism / 71

IV.10 Problematica PUZ / 72

IV.11 Modul de ocupare şi utilizare a terenului (POT - CUT) / 73

V. PARCELARE – REPARCELARE / 78
V1 Ce este parcelarea / 78

V2 Cum se naşte o parcelare / 81

V.3 Consecinţe sociale şi financiare / 81

V.4 Concepţia de ansamblu / 84

ANEXE / 98

Anexa 1. Structura generală a conţinutului a planului urbanistic general – PUG / 99

Anexa 2. Glosar (legea 350/2001) / 107

Anexa 3. Exemple de documentaţii de urbanism / 109

Anexa 4. Elemente de caracterizare şi analiză a spaţiului urban / 111

Anexa 5. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor / 114

BIBLIOGRAFIE / 127

4
I. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST

I.1 Ce este urbanismul?

Teritoriul este un palimpsest:

generaţii diferite au scris, corectat, şters şi adăugat peste el.

Teritoriile şi oraşele aşa cum le vedem azi sunt rezultatul unui lung proces de selecţie,
proces care continuă şi în prezent (se demolează clădiri, se construiesc drumuri,
poduri, se defrişează păduri pentru construcţii etc.). Selecţia se efectuează din
considerente practice; în acelaşi timp se acordă un sens şi o valoare mediului construit
care ne înconjoară.

Urbanismul are ca obiect toate acestea:

• Transformările din teritoriu
• Modalităţile după care aceste transformări se efectuează
• Actorii care fac aceste transformări şi motivaţiile lor
• Tehnicile utilizate
• Rezultatele scontate
• Rezultatele şi consecinţele efective

Urbanismul nu este de fapt un ansamblu de proiecte, de teorii, de norme – nu este nici

o disciplină de studiu. Urbanismul este un ansamblu de practici care vizează
modificarea continuă şi conştientă a stării teritoriului şi a oraşului

In aceste practici sunt angrenaţi: geografi şi geologi, topografi şi ingineri, agronomi,

sociologi, jurişti, istorici, economişti, arhitecţi şi ...urbanişti. Adesea împreună,
câteodată separat, alteori în conflict.

Literatura de specialitate este în consens în a afirma că urbanismul este una din

disciplinele cu cel mai pronunţat caracter interdisciplinar. Parte integrantă a ştiinţei
urbanistice, urbanismul este deopotrivă artă în folosul comunităţii şi ştiinţă
aplicată, practicată de arhitecţi, planificatori urbani, ingineri, peisagişti,
sociologi etc.

Pe lângă caracterul său conştient creator, prin definirea sa ca „artă colectivă” – ne

referim la caracterul său multidisciplinar - Lukovics (2002) atrage atenţia asupra
faptului că faţă de alte atre urbanismul este într-o relaţie fundamental diferită cu
observatorul şi cu consumatorul (de ex. pictura sau sculptura, pe care consumatorul le
percepe din „exterior” în mod voluntar). In cazul oraşului, consumatorul sau
observatorul sunt parte organică a creaţiei, el nu poate decide liber dacă vrea să facă
parte din acest organism urban. Acesta este şi unul din motivele pentru care
urbanismul contemporan s-a distanţat / delimitat de urbanismul modernist / raţionalist
şi de caracterul paternalist, adesea bi-dimensional al acestuia.

Practica urbanismului nu este un simplu exerciţiu de creativitate: este vorba de

evaluarea – in condiţiile concrete date şi cu informaţiile şi datele existente – a căilor
posibile de creare / modificare a cadrului construit, într-o formă împărtăşită şi dorită

5
de cei mai mulţi dintre actori. Prin aceste caracteristici urbanismul este mai mult o
sumă de cunoştinţe decât o ştiinţă : cunoştinţe privind modalităţile de construcţie,
modificarea continuă şi îmbunătăţirea cadrului construit al oraşului. Ca sumă de
cunoştinţe, urbanismul prin structurarea sa caută un echilibru între studiul trecutului şi
imaginarea viitorului, între adevăr şi etică, acumulând succesiv practici artistice,
constructive şi ştiinţifice.

Intr-o formulare sintetică, scopul urbanismului este crearea cadrului fizic quadri-
dimensional al vieţii umane. Această activitate complexă include:

- analiză
- organizare
- proiectare

Cea de a patra dimensiune atrage atenţia asupra factorului timp, asupra schimbării
permanente.

I.2 Menirea urbaniştilor

Cine sunt urbaniştii? Sunt ei nişte autori anonimi de proiecte?

Istoria urbanismului – ca şi istoria arhitecturii sau a literaturii - se poate descrie prin

principalele creaţii, principalii autori ai acestora care au marcat cultura şi istoria
socială a unei epoci.

Dar, proiectul unui oraş nu este opera unui autor (cu unele excepţii....) ci produsul
unei culturi, a unor intenţii şi a unor cunoştinţe, opera unor autori colectivi greu de
identificat. Mai mult decât alţi cercetători sau creatori, urbanistul trebuie să obţină
aprobarea unui mare număr de actori, individuali şi colectivi, a unor medii sociale
diferite, cu puteri şi interese, aspiraţii, imaginaţii foarte variate. Aceşti actori au
influenţă morală, culturală şi juridică asupra oraşului. De aici nu decurge că proiectul
de urbanism nu are autor, că este opera unui autor implicit, colectiv, neidentificabil –
dacă vom analiza mecanismul producerii şi realizării sale. A te ascunde în spatele
unui anonimat, înseamnă ignorarea motivelor care au condus la anumite soluţii, a
mecanismelor care au prezidat la crearea proiectului de urbanism.

Activitatea concretă a urbanistului în prezent se desfăşoară într-un cadru amplu de

teme şi tehnici:
• Prin texte şi desene – descrie starea lucrurilor
• Caută o interpretare a acestora
• Construieşte ipoteze privind modificările
• Proiectează o imagine de viitor căreia îi conferă un sens
• Caută adecvarea la exigenţele şi dorinţele societăţii
• Studiază posibilităţile de utilizare corectă a tehnicilor pentru realizarea
modificării
• Evaluează resursele fizice, financiare şi umane pentru realizarea
proiectului

6
 • Evaluează timpul necesar realizării
• Sugerează criteriile de apreciere a rezultatelor scontate

Acest demers complex se realizează prin relevee şi măsurători pe teren, culegerea de

informaţii, prelucrarea unor date fizice, demografice, economice, care în final sunt
interpretate în scris şi grafic (prin desene).

Deşi îmbrăţişează un spectru de activităţi foarte mare, în care ar fi greu de găsit

corespondenţa între o practică foarte diversificată şi cunoştinţe teoretice specifice şi
unitare suficient de riguroase – în fapt urbanistul este printre puţinii care se ocupă
direct şi în mod explicit de un viitor pe termen lung.

I.3 O succintă privire istorică –

de la oraşul modern la oraşul contemporan

A considera urbanismul ca un ansamblu de practici şi de cunoştinţe care nu au o

arhitectură proprie şi se realizează fragmentar, ne conduce la istoria urbanismului.
Vom descoperi astfel paralelismul evident dintre istoria oraşului şi a teritoriului
pe de o parte şi practicile care le-au generat (Deşi urbanismul nu este singur
responsabil de construcţia şi modificarea oraşului, după cum am putea spune că
medicina nu este singura responsabilă de sănătatea unei ţări).

Istoria oraşului nu este istoria urbanismului – există totdeauna lucruri conservate şi

reutilizate, altele abandonate, distruse sau deformate, se produc lucruri noi considerate
inovaţii. Fluctuaţiile istoriei şi economiei nu oferă explicaţii complete şi suficiente
pentru transformările prin care trece un oraş. In spatele acestora se ascund
transformări / mutaţii mai profunde.

In abordarea istoriei oraşului se confruntă două ipoteze:

1. Prima se referă la factorii externi urbanismului – mutaţiile ar fi consecinţa
aşteptărilor societăţii, a economiei, a instituţiilor şi a unor grupuri sociale.
Mutaţiile urbanismului ar fi răspunsul (imperfect şi decalat în timp) a
mutaţiilor sociale. (abordare reductivă)
2. Cea de a doua ipoteză se referă la conflictele şi contradicţiile din interiorul
urbanismului şi al practicilor aferente; mutaţiile rezultă din căutarea unei mai
mari coerenţe interne. Prin implicaţiile sale nu poate avea o istorie
endogenă.

Luarea în considerare a tradiţiilor, credinţelor şi practicilor sociale este necesară chiar

şi în societăţile noastre moderne. Astfel numai putem înţelege compatibilităţile şi
incompatibilităţile care au condus, de-a lungul timpului, la separarea activităţilor, a
grupurilor sociale şi culturale.

Ce este oraşul? Există numeroase definiţii clasice, precum şi definiţii naţionale

Kevin Lynch identifică un număr de caractersitici comune:

7
A.- concentrare de populaţie şi energii
B.- sisteme (clustere)
C.- limite fizice în teritoriu
D.- diferenţierea folosinţelor
E.- resurse economice multiple
F.- documente scrise
G.- relaţii strânse cu teritoriul înconjurăt
H.- caracteristici speciale ale clădirilor
I.- clădiri şi oameni

După Kostof, oraşele s-au format prin:

ƒ Contopirea mai multor sate
ƒ Aşezarea populaţiei în jurul castelelor / palatelor
ƒ Ordonarea aşezărilor de către o autoritate (de regulă religioasă)

Stiinţa şi practica urbanismului au, după cum se ştie, o veche istorie. Acestea au
evoluat odată cu evoluţia teoriilor privind formarea şi dezvoltarea oraşelor. Vom
aminti două din ipotezele clasice privind formarea oraşelor:

8
 - Ipoteza imploziei urbane a lui Lewis Mumford, care a susţinut că la oraşul a
evoluat din satul situat în mediul natural şi s-a format prin ocuparea succesivă
a spaţiului de funcţiuni sociale – administrative, simbolice şi de apărare – cu
construcţiile (arhitectura) lor corespunzătoare. Prin ipoteza sa, Mumford se
apropie de imaginea tradiţională, spaţială, asupra oraşului orientată de
funcţionalitate, structură şi expresie plastică. Mumford susţine că acest
fenomen a avut loc sub forma unei „implozii” (spre deosebire de explozie), ca
expresie a concentrării populaţiei şi activităţilor într-un teritoriu delimitat.
- Jane Jacobs, (alt nume celebru în analiza fenomenului urban) susţine primatul
satului în istoria civilizaţiei. In teoria sa presupune că primordiale au fost
dezvoltarea agriculturii şi a resurselor rurale în genere, iar oraşele s-au
dezvoltat ulterior, prin modificarea dimensiunii şi adăugarea de noi funcţiuni –
administrative, organizatorice. Jane Jacobs susţine că satul şi oraşul au apărut
simultan, ca forme complementare – oraşul având funcţie antrenantă în
economia spaţiului înconjurător.

Pierre George, renumit geograf francez al sec. XX (după G.Pascariu, 2006), distinge 4
generaţii de oraşe în funcţie de evoluţia lor în timp. Viziunea sa este de tip sincronic
şi integrat, dorindu-se o teorie unificatoare a genezei şi dezvoltării urbane:

ƒ Generaţia 1-a a oraşelor vechi, compusă din oraşe care nu au fost atinse de
formele recente de dezvoltare urbană; în această categorie se includ oraşele
seculare şi chiar milenare din Orientul Apropiat, a căror dezvoltare recentă a
fost influenţată mai ales de creşterea demografică şi nu de dezvoltarea
economico-socială;
ƒ Generaţia a 2-a a oraşelor cu lungă tradiţie istorică, care au trecut prin şocul
industrializării în diferite feluri; autorul face distincţia între oraşele care erau
de ja puternic dezvoltate la apariţia industrializării şi cele care s-au dezvoltat
odată cu industrializarea;
ƒ Cea de a 3-a generaţie este a oraşelor coloniale – ca o proiecţie a modelului
economic european pe alte continente;
ƒ A patra generaţie este cea a oraşelor din ţări recent populate, care nu au
cunoscut faza pre-industrială.

Toate teoriile şi ipotezele recunosc rolul factorilor economic şi politic ca fiind

determinante în formarea oraş

Caracterul de lungă durată al urbanismului – ansamblul practicilor corespunde unui

efort continuu de corelare între imaginaţia colectivă şi realitate. Urbanismul s-a
străduit, în fond, să reprezinte multiplicitatea situaţiilor materiale, a comportamentelor
şi a aspiraţiilor individuale şi colective, şi să le exprime verbal şi sub formă de
imagini.

La istoria sa au contribuit practicile constructive a clădirilor şi infrastructurilor, a

meşterilor constructori, a topografilor, ale medicilor, igieniştilor şi sportivilor, ale
politicienilor; practicile agricole; legislaţiile şi practicile judiciare; practicile
comerciale; fiscalitatea; practicarea cultelor religioase; practicile de socializare din
diferitele epoci; miturile, superstiţiile.....Toate la un loc au dat naştere la interdicţii şi
permisivităţi, la norme care persistă până în ziua de azi, la reprezentări simbolice etc.

9
Pentru a înţelege ce se întâmplă azi în oraşe şi cu oraşele vom face o scurtă referire la
tipurile de oraşe într-o clasificare generică şi trecerea pe scurt în revistă a
transformărilor prin care au trecut oraşele

• Oraşul pre-industrial: de mici dimensiuni, fără specializarea folosinţelor de

teren; oraşul dispunea de câteva clădiri reprezentative în centru, restul fiind ocupat
de locuinţe; mobilitatea fizică şi socială erau foarte reduse în cadrul oraşelor, iar
clasele sociale erau în număr de două: elita şi clasa de jos.
• Oraşul industrial a luat naştere odată cu transformarea terenului în sursă de
venit; proprietatea a fost despărţită de folosinţă şi proprietatea a deveit sursă de
rentă.
• Oraşul socialist se caracterizează în principal prin abolirea proprietăţii şi
dezvoltarea oraşului prin planificare centralizată; în structura oraşului nu lipseşte
de regulă un centru monumental; prin construirea unor mari ansambluri de
locuinţe la marginile (limitele ) oraşelor sapare un gradient invers al densităţii.
• Oraşul post industrial prin schimbarea fundamentală a structurii activităţilor
economice, revoluţia tehnologiilor informaţiei, noile aşteptări privind calitatea
vieţii şi a mediul construit, prin dezvoltarea unor sisteme socio-economice tot mai
complexe creează noul mediu urban.

In istoria oraşului post-industrial putem identifica, succint, următoarele etape:

1870-1914 – în care sunt puse elementele de bază ale practicii urbanistice (Haussman,
Berlage); acestea sunt fixate în texte fundamentale (Unwin 1909, Howard 1898, Sitte
1889), cursuri universitare, proiecte experimentale care ulterior au devenit de
referinţă; reviste de specialitate (Town Planning Review), institute de specialitate
(Town Planning Institute) şi specialişti de formaţiuni diverse: arhitecţi, ingineri,
biologi şi naturalişti, economişti, oameni politici.

1920-1950 – în care prestigiul urbanismului ajunge la apogeu, capătă legitimitate şi

autoritate, se propagă încrederea în eficacitatea planului şi proiectului urbanistic.
Carta de la Atena (1933) CIAM propune un „pact social” şi sunt concepute planurile
oraşelor New York 1933, Amsterdam, 1934, Londra 1945, Copenhaga 1952.
Caracteristici comune ale acestora sunt indicarea poziţiei şi destinaţiei zonelor,
geometria tramei stradale şi limitele volumelor (restul fiind elemente repetitive
compuse din blocuri pre-existente....monumente.....clădiri de locuit). Intr-un cuvânt se
urmăreşte continuitate şi regularitate.

Urbanismul oraşului modern se caracterizează printr-o ordine specifică, fără

neprevăzuturi. In paradigma oraşului modern regăsim geografia cimitirelor, a
abatoarelor, a cazărmilor şi spitalelor, a închisorilor, a uzinelor şi a diferitelor tipuri de
locuire. Toate acestea au fost codificate în sec. XX prin zonificare, consolidând un
sistem de valori de poziţie prin caracteristicile fizice şi estetice ale diferitelor părţi şi
valorile funciare.

Arhitecţii raţionalişti sunt preocupaţi în primul rând de formele curate şi ordinea

geometrică. Vizionarii săi, simplifică până la schematizare oraşul, negându-i
caracterul de complexitate şi diversitate – definitorii pentru tradiţia europeană –
ducând inevitabil la uniformitate. Modelul de oraş de tip funcţionalist:

10
 - funcţiunile de bază delimitate – locuire, muncă, cultivarea corpului şi
spiritului, circulaţia (Le Corbusier)
- definirea elementelor minime ale oricărei funcţiuni urbane
- studierea modelelor de grupare a elementelor funcţionale cu scopul definirii
structurii oraşului modern

Le Corbusier „Oraşul modern” - 1935

Le Corbusier, a crezut cu tărie că poate influenţa relaţiile sociale prin modificarea

spaţiului urban, înlocuind mutaţiile social-politice. „zgârie-norul este un instrument
minunat de concentrare, pentru a fi plasat în mijlocul unor mari spaţii libere”.
După cel de al doilea război mondial „modernismul” a avut o revenire triumfală
(Kostof). Clădirile de tip modernist – housing slabs – (fâşii de locuit ) şi viziunea
modernistă a „oraşului în parc”.

11
“Cum pot fi explicate similitudinile şi deosebirile în dezvoltarea oraşelor în secolul
20?” Această întrebare foarte generală stă la baza investigaţiilor teoretice, care caută
să identifice specificităţile dezvoltării oraşelor, să explice schimbările în timp,
tendinţele recente şi - nu în ultimul rând - caută răspunsuri posibile privind
dezvoltarea lor viitoare.

Numeroase curente de idei au căutat să fundamenteze modelul de dezvoltare al

oraşelor, de la raţionalismul modernist de origine carteziană al lui Le Corbusier, la
contextualismul lui Taffuri şi Rossi, de la empirismul lui Kevin Lynch şi Robert
Venturi la post-modernismul lui Harvey şi Castells. Rossi propune înlocuirea
funcţionalismului naiv al raţionalismului modernist cu analiza tipologică – a tipologiei
clădirilor şi legăturilor urbane, a spaţiilor libere ca “locuri urbane” generatoare de
morfologie urbană. Pentru Rossi perenitatea oraşului se realizează prin transformări
funcţionale succesive, proces în care predomină “primatul faptelor urbane, creatoare
de formă urbană”.

Post-moderniştii au înscris dezvoltarea urbană pe linia teoriilor comportamentale

(psihologia mediului, socio-psihologie, management, management funciar). Pentru
post-modernişti, înscrierea în tendinţele globale ale unei epoci, cu noi dimensiuni
economice, culturale şi filozofice, supusă unor transformări multidimensionale
(tehnice, economice, politice, sociale, culturale), generează o nouă logică spaţială. In
opinia postmoderniştilor această nouă logică spaţială crează un “cadru
quadridimensional” (în care factorul timp are un rol de sine stătător), o “armonie
haotică”, într-un “oraş-mozaic” sau “oraş-colaj”. Oraşul segregat spaţial şi social se
prezintă cu “o ofertă diversificată, oferă libertate maximă de alegere şi de reţele de
infrastructură independente de spaţiu şi timp”.

După 1950 apar noi materiale urbane, se construiesc noi cartiere, apar oraşe noi şi
infrastructuri moderne; pentru toate acestea se pun în practică un sistem de planificare
şi norme detaliate de execuţie. Asistăm la crearea oraşelor noi în Anglia, a marilor
ansambluri în Franţa, a cartierelor satelit ale oraşului Stockholm. Mult criticate, unele
pe nedrept, unele au devenit ulterior cartiere foarte căutate.

12
I.4 De la oraşul modern la oraşul contemporan
Odată cu extinderea în teritoriu – dispersia urbană / urban sprawl – elementele
cunoscute erau tot mai greu de combinat (piaţa bulevardul, scuarul, inelul, porticul
etc. ). Astfel ia sfârşit „gândirea unitară” ca bază a proiectării urbanistice.

Incepând din anii 1960 pierde din prestigiul său european ca urmare a insucceselor
reconstrucţiei postbelice, dar mai ales datorită întârzierii în a percepe tranziţia de la
oraşul modern la oraşul contemporan. Practica urbanismului devine o simplă
formulare de noi texte normative lipsite de imaginaţie, o redefinire a procedurilor,
într-un efort de adaptare continuă şi reciprocă a regulilor scrise şi desenate la
producţia concretă şi limitarea avantajelor individuale în transformarea oraşului.

Normele urbanistice la sfârşitul secolului 20 constituie un corpus foarte vast, care

integrează reguli şi norme de igienă, de circulaţie şi trafic, de comerţ, desfăşurarea
activităţilor productive, prevenirea riscurilor, a bunurilor de patrimoniu, precum şi
reguli fiscale şi birocratice.

Transformările ulterioare sunt cel mai adesea rezultatul apariţiei unei noi logici:

- circulaţia şi accesibilitatea au fost modelate de apariţia automobilului

- zonificarea nu a izvorât numai din dorinţa de ordonare: ea este înscrisă în
însuşi mecanismul de producere a oraşelor (îndeosebi a locuinţelor), în
mecanismele care guvernează piaţa terenurilor, căutarea de noi dimensiuni în
locul vechii centralităţi...

Oraşul contemporan – apare haotic, greu de înţeles, de citit, dar el trebuie să difere
de cel din trecut Totuşi, ca orice formă evoluată, el conţine trăsături ale formelor
precedente.

Caracteristici sale cele mai vehiculate sunt: fragmentarea, eterogenitatea,

discontinuitatea, dezordinea, haosul, într-un cuvânt un amalgam confuz de fragmente
eterogene, în care ordinea e greu de recunoscut (confuz în sensul unei ordini pe care
nu o înţelegem). Alte etichete utilizate – domino, mozaic, patchwork, stratificare,
labirint, reţea, - contururi greu de definit – amestec de culturi.

In acest context, după decenii în care a fost marginalizat, urbanismul revine şi îşi
trăieşte renaşterea în lumea occidentală. Revenirea la modă a urbanismului în anii
1980 are mai multe cauze:

- prima este legată de competitivitatea crescândă între oraşele mari în contextul

globalizării; miza este întărirea poziţiei oraşului pe plan financiar şi al
consumului; în acest context, autorităţile oraşelor au descoperit că urbanismul
poate deveni un aliat în atingerea acestor scopuri, întrucât urbanismul poate
crea aceea imagine care să reflecte dezvoltarea economică; marile proiecte

13
 urbane din Franţa, organizarea evenimentelor urbane s-au dovedit instrumente
utile în atingerea scopurilor de mai sus;

- asistăm totodată la înnoirea teoriilor urbanistice – care s-au rupt de tradiţiile

abordării beaux-arts (clasicizante, estetizante) şi funcţionaliste; au fost
antrenate şi înglobate noi cunoştinţe, cum ar fi ecologia, psihologia,
psihosociologia, managementul, marketingul; caracterul său interdisciplinar s-
a lărgit foarte mult.

In acelaşi timp, societatea arată tot mai mult interes pentru aspectul, organizarea şi
funcţionarea mediului construit, pentru calitatea mediului înconjurător.
Creşterea/dezvoltarea unora din părţile oraşului, stagnarea sau declinul altora, ne fac
tot mai conştienţi că planificarea şi proiectarea mediului construit nu numai
condiţionează viaţa noastră de zi cu zi, dar jalonează viitorul nostru şi al copiilor
noştri prin sustenabilitate, eficienţă economică, confort.

Transformările sunt subiect de controverse, păreri contradictorii – în toate epocile

istorice creşterea / dezvoltarea au arătat prea puţin respect faţă de ţesutul urban şi
formele urbane. Amintim aici unele din transformările care au condus la structura
actuală a oraşului contemporan.

a) Dispariţia familiei nucleare

b) Principalele dotări devin locuri specializate şi exclusive. Echipamentele
colective devin insule separate în contextul urban – nu mai sunt locuri centrale
c) Uzina biroul de vin locuri de socializare – se substituie străzii, pieţei şi
locurilor tradiţionale de socializare
d) Noi locuri în curs de definire funcţională şi formală – shopping mall-uri,
stadioane aeroporturi, gimnazii, parcuri tematice – rapeluri nostalgice ale
vechilor locuri de socializare: străzi în guste în shopping malluri în loc de
spaţii pietonale, flancate de mici magazine, grădini interioare.....
e) Expansiunea extraordinară a spaţiilor deschise, îndeosebi a spaţiilor publice
f) se reflectă în COT (ceea ce nu exprimă densitatea populaţiei şi activităţilor, ci
raportul dintre diferitele obiecte şi spaţii arhitecturale, între diferitele practici
sociale – dar o mai mare libertate de compoziţie – problema: distanţa dintre
obiecte, dimensiunile şi forma spaţiilor deschise, organizarea lor funcţională).
Obiectul de arhitectură capătă o autonomie tehnică şi formală, o libertate care
introduce noi elemente de gramatică şi sintaxă.
g) Dezafectarea locurilor şi clădirilor face parte din istoria oraşului. Există
exemple vechi – mănăstiri, cazărmi, şcoli, spitale – substituire de funcţiuni,
abandon.
h) Incepând din anii 1960 asistăm la învechirea unei părţi semnificative a
patrimoniului construit al oraşului (mari uzine, infrastructuri vechi – porturi,
gări, industria textilă şi siderurgică, şantiere navale, închisori şi cazărmi).
Dezafectarea unor mari zone industriale, a unor echipări şi infrastructuri –
rezultat al dezvoltării economiei internaţionale, apariţiei de noi tehnologii şi de
noi forme de organizare a producţiei.

Toate acestea s-au reflectat în mobilitatea populaţiei, care a bulversat structura

spaţiului urban, funcţionarea sa, relaţiile sale cu teritoriul şi chiar estetica. Mobilitate
cu multiple destinaţii domiciliu-loc de muncă, cumpărături, loisir....Structura

14
mobilităţii, dimensiunile sale (fluxurile) şi scara teritorială fac parte din peisajul urban
contemporan.

i) Descentralizare – delocalizare – dispersarea în teritoriu sub forma unor

unităţi mai mici.
j) Producţia oraşului se supune unei tipologii pe care am putea-o numi –
delocalizare. Asistăm la „secreţii” de noi forme, care intră în organismul urban
şi dau naştere la noi logici. Mari ansambluri, noi oraşe, centre tematice, zone
comerciale sau campusuri zone de protejat sau zone restaurate.

Fragmentarea necesită corecţii. Corectarea acestei fragmentări se face greu: reţeaua de

circulaţie şi infrastructura aferente nu rezolvă recompunerea organismului astfel
dislocat.

Ajustarea noului la oraşul moştenit, care reprezintă cea mai mare parte a patrimoniului
construit al oraşelor noastre, se face cu dificultate, fără a mai vorbi de valoarea
simbolică a locurilor.

In majoritatea ţărilor, modul de viaţă nu se mai conformează dihotomiei urban/rural.

Cadrul de viaţă nu se mai poate reduce la o simplă succesiune a funcţiunilor localizate
în teritoriu. Omul pe parcursul vieţii sale, dar chiar şi a unui an sau a unei săptămâni,
tinde să devină „multiteritorial”.

In orice caz, cadrul de viaţă nu se mai poate rezuma la definirea funcţiunilor, a

grupurilor sociale sau a culturilor. Mediul urban nu se poate descompune pur şi
simplu în părţile sale, ca apoi să facem inventarul.

I.5 Proiectele de urbanism

Reproducerea trecutului este confruntarea cu anacronismul – a merge împotriva
cursului vremurilor, aceasta fiind o abordare excesiv conservatoare. „Adevărata
tradiţie nu este mărturia unui trecut care este deja depăşit, ci o forţă vie care animă
prezentul şi îi aduce informaţii despre sine”( ).

Incercările care s-au făcut – în Berlinul reunificat, în concursul Bucureşti 2000 – au

căutat reproducerea anumitor raporturi dintre spaţiile publice şi spaţiile private – nu
reproducerea mimetică a unui trecut dispărut.

Oraşul SIENA este un exemplu didactic foarte mult studiat. Oraş medieval de mare
frumuseţe, el este un palimpsest foarte complicat, frumuseţe care nu se datorează
arhitecturii cădirilor, ci unor reguli secrete, deşi simple, greu de perceput la prima
vedere: scara obiectelor, dimensiunea şi amplasarea diferitelor clădiri.

Situat pe o colină în formă de Y – de pe cele trei creste principale pornesc linii de

înălţime mai mică. La extremităţile acestora se ridică câteva construcţii mari –
mănăstiri – ale căror dimensiuni şi scară nu sunt pe măsura restului oraşului (palate
şi locuinţe). Aceste clădiri formează un fel de incintă imaginară care delimitează
oraşul, în interiorul fortificaţiilor civile construite mai jos. Peisajul urban se percepe
numai venind din exterior, deoarece văzute din interior, datorită reliefului, scara şi

15
dimensiunile par obişnuite, Ansamblul mănăstirilor şi bisericilor dublează incinta
laică şi militară, cea care separă oraşul de zona rurală, de producţie agricolă.

Planul oraşului Siena exprimă coerenţa dintre vocabular, gramatică, sintaxă, rolul
simbolic al clădirilor. Nu se pune deci problema imitării, ci de a căuta răspuns la noile
sisteme de valori şi de a căuta semnificaţia dincolo de exemplu.

Aceasta presupune acordarea unei atenţii deosebite programului fiecărei intervenţii.

Nu este vorba numai de arhitectură, ci şi de reglementări, practici instituţionale,
proceduri – o viziune strategică de ansamblu: de ex. importanţa spaţiilor deschise şi
colective la Barcelona, afirmarea grandorii la Paris, a vitalităţii City din Londra, a
instituţiilor culturale la Stuttgart, reconstrucţia Berlinului.

16
Raportul dintre proiectul oraşului – planurile de urbanism – politicile urbane

Diferenţa dintre proiect şi plan: proiectul presupune ipoteze şi propuneri care nu

intră în configuraţia planului; planul este o formă particulară (mai redusă a
proiectului).

• Proiectul
Inputurile sunt cerinţele exprimate de societate – planul nu poate (şi nu trebuie)
răspunde la toate. Aceasta a fost funcţiunea sa de-a lungul timpurilor: locuirea, igiena,
sănătatea, infrastructurile, traficul urban, condiţiile de mediu. Urbanismul caută să
analizeze aceste cerinţe. Urbanistul, prin cunoaşterea locurilor (siturilor) organizează,
ajustează diferitele interpretări (uneori contradictorii), stabileşte o distanţă critică între
fapte şi reprezentările lor. Aceasta este esenţa gramaticii şi sintaxei construite de
urbanişti de mai bine de un secol. Sarcină dificilă în oraşul contemporan datorită
mutaţiilor care afectează diferitele domenii – familia, dotările, dezafectarea unor mari
suprafeţe.... Trebuie făcute alegeri care nu se pot justifica decât arătând
rezultatele...cele mai generale şi pe termen lung.
Outputurile reprezintă modificările concrete ale oraşului.

• Planurile de urbanism au o formă consolidată în toate ţările dezvoltate

(Chiar dacă diferă ca denumire sau proceduri)
Planul urbanistic se ocupă simultan de mai multe domenii – enunţuri teoretice,
practice, descriptive, instituţionale, reglementare...Este în acelaşi timp imaginea
viitoare a oraşului şi teritoriului...ce ar putea fi sau ce dorim să fie. Este în acelaşi
timp un program de intervenţie pentru realizarea imaginii proiectate.

Planul este ca un software: o structură ţesută, un mecanism, o armătură, un

ansamblu de tehnici şi lanţuri operaţionale – care trebuie să fie transparente, să
aibă stabilitate în timp – numai astfel se pot stabili drepturi şi obligaţii şi se poate
gestiona viaţa oraşului (....)

Necesitatea recurgerii la indici

Planurile urbanistice au nevoie de un limbaj codificat – indicele de construibilitate:
numărul de mp ce se pot construi pe un teren considerat construibil – înălţimea
construcţiilor şi suprafaţa lor relativă; prima este o mărime lineară, cea de a doua este
un raport între două suprafeţe – suprafaţa construită şi suprafaţa liberă (sau POT) ,
cele două înmulţite dau: un raport între volum şi suprafaţă (indice de construibilitate)
Aceşti indici au semnificaţie economică şi arhitecturală:
• permit localizarea construcţiilor înalte
• în ce zone, după ce linii directoare
• permit localizarea spaţiilor deschise

I.6 Oraşul contemporan

Viitorul oraşului şi al teritoriului se identifică cu oraşul-regiune, extinderea
urbanizării, urbanizarea zonelor rurale. Urbanismul şi-a redefinit obiectul de
activitate. Proiectul oraşului contemporan are un orizont tematic mult mai larg faţă de
cel al oraşului modern – situaţiile sunt mult mai variate, scările se întrepătrund, fiecare

17
cu logica sa proprie. Oraşele se confruntă cu fenomenele de dispersie, fragmentare,
confuzie, juxtapunere.

Chiar oraşele cele mai reprezentative pentru modernism – Paris, Londra, Chicago,
New York - sunt formate din părţi distincte, caracterizate prin istorii, morfologii
fizice şi sociale distincte.

Temele clasice de modelare a oraşului – conservarea centrelor vechi, gestiunea şi

reabilitarea zonelor periferice vechi, construirea de noi zone rezidenţiale, de
infrastructuri moderne, de noi locuri de socializare - dau naştere la proiecte
diferenţiate în funcţie de loc şi de părţi ale oraşului .

Iată câteva dintre noile coordonate pe care se dezvoltă oraşul contemporan:

1. Se modifică esenţial raportul dintre spaţiul construit şi spaţiul deschis (liber),

colectiv şi privat. Odată cu dilatarea sa fizică extraordinară, spaţiul deschis îşi
schimbă şi statutului.

Dliatarea spaţiului deschis, a spaţiului public a condus la contradicţii fundamentale a

căror gravitate variază de la o ţară la alta. Dificultăţile se manifestă în politica
fiscală şi politica financiară a administraţiilor publice, care nu mai pot acoperi
costurile amenajării şi gestionării acestor spaţii publice virtuale. Astfel aceste spaţii –
destinate practicilor colective: activităţi sportive, de recreere, de shopping (malls
strips), stadioanle, parcurile tematice, palatele congreselor, sălile de concert, muzee
etc. – open interiors în proprietate privată şi gestiune privată, cu aspect adesea
agresiv, cu estetică discutabilă, care iau locul centrelor tradiţionale, devin puncte de
reper esenţiale ale oraşului contemporan ( )

2. Obiectul de arhitectură capătă o nouă autonomie – accentul cade pe volumul

construit, iar terenul devine o dimensiune reziduală .
3. Spaţiile intermediare sunt eliminate, se face o separare netă între public şi
privat (ziduri, împrejmuiri, grile); astfel dispare permeabilitatea spaţiului.

Se conturează astfel trei tendinţe majore:

a) unitatea de locuit şi „dala” de beton sub diversele sale forme şi variante –
concentrarea tuturor funcţiunilor, relaţiilor sociale, activităţilor colective şi
imaginilor (locuire, comerţ, centru social, parcare, staţie de metro/gară);
b) terenul este redus la rolul de simplu suport pentru o circulaţie canalizată,
fluidă şi rapidă între puncte terminus;
c) solul este considerat în dimensiunea sa metrică şi este distribuit între diferite
activităţi, după nişte reguli de coeficienţi tehnici, de asociere sau de separare –
se formează o matrice ipotetică de interdependenţe sociale şi economice (sală
de sport/şcoală, parcaj/shopping mall, locuinţe/teren de joacă)

Spaţiile libere sunt elementul fundamental al urbanismului; prin combinare, lor le

revine rolul primordial de intermediar între diferitele fragmente urbane, situri,
dimensiuni, caracteristici tehnice, funcţiuni şi rol în interiorul unor mari fuguri.

Trebuie revenit la: tehnicile pertinente ale tradiţiei compatibilitate/incompatibilitate,

distanţe reciproce, vecinătăţile, disjungere, separare; mixitatea activităţilor şi

18
densităţile, coeficienţii de ocupare a solului, raporturile dintre suprafeţele pavate şi
cele permeabile; densităţi; repetiţii, alternanţe, ritm – aspecte fundamentale ale
formei urbane.

Complexitatea oraşului şi a societăţii contemporane necesită reînnoirea proiectului de

oraş. Scenariile şi strategiile reprezintă acele instrumente în interiorul cărora se poate
concepe proiectul oraşului.

Scenariile presupun construirea unor ipoteze privind fenomenele legate de oraş:

economia, societatea, şi consecinţele evoluţiei acestora (ce s-ar întâmpla dacă....) Se
analizează tendinţele care se manifestă şi modificările pe care acestea le pot genera –
modificări posibile / probabile – rapoartele spaţiale pe care le pot genera – raporturi
între populaţii şi teritorii.

Strategia reprezintă un mijloc de a coordona şi organiza în spaţiu şi timp un

ansamblu de acţiuni întreprinse de un mare număr de actori, fiecare cu interesele sale
specifice. Strategia trebuie să ajungă la un consens, să ia forma unui proiect, adică un
ansamblu de politici care urmăresc realizarea unor situaţii viitoare considerate de toţi
actorii ca fiind preferabile şi dorite şi pentru care merită să fie mobilizate resurse
umane, fizice şi financiare

In concluzie:

Urbanistul nu este numai un producător de proiecte cu caracter tehnic; el este creator

de imagine – imagini care îşi au rădăcinile în cultura locului şi a locuitorilor săi, care
orientează comportamentul individual şi colectiv; el propune o imagine de viitor, ceea
ce implică responsabilitate şi o deontologie deosebite.

Intre studiul trecutului şi imaginea viitorului, între dimensiunea tehnică şi cea

artistică, sunt necesare rigoare intelectuală şi morală.

19
II. ANALIZA URBANĂ
STRUCTURĂ - ŢESUT - MORFOLOGIE

Oraşul nu este o simplă alăturare de clădiri (Burklin, Petere). Acesta este constituit din
elemente structurante, care fac legătura dintre diferitele scări – obiectele de arhitectură
şi unităţile mari ale oraşului (cartiere, zone, sectoare) pe de o parte, şi leagă individul
cu proprietatea sa privată (casă şi teren) cu viaţa comunităţii (spaţiul public) într-un
cadru construit complex.

Analiza cadrului construit este demersul care permite să desluşim cum este
organizată structura urbană. In acest demers urmărim:
- modul de alcătuire (analiză)
- de organizare şi funcţionare şi
- de dezvoltare a oraşului
- integrarea moştenirii sale
-

II.1 Câteva teorii privind structura urbană

Dintre numeroasele teorii şi metode practice, literatura de specialitate a reţinut trei

mari categorii:
a. Teoria plin-gol (figure-ground theory)
b. Teoria legăturilor (linkage theory)
c. Teoria sistemelor

a. Morfologia plin-gol

Elementele constitutive ale ţesutului urban, care se condiţionează şi se completează

reciproc, sunt plinul şi golul. Acest tip de analiză, considerat ca fiind tipologia de
bază, contrapune mărimea terenului ocupat de clădiri cu terenurile lăsate libere (străzi,
pieţe, spaţiile din interiorul insulelor construite etc.). Putem percepe pieţele numai în
relaţia lor cu clădirile care le înconjoară (le delimitează, închid). Invers, volumele
construite le percepem prin spaţiile libere dintre ele sau delimitate de ele. Teoria
morfologiei este dialectica formelor pline şi goale, a plinului şi vidului. Orice aşezare
umană are o asemenea amprentă, un anumit model de ţesut, care constituie punctul de
pornire pentru înţelegerea structurii oraşului. Urbanistul cu acesta lucrează, adaugă
sau scoate din el, îi schimbă geometria, pentru a crea ierarhia spaţiilor de diferite
dimensiuni şi legăturile dintre acestea.

Modelul dominant se mai numeşte şi tip de ţesut urban, structurat de punctele

semnificative (clădiri), respectiv de spaţiile libere formate de pieţe, parcuri, străzi.

Metoda plin-gol este de fapt un instrument grafic pentru a obţine imaginea bi-
dimensională a structurii oraşului. S-a dovedit foarte utilă pentru recunoaşterea
problemelor legate de forma fizică, dar ascunde şi capcana unei înţelegeri statice bi-
dimensionale.

20
Analiza morfologică este ilustrată de harta lui Colin Rowe ( ).

Printr-o grafică care seamănă cu o diagramă obţinem o imagine uşor perceptibilă a

teritoriilor construite şi a spaţiilor libere.

Deoarece spaţiile pline sunt într-o proporţie mai mare decât cele goale vorbim în sens
urbanistic de spaţii publice (străzi, pieţe) spaţii semi-publice (în interiorul spaţiilor
construite, spaţiile din faţa clădirilor publice, curţile etc).

In categoria plinurilor intră cădirile publice punctuale, monumentele, volumele

dominante de construcţii repetitive (locuinţele, industriile etc.), precum şi clădirile
atipice care delimitează spaţiile (de regulă în formă lineară – artere principale, pieţe
circulare etc.).

Golul urban este reprezentat de spaţiile din faţa clădirilor publice (cu caracter
simbolic şi de siguranţă), interiorul pateurilor (curţi private şi semipublice, atriumuri,
pasaje), reţeaua străzilor şi pieţelor, parcurile şi grădinile (vezi grădinile semi-publice
din Londra), precum şi elementele lineare ca râuri, maluri de ape etc.

b. Reţeaua legăturilor

Spre deosebire de abordarea plin-gol, în acest caz accentul cade pe liniile care leagă
diferitele elemente, respectiv legăturile dintre acestea ca generatoare ale structurii
urbane. Aceste linii sunt reprezentate de străzi, drumuri, alei (străzi) pietonale, parcuri

21
lineare etc, care creează legăturile fizice dintre diferitele părţi ale oraşelor şi alcătuiesc
reţele. Accentul cade pe mişcare, fluxuri, direcţiile care decurg din specificitatea
terenului (axe, limite) şi pe eficienţa diferitelor infrastructuri.

Ca rezultat, în această abordare, problemele de calitate ale definirii spaţiului rămân

oarecum pe planul al doilea. Această abordare a fost populară printre raţionaliştii din
anii 60 – Kenzo Tange, Candilis etc., care credeau cu tărie în atotputernicia tehnicii şi
organizării.

Bazele teoretice ale acestei abordări au fost puse de Ed Bacon şi Kevin Lynch.
Esenţa acestora este legată de faptul că studierea legăturilor şi fluxurilor este deosebit
de importantă pentru înţelegerea structurii oraşului, chiar şi pentru perceperea oraşului
într-un spaţiu mai larg, respectiv pentru analiza orientării şi îmbunătăţirea acesteia.
Sub acest din urmă aspect, K.Lynch a adus o contribuţie semnificativă la modelarea
hărţii mentale a oamenilor.

Limite

Noduri / locuri
Traseu de drum Cartiere / sectoare

Acelaşi element pentru Semne

utilizatori este şosea,
pentru locuitori limită
Limit

Traseu de drum

c. Mc Loughlin a considerat activitatea urbană localizată ca element structurant

esenţial al oraşului.

Această viziune a comportat o serie de „distorsiuni”: concentrarea asupra unei singure

activităţi, abordare care a dat naştere oraşelor dormitor; zonificarea rigidă prin
delimitarea strictă a diferitelor zone de activitate (concepţie care a dăinuit până de
curând şi care se mai regăseşte şi în abordările actuale...).

Au existat numeroase clasificări ale activităţilor, care în majoritatea lor s-au dovedit
nesatisfăcătoare. De ex după Chapin există: activităţi productive (întreprinderi),
instituţii şi gospodării (familii) Carta de la Atena (1933) a stabilit şi ea o clasificare
(de fapt o transpunere a ideilor mişcării populare din Franţa anilor 1930) exprimată în
triada : muncă – locuire – recreere. După McLoughlin, activităţile sunt: domestice,
productive, de recreere şi de formare.

22
Evident, când vorbim de activităţi, trebuie să cunoaştem natura fiecărei activităţi şi
spaţiul afectat acestora, spaţiu care se compune din spaţiul ocupat de fiecare activitate
plus alte spaţii din jur, inclusiv tipul şi volumul comunicaţiilor cerute de activitatea
respectivă.

Aceste teorii nu se deosebesc semnificativ, nici una din ele nu se poate reclama ca
fiind deţinătoarea adevărurilor absolute. Totuşi, ele nu se exclud reciproc, ci mai de
grabă se îmbogăţesc una pe cealaltă. Cunoaşterea lor şi aplicarea lor în funcţie de
situaţiile concrete pot oferi repere utile pentru rezolvarea problemelor proiectării
urbanistice. In fapt, cele mai reuşite proiecte urbanistice au abordat în mod integrat
teoriile amintite.

Ideea comună care se desprinde este aceea că oraşul este un organism complex.
Patrick Geddes afirma (1949) „ oraşul secolului 20 este unul din cele mai complexe
organisme, care ia naştere într-o perioadă considerabilă de timp, prin interacţiunea
diferitelor motivaţii şi diverşilor actori”. Iar Christofer Alexander a demonstrat că
„oraşul nu este un arbore”.

Diagrama de structură a lui Chr. Alexander:

O structură arborescentă de 24 elemente poate da naştere la 19
subsisteme; după prnicipiul sistemic – la mai multe milioane

Oraşul este considerat ca o aglomerare de interese/activităţi umane proiectate în spaţiu

(pe un teritoriu). In această aserţiune trebuie să introducem elementul temporal /
evolutiv, schimbările care au loc în economie, societate, politică şi pe plan estetic.

De pe aceste premise, putem să trecem la analiza structurii urbane.

II.2 Formele urbane

Formele urbane sunt totdeauna percepute în mod global, indirect şi subiectiv de către
locuitorii oraşului. Nu putem despărţi spaţiul urban de peisajele urbane. Analiza
structurii presupune combinaţia mai multor elemente şi a mai multor secvenţe de
peisaj. Dimensiunea realităţii cuprinde o mare doză de subiectivism, care este foarte

23
importantă în momentul concepţiei arhitecturale sau urbanistice. Peisajul urban este
efectul obţinut prin dezvoltarea ţesutului urban.
Spaţiul urban
In contextul actual al procesului de reconstituire a diferitelor forme de proprietate
asupra terenului în interiorul localităţilor, vom aborda problematica complexă a
analizei spaţiului urban sub diferitele sale aspecte.

- definirea sa, ca element component al structurii urbane

- identificare rolului său ca loc de manifestare a vieţii comunitare
- categorii de spaţiu urban, locul lor în ierarhia urbană, legătura lor cu structura
urbană

Problematica spaţiului urban a recăpătat un rol determinant în urbanismul ultimelor

decenii, în contextul revenirii la un model urban de tip structurat – atât sub aspectele
formei spaţiale, cât şi al celor comunitare, odată cu reconsiderarea importanţei formei
urbane şi a organizării comunitare în procesul de restructurare şi dezvoltare urbană.

Conceptul de spaţiu urban este una dintre componentele de bază ale structurii
urbane. El este spaţiul conţinut între volumele construite ale unei localităţi.
Spaţiul urban poate fi caracterizat în funcţie de diferite categorii de criterii:
ƒ Modul / gradul său de utilizare de către locuitorii localităţii respective – spaţiu
public, spaţiu semipublic, spaţiu privat
ƒ Modul de amenajare – spaţiu construit amenajat, spaţiu plantat, spaţiu
neamenajat
ƒ Forma de proprietate asupra terenului – domeniul public sau privat al
administraţiei publice, proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice.

In ultimele două decenii, urbanismul contemporan a recuperat forma urbană, iar

problematica spaţiului urban şi-a recăpătat ponderea în preocupările urbanistice. Ea
fusese simplificată până la eliminare în perioada postbelică (oraşul funcţionalist /
modern):
- prin generalizarea aplicării unor practici urbanistice derivate dintr-o
interpretare vulgarizată şi simplificată a principiilor Cartei de la Atena şi
practicate în numele funcţionalismului ( a se vedea oraşul funcţionalist)
- rezultatul a fost un oraş destructurat, fără formă, fără sens, compus din
construcţii şi spaţii urbane reziduale între acestea.

Este şi cazul marilor cartiere construite în anii 1960-70 cu spaţii urbane difuze,
nemarcate formal şi din tot complexul de funcţiuni ale unui oraş tradiţional păstrând
numai funcţiunea de tranzit (trecere).

Oraşul medieval european care este considerat de specialişti că a stat la originea

oraşului modern, a fost de la început spaţiul comun al unei comunităţi – cu interese
comune (la început de supravieţuire şi apărare, apoi al preocupărilor comune -
comerţul). In tradiţia modelului urban european, spaţiul public urban este purtător
de valori sociale şi culturale fundamentale – valorile civice ale memoriei unei
comunităţi.

24
 Oraşul Parma (1830) şi segment al oraşului Brasilia (1960)

Urbanismul contemporan acordă o mare atenţie spaţiului urban. Marile şi micile

intervenţii urbane ale ultimelor decenii au fost operaţiuni de restructurare – nu
intervenţii radicale prin extinderea teritoriului sau prin mari intervenţii în structura
existentă (excepţie Bucureşti). Cele mai importante operaţiuni de restructurare urbană
desfăşurate în ultimul deceniu în Europa au fost şi sunt operaţiuni de recompunere şi
au ca punct de plecare spaţiul public – Berlin, Barcelona, Franţa.

Funcţiunile spaţiului urban

- la nivelul formei urbane: structurează oraşul prin reţeaua pe care o formează

şi prin potenţialul de transformare care îi depăşeşte limitele; poate deveni un
reper semnificativ pentru locurile în care arhitectura nu joacă acest rol
- la nivel comunitar: poate reda o identitate socială şi civică oraşului; este loc
de adunare, de facilitare a întâlnirilor
- la nivelul memoriei colective: este expresia memoriei colective a locuitorilor
oraşului, fiind purtător de referinţe culturale, istorice, artistice (ceasul de la
Universitate).

Categorii de spaţiu urban.

Preocupările legate de spaţiul urban au reapărut în urbanismul european odată cu

recuperarea tradiţiilor formei urbane.

25
Spaţiul urban în tradiţia oraşului european este complex, variat, ierarhizat........
Structura ierarhizată a spaţiului urban este compusă din două direcţii principale:

o Pe verticală: ierarhia verticală a spaţiilor publice ale unui oraş urmăreşte şi

exprimă structura urbană prin dimensiunile lor şi prin modul în care sunt
tratate formal – spaţii publice de importanţă naţională, orăşenească, spaţii
publice ale carterelor sau ale unei zone.
Această ierarhizare creează imaginea unui oraş şi exprimă identitatea sa, în
anumite cazuri spiritul comunitar al locuitorilor.
o Pe orizontală: este o ierarhie a tuturor spaţiilor urbane şi exprimă structura
comunitară a oraşului : trecerea de la spaţiile publice la cele semi-publice şi
trecerea la spaţiul privat al locuinţei.
Aceasta este ierarhia care integrează dar şi exprimă complexitatea şi
diversitate urbană, caracterul vieţii comunitare.

Diferitele scări ale spaţiilor urbane (Cairo – centrul vechi)

26
II.3 Peisajele urbane

In înţelegerea unui oraş se combină studiul terenului, identificarea elementelor de

peisaj urban şi organizarea acestora în secvenţe, observaţiile directe, desenele,
fotografiile, schemele, analizele cartografice.....

De mai bine de un secol, reprezentarea pe care o avem asupra oraşului este influenţată
de fotografie şi de cinematograf: asocierea imaginii cu parcursul şi cu timpul ( ).
Peisajul urban este o noţiune care semnifică deopotrivă o realitate şi percepţia
acesteia

Primul care a redat legitimitate imaginii vizuale a fost Kevin Lynch în cartea sa
apărută în 1960 „The image of the city”. A fost motivat de schimbările rapide produse
în oraşele americane şi de pierderea de identitate rezultată. Lynch propune
identificarea unor elemente în cadrul oraşului care se combină pentru a forma o
imagine globală – imagine care trebuie să aibă atributele de lizibilitate, identitate şi
posibilitatea de memorizare de către cetăţeni.

Elementele peisajului urban

Kevin Lynch a oferit un instrument bun şi simplu pentru o analiză globală – prin
elementele marcante ale peisajului urban.

Parcursul: o porţiune de drum (stradă, bulevard) care reprezintă un itinerariu;

identificarea acestuia permite o primă abordare a peisajului urban. De remarcat:
parcursul nu este neapărat un „parcurs continuu” – pot exista racorduri, rupturi,
care marchează adesea rupturi în istoria urbanistică a oraşului;
parcursurile pot fi ierarhizate, dar de regulă le reţinem pe acelea care ies în evidenţă

Nodurile: sunt puncte strategice ale peisajului urban, fie convergenţa mai multor
parcursuri, fie puncte de ruptură sau puncte deosebite în cadrul ţesutului urban; nu
trebuie confundat cu un loc definit de o anumită utilizare sau un simbol.

Sectorul: o parte a teritoriului identificat în totalitatea sa; o zonă omogenă din punct
de vedere morfologic (format din variaţiile unui anumit tip sau a unor tipuri înrudite)
– poate fi şi o zonă eterogenă – poate avea limite bine definite sau se poate termina
difuz, în „franjuri”. In practică, poate fi un cartier, sau un alt tip de decupaj.

Limite: limite ale sectoarelor care marchează vizual terminarea lor – bulevard, parc,
canal, cale ferată etc; schimbare în tipologia construcţiilor, o ruptură de relief; adesea
reprezintă limite ale etapelor de dezvoltare istorică (vezi ziduri de cetate....)

Repere: de regulă elemente construite, clădiri de excepţie, monumente etc. Uşor

identificabile – pot fi şi un scuar, o intersecţie, un pod etc. Aceste repere pot jalona un
parcurs, marca un nod, caracteriza un sector. Se por de asemenea combina între ele
într-un sistem monumental sau pitoresc.

Noţiunea de parcurs a fost completată cu citirea secvenţială a peisajului . Iniţiată de

Raymond Unwin (1909) ne oferă exemple care şi azi îşi păstrează valabilitatea

27
Analiza secvenţială permite surprinderea modificărilor câmpului vizual de-a lungul
unui parcurs. Orice observator care parcurge un traseu poate identifica decupaje
(secvenţe), fiecare din acestea fiind format dintr-o succesiune de „planuri” în cadrul
cărora câmpul vizual este determinat fără modificări majore.

Fiecare secvenţă poate fi caracterizată şi se

poate descrie trecerea de la o secvenţă la alta.

In cadrul secvenţelor pot fi identificate o serie

de aspecte „codificate” ale peisajului.

De exemplu: simetrie / asimetrie, deschidere /

închidere, convexitate / concavitate etc.
Pot fi descrise relaţiile dintre cele două părţi
ale „parcursului” (secvenţei).
Peisajului urban descris mai sus i se asociază
percepţia socială a peisajului, strâns legată de
valorile societăţii.

28
Dimensiunea peisageră a anumitor forme urbane poate fi valorizată sau devalorizată,
în funcţie de epoci. Din reprezentările respective decurg atitudini colective, care la
rândul lor au impact asupra formei urbane – atitudini de la o extremă la alte – de la
distrugere la „sanctuarizare”.

Dacă considerăm peisajul urban sub aspectul valorilor moştenite, peisajul devine
patrimoniu urban, o resursă care trebuie păstrată şi pusă în valoare – centre istorice,
cartiere vechi, peisaje noi de construcţii valoroase etc.

Prin urmare, peisajele urbane sunt structuri active ale oraşului. Percepţia asupra lor
capătă conotaţii socio-economice, care se repercutează asupra valorizării /
devalorizării respectivului peisaj. Este vorba de fapt de influenţa reciprocă dintre
percepţie şi atributele valorice care li se asociază. Această influenţă reciprocă are
importante consecinţe sociale şi financiare!
Cartierele rezidenţiale cu arhitectură omogenă de bună calitate (vezi parcul
Domenii....) are efecte ale strategiilor de locuire (căutate, scumpe - supravalorizare).
Invers, stigmatizarea unor cartiere de blocuri este rezultatul unui proces complex de
degradare – devalorizare – rezidualizare – marginalizare. Percepţia socială joacă un
rol important în ambele cazuri.

II.4 Ţesutul urban

Imaginea globală a oraşului se compune din cunoaşterea planurilor şi observarea
directă a peisajului urban (terenul). Imaginea globală se formează progresiv: prin
relaţionarea liniilor de forţă ale teritoriului geografic şi marile trasee care organizează
localitatea.

Ţesutul urban – termen metaforic – care ne duce cu gândul la ţesătură, ţesuturi

vegetale etc. Aplicat oraşului termenul evocă continuitatea, reînnoirea, permanenţa
şi variaţiile. Dintre numeroasele definiţii ale ţesutului urban cea mai simplă este:

Ţesutul urban este constituit din suprapunerea şi intrepătrunderea a trei grupe de

elemente:

ƒ Reţeaua drumurilor
ƒ Decupajul fondului funciar
ƒ Construcţiile

Această definiţie pune în evidenţă caracteristicile care permit diferitelor părţi ale
oraşului să evolueze, menţinând în acelaşi timp coeziunea ansamblului şi claritatea
structurii. Noţiunea se aplică atât ţesuturilor vechi stabilizate de-a lungul istoriei, cât
şi zonelor recent urbanizate, adesea în stare embrionară.

29
 Drumuri – parcele - construcţii

Analiza ţesutului urban porneşte de la identificarea fiecărui grup de elemente,

studierea logicii lor şi a relaţiilor dintre ele. Relaţiile dintre cele trei grupe formează
un sistem complex care redă imaginea oraşului însuşi.

Să începem cu primul grup – cel al drumurilor – marile trasee sau drumurile

principale şi raporturile acestora cu situl.

30
Drumurile şi spaţiile publice

In general trama drumurilor sau trama stradală structurează oraşul sau cartierul.
Imaginea de mai jos redă câteva tipuri de bază ale reţelei stradale:
A. într-un vechi oraş indian – densitate ridicată, conectivitate mare
B. la sud de Los Angeles – conectivitate scăzută
C. trama ortogonală a unui oraş tradiţional – tramă cu densitate ridicată şi
conectivitate bună
D. trama unui mare ansamblu de locuinţe - ochiuri mari, conectivitate
slabă
E. trama într-un oraş nou – separarea activităţilor, conectivitate slabă,
trafic auto major necesar

31
Ansamblul drumurilor constituie spaţiul public, cărora li se opune spaţiul privat
destinat construcţiilor. Distincţia dintre spaţiul public şi terenurile private ţine de
domeniul legislaţiei. In funcţie de culturi şi de epoci formele juridice ale acestor relaţii
sunt diferite şi au consecinţe directe asupra alcătuirii concrete a tesutului urban). In
cazul dreptului românesc (similar dreptului francez şi provenind amândouă din
dreptul roman) drumul public aparţine colectivităţii şi este (trebuie să fie) accesibil
permanent tuturor1.

Spaţiul public cuprinde totalitatea drumurilor publice: străzi, bulevarde, pieţe,

promenade, esplanade, cheiuri şi poduri, dar şi râurile şi canalele, malurile acestora.

Acest ansamblu de spaţii publice este organizat în reţea, pentru a permite distribuţia
circulaţiei. Reţeaua este continuă şi ierarhizată - înţelegem prin aceasta că un
bulevard, o esplanadă organizează un teritoriu mai mare, decât o străduţă din cadrul
unei lotizări.

Grădinile publice reprezintă un caz particular – unele reprezintă partea plantată a un ui

spaţiu public, alteori sunt grădini private (numeroase exemple la Londra) deschise
publicului, altele sunt părţi ale unor zone (fost) rural înglobate în oraş (commons în
Anglia).

Analiza spaţiului public se poate efectua din mai multe puncte de vedere;
- ca sistem global care constituie armatura (Trama pe care se sprijină) formei
urbane;
- ca sistem local care organizează ţesutul urban;
- ca spaţiu specific analizat pentru caracteristicile sale proprii.

Chiar şi în cazul analizei spaţiului public ca sistem local, nu se poate face abstracţie
de ierarhia drumurilor şi de rolul pe care îl joacă în structura urbană, nici de adevcarea
configuraţiei acestor spaţii.

Cele mai vechi tipuri de spaţii publice sunt cele ortogonale.

Planurile unor castre romane

                                                                 
1
  A  nu  se  confunda  cu  construcțiile  de  interes  public  (clădiri  şi  echipări),  nici  cu  cele  deschise 
publicului,  respectiv  frecventate  de  public  (de  ex.  spațiile  comerciale),  care  sunt  locuri  publice,  dar 
proprietate privată sau pur şi simplu au acces general. 

32
 Planul oraşului New York

Studiul spaţiului public se face pe un plan sau fotografie aeriană care oferă o imagine
de ansamblu (1:5000, 10.000 sau 25.000), depăşind limitele localităţii pentru a vedea
înscrierea în teritoriu.

Reperarea drumurilor principale, a legăturilor dintre cartiere, drumurile sinuoase

vechi istorice, noi trasee voluntare, lotizări recente.

Traseul tramei principale dintr-un cartier se analizează din următoarele puncte de

vedere:

- relaţia dintre traseul drumurilor şi situl geografic – relief, natura terenului,

zone inundabile etc;
- rolul străzilor în ansamblul oraşului şi al regiunii;
- logica geometrică a traseelor, relaţia cu reţeaua secundară.

Evoluţia se citeşte prin comparaţie cu stările anterioare – planuri şi hărţi istorice –

surse istorice, descrieri...

Alături de trama principală, ţesutul urban este organizat printr-o reţea de străzi
secundare, de importanţă redusă.

33
 Evoluţia Parisului (Evul Mediu, sec XII)

Paris (sus) şi Londra (jos) în dezvoltarea

lor istorică

Spaţiul public al drumurilor poate face obiectul unor analize specifice:

carosabil/pietonal, îmbrăcăminţi, plantaţii, mobilier urban,,,Profilul transversal al unui
bulevard, fotografii

II.5 Decupajele terenului – parcelarul

Terenul construit apare în negativul tramei stradale – nu se compune numai din
construcţii, ci şi din curţi, grădini, terenuri libere etc. Nu avem de-a face cu unităţi
omogene, ci de o sumă de proprietăţi funciare asociate, ale căror limite sunt marcate
prin pe teren şi înregistrate în planurile cadastrale.

Analiza planurilor cadastrale în care sunt indicate limitele de proprietate ne oferă o

serie de indicaţii, care confruntate cu analiza sitului permit o bună înţelegere a
ţesutului urban. Despre studiul parcelei izolate, cadru de implantare a unei construcţii
vom vorbi într-un cadru separat dedicat parcelării/reparcelării. Vom examina acum
ansamblurile de parcele şi fenomenele urbane pe care le relevă.

Relaţia stradă / parcelă stă la baza existenţei ţesutului urban. O stradă care leagă două
puncte, un cartier de alt cartier, are parcele de o parte şi de alta a sa. De regulă

34
parcelele au laturile dispuse perpendicular pe stradă, cu excepţii care ţin de situaţii
speciale: tradiţie, străpungeri de noi străzi printr-un parcelar pre-existent.

Relaţia stradă / parcelă structurează cadrul construit.

Parcela nu este o porţiune de teren indiferentă, ci o unitate de sol urban orientat de

către stradă. Construcţiile pot fi realizate la aliniament sau retrase, izolate , înalte sau
joase, dar ele totdeauna se raportează la stradă. Această legătură dintre construcţii şi
spaţiu public are două consecinţe:

ƒ permite crearea unor legături între clădiri, chiar dacă acestea aparţin unor
epoci sau tipuri diferite;
ƒ condiţionează caracteristicile specifice comune diferitelor parcele construite.

Aceste două calităţi asigură „funcţionarea” ţesutului urban, jocul dintre permanenţă şi
schimbare, capacitatea de reînnoire fără a dăuna unităţii. Statutul faţadelor către
stradă, relaţiile dintre clădirile de pe loturi vecine sunt codificate de regulamentele de
urbanism. Parcelarul poate fi analizat din mai multe puncte de vedere: scoţând în
evidenţă regularităţile, grupările, fragmentările, cazurile particulare.

Cea de a treia dimensiune a ţesutului

Este vorba de dimensiunea verticală – fie că este vorba de relieful sitului şi de

înălţimea construcţiilor.

Edinburgh - secţiuni

35
Perceperea reliefului este adesea dificilă, dacă denivelările nu sunt mari şi dacă
formele construite se suprapun peste acesta, ascunzându-l. (de regulă el – relieful –
poate fi redescoperit după o ploaie torenţială, furtună, cădere de zăpadă etc.)

Analiza urbană se bazează de regulă pe curbele de nivel. Dar acestea trebuie

interpretate, respectiv selectarea acelora care au semnificaţie pentru trasarea tramei
stradale şi a parcelarului. Trebuie cunoscute: liniile de creastă, talvegurile, rupturile de
pantă, limitele zonelor inundabile – albia minoră şi albia majoră a râurilor.

Lectura acestor elemente de relief permite o mai bună înţelegere a relaţiei dintre oraş
şi sit.

Cea de a doua dimensiune verticală este dată de înălţimea construcţiilor.

Profiluri urbane

36
III. MORFOLOGIA URBANĂ CA METODĂ DE ANALIZĂ

Morfologia urbană este studiul formei fizice a oraşului, a modului de constituire

treptată a ţesutului urban şi a raporturilor dintre elementele acestui ţesut – reţeaua de
drumuri, terenurile şi construcţiile – ale căror combinaţii dau naştere la figuri urbane
complexe.

Morfologia urbană ca metodă analitică studiază oraşul ca obiect concret (formă

fizică) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare, ca urmare a
schimbărilor sociale, economice şi demografice. Această metodă de lucru , a cărei
utilizare în diverse accepţiuni şi variante, s-a generalizat în practica urbanistică a
ultimilor ani, este instrumentul adecvat pentru realizarea transformării modelului
urban.

Această analiză se poate face la diferite scări şi din mai multe puncte de vedere. Prin
aspectele sale teoretice este legată de geografia urbană, istorie şi arhitectură. Prin
aplicaţiile sale, morfologia este parte componentă a urbanismului – atât a dezvoltării
urbane (urban planning), cât şi a proiectării urbanistice (urban design) şi a compoziţiei
urbane.

Cum putem înţelege formele urbane, fără a ne preocupa de condiţiile istorice şi socio-
economice care au condus la apariţia lor? Inerţia formelor urbane, relativa lor
permanenţă, le conferă o autonomie care trece dincolo de funcţionalismul
simplificator. „Oraşul este un fapt de cultură” (Rossi).
Studiul morfologiei urbane este cheia înţelegerii peisajelor urbane (Camillo Sitte,
Unwin, Kevin Lynch) în momentul în care părţi întregi de oraş începeau să fie
distruse.

Peisajul urban constituie în prezent una din preocupările de bază ale celor care se
ocupă cu dezvoltarea urbană (urban planners). Dar condiţia prealabilă
indispensabilă oricărei intervenţii sau operaţiuni urbane este analiza
morfologică. „Fără aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg, care ar ignora
anatomia sau medicina generală”( ).

Metodele variază în funcţie de natura şi elementele studiate, precum şi de obiectivele

pe care ni le propunem:
- morfologia istorică îşi propune să analizele extinderile, modificările succesive
ale structurii urbane, pentru a înţelege mai bine cum s-a ajuns la formele
actuale;
- morfologia funcţională pune accentul pe funcţiuni – respectiv repartiţia
activităţilor, dinamica acestora, distribuţia populaţiei, fluxurile de transport şi
circulaţie;
- morfologia normativă studiază legăturile dintre valorile umane (care asigură o
bună calitate a vieţii) şi formele urbane, căutând să determine care sunt cele
mai bune forme.

Toate aceste obiective sunt de fapt legate între ele; Delimitarea dintre cele două este
destul de difuză, ele fiind de fapt complimentare. toate la un loc conducând la
înţelegerea şi descrierea formelor urbane

37
III.1 Macro forme – morfogeneză şi control – abordare globală

Pe o hartă la scară mică, un oraş apare ca o formă identificabilă în partea sa dens

construită. In schimb, periferiile, extinderile cu densităţi mici, construcţiile risipite se
disting greu şi sunt greu de deosebit de spaţiile rurale.

Regăsim acest tip de imagini nu numai în Statele Unite, dar şi în mare parte a marilor
(sau mai micilor) metropole europene. La Madrid – dispersia se întinde pe 30-40 km
în jurul structurii tradiţionale. In aceste condiţii, limitele unui oraş sunt greu de
definit. Ce înţelegem în aceste cazuri prin „planul oraşului”?
Din această cauză, trebuie să facem distincţia pe mai multe nivele şi scări:
- macro-forma oraşului
- planul general al oraşului (în sens restrâns)
- detaliul ţesutului.

Trecerea de la un nivel la altul presupune trecerea de la o viziune globală la una de

detaliu (zoom), dar şi natura fenomenelor observate, modificarea întrebărilor care le
punem, a metodelor folosite.

Definirea diferitelor spaţii urbane (cf. practicilor europene)

Aglomeraţii urbane Ansamblul construcţiilor de locuit definite prin

continuitatea zonelor construite, cuprinzând oraşul
central şi periferia sa (în Franţa este unitatea urbană de
bază; la noi este oraşul şi periferiile sale)
Teritoriul urban Aglomeraţia urbană şi zonele sale peri-urbane ( peste
40% activi care lucrează în polul principal), în cadrul
cărora se găsesc alţi poli urbani mai mici; legislaţia
românească – legea 350 modificată – prevede
obligativitatea determinării prin studii specifice
teritoriul periurban (până în 2011)
Conurbaţia Implică conexiunea morfologică a mai multor
aglomeraţii, iniţial despărţite (distincte), de mărimi
asemănătoare sau nu...) şi cu funcţiuni complimentare.
La noi este cazul contopirii unor localităţi suburbane
(Patrick Geddes)
Regiunea urbană Este constituită în jurul unuia sau mai multor oraşe cu
rol de metropolă
Megalopolis O aglomeraţie urbană foarte mare – până la 30 milioane
locuitori – care lociesc şi lucrează într-o mare varietate
de centre urbane (de la un oraş foarte mare la localităţi
semi-rurale), dar legate între ele prin importante fluxuri
de persoane, bunuri şi informaţii. Numărul oraşelor cu
peste 5 mil locuitori a crescut de la 8 în 1950 la 37 în
1990, iar populaţia lor de la 7% la 16% din populaţia
mondială. (Peter Hall)
Metropole Pol urban cu funcţiuni importante, cu rol de dinamizare,
organizare a unui teritoriu amplu; parte a unei reţele
mondiale de metropole

38
Macroformele urbane evidenţiază rolul axelor de circulaţie în configurarea spaţiilor
urbane. Iată câteva exemple cunoscute.

Model în formă de stea:  

- cu mari axe radiale
(Copenhaga, Lyon)
- policentrice
(Washington,
Stockholm)

Radial-concentrice:
- conexiuni concentrice
slabe (Paris, Viena,
Berlin)
- conexiuni concentrice
puternice (Atlanta,
Baltimore)

Policentrice discontinui:
- polarităţi periferice
slabe (Roma)  
- polarităţi periferice
puternice (Londra,
Moscova)
 

Lineare (policentrice)
- coridoare
- axe duble

Macroforme şi modele de amenajare (după Remy Allain, 2004)

39
III.2 Morfologia urbană ca metodă de analiză

Morfologia urbană este studiul formei fizice a oraşului, a modului de constituire

treptată a ţesutului urban şi a raporturilor dintre elementele acestui ţesut – reţeaua de
drumuri, terenurile şi construcţiile – ale căror combinaţii dau naştere la figuri urbane
complexe.

Morfologia urbană ca metodă analitică care studiază oraşul ca obiect concret (formă
fizică) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare, ca urmare a
schimbărilor sociale, economice şi demografice. Această metodă de lucru , a cărei
utilizare în diverse accepţiuni şi variante, s-a generalizat în practica urbanistică a
ultimilor ani, este instrumentul adecvat pentru realizarea transformării modelului
urban.

Această analiză se poate face la diferite scări şi din mai multe puncte de vedere. Prin
aspectele sale teoretice este legată de geografia urbană, istorie şi arhitectură. Prin
aplicaţiile sale, morfologia este parte componentă a urbanismului – atât a dezvoltării
urbane (urban planning), cât şi a proiectării urbanistice (urban design) şi a compoziţiei
urbane.

Cum putem înţelege formele urbane, fără a ne preocupa de condiţiile istorice şi socio-
economice care au condus la apariţia lor? Inerţia formelor urbane, relativa lor
permanenţă, le conferă o autonomie care trece dincolo de funcţionalismul
simplificator. „Oraşul este un fapt de cultură” (Rossi).

Studiul morfologiei urbane este cheia înţelegerii peisajelor urbane. Camillo Sitte,
Unwin, Kevin Lynch în momentul în care părţi întregi de oraş începeau să fie distruse.

Peisajul urban constituie în prezent una din preocupările de bază ale celor care se
ocupă cu dezvoltarea urbană (urban planners). Dar condiţia prealabilă
indispensabilă oricărei intervenţii sau operaţiuni urbane este analiza
morfologică. Fără aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg, care ar ignora
anatomia sau medicina generală( ).

Metodele variază în funcţie de natura şi elementele studiate, precum şi de obiectivele

pe care ni le propunem:
- morfologia istorică îşi propune să analizele extinderile, modificările succesive
ale structurii urbane, pentru a înţelege mai bine cum s-a ajuns la formele
actuale;
- morfologia funcţională pune accentul pe funcţiuni – respectiv repartiţia
activităţilor, dinamica acestora, distribuţia populaţiei, fluxurile de transport şi
circulaţie;
- morfologia normativă studiază legăturile dintre valorile umane (care asigură o
bună calitate a vieţii) şi formele urbane, căutând să edtermine care sunt cele
mai bune forme.

Toate aceste obiective sunt de fapt legate între ele; Delimitarea dintre cele două este
destul de difuză, ele fiind de fapt complimentare. toate la un loc conducând la
înţelegerea şi descrierea formelor urbane.

40
Metoda de analiză urmăreşte relaţia dintre elemente (tramă, parcelar, volume
construite), modul de organizare a acestora (structura) şi mijloacele prin care aceste
relaţii au luat naştere (în mod spontan, pe baza unor reglementări sau ideologii).

ELEMENTE STRUCTURĂ
Tramă Mod de organizare
Parcelar
Volume construite

MIJLOACE
Logică spontană
Reglementări
Ideologii

Putem astfel identifica sistemul morfologic şi multiplele relaţii dintre elementele sale.

Trama stradală Parcelarul

Folosinţe
Sit Volum construit

Elementele sistemului morfologic

Elementele care caracterizează sistemul urban se intercondiţionează: fluxurile de

informaţii, produse, populaţii, bani; centrele de decizie reprezintă „vanele” care
reglează fluxurile; feedbackurile dacă sunt pozitive, avem de-a face cu întărirea
sistemului; dacă sunt negative, reprezintă constrângeri / frâne care pot antrena
paralizia sistemului. In cazul politicilor urbane – elaborate pe perioade relativ lungi –
reprezintă factori care induc modificarea sistemului. Extinderea sistemului urban
conduce în mod inevitabil la schimbarea sistemului – sistemul oraşelor de la începutul
secolului 20 nu funcţionează precum cel din anii 60 etc., chiar dacă datorită inerţiei
sistemului, numeroase elemente ale structurii anterioare au fost menţinute (fie ca
moştenire voluntară, fie prin inerţie). După cum am spus oraşul este un palimpsest şi
elementele sistemului sunt adesea greu de decodificat.

41
Instrumentele de analiză
Primul contact cu morfologia este studiul hărţilor topografice (1:50.000 sau 25.000).
Acesta este instrumentul de bază prin care facem cunoştinţă cu terenul. Fotografiile
aeriene (din satelit) reprezintă o sinteză simplificată uşor de citit a terenului. Dar
planurile cadastrale sunt indispensabile pentru a stabili o serie de detalii. Combinarea
diferitelor surse – fotografii aeriene verticale sau oblice, hărţile cadastrale,
documentele de urbanism tratate în sistem GIS) permit în prezent analize complexe la
diverse scări şi reprezentări în relief, în perspectivă – sunt instrumente utile pentru
urbanişti.

Hărţile cadastrale la 1/2000 sau reduse la 1/5000 sunt indispensabile pentru a

vizualiza detaliile traseelor, a structurilor parcelare şi a evoluţiei acestora. Planul
cadastral permite vizualizarea drumurilor, străzilor, a formei şi dimensiunii parcelelor,
a amplasării construcţiilor. Hărţile cadastrale sunt, de asemenea, singura sursă fiabilă
pentru urmărirea evoluţiei unui ţesut, pentru identificarea limitelor de proprietăţi, a
parcelărilor şi reparcelărilor. Serviciile de cadastru oferă informaţii privind caracterul
imobilelor, statutul lor juridic, valoarea, schimbarea proprietarilor etc.

Reprezentările în 3D permit vizualizarea într-o formă simplificată a ţesutului urban în

trei dimensiuni, forma simplificată a insulelor urbane şi a clădirilor. Acest mod de
reprezentare permite şi simularea realizării unor proiecte spaţiale – puncte de
percepţie, axe vizuale etc. sau descompunerea progresivă a ţesutului urban, mergând
înapoi în timp, eliminând treptat elementele adăugate în fiecare epocă.

In fine, machetele, mai scumpe şi mai laborioase, nu au putut fi înlocuite până în

prezent, ca fiind surse documentare de prim rang pentru studiul formei urbane

Instrumentele nu trebuie confundate cu metodele de analiză!

III.3 Lectura structurii urbane necesită „o gramatică” de analiză

Morfologia a revenit în preocuparea urbaniştilor după 1950. Arhitecţii şcolii italiene
Muratori, Aymonino, Aldo Rossi, dar şi F.Choay (în Franţa). Studiile şcolii italiene –
studiul ţesutului urban bazat pe metoda tipologiei – cursuri şi lucrări practice care au
înglobat studii istorice, analize arhitecturale, relevee – toate la un loc formând o
istorie a construirii oraşului. Au rezultat trei precepte fundamentale:
- Tipul nu se caracterizează în afara aplicaţiei sale concrete, adică în afara
ţesutului construit;
- Ţesutul urban nu se caracterizează în afara cadrului său, adică în afara
studiului întregii structuri urbane;
- Studiul structurii urbane nu poate fi conceput decât în dimensiunea sa istorică,
întrucât aceasta se realizează în timp, prin succesiunea de modificări care
pornesc de la un stadiu anterior.

Analiza tipologică nu înseamnă o clasificare pur abstractă, nu înseamnă o contemplare

pur estetică; ţesutul urban se percepe ca un tot, al4e cărui elemente sunt clădirile.

42
Noţiunea de tip permite o lectură pe mai multe nivele a structurii urbane:
- parcela construită adică clădirea ancorată în teren, integrând spaţii deschise –
curţi, grădini etc. – caracterizată printr-o relaţie precisă cu cu spaţiile urbane –
străzi, pieţe, cursuri de apă;

- la nivelul grupării de parcele, adică organizarea de bază a ţesutului,

localizarea lor în oraş, în funcţie de perioada de formare; se caracterizează prin
rolul structurant al spaţiilor publice, a poziţiei monumentelor, logica
densificării şi a creşterii interne...

Evidenţierea tipului este unul din elementele de bază. Tipologia planurilor,

parcelelor şi a volumelor construite permite identificarea unor colecţii de obiecte
izolate, spre a fi clasificate – ceea ce presupune un anumit nivel de abstracţie.

Stabilirea tipologiei începe cu descrierea detaliată a elementelor – tramă parcelar,

clădiri; clasificarea acestora după anumite criterii pertinente. Elementele din aceeaşi
clasă sunt relaţionale cu alte elemente ale structurii.
Tipul este definit prin ansamblul imobil-parcelă. Tipul este pus apoi în relaţie cu cu
structura generală a oraşului (trama generală), evoluţia acesteia şi geografia socială.

Analiza tipologică este deopotrivă o metodă şi un rezultat. Fiecare oraş sau tip de oraş
oferă o grilă tipologică specifică, ceea ce permite o mai bună înţelegere a ţesutului cu
ocazia unei intervenţii urbansitice.

Tipul ca sistem de transformări

(după M. Solomon, 1998)

43
De la insule la parcele

Marile decupaje sunt determinate de arterele mari – bulevarde, drumuri de tranzit,

şosele, căi de penetraţie.

Insulele de mărime mijlocie sau mică rezultă din diviziunea marilor decupaje ; de
regulă sunt determinate istoric, de străzi secundare.

Tipuri de relaţii între insulă şi parcelar:

ƒ insula spontan, rezultat al urbanizării spontane, cel mai frecvent,

format în timp în ţesutul tradiţional
ƒ insula explicită, decupaj ideal (Manhattan) ca element de bază al
compoziţiei urbane (extinderea Barcelonei – insule pătrate, cu colţurile
teşite)
ƒ insula hibridă – adesea de formă triunghiulară sau rectangulară alungită
rezultat din suprapunerea unei noi diviziuni peste cea originară
(Hausmann)

Structura insulelor urmăreşte logica investitorilor imobiliari.

Relaţia stradă / parcelă constituie însăşi esenţa ţesutului urban. Pe o stradă care duce
de la un punct la altul, de la un cartier la altul, în timp ce deserveşte construcţiile /
amenajările situate de o parte şi alta, sunt dispuse parcele.

De regulă parcelele sunt dispuse perpendicular pe stradă, cu excepţiile de rigoare:

parcelări vechi, situarea faţă de punctele cardinale, străpungeri printr-un parcelar
preexistent etc.

Relaţia stradă/parcelă structurează cadrul construit. Parcela nu este un lot de

construcţie, ci o unitate de teren urban orientată în raport cu strada. Construcţiile pot fi
aliniate sau retrase, izolate pe parcelă sau alipite, înalte sau joase, ele se raportează
totdeauna la stradă.

Această supunere a construcţiilor faţă de spaţiul public are două consecinţe:

- permite solidaritatea construcţiilor, chiar dacă sunt din epoci diferite (inserţie
urbană);
- se reflectă în caracterele diferenţiate comune ale diferitelor parcele construite.

Aceste două caracteristici asigură funcţionarea ţesutului, continuitatea, capacitatea de

reînnoire

44
 Organică – de-a lungul unui drum
existent, parcelar alungit fronton la
stradă

Parcelare – strada suport al

împărţirii lotului în parcele regulate

Insulă explicită cu funcţie de

organizare a ţesutului – rol de
circulaţie şi igienă

Insulă hibridă – rezultat al logicii

imobiliare şi a nevoilor de circulaţie

Logică imobiliară – insula ca

unitate imobiliară (adesea cu dotări
colective) – insulă deschisă (spaţii
semi-publice) – dispare parcela

Dispare insula şi parcela (marile

ansambluri)
 
 
 

Tipuri de relaţii insulă-parcelar (Remy Allain, 2004)

Geometria parcelelor: pătrate, rectangulare, triunghiulare, bare; iar dimensiunile pot

varia de la câteva zeci de mp (mici oraşe vechi) la câteva hectare. In general,
dimensiunile cresc de la centru spre periferie.

Parcelarul are o inerţie relativă. Işi păstrează caracteristicile, de regulă, când se supune
unor iniţiative individuale. In cazul operaţiunilor întreprinse de o putere (Hausmann,
stat, municipalitate etc.) – în cazul transformării parcelarului rural în parcelar urban.
Schimbările se pot face fie prin ştergerea completă a parcelarului anterior, fie prin
regruparea parcelelor alăturate.

45
III.4 Locuirea în cadrul structurii urbane
Pentru a analiza locuirea în cadrul structurii unui oraş vom parcurge următorii paşi:

- Analiza evoluţiei istorice a localităţii, cu evidenţierea istoricului său din punct

de vedere urbanistic; pentru a înţelege mecanismele de formare a structurii
urbane şi a modificărilor/transformărilor intervenite în timp; aceasta va
permite să apreciem viitoarele intervenţii sau operaţiuni de restructurare
urbană; să urmărim asigurarea sau refacerea unei anumite continuităţi culturale
în evoluţia oraşului.
- Identificarea tipurilor de locuire din cadrul localităţii şi delimitarea lor în
planul oraşului; analiza evoluţiei şi descrierea acestora; pentru înţelegerea
fiecărui tip de locuire, a transformărilor pe care le-a cunoscut; aceasta va
permite intervenţii corecte atât în planul renovării-reabilitării, cât şi în cazul
unor intervenţii noi
- Evidenţierea dezechilibrelor produse în structura urbană prin evoluţia tipurilor
de locuire
- Evidenţierea tendinţelor recente; modificări în concepţia habitatului

Etapele preliminare constă în:

- istoricul localităţii, ca bază a evoluţiei urbane, în desfăşurarea sa şi ca
evenimente istorice care au marcat evoluţia localităţii;
- evoluţia dezvoltării urbane, pe cât posibil pe baza unor planuri istorice
succesive, pentru a avea o bază de cunoaştere a constituirii şi evoluţiei
organismului urban;
- evoluţia locuirii în cadrul oraşului – prin identificarea tipurilor de locuire
produse ale diferitelor etape din evoluţia oraşului (corespunzătoare aşa-
numitelor „straturi morfologice”), descrierea modificărilor suferite prin
transformări în timp etc.

Pentru a stabili tipologia de locuire a localităţii vor trebui parcurşi următorii paşi:
- determinarea tipurilor de locuire în planul oraşului (prin identificarea
diferitelor tipuri de ţesut urban ca suport al locuirii), în vederea analizării şi
delimitarea lor în planul oraşului;
- analiza tipurilor de locuire prin analiza celor doi termeni ai raportului care
determină specificul tipului de locuire:
ƒ analiza morfogenetică a tipului de edificiu (genotipul morfologic) care,
prin asamblare, constituie un anumit tip de ţesut urban; acest tip de
analiză ne dă informaţii de spre modul de ocupare a terenului, prin
conformarea clădirii în raport cu parcela şi tipul de spaţiu liber care
rezultă; raportul în care se fală edificiul cu strada; relaţia clădirii cu
edificiile vecine (asamblare structurată – repetiţie etc.);
ƒ analiza morfologică a tipului de ţesut urban suport al tipului de locuire.
Din acest tip de analiză obţinem informaţii despre modul de organizare
a ţesutului urban: existenţa (sau inexistenţa) rolului ordonator al străzii;
modul de organizare a volumului construit; modul de organizare a
spaţiului liber; modul în care se face accesul locatarilor în clădirea de
locuit.

46
 - Caracterizarea tipurilor de locuire pe baza rezultatelor analizei morfogenetice
şi a analizei morfologice; pe baza acestor caracterizări, stabilirea tipologiei de
locuire a localităţii.

Pe baza analizelor de mai sus vor putea fi formulate elementele de regulament

urbanistic pentru tipologia de locuire.
Pentru fiecare tip de locuire, se pot determina elemente de regulament prin care se
stabilesc modalităţile de intervenţie în cadrul habitatului existent, care să conducă la o
maximă potenţare a calităţilor diferitelor tipuri de locuire şi condiţiile în care pot fi
concepute noi zone de locuit integrate armonios în structura urbană.

1. Categoria dimensională
- unifamilială
- colectivă mică
CLĂDIREA - colectivă mare
Genotipul
morfologic
2. Funcţiunea
- numai locuinţă
- locuinţă şi alte funcţiuni

3. Modul de ocupare a terenului (aşezarea pe lot, relaţia

cu laturile şi cu clădirile învecinate, relaţia cu strada)
- clădire cu lot aferent
- clădire fără lot aferent

4. Configuraţia clădirii
- forma în plan şi în spaţiu
- relaţia cu strada
- modul de acces în clădire

1. Rolul reţelei stradale – determinant, de structurare a

ŢESUTUL ţesutului, de deservire
URBAN
2. Parcelarul şi tipul său

3. Organizarea volumului construit – compact, spart,

repetitiv

4. Organizarea spaţiului liber

5. Modalitatea de acces a locatarilor

Prezenţa comerţului şi serviciilor de utilizare frecventă

47
La nivelul unei localităţi urbane concrete, se analizează de asemenea cadrul general
(în acest caz cel local). In cadrul acestei analize un rol primordial revine analizei
cadrului urbanistic, aceasta urmând să fie detaliată în demersul abordării urbanistice a
problemelor locuirii în localitatea respectivă. Pe baza analizei la nivel local,
coroborate cu elementele furnizate din abordarea cadrului general (naţional), se va
stabili strategia de dezvoltare urbană (ale cărei concluzii se concretizează în PUG) şi
se va formula politica locală de locuire. Din coordonarea concluziilor desprinse din
analiza morfologică (tipul de locuire), cu strategia de dezvoltare urbană şi politica de
locuire, se vor fundamenta deciziile privind dezvoltarea diferitelor tipuri de locuire –
exprimate în regulamentul local de urbanism.

1. Strada – parcelarul
- sistemul stradal are o structură clar ierarhizată, care are un rol dominant în
compunerea formei urbane
- decupează insule cărora le impune forma şi mărimea
- impune ierarhiile sale celorlalte componente ale structurii urbane
- impune tipul de parcelă (formă şi dimensiuni), organizarea volumului
construit, structura spaţiului liber
- spaţiul străzii, bine definit formal, este una din componentele de bază ale
spaţiului public urban

2. Organizarea volumului construit

- este dictată de tipul de parcele din care se compun insulele (formă alungită,
front îngust la stradă) şi de tipul de construcţie corespunzător acestuia
(genotipul morfologic)
- insule construite compact, cu clădiri de înălţime medie, care ocupă perimetrul
insulei în strictă continuitate şi adâncimea ei printr-un sistem de curţi
interioare accesibile din stradă prin ganguri
- din punct de vedere formal există o diferenţiere clară între faţada perimetrală a
insulei – cu rol de reprezentare – şi faţadele curţilor interioare, care au un
caracter domestic
- situarea în cadrul ierarhizării impuse de sistemul stradal, creează diferenţieri
clare între clădirile amplasate în pieţe, la străzi principale, străzi secundare;
aceste diferenţieri se exprimă amploarea construcţiei, expresia faţadelor

Organizarea spaţiului liber

- sistem complex, structurat – străzi, ganguri, curţi interioare – bine definit,
diferenţiate formal; aceasta asigură o identitate proprie acestui tip de ţesut
urban
- spaţiile libere asigură o bună permeabilitate şi deci un anumit grad de
accesibilitate
- modul de acces al locatarilor (din curtea interioară) este caracteristic acestui
tip de ţesut; din curtea interioară accesele la locuinţe sunt foarte diversificate

Tipuri de spaţii libere:

- publice (străzi, pieţe)
- semi-publice (curţi interioare)
- gang acces la curţi interioare pasaje existente, pasaje amenajabile
- private (curţi individuale)

48
Ierarhizarea structurii urbane
Caracterizare formală: diferenţiere clară în tratarea faţadelor

- zone cu parcele mari, construcţii ample, retorică marcată a faţadelor

perimetrale, există şi alte funcţiuni decât locuirea
- zone cu parcele mari şi mijlocii, construcţii de amploare variabilă, spaţiile de
la parter ocupate cu alte funcţiuni decât locuirea
- zone cu majoritatea parcelelor mici, faţade perimetrale cu caracter domestic,
funcţiune aproape exclusiv locuirea

Redăm mai jos câteva exemple de tipologii de construcţii de locuinţe, amplasarea lor
pe parcelă şi relaţia lor cu strada (după M. Solomon, 1998).

A.Ţesut rural şi semirural:

Loturi asemănătoare, de dimensiuni mari părin repetarea uniformă a unor
construcţii de tip rural;
Spaţiile libere sunt determinate de caracterul rural: cele publice destinate
exclusiv circulaţiei, cele private sunt împărţite între curtea casei şi cea
destinată producţiei 

49
B Ţesut pavilion r- Lotizare interbelică cu locuinţe unifamiliale sau colective mici
(2-3 apartamente)

Autonomă faţă de structura

oeaşului; construcţii
independente, repetitive
Dualitatea spaţiilor
public/spaţiul privat
Mare grad de penetrabilitate
vizuală; grad de accesibilitate
foarte redus

C. Tesut colaj rezultat al suprapunerii a două tipuri de ţesut fundamental diferire

Tipul de locuire: colectivă uniformizată

Construcţii minimale, standardizate,

repetabile, asamblabile, anonime ca
formă; se pot utiliza pe orice
amplasament; regim de înălţime P plus
4 – 10. Accesul locatarilor se face
dintr-un punct unic, de la care se face
distribuţia interioară spre apartamente.

50
Ţesut repetitiv anonim: este rezultatul amorf al unei grupări de obiecte anonime a
cărei regulă de asamblare este repetiţia.
Spaţiile libere rezultă din amplasarea blocurilor, nediferenţiate formal sau slab
diferenţiate. Accesul locatarilor este anonim, foarte puţin marcat şi greu reperabil
(vezi casele înşiruite din Anglia după privatizare).
Programatic are caracter exclusiv rezidenţial.

Reţeaua stradală este redusă la un rol strict funcţional şi este completată cu o reţea de
alei pietonale. Trama stradală pierde dimensiunea structurantă (având iniţial numai
funcţie de deservire); mai târziu s-au încercat – timid şi cu rezultate discutabile –
modalităţi de exprimare a spaţiului străzii.

In organizarea volumului construit principiul de bază iniţial a fost negarea absolută a

formei urbane; ulterior s-a revenit stângaci prin diferite măsuri. A fost desfiinţată
forma urbană (adică compoziţia formală); practic aceasta a fost înlocuită cu obiecte
independente grupate pe principiul identităţii şi al repetiţiei (în condiţiile realizării
industrializate a construcţiilor).

In modelul iniţial spaţiul liber a fost conceput ca spaţiu verde (după principiile
oraşului funcţionalist), continuu, nediferenţiat, întretăiat cu circulaţii auto şi pietonale
– nemarcate formal – şi pe care sunt amplasate blocuri identice de locuinţe
standardizate. Ulterior s-a încercat revenirea la o formă structurată a spaţiului liber,
rezultatele au fost incerte şi artificioase. In toate variantele, spaţiul liber a căpătat
caracterul de spaţiu rezidual, rezultat din amplasarea blocurilor, slab amenajat sau
complet neamenajat (ulterior devenind spaţii de parcare), sursă de destructurare a
ţesutului urban

Modelul iniţial s-a bazat pe o strictă segregare funcţională. Ulterior s-au folosit soluţii
de compromis – spaţii comerciale la parterul blocurilor situate pe arterele principale
sau a unor centre comerciale şi alte dotări.

Tabelul de mai jos sintetizează principalele elemente caracteristice ale diferitelor

tipuri de ţesut.

51
 Tip de Strada
ţesut
Ţesut Determinată prin
compact insule compacte
tradiţional
Ţesut Decupaje de insule
pavilionar oarecum
tradiţional întâmplătoare, mai
puţin clar definită
Ţesut Trama stradală e
pavilionar concepută pentru a
interbelic deservi zona
parcelată; marcată
prin orientarea şi
lainierea vilelor
Volumul construit Spaţiul liber Accesul Concluzii
Perimetrul ocupat în Sistem complex Din spaţiul semipublic Insule compacte, bine decupate din
continuitate ierarhizat, diferenţiate sau semiprivat (curte reţeaua stradală. Parcele de formă
formal care fac trecerea interioară sau gang alungităPerimetrul ocupat în
de la spaţiul public la continuitateParcelele ocupate în
cel privat adâncime, curţi interioare cu faţade
domestice. Acces din curtea
interioară (gang)
Insule cu structură Dualitate spaţiu public Din curte, marcat clar Insule decupate aleatoriu
liberă, fragmentată, – spaţiu privat de faţada principală Parcele neregulate, structură liberă,
regim mică înălţime (preponderent) fragmentată, fără regulă de
aliniament
Grad mare de penetraţie vizuală
Grad redus de accesibilitate, din
curte
Lotizare concepută Dualitate spaţiu public Din curte, marcat clar Organizare determinată
autonom faţă de – spaţiu privat de faţada principală
structura oraşului; Penetrabilitate vizuală
construcţii repetitive;
regim înălţime mic
52
Ţesut rural Rol strict utilitar şi Constituit prin Spaţiile publice Din curte, marcat clar Organizare regulată neiererhizată
pavilionar de ordonare a simpla repetare a destinate aproape de faţada principală tipică pentru ţesutul rural
ţesutului urban unor construcţii exclusiv circulaţieiCele Dominarea spaţiilor libere (folosinţe
aproape identice private rol funcţional agricole)
Grad mare de penetraţie vizuală
Grad redus de accesibilitate, din
curte
Ţesut colaj Suprapunere Suprapunere brutală Descompunerea haotică Diferit în cele două Dezorganizare datorită suprapunerii
nerezolvată a două a două tipuri diferite a spaţiului liber tipuri alăturate nerezolvate a două tipuri de ţesut
sisteme stradale de ţesut urban difefrite. Confuzii şi
diferite disfuncţiuni

53
 Analiza morfologică
Analiza istorică Analiza funcţională

Etape
Istoricul Modul de istorice Caracter Caracter
localităţii constituire a (perioade pluri- mono-
localităţii morfologice) Sisteme constitutive funcţional funcţional

Trama Parcelar Volumul Vid

stradală construibil urban

Criterii de analiză

topologice geometrice dimensionale

Elemente de caracterizare a ţesutului urban suport

Strada Organizarea volumukui Organizarea spaţiului Accese Servicii

construit liber

54
IV. DREPTUL URBANISTIC – Regulile jocului

Dreptul urbanistic reprezintă suma acelor reguli care permit rezolvarea unor situaţii
complexe în cadrul localităţilor (Alain Bourdain et al., 2006). Aceste reguli sunt elemente
situate în însuşi contextul interacţiunilor dintre actori şi stabilitatea lor este asigurată de
strategiile actorilor care le formulează şi le construiesc (Reynaud J. Les regles du jeu,
l’action collective et la regulation sociale, Arman Colin, 1997, p. 18-61) In perspectiva
dreptului urbanistic, a regulilor şi normelor pe care le cuprinde putem percepe mutaţiile
care se produc în dezvoltarea urbană, rolul (în schimbare) al autorităţilor publice,
numărul actorilor, locul utilizatorilor.

Ca urbanişti, nu considerăm dreptul urbanistic din punctul de vedere al juriştilor, ci din

perspectiva acţiunilor îndreptate spre crearea cadrului de viaţă în localităţi.

Când vorbim de dreptul urbanistic trebuie să subliniem caracterul său dual. Pe de o parte,
avem de-a face cu o activitate profund democratică, care urmăreşte armonizarea
interesului privat cu interesul (public) al colectivităţilor, interesele specifice ale
proprietarilor de teren şi ale constructorilor cu interesul general al comunităţii în care
trăiesc. Pe de altă parte, putem spune că urbanismul este o activitate „nedemocratică”, în
măsura în care impune o serie de restricţii proprietăţii private; într-un cuvânt urbanismul
este expresia unor interese multiple adesea conflictuale. Folosind o parafrază s-a spus că
dreptul urbanistic este „dreptul de a aduce atingere pe cale legală proprietăţii
imobiliare”. Dificultăţile cu care se confruntă urbanismul ca activitate operaţională nu pot
fi înţelese fără contextul general care îl reglementează.

După 1990 dreptul urbanistic a fost confruntat cu cele mai mari provocări, odată cu
repunerea în drepturi a proprietăţii private, reforma fondului funciar şi cu descentralizarea
deciziilor şi autonomia autorităţilor locale. Este vorba de multiplicarea numărului de
actori (părţi interesate), de punerea pe baze noi a regulilor juridice care guvernează
dezvoltarea urbană – într-un cuvânt de restabilirea unei noi ordini prin formularea
„regulilor jocului democratic”.

In România dreptul urbanistic are vechi şi puternice origini. Primele începuturi le situăm
odată cu adoptarea Regulamentului Organic (1831), care a pus bazele dezvoltării
reglementate a localităţilor şi a stabilit primele prescripţii / restricţii de configurare a
spaţiului urban. Codul Civil adoptat în 1864, după modelul francez al Codului
Napoleonian, este şi azi una din cele mai preţioase colecţii de prevederi legale privind
armonizarea dreptului privat cu cel public şi respectarea intereselor reciproce ale
diferitelor entităţi din cadrul urban.

In cea de a doua jumătate a secolului trecut dreptului urbanistic a fost pervertit, odată cu
eliminarea dreptului de proprietate asupra terenului, instaurarea proprietăţii de stat şi a
celei colective.

55
IV.1. Funcţiunile principale ale dreptului urbanistic
Funcţiunea dreptului urbanistic se verifică în toate acţiunile legate de dezvoltarea urbană:
- ca instrument de planificare urbană, în serviciul dezvoltării localităţii
- ca instrument de reglementare a realizării construcţiilor
- instrument operaţional pentru punerea în aplicare a unei politici funciare

Intr-un cuvânt, dreptul urbanistic încadrează dreptul de proprietate, în aşa fel ca

interesul general să nu aibă de suferit.

Acest efort de conciliere este deosebit de important şi delicat, în contextul în care dreptul
de proprietate este – pe de o parte - unul din principiile fundamentale ale organizării
societăţii, consfinţit prin constituţie, iar pe de altă parte statele duc o politică de stimulare
a dezvoltării, care se reflectă asupra folosinţelor de teren şi a proprietăţilor imobiliare.

Trebuie subliniat că dreptul urbanistic nu este numai un instrument de constrângere. El

este şi protector al drepturilor pe care le au proprietarii de bunuri imobiliare.
Stabilind „reguli ale jocului” obiective, stabileşte de fapt cadrul în care pot fi realizate
obiectivele urmărite. Dreptul urbanistic caută prin urmare să stabilească echilibrul între
aspiraţiile individuale şi cerinţele colective. Protecţia mediului şi necesitatea de a
construi sunt alte provocări de seamă pe care dreptul urbanistic trebuie să le reconcilieze.
In prezent asigurarea unui cadru de viaţă durabil nu este numai o lozincă –
legitimitatea sa este indiscutabilă, necontestată de nimeni. Pe de altă parte, necesitatea de
a construi răspunde unor cerinţe esenţiale de dezvoltare: locuirea, spaţii pentru
desfăşurarea activităţilor profesionale (birouri etc), activităţi de recreere, social-culturale
etc. In acelaşi timp, dezvoltarea urbanistică nu trebuie să aducă atingere esteticii, istoriei,
continuităţii, identităţii oraşelor. Protecţia patrimoniului construit, a peisajelor urbane
valoroase, fac parte de asemenea din protecţia cadrului construit în sens larg.

Dreptul urbanistic trebuie în acelaşi timp să armonizeze preocupările actuale, pe termen

scurt, cu cerinţele pe termen lung. Acesta este unul din motivele pentru care planurile
urbanistice se elaborează pentru o anumită perioadă de timp, de regulă pentru 5-10 ani,
după care se cere reactualizarea lor. Prevederile privind folosinţele de teren constituie
priorităţi absolute ale dreptului urbanistic . In acest domeniu prevederile pe termen lung
sunt absolut necesare; în consecinţă caracterul de previziune pe termen lung trebuie
promovat în mod deosebit, iar ajustările periodice să fie cât mai puţin frecvente. In
acelaşi timp, regulile nu trebuie să fie bătute în cuie, ele trebuie să rămână în serviciul
utilizatorilor. In acest scop există noţiunea juridică de derogări de la reguli. Este necesară
găsirea unui echilibru între reglementări şi derogări posibile, între prevederile pe
termen lung şi cele pe termen scurt.

In prezent, există o tendinţă de a acorda prioritate viitorului imediat şi de a trece cu

vederea viitorul mai îndepărtat, dând prioritate derogărilor sau chiar încălcărilor
reglementărilor. Această practică necesită corecturi în beneficiul unei planificări mai
puţin supusă intereselor conjuncturale. Aici intervine necesitatea unei gândiri
strategice pe termen lung, abordarea strategică a dezvoltării urbane.

56
Nu numai la noi în ţară, ci şi pe plan european şi internaţional, urbanismul este o temă
sensibilă şi puternic mediatizată (exemplele sunt numeroase în Franţa, dar şi România).
Urbanismul trebuie să facă faţă unor aspiraţii noi ale societăţii contemporane - protecţia
mediului, păstrarea identităţii, a patrimoniului construit etc.; faţă de multitudinea de
cerinţe şi de numărul mare de actori cu interesele lor specifice, este deosebit de
important să se asigure coerenţa între reglementări.

De ce acordăm o importanţă atât de mare reglementărilor urbanistice?

a) Patrimoniul persoanelor fizice şi juridice este compus în mare parte din bunuri
imobiliare (vezi privatizarea locuinţelor şi restituirea terenurilor prin legea fondului
funciar) – terenuri şi construcţii. In Franţa ponderea acestora este de 60%, în Germania şi
Japonia la fel. In schimb în Marea Britanie şi Statele Unite este mai scăzută. Bunurile
imobiliare nu sunt importante numai din punct de vedere cantitativ, dar există un
ataşament puternic faţă de ele (în special în România), acestea constituind partea cea mai
vizibilă a patrimoniului familiilor. Or, această parte a patrimoniului este parţial
restricţionată de dreptul urbanistic, respectiv în ceea ce priveşte legitimitatea şi limitările
care i se aduc.

Spre deosebire de perioada premergătoare anului 1989, problema este fundamental

diferită în prezent. In prezent problema proprietăţii nu mai este definită de ideologia
totalitară, ea este unul din principiile fundamentale ale organizării societăţii
(consfinţit prin Constituţia şi protejat prin prevederile Codului Civil). Pe de altă parte,
noua legislaţie în domeniu a promovat ideea că acest drept fundamental poate fi
restricţionat pe motive legate de interesul general. Cu toate acestea, proprietatea
privată continuă să fie un subiect sensibil.

b) Conotaţiile financiare legate de construcţii fac parte de asemenea din sensibilitatea

faţă de reglementările urbanistice. In special în ultimii ani, asistăm la o puternică
revigorare a pieţei imobiliare, la o creştere foarte accentuată a investiţiilor imobiliare – în
case şi terenuri. Fenomenul este foarte vizibil în Bucureşti şi marile oraşe, dar se
manifestă şi în alte oraşe şi în zonele rurale.

Miza acestor fenomene face ca reglementările urbanistice să fie la originea unor conflicte
de interese deosebit de puternice. Obţinerea unei autorizaţii de construcţie, variaţia
coeficienţilor de ocupare a solului (POT, CUT), unităţile teritoriale de referinţă care
situează parcelele de teren în categorii diferite de construibilitate, toate acestea au
consecinţe financiare apreciabile. Fără a intra în detalii sau generalizări putem spune că o
serie de operaţiuni urbanistice au fost realizate în ultimii ani în condiţii nu tocmai
satisfăcătoare. In cazul în care sunt în joc valori foarte mari, se recurge adesea la practici
care sunt la limita legalităţii, respectiv în contradicţie cu regulile de urbanism.

c) Mediatizarea dreptului urbanistic.

Urbanismul apare pe prima pagină a ziarelor, la radio şi la TV în legătură cu o serie de
proiecte (de exemplu în Bucureşti: Clădirea de birouri de lângă Catedrala Sf. Iosif,

57
blocuri turn proiectate în zona Cişmigiu etc.). Toată lumea îşi exprimă părerea, adesea
subiectul este folosit în campanii electorale. Interesul îşi are originea, pe de o parte, în
mai buna cunoaştere a reglementărilor urbanistice, în faptul că fenomenele se
repercutează asupra vieţii de zi cu zi a cetăţenilor şi a dorinţei de „a trăi mai bine”, a
conştientizării importanţei mediului înconjurător şi poate chiar a păstrării identităţii şi
continuităţii organismului urban (pentru a opri reducerea spaţiilor verzi şi schimbarea
funcţiunii unor construcţii şi amenajări de interes public).

d) Dreptul urbanistic trebuie să răspundă unor noi aspiraţii.

Exigenţele operaţiunilor urbanistice sunt în prezent altele decât cu două decenii în urmă:
se acordă o mai mare atenţie protecţiei mediului şi se urmăreşte o mai mare coerenţă în
gestionarea dezvoltării spaţiale. Aceste două aspiraţii sunt de fapt complementare: prima
este legată de conservarea mediilor ecologice, cea de a doua trebuie să armonizeze
organizarea activităţilor în spaţiu.

IV.2 Noul context

ƒ Dezvoltarea urbană în context european.

Dezvoltarea localităţilor îmbină procesul de planificare urbană cu cel de planificare

strategică.

Ce este dezvoltarea în accepţie urbanistică?

Conform definiţiei date de Consiliul European: „dezvoltarea....este conversia formei

terenului şi proprietăţii sau a utilizării acestuia prin instrumente de planificare şi
presupune în general realizarea de noi construcţii sau modificarea celor existente,
precum şi operaţiuni inginereşti ample. In acest sens planurile ca instrumente sunt
mijloace de exprimare a unei politici de planificare a dezvoltării şi includ pe lângă
reprezentări grafice şi documente scrise, măsuri fiscale sau de altă natură”.
Avem de a face, prin urmare, cu două tipuri de planificare:
- planificarea spaţială „schimbarea distribuţiei activităţilor în spaţiu şi a legăturilor
dintre ele prin conversia formei terenului şi proprietăţii sau a utilizării acestuia” şi
- planificarea strategică „pregătirea unui cadru strategic, evaluarea comprehensivă a
tendinţelor pe termen lung ale dezvoltării economice, sociale şi spaţiale”.
De exemplu: Schema directoare din 1992 a fost urmată de un document strategic Lyon
2010 care cuprinde orientările principale pe termen lung. Ca document strategic şi-a
fixat obiectivul „Lyon – metropolă europeană”, cu întărirea funcţiunilor internaţionale,
o gospodărire mai economicoasă a terenului şi respectarea echilibrului social.
Aceste obiective strategice cu caracter general au fost urmate de: stabilirea priorităţilor
şi a operaţiunilor urbanistice pe linia orientărilor de bază.
In ţările UE planificarea spaţială are o semnificaţie unanim acceptată:
Ansamblu de metode utilizate de sectorul public pentru a asigura o organizare
raţională a teritoriului, protecţia mediului şi atingerea obiectivelor economice şi
sociale.

58
Documentele europene reafirmă convingerea că “amenajarea teritoriului şi urbanismul
sunt instrumente indispensabile dezvoltării durabile”.

ƒ Contextul naţional

Cum s-a modificat cadrul spaţial în care trăim?

Economia şi societatea sunt în permanentă schimbare. In perioada de tranziţie s-au produs

mutaţii profunde în economie şi societate. Industria şi agricultura trec printr-un amplu
proces de restructurare; s-au dezvoltat noi activităţi, îndeosebi în sectorul serviciilor;
modernizarea căilor de comunicaţie şi dezvoltarea telecomunicaţiilor; toate acestea au o
influenţă decisivă asupra economiei şi a condiţiilor de viaţă ale cetăţenilor.

Impactul semnificativ în teritoriu şi modificarea cadrului spaţial în care trăim se reflectă

în următoarele:

- în cadrul oraşelor terenurile sunt folosite cu precădere pentru construcţii de

locuinţe şi servicii comerciale; marile zone şi platforme industriale trec printr-un
proces continuu de transformare, restructurare;
- structura terenului agricol a suferit modificări esenţiale ca urmare a reconstituirii
proprietăţilor private;
- s-au produs modificări majore în structura locurilor de muncă: scăderea
numărului de locuri de muncă în industriile tradiţionale, creşterea numărului
locurilor de muncă în sectorul serviciilor, apariţia de locuri de muncă în sectoare
noi, îndeosebi în tehnologia informaţiilor etc.;
- pe lângă problemele de mediu moştenite, apar noi ameninţări asupra mediului
înconjurător şi a resurselor naturale, modificări ale peisajului.

Accelerarea progresului tehnic şi sporirea competiţiei ca urmare a proceselor de

globalizare economică şi integrarea în Uniunea Europeană au modificat, de asemenea, în
ultimii ani, caracterul dezvoltării spaţiale. Regiunile şi localităţile trebuie să facă faţă
competiţiei sporite în atragerea investiţiilor şi locurilor de muncă, în oferta de
amplasamente atractive pentru noi investiţii străine şi autohtone. Astfel, în zonele cu
industrii vechi şi/sau tradiţionale, precum şi în zonele rurale periferice sau sărace trebuie
făcute eforturi sporite pentru a ţine pasul cu tendinţele generale de dezvoltare şi pentru a
asigura o calitate de viaţă corespunzătoare.

La modificarea structurilor spaţiale iau parte un mare număr de actori publici şi

privaţi, în funcţie de activităţile şi interesele lor specifice: cetăţenii au opţiunile lor
proprii pentru spaţiile unde locuiesc şi muncesc, pentru locurile în care îşi fac
cumpărăturile şi unde îşi petrec timpul liber; firmele şi companiile au preferinţele lor
pentru amplasarea activităţilor şi pentru luarea deciziilor de a investi; administraţiile
publice poartă răspunderea asigurării infrastructurilor şi serviciilor care creează cadrul
vieţii locuitorilor.

59
IV.3 Cadrul legislativ de bază

Arhitectura generală a dreptului urbanistic a fost închegată în ultimii 20 ani.

Transformările care se produc continuu în organizarea societăţii, o serie de reforme

punctuale fac însă necesară îmbunătăţirea cadrului general pentru a-i da mai multă
coerenţă. O serie de modificări, amendamente, aduse reglementărilor existente au căutat
să ţină pasul cu evoluţia rapidă a societăţii în ultimul deceniu (de exemplu legea 50
privind autorizarea executării construcţiilor adoptată în 1990 a fost modificată de
nenumărate ori!). Participarea unui mare număr de actori la elaborarea şi la aplicarea
reglementărilor conduce adesea la confuzii....Procedurile de consultare a populaţiei şi a
factorilor interesaţi nu a devenit încă o practică clară.

ƒ Coerenţa reglementărilor

Legislaţia de bază în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului se bazează pe

sistemul ierarhic al documentaţiilor şi al prevederilor acestora.

In România regăsim patru nivele de reglementare a dezvoltării spaţiale:

- nivelul strategic – Planul Naţional de Dezvoltare, Cadrul Naţional de Referinţă,
Programele operaţionale sectoriale, Programul Operaţional Regional (singurul
program operaţional cu caracter intersectorial)
- politicile naţionale – sectoriale (pentru locuire, infrastructuri etc.)
- documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanistice cu reglementările
aferente la nivel de PUG şi PUZ
- regulamentul general de urbanism

Legea de bază este Legea amenajării teritoriului şi urbanismului nr.350/2001 amendată

şi republicată în L nr. 286/2006 modificată şi completată prin OG nr. 27/2008. Dat fiind
caracterul complex al activităţilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, un mare de
legi sunt relevante pentru configurarea planurilor de amenajare a teritoriului şi de
urbanism. Un mare număr de legi au implicaţii directe asupra activităţii de amenajare a
teritoriului şi de urbanism. Totodată, elaborarea documentaţiilor de urbanism trebuie pusă
de acord cu o serie de reglementări specifice care privesc amenajările şi dezvoltările la
nivelul unor teritorii. Dintre legile cu implicaţii hotărâtoare asupra activităţii de AT şi U,
amintim aici:
- Legea fondului funciar
- Legea privind autorizarea executării construcţiilor nr. 50/1991 modificată ulterior
- Legea exproprierii pentru o cauză de utilitate publică nr. 33/1994
- Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996
- HG pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism nr. 525/1996
- Legea circulaţiei juridice a terenurilor nr. 54/1998
- Legea privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia nr.213/1998
- Lege privind regimul zonelor defavorizate nr. 20/1999
- Lege privind regimul parcurilor industriale nr.134/2000
- Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 şi nr. 289/2006

60
 - Legea protecţiei monumentelor istorice nr. 422/2001
- Legea protecţiei mediului nr. 265/2006

ƒ Sistemul ierarhic al planurilor de AT şi U

Activitatea de urbanism cuprinde toate localităţile ţării, organizate în reţea, pe baza

ierarhizării şi distribuţiei echilibrate a acestora în teritoriu. Aplicarea documentaţiilor de
urbanism are în vedere întregul teritoriu administrativ al oraşelor şi comunelor.

Consiliile locale răspund de întreaga activitate de urbanism desfăşurată pe teritoriul

unităţii administrativ-teritoriale şi „asigură respectarea prevederilor cuprinse în
documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate”.

Prin sistemul ierarhic al documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism

înţelegem următoarele:

Prevederile din documentaţiile de nivel superior se preiau în cele de nivel inferior,

cu alte cuvinte prevederile planurilor la nivel naţional se preiau şi se detaliază la nivelul
judeţelor sau al unor zone. Acestea din urmă se preiau ca linii directoare şi se detaliază în
planurile urbanistice generale. In acelaşi fel: prevederile din planurile urbanistice la nivel
superior (Planul Urbanistic General) se preiau şi se detaliază în cele de nivel inferior
(Planul Urbanistic Zonal şi Planul Urbanistic de Detaliu). Pentru a face derogare de la
prevederile unui PUG aprobat, este necesară elaborarea unui PUZ sau PUD şi aprobarea
acestuia conform aceloraşi proceduri legale.

Principala diferenţă dintre documentaţiile de AT şi U constă în următoarele:

- documentaţiile de AT cuprind prevederi cu caracter director
- documentaţiile de urbanism cuprind reglementări operaţionale

O documentaţie de AT stabileşte cadrul general de amenajare a teritoriului şi de

dezvoltare urbanistică a localităţilor; prevederile sale au caracter director; cu alte
cuvinte, propunerile respective prin natura şi scara la care sunt făcute nu pot sta la baza
realizării concrete a unor construcţii sau amenajări şi nu sunt opozabile în justiţie.
Această caracteristică specifică numai documentaţiilor de amenajare a teritoriului
presupune preluarea prevederilor formulate la diferite nivele de amenajarea teritoriului ca
linii generale de orientare, care urmează să fie detaliate la nivele inferioare în cadrul
documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi în cele de urbanism.

Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare: un plan de urbanism aprobat

impune anumite condiţii pentru dezvoltare, pentru soluţiile promovate; nerespectarea
acestora constituie subiect de litigiu în justiţie.

61
 STRUCTURA LEGII Nr. 350/2001
privind
AMENAJAREA TERITORIUL ŞI URBANISMUL

Dispoziţii generale
Secţiunea 1
Amenajarea teritoriului

Domeniul de Secţiunea a 2-a

activitate Urbanismul

Secţiunea a 3-a
Strategia de dezvoltare
teritorială, activităţi de AT şi U

Secţiunea 1 Secţiunea a 2-a Secţiunea a 3-a

Atribuţiile administraţiei Atribuţiile administraţiei Atribuțiile administrației 
Atribuţii ale publice centrale publice judeţene publice locale 
administraţiei
publice
Secţiunea a 4-a Secţiunea a 5-a
Certificatul de urbanism Structura instituțională

62
 Secţiunea 1 Secţiunea a2-a Secţiunea a 3-a Secţiunea a 4-a
Definiţii şi scop Documentaţii de Documentaţii de Iniţierea şi finanţarea
amenajare a urbanism  activităţilor
DOCUMENTAŢII teritoriului
DE AMENAJARE
A
TERITORIURLUI
ŞI DE URBANISM Secţiunea a 5-a Secţiunea a 6-a Secţiunea a 7-a
Avizarea şi aprobarea Participarea populaţiei Urmărirea aplicării
documentaţiilor la activităţile de documentaţiilor de
amenajare a amenajare a
teritoriului şi de teritoriului şi de
urbanism urbanism aprobate

ANEXE:
SANCŢIUNI
1. Categorii de amenajare a teritoriului şi de urbanism – competenţe de
avizare şi aprobare a acestora
2. Definirea termenilor utilizaţi în Lege
DISPOZIŢII FINALE

63
 Amenajarea teritoriului la nivel naţional

A R M O N I Z A R E
Competenţe conform legii

Domenii sectoriale
Amenajarea teritoriului la nivel judeţean

Amenajarea teritoriului la nivelul unor

teritorii asociate: regional, interjudeţean,
interorăşenesc, intercomunal, frontalier,
metropolitan, periurban

64
IV.4. Documentaţiile de urbanism - un lucru în echipă
Procesul de elaborare a planurilor urbanistice este unul foarte complex şi cuprinzător, de
aceea implică participarea a numeroase specialităţi. Urbanistul, coordonator de echipă,
ghidează şi influenţează decisiv elaborarea şi aprobarea planului. El este cel care
coordonează orientarea strategică, stabileşte obiectivele şi priorităţile de acţiune;
corelează analizele; într-un cuvânt urbanistul este în acelaşi timp şi generalist şi
specialist. El trebuie să posede şi calităţi de comunicator – între specialiştii implicaţi în
proiectarea urbanistică, între autorităţi şi ceilalţi actori interesaţi.

In acelaşi timp, în acest proces sunt implicaţi geografi, economişti, demografi, sociologi,
ingineri, jurişti, ecologişti, fiecare dintre aceştia contribuind cu analizele specifice
domeniului lor – reunite apoi sub umbrela urbanismului şi a scopurilor sale. In prezent de
o deosebită importanţă este cunoaşterea proprietăţii asupra terenurilor, regimul
juridic de circulaţie al acestuia, înţelegerea implicaţiilor legale, financiare şi sociale ale
alocării terenului pentru o anumită folosinţă, respectiv a schimbării folosinţei unui teren.
(Ex. dezvoltările de-a lungul autostrăzilor)

Indicatorii cu care operează documentaţiile de urbanism sunt instrumente reale de

influenţare a deciziei în dezvoltarea urbană, ca element obiectiv de comparaţie (de ex.
mp/ locuibili pe locuitor), pentru evidenţierea anumitor fenomene (de ex. scăderea
populaţiei – îmbătrânirea populaţiei- ponderea persoanelor cu peste 65 ani), pentru
stabilirea unor obiective şi ca ţintă pentru realizarea acestora (de ex.atingerea unui anumit
nivel de echipare edilitară– racordarea gospodăriilor la alimentarea cu apă), precum şi
pentru stabilirea unor măsuri organizatorice pentru rezolvarea unei probleme (ex.
asigurarea suprafaţei de spaţiu verde mp/locuitor).

Băncile de date sunt sisteme de informaţii cuprinzând date de bază şi sistemul de gestiune
a acestora (întreţinere, actualizare, acces). Băncile de date sunt utilizate în cadrul
sistemelor GIS (Sisteme Informatice Geografice), care asigură legarea datelor alfa-
numerice de un plan topografic construit în sisteme coordonate corelate sau de un plan
cadastral. Băncile de date urbane şi teritoriale moderne sunt integrate în astfel de sisteme
informaţionale. Ele asigură urmărirea complexă a proceselor / fenomenelor de evoluţie în
cadrul teritoriului.

IV.5. Categorii de documentaţii de urbanism

Documentaţiile de urbanism sunt, potrivit art.1. din Legea amenajării teritoriului şi
urbanismului, „instrumente operaţionale ale gestionării spaţiale a teritoriului, în
concordanţă cu valorile şi aspiraţiile de integrare europeană a societăţii noastre”.

Documentaţiile de urbanism urmăresc transpunerea la nivelul fiecărei localităţi a

strategiilor, politicilor şi programelor de dezvoltare durabilă în profil spaţial.
Documentaţiile de urbanism trebuie să reflecte evoluţia complexă a localităţilor, prin
realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu şi lung de pe întregul
teritoriu administrativ al localităţilor.

65
Pentru a asigura un cadru unitar de elaborare şi aplicare a documentaţiilor de urbanism a
fost elaborat conţinutul - cadru unitar al documentaţiilor de urbanism - în
concordanţă cu actele normative în vigoare.

Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare operaţională, potrivit art. 46.

din Legea 350, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază .
Documentaţiile de urbanism se elaborează de către profesionişti calificaţi în domeniu cu
drept de semnătură înscrişi în Registrul urbaniştilor, potrivit art. 38. din Lege.

Documentaţiile de urbanism sunt:

1. Plan Urbanistic General – PUG şi regulamentul local de urbanism aferent PUG;

2. Plan Urbanistic Zonal – PUZ şi regulamentul local de urbanism aferent PUZ;
3. Plan Urbanistic de Detaliu – PUD;

Principalele caracteristici ale documentaţiilor de urbanism:

- Documentaţiile de urbanism se referă la localităţile urbane şi rurale şi stabilesc

reguli ce se aplică direct asupra terenurilor şi a condiţiilor de ocupare a terenului din
localităţi şi din părţi ale acestora până la nivelul parcelelor cadastrale prin care se
reglementează utilizarea a acestora cu construcţii.
- Documentaţiile de urbanism transpun la nivelul localităţilor urbane şi rurale
propunerile cuprinse în categoriile superioare de documentaţii de amenajare a
teritoriului şi de urbanism .
- Documentaţiile de urbanism cuprind elementele necesare eliberării certificatelor de
urbanism.

Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi Planul Urbanistic de
Detaliu (PUD) împreună cu Regulamentele Locale de Urbanism (RLU) aferente, după
aprobare, devin acte opozabile în justiţie, potrivit art. 49 din Lege.

Documentaţiile de urbanism conţin piese scrise şi desenate. Conţinutul cadru al acestora

este detaliat în metodologia aprobată de ministerul de resort.

Toate planurile urbanistice cuprind 3 părţi: analiza situaţiei existente, diagnoza şi

propunerile de dezvoltare. Elaborarea acestor părţi este un proces laborios şi de echipă,
care implică diverse categorii de specialişti: urbanişti, geografi, economişti, sociologi,
ingineri de diferite specialităţi (echiparea tehnico-edilitară), ecologi, jurişti etc.

In virtutea sistemului ierarhic al planurilor de AT şi U, PUG preia prevederile

documentaţiilor de amenajare a teritoriului (PATN, PATZ, PATJ), iar prevederile unui
PUG aprobat sunt preluate şi detaliate în documentaţii de urbanism elaborate pentru părţi
componente ale teritoriului cuprins în PUG (PUZ - uri şi PUD – uri).

66
Toate documentaţiile de urbanism conţin următoarele categorii de analize:
1. încadrarea în teritoriu;
2. situaţia existentă şi disfuncţionalităţi;
3. capitolul de reglementări urbanistice – zonificare;
4. reglementările – echipare edilitară;
5. obiectivele de utilitate publică;

Capitolele de analiză sectorială cuprind, la diferite grade de complexitate şi întindere:

• situaţia existentă cu disfuncţionalităţile relevate,
• propunerile de reglementări urbanistice şi
• piesele desenate de bază

Dreptul de autor vizează soluţia urbanistică şi creaţia spaţială. Piesa de referinţă este
planşa de reglementări urbanistice, care devine ilustrarea urbanistică.

PUG trebuie să fie actualizat şi aprobat la 5 – 10 ani, potrivit prevederilor din lege ( art.46. – (1).

IV.6. Problematica şi conţinutul Planului Urbanistic General –

concepte de bază
Planul Urbanistic General este :
- instrumentul juridic şi de reglementare a dezvoltării localităţilor
- îndeplineşte funcţiunea de « tablou de bord » al stării şi dezvoltării localităţii
la un anumit moment prin diagnosticul situaţiei actuale
- orientările de dezvoltare sunt elemente de referinţă pentru diferitele
componente ale dinamicii urbane (circulaţie şi transport, echipare edilitară,
construcţia de locuinţe etc.)
- instrument de promovare şi ghid de referinţă pentru marile investiţii publice
sau private
- instrument de informare şi comunicare între toate părţile interesate –
autorităţi, investitori, persoane private

PUG se elaborează pentru întregul teritoriu al localităţilor urbane sau rurale, în limitele
administrative ale acestora. Se cer aici precizate câteva cuvinte despre intravilan şi
extravilanul localităţilor.

Intravilanul localităţii reprezintă suprafaţa de teren compactă construită – ocupată şi

destinată construcţiilor şi amenajărilor legal aprobate. Limita intravilanului se stabileşte
pe baza PUG aprobat şi cuprinde trupul principal, alte trupuri ale localităţii ocupate cu
construcţii, precum şi suprafeţele de teren incluse în intravilan prin planurile urbanistice.
Pentru terenurile introduse în intravilan autorităţile trebuie să-şi asume răspunderea
echipării tehnico-edilitare.

Extravilanul este format din terenurile situate în afara intravilanului, până la limita
teritoriului administrativ al localităţii respective, având de regulă destinaţia principală

67
agricolă – suprafeţe arabile, vii, livezi, păşuni, fâneţe etc. RGU stabileşte utilităţile
permise pe aceste terenuri - lucrări de utilitate publică de interes naţional sau local
(specificate în Legea nr. 50 pentru autorizarea executării construcţiilor, în funcţie de clasa
I şi II de calitate a terenurilor agricole), utilizările permise cu condiţii (reţele tehnico-
edilitare sau construcţii care prin natura lor nu pot fi incluse în intravilan). Pentru
extinderea intravilanului, prin studiile de fundamentare vor fi identificate clasele de
calitate ale solurilor din extravilan şi în funcţie de mărimea suprafeţei destinate includerii
vor trebui obţinute aprobări speciale de autorităţile competente conform legii fondului
funciar (de ex sub 1 ha de la administraţia publică locală, până la 100 ha de la Ministerul
Agriculturii, peste 100 ha de la guvern etc.).

Problemele generale abordate de PUG sunt:

a) stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan;
b) optimizarea relaţiilor localităţilor cu teritoriile adiacente şi cu tendinţele de
dezvoltare ale regiunii;
c) valorificarea potenţialului uman, economic şi natural;
d) organizarea şi dezvoltarea căilor de comunicaţie;
e) stabilirea şi delimitarea zonelor funcţionale;
f) stabilirea condiţiilor de construibilitate şi delimitarea zonelor cu restricţii;
g) stabilirea şi delimitarea zonelor protejate;
h) modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii edilitare;
i) evidenţierea regimului proprietăţii imobiliare şi a circulaţiei juridice a
terenurilor;
j) delimitarea terenurilor propuse pentru obiectivele de utilitate publică;

Probleme specifice ale PUG se referă la:

a) relaţia intravilan- extravilan - dezvoltare regională;
b) potenţialul de relansare economică şi mutaţiile ce pot interveni în
categoriile de folosinţă a terenurilor;
c) probleme specifice de apropiere cu zone de exploataţie minieră sau zone
cu potenţial turistic, balnear etc.

Bilanţul teritorial reprezintă o ilustrare cantitativă, sintetică a structurii de folosinţă a

terenurilor din cadrul unui teritoriu analizat (PUG, PUZ). Bilanţul teritorial al
suprafeţelor cuprinse în limita teritoriului administrativ ilustrează categoriile de folosinţă
ale terenului conform evidenţelor cadastrale:

Zonificarea funcţională precizează zonele şi subzonele funcţionale propuse, urmărind

asigurarea compatibilităţii dintre acestea, atât pentru teritoriul intravilan, cât şi pentru
restul teritoriului administrativ.

IV.7. Despre regimul juridic al terenurilor

Determinarea circulaţiei juridice a terenurilor între deţinători este esenţială, atât în
vederea realizării noilor obiective de utilitate publică, cât şi pentru respectarea legalităţii

68
în ceea ce priveşte diferitele tipuri de proprietate. Situaţia juridică a terenurilor, respective
regimul juridic al acestora este unul din elementele de bază cuprinse în certificatul de
urbanism şi care stă la baza eliberării autorizaţiilor de construcţie. Cunoaşterea acestei
situaţii asigură pe de o parte respectarea dreptului de proprietate consfinţit prin
Constituţie, iar pe de altă parte asigură legalitatea şi legitimitatea intervenţiilor în
structura urbană propuse prin Planurile Urbanistice Generale.

Conform legislaţiei terenurile din localităţi şi din afara acestora se încadrează în

următoarele categorii:

a. Terenuri aparţinând domeniului public

• terenuri aparţinând domeniului public al statului;
• terenuri aparţinând domeniului public al judeţelor;
• terenuri aparţinând domeniului public al comunelor, oraşelor sau municipiilor.
Aceste terenuri sunt inalienabile, nu pot face obiectul nici unei tranzacţii, nu li se poate
schimba destinaţia (drumurile publice, apele de toate felurile etc)

b.Terenuri supuse circuitului civil (pot fi tanzacţionate : vândute, concesionate etc)

• terenuri aparţinând proprietăţii private a statului;
• terenuri aparţinând proprietăţii private a unităţilor administrativ-teritoriale;
• terenuri proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice.

Circulaţia terenurilor din localităţi şi teritoriul lor înconjurător prezintă importanţă din
punct de vedere al PUG pentru a stabili obiectivele de utilitate publică ce trebuie
realizate. In acest scop, PUG indică:

a) terenuri ce se intenţionează a fi trecute în domeniul public;

b) terenuri ce se intenţionează a fi trecute în domeniul privat ;
c) terenuri aflate în domeniul public destinate cedării administraţiei, concesionării sau
închirierii;
d) terenuri aflate în domeniul privat destinate schimbului.

Odată identificat regimului juridic al terenurilor din intravilan (conform Legii 213/1998
privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia):PUG stabileşte, de asemenea, o
listă a obiectivelor de utilitate publică necesar a fi realizate.

Tabelul cu obiective de utilitate publică prevăzute în PUG cuprinde denumirea lucrării,

categoria de interes a lucrării şi suprafaţa de teren sau dimensiunile lucrării, aşa cum sunt
definite anexa nr.1 la Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia.

Pentru continuitatea, aprofundarea şi aplicabilitatea propunerilor generale reglementate

prin PUG, se vor indica lucrările necesare a fi elaborate în perioada următoare:
1. Planurile urbanistice zonale (PUZ), cu precădere în zonele cu interdicţie
temporară de construire; pentru zonele centrale, zonele protejate
2. Alte studii pentru detalierea unor zone conflictuale.

69
 3. Proiecte prioritare de investiţii, care să asigure, în special în domeniul
interesului public, implementarea obiectivelor.

IV.8. Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG

Piesa de bază în aplicarea PUG este Regulamentul local de urbanism (RLU). Acest
Regulament întăreşte şi detaliază, prin prescripţii (permisiuni şi interdicţii),
reglementările din PUG. La autorizarea construcţiilor, aceste prescripţii sunt obligatorii
(pe întreg teritoriul administrativ al unităţii ce face obiectul PUG).

La baza elaborării RLU , stă Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin HGR nr.
525 /1996 şi Ghidul de aplicare a RGU, aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 80 / N / 1996,
cu actualizări ulterioare. După aprobare, RLU împreună cu PUG, devine act de
autoritate al administraţiei publice locale.

Reglementările Urbanistice vor prezenta categoriile de intervenţii urbanistice, după cum

urmează:
a) soluţia generală de organizare şi dezvoltare a localităţilor.
b) organizarea reţelelor majore de circulaţie.
c) destinaţia terenurilor, zone funcţionale rezultate.
d) delimitarea zonei centrale – caracterul complex al acesteia.
e) zone protejate – limitele acestora (istorice, peisagistice, ecologice, sanitare).
f) limitele minime şi maxime pentru indicii de control (POT şi CUT) pe zone bine
delimitate: unităţi teritoriale de referinţă (UTR-uri).
g) protejarea unor suprafeţe din extravilan (păduri, oglinzi de apă, terenuri agricole
valoroase)
h) interdicţii temporare pentru zone ce necesită studii suplimentare (ex: PUZ zone
protejate, PUZ zonă centrală etc.).
i) interdicţii definitive de construire pentru zonele care prezintă riscuri naturale, servituţi
urbanistice etc.

Interdicţiile de construire îşi pierd valabilitatea în momentul dispariţiei cauzelor ce le-au

determinat.

Unităţile Teritoriale de Referinţă (UTR) sunt suportul prescripţiilor din RLU

reprezentând instrumentele operaţionale pentru stabilirea reglementărilor specifice unor
zone cu caracteristici distincte; sunt în strânsă legătură cu structura urbană.

UTR au o delimitare convenţională stabilită pe baza unor criterii specifice, în funcţie de

complexitatea şi gradul de dezvoltare ale localităţilor:
a) Zonă omogenă constituită istoric, funcţional sau fizic;
b) Omogenitate funcţională / funcţiune predominantă / interdependenţă funcţională;
c) Limite fizice existente în teren: naturale (ape, liziere etc.) / construite (axe străzi, fronturi
etc.)
d) Limite cadastrale;

70
e) Categorii de intervenţie: caracter unitar al reglementărilor, zone de extindere
intravilan, trupuri izolate etc..

Pentru UTR-uri cu caracteristici similare se poate formula şi aplica acelaşi set de

prescripţii. Partea grafică, cuprinzând schema împărţirii localităţii în UTR-uri, precum şi
fiecare UTR, se anexează Regulamentului local de urbanism.

Emitentul certificatului de urbanism identifică UTR-ul în care solicitantul se înscrie şi

extrage prescripţiile R.L.U. privind oportunitatea şi condiţiile de amplasare şi realizare a
obiectivului propus.

Reguli de bază privind modul de ocupare a terenurilor cuprinse în certificatul de

urbanism

1. Reguli privind păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural

construit: referiri la terenurile agricole, fonduri forestiere, resurse de apă, zone de
protecţie etc.
2. Reguli privind siguranţa construcţiilor şi apărarea interesului public: referiri la studiile
geotehnice, zone cu riscuri naturale, limite de protecţie etc.
3. Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii - se va ţine cont de: orientarea faţă
de punctele cardinale, servituţi urbanistice, aliniamente etc.
4. Reguli privind asigurarea acceselor obligatorii: accese auto şi pietonale.
5. Reguli privind echiparea tehnico – edilitară.
6. Reguli privind forma şi dimensiunile terenurilor pentru construcţii: parcelar, înălţime
construcţii, aspectul exterior al construcţiilor etc.
7. Reguli privind amplasarea de spaţii verzi şi împrejmuiri.

IV.9. Regulamentul General de Urbanism - RGU

Regulamentul General de Urbanism reprezintă un sistem unitar de norme tehnice şi
juridice, care stau la baza elaborării planurilor de amenajare a teritoriului, a planurilor
urbanistice, precum şi a regulamentelor locale de urbanism. Prin RGU sunt stabilite
regulile de ocupare a terenurilor şi de amplasare a construcţiilor şi amenajărilor aferente
acestora. In RGU sunt cuprinse principiile de largă generalitate, prin care să se concilieze
interesele cetăţeanului cu cele ale colectivităţilor, respectiv ale proprietăţii private şi cele
ale interesului public.

RGU a fost elaborat pe baza unei largi baze legale, formate din
ƒ prevederile cuprinse în alte legi şi acte normative din alte domenii de specialitate
care se referă la modul de ocupare a terenurilor şi de realizare a construcţiilor. De
exemplu: legea pădurilor, legea apelor, legea fondului funciar, legea cadastrului şi
publicităţii imobiliare, mai presus de toate codul civil....

71
 ƒ normele şi standardele tehnice care fundamentează amplasarea şi conformarea
construcţiilor în acord cu exigenţele de mediu, de asigurare a stabilităţii,
securităţii şi siguranţei în exploatate a acestora
ƒ regulile proprii domeniului urbanismului – configurarea parcelelor, natura
proprietăţii, amplasarea şi conformarea construcţiilor etc.

RGU se aplică în proiectarea tuturor construcţiilor şi amenajărilor, amplasate pe orice

categorie de terenuri, atât în intravilan, cât şi în extravilan.

Trebuie spus că RGU are o dublă funcţiune:

- fundamentează planurile de urbanism şi regulamentele locale de urbanism (RLU);
acestea din urmă detaliind articolele din RGU, aplicându-le diferenţiat în funcţie de
condiţiile specifice fiecărei localităţi.
- stabileşte condiţiile de amplasare a construcţiilor în lipsa planurilor urbanistice sau
până la aprobarea acestora şi a regulamentelor aferente lor.

Trebuie subliniat că prescripţiile cuprinse în RGU se bazează pe cunoaşterea şi

corelarea tuturor actelor normative (legi, reglementări, standarde, norme) care au
implicaţii asupra utilizării terenurilor. Aceasta presupune o bună cunoaştere a
legislaţiei în domeniu.

RGU este cadrul de prescripţii utilizat în lipsa unui regulament local de urbanism. In
acelaşi timp, el stă la baza elaborării RLU care însoţesc PUG şi PUZ.

IV. 10 Problematica Planului Urbanistic Zonal (PUZ)

PUZ are exclusiv un caracter de reglementare specifică detaliată şi asigură corelarea

dezvoltării urbanistice complexe cu prevederile P.U.G. ale unei zone delimitate din
teritoriul localităţii potrivit prevederilor art. 47.-(1) din Lege. PUZ stabileşte
reglementări specifice pentru o zonă dintr-o unitate administrativă de bază, compusă din
mai multe parcele şi cuprinzând diferite funcţiuni (locuire, servicii, circulaţie, spaţii verzi,
instituţii publice, producţie etc.).

PUZ preia prevederile documentaţiilor de urbanism de categorie superioară (PUG),

transformându-le în reglementări specifice la nivelul zonei de studiu. PUZ poate face
modificări ale acestor prevederi, în mod justificat, modificări care o dată aprobate vor
fi preluate de documentaţiile de urbanism de categorie superioară (PUG).

PUZ se poate întocmi pe zone cuprinse pe întregul teritoriu administrativ al localităţii,

atât în intravilan cât şi în extravilan.

In cazul în care limitele PUZ nu sunt prevăzute de PUG, acestea se stabilesc de comun
acord cu serviciul de specialitate din cadrul consiliului local, în funcţie de tema PUZ,
după unul din criteriile:

72
 a) criteriul parcelelor cadastrale;
b) criteriul vizibilităţii pentru zonele de protecţie a monumentelor, alături de
limita de protecţie prevăzută de Legea 422//2001, privind protejarea
monumentelor istorice;
c) zona de interes, pentru terenurile agricole din extravilan; în cazul în care
pentru o parcelă cadastrală prin divizare se schimbă parţial categoria de
folosinţă a terenului, aceasta se recadastrează.

ƒ Zone pentru care se elaborează PUZ

In funcţie de mărimea şi complexitatea localităţii şi a zonei studiate, a tipului de

operaţiune urbană pe care o studiază, PUZ se înscrie în tipuri de zone foarte diferite:
ƒ zonă funcţională stabilită prin PUG şi RLU
ƒ zona centrală a localităţii
ƒ zonă protejată (naturală, construită, monument istoric, sit arheologic etc.)
ƒ zona centrului istoric / zonă istorică
ƒ zonă de memorie urbană
ƒ zonă liberă
ƒ zonă de protecţie a graniţei
ƒ zonă de protecţie a ţărmului mării
ƒ localitate balneară / turistică
ƒ zonă de agrement
ƒ parc industrial
ƒ zonă defavorizată
ƒ zonă din extravilan
ƒ zonă de restructurare urbană

IV.11. Modul de ocupare şi a utilizare a terenului intravilan prin

relaţionarea instrumentelor urbanistice – indicii POT şi CUT
Procentul de ocupare a terenului POT şi Coeficientul de Utilizare a Terenului CUT se
relaţionează sistemic cu alţi factori de influenţă implicaţi - regim de înălţime, parcelă,
unitate teritorială de referinţă, respectiv cu factori de influenţă majoră - morfologia
structurii urbane, situarea în cadrul localităţii şi alte aspecte particulare – oferind o
imagine pertinentă a modului de utilizare a terenului într-un context dat.

Utilizarea POT şi CUT îşi găseşte utilizarea în două situaţii distincte:

ƒ în controlul dezvoltării urbanistice a unei localităţi (PUG) prin precizarea ecartului

informativ între limitele extreme
ƒ în atribuirea unor autorizaţii de construcţie pe baza unor documentaţii întocmite (PUZ
şi PUD)-( ex.: la PUD valorile POT şi CUT pot fi calculate exact şi monitorizate
concret ).

73
Terminologia utilizată
Utilizarea cuplului de indici POT şi CUT – comună multor ţări, de altfel – se justifică
prin caracterul lor de raţionalitate şi simplitate în aplicarea practică pe parcursul
elaborării documentaţiilor de urbanism. Definirea lor explicită s-a regăsit pentru prima
oară în Ordinul MLPAT nr. 91/1991 şi apoi în Ghidul cuprinzând precizări, detalieri şi
exemplificări pentru elaborarea şi aprobarea Regulamentului local de urbanism de către
consiliile locale. Definiţiile POT ţi CUT se exprimă prin următoarele seturi de relaţii:

• Procentul de ocupare a terenului (POT) exprimă raportul, transformat în

procente, între suprafaţa construită la sol a clădirilor şi suprafaţa terenului
considerat:

POT = (SC / ST) * 100

• Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprimă raportul între suma

suprafeţelor desfăşurate ale tuturor nivelurilor clădirilor* şi suprafaţa terenului
considerat:

CUT = SD / ST

Suprafeţele desfăşurate luate în considerare reprezintă suma suprafeţelor planşeelor

tuturor nivelurilor construcţiilor, măsurate la 1 m. deasupra pardoselii finite. In
suprafeţele nivelurilor se cuprind şi cele ale nivelurilor intermediare sau anexe
interioare şi exterioare cum sunt:
– suprafeţele teraselor circulabile pentru diferite funcţiuni
– suprafeţele balcoanelor interioare (ex. teatre, cinematografe, etc.)
– suprafeţele supantelor
– suprafeţele porticelor de circulaţie şi gangurilor de trecere dacă acestea
nu au inălţimea mai mare decât a unui nivel ( se consideră aferente
primului nivel deservit)
– suprafeţele coridoarelor exterioare
– suprafeţele scărilor exterioare de acces între niveluri
– suprafeţele rampelor exterioare şi a scărilor de acces de la magazii,
depozite, garaje etc.
– suprafeţele aferente lucarnelor, în cazul mansardelor, dacă h>1,80m
– suprafeţele încăperilor cu înălţime liberă mai mare de 1,80m (ex.
subsoluri, încăperi ale motoarelor de ascensoare şi ale pompelor, etc.,
părţi ieşite şi închise pentru iluminatul subsolurilor, încăperi la
mansarde,etc.)

In suprafeţele nivelurilor nu se includ:

– suprafeţele copertinelor mai mici de 4 mp. şi adâncime mai mică de 2m.,
profilele ornamentale şi cornişele
– suprafeţele învelitorilor, şi teraselor necirculabile( rezultate din retrageri)
de peste nivelul imediat inferior

74
 – suprafeţele golurilor mai mari de 4 mp., fiecare în parte numai la curţi de
lumină şi curţi englezeşti
– suprafeţele treptelor exterioare şi teraselor neacoperite
– suprafeţele de sub acoperişuri şi ale subsolurilor neamanajabile pentru
locuinţe sau pentru activităţi cu caracter profesional, artizanal, industrial
sau comercial (h<1,80m, structuri nerezistente,etc.)
– suprafeţele planşeelor construcţiilor sau părţilor de construcţii amenajate
pentru staţionări de vehicule
– suprafeţele planşeelor construcţiilor destinate depozitării recoltelor,
adăpostirii animalelor sau materialelor agricole, ca şi suprafeţele serelor
de producţie
LOCUINTE

STATIONARE
VEHICULE

LOCUINTE
LOCUINTE

DEPOZIT MATERIALE
AGRICOLE

Suprafaţa construită la sol este aria secţiunii orizontale a clădirii la cota ± 0.00 a
parterului, măsurată pe conturul exterior al pereţilor, exclusiv rezalidurile cu arie mai
mică de 0,4 mp., nişele cu aria mai mare de 0,4 mp., treptele exterioare şi terasele
neacoperite, precum şi ariile curţilor interioare, ale curţilor exterioare de lumină sau de
acces (denumite în mod curent curţi englezeşti) mai mari de 4 mp.

În cazul construcţiilor ale căror niveluri de peste parter depăşesc în suprafaţă cu peste
30% suprafaţa parterului, suprafaţa construită la sol este echivalentă cu proiecţia
suprafeţei celui mai mare (în valoare absolută) nivel suprateran.

75
Suprafaţa terenului considerat este suprafaţa parcelei înscrisă în Cartea funciară,
alături de datele sale definitorii (dimensiune, destinaţie, categorii de folosinţă, numele
deţinătorului).

Marja valorică a procentului de ocupare a terenului este cuprinsă în Anexa nr. 2 a

Regulamentului General de Urbanism sau se stabileşte prin regulamentele locale de
urbanism reprezintă principalul instrument urbanistic care susţine ocuparea cu
construcţii a terenurilor în limite adecvate, evitându-se subutilizarea şi/sau specula
funciară.
De ex: zone centrale – 80%; zone mixte – 75%; zone rezidenţiale cu regim de înălţime
mic – 35%; cu clădiri mai mari de 3 niveluri – 20% etc.

Procentul de ocupare a terenului (POT) se completează cu coeficientul de utilizare a

terenului (CUT), cu regimul de înălţime, formând, împreună cu alte reglementări
(alinieri, dispoziţii, accente) un ansamblu de valori obligatorii pentru autorizarea
executării construcţiilor.

Din raportarea celor doi indicatori rezultă numărul mediu de niveluri. Numărul mediu de
niveluri, în limita suprafeţei connsiderate, este independent de destinaţia acestora.

Analiza acestor definiţii relevă următoarele aspecte:

- ST (suprafaţa terenului considerat) este componentă definitorie a indicilor POT şi CUT,

fiind – aritmetic – factor comun pentru cele două rapoarte.
- indicele POT ilustrează dimensiunea planimetrică de ocupare a terenului.
- indicele CUT ilustrează dimensiunea spaţială de utilizare a terenului considerat.
- indicele HM este factor de referinţă pentru clădirile componente ale ansamblului şi se
traduce în prescripţii ca regim mediu de înălţime al clădirilor (RMH)

Conform prescripţiilor în vigoare, stabilirea POT şi CUT se prevede în cadrul

documentaţiilor de urbanism: Plan Urbanistic General (PUG), Plan Urbanistic Zonal (PUZ) şi
Plan Urbanistic de Detaliu (PUD).

În cadrul PUG valorile acestor indici se stabilesc pentru etapa de perspectivă prin limite
minime şi/sau maxime, în funcţie de destinaţia clădirilor, regimul de înălţime existent şi
propus, relieful terenului şi alţi factori de influenţă. Prescripţiile sunt similare şi pentru
PUZ, cu menţiunea că suprafeţele pentru care se elaborează PUZ – uri nu sunt
întotdeauna identice cu zonele, subzonele sau unităţile teritoriale de referinţă din PUG
(un PUZ poate fi compus din mai multe UTR-uri, respectiv părţi din UTR).

La nivel local indicele POT prin raportul construit/neconstruit indică potenţialul

cantitativ de amenajare şi folosire a terenului pentru diferitele funcţiuni urbane - circulaţii
pietonale, plantaţii, amenajări gospodăreşti, platforme comunitare(civice), etc. Suprafaţa
neconstruită – de regulă asimilabil cu de natură agricolă – indică rezerve de amenajare a
unor spaţii verzi sau alte amenajări cu caracter ecologic. Densitatea de construcţie dedusă

76
prin conversie are implicaţii directe asupra factorului estetico-ambiental, a efectului de
climatizare, de însorire şi a gradului de intimitate în raport cu vecinătăţile.
Indicele POT relevă de asemenea folosirea corectă a terenurilor în raport cu subzonele
urbane în care se încadrează construcţia / construcţiile respective şi cu preţul acestora. In
cazul unor zone subutilizate (POT foarte mic) pot fi identificate oportunităţi pentru noi
dezvoltări. Controlul gradului de ocupare a terenului reflectă specificul construirii în
raport cu formele de proprietate asupra terenurilor, indicând reglementări privind relaţii
de vecinătate în cazul reparcelărilor rezultate prin divizări de terenuri.

Semnificaţiile indicelui CUT la nivel local:

ƒ capacitatea portantă a solului care trebuie să suporte, în cazuri extreme,

concentrarea simultană a utilizatorilor spaţiilor supraterane, dar şi a celor din
spaţiile subterane existente pe aceeaşi parcelă
ƒ eficienţa folosirii diferenţiate a terenului urban, în raport cu factorii şi
parametrii generali şi specifici
ƒ nivelul de aglomerare (pentru zonele de locuit) a teritoriului, pentru
ansambluri cu tipuri diferite de locuinţe şi amplasate în diferite zone urbane
ƒ gradul de accesibilitate la dotările şi amenajările existente (raportul locuinţe/
dotări, amenajări)
ƒ potenţialul de gestionare şi administrare a teritoriului
ƒ configurarea spaţial-volumetrică (în relaţia cu RHM sau POT), cu consecinţe
asupra factorului ambiental
ƒ profilul funcţional al construcţiilor

77
V. PARCELARE – REPARCELARE

Intr-o formulare simplificată, parcelarea este modalitatea de a asigura teren construibil,

realizând un compromise între modul de viaţă individual şi cerinţele vieţii în comunitate.

Dincolo de prevederile legislative şi de reglementări, parcelarea/reparcelarea trebuie să se

supună anumitor condiţii pentru a se putea integra în structura urbană. Departe de a fi o
„formulă”, parcelarea/reparcelarea oferă multiple posibilităţi pentru a găsi soluţii care să
răspundă mai bine aspiraţiilor locuitorilor.

V.1 Ce este parcelarea?

Să ne reamintim că ţesutul urban ia naştere prin combinarea logică a două demersuri:
decuparea solului în loturi construibile şi trasarea drumurilor care le deservesc. Fără un
decupaj pertinent care să corespundă tipurilor de construcţii corespunzătoare şi să
reglementeze în mod durabil relaţia acestora cu spaţiul public am avea de-a face mai mult
sau mai puţin cu o colecţie de obiecte disparate (David Mangin, Ph. Panerai, 2005)
eventual legate prin elemente secundare cum ar fi materialele, culorile etc. Fără
organizarea relaţiilor complexe dintre construcţii şi spaţiile publice / comunitare va
rezulta o succesiune de operaţiuni imobiliare, fără a favoriza dezvoltarea în timp a unei
comunităţi (ansamblu, cartier).

Parcelarea ca unitate constitutivă a oraşului nu este o secţiune de stradă care deserveşte

un număr de parcele situate de o parte şi de alta a sa. (Cum a fost cazul formării unor sate
la originile lor). In cazul unor teritorii mai ample de factură urbană trama stradală devine
mai complexă, construcţiile mai dense şi se nasc insulele. Vom putea spune că insulele
sunt rezultatul coagulării parcelelor prin trama stradală. Această perspectivă ne permite
abordarea parcelării ca operaţiune intermediară între parcelă şi ţesutul urban nu numai
pentru simplificarea analizelor, ci şi pentru o mai bună înţelegere a unor structuri urbane
mai complexe.

Parcelările pe care le vedem în ultimii ani au condus adesea la o organizare „urbană”

mediocră şi stereotipă: loturi de aceeaşi mărime şi formă, înşiruite de-a lungul unor trasee
de drumuri monotone – este trama bine cunoscută a unor realizări din jurul Bucureştilor.
Or, se pot imagina alte forme de organizare urbană pe bază de locuinţe individuale, care
să răspundă mai bine aspiraţiilor locuitorilor, chiar prin posibilităţile multiple pe care le
oferă parcelarea.

In acest domeniu, ca şi în multe altele ale proiectării urbanistice, nu există soluţii evidente
şi simple: contextul urban, situl, cadrul vieţii urbane, sunt numai câteva elemente care
influenţează soluţia propriu-zisă.

78
 Diferite tipuri de parcelări
de-a lungul unui drum

Inainte de a fi înserate în ţesutul urban (existent sau nou creat) poate exista parcelarea
simplă formată din diferite tipuri de clădiri şi cu densităţi diferite:

Trăsătura comună a exemplelor de mai jos este caracterul repetitiv al clădirilor de un

anumit tip şi suprafeţele egale ale decupajelor, în primul caz; în cel de al doilea, se
urmăreşte prin repetare (sub-împărţire) sporirea cantitativă a clădirilor; în fine, în cel de
al treilea caz se obţin variaţii volumetrice conducând atât la sporirea cantităţii, cât şi la
diversificare tipologică.

             
              Densităţi descrescânde

 
 
 
 
             
              Tipuri diferite de clădiri

               

               Volumetrii diferite

79
Trebuie remarcat că acest tip de producere a ţesutului urban s regăseşte şi în prezent prin
parcelările care se fac de-a lungul unor drumuri existente (pentru limitarea costurilor şi
eventual utilizarea potenţialului reprezentat de echipări existente). Acest tip de „urbanism
de drum” (David Mangin, Ph. Panerai, op.cit.) se pretează şi siturilor accidentate, pe care
construcţiile pot fi realizate numai de-a lungul unor fâşii înguste de teren.

In cazul unor dezvoltări de oarecare importanţă, se pune problema proiectării unei trame
care să asigure continuitatea străzilor pe două direcţii. Astfel ia naştere insula care
permite asamblarea unor părţi autonome şi organizarea unor teritorii la scară mai mare.

Vom spune că parcelarea este o operaţiune complexă; aceasta nu este un scop în sine
ci un mijloc, alături de altele, de mobilizarea a unor terenuri pentru construcţii şi de
„creare a unui cadru de viaţă urban”. Prin dimensiunile sale, relativ modeste (majoritatea
parcelărilor cuprind între 10 şi 50 loturi) este un element de urbanizare progresivă,
validată de comunitatea care trăieşte în ea.

Parcelarea / reparcelarea implică intervenţia mai multor specialităţi:

ƒ Cei care au iniţiativa de a studia, de a realiza şi de a-şi asuma responsabilitatea

financiară – proprietari de terenuri, agenţii imobiliare, întreprinderi de construcţii
– aceştia nu sunt adevăraţi specialişti în domeniu....
ƒ Specialişti în parcelare sunt foarte puţini – din această categorie trebuie să facă
parte mai multe categorii de profesionişti: arhitecţi, urbanişti, topometri, ingineri
de drumuri, notari etc. şi nu în ultimul rând autorităţile (administraţia locală)

Un ansamblu de clădiri individuale poate rezulta din două procese diferite:

ƒ Operaţiunea de grupare – realizat de un promotor care oferă construirea de

locuinţe în conformitate cu o autorizaţie de construcţie;
ƒ Parcelarea unui teren amenajat în prealabil şi sub-divizat, în cadrul căruia fiecare
cumpărător construieşte casa pe care o doreşte, cu condiţia respectării regulilor de
urbanism.

In contrast cu operaţiunea de primul tip, parcelarea oferă individului posibilitatea de a

satisface două deziderate:

ƒ Să-şi realizeze casa prin exprimarea liberă a necesităţilor şi dorinţelor sale

individuale
ƒ Să se integreze într-un cadru colectiv armonios.

Nu există o listă de reţete gata făcute, dar există reguli de bază şi considerente care
trebuie avute în vedere atunci când se face o parcelare. Pentru cel (cei) care fac parcelarea
parcelarea este punctul de plecare al unei aventuri pline de peripeţii. Pentru beneficiarii
ei – este o primă etapă în devenirea unui cadru de viaţă urban, o oportunitate care
trebuie confruntată cu perspectivele şi obiectivele generale ale dezvoltării urbane.

80
V.2. Cum se naşte o parcelare/reparcelare?
In cazul unei operaţiuni de parcelare / reparcelare trebuie îndeplinite o serie de condiţii de
bază care să răspundă următoarelor întrebări:

ƒ Care sunt cerinţele? Una din întrebările la care răspunsul trebuie să se găsească în
PUG: existenţa terenului construibil în intravilan şi cererea de teren construibil,
necesarul de teren de urbanizat (cantitativ şi calitativ)

ƒ Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile, mai

ales în cazul de protecţia siturilor naturale, protejarea terenurilor agricole valoroase,
protejarea zonelor de patrimoniu construit, accesibilitatea etc.

ƒ Care sunt echipările tehnico-edilitare? De la bun început trebuie cunoscute şi

localizate reţelele tehnico-edilitare de bază – căi de comunicaţie, alimentarea cu apă,
canalizarea, reţelele de gaze – precum şi dotările existente (grădiniţă, şcoală, spaţii
verzi, locuri de joacă etc.)

ƒ Care trebuie să fie organizarea de ansamblu? Va trebui să se ţină seama de ţesutul

urban şi morfologia acestuia, de relief, de parcelarul existent etc.

Intr-o operaţiune de amenajare urbană care implică o parcelare/reparcelare sunt conjugate

trei tipuri de intervenţii:
ƒ Unul sau mai mulţi proprietari de teren acceptă să vândă terenul
ƒ Un investitor public sau privat îşi asumă responsabilitatea tehnică şi financiară a
amenajării, respectiv a cumpărării terenului, a echipării acestuia şi a
comercializării sale
ƒ Autoritatea publică intervine pentru realizarea echipărilor tehnico-edilitare de
bază (în nume propriu sau în parteneriat (public-privat)

V.3. Consecinţe sociale şi financiare

Consecinţele financiare sunt multiple:
- Cine plăteşte echiparea tehnico-edilitară de bază? Contribuabilii locali
sau cel care face parcelarea (de fapt viitorii proprietari ai parcelelor). In
absenţa echipărilor se apelează la soluţii locale pe fiecare parcelă, care
cad în sarcina investitorului sau a proprietarului care cumpără parcela
- Cine gestionează aceste echipări? In cazul echipării colective -
administraţia locală, respectiv furnizorii de utilităţi
- Care vor fi pentru administraţia locală veniturile pe care le pot obţine de
la noii locatari faţă de cheltuielile de investiţie şi cele legate de
funcţionarea echipărilor? Rezultate: dezechilibrul financiar al
administraţiei locale

81
Consecinţele sociale sunt legate de următoarele provocări:
- Cum va reuşi noua parcelare să se integreze în localitatea existentă?
- Nu va rezulta o enclavă (ghetto) izolată de restul localităţii?
- Cum se va realiza mixitatea populaţiei (existente şi nou venite)?
- Va putea noua parcelare să constituie baza de pornire pentru dezvoltarea
unui nou cartier?

Pentru a putea răspunde întrebărilor de mai sus, trebuie subliniat că o parcelare nu este
numai o operaţiune financiară – este alegerea unui mod de viaţă, care se pune atât pentru
parcelatori, cât şi pentru viitorii proprietari.

După cum am arătat, parcelarea este mai mult decât decuparea în bucăţi a unei suprafeţe
de teren aliniate în lungul unui drum şi despărţite de garduri! In funcţie de organizarea
întregului spaţiu, inclusiv a spaţiului colectiv, dimensiunea şi lărgimea parcelelor,
alinierea sau retragerea construcţiilor, implantarea în înşiruire continuă sau discontinuă –
poate fi creată o gamă largă de spaţii şi forme urbane.

Spaţiul vizibil – respectiv cel format din domeniul public şi partea proprietăţii private
perceptibilă din spaţiul public, poate fi compusă în foarte multe feluri. De ex. putem avea
garduri înalte, care limitează vederea la limita spaţiului public, până la transparenţa
completă a spaţiilor particulare, trecând prin ecranul creat de faţadele clădirilor vizibile
printr-un gard jos.

Esenţial este să existe un partiu de amenajare clar, în care implantarea clădirilor,

decupajul parcelelor, dispunerea gardurilor, organizarea şi tratarea dotărilor
colective să fie concepute simultan, pentru a structura spaţiul şi a crea un cadru de
viaţă colectiv.

Parcelările din afara intravilanului merită o atenţie specială, îndeosebi în condiţiile

actuale. Aceasta este nu numai o problemă urbanistică, ci şi una cu largi implicaţii
sociale.

Extinderea oraşului dincolo de limitele sale, tot mai departe de centrul său istoric, în
forme tot mai discontinui şi mai puţin dense, sub forma unor lotizări individuale sau de
grupări de locuinţe unifamiliale. Acest fenomen, de dată veche în ţările nordice, s-a
dezvoltat tot mai puternic după 1970 în ţările Europei de Vest şi Centrale (şi mai puţin
pronunţat în ţările Europei de Sud), susţinut fiind în majoritatea ţărilor europene de
politicile publice care favorizau locuinţa individuală şi accesul la proprietatea privată.
Odată cu creşterea numerică a claselor mijlocii, cu diseminarea unor noi modele şi
standarde de viaţă, precum şi cu extinderea infrastructurilor rutiere, chiar şi cultura
oraşelor puternic ancorată în tradiţii a cedat în faţa noilor modele, a orăşelelor semirurale
situate la periferia marilor oraşe (Italia de nord, Portugalia, Spania).

82
Consecinţele socio-demografice ale fenomenului de dispersie sunt în prezent vizibile în
toate ţările europene : exurbanizarea claselor mijlocii (de regulă familii cu doi salariaţi
activi şi copii)2 şi stabilirea în centrul aglomeraţiilor a categoriilor celor mai sărace şi
celor mai puţin mobile (vârstnici). In paralel are loc gentrificarea unor cartiere cu
prestigiu de patrimoniu şi valoare simbolică.

La nivel declarativ, cauzele acestei dispersări urbane rezidă în dorinţa claselor mijlocii de
a găsi condiţii mai bune de locuit, într-un cadru de viaţă şi un mediu calitativ superioare.
Bazele ideologice ale acestei deplasări spre periferii au fost îndelung analizate în
literatura de specialitate: refuzul faţă de oraşul dens construit perceput ca fiind aglomerat,
poluat, zgomotos, faţă de constrângerea de a coabita într-un spaţiu restrâns, odată cu
posibilitatea de a se distanţa de cei diferiţi, datorită noilor condiţii de deplasare rapidă.
Spre deosebire de distribuţia spaţială în structura urbană, bazată istoriceşte pe afinităţi
socio-economice, noile condiţii permit libertatea totală în alegerea amplasamentului
rezidenţial, care ar trebui să aibă toate atributele unui spaţiu funcţional, adaptat
cerinţelor specifice (de educaţie, comerciale, medicale, sportive etc.) ale unor grupuri
sociale perfect integrate, precum şi garanţiile de protejare a investiţiilor făcute şi de
asigurarea a securităţii individuale şi a familiilor.
Este neîndoios că, prin caracterul lor funcţional, în noile spaţii ex-urbane se realizează o
puternică concordanţă între forma de organizare spaţială şi modul de viaţă a unor
grupuri sociale. Problema care se ridică este aceea a efectului acestui mod de constituire
a spaţiului rezidenţial asupra relaţiilor sociale3. Intr-un mediu social omogen (prin
culoare, statut social sau nivelul venitului), bazat pe vecinătăţi elective şi lipsit de orice
constrângeri, rezidenţii noilor spaţii ex-urbane, sunt complet rupţi de confruntarea cu
diversitatea şi de experienţa interacţiunii cu această diversitate.
Totodată, aceste periferii devin autonome faţă de centrul tradiţional al oraşului, din
punct de vedere funcţional, al echipărilor şi al serviciilor din oraş. De aici nu mai este
decât un pas până la refuzul de a plăti pentru acele funcţiuni şi servicii, la desolidarizarea
de cei care nu fac parte din respectivele pături sociale integrate. Se prefigurează astfel, în
noua configuraţie spaţială a oraşelor europene, primele trăsături ale unei secesiuni urbane.
“Fuga de oraş” sau “opting out4” ca punct de pornire a fenomenului de secesiune se
extinde în ţările europene, chiar dacă aceasta nu are (încă?) proporţiile pe care le-a luat în
Statele Unite. In epoca post-industrială fenomenul se extinde la scară regională.
Însemnate regiuni şi zone ale Europei sunt marcate de acest fenomen: marile zone
industriale din nordul Angliei sau nordul Franţei, sunt abandonate în favoarea noilor zone
de dezvoltare din sud5. Fără a crea “comunităţi închise” (deşi nici acestea nu lipsesc
deja), noile spaţii de dispersie urbană sunt destinate prin morfologia lor să devină
comunităţi autonome, întoarse spre interior.

                                                                 
2
Spaţiul periurban găzduieşte în multe ţări familii cu venituri modeste, ca urmare a aplicării unor politici
stimulatoare de acces la proprietate (de exemplu în Franţa ajutorul personalizat pentru locuinţă APL)
3
Conform lui E. Durkheim societatea se bazează pe includerea indivizilor în diversitatea lor cât mai mare.
Solidaritatea socială este una primară (mecanică), care acţionează între cei asemănători, şi o formă mai
elaborată (organică), care asociază diferitele elemente prin interdependenţele lor reciproce.
4
A renunţa (engl.)
5
In Anglia “o ţară, două naţiuni” (one country, two nations)

83
Această tendinţă se citeşte clar şi din modelul de utilizare a terenurilor: lotizările
pavilionare au de regulă o singură legătură cu exteriorul, parcelele sunt cel mai
adesea întoarse spre interior, adesea supravegheate prin camere de luat vederi;
locuirea este organizată în jurul principalelor dotări, unele destinate chiar favorizării
relaţiilor sociale în sânul micii comunităţi. Multe dintre aceste comunităţi închise s-au
creat pe lângă marile ansambluri de locuit degradate (de exemplu HLM în Franţa), pentru
a se proteja de vecinătatea unui mediu social nedorit.

V.4 Concepţia de ansamblu

ƒ Definirea operaţiunii de parcelare

Parcelarea este o operaţiune urbană bazată pe o documentaţie de urbanism aprobată în
condiţiile legii, prin care un teren situat pe o singură parte a unui drum public şi aflat
în proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) urmează a fi împărţit în mai
multe parcele distincte.

Parcelele rezultate sunt destinate unor construcţii (de locuinţe, social-culturale, cu

funcţiuni economice etc), sau pentru a fi amenajate ca străzi, parcaje, spaţii plantate, ori
lucrări edilitare de folosinţă comună.

ƒ Definirea operaţiunii de reparcelare

Reparcelarea reprezintă operaţiunea juridică şi tehnică preliminară prin care se stabilesc

modalităţile de alipire, dezlipire şi/sau comasare de imobile cu sau fără construcţii, în
zone construite slab sau dezorganizat, ori în zone cu parcele agricole introduse în
intravilanul localităţilor prin aplicarea prevederilor Legii nr. 18/1991 şi Legii nr. 1/2000.
Ea are drept scop realizarea unei mai bune adecvări a parcelarului la utilizarea terenului
prin asigurarea echipamentelor de folosinţă comună, divizarea parcelabilului în loturi
construibile şi redistribuirea acestora între proprietari.

Nu fac parte din operaţiuni de parcelare/reparcelare operaţiunile de remodelare urbană

ce presupun modificări importante la nivelul reţelei stradale precum şi al parcelarului şi
volumelor construite existente. Aceste operaţiuni fac obiectul unor documentaţii de
urbanism specifice, fiind susţinute de un cadru instituţional bine precizat şi o legislaţie
adecvată (PUZ sau modificare PUG – nou).

ƒ Tipuri de intervenţie în structura urbană existentă

Punctul de pornire al oricărei operaţiuni de intervenţie este analiza morfologică a

parcelarului existent din intravilan şi din teritoriul administrativ al localităţii. Clasificarea
terenurilor după modul de utilizare permite identificarea categoriilor de teren care pot
face obiectul unei intervenţii:
ƒ terenuri neutilizate - foste zone industriale abandonate;

84
 ƒ terenuri slab utilizate;
ƒ terenuri excesiv utilizate (comasare pentru clădiri mari) sau în care ţesutul urban
s-a dezvoltat haotic;
ƒ terenuri în care este necesară îmbunătăţirea confortului urban lipsă de dotări.

Terenurile de mai sus pot face obiectul unor parcelări, respectiv reparcelări. Acestea pot
fi în intravilanul localităţii sau în afara acestuia. Introducerea terenurilor situate în afara
intravilanului se poate face simultan sau ulterior elaborării şi aprobării PUG. Pentru a fi
valorificate prin parcelare şi reparcelare este necesară viabilizarea lor prealabilă..

Trebuie subliniat că terenurile protejate (siturile naturale, zonele de protecţia a

patrimoniului) nu pot face obiectul parcelării.

Parcelarea sau reparcelarea unor suprafeţe de teren situate în intravilanul aprobat, în afara
zonelor cu regim de protecţie, trebuie realizată în condiţiile în care accesele şi echiparea
tehnico-edilitară existentă în zonă garantează respectarea condiţiilor de
construibilitate pentru fiecare parcelă.

Terenuri Terenuri Terenuri excesiv Zone în care este Terenuri

protejate neutilizate  utilizate cu necesară slab
dezvoltarea haotică îmbunătăţirea utilizate
a ţesutului urban confortului urban

Protejare Restructurare
Conservare

PARCELARE RE PARCELARE

Câteva exemple de cazuri când sunt necesare reparcelări:

ƒ necesitatea creării unor noi artere de circulaţie sau de corectare a traseelor existente
ƒ necesitatea creării unor spaţii verzi în cadrul parcelarului existent
ƒ pentru stoparea tendinţelor de dezvoltare haotică şi/sau de creştere a densităţii
locuinţelor
ƒ pentru o mai bună utilizare a terenurilor în anumite zone cu grad scăzut de ocupare a
terenului
ƒ când parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor construcţii
ƒ când parcelarul istoric a fost destructurat şi se impune reconstituirea sa
ƒ când o zonă urbană nu mai corespunde sub aspect arhitectural urbanistic şi se impune
restructurarea sa

85
 ƒ Dimensiunile operaţiunilor de parcelare

În conformitate cu prevederile legale în vigoare, o parcelare cuprinde minimum 4

parcele. Sub acest prag se poate considera că este vorba de o acţiune de dezmembrare a
proprietăţii, cu asigurarea accesului dintr-un drum public, direct sau prin servitute legal
instituită.
În cazul în care parcelarea conţine mai mult de 12 loturi sunt necesare soluţii colective
de echipare tehnico – edilitară, în conformitate cu prevederile Regulamentului General
de Urbanism art. 30 alin. (1), iar drumurile de deservire locală vor fi racordate la reţeaua
stradală existentă după obţinerea avizelor şi acordurilor prevăzute de lege.

In cazul unor parcelări mari (peste 30 de loturi pe terenuri viabilizate) trebuie să se

prevadă spaţii de folosinţă comună, publice sau private, constând din zone verzi, zone
pietonale, parcaje colective sau dotări social – culturale sau comerciale de proximitate.
Costul realizării lucrărilor este recuperat de parcelator prin creşterea proporţională a
preţului fiecărei parcele.
ƒ Paşii de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare

Parcelare:
- delimitarea zonei ce urmează a fi parcelată
- identificarea regimului juridic, tehnic şi economic prin obţinerea
certificatului de urbanism – deţinătorii de teren pot fi: Statul (terenuri din
domeniul privat, destinate concesionării, vânzării sau atribuirii după caz);
unităţile administrativ – teritoriale (terenuri din domeniul privat sau
proprietatea privată, destinate concesionării, vânzării sau atribuirii după
caz, inclusiv terenuri dobândite prin achiziţii sau prin exercitarea dreptului
de preempţiune); persoane juridice (societăţi private, asociaţii de
proprietari) deţinătoare de terenuri proprietate privată; persoane fizice
(terenuri proprietate privată constituind corpuri de proprietate)
- obţinerea titlului de proprietate de către iniţiatorul acţiunii – persoană
fizică sau juridică – poate fi vezi mai sus
- examinarea necesităţii de deschidere de noi drumuri de acces şi de
realizare de noi echipări tehnico-edilitare
- necesitatea realizării de noi spaţii colective (în funcţie de situarea în cadrul
structurii urbane şi de mărimea parcelării)
- obţinerea autorizaţiei de construcţie
- executarea lucrărilor de infrastructură – drumuri şi echipări tehnico-
edilitare
- realizarea de spaţii colective şi împărţirea spaţiilor private în parcele şi
numerotarea lor
- stabilirea costului parcelelor
- vânzarea parcelelor şi înscrierea lor în registrul cadastral
- construirea locuinţelor (sau a altor construcţii pe parcele conform
condiţiilor de construire stabilite prin PUG, PUZ sau regulamentul aprobat
pentru parcelarea respectivă

86
Reparcelare:
- examinarea disfuncţionalităţilor dintr-o zonă urbană şi a posibilităţilor de
ameliorare a acestora
- delimitarea zonei care urmează să fie reparcelată
- obţinerea de informaţii privind regimul juridic, tehnic şi economic prin
obţinerea certificatului de urbanism
- obţinerea titlului de proprietate de către iniţiatorul operaţiunii sau, după
caz, acceptul tuturor proprietarilor din zonă pentru operaţiunea de
reparcelare
- examinarea posibilităţilor de păstrare sau, respectiv, de modificare a căilor
de comunicaţie (străzi, drumuri, alei), a echipărilor tehnico-edilitare, a
formelor şi dimensiunilor parcelei, ţinând cont de contextul urban
- întocmirea proiectului de reparcelare, obţinerea avizelor, consultarea
prealabilă a populaţiei
- obţinerea autorizaţiei de construcţie
- începerea lucrărilor de modificare a traseelor de drumuri şi echipări
tehnico-edilitare
- reorganizarea terenului pentru realizarea de spaţii colective, reîmpărţirea
spaţiilor private în parcele şi numerotarea lor
- stabilirea costului noilor parcele – rezultat din echilibrarea dintre pierderile
de teren în favoarea spaţiilor publice, drumuri etc.
- despăgubirea după caz a proprietarilor din zonă, vânzarea parcelelor şi
înscrierea lor în registrul cadastral

Inainte de trece la aspectele practice ale parcelării este utilă familiarizarea cu definiţiile
unor termeni utilizati:

- Parcela este o porţiune de teren definită prin limite precise, concretizate printr-o
linie topografică vizibilă pe sol şi comună cu parcela vecină, având acces la una sau
mai multe căi de comunicaţie carosabilă şi purtând un număr cadastral de
identificare. Atunci când rezultă dintr-o parcelare, ea este în principiu indiviză.
- Parcelarul constituie ansamblul diviziunii solului în parcele, oricare ar fi
dimensiunile, forma sau proprietatea acestora, precum şi reprezentarea sa
cartografică. În cadrul său ansamblul parcelelor constituie o ţesătură continuă, fără
goluri intercalate.
- Parcelabilul reprezintă terenul pe care se execută operaţiunea de parcelare.
- Amenajabilul parcelei este suprafaţa de parcelă cuprinsă între clădirea principală şi
limitele parcelei. În amenajabilul parcelei se pot executa clădiri anexă, plantaţii de
agrement şi utilitare, împrejmuiri, alei de acces, parcaje, alte platforme, instalaţii de
toate categoriile ş.a.
- Construibilitatea este calitatea unei parcele de a permite realizarea unei clădiri pe
suprafaţa ei.
- Aliniament – este limita care desparte domeniul public (drumurile formate din
carosabil şi trotuar)de proprietatea publică sau privată
- Alinierea este limita convenţională stabilită prin regulamentele locale de urbanism
ce reglementează modul de amplasare al construcţiilor prin fixarea unei distanţe

87
 între fronturile construite şi un reper existent (aliniamentul stradal, axul străzii,
limita trotuarului, alinierea faţadelor existente, împrejmuirile etc.)
- Edificabilul parcelei este suprafaţa din parcelă, delimitată convenţional, pe care se
permite amplasarea clădirii principale. Edificabilul parcelei este delimitat de
alinierile clădirii principale, după cum urmează:
- alinierea frontală / alinierile frontale către aliniamentul / aliniamentele parcelei
- alinierile laterale – către limitele laterale ale parcelei
- alinierea de spate – către limita din spate a parcelei
- Insula - este suprafaţa de teren situată în teritoriul intravilan al unei localităţi,
delimitată pe toate laturile de drumuri sau alte categorii de domeniu public (căi
ferate, ape, parcuri etc), care poate fi compusă din una sau mai multe parcele /
imobile.
- Imobilul - un fond de pământ, cu sau fără clădiri, precis delimitat, cu număr
cadastral şi cu număr de carte funciară, care aparţine fie unui proprietar, fie unor
coproprietari în indiviziune.
- Servitute - sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilizarea unui alt
imobil având un alt proprietar

ƒ Parcelarea şi spaţiul public

Cei care cumpără un lot, doresc să-şi construiască o casă, să o poată utiliza şi transforma
ulterior, să profite de un spaţiu privat pe care să-l poată folosi în voie – acestea sunt
aspiraţiile imediate ale tuturor celor care achiziţionează teren (lot).

Pentru satisfacerea acestor exigenţe nu este suficientă amplasarea clădirilor pe loturile

individuale. Calitatea vieţii nu se rezumă la libertăţile individuale în cadrul propriului lot:
aceasta se compune în armonia care se realizează în compoziţia de ansamblu, în
caracteristicile peisajului natural, al celui construit, în organizarea de ansamblu care să
susţină viaţa comunitară.

Trebuie în acest scop să stabilim acest cadru de viaţă în toate detaliile sale? Ar însemna
să cădem cu excesul de partea cealaltă: între aceste două extreme – libertate totală sau
organizarea minuţioasă pre-determinată – trebuie să existe un echilibru, posibil şi
necesar:

ƒ Echilibrul este necesar pentru că nici una din exigenţe nu poate fi exclusivă în
detrimentul alteia;
ƒ Echilibrul este posibil, pentru există soluţii multiple, în funcţie de contextul de
ansamblu, de sit, de natura terenului, de viitorii locuitori ai zonei.

Trebuie spus că există o mare varietate de soluţii posibile. Acestea sunt în funcţie de
câteva întrebări prealabile:
- câte loturi există
- care este raportul dintre spaţiul public şi cel privat
- ce formă urbană se alege
- cum se va realiza compunerea spaţiului vizibil

88
După cum am amintit densitatea parcelării poate varia, în funcţie de numărul de loturi
individuale şi de construcţii de locuit. Fiecăreia din aceste densităţi îi corespund realizări
cu caracter foarte diferit, în funcţie de organizarea spaţială aleasă. Trebuie subliniat că la
o densitate mai redusă – 5-15 locuinţe la ha – permit o mai mare supleţe în compoziţia de
ansamblu, în schimb densităţile mai mari (15-40 locuinţe l ha) asigură o gestiune mai
puţin costisitoare a infrastructurilor şi creează un cadru de viaţă mai „urban”.

ƒ Locul rezervat spaţiului colectiv

Acesta este spaţiul situat în afara drumurilor şi parcărilor, spaţiul rezervat pietonilor,
plantaţiilor, locurilor de joacă şi de destindere. Problema care se pune este aceea de a găsi
ponderea justă dintre dimensiunile parcelelor individuale (private) pentru a face loc
acestor funcţiuni ale vieţii colective. In cazul parcelărilor de mici dimensiuni, această
pondere (a spaţiilor publice) este moderată; în cazul lotizărilor mai mari, importanţa şi
calitatea spaţiului colectiv devin esenţiale: cu cât spaţiul este mai redus cu atât mai
mult el trebuie partajat între utilizatori.
Trebuie să introducem aici câteva noţiuni suplimentare.

Spaţiul vizibil adică spaţiul format din domeniul public şi partea din proprietatea privată
perceptibilă dinspre spaţiul public, poate fi compus în foarte diferite feluri – de la gardul
înalt care obstrucţionează vederea la limita spaţiului public, până la transparenţa completă
a spaţiului privat, trecând prin ecranul format de faţadele clădirilor vizibile printr-o
împrejmuire joasă.
Esenţial este să existe un partiu clar de amenajare, în care implantarea clădirilor,
dispunerea împrejmuirilor, organizarea şi modul de tratare a infrastructurii colective, să
fie concepute simultan – pentru a structura spaţiul de la bun început şi a crea cadrul unei
vieţi colective.
Urbanistului îi revine sarcina să exprime într-o compoziţie de ansamblu, exigenţele şi
opţiunile de mai sus. Fără a reprezenta soluţii şi fără a îngrădi libertatea de expresie şi
imaginaţia, iată câteva principii de orientare:
ƒ Asigurarea continuităţii parcelării cu mediul urban existent: continuitatea
formelor sau siluetelor urbane, continuitatea plantaţiilor, continuitatea unor tratări
(de ex. împrejmuirile). In afara unor cazuri particulare, parcelarea nu este un
obiect izolat în cadrul unui ansamblu heteroclit, ci elementul unei trame de
dezvoltare urbană, care se realizează progresiv, până ajunge un nou cartier.
ƒ Afirmarea structurii operaţiunii: crearea unor puncte de reper, de identificare a
locului- alei, arbori, pante ale acoperişurilor, materialele şi culorile, forma şi
dimensiunea gardurilor, acre să permită vizitatorului să recunoască un anumit loc
cu o anumită semnificaţie.
ƒ Diversificarea spaţiului: în interiorul acestei structuri, crearea unor locuri unde
putem descoperi ceva diferit, variat, neaşteptat. In spaţiul colectiv amenajat, este
suficient câteodată lăţimea variabilă a drumului, schimbarea îmbrăcăminţii
(pavajului), sau a mobilierului urban pentru a obţine această diversitate. In spaţiul
privat, diversitatea va rezulta din marja de libertate a fiecărui proprietar în
construirea casei şi amenajarea grădinii proprii.

89
In consecinţă:

Planul de compoziţie a parcelării exprimat prin PUD-ul propus, se traduce prin:

- Organizarea spaţiului colectiv, printr-un proiect de amenajare detaliat (realizat de
parcelator)
- Părţile perceptibile din spaţiul privat, contribuie direct la armonia ansamblului
prin prescripţiile impuse proprietarului
- Pentru restul spaţiului privat există toată libertatea în conceperea şi realizarea
locuinţei, pentru ca proprietarii să poată – în anumite limite – să o amenajeze,
extindă sau să facă anexe.
ƒ Spaţiul colectiv în cadrul parcelării
Să definim spaţiul public colectiv.

Un plan de parcelare care exprimă partiul propus se va exprima prin:

ƒ spaţiul public rezultat din amenajarea detaliată realizată de parcelator;
ƒ partea perceptibilă a spaţiului privat, care contribuie direct la armonia
ansamblului, prin prescripţiile impuse proprietarilor;
ƒ restul spaţiului privat, prin libertatea de concepţie în realizarea locuinţelor
(flexibile în anumite limite, cu posibilităţi de extindere, de adăugire de noi
construcţii...).
Indiferent de statutul juridic – proprietatea autorităţii locale sau proprietatea locuitorilor –
spaţiul colectiv este prin definiţie tot ce nu este destinat folosirii private individuale.
Adesea acestui spaţiu i se conferă aşa-zise folosinţe exclusiv funcţionale: accesul la
locuinţe, asigurarea alimentării cu apă, gaze, electricitate, evacuarea deşeurilor etc. Dar
spaţiul colectiv mai mult decât atât: este suportul vieţii de ansamblu, a cartierului:
întâlniri, jocuri, spectacole şi alte diverse schimburi care se desfăşoară în acel loc şi
care poartă ca nume strada, piaţa, grădina, aleea...
Conform reglementărilor obligaţiile primordiale sunt următoarele:
- Asigurarea spaţiilor de circulaţie şi pentru parcarea vehicolelor, trebuie să
ţinem seama că fiecare tip de vehicul are exigenţele sale proprii; în afara unor
cazuri speciale, circulaţia în cadrul unor parcelări trebuie să se desfăşoare la viteze
reduse, parcarea este ocazională (vizitatori) şi nu necesită decât câteva locuri.
- Amplasarea reţelelor tehnico-edilitare (apă, canalizare, distribuţia energiei
electrice, iluminatul public); acestea nu sunt în mod obligatoriu elemente
determinante pentru trasarea drumurilor şi a aleilor pietonale; de regulă sunt
îngropate în zona rezervată lor de o parte sau alta a domeniului public.
- Accesul la serviciile urbane: pompieri, ambulanţe, mutări, livrări de mărfuri,
evacuarea gunoaielor, conţinute în normativele în vigoare.

Viaţa colectivă este una din datele fundamentale ale ansamblurilor de locuinţe
individuale, chiar dacă cei care aleg acest mod de a locui nu-l recunosc totdeauna. Acest
mod de viaţă poate fi exprimat în mia multe feluri:
- Deplasări cu bicicleta
- Jocuri de copii
- Plantaţii şi mobilier urban

90
Spaţiul colectiv nu este juxtapunerea unor sub-spaţii specializate într-o ordine pre-
stabilită circulaţie-joacă-spaţii verzi. Spaţiul colectiv se concepe în mod global, conform
următoarelor principii:
ƒ Căutarea continuităţii şi varietăţii; continuitate trebuie să reprezinte
legătura între clădirile de cele mai multe ori eterogene; varietatea
compoziţiei, succesiunea spaţiilor (înguste, largi), a străzilor şi piaţetelor,
diversitatea ambientală a locurilor de odihnă şi de joacă, de calm şi
agitaţie, vor constitui repere ale zonei (exemplu Cişmigiu....) vor permite
lectura locurilor şi a caracterului său.
ƒ Acordarea priorităţii folosinţelor vieţii colective, faţă de circulaţia
automobilelor; automobilele fac parte din viaţa cotidiană, dar există
mijloace de disciplinare a lor şi de integrare în amenajarea de ansamblu. In
acest sens, reţeaua stradală nu trebuie să fie un spaţiu uniform rezervat
exclusiv automobilelor, ci un volum compus şi delimitat în cadrul
peisajului înconjurător.
ƒ Crearea de spaţii diversificate şi polivalente: rezervarea de spaţii separate
pentru folosinţa exclusivă a fiecărei funcţiuni, ar însemna pe de o parte
supradimensionarea spaţiului colectiv şi în al doilea rând fărâmiţarea
acestuia; o asemenea rezervare exclusivă a spaţiului pentru o anumită
funcţiune se justifică numai în cazul unor incompatibilităţi – cum ar fi o
arteră de circulaţie majoră.

In general, în majoritatea cazurilor, trebuie căutată o soluţie care să răspundă multiplelor

funcţiuni; de exemplu un drum de deservire fără trotuare, poate fi utilizat deopotrivă de
maşini şi de pietoni; prin supralărgiri pe anumite porţiuni poate deveni loc de joacă
pentru copii; o alee pietonală poate fi folosită şi de biciclişti; în zona rezervată parcărilor
se poate spăla maşina, se pot utiliza patinele etc. Spaţiile rezervate pietonilor pot fi
considerate ca elemente de trecere între grădina proprie şi stradă, sau ca spaţii speciale ale
cartierului, cu accese pietonale în spatele parcelelor.

Accesul serviciilor urbane – pompieri, gunoieri, ADP – se poate face în faţa fiecărei
case, cu posibilităţi de întoarcere pentru drumuri sau prin regruparea câtorva case cu o
distanţă de câţiva zeci de metri între grupări. Pot fi avute în vederi şi spaţii comune
(pentru pubele, eventual combustibil).

Alegerea materialelor pentru îmbrăcăminţi nu se limitează la asfalt – fie el chiar colorat.

Se poate avea în vedere pământ bătătorit, dale de diverse feluri, combinaţii de materiale
cu efect estetic etc.

Mobilierul urban se poate adapta cu uşurinţă la caracterul şi scara fiecărui ansamblu,

printr-un joc al înălţimii corpurilor de iluminat public, semnalizările de circulaţie,
amplasarea unor bănci etc.

Vegetaţia permite compoziţii foarte variate, de la conservarea şi punerea în valoare a

unor tufişuri, copaci, a unui gard viu, până la plantaţii periferale, plantaţii de aliniament,
plantarea de gazon pe locurile de joacă, plantarea unor arbuşti ornamentali...

91
In ceea ce priveşte diferitele reţele, fiecare având prescripţiile sale specifice, studiul
acestora face parte din abordarea de ansamblu a compoziţiei (reţele independente de
traseul drumurilor, scurtături prin spaţiile verzi, tranşee comune pentru toate reţelele
(toate aceste alternative în cazul în care terenul nu a fost viabilizat în prealabil).

Reţeaua de drumuri este aceea pe care trebuie concentrat efortul de imaginaţie,

libertatea formelor, a traseelor. O stradă nu se limitează la un carosabil cu două trotuare
(dacă are!) paralele. Ea se poate combina cu o multitudine de elemente, precum parcaje,
piaţete, plantaţii, mobilier urban, creând astfel un spaţiu viu şi variat. Aceasta este cauza
pentru care proiectarea reţelei de drumuri este mai mult decât respectarea normelor de
specialitate: drumurile de deservire nu sunt neapărat fundături; şicanele de profil sau de
îmbrăcăminte permit respectarea utilizării, odată cu păstrarea continuităţii

ƒ Despre spaţiul privat

După cum am s-a arătat mai sus, spaţiul privat este alcătuit din ansamblul parcelelor
private din cadrul lotizării – cădirile de locuit şi construcţiile anexe, grădinile din
amenajabilul parcelei şi împrejmuirile. Organizarea spaţiului privat nu înseamnă
aplicarea unor constrângeri rigide şi detaliate asupra dreptului de proprietate, ci stabilirea
unor reguli clare şi forte, care vor da partiului de amenajare coerenţă şi armonie – lăsând
în rest cea mai mare libertate utilizatorilor.

Regulamentul de lotizare se bazează pe regulile de bază ale urbanismului, despre care s-a
făcut vorbire în prima parte. Vom reţine că parcelarea/reparcelarea reprezintă un mare
potenţial pentru soluţii de arhitectură (din păcate prea puţin exploatată). Concepţia sa
trebuie să înglobeze posibilitatea de evoluţie viitoare (o construcţie a cărui ciclu de viaţă
se întinde pe mai multe generaţii, trebuie să se poată adapta la evoluţia familiei, a gustului
utilizatorilor). O mare importanţă va trebui acordată anexelor; acestea sunt cele care pun
în valoare spaţiul de locuit, prin funcţiunile lor multiple – bricolaj, loc de joacă pentru
copii; garajul, atelierul etc.; din acest motiv anexele ar trebui prevăzute de la început sau
realizarea lor ulterioară să fie posibilă, fără a crea inconveniente pentru vecini. In sfârşit,
grădina reprezintă de asemenea un mare potenţial de diversificare a compoziţiei.

Cu toate acestea este iluzoriu să credem că printr-o parcelare va putea fi stabilit în

totalitate viitorul cadru construit. Vom reţine de aceea pe cele care sunt decisive şi
verificate pentru a asigura calitatea vieţii într-un nou ansamblu:

ƒ modul de amplasare a construcţiilor pe parcelă – vom reţine regulile elementare (a

se vedea anexa) – este prima opţiune în cadrul unui proiect de parcelare; pornind
de la acesta pot fi gândite caracteristicile clădirilor de locuit şi a anexelor
construite, apoi împrejmuirile;
ƒ conservarea spaţiului liber (neconstruit), fie prin limitarea amprizei construcţiilor
(POT), fie prin prevederea de la început a unor spaţii plantate, pene de verdeaţă
etc.

92
 ƒ organizarea unui front urban - prin retragerea de la aliniament sau modul de
amplasare faţă de limitele de separaţie a loturilor;
ƒ respectarea câtorva reguli simple de unitate arhitecturală – materiale ce nu pot fi
folosite (sau invers, recomandate pentru a fi utilizate), orientarea şi panta
acoperişurilor, culorile dominante ale învelitorii etc. pentru a evita incongruenţele
majore
ƒ amenajarea gardurilor şi a părţii vizibile a grădinilor, care alături de spaţiul
colectiv sunt parte componentă a peisajului urban creat

ƒ Documentaţiile de urbanism necesare pentru realizarea unei

parcelări/reparcelări

În cazul parcelării / reparcelării unor suprafeţe mici (până la 11 loturi) din intravilanul
localităţii, aflate în proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) şi având
asigurate accesele carosabile şi pietonale, precum şi echiparea tehnico – edilitară se
admite realizarea lucrărilor pe baza unui PUD aprobat. Fac excepţie terenurile situate în
zone protejate, pentru care se elaborează PUZ conform legislaţiei în vigoare.

Utilizarea terenului se va face în concordanţă cu funcţiunea stabilită prin PUG, respectiv

zona rezidenţială având locuinţe cu P, P+1 sau P+2 niveluri.

Planul urbanistic de detaliu pentru parcelare (PUDP) are caracter operaţional şi

reprezintă instrumentul urbanistic prin care se asigură condiţiile de amplasare,
dimensionare şi conformare a construcţiilor de pe parcelă. El cuprinde reglementări
tehnice detaliate privind:
ƒ asigurarea accesului pietonal şi carosabil direct dintr-un drum public de categoria
III sau IV pentru fiecare parcelă rezultată;
ƒ racorduri şi branşamente la reţele edilitare existente;
ƒ permisivităţi şi constrângeri urbanistice legate de:
o forma şi dimensiunile parcelelor;
o indici de ocupare a terenului;
o retragerea faţă de aliniament;
o distanţe faţă de limitele laterale şi de spate;
o amenajări admise pe parcele

Introducerea unei suprafeţe de teren în intravilan se face în mod obligatoriu printr-un

PUZ de parcelare (PUZP). Pentru a fi aprobată, o operaţiune de parcelare trebuie să
îndeplinească simultan toate condiţiile impuse prin reglementări parcelabilului.

ƒ Construibilitatea
(pentru detalii şi exemplificări grafice a se vedea anexa 5)

Pentru a cunoaşte condiţiile pe care trebuie să le întrunească o operaţiune de parcelare /

reparcelare este necesar să definim construibilitatea. Aceasta este calitatea unui teren de a
primi construcţii (cu sau fără fundaţii). Intrucât caracteristicile unui teren sunt legate nu

93
numai de natura terenului, ci şi de servituţile care îl grevează, construibilitatea nu este o
problemă strict urbanistică, ea având şi un pronunţat caracter juridic.

1. Condiţiile generale de construibilitate sunt legate de principiile generale care

guvernează întreaga activitate de urbanism. Condiţiile de construibilitate.sunt prevăzute
în legile şi reglementările privind urbanismul, în prevederile privind elaborarea
documentaţiilor de urbanism. Autorizarea operaţiunilor urbanistice impune aceste
reglementări. Prin restricţiile şi prescripţiile specifice cuprinse în regulamentele locale de
urbanism şi preluate în certificatul de urbanism şi autorizaţia de construcţie se urmăreşte
asigurarea compatibilităţii funcţiunilor existente cu cele propuse. Scopul final este
realizarea confortului de locuire în zonele parcelate sau reparcelate în strânsă relaţie cu
contextul urban.

Prin aceste prescripţii şi restricţii se urmăreşte păstrarea integrităţii şi protecţia spaţiilor

naturale, conservarea şi protejarea patrimoniului construit de mare valoare clasat ca atare,
securitatea construcţiilor şi salubritatea publică, precum şi respectarea interesului public
(rezervarea unor spaţii pentru realizarea obiectivelor locale de interes public sau a
lucrărilor de interes naţional

2. Condiţii de construibilitate a terenurilor în zonele parcelate sau reparcelate

Pentru a fi construibile terenurile destinate folosinţei private într-o zonă parcelată sau
reparcelată trebuie să îndeplinească simultan condiţii legate de accesul la drumurile
publice, asigurarea corespunzătoare a echipării tehnico-edilitare, precum şi prevederile
legale privind forma şi dimensiunile parcelei.

a) Drumurile publice sau private dintr-o parcelă, trebuie să se integreze în reţeaua

generală de circulaţie, să corespundă normelor tehnice privind proiectarea şi execuţia lor
şi să asigure circulaţia persoanelor, a vehiculelor uşoare sau a autoturismelor, precum şi a
utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor, salubritate, etc.

Accesul carosabil pe parcelă trebuie să se facă direct la drumul public sau privat pentru
locatari, precum şi pentru gararea şi parcarea autoturismelor şi a autovehiculelor speciale
pentru intervenţii şi servicii. Numărul de accese carosabile directe dintr-un drum public
va fi limitat în funcţie de categoria de importanţă a drumului. La amenajarea intersecţiilor
trebuie avută în vedere asigurarea unor condiţii optime de vizibilitate. Fundăturile trebuie
prevăzute cu platforme corespunzătoare pentru întoarcere. Parcarea autovehiculelor
trebuie asigurată în afara spaţiului public de circulaţie.

Accesul la un drum public se amplasează cât mai departe de intersecţie. Numărul

acceselor la un drum public trebuie să fie limitat în funcţie de importanţa drumului. Lipsa
accesului la un drum public sau privat se remediază prin instituirea unei servituţi de
trecere.

Accesul pietonal pe parcelă poate fi comun sau separat de accesul carosabil. Se vor
asigura condiţii de acces pentru persoanele cu handicap.

94
b) Echiparea cu reţele tehnico – edilitare

Orice construcţie nouă de pe parcelă trebuie să fie racordată la reţelele publice de

distribuţie a apei potabile, de canalizare a apelor uzate, de alimentare cu energie electrică
şi telecomunicaţii.
In cazul mai multor parcele destinate locuirii echiparea tehnico-edilitaro se asigură prin
lucrări de racordare şi branşare la reţele publice de alimentare cu apă potabilă,
electricitate, canalizare, gaze (după caz).

În localităţile în care nu există reţele publice de canalizare şi/sau de alimentare cu apă se

permite realizarea de soluţii de echipare în sistemul individual pe parcele (ca soluţie
tranzitorie). In acest caz trebuie prevăzute parcele cu suprafeţe mai mari pentru a se putea
respecta normele sanitare şi de prevenire şi stingere a incendiilor.

Lipsa echipării cu reţele de apă şi canalizare pentru un teren de mari dimensiuni, poate
antrena după sine declararea neconstruibilităţii zonei.

c) Dimensiunea parcelei

Principalii factori care influenţează dimensiunile parcelei sunt:

ƒ Funcţiunea principală a zonei în care sunt amplasate

ƒ Folosinţa terenului parcelelor
ƒ Tipul de locuire
ƒ Regimul de amplasare al construcţiilor pe teren, caracteristic zonei.
ƒ Accesul pe parcelă şi poziţia faţă de drumuri
ƒ Posibilităţi de evacuare a apelor uzate
ƒ Condiţiile cadrului natural – panta terenului – posibilităţile de evacuare a apelor
pluviale

Sunt considerate construibile terenurile cu pantă de până la 10%; terenurile cu pantă până
la 20% sunt cu folosinţă limitată, precum şi cele situate în zona de munte cu panta de
până la 30 %.

Dacă panta terenului este cuprinsă între 1% şi 2% există condiţii favorabile pentru a aşeza
construcţia în orice direcţie indiferent de lungimea ei.

Dacă terenul are o pantă între 2-5% construcţia se poate aşeza cu lungimea ei pe linia de
cea mai mare pantă fără a prezenta dificultăţi.

Dacă panta terenului este cuprinsă între 5-8% se renunţă la aşezarea construcţiilor în
paralel cu panta terenului şi se preferă soluţia economică şi de integrare în relief cu
construcţia aşezată cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare pantă.

95
d) Forma şi dimensiunile parcelei

Dimensiunile şi suprafaţa parcelei reprezintă parametrii geometrici caracteristici ai

parcelei care determină construibilitatea sa.

Suprafaţa minimă a unei parcele este de:

S = 150mp – când există reţele de alimentare cu apă şi canalizare în zonă

S = 750mp – când lipsesc reţele de alimentare cu apă şi canalizare în zonă şi sunt
necesare amenajări locale

Forma parcelei trebuie să permită înscrierea clădirii minime de locuit cu respectarea

distanţelor prescrise în regulament între toate laturile clădirii şi limitele parcelei.
Forma parcelei trebuie să permită înscrierea unui paralelogram /dreptunghi având o latură
care coincide cu aliniamentul parcelei şi parametrii geometrici minimi admişi.

Clădirea minimă de locuit este aceea care are încăperile obligatorii precizate pentru o
locuinţă cu o cameră şi are o suprafaţă minimă de 60.00 mp. Este obligatoriu ca
încăperile să se situeze într-o clădire cu dimensiunile exterioare înscrise într-un
dreptunghi cu laturile de 6,0 x 10,0m; în cazul în care clădirea are gang, condiţia se referă
la parterul construit fără gang.

Lungimea aliniamentului parcelei (lăţimea) este distanţa măsurată în lungul acestuia la

stradă între limitele laterale ale parcelei, notat în continuare cu (La). Ea este 8m pentru
clădirile în regim închis (joantive) şi 12 m pentru clădirile izolate şi cuplate.

Adâncimea parcelei, măsurată pe o perpendiculară dusă din mijlocul aliniamentului spre

limita din spate a parcelei, notată în continuare (A). Adâncimea parcelei se recomandă 15.0
– 30.0 m.

Lungimea aliniamentului şi adâncimea parcelei nu pot avea concomitent valori

minime, respectiv maxime ale intervalelor de valabilitate.
Raportul dintre lungimea aliniamentului şi adâncimea parcelei (La/A) trebuie să fie
cuprins între intervalul (0.5 – 3.0).
Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmări ca unghiul format de
aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale ale parcelei să fie cuprins între
750 – 1050.

În funcţie de tipul de parcelare, de parcelator şi scopul parcelării, suprafeţele parcelelor pot fi

limitate sau nu. În parcelările iniţiate de o persoană juridică de drept public (ANL, ministere,
consiliile locale şi altele) destinate construirii de locuinţe sau case de vacanţă pe parcele care
intră în circuitul privat, suprafaţa maximă este conform legislaţiei în vigoare (L.50/1991, L.
453/2001).

96
Prin Regulamentul-cadru al parcelării sunt stipulate următorii parametri:

- Construibilitatea parcelei – ponderea activităţilor complementare max 25%

- Parametrii geometrici ai parcelelor: lungimea, adâncimea, suprafaţa
- Lungimea aliniamentului 8-12 m (însiruit, izolat sau cuplat)
- Adâncimea minimă 18 mai 2008 Suprafaţa 150m – 200m
- Unghiul format de aliniament cu fiecare dintre limitele laterale 750 şi 1050
- Densitatea construirii pe parcelă prin POT, CUT
- Amplasarea clădirilor pe parcele şi conformarea clădirilor
- Alinierea frontală a clădirii faţă de aliniament se poate prevedea prin regulamentul
parcelării
- Alinierea laterală – min. 3 m faţă de limitele laterale – dacă există ferestre ale
încăperilor auxiliare
- Acces din spate – pentru servicii
- Distanţele dintre clădiri în funcţie de înălţimea acestora

De asemenea, reglementările privesc:

ƒ Edificabilul parcelei definit de alinierile (retragerile) obligatorii ale clădirii faţă de

limitele parcelei; acesta nu reprezintă suprafaţa clădirii ci limitele în care trebuie
să se înscrie cu respectarea POT admis.
ƒ Amenajabilul parcelei respectiv suprafaţa cuprinsă între clădirea de locuit şi
limitele parcelei ( amenajări permise în amenajabil).
ƒ Imprejmuirile, condiţiile de realizare a acestora, asigurarea rezolvării unitare spre
stradă (înălţimea, grosimea, materialele, aspect - transparent, opac)

In ceea ce priveşte elementele spaţiului public şi relaţia acestora cu parcelele, câteva

dintre principiile de bază care trebuie avute în vedere:
ƒ asigurarea continuităţii parcelării cu mediul urban existent: continuitatea de
siluete şi forme urban, continuitatea drumurilor, a spaţiilor verzi sau plantaţiilor;
în afara unor cazuri izolate, parcelarea nu este un obiect izolat într-un ansamblu
heteroclit, ci un element al tramei de dezvoltare urbană, realizat progresiv, până la
crearea unui nou cartier;
ƒ crearea unui spaţiu urban structurat, cu puncte de reper – alei plantate cu copaci, o
piaţetă, zone de verdeaţă, panta acoperişurilor, forma gardurilor – sunt tot atâtea
elemente care permit locuitorilor şi vizitatorilor să recunoască şi să se identifice
într-un anumit loc;
ƒ diversificarea spaţiului în interiorul structurii create, crearea de locuri diferite,
variate...în spaţiul public amenajat, este suficient câteodată să se lărgească o
stradă, să se schimbe pavajul, să se implanteze câteva elemente atrăgătoare de
mobilier urban sau jardiniere cu flori, pentru a obţine aceea diversitate dorită; în
spaţiul privat, diversitatea va rezulta din marja de libertate pe care o are fiecare
proprietar în conceperea casei şi amenajarea grădinii etc.

97
 ANEXE

98
 Anexa 1

STRUCTURA GENERALĂ ŞI CONŢINUTUL PLANULUI

URBANISTIC GENERAL - PUG
Planul Urbanistic General este structurat astfel:
a) studii de fundamentare;
b) PUG propriu-zis, care conţine:
Piese scrise:
1. Memoriu de sinteză (după caz);
2. Memoriu general;
3. Regulamentul local de urbanism;

Piese desenate:
1. Încadrarea în teritoriul judeţean;
2. Analiza situaţiei existente a întregului teritoriu administrativ al
unităţii de bază cu evidenţierea disfuncţionalităţilor;
3. Reglementările urbanistice: zonificarea funcţională pentru întreg
teritoriul administrativ al unităţii de bază;
4. Reglementările urbanistice: echiparea edilitară;
5. Proprietatea asupra terenurilor şi circulaţia juridică a terenurilor

In funcţie de complexitatea PUG, piesele desenate pot conţine mai multe planşe privind
analize sectoriale suplimentare pentru situaţia existentă sau pentru reglementările din
domeniu edilitar, pe domenii de echipare. Pachetul pieselor desenate poate fi completat
cu cartograme, scheme, grafice etc., care însoţesc piesele scrise şi care au rolul de a
susţine propunerile PUG.

Redăm mai jos un tabel sintetic al problemelor şi conţinutului unui Plan Urbanistic
General (după Urbanproiect, 2001).

Urban Rural
oraşe sub 30.000
Municipii peste

oraşe 30.000 –
100.000 loc.

100.000 loc.

Categorii de probleme
Municipii şi

Municipii şi

Comune
loc.

Reambulare topografică ■ ■ ■ ■
FUNDAMENTARE

Studii geotehnic ■ ■ ■ ■
A. STUDII DE

Relaţii periurbane
Analitice Circulaţie
Protecţia mediului
Zone construite protejate
Dezvoltarea economică
■ |
■ ■
■ ■
■ |
■ ■
■ ■
■ ■
| |
■ ■

99
 Potenţial balnear sau turistic Pentru localităţile ce includ staţiuni
balneo-turistice declarate
Infrastructură majoră ■ | | |
Alte studii | | | |
Consultative Anchete socio – urbanistice ■ | | |
Tendinţe socio-demografice ■ ■ |
PROSPECTIVE Evoluţia activităţilor ■ |
economice
B.1.1.Memoriu de sinteză ■ |
B. PLAN URBA-NISTIC GENERAL

B.1. B.1.2.Memoriu general ■ ■ ■ ■

Piese scrise B.1.3.Regulament local de ■ ■ ■ ■
urbanism
Încadrarea în teritoriu ■ ■ ■ ■
Analize sectoriale ■ |
Situaţia existentă – ■ ■ ■ ■
B.2. disfuncţionalităţi
Piese desenate
Reglementări urbanistice ■ ■ ■ ■
Reglementări edilitare ■ ■ ■ ■
Regimul juridic al terenurilor ■ ■ ■ ■
În care : ■ - piese obligatorii; - la alegere în funcţie de situaţie

Elaborarea studiilor de fundamentare

(1) Studiile de fundamentare se elaborează în scopul analizei şi formularea
reglementărilor unor probleme sectoriale. Studiile de fundamentare pot fi
elaborate anterior (dar nu mai mult de 2 ani) sau concomitent PUG. Concluziile
acestora se reiau în memoriul general PUG.
(2) In funcţie de mărimea, complexitatea şi specificul localităţii, elaboratorul va
întocmi împreună cu beneficiarul PUG, lista studiilor de fundamentare
necesare, de la caz la caz. Pentru studiile de fundamentare se emit comenzi de
subproiectare, iar beneficiarul va pune la dispoziţie/va asigura accesul la toate
informaţiile existente. Studiile de fundamentare se întocmesc de către colective
specializate în domeniu, sau de către colectivul elaborator PUG, dacă are în
profil astfel de lucrări.

Studiile de fundamentare necesare pentru elaborarea unui PUG sunt de trei categorii:

a) Studiile de fundamentare cu caracter analitic, care privesc evoluţia localităţii şi

caracteristicile sale, sunt, după caz:
• Aducerea la zi a suportului topografic /cadastral (reambulare) – obligatoriu,
nu mai vechi de 2 ani
• Condiţiile geotehnice şi hidrogeotehnice
• Evoluţia localităţii sub aspect istorico – cultural, etnografic şi urbanistic –
arhitectural

100
 • Organizarea circulaţiei şi transporturilor în localităţi şi în teritoriul de
influenţă al acestora
• Reabilitarea, protecţia şi conservarea mediului
• Identificarea zonelor şi ansamblurilor cu valoare deosebită din punct de
vedere cultural, istoric, arhitectural urbanistic şi stabilirea zonelor de
protecţie
• Regimul juridic al terenurilor – tipuri de proprietate asupra terenurilor şi
imobilelor
• Echipare edilitară majoră
• Valorificarea potenţialului turistic al localităţii

b) Studiile de fundamentare cu caracter consultativ privesc evidenţierea unor cerinţe şi

opţiuni ale populaţiei, legate de dezvoltarea urbanistică. Ele se pot elabora în baza
sondajelor şi anchetelor socio-urbanistice.

c) Studiile de fundamentare cu caracter prospectiv reprezintă elaborarea unor prognoze

pentru diferitele domenii sectoriale oglindind evoluţia socio-demografică, a
activităţilor economice, a deplasării şi reconversiei forţei de muncă.

Pentru toate categoriile de studii de fundamentare, demersul elaborării va fi structurat

astfel:
a) delimitarea obiectului studiat
b) analiza critică a situaţiei existente;
c) evidenţierea disfuncţionalităţilor şi priorităţilor de intervenţie;
d) propuneri de eliminare/diminuare a disfuncţionalităţilor, prognoze,
scenarii de dezvoltare a localităţii.

Sinteza studiilor de fundamentare

Fiecare studiu de fundamentare se finalizează cu o sinteză, axată în principal pe
diagnosticarea disfuncţionalităţilor şi pe formularea propunerilor de eliminare sau
diminuare a acestora. Sintezele studiilor de fundamentare se elaborează:
a) de către proiectantul de specialitate, pentru studiile de fundamentare
elaborate concomitent cu PUG.
b) de către proiectantul general al PUG pentru studiile de fundamentare
elaborate anterior PUG.

Prin corelarea tuturor propunerilor cuprinse în studiile de fundamentare proiectantul

general al PUG poate elabora o concepţie unitară de dezvoltare a localităţilor.

A. Analiză – diagnostic (disfuncţionalităţi) – propuneri de organizare

urbanistică
ƒ Disfuncţionalităţi; se vor identifica şi comenta principalele disfuncţionalităţi
rezultate din studiile de fundamentare, subliniindu-se disfunţionalităţile relevate la nivelul
dezvoltării spaţiale a localităţilor, căilor de comunicaţie şi transport, activităţii economice,

101
utilizării terenurilor, instituţiilor publice, locuirii, echipării edilitare, problemelor de mediu
etc.

ƒ Necesităţi şi opţiuni ale populaţiei; conform Legii amenajării teritoriului şi

urbanismului, populaţia trebuie antrenată în activitatea de AT şi U (art.57) prin:
- informare
- consultare
- sau alte forme (anchete, sondaje etc.)

Rezultatele acestor forme de consultare trebuie evaluate de proiectant, sintetizate şi după

caz introduse în documentaţia de urbanism.

ƒ Propuneri de organizare urbanistică

Propunerile de organizare urbanistică se bazează pe:

• prevederilor planurile de amenajare a teritoriului la nivel naţional, regional şi
judeţean;
• programele şi acţiunile locale de dezvoltare;
• concluziile studiilor de fundamentare;
• disfuncţiile relevate de analiza situaţiei existente a localităţii;
• opţiunile populaţiei.

ƒ Evoluţia posibilă – priorităţile de intervenţie identificate din direcţiile de

dezvoltare ale localităţilor, privind valorificarea potenţialului uman, economic şi natural.

ƒ Principalele reglementări se vor corela cu planşele de reglementări şi se vor

prezenta sintetic propunerile cu privire la:
- îmbunătăţirea aspectului general al localităţilor;
- zonificarea funcţională cu limitele şi bilanţurile teritoriale;
- optimizarea circulaţiei;
- dezvoltarea infrastructurii edilitare;
- protecţia mediului;

ƒ Obiectivele de utilitate publică vor fi listate obiectivele de utilitate publică

propuse, cu amplasamentele şi suprafeţele necesare realizării lor.

In Concluzii; se vor face aprecieri sintetice privind dezvoltarea localităţilor şi se vor

menţiona proiectele necesar a fi elaborate în continuare – PUZ-uri pentru zona centrală,
zonele protejate, alte zone sensibile şi cu probleme (de ex. fostele platforme industriale
dintre care unele se transformă în parcuri industriale etc.).

Un aspect important în procesul de elaborare a documentaţiilor de urbanism este legat de

colectarea şi utilizarea informaţiilor.

102
 CATEGORII DE FOLOSINŢĂ (ha)

TERITORIU Agricol Neagricol TOTAL

ADMINISTRATIV
AL UNITĂŢII DE

Curţi constr.
BAZĂ

Drumuri

Neprod
Păşuni

Păduri
Arabil

Livezi
fâneţe

Ape
Vii
EXTRAVILAN* X
INTRAVILAN Y
TOTAL
% din total 100,0
*sunt cuprinse trupurile din afara intravilanului localităţii de bază sau ale localităţilor componente
sau aparţinătoare

Teritoriul cuprins în limitele administrative ale localităţii = X + Y

Intravilanul reprezintă limita legală în care sunt cuprinse toate suprafeţele ocupate de
construcţii şi amenajări. Putem avea astfel “trupul principal” (localitatea propriu zisă) şi
“trupuri secundare” (alte zone ocupate de construcţii şi amenajări în cadrul teritoriului
administrativ).

Intravilanul propus şi zonele funcţionale existente pot fi diferite faţă de situaţia

existentă. Noua limită a intravilanului cuprinde toate suprafeţele de teren ocupate de
construcţii şi amenajări precum şi suprafeţele necesare dezvoltării pe o perioada
determinată.

Totalul suprafeţei justificate pentru includerea în intravilanul propus implică, după

aprobarea PUG, în baza actelor normative în vigoare, a următoarelor competenţe:
a) Oficiul Judeţean pentru Cadastru Agricol şi Organizarea Teritoriului Agricol până la 1,0
ha;
b) Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei până la 100 ha;
c) Guvernul – peste 100 ha

În toate cazurile, suprafaţa totală solicitată se determină pe întreaga unitate administrativ

– teritorială de bază. Suprafeţele incluse în noul intravilan se scot din circuitul agricol
prin efectul autorizaţiei de construire.

Pentru toate terenurile unităţii teritoriale va fi stabilită destinaţia lor.

ZONELE FUNCŢIONALE se determină în funcţie de activităţile dominante aferente

suprafeţelor respective de teren. Zona centrală, care are un caracter complex din punct de
vedere funcţional, va fi tratată ca atare.

103
 SUPRAFAŢA (HA) Procent
Localitate Localităţi % din
ZONA FUNCŢIONALĂ Trupuri total
principală componente/ TOTAL
izolate intravilan
aparţinătoare
Institutii si servicii
Locuinte de toate tipurile
Unitati industriale si depozite
Unitati agro-zootehnice
Căi de comunicatie si
transport, din care:
• rutiere;
• feroviare;
• aeriene;
• navale.
Spaţii verzi amenajate/
neamenajate, sport,
agrement, protecţie
Constructii tehnico – edilitare
Gospodarie comunală,
cimitire
Terenuri cu destinatie
speciala
Terenuri libere
Terenuri agricole
Ape
Păduri
Terenuri neproductive
Total intravilan existent 100,0

Suprafeţele şi procentele evidenţiază proporţiile între zonele funcţionale, disponibilităţile

de teren, densităţi de locuire şi construire.

Fiecare zonă are o funcţiune predominantă care se determină pe baza următoarelor

aspecte:

a) concluziile studiilor de diagnosticare a disfuncţionalităţilor (factori de

agresivitate, incompatibilităţi – condiţionări impuse de asigurarea siguranţei în
exploatare, inadecvate din punct de vedere estetic, aspecte critice, gradul de
confort, lipsa amenajărilor specifice, condiţionări impuse de asigurarea
protecţiei împotriva zgomotului, asupra conceperii şi conformării zonelor,
subzonelor, ansamblurilor urbane etc.);
b) modificarea limitei şi justificarea acesteia;
c) mărimea zonei;
d) categorii de intervenţii propuse (în spiritul valorificării potenţialului existent şi
înlăturării disfuncţionalităţilor;

104
Prevederi la nivelul zonelor funcţionale din intravilan

Se vor specifica prescripţiile pentru zonele funcţionale, codificate astfel, după caz:
- L – zona pentru locuinţe
- IS – zona pentru instituţii şi servicii
- ID – zona pentru unităţi industriale şi depozitare
- A – zona pentru unităţi agricole
- C – zona pentru căi de comunicaţie
- SP – zona pentru spaţii verzi amenajate, perdele de protecţie, sport şi agrement
- DS – zona cu destinaţie specială
- GC – zona pentru gopodărie comunală
- TE – zona pentru echipare edilitară

Prevederi privind modul de ocupare a terenurilor din extravilan

Codificarea acestora se va pune de acord cu Normelor tehnice pentru introducerea

cadastrului general, aprobate prin OMAP nr.534/2001:
- TDA – terenuri destinaţie agricolă
- TDF – terenuri destinaţie forestieră
- TDH – terenuri aflate permanant sub ape
- TDS – terenuri cu destinaţie specială etc.
- N – terenuri neproductive
- DR – drumuri rutiere, etc

Bilanţul teritorial al zonelor cuprinse în intravilanul propus are la bază bilanţul teritorial
al intravilanului existent, corelat cu mutaţiile de suprafeţe între zonele funcţionale sau
majorat cu suprafeţele justificate pentru introducerea in intravilan.

Pentru simplificare, situaţia existentă se poate reflecte prin menţinerea coloanei 4

(suprafeţe şi total) la care se adaugă suprafeţele propuse pentru zonele funcţionale şi
procentele rezultate (prin corelare cu tabelul de la bilanţul teritorial al suprafeţelor
cuprinse în intravilanul existent al memoriului general.
Bilanţul teritorial al zonelor cuprinse în intravilanul existent şi propus se inserează atât în
memoriul general (tabel + comentarii), cât şi în planşa de reglementări urbanistice

Suprafaţa (ha) Procent %din

ZONA FUNCŢIONALĂ
EXISTENT PROPUS total intravilan
institutii si servicii
locuinte de toate tipurile
unitati industriale si depozite
unitati agro-zootehnice
cai de comunicatie si transport,
din care:
• rutiere;
• feroviare;
• aeriene;
• navale.

105
spatii verzi amenajate /
neamenajate, sport, agrement,
protectie
constructii tehnico – edilitare
gospodarire comunala, cimitire
destinatie speciala
terenuri libere
terenuri agricole
ape
paduri
terenuri neproductive
Teren intravilan total

106
 Anexa 2

GLOSAR (Legea 350/2001)

• Aprobare = operaţiunea forului deliberativ al autorităţilor competente de

încuviinţare a propunerilor cuprinse în documentaţiile prezentate şi susţinute de
avizele tehnice favorabile, emise în prealabil. Prin actul de aprobare, documentaţiile
au putere juridică.
• Avizare = procedură de analiză şi exprimare a punctului de vedere al unei comisii
tehnice din structura ministerelor, administraţiei publice locale, ori a altor organisme
centrale sau teritoriale interesate, având ca obiect analiza soluţiilor funcţionale, a
indicatorilor tehnico – economici şi sociali, sau a altor elemente prezentate prin
documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism. Avizarea se concretizează
printr–un act, numit aviz (favorabil sau nu), cu caracter tehnic şi obligatoriu.
• Caracter director = însuşire a unei documentaţii aprobate de a stabili cadrul general
de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor.
• Caracter de reglementare = însuşire a unei documentaţii aprobate de a impune
anumiţi parametri soluţiilor promovate. Este specific documentaţiilor de urbanism.
• Circulaţia terenurilor =schimbarea titularilor dreptului de proprietate sau de
exploatare asupra terenurilor, prin acte de vânzare-cumpărare donaţie, concesiune,
arendare etc.
• Dezvoltare durabilă = satisfacerea necesităţilor prezentului fără a compromite
dreptul generaţiilor viitoare la existenţă şi dezvoltare.
• Dezvoltare regională = ansamblul politicilor autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale, elaborate în scopul armonizării strategiilor, politicilor şi
programelor de dezvoltare sectorială pe arii geografice, constituite în „regiuni de
dezvoltare”, şi car beneficiază de sprijinul Guvernului, al Uniunii Europene şi al altor
instituţii şi autorităţi naţionale şi internaţionale interesate.
• Documentaţii de amenajare a teritoriului = ansamblu de piese scrise şi desenate,
referitoare la un teritoriu determinat, cuprinzând analiza situaţiei existente şi
propuneri de dezvoltare. Au caracter director.
• Documentaţii de urbanism = ansamblu de piese scrise şi desenate referitoare la o
unitate administrativă de bază sau o zonă a ei, cuprinzând analiza situaţiei existente
şi propuneri de dezvoltare. Cu excepţia PUG, care are în plus caracter director, au
caracter de reglementare.
• Parcelare = acţiune urbană prin care o suprafaţă de teren este divizată în loturi mai
mici , destinate construirii sau altor tipuri de utilizare. De regulă, este legată de
realizarea de locuinţe individuale, de mică înălţime.
• Periurban = teritoriu cuprinzând suprafaţa din jurul municipiilor şi oraşelor,
delimitată prin studii de specialitate, în cadrul căreia se crează relaţii de
interdependenţă în diferite domenii (economic, infrastructură, deplasări pentru
muncă, etc.)
• Politici de dezvoltare = mijloace politico – administrative, organizatorice şi
financiare, utilizate în scopul realizării unei strategii

107
• Programe de dezvoltare = ansamblu de obiective concrete propuse pentru realizarea
politicilor de dezvoltare.
• Protecţia mediului = ansamblu de acţiuni şi măsuri privind protejarea fondului
natural şi construit în localităţi şi în mediul înconjurător
• Regim juridic al terenului = prevederile legale prin care se definesc drepturile şi
obligaţiile legate de deţinerea şi exploatarea terenurilor
• Structură urbană = totalitatea relaţiilor în plan funcţional şi fizic, pe baza cărora se
constituie organizarea unei localităţi
• Servitute (de utilitate publică) = sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi
utilizarea unui alt imobil având un alt proprietar. Măsura de protecţie a bunurilor
imobile publice nu poate fi opusă cererilor de autorizare decât dacă este conţinută în
documentaţiile de urbanism aprobate (având drept consecinţă o limitare
administrativă a dreptului de proprietate).
• Strategie de dezvoltare = direcţionare globală sau pe domenii de activitate, pe
termen scurt, mediu sau lung, a acţiunilor menite să determine dezvoltarea urbană
• Structură urbană = modul de alcătuire, de grupare sau de organizare a unei
localităţi ori a unei zone din aceasta, constituită istoric, funcţional sau fizic.
• Teritoriu administrativ = suprafaţă delimitată prin lege, pe trepte de organizare
administrativă a teritoriului: naţional, judeţean şi al unităţilor administrativ –
teritoriale (municipiu, oraş, comună)
• Teritoriu extravilan = teritoriu având suprafaţa cuprinsă între limita administrativ –
teritorială a unităţii de bază şi limita intravilanului.
• Teritoriu intravilan = totalitatea suprafeţelor construite şi amenajate ale localităţilor
ce compun unitatea administrativ – teritorială de bază delimitate prin PUG aprobat,
şi în cadrul cărora se pot autoriza construcţii şi amenajări.
• Zonă funcţională = parte din teritoriul unei localităţi în care (prin documentaţiile de
amenajare a teritoriului şi urbanism) se determină funcţiunea dominantă existentă şi
viitoare.
• Zonificare funcţională = acţiunea de împărţire a teritoriului în zone funcţionale
• Zonă protejată = suprafaţa delimitată în jurul unor bunuri de patrimoniu, a unor
resurse ale subsolului, în jurul sau în lungul unor oglinzi de apă etc. şi în care se
impun măsuri de protecţie (cu ajutorul documentaţiilor de urbanism) prin distanţă,
funcţionalitate, înălţime, volumetrie.

108
 Anexa 3

EXEMPLE DE DOCUMENTAŢII DE URBANISM

Plan Urbanistic General

109
Plan Urbanistic Zonal

110
 Anexa 4

ELEMENTE DE CARACTERIZARE ŞI ANALIZĂ A SPAŢIULUI

URBAN
Câteva principii de bază pentru analizele de sit

Valoarea particulară a unui spaţiu urban se defineşte ca trăsătura sau un grup de trăsături
care-l deosebesc în cadrul formei urbane. In aprecierea calităţii lui trebuie să avem în
vedere :
• scopul si mijloacele de realizare
• adaptarea la un existent
• timpul ca înfăşurător

In analiza critică a unui spatiu urban deja constituit în care se propun interventii vot fi
avute în vedere elemente de compoziţie urbană. Acestea se vor referi la principiile care
determină alcătuirea spaţială. Astfel:

• elemente determinante functional

• elemente determinante functional-compozitional
• elemente determinante compozitional-formal.

Atât în conceperea unui spaţiu urban, cât şi în analiza critică a unui spaţiu urban constituit
este indispensabila operarea cu o serie de instrumente de analiza (1) cu ajutorul cărora
vor putea fi urmărite elementele de analiză ale unei compoziţii urbane (2).

1. Instrumente de analiză
ƒ Estetica urbană - imagine statică - desfăşurare, perspectivă, axonometrie
ƒ Imaginea urbană - imagine dinamica survenita urmare a percepţiei directe
ƒ Unitate de convenienţă - percepţia unitară a unui ansamblu cu repere de
dominantă sau repere de valoare.

Starea de contrast poate fi unul din mijloacele cele mai importante pentru realizarea
unităţii de convenienţă. Dominanta poate fi obţinută prin demersuri, masa sau unitate de
stil.

2. Elementele de analiză în analiza unei compoziţii urbane

a. Imaginea urbană alcătuită din imaginea reală şi imaginea mentală, care depind de
vizibilitate, lizibilitate, capacitate de identificare, percepţie.

111
Determinarea imaginii urbane este funcţie de :
• mediu (dimensiune, întindere, liniaritate, textură)
• punctul de observaţie (distanţa faţă de obiectiv, cota de teren a punctului faţă de
obiectiv)
• calitatea observatorului
• capacitatea de observare

b. Perceptia în spaţiu bazată pe textura urbană, nodurile urbane, reperele urbane. Ea

poate fi :
• percepţie statică
• percepţie dinamică direcţională
• percepţie dinamică panoramică

c. Valoarea spaţiului este dată de raportul individ-spaţiu în trei stadii :

• lectura spaţiului
• uzul de spaţiu
• consumul de spaţiu

d. Definirea spaţiului

Percepţia spaţiului de către individ este un proces de selecţie şi ierarhizare. Spaţiul urban
are două tipuri de calităţi :
• abstracte - care ţin de comportamentul utilizatorului lui (calm, tensionat, stresat)
• constitutive care ţin de :
• dimensiunea spaţiului
• proporţia spaţiului
• deschiderea spatiului
• modul de umplere a spaţiului
• orientarea spaţiului
• forma spaţiului
• culoarea spaţiului
• componentele spaţiului (linii, suprafeţe, volume, planuri, culori, sunete, mirosuri)

Din însumarea momentelor ce dau valoarea particulară a unui spaţiu urban se pot genera
patru ipostaze de evoluţie a valorii acestuia :
• particularitatea
• concretul
• identitatea
• specificitatea

e. Câmpul structural configurativ - acea parte a teritoriului subordonată regulilor

sistemului. Elementul central este prestanta (raportul între elementul de prestanţă şi sit).
Pot exista :
• un singur element de prestanţă
• doua elemente de prestanţă care colaborează şi care formează un grup dominant

112
• două elemente de prestanţă contradictorii şi care au ca urmare scăderea efectului.
• o multitudine de elemente de prestanţă într-un sit foarte mare.

f. Ritmul - o succesiune de câmpuri structurale şi care constituie un principiu de

compoziţie şi element de plastică urbană.
Ritmul poate fi alert, lent.
Ritmul poate crea :
• unitate
• dinamizare a spaţiului
• tensionare si direcţionare
• desfăşurare
• semnalizare

g. Configurţtia spaţială
• sit nivelat
• sit modelat
• sit reprofilat

h. Perspectiva
• directă
• indirectă
• frontală
• laterală
• orizontală
• ascendentă
• descendentă

113
 Anexa 5 

CONDIŢII DE AMPLASARE ŞI CONFORMARE A

CONSTRUCŢIILOR

1. Amplasarea clădirilor pe parcele

Poziţia reciprocă a construcţiilor (dispunerea pe teren)

Clădiri înşiruite (lipite la ambele calcane laterale)

Clădiri cuplate

Clădiri izolate

114
2. Orientarea faţă de punctele cardinale
Se face în conformitate cu normele sanitare si tehnice în vederea îndeplinirii următoarelor
cerinţe:

• Asigurarea însoririi şi iluminatul natural în clădiri.

• Asigurarea perceperii vizuale a mediului ambiant din spaţiile închise.
• Asigurarea unor cerinţe specifice legate de funcţiunea clădirii (lăcaşuri de cult ,
terenuri de sport, construcţii pentru învăţământ şi sănătate, locuinţe )

Normele de însorire, iluminatul natural, vizibilitatea, ventilaţia sunt condiţii obligatorii de

igienă, dar şi de confort urban. Pentru aceasta este necesară respectarea unor norme de
însorire, amplasarea corectă a construcţiilor unele în raport cu altele pentru a nu se umbri,
precum şi orientarea corectă a construcţiilor conform cerinţelor funcţionale.

Analizarea însoririi se face pe baza unui studiu specific a părţilor umbrite şi însorite ale
construcţiei, perioada de însorire precum şi umbra purtată a construcţiei faţă de clădirile
învecinate. Asigurarea duratei de însorire se face prin (i) orientarea, (ii) distanţarea şi
(iii) dimensionarea corectă a construcţiei Acţiunea bactericidă şi antirahitică a razelor
soarelui este eficientă când faţadele construcţiei sunt expuse radiaţiilor solare timp de 2-
3h /zi la solstiţiul de iarnă.

Lumina solară primită de o construcţie poate fi:

• directă
• difuză
• reflectată (neglijabilă în calculul însoririi)
Lumina directă şi difuză asigură iluminatul natural. Lumina difuză este constantă, vine
din toate direcţiile şi este în funcţie de suprafaţa vizibilă a bolţii cereşti.

(i) Durata minimă de însorire în cadrul orientării nord-sud este de 1½ h. la solstiţiul de

iarnă pentru clădirile de locuit şi 1h. pentru celelalte clădiri.

(ii) Distanţa minimă necesară pentru ca o construcţie să primească lumină directă:

Pentru ca o clădire să primească lumină directă suficientă, se stabileşte o distanţă

minimă „D” între aceasta şi primul obstacol ce ar putea opri razele soarelui să o
lumineze.

115
 

Relaţia între D şi H depinde de :

(a) orientarea clădirilor

(b) poziţia reciprocă a construcţiilor
(c) înălţimea şi lungimea lor
(d) direcţia străzilor

Distanţa D variază în funcţie de :

ƒ Caracteristicile reliefului

- în cazul terenurilor cu relief frământat sau cu pantă orientată spre Nord

D > H , D creşte

- în cazul terenurilor aproape orizontale şi cu panta îndreptată spre Sud ,D

se micşorează apropiindu-se de H .

                 N

În cazul clădirilor orientate cu latura

lungă pe direcţia Nord – Sud sau
dacă obstacolul este lateral şi acoperă
parţial faţada clădirii considerate,
distanţa „D” dintre clădiri se
micşorează.
 
S

D se micşorează

  

116
        E W   

             

   În cazul construcţiilor orientate

cu latura lungă pe direcţia E –
  D se  V, sau dacă obstacolul acoperă
măreşte
   în întregime faţada clădirii

În cazul clădirilor orientate cu latura lungă pe direcţia Nord – Sud sau dacă obstacolul
este lateral şi acoperă parţial faţada clădirii considerate, distanţa „D” dintre clădiri se
micşorează.
În cazul construcţiilor orientate cu latura lungă pe direcţia E – V, sau dacă obstacolul
acoperă în întregime faţada clădirii considerate distanţa „D” dintre clădiri se micşorează

Orientarea clădirilor este determinată şi de distribuţia interioară a încăperilor.

Regimul grupat sau izolat favorizează îmbunătăţirea condiţiilor de însorire.

Regimul închis ( curţi închise ) formează un paravan care împiedică însorirea normală a
terenului la anumite ore.

    Cădiri izolate

Clădiri grupate Grupări alveolare

Clădiri înşiruite  

117
Clădirile izolate sau grupate por fi orientate cu latura lungă către orice direcţie din
emisfera sudică (E-S-V), în funcţie de caracteristicile distribuţiei interioare a încăperilor.
Clădirile înşiruite cu regim închis, pentru a avea o însorire mai bună, se orientează cu
precădere cu latura lungă pe direcţia N – S cu deviere spre est de 18-20 grade

In cazul unor grupări alveolare se urmăreşte orientarea laturii deschise spre sud pentru a
se obţine o însorire a terenului.

Pentru ca o clădire să primească o cantitate suficientă de căldură trebuie să fie orientată

după aceleaşi reguli necesare pentru a obţine o bună luminozitate.

In cazul construcţiilor de locuinţe trebuie avută în vedere amplasarea încăperilor astfel ca

pentru toate încăperile de locuit situată pe faţada cea mai favorabilă ( Sud ) să se asigure
durata minimă de însorire de 1 ½ h la solstiţiul de iarnă. În cazul clădirilor de locuit
colective organizate în ansambluri se va evita orientarea pe direcţia E – V, iar când
aceasta nu este posibilă apartamentele vor avea dublă orientare.

3. Perceperea vizuală a mediului ambiant din spaţiile închise

Distanţa minimă între clădiri în funcţie de înălţime, poziţia lor şi a ferestrelor

H = înălţimea construcţiei celei mai înalte

Pentru a asigura o bună luminoziatte a unei încăperi se recomandă ca suprafaţa unei

ferestre să fie1/5 sau 1/6 din suprafaţa pardoselii încăperii.

118
4. Aliniamentul
Aliniamentul reprezintă limita care desparte domeniul public de domeniul privat.

  

5. Regimul de aliniere
Regimul de aliniere este limita convenţională stabilită prin regulamentele locale de
urbanism care reglementează modul de amplasare a construcţiilor prin fixarea unei
distanţe între fronturile construite şi un reper existent (aliniamentul stradal, axul străzii,
limita trotuarului, alinierea faţadelor existente, împrejmuirile etc.).
In cazul zonelor compact construite, construcţiile noi vor fi obligatoriu amplasate la
alinierea construcţiilor existente.

Retragerile faţă de aliniament se fac din raţiuni funcţionale, estetice sau ecologice
(protecţia împotriva zgomotelor, a unor nocivităţi etc.). Retragerile pot avea aceeaşi
lăţime pe toată lungimea străzii sau pot fi diferite (permiţând o eventuală lărgire a străzii).

119
Construcţii pe aliniament

ƒ  

Construcţii retrase de la aliniament

120
Retragerile impuse prin reglementări au un caracter minimal şi au în vedere realizarea
confortului urban prin:

ƒ Asigurarea normelor de însorire şi iluminat natural.

ƒ Respectarea condiţiilor de vizibilitate (perceperea unei porţiuni din bolta cerească
din interiorul încăperii de locuit) în acord cu respectarea intimităţii locuirii pentru
construcţiile învecinate.
ƒ Respectarea condiţiilor generale de protecţie contra incendiilor prin asigurarea
accesului pompierilor.
ƒ Protecţia contra zgomotelor şi nocivităţilor.
ƒ Conservarea specificului ţesutului urban.
ƒ Obţinerea unor anumite configuraţii de clădiri în cazul ansamblurilor noi.
 

6. Distanţa minimă între construcţiile de pe aceeaşi parcelă

 

121
7. Poziţia construcţiei faţă de drumurile publice

Drumurile publice sunt destinate transportului rutier public de toate categoriile şi

clasificate în autostrăzi, drumuri expres, drumuri naţionale, judeţene în extravilan şi străzi
în intravilan.

Zonele drumului public cuprind: ampriza, zonele de siguranţă şi zonele de protecţie.

 

Ampriza drumului este suprafaţa de teren ocupată de elementele constructive ale

drumului:
- partea carosabilă
- trotuarele
- piste pentru biciclişti, acostamente, şanţuri, rigole, taluzuri etc.

Zonele de siguranţă sunt suprafeţe de teren situate de o parte şi de alta a amprizei

drumului destinate semnalizării rutiere, pentru plantaţii rutiere sau alte scopuri legate de
întreţinerea drumului sau a proprietăţilor situate în vecinătatea drumului.

Zonele de protecţie sunt suprafeţe de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de

siguranţă până la marginea drumului, fiind necesare pentru protecţia şi dezvoltarea
viitoare a drumului.

Servitutea de trecere reprezintă o dispoziţie juridică reglementată de Codul Civil,

conform căreia proprietarul unui teren care nu are ieşire la drumul public poate cere să i
se permită trecerea pe proprietatea vecină, cu obligaţia ca acesta din urmă să fie
despăgubit proporţional cu paguba suferită. Servitutea de trecere poate fi constuituită atât
pe terenurile aparţinând domeniului public, cât şi pe cele aparţinând unor proprietăţi
private.

122
 

Străzile sunt drumuri publice în interiorul localităţilor.

Categoria străzii se stabileşte pe baza studiilor de circulaţie în funcţie de rolul şi
caracteristicile funcţionale sau tehnice.

Curţile interioare neacoperite cu arii mai mari de 600mp şi închise pe toate laturile, se
prevăd obligatoriu cu acces carosabil pentru autospeciale de intervenţie în caz de incendii

Distanţele construcţiilor faţă de aleile carosabile :

ƒ Minim 3,75 m
 

ƒ Maxim 60 m până la intrarea cea mai îndepărtată a construcţiei noi

Faţă de traseele de circulaţie construcţiile pot fi dispuse:

• după un front liniar desfăşurat paralel cu axul longitudinal al drumului
• perpendicular sau oblic faţă de axul drumului
• pot forma incinte închise sau deschise faţă de stradă
• aşezate în jurul unei fundături.

Accesele pietonale
• Străzile pietonale sunt rezervate exclusiv circulaţiei pietonilor şi ocazional
vehiculelor cu scop utilitar, servicii şi intervenţii pentru parcelele din zonă
• Aleile pietonale sunt accese pentru pietoni cu trasee independente de circulaţia
carosabilă. Lăţimea l a unei alei, va fi multiplu de 0,75m. ( un flux ), dar cel
puţin 1,50m. ( două fluxuri ).
• Flux de pietoni – numărul pietonilor care se deplasează pe un traseu dat într-o
perioadă de timp într-un sens sau în ambele sensuri.

123
• Accesele pietonale sunt cele amenajate la niveluri diferite ( tuneluri, pasarele,
poduri ).

Amplasate pe aliniament
Construcţii înşiruite în regim de curţi
închise sau deschise, cuplate pe ambele
laturi la calcan

 
               Retrase faţă de
aliniament
cuplate pe ambele laturi cu construcţiile
vecine
 

 
Pe aliniament
  alipite la calcan pe una din limitele
laterale ale parcelei
 

  Retrase faţă de aliniament

alipite la calcan pe una din limitele
  laterale ale parcelei
 

124
 

Construcţii izolate

La aliniament

Retrase faţă de aliniament

   8. Distanțele minime între construcțiile de pe aceeaşi parcelă                               

 
D≥3m
 
D=H1/2
 

125
 

Servitutea de vedere este obligativitatea de a păstra distanţa de minim de 1,90m. între

faţadele cu ferestre sau balcon ale clădirii şi limitele proprietăţii vecine (Codul Civil).
 

 
D ≥ 1,90 m
 

126
BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

1.Allain, R.: Morphologie urbaine, Armand Colin, 2005

2. Allain, R.: Morphologie urbaine, Armand Colin, 2005

3. Aymerich, C. et al. : Archittetura di base, Alinea, 2007

4. Bailly, A.S.: L’organisation urbaine – theories et modeles, Centre de recherche

d’urbanisme, 1978, ed. 3-a

5. Bourdain, A. Coord.: Les regles du jeu urbain, Descartes &Cie, 2006

6. Bubulete, D. (sef de proiect): Ghid privind aplicarea reglementarilor de ocuoare si

utilizare a terenului intravilan prin relationarea instrumentelor urbanistice –
reglementare tehnica. Urbanproiect, 2002

7. Buerklin, Th., Peterek, M.: Morphologie urbaine, Birkhauser, Basel, Boston, Berlin,
2008

8. Clerc, D., Mangin, G., Vouuillot, H.: Pour un nouvel urbanisme, Adels, 2008

9. Ingallina, P.: Le projet urbain, PUF, 2008(ed. 3-a)

10. Jaillet, M.Cr.: Peut-on parler de secession a propos des villes europeennes?. In La
nouvelle question urbaine 1999/2000

11. Kostof, Spiro: The city shaped. Urban patterns and meanings through history.
Bulfinch, Press Book, Little, Brown and Company, 1992

13. Lacaze, J.P.: Les methodes de l’urbanisme, PUF, 2007 (ed. 4-a)

14. Lukovics, T.: A posztmodern kor varosepiteszetenek kihivasai. Urbanisztika, 1997

15. Mangin, D.: Panerai, Ph.: Projet urbain. Paranthese, 2004

17. Merlin, P.: L’urbanisme, PUF, 2009 (ed. 8-a)

18. Ministere de l’environnement: Guide techniques des lotissements – l’espace collectif,

Service technique de l’urbanisme, 1978

127
19. MLPAT: Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului
Urbanistic general, reglementare tehnica, GPO 38/99 si editiile ulterioare

20. Panerai, Ph., Depaule, J.Ch., Demorgon, M.: Analyse urbaine, Paranthese, 2005

21. Short, J.R.: The urban order. An introduction to cities, culture and power. Blackwell,
1996

22. Roncayolo, M.: Lectures des villes. Paranthese, 2000

23. Secchi, B.: Premiere lecon d’urbanisme, Paranthese, 2006

24. Sieverts, Th.: Entre-ville, une lecture de la Zwischenstadt, Paranthese, 2004

25. Solomon, M. (sef de proiect): Rolul cartierului ca unitate constitutiva a structurii

urbane, Urbanproiect pr. Nr. 42/1996, faza 2

26. Urbanproiect: Densitatea constructiilor in cadrul zonelor de locuit, Seria urbanism si

amenajarea teritoriului,1998

27. Urbanproiect: Parcelari-reparcelari, Seria urbanism si amenajarea teritoriului,1998

128