Jurisprudenta Pandectele Romane 9 din 2013

Contract de închiriere încheiat cu un proprietar aparent. Anulare

C. civ.: art. 1899
Contractul de închiriere încheiat cu un proprietar aparent trebuie să fie menţinut, de vreme ce locatarul a fost de bună-credinţă la momentul semnării contractului. pentru locatar
instanţele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, Acest contract are aceleaşi efecte ca şi unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real. Locaţiunea
intervenită trebuie respectată ceea ce face imposibilă evacuarea pentru lipsă de titlu.
(C. Apel Timişoara, secţia a II-a civilă, decizia civilă nr. 1477 din 19 septembrie 2012)
Prin sentinţa civilă nr. 121/JS din 1 martie 2012, pronunţată în dosarul nr. 1740/115/2008/a2, judecătorul-sindic din
cadrul Tribunalului Caraş-Severin a respins cererea de anulare a contractului de închiriere formulată de reclamanta S.C.P. M.
SPRL Reşiţa, în calitate de lichidator judiciar al debitoarei SC T. SRL Oţelu Roşu, în contradictoriu cu pârâtele SC P. SRL Oţelu
Roşu şi V.D.A.
În motivare s-a arătat că cererea practicianului nu este întemeiată având în vedere că locaţiunea a fost încheiată pe
durată determinată, până în anul 2014. În raporturile juridice intervenite între părţi, pârâta SC P. SRL Oţelu Roşu este terţ de
bună-credinţă, iar contractul nu este un act fraudulos, încheiat în dauna creditorilor. Lichidatorul nu a solicitat desfiinţarea
contractului de închiriere pentru nerespectarea clauzelor contractuale şi nu a reclamat nerespectarea convenţiei de către
chiriaş. În contract, părţile semnatare nu au prevăzut desfiinţarea lui din cauza vânzării, conform art. 1442 C. civ. Totodată,
potrivit art. 1441 C. civ., dacă locatorul vinde bunul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte
de vânzare. Practicianul nu a făcut dovada că, în situaţia menţinerii contractului, s-ar crea un prejudiciu averii debitorului,
menţionând doar faptul că valoarea chiriei este modică, ceea ce nu poate duce automat la desfiinţarea locaţiunii.
Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs S.C.P. M. SPRL Reşiţa, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii cererii sale
de anulare a contractului de închiriere.
Prin decizia civilă nr. 1477 din 19 septembrie 2012 Curtea de Apel Timişoara a respins recursul lichidator judiciar al
debitoarei SC T. SRL Oţelu Roşu, declarat împotriva sentinţei civile nr. 121/JS din 1 martie 2012, pronunţată de Tribunalul
Caraş-Severin în dosarul nr. 1740/115/2008/a2, în contradictoriu cu pârâtele intimate SC P. SRL Oţelu Roşu şi V.D.A.
Pentru a decide astfel instanţa de control judiciar a reţinut că, în esenţă, recurentul a susţinut că sentinţa tribunalului este
nelegală şi netemeinică, întrucât în mod greşit judecătorul-sindic, cu toate că prin sentinţa comercială nr. 598/JS din 24 iunie
2010 a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între debitoarea SC T. SRL Oţelu Roşu, în calitate de
vânzător, şi pârâta V.D.A., în calitate de cumpărător, autentificat de BNP R. din Caransebeş sub nr. 2649 din 20 iulie 2007,
cu consecinţa revenirii bunului imobil, căruia în natură îi corespunde casă şi teren în suprafaţă de 348,50 mp, înscrise în C.F.
nr. 1525 Ohaba Bistra, nr. top. 613/3/3/1, situate în localitatea Oţelu Roşu, str. R. nr. 191, jud. Caraş-Severin, ulterior a
respins cererea de anulare a contractului de închiriere încheiat la data de 1 februarie 2009, înregistrat la Administraţia
Finanţelor Publice a Oraşului Oţelu Roşu sub nr. 32 din 16 februarie 2009, deşi acesta din urmă este un act subsecvent
primului contract, care a fost deja anulat pe cale judiciară, şi este încheiat de un neproprietar.
Curtea a constatat, contrar celor susţinute de lichidatorul judiciar, că în mod judicios prima instanţă a respins cererea de
anulare a contractului de locaţiune, criticile practicianului fiind neîntemeiate.
Astfel, unul dintre principiile efectelor nulităţii actului juridic civil, alături de retroactivitatea efectelor nulităţii (în sensul că
efectele nulităţii se produc din momentul încheierii actului juridic) şi repunerea părţilor în situaţia anterioară - restitutio in
integrum (care se realizează prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul actului juridic anulat), este şi principiul anulării
atât a actului juridic iniţial, cât şi a actului juridic subsecvent - resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Potrivit acestei din urmă reguli de drept, care priveşte efectele nulităţii faţă de terţi, anularea (desfiinţarea) actului juridic
iniţial (primar), atrage şi anularea actului juridic subsecvent (următor), datorită legăturii lor juridice. Doctrina de specialitate a
subliniat faptul că principiul analizat este o consecinţă firească atât a celorlalte două principii ale efectelor nulităţii, cât şi a
principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet), în sensul că, dacă prin
anularea actului juridic iniţial se desfiinţează dreptul transmiţătorului din actul juridic subsecvent (şi care a fost dobânditorul
dreptului în actul juridic iniţial), înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea
deveni titularul respectivului drept.
Cu toate acestea, sunt situaţii în care se impune primirea unor excepţii de la regula mai sus arătată, în sensul că pentru
anumite raţiuni, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, ci cel din urmă este menţinut,
deşi se află în strânsă legătură cu actul juridic desfiinţat. În alte cuvinte, chiar dacă anularea actului juridic primar are drept
consecinţă desfiinţarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul său, totuşi, rămâne în fiinţă actul juridic
încheiat ulterior de una dintre părţile actului juridic primar cu un terţ şi în legătură cu dreptul dobândit prin actul iniţial, odată
cu actul juridic subsecvent menţinându-se şi dreptul dobândit de terţ în temeiul acestuia. Asemenea excepţii se întemeiază
fie pe principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurării securităţii şi
stabilităţii circuitului civil.
În prima ipoteză se încadrează şi contractul de locaţiune încheiat pe o durată de cel mult 5 ani (aşa cum este cazul în
speţă, părţile convenind ca termenul închirierii să fie de 5 ani, din data de 1 februarie 2009 şi până la 31 ianuarie 2014),
situaţie în care locaţiunea este considerată a fi un act juridic de administrare, contractul de închiriere fiind menţinut chiar
dacă s-ar desfiinţa, cu efect retroactiv, titlul locatorului, cu condiţia ca locatarul să fi fost de bună-credinţă. Este fără putinţă
de tăgadă că odată ce hotărârea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului a rămas irevocabilă, bunul
înstrăinat se reîntoarce, cu caracter retroactiv, în patrimoniul vânzătorului. Însă, este de principiu, că buna-credinţă a
locatarului care a închiriat pe o durată de cel mult 5 ani de la locatorul cumpărător acest imobil trebuie ocrotită şi, ca
urmare, justifică menţinerea unei situaţii create de un act juridic care a fost desfiinţat din motive care nu îi sunt imputabile
părţii ce a fost de bună-credinţă.
Intimata SC P. SRL Oţelu Roşu ocupă imobilul căruia în natură îi corespunde casă şi teren în suprafaţă de 348,50 mp,
înscrise în C.F. nr. 15(...) nr. top. 613/3/3/1, situate în loc. Oţelu Roşu (...) jud. Caraş-Severin, ce formează obiectul
litigiului, în temeiul contractului de închiriere încheiat la data de 1 februarie 2009 cu pârâta intimată V.D.A., înregistrat la
Administraţia Finanţelor Publice a Oraşului Oţelu Roşu sub nr. 32 din 16 februarie 2009, care, la acea dată, îl deţinea în baza
contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu debitoarea SC T. SRL Oţelu Roşu, în calitate de vânzător, şi care a fost
autentificat de BNP R. din Caransebeş sub nr. 2649 din 20 iulie 2007.
Faţă de cele de mai sus, contractul de închiriere a cărui nulitate se cere de către lichidatorul judiciar a fi constatată,
contract încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menţinut şi să-şi producă în continuare efectele, de vreme ce
pag. 1 4/18/2018 : Madalina.Tilinca@nndkp.ro
 Jurisprudenta Pandectele Romane 9 din 2013
reclamantul recurent nu a dovedit că pârâta intimată SC P. SRL Oţelu Roşu ar fi fost de rea-credinţă la momentul semnării
contractului (ştiut fiind faptul că buna-credinţă se prezumă, cel care invocă reaua-credinţă trebuind să o dovedească),
pentru locatar instanţele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, încheiat între fostul proprietar,
chiar aparent, şi chiriaş, aceleaşi efecte ca şi unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real şi să respecte locaţiunea
intervenită, ceea ce face imposibilă şi evacuarea pentru lipsă de titlu.
Publicat în "REVISTA PANDECTELE ROMÂNE" cu numărul 9 din data de 30 septembrie 2013

pag. 2 4/18/2018 : Madalina.Tilinca@nndkp.ro