1.

Dispoziții inițiale

1.1.Scopul și obiectivele lucrării - Identificarea avantajelor terenului cu suprafață totală de 5,5

ari, situat la adresa: Poșta Veche, str. Liviu Damian, 11 în raport cu terenurile similare situate în
zona apropiată.
1.2. În scopul determinării eficienții obiectul, este necesară efectuarea evaluării acestuia, care
include și o analiză a posibilității utilizării bunului imobil într-o modalitate cea mai eficientă.
1.3. Valoarea de piață a unui obiect imobiliar de evaluare, inclusiv a unui teren, este înțeleasă ca
prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un
mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate
informațiile necesare.
1.4. Valoarea de piață a obiectelor imobiliare se formează pe piața imobiliară sub influența
multor factori de formare a prețurilor. Pentru a le lua în considerare corect, metodologia de
evaluare a valorii imobilului a fost bazată pe o serie de principii de evaluare.
1.4.1. Principiile dependenței și conformității - impun luarea în considerare a influenței naturii
de utilizare și a valorii altor terenuri dintr-o anumită zonă asupra naturii de utilizare și a valorii
terenului evaluat.
1.4.2. Principiul productivității - determină numărul necesar și suficient de factori pentru
utilizarea optimă a terenului (suprafața, prezența construcțiilor și utilajelor, forma, amplasarea).

2. Analiza terenului situat în Mun. Chișinău, Râșcani, str. Liviu Damian, 11.

2.1. Locația terenului joacă un rol primordial. Pentru clădirile rezidențiale, prioritățile sunt
oarecum diferite - aceasta este o situație bună a mediului, absența prafului și altor poluanți
atmosferice, lipsa zgomotului industrial, precum și căile de acces convenabile.
2.2. Atunci când se analizează potențialul terenului, trebuie acordată atenție locației în care se
află terenul; evaluarea inconvenientelor care pot afecta utilizarea acestuia și, ca urmare, costul;
care este accesibilitatea la transport; dacă terenul este potrivit pentru utilizarea prevăzută.
Analiză
a arătat că terenul are o amplasare favorabilă
2.3.Obiectul analizat este un teren cu suprafață totală de 5,5 ari, situat la adresa: Poșta Veche,
str. Liviu Damian, 11, mun. Chișinău.
a) Zona în care este amplasat obiectul se caracterizează prin prezența spațiilor rezidențiale cu un
flux redus de oameni și vehicule.
b) Obiectul se caracterizează prin accesibilitate la transportul public, terenul este situat la o
distanță de 900 m de la stația de troleibuz Vasile Badiu. Accesibilitatea la transport fiind
evaluată ca foarte bună.
c) Obiectul dispune de infrastructura de transport dezvoltată. Calitatea suprafeței drumului de-a
lungul autostrăzii este evaluată ca fiind bună, căile de acces la obiect nu necesită restaurare
capitală, fapt ce sporește capacitatea infrastructurii logistice a obiectului.
d) Obiectul are o infrastructură dezvoltată, există rețele de alimentare cu apă, canalizare, rețele
de încălzire, aprovizionare cu energie electrică, radio, linie telefonică.
e) Statutul juridic este, de asemenea, favorabil destinației: terenul fiind privatizat.
f) Calitățile resurselor terenului - Acest factor ia în considerare adecvarea fizică a terenului
pentru utilizarea prevăzută: forma, dimensiunea, capacitatea portantă a solurilor. Acest teren are
forma corectă, o suprafață de 5,5 ari, care permite utilizarea acestuia cu indentare minimă de la
limitele hotarului.
g) Obiectul este situat în apropierea biroului Misiunei Sociale ”Diaconia” și Centrului
Multifuncțional Sfânta Ana, fapt ce eficientizeaza interconexiunea obiectelor, cât și asigură
justificarea tehnologică. Acest factor ia în considerare posibilitatea construirii pe terenul
respectiv instațiilor planificate în timp util, cu o calitate adecvată a lucrărilor de construcție.
Amplasarea unității în imediata apropiere va asigura pe deplin îndeplinirea acestui factor.
h) Vecinitățile, amplasarea, caracteristicile intrinseci ale terenului (deschidere, acces, forma,
utilitati etc.), permit funcționalitatea în ipoteza unei posibile dezvoltări viitoare a terenului.
 3. Analiza terenului situat în mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Gheorghe Madan 4.

3.1. Terenul este situat în mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Gheorghe Madan 4.

3.2. Prețul constituie – 73 000 Euro.

3.3. Pe suprafața terenului este amplasată construcție - casa de locuit, fapt ce complică utilizarea

eficientă a terenului, cât și majorează cuantumul cheltuielilor potențiale suportate.

3.4. Suprafața terenui constituie 4.4. ari. Analizând raportul preț-suprafața, constatăm că prețul

per 1 (unu) ar este de 16 590 Euro. Terenul situat la adresa: Poșta Veche, str. Liviu Damian, 11,

fiind caracterizat printr-un preț avantajos ( 13 636 Euro per 1 (unu) ar).

3.5. Suprafața terenului (4.4 ari) nu prermite adecvarea fizică a terenului pentru utilizarea

prevăzută.

3.6. Locația terenului situat pe Str. Gheorghe Madan 4 este caracterizată printr-un flux sporit de

mijloace de transport, fapt ce atestă nivelul ridicat de poluare acustică și prezența sporită a

emisiilor de poluanţi ale autovehiculelor.

4. Analiza terenului situat în Mun. Chișinău, Râșcani, str. Dubăsari 1/1.

4.1. Teren cu suprafața de 6.2 ari, liber de construcții, situat în Mun., Chișinău, Râșcani, str.

Dubăsari 1/1 vizavi de Centrul Multifuncțional ”Sfânta Ana”.

4.2. Prețul terenului constituie 120000 Euro (19354 Euro per 1 (unu) ar), fiind considerat

excesiv în comparație cu prețul terenului (75000 Euro) situat pe str. Liviu Damian, 11.

4.3. În comparație cu terenul amplasat pe str. Liviu Damian, 11, terenul respectiv se

caracterizează printr-o amplasare inconvenabilă la o distanță de 1,2 km de la str. Criuleni 22.

4.4. Forma terenului, prezența pe teren a instalațiilor și a căilor de acces către terenul învecinat
nu permite utilizarea acestuia în modalitate eficientă, cât și nu asigură justificarea tehnologică a
acestuia.
 5. Analiza terenului situat în Mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Poștei 14

5.1. Teren cu suprafața de 3 ari situat în Mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Poștei 14

5.2. Prețul terenului constituie 48 000 Euro (16 000 Euro per 1 (unu) ar.) în comparație cu

Terenul situat la adresa: Poșta Veche, str. Liviu Damian, 11 ( 13 636 Euro per 1 (unu) ar).

5.3. Terenul este caracterizat prin prezența instalațiilor și construcțiilor nefinalizate.

5.4. Suprafața terenului, prezența instalațiilor și construcțiilor nefinalizate nu asigură condițiile

necesare pentru utilizarea eficientă a terenului.

5.5. Locația terenului situat pe str. Poștei 14 este caracterizată printr-un flux sporit de mijloace
de transport și aglomerație pietonală, fapt ce atestă nivelul ridicat de poluare acustică și prezența
sporită a emisiilor de poluanţi ale autovehiculelor.
5.6. Terenul este amplasat la o distanța de 1.7 km de la str. Criuleni, 22, interconexiunea
obiectelor fiind una ineficientă.
 6. Terenul situat în mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Victor Crăsescu 83.

6.1. Teren pentru construcție, situat în mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Victor Crăsescu 83, cu
o suprafață de 3.6 ari.
6.2. Prețul terenului este de 60 000 Euro, prețul pentru 1 (unu) ar fiind de 16 666 Euro.
6.3. Terenul este caracterizat prin prezența construcțiilor nefinalizate.
6.4. Calitatea suprafeței drumului de-a lungul autostrăzii este evaluată ca fiind nevaforabilă, fapt
ce reduce capacitatea infrastructurii logistice a obiectului.
6.5. Terenul este amplasat la o distanța de 1 km de la str. Criuleni 22 și 1.7 km de la str.
Dubăsari 2. Amplasarea respectivă diminuează accesibilitatea angajaților Misiunei Sociale
”Diaconia” și Centrului Multifuncțional ”Sfânta Ana” la imobilul dat.
6.6. Terenul se caracterizează prin inaccesibilitatea la transportul public, terenul este situat la o
distanță de 1.4 km de la stația de troleibuz Vasile Badiu.
6.7. Terenul este amplasat în apopierea zonei industriale, ce reprezintă sursă antropică de
zgomot și poluare.
 7. Mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Victor Crăsescu 50.

7.1. Teren pentru construcție, situat în mun. Chișinău, Poșta Veche, str. Victor Crăsescu 50, cu
o suprafață de 4.7 ari.
7.2. Prețul terenului este de 55 500 Euro, prețul pentru 1 (unu) ar fiind de 11 808 Euro.
7.3. Calitatea autostrăzii este nefavorabilă și necesită restaurare capitală.
7.4. Caracteristica amplasării este similară caracteristicii terenului de pe str. Victor Crăsescu 83:
a) Amplasarea în apropierea surselor antropice de poluare acustică și emisii industriale.
b) Inaccesibilitatea angajaților Misiunei Sociale ”Diaconia” și Centrului Multifuncțional ”Sfânta
Ana” la imobilul respectiv.
c) Infrastructura slab dezvoltată.
d) Lipsa accesului la transport public.
e) Prezența construcțiilor pe teren.
 8. Constatări finale și concluzii

Str. Liviu Damian, Str. Gheorghe Madan Str. Dubăsari 1/1. Str. Poștei 14
11. 4.
Preț:78000 Euro Preț:73000 Euro Preț:120000 Euro Preț:48 000 Euro
13 636 Euro – 1 ar 16 590 Euro – 1 ar 19354 Euro – 1 ar 16 000 – 1 ar

Suprafața: 5,5 ari Suprafața:4,4 ari Suprafața:6,2 ari Suprafața:3 ari

Poluarea acustică și Poluarea acustică și Poluarea acustică și Poluarea acustică și

nivelul emisiilor de nivelul emisiilor de nivelul emisiilor de nivelul emisiilor de
poluanţi: Redusă poluanţi: Sporită poluanţi: Redusă poluanţi: Sporită

Eficiența de folosință Eficiența de folosință a Eficiența de Eficiența de folosință

a terenului: Sporită terenului: Redusă folosință terenului: terenului: Redusă
Redusă

Teren liber de Teren cu construcții. Teren liber de Teren cu construcții

construcții construcții nefinalizate și utilaje.

Calitatea drumurilor Calitatea drumurilor și Calitatea drumurilor Calitatea drumurilor

și căilor de acces: căilor de acces: și căilor de acces: și căilor de acces:
Bună Satisfăcător Satisfăcător Bună

str. Victor Crăsescu 83. Victor Crăsescu 50.

Preț:78000 Euro Preț: 55500 Euro
16666 Euro – 1 ar 11 808 Euro – 1 ar

Suprafața: 3.6 ari Suprafața: 4.7 ari.

Poluarea acustică și Poluarea acustică și

nivelul emisiilor de nivelul emisiilor de
poluanţi: Sporită poluanţi: Sporită
Eficiența de folosință a Eficiența de folosință a
terenului: Redusă terenului: Redusă
Teren cu construcții. Teren cu construcții.

Calitatea drumurilor și Calitatea drumurilor și

căilor de acces: căilor de acces:
Nesatisfăcător Nesatisfăcător