Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1
S.C. E N V I S O S.R.L. CUI 18363513/ 2006, J 40/ 2021/2006
SOS. ȘTEFAN CEL MARE nr. 36, sect. 2. București, tel.0735788515
FAZA P.U.Z.
2
S.C. E N V I S O S.R.L. CUI 18363513/ 2006, J 40/ 2021/2006
SOS. ȘTEFAN CEL MARE nr. 36, sect. 2. București, tel.0735788515
Cuprinsul lucrarii
Piese scrise
I. MEMORIU DE URBANISM
1. Introducere
1.1. – Prezentare generală
1.2. - Obiectul lucrării
1.3. - Surse documentare
2. Stadiul actual al dezvoltării
2.1. - Încadrare în localitate
2.2. - Încadrare în zonă
2.3. – Corelarea cu prevederile documentațiilor de urbanism aprobate
2.3.1. - Încadrare în PUG;
2.3.2. Corelare cu Studiul de fundamentare pentru coordonarea dezvoltarii polului urban
Baicului - Obor
2.4. – Analiza situației existente si disfunctionalitati
2.4.1. – Căi de comunicație
2.4.2. – Zonificare funcțională
2.4.3. – Fond Construit
2.4.4. – Echipare edilitară
2.4.5. – Regim juridic și obiective de utilitate publică
2.4.6. – Analiza SWOT
3. Propuneri și Reglementări
3.1. Concept de interventie
3.2. Zonificare funcțională si circulatii (propuneri)
3.3. Retrageri față de aliniament și limite laterale
3.4. Regim juridic și circulatia terenurilor
3.5. Indicatori urbanistici de ocupare și utilizare
3.6. Bilanț teritorial
Piese desenate
1. Încadrare în contextual urban si corelare cu studii si - 01
documentații de urbanism
2. Analiza situației existente 1:500 02
3. Regimul juridic și circulația terenurilor 1:1.000 03
4. Reglementări urbanistice 1:500 04
Anexe
1. Certificat de Urbanism
2. Acte de proprietate
3. Extras de Carte Funciară
4. Aviz de oportunitate
3
S.C. E N V I S O S.R.L. CUI 18363513/ 2006, J 40/ 2021/2006
SOS. ȘTEFAN CEL MARE nr. 36, sect. 2. București, tel.0735788515
MEMORIU DE URBANISM
1. Introducere
1.1. – Prezentare generala
Propunerea de față pleacă de la intenția clientului - sc IMCOM s.a. de a valorifica terenul în suprafaţă
de 6752,0 mp, situat pe str. FÂNTÂNICĂ NR.41, SECT.2, BUCUREŞTI, pentru care s-a emis Certificatul de
urbanism nr. 322/ 21”F” din 7.04.2017.
Terenul este compus din 2 loturi - lot 1- 5861 mp si lot 2- 891,0 mp, în prezent parţial dezafectate,
ocupate cu o serie de construcţii provizorii în stare proastă, cu funcţiunea de depozitare şi mică producţie,
service auto.
Teritoriul studiat prin prezenta documentatie este delimitat după cum urmează:
Nord: Arteră carosabilă de legătură (în execuţie) între dna Ghica şi Bd Chişinău şi zona mixtă
Est: Arteră carosabilă de legătură (în execuţie) între dna Ghica şi Bd Chişinău, lacul Fundeni, zona
industrială A2b
Sud: zona industrială A2b
Vest: arterea carosabilă str. Fântânică
Investiţia urmăreşte schimbarea profilului funcţional al terenului - din zona A2b si V1a cum este
cuprinsă în PUG 2000 - în zona cu funcţiuni mixte (M2), având în vedere următoarele aspecte:
- zona V1a propusa in PUG a fost cedata pentru realizarea arterei de legatura dintre str. Dna Ghica si Bd
Chisinau, afectand, pentru intregirea lucrarii si o mica parte din terenul care face obiectul PUZ.
- zona beneficiază de o accesibilitatea foarte bună în raport cu centrul oraşului si cu centrele secundare
- zona este echipată edilitar corespunzător unei utilizări intense a terenurilor
- zona este valoroasă prin proximitatea faţă de lacul Fundeni
- activităţile economice care se desfăşoară în prezent pe sit sunt în declin şi terenul este ineficient din punct de
vedere urbanistic
- vizual, din culuarul oferit de străpungerea din Dna Ghica, terenul oferă posibilitatea unei mobilări altimetrice
cu accent vertical.
5
2.3. – Corelarea cu prevederile documentațiilor de urbanism aprobate
2.3.1. - Încadrare în PUG
In PUG zona se afla incadrata in subzona A2b, pentru care RLU afferent PUG prevede, ca functiuni
admise:
- activităţi industriale productive şi de servicii, IMM desfăşurate în construcţii industriale mari şi
mijlocii, distribuţia şi depozitarea bunurilor şi materialelor produse, cercetarea industrială care necesită
suprafeţe mari de teren.
- servicii pentru zona industrială, transporturi, depozitare comercială, servicii comerciale legate de
transporturi şi depozitare - în suprafaţă maximă de 3000 mp ADC (1500 mp S vânzare).
A2b - subzona unităţilor industriale şi de servicii; POT max= 80%, Hmax = 20.0 m, CUT
volumetric= 15.
2.3.2. Corelare cu Studiul de fundamentare pentru coordonarea dezvoltarii polului urban Baicului –
Obor
Zona este totodata cuprinsa si in arealul de studiu al Polului urban Baicului – Obor, fiind studiata in
cadrul Studiului de Fundamentare pentru coordonarea dezvoltarii in macrozona urbana definita de arterele
carosabile majore: Str. Dna Ghica – pasaj (N), sos. Colentina (V), Sos. Pantelimon(E), Sos. Mihai Bravu (S).
Conform acestui studiu, contextul morfologic al zonei studiate la scara orașului, evidențiaza aici un
tesut urban slab structurat, cu un grad mic de fragmentare, susceptibil de restructurare urbana, prin
evidenta necesitatii de re-conformare si re-conectare a tramelor stradale.
Potrivit acestui studiu, terenurile din prezentul PUZ sunt incadrate in subzona CB3 pentru care se
prevad functiuni cu caracter central de importanta municipala si supramunicipala- servicii, comert,
locuinte, birouri, echipamente publice.
In prezent, accesibilitatea zonei este una buna in raport cu pozitia sa fata de noduri principale de
circulatie si relatii carosabiel si TC importante la nivel de oras- Str. – pasajul Dna Ghica- Chisinau, Baicului,
dar la o rezolutie mai fina, exista multiple puncte de discontinuitate in sistemul stradal – atat rutier cat si
pietonal, ceea ce face ca zona sa nu se bucure de o accesibilitate pe masura pozitiei ei fata de marile artere
carosabile. De asemenea, prezenta caii ferate la vest precum si prezenta pasajului la nord-vest decupleaza
suplimentar arealul de restul teritoriului in privinta tramei stradale – multe artere de mici dimesniuni fiind
relativ isolate in sistem- str. Rodica, str. Velicu, str. Semnalului, fara o buna continuitate si conectivitate cu
artere de rang superior.
Zoan este totusi destinata unor conexiuni strategice in viitor asa cum arata PMUD in privinta
Transportului in comun- conectarea intermodala a caii ferate Bucuresti- Constanta si a garii Obor la
sistemul intern de transport pe sine (tramvai usor)- ceea ce pentru dezvoltarea aceste investitiii este
benefic.
6
2.4.2. – Zonificare funcțională
Arealul este inca nedefinit sub aspect functional, tendintele manifeste fiind partial de mentinere a a
unor depozitari, mici activitati de productie, mic comert, etc si partial de transformare mai radicala inspre
locuinte colective, comert de proximitate sau en gros, birouri.
Atat PUZ sector 2, cat si actualul Studiu de Fundamentare pentru coordonarea dezvoltarii in zona
polului urban Baicului – Obor valideaza ideea ca aceasta zona este preferabil sa evolueze catre functiuni cu
un mai pronuntat caracter central, din care activitatile specifice zonelor periferice- depozitare, productie
industriala, transport logistica, etc – sa fie minoritare sau chiar sa lipseasca. Acest fapt vine in corelare cu o
corecta distributie a polilor centrali pe intreg teritoriului orasului, punandu-se accent si asupra
posibilitatilor de dezvoltare coerenta a infrastructurii rutiere si de transport in comun.
Pe cele 2 loturi situate pe str. Fantanica nr.41 în prezent sunt constructii provizorii în stare proastă,
parţial dezafectate, cu funcţiunea de depozitare şi mică producţie, service auto, parcare. In vecinatati sunt
constructii de factura industriala, din perioada anilor 1960-1980, fara nicio valoare arhitecturala, in stare
proasta. Catre zona lacului exista un restaurant si o sala de sport – constructii mai recente, dar fara valoare
arhitecturala.
7
2.4.4. – Echipare edilitară
Dat fiind ca zona a fost echipata pentru activitati industrial mari consumatoare de utilitati publice, in
zona exista toate retelele edilitare necesare dezvoltarii ansamblului propus. Racordarea si dimensionarea
acestora se va face in conformitate cu normativele in vigoare.
3. Propuneri și Reglementări
3.1. Concept de interventie
Situl studiat se remarcă atât prin geometria să specială, cât şi prin deschiderea foarte amplă către
arteră carosabilă, dar totodată şi către lac. Oportunitatea este de construi astfel încât să se realizeze
potenţarea acestui loc atât în relaţie cu ţesutul urban din care face parte, cât şi în relaţie cu locul. Situl se
poate constitui într-o ancoră a dezvoltării pe acest traseu, punând în valoare un ţesut urban actualmente
profund neglijat şi lipsit de vizibilitate.
Conceptul de intervenţie urmăreşte simultan mai multe direcţii:
- Axa 1/oranj: constituirea fontului urban mobilat cu accente de înălţime şi o dinamică spaţial-
volumetrică astfel încât să capteze privirea de pe traseul carosabil. Acest front este recomandabil să cuprindă
8
cât mai multe funcţiuni atractive publicului, cel puţin la parter şi mezanin, cu acces din zona publică străzii şi
conexiunii pietonale cu malul de lac.
- Axa 2/verde: conectarea printr-o masă verde difuză a ţesutului urban şi malul de lac, prin folosirea
vegetaţiei deja existente şi completarea ei cu aliniamente, grupuri şi masive vegetale, atât în zonele publice
cât şi în cele rivate
- Axa 3/ mov: conectarea carosabilă şi pietonală şi crearea unor poli de distribuiţie, posibil cu caracter
inter-modal (velo- TC).
9
- Față de limita SE a parcelei – cuplat la calcan pentru P+6 si retras min.3.0 pentru P+8
- Față de limita SV a parcelei – min.5.0 m (lotul 1- partea sudica), min.9 (lotul 1 partea Nordica
min.8 lotul 2.
- Față de limita NV a parcelei ( aliniament cate str. Fantanica) – min.12 m (lotul 2)
10
S.C. E N V I S O S.R.L. CUI 18363513/ 2006, J 40/ 2021/2006
SOS. ȘTEFAN CEL MARE nr. 36, sect. 2. București, tel.0735788515
Zona care face obiectul reglementarii se afla inclusa in ”Polul Urban Baicului – Obor”, definit ca atare atat in
Conceptul strategic Bucuresti 2035, cat si in PUG2000 si in cel in curs de elaborare. Constituirea acestui pol urban se
bazeaza pe oportunitatile legate de accesibilitatea zonei in raport cu calea ferata si reteaua de metrou, coroborate cu
tendinta catre schimbare functionala a unitatilor industriale in servicii, birouri si locuinte. Asadar, tipul de subzona in care
se propune a fi inclus acest areal este cel de CB 3, conform si cu recomandarile din Studiul de Fundamenare privind
coordonarea dezvoltarii in zona Polului Urban baicului – Obor.
- instituţii şi servicii publice supramunicipale şi municipale, sedii ale unor organisme extrateritoriale.
- schimbările de profil functional se admit cu condiţia să nu incomodeze prin poluare şi trafic funcţiunile învecinate;
- se va asigura în toate locurile publice accesul persoanelor cu handicap motor.
Suprafaţa minimă a parcelei pentru dezvoltarea functiunilor de tip CB 3 pentru clădiri peste P+4 niveluri este de 350 m şi
un front la strada de minim 12,0 m.
- Față de limita NE a parcelei ( aliniament catre str. Dna Ghica) - min.7.5 m, mmin.9.0m, min. 12.0m (in functie de
configuratia neregulata a limitei)
- Față de limita NV a parcelei ( aliniament cate str. Fantanica) – min.12 m (lotul 2)
Amplasarea cladirilor fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei va respecta prevederile continute in Plansa nr.04-
Reglementari - vizata spre neschimbare, care face parte integranta din prezentul Regulament.
- Față de limita SE a parcelei – cuplat la calcan pentru P+6 si retras min.3.0 pentru P+8
- Față de limita SV a parcelei – min.5.0 m (lotul 1- partea sudica), min.9 (lotul 1 partea Nordica min.8 lotul 2.
- - Conform cu prevederile continute in plansa nr.04- Reglementari - vizata spre neschimbare, care face parte integranta
din prezentul Regulament.
- Corp Lot1 – H max= P+8 (32m)
- Corp servicii, comert – Hmax = P+2 (11 m)
- Corp birouri – Hmax = P+12 (46m)
- staţionarea autovehiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara circulaţiilor publice;
-locurile de parcare se dimensionează conform normelor specifice şi se dispun în construcţii supra / subterane sau în
parcaje amenajate la sol care vor fi plantate cu minim un arbore la 4 maşini şi vor fi înconjurate cu gard viu de
1,20 m. înălţime;
în cazul în care nu se pot asigura în limitele parcelei locurile de parcare normate, se va demonstra (prin prezentarea
formelor legale) amenajarea pe un alt amplasament a unui parcaj propriu sau în cooperare, ori concesionarea
locurilor necesare într-un parcaj comun multietajat; aceste parcaje vor fi situate la distanţa de maxim 150
metri.
12
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
- aspectul exterior al clădirilor va exprima caracterul, reprezentativitatea funcţiunii şi statutul polului urban la nivelul
orasului
- se interzic imitaţii stilistice după arhitecturi străine zonei, imitaţii de materiale sau utilizarea improprie a materialelor,
utilizarea culorilor stridente sau strălucitoare;
- Spaţiile neconstruite şi neocupate de accese şi trotuare de gardă vor fi înierbate şi plantate cu un arbore la fiecare 100
mp.
- Se vor identifica, păstra şi proteja în timpul executării construcţiilor arborii importanţi existenţi având peste 4.0 metri
înălţime şi diametrul tulpinii peste 15.0 cm.; în cazul tăierii unui arbore se vor planta în schimb alţi 10 arbori în perimetrul
propriu sau în spaţiile plantate publice din proximitate;
- Pentru îmbunătăţirea microclimatului şi pentru protecţia construcţiilor se va evita impermeabilizarea terenului peste
minimum necesar pentru accese, circulaţii pietonale, terase;
- Suprafata totala de spatii verzi (pe sol natural sau amenajate peste placa subsolului) va ajunge la 20%.
ARTICOLUL 14 - ÎMPREJMUIRI
- Gardurile spre stradă vor fi transparente, vor avea înălţimea de 2,00 metri, vor avea un soclu opac de circa 0,60 m.,
partea superioară fiind realizată din fier forjat sau plasă metalică şi vor fi dublate de gard viu; pe limitele laterale şi
posterioare gardurile vor fi opace cu înălţimi de maxim 2,50 metri.
- spre trotuare şi circulaţii pietonale publice nu sunt obligatorii garduri, dar se va putea prevedea marcarea
apartenenţei spaţiului prin diferenţe de pavaje, borduri, garduri vii, terase etc.
Intocmit :
arh. Angelica STAN
13