PLAN URBANISTIC DE DETALIU

SPATII BIROURI – S+P+3E

Str. Gh. Marinescu, nr. 2

BENEFICIAR :
S C METDA S R L

PROIECTANT :
arh. PASCU MIHAELA
 Borderou piese scrise si desenate

Foaie de capat
Lista de responsabilitati
Borderou
Certificat urbanism
Memoriu general

1. Introducere
1.1. Date de recunoastere a lucrarii :
- denumirea proiectului
- amplasament
- initiator (beneficiar)
- elaborator (proiectant), subproiectant, colaboratori
- data elaborarii
1.2. Obiectul lucrarii - prevederile temei program
2. Incadrarea in zona
2.1. Concluzii ale documentatiilor elaborate anterior
3. Situatia existenta
3.1. Aspecte legate de amplasament - suprafata, vecini
3.2. Regimul juridic si economic al terenului
3.3. Analiza fondului construit existent
3.4. Concluziile studiului geotehnic
3.5. Accidente de teren (beciuri, hrube)
3.6. Echiparea edilitara
4. Reglementari
4.1. Elemente de tema
4.2. Descrierea solutiei
4.3. Principii de compozitie - regim de inaltime, regim aliniere
4.4. Capacitatea, suprafata desfasurata
4.5. Organizarea circulatiei
4.6. Sistematizarea verticala, spatii verzi
4.7. Coeficientii de ocupare si utilizare ale terenului
4.8. Echipare edilitara
- alimentare cu apa
- canalizare
- alimentare cu energie termica
- alimentare cu energie electrica
- telecomunicatii
5. Monitorizarea factorilor de mediu

Piese desenate

Pl. nr. 1 - Situatia existenta sc. 1 : 1000 si

Incadrare in municipiu sc.1:2500
Pl. nr. 2 - Reglementari si servituti sc. 1 : 1000
Pl. nr. 3 - Proprietatea asupra terenurilor sc.1:1000
Pl. nr. 4 - Echipare edilitara sc. 1 : 1000
 MEMORIU GENERAL

1. Introducere

1.1. Date de recunoastere a lucrarii

- Denumire proiect : SPATII BIROURI S+P+3E

- Amplasament : Municipiul Braila, George Marinescu, nr. 2
- Beneficiar : S C METDA CONF S R L
- Proiectant general : arh.
- Data de elaborare : iunie 2007

1.2. Obiectivul lucrarii

Prezenta documentatie a fost elaborata la solicitarea beneficiarului in vederea
obtinerii avizelor si acordurilor necesare emiterii autorizatiei de construire. Intentia
beneficiarului consta in promovarea demersurilor legale specifice interventiilor
urbanistice in zone urbane protejate care sa permita stabilirea elementelor spatio
volumetrice si functionale pentru realizarea uneicnstructii cu regim de inaltime S+P+3E
cu destinatia de cladire de birouri.
Prin grija beneficiarul s-au elaborat urmatoarele documentatii:
 Studiu geotehnic elaborat de s.c. STUDGEOCONS s.r.l.
 Studiu istoric elaborat de Muzeul Brailei
 Proiect autorizare desfiintare
 A fost incheiat contractul de cercetare arheologica cu Muzeul Brailei
 Studiu istoric elaborat de Muzeul Brailei
 A fost solicitat si obtinut certificatul de urbanism, pentru obtinerea
autorizatiei de construire pentru investitia din str. Ge. Marinescu.

2. Incadrarea in zona

2.1. Concluzii ale documentatiilor de urbanism elaborate anterior

Prin P.U.G. Municipiul Braila, amplasamentul studiat face parte dintr-o zona
rezidentiala cu functiuni complementare si structura eterogena cu cladiri P , P + 1, 3
etaje apartinand atat fondului vechi construit, cu imobile inscrise pe lista obiectivelor
protejate: Facultatea de Inginerie, Biserica Sf. Nicolae, Casa Leonte Moldovan, Scoala
de Baieti, Caminul de pensionari “Sf. Nicolae”, Casa Turceasca clasate in LMI, cat si
fondului nou: constructii private si publice cu destinatia de locuinte, institutii, spatii cu
destinatia de birouri, banci, alimentaie publica.
Imobilul este amplasat in Centrul Istoric al Brailei - UTR- NR. 20. conform PUG
municipiu Braila aprobat si a regulamentului aferent.
Conform acestor documentatii, in zona nu sunt introduse restrictii permanente de
construire pentru locuinte si functiuni complementare, indicii spatio-volumetrici POT si
CUT putand fi corectati in baza unor documentatii de urbanism –PUD care sa justifice
urbanistic interventia.

3. Situatia existenta

3.1. Aspecte legate de amplasament

Terenul destinat amplasarii obiectivului studiat se afla intr-o zona construita
densa, cu imobile care practic nu au putin teren liber, neocupat cu constructii avand un
POT cuprins intre 70% si 80%.
Amplasamentul are urmatoarele vecinatati :
- la nord : str. Ge. Marinescu
- la est : vecin : butoi Aneta
- la sud : Imobil prop.DSP
- la vest : Calea Calarasilor;

3.2.Regimul juridic al terenului

Amplasamentul studiat se afla in intravilanul municipiului Braila, este
proprietatea SC METDA CONF SRL, conform actelor de proprietate anexate si are o
suprafata de 492.17 mp(masurat si acte), eliberat de c-tii, iar folosinta terenului este de
curti constructii.

3.3. Analiza fondului construit, aspectul arhitectural

Constructiile din vecinatate, au regim de inaltime P, P+1+M, majoritatea fiind
pozitionate la limita dinspre strada a terenului si acelasi caracter eclectic ca al intregii
zone a centrului istoric in ceea ce priveste plastica arhitecturala, ( pe care o intalnim
de altfel in toata Braila).
Constructia se afla la intersectia cu o artera principala a Brailei, C. Calarasilor
care pe langa imobile cu o certa valoare istorica si arhitecturala , au aparut si c-tii
moderne care se inscriu in valorile spatio-volunetrice specifice sec. XXI.
Proprietatea asupra terenurilor in zona afost si este privata fiind transmisa in timp
mai multor proprietari care au determinat si modificari ale perimetrului parcelei pana la
cea actuala care a incorporat se pare mai multe proprietati care s-au tot divizat si alipit.
Din punct de vedere functional constructiile realizate in etape succesive ce au
determinat alipiri de spatii cu destinatii diverse, functie de necesitatile proprietarilor, nu
au fost definitivate.
Imobilul din str. Gh. Marinescu, nr. 2, face parte componenta, a urmatoarelor
zone propejate:
- centrul istoric al mun. Braila, sit istoric urban cu valoare de monument istoric
clasat si inscris in lista de monumente istorice(LMI)a Romaniei(editia 2004) sub nr. de
cod BR-II - s - B – 02062;
- Palatul Administrativ si Judecatoresc, azi Universitatea “Dunararii de Jos”,
Facultatea de Inginerie, inscris in LMI, jud, Braila, la pozitia 59, sub nr. de cod BR - II - n
- B - 02078, aflat la o distanta mai mica 100m fata de obiectivul analizat.
Alte obiective clasate ca monumente aflate in afara limitei de 100m analizate,
dar in imediata apropiere a acesteia sunt:
- Fosta Scoala de baieti, cod LMI - BR - II - m - B - 02064, azi Casa Corpului
Didactic
-Casa Turceasca, cod BR - II - m - B - 02115

3.4. Analiza geotehnica a terenului

In conformitate cu prevederile Normativului de proiectare antiseismica P 100-
1/2006, constructia se incadreaza in clasa de importanta III sau IV, si hazardul seismic
pentru proiectare cu ag = 0,24g (acceleratia orizontala a terenului) si Tc = 1,0
sec(perioada de colt).
Aceste caracteristici incadreaza terenul de fundare din amplasamentul studiat in
grupa terenurilor de fundare slabe sensibile la umezire, fapt ce a dus la degradarea
iremediabila a constructiilor de pe amplasament.

3.5. Accidente de teren (beciuri, hrube)

La elaborarea studiului geotehnic efectuat pe amplasament in zona constructiei
existente, nu s-au semnalat existenta hrubelor si nici altor accidente de teren.
Obiectivul preconizat a se realiza se incadreaza in categoria geotehnica 2, cu
risc geotehnic moderat.
3.6. Echiparea edilitara
Alimentare cu apa
In vecinatatea amplasamentului studiat pe Str. George Marinescu, exista retele
de distributie apa potabila, gospodarita de Regia Autonoma "APA" Braila care pot
asigura consumurile normate pentru c-tiile din zona .

Canalizare
Pe str. George Marinescu sunt pozate colectoare de canalizare realizate in
sistem unitar, din beton, ce fac parte din intregul sistemul de evacuare a apelor uzate
din municipiul Braila, exploatat si intretinut de Regia Autonoma "APA" Braila. Retelele
hidroedilitare existente deservsc consumatorii din zona prin bransamente si racorduri
individuale.

Alimentarea cu energie electrica

Amplasamentul obiectivului este situat in zona municipiul Braila, unde exista linii
electrice de distributie energie electrica gestionate de Regia Autonoma "ELECTRICA"
Braila din care sunt alimentati consumatorii urbani.

Telecomunicatii
In zona amplasamentului exista o retea telefonica urbana racordata la sistemul
national de telecomunicatii.
Echipamentele edilitare si cele privind reteaua stradala au suferit modernizari si
reabilitari si nu constituie prin prezenta lor un caracter de specificitate sau
reprezentativitate al zonei care sa impuna restrictii de construire, bransare, racordare.
.
4. Reglementari

4.1. Elemente de tema

La cererea beneficiarul, s-a intocmit documentatia pentru desfiintarea constructiilor
existente pe amplasament si stabilirea elementelor spatio-volumetrice si functionale
pentru realizarea unei noi c-tii care sa raspunda exigentielor texturii urbane existente in
zona , dar si dorintii initiatorului de proiect.
Prin tema solicitata de beneficiar, noua functiune nu creaza disfunctionalitati sau
dezacorduri fata de caracterul zonei, dimpotriva vine in completarea realizarilor din
vecinatate si de vis-a vis, intregind frontul stradal(la intersectia C. Calarasilor cu str.
Orientului este in curs de finalizare o c-tie P+3E).

4.2. Descrierea propunerii

La elaborarea documentatiei s-a tinut cont de functiunea preponderenta a zonei,
de cererea beneficiarului, cat si de forma terenului.
Prin conformare constructia rezultata, nu va altera textura urbna specifica
centrului istoric, respectand raportul gol /plin, registre, siluete, principii de compozitie,
fapt ce ar trebui sa constituie o interventie favorabila atat la nivel urbanistic dar si la
nivel individual permitand indeplinirea dorintei beneficiarului de relizarea unui spatiu
integrat armonios in ansamblul studiat, integrandu-se in zona , conform principiului-
“unitate prin diversitate”.
Partiurile celor patru nivele(parter si cele trei etaje) se vor rezova oarecum
asemanator si vor avea urmatoarelecompartimentari: birouri, circulatii pe orizontala si
veticala(holuri, casa scarii si a liftului), grupuri sanitare. La subsol vor fi rezolvate spatii
tehnice si adapostul de aparare civila.
4.3. Principii de compozitie, interventie la constructiile existente, regim de
inaltime, regim de aliniere
In raport cu mobilarea urbana existenta se propune realizarea unei interventii,
care sa nu depaseasca indicii deja implementati in zona .Constructia propusa are
regm de ialtime S+P+3E, ocupa terenul i proportie de 91.09% si este asezata pe limita
de proprietate la str. Ge. Marinescu si retrasa cu cu 1.50 de la limita de proprietate la
Calea Calarasilor, pentru a permite realizarea accesului in cladire si relizarii rampei
pentru persoane cu dizabilitati locomotorii, fara a afecta spatiul public. Propunerea se
“aliniata” regimului de inaltime al zonei , ea avand ca inaltime maxima+13.85(+15.30, la
casa liftului) si are ca reper altimetric, atat Facultatea de Inginerie (Hmax -20m), cat si
noile c-tii din zona, aflate atat pe aceiasi parte a Caii Calarasilor cat si vis-a vis(care au
acelasi nr. de nivele ca cea pe care o analizam). Cladiri noi,cu aspect modern si cu
regim de inaltime s-au realizat si pe str. Gh. Marinescu

4.4. Capacitatea, suprafata construita, desfasurata.

Suprafata construita existenta si propusa este de 448.33mp, iar cea desfasurata
propusa de 2203.21mp. Toate spatiile vor fi dimensionate conform normelor si legilor in
vigoare.

4.5. Organizarea circulatiei

Accesul in cladire se va face atat din C Calarasilor cat si din str. Gh.
Marinescu, intrarile vor fi retrase din planul fatadei, pt a nu deransa circulatia in zona.
Pentru parcarea masinilor beneficiarilor spatiului propus, se vor utiliza parcarile
de pe Calea Calarasilor,amenajate de catre primaria mun. Braila, pe partea opusa
amplasamentului.

4.6. Sistematizare verticala, spatii verzi

Avand in vedere forma terenului, cat si gradul de ocupare a lui de constructie,
spatiile verzi nu exista. Cota 0.00, va fi mia sus cu 0.90cm, fata de cata trotuarului,
accesul pana la aceasta cota , se va face prin intermediul a 6trepte.
Apele pluviale vor fi preluate de a sifoane,montate pe tarasa cladirii, care vor fi
racordate la canalizarea imobilului.

4.7. Coeficientii de ocupare si utilizare ale terenului

P.O.T. propus = 448.33/492.17x100 = 91.09%
C.U.T. propus = 2203.21/492.17= 2.23
Criteriile de eficienta economica normale, cererea beneficiarului si utilizarea
rationala a terenului, respectarea suprafetelor utile pentru spatiile proiectate, precum si
specificul zonei sunt unele din argumentele care pot justifica depasirea coeficientilor
recomandati prin P.U.G. Structura neomogena a U.T.R. cu portiuni dense cu loturi
mici si suprafete construite mari, au generat un P.O.T. general maxim al U.T.R.-ului de
35 % si respectiv un C.U.T. de 0.95 . Tinand cont ca functia dominanta a zonei,
unde este pozitionat amplasamentul studiat,este preponderent rezidentiala cu functiuni
complementare, cu structura foarte densa,cu constructii noi care au ocupat terenul in
intregime, putem spune ca edificiul proiectat este bine integrat, folosind terenul in mod
judicios, un procent mai mic de ocupare a terenului nefiind nejustificat.

4.8. Echiparea edilitara

Alimentarea cu apa
Alimentarea cu apa a obiectivului se va realiza printr-un bransament la reteaua
de distributie existenta pe Str. Gh Marinescu.
Conducta de bransament se va executa din tuburi de polietilena de inalta
densitate PE-HD 80, Dn 25 x 1,8 mm pana la caminul de apometru si din polipropilena
de presiune, otel zincat s-au alte materiale omologate, preferate de beneficiar, pentru
alimentarea cu apa a obiectelor sanitare aferente grupurilor sanitare din incinta
imobilului. Conducta de bransament va fi pozata subteran, in sapatura deschisa, sub
adancimea de inghet a solului, iar istalatia interioara de distributie apa se va monta
aparent sau in masti demontabile, cu traseul marcat. Interventia pentru stingerea din
exterior a incendiilor se va face de catre serviciul local de pompieri, folosind din dotare
pompe mobile racordate la hidrantii exteriori in caz de incendiu existenti pe retelele de
distributie apa din zona.

Canalizarea
Evacuarea apelor uzate menajere si accidentale se va realiza gravitational prin
racorduri la reteaua de canalizare existenta pe Str. Gh Marinescu. Fiecare racord va fi
alcatuit din conducte de transport montate in canalele de protectie pana la primul camin
de vizitare si numai prin tuburi de canalizare cu pereti rezistenti la trafic stradal, montate
in zona carosabila pana la caminul existent pe reteaua colectoare de canalizare.
Racordurile se vor executa subteran in sapatura deschisa sub adancimea de
inghet, cu pante de scurgere catre reteaua colectoare. Apele meteorice de pe sarpanta
sunt colectate cu burlane si dirijate catre un sifon racordat la canalizare pozitionat in
curte, sau catre gurile de scurgere carosabile existente in zona. Debitul de apa uzata
evacuat in reteaua de canalizare urbana si cota de racord vor fi confirmate in avizul de
principiu emis de R.A. "APA" Braila.

Alimentarea cu energie electrica

Instalatia electrica ( iluminat si prize) va fi dimensionata in functie de destinatia
constructiei. Se propune folosirea conductoarelor de cupru introduse in tuburi de
protectie, corpuri de iluminat cu randament ridicat asigurandu-se nivelul de iluminare
conform normativelor in vigoare. Alimentarea cu energie electrica se va face in functie
de noua putere instalata, solutie ce va fi stabilita de S.C. ELECTRICA S.A. Braila.
Instalatia de priza de pamant si paratrasnet se va realiza cu electrozi verticali
interconectati cu banda de OL Zn, conducte de captare si coborare din banda Ol Zn,
eclise de separatie montate intre conducte de coborare, centura interiora de punere la
pamant si priza de pamant.

Alimetarea cu caldura
Incalzirea spatiilor se va realiza cu centrala termica cu combustibil gazos,
amplasata intr-unul din spatiile de la subsolul cladirii.

5. Monitorizarea factorilor de mediu

Prin incadrarea corecta in specificul zonei, obiectivul nu intervine agresiv asupra

factorilor de mediu. Din punct de vedere al functiunii si al activitatilor ce se desfasoara
in cadrul obiectivului, nu rezulta elemente care sa modifice factorii de mediu.
Apele uzate vor fi colectate si dirijate in reteaua de canalizare a municipiului,
deseurile menajere vor fi depozitate in pubele pe o platforma special amenajata de
unde vor fi preluate periodic pe baza unor contracte de prestari servicii, de societati
specializate.