A_ MEMORIU JUSTIFICATIV

1. INTRODUCERE
2. INCADRARE IN TERITORIU
3. INCADRARE IN DOCUMENTATII APROBATE
4. SITUATIA EXISTENTA
5. REGLEMENTARI URBANISTICE

1. INTRODUCERE

1.1. Date de recunoastere a documentatiei

PLAN URBANISTIC ZONAL
SOSEAUA GHEORGHE IONESCU SISESTI
DRUMUL REGIMENTULUI 35-37
SECTORUL 1 BUCURESTI

54-58

(NR. CADASTRAL 267968)

(NR. CADASTRAL 267967)

BENEFICIAR:
S.C. TERRA GAZ CONSTRUCT S.R.L.
PROIECTANT:
S.C. ACTIV DESIGN STUDIO S.R.L.
S.C. DESENATURA_ATELIER DE PROIECTARE S.R.L.

IULIE 2016

1.2. Obiectul lucrarii

Prezenta documentatie vizeaza mobilarea urbana _ stabilirea modului de
ocupare si utilizare ale terenului _ a amplasametului in studiu _ alcatuit din doua
parcele _ conform avizului de oportunitate nr. 15 / 15.02.2016; respectiv realizarea
unui complex servicii, birouri si apartamente _ conform certificatului de urbanism
nr. 957 / 90 / S / 12608 din 17.06.2015 _ astfel:
_ locuinte colective si birouri / servicii in regim 3S+P+4E+5R pe terenul cu numarul postal
54-58 arondat arterei de acces SOSEAUA GHEORGHE IONESCU SISESTI
_ locuinte colective in regim S+P+2E+3R pe terenul cu numarul postal 35-37 arondat
arterei de acces DRUMUL REGIMENTULUI 35-37
1.3. Surse documentare
Intocmirea prezentei documentatii are la baza, ca principale surse
documentare:
_Planul Urbanistic General al Municipiului Bucuresti, (HCGMB 269 / 2000 _
prelungit HCGMB 232 / 2012 );
_Planul Urbanistic Zonal ,,P.U.Z. Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti / Soseaua
Jandarmeriei / Drumul Regimentului (aviz CTU 15.10.2001);
_Planul Urbanistic Zonal ,,P.U.Z. Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr.54-58
(HCGMB 131 / 18.06.2007);
_Planul Urbanistic Zonal ,,PUZ Zona de Nord, Sector 1, Bucuresti Soseaua Odai Soseaua Bucuresti Ploiesti - Strada Jandarmeriei - Soseaua Gheorghe Ionescu
Sisesti - Soseaua Bucuresti Targoviste (HCGMB 21 / 29.01.2014);
2

2. INCADRARE IN TERITORIU
Amplasamentul in studiu se afla in partea nordica a municipiului, in
sectorul 1 _ intre limita sudica a padurii Baneasa si limita nordica a Lacului Grivita _ in
zona vestica a DN 1 (Soseaua Bucuresti-Ploiesti), in vecinatatea estica a
culoarului destinat prin P.U.G. drumului expres.

De mentionat ca prezenta documentatie prezinta zona cu referire stricta

atit la amplasamentul in studiu _ Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr.54-56/58 _ cit
si la imediata lui vecinatate ca amorsa .

3. INCADRARE IN DOCUMENTATII DE URBANISM APROBATE

Certificatul de Urbanism nr. 957 / 90 / S / 12608 din 17.06.2015 localizeaza
amplasamentul in conformitate cu prevederile R.L.U. al P.U.G. atit in destinatia
functionala de tip L1c, cit si in destinatia functionala de tip M3; respectiv :
L1c_
SUBZONA LOCUINTELOR INDIVIDUALE SI COLECTIVE MICI CU MAXIM
P+2 NIVELURI SITUATE IN NOILE EXTINDERI SAU ENCLAVE
NECONSTRUITE, PREVAZUTE A FI REALIZATE PRIN VIITOARE
OPERATIUNI URBANISTICE, IN REGIM DE CONSTRUIRE CONTINUU
(INSIRUIT) SAU DISCONTINUU (CUPLAT, IZOLAT).
POTmax=45%
CUTmax=0,9 (P+1) / 1,3mp (P+2) ADC/mp teren
Hmax=10m
M3_
SUBZONA MIXTA CU CLADIRI AVIND REGIM DE CONSTRUIRE CONTINUU
SAU DISCONTINUU SI INALTIMI MAXIME DE P+4 NIVELURI
POTmax=60% CUTmax=2,5mp ADC/mp teren Hmax=16m (P+4)

De mentionat ca din punct de vedere al P.U.Z. SOS. GHEORGHE IONESCU

SISESTI - SOS. JANDARMERIEI - DRUMUL REGIMENTULUI _ documentatia
initiala care reglementeaza trama stradala in zona _ amplasamentul in studiu face parte
din TRI 9 _ locuinte pe lot _ cu urmatorii parametrii urbanistici:
POTmax=30% CUTmax=0,9mp ADC/mp teren Hmax=10m (P+2)

P.U.Z. SOS. GHEORGHE IONESCU SISESTI - SOS. JANDARMERIEI - DRUMUL REGIMENTULUI

P.U.Z. SOS. GHEORGHE IONESCU SISESTI 54-58

De precizat ca din punct de vedere al reglementarilor anterioare; respectiv al

P.U.Z. SOS. GHEORGHE IONESCU SISESTI 54-58 _ documentatie aprobata
anterior pentru amplasamentul in studiu cu HCGMB nr. 131 / 18.06.2007 _ s-au stabilit
urmatorii parametrii urbanistici:
POTmax=50% CUTmax=1,9mp ADC/mp teren Hmax=16m (P+2_P+4)

3. SITUATIA EXISTENTA
Studiul prezent _ intocmit pe baza actualizarii planurilor topografice ale Serviciului
Cadastru al P.M. Bucuresti printr-o ridicare topografica a situatiei existente plecind de la
extrasul O.C.P.I. al amplasamentului _ cuprinde o suprafata de forma triunghiulara _
de circa 2,6ha _ generata de circulatiile aprobate anterior in zona _ Planul Urbanistic
Zonal ,,P.U.Z. Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti / Soseaua Jandarmeriei / Drumul
Regimentului (aviz 15.10.2001) _ cu referire stricta la amplasamentul in studiu _
Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr. 54-58 / Drumul Regimentului nr. 35-37 _ si la
imediata lui vecinatate ca amorsa.

3.1. Incadrare in zona

Suprafata de teren prezentata prin aceasta documentatie, de forma triunghiulara,
are urmatoarele delimitari:
_ nord-est
_ Drumul Regimentului;
_ vest
_ circulatie propusa prin PUZ aprobat;
_ sud
_ Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti;

Amplasamentul in studiu _ alcatuit din doua parcele _ este localizat intre Drumul
Regimentului _ la nord-est _ si Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti _ la sud _ cu
inregistrare postala la numerele 54-58 pe Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti si
35-37 pe Drumul Regimentului.

3.2. Zonificare functionala

Din punct de vedere functional amplasamentul in studiu _ Soseaua Gheorghe
Ionescu Sisesti nr. 54-58 / Drumul Regimentului nr. 35-37_ se afla localizat intr-un
tesut confuz, caracterizat de situatia noastra actuala in cazul zonelor destinate
extinderii urbane; respectivea localizare releva o zona de periferie cu potential in
cadrul orasului, cu reglementare aprobata dar mai putin respectata datorita, in
primul rind, netrasarii in teren a tramei stradale.
SOSEAUA
GHEORGHE IONESCU SISESTI
54-58

SOSEAUA GHEORGHE IONESCU SISESTI _ EST

SOSEAUA GHEORGHE IONESCU SISESTI _ VEST

De precizat ca din punct de vedere al circulatiilor in zona _ in cadrul urban structurat

anterior prin documentatia de urbanism operationala in zona _ gabaritele actuale nu se
vor pastra, ele fiind afectate de prevederile avizului tehnic de consultanta
preliminara a P.M.B.-S.P.U. nr. 282 / 24.07.2015 privind modernizarea acestora.

3.3. Regim juridic

Amplasamentul in studiu _ proprietate privata a persoanei juridice S.C. TERRA GAZ
CONSTRUCT S.R.L._ este alcatuit in prezent din doua suprafete distincte, astfel :
_ 4.484 mp _ Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr.54-58
(nr. cadastral 267968)
_ 1.919 mp _ Drumul Regimentului nr.35-37
(nr. cadastral 267967)

De mentionat ca datorita prevederilor privind modernizareacirculatiilor in zona _

precizate prin avizul tehnic de consultanta preliminara a P.M.B.-S.P.U. nr. 282 /
24.07.2015 _ amplasamentul in studiu va fi afectat de exproprierea pentru cauza
de utilitate publica; o parte din suprafata va trece in domeniul public astfel :
_ 1.004 mp _ Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr.54-58
(nr. cadastral 267968)
_ 273 mp _ Drumul Regimentului nr.35-37
(nr. cadastral 267967)

3.4. Fond construit

Din punct de vedere al fondului construit zona studiata prin prezenta
documentatie de urbanism face parte din categoria de tranzitie caracterizata
printr-o diversitate aproape lipsita de coerenta _ datorate atit adaptarii tipologiei la
contextul imobiliar cit si a formelor si finisajelor folosite _ pe fondul unei defectuoase
formulari / interpretari / utilizari a reglementarilor de urbanism.
De mentionat ca starea fizica a fondului construit in zona este la fel de variata ca
si mentalitatea momentului _ cu caracteristici extreme prin realizare, utilizare si
intretinere _ in curs de schimbare atit din cauze de necesitati depasite dar si din
cauze economice de eficienta folosirii terenului.

De precizat ca amplasamentul in studiu _ Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti nr. 54-58

/ Drumul Regimentului nr. 35-37 _ localizat intre Drumul Regimentului (nord-est) si
Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti (sud), este liber de constructii, exceptind
terenul partial excavat si desigur fundatiile abandonate ale anteriorului santier
autorizat in urma aprobarii P.U.Z. SOS. GHEORGHE IONESCU SISESTI 54-58
(documentatie aprobata cu HCGMB nr. 131 / 18.06.2007).

3.5. Retele tehnico-edilitare

Plecand de la considerente de ordin tehnic si profesional, dar si datorita localizarii in
oras a amplasamentului in studiu, este necesara atit consultarea avizelor de principiu
ale detinatorilor de retele in zona studiata cit si a Plansei 3 _ REGLEMENTARI _
ECHIPARE EDILITARA care va face obiectul unei documentatii tehnice specifice
obtinerii avizului de precoordonare retele edilitare.

4. REGLEMENTARI
Circulatii - accesibilitate
In scopul obtinerii unui sistem eficient de circulatie se propune atit respectarea
tramei stradale aprobate anterior cit si a prevederilor avizului tehnic de consultanta
preliminara nr. 282 / 24.07.2015 a S.P.U.P.M.B. _ privind modernizarea circulatiilor in
zona amplasamentului studiat _ referitoare la gabaritele aprobate cu dezvoltarea
prospectelor acestora prin exproprierea pentru cauza de utilitate publica a riveranilor,
conform legii, echidistant stinga-dreapata.
Delimitare zona prezentata prin P.U.Z.
Avind in vedere pastrarea tramei stradale reglementate anterior pentru zona din
care face parte si amplasamentul in studiu si respectarea prevederilor avizului tehnic de
consultanta preliminara nr. 282 / 24.07.2015 a S.P.U. P.M.B., se propune restringerea
zonei prezentata prin P.U.Z. la o suprafata minima delimitata de circulatii care sa contina
amplasamentul in studiu si vecinatatea imediata.
Parametrii urbanistici
Pornind de la intentia prezentei documentatii de stabilire a modului de ocupare si
utilizare ale amplasamentului in studiu alcatuit din doua parcele _ Soseaua Gheorghe
Ionescu Sisesti nr. 54-58 / Drumul Regimentului nr. 35-37 _ conform avizului de
oportunitate nr. 15 / 15.02.2016 se propun urmatorii parametrii:
ZONA 1 _ FRONT GHE. IONESCU SISESTI

ZONA 2_FRONT REGIMENTULUI

POT max = 60%

CUT max = 2,5 mp ADC / mp teren
Hmax = 24m (3S+P+4+5 RETRAS)

POT max = 45%

CUT max = 1,5 mp ADC / mp teren
Hmax = 16m
(S+P+2+3 RETRAS)

Pentru detalii privind propunerea de amplasare pe fiecare parcela se recomanda

consultarea plansei 2.1_REGLEMENTARI URBANISTICE
Protectia mediului
Prin propunerea de mobilare urbanistica a amplasamentului in studiu se va asigura o
suprafata de minim 30% din suprafata rezultata _ pentru fiecare din cele doua parcele
componente _ care sa nu fie afectata de amenajare _ constructie / circulatii _ si care sa fie
destinata exclusiv amenajarii spatiilor verzi.

Intocmit,
arh. Gudila Florentin Gheorghita
10