S.C. "AT DESIGN" S.R.

L
Sighisoara,str.morii.nr.32,judet mures

Proiect nr. 47/2008.

P.U.Z.
PLAN URBANISTIC ZONAL
COMPLEX LOCUINTE-“BRADET”
SIGHISOARA
STR.BRADET NR.7
JUDET MURES

BENEFICIAR: SC “MASTER HOUSE“ SRL

PROIECTANT GENERAL: S.C. ,,AT DESIGN" S.R.L.

PROIECTANT: Arh. CORINA POPSE

august 2008

1
 CONTINUTUL P.U.Z.

A. PIESE SCRISE

MEMORIU DE PREZENTARE 1.INTRODUCERE

1.1. Date de recunoastere a documentatiei
1.2. Obiectul P.U.Z.
1.3. Surse documentare

2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII

2.1. Evolutia zonei
2.2. Incadrarea in localitate
2.3. Elemente ale cadrului natural
2.4. Circulatia
2.5. Ocuparea terenurilor
2.6. Echiparea edilitara
2.7. Probleme de mediu
2.8. Optiuni ale populatiei

3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA.

3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare
3.2. Prevederi ale Planului Urbanistic General si RegulamentuI Local
3.3. Valorificarea cadrului natural
3.4. Modemizarea circulatiei
3.5. Zonificare functionala - reglementari, bilant teritorial,indici urbanistici, dezvoltarea
echiparii edilitare
3.6. Dezvoltarea echiparii edilitare
3.7. Protectia mediului
3.8. Objective de utilitate publica

4. CONCLUZII - MASURI IN CONTINUARE

ANEXE LA MEMORIU
- Contracte de vinzare-cumparare
- Certificat de urbanism
- Planuri de amplasament si de delimitare a corpului de proprietate

B. PIESE DESENATE
PLANSA 0 - Incadrare in teritoriu …………………………………………sc. 1: 5000
PLANSA 1 - Situatia existenta - disfunctionalitati ………………………sc. 1 :500
PLANSA 1A- Situatia existenta – disfunctionalitati……………………. .sc.1 :500
PLANSA 2 - Reglementari urbanistice - zonificare ………………………sc. 1:500
PLANSA 3 - Echiparea edilitara…………………………………………... sc. 1:500
PLANSA 4 – Sectiune drum ………………………………………………...sc. 1 :150

2
 MEMORIU DE PREZENTARE

1.INTRODUCERE
1.1. Date de recunoastere a documentatiei
- Denumirea lucrarii - P.U.Z. - Plan urbanistic zonal
COMPLEX LOCUINTE-“BRADET”-SIGHISOARA
- Beneficiar - SC “MASTER HOUSE “ SRL
- Proiectant general - S.C. ,,AT DESIGN" S.R.L.
- Data elaborarii - august 2008

1.2. Obiectul P.U.Z.

Conform legislatiei in vigoare, autorizarea executarii constructiilor se face pe baza unei
documentatii de urbanism aprobate.
In categoria documentatiilor de urbanism se inscrie si Planul Urbanistic Zonal (denumit
prescurtat PUZ).
Prin definitie PUZ-ul stabileste reglementari specifice pentru o zona dintr-o localitate
urbana sau rurala, compusa din mai multe parcele, acoperind toate functiunile: locuire,
servicii, productie,circulate, spatii verzi, institutii publice, etc.
Planul urbanistic zonal are caracter de reglementare specifica detaliata pentru zona
din localitate si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile
planului urbanistic general al localitatii din care face parte.
Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglemetarile de
urbanism - permisiuni si restrictii - necesar a fi aplicate In utilizarea terenurilor si conformarea
constructiilor din zona studiata.
Pe baza analizei critice a situatiei existente a prevederilor din PUG, a concluziilor
studiilor de fundamentare si a opiniilor initiatorilor, in continutul PUZ se trateaza
urmatoarele categorii generate de probleme:
• organizarea retelei stradale;
• zonificarea functionala a terenurilor;
• organizarea urbanistic - arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
• indici din indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT,
CUT, etc).
• dezvoltarea infrastructurii edilitare;
• statutul juridic si circulatia terenurilor;
• delimitarea si protejarea fondului arhitectural - urbanistic de valoare deosebita
(daca exista);
• masuri de limitare pana la eliminarea efectelor unor factori de risc naturali si
antropici (daca exista);
• mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
• masuri de protectia mediului, ca rezultat al problemelor specifice;
• reglementari specifice detaliate - permisiuni, restrictii – incluse in Regulamentul
Local de Urbanism aferent PUZ.
Elaborarea documentatiilor de tip PUZ este obligatorie in urmatoarele situatii:
• Daca sunt prevazute prin acte normative specifice - Legea nr. 5/2000, Ordonanta
nr. 47/2000 si altele;
• Daca sunt prevazute prin planul urbanistic general;
• Daca sunt solicitate prin certificatul de urbanism;
• In vederea introducerii in intravilan a unor suprafete de teren, dupa aprobarea
PUG;
PUZ si Regulamentul local de urbanism aferent, aprobate devin acte de autoritate
ale administratiei publice locale, pentru probleme legate de dezvoltarea urbanistica a zonei.

3
 PUZ si Regulamentul local de urbanism aferent pot fi utilizate la:
• Eliberarea certificatelor de urbanism si emiterea autorizatiei de construire pentru
obiectivele din zona ce nu necesita studii aprofundate;
• Fundamentarea solicitarilor unor fonduri de la bugetul statului pentru realizarea
obiectivelor de utilitate publica;
• Declansarea procedurii de declarare a cauzei de utilitate publica, in vederea
realizarii unor objective ce implica exproprieri;
• Respingerea unor solicitari de construire neconforme cu prevederile PUZ aprobat;
• Lansarea unor PUD-uri necesare detalierii amplasamentelor;
• Alte operatiuni ale compartimentelor de specialitate ale consiliilor locale.
Schimbarea de tema - program la un PUZ aprobat conduce la actualizarea
documentatiei. Noua documentatie se supune aceleiasi proceduri de avizare-aprobare ca la
PUZ-ul initial.
Intregul proces de elaborare si avizare-aprobare PUZ, este coordonat de
Reglementarea tehnica ,,Ghid privind metodologia de elaborarea si continutul - cadru al
Planului Urbanistic Zonal", aprobata prin Ordinul MLPAT nr. 176/N/16.08.

Solicitari ale temei program

Tema program intocmita de catre beneficiar si elaboratorul proiectului amenajarea unui

complex de locuinte P+6+M situate in intravilanul Municipiului Sighisoara,pe un teren in
suprafata de in suprafata totala de 1504 mp in vedrea dezvoltarii unei zone de locuit. Terenul
va fi mobilat cu 1 incintA locative cu regimul de inaltime de P+6+M, , cu amenajarile aferente,
spatii pentru echipamente tehnico-edilitare de zona, cai de acces, zona verde,locuri de parcare
supraterane.

Terenul este proprietatea firmei SC »MASTER HOUSE  », conform EXTRASULUI DE CARTE

FUNCIARA NR.11250, nr.cadastral 3341/2/3/a/1 in suprafata de 1504mp .

1.3. Surse documentare

- PUG si Regulament Local de Urbanism aferent, avizat si aprobat conform legii.

- Legislatia specifica de urbanism si cea complementara acesteia;
- Planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate;
-
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII

2.1. Evolutia zonei

AmplasamentuI ce face obiectui studiului este situat in intravilanul Municipiului

Sighisoara,str. Bradet nr.7. Vecinatatile amplasamentului studiat sunt:
- Nord - padure pe o lungime de 20,95 m
- Sud - str.Bradet pe o lungime de 21,00 m.
- Est - teren privatl pe o lungime de 74,45m
- Vest - teren privat pe o lungime de 74,65m
2.2. Incadrarea in localitate

In plansa 0 « INCADRAREA IN TERITORIU » este prezentata pozitia amplasamentului

in cadrul teritoriuiui administrativ al comunei si relatiile acestuia cu mediul natural si antropic
existent.
Zona studiata este situata in teritoriul intravilan al Municipiului Sighisoara , in partea
estica si se acceseaza din strada Brdet.

4
 2.2. Elemente ale cadrului natural

Terenul se invecineaza pe latura de nord cu o padure ceea ce ii confera un ststut aparte.

PROBLEME DE RISCURI NATURALE Factori de risc

geologic si tectonic

Factori de risc hidrologic.

Terenul fiind in panta riscul de inundatii este minim.

Factorii de risc seismic.

2.4. Circulatia

Terenul ce face obiectul PUZ se acceseaza din strada Bradet.

2.5. Ocuparea terenurilor

In plansa 1 - "SITUATIA EXISTENTA-DISFUNCTIONALITATI" sunt prezentate toate

informatiile privind configuratia terenului ce face obiectul PUZ, elemente cadastrale ale
parcelei, informatii privind regimul juridic, tehnic si economic, zonificarea functionala.

2.6. Echiparea edilitara

Terenul beneficiaza de toate retelele : apa-canal,gaz,electricitate,telefonie,cablu TV.

2.7. Probleme de mediu

Nu este cazul.

2.8. Optiuni ale populatiei

Identificarea anumitor categorii de resurse, a caror exploatare se dovedeste benefica

in plan economic atat pentru investitori, cat si pentru comunitatea locala - prin crearea de
locuri de munca, furnizarea anumitor produse pentru necesitatile locale, atragerea
taxelor de autorizare si de exploatare in folosul comunitatii locale, a condus la ideea ca
activitatea respectiva este bine primita atat de populatie, cat si de Administratia Locala.

5
 3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA

3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare

Studiile de fundamentare elaborate anterior si concomitent cu documentatia, au

evidentiat aspecte esentiale privind organizarea urbanistica a zonei.
Terenul identificat ca teren intravilan este detinut de SC »MASTER HOUSE», conform
extras CF NR.11250, nr.cadastral 3341/2/3/a/1 in suprafata de 1504mp.
Pe respectivul teren se vor executa constructii de locuinte, cu regin de inaltime de
P+6+M,zona verde,spatiu tehnic(platforma gunoi menajer,ministatie de epurare tip
BIOSISTEM),locuri de parcare supraterane.

3.2. Prevederi ale Planului Urbanistic General si Regulamentul Local

Conform PUG si RLU aprobat, terenul proprietate privata ce face obiectul PUZ este
situat in teritoriul intravilan al Municipiului Sighisoara, cu folosinta actuala – curti constructii.
Pentru marirea regimului de inaltime pentru zona studiata decat cea
prevazuta in PUG si a fost necesara elaborarea prezentei documentatii, conform
prevederilor legale.
3.3. Valorificarea cadrului natural

Realizarea, pe terenul ce face obiectul PUZ a unor constructii de locuinte si amenajari

aferente, in spatiul caracteristic acestui tip de activitate nu poate sa fie decat in deplina
amnonie estetica si functionala cu elementele specifice ale cadrului natural.
Aceasta este tot atat de valabila pentru construirea de locuinte si functiuni
complementare.
3.4. Modernizarea circulatiei

De curind artera principala de acces a fost modernizata(latita si asfaltata) .

In interiorul terenului se vor realiza platforme pentru circulatia carosabila si pietonala,
spatii de parcare, stationare autovehicole.
3.5. Zonificare functionala - reglementari, bilant teritorial, indici urbanistici,
dezvoltarea echiparii edilitare

3.5.1. Descrierea solutiei de organizare urbanistica

Criteriile principale care au stat la baza conceptiei de organizare urbanistica sunt:

- forma si dimensiunile terenului ce urmeaza a fi structurat;
Zonificarea functionala pe parcela este prezentata in Plansa 2 -,,REGLEMENTARI
URBANISTICE - ZONIFICARE" - si cuprinde spatii destinate amplasarii noilor constructii
(zona edificabilului) - zona de amplasare a constructiilor, spatii destinate circulatiei si
stationarii autovehicolelor si persoanelor, spatii destinate amplasarii utilitatilor, spatii verzi
de protectie si ambientale, alte spatii necesare dotarilor.

6
 3.5.2. Bilant teritorial, indici urbanistici

Prin solutia de organizare urbanistica se propune o structure functionala (sau

zonificare) ce sunt prezentate in plansa 2.
Bilantul teritorial este prezentat mai jos:
- suprafata totala a terenului =1504 mp
din care:
-suprafata construita = 420mp
-suprafata construita desfasutara = 2870mp
- suprafata trotuare =108,35 mp
- suprafata carosabil = 616,70mp
- suprafata spatii verzi  : = 335,40mp
- zona tehnica  : =23,55mp
- parcaje supraterane ; =31locuri

3.5.3. Categorii de interventie

In plansa 2 "REGLEMENTARI URBANISTICE - ZONIFICARE" -sunt prezentate

principalele categorii de interventii astfel incat, in final intreaga zona sa functioneze unitar.
- Realizarea unor parcele destinate construirii de locuinte si functiuni complementare.
- Amenajarea de spatii verzi cu rol de protectie si ambiental.
3.5.4. Indici urbanistici
Procentul de ocupare a terenului
POT = SC/ST x 100 = 27,93%
Coeficientul de utilizare a terenului
CUT = SD/ST= 1,908

3.6. Dezvoltarea echiparii edilitare

Alimentarea cu apa se va realiza prin racordarea la reteaua existenta in zona.

Pe reteaua de distributie in cazul realizarii alimentarii, se vor monta hidranti supraterani de
incendiu, pe strada la distante de maximum 500 m unul fata de altul. Amplasarea
conductelor de distributie apa, in sectiunea transversala a drumului, va respecta
distantele fata de celelalte retele edilitare si cladiri, cf. STAS 8591/1-91/

Canalizarea.

Indepartarea apelor uzate menajere se face numai prin retea de canalizare a apelor
uzate, in lipsa posibilitatii de racordare la sisteme publice de canalizare, este obligatorie
realizarea de instalatii proprii pentru colectarea, tratarea si evacuarea apelor uzate, care
se vor executa si exploata in asa fel incat sa nu constituie un pericol pentru sanatate.
Indepartarea apelor uzate menajere provenite de la locuinte se va face intr-o statie de

epurare de zona, tip "BIOSYSTEM", proiectata si executata conform normelor in vigoare si

amplasat la cel putin 10 m fata de cea mai apropiata locuinta ; apa conventional curata

rezultata se va deversa in reteaua de canalizare existent ape strada Bradet.

Colectarea si evacuarea apelor uzate menajere de la obiectivele propuse se va face

7
printr-o retea de canalizare din tuburi circulare de beton sau polipropilena, Dn 250-300 mm.
Reteaua de canalizare se va monta la adancimea de 1,5 - 3,0 m cu o panta continua spre statia
de epurare, astfel incat sa se asigure viteza de autocuratire. Pe traseu, in punctele de intersectii
sau in aliniamente, la distanta de cca 50 m se vor monta camine de vizitare.
Apele pluviale din zona vor fi descarcate liber prin rigole.

Alimentarea cu energie termica

Alimentarea cu energie termica se va face prin intermediul unor centrale termice

alimentate cu gaz din reteaua publica a Municipiului Sighisoara.
Alimentarea cu energie electrica

Alimentarea cu energie electrica se va realiza conform documentatiei elaborate

anterior PUZ si avizate pentru fiecare obiectiv de SC ELECTRICA .
Pentru alimentarea cu energie electrica a zonei studiate este necesar a se asigura un racord
intermediar de medie tensiune (20 kv) printr-o derivatie a retelei existente, care va face legatura
cu postul de transformare.
Punctul principal de separatie intre reteaua electrica de medie tensiune si reteaua de
joasa tensiune il constituie postul de transformare aerian, amplasat pe doi stalpi de beton.
Din cutia de distributie a PTA vor fi alimentate cu energie electrica toti consumatorii din
zona.
Fiecare locuinta in parte va fi racordata la reteaua stradala de joasa tensiune propusa,
prin intermediul unor bransamente.
Pentru iluminatul stradal se vor monta corpuri de iluminat exterior echipate cu lampi LVM
250 W, iar punctul de aprindere va fi in cutia de distributie a postului de transformare.

Telecomunicatii

Telecomunicatiile vor fi asigurate prin telefonie mobila, sau din reteaua Romtelecom.

Gospodaria comunala

Precolectarea deseurilor menajere se va realiza independent. Se va amenaja o

platforma speciala pentru colectarea si depozitarea temporara a deseurilor in containere
amplasate pe parcela proprie.
Fiecare proprietar va incheia contract cu o firma specializata din zona sau cu
administratia publica locala care va evacua ritmic deseurile menajere in conformitate cu
legislatia in vigoare, la platforma de deseuri controlata - stabilita prin PUG.

3.7. Protectia mediului

- Se vor lua masuri pentru evacuarea corecta a apelor uzate menajere pentru intreg
ansamblul nou creat si se interzice deversarea la teren a acestora ;
- Se vor realiza toate plantatiile cu rol de protectie cu respectarea normelor de igiena si a
recomandarilor privind mediul de viata al populatiei care va utiliza spatiul urban nou creat ;
- Se vor amenaja spatiile verzi din cuprinsul arterelor de circulatie si cele amenajate in
interiorul ansamblului ;
- Se va proteja padurea situata in vecinatate si se interzice depozitarea deseurilor
menajere pe suprafetele ce apartin fondului forestier ;
- Intregul ansamblu va trebui sa beneficieze de un sistem corect de asigurare a
infrastructurii tehnico - edilitare, conform propunerilor din capitolul respectiv

8
 3.8. Objective de utilitate publica

Suprafetele de teren aferente cailor de circulate rutiera (acces la parcela), precum si

cele aferente echipamentelor edilitare de zona vor trece in domeniul public de interes local,
sau vor ramane in proprietate privata cu drept de folosinta comuna.

4. CONCLUZII - MASURI IN CONTINUARE

- Se apreciaza ca realizarea respectivelor investitii, compatibila cu prevederile PUG,

va fi rentabila din punct de vedere economic, atat pentru investitor, cat si pentru
comunitatea locala.
- Echiparea terenului cu utilitatile necesare unei bune functionari a activitatilor;
- Amenajarea spatiilor verzi cu rol de protectie pentru imbunatatirea microclimatului.
Construirea locuintelor pe lot si amenajarea spatiilor aferente lotului ;
- Se apreciaza ca investitia se poate realiza etapizat, prioritatile de interventie putand fii
concentrate in zona pentru care se manifesta optiunea beneficiarului (actualul proprietar) ;

- Se apreciaza ca realizarea acestei investitii va imbunatati din punct de vedere

arhitectural - urbanistic zona si va fi rentabila din punct de vedere economic atat pentru
investitor, cat si pentru comunitatea locala .

Intocmit:
Arh. Popse Corina