LITORAL

MAMAIA
CONSTANȚA
CONCURS DE SOLUȚII
___________________
ANEXA 1.1.
TEMA CONCURSULUI

Pag. 1/42
 CUPRINS

1. DATE GENERALE

1.1 Autoritatea contractantă și organizatorul concursului

1.2 Obiective și oportunități

1.3 Miza concursului

2. ZONA de INTERVENȚIE și CONTEXTUL

2.1 Încadrarea în localitate

2.2 Repere istorice/elemente identitare

2.3 Configurația spațială actuală și problematica specifică

2.4 Utilizări/Funcțiuni/Activități

3. TEMA de CONCURS

3.1 Aria de intervenție

3.2 Restricții și permisivități

3.3 Direcții de proiectare

4. PIESE CERUTE

4.1 Piese desenate

4.2 Piese scrise - deviz

5. CRITERII de ATRIBUIRE

Pag. 2/42
1. DATE GENERALE

1.1 Autoritatea contractantă și organizatorul concursului

Autoritatea contractantă a concursului este Administrația națională ‘APELE ROMÂNE’ în

asociere cu Administrația Bazinală de Apă Dobrogea-Litoral, administratorul obiectivului care va
face obiectul investiției, urmând să devină beneficiarul proiectului contractat în urma acestui
concurs.

Organizatorul concursului este Ordinului Arhitecților din România (OAR), o organizație

profesională care are ca misiune creșterea calității produsului arhitectural-urbanistic și aprecierea
acestui serviciu față de societate, ca act de cultură de interes public. În acest sens, OAR
promovează politici și practici profesionale care valorizează patrimoniul construit și favorizează
producția unei arhitecturi de valoare, domenii fundamentale pentru calitatea vieții.

Sensul acestui concurs derivă din necesitatea de reamenajare a plajelor din stațiunea Mamaia,
așa cum au rezultat în urma procesului de înnisipare și lărgire.

1.2 Obiective și oportunități

Fâșia litorală ce se desfășoară de-a lungul stațiunii Mamaia, pe latura de est a acesteia, reprezintă
resursa naturală ce a stat la baza dezvoltării urbanistice a stațiunii. În secolul al XX-lea, această
zonă a fost supusă presiunii concomitente atât a factorilor naturali cât și antropici: un fenomen
natural de eroziune costieră accentuată a zonei de plajă coroborat cu o dezvoltare urbană
intensivă, în scop turistic, pe zona de uscat a creat dezechilibre majore în funcționarea stațiunii
Mamaia. Prin procesul de înnisipare și lărgire a plajelor desfășurat de către Apele Române în
perioada 2014-2020, această zonă primește acum oportunitatea unei abordări integrate, de
regândire a relației cu contextul urban și natural, un demers complex de identificare și rezolvare a
disfuncționalităților prezente.

Obiectivul principal al demersului este să asigure un plan integrat de dezvoltare durabilă a plajelor,
în acord cu principiile contemporane de amenajare și administrare a zonelor litorale urbane.
Autoritatea Contractantă este în căutarea unei amenajări de calitate, ce va servi ca model pentru
demersurile ulterioare de pe litoralul românesc al Mării Negre.

Pag. 3/42
 În urma acestui concurs, autoritatea contractantă va contracta elaborarea PUZ Plaja
Mamaia și servicii de proiectare complete pentru întreaga zonă de intervenție cu echipa
câștigătoare. (fig.1)

MAREA NEAGRĂ
zona de intervenție Constanța

Constanța

spre
Năvodari

(fig.1) PLAN de SITUAȚIE: ZONA de INTERVENȚIE

1.3 Miza concursului

Miza concursului constă în selectarea celei mai bune soluții de planificare și amenajare a zonei de
plajă în acord cu natura și peisajul specific litoralului Mării Negre, o soluție capabilă să integreze
elementele spațiului construit, activitățile sale specifice și dotările necesare deschise accesibilității
tuturor categoriilor de utilizatori, și nu în ultimul rând, să ia în considerare principiile biodiversității și
sustenabilității.

Acest concurs încurajează creativitatea, susținând în același timp cercetarea urbanistică, peisajeră
și arhitecturală în sensul unui concept integrat de reamenajare a zonei de plajă actuale. În
completarea acestei viziuni generale și în concordanță cu ea, concurenții sunt invitați să prezinte
propuneri mai detaliate de funcționalizare și de ambianță, precum și tipologii de construcții și
dotări, propuneri care vor face obiectul proiectelor de amenajare contractate cu fazele specifice:
PUZ/SF/PT/DDE (conf. regulamentului concursului).

Pag. 4/42
 Participanților li se propune astfel să alinieze relația turism-resursă-natură gândirii urbanistice și
peisajere contemporane, demonstrând că pot readuce echilibrul în această zonă foarte mult
disputată.

2. ZONA de INTERVENȚIE și CONTEXTUL

2.1 Încadrarea în localitate

Zona propusă pentru intervenție, noua plajă rezultată în urma procesului de lărgire și
înnisipare, se află în partea de nord a orașului Constanța, se învecinează la vest cu stațiunea
Mamaia, la est cu Marea Neagră și la nord cu plaja Năvodari. Face parte din fâșia naturală ce
separă lacul Siutghiol de Marea Neagră, o zonă litorală preponderent plată, cu nisip fin și un climat
marin, relativ blând.

Accesul auto se face prin bulevardul Mamaia, ce străbate stațiunea de la nord la sud, și
conectează zona cu orașele Constanța și Năvodari. Accesul pietonal către plajă se face
preponderent din aleea de promenadă adiacentă și din rețeaua de alei și străduțele în zona de
nord a stațiunii (fig.2)

MAREA NEAGRĂ zona de intervenție Constanța

Constanța

telegondolă

spre zona de promenadă

Năvodari existentă

acces auto
blvd. Mamaia

(fig.2) Plan De Situație: Accese, Promenadă

Pag. 5/42
Cadrul natural:

Teritoriul face parte din ansamblul litoral vestic al Mării Negre, unde se găsesc două regiuni
biogeografice mai puțin frecvente în Europa: pontică și stepică. Aceste bioregiuni cu o mare
diversitate de habitate adăpostesc un complex de elemente floristice și faunistice rare la nivel
european și mondial (pontice, ponto-balcanice, ponto-mediteraneene, ponto-panonice, ponto-
sarmatice etc.), unele dintre ele unice.

Trebuie menționat că teritoriul care face obiectul concursului se află în imediata vecinătate cu aria
protejată avifaunistică Natura 2000-ROSPA 0076 - MAREA NEAGRĂ.

Relieful zonei este caracterizat de faleze cu înălțimi variabile cu plaje de nisip la bază, plajele se
lățesc în dreptul fostelor golfuri, în prezent colmatate sau a lacurilor paramarine, așa cum este
plaja formată între lacul Siutghiol și Marea Neagră. Formate în urma proceselor de abraziune și
acumulare marină, plajele sunt parțial acoperite de apă în perioadele în care marea este agitată.
Nisipul plajelor este de natură biogenă, rezultat din sfărâmarea cochiliilor și antrenarea lor de către
valuri către linia de coastă. Inițial, dunele marine ocupau cea mai mare parte a acestor zone
supralitorale (zona de plajă propriu-zisă), în special pe plajele largi din dreptul lacurilor paramarine,
așa cum este cazul plajei Mamaia. În funcție de mobilitatea nisipurilor, gradul de evoluție a solului,
densitatea vegetației și particularitățile microclimatului, se pot distinge mai multe tipuri de habitate
de dune în zona Mamaia și Mamaia nord.(Marius Făgăraș, 2008)
• dune mobile embrionare (cod Natura 2000: 2110); Tip de habitat format din dune
înalte, mobile, nefixate sau parțial fixate de vegetație.
• dune fixate cu vegetație erbacee dune gri (cod Natura 2000: 2130*) ; Tip de habitat
costier format din dune de nisip joase, stabilizate, fixate de vegetație, pe care se
dezvoltă în general asociații vegetale din clasa Festucetea vaginatae.

În urma cercetărilor întreprinse în Situl Natura 2000 ROSPA0076 - Marea Neagră s-au identificat
specii de faună relevante, în principal specii de păsări, care datorită climatului mai blând și a
habitatelor existente folosesc zona pentru odihnă, cuibărit, hrănire sau pasaj.

Ca urmare a dezvoltării stațiunii și a activităților de turism din secolul al XX-lea, cadrul și peisajul
natural au fost transformate radical prin operațiuni de urbanizare și amenajarea teritoriului,
operațiuni în cadrul cărora s-au efectuat lucrări peisajere de amploare ce au implicat amenajarea
plajelor, spațiilor verzi, plantări de arbuști și specii de arbori adaptați climei, necesari în stabilizarea
solului, dar și pentru a oferi confort și umbră vizitatorilor.

Pag. 6/42
Un al doilea impact major asupra biotopului zonei l-a avut dezvoltarea haotică a anilor ’90, când o
mare parte amenajărilor peisajere au fost abandonate sau chiar defrișate pentru a spori
capacitatea plajelor sau a parcărilor adiacente.

A treia etapa de transformare a zonei de plajă este reprezentată de programul de înnisipare a

plajelor desfășurat în perioada anilor 2014-2020, proces în urmă căruia a fost mărită considerabil
suprafața utilizabilă a plajelor din stațiunea Mamaia, modificând linia țărmului și topografia zonei.

La momentul actual, în lungul plajei, la limita de vest a acesteia, se regăsesc zone de arbori maturi
plantați în anii ’60-’70, în special plopul alb (Populus alba) și salcia mirositoare (Eleagnus
angustifolia), și zone cu floră locală spontană ce începe să reapară în urma procesului de
înnisipare a plajelor. Pe zona de promenadă și a noilor hoteluri imediat adiacente plajei s-au făcut
plantări de arbori din specii noi sau exotice (platani, tei, palmieri etc.), într-un mod divers,
necoordonat și cel mai probabil fără studii prealabile.

Caracteristicile actuale ale zonei Mamaia; dezvoltarea din ultimii ani; atracții și deficiențe:

‣ zonă construită cu densitate mare și foarte mare în proximitatea imediată a orașului

Constanța, cu destinație principală de loisir;

‣ foarte populară ca destinație de vară în special pentru turiștii români;

‣ zona a devenit intens vizitată și dezvoltată în ultimii ani datorită proximității și

accesului facil din restul țării, în special regiunile Munteniei și Moldovei;

‣ fondul construit constituit este preponderent de factură modernistă, edificat în anii

’60-’70;

‣ cuprinde o serie de clădiri și spații urbane reprezentative pentru dezvoltarea

turismului și arhitecturii din România în secolul al XX-lea;

‣ promenada adiacentă plajei, singura zonă pietonală dedicată din stațiune, deși a
fost refăcută recent este fragmentată, discontinuă și insuficientă pe anumite porțiuni;

‣ spațiile verzi proiectate inițial au fost în multe situații desființate sau transformate în
parcări auto sau zone comerciale;

‣ în prezent spațiile publice au devenit nesemnificative ca importanță și reprezentare

în stațiune;

‣ construcțiile sezoniere sau permanente au avut în ultimii ani o dezvoltare

necontrolată atât în stațiune, cât și pe zonele de plajă;
Pag. 7/42
 ‣ singurul acces auto se află în zona mediană și face legătura nord-sud între
Constanța și Năvodari. Este caracterizat de un trafic excesiv, în special în perioada
sezonului turistic iunie-septembrie;

2.2 Repere istorice/elemente identitare:

Zona Mamaia a fost folosită pentru recreere și loisir începând cu prima parte a secolului al XX-lea,
când terapia marină și băile terapeutice au început să capete importanță în societatea
românească. Fâșia de pământ și nisip situată între lac și mare aflată în proximitatea Constanței,
oferea condiții propice unei dezvoltări turistice, mai ales că începuse a fi frecventată de
personalități importante ale momentului, inclusiv familia regală a României.

Mamaia - 1968 Mamaia - 1968

Mamaia - 1968 Mamaia - 1968

Pag. 8/42
Astfel, în perioada antebelică și interbelică au fost edificate o serie de vile și construcții importante,
majoritatea de factură modernistă, realizate de arhitecți importanți ai momentului: Palatul Regal
1906 (arh. M. Stoppa), ansamblul Cazino cu pod și bar maritim 1935 (arh. V. Stephănescu) și
Grand Hotel Rex 1936 (arh. G.M. Cantacuzino).

Vila Reginei Maria cu minaret și Palatul Regal - 1930 Vila Reginei Maria cu minaret și Palatul Regal - 1930

Ansamblul Cazinoului - 1935 Ansamblul Cazinoului - 1935

Grand Hotel Rex - 1936 Grand Hotel Rex - 1936

Pag. 9/42
Stațiunea capătă importanță odată cu operațiunile urbanistice de amploare desfășurate în
perioada anilor ’60-‘70 când se dezvoltă pe litoralul românesc turismul social, de masă. În această
perioadă se implementează în zona Mamaia un plan urbanistic și arhitectural în mare parte bazat
pe principiile moderniste ale Cartei de la Atena, având hoteluri și dotări moderne, clădiri înalte cu
spații publice și spații plantate generoase. De asemenea plajele sunt consolidate și lărgite, sunt
asigurate zone de promenadă și de acces facil pe toată lungimea stațiunii. Multe din construcțiile
proiectate experimentează idei din arhitectura contemporană internațională, întregul fenomen
reprezentând un moment de relaxare ideologică, socială și formală a regimului comunist din
România.

Ca urmare a succesul național și internațional al stațiunii, în a doua parte a anilor ’70 și începutul
anilor ’80, este dezvoltată partea de nord a stațiunii urmărind noile principii hoteliere ale vremii, cu
ansambluri de mari dimensiuni de inspirație constructivistă, având incluse funcțiuni și servicii
diverse, încercând să răspundă unei tendințe noi, orientate spre consum.

imagini Hotel Vega, Mamaia 1980. sursa Hotel Vega

imagini Hotel Lido și Hotel Comandor, Mamaia. sursa SI 2014

Pag. 10/42
Aceste ansambluri sunt grupate în jurul unor curți interioare deschise, cu acces direct la plaje,
amenajate peisagistic, formulă pe care o păstrează într-o mare măsură și astăzi.

În contrast cu calitatea și coerența amenajărilor urbane din Mamaia secolului al XX-lea, zona din
extremitatea nordică, rămasă relativ sălbatică și neexploatată la sfârșitul secolului, a început să fie
dezvoltată în anii 2000, fără o planificare urbană coerentă. Rezultatul este o parcelare simplistă ce
își propune doar maximizarea investiției. Construcțiile pe parcele sunt destinate preponderent
imobilelor de apartamente private, folosite în regim hotelier în timpul sezonului. Zona adiacentă
plajei este destinată preponderent cluburilor de plajă și activităților de alimentație publică - baruri,
cluburi și restaurante de mari dimensiuni.

imagini Plaja Summerland, Mamaia 2022. sursa SI 2022

În același timp, presiunea imobiliară continuă din ultimele decenii asupra zonei Mamaia - Năvodari
a condus la multe excese și densificări ale spațiului construit cu rezultate previzibile, precum:

Pag. 11/42
scăderea ponderii și degradarea spațiilor publice, desființarea spațiilor verzi, creșterea traficului
auto și a poluării pe toate palierele.

Monumente istorice și zone de protecție:

Teritoriul care face obiectul concursului cuprinde zonele de protecție ale următoarelor situri și
monumente istorice, înscrise în Lista Monumentelor Istorice 2015, anexă la Ordinul Ministrului
Culturii nr. 2.828/2015:

COD DENUMIRE LOCALIZARE DATARE

Platforma continentala a
CT-I-s-A-02561 Sit arheologic subacvatic litoralului romanesc al Mării
Negre

Platforma continentală a
Vestigii arheologice Epoca
CT-I-s-A-02561.01 litoralului romanesc al Mării
subacvatice medievală
Negre

Platforma continentala a
Vestigii arheologice Epoca romano-
CT-I-s-A-02561.02 litoralului romanesc al Mării
subacvatice bizantină
Negre

Platforma continentală a
Vestigii arheologice
CT-I-s-A-02561.03 litoralului romanesc al Mării Epoca romană
subacvatice
Negre

Platforma continentală a
Vestigii arheologice Epoca
CT-I-s-A-02561.04 litoralului romanesc al Mării
subacvatice elenistică
Negre

Platforma continentală a
Vestigii arheologice
CT-I-s-A-02561.05 litoralului romanesc al Mării Epoca greacă
subacvatice
Negre

Ansamblul Cazinoului Localitatea Mamaia, municipiul

CT-II-a-B-21001 1934-1935
Mamaia Constanta, in centrul stațiunii

Pag. 12/42
 CT-II-a-B-21001.01 Pavilion Central In centrul stațiunii 1934

In centrul stațiunii, de o parte si

CT-II-a-B-21001.02 Corpuri laterale cu cabine 1934
de alta a Pavilionului Central

În centrul stațiunii, în axul

CT-II-a-B-21001.03 Pod cu bar maritim Pavilionului central, pe țărmul 1935
marii

MAREA NEAGRĂ

LEGENDĂ:
a. Grand Hotel Rex, 1936, arh. G.M. Cantacuzino, începuturile turismului la Mamaia
b. fosta 'Vilă Regală' 1906, arh. Mario Stoppa, monument istoric clasa A
c. ansamblul CAZINO, 1934-1935, arh. Victor Stephanescu, monument istoric clasa B
d. ansamblul PARC - PERLA, 1958-1960, arh. Cezar Lazarescu & co

(fig.3) Plan De Situație: Repere/Ansambluri Reprezentative

De asemenea, teritoriul care face obiectul concursului cuprinde și zona de influență a următoarele
construcții conform Legii nr.5/2000 – Secțiunea a III-a - Zone protejate, Anexa 3 - ’Valori de
patrimoniu cultural de interes național – monumente istorice de valoare națională excepțională’,
pct. I – Monumente și ansambluri de arhitectură, litera f) – Clădiri civile urbane, nr.19:

Municipiul Constanța – Mamaia, jud.

19 Hotel Rex 1938
Constanța

Pag. 13/42
Conform Articolului nr.10 din Legea nr.5/2000, zona de protecție a monumentelor istorice este
de minimum 100m în municipii și orașe, de 200 metri în comune și de 500 metri în afara
localităților.

2.3 Configurația spațială actuală și problematica specifică

Problemele zonei de plajă, așa cum se prezintă în momentul actual:

Plaja se întinde pe toată lungimea stațiunii (aprox. 6,5km) și a fost lărgită prin proiectul de
‘Reducere a eroziunii costiere Faza I și II’ în perioada 2014-2020. Noile dimensiuni ale plajei oferă
mari oportunități de amenajare și utilizare, dar au schimbat radical relația cu marea și au scos în
evidență o serie de aspecte problematice:

• lipsa unui plan integrat de amenajare și exploatare pe termen lung;

• ridicarea cotei de nivel a plajei datorită înnisipărilor creează probleme în zonele de

racord și de acces pietonal către plajă;

• lipsa dotărilor de plajă: vestiare, toalete, dușuri etc;

• lipsa plantațiilor specifice zonei ca urmare a defrișărilor din ultimii ani pentru mărirea
suprafeței de plajă disponibilă (înaintea programului de înnisipare și lărgire);

• dimensiunea nouă a acesteia, mult lărgită și înălțată, este încă percepută de

populație ca fiind excesivă, lățimea acesteia de la est la vest este mult prea mare
pentru configurația spațială și funcțiunile actuale (în special lățimea acesteia de la
est la vest);

2.4 Utilizări/Funcțiuni/Activități actuale

În prezent, plaja Mamaia este folosită exclusiv în sezonul estival pentru activități legate de turism.
Plaja Mamaia este închiriată operatorilor privați în parcele perpendiculare pe mal și faleză,
distribuite paralel pe toată lungimea ei, având lățimi diferite în funcție de contractele de închiriere.
La vest, limita parcelelor este la parapetul de sprijin și de delimitare al zonei de nisip, iar către est,
Pag. 14/42
limita este dată de linia țărmului. Către nord și sud fiecare parcelă este delimitată de cele
adiacente cu linii imaginare drepte, perpendiculare pe linia țărmului și faleză. În prezent sunt
alocate 137 de astfel de parcele pentru cei aproximativ 6,5km de plajă. Astfel, avem o lățime
medie de 50m pentru fiecare parcelă închiriată. Cele mai înguste parcele au 15m lățime, iar cea
mai lată are 225m.

Aceste parcele sunt închiriate de către ABADL (Administrația Bazinală de Apă Dobrogea-Litoral)
agenților economici care le administrează în sezon. La finalul fiecărui sezon turistic, parcelele
trebuie aduse la starea inițială de către chiriași. Plaja în totalitatea ei este curățată, nivelată și
pregătită pentru sezonul rece de către ABADL (Administrația Bazinală de Apă Dobrogea-Litoral).
Pe plaja curățată sunt instalate garduri din stuf pentru protecția falezei și pentru a preveni
transportul aerian al nisipului către zona de hoteluri pe timp de iarnă. Instalarea acestora se face
conform studiului realizat de Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare Marină Grigore Antipa din
Constanța în proximitatea laturii vestice a plajei.

Imagine garduri de protecție din stuf,

Mamaia 2022. sursa SI 2022

Operatorii parcelelor de plajă închiriate se ocupă de realizarea acceselor către/și pe plajă,

instalarea de baruri de plajă, vestiare, umbrele, locuri de joacă, pubele de gunoi etc. De
asemenea, operatorii parcelelor de plajă au obligația colectării și administrării deșeurilor rezultate
din activitățile de pe plajă și încheierea contractelor de servicii cu operatorul local de salubritate.

Branșamentele și utilitățile necesare dotărilor de plajă se găsesc la limita vestică a plajei, în

proximitatea parapetului, unde se află rețelele edilitare de apă, canal și electricitate.

Pe lângă aceste parcele, în zona de plajă mai există o serie de accese pentru zonele de practicare
a sporturilor nautice, accese pentru situații de urgență, puncte de prim ajutor, precum și un acces
Pag. 15/42
ABADL pentru întreținerea plajei, plasat în extremitate sudică, acces considerat insuficient în
momentul de față. Mai există și un serviciu centralizat de salvamar, cu foișoare de plajă pentru
observație și intervenție, dispuse în proximitatea apei.

La apă, a existat un pod cu bar maritim din cadrul complexului istoric Cazino, ce se găsește
acum în zona de plajă înnisipată și este inclus împreună cu întregul complex pe lista
monumentelor istorice (LMI CT-II-a-B-21001.03) și pe care înnisiparea l-a îndepărtat de apă.
Conform avizului MC nr.247/2020 acesta este propus pentru repoziționare la noua linie a țărmului,
în lungul axei lui longitudinale.

Imagine pod cu bar maritim Cazino, Mamaia, înainte și după înnisipare. sursa google maps,
SI 2022

Imagine pod cu bar maritim Cazino, Mamaia sursa google maps

Pag. 16/42
La sud de acest ponton se găsește o pasarelă metalică marină, edificată în anul 2015 de către
Primăria Constanța, declarată nesigură conform raportului de expertiză nr.504 din 08.11.2021
realizată de SC ALMIRA SRL și propusă pentru desființare.

Imagine pasarelă metalică Mamaia sursa ziarul Adevărul

Activitățile principale și desfășurarea acestora pe sezoane:

• turism: lunile iunie-septembrie, legat de vacanțele de vară și școlare și concentrat în

special pe activitățile legate de plajă și mare.

• evenimente: în general în afara sezonului, concerte de mari dimensiuni și festivaluri

mai/septembrie (ex. Festivalul SunWaves, în zona de nord a plajei)

• conferințe naționale programate în spațiile hotelurilor sau în complexul expozițional

Mamaia: aprilie/octombrie
• activități ale localnicilor în extrasezon: plimbări, sport, agrement.

Pag. 17/42
3. TEMA DE CONCURS

3.1 Aria de intervenție

Obiectivul concursului îl reprezintă amenajarea complexă a plajelor lărgite din stațiunea

Mamaia, în acord cu importanța acestora la nivel local, național și internațional.

În acest scop, în acord cu cerințele Autorității Contractante și a participanților la dezbaterile publice

găzduite de aceasta, amenajarea propriu-zisă trebuie să fie corelată cu situația actuală a căror
neajunsuri trebuie să le compenseze și să propună o viziune pe termen mediu și lung de păstrare
a integrității și funcționalității propuse, având în vedere dezvoltarea viitoare a turismului și
creșterea numărului de utilizatori. Această viziune va fi luată în considerare ca necesitate în
momentul în care Primăria Municipiului Constanța va actualiza PUZ MAMAIA.

Pentru aria de intervenție, aflată în proprietatea Autorității Contractante, se așteaptă de la

concurenți un „scenariu” de amenajare/reconfigurare funcțională sustenabil și atractiv, capabil să
răspundă în egală măsură așteptărilor și exigențelor turiștilor și constănțenilor și să pună în
valoare noua spațialitate a zonei litorale a Mării Negre. În urma concursului, propunerea selectată
va face obiectul încredințării contractului de proiectare pentru fazele PUZ, SF, PT - DDE pentru
întreaga soluție de amenajare, în scopul punerii în aplicare de către autoritatea contractantă.

Planul director care transpune noul ‘scenariu’ pentru întreaga zonă va propune viziuni de evoluție
potrivită și sustenabilă, care să argumenteze beneficiile și potențialul generativ pe termen lung al
scenariului propus. Propunerea va trebui să demonstreze modul în care noua amenajare se
integrează promenadei, spațiilor publice și stațiunii Mamaia în general, să convingă asupra utilității
și atractivității pe care zona plajei o s-o dobândească în viitor.

3.2 Restricții și permisivități

Conform PUG Constanța aprobat, aria de intervenție se încadrează funcțional în zona ZRB - Zona
activităților balneare și turistice - Subzona ZRB3 - Subzona de plajă, cu următoarele utilizări
permise:

• funcțiunile admise sunt cele specifice întreținerii și exploatării plajei;

• în zona stațiunii Mamaia, precum și a orașului Constanța, plaja are un caracter

exclusiv turistic, specific fiind turismul estival, jocurile de plajă și alte activități de
agrement;

Pag. 18/42
 • în zone special amenajate pe baza de PUZ sunt admise activități și amenajări legate
de sporturile nautice, închirierea de mobilier pentru plajă, jocuri pentru copii alte
echipamente specifice: grupuri sanitare, dușuri, cabinet medical, post salvamar.

Sunt interzise orice funcțiuni care nu au legătură cu funcțiunea de turism, odihnă și agrement;
orice funcțiuni, clădiri și amenajări care produc diminuarea valorii peisagistice și ecologice și deci a
atractivității zonei prin agresarea peisajului, prin provocarea de intense aglomerări, circulații și
poluări, prin diminuarea vegetației și distrugerea habitatului faunei locale, și care contravin
normelor de protecție stabilite pe plan local.

Circulația și staționarea vehiculelor de orice fel pe plajă este interzisă, excepție făcând echipajele
speciale de intervenție și salvamar; accesul autoutilitarelor de întreținere va fi permis numai pe
timpul nopții conform unui program aprobat de CLMC. Staționarea vehiculelor de agrement pentru
sporturi nautice se va face numai în locuri special amenajate, stabilite și aprobate prin PUZ.

Sunt interzise intervențiile de orice fel asupra digurilor și structurilor costiere existente.

3.3 Direcții de proiectare

Concurenții sunt invitați să gândească propunerile la scara ariei de intervenție recomandată, dar
având în vedere și o viziune mai largă de integrare la nivelul stațiunii Mamaia și a zonei
metropolitane Constanța. Condițiile de funcționare și utilizare ale zonei se desfășoară pe trei
paliere principale:

Turistic și de loisir - zonă de importanță locală și națională, utilizare preponderent sezonieră,

cu excepția polilor de servicii importanți: respectiv complexul Parc-Perla, Ansamblul Cazino,
Hotelul Iaki, Hotelul Rex și zona nouă / Summerland (extremitatea nordică), ce funcționează în
sezonul extins și extrasezon atât pentru turiști cât și pentru localnici. Această tendință de extindere
a sezonului va continua datorită integrării mai stabile a stațiunii Mamaia în zona metropolitană
Constanța și a dezvoltării funcțiunilor de locuire în apartamentele din zona de nord a stațiunii și
către Năvodari.

Urban - Istoric și urbanistic zona de intervenție este parte integrantă a stațiunii Mamaia și
Constanței. De-a lungul etapelor de dezvoltare au fost create spații urbane cu expresii
caracteristice și o serie de clădiri cu arhitectură de calitate, ce au funcționat ca repere identitare
în stațiune. Plaja, stațiunea Mamaia și Constanța sunt integrate la nivel funcțional, infrastructură
rutieră, accesibilitate, rețele și servicii, prin urmare aceste zone pot funcționa doar împreună.

Pag. 19/42
Natural - existența plajelor late cu nisip fin, spațiilor plantate și orizonturile deschise „între ape” au
constituit motivele dezvoltării și atractivității stațiunii Mamaia, iar proximitatea Constanței a fost
catalizatorul. Însă dezvoltarea excesivă și necontrolată a ultimilor 30 de ani a dus la pierderea
multor zone verzi și a vegetației specifice, reducând biodiversitatea și accentuând caracterul
sezonier al stațiunii.

Utilizările și activitățile posibile sunt cele de loisir, așa cum rezultă din consultarea publică
desfășurată pe mai multe paliere – turiști, localnici, instituții. Intervenția de amenajare a plajelor
trebuie să caute punerea în acord a contextului istoric, urban și natural cu noua spațialitate a
plajelor.

De asemenea, se va acorda o deosebită atenție racordării zonei de intervenție cu vecinătățile

imediate și crearea unor accese și parcursuri pietonale coerente. Pentru aceasta se va avea în
vedere caracterul predominant de loisir al zonei, dar și accesibilitatea pentru toate categoriile de
utilizatori.

Configurația spațială

Strategia de dezvoltare spațială avută în vedere va trebui să integreze cele trei dimensiuni
principale: turistic, urban și natural, într-o abordare complexă la scară urbană, macro, și o serie
de intervenții locale, micro, care să răspundă unor situații funcționale și estetice specifice.

Nivelul macro reprezintă strategia de integrare urbană și peisagistică a soluției printr-o nouă
zonificare, o mai bună administrare a resurselor, accesibilitate pentru toate categoriile de utilizatori,
integrarea în spațiul construit existent, protejarea și restaurarea cadrului natural specific.

Nivelul micro se referă la intervențiile locale specifice, studierea unor elemente de arhitectură
funcțională și simbolică care să confere caracter și diversitate locului. De asemenea, propunerile
trebuie să studieze protejarea și integrarea elementelor arhitecturale și naturale cu valoare de
monument.

Descrierea zonificărilor

Complexitatea și dimensiunea variabilă a ariei de intervenție reprezentate de noua plajă lărgită

după înnisipare necesită o abordare spațială structurată, care să se integreze contextului și să
răspundă modurilor de abordare descrise.

Pag. 20/42
Modul de dezvoltare al stațiunii și evoluția istorică a întregii plaje au condus la crearea de zone cu
tipologii formale și de funcționare distincte, atât în desfășurare longitudinală, cât și în secțiune
transversală. Acestea au fost identificate în interiorul ariei de intervenție ca sectoare tipologice,
zone funcționale și repere identitare distincte și sunt prezentate în continuare, având în vedere
necesitatea configurării juste și complexe a noilor plaje.

Sectorizare Tipologică

Pentru o înțelegere cât mai sistematică a întregii zone, aceasta va fi descrisă prin sectoare, cu
identități și caractere relativ distincte.

În desfășurarea longitudinală (N-S), au fost identificate patru sectoare tipologice specifice, în

relație directă cu caracterul zonei construite adiacente (fig.4). Acestea vor fi folosite ca
instrument de descriere succintă a caracterului actual al plajelor și de identificare mai facilă a
diverselor repere. Fiecare sector poate fi considerat ca o subdiviziune a stațiunii cu caracter și
specificitate proprii.

De la sud la nord acestea sunt:

suprafață lungime lățime

sector descriere
(mp) (ml) medie

Sector A 183.649 1.510 150 - funcțiuni predominante: hoteluri cu zone de servicii

acces Mamaia adiacente, construcții moderniste postbelice bine
structurate urbanistic, în special spațiile publice
din zona complexului Parc-Perla, dar care au fost
invadate de construcții fără valoare arhitecturală
sau urbanistică ce completează oferta serviciilor
din zonă;
- folosință permanentă datorită proximității imediate
cu municipiul Constanța;
- densitate mare spre excesivă.

Pag. 21/42
Sector B 719.717 2.498 300 - funcțiuni: hoteluri cu zonele de servicii adiacente,
Promenada construcții moderniste postbelice bine structurate
urbanistic dar invadate de construcții și densificări
fără valoare arhitecturală sau urbanistică ce
completează oferta serviciilor din zonă;
- prezența unor ansambluri arhitecturale cu valoare
de monument cum ar fi: Cazinoul cu pod și bar
maritim, Vila Regală și Hotelul Rex;
- pe toată lungimea acestui sector, în imediata
proximitate a zonei de plajă, există o promenadă
predominant pietonală;
- folosință predominant sezonieră cu excepția
polilor importanți din zona Cazino și a hotelurilor
Iaki și Rex;
- densitate mare spre excesivă în unele locuri.

Sector C 364.412 1.605 250 - funcțiuni: ansambluri hoteliere cu servicii incluse,

zona Nord construcții cu geometrii complexe de factură
constructivistă realizate în anii ’70 și începutul
anilor ’80 realizate în imediata proximitate a plajei
și având acces direct la aceasta;
- densitate medie, fără construcții sau densificări
ulterioare;
- folosință sezonieră extinsă.

Sector D 138.032 876 150 - funcțiuni: restaurante, baruri, cluburi, imobile de

zona Nouă / apartamente și în regim hotelier realizate după
Summerland anii ’90;
- valoare arhitecturală și urbanistică redusă,
construcțiile sunt realizate în imediata proximitate
a plajei, cu funcțiuni de cluburi, baruri și
restaurante la limita construită și cu amenajări
importante ale dotărilor și zonelor de plajă
aferente acestora;
- densitate medie spre mare;

Pag. 22/42
 - folosință sezonieră extinsă, posibil permanentă în
conjuncție cu noile zone de apartamente
dezvoltate la nord, în zona UAT Năvodari.

Reperele Identitare

Specificul/ identitatea acestor zone este conferit și de existența unor obiecte de arhitectură și
ansambluri urbanistice cu valoare de monument, apărute în evoluția stațiunii Mamaia din secolul al
XX-lea. Acestea sunt identificate de turiști și localnici deopotrivă ca repere în stațiune și aici
enumerăm: complexul urbanistic Parc-Perla, zona Cazinoului, Vila Regală și zona Hotelului Rex.
Nu întâmplător, aceste repere punctează, dau caracter și identitate segmentelor de plajă pe care
le definesc, fiind înconjurate de spații publice și piațete generoase, având dublă reprezentare atât
către plajă cât și către stațiune (fig.4). Dintre acestea ansamblul Cazinoului cu pod și bar
maritim este cel mai extins și cu caracterul cel mai puternic, cu spații publice generoase și o triplă
legătură stațiune-plajă-mare, realizată cu mare măiestrie în anii 1934-35 de către arh. V.
Stephănescu.

(fig.4) Plan De Situație: Sectorizare Tipologică Și Repere Identitare

Pag. 23/42
Zone Funcționale

În secțiunea transversală (E-V), cu adâncimi variabile în funcție de sector, dotări și tipologie, se

propune o zonificare funcțională schematică (fig.5) menită să aducă claritate și o mai bună
administrare, dar care permite și un grad de flexibilitate în abordarea pe diferitele segmente de
plajă.

(fig.5) Scheme Indicative cu Zonele Funcționale pe fiecare sector de plajă.

Pag. 24/42
Zone funcționale SECTOR A

Zone funcționale SECTOR B

Pag. 25/42
Zone funcționale SECTOR C

Zone funcționale SECTOR D

Pag. 26/42
Considerate de la est la vest, acestea sunt:
zona lățime (m)
Zona 1 Între 30m și max.150m,
acces plajă funcție de lățimea totală și
de tipologia sectorului de
plajă - dar nu poate ocupa
mai mult de 30% din
lățimea totală a plajei pe
sectorul respectiv. Este de
dorit ca zonele plantate cu
lățime maximă să fie
utilizate doar în cazurile
unde funcțional sau estetic
este considerat necesar.
Aceste zone de lățime
maximă permisă conform
algoritmului de mai sus nu
trebuie să depășească
însumat mai mult de 10%
din lungimea totală a
plajelor Mamaia.
Zona 2 Între 30m și 50m, funcție
zona de lățimea totală a
dotărilor de sectorului de plajă
plajă
Zona 3 Între 100m și 150m, funcție - zonă destinată amplasării de
zona de de lățimea totală a
plajă sectorului de plajă
Pag. 27/42
descriere/funcțiuni posibile administrare
- această zonă poate fi considerată - zona va funcționa
un ‘parc maritim’ pe toată lungimea unitar pe toată
stațiunii cu rol funcțional și lungimea stațiunii și
peisagistic, ce integrează va fi administrată și
funcțiunile complexe adiacente; întreținută de către
- fiind situată pe limita de vest a ariei Autoritatea
de intervenție, este o zonă de Contractantă (ABADL,
mediere cu lățime variabilă cu ANAR).
spații verzi, trasee pietonale,
puncte de acces către plajă, ce
integrează diversele dotări
funcționale necesare: puncte
sanitare și de prim ajutor, cabine
de schimb, dușuri etc;
- de asemenea în această zonă se
pot amplasa terenuri de sport,
posibile zone pentru activități
artistice sau locuri destinate
copiilor.
- zona de amplasare a barurilor de - zonele 2 și 3 vor fi
plajă (beach-bar) și a spațiilor de parcelate de la nord la
depozitare; sud în subsectoare
- poate conține și puncte sanitare, de plajă ce vor fi
dușuri, cabine de schimb și zone ulterior închiriate către
amenajate pentru sporturi de plajă operatori privați;
fără tribune. - administrarea și
întreținerea fiecărui
subsector în
șezlonguri, umbrele, puncte de
perioada sezonului
salvamar și agrement nautic;
estival se va face de
către chiriași, în restul
 - trebuie să asigure spațiu de plajă anului vor fi în
liber de umbrele în proporție de administrarea
30%, perpendicular pe linia Autorității
malului. Contractante (ABADL,
ANAR)

Zona 4 5m, în lungul liniei de țărm - zonă de promenadă și de - zona va funcționa

zona de intervenție ABADL; unitar pe toată
intervenție - trebuie să fie liberă de orice lungimea stațiunii și
construcții sau echipamente va fi administrată și
temporare. întreținută de către
Autoritatea
Contractantă.

NOTĂ. Dimensionarea zonelor și a subsectoarelor nu are rol prescriptiv. Participanții la concurs

sunt liberi să propună argumentat propriile dimensiuni și tipologii specifice fiecărei situații atâta
timp cât sunt respectate zonele de intervenție minime și reglementările generale. Este
recomandantă urmărirea unor proporții rezonabile între lățimile și suprafețele zonificărilor propuse
astfel încât să asigure exploatarea și întreținerea acestora în condiții optime.

Descrierea obiectivelor și principiilor de proiectare:

Față de această descriere și schematizare de mai sus, concurenții sunt invitați să propună scenarii
urmărind creșterea potențialului pe care zona plajelor îl reprezintă pentru stațiunea Mamaia în
special și pentru zona metropolitană Constanța, în general, prin folosirea și integrarea resursei
naturale, evidențierea valorii peisajere și ecologice a zonei de plajă, printr-o mai bună integrare
administrativă și funcțională a noii spațialități în contextul urban existent și punerea în valoare a
specificității naturale, istorice și arhitecturale a acestuia. Concurenții sunt invitați să caute expresii
estetice adecvate, contemporane și sustenabile pentru realizarea amenajărilor și elementelor
propuse.

În felul acesta, soluțiile de Amenajare complexă a plajelor din stațiunea Mamaia vor parcurge
obligatoriu niveluri de problematizare, scări de concepție, detaliere și de reprezentare variate (de la
general la detaliu), iar demersurile și modurile lor de fundamentare vor fi adaptate obiectivelor de
punere în practică care urmează concursului. Având în vedere complexitatea proiectului,

Pag. 28/42
câștigătorul va trebui să țină seama de toate datele existente și toate cele rezultate din studii
complexe de urbanism, mediu, peisagistică, faună și floră, sociologie, antropologie, dezvoltare
imobiliară etc.

În vederea obținerii unei viziuni de ansamblu coordonate și unitare, proiectul de amenajare

câștigător va fi contractat în totalitate de către Autoritatea Contractantă, iar pentru
implementarea elementelor și părților de proiect ce nu fac obiectul investiției Apelor
Române acestea vor fi executate de către contractanții respectivi doar în baza proiectului
contractat de către AC în urma acestui concurs.

Obiectivele generale - macro:

1. Definirea unui concept general de amenajare a plajelor bine argumentat, care să

țină cont de noua spațialitate a acestora, de restricțiile, resursele și specificitatea
zonei cu scopul de a obține la nivelul teritoriului studiat și al stațiunii o imagine
contemporană, unitară, coerentă și rezistentă în timp.

2. În acord cu conceptul general de amenajare, concurenții sunt invitați să definească

zonele funcționale ale plajei, urmărind stabilirea unor bune legături între ele și
realizarea concordanței/armonizării activităților recreative, sportive și de agrement cu
zonele de acces și promenadă de pe limita vestică; să propună crearea unei
infrastructuri care să asigure buna funcționare și accesul nemijlocit al tuturor
cetățenilor, inclusiv al persoanelor cu dizabilități; să asigure siguranța utilizatorilor prin
prevederea de puncte de prim ajutor și prin asigurarea accesului facil al echipelor de
intervenție (serviciul de salvamar și ambulanță).

3. Proiectarea și garantarea unor spații amenajate și plantate adiacente falezei (Zona

1), prin crearea unor perdele vegetale armonizate cu caracterul zonei de plajă și al
stațiunii, având rolul de facilitare a accesului la plajă, de promenadă dar și de refacere
ecologică a habitatului litoral și de protecție a falezei pe timpul sezonului rece,
funcționând ca o barieră pentru oprirea transportului eolian al nisipului; Zona acesta
poate fi tratată ca un ‘parc maritim’ pe toată lungimea stațiunii, ținând cont însă de
specificitatea tipologică, funcțională și istorică a fiecărui sector descris. Aceste spații
vor fi tratate unitar și integrat, cu atenție sporită acordată întreținerii și sustenabilității
lor pe termen lung. Administrarea acestei zone va fi asigurată de către Autoritatea

Pag. 29/42
 Contractantă în baza unui manual de exploatare și întreținere realizat de echipa
câștigătoare.

4. De asemenea, concurenții vor propune o delimitare/parcelare a subsectoarelor

de plajă publică închiriabile către operatori privați, precum și modul de amplasare a
dotărilor specifice acestora. Se vor considera zone de plajă închiriabile suprafețele din
zonele 2 și 3 perpendiculare pe țărm; acestea pot avea lățimi variabile, dar nu mai
puțin de 50m și nu mai mult de 250m, în funcție de sector și urmărind algoritmii
detaliați mai jos. La configurarea acestora și a dotărilor aferente concurenții vor avea
în vedere buna exploatare și întreținere.

Sectorizarea plajelor s-a făcut în baza unor algoritmi ce țin cont de lățimea și
geometria acestora, precum și de densitatea și diversitatea funcțională din fiecare
zonă specifică.

Tabelul T1.1, arată situația existentă (hoteluri și dotări) conform noii sectorizări
propuse (geometrie plajă) pentru a identifica necesitățile actuale.

GEOMETRIE PLAJĂ HOTELURI și DOTĂRI MAMAIA π

Nr. imobile Nr. operatori cu

Lățime
Lungime apartamen Nr. cluburi acces la plajă,
medie Nr. hoteluri
SECTOR SECTOR te de pe plajă aplicând un
SECTOR EXISTENT
(ML) închiriat EXISTENT procent de 100-
(M)
EXISTENT 130%%
A 1400 150 21 2 21

2500
(1800ml
fără zona
B 300 29 5 38
Cazino/
Hotel
Rex)

C 1600 250 22 2 2 29

D 875 150 3 33 11 14

Tabel T1.1

Aplicând un procent de variabil de 100%-130%, în funcție de criteriile descrise mai sus,

rezultă numărul de subsectoare recomandate pentru a fi disponibile spre închiriere pe
fiecare sector de către operatorii economici (hoteluri).

Pag. 30/42
 DIMENSIUNI
DIMENSIUNI MEDII SUBSECTOARE ÎNCHIRIERE
MEDII NR. BARURI DE PLAJĂ
ZONA 2 și 3
ZONA 1

S Suprafață
Adâncime Lățime medie Distanțe
E Adâncime medie Nr. de Nr. Min/max de
medie subsector de min/max între
C medie zonă subsector de subsectoare sectoare și
subsector de plajă pentru unitățile de
T verde plajă pentru rezultate în unități tip beach-
plajă pentru închiriere tip beach-bar
O propusă (M) închiriere medie/sector bar/sector (BUC)
închiriere (M) (ML/parcelă) (M)
R (MP/parcelă)

75
A 30 120 (lățimea 9.000 19-21
19
variază între
50m și 100m)
13.500

10.800
75
(excluzând 30 + 4 sectorul
(lățimea 50-150 cu
B 120 180 sectorul Cazino + 1 34-38
variază între excepția
Cazino și Hotel Rex
50m și 200m) subsectorului
Hotel Rex)
Cazino* unde
vor fi 3 unit. și
Hotel Rex** 1
75 unit.
(lățimea
C 100 150 11.250 21 21-29
variază între
50m și 200m)

70
(lățimea
D 30 120 8.400 12 12-14
variază între
50m și 200m)

TOTAL 86 86-102

*Subsector Cazino lățime fixă 450m, din care un subsector central de 200m și alte două subsectoare (de o parte
și de alta) de 125m fiecare.
**Subsector Hotel Rex lățime fixă 150m, centrat pe fațada monumentului.
*** Este recomandat ca dimensionarea subsectoarelor să se facă rațional, folosind multiplul de 25m, pe cât
posibil
Tabel T1.2

Tabelul T1.2 detaliază algoritmul propus de subsectorizare luând în considerare

următorii factori:

Pag. 31/42
 • Adâncimea medie a fiecărui subsector de plajă;
• Suprafața medie a fiecărui subsector șă fie între 8400mp-13500mp;
• Amplasarea de beach-baruri la o distanța între 50m-150m;
• Specificitatea geometrică și funcțională a fiecărui sector
• Introducerea în algoritm a subsectoarelor Cazino și Hotel Rex (fiind în
proximitatea monumentelor istorice și de arhitectură) prin excluderea din
calculul aferent sectorului B a unor zone dedicate prin crearea a 3
subsectoare în zona Cazino și a unuia singur în zona Hotel Rex, cu lățime
fixă.

Astfel:

- Concurenții vor propune soluția de sectorizare prin punerea în relație a factorilor

Lățimea subsectoarelor și Distanța de amplasare dintre beach-baruri, având astfel
oportunitatea de a alterna lățimile și amplasarea beach-barurilor pentru a crea o
compoziție coerentă care să răspundă în același timp și cerințelor AC;

- Cerința inițială a autorității contractante de „a asigura accesul la subsectoarele de

plajă a majorității operatorilor de hoteluri din stațiune” astfel este îndeplinită (numărul
rezultat din aplicarea procentului variabil de 100-130% pentru fiecare subsector se
încadrează în numărul de subsectoare posibile rezultate).

Menționăm faptul că legislația în vigoare (Ordinul M.D.R.T. 1204/2010 actualizat,

art.18 și art.19) prevede ca pentru fiecare subsector de plajă astfel definit să existe o
suprafață de plajă liberă destinată turiștilor cu accesorii proprii, citez:

Art.18 – “Suprafața subsectorului de plajă folosită pentru închirierea

şezlongurilor şi umbrelelor în suport fix va fi de maximum 70% din
suprafaţa totală închiriată, diferenţa reprezentând-o zona destinată plajei
pe nisip. La dimensionare nu se vor lua în calcul spaţiile destinate
amplasării altor dotări de pe plajă.”

Art.19 – “Zona destinată plajei pe nisip va fi stabilită în aşa fel încât să nu

se suprapună cu zona destinată amplasării şezlongurilor şi va fi încadrată
astfel: o latură va reprezenta limita dinspre uscat a plajei, o latură va

Pag. 32/42
 reprezenta limita dinspre apă a plajei, iar celelalte două laturi vor fi
reprezentate de linii imaginare perpendiculare pe limita dinspre apă.

NOTĂ: Deși lățimea subsectoarelor poate varia, este recomandat ca împărțirea în

subsectoare închiriabile a sectoarelor A, B, C și D să fie modulară.

5. Propunerile trebuie să asigurare poziționarea și integrarea dotărilor necesare

(baruri de plajă, grupuri sanitare, dușuri, cabine de schimb, sisteme de colectare și
reciclare a deșeurilor, etc) în noua configurație spațială, în acord cu viziunea de
integrare în imaginea unitară și coerentă a întregului ansamblu. Toate aceste dotări,
în conformitate cu legislația în vigoare, se vor realiza fără fundații permanente, spațiile
ocupate fiind complet reversibile la starea inițială.

6. Propunerile trebuie să prevadă configurarea și delimitarea clară a zonelor

administrate de Autoritatea Contractantă și a celor atribuite spre închiriere.

7. Nu în ultimul rând se dorește ca elaborarea scenariilor de utilizare și funcționare a

sectoarelor și a zonelor de plajă să țină cont de variațiile sezoniere și evoluția
teritoriului pe termen lung.

Obiective identitare:

Dintre cele trei repere istorice și identitare ale stațiunii Mamaia definite mai sus
(complexul Parc-Perla, ansamblul Cazinoului și Hotelul Rex), concurenții vor detalia zona
Cazino, refacerea și translatarea longitudinală a podului cu bar maritim existent
conform avizului MC nr.247/2020 și integrarea acestuia într-un spațiu amenajat, ce se
dorește să redevină un reper al stațiunii și un element ce va integra funcțiunea urbană,
turistică și istorică a ansamblului Cazino. Pe noul ponton, concurenții pot propune
funcțiuni la alegere dacă sunt considerate necesare, sunt sustenabile și aduc valoare
elementului arhitectural/ingineresc și stațiunii.

Obiective de detaliu - micro:

În afara obiectivelor la scară urbană și a celor cu valoare identitară, și în completarea lor,

concurenții sunt invitați să elaboreze o serie de proiecte de intervenții și dotări ce vor rezolva
disfuncționalitățile actuale ale plajei și zonelor adiacente, după cum urmează:
Pag. 33/42
1. Proiectarea zonelor de acces pe plajă de la limita de vest, dotate cu rampe pentru persoanele
cu dizabilități; Aceste accese vor realiza racordurile necesare între zona plajelor amenajate și
stațiune. Pot fi diferite ca importanță și prezență în funcție de caracterul și poziția lor.

2. Proiectarea unor dotări/construcții-tip necesare bunei organizări și funcționări a plajelor,

gândite să fie repetabile, ușor reperabile pentru utilizatori, realizate din materiale sustenabile și
proiectate astfel încât să participe la caracterul și estetica amenajărilor propuse. Concurenții
vor stabili dimensiunea și poziția lor optimă în cadrul scenariilor propuse, astfel încât să
reflecte imaginea și conceptul general. Dotările minime pentru care trebuie realizate proiecte -
tip sunt următoarele:

punct sanitar - construcții ușoare modulare sau unitare, provizorii, fără fundații
permanente, branșate la rețeaua edilitară ce vor fi prevăzute cu toalete
și dușuri.

cabine de schimb - construcții ușoare, modulare, provizorii, fără fundații permanente;

punct de prim ajutor - construcții ușoare, provizorii, fără fundații permanente, branșate la
rețeaua edilitară. Se amplasează la intervale de aprox. 500m;

bar de plajă (beach- - construcții ușoare modulare, provizorii, fără fundații permanente,
bar) branșate la rețeaua edilitară. Pot avea dimensiuni între 50-150mp (20-
25mp bar + terasă umbrită) și pot include zone de terasă semi-
acoperită. Se vor propune minim 3 variante cu dimensiuni diferite în
funcție de mărimea zonelor de plajă.
- funcțiunea lor este de a servi băuturi răcoritoare și alcoolice și produse
alimentare preambalate.
- se vor amplasa la o distanță de 75-150m între ele sau față de alte
construcții existente.

spații de depozitare - locuri protejate pentru depozitarea pe timpul nopții a diferitelor

accesorii de plajă. Poate avea max. 9mp/activitate, construcții ușoare,
provizorii, fără fundații permanente;

foișor salvamar - amplasate astfel încât să aibă o vizibilitate cât mai bună. Sunt dotate
cu elemente de semnalizare meteorologică și zone de afișaj informații
despre îmbăiere, ecologie și educație.

Pag. 34/42
 platforme colectare - propunerea unor platforme de colectare selectivă a deșeurilor
deșeuri armonizate cu intervenția și respectând condițiile de amplasare și
gestionare a deșeurilor municipale;
- acestea vor fi realizate din materiale armonizate conceptului general si
vor fi amplasate astfel încât să poată fi ușor accesibile pentru operatori

3. Proiectarea și amplasarea bazelor pentru sporturi nautice. Acestea sunt alcătuite dintr-o zonă
de aproximativ 100mp situată la țărm, pentru amplasarea echipamentelor și ambarcațiunilor.
Accesul către această zonă se va face considerând un culoar de 5m lățime de la limita de vest
a plajei. Pe luciul de apă zona va fi delimitată cu balize. Sunt necesare un număr maxim de 8
astfel de zone pe toată lungimea plajei, concurenții vor stabilii amplasarea optimă a acestora;

4. Proiectarea de mobilier urban și alte dotări/construcții considerate necesare: pergole, zone de

odihnă, corpuri de iluminat, etc.

Cerințe specifice:

În abordarea soluțiilor, concurenții sunt invitați să folosească oportunitatea în scopul realizării unui
model de amenajare și utilizare a plajelor bazat pe principiile contemporane de proiectare și
dezvoltare durabilă a teritoriului și să ia în considerare următoarele cerințe/recomandări:

• Scenariile și soluțiile de amenajare/reconfigurare propuse trebuie să individualizeze spațiul și

să îi redea importanța pe care o merită atât în cadrul stațiunii Mamaia, cât și la nivelul orașului
Constanța. Soluțiile trebuie să îmbine utilizarea plajelor cu respectul față de natură și o viziune
contemporană a turismului de masă la malul mării. Expunerea pe care o are întreaga zonă face
ca, pe lângă modul în care zona e trăită de vizitatori, o importanță majoră să o aibă modul în
care este percepută dinspre stațiune.

• Participanții trebuie să caute echilibrul între zonele amenajate și cele naturale, ei vor trebui să
propună soluții de proiectare sustenabile, orientate către viitor, care să asigure eficacitatea
costurilor și calitatea arhitecturală maximă, cu un consum echilibrat de energie și resurse.

• Să caute integrarea spațiilor publice existente în lungul plajelor în dinamica proiectului, să

favorizeze diversitatea și flexibilitatea amenajărilor și utilizărilor și adecvarea lor la ecosistemul
natural al plajei pe termen mediu și lung.
Pag. 35/42
• Să propună un scenariu clar de implementare a spațiilor administrate de Autoritatea
Contractantă, a celor propuse spre închiriere, a dotărilor și zonelor de intervenție necesare.

• Să ia în considerare nevoia comunității de a beneficia de spații flexibile, care să adăpostească

funcțiunii temporare specifice: spectacole, expoziții, evenimente, instalații temporare etc.

• Se recomandă folosirea pe cât posibil de materiale naturale specifice, biodegradabile și/sau

reciclabile. Soluțiile tehnice trebuie să fie de bună calitate, robuste, rezistente, ușor de întreținut
și de înlocuit. De asemenea trebuie avută în vedere reversibilitatea intervențiilor.

• Structurile arhitecturale permanente sau temporare necesare funcțional vor trebui subordonate
ansamblului, având și funcția de repere arhitecturale în peisaj. Diversele locuri de vizitare a
infrastructurii tehnice, eventuale posturi de distribuție a energiei și alte construcții anexe, dar și
elementele de signaletică trebuie să fie tratate astfel încât să se încadreze în compoziția de
ansamblu.

• Pentru zonele amenajate peisagistic se recomandă pe cât posibil utilizarea speciilor specifice
zonei, cu întreținere minimă și consum redus de apă. Ca orice spațiu urban plantat, trebuie să
poată fi întreținute în condiții optime, ceea ce implică sisteme de irigație și de depozitare a apei
de ploaie. Se recomandă că, în măsura în care sunt propuse, speciile exotice să aibă mai ales
funcția de accent vegetal cu semnificație specială.

NOTĂ. Normele care trebuie respectate sunt cele prevăzute de legislația europeană și integrate în
cea românească. Ele nu sunt enumerate în temă, cunoașterea și respectarea lor fiind în
responsabilitatea concurenților.

Recomandare de constituire a echipei participanților

Având în vedere complexitatea concursului și responsabilitatea viitoare, se recomandă ca în

elaborarea soluțiilor să se formeze echipe multidisciplinare (arhitect, urbanist, expert MC, peisagist
etc.), pentru a putea genera propuneri de amenajare complexe și implementabile, care să nu se
rezume doar la estetizarea zonei, ci care să demonstreze că soluția propusă poate transforma
stațiunea, orașul și zona metropolitană prin intermediul acestei intervenții.

Pag. 36/42
4. PIESE CERUTE

4.1 Piese desenate

Proiectele se vor prezenta pe 4 planșe, format A0 extins (841x1500 mm), pe hârtie albă, paginate
pe verticală (portret), necașerate pe suport rigid, având indicate nordul, scara reprezentărilor și
titlul elementelor prezentate.

Elementele generale prezente pe fiecare planșă vor fi:

• în partea de sus (stânga), titlul: MAMAIA SEASIDE – DESIGN COMPETITION.

• în partea de sus (dreapta): un simbol alfanumeric de identitate, care va fi compus din 2 litere
urmate de 4 cifre, la alegerea concurentului (într-un dreptunghi acoperit cu hârtie neagră de
5x3 cm, lipită doar pe contur, pe ambele fețe)

• vor fi numerotate în colțul din dreapta jos – format: “nr. pagina / total pagini” (1/4, 2/4, 3/4 și
4/4)

Piesele vor fi grupate după cum urmează:

Planșa 1: Evidențierea viziunii de ansamblu

- Un plan general cu explicarea elementelor conceptuale care stau la baza viitorului plan integrat
de dezvoltare a plajelor Mamaia și relațiile prevăzute a se stabili între zona de intervenție,
vecinătăți proxime și stațiune în general. Se va evidenția modul de delimitare a zonelor
funcționale și sectoarele tipologice, precum și modul de parcelare/subsectorizare a plajelor
propuse pentru închiriere - scara 1:5000
- Schițe, scheme, diagrame, cu următoarele:
• concept general de amenajare, scenarii de utilizare
• concept general de plantare, evoluție în timp
• concept general și o schemă cu indicarea dimensiunilor pentru subsectoarele de plajă
propuse pentru închiriere, conform algoritmului prezentat pentru fiecare sector;
• ilustrarea soluțiilor de racordare la stațiunea Mamaia: promenadă, spații publice, accese
semnificative
- Tabel centralizare subsectorizare propusă conform tabelului de mai jos:

Pag. 37/42
 Lățime Lățime
Număr Lățime modul minimă maximă Suprafață Nr. unități tip
subsectoare subsector subsector subsector închiriabilă beach-bar
SECTOR propuse (m) (m) (m) (mp) (BUC)

SECTOR Number of Width of Minimum Maximum Rentable No. of beach

proposed subsector width of width of area bar units
subsectors module (m) subsector subsector (sqm) (PCS)
(m) (m)

TOTAL

Planșa 2: Detalierea pentru sectoarele tipologice A și B

- Se va detalia câte o fâșie de aproximativ 500m lungime la alegere din fiecare sector, cu câte un
plan și o secțiune transversală caracteristică, cu evidențierea și detalierea conceptului general –
scara 1:1000
- Perspectivă aeriană a unui subsector reprezentativ - scara 1:500
- Detalierea unei zone de racord și acces către plajă la o scară convenabilă 1:100 sau 1:200
- Planuri și secțiuni de arhitectură pentru construcțiile propuse la o scară convenabilă 1:100 sau
1:50
- Perspective de detaliu și de atmosferă cu integrarea construcțiilor propuse
* se pot detalia și alte elemente considerate necesare la susținerea soluției propuse: detalii de
execuție construcții speciale, detalii de mobilier și corpuri de iluminat, signaletică etc

Pag. 38/42
Planșa 3: Detalierea pentru sectoarele tipologice C și D

- Se va detalia câte o fâșie de aproximativ 500m lungime la alegere din fiecare sector, cu câte un
plan și o secțiune transversală caracteristică, cu evidențierea și detalierea conceptului general -
scara 1:1000
- Perspectivă areriană a unui subsector reprezentativ - scara 1:500
- Detalierea unei zone de racord și acces către plajă la o scară convenabilă 1:100 sau 1:200
- Planuri și secțiuni de arhitectură pentru construcțiile propuse la o scară convenabilă 1:100 sau
1:50
- Perspective de detaliu și de atmosferă cu integrarea construcțiilor propuse,
* se pot detalia și alte elemente considerate necesare la susținerea soluției propuse: detalii de
execuție construcții speciale, detalii de mobilier și corpuri de iluminat, signaletică etc.

Planșa 4: Detaliere zona podului cu bar maritim Cazino

- Un plan și o secțiune în care se va detalia propunerea amenajării plajei din zona Cazino cu
translatarea longitudinală a podului cu bar maritim. Aria studiată va avea o lungime de
minimum 500m, centrată pe complexul Cazino. Se va studia racordarea la subsectoarele
adiacente și integrarea elementelor ansamblului istoric și a spațiilor publice existente. - scara
1:1000
- Un plan și două secțiuni caracteristice pentru detalierea soluțiilor de arhitectură privind noua
poziționare și amenajarea ‘Podului cu bar maritim’ - scara 1:200
- O perspectivă aeriană detaliată cu evidențierea axului Cazino-Pod cu Bar Maritim scara 1:500
- Perspective de detaliu și de atmosferă cu integrarea construcțiilor propuse
* se pot detalia și alte elemente considerate necesare la susținerea soluției propuse: detalii de
execuție construcții speciale, detalii de mobilier și corpuri de iluminat, signaletică etc.

NOTĂ:

• toate piesele desenate pot fi reprezentate prin orice mijloace grafice 2d și 3d.
• textul explicativ (cât mai clar și succint) care să susțină conceptul, trebuie integrat în cele 4
planșe.

4.2 Piese scrise

1. Propunere financiară pentru proiectare – piesă de concurs, redactată conform modelului pus la
dispoziție în Anexa 2.3 – Anexa 2.3.1 – Propunere Financiară.
Pag. 39/42
2. Text inclus în planșe:

• Descriere succintă a concepției arhitectural-peisagistice; se vor explica bazele

conceptuale ale soluției propuse și se vor motiva deciziile punctuale pentru o rezolvare
sau alta.

• Gestiune vegetație:

• motivare succinta pentru sortimentul vegetal ales.

• atitudinea față de vegetația existentă și biodiversitate

5. CRITERII DE ATRIBUIRE
Punctajul maxim este 100 puncte

A. SATISFACEREA CERINȚELOR FUNCȚIONAL - PEISAJERE ȘI ARHITECTURALE – 60%

din evaluarea finală (maximum 60 puncte)

Evaluează pe o scară de la 1 la 60 respectarea cerințelor minimale cerute prin tema de concurs.

Se calculează prin suma punctelor acordate de juriu pentru următoarele aspecte:

A1. Criteriul Peisajer – maximum 20 puncte

Se vor puncta următoarele:

Calitatea soluției peisajere de integrare și mediere a diferitelor zone tipologice și funcționale;

relațiile cu contextul natural și construit existent – maximum 5 puncte.

Selectarea și compunerea materialului vegetal propus; conceptele de plantare, amenajare și

percepție – maximum 5 puncte.
Calitatea materialelor propuse pentru suprafețe, dotări și mobilier – maximum 5 puncte.

Ușurința de întreținere a amenajărilor și soluții de scădere a costurilor – maximum 5 puncte.

A2. Criteriul Funcțional – maximum 20 puncte

Se vor puncta următoarele:

Rezolvarea subsectorizării plajelor – maximum 10 puncte.

Calitatea soluției de integrare a funcțiunilor existente și propuse – maximum 5 puncte.

Rezolvarea zonelor funcționale principale, a acceselor și traseelor propuse – maximum 5 puncte.

Pag. 40/42
A3. Criteriul Arhitectural – maximum 15 puncte

Se vor puncta următoarele:

Calitatea rezolvării proiectelor-tip și integrarea dotărilor noi în contextul conceptului general, se

apreciază flexibilitate, adaptabilitate, sustenabilitatea soluției – maximum 10 puncte.

Calitatea soluției arhitecturale și de integrare în noua spațialitate a plajelor a ansamblului Cazino și

a podului cu bar maritim – maximum 5 puncte.

A4. Criteriul Financiar – maximum 5 puncte

Se vor puncta pe următoarele:

Încadrarea în plafonul de proiectare indicat în documentația de concurs – 5 puncte.

*Neîncadrarea în plafonul maxim de cost conduce la descalificarea proiectului.

Pentru încadrarea în plafonul indicat prin prețul cel mai mic, se acordă punctajul maxim (5 puncte);
pentru alte prețuri, punctajul se acordă proporțional.

P(n) = [Preț(min) / Preț(n)] x 5 pct.

Punctajul (P(n) = max. 5 pct.) se acordă astfel:

a) Pentru cel mai scăzut dintre preturi ofertate (notat Pretmin.) se acordă 5 pct.

b) Pentru celelalte preturi ofertate (notate Preț(n)), punctajul P(n) se calculează proporțional, astfel:

P(n) = [Preț(min) / Preț(n)] x 5 pct.

B. VALOAREA ARHITECTURAL - ARTISTICĂ ADĂUGATĂ A INTERVENȚIEI PROPUSE – 40%

din evaluarea finală (maximum 40 puncte)

Evaluează pe o scară de la 1 la 40 valoarea arhitectural-peisajer-artistică a soluției propuse. Se

calculează prin suma punctelor acordate de juriu pentru următoarele aspecte:

B1. Caracterul zonei de mediere și acces propuse și atmosfera generală a intervenției –

maximum 20 puncte.

Criteriul evaluează capacitatea proiectului de a genera o destinație unică și memorabilă, o

intervenție exemplară la nivelul litoralului ca un spațiu accesibil și inclusiv. Astfel, se vor urmări:
Pag. 41/42
valoarea spațial-urbană, valoarea peisajer-compozițională, atmosfera și caracterul intervenției
propuse, calitatea spațiilor propuse și a relațiilor senzoriale generate, precum și relaționarea cu
cadrul natural; adaptarea detaliilor și materialelor folosite la nevoile specifice fiecărei intervenții și a
programului de reamenajare în ansamblul său.

B2. Forța soluției de a schimba percepția asupra zonei de plajă în particular și a stațiunii în
general precum și capacitatea sa de adaptare în timp – maximum 10 puncte.

Proiectul are șansa de a crea o nouă spațialitate și o nouă imagine a plajelor și stațiunii in general
în acord cu principiile contempoane de amenajare a teritoriului și dezvoltare sustenabilă. Astfel, se
vor evalua următoarele aspecte: caracterul reprezentativ / contemporan al amenajărilor propuse,
potențialul soluției de a stabili un model de bune practici în ceea ce privește amenajarea zonelor
litorale.

B3. Calitatea și claritatea reprezentării ideilor astfel încât să ilustreze capacitatea

concurentului de a pune în operă proiectul propus – maximum 10 puncte.

Algoritm de calcul pentru punctul A – Cerințe minimale: A = A1 + A2 + A3 + A4 = 60 puncte

Algoritm de calcul pentru punctul B – Valoarea adăugată: B = B1 + B2 + B3 = 40 puncte

Algoritmul de calcul pentru evaluarea finală (maxim 100 puncte posibile)

A + B = 60 + 40 = 100 maxim

Consilier profesional
Arh. Sorin Nicolae Istudor

Pag. 42/42