Patrimoniul

În dreptul roman, patrimoniul nu avea o definiţie explicită, dar avea înţelesul de totalitate a drepturilor
şi datoriilor unei persoane, susceptibile de evaluare pecuniară.
Chiar şi în dreptul roman s-a remarcat o evoluţie a noţiunii, prin care patrimoniul ajunge să se
detaşeze conceptual de personalitatea individului, romanii fiind de acord că „prin bunuri nu se înţelege
decât ceea ce rămâne după scăderea drepturilor altora”. Cum drepturile altora reprezintă, în
patrimoniu, obligaţiile proprii, romanii identificau patrimoniul prin prisma raportului dintre activ şi pasiv,
dar legate de persoană, de individ.
În sensul său economic, patrimoniul semnifică averea unei persoane, înţeleasă doar prin prisma
bunurilor pe care le are, a capitalurilor şi a veniturilor, iar nu şi a datoriilor acesteia.
Economiştii privesc patrimoniul ca ansamblul de bunuri destinate să satisfacă nevoile unui consum
imediat, definirea patrimoniului fiind guvernată de funcţia acestuia, aceea de a servi nevoilor materiale
ale persoanei.
Se semnalează două diferenţe notabile între noţiunea economică şi cea juridică de patrimoniu. Prima
se referă la faptul că, în accepţiunea juridică, în patrimoniu sunt cuprinse şi datoriile, ceea ce
presupune admiterea posibilităţii existenţei unui patrimoniu nul sau negativ în cazul în care pasivul
este egal sau depăşeşte valoarea activului. A doua, constă în faptul că patrimoniul economic nu
cuprinde bunurile viitoare, componentă esenţială a patrimoniului în sens juridic. Din această cauză,
noţiunea economică de patrimoniu nu trebuie confundată cu cea juridică.
În vechiul Cod civil român şi diferite legi speciale a fost folosită noţiunea de patrimoniu, dar a lipsit o
definiţie legală a acestei instituţii.
Codul civil în vigoare defineşte patrimoniul în art. 31 alin. (1), conform căruia „orice persoană fizică sau
juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani
şi aparţin acesteia”.
În doctrină, patrimoniul este definit ca ansamblul de bunuri şi obligaţii ale aceleiaşi persoane (adică
drepturile şi sarcinile apreciabile în bani) ale activului şi pasivului, înfăţişate ca formând o universalitate
de drept, un tot care cuprinde nu numai bunurile prezente, ci şi pe cele viitoare.
La definiţia patrimoniului ca totalitate a drepturilor şi obligaţiilor care au valoare economică aparţinând
unei persoane, sa ajuns printrun interesant proces de generalizare şi abstractizare, de analiză şi
sinteză, fără a considera individualitatea fiecărui drept şi a fiecărei obligaţii în parte, în calitatea de
componentă a activului sau pasivului patrimonial. În cuprinsul patrimoniului intră doar bunurile, adică
doar drepturile, iar nu şi lucrurile ce constituie obiectul drepturilor. În cazul constituirii unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, cum este, de pildă, dreptul de uzufruct, în patrimoniul
nudului proprietar va intra expresia economică a nudei proprietăţi, iar în patrimoniul uzufructuarului va
intra expresia economică a dreptului de uzufruct. Dacă am aprecia că în patrimoniu se va contabiliza
valoarea economică a lucrului ce face obiectul dreptului, atunci acesta fie va constitui element de activ,
de aceeaşi valoare, atât în patrimoniul nudului proprietar cât şi în patrimoniul uzufructuarului, fie va
reprezenta doar un element de activ patrimonial al uzufructuarului. Niciuna dintre aceste situaţii nu
corespunde realităţii. Conţinutul economic al dreptului de nudă proprietate este diferit de conţinutul
economic al dreptului de uzufruct, expresia economică a realizării dreptului fiind diferită în cele două
cazuri.
Patrimoniul reprezintă o realitate intelectuală, abstractă, astfel că este firesc ca în cuprinsul său să
intre doar elemente intelectuale, adică drepturi şi obligaţii patrimoniale, respectiv bunuri incorporale,
nicidecum bunuri în materialitatea lor. Apoi, dacă în cuprinsul patrimoniului ar intra atât drepturile cât şi
obiectul asupra cărora acestea poartă, ar însemna ca, din punct de vedere valoric, activul patrimonial
să se dubleze, fapt ce nu corespunde realităţii.
Teoriile clasice asupra patrimoniului
Teoria patrimoniului este considerată „cea mai faimoasă dintre teoriile susţinute vreodată în dreptul
francez, o construcţie conceptuală care încarnează apogeul doctrinei şi duce această artă la un grad
de rafinament şi de putere inedit”.
1
1.Teoria personalistă sau teoria patrimoniului ca atribut al personalității
Teoria personalistă a patrimoniului este expusă în cursul de drept civil francez al lui Zachariae, tradus
şi îmbogăţit de Aubry şi Rau. Celebrul doctrinar german Zachariae sa inspirat din dispoziţiile
succesorale ale codului napoleonian. Pentru autorii teoriei personaliste, persoana a devenit nu numai
un concept abstract, ci şi fundamentul mecanismului succesoral. Zachariae şi, prin traducerea operei
sale, Aubry şi Rau, au considerat că moştenitorii nu sunt atât dobânditori, cât continuatori ai persoanei
defunctului. Din moment ce nu există decât o succesiune, o singură universalitate, iar succesiunea se
face persoanei şi nu bunurilor, a apărut tentaţia de a identifica această universalitate cu persoana.
Faptul că succedem la o universalitate unică prin intermediul subiectului ne poate determina să vedem
în universalitate subiectul însuşi. Ceea ce primeşte moştenitorul, potrivit autorilor teoriei personaliste,
nu sunt bunurile, ci un cadru abstract de apropriere, inerent personalităţii defunctului. De aici ideea că
patrimoniul cu care sunt învestiţi succesorii nu este o simplă juxtapunere de bunuri, ci subiectul de
drept însuşi.
Pentru Aubry şi Rau, patrimoniul se deduce direct din personalitate sau, altfel spus, patrimoniul este o
emanare a personalităţii şi expresia forţei juridice cu care se găseşte învestită o persoană, fiind, în
expresia sa cea mai înaltă, personalitatea însăşi a omului, considerat în raporturile sale cu obiectele
exterioare. Patrimoniul nu este un obiect exterior, ci o pură abstracţie. El reprezintă personalitatea
însăşi a omului. Mai mult, aceştia afirmă că omul nu îşi dobândeşte patrimoniul şi că orice individ
posedă, ipso jure, şi în virtutea personalităţii sale, un patrimoniu pe care poate foarte bine să şil
mărească sau micşoreze, dar de care nu va putea fi privat decât prin pierderea personalităţii însăşi.
Consecinţele teoriei personaliste. Dacă patrimoniul este o emanaţie a persoanei, deducem că
numai persoanele au patrimoniu, că orice persoană are un patrimoniu, că o persoană are un singur
patrimoniu şi că patrimoniul este inalienabil.
a) Numai persoanele au patrimoniu. Patrimoniul este un atribut al persoanei fizice sau al persoanei
juridice. Acesta este o emanaţie a personalităţii juridice, drepturile şi obligaţiile patrimoniale fiind o
caracteristică a persoanei, astfel că patrimoniul concretizează o parte din personalitatea juridică, fără a
o absorbi integral. Individul are aptitudinea de a deveni subiect de drept, adică de a fi titular de drepturi
şi obligaţii, personalitatea juridică fiind considerată o noţiune abstractă. Nu se poate concepe existenţa
unui patrimoniu fără stăpân, a unei mase de bunuri independente care să nu fie ataşată unei
persoane. Existenţa persoanei este cea care condiţionează existenţa patrimoniului. Sa afirmat că
patrimoniul este o reflectare a lui „a fi” în „a avea” sau că este o reificare a persoanei.
În teoria personalistă, patrimoniul este definit întrun dublu sens: ca expresie a puterii juridice cu care
este învestită o persoană, putere care se exercită asupra obiectelor exterioare privite prin prisma
valorii lor pecuniare şi, totodată, ca ansamblu de bunuri cu valoare economică, la care sunt ataşate
obligaţiile persoanei.
Privit ca aptitudine a persoanei de a avea drepturi şi obligaţii sau ca aptitudine de a poseda,
patrimoniul pare a se confunda cu însăşi personalitatea juridică sau capacitatea juridică a persoanei.
Personalitatea juridică, definită ca aptitudine de a fi titular de drepturi şi obligaţii, este un atribut juridic
care este capacitatea de folosinţă, iar nu o calitate naturală a omului. Existenţa capacităţii de folosinţă
este cea care determină existenţa patrimoniului şi susţine afirmaţia că patrimoniul este o emanaţie a
personalităţii.
Patrimoniul nu se confundă cu aptitudinea persoanei de a avea drepturi şi obligaţii civile sau de a
exercita aceste drepturi şi de aşi asuma obligaţii prin încheierea de acte juridice, deci cu capacitatea
civilă de folosinţă sau de exerciţiu. Capacitatea juridică este doar modalitatea, mijlocul prin care
patrimoniul îşi constituie şi îşi modifică substanţa.
b) Orice persoană are un patrimoniu. Cum patrimoniul, în teoria personalistă, este considerat o
emanaţie a personalităţii, iar aceasta este organic legată de persoană, înseamnă că orice persoană
are un patrimoniu. În acest sens, art. 31 alin. (1) C. civ. prevede că „orice persoană fizică sau juridică
este titulară a unui patrimoniu”.
Patrimoniul este o abstracţiune, o realitate intelectuală, în care intră toate drepturile şi obligaţiile
evaluabile în bani, fără a include lucrurile care fac obiectul acestor drepturi sau la care se pot referi
obligaţiile persoanei. Altfel spus, existenţa patrimoniului presupune în mod necesar aproprierea,

2
trecerea lucrului în starea de bun, adică în starea de obiect de drept patrimonial al unei persoane.
Patrimoniul include nu numai bunurile prezente ale unei persoane, ci şi pe cele viitoare, adică bunuri
pe care persoana le poate dobândi în viitor. Autorii teoriei personaliste au afirmat că o persoană
dispune de patrimoniu încă de la naştere, tocmai pentru că el este privit ca o potenţialitate, ca o
aptitudine de a dobândi bunuri şi de aşi asuma obligaţii, chiar dacă, în momentul naşterii, aceasta nu
are, concret, niciun bun. Mai mult, pe măsura evoluţiei sale, este posibil ca totalitatea obligaţiilor pe
care o persoană şi le asumă să depăşească totalitatea drepturilor sale, astfel încât patrimoniul, întrun
anumit punct al evoluţiei sale, să fie negativ.
Mai mult, în cazul persoanelor juridice, nu este riguros exact să afirmăm că patrimoniul este o
emanaţie a personalităţii, întrucât, în acest caz, personalitatea juridică nu se dobândeşte în absenţa
patrimoniului. Patrimoniul este, în cazul persoanelor juridice, un atribut al personalităţii.
Patrimoniul nu poate fi privit detaşat de elementele sale componente, atunci când avem în vedere
caracterul său permanent şi continuu. Acesta există prin prisma elementelor sale.
c) O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului este una dintre cele
mai importante consecinţe ale patrimoniului personalitate. Persoana este unică, prin urmare şi
patrimoniul său, întrucât este expresia personalităţii sale, este unic. Caracteristica patrimoniului de a fi
unic a fost punctul de rezistenţă în critica patrimoniului de afectaţiune şi promovarea teoriei moderne
asupra patrimoniului.
d) Patrimoniul este inalienabil, ca şi persoana. Fiind un atribut al persoanei, înseamnă că doar
persoana are puterea de a dispune de patrimoniul său. Dar cum niciodată patrimoniul nu părăseşte
persoana, deducem că puterea titularului asupra patrimoniului se manifestă numai cu privire la
elementele componente ale acestuia privite izolat sau, uneori, ca universalităţi de fapt, prin intermediul
actelor de conservare, administrare sau dispoziţie. O persoană nu poate înstrăina însuşi patrimoniul,
pentru că acesta reprezintă o parte a personalităţii sale juridice. Cu toate acestea, prin actele şi faptele
sale juridice persoana influenţează componenţa şi, în consecinţă, valoarea patrimoniului în ansamblul
său.
Sa afirmat că în relaţia cu elementele componente ale patrimoniului, adică faţă de drepturile şi
obligaţiile sale, titularul nu poate avea decât un raport de apartenenţă, pentru că nu putem imagina un
drept de proprietate care să poarte atât asupra patrimoniului însuşi, cât şi asupra elementelor sale,
care ni se înfăţişează ca entităţi distincte.
Patrimoniul nu poate fi transmis prin acte juridice între vii, dar poate fi transmis prin moarte.
Transmisiunea mortis causa poate fi universală, când întreg patrimoniul lui de cujus se dobândeşte de
către un singur moştenitor, sau cu titlu universal, când doi sau mai mulţi moştenitori dobândesc
fracţiuni de patrimoniu.
2. Teoria patrimoniului de afectaţiune
Teoria personalistă asupra patrimoniului sa arătat a fi un obstacol în recunoaşterea unor patrimonii
care să fie afectate de titularii lor unor scopuri diferite şi care să fie guvernate de reguli distincte.
Evoluţia conceptului de persoană juridică, posibilitatea persoanei fizice de a participa ca asociat în
compunerea uneia sau mai multor persoane juridice, presupunea recunoaşterea unor patrimonii
distincte, cu finalitate diferită.
Teoria patrimoniului de afectaţiune susţinută de juriştii germani admitea existenţa unor patrimonii
determinate exclusiv de scopul pentru care au fost create, detaşate de persoană.
Consecinţele concepţiei patrimoniului de afectaţiune sunt total opuse în raport cu cele care decurg din
teoria clasică. Astfel, o persoană poate avea, în afara patrimoniului său general, patrimonii afectate
unor destinaţii particulare; aceste patrimonii de afectaţiune pot fi transmise între vii, cu titlu universal,
dobânditorul primind atât activul, cât şi pasivul patrimonial; o persoană poate crea o fundaţie detaşând
în acest scop, prin donaţii sau legate, o masă de bunuri.

Teoria modernă asupra patrimoniului

Patrimoniul este o universalitate juridică alcătuită din activ și pasiv, unic și divizibil în condițiile legii.

3
Patrimoniul este o universalitate juridică. În patrimoniu, drepturile şi obligaţiile nu există în mod
izolat. Deşi pot fi privite în individualitatea lor, patrimoniul vizează ansamblul acestora, ca un tot, adică
o universalitate juridică.
Universalităţii juridice îi sunt specifice următoarele caracteristici.
a) universalitatea juridică – universitas juris – are în conţinutul său un activ şi un pasiv;
b) universalitatea juridică există în temeiul legii;
c) elementele universalităţii juridice sunt fungibile;
d) universalitatea juridică există independent de variaţia elementelor sale componente, prin
mecanismul subrogaţiei reale universale.
a) Universalitatea juridică are în mod obligatoriu în conţinutul său un activ şi un pasiv. Universalitatea
juridică nu poate fi formată numai din drepturi sau numai din datorii. În cuprinsul său intră atât
drepturile, al căror ansamblu formează activul patrimonial, cât şi obligaţiile, a căror totalitate constituie
pasivul. Acestea sunt strâns corelate între ele, întrucât activul răspunde de pasiv. Obligaţiile titularului
patrimoniului sunt executate pe seama activului său patrimonial.
Universalitatea juridică versus universalitatea de fapt. Prin faptul că are în componenţa sa un activ
şi un pasiv, universalitatea de drept se deosebeşte de universalitatea de fapt. Articolul 541 alin. (1) C.
civ. defineşte universalitatea de fapt ca ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au o
destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege.
Universalitatea de fapt nu are decât activ, mai precis, este un ansamblu de bunuri care, fie prin voinţa
titularului lor, fie în temeiul legii, sunt privite ca un tot, în funcţie de afectaţiunea pe care proprietarul
sau legea o conferă ansamblului la un moment dat. Exemplul uzual al unei universalităţi de fapt îl
reprezintă o bibliotecă, pe care titularul său o vede ca un întreg, iar nu prin prisma fiecărei cărţi ce
compune acea bibliotecă. Înstrăinarea cărţilor, separat, iar nu a întregii biblioteci, are drept urmare
diminuarea ansamblului, întrucât la nivelul universalităţii de fapt nu operează subrogaţia reală
universală. Excepţia ar reprezentao doar acele universalităţi de fapt în care menţinerea întregului se
realizează pe cale naturală, iar nu prin mecanismul juridic al subrogaţiei reale universale, cum este,
spre pildă, universalitatea de fapt constituită de o turmă de animale care se reproduc.
Fondul de comerţ este considerat, de asemenea, o universalitate de fapt. În cadrul acestei
universalităţi, este posibilă fluctuaţia şi înlocuirea elementelor componente, doar că aceasta nu se
produce la nivelul universalităţii de fapt propriuzise, ci la nivelul întregului patrimoniu al comerciantului,
adică la nivelul universalităţii juridice.
Potrivit art. 541 alin. (2) C. civ., bunurile care alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau
separat, să facă obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. Această posibilitate se explică prin
faptul că numai titularul universalităţii poate schimba afectaţiunea bunului ce intră în universalitatea de
fapt sau poate restrânge conţinutul universalităţii după bunul său plac. Prin înstrăinarea bunului nu se
produce o subrogaţie reală la nivelul universalităţii de fapt, astfel că aceasta va fi micşorată cu bunul
ieşit din universalitate. În schimb, subrogația reală se va produce la nivelul întregului patrimoniu, adică
la nivelul universalității de drept.
b) Patrimoniul există ca universalitate juridică în temeiul legii, iar nu prin voinţa titularului său. Spre
deosebire de o universalitate de fapt, pentru a cărei existenţă este determinantă voinţa persoanei care
are în patrimoniu bunurile ce formează universalitatea, patrimoniul există ca atare, în temeiul legii. O
persoană nu poate avea patrimoniu doar pentru că doreşte să îl aibă, după cum nici nu îl poate pierde
prin înstrăinarea elementelor componente. Pe de altă parte, doar universalitatea de fapt este privită ca
o parte componentă a patrimoniului, universalitatea de drept nu poate fi niciodată element al
universalităţii de fapt.
c) Fungibilitatea elementelor de patrimoniu. Cum am văzut, patrimoniul se caracterizează prin
continuitate şi permanenţă. Existenţa patrimoniului nu ar fi posibilă dacă elementele sale nu ar exista
întro dinamică perpetuă. Aceasta semnifică faptul că, atunci când un bun iese din patrimoniu, un alt
bun îi ia locul. Spunem că cel deal doilea bun se subrogă primului (in judiciis universalibus pretium
succedit loco rei, et res loco pretii). Subrogaţia reală universală, care înseamnă înlocuirea unui bun cu
altul la nivelul patrimoniului, nu ar fi posibilă dacă nu sar stabili între toate elementele de patrimoniu o
4
trăsătură comună. Se pune problema ce raport de echivalenţă se poate stabili între drepturi şi obligaţii
cu natură diversă, cum sunt cele care se găsesc întrun patrimoniu.
Elementele din cuprinsul patrimoniului sunt drepturi şi obligaţii cu valoare pecuniară. Criteriul
patrimonialităţii este esenţial pentru accesibilitatea la schimb a elementelor de patrimoniu. Tocmai
datorită faptului că drepturile şi obligaţiile din patrimoniu sunt percepute doar prin prisma caracterului
economic, adică sunt exprimate valoric, este posibilă substituirea lor. Bunurile care se substituie în
cadrul patrimoniului nu sunt privite prin ele însele, prin ceea ce au specific în natura lor, şi nici prin
ceea ce ar avea asemănător, astfel încât să se justifice înlocuirea lor. Calitatea comună a elementelor
de patrimoniu, datorită căreia putem spune că bunurile sunt fungibile la nivelul patrimoniului, este
valoarea lor pecuniară.
d)Subrogaţia reală universală permite şi asigură existenţa universalităţii juridice. Subrogaţia reală este
un mecanism de tehnică juridică prin care un bun se substituie altuia în baza unui raport de
echivalenţă, astfel încât bunul care ia locul celui substituit dobândeşte regimul juridic al acestuia din
urmă (in judiciis universalibus, pretium succedit loco rei, et res loco pretii). La nivelul patrimoniului, prin
subrogaţie reală, bunul care ia locul unui alt bun care iese din patrimoniu dobândeşte calitatea de bun
al universalităţii. Un bun nou poate lua locul unui bun vechi dacă cele două bunuri sunt echivalente
după valoarea şi afectaţiunea lor. O aceeaşi afectaţiune a bunurilor sau supunerea lor unui regim
juridic comun se explică prin luarea în considerare a valorii lor.
Subrogaţia reală generală se poate produce la nivelul universalităţii juridice care este
patrimoniul (subrogaţia reală universală) sau la nivelul maselor patrimoniale (subrogaţie reală cu titlu
universal). Subrogaţia reală generală asigură permanenţa şi continuitatea universalităţii juridice. În
absenţa subrogaţiei reale generale, nu ar mai avea sens nici funcţia patrimoniului de a constitui
garanţia comună a creditorilor.
Subrogaţia reală generală operează, în egală măsură, indiferent dacă patrimoniul este divizat în mase
de bunuri. Prin urmare, şi atunci când patrimoniul nu este divizat în mase patrimoniale, integritatea
acestuia este asigurată prin subrogaţia reală universală, adică în manieră directă. Odată divizat în
mase patrimoniale, permanenţa patrimoniului se menţine pe cale indirectă, prin aceea că la nivelul
fiecărei mase patrimoniale are loc subrogaţia reală cu titlu universal, fapt care contribuie la
conservarea acestora.
Nu totdeauna când un bun intră sau iese din patrimoniu se produce o subrogaţie reală generală,
deoarece este posibil ca un bun să fie donat, fără ca în schimbul său să intre în patrimoniu un element
de activ sau, dimpotrivă, să fie primit prin donaţie, fără ca în schimbul său să fi ieşit din patrimoniu un
alt bun. Aşa se explică fluctuaţia activului sau pasivului patrimonial.
Subrogaţia reală cu titlu particular. Deşi se bazează pe echitate, adesea subrogaţia reală
presupune un control de oportunitate. Cum nu putem şti când este oportun ca anumite drepturi să fie
conservate pe calea subrogaţiei reale, rezultă că subrogaţia nu se poate fundamenta pe un principiu
general, ci trebuie apreciată de la caz la caz. Acest fundament pare să justifice în principal subrogaţia
reală cu titlu particular. Dacă subrogaţia reală universală operează automat graţie fungibilităţii lato
sensu a elementelor de patrimoniu, subrogaţia reală cu titlu particular necesită o reglementare expresă
pentru fiecare caz în parte. Legiuitorul a apreciat în ce măsură este oportună operaţiunea subrogaţiei
reale cu titlu particular şi ia dat valoare de regulă în materia garanţiilor reale.
Astfel, Codul civil prevede strămutarea garanţiilor în art. 2330, care reprezintă o derogare de la regula
potrivit căreia garanţiile reale conferă şi dreptul de urmărire. Potrivit acestui text, aplicabil în materie de
privilegii şi ipoteci, dacă bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după
caz, suma datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare,
după rangul lor. Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii pentru
cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate
stabilite prin lege.
Un alt caz de subrogaţie reală cu titlu particular este prevăzut în art. 748 alin. (1) C. civ., care
reglementează stingerea uzufructului în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintrun caz
fortuit. Când bunul a fost distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase. În alin. (2) se
prevede că uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra
indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.
5
Referitor la efectele încetării dreptului de superficie prin expirarea termenului, art. 699 alin. (3) C. civ.
prevede că ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei primite de
la proprietarul terenului în cazul în care proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra
construcţiei prin accesiune, cu plata valorii de circulaţie a acesteia la expirarea termenului. Apoi,
ipotecile se extind de drept asupra terenului în cazul în care superficiarul a fost obligat de către
proprietarul terenului să îl cumpere, dacă valoarea construcţiei este egală sau mai mare decât
valoarea terenului. În fine, ipoteca superficiarului se strămută de drept asupra materialelor, atunci când
constructorul refuză să cumpere terenul şi este obligat să ridice construcţia pe cheltuiala sa.
În ceea ce priveşte ipotecile constituite în timpul superficiei de către nudul proprietar cu privire la teren,
acestea nu se extind cu privire la întregul imobil, adică şi asupra construcţiei dobândite de către nudul
proprietar ca urmare a accesiunii la expirarea termenului. Însă, în cazul când proprietarul la obligat pe
superficiar să cumpere terenul, ipotecile constituite de acesta asupra terenului se strămută de drept
asupra sumei de bani primite în schimb, iar în cazul în care constructorul ridică pe cheltuiala sa
construcţia întrucât refuză cumpărarea terenului, ipoteca ce a fost constituită de nudul proprietar se va
extinde asupra întregului teren.
În mod asemănător, art. 2353 C. civ. prevede că, în situaţia în care ipoteca a fost constituită asupra
unei cotepărţi ideale din dreptul de proprietate, iar în urma partajului sau a oricărui act constitutiv sau
translativ de proprietate constituitorul păstrează vreun drept asupra unei părţi materiale din bun,
ipoteca se strămută de drept asupra părţii respective de bun, însă numai în limita valorii coteipărţi
indivize. În caz contrar, ipoteca se strămută de drept asupra sumelor cuvenite constituitorului.
Divizibilitatea patrimoniului. Masele patrimoniale. Patrimoniul de afectaţiune
Patrimoniul este unic, dar nu este indivizibil. Reglementarea actuală a patrimoniilor de afectaţiune a
răspuns unei necesităţi impuse de evoluţia economică a întregii societăţi.
Din prevederile art. 31 alin. (1) C. civ., potrivit cărora „orice persoană fizică sau persoană juridică este
titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin
acesteia”, rezultă unicitatea patrimoniului, iar posibilitatea divizării patrimoniului este reliefată în alin.
(2) al aceluiaşi articol, conform căruia „acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni
numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege”. Dispoziţiile alin. (3) al aceluiaşi articol nu definesc
patrimoniul de afectaţiune, dar menţionează ca patrimonii de afectaţiune masele patrimoniale
fiduciare, constituite potrivit dispoziţiilor Titlului IV din Cartea a IIIa, cele afectate exercitării unei
profesii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii. Ultima parte a acestui alineat
este esenţială, deoarece limitează posibilitatea de constituire a unui patrimoniu de afectaţiune.
Acestea nu pot exista decât dacă sunt prevăzute de lege.
Patrimoniile de afectaţiune sunt universalităţi juridice, pentru că sunt fracţiuni ale patrimoniului
persoanei, care este o universalitate juridică, iar nu o universalitate de fapt. Spre deosebire de
universalităţile de fapt, care pot lua naştere atât prin manifestarea de voinţă a titularului lor, cât şi prin
lege, universalităţile juridice nu pot exista decât dacă sunt recunoscute de lege.
Constituirea patrimoniului de afectațiune.Patrimoniul unei persoane apare guvernat de reguli distincte,
după cum elementele sale componente intră în structura diverselor mase de bunuri. Fiecare masă de
bunuri constituie, la rândul său, nu numai o entitate distinctă, conceptual, de patrimoniu, dar şi
detaşată de elementele care o compun. Din acest punct de vedere, masele patrimoniale capătă
trăsăturile patrimoniului, fiind considerate, ele însele, universalităţi juridice. Aşa se explică faptul că la
nivelul fiecărei mase patrimoniale, separat, funcţionează mecanismul subrogaţiei reale cu titlu
universal, că în structura fiecărei mase patrimoniale există atât un activ cât şi un pasiv, că fiecare
masă patrimonială are atât elemente prezente cât şi viitoare şi că acestea nu se pot naşte prin voinţa
arbitrară a titularului lor, ci au, întotdeauna, un temei legal. Masele patrimoniale nu pot lua naştere
decât în virtutea unei afectaţiuni recunoscute şi reglementate.
Cu toate acestea, masele patrimoniale, ca universalităţi juridice, diferă de patrimoniu prin durata lor de
existenţă. Dacă patrimoniul este permanent, existând în timp cât există persoana, nu putem
recunoaşte maselor patrimoniale decât o durată limitată, determinată de realizarea scopului pentru
care au fost create.

6
O persoană nu poate crea exclusiv prin voinţa sa un patrimoniu de afectațiune. Voinţa individuală se
conjugă cu voinţa legiuitorului în vederea naşterii patrimoniului de afectaţiune. formare a maselor
patrimoniale şi a patrimoniilor de afectaţiune.
În procesul divizării sau afectaţiunii, voinţa titularului patrimoniului este esenţială. Nu poate lua naştere
un patrimoniu de afectaţiune în absenţa unei manifestări de voinţă a titularului său.
În cuprinsul alin. (3) al art. 31 C. civ., legiuitorul menţionează doar unele patrimonii de afectaţiune care
se structurează în funcţie de un scop bine determinat, cum sunt patrimoniul fiduciar, patrimoniul
destinat realizării unei activităţi economice sau cel necesar exercitării unei profesii liberale.
Declaraţia de afectaţiune este o manifestare unilaterală de voinţă a celui care doreşte constituirea unui
patrimoniu de afectaţiune, de pildă, a patrimoniului necesar desfăşurării unei profesii liberale. Această
manifestare de voinţă poate lua expresia actului unilateral de diviziune a patrimoniului, dar poate fi şi
inserată în cuprinsul actelor juridice bilaterale de dobândire a unui anumit bun care urmează să fie
folosit în exercitarea profesiei (vânzare, schimb, donaţie).
În toate situaţiile, actul trebuie să fie încheiat în forma prevăzută de lege şi să îndeplinească
formalităţile de opozabilitate faţă de terţi.
Titularul patrimoniului de afectațiune profesională. Exercitarea unor profesii liberale autorizate
presupune existenţa unui patrimoniu profesional care asigură desfăşurarea unor activităţi care nu au
caracter economic. Potrivit reglementării din art. 3 alin. (2) C. civ., sunt consideraţi profesionişti toţi cei
care exploatează o întreprindere, iar aşa cum rezultă din alin. (3) al aceluiaşi articol, exploatarea unei
întreprinderi presupune exercitarea sistematică a unei activităţi organizate ce constă în producerea,
administrarea ori înstrăinarea de bunuri sau prestarea de servicii, indiferent dacă are sau nu un scop
lucrativ.
Prin art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil se aduc precizări suplimentare acestei definiții, în sensul că noţiunea de profesionist prevăzută la
art. 3 C. civ. include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum şi orice alte
persoane autorizate să desfăşoare activităţi economice sau profesionale, astfel cum aceste noţiuni
sunt prevăzute de lege, la data intrării în vigoare a Codului civil.
Prin urmare, o persoană care exercită, individual sau în formele asociative prevăzute de legi speciale,
o profesie autorizată este un profesionist, dar categoria profesioniştilor este una mult mai largă,
întrucât include şi comercianţii, întreprinzătorii, operatorii economici şi persoanele autorizate să
desfăşoare activităţi economice.
Codul civil nu ne spune ce trebuie să înţelegem prin „profesie autorizată”, dar din ansamblul
reglementărilor speciale cu privire la desfăşurarea activităţii unor categorii de profesionişti cum sunt
avocaţii, notarii, practicienii în insolvenţă, arhitecţii, medicii, contabilii autorizaţi, deducem că persoana
care exercită o profesie autorizată trebuie să deţină competenţe profesionale certificate întrun anumit
domeniu şi să facă parte dintrun ordin profesional recunoscut de lege.
Transferul intrapatrimonial. Masele patrimoniale, fiind componente ale patrimoniului, pot comunica
între ele, chiar dacă sunt supuse unor regimuri juridice diferite.
În interiorul patrimoniului, divizat în mase de bunuri, titularul poate opera modificări, în sensul că poate
atribui unui bun dintro anumită masă patrimonială o afectaţiune proprie unei alte mase de bunuri şi,
astfel, bunul este supus unui nou regim juridic. Acest transfer, chiar dacă, de cele mai multe ori, este
expresia voinţei titularului patrimoniului, nu se poate produce decât în cazurile autorizate de legiuitor.
Transferul intrapatrimonial este reglementat în actualul Cod civil în art. 32 alin. (1), care prevede că „în
caz de diviziune sau afectaţiune, transferul drepturilor şi obligaţiilor dintro masă patrimonială în alta, în
cadrul aceluiaşi patrimoniu, se face cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi fără a prejudicia
drepturile creditorilor asupra fiecărei mase patrimoniale”, iar în alin. (2) al aceluiaşi articol se arată că
„în toate cazurile prevăzute la alin. (1), transferul drepturilor şi obligaţiilor dintro masă patrimonială în
alta nu constituie o înstrăinare”.
Modificarea regimului juridic al bunului care iese dintro masă patrimonială pentru a intra în alta nu
echivalează cu o înstrăinare, întrucât înstrăinarea presupune, în toate situaţiile, un transfer
interpatrimonial, iar nu intrapatrimonial.Schimbarea de regim juridic a unui bun prin transfer
7
intrapatrimonial nu poate fi opusă creditorilor masei patrimoniale din care bunul a plecat, dacă acest
transfer se face în dauna drepturilor lor. Această operaţiune nefiindule opozabilă, creditorii pot urmări
pentru realizarea creanţei lor bunul transferat, dacă masa patrimonială în legătură cu care sa născut
creanţa nu le este suficientă pentru satisfacerea sa.
Patrimoniul este garanția comună a creditorilor chirografari, iar masele patrimoniale reprezintă garanția
specializată a creditorilor asupra patrimoniilor de afectațiune. Art. 2324 alin. (1) C. civ. consacră una
dintre cele mai importante funcţii ale patrimoniului, şi anume aceea de a constitui garanţia comună a
creditorilor chirografari. Astfel, „cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale mobile şi
imobile, prezente şi viitoare. Ele servesc drept garanţie comună a creditorilor săi”. În alin. (2) sunt
exceptate de la garanţie bunurile insesizabile. Legiuitorul român, prin prevederile alin. (3) al aceluiaşi
articol, ţinând seama de regula specializării dreptului de gaj general în cazul patrimoniului divizat în
mase de bunuri, stabileşte o ordine de prioritate în urmărirea bunurilor din diverse mase patrimoniale.
Astfel, „creditorii ale căror creanţe sau născut în legătură cu o anumită diviziune a patrimoniului,
autorizată de lege, trebuie să urmărească mai întâi bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale. Dacă acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creanţelor, pot fi urmărite şi celelalte
bunuri ale debitorului”. De pildă, legiuitorul stabileşte că bunurile comune ale soţilor nu pot fi urmărite
de creditorii personali ai unuia dintre soţi [art. 353 alin. (1) C. civ.]. Cu toate acestea, atunci când
bunurile proprii ale unui soţ sunt insuficiente pentru realizarea creanţei, creditorul poate solicita partajul
bunurilor comune, pentru a urmări partea ce revine soţului debitor, cu titlu de bunuri proprii [art. 353
alin. (2) şi (3) C. civ.].
Prin excepţie, în cuprinsul alin. (4) se limitează dreptul creditorilor ale căror creanţe sau născut în
legătură cu profesia debitorului de aşi realiza creanţa din celelalte bunuri ale debitorului, aceştia fiind
obligaţi să urmărească numai bunurile care fac obiectul diviziunii patrimoniului afectat exerciţiului unei
profesii autorizate.
În ceea ce priveşte forma actului de transfer intrapatrimonial, aceasta trebuie să fie autentică în toate
situaţiile care privesc bunuri imobile. Pentru opozabilitate faţă de terţi, actul de transfer trebuie înscris
în cartea funciară.
Dispoziţiile art. 33 alin. (1) şi (2) C. civ. prevăd pentru actul de constituire, mărire sau micşorare a
patrimoniul profesional individual respectarea condiţiilor de formă şi de publicitate. Prin urmare, simpla
cunoaştere de către creditori a actului de transfer intrapatrimonial nu este suficientă pentru a suplini
lipsa de publicitate. În acest caz, profesionistul nu se poate prevala de faptul că actul de transfer
intrapatrimonial a fost cunoscut pe o altă cale de către creditorii săi, deoarece opozabilitatea nu se
poate realiza decât prin înscrierea actului de transfer în cartea funciară. Condiţia îndeplinirii
formalităţilor de publicitate este esenţială, având în vedere efectul pe care transferul intrapatrimonial în
care este implicată masa patrimonială profesională îl are asupra creditorilor.
Creditorii vor avea sarcina de a dovedi intenţia de fraudă a autorului actului de transfer. Sarcina
dovedirii fraudei este una destul de dificilă, având în vedere marea libertate pe care o are titularul
patrimoniului în privinţa fluctuaţiei maselor patrimoniale. Creditorii vor putea dovedi că, în unele cazuri,
actul de transfer nu se justifica având în vedere că unele bunuri, prin natura lor, nu pot avea decât o
anumită destinaţie şi sunt afectate exploatării sau exercitării unei anumite profesii sau activităţi.
Patrimoniul fiduciar. În cadrul diferitelor patrimonii de afectaţiune un loc aparte îl ocupă masa
patrimonială fiduciară. Art. 773 C. civ. defineşte fiducia ca „operaţiunea juridică prin care unul sau mai
mulţi constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi patrimoniale sau
un ansamblu de asemenea drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi fiduciari care le
exercită cu un scop determinat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi
alcătuiesc o masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniul
fiduciarului”.
Doctrina a subliniat caracterul complex al acestei operaţiuni care implică mai multe etape: transferul de
drepturi patrimoniale de la constituitor către fiduciar, exercitarea acestor drepturi de către fiduciar în
folosul beneficiarului şi transferul emolumentului către beneficiar.
Fiducia are ca obiect exclusiv drepturi patrimoniale, care se pot transmite izolat sau sub forma unui
ansamblu, adică a unei universalităţi de fapt. Inserate în patrimoniul fiduciarului, acestea devin activul
unei mase patrimoniale fiduciare.
8
În doctrina franceză, sa susţinut şi opinia potrivit căreia, deşi legea stipulează expres doar transferul
de drepturi patrimoniale de la constituitor către fiduciar, este permis şi transferul de obligaţii, plecând
de la ideea că patrimoniul de afectaţiune care se formează este compus şi din elemente de pasiv a
căror valoare poate fi chiar superioară activului, fiind exclus însă să se transfere doar datorii, întrucât
constituitorul sar putea degreva în totalitate de pasiv în dauna creditorilor săi.
Întrucât calitatea de fiduciari o au profesioniştii desemnaţi de legiuitor în cuprinsul art. 776 alin. (2) C.
civ. (instituţiile de credit, societăţile de investiţii şi de administrare a investiţiilor, societăţile de servicii
de investiţii financiare, societăţile de asigurare şi de reasigurare legal înfiinţate), notarii publici şi
avocaţii, indiferent de forma de exercitare a profesiei, putem spune că, din acest punct de vedere,
patrimoniul fiduciar ar putea fi considerat un tip aparte de patrimoniu profesional de afectaţiune. Însă,
în patrimoniul profesional sunt cuprinse toate drepturile şi obligaţiile profesionistului în legătură cu
profesia sa, pe când în masa patrimonială fiduciară sunt cuprinse doar drepturile
patrimoniale transferate de constituitor, cărora li se ataşează obligaţiile corespunzătoare, şi pe care
fiduciarul este ţinut să o gestioneze conform stipulaţiilor contractuale.
Regimul juridic al fiduciei face ca regulile de funcţionare a masei patrimoniale fiduciare să fie unul
aparte, guvernat în principal de contractul de fiducie şi de dispoziţiile legale privitoare la fiducie şi doar
secundar şi complementar de prevederile legale aplicabile desfăşurării unei anumite profesii.
Scopul fiduciei trebuie bine determinat şi cuprins în contractul de fiducie sub sancţiunea nulităţii
absolute.
Codul civil nu prevede expres formele fiduciei, dar, în principal, fiducia se constituie în scop de
administrare sau de garanţie.Indiferent de forma sub care se constituie, fiducia presupune un transfer
temporar de proprietate de la constituitor către fiduciar.
Proprietatea fiduciară este o nouă modalitate a dreptului de proprietate, care diferă esenţial de
proprietatea obişnuită. Fiduciarul îşi exercită dreptul de proprietate asupra bunurilor primite doar în
limitele precizate de către constituitor în contractul încheiat. Constituitorul va determina limitele
puterilor de administrare şi de dispoziţie asupra acestor bunuri de către fiduciar.

Au fost autori care au contestat calitatea de veritabil proprietar a fiduciarului. Durata proprietăţii
fiduciare de maxim 33 de ani, exercitarea atributelor proprietăţii, precum folosinţa şi dispoziţia asupra
bunului, în limitele stabilite de către constituitor şi în beneficiul unei terţe persoane, iar nu al
proprietarului, exceptând cazul în care beneficiarul fiduciei este chiar fiduciarul, aduc grave atingeri
caracterului exclusiv şi perpetuu al dreptului de proprietate şi însăşi esenţei acestui drept.
Transferul de drepturi pe care îl implică, prin natura ei, fiducia, nu este însă scopul final al contractului,
ci numai mijlocul de realizare a acestuia.Scopul final al transferului de drepturi de la constituitor la
fiduciar este acela de a se constitui un patrimoniu de afectaţiune pentru a servi unei anume destinaţii
stabilite prin contractul de fiducie în folosul unuia sau mai multor beneficiari. Indiferent de scopul
fiduciei, drepturile patrimoniale transmise de către constituitor formează, în patrimoniul fiduciarului, o
masă patrimonială distinctă de celelalte mase patrimoniale de afectaţiune ale fiduciarului.
Atunci când fiduciarul este un profesionist autorizat, acesta poate încheia, în exerciţiul profesiei sale,
mai multe contracte de fiducie cu diferiţi constituitori, care determină naşterea, în patrimoniul său, a
mai multor mase patrimoniale fiduciare, fiecare cu specificul său şi cu creditorii săi.
Cu privire la limitarea răspunderii în funcţie de separaţia maselor patrimoniale, potrivit art. 786 alin. (1)
C. civ., bunurile din masa patrimonială fiduciară pot fi urmărite, în condiţiile legii, de titularii de creanţe
născute în legătură cu aceste bunuri sau de acei creditori ai constituitorului care au o garanţie reală
asupra bunurilor acestuia şi a cărei opozabilitate este dobândită, potrivit legii, anterior stabilirii fiduciei.
Ceilalţi creditori ai constituitorului pot urmări bunurile din masa patrimonială fiduciară numai în cazul în
care contractul de fiducie este desfiinţat cu efect retroactiv sau lea devenit inopozabil.
Similar creditorilor profesionistului, titularii creanţelor născute în legătură cu bunurile din masa
patrimonială fiduciară nu pot urmări decât aceste bunuri, cu excepţia cazului în care, prin contractul de
fiducie, sa prevăzut obligaţia fiduciarului sau/şi a constituitorului de a răspunde pentru o parte sau
pentru tot pasivul fiduciei. În acest caz, va fi urmărit mai întâi activul masei patrimoniale fiduciare, iar

9
apoi, dacă este necesar, bunurile fiduciarului sau/şi ale constituitorului, în limita şi în ordinea prevăzute
în contractul de fiducie.
Prin urmare, dacă în contractul de fiducie nu se prevede în mod expres dreptul creditorilor fiduciari de
a urmări bunurile fiduciarului sau/şi ale constituitorului, aceştia nu vor putea acţiona decât asupra
masei patrimoniale fiduciare.
Urmărirea patrimoniilor personale ale fiduciarului sau constituitorului se poate face doar subsecvent,
numai în măsura în care masa patrimonială fiduciară nu este suficientă pentru îndestularea acestor
creditori. Prin contractul de fiducie, constituitorul şi fiduciarul vor putea stipula dacă vor răspunde cu
bunurile din patrimoniul personal pentru creanţele fiduciare, ordinea şi măsura în care vor răspunde,
dar nu vor putea înlătura caracterul subsecvent al acestei răspunderi în raport cu patrimoniul fiduciar,
întrucât în această privinţă norma este imperativă.
Unii autori au încercat să explice caracterul subsidiar al răspunderii constituitorului, tocmai plecând de
la ideea că fiduciarul nu este un veritabil proprietar asupra bunurilor transmise, constituitorul fiind cel
care rămâne stăpânul bunurilor, adică acela care stabileşte ce bunuri intră în masa patrimonială
fiduciară, afectaţiunea acestora, limitele puterilor de administrare şi de dispoziţie ale fiduciarului asupra
acestor bunuri.
Dispoziţia din legea română instituie în favoarea constituitorului sau beneficiarului un adevărat
beneficiu de discuţiune, similar celui reglementat la art. 2294 alin. (1) C. civ. în materie de fideiusiune.

1. Drepturile patrimoniale
CLASIFICAREA DREPTURILOR PATRIMONIALE

Drepturile reale şi drepturile de creanţă

1. Natura juridică şi trăsăturile comune ale drepturilor reale şi ale drepturilor de creanţă
Drepturile reale şi drepturile de creanţă sunt principalele elemente ale activului patrimonial.
Ca drepturi subiective civile, drepturile reale şi drepturile de creanţă prezintă caracteristici comune.
Vom puncta faptul că dreptul subiectiv civil a fost definit aproape constant în doctrină prin juxtapunerea
prerogativelor pe care le conferă atât dreptul real cât şi dreptul de creanţă, fără a se încerca
extragerea calităţilor comune acestor două categorii de drepturi.
De aceea, dintre definiţii, ne vom opri asupra aceleia care nea convins întro măsură mai mare. Astfel,
dreptul subiectiv civil este o prerogativă condiţionată şi determinată, acordată în scopul ocrotirii unui
interes legitim al titularului şi garantată de dreptul obiectiv prin aceea că titularul poate obţine
sancţionarea încălcărilor sale prin coerciţie statală. Apariţia conceptului de drept subiectiv civil a fost
posibilă datorită intervenţiei glosatorilor medievali prin a căror interpretare noţiunea de dominium,
specific romană, care desemna puterea subiectului asupra a tot ce este al său, a început să se
confunde cu unul din obiectele sale, anume drepturile reale.
Am reţinut, mai întâi, că dreptul subiectiv este o prerogativă condiţionată şi determinată. Ca
prerogativă, dreptul subiectiv se distinge de simpla facultate, dar şi de libertăţi. Titularul dreptului
subiectiv poate avea sau poate pretinde o conduită determinată, dacă sunt îndeplinite anumite condiţii
pentru naşterea acestui drept. Prin aceasta, dreptul subiectiv se distinge de libertăţi care aparţin
oricărui subiect de drept, iar naşterea lor nu este supusă niciunei condiţii. De asemenea, se
deosebeşte de simpla facultate, întrucât nu alege între mai multe variante determinate în vederea
creării unei situaţii juridice, ci presupune o anume conduită, determinată sau determinabilă.
Dreptul subiectiv este o prerogativă condiţionată, deoarece naşterea sa depinde de îndeplinirea unor
condiţii ale faptului juridic lato sensu, adică ale actului juridic sau ale faptului juridic stricto sensu.

10
Dacă fiecare drept subiectiv este exclusiv şi absolut, se pune problema identificării trăsăturilor
distinctive între drepturile reale şi drepturile de creanţă, ca principale elemente ale patrimoniului.
Obligaţia pasivă universală a fost considerată în teoria clasică sau personalistă ca principalul factor de
distincţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă. Sa afirmat că dreptul real, şi ne vom referi în
special la dreptul de proprietate, care este prototipul drepturile reale, presupune o relaţie directă între
titularul său şi bunul care face obiectul acestui drept. Dar cum între o persoană şi un bun nu se poate
stabili un raport social, iar dreptul este, prin excelenţă, o legătură socială, sa explicat recunoaşterea
existenţei dreptului de proprietate printro ficţiune juridică, a raportului titularului dreptului de proprietate
cu toate celelalte persoane, netitulare ale acestui drept, care impune acestora din urmă îndatorirea de
a respecta dreptul proprietarului, adică de ai recunoaşte exclusivitatea. În acest fel, obligaţia care intră
în raportul juridic de proprietate este o obligaţie pasivă generală, nedeterminată, de abţinere de la
împiedicarea exercitării dreptului de către titularul său.
O astfel de obligaţie universală, corelativă dreptului de proprietate, nu are caracter patrimonial, ea nu
se regăseşte în pasivul patrimonial al niciunuia dintre terţii care nu sunt titulari ai dreptului de
proprietate asupra unui anumit bun. Apare, mai degrabă, ca o simplă îndatorire de a respecta dreptul
unei anumite persoane, care revine terţilor în temeiul legii, întrucât, în concret, titularul dreptului de
proprietate nu poate intra în raport contractual cu aceştia.
Încălcarea acestei obligaţii de către un terţ oarecare nu antrenează o răspundere contractuală, ci o
răspundere civilă delictuală, fapt care demonstrează că raportul proprietarului cu toţi terţii care sunt
ţinuţi de obligaţia generală negativă nu este de aceeaşi natură cu cea a raportului creditorului cu
debitorul său care trebuie să îşi execute obligaţia, dar este de aceeaşi natură cu cea terţilor ţinuţi să
respecte dreptul de creanţă al creditorului.
Prin exercitarea dispoziţiei asupra bunului, proprietarul poate transfera o parte din atributele dreptului
său unei alte persoane, renunţând temporar la exerciţiul acestora în nume propriu (cazul uzufructului)
sau exercitândule concurent cu cel căruia i lea transferat (cazul unor servituţi).
Despuiată de o parte din prerogativele sale, proprietatea aproape că se goleşte de conţinut şi devine o
nudă proprietate. Proprietarul iniţial păstrează, în toate cazurile, o parte din atributele dreptului său de
proprietate. Dispoziţia juridică şi posesia, ca expresie a stăpânirii şi aproprierii bunului, în scopul
reîntregirii dreptului, rămân nudului proprietar.
Fără a analiza, deocamdată, teoria dezmembrării dreptului de proprietate, precizăm că drepturile reale
asupra lucrului altuia se formează prin detaşarea unor atribute din conţinutul proprietăţii şi exercitarea
lor de către o altă persoană decât proprietarul, prin voinţa acestuia din urmă.
Este posibil ca asupra aceluiaşi bun ce face obiectul dreptului de proprietate să se exercite drepturi
dezmembrate concurente. De pildă, un bun atribuit în uzufruct este grevat de o servitute. Reîntregirea
dreptului de proprietate se face prin reunirea fiecărui dezmembrământ cu nuda proprietate corelativă
lui, iar nu prin reunirea dezmembrămintelor între ele. Numai prin această însumare se obţine întregul,
deoarece fiecare dezmembrământ în parte este distinct de celelalte şi, în principiu, oricât ar fi de
numeroase, ele pot coexista, dacă atributele lor nu se exclud.

Titularul dezmembrământului dreptului de proprietate nu va putea să exercite decât ceea ce îi este

permis de către proprietar, orice altceva fiindui interzis. Spre deosebire de proprietar care poate tot,
mai puţin ce îi este interzis, titularul dezmembrământului nu poate face decât ceea ce îi este permis.
Criterii de distincţie între drepturile patrimoniale

a) Exigibilitatea. Din cele arătate până acum, rezultă că pentru a afla deosebirea între dreptul real şi
dreptul de creanţă este necesar să recurgem la ceea ce se înţelege prin exigibilitatea drepturilor, adică
modul în care acestea pot fi realizate.
Dreptul real – jus in re – este dreptul patrimonial în virtutea căruia titularul său poate să îşi exercite
prerogativele asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei
alte persoane.

11
Dreptul de creanţă – jus ad personam – este dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ,
denumit creditor, poate pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o
anumită prestaţie la care acesta din urmă ar fi fost îndreptăţit în absenţa angajamentului său juridic.
b) Calitatea subiectului pasiv al raportului juridic patrimonial. Subiectul activ este individualizat atât în
raportul juridic real (titularul dreptului realproprietarul, uzufructuarul, superficiarul, uzuarul, titularul
dreptului de abitaţie, titularul dreptului de servitute), cât şi în raportul juridic personal sau de creanţă
(creditorul).
În ceea ce priveşte subiectul pasiv al raportului juridic real, acesta este general şi nedeterminat, fiind
reprezentat de toate celelalte persoane ţinute să nu împiedice exerciţiul dreptului.
Opozabilitatea dreptului real este aceeaşi cu cea a dreptului de creanţă, însă este vorba despre o
opozabilitate în sens larg. Dacă o apreciem strict, dreptul de creanţă se caracterizează prin relativitate,
adică este opozabil exclusiv debitorului din raportul personal, deoarece numai acestuia creditorul îi
poate pretinde executarea obligaţiei, în timp ce dreptul real este totdeauna absolut, proprietarul nu
trebuie să pretindă altei persoane o conduită determinată pentru a se putea realiza.
c) Obiectul drepturilor patrimoniale. Obiectul dreptului real este un corp cert, bunul trebuie să fie
determinat şi individualizat, altfel nu este susceptibil de stăpânire şi apropriere.
Bunurile de gen devin obiect al drepturilor reale numai prin individualizare, adică prin numărare,
măsurare, cântărire, când dobândesc caracterul unui corp determinat.
Spre deosebire de drepturile reale, drepturile de creanţă care au ca obligaţie corelativă obligaţia de a
da, pot avea ca obiect atât bunuri certe, cât şi generice, însă executarea obligaţiei de a da presupune
individualizarea bunurilor generice deoarece implică transferul sau constituirea unui drept real.
d) Conţinutul drepturilor patrimoniale. Conţinutul juridic al drepturilor patrimoniale, reale şi de creanţă,
este diferit.
Drepturile reale conferă titularului lor două prerogative specifice prin care se deosebesc de drepturile
de creanţă: urmărirea şi preferinţa.
Aceste două prerogative sunt comune tuturor drepturilor reale numai sub aspect procesual, iar nu şi
substanţial. Sub acest din urmă aspect, urmărirea şi preferinţa sunt comune numai drepturilor reale
accesorii, care garantează executarea unei creanţe. Titularul unei creanţe care are un drept real de
garanţie se va îndestula din valoarea bunurilor urmărite cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori.
Sub aspect procesual, prerogativele urmăririi şi preferinţei sunt comune tuturor drepturilor reale. Graţie
opozabilităţii erga omnes, titularul oricărui drept real va putea urmări bunul, pe calea unei acţiuni reale,
împotriva oricărei persoane la care se află acel bun. Preferinţa este asigurată însă doar prin proba
dreptului real, căci va fi preferat doar acel titular al dreptului real care va putea dovedi preferinţa, de
pildă va face dovada că a îndeplinit cu prioritate formalităţile de publicitate imobiliară.
Sunt însă situaţii când şi titularii unui drept de creanţă trebuie să îndeplinească anumite formalităţi de
publicitate pentru a se bucura de preferinţă. De aceea, doar prerogativa urmăririi, sub aspect
procesual, deosebeşte, în realitate, drepturile reale de drepturile de creanţă.
e) Modul de exercitare a drepturilor patrimoniale. Modul de exercitare a celor două categorii de
drepturi este diferit. Drepturile reale se exercită în mod direct şi nemijlocit de titularul lor, fără concursul
unei alte persoane. Pentru a extrage toate foloasele de pe urma unui drept real, titularul său nu are
nevoie ca o anumită persoană să dea, să facă sau să nu facă ceva. Faptul că exerciţiul unor drepturi
reale asupra bunului altuia presupune uneori anumite acţiuni sau chiar obligaţii de a nu face asumate
de titularul dreptului de proprietate asupra acelui bun nu transformă natura juridică a acelui drept, dar
precizarea noastră va fi dezvoltată cu ocazia prezentării trăsăturilor generale ale acestor drepturi reale
asupra bunului altuia.
Spre deosebire de drepturile reale, exercitarea prerogativelor unui drept de creanţă presupune în toate
cazurile o prestaţie a debitorului. Dreptul de creanţă al creditorului nu va putea fi realizat dacă debitorul
nu execută prestaţia asumată.
Sub aspectul dispoziţiei juridice ca formă de exercitare a dreptului patrimonial, se afirmă că aceasta
este expresia apartenenţei dreptului titularului său, o formă de exercitare a puterii juridice asupra

12
dreptului şi se întâlneşte în egală măsură la dreptul real (dacă legea nu interzice transmiterea
acestora), cât şi la dreptul de creanţă, sub forma cesiunii de creanţă.
f) Durata drepturilor patrimoniale. Durata drepturilor reale este un alt element de distincţie între cele
două categorii de drepturi. Singurul drept real perpetuu este dreptul de proprietate, dar există şi cazuri
de excepţie când proprietatea are un caracter temporar, cum este de pildă, dreptul de proprietate
asupra creaţiei intelectuale. Chiar când nu sunt perpetue, drepturile reale au o durată mai mare decât
drepturile de creanţă. De exemplu, superficia se constituie pe maxim 99 de ani şi poate fi reînnoită,
uzufructul, uzul sau abitaţia pot fi cel mult viagere în cazul persoanelor fizice, persoanele juridice
putând beneficia de uzufruct pe o perioadă maximă de 30 de ani.
Explicaţia dată de doctrină în privinţa duratei diferite a acestor drepturi sa legat de ideea de posesie,
întrucât numai drepturile reale pot fi posedate şi dobândite prin uzucapiune, în timp ce drepturile de
creanţă nu sunt susceptibile de posesie, cu excepţia celor încorporate întrun înscris constatator.
g) Numerus clausus. Drepturile reale sunt limitate ca număr, legea stabilind atât natura dreptului, cât şi
conţinutul său juridic, în timp ce drepturile de creanţă sunt practic infinite ca număr, doar imaginaţia
omului şi respectarea moralei şi a normelor de ordine publică poate restrânge numărul acestora.
Numărul limitat al drepturilor reale (numerus clausus) a fost tema unei îndelungate controverse în
doctrina dreptului civil. Interesul practic al acestei chestiuni ar consta, pe de o parte, în pretinsa
superioritate a dreptului real faţă de cel de creanţă, manifestată prin aceea că sunt inexigibile, adică nu
depind de o altă persoană pentru a se putea realiza şi, pe de altă parte, prin indiferenţa la fluctuaţiile
monetare, fapt care le conferă o mai mare stabilitate.
Pe de altă parte, opozabilitatea dreptului real atunci când obiectul dreptului este un imobil, este
asigurată prin sistemul publicităţii imobiliare, organizat minuţios de către legiuitor.
Apare întrebarea dacă, în condiţiile unei adevărate explozii de imaginaţie în spaţiul libertăţii
contractuale, când părţile încheie o mare varietate de contracte nenumite, se justifică o limitare a
tipurilor de drepturi reale, mai ales că cea mai eficientă modalitate prin care se poate exploata un bun
o reprezintă multiplicarea drepturilor reale care îl pot avea ca obiect.
Potrivit art. 551 C. civ.: „Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul
de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de abitaţie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8.
dreptul de concesiune; 9. dreptul de folosinţă; 10. drepturile reale de garanţie; 11. alte drepturi cărora
legea le recunoaşte acest caracter”.
Codul civil nu ne oferă o definiţie a dreptului real. În lipsa unei definiţii care să ne ofere criterii de
identificare a unui drept real, singurul care stabileşte ce drepturi au această calitate este
legiuitorul. Sunt drepturi reale cele care sunt enumerate în art. 551 pct. 110 C. civ., dar şi orice alt
drept căruia i se stabileşte prin lege caracterul de drept real. Prin urmare, voinţa părţilor nu are nicio
relevanţă în crearea de noi drepturi reale.
Sa avansat ideea admiterii creării de drepturi reale noi, prin combinarea celor existente. Deşi drepturile
reale sunt cantonate în textul legii, care le prezintă natura şi conţinutul, nu apare de neconceput
imaginarea unei combinaţii a acestor drepturi, o suprapunere sau o limitare a lor, prin stabilirea unor
sarcini noi care să determine apariţia unui drept nou sau mult deosebit de cele consacrate de lege.

Drepturile potestative, categorie distinctă

de drepturi patrimoniale
Noţiunea de drept potestativ
Noţiunea de drept potestativ a invadat doctrina de specialitate în ultimele decenii, numeroase drepturi
cu natură juridică incertă fiind abandonate în această categorie, uneori numai pentru caracterul lor
atipic, care scapă structurii de drept real sau de drept de creanţă.
Apariţia noţiunii de drept potestativ este de dată relativ recentă şi a făcut obiectul a numeroase studii
în dreptul german, italian, francez. În dreptul nostru, această noţiune de drept potestativ, preluată din
dreptul francez, sa suprapus peste conceptul de drept secundar la care făceau trimitere autori români
de prestigiu.

13
Dezvoltarea unei teorii asupra dreptului potestativ în doctrina franceză a determinat un interes crescut
al autorilor români cu privire la natura juridică a acestui drept şi o oarecare tendinţă de a aprecia ca
fiind potestativ orice drept cu natură incertă.
Specific dreptului potestativ este faptul că titularul său, numit potentior, prin manifestarea sa unilaterală
de voinţă poate să modifice o situaţie juridică în care sunt interesate alte persoane. Subiectul pasiv
este ţinut să suporte această imixtiune în sfera sa juridică, fără a se putea împotrivi în vreun fel. Între
subiectul activ şi subiectul pasiv se stabileşte o legătură aparte, de supunere, care diferenţiază dreptul
potestativ de celelalte drepturi patrimoniale.
Drepturile potestative presupun exerciţiul direct al unor prerogative asupra unei situaţii juridice.
Obiectul dreptului potestativ nu este un bun, ca în cazul drepturilor reale, nu este nici o prestaţie a
debitorului, ca în cazul drepturilor de creanţă, ci este situaţia juridică, un complex de drepturi şi
obligaţii, care aparţin uneia sau mai multor persoane care vor fi influenţate în mod direct de modul în
care titularul dreptului potestativ îşi exercită acest drept.
Potestativitatea devină sinonimă cu supunerea, specificul său fiind acela de a conferi o mare putere
manifestării de voinţă a titularului său, prin care subiectul pasiv este plasat întro relaţie de
subordonare, interveninduse în sfera sa juridică.
Potestativitatea depăşeşte sfera dreptului civil. Un număr mare de drepturi potestative se întâlnesc în
dreptul administrativ. Potestativitatea face parte integrantă din prerogativele puterii publice în
contractele administrative şi are, de asemenea, un rol important în calificarea acestui contract.Puterea
unilaterală recunoscută puterii publice de a modifica situaţia juridică a particularilor reprezintă regula în
dreptul administrativ, în timp ce, în dreptul civil, intervenţia în sfera juridică a altor persoane reprezintă
excepţia de la regulă. Specific raportului civil este echilibrul contractual, manifestat prin abţinerea ce
revine unui subiect al raportului de la a interveni în sfera juridică a altei persoane. Potestativitatea,
adică manifestarea voinţei unilaterale a unei persoane şi modificarea unei situaţii juridice, fără ca
ceilalţi, implicaţi în această situaţie juridică, să îşi exprime voinţa în acelaşi sens, reprezintă excepţia,
iar nu regula, în dreptul civil.
Prin exercitarea dreptului potestativ, potentiorul formează, modifică sau stinge o situaţie juridică. În
felul acesta, prin exercitarea sa, dreptul potestativ poate constitui, modifica sau stinge un drept real, un
drept de creanţă, face posibilă substituirea unei persoane cu o alta în cadrul raportului juridic, poate
modifica toate elementele constitutive ale unui raport juridic, obiectul său fiind unul imaterial.
Nu trebuie confundat exerciţiul unui drept potestativ cu exerciţiul drepturilor care rezultă din situaţia
creată în urma acestui exerciţiu. Exercitarea dreptului potestativ privind dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, nu trebuie confundată cu dreptul de proprietate ce rezultă prin efectul
uzucapiunii. Asemănător, dreptul de a dobândi coproprietatea zidului comun, care este un drept
potestativ, nu trebuie confundat cu dreptul de coproprietate asupra zidului.
Dreptul potestativ poate fi acordat unei persoane în virtutea unei dispoziţii legale prealabile naşterii
situaţiei juridice (cazul dreptului de denunţare unilaterală a unui contract prevăzut de lege) sau poate
rezulta din convenţia părţilor (dreptul de preferinţă la preţ egal). În anumite cazuri, cum este situaţia
dreptului la acţiune în justiţie, dreptul se concretizează în chiar momentul acţiunii. Sa afirmat astfel că
dreptul potestativ poate rămâne o simplă expectativă atât timp cât situaţia juridică în care dreptul
urmează să intervină nu a luat naştere. În aceste cazuri, se consideră că obiectul există totuşi sub
forma unei situaţii juridice viitoare.
Legătura de supunere care se stabileşte între potentior (subiectul activ) şi destinatarul său (subiectul
pasiv) este cea mai importantă trăsătură a drepturilor potestative și semnifică faptul că destinatarul
dreptului potestativ este ţinut să suporte imixtiunea potentiorului în sfera sa juridică, fără a putea să i
se opună în vreun fel.
Potestativitatea apare ca o derogare acordată prin lege sau prin convenţie de la îndatorirea universală
de a nul tulbura pe altul în exercitarea drepturilor sale.
Dreptul potestativ se exercită prin manifestarea de voinţă a titularului său, fără a presupune o
executare a unei prestaţii a debitorului. Situaţia juridică ce face obiectul dreptului potestativ se modifică
prin simpla sa exercitare, nu necesită concursul subiectului pasiv. Potestativitatea conferă o putere

14
directă şi imediată asupra unei situaţii juridice. Subiectul pasiv nu se poate opune, este ţinut să
suporte orice consecinţă a exercitării dreptului potestativ.
Tocmai din acest element de supunere care este inerent dreptului potestativ rezultă inviolabilitatea
acestui drept. Titularul unui drept potestativ nu are nevoie de a recurge la forţa de coerciţie statală
pentru a obţine respectarea dreptului său, pentru că, în concret, îi este imposibil subiectului pasiv să
aducă atingere acestui drept. Dreptul potestativ este rezultatul exclusiv al voinţei unilaterale a
titularului său .
[1]

Clasificarea drepturilor potestative

Principalele criterii pe baza cărora se clasifică drepturile potestative sunt efectul lor, modul de
exercitare şi domeniul juridic în care se aplică.
a) După efect, drepturile potestative se împart în: drepturi negative, care împiedică sau suspendă
exercitarea altor drepturi subiective; facultăţi achizitive, care au ca efect atribuirea unui drept subiectiv,
de exemplu dreptul de preferinţă şi de urmărire în cazul garanţiilor reale; puteri formatoare, care
atribuie titularului lor posibilitatea de a modifica prin activitatea sa o situaţie juridică preexistentă.
În cadrul ultimei categorii de drepturi, distingem între drepturi potestative constitutive, drepturi
potestative modificatoare şi drepturi potestative extinctive.
Este criticabilă această clasificare întrucât este greu de făcut diferenţa între facultăţile achizitive şi
drepturile constitutive, pe de o parte, şi între drepturile negative şi cele extinctive, pe de altă parte.
Drepturile potestative constitutive sunt cele prin a căror exercitare ia naştere un nou drept
în patrimoniul titularului. În acest sens, intră în categoria drepturilor potestative constitutive, dreptul de
a dobândi coproprietatea zidului comun, dreptul de a stabili servituţi, dreptul de ocupaţiune asupra
unui res nullius, dreptul de urmărire şi de preferinţă, dreptul de a accepta sau nu o succesiune, dreptul
de a încheia un contract definitiv în baza unei promisiuni unilaterale de contract, dreptul convenţional
de preferinţă, dreptul de preemţiune sau de denunţare.
Drepturile potestative modificatoare sunt cele prin care se schimbă o situaţie juridică, cum sunt dreptul
de grăniţuire, dreptul de a alege între obligaţii alternative, dreptul coindivizarilor de a cere partajul,
dreptul de a cere reducţiunea donaţiilor etc.
Drepturile potestative extinctive fie pun capăt unei situaţii juridice pentru viitor, cum sunt drepturile de
denunţare unilaterală a contractului, dreptul de reziliere unilaterală, fie desfiinţează retroactiv o situaţie
juridică, aşa cum se întâmplă în cazul dreptului de retractare sau de dezicere.
Nici clasificarea după efectul constitutiv sau modificator al unei situaţii juridice nu este riguros exactă
întrucât exercitarea dreptului potestativ născut dintro promisiune unilaterală de vânzare are atât efect
constitutiv, care constă în dobândirea de către beneficiar a dreptului de proprietate, cât şi un efect
modificator (modificarea situaţiei juridice născute din promisiune).
b) După modul de exercitare a dreptului potestativ, criteriul de distincţie îl constituie, de fapt, forma pe
care o îmbracă declaraţia unilaterală de voinţă. Manifestarea de voinţă, ca mod de exercitare a
dreptului potestativ, se poate realiza pe calea actului juridic, a apelului la instanţa de judecată sau pe
cale administrativă.
Principalele drepturi potestative de natură contractuală se exercită pe calea actului juridic unilateral:
drepturile conferite pe calea unei promisiuni unilaterale de contract, dreptul de preferinţă, dreptul de a
alege între obligaţii alternative, dreptul de preemţiune, dreptul de reziliere unilaterală, dreptul de
preferinţă al creditorului garantat real.
Drepturile care se exercită prin intervenţia instanţei de judecată sunt drepturile la acţiune în justiţie.
Principala caracteristică a acestor drepturi potestative este că nu sunt drepturi de opţiune şi ne
demonstrează că nu putem pune semnul egalităţii între drepturile potestative şi drepturile de opţiune.
Drepturile potestative care se exercită pe cale administrativă se întâlnesc în materia dreptului
administrativ.
Drepturile de opţiune, specie a drepturilor potestative

15
Marea majoritate a drepturilor potestative sunt drepturi de opţiune. Cu toate acestea, nu se poate pune
semnul egalităţii între drepturile de opţiune şi drepturile potestative. Drepturile de opţiune sunt, în toate
cazurile, drepturi potestative, însă nu toate drepturile potestative sunt drepturi de opţiune.
Dreptul de opţiune permite titularului ca printrun act unilateral de voinţă să modifice o situaţie juridică
incertă, urmând o prerogativă precisă şi previzibilă, ca variantă a unei alternative. Particularităţile care
pot fi remarcate în cazul dreptului de opţiune sunt: incertitudinea care apasă asupra situaţiei juridice
preexistente şi alternativa pe care o are la dispoziţie titularul dreptului.
Beneficiarul dreptului de opţiune nu poate îndeplini orice act juridic, nu are libertatea de a interveni
oricum doreşte în sfera juridică a altei persoane, ci trebuie să aleagă între alternative predeterminate.
Spre pildă, dreptul de accesiune este un drept potestativ constitutiv, cu efect achizitiv de proprietate,
dar nu este un drept de opţiune. În schimb, dreptul proprietarului terenului de a alege între a plăti
autorului lucrării de bunăcredinţă cheltuielile făcute sau a plăti sporul de valoare adus imobilului, este
un drept de opţiune.

Obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in rem

Obligaţiile propter rem. Noţiune şi trăsături

Obligaţiile civile pot fi clasificate în funcţie de diferite criterii. Unul dintre criteriile de clasificare a
obligaţiilor îl constituie gradul lor de opozabilitate.
După cercul persoanelor cărora le sunt opozabile, obligaţiile civile pot fi împărţite în trei categorii:
obligaţii obişnuite, care alcătuiesc regula, cărora le sunt proprii, sub aspectul opozabilităţii, toate
regulile care cârmuiesc drepturile relative; obligaţii reale, numite şi propter rem, care apar ca un
accesoriu al unui drept real şi reprezintă adevărate sarcini reale care incumbă titularului dreptului real;
obligaţii opozabile terţilor, numite şi scriptae in rem, care se caracterizează prin aceea că sunt atât de
strâns legate de posesia unui lucru, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât
dacă posesorul actual al lucrului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a participat direct şi
personal la formarea raportului de obligaţie.
Ultimele două grupe, obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in rem sunt considerate categorii
juridice intermediare, deoarece în conţinutul lor „se împletesc elemente de drepturi reale cu elemente
de drepturi de creanţă”.
În literatura juridică, sa arătat că obligaţiile propter rem sunt sarcini care revin titularului unui drept real
şi care au următoarele caractere juridice importante: debitorul trebuie să se găsească în raport direct
cu lucrul; obligaţia reală este autonomă în raport cu dreptul real, dar are în acelaşi timp un regim de
accesorietate faţă de acest drept; obligaţia propter rem se impune debitorului, exclusiv din cauza şi în
timpul deţinerii lucrului; ea grevează o persoană cu o sarcină din cauza unui drept real şi derivă din
lege sau din convenţia părţilor; obligaţia are ca obiect fie o prestaţie pozitivă, fie o abstenţiune; ea nu
se poate transforma nici întrun drept real, nici întrun drept de creanţă; această obligaţie se transmite la
toţi succesorii particulari, iar vechiul proprietar care a înstrăinat lucrul grevat cu o obligaţie propter rem,
se găseşte complet liberat, prin urmare creditorul nu are decât un singur debitor şi anume pe actualul
deţinător al lucrului grevat.
Vom încerca să analizăm principalele trăsături ale obligaţiilor propter rem cu ajutorul celor mai
importante teorii susţinute în doctrină asupra naturii lor juridice.
Obligaţia reală sa impus, în mod progresiv, ca o categorie juridică autonomă în raport cu dreptul real şi
dreptul de creanţă.
De remarcat faptul că obligaţia reală se deosebeşte radical de obligaţia generală de abstenţiune
specifică drepturilor reale, deoarece ea nu numai că nu revine tuturor subiectelor pasive
nedeterminate, ci incumbă chiar titularului de drept real. Pe de altă parte, obligaţia propter rem nu
poate fi încadrată nici în categoria drepturilor de creanţă deoarece acestea implică, în toate cazurile,
îndatorirea unui debitor determinat de a executa o anumită prestaţie în favoarea creditorului. Tocmai
de aceea, obligaţiile pe care le analizăm au fost încadrate întro categorie distinctă, sub denumirea de
„categorii juridice intermediare”.
16
În sfera obligaţiilor propter rem sunt incluse, de către unii autori, şi unele obligaţii întâlnite în materia
drepturilor reale de garanţie. Astfel, este considerată obligaţie reală şi acea obligaţie în virtutea căreia
un debitor este ţinut şi deci poate fi constrâns să plătească numai în limitele valorii unui lucru. Atunci
când un proprietar afectează un imobil al său drept garanţie pentru datoria altuia, se va naşte o
obligaţie propter rem, spre deosebire de ipoteza în care debitorul a instituit o ipotecă obişnuită asupra
unui imobil al său, situaţie în care va putea fi urmărit pentru întreaga datorie, chiar dacă aceasta
depăşeşte valoarea imobilului ipotecat. Cauţiunea reală, proprietarul, nu va putea fi silit să plătească
datoria altuia decât în limitele valorii imobilului afectat de garanţie, dacă debitorul nu ar plăti la
scadenţă.
Cea mai mare parte a obligaţiilor propter rem de natură civilă izvorăsc din lege, dar nimic nu împiedică
părţile să îşi asume pe calea unei convenţii astfel de obligaţii. Este esenţial însă ca părţile contractante
fie să califice ca propter rem obligaţia reală, fie această calificare să rezulte în mod neîndoielnic din
clauzele contractului.
Din trăsăturile speciale ale obligaţiilor propter rem, câteva sunt decisive pentru a afla intenţia reală a
părţilor, atunci când aceasta nu este clar exprimată în contract.
În primul rând, obligaţia asumată trebuie să se refere la bun, iar prestaţia să fie una de a face, iar nu o
abstenţiune. Apoi, cel căruia îi revine această obligaţie trebuie să aibă bunul în deţinerea sa, ca titular
al unui drept real sau ca simplu posesor.
În al doilea rând, pentru a se putea transmite pe cale convenţională o obligaţie propter rem existentă
care, la rândul său, a luat naştere prin convenţie, aceasta trebuie să fi fost notată în cartea funciară,
pentru opozabilitate. În lipsa notării, nu putem vorbi despre o transmitere a obligaţiei propter rem, ci
despre o constituire a unei obligaţii propter rem pe cale convenţională, în favoarea dobânditorului
bunului.
Obligaţiilor propter rem le sunt specifice două trăsături esenţiale: caracterul accesoriu şi
caracterul intuitu rei. Însă, aceste trăsături au drept consecinţă o a treia, respectiv perpetuitatea.
Fiind o obligaţie intuitu rei, aceasta există cât timp există bunul. Nu se poate stinge decât prin pieirea
bunului sau prin abandonul dreptului real pe care este grefată.
Accesoriul este legat de principal printro legătură de afectaţiune, astfel încât totdeauna accesoriul
urmează principalul.
Sa afirmat că obligaţia propter rem este accesorie dreptului real principal, astfel că, în toate cazurile în
care se transmite dreptul real, pe baza accesorialităţii, se va transmite şi obligaţia propter rem. Cu
toate acestea, afirmaţia este corectă doar în cazul obligaţiilor propter rem convenţionale, deoarece în
cazul obligaţiilor propter rem legale, nu suntem în prezenţa unei veritabile transmisiuni pe baza
accesorialităţii. Pentru transmiterea obligaţiei propter rem convenționale dobânditorilor subsecvenţi
este necesară notarea prealabilă a acestei obligaţii în cartea funciară.
Necesitatea publicităţii obligaţiei propter rem care ia naştere pe cale convenţională este prevăzută
expres în art. 759 C. civ., în materia servituţii. Potrivit acestui text: „(1) Prin actul de constituire se pot
impune în sarcina proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii
fondului dominant. (2) În acest caz, sub condiţia notării în cartea funciară, obligaţia se transmite
dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit”. Apreciem că acest text ar trebui aplicat, prin analogie, în
toate cazurile în care urmează să se transmită o obligaţie propter rem convenţională. Notarea
obligaţiei este obligatorie pentru a fi opozabilă dobânditorilor subsecvenţi ai bunului.
Caracterul intuitu rei este a doua trăsătură distinctivă a obligaţiei reale. Caracterul intuitu
rei materializează influenţa pe care o are dreptul real asupra obligaţiei.
Obligaţiile propter rem au caracter perpetuu. Perpetuitatea lor se explică doar prin prisma
accesorialităţii în raport cu dreptul real. Cât timp există dreptul real există şi obligaţia care este
destinată să îl completeze, să îi asigure exercitarea eficientă.
Spre deosebire de obligaţiile personale neutre, obligaţiile propter rem, datorită caracterului lor intuitu
rei se pot stinge prin simpla renunţare, ca act unilateral al debitorului lor. În realitate, obligaţia propter
rem se stinge nu prin renunţarea la obligaţia propter rem propriuzisă, ci pe calea abandonului dreptului

17
real principal, adică tot pe calea accesorialităţii. Abandonul dreptului real în favoarea creditorului
obligaţiei reprezintă modalitatea prin care se stinge obligaţia propter rem.
Stingerea obligaţiei reale legale se poate realiza pe calea abandonului dreptului real deoarece scopul
urmărit de legiuitor este asigurarea uzului sau utilităţii bunului asupra căruia se exercită obligaţia reală.
Obligaţiile scriptae in rem
Cea de a doua categorie de asemenea obligaţii, fără a îmbrăca însă caracterul unor obligaţii reale,
sunt obligaţiile opozabile terţilor (scriptae in rem). Aceste obligaţii nu sunt accesorii unui drept real, ci
corespund unor drepturi personale. Ele sunt atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul
nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât dacă proprietarul sau posesorul actual al lucrului va fi
obligat să respecte acest drept.
Un exemplu clasic de obligaţie opozabilă terţilor îl constituie cumpărarea unui bun dat în locaţiune.
Potrivit prevederilor art. 1811 C. civ., „Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului
este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,
dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară,
dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor
formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi; d) în cazul celorlalte bunuri
mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului”.
Prin urmare, în cazul unui imobil înscris în cartea funciară, locaţiunea este opozabilă dobânditorului
numai dacă este notată în cartea funciară. Dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, locaţiunea
este opozabilă dobânditorului numai dacă are dată certă, care trebuie să fie anterioară înstrăinării.
În cazul urmăririi silite imobiliare asupra imobilului dat în locaţiune, închirierile sau arendările sunt
opozabile atât creditorilor urmăritori, cât şi adjudecatarului, numai dacă sunt anterioare notării în cartea
funciară a urmăririi silite.
Capitolul 3. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Noţiune. Prerogative. Caractere juridice

Noțiune. Definiţia dreptului de proprietate privată este cuprinsă în art. 555 C. civ. Potrivit prevederilor
acestui articol: „(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun
în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege. (2) În condiţiile legii, dreptul de
proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz”.
Usus, fructus şi abusus – prerogative definitorii pentru dreptul de proprietate
Art. 555 alin. (1) C. civ. defineşte dreptul de proprietate privată prin prisma conţinutului său, a
prerogativelor pe care legea le recunoaşte proprietarului cu privire la bunul său. De altfel, definirea
dreptului prin conţinutul său rezultă şi din titulatura articolului, respectiv „Conţinutul dreptului de
proprietate privată”. În acelaşi timp, legiuitorul consideră definitorii caracterele juridice ale acestui
drept: caracterul absolut, exclusiv şi perpetuu. În fine, în ultima parte a alineatului 1, legiuitorul
menţionează posibilitatea limitării prin lege a exercitării prerogativelor dreptului de proprietate.
Din definiţia legală a dreptului de proprietate, observăm că legiuitorul român a scindat conţinutul
proprietăţii în funcţie de importanţa sau de gravitatea actelor pe care le poate încheia proprietarul cu
privire la bunul său. Faţă de vechea reglementare a dreptului de proprietate, cuprinsă în art. 480 C.
civ. din 1864, art. 555 alin. (1) din actualul Cod aduce două completări importante. Prima se referă la
includerea posesiei printre prerogativele dreptului de proprietate, iar a doua la perpetuitatea dreptului
de proprietate.
Astfel, legiuitorul renunţă la sintagma „a se bucura”, asociată de doctrină cu atributele usus şi fructus şi
enumeră ca prerogative definitorii pentru dreptul de proprietate, posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Prerogativa posesiei (jus possidendi), ca putere pe care proprietarul este în măsură să o exercite
asupra bunului său, de o manieră exclusivă, este pentru prima oară menţionată expres ca atribut al
proprietăţii, în Codul civil anterior fiind eludată printro traducere nefericită a lui usus, fructus şi abusus.

18
Din definiţia legală a dreptului de proprietate, observăm că prerogativele pe care dreptul de proprietate
le conferă titularului său sunt: posesia (jus possidendi), folosinţa (jus utendi şi jus fruendi) şi dispoziţia
(jus abutendi).
a) Posesia – Jus possidendi
Posesia, ca element al dreptului de proprietate, este expresia intelectuală a îndreptăţirii aproprierii şi
stăpânirii bunului. Distincţia între apropriere şi stăpânire este necesară pentru că stăpânirea bunului îl
pune pe proprietar în raport cu bunul său, în timp ce aproprierea exprimă raportul proprietarului cu
ceilalţi, raport privativ, de excludere a terţilor de la exerciţiul dreptului.
Sa afirmat că jus possidendi se manifestă cu forţă în momentul aproprierii, după care se exercită o
stăpânire a bunului cu aspect de continuitate, până în momentul când aceasta se pierde. Graţie
aproprierii, stăpânirea poate fi reluată prin intermediul acţiunilor petitorii sau posesorii.
Folosinţa – Jus utendi şi Jus fruendi
Uzul priveşte relaţia directă a proprietarului cu bunul său. Această prerogativă este mai uşor de înţeles
în cazul bunurilor corporale decât în cazul bunurilor incorporale, unde utilitatea lucrului se obţine mai
mult prin exerciţiul prerogativei dispoziţiei, deşi se poate vorbi despre obţinerea unor venituri produse
de valori mobiliare sau alte bunuri incorporale. Utilitatea pe care un bun o poate procura proprietarului
său depinde de natura bunului. Astfel, unele bunuri, cum sunt cele consumptibile, prezintă interes
numai dacă sunt consumate. În acest caz, uzul se confundă cu exercitarea dispoziţiei materiale asupra
bunului, deoarece aceste bunuri îşi pierd substanţa prin întrebuinţare.
De multe ori, bunurile produc fructe şi producte pe care proprietarul este îndreptăţit să le dobândească
prin separaţiune. Sa afirmat că trilogia usus, fructus şi abusus este numai în aparenţă riguroasă
deoarece fructus şi abusus, aşa cum ne indică şi etimologia lor, sunt o formă de uz. Cu alte cuvinte, nu
putem concepe întreaga utilitate pe care bunul o procură proprietarului fără a avea un înţeles extrem
de vast al uzului. Fructus este o formă de uz deoarece aproprierea de către proprietar a fructelor
presupune utilizarea lucrului şi implică, în mod natural, consumul. Apoi, de regulă, când proprietarul
este privat de lucru, este privat, de fapt, de fructele sale.
Fructus reprezintă actele făcute în scopul de a obţine dintrun bun întreg profitul său şi corespunde
adesea actelor de administrare pe care proprietarul le face asupra bunului. Sa precizat
că fructus presupune numai dobândirea fructelor bunului, iar nu şi a productelor, care se obţine prin
exerciţiul lui abusus, întrucât presupune alterarea substanţei lucrului.
Abusus poate fi privit ca o formă extremă de uz, care poate merge până la distrugerea bunului şi
pierderea dreptului. Radicalismul acestei forme de uz face ca ea să aparţină exclusiv proprietarului,
fiind singura prerogativă care nu se întâlneşte în cazul altor drepturi reale decât dreptul de proprietate.
Uzul bunului poate fi privit şi sub aspectul său negativ, adică posibilitatea titularului de a nu uza de
bun, fără a fi supus pericolului de aşi pierde dreptul. Neuzul poate fi uneori limitat de către legiuitor prin
prevederea expresă în sarcina proprietarului a unor obligaţii reale pozitive de tip propter rem, prin care
proprietarul este forţat să iasă din pasivitate.
Neuzul exprimă mai bine sensul exhaustiv al prerogativei uzului, deoarece neuzul proprietarului
presupune neexercitarea tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, nu numai ale dreptului de uz.
Aşa cum sa subliniat, nu este de conceput neuzul decât dacă este asociat cu intrarea bunului în
stăpânirea unei alte persoane. Proprietarul poate opta pentru culegerea sau neculegerea fructelor.
Însă, în cazul fructelor civile care se obţin în temeiul unui contract, dreptul proprietarului de a le încasa
este un drept de creanţă supus prescripţiei extinctive. Sancţiunea neuzului este, în acest caz, directă,
prin pierderea dreptului material la acţiune din conţinutul juridic al dreptului de creanţă.

c) Dispoziţia – Jus abutendi

Jus abutendi reprezintă prerogativa esenţială şi specifică a proprietăţii.
Dispoziţia asupra bunului poate fi materială sau juridică. Spre deosebire de dispoziţia juridică,
dispoziţia materială se poate exercita numai asupra bunurilor corporale sau asupra creanţelor
încorporate în materialitatea unui titlu.

19
Prin exercitarea dispoziţiei materiale asupra bunului, proprietarul se deosebeşte de titularii altor
drepturi reale întrucât acestora le revine obligaţia de a conserva substanţa bunului. Numai proprietarul
poate schimba bunul în materialitatea sa, îl poate modifica sau îl poate distruge. Sa afirmat că
transformarea substanţei materiale a bunului se repercutează asupra dreptului ce poartă asupra
bunului, deoarece drepturile iau corpul şi figura bunurilor a căror folosinţă o garantează, astfel că
limitele materiale ale bunului configurează modul de exercitare a dreptului.
Dispoziţia juridică asupra bunului constă în posibilitatea proprietarului de a crea bunului său o nouă
situaţie juridică.
A dispune de bun înseamnă a modifica ordinea juridică existentă, fie prin naşterea unui drept, fie prin
dispariţia unui drept, fie prin conjugarea acestor două fenomene. Atributul dispoziţiei permite celui care
o exercită să modifice starea dreptului. Pentru ca o persoană să dispună de bun ea trebuie să pună în
cauză situaţia juridică a bunului o poate face prin înstrăinare, abandon, distrugerea materială a
bunului sau constituirea unui drept real. Prin constituirea unui drept real, bunul este doar afectat unui
terţ prin acordarea unor prerogative concurente, fără ca proprietatea să dispară pentru titularul său.
Înţeleasă astfel, dispoziţia prin constituire poate fi extinsă şi asupra drepturilor de creanţă, doar că, în
acest caz, nu un anume bun este afectat, ci întregul activ patrimonial.
Spre deosebire de actele constitutive de drepturi reale, actele constitutive de drepturi personale nu
sunt acte prin care să se dispună asupra bunului. Angajamentul personal obligă ansamblul bunurilor,
întregul patrimoniu, ca şi cum dreptul real ar greva un bun.
Deşi se tinde a se identifica dispoziţia cu înstrăinarea, sa observat că cele două noţiuni trebuie
deosebite, întrucât dispoziţia are o sferă de cuprindere mai largă decât înstrăinarea. Prin înstrăinare,
proprietatea asupra bunului este afectată, în sensul că dreptul se pierde pentru înstrăinător şi se
câştigă, în acelaşi timp, de către dobânditor, adică operează un transfer al dreptului dintrun patrimoniu
în altul. În afara cazurilor de înstrăinare, dispoziţia se referă şi la acele situaţii de constituire a unor
drepturi reale, dar în cadrul cărora dreptul de proprietate se păstrează în patrimoniul titularului său,
cum se întâmplă prin constituirea unor dezmembrăminte ale proprietăţii sau a unor garanţii reale
asupra bunului.
Dispoziţia juridică se realizează exclusiv prin acte juridice asupra dreptului de proprietate. Bunul, ca
obiect al dreptului, este afectat doar prin exercitarea dispoziţiei materiale sau a prerogativelor jus
utendi sau jus fruendi.
Abandonul, delăsarea bunului sau renunţarea la drept sunt o expresie a atributului dispoziţiei juridice.
Prin abandon, bunul este părăsit, fără ca acesta să intre direct în mâinile unui alt proprietar. Abandonul
bunului nu procură nici un avantaj proprietarului, dar poate fi un mijloc de a se elibera de o sarcină
care grevează lucrul.
Spre deosebire de abandon, delăsarea presupune părăsirea bunului în mâinile unei alte persoane.
Atât abandonul, cât şi delăsarea presupun actul material al părăsirii bunului însoţit de actul juridic al
renunţării la drept.
Renunţarea la drept se face totdeauna în profitul unei alte persoane întro manieră directă sau
indirectă. Prin renunţarea la drept dispare un element esenţial al structurii sale, care este subiectul
activ.
În cuprinsul art. 13 C. civ. se prevede că renunţarea la un drept nu se prezumă, iar art. 562 C. civ.
impune cerinţa declaraţiei autentice a renunţării la dreptul de proprietate asupra unui imobil, care va
produce efecte extinctive doar prin înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Legiuitorul menţionează trei caractere juridice ale dreptului de proprietate: caracterul absolut,
caracterul exclusiv şi caracterul perpetuu, acest ultim caracter lipsind din definiţia proprietăţii în art.
480 C. civ. din 1864.
a) Caracterul absolut al dreptului de proprietate privată. Prezentând, succint, semnificaţiile termenului
absolut, vom încerca să înlăturăm acele sensuri ale sale care nu sunt specifice pentru proprietate,
întrucât o definiţie apelează la genul proxim, dar, mai ales, la diferenţa specifică, adică la trăsăturile
proprii ale noţiunii de definit. Numai aşa vom vedea dacă opozabilitatea erga omnes a dreptului de
20
proprietate este susceptibilă de mai multe înţelesuri, iar dacă da, care este cel caracteristic dreptului
de proprietate, adică cel la care sa referit legiuitorul nostru în cuprinsul art. 555 C. civ.
Când spunem că dreptul de proprietate este absolut, înţelegem, în primul rând că este opozabil
tuturor, erga omnes. Opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate înseamnă că toţi ceilalţi, în
afara titularului dreptului de proprietate, trebuie să se abţină să îl împiedice pe acesta să îşi exercite
dreptul, adică să îi recunoască şi să îi respecte dreptul de proprietate.
În al doilea rând, absolutismul proprietăţii nu se reduce la opozabilitatea dreptului, ci presupune faptul
că proprietarul este singurul care poate întruni în persoana sa toate prerogativele proprietăţii,
adică usus, fructus şi abusus. În conţinutul drepturilor dezmembrate întâlnim aceste prerogative,
exercitate mai mult sau mai puţin concurent cu nudul proprietar, dar, niciodată, uzufructuarul,
superficiarul sau titularul unei servituţi nu vor avea plena potestas, adică dreptul de a exercita toate
prerogativele proprietăţii deodată. Astfel, atributele proprietăţii se exercită de către proprietar în
manieră absolută. Este un sens al absolutismului prin care proprietatea se diferenţiază de orice alt
drept real, dar care, de fapt, nu este expresia absolutismului, ci a caracterului exclusiv al dreptului de
proprietate, proprietarul fiind deţinătorul exclusiv al monopolului asupra bunului.
Întro altă accepţiune, caracterul absolut este libertatea proprietarului de a face tot ce doreşte cu bunul
său. Nu există limite inerente dreptului de proprietate, ci doar limite exterioare spaţiului de acţiune sau
de inacţiune absolută a proprietarului. Dreptul de proprietate trebuie exercitat cu respectarea limitelor
impuse de lege.
b) Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată. Dacă prin caracterul absolut al dreptului de
proprietate înţelegem, în primul rând, faptul că proprietarul are toate prerogativele dreptului său
(posesia, folosinţa şi dispoziţia), caracterul exclusiv înseamnă că numai proprietarul are toate aceste
prerogative şi că le poate exercita singur. Proprietatea este o prerogativă individuală şi solitară. Doar
proprietarul are monopolul asupra bunului.
După cum se observă, caracterul absolut este strâns legat de cel exclusiv, în sensul că dreptul absolut
se exercită în manieră exclusivă.
Caracterul exclusiv acoperă atât exclusivismul cât şi exclusivitatea dreptului de proprietate. Doctrina
subliniază necesitatea de a distinge între noţiunile de exclusivism şi exclusivitate. Exclusivitatea este o
trăsătură generală a tuturor drepturilor subiective şi semnifică excluderea altor persoane decât titularul
dreptului de la exercitarea sa.În această accepţiune, exclusivitatea trebuie corelată cu
opozabilitatea erga omnes a drepturilor. Exercitarea unui drept doar de către titularul său şi înlăturarea
oricărei alte persoane de la exerciţiul acestui drept, este o manifestare a opozabilităţii dreptului.
Exclusivitatea protejează proprietarul contra terţilor.
Opozabilitatea exclusivităţii este înţeleasă ca o opozabilitate a apartenenţei. Faptul că ştim că un bun
nu este al nostru este suficient să deducem că el aparţine altuia şi că trebuie să respectăm dreptul de
proprietate al acestei persoane, fără a interveni în exercitarea atributelor dreptului său. Aşa încât, chiar
dacă bunul este corporal, posesia nu este necesară pentru a fundamenta eficacitatea proprietăţii
contra terţilor. Nu din faptul că bunul este posedat de altul deducem că trebuie să respectăm dreptul
de proprietate asupra bunului, ci din faptul că ştim că acest bun nu ne aparţine. Persoana
proprietarului ne este indiferentă. Respectăm o relaţie de apartenenţă care îl are pe altul ca titular
pentru simplul fapt că o deducem din nonapartenenţa noastră.
Spre deosebire de exclusivitate, exclusivismul are şi conotaţia inexigibilităţii. Întrucât dacă numai
proprietarul singur poate exercita toate prerogativele dreptului său, înseamnă că realizarea dreptului
nu necesită vreun act din partea unei alte persoane.
Înţeles astfel, caracterul exclusiv diferenţiază proprietatea deplină de toate situaţiile concurente pe
care le constituie dezmembrămintele. Acelaşi lucru nu poate face obiectul mai multor drepturi de
proprietate depline, complete.
În cazul bunurilor incorporale, caracterul lor abstract îi poate determina pe terţi să acţioneze involuntar
şi să lezeze interesele proprietarului. Singura modalitate prin care ei pot cunoaşte dreptul este ca titlul
din care rezultă acel drept să le fie opozabil. Pentru bunurile incorporale, opozabilitatea dreptului se
reduce la opozabilitatea titlului. Opozabilitatea titlului nu are aceeaşi forţă ca opozabilitatea
exclusivităţii. Cu alte cuvinte, deşi este necesar să ştim că un bun nu ne aparţine, acest fapt nu este
21
suficient, deoarece, pentru ca titlul să ne fie opozabil trebuie să ştim că el aparţine unei anumite
persoane.
În situaţia în care un proprietar a dispus de bunul său în favoarea mai multor persoane, conflictele
între avânziicauză pot fi soluţionate prin aplicarea principiului opozabilităţii. În materie de mobile
corporale, proba buneicredinţe a avânzilorcauză rezultă din prezumţii care sunt fondate,
esenţialmente, pe faptul posesiei. Dacă proprietarul a rămas în posesie, avânziicauză sunt consideraţi
de bunăcredinţă până la proba contrară.
În cazul constituirii drepturilor reale asupra bunului altuia, dacă dreptul are un obiect corporal,
opozabilitatea dreptului dezmembrat este opozabilitatea proprietăţii lucrurilor corporale.
În cazul instituirii de drepturi personale, opozabilitatea creanţelor depinde de bunacredinţă a terţilor.
Aceştia pot contesta opozabilitatea creanţei cât timp sunt de bunăcredinţă, respectiv cât timp ignoră
existenţa dreptului lezat.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se manifestă atât în raporturile proprietarului cu
autorităţile publice (raporturi pe verticală), cât şi în raporturile cu ceilalţi terţi sau chiar cu autorităţile
publice, dacă acestea acţionează ca titulare ale dreptului de proprietate privată (raporturi pe
orizontală). Inviolabilitatea dreptului de proprietate este consacrată constituţional prin dispoziţiile art.
136 alin. ultim din Constituţie.
În cadrul raporturilor pe verticală, imixtiunea autorităţilor publice în sfera dreptului de proprietate
privată are loc numai în cazurile expres prevăzute de Constituţie în dispoziţiile art. 44 alin. (3), (4) şi
(9), prin expropriere, confiscare sau folosirea subsolului unei proprietăţi imobiliare sau în cazul
efectuării unei percheziţii în cadrul procesului penal sau a unei executări silite în cadrul procesului civil.
În raporturile pe orizontală, uzucapiunea şi dobândirea proprietăţii prin posesia de bunăcredinţă a
bunurilor mobile sunt excepţii de la regula garantării şi ocrotirii dreptului de proprietate privată.
Dreptul exclusiv al proprietarului este alterat în cazul indiviziunii şi al dezmembrămintelor. În aceste
cazuri, prerogativele proprietăţii sunt partajate fie între mai mulţi coindivizari, fie între nudul proprietar
şi titularul dreptului real dezmembrat. Fiind vorba despre o denaturare a proprietăţii, se recunoaşte
coindivizarilor dreptul de cere oricând ieşirea din această stare şi de a reveni la o proprietate
exclusivă. La fel, în cazul constituirii dezmembrămintelor proprietăţii, pentru a se evita o
decompensare a proprietăţii, legea nu permite decât drepturi reale temporare. Servituţile fac excepţie
de la regulă pentru că, aşa cum am mai precizat, pe de o parte, nu pot avea ca scop decât utilitatea
unui fond, iar, pe de altă parte, nu aduc atingere decât în mod limitat, folosinţei exclusive a
proprietarului fondului aservit.
Unii autori consideră că opozabilitatea dreptului real constă în exclusivismul său. Titularul dreptului
real va obţine totdeauna sancţionarea în natură a dreptului său, în timp ce titularul unui drept de
creanţă, deşi poate solicita instanţei o sancţiune în natură, poate obţine o reechilibrare patrimonială
prin echivalent.
c) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată. Legiuitorul face referire expresă în definiţia
dreptului de proprietate la caracterul perpetuu al acestui drept, înlăturând astfel omisiunea din art. 480
C. civ. din 1864 şi consacrând susţinerile doctrinare privind perpetuitatea dreptului de proprietate.
În marea lor majoritate, drepturile sunt supuse uzurii timpului. Proprietatea face excepţie. Sa afirmat că
perpetuitatea nu este de esenţa proprietăţii pentru că putem întâlni drepturi de proprietate temporare,
cum sunt de pildă, drepturile de proprietate intelectuală. De asemenea, caracterul perpetuu al
proprietăţii nu împiedică existenţa unor proprietăţi temporare, cum sunt cele afectate de condiţie
rezolutorie. Însă, aşa cum sa observat, atunci când proprietatea este afectată de anumite condiţii sau
stipulaţii, cuprinse în actele translative, nu suntem în prezenţa unei proprietăţi temporare, ci a unui
mecanism specific de transmitere a dreptului de proprietate.

Perpetuitatea dreptului de proprietate are două semnificaţii.

În primul rând, dreptul de proprietate durează atât timp cât există obiectul său. Întrucât, pentru a
exista, orice drept subiectiv are nevoie atât de subiect cât şi de obiect, aceasta înseamnă că nu numai
dreptul de proprietate piere când dispare obiectul său, ci şi drepturile reale asupra lucrului altuia sau
22
drepturile de creanţă. Înţeleasă astfel, perpetuitatea nu mai este o trăsătură specifică pentru
proprietate.
Dreptul de proprietate pare mai ataşat de obiect, pentru că se menţine atât timp cât bunul există,
indiferent câţi titulari se succed în relaţia de proprietate. Mai mult, transmisiunea dreptului este mijlocul
tehnic prin care se asigură perpetuitatea, deoarece când dreptul de proprietate se stinge întrun
patrimoniu, el renaşte în altul, atât timp cât bunul există.
A doua accepţiune a perpetuităţii dreptului de proprietate semnifică faptul că dreptul nu piere dacă
proprietarul nu uzează de bunul său. Monopolul proprietarului asupra bunului presupune nu numai
acţiunea, dar şi facultatea inacţiunii, a neglijenţei, a nepăsării faţă de bun. Abandonul, renunţarea
la animus domini, reprezintă depăşirea limitei maxime a neuzului lucrului.
În acest sens al termenului perpetuu, observăm că, de fapt, ne referim la prerogativa esenţială a
proprietăţii şi anume, dispoziţia. Neuzul reprezintă exerciţiul dispoziţiei materiale asupra bunului, dar în
forma sa negativă. Titularul oricărui drept poate opta pentru neuz, însă doar proprietarul, neuzând de
lucru, nu îşi pierde dreptul. Dreptul său este imprescriptibil extinctiv. Imprescriptibilitatea apare ca cel
mai puternic efect al atributului de dispoziţie, specific proprietarului.
Însă, deşi pierderea dreptului nu poate avea loc în manieră directă, prin prescripţie extinctivă, se poate
produce indirect, în cazul în care o altă persoană a dobândit dreptul prin uzucapiune. Recunoaşterea
beneficiilor uzucapiunii este mijlocul de sancţionare a conduitei neglijente a proprietarului.
Dreptul de proprietate se exercită în limitele stabilite de lege. Exercitarea prerogativelor dreptului
de proprietate se face doar în limitele stabilite de lege, aşa cum rezultă din partea finală a art. 555 alin.
(1) C. civ.
Prin definirea abuzului de drept în cuprinsul art. 15 C. civ., legiuitorul consacră principiul neminem
laedere, stabilind limita generală a exerciţiului oricărui drept subiectiv civil, aplicabilă prin urmare şi
dreptului de proprietate. Niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori
întrun mod excesiv şi nerezonabil, contrar buneicredinţe.
Limitele exercitării dreptului de proprietate sunt reglementate în Codul civil cu caracter general în
cuprinsul art. 556 şi detaliate în dispoziţiile art. 602630 din Capitolul III al Titlului II, Cartea a IIIa,
intitulat „Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată”.
Unele limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate sunt consacrate constituţional. Astfel, conform
prevederilor art. 44 din Constituţia României revizuită, este atributul exclusiv al legii stabilirea
conţinutului şi limitelor dreptului de proprietate [alin. (1)], fiind consacrat principiul garantării şi ocrotirii
în mod egal a proprietăţii private, indiferent de titular [alin. (2)]. Constituţia garantează existenţa
proprietăţii private prin faptul că nu permite pierderea dreptului de proprietate privată decât pentru
cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire [alin. (3)], interzice
naţionalizarea sau orice altă măsură de trecere silită în proprietatea publică a unor bunuri pe criterii
discriminatorii [alin. (4)] sau confiscarea averilor dobândite licit [alin. (8)].
Cu toate acestea, dispoziţiile constituţionale prevăd şi unele limitări în exerciţiul proprietăţii private.
Astfel, potrivit alin. (5) al aceluiaşi articol, pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate
folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele
aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii. În
dispoziţiile alin. (7) al art. 44 din Constituţie se menţionează obligaţia proprietarului de a respecta
sarcinile privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte
sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Aceste ultime restricţii în exerciţiul
proprietăţii sunt reluate în prevederile art. 603 C. civ., asupra cărora vom reveni.
Dreptul de proprietate este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte. Potrivit art. 555 alin. (2)
C. civ., „în condiţiile legii, dreptul de proprietate este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte,
după caz”.De regulă, dreptul de proprietate este un drept pur şi simplu în care toate atributele sale
sunt exercitate numai de către titularul său, în limitele prevăzute de lege. Se poate întâmpla ca dreptul
de proprietate să nu aparţină în întregul său unei singure persoane, ci să fie fracţionat, ca în cazul
proprietăţii comune pe cotepărţi sau să fie nefracţionat, exercitat de mai multe persoane împreună, în
regimul juridic al devălmăşiei.

23
1. Limitele proprietatii
Limitele legale ale dreptului de proprietate privată

Consideraţii generale
Exercitarea dreptului de proprietate de către un proprietar asupra bunului său nu este nelimitată. Este
adevărat că dreptul de proprietate este un drept absolut, dar acest caracter se manifestă în cadrul
impus de limitele legale sau convenţionale de exercitare a dreptului.
În art. 602 C. civ., se arată că: „(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes
public, fie în interes privat. (2) Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar
prin acordul părţilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege”.
Limitarea prin lege a exercitării dreptului de proprietate nu trebuie să fie abuzivă, ci justificată de
existenţa unui interes public sau a unui interes privat.
Atunci când legea impune restricţii în exerciţiul proprietăţii pentru protejarea interesului general,
proprietarii nu pot aduce ei înşişi limitări acestei limite, deoarece interesul lor privat nu poate prevala
asupra interesului general.
Însă, dacă legea stabileşte limite în exerciţiul proprietăţii private pentru a apăra un interes privat,
proprietarii pot să limiteze, la rândul lor, aceste limite, prin modificarea sau prin desfiinţarea lor
temporară. Remarcăm că numai temporar părţile „pot limita limita” adică pot conveni neaplicarea
limitei legale la o situaţie concretă, atunci când apreciază că interesul lor personal nu este afectat.
Protejarea interesului privat este, indirect, o formă de protecţie a interesului public, astfel că părţile nu
pot modifica sau înlătura limita legală prevăzută în scopul ocrotirii unui interes privat, fără termen sau
pentru totdeauna. Limitarea aplicării limitei legale trebuie să fie, în toate cazurile, temporară.
Din jocul limitelor se circumscrie sfera de libertate în exercitarea proprietăţii.
Legea poate impune proprietarului nu numai obligaţii de a nu face, adică de a nu exercita dreptul
întrun mod nepermis, ci şi de a face anumite acte pozitive. În articolul citat, legiuitorul are în vedere
„legea” în sens larg, iar nu numai limitele legale în sens strict, întrucât în Titlul II, Capitolul III al Codului
civil, intitulat „Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată”, acestea sunt clasificate în limite
legale, reglementate în secţiunea 1, limite convenţionale, reglementate în secţiunea a 2a şi limite
judiciare, reglementate în secţiunea a 3a.
Oricare ar fi izvorul acestor limite, ele sunt legale, în sensul că naşterea, exercitarea şi stingerea lor se
face strict între canoanele impuse de anumite acte normative.
Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor
fundamentale prevede în art. 1, teza a IIa că „nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru
cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului
internaţional”. În literatura de specialitate sa arătat că această protecţie nu este una absolută, întrucât
teza a IIIa a art. 1 din Protocol statuează că „dispoziţiile prezente nu aduc atingere dreptului statelor de
a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform
interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii, sau a amenzilor”.
Aceasta nu înseamnă că proprietarul este privat de dreptul său, deoarece limitarea priveşte exclusiv
exerciţiul atributelor proprietăţii, respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Jurisprudenţa organelor Convenţiei impune condiţia proporţionalităţii oricărei limitări cu scopul avut în
vedere prin instituirea ei. Este vorba despre a asigura un „just echilibru” între exigenţele intereselor
generale ale comunităţii şi imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului, în aşa fel
încât cel în cauză să nu fie obligat să suporte o sarcină disproporţionată, în contradicţie cu prevederile
art. 1 din Convenţie.
Fiind permisă doar prin lege limitarea dreptului de proprietate, legiuitorul a vrut să excludă acele
limitări care ar putea rezulta doar din decizii individuale.

24
Însă, nici restricţiile aduse dreptului de proprietate nu pot fi nelimitate. Şi pentru legiuitor trebuie să
existe o „limită a limitelor” dreptului de proprietate. Fără respectarea unei limite în restrângerea
exerciţiului dreptului de proprietate, fără o garantare a existenţei dreptului, chiar dacă limitat, acesta
devine lipsit de importanţă şi proprietatea nu îşi mai merită numele.
Doctrina de drept civil distinge între limitele materiale şi cele juridice ale dreptului de proprietate.
Limitele materiale ale dreptului de proprietate sunt impuse de corporalitatea obiectului, voinţa juridică
având un rol secundar, în timp ce limitele juridice îşi au izvorul în principal în voinţa juridică şi se
exercită asupra conţinutului dreptului de proprietate. Voinţa juridică poate fi voinţa legiuitorului în cazul
limitelor legale, voinţa părţilor, în cazul celor convenţionale şi voinţa judecătorului, în cazul celor
judiciare. Indiferent de izvorul lor, şi limitele convenţionale şi cele judiciare sunt „legale” în sens larg,
deoarece nici părţile şi nici judecătorul nu pot aduce limitări nepermise de lege exerciţiului proprietăţii.
Limitele pe care legea le impune exerciţiului atributelor proprietăţii private sunt determinate de
interesul concilierii interesului privat cu cel public sau al diferitelor interese private în concurenţă. În
funcţie de interesul ocrotit, limitele pot fi stabilite în interes privat sau în interes public. Deşi criteriul
interesului ocrotit ar putea fi unul general, legiuitorul îl ia în considerare doar în cazul limitelor legale,
deoarece în cazul celor convenţionale şi a celor judiciare, se urmăreşte prioritar interesul privat.
Limitele legale stabilite în interes privat decurg, în principal, din raporturile de vecinătate. În categoria
acestor limite, Codul civil le menţionează pe cele referitoare la folosirea apelor, la distanţa şi lucrările
intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii, la vederea asupra proprietăţii
vecinului, la dreptul de trecere, la alte îngrădiri, de tipul servituţii de picătură a streşinilor, servitutea
zidului, gardului şi şanţului comun.
Am arătat că atunci când limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt stabilite în
interes privat, părţile sunt libere să aducă modificări acestor limite sau chiar să le desfiinţeze. Fiind
stabilite în interesul lor, particularii pot decide singuri în ce măsură acest interes le poate fi lezat prin
nesocotirea acestor limite.
Întrucât aceste limite izvorăsc din lege, pentru ca situaţia care ia naştere prin modificarea sau
înlăturarea lor să fie opozabilă terţilor, trebuie respectate formalităţile de publicitate.

Limitele materiale, în interes privat, ale dreptului de proprietate privată

Limitele materiale ale exercitării proprietăţii sunt determinate de întinderea obiectului dreptului de
proprietate. Este vorba despre bunurile corporale, indiferent că acestea sunt mobile sau imobile,
întrucât nu putem concepe limite materiale în zona bunurilor incorporale. Bunurile incorporale ca valori
patrimoniale pot forma, eventual, numai obiectul unor limite juridice ale exerciţiului dreptului de
proprietate.
Corporalitatea bunului face posibilă exercitarea actelor de dispoziţie materială asupra bunului, prin
care se poate schimba configuraţia obiectului dreptului de proprietate, modificânduse astfel limitele
materiale ale dreptului de proprietate.
Orice modificare a limitelor materiale ale dreptului de proprietate făcută de o terţă persoană, fără
acordul proprietarului, va atrage răspunderea civilă delictuală a acestuia.
În privinţa terenurilor, dispoziţia prevăzută în art. 559 alin. (1) C. civ. prevede că proprietatea terenului
se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
Limitele materiale în cazul terenurilor sunt precizate în titlul de constituire, ca instrumentum.
Proprietarul are un titlu asupra terenului său care va cuprinde menţiuni privind întinderea suprafeţei de
teren, vecinătăţile sale şi poate fi însoţit de planuri cadastrale. Limitele materiale asupra suprafeţei
terenului pot fi stabilite prin îngrădirea proprietăţii, iar în caz de conflict cu proprietarii vecini, pe calea
acţiunii în grăniţuire, reglementate de art. 560 C. civ.
Dreptul de proprietate asupra terenului cuprinde şi proprietatea asupra spaţiului situat deasupra
terenului, doctrina străină mergând până la afirma un sens tridimensional asupra proprietăţii, o aşa
numită proprietate asupra volumelor, proprietarul terenului fiind proprietarul volumului de spaţiu vid
25
care se află deasupra terenului. Se pune problema care este limita de exercitare a dreptului de
proprietate asupra spaţiului aflat deasupra terenului.
În primul rând, o astfel de limită este stabilită prin art. 136 alin. (3) din Constituţie, conform căruia
spaţiul aerian al României face obiectul exclusiv al proprietăţii publice a statului.
Definiţia spaţiului aerian al României o regăsim în art. 6 din Codul aerian civil, conform căruia „spaţiul
aerian naţional reprezintă coloana de aer situată deasupra teritoriului de suveranitate al României,
până la limita inferioară a spaţiului extraatmosferic”.
Dacă limita superioară a spaţiului aerian ce constituie obiectul dreptului de proprietate publică, este
spaţiul extraatmosferic, limita inferioară nu este precizată. Mai mult, această limită este variabilă şi
este cuprinsă în reglementări speciale privind construcţiile, plantaţiile sau lucrările pe care proprietarul
le poate face asupra terenului său.
Strict teoretic, proprietatea asupra subsolului se poate exercita în adâncime în mod nelimitat, până în
centrul pământului. În realitate însă, posibilitatea proprietarului de a folosi subsolul este limitată, pe de
o parte, din punct de vedere material, de tipul de lucrări pe care doreşte să le realizeze, de structura
solului, de tehnologia la care are acces, iar pe de altă parte, din punct de vedere juridic, prin limitele
legale pe care Constituţia le prevede cu privire la numite categorii de bunuri. Este vorba despre
bogăţiile de interes public care, potrivit art. 136 alin. (3) din Constituţie, fac exclusiv obiect al dreptului
de proprietate publică a statului.
Per a contrario, dacă bogăţiile subsolului nu sunt de interes public, acestea vor constitui obiectul
dreptului de proprietate privată al proprietarului terenului.
De asemenea, art. 44 alin. (5) din Constituţie permite autorităţii publice, în ipoteza efectuării unor
lucrări de interes general, să folosească subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de al
despăgubi pe proprietarul acelui teren pentru eventualele daune aduse solului, plantaţiilor ori
construcţiilor ce se aflau pe terenul respectiv, precum şi pentru alte daune care sunt imputabile
autorităţilor care au dispus sau/şi au efectuat lucrările. Cuantumul despăgubirilor poate fi stabilit prin
acordul părţilor, iar dacă acestea nu se înţeleg, el urmează a fi determinat de către instanţa de
judecată.
Despăgubirile ce pot fi acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantaţiilor ori
construcţiilor ce sar afla pe acel teren sunt de două categorii: prima categorie se referă la despăgubiri
care se acordă pentru pagubele produse prin însăşi folosinţa subsolului proprietăţii imobiliare, iar a
doua categorie, la despăgubirea pentru prejudiciile imputabile autorităţii publice cu prilejul acestei
folosinţe. Autoritatea publică va răspunde pe temei delictual, iar îndeplinirea condiţiilor prevăzute de
lege pentru antrenarea răspunderii urmează a fi probată de către proprietarul terenului.
În situaţia terenurilor cu ape, art. 559 alin. (3) C. civ. dispune că apele de suprafaţă şi albiile acestora
aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. De
asemenea, proprietarul terenului are dreptul de aşi apropria şi utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor
şi a lacurilor aflate pe acel teren, apa freatică din subsolul acestuia, precum şi apele pluviale. Apele cu
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, aşa cum
prevede art. 136 alin. (3) din Constituţie.
Atât dispoziţiile Codului civil cât şi legea specială privind regimul juridic al apelor stabilesc o serie de
limite în exercitarea dreptului de proprietate asupra apelor.
Limite legale, în interes privat, ale dreptului de
proprietate privată, impuse de protecţia mediului şi buna vecinătate

1. Vecinătatea, sursă de limitare în exerciţiul proprietăţii

Potrivit art. 603 C. civ.: „Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia
mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii
sau obiceiului, revin proprietarului”.
Prevederile acestui articol reproduc întocmai dispoziţiile art. 44 alin. (7) din Constituţie, conform cărora
„Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei

26
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului”.
Însă, formularea art. 603 C. civ. este mai completă decât cea prevăzută de art. 588 C. civ. din 1864,
care stipula că „Legea supune pe proprietari la osebite obligaţii unul către altul, fără chiar să existe o
convenţie între dânşii”, deşi termenul de „obligaţii” ce revin proprietarului ni se pare mai adecvat decât
cel de „sarcini”.
Legiuitorul foloseşte termenul de „sarcini” fără al defini, dar întrucât dispoziţiile prezentului articol au
caracter general pentru întreaga secţiune destinată limitelor legale, deducem că în acest text, termenul
de „sarcină” şi cel de „limită” sunt sinonimi.
1.Limite impuse în modul de folosire a apelor
a) Sfera de aplicare
În cuprinsul art. 605609 C. civ., legiuitorul prevede o serie de obligaţii ce revin proprietarilor în modul
de folosire a apelor. Reglementările din Codul civil în această materie se completează, potrivit art. 610
C. civ., cu regulile speciale privind folosirea apelor.
b) Obligaţia proprietarului fondului inferior
Legea prevede obligaţia proprietarului fondului inferior de a nu împiedica în niciun mod curgerea
apelor care provin de pe fondul superior. Prevederile art. 604 C. civ. se referă la curgerea firească,
neprovocată, a apelor, iar cele ale art. 605 C. civ. au în vedere curgerea apelor provocată de acţiunea
proprietarului fondului superior.
Legea instituie atât în sarcina proprietarului fondului inferior cât şi în sarcina proprietarului fondului
superior, o obligaţie legală negativă, de a nu face, de a nu împiedica o curgere firească a apelor de pe
fondul superior pe fondul inferior.
Pentru a fi incidente prevederile art. 604 C. civ., trebuie să fim în prezenţa unor curgeri naturale de
apă, iar nu provocate. Este vorba nu numai despre apele care provin de la ploaie, dar şi despre apele
izvoarelor, a celor rezultate din topirea zăpezilor, avalanşe, proprietarul fondului pe care acestea cad
având dreptul de a le folosi sau de a le lăsa să se scurgă.
Proprietarul fondului inferior trebuie să se mulţumească doar cu apele naturale care rămân după
satisfacerea fondului superior, neputând să realizeze niciun fel de lucrare care să aducă o vătămare
fondului superior. Numai în situaţia în care curgerea naturală a apelor de pe fondul superior îi
cauzează un prejudiciu, va putea lua măsuri pentru devierea cursului apei. Lucrările nu se vor putea
face decât cu autorizarea instanţei, iar cheltuielile vor fi suportate integral de proprietarul fondului
inferior, întrucât prejudiciul nu este cauzat de proprietarul fondului superior. Atunci când curgerea
apelor pe fondul inferior este rezultatul faptei proprietarului fondului superior, atunci proprietarul
fondului inferior va fi despăgubit, iar lucrările prin care apele au fost deviate vor fi desfiinţate.
Jurisprudenţa a admis că proprietarul fondului inferior poate face lucrări care să îl apere împotriva
inundaţiilor, chiar dacă aceste lucrări ar fi vătămătoare pentru proprietarii vecini, pentru că apărarea
contra acţiunii apelor este un drept natural.
În situaţia particulară, reglementată de art. 605 C. civ., în care curgerea apelor este provocată de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, proprietarul fondului inferior este obligat să nu
împiedice curgerea numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii.
Şi în acest caz, legea impune obligaţii şi în sarcina proprietarul fondului superior. Acesta este obligat
să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior,
rămânând dator la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.
Dispoziţiile art. 605 C. civ. nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună
cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir.
c) Obligaţia riveranului opus
O limită legală importantă în ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate este prevăzută de art. 606
C. civ. Potrivit acestor dispoziţii legale, proprietarul unui teren poate efectua lucrări asupra fondului
riveranului opus, în scopul captării apei pentru irigaţii. Pot fi captate acele ape, naturale sau artificiale,
de care proprietarul poate dispune în mod efectiv.
27
Prin executarea lucrărilor în scopul irigării terenului său, acesta aduce atingere exercitării dreptului de
proprietate al proprietarului riveran opus. Legea îl obligă pe acesta să permită efectuarea acestor
lucrări şi să suporte o restrângere a exercitării prerogativelor dreptului său de proprietate.
Executarea lucrărilor se face pe cheltuiala proprietarului care va profita de sistemul de irigaţii.
Proprietarul care execută lucrările de irigaţii este însă obligat să aleagă calea cea mai scurtă şi mai
puţin păgubitoare pentru realizarea lor, în aşa fel încât imixtiunea în dreptul de proprietate al
riveranului opus să fie minimă. În orice caz, nu este posibilă executarea lucrărilor de captare a apei
fără o despăgubire justă şi prealabilă a riveranului opus. În cazul în care cei doi proprietari nu se
înţeleg de bunăvoie, proprietarul interesat în captarea apei se va putea adresa instanţei pentru ca
dreptul său să fie consfinţit prin hotărâre judecătorească şi, totodată, să se stabilească modalitatea
cea mai puţin păgubitoare pentru proprietarul pârât, precum şi valoarea despăgubirii.
d)Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
Articolul 607 C. civ. impune obligaţii în sarcina proprietarului căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile
curente.
Acesta este obligat să ofere surplusul de apă acelui proprietar care nu îşi poate procura apa necesară
pentru uz gospodăresc decât cu o cheltuială excesivă.
Deşi legiuitorul foloseşte termenul de „a oferi” şi este vorba despre apa care excede nevoilor sale
casnice, remarcăm că, de fapt, pentru surplusul de apă primit, proprietarul în nevoie este obligat să
plătească o compensaţie care trebuie să fie justă şi prealabilă.
Proprietarul căruia îi prisoseşte apa nu se va putea exonera de obligaţia de a oferi proprietarului în
nevoie surplusul de apă, invocând faptul că îi atribuie o altă destinaţie. Dacă însă, va face dovada
destinaţiei de la a cărei realizare este împiedicat, va fi îndreptăţit la plata unei despăgubiri
suplimentare.
Corelativ acestei obligaţii, proprietarul care nu poate dispune, în mod firesc, de necesarul de apă
pentru uzul curent, are dreptul de a cere surplusul proprietarului căruia îi prisoseşte apa. Acest drept
nu se naşte în favoarea sa decât dacă sunt îndeplinite condiţiile arătate mai sus: proprietarul să nu
dispună în mod natural de cantitatea de apă necesară pentru treburile gospodăreşti, cheltuielile
necesare pentru a o obţine să fie excesive, iar proprietarului vecin să îi prisosească apa.
Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, proprietarul căruia îi prisoseşte apa va fi liber să facă ce
doreşte cu acest surplus, inclusiv să îi dea acestuia o altă destinaţie.
e)Întrebuinţarea izvoarelor
Art. 608 C. civ. prevede că orice proprietar este liber să folosească în orice manieră doreşte apele
izvorului care curge pe fondul său. Legiuitorul îi impune însă două restricţii.
Prima, prevăzută în art. 608 alin. (1) C. civ., este stabilită în interes privat şi presupune protejarea
drepturilor dobândite de către proprietarul fondului inferior. Spre deosebire de Codul civil francez,
legiuitorul român nu menţionează despre ce drepturi este vorba şi nici în ce mod trebuie să fi fost
dobândite. Astfel, putem considera că se referă la orice drept care îi permite utilizarea izvorului care
curge de pe fondul superior pe propriul său fond, indiferent că acest drept îi revine în calitatea sa de
proprietar al fondului sau în temeiul vreunui alt drept real, dobândit în orice alt mod, inclusiv prin
prescripţie.
A doua limită de utilizare a izvorului, potrivit alin. (2) al art. 608 C. civ., are în vedere apărarea
interesului unei comunităţi care beneficiază de apele acelui izvor pentru nevoile zilnice. Astfel,
proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să schimbe cursul izvorului şi să îi lipsească pe
locuitorii din acea comunitate de apa necesară pentru traiul curent.
Prin art. 609 C. civ. se instituie un caz de răspundere civilă delictuală a celui care cauzează un
prejudiciu proprietarului fondului pe care se află izvorul. Indiferent de cauza care provoacă prejudiciul,
aceasta trebuie să aibă cel puţin una dintre cele trei consecinţe prevăzute de la alin. (1) al acestui
articol, respectiv secarea, micşorarea sau alterarea apelor izvorului. În aceste condiţii, autorul faptei
prejudiciabile va putea fi obligat la plata unei despăgubiri corespunzătoare. Fireşte, proprietarul
izvorului trebuie să dovedească îndeplinirea tuturor condiţiilor necesare pentru angajarea răspunderii
civile delictuale.
28
Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu va putea să îi ceară autorului faptei prejudiciabile
restabilirea situaţiei anterioare decât dacă sunt îndeplinite două condiţii: apa izvorului trebuie să fie
indispensabilă proprietarului pentru exploatarea fondului său şi starea de fapt să permită revenirea la
situaţia anterioară.
Din prevederile alin. (3) al art. 609 C. civ. rezultă că, dacă izvorul se întinde pe două fonduri
învecinate, oricare dintre proprietari poate să pretindă despăgubiri sau restabilirea situaţiei anterioare,
în raport cu întinderea izvorului pe fiecare fond. Deşi criteriul folosit de legiuitor în stabilirea
despăgubirilor se referă la întinderea izvorului pe fiecare fond afectat, considerăm că se impune
evaluarea întinderii prejudiciului pe care îl suferă fiecare dintre proprietarii vecini, care este posibil să
nu fie în toate cazurile proporţională cu întinderea izvorului pe cele două fonduri. Instanţa va fi
suverană să aprecieze în ce măsură fiecare dintre proprietarii vecini este îndreptăţit la despăgubiri
pentru prejudiciul cauzat sau la restabilirea situaţiei anterioare.
2.Picătura streşinii
Potrivit art. 611 C. civ.: „Proprietarul este obligat să îşi facă streaşină casei sale astfel încât apele
provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin”.
Dispoziţiile art. 611 C. civ. reproduc, cu mici modificări, prevederile art. 615 C. civ. din 1864, conform
căruia „tot proprietarul este dator aşi face streaşina casei sale astfel încât apele din ploi, să se scurgă
pe terenul său sau pe uliţă, iar nu pe locul vecinului său”.
Din punct de vedere al naturii sale juridice, această interdicţie legală reprezintă o limitare a exercitării
dreptului de proprietate, impusă de raporturile de vecinătate.
Această dispoziţie normativă se aplică oricăror clădiri şi indiferent dacă apa provine din ploi sau din
topirea zăpezilor. Proprietarul trebuie săşi construiască streaşina casei sale în aşa fel încât apa
pluvială să nu se scurgă direct pe terenul vecinului. Dacă terenul aparţine în coproprietate mai multor
persoane, atunci fiecare dintre aceşti coproprietari are dreptul să deverseze apele pluviale de pe
acoperiş pe terenul comun, deoarece destinaţia terenului nu este încălcată, iar prerogativele dreptului
de proprietate comună permit această conduită.
Obligaţia instituită prin art. 611 C. civ. nu trebuie respectată atunci când apele pluviale se scurg pe un
drum public.
3.Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii
Art. 612 C. civ. prevede obligaţia proprietarului unui fond de a face construcţii, lucrări sau plantaţii,
numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel
prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor
proprietarului vecin. Derogarea de la limita impusă prin lege se poate face numai prin acordul părţilor
exprimat printrun înscris autentic.
În art. 612 C. civ., legiuitorul prezumă prejudiciul pe care orice lucrare care este efectuată cu
încălcarea distanţei minime legale lar putea aduce fondului proprietarului vecin.
Actuala reglementare prevede o distanţă minimă faţă de linia de hotar, spre deosebire de textul art.
610 C. civ. din 1864 care făcea trimitere doar la regulamente şi obiceiuri particulare, fără a fixa o
anumită distanţă.
Norma legală care impune o distanţă minimă de 60 de cm a construcţiei faţă de linia de hotar are
caracter supletiv şi se va aplica doar dacă prin lege sau prin regulamentul de urbanism nu se prevede
o altă distanţă. În această situaţie, spre deosebire de norma legală care impune distanţa minimă
pentru arbori, legiuitorul nu mai face trimitere la fixarea distanţei prin cutumă.
4.Distanţa minimă pentru arbori

Legea stabileşte în cuprinsul art. 613 C. civ. obligaţia proprietarului unui fond de a respecta o distanţă
minimă la sădirea arborilor. Astfel, potrivit art. 613 C. civ., dacă prin alte legi, regulamente sau prin
obiceiul locului nu se stabileşte o altă distanţă, arborii mai înalţi de doi metri trebuie sădiţi la cel puţin
doi metri de linia de hotar. Pentru arborii mai mici de doi metri, plantaţii şi garduri vii, nu trebuie
respectată distanţa minimă.
29
Prin actuala reglementare, legiuitorul impune o restricţie de distanţă doar în ceea ce priveşte arborii
mai înalţi de 2 m, iar nu şi în ceea ce îi priveşte pe cei din a doua categorie, spre deosebire de art. 607
C. civ. din 1864, care prevedea o distanţă minimă de 60 de cm şi pentru arborii care nu erau înalţi,
pentru plantaţii şi garduri vii.
Deşi în primul alineat al art. 613 C. civ., plantaţiile şi gardurile vii par că nu sunt supuse unei distanţe
minime faţă de linia de hotar, în cel deal doilea alineat, se arată că în caz de nerespectare a distanţei
legale, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea la înălţimea
cuvenită a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, de unde rezultă că restricţia de distanţă se aplică
oricărei vegetaţii care depăşeşte 2m înălţime, deci şi plantaţiilor şi gardurilor vii care sunt mai înalte de
2m.
Distanţa minimă legală se referă la arborii, plantaţiile şi gardurile vii care sunt sădiţi de către un
proprietar pe fondul său, nu şi la cele care cresc spontan. Cu toate acestea, sancţiunea pentru
nerespectarea distanţei minime, care constă în scoaterea sau tăierea acestora până la limita legală, li
se va aplica în egală măsură.
Al treilea alineat al art. 613 C. civ. se referă la dreptul proprietarului pe al cărui fond se întind ramurile
sau rădăcinile arborilor de pe fondul vecin, de a le tăia. Şi acest drept este un drept potestativ,
imprescriptibil, care se va exercita atât în situaţia în care arborii sunt sădiţi pe fondul vecin cu
încălcarea distanţei legale cât şi în situaţia când distanţa a fost respectată, întrucât legiuitorul nu
distinge între cele două situaţii.
5.Vederea asupra proprietăţii vecinului
Potrivit art. 614 C. civ., fereastra sau deschiderea în zidul comun nu se poate face decât cu acordul
proprietarilor.
Dispoziţiile art. 614 C. civ. sunt aceleaşi cu cele ale art. 611 din reglementarea anterioară. Şi în acest
caz, legiuitorul a ţinut seama de susţinerea din doctrină, potrivit căreia nu suntem în prezenţa unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate, ci doar a unei limitări a exerciţiului acestuia, pentru
asigurarea unei bune vecinătăţi. Este o limitare a dreptului de proprietate al vecinului care, dacă ar
avea mereu vedere asupra fondului celuilalt proprietar, ar stânjeni raporturile normale de vecinătate
fundamentate pe respect reciproc şi echitate.
În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, sa considerat că necesitatea acordului proprietarilor se
impune indiferent dacă zidul este urban sau rural, dacă unul din imobile aparţine domeniului privat al
statului, precum şi în cazul ferestrelor şi deschizăturilor întrun gard comun, şi chiar dacă ar fi vorba de
o uşă de sticlă.
Proprietarul care a înălţat zidul comun, pe cheltuiala sa proprie, poate să deschidă o fereastră în
partea înălţată, care este proprietatea sa exclusivă, conformânduse prevederilor art. 615 C. civ.
În literatura noastră juridică interbelică, a fost analizată problema controversată referitoare la faptul
dacă întrun zid comun se pot deschide, de către un vecin, ferestre de lumină, chiar dacă nu există
acordul celuilalt vecin.
Astfel, sa considerat că se pot deschide „ferestre de lumină la orice distanţă şi la orice înălţime a
zidului, chiar pe linia de despărţire a proprietăţii sale, întrucât deschiderea unei ferestre de lumină nu
este o manifestare abuzivă a dreptului de proprietate, vecinul nu este cu nimic lezat, aerul şi lumina de
pe proprietatea sa nefiind susceptibile de apropriaţiune”.
Întro altă opinie, sa susţinut că art. 611 C. civ. din 1864, dar susţinerea ar putea fi invocată şi cu privire
la noua reglementare, interzice în mod implicit şi deschiderea unei ferestre de lumină, întrucât legea
nu distinge, iar unde legea nu distinge, nici interpretul nu are voie să deosebească.
În opinia noastră, dacă zidul nu este comun şi îi aparţine în întregime unui singur proprietar, este cât
se poate de firesc şi de normal ca acesta să aibă dreptul de a face deschideri pentru a pătrunde
lumina şi aerul, ferestre care nu îi procură nicio vedere spre vecin, astfel că acesta din urmă nu va
putea invoca producerea vreunui prejudiciu. Nu se poate contesta că acestea sunt acte de pură
facultate. Însă, prevederile art. 614 C. civ. nu lasă loc de dubiu în ceea ce priveşte domeniul de
aplicare. Aceste dispoziţii devin incidente doar dacă suntem în prezenţa unui zid comun. Or, starea de
comunitate asupra zidului impune acordul proprietarilor vecini asupra oricărei ferestre sau deschideri
30
în zidul comun. Mai mult, termenul de „deschidere” folosit de lege în cuprinsul textului, nu se poate
referi decât la deschiderile de lumină sau aerisire, altminteri, legiuitorul sar fi mărginit doar la utilizarea
termenului de „fereastră”.
Este lipsit de relevanţă faptul că fereastra sau altă deschidere se află întrun zid al unei construcţii sau
întrun zid de împrejmuire a proprietăţii.
Dacă ferestrele sau deschiderile au fost realizate întrun zid care, ulterior, devine bun comun,
coproprietarul poate solicita astuparea acestora, cu condiţia să nu existe o clauză contrară în actul de
dobândire.
6.Distanţa minimă pentru fereastra de vedere
Legea stabileşte, prin art. 615 C. civ., o limită de 2m pentru situaţia în care fereastra, balconul sau alte
asemenea lucrări sunt paralele cu fondul vecin, indiferent că acesta este îngrădit sau neîngrădit şi o
limită de 1 m pentru cazul când fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrări sunt
neparalele cu acesta.
Sa considerat că distanţele legale la care se pot construi ferestre sau alte deschideri, se aplică şi altor
lucrări prin care ar fi posibilă vederea continuă pe proprietatea vecinului, cum ar fi peroane, prispe,
terase. Sa precizat că uşile din sticlă servesc nu numai la trecere, ci şi la vedere, astfel că au acelaşi
regim juridic ca ferestrele de vedere.
Prin fondul vecin trebuie să înţelegem atât curtea sau grădina unui vecin, cât şi interiorul locuinţei
vecinului.
Este controversată problema dacă ferestrele care oferă o privire spre un zid mat sau spre acoperişul
vecinului intră sub incidenţa interdicţiei legale.
Potrivit unei prime opinii, aceste ferestre ar trebui construite cu respectarea distanţei legale, deoarece
niciun text de lege nu condiţionează aplicarea acestei dispoziţii normative de posibilitatea de a vedea
prin aceste ferestre sau balcoane în interiorul proprietăţii vecinului şi nici de existenţa sau inexistenţa
vreunei vexaţiuni pentru acest vecin.
Întro altă opinie, se apreciază că interdicţia prevăzută de lege nu este aplicabilă în cazul ferestrelor
care oferă vedere spre un zid mat sau spre acoperişul vecinului.
Considerăm justă a doua opinie, deoarece este exclusă cu desăvârşire producerea vreunei pagube
proprietarului vecin şi lezarea intimităţii acestuia.
Atunci când cele două fonduri nu sunt învecinate, ci sunt despărţite de o fâşie de teren mai îngustă
decât distanţa legală, ce aparţine unui terţ, şi chiar dacă terţul ar fi consimţit la construirea ferestrelor
cu nerespectarea dispoziţiilor legale, distanţa legală trebuie sa fie autorizată.
Norma juridică prevăzută de art. 615 C. civ. presupune un fond distinct aparţinând unui terţ, astfel că
regula nu se va putea aplica atunci când fereastra se va realiza întrun bloc cu mai multe apartamente,
faţă de alte apartamente, întrucât terenul aferent blocului reprezintă o proprietate comună forţată şi
deci vederea nu se exercită pe un fond distinct.
Există unele situaţii în care distanţele legale nu trebuie să fie respectate, ca de exemplu, atunci când
proprietarul ferestrelor a dobândit o servitute pozitivă de vedere în condiţiile prevăzute de lege şi
atunci când fondul vecinului este grevat de o servitute de trecere în favoarea proprietarului fondului pe
care se realizează ferestrele de vedere sau celelalte deschideri.
În alin. al treilea al art. 615 C. civ. se arată modul în care se calculează distanţele prevăzute la alin. (1)
şi (2) ale aceluiaşi articol. Fiind vorba despre aflarea unei distanţe minime, aceasta se va măsura
perpendicular, luânduse în considerare punctul cel mai apropiat de linia hotar existent pe faţa zidului în
care sa deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.
Se pune problema dacă servitutea de vedere are în conţinutul său şi servitutea accesorie de a nu
construi, în favoarea aceluiaşi proprietar al fondului dominant. Referinduse la drepturile şi obligaţiile
proprietarilor în exerciţiul servituţii, art. 767 alin. (1) C. civ. prevede că „Proprietarul fondului aservit
este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va
putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc”. Dacă ne raportăm la
servitutea de vedere, aceasta înseamnă că proprietarul fondului aservit nu poate să limiteze exerciţiul
31
acestei servituţi prin schimbarea stării locurilor, a situaţiei de fapt. Dacă părţile nu au prevăzut expres,
în actul constitutiv de servitute, obligaţia accesorie de a nu construi sau de a nu ridica o construcţie
peste o anumită înălţime, această obligaţie trebuie subînţeleasă doar în limitele impuse de text. Cu
alte cuvinte, proprietarul fondului aservit trebuie să nu schimbe starea locurilor existentă în momentul
naşterii servituţii, dar numai atât cât să nu lezeze exerciţiul servituţii. Putem considera că edificarea
unei construcţii la o distanţă care împiedică vederea proprietarului fondului dominant încalcă
dispoziţiile art. 767alin. (1) C. civ. Aceasta însă, nu presupune, în opinia noastră, existenţa mai multor
servituţi accesorii, ci doar permisiunea exercitării servituţii în limitele agreate de părţi în momentul
constituirii.

Legea prevede în art. 616 C. civ. că dispoziţiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de aşi
deschide, fără limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice
vederea spre fondul învecinat.
7.Dreptul de trecere
Dreptul de trecere este reglementat în art. 617 C. civ., prin reluarea, în mare parte, a dispoziţiilor
cuprinse în art. 616619 C. civ. din 1864.
Conform art. 617 C. civ., proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i
se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. În alin. (2) se arată că
trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de
proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au
acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i sar aduce cele mai puţine prejudicii. În
ultimul alineat se prevede caracterul imprescriptibil al dreptului de trecere. Acesta se stinge în
momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.
În literatura juridică, a fost analizată deosebirea dintre servitutea legală de trecere stricto sensu,
prevăzută de art. 617 C. civ., şi cea stabilită prin fapta omului şi sa ajuns la concluzia că numai cea de
a doua poate fi atât o restrângere a dreptului de proprietate cât şi un dezmembrământ, în timp ce
prima poate fi numai o limitare a exerciţiului dreptului de proprietate. Servitutea legală de trecere nu îl
împiedică pe proprietarul terenului să îşi exercite atributele dreptului de proprietate, inclusiv asupra
porţiunii de teren pe care se realizează efectiv trecerea, cu condiţia să nu stânjenească în niciun fel
trecerea titularului servituţii.
Distincţia dintre cele două tipuri de servituţi se observă mai ales dacă avem în vedere izvorul lor.
Sa admis că servitutea legală de trecere nu se poate stabili exclusiv prin fapta omului, fiindcă este
absolut necesară situaţia obiectivă a stării de loc înfundat a fondului dominant, de care legea leagă
naşterea acestei servituţi, pe câtă vreme servitutea de trecere stabilită prin fapta omului izvorăşte
numai din convenţia părţilor şi se poate înfăţişa chiar sub forma unei dezmembrări a dreptului de
proprietate. În fine, servitutea legală de trecere încetează dacă fondul dominant şia pierdut calitatea de
loc înfundat, aşa cum rezultă din art. 617 alin. (3) C. civ., în schimb, servitutea de trecere stabilită prin
fapta omului încetează în cazurile prevăzute de art. 770772 C. civ.
Dreptul legal de trecere nu trebuie confundat cu servitutea administrativă de trecere, care este
instituită pentru un interes public, în favoarea autorităţilor publice competente să efectueze reţele
edilitare, care este reglementată aparte, în art. 621 C. civ., sau lucrări în domeniul minier, în cel
petrolier sau cel al energiei electrice, prevăzută prin legi speciale. Spre deosebire de Codul civil din
1864, actualul Cod civil conţine o prevedere expresă, în art. 622, aplicabilă situaţiei în care un
proprietar solicită trecerea pe fondul învecinat pentru efectuarea unor lucrări necesare propriului fond
şi care nu mai poate fi asimilată servituţii legale de trecere stricto sensu reglementate de art. 617 C.
civ. Asemenea, dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie este prevăzut distinct de dreptul de
trecere, în cadrul art. 623 C. civ., pentru proprietarul care urmăreşte redobândirea posesiei unui bun al
său ajuns întâmplător pe fondul vecin, după înştiinţarea prealabilă a proprietarului vecin.

În art. 617 alin. (1) C. civ., legiuitorul renunţă la folosirea sintagmei de „loc înfundat”, preferând doar să
recurgă la sensul pe care doctrina şi practica lau dat acestei expresii în raport cu reglementarea din

32
1864. Va avea drept legal de trecere pe fondul vecin proprietarul fondului care este lipsit de acces la
calea publică.
Cu ocazia redactării art. 616 C. civ. din 1864, legiuitorul român a folosit noţiunea „calea publică”, iar în
articolul următor a utilizat termenul „drum”, ca echivalent al expresiei din textul anterior, fără însă a
preciza ce se înţelege prin „drum public”.
Din cuprinsul art. 617 C. civ. se desprind condiţiile admisibilităţii dreptului legal de trecere. În primul
rând, proprietarul care solicită dreptul legal de trecere trebuie să se afle întro situaţie de necesitate, pe
fondul lipsei de acces la calea publică dinspre fondul său, care nu îi permite exploatarea fondului
propriu. În al doilea rând, trecerea trebuie să cauzeze prejudicii minime proprietarului pe fondul căruia
se va realiza.
Doctrina a adăugat drept criteriu în stabilirea dreptului de trecere şi acela al drumului minim de acces
pe fondul vecin. Criteriul drumului minim pe fondul vecin este însă unul subsecvent, subordonat
criteriului prejudiciului minim. Dacă o cale ocolită este de natură să ducă la un prejudiciu mai mic
pentru vecin, aceasta va fi preferată.
Criteriul prejudiciului minim rezultă din dispoziţiile alin. (2) al art. 617 C. civ., care prevăd că trecerea
trebuie să se facă astfel încât să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra
fondului care are acces la calea publică. Dacă mai multe fonduri vecine au acces la calea publică,
trecerea se va face pe fondul căruia i sar aduce cele mai puţine prejudicii.
Pentru ca un fond să poată fi considerat fără acces la calea publică, această stare trebuie să existe la
data când se solicită dreptul legal de trecere.
Dacă dreptul legal de trecere nu se obţine pe cale amiabilă, ci prin acţiune confesorie, este necesar ca
starea lipsei de acces la calea publică să existe la data introducerii acţiunii. Dacă locul respectiv nu
este înfundat, acţiunea este prematură. Calitatea fondului dominant de a fi loc înfundat, trebuie nu
numai să preexiste, dar ea trebuie să şi persiste pe tot timpul soluţionării acţiunii confesorii. Conform
art. 617 alin. (3) C. civ., dreptul de trecere se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte
un alt acces la calea publică.
Dacă părţile sau judecat anterior întro acţiune posesorie, hotărârea care sa pronunţat nu are autoritate
de lucru judecat întro acţiune petitorie.
Dreptul de a cere servitutea legală de trecere este un drept potestativ şi imprescriptibil, aşa cum reiese
din art. 617 alin. (3) C. civ.
În literatura noastră juridică a fost analizată problema dacă asupra unui teren care face parte din
domeniul public al statului sau al unităţilor administrativteritoriale se poate institui o servitute legală de
trecere.
Potrivit unei prime opinii, nu se poate înfiinţa o servitute de trecere asupra unui teren care face parte
din proprietatea publică. Se acceptă o singură excepţie, şi anume cazul în care o astfel de servitute a
fost dobândită înainte ca fondul aservit să facă parte din domeniul public.
În cadrul celei dea doua opinii, se consideră că o astfel de servitute poate fi stabilită asupra unui bun,
aparţinând domeniului public, cu condiţia ca aceasta să nu fie incompatibilă cu destinaţia publică a
acestui domeniu, să nu constituie un obstacol la uzul şi interesul public şi să nu aducă atingere
dreptului de administrare constituit. În acest sens, din prevederile art. 28 alin. (2) din Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, rezultă că servituţile stabilite prin fapta
omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului
urmărit prin expropriere.
Inalienabilitatea bunurilor din domeniul public se referă nu numai la interdicţia înstrăinării şi dobândirii
dreptului de proprietate în ansamblul său, ci şi la interdicţia dezmembrării acestui drept. Prin urmare,
dacă servitutea de trecere constituie doar o limitare şi este, deci, compatibilă cu uzul sau interesul
public căruia îi sunt destinate bunurile afectate, înseamnă că regula constituţională a inalienabilităţii nu
a fost încălcată, astfel că această servitute poate avea ca obiect bunuri aparţinând domeniului public.
Dimpotrivă, dacă prin constituirea servituţii de trecere va avea loc o pierdere a dreptului de folosinţă şi,
bineînţeles, a posesiei aferente fâşiei de teren respective, ne vom găsi nu în prezenţa unei limitări, ci
în prezenţa unei dezmembrări a dreptului de proprietate publică, incompatibilă cu uzul sau interesul
33
public, iar încălcarea regulii inalienabilităţii prin acte juridice de drept privat atrage nulitatea absolută a
acestora.
Din reglementarea art. 617 alin. (1) C. civ. se observă că, spre deosebire de cea cuprinsă în art. 616
C. civ. din 1864, nu se mai prevede stabilirea unei despăgubiri în favoarea proprietarului fondului pe
care se va face trecerea, proporţional cu prejudiciul cauzat. Aceasta nu înseamnă că servitutea legală
de trecere nu mai poate avea caracter oneros, deoarece din cuprinsul art. 618 alin. (2) C. civ. rezultă
că atunci când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi
stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata
dublului despăgubirii. Prin urmare, dacă lipsa de acces nu îi este imputabilă, acesta va putea fi obligat
la plata unei despăgubiri echivalente prejudiciului cauzat.
Dreptul legal de trecere poate fi stabilit şi cu titlu gratuit.
Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale
În situaţia particulară prevăzută de art. 618 alin. (1) C. civ., adică atunci când lipsa accesului provine
din vânzare, schimb, partaj sau dintrun alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au
dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.
Cu toate acestea, potrivit art. 618 alin. (2) C. civ., în cazul în care lipsa accesului este imputabilă
proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului
fondului care are acces la calea publică şi cu plata dublului despăgubirii.
Observăm că dispoziţiile art. 618 C. civ. au în vedere situaţiile speciale impuse de provenienţa lipsei
de acces la calea publică.
Atunci când lipsa de acces la calea publică provine din vânzare, schimb, partaj sau alt act juridic,
calitatea procesuală pasivă în acţiunea confesorie privind dreptul de trecere are doar proprietarul
actual al fondului pe care se face trecerea.
Dacă proprietarul unic a două fonduri vecine, dintre care numai unul are acces la calea publică, vinde
doar fondul lipsit de acces şi constituie, prin act juridic, pe fondul rămas în proprietatea sa, un drept de
trecere, atunci nu mai putem vorbi despre o dobândire a parcelei pe care se realiza anterior trecerea,
întrucât aceasta rămâne fostului proprietar.
Dacă însă se înstrăinează ambele fonduri la doi proprietari diferiţi şi doar unul dintre fonduri are acces
la calea publică, dreptul de trecere se va constitui fie cu consimţământul noului proprietar al fondului
pe care se va realiza trecerea, fie pe calea unei acţiuni în instanţă îndreptată împotriva acestuia. În
cazul partajului, coindivizarul care dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra fondului lipsit de
acces la drumul public nu va putea dobândi dreptul de trecere decât de la coindivizarul căruia i se
atribuie fondul pe care se poate realiza trecerea.
Ipoteza în care era deja constituit un drept de trecere pe fondul care se înstrăinează, nu se încadrează
în textul normei, întrucât lipsa de acces trebuie să provină din actul juridic, iar nu să fie anterioară
încheierii actului.
Cel deal doilea alineat al art. 618 C. civ. are în vedere situaţia specială în care lipsa de acces la calea
publică este rezultatul atitudinii culpabile a proprietarului fondului care necesită drept de trecere.
Întinderea şi modul de stabilire a dreptului de trecere
Articolul 619 C. civ. prevede că întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere sunt
determinate prin înţelegerea părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printro folosinţă continuă timp
de 10 ani.
Referitor la prevederile acestui articol se impun următoarele precizări.
Întinderea dreptului de trecere se referă la lungimea drumului de acces, care trebuie astfel aleasă
încât să fie cât mai scurtă, pentru a cauza inconveniente minime proprietarului pe care se face
trecerea.
Modul în care se va exercita dreptul de trecere trebuie, de asemenea, să respecte regula prejudiciului
minim. Dacă cei doi proprietari stabilesc prin convenţie întinderea şi modul de exercitare a dreptului de
trecere, pe baza situaţiei de fapt a lipsei de acces la calea publică, atunci modalitatea de exercitare a
dreptului de trecere este obligatorie pentru părţi şi nu va putea fi modificată decât prin acordul părţilor.
34
Totuşi, dacă proprietarul fondului pe care se face trecerea va demonstra că modalitatea în care se
exercită trecerea îi cauzează prejudicii însemnate şi propune o altă cale de trecere, proprietarul locului
înfundat nu va putea refuza schimbarea locului de trecere. În caz de refuz, noua cale de acces se va
putea stabili prin hotărâre judecătorească.
Dacă sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului legal de trecere, iar părţile nu convin asupra căii
de trecere şi modului în care se va exercita trecerea, acestea se pot stabili, de asemenea, prin
hotărâre judecătorească.
O altă modalitate prin care se poate stabili întinderea şi modul de exercitare a dreptului legal de
trecere este folosinţa continuă timp de 10 ani.
Dacă proprietarul fondului pe care se realizează trecerea acceptă timp de 10 ani exercitarea trecerii pe
fondul său întro anumită manieră, ulterior acestui termen nu se va mai putea opune exercitării
dreptului de trecere pe fondul său, în acea modalitate.
Potrivit art. 620 alin. (1) C. civ., termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe
care o are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din
momentul stabilirii dreptului de trecere.
Orice stabilire a unui drept de trecere în favoarea fondului lipsit de acces la calea publică este de
natură să cauzeze o stânjenire a exerciţiului dreptului de proprietate pe fondul pe care are loc
trecerea. Chiar dacă este respectată regula prejudiciului minim în stabilirea modalităţii de trecere,
proprietarul fondului pe care se face trecerea este îndreptăţit la plata unei despăgubiri pentru
prejudiciul suferit.
Nimic nu îl împiedică pe proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea să accepte trecerea pe
terenul său în mod gratuit.
Din modul în care este formulat alin. (1), care prevede că termenul de prescripţie privind dreptul la
acţiunea în despăgubire începe să curgă de la data stabilirii dreptului de trecere, rezultă că legiuitorul
are în vedere exclusiv cazul când despăgubirea trebuie plătită integral la data stabilirii dreptului de
trecere.
Aceasta nu înseamnă că legiuitorul impune achitarea integrală a despăgubirii ca singura modalitate de
plată. Dacă cei doi proprietari consimt la plata unei despăgubiri periodice, prescripţia acţiunii a
dreptului la despăgubire va curge diferit, în raport de scadenţa fiecărei rate.
Dispoziţiile celui deal doilea alineat prevăd restituirea despăgubirii încasate atunci când încetează
dreptul de trecere şi se referă, de asemenea, tot la ipoteza în care despăgubirea este achitată integral
la data constituirii dreptului de trecere, iar ulterior, fondul în favoarea căruia era recunoscut dreptul de
trecere dobândeşte accesul la calea publică. În această situaţie specială, tot ceea ce sa încasat peste
paguba suferită în raport cu durata efectivă a dreptului de trecere, va trebui restituit.
În cazul în care părţile nu vor cădea de acord asupra părţii din despăgubire care trebuie restituită,
stabilirea sa de către instanţa de judecată va fi dificilă, având în vedere că la fixarea iniţială a
despăgubirii, nu sa avut în vedere, ca reper, o limită de timp.
De aceea, în opinia noastră, ar fi fost mult mai echitabilă şi eficientă o prevedere prin care
despăgubirea să fie stabilită în rate periodice, care nu ar mai da loc arbitrariului în cazul necesităţii
restituirii proporţionale.
Dreptul de trecere pentru utilităţi
În art. 621 alin. (1) C. civ. se prevede obligaţia proprietarului de a permite trecerea prin fondul său a
reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă,
gaz sau altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum
şi a oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop. Potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, această
obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau
foarte costisitoare. În alin. (3) se prevede că, în toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei
despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă. Prin
prevederile alin. (4), clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere,
dacă ea are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi.

35
Restricţia adusă dreptului de proprietate privată prin dispoziţiile art. 621 C. civ. reprezintă o expresie a
caracterului social al acestui drept. Sa afirmat că acest caracter social al dreptului de proprietate,
cumulat cu intervenţionismul tot mai accentuat al statului, a determinat reinterpretarea noţiunii de
servitute ori diminuarea importanţei unor servituţi stabilite anterior în interes privat prin reglementarea
unor servituţi cu conţinut identic însă de interes public, având consecinţa unor efecte juridice extinse
de la ordinea privată la cea publică.
Prin art. 621 C. civ., legea stabileşte un tip de restricţie în exerciţiul proprietăţii private care are
trăsăturile unei servituţi administrative. Vom arăta care sunt, în opinia noastră, caracteristicile acestui
tip particular de servituţi.
Atât servituţile administrative cât şi servituţile în interes privat au ca sursă legea şi constituie o limitare
a exerciţiului dreptului de proprietate, însă servituţile administrative sunt instituite în interes public, deci
general sau, altfel spus, în interesul întregii colectivităţi, beneficiul servituţii fiind acordat în mod
accesoriu faţă de interesul general urmărit, spre deosebire de servituţile în interes privat, care sunt
realizate tocmai în scopul de a profita fondului dominant şi vizează o sferă mai restrânsă de persoane
implicate.
Servituţile administrative reprezintă sarcini de drept public impuse unor imobile aflate în proprietate
privată în scopul unui interes general, motiv pentru care titularul dreptului de proprietate limitat prin
instituirea servituţii şi autoritatea publică nu pot stabili de comun acord însăşi stabilirea servituţii, ci
doar modalitatea concretă în care urmează să fie constituită, plata despăgubirilor în cazul producerii
unor prejudicii sau cuantumul indemnizaţiei, independent de orice prejudiciu.
În cazul servituţilor administrative, atât constituirea cât şi stingerea servituţii sunt expresia unui interes
general. Stingerea servituţii administrative se poate realiza printrun act unilateral al autorităţii.
Prin legi speciale sunt stabilite o serie de servituţi administrative. Unii autori au menţionat printre
limitările legale de interes public: limitări de interes edilitar, de estetică urbană sau arhitecturală, limitări
de interes de salubritate, mediu şi sănătate publică, limitări în interes cultural şi istoric, limitări de
interes economic general sau de interes fiscal (servitutea rezultată din folosirea subsolului oricărei
proprietăţi imobiliare, servitutea prevăzută de legea fondului cinegetic, servituţi legale rezultate din
producerea, transportul şi folosirea gazelor, îngrădiri ale proprietăţii private rezultate din producerea,
transportul şi folosirea energiei electrice, servitutea pentru activităţi miniere, servitutea stabilită prin
legea petrolului, servitutea stabilită prin legea apelor, servituţile legate de lucrările de telecomunicaţii,
servituţile aeronautice, servituţile rezultate din monopolul statului asupra anumitor activităţi).
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări
Art. 622 C. civ. obligă proprietarul să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări
necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi
culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.
Reglementarea expresă, în actuala reglementare, a accesului temporar pe terenul vecin pentru
repararea şi întreţinerea construcţiilor este binevenită, întrucât omisiunea unor asemenea dispoziţii în
Codul civil din 1864 a dat naştere la interpretări diferite asupra recunoaşterii unui drept de trecere în
această situaţie specială.
Unii autori au interpretat extensiv dreptul de trecere consacrat de art. 616 C. civ. din 1864, în sensul că
proprietarul unui loc înfundat poate să treacă pe proprietatea vecinului pentru a executa lucrări de
reparaţie sau întreţinere la construcţia proprie.
O altă opinie a susţinut interpretarea restrictivă a dispoziţiilor art. 616 din reglementarea anterioară, în
sensul că un astfel de drept nu ar putea lua naştere decât prin convenţie.
În fine, sa mai considerat că un astfel de drept poate fi acordat cu titlu temporar doar în scopul de a
efectua reparaţiile indispensabile ale construcţiei pe baza echităţii şi a unor bune raporturi de
vecinătate, fără ca prin aceasta să se constituie o servitute d’échellage, care poate lua naştere doar
prin convenţie.
Consacrarea legală a unui asemenea drept în această situaţie specială înlătură orice controversă.
Astfel, atunci când trecerea pe fondul vecin este justificată de necesitatea lucrărilor care trebuie

36
efectuate asupra fondului învecinat sau de tăierea crengilor care lar incomoda pe vecin, precum şi
culegerea fructelor care i se cuvin de pe acestea, proprietarul vecin nu poate să se opună trecerii.
Pentru incomodarea sau eventualul prejudiciu care îi sunt cauzate prin această trecere, proprietarul
vecin poate pretinde despăgubiri. Fireşte că despăgubirea nu trebuie să fie disproporţionată, caz în
care poate fi ajustată pe calea instanţei.
Alineatul (2) al art. 622 C. civ. face trimitere la prevederile alin. (2) al art. 621 C. civ., conform căruia
dreptul de trecere pe fondul vecin nu poate fi recunoscut decât dacă trecerea prin altă parte ar fi
imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
Articolul 623 alin. (1) C. civ. prevede că proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia
pentru a redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost
înştiinţat în prealabil.
În alin. (2) se arată că, în toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă despăgubire pentru
prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul lea cauzat
fondului.
Dispoziţiile art. 623 C. civ., care nu existau în reglementarea Codului civil din 1864, sunt inspirate din
art. 989 C. civ. Q..
Având în vedere că legiuitorul român nu a menţionat despre ce fel de bun este vorba, înţelegem că a
avut în vedere un bun mobil, un obiect sau un animal.
Trecerea bunului pe fondul vecin trebuie să se fi produs întâmplător, datorită unui caz natural sau de
forţă majoră, să nu fie rezultatul unei atitudini culpabile a proprietarului bunului.
Înainte de a se exercita dreptul de trecere pe fondul vecin, proprietarul acestui fond trebuie înştiinţat
despre situaţia creată. Reglementarea din art. 623 C. civ. nu prevede recunoaşterea acestui drept de
trecere pentru cazul când proprietarul fondului nu a procedat el însuşi, imediat, la restituirea bunurilor,
atitudine care este firească întrun raport de bunăvecinătate.
Trecerea pe fondul vecin în condiţiile art. 623 C. civ. poate fi solicitată numai în scopul redobândirii
posesiei asupra bunurilor proprietarului care au ajuns întâmplător pe fondul vecin.
În situaţia animalelor domestice ajunse întâmplător pe un fond, sunt aplicabile şi dispoziţiile art. 576
alin. (1) C. civ., referitoare la accesiunea naturală asupra animalelor. Astfel, proprietarul terenului pe
care ajung animalele este obligat să declare la primărie intrarea pe fondul său a unor animale
domestice care nu îi aparţin. Proprietarul fondului va dobândi, prin accesiune, proprietatea asupra
animalelor dacă proprietarul lor nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei.
Potrivit alin. (2) al art. 623 C. civ., proprietarul bunurilor care au trecut pe fondul vecin este obligat să îl
despăgubească pe proprietarul fondului pentru prejudiciile cauzate atât de faptul material al reintrării în
posesie cât şi pentru pagubele pe care bunurile leau cauzat fondului.
8. Starea de necesitate, cauză care justifică folosirea sau distrugerea bunului altuia
Potrivit art. 624 C. civ., în cazul în care o persoană a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se
apăra pe sine sau pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o
despăgubire echitabilă numai de la cel care a fost salvat, cu excepţia prevăzută în alin. (2), adică
atunci când proprietarul bunului a provocat sau a favorizat apariţia pericolului.
Starea de necesitate, nereglementată în Codul civil din 1864, dar prevăzută de dispoziţiile Codului
penal ca o cauză exoneratoare de răspundere penală, reprezintă o situaţie critică, în care o persoană,
pentru a se salva pe sine sau pe altul de la un pericol iminent cauzează un prejudiciu unui bun al
altuia, prin folosirea sau distrugerea acestuia.
Din modul în care este formulat textul primului alineat rezultă că trebuie să reţinem următoarele condiţii
pentru a ne afla în prezenţa stării de necesitate: pericolul iminent care apasă asupra unei persoane;
prejudicierea bunului altuia prin folosire sau distrugere şi ca prejudicierea bunului altuia să fie făcută în
scopul salvării acestei persoane de la pericol.

37
Observăm că paguba cauzată unui bun al altuia trebuie să fie făcută în scopul salvării unei persoane
de la pericolul care urmează să se producă, iar nu a unui bun.
Proprietarul prejudiciat va putea pretinde o despăgubire echitabilă numai de la persoana care a fost
salvată în urma folosirii sau distrugerii bunului său.
Prin prejudiciul cauzat proprietarului bunului, ia naştere un raport de răspundere civilă delictuală, fapta
de folosire sau distrugere fără drept a unui bun rămânând un delict civil, chiar dacă este justificată de
un interes legitim.
Pentru a pretinde despăgubirea, proprietarul bunului trebuie să nu fi avut nicio contribuţie în apariţia
pericolului, prin provocarea sau favorizarea producerii sale.
Art. 625 C. civ. prevede faptul că îngrădirile cuprinse expres în Codul civil izvorâte din necesitatea
protecţiei mediului şi asigurarea buneivecinătăţi se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind
regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile
din patrimoniul naţionalcultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi altele asemenea.
Limite convenţionale, în interes privat, ale
dreptului de proprietate privată. Clauza de inalienabilitate

1. Consideraţii generale
Art. 626 C.civ. permite proprietarului să consimtă prin acte juridice la limitarea dreptului său, cu
condiţia să nu încalce ordinea publică şi bunele moravuri.
Proprietatea fiind un drept absolut şi exclusiv, cu excepţia legii, proprietarul este singurul în măsură să
îşi limiteze dreptul său de proprietate. Această posibilitate dă măsura libertăţii proprietarului de a
dispune de bunul său, ca expresie a principiului libertăţii contractuale. Dispoziţiile art. 626 C. civ. se
referă la restrângeri aduse proprietăţii prin intermediul actelor juridice, convenţii sau acte unilaterale,
iar nu prin simple acte de toleranţă impuse de starea de vecinătate.
Prevederile art. 626 C. civ. sunt în acord cu cele ale art. 12 C. civ., potrivit cărora „(1) Oricine poate
dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel. (2) Nu se poate deroga
prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează ordinea publică sau de la
bunele moravuri”.
Cea mai gravă dintre limitele care pot afecta dreptul de proprietate se referă la atributul dispoziţiei
juridice şi constă în stipularea unei inalienabilităţi convenţionale, a unei interdicţii de înstrăinare sau de
grevare a unui bun.
Nerecunoscută expres ca valabilă în vechea reglementare a Codului civil din 1864, dar nici interzisă
expres, clauza de inalienabilitate a fost admisă de doctrină şi jurisprudenţă atunci când era justificată
de un interes serios şi legitim şi avea caracter temporar. În Codul civil în vigoare, clauza de
inalienabilitate este reglementată în cuprinsul art. 627629.
Actele juridice prin care proprietarul îşi poate limita dreptul său de proprietate sunt atât convenţiile,
oneroase sau gratuite, cât şi actele unilaterale, cum este testamentul.
2. Noţiunea, domeniul de aplicare şi condiţiile clauzei de inalienabilitate
a) Noţiunea de clauză de inalienabilitate

Clauza convenţională de inalienabilitate sau pactum de non alienando reprezintă o dispoziţie

convenţională prin care părţile consimt la o restrângere a dreptului de dispoziţie asupra unui bun,
mobil sau imobil, prin care acesta este scos din circuitul civil general, pentru o perioadă limitată de
timp şi în baza unui interes serios şi legitim.
Art. 627 C. civ. defineşte clauza de inalienabilitate, îi stabileşte condiţiile şi domeniul de aplicare.
Potrivit art. 627 alin. (1) C. civ., „(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui
bun, însă numai pentru o durată de 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul
începe să curgă de la data dobândirii bunului”.

38
În lipsa unei reglementări exprese în Codul civil din 1864, unii autori au susţinut nevalabilitatea acestei
clauze, a cărei stipulare ar trebui sancţionată cu nulitatea absolută întrucât se încălcau dispoziţiile art.
1310, potrivit căruia „Toate bunurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă o lege a oprit
aceasta”. Inalienabilitatea fiind o excepţie de principiul liberei circulaţii a bunurilor, ar trebui obligatoriu
prevăzută, părţile neputând, prin convenţie, să convină asupra unei asemenea clauze. Numai legea
are puterea să scoată un bun din circuitul civil, nu şi convenţia părţilor.
Observăm că legiuitorul foloseşte sintagma de „clauză de inalienabilitate”, fără a deosebi între simpla
interdicţie de înstrăinare, care are natura juridică a unei obligaţii de a nu face, corelativă unei creanţe,
stipulată de părţi în consideraţia persoanei, iar nu a bunului şi inalienabilitatea propter rem propriuzisă,
care are în vedere bunul.
Clauza de inalienabilitate presupune o indisponibilizare cu caracter real, propter rem, care nu se
confundă cu obligaţia personală de a nu face şi nici cu obligaţia reală propter rem care presupune
prestaţii pozitive, de a face. Sa afirmat că o clauză de inalienabilitate propter rem include în ea şi
obligaţia de a nu înstrăina corespunzătoare unui drept de creanţă, deoarece nu se poate explica altfel,
posibilitatea stipulantului clauzei de a cere rezoluţiunea contractului iniţial.
Cu toate acestea, legiuitorul a avut în vedere în reglementarea art. 626629 C. civ. inalienabilitatea cu
caracter propter rem, deoarece numai aceasta poate fi stipulată atât întrun testament cât şi întrun
contract, în timp ce obligaţia personală de a nu înstrăina nu îşi poate găsi locul decât întrun contract
sinalagmatic. În aceste condiţii, ori de câte ori întrun contract părţile fac referire la dispoziţiile Codului
civil referitoare la clauza de inalienabilitate, suntem în prezenţa unei inalienabilităţi propter rem.
Distincţia este importantă şi din punct de vedere practic. Nerespectarea unei obligaţii de a nu înstrăina,
corelativă unui drept de creanţă, dă dreptul creditorului la o acţiune în răspundere contractuală, cu
rezoluţiunea contractului şi dauneinterese, în timp ce încălcarea clauzei de inalienabilitate permite
opţiunea între a solicita rezoluţiunea contractului în care a fost stipulată clauza, eventual dublată de
dauneinterese şi anularea actului subsecvent de înstrăinare.
b) Domeniul de aplicare a clauzei de inalienabilitate
Clauza de inalienabilitate poate fi inclusă în orice convenţie translativă de proprietate, sau se poate
referi la un act juridic translativ de proprietate, cum este situaţia în care, cu ocazia unui partaj judiciar,
copărtaşii se pot înţelege ca un anumit bun să fie indisponibilizat după partaj, indiferent de copărtaşul
căruia i se atribuie bunul.
De asemenea, art. 627 alin. (4) C. civ. prevede că în convenţiile din care se naşte obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea, clauza de inalienabilitate este subînţeleasă. Se instituie o prezumţie
absolută de stipulare a inalienabilităţii bunului, tocmai pentru ca obligaţia părţilor să poată fi executată
în viitor. Doctrina a interpretat extensiv acest text, în sensul că este vorba nu numai despre o
indisponibilizare a bunului în cazul unui pact de opţiune, ci şi al unei promisiuni bilaterale de
vânzarecumpărare, deşi, în acest caz, prin convenţie nu se naşte obligaţia de a transfera proprietatea,
adică obligaţia de a da, ci obligaţia de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate, adică
obligaţia de a face.
Inalienabilitatea propter rem are ca efect înstrăinarea bunului cu orice titlu, prin acte juridice între vii,
cu titlu oneros sau gratuit, cum ar fi vânzarea, schimbul, donaţia, aportul la capitalul social, constituirea
unei ipoteci imobiliare sau mobiliare, precum şi insesizabilitatea bunului pe toată durata de valabilitate
a clauzei.
În doctrină, sa arătat că simpla stipulare întrun act a unei clauze de inalienabilitate transformă actul
respectiv întrun contract sinalagmatic. Se poate spune că o obligaţie personală de a nu înstrăina se
întâlneşte, mai ales, în contractele cu titlu oneros, în timp ce clauza de inalienabilitate este specifică
liberalităţilor, fără a fi exclusă în contractele cu titlu oneros.
Interdicţia de înstrăinare este mai rar întâlnită în contractele sinalagmatice comutative, în raport cu
cele aleatorii. Cu toate acestea, se admite că poate exista interesul unei asemenea interdicţii, care are
natura unei obligaţii de a nu face, în cazul vânzării cu plata preţului în rate, până la plata ultimei rate a
preţului sau în situaţia în care vânzătorul îşi rezervă un drept real (uz, uzufruct, abitaţie), pe durata
pentru care sa constituit acest drept real.

39
În cazul contractelor sinalagmatice cu caracter aleatoriu, inserarea unei clauze de inalienabilitate este
mai frecventă şi apare mai justificată decât în cazul contractelor comutative. Spre pildă, în cazul
întreţinerii, interdicţia de înstrăinare pe toată durata vieţii întreţinutului este justificată dacă bunul
constituie un element esenţial al gajului general al creditorului întreţinut.
În mod asemănător, clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în cazul substituţiei fideicomisare,
prevăzută de art. 994 alin. (1) C. civ., potrivit căruia „O liberalitate poate fi grevată de o sarcină care
constă în obligaţia instituitului, donatar sau legatar, de a conserva bunurile care constituie obiectul
liberalităţii şi de a le transmite, la decesul său, substituitului desemnat de dispunător”.
Asemenea, în cazul liberalităţilor reziduale, potrivit art. 1003 alin. (2) C. civ., dispunătorul îi poate
interzice instituitului să dispună de bunuri prin donaţie, restricţia fiind mai puţin severă decât în cazul
substituţiilor fideicomisare, deoarece liberalitatea reziduală nu îl împiedică pe instituit să încheie acte
cu titlu oneros şi nici să reţină bunurile ori sumele obţinute în urma încheierii acestora, aşa cum
prevede art. 1002 C. civ.
Art. 627 alin. (5) C. civ. prevede că transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin
stipularea unei clauze de inalienabilitate. Clauza de inalienabilitate presupune restricţia transmiterii
prin convenţii sau prin testament a bunului pe perioada menţionată, nicidecum nu presupune
imposibilitatea transmiterii bunului pe cale succesorală la moştenitorii dobânditorului defunct.
Dispoziţiile alin. (5) demonstrează caracterul in rem al clauzei de inalienabilitate. Aceasta trebuie să îşi
producă efectele până la expirarea termenului stipulat, în caz contrar am fi în prezenţa unei simple
interdicţii personale de înstrăinare a bunului, care ar lua sfârşit la decesul persoanei vizate de
interdicţie.
Datorită caracterului in rem al inalienabilităţii, bunul nu va putea fi înstrăinat de către moştenitori până
la expirarea termenului stipulat în clauza de inalienabilitate. Dacă însă, prin moartea dobânditorului
obligat la inalienabilitate, interesul care a justificat stipularea clauzei a dispărut, aceştia se vor putea
adresa instanţei pentru a fi autorizaţi să dispună de bun.
Legea lasă fără efecte includerea unei clauze de inalienabilitate în contractele de ipotecă, indiferent că
ipoteca este mobiliară sau imobiliară. Astfel, art. 2376 C. civ. stabileşte că „Actele de dispoziţie asupra
bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de
ipotecă ce interzice transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei
garantate”. Dispoziţiile art. 2384 alin. (1) C. civ., referitoare la ipoteca imobiliară sunt în acelaşi sens,
iar în cazul ipotecii mobiliare, art. 2393 C. civ. statuează că dacă se înstrăinează un bun ipotecat în
cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi, bunul se dobândeşte liber de orice ipotecă, iar ipoteca se
strămută, prin subrogaţie reală cu titlu particular, asupra preţului sau altor bunuri rezultate din
înstrăinarea bunului ipotecat.
Considerarea ca nescrisă a unei clauze de inalienabilitate întrun contract de ipotecă este justificată de
faptul că în cazul garanţiilor reale, res non persona debet.
Cel ţinut de clauza de inalienabilitate nu poate transmite dreptul său de proprietate, nu poate constitui
o garanţie reală asupra acestuia şi nu poate constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. În
caz contrar, cel obligat prin clauza de inalienabilitate va putea obţine indirect ceea ce este ţinut să
respecte în mod direct.
Inalienabilitatea are, de regulă, un caracter absolut, în sensul că cel ţinut să o respecte nu poate
înstrăina nimănui bunul respectiv. Este posibilă însă limitarea sferei persoanelor în raport cu care se
manifestă inalienabilitatea. Cu alte cuvinte, stipulantul poate interzice înstrăinarea bunului către
anumite persoane, clauza de inalienabilitate dobândind un caracter relativ. De asemenea, se poate
include o clauză ce permite înstrăinarea bunului cu acordul stipulantului interdicţiei.
c) Condiţiile de admisibilitate a clauzei de inalienabilitate
Din prevederile alin. (1) al art. 627 C. civ. rezultă condiţiile de admisibilitate a clauzei de
inalienabilitate: justificarea unui interes serios şi legitim şi caracterul temporar al interdicţiei, limitat la
cel mult 49 de ani.
Termenul de inalienabilitate începe să curgă de la data dobândirii bunului. În cazul unui contract, acest
moment poate fi cel al încheierii contractului, al împlinirii termenului atunci când părţile au amânat
40
transferul dreptului de proprietate, al individualizării bunurilor de gen sau al înscrierii în cartea funciară
a dreptului de proprietate, în condiţiile efectului constitutiv de drept al intabulării. În cazul unui legat,
termenul începe să curgă de la data deschiderii succesiunii, adică de la data decesului celui care a
stabilit inalienabilitatea.
Stipularea unui termen peste limita legală atrage nevalabilitatea clauzei şi impune sancţiunea nulităţii
absolute.
În termenul de valabilitate al clauzei de inalienabilitate, dobânditorul va putea fi autorizat de instanţă să
dispună de bun dacă se apreciază că interesul care a justificat clauza a dispărut sau a apărut un alt
interes superior care nu o mai justifică. Cel care va trebui să facă proba dispariţiei interesului avut în
vedere de părţi la încheierea contractului sau apariţia unui interes superior va fi cel ţinut de
inalienabilitate.
Fiind supusă cenzurii judecătoreşti, inalienabilitatea voluntară are un caracter relativ, iar nu absolut
cum are inalienabilitatea legală, a cărei valabilitate nu poate fi cenzurată de către instanţă.
Atunci când clauza de inalienabilitate este determinantă la încheierea unui contract, nulitatea clauzei
de inalienabilitate va trage după sine nulitatea întregului contract. Caracterul determinant al
inalienabilităţii este prezumat de legiuitor numai în contractele cu titlu oneros, conform alin. (3) al art.
627 C. civ. Prezumţia este însă una relativă, partea interesată să obţină o nulitate totală, iar nu doar
parţială, a contractului, va trebui să facă dovada lipsei caracterului determinant al acesteia.
În situaţia în care contractul în care este stipulată clauza de inalienabilitate are caracter gratuit,
caracterul determinant al stipulaţiei inalienabilităţii nu se prezumă, astfel că cel care are interes să
obţină nulitatea întregului contract va trebui să facă proba caracterului determinant al acesteia. În lipsa
unei astfel de probe, nevalabilitatea clauzei va determina o nulitate parţială a contractului, în limita
clauzei nule.
Din interpretarea per a contrario a prevederilor alin. (3) al art. 627 C. civ., rezultă că atunci când clauza
de inalienabilitate nu are caracter determinant la încheierea actului, nevalabilitatea sa, în condiţiile în
care se va dovedi lipsa unui interes serios şi legitim, va atrage doar nulitatea respectivei clauze, deci o
nulitate parţială, iar nu totală, a actului.
Interesul care se doreşte a fi protejat prin clauza de inalienabilitate poate fi stipulat în favoarea
înstrăinătorului, a dobânditorului sau chiar a unui terţ. De pildă, în cazul constituirii unui uzufruct cu
clauză de inalienabilitate, poate fi în interesul uzufructuarului, fost proprietar, ca bunul să nu fie
înstrăinat pe durata uzufructului. În liberalităţi, putem întâlni o clauză de inalienabilitate în interesul
donatarului pe care donatorul urmăreşte să îl protejeze de propria sa risipă, în interesul donatorului
sau în interesul unui terţ, până la executarea unei anumite sarcini, iar în cazul unui contract de rentă
viageră stipulată în favoarea unui terţ, inalienabilitatea poate profita, de pildă, terţului.
În cazul substituţiei fideicomisare, deşi efectul inalienabilităţii convenţionale este limitat prin lege la 49
de ani, de esenţa substituţiei fideicomisare este menţinerea bunului în patrimoniul instituitului până la
decesul acestuia, pentru a fi ulterior remis substituitului. În acest caz, este foarte probabil ca
inalienabilitatea să depăşească durata legală. În ceea ce ne priveşte, suntem de părere că prin
consacrarea instituţiei substituţiei fideicomisare, legiuitorul a înţeles să facă excepţie de la limita de 49
de ani prevăzută de lege, ori de câte ori decesul instituitului intervine după trecerea acestui interval de
timp. Aceasta deoarece, raţiunea inalienabilităţii, respectiv interesul serios şi legitim care
fundamentează această clauză este asociat în acest caz cu interesul ca bunul să fie transmis
substituitului la decesul instituitului. Or, acest al doilea scop al substituţiei fideicomisare nu ar putea fi
realizat dacă la expirarea unei perioade de 49 de ani, instituitul ar putea să înstrăineze în mod liber
bunul, astfel că substituţia fideicomisară nu şiar mai produce efectele.
3. Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate
Art. 628 C. civ. reglementează condiţiile de opozabilitate ale clauzei de inalienabilitate. În raport cu
prevederile acestui text, „(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarului care sa obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă şi
îndeplineşte condiţiile de opozabilitate. (2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie
supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul. (3) În cazul bunurilor mobile,
sunt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii prin posesia de
41
bunăcredinţă. (4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută întrun contract cu titlu
gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului. (5) Neîndeplinirea condiţiilor de
opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde
dauneinterese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii”.
Observăm că trebuie să deosebim între condiţiile necesare pentru valabilitatea clauzei de
inalienabilitate şi cele necesare pentru opozabilitatea sa. Dacă pentru valabilitatea clauzei, existenţa
unui interes serios şi legitim şi caracterul temporar cu respectarea duratei maxime prevăzute de lege
sunt suficiente pentru ca aceasta să îşi producă efectele faţă de terţi, pentru a le fi opozabilă, trebuie
îndeplinite formalităţile de publicitate.
Publicitatea clauzei nu este posibilă în toate situaţiile, deoarece legislaţia noastră prevede un sistem
coerent de publicitate doar în materia imobilelor, iar în cazul mobilelor, cu totul disparat, în Codul civil
se asigură publicitatea doar în cazul ipotecilor mobiliare, de pildă prin înscrierea la Arhiva Electronică
de Garanţii Reale Mobiliare sau în cazul ipotecii asupra instrumentelor financiare, prin registrele care
deservesc piaţa pe care sunt tranzacţionate (art. 2411 C. civ.).
Vom analiza efectele opozabilităţii clauzei de inalienabilitate în funcţie de două criterii: natura
imobiliară sau mobiliară a bunului şi natura oneroasă sau gratuită a actului în care este stipulată
inalienabilitatea, întrucât observăm că în cuprinsul art. 628 C. civ., prin prevederile alin. (3) şi (4),
legiuitorul a înţeles să aplice un regim juridic diferit al clauzei în funcţie de aceste criterii.
De asemenea, legea ne impune să precizăm sfera terţilor faţă de care este necesară îndeplinirea
formalităţilor de publicitate. În primul rând intră în această categorie dobânditorii ulteriori şi succesivi ai
bunului afectat de inalienabilitate, adică terţul care a contractat cu proprietarul bunului obligat să
respecte clauza şi subdobânditorii acestuia.
Publicitatea clauzei de inalienabilitate care priveşte un bun imobil înscris în cartea funciară se
realizează prin notarea clauzei, conform art. 902 alin. (2) pct. 8 C. civ. Interdicţia convenţională de
înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris în cartea funciară face parte dintre cele 20 de acte sau
fapte supuse notării, menţionate expres în acest text.
Clauza de inalienabilitate pentru care nu au fost îndeplinite formalităţile de publicitate nu va produce
efecte în raport cu terţii de bunăcredinţă. Prin urmare, dacă un terţ încheie un act translativ de
proprietate care are ca obiect un bun stipulat inalienabil printro convenţie anterioară, dar a cărui
inalienabilitate nu a fost notată în cartea funciară, iar terţul nu a cunoscuto pe nicio altă cale, actul va fi
valabil, înstrăinătorul primar sau stipulantul clauzei neputând solicita desfiinţarea actului subsecvent.
Deşi potrivit alin. (1) al art. 628 C. civ., clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva
dobânditorilor bunului (în context, prin dobânditor trebuie să înţelegem persoana care contractează cu
proprietarul unui bun ţinut de inalienabilitate) sau împotriva creditorilor proprietarului care sa obligat să
nu înstrăineze, atunci când nu au fost îndeplinite formalităţile de notare, credem că folosirea unui
criteriu exclusiv obiectiv în aprecierea buneicredinţe a dobânditorului care sa încrezut în cuprinsul cărţii
funciare contravine prevederilor art. 901 alin. (2) lit. c) C. civ., potrivit cărora terţul dobânditor este
considerat de bunăcredinţă dacă „nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare”.
Dacă se va dovedi însă că terţul a avut cunoştinţă de existenţa clauzei de inalienabilitate, deşi aceasta
nu a fost notată în cartea funciară, nu se va mai bucura de protecţia terţului dobânditor de
bunăcredinţă în materia cărţii funciare.
Dacă sunt îndeplinite condiţiile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate, creditorii proprietarului
bunului imobil care sa obligat să nu îl înstrăineze, a căror creanţă sa născut ulterior stipulării
inalienabilităţii şi este scadentă în perioada de valabilitate a interdicţiei, trebuie să respecte clauza.
Cum inalienabilitatea atrage insesizabilitatea, aceştia nu vor putea solicita vânzarea bunului inalienabil
pentru satisfacerea creanţei lor, aşa cu prevede şi art. 629 alin. (3), potrivit căruia „Nu pot fi supuse
urmăririi bunurile pentru care sa stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin
lege nu se prevede altfel”. Observăm că se produce o suspendare a executării silite a bunului
inalienabil pe perioada în care clauza este activă.
Faţă de creditorii ulteriori ai dobânditorului, nu există o diferenţă de regim juridic în funcţie de
caracterul oneros sau gratuit al actului prin care debitorul lor a dobândit un bun la a cărui
inalienabilitate sa obligat, clauza de inalienabilitate fiindule opozabilă doar dacă au fost îndeplinite
42
formalităţile de publicitate. Însă, cu privire la creditorii anteriori ai dobânditorului, observăm că
legiuitorul introduce o distincţie în funcţie de caracterul gratuit sau oneros al actului de dobândire.
Astfel, potrivit alin. (4) al art. 628, „În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută întrun
contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorilor”. Din interpretarea per
a contrario a acestui alineat rezultă că atunci când actul de dobândire a avut caracter oneros, clauza
nu este opozabilă creditorilor anteriori ai dobânditorului. Aceasta înseamnă că, prin excepţie de la
caracterul insesizabil al bunurilor inalienabile, creditorii anteriori ai dobânditorului, a căror creanţă este
scadentă în perioada de inalienabilitate a clauzei, vor putea urmări bunul inalienabil pentru
satisfacerea creanţei lor.
Scopul pentru care legiuitorul a introdus o asemenea deosebire de tratament juridic între creditorii
anteriori ai dobânditorului cu titlu oneros, cărora clauza nu le este opozabilă, şi creditorii anteriori ai
dobânditorilor cu titlu gratuit, cărora clauza le este opozabilă, este acela de a împiedica un dobânditor
care a primit un bun cu titlu oneros de a diminua sau anihila garanţia comună a creditorilor chirografari
prin acceptarea în proprietate de bunuri care nu pot fi înstrăinate şi, în consecinţă, urmărite. Sa
considerat că dobânditorul ar împiedica astfel funcţionarea subrogaţiei reale universale, mecanism
care asigură şi permite funcţia patrimoniului său de a constitui garanţia comună a creditorilor
chirografari.

Când clauza a fost prevăzută sau se referă la un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă, dacă au
fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate, şi creditorilor chirografari anteriori ai dobânditorului. Aceştia
nu sunt prejudiciaţi prin imposibilitatea de urmărire a bunului, deoarece patrimoniul debitorului lor nu a
fost diminuat prin plata unei contraprestaţii. Clauza de inalienabilitate este mai puţin întâlnită în cazul
bunurilor mobile. Prevederile alin. (3) al art. 628 C. civ. se referă la efectul pe care inalienabilitatea
convenţională îl are asupra terţului achizitor al unui bun mobil. În această situaţie, se aplică regulile
privind dobândirea proprietăţii prin posesia de bunăcredinţă. Aceasta înseamnă că dacă dobânditorul
bunului a intrat în posesia acestuia printrun act juridic cu caracter oneros şi dacă a fost de
bunăcredinţă în momentul intrării în posesie, adică nu a cunoscut existenţa unei interdicţii de
înstrăinare a acestui bun, va deveni proprietarul acestui bun, fără a se putea invoca împotriva sa
existenţa unei clauze de inalienabilitate.
4. Sancțiuni. Potrivit alin. (5) al art. 628 C. civ., neîndeplinirea formalităţilor de publicitate dă dreptul
beneficiarului clauzei de inalienabilitate să pretindă dauneinterese proprietarului obligat să asigure
opozabilitatea clauzei.
Dispoziţiile acestui alineat trebuie corelate cu cele ale art. 629 C. civ. care se referă la sancţiunile
pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate, iar nu doar a formalităţilor sale de publicitate.
Beneficiarul clauzei de inalienabilitate nu va putea pretinde dauneinterese doar pentru nerespectarea
formalităţilor de publicitate a clauzei, atunci când inalienabilitatea nu a fost încălcată, întrucât nu poate
dovedi existenţa vreunui prejudiciu.
În aceste condiţii, dauneleinterese la care are dreptul, potrivit prevederilor alin. (5) ale art. 628, vor
putea fi solicitate odată cu sancţiunea rezoluţiunii contractului, atunci când clauza de inalienabilitate a
fost stipulată în interesul înstrăinătorului sau odată cu invocarea nulităţii actului subsecvent de
înstrăinare atunci când beneficiarul inalienabilităţii a fost înstrăinătorul sau o terţă persoană.
Atunci când cel ţinut să respecte clauza de inalienabilitate îşi încalcă obligaţia, legiuitorul optează
pentru sancţiunea rezoluţiunii contractului, fundamentată pe culpa contractuală.
Potrivit art. 629 alin. (1) C. civ., „Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul
încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor”.
Dreptul de a solicita rezoluţiunea contractului aparţine înstrăinătorului. Deşi legea nu prevede expres,
trebuie să admitem şi succesorilor în drepturi ai înstrăinătorului această posibilitate. Terţul în favoarea
căruia sa stipulat inalienabilitatea nu poate introduce o acţiune în rezoluţiune, nefiind parte în contract,
dar poate solicita dauneinterese pentru neefectuarea formalităţilor de publicitate a clauzei, în temeiul
art. 628 alin. (5) C. civ.

43
Rezoluţiunea actului iniţial determină desfiinţarea actului subsecvent prin care a fost înstrăinat bunul
inalienabil, prin aplicarea regulii resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Este însă posibil ca sancţiunea rezoluţiunii contractului iniţial, în care sa stipulat clauza de
inalienabilitate, care ar avea drept urmare reîntoarcerea bunului în patrimoniul înstrăinătorului, să nu
fie, în toate cazurile, în interesul acestuia. Sunt situaţii în care înstrăinătorul doreşte doar desfiinţarea
actului subsecvent, urmărind ca bunul să rămână în patrimoniul dobânditorului iniţial, de pildă atunci
când bunul a fost transmis în schimbul întreţinerii şi prin stipularea inalienabilităţii sa dorit menţinerea
raporturilor juridice cu dobânditorul debitor al întreţinerii. Dacă înstrăinătorul, în calitatea sa de creditor
al întreţinerii urmăreşte menţinerea contractului, nu va fi în interesul său promovarea unei acţiuni în
rezoluţiune.
În aceste condiţii, legiuitorul a prevăzut în alin. (2) al art. 629 C. civ., nulitatea relativă a actului
subsecvent de înstrăinare, ca sancţiune distinctă faţă de rezoluţiunea aplicabilă actului primar, menită
să protejeze eventuale interese particulare ale înstrăinătorului. Dreptul de a solicita nulitatea relativă a
actului subsecvent aparţine nu numai înstrăinătorului ci şi unei terţe persoane care beneficiază de
inalienabilitate. Observăm că nici înstrăinătorul şi nici terţul beneficiar al clauzei de inalienabilitate nu
sunt părţi în actul subsecvent de înstrăinare. Cu toate acestea, ambii vor avea dreptul să solicite
anularea actului întrucât justifică un interes. Interesul lor în desfiinţarea actului trebuie dovedit în
momentul introducerii acţiunii în instanţă. Legiuitorul a optat pentru sancţiunea nulităţii relative a actului
subsecvent, iar nu cea a nulităţii absolute, având în vedere interesul particular ocrotit.
Înstrăinătorul va alege să ceară anularea actului subsecvent în situaţia în care doreşte doar
desfiinţarea acestuia şi menţinerea actului iniţial de înstrăinare.

Limite judiciare ale dreptului de proprietate

impuse de inconvenientele de vecinătate
1.Preliminarii. Vecinătatea este un spațiu complex și polimorf, apreciat totdeauna în parametri relativi
de toleranță, bun simț, normalitate, civilizație. Vecinătatea presupune nu numai proximitatea imediată,
rezultată din limita materială comună dintre două fonduri, ci și pe cea mediată, ca limită până la care
exercițiul dreptului de proprietate al unuia este resimțit de către altul datorită amplasamentului celor
două fonduri.
Dreptul de vecinătate include în conținutul său drepturile subiective, patrimoniale și nepatrimoniale,
cum ar fi dreptul la securitatea individuală, la viața personală și la secretul acesteia, la intimitate și la
liniște, la viața de familie, precum și dreptul de a pretinde vecinilor repararea inconvenientelor
anormale de vecinătate, cât și o comportare civilizată și decentă, concordantă cu normele de
conviețuire socială.
Legiuitorul nostru s-a preocupat în noul Cod civil de protecția stării de vecinătate prin limitele
pe care le-a impus în exercițiul proprietății.
Natura obligațiilor de vecinătate este diversă. Multe dintre acestea au ca izvor legea și au fost
prevăzute ca limite legale ale dreptului de proprietate. Intră în această categorie cele reglementate
de art. 604-625 Cod civil (fostele servituți naturale și legale reglementate în Codul civil din 1864). Cele
mai multe dintre aceste obligații au în comun faptul că se manifestă între vecini și că sunt abstențiuni,
fiind simple obligații de a nu face, ce presupun restricții în exercițiul proprietății. Altele sunt obligații cu
un pronunțat caracter propter rem, care impun proprietarilor prestații pozitive, în calitatea lor de titulari
ai fondurilor, în scopul protejării vecinătății și evitării conflictelor de interese în cadrul unei comunități.
S-a afirmat că buna-vecinătate presupune cel puțin două îndatoriri: prima, vecinul să nu îl prejudicieze
pe vecin, situație care corespunde abuzului de drept și a doua, vecinul nu trebuie să îl incomodeze
intolerabil pe vecin, aplicabilă inconvenientelor de vecinătate.
Condițiile aplicării art. 630 Cod civil. Pentru a se aplica prevederile art. 630 Cod civil, este necesară
îndeplinirea mai multor condiții în mod cumulativ. Pe unele dintre acestea le-am anticipat.
Astfel, o primă condiție care trebuie îndeplinită este ca inconvenientul să se producă în vecinătate,
luând în considerare vecinătatea în sens larg, aspect la care deja ne-am referit.

44
 Apoi, inconvenientul trebuie să apară în urma unei exercitări normale, licite, a dreptului, să nu
se încalce legea sau cutuma. O exercitare anormală, excesivă sau nerezonabilă a dreptului de
proprietate ne-ar situa în sfera abuzului de drept, care exclude incidența prevederilor art. 630 Cod civil.
În al treilea rând, trebuie să nu se poată dovedi reaua-credință, care ne-ar plasa,
de asemenea, în sfera abuzului de drept și a reparării prejudiciului pe seama răspunderii civile
delictuale, iar nu a echității.
În fine, trebuie stabilită natura prejudiciului. Această condiție este esențială, deoarece dacă ar fi
îndeplinite toate celelalte condiții pe care le-am enumerat mai sus și nu am lua în considerare natura
prejudiciului, ar opera o exonerare de răspundere pe temeiul art. 1353 Cod civil.
Se pune astfel problema prin ce diferă inconvenientul de vecinătate de prejudiciul cauzat printr-
o exercitare normală a proprietății care nu ar da naștere la reparare întrucât nu ar fi abuzivă.
Inconvenientul de vecinătate prezintă particularitatea că trebuie tolerat într-o anumită limită.
Este un fel de prejudiciu asumat, impus de bunul simț și toleranța care trebuie să existe în starea de
vecinătate.
Este o acceptare a imixtiunii unuia în exercitarea dreptului celuilalt, o limită convențională tacită în
exercițiul proprietății, care nu trebuie sancționată decât atunci când depășește un anumit prag, când
inconvenientul din normal devine anormal.
Legiuitorul pune accentul, prin reglementarea cuprinsa în art. 630 Cod civil, nu pe
instituirea răspunderii proprietarului, ci pe repararea prejudiciului cauzat prin lezarea dreptului sau
interesului legitim al vecinului, pe care le protejează doar dacă sunt vătămate excesiv. Fundamentul
acestui raport de reparație nu putea fi decât echitatea, criteriu prevăzut expres de actuala
reglementare.
Caracterul anormal al inconvenientului de vecinătate nu presupune neapărat afectarea unei
colectivități, mai mici sau mai mari, ci este suficient ca o singură persoană să se simtă lezată și să
considere că prejudiciul depășește limita normală.
Tulburarea de vecinătate se apreciază după criterii subiective, prin raportare la situația
personală a reclamantului, ținând seama de vârstă, stare de sănătate, profesie, sau orice alte date
care pot servi ca bază de referință pentru caracterul anormal. S-a considerat că o sensibilitate
excesivă a victimei inconvenientului nu poate fi un argument convingător în fața instanțelor.
Nu s-ar putea susține că aspectele obiective, exterioare celui lezat, sunt irelevante. Locul în
care se produce un inconvenient de vecinătate poate fi un element relevant în stabilirea caracterului
său acceptabil sau excesiv. Proprietarul unui imobil situat în centrul unui mare oraș nu poate duce o
viață la fel de liniștită ca cel al unui imobil dintr-o zonă rezidențială mai îndepărtată. De asemenea, cu
cât durata inconvenientului este mai lungă, cu atât crește probabilitatea ca inconvenientul să fie
anormal.
Unul dintre elementele importante care sunt luate în considerare pentru îndreptățirea la despăgubiri
este anterioritatea situației generatoare de prejudicii.
Astfel, dacă un vecin solicită despăgubiri pentru zgomotul produs de o discotecă, este important de
știut dacă discoteca exista la data când vecinul a hotărât să se mute în acea zonă. De asemenea,
existența unei fabrici care emană mirosuri neplăcute sau zgomote, poate genera inconveniente de
vecinătate.
Criteriul anteriorității sau al pre-ocupării fondului a suferit în timp aplicări diferite. Inițial, instanțele au
considerat neîntemeiată pretenția proprietarului unei locuințe de a fi despăgubit pentru prejudiciile
cauzate prin activitatea desfășurată de vecin, dacă acesta o inițiase anterior construcției imobilului.
Ulterior, s-a respins apărarea pârâtului care, pentru a se exonera de răspundere, a invocat
anterioritatea sau pre-ocuparea fondului.
Și în opinia noastră, criteriul anteriorității nu poate fi folosit pentru a recunoaște o formă de imunitate
pentru proprietarul perturbator dacă prin activitatea sa a cauzat un inconvenient anormal de
vecinătate. Nu putem admite că cineva care se hotărăște să dețină un imobil în proximitatea unui fond
despre care știe că poate fi sursa unor inconveniente de vecinătate, își asumă un eventual prejudiciu
în mod nelimitat. Chiar dacă vorbim despre un risc asumat, acesta nu se poate referi decât la
45
inconveniente care pot fi tolerate în limita normalului, raportată la natura fondurilor și chiar la
activitatea pe care un proprietar o exercită pe un anume fond, dar ar fi excesiv să impunem celui aflat
în vecinătate să suporte un prejudiciu care depășește limitele normale de suportabilitate.
Practica judiciară franceză a făcut distincție între pre-ocuparea individuală a unui fond și pre-ocuparea
colectivă. Dacă pentru pre-ocuparea individuală, criteriul anteriorității nu a mai fost, în cele din urmă,
exonerator de răspundere, în cazul preocupării colective, aplicarea acestui criteriu trebuie nuanțată.
Dacă activitatea dăunătoare este colectivă, posibilitatea vecinului lezat de a obține despăgubiri se
reduce semnificativ atunci când prejudiciul însumat depășește limita normală, dar cel cauzat individual
de către fiecare agent perturbator în parte, nu depășește această limită. În această situație specială,
informarea noului venit despre zona în care dorește să se stabilească este esențială. Dacă a avut
cunoștință despre zona respectivă, posibilitatea de a reclama despăgubiri se reduce considerabil.
Jurisprudența franceză a recunoscut influența pre-ocupării colective, considerând că aceasta este
prima și principala unitate de măsură a toleranței vecinilor, ea oferind o idee clară asupra avantajelor și
dezavantajelor care îi așteaptă pe noii veniți.
Existența unei autorizații privind desfășurarea unei anumite activități de către un proprietar nu este de
natură să excludă repararea prejudiciului pe care îl cauzează vecinului prin activitatea sa autorizată.
Evident că se va antrena răspunderea delictuală pe temeiul abuzului de drept, dacă fapta a fost
săvârșită cu vinovăție sau pe temeiul echității dacă nu se poate proba nici reaua credință și nici faptul
ilicit.

7. Clasificarea inconvenientelor de vecinătate. Doctrina de drept privat a încercat o clasificare a

inconvenientelor de vecinătate folosind mai multe criterii. S-a propus distingerea între inconveniente
care afectează mediul (zgomot, miros, praf), inconveniente care afectează imobilul și inconveniente
care afectează activitatea profesională (pierderi suferite de comercianți datorită unor lucrari la
drumurile publice).
Inconvenientul anormal de vecinătate poate consta intr-o daună directă, ce reprezintă regula, sau
indirectă (de pildă, într-un imobil se desfășoară o activitate care prezintă riscuri grave de incendiu
pentru proprietarii învecinați, pentru care aceștia ar trebui să plătească prime de asigurare mai mari).
Cel mai adesea, prejudiciile sunt materiale (zgomote, mirosuri neplăcute, prime de asigurare
majorate), uneori corporale (de exemplu, zgomotul care produce insomnii, amețeli, nevroze, surditate,
hipertensiune arterială), sau morale (un bun cu valoare sentimentală este deteriorat sau distrus).
Într-o clasificare care are ca punct de reper limitele materiale ale fondului, inconvenientele de
vecinătate se împart în două categorii: cele cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fără
depășirea limitelor materiale ale fondului (de exemplu, cu ocazia executării unor lucrări de construcție
se produc fisuri în construcția vecină) și cele cauzate prin depășirea limitelor propriului fond și
introducerea unor elemente materiale în subsolul, solul sau spațiul suprapus fondurilor vecine:
substanțe chimice, fum , miros, zgomot, unde electrice etc. S-a apreciat că inconvenientele din prima
categorie justifică nașterea unei obligații de despăgubire numai dacă au fost săvârșite cu vinovăție,
astfel că nu mai are importanță dimensiunea prejudiciului. Aceasta înseamnă că este vorba despre o
răspundere civilă delictuală. Pe cale de consecință, numai inconvenientele din cea de a doua
categorie, dacă nu se înfățișează ca un prejudiciu minor și dacă nu poate fi angajată răspunderea
civilă delictuală, inclusiv în forma răspunderii pentru abuz de drept, sunt susceptibile de a da naștere
unei obligații de reparare a prejudiciului pe temeiul echității sau al așa numitor obligații normale de
vecinătate.
Ultima clasificare propune un regim juridic diferit aplicabil în funcție de tipul inconvenientului de
vecinătate, încălcându-se regulile de interpretare a dreptului potrivit cărora acolo unde legea nu
distinge, nici interpretul nu are dreptul să deosebească.
Din examinarea prevederilor art. 630 Cod civil, rezultă că singurul criteriu de clasificare care imprimă
un regim juridic distinct inconvenientelor de vecinătate este cel care privește caracterul lor normal sau
anormal. Prin urmare, inconvenientele de vecinătate, indiferent de natura lor, sunt apreciate de către
instanța de judecată după gravitate, după cum depășesc sau nu limita de toleranță, în funcție de criterii
subiective, dar și ținând seama de timpul și locul unde se desfășoară raporturile de vecinătate, fiind

46
total lipsită de orice semnificație juridică depășirea limitelor materiale ale fondului care generează
inconveniente.
Susținerea potrivit căreia inconvenientele din prima categorie justifică dreptul la despăgubiri numai
dacă prejudiciul a fost cauzat cu vinovăție ni se pare neconvingătoare, deoarece chiar și atunci când
nu s-au depășit limitele materiale ale fondului pot exista situații în care executarea unor lucrări asupra
solului, de supraetajare sau la nivelul subsolului, pot crea inconveniente de vecinătate anormale.
Inconvenientele de vecinătate săvârșite fără vinovăție și care reprezintă un prejudiciu minor trebuie
suportate, în toate cazurile, de către vecinul afectat, fără a putea solicita vreo despăgubire. Dacă
prejudiciul reprezintă un inconvenient anormal și nu există vinovăție, obligația de reparare se impune
pe temeiul echității, indiferent dacă prin exercitarea dreptului de proprietate s-au depășit sau nu
limitele materiale ale fondului.

8. Titularul obligației de reparare a prejudiciului. Cel căruia îi revine obligația de a repara ceea ce este
echitabil să repare într-un raport de vecinătate nu poate fi decât proprietarul. Aceasta dispoziție de
excepție, de drept strict, se explică prin faptul că legiuitorul a urmărit să instituie o limită judiciară a
dreptului de proprietate, iar obligația de reparare a inconvenientului anormal de vecinătate nu îi poate
reveni decât proprietarului, în această calitate a sa. Inconvenientul anormal de vecinătate este o limită
a dreptului de proprietate și trebuie respectată de către proprietar.
În reglementarea inconvenientelor de vecinătate, legiuitorul nostru, deși a avut ca sursă de inspirație
dispozițiile art. 976 din Codul civil al Quebec-ului, care se referă la obligația vecinilor de a accepta
inconvenientele normale de vecinătate care nu depășesc limitele toleranței pe care și-o datorează, a
impus expres proprietarului, ca agent cauzator al inconvenientului, obligația de a repara prejudiciul
anormal cauzat celui vătămat, în relațiile de vecinătate. Aceasta demonstrează o dată în plus faptul că
scopul primordial al legiuitorului nostru a fost stabilirea unei limite în exercițiul proprietății și, prin
aceasta, asigurarea unui climat de toleranță în vecinătate.
Cu toate acestea, în opinia noastră, nu poate fi exclus ca în viitor instanțele de judecată să aprecieze
că obligația de reparare a inconvenientului de vecinătate trebuie să revină și altor titulari ai drepturilor
reale și de creanță, tocmai pentru că, în vecinătate, ceea ce un proprietar trebuie să respecte, ca
limită, în exercițiul dreptului său, cu atât mai mult ar trebui să respecte un titular al altui drept, care
exercită prerogative ale proprietății în condiții convenite sau tolerate de proprietar. Este firesc și logic
ca limitele impuse unui proprietar în exercitarea dreptului său să fie în același timp limite pentru cei
care exercită prerogative derivate din dreptul de proprietate.
Dacă proprietarul este ținut să repare prejudiciul din considerente de echitate și nu delictual, va fi dificil
de explicat regresul său împotriva locatarilor care cauzează un inconvenient anormal de vecinătate,
fără vreo culpă și fără a comite un fapt ilicit. Nu ar fi exclusă însă o răspundere contractuală dacă s-au
încălcat obligații izvorâte din contractul de închiriere. Dacă însă prejudiciul a fost cauzat cu vinovăție
de către o altă persoană decât proprietarul, vecinul lezat se va putea îndrepta pentru abuz de drept, pe
temei delictual, direct împotriva celui care a cauzat prejudiciul.

9. Regulile aplicabile reparării inconvenientelor anormale de vecinătate. Consacrarea echității ca

fundament al reparării inconvenientelor de vecinătate explică de ce nu sunt urmate regulile
răspunderii civile delictuale, având în vedere că cel lezat are în primul rând dreptul la despăgubiri și,
doar în subsidiar, și numai dacă acest lucru este posibil, la restabilirea situației anterioare. Aplicarea
prioritară a reparației în natură ca sancțiune a inconvenientelor de vecinătate ar fi răspuns principiului
reparării integrale a prejudiciului, specific răspunderii civile delictuale. Or, după cum am încercat să
subliniem, rezolvarea problemelor legate de inconvenientele anormale de vecinătate nu se realizează
pe baza răspunderii civile delictuale.
Dacă stoparea desfășurării activității prejudiciabile a proprietarului ar cauza acestuia prejudicii mai
mari decât cele pe care este obligat să le suporte vecinul lezat, atunci instanța poate dispune
continuarea desfășurării activității și îl va obliga pe proprietar la despăgubiri. În acest scop, instanța
are dificila sarcină de a compara interesele în conflict pentru a stabili ceea ce este permis și ce nu, de

47
a stabili limita, de a contura sfera de imixtiune a unuia în dreptul celuilalt, pentru a cuantifica toleranța.
Se va raporta necesitatea și utilitatea activității prejudiciabile la nivelul prejudiciului.
În cazul încuviințării continuării activității prejudiciabile sau a limitării acesteia, s-a apreciat că plata
unor despăgubiri sub forma unei rente periodice poate fi un remediu optim dacă durata desfășurării
activității este prea îndelungată. Acest fapt ar permite și reglarea situației în care raportul dintre
activitatea prejudiciabilă și daunele ocazionate victimei se inversează pe parcurs.
Mai mult, intervenția instanței este posibilă chiar în absența oricărui prejudiciu, cu condiția ca
prejudiciul să fie iminent sau foarte probabil, dând eficacitate principiului precauției. Dacă iminența
prejudiciului este dovedită, instanța poate încuviința pe calea ordonanței președințiale măsurile
necesare pentru prevenirea sa. Pronunțându-se pe calea unei proceduri care nu prejudecă fondul,
instanța nu va putea lua măsuri care să afecteze însăși existența dreptului proprietarului.
Prin urmare, un inconvenient anormal de vecinătate poate consta și în expunerea la un risc foarte
probabil, nu numai în suportarea efectivă a unui prejudiciu.
Aprecierea gravităţii inconvenientelor, respectiv a prejudiciilor, trebuie să se facă prin raportare la
timpul şi locul în care se desfăşoară raporturile de vecinătate.
Astfel, sa considerat că poate fi despăgubit proprietarul unei case pentru o pagubă produsă de o
instalaţie industrială care era anterioară construcţiei casei. Ulterior, criteriul anteriorităţii a fost aplicat în
sensul că numai dacă activitatea dăunătoare are caracter colectiv, adică dacă o întreagă colectivitate
suferă de pe urma existenţei în zonă a unui parc industrial, acţiunea ar urma să fie admisă, fiind
refuzată celui care cunoştea riscul de a construi casa întro asemenea zonă şi care avea opţiunea de a
nu cumpăra terenul.
De asemenea, sa mai afirmat că în aprecierea responsabilităţii, judecătorii trebuie să aibă în vedere şi
consideraţii care ţin de epocă şi loc. Astfel, atunci când este creată o întreprindere industrială întrun
oraş, se va ţine seama de cartierul în care este stabilită, pentru că ceea ce este admisibil întrun cartier
poate fi anormal în altul.
Pentru că limitele judiciare se stabilesc independent de culpa autorului faptului prejudiciabil, atunci
când stabileşte obligaţia de reparare a prejudiciului, judecătorul ia seama de anumite elemente
personale care caracterizează atât pe autorul prejudiciului cât şi pe cel vătămat, cum ar fi profesia,
starea sănătăţii, condiţia materială etc. Jurisprudenţa franceză a stabilit că o receptivitate anormală nu
trebuie să ducă la exonerarea de răspundere a autorului tulburării, decât dacă aceasta îi este
culpabilă.
Desfăşurarea unei activităţi autorizate nu îl exonerează pe proprietar de răspunderea pentru
prejudiciile cauzate de inconvenientele anormale de vecinătate. Sa afirmat că, spre pildă, autorizaţia
de mediu îl pune la adăpost pe proprietar doar de răspunderea penală, administrativă sau
contravenţională, iar nu şi de răspunderea civilă. Autorizaţia nu are ca scop să suprime toate
inconvenientele care pot rezulta dintro anumită activitate, ci doar pe cele mai importante.
Proprietarul va trebui să ia toate măsurile impuse de reglementările administrative pentru evitarea sau
diminuarea prejudiciului. Chiar în situaţia în care nu i se va putea reţine vreo culpă, va răspunde
pentru tot ceea ce depăşeşte măsura ce poate fi tolerată între vecini.
Prejudiciul care rezultă din caracterul anormal al tulburării trebuie să aibă un caracter de permanenţă,
dar sa apreciat că prejudiciul poate fi numit anormal chiar dacă nu este continuu (de pildă, zgomot,
fum, mirosuri etc.), caracterul mai mult sau mai puţin suportabil al tulburării fiind apreciat adesea în
funcţie de raportul intensitatefrecvenţă.
Permanenţa tulburării nu presupune o continuitate perfectă a acesteia, ci desfăşurarea pe o anumită
durată sau cu caracter repetitiv, care determină o constanţă a caracterului perturbator, o lezare a
drepturilor proprietarului vecin. Un act izolat de tulburare nu îl poate îndreptăţi pe proprietarul vecin la
reparaţie.
Prejudiciul poate avea natură diversă, poate fi material (zgomot, mirosuri neplăcute etc.), corporal
(insomnie, surditate, hipertensiune, atac de cord etc.) sau moral (este deteriorat un bun cu valoare
sentimentală).

48
De cele mai multe ori, prejudiciul este unul direct, dar sunt cazuri când se produce indirect. De
exemplu, dacă întrun imobil se exercită o activitate care prezintă riscuri grave de incendiu pentru
proprietarii învecinaţi, fapt ce îi determină pe aceştia să plătească prime de asigurare majorate.
În toate situaţiile, tulburările de vecinătate presupun intervenţia omului, daunele care provin de la
natură nu pot constitui inconveniente de vecinătate.
În ceea ce priveşte proba tulburărilor de vecinătate, fiind o stare de fapt, se permite orice mijloc de
probă.
Dispoziţiile art. 630 alin. (3) C. civ. permit intervenţia înainte de producerea prejudiciului, dând aplicare
unui principiu conturat în ultimii ani în dreptul mediului, numit principiul precauţiei. Aplicarea acestui
principiu are scopul de a proteja colectivitatea de riscuri majore, însă aleatorii şi incerte.
În cazul tulburărilor de vecinătate, aplicarea principiului precauţiei ia în considerare prejudiciul viitor,
iminent sau foarte probabil, care îndreptăţeşte la obligarea încetării actului perturbator. Principiul
precauţiei funcţionează doar atunci când sunt serioase temeiuri care prezumă producerea unui risc
grav sau ireversibil.
Sa afirmat că trebuie să distingem între tulburarea de vecinătate şi starea care permite invocarea
principiului precauţiei, întrucât acesta din urmă acţionează înaintea tulburării.
Iminenţa producerii prejudiciului justifică luarea de urgenţă a măsurilor de încetare a tulburării. Pentru
aceeaşi raţiune, legiuitorul a prevăzut posibilitatea reclamantului de a alege, procedural, calea
ordonanţei preşedinţiale.

1. Rechiziția și exproprierea. Posesia

Rechiziţia
1. Noţiune
Rechiziţia este o limită în exercitarea dreptului de proprietate privată dispusă de autorităţile publice, în
situaţii excepţionale.
Legea care reglementează rechiziţia este Legea nr. 132/1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările
de servicii în interes public. Potrivit art. 1 din această lege, „Rechiziţia de bunuri şi prestările de servicii
reprezintă măsura cu caracter excepţional prin care autorităţile publice împuternicite prin lege obligă
agenţii economici, instituţiile publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a
unor bunuri mobile sau imobile, în condiţiile prezentei legi”.
Prin rechiziţie nu are loc pierderea dreptului de proprietate privată, ci doar lipsirea de atributul folosinţei
din conţinutul proprietăţii. Este o măsură temporară, care este justificată de prevenirea, localizarea şi
înlăturarea urmărilor unor dezastre în situaţiile strict prevăzute de lege: la declararea mobilizării
parţiale sau totale a forţelor armate ori a stării de război, la instituirea stări de asediu sau de urgenţă.
Prin excepţie, bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, cu plata
despăgubirilor prevăzute de lege [art. 2 alin. (2) din Lege].
Rechiziţia se face în scopul în scopul: a) rezolvării problemelor materiale de orice natură, asigurării de
mână de lucru şi de cartiruire sau cazare necesare forţelor destinate apărării, autorităţilor publice,
sinistraţilor, refugiaţilor, populaţiei afectate de consecinţele războiului şi prizonierilor de război; b)
funcţionarii agenţilor economici şi instituţiilor publice; c) funcţionării şi exploatării sistemelor de
telecomunicaţii şi căilor de comunicaţii [art. 3 din Lege].
Rechiziţia se poate dispune fie la declanşarea situaţiilor excepţionale prevăzute de lege, fie pe toată
perioada în care aceste situaţii persistă.
Pot face obiectul rechiziţiei, atât bunurile mobile cât şi clădirile şi terenurile. Bunurile nu pot fi
rechiziţionate decât de la cei care le deţin legal, respectiv de la proprietarii şi posesorii acestora.
Nimeni nu poate fi obligat a da un bun, dacă în momentul cererii nu îl are în posesie sau în folosinţă
legală [art. 5 alin. (5) din Lege].

49
Conform art. 31 din legea nr. 132/1997: „Nu sunt supuse rechiziţionării următoarele categorii de
bunuri:
a) obiectele de uz personal şi de gospodărie casnică;
b) bunurile personale strict necesare exercitării profesiei sau ocupaţiei, prin care persoana respectivă
îşi asigură existenţa;
c) vehiculele cu tracţiune animală sau mecanică aparţinând invalizilor, văduvelor de război şi orfanilor
minori;
d) părţile din imobilele strict necesare ocupanţilor;
e) clădirile penitenciarelor şi ale şcolilor speciale de muncă şi reeducare;
f) bunurile caselor şi căminelor de copii, de handicapaţi şi de bătrâni;
g) bunurile din patrimoniul cultural naţional sau internaţional;
h) bunurile care aparţin bisericilor, mănăstirilor sau caselor de rugăciuni ale cultelor sau ale asociaţiilor
religioase, recunoscute de stat, necesare pentru exercitarea cultului, precum şi locuinţele monahilor;
i) cantităţile de cereale, alimente, legume şi fructe necesare consumului proprietarului şi al familiei
sale, seminţele necesare însămânţărilor, precum şi animalele de reproducţie şi animalele matcă;
j) bunurile aflate în rezervele materiale naţionale şi în rezerva de mobilizare, constituite potrivit
dispoziţiilor legale;
k) bunurile misiunilor diplomatice şi ale oficiilor consulare străine;
l) bunurile aparţinând persoanelor juridice şi fizice străine, domiciliate sau cu reşedinţa ori cu sediul pe
teritoriul României, care, prin acorduri internaţionale, sunt exceptate de la rechiziţii;
m) materialele sanitarfarmaceutice necesare tratamentului bolnavilor cronici, care fac dovada acestei
situaţii”.
3. Procedura rechiziţiei
Autorităţile publice competente prin lege să dispună rechiziţia, sunt: Preşedintele României, prin
decret, la declararea mobilizării parţiale sau totale, precum şi a stării de război sau la instituirea stării
de asediu sau de urgenţă, guvernul, prin hotărâre de guvern sau prefectul, prin ordin, în cazul
prevenirii, localizării şi înlăturării urmărilor unor dezastre.
Rechiziţia se face de către centrele militare, în caz de mobilizare sau de război, precum şi de către
prefect, pentru prevenirea, localizarea şi înlăturarea urmărilor unor dezastre.
În mod special, rechiziţionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către Statul
Major al Forţelor Navale, iar a aeronavelor, instalaţiilor şi tehnicii de aerodrom se face de către Statul
Major al Forţelor Aeriene.
Prin excepţie, în timp de război, orice comandant de subunitate sau unitate militară similară sau
superioară batalionului, care, în luptă, acţionează independent, este autorizat să hotărască
rechiziţionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestări de servicii în interes public, numai
prin autorităţile administraţiei publice locale şi cu asumarea răspunderii proprii (art. 6 din Lege).
Bunurile se rechiziţionează numai în baza ordinului de predare emis de autorităţile militare prevăzute
de lege, care trebuie să cuprindă, în mod obligatoriu, denumirea autorităţii militare emitente şi a unităţii
beneficiare, temeiul legal al rechiziţiei, datele de identificare a bunurilor, a proprietarului sau a
deţinătorului acestora, precum şi menţiunile despre locul şi termenul predării bunurilor. Acest ordin se
înmânează proprietarului sau deţinătorului legal (art. 14 din Lege).
La predarea bunurilor rechiziţionate se încheie un procesverbal în care sunt înscrise, pe lângă datele
de identificare, menţionate în ordinul de predare, starea şi valoarea bunurilor la data rechiziţiei (art. 15
din Lege).
Pe perioada rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii sunt scutiţi de impozite şi de plata taxelor pentru
bunurile rechiziţionate, iar obligaţiile ce decurg din contractele legal încheiate se suspendă (art. 19
alin. (2) din Lege).

50
4. Restituirea bunurilor şi plata despăgubirii
La împlinirea termenelor sau la încetarea cauzelor care au determinat rechiziţia, bunurile se restituie
celor de la care au fost rechiziţionate, cu procesverbal de restituire (art. 29 din Lege).
Dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări, proprietarii vor fi despăgubiţi. De asemenea, dacă
bunul nu mai poate fi restituit din motive obiective, proprietarii pot primi un bun similar sau
contravaloarea bunului. Pentru bunurile consumptibile, despăgubirea se raportează la valoarea de
circulaţie din momentul preluării, iar pentru cele neconsumptibile se va acorda o chirie stabilită prin
hotărâre a Guvernului.
Pentru plata despăgubirilor, cei îndreptăţiţi să primească despăgubirea trebuie să prezinte
procesulverbal de rechiziţie. Lichidarea proceselorverbale de rechiziţie urmează procedura prevăzută
de lege.
Neprezentarea procesuluiverbal de rechiziţie la lichidare, în termen de 3 ani de la publicarea în
Monitorul Oficial al României a datei începerii plăţii, are ca urmare pierderea dreptului la despăgubiri,
pentru bunurile rechiziţionate.
În cazul pierderii proceselorverbale de rechiziţie, Comisia Centrală de Rechiziţii poate hotărî eliberarea
unui duplicat numai după declararea anulării acestora în Monitorul Oficial al României.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Instituţia exproprierii pentru cauză de utilitate publică este reglementată în art. 44 alin. (3) şi (6) din
Constituţie, art. 562 alin. (3) C. civ., Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică şi H.G. nr. 583/1994 de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor
pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes
naţional sau de interes local.
În afara acestor dispoziţii cu caracter de drept comun, o procedură specială de expropriere este
reglementată prin Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară
realizării unor obiective de interes naţional, judeţean sau local şi Normele metodologice de aplicare a
acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011. În completarea acestor norme speciale se vor aplica
prevederile de drept comun din materia exproprierii.
Instituţia juridică a exproprierii cuprinde atât norme de drept public cât şi norme de drept privat. Ca
operaţiune juridică, exproprierea are o structură complexă, cuprinzând acte de drept public şi de drept
privat care constituie un izvor complex de raporturi juridice. Exproprierea nu poate fi considerată doar
un contract forţat, în care voinţa expropriatului este suplinită de către instanţa de judecată.
Exproprierea se poate realiza chiar prin acordul părţilor, fără parcurgerea tuturor etapelor
administrative sau judiciare ale exproprierii. Prin urmare, nu în toate cazurile exproprierea constituie un
transfer forţat de proprietate, însă libertatea de voinţă a proprietarului este afectată prin faptul că, la
orice dezacord între expropriat şi expropriator, procedura exproprierii poate fi declanşată.
Principiile exproprierii
Constituţia prevede în art. 44 alin. (3) faptul că „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”. În acelaşi sens, potrivit art.
562 alin. (3) C. civ., „Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită
potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator.
În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească”.
În mod asemănător, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului din 1950
prevede că „nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în
condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional”.
Conform art. 1 din Legea nr. 33/1994: „Exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face
numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre
judecătorească”.

51
Din aceste dispoziţii legale, cât şi din ansamblul normativ al exproprierii reiese că legiuitorul a
condiţionat exproprierea de îndeplinirea unor condiţii de bază ce constituie veritabile principii ale
exproprierii: existenţa unei cauze de utilitate publică, existenţa unei despăgubiri juste şi prealabile,
posibilitatea recursului la instanţa de judecată pentru a evita abuzul de putere.
Exproprierea poate fi definită ca actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în
proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări de
interes public, în schimbul unei despăgubiri.
a) Existenţa unei cauze de utilitate publică
Având în vedere că exproprierea nu este numai o limitare în exerciţiul dreptului de proprietate privată,
ci chiar lipsirea de acest drept, nu poate fi admisă decât în împrejurări de excepţie, adică atunci când
interesul public o reclamă în mod justificat.
Exproprierea trebuie să aibă loc doar pentru o cauză de utilitate publică.
Noţiunea de cauză de utilitate publică este limitată de către legiuitor la lucrările de utilitate publică.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local. Articolul 6 din Legea
nr. 33/1994 şi art. 2 din Legea nr. 255/2010 enumeră categorii de lucrări de utilitate publică.
[1]

Enumerarea cuprinsă în aceste texte nu este limitativă decât în sensul că pentru toate aceste lucrări
utilitatea publică se declară prin procedura administrativă.
Pentru orice alte lucrări decât cele prevăzute la art. 6 din Lege, utilitatea publică se declară, pentru
fiecare caz în parte, prin lege.
Atunci când se referă la o categorie generică de lucrări de utilitate publică, legea este organică, pentru
că interesează regimul general al proprietăţii, iar dacă utilitatea publică se declară cu caracter
individual, pentru o lucrare determinată, legea este ordinară.
Tot prin lege se poate declara utilitatea publică în situaţii excepţionale, în cazul în care – indiferent de
natura lucrărilor – sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri istorice,
cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale în întregime. În
aceste situaţii, utilitatea publică nu se poate declara decât prin lege. Chiar dacă, de regulă, bunurile
menţionate la art. 7 din Legea nr. 33/1994 sunt proprietate publică, exproprierea se va realiza doar în
situaţiile în care aceste bunuri se vor afla în proprietatea privată a altor persoane decât statul sau
unităţile administrativteritoriale.
b) Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile
Chiar dacă este justificată de o cauză de utilitate publică, exproprierea are efecte păgubitoare pentru
proprietar şi pentru titularii altor drepturi reale principale care au ca obiect bunul supus exproprierii.
Despăgubirea trebuie să fie dreaptă, ceea ce înseamnă că este necesar să acopere integral pierderea
suferită de persoanele afectate de expropriere ţinând seama de dovezile pe care aceştia le prezintă.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a
imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care
se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativteritorială, la data întocmirii
raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane
îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Dacă a avut loc o expropriere parţială, despăgubirea ce reprezintă valoarea reală a imobilului nu va
putea fi redusă chiar dacă partea de imobil rămasă neexpropriată dobândeşte un spor de valoare.
Instanţa de judecată va putea fi aprecia o reducere, în limita acestui spor, a valorii prejudiciului suferit
de proprietar sau de alte persoane îndreptăţite în urma exproprierii.
Despăgubirea ce va reveni proprietarului se va preciza distinct faţă de cea care revine celorlalţi titulari
de drepturi reale.
În al doilea rând, despăgubirea trebuie să fie prealabilă. Caracterul anticipat al plăţii despăgubirii
asigură garanţia faptului că proprietarul va fi despăgubit şi că această plată nu va rămâne un drept de
creanţă iluzoriu. Pe de altă parte, se asigură menţinerea echilibrului patrimonial al proprietarului
expropriat înainte de stingerea dreptului său de proprietate privată pe calea exproprierii.
52
Articolul 31 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevede că „Eliberarea titlului executoriu şi punerea în
posesie a expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a instanţei, care constată
îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii acesteia”.
Obiectul exproprierii
Pentru a face obiectul exproprierii, bunurile trebuie să îndeplinească două condiţii: să fie imobile şi să
facă obiectul unui drept de proprietate privată.
Nu pot fi expropriate decât bunurile imobile prin natura lor, însă efectul exproprierii se extinde şi cu
privire la drepturile reale principale care sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată, în
sensul că acestea se vor stinge la data exproprierii. Dreptul de proprietate publică ce se naşte în urma
exproprierii în patrimoniul expropriatorului nu este susceptibil de dezmembrăminte, aşa încât în
momentul stingerii dreptului de nudă proprietate se vor stinge concomitent şi dezmembrămintele
dreptului de proprietate privată.
Nu pot face obiectul exproprierii nici bunurile mobile care sunt accesorii ale unui imobil în vederea
asigurării unei anumite destinaţii a bunului imobil. Accesorialitatea determinată de o anumită
afectaţiune a bunului încetează prin schimbarea destinaţiei acestuia. Schimbarea de destinaţie o
hotărăşte proprietarul bunului şi se va produce fie voluntar, fie forţat, în momentul exproprierii.
De asemenea, pentru a fi expropriate, bunurile imobile trebuie să fie proprietate privată. Bunurile
proprietate publică pot primi destinaţia de uz public sau de serviciu public stabilită de autoritatea
administrativă, cu menţinerea naturii acestui drept şi a regimului său juridic, fără a mai fi necesară
exproprierea.
Bunurile proprietate privată care sunt supuse exproprierii pot fi proprietatea persoanelor fizice sau
juridice, cu sau fără scop lucrativ şi pot aparţine inclusiv unităţilor administrativteritoriale, nu şi statului.
În cazul bunurilor ce aparţin unităţilor administrativteritoriale, exproprierea se va putea realiza doar
dacă expropriator este statul, iar dacă bunul aparţine comunei, oraşului sau municipiului, exproprierea
se va putea realiza în favoarea judeţului.
La nivelul aceleiaşi unităţi administrativteritoriale, adică atunci când proprietatea publică şi proprietatea
privată au acelaşi titular, prin hotărârea consiliului local sau, respectiv, a consiliului judeţean, un anumit
bun poate trece din domeniul privat în domeniul public al acesteia, fără a mai fi necesară procedura
exproprierii.

Procedura exproprierii
Procedura exproprierii parcurge trei etape principale: etapa declarării utilităţii publice, etapa
administrativă şi etapa judiciară.
Declararea utilităţii publice
Declararea utilităţii publice se poate realiza pe cale administrativă sau, în mod excepţional, prin lege.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.
Conform art. 7 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se declară de către Guvern pentru
lucrările de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti
pentru lucrările de interes local. În alin. (2) al aceluiaşi articol se prevede că pentru lucrările de interes
local care se desfăşoară pe teritoriul mai multor judeţe, utilitatea publică este declarată de o comisie
compusă din preşedinţii consiliilor judeţene respective. În caz de dezacord, utilitatea publică în cauză
poate fi declarată de către Guvern.
În afara cazurilor prevăzute la art. 6 din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se declară, pentru fiecare
caz în parte, prin lege. Tot prin lege se declară utilitatea publică în situaţiile de excepţie prevăzute la
art. 7 din Legea nr. 33/1994.
Iniţiatorul lucrării de utilitate publică nu se confundă cu expropriatorul care, în sensul Legii nr. 33/1994
este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, şi judeţele,
municipiile, oraşele şi comunele, pentru lucrările de interes local.

53
Declararea utilităţii publice este condiţionată de o cercetare prealabilă efectuată de o comisie
specializată şi de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate
conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei.
Actul de declarare a utilităţii publice este urmat de îndeplinirea unei proceduri administrative în care se
pot configura următoarele etape: formularea propunerilor de expropriere; întâmpinarea împotriva
propunerilor de expropriere; acţiunea în contencios administrativ. Dintre acestea, numai prima este
obligatorie, cea referitoare la propunerile de expropriere. Etapa administrativjurisdicţională şi, ulterior,
etapa în contencios administrativ sunt menite să garanteze legalitatea primei etape.
Instanţa de contencios administrativ nu va putea să cenzureze, în acest cadru, declararea utilităţii
publice. Am arătat că dacă declararea utilităţii publice sa făcut prin act administrativ, acel act va putea
fi contestat separat la instanţa de contencios administrativ, iar dacă sa făcut prin lege, legalitatea sa va
fi cenzurată de către Curtea Constituţională.
Etapa judiciară a exproprierii
Această etapă începe cu cererea de chemare în judecată intentată de către expropriator împotriva
oricăror persoane cunoscute care justifică un drept real sau un interes legitim în legătură cu imobilul
supus exproprierii. În situaţia în care cererea nu a fost formulată împotriva tuturor persoanelor
interesate, preşedintele instanţei de judecată va solicita citarea tuturor persoanelor interesate. Dacă nu
sunt cunoscuţi proprietarii imobilelor, pot fi citaţi posesorii, pentru că aceştia pot indica persoanele care
au calitatea de proprietar. Nu este exclus ca posesorii să invoce uzucapiunea chiar în această etapă a
exproprierii.
Neprezentarea la judecată a persoanelor interesate nu împiedică desfăşurarea procedurii, cu condiţia
să fi fost legal citate.
Conform art. 21 din Legea nr. 33/1994 sunt competente să soluţioneze cererile de expropriere
tribunalele, respectiv Tribunalul Bucureşti, în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere.
Participarea procurorului este obligatorie.
În ceea ce priveşte competenţa materială a instanţei, aceasta este limitată doar la verificarea
îndeplinirii tuturor condiţiilor cerute de lege pentru expropriere şi la stabilirea despăgubirilor, fără ca
instanţa să se poată pronunţa asupra necesităţii exproprierii sau a întinderii acesteia. Doar prin
excepţie, dacă exproprierea nu are în vedere întreaga suprafaţă a imobilului, iar expropriatul cere
exproprierea totală, instanţa va putea aprecia asupra întinderii exproprierii. Dacă nu este posibilă
exproprierea pro parte, instanţa va dispune exproprierea totală [art. 24 alin. (4) din Lege].
În faţa instanţei de judecată părţile se pot învoi asupra exproprierii şi asupra despăgubirilor, caz în
care instanţa va lua act de acordul lor şi va pronunţa o hotărâre de expedient. Dacă părţile consimt
doar asupra exproprierii, nu şi asupra cuantumului despăgubirii, instanţa va lua act de acordul părţilor
privind exproprierea şi va stabili ea însăşi despăgubirea şi modul în care se distribuie între titularii
drepturilor reale [art. 24 alin. (2) din Lege].
În caz de litigiu între persoanele care formulează cereri de despăgubire, în această etapă judiciară a
exproprierii, acestea trebuie să îşi dovedească drepturile lor, astfel că procesul dobândeşte un
caracter complex, cererea de expropriere fiind dublată de acţiuni reale sau personale, în funcţie de
drepturile pentru care se solicită despăgubirea.
Evaluarea despăgubirii se face de către o comisie de experţi numită în acest scop, care este formată
dintrun expert desemnat de către expropriator, un expert desemnat de către persoanele supuse
exproprierii şi un expert numit de către instanţă. Despăgubirea se compune atât din valoarea reală a
imobilului, respectiv preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile din acelaşi fel în acea unitate
administrativteritorială, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
În cazul unei exproprieri parţiale, expertiza va ţine seama de un eventual spor de valoare pe care îl
dobândeşte imobilul neexpropriabil ca urmare a efectuării lucrărilor de expropriere şi se va putea
propune, în această limită, o reducere numai a daunelor.
Despăgubirea ce se cuvine proprietarului se evaluează separat de cea care se cuvine titularilor altor
drepturi reale, cum sunt dezmembrămintele dreptului de proprietate sau dreptul de folosinţă sau de
concesiune asupra unor imobile aflate în proprietatea privată a unei comunităţi locale. Nu intră în
54
această categorie titularii drepturilor reale de garanţie care vor beneficia de o subrogaţie reală cu titlu
particular.
Pe baza raportului de expertiză, instanţa va stabili despăgubirea, respectând atât limita minimă dată
de suma oferită de expropriator, cât şi limita maximă, reprezentată de suma solicitată de expropriat
sau de celelalte persoane interesate.
Hotărârea instanţei trebuie să cuprindă în mod obligatoriu, valoarea despăgubirii, termenul de plată a
acesteia, dacă este cazul defalcarea despăgubirii între toţi cei interesaţi, dispoziţii referitoare la situaţia
chiriaşilor şi a altor persoane care ocupă legal clădirile cu destinaţia de locuinţă supuse exproprierii, la
situaţia creditorilor garantaţi real cu imobilul expropriat şi la punerea în posesie, atunci când este vorba
despre un caz de extremă urgenţă sau de o calamitate naturală.
Efectele juridice ale exproprierii
Efectele exproprierii se pot manifesta atât în planul drepturilor reale cât şi cel al drepturilor de creanţă
şi se produc în momente diferite. Astfel, doctrina distinge între efectele imediate şi cele mediate ale
exproprierii.
Spre deosebire de efectele imediate, cele mediate se produc numai dacă expropriatorul nu foloseşte
imobilul expropriat cel puţin un an. Deşi acestea din urmă apar pe fondul unei stări de fapt, adică al
neutilizării bunului potrivit scopului pentru care a fost expropriat, la temelia lor stă tot exproprierea ca
izvor complex de drepturi şi obligaţii.
A. Efectele juridice imediate ale exproprierii care se manifestă în sfera raporturilor obligaţionale
1. Plata despăgubirii
Obligaţia de plată a despăgubirii ia naştere între expropriator, în calitate de debitor, şi expropriat sau
titularii altor drepturi reale principale asupra imobilului expropriat, în calitate de creditori.
Momentul naşterii acestei obligaţii este diferit după cum exproprierea a parcurs sau nu toate etapele
procedurii de expropriere prevăzute de lege.
Acesta poate fi data stabilită prin acordul părţilor încheiat în formă autentică înainte de demararea
procedurii administrative sau cea convenită prin tranzacţie şi cuprinsă prin hotărârea de expedient
pronunţată în etapa judiciară.
În lipsa unui acord al părţilor, data plăţii despăgubirii va fi cea hotărâtă de instanţa de judecată la
finalizarea procedurii judiciare a exproprierii. Articolul 30 teza a IIa din Legea nr. 33/1994 prevede că
instanţa va stabili, în absenţa înţelegerii părţilor, modul de plată şi termenul de plată a despăgubirii,
care nu poate depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere.
Despăgubirea se va plăti titularilor drepturilor reale principale în modul stabilit prin hotărâre.
În cazul în care există creditori cu garanţii reale asupra imobilului, suma ce reprezintă exproprierea va
fi pusă la dispoziţia unui executor judecătoresc care va stabili modalitatea de distribuire a acesteia în
funcţie de rang.
În ipoteza existenţei unei coproprietăţi asupra imobilului expropriat, despăgubirea se va plăti
coproprietarilor, potrivit cotei lor părţi din dreptul de proprietate.
Dacă imobilul expropriat se afla edificată o lucrare fără acordul proprietarului imobilului, autorul lucrării
va avea dreptul la despăgubire, pe temeiul calităţii sale de proprietar sub condiţie rezolutorie, doar
dacă proprietarul terenului nu a invocat accesiunea înainte de expropriere. În caz contrar,
despăgubirea va fi plătită către proprietarul imobilului care urmează a se desocoti cu autorul lucrării.
Cel care va construi însă în temeiul unui contract care nu dă naştere unui drept real în favoarea sa,
cum este beneficiarul unui antecontract, sau titularul unui contract de închiriere sau de comodat, nu va
avea dreptul la despăgubire, deoarece nu pot fi despăgubiţi decât titularii drepturilor reale.
2. Încetarea contractelor de închiriere
La data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere, orice locaţiune va înceta. Întrucât se referă la
orice locaţiune, aceasta înseamnă că încetează atât contractele de închiriere cât şi cele de arendare.
Chiriaşii din clădirile cu destinaţie de locuinţă nu vor putea fi evacuaţi din spaţiile pe care le ocupă
decât după asigurarea, de către expropriator, a unui spaţiu de locuit corespunzător. Condiţia pentru
55
existenţa acestui drept special este ca locaţiunea să fie valabil încheiată, înainte de a înscrie lucrările
în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului.
Efectele juridice imediate ale exproprierii care se manifestă în sfera drepturilor reale
1. Încetarea dreptului de proprietate privată şi naşterea dreptului de proprietate publică
Prin expropriere nu se produce un transfer al dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator,
întrucât prin mecanismul exproprierii se schimbă regimul juridic al dreptului care face obiectul
exproprierii. Însă, schimbarea de regim juridic are loc prin intermediul a două operaţiuni concomitente:
stingerea dreptului de proprietate privată în patrimoniul expropriatului şi naşterea dreptului de
proprietate publică în patrimoniul expropriatorului.
Exproprierea este justificată de utilitatea publică a bunului ce urmează a fi expropriat, astfel că în mod
obligatoriu, dreptul de proprietate care se formează în patrimoniul expropriatorului este un drept de
proprietate publică.
Momentul la care are loc stingerea dreptului de proprietate privată, respectiv naşterea dreptului de
proprietate publică se produce de îndată ce îndată ce sunt îndeplinite obligaţiile expropriatorului
impuse prin hotărâre judecătorească.
Este vorba nu numai despre executarea obligaţiei de plată a despăgubirii, ci şi de a tuturor celorlalte
obligaţii stabilite în sarcina expropriatorului prin hotărâre judecătorească (asigurarea unui spaţiu de
locuit pentru persoanele care ocupă în mod legal clădirile cu destinaţia de locuinţă ce sunt expropriate,
consemnarea sumei ce reprezintă despăgubirea la executorul judecătoresc în vederea plăţii către
creditorii privilegiaţi sau ipotecari).
Ulterior producerii acestor efecte ale exproprierii, orice persoană care ar avea pretenţii în legătură cu
imobilul expropriat se va îndrepta împotriva celui care a încasat despăgubirea, expropriatorul fiind în
acel moment complet liberat. Expropriatul nu va garanta însă pentru evicţiune, deoarece exproprierea
nu este o vânzare, nici chiar silită.
În ipoteza în care exproprierea sa realizat prin convenţia părţilor şi a ignorat drepturilor unor titulari de
drepturi reale principale sau ale unor creditori ipotecari sau privilegiaţi, aceştia fie pot invoca principiul
relativităţii efectelor convenţiei de expropriere, fie se pot îndrepta împotriva titularilor cărora lea fost
plătită integral despăgubirea, fie chiar împotriva expropriatorului dacă acesta a fost de reacredinţă.
2. Situaţia celorlalte drepturi reale principale
Ca efect al exproprierii, drepturile reale principale care sunt dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate privată se sting, cu obligaţia, în cazul în care acestea au avut ca obiect o clădire cu
destinaţia de locuinţă, de a se asigura titularilor acestor drepturi o locuinţă corespunzătoare.
Însă, în ceea ce priveşte dreptul de servitute, acesta se va stinge în măsura în care servitutea devine
incompatibilă cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere.
Spre deosebire de drepturile reale principale, drepturile reale accesorii subzistă în urma exproprierii,
strămutânduse de drept asupra despăgubirii stabilite conform legii.
3. Punerea în posesie a expropriatorului
Potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 33/1994: „Eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a instanţei, care constată îndeplinirea
obligaţiilor privind despăgubirea, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii acesteia”. Prin urmare,
punerea în posesie este, din punct de vedere procedural, rezultatul unei încheieri a instanţei, act
procedural distinct de hotărârea judecătorească.
Punerea în posesie asupra terenurilor cultivate sau a celor cu plantaţii se va face numai după ce
recolta a fost culeasă, cu excepţia cazului în care în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea
estimativă a recoltei neculese.
Prin excepţie, art. 32 din Legea nr. 33/1994 prevede că „În caz de extremă urgenţă impusă de
executarea imediată a unor lucrări care interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa
naţională, şi în caz de calamităţi naturale, instanţa, stabilind că utilitatea publică este declarată, poate
dispune prin hotărâre punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a

56
consemna în termenul de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubire,
potrivit procedurii prevăzute”.
C. Efectele juridice mediate ale despăgubirii
1. Retrocedarea imobilului expropriat
Dacă imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an potrivit scopului pentru care au fost
preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 se
dă dreptul foştilor proprietari de a cere retrocedarea acestora. În afara condiţiei neutilizării, este
necesar să nu fi intervenit până la formularea cererii de retrocedare, o nouă declarare de utilitate
publică.
Ca drept de creanţă, dreptul la retrocedarea imobilului expropriat se va prescrie în termen de 3 ani,
care începe să curgă la expirarea termenului de un an de neutilizare şi sub condiţia nedeclarării din
nou, în acest interval, a utilităţii publice.

Efectele exercitării dreptului la retrocedare

Ca efect al exercitării acestui drept, dacă sunt îndeplinite cumulativ condiţiile pentru a se dispune
retrocedarea, se va naşte un drept de proprietate privată asupra imobilului
în patrimoniul expropriatului, concomitent cu stingerea dreptului de proprietate publică
în patrimoniul expropriatorului.
Ca urmare a admiterii cererii de retrocedare, expropriatorul dobândeşte un drept de creanţă asupra
preţului. Potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preţul imobilului se va stabili ca şi în situaţia
exproprierii şi nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. Expropriatorul beneficiază de un
drept de retenţie asupra imobilului până la plata efectivă a preţului.
3. Dreptul de prioritate la închiriere
Dreptul de prioritate la închiriere este prevăzut de lege în favoarea expropriatului în situaţia în care
expropriatorul îşi manifestă intenţia de a închiria imobilul şi numai dacă lucrările de utilitate publică nu
au fost începute.
Natura sa juridică este aceeaşi cu cea a dreptului la retrocedare, respectiv este un drept potestativ,
imprescriptibil, care se stinge în momentul în care încep lucrările de utilitate publică.
4. Dreptul de prioritate la înstrăinare
Dreptul de prioritate la înstrăinare este prevăzut de lege în favoarea expropriatului dacă expropriatorul
doreşte să înstrăineze imobilul expropriat. Pentru a fi posibilă înstrăinarea imobilului expropriat care a
devenit, în urma exproprierii, obiect al dreptului de proprietate publică, deci inalienabil, este necesară
trecerea sa pe calea unui act administrativ, din proprietate publică în proprietate privată. Pe de altă
parte, este necesar să nu se fi început lucrările de utilitate publică.
Ca şi dreptul de prioritate la închiriere, şi dreptul de prioritate la înstrăinare este potestativ şi
imprescriptibil. Dreptul se naşte la momentul la care expropriatorul îşi manifestă intenţia de înstrăinare
a imobilului, exerciţiul său devine posibil doar dacă sunt îndeplinite condiţiile de transfer, adică nu au
fost demarate lucrările de utilitate publică şi bunul a fost trecut în proprietate privată, iar stingerea sa,
dacă lucrările de utilitate publică au fost demarate. Astfel, putem spune că existenţa acestui drept este
condiţionată de neînceperea lucrărilor de utilitate publică. Pe de altă parte, realizarea sa nu este
posibilă decât prin schimbarea regimului juridic al bunului, respectiv prin trecerea sa în proprietate
privată, înainte de înstrăinare.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în vederea realizării unor obiective de interes
naţional, judeţean şi local

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică realizată în temeiul Legii nr. 255/2010 necesară realizării
unor obiective de interes naţional, judeţean şi local are unele particularităţi în raport cu reglementarea
cuprinsă în Legea nr. 33/1994.

57
Expropriator este statul român pentru obiectivele de interes naţional, judeţele pentru obiectivele de
interes judeţean, iar municipiile, oraşele şi comunele, pentru obiectivele de interes local, iar conform
art. 2 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, reprezentarea acestora este asigurată de următoarele entităţi:
a) Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine, prin Compania Naţională de
Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., respectiv Ministerul Transporturilor, după caz,
direct sau prin Compania Naţională de Drumuri Naţionale S.A. pentru lucrările de construcţie de
drumuri de interes naţional, Ministerul Transporturilor, prin Compania Naţională de Căi Ferate „C.F.R.”
S.A., pentru lucrările de construcţie, reabilitare şi extindere a infrastructurii feroviare publice, prin
Societatea Comercială de Transport cu Metroul Bucureşti „Metrorex” S.A., pentru lucrările necesare
dezvoltării reţelei de transport cu metroul şi de modernizare a reţelei existente, prin aeroporturile de
interes naţional, pentru lucrările de dezvoltare a infrastructurii aeroportuare proprii, precum şi pentru
lucrările derulate în perimetrul de dezvoltare a aeroporturilor privind construcţia de drumuri, de
infrastructură feroviară publică, prin administraţiile portuare şi/sau de căi navigabile, precum şi
instituţiile publice din domeniul de activitate al transporturilor navale, pentru lucrările de construcţie,
reabilitare şi extindere a infrastructurii de transport naval, precum şi pentru lucrările portuare de
transport feroviar şi rutier;
b) Ministerul Mediului şi Pădurilor, prin Administraţia Naţională „Apele Române”, pentru lucrările din
domeniul gospodăririi apelor, şi prin Regia Naţională a Pădurilor Romsilva, pentru lucrările de
realizare a Sistemului naţional al perdelelor forestiere de protecţie, precum şi pentru toate lucrările de
împădurire a terenurilor degradate;
c) Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, pentru toate lucrările de construcţie, reabilitare,
modernizare şi dezvoltare a staţiunilor turistice de interes naţional, pentru lucrările de construcţie,
reabilitare, modernizare, dezvoltare şi ecologizare a zonei litorale a Mării Negre, lucrările de
amenajare, dezvoltare sau reabilitare a pârtiilor de schi, cu instalaţiile de transport pe cablu aferente,
instalaţiile şi echipamentele de producere a zăpezii artificiale şi gheţii, de întreţinere a pârtiilor,
instalaţiile pentru iluminatul pârtiilor de schi şi alte echipamente necesare dezvoltării domeniului
schiului, amenajarea, dezvoltarea sau reabilitarea pârtiilor destinate practicării celorlalte sporturi de
iarnă biatlon, bob, sanie, sărituri de la trambulină a patinoarelor şi echiparea cu instalaţiile şi
echipamentele corespunzătoare, cuprinse în Programul naţional de dezvoltare a turismului „Schi în
România”, aprobat prin Legea nr. 526/2003, cu modificările şi completările ulterioare;
d) Ministerul Economiei, Comerţului şi Mediului de Afaceri, prin societăţile comerciale care
funcţionează sub autoritatea sa, pentru lucrările miniere de interes naţional pentru exploatarea
zăcămintelor de lignit, care se execută în baza unei licenţe de exploatare, şi prin societăţile comerciale
producătoare de energie electrică aflate sub autoritatea sa, pentru lucrările de producere a energiei
electrice, Societatea Naţională de Transport Gaze Naturale „Transgaz” S.A. Mediaş şi Societatea
Naţională de Gaze Naturale „Romgaz” S.A. Mediaş, pentru extracţia gazelor naturale, şi Societatea
Comercială „Conpet” S.A. Ploieşti pentru lucrările de dezvoltare, modernizare şi reabilitare a
Sistemului naţional de transport al ţiţeiului, gazolinei, etanului şi condensatului, precum şi societăţile de
proiect care au acţionari companii/societăţi naţionale/societăţi comerciale cu capital majoritar de stat.
e) unităţile administrativteritoriale sunt reprezentate de autorităţile administraţiei publice locale sau de
aeroporturile de interes local pentru lucrările de dezvoltare a infrastructurii aeroportuare proprii,
precum şi de autorităţile administraţiei publice locale pentru lucrările de interes public de construcţie,
reabilitare şi modernizare a infrastructurii de alimentare cu apă, a infrastructurii de apă uzată şi pentru
lucrările de construcţie, reabilitare şi modernizare a staţiilor de epurare”.

Procedura de expropriere care se desfăşoară în temeiul Legii nr. 255/2010 este mult mai rapidă decât
cea reglementată de Legea nr. 33/1994 şi prevede parcurgerea următoarelor etape: a) aprobarea
indicatorilor tehnicoeconomici ai lucrărilor de interes naţional, judeţean sau local; b) consemnarea
sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul
de expropriere şi afişarea listei proprietarilor imobilelor; c) transferul dreptului de proprietate; d)
finalizarea formalităţilor aferente procedurii de expropriere.

58
a) Etapa I. Aprobarea indicatorilor tehnicoeconomici

În prima etapă, prin hotărâre a Guvernului sau, după caz, prin hotărâre a autorităţii administraţiei
publice locale sau judeţene, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sunt aprobaţi
indicatorii tehnicoeconomici pe baza documentaţiei tehnicoeconomice aferente, amplasamentul
lucrărilor, conform studiului fezabilitate, sursa de finanţare, precum şi declanşarea procedurii de
expropriere a tuturor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, lista proprietarilor aşa cum
rezultă din evidenţele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau ale unităţilor
administrativteritoriale, sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe
baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele
notarilor publici şi termenul în care acestea se virează întrun cont deschis pe numele expropriatorului
la dispoziţia proprietarilor de imobile.

b) Etapa a IIa. Consemnarea sumei individuale şi afişarea listei imobilelor ce urmează a fi expropriate

Potrivit art. 7 din Lege, înainte de a le notifica proprietarilor intenţia de expropriere, dar după aprobarea
indicatorilor tehnicoeconomici, a documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului sau a
documentaţiilor topocadastrale, după caz, expropriatorul are obligaţia de a consemna sumele
individuale ce reprezintă plata despăgubirii la dispoziţia proprietarilor de imobile afectaţi de
expropriere, aşa cum apar aceştia în lista întocmită potrivit evidenţelor Agenţiei Naţionale de Cadastru
şi Publicitate Imobiliară sau ale unităţilor administrativteritoriale, precum şi obligaţia de a afişa lista
imobilelor ce urmează a fi expropriate şi care fac parte din coridorul de expropriere.
Odată hotărâte toate aceste aspecte, expropriatorul va notifica, prin poştă, intenţia de expropriere
către proprietarii de imobile din coridorul de expropriere, împreună cu lista imobilelor ce urmează a fi
expropriate şi cu precizarea termenului de eliberare a imobilului care nu trebuie să fie mai mic de 30
de zile lucrătoare. Totodată, lista imobilelor ce urmează a fi expropriate se va afişa la sediul consiliului
local şi pe pagina de internet a expropriatorului.
Proprietarii imobilelor supuse exproprierii sunt obligaţi să se prezinte la sediul expropriatorului în
termen de 20 de zile de la data notificării, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri.
Deşi legea nu precizează, prin data notificării trebuie să înţelegem data comunicării notificării, iar nu
data emiterii acesteia, mai ales că se prevede comunicarea notificării prin poştă.

c) Etapa a IIIa. Transferul dreptului de proprietate

Transferul dreptului de proprietate nu este propriuzis un transfer, ci o stingere a dreptului de

proprietate privată şi o naştere, concomitentă, a dreptului de proprietate publică. Spre deosebire de
procedura reglementată de Legea nr. 33/1994, în cazul acestei proceduri speciale, mult mai rapide,
potrivit art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, naşterea dreptului de proprietate publică se produce de
drept, la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării
sumelor aferente despăgubirii.
Actul administrativ în baza căruia are loc „transferul” dreptului de proprietate este decizia de
expropriere, care trebuie emisă de către expropriator în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea
termenelor prevăzute în notificare.
Decizia de expropriere constituie titlu executoriu în ceea ce priveşte predarea bunului imobil, atât în
raporturile cu cei expropriaţi, cât şi în raporturile cu toţi cei care „pretind un drept legat de proprietatea
bunului expropriat” [art. 9 alin. (2) din Lege]. Prin sintagma „drept legat de proprietatea bunului
expropriat” trebuie să înţelegem atât un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, cât şi un
drept personal de folosinţă (de pildă, titularul unui contract de închiriere). Deşi nu pot fi obligaţi la
predarea bunului, deoarece nu au dreptul să deţină bunul, şi titularilor drepturilor reale de garanţie le
este opozabilă decizia de expropriere, deoarece dreptul acestora este legat de bunul expropriat.
59
Este esenţial faptul că, aşa cum prevede art. 9 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, decizia de expropriere
se emite şi îşi produce efectele şi în situaţia în care proprietarii imobilelor cuprinse în listă nu se
prezintă în termenul legal în vederea stabilirii unei juste despăgubiri, nu prezintă un titlu valabil sau nu
sunt cunoscuţi proprietarii sau succesorii acestora ori nu se ajunge la o înţelegere privind valoarea
despăgubirii.
Contestaţia asupra deciziei de expropriere nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile în cauză [art. 9 alin. (2) din Lege].
Din raţiuni de celeritate procedurală, verificarea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale
existente asupra imobilului expropriat şi acordarea sau contestarea despăgubirilor se va face ulterior
emiterii deciziei de expropriere, de către o comisie constituită special în acest scop.
Cererea de acordare a despăgubirilor, însoţită de documentele referitoare la dreptul de proprietate (se
poate folosi orice mijloc de probă) trebuie depusă în termen de 10 zile de la data aducerii la cunoştinţa
publică prin afişare la sediul consiliului local.
Chiar dacă cel îndreptăţit la despăgubire nu formulează o cerere de expropriere, sau cererea nu este
însoţită de documentele doveditoare, expropriatorul va consemna sumele ce reprezintă despăgubirea,
întrun cont bancar pe numele expropriatului. Despăgubirea se va consemna pe numele defunctului în
cazul în care succesiunea nu este deschisă, sau pe numele succesiunii, dacă procedura succesorală
este în dezbatere şi nu se cunosc succesorii.
Dacă despăgubirile sunt cerute în concurs sau în contradictoriu de către mai multe persoane, atunci
acestea se vor consemna pe numele tuturor, urmând a fi împărţite potrivit legii civile.
Hotărârea de stabilire a despăgubirilor se comunică tuturor celor interesaţi (solicitanţi, alţi titulari,
inclusiv cei aparenţi) şi se supune publicităţii prin afişare la sediul consiliului local şi pe pagina de
internet a expropriatorului.
Cei nemulţumiţi de această hotărâre se pot adresa instanţei judecătoreşti competente, însă nu vor
putea contesta transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator. Nici exercitarea
căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a despăgubirii şi transferul dreptului de
proprietate.

Confiscarea
Confiscarea este pierderea forţată a dreptului de proprietate privată, prevăzută de lege cu titlu de
sancţiune în cazul săvârşirii de infracţiuni sau contravenţii, deoarece se aplică bunurilor care sunt
destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii.
Măsura confiscării bunurilor este prevăzută de art. 44 alin. (9) din Constituţie, de art. 562 alin. (4) din
Codul civil, precum şi de alte legi speciale care impun această sancţiune în reglementarea unor
contravenţii sau infracţiuni.
Astfel, conform art. 44 alin. (9) din Constituţie, „Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni
ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii”, iar art. 562 alin. (4) C. civ. are aproximativ
acelaşi conţinut, doar precizează mai clar că „Nu pot fi supuse confiscării decât bunurile destinate sau
folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau cele rezultate din acestea”. De aici rezultă
că alte bunuri, cu excepţia celor indicate de aceste texte, nu pot fi confiscate. În acelaşi sens sunt
dispoziţiile art. 44 alin. (8) din Constituţie în care se prevede că „Averea dobândită licit nu poate fi
confiscată”, în acelaşi text reglementânduse şi prezumţia caracterul licit al dobândirii acesteia.

Capitolul 5. POSESIA

60
1. Noţiune
Posesia este un raport de fapt între un lucru şi o persoană, în care persoana are posibilitatea de a
îndeplini asupra lucrului, personal sau prin intermediul unui terţ, acte care în manifestarea lor
exterioară corespund exercitării unui drept, indiferent dacă această persoană este sau nu titularul
acelui drept.
Putem distinge două sensuri ale noţiunii de posesie: posesia care este doar o stare de fapt şi posesia
care este atributul inerent al unui drept real. Din punct de vedere istoric, posesia ca stare de fapt a fost
anterioară posesiei ca element de drept. Posesia ca stare de fapt a fost, mai întâi, temeiul
reprezentării subiective pe care posesorul a dobândito treptat asupra relaţiei dintre el şi obiectul
posedat şi asupra relaţiei dintre el şi celelalte persoane neposesoare, şi abia apoi, fundamentul
configurării dreptului de proprietate şi al naşterii celorlalte drepturi reale.
Cu toate acestea, atunci când analizăm noţiunea, natura juridică şi efectele posesiei, avem în vedere
doar posesia ca stare de fapt, care nu constituie un atribut al vreunui drept real.
Un drept real, ca realitate intelectuală, se obiectivează în exterior prin acte şi fapte materiale care
exprimă conţinutul acelui drept. Această obiectivare a dreptului făcută de titularul său este o posesie
ca element al dreptului real, ca prerogativă a acestuia. În schimb, atunci când posesorul se comportă
în exterior de parcă ar fi titular de drept real, deşi nu este, fiind indiferent dacă ştie sau nu aceasta,
suntem în prezenţa unei posesii care este exclusiv o stare de fapt.
Jurisconsulţii romani foloseau termenul possessio fie pentru a desemna o stare de fapt, fie pentru a
desemna un drept. În timpul lui Justinian, posesia era chiar confundată cu dreptul de proprietate în
ceea ce privea bunurile corporale (possessio rei sau possessio corporis), în timp ce posesia exercitată
în temeiul altor drepturi reale, cum sunt, de pildă, servituţile, numită qvasipossessio, a apărut pe cale
pretoriană, fiind considerată o posesie asupra bunurilor incorporale. În realitate, ambele forme ale
posesiei erau manifestări exterioare ale unui drept real, dar obiectivau conţinutul juridic al unor drepturi
diferite.
Romanii considerau că posesia este un drept, jus possessionis, dar care se deosebeşte de jus
possidendi care este atributul din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.
Romanii distingeau posesia de detenţie, iar apărarea posesiei pe calea interdictelor posesorii era
recunoscută şi unor categorii de detentori.
2. Fundamentul posesiei
În doctrina modernă a dreptului, sau conturat două teorii importante care au încercat să explice
fundamentul juridic al posesiei, punând accentul fie pe concepţia subiectivă, fie pe concepţia obiectivă
asupra posesiei.

Teoria lui Savigny sau concepţia subiectivă asupra posesiei, consideră că posesia asupra unui lucru
presupune două elemente: un element material, reprezentat de puterea fizică de a dispune de lucru
(corpus possessionis) şi un element intenţional, psihologic, care presupune intenţia posesorului de a
se comporta ca un adevărat proprietar asupra lucrului (animus possessionis).
Pentru posesor este esenţială intenţia sa de a se purta faţă de bun ca un adevărat titular al dreptului
real, indiferent dacă este vorba despre dreptul de proprietate sau despre orice alt drept real. Prin
urmare, elementul animus possessionis este cel care face deosebirea între posesie şi detenţie.
Posesorul stăpâneşte un bun cu intenţia de a se purta ca un adevărat proprietar, are un animus sibi
habendi, animus domini, animus possessionis sau animus possidendi, în timp ce detentorul
stăpâneşte un bun având convingerea intimă că o face nu pentru sine, ci pentru altul, adică pentru
titularul dreptului real.
Această voinţă de a stăpâni bunul pentru altul, este animus detinendi. Aşa încât este eronat să
afirmăm că detentorul nu are animus, întrucât chiar dacă nu are animus sibi habendi, are un animus
detinendi. Însă, pentru a exista o posesie ca stare de fapt, în concepţia lui Savigny, este
necesar animus domini.

61
Savigny distinge între diverse categorii de posesori şi detentori precari: astfel, pe de o parte,
proprietarii şi persoanele care, cu bunăcredinţă sau cu reacredinţă, se consideră şi se comporta ca
proprietari, deşi nu sunt, şi titularii dezmembrămintelor proprietăţii care exercită o cvasiposesie, iar pe
de altă parte, între persoanele care deţin un bun în temeiul unei legături contractuale (locatarii) în
scopul de aşi realiza un interes propriu şi cei care exercită posesia nomine
alieno (mandatarul,depozitarul, comodatarul).
Teoria lui Ihering exprimă concepţia obiectivă asupra posesiei. În această teorie este esenţial raportul
posesoriu, manifestarea exterioară a actelor de stăpânire, care nu sunt privite detaşat de animus, de
voinţa intimă a celui care posedă, întrucât cele două elemente ale posesiei sunt strâns legate.
Elementul intenţional nu vine să se adauge celui material, ci îl creează şi se manifestă prin el, este
implicit acestuia.
Pentru Ihering nu este esenţială distincţia între animus şi corpus, deoarece, în toate cazurile, raportul
posesoriu este privit ca un drept care poate fi protejat juridic. Ihering consideră că drepturile sunt
interese protejate juridic, fiecare drept având un element material (un interes) şi un element formal
(protecţia juridică). Posesia este considerată de Ihering a fi un drept întrucât cuprinde un interes
incontestabil privind utilizarea economică a bunului, care este protejat juridic.
În concepţia lui Ihering, jus possessionis ar desemna tocmai dreptul cu care este asimilată posesia,
diferit de jus possidendi, care este un atribut al dreptului de proprietate.
Potrivit art. 916 C. civ., „(1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate
asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar. (2)
Dispoziţiile prezentului titlu se aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa posesorului care se
comportă ca un titular al altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie”.
Dispoziţiile art. 916 C. civ. precizează cele trei elemente esenţiale, definitorii, pentru posesie: posesia
este o stare de fapt; apare ca manifestare exterioară a unui drept de proprietate sau altui drept real;
cel care este posesor „stăpâneşte şi se comportă” ca titular al unui drept real.

Elementele definitorii ale posesiei ca stare de fapt

Posesia este o stare de fapt protejată juridic.
Posesia ca stare de fapt nu poate fi asimilată unui drept şi nici nu trebuie confundată cu efectele ei
juridice. Posesia poate fi apărată pe calea acţiunilor posesorii, dar aceasta nu pentru că ar fi un drept,
ci pentru că şi un simplu interes legitim, născut şi actual poate fi apărat printro acţiune civilă.
Doctrina a identificat următoarele elemente pentru a defini posesia ca stare de fapt protejată juridic:
numai bunurile corporale pot fi posedate; posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate în
circuitul civil sau care pot intra în circuitul civil; posesia are ca obiect numai bunuri individual
determinate; posesia este o putere de fapt pe care o persoană o exercită cu privire la un bun corporal;
conţinutul acestei puteri de fapt este manifestarea exterioară, obiectivarea unui drept real principal;
această putere de fapt are un element material (corpus) şi un element psihologic (animus); posesia
este protejată juridic; posesia naşte anumite efecte juridice.
Observăm că aceste elemente pot fi structurate în: elemente care se referă la bunul ce face obiectul
posesiei, elemente care se referă la structura posesiei şi elemente care se referă la protecţia juridică a
posesiei ca stare de fapt.
1. Bunurile ce pot fi posedate
Pot face obiectul posesiei ca stare de fapt doar bunurile corporale, individual determinate, care se află
sau care pot intra în circuitul civil.
Fiind o stare de fapt care presupune săvârşirea unor acte materiale asupra bunului (corpus
possessionis), posesia este incompatibilă cu bunurile incorporale. Simplul fapt că anumite bunuri
incorporale sunt susceptibile de apropriere şi pot face, în condiţiile legii, obiectul unor drepturi
patrimoniale, nu trebuie să ne ducă la concluzia că asupra lor se poate realiza o posesie în fapt. Atunci
când devin obiect de drept patrimonial, aceste bunuri sunt stăpânite în temeiul apartenenţei acelui
drept patrimonial titularului său, astfel că actele juridice care se pot încheia cu privire la aceste bunuri

62
sunt expresia posesiei ca element al acelui drept patrimonial, iar nu a unei posesii care este exclusiv o
stare de fapt. Nu se poate concepe o posesie ca stare de fapt fără existenţa unuia dintre cele două
elemente structurale ale sale, adică fără existenţa elementului corpus.
Există o formă specifică a posesiei pentru fiecare drept real principal.
Este eronat astfel să afirmăm că posesia corespunzătoare dreptului de proprietate este o posesie
asupra unui bun corporal, iar posesia corespunzătoare celorlalte drepturi reale principale ar fi o
posesie asupra bunurilor incorporale. În ambele cazuri, posesia poartă asupra bunurilor corporale,
doar că maniera în care se exercită diferă în funcţie de natura dreptului real pe care posesorul înţelege
să îl exteriorizeze.
Atunci când dreptul de creanţă este încorporat întrun înscris constatator (cazul titlurilor de valoare la
purtător), poate fi posedat deoarece dreptul dobândeşte corporalitate.
Drepturile reale accesorii nu pot posedate, deoarece nu au în conţinutul lor juridic jus possidendi, jus
utendi şi jus fruendi şi nu implică o stăpânire a bunurilor corporale sau incorporale care formează
obiectul garanţiei, indiferent că este vorba despre elementul psihologic sau de elementul material al
stăpânirii.
Pot fi posedate doar bunurile corporale individual determinate. Bunurile de gen, neindividualizate,
fondul de comerţ, masele patrimoniale specializate, nu pot fi posedate deoarece nu au corporalitate.
Acestea sunt privite ca un ansamblu incorporal, ca un bun incorporal, indiferent de existenţa în
cuprinsul lor a unor bunuri corporale.
Pentru a fi posedate, bunurile trebuie să fie apropriabile, respectiv să fie în circuitul civil sau să poată
intra în circuitul civil. Nu se poate bucura de protecţie juridică posesia unui bun pe care legea îl
consideră neapropriabil.
Bunurile corporale sunt susceptibile de apropriere în mod natural, cu excepţia cazului în care legea le
exclude din circuitul civil şi în acest fel le interzice aproprierea. În schimb, bunurile incorporale nu sunt
susceptibile de apropriere decât în cazul în care legea o permite în mod expres.
Trebuie făcută distincţia între accesibilitatea materială şi accesibilitatea juridică a bunurilor la schimb.
Accesibilitatea materială la schimb presupune posibilitatea separării fizice între subiectul şi obiectul
dreptului patrimonial sau între cel care posedă şi obiectul dreptului posedat. Din această perspectivă,
elementele corpului uman nu sunt apropriabile şi nu pot fi posedate.
În ceea ce priveşte accesibilitatea juridică la schimb, bunurile corporale sunt apropriabile dacă nu
există o interdicţie legală, cu alte cuvinte bunurile corporale trebuie să fie în circuitul civil, să nu fie
afară din comerţ. Nu pot fi posedate decât bunurile care se află în circuitul civil. Numai cu privire la
acestea posesia se bucură de protecţie juridică.
Prin bunuri care nu sunt şi nu pot intra în circuitul civil înţelegem fie bunurile care nu sunt susceptibile
de apropriere publică sau privată, fie toate bunurile care nu sunt susceptibile de apropriere privată, fie
atât bunurile care nu sunt susceptibile de apropriere publică sau privată cât şi cele care, deşi au fost
apropriate întro formă sau alta, sunt declarate inalienabile.
Bunurile care fac obiectul proprietăţii publice nu sunt în circuitul civil. Ele sunt posedate întro formă
specifică de către titularul dreptului de proprietate publică, respectiv statul şi unităţile
administrativteritoriale, dar nu pot face obiectul posesiei ca stare de fapt exercitată de către
persoanele fizice şi persoanele juridice de drept privat.
De asemenea, nu sunt susceptibile de posesie bunurile comune, al căror uz este comun tuturor (aerul,
apa mării), întrucât nu sunt susceptibile de apropriere.
În schimb, bunurile fără stăpân, mobile, pot fi luate în posesie şi apropriate pe calea ocupaţiunii
(vânatul, peştele de mare şi de apă dulce etc.) .
2. Structura posesiei
Posesia reuneşte în conţinutul său două elemente: un element intenţional, psihologic, animus (animus
possessionis) şi un element material, corpus (corpus possessionis)

63
a) Elementul psihologic al posesiei – Animus
Animus domini, animus rem sibi habendi, animus possidendi – reprezintă voinţa celui care stăpâneşte
bunul de a se purta ca un veritabil proprietar asupra acestuia.
Nu are importanţă dacă posesorul este în eroare cu privire la calitatea sa de titular de drept real.
Esenţial este să se comporte faţă de bun ca şi cum ar fi titularul unui drept real. De asemenea, nu
prezintă relevanţă nici dacă cei din jur au reprezentarea subiectivă că el este titularul unui drept real.
Ceea ce contează este reprezentarea subiectivă a posesorului însuşi. Chiar dacă are cunoştinţă că nu
este întemeiată în drept posesia sa asupra bunului, acesta tot posesor rămâne dacă se comportă faţă
de bun de parcă ar fi îndreptăţit.
Legea protejează raportul posesoriu de fapt, această stare de veritabilă aparenţă, deoarece este
echitabil şi just să fie ocrotiţi toţi cei care exercită o stăpânire asupra unui bun procedând la utilizarea
sa economică, în detrimentul celor care îşi neglijează bunul deşi sunt proprietari.
Deşi printre efectele juridice pe care legea le recunoaşte posesiei se află şi dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, starea de aparenţă de drept a posesiei nu se confundă cu aparenţa
creatoare de drept a erorii comune şi invincibile (prin aplicarea principiului error communis facit jus).
Ceea ce este important pentru posesor este intenţia de a se comporta în exterior de parcă ar fi
proprietar, fără a fi necesar ca terţele persoane să fie în eroare comună şi invincibilă asupra calităţii
sale de proprietar. Pe posesor nu îl interesează ce cred terţii despre posesia sa, ci ce crede el însuşi.
Nici pentru eficacitatea posesiei, raportul posesorului cu terţii nu prezintă relevanţă. Ceea ce este
esenţial în raportul posesoriu nu este modul în care terţii îl percep pe posesor, ci modul în care acesta
din urmă îşi exercită puterea asupra bunului, respectiv reprezentarea subiectivă pe care o are în
momentul stăpânirii. Dintre terţi, singurul care ar putea fi interesat de reprezentarea subiectivă a
posesorului în exercitarea actelor materiale de stăpânire a bunului este adevăratul proprietar, pentru a
lua măsuri de a reintra în posesia bunului.
Spre deosebire de situaţia posesorului aparent, în cazul proprietarului aparent este esenţială credinţa
eronată a terţilor cu privire la calitatea de proprietar a acestuia. Starea psihologică de eroare trebuie să
fie comună şi invincibilă, adică suficient de puternică încât orice persoană să cadă pradă aparenţei.
Efectul erorii comune este unul potenţial, este vorba mai degrabă, despre acea calitate a aparenţei de
natură să inducă în eroare pe toată lumea, chiar dacă nu orice persoană este, în mod efectiv, în
eroare.
Reprezentarea subiectivă este diferită, după cum posesorul are intenţia de a se comporta ca un
proprietar sau ca un titular al unui alt drept real.
Cum asupra aceluiaşi bun pot exista mai multe drepturi reale diferite, înseamnă că pot exista şi mai
multe posesii, diferite ca natură, indiferent dacă posesorii sunt şi titularii drepturilor reale respective.
Intenţia de a poseda este diferită de bunacredinţă şi, uneori, este incompatibilă cu aceasta din urmă.
De exemplu, hoţul sau uzurpatorul unui bun este perfect conştient de absenţa dreptului său asupra
bunului, dar această stare psihologică nu impietează asupra voinţei sale de a afirma un drept, de a se
comporta de parcă bunul iar aparţine.
Elementul animus implică două componente: voinţa şi intenţia. Nu există animus dacă voinţa
posesorului este ineficace. Prin excepţie, persoanele incapabile şi persoanele juridice posedă prin
voinţa reprezentantului lor. Pe de altă parte, posesorul trebuie să aibă şi intenţia de aşi afirma dreptul
său asupra bunului, de al considera ca fiind al său.
b) Elementul material al posesiei – Corpus
Elementul material al posesiei este alcătuit din faptele materiale şi actele juridice care se exercită
asupra bunului posedat, corespunzătoare prerogativelor conferite de un drept real pe care posesorul
intenţionează să îl manifeste în exterior. Elementul material acoperă exercitarea atributului jus
possidendi, dar şi a celorlalte prerogative ale dreptului real.
Astfel, în cazul posesiei corespunzătoare unui drept de proprietate, corpus va consta în faptul
posesorului de a se comporta ca un proprietar, de a exercita usus, fructus şi abusus, având
capacitatea să îndeplinească în legătură cu lucrul posedat acte de detenţie, de uz, de transformare, să
plătească sarcinile şi impozitele bunului aflat în posesia sa. Atunci când este vorba despre o posesie
64
corespunzătoare unui drept de uzufruct, posesorul va stăpâni bunul prin exercitarea drepturilor şi
îndeplinirea obligaţiilor ce îi revin unui uzufructuar. Similar, posesia corespunzătoare nudei proprietăţi
este una specifică.
În orice situaţie, elementul corpus trebuie să fie îndestulător, adică să cuprindă numărul de acte pe
care un titular al dreptului pretins lear îndeplini în mod normal asupra bunului ce formează obiectul
dreptului.
Doar exercitarea unor acte juridice asupra bunului nu este de natură să caracterizeze posesia şi să
dovedească, prin ele însele, elementul material al posesiei. Astfel, chiar dacă proprietarul care a
pierdut posesia bunului poate încheia anumite acte juridice, acestea nu sunt suficiente pentru a proba
că are încă posesia bunului.
Actele materiale ce manifestă un corpus sunt clasificate în:
acte de deţinere, adică acte prin care o persoană păstrează un lucru prin puterea sa fizică, faptul de
aşi apropria un bun mobil sau de a lua în stăpânire un imobil; Nu este necesar ca aceste acte să se
manifeste în orice moment prin gesturi actuale, ci să fie de natură să creeze aptitudinea posesorului
de a le exercita oricând;
acte de folosinţă, adică acte de utilizare economică, de exploatare a bunului. Aceste acte nu implică
în mod necesar un contact fizic cu bunul, de pildă, încasarea unei chirii sau arende de către
administratorul imobilului este o modalitate de a poseda un imobil.
Nu trebuie însă confundate actele de deţinere, adică actele care sunt o formă a lui corpus cu actele de
detenţie ce exprimă manifestarea exterioară a detenţiei precare.
Elementul corpus presupune nu numai actele materiale ce se exercită asupra bunului, ci şi actele
juridice pe care este îndreptăţit să le exercite pretinsul titular al dreptului real. De pildă, încheierea unor
contracte de administrare, de comodat, de închiriere a bunului pot constitui forme în care se
manifestă corpusul posesiei, distincte de elementul intenţional, abstract (animus), care însoţeşte însă
orice manifestare exterioară a posesiei.
Actele juridice încheiate cu privire la un bun nu reprezintă acte pur psihologice. Plata unor impozite
face parte din categoria actelor de administrare care îi revin oricărui proprietar, chiar dacă acestor acte
le lipseşte legătura materială cu bunul posedat. Sa considerat astfel că se pot distinge două
dimensiuni ale categoriei juridice corpus, corespunzător unei posesii utile: acte de folosinţă,
caracterizate prin materialitatea lor şi acte de administrare (plata de taxe, impozite, închirierea bunului
şi altele de aceeaşi natură) care sunt, prin definiţie, imateriale.
Elementul corpus trebuie să aibă un caracter continuu, intermitenţa actelor de stăpânire fiind admisă
numai în funcţie de natura bunului. Dacă exercitarea în fapt a unui drept real presupune acte săvârşite
la un anumit interval de timp în funcţie de natura bunului ce face obiectul dreptului, atunci şi posesia ca
stare de fapt, care se doreşte afirmarea exterioară a unui drept, va avea caracter continuu, chiar dacă
elementul corpus se manifestă cu intermitenţe normale, impuse de natura şi starea bunului.
3. Protecţia juridică acordată posesiei ca stare de fapt
Posesia este un raport de fapt între o persoană şi un bun, iar nu un drept real. Chiar dacă dreptul de
proprietate, aşa cum sa afirmat, este o putere asupra bunului, protejată juridic, nu se poate pune
semnul egalităţii între puterile juridice asupra bunului care formează conţinutul drepturilor reale şi
puterea de fapt a posesiei. Faptul că posesia este protejată juridic nu o transformă din stare de fapt
întrun drept real. Formele şi gradele de protecţie sunt diferite între drepturile reale şi starea de fapt a
posesiei. În cazul posesiei, se protejează juridic un interes legitim al posesorului cu privire la bun, iar
nu un drept al acestuia. Astfel, drepturile reale sunt apărate pe calea acţiunilor petitorii, care pun în
discuţie însăşi existenţa dreptului real respectiv şi presupun proba dreptului real, pe când posesia este
apărată pe calea acţiunilor posesorii, în care nu se verifică proba dreptului, ci doar a posesiei, iar ceea
ce se restabileşte prin admiterea acţiunii posesorii este starea de fapt a posesiei, nicidecum un drept.
Este adevărat însă că, de cele mai multe ori, puterea de fapt a posesiei este dublată de puterea
juridică, adică posesorul este şi titularul dreptului real respectiv şi poate apela la acţiunile posesorii ori
de câte ori îi este tulburată posesia, fără ca prin aceasta să se pună în discuţie existenţa dreptului său.
Restabilirea pe această cale a posesiei proprietarului este mult mai facilă, datorită multiplelor
65
posibilităţi de probă a stărilor de fapt comparativ cu proba dreptului real. Pe cale indirectă, prin acţiuni
posesorii, proprietarul îşi poate apăra dreptul său, evitând dificultăţile probatorii ale acţiunii în
revendicare.
Atunci când posesorul nu are calitatea de proprietar al bunului respectiv, respectiv când puterea de
fapt se opune puterii juridice, datorită protecţiei pe care legea o acordă posesiei, este posibil, dacă
sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, ca posesorul să dobândească însuşi dreptul de
proprietate, pe calea uzucapiunii. În felul acesta, datorită uzucapiunii, proprietarul poate pierde dreptul
său, şi implicit posesia bunului, având în vedere că a permis ca o altă persoană să îl posede perioada
de timp cerută de lege.
Rezultă de aici că legiuitorul înţelege în toate cazurile să îl protejeze pe cel care utilizează economic
un bun, şi să îl sancţioneze pe proprietarul care îşi neglijează bunul. Chiar dacă un proprietar, graţie
dispoziţiei juridice pe care o are asupra bunului, poate alege să nu uzeze de bunul său, acest fapt nu îi
este permis la nesfârşit. Între un proprietar dezinteresat de bunul său şi o altă persoană care posedă
acel bun în condiţiile prevăzute de lege, legiuitorul înţelege să îl sancţioneze pe primul, prin
recunoaşterea unui efect achizitiv de proprietate posesiei celui deal doilea.
Transformarea stării de fapt a posesiei în drept de proprietate este cel mai puternic efect juridic al
posesiei. Legea recunoaşte în plus, dreptul posesorului de bunăcredinţă de a dobândi fructele bunului
posedat, prezumă calitatea de proprietar a posesorului şi îi permite apărarea posesiei pe calea
acţiunilor posesorii.
Coposesia, modalitate a posesiei
Suntem în prezenţa unei coposesii atunci când mai multe persoane exercită în comun stăpânirea unui
bun, având prerogative identice din punct de vedere calitativ, respectiv toţi pot încheia, în egală
măsură, acte juridice asupra bunului şi, tot astfel, pot săvârşi fapte materiale asupra acestuia.
Situaţia tipică de coposesie se întâlneşte în proprietatea comună, când mai mulţi titulari exercită
dreptul de proprietate asupra bunului, stăpânirea fiecăruia dintre ei realizânduse în fapt, asupra
întregului bun, chiar dacă, intelectual, dreptul de proprietate este divizat între aceştia pe cotepărţi.
În cazul coposesiunii ca stare de fapt, dublată sau nu de existenţa unui drept de proprietate comună,
fiecare dintre coposesori are reprezentarea subiectivă clară că nu are stăpânirea exclusivă asupra
întregului bun. Fiecare dintre aceştia are credinţa că este posesor al bunului în virtutea faptului că
deţine o cotăparte ideală de drept şi că toţi ceilalţi se bucură de aceeaşi stăpânire asupra întregului
bun.
În cazul coposesiunii corespunzătoare dreptului de proprietate comună, fiecare coposesor are atât
reprezentarea subiectivă că stăpâneşte bunul pentru sine (animus sibi habendi), ţinând seama de
calitatea juridică pe care crede că o are sau şio asumă în legătură cu un anumit bun, cât şi
reprezentarea subiectivă că stăpâneşte bunul pentru altul (animus detinendi), corespunzător calităţii
juridice pe care celălalt crede că o are sau şio asumă faţă de acelaşi bun. Fiecare coposesor este şi
posesor şi detentor precar cu privire la întregul bun, coposesor în ce priveşte cota sa parte de drept şi
detentor precar în ce priveşte cota de drept a celorlalţi.
Având în vedere că toţi coposesorii au animus possidendi, elementul subiectiv se înfăţişează
ca animus condomini.
Dovada posesiei
A dovedi posesia înseamnă a proba cele două elemente ale sale: corpus şi animus.
Proba elementului material al posesiei este mult mai facilă decât proba elementului intenţional.
Exercitarea corpusului posesiei prin fapte materiale poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, în timp
ce, pentru actele juridice, între părţile contractante se aplică regulile restrictive de probă ale actelor
juridice, respectiv proba prin înscrisuri. În ce îi priveşte pe terţi, actul juridic reprezintă pentru aceştia
un fapt juridic care poate fi dovedit cu orice mijloc de probă.
Spre deosebire de proba elementului corpus, dovada elementului intenţional al posesiei este mult mai
dificilă. De aceea, legiuitorul a prevăzut trei prezumţii relative, în cascadă, care ajută la dovada
elementului psihologic al posesiei.

66
Potrivit art. 919 alin. (1) C. civ., „Până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat
posesor”, iar potrivit alin. (3), „Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu
excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară”.
Observăm că, mai întâi, legea instituie o prezumţie relativă a existenţei posesiei în favoarea aceluia
care stăpâneşte bunul. Aceasta înseamnă că elementul animus este prezumat ori de câte ori sunt
dovedite actele de stăpânire asupra bunului. Prezumţia fiind relativă, poate fi răsturnată prin proba
contrară, respectiv se poate dovedi faptul că cel care stăpâneşte bunul nu o face pentru sine ci pentru
altul, adică este un detentor, iar posesorul, în această situaţie, exercită o posesie prin altul, corpore
alieno.
Dacă se va răsturna prezumţia şi se va dovedi calitatea de detentor, se prezumă că detenţia se
menţine până la proba intervertirii sale, potrivit prevederilor art. 919 alin. (2) C. civ., conform căruia
„Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale”. Prin
urmare, legiuitorul nu prezumă existenţa detenţiei, întrucât prezumă posesia, în caz contrar,
prezumţiile sar exclude. Ceea ce se prezumă însă, este menţinerea detenţiei odată ce este dovedită.
Dar şi în această situaţie, se va putea oricând proba că a intervenit o cauză de intervertire a detenţiei
în posesie, dintre cele reglementate de art. 920 C. civ.
Dacă nu se va putea răsturna prezumţia de existenţă a posesiei, prevăzută în art. 919 alin. (1) C. civ.,
devin aplicabile prevederile alin. (3) ale aceluiaşi articol. Astfel, odată dovedită calitatea de posesor, se
prezumă, tot relativ, că posesorul este proprietarul bunului. Prezumţia va putea fi înlăturată de
proprietarul bunului dacă va face dovada dreptului său de proprietate sau chiar de un terţ interesat,
care va putea proba că posesorul nu are calitatea de proprietar .
Prezumţia prevăzută de art. 919 alin. (3) C. civ. nu se aplică imobilelor înscrise în cartea funciară,
întrucât în materia cărţilor funciare funcţionează prezumţia prevăzută de art. 900 C. civ. care prevede
că „(1) Dacă în cartea funciară sa înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul
există în folosul ei. (2) Dacă un drept real sa radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu
există. (3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum şi pe calea
acţiunii în rectificare”.
În consecinţă, în cazul unui imobil înscris în cartea funciară, nu posesorul bunului este prezumat
proprietar, ci cel care este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate.
Prin excepţie, se admite dovada contrară în situaţiile prevăzute de art. 887 alin. (1) C. civ., când este
permisă dobândirea de drepturi reale fără înscriere în cartea funciară, respectiv când provin din
moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi
în alte cazuri expres prevăzute de lege.
2. Dobândirea posesiei
Pentru a dobândi posesia, este necesar ca ambele elemente, corpus şi animus, să fie reunite şi să
aparţină aceleiaşi persoane. Nu este absolut necesar ca ambele elemente ale posesiei să fie
dobândite în acelaşi timp. De pildă, un detentor care exercită stăpânirea unui bun corpore alieno, dacă
dobândeşte animus sibi habendi prin intervertirea precarităţii, devine posesor.
Elementul material se poate dobândi prin faptul unilateral al posesorului care exercită acte materiale
de folosinţă şi deţinere a bunului din proprie iniţiativă, atunci când vechiul posesor a renunţat sau a
părăsit posesia exercitată, ori atunci când are loc o transmitere prin convenţie sau pentru cauză de
moarte.
Dobândirea elementului corpus se poate realiza şi numai prin crearea posibilităţii exercitării actelor
materiale de stăpânire a bunului, chiar dacă nu a devenit efectivă exercitarea lor. De pildă, în cazul
vânzării unui bun imobil, cu predarea bunului prin remiterea cheilor, dobândirea elementului corpus are
loc prin faptul remiterii cheilor, întrucât se creează posibilitatea exercitării efective a actelor materiale
de stăpânire a bunului.
În epoca veche a dreptului roman, dobândirea posesiei se realiza printro aprehensiune materială a
lucrului, apoi, ca urmare a dezvoltării comerţului, aceasta a devenit tot mai simbolică. De exemplu, era
suficient să se pună un paznic bunurilor cumpărate, ori predarea cheilor magaziei unde se aflau
depozitate, pentru ca persoana respectivă să dobândească posesia.

67
Dobândirea elementului intenţional are loc în momentul în care cel care deţine lucrul, manifestă
intenţia de al păstra pentru sine. Articolul 919 alin. (1) C. civ. instituie o prezumţie a existenţei acestui
element, prezumţie dedusă din elementul material al posesiei, prevăzând că „Până la proba contrară,
acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor”, existenţa elementului intenţional în persoana
posesorului fiind însă mai clar formulată în reglementarea art. 1854 C. civ. din 1864, care preciza că
„posesorul este presupus că posedă pentru sine”.
În doctrină, se deosebeşte posesia originară de posesia derivată, după cum şi dobândirea posesiei
prin diferite modalităţi: longa manu, brevi manu, constitutul posesoriu etc..
Posesia se dobândeşte în mod originar când nu este urmarea unei dobândiri de la un alt posesor, ci
pentru prima oară, asupra unui lucru mobil sau imobil care nu a aparţinut anterior altcuiva.
Posesia derivată este o transmitere obişnuită a posesiei de la un posesor la altul, ca de exemplu, prin
predarea bunului în cazul vânzării, când art. 1685 C. civ. prevede că „Predarea se face prin punerea
bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări,
pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei”.
Dobândirea „longa manu” are loc când lucrul este plasat sub ochii celui care vrea săl posede, având
facultatea de a deveni stăpân.
În cazul dobândirii „brevi manu”, lucrul deţinut cu titlu de împrumut, depozit sau locaţiune, devine
posedat cu titlu de proprietar în temeiul unui contract nou, printro intervertire a titlului.
„Constitutul posesoriu” are loc în urma unor clauze inserate întrun contract de vânzare sau donaţie,
potrivit cărora cel ce înstrăinează continuă să deţină lucrul în numele şi în contul dobânditorului, care
capătă o posesie utilă, iar înstrăinătorul devine detentor precar.
Elementul intenţional se poate realiza, în principiu, doar prin intermediul persoanei care nutreşte
dorinţa de a poseda lucrul, fiindcă este greu de presupus intenţia unei alte persoane de a poseda în
numele şi fără ştirea sa.
Potrivit art. 917 alin. (1) C. civ., „Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra
bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane”.
Dacă posesia poate fi exercitată prin reprezentanţi, înseamnă că poate fi şi dobândită prin alte
persoane care acţionează în numele şi în contul posesorului.
În ipoteza în care mandatarul excede atribuţiilor sale, manifestânduse în afara limitelor acestuia, sa
apreciat că posesia nu este dobândită de către mandant decât în momentul în care acesta din urmă a
luat la cunoştinţă despre actul de luare în posesie. Se consideră astfel că nu se poate dobândi posesia
înainte de a o fi cunoscut şi aprobat.
Ca urmare, posesia poate fi dobândită prin intermediul unui prepus care lucrează la ordinul
comitentului sau prin intermediul unui reprezentant care acţionează pentru noi şi în numele nostru.
În cazul dobândirii posesiei prin mandatar, putem deosebi situaţia în care mandatarul lucrează în
limitele mandatului şi acţionează pentru mandant şi situaţia când mandatarul, deşi lucrează în cadrul
atribuţiilor sale, declară expres că dobândeşte lucrul pentru sine, cu intenţia de al poseda pentru sine
şi nu pentru mandant. În acest din urmă caz, nu se poate recunoaşte mandatarului calitatea de
posesor, deoarece, odată cu încheierea mandatului se transmite către mandatar voinţa mandantului
de a dobândi posesia, astfel că mandantul devine posesor înainte chiar de a fi luat cunoştinţă despre
intrarea în posesie. Putem spune despre comportarea mandatarului, în acest caz, că ea constituie
totodată o încălcare a contractului de mandat şi o încercare de uzurpare cu reacredinţă a posesiei altei
persoane. Când mandatarul lucrează în afara atribuţiilor stabilite de către mandant, posesia nu se
dobândeşte de acela pentru care sa început a se poseda decât în momentul în care actul de luare în
posesie a fost cunoscut şi încuviinţat de el.
Prin asemănare cu mandatul, şi în cazul gestiunii de afaceri, posesia se dobândeşte nu din momentul
instrumentării actului de către gerant, ci la data ratificării actului de luare în posesie de către gerat,
pentru că acesta din urmă nu are cunoştinţă despre gestiunea pe care o va stăpâni. În situaţia în care
geratul nu ratifică gestiunea de afaceri, posesia nu va exista pentru gerat, întrucât lipseşte intenţia sa
de a lua bunul în stăpânire. În ceea ce îl priveşte pe gerant, nici lui nu i se poate recunoaşte calitatea

68
de posesor, întrucât a acţionat cu voinţa de a gestiona interesele altuia. Fiind obligat la restituirea
bunului, gerantul nu poate fi decât cel mult un detentor precar.
În mod excepţional, elementul intenţional al posesiei se poate dobândi şi exercita printro altă
persoană. Este cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu şi al persoanelor juridice care
dobândesc posesia (elementul intenţional) prin reprezentanţii lor legali, care o exercită în continuare.
Astfel, art. 917 alin. (2) C. civ. prevede că „Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele
juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”. Chiar dacă posesia este o stare de fapt şi nu
presupune capacitatea juridică, elementul animus necesită exprimarea unei voinţe reale, a unui
capabil.
3. Păstrarea posesiei
Pentru conservarea sau păstrarea posesiei, elementul material are un rol mai puţin important
deoarece posesorul nu încetează de a avea corpus prin faptul că nu îndeplineşte unele acte de
folosinţă sau de uz pe care lear presupune bunul, cu condiţia ca neexercitarea actelor materiale să nu
se prelungească mai mult de un an. În acest interval de timp posesorul îşi păstrează elementul
intenţional, fiind suficient ca voinţa de a poseda să existe încă.
Posesia se conservă chiar numai prin elementul intenţional, dacă nu suferă întreruperi sau dacă nu a
fost abandonată voluntar. Simpla pierdere a elementului corpus nu pune capăt posesiei atât timp cât
posesorul conservă voinţa de a poseda.
Posesorul menţine corpus prin simplul fapt că păstrează, de o manieră potenţială, posibilitatea de a
exercita asupra lucrului acte de stăpânire materială.
Conservarea posesiei are loc diferit, după cum este vorba de bunuri imobile sau de bunuri mobile.
În materia bunurilor imobile, elementul intenţional este suficient pentru conservarea posesiei, potrivit
regulii „animo retinctur possessio”. Odată dobândită, posesia se conservă chiar dacă posesorul nu a
făcut acte materiale de stăpânire deşi avea posibilitatea să le facă sau sa găsit în imposibilitate
temporară de a le face.
În cazul bunurilor mobile, imposibilitatea exercitării elementului material va conduce la pierderea
posesiei înseşi. Prin excepţie, în cazul deposedării, în raporturile cu cel care la deposedat în mod
fraudulos pe posesor, se va considera că cel deposedat nu a pierdut posesia bunului.
Dacă posesia se poate dobândi prin intermediul altuia, tot astfel ea se poate şi păstra, deci se posedă
şi, respectiv, se conservă „corpore alieno”.
Este cazul proprietarului care posedă prin intermediul chiriaşului. Posesorul îşi conservă posesia prin
îndeplinirea unei serii de acte juridice, cum ar fi: încasarea chiriei, reparaţii capitale făcute bunului etc.
Aceasta înseamnă că exercitarea actelor materiale prin intermediul altei persoane, nu presupune
totdeauna că detentorul precar este singurul care poate exercita corpusul posesiei. Întinderea
exercitării elementului corpus de către detentorul precar depinde de înţelegerea sa cu posesorul, fiind
posibilă şi o exercitare exclusivă a actelor materiale de stăpânire de către detentor.
De asemenea, în cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate, este posibil ca titularul
dezmembrământului să exercite în acelaşi timp elementul corpus specific posesiei sale şi
elementul corpus specific nudei proprietăţi, în acest ultim caz, corpore alieno, în calitate de detentor
precar, deoarece, după cum rezultă din art. 918 alin. (1) lit. b) C. civ., titularul dezmembrământului are
calitatea de detentor precar în raport cu nuda proprietate.
Posesia se păstrează şi în situaţiile în care cel prin intermediul căruia posesorul şia exercitat posesia a
abandonat bunul, a decedat sau a devenit incapabil, cu condiţia ca posesia să nu fi fost dobândită de
un terţ.
Posesia corpore alieno nu trebuie să fie confundată cu posesia solo animo. Posesia va putea
continua solo animo, în ipoteza pierderii materiale a bunului, în cazul deposedării, pe perioada de un
an în care posesorul poate introduce acţiunea posesorie, sau în cazul intervenirii unei situaţii de forţă
majoră care îl împiedică pe posesor să exercite elementul material, indiferent de durata împiedicării.
Esenţial este ca lipsa elementului material să nu releve intenţia posesorului de a renunţa la posesie.
Spre deosebire de posesia solo animo, în care posesorul nu are cum să exercite corpusul posesiei, în
posesia corpore alieno, posesorul exercită corpusul posesiei, dar prin altul.
69
4. Încetarea posesiei
Dispoziţiile art. 921 C. civ. reglementează expres cazurile de încetare a posesiei: „a) transformarea sa
în detenţie precară; b) înstrăinarea bunului; c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea
funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil; d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului în proprietate publică; f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau
municipiului, după caz, conform art. 889 alin. (2) C. civ.; deposedarea, dacă posesorul rămâne lipsit de
posesia bunului mai mult de un an”.
În literatura juridică, sa făcut şi o altă clasificare a cauzelor de încetare a posesiei, luânduse drept
criteriu voinţa posesorului, cauze care observăm că au fost luate în considerare, în reglementarea art.
921 C. civ., deşi legiuitorul nu lea clasificat după acest criteriu, ci lea enumerat indistinct.
a) Pierderea posesiei se produce prin voinţa posesorului, atunci când acesta transferă bunul în
posesia altei persoane întrun mod voluntar (înstrăinare, abandonul bunului mobil, renunţarea la
dreptului de proprietate asupra bunului imobil, înscrisă în cartea funciară, transformarea posesiei în
detenţie pe calea constitutului posesor);
b) Pierderea posesiei se produce fără voinţa posesorului, în cazul deposedării care durează mai mult
de un an, al pieirii bunului în urma unui eveniment natural (cutremur, inundaţie, surpare de teren), în
situaţia exproprierii pentru cauză de utilitate publică, sau bunurilor mobile, prin furt sau pierdere.
Pierderea posesiei se tratează în doctrina juridică în legătură cu pierderea elementelor constitutive ale
posesiei, deosebinduse trei situaţii.
Întro primă ipoteză, pierderea simultană a celor două elemente, corpus şi animus, de exemplu în cazul
înstrăinării, când se remite bunul în mâinile dobânditorului sau când posesorul abandonează,
părăseşte bunul mobil sau renunţă la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, cu intenţia de a
renunţa la posesie şi înscrie declaraţia de renunţare la drept în cartea funciară. Suntem în situaţia în
care posesorul şia intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, fără cauză legitimă, momentul
încetării posesiei fiind momentul înscrierii în cartea funciară a declaraţiei de renunţare. Dacă suntem în
prezenţa unei înscrieri cu cauză legitimă a dreptului de proprietate, pierderea posesiei se produce ca
urmare renunţării la dreptul de proprietate, posesia fiind, în acest caz, un atribut al dreptului de
proprietate.
Întro a doua ipoteză, pierderea elementului corpus are loc atunci când bunul este distrus, trece în
stăpânirea altei persoane, de pildă, prin furt sau prin pierderea sa, adică atunci când bunul scapă de
sub stăpânirea posesorului în mod iremediabil.
Pentru bunurile mobile, pierderea elementului corpus este mai uşor de constatat, spre deosebire de
bunurile imobile, unde este greu de stabilit dacă vechiul posesor mai continuă sau nu să exercite acte
de stăpânire asupra bunului.
Pieirea bunului duce la pierderea posesiei, în cazul în care distrugerea materială a bunului este totală.
Dacă bunul piere doar parţial, posesia continuă să se exercite asupra porţiunii rămase. Este indiferent
dacă pieirea bunului este fortuită sau culpabilă, ori dacă este rezultatul unor cauze naturale sau al unei
acţiuni omeneşti voluntare sau involuntare.
Posesia se pierde independent de voinţa posesorului atunci când bunul trece în proprietatea statului
prin expropriere sau prin confiscare. Confiscarea va avea loc doar în cazul bunurilor care au fost
destinate sau folosite pentru săvârşirea unor infracţiuni sau rezultate din acestea.
Posesia se pierde în cazul în care se înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate al comunei,
oraşului sau municipiului asupra bun imobil cu privire la care sa renunţat la dreptul de proprietate şi sa
înscris în cartea funciară declaraţia de renunţare. În situaţia în care acest bun intră în stăpânirea unui
terţ şi încă nu sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii, dacă unitatea administrativteritorială pe a cărui
rază teritorială se află situat bunul îşi înscrie dreptul de proprietate asupra acestuia în cartea funciară,
terţul pierde posesia asupra bunului.
Deposedarea este o altă cauză de încetare a posesiei, prin care cel care a deposedat bunul exercită
posesia asupra acestuia o perioadă care depăşeşte un an. Abia la expirarea termenului de un an are

70
loc pierderea posesiei. Posesia va putea fi apărată în cadrul termenului de un an pe calea acţiunilor
posesorii.
Termenul de deposedare trimite la ideea de pierdere a posesiei prin faptul unei alte persoane decât
posesorul. Neexercitarea actelor de stăpânire de către posesor, o perioadă de timp care poate fi mai
mare sau mică de un an, dar care presupune intermitenţe anormale potrivit cu natura bunului, nu duce
la pierderea posesiei, ci la vicierea posesiei prin discontinuitate.
În a treia situaţie, am putea spune că pierderea elementului animus antrenează după sine pierderea
posesiei. Deşi mai puţin frecvent, este posibil ca o persoană să continue îndeplinirea actelor materiale
ale posesiei fără a mai avea intenţia de a poseda, şi anume în ipoteza bunului înstrăinat dar nepredat,
deci păstrat în vederea predării lui către cumpărător.
Animus se pierde şi în cazul constitutului posesor, când posesorul, printro intervertire a titlului devine
detentor precar, dar continuă o posesie pentru altul: proprietarul vinde bunul cumpărătorului, iar acesta
îl închiriază fostului proprietar. Vânzătorul devine un simplu detentor precar deoarece, deşi continuă
stăpânirea materială, are deci corpus, pierde posesia prin pierderea lui animus.
În cazul bunurilor mobile pentru care sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 937 C. civ. privind
dobândirea proprietăţii prin posesia de bunăcredinţă a unui bun mobil, pierderea ambelor elemente ale
posesiei este imediată şi coincide cu momentul dobândirii proprietăţii de către terţul care intră cu
bunăcredinţă în posesia bunului mobil.
În schimb, în cazul în care nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 937 C. civ. în privinţa bunului
mobil, precum şi în cazul deposedării de un imobil prin fapta unui terţ, posesorul continuă timp de un
an o posesie solo animo, care justifică posibilitatea introducerii unei acţiuni posesorii în termenul
maxim de un an de la deposedare. Cel care intră în stăpânirea bunului prin deposedare va putea
beneficia, la rândul său, de posibilitatea introducerii unei acţiuni posesorii în cazul unei deposedări sau
tulburări violente a posesiei sale, indiferent de durata posesiei, prin urmare chiar în termenul de un an
de la data când a intrat prin deposedare, la rândul său, în stăpânirea bunului, având în vedere că
această acţiune poate fi promovată şi de cel care exercită o posesie viciată, conform art. 951 alin. (2)
C. civ.
După expirarea unui termen de un an, posesorul va putea introduce şi acţiunea posesorie generală,
prevăzută de art. 949 C. civ.
În cazul în care o persoană devine incapabilă, ceea ce semnifică şi pierderea elementului intenţional al
posesiei, totuşi posesia nu se pierde întrucât elementul subiectiv este exercitat animo alieno.
Precaritatea

1. Noţiunea de precaritate
Nu orice stăpânire a unui bun de către o persoană constituie o posesie. Pentru a exista posesie, am
arătat că este decisiv elementul intenţional. Stăpânirea bunului nu trebuie să se facă cu animus
detinendi, specific detenţiei precare, ci cu animus sibi habendi. Detentorul precar are totdeauna
reprezentarea faptului că nu este posesor, că nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul.
Considerată, de o parte a doctrinei noastre, ca un viciu al posesiei, precaritatea este mult mai mult
decât atât, este însăşi absenţa posesiei. Actuala reglementare prevede expres aceasta.
Precaritatea, detenţia precară sau, simplu, detenţia, spre deosebire de posesie, nu obiectivează un
drept real, ci un drept de creanţă constituit de către posesor în favoarea detentorului precar sau faptele
materiale exercitate asupra bunului de către detentor în limitele îngăduinţei posesorului.
Dispoziţiile art. 918 alin. (1) C. civ. precizează categoriile de detentori precari, fie prin menţionarea
expresă a unor detentori [literele a), b) şi c)], fie prin precizarea criteriilor pe baza cărora anumite
persoane pot fi calificate ca detentori precari.
Recunoaşterea precarităţii, făcută la începutul intrării în folosinţă sau în timpul acesteia, reprezintă un
impediment şi un obstacol la realizarea uzucapiunii, fiindcă starea de precaritate se va opune
totdeauna la obţinerea prescripţiei achizitive.

71
Caracteristic pentru precaritate este faptul că exercitarea puterii asupra lucrului se face nu pentru sine,
ci pentru proprietar sau cu permisiunea proprietarului, în baza unui titlu sau chiar a unei simple
îngăduinţe a acestuia din urmă, care conferă îndreptăţirea de a avea corpus.
Nu se poate afirma că există detenţie doar în prezenţa unui titlu. Este adevărat că, în cele mai multe
cazuri, detenţia rezultă dintrun contract încheiat între posesor şi detentor. Dar sursa detenţiei o poate
constitui şi o hotărâre judecătorească, după cum poate fi rezultatul unui act de simplă îngăduinţă a
proprietarului, fără a se fi încheiat un acord expres în acest sens. Prin urmare, titlul nu este de esenţa
precarităţii. De aceea, este eronată afirmaţia că detenţia este totdeauna conformă cu dreptul, respectiv
este o situaţie juridică, iar posesia este o stare de fapt. Detenţia poate fi şi ea o stare de fapt.
Detentorul este îndreptăţit să exercite corpus, doar în limitele consfinţite prin titlu sau îngăduite de
posesor, astfel că detentorul recunoaşte dreptul altuia, ştie că este obligat la restituirea bunului şi nu
se opune caracterului temporar al detenţiei sale. Detentorul precar are reprezentarea faptului că nu
stăpâneşte bunul decât pentru altul şi că va fi obligat să îl restituie la termenul convenit. Faptul că
detentorul exercită o stăpânire pentru altul nu înseamnă că detenţia nu presupune un interes propriu al
detentorului. Atunci când bunul se află în stăpânirea detentorului, posesorul exercită
stăpânirea corpore alieno, prin detentor. Posesorul este îndreptăţit oricând să intre în stăpânirea
bunului pentru a exercita elementul material al posesiei.
2. Caracterele precarităţii
a) Precaritatea nu este eficace
Aceasta înseamnă că ea nu produce efectele posesiei, adică nu se prezumă calitatea de proprietar a
detentorului, iar detentorul nu dobândeşte proprietatea asupra fructelor bunului. Asemenea, detentorul
care deţine bunul în virtutea unui contract încheiat cu proprietarul, sau prin îngăduinţa acestuia din
urmă, bun pe care se obligă al restitui, nu este un posesor şi nu poate dobândi proprietatea, lipsindui
elementul animus domini pentru a uzucapa.
Articolul 918 alin. (2) C. civ. prevede că „Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei
numai în cazurile şi limitele prevăzute de lege”. De pildă, pentru ocrotirea posesiei, legea recunoaşte şi
detentorului precar exerciţiul acţiunilor posesorii.
b) Precaritatea are un caracter absolut
Aceasta înseamnă că ea nu produce efecte împotriva nimănui. Defectul ei ţine de absenţa
elementului intenţional astfel că, şi în cazurile în care detentorul precar produce un titlu care emană de
la o persoană care nu este adevăratul proprietar, de exemplu un contract de închiriere, depozit,
comodat etc., el nu va putea uzucapa imobilul, chiar împotriva neproprietarului.
c) Precaritatea este perpetuă
Starea de detentor precar, oricât de îndelungată ar fi stăpânirea asupra lucrului, este perpetuă,
deoarece obligaţia de restituire impune această concluzie. Această obligaţie se transmite
moştenitorilor care dobândesc patrimoniul precaristului, astfel că şi aceştia devin detentori precari ai
bunului, chiar şi atunci când sunt în eroare cu privire la obligaţia de restituire şi cred că posedă pe
contul lor propriu. Eroarea moştenitorilor nu este suficientă pentru a modifica o situaţie care li se
impune (este un caz de bunăcredinţă în care eroarea scuzabilă nuşi produce efectele aşa cum şi le
produce în cazul terţilor de bunăcredinţă. Precaritatea se menţine până la intervertirea sa în posesie
sau încetează odată cu restituirea bunului.
d) Precaritatea este constantă (neschimbată)
Aceasta înseamnă că detentorul precar nu poate înlătura această stare prin simpla sa voinţă.
Precaritatea nu se prezumă. Ea trebuie dovedită. Odată dovedită, legea prezumă continuitatea
precarităţii până la proba intervertirii acesteia în posesie. Cel interesat să facă această probă este
chiar detentorul care urmăreşte să beneficieze de toate efectele posesiei. Prin urmare, posesia
precară nu se poate transforma în posesie utilă exclusiv prin voinţa detentorului precar, care întrun
moment al stării de precaritate afirmă şi se comportă ca un proprietar. Chiar atunci când voinţa
detentorului este determinantă pentru a deveni un posesor, modificarea la nivelul elementului
intenţional trebuie însoţită de schimbarea raporturilor cu proprietarul posesor prin manifestarea
exterioară a intervertirii, sub forma unor acte neechivoce de rezistenţă la titlu.
72
3. Detentorii precari
Articolul 918 C. civ. prevede că „(1) Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor
precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de
superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare coproprietar în
proporţie cu cotelepărţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar
un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. (2)
Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi limitele prevăzute de
lege”.
Clasificarea detentorilor şi posesorilor precari poate fi făcută după criteriul naturii titlului sau după
existenţa sau inexistenţa unui drept real, altul decât dreptul de proprietate.
a) După natura titlului:
detentori în baza unui titlu convenţional (locatarul, depozitarul, comodatarul, cărăuşul, gajistul,
uzufructuarul, precum şi alţii care deţin lucrul în temeiul unui contract);
detentori în baza unui titlu legal (tutorii numiţii în temeiul Codul familiei, pentru administrarea averii
minorului sau a persoanei pusă sub interdicţie);
detentori în baza unui titlu judiciar (sechestrul judiciar, executorii testamentari, alţii asemenea numiţi
de instanţa judecătorească sau de alt organ competent).
b) După existenţa sau inexistenţa unui drept real (cu excepţia dreptului de proprietate) constituit
asupra bunului în favoarea detentorului. Cei care deţin bunuri în temeiul unor drepturi reale, cum sunt
uzufructuarul, uzuarul, beneficiarul dreptului de abitaţie, titularul unei servituţi sau al unui drept de
folosinţă, au fost numiţi în doctrină „posesori precari”, spre ai deosebi de simplii detentori. În realitate,
în raport cu nuda proprietate, legiuitorul îi califică detentori precari. Este adevărat că sintagma de
„posesori precari” sugerează dubla lor calitate, concomitentă, de posesori în raport de dreptul real
dezmembrat pe care îl obiectivează, şi de detentori în raport cu nuda proprietate.
Diferenţierea este necesară prin consecinţele pe care le implică. Posesorul unui drept real, cum este
uzufructuarul, poate dobândi prin uzucapiune acest drept. El nu poate uzucapa însă şi nuda
proprietate faţă de care are calitatea de detentor. O asemenea posibilitate nu există în cazul categoriei
detentorilor precari al căror drept derivă din contract, afară de situaţia intervertirii precarităţii.
4.Actele de simplă îngăduinţă
Este detentor precar cel care stăpâneşte un bun al altuia, prin simpla îngăduinţă a proprietarului
bunului. Am arătat mai sus că detentorul precar nu are animus domini sau animus sibi habendi, deci în
cazul detenţiei precare ceea ce interesează este intenţia detentorului. În cazul actelor de simplă
toleranţă, ceea ce interesează este elementul psihologic al proprietarului fondului asupra căruia se
exercită acele acte. De exemplu: trecerea peste terenul vecin cu căruţa în scopul adăpării cailor la o
fântână; trecerea unei turme de animale la păşunat; ridicarea de pietriş sau nisip de pe terenul altuia,
practicarea unei deschideri întrun zid despărţitor fără a fi un zid comun, toate sunt situaţii în care
proprietarul suportă actele cei încalcă drepturile, le tolerează în mod voit, cu convingerea că dă
dovadă de bunăvoinţă, fără a se crea vreun drept pentru autorul acelor acte. Oricât ar dura în timp
săvârşirea acestor acte, ele nu pot niciodată conduce la dobândirea proprietăţii sau altui drept real,
prin prescripţie achizitivă. Prin textul expres al art. 918 alin. (1) lit. d) C. civ. sa voit împiedicarea ca
simpla îngăduinţă, spiritul tolerant al unui proprietar, să fie transformat întro obligaţie sau servitute.
Actele de „pură facultate” sunt acele acte de folosinţă care decurg dintro stare juridică anterioară,
consecinţe ale unui drept aparţinând deja celui ce le face şi care nu implică nici o încălcare a
drepturilor vecinului. Astfel, proprietarul unui teren situat în aval care se foloseşte de apa pârâului fără
a executa lucrări de aducţiune sau proprietarul care execută pe terenul său o construcţie înaltă care
oferă vederea în curţile vecine, sunt situaţii în care autorul acestor acte nu face decât să uzeze de
bunul propriu, nu impietează drepturile altora şi nici nu a comis vreo uzurpare. Chiar dacă a uzat o
perioadă de timp de acest drept, el nu se poate prevala de această situaţie pentru dobândirea altui
drept. Actele de simplă toleranţă şi de pură facultate sunt însă în corelaţie cu exerciţiul drepturilor

73
subiective şi cu abuzul de drept. Exerciţiul unor activităţi ca cele din exemplele arătate, constituie acte
de pură facultate şi nu impietează asupra drepturilor proprietarilor vecini.
Actele de stăpânire exercitate în temeiul unei simple toleranţe sau îngăduinţe nu sunt contrare
dreptului real al persoanei care tolerează.
5. Cazurile de intervertire a precarităţii
Codul civil admite, cu titlu de excepţie, situaţiile în care precaritatea se poate interverti în posesie.
Potrivit art. 920 C. civ., „(1) Intervertirea detenţiei precare în posesie nu se poate face decât în
următoarele cazuri: a) dacă detentorul precar încheie cu bunăcredinţă un act translativ de proprietate
cu titlu particular cu altă persoană decât proprietarul bunului; b) dacă detentorul precar săvârşeşte
împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se
comporte ca un proprietar;în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea
termenului prevăzut pentru restituirea bunului; c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printrun
act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bunăcredinţă. (2) În
cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bunăcredinţă dacă înscrie dreptul în
folosul său întemeinduse pe cuprinsul cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de bunăcredinţă
dobânditorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de
proprietar a celui de la care a dobândit bunul”.
Potrivit primului caz de intervertire, detentorul îşi interverteşte detenţia în posesie în cazul în care
încheie un act translativ de proprietate cu o altă persoană decât proprietarul bunului, despre care este
convins că este adevăratul proprietar. De pildă, chiriaşul cumpără bunul închiriat de la o altă persoană
decât proprietarul.
Buna credinţă a detentorului este necesară pentru a avea loc intervertirea, în persoana sa, a detenţiei
precare în posesie. Detentorul, prin încheierea cu un neproprietar a unui act juridic translativ de
proprietate, nu dobândeşte calitatea de proprietar pentru că înstrăinătorul nu îi putea transmite o
calitate pe care nu o avea, ci devine posesor.
Actul translativ de proprietate, indiferent de natura sa, asociat cu bunacredinţă a detentorului,
determină transformarea elementului psihologic al detenţiei. Animus detinendi încetează, iar locul său
este luat de animus possidendi. Convins că devine proprietar, detentorul devine posesor.
În al doilea caz, intervertirea detenţiei în posesie se produce dacă detentorul refuză să se mai
considere detentor în raportul său cu posesorul şi îi aduce la cunoştinţă acest fapt prin acte de
rezistenţă neechivoce din care rezultă clar intenţia de a se comporta ca un proprietar.
Prin urmare, faptul că un detentor înţelege să nu se mai comporte ca un detentor nu este suficient
pentru intervertirea detenţiei în posesie, ci este necesar să îi facă publică posesorului transformarea
intenţiei sale. De pildă, faptul că un chiriaş refuză să îi mai plătească proprietarului chiria nu poate fi
interpretat doar prin el însuşi ca un caz de intervertire. Dar, dacă refuzul plăţii chiriei este însoţit de o
notificare a proprietarului din care reiese că înţelege să nu îi mai plătească chiria deoarece se pretinde
proprietar al bunului închiriat, este de natură să ducă la intervertirea detenţiei în posesie. Cu siguranţă,
detentorul devine un posesor de reacredinţă. Dar, legea protejează posesia indiferent că posesorul
este de bunăcredinţă sau de reacredinţă. Chiar dacă acest caz de intervertire pare inechitabil prin
faptul că i se permite unui detentor să devină posesor, dacă vrea şi se manifestă în acest sens, în
realitate, faptul că acesta se consideră posesor nu îl împiedică pe proprietar să facă demersurile
necesare pentru restituirea bunului. Prin urmare, numai neglijenţa proprietarului ar putea avea efecte
nedorite pentru acesta şi ar putea duce, în cele din urmă, la pierderea dreptului de proprietate.
Posesorul de reacredinţă va deveni proprietar prin uzucapiune extratabulară sau, prin uzucapiunea de
10 ani, specifică bunurilor mobile.
Al treilea caz de intervertire a precarităţii în posesie are loc pe calea unui act juridic translativ de
proprietate, cu titlu particular, în care detentorul, deşi cunoaşte obligaţia sa de restituire a bunului către
adevăratul proprietar, transmite unui terţ dreptul de proprietate asupra bunului.
Nu are importanţă dacă actul translativ de proprietate este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Intervertirea detenţiei în posesie se produce direct în persoana terţului dobânditor, în momentul
transferului dreptului de proprietate, cu singura condiţie ca acesta să fie de bunăcredinţă. Terţul devine

74
în mod direct posesor, fără a avea vreodată calitatea de detentor, deşi detentorul nu putea transmite
mai multe drepturi decât avea el însuşi şi care îl îndreptăţeau la detenţie, iar nu la posesie.
În toate cazurile, detentorul transmiţător al dreptului de proprietate este de reacredinţă, deoarece are
cunoştinţă de lipsa calităţii sale de proprietar al bunului şi de faptul că nu poate transmite un drept pe
care nu îl are. În asemenea condiţii, doar bunacredinţă a terţului dobânditor devine esenţială pentru
intervertirea detenţiei în posesie.
Bunacredinţă a terţului dobânditor se apreciază diferit în funcţie de natura bunului.
Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, terţul dobânditor este de bunăcredinţă doar dacă
detentorul era înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate. Deşi ar părea că
dispoziţiile art. 920 alin. (2) C. civ. referitoare la bunacredinţă în materia cărţilor funciare sunt mai puţin
restrictive decât cele ale art. 901 alin. (2) C. civ., care prevăd că bunacredinţă a terţului dobânditor al
unui drept tabular încetează în cazul în care acesta a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului
cărţii funciare, în realitate, nu există niciun temei ca bunacredinţă a terţului să nu fie apreciată în
funcţie de condiţiile prevăzute la art. 901 alin. (2) C. civ.
Nu putem admite ca bunacredinţă a terţului dobânditor să se bazeze doar pe cuprinsul cărţii funciare
din care rezultă că detentorul apare înscris ca proprietar al bunului. În opinia noastră, o asemenea
diferenţiere de regim juridic nu se justifică şi credem că ea este rezultatul unei scăpări a legiuitorului
care putea face trimitere în cuprinsul art. 920 alin. (2) C. civ. la dispoziţiile art. 901 alin. (2) C. civ.
Altfel, ar însemna că în cazul în care terţul care are cunoştinţă din alte împrejurări despre lipsa calităţii
de proprietar a detentorului şi îşi înscrie dreptul său în cartea funciară, este considerat un dobânditor şi
un posesor de bunăcredinţă în temeiul art. 920 C. civ., dar în acelaşi timp este un dobânditor de
reacredinţă al unui drept tabular în temeiul art. 901 alin. (2) C. civ. Or, aceasta reprezintă o contradicţie
logică peste care nu se poate trece.
Pentru imobilele care nu sunt înscrise în cartea funciară, precum şi pentru bunurile mobile, terţul
dobânditor este de bunăcredinţă dacă nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască, după împrejurări,
lipsa calităţii de proprietar a detentorului.
Viciile posesiei
Pentru a fi eficace, respectiv pentru a produce efecte juridice, o posesie trebuie să fie utilă. Doar în
cazuri de excepţie, legea poate admite ca o posesie care nu este utilă să beneficieze de protecţie
juridică.Posesia este utilă, dacă nu este viciată. Potrivit art. 922 alin. (2) C. civ. „Nu este utilă posesia
discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba contrară, posesia se prezumă a fi utilă”. Din
interpretarea per a contrario a art. 922 alin. (2) C. civ., rezultă că este utilă posesia continuă, paşnică
şi publică. Utilitatea posesiei se prezumă. Prezumţia este relativă, putând fi răsturnată dacă se face
dovada discontinuităţii, a caracterului tulburat sau clandestin al posesiei.
a) Viciul discontinuităţii
Continuitatea posesiei implică exercitarea ei în mod regulat, manifestată prin acte repetate la intervale
de timp, potrivite cu natura bunului posedat, astfel cum ar face orice bun gospodar. Aşa cum arătam
când am analizat păstrarea posesiei, în ipoteza când actele materiale se întrerup temporar, posesorul
îşi păstrează elementul intenţional, adică posesia se conservă solo animo. Continuitatea, desigur, nu
se consideră pierdută în cazul intervenirii unui eveniment mai presus de voinţa posesorului. Legea nici
nu cere o întrebuinţare non stop a bunului, intermitenţele trebuie să fie încadrate între actele posesorii
anterioare şi posterioare, să fie normale în raport cu natura bunului.
Dacă posesia se prezumă a fi utilă, înseamnă că se prezumă a fi continuă.
Atunci când intermitenţa actelor de stăpânire este normală potrivit cu natura bunului, putem spune
chiar că posesia anterioară face să se presupună posesia prezentă, fiind vorba de o prezumţie de
existenţă a posesiei pe perioadele intermediare. Deci posesia unui lucru imobil, odată dobândită prin
acte materiale efective, se consumă prin simpla intenţie a posesorului atâta timp cât acea posesie nu
este abandonată voluntar sau nu a fost infirmată printro altă posesie efectivă. Această prezumţie de
continuitate este relativă, astfel că ea poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă.

75
Atunci când actele de posesiune nu au o succesiune regulată, ci se exercită cu „intermitenţe
anormale”, adică la intervale mari, nepotrivite cu natura bunului, putem spune că posesia este viciată
prin discontinuitate.
Posesia este discontinuă atunci când, pentru o durată de timp, mai mare sau mai mică, posesorul a
încetat a mai deţine bunul ori a încetat exercitarea dreptului. Am văzut mai sus că intermitenţele nu
exclud continuitatea, iar chestiunea de a şti dacă posesia este continuă sau exercitată cu „intermitenţe
anormale”, este lăsată la aprecierea instanţei de judecată.
Sarcina probei discontinuităţii revine celui care pretinde că posesia este lovită de acest viciu şi se
poate face cu orice mijloc de probă.
Discontinuitatea posesiei este un viciu absolut, care poate fi opus posesorului de către orice persoană
interesată.
Viciul discontinuităţii se manifestă mai ales în cazul posesiei bunurilor imobile, dar nu este exclus să
poată fi dovedit şi în cazul posesiei bunurilor mobile atunci când nu sunt întrunite condiţiile privind
dobândirea dreptului de proprietate în temeiul art. 937 C. civ.
Discontinuitatea presupune faptul posesorului, iar nu al unei terţe persoane.
O problemă în discuţie este aceea dacă în cadrul discontinuităţii posesia mai poate continua să existe
fără elementul corpus. Lipsa lui corpus survenită după începerea posesiei, nu duce la dispariţia
acesteia, ea putând să se perpetueze solo animo. Chiar o discontinuitate care depăşeşte un an de zile
nu duce la încetarea posesiei, dacă este compatibilă cu natura bunului şi dacă nu este rezultatul faptei
unui terţ, caz în care suntem în prezenţa unei deposedări.
Deposedarea care durează mai mult de un an de zile are ca urmare încetarea posesiei.
Toate viciile posesiei au caracter temporar. Aşa cum rezultă din art. 927 C. civ., „Posesia viciată
devine utilă îndată ce viciul încetează”. Prin urmare, discontinuitatea încetează atunci când actele de
stăpânire devin regulate şi normale potrivit naturii bunului.
b) Viciul violenţei
Posesia, pentru a fi utilă, trebuie să fie paşnică, netulburată prin violenţă fizică sau morală. Tulburarea
posesiei prin violenţă nu poate surveni decât prin fapta posesorului, iar nu a unei terţe persoane.
Legea sancţionează doar violenţa activă, nu şi pe cea pasivă. Nu se poate admite ca un terţ să vicieze
posesia posesorului după bunul său plac, împiedicând producerea efectului uzucapiunii.
Articolul 924 C. civ. prevede că „Posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată
prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană”. prin urmare,
caracterul netulburat al posesiei se apreciază atât în momentul intrării în posesie cât şi pe parcursul
exercitării sale. Posesia nu se poate dobândi şi nici menţine prin acte de violenţă. Intrarea în posesie
prin violenţă înlătură caracterul util al posesiei. Astfel, posesorul care sa folosit de acte de intimidare
sau agresiune pentru a dobândi bunul posedat nu va putea niciodată uzucapa, chiar dacă, ulterior
dobândirii posesiei, acesta va exercita acte de stăpânire în mod paşnic.
În cazul în care actele de violenţă se manifestă pe parcursul exercitării posesiei, îndată ce violenţa va
înceta, posesia va redeveni utilă.
Viciul violenţei, spre deosebire de viciul discontinuităţii nu poate fi invocat decât de persoana faţă de
care posesia este tulburată, fiind un viciu relativ, iar nu absolut cum este discontinuitatea.
Viciul violenţei va putea afecta în egală măsură bunurile mobile şi bunurile imobile.
c) Viciul clandestinităţii
Potrivit art. 925 C. civ., „posesia este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută”.
Posesiunea clandestină este aceea care se exercită pe ascuns şi în aşa fel ca ea să nu atragă atenţia
celor ce ar avea interes să o cunoască.
Clandestinitatea viciază, de obicei, posesia bunurilor mobile deoarece acestea prin natura lor sunt
susceptibile de acte de posesiune ascunsă; în materie imobiliară cazurile sunt rare şi mai mult
teoretice.

76
Acest viciu este temporar, deoarece încetează de îndată ce posesia a redevenit publică, şi relativ,
putând fi invocat numai de cel faţă de care posesia a fost exercitată pe ascuns. Dacă posesiunea se
referă la un lucru mobil furat, posesorul nu poate invoca prevederile art. 937 C. civ. deoarece este de
reacredinţă, astfel că posesia sa este clandestină faţă de adevăratul proprietar, chiar dacă ea este
publică, deci neviciată de clandestinitate faţă de toţi aceia cărora posesorul nu lea ascuns folosinţa
bunului aflat în stăpânirea sa.
Efectele posesiei

Deşi este o simplă stare de fapt, posesia produce totuşi anumite efecte juridice.
Importanţa acestor efecte juridice este în funcţie de caracterul posesiei, de buna sa credinţă ori de
natura bunului asupra căruia se exercită posesia.
Posesia are următoarele efecte juridice:
a) posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
b) posesorul de bunăcredinţă al unui bun frugifer dobândeşte fructele bunului posedat;
c) posesorul dobândeşte proprietatea prin uzucapiune (prescripţia achizitivă) în cazul bunurilor imobile;
În această secţiune, vom analiza efectele posesiei, cu excepţia celui referitor la dobândirea proprietăţii
prin uzucapiune, pe care îl vom examina în capitolul referitor la modurile de dobândire a drepturilor
reale.
1. Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului
Orice posesor al unui bun se manifestă în exterior ca proprietar sau ca titular al altui drept real asupra
bunului. Atunci când starea de fapt nu are corespondent în drept, suntem în prezenţa unei posesii care
este exclusiv o stare de fapt, iar nu o stare de drept. De cele mai multe ori însă, posesorul este, în
realitate, titularul dreptului de proprietate sau a altui drept real. Din această cauză, legea prezumă că
posesia corespunde dreptului.
Pe lângă faptul că prezumţia se bazează pe constatarea că, din punct de vedere statistic, realitatea
confirmă că posesorul este titularul unui drept real, o astfel de prezumţie favorizează protecţia
dreptului de proprietate însuşi. Protejând posesia, implicit se protejează dreptul de proprietate care o
legitimează. Apărarea dreptului de proprietate este mult mai facilă prin intermediul posesiei, deoarece
starea de fapt a posesiei este mai uşor de probat decât starea de drept, a proprietăţii.
Prezumţia de proprietate a posesiei funcţionează diferit în cazul bunurilor imobile faţă de bunurile
mobile. În categoria bunurilor imobile, organizarea unui sistem de publicitate imobiliară prin cărţile
funciare, guvernat de principii, reguli şi prezumţii proprii, împiedică aplicarea prezumţiei de proprietate
izvorâtă din starea de fapt a posesiei.
În acest sens, art. 919 alin. (3) C. civ. prevede: „Până la proba contrară, posesorul este considerat
proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară”.
Prezumţia de proprietate a posesiei ca stare de fapt nu se aplică în cazul imobilelor decât dacă
acestea nu sunt înscrise în cartea funciară. Această prezumţie este unanim considerată relativă, „juris
tantum”, putând fi combătută prin probă contrară şi este independentă de bunacredinţă sau de
reauacredinţă a posesorului.
În cazul drepturilor tabulare, prezumţia de existenţă a dreptului real în favoarea unei anumite persoane
rezultă din înscrierea acestui drept în cartea funciară, iar nu din faptul posesiei.
În sistemul cărţilor funciare funcţionează prezumţiile relative de existenţă sau neexistenţă a drepturilor
tabulare. Dacă un drept real este înscris în cartea funciară în favoarea unei persoane, se prezumă că
dreptul există în folosul acesteia. Simetric, dacă un drept tabular este radiat din cartea funciară, se
prezumă că dreptul nu există în folosul acestei persoane.
Ambele prezumţii, de existenţă, respectiv, de neexistenţă, a drepturilor tabulare, rezultă din starea
tabulară, adică dintro evidenţă scriptică în cartea funciară a imobilului, iar nu din manifestarea
unui animus sau corpus possesionis. Şi aceste prezumţii care se bazează pe starea tabulară sunt
relative, întrucât permit proba contrară.
77
O posesie tabulară poate determina dobândirea unui drept de proprietate întrun mod original, tabular,
prin prescripţia acţiunii în rectificare a cărţilor funciare. O stare tabulară care nu mai poate fi rectificată,
cumulată cu bunacredinţă a persoanei al cărei drept este înscris în cartea funciară, poate consolida
acest drept în mod definitiv în persoana sa, chiar dacă starea tabulară a imobilului, la data dobândirii
acestui drept, a fost nereală, falsă, aparentă.
De asemenea, posesia unui drept tabular a celui care şia înscris cu bunăcredinţă acest drept în cartea
funciară, pe baza încrederii pe care a avuto în dreptul autorului său, înscris la rândul lui, în cartea
funciară, poate determina dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune tabulară.
Spre deosebire de imobile, publicitatea proprietăţii bunurilor mobile se realizează prin posesie.
Conform art. 935 C. civ., „Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că
are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului”.
De asemenea, art. 936 C. civ. reglementează funcţia de publicitate a posesiei bunurilor mobile.
Posesia bunului mobil, atunci când se exercită cu bunăcredinţă, este modalitatea prin care se asigură
opozabilitatea faţă de terţi a actelor constitutive sau translative de drepturi reale.
Cel care posedă bunul mobil este prezumat a fi chiar proprietarul său, iar dacă posesia sa este de
bunăcredinţă, atunci prezumţia este considerată, de majoritatea autorilor, ca absolută, şi se confundă
cu proprietatea.
Cel mai mare avantaj al prezumţiei de proprietate pe care o creează posesia se manifestă la nivelul
probaţiunii şi constă în aceea că ea atribuie posesorului, în toate cazurile, rolul de pârât în procesul de
revendicare. Dacă adevăratul proprietar ar introduce o acţiune în revendicare, el nu ar obţine câştig de
cauză, decât după ce, în prealabil, ar fi făcut dovada existenţei dreptului său de proprietate. Aceasta
înseamnă că, pe parcursul procesului, posesorul se va mărgini săşi afirme această calitate, atâta timp
cât prezumţia de care profită nu este în pericol de a fi răsturnată.
În materie mobiliară, funcţia probatorie a regulii potrivit căreia posesia valorează titlu de proprietate
este operantă în toate cazurile în care posesorul este pârât, indiferent dacă este în litigiu cu
proprietarul sau cu autorul său şi indiferent dacă în acest litigiu invocă un titlu care provine de la
reclamant sau de la o altă persoană.
Este în afară de orice îndoială că dacă reclamantul proprietar nu va reuşi să facă dovada dreptului său
de proprietate, starea de fapt anterioară introducerii acţiunii în justiţie va fi menţinută, posesorul
continuând să se bucure mai departe de efectele posesiei.
În cadrul acţiunii în revendicare, dovedirea releicredinţe a posesorului face ca prezumţia de proprietate
ce operează în favoarea sa, să înceteze. Totuşi, un posesor de reacredinţă poate dobândi proprietatea
unui bun imobil prin uzucapiune extratabulară şi proprietatea unui bun mobil prin uzucapiune timp de
10 ani. Există un domeniu în care prezumţia de proprietate nu operează deloc în favoarea posesorului,
şi anume ipoteza în care statul revendică bunuri proprietate publică.

2. Posesorul de bunăcredinţă dobândeşte proprietatea fructelor bunului pe care îl posedă

Dobândirea fructelor de către posesorul de bunăcredinţă presupune analizarea distincţiei între fructe şi
producte, între separaţiune şi percepere ca moduri de dobândire a fructelor şi a legăturii care trebuie
să existe între bunacredinţă a posesorului şi dobândirea fructelor.
Natura juridică a fructelor şi deosebirea lor de producte a fost deja discutată de noi în cadrul secţiunii
referitoare la produsele bunurilor. Atât fructele cât şi productele sunt produse ale bunurilor. Principala
caracteristică a fructelor, indiferent de natura lor, este aceea că se obţin fără a se consuma substanţa
bunului. Prin aceasta, fructele se deosebesc de producte care nu se pot dobândi decât prin
consumarea substanţei bunului. Consecinţa acestei distincţii este aceea că doar proprietarul poate
dobândi proprietatea asupra productelor. Posesorii sau chiar detentorii precari cum sunt titularii
dezmembrămintelor dreptului de proprietate în raport cu nudul proprietar nu vor putea dobândi decât
proprietatea asupra fructelor. În mod excepţional,legea permite unor categorii de detentori precari,
cum este uzufructuarul, să dobândească proprietatea asupra productelor.

78
Fructele se pot obţine, în funcţie de natura lor, întro manieră directă sau indirectă. În mod direct se
obţin fructele naturale şi cele industriale. În acest caz, faptul culegerii sau perceperii se execută în mod
direct asupra bunului, indiferent că aceste fructe se produc spontan, ca în cazul fructelor naturale sau
în urma intervenţiei omului, ca în cazul fructelor industriale.
Spre deosebire de fructele naturale şi cele industriale, fructele civile se dobândesc indirect, prin
executarea unei prestaţii a debitorului în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul.
De asemenea, dintre cele trei tipuri de fructe, doar cele naturale şi industriale se dobândesc în mod
periodic. Cu alte cuvinte, perceperea este un mod de dobândire care nu se poate caracteriza prin
continuitate. Nu poate avea loc decât la anumite intervale de timp regulate sau neregulate în funcţie de
tipul bunului frugifer, adică în mod periodic.
Dobândirea fructelor civile se face în temeiul unui act juridic potrivit condiţiilor contractuale. Modul de
dobândire nu este în niciun fel legat de natura bunului ci depinde exclusiv de voinţa părţilor. Aceasta
înseamnă că nu este exclusă o dobândire periodică a fructelor civile, dacă părţile convin expres
aceasta, însă periodicitatea nu ţine de esenţa dobândirii fructelor civile. Prin urmare, dobândirea
fructelor naturale şi industriale este intim dependentă de natura bunului, având un caracter
preponderent obiectiv şi este esenţial periodică, în timp ce dobândirea fructelor civile este dependentă
de voinţa părţilor, are, prin urmare, un caracter preponderent subiectiv şi nu este esenţial periodică.
Proprietarul dobândeşte proprietatea asupra produselor bunului prin separaţiune, în temeiul lui jus
fruendi, care este un atribut al dreptului său de proprietate.
Fructele reprezintă un bun distinct de bunul frugifer care le produce, iar proprietatea asupra fructelor
este la rândul său, distinctă de proprietatea asupra bunului frugifer. În aceste condiţii, un simplu
posesor, care nu este titularul dreptului de proprietate asupra bunului frugifer, este îndreptăţit să
dobândească însuşi dreptul de proprietate asupra fructelor bunului.
Legea îi dă dreptul posesorului să dobândească proprietatea asupra fructelor numai dacă este de
bunăcredinţă. Astfel, potrivit art. 948 alin. (1) C. civ., „Posesorul de bunăcredinţă dobândeşte dreptul
de proprietate asupra fructelor bunului posedat”.
În cazul fructelor produse de bunurile mobile şi de bunurile imobile care nu sunt înscrise în cartea
funciară, potrivit art. 948 alin. (4) C. civ., „posesorul este de bunăcredinţă atunci când are convingerea
că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate
nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Bunacredinţă încetează în
momentul când cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”.
În cazul fructelor produse de bunurile imobile care sunt înscrise în cartea funciară, art. 948 alin. (3) C.
civ. prevede că „bunacredinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a
respinge acţiunea în rectificare”.
Observăm că, în orice situaţie bunacredinţă a posesorului se întemeiază pe credinţa că a dobândit
dreptul de proprietate asupra bunului frugifer de la adevăratul proprietar, pe baza unui act translativ de
proprietate care este valabil şi eficace. În ipoteza analizată, în realitate, posesorul a încheiat un act
translativ de proprietate care nu este eficace fiindcă fie este lovit de o cauză de nulitate absolută sau
relativă, fie este desfiinţat ca urmare a rezoluţiunii sau rezilierii, fie provine de la o altă persoană decât
adevăratul proprietar.
Prin urmare, în toate aceste situaţii posesorul se bazează pe un just titlu. Cum legea prezumă buna sa
credinţă, iar buna sa credinţă se întemeiază pe un just titlu, înseamnă că prezumţia se extinde de
drept asupra existenţei titlului translativ de proprietate. În consecinţă, titlul translativ de proprietate nu
trebuie dovedit de către posesor, nu este un element separat de bunacredinţă a posesorului, ci este
prezumat că există deoarece este elementul care justifică bunacredinţă, iar bunacredinţă este
prezumată. Persoana interesată, care poate fi reclamantul în cazul acţiunii în revendicare, poate face
dovada releicredinţe, căci prezumţia buneicredinţe este relativă.
A dovedi reauacredinţă a posesorului înseamnă a dovedi atât cauza de ineficacitate a actului juridic
translativ de proprietate cât şi faptul că posesorul are cunoştinţă de această ineficacitate.
Probaţiunea releicredinţe este diferită în funcţie de natura bunului şi de formalităţile de publicitate care
trebuie îndeplinite cu ocazia transmiterii sale.
79
Astfel, atunci când nu este vorba despre un imobil înscris în cartea funciară, reauacredinţă se poate
proba prin orice mijloc de probă. Reclamantul va trebui să dovedească că posesorul avea cunoştinţă
de cauza de ineficacitate a actului translativ de proprietate.
În cazul când bunul frugifer este un imobil înscris în cartea funciară, bunacredinţă se apreciază ca cea
pe care legea o impune terţului dobânditor în cazul acţiunii în rectificarea cărţii funciare. În această
situaţie, posesorul trebuie să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului tabular, fiind considerat
de bunăcredinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt
îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 901 alin. (2) C. civ.: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin
care se contestă cuprinsul cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să
justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea
cuprinsului cărţii funciare.
Justultitlu nu reprezintă şi nu constituie o condiţie separată, distinctă de bunăcredinţă, ci este chiar
întruparea şi justificarea acesteia, mai exact el este elementul din care trebuie să fie desprinsă. Titlul
invocat de posesor este un element intrinsec al buneicredinţe, de natură să o justifice, importantă fiind
astfel doar convingerea fermă a posesorului că are un titlu care îl îndreptăţeşte la perceperea fructelor.
Este necesar să facem precizarea că titlul pe care îl menţionează dispoziţiile art. 948 alin. (4) C. civ.
nu este acelaşi cu titlul care se cere în materia uzucapiunii, fiindcă la uzucapiune se pretinde ca titlul
invocat de posesor să alcătuiască un element separat de elementul buneicredinţe, care este
prezumată, pe câtă vreme, la dobândirea fructelor de către posesorul de bunăcredinţă, aşa cum am
mai arătat, titlul nu constituie o condiţie separată de bunacredinţă. Întro decizie, fostul Tribunal Suprem
arată că: „Pentru dobândirea fructelor este suficient ca posesorul să fi avut numai credinţa în existenţa
titlului de proprietate, chiar dacă acest titlu nu a existat în realitate, deoarece în această materie, justul
titlu este numai un element al bunei credinţe şi nu o condiţie de sine stătătoare, ca în cazul uzucapiunii
de scurtă durată”.

Bunacredinţă se apreciază numai în persoana posesorului actual, astfel că este indiferent faptul că cel
de la care a primit bunul frugifer a fost de reacredinţă, adică a posedat în temeiul unui titlu ale cărui
vicii le cunoştea. Aceasta înseamnă că, de exemplu, dacă o persoană a donat un imobil alteia, iar
aceasta a perceput fructele fără să ştie că donatorul nu era proprietarul imobilului ce ia fost dăruit,
fructele percepute de cel gratificat vor scăpa de acţiunea în revendicare introdusă de adevăratul
proprietar, deoarece posesorul actual este perfect apărat de buna sa credinţă. Evident că buna sa
credinţă nu se va putea extinde şi la perioada anterioară intrării în posesie, când fructele au fost
percepute de falsul proprietar şi care vor fi restituite de acesta din urmă.
Bunacredinţă apără pe posesor şi în cazul unei erori de fapt, ca de exemplu, atunci când acesta
primeşte bunul de la o persoană care nu are nici un drept, cu excluderea ipotezelor în care aceasta ar
fi purtat asupra unor dispoziţii de ordine publică ori sar fi încălcat grav bunele moravuri. Potrivit art. 948
alin. (2) C. civ., „Posesorul trebuie să fie de bunăcredinţă la data perceperii fructelor”. Nu este suficient
ca bunacredinţă a posesorului să existe doar la momentul intrării în posesie, ci la momentul fiecărei
perceperi. Perceperea fructelor trebuie să se facă la timpul potrivit, adică la scadenţa acestora, fiindcă
o percepere prematură, anormală, nu îl poate scuti pe posesor de obligaţia de restituire a fructelor,
dacă la data scadenţei buna sa credinţă încetase. Numai în situaţia în care fructele au fost percepute
anticipat, iar bunacredinţă a posesorului se menţine la data scadenţei acestora, acestea nu vor trebui
restituite proprietarului.
Posesorul de bunăcredinţă poate păstra doar fructele pe care lea perceput, fără a mai putea pretindă
altele. Dacă, de exemplu, au rămas unele fructe nepercepute în anii anteriori, posesorul de
bunăcredinţă nu le mai poate obţine după introducerea acţiunii în revendicare, fiindcă de la data
chemării în judecată, ele aparţin proprietarului. Fructele ajunse la scadenţă, în măsura în care nu au
fost efectiv percepute, nu vor mai putea fi dobândite de posesorul de bunăcredinţă după ce buna sa
credinţă a încetat.
Imediat ce posesorul a aflat că actul său de dobândire a bunului frugifer este viciat, ori că a dobândit
de la un neproprietar, el încetează de a mai fi de bunăcredinţă şi, pe cale de consecinţă, pierde dreptul
de a mai percepe şi reţine fructele. Obligaţia de restituire a fructelor trebuie corelată cu caracterul

80
declarativ al hotărârii judecătoreşti care între părţi produce un efect retroactiv, astfel că posesorul de
bunăcredinţă va fi obligat la plata acestei prestaţii din ziua introducerii acţiunii.
În situaţia în care posesorul a fost de bunăcredinţă şi nu a existat niciun motiv care să îi trezească
suspiciunea în ce priveşte calitatea sa de proprietar, introducerea unei acţiuni în revendicare poate să
reprezinte un element de natură să îi zdruncine această convingere.
Dar simpla cerere de chemare în judecată nu este suficientă prin ea însăşi să înlăture bunacredinţă a
posesorului, însă se poate adăuga altor împrejurări de fapt care pot fi apreciate de instanţa de
judecată ca fiind suficiente pentru a proba reauacredinţă.
În cazul în care acţiunea în revendicare este respinsă, posesorul va păstra fructele percepute, fără a
restitui nimic pretinsului proprietar. De aceea, nu momentul introducerii cererii de chemare în judecată
este cel care transformă un posesor de bunăcredinţă întrun posesor de reacredinţă, ci dovada faptului
că a avut cunoştinţă de ineficacitatea titlului său. Odată dovedit acest moment, toate fructele
percepute ulterior acestei date trebuie restituite.
Posesorul de reacredinţă trebuie să restituie fructele percepute, dar şi contravaloarea acelora pe care
a omis să le perceapă, deoarece adevăratul proprietar a fost privat de toate fructele la care ar fi avut
dreptul, iar nu numai de cele care au fost în mod efectiv percepute.
În ipoteza în care titlul de dobândire este în mod retroactiv desfiinţat ca urmare a unei condiţii
rezolutorii inserate în contract sau a admiterii unei acţiuni în rezoluţiune pe motiv că preţul nu a fost
plătit de către cumpărător la termen, sancţiunea de drept civil va avea ca efect o restitutio in integrum,
o repunere a lucrurilor în starea lor anterioară, ştergând toate efectele produse de actul distrus şi
obligând posesorul să restituie toate fructele percepute din chiar momentul încheierii contractului.
Se observă, sub acest aspect, o deosebire esenţială între rezoluţiune şi nulitate, deşi ambele
operează retroactiv. Spre deosebire de acţiunea în anulare, când dobânditorul se poate apăra pe
motiv că nu a cunoscut viciul care a afectat titlul său de proprietate, posesorul în temeiul unui act
rezolubil pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor ce îi reveneau, nu poate invoca o asemenea
scuză, având în vedere că el a cunoscut consecinţele neîndeplinirii obligaţiilor pe care şi lea asumat,
astfel că restituirea tuturor fructelor percepute operează cu un pronunţat caracter de pedeapsă.
Explicaţia dobândirii fructelor de către posesorul de bunăcredinţă trebuie căutată în principiul echităţii.
Întradevăr, posesorul a fost de bunăcredinţă şi a cules fructele, fiind ferm convins că este proprietar. Al
obliga să le înapoieze odată cu bunul frugifer, este o obligaţie mult prea oneroasă pentru acesta, mai
ales că, de regulă, lea consumat. Această obligaţie ar putea duce la sărăcirea acestuia. Pe de altă
parte, corelativ, proprietarul care a dat dovadă de neglijenţă, delăsare şi pasivitate, care a permis ca
bunul său să fie stăpânit de altcineva şi a creat aparenţa în care sa încrezut posesorul de
bunăcredinţă, nu merită protecţie juridică în ceea ce priveşte dobândirea fructelor. De aceea, dintre
cele două interese în conflict, ale proprietarului şi ale posesorului, este just şi echitabil să prevaleze
apărarea acestuia din urmă, care, deşi va fi obligat să restituie bunul frugifer, nu va trebui îndatorat să
înapoieze şi fructele de orice natură pe care lea perceput.
Dispoziţiile art. 948 C. civ. sunt inaplicabile în situaţia posedării cu bunăcredinţă a unui bun frugifer ce
constituie obiect al proprietăţii publice, dat fiind că proprietatea publică este imprescriptibilă, bunurile
neputând fi dobândite de un terţ prin posesie de bunăcredinţă.

Protecţia juridică a posesiei pe calea acţiunilor posesorii

1. Sediul materiei
Protecţia posesiei pe cale acţiunilor posesorii, deşi analizată de o mare parte a doctrinei, ca un efect
juridic al posesiei, este doar o modalitate de apărare a posesiei împotriva actelor de tulburare ce
provin din partea terţilor. Legea protejează posesia şi atunci când se exercită corpore alieno,
recunoscând chiar şi detentorilor precari, în anumite situaţii, calitate procesuală activă în acţiunile
posesorii. Pentru că ceea ce se apără prin intermediul acţiunilor posesorii este de
fapt corpusul posesiei.

81
Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni puse la îndemâna posesorilor „pentru a apăra posesia – ca stare
de fapt – împotriva oricărei tulburări, pentru a menţine această stare, ori pentru a redobândi posesia
atunci când ea a fost pierdută”.
Aşa cum am arătat, acţiunile posesorii permit păstrarea sau redobândirea elementului corpus,
deoarece titularul acţiunii posesorii păstrează o posesie solo animo, cât timp nu a trecut un an de la
tulburare sau deposedare.
Acţiunea posesorie este o acţiune civilă, adică un ansamblu de mijloace procesuale prin care este
apărat fie un drept subiectiv civil, fie o situaţie juridică. Or, posesia este o stare de fapt de care legea
leagă efecte juridice, deci este o situaţie juridică, ce beneficiază de dreptul la acţiune în instanţă pentru
a fi ocrotită.
Acţiunile posesorii sunt reglementate în Codul civil, în cuprinsul art. 949952. Codul civil din 1864 nu
cuprindea dispoziţii referitoare la acţiunile posesorii.
Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii
Acţiunile posesorii nu sunt acţiuni petitorii, întrucât ceea ce este specific acţiunilor posesorii este
faptul că se apără starea de fapt a posesiei, fără a fi pusă în discuţie proprietatea sau alt drept asupra
acelui bun. Acţiunile posesorii prezintă avantaje indiscutabile sub aspectul posibilităţilor de dovadă,
deoarece posesia fiind o stare de fapt, se poate uşor dovedi prin orice mijloc de probă.
Apoi, având în vedere că, de regulă, posesia corespunde stării de drept, apărânduse posesia se apără
însuşi dreptul de proprietate sau un alt drept real pe care îl obiectivează posesia. Din această cauză,
acţiunile posesorii pot fi utilizate şi de titularii drepturilor reale principale.
Pe de altă parte, întrun regim de ordine judiciară în care nicio persoană nu este îndreptăţită să îşi facă
singură dreptate, se justifică apărarea posesiei împotriva unor tulburări de orice natură.
Atunci când reclamantul pune în discuţie însuşi dreptul subiectiv civil, acţiunea posesorie încetează,
locul său fiind luat de acţiunea petitorie. Una dintre problemele care sau pus în faţa instanţelor
judecătoreşti a fost aceea dacă se poate cumula acţiunea posesorie cu acţiunea petitorie. Instanţele
judecătoreşti au adoptat mai întâi soluţia cumulului posesoriului cu petitoriul, astfel că litigiul posesoriu
se transformă întrun litigiu de drept comun, cu caracter petitoriu, care se soluţionează ca atare, având
loc astfel ceea ce se cheamă cumulul posesoriului cu petitoriul.
Dacă posesoriul sar transforma în petitoriu, atunci nu mai este posibil cumulul. Litigiul posesoriu nu se
poate transforma în litigiu petitoriu, „dezbaterea procesului neputânduse deplasa de pe un teren pe
altul, posesia va fi asigurată oricare va fi situaţia proprietăţii”. Apoi, din moment ce posesorul a recurs
la acţiunea petitorie înseamnă a renunţat la acţiunea posesorie.
În general, putem spune că separaţia posesoriului de petitoriu se prezintă, în primul rând, sub forma
unei limitări a dezbaterilor procesului care nu pot evoca fondul dreptului real a cărui posesie a fost
tulburată, iar în al doilea rând, situaţia este determinată de necesitatea de a asigura protecţia posesiei,
exclusiv ca stare de fapt.
Considerăm că nu este posibil cumulul acţiunii posesorii cu cea petitorie, ci numai renunţarea de către
reclamantul în posesoriu la acţiunea sa, prin modificarea acţiunii la prima zi de înfăţişare, dar fără ca
reclamantul să mai poată reveni în cursul judecării la acţiunea posesorie la care a renunţat.
Mergând pe linia principiului separaţiei posesoriului de petitoriu, adică a interzicerii cumulului celor
două acţiuni, trebuie reliefate consecinţele acestui principiu, în sensul că odată aleasă calea petitorie,
înseamnă că sa renunţat la calea posesorie. Dar decăderea din dreptul la acţiunea posesorie se referă
numai la tulburările anterioare introducerii acţiunii petitorii. În cazul unor tulburări noi, ivite în cursul
procesului petitoriu, victima are dreptul să folosească acţiunea posesorie pentru acestea. Rezultă deci
că acţiunea posesorie are totdeauna prioritate faţă de acţiunea petitorie.
Instanţa care judecă acţiunea posesorie nu poate să se pronunţe asupra fondului dreptului, adică ea
nu poate stabili cine este titularul dreptului real (drept de proprietate, uzufruct etc.). Instanţa poate însă
să examineze titlurile prezentate de părţi, dar numai în măsura în care aceste titluri lămuresc natura
faptelor materiale ce constituie posesia imobilului.

82
Hotărârile care se pronunţă întrun litigiu posesoriu trebuie să rezolve problema posesiei. În dispozitivul
hotărârii, judecătorul nu poate să dea o soluţie care priveşte fondul dreptului.
Judecătorul sesizat cu acţiunea posesorie va trebui să stabilească cu certitudine cui aparţine posesia
şi în ce constau faptele de tulburare. Dacă nici una dintre părţi nu a făcut proba posesiei şi a faptelor
de tulburare, acţiunea posesorie se va respinge, ceea ce înseamnă implicit că posesorul are dreptul
de a culege fructele în continuare până la introducerea unei acţiuni petitorii.
Hotărârea pronunţată în acţiunea posesorie, atribuind posesia uneia din părţi, îi conferă acesteia
calitatea de posesor actual şi dreptul de a figura ca pârât în acţiunea de revendicare.
Titularul unui drept real poate alege pentru apărarea posesiei sale între acţiunea posesorie şi acţiunea
petitorie. Atunci când optează pentru acţiunea posesorie, dacă nu va avea câştig de cauză,
reclamantul va putea promova ulterior o acţiune petitorie. Aceasta înseamnă că acţiunile posesorii
sunt autonome, ele au autoritate de lucru judecat doar în raport cu acţiuni posesorii ulterioare cu
acelaşi obiect şi între aceleaşi părţi, dar nu au autoritate de lucru judecat în raport cu o acţiunea
petitorie ulterioară, deoarece obiectul lor este diferit. Dacă însă, reclamantul promovează o acţiune
petitorie, se prezumă că acesta a renunţat, implicit, la o acţiune posesorie, chiar dacă ulterior renunţă
şi la judecata acţiunii petitorii. Hotărârea judecătorească pronunţată în petitoriu are autoritate de lucru
judecat cu privire la tulburarea posesiei, în sensul că nu ar mai putea fi promovată ulterior o acţiune
posesorie decât pentru tulburări ivite după rămânerea definitivă a hotărârii pronunţate în acţiunea
petitorie.
Dacă posesorul introduce o acţiune posesorie, autorul tulburării nu va putea schimba natura acţiunii
punând în discuţie dreptul real asupra bunului. În situaţia în care formulează o cerere reconvenţională
cu caracter petitoriu, instanţa de judecată este datoare să dispună disjungerea acestei cereri şi
suspendarea judecării ei până la soluţionarea acţiunii posesorii. Chiar dacă posesorul introduce pe
lângă acţiunea posesorie şi o acţiune petitorie, instanţa va suspenda judecata în petitoriu până la
soluţionarea acţiunii posesorii. Sa apreciat că această soluţie se aplică şi în cazul în care autorul
tulburării posesiei a introdus primul o acţiune cu caracter petitoriu, iar victima tulburării posesiei a
formulat ulterior o acţiune posesorie, întrucât acţiunea posesorie se judecă nu numai separat, dar şi cu
prioritate faţă de acţiunea petitorie.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale întrucât pot fi introduse împotriva oricărei persoane care prin
faptele sale a tulburat exercitarea paşnică a posesiei sau chiar la deposedat pe posesor de bunul său.
Caracterul real este legat de faptul că protejează starea de fapt a posesiei asupra unui bun corporal,
iar nu pentru că ar pune în discuţie un drept real.
Am arătat că doar bunurile corporale individual determinate pot face obiectul posesiei ca stare de fapt,
aşa încât nu poate fi promovată o acţiune posesorie cu privire la un bun incorporal.
Acţiunile posesorii sunt imobiliare sau mobiliare. Acţiunile posesorii protejează atât posesia
bunurilor mobile cât şi a celor imobile.
Protejarea posesiei bunurilor imobile pe calea acţiunilor posesorii nu face obiect de controversă, însă
în ceea ce priveşte bunurile mobile, în doctrină sa considerat că acţiunile posesorii sunt imobiliare,
adică pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra imobilelor. Aceasta pentru că, în materie
mobiliară, potrivit art. 1909 C. civ. din 1864 (art. 937 C. civ.), posesia de bunăcredinţă echivalează cu
titlul de proprietate, posesorul fiind şi proprietarul bunului mobil. Posesoriul se confundă cu petitoriul,
atunci când este vorba de bunuri mobile, astfel că apărarea dreptului de proprietate se poate face
numai prin acţiunea în revendicare, care este o acţiune petitorie.
Având în vedere însă că pentru dobândirea proprietăţii asupra bunurilor mobile, în aplicarea art. 937
C. civ. trebuie îndeplinite condiţii speciale legate de bunacredinţă a posesorului care se întemeiază pe
un just titlu, considerăm că în toate celelalte situaţii care nu cad sub incidenţa acestui text, acţiunile
posesorii pot fi folosite pentru a proteja posesia bunurilor mobile. Mai mult, chiar şi în situaţia
dobândirii proprietăţii asupra unui bun mobil prin posesie de bunăcredinţă, nu vedem ce lar împiedica
pe proprietarul bunului mobil să formuleze o acţiune posesorie, deoarece acţiunile posesorii pot fi
promovate şi de titularii drepturilor reale, iar nu numai de simplii posesori. Însă, este posibil ca pârâtul
să invoce dobândirea calităţii de proprietar odată cu intrarea în posesie, în temeiul art. 937 C. civ., iar

83
în acest caz, posesoriul este absorbit de petitoriu, iar acţiunea petitorie va avea prioritate faţă de cea
posesorie.
Calitatea de reclamant în acţiunea posesorie o are posesorul bunului, care poate fi sau nu titularul
dreptului real asupra bunului respectiv, dar chiar şi detentorul care poate proteja pe cale indirectă,
posesia celui pentru care deţine bunul, deoarece el exercită corpusul posesiei. Tocmai pentru că
protejând corpusul posesiei detentorul apără posesia celui de la care deţine bunul, nu se admite
introducerea de către detentor a unei acţiuni posesorii tocmai împotriva celui faţă de care este obligat
la restituire. În acest sens, dispoziţiile art. 950 alin. (2) C. civ. sunt clare. Potrivit acestui text, „Acţiunea
posesorie nu poate fi introdusă împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a
bunului”.
În ceea ce priveşte pârâtul în acţiunea posesorie, acesta este totdeauna autorul tulburării sau
deposedării. Acţiunea posesorie se poate îndrepta împotriva deţinătorului actual atunci când el este un
succesor cu titlu universal al autorului tulburării.
Exceptând unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi uzufructul sau servitutea,
care pot fi protejate pe calea acţiunilor posesorii, asemenea cereri nu vor putea fi îndreptate împotriva
contractanţilor.
Atunci când autorul tulburării posesiei este chiar proprietarul bunului, acţiunea posesorie va putea fi
introdusă şi împotriva acestuia, aşa cum rezultă din art. 950 alin. (1) C. civ. Soluţia legii este justă,
deoarece proprietarul are la îndemână o acţiune în revendicare pentru a redobândi posesia asupra
bunului. Nu se poate legitima un act de deposedare sau o tulburare a posesiei, chiar provenind din
partea proprietarului, atât timp cât există mijloace legale pentru ca acesta să reintre în posesia asupra
bunului.
Acţiunea posesorie nu poate fi introdusă de un coproprietar împotriva celorlalţi coproprietari, dar poate
fi introdusă de un singur coproprietar împotriva unei terţe persoane, deoarece acţiunile posesorii au
caracterul unui act de conservare.
Inadmisibilitatea promovării unei acţiuni posesorii de către un coproprietar împotriva celorlalţi
coproprietari se justifică prin faptul că fiecare coproprietar este un coposesor, adică un posesor în
ceea ce priveşte cota sa parte din dreptul de proprietate şi un detentor în ceea ce priveşte cotele părţi
de drept ale celorlalţi coproprietari. În acest fel, un coposesor nu poate introduce o acţiune posesorie
împotriva unui alt coposesor asupra aceluiaşi bun, deoarece posesia sa asupra bunului nu este
exclusivă. A admite o asemenea acţiune posesorie ar însemna a da dreptul coposesorului, care este şi
detentor, să introducă o acţiune posesorie împotriva altui posesor, fapt care ar pune în discuţie natura
dreptului, adică titlul precar, ceea ce nu este permis întro acţiune posesorie.
Acţiunea posesorie nu poate fi introdusă de către detentorul precar împotriva posesorului, dar nici de
către posesor împotriva detentorului precar. Detentorul precar are elementul corpus al posesiei nu prin
faptul deposedării, ci tocmai pe baza titlului sau îngăduinţei posesorului, aşa încât chiar în situaţia unei
intervertiri a detenţiei în posesie, posesorul va putea obţine restituirea bunului doar pe calea unei
acţiuni petitorii, care pune în discuţie dreptul pe baza căruia detentorul deţine bunul.
3. Tulburarea şi deposedarea, temeiuri ale acţiunilor posesorii
Conform art. 949 alin. (1) C. civ., „Cel care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de
judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea
bunului. De asemenea, posesorul este îndreptăţit să obţină despăgubiri pentru prejudiciile cauzate”.
Fără a intra deocamdată în analiza condiţiilor de exercitare a acţiunilor posesorii, observăm din
cuprinsul articolului citat că această acţiune se poate promova atât pentru a preveni o tulburare sau o
deposedare, cât şi în situaţia în care tulburarea sau deposedarea sau produs şi se urmăreşte
înlăturarea tulburării sau restituirea bunului, în cazul deposedării.
a) Tulburarea posesiei
Constă dintrun fapt sau act de orice natură, având ca scop sau ca efect direct sau indirect de a
contrazice posesia unei persoane asupra unui drept real imobiliar. În cazul în care posesia ca atare nu
a fost stânjenită, nu avem de a face cu o tulburare şi deci nu se poate promova o acţiune posesorie.

84
Tulburarea posesiei presupune orice act material sau act judiciar sau extrajudiciar prin care se
perturbă sau se contrazice posesia unei persoane, fără aduce la deposedare.
În doctrină, tulburarea posesiei a fost clasificată în tulburare de fapt şi tulburare de drept.
Tulburarea de fapt constă în fapte materiale îndreptate contra posesiei pe care o contrazic în mod
evident, ca de exemplu, actele de trecere pe terenul vecinului fără a avea în acest sens un drept de
servitute, aşezarea unei bariere care împiedică sau limitează un drept de trecere etc.
Tulburarea de drept constă întrun act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană formulează o
pretenţie contrară posesiei unei alte persoane, de exemplu acţiunea posesorie însăşi, somaţia pe care
o face un terţ chiriaşului căruia îi pune în vedere săi plătească chiria întrucât el este adevăratul
proprietar al bunului închiriat, iar nu persoana cu care a încheiat contractul de închiriere; interdicţia
făcută titularului unei servituţi de a nu mai exercita servitutea respectivă; pretenţia de exercitare a
posesiei unui drept de proprietate formulată în cererea adresată autorităţilor administrative.
În realitate, distincţia între aceste forme de tulburare în funcţie de modalitatea de săvârşire nu se
justifică, deoarece „în raport cu finalitatea tulburării posesiei, toate tulburările sunt de fapt, întrucât
posesia este o stare de fapt”.
b) Deposedarea
Tulburarea posesiei se distinge de deposedare, chiar dacă întrun sens general, deposedarea este tot
o formă de tulburare a posesiei. Deposedarea este o formă extremă de tulburare a posesiei, care
constă în aceea că posesorul este privat complet de elementul corpus al posesiei sale, care este
preluat de autorul deposedării. Pe parcursul unui an de la deposedare, termenul de prescripţie în care
se poate introduce acţiunea posesorie, victima deposedării exercită o posesie solo animo, adică o
posesie imperfectă, dar care, tocmai pentru că se menţine în această formă, îi permite protecţia pe
calea acţiunii posesorii. La rândul său, în această perioadă de timp, autorul deposedării, deşi devine
posesor pentru că dobândeşte în persoana sa ambele elemente ale posesiei, va avea de asemenea o
posesie imperfectă, dar diferită calitativ de cea a victimei deposedării, deoarece poate pierde
elementul corpus dacă acţiunea posesorie va fi promovată.
4. Acţiunea posesorie generală sau în complângere
Această acţiune poate fi folosită atât în cazul tulburării posesiei cât şi în cazul deposedării, indiferent
că acestea au fost săvârşite cu sau fără violenţă. Având în vedere că victima a cărei posesie a fost
tulburată prin violenţă sau a fost deposedată în mod violent de posesia sa are avantaje indiscutabile în
ceea ce priveşte condiţiile de exercitare a unei acţiuni posesorii speciale, reintegranda, este probabil
ca posesorul să opteze pentru această acţiune, iar nu pentru cea generală.
Condiţiile care trebuie îndeplinite pentru exercitarea acţiunii posesorii generale sunt prevăzute în art.
949 alin. (1) C. civ.
Astfel, în primul rând, acţiunea posesorie generală sau de drept comun urmăreşte prevenirea,
încetarea oricărei tulburări a posesiei, sau restituirea bunului în cazul unei deposedări.
În al doilea rând, pentru a fi promovată o acţiune posesorie generală, trebuie să nu fie trecut un an de
la tulburare sau deposedare. Termenul de un an în care se poate introduce această acţiune este un
termen de prescripţie extinctivă, pe care legea însăşi îl califică astfel în cuprinsul art. 951 alin. (1) C.
civ. Acest termen va fi supus cauzelor de suspendare, întrerupere sau repunere în termen aplicabile
prescripţiei extinctive. Calculul acestui termen se face dies a quo, adică ziua în care sa produs
tulburarea nu se ia în calcul, iar ultima zi a perioadei de un an se ia în calcul. Introducerea acţiunii în
complângere prin depăşirea unui an de tulburare (deci a doua zi după împlinirea unui an) duce la
respingerea acesteia ca tardivă. Posesorul va putea în acest caz să introducă o acţiune petitorie sau o
acţiune în daune. În cazul în care actele de tulburare sunt succesive şi distincte, termenul de un an va
curge de la data ultimului act de tulburare. Totuşi, dacă tulburările succesive sunt legate între ele de
aşa manieră încât tulburările posterioare nar fi decât continuarea primei tulburări, atunci aceasta poate
constitui punctul de plecare al termenului de introducere a acţiunii. Reclamantul trebuie să dovedească
acele situaţii din care să rezulte că acţiunea este introdusă înlăuntrul termenului de un an.
În al treilea rând, reclamantul trebuie să probeze că a posedat bunul cel puţin un an înainte de data
tulburării sau deposedării. Acest termen de un an nu este un termen procedural întrucât nu se cere
85
îndeplinirea vreunui act de procedură în acest interval şi nu este nici un termen de decădere întrucât
nu se stinge, prin neexercitarea sa, un drept subiectiv civil, deoarece posesia nu este un drept ci doar
o stare de fapt. În concluzie, acest termen de un an măsoară durata necesară posesiei pentru ca
aceasta să poată fi protejată juridic pe calea acţiunii posesorii generale. Dacă această condiţie nu este
îndeplinită, protecţia posesiei este permisă doar prin acţiunea posesorie specială, în caz de violenţă.
Doctrina a considerat că acest termen seamănă cu un termen de prescripţie achizitivă, motiv pentru
care i se permite posesorului să aplice regulile joncţiunii, unind posesia sa cu cea a autorului său. De
asemenea, acestui termen i se aplică regulile de la întreruperea civilă şi naturală a prescripţiei
achizitive.
În al patrulea rând, posesia reclamantului trebuie să fie utilă, neviciată, adică trebuie să fie continuă,
netulburată şi publică. Numai posesia utilă poate fi apărată prin acţiunea posesorie generală.
5. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare
Această acţiune posesorie, numită şi reintegranda, se utilizează pentru apărarea posesiei atunci când
tulburarea sau deposedarea se produc prin violenţă.
În cazul acestei acţiuni, legiuitorul nu cere să fie întrunită decât prima dintre cele trei condiţii arătate
mai sus, adică să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Astfel, potrivit art. 951 alin. (2) C. civ., „Dacă tulburarea ori deposedarea este violentă, acţiunea poate
fi introdusă şi de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei sale”. Aceasta
înseamnă că nu se cere ca posesia să fi avut o anumită durată înainte sau să fi fost utilă.
Articolul 951 alin. (2) C. civ. nu ne spune ce trebuie să înţelegem prin tulburare sau deposedare prin
violenţă. Însă, art. 924 C. civ., care reglementează viciul violenţei posesiei se referă la acte de violenţă
fizică sau morală.
Acţiunea poate fi folosită în cazul oricărei deposedări prin violenţă. Deposedarea constă în uzurparea
bunului imobil în litigiu. Ea poate fi totală sau parţială. În toate cazurile, violenţa trebuie să rezulte din
acte materiale sau morale. Violenţa nu are nici o justificare în drept, astfel că şi în cazul în care este
îndreptată împotriva unui posesor de reacredinţă, prima măsură care trebuie luată este restabilirea
situaţiei anterioară violenţei: spoliatus ante omnia restituendus.
Introducerea acţiunii în reintegrare este justificată de următoarele categorii de fapte:
acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului;
acte de obstrucţie, prin care posesorul este împiedicat de a se folosi de imobil (aşezarea unei bariere
sau a unei porţi în calea posesorului);
acte de distrugere (distrugerea recoltei de pe terenul posesorului, dărâmarea gardului sau zidului
despărţitor);
acte de violenţă morală: insulte, ameninţări.
Gravitatea actelor de violenţă o apreciază instanţa de judecată, ţinând seama de vârsta, sexul,
educaţia sau pregătirea celor în cauză etc.
Calitatea de reclamant întro asemenea acţiune o are în primul rând proprietarul, chiar dacă
reclamantul nu a posedat bunul un an anterior deposedării. Important este ca în momentul exercitării
violenţei de către pârât, reclamantul să fi avut posesia materială a bunului. Pot promova această
acţiune posesorie şi persoanele care ocupă un imobil ca simpli toleranţi, fiindcă legea nu cere ca
posesia să aibă loc sub nume de proprietar.
Detentorii precari pot înainta acţiunea în reintegrare cu excepţia cazului când detentorul este
deposedat prin violenţă chiar de proprietarul imobilului.
Calitatea de pârât o are numai autorul deposedării prin violenţă. Atunci când autorul a acţionat din
dispoziţia altei persoane, aceasta din urmă va fi introdusă în proces alături de autorul deposedării prin
violenţă.
6. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat
Un tip aparte de acţiune posesorie este cel reglementat de art. 952 C. civ. Este o acţiune posesorie
instituită în scop preventiv, putând fi formulată „dacă există motive temeinice să se considere că bunul
86
posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a
unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori ori efectuarea unor săpături pe
fondul învecinat”. În acest caz, posesorul poate să ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea
pericolului sau, dacă este cazul, pentru încetarea lucrărilor.
Instanţa de judecată va aprecia asupra existenţei stării de pericol şi dacă este necesară deplasarea
lucrului sau încetarea lucrărilor cauzatoare de prejudicii.
În situaţia în care instanţa constată că se impune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea
lucrărilor, până la soluţionarea cererii, va stabili o cauţiune în sarcina posesorului, astfel încât să poată
fi reparat prejudiciul ce sar cauza pârâtului prin această măsură.
Chiar dacă va constata eventualitatea unui prejudiciu pentru posesor, instanţa va putea încuviinţa
menţinerea lucrului în starea sa actuală ori continuarea lucrărilor, dar în acest caz va obliga pârâtul la
plata unei cauţiuni astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei
anterioare.

[1]
Potrivit art. 6 din Legea nr. 33/1994: „Sunt de utilitate publică lucrările privind: prospecţiunile şi
explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea
energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele de
alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru
protecţia mediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi
atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii
hidrometeorologice, seismice şi sisteme de avertizare şi prevenire a fenomenelor naturale periculoase
şi de alarmare a populaţiei, sisteme de irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de
adâncime; clădirile şi terenurile necesare construcţiilor de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de
învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi
pentru autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor,
ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a
monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale cutremure, inundaţii,
alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională”. Prin art. 2 alin. (1) din
Legea nr. 255/2010: „(1) În sensul prezentei legi, sunt declarate de utilitate publică următoarele lucrări:
lucrările de construcţie, reabilitare şi modernizare de drumuri de interes naţional, judeţean şi local,
precum şi toate lucrările de construcţie, reabilitare şi extindere a infrastructurii feroviare publice,
lucrările necesare dezvoltării reţelei de transport cu metroul şi de modernizare a reţelei existente,
lucrările de dezvoltare a infrastructurii aeroportuare, precum şi a infrastructurii de transport naval; b)
lucrările din domeniul gospodăririi apelor, respectiv construcţiile hidrotehnice şi lucrările anexe,
acumulările de apă permanente şi nepermanente, cantoanele de exploatare, digurile de apărare
împotriva inundaţiilor, construcţiile şi instalaţiile hidrometrice, instalaţiile de determinare automată a
calităţii apei, lucrările de amenajare, regularizare sau consolidare a albiilor, canalele şi derivaţiile
hidrotehnice, staţiile de pompare, precum şi alte construcţii hidrotehnice realizate pe ape, lucrări de
renaturare, reabilitare zone umede şi asigurarea conectivităţii laterale; c) lucrările de construcţie,
reabilitare, modernizare, dezvoltare şi ecologizare a zonei litorale a Mării Negre, precum şi a staţiunilor
turistice de interes naţional; d) lucrările de interes naţional pentru realizarea, dezvoltarea şi producerea
de energie electrică, transport şi distribuţie de gaze naturale, extracţiei de gaze naturale, precum şi
lucrările de dezvoltare, modernizare şi reabilitare a Sistemului naţional de transport al ţiţeiului,
gazolinei, etanului, condensatului; e) lucrările miniere de interes naţional pentru exploatarea
zăcămintelor de lignit, care se execută în baza unei licenţe de exploatare de către operatorii economici
aflaţi sub autoritatea Ministerului Economiei, Comerţului şi Mediului de Afaceri; f) lucrările de
amenajare, dezvoltare sau reabilitare a pârtiilor de schi, cu instalaţiile de transport pe cablu aferente,
lucrările de amenajare a instalaţiilor şi echipamentelor de producere a zăpezii şi gheţii artificiale şi de
întreţinere a pârtiilor, instalaţiile pentru iluminatul pârtiilor de schi şi alte echipamente necesare
dezvoltării domeniului schiului, amenajarea, dezvoltarea sau reabilitarea pârtiilor destinate practicării
celorlalte sporturi de iarnă – biatlon, bob, sanie, sărituri de la trambulină – a patinoarelor şi echiparea
cu instalaţiile şi echipamentele corespunzătoare, cuprinse în Programul naţional de dezvoltare a
87
turismului „Schi în România”, aprobat prin Legea nr. 526/2003, cu modificările şi completările
ulterioare; g) lucrările de realizare a Sistemului naţional al perdelelor forestiere de protecţie, precum şi
lucrările de împădurire a terenurilor degradate; h) lucrările de interes public de construcţie, reabilitare
şi modernizare a infrastructurii de alimentare cu apă, a infrastructurii de apă uzată şi lucrările de
construcţie, reabilitare şi modernizare a staţiilor de epurare”.

1. Dreptul de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică

Secţiunea 1. Noţiune. Obiect. Caractere juridice

Art. 552 C.civ. reglementează două forme ale proprietății: proprietatea publică și proprietatea privată.
Dispoziţiile acestui articol sunt o reproducere întocmai a prevederilor art. 136 alin. (1) din Constituţia
României revizuită. Aşa se explică folosirea de către legiuitor a termenului de „proprietate”, iar nu cel
de drept de proprietate, deşi sensul avut în vedere, aşa cum rezultă din cuprinsul art. 553 şi art. 554
C.civ. este cel de drept subiectiv.
Dreptul de proprietate publică este definit de art. 858 C.civ. ca acel drept ce aparține statului sau unei
unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz
ori de interes public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.
Titularii dreptului de proprietate publică nu pot fi decât statul și unitățile administrativ-teritoriale, în timp
ce titularii dreptului de proprietate privată pot fi atât persoanele fizice și juridice de drept privat, cât și
persoanele juridice de drept public. Categoria persoanelor juridice de drept public include statul și
unitățile administrativ-teritoriale, dar și alte persoane juridice înființate prin lege sau, în cazurile anume
prevăzute de lege, prin acte ale autorităților administrației publice centrale sau locale ori pri alte moduri
prevăzute de lege.

Statul şi unităţile administrativ-teritoriale, ca titulari exclusivi ai proprietăţii publice au în mod obligatoriu

în patrimoniu un drept de proprietate publică.
Atunci când înţeleg să îşi aproprieze bunuri în interes privat, dreptul de proprietate publică va coexista
în patrimoniul acestora cu dreptul de proprietate privată.
Cu excepţia statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, toate celelalte subiecte de drept public şi de
drept privat sunt titulari exclusivi ai dreptului de proprietate privată.

Pentru a afla răspunsul la această chestiune trebuie să apelăm la criteriile stabilite în cadrul art. 554
C.civ. referitor la proprietatea publică, întrucât regimul legal de excepţie aplicabil proprietăţii publice
circumscrie precis sfera bunurilor ce se aproprie comunitar, iar de aici se poate deduce domeniul
aproprierii private.
Conform alin. (1) al art. 554 C.civ., „Bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale, care, prin
natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public, formează obiectul proprietăţii
publice, însă numai dacă au fost legal dobândite de către acestea”.
Pentru a fi cuprinse în sfera dreptului de proprietate publică, bunurile, fie trebuie să fie prin natura lor
de uz public sau de interes public, fie trebuie declarate astfel de lege. Constatăm că numai dacă un
bun prin calităţile sale proprii nu serveşte uzului sau interesului public şi nici nu i se acordă o astfel de
destinaţie prin lege, poate fi obiectul dreptului de proprietate privată.

88
Un astfel de bun dobândeşte, prin neincluderea în sfera proprietăţii publice, doar calitatea de a fi
apropriabil privat. Acest bun nu devine în mod obligatoriu obiectul unui drept de proprietate privată. Cu
alte cuvinte, simplul fapt că un bun nu intră în domeniul public, nu conduce în mod necesar la
concluzia că acesta face parte din domeniul privat. Pentru a se întâmpla aceasta, este necesar ca
bunul să fie capabil să satisfacă un interes privat sau să fie de uz privat. Trebuie ca lucrul să
dovedească o anume utilitate titularului său pentru a fi apropriat.
Prin urmare, criteriul esenţial care împarte bunurile între cele două domenii, cel privat şi, respectiv, cel
public, este cel al destinaţiei bunului. Uzul sau interesul trebuie să fie unul privat pentru ca bunul să fie
obiect al dreptului de proprietate privată. Dacă un bun care, prin natura sa, ar putea servi atât uzului
privat cât şi celui public, va fi declarat de lege ca fiind de uz sau de interes public, va aparţine
domeniului public, iar nu domeniului privat. În această situaţie, declaraţia legii exclude posibilitatea
unei aproprieri private.
Delimitarea între sfera bunurilor proprietate publică şi cea a bunurilor proprietate privată nu împiedică
transferul unui bun între cele două domenii de apropriere, doar că acest proces nu se poate face decât
prin procedura prevăzută expres de lege pentru fiecare caz în parte. Un bun din domeniul privat poate
deveni obiect al dreptului de proprietate publică prin procedura exproprierii pentru cauză de utilitate
publică, iar un bun proprietate publică va ieşi din sfera de apropriere comunitară dacă va fi dezafectat
mai întâi de la uzul public.

Bunurile care constituie obiectul exclusiv al proprietăţii publice nu pot intra în domeniul privat. Astfel,
potrivit art. 859 alin. (1) C.civ., constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes
public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi
alte bunuri stabilite prin lege organică”.
Aceste prevederi legale reiau întocmai reglementările constituţionale din art. 136 alin. (3), astfel că şi
în situaţia în care Codul civil nu ar fi prevăzut bunurile care formează doar obiectul proprietăţii publice
şi care nu pot intra în domeniul privat, legea fundamentală ar fi împiedicat ca un bun din categoriile
indicate să devină obiectul dreptului de proprietate privată.

2. Definiţia proprietăţii publice

Potrivit art. 858 C.civ, „Proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei
unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz
ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul din modurile prevăzute de lege”.
De aici decurg trei criterii care identifică dreptul de proprietate publică: titularii dreptului de proprietate
publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale; obiectul dreptului de proprietate publică îl
constituie bunurile care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public;
bunurile care fac obiectul proprietăţii publice trebuie să fie dobândite prin unul dintre modurile
prevăzute de lege.
În realitate, dintre cele trei criterii, singurul decisiv pentru distincţia faţă de dreptul de proprietate
privată este cel al obiectului dreptului de proprietate publică[1], deoarece statul şi unităţile
administrativ-teritoriale pot fi şi titulari ai dreptului de proprietate privată, iar dreptul de proprietate
privată se dobândeşte, de asemenea, doar prin modurile prevăzute de lege, chiar dacă acestea sunt
diferite de cele aplicabile proprietăţii publice, care au un specific aparte.

3. Obiectul proprietăţii publice

a) Bun domenial

89
Domeniul, fie public, fie privat, constituie o universalitate de fapt, iar bunurile care îl compun sunt
denumite bunuri domeniale[2]. Regimul juridic aplicabil depinde de natura dreptului de proprietate care
poartă asupra bunurilor. Asupra bunurilor care intră în domeniul public nu poate exista şi nu se poate
exercita decât dreptul de proprietate publică, după cum asupra celor din domeniul privat nu poate
exista decât dreptul de proprietate privată. Nu există bunuri care aparţin statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale asupra cărora să se poată exercita atât dreptul de proprietate privată, cât şi cel
de proprietate publică, atât timp cât ele sunt incluse în unul sau altul dintre cele două domenii. Cum
includerea în domeniul public presupune întrunirea unor condiţii speciale de afectaţiune, odată
îndeplinite, bunurile sunt sustrase din sfera de apropriere privată.
Aceasta nu înseamnă că un bun care face parte din domeniul public nu poate fi transferat în domeniul
privat sau invers, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege. Trecerea unui bun din domeniul public
în domeniul privat determină încetarea dreptului de proprietate publică.

Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Bunurile din domeniul
privat au un regim juridic de drept comun, indiferent de titular, care poate fi statul, o unitate
administrativ-teritorială, orice altă persoană fizică sau juridică.

b) Domeniul public

În sens larg, toate bunurile statului au fost considerate ca aparţinând domeniului public[3]. Însă, atât
statul cât şi unităţile administrativ-teritoriale sunt titulare atât ale dreptului de proprietate publică, cât şi
ale dreptului de proprietate privată. Astfel, în sens restrâns, domeniul public cuprinde doar bunurile
care fac obiectul proprietăţii publice, drept care imprimă un regim juridic diferit în raport cu cel aplicabil
proprietăţii private. Acest ultim sens este avut în vedere de legiuitorul actual în prevederile art. 859
C.civ, care oferă criteriile de delimitare a domeniului public de domeniul privat.
Aşa cum s-a subliniat în doctrină, relaţia dintre domeniul public şi proprietatea publică nu este una de
identitate, deoarece domeniul este un ansamblu de bunuri, iar proprietatea publică este dreptul care
poartă asupra acestor bunuri[4].
Spre deosebire de domeniul public, în domeniul privat intră doar bunurile care fac obiectul dreptului de
proprietate privată.
Stabilind ce calităţi trebuie să îndeplinească un bun pentru a intra în domeniul public, legiuitorul
conturează şi sfera bunurilor care intră în domeniul privat.
Fac parte din domeniul public, pe de o parte, bunurile care prin natura lor sunt de uz sau de interes
public, precum şi cele care nu au o astfel de natură, dar li se atribuie, prin lege, o astfel de afectaţiune.
Prin urmare, vor putea intra în domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, bunurile
care nu sunt prin natura lor de uz sau interes public şi nici nu au fost declarate prin lege ca fiind de uz
sau de interes public[5].

c) Domeniul public naţional, judeţean şi local

Aşa cum rezultă din art. 860 alin. (1) C.civ., domeniul public poate exista în una din următoarele forme:
domeniu public naţional, judeţean sau local.
Delimitarea între aceste categorii de domeniu public se face în condiţiile prevăzute de lege.
Titularul domeniului public naţional este statul, al domeniului public judeţean este judeţul, iar al
domeniului public local este comuna, oraşul şi municipiul. În privinţa terenurilor, potrivit art. 4 alin. (2)
din Legea nr. 18/1991, proprietatea publică asupra celor de interes naţional aparţine statului, iar
asupra celor de interes local aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.

90
Potrivit art. 286 Codul administrativ ”(1) Domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art.
136 alin. (3) din Constituţie, din cele stabilite în anexele nr. 2-4 şi din orice alte bunuri care, potrivit legii
sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, şi sunt dobândite de stat sau de unităţile
administrativ-teritoriale prin unul dintre modurile prevăzute de lege. (2) Domeniul public al statului este
alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, din cele prevăzute în anexa nr. 2,
precum şi din alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public
naţional. (3) Domeniul public al judeţului este alcătuit din bunurile prevăzute în anexa nr. 3, precum şi
din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului
judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege ca fiind bunuri de uz sau de interes public
naţional. (4) Domeniul public al comunei, al oraşului sau al municipiului este alcătuit din bunurile
prevăzute în anexa nr. 4, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare
prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege ca fiind bunuri de uz sau de interes
public naţional ori judeţean”

Criteriul de delimitare între domeniul public naţional, judeţean şi local este uzul sau interesul public
legat de un anumit bun. Dacă bunul este de uz sau de interes public naţional, va face parte din
domeniul public naţional, ce aparţine statului. Dacă bunul este de uz sau interes public judeţean, va
intra în domeniul public judeţean şi va aparţine în proprietate judeţului, iar dacă este de uz sau de
interes public local, va putea fi inclus în domeniul public local şi va reveni comunei, oraşului sau
municipiului în a cărui rază teritorială se află situat.
Sfera bunurilor din domeniul public cuprinse în art. 136 alin. (3) din Constituție cuprinde bunuri care nu
pot face decât obiectul dreptului de propretate publică și nu poate fi modificată decât prin modificarea
textului constituțional. Bunurile cuprinse în anexele 2-4 la Codul administrativ pot fi modificate doar
prin lege organică.
Aceste bunuri nu epuizează totalitatea bunurilor care pot face obiectul dreptului de proprietate publică
întrucât orice bun care prin natura lui, ori prin declarația legii este de uz sau de interes public poate fi
cuprins în domeniul public, cu condiția să fie dobândit prin modurile prevăzute de lege.
De aceea, art. 288 și 289 Cod administrativ prevăd că obligativitatea inventarierii acestor bunuri și
actualizarea inventarului atât în cazul bunurilor din domeniul public al statului, cât și în cazul celor care
fac obiectul dreptului de proprietate publică al unităților administrativ-teritoriale.
Întocmirea inventarului bunurilor din domeniul public al statului se realizează de ministerele de resort
și celelate organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, atât pentru bunurile aflate în
administrarea acestora, cât şi pentru bunurile aflate în administrarea unităţilor din subordinea,
coordonarea sau sub autoritatea acestora, precum şi autorităţilor publice autonome, şi se aprobă prin
hotărâre a Guvernului.
Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale se întocmeşte şi
se actualizează de către o comisie special constituită, condusă de autoritatea executivă ori de o altă
persoană împuternicită să exercite atribuţiile respective, după caz. Inventarul se actualizează anual și
se atestă prin hotărâre a autorităţii deliberative a fiecărei unităţi administrativ-teritoriale.
Sub sancțiunea nulității, hotărârea trebuie însoțită de acte doveditoare ale dreptului de proprietate și
de extrase de carte funciară din care să rezulte că dreptul a fost înscris în cartea funciară, iar bunul nu
este grevat de sarcini, precum și de declarația pe proprie răspundere a secretarului general al unităţii
administrativ-teritoriale din care să reiasă că bunul în cauză nu face obiectul unor litigii la momentul
adoptării hotărârii.
În cazul în care nu există acte doveditoare ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile
aflate în proprietatea publică a comunei, a oraşului, a municipiului sau a judeţului, aceste bunuri se pot
înscrie în domeniul public al comunei, al oraşului, al municipiului sau al judeţului respectiv, dacă
hotărârea de atestare a inventarului este însoţită de o declaraţie pe propria răspundere a secretarului
general al unităţii administrativ-teritoriale, din care reiese că bunul în cauză nu face obiectul unor litigii
privitoare la apartenenţa acestuia la domeniul public al unităţii administrativ- teritoriale respective la
data semnării declaraţiei, precum și că bunul în cauză nu face obiectul unor cereri de reconstituire a
dreptului de proprietate privată sau de restituire depuse în temeiul actelor normative care

91
reglementează regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de statul român în perioada 6 martie
1945-22 decembrie 1989.
Hotărârea se comunică ministerelor de resort pentru a sesiza eventuale neregularități, iar în lipsa
comunicării unui punct de vedere din partea acestora, pe baza hotărârii se va înscrie în cartea funciară
dreptul de proprietate publică al unității administrativ-teritoriale.

Bunurile ce fac deja obiectul dreptului de proprietate publică al statului și unităților administrativ-
teritoriale pot fi trecute din proprietatea publică a statului în proprietatea publică a unităților
administrativ-teritoriale sau invers. Potrivit art. 860 alin.(3) C.civ., ”Bunurile care formează obiectul
exclusiv al proprietății publice a statului sau a unităților administrativ-teritoriale potrivit unei legi
organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unității administrativ-
teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării legii organice. În celelalte cazuri,trecerea unui bun
din domeniul public al statului în domeniul public al unității administrativ-teritoriale și invers se face în
condițiile legii”.
Trecerea bunurilor în domeniul public este reglementată de dispozițiile art. 292-294 din Codul
administrativ.
- Bunurile proprietate publică a statului pot trece în proprietatea publică a unităților administrativ-
teritoriale prin hotărâre a Guvernului, la cererea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti sau a consiliului local al comunei, al oraşului sau al municipiului, după caz.
Hoărârea trebuie să justifice încetarea uzului sau interesului public național. Dacă această trecere este
condiționată de realizarea unor investiţii într-un anumit termen, hotărârea conţine în mod obligatoriu
dispoziţii privind întoarcerea bunului în domeniul public al statului în situaţia în care obiectivul nu a fost
realizat.
- Bunurile proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale pot fi trecute, justificat de
încetarea uzului sau interesului public județean sau local, în domeniul public al statului. Trecerea va fi
făcută la cererea Guvernului, prin hotărâre a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti sau a consiliului local al comunei, al oraşului sau al municipiului, după caz.
Guvernul adoptă o hotărâre prin care declară bunul de uz sau de interes public naţional, aprobă
înscrierea bunului în inventar şi stabileşte titularul dreptului de administrare.
- Trecerea unui bun din domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al
altei unităţi administrativ-teritoriale, de pe raza teritorială a aceluiaşi judeţ, se face la cererea consiliului
local solicitant, prin hotărâre a consiliului local al comunei, al oraşului sau al municipiului în a cărui
proprietate se află bunul, la cererea consiliului județean. Declararea bunului ca fiind de uz sau de
interes public judeţean sau local se face prin hotărâre a consiliului judeţean sau a consiliului local care
a solicitat trecerea.
- Trecerea unui bun din domeniul public al judeţului în domeniul public al unei unităţi administrativ-
teritoriale, de pe raza teritorială a judeţului respectiv, se face la cererea consiliului local al comunei, al
oraşului sau al municipiului, după caz, prin hotărâre a consiliului judeţean.
- Trecerea unui bun din domeniul public al unui judeţ în domeniul public al altui judeţ limitrof, în
vederea realizării unor investiţii, se face la cererea consiliului judeţean, prin hotărâre a consiliului
judeţean al judeţului în a cărui proprietate se află bunul şi prin hotărâre a consiliului judeţean al
judeţului în a cărui proprietate se transmite.
În toate situațiile, este necesară justificarea încetării uzului sau interesului public pentru unitatea
administrativ-teritorială din care bunul este transferat și, simetric, justificarea existenței uzului sau
interesului public al bunului pentru unitatea administrativ-teritorială care va prelua bunul.
- Un bun poate fi trecut din domeniul privat în domeniul public al aceluiași titular al dreptului de
proprietate prin hotărâre a Guvernului, respectiv a consiliului județean ori ca consiliului local al
comunei, orașului sau municipiului, în funcție de titularul dreptului de proprrietate.
- Un bun din patrimoniul societăţilor, la care statul sau o unitate administrativ-teritorială este
acţionar sau asociat, poate trece în domeniul public numai cu acordul adunării generale a acţionarilor
societăţii respective şi cu achitarea contravalorii bunului.
92
4. Caracterele dreptului de proprietate publică

a) Caracterele generale ale dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică are caractere generale comune cu dreptul de proprietate privată, dar şi
unele caractere specifice.
Potrivit art. 554 alin. (2) C.civ., dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi
dreptului de proprietate publică dacă prin lege nu se prevede altfel şi numai dacă sunt compatibile cu
proprietatea publică.
Caracterele generale ale dreptului de proprietate privată, respectiv caracterul absolut, exclusiv şi
perpetuu, le întâlnim, cu unele nuanţe, şi la dreptul de proprietate publică[6].
Caracterul absolut al dreptului de proprietate publică presupune, pe lângă opozabilitatea erga omnes a
acestui drept faţă de terţi, şi posibilitatea exercitării tuturor prerogativelor dreptului de proprietate
(posesia, folosinţa şi dispoziţia) de către titularul dreptului de proprietate publică. Este adevărat că
modul de exercitare a acestor prerogative prezintă unele particularităţi imprimate de obiectul şi
calitatea titularilor acestui drept.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate publică înseamnă întrunirea tuturor prerogativelor
acestui drept în persoana titularului său. Doar statul sau unitatea administrativ-teritorială au monopolul
proprietăţii publice, fiind indiferent faptul că unele prerogative nu se exercită în mod direct de către
titular, ci doar indirect, prin intermediul altor drepturi reale specifice, care se constituie pe seama
dreptului de proprietate publică. Cu toate acestea, nu vorbim despre o dezmembrare a dreptului de
proprietate publică. De asemenea, folosirea de către orice persoană a unui bun de uz public nu
înseamnă faptul că acea persoană devine titulara dreptului de proprietate publică sau a unui
dezmembrământ al acestui drept, ci este o modalitate de exercitare care constituie însăşi raţiunea
pentru care un asemenea bun face obiectul unei proprietăţi publice.
Doar în aparență perpetuitatea dreptului de proprietate publică are aceeași semnificație cu cea a
dreptului de proprietate privată. Proprietatea publică există nu atât timp cât există bunul care face
obiectul dreptului său, ci doar atât timp cât se justifică uzul și interesul public. Astfel, chiar dacă art.
861 alin. (2) C.civ. stipulează expres faptul că proprietatea asupra bunurilor proprietate publică nu se
stinge prin neuz, în această afirmație neuzul nu trebuie înțeles ca fiind datorat lipsei interesului public
sau uzului public al bunului, ci se referă la neuzul concret al bunului prin actul titularului dreptului de
proprietate publică sau al titularului dreptului real prin care se exercită dreptul de proprietate publică
(administrare, concesiune, folosință gratuită). Încetarea uzului sau interesului public este cauză de
stingere a dreptului de proprietate publică. Însă, un bun de uz public nu pierde calitatea de bun public,
odată dobândită, chiar dacă nu toate persoanele vor folosi în concret acel bun. Important este ca bunul
să poată fi folosit de orice persoană atunci când această folosinţă răspunde nevoilor sale, uzul public
presupunând aptitudinea bunului de a fi folosit de oricine sau de cei îndreptăţiţi, iar nu posibilitatea de
a fi folosit în concret de toţi, fapt care ar presupune o apreciere după criterii cantitative.
Dacă bunul trece din proprietate publică în proprietate privată, caracterul perpetuu nu dispare,
deoarece perpetuitatea este un caracter general al dreptului de proprietate, astfel că va continua să se
manifeste chiar dacă dreptul îmbracă o altă formă, cea de proprietate privată[7].

b) Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 861 alin. (1) C.civ., bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi
insesizabile, iar din alin. (2) rezultă că proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu
poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra
bunurilor mobile.

93
1. Inalienabilitatea dreptului de proprietate publică

Caracterul inalienabil al proprietăţii publice este consacrat constituţional, astfel că nu poate fi modificat
prin legi organice.
S-a precizat, în doctrină[8], că nu bunurile, prin ele însele, sunt inalienabile, imprescriptibile şi
insesizabile, aşa cum rezultă din articolul citat, ci dreptul de proprietate publică.
Inalienabilitatea dreptului de proprietate publică semnifică faptul că aceste bunuri nu sunt alienabile
prin mijloace juridice de drept privat, respectiv prin acte juridice civile şi fapte juridice în sens restrâns.
S-a arătat că trebuie să se facă diferenţa între bunurile inalienabile şi cele inapropriabile[9]. Bunurile
inalienabile sunt apropriabile, adică pot face obiectul dreptului de proprietate publică sau privată, în
timp ce bunurile inapropriabile, neputând fi obiect al dreptului de proprietate, nici nu mai ridică
problema inalienabilităţii.
Inalienabilitatea dreptului de proprietate publică semnifică nu numai faptul că bunurile proprietate
publică nu pot fi trecute dintr-un patrimoniu în altul pe calea actelor juridice civile, ci şi faptul că dreptul
de proprietate publică nu poate fi dezmembrat. Faptul că este posibilă constituirea unui drept de
administrare, de concesiune sau de folosinţă gratuită asupra unui bun proprietate publică nu înseamnă
o încălcare a inalienabilităţii acestui drept, o dezmembrare a dreptului de proprietate publică, ci doar
un mod de exercitare a acestei forme de proprietate. Drepturile reale care se constituie pe baza unui
drept de proprietate publică sunt modalităţile prin care se exercită acest drept, chiar dacă titularul
acestor drepturi este o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate publică.
Mai mult, dreptul de proprietate publică nu este susceptibil de dezmembrăminte. Acestea sunt
specifice doar dreptului de proprietate privată. Dintre dezmembrămintele proprietății private, doar
servituţile se pot menţine în cazul în care bunul ce constituie fond aservit a devenit proprietate publică,
şi aceasta numai dacă nu devin incompatibile cu uzul sau interesul public[10]. Cu toate acestea, nu
este exclusă atribuirea prin concesiune ori închiriere a terenurilor proprietate publică în vederea
edificării unor construcții proprietate privată care să revină în proprietate celui care prerogativa de a le
construi, cu condiția ca aceste construcții să fie destinate uzului public.
Faptul că este posibil transferul unor bunuri din domeniul public al statului în domeniul public al
unităţilor administrativ-teritoriale sau invers nu poate fi privit ca o înstrăinare, deoarece este vorba
despre o schimbare a destinaţiei bunului care se produce pe calea unui act administrativ, iar nu a unui
act de drept civil.

2. Insesizabilitatea dreptului de proprietate publică

Ca urmare a faptului că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, acestea sunt şi insesizabile.
Caracterul insesizabil înseamnă acestea nu pot fi urmărite de creditori pentru satisfacerea creanţelor
lor, nu pot face obiectul unei executări silite.
Bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin niciun mijloc de drept privat, prin urmare nici prin
vânzare silită[11].
Tocmai pentru că sunt insesizabile, acestea nu pot face obiectul unor garanţii reale întrucât nu ar
putea fi executate.

3) Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publică

Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publică este prevăzută în art. 861 alin. (2) C.civ.
Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil atât extinctiv, cât şi achizitiv. Imprescriptibilitatea
extinctivă presupune faptul că bunurile proprietate publică pot fi revendicate oricând, acţiunea în
revendicare fiind imprescriptibilă, la fel ca în cazul proprietăţii private.

94
De asemenea, acţiunea în revendicare nu va putea fi paralizată nici prin invocarea dobândirii dreptului
de proprietate privată pe calea uzucapiunii asupra unui bun proprietate publică sau prin invocarea
dobândirii dreptului de proprietate asupra unui bun mobil prin posesia de bună-credinţă.
Inalienabilitatea exclude transferul, respectiv dobândirea dreptului de proprietate pe calea unui act
juridic, dar şi printr-un fapt juridic cum este uzucapiunea sau dobândirea bunurilor mobile prin posesia
de bună-credinţă.
Sancţiunea actelor încheiate cu încălcarea inalienabilităţii, imprescriptibilităţii sau insesizabilităţii
dreptului de proprietate publică este nulitatea absolută. Sancţiunea nulităţii absolute, prevăzute în
fostul art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, nu mai este consacrată expres de actualul Cod civil,
nulitatea fiind una virtuală.

Secţiunea a 2-a. Utilizarea domeniului public

Potrivit art. 285 din Codul administrativ, dreptul de proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale se exercită cu respectarea următoarelor principii: principiul priorităţii interesului
public, principiul protecţiei şi conservării, principiul gestiunii eficiente, principiul transparenţei şi
publicităţii.
Entitățile care exercită dreptul de proprietate publică sunt Guvernul, prin ministerele de resort sau prin
organele de specialitate ale administraţiei publice centrale din subordinea Guvernului sau a
ministerelor de resort, după caz, pentru bunurile aparţinând domeniului public al statului și autorităţile
deliberative ale administraţiei publice locale, pentru bunurile aparţinând domeniului public al unităţilor
administrativ-teritoriale.
În instanță, statul român este reprezentat prin Ministerul Finanţelor Publice în legătură cu raporturile
juridice privind proprietatea publică, iar unitățile administrativ-teritoriale de consiliile județene sau,
respectiv de Consiliul General al municipiului București sau de consiliile locale, care dau mandatt scris,
în fiecare caz, președintelui consiliului județean sau primarului. Acesta poate să desemneze un alt
funcționar de stat sau un avocat care să îl reprezinte în fața instanței.
În doctrină[12], s-a arătat că domeniul public poate fi utilizat de către serviciile publice sau de către
public, însă există şi situaţii în care ocuparea domeniului public are loc fără niciun titlu.
Utilizarea domeniului afectat unui serviciu public se întemeiază pe un act juridic (act administrativ
individual sau contract de concesiune de bunuri), prin care se stabileşte că un anumit bun proprietate
publică este afectat unui anumit serviciu public. Publicul nu are acces la bunul domenial, ci doar la
serviciul instalat pe acesta. De pildă, utilizatorii căii ferate au acces la instalaţiile aferente domeniului
public feroviar numai pentru că li se prestează un serviciu, însă riveranul unei căi ferate, care nu
utilizează serviciul, nu are acces la liniile feroviare[13].
Cu privire la utilizarea domeniului public de către public, se face distincţia între utilizarea colectivă şi
cea privativă[14].
Utilizările colective sunt cele realizate de public în general sau de o categorie determinată obiectiv
(pietoni, automobilişti). Ea constă fie într-o utilizare egală, anonimă şi impersonală, fie într-o utilizare
exclusivă, dar limitată în timp în aşa fel încât şi ceilalţi membri ai societăţii să o utilizeze la rândul lor.
Această utilizare nu se întemeiază pe niciun titlu particular[15].
Utilizarea colectivă se caracterizează prin libertate, gratuitate şi egalitatea utilizatorilor, însă niciunul
dintre aceste trei principii nu trebuie absolutizat. Astfel, libertatea utilizării colective nu este absolută,
de multe ori aceasta realizându-se într-un cadru impus de o reglementare specifică şi numai în măsura
în care utilizarea este conformă cu afectaţiunea dependinţei domeniale. Apoi, gratuitatea utilizării
suportă numeroase excepţii prin taxele de utilizare instituite, care sunt din ce în ce mai frecvente. În
fine, şi principiul egalităţii utilizatorilor cunoaşte limitări, utilizarea putând fi rezervată anumitor categorii
de utilizatori (benzi de circulaţie pentru anumite categorii de autovehicule, folosirea unor dependinţe
numai de către anumite persoane)[16].

95
Utilizarea privativă, deşi contestată multă vreme deoarece un bun public trebuie să fie afectat folosinţei
tuturor, în mod egal şi fără nicio discriminare, s-a impus în cele din urmă ca fiind utilă domeniului
public. Este cazul unor persoane care, în schimbul unei redevenţe, folosesc în mod exclusiv o
dependinţă domenială (ocuparea unei porţiuni din trotuar pentru amplasarea unui chioşc,
concesionarea unui loc de veci, închirierea unui loc de parcare)[17].
Această utilizare privativă are un caracter precar, în sensul că poate fi retrasă înainte de împlinirea
termenului dacă interesul public o cere, are caracter oneros şi trebuie să fie conformă sau cel puţin
compatibilă cu afectaţiunea principală a dependinţei domeniale[18].
Utilizarea privativă se poate întemeia pe un act administrativ individual sau pe un contract, cum este
un contract de concesiune de bunuri sau lucrări publice, închiriere sau folosinţă gratuită[19].

Statul şi unităţile administrativ-teritoriale au atât calitatea de subiecte de drept public, cât şi calitatea de
subiecte de drept privat. De regulă, cele două calităţi se manifestă separat, în sfera dreptului public,
respectiv în sfera dreptului privat, dar nu este exclus ca acestea să se releve concomitent în anumite
situaţii de exercitare a dreptului de proprietate publică[20].
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică se face în primul rând prin acte de drept public,
dar nu este exclusă şi intervenţia faptelor şi actelor juridice de drept privat, regimul juridic al dreptului
de proprietate publică fiind o sinteză inseparabilă de elemente de drept public şi de drept privat[21].
Acest fapt se explică prin aceea că statul şi unităţile administrativ-teritoriale acţionează ca titulare ale
patrimoniului lor, care cuprinde atât domeniul public, cât şi domeniul privat, şi care au rolul şi regimul
juridic al maselor patrimoniale de afectaţiune.
Exercitarea propriu-zisă a dreptului de proprietate publică se realizează în principal prin acte de drept
public şi, în subsidiar, prin acte de drept privat.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot exercita dreptul de proprietate publică direct, prin
autorităţile competente, dar şi indirect prin constituirea unor drepturi reale specifice sau a unor drepturi
personale, care se vor exercita de către titularii acestor drepturi.
Potrivit art. 136 alin. (4) din Constituţie, bunurile proprietate publică, în condiţiile legii organice „pot fi
date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de
asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică”. În acelaşi sens, conform
art. 861 alin. (3) C.civ., „în condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în
folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate”. Iar art. 297 Codul administrativ prevede că modalitățile
de exercitare a dreptului de proprietate publică sunt: darea în administrare,
concesionarea, închirierea, darea în folosinţă gratuită.

Secţiunea a 3-a. Limitele exercitării dreptului de proprietate publică

Exercitarea dreptului de proprietate publică se supune aceloraşi limite ca şi exercitarea dreptului de

proprietate privată. Singura condiţie care trebuie respectată în limitarea proprietăţii publice este
compatibilitatea cu uzul sau interesul public căruia îi este destinat bunul afectat.
Limitele de exercitare a proprietăţii publice pot fi limite materiale, care sunt impuse de parametrii fizici
specifici unui bun ce are corporalitate, limite legale, stabilite de Codul civil sau de legi speciale, precum
şi limite judiciare, impuse de instanţa de judecată.
Respectarea limitelor legale revine titularului dreptului de proprietate publică sau, în cazul drepturilor
reale corespunzătoare proprietăţii publice, titularului dreptului de administrare, concesiune, folosinţă
gratuită, în aceeaşi măsură în care revine şi titularului dreptului de proprietate privată, deoarece sunt
deopotrivă participanţi la viaţa socială. Astfel, atunci când un bun proprietate publică se află în
96
vecinătatea unui bun proprietate privată, ambii titulari trebuie să respecte restricţiile legale impuse de
starea de vecinătate, pentru a face posibilă convieţuirea.

O încălcare a limitelor de exercitare a proprietăţii publice va antrena răspunderea titularului dreptului

de proprietate publică sau titularul dreptului real corespunzător proprietăţii publice, la fel cum ar
antrena răspunderea, în aceeaşi situaţie, a titularului dreptului de proprietate privată (obligarea la
despăgubiri, restabilirea situaţiei anterioare, măsuri pentru prevenirea sau limitarea pagubelor etc.).
Dacă însă, limita necesar a fi respectată de către titularul dreptului de proprietate publică este de
natură să afecteze destinaţia bunului, atunci interesul public va prevala interesului privat. În acest caz,
restricţia impusă este incompatibilă cu dreptul de proprietate publică. O astfel de incompatibilitate
poate cauza prejudicii titularului dreptului de proprietate privată al cărui interes particular este
nesocotit.
Starea de incompatibilitate se va putea constata prin acordul celor implicaţi în situaţia de
incompatibilitate, care vor putea stabili, tot prin acord, despăgubirea ce urmează să o plătească
titularul dreptului de proprietate publică titularului dreptului de proprietate privată. Acordul părţilor se va
încheia în formă autentică şi va constitui titlu executoriu în temeiul art. 101 din Legea nr.
36/1995[22] privind notarii publici şi activitatea notarială.
În situaţia în care părţile nu ajung la un acord privind existenţa situaţiei de incompatibilitate, instanţa de
judecată va fi în măsură să soluţioneze acest diferend, stabilind totodată şi cuantumul despăgubirii ce
urmează a fi plătită titularului dreptului de proprietate privată.

Deşi art. 862 C.civ. vorbeşte doar despre încălcarea unor limite în exercitarea proprietăţii publice care
ar dăuna exercitării dreptului de proprietate privată al titularului vecin, nu este exclus ca şi acesta din
urmă să îl despăgubească pe titularul dreptului de proprietate publică atunci când prin încălcarea
limitelor sale îi cauzează prejudicii în exercitarea dreptului de proprietate publică. Repararea acestora
nu se va face însă în temeiul art. 862 C.civ., deoarece în cazul său nu se poate vorbi despre o
incompatibilitate a limitelor cu proprietatea publică, ci în temeiul art. 630 C.civ. Obligaţia de respectare
a limitelor prevăzute de lege îi revine titularului dreptului de proprietate privată indiferent dacă fondul
învecinat este proprietate publică sau privată.
Dreptul de proprietate publică nu poate fi limitat pe cale convenţională[23], deoarece titularul său nu
poate să aducă atingere afectaţiunii bunului, adică satisfacerii uzului sau interesului public, în lipsa
unui text de lege care să o reglementeze expres

Secţiunea a 4-a. Dobândirea dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 863 C.civ., dreptul de proprietate publică se dobândeşte: „a) prin achiziţie publică,
efectuată în condiţiile legii; b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii; c) prin
donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului,
devine de uz ori de interes public; d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public; e) prin transferul unui bun din domeniul privat
al statului în domeniul public al acestuia sau în domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în
domeniul public al acesteia, în condiţiile legii; f) prin alte moduri stabilite de lege”.
În opinia doctrinei[24], nici reglementarea din actualul Cod civil, care s-a dorit superioară celei
abrogate din art. 7 al Legii nr. 213/1998, nu reuşeşte să fie completă, chiar dacă legiuitorul face
trimitere la „alte moduri stabilite de lege”, deoarece această sintagmă se referă la diverse moduri
speciale de dobândire a proprietăţii publice, aplicabile unei categorii de bunuri domeniale, iar nu la
modurile generale de dobândire. Pe de altă parte, s-a considerat că modurile de dobândire nu sunt
suficient sistematizate, în sensul că, pentru a aprecia dacă un bun face parte din domeniul public,
trebuie să ne referim la trei categorii de fapte juridice, în sens larg: achiziţia, afectaţiunea şi
încorporarea (clasarea).

97
Astfel, în această opinie[25], achiziţia este actul juridic sau faptul material în urma căruia un bun
ajunge în patrimoniul statului sau al dezmembrămintelor sale teritoriale, prin forme variate: cumpărare,
schimb, donaţii, legate, moşteniri vacante, expropriere, naţionalizare, însă numai în urma unei
afectaţiuni şi a unei încorporări. Afectaţiunea este faptul material, rareori un act juridic, în urma căruia
bunul primeşte o anumită destinaţie de interes public, iar încorporarea (clasarea) este actul prin care
bunul afectat unei utilităţi publice este declarat ca aparţinând efectiv în domeniul public.
Există posibilitatea ca achiziţia sau afectaţiunea să fie realizate prin acelaşi act sau prin acte diferite.
De pildă, un consiliu local poate accepta un legat ce i-a fost făcut (achiziţia), urmând ca printr-o
hotărâre ulterioară sau chiar prin aceeaşi hotărâre, bunul dobândit prin legat să fie declarat de utilitate
publică şi să îl treacă în proprietate publică (afectaţiunea şi clasarea). De regulă, achiziţia precede
afectaţiunea şi clasarea, dar sunt şi situaţii, cum este cazul exproprierii pentru cauză de utilitate
publică, când actul de transfer (hotărârea judecătorească) este precedat de actul de clasare
(declaraţia de utilitate publică)[26].
Pentru ca un bun să aparţină domeniului public este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii:
a) să existe un titlu de proprietate al statului sau al unităţii administrativ-teritoriale asupra acelui bun şi
b) să existe o afectaţiune pentru o cauză de utilitate publică[27].

Vom prezenta succint modurile de dobândire a proprietăţii publice în clasificarea Codului civil.

a) Dobândirea prin achiziţie publică

Atribuirea contractelor de achiziţie publică se face în baza Legii nr. 98/2016 privind achizițiile
publice[28]. Achiziția publică este definită de lege ca achiziția de lucrări, produse sau servicii prin
intermediul unui contract de achiziție publică de către una sau mai multe autorități contractante de la
operatorii economici desemnați de acestea, indiferent dacă lucrările, produsele sau serviciile sunt
destinate sau nu realizării unui interes public.
Produsele sunt obținute fie prin cumpărare, inclusiv în rate, fie prin închiriere, fie prin leasing cu sau
fără opțiunea de cumpărare.
Contractele de achiziţie publică nu reprezintă un mod specific de dobândire a dreptului de proprietate
publică, deoarece aceleaşi contracte pot servi şi pentru dobândirea unui drept de proprietate privată.
Dacă, însă, intenţia autorităţii contractante este ca o construcţie care urmează a fi executată, sau
bunul furnizat, să fie afectat uzului sau interesului public, astfel de contracte pot reprezenta un mod de
dobândire a dreptului de proprietate publică.
Autoritățile contractante în contractele de achiziție publică sunt autoritățile și instituțiile publice centrale
sau locale, precum și structurile din componența acestora care au delegată calitatea de ordonator de
credite și care au stabilite competențe în domeniul achizițiilor publice, precum și organismele de drept
public. Acestea din urmă sunt entități cu personalittae juridică înființate pentru a satisface nevoi de
interes general, fără caracter comercial sau industrial, de către autoritățile publice, sau coordonate,
supravegheate ori controlate de acestea sau de alte organisme de drept public.
S-a apreciat[29] că pentru ca un contract de achiziţii publice să poată fi considerat mod de dobândire a
proprietăţii publice, trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: a) actul să fie încheiat în numele
statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale şi b) să aibă ca obiect un bun esenţial pentru
funcţionarea unui serviciu public.
Încheierea contractelor de achiziţie publică trebuie să respecte procedura prevăzută în detaliu de
Legea nr. 98/2016 privind achizițiile publice.

b) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

98
Exproprierea dreptului de proprietate privată a fost inclusă de legiuitor printre cazurile de stingere a
dreptului de proprietate, în cuprinsul art. 562 alin. (3) C.civ. Exproprierea este o modalitate forţată de
pierdere a proprietăţii private, având în vedere că nu este niciodată iniţiată de expropriat, iar dacă
procedura exproprierii se desfăşoară, în toate etapele sale, cu respectarea legii, orice opoziţie a
proprietarului la expropriere este sortită eşecului, iar acesta îşi va pierde dreptul de proprietate în
momentul când va fi despăgubit în mod just de către expropriator.

Procedura exproprierii este reglementată de Legea exproprierii nr. 33/1994, în timp ce art. 562 alin. (3)
C.civ. condensează doar principiile exproprierii.
În primul rând, exproprierea nu se poate face decât pentru o cauză de utilitate publică. Măsura
exproprierii trebuie să aibă caracter excepţional, iar stabilirea lucrărilor de utilitate publică se face
potrivit procedurii stabilite prin lege, iar în cazuri cu totul deosebite, chiar prin lege.
Sfera noţiunii de cauză de utilitate publică este limitată de legiuitor la lucrările de utilitate publică ce se
declară pentru interes naţional sau pentru interes local.
Articolul 6 din Legea nr. 33/1994 enumeră lucrările de utilitate publică pentru care se poate declanşa
procedura exproprierii. Enumerarea nu este limitativă. Declararea utilităţii publice pentru orice alte
lucrări decât cele menţionate în art. 6 se face prin lege, potrivit art. 7 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 .
S-a considerat că fiind vorba despre cauze de utilitate publică individuale, iar nu de prevederi cu
caracter normativ, este suficient ca acestea să fie prevăzute prin legi ordinare, iar nu organice, deşi
regimul proprietăţii impune reglementarea prin lege organică[30].
Indiferent că lucrările de utilitate publică fac parte dintre cele menţionate în art. 6 din Legea nr.
33/1994 sau sunt prevăzute în alte legi speciale, simpla menţiune a lor în lege nu echivalează cu
declararea utilităţii publice. Pentru aceasta este necesar să se urmeze procedura de declarare a
utilităţii publice prevăzute în Lege, cu precizarea că pentru cazurile reglementate la art. 6 din Legea nr.
33/1994, declararea cauzei de utilitate publică se va face în cadrul etapei administrative a
exproprierii[31], iar pentru alte bunuri sau lucrări de utilitate publică, declararea utilității publice se va
face prin lege specială.

Al doilea principiu al exproprierii se referă la despăgubirea justă şi prealabilă la care are dreptul
proprietarul expropriat.
Caracterul just al despăgubirii presupune ca aceasta să acopere atât valoarea reală a imobilului în
funcţie de preţul obişnuit de vânzare al imobilelor de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială cât
şi prejudiciul pe care îl suferă proprietarul sau alte persoane îndreptăţite în urma acestei măsuri.
Despăgubirea trebuie să fie nu numai dreaptă, ci şi prealabilă. Caracterul prealabil al despăgubirii
asigură funcţia de garanţie a persoanei îndreptăţite că îşi păstrează intact activul patrimonial şi îi
permite totodată să înlocuiască imobilul expropriat cu o altă lichiditate, iar nu doar cu un simplu drept
de creanţă, incert în ce priveşte realizarea sa.

Al treilea principiu al exproprierii este acela că exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte

prin hotărâre judecătorească.
Procedura exproprierii nu este necesară atunci când părţile cad de acord cu privire la transferul
dreptului de proprietate către expropriator şi asupra despăgubirii.
În situaţiile în care părţile se înţeleg asupra modalităţii de transfer a dreptului de proprietate, dar nu şi
asupra cuantumului sau naturii despăgubirii, instanţele de judecată vor lua act de acordul părţilor şi vor
stabili numai natura sau cuantumul despăgubirii.
Înţelegerea părţilor poate interveni oricând pe parcursul derulării procedurii de expropriere.
În lipsa acordului părţilor, exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre
judecătorească.

99
Cum despăgubirea trebuie să fie prealabilă, transferul dreptului de proprietate de la expropriat la
expropriator se produce îndată ce obligaţiile privind plata despăgubirii au fost îndeplinite.
Este adevărat că dreptul de proprietate nu este dobândit de către expropriator decât la plata
despăgubirii, doar că, în realitate, nu se produce un transfer al dreptului de proprietate de la expropriat
la expropriator, ci chiar stingerea dreptului de proprietate privată al expropriatului şi naşterea dreptului
de proprietate publică al expropriatorului. Aşa se explică de ce exproprierea este reglementată în art.
562 C.civ. ca un caz de stingere a dreptului de proprietate privată, iar în art. 863 C.civ. ca un mod de
dobândire a dreptului de proprietate publică.
Nu numai dreptul de proprietate privată se stinge prin expropriere, ci şi celelalte drepturi reale
principale, cum sunt uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia, concesionarea, atribuirea în folosinţă,
precum şi servituţile stabilite prin fapta omului dacă nu sunt compatibile cu dreptul de proprietate
publică.
Drepturile reale de garanţie constituite asupra imobilului expropriat nu se sting, ci se strămută, în
virtutea subrogaţiei reale cu titlu universal, asupra despăgubirii primite.

c) Donaţia sau legatul

Actul juridic prin care un bun se donează sau se lasă legat statului sau unei unităţi administrativ-
teritoriale pentru a intra în domeniul public al acestora, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de
valabilitate cerute de lege pentru contracte sau acte unilaterale, pe de o parte, precum şi cele specifice
donaţiei sau legatului, pe de altă parte.
Pentru a intra în domeniul public, este necesar fie ca bunul prin natura lui să fie de uz sau de interes
public, fie să i se dea o asemenea destinaţie prin voinţa dispunătorului. Însă, simpla voinţă a
dispunătorului nu este suficientă pentru ca bunul să intre în domeniul public, deoarece atât donaţia cât
şi legatul trebuie acceptate. Acceptarea donaţiei sau a legatului se face de către titularul dreptului de
proprietate publică, respectiv de către stat sau unităţile sale administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 291 din Codul administrativ, acceptarea donațiilor și a legatelor făcute către stat se aprobă
prin hotărâre a Guvernului, pentru donațiile și legatele de bunuri imobile și pentru bunuri mobile în
cazul acestora din urmă dacă valoarea de piață este mai mare de 500.000 lei. Dacă valoarea de piață
a bunurilor mobile este mai mică sau egală cu 500.000 lei, acceptarea donațiilor și legatelor se aprobă
prin ordin al ministrului sau al conducătorului organului sau instituției administrației publice centrale
competente, după obiectul sau scopul donației sau legatului. Instituțiile publice care îndeplinesc
formalitățile de acceptare a donației sau legatului în numele statului se stabilesc prin hotărârea
Guvernului de acceptare a donației sau legatului.
Acceptarea donațiilor și legatelor de către unităţile administrativ-teritoriale se realizează
prin hotărâre a consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București ori a
consiliului local al comunei, al orașului sau al municipiului, după caz, pentru donațiile și legatele de
bunuri imobile și pentru bunurile mobile numai dacă au o valoare de piață mai mare de 500.000 lei.
Dacă valoarea de piață a bunurilor mobile este mai mică de 500.000 lei, acceptarea donației și
legatului se face prin dispoziția conducătorului organului sau instituției administrației publice locale.
Dacă donațiile sau legatele au sarcini ori dacă există restanțe de impozite sau taxe se
acceptarea se face numai cu avizul ministerului cu atribuții în domeniul finanțelor publice, în cazul
donațiilor și legatelor făcute către stat și numai cu aprobarea consiliului local sau, după caz, a
consiliului județean, cu majoritatea calificată de două treimi din numărul consilierilor locali în funcție, în
cazul donațiilor și legatelor făcute către unitățile administrativ- teritoriale.
Actele prin care se fac donații statului sau unităților administrativ- teritoriale sunt scutite de plata
oricăror impozite sau taxe.

d) Convenţia cu titlu oneros

100
Convenţia cu titlu oneros poate fi un mod de dobândire a dreptului de proprietate publică dacă este
încheiată în mod valabil, cu precizarea afectaţiunii bunului uzului sau interesului public, în situaţiile în
care nu dobândirea dreptului de proprietate publică nu se încheie prin procedura de achiziţie publică.
Este cazul, de pildă, a dobândirii dreptului de proprietate publică prin exercitarea dreptului de
preemţiune prevăzut de art. 36 din Legea nr. 182/2000 pentru protejarea patrimoniului cultural naţional
mobil[32] sau de art. 4 din legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice[33].
Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 182/2000, „(1) Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor
fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în
condițiile exercitării dreptului de preempțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii, și cu
respectarea dispozițiilor art. 35 alin. (7). (2) Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii
sunt obligate să transmită Ministerului Culturii, în termen de 3 zile de la primirea comunicării scrise a
operatorului economic autorizat, înregistrarea privind punerea în vânzare a unui bun cultural mobil
clasat în tezaur. (3) Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune al statului este de maximum 30
de zile, calculat de la data înregistrării comunicării prevăzute la alin. (2), iar valoarea de achiziționare
este cea negociată cu vânzătorul sau cu operatorul economic autorizat ori cea rezultată din licitația
publică.(4) Ministerul Culturii va prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării
dreptului de preempțiune. (5) Nerespectarea dispozițiilor alin. (1) atrage nulitatea absolută a vânzării”.

În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de preemţiune la vânzarea monumentelor istorice, art. 4 alin.
(4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice prevăd că „4) Monumentele
istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în
condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor,
pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale
Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților
administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a
vânzării[34]. Potrivit art. 4 alin. (7), ” termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este
de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la
Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii
și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate
exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul”. În alin. (8)
se prevede că dacă Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului
Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se
transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile. Comunicările privind
neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care
au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori.

e) Trecerea din domeniul privat în domeniul public

Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot trece bunuri din domeniul lor privat în domeniul public, prin
acte administrative[35].
Este vorba despre o trecere din domeniul privat în cel public, în cadrul aceleiaşi entităţi administrative,
adică pe orizontală[36], întrucât un bun nu poate trece printr-o hotărâre de guvern sau de consiliu
judeţean sau local din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al
statului. Singura posibilitate pentru această trecere este exproprierea.
Ori de câte ori se impune transferul unui bun din proprietatea privată în proprietatea publică, pe
verticală, se vor aplica dispoziţiile art. 2 şi art. 4 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică. Potrivit art. 2 din această lege, „Pot fi expropriate bunurile imobile
proprietatea persoanelor fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele
aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor”. Cei interesaţi pot,
conform prevederilor art. 4 alin. (1) din aceeaşi reglementare, să convină modalitatea de transfer al
dreptului de proprietate, cât şi cuantumul şi natura despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale
101
privind condiţiile de fond, de formă şi de publicitate, fără a se declanşa procedura de expropriere
prevăzută de lege.
Actul administrativ de trecere a unui bun din domeniul privat în domeniul public, atunci când dreptul de
proprietate rămâne aceluiaşi titular, va putea fi atacat în contencios administrativ, competenţa
aparţinând instanţei de contencios administrativ în a cărei rază teritorială se află situat bunul.

f) Dobândirea dreptului de proprietate publică prin alte moduri stabilite de lege

Articolul 863 lit. f) C.civ. permite legiuitorului să intervină ori de câte ori este necesar pentru a
reglementa moduri specifice de dobândire a proprietăţii publice.
Putem include aici orice altă modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, cum este, de pildă,
accesiunea imobiliară naturală sau artificială, atunci când lucrările sunt efectuate asupra unui imobil
proprietate publică[37].
De asemenea, un caz de dobândire, pe cale naturală, a dreptului de proprietate publică este prevăzută
şi în art. 42 din Legea apelor nr. 107/1996, în modul următor: „(1) În situaţia în care un curs de apă îşi
formează o albie nouă, părăsind în mod natural pe cea veche, riveranii sau utilizatorii de apă pot să
solicite, prin derogare de la prevederile art. 496 C. civ. 1864 , în termen de un an, aprobarea
[38]

Administraţiei Naţionale "Apele Române" pentru readucerea apei în vechea albie, pe cheltuiala
acestora. Litigiile se soluţionează de instanţele judecătoreşti. (2) Dacă, în termen de un an de la
sfârşitul anului în care apa a părăsit albia, nu se formulează o cerere conform alin. (1), albia veche
rămâne în proprietatea riveranilor, iar albia nouă se consideră albie naturală, se introduce în domeniul
public al statului, se înregistrează în Cadastrul apelor şi se dă în administrarea Administraţiei Naţionale
«Apele Române». (3) Pentru interese publice, readucerea apei în albia veche se realizează la
propunerea Administraţiei Naţionale «Apele Române», cu consultarea riveranilor, cu avizul comitetului
de bazin şi cu aprobarea autorităţii publice centrale din domeniul apelor, cheltuielile suportându-se de
la bugetul de stat”.
Alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate publică pot fi prevăzute în legi speciale, ca de
exemplu, în Legea nr. 18/1991 a fondului funciar şi în Legea nr. 182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naţional mobil.

Articolul 26 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, inclus în mod surprinzător în capitolul II al legii, intitulat
„Stabilirea dreptului de proprietate privată”, prevede că „(1) Terenurile situate în intravilanul localităţilor,
rămase la dispoziţia autorităţilor administraţiei publice locale, de la persoanele care au decedat şi/sau
nu au moştenitori, trec în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea
consiliilor locale respective, în baza certificatului de vacanţă succesorală eliberat de notarul public. În
acest sens, secretarul unităţii administrativ-teritoriale are obligaţia ca, în termen de 30 de zile de la
înregistrarea fiecărui deces al persoanelor respective, să comunice camerei notarilor publici
competente datele prevăzute la art. 68 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995,
cu modificările şi completările ulterioare, în vederea dezbaterii procedurii succesorale. Neîndeplinirea
de către secretarul unităţii administrativ-teritoriale a obligaţiei prevăzute în prezentul alineat se
sancţionează administrativ, potrivit legii”.

Dacă ne-am fi gândit că suntem în prezenţa unei erori de redactare, având în vedere că acest mod de
dobândire ar trebui să fie o cale de stabilire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de
către unităţile administrativ-teritoriale aşa cum reiese din titulatura capitolului II, dispoziţiile alin. (2)
înlătură orice posibil dubiu asupra unei astfel de erori, în sensul că, nu numai că aceste terenuri devin
proprietatea publică a unităţii administrativ-teritoriale, dar potrivit alin. (2), acest regim juridic nu poate
fi schimbat, fiind interzis transferul acestor terenuri din domeniul public în domeniul privat, sub
sancţiunea nulităţii absolute. Este greu de presupus de ce legiuitorul a considerat că un teren intravilan
care a aparţinut unei persoane fizice devine, de drept, la decesul acesteia, de uz sau interes public,
numai pentru simplul fapt că moştenirea este vacantă. Mai mult, nu i se permite unităţii administrativ-
102
teritoriale să îi dea terenului o altă întrebuinţare, chiar dacă bunul, prin natura lui, nu ar fi de uz sau
interes public.
Însă, prin art. 1138 C.civ. se prevede că ”Moștenirile vacante revin comunei, orașului sau, după caz,
municipiului în a cărui rază teritorială se aflau bunurile la data deschiderii moștenirii și intră în domeniul
lor privat. Este considerată nescrisă orice dispoziție testamentară care, fără a stipula transmiterea
bunurilor moștenirii, urmărește să înlăture această regulă”.
Având în vedere că prin art. 230 lit.bb) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C.civ. se
dispune abrogarea oricăror dispoziții contrare C.civ., chiar dacă sunt cuprinse în legi speciale, rezultă
că art. 26 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 trebuie considerat abrogat, fiind contrar prevederilor art. 1138
C.civ[39].

O altă modalitate inedită de dobândire a dreptului de proprietate privată este cea prevăzută de art. 44
din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil. Acest mod de
dobândire a fost calificat de doctrină ca o modalitate de dare în plată[40], deoarece succesorii care nu
au calitatea de rezervatari pot ceda în contul taxelor succesorale bunurile culturale mobile clasate care
fac parte din masa succesorală, care vor intra în proprietatea publică şi vor fi date, potrivit legii, în
administrarea instituţiilor publice specializate, cu avizul Comisiei Naţionale a Muzeelor şi
Colecţiilor. Succesorii rezervatari sunt scutiţi de plata taxelor succesorale pentru asemenea bunuri.

Secţiunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică se stinge, conform art. 864 C.civ., dacă bunul a pierit ori a fost trecut în
domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
Doctrina a sesizat în prevederile acestui articol trei cauze de stingere a dreptului de proprietate
publică: pieirea bunului; trecerea din domeniul public în cel privat; încetarea uzului sau interesului
public. În realitate, trecerea bunului din domeniul public în domeniul privat presupune încetarea uzului
sau interesului public.

a) Pieirea bunului

Pieirea bunului nu este o cauză de stingere specifică dreptului de proprietate publică, ci se întâlneşte
şi la dreptul de proprietate privată. Prin pieirea bunului are loc dispariţia bunului ce face obiectul
dreptului de proprietate, or fără obiect, dreptul nu mai poate exista.
Nu este indiferent dacă bunul a pierit din cauze naturale sau datorită acţiunii ilicite a unei terţe
persoane. Deoarece, dacă bunul a pierit din cauze naturale şi a fost asigurat, indemnizaţia de
asigurare va lua locul bunului pierit graţie subrogaţiei reale cu titlu particular şi va deveni, la rândul
său, obiectul dreptului de proprietate publică. Această sumă de bani va putea trece în domeniul privat
numai pe calea actului administrativ corespunzător.
Dacă bunul nu a fost asigurat, atunci nu va putea avea loc nicio subrogaţie reală, iar dreptul de
proprietate publică va înceta. Prin urmare, domeniul public funcţionează ca o masă patrimonială cu
regim juridic propriu.
În situaţia în care pieirea bunului se datorează faptei culpabile a unei terţe persoane, despăgubirea pe
care această persoană este obligată să o plătească titularului dreptului de proprietate publică va lua
locul bunului pierit şi va deveni obiect al dreptului de proprietate publică pe calea subrogaţiei reale.
Ulterior, societatea de asigurare va putea exercite regresul, în urma unei subrogaţii personale legale,
iar nu reale, împotriva terţului culpabil pentru recuperarea indemnizaţiei plătite titularului dreptului de
proprietate publică asigurat[41].

b) Trecerea bunului din domeniul public în domeniul privat

103
Transferul bunului din domeniul public în domeniul privat se face în condiţiile prevăzute de art. 361 din
Codul administrativ. Dacă prin lege nu se dispune altfel, trecerea unui bun din domeniul public al
statului în domeniul privat al acestuia se face prin hotărâre a Guvernului, , iar trecerea unui bun din
domeniul public al unei unități administrativ-teritoriale în domeniul privat al acesteia se face prin
hotărâre a consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București ori a consiliului
local al comunei, al orașului sau al municipiului, după caz. În ambele situații, este necesară justificarea
temeinică a încetării uzului sau interesului public național sau local, după caz.
Încetarea uzului sau interesului public presupune, pe de parte, faptul material al dezafectării bunului,
prin care bunul îşi pierde utilitatea publică şi, pe de altă parte, actul juridic, formal, al declasării, prin
care autoritatea competentă decide sau constată că bunul în cauză nu mai serveşte utilităţii publice
căreia îi fusese afectat. S-a arătat că, în cazul domeniului public artificial, pentru ca un bun să iasă din
domeniul public sunt necesare atât dezafectarea în fapt, cât şi declasarea de drept, chiar dacă bunul
în cauză nu a fost clasat formal, dar a fost afectat în fapt. O declasare fără dezafectare va fi lipsită de
efecte, după cum, lipsită de efecte va fi şi o dezefectare lipsită de declasare. În aceste condiţii,
vânzarea unui bun dezafectat în fapt, dar încă nedeclasat va fi nulă, ca de altfel şi vânzarea unui bun
declasat, dar nedezafectat în fapt[42].

Secţiunea a 6-a. Apărarea dreptului de proprietate publică şi a drepturilor reale

corespunzătoare proprietăţii publice

1. Apărarea dreptului de proprietate publică

Apărarea dreptului de proprietate publică se realizează pe calea acţiunii în revendicare, prin care
statul, prin reprezentantul său, sau o comunitate legală, în calitate de reclamant, care nu are
stăpânirea materială a bunului, cheamă în judecată pe pârât, care are această stăpânire, solicitând
instanţei să-i recunoască dreptul de proprietate publică şi să dispună obligarea pârâtului la restituirea
stăpânirii materiale a bunului[43].
Acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică este o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi
în realizare.
Imprescriptibilitatea este o caracteristică a însuşi dreptului de proprietate publică, şi este privită nu
numai sub aspectul său extinctiv, care determină imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, ci şi
achizitiv, fapt ce împiedică opunerea de către pârât a dobândirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune sau prin posesia de bună-credinţă a unui bun mobil.
Potrivit art. 865 alin. (1) C.civ.: „Obligaţia apărării în justiţie a proprietăţii publice revine titularului”.
Textul face referire la titularul dreptului de proprietate publică, iar nu la titularul dreptului corespunzător
dreptului de proprietate publică (titularul dreptului de administrare, concesiune, folosinţă gratuită),
deoarece în alin. (2) al aceluiaşi articol sunt prevăzute obligaţiile ce revin acestora din urmă în cazul
acţiunii în revendicare: „a) să îl informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adusă dreptului de
proprietate publică; b) să îl introducă în proces pe titularul dreptului de proprietate publică, în condiţiile
prevăzute de Codul de procedură civilă”. Prin urmare, acţiunea în revendicare este promovată de
titularii dreptului de proprietate publică, iar dacă acţiunea este promovată împotriva titularilor drepturilor
reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică, aceştia au obligaţia să îi introducă în proces pe
titularii dreptului de proprietate publică, pentru ca aceştia să probeze calitatea lor de titular al dreptului
şi să administreze toate probele necesare în apărarea acestui drept.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate publică, statul este reprezentat în instanță de Ministerul
Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ teritoriale, după caz, de către primar sau de către
104
președintele consiliului județean. Potrivit art. 109 din Codul administrativ, aceștia stau în judecată în
calitate de reprezentant legal al unității administrativ- teritoriale, pentru apărarea drepturilor și
intereselor legitime ale acesteia, și nu în nume personal. Atribuția de reprezentare în justiție poate fi
exercitată în numele primarului sau, după caz, al președintelui consiliului județean de către consilierul
juridic din aparatul de specialitate ori de către un avocat angajat în condițiile legii.
Dovada dreptului de proprietate publică se va face conform dreptului comun, potrivit art. 554 alin. (1) şi
art. 858 C.civ., care prevăd că un bun este obiect al proprietăţii publice dacă a fost dobândit de titularul
său în mod legal, prin unul dintre modurile de dobândire prevăzute în art. 863 C.civ. şi în conformitate
cu prevederile legale în vigoare la data intrării sale în patrimoniul titularului. Este necesară existenţa
unui titlu valabil, legal, de dobândire a dreptului de proprietate, simpla înscriere a bunului într-un
inventar, adică o clasare a sa în lipsa unui titlu valabil, nu va fi suficientă pentru proba dreptului de
proprietate publică.
Nu va fi suficientă nici o aparentă identitate a bunului cu cele prevăzute în art. 136 alin. (3) din
Constituţie sau cu cele din art. 859 alin. (1) C.civ., şi nici declararea prin lege a uzului sau utilităţii
publice, care nu pot decât crea o prezumţie de apartenenţă a bunului la domeniul public, fiind
necesară existenţa unui titlu generat de acest mod de dobândire, care urmează a fi apreciat de către
instanţă, dacă este sau nu legal[44].
Ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, fructele nu se pierd pentru proprietar datorită caracterului
inalienabil şi imprescriptibil al dreptului, iar dacă posesorul a făcut cheltuieli pentru obţinerea fructelor,
va avea dreptul la restituirea acestora, potrivit art. 566 alin. (5) C.civ.[45]

2. Apărarea drepturilor reale corespunzătoare proprietăţii publice

Atunci când dreptul de proprietate publică nu se exercită în mod direct de către titularul său, ci în mod
indirect, pe calea dreptului de administrare, de concesiune sau de folosinţă gratuită, titularii acestor
drepturi au la dispoziţie o acţiune în apărarea dreptului lor, considerată în doctrină a fi o acţiune
asimilată celei confesorii, deoarece dispoziţiile art. 870, art. 873 şi art. 875 C.civ., deşi nu îi conferă o
denumire specială, o reglementează, în toate cele trei cazuri, prin trimitere la art. 696 alin. (1) C.civ.,
respectiv la acţiunea confesorie.
Acţiunea prin care se apără drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică este,
asemenea revendicării, o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi în realizare.
În acest tip de acţiune, calitatea de reclamant o are titularul dreptului de administrare, de concesiune
sau de folosinţă gratuită, după caz, potrivit art. 870 alin. (1), art. 873 alin. (1) şi art. 875 alin. (1) C.civ.,
în care se precizează că apărarea dreptului de administrare, de concesiune sau de folosinţă cu titlu
gratuit revine titularului dreptului. Aceştia vor sta în proces în nume propriu şi pot promova acţiunea
împotriva oricărei persoane care aduce atingere dreptului lor, inclusiv împotriva titularului dreptului de
proprietate publică.
Reclamantul va trebui să probeze dreptul său pe baza înscrisului prin care s-a constituit dreptul real
corespunzător proprietăţii publice, indiferent că este vorba despre un act administrativ individual sau
despre un contract administrativ.

Secţiunea a 7-a. Dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică

1. Noţiune

Dreptul de administrare ca mod de exercitare a dreptului de proprietate publică este un drept real
principal, care are particularitatea că se constituie printr-un act administrativ și îl palsează pe titularul
său într-o poziție de subordonare față de titularul dreptului de proprietate publică. Dreptul real de
administrare conferă titularul său folosința bunului, posibilitatea culegerii fructelor, precum și dispoziția
materială asupra bunului. Titularul dreptului de administrare nu va avea dispoziția juridică asupra
105
bunului. Caracterele juridice ale dreptului de administrare sunt aceleași cu cele ale dreptului de
proprietate publică : inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.

2. Constituirea dreptului de administrare

Dreptul de administrare nu poate fi exercitat direct de către stat sau unităţile administrativ-teritoriale.
Aceștia pot însă, prin organele lor deliberative, să hotărască darea în administrare a bunurilor aflate în
proprietate publică.
În acest sens, art. 867 alin. (1) C.civ. prevede că „Dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a
Guvernului, a consiliului judeţean sau, după caz, a consiliului local”. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile
art. 299 din Codul administrativ, care stabilesc totodată și elementele obligatorii ale hotărârii de dare în
administrare: datele de identificare a bunului care face obiectul dării în administrare și valoarea de
inventar a acestuia; destinația bunului care face obiectul dării în administrare; termenul de predare-
primire a bunului.
Anterior emiterii actului de dare în administrare, bunurile imobile proprietate publică se înscriu în
cartea funciară. După constituire, titularii dreptului de administrare trebuie să îl înscrie în cartea
funciară.
Între titularul dreptului de proprietate publică şi titularul dreptului de administrare se stabilesc raporturi
de drept administrativ, raporturi de subordonare, iar nu raporturi de drept civil, deoarece dreptul de
administrare se constituie printr-un act administrativ unilateral, cu caracter individual, care nu necesită
acordul titularului dreptului de administrare, chiar dacă a existat o solicitare din partea unei regii
autonome sau unei instituţii publice în acest sens.

3. Titularii dreptului de administrare

Autorităţile publice, adică organele centrale, judeţene şi locale au şi personalitate juridică civilă, dar
apar foarte rar în calitate de subiecte de drept civil, deoarece drepturile şi obligaţiile lor alcătuiesc
conţinutul activităţii de administrare generală. Acestea nu pot deveni însă niciodată titularii dreptului de
proprietate publică, numai statul și unitățile administrativ-teritoriale putând avea această calitate.
Exerciţiul dreptului de proprietate publică se realizează, de regulă, prin intermediul unor alte subiecte
de drept[46].
Nu orice persoană fizică sau juridică poate exercita un drept de administrare asupra bunurilor aflate în
proprietate publică. Astfel, aşa cum rezultă din art. 868 alin. (1) NCC, „dreptul de administrare aparţine
regiilor autonome sau, după caz, autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale şi altor instituţii
publice de interes naţional, judeţean ori local”.
Din cuprinsul art. 300 alin. (1) din Codul administrativ rezultă că titularii dreptului de administrare sunt
autoritățile administrației publice centrale, instituțiile publice și regiile autonome din subordinea
acestora, precum și instituțiile publice și regiile autonome din subordinea autorităților publice locale .

Autorităţile administraţiei publice centrale, respectiv Guvernul, ministerele şi alte organe de specialitate
al administraţiei publice centrale aflate în subordinea Guvernului, precum şi autorităţile administraţiei
publice locale, cum sunt consiliile judeţene şi locale, pot exercita dreptul de administrare asupra
bunurilor aflate în domeniul public de interes naţional, respectiv judeţean sau local.

Regiile autonome de interes naţional sau local sunt persoane juridice al căror statut juridic este
reglementat de Legea nr. 15/1990[47], privind transformarea unităţilor economice de stat în regii
autonome şi societăţi comerciale[48].
Potrivit prevederilor art. 2 din Legea nr. 15/1990, „regiile autonome se organizează şi funcţionează în
ramurile strategice ale economiei naţionale - industriile de armament, energetică, exploatarea minelor,
106
a gazelor, poştă, transporturi feroviare –, precum şi în unele domenii aparţinând altor ramuri, stabilite
de Guvern”, iar în conformitate cu art. 3 din aceeaşi lege, „Regiile autonome sunt persoane juridice
care funcţionează pe bază de gestiune economică şi autonomie financiară. Regii autonome se pot
înfiinţa prin hotărâre a Guvernului, pentru cele de interes naţional, sau prin hotărâre a organelor
judeţene şi municipale ale administraţiei de stat, pentru cele de interes local, din ramurile şi domeniile
stabilite potrivit art. 2”.
Obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea şi sediul principal al regiilor autonome, se vor stabili prin
actul de înfiinţare. La rândul lor, regiile autonome pot să înfiinţeze în cadrul structurii lor, uzine, fabrici,
ateliere, servicii, sucursale şi alte asemenea subunităţi pentru îndeplinirea obiectului lor de activitate.
Regiile autonome de interes naţional sunt înfiinţate prin hotărâre de Guvern, iar cele de interes local,
printr-o hotărâre a consiliului judeţean sau local.
Potrivit art. 2 din O.G. nr. 15/1993[49] privind unele măsuri pentru restructurarea activităţii regiilor
autonome, „activitatea regiilor autonome care funcţionează în domeniile stabilite potrivit Legii nr.
15/1990 trebuie să îndeplinească unul din următoarele criterii: (1) să constituie monopol natural, în
sensul unei activităţi de producţie sau de prestări servicii, care, datorită necesităţii unor tehnologii
specifice sau a unor investiţii de capital cu costuri ridicate, nu se poate realiza în condiţii de eficienţă
normală în unităţi concurenţiale sau care ar deveni concurenţiale pe termen scurt sau mediu; (2) să fie
de interes public; (3) să producă bunuri şi să presteze servicii esenţiale pentru apărarea ţării şi
siguranţa naţională”.
În cazul în care activitatea regiilor autonome nu se încadrează în prevederile art. 2 din Ordonanţă,
potrivit art. 3, acestea vor fi reorganizate în funcţie de obiectul lor de activitate, parţial sau total, în
societăţi comerciale, de către Guvern sau, după caz, de către consiliile locale şi consiliile judeţene, în
termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei.

Regiile autonome sunt persoane juridice de natură mixtă. Ele sunt persoane juridice de drept public,
cel puţin în măsura în care au ca obiect de activitate administrarea bunurilor din domeniul public,
pentru că acţionează în numele statului sau autorităţii administrative, adică sub controlul şi comanda
administraţiei publice centrale sau locale . Pe de altă parte, regiile autonome sunt şi persoane juridice
de drept privat şi anume atunci când participă la raporturi juridice civile sau comerciale cu alte
persoane fizice sau juridice. Deoarece nu este permisă confuziunea între bunurile proprietate publică
şi bunurile proprietatea regiei autonome, valoarea lor contabilă, fiscală, economică sau juridică se ţine
în evidenţe separate, astfel că bunurile proprietate publică vor fi evaluate distinct, extracontabil, fiindcă
ele nu fac parte din patrimoniul regiei autonome. Fiind inalienabile, bunurile proprietate publică date în
administrarea regiilor autonome nu vor putea fi aduse ca aport la capitalul social atunci când regiile
autonome se reorganizează ca societăţi comerciale.
Pentru exercitarea atributelor dreptului de administrare şi pentru valorificarea bunurilor, regiile
autonome trebuie să depună o diligenţă ca aceea a unui bun proprietar, aşa cum s-a arătat în art. 5
din O.G. nr. 15/1993. Această Ordonanţă cuprinde reguli precise privind exercitarea dreptului de
administrare, cum ar fi: bunurile care sunt proprietate publică se evidenţiază distinct de bunurile care
sunt proprietatea regiei autonome; bunurile proprietate publică vor fi evaluate şi dimensionate
extracontabil, pe baza unor norme metodologice, aprobate de Guvern; dacă regiile autonome se
reorganizează în societăţi comerciale, bunurile pe care le au în administrare nu vor putea fi aduse ca
aport la capitalul social care se formează; creditorii regiei autonome nu vor putea cere executarea silită
asupra bunurilor proprietate publică deoarece acestea sunt insesizabile; în fine, regiile nu vor putea să
constituie garanţii asupra bunurilor proprietate publică.

Instituţiile publice sunt toate persoanele juridice înfiinţate prin acte de putere sau de dispoziţie ale
autorităţilor publice centrale sau locale, care desfăşoară activităţi fără caracter comercial. Acestea sunt
finanţate în întregime, sau parţial din bugetul de stat sau bugetele locale, ca de exemplu: universităţile,
muzeele de stat, teatrele de stat, policlinicile, spitalele, etc.
Instituţiile publice pot avea în proprietatea lor bunuri pentru realizarea obiectivelor lor, dar ele primesc
şi bunuri care fac parte din proprietatea publică, pentru a le administra, în special imobile în care îşi
107
desfăşoară activitatea. Dreptul de administrare asupra bunurilor din domeniul public face parte
din patrimoniul acestora[50].
Titularii dreptului de administrare au obligaţia de a-l informa pe titularul dreptului de proprietate publică
despre orice tulburare cu privire la dreptului de proprietate publică şi de a preciza în caz de litigiu cine
este titularul dreptului de proprietate publică, pentru a-l aduce în proces în condiţiile prevăzute de
Codul de procedură civilă.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularii acestui drept au calitate şi capacitate procesuală,
întrucât potrivit art. 870 alin. (1) C.civ., „Apărarea în justiţie a dreptului de administrare revine titularului
dreptului”. Dispoziţiile alin. (2) al acestui articol fac trimitere la art. 696 alin. (1) C.civ., de unde rezultă
că apărarea dreptului de administrare se poate face împotriva oricărei persoane care împiedică
exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului.
Posibilitatea de a introduce o acţiune în apărarea dreptului de administrare chiar şi împotriva titularului
dreptului de proprietate publică nu afectează caracterul de subordonare administrativă între cei doi
titulari sau de act de putere al actului constitutiv de drept de administrare, ci doar împiedică un
comportament abuziv al titularului dreptului de proprietate publică. Acesta nu poate împiedica în niciun
mod exercitarea dreptului de administrare, dar, în măsura în care apreciază că interesul public o cere,
poate revoca acest drept, unilateral, aşa cum l-a şi constituit. Firesc, nici actul revocării nu poate fi
exercitat abuziv, titularul dreptului de administrare având posibilitatea să îl atace în contencios
administrativ.

4. Natura juridică a dreptului de administrare

Natura acestui drept se observă din analiza raporturilor juridice care se stabilesc între stat şi unităţile
administrativ-teritoriale, pe de o parte, şi subiectele dreptului de administrare, pe de altă parte,
raporturi în care statul şi unităţile administrativ-teritoriale determină sfera de activitate a regiilor
autonome, instituţiilor publice de interes naţional, judeţean sau local, autorităţile administraţiei publice
centrale sau locale, cărora li se dau pentru a le administra, bunuri proprietate publică necesare pentru
îndeplinirea scopurilor pentru care au fost create[51].
Deoarece înfiinţarea regiilor autonome şi a instituţiilor publice s-a făcut de către stat şi unităţile
administrativ-teritoriale tocmai în scopul realizării unor interese publice ori a unor servicii publice,
înseamnă că subiectele dreptului real de administrare sunt într-un raport de subordonare faţă de
aceste autorităţi publice.
Având în vedere că subordonarea exclude ideea de egalitate şi, deci, pe cea de raport juridic civil între
titularii dreptului de administrare şi autorităţile publice, înseamnă că ne găsim în faţa unei modalităţi de
exercitare a dreptului de proprietate publică. Cu toate acestea, titularii dreptului de administrare
participă în nume propriu şi cu răspundere proprie la circuitul civil general, ceea ce înseamnă că
dreptul pe care îl au nu este un simplu drept de gospodărire sau administrare a bunurilor din domeniul
public, ci un veritabil drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publică[52]. De altfel,
actualul Cod civil îl menționează ca drept real în cuprinsul art. 551 pt.7.
În literatura juridică s-a susţinut şi opinia că dreptul de administrare ar avea o natură juridică dublă,
adică mixtă, deoarece este un drept real de administrare în raport cu titularii dreptului de proprietate
publică şi un drept real de administrare de natură civilă în raporturile cu celelalte subiecte de drept[53].
Din latura administrativă a acestui drept, adică din faptul că derivă din proprietatea publică, s-a
desprins o particularitate juridică referitoare la opozabilitatea acestui drept, în sensul că este
inopozabil statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Pe cale de consecinţă, fiind inopozabil titularilor
dreptului de proprietate publică, înseamnă că acest drept poate fi retras sau revocat de către
autoritatea publică competentă[54].
Această susţinere, care se sprijinea pe dispoziţiile art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, în prezent
abrogate, îşi poate găsi suport şi în actuala reglementare, în dispozițiile art. 869 C.civ., care prevede
că dreptul de administrare încetează prin actul de revocare emis în condiţiile legii, dacă interesul public
o impune, de organul care l-a constituit.
108
Cu toate acestea, nu putem spune că dreptul de administrare este inopozabil titularului dreptului de
proprietate publică atât timp cât acesta nu este revocat, deoarece este obligat să îl respecte şi să nu
împiedice în niciun mod exercitarea sa. Faptul că poate fi revocat, nu este expresia inopozabilităţii, ci a
raportului de putere care există între cei doi titulari, al dreptului de proprietate publică şi al dreptului de
administrare, dintre care numai primul este în măsură să aprecieze realizarea interesului public pe
calea dreptului de administrare de către un anumit titular.

Observăm că actuala reglementare nu mai sancţionează cu revocarea neîndeplinirea de către titularul

dreptului de administrare a obligaţiilor sale, dar apreciem că acest motiv de revocare poate fi
considerat ca intrând în sfera largă a imperativului realizării interesului public. Dacă titularul dreptului
de administrare nu îşi îndeplineşte obligaţiile ce îi revin prin actul constitutiv sau prin lege, protejarea
interesului public impune revocarea acestui drept.
Această măsură a revocării, pentru aceeaşi raţiune, s-ar putea dispune şi pentru a redistribui către o
altă regie autonomă sau instituţie publică, unele bunuri proprietate publică, pentru concesionarea sau
închirierea directă a unor asemenea bunuri, sau doar pentru trecerea bunurilor din proprietatea publică
în domeniul privat al statului.
Împotriva măsurilor de retragere sau de redistribuire a bunurilor proprietate publică, titularii dreptului
real de administrare nu pot opune mijloace de drept civil de apărare, cum ar fi acţiunea în revendicare,
acţiunea posesorie, etc., deoarece dreptul regiilor sau instituţiilor publice nu s-a constituit printr-un act
juridic civil. Dacă însă revocarea sau retragerea dreptului real de administrare s-a făcut de către o altă
autoritate publică decât cea competentă, sau a fost abuzivă, atunci regia autonomă sau instituţia
publică prejudiciată se poate adresa cu o acţiune în acest sens către instanţa de contencios
administrativ.
În fine, raporturile dintre titularii dreptului real de administrare şi celelalte subiecte de drept civil sunt
raporturi juridice civile, părţile având o poziţie de egalitate juridică. Aceasta înseamnă că, în caz de
încălcare a dreptului real de administrare, titularii acestui drept vor putea folosi în apărarea lor toate
mijloacele juridice de drept civil, cum ar fi acţiunea în revendicare, acţiunea posesorie, acţiunea în
grăniţuire, etc.

5. Caracterele juridice ale dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică

Deoarece dreptul real de administrare derivă din dreptul de proprietate publică şi are aceleaşi
caractere juridice pe care le are acesta, respectiv este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
Aceste caractere, deduse mai ales cu ajutorul logicii juridice, au fost reglementate apoi prin norme
juridice corespunzătoare.
Într-adevăr, prin O.G. nr. 15/1993 privind unele măsuri pentru restructurarea activităţii regiilor
autonome, s-au reiterat prevederile constituţionale, evidenţiindu-se caracterele dreptului de
administrare publică. Astfel, s-a statuat caracterul inalienabil al bunurilor care fac obiectul dreptului de
administrare şi, pe cale de consecinţă, caracterul inalienabil al dreptului de administrare însuşi. Din
cuprinsul acestei Ordonanţe rezultă şi celelalte caractere juridice ale dreptului de administrare, cum ar
fi de exemplu caracterul inalienabil prevăzut de art. 4 ori cel insesizabil, menţionat în art. 10, text din
care rezultă că, în cazul instituirii răspunderii civile delictuale sau contractuale, creditorii vor putea cere
executarea silită numai cu privire la bunurile care sunt proprietatea regiei autonome. Asupra bunurilor
proprietate publică, regiile autonome nu pot nici măcar să constituie garanţii mobiliare sau
imobiliare[55].
Dreptul de administrare fiind un drept real are în mod firesc şi caractere comune cu celelalte drepturi
reale principale, însă, spre deosebire de acestea, are unele particularităţi legate de constituirea sa
printr-un act de drept public.
Se ajunge astfel la concluzia că ne găsim în ipoteza imposibilităţii dezmembrării dreptului de
proprietate publică.

109
6. Conţinutul juridic al dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică

Dreptul real de administrare al regiilor autonome şi al instituţiilor publice le permite acestora să

posede, să întrebuinţeze şi, într-o oarecare măsură, chiar să dispună de bunurile respective.
Cele trei atribute ale dreptului real de administrare se exercită de către titular numai în măsura în care
ele sunt necesare în vederea realizării scopului pentru care au fost înfiinţate regiile sau instituţiile
publice respective, fără însă a se identifica cu atributele dreptului de proprietate publică[56].

a) Posesia ca atribut al dreptului de administrare

Posesia exercitată de regiile autonome şi instituţiile publice, ca atribut al dreptului real de administrare,
se aseamănă din punct de vedere al elementului material corpus, cu posesia pe care o exercită statul
sau unităţile administrativ-teritoriale. În ceea ce priveşte elementul intenţional, animus, acesta diferă,
fiindcă în cazul dreptului real de administrare, el se referă doar la conţinutul acestui drept, aşa cum a
fost el conferit de autoritatea publică, iar nu şi la dreptul de proprietate publică. Posesia este expresia
stăpânirii bunului ca titular al unui drept de administrare, iar nu expresia aproprierii bunului[57].

b) Folosinţa ca atribut al dreptului de administrare

Atributul folosinţei permite regiilor autonome şi instituţiilor publice să întrebuinţeze bunurile proprietate
publică în vederea realizării scopului pentru care au fost înfiinţate, în puterea proprietarului şi potrivit
destinaţiei bunurilor.
De asemenea, titularii dreptului real de administrare pot culege fructele naturale, industriale şi civile
care au fost produse de bunurile pe care le administrează, în condiţiile prevăzute în actul constitutiv.
Regiile autonome, așa cum prevede art. 5 din Ordonana nr. 15/1993, trebuie să depună diligența unui
bun proprietar în administrarea bunurilor proprietate publică. Acestea pot concesiona sau închiria
bunurile proprietate publică pe care le au în administrare; închirierea acestor bunuri pe o perioadă mai
mare de un an se aprobă de ministerul de resort.

c) Dispoziţia ca atribut al dreptului de administrare

Dreptul de dispoziţie al regiilor autonome şi al instituţiilor publice se referă doar la dispoziţia materială,
potrivit destinaţiei stabilite de cel care a constituit dreptul respectiv. Aceste bunuri nu sunt
consumptibile, astfel că urmează a fi restituite în momentul încetării sau retragerii dreptului de
administrare. Titularul dreptului real de administrare nu poate dispune prin distrugere sau degradare
de bunurile primite.
Titularul dreptului real de administrare obţine productele şi poate efectua unele lucrări care afectează
substanţa bunului, pentru necesităţi de ordin general, fiindu-i recunoscut astfel dreptul de dispoziţie
materială.
Regiile autonome pot înfiinţa în cadrul structurii lor, uzine, fabrici, ateliere, servicii, sucursale, pentru
realizarea obiectivelor de activitate. Subunităţile componente au o autonomie funcţională, dar nu au
personalitate juridică. Chiar dacă se încheie unele contracte de către conducătorul subunităţii, ele se
întocmesc pe baza unei împuterniciri de reprezentare a regiei autonome, singura care rămâne obligată
şi faţă de care se produc efectele convenţiei cu alte persoane juridice sau fizice.
În situația reorganizării regiei autonome în societăți comerciale, bunurile proprietate publică pe care le
are în administrare nu pot fi aduse ca aport la capitalul social al societății rezultate[58].

110
7. Drepturile și obligațiile titularilor dreptului de administrare

Art. 300 alin. (1) din Codul administrativ prevede următoarele drepturi și obligații pentru titularii
dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică: a) folosirea și dispunerea de bunul dat în
administrare în condițiile stabilite de lege și, dacă este cazul, de actul de constituire;
b) asigurarea pazei, protecției și conservarea bunurilor, ca un bun proprietar, și suportarea tuturor
cheltuielilor necesare unei bune funcționări; c) efectuarea formalităților necesare cu privire la
închiriere, în limitele actului de dare în administrare și cu respectarea legislației aplicabile; d) culegerea
fructelor bunului; e) efectuarea de lucrări de investiții asupra bunului, în condițiile actului de dare în
administrare și a legislației în materia achizițiilor publice; f) suportarea tuturor cheltuielilor necesare
pentru aducerea bunului la starea corespunzătoare de folosință, în cazul degradării acestuia, ca
urmare a utilizării necorespunzătoare sau a neasigurării pazei; g) acordarea dreptului de servitute, în
condițiile legii; h) obținerea avizelor pentru planul urbanistic zonal fără schimbarea uzului și interesului
public și destinației bunului; i) obținerea avizelor pentru lucrări de îmbunătățire și menținere a
caracteristicilor tehnice ale bunurilor; j) reevaluarea bunurilor, în condițiile legii; k) semnarea
procesului-verbal de vecinătate, fără schimbarea regimului juridic al bunului; l) semnarea acordului de
avizare a documentației de carte funciară pentru obținerea certificatului de atestare a edificării
construcțiilor;
8. Încetarea dreptului de administrare

Dreptul de administrare încetează, aşa cum prevede art. 869 C.civ., odată cu încetarea dreptului de
proprietate publică, sau prin actul de revocare, emis în condiţiile legii, de organul care l-a constituit,
dacă interesul public o impune.
Prin urmare, există o cauză principală de stingere a dreptului de administrare care este revocarea
dreptului şi o cauză indirectă, accesorie, reprezentată de încetarea dreptului de proprietate publică pe
baza căruia s-a constituit dreptul de administrare.

Revocarea este actul unilateral al titularului dreptului de proprietate publică prin care se retrage dreptul
de administrare a unui bun de către un anumit titular (regie autonomă, instituţie publică). În toate
cazurile, revocarea, chiar dacă este un act unilateral, expresie a unui raport de putere, trebuie să fie
justificată de interesul public, prin urmare nu poate fi arbitrară. Revocarea se impune uneori în scopul
atribuirii unui bun în administrare unei alte regii autonome sau instituţii publice sau trecerii unui bun din
proprietate publică în proprietate privată în condiţiile legii.
Revocarea dreptului de administrare, ca măsură de protecţie a interesului public poate avea şi
caracter sancţionator, atunci când titularul dreptului de administrare nu şi-a îndeplinit obligaţiile
prevăzute de lege sau de actul constitutiv, cum ar fi faptul că nu a adus la cunoştinţa titularului
dreptului de proprietate publică încercările de tulburare a dreptului său de proprietate sau nu l-a
introdus pe titular în litigiul privitor la dreptul de proprietate publică pentru a se putea apăra.
Încetarea dreptului de administrare poate să fie determinată de încetarea dreptului de proprietate
publică, cum este cazul trecerii unor bunuri din domeniul public în domeniul privat, caz în care nu se
mai hotărăşte revocarea dreptului de administrare. Având în vedere că încetează dreptul pe temeiul
căruia ar fi posibilă administrarea bunului, dreptul de administrare nu mai poate continua.
Alţi autori[59] consideră că trecerea bunului în administrarea altuia sau redistribuirea bunurilor are, în
primul rând, semnificaţia unei revocări a dreptului de administrare existent. Ca urmare, nu se justifică
reţinerea situaţiei respective ca un caz distinct de încetare a dreptului de administrare.
Dreptul de administrare mai poate înceta în ipoteza transmiterii fără plată a bunurilor atribuite
instituţiilor publice sau în ipoteza scoaterii lor din funcţiune, urmată de valorificarea lor[60].

111
Dreptul de administrare încetează şi în ipoteza reorganizării regiilor autonome în societăţi comerciale,
a reorganizării instituţiilor publice, precum şi în ipoteza desfiinţării regiilor autonome sau instituţiilor
publice.
La încetarea sa, dreptul de administrare urmează a se radia din cartea funciară.

Secţiunea a 8-a. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică

1. Noţiune şi sediul reglementării

Art. 303 alin.(2) din Codul administrativ definește contractul de concesiune a bunurilor proprietate
publică ca ”acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică, denumită concedent,
transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite concesionar, care acționează pe riscul
și răspunderea sa, dreptul și obligația de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei
redevențe”.
Doctrina a definit dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică ca un drept real principal,
inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, constituit cu titlu oneros, pe baza contractului de concesiune
încheiat între autoritatea concedentă şi o persoană fizică sau o persoană juridică de drept privat cu
privire la un bun din domeniul public, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică şi
care conferă titularului său, în mod temporar, atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, cu
respectarea obligaţiilor prevăzute în actul de constituire, precum şi a limitelor materiale şi juridice[61].
Dreptul de concesiune este reglementat de art. 871-873 C.civ. şi de 302-331 din Codul administrativ.
Dispozițiile din Codul administrativ privitoare la concesionarea bunurilor proprietate publică nu sunt
aplicabile contractelor de concesiune de lucrări sau concesiune de servicii, chiar dacă acestea se pot
referi și la bunuri proprietate publică. În acest caz, dreptul de exploatare asupra acestor bunuri se
transmite în cadrul și respectând procedura de atribuire a acestor contracte.

2. Obiectul dreptului de concesiune

Dreptul de concesiune se poate constitui atât asupra bunurilor proprietate publică ce aparţin statului,
cât şi unităţilor administrative-teritoriale, dacă prin natura lor pot fi exploatate în vederea culegerii de
fructe naturale, civile sau industriale, precum și producte.
Bunurile asupra cărora se constituie dreptul de concesiune se vor restitui titularului dreptului de
proprietate publică după finalizarea exploatării prin concesiune. Aceste bunuri se numesc bunuri de
retur. Pe de altă parte, în exploatarea specifică dreptului de concesiune, concesionarul poate folosi şi
bunurile sale proprii, care, la încetarea concesiunii, vor rămâne în patrimoniul său.
Înainte de încheierea contractului de concesiune, bunurile imobile proprietate publică trebuie înscrise
în cartea funciară, sub sancțiunea nulității absolute a contractului. De asemenea, odată constituit,
dreptul de concesiune trebuie înscris în cartea funciară.

3. Titularii dreptului de concesiune

Părţile contractului de concesiune sunt concedentul şi concesionarul.

Potrivit art. 303 Cod administrativ, calitatea de concedent o pot avea: statul, pentru bunurile proprietate
publică a statului, care va fi reprezentat de ministere sau alte organe de specialitate ale administrației
112
publice centrale ; județul, pentru bunurile proprietate publică a județului, reprezentat de către
președintele consiliului județean și comuna, orașul sau municipiul, pentru bunurile proprietate publică a
comunei, orașului sau municipiului, reprezentat de către primarul comunei, al orașului sau al
municipiului, respectiv de către primarul general al municipiului București.
Dreptul de concesiune nu poate fi constituit decât pe temeiul dreptului de proprietate publică. Titularul
dreptului de administrare nu poate concesiona bunurile proprietate publică pe care le are în
administrare, ci le poate doar închiria.
Aşa cum rezultă din art. 871 alin. (2) C.civ., „calitatea de concesionar o poate avea orice persoană
fizică sau juridică, română sau străină”.
Concesionarul nu poate subconcesiona bunurile ce fac obiectul concesiunii sale.

4. Conţinutul contractului de concesiune

Contractul de concesiune este un contract administrativ, încheiat ad validitatem în formă scrisă, pe o

durată de maxim 49 de ani, stabilită de concedent în urma unui studiu de oportunitate. Părțile pot
prelungi contractul inițial prin acordul lor scris, fără ca durata însumată a contractului să poată depăși
49 de ani. Prin legi speciale, se pot reglementa concesiuni care să depășească durata maximă
prevăzută de Codul administrativ.
Contractul de concesiune se încheie în urma derulării unei proceduri administrative care cuprinde o
etapă de inițiere de a concesionării de către concedent sau în baza unei propuneri formulate de orice
persoană interesată, și care este însușită de concedent. Inițiativa concesionării se bazează pe un
studiu de oportunitate, care este aprobat de concedent prin ordin, hotărâre sau decizie, după caz.
Dacă din studiul de oportunitate reiese că pentru exploatarea eficientă a bunului este necesară
încheierea unui contract de achiziție publică sau o concesionare de lucrări sau servicii, concedentul
trebuie să califice corect contractul potrivit dispozițiilor legale aplicabile fiecărui caz în parte.
Potrivit art. 308 alin. 4 Codul administrativ, Studiul de oportunitate trebuie să cuprindă obligatoriu
următoarele elemente: a) descrierea și identificarea bunului care urmează să fie concesionat; b)
motivele de ordin economic, financiar, social și de mediu, care justifică realizarea concesiunii;
c) nivelul minim al redevenței; d) procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune de
bunuri proprietate publică și justificarea alegerii procedurii; e) durata estimată a concesiunii; f)
termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesionare; g) avizul obligatoriu al
Administrației Naționale a Rezervelor de Stat și Probleme Speciale și al Statului Major General privind
încadrarea obiectului concesiunii în infrastructura sistemului național de apărare, după caz; h) avizul
obligatoriu al structurii de administrare/custodelui ariei naturale protejate, în cazul în care obiectul
concesiunii îl constituie bunuri situate în interiorul unei arii naturale protejate, respectiv al autorității
teritoriale pentru protecția mediului competente, în cazul în care aria naturală protejată nu are structură
de administrare/custode.

În baza studiului de oportunitate, concedentul elaborează caietul de sarcini al concesiunii.

Caietul de sarcini va cuprinde indicații precise, de la care concesionarul nu poate deroga, privind
destinația bunurilor, regimul special al bunurilor concesionate, regimul bunurilor proprii care îi aparțin
concesionarului, interdicția subconcesionării, posibilitatea închirierii, durata concesiunii, redevența,
condițiile de exploatare în regim de permanență și continuitate, garanțiile ce vor fi constituite.
Indicațiile din caietul de sarcini constituie clauze obligatorii ale contractului de concesiune, pe care le
poate modifica numai concedentul pentru motive întemeiate.

Atribuirea concesiunii se face, de regulă, prin licitaţie publică, iar prin excepţie, prin negociere directă.
Orice persoană interesată are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de
atribuire a contractului de concesiune și de a i se comunica documentația de atribuire. Prin
documentația de atribuire se pot impune condiții suplimentare privind concesionarea bunurilor
113
proprietate publică. Pe lână caietul de sarcini, documentația de atribuire trebuie să conțină toate
informațiile necesare privind procedura concesionării.
Cu titlu de excepţie, potrivit art. 315 alin. (1) din Codul administrativ, bunurile proprietate publică pot fi
concesionate prin atribuire directă companiilor naționale, societăților naționale sau societăților aflate în
subordinea, sub autoritatea sau în coordonarea entităților, care au fost înființate prin reorganizarea
regiilor autonome și care au ca obiect principal de activitate gestionarea, întreținerea, repararea și
dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai până la finalizarea privatizării acestora. În acest caz, nu se
întocmește un studiu de oportunitate și nici caietul de sarcini. Concesionarea se aprobă prin hotărâre a
Guvernului, a consiliilor locale, judeţene sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.

Atribuirea contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică trebuie să respecte câteva criterii:
cel mai mare nivel al redevenței, capacitatea economico-financiară a ofertanților, protecția mediului
înconjurător, condiții specifice impuse de natura bunului concesionat. Încălcarea acestor principii poate
duce la anularea procedurii de atribuire.
De asemenea, în procedura de atribuire concedentul are obligația de a lua toate măsurile necesare
pentru a evita situațiile de natură să determine apariția unui conflict de interese sau manifestarea
concurenței neloiale, în condițiile prevăzute de art. 321 Cod administrativ.
Refuzul ofertantului câștigător de a încheia contractul de concesiune poate fi sancționat cu plata de
daune-interese.
Concesionarul are obligația ca în termen de cel mult 90 de zile de la data semnării contractului de
concesiune de bunuri proprietate publică să depună, cu titlu de garanție, o sumă fixă reprezentând o
cotă-parte din suma obligației de plată către concedent, stabilită de acesta și datorată pentru primul an
de exploatare.

5. Caracterele juridice ale contractului de concesiune

Contractul de concesiune a bunurilor proprietate publică este un contract administrativ, solemn,

sinalagmatic, cu titlu oneros, intuitu personae, temporar, cu executare succesivă şi constitutiv de drept
real[62].
Contractul de concesiune este un contract administrativ, deoarece se încheie de către o autoritate
publică, are ca obiect bunuri proprietate publică, conţinutul său este în parte predeterminat şi
obligatoriu pentru cealaltă parte contractantă, procedura de încheiere a sa este strict reglementată de
lege, redevenţa primită de către concedent în schimbul concesiunii se face venit la bugetul de stat sau
la bugetul local, iar concedentul poate modifica unilateral partea reglementară a contractului.
Contractul de concesiune este un contract solemn, deoarece legea impune forma scrisă ca o condiţie
de validitate a acestui contract. Contractul de concesiune va fi încheiat în limba română, în două
exemplare, câte unul pentru fiecare parte. Atunci când concesionarul este de o altă naționalitate sau
cetățenie decât cea română, dacă părțile consideră necesar, contractul de concesiune se va putea
încheia în patru exemplare, două în limba română și două într-o altă limbă aleasă de acestea, fiecărei
părți revenindu-i câte un exemplar în limba română și un exemplar în limba străină în care a fost
redactat contractul. În caz de litigiu, vor prevala exemplarele în limba română.

Contractul de concesiune are un caracter sinalagmatic deoarece fiecare dintre părţi îşi asumă obligaţii
reciproce şi interdepedente. Spre pildă, concedentul pune la dispoziţie bunurile concesiunii, stabileşte
documentaţia de exploatare, supraveghează modul de executare a contractului etc., în timp ce
concesionarul exploatează bunurile pe riscul şi pe răspunderea sa, având în acest sens atât un drept
cât şi o obligaţie, plăteşte redevența, constituie garanții, respectă cu stricteţe condiţiile de exploatare
stabilite în caietul de sarcini etc.
Contractul de concesiune este un contract cu titlu oneros deoarece, în schimbul dreptului de a
exploata bunurile primite în concesiune, concesionarul plăteşte o redevenţă. Modul de calcul şi de
114
plată a redevenţei se stabileşte de către ministerele de resort sau de alte organe de specialitate ale
administraţiei publice centrale ori de către autorităţile administraţiei publice locale. Redevenţa se face
venit la bugetul de stat sau la bugetele locale.
Contractul de concesiune este un contract intuitu personae, subconcesionarea fiind interzisă prin lege.
Contractul de concesiune este un contract cu executare succesivă şi are un caracter temporar, putând
fi constituit, așa cum am arătat, pentru o perioadă de maxim 49 de ani. Părţile nu pot stipula în
contractul de concesiune o clauză referitoare la o condiţie suspensivă a cărei îndeplinire să determine
prelungirea contractului[63].
În fine, contractual de concesiune dă naştere unui drept de concesiune care este un drept real, ce se
întemeiază pe dreptul de proprietate publică. Concedentul este obligat să nu îl tulbure pe concesionar
în exercițiul drepturilor rezultate din contractul de concesiune de bunuri proprietate publică și
să notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natură să aducă atingere drepturilor
acestuia. De asemenea, concedentul nu are dreptul să modifice în mod unilateral contractul de
concesiune de bunuri proprietate publică, partea reglementară, atunci când interesul public o impune.

6. Caracterele juridice ale dreptului de concesiune şi regimul său juridic

Dreptul real de concesiune fiind un drept corespunzător dreptului de proprietate publică, are
caracterele juridice ale acestuia, adică este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
Conform art. 872 alin. (1) C.civ., fraza a doua, „sub sancţiunea nulităţii absolute, concesionarul nu
poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din
realizarea concesiunii şi care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului
la încetarea, din orice motive, a concesiunii”.
În ceea ce priveşte imprescriptibilitatea extinctivă, aceasta nu se poate extinde peste durata maximă a
dreptului de concesiune. Apărarea în justiţie a dreptului de concesiune revine concesionarului, iar
proba dreptului se va face cu înscrisul constatator al contractului de concesiune.
În acelaşi timp, dreptul de concesiune este imprescriptibil achizitiv, nu poate fi dobândit prin
uzucapiune, fiindcă bunul posedat este proprietate publică şi nici prin posesia de bună-credinţă în
cazul bunurilor mobile.
Regimul juridic al dreptului de concesiune este în primul rând, un regim de drept public. În acest sens,
art. 872 alin. (3) C.civ. prevede că „În toate cazurile, exercitarea dreptului de concesiune este supusă
controlului din partea concedentului, în condiţiile legii şi ale contractului de concesiune”.
În aceste condiţii, concedentul poate modifica unilateral partea reglementară a contractului de
concesiune, din motive excepţionale legate de interesul naţional sau local, după caz, cu notificarea
prealabilă a concesionarului şi cu plata despăgubirilor pentru prejudiciile cauzate[64].
În raportul cu ceilalţi particulari, dreptul de concesiune are opozabilitatea erga omnes a oricărui drept
real, iar concesionarul nu se găseşte pe o poziţie de subordonare, ci de egalitate juridică.
Concesionarul se bucură de posesia, folosinţa şi dispoziţia materială asupra bunului concesionat.
Articolul 871 C.civ. prevede că exploatarea bunului concesionat este atât un drept cât şi o obligaţie
pentru concesionar. Aceasta trebuie să se facă potrivit legii şi contractului de concesiune.
În acest scop, conform art. 872 alin. (1) C.civ., concesionarul poate efectua orice acte materiale sau
juridice sunt necesare pentru a asigura exploatarea bunului.
Concesionarul are dreptul să culeagă fructele bunului concesionat şi, în măsura prevăzută de lege şi
de actul de constituire, poate dobândi şi productele bunului concesionat. De asemenea, poate încheia
contracte de închiriere asupra bunului concesionat.

7. Încetarea contractului de concesiune

115
Cauzele de încetare a contractului de concesiune sunt în acelaşi timp cauze de încetare a dreptului de
concesiune. Acestea nu sunt reglementate în Codul civil, ci în art. 327 din Codul administrativ:
- la expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune de bunuri proprietate publică, în măsura în
care părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia în condițiile prevăzute de lege; în cazul exploatării
unor bunuri consumptibile, contractul poate înceta înainte de termen prin epuizarea bunurilor;
- denunțarea unilaterală a contractului de către concedent dacă interul național sau local o impune. În
acest caz, concedentul va notifica de îndată intenția de a denunța unilateral contractul de concesiune
și va face mențiune cu privire la motivele ce au determinat această măsură.
- rezilierea contractului la solicitarea concedentului ori concesionarului dacă cealaltă parte contractantă
nu și-a respectat obligațiile contractuale, cu plata unor despăgubiri în caz de culpă;
- dispariția bunului concesionat dintr-o cauză de forță majoră;
- renunțarea concesionarului la contractul de concesiune în cazul imposibilității obiective a
concesionarulu de a-l exploata, fără plata unei despăgubiri;
În cazul dispariției, dintr-o cauză de forță majoră, a bunului concesionat sau în cazul imposibilității
obiective a concesionarului de a-l exploata, acesta va notifica de îndată concedentului dispariția
bunului ori imposibilitatea obiectivă de exploatare a acestuia, declarând renunțarea la concesiune.
Prin contractul de concesiune de bunuri proprietate publică părțile pot stabili și alte cauze de încetare
a contractului de concesiune de bunuri proprietate publică, fără a aduce atingere cauzelor și condițiilor
reglementate de lege.
Radierea din cartea funciară a dreptului de concesiune se efectuează în baza actului de denunțare
unilaterală, în baza hotărârii judecătorești definitive prin care s-a dispus rezilierea, în baza declarației
unilaterale de reziliere a concedentului sau concesionarului, ori în baza declarației unilaterale de
renunțare la concesiune a concesionarului.
La încetarea contractului de concesiune concesionarul este obligat să restituie bunul concesionat
concedentului, în deplină proprietate şi liber de orice sarcină.

Secţiunea a 9-a. Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit asupra bunurilor proprietate publică

1. Noţiunea şi sediul reglementării

Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit este un drept real principal, constituit cu titlu temporar de autoritatea
competentă asupra unui bun din domeniul public, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate
publică, în favoarea unei instituții de utilitate publică, care conferă titularului său atributele posesiei,
folosinţei şi dispoziţiei, cu respectarea obligaţiilor prevăzute în actul de constituire, precum şi a limitelor
materiale şi juridice[65].
Dreptul real de folosinţă cu titlu gratuit este reglementat în art. 136 alin. (4), fraza a doua, teza a doua
din Constituţie, în art. 874 şi art. 875 C.civ. și în art. 349-353 din Codul administrativ.

2. Constituirea dreptului de folosinţă gratuită

116
Dreptul real de folosinţă cu titlu gratuit se constituie asupra bunurilor proprietate publică, mobile sau
imobile, ce aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, prin Hotărârea Guvernului, a
consiliului judeţean, a consiliului local, a Consiliului general al municipiului Bucureşti, după cum bunul
este de interes public naţional, judeţean sau local în favoarea instituțiilor de utilitate publică.
Condiţiile în care se constituie dreptul de folosinţă gratuită sunt similare cu cele aplicabile în cazul
constituirii dreptului de administrare, așa cum prevede art. 874 alin. (3) C.civ.. Constituirea se va face
exclusiv prin act administrativ individual, iar nu printr-un contract administrativ, chiar dacă ar putea
exista o solicitare sau chiar o acceptare din partea persoanei juridice care va beneficia de acest drept.
Potrivit art. 349 Cod administrativ, ”Hotărârea Guvernului sau a consiliului județean, respectiv a
Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local al comunei, al orașului sau al
municipiului, după caz, prin care se aprobă darea în folosință gratuită va cuprinde următoarele:
a) datele de identificare a bunului și valoarea de inventar a acestuia; b) în cazul bunurilor cu regim
special, indicarea reglementărilor legale specifice privind paza și protecția; c) destinația bunului;
d) durata pentru care se acordă folosința gratuită;e) termenul la care se va realiza predarea-primirea
materială a bunului; f) obligațiile instituției de utilitate publică beneficiară;g) entitatea care suportă
cheltuielile de întreținere a bunului, potrivit destinației sale;h) modalități de angajare a răspunderii și
sancțiuni.

Un astfel de drept nu se constituie în favoarea unor persoane juridice de drept public, cum sunt regiile
autonome sau instituţiile publice.
Potrivit art. 381 din O.G. nr. 26/2000[66] privind asociaţiile şi fundaţiile, prin utilitate publică se înţelege
orice activitate care se desfăşoară în domenii de interes public general sau al unor colectivităţi.
O asociaţie sau fundaţie poate avea dreptul de a i se atribui în folosinţă gratuită bunurile proprietate
publică numai dacă a obţinut în prealabil recunoaşterea utilităţii publice din partea Guvernului
României prin Hotărâre de Guvern.
Condiţiile necesar a fi îndeplinite de către o asociaţie sau fundaţie în vederea recunoaşterii utilităţii
publice sunt prevăzute în art. 38 alin. (1) din O.G. nr. 26/2000 şi trebuie întrunite în mod
cumulativ: a) activitatea acesteia se desfăşoară în interes general sau al unor colectivităţi, după caz; b)
funcţionează de cel puţin 3 ani şi a realizat o parte din obiectivele stabilite, făcând dovada unei
activităţi neîntrerupte prin acţiuni semnificative; c) prezintă un raport de activitate din care să rezulte
desfăşurarea unei activităţi anterioare semnificative, prin derularea unor programe ori proiecte
specifice scopului său, însoţit de situaţiile financiare anuale şi de bugetele de venituri şi cheltuieli pe
ultimii 3 ani anteriori datei depunerii cererii privind recunoaşterea statutului de utilitate publică; d)
deţine un patrimoniu, logistică, membri şi personal angajat, corespunzător îndeplinirii scopului propus;
e) face dovada existenţei unor contracte de colaborare şi parteneriate cu instituţii publice sau asociaţii
ori fundaţii din ţară şi din străinătate; f) face dovada obţinerii unor rezultate semnificative în ceea ce
priveşte scopul propus sau prezintă scrisori de recomandare din partea unor autorităţi competente din
ţară sau din străinătate, care recomandă continuarea activităţii.
În ceea ce priveşte serviciul public, acesta desemnează activităţile desfăşurate în vederea realizării
unui interes public şi poate fi exercitat nu numai de o persoană juridică de drept public, ci şi de o
persoană juridică de drept privat căreia i se concesionează un asemenea serviciu pe care îl
exploatează sub controlul autorităţii concedente[67].

3. Caracterele juridice ale dreptului de folosinţă gratuită

Caracterele juridice ale acestui drept sunt aceleaşi cu cele ale dreptului de administrare (drept
real, intuitu personae, cu titlu gratuit, inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil), dar se deosebeşte de
dreptul de administrare prin faptul că se constituie pe o perioadă limitată[68].

117
Regimul juridic al dreptului de folosinţă gratuită este asemănător cu cel al dreptului de administrare,
fiind un regim de drept public în raportul cu autoritatea centrală sau locală care îl constituie şi un regim
de drept privat în raportul cu alte persoane fizice sau juridice de drept privat, faţă de care dreptul de
folosinţă gratuită are opozabilitatea erga omnes a o oricărui drept real.

4. Conţinutul juridic al dreptului de folosinţă gratuită

Conţinutul juridic al acestui drept este similar celui al dreptului de administrare. Potrivit art. 350-351
Cod administrativ, titularul dreptului de folosinţă gratuită poate să posede şi să folosească bunul
proprietate publică ce formează obiectul dreptului său, potrivit destinației în vederea căreia i-a fost
acordat acest acest drept, fără a putea transmite folosinţa altei persoane, nici cu titlu oneros, nici cu
titlu gratuit.
Titularul dreptului de folosință gratuită are dreptul să culeagăă doar fructee naturale și industriale ale
bunului, nu și pe cele civile, dacă în actul constitutiv nu s-a prevăzut altfel. Pri urmare, titularul
folosinței gratuite nu poate închiria bunul primit în folosință.
De asemenea, titularul dreptului de folosinţă gratuită poate exercita şi unele acte de dispoziţie juridică,
respectiv să culeagă anumite producte sau să construiască pe terenul dat în folosinţă, dar numai în
condiţiile prevăzute de actul constitutiv[69].
Folosința cu titlu gratuit se realizează sub controlul permanent al autorității publice căreia trebuie să i
se permită accesul pentru a verifica starea bunului. Titularul dreptului de folosință gratuită este obligat
să prezinte, anual, autorităților rapoarte privind activitatea de utilitate publică desfășurată, gradul de
implementare la nivelul colectivității, precum și prognoze și strategii pentru perioada următoare. De
asemeenea, are obligația de a nu modifica bunul, în parte ori în integralitatea lui, pentru a-l putea
restitui autorităților în starea în care l-a primit (de normală folosință) la încetarea dreptului.
Titularul dreptului de folosință gratuită are obligația de a informa autoritățile privire la orice tulburare
adusă dreptului de proprietate publică, precum și la existența unor cauze sau iminența producerii unor
evenimente de natură să conducă la imposibilitatea exploatării bunului.

5. Încetarea dreptului de folosinţă gratuită

Dreptul de folosinţă gratuită încetează în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de administrare, prin mijloace
directe, precum expirarea termenului sau revocare, precum şi prin mijloace indirecte, odată cu
încetarea dreptului de proprietate publică.

Dreptul de folosință cu titlu gratuit va fi radiat din cartea funciară pe baza actului de revocare sau a
actului care constată stingerea dreptului de proprietate publică.

Secțiunea a 10-a. Închirierea bunurilor proprietate publică

Dintre drepturile prin care se exercită indirect dreptul de proprietate publică, închirierea este singurul
drept personal, toate celelalte sunt drepturi reale specifice, a căror analiză o vom face separat.
Art. 136 alin. (4) din Constituţie şi art. 861 alin. (3) C.civ. dispun că bunurile proprietate publică pot fi
închiriate. Închirierea bunurilor proprietate publică este reglementată și în art. 332-348 Codul
administrativ.
Dispozițiile art. 332 din Codul administrativ prevăd că închirierea unui bun proprietate publică are loc
prin încheierea unui contract între autoritățile publice și o persoană fizică sau juridică, română sau
străină.
118
Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale se aprobă,
după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului
București sau a consiliului local. Hotărârea prin care se abrobă închirierea trebuie să cuprindă datele
de identificare și valoarea de inventar ale bunului care face obiectul închirierii, destinația dată bunului
care face obiectul închirierii, durata închirierii și prețul minim al închirierii.
Dreptul de a închiria un bun proprietate publică îl au și concesionarii, potrivit art. 872 C.civ., dar și
titularii dreptului de administrare, așa cum rezultă din art. 332 Cod administrativ[70]. Art. 297 alin. (2)
Codul administrativ prevede că atunci când bunurile proprietate publică sunt închiriate de către titularul
dreptului de administrare, iniţierea procedurii de închiriere se stabileşte de către regiile autonome,
autorităţile administraţiei publice centrale sau locale, precum şi de alte instituţii de interes public
naţional, judeţean sau local. Titularul dreptului de administrare are dreptul să încaseze din chirie o
cotă-parte între 20-50%, stabilită, după caz, prin hotărârea Guvernului, a consiliului județean, a
Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local al comunei, al orașului sau al
municipiului prin care s-a aprobat închirierea, mai puțin în cazul în care activitatea titularului dreptului
de administrare este subvenționată de la bugetul național sau local..
Dispoziţiile speciale privind închirierea anumitor bunuri proprietate publică se completează cu normele
Codului civil privind locaţiunea, cuprinse în art. 1777-1823 C.civ., dacă acestea sunt compatibile cu
regimul juridic al proprietăţii publice[71].
Potrivit art. 333 alin. (5) din Codul administrativ, închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau
unităților administrativ-teritoriale se face prin licitație publică.
Similar procedurii concesionării, autoritatea contractantă întocmește documentația de atribuire pe care
o va pune la dispoziția persoanei interesate și căreia îi va furniza clarificările necesare.
Datele privind desfășurarea licitației publice sunt comunicate prin publicarea unui anunț în Monitorul
Oficial.
Procedura de licitație se poate desfășura numai dacă în urma publicării anunțului de licitație au fost
depuse cel puțin două oferte valabile. Pentru a fi considerate valabile, acestea trebuie să respecte
criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitației.
Ofertele sunt evaluate de o comisie a cărei componență este aprobată prin ordin de ministru, respectiv
prin dispoziție a primarului sau, după caz, a președintelui consiliului județean.
Pentru a putea participa la licitație persoana interesată trebuie să îndeplinească în mod cumulativ
următoarele condiții : să plătească toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de
participare ; să depună oferta sau cererea de participare la licitație, împreună cu toate documentele
solicitate în documentația de atribuire, în termenele prevăzute în documentația de atribuire; să aibă
îndeplinite la zi toate obligațiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul
consolidat al statului și către bugetul local; să nu fie în stare de insolvență, faliment sau lichidare, să nu
fie în situația de a fi fost desemnată câștigătoare la o licitație anterioară privind bunurile publice și, în
termen de 3 ani de la desemnare, să nu fi încheiat contractul sau să nu fi plătit prețul, din culpă.
Atribuirea contractelor de închiriere trebuie să țină seama de cel mai mare nivel al chiriei, de
capacitatea economico-financiară a ofertanților; de respectarea măsurilor de protecția mediului și
îndeplinirea unor condiții specifice impuse de natura bunului închiriat.
Va fi desemnată drept câștigătoare oferta care întrunește cel mai mare punctaj, iar anunțul de atribuire
va fi publicat în Monitorul Oficial al României.
Erorile sau omisiunile din procedura licitației care nu pot fi corectate pot determina anularea procedurii
de licitație.
Contractul de închiriere trebuie încheiat, în formă scrisă, în termen de 20 zile de la data comunicării
atribuirii contractului, cu anularea procedurii de licitație și plata de daune-interese în caz de culpă. În
situația în care contractul nu poate fi încheiat din motive de forță majoră ori imposibilitate fortuită de
executare, autoritatea contractantă are dreptul să declare câștigătoare oferta clasată pe locul doi, în
condițiile în care aceasta este admisibilă.
Prin contractul de închiriere, autorității contractante îi revin următoarele obligații : de a preda bunul prin
proces-verbal de predare-primire, de a asigura o folosință corespunzătoare a bunului pe întreaga
119
durată a contractului, de a încasa chiria, de a nu-l tulbura pe chiriaș în folosința bunului, de a controla
starea de integritate a bunului și respectarea destinației în vederea căreia a fost atribuit.
La rândul său, titularul contractului de închiriere trebuie să nu aducă atingere dreptului de proprietate
publică prin faptele și actele juridice săvârșite; să plătească chiria, în avans, în cuantumul și la
termenele stabilite prin contract; să constituie garanția în cuantumul, în forma și la termenul prevăzut
în caietul de sarcini; să solicite autorităților sau titularului dreptului de administrare, după caz,
reparațiile necesare pentru menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință sau
contravaloarea reparațiilor care nu pot fi amânate; să execute la timp și în condiții optime lucrările de
întreținere curente și reparații normale ce îi incumbă, în vederea menținerii bunului închiriat în starea
în care l-a primit în momentul încheierii contractului.
Titularul contractului de închiriere nu poate exploata bunul închiriat în vederea culegerii de fructe
naturale, civile, industriale sau producte.
La încetarea contractului de închiriere bunul se restituie în starea avută la preluare, exceptând uzura
aferentă unei exploatări normale a bunului.
Fiind un drept personal, dreptul de închiriere nu se intabulează în cartea funciară, ci doar se notează.

[1] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), în Noul Cod civil. Comentariu pe articole, coord. Fl.A. Baias, E.
Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 876.
[2] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 879.
[3] Acest sens al domeniului public a fost rezultatul unei confuzii izvorâte din art. 475 alin. (2) C. civ.
1864 prin folosirea sintagmei „bunuri care nu sunt ale particularilor” cât şi din art. 477, care includea
bunurile vacante şi fără stăpân tot în domeniul public. A se vedea, pentru precizări privind această
distincţie, V. Stoica, op. cit., 2009, p. 168; L. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu domeniul public, în
Dreptul nr. 8/1995, p. 34-36; I.P. Filipescu, Domeniul public şi privat al statului şi al unităţilor teritorial
administrative, în Dreptul nr. 5-6/1994, p. 75-76.
[4] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 879.
[5] A se vedea L. Franţescu, Noţiunile de domeniu public şi şi domeniu privat ale statului. Conţinut şi
regim juridic, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 43.
[6] A se vedea G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., 44.
[7] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 882.
[8] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 882; V. Stoica, op.
cit., 2009, p. 179.
[9] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 180.
[10] A se vedea E. Chelaru, Administrarea domeniului public şi a domeniului privat, ed. 2, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2008, p. 61; M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul nr. 6/1999, p. 14.
[11] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 884.
[12] A se vedea O. Podaru, Drept administrativ. Vol. II. Dreptul administrativ al bunurilor, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 101.
[13] Idem, p. 102, text şi nota de subsol 1.
120
[14] Idem, p. 104-105.
[15] Ibidem.
[16] Ibidem.
[17] Idem, p. 107-109.
[18] Ibidem.
[19] Idem, p. 109-111.
[20] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 182.
[21] Ibidem.
[22]
Legea nr. 36/1995 a fost republicată în M. Of. nr. 72 din 4 februarie 2013.
[23] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 886.
[24] A se vedea O. Podaru, op. cit., p. 34, text şi nota 1.
[25] A se vedea O. Podaru, op. cit., p. 35.
[26] Idem, p. 36.
[27] Idem, p. 60.
[28] Publicată în Monitorul Oficial nr. 390 din 23 mai 2016 și modificată și completată în repetate
rânduri, ultima modificare fiind prin O.U.G. nr. 114/ 2020 privind modificarea și completarea unor acte
normative cu impact în domeniul achizițiilor publice.
[29] O.Podaru, op.cit., p. 39-40.
[30] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 146.
[31] Idem, p. 147.
[32] Republicată în M.Of. nr. 259 din 09.04.2014
[33] Republicată în M.Of. nr. 938 din 20.11.2006
[34] Respectarea dreptului de preemțiune la vânzarea acestor bunuri ar trebui verificată și în cazul
procedurii de dare în plată prevăzută de Legea nr. 77/2016 privind darea în plată. În acest sens, I.
Regenbogen, Alte condiții pentru stingerea creanțelor bancare prin darea în plată, RRDP nr. 1/2017
[35] A se vedea V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al acestuia în
legislaţia română. Transferul de bunuri din domeniul privat în domeniul public (I), în Dreptul nr. 7/2007,
p. 45-46.
[36] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 889.
[37] Idem, p. 890.
[38] Textul face referire la art. 496 C. civ. 1864, conform căruia: „Tot ale proprietarului riveran sunt şi
pământurile lăsate de apele curgătoare, când ele se retrag pe nesimţite de la unul din ţărmuri şi se
îndreaptă către celălalt ţărm; proprietarul ţărmului de unde apa s-a retras profită de aluviune, fără ca
proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul ce l-a pierdut”.
[39] În același sens, a se vedea E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, editia 4, C.H.
Beck, 2013. În sensul că aceste terenuri intră în domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, a
se vedea M.M. Icu, Aspecte esențiale privind regimul juridic al bunurilor imobile din domeniul
privat, Universul Juridic nr. 1/2020, deși autorul nu a avut în vedere ultima modificare a art. 26 din
Lege, prin Legea nr. 158/2010. În sensul că, anterior acestei modificări, aceste terenuri intrau în
domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, a se vedea A. Trăilescu, A.A. Trăilescu, Unele
aspecte privind departajarea proprietății imobiliare a statului de aceea a unităților administrativ-
teritoriale, Dreptul nr. 11/2012.
[40] A se vedea O. Podaru, op. cit., p. 41.
[41] A se vedea I. Sferdian, Dreptul asigurărilor, ed. 3, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2019, p. 249-250.
[42] A se vedea O. Podaru, op. cit., p. 62
121
[43] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 491.
[44] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 492; Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil.
Comentariu ..., op. cit., p. 892-893.
[45] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 894.
[46] A se vedea G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., p. 54.
[47] Legea nr. 15/1990 a fost publicată în M. Of. nr. 98 din 8 august 1990.
[48] A se vedea V. Pătulea, Legea privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii
autonome şi societăţi comerciale, în Dreptul nr. 7/1990, p. 3 şi urm; E. Chelaru, Administrarea ..., op.
cit., p. 71 şi urm.
[49] O.G. nr. 15/1993 a fost publicată în M. Of. nr. 202 din 23 august 1993.
[50] A se vedea V. Pătulea, Dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra
bunurilor statului şi unităţilor administrative-teritoriale, în Dreptul nr. 8/1997, p. 34.
[51] A se vedea I. Adam, Proprietatea publică şi proprietatea privată asupra imobilelor din România,
Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, p. 135.
[52] A se vedea L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic,
2006, p. 135-136.
[53] A se vedea C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 56.
[54] A se vedea M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 ..., loc. cit., p. 15-16; V. Stoica, op.
cit., vol. 1, 2004, p. 442-444.
[55] A se vedea I. Adam, Proprietatea publică şi proprietatea privată ..., op. cit., p. 138
[56] A se vedea C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 57.
[57] A se vedea
[58] N. Vasilica, Considerații generale privind drepturile reale corespunzătoare proprietății
publice, Universul Juridic nr. 4/2016
[59] A se vedea E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 77.
[60] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 189.
[61] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 195; E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 93.
[62] Pentru caracterele contractului de concesiune, a se vedea I. Avram, Contractele de concesiune,
Ed. Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 40-47; E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 93-94; L. Pop, L.M.
Harosa, op. cit., p. 145.
[63] A se vedea V. Stoica, op. cit., vol. 1, 2004, p. 450.
[64] A se vedea S. David, Contractul de concesiune, în Dreptul nr. 9/1991, p. 41; V. Stoica, op. cit., vol.
1, 2004, p. 455; E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 99-100.
[65] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 198.
[66] O.G. nr. 26/2000 a fost publicată în M. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000.
[67] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 196.
[68] A se vedea L. Pop, L.M. Harosa, op. cit., p. 148; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat ..., op. cit., p.
132; E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 108.
[69] A se vedea V. Stoica, op. cit., 2009, p. 197.
[70] A se vedea E. Chelaru, Administrarea ..., op. cit., p. 130-132; Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod
civil. Comentariu ..., op. cit., p. 885.
[71] A se vedea Fl.A. Baias (în colectiv), Noul Cod civil. Comentariu ..., op. cit., p. 885.

122
1. Coproprietatea, devălmășia, proprietatea periodica
MODALITĂŢILE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Noţiunea de modalitate a dreptului de proprietate privată

Caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate presupune ca titularul său să deţină
monopolul exercitării tuturor prerogativelor acestui drept.Este posibil ca dreptul de proprietate să nu
aparţină unei singure persoane fizice sau juridice, ci mai multor persoane, care pot exercita atributele
proprietăţii fie concomitent, ca în cazul proprietăţii comune pe cotepărţi obişnuite, forţate sau al
proprietăţii devălmaşe, fie periodic, cu o anumită ritmicitate, ca în cazul proprietăţii periodice. De
asemenea, titularii dreptului de proprietate privată pot să cunoască întinderea coteipărţi de drept ce le
revine sau pot să stăpânească un bun în proprietate comună devălmaşă, fără a avea cunoştinţă de
întinderea cotei lor părţi din drept.
Modalităţile dreptului de proprietate sunt manifestări ale dreptului de proprietate care au un regim
juridic diferit de cel al unui drept de proprietate pur şi simplu şi care se caracterizează prin aceea că
există mai mulţi titulari ai aceluiaşi drept de proprietate care exercită atributele acestui drept în manieră
concretă sau potenţială, identică sau diferenţiată, concomitentă sau succesivă.
Articolul 555 alin. (2) C. civ. precizează aptitudinea dreptului de proprietate privată de a fi susceptibil
de modalităţi.
Este posibil ca mai multe modalităţi ale aceluiaşi drept de proprietate să coexiste, fără a se exclude
reciproc. De pildă, o proprietate comună poate fi în acelaşi timp şi condiţională. Dacă actul juridic din
care izvorăşte o proprietate comună este afectat de o condiţie rezolutorie sau suspensivă, condiţia, ca
modalitate a actului juridic civil, îşi pune amprenta asupra modalităţii dreptului de proprietate care ia
naştere din acest act juridic, sub forma proprietăţii comune condiţionale.
Nu numai dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi, ci şi celelalte drepturi reale
principale, întrucât art. 645 C. civ. prevede că dispoziţiile care guvernează coproprietatea obişnuită „se
aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a
unui alt drept real principal”.
În cazul în care se constituie un drept real principal prin dezmembrarea dreptului de proprietate
privată, cum este uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea sau superficia, în favoarea a două sau mai multe
persoane, raporturile dintre titularii dezmembrămintelor sunt guvernate de regulile care se aplică între
coproprietari, dacă dreptul dezmembrat este divizat pe cotepărţi între aceştia.
Aplicarea dispoziţiilor referitoare la repartizarea beneficiilor şi sarcinilor între aceştia sau la modul de
împărţire a fructelor produse de bun comun, prevăzute de art. 635 şi art. 637 C. civ. sau al restituirii
cheltuielilor, conform art. 638 C. civ., nu este posibilă atunci când se constituie un drept de uzufruct, uz
sau abitaţie în favoarea mai multor persoane cu privire la întregul drept de proprietate asupra unui
bun, în mod indivizibil, deoarece aceştia nu dobândesc un dezmembrământ asupra unei cotepărţi din
dreptul de proprietate. Astfel, se vor aplica regulile coproprietăţii doar în cazul în care titularii
dezmembrămintelor au cotepărţi asupra dreptului dezmembrat.
Potrivit art. 631 C. civ., ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau a altui mod de dobândire prevăzut
de lege, dreptul de proprietate privată are doi sau mai mulţi titulari, se aplică dispoziţiile Codului civil
referitoare la proprietatea comună.
Am putea spune că norma prevăzută în art. 631 C. civ. conţine o definiţie a proprietăţii comune. Prin
urmare, indiferent că dreptul de proprietate se exercită în mod concomitent de către titularii săi, sau se
exercită periodic, succesiv, suntem în prezenţa comune. Aceasta ar însemna că, în viziunea
legiuitorului, se vor aplica dispoziţiile privind proprietatea comună nu numai coproprietăţii obişnuite sau
forţate, ci şi proprietăţii periodice. Prin urmare, în opinia noastră, proprietatea periodică este o formă a
proprietăţii comune, iar nu o modalitate a dreptului de proprietate, deşi în Codul civil proprietatea
periodică este reglementată în Capitolul V, Titlul II, Cartea a IIIa, distinct de proprietatea comună care
123
este reglementată în Capitolul IV al aceluiaşi titlu. Cu toate acestea, în cadrul reglementării proprietăţii
periodice, legiuitorul foloseşte frecvent termenul de coproprietar atunci când se referă la titularul
dreptului de proprietate periodică.
În aprecierea noastră, criteriul legal al pluralităţii titularilor dreptului de proprietate, folosit în definirea
proprietăţii comune, nu este suficient pentru a distinge această formă a dreptului de proprietate de alte
modalităţi ale dreptului de proprietate. Dacă am aplica doar acest criteriu, atunci am putea considera
ca forme de proprietate comună şi proprietatea condiţională sau proprietatea anulabilă, deoarece, şi în
aceste cazuri, sunt mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate, care exercită, întro manieră particulară,
diferenţiată, atribute specifice acestui drept. Cu toate acestea, în cuprinsul art. 632 alin. (1) C. civ.,
legiuitorul clasifică proprietatea comună doar în două categorii: proprietatea comună pe cotepărţi
(coproprietatea) şi proprietatea comună în devălmăşie (devălmăşia).
Din modul în care este redactat textul, prin folosirea articulată a substantivului „formele” rezultă că nu
se admit alte tipuri de proprietate comună în afara celor două. Or, în aceste condiţii, definiţia pe care o
cuprinde art. 631 C. civ. nu este suficient de precisă, deoarece aceasta se poate aplica şi altor forme
de proprietate, nu doar proprietăţii comune. În opinia noastră, ceea ce este esenţial pentru
proprietatea comună este aptitudinea titularilor dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun de a avea
prerogative identice din punct de vedere calitativ în manifestarea dreptului lor de proprietate asupra
bunului.
Formele proprietăţii comune
Proprietatea comună nu a avut parte până acum de o reglementare unitară. Articole disparate din
Codul civil anterior fac referire la câteva cazuri de coproprietate forţată, cum sunt cele referitoare la
despărţiturile comune (art. 590600, art. 602606 C. civ. din 1864 se referă la coproprietatea asupra
zidului, şanţului şi gardului comun).
Potrivit art. 632 alin. (1) C. civ., formele proprietăţii comune sunt proprietatea pe cotepărţi
(coproprietatea) şi proprietatea în devălmăşie (devălmăşia). De asemenea, conform art. 632 alin. (2)
C. civ., coproprietatea poate fi poate fi obişnuită sau forţată, iar principalul criteriu de distincţie între
aceste forme de coproprietate rezultă din prevederile alin. (3) al aceluiaşi articol, potrivit cărora
coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar. Cum interdicţia priveşte doar partajul judiciar,
rezultă posibilitatea încetării coproprietăţii forţate prin partaj amiabil. De asemenea, deducem că, spre
deosebire de coproprietatea forţată, coproprietatea obişnuită poate înceta atât prin partaj amiabil cât şi
prin partaj judiciar.
Prezumţia de coproprietate
Potrivit art. 633 C. civ., „Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba
contrară”. Dispoziţiile art. 633 C. civ., care instituie prezumţia relativă de coproprietate, trebuie
interpretate în raport cu prevederile art. 919 C. civ., conform cărora „ (1) Până la proba contrară, acela
care stăpâneşte bunul este prezumat posesor. (2) Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată
că se menţine până la proba intervertirii sale. (3) Până la proba contrară, posesorul este considerat
proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară”. Dacă cel care stăpâneşte un bun este
prezumat posesor, potrivit art. 919 alin. (1) C. civ., iar posesorul este prezumat proprietar, potrivit art.
919 alin. (3) C. civ., atunci rezultă că cel care stăpâneşte un bun este prezumat proprietarul bunului.
O excepţie de la art. 633 C. civ. există în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, unde se va aplica
prioritar prezumţia instituită prin art. 900 C. civ., conform căreia „Dacă în cartea funciară sa înscris un
drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei”. În acest caz, nu
posesorul este prezumat proprietarul bunului, ci acela care este înscris în cartea funciară ca proprietar.
Pentru a se aplica prezumţia instituită de art. 633 C. civ., trebuie să existe o stăpânire comună asupra
bunului. Stăpânirea comună prezumă coposesia care, la rândul său, conduce la prezumţia de
coproprietate. Stăpânirea comună asupra bunului presupune ca actele materiale şi actele juridice cu
privire la bun să fie făcute de către toţi cei în favoarea cărora funcţionează prezumţia. Dacă acestea
vor fi săvârşite de către o singură persoană, aceasta va fi prezumată a fi singurul posesor şi, prin
urmare, singurul proprietar al bunului, în temeiul art. 919 C. civ. În acest caz, coproprietarii interesaţi
vor trebui să răstoarne prezumţia de proprietar exclusiv al coproprietarului care stăpâneşte singur
bunul, dovedind coposesia, adică faptul că stăpâneşte bunul atât pentru sine, cât şi pentru ceilalţi,

124
având deopotrivă calitate de posesor pentru partea sa parte din drept şi de detentor în ce priveşte
cotele părţi de drept ale celorlalţi coproprietari. Aceasta cu atât mai mult cu cât este imposibil din punct
de vedere practic ca toate actele materiale să se facă împreună şi în acelaşi timp de către toţi
coproprietarii.
În cazul coposesiunii corespunzătoare proprietăţii comune pe cotepărţi, coposesorii au reprezentarea
subiectivă a divizării intelectuale a dreptului pe care cred că îl au sau şil asumă, adică au
reprezentarea subiectivă că stăpânesc bunul nu în calitate de proprietar unic, ci în calitate de titular al
dreptului de proprietate comună. Prin urmare, pentru aplicarea prezumţiei de coproprietate este
esenţial ca manifestarea stăpânirii asupra bunului comun să fie rezultatul actelor materiale sau juridice
care se realizează de către toţi posesorii bunului, fie în mod concomitent, fie succesiv, dar repetat, la
intervale de timp care să demonstreze o continuitate a stăpânirii în comun. Stăpânirea comună
prezumă coproprietatea în mod relativ. Acela dintre ei care pretinde o stăpânire exclusivă poate dovedi
că toţi ceilalţi au calitatea de detentori şi că au stăpânit bunul pentru posesor, iar nu pentru ei înşişi.
Faptul că în cazul coproprietăţii, în fapt, utilizarea bunului se poate face de către un singur
coproprietar, aceasta nu neagă exerciţiul simultan şi concurent al dreptului de către ceilalţi
coproprietari.
În cazul în care stăpânirea bunului este comună, pentru ca dreptul să revină exclusiv unuia dintre
aceştia, atunci cel interesat va trebui să probeze că ceilalţi sunt simpli detentori, că deţin bunul pentru
proprietar şi nu pentru ei înşişi.
Coproprietatea obişnuită
1. Trăsăturile coproprietăţii obişnuite

Principalele trăsături ale proprietăţii comune pe cotepărţi obişnuite sunt: pluralitatea titularilor, divizarea
intelectuală a dreptului de proprietate între titulari şi unitatea materială a bunului care constituie
obiectul coproprietăţii. Proprietatea comună pe cotepărţi, numită şi coproprietate, aparţine mai multor
titulari, fiecare având o cotăparte sau o fracţie din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care
formează obiectul dreptului de proprietate să fie divizat material. Prin urmare, în proprietatea pe
cotepărţi doar dreptul este divizat, iar nu şi bunul care face obiectul dreptului. Asupra fiecărei porţiuni
din bun, indiferent de întinderea sa, sunt mai mulţi titulari în cotepărţi de drept. Dacă bunul ar fi divizat
corespunzător fracţiunilor din dreptul de proprietate, nu am mai fi în prezenţa unei proprietăţi comune,
ci a unei proprietăţi exclusive, a fiecărui proprietar asupra porţiunii sale de bun.
De asemenea, caracterul temporar este de esenţa coproprietăţii, întrucât starea normală a dreptului de
proprietate este forma sa pură şi simplă, caracterizată prin existenţa unui singur titular, persoană fizică
sau persoană juridică. Atât coproprietatea obişnuită cât şi cea forţată au un caracter temporar. Deşi
coproprietatea obişnuită este numită temporară, aceasta nu înseamnă că cea forţată este perpetuă la
modul absolut, întrucât chiar dacă nu încetează prin partaj, aceasta poate înceta prin alte căi. Pe de
altă parte, facem precizarea că toate modalităţile dreptului de proprietate au caracter temporar,
întrucât dreptul de proprietate are vocaţia de aşi redobândi forma pură şi simplă. Caracterul temporar
al modalităţilor dreptului de proprietate nu contravine caracterului perpetuu al însuşi dreptului de
proprietate, întrucât perpetuitatea nu se referă la apartenenţa dreptului de proprietate la o persoană
sau alta, ci la păstrarea existenţei dreptului indiferent de transmiterea sa de la o persoană la alta.
Dreptul rămâne perpetuu chiar dacă pe parcursul existenţei sale poate exista în modalităţi diferite, cu
caracter temporar. Se admite că în cazul coproprietăţii obişnuite, caracterul temporar este mai
pregnant, putând înceta oricând prin partaj, în timp ce, în cazul coproprietăţii forţate, acest caracter
este mai atenuat.
Deşi legiuitorul menţionează drept criteriu distinctiv între cele două forme de coproprietate posibilitatea
încetării prin partaj judiciar, regimul juridic al coproprietăţii obişnuite este considerabil diferit faţă de cel
al coproprietăţii forţate şi nu se rezumă doar la distincţia precizată de text.
2. Întinderea cotelorpărţi în coproprietatea obişnuită
Potrivit art. 634 C. civ., „(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cotepărţi din dreptul de
proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară. (2) Cotelepărţi sunt

125
prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba
contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri”.
În cazul coproprietăţii obişnuite, dreptul de proprietate asupra bunului este divizat între titularii săi,
adică între coproprietari. Este vorba doar despre o divizare intelectuală a dreptului între coproprietari,
iar nu despre o divizare a bunului în materialitatea sa, care este privit ca un întreg.
Atunci când coproprietatea se dobândeşte prin act juridic, de regulă, coproprietarii îşi determină
cotelepărţi pe care le deţin din dreptul de proprietate. În situaţia în care acestea nu sunt determinate,
potrivit dispoziţiilor art. 634 alin. (2) C. civ., acestea se prezumă a fi egale. Prezumţia instituită de
legiuitor este una simplă şi va putea fi răsturnată prin proba contrară. Dovada contrară se va putea
face însă numai cu înscrisuri.
Codul civil din 1864 nu reglementa regimul coproprietăţii obişnuite, astfel că doctrina şi practica
judiciară au avut un rol important în stabilirea regulilor care guvernează coproprietatea. Astfel, cu
privire la cotelepărţi din dreptul de proprietate, în lipsa unei prezumţii legale de egalitate a cotelor, sa
considerat că în cazul în care nu sunt determinate, ci doar determinabile, coproprietarii au interes, cât
timp nu cer partajul, să cunoască modul cum se împart veniturile bunului comun sau, în caz de
vânzare, care este cota de care pot dispune. În acest scop, au la dispoziţie calea unei acţiuni în
constatare pentru determinarea coteipărţi din bunul comun.
Raportat la cota sa parte din dreptul de proprietate, dreptul de proprietate al coproprietarului are
caracter exclusiv. Din acest motiv, actele de dispoziţie asupra cotei sale părţi nu necesită acordul
celorlalţi coproprietari. Acesta va putea să îşi înstrăineze liber cotaparte pe care o deţine din dreptul de
proprietate, iar dobânditorul i se va substitui în coproprietate. De asemenea, coproprietarul va putea
greva cota sa parte din dreptul de proprietate cu garanţii reale care nu presupun deposedarea.
În situaţia în care un coproprietar constituie un drept de ipotecă asupra cotei sale părţi de drept, la
scadenţă, creditorul ipotecar are un drept de opţiune între a solicita vânzarea silită a coteipărţi de drept
sau a cere partajul bunului, în temeiul art. 678 alin. (1) C. civ., pentru a urmări partea de bun sau suma
de bani care îi revine, după partaj, coproprietarului garant. Această posibilitate a creditorului ipotecar
de a urmări partea de bun sau suma de bani care îi revine după partaj coproprietarului garant are
natura juridică a unui drept potestativ şi îşi găseşte fundamentul în reglementarea expresă prin art.
678 alin. (1) C. civ. şi, mai cu seamă, prin art. 682 C. civ., a unei subrogaţii reale cu titlu particular.
Astfel, potrivit art. 682 C. civ., „Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se
strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care iau fost
atribuite prin partaj”. Dacă legiuitorul nu ar fi prevăzut expres admisibilitatea strămutării garanţiilor,
dreptul de ipotecă sar fi desfiinţat retroactiv în situaţia în care bunul nu ar fi căzut la partaj în lotul
coproprietarului garant, soluţie justificată de efectul declarativ al partajului în reglementarea anterioară.
Subrogaţia reală cu titlu particular în materia garanţiilor constituite asupra bunului comun este în acord
cu efectul translativ de drept al partajului din reglementarea actuală. Astfel, art. 680 alin. (1) C. civ.
prevede că „Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de
bani ce iau fost atribuite numai cu începere la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de
data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti”.
Dacă actul de dispoziţie nu este restrâns doar la cotaparte de drept, ci se referă la bunul întreg, atunci
trebuie să se respecte regula unanimităţii. Altfel, coproprietarul ar dispune şi de cotelepărţi de drept
care nu îi aparţin.
3. Folosinţa bunului comun
Întrucât niciunul dintre coproprietari nu stăpâneşte în exclusivitate o fracţiune din bun, exercitarea
atributelor dreptului de proprietate trebuie să fie colectivă şi se realizează asupra întregului bun.
Caracteristic stării de coproprietate este un exerciţiu concomitent şi concurent al atributelor acestui
drept de către toţi coproprietarii. Chiar dacă, în fapt, acest lucru este dificil de realizat, întrucât este
greu de înţeles o folosinţă asupra fiecărei fracţiuni materiale din bun, în acelaşi timp, de către toţi
coproprietarii, aceştia păstrează aptitudinea exerciţiului simultan al tuturor prerogativelor proprietăţii
asupra bunului.

126
Posibilitatea folosinţei asupra întregului bun de către fiecare coproprietar în parte demonstrează că
manifestarea exterioară a atributelor coproprietăţii nu este o expresie a divizării dreptului de
proprietate, ci o consecinţă a nedivizării materiale a bunului comun. Cu toate acestea, fracţionarea
intelectuală a dreptului impune limite în exerciţiul prerogativelor proprietăţii asupra întregului bun.
Actele prin care un coproprietar foloseşte singur întregul bun trebuie să respecte destinaţia bunului şi
să fie făcute astfel încât să nu împiedice exercitarea dreptului, în aceeaşi manieră, de către ceilalţi
coproprietari.
Chiar dacă prerogativele folosinţei se exercită asupra întregului bun, beneficiile şi cheltuielile
coproprietăţii se împart între aceştia potrivit coteipărţi din dreptul de proprietate, aşa cum rezultă din
art. 635 C. civ.
Unitatea materială a bunului ce face obiectul coproprietăţii determină dreptul coproprietarilor de a
beneficia de tot ceea ce produce bunul.Folosinţa bunului comun se poate realiza prin săvârşirea de
acte materiale sau încheierea de acte juridice, în condiţiile prevăzute de lege. Utilizarea în comun a
bunului nu presupune neapărat ca toate actele materiale să fie săvârşite în acelaşi timp de către toţi
coproprietarii. Chiar dacă, uneori, realizarea în concret a folosinţei concomitente este posibilă, de cele
mai multe ori, coproprietarii se înţeleg, expres sau tacit, pentru o utilizare succesivă, totală sau
parţială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari.
Indiferent de modul concret în care este folosit bunul comun, beneficiile rezultate sunt împărţite între
aceştia potrivit cotei lor părţi din dreptul de proprietate. Dacă utilizarea bunului se face numai de către
un singur coproprietar sau de către o parte dintre aceştia, ceilalţi coproprietari care profită de pe urma
folosinţei lor trebuie să îi despăgubească pentru munca depusă. Prin urmare, nu numai fructele
bunului comun se împart potrivit cotelor părţi de proprietate, ci şi cheltuielile făcute pentru producerea
lor. De asemenea, fiecare coproprietar suportă sarcinile coproprietăţii în raport cu cotaparte din drept
pe care o deţine. În literatura de specialitate, noţiunea de sarcină este considerată a avea o accepţie
foarte generală. În primul rând, textul face referire la „sarcinile coproprietăţii”, prin urmare la sarcinile
comune, şi nu la cele care privesc strict o cotăparte de drept pe care şi lea asumat doar coproprietarul
care deţine acea cotăparte.
În sfera sarcinilor coproprietăţii pot intra nu numai dezmembrămintele şi drepturile reale de garanţie
care privesc întregul bun, ci şi obligaţiile propter rem sau cele scriptae in rem, precum şi orice alte
cheltuieli făcute direct de coproprietari sau ca echivalent al unor servicii prestate de terţi.
Obligaţiile reale sunt opozabile erga omnes, prin natura lor, deci şi coproprietarilor, indiferent că au
fost constituite de coproprietarii actuali, de autorul lor sau rezultă din lege.
Cheltuielile legate de actele de conservare, întreţinerea şi administrarea bunului, precum şi taxele şi
impozitele legale ce le revin în calitatea lor de coproprietari pot fi avansate de unul dintre aceştia, dar
în toate cazurile incumbă tuturor coproprietarilor, potrivit cotei lor părţi din dreptul de proprietate. În
acest caz, coproprietarul care a plătit şi pentru ceilalţi va avea un drept de creanţă împotriva fiecăruia
dintre aceştia, pentru suma aferentă coteipărţi ce îi revine din dreptul de proprietate. Acţiunea în
restituire poate fi fondată pe contractul de mandat, gestiunea de afaceri, plata nedatorată sau
îmbogăţirea fără justă cauză.
Obligaţia de plată a acestor cheltuieli este divizibilă între coproprietari, dacă prin actul din care a luat
naştere obligaţia nu sa stipulat solidaritatea sau indivizibilitatea sa. Pot exista situaţii în care sarcinile
coproprietăţii să nu presupună plata unor sume de bani, obligaţie divizibilă prin natura sa, ci
executarea unei prestaţii cu caracter propter rem care, prin natura sa, ar fi indivizibilă.Coproprietarii pot
stipula caracterul solidar sau indivizibil al obligaţiei atât în favoarea unuia dintre aceştia pentru
cheltuielile comune pe care le face singur, din fonduri proprii, cât şi în favoarea terţului care plăteşte
pentru ei, în baza actului încheiat cu acesta.
Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă se face cu respectarea limitelor impuse de art. 636 C.
civ.. Astfel, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă
destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari. Atunci când unul dintre coproprietari
exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun, împotriva voinţei celorlalţi coproprietari, poate fi
obligat la despăgubiri. Faptul că un coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în întregul său,
indiferent de cota parte din drept pe care o deţine, se explică prin aceea că, în cazul coproprietăţii,
doar dreptul este divizat, nu şi bunul în materialitatea sa.
127
Coproprietarii vor putea conveni un mod de folosinţă a bunului comun, desocotirea asupra muncii
depuse şi cheltuielilor făcute de cel care foloseşte bunul şi pentru ceilalţi, precum şi modul de
repartizare a beneficiilor în funcţie de cotaparte din drept ce revine fiecăruia dintre ei. De asemenea,
actuala reglementare permite un partaj de folosinţă între coproprietari. Prin acordul lor, chiar dacă
bunul nu este, în materialitatea sa, divizibil, în starea de coproprietate titularii comuni pot să convină
asupra unei partajări a folosinţei, fără ca aceasta să presupună o partajare a însuşi dreptului de
proprietate. În lipsa unui partaj de folosinţă, toţi coproprietarii au dreptul de a exercita, concomitent şi
concurent, prerogativele jus utendi şi jus fruendi asupra întregului bun.
Exercitarea folosinţei presupune atât săvârşirea de acte materiale cât şi încheierea de acte juridice cu
privire la întregul bun. Fiecare dintre aceştia are dreptul să folosească bunul în întregime. Folosinţa sa
trebuie să permită folosinţa celorlalţi în aceeaşi manieră, adică trebuie să asigure tuturor
coproprietarilor posibilitatea obţinerii aceloraşi beneficii din utilizarea bunului. Din acest motiv,
legiuitorul menţionează că folosinţa exercitată de către un coproprietar are o dublă restricţionare: să se
respecte destinaţia bunului şi să nu se aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
Fireşte, este vorba despre o schimbare a destinaţiei lipsită de acordul tuturor coproprietarilor, având în
vedere că aceasta ar putea presupune şi efectuarea unor lucrări materiale, adică a unor acte de
dispoziţie materială, pentru care legea impune regula unanimităţii.
Exercitarea concomitentă a unor acte materiale asupra bunului întreg este destul de dificil de realizat,
astfel că dacă aceste acte materiale sunt săvârşite de către un singur coproprietar, se prezumă
acordul tacit al celorlalţi coproprietari.
Coproprietarul care exercită folosinţa bunului comun în mod exclusiv, împotriva voinţei celorlalţi, va fi
obligat la despăgubiri. Despăgubirile vor fi plătite tuturor celorlalţi coproprietari potrivit cotelor lor de
drept şi se raportează nu numai la beneficiul pe care cel care a folosit exclusiv şi integral întregul bun
la realizat, ci şi la beneficiul de care au fost lipsiţi, potrivit cotelor lor părţi din dreptul de proprietate. În
acest caz, nu este vorba despre a aplica dispoziţiile art. 635 C. civ., potrivit căruia beneficiile se împart
între coproprietari potrivit cotelor lor părţi de drept, ci de a solicita beneficiul care nu a putut fi realizat
datorită opoziţiei manifeste a celui care a folosit singur bunul comun. Temeiul răspunderii este unul
delictual, întrucât fapta coproprietarului de a utiliza în mod exclusiv bunul comun, împotriva voinţei
celorlalţi, are caracterul unui delict civil.
4. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor asupra fructelor produse de bunul comun
Potrivit art. 637 C. civ., „fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional
cu cota lor parte din drept”. Împărţirea între coproprietari a fructelor produse de bunul comun, potrivit
cotei lor părţi din dreptul de proprietate, a fost statuată cu mulţi ani în urmă în practica judiciară, soluţia
fiind motivată prin faptul că fructele au o existenţă proprie şi de sine stătătoare şi că au intrat sub
această formă în patrimoniul proprietarilor în indiviziune asupra lucrului care lea produs, ceea ce
înseamnă că fiecare proprietar este îndreptăţit să le şi culeagă, potrivit cotei sale de coproprietate.
Fructele naturale şi cele industriale produse de bunul comun se dobândesc în proprietate de către
coproprietari în temeiul lui jus fruendi, prin separaţiune. Separaţiunea presupune că fructele sunt
privite ca un bun distinct de bunul frugifer. Dreptul de proprietate asupra bunului comun este distinct
de dreptul de proprietate asupra fructelor. Însă, dobândirea dreptului de proprietate asupra fructelor se
face în limitele coteipărţi din dreptul de proprietate asupra bunului frugifer. În acest sens sa afirmat că
„Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese în proprietate exclusivă de către coproprietari,
proporţional cu cotaparte ideală din dreptul de proprietate ce revine, în exclusivitate, fiecăruia”.
Dreptul coproprietarilor asupra fructelor naturale şi industriale este, la rândul său, un drept de
coproprietate, astfel că aceste fructe nu se dobândesc în proprietate exclusivă decât prin partaj. Atunci
când culegerea fructelor naturale şi industriale are loc cu respectarea proporţiei dintre cotelepărţi,
partajul se realizează chiar prin faptul culegerii.Dobândirea fructelor naturale şi a celor industriale
presupune, în concret, acte materiale efectuate de coproprietari sau de terţi în temeiul unui contract
încheiat cu coproprietarii.În ceea ce priveşte fructele civile, acestea se dobândesc în proprietate
exclusivă, în temeiul unor acte juridice încheiate între coproprietari cu terţii. Fructele civile se divid de
drept între creditori, astfel că fiecare va putea să solicite de la debitor numai partea sa, cu excepţia
cazului când în contract sa prevăzut solidaritatea sau indivizibilitatea între coproprietari.

128
În consecinţă, nu se poate vorbi despre un drept de coproprietate asupra fructelor civile, deoarece
acestea se culeg în proprietate exclusivă de către fiecare coproprietar. Neexistând o coproprietate
asupra fructelor civile, nu se poate concepe nici partajul acestora.

Cheltuielile pentru producerea fructelor se suportă de către coproprietari în aceeaşi proporţie în care
se împart şi fructele între aceştia, adică în raport cu cotelepărţi din dreptul de proprietate. Atunci când
un coproprietar avansează singur aceste cheltuieli, (munca depusă, utilaje, alte materiale necesare),
se va îndrepta în regres împotriva celorlalţi coproprietari pentru cotaparte ce le revine, obligaţia de
plată a cheltuielilor fiind divizibilă, dacă nu există o stipulaţie expresă de indivizibilitate sau de
solidaritate. Dreptul de creanţă pentru cotaparte din cheltuieli se naşte din momentul efectuării lor, iar
nu din momentul producerii fructelor, iar termenul de prescripţie a dreptului la acţiune începe să curgă
din acelaşi moment.
Am arătat că un drept de coproprietate asupra unui bun frugifer determină naşterea unui drept de
coproprietate asupra fructelor naturale şi civile. Atunci când fructele există în materialitatea lor şi au
fost însuşite de către unul dintre coproprietari, negânduse dreptul celorlalţi coproprietari la cota lor
parte asupra fructelor, se consideră că acestea fac parte din masa partajabilă. Faptul însuşirii lor de
către un singur coproprietar este lipsit de consecinţe juridice tocmai în scopul protejării celorlalţi
coproprietari. Astfel, coproprietarii îndreptăţiţi la cotaparte din fructe, vor putea solicita restituirea
fructelor culese potrivit cotepărţi de drept pe care o deţin.
Desocotirea dintre coproprietari se face împreună cu partajul bunului frugifer sau independent de acest
partaj, fără să se poată invoca prescripţia extinctivă a dreptului de a cere restituirea fructelor naturale
sau industriale culese de către unul dintre coproprietari.
În situaţia în care fructele culese şi însuşite de un singur coproprietar au fost consumate, au fost
înstrăinate sau au pierit din culpa coproprietarului care lea însuşit, acesta va fi obligat la despăgubiri
către ceilalţi coproprietari pentru echivalentul valoric al fructelor, potrivit coteipărţi ce revine fiecărui
coproprietar. Numai în situaţia pieirii fortuite a fructelor, coproprietarul care lea însuşit va fi exonerat de
orice răspundere. Dreptul la acţiune în despăgubiri este supus prescripţiei potrivit dreptului comun.
Coproprietarul care şia însuşit în întregime fructele poate să le reţină până la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea lor, atunci când a suportat singur cheltuielile comune. Dreptul de retenţie
asupra fructelor este prevăzut expres în art. 550 alin. (5) C. civ.
Regimul juridic aplicabil fructelor civile este diferit faţă de cel al fructelor naturale şi industriale şi este
determinat de mecanismul juridic diferit al dobândirii lor. Dacă fructele naturale şi industriale se
dobândesc în coproprietate, fiind necesar partajul fructelor pentru ca fiecare coproprietar să
dobândească un drept exclusiv asupra fructelor ce i se cuvin, fructele civile se dobândesc direct în
exclusivitate, sunt venituri divizibile de drept între coproprietari. Dreptul de creanţă pentru restituirea
acestora se prescrie în termen de trei ani de la data încasării fructelor civile.
Cum împărţirea fructelor civile nu presupune un partaj al acestora între coproprietari, acţiunea în
restituire promovată împotriva coproprietarului care a cules, integral şi singur, fructele civile, se poate
întemeia pe gestiunea de afaceri, mandat, îmbogăţire fără justă cauză sau răspundere civilă delictuală
şi se va prescrie potrivit dreptului comun.

5. Partajul de folosinţă
Potrivit art. 639 C. civ., „Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor,
iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.
Codul civil din 1864 nu prevedea posibilitatea unui partaj privind folosinţa bunului comun, dar nici nu îl
interzicea în mod expres. Deşi în dreptul civil ceea ce nu este interzis în mod expres este permis,
practica judiciară din ţara noastră a fost reticentă în a admite acţiunile coproprietarilor privind partajul
folosinţei bunului comun. Printre argumente, se reţine că legea admitea numai partajul dreptului de
proprietate între coproprietari, iar coproprietarul nemulţumit de modul de folosire a bunului comun
putea sista pe această cale starea de coproprietate, iar pe de altă parte, partajul folosinţei ar împiedica
funcţionarea principiilor coproprietăţii. Dacă divizarea dreptului în cotepărţi şi unitatea materială a
129
bunului ce face obiectul acestui drept presupun că fiecare titular exercită atributele corespunzătoare
dreptului său asupra fiecărei molecule din bunul comun, înseamnă că un partaj judiciar de folosinţă ar
împiedica acest exerciţiu.
În general, sa admis partajul de folosinţă prin acordul părţilor, dar nu şi cel judiciar.
Practica judiciară a decis că nu trebuie să se confunde acţiunea în partaj judiciar de folosinţă cu
acţiunea prin care un coproprietar cere obligarea celorlalţi coproprietari să îi permită folosinţa în comun
a bunului care constituie obiectul coproprietăţii. În literatura de specialitate, sa afirmat însă că modul în
care se exercită de către coproprietari folosinţa bunului comun echivalează practic cu un partaj de
folosinţă.
Partajul folosinţei bunul comun înseamnă împărţirea utilizării în raport cu anumite părţi materiale din
bun, fără a se ajunge la o fracţionare materială a acestuia. Uneori, partajul de folosinţă semnifică
împărţirea timpului în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parţiale a bunului de către
fiecare dintre coproprietari, fără a se pune problema naşterii, pe această cale, a unei proprietăţi
periodice propriuzise.
Coproprietarii apelează la calea partajului de folosinţă atunci când nu doresc ieşirea din starea de
coproprietate, iar neînţelegerile lor privind folosinţa bunului pot fi rezolvate pe această cale. Prin
urmare, atunci când introduc o acţiune în partaj de folosinţă, părţile implicate sunt de acord cu partajul
folosinţei, dar nu şi cu modalitatea în care acesta va putea fi efectuat.
Chiar dacă se pronunţă o hotărâre de partaj de folosinţă, acesta va avea caracter temporar, încetând
odată cu starea de coproprietate. Introducerea acţiunii în partaj al dreptului poate fi făcută oricând, fără
a se putea invoca autoritatea de lucru judecat, cele două acţiuni având obiect diferit.
Spre deosebire de partajul convenţional de folosinţă, partajul judiciar de folosinţă priveşte numai
utilizarea bunului, iar nu şi culegerea fructelor acestuia. Chiar dacă instanţa de judecată va stabili că
un coproprietar va folosi o parte sau alta, delimitată material, din bunul comun, sau că va utiliza bunul
întreg numai în anumite perioade de timp, nu va putea dispune împărţirea fructelor între coproprietari
pe baza acestor criterii de folosinţă. Fructele se cuvin coproprietarilor numai potrivit cotei lor părţi din
dreptul de proprietate. Aceasta nu exclude posibilitatea ca părţile, prin acordul lor, să stabilească o
modalitate de împărţire a fructelor aferentă modului de partajare a folosinţei.

6. Actele de conservare exercitate asupra bunului comun

După gravitatea lor, actele juridice care se pot încheia cu privire la un bun individual determinat, pot fi
acte de conservare, de administrare şi de dispoziţie. Exercitarea concomitentă a atributelor dreptului
de proprietate asupra bunului comun prin încheierea de acte juridice presupune manifestarea expresă
sau tacită a consimţământului tuturor coproprietarilor. Regula strictă a unanimităţii este atenuată în
cazul anumitor acte juridice, pe de o parte, pentru că prin asemenea acte nu pot fi lezate interesele
coproprietarilor al căror consimţământ lipseşte, iar pe de altă parte, pentru că funcţionarea
coproprietăţii ar fi perturbată dacă pentru orice act juridic privitor la bun ar fi necesar acordul tuturor
coproprietarilor.
În privinţa actelor de conservare, prin dispoziţiile art. 640 C. civ. se derogă de la respectarea
principiului unanimităţii. Astfel, potrivit art. 640 C. civ., „Fiecare coproprietar poate să facă acte de
conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari”. Un act de conservare a
bunului, prin natura sa, nu are cum să lezeze interesele coproprietarilor, aceasta explicând mandatul
legal prezumat în baza căruia oricare dintre ei poate încheia actul de conservare.
Pentru a fi în prezenţa unui act de conservare este necesară îndeplinirea a două condiţii:
a) să existe un pericol iminent de a se pierde un lucru sau un drept care face parte din patrimoniu;
b) actul săvârşit pentru dobândirea sau păstrarea lucrului ori dreptului să necesite o cheltuială
neglijabilă în raport cu valoarea care sar pierde.
Din examinarea acestor două condiţii, rezultă că actele de conservare nu pot vătăma titularului
dreptului de proprietate asupra bunului, fiind totdeauna profitabile persoanei respective.

130
Deoarece actele de conservare nu pot vătăma pe nimeni, sa admis că ele pot fi încheiate în mod
valabil, nu numai de persoana cu capacitate de exerciţiu deplină, ci şi de persoana fără capacitate de
exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, fără încuviinţarea prealabilă a ocrotitorilor lor legali.
De asemenea, şi ocrotitorii legali pot încheia, pe seama persoanelor ocrotite de ele, acte de
conservare, fără a avea nevoie de vreo încuviinţare.
Actele de conservare înglobează toate actele prin care se tinde la evitarea pierderii materiale sau
dispariţiei juridice a unui drept. În această categorie de acte materiale sau juridice având ca obiect
sustragerea bunului sau dreptului de la un pericol iminent, sunt incluse atât măsuri de ordin material,
cum ar fi cazul reparaţiilor urgente, cât şi măsuri de ordin juridic, cum ar fi întreruperea unei prescripţii
prin cererea de chemare în judecată, notificarea cesiunii de creanţă, punerea peceţilor, somaţia,
înscrierea unei ipoteci etc.
Spre deosebire de reglementarea din art. 640 C. civ., dispoziţiile Codului civil francez prevăd dreptul
unui coproprietar de a lua toate măsurile necesare conservării bunului indiviz, chiar dacă acestea nu
sunt urgente. În ipoteza specială în care bunul comun este grevat de uzufruct, legiuitorul francez
prevede că uzufructuarul nu poate contesta actele de conservare ale nudului proprietar şi poate fi chiar
obligat la plata cheltuielilor necesare, integral sau proporţional cu cotaparte grevată de uzufruct, în
măsura în care uzufructuarul este ţinut să facă reparaţiile bunului.
Ar fi fost utilă preluarea acestei dispoziţii şi în noua noastră reglementare, atât cu privire la extinderea
domeniului actelor de conservare la acele acte care au caracter necesar chiar dacă sunt lipsite de
pericol iminent, cât şi la stabilirea obligaţiilor ce îi revin uzufructuarului bunului comun în această
situaţie specială.
7. Actele de administrare asupra bunului comun
Actele de administrare sunt acele acte prin care un bun este pus în valoare din punct de vedere
economic, altfel decât prin înstrăinarea lui. Se înscriu în această sferă actele materiale de folosinţă
directă a bunului şi actele juridice încheiate cu terţii pentru punerea în valoare a lucrului. În literatura
juridică, actele de administrare sunt analizate fie referitor la un bun izolat din patrimoniu, ut singuli, fie
referitor la un întreg patrimoniu, privit în ansamblul său.
Actul de administrare asupra unui bun izolat, care face obiectul unei coproprietăţi, este un act de
administrare propriuzis, prin care bunul este pus în valoare şi care exclude ideea de înstrăinare.
Potrivit art. 641 alin. (1) C. civ., „Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor
contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun
pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelorpărţi”.
Observăm că legiuitorul enumeră, exemplificativ, unele acte de administrare, cum sunt locaţiunea,
denunţarea locaţiunii unui imobil sau cesiunea de venituri imobiliare. Asemenea acte vor avea
caracterul de acte de administrare numai dacă nu depăşesc termenul de 3 ani, deoarece, potrivit
prevederilor art. 641 alin. (4) C. civ., o durată de peste 3 ani le conferă acestora gravitatea unor acte
juridice de dispoziţie pentru a căror valabilitate este necesară respectarea regulii unanimităţii.
În ceea ce priveşte exercitarea actele de administrare, legea renunţă la exigenţa regulii unanimităţii în
favoarea principiului majorităţii. Cerinţa priveşte majoritatea cotelorpărţi de drept, iar nu majoritatea
numărului de coproprietari. Asemenea acte pot fi încheiate valabil prin consimţământul coproprietarilor
care deţin majoritatea cotelorpărţi din dreptul de proprietate.
În felul acesta, este facilitată administrarea bunului comun, astfel încât, dacă actul de administrare
este profitabil majorităţii coproprietarilor, acesta să poată fi încheiat. Se evită, în acest mod, o opoziţie
abuzivă, un drept de veto al coproprietarului care sar putea opune nejustificat încheierii unui act pe
care majoritatea îl doreşte şi îl consideră avantajos. Cu toate acestea, în cazul unei coproprietăţi în
cote părţi egale, un act de administrare nu va putea fi valabil încheiat decât cu consimţământul ambilor
coproprietari, deoarece exigenţa majorităţii cotelorpărţi din dreptul de proprietate nu poate fi asigurată.
Numai dacă unul dintre coproprietari are o cotăparte majoritară din dreptul de proprietate, va putea
încheia singur actul de administrare, fără a avea nevoie de acordul coproprietarului minoritar.
Legea impune o condiţie suplimentară la încheierea unui act de administrare în care interesele unuia
dintre coproprietari ar fi lezate în profitul celorlalţi. Potrivit art. 641 alin. (2) C. civ., dacă prin încheierea
actului de administrare, interesele unui coproprietar ar fi vătămate prin aceea că îi este limitată
131
folosinţa bunului comun sau îi revin cheltuieli excesive în raport cu cota sa parte de drept, actul nu va
putea fi încheiat fără consimţământul acestui coproprietar. De aceste dispoziţii cu rol de protecţie va
beneficia evident, şi coproprietarul minoritar, în situaţia existenţei a doi coproprietari, dintre care unul
este majoritar, iar celălalt minoritar.
Vătămarea pe care o suferă coproprietarul care invocă necesitatea acordului său la încheierea actului,
trebuie să fie substanţială, de o anumită gravitate. Un uşor disconfort suferit de unul dintre
coproprietari ar pune sub semnul incertitudinii aplicarea în practică a principiului majorităţii,
coproprietarul putând invoca inopozabilitatea actului. Având în vedere că legea impune, prin
dispoziţiile art. 641 C. civ., respectarea principiului majorităţii cotelorpărţi la încheierea actelor de
administrare, înseamnă că din simplul fapt al gestionării bunului de către un singur coproprietar nu se
poate prezuma mandatul tacit al coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelorpărţi din dreptul de
proprietate. Consimţământul majorităţii cotelorpărţi trebuie să fie neapărat expres.
8. Autorizarea instanţei pentru încheierea unui act de administrare
Pentru a veni în sprijinul acelor coproprietari care doresc încheierea unui act de administrare şi nu este
îndeplinită cerinţa majorităţii cotelor de proprietate datorită faptului că un coproprietar se află în
imposibilitatea de aşi exprima voinţa sau se opune în mod abuziv la încheierea actului, legiuitorul
prevede posibilitatea suplinirii consimţământului acestuia prin hotărâre judecătorească.
Pentru a apela la instanţa de judecată, coproprietarii interesaţi trebuie să dovedească atât faptul că
acel act de administrare este indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului, cât şi condiţia
imposibilităţii unui coproprietar de aşi exprima voinţa sau caracterul abuziv al opunerii acestuia la
încheierea actului. Îndeplinirea condiţiilor de promovare a acţiunii în instanţă, arătate mai sus, se va
putea face cu orice mijloc de probă. Autorizarea judiciară la încheierea actului este specială, ceea ce
înseamnă că judecătorul va aprecia în concret, pentru fiecare caz în parte şi pentru fiecare act care se
încheie, în ce măsură se impune suplinirea consimţământului coproprietarului aflat în imposibilitatea
de aşi manifesta voinţa sau care are un comportament abuziv.
Nu poate fi invocată obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care îi autorizează pe coproprietarii
reclamanţi la încheierea unui anumit act de administrare, în scopul de a evita ulterior, chiar pentru acte
de aceeaşi natură, obţinerea consimţământului acelui coproprietar. Nu se mai poate recurge la
mecanismul suplinirii consimţământului atunci când acordul coproprietarului afectat prin încheierea
acelui act este cerut în mod imperativ, adică în situaţia specială reglementată de art. 641 alin. (2) C.
civ., când actul de administrare limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi
bunul comun în raport cu cota sa parte ori îi impune acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota
sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari. Hotărârea judecătorească
pronunţată nu va ţine loc de contract de administrare, ci doar va autoriza la încheierea contractului de
administrare fără consimţământului coproprietarului abuziv sau aflat în imposibilitatea de aşi exprima
voinţa.
9. Actele de dispoziţie asupra bunului comun
Legea impune respectarea regulii unanimităţii pentru orice act juridic de dispoziţie cu privire la bunul
comun. În sfera actelor de dispoziţie intră atât actele de dispoziţie materială, cât şi cele de dispoziţie
juridică asupra bunului. Este considerat act de dispoziţie asupra întregului bun, orice act de
înstrăinare, atât cel prin care sar transmite întregul de proprietate asupra bunului, cu titlu oneros sau
gratuit, cât şi constituirea de garanţii reale care afectează dreptul întreg sau constituirea unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate cum ar fi, de pildă, constituirea unei servituţi care apasă
asupra bunului sau a unui drept de uzufruct, uz sau abitaţie care are ca obiect întregul bun.
Legiuitorul extinde sfera actelor de dispoziţie şi la actele de locaţiune sau de cesiune de venituri
imobiliare atunci când acestea depăşesc termenul de 3 ani, precum şi la actele de folosinţă cu titlu
gratuit. Raţiunea pentru care aceste acte, care prin natura lor sunt acte de administrare, sunt
considerate de legiuitor a avea gravitatea unui act de dispoziţie, se explică prin perioada mare de timp
pentru care coproprietarii sunt lipsiţi de folosinţa bunului comun sau prin natura gratuită a actului.
Fiecare coproprietar trebuie să consimtă în mod expres asupra cedării dezinteresate a unor
prerogative ale dreptului său de proprietate. Caracterul dezinteresat al actului impune protecţia tuturor
coproprietarilor care suportă o diminuare a patrimoniului lor prin lipsirea, gratuită, de exercitarea
prerogativelor dreptului lor sau chiar de însuşi dreptul lor de coproprietate.
132
În raport cu prevederile art. 641 alin. (4) C. civ., actele de administrare cu titlu gratuit vor fi considerate
a fi acte de dispoziţie. Spre pildă, o cesiune de venituri cu titlu gratuit sau o folosinţă gratuită vor fi acte
de dispoziţie, indiferent de durata pentru care au fost încheiate aceste acte. În acest caz, suntem în
prezenţa unei excepţii de la aplicarea regulii majorităţii cotelorpărţi din dreptul din proprietate, întrucât
asemenea acte nu vor putea fi încheiate decât cu acordul unanim al coproprietarilor.
10. Sancţionarea nerespectării regulilor pentru încheierea valabilă a actelor de administrare şi
de dispoziţie
a) Inopozabilitatea
Potrivit art. 642 alin. (1) C. civ., actul juridic încheiat cu nesocotirea regulilor privind acordul
coproprietarilor, nu este opozabil coproprietarului care nu şia dat consimţământul la încheierea lui.
Aceasta înseamnă nu numai că acestui coproprietar nu îi revin drepturi şi obligaţii din încheierea unui
act la care nu şia dat consimţământul, întrucât acesta este, oricum, efectul firesc al principiului
relativităţii actului juridic civil, ci faptul că acest act nu îi este opozabil nici ca fapt juridic în sens
restrâns, aşa cum ar fi opozabil celorlalţi terţi. În consecinţă, inopozabilitatea actului faţă de
coproprietarul ale cărui interese au fost lezate semnifică faptul că este îndreptăţit să nu respecte
situaţia juridică ce se naşte din încheierea sa şi să acţioneze în consecinţă.
Legiuitorul român prevede sancţiunea inopozabilităţii, aplicabilă pe parcursul existenţei coproprietăţii,
pentru a evita obligarea coproprietarilor de a recurge la încetarea acesteia prin partaj, atunci când
doresc menţinerea coproprietăţii.
b) Acţiunea posesorie
În cazul în care coproprietarul, al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului, doreşte menţinerea
în continuare a stării de coproprietate, poate promova, în temeiul art. 642 alin. (2) C. civ., o acţiune
posesorie împotriva terţului care se află în posesia bunului, ca urmare a actului încheiat cu ceilalţi
coproprietari. Acţiunea posesorie are natura juridică a unui act de conservare şi, deşi o va putea
promova singur, restituirea posesiei bunului comun se face în folosul tuturor coproprietarilor deoarece,
în caz contrar, coproprietarul reclamant ar dobândi o posesie exclusivă asupra bunului, fapt care lar
putea îndreptăţi ulterior la o proprietate exclusivă asupra întregului bun, prin efectul uzucapiunii.
Pentru că nu este firesc să rămână nesancţionaţi, coproprietarii care au încheiat un act cu terţii
nesocotind condiţiile prevăzute de art. 641 C. civ., vor putea fi obligaţi la plata de dauneinterese pentru
prejudiciile cauzate, pe temeiul răspunderii civile delictuale.
Acţiunea posesorie la care are dreptul coproprietarul al cărui consimţământ a fost nesocotit la
încheierea actului, completează măsura sancţionatorie a inopozabilităţii prevăzută de legiuitor în
favoarea sa. Simpla inopozabilitate a actului sar dovedi lipsită de eficienţă dacă legea nu iar permite
intervenirea în scopul anihilării efectelor acestui act. Coproprietarului nu îi este suficientă o acţiune în
constatarea inopozabilităţii actului, ci este necesar să se înlăture efectele actului încheiat.
Legea nu prevede sancţiuni diferenţiate în funcţie de natura actului încheiat între coproprietari şi terţi,
astfel că recurgerea la inopozabilitate, cumulată cu o acţiune posesorie pentru reintrarea în stăpânirea
bunului comun, se aplică atât în cazul actelor de administrare încheiate cu nerespectarea principiului
majorităţii cotelorpărţi sau fără consimţământul expres al coproprietarului căruia i se limitează
substanţial folosinţa bunului ori i se stabilesc sarcini excesive, cât şi în cazul actelor de dispoziţie
încheiate cu încălcarea regulii unanimităţii.
Însă, având în vedere că acţiunea posesorie nu pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate, iar
inopozabilitatea nu lipseşte de efecte actul încheiat de o parte dintre coproprietari cu o terţă persoană,
suntem de părere că nimic nu îl împiedică pe acel coproprietar care nu a contractat să îşi apere
dreptul înstrăinat fără voia sa, pe calea acţiunii în revendicare pe care o va îndrepta împotriva terţului
posesor. Introducerea unei acţiuni în revendicare este justificată mai ales în situaţia în care condiţiile
de promovare a unei acţiuni posesorii nu sunt îndeplinite.
c) Acţiunea în revendicare
Posibilitatea recurgerii la acţiunea în revendicare înainte de partaj nu rezultă în mod expres, ci implicit,
din dispoziţiile art. 643 alin. (1) C. civ., care prevăd dreptul coproprietarului de a sta singur în proces în
acţiunile în revendicare. Ca şi în cazul acţiunilor posesorii, admiterea acţiunii în revendicare va
133
determina restituirea unei posesii comune, pentru toţi coproprietarii, iar nu exclusive, asupra bunului
comun.
Legiuitorul nu prevede în mod expres o sancţiune pentru actul de înstrăinare a întregului drept asupra
bunului comun cu încălcarea regulii unanimităţii. Doctrina de specialitate a considerat asemenea
înstrăinări valabile, sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul altui coproprietar decât
cel care a dispus de bunul comun, nulitatea actului fiind considerată o sancţiune care nu îşi găseşte
aplicare în materia coproprietăţii, guvernată de reguli specifice. Unii autori au admis că asemenea
contracte nu pot fi considerate afectate de o condiţie rezolutorie întrucât aceasta ar echivala cu o
recunoaştere a valabilităţii lor până la partaj, or coproprietarul înstrăinător nu putea dispune în mod
valabil de întregul drept de proprietate asupra bunului comun, deoarece deţinea doar o cotăparte din
drept. Pentru acest considerent, actul de înstrăinare trebuie apreciat ca fiind încheiat sub condiţia
suspensivă, iar nu rezolutorie, a atribuirii la partaj a bunului indiviz, coproprietarului înstrăinător. Am fi
în prezenţa unei condiţii atipice, nereglementată de lege. Actul nu va putea produce, în acest caz,
niciun efect până la partaj.
Datorită inopozabilităţii faţă de coproprietarul necontractant, terţul dobânditor nu va putea invoca în
raport cu acesta, valabilitatea înstrăinării sub condiţie suspensivă. Cu toate acestea, o astfel de opinie
poate fi admisă şi în raport cu noua reglementare, dar numai în situaţia în care coproprietarul
necontractant optează pentru partaj fără a fi promovat o acţiune în revendicare, întrucât, în acest caz,
actul de înstrăinare încheiat în lipsa consimţământului său, va putea produce efecte dacă la împărţire
bunul este atribuit integral coproprietarului înstrăinător.
Această soluţie este în acord cu dispoziţiile art. 680 C. civ., care consacră efectul ex nunc al partajului
renunţând la efectul retroactiv al acestuia. Se poate susţine astfel că actul de înstrăinare va fi
considerat valabil încheiat sub condiţia suspensivă ca bunul să revină prin partaj celui care la
înstrăinat.
Articolul 1683 C. civ., care reglementează vânzarea bunului altuia în actualul Cod civil, prevede în alin.
(1) că vânzarea unui bun individual determinat care este proprietatea unei terţe persoane este
valabilă, vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său
către cumpărător. Potrivit alin. (3), atunci când bunul se află în coproprietate şi unul dintre coproprietari
îl înstrăinează în întregul său fără a avea acordul celorlalţi, contractul va fi valabil sub condiţia
asigurării transmiterii ulterioare a proprietăţii către cumpărător. În cazul în care vânzătorul nu îşi
execută această obligaţie, cumpărătorul poate cere, pe lângă dauneinterese, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cotaparte pe care nu a dobândito, fie rezoluţiunea contractului în
cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
În doctrină şi jurisprudenţă, a fost susţinută constant ideea că întrucât în coproprietate doar dreptul
este divizat între coproprietari, nu şi bunul care face obiectul acestui drept, un coproprietar nu poate
sta singur în justiţie în acţiunile care au caracterul unor acte de dispoziţie, prin care sar urmări
recunoaşterea unei posesii exclusive asupra bunului indiviz.
Sa considerat însă că acţiunea posesorie era admisibilă chiar dacă era formulată de către un singur
coproprietar, cu condiţia de a fi îndreptată împotriva unui terţ, iar nu a altui coproprietar.
Admisibilitatea unei acţiuni posesorii introdusă de un coproprietar împotriva unui terţ a fost explicată
prin aceea este un act de conservare a stării de coproprietate, iar între coproprietari există un raport
de reprezentare perfectă. Din acest motiv, admiterea unei asemenea acţiuni profită tuturor
coproprietarilor, deoarece prezumânduse că acţionează şi pentru ceilalţi, coproprietarul nu poate cere
şi nici nu poate obţine recunoaşterea unei posesii exclusive asupra bunului comun.
Dispoziţiile art. 643 C. civ. prevăd posibilitatea coproprietarului de a sta singur în proces în orice
acţiune care priveşte coproprietatea, putând avea calitatea de reclamant sau calitatea de pârât.
Pentru a nu leza drepturile coproprietarilor care nu sunt parte în proces, legea prevede că doar
hotărârile care le sunt favorabile vor fi opozabile acestora din urmă, nu şi cele nefavorabile. Prin
urmare, legiuitorul reglementează un tip de reprezentare imperfectă între coproprietari, prin faptul că
aceasta se restrânge doar asupra hotărârilor judecătoreşti favorabile coproprietăţii.
Graţie reprezentării imperfecte, drepturile coproprietarilor lipsă nu sunt în niciun mod lezate, putând
introduce oricând, fiecare dintre ei separat sau împreună, o acţiune cu acelaşi obiect, fără a li se putea
134
opune excepţia autorităţii de lucru judecat. Atunci când coproprietarul are calitatea de reclamant, legea
dă dreptul pârâtului să solicite introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari, tocmai pentru a evita un
şir de procese care ar avea acelaşi obiect.
Acţiunile posesorii şi acţiunile petitorii nu pot fi promovate de coproprietari unii împotriva celorlalţi
deoarece au drepturi concurente care presupun, fiecare în parte, stăpânirea comună, iar nu exclusivă,
asupra bunului indiviz.
Dacă pârâtul acţionat în judecată va declara că deţine bunul pentru o altă persoană, care nu are
calitatea de coproprietar, aceasta va fi introdusă în cauză, iar procesul se va desfăşura după regulile
revendicării. În situaţia în care pârâtul deţine bunul pentru un alt coproprietar, chiar dacă acesta va fi
introdus în cauză, procesul nu mai poate fi o revendicare, care este inadmisibilă între coproprietari, ci
se va discuta inopozabilitatea actului încheiat cu terţul. Această inopozabilitate ar fi pur platonică dacă
nu i sar conferi coproprietarului reclamant posibilitatea de a intra în stăpânirea bunului comun deţinut
de terţ.
Deşi noua reglementare nu califică în mod expres acţiunea în revendicare ca act de conservare, este
îmbrăţişată opinia potrivit căreia un coproprietar poate introduce singur acţiunea în revendicare, însă
sunt anihilate efectele negative pe care respingerea acţiunii lear avea asupra acelor coproprietari care
nu au avut calitatea de reclamanţi.
Am putea afirma că în condiţiile în care legea are în vedere eventualele prejudicii pe care lear putea
crea respingerea acţiunii pentru coproprietarul care nu a fost parte în proces, putem deduce că natura
juridică a unei asemenea acţiuni nu ar putea fi cea a unui act de conservare, deoarece un act de
conservare este lipsit de orice efect vătămător. Simplul fapt că legea restrânge efectele hotărârii
judecătoreşti nefavorabile doar la coproprietarul care a fost parte în proces, înseamnă, implicit, că nu
înţelege să atribuie caracterul de act de conservare unei asemenea acţiuni. Pe de altă parte, această
calificare rămâne fără relevanţă în situaţia în care legea permite promovarea sa de către un singur
coproprietar şi îi limitează efectele doar asupra acestuia.
d) Partajul
Nimic nu îl opreşte pe coproprietarul necontractant să introducă o acţiune în partaj pentru a pune
capăt stării de coproprietate, dar nici nu este obligat să o facă pentru a înlătura efectele actului
încheiat în lipsa consimţământului său.
11. Contractele de administrare a coproprietăţii
Potrivit art. 644 C. civ., coproprietarii pot, prin consimţământul lor unanim, să încheie o convenţie prin
care să stabilească reguli proprii de funcţionare a coproprietăţii. Astfel, prin derogare de la prevederile
art. 635 C. civ., coproprietarii pot conveni o altă modalitate de repartizare a beneficiilor şi sarcinilor
coproprietăţii decât cea conform coteipărţi din dreptul de proprietate, pot stabili ca folosinţa bunului
comun să fie exercitată doar de unul sau o parte dintre ei sau pot cădea de acord asupra unui partaj al
folosinţei prin determinarea materială a porţiunii de bun pe care o va folosi fiecare dintre coproprietari.
De asemenea, coproprietarii pot înlătura, prin acordul tuturor, aplicarea principiului majorităţii în cazul
actelor de administrare sau a regulii unanimităţii, în cazul actelor de dispoziţie asupra bunului comun,
după cum pot stipula o altă sancţiune decât cea prevăzută de lege pentru cazul când nu se respectă
regulile convenite în contractul de administrare.
Legea nu impune o condiţie de formă pentru contractul de administrare, dar, ori de câte ori
coproprietatea poartă asupra unui imobil înscris în cartea funciară, pentru încheierea valabilă a actelor
de înstrăinare este necesară forma autentică, astfel că dacă în contractul de administrare se derogă
de la aplicarea principiului unanimităţii şi se stabileşte un mandat special pentru înstrăinarea bunului
comun în favoarea unui coproprietar sau a unui terţ, acesta trebuie să îmbrace forma autentică.
În situaţia în care coproprietarii nu convin asupra tuturor regulilor de administrare a coproprietăţii sau
nu stabilesc raporturile dintre administrator şi beneficiari, regimul juridic aplicabil contractului de
administrare va fi cel prevăzut de actual reglementare pentru administrarea bunului altuia. Prevederile
legale referitoare la coproprietate din prezenta secţiune se vor aplica nu în completarea stipulaţiilor din
contractul de administrare, ci doar subsecvent, numai în cazul în care contractul de administrare a fost
denunţat. Legea nu impune nicio restricţie în ce priveşte persoana administratorului, astfel că acesta
poate fi unul sau mai mulţi coproprietari, care pot lucra împreună sau separat, sau un terţ.
135
Regula unanimităţii este prevăzută imperativ de art. 644 alin. (1) C. civ. doar pentru încheierea
contractului de administrare a bunului comun.Încetarea contractului poate avea loc în situaţiile
specificate de coproprietari în contractul de administrare sau prin denunţarea contractului de către
oricare dintre coproprietari. Denunţarea contractului de către un singur coproprietar va produce efecte
cu privire la toţi coproprietarii, caz în care administrarea bunului comun va trebui să respecte
dispoziţiile din Codul civil.
Coproprietarii nu vor putea prevedea o clauză de încetare a contractului de administrare doar cu
acordul unanim al coproprietarilor sau cu acceptul majorităţii, atât timp cât orice coproprietar are, prin
lege, aptitudinea discreţionară de a pune capăt contractului de administrare prin voinţa sa exclusive.
Contractele de administrare care au ca obiect bunuri imobile înscrise în cartea funciară trebuie notate
în cartea funciară în scopul asigurării opozabilităţii. Este de asemenea, supusă notării şi denunţarea
contractului de administrare. Operaţiunea notării fiind o măsură de conservare a coproprietăţii, poate fi
solicitată de orice coproprietar.
Coproprietatea forţată
1. Noţiunea de coproprietate forţată
Noţiunea de coproprietate forţată este legată de faptul că, indiferent de izvorul său, voinţa legiuitorului
sau actul juridic, nu poate înceta prin partaj. Codul civil în vigoare nu a preluat sintagma de
coproprietate „forţată şi perpetuă”, uzitată până acum în literatura noastră, deoarece caracterul forţat
presupune şi caracterul perpetuu, adică imposibilitatea de a pune capăt acestei stări prin partaj
judiciar. Coproprietarii pot apela, pentru a ieşi din această stare, la un partaj convenţional, ca expresie
a principiului libertăţii contractuale, iar nu ca manifestare a dreptului potestativ de sistare a
coproprietăţii pe calea instanţei.
Cazurile de coproprietate forţată sunt reglementate de art. 646 C. civ. Dispoziţiile acestui articol
stabilesc bunurile ce pot face obiectul coproprietăţii forţate, fie precizândule expres, cum sunt cele
enumerate la punctul 1 al acestui articol, fie indicând categoria din care pot face parte, în funcţie de
criteriul situării lor şi al destinaţiei comune, cum sunt cele indicate la punctele 2 şi 3. În fine, la punctul
4, se menţionează faptul că se află în coproprietate forţată orice alt bun comun prevăzut de lege.
Aceasta near putea duce la concluzia că doar legea este în măsură să circumscrie sfera acestor
bunuri însă, art. 649 alin. (1) C. civ. prevede posibilitatea determinării părţilor comune din clădirile cu
mai multe etaje sau apartamente, prin lege sau prin act juridic. Prin urmare, coproprietarii pot stabili pe
cale convenţională ce părţicomune sunt în coproprietate forţată.
În primul rând, potrivit pct. 1 al art. 646 C. civ., se află în coproprietate forţată bunurile la care se referă
art. 649, art. 660, art. 687 şi art. 1141. Astfel, sunt în coproprietate forţată părţile comune din clădirile
sau din ansamblurile rezidenţiale cu mai multe spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiţi, unele
dintre ele precizate în art. 649 C. civ., despărţiturile comune dintre două fonduri (zidul, şanţul, precum
şi orice altă despărţitură între două fonduri, conform art. 660 C. civ., proprietatea periodică, definită de
art. 687 C. civ., precum şi bunurile care constituie amintiri de familie, prevăzute în art. 1141 C. civ.
În al doilea rând, sunt în coproprietate forţată bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a
două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi
izvoarele. Pentru a face obiectul coproprietăţii forţate, aceste bunuri trebuie să respecte, cumulativ,
două condiţii: să fie situate pe linia de hotar dintre două imobile vecine şi să servească folosirii
acestora. Enumerarea legii este, în acest caz, doar exemplificativă, orice bun care întruneşte cele
două condiţii fiind în coproprietate forţată.
În doctrină, sa arătat că întro situaţie asemănătoare se află şi bunurile care se suprapun peste punctul
de întâlnire a trei sau mai multe fonduri vecine, dar că în acest caz nu se mai poate vorbi despre o linie
despărţitoare imaginară, ci despre un punct imaginar de întâlnire. Chiar dacă această situaţie specială
nu este reglementată expres, se vor aplica, prin analogie, prevederile art. 660666 C. civ.
Un alt criteriu folosit de lege pentru a califica un bun comun ca fiind în coproprietate forţată este cel al
afectaţiunii comune. Dacă un bun comun este afectat utilizării a două sau a mai multor fonduri,
coproprietatea asupra sa este forţată. De exemplu, o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc
mai multe clădiri, un drum comun întrun cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri. Criteriul esenţial

136
pentru a califica un astfel de bun ca fiind în coproprietate forţată este faptul că serveşte folosinţei mai
multor imobile.
Poate face obiectul coproprietăţii forţate orice alt bun care nu întruneşte cerinţele prevăzute de art.
646 C. civ., cu condiţia să fie prevăzut de lege. De pildă, prin prevederile art. 46 din Legea nr. 18/1991,
precum şi ale art. 26 şi art. 28 din Legea nr. 1/2000, este reglementată coproprietatea forţată având ca
obiect terenuri proprietate privată care au aparţinut composesoratelor, obştilor de moşneni sau răzeşi
sau altor forme asociative asimilate acestora.
În unele situaţii, coproprietarii pot conveni transformarea în coproprietate forţată a unui bun care face
obiectul unei coproprietăţi obişnuite. Pentru aceasta nu este însă suficientă o suspendare
convenţională a partajului, întrucât este supusă limitei legale de 5 ani şi nu schimbă regimul juridic
aplicabil bunului. Este necesar ca părţile să stipuleze expres schimbarea regimului coproprietăţii, de
pildă, că anumite părţi comune din ansamblurile rezidenţiale care ar putea face obiectul unei
coproprietăţi obişnuite, pot fi considerate ca fiind în coproprietate forţată.
Dacă starea de coproprietate forţată poate lua naştere prin act juridic, ea poate şi înceta în acelaşi
mod. Din acest motiv, o coproprietate forţată poate fi intervertită în coproprietate obişnuită prin acordul
coproprietarilor, în condiţiile prevăzute de lege.
2. Regimul juridic general al coproprietăţii forţate
Principiile după care se exercită folosinţa asupra bunului comun în coproprietatea forţată sunt aceleaşi
cu cele întâlnite în cazul coproprietăţii obişnuite.Astfel, primul principiu se referă la modalitatea de
folosire a bunului comun aflat în coproprietate forţată. Potrivit art. 647 alin. (1) C. civ., un coproprietar
poate folosi bunul comun aflat în coproprietate forţată, cu respectarea a două limite: să nu împiedice
folosinţa celorlalţi coproprietari şi să nu schimbe destinaţia bunului comun.
Dacă aceste reguli sunt obligatorii în coproprietatea obişnuită, cu atât mai mult trebuie avute în vedere
în cazul unei coproprietăţi care nu poate înceta prin partaj judiciar, ci doar amiabil, cum este
coproprietatea forţată. Deşi legea nu mai prevede expres obligarea la despăgubiri a celui care
exercită, în mod abuziv, o folosinţă exclusivă asupra bunului comun, apreciem că în această situaţie
se pot aplica, prin analogie, prevederile art. 636 alin. (2) C. civ.
Al doilea principiu se referă la raportul de accesorialitate existent între bunul aflat în coproprietate
forţată şi bunul aflat în proprietate exclusivă. Accesorialitatea nu constituie o regulă în acest caz, dar
multe bunuri care fac obiectul coproprietăţii forţate au un caracter accesoriu în raport cu un bun
principal care aparţine în proprietate exclusivă. Spre pildă, bunurile care se găsesc pe linia de hotar
care desparte două fonduri sunt bunuri accesorii în raport cu cele două fonduri învecinate;
despărţiturile comune, cum sunt zidul, şanţul şi altele asemănătoare, sunt accesorii faţă de
proprietatea fondurilor pe care le despart; bunurile comune care servesc folosinţei mai multor imobile
sunt accesorii în raport cu imobilele cărora le profită, iar părţile comune din clădirile şi ansamblurile
rezidenţiale cu proprietari diferiţi sunt accesorii în raport cu proprietatea exclusivă asupra fiecărei
locuinţe.
Fiecare coproprietar asupra unui bun accesoriu aflat în coproprietate forţată este, simultan, titularul a
două drepturi de proprietate: un drept de proprietate exclusivă asupra bunului principal şi o cotăparte
din dreptul de proprietate comună forţată asupra bunului accesoriu. Raportul de accesorialitate dintre
bunul principal şi bunul accesoriu se exprimă mai ales prin faptul că pentru a se exercita folosinţa
asupra bunului principal este necesară folosinţa bunului accesoriu. Tocmai acest raport de
dependenţă explică de ce nu este posibilă înstrăinarea bunului principal fără înstrăinarea coteipărţi din
bunul accesoriu.
A treia regulă, în regimul juridic al coproprietăţii forţate, priveşte modalitatea de suportare a cheltuielilor
pentru întreţinerea şi conservarea bunului aflat în coproprietate forţată. Similar dispoziţiilor prevăzute
pentru coproprietatea obişnuită, acestea se împart între coproprietari, conform cotei lor părţi din
dreptul de proprietate.
Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, unde atunci când nu se cunosc cotelepărţi din dreptul de
proprietate, acestea sunt prezumate a fi egale, în situaţia în care bunul aflat în coproprietate forţată
este un bun accesoriu, cotaparte din dreptul de proprietate se determină în raport cu întinderea
dreptului de proprietate asupra bunului principal. În cazul unui condominiu, de regulă, această
137
cotăparte asupra părţilor comune este prevăzută în titlul de proprietate. Dacă nu este specificată în
titlu, potrivit art. 3 lit. e) din Legea nr. 230/2007, această cotă se va afla prin raportarea suprafeţei utile
a unităţii locative, ca bun principal, la totalul suprafeţelor utile ale unităţilor locative din condominiu.
3. Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
a) Noţiunea de părţi comune
Potrivit art. 648 alin. (1) C. civ., „Dacă întro clădire sau întrun ansamblu rezidenţial există spaţii cu
destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind
destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de
coproprietate forţată”.
Pentru a fi în prezenţa unei coproprietăţi forţate asupra părţilor comune în clădirile sau ansamblurile
rezidenţiale, trebuie ca acestea să fie divizate în spaţii cu destinaţie de locuinţă sau o altă destinaţie şi
să aparţină în proprietate exclusivă unor proprietari diferiţi (cel puţin doi).
Dreptul de proprietate exclusivă asupra spaţiilor cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie este
dublat de o cotăparte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune.Părţile comune nu sunt divizate
în materialitatea lor, doar dreptul de proprietate asupra acestora este divizat.
Părţile comune au caracter accesoriu, adică servesc folosinţei obiectului dreptului de proprietate
exclusivă, care are calitatea de bun principal. În acest sens, art. 648 alin. (2) C. civ. prevede că „Părţile
comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul
art. 546”.
Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun, în integralitatea lor, indiferent de întinderea dreptului
de proprietate exclusivă asupra spaţiilor locative sau cele cu altă destinaţie. Există o relaţie de directă
proporţionalitate între întinderea proprietăţii exclusive şi cotaparte din dreptul de proprietate comună,
dar nu şi în raport de folosinţa asupra părţilor comune, deoarece aceasta are ca obiect părţile comune
în întregul lor.
Părţile comune dintro clădire sau ansamblu rezidenţial nu se confundă cu cele afectate utilizării a două
sau mai multe clădiri diferite, care intră sub incidenţa art. 646 pct. 3 C. civ.
Accesorialitatea părţilor comune, care se traduce prin destinaţia lor de a folosi integral proprietăţii
exclusive, face ca transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului principal, constituirea unor
dezmembrăminte sau a unor drepturi reale de garanţie să îşi producă efectele şi asupra acestora.
Dispoziţiile art. 649 alin. (1) C. civ. prezumă că anumite bunuri au calitatea de părţicomune, dacă prin
lege sau act juridic nu se prevede altfel. Acestea sunt: „terenul pe care se află clădirea, compus atât
din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei
construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară
proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite; fundaţia, curtea interioară, structura, structura de
rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul,
terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de
apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de
telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către
părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi
alte asemenea părţi;alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună”.
Cu privire la anumite părţicomune, cum sunt cele menţionate în alin. (2) al art. 649 C. civ., „coşurile de
fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii” coproprietatea asupra lor este
limitată doar la coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul
clădirii. Observăm că prin art. 649 C. civ. nu sunt enumerate limitativ părţile comune, legiuitorul
subliniind, în prevederile alin. (1) ale acestui text, caracterul neimperativ al normei. Chiar părţile
comune pe care le specifică în cuprinsul acestui articol păstrează această calificare doar subsecvent,
anume dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel.
Părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente coexistă cu cele aflate în proprietate
exclusivă. Chiar dacă nu pot fi identificate în enumerarea art. 649 C. civ., părţile care nu sunt în
proprietate exclusivă, sunt în proprietate comună forţată.

138
Coproprietarii nu sunt obligaţi să respecte calificarea de părţicomune dată de lege anumitor spaţii şi
pot stabili prin acordul lor restrângerea sau extinderea acestei categorii.
Dispoziţiile art. 649 C. civ., în ce priveşte identificarea părţilor comune, se vor aplica numai dacă nu
există o stipulaţie contrară întro lege specială sau în actul încheiat de către coproprietari. Libertatea
contractuală nu se exercită decât în ce priveşte conţinutul categoriei, pentru că distincţia dintre părţile
comune şi părţile de proprietate exclusivă se impune imperativ, după cum obligatorie este şi legătura
dintre cele două categorii. Nu poate exista o parte exclusivă de proprietate fără cotaparte din părţile
comune şi invers.
Criteriul de distincţie între părţile comune şi cele exclusive este, în principal, modul în care sunt
folosite. Părţile comune sunt în folosinţa tuturor sau a majorităţii coproprietarilor, în timp ce părţile
exclusive sunt destinate folosinţei unor coproprietari determinaţi.
În cazul terenului pe care se află construită clădirea, coproprietatea obişnuită se poate alătura celei
forţate. Astfel, suprafaţa de teren pe care se află în mod efectiv construcţia, precum şi orice suprafaţă
din teren care serveşte la folosinţa construcţiei, este în coproprietate forţată, în timp ce suprafaţa din
teren care nu este absolut necesară pentru existenţa şi folosinţa construcţiei poate face obiectul unei
coproprietăţi obişnuite. Coproprietarii pot conveni ca şi suprafaţa excedentară să fie obiect al
coproprietăţii forţate, dar nu pot schimba regimul juridic al porţiunii de teren pe care se află ridicată
construcţia şi al celei care asigură folosinţa acesteia, deoarece materialitatea obiectului şi destinaţia
acestuia face imposibilă o coproprietate care să dureze după bunul plac al coproprietarilor, adică o
coproprietate obişnuită.
Sunt părţi comune elementele constitutive ale clădirii, fără de care aceasta fie nu poate exista
(fundaţia, structura de rezistenţă,pereţii despărţitori), fie nu poate fi folosită potrivit destinaţiei sale
(holurile, scările, casa scărilor, subsolul necompartimentat, ascensoarele, rezervoarele de apă,
centralele termice proprii clădirii, iar nu cele situate între clădiri şi comune ambelor, curtea interioară,
acoperişul). Sunt considerate părţi comune instalaţiile de orice fel, care deservesc părţilor în
proprietate exclusivă şi care sunt situate în spaţiile comune, de la locul de branşare până la punctul de
distribuţie către proprietăţile exclusive.
În fine, caracterul nelimitativ al enumerării rezultă din art. 649 alin. (1) lit. d) C. civ., potrivit căruia legea
sau voinţa părţilor pot stabili ca orice alte bunuri comune să fie considerate părţi comune. De pildă,
piscinele, sălile de sport, terenurile de agrement, spaţii de îngrijire pentru persoane vârstnice sau
pentru copii şi altele de acelaşi gen.
Prevederile alin. (2) al art. 649 C. civ. introduc distincţia între părţile comune care sunt în folosinţa
tuturor coproprietarilor şi părţile comune de uz exclusiv, adică acelea care sunt destinate folosinţei
doar anumitor coproprietari. Aceste părţi comune de destinaţie exclusivă nu îşi schimbă regimul juridic
prin faptul că nu mai servesc folosinţei tuturor, ci sunt considerate, în continuare, părţi comune.
Legiuitorul ne dă ca exemplu coşurile de fum şi de aerisire, uscătoriile şi spălătoriile care sunt
considerate părţi comune doar pentru coproprietarii care utilizează aceste spaţii în conformitate cu
proiectul clădirii.

b) Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune

Potrivit art. 650 C. civ., coproprietarii pot, cu acordul unei duble majorităţi, respectiv a numărului lor şi a
cotelorpărţi din dreptul de proprietate, să decidă ca unele părţi comune care, ca regulă, sunt în
folosinţa tuturor coproprietarilor, să fie atribuite în folosinţă exclusivă unora dintre aceştia. Prin
aceasta, părţile comune nu devin părţi de proprietate exclusivă, ci doar folosinţa lor încetează de a mai
profita tuturor coproprietarilor.
Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune nu este posibilă decât dacă nu sunt lezate drepturile
celorlalţi coproprietari. Aceasta nu înseamnă că orice părţi comune pot dobândi o folosinţă exclusivă,
ci doar cele care, prin natura lor, chiar dacă sunt folosite doar de către unii coproprietari, nu împiedică
existenţa şi funcţionarea coproprietăţii. De exemplu, ar putea fi convenită folosinţa exclusivă a unei
uscătorii sau spălătorii de către coproprietarii din imediata vecinătate a acesteia, dar nu sar putea
atribui în folosinţă exclusivă, adică în favoarea doar a unor coproprietari, scările, casa scărilor sau
holurile unei clădiri cu mai multe apartamente. Pentru a atribui părţilor comune o folosinţă exclusivă,
139
legea impune condiţia consimţământului coproprietarilor care exprimă două treimi din numărul lor şi
din cotele de proprietate. În situaţia în care în care coproprietarii sunt constituiţi în asociaţii de
proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.
Actele juridice privind cotelepărţi de coproprietate forţată
În cazul clădirilor şi al ansamblurilor rezidenţiale cu mai multe apartamente coexistă două forme de
proprietate: proprietatea exclusivă asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie, individuale, şi
coproprietatea forţată asupra părţilor comune.
Părţile comune sunt accesorii bunurilor principale aflate în proprietate exclusivă, accesorialitate care
se datorează destinaţiei acestora de a servi folosinţei proprietăţii exclusive. Aşa se explică de ce nu
este posibilă înstrăinarea sau grevarea cu drepturi de garanţie a bunului principal fără ca acestea să
îşi producă efectul şi asupra bunurilor accesorii. În acest sens sunt dispoziţiile art. 651 C. civ. care le
reiau pe cele din art. 647 alin. (2) din aceeaşi reglementare.
Înstrăinarea sau ipotecarea coteipărţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care
constituie bunul principal, dar nici înstrăinarea bunului principal nu se poate face fără înstrăinarea
părţilor comune, ceea ce înseamnă că raportul de accesorialitate funcţionează în dublu sens, de la
principal la accesoriu şi de la accesoriu la principal.
Cu privirea la întinderea cotelorpărţi aferente coproprietăţii forţate, art. 652 C. civ. statuează că dacă
acestea nu sunt precizate în titlurile de proprietate, pot fi determinate prin raportarea suprafeţei utile a
fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.
Tocmai pentru că părţile comune reprezintă o coproprietate forţată accesorie, baza de calcul pentru
determinarea cotelorpărţi are în vedere suprafeţele aflate în proprietate exclusivă, adică bunul
principal. În acelaşi sens sunt şi prevederile art. 3 lit. e) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, conform cărora cotăparte indiviză este
„cotaparte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este
egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor
proprietăţilor individuale”.
d) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor asupra părţilor comune
Dreptul de a folosi părţile comune
Potrivit art. 653 C. civ., „fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul
care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi
proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân
aplicabile”.
Indiferent că între coproprietari există sau nu un acord de asociere, folosinţa acestora trebuie să
respecte o dublă limită: să nu lezeze drepturile celorlalţi coproprietari şi să nu schimbe destinaţia
clădirii.
Prin acordul de asociere coproprietarii pot stipula condiţii speciale de folosinţă pentru anumite părţi
comune, precum atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilorcomune doar anumitor coproprietari, dar nu
pot încălca limitele prevăzute de art. 653 C. civ. Deşi art. 653 C. civ. se referă la folosinţa
coproprietarilor în cadrul coproprietăţii forţate, reglementarea modului de folosinţă priveşte nu numai
părţile comune, ci şi spaţiul care constituie bunul principal, datorită faptului că cele două forme de
proprietate sunt interdependente. O dispoziţie asemănătoare găsim şi în art. 14 din Legea specială a
asociaţiilor de proprietari, care instituie o obligaţie propter rem în sarcina coproprietarilor, astfel „
Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate
încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din
condominiu”.
Un coproprietar nu poate da bunului său principal o altă destinaţie decât cea existentă în momentul
asocierii, decât dacă se prevede în acordul de asociere o astfel de posibilitate. O clădire care are spaţii
pentru birouri nu va putea fi folosită de un coproprietar sub formă de spaţiu locativ.
Obligaţia de a suporta cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune

140
Potrivit art. 654 C. civ., cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune pe
care trebuie să le suporte coproprietarii se împart între aceştia potrivit cotelorpărţi ce le revin din părţile
comune, indiferent de faptul că orice coproprietar poate folosi părţile comune în întregime, iar nu în
proporţie de cotaparte din drept pe care o deţine şi de suprafaţa proprietăţii exclusive.
În situaţia în care unele părţi comune au fost atribuite în folosinţă exclusivă doar anumitor
coproprietari, cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea acestora vor reveni doar celor
cărora le profită aceste părţi comune.
3. Obligaţia de conservare a clădirii
Dispoziţiile art. 655 C. civ. prevăd că „Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care
constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună”.
Legea instituie o obligaţie propter rem ce revine proprietarului bunului principal de a asigura
întreţinerea acestui spaţiu. Deşi, în principiu, un proprietar poate dispune de bunul său aşa cum
doreşte, mergând până la a nu uza sau chiar a abandona bunul, noua reglementare instituie o
obligaţie de conservare, de întreţinere, în sarcina proprietarului bunului principal, care se justifică prin
calitatea sa proprietar în condominiu.
Neexecutarea unei asemenea obligaţii de către proprietari are drept consecinţă degradarea clădirii în
ansamblul său. Aşa încât, deşi obligaţia revine fiecărui proprietar asupra bunului principal, scopul său
este asigurarea existenţei întregului condominiu.
Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale
Art. 656 C. civ. prevede în sarcina proprietarilor bunurilor principale obligaţia de a permite accesul în
spaţiul lor locativ sau cu o altă destinaţie, ori de câte ori sunt necesare lucrări de natură să asigure
conservarea clădirii sau a părţilor comune. Această obligaţie cu caracter particular trebuie interpretată
în contextul obligaţiei generale de a asigura conservarea clădirii, prevăzută în articolul anterior.
Pentru prejudiciile cauzate prin efectuarea respectivelor lucrări, proprietarii vor fi despăgubiţi.
Despăgubirea va fi plătită fie de către asociaţia de proprietari, atunci când reparaţia profită întregii
clădiri şi se va face din fondurile anume constituite în acest scop, fie de către acel proprietar în
interesul căruia au fost efectuate lucrările.
Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii
Art. 657 C. civ. reglementează modul în care coproprietarii pot acţiona în cazul distrugerii clădirii.
Această modalitate de acţiune diferă în funcţie de valoarea pagubei.
Dacă distrugerea clădirii se produce în întregime sau întro proporţie mai mare de jumătate din
valoarea sa, în lipsa unei alte stipulaţii în acordul de asociere, orice coproprietar poate solicita
vânzarea silită a terenului şi a materialelor de construcţie rezultate în urma distrugerii.Un astfel de
drept recunoscut prin lege în favoarea oricărui coproprietar are natura juridică a unui drept potestativ.
Niciun alt coproprietar interesat în această situaţie juridică nu se poate opune exercitării unui
asemenea drept.Preţul obţinut prin vânzare va fi împărţit între coproprietari potrivit proprietăţii
exclusive şi cotelorpărţi ce le revine din coproprietatea forţată.
Recunoaşterea unui asemenea drept în beneficiul oricărui proprietar din condominiu nu împiedică
posibilitatea acestora de a contribui în mod proporţional la refacerea acesteia. Justificarea unei
asemenea măsuri pleacă de la faptul că refacerea clădirii, în cazul când a fost distrusă în întregime
sau întro proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, ar presupune cheltuieli considerabile la care
coproprietarii sunt obligaţi prin lege, având în vedere sarcina ce le revine de a conserva starea bună a
clădirii.
În situaţia în care clădirea se distruge întro proporţie mai mică decât cea prevăzută în alin. (1) al art
657 C. civ., coproprietarii nu mai pot cere vânzarea la licitaţie publică a clădirii, ci sunt obligaţi să o
refacă, suportând cheltuielile proporţional cu cotelepărţi pe care le deţin.
Dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, în alin. (2) al art. 657
C. civ. se prevede obligaţia acestora de a ceda celorlalţi coproprietari cotelepărţi din dreptul de
proprietate pe care aceştia le deţin. Preţul se stabileşte prin acordul părţilor, iar în caz de neînţelegere,
de către instanţa de judecată. Deşi legiuitorul se referă doar la cedarea cotelorpărţi, în realitate,

141
cedarea priveşte şi dreptul de proprietate exclusivă. Nu se poate admite o altă interpretare a acestui
text având în vedere că nu este posibilă continuarea existenţei proprietăţii exclusive asupra bunurilor
principale în absenţa coproprietăţii forţate. O altă interpretare ar duce la concluzia că un coproprietar
care nu doreşte să participe la refacerea clădirii va putea folosi în continuare părţilecomune, fără de
care nu este posibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă, dar nu va fi obligat la cheltuielile
aferente întrucât a cedat cota sa parte de drept. Acest fapt ar fi absolut inechitabil pentru ceilalţi
coproprietari asupra părţilor comune, deoarece nu vedem de ce ar contribui întro măsură mai mare la
suportarea cheltuielilor legate de întreţinerea acestora, şi nici de ce lear profita o cotă mai mare din
dreptul de proprietate comună forţată atât timp cât, indiferent de cotaparte pe care o deţin din
proprietatea forţată, aceştia folosesc în întregime părţile comune, exceptândule, fireşte, pe cele de
folosinţă exclusivă a unora dintre aceştia.
Pe de altă parte, raportul de accesorialitate şi de dependenţă a bunului accesoriu la cel principal ar fi
grav perturbat. Chiar dacă sar admite o folosinţă, cu titlu oneros, asupra părţilorcomune, care nu sar
mai exercita în temeiul unui drept de proprietate pe cotepărţi din proprietatea forţată, orice înstrăinare
a bunului principal ar fi îngreunată. Pe de altă parte, cedarea forţată a cotelorpărţi comune, fără a fi
legată în vreun fel de transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului principal, ar fi o excepţie de
la funcţionarea regulii accesorialităţii între cele două tipuri de proprietate, care nu ar profita
coproprietăţii. Întrucât nu mai sunt coproprietari asupra părţilor comune, aceştia nu vor mai fi obligaţi
să respecte şi să execute obligaţiile ce le revin coproprietarilor asupra părţilorcomune, iar funcţionarea
coproprietăţii ar fi îngreunată.
6. Încetarea destinaţiei folosinţei comune
Dacă starea de coproprietate forţată poate lua naştere şi prin act juridic, prin simetrie, poate să şi
înceteze prin acordul coproprietarilor. În clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, coproprietarii pot
hotărî să nu mai atribuie o destinaţie de folosinţă comună anumitor părţi aflate în coproprietate forţată.
Art. 658 alin. (1) C. civ. prevede că o astfel de hotărâre nu poate fi luată decât cu acordul unanim al
tuturor coproprietarilor.
Efectul unei asemenea decizii este acela că părţile comune care sau aflat în coproprietate forţată nu
mai sunt supuse regimului juridic al coproprietăţii forţate, ci al coproprietăţii obişnuite. Prin urmare,
starea de coproprietate asupra acestora poate înceta prin partaj judiciar şi pot fi înstrăinate sau
ipotecate separat de proprietăţile individuale.
Imobilul sau partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod
corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.
7. Asociaţia de proprietari
Potrivit art. 659 C. civ., „În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul
ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care
există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se
organizează şi funcţionează în condiţiile legii”.

Coproprietatea asupra despărţiturilor comune

a) Prezumţia de coproprietate asupra despărţiturilor comune

Potrivit art. 660 C. civ., „(1) Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt
prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate,
dintrun semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, în condiţiile legii. (2) Dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător”.
Dispoziţiile art. 660 C. civ. reglementează coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune. Dintre
despărţiturile comune dintre două fonduri, art. 660 şi urm. fac referire expresă la zidul şi şanţul comun,
însă aceste dispoziţii se aplică oricărei despărţituri dintre două fonduri. Legea nu ne spune ce trebuie
să înţelegem prin despărţitură comună, astfel că aceasta poate consta în orice fel de lucrare care
serveşte pentru stabilirea limitei materiale dintre două fonduri.

142
Despărţiturile dintre două fonduri sunt prezumate în mod expres prin art. 660 C. civ. a fi comune, adică
aparţinând în coproprietate proprietarilor celor două fonduri. Nu este însă exclus ca o asemenea
despărţitură să separe trei fonduri învecinate care au, în fapt, limite comune.
Prezumţia de coproprietate asupra despărţiturilor comune este relativă, având în vedere posibilitatea
de a fi înlăturată prin titlu de proprietate, un semn de necomunitate sau uzucapiune.
Spre deosebire de art. 600 C. civ. din 1864, în care uzucapiunea era prevăzută ca dovadă a
necomunităţii doar în cazul gardului, în art. 660 din actuala reglementare, dovada proprietăţii exclusive
obţinute prin prescripţie achizitivă poate fi aplicată oricărei despărţituri comune, dacă a avut loc
intervertirea precarităţii în posesie exclusivă.
Şi în cazul coproprietăţii forţate, la fel ca în coproprietatea obişnuită, oricare dintre coproprietari
exercită în mod concomitent, o posesie exclusivă asupra bunului în raport cu cota sa parte de
proprietate şi o detenţie în raport cu cotaparte de drept a celuilalt coproprietar, respectiv o coposesie.
Numai transformarea coposesiei în posesie exclusivă poate fundamenta uzucapiunea.
Înlăturarea comunităţii asupra despărţiturii dintre două fonduri poate rezulta dintrun titlu de proprietate
din care reiese că doar unul dintre vecini este proprietar, fie prin aceea că la edificat singur, fie pentru
că la dobândit de la un proprietar care la avut în proprietate exclusivă.Titlul de proprietate poate consta
întrun act autentic sau sub semnătură privată, care constată dobândirea unei proprietăţi exclusive, o
cesiune de drepturi sau chiar un partaj sau orice alt înscris a cărui importanţă va fi apreciată de
judecător.
Semnele de necomunitate la care se referă art. 660 C. civ. sunt reglementate distinct în articolul
următor. Prevederile alin. (2) al art. 660 C. civ. trimit la dispoziţiile art. 651 C. civ. în ceea ce priveşte
actele juridice privind cotelepărţi. Dreptul de coproprietate asupra despărţiturilor comune are caracter
accesoriu în raport cu proprietatea fondurilor principale astfel despărţite. Aceasta se explică prin
caracterul forţat al coproprietăţii asupra despărţiturilor comune. Cu toate acestea, spre deosebire de
alte forme de coproprietate forţată, cum este cea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe
apartamente, proprietarul unui fond poate renunţa la calitatea de coproprietar asupra despărţiturii
comune, fără ca aceasta să aibă consecinţă asupra proprietăţii bunului principal. Explicaţia se găseşte
în destinaţia despărţiturii dintre fonduri, care nu serveşte în mod esenţial la folosinţa fondului principal,
ci doar la delimitarea fondurilor.
Renunţarea la coproprietate nu va fi posibilă în ce îl priveşte pe coproprietarul unui zid despărţitor,
atunci când zidul sprijină o clădire a sa.
Dacă operează prezumţia legală de comunitate, operează şi prezumţia simplă cu privire la cotele
egale din dreptul de proprietate asupra despărţiturilor comune care revin vecinilor.
Calitatea de bun accesoriu a despărţiturilor comune face ca înstrăinarea sau ipotecarea coteipărţi din
dreptul de proprietate asupra despărţiturii să nu fie posibilă decât odată cu dreptul de proprietate
asupra fondului principal.
b) Semnele de necomunitate
Prezumţia de comunitate asupra zidului poate fi răsturnată în prezenţa unui semn de necomunitate. În
art. 661 alin. (1) C. civ., ni se oferă un exemplu de semn de necomunitate, astfel: „Există semn de
necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi perpendiculară spre un fond şi
înclinată spre celălalt fond. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului
către care este înclinată coama zidului”. Dar, potrivit art. 661 alin. (3) C. civ., „vor fi considerate semne
de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul
dintre proprietari”. În cazul unui şanţ care desparte două fonduri, conform art. 661 alin. (2) C. civ.,
„Există semn de necomunitate a şanţului atunci când pământul este aruncat ori înălţat exclusiv pe o
parte a şanţului. Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care
este aruncat pământul”.
Semnele de necomunitate rezultă exclusiv din situaţia de fapt a despărţiturii comune dintre două
fonduri. Dispoziţiile alin. (1) şi (2) ale art. 661 C. civ. ne oferă doar exemple de semne de
necomunitate, deoarece, din prevederile alin. (3) rezultă că poate fi considerat semn de necomunitate
orice alt semn care face să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

143
Semnele de necomunitate sunt prezumţii relative de proprietate exclusivă, astfel că ele nu răstoarnă în
mod automat şi obligatoriu prezumţia relativă de comunitate asupra despărţiturilor comune prevăzută
de art. 660 C. civ. Revine instanţei de judecată să stabilească, pe baza tuturor probelor existente,
adevărata stare de drept asupra proprietăţii despărţiturilor comune.
Aşa cum rezultă din prevederile alin. (2) al art. 661 C. civ., se poate considera un semn de
necomunitate asupra zidului despărţitor, construirea sa în aşa fel încât culmea zidului apare înclinată
spre unul dintre cele fonduri, prezumânduse proprietatea exclusivă asupra sa de către cel care la
ridicat orientând coama zidului spre fondul său.
În cazul unui şanţ despărţitor, prezumţia de proprietate exclusivă operează în favoarea proprietarului
fondului pe care şanţul este înălţat sau pe care a fost aruncat pământul rezultat din efectuarea
şanţului.
Prin „pământ aruncat” legiuitorul înţelege pământul provenit din formarea, întreţinerea sau adâncirea
şanţului şi aşezat pe marginea acestuia. Dacă pământul este aruncat pe ambele maluri ale şanţului,
atunci şanţul este comun. Dacă pământul este aruncat frecvent de o parte a şanţului, dar uneori a fost
aruncat şi de cealaltă parte a şanţului, atunci nu se poate invoca prezumţia de comunitate a şanţului.
c) Obligaţia de construire a despărţiturilor comune
Proprietarii sunt obligaţi să contribuie la construirea unei despărţituri comune între fondurile învecinate.
Dispoziţia în acest sens, cuprinsă în art. 662 alin. (1) C. civ., instituie o obligaţie propter rem în sarcina
proprietarilor fondurilor învecinate.
Un proprietar nu se poate opune solicitării celuilalt de aşi aduce aportul la construirea despărţiturii.
Proprietarii vecini pot conveni ca numai unul dintre ei să execute lucrările, iar celălalt să plătească
partea ce îi revine din cheltuielile comune, dar pot cădea de acord şi ca doar unul dintre ei să
construiască despărţitura comună pe cheltuiala sa şi să o dobândească în proprietate exclusivă. Chiar
şi în aceste condiţii, proprietarul care nu a contribuit iniţial la realizarea despărţiturii şi a fost de acord
ca proprietatea asupra acesteia să îi aparţină doar vecinului său, poate pretinde, ulterior, un drept de
coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei
folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită. În acest
sens,sunt şi dispoziţiile art. 666 C. civ., potrivit cărora „Vecinul care nu a contribuit la realizarea
despărţiturii comune poate dobândi un drept de coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din
valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului
pe care despărţitura a fost construită. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.
În doctrină, sa subliniat că dacă zidul este construit între două terenuri denivelate, atunci părţile sunt
obligate să suporte în comun cheltuielile necesare pentru clădirea zidului, începând de la nivelul
solului fondului superior, întrucât se prezumă că această parte a zidului este comună. În ce priveşte
cheltuielile pentru construcţia şi întreţinerea zidului construit între nivelul fondului inferior şi nivelul
fondului superior, acestea vor fi suportate în mod egal de ambii vecini dacă diferenţa de nivel între cele
două fonduri este naturală; dacă diferenţa de nivel se datorează unor lucrări efectuate de proprietarul
fondului mai ridicat, întrucât în acest caz zidul se prezumă că are un caracter privat, cheltuielile vor fi
suportate doar de acest proprietar.
Practica judiciară a decis că dacă unul dintre vecini a ridicat pe locul său şi pe cheltuiala sa un zid de
împrejmuire, fără acordul celuilalt vecin, el nul poate constrânge pe acest vecin să suporte, pe
jumătate, costul zidului, întrucât este considerat că a renunţat la dreptul ce îi este acordat de lege.
Astfel, sa arătat că „deşi legea autoriză pe fiecare dintre vecini să reclame de la celălalt a contribui la
cheltuiala comună a unui zid despărţitor, totuşi proprietarul care voieşte să construiască un asemenea
zid comun şi să constrângă pe vecinul său a contribui la cheltuială, trebuie, în primul rând şi în mod
prealabil, să stabilească pe cale de bună învoială sau pe cale de judecată, în caz de neînţelegere între
părţi, locul pe unde urmează a se face îngrădirea, felul materialelor, necesitatea despărţiturii şi
stabilirea devizului de cheltuieli, după valoarea ambelor proprietăţi vecine”.
În art. 662 alin. (2) C. civ. se prevede posibilitatea proprietarilor de a stabili prin acordul lor înălţimea
zidului care nu va putea depăşi 2 metri, socotinduse şi coama zidului, cu excepţia cazului în care prin
lege, regulamente de urbanism sau obiceiul locului nu se prevede o altă limită de înălţime.

144
Deşi legea nu precizează nimic în acest sens, practica a statuat că în cazul în care cele două fonduri
sunt denivelate, înălţimea zidului se va calcula în funcţie de fondul cel mai ridicat. Dacă prin
regulamentul de urbanism este impusă o înălţime maximă, atunci aceasta va fi determinată de la
nivelul fondului inferior.
d) Obligaţia de a contribui la întreţinerea şi repararea despărţiturilor comune
Toţi coproprietarii au obligaţia de a asigura întreţinerea şi repararea despărţiturii comune, cheltuielile
fiind suportate în acest scop de fiecare dintre ei, în mod proporţional cu cota parte de drept ce o
deţine. Această obligaţie ce revine fiecărui coproprietar are natura juridică a unei obligaţii propter
rem şi este prevăzută de art. 663 alin. (1) C. civ. cu privire la orice despărţitură comună.
Dispoziţiile alin. (1) al art. 663 C. civ. reproduc art. 592 C. civ. din 1864, conform căruia „Reparaţia şi
reclădirea zidului comun sânt în sarcina tuturor devălmaşilor, şi în proporţie cu dreptul fiecăruia”, iar
cele din al doilea alineat le reiau pe cele din art. 593 din reglementarea anterioară, „Cu toate acestea,
fiecare coproprietar al unui zid comun poate fi apărat de a contribui la reparaţii şi reclădiri, renunţând la
dreptul său, dacă însă zidul comun nu ar sprijini vreo clădire a sa”.
Proprietarul unui zid comun trebuie să suporte singur costul reparaţiilor zidului, dacă aceste reparaţii
sunt necesare ca urmare a faptei sale sau a persoanelor pentru care este ţinut să răspundă. Dacă
degradarea zidului este produsă din cauză de vechime, caz fortuit, forţă majoră, fiecare coproprietar
va suporta cotaparte de cheltuieli potrivit cotei de proprietate, indiferent dacă degradarea se produce
doar pe o parte a zidului sau pe ambele părţi. Atunci când anumite reparaţii sunt în interesul exclusiv
al unui coproprietar, acesta va suporta integral cheltuielile pentru refacerea zidului. De asemenea, ori
de câte ori cheltuielile de refacere a zidului depăşesc interesul comun al celor doi coproprietari,
acestea vor fi suportate integral de acela dintre coproprietari căruia aceste cheltuieli îi sunt profitabile.
Un coproprietar poate efectua reparaţii la zidul comun fără acordul celuilalt coproprietar doar în cazuri
urgente, în caz contrar, va trebui să facă dovada necesităţii lucrărilor printro expertiză tehnică de
specialitate. Dacă un coproprietar a efectuat aceste reparaţii, fără consimţământul vecinului sau
autorizarea justiţiei, el nu va putea să facă dovada că zidul era în stare avansată de uzură prin
administrarea probei testimoniale, exceptând situaţia în care a fost imposibilă preconstituirea unei
probe scrise.
Exonerarea de la plata cheltuielilor comune nu este posibilă decât dacă are loc renunţarea la dreptul
de coproprietate. Renunţarea la dreptul de proprietate este o manifestare unilaterală de voinţă care
trebuie să respecte forma declaraţiei autentice notariale şi să se înscrie în cartea funciară. Dacă un
coproprietar profită de pe urma despărţiturii comune, în sensul că are un anume folos de pe urma
acesteia, cum este cazul în care construcţia sa se sprijină pe zidul comun, nu va putea refuza
contribuţia la plata cheltuielilor comune.
Ca o consecinţă a renunţării, celălalt coproprietar devine proprietar exclusiv al despărţiturii comune,
dar nu ca urmare a acordului său de voinţă, ci ca efect al faptului juridic în sens restrâns creat prin
această renunţare. Un alt efect al renunţării este dobândirea dreptului de superficie asupra părţii din
terenul vecinului ocupate de despărţitura comună.
e) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor privind construcţiile şi instalaţiile aflate în legătură cu zidul
comun
Potrivit art. 664 C. civ. orice coproprietar poate folosi zidul comun pentru a sprijini o construcţie a sa
sau pentru a instala grinzi, fără ca pentru acest fapt să fie nevoit să solicite permisiunea celuilalt
coproprietar. Legea îi impune însă păstrarea unei distanţe de 6 centimetri spre fondul celuilalt
coproprietar. De asemenea, lucrările pe care un coproprietar este îndreptăţit să le facă asupra zidului
comun trebuie să nu afecteze dreptul celuilalt coproprietar de a sprijini construcţiile sale sau de a
instala propriile grinzi în zidul comun.
În scopul unei utilizări eficiente a zidului comun, coproprietarul care ar fi afectat de lungimea prea mare
a grinzilor montate în zidul comun de către celălalt coproprietar, are dreptul de a le scurta până la
jumătatea zidului, dacă doreşte să instaleze în zid propriile grinzi sau să facă un coş de fum în acelaşi
loc.
În raport cu reglementarea anterioară cuprinsă în articolul 599 C. civ. din 1864, doctrina a apreciat că
zidul comun poate fi folosit de oricare coproprietar pentru alăturarea sau sprijinirea altei construcţii
145
numai cu consimţământul celuilalt coproprietar, consimţământ care este necesar şi pentru găurirea
zidului comun.
Conform articolului menţionat mai sus, „Unul din vecini nu poate găuri zidul comun, nici să alăture sau
să sprijine de dânsul vreo lucrare, fără consimţământul celuilalt. În caz de împotrivire, el nu poate face
aceasta fără a regula mai întâi prin experţi mijloacele necesare pentru ca acea lucrare să nu vatăme
drepturile celuilalt”. Sa considerat că lucrarea poate fi efectuată chiar în absenţa consimţământului
celuilalt coproprietar, dacă se stabilesc mai întâi, prin intermediul unei expertize de specialitate,
mijloacele necesare pentru ca acea lucrare să nu vatăme drepturile celuilalt. Fiind vorba de un litigiu,
aprecierea acestor mijloace ar trebui făcută de către instanţa de judecată.
Articolul 664 C. civ. nu mai menţionează cerinţa consimţământului prealabil al coproprietarului vecin
pentru efectuarea lucrărilor de sprijinire a unei construcţii sau pentru instalarea de grinzi în zidul
comun. În condiţiile în care legiuitorul prevede expres dreptul oricăruia dintre coproprietari de a efectua
asemenea lucrări, înseamnă că celălalt coproprietar nu se poate opune. Numai dacă prin exerciţiul
acestui drept nu se respectă cerinţa legii privind distanţa minimă sau evitarea prejudicierii
coproprietarul vecin, acesta poate solicita autorizarea instanţei pentru a interveni fie în scopul reducerii
dimensiunii grinzilor până la limita legală, astfel încât să nu fie împiedicat în executarea unor lucrări
asemănătoare, fie prin opunerea la edificarea unei construcţii, dacă suspectează că zidul comun nu o
poate sprijini.
Nu este exclusă obligarea coproprietarului interesat la executarea unor lucrări de consolidare a zidului
comun în vederea alăturării la acesta a unei construcţii viitoare.
f) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor legate de înălţarea zidului comun

Prin art. 665 C. civ., se prevede că „(1) Oricare dintre coproprietari poate să înalţe zidul, cu îndatorirea
de a suporta singur cheltuielile de înălţare peste limita zidului comun, precum şi cheltuielile de
reparare a părţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia. (2) În cazul în care zidul nu poate
rezista înălţării, proprietarul care doreşte să facă această înălţare este dator să reconstruiască zidul în
întregime luând din fondul său suprafaţa pentru a asigura grosimea necesară zidului nou ridicat. (3)
Vecinul care nu a contribuit la înălţare poate dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea
actualizată a materialelor şi manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea
terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului”.
Dreptul de a înălţa zidul comun aparţine în egală măsură ambilor coproprietari, oricare dintre aceştia
putând să îl exercite singur, caz în care va suporta toate cheltuielile legate de operaţiunea înălţării şi
toate cheltuielile de reparare a zidului comun pentru prejudiciile cauzate de înălţarea zidului. Nu este
exclus ca înălţarea să fie dorită şi de celălalt coproprietar, caz în care ambii cor suporta potrivit cotelor
părţi din dreptul de proprietate cheltuielile înălţării, devenind coproprietari în aceleaşi cotepărţi şi
asupra porţiunii înălţate. Dacă înălţarea zidului este făcută exclusiv de un singur coproprietar, acesta
va avea o proprietate exclusivă asupra porţiunii înălţate a zidului. Situaţia creată este una bizară,
pentru că asupra unui singur zid, există o stare de coproprietate până la limita înălţării şi o proprietate
exclusivă asupra porţiunii înălţate. Cheltuielile de reparaţie şi de întreţinere sunt suportate diferit de
către coproprietari în raport cu partea ce le revine raportată la suprafaţa întreagă a zidului.
În ceea ce priveşte repararea daunelor cauzate prin înălţarea zidului, sa arătat că dacă prin efectuarea
înălţării zidului se cauzează un prejudiciu faţă de coproprietarul zidului, atunci coproprietarul
constructor trebuie să repare prejudiciile cauzate coproprietarului vecin care se află întro legătură de
cauzalitate cu fapta coproprietarului constructor de a înălţa zidul comun. Acesta va fi obligat să achite
cheltuielile pe care lear face coproprietarul vecin pentru înălţarea coşurilor de fum, determinată de
înălţarea zidului care a cauzat o proastă funcţionare a acestor coşuri de fum. Totuşi, coproprietarul
constructor nu va fi obligat la repararea daunelor dacă înălţarea a fost efectuată prin lucrări lejere, care
nu au compromis soliditatea zidului şi nu sa realizat o împiedicare a coproprietarului vecin în
exercitarea drepturilor sale asupra comunităţii zidului.
Nu se poate solicita repararea prejudiciului cauzat prin efectuarea lucrărilor de înălţare, pentru
perioada în care nu a fost posibilă exercitarea folosinţei asupra zidului sau a prejudiciului cauzat de
tulburările cauzate, fie coproprietarului, fie locatarului vecin, prin realizarea unor astfel de construcţii,

146
cu condiţia ca aceste lucrări să fi fost efectuate fără pierdere de timp şi fără culpă din partea
coproprietarului constructor sau a persoanelor pentru care acesta este ţinut să răspundă, întrucât
coproprietarul constructor a uzat de propriul său drept, prezumânduse că nu a cauzat niciun prejudiciu
altuia.
Potrivit alin. (2) al art. 665 C. civ., dacă zidul nu suportă înălţarea, coproprietarul constructor va trebui
să îl refacă în întregime. Dacă înălţarea nu este posibilă decât prin lucrări de îngroşare a zidului
existent, coproprietarul va efectua îngroşarea pe suprafaţa sa de teren, iar nu pe cea a vecinului.
Refacerea zidului se va face exclusiv pe cheltuiala coproprietarului constructor, dacă doar lui îi profită
lucrările de înălţare. Numai dacă zidul are nevoie de refacere în întregime, chiar în lipsa lucrărilor de
înălţare, cheltuielile pentru refacere vor fi suportate de ambii coproprietari.
În caz de refacere a zidului, coproprietarul constructor nu este obligat să repare prejudiciul ce sar
cauza coproprietarului vecin. Dacă însă refacerea zidului sa efectuat fără a se verifica mai înainte
necesitatea unei asemenea operaţii, iar prin lucrările de refacere sau cauzat prejudicii coproprietarului
vecin, coproprietarul constructor va fi obligat să le repare.
Alineatul (3) al art. 665 C. civ. prevede dreptul potestativ al coproprietarului de a dobândi cotaparte din
dreptul de proprietate asupra porţiunii înălţate. Coproprietarul care a efectuat înălţarea nu îi poate
refuza proprietarului vecin dreptul de a dobândi comunitatea asupra porţiunii înălţate. Pentru a dobândi
coproprietatea asupra porţiunii înălţate, coproprietarul vecin va trebui să îl despăgubească pe
coproprietarul constructor cu jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite,
precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului.
g) Dobândirea coproprietăţii asupra despărţiturilor
Potrivit art. 666 C. civ., „Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate dobândi
un drept de coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor
şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost
construită. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.
Dreptul de a dobândi coproprietatea asupra despărţiturii comune are natura juridică a unui drept
potestativ. Acestui drept îi este corelativă obligaţia de supunere a proprietarului exclusiv al despărţiturii
comune de a accepta împărţirea pe cotepărţi a proprietăţii asupra zidului.
Dobândirea coproprietăţii este oneroasă, coproprietarul achizitor al coteipărţi asupra despărţiturii
comune va trebui să îl despăgubească pe proprietarul exclusiv cu valoarea actualizată a materialelor
şi manoperei folosite la efectuarea despărţiturii. În cazul în care despărţitura a fost construită pe
porţiunea de teren a proprietarului exclusiv, coproprietatea se poate extinde şi asupra acestei porţiuni
de teren prin plata a jumătate din valoarea terenului.
În ceea ce priveşte momentul în funcţie de care se apreciază valoarea terenului, acesta va fi cel al
dobândirii coproprietăţii, iar nu cel al efectuării despărţiturii. În cazul în care proprietarul vecin nu
doreşte să devină coproprietar şi asupra terenului, atunci va deveni titularul unei superficii, dobândind
coproprietatea asupra despărţiturii comune şi folosinţa porţiunii de teren din fondul vecin, aferentă
acestei despărţituri.
Proprietatea comună în devălmăşie
1. Noţiunea, izvorul şi trăsăturile proprietăţii comune în devălmăşie
Devălmăşia este o formă a proprietăţii comune ca şi coproprietatea, dar, spre deosebire de aceasta,
aşa cum prevede art. 667 C. civ., „dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane
fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cotepărţi determinate din dreptul de proprietate
asupra bunului sau bunurilor comune”.
Proprietatea devălmaşă se aseamănă cu coproprietatea obişnuită prin existenţa mai multor titulari ai
dreptului de proprietate care exercită concomitent şi împreună atributele acestui drept, dar se
deosebeşte în mod esenţial de aceasta prin aceea dreptul nu este divizat în cotepărţi determinate între
proprietarii devălmaşi. Acestea sunt doar determinabile şi vor fi cunoscute cu precizie abia în
momentul partajului.
Astfel, nu există o diferenţiere, nici calitativă şi nici cantitativă, între titulari, cu privire la dreptul de
proprietate, unitatea materială a bunului fiind dublată de unitatea intelectuală a dreptului.
147
Proprietatea devălmaşă ia naştere prin efectul legii sau prin act juridic. Redactarea textului art. 667 C.
civ. a fost considerată improprie, deoarece legea prin ea însăşi nu poate fi suficientă pentru a dobândi
proprietatea devălmaşă, fiind necesar pentru aceasta, un fapt juridic concret care să cadă sub
incidenţa normei.
Recunoscută până în prezent ca fiind specifică doar comunităţii de bunuri a soţilor, pentru prima dată
în legislaţia noastră se prevede expres posibilitatea naşterii devălmăşiei prin act juridic. Mai multe
persoane pot conveni dobândirea unui bun în proprietate devălmaşă, fără a avea calitatea de soţi.
Deşi nu au această calitate, regimul juridic aplicabil proprietăţii în devălmăşie născute prin act juridic
este cel al comunităţii legale, aşa cum prevede art. 668 C. civ.
Atunci când se naşte prin efectul unei legi speciale, proprietatea devălmaşă este supusă dispoziţiilor
din acea lege şi, doar în completare, se va aplica regimul comunităţii legale.
Regimul comunităţii legale este prevăzut în dispoziţiile Cărţii a IIa, Titlului II (Căsătoria), Capitolul VI
(Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale soţilor), Secţiunea a 2a, art. 339359 C. civ. Prin prevederile
art. 312 C. civ., viitorii soţi au libertatea de a alege regimul matrimonial care să le fie aplicabil, putând
opta între comunitatea legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională.
Comunitatea convenţională implică încheierea între soţi a unui act juridic, numit convenţie
matrimonială, prin care aceştia aleg un alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale. În acest
sens, potrivit art. 329 C. civ., „Alegerea unui alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale se
face prin încheierea unei convenţii matrimoniale”.
Prin urmare, în cazul soţilor, încheierea unui act juridic privitor la drepturile lor patrimoniale, sub forma
unei convenţii matrimoniale întruna din variantele prevăzute de lege, exclude naşterea unei proprietăţi
devălmaşe, aplicânduse un alt regim decât cel al comunităţii legale. Regimul comunităţii legale se
aplică în temeiul legii, în lipsa oricărei convenţii matrimoniale.
Alte persoane decât soţii pot conveni, prin act juridic, naşterea unei proprietăţi devălmaşe. În acest
caz, regulile aplicabile acestei forme de proprietate sunt cele prevăzute pentru comunitatea legală.
Regimul comunităţii de bunuri a fost ridicat la rangul de regim matrimonial legal odată cu intrarea în
vigoare a Codului familiei în 1854, fiind reglementat ca un regim unic, imperativ şi imutabil. Regimul
comunităţii legale prevăzut de actualul Cod civil îşi păstrează caracterul legal, dar dobândeşte un
caracter flexibil şi mutabil, deoarece prin art. 369 C. civ., este posibilă înlocuirea regimului comunităţii
legale cu unul dintre cele două regimuri matrimoniale alternative, respectiv comunitatea convenţională
şi separaţia de bunuri. Prin această opţiune deschisă soţilor, este temperat caracterul imperativ al
regimului comunităţii legale.
Articolul 339 C. civ. prevede că „Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare
dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor”.
Prin urmare, condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru ca un bun să fie calificat ca bun comun sunt: să fie
dobândit de oricare dintre soţi în timpul regimului comunităţii legale şi să nu facă parte din categoriile
de bunuri proprii care sunt menţionate în art. 340 C. civ. Condiţia ce era prevăzută în art. 31 C. fam., şi
anume ca bunul să fie dobândit în timpul căsătoriei, a fost înlocuită cu cea a dobândirii bunului în
timpul comunităţii legale, având în vedere că pe parcursul căsătoriei soţii îşi pot schimba regimul
matrimonial al comunităţii legale.
De asemenea, constituie bunuri comune, potrivit art. 341 C. civ., „veniturile din muncă şi cele asimilate
acestora, respective sumele de bani cuvenite cu titlu de pensie în cadrul asigurărilor sociale şi altele
asemenea, precum şi veniturile cuvenite în temeiul unui drept de proprietate intelectuală sunt bunuri
comune, indiferent de data dobândirii lor, doar în cazul în care creanţa pentru încasarea acestora este
scadentă în timpul comunităţii”. Prin urmare, dacă dreptul de creanţă pentru încasarea acestor sume
ajunge la scadenţă în timpul cât există regimul comunităţii legale, acestea vor fi bunuri comune, chiar
dacă sunt încasate în mod efectiv după ce încetează regimul comunităţii legale, prin lichidarea
acestuia.
Calitatea de bun comun nu trebuie dovedită odată ce acesta este dobândit în timpul regimului
comunităţii legale. Având în vedere că dobândirea calităţii de bun comun are loc în temeiul legii, iar nu
al actului de dobândire, în care ar putea fi menţionat doar unul dintre soţi, prin art. 344 C. civ., legea dă

148
dreptul oricărui soţ să ceară menţionarea în cartea funciară sau în alte sisteme de publicitate
prevăzute de lege a apartenenţei unui bun la comunitate.
Prin excepţie, nu sunt bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunurile enumerate limitativ în
art. 340 C. civ.: a) bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în
care dispunătorul a prevăzut, în mod expres că ele vor fi comune; b) bunurile de uz personal; c)
bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă nu sunt elemente ale unui fond de comerţ
care face parte din comunitatea de bunuri; d) drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală asupra
creaţiilor sale şi asupra semnelor distinctive pe care lea înregistrat; e) bunurile dobândite cu titlu de
premiu sau recompensă, manuscrisele ştiinţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele
de invenţii şi alte asemenea bunuri; f) indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice
prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soţi; g) bunurile, sumele de bani sau orice valori care
înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul dobândit în schimbul acestora; h) fructele bunurilor proprii.
Bunurile proprii sunt gestionate independent de fiecare dintre soţi, care poate încheia cu terţii sau cu
celălalt soţ orice act juridic privitor la acestea.
Calitatea de bun propriu poate fi dovedită de către oricare dintre soţi cu orice mijloc de probă,
exceptând pe cele dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, pentru care se impune proba
prin înscrisuri.
Prin excepţie, dacă un bun imobil propriu capătă destinaţia de „locuinţa familiei”, regimul său juridic
este unul special, reglementat de art. 322 C. civ. Astfel, soţul care are calitatea de proprietar exclusiv
asupra bunului ce constituie „locuinţa familiei” nu poate să dispună de drepturile sale asupra acestui
bun fără consimţământul scris al celuilalt soţ. Soţul proprietar nu va putea face niciun act de
înstrăinare asupra bunului, indiferent de tipul său, nu va putea constitui alte drepturi reale principale
acestui bun, şi nici nu va putea garanta executarea vreunei obligaţii, indiferent de natura sa, fără a
avea consimţământul scris al soţului neproprietar. Exerciţiul drepturilor sale de proprietar exclusiv sunt
limitate nu numai în ceea ce priveşte actele de dispoziţie, ci se referă la orice act prin care ar fi
afectată folosinţa bunului. Astfel bunul nu va putea fi închiriat unui terţ, indiferent de durata contractului
de închiriere şi nici nu i se poate schimba destinaţia de „locuinţa familiei” fără acordul scris al celuilalt
soţ.
Regimul restrictiv al exerciţiului dreptului de proprietate se manifestă şi asupra bunurilor mobile care
„mobilează sau decorează” locuinţa familiei. Chiar dacă aceste bunuri sunt dobândite în timpul
căsătoriei şi au calitatea de bunuri comune, iar art. 346 alin. (2) C. civ. permite oricărui soţ să dispună
singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii,
anumitor formalităţi de publicitate, dacă bunurile mobile se găsesc în locuinţa familiei şi servesc la
mobilarea sau decorarea acesteia, nu pot fi deplasate din locuinţă şi nici nu se poate dispune de ele
fără consimţământul scris al celuilalt soţ.
În cazul în care soţul neproprietar se opune fără un motiv legitim la încheierea unui act ce priveşte
locuinţa familiei, soţul interesat să încheie actul va putea solicita în acest scop autorizarea instanţei de
tutelă. Autorizarea instanţei de tutelă va putea fi cerută şi în cazul în care bunul ce constituie locuinţa
familiei este bun comun devălmaş, iar unul dintre soţi se opune nejustificat la încheierea actului.
Dispoziţia legală fiind una specială, aplicabilă doar în cazul bunului ce constituie locuinţa familiei, nu se
va putea extinde prin analogie cu privire la orice bun imobil devălmaş. Prin urmare, în cazul unui imobil
ce aparţine în devălmăşie ambilor soţi, care nu constituie locuinţa familiei, unul din soţi nu va putea
cere instanţei de tutelă să autorizeze un act de dispoziţie asupra acestuia, dacă celălalt soţ nu îşi dă
consimţământul.
În situaţia în care se încheie un act privitor la locuinţa familiei, în lipsa consimţământului unuia dintre
soţi, acesta va putea să solicite anularea actului în termen de un an de la data la care a luat cunoştinţă
de încheierea actului, dar nu mai târziu de un an de la data încetării regimului matrimonial. Acţiunea în
anulare poate fi introdusă numai dacă sa notat în cartea funciară calitatea de locuinţă a familiei, în caz
contrar, soţul al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului nu va putea pretinde decât
dauneinterese de la celălalt soţ. Legiuitorul a urmărit să îl protejeze pe terţul de bunăcredinţă la
încheierea actului, care nu a cunoscut din verificarea cărţii funciare calitatea de locuinţă a familiei. Cu
toate acestea, în lipsa notării în cartea funciară a calităţii de locuinţă a familiei, va putea fi desfiinţat

149
actul încheiat cu un terţ care a cunoscut, pe altă cale, această calitate a bunului, deci care a fost de
reacredinţă.
2. Exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă
Actuala reglementare consacră un mecanism mixt de gestiune a bunurilor comune: gestiunea paralelă,
în cazul majorităţii actelor juridice care au ca obiect bunuri comune ale soţilor, gestiunea comună, în
cazul anumitor acte juridice de înstrăinare sau grevare cu drepturi reale a bunurilor comune, gestiunea
exclusivă, în cazul anumitor acte juridice cu caracter personal, cum sunt legatul sau gestionarea
sumelor de bani sau a titlurilor aflate în conturile deschise la instituţii de credit doar pe numele unuia
dintre soţi.
a) Actele de conservare, folosinţă, administrare şi dobândire a bunului în devălmăşie
Fiind o proprietate devălmaşă, care presupune exerciţiul concomitent al prerogativelor asupra bunului
comun, dispoziţiile art. 345 C. civ. reglementează o gestiune paralelă, concurentă, care dă dreptul
fiecărui soţ de a gestiona bunurile comune. Acesta poate încheia acte de conservare, folosinţă,
administrare şi dobândire a bunurilor comune, în temeiul legii, iar nu al unei prezumţii de mandat tacit
reciproc, la care legiuitorul a renunţat în actuala reglementare.
Art. 345 alin. (1) C. civ. dă dreptul fiecărui soţ de a folosi bunul comun fără consimţământul expres al
celuilalt soţ”. În schimb, în cazul în care se doreşte schimbarea destinaţiei bunului comun, legea
impune mecanismul gestiunii comune, deci consimţământul expres al ambilor soţi.În art. 345 alin. (2)
C. civ. se prevede că fiecare soţ are dreptul să încheie acte de conservare, de administrare şi de
dobândire a bunurilor comune. Legiuitorul nu face nicio distincţie între bunurile mobile şi cele imobile,
cu privire la încheierea acestor acte.
Dacă bunul comun este locuinţa familiei, pentru încheierea acestor acte se vor aplica dispoziţiile
speciale prevăzute în art. 322 C. civ., care prevăd consimţământul scris al ambilor soţi, iar nu cele din
art. 345 C. civ.
Soţii răspund pentru gestiunea bunurilor comune, potrivit regulilor răspunderii civile delictuale. Atunci
când prin actele pe care le încheie un soţ cu privire la bunul comun, dintre cele care nu necesită
consimţământul expres al celuilalt soţ, sunt prejudiciate interesele legate de comunitate ale acestuia
din urmă, soţul care nu a participat la încheierea actului va putea solicita soţului contractant doar
dauneinterese, fără a fi afectate drepturile dobândite de un terţ de bunăcredinţă. Prin urmare, soţul
prejudiciat nu va putea solicita nulitatea relativă decât în situaţia în care terţul a cunoscut opoziţia sa la
încheierea actului. Fireşte, va trebui probată reauacredinţă a terţului, sarcină destul de dificilă dacă
soţul contractant ia afirmat contrariul sau ia ascuns opoziţia celuilalt soţ.
Sa apreciat că răspunderea trebuie să intervină doar în cazul unei culpe care prezintă o anumită
gravitate.
Dacă actul a fost încheiat de către un singur soţ după data introducerii cererii de divorţ, soţul
prejudiciat va putea solicita anularea acestor acte,potrivit art. 386 C. civ., sub condiţia dovedirii fraudei.
De remarcat că pentru a dobândi un bun comun, indiferent că este mobil sau imobil, nu este necesar
consimţământul ambilor soţi.
Mecanismul gestiunii paralele nu se referă doar la actele pe care le poate încheia fiecare dintre soţi, ci
şi la acţiunile în justiţie pe care le poate promova, fiecare dintre soţi putând avea calitate procesuală
activă sau pasivă de a sta singur în proces pentru a apăra comunitatea.
b) Actele de înstrăinare şi de grevare asupra bunului comun
Dacă actele de conservare, de administrare, de folosinţă şi de dobândire a bunului comun pot fi
încheiate valabil de fiecare din soţi, fără consimţământul expres al celuilalt soţ, pentru actele de
înstrăinare sau de grevare a bunului comun, legea impune consimţământul expres al ambilor soţi,
respectiv sistemul cogestiunii sau al gestiunii comune.
Acordul soţilor se va realiza fie prin încheierea actului în prezenţa ambilor, fie prin încheierea actului
de către unul dintre soţi, dar şi în numele celuilalt soţ, pe baza unui mandat expres şi special.

150
Legea prevede o distincţie în această privinţă în funcţie de natura bunului comun. Astfel, dacă actul de
înstrăinare sau de grevare are ca obiect un bun imobil, acordul soţilor la încheierea actului este
necesar în toate cazurile.
Dacă însă actul de înstrăinare are ca obiect un bun mobil comun, un soţ îl poate încheia singur, fără
consimţământul expres al celuilalt soţ, cu două condiţii, care trebuie îndeplinite în mod cumulativ: actul
să fie cu titlu oneros şi înstrăinarea să nu fie supusă, potrivit legii, anumitor formalităţi de publicitate,
indiferent de natura corporală sau incorporală a bunului. Dacă una din aceste condiţii nu este
îndeplinită, actul de înstrăinare nu va putea fi încheiat decât prin acordul soţilor.
Prin excepţie, potrivit art. 346 alin. (3) C. civ., darurile obişnuite nu necesită acordul ambilor soţi.
Pentru darurile obişnuite şi pentru actele de înstrăinare şi grevare asupra bunurilor mobile care nu
necesită formalităţi de publicitate, se va aplica sistemul gestiunii paralele,iar nu al cogestiunii.
Nerespectarea condiţiilor impuse de art. 346 C. civ. în cazul actelor de înstrăinare sau de grevare a
bunului comun este sancţionată, potrivit art. 347 C. civ., cu nulitatea relativă. Acţiunea va fi promovată
de soţul care nu a consimţit la încheierea actului. Nici în acest caz, nulitatea nu va putea produce
efecte în cazul terţului de bunăcredinţă, care a depus diligenţa necesară pentru a se informa cu privire
la natura bunului. Soţul care nu a participat la încheierea actului nu va putea pretinde celuilalt soţ,
decât dauneinterese în ipoteza în care nu a făcut diligenţele pentru publicitatea bunului comun, iar
terţul nu a cunoscut pe altă cale calitatea de bun comun. În mod asemănător, nu va avea dreptul decât
la dauneinterese soţul care nu şia dat consimţământul ca celălalt soţ să întrebuinţeze bunuri comune
ca aport la o societate comercială ale cărei acţiuni se tranzacţionează pe o piaţă reglementată.
c) Bunurile comune ca aport social
Bunurile comune pot face obiectul unui aport la societăţi, asociaţii sau fundaţii, cu consimţământul
ambilor soţi. Astfel, conform art. 349 C. civ., un soţ nu va putea singur, fără consimţământul scris al
celuilalt soţ, să aducă aport un bun comun la o societate pentru dobândirea de părţisociale sau de
acţiuni.
Calitatea de bun comun a bunul aportat nu determină, de drept, calitatea de asociat a ambilor soţi.
Calitatea de asociat o va avea doar soţul care a aportat bunul comun, însă părţile sociale sau acţiunile
sunt considerate bunuri comune. Drepturile societare nu pot fi exercitate decât de soţul care are
calitatea de asociat. Acesta va putea realiza singur transferul părţilor sociale sau al acţiunilor deţinute.
În cazul acestor bunuri comune, legea impune mecanismul gestiunii exclusive exercitate de soţul care
are calitatea de asociat.
În cazul societăţilor comerciale ale căror acţiuni sunt tranzacţionate pe o piaţă reglementată, soţul care
nu şia dat consimţământul scris la întrebuinţarea bunurilor comune, nu poate pretinde de la celălalt soţ
decât dauneinterese, astfel încât drepturile dobândite de terţi să nu fie afectate.
Soţii pot conveni să aibă ambii calitatea de asociat în societate, situaţie în care părţile sociale sau
acţiunile vor fi bunuri proprii ale fiecăruia dintre aceştia, proporţional cu cota parte din bunul comun pe
care o precizează. Observăm că, deşi bunul comun este în proprietate devălmaşă, astfel încât soţii nu
cunosc întinderea cotei lor părţi din dreptul de proprietate, în cazul în care ambii doresc să aibă
calitatea de asociat în societate, vor fi obligaţi, în momentul aportului, să îşi delimiteze cotaparte de
proprietate din bunul comun.
d) Lichidarea regimului comunităţii
Regimul comunităţii se lichidează prin hotărâre judecătorească sau prin act autentic notarial.
Potrivit art. 319 alin. (1) C. civ., „regimul matrimonial încetează prin constatarea nulităţii, anularea,
desfacerea sau încetarea căsătoriei”. Regimul matrimonial mai poate înceta prin schimbarea sa în
timpul căsătoriei sau prin pronunţarea judecătorească a separaţiei de bunuri. Încetarea regimului
comunităţii legale presupune, în toate cazurile, lichidarea acestuia.
Atunci când comunitatea legală încetează prin anulare, nulitate sau desfacerea căsătoriei, lichidarea
regimului se face între soţi. În cazul decesului unuia dintre soţi, lichidarea regimului comunităţii legale
se face între soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat.
În toate cazurile, lichidarea presupune determinarea cotelorpărţi ce revin soţilor din bunurile
proprietate comună. Până la finalizarea lichidării, comunitatea subzistă atât în privinţa bunurilor cât şi
151
în privinţa obligaţiilor. În situaţia în care nu sa făcut lichidarea la divorţ, comunitatea subzistă, regimul
juridic al bunurilor fiind cel din timpul comunităţii legale.
Încetarea proprietăţii comune pe cotepărţi. Partajul
1. Dreptul de a sista coproprietatea
Dreptul de a cere sistarea coproprietăţii este o componentă a dreptului pe care fiecare coproprietar îl
are asupra cotei sale părţi. Aşa cum un coproprietar poate să dispună de cota sa parte de dreptul de
proprietate, tot aşa poate cere partajul. Deşi este un act de dispoziţie, dreptul de a cere partajul este
un drept autonom care nu se confundă cu dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte de
drept. Prin exercitarea partajului, fiecare coproprietar îşi realizează puterea pe care o are cu privire la
starea de coproprietate, făcândo să înceteze.
Dreptul de a cere partajul are natura juridică a unui drept potestativ. Deşi prin el însuşi nu are valoare
economică, poate fi considerat a fi patrimonial deoarece se exercită asupra unei situaţii juridice
patrimoniale.
Dreptul de a cere partajul reprezintă o manifestare unilaterală a voinţă a fiecărui coproprietar. Voinţa
individuală a fiecărui coproprietar de a sista coproprietatea este manifestă atât în cazul încheierii unei
convenţii de partaj, cât şi în cazul acţiunii de partaj judiciar. Diferenţa este că, în cazul partajului
judiciar, voinţei coproprietarilor i se alătură şi manifestarea de voinţă a instanţei de judecată, fără de
care partajul nu se poate realiza în mod efectiv.
Manifestarea de voinţă a fiecărui coproprietar de a cere partajul reprezintă un act de dispoziţie. Având
natura juridică a unui drept potestativ, dreptul de a cere partajul nu poate fi exercitat în mod abuziv.
Dreptul de a cere partajul fiind un drept potestativ care se exercită cu privire la dreptul de proprietate,
este imprescriptibil. Prima parte a art. 669 C. civ. prevede că „Încetarea coproprietăţii prin partaj poate
fi cerută oricând”. Dispoziţiile acestui text sunt similare celor din art. 728 alin. (1) C. civ. din 1864,
conform cărora „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate oricând cere
împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii sau prohibiţii contrarii”.
Prin excepţie, potrivit părţii a doua a art. 669 C. civ., dreptul de a cere partajul nu poate fi cerut oricând
dacă partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau prin hotărâre judecătorească.
Din modul de formulare a textului, nu trebuie să deducem că dreptul de a cere partajul este împiedicat
în aceste cazuri, ci doar că acţiunea în partaj nu va fi soluţionată până la încetarea uneia dintre cele
trei cauze prevăzute de art. 669 C. civ.
Astfel, instanţa poate suspenda pronunţarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu aduce
prejudicii grave intereselor celorlalţi coproprietari, măsura suspendării fiind posibilă numai dacă
instanţa a fost sesizată cu o acţiune de partaj. Suspendarea are efecte provizorii doar asupra
soluţionării partajului şi nu împiedică exerciţiul dreptului potestativ de a cere partajul, ci dimpotrivă, îl
presupune.
Dacă legea prevede anumite situaţii de suspendare a sistării coproprietăţii pe o anumită perioadă de
timp, chiar dacă acţiunea în partaj ar putea fi promovată, nu va avea câştig de cauză pe timpul cât
durează cauza de suspendare.
Coproprietarii, la rândul lor, pot încheia convenţii de menţinere a stării de coproprietate pe o durată de
maxim 5 ani. Astfel, art. 672 C. civ. prevede următoarele „Convenţiile privind suspendarea partajului
nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, convenţiile trebuie
încheiate în formă autentică şi supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege”.
Deşi coproprietarii sunt ţinuţi să respecte convenţia, pentru protejarea unui interes legitim şi bine
justificat al unui coproprietar căruia continuarea coproprietăţii iar putea aduce prejudicii, sar putea
proceda la partaj fie prin bună învoială, caz în care toţi coproprietarii înţeleg să renunţe la efectele
convenţiei, fie prin intermediul instanţei, dacă aceasta apreciază că menţinerea coproprietăţii ar leza
grav interesele coproprietarului care promovează acţiunea. Apoi, este posibilă şi menţinerea unei
coproprietăţi parţiale, atât cu privire la o parte din bun cât şi cu privire doar la o parte dintre
coproprietari.

152
Suspendarea partajului prin act juridic priveşte doar convenţia coproprietarilor de menţinere a stării de
coproprietate, iar nu şi coproprietatea care ia naştere prin legat, întrucât de cujus nu ar putea impune
moştenitorilor o amânare a împărţelii sau o înlăturare a dreptului de a cere partajul.
2. Felurile partajului
Potrivit art. 670 C. civ., „Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în
condiţiile legii”.
Partajul amiabil sau prin bunăînvoială se realizează atunci când toţi coproprietarii cad de acord asupra
împărţelii şi aceştia au capacitate deplină de exerciţiu, adică au drept de dispoziţie asupra bunurilor
lor.
Dispoziţiile art. 674 C. civ. stabilesc că „Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciţiu ori
are capacitate de exerciţiu restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea
instanţei de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocrotitorului legal”.
Participarea tuturor coproprietarilor la partaj este obligatorie. În acest sens, conform art. 684 alin. (2)
C. civ., „Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută”.
Partajul prin bună învoială se poate realiza atât extrajudiciar, cât şi printro tranzacţie consfinţită întro
hotărâre de expedient de către instanţa de judecată.În ceea ce priveşte forma partajului amiabil, în
toate situaţiile în care coproprietatea priveşte un imobil, actul de partaj trebuie încheiat în formă
autentică, dreptul de proprietate dobândinduse în exclusivitate de către coproprietari doar în momentul
intabulării dreptului în cartea funciară.
Dacă obiectul partajului este reprezentat de bunuri mobile, poate fi încheiat şi sub forma unui înscris
sub semnătură privată sau chiar verbal, în acest caz aplicânduse regulile de probă din dreptul comun
privitoare la actele juridice.
În situaţiile în care coproprietarii nu se înţeleg cu privire la un partaj amabil sau dacă printre
coproprietari există persoane fără capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, iar
instanţa de tutelă sau ocrotitorul legal nu şiau dat acordul pentru un partaj amiabil, coproprietarii vor
apela la partajul judiciar.
Părţile pot conveni un partaj amiabil pentru o parte din bunurile comune şi un partaj judiciar pentru
restul. Numai dacă asupra aceloraşi bunuri au convenit o modalitate de împărţeală, nu vor mai putea
proceda la un partaj judiciar decât după desfiinţarea partajului amiabil pentru cauzele prevăzute de
lege.
3. Împărţeala părţilor comune ale clădirilor
Potrivit alin. (1) al art. 671 C. civ., nu se admite partajul în cazul coproprietăţii forţate, al proprietăţii
comune în devălmăşie, sau în alte situaţii stabilite de lege.
Cu toate acestea, alin. (3) al aceluiaşi articol atenuează interdicţia impusă prin primul alineat,
deoarece legiuitorul admite partajul prin bună învoială în cazul coproprietăţii forţate, în care include în
mod expres şi proprietatea periodică. În aceste situaţii, doar partajul judiciar este inadmisibil.
Partajul va fi posibil atât prin bună învoială cât şi pe cale judiciară şi în cazul părţilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, asupra cărora coproprietatea forţată sa transformat în
coproprietate obişnuită, potrivit art. 658 C. civ., respectiv prin încetarea destinaţiei folosinţei comune
hotărâtă cu acordul unanim al coproprietarilor.
Actul de dispoziţie al partajului nu va putea fi realizat decât tot cu acordul tuturor coproprietarilor.
Proprietatea comună în devălmăşie nu poate înceta prin partaj având în vedere că drepturile
concurente ale codevălmaşilor nu sunt divizate în cotepărţi determinate. În cazul în care se doreşte
încetarea acestei stări, este necesar ca, în prealabil, codevălmaşii să stabilească în mod precis
cotaparte ce le revine din dreptul întreg, respectiv să transforme devălmăşia întro coproprietate
obişnuită căreia i se poate pune capăt prin împărţeală.
În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 357 C. civ., care permit lichidarea comunităţii şi partajul
comunităţii. Astfel, potrivit art. 357 alin. (1) C. civ., „În cadrul lichidării comunităţii, fiecare dintre soţi
preia bunurile sale proprii, după care se va proceda la partajul bunurilor comune”, iar în alin. (2) se
arată că „În acest scop, se determină mai întâi cotaparte ce revine fiecărui soţ, pe baza contribuţiei
153
sale atât la dobândirea bunurilor comune, cât şi la îndeplinirea obligaţiilor comune. Până la proba
contrară, se prezumă că soţii au avut o contribuţie egală”.
4. Convenţiile privitoare la suspendarea partajului
Chiar dacă dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, potrivit art. 669 C. civ., coproprietarii pot, prin
acord unanim, să decidă menţinerea stării de coproprietate pentru o perioadă de cel mult 5 ani.
Convenţiile prin care coproprietarii ar stabili o coproprietate permanentă sunt lovite de nulitate
absolută, întrucât norma privind posibilitatea sistării coproprietăţii prin partaj este imperativă. Aceasta
însă nu împiedică părţile să hotărască, după expirarea termenului de 5 ani, reînnoirea convenţiei
pentru o perioadă care, la rândul ei, nu poate depăşi 5 ani, şi aşa mai departe.
Convenţiile prin care sar înlătura dreptul de a cere partajul sau sar amâna împărţeala pe o durată mai
mare de 5 ani sunt sancţionate cu nulitatea absolută. Deşi nu se precizează expres în text, nulitatea va
fi parţială, în sensul că va fi valabilă convenţia pentru o perioadă de 5 ani, iar pentru restul perioadei,
va fi considerată nulă absolut. Deşi legiuitorul nu prevede nimic în acest sens, apreciem că în situaţia
în care, pe parcursul celor 5 ani, menţinerea coproprietăţii devine împovărătoare pentru un
coproprietar, astfel încât acesta ar justifica un interes serios pentru a cere împărţeala, va putea, în
lipsa consimţământului celorlalţi la un partaj amiabil, să introducă o acţiune în desfiinţarea convenţiei şi
să solicite partajul. Instanţa de judecată va fi suverană să aprecieze starea de fapt şi să hotărască
asupra desfiinţării convenţiei şi admiterii partajului.
Pentru opozabilitate faţă de terţi, în cazul în care obiectul coproprietăţii este un imobil, convenţia de
suspendare a stării de coproprietate trebuie încheiată în formă autentică şi notată în cartea funciară.
5. Suspendarea pronunţării partajului prin hotărâre judecătorească
Aşa cum am arătat, dreptul de a cere partajul, potestativ prin natura sa, nu este susceptibil de o
exercitare abuzivă. Cu toate acestea, dacă prin admiterea partajului interesele celorlalţi coproprietari
ar fi grav lezate, instanţa de judecată va putea să amâne pronunţarea partajului. Amânarea nu poate
depăşi un an şi se va hotărî prin încheiere. Prin urmare, nu este vorba despre o respingere a cererii de
partaj, ci doar despre o suspendare a pronunţării soluţiei pentru perioada de timp precizată în
încheiere. Dacă în perioada cât durează suspendarea, situaţia care a determinat luarea acestei măsuri
a încetat, la cererea celui interesat, instanţa va reveni asupra măsurii, pronunţânduse asupra
partajului.
În literatură, sa apreciat că posibilitatea instanţei de a amâna pentru un an pronunţarea partajului nu
este o sancţiune a unui comportament abuziv, întrucât dreptul de a cere partajul nu este susceptibil de
abuz, ci este o aplicare a principiului echităţii. Aşa se explică de ce suspendarea nu poate depăşi
termenul de un an. Tocmai pentru că partajul urmează să se pronunţe în orice situaţie, până la
expirarea termenului de suspendare, instanţa este obligată să administreze probatoriul necesar. Prin
urmare, suspendarea pronunţării partajului nu semnifică suspendarea soluţionării cauzei.
6. Condiţiile speciale privind capacitatea de exerciţiu a coproprietarilor la partaj
Convenţia de partaj este un act juridic de dispoziţie al coproprietarilor. Ca orice convenţie, aceasta
trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale actului juridic, în general, şi, în plus, două
condiţii specifice: necesitatea consimţământului tuturor coproprietarilor şi capacitatea deplină de
exerciţiu a acestora.
Atunci când se realizează pe cale judiciară, instanţa veghează la protejarea intereselor minorilor sau a
celor puşi sub interdicţie, astfel că autorizarea instanţei de tutelă sau a ocrotitorilor legali nu mai este
necesară. Dacă însă partajul se realizează pe cale amiabilă, interesele celor lipsiţi de capacitate de
exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă trebuie protejate.
Fiind vorba despre un act juridic de dispoziţie, partajul amiabil va trebui autorizat de instanţa de tutelă
sau, după caz, şi de ocrotitorul legal, atunci când printre coproprietari sunt persoane lipsite de
capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă.
Dintre cele două condiţii specifice impuse de lege pentru partajul prin bună învoială, numai
nerespectarea celei referitoare la participarea tuturor coproprietarilor la partaj este sancţionată expres
cu nulitatea absolută. Potrivit art. 684 alin. (2) C. civ., „Partajul făcut fără participarea tuturor
coproprietarilor este lovit de nulitate absolută”.Însă, în art. 684 alin. (1) C. civ. se precizează că
154
„Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi contractele”. Aceasta
înseamnă că în cazul nerespectării condiţiei privitoare la autorizarea instanţei de tutelă şi, eventual, a
ocrotitorului legal, partajul va putea fi sancţionat cu nulitatea relativă. Convenţia de partaj va putea fi
confirmată ulterior de către coproprietarul devenit major sau de către coproprietarul lipsit de capacitate
de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă numai cu încuviinţarea instanţei de tutelă şi,
eventual, a ocrotitorului său legal.
7. Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii
Potrivit art. 675 C. civ., „Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre coproprietari a folosit
exclusiv bunul, afară de cazul când acesta la uzucapat, în condiţiile legii”.
Folosinţa exclusivă a bunului comun de către un coproprietar nu împiedică partajul. Numai dacă
posesia coproprietarului a fost de natură să ducă la uzucapiune, atunci acţiunea în partaj va fi
paralizată şi respinsă ca lipsită de obiect. Pentru a invoca dobândirea proprietăţii asupra întregului bun
prin uzucapiune, coproprietarul trebuie să facă dovada intervertirii precarităţii în posesie exclusivă.
Coproprietarul, deşi este în drept să exercite folosinţa întregului bun în materialitatea sa, nu este
posesor al întregului bun, ci posesor corespunzător doar coteisale părţi din dreptul de proprietate şi, în
acelaşi timp, detentor precar în ce priveşte cotele părţi de drept ale celorlalţi, adică este coposesor.
Coposesia sa nu îl îndreptăţeşte la uzucaparea întregului bun. Numai dacă o interverteşte în posesie
exclusivă, va putea invoca uzucapiunea şi va paraliza acţiunea în partaj.

8. Reguli privitoare la modul de împărţire

Regula care guvernează sistarea coproprietăţii prin partaj este împărţirea în natură. Această regulă se
aplică atât partajului prin bună învoială, cât şi partajului judiciar, întrucât dispoziţiile art. 676 alin. (1) C.
civ. potrivit căruia „Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cotaparte a fiecărui
coproprietar” nu disting între cele două forme de partaj. Aceasta înseamnă că fiecărui coproprietar i se
atribuie părţi individual determinate din bunul comun, potrivit cotei sale părţi din dreptul de proprietate.
Din interpretarea coroborată a prevederilor alin. (1) şi (2) ale art. 676 C. civ., rezultă că partajul în
natură se aplică în situaţiile în care bunul este divizibil sau este comod partajabil în natură, iar în caz
contrar vor primi aplicare regulile stabilite în alineatul al doilea al textului.
Astfel, potrivit alin. (2), „Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va
face în unul dintre următoarele moduri: a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea
unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) vânzarea bunului în modul stabilit de
coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului
către coproprietari proporţional cu cotaparte a fiecăruia dintre ei”.
Cu toate acestea, în doctrină şi practica judiciară sa apreciat că în cazul partajului amiabil,
coproprietarii pot conveni atribuirea bunului unuia dintre ei şi plata sultelor corespunzătoare celorlalţi
coproprietari şi în cazul în care bunul se poate împărţi în natură. Această opinie subzistă, în opinia
noastră, şi în noua reglementare a Codului civil, având în vedere că regulile stabilite în alin. (2) se
aplică, prin excepţie, doar cazurilor când bunul comun este indivizibil prin natura sa sau nu poate fi
împărţit comod în natură.
Regula împărţirii în natură nu este imperativă în cazul partajului prin bună învoială.
În cazul partajului judiciar, împărţirea în natură este obligatorie ori de câte ori bunul este divizibil şi
comod partajabil în natură. Fără acordul coproprietarilor, instanţa de judecată nu poate deroga de la
acest principiu decât în cazurile de excepţie când bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în
natură. Sa arătat că dacă toţi coproprietarii sunt de acord, instanţa va putea proceda la atribuirea
bunului unuia dintre ei sau la vânzare. Dacă însă unul dintre aceştia stăruie ca împărţirea să se facă în
natură, instanţa nu va putea deroga de la acest principiu.
Chiar dacă părţile optează pentru vânzare, dar aceasta nu se poate realiza, instanţa va fi obligată să
aplice regula împărţirii în natură, atunci când aceasta este posibilă.
Dacă bunul comun are destinaţia de locuinţă, împărţirea în natură trebuie să se facă astfel încât
fiecare coproprietar să poată folosi bunul atribuit cu această destinaţie, nefiind posibilă o împărţire în

155
natură dacă prin amenajări rezonabile, bunul nu ar putea fi utilizat cu destinaţie de locuinţă sau
aceasta nu ar avea asigurate dependinţe strict necesare funcţionalităţii. De asemenea, nu ar putea fi
dispusă o împărţire în natură a unui teren intravilan dacă prin împărţire acesta ar deveni neconstruibil
sau a unui teren extravilan dacă nu ar putea fi folosit potrivit destinaţiei sale şi sar îngreuna
exploatarea acestuia cu mijloace mecanice agricole.
Dacă bunul nu este divizibil sau comod partajabil în natură, instanţa este obligată să aplice dispoziţiile
alin. (2), iar varianta de partaj este supusă voinţei coproprietarilor. Astfel, instanţa nu va putea atribui
bunul comun unui coproprietar împotriva voinţei acestuia. Dacă însă doi sau mai mulţi coproprietari
solicită atribuirea bunului comun în exclusivitate, rămâne la latitudinea instanţei să aprecieze criteriile
în funcţie de care va hotărî atribuirea bunului.
În Codul civil, legiuitorul nu reglementează criteriile de atribuire a bunului comun, dar ele sunt
precizate în art. 987 NCPC. Potrivit acestui articol „La formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine
seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea coteipărţi ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor
de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, de faptul că unii dintre coproprietari, înainte
de a se cere împărţeala, au făcut construcţii sau îmbunătăţiri cu acordul celorlalţi coproprietari sau
altele asemenea”.
În cadrul operaţiunilor de partaj se are în vedere valoarea bunurilor din momentul împărţelii şi nu
valoarea existentă în momentul naşterii coproprietăţii. În acest mod, diminuarea valorii prin
uzură morală sau fizică, la fel ca şi sporul de valoare, în lipsa unei convenţii contrare şi în măsura în
care nu este rezultatul activităţii vreunuia din coproprietari, se impută asupra tuturor copartajanţilor ori,
dimpotrivă, profită tuturor, iar nu numai unuia dintre ei.
Procedura de atribuire a bunului comun se face potrivit dispoziţiilor art. 988 şi art. 989 NCPC. Instanţa
va atribui provizoriu bunul comun unuia dintre coproprietari, la cererea acestuia, prin încheiere,
stabilind termenul în care acesta va plăti sultele pe care le datorează celorlalţi coproprietari. Abia după
plata sultelor, prin hotărâre, va dispune atribuirea definitivă a bunului. În acest sens, art. 988 NCPC
precizează că „(1) În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o
scădere importantă a valorii acestuia ori iar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la
cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun. Dacă
mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de criteriile prevăzute la art.
973. Prin încheiere, ea va stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i sa atribuit provizoriu bunul
este obligat să consemneze sumele ce corespund cotelorpărţi cuvenite celorlalţi coproprietari. (2)
Dacă coproprietarul căruia i sa atribuit provizoriu bunul consemnează, în termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi va atribui
acestuia bunul. (3) În cazul în care coproprietarul nu consemnează în termen sumele cuvenite
celorlalţi coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile prezentului articol”.
Potrivit art. 989 NCPC, instanţa, pentru motive temeinice şi ţinând seama de împrejurările cauzei, va
putea atribui definitiv bunul, la cererea unui coproprietar, direct prin hotărârea asupra fondului
procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat
să le plătească.
Având în vedere că atribuirea bunului comun către unul sau mai mulţi coproprietari se face numai cu
acordul acestora, fapt ce nu transformă partajul judiciar întrun partaj amabil, împărţirea bunului prin
vânzare are caracter subsidiar, nu numai în raport cu împărţirea în natură, ci şi în raport cu împărţirea
prin atribuire.
Chiar în situaţia în care vânzarea bunului se face prin învoiala părţilor, iar nu prin executorul
judecătoresc, procedura împărţirii rămâne judiciară. Dacă părţile nu au reuşit să vândă bunul prin bună
învoială în termenul stabilit de instanţă sau dacă au hotărât de la bun început ca vânzarea bunului să
se facă prin executorul judecătoresc, acesta va proceda la vânzarea bunul prin licitaţie publică,
urmând procedura stabilită de lege.
Sumele depuse de un coproprietar pentru ceilalţi sau cele obţinute prin vânzare vor fi împărţite între
coproprietari potrivit cotelorpărţi din dreptul de proprietate.

156
Dacă împărţirea bunului comun nu se va putea realiza prin niciuna dintre modalităţile prevăzute,
instanţa va hotărî închiderea dosarului. În cazul promovării unei noi cereri de partaj, încheierile de
admitere în principiu nu au autoritate de lucru judecat, conform art. 993 alin. (3) NCPC.
9. Suportarea datoriilor născute în legătură cu bunul comun
Coproprietarii suportă potrivit coteipărţi de drept pe care o deţin, toate cheltuielile legate de bunul
comun. Dispoziţiile art. 677 C. civ. prevăd un drept potestativ la dispoziţia oricăruia dintre coproprietari,
de a solicita stingerea datoriilor în legătură cu coproprietatea, dar numai cele care sunt scadente sau
devin scadente în anul în care are loc partajul.Această dispoziţie este în măsură să faciliteze plata
datoriilor pe care trebuie să le suporte fiecare coproprietar, deoarece sumele de bani necesare pentru
stingerea tuturor datoriilor născute în legătură cu coproprietatea şi care sunt deja scadente sau devin
scadente în anul în care are loc partajul, se va face din preţul vânzării bunului comun, dacă părţile nu
convin altfel. Fiind un drept potestativ, ceilalţi coproprietari nu se pot opune unei asemenea cerinţe.
Datoriile comune care nu sunt scadente în anul în care are loc partajul, vor fi împărţite între
coproprietari în raport de cotaparte din dreptul de proprietate.
10. Executarea silită privitoare la bunul comun
Executarea silită privitoare la bunul comun este reglementată în art. 678 C. civ.
Creditorii personali ai unui coproprietar pot obţine satisfacerea creanţei lor în mod diferit, după cum a
fost sau nu promovată o acţiune în partaj.
Dacă încă nu a fost introdusă o acţiune de partaj de către un coproprietar sau un alt creditor interesat,
creditorii personali ai coproprietarilor pot urmări silit cotaparte din drept a debitorului lor. Aceştia nu vor
putea urmări o cotăparte indiviză din bunul comun, deoarece nici debitorul lor nu are o cotăindiviză din
bunul comun. În cazul executării silite a coteipărţi din dreptul de proprietate a debitorului lor, aceştia se
vor îndestula din preţul obţinut sau pot adjudeca chiar ei această cotăparte din drept, fiind preferaţi la
preţ egal în raport cu terţe persoane, aşa cum reiese din dispoziţiile alin. (2) al art. 678 C. civ. În
această situaţie, coproprietatea se va menţine, locul coproprietarului debitor fiind luat de creditorul său.
Prevederile art. 678 alin. (2) C. civ. stabilesc procedura executării silite a coteipărţi de drept a
coproprietarului debitor. Executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin două
săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiinţândui despre ziua, ora şi locul licitaţiei.
Legea prevede un drept de preferinţă al coproprietarilor, la preţ egal. Dacă mai mulţi coproprietari sunt
interesaţi de adjudecarea coteipărţi, va câştiga licitaţia acela dintre coproprietari care oferă un preţ mai
mare.
O altă posibilitate pe care legiuitorul a puso la dispoziţia creditorilor personali ai coproprietarilor este
introducerea unei acţiuni în partaj. Creditorii nu vor putea promova în nume propriu o asemenea
acţiune, ci doar pe cale oblică, soluţie deja consacrată în doctrină şi jurisprudenţă. Aşa cum prevede
art. 1560 alin. (1) C. civ., „Creditorul a cărui creanţă este certă şi exigibilă poate să exercite drepturile
şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le
exercite”.
Întrucât creditorii coproprietarilor nu exercită un drept propriu, ci al debitorului lor, pe cale oblică, ei nu
pot cere partajul decât în cazul în care şi debitorul lor ar fi putut să îl ceară, nu şi atunci când există o
convenţie de suspendare a partajului. În caz contrar, creditorii ar avea o poziţie mult mai bună decât a
debitorului în numele căruia exercită acţiunea. Cu toate acestea, convenţiile de suspendare a
partajului le sunt opozabile numai dacă îndeplinesc formalităţile de publicitate cerute de lege. Legea
prevede, în cazul bunurilor mobile, necesitatea unei convenţii de suspendare a partajului care să aibă
dată certă, iar în cazul bunurilor imobile, forma autentică a convenţiei de suspendare a partajului şi
înscrierea sa în cartea funciară.
Prin urmare, deşi exercită un drept al debitorului, iar nu un drept propriu, iar îndeplinirea formalităţilor
de publicitate ţine de opozabilitatea convenţiei de suspendare faţă de terţi, fără a condiţiona
valabilitatea sau eficacitatea sa între coproprietarii care au încheiato, convenţiile de suspendare a
împărţelii nu le pot fi opuse creditorilor decât dacă, înainte de naşterea creanţei lor, au dobândit dată
certă în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate în cazul bunurilor imobile şi sau îndeplinit
formalităţile de publicitate prevăzute de lege.

157
În urma partajului, îndestularea creditorilor se face din partea de bun sau din suma de bani ce revine
debitorului lor.
Dispoziţiile art. 678 alin. (3) C. civ. prevăd dreptul creditorilor care au o garanţie asupra bunului,
mobiliară sau imobiliară, în funcţie de natura acestuia, de a urmări bunul în mâinile oricui sar găsi, atât
înainte cât şi după partaj. Ipoteza avută în vedere de legiuitor se referă la cazul în care garanţia reală
sa constituit asupra întregului bun, prin respectarea regulii unanimităţii care se aplică actelor de
dispoziţie asupra bunului comun.
Creditorii garantaţi real nu au la dispoziţie acţiunea în partaj şi nici nu au interes să promoveze o
asemenea acţiune, atât timp cât aceştia pot executa silit întregul bun, atât înainte cât şi ulterior
partajului, putând urmări bunul în mâinile oricui sar găsi, fie coproprietar atribuitar al bunului, fie o terţă
persoană. Cu toate acestea, potrivit art. 679 alin. (2) C. civ., creditorilor care au un drept de garanţie
asupra bunului comun ori o creanţă născută în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia, li
se aplică dispoziţiile prevăzute de alin. (1) ale aceluiaşi articol. Astfel, ei pot să intervină, pe cheltuiala
lor, în partajul cerut de coproprietari sau de un alt creditor. Ei nu pot să atace un partaj efectuat, afară
numai dacă sa făcut în lipsa lor şi fără să se ţină seama de opoziţia pe care au făcuto, precum şi în
cazurile când partajul a fost simulat ori sa făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces.
Opoziţia la partaj este reglementată de Codul civil atât în beneficiul creditorilor coproprietarului debitor
cât şi al celor care au garanţii reale asupra întregului bun comun sau sunt titularii unor creanţe pentru
cheltuielile legate de conservarea sau administrarea bunului comun.
Opoziţia la partaj se justifică în mai mare măsură în cazul creditorilor personali decât a celor garantaţi
real, deoarece în absenţa opoziţiei, cu excepţia situaţiei în care partajul a fost simulat sau intervenţia
lor în proces a fost împiedicată, creditorii personali nu pot ataca partajul prin acţiunea revocatorie.
În schimb, creditorii cu garanţie reală asupra întregului bun pot urmări bunul în mâinile oricărei
persoane sar găsi în urma partajului, iar interesul de a face opoziţie este mai scăzut decât în cazul
creditorilor personali ai coproprietarilor.
Creditorii care au creanţe legate de bunul comun, anume cele care sunt izvorâte din acte de
administrare sau de conservare a bunului comun, beneficiază de aceeaşi protecţie cu a creditorilor
garantaţi reali.
În reglementarea anterioară, opoziţia era rezervată doar creditorilor coindivizarilor, nu şi creditorilor
succesiunii care, putând urmări direct bunurile succesorale înaintea partajului, nu erau supuşi
pericolelor la care erau supuşi creditorii personali ai coindivizarilor, care nu puteau urmări bunurile ce
reveneau debitorului lor decât după partaj.
Doctrina a considerat că pot face opoziţie creditorii cu creanţe certe, chiar dacă nu sunt încă lichide şi
exigibile.
Actuala reglementare a îmbrăţişat opinia doctrinei şi a practicii judiciare care a interpretat extensiv
dispoziţiile art. 785 C. civ. din 1864, acceptând că poate face opoziţie orice persoană care poate
justifica un interes legitim, cum sunt terţii care au dobândit drepturi supuse rezoluţiunii, chiar dacă
bunurile cad la partaj în lotul altui coindivizar.
Codul civil în vigoare nu prevede o formă anume pentru opoziţie, cum, de altfel, nu prevedea nici
reglementarea anterioară. În aceste condiţii, sa considerat că poate fi interpretată ca opoziţie, o
notificare adresată coproprietarului debitor prin intermediul executorilor judecătoreşti, o scrisoare
simplă sau recomandată, precum şi îndeplinirea oricărui act care implică dorinţa creditorului de a
participa la partaj, cum este o cerere de partaj formulată pe cale oblică, urmărirea unui bun succesoral,
punerea sigiliilor asupra bunurilor succesorale, ori chiar asumarea de către un coindivizar către un
creditor al său, a obligaţiei de a nu proceda la partaj fără participarea acestuia, toate aceste acte fiind
aduse la cunoştinţa tuturor coindivizarilor.
Practica judiciară a statuat că simpla existenţă a unui creditor personal despre care coindivizarii au
cunoştinţă nu îi obligă pe aceştia săl cheme la partaj.
În art. 902 alin. (2) pct. 19 C. civ., acţiunea de partaj este menţionată printre actele şi faptele supuse
notării, adică cele pentru care notarea este obligatorie pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi,

158
spre deosebire de cele arătate în art. 903 C. civ., care sunt obligatorii faţă de terţi independent de
notarea lor în cartea funciară.
În aceste condiţii, apreciem că deşi un coproprietar nu este obligat să îl cheme la partaj pe creditorul
său, este însă obligat la notarea acţiunii de partaj. Odată îndeplinită această formalitate de
opozabilitate, creditorii personali ai coproprietarilor nu mai pot invoca necunoaşterea promovării
partajului.
Creditorii care nu îşi exercită dreptul la opoziţie nu mai pot ataca partajul decât dacă dovedesc
caracterul simulat al acestuia sau dacă partajul sa făcut în aşa fel încât ei nu au putut interveni în
proces.
Creditorii care au făcut opoziţie nu pot ataca partajul efectuat decât dacă acesta sa făcut în lipsa lor şi
fără să se ţină seama de opoziţie. Cele două condiţii trebuie îndeplinite în mod cumulativ, pentru că un
partaj efectuat în lipsa lor, dar ţinânduse seama de opoziţie, nu mai poate fi atacat întrucât instanţa sa
pronunţat în funcţie de interesul acestora.
11. Efectele juridice ale partajului
Dispoziţiile art. 680 C. civ. înlătură efectul declarativ al partajului, consacrat în reglementarea
anterioară prin prevederile art. 786 C. civ. din 1864, conform căruia „fiecare coerede este prezumat că
a moştenit singur şi imediat toate bunurile care compun partea sa, sau care iau căzut prin licitaţie, şi
că na fost niciodată proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii”. Astfel, în actuala reglementare, se
arată că „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de
bani ce iau fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme
de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă
actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz,
au fost înscrise în cartea funciară”.
În raport cu dispoziţiile Codului civil din 1864, doctrina a considerat caracterul declarativ al partajului ca
fiind de natura sa. Reglementat doar pentru sistarea indiviziunii succesorale, iar nu şi a unei simple
coproprietăţi, sa considerat că partajul nu este altceva decât un act constatator, care precizează
drepturile pe care fiecare coindivizar lea primit direct de la defunct, fără a trece
prin patrimoniul celorlalţi coindivizari. Indiviziunii i se punea capăt cu efecte retroactive, de la data
deschiderii moştenirii, iar actele translative sau constitutive de drepturi reale făcute de coindivizari în
timpul stării de indiviziune fără respectarea regulii unanimităţii erau menţinute sau desfiinţate după
cum bunurile la care se refereau cădeau sau nu în lotul coindivizarului care a fost parte în acele acte.
Se considera că în aceste cazuri era vorba doar despre excepţii de la retroactivitatea partajului, iar nu
de la caracterul declarativ, deoarece ar fi însemnat ca drepturile individuale ale coindivizarului
rezultate în urma partajului să provină, nu de la de cujus cum prevedea art. 786 C. civ. din 1864, ci de
la ceilalţi coindivizari, fapt care nu era posibil întrucât modul de dobândire a proprietăţii care este
moştenirea nu poate fi ocolit prin convenţia comoştenitorilor.
Dacă natura de act declarativ şi retroactivitatea partajului erau justificate, în reglementarea anterioară,
în cazul indiviziunii succesorale, şi aplicabile, prin analogie, în lipsa unei reglementări exprese, şi
coproprietăţii obişnuite care lua naştere prin convenţie, în Codul civil actual, care face distincţie între
partajul indiviziunii şi partajul coproprietăţii, retroactivitatea partajului coproprietăţii nu are nicio
justificare pentru că ar presupune negarea chiar a convenţiei prin care părţile sau înţeles să deţină
cotepărţi de drept, iar nu dreptul întreg.
Prevederile art. 680 alin. (1) C. civ. sunt aplicabile doar partajului care priveşte bunurile mobile,
indiferent că se face prin bună învoială, în baza unei convenţii încheiate între coproprietari, fie că are
loc pe cale judiciară.
Între coproprietari, partajul are un caracter translativ de drept, deoarece coproprietarului căruia i se
atribuie proprietatea exclusivă asupra unui bun, i se transferă, prin convenţie sau prin hotărârea
instanţei de judecată, cotelepărţi de drept pe care ceilalţi coproprietari leau deţinut asupra acelui bun.

159
Data dobândirii proprietăţii exclusive este cea menţionată în actul de partaj amiabil, fără a putea fi
anterioară datei la care sa încheiat convenţia, iar în cazul partajului judiciar este data la care hotărârea
judecătorească rămâne definitivă şi irevocabilă.
În cazul imobilelor, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunurilor atribuite prin partaj se dobândeşte
în momentul intabulării în cartea funciară, fie a convenţiei de partaj, fie a hotărârii judecătoreşti. De
remarcat că aplicarea dispoziţiilor referitoare la efectul constitutiv de drept al intabulării drepturilor
reale în cartea funciară este amânată prin art. 56 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a
Codului civil, până la definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unităţi administrativteritoriale.
În ceea ce priveşte convenţia de partaj, legiuitorul impune forma autentică ad validitatem, în toate
cazurile în care partajul priveşte bunuri imobile, fiind vorba despre un act translativ de drept real.
12. Opozabilitatea unor acte juridice încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun
Actele încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi vor fi opozabile
coproprietarului căruia i sa atribuit bunul la partaj, dacă la încheierea lor au fost respectate condiţiile
prevăzute de lege.
Acest acte, dacă au fost valabil încheiate, adică dacă au fost respectate cerinţele legale privind
consimţământul coproprietarilor, vor rămâne valabile şi dacă bunul a fost atribuit la partaj unui
coproprietar care nu a participat la încheierea lor. Prin urmare, ele nu pot fi considerate desfiinţate
retroactiv prin simplul fapt că bunul a fost atribuit coproprietarului care nu a fost parte în act. Dacă sunt
şi rămân valabile, acestea vor fi opozabile coproprietarului căruia i sa atribuit bunul.
În cazul actelor de conservare, opozabilitatea este asigurată chiar dacă actul a fost încheiat de către
un coproprietar şi a fost atribuit altuia, deoarece aceste acte prin natura lor, sunt valabil încheiate de
un singur coproprietar şi nu necesită acordul celorlalţi. Fiind vorba de conservarea bunului comun,
aceste acte îi sunt profitabile şi coproprietarului căruia i sa atribuit bunul, astfel că nici nu ar putea
justifica vreun interes pentru invocarea inopozabilităţii.
Actele de administrare vor fi opozabile coproprietarului căruia i sa atribuit bunul, numai dacă au fost
încheiate cu consimţământul majorităţii cotelorpărţi. Astfel, în cazul în care sunt doi coproprietari care
împart în cotepărţi egale dreptul de proprietate, actul de administrare nu poate fi încheiat valabil de
către unul dintre coproprietari, în lipsa mandatului celuilalt. Dacă bunul se va atribui celui care nu a fost
parte în act, actul de administrare va fi inopozabil acestui coproprietar. În situaţia în care coproprietarul
care a încheiat actul de administrare deţinea o cotăparte de 2/3 din dreptul de proprietate, actul va fi
opozabil celuilalt coproprietar, căruia i sa atribuit bunul, deşi este foarte puţin probabil ca bunul să se
atribuie celui care are o cotă mai mică din dreptul de proprietate, având în vedere că se încalcă unul
dintre criteriile de atribuire în natură a bunului la partaj.
În privinţa actelor de dispoziţie, aşa cum rezultă din art. 641 C. civ., pentru încheierea lor valabilă este
necesar acordul tuturor coproprietarilor.
În cazul constituirii unei ipoteci asupra întregului bun, cu acordul tuturor coproprietarilor, creditorii se
vor bucura de dispoziţiile art. 678 alin. (2) C. civ. şi vor putea urmări silit bunul în mâinile oricui sar
găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
Dacă ipoteca a fost constituită asupra bunului comun de către un singur coproprietar fără acordul
celorlalţi, iar bunul este atribuit altui coproprietar decât cel care a constituito, acesta din urmă va putea
invoca nevalabilitatea şi inopozabilitatea actului de constituire, astfel că ipoteca va deveni ineficace.
În reglementarea anterioară a partajului, ca act declarativ cu efecte retroactive, drepturile constituite de
unii coindivizari în favoarea terţilor, fără acordul tuturor coindivizarilor, asupra bunurilor care cad în
lotul altor coindivizari, prin acte de administrare (locaţiune, comodat) şi de dispoziţie (vânzare, schimb,
ipotecă), erau desfiinţate. Aceste acte erau considerate valabile sub condiţia rezolutorie ca la partaj
bunurile să cadă în lotul altui coproprietar. Se aprecia că până la partaj, coindivizarii care nu şiau dat
acordul, se puteau apăra invocând regula inopozabilităţii.
Soluţia se menţine, de principiu, şi în noua reglementare a partajului ca act translativ de proprietate,
doar că în cazul actelor de administrare încheiate valabil prin acordul majorităţii cotelorpărţi de
proprietate, coproprietarul care nu şia dat consimţământul la încheierea actului nu mai poate invoca
inopozabilitatea, actul fiind valabil încheiat. Însă, în cazul actelor de dispoziţie pentru care este
160
necesar consimţământul unanim al coproprietarilor, fiind în prezenţa unui act nevalabil, acesta nu îi
este opozabil coproprietarului care nu a consimţit la încheierea sa.
Este posibil însă ca, în situaţiile în care se nesocoteşte consimţământul coproprietarului căruia îi revine
bunul după partaj, acesta să renunţe la invocarea inopozabilităţii şi să confirme astfel actul încheiat.
Cu toate acestea, nu va putea invoca inopozabilitatea actului, pentru a se sustrage de la executare,
acel coproprietar care a consimţit la actul de dispoziţie încheiat în lipsa unui acord unanim.
13. Strămutarea garanţiilor constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi de drept
Articolul 682 C. civ. reglementează o subrogaţie reală cu titlu particular care este menită să asigure o
protecţie sporită creditorilor care au garanţii reale. Astfel, conform art. 682 C. civ., „Garanţiile
constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit
acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care iau fost atribuite prin partaj”.Ipoteza la care se referă
art. 682 C. civ. este cea a constituirii unei garanţii reale de către un coproprietar cu privire la cota sa
parte din dreptul de proprietate.
Subrogaţia reală cu titlu particular operează de drept în momentul partajului, fără a fi necesară
îndeplinirea vreunei formalităţi din partea debitorului sau din partea creditorului. Prin subrogaţie,
cotaparte din dreptul de proprietate care era afectată garanţiei reale este înlocuită cu bunul sau suma
de bani ce îi revine debitorului coproprietar, în limita cotei sale părţi din dreptul de proprietate. În
realitate, ceea ce se produce este mai mult o materializare a obiectului garanţiei. În momentul
constituirii sale, garanţia reală purta asupra unei cotepărţi ideale din dreptul de proprietate, iar prin
partaj, garanţia se transferă de drept asupra bunurilor sau sumelor de bani care materializează
cotaparte de proprietate exclusivă.
Articolul 682 C. civ. nu mai impune, ca o condiţie a subrogaţiei, dispariţia bunului
din patrimoniul debitorului prin distrugere sau prin expropriere, ci, dimpotrivă, va opera automat, în
toate cazurile, în momentul dobândirii dreptului de proprietate exclusivă prin partaj.
14. Garanţia pentru evicţiune şi vicii ascunse
Datorită caracterului translativ de proprietate al partajului, coproprietarii îşi datorează unul altuia
garanţie în ce priveşte cota de proprietate transmisă, atât în caz de evicţiune, cât şi pentru viciile
ascunse ale lucrului.
Regulile care guvernează obligaţia de garanţie sunt aceleaşi ca la vânzare şi nu sunt justificate numai
de caracterul echitabil şi de necesitatea echilibrării raportului dintre coproprietari, ca în situaţia în care
partajul este privit ca act declarativ, ci acest fapt se explică tocmai prin efectul translativ al coteipărţi pe
care fiecare o deţine către acela care devine proprietar exclusiv.
Obligaţia de garanţie a copărtaşilor este reciprocă, calitativ fiind aceeaşi pentru toţi, însă, din punct de
vedere cantitativ, fiecare datorează garanţia potrivit coteipărţi de drept pe care o transmite.
Astfel, potrivit art. 1695 C. civ., „(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător
împotriva evicţiunii care lar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. (2)
Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt
întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa
cumpărătorului până la acea dată. (3) De asemenea, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce
provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea sau ivit ulterior vânzării”. De asemenea,
regula cine trebuie să garanteze nu poate să evingă este reglementată în art. 1696 C. civ., sub forma
excepţiei de garanţie, titulatură nepotrivită de altfel, deoarece nu este o excepţie la garanţie, ci
dimpotrivă. Astfel, „Acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă”.
Pentru a fi eficientă obligaţia de garanţie pentru evicţiune, este necesar ca tulburarea coproprietarului
căruia i sa atribuit bunul să fie ulterioară partajului, dar să aibă o cauză anterioară acestuia, să fie una
de drept, să nu fie imputabilă coproprietarului care o invocă şi să nu fi fost înlăturată prin convenţia
părţilor, fapt care rezultă în mod expres din alin. (3) al art. 683 C. civ.
În cazul în care evicţiunea sa produs, coproprietarul evins va cere indemnizarea sa de către ceilalţi
coproprietari, la valoarea bunului din momentul când a survenit evicţiunea, fiecare fiind ţinut la plată
proporţional cu partea ce îi revine, iar coindivizarul evins va suporta şi el pierderea alături de ceilalţi.
Dacă un coproprietar este insolvabil, pierderea va fi suportată de ceilalţi în mod proporţional.
161
Acţiunea în garanţie fiind personală, se prescrie în termenul general de prescripţie.
Actualul Cod civil reglementează în mod expres, după cum reiese din art. 683 alin. (1), garanţia contra
viciilor ascunse. În acest caz, se vor aplica, după cum indică textul, tot dispoziţiile de la vânzare.
Potrivit art. 1707 C. civ., care reglementează condiţiile garanţiei pentru vicii ascunse, „(1) Vânzătorul
garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la
care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă
lear fi cunoscut, cumpărătorul nu lear fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic. (2) Este ascuns acel
viciu care la data contractării nu poate fi descoperit de către un cumpărător prudent şi diligent fără a fi
nevoie de asistenţă de specialitate. (3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data
predării bunului. (4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea
la încheierea contractului. (5) În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse”.
Garanţia pentru vicii ascunse funcţionează între coproprietari dacă există deficienţe sau lipsuri ale
lucrului care fie îl fac total impropriu, fie doar îi diminuează utilitatea. Viciile trebuie să fie inerente
lucrului, să nu fie vizibile, să prezinte o anumită gravitate, să nu fie cunoscute de către cumpărător şi
să fie anterioare sau contemporane partajului.
Coproprietarii vor datora garanţie pentru viciile ascunse şi în situaţia în care partajul sa făcut prin
vânzarea la licitaţie a bunului, deoarece numai în cazul vânzărilor silite legiuitorul exclude garanţia.
Art. 683 alin. (3) C. civ. prevede cazurile când coproprietarii sunt exoneraţi de la garanţie. Redactarea
textului este confuză, deoarece pare că exclude garanţia atunci când aceasta provine din fapta
coproprietarului. Or, aceasta contravine regulii că vânzătorul datorează garanţie pentru tulburarea
provenită din fapta sa, indiferent că este anterioară sau ulterioară vânzării.
În aceste condiţii, textul trebuie interpretat în sensul în care poate produce efecte, adică în sensul că
obligaţia de garanţie nu este exclusă în totalitate ci, prin excepţie de la prevederile primului alineat,
conform căruia garanţia se suportă de către coproprietari potrivit cotelor părţi de drept, în acest caz ea
va apăsa integral în sarcina coproprietarului care a săvârşit fapta prejudiciabilă ce a dus la evingerea
unui alt coproprietar.
Coproprietarii pot conveni prin actul de partaj situaţiile în care sunt scutiţi de garanţie. Considerăm că
dispoziţiile art. 1698 şi art. 1708 C. civ. care se referă la modificarea sau înlăturarea convenţională a
garanţiei pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse, se vor aplica în mod corespunzător. Prin urmare,
copărtaşii pot conveni să extindă, să restrângă sau chiar să înlăture obligaţia de garanţie, fără a putea
stipula exonerarea de obligaţia de restituire a preţului, cu excepţia situaţiei în care copărtaşul interesat
să invoce garanţia şia asumat riscul producerii evicţiunii.
Aplicarea prin analogie a art. 1708 C. civ. ne duce la concluzia că, dacă părţile nu au stipulat altfel,
copărtaşul va garanta pentru viciile ascunse chiar şi atunci când nu lea cunoscut. Este lovită de
nulitate clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii pe care copărtaşul lea cunoscut ori
trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.
15. Desfiinţarea partajului
Potrivit art. 684 alin. (1) C. civ. „Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca
şi contractele”. Incidenţa aceloraşi cauze de desfiinţare ca în cazul contractelor se justifică prin aceea
că partajul este o convenţie încheiată între coproprietari, cu efect translativ de drept şi cu titlu oneros.
Aşa cum am arătat, efectul translativ de drept se explică prin faptul că fiecare coproprietar transferă
cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun către acel coproprietar care dobândeşte
proprietatea exclusivă asupra bunului. Caracterul oneros se justifică prin faptul că nu are loc un
transfer gratuit al cotelorpărţi, ci în schimbul unei sulte care este datorată proporţional cu cotaparte de
drept care este transmisă. Chiar dacă este posibilă împărţirea fără sultă, partajul păstrează caracter
oneros, deoarece fiecare transmite cota sa parte de drept asupra unui bun ce se va atribui celuilalt
copărtaş, în schimbul coteipărţi pe care o primeşte de la acesta pentru acel bun care va deveni
proprietatea sa exclusivă.
Din această cauză, convenţia de partaj este supusă desfiinţării pentru aceleaşi cauze ca un contract.
Astfel, este posibilă o rezoluţiune a partajului pentru neplata sultei, acţiune ce poate fi promovată
independent de către coproprietarul creditor al sultei, o acţiune în nulitate pentru leziune, exercitată în
condiţiile legii, o acţiune în nulitate relativă, când sunt nesocotite interesele particulare ale
162
coproprietarilor şi chiar o acţiune în nulitate absolută a partajului, pentru situaţia menţionată expres în
alin. (2), adică atunci când partajul nu a fost făcut cu participarea tuturor coproprietarilor. Întrucât, în
actuala reglementare, desfiinţarea partajului convenţional este posibilă pentru aceleaşi cauze ca şi
contractele, se vor aplica dispoziţiile referitoare la nulitatea relativă a convenţiei pentru un
consimţământ viciat prin eroare, dol, violenţă şi chiar leziune.
În ceea ce priveşte leziunea, în reglementarea anterioară nu se admitea acţiunea în resciziune a
partajului pentru leziune, cum se întâmplă în dreptul francez, astfel că, în situaţia în care se constata o
eroare asupra bunurilor succesorale care producea o leziune pentru coindivizarul atributar al bunului,
egalitatea între coindivizari se restabilea pe calea garanţiei pe care şio datorau reciproc.
Articolele 12211224 C. civ. admit resciziunea pentru leziune şi în cazul majorilor, dar numai dacă
leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestaţia
promisă sau executată de partea lezată. Disproporţia trebuie să subziste până la data cererii de
anulare [art. 1222 alin. (2) C. civ.]. Deşi acţiunea în anulare este posibilă, potrivit alin. (3) al aceluiaşi
articol, „În toate cazurile, instanţa poate să menţină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod
echitabil, o reducere a propriei creanţe sau, după caz, o majorare a propriei obligaţii”. Potrivit art. 1223
C. civ., „Dreptul la acţiunea în anulare sau în reducerea obligaţiilor pentru leziune se prescrie în
termen de 2 ani de la data încheierii contractului”.
Cu toate acestea, nu poate fi atacat pentru leziune partajul convenit pe calea unei tranzacţii, având în
vedere prevederea expresă în acest sens a dispoziţiilor art. 1224 C. civ., conform căruia „Nu pot fi
atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacţia, precum şi alte contracte anume prevăzute de
lege”.
Partajul este anulabil şi pentru lipsa capacităţii de exerciţiu a coproprietarilor. Astfel, în cazul în care, la
partajul prin bună învoială, nu sunt respectate dispoziţiile art. 674 C. civ., respectiv lipseşte autorizarea
instanţei de tutelă şi, după caz, a ocrotitorului legal, partajul va putea fi confirmat ulterior de către cei
îndreptăţiţi să invoce nulitatea.
Omiterea unui coindivizar la partaj constituie o cauză de nulitate absolută. Odată pronunţată nulitatea
absolută pentru această cauză, nu numai coproprietarul omis, ci orice coproprietar poate provoca un
nou partaj.
Nulitatea, ca şi rezoluţiunea partajului, va produce efecte retroactive, ceea ce înseamnă că se va
considera că nu a avut loc niciodată, iar coproprietarii vor fi din nou în starea de coproprietate iniţială.
Drepturile dobândite de terţi, ulterior partajului, asupra bunurilor atribuite în proprietate individuală
fiecărui coproprietar nu se desfiinţează automat, soarta actului încheiat cu terţul fiind supusă
elementului aleatoriu pe care îl reprezintă un nou partaj. Dacă prin noul partaj bunul va fi atribuit
coproprietarului care a fost parte în act, atunci actul se menţine, iar în caz contrar, se desfiinţează.
Dacă un partaj fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută, legiuitorul admite
însă, potrivit art. 684 alin. (3) C. civ., un partaj care să nu cuprindă toate bunurile coproprietarilor, adică
un partaj parţial. Acesta va putea fi suplimentat ulterior oricând, cu bunurile omise din partajul iniţial.
Deşi legea nu prevede expres, considerăm că este posibil partajul în care, prezenţi fiind toţi
coproprietarii, numai unii doresc să iasă din starea de coproprietate, iar ceilalţi să rămână coproprietari
asupra bunurilor rămase. În acest caz, actul de partaj este dublat de o nouă convenţie de
coproprietate.
Orice copărtaş sau o altă persoană interesată poate introduce o acţiune în nulitatea relativă a
partajului. Prin excepţie, potrivit art. 685 C. civ., „Nu poate invoca nulitatea relativă a partajului prin
bună învoială coproprietarul care, cunoscând cauza de nulitate, înstrăinează în tot sau în parte
bunurile atribuite”. Soluţia propusă de art. 685 C. civ. reia dispoziţiile art. 793 C. civ. din 1864, potrivit
cărora coindivizarul care, în urma descoperirii dolului sau încetării violenţei, înstrăinează în tot sau în
parte bunurile ce iau fost atribuite la partaj, nu mai poate cere anularea partajului. Practica judiciară a
considerat că în asemenea situaţii se prezumă irefragabil confirmarea actului anulabil, proba contrară
fiind inadmisibilă. Confirmarea actului anulabil, reglementată în actualul Cod civil în cadrul art.
12621265, rezultă din voinţa expresă sau tacită a dreptului de a invoca nulitatea [art. 1262 alin. (1)],
voinţă care trebuie să fie certă [art. 1262 alin. (2)].

163
În cazul nostru, caracterul cert al voinţei de a renunţa la invocarea nulităţii relative a partajului este
determinat tocmai de actul de înstrăinare a bunurilor atribuite. Înstrăinarea poate fi totală sau parţială,
căci importantă pentru confirmare este intenţia de a înstrăina, iar înstrăinarea să privească măcar un
bun atribuit prin partaj. De asemenea, ca în cazul oricărui act confirmativ, este necesară cunoaşterea,
în momentul înstrăinării, a cauzei de nulitate care afecta partajul.
Proprietatea periodică
1. Noţiunea de proprietate periodică
Proprietatea periodică este o modalitate a dreptului de proprietate în care două sau mai multe
persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui
bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Conform art. 687 C. civ., reglementările referitoare la proprietatea periodică din cuprinsul Codului civil
se vor aplica prioritar, în lipsa altor dispoziţii speciale ori de câte ori mai multe persoane exercită în
mod succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun pe o
perioadă determinată.
Pe considerentul că proprietatea periodică este o formă de coproprietate, unii autori au fost de părere
că utilizarea sintagmei de „coproprietate spaţiotemporală” este mai adecvată.
Şi în opinia noastră, proprietatea periodică este o formă de coproprietate. Nu este posibil ca asupra
aceluiaşi bun să existe mai multe drepturi de proprietate, ci doar mai mulţi titulari ai unui singur drept
de proprietate, care se divide între aceştia în cote determinate (cazul coproprietăţii) sau nedeterminate
(cazul proprietăţii devălmaşe).
În cazul proprietăţii periodice, obiectul dreptului de proprietate îl reprezintă un bun mobil sau imobil, iar
titularii săi pot fi atât persoanele fizice cât şi persoanele juridice.
Proprietatea periodică se caracterizează prin două trăsături esenţiale: 1)dreptul de proprietate are mai
mulţi titulari; 2)prerogativele acestui drept se exercită în mod succesiv de către titulari în intervale de
timp determinate, egale sau inegale.
Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, care presupune un exerciţiu concomitent şi concurent al
proprietăţii asupra întregului bun de către toţi coproprietarii şi care asigură şi permite folosinţa
întregului bun de către fiecare dintre aceştia pe tot timpul cât durează coproprietatea, în cazul
proprietăţii periodice, folosinţa se exercită asupra întregului bun, dar pe perioade de timp limitate,
succesive şi repetitive, care exclud posibilitatea unei folosinţe concomitente şi concurente a dreptului
de proprietate.
Aşa se explică faptul că proprietatea periodică este concepută de Codul civil ca o formă de
coproprietate forţată, care nu poate înceta prin partaj judiciar. Un astfel de partaj ar afecta stabilitatea
şi continuitatea proprietăţii periodice.
Şi în cazul proprietăţii periodice, fiind în prezenţa mai multor titulari ai dreptului de proprietate, vorbim
despre o coproprietate, de o divizare intelectuală a dreptului, doar că fracţiunea de drept corespunde,
în realitate, unei fracţiuni de timp în care se exercită folosinţa asupra întregului bun, în mod exclusiv,
de către fiecare dintre coproprietari. Intervalele de timp, egale sau inegale, în care este partajată
folosinţa bunului comun se exprimă prin divizarea dreptului în fracţiuni corespunzătoare. Prin urmare,
nu toate prerogativele dreptului de proprietate se exercită în mod succesiv în timp, ci doar atributul
folosinţei. Mai mult, este posibil ca unele elemente ale folosinţei să se exercite în comun. Astfel,
cheltuielile legate de folosinţă sunt suportate în comun de către titulari, chiar dacă acestea vor fi apoi
împărţite între aceştia potrivit coteipărţi de drept.
Dintre prerogativele dreptului de proprietate periodică, doar folosinţa se exercită succesiv şi ritmic.
Posesia, ca element al dreptului de proprietate ce exprimă, la nivel intelectual, aproprierea şi
stăpânirea bunului, se exercită în mod continuu, indiferent de intervalele de folosinţă succesivă a
bunului. Similar, în mod continuu, se exercită dispoziţia juridică asupra coteipărţi de drept de către
titularul acesteia. Acesta poate, în orice moment, să dispună de cota sa parte de drept, nefiind nevoit
să aştepte intervalul de folosinţă corespunzător.
De asemenea, dispoziţia materială, prin care se consumă substanţa bunului, având în vedere că este
afectată integritatea bunului şi folosinţa acestuia, nu poate fi decât continuă, iar nu succesivă, întrucât
164
necesită acordul tuturor coproprietarilor, ceea ce presupune depăşirea tranşei de timp aferente
fiecăruia dintre aceştia.
Ca orice coproprietate forţată, proprietatea periodică nu încetează prin partaj judiciar, ci doar prin
partaj amiabil.
Am arătat că dispoziţiile privind proprietatea periodică se vor aplica în toate situaţiile în care există mai
mulţi titulari ai dreptului de proprietate asupra unui bun şi în care folosinţa este partajată între aceştia,
pe durate de timp egale sau inegale.
Se pune problema dacă se vor aplica regulile proprietăţii periodice în cazul unei coproprietăţi obişnuite
în care, ulterior naşterii acesteia, coproprietarii convin un partaj de folosinţă pe tranşe de timp. Dacă,
printrun act ulterior naşterii unei coproprietăţi obişnuite, coproprietarii stabilesc, de comun acord, un
mod de folosinţă succesivă, fără a preciza că aceasta se realizează potrivit cotelorpărţi din dreptul de
proprietate şi că are un caracter periodic, nu credem că trebuie interpretată voinţa lor decât ca un
partaj de folosinţă amiabil, iar nu ca un act de naştere a unei proprietăţi periodice.
Credem că, în acest caz, trebuie cercetată voinţa reală a coproprietarilor, deoarece, în cazul
coproprietăţii obişnuite, partajul de folosinţă este doar un mod de a asigura o mai bună utilizare a
bunului şi nu ţine de esenţa acestei forme de proprietate, aşa cum se întâmplă în cazul proprietăţii
periodice. Dacă, însă, intenţia părţilor a fost o divizare a dreptului de proprietate pe tranşe de timp,
astfel încât cotelepărţi din dreptul de proprietate să fie aferente intervalelor de timp în care vor exercita
folosinţa, atunci se vor aplica regulile proprietăţii periodice. Având în vedere că regimul juridic aplicabil
este diferit, aflarea intenţiei reale a coproprietarilor este decisivă.
2. Temeiul proprietăţii periodice
Potrivit art. 688 C. civ., „Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, dispoziţiile în
materie de carte funciară aplicânduse în mod corespunzător”.
În opinia unor autori, nu se poate dobândi o proprietate periodică prin fapt juridic în sens restrâns.
Dreptul de proprietate periodică se poate naşte prin legat sau convenţie. Atunci când se naşte prin
legat, voinţa testatorului transformă o proprietate pură şi simplă întro proprietate periodică. Nu trebuie
să se confunde naşterea proprietăţii periodice prin legat cu transmiterea, prin legat sau prin moştenire
legală, a proprietăţii periodice, deoarece numai în primul caz proprietatea periodică se naşte din legat,
în timp ce, în cel deal doilea caz, proprietatea periodică preexistă legatului.
Proprietatea periodică se poate dobândi prin convenţie, în mod originar, prin edificarea unei construcţii
de către coproprietari, care convin asupra acestei forme de coproprietate de la bun început. Spunem
că este vorba despre o dobândire originară deoarece dreptul se naşte prin convenţia părţilor, chiar
dacă se materializează prin faptul edificării construcţiei.
În alte situaţii, este posibilă o dobândire periodică, prin cumpărarea unui bun aflat în proprietate pură şi
simplă în patrimoniul transmiţătorului său, caz în care, în chiar momentul transmiterii dreptului, se
produce şi modificarea formei de proprietate, din pură şi simplă, în periodică.
De asemenea, este posibil ca transmiţătorul unui bun să transforme dreptul de proprietate din pur şi
simplu, în proprietate periodică între dobânditori, cum este cazul unei donaţii în care donatorul gratifică
donatarii pe cotepărţi de timp din dreptul de proprietate asupra bunului donat.
Dreptul de proprietate periodică se poate dobândi şi prin înstrăinarea de către un coproprietar a cotei
sale părţi din dreptul de proprietate periodică, dobânditorul luând locul acestuia în coproprietate.
În fine, titularii unui drept de coproprietate obişnuită pot transforma dreptul lor de proprietate întro
coproprietate periodică, cu caracter forţat, în situaţia în care ar fi interesaţi să evite un partaj judiciar.
Se consideră că, în acest caz, coproprietarii pot ocoli restricţia privind caracterul limitat al convenţiilor
de suspendare a partajului pe o perioadă de maxim 5 ani. Această convenţie nu reprezintă o derogare
de la dispoziţiile imperative de suspendare a partajului, deoarece părţile modifică însăşi forma de
proprietate, care este supusă altor reguli, printre care şi imposibilitatea partajului judiciar.
Obiectul proprietăţii periodice îl poate constitui un bun mobil sau imobil. Dacă este vorba despre un
imobil, dreptul de proprietate periodică se dobândeşte prin intabulare, cu excepţia cazurilor prevăzute
de legiuitor în art. 887 C. civ. şi cu amendamentul amânării punerii în aplicare a dispoziţiilor referitoare

165
la caracterul constitutiv de drept al intabulării prin art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Codului civil.
3. Exercitarea dreptului de proprietate periodică
Similar coproprietarului din coproprietatea obişnuită, conform art. 689 C. civ., titularul unei cotepărţi din
proprietatea periodică are un drept exclusiv de proprietate raportat la tranşa de timp ce îi revine. Aşa
se explică de ce acesta poate încheia singur, în mod valabil, acte de dispoziţie (vânzarea, ipotecarea)
sau de administrare (închirierea) privitoare la intervalul de timp pentru care este proprietar.
Dobânditorul i se va substitui în proprietatea periodică în intervalul de timp ce aparţinea
transmiţătorului său.
Titularul unei tranşe de timp în proprietatea periodică nu va putea însă încheia acte prin care să
angajeze cotaparte de proprietate ce aparţine celorlalţi titulari, adică aferentă unui alt interval de timp.
Din acest motiv, nici actele de administrare nu pot fi încheiate de către un coproprietar, cu privire la
întregul bun, decât pe perioada de timp în care îşi exercită folosinţa. În acest sens, art. 689 alin. (2) C.
civ. dispune că „Actele de administrare sau de dispoziţie privind cotaparte din dreptul de proprietate
aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului coteipărţi respective”.
Legiuitorul nu menţionează nimic despre actele de conservare al căror efect se produce pe o perioadă
de timp ce depăşeşte intervalul aferent coproprietarului care încheie actul. Prin raportare la prevederile
art. 689 alin. (2) C. civ., care sancţionează cu inopozabilitatea doar actele de administrare şi dispoziţie
prind cotaparte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp, rezultă că aceste acte,
având în vedere caracterul lor neprejudiciabil, sunt opozabile tuturor celorlalţi titulari ai cotelorpărţi din
proprietatea periodică.
În materia proprietăţii periodice nu se prevede posibilitatea încheierii unui act de administrare asupra
întregului bun cu acordul majorităţii cotelorpărţi din dreptul de proprietate. Un asemenea act ar fi
posibil dacă îşi produce efectele în timp doar pentru intervalul aferent cotelorpărţi din drept ce le revin
acestora. Decisiv în aprecierea valabilităţii unui act de administrare sau de dispoziţie este ca efectele
sale în timp să nu depăşească perioada ce îi revine titularului care încheie actul. Numai prin
consimţământ unanim este posibil un act de administrare sau de dispoziţie asupra bunului comun care
să acopere toate tranşele de timp pe care le deţin titularii proprietăţii periodice.
Coproprietarii pot încheia un contract de administrare a bunului aflat în proprietate periodică cu acordul
tuturor coproprietarilor, în condiţiile art. 644 alin. (2) C. civ., aşa cum prevede expres art. 690 alin. (4)
C. civ.

În ceea ce priveşte sancţiunea aplicabilă unor astfel de acte, art. 689 alin. (2) C. civ. face trimitere la
prevederile art. 642 alin. (2) şi art. 643 C. civ., referitoare la coproprietatea obişnuită. Astfel,
coproprietarul vătămat poate recurge la o acţiune posesorie sau la o acţiune în revendicare, putând
sta singur în justiţie, indiferent de calitatea sa procesuală, doar hotărârile judecătoreşti favorabile
proprietăţii periodice fiind opozabile titularilor care nu au fost parte în proces.
În raport cu prevederile art. 689 alin. (3) C. civ., terţii nu pot invoca buna lor credinţă pentru a salva de
la desfiinţare un act de administrare sau de dispoziţie privind un alt interval de timp decât cel care îi
revine coproprietarului care a încheiat actul.
Sancţiunea pe care o prevede în mod expres legiuitorul pentru asemenea acte este nulitatea relativă.
Prin urmare, nu numai că actul este inopozabil titularilor tranşelor de timp care nu fost părţi în act ci,
dacă acesta îşi extinde efectele şi asupra cotelor lor părţi de drept, actul este anulabil. Întrucât, potrivit
art. 1248 alin. (2) C. civ., nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit
prin dispoziţia legală încălcată, iar prevederile art. 689 C. civ. sunt menite să protejeze interesele
fiecărui titular al proprietăţii periodice, apreciem că acel coproprietar ale cărui interese au fost lezate
prin încheierea actului, va putea introduce o acţiune în nulitate relativă, chiar dacă nu a fost parte în
act.
Reglementând prin art. 690 C. civ., drepturile şi obligaţiile ce revin titularilor proprietăţii periodice,
legiuitorul îi denumeşte pe aceştia coproprietari. De aici reiese că actualul Cod civil vede în
proprietatea periodică o formă de coproprietate, în care dreptul de proprietate este divizat între mai
mulţi titulari pe cotepărţi aferente unor tranşe succesive de timp.
166
În privinţa actelor de conservare, caracterul nevătămător şi profitabil economic al actelor de
conservare permite dreptul fiecărui coproprietar aflat întro proprietate periodică de a face singur astfel
de acte cu privire la bunul comun.
Măsurile de conservare a bunului comun nu reprezintă doar un drept al coproprietarilor, deoarece, aşa
cum rezultă din prevederile alin. (1) al art. 690 C. civ., actele de conservare sunt obligatorii pentru
fiecare dintre coproprietari. Caracterul obligatoriu este justificat de necesitatea asigurării funcţionării
proprietăţii periodice, având în vedere că la sfârşitul intervalului de timp în care îşi exercită folosinţa
asupra întregului bun, fiecare coproprietar este obligat să îl predea întro stare de normală folosinţă
coproprietarului care îi urmează în exerciţiul proprietăţii.
Tot din cuprinsul primului alineat, reiese obligaţia fiecărui coproprietar de a încheia şi suporta singur
acele acte care nu pot fi considerate reparaţii mari, ceea ce înseamnă că, pentru acestea din urmă,
cheltuielile urmează a fi suportate de către toţi coproprietarii, potrivit cotei părţi de drept ce revine
fiecăruia. În situaţia în care unul dintre coproprietari avansează cheltuielile pentru efectuarea
reparaţiilor mari, ceilalţi îl vor despăgubi în raport cu valoarea cotelor părţi de drept.
Pentru asigurarea stabilităţii şi continuităţii proprietăţii periodice, actele de conservare trebuie făcute în
aşa fel încât să nu se împiedice ori să se îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi.
Cu privire la actele de dispoziţie materială, adică acele acte prin care se consumă în tot sau în parte
substanţa bunului, este necesar acordul tuturor coproprietarilor.
Proprietatea periodică presupune, după cum am arătat, o folosinţă succesivă, repetitivă, pentru
perioade limitate de timp, a întregului bun, de fiecare dintre coproprietari. Din această cauză, la
expirarea intervalului pentru care îşi exercită folosinţa, fiecare dintre coproprietari este obligat să
predea bunul coproprietarului care îi urmează în această proprietate periodică. Este vorba, desigur, de
o predare a folosinţei bunului, întrucât nu putem vorbi despre o încetare şi, respectiv, o naştere a
dreptului de proprietate pentru fiecare dintre coproprietari, la expirarea fiecărui interval de timp.
Coproprietarii pot încheia, cu consimţământul tuturor, un act de administrare a bunului comun aflat în
proprietate periodică, în aceleaşi condiţii ca titularii unei coproprietăţi obişnuite. Administrator poate fi
unul dintre coproprietari sau o terţă persoană, fizică sau juridică. Contractul de administrare trebuie să
respecte regulile proprietăţii periodice, cheltuielile legate de administrare fiind suportate de către
aceştia proporţional cu cotaparte de drept pe care o deţin.
Deşi legiuitorul trimite expres doar la dispoziţiile alin. (2) al art. 644 C. civ., care prevăd posibilitatea
denunţării contractului de administrare de către fiecare coproprietar, sunt aplicabile, în acest caz,
condiţia acordului unanim al tuturor coproprietarilor, precum şi cerinţa notării în cartea funciară a
contractului de administrare şi a declaraţiei de denunţare unilaterală făcută de un coproprietar, ori de
câte ori obiectul proprietăţii periodice îl reprezintă un bun imobil.
4. Sancţiunea nerespectării obligaţiilor de către titularul proprietăţii periodice
Proprietatea periodică este o coproprietate forţată. Niciun coproprietar, nemulţumit de modul în care
funcţionează relaţia cu ceilalţi coproprietari care lar împiedica în folosinţa aferentă cotei sale de drept,
nu va putea cere sistarea acestei proprietăţi printro acţiune în partaj.
După cum am văzut, este posibilă promovarea unei acţiuni posesorii, a unei acţiuni în nulitate relativă
a actelor încheiate cu terţii cu nesocotirea dispoziţiilor legale şi chiar a unei acţiuni în revendicare.
Pentru o mai bună funcţionare a acestei forme speciale de proprietate comună, art. 691 alin. (1) C. civ.
prevede obligarea la plata unei despăgubiri de către coproprietarul care încalcă prevederile legii
privind proprietatea periodică. Întrucât legea nu distinge, orice încălcare de către un coproprietar a
unei obligaţii prevăzute în sarcina sa, poate atrage plata unei despăgubiri. Credem însă că legiuitorul a
avut în vedere, în special, obligaţia ce revine fiecărui coproprietar în raporturile cu ceilalţi, legată de
asigurarea unei folosinţe utile şi netulburate a bunului comun. Fireşte, coproprietarul care solicită plata
unei despăgubiri va trebuie să probeze prejudiciul suferit.
În art. 691 alin. (2) C. civ. este reglementată o a doua sancţiune, mai severă, care nu este întâlnită în
alte forme de coproprietate, nici chiar forţată. Astfel, măsura excluderii este prevăzută de legiuitor ca
sancţiune a tulburării grave pe care o cauzează un coproprietar în exercitarea proprietăţii periodice.

167
Sancţiunea excluderii este exclusiv judiciară, iar aplicarea sa de către instanţa de judecată presupune
îndeplinirea cumulativă a două condiţii: 1) un coproprietar să cauzeze o tulburare gravă în exercitarea
dreptului de proprietate periodică şi 2) să existe un coproprietar sau un terţ care să cumpere cotaparte
a celui exclus.
Necesitatea îndeplinirii cumulative a celor două condiţii reiese din interpretarea coroborată a
dispoziţiilor alin. (2) şi (3) ale art. 691 C. civ.
În ceea ce priveşte prima condiţie, legiuitorul nu precizează ce se înţelege prin tulburare gravă în
exercitarea proprietăţii periodice. Dovada tulburării trebuie făcută de coproprietarul interesat să obţină
excluderea din proprietatea periodică a autorului tulburării. Nu se poate lua măsura excluderii decât
dacă cel care a cauzat tulburarea este unul dintre coproprietari, iar nu o terţă persoană, chiar dacă
aceasta ar fi titulara unui drept personal de folosinţă a bunului pe o anumită perioadă de
timp. Gravitatea tulburării este o chestiune de fapt, care urmează a fi stabilită de către instanţă pentru
fiecare caz concret.
A doua condiţie este îndeplinită numai dacă există un coproprietar sau un terţ interesat să cumpere
cotaparte din dreptul de proprietate ce aparţine coproprietarului exclus. Dacă această condiţie nu este
îndeplinită, instanţa nu poate dispune excluderea, oricât de gravă ar fi tulburarea proprietăţii periodice.
Justificarea celei dea doua condiţii constă în necesitatea menţinerii stării de coproprietate forţată,
producânduse o subrogaţie a coproprietarului exclus cu acela care îi va cumpăra cotaparte din drept.
Instanţa va aprecia îndeplinirea condiţiilor excluderii printro încheiere de admitere în principiu a acestei
măsuri, care va putea fi atacată separat cu recurs.
Vânzareacumpărarea coteipărţi se poate realiza pe cale amiabilă, la un preţ asupra căruia părţile
convin de comun acord. Numai în situaţia în care părţile nu se înţeleg, instanţa va stabili preţul
vânzării. Deşi legiuitorul vorbeşte despre o vânzare silită, aceasta nu se realizează prin procedura
licitaţiei publice prin intermediul executorului judecătoresc, ci este o vânzare mediată de instanţa de
judecată. Instanţa de judecată va fi aceea care stabileşte preţul, în baza unei expertize de specialitate,
va stabili banca la care se va consemna preţul şi tot instanţa va pronunţa ulterior o hotărâre
judecătorească ce ţine loc de contract de vânzarecumpărare. Abia după ce hotărârea judecătorească
va rămâne definitivă, dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul său în cartea funciară, iar transmiţătorul
va putea ridica preţul de la banca la care a fost consemnat.
5. Încetarea proprietăţii periodice
Dreptul de proprietate periodică încetează prin radierea din cartea funciară. Încetarea prin radiere a
dreptului de proprietate periodică este în acord cu efectul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea
funciară şi este prevăzută de art. 885 alin. (2) C. civ., potrivit căruia „Drepturile reale se vor pierde sau
stinge numai prin radierea lor din cartea funciară cu consimţământul titularului dat prin act autentic
notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat
în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta
este o persoană juridică”.
Acest caz de încetare a proprietăţii periodice se aplică doar în cazul în care obiectul proprietăţii
periodice este un imobil înscris în cartea funciară.
În art. 692 C. civ. se prevede expres că radierea din cartea funciară se realizează „în temeiul
dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelorpărţi din dreptul de proprietate periodică,
precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”.
Prin dobândirea de către o singură persoană, care poate fi unul dintre coproprietari sau un terţ, a
tuturor cotelorpărţi din dreptul de proprietate, proprietatea periodică se transformă în proprietate pură
şi simplă, fără a fi afectat caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
Proprietatea periodică poate înceta şi prin alte modalităţi prevăzute de lege (pieirea bunului,
exproprierea pentru cauză de utilitate publică etc.).
Deşi nu se prevede expres, proprietatea periodică va înceta şi în cazul în care părţile convin
transformarea sa întro coproprietate obişnuită. În această situaţie specială, în actul prin care se pune
capăt proprietăţii periodice trebuie să se menţioneze, expres şi explicit, faptul că folosinţa bunului nu
se va mai exercita în mod succesiv şi repetitiv de către toţi coproprietarii, ci concomitent şi continuu.
168
1. Dobandirea dreptului de proprietate privata
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate

1. Ce înţelegem prin modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată

Prin modurile de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale înţelegem acele mijloace juridice prin
care se dobândeşte un drept real. Sintagma „moduri de dobândire” desemnează totalitatea mijloacelor
reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobândi dreptul de
proprietate, precum şi dezmembrămintele proprietăţii, cum sunt uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea,
superficia şi dreptul real de folosinţă.
Sunt moduri de dobândire a drepturilor reale, acele acte şi fapte juridice care, potrivit legii, servesc la
constituirea sau la obţinerea prin transfer a unor asemenea drepturi, ca elemente componente ale
patrimoniului unei persoane fizice sau juridice.
În reglementarea Codului civil din 1864, legiuitorul nu a făcut distincţie în privinţa modurilor de
dobândire între dreptul de proprietate privată şi dreptul de proprietate publică, fapt care a determinat o
serie de critici cu privire la incidenţa în materia proprietăţii publice a unora dintre modurile de
dobândire enumerate de art. 644 şi art. 645 şi la omisiunea unor moduri specifice impuse de caracterul
particular al acestei forme de proprietate.
Actuala reglementare este mai precisă în această privinţă, modurile de dobândire a dreptului de
proprietate privată fiind prevăzute în art. 557 C. civ., în cadrul Titlului II destinat proprietăţii private, iar
modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt enumerate în art. 863 C. civ., în Titlul VI
care reglementează proprietatea publică. În niciunul dintre cazuri, modurile de dobândire nu sunt
prevăzute cu caracter limitativ, precizânduse posibilitatea legiuitorului de a stabili şi alte moduri de
dobândire [art. 557 alin. (3), în cazul proprietăţii private şi art. 863 lit. f), în cazul proprietăţii publice).
Cu toate acestea, chiar în reglementarea actualului Cod civil, unele dintre modurile de dobândire a
dreptului de proprietate privată sunt aplicabile şi dreptului de proprietate publică. Este cazul accesiunii,
uzucapiunii sau al ocupaţiunii, care pot determina intrarea unor bunuri în domeniul public. De altfel,
caracterul nelimitativ al modurilor de dobândire enunţate în cazul proprietăţii publice şi dispoziţia
permisivă de la art. 863 lit. f, în favoarea altor moduri stabilite de lege, nu exclud aceste modalităţi de
dobândire. Este necesar însă ca statul sau unităţile administrativteritoriale să facă dovada afectaţiunii
publice a acestor bunuri.
Spre deosebire de Codul civil din 1864, care enumera incomplet şi inexact modurile de dobândire a
proprietăţii private, art. 557 din actuala reglementare statuează că proprietatea privată se dobândeşte,
în condiţiile legii, prin convenţie, testament, moştenire legală, accesiune, uzucapiune, ca efect al
posesiei de bunăcredinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, prin
efectul unei hotărâri judecătoreşti translative de proprietate prin ea însăşi, prin efectul unui act
administrativ sau prin alte moduri reglementate de lege.

2. Clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale

Modurile de dobândire enumerate mai sus pot face obiectul mai multor clasificări, după cum urmează.
a) După întinderea dobândirii, deosebim moduri de dobândire universală ori cu titlu universal şi moduri
de dobândire cu titlu particular.
Universal este acel mod de dobândire prin care dobânditorul primeşte întregul patrimoniu al unei
persoane, iar cu titlu universal este acel mod de dobândire care poartă asupra unei fracţiuni dintro
universalitate de bunuri. Succesiunea legală şi cea testamentară sunt moduri de dobândire universală
ori cu titlu universal, după cum există un singur sau mai mulţi moştenitori care vin la moştenire.

169
Modurile de dobândire cu titlu particular sunt acelea prin care se dobândeşte dreptul de proprietate
asupra unui bun sau mai multe bunuri determinate (convenţia, uzucapiunea, accesiunea, tradiţiunea,
legatul particular).
b) După situaţia juridică a bunului la data transmisiunii, deosebim modurile de dobândire originare şi
modurile de dobândire derivate a proprietăţii.
Modurile de dobândire originare sunt acele moduri care nu implică transmisiunea juridică a dreptului
de la o persoană la alta, în sensul că bunul nu a aparţinut nimănui în momentul în care a avut loc
dobândirea. Întreaga doctrină consideră ca mod originar de dobândire a proprietăţii, ocupaţiunea, care
are o foarte redusă aplicaţie din cauză că aproape toate bunurile au un stăpân.
Modurile derivate de dobândire sunt acelea care implică o transmisiune a dreptului de la o persoană la
alta, întrucât se referă la bunuri care în momentul transferării dreptului erau proprietatea unei
persoane, ca de exemplu, în cazul unei succesiuni, convenţii, tradiţiuni.
c) După momentul în care se dobândeşte dreptul, se disting moduri de dobândire între vii şi moduri de
dobândire pentru cauză de moarte.
În cazul modurilor de dobândire între vii, transmisiunea are loc în timpul vieţii celui de la care se
dobândeşte dreptul (convenţia, tradiţiunea).
Modurile de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa) sunt acelea în cazul cărora
transmisiunea dreptului se produce la decesul celui de la care se dobândeşte bunul.
d) După caracterul transmisiunii, pot fi moduri de dobândire cu titlu oneros şi moduri de dobândire cu
titlu gratuit a proprietăţii.
În cazul modurilor de dobândire cu titlu oneros, dobânditorul se obligă la o anumită prestaţie în
schimbul strămutării dreptului real.
În cazul modurilor de dobândire cu titlu gratuit, dobânditorul nuşi asumă nici o obligaţie în schimbul
dreptului primit (legatul, donaţia, succesiunea legală).
Unele moduri de dobândire nu le vom analiza în această lucrare, deoarece ele formează obiectul unor
discipline de drept civil distincte, cum ar fi succesiunile, contractele speciale sau teoria generală a
obligaţiilor.

Uzucapiunea
1. Noţiunea. Sediul materiei
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui
drept real asupra unui bun imobil, ca efect al posedării lui de către o persoană în condiţiile şi termenele
prevăzute de lege.
Uzucapiunea constituie unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei când aceasta se
prelungeşte în timp, întrucât duce la dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale. Prin
uzucapiune, starea de fapt se transformă în stare de drept. Mai mult, uzucapiunea reprezintă singura
dovadă absolută a dreptului de proprietate imobiliară, împrejurare care subliniază importanţa
deosebită pe care o are acest mod de dobândire a proprietăţii.
Cunoscută dreptului roman „usucapio est autem adeptio dominii per continuationem possessionis”
(uzucapiunea este dobândirea proprietăţii printro posesie prelungită), uzucapiunea şia găsit
consacrarea în vechiul drept românesc, Codul Calimah având un întreg capitol care trata uzucapiunea
şi prescripţia.
Codul civil român din 1864 reglementa uzucapiunea în Cartea a IIIa, Titlul XX, printre modurile
importante de dobândire a drepturilor reale. Aceste dispoziţii erau completate cu unele reglementări
ale Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripţia achizitivă. În regiunile de Carte funciară, până la
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, nu sau aplicat
dispoziţiile Codului civil referitoare la prescripţia achizitivă, ci prevederile art. 27 şi art. 28 din
Decretullege nr. 115/1938, care reglementează două feluri de uzucapiune. De remarcat că Legea nr.
7/1996 nu mai conţine dispoziţii derogatorii de la dreptul comun în materie de uzucapiune.
170
În Codul civil român din 1864 nu se utilizează termenul „uzucapiune”, ci cel de prescripţie, optânduse
pentru terminologia folosită de Codul civil francez, care a preferat instituţia praescriptio din dreptul
roman, întrucât privea nu numai dobândirea proprietăţii, ci şi a altor drepturi reale, spre deosebire
de usucapio, care se referea doar la dobândirea dreptului de proprietate.
Codul civil din 1864 reglementa, sub acelaşi titlu, prescripţia achizitivă şi prescripţia extinctivă, noţiuni
juridice distincte şi care nu trebuie confundate. Prescripţia achizitivă duce la dobândirea unui drept
real, iar prescripţia extinctivă duce la stingerea unui drept, anume a dreptului material la acţiune privind
protejarea unui drept. Astfel, în timp ce prescripţia achizitivă transformă raportul posesoriu de fapt
întrun raport de drept, prescripţia extinctivă transformă conţinutul raportului juridic civil, dreptul
subiectiv civil şi obligaţia corelativă acestuia fiind retrogradate din perfecte (apărate prin dreptul la
acţiune) în imperfecte (apărate doar pe cale de excepţie). Însă, atât prescripţia achizitivă cât şi
prescripţia extinctivă pot fi privite ca sancţiuni îndreptate împotriva titularului neglijent al dreptului
prescris. De asemenea, cele două instituţii juridice beneficiază de reguli comune în materia calculului
termenelor de prescripţie.
Codul civil în vigoare a optat pentru folosirea termenului de uzucapiune, în locul celui de prescripţie
achizitivă, având în vedere că, pe de o parte, la originea sa se găseşte instituţia romană usucapio, iar
pe de altă parte se face cuvenita distincţie faţă de prescripţia extinctivă.
În sistemul codului civil român, uzucapiunea joacă un rol important, întrucât ea constituie singura
dovadă absolută a dreptului de proprietate. Uzucapiunea înlătură dificultăţile legate de proba dreptului
de proprietate, în sensul că cel care reuşeşte să facă dovada că a dobândit bunul prin uzucapiune, nu
mai trebuie să facă nicio altă dovadă suplimentară.
Uzucapiunea este justificată de următoarele considerente:
a) deoarece, în marea majoritate a cazurilor, posesiunea corespunde dreptului de proprietate,
uzucapiunea are rolul de a înlătura inconvenientele probei dreptului de proprietate, „probatio
diabolica”, fiind un mod absolut de dobândire a dreptului de proprietate.
b) ordinea socială are interes să recunoască efecte juridice unei situaţii de fapt de mult stabilite, cum
este posesia prelungită.
c) uzucapiunea este o sancţiune împotriva fostului proprietar neglijent, care prin pasivitate şi
dezinteres a abandonat vreme îndelungată bunul său în mâna altei persoane care sa comportat public
ca titular al dreptului de proprietate.
2. Tipuri de uzucapiune
Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în regiunile în
care nu exista un sistem de publicitate imobiliară prin cărţi funciare erau aplicabile, în materia
uzucapiunii, dispoziţiile Codului civil din 1864, care reglementau două tipuri de uzucapiune:
uzucapiunea de lungă durată (30 de ani) şi uzucapiunea de scurtă durată (de la 1020 ani). În regiunile
de carte funciară se aplica reglementarea specială prevăzută de Decretullege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare care prevedea, la rândul său, două tipuri de
uzucapiune: uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
Prin Legea nr. 7/1996 nu a fost reglementată aparte uzucapiunea în sistem de carte funciară, iar
doctrina a considerat că uzucapiunea se supunea doar dispoziţiilor Codului civil. Articolul 60 din Legea
nr. 7/1996, anterior modificării sale prin O.U.G. nr. 41/2004, prevedea faptul că „acţiunile introduse în
temeiul art. 27, art. 28 (referitoare la uzucapiunea în sistem de carte funciară din Decretullege nr.
115/1938), aflate în curs de judecată la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor soluţiona potrivit
dispoziţiilor legale susmenţionate”. Sa apreciat că art. 60 din Legea nr. 7/1996 se referea doar la
acţiunile introduse în instanţă, aflate în curs de soluţionare, pentru uzucapiunile care erau împlinite la
data intrării în vigoare a legii şi care erau guvernate de Decretullege nr. 115/1938, aplicabil la data
începerii posesiei. Din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 60 din Legea nr. 7/1996, ar
rezulta că pentru uzucapiunile neîmplinite la data intrării în vigoare a acestei legi se vor aplica
dispoziţiile Codului civil, Decretullege nr. 115/1938 fiind abrogat prin Legea nr. 7/1996. O mare parte a
doctrinei a îmbrăţişat această interpretare. Au fost şi autori care au susţinut că „trebuie pornit de la
principiul retroactivităţii efectelor uzucapiunii (coborând în timp până la data la care aceasta a început)
şi de la regula de aplicabilitate generală potrivit căreia verificarea îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii se
171
supune normelor juridice în vigoare la data la care posesorul a început să prescrie achizitiv (derogările
de la această lege trebuind să fie expres prevăzute de lege)”.
În aceste condiţii, se consideră că pentru uzucapiunile începute şi împlinite înainte de intrarea în
vigoare a Legii nr. 7/1996, în regiunile de carte funciară, se vor aplica dispoziţiile Decretuluilege nr.
115/1938, chiar dacă acţiunea în instanţă este promovată după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996.
Pentru uzucapiunile începute după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 se vor aplica dispoziţiile
Codului civil, chiar în regiunile de carte funciară, cu unele corective impuse de exigenţa cărţilor
funciare.
În schimb, pentru că legea nu prevede nimic în acest sens, din raţiuni de echitate, se apreciază că
pentru uzucapiunile începute înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 şi împlinite ulterior
acestui moment, se vor aplica tot dispoziţiile Decretuluilege nr. 115/1938, adică legea în vigoare la
momentul începerii posesiei, întrucât nu ar fi firesc să i se impună unui uzucapant cerinţe suplimentare
sau diferite de cele existente la momentul intrării în posesie.
Codul civil în vigoare prevede, la rândul său, două tipuri de uzucapiune, tabulară şi extratabulară,
asemănătoare celor prevăzute de Decretullege nr. 115/1938, dar care se vor aplica pentru
uzucapiunile începute după intrarea sa în vigoare la 1 octombrie 2011, aşa cum rezultă din prevederile
Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil.
Având în vedere că pot exista încă situaţii în care să fie aplicabile dispoziţiile Codului civil din 1864 sau
cele ale Decretuluilege nr. 115/1938, în lucrarea noastră ne vom apleca asupra tuturor tipurilor de
uzucapiune ce se pot întâlni în prezent, dar după o prezentare a domeniului de aplicaţie a uzucapiunii.
3. Domeniul de aplicaţie
a) Drepturile care pot fi uzucapate
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai drepturile patrimoniale reale, adică dreptul de proprietate şi
dezmembrămintele sale (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie).
Dreptul de uzufruct poate fi dobândit prin uzucapiune fiind necesar ca posesia uzucapantului să aibă
toate calităţile cerute manifestării exterioare a dreptului de uzufruct. Este mai des întâlnită dobândirea
uzufructului prin uzucapiunea de scurtă durată, deoarece justul titlu este edificator în ce priveşte
elementul psihologic al posesiei. Se poate verifica mai uşor în ce măsură, bunacredinţă a posesorului
sa întemeiat pe un titlu care îi conferea doar calitatea de uzufructuar, iar nu pe cea de proprietar. În
ceea ce priveşte uzucapiunea de lungă durată, aceasta este mai greu de întâlnit în cazul uzufructului
sau al altor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, deoarece este greu de imaginat o posesie
cu reacredinţă a unui bun de către o persoană care are intenţia să uzucapeze doar un
dezmembrământ al dreptului de proprietate, atât timp cât poate pretinde că a dobândit dreptul de
proprietate în întregul său. Cu alte cuvinte, este foarte greu de probat elementul psihologic al acestei
posesii, este greu a se face dovada că uzucapantul a avut intenţia de a dobândi doar uzufructul, iar nu
întreg dreptul de proprietate, mai ales când pretinde contrariul. Chiar dacă proba este dificilă, ea nu
este imposibilă, dacă actele materiale săvârşite sunt de calitatea şi în cantitatea specifică
unui corpus de uzufructuar, iar nu de proprietar. Situaţia este similară şi în cazul celorlalte
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Drepturile reale accesorii (dreptul de ipoteca, gajul, privilegiile, dreptul de retenţie) nu pot fi dobândite
prin uzucapiune. Aceste drepturi nu se traduc printro posesie asupra bunului. Chiar dacă admitem că
bunul, în anumite condiţii, intră în stăpânirea creditorului ipotecar, acesta nu va avea asupra bunului
calitatea de posesor, ci doar de detentor, fiind exclusă o stăpânire sub nume de proprietar, atât timp
cât creanţa nu este scadentă.
b) Bunurile care pot fi uzucapate
De regulă, pot fi dobândite prin uzucapiune toate bunurile, mai puţin cele pe care legea le declară
inalienabile, aşa cum rezultă din art. 929 C. civ.
La fel ca şi inalienabilitatea, şi insesizabilitatea constituie corolarul caracterului imprescriptibil al
bunurilor, fără a fi însă neapărat necesar ca un bun insesizabil să fie şi imprescriptibil, sau invers, un
bun declarat imprescriptibil, să fie în mod necesar şi insesizabil.

172
Nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile care nu sunt susceptibile de o posesie utilă, adică
bunurile incorporale, universalităţile de bunuri, atât cele juridice cât şi cele de fapt, cât şi bunurile de
gen neindividualizate.
În Codul civil în vigoare, problema uzucapiunii mobiliare a fost definitiv tranşată. Mai întâi, prin
prevederile cuprinse în art. 928 C. civ., care prevăd că „posesorul poate dobândi proprietatea asupra
bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta”, fără a distinge între bunurile
mobile sau imobile. Apoi, în art. 929 C. civ., reglementând bunurile care nu pot fi uzucapate, exclude
din sfera uzucapiunii doar „bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin
lege inalienabile”. În sfârşit, în art. 939 C. civ. se arată că „Acela care posedă bunul altuia timp de 10
ani, în alte condiţii decât cele prevăzute în prezenta secţiune, poate dobândi dreptul de proprietate, în
temeiul uzucapiunii”.
Întrucât singurele bunuri pe care legea civilă actuală le exclude de la uzucapiune sunt cele pe care
legea le declară inalienabile, indiferent dacă acest moment intervine înainte de a începe posesia sau
ulterior, înseamnă că pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile afectate de o inalienabilitate
convenţională.
Având în vedere că bunurile proprietate publică sunt declarate inalienabile prin dispoziţiile
constituţionale şi prin legi speciale, înseamnă că vor putea fi dobândite prin uzucapiune imobilele care
se află în proprietate privată, chiar dacă titularul dreptului de proprietate este statul sau unităţile sale
administrativteritoriale.
Uzucapiunea în sistemul Codului civil din 1864
a) Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1890 C. civ. din 1864)

Sediul reglementării îl constituie art. 1890 C. civ. din 1864, care prevede că „Toate acţiunile, atât reale
cât şi personale, pe care legea nu lea declarat neprescriptibile şi pentru care na definit un termen de
prescripţie, se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel care invocă această prescripţie să fie obligat a
produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua credinţă”.
Aşa cum rezultă din acest articol, prin prescripţia de 30 de ani poate fi dobândit dreptul de proprietate
sau alt drept real principal dacă se îndeplinesc două condiţii:
să existe o posesie utilă;
posesia să se fi exercitat timp de 30 de ani neîntrerupt, fiind irelevant faptul dacă posesorul a fost de
bună credinţă sau de rea credinţă.
Posesorul nu trebuie să facă dovada bunei sale credinţe şi nici să prezinte vreun titlu în sprijinul
posesiei sale. Existenţa unui titlu ar face din posesor un detentor precar, împiedicând uzucapiunea.
Ceea ce se cere este deci ca posesia să fie utilă, adică să întrunească toate calităţile prevăzute de art.
1847 C. civ. din 1864.
Pentru ca uzucapiunea să se poată realiza, este absolut necesar ca posesia să existe în mod efectiv şi
să fie utilă pe tot timpul curgerii termenului prevăzut de lege, iar adevăratul proprietar să nu fi ridicat
nici o pretenţie sau împotrivire posesiunii exercitate de posesor, pe tot acest interval de timp. Efect al
posesiei, uzucapiunea presupune neapărat o posesie utilă, adică neatinsă de nici unul dintre viciile
posesiei (art. 1847 C. civ. din 1864).
Practica judiciară a statuat că „pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune se cere doar ca posesia
să se exercite public şi să îndeplinească toate celelalte condiţii prevăzute în art. 1847 C. civ. din 1864,
pentru ca proprietarul să poată afla de posesia ce se exercită împotriva sa. Legea nu prevede însă şi
condiţia ca proprietarul să aibă efectiv cunoştinţă de împrejurarea că bunul său este posedat de altul”.
Sa decis că simpla detenţiune nu poate duce niciodată la uzucapiune deoarece „chiriaşul”, exercitând
o posesie precară, nu poate dobândi proprietatea prin uzucapiune cât timp exercită stăpânirea ca
locatar şi nu ca proprietar”.
Întrucât detentorii precari deţin lucrul în baza unui titlu netranslativ prin care sunt obligaţi la restituirea
lucrului, aceasta îi împiedică să aibă animus domini şi deci să prescrie proprietatea, cu excepţia
cazurilor în care detenţia lor se transformă în posesie utilă prin intervertirea titlului.
173
De asemenea, stăpânirea unei construcţii de către altă persoană, dar cu îngăduinţa proprietarului, nu
poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, deoarece acea persoană este
numai un detentor precar, neavând o posesie utilă.
Practica judiciară a decis că în situaţiile în care, din orice motive, convenţia părţilor cu privire la
transmisiunea imobiliară nu este valabilă, posesorul poate să prescrie împotriva titularului dreptului,
chiar dacă convenţia este ineficientă din punct de vedere juridic.
În fine, jurisprudenţa a decis că moştenitorii sunt prezumaţi că stăpânesc împreună bunurile
succesorale, unii pentru alţii, motiv pentru care, posesia lor nu poate fundamenta dobândirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune.
Prin excepţie însă, stăpânirea de către unul dintre moştenitori a unui bun succesoral este aptă să ducă
la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, numai dacă a intervenit o manifestare
exterioară din partea acestuia, care să demonstreze că a înţeles să transforme posesia din comună în
exclusivă, adică sa produs o intervertire în fapt a posesiei.
b) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani în sistemul Codului civil din 1864
În conformitate cu dispoziţiile art. 1895 C. civ. din 1864 „Cel ce câştigă cu bunăcredinţă şi printro justă
cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul
proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci
de ani dacă locuieşte afară din acea circumscripţie”.
O primă observaţie ce se poate face asupra textului legal este aceea că posesia trebuie să se exercite
numai asupra unui „nemişcător determinat”, deci asupra unor bunuri imobile individual determinate,
ceea ce înseamnă că uzucapiunea nu se aplică unei universalităţi de bunuri, cum ar fi, de exemplu, un
patrimoniu succesoral.
Uzucapiunea de scurtă durată poate fi invocată dacă sunt întrunite cumulativ două condiţii speciale:
posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză;
posesia să fie de bunăcredinţă.
1. Posesia să se întemeieze pe un just titlu
Potrivit art. 1897 alin. (1) C. civ. din 1864,, prin just titlu se înţelege orice act juridic translativ de
proprietate (spre exemplu, vânzarea, schimbul, donaţia, legatul particular). Orice alt act care nu este
translativ de proprietate nu poate constitui un just titlu.
Problema justului titlu este una dintre cele mai controversate în materia uzucapiunii. Marea majoritate
a autorilor, precum şi practica judiciară, consideră că pentru a fi în prezenţa unui just titlu este esenţial
faptul ca el să provină obligatoriu de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, adică să provină
de la un neproprietar. Dacă titlul ar proveni de la adevăratul proprietar, atunci actul juridic respectiv ar
fi suficient să producă prin el însuşi efectul dobândirii proprietăţii.
Este în general admis că motivul de ineficacitate a actului juridic îl constituie împrejurarea că
transmiţătorul nu este proprietarul bunului. Aceasta rezultă cu destulă claritate chiar din prevederile
art. 1898 C. civ. din 1864, care definind bunacredinţă se referă expres la credinţa deţinătorului că cel
de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a putea transmite
proprietatea. Deci calitatea aceasta de neproprietar, necunoscută cumpărătorului, reprezintă un
element de natură al caracteriza ca just titlu.
În art. 1897 alin. (2) C. civ. din 1864 că „un titlu nul nu poate servi ca bază prescripţiei de 10 până la
20 de ani”, ceea ce înseamnă că operaţiunea juridică este total ineficientă din punct de vedere juridic
atunci când sau încălcat dispoziţii imperative şi prohibitive ale legii, şi nulitatea relativă, prevăzând, de
asemenea în mod expres în art. 1897 alin. (3) C. civ. din 1864, că „un titlu anulabil nu poate fi opus
posesorului care a invocat prescripţia de la 10 până la 20 de ani, decât de cel care ar fi avut dreptul de
a cere anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul nu a cunoscut cauza
anulabilităţii”.
Credem că în cuprinsul dispoziţiilor art. 1897 alin. (3) C. civ. din 1864, expresia „titlu anulabil” trebuie
interpretată în sens restrictiv, fiind aplicabilă numai în situaţia când titlul provine de la un neproprietar,
pentru considerentele mai sus arătate.
174
În fine, justul titlu trebuie să existe în realitate, iar nu numai în imaginaţia celui care invocă
uzucapiunea decenală. Nu poate conduce la uzucapiune un titlu putativ, mai ales că justul titlu trebuie
dovedit în mod separat de buna credinţă, după regulile privind probaţiunea actelor juridice (art. 1899
C. civ. din 1864).
Justul titlu trebuie să aibă dată certă pentru a putea fi opus celui ce se pretinde proprietar şi care are
calitatea de terţ faţă de actul translativ de proprietate. Nu se cere ca justul titlu să fi fost transcris în
registrul de transcripţiuni imobiliare. Termenul de 1020 de ani începe să curgă de la data certă a
justului titlu.
În general, practica judiciară şi literatura juridică au stabilit că:
nu constituie just titlu: convenţiile prin care bunul imobil este stăpânit de un detentor precar
(locaţiunea, depozitul, comodatul), hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, convenţiile de
partaj, certificatul de moştenitor, antecontractul de vânzarecumpărare.
dimpotrivă, se consideră că pot servi drept just titlu:
a) hotărârea judecătorească de adjudecare a unui bun, dar numai în perioada de cinci ani în care
poate fi introdusă acţiunea în revendicare şi numai prin joncţiunea posesiei dobânditorului cu cea a
autorului său, deoarece, după scurgerea celor cinci ani de la data ordonanţei de adjudecare, acţiunea
în revendicare pe care o poate introduce adevăratul proprietar se prescrie, iar justul titlu se transformă
întrun veritabil titlu de proprietate, nemaiexistând interes pentru invocarea uzucapiunii.
b) hotărârea judecătorească prin care se suplineşte consimţământul uneia din părţile unui antecontract
de vânzarecumpărare, prin esenţa sa strămută proprietatea la posesorul actual şi trebuie considerată,
fără nici o îndoială, un just titlu în favoarea cumpărătorului..
O problemă care sa pus în practica judecătorească a fost dacă succesiunea ab intestat ori legatul
universal poate să constituie just titlu. Răspunsul ar trebui să fie negativ întrucât succesorul nu poate
avea mai multe drepturi decât autorul său, chiar dacă a fost de bunăcredinţă (nemo plus juris ad allium
transferre potest quam ipse habet). Totuşi, art. 1858 pct. 4 C. civ. din 1864 admite că titlul de
proherede poate fi considerat just titlu pentru că transmisiunea universală către un succesor de
bunăcredinţă este de natură a interverti precaritatea şi de a o preface în posesie utilă.
2. Posesia să fie de bunăcredinţă
Posesia este de bună credinţă atunci când posesorul are credinţa greşită că a dobândit de la
adevăratul proprietar [art. 1898 alin. (1) C. civ. din 1864]. Este suficient ca bunacredinţă să existe în
momentul dobândirii posesiei asupra imobilului. Bunacredinţă este prezumată de lege [art. 1899 alin.
(2) C. civ. din 1864], dovada releicredinţe se face de către cel interesat, prin orice mijloc de probă.
Dacă bunacredinţă este prezumată, justul titlu trebuie să fie dovedit de către cel care îl invocă [art.
1899 alin. (1) C. civ. din 1864]. Se cere ca bunacredinţă să fi existat, conform art. 1899 C. civ. din
1864, în momentul „câştigării imobilului”, moment care nu poate fi decât concomitent cu justul titlu.
Faptul că, ulterior, posesorul şia dat seama de greşeala sa, nu are relevanţă: mala fides superveniens
non impedit usucapionem.
c) Termenul uzucapiunii şi modul său de calcul
Uzucapiunea de scurtă durată este de 10 până la 20 de ani, dar nu neapărat de 10 sau de 20 de ani.
Termenul va fi de 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal
judeţean unde se află bunul imobil.
Termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui tribunal
judeţean decât cel în raza căruia se află bunul.
Dacă adevăratul proprietar a locuit un timp în raza tribunalului judeţean unde se află bunul şi un timp
în raza altui tribunal judeţean, termenul se calculează potrivit prevederilor art. 1896 C. civ. din 1864: la
numărul anilor cât proprietarul a locuit în raza aceluiaşi tribunal judeţean se adaugă un număr dublu de
ani, la cei care mai rămăseseră până la zece, cât timp el locuieşte în raza altui tribunal judeţean.
Dacă, de exemplu, adevăratul proprietar a locuit 5 ani în judeţul unde se află imobilul şi, după aceea,
se mută în alt judeţ, el va mai trebui să posede bunul încă 10 ani, adică dublul numărului de ani (5 ani)

175
cât mai rămăseseră de posedat până la 10 ani. Prin urmare, termenul uzucapiunii va fi, în exemplul
nostru, de 15 ani.
Din această cauză se vorbeşte despre uzucapiune de 10 până la 20 de ani, pentru că termenul poate
varia în funcţie de situaţia concretă.
Indiferent de felul uzucapiunii, termenul se calculează pe zile şi nu pe ore. Ziua în care începe
prescripţia nu se ia în calcul (art. 1887 C. civ. din 1864). Ziua se socoteşte de 24 de ore, începe la ora
zero şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare (art. 1888 C. civ. din 1864). Prescripţia se socoteşte
încheiată la împlinirea ultimei zile a termenului (art. 1889 C. civ. din 1864).
Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii
Cazurile de întrerupere şi de suspendare a prescripţiei, precum şi efectele acestora sunt prevăzute de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă, în prezent abrogat. Am arătat că una din cerinţele
art. 1847 C. civ. din 1864 pentru ca uzucapiunea săşi producă efectele este ca posesia să fie
neîntreruptă.
Codul civil din 1864 reglementează în cadrul art. 1863 două feluri de întrerupere: întreruperea naturală
şi întreruperea civilă.
Întreruperea nu poate avea efect decât asupra unei prescripţii în curs, ea rămâne fără rezultat asupra
unei prescripţii împlinite. Întreruperea prescripţiei nimiceşte tot efectul anterior al posesiei.
În cazul în care, după întrerupere, posesorul rămâne mai departe în posesie, el începe o nouă
perioadă de prescripţie ca şi cum nu ar fi posedat niciodată înaintea cauzei de întrerupere.

1. Întreruperea naturală
În art. 1864 C. civ. din 1864 sunt prevăzute două cazuri de întrerupere naturală:
a) când posesorul rămâne lipsit, în curs de mai mult de un an, de folosinţa lucrului, prin faptul vechiului
proprietar sau al unei a treia persoane; Întreruperea naturală este cauzată de deposedarea celui aflat
în posesie printro faptă a omului (adevăratul proprietar sau un terţ) şi nu este rezultatul unui caz de
forţă majoră. Ne aflăm în prezenţa unei întreruperi naturale a prescripţiei şi când posesorul actual
abandonează voit bunul, în care caz, nu este necesar ca întreruperea să fi durat un an.
b) când lucrul este declarat neprescriptibil ca urmare a unei transformări legale a naturii sau destinaţiei
sale. Când legea declară un lucru imprescriptibil, ne aflăm mai mult în prezenţa unei imposibilităţi a
prescrierii lucrului decât a unei întreruperi a prescripţiei.
2.Întreruperea civilă
Reglementările Codului civil din 1864 cuprinse în art. 18651873 erau comune în ce priveşte prescripţia
achizitivă şi prescripţia extinctivă, iar cauzele de întrerupere şi suspendare erau identice. Modificările
aduse ulterior, prin art. 1317 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, se aplică şi
prescripţiei achizitive.
Prescripţia se întrerupe în următoarele trei cazuri:
prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge
prescripţia;
prin cererea de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar dacă cererea fost introdusă la o instanţă
judecătorească ori la un organ arbitral necompetent;
printrun act începător de executare silită.
Prescripţia nu este întreruptă dacă sa pronunţat încetarea procesului, dacă cererea de chemare în
judecată sau executare a fost respinsă, anulată sau dacă sa perimat, ori dacă cel care a făcuto a
renunţat la ea.
Cel deal treilea caz de întrerupere civilă, actul începător de executare, nu se aplică prescripţiei
achizitive, ci numai prescripţiei extinctive. Actele citate de lege (sechestrul, cererea de executare a
unui titlu executor) se referă la creditorul care urmăreşte pe debitor pentru îndeplinirea obligaţiei sale şi
nu la proprietarul care îl urmăreşte pe posesor.
176
Toate cauzele de întrerupere civilă, spre deosebire de cauzele de întrerupere naturală, au efecte
relative. Întreruperea civilă are un efect absolut în cazul precarităţii, când posesorul recunoaşte că
deţine cu titlu precar. Precaritatea, care este un viciu absolut, distruge posesia utilă în trecut şi o face
imposibilă pentru viitor, putând fi invocată de orice terţ interesat.
3. Suspendarea uzucapiunii

Prin suspendarea prescripţiei înţelegem acea modificare a cursului prescripţiei care constă în oprirea,
de drept, a cursului termenului de prescripţie pe timpul cât durează situaţiile, limitativ prevăzute de
lege, care îl pun în imposibilitatea de a acţiona pe titularul dreptului la acţiune.
Spre deosebire de întrerupere, în cazul suspendării prescripţiei achizitive, perioada de timp care a curs
până în momentul intervenirii cauzei de suspendare, se va calcula în continuare, după încetarea
cauzei de suspendare, până la împlinirea termenului.
Cazurile de suspendare prevăzute de art. 13 şi art. 14 din Decretul 167/1958 pentru prescripţia
extinctivă se aplică şi prescripţiei achizitive:
a) cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de forţă majoră să facă
acte de întrerupere;
b cât timp posesorul care invocă uzucapiunea sau adevăratul proprietar al imobilului se află în
rândurile forţelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de război;
c) între părinţi sau tutore şi cei care se află sub ocrotirea lor, între curator şi cei pe care îi reprezintă,
precum şi între orice altă persoană care, în temeiul legii sau al hotărârii judecătoreşti, administrează
bunurile altora şi cei ale căror bunuri sunt administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au
fost date şi aprobate;
d) prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu cât timp nu are reprezentant
legal şi nici împotriva celui cu capacitate restrânsă cât timp nu are cine săi încuviinţeze actele;
e) prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.
e) Joncţiunea posesiilor
1. Noţiunea şi caracterele juridice ale joncţiunii posesiilor
Joncţiunea sau accesiunea posesiilor este adăugarea la termenul posesiei posesorului actual a
termenului de posesie a autorului său, adică a posesorului anterior, respectiv unirea posesiei
uzucapantului cu cea a autorului său pentru împlinirea termenului necesar dobândirii dreptului de
proprietate prin uzucapiune.
Joncţiunea posesiilor prezintă o importanţă deosebită, deoarece, în lipsa acesteia, întreaga instituţie a
uzucapiunii ar fi iluzorie fiindcă posesorul actual ar trebui să aştepte timp de 30 de ani sau 1020 de
ani, în funcţie de felul prescripţiei, pentru a dobândi dreptul de proprietate.
Caracterul facultativ al joncţiunii rezultă din prevederile art. 1860 C. civ. din 1864 conform căruia „orice
posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia
autorului său”. Rezultă deci că joncţiunea posesiilor nu este obligatorie, ci facultativă, posesorul actual
poate să aleagă între a invoca sau nu unirea celor două posesii.
Joncţiunea posesiilor este totdeauna posibilă. Caracterul posibil al joncţiunii rezultă din formularea
cuprinsă în art. 1860 C. civ. din 1864 care se referă la „orice posesor”, precum şi din faptul că legea nu
prevede distincţii între diversele categorii de posesori actuali, succesori universali, cu titlu universal
sau cu titlu particular.
După unii autori, joncţiunea are şi un caracter condiţional, în sensul că posesorul subsecvent este
obligat să continue posesia iniţială, cu toate viciile sau calităţile sale, fără a putea schimba în avantajul
său natura posesiei anterioare. Cel deal doilea posesor poate doar să opteze între a continua posesia
în forma sa iniţială sau a renunţa la acest beneficiu al legii şi a începe o nouă posesie, în funcţie de
ceea ce îl avantajează.
2. Condiţiile joncţiunii posesiilor
Pentru a fi posibilă joncţiunea posesiilor sunt necesare următoarele condiţii:
177
a) să existe un raport juridic între cei doi posesori, respectiv cel ce invocă posesia să fie succesor în
drepturi al autorului său. Cel ce a uzurpat posesia altuia nu poate invoca joncţiunea.
b) să fie vorba din partea ambilor de o posesie propriuzisă. Detenţia precară nu poate fi unită cu o
posesie.
Prin „autor”, în sensul prevederilor art. 1860 C. civ. din 1864, aşa cum a subliniat şi fostul Tribunal
Suprem, se înţelege persoana care, ca şi cel care invocă joncţiunea, nu este titular al dreptului de
proprietate sau a altui drept real. Aceasta pentru că în cazul în care persoana este titulara dreptului
real, unirea celor două posesii nu îşi mai are sensul, transferul dreptului de proprietate operând pe
baza actului juridic respectiv.
Atunci când o persoană, fără a fi adevăratul proprietar al imobilului, a obţinut totuşi câştig de cauză în
acţiunea în revendicare pornită împotriva unui posesor, iar mai târziu apare adevăratul proprietar al
imobilului care revendică bunul său de la actualul posesor, acesta din urmă nu va putea opune
adevăratului proprietar decât posesia sa în vederea uzucapiunii, fără a putea adăuga posesia primului
posesor. Deoarece cel deal doilea posesor a promovat o acţiune în revendicare împotriva primului
posesor, prin admiterea acţiunii a fost nimicită posesia acestuia astfel că cel deal doilea posesor nu
poate fi considerat ca succesor în drepturi al primului pârât.
Dacă posesorul actual a dobândit bunul imobil pe bază de just titlu şi de bunăcredinţă, el va avea
calitatea de posesor de bunăcredinţă.
Dacă, dimpotrivă, a cunoscut viciile justului titlu, atunci va fi considerat că a dobândit posesia tot pe
baza unui raport juridic şi va putea invoca joncţiunea pentru uzucapiunea de 30 de ani. Deşi este de
reacredinţă, posesorul posterior nu va putea fi considerat că a uzurpat posesia altuia din moment ce
nu la deposedat pe posesorul anterior, ci doar a continuat stăpânirea utilă şi de reacredinţă a acestuia.
În cadrul joncţiunii, noţiunea de „posesor actual”, folosită de Codul civil din 1864, nu are acelaşi sens
cu noţiunea de „succesor în drepturi al autorului”, deoarece joncţiunea presupune în mod imperativ
existenţa unui raport juridic între cei doi posesori ai imobilului.
Doctrina franceză a făcut distincţia între succesorul cu titlu universal şi cel cu titlu particular. În cazul
unui avândcauză cu titlu universal, posesorul actual continuă posesia autorului său, altfel spus,
succesorii cu titlu universal nu încep o posesie nouă, distinctă de cea a autorului lor, întrucât în
materie de moştenire, titlul în baza căruia se intră în posesie nu se găseşte la moştenitor ci la defunct.
Viciile posesiei vor trece întocmai de la defunct la moştenitor. Dacă defunctul a fost de reacredinţă,
indiferent că moştenitorul este de bunăcredinţă sau de reacredinţă, uzucapiunea va fi de 30 de ani.
În cazul unui avândcauză cu titlu particular, posesia acestuia este distinctă de cea a autorului său.
Posesorul actual începe în persoana sa o nouă posesie, independentă faţă de cealaltă, având
facultatea, dacă este în interesul său, să o unească sau nu cu posesia sa pentru a dobândi dreptul de
proprietate prin uzucapiune.
Regula generală a joncţiunii este că ori de câte ori posesorul actual înţelege să se prevaleze de
posesia autorului său, el este obligat să o continue cu toate viciile sau calităţile sale. Posesorul actual
nu poate schimba, în avantajul său, natura posesiei anterioare.
Posesorul actual nu poate invoca joncţiunea posesiilor decât dacă cele două posesii sunt una în
continuarea celeilalte şi nu au intervenit cauze de întrerupere civilă sau naturală.
Pentru a opera joncţiunea, se pune problema ce titlu este necesar posesorului de la autorul său. La
început sa considerat că este suficient un titlu translativ de proprietate care să fie eficient din punct de
vedere legal. Ulterior, sa afirmat că raportul juridic necesar transferului posesiei în scopul joncţiunii
acesteia poate fi realizat şi prin alte instrumente juridice, de pildă, o hotărâre judecătorească ce ar
suplini tocmai lipsa raportului juridic sau orice alt act generator al raportului posesoriu, care constă în
luarea în stăpânire a unui lucru cu intenţia de a se comporta ca proprietar şi la care transmiţătorul de
fapt al lucrului nu sa opus.
Mai mult, în cazul în care atât posesorul actual cât şi autorul său sunt de reacredinţă, adică au
cunoştinţă despre inexistenţa în patrimoniul lor a unui drept real asupra bunului respectiv, cerinţa
existenţei unui act translativ de proprietate între aceştia este exagerată.

178
Cu privire la cea de a doua condiţie a joncţiunii, remarcăm că posesia anterioară, invocată pentru
joncţiune, trebuie să fie o posesie utilă. Dacă uzucapantul dobândeşte posesia de la un detentor
precar va începe în persoana sa o posesie nouă, independentă, pe care nu o poate uni cu stăpânirea
exercitată de autorul său. Este însă posibil ca dobânditorul bunului să intervertească detenţia autorului
său în posesie în cazurile prevăzute de lege, dar nici în acest mod nu va beneficia de joncţiune.
Sa considerat că este posibilă joncţiunea posesiei unui uzufructuar cu aceea a autorului său,
exercitată cu titlu de proprietar, în virtutea regulii potrivit căreia cine poate mai mult, poate şi mai puţin.
În schimb, dacă posesorul actual exercită o posesie cu titlu de proprietar, nu o va putea uni cu cea a
autorului său, exercitată cu titlu de uzufructuar.
Invocarea joncţiunii reprezintă un drept potestativ al posesorului actual. Acesta poate opta sau nu
pentru invocarea joncţiunii, chiar dacă sunt îndeplinite condiţiile acesteia.
Regula generală a joncţiunii este aceea că, ori de câte ori un posesor se prevalează de posesia
autorului său, el este obligat să continue acea posesie cu viciile şi calităţile sale, iar termenul
uzucapiunii va fi acela care ar fi fost necesar autorului său, fără ca posesorul subsecvent să poată
schimba în avantajul său natura posesiei autorului.
Remarcăm că posesorul actual nu poate beneficia de un termen scurt pentru uzucapiune, prin
joncţiune, dacă posesia autorului său a fost de reacredinţă, după cum nu va beneficia de un termen
scurt pentru uzucapiune, prin joncţiune cu posesia unui autor de bunăcredinţă, dacă posesorul actual
este de reacredinţă.
Joncţiunea este favorabilă posesorului actual în următoarele trei ipoteze practice:
a) posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu aceea a autorului, ambele posesii fiind de
bunăcredinţă sau de reacredinţă. Întro astfel de ipoteză nu există nici un fel de dificultăţi. În oricare din
situaţii posesorul actual e interesat să invoce joncţiunea deoarece posesia sa continuă calitatea şi
termenul posesiei autorului, el putând uzucapa în termen de 30 de ani sau de la 1020 de ani.
b) dacă posesorul actual este de reacredinţă, iar autorul său avut o posesie de bunăcredinţă şi cu just
titlu, el nu va putea uzucapa decât printro posesie de 30 de ani, termen impus de art. 1890 C. civ. din
1864. La calculul termenului de 30 de ani se poate include însă şi timpul în care autorul său a posedat
lucrul.
c) dacă posesorul actual este de bună credinţă şi are just titlu, iar autorul este de rea credinţă,
dobânditorul are două posibilităţi, la alegerea sa:
să înceapă o nouă prescripţie de 1020 de ani, fără a putea beneficia de posesia autorului;
să beneficieze de posesia autorului făcând joncţiunea posesiilor pentru invocarea uzucapiunii de 30
de ani, dacă timpul care a mai rămas până la împlinirea termenului de 30 de ani este mai mic de 10
ani.
3. Momentul invocării joncţiunii posesiilor
Împărtăşim opinia potrivit căreia invocarea joncţiunii posesiilor are caracter accesoriu faţă de
invocarea uzucapiunii propriuzise. Are interes să invoce joncţiunea posesiilor doar acela care invocă
dobândirea dreptului real prin uzucapiune.
Sa considerat că întrun litigiu în care uzucapantul invocă joncţiunea posesiilor, în mod obligatoriu
trebuie citat şi introdus în cauză, în calitatea de pârât şi posesorul anterior, a cărui posesie utilă este
invocată în susţinerea joncţiunii.
Sa exprimat şi opinia potrivit căreia dreptul de a invoca joncţiunea nu este strict personal, ci are
caracter real, putând fi transmis moştenitorilor şi putând fi chiar exercitat de unele categorii de
avânzicauză, în condiţiile art. 1843 C. civ. din 1864, apreciinduse că reprezintă chiar mai mult decât o
aplicaţie particulară a acţiunii oblice reglementate de art. 974 C. civ. din 1864.
În situaţia în care termenul de uzucapiune sa împlinit deja în persoana autorului, iar acesta nu a
invocat dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, posesorul actual o poate invoca el însuşi,
fără a mai apela la joncţiune şi fără a justifica o posesie utilă proprie.
f) Mecanismul uzucapiunii. Natura juridică a dreptului de a invoca uzucapiunea

179
Sa apreciat că uzucapiunea este un fapt juridic complex, în care starea de fapt a posesiei, adică o
acţiune umană, este reunită cu un factor natural, cum este trecerea unui interval de timp prevăzut de
lege, iar mecanismul prin care starea de fapt se converteşte în stare de drept este o prezumţie
absolută de proprietate.
Uzucapiunea nu se produce spontan, de drept, prin simpla aplicare a legii. Este necesară
manifestarea expresă a voinţei uzucapantului de a dobândi dreptul de proprietate. Chiar dacă sunt
întrunite condiţiile legale ale uzucapiunii, posesorul nu este obligat să o invoce, căci dobândirea
dreptului de proprietate sau a altui drept real nu poate constitui o obligaţie. Este posibil ca posesorul
îndreptăţit să invoce uzucapiunea să renunţe la acest beneficiu legal, adică la invocarea aplicării
prezumţiei absolute de proprietate.
Am văzut că simplul fapt al stăpânirii unui bun creează prezumţia legală că cel care stăpâneşte bunul
este posesorul, iar posesorul este, la rândul său, prezumat legal ca proprietar. Ambele prezumţii sunt
însă relative. Dacă însă posesia are calitatea de a fi utilă şi se conjugă cu trecerea unui interval de
timp, anume prevăzut de lege, atunci prezumţia legală de proprietate a posesiei devine, din relativă,
absolută.
Mijloacele de a dovedi dreptul de proprietate asupra unui lucru sunt totdeauna incomplete şi deci,
susceptibile să nască doar prezumţii relative de proprietate. Dovada absolută a dreptului de
proprietate ar presupune o probă în cascadă de la cel care invocă în favoarea sa acest drept până la
primul proprietar al bunului, sarcină extrem de dificilă, aproape imposibilă, motiv pentru care romanii
numeau această probaţiune „probatio diabolica”.
Este posibil însă ca, deşi să nu se poată dovedi provenienţa dreptului de la un autor care este în mod
neîndoielnic proprietar al bunului, să se facă dovada unui fapt vecin şi conex al actului sau faptului prin
care sa născut dreptul, adică dovada stăpânirii în fapt a bunului în condiţiile determinate de lege, iar
din această dovadă se deduce că dreptul a fost legal dobândit şi nu se mai admite probă contrară. De
aceea, posesorul care îndeplineşte condiţiile pentru a uzucapa, invocă în favoarea sa, făcând dovada
stăpânirii de fapt în condiţiile impuse de lege, aplicarea prezumţiei legale absolute de proprietate, fără
a mai fi necesare dovezi suplimentare.
Din aceste motive se spune că uzucapiunea este un mod absolut de dobândire a dreptului de
proprietate, un mod originar, în care se neagă efectul probator deplin al oricărei transmiteri a dreptului
de proprietate de la o altă persoană. Deşi în cazul uzucapiunii scurte de 10 la 20 de ani, una din
condiţiile uzucapiunii este actul translativ de proprietate, acesta nu este suficient pentru a dovedi
dreptul de proprietate întrucât este un just titlu, un titlu care emană de la un neproprietar, astfel că, şi
în aceste situaţii, uzucapiunea este tot un mod originar de a dobândi dreptul de proprietate. Posesorul
devine proprietar prin efectul uzucapiunii, iar nu prin efectul actului translativ de proprietate. Nu este
vorba despre o consolidare, o validare, sau o confirmare a actului translativ de proprietate, ci despre
efectul juridic al unei stări de fapt asupra unui bun, care se exercită în condiţiile legii şi care este un
mecanism distinct, originar, de dobândire a dreptului de proprietate. Posesorul nu dobândeşte dreptul
de proprietate prin actul translativ de drept, ci prin uzucapiune. De aceea, dreptul de proprietate nu se
stinge în patrimoniul adevăratului proprietar până nu este câştigat de posesor prin invocarea
uzucapiunii.
Acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar este imprescriptibilă, dreptul de proprietate, după
cum ştim, nu se stinge prin neuz, astfel că simplul fapt că proprietarul unui bun nu se îngrijeşte de
bunul său nu poate duce la sancţiunea pierderii dreptului. Proprietarul îşi va pierde dreptul doar dacă
un altul la stăpânit în locul său cu animus de proprietar. Numai dacă acesta din urmă înţelege să
invoce în favoarea sa dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate, iar instanţa de judecată îi
dă câştig de cauză, atunci dreptul se naşte în patrimoniul posesorului, cu efect retroactiv, de la intrarea
în posesie, şi se stinge în patrimoniul fostului proprietar de la aceeaşi dată.
Sa arătatcă fundamentarea uzucapiunii pe ideea de sancţiune civilă a proprietarului neglijent nu ţine
seama de faptul că necesitatea şi utilitatea oricărei sancţiuni juridice sunt determinate, totdeauna, de
săvârşirea unui fapt ilicit, prin care se încalcă prevederile unei norme legale, or proprietarul care nu
uzează de bunul său nu săvârşeşte, prin simplul fapt al neuzului, nimic ilicit. De altfel, acest fundament
se conciliază greu cu posibilitatea posesorului care întruneşte condiţiile uzucapiunii de a renunţa,
expres sau tacit, la dobândirea dreptului de proprietate.
180
Prin urmare, se pot preciza două trăsături majore pentru mecanismul uzucapiunii:
uzucapiunea nu operează de drept, ci prin manifestarea de voinţă a posesorului, care se poate
exprima întro formă pozitivă, a invocării dobândirii dreptului pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale
de excepţie procedurală, sau întro formă negativă, pe calea renunţării la beneficiul uzucapiunii;
uzucapiunea operează retroactiv, efectele sale se produc în timp până la intrarea în posesie efectivă,
fiind indiferente pentru dobândirea dreptului de proprietate, data împlinirii termenului de uzucapiune
sau data hotărârii judecătoreşti.
Odată ce sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii, ceea ce dobândeşte posesorul nu este proprietatea
însăşi asupra imobilului, ci dreptul de a se prevala de uzucapiune, care are natura juridică a unui drept
potestativ.
Dacă acest drept potestativ se exercită întro manieră pozitivă, se va dobândi dreptul de proprietate cu
efect retroactiv.
Dreptul de opţiune al uzucapantului se poate exercita şi în manieră negativă prin renunţarea la
uzucapiune.
g) Efectele uzucapiunii
Cel mai important efect al uzucapiunii este dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real de
către posesorul care a uzucapat în condiţiile şi în termenul prevăzut de lege.
Efectul uzucapiunii este retroactiv, dobânditorul devine proprietar încă din momentul când a început să
curgă termenul de prescripţie, iar nu în momentul împlinirii termenului uzucapiunii.

Transformarea posesorului în proprietar nu operează automat, ci ea trebuie invocată în justiţie ca

mijloc de dobândire de către cel care a uzucapat. Cererea uzucapiunii reprezintă o problemă
de moralitate ce depinde de conştiinţa uzucapantului, de aceea credem că, în mod judicios, prin art.
1841 C. civ. din 1864 sa interzis instanţelor judecătoreşti să invoce din oficiu prescripţia achizitivă,
această facultate fiind lăsată la latitudinea uzucapantului.
Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune cât şi pe cale de excepţie.
Articolul 1842 C. civ. din 1864 dispune că prescripţia poate fi invocată în orice moment în cursul
instanţei, până când Curtea de Apel pronunţă o hotărâre irevocabilă. Simplul fapt de a nu invoca
prescripţia în prima instanţă nu reprezintă prin el însuşi o renunţare tacită. Dacă posesorul a renunţat,
expres sau tacit, la prescripţie, el nu o va mai putea invoca nici în faţa instanţelor de fond.
Dreptul de a invoca prescripţia achizitivă nu aparţine numai posesorului, deoarece aşa cum rezultă din
prevederile art. 1843 C. civ. din 1864, creditorii şi orice altă persoană interesată vor putea opune
uzucapiunea câştigată debitorului, chiar dacă uzucapantul a renunţat la ea. Explicaţia trebuie căutată
în faptul că prin această dispoziţie normativă, legiuitorul, care a avut de ales între apărarea intereselor
creditorilor pe de o parte şi menajarea onestităţii şi conştiinţei posesorului pe de altă parte, a hotărât
că şi în cazul în care uzucapantul, dintrun scrupul de ordin personal, ar renunţa la efectele uzucapiunii,
creditorii lui vor putea totuşi să o invoce, deoarece renunţarea ar fi de natură să scoată
din patrimoniul debitorului un bun care face parte din gajul lor general (art. 1718 C. civ. din 1864).
Ca urmare a efectului retroactiv al uzucapiunii, o serie întreagă de consecinţe se vor consolida sau vor
fi înlăturate, după cum urmează:
a) posesorul este considerat proprietarul bunului în mod retroactiv, de la momentul începerii posesiei
utile;
b) vor fi consolidate definitiv, începând chiar cu data constituirii lor, toate drepturile şi sarcinile pe care
posesorul lea constituit în favoarea unor terţe persoane;
c) indiferent că este de bună sau de reacredinţă, posesorul va dobândi retroactiv un drept de
proprietate asupra tuturor fructelor bunului frugifer pe care lea perceput pe durata posesiei;
d) se vor desfiinţa în întregime toate drepturile reale pe care adevăratul proprietar lea constituit pe
timpul cât a durat stăpânirea bunului de către posesor, ca urmare a efectului retroactiv al uzucapiunii;

181
e) titlul în temeiul căruia uzucapantul dobândeşte dreptul real este unul nou, inatacabil, fiind un mod
originar de dobândire;
f) opozabilitatea faţă de terţi a dreptului prescris se realizează fără îndeplinirea condiţiilor de publicitate
imobiliară;
g) în cadrul comunităţii de bunuri a soţilor, bunul posedat va fi comun dacă la începerea posesiei soţii
erau căsătoriţi. În situaţia în care posesia unui bun a început în timpul căsătoriri, iar până la împlinirea
termenului de prescripţie, căsătoria se desface prin divorţ, iar soţii nu şiau împărţit anterior bunul ca
bun comun,la data desfacerii căsătoriei, elementul animus va suferi o transformare esenţială, în sensul
că foştii soţi vor continua să posede animus condomini, fie împreună, fie numai unul dintre ei, dar nu
numai pentru sine, ci, în condiţii de precaritate, şi pentru celălalt, astfel că la împlinirea termenului de
prescripţie, vor dobândi dreptul de proprietate asupra bunului, pe cotepărţi egale. Este însă posibil ca
unul dintre soţi să intervertească posesia comună în posesie exclusivă, astfel că, la data divorţului, va
începe o nouă prescripţie.
În ceea ce priveşte însă drepturile şi sarcinile constituite de adevăratul proprietar anterior intrării în
posesie a uzucapantului, ele vor continua să greveze imobilul în măsura în care nu vor fi fost
dobândite, sau nu se vor stinge şi ele prin prescripţie. De exemplu, dacă este vorba de o servitute
continuă şi aparentă pe care posesorul ei o foloseşte şi pe timpul uzucapiunii, caracterul retroactiv al
prescripţiei achizitive nu va avea nici o consecinţă asupra acestei sarcini, care deci, nu se va stinge
odată cu transferul imobilului.
Oricum, împotriva acestei sarcini, uzucapiunea nu va putea să curgă decât de la data săvârşirii
ultimului act de folosinţă, dată care nu va fi totdeauna aceeaşi cu data începerii uzucapiunii imobilului.
Raţiunea instituirii efectului retroactiv al uzucapiunii o constituie protejarea terţilor care, întemeinduse
pe aparenţă, au contractat cu posesorul. Drepturile constituite în favoarea terţilor de către adevăratul
proprietar vor fi sacrificate în favoarea drepturilor terţilor care au contractat cu posesorul şi care sau
bazat pe aparenţa de proprietate pe care o creează posesia ca stare de fapt.
h) Renunţarea la uzucapiune
Beneficiarul prescripţiei achizitive poate renunţa la efectele acesteia, întrucât dreptul de a invoca
uzucapiunea este un drept ce aparţine personal posesorului.
Articolul 1838 C. civ. din 1864 menţionează că nu se poate renunţa la uzucapiune decât după
împlinirea ei, ceea ce înseamnă că nu este permisă o renunţare anticipată. Interdicţia este justificată
plecânduse de la scopul şi organizarea uzucapiunii pentru motive de ordine publică: consolidarea
stărilor de fapt existente vreme îndelungată, liniştea şi ordinea socială, simplificarea probaţiunii
dreptului de proprietate imobiliară, apreciinduse că există un interes general ca prescripţia achizitivă
să funcţioneze în mod real. De asemenea, sa apreciat că dacă ar fi permisă renunţarea anticipată la
uzucapiune, clauza de renunţare ar putea fi inclusă în toate contractele, iar uzucapiunea ar deveni un
mod de dobândire a dreptului de proprietate foarte rar întâlnit.
Odată împlinite condiţiile uzucapiunii, uzucapantul poate renunţa la invocarea sa, aşa cum poate
renunţa la orice drept din patrimoniul său.
Este posibilă o renunţare la timpul deja trecut al unei prescripţii în curs, renunţarea având ca efect
începerea unei noi prescripţii pentru posesor, după cum este posibil şi ca posesorul să recunoască
precaritatea titlului său, fapt care va face ca uzucapiunea să devină imposibilă.
Renunţarea la uzucapiune poate fi expresă sau tacită.
Renunţarea la uzucapiune este un act unilateral al uzucapantului care nu necesită acceptare din
partea celeilalte părţi. La aprecierea valabilităţii sale este suficient să se cerceteze doar voinţa
renunţătorului.
Totodată, deşi este un act de dispoziţie juridică, are caracter pur abdicativ, nu este considerată un act
translativ de proprietate, ci un refuz de a dobândi proprietatea. Aceasta deoarece uzucapiunea nu
operează ope legis, ci numai dacă este invocată în faţa instanţei judecătoreşti. Prin urmare, chiar dacă
termenul de uzucapiune sa împlinit, dacă posesorul nu invocă în faţa instanţei de judecată dobândirea
dreptului de proprietate prin prescripţie, acest drept nu va exista în patrimoniul său, astfel că el nu
poate prin renunţare să transfere un drept pe care nici nu la dobândit.
182
Fiind un act de dispoziţie, renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu. Posesorul lipsit
de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă nu poate renunţa la uzucapiune
decât prin reprezentantul legal sau cu autorizarea acestuia şi a instanţei de tutelă.
Nu poate renunţa la uzucapiune decât uzucapantul personal, întrucât invocarea beneficiului
uzucapiunii presupune nu numai considerente de ordin economic, ci şi de ordin moral. Creditorii
uzucapantului sau terţe persoane nu pot renunţa la uzucapiune în locul posesorului. În schimb, art.
1843 C. civ. din 1864 dă dreptul creditorilor şi oricăror alte persoane interesate „să opună prescripţia
câştigată debitorului sau codebitorului lor, ori proprietarului, chiar şi dacă acel debitor, codebitor sau
proprietar renunţă la dânsa”.
Dacă admitem dreptul creditorilor sau altor persoane interesate de a nesocoti neglijenţa posesorului şi
de a invoca în locul său uzucapiunea, cu atât mai mult aceştia pot ataca pe calea unei acţiuni pauliene
refuzul posesorului de a dobândi proprietatea, atunci când acesta se face în frauda lor, chiar dacă
acest refuz nu este un act translativ de proprietate, ci un refuz de a se îmbogăţi.
Renunţarea la uzucapiune presupune o serie de consecinţe juridice.
Ca urmare a efectului retroactiv al renunţării, se consideră că posesorul nu a dobândit niciun moment
dreptul de proprietate şi că acest drept nu a părăsit patrimoniului proprietarului bunului, de la intrarea
în posesie şi până la data renunţării la dreptul de a invoca uzucapiunea.
În consecinţă, toate drepturile constituite de proprietar în favoarea terţilor rămân valabile, iar cele
constituite de posesor se vor desfiinţa. Terţii interesaţi vor avea dreptul să atace renunţarea dacă
aceasta se dovedeşte frauduloasă.
Ca o consecinţă a caracterului pur abdicativ al renunţării la uzucapiune, aceasta nu este supusă
formalităţilor de publicitate imobiliară, fapt ce poate influenţa cunoaşterea de către terţi a actului de
renunţare.
Renunţarea la uzucapiune nu constituie o liberalitate şi, prin urmare, nu este supusă raportului şi nici
reducţiunii.
Uzucapiunea în regim de carte funciară conform reglementării cuprinse în Decretullege nr.
115/1938

În Transilvania, Banat şi Bucovina, unde este aplicabil sistemul de publicitate al cărţilor funciare,
uzucapiunea este reglementată prin Decretullege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare
la cărţile funciare.
Prin Legea nr. 389/iunie 1943 sau extins prevederile Codului civil şi peste Carpaţi fiind scoase din
vigoare Codul civil austriac şi legile locale maghiare. În nordul Transilvaniei extinderea legislaţiei
române a avut loc prin Legea nr. 260/1945, ca urmare a revenirii acestui teritoriu la patria mamă. Prin
cele două acte normative a fost menţinută însă reglementarea sistemului de publicitate imobiliară a
cărţilor funciare.
Prin Legea nr. 241/12 iulie 1947 a fost pus în aplicare, în Transilvania, Decretullege nr. 115/1938.
Până la apariţia legilor de extindere a legislaţiei civile româneşti în Transilvania, uzucapiunea era
reglementată prin legile locale maghiare şi Codul civil austriac, potrivit cărora termenul de uzucapiune
era de 32 de ani, respectiv de 30 de ani. Uzucapiunea opera de plin drept, chiar fără înscriere în
cartea funciară. Prin Legile nr. 389/1943 şi nr. 260/1945 sa menţinut vechea reglementare a cărţilor
funciare, prevăzânduse că uzucapiunile începute înainte de extinderea legislaţiei române vor fi
cârmuite în ce priveşte natura, durata şi efectele, de dispoziţiile legilor sub care au început, adică legile
maghiare şi Codul civil austriac.
Uzucapiunile începute între momentul extinderii aplicării Codului civil în Transilvania (22 iunie 1943) şi
momentul intrării în vigoare a Decretuluilege nr. 115/1938 prin Legea nr. 241/1947, sunt guvernate de
prevederile Codului civil român. Uzucapiunile începute sub regimul Decretuluilege nr. 115/1938 sunt
cârmuite numai de prevederile acestui act normativ. În ce priveşte Bucovina, Decretullege nr.
115/1938 a fost pusă în aplicare prin Decretullege nr. 511/1938. Uzucapiunile începute şi împlinite
până la această dată erau guvernate de Codul civil austriac, iar cele începute şi neîmplinite până la 15

183
octombrie 1938, potrivit art. 8 alin. (2) din Decretullege nr. 115/1938, au avut ca efect dobândirea
proprietăţii numai dacă posesia a îndeplinit cumulativ atât condiţiile prevăzute de Codul civil austriac
cât şi cele prevăzute de Codul civil român. După 15 octombrie 1938, uzucapiunile încep şi îşi produc
efectele numai în cazurile şi condiţiile Decretuluilege nr. 115/1938.
Uzucapiunile începute şi împlinite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, îşi produc efectele
potrivit Decretuluilege nr. 115/1938. Cum, potrivit noii legi, uzucapiunea va putea avea loc numai în
condiţiile Codului civil, uzucapiunile începute, dar neîmplinite la intrarea în vigoare a legii, precum şi
cele care au început după intrarea în vigoare a noii legi, vor fi guvernate de dispoziţiile Codului civil.
Prin Decretullege nr. 115/1938 sunt reglementate în art. 27 şi art. 28, două cazuri de uzucapiune:
uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
a) Uzucapiunea tabulară
Art. 27 din Decretullege nr. 115/1938 prevede că „în cazul în care sau înscris fără cauză legitimă,
drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii ele vor rămâne valabil dobândite dacă
titularul dreptului lea posedat cu bună credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.
În acest caz, dreptul de proprietate sau alt drept real care se dobândeşte prin uzucapiune este deja
înscris, intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. Perioada de 10 ani este o perioadă de
„convalescenţă a titlului” pentru că titlul pe baza căruia sa făcut intabularea, deşi cu vicii sau chiar
nevalabil, prin împlinirea termenului de 10 ani devine valabil, starea de aparenţă tabulară creată de
evidenţa scriptică a cărţii funciare se consolidează. Titlul pe baza căruia sa făcut intabularea, deşi
valabil, se curăţă, se vindecă de viciile sale, prin trecerea termenului de 10 ani şi devine valabil.
Şi în cazul uzucapiunii tabulare, aceasta produce efecte retroactive de la data intabulării acelui drept în
cartea funciară.
Prin practica judiciară sa stabilit că, pentru dobândirea uzucapiunii tabulare, posesia trebuie să
îndeplinească cerinţele prevăzute de art. 1847 C. civ. din 1864, aşa cum se prevede expres prin
Legea nr. 241/1947 în art. 6.
Adevăratul proprietar poate introduce întrun anumit termen o acţiune în rectificarea înscrierii în cartea
funciară, în condiţiile art. 37 din Decretullege nr. 115/1938.
Considerăm că uzucapiunea prevăzută de art. 27 din Decretullege nr. 115/1938 se aplică şi în cazul în
care intabularea dreptului sa făcut pe temeiul unui act juridic lovit de nulitate absolută, deoarece
dispoziţia normativă referitoare la această problemă nu pretinde existenţa unui just titlu. Locul justului
titlu, reglementat de art. 1897 C. civ., este luat de faptul material al înscrierii dreptului în cartea
funciară. Argumentul cel mai important în sprijinul acestei soluţii trebuie căutat în ideea de aparenţă, în
validitatea aparenţei în drept. Faptul că timp de 10 ani nu sa cerut rectificarea cărţii funciare a avut ca
efect ştergerea viciilor titlului de dobândire, consolidând starea de aparenţă creată prin înscrierea
titlului juridic nul. Posesia cerută pe parcursul celor zece ani este o posesie specifică, tabulară, adică o
posesie care se întemeiază pe un drept tabular, chiar dacă este dobândit printrun titlu nevalabil.
b) Uzucapiunea extratabulară
Potrivit art. 28 din Decretullege nr. 115/1938 „cel care a posedat un bun nemişcător în condiţiile legii,
timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea
dreptului uzucapat”.
În acest caz uzucapiunea este extratabulară pentru că dobândirea dreptului de proprietate de către
posesor are loc fără să se fi intabulat dreptul în cartea funciară.
Condiţiile pentru invocarea acestei uzucapiuni, sunt:
1. Titularul dreptului intabulat din cartea funciară să fie decedat.
2. Uzucapantul să posede imobilul cel puţin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular.
3. Posesia să fie utilă, fiind indiferentă bunacredinţă sau reauacredinţă.
Intabularea dreptului real uzucapat se face potrivit procedurii reglementate de art. 130 din Decretullege
nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de intabulare se adresează instanţei judecătoreşti de
la locul unde este situat imobilul şi se va publica în ziar. Dacă în termen de 1 lună nu se fac opoziţii,
184
judecătoria se va pronunţa prin încheiere; în caz contrar, opoziţia se va judeca de către instanţă. În
ambele cazuri, instanţa cercetează îndeplinirea condiţiilor articolului 28 din Decretullege 115/1938.
Dreptul de proprietate se intabulează cu data notării cererii de intabulare în cartea funciară.
În legătură cu momentul în care se naşte dreptul de proprietate în baza art. 28 prin uzucapiune
extratabulară, în literatura de specialitate sau conturat două opinii divergente.
Prima dintre opinii susţine că uzucapiunea extratabulară face excepţie de la principiul efectului
retroactiv al uzucapiunii în general, prin faptul că produce efecte numai pentru viitor. Înscrierea sau
hotărârea judecătorească de admitere au un efect constitutiv de drepturi, iar nu un efect declarativ, iar
intabularea se face pe data notării cererii în cartea funciară. În susţinerea acestei opinii sa argumentat
că naşterea dreptului real în momentul înscrierii în cartea funciară este principiul suveran care
guvernează drepturile reale în sistem de carte funciară şi că regula fixată de art. 17 din Decretullege
nr. 115/1938 are un caracter imperativ, de ordine publică, orice altă susţinere apărând ca nelegală.
A doua opinie, la care ne raliem, consideră că efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data
începerii posesiei. Posesorului i se recunoaşte pe întreaga perioadă a prescripţiei, un drept de
proprietate extratabulară. Prin urmare, uzucapiunea în condiţiile art. 28 din Decretullege nr. 115/1938
duce la dobândirea dreptului de proprietate chiar dacă nu a fost intabulat. Aceasta înseamnă că
înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară nu are efect constitutiv, ci doar un rol de publicitate,
pentru al face opozabil terţilor. Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de
proprietate, fără a fi necesară, în acest scop, intabularea.
c) Joncţiunea posesiilor în cazul uzucapiunii reglementate de Decretullege nr. 115/1938
Joncţiunea posesiilor nu are o reglementare specială în Decretullege nr. 115/1938, însă nici nu este
interzisă, iar dispoziţiile art. 29 din Decret fac trimitere la regulile generale cuprinse în Codul civil
român, astfel că se pot analiza situaţiile în care este posibilă aplicarea art. 1860 C. civ. din 1864.
Atunci când posesorul actual şi autorul său au exercitat o uzucapiune de aceeaşi natură, joncţiunea
este posibilă. Astfel, în cazul uzucapiunii tabulare, dobânditorul care îşi înscrie dreptul în baza unui act
nevalabil şi este de bunăcredinţă, poate uni posesia sa cu posesia autorului său, intabulat la rândul
său în cartea funciară în baza unui titlu nevalabil şi convins de legalitatea dreptului pe care îl are şi îl
transmite.
În cazul uzucapiunii extratabulare, când bunacredinţă sau reauacredinţă sunt indiferente pentru
uzucapiune, este esenţial doar ca adevăratul proprietar al bunului care este înscris în cartea funciară
să fi decedat, iar posesorul care nu a invocat uzucapiunea extratabulară să fi transmis posesia,
fie mortis causa, caz în care moştenitorul său va continua aceeaşi posesie, fiind un continuator al
personalităţii defunctului, fie inter vivos, caz în care dobânditorul este de reacredinţă întrucât a încheiat
un act translativ de proprietate cu o persoană neînscrisă în cartea funciară.
Atunci când primul posesor exercită cu bunăcredinţă o posesie întemeiată pe o înscriere nevalabilă în
cartea funciară, iar cel deal doilea, o posesie extratabulară, cu reacredinţă, se poate discuta despre
joncţiunea celor două posesii doar dacă transmiterea posesiei sa făcut mortis causa.
În cazul în care al doilea posesor este de reacredinţă, având cunoştinţă de nevalabilitatea titlului
înscris în cartea funciară în favoarea transmiţătorului său, dobânditorul nu va putea deveni proprietar
prin uzucapiune tabulară ca efect al joncţiunii, ci va putea doar să înceapă o prescripţie extratabulară
la moartea transmiţătorului său.
Alte cazuri de joncţiune nu sunt posibile.
Uzucapiunea în sistemul noilor cărţi funciare, conform reglementării cuprinse în Legea nr.
7/1996
Avem în vedere aplicarea uzucapiunii în perioada cuprinsă de la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996
privind cadastrul şi publicitatea imobiliară până la intrarea în vigoare a C. civ., fapt care explică,
trimiterile noastre la articole care, în prezent, sunt abrogate prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Codului civil, dar care erau în vigoare la acea dată.
La intrarea sa în vigoare, Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară a abrogat, prin
art. 69 (în numerotarea anterioară republicării), Decretullege nr. 115/1938. Efectul constitutiv de drept

185
al intabulării în cartea funciară a fost astfel înlăturat, înscrierea drepturilor reale în cartea funciară
având doar rol de publicitate, de opozabilitate faţă de terţi a dreptului înscris.
În acest mod, sa revenit la rolul covârşitor al posesiei ca mijloc de publicitate a drepturilor reale, cu atât
mai mult cu cât, în ceea ce priveşte dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, precum şi prin
succesiune, accesiune şi vânzare silită, prin prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în
prezent abrogat, dreptul dobândit devenea opozabil faţă de terţi, fără înscriere în cartea
funciară. Numai în situaţia în care se dorea a se dispune de dreptul dobândit trebuie îndeplinită în
prealabil, formalitatea înscrierii.
Am arătat că Legea nr. 7/1996 nu conţinea reglementări exprese privind uzucapiunea imobilelor care
sunt înscrise în cartea funciară, astfel că, o mare parte a doctrinei a considerat că prin abrogarea
expresă a Decretuluilege nr. 115/1938, instituţia uzucapiunii va fi guvernată de dispoziţiile C. civ. din
1864 şi în privinţa imobilelor înscrise în cartea funciară.
Dacă aplicarea uzucapiunii de 30 de ani nu ridică probleme având în vedere că ne interesează o
posesie utilă, de reacredinţă, fără a se impune existenţa unui titlu translativ de proprietate, în ceea ce
priveşte posibilitatea de a invoca uzucapiunea scurtă de 1020 ani, opiniile nu sunt unanime.
Mai întâi, pentru uzucapiunea scurtă, în sistemul C. civ. din 1864, am arătat că este necesară o
bunăcredinţă a dobânditorului bunului, care să se bazeze pe un act translativ de proprietate, dar inapt
prin el însuşi să transfere proprietatea. Or, deşi în sistemul cărţilor funciare există drepturi care se vor
dobândi valabil şi sunt opozabile faţă de terţi fără înscriere în cartea funciară, titularii acestor drepturi
trebuie să îşi înscrie dreptul dobândit înainte de a dispune de ele. Prin urmare, un dobânditor de
bunăcredinţă va face minime verificări pentru a vedea dacă transmiţătorul este înscris în cartea
funciară ca titular al dreptului.
Dacă înstrăinătorul nu este înscris ca titular al dreptului în cartea funciară, bunacredinţă a
dobânditorului este exclusă şi nu se va putea invoca uzucapiunea scurtă.
Prin urmare, pentru a se aplica uzucapiunea scurtă, transmiţătorul trebuie să fie un proprietar aparent,
al cărui drept este înscris în cartea funciară, însă în baza unui act nevalabil, deoarece în caz contrar,
achizitorul va dobândi însuşi dreptul de proprietate. Titlul proprietarului aparent fie este viciat (lovit de
nulitate absolută sau relativă), fie şia încetat efectele prin orice cauză de ineficacitate care nu a fost
cunoscută de posesorul dobânditor (rezoluţiune, revocare, reducţiune etc.), fie este inopozabil, ca în
situaţia unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi obţinută în contradictoriu cu altă persoană
decât proprietarul tabular.
Înscrierea nevalabilă în cartea funciară putea fi rectificată, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
irevocabile care constata nevalabilitatea titlului sau a înscrierii acestuia în cartea funciară. Acţiunea în
rectificare era imprescriptibilă împotriva dobânditorului nemijlocit şi împotriva terţului dobânditor de
reacredinţă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond. Însă, în ce îl priveşte pe terţul dobânditor de
bunăcredinţă care şia înscris dreptul în cartea funciară, acţiunea era prescriptibilă în 10 ani, dacă a
dobândit cu titlu gratuit şi în 3 ani, dacă a dobândit printrun act juridic cu titlu oneros.
Prin urmare, sa considerat că terţul dobânditor de bunăcredinţă în baza unui titlu nevalabil înscris în
cartea funciară nu ar avea nevoie să invoce prescripţia achizitivă de 1020 ani, întrucât ar putea
paraliza, pe calea excepţiei prescripţiei extinctive, acţiunea în rectificare promovată de adevăratul
proprietar, întrun termen mult mai scurt.
Deşi stingerea dreptului material la acţiunea în rectificare nu este echivalentă cu dobândirea
proprietăţii prin invocarea uzucapiunii scurte, protecţia terţului este asigurată. Terţul dobânditor de
bunăcredinţă va fi favorizat pentru că sistemul cărţii funciare îi asigură protecţia dreptului făcut public
pe această cale, fiind menit să garanteze stabilitatea circuitului civil şi credinţa terţilor în sistemul de
publicitate al cărţilor funciare. Principiul publicităţii materiale al cărţilor funciare este cel care capătă
relevanţă şi intră în funcţie în acest caz, iar nu uzucapiunea scurtă.
Au fost autori care au susţinut că în regiunile de carte funciară, dispoziţiile art. 27 şi art. 28 din
Decretullege nr. 115/1938 au aplicabilitate exclusivă, chiar după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996,
întrucât reglementează situaţii juridice sau raporturi juridice civile diferite de cele la care se referă art.
1895 şi art. 1896 C.civ. din 1864.

186
Dacă dispoziţiile C. civ. din 1864 ar fi inoperabile în sistem de carte funciară, ar însemna că toate
aceste cazurile de uzucapiune cu privire la imobilele neînscrise în cartea funciară al căror titular nu
este decedat rămân fără reglementare, deoarece dispoziţiile Decretuluilege nr. 115/1938 nu pot fi
incidente în toate aceste situaţii.
De asemenea, în sistemul de publicitate reglementat de art. 2728 din Decretullege nr. 115/1938,
uzucapiunea extratabulară împotriva proprietăţii private al cărei titular este Statul Român nu ar putea fi
aplicată, deoarece textul de lege are în vedere „moartea proprietarului înscris în cartea funciară”, adică
exclusiv decesul unei persoane fizice, fără a putea extinde prin interpretare acest text la alte persoane
juridice sau la Statul Român şi fără a putea asimila moartea cu alte cauze de încetare a vreunei
persoane juridice. În acest fel, sar crea o discriminare în ce priveşte ocrotirea drepturilor reale tabulare
faţă de ceilalţi subiecţi de drept, în raport cu Statul Român, încălcânduse principiul constituţional al
egalităţii în faţa legii.

Uzucapiunea în Codul civil actual

În materie imobiliară, Codul civil în vigoare prevede două tipuri de uzucapiune, similare celor
prevăzute de Decretullege nr. 115/1938, anume uzucapiunea extratabulară, reglementată în art. 930
C. civ. şi uzucapiunea tabulară, reglementată în art. 931 C. civ.
a) Uzucapiunea imobiliară extratabulară
Uzucapiunea extratabulară permite dobândirea dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor
acestora, atât asupra imobilelor înscrise în cartea funciară cât şi în cazul celor neînscrise în cartea
funciară prin posesia utilă exercitată timp de 10 ani.
În cazul imobilelor deja înscrise în cartea funciară, pentru ca posesorul să dobândească, pe calea
uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate sau dezmembrămintele dreptului de proprietate
asupra acestui imobil, mai trebuie îndeplinite două condiţii suplimentare:
a) proprietarul înscris în cartea funciară să fi decedat ori, după caz, săşi fi încetat existenţa, sau să fi
renunţat la dreptul de proprietate prin înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la
proprietate;
b) nicio altă persoană să nuşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe
baza unei cauze legitime, mai înainte ca uzucapantul săşi fi înregistrat cererea de înscriere a dreptului
său în cartea funciară.
Observăm că, spre deosebire de situaţia reglementată de art. 28 din Decretullege nr. 115/1938,
redactorii Codului civil în vigoare au avut în vedere nu numai situaţia în care proprietarul înscris în
cartea funciară este o persoană fizică, ci şi cea în care este vorba despre o persoană juridică.
Cei interesaţi să solicite înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară sunt moştenitorii
persoanei fizice decedate, succesorii persoanei juridice a cărei existenţă a încetat, precum şi comuna,
oraşul sau municipiul, acestea din urmă în temeiul art. 889 alin. (2) C. civ.
Spre deosebire de reglementarea anterioară, imobilele fără stăpân, abandonate, pentru care sa înscris
în cartea funciară declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate sau cele care fac obiectul moştenirii
vacante, nu mai revin statului, ci comunei, oraşului sau municipiului pe a cărui rază teritorială sunt
situate, astfel că acestea dobândesc dreptul de proprietate asupra acestor imobile, în temeiul legii, prin
înscrierea acestui drept în cartea funciară.
Este posibil ca şi o altă persoană să solicite înscrierea dreptului în cartea funciară, dobândit de la
succesorii titularului înscris în cartea funciară sau de la comună, oraş sau municipiu.
În aceste condiţii, uzucapantul nu poate dobândi dreptul de proprietate, decât dacă cererea sa de
înscriere în cartea funciară a dreptului dobândit prin posesie utilă timp de 10 ani este anterioară
oricărei cereri a celor interesaţi, arătaţi mai sus.
Momentul de la care începe să curgă termenul de 10 ani este cel al intrării în posesie, dar numai dacă
la acest moment erau îndeplinite condiţiile cerute de lege cu privire la titularul înscris în cartea
funciară: decesul persoanei fizice, încetarea persoanei juridice sau înscrierea declaraţiei de renunţare
la drept în cartea funciară.
187
În cazul în care posesia începe anterior acestui moment, termenul de 10 ani începe să curgă nu de la
data intrării în posesie, ci de la data îndeplinirii condiţiilor legale referitoare la titularul înscris în cartea
funciară.
În cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, termenul de 10 ani începe să curgă de la
intrarea în posesie.
Dreptul de proprietate al uzucapantului se dobândeşte nu ca efect al împlinirii termenului de 10 ani, ci
ca rezultat al exercitării dreptului potestativ de opţiune prin înregistrarea cererii de înscriere în cartea
funciară a dreptului dobândit în favoarea sa.
Uzucapiunea extratabulară este un fapt juridic complex în care posesia utilă timp de 10 ani se conjugă
cu manifestarea pozitivă a dreptului de opţiune, exercitat în forma prevăzută de lege sub forma cererii
de înscriere în cartea funciară, pentru a produce efectul achizitiv de proprietate.
Momentul dobândirii dreptului de proprietate este cel al înregistrării cererii de intabulare în cartea
funciară, pentru că potrivit art. 890 alin. (1) C. civ., „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efecte
de la data înregistrării cererilor”.
Prin urmare, nu putem vorbi despre un efect retroactiv al uzucapiunii până la data intrării în posesie
sau până la data decesului persoanei fizice sau a încetării existenţei persoanei juridice sau a înscrierii
declaraţiei de renunţare la drept în cartea funciară.
Până la invocarea uzucapiunii extratabulare prin cererea de înregistrare a uzucapantului în cartea
funciară, imobilul rămâne în proprietatea titularului înscris în cartea funciară, deoarece dreptul de
proprietate în regim de carte funciară nu se stinge decât prin radierea sa din cartea funciară. Doar în
situaţia înscrierii declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate, care are ca efect radierea dreptului
titularului înscris în cartea funciară, bunul devine un bun fără stăpân care poate intra
în patrimoniul unităţii administrativteritoriale în a cărui rază teritorială este situat. Însă, nici în acest caz,
dobândirea dreptului de proprietate nu se face decât prin înscrierea dreptului în cartea funciară, la
solicitarea comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în baza hotărârii consiliului local. Articolul 889
alin. (2) C. civ. precizează că această cerere se poate face dacă o altă persoană nu a solicitat
înscrierea în temeiul uzucapiunii.
În afara acestor observaţii, menţiunile făcute cu privire la uzucapiunea extratabulară în temeiul
Decretuluilege nr. 115/1938 sunt valabile şi pentru uzucapiunea extratabulară reglementată în Codul
civil actual.
b) Uzucapiunea imobiliară tabulară
Similar art. 28 din Decretullege nr. 115/1938, Codul civil prevede în art. 931 alin. (1) posibilitatea celui
care este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real, dar fără
cauză legitimă, de aşi consolida dreptul prin intermediul unei uzucapiuni tabulare.
Pentru a fi în prezenţa uzucapiunii tabulare, este necesar ca cel care este înscris fără cauză legitimă
în cartea funciară să fi posedat imobilul timp de 5 ani, iar posesia să fie neviciată, respectiv utilă.
De asemenea, este necesar ca posesorul să fie de bunăcredinţă. Buna sa credinţă este suficient să
existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie. Este irelevant
pentru uzucapiunea tabulară dacă bunacredinţă a posesorului încetează ulterior acestor două
momente (se respectă regula mala fides superveniens non impedit usucapionem).
Înscrierea în cartea funciară trebuie să fie fără cauză legitimă, respectiv titlul de dobândire nu este
valabil întrucât este afectat de o cauză de nulitate absolută ori provine de la un non dominus, adică nu
poate transfera valabil proprietatea, sau este posibil ca nu numai titlul de dobândire ci şi titlul
transmiţătorului să nu fie valabil, fiind afectat de o nulitate absolută. În aceste condiţii, după expirarea
termenului de 5 ani de posesie tabulară, valabilitatea titlului dobânditorului nu mai poate fi contestată.
Graţie invocării uzucapiunii tabulare, titlul dobânditorului se consolidează.
Temeiul dobândirii dreptului de proprietate va fi chiar titlul înscris în cartea funciară, iar momentul
dobândirii este cel al înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a acestui titlu.

188
Atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul uzucapiunii tabulare, conform art. 932 alin. (2) C.
civ., „viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii”, ceea ce înseamnă că sunt necesari 10 ani,
respectiv 5 ani, de posesie neviciată pentru producerea efectelor achizitive de proprietate.
Atât uzucapantul extratabular cât şi cel tabular poate invoca joncţiunea posesiilor pentru a împlini
durata necesară pentru uzucapiune. Articolul 933 alin. (1) C. civ. prevede că „Fiecare posesor este
considerat că începe în persoana sa o nouă posesie indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu
universal sau cu titlu particular, dar, cu toate acestea, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol „pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său”.
Observaţiile făcute pentru joncţiunea posesiilor în cazul uzucapiunilor reglementate de art. 2728 din
Decretullege nr. 115/1938 sunt aplicabile şi în cazul celor două tipuri de uzucapiune reglementate de
Codul civil actual.
c) Uzucapiunea mobiliară
Posesia de bunăcredinţă a unui bun mobil duce la dobândirea dreptului de proprietate dacă se
exercită cu bunăcredinţă, în baza unui act translativ al dreptului de proprietate încheiat cu un non
dominus, în temeiul art. 937 alin. (1) C. civ. Atunci când terţul posesor de bunăcredinţă la dobândit
printrun act translativ de proprietate de la o persoană care a furat bunul sau la găsit, proprietarul îl
poate revendica de la posesor în termen de 3 ani de la data când a pierdut stăpânirea bunului,
termenul fiind unul de decădere. Prin urmare, după trecerea celor trei ani, posesorul bunului mobil
dobândit în aceste condiţii devine proprietar al acelui bun. Dacă vânzarea bunului sa făcut întrun loc
public sau a fost adjudecat la o licitaţie publică, posesorul bunului are dreptul de a reţine bunul până la
restituirea de către proprietar a preţului pe care terţul la plătit vânzătorului. Asupra acestui mod de
dobândire a proprietăţii asupra bunurilor mobile vom reveni. Dar aceste precizări sunt necesare pentru
a stabili domeniul de aplicaţie a uzucapiunii mobiliare.
Potrivit art. 939 C. civ., posesorul unui bun mobil care aparţine unei alte persoane poate dobândi
dreptul de proprietate asupra bunului prin uzucapiune, dacă posesia sa este utilă şi durează 10 ani.
Prin urmare, dispoziţiile art. 939 C. civ. se vor aplica numai în situaţiile în care nu sunt îndeplinite
condiţiile art. 937 C. civ. referitoare la dobândirea bunului mobil de la un neproprietar prin posesie de
bunăcredinţă în baza unui act translativ de proprietate cu titlu oneros.
Sfera de aplicare a uzucapiunii mobiliare se circumscrie situaţiei în care dobânditorul bunului mobil
este de reacredinţă, adică are cunoştinţă că cel care îi vinde bunul nu este proprietarul acelui bun, dar
şi hoţului sau găsitorului unui bun mobil.
De asemenea, uzucapiunea mobiliară se va aplica şi în cazul în care un terţ dobândeşte cu
bunăcredinţă un bun mobil de la un neproprietar printrun act translativ de proprietate cu titlu gratuit, în
aplicarea principiului că trebuie protejat acela care urmăreşte să evite o pagubă, respectiv proprietarul
bunului (certat de damno vitando) în detrimentul celui care urmăreşte să păstreze un câştig (certat de
lucro captando).
Articolul 939 C. civ. trimite la dispoziţiile art. 932 alin. (2) C. civ. referitoare la suspendarea cursului
uzucapiunii în cazul viciilor posesiei, de unde rezultă că posesia terţului trebuie să fie utilă, neviciată,
pe un interval de 10 ani pentru a putea invoca dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. De
asemenea, art. 939 C. civ. face trimitere şi la dispoziţiile art. 933 şi art. 934 C. civ. referitoare la
joncţiunea posesiilor bunurilor imobile şi la aplicarea, în completare, a prevederilor referitoare la
prescripţia extinctivă. La expirarea termenul de 10 ani de posesie utilă, posesorul nu dobândeşte de
drept proprietatea asupra bunului mobil, ci doar dreptul de opţiune pentru a invoca uzucapiunea
mobiliară.
Având în vedere aplicarea, în completare, a regulilor referitoare la prescripţia extinctivă, implicit şi
dispoziţiile art. 2512 şi art. 2513 C. civ., conform cărora prescripţia nu poate fi invocată din oficiu,
rezultă că uzucapiunea mobiliară poate fi invocată în cursul unui proces pentru prima oară chiar şi în
apel, iar în cazul arbitrajului, pe tot parcursul soluţionării litigiului.

Dobândirea proprietăţii bunurilor mobile

prin posesia de bunăcredinţă

189
1. Prezumţiile generate de posesia bunului mobil
Unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei bunurilor mobile îl constituirea dobândirea dreptului
de proprietate asupra acestora. Sediul materiei îl constituie art. 935940 C. civ., care reiau, în formă
îmbunătăţită, dispoziţiile art. 19091910 C. civ. din 1864.
Am anticipat, cu ocazia analizei uzucapiunii mobiliare, situaţiile în care posesia unui bun mobil poate
duce la dobândirea dreptului de proprietate, fără a fi necesară curgerea unui interval de timp de 10 ani
de posesie utilă. Precizăm, de la început, faptul că, pentru a fi aplicabile prevederile legale privind
dobândirea proprietăţii asupra bunurilor mobile prin faptul posesiei, trebuie să fim în prezenţa unui
posesor de bunăcredinţă, adică al unui posesor care, în urma unui act juridic translativ de proprietate
încheiat cu un non dominus, este ferm convins că a dobândit chiar dreptul de proprietate asupra acelui
bun.
În favoarea oricărui posesor al unui bunul mobil, legea instituie prezumţia de titlu de proprietate prin
dispoziţiile art. 935 C. civ., iar în favoarea posesorului de bunăcredinţă prevede şi prezumţia de
opozabilitate faţă de terţi a acestui titlu, prin dispoziţiile art. 936 C. civ.
a) Prezumţia de existenţă a titlului de proprietate
Potrivit art. 935 C. civ., „Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că
are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului”.
Instituirea acestei prezumţii a fost necesară pentru că, în majoritatea cazurilor, transferul dreptului de
proprietate asupra unui bun mobil nu este însoţit de întocmirea unui înscris doveditor, astfel că
dobânditorul sar găsi în situaţia de a nu putea proba dreptul său de proprietate asupra bunului
dobândit, chiar în raport cu transmiţătorul bunului. Siguranţa circuitului civil asupra bunurilor mobile ar
avea în acest mod de suferit, păstrarea bunului mobil dobândit fără preconstituirea unui înscris
probator, fiind lăsată la dispoziţia mai mult sau mai puţin morală a transmiţătorului bunului, care ar
putea introduce oricând împotriva dobânditorului o acţiune pentru restituirea bunului. Prin dispoziţiile
art. 935 C. civ. se instituie o prezumţie legală de titlu, respectiv legea prezumă existenţa unui act
juridic translativ sau constitutiv de drept real ce constituie temeiul posesiei. Prezumţia existenţei titlului
de proprietate asupra bunului creează dobânditorului o situaţie favorabilă sub aspect probator, întrucât
o poate invoca în calitatea sa de pârât în cadrul unei acţiuni în restituirea bunului, promovată de
adevăratul proprietar sau chiar de transmiţătorul bunului, dacă este un non dominus.
Pentru a putea fi aplicată prezumţia existenţei titlului de proprietate, trebuie îndeplinite câteva condiţii
cu privire la posesie, anume posesia sa trebuie să fie reală şi utilă. Am arătat deja că un posesor de
reacredinţă al unui bun mobil, care a cunoscut faptul că cel care ia transmis bunul nu era proprietar, nu
poate deveni proprietar al acelui bun decât prin exercitarea unei posesii utile timp de 10 ani, ca efect al
uzucapiunii mobiliare.
Deşi art. 935 C. civ. este cuprins în Secţiunea a 3a, intitulată „Dobândirea proprietăţii mobiliare prin
posesia de bunăcredinţă”, din modul de redactare a art. 935 C. civ., care se referă la „oricine se află la
un moment dat în posesia unui bun mobil” rezultă că aplicarea prezumţiei de existenţă a titlului de
proprietate nu depinde de bunacredinţă a posesorului, de efectul acestei prezumţii bucurânduse şi
posesorul de reacredinţă.
Posesorul unui bun mobil beneficiază nu numai de prezumţia de existenţă a titlului, ci şi de prezumţia
buneicredinţe. De asemenea, din faptul stăpânirii bunului se prezumă, după cum am văzut, calitatea
de posesor, iar din calitatea de posesor, se prezumă calitatea de proprietar. Prezumânduse calitatea
de posesor înseamnă că se prezumă caracterul real al posesiei, adică cel care stăpâneşte bunul
întruneşte în persoana sa ambele elemente ale posesiei, corpus possessionis şi animus rem sibi
habendi. Nu mai puţin, caracterul util al posesiei se prezumă. În aceste condiţii, posesorul bunului
mobil are, întrun proces în revendicare, avantajul conferit de toate aceste prezumţii.
Posesia de bunăcredinţă a bunului mobil asigură, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege,
opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.

190
Observăm că prin art. 936 C. civ., care reglementează opozabilitatea titlului de dobândire prin faptul
posesiei, legiuitorul a înţeles ca de prezumţia de publicitate a titlului să beneficieze doar posesorul de
bunăcredinţă, nu şi cel de reacredinţă.
Potrivit art. 938 alin. (1) C. civ., „Este de bunăcredinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia,
după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului”, iar momentul aprecierii
buneicredinţe este cel al intrării în posesia efectivă a bunului, aşa cum precizează alin. (2) al aceluiaşi
articol. Prin urmare, adevăratul proprietar va putea înfrânge opozabilitatea faţă de el a titlului nevalabil
doar dacă va demonstra reauacredinţă a posesorului.
Făcând dovada releicredinţe, nici prezumţia de existenţă a titlului şi nici cea de opozabilitate, nu vor
mai avea niciun efect asupra adevăratului proprietar.
Posesorul de reacredinţă nu se va mai bucura de efectele prezumţiei de titlu nici măcar în cazul
uzucapiunii bunului mobil, deoarece o posesie utilă, timp de 10 ani, va fi suficientă pentru a i se
recunoaşte dreptul de proprietate asupra acestuia.
În cazul în care prezumţiile de existenţă a titlului, de opozabilitate a titlului şi implicit, de bunăcredinţă a
posesorului, nu au putut fi răsturnate, este asigurat cadrul în care se manifestă funcţia achizitivă de
proprietate al posesiei.
Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bunăcredinţă în ipoteza prevăzută de art. 937
alin. (1) C. civ.
a) Condiţiile care trebuie îndeplinite pentru a fi aplicabil art. 937 alin. (1) C. civ.
Ipoteza prevăzută de art. 937 alin. (1) C. civ. are în vedere persoana care încheie cu un neproprietar
un act translativ de proprietate cu titlu oneros cu privire la un bun mobil. Acesta dobândeşte dreptul de
proprietate asupra bunului mobil în momentul în care ia bunul în posesie efectivă.
Dispoziţia prevăzută în art. 937 alin. (1) se aplică, potrivit alin. (5) al aceluiaşi articol, şi în cazul în care
se transferă şi dreptul de uzufruct sau de uz asupra bunului mobil, evident tot printrun act juridic cu titlu
oneros.
Remarcăm că, pentru a se aplica prevederile art. 937 alin. (1) C. civ., trebuie îndeplinite, cumulativ,
următoarele condiţii: terţul dobânditor al bunului să fie de bunăcredinţă, terţul să încheie un act
translativ de proprietate cu titlu oneros cu un neproprietar, iar terţul să aibă posesia reală şi utilă
asupra bunului.
1. Bunacredinţă a dobânditorului
Potrivit art. 938 alin. (1) C. civ., „Este de bunăcredinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia,
după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului”.
Condiţia buneicredinţe cerută posesorului în acest caz este justificată de faptul că, dacă în cazul
uzucapiunii imobiliare de scurtă durată este necesară bunacredinţă, atunci şi în cazul posesiei care
produce efecte achizitive de proprietate în mod instantaneu, bunacredinţă trebuie să existe.
Momentul în care se apreciază bunacredinţă a dobânditorului este cel al intrării efective în posesie.
Este irelevant dacă posesorul află, după intrarea sa în posesie, că titlul său de dobândire provine de la
un neproprietar.
2. Caracterul real al posesiei
Proprietatea asupra bunului se dobândeşte în momentul în care achizitorul ia bunul în posesie
efectivă, ceea ce înseamnă că posesia sa trebuie să fie una reală, adică să dobândească
atât corpusul cât şi animusul posesiei.
Caracterul util al posesiei presupune ca posesia terţului să fie publică şi paşnică. Aceste calităţi ale
posesiei sunt prezumate şi trebuie să fie întrunite în momentul luării bunului în stăpânire efectivă.
Faptul că, după intrarea în posesie, aceasta devine viciată, este indiferent pentru acest mod de
dobândire a dreptului de proprietate. Nu se poate invoca împotriva posesorului viciul discontinuităţii,
întrucât nu se cere o anumită durată a posesiei.
3. Desesizarea voluntară de bun

191
Ipoteza avută în vedere de art. 937 alin. (1) C. civ. presupune o desesizare voluntară a proprietarului
de bunul său, pe care la transmis cu titlu precar înstrăinătorului, acesta din urmă fiind obligat la
restituire tocmai în virtutea precarităţii titlului său. Este cazul unui comodatar, chiriaş sau depozitar al
bunului ori al unei persoane care foloseşte bunul prin simpla îngăduinţă a proprietarului şi care, în loc
să îşi execute obligaţiile contractuale cu bunăcredinţă, înstrăinează bunul pe care era dator să îl
restituie proprietarului.
Circumscrierea sferei de aplicare a dispoziţiilor art. 937 alin. (1) C. civ. reiese din raportarea la
prevederile alin. (2) al aceluiaşi articol, care au în vedere un bun de care proprietarul nu sa desesizat
voluntar, ci pe care la pierdut sau i sa furat.
4. Justultitlu, condiţie distinctă pentru dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesie de bunăcredinţă
Problema existenţei justului titlu ca element distinct de bunacredinţă pentru dobândirea proprietăţii
asupra bunurilor mobile prin faptul posesiei a fost tranşată de actuala reglementare.
În ceea ce ne priveşte, considerăm că alături de bunacredinţă şi, separat de aceasta, pentru aplicarea
art. 937 alin. (1) C. civ., este absolut necesar şi un just titlu, care trebuie să aibă o existenţă reală, dar
care este prezumat, aşa cum prevede expres art. 935 C. civ., astfel că, după părerea noastră este
exclusă dobândirea bunurilor mobile prin intrarea în posesiune pe temeiul unui titlu putativ, care să
aibă existenţă doar pe planul imaginaţiei terţului dobânditor.
Codul nostru civil actual a definit amănunţit atât bunacredinţă cât şi justul titlu. Dacă justul titlu este,
aşa cum rezultă din art. 937 alin. (1) C. civ., un act translativ de proprietate cu titlu oneros încheiat cu
un neproprietar, bunacredinţă nu este altceva decât credinţa greşită a posesorului respectiv, conform
căreia ar fi dobândit bunul de la adevăratul proprietar, întrucât aşa cum prevede art. 938 alin. (1) C.
civ., posesorul este de bunăcredinţă dacă nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să
cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului.
Bunacredinţă nu poate exista în absenţa justului titlu, fiindcă acesteia iar lipsi baza de referinţă. Numai
pentru dobândirea proprietăţii fructelor, bunacredinţă, singură, este suficientă. Indiferent dacă există
sau nu un înscris constatator al operaţiunii translative, posesorul are un titlu de proprietate
ca negotium juris, atunci când operaţiunea juridică a fost efectuată, iar el ignoră faptul că bunul provine
de la un non dominus.
Un puternic argument în favoarea justului titlu, ca element separat de bunacredinţă, îl constituie nu
numai prevederile art. 935 C. civ., care prezumă existenţa titlului din faptul posesiei, ci şi cele ale art.
937 alin. (1) C. civ., care prevede că terţul devine proprietarul bunului mobil pe care îl ia în posesie
numai dacă „încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros” cu privire la
acest bun. Or, a încheia un act presupune un consimţământ exteriorizat şi neviciat.
Din cele arătate mai sus, se desprinde concluzia că un titlu putativ sau inexistent nu poate duce la
dobândirea dreptului de proprietate pe temeiul art. 937 alin. (1) C. civ., având în vedere că necesitatea
existenţei justului titlu este prevăzută expres. Aceasta înseamnă că justul titlu este un element distinct,
separat de bunăcredinţă, nicidecum o simplă componentă a acesteia.
5. Fundamentul dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bunăcredinţă
Temeiul dobândirii dreptului de proprietate în acest caz nu este actul translativ, tocmai pentru că el
provine de la un neproprietar, ci posesia de bunăcredinţă, reală şi utilă, exercitată în temeiul actului
translativ de proprietate.
Dobândirea dreptului de proprietate prin invocarea art. 937 alin. (1) C. civ. presupune existenţa unui
fapt juridic complex în care sunt implicate toate aceste elemente. Titlul ce provine de la un neproprietar
nu se validează prin faptul posesiei, ci se alătură posesiei de o anumită calitate şi, împreună cu
bunacredinţă a posesorului, creează premisele invocării efectului achizitiv de proprietate. Momentul
dobândirii dreptului de proprietate este cel al intrării bunului în posesie efectivă, dar numai dacă toate
celelalte elemente ce caracterizează acest fapt juridic complex sunt îndeplinite concomitent cu intrarea
în posesie: existenţa titlului oneros, caracterul real şi util al posesiei şi bunacredinţă a posesorului. Prin
urmare, art. 937 alin. (1) C. civ. reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate ca rezultat
al unui fapt juridic complex de care legea leagă efecte achizitive de proprietate.
6.Bunurile care pot fi dobândite prin posesia de bunăcredinţă
192
În ceea ce priveşte bunurile care pot fi dobândite prin posesia de bunăcredinţă în temeiul art. 937 alin.
(1) C. civ., acestea sunt bunuri susceptibile de a fi posedate în mod real, adică bunuri corporale,
individual determinate. Nu pot fi dobândite în acest mod bunurile de gen, neindividualizate, bunurile
mobile incorporale, universalităţile de drept sau cele de fapt şi bunurile comune.
Potrivit art. 940 C. civ., poate fi dobândită proprietatea mobiliară prin posesia de bunăcredinţă asupra
titlurilor la purtător, deoarece în acest caz se consideră că dreptul de creanţă capătă materialitate prin
încorporarea în titlu, astfel că am fi tot în prezenţa unor bunuri corporale.
Referitor la bunurile incorporale, au fost autori în doctrina franceză care au încercat să demonstreze
că noţiunea de posesie şi cea de bun incorporal nu sunt incompatibile. Aceasta întrucât corpusul
posesiei poate fi redimensionat, gândit în raport cu întreaga evoluţie a concepţiei asupra bunurilor.
Stăpânirea exercitată prin corpus nu ar fi neapărat o stăpânire exercitată exclusiv prin acte materiale,
ci orice act care demonstrează „puterea de a face” asupra unui bun, inclusiv cea care se produce
asupra unui bun incorporal.
Stăpânirea intelectuală care se materializează prin acte juridice care au ca obiect bunul incorporal ar
putea fi calificată tot ca un corpus al posesiei al cărui specific este imprimat de incorporalitate, dar
această stăpânire intelectuală nu se confundă cu animusul posesiei, care traduce doar intenţia ca
aceste acte de stăpânire să se facă în calitate de proprietar.
Noţiunea de corpus în cazul bunurilor incorporale este autonomă, are o existenţă independentă. Se
poate defini ca un raport de putere al posesorului faţă de un lucru, a cărui existenţă este conştientizată
de către terţi. Această definiţie se detaşează de concepţia tradiţională din trei puncte de vedere. În
primul rând, consacră ideea de putere care poate fi concepută atât asupra bunurilor corporale cât şi
asupra bunurilor incorporale. Pe de altă parte, este o noţiune obiectivă pentru că noţiunea de putere,
spre deosebire de noţiunea de stăpânire exclusiv fizică, are o dimensiune intelectuală, care
absoarbe animus domini. În sfârşit, marchează particularitatea posesiei care nu se poate revela decât
în cadrul unei relaţii tripartite între lucru, posesor şi terţi.
Dominaţia fizică a lucrului de către posesor nu apare ca singurul mijloc de manifestare a posesiei, ci
este completată de o stăpânire economică. Stăpânirea lucrului se realizează atât prin acte materiale
cât şi prin acte juridice care constituie pentru terţi semne ale posesiei. Puterea de fapt accede la
statutul de posesie prin perceperea de către terţi a raportului dintre posesor şi lucru.
Conform acestei teorii, ar putea fi posibilă dobândirea proprietăţii prin posesie de bunăcredinţă asupra
unui fond de comerţ, a unei universalităţi de fapt în general, asupra creanţelor sau a oricăror valori
mobiliare. Aplicarea bunurilor incorporale a aceloraşi principii ca bunurilor corporale trebuie să
conducă la aceeaşi concluzie, adică la efectul achizitiv de proprietate.
Legiuitorul nostru nu a împărtăşit această opinie, a posesiei de fapt asupra bunurilor incorporale, fapt
care rezultă tocmai din prevederea de excepţie instituită prin art. 940 C. civ. prin care permite
dobândirea proprietăţii prin posesie a titlurilor la purtător, adică în acele cazuri când creanţa
dobândeşte corporalitate prin faptul înscrierii în titlu, în măsura în care prin legi speciale nu se dispune
altfel. În concluzie, dispoziţiile legale privind dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de
bunăcredinţă nu se pot aplica bunurilor incorporale.
Legea restricţionează în mod expres de la acest mod de dobândire, bunurile mobile care sunt
accesorii ale unui imobil. Acest fapt se explică prin aceea că acestor bunuri, graţie accesorialităţii, li se
aplică regimul juridic al bunurilor imobile.
3. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bunăcredinţă în ipoteza prevăzută de art.
937 alin. (2) C. civ.
a) Condiţiile de aplicare a art. 937 alin. (2) C. civ.

Ipoteza prevăzută în alin. (2) al art. 937 C. civ. este una specială în raport cu cea din alin. (1) al
aceluiaşi articol. Astfel, potrivit art. 937 alin. (2) C. civ., „Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate
fi revendicat de la posesorul de bunăcredinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii,
în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului”.

193
Prin urmare, suntem în situaţia unui proprietar care nu a transmis bunul cu titlu precar unei alte
persoane, ci la pierdut sau i sa furat, adică sa desesizat involuntar de bun.
Din această cauză, dacă prin prevederile art. 937 alin. (1) C. civ., legiuitorul a înţeles să acorde
prioritate principiului echităţii şi să îl protejeze pe dobânditorul posesor de bunăcredinţă al bunului
mobil în detrimentul adevăratului proprietar care a dat dovadă cel puţin de neglijenţă în alegerea
persoanei cu care a contractat, prin dispoziţiile alin. (2), adevăratul proprietar, căruia nu i se poate
recunoaşte vreo vină în modul desesizării sale de bun, va putea să reintre în posesia bunului dacă
introduce acţiunea în revendicare în termen de 3 ani de la data la care a pierdut stăpânirea bunului.
Spre deosebire de ipoteza prevăzută în alin. (1), în ipoteza reglementată de alin. (2), posesorul trebuie
să dobândească bunul nu de la un detentor precar, ci de la un uzurpator, hoţ sau găsitor. În aceste
condiţii, nu numai hoţul sau găsitorul sunt avuţi în vedere, ci orice uzurpator al posesiei altuia, precum
tâlharul sau piratul.
Dispoziţia specială avută în vedere de art. 937 alin. (2) C. civ. nu poate fi asimilată abandonului
bunului de către proprietar, deoarece nu este o manifestare voluntară a proprietarului, de natură să
dea posibilitatea unui terţ interesat să dobândească bunul prin ocupaţiune.
Calitatea de uzurpator nu este condiţionată de reţinerea unei anumite fapte infracţionale, ci de
împrejurarea că uzurpatorul a acţionat împotriva voinţei proprietarului în momentul în care a dobândit
faptul material al posesiei. Din această cauză, în doctrină, sa precizat că cel care săvârşeşte fapta de
înşelăciune se încadrează perfect în ipoteza normei cuprinse în art. 937 alin. (2), iar nu în cea alin. (1),
deoarece cel care înşeală este în poziţia de uzurpator. Desesizarea proprietarului de bunul său este
doar în aparenţă voluntară, cel înşelat nu mai are libertatea de reprezentare întrucât ia fost înlăturată
prin manopere dolosive. Prin chiar aceste manopere, înşelătorul se poziţionează împotriva voinţei
proprietarului, iar nu în acord cu ea.
Dobândirea dreptului de proprietate nu are loc în momentul încheierii actului şi al intrării în posesia
bunului, ci doar după trecerea a 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea asupra
bunului, prin faptul pierderii sau furtului. Prin urmare, şi în acest caz, efectul achizitiv de proprietate
este rezultatul unui fapt juridic complex, în care, pe lângă actul translativ de proprietate cu titlu oneros
încheiat cu uzurpatorul bunului, este necesară posesia reală şi utilă, bunacredinţă a terţului
dobânditor, precum şi expirarea a 3 ani de la data pierderii de către adevăratul proprietar, a stăpânirii
bunului.
Modul de calcul şi natura juridică a termenului de 3 ani
Termenul de 3 ani nu se calculează nici din momentul găsirii bunului de către cel care la înstrăinat
ulterior, după cum nu se calculează nici din momentul intrării în posesie. Astfel, nu putem pretinde
terţului dobânditor o posesie neviciată timp de 3 ani, ci întrunirea tuturor condiţiilor arătate mai sus la
expirarea celor trei ani prevăzuţi de lege.
Singurul moment în funcţie de care se poate calcula termenul de 3 ani este cel al ieşirii bunului de sub
stăpânirea proprietarului. Din această cauză, termenul de 3 ani nu este un termen de prescripţie
achizitivă, deşi terţul dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului abia la expirarea celor trei ani,
pentru că termenul de 3 ani nu curge de la intrarea sa în posesia bunului, această dată putând fi chiar
ulterioară acestui termen.
Termenul de 3 ani este calificat prin lege ca fiind un termen de decădere. Justificarea unei asemenea
calificări este aceea că legiuitorul urmăreşte sancţionarea proprietarului care a stat pasiv, neglijent, în
toată această perioadă de timp din momentul în care bunul a ieşit de sub stăpânirea sa, fără a
promova o acţiune în revendicare. Expirarea termenului de trei ani are efect extinctiv de drept pentru
proprietarul bunului.
Dacă dobânditorul intră în posesia bunului înaintea expirării celor 3 ani, toate condiţiile prevăzute de
lege cu privire la buna sa credinţă, la caracterul real şi util al posesiei trebuie să fie îndeplinite la
expirarea celor trei ani, când se produce, în ce îl priveşte, efectul achizitiv de proprietate.
Dacă dobânditorul intră în posesia bunului ulterior expirării celor 3 ani de la faptul pierderii sau furtului,
atunci condiţiile privind bunacredinţă, caracterul real şi util al posesiei trebuie să fie apreciate la data
intrării în posesia efectivă a bunului. În acest caz, efectul achizitiv de proprietate se produce
instantaneu, în momentul intrării în posesie, dar direct în persoana sa, iar nu prin transmitere de la hoţ
194
sau găsitor, chiar dacă, la expirarea celor trei ani, proprietarul a decăzut din dreptul său asupra
bunului.
4. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bunăcredinţă în temeiul art. 937 alin. (3) C.
civ.
Situaţia prevăzută de art. 937 alin. (3) C. civ. este un caz particular în raport cu cea prevăzută în alin.
(2) al aceluiaşi articol. Astfel, potrivit art. 937 alin. (3) C. civ., „Dacă bunul pierdut sau furat a fost
cumpărat dintrun loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a
fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de
3 ani, posesorul de bunăcredinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul
plătit vânzătorului”.
Ceea ce are particular acest mod de dobândire a dreptului de proprietate prin intrarea, cu
bunăcredinţă, în posesia unui bun mobil, este că actul juridic translativ de proprietate, care este un just
titlu, este încheiat în condiţii de natură să creeze o eroare comună cu privire la calitatea de proprietar a
transmiţătorului. Astfel, bunul pierdut sau furat este dobândit fie dintrun loc unde se vând în mod
obişnuit asemenea bunuri, fie de la o persoană care vinde în mod obişnuit astfel de bunuri, fie la o
licitaţie publică. În asemenea condiţii, de eroare comună şi de aparenţă de proprietate în ce îl priveşte
pe transmiţătorului bunului, bunacredinţă ar trebui să fie suficientă pentru ca dobânditorul bunului să
opună adevăratului proprietar dreptul său de proprietate.
Faţă de faptul că suntem în prezenţa unui bun care, prin ipoteza preluată din alin. (2), a fost furat sau
pierdut, adică a unei posesii uzurpate, adevăratul proprietar va putea introduce acţiunea în
revendicare împotriva posesorului, în termen de 3 ani, şi va avea câştig de cauză chiar în aceste
condiţii speciale. Cerinţa suplimentară impusă de lege în scopul protejării terţului care sa bazat pe
aparenţă, este ca restituirea bunului să fie condiţionată de restituirea preţului pe care la plătit
uzurpatorului înstrăinător.
Cel obligat la restituirea preţului va fi însuşi proprietarul care îşi revendică bunul, iar până la
indemnizarea integrală pentru preţul plătit vânzătorului, terţul beneficiază de un drept de retenţie
asupra bunului.
Prin urmare, dacă în ipoteza prevăzută de art. 937 alin. (2) C. civ., adevăratul proprietar care
introducea o acţiune în revendicare împotriva terţului posesor nu era obligat să îl indemnizeze pentru
preţul pe care terţul la plătit vânzătorului, terţul fiind obligat ca după restituirea bunului să se îndrepte
împotriva înstrăinătorului pentru restituirea preţului, în cazul prevăzut în alin. (3), terţul poate refuza
restituirea bunului până când proprietarul nu îl indemnizează pentru preţul plătit vânzătorului, urmând
ca, ulterior, proprietarul să se îndrepte împotriva înstrăinătorului, pentru restituirea sumei plătite.
Indemnizarea promptă a terţului şi retenţia bunului până la indemnizare sunt garanţiile pe care legea le
pune la dispoziţia terţului dobânditor tocmai pentru că a cumpărat în condiţii de proprietate aparentă,
de eroare comună şi bunăcredinţă inerentă. Doar faptul că bunul a ieşit din patrimoniul proprietarului
împotriva voinţei sale, la determinat pe legiuitor să împiedice aplicarea principiului validităţii aparenţei
în drept.
Chiar dacă legea îi oferă terţului acest drept special, respectiv de a pretinde restituirea preţului de la
proprietar, nu înseamnă că a pierdut orice drept la despăgubire împotriva înstrăinătorului. Terţul are
doar opţiunea de a pretinde preţul de la proprietar şi având în vedere riscul insolvabilităţii sau chiar al
neidentificării înstrăinătorului, are tot interesul să opteze în acest mod, dar nimic nu îl poate împiedica
să restituie bunul proprietarului, fără ai pretinde acestuia preţul plătit, şi să se îndrepte ulterior
împotriva înstrăinătorului. Firesc, terţul nu va putea fi despăgubit atât de către proprietar cât şi de către
înstrăinător, iar a doua plată făcută va fi una nedatorată, astfel că va trebui restituită.
În situaţia în care, pe parcursul termenului de 3 ani în care poate fi promovată acţiunea în revendicare,
bunul este înstrăinat succesiv către unul sau mai mulţi subdobânditori de bunăcredinţă, proprietarul va
introduce acţiunea în revendicare împotriva posesorului actual, iar acesta se va îndrepta în garanţie
pentru evicţiune împotriva înstrăinătorului său, dar şi a oricăruia dintre transmiţători, putând recupera
suma plătită de la oricare dintre aceştia, eventuala diferenţă de preţ fiind reglată între transmiţători, pe
baza aceleiaşi acţiuni în garanţie pentru evicţiune.

195
În procesul revendicării, indiferent că suntem în situaţia aplicării art. 937 alin. (2) sau a alin. (3) C. civ.,
proprietarul trebuie să probeze dreptul său de proprietate asupra bunului, faptul că bunul care se
găseşte la posesor este bunul său, precum şi faptul pierderii sau furtului, pentru a împiedica efectul
achizitiv instantaneu de proprietate prin invocarea de către posesor a dobândirii bunului de la un
detentor precar.
În plus, posesorul, dacă nu poate dovedi că bunul său a fost cumpărat de la un detentor precar, va
putea refuza restituirea bunului până la indemnizarea sa cu preţul plătit cu condiţia să facă proba că
bunul a fost cumpărat dintrun loc în care se vând obişnuit astfel de bunuri sau de la o persoană care
vinde în mod obişnuit asemenea bunuri.
În toate situaţiile în care acţiunea în revendicare va fi admisă, proprietarul va trebui să restituie
posesorului cheltuielile necesare şi utile făcute cu bunul.
Ocupaţiunea
1. Noţiune. Sediul reglementării
Ocupaţiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui lucru mobil care nu
aparţine nimănui, prin luarea sa în stăpânire cu intenţia de a deveni proprietar.
Ocupaţiunea este reglementată, de principiu, în art. 941947 C. civ. şi în unele legi speciale, cum este
Legea nr. 421/2002 privind regimul juridic al vehiculelor fără stăpân sau abandonate pe terenuri
aparţinând domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativteritoriale.
Noţiunea de ocupaţiune desemnează atât luarea în posesie a unui lucru care nu aparţine nimănui, cât
şi efectul juridic al acestui fapt, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra acestuia.
Întrucât ocupaţiunea este un efect al posesiei asupra lucrurilor mobile, numai lucrurile corporale,
individual determinate, pot face obiectul ocupaţiunii. Ocupaţiunea nu se aplică nici bunurilor proprietate
publică, întrucât acestea aparţin statului sau unităţilor administrativteritoriale, iar abandonul bunurilor
mobile nu este, potrivit art. 864 C. civ., un mod de stingere a dreptului de proprietate publică.Nu pot fi
dobândite prin ocupaţiune lucrurile incorporale şi nici universalităţile, întrucât acestea nu pot fi
posedate.
Raţiunea instituirii acestui mod de proprietate este acela că viaţa cotidiană oferă numeroase exemple
în care bunuri care nu mai au trebuinţă pentru proprietari, cum sunt obiectele de îmbrăcăminte şi
încălţăminte, aparatură electrocasnică, gunoi menajer, maşini vechi, sunt abandonate şi, pe calea
ocupaţiunii, acestea reintră în circuitul civil.
2. Caracterul originar al dobândirii dreptului de proprietate prin ocupaţiune
Ocupaţiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, ca şi uzucapiunea, şi
reprezintă, la rândul său, un efect al posesiei. Dobândirea dreptului de proprietate prin ocupaţiune este
originară, deoarece nu presupune un transfer al dreptului de proprietate de la fostul proprietar către cel
care devine proprietar prin ocupaţiune, ci dreptul de proprietate se naşte în patrimoniul acestuia din
urmă prin actul material al ocupaţiunii, de care legea leagă efectul achizitiv de proprietate.
Spre deosebire de uzucapiune, care poate conduce şi la dobândirea altui drept real decât dreptul de
proprietate, ca efect al ocupaţiunii, nu se poate dobândi decât dreptul de proprietate asupra lucrului
luat în stăpânire.
3. Lucrurile care constituie obiectul ocupaţiunii
Obiectul ocupaţiunii îl constituie, în toate cazurile, numai lucrurile care nu aparţin nimănui. Din această
cauză, în cuprinsul art. 941 C. civ., legiuitorul foloseşte termenul de „lucru”, iar nu de „bun”. În
momentul intrării în posesie, lucrul nu aparţine nimănui, nu mai face obiectul dreptului de proprietate al
niciunei persoane. Prin luarea sa în posesie pe calea ocupaţiunii, lucrul intră în sfera de apropriere
privată a posesorului şi dobândeşte statutul de bun.
Lucrurile care fac obiectul ocupaţiunii sunt, în primul rând, lucrurile comune (res communes), ca aerul,
lumina, apa mării, apa din râuri şi fluvii, adică lucruri care, prin natura lor, nu pot face obiectul unei
aproprieri private pentru că sunt destinate a folosi tuturor. Este vorba însă despre imposibilitatea de a
le apropria ca pe un întreg, pentru că altfel, acestea pot fi apropriate în porţiuni limitate, de exemplu
apa depozitată întrun vas sau aerul comprimat întrun recipient.
196
Spre deosebire de lucrurile comune, lucrurile fără stăpân (res nullius) pot face obiectul unui drept de
proprietate publică sau privată, pot fi apropriate. Lucrurile fără stăpân sunt fie lucruri care nu au avut
niciodată stăpân, fie lucruri care au avut stăpân, dar au fost abandonate (res derelictae).
Intră în categoria lucrurilor fără stăpân bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt cele
menţionate în art. 941 alin. (2) C. civ.: animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele
piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi
aromatice şi altele asemenea.
4. Bunurile abandonate ca obiect al ocupaţiunii
O altă categorie de lucruri fără stăpân sunt bunurile abandonate. În urma abandonului, bunurile recad
în starea de lucruri, adică nu mai fac obiectul unui drept de proprietate concret, dar devin susceptibile
de a fi din nou apropriate, pentru că, prin natura lor, sunt apropriabile.
Abandonul reprezintă o operaţiune complexă, compusă atât din actul juridic de renunţare la dreptul de
proprietate, cât şi din faptul material al părăsirii bunului.
Spre deosebire de renunţarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, care se face expres
prin declaraţie autentică notarială ce se va înscrie în cartea funciară, legea nu prevede o condiţie de
formă pentru actul juridic de renunţare la dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile. În aceste
condiţii, renunţarea la drept se prezumă din elementele de fapt ale abandonului. Dacă renunţarea la
dreptul de proprietate nu este însoţită de actul material al abandonului nu are loc efectul extinctiv de
proprietate.
Legea reglementează, prin art. 941 alin. (3) C. civ., o prezumţie de abandon în cazul lucrurilor mobile
de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate întrun loc public, inclusiv pe un drum
public sau întrun mijloc de transport în comun. Aceasta înseamnă că un astfel de bun nu poate fi
considerat pierdut, astfel că cel care îl ia în posesie, este de bunăcredinţă, nu va putea fi considerat
vinovat de infracţiunea de însuşire a bunului găsit. Per a contrario, un bun aflat în stare bună sau care
are o valoare care nu ar putea fi neglijată, nu va fi considerat abandonat de către proprietar. În acest
caz, cum nu poate opera prezumţia de abandon, va funcţiona prezumţia că acest bun a fost pierdut.
Abandonul determină nu numai stingerea dreptului de proprietate, ci şi a tuturor accesoriilor sale, fără
a se stinge obligaţiile şi sarcinile legate de bun. Pentru ca bunul să redevină lucru, şi să fie susceptibil
pentru ocupaţiune, trebuie să fim în prezenţa unui abandon al dreptului de proprietate, iar nu a altui
drept real.
În cazul în care abandonul nu presupune renunţarea la dreptul de proprietate, ci doar la
dezmembrămintele constituite, nu suntem în prezenţa unui veritabil abandon, ci al unei delăsări,
deoarece delăsarea se produce totdeauna în favoarea nudului proprietar. Nici în cazul abandonului
unui bun asupra căruia era constituit un dezmembrământ al dreptului de proprietate, nu suntem în
prezenţa unui veritabil abandon, ci al unei delăsări, adică a unei transmiteri a dreptului de proprietate
în beneficiul titularului dezmembrământului. Se consideră că mecanismul delăsării este unul
convenţional, care va opera între titularul nudei proprietăţi şi titularul dezmembrământului, fiind vorba
despre două manifestări unilaterale de voinţă care sunt concordante şi se condiţionează reciproc.
În situaţia bunurilor mobile abandonate, momentul abandonului nu coincide cu momentul dobândirii
dreptului de proprietate prin ocupaţiune, deoarece acest mod de dobândire presupune actul material
de luare în stăpânire a bunului, care nu poate fi decât ulterior abandonului.
5.Bunurile imobile nu pot face obiectul ocupaţiunii
Pentru renunţarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, actul material al abandonului nu
este suficient. Este necesar ca renunţarea expresă la dreptul de proprietate asupra acestor bunuri să
fie consemnată întro declaraţie autentică notarială.
Dreptul nu se stinge în patrimoniul proprietarului decât prin înscrierea declaraţiei de renunţare în
cartea funciară. Odată radiat dreptul proprietarului din cartea funciară, bunul intră în proprietatea
privată a unităţii administrativteritoriale pe a cărei rază teritorială este situat.
Dobândirea dreptului de proprietate de către unitatea administrativ teritorială se face în baza legii, iar
momentul dobândirii acestui drept coincide cu momentul radierii dreptului de proprietate al fostului
proprietar.
197
Dreptul de proprietate al unităţii administrativteritoriale asupra bunului cu privire la care sa renunţat la
dreptul de proprietate se va putea înscrie în cartea funciară în baza hotărârii consiliului local. Această
hotărâre are rolul de a asigura o evidenţă a bunurilor imobile care aparţin în proprietate privată unităţii
administrativteritoriale, deoarece aceasta din urmă nu poate refuza dobândirea dreptului de proprietate
asupra bunurilor cu privire la care sa renunţat la dreptul de proprietate. Legea nu admite existenţa
unor bunuri imobile fără stăpân. Acestea nu pot face obiectul ocupaţiunii. Nimic nu împiedică însă
dobândirea prin uzucapiune extratabulară a acestor imobile de către o terţă persoană, dacă invocarea
uzucapiunii prin cererea de înscriere în cartea funciară este anterioară înscrierii dreptului în cartea
funciară de către unitatea administrativteritorială. Ca efect al uzucapiunii extratabulare, dreptul de
proprietate al unităţii administrativ teritoriale se stinge concomitent cu dobândirea sa de către
uzucapant.
În privinţa bunurilor imobile care fac obiectul unei succesiuni vacante, acestea nu vor reveni statului, ci
vor intra în proprietatea privată a oraşului, comunei sau judeţului pe a cărui rază teritorială se găsesc.
6. Situaţia bunurilor pierdute
Distincţia între bunurile abandonate şi cele pierdute este importantă, chiar dacă aparent nici unele, nici
altele, nu au stăpân.
În cazul bunurilor pierdute, nu se prezumă renunţarea proprietarului la dreptul de proprietate asupra
acestora. Dreptul de proprietate va continua să existe în patrimoniul său şi le va putea revendica de la
găsitor sau de la terţul dobânditor, în condiţiile legii, după regulile aplicabile revendicării mobiliare.
Acţiunea va fi imprescriptibilă în cazul terţilor de reacredinţă, a hoţului sau a găsitorului bunului şi se va
putea introduce în termen de 3 ani împotriva terţului de bunăcredinţă care a dobândit bunul de la hoţ
sau găsitor.
În cazul neintroducerii acţiunii în revendicare, niciunul dintre posesorii bunului arătaţi mai sus nu
devine proprietarul acestuia prin ocupaţiune. Terţul dobânditor de bunăcredinţă, care a intrat în
posesia bunului prin act juridic translativ de proprietate cu titlu oneros, va deveni proprietar în temeiul
legii, ca efect al posesiei de bunăcredinţă asupra bunurilor mobile, în timp ce ceilalţi devin proprietari
abia după expirarea termenului de uzucapiune mobiliară de 10 ani.
Dacă abandonul prezumă intenţia clară a proprietarului bunului de a renunţa la dreptul de proprietate
asupra acestuia, pierderea bunului exclude intenţia proprietarului de a se desista de bun. Articolul 942
alin. (1) C. civ. prevede expres faptul că „Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său”.
Tocmai pentru că prin pierdere nu se stinge dreptul de proprietate, proprietarul poate revendica bunul
pierdut, în condiţiile legii.
Art. 942 alin. (2) C. civ. prevede în sarcina găsitorului bunului, obligaţia de al restitui proprietarului în
termen de 10 zile de la data când la găsit. Termenul se calculează potrivit art. 2553 C. civ., respectiv
prima şi ultima zi a termenului nu se vor lua în calcul, iar dacă termenul se împlineşte întro zi
nelucrătoare, termenul se va prelungi până la sfârşitul zilei lucrătoare care urmează. În situaţia în care
găsitorul nu cunoaşte proprietarul, sau dacă proprietarul nu solicită restituirea bunului în acest interval
de timp, găsitorul are obligaţia ca, la expirarea termenului de 10 zile, să predea bunul organului de
poliţie din localitatea în care a fost găsit. Organul de poliţie este obligat să păstreze bunul la sediul său
timp de 6 luni, calculat din momentul în care ia fost predat, asigurând conservarea acestuia cu
diligenţa necesară pentru administrarea bunurilor proprii, fiindui aplicabile dispoziţiile privitoare la
depozitul necesar, neremunerat. De asemenea, organului de poliţie îi revine şi obligaţia de a lua
măsuri pentru a aduce la cunoştinţa publicului faptul pierderii bunului, prin afişarea la sediul său şi pe
pagina de internet a unui anunţ privitor la pierderea bunului, însoţit de o descriere amănunţită a
caracteristicilor acestuia.
7. Situaţia bunului găsit întrun loc public
Art. 943 C. civ. reglementează situaţia specială în care bunul este găsit întrun loc public. În acest caz,
bunul va fi predat, pe bază de procesverbal, persoanei care deţine un titlu, asupra locului respectiv.
Această persoană este obligată să îl predea în termen de 3 zile de la preluare, tot pe bază de
procesverbal, organelor de poliţie din localitate. De asemenea, în afara obligaţiei de predare către
organele de poliţie, persoana căreia i sa predat bunul va fi obligată să efectueze formalităţile de

198
publicitate prin afişarea, la locul unde bunul a fost găsit, a pierderii bunului, însoţită de descrierea
acestuia.
Raţiunea pentru care legiuitorul permite predarea bunului găsit întrun loc public către persoana care
deţine un titlu asupra acelui bun este de a facilita o predare mai rapidă, fără a mai fi necesară
deplasarea la organele de poliţie. Numărul bunurilor pierdute întrun loc cu afluenţă mare de public
poate fi mai mare, iar predarea bunului găsit către persoana care deţine acel loc pe baza unui titlu
poate veni şi în sprijinul proprietarului care îşi poate lua mai uşor în posesie bunul.
Dacă prin păstrare bunul tinde să îşi micşoreze valoarea, fie datorită împrejurărilor, fie datorită naturii
sale, organele de poliţie pot vinde bunul prin licitaţie publică, în condiţiile legii.
Legea prevede expres, în cuprinsul art. 944 C. civ., că drepturile şi obligaţiile asupra bunului găsit se
vor exercita asupra preţului obţinut prin vânzare. Are loc astfel o subrogaţie reală cu titlu particular.
Locul bunului vândut va fi luat de preţul obţinut în urma licitaţiei.
La solicitarea proprietarului, organele de poliţie vor preda, fie bunul, dacă acesta se mai găseşte în
materialitatea sa, fie preţul obţinut prin vânzare. În ambele cazuri, proprietarul va datora cheltuielile
legate de păstrarea bunului. Prin art. 945 alin. (1) C. civ. se instituie un drept de retenţie în favoarea
organului de poliţie depozitar al bunului până la achitarea acestor cheltuieli.
Dacă bunul are o valoare comercială, legea prevede în sarcina proprietarului obligaţia de a plăti o
recompensă găsitorului, echivalentă cu a zecea parte din valoarea actuală a bunului, sau a zecea
parte din preţ, în cazul în care bunul a fost vândut. Norma legală fiind supletivă, nimic nu împiedică
părţile să stabilească o recompensă mai mică sau mai mare decât cea legală.
Obligaţia de plată a recompensei nu există dacă bunul a fost pierdut întrun loc public, iar găsitorul este
chiar persoana fizică sau angajatul ori reprezentantul unei persoane juridice care deţine acel spaţiu
public.
În cazul în care părţile nu se înţeleg asupra valorii actuale a bunului, suma ce va fi plătită drept
recompensă va fi stabilită de către instanţa de judecată.
Este posibil ca proprietarul să facă o ofertă publică de recompensă, prin care să stabilească o sumă
diferită de cea care sar cuveni prin lege. În acest caz, găsitorul are dreptul să opteze între cele două
recompense, fără posibilitatea de a le cumula.
În cazul în care mai multe persoane au contribuit la găsirea bunului, recompensa se împarte între ele
potrivit contribuţiei fiecăreia la obţinerea rezultatului, iar dacă aceasta nu se poate stabili, recompensa
se împarte în mod egal, potrivit art. 1328 alin. (2) C. civ.
Creanţa asupra recompensei este supusă termenului de prescripţie de trei ani, care începe să curgă
de la data la care proprietarul şia manifestat voinţa de a i se restitui bunul, dar nu mai târziu de
împlinirea termenului de şase luni de la data la care bunul a fost predat organului de poliţie.
Dacă proprietarul originar nu pretinde bunul sau preţul în termenul prevăzut de lege, la expirarea celor
şase luni, bunul este considerat lucru fără stăpân şi poate face obiectul ocupaţiunii.
Legea prevede că bunul va fi remis găsitorului pe bază de procesverbal, care constituie actul doveditor
al ocupaţiunii. În absenţa procesuluiverbal, găsitorul poate face dovada ocupaţiunii prin orice mijloc de
probă. Prin urmare, dreptul de a deveni proprietar asupra acestui bun prin ocupaţiune revine
găsitorului. În cazul în care găsitorul nu doreşte să preia bunul sau preţul, acesta va reveni comunei,
oraşului sau municipiului pe teritoriul căruia a fost găsit şi va intra în proprietatea privată a acestora.
Drepturile asupra tezaurului găsit
a) Noţiunea de tezaur
Potrivit art. 946 alin. (1) C. civ., tezaurul este „orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în
privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar”. Observăm că pentru a avea calitatea de
tezaur, acesta trebuie să îndeplinească anumite condiţii.
a) Tezaurul este un bun mobil, iar nu un lucru. Observăm că legiuitorul defineşte tezaurul ca bun, iar
nu ca lucru, ceea ce înseamnă că acesta face parte încă din sfera de apropriere privată a unei
persoane. Se cunoaşte faptul că tezaurul aparţine în proprietate unei anume persoane, doar că
identitatea persoanei nu este cunoscută.
199
Întrucât tezaurul este un bun ascuns sau îngropat, acesta nu poate fi decât un bun mobil, întrucât
bunurile imobile nu pot fi nici ascunse şi nici îngropate.
b) Pentru a avea calitatea de tezaur, bunul trebuie să fie ascuns sau îngropat întrun alt bun mobil sau
imobil. Prin acest fapt, tezaurul se distinge de bunul pierdut. Acţiunea de ascundere sau de îngropare
este de cele mai multe ori intenţionată, fapt care exclude posibilitatea ca bunul să fi fost pierdut,
pierderea fiind un fapt involuntar al proprietarului.
Cu toate acestea, aşa cum prevede texul art. 946 alin. (1) C. civ., bunul poate să fie sustras vederii
celorlalţi în mod involuntar, cum ar fi, de pildă, îngroparea bunului ca urmare a intervenţiei unui caz de
forţă majoră, cum este, de pildă, un cutremur. Dacă putem admite că îngroparea unui bun sar putea
produce întro situaţie de forţă majoră, cu greu putem concepe că ar fi posibilă ascunderea unui bun în
mod involuntar.
Printre altele, ceea ce interesează pentru ca un bun să aibă calitatea de tezaur este efectul acţiunii de
ascundere sau de îngropare, anume ca bunul să fie sustras văzului celorlalţi. De asemenea,
ascunderea sau îngroparea trebuie să nu afecteze identitatea bunului ce reprezintă un tezaur sau o
comoară. Acesta trebuie să existe separat, să aibă o identitate proprie, să nu se contopească în
substanţa bunului mobil sau imobil în care este ascuns sau îngropat.
c) O altă trăsătură pentru ca un bun să poată fi considerat un tezaur este ca nimeni să nu poată dovedi
calitatea de proprietar asupra acelui bun. Prin urmare, spre deosebire de lucrurile fără stăpân, tezaurul
are un proprietar actual, doar că acesta nu este cunoscut, iar în cazul în care o persoană pretinde că
este proprietar, aceasta nu îşi poate dovedi dreptul de proprietate.
b) Dobândirea dreptului de proprietate asupra tezaurului
Dreptul de proprietate asupra tezaurului se dobândeşte prin ocupaţiune, în momentul descoperirii sale.
În situaţia în care descoperitorul nu este titularul dreptului de proprietate asupra bunului mobil sau
imobil în care tezaurul a fost ascuns sau îngropat, tezaurul va aparţine în coproprietate, în cotepărţi
egale, atât proprietarului bunului în care sa găsit tezaurul, cât şi descoperitorului.
Proprietarul bunului în care sa descoperit tezaurul dobândeşte dreptul de coproprietate asupra
tezaurului în temeiul lui jus accesionis, iar descoperitorul, în temeiul lui jus inventionis.
În situaţia în care descoperitorul este chiar proprietarul bunului mobil sau imobil în care a fost găsit
tezaurul, acesta va dobândi întreg dreptul de proprietate asupra tezaurului, dar nu pe temeiul
ocupaţiunii, ci exclusiv pe temeiul accesiunii.
Deşi au fost numeroşi autori în doctrină care au susţinut că proprietarul fondului dobândeşte tezaurul
doar pe temeiul ocupaţiunii, a fost avansată şi opinia potrivit căreia cât timp este suficient ca principiul
accesiunii să explice dobândirea dreptului de proprietate asupra tezaurului de către proprietarul
fondului, nu este necesar să se mai recurgă la idea de ocupaţiune.
Pentru ca ocupaţiunea să fie un mod de dobândire a dreptului de proprietate este necesar ca
descoperitorul să fie de bunăcredinţă. Buna sa credinţă constă în faptul că, în momentul descoperirii,
adică al dobândirii dreptului de proprietate pe calea ocupaţiunii, descoperitorul îşi dă seama că bunul a
aparţinut sau aparţine unei anumite persoane şi că nu este un bun pierdut.
Faptul că bunul este ascuns sau îngropat, chiar şi involuntar, exclude total ideea de abandon sau de
pierdere. Esenţial este ca descoperitorul tezaurului săşi fi dat seama că nu este în prezenţa unui bun
pierdut sau abandonat, ci a unui bun care are, cu siguranţă, un proprietar. Pe de altă parte, este
necesar ca descoperitorul să nu cunoască cine este proprietarul bunului şi nici să nu îl poată
determina, iar persoana care ar putea afirma că are această calitate, să nu o poată dovedi. Numai în
aceste condiţii terţul descoperitor este de bunăcredinţă.
Nu pot fi dobândite prin ocupaţiune, bunurile care au calitatea de bunuri mobile culturale, calificate
astfel potrivit legii, indiferent că acestea sunt descoperite întâmplător sau în urma unor cercetări
arheologice sistematice.
De asemenea, nu pot fi dobândite prin ocupaţiune bunurile care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii
publice.

200
Prin urmare, indiferent cine descoperă un astfel de bun, dacă prin natura sau destinaţia sa, acesta
este de uz sau de interes public, va intra în proprietatea publică a statului sau a unităţii
administrativeteritoriale şi nu va putea, prin ocupaţiune, să devină obiect al proprietăţii private.

Accesiunea
1. Sensurile noţiunii de accesiune
Doctrina a identificat multiple sensuri pentru termenul de accesiune: accesiunea ca mod de dobândire
a dreptului de proprietate, accesiunea ca fapt material al unirii sau încorporării, accesiunea ca drept
potestativ distinct de dreptul de proprietate şi accesiunea ca prezumţie de proprietate. Dintre acestea,
art. 567 C. civ. se referă doar la accesiune ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.
a) Accesiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin care, aşa cum prevede art.
567 C. civ., „proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte sau se încorporează în acel
bun, dacă legea nu prevede altfel”. Observăm că un prim sens al noţiunii de accesiune este acela de
mod de dobândire a dreptului de proprietate.
La romani, accesio însemna chiar bunul accesoriu, care putea fi atât un adaos, adică ceva ce
presupune un element exterior adăugat bunului, ci şi spor, în sensul de fructe şi producte. În sens
juridic, accesiunea înseamnă doar adaosul unui element exterior, care are loc prin unire sau
încorporare.
Privită din perspectiva modurilor de dobândire a dreptului de proprietate, accesiunea este un fapt
juridic complex de care legea leagă un efect achizitiv de proprietate.

b) Faptul material al alipirii sau încorporării reprezintă un al doilea sens al noţiunii de accesiune.
Alipirea presupune alăturarea a două bunuri între care există un raport de accesorialitate.
Spre deosebire de alipire, încorporarea presupune stabilirea între bunul accesoriu şi cel principal a
unei legături materiale mult mai puternice, astfel încât separarea bunurilor nu mai este posibilă fără
cauzarea de prejudicii unuia sau chiar ambilor propriet ari.Prin unire sau încorporare, se formează un
bun nou sau un ansamblu de bunuri, care va aparţine proprietarului bunului principal. Spre deosebire
de alipire, încorporarea presupune o transformare materială, de substanţă, a bunului principal şi,
adesea, o pierdere de identitate a bunului accesoriu (cazul accesiunii prin confuziune).
Chiar dacă faptul material care stă la baza accesiunii este alipirea sau încorporarea unui bun
accesoriu întrun bun principal, pentru accesiune nu este necesar doar actul material al alipirii sau
încorporării, ci acesta trebuie să aibă în vedere bunuri între care sa stabilit o relaţie de accesorialitate.
Dacă ar exista o simplă alipire, fără a se stabili o relaţie de la accesoriu la principal, iar bunurile ar
aparţine unor proprietari diferiţi, atunci oricare dintre aceştia ar putea cere separarea bunurilor şi nu
am mai fi în prezenţa accesiunii. Or, atunci când între bunuri se stabileşte raportul de accesorialitate,
pur şi simplu, separarea nu mai este posibilă fără a se deteriora unul sau chiar ambele bunuri. În
aceste condiţii, recunoaşterea existenţei unui drept de accesiune este singura modalitate în care se
poate rezolva o situaţie conflictuală între proprietarii celor două bunuri care se unesc. Proprietarul
bunului principal devine, prin accesiune, şi proprietarul bunului accesoriu, fiind obligat la plata unei
despăgubiri corespunzătoare.
c) Accesiunea ca drept potestativ de accesiune. Dobândirea dreptului de proprietate prin faptul juridic
al accesiunii nu are loc, în toate cazurile, imediat, prin faptul şi pe măsura încorporării.
Sunt situaţii în care accesiunea se produce de drept, ca efect al faptului material al unirii sau
încorporării, fără ca pentru dobândirea dreptului de proprietate să fie necesară manifestarea pozitivă a
dreptului potestativ de accesiune. Faptul material al accesiunii nu are drept consecinţă, în toate
cazurile, naşterea dreptului de accesiune. Atunci când se alipesc două bunuri care, ulterior, se pot
separa fără a se cauza vreo stricăciune unuia dintre ele sau dacă bunul principal şi cel accesoriu
aparţin aceluiaşi proprietar, precum şi în situaţia în care accesiunea are o cauză naturală, efectul
achizitiv de proprietate se produce fără a mai fi necesară o manifestare expresă de voinţă în acest
sens. În toate aceste cazuri, nu se poate vorbi despre naşterea, intermediară, a unui drept de

201
accesiune. La fel, când o lucrare este realizată de către un proprietar pe terenul său cu materialele
altuia, efectul achizitiv de proprietate este direct.
Chiar în lipsa naşterii unui drept potestativ de accesiune, în anumite cazuri de accesiune imobiliară
naturală, dobândirea dreptului de proprietate nu are loc în momentul producerii faptului material al
alipirii sau încorporării, ci doar după expirarea unui anumit termen legal pus la dispoziţia proprietarului
bunului accesoriu pentru aşi revendica bunul alipit sau încorporat împotriva voinţei sale (aluviunea,
accesiunea animalelor şi păsărilor, stupilor de albine).
Indiferent de modalitatea prin care faptul accesiunii duce la dobândirea dreptului de proprietate, direct
sau indirect pe calea exercitării dreptului potestativ de accesiune, suntem în prezenţa unui mod
originar de dobândire a dreptului de proprietate, pentru că dreptul de proprietate nu se transmite de la
proprietarul bunului accesoriu la proprietarul bunului principal prin simplul acord de voinţă al părţilor, ci
are la bază un fapt juridic a cărui producere este incompatibilă cu orice acord de voinţe.
d) Accesiunea ca prezumţie de proprietate. Potrivit art. 577 alin. (2) C. civ., „Când lucrarea este
realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate
asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura
realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”. Prin urmare, dobândirea dreptului de
proprietate asupra lucrării se produce prin faptul încorporării, pe măsura realizării ei, prin aplicarea
principiului superficies solo cedit şi, doar cu titlu de excepţie, în situaţiile prevăzute de lege, sau atunci
când părţile convin altfel, are loc o dobândire mediată, prin exercitarea dreptului potestativ de opţiune.
Instituirea prezumţiei de proprietate asupra lucrării în favoarea proprietarului imobilului este în acord
doar cu reglementarea de principiu privind dobândirea directă a dreptului de proprietate prin faptul
încorporării, iar nu cu prevederea de excepţie, a caracterului potestativ al dreptului de accesiune.
În situaţiile în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte doar prin intabularea în cartea
funciară, prezumţia instituită prin art. 579 C. civ., conform căreia lucrarea este făcută şi aparţine
proprietarului imobilului, este dublată şi întărită de prezumţia prevăzută în art. 900 C. civ., conform
căreia dacă un drept este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, atunci se presupune că
dreptul există în folosul ei.
Accesiunea imobiliară artificială nu mai face parte din categoria excepţiilor prevăzute de art. 887 C.
civ., prin care dreptul de proprietate se dobândeşte fără formalitatea înscrierii în cartea funciară.
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin accesiune imobiliară artificială se
va face în temeiul hotărârii judecătoreşti pronunţate în urma invocării, pe calea acţiunii în justiţie, a
dreptului de accesiune.
Accesiunea poate avea loc atât în situaţia în care bunul principal şi cel accesoriu au proprietari diferiţi,
cât şi în situaţia în care aparţin aceluiaşi titular. Diferenţa este că, doar în primul caz, accesiunea
produce efecte achizitive de proprietate.
Faptul material al unirii sau încorporării poate determina o modificare a întinderii dreptului de
proprietate (fie din cauze naturale, cum se întâmplă în cazul aluviunii sau avulsiunii, fie prin faptul
omului, ca în situaţia lucrărilor necesare, voluptuare şi, uneori, a celor utile) sau poate crea un
ansamblu de bunuri (de pildă, lucrările adăugate cu caracter durabil pe imobilul altuia).
Proprietarul bunului principal trebuie să îşi înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra
bunului accesoriu în toate situaţiile în care bunul rezultat prin unire sau încorporare este distinct şi
poate fi individualizat din punct de vedere cadastral.
În doctrină, sa afirmat că atunci când bunul principal şi cel accesoriu aparţin aceleiaşi persoane, unirea
sau încorporarea nu determină o modificare cu privire la titularul dreptului de proprietate, acesta
rămânând întotdeauna acelaşi, astfel încât, deşi este vorba de accesiune, aceasta nu are un efect
achizitiv.
În ipoteza în care bunul principal şi bunul accesoriu au aparţinut aceluiaşi proprietar, prin unire sau
încorporare se produce fie o modificare a obiectului dreptului de proprietate, prin care bunul accesoriu
îşi pierde individualitatea, cu consecinţa stingerii dreptului de proprietate asupra acestuia, fie se
creează un ansamblu de bunuri în care fiecare bun îşi păstrează individualitatea, cu consecinţa că nu
se stinge dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu, iar raportul de accesorialitate dintre cele
două bunuri este evident.
202
Numai atunci când proprietarul bunului principal este o persoană diferită de proprietarul bunului
accesoriu, accesiunea va produce efecte achizitive de proprietate.
În cazul lucrărilor necesare, a celor utile care nu modifică întinderea obiectului şi a celor voluptuare,
prin încorporare nu se creează un imobil distinct, de natură să fie identificat aparte din punct de vedere
cadastral şi intabulat în cartea funciară, astfel că, în aceste situaţii, nu se produce un efect achizitiv de
proprietate, ci doar o modificare a valorii imobilului existent.
2. Formele accesiunii
Art. 568 C. civ. reglementează două forme de accesiune: naturală şi artificială. Accesiunea este
naturală, când unirea sau încorporarea bunului accesoriu în cel principal este urmarea unui eveniment
natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
Subliniem că accesiunea imobiliară artificială poate fi şi rezultatul faptei proprietarului bunului principal,
iar nu numai al unei terţe persoane.
În funcţie de natura bunului principal, accesiunea este mobiliară sau imobiliară. Dacă bunul principal
este imobil, indiferent că bunul accesoriu este mobil sau imobil, accesiunea este imobiliară. În cazul
accesiunii imobiliare, în funcţie de modul în care se realizează unirea sau încorporarea, distingem
accesiune imobiliară naturală, care se produce fără intervenţia omului şi accesiune imobiliară
artificială, care este rezultatul acţiunii umane.
3. Accesiunea imobiliară naturală
3.1. Aluviunile
Art. 569 C. civ. reglementează aluviunea ca un caz tipic de accesiune imobiliară naturală.
Aluviunile sunt „adăugirile de teren care se formează treptat la malurile apelor curgătoare şi care revin
proprietarului fondului riveran”.
Pentru ca proprietarul fondului riveran să devină proprietarului terenului care se depune la malul apei
trebuie ca depunerea să se facă lent, pe nesimţite, să nu poată fi sesizat un moment cert la care
operează accesiunea.
Accesiunea este rezultatul unui proces de durată, iar nu spontan, cauzat de curgerea naturală a apei,
fără vreo intervenţie din partea proprietarului sau a altei persoane.
Unirea depunerilor de teren cu ţărmul trebuie să fie definitivă, iar terenul rezultat să depăşească nivelul
normal al apei în raport cu anul când fluviul sau râul are debitul cel mai mare.
Dreptul de proprietate asupra terenului format prin aluviune se dobândeşte prin faptul încorporării, fără
să fie necesară o manifestare ulterioară de voinţă din partea proprietarului riveran.
Dacă terenul format prin aluviune se întinde dea lungul mai multor proprietăţi riverane, fiecare dintre
proprietari va beneficia de aluviune proporţional cu lăţimea terenului propriu, fără a se ţine seama de
suprafaţa proprietăţilor riverane sau de direcţia de hotar.
Terenul format prin aluviune dobândeşte regimul juridic al proprietăţii riverane. Astfel, dacă terenul
riveran este în coproprietate, aluviunea va profita tuturor coproprietarilor, potrivit cotelorpărţi de drept
pe care aceştia le deţin. De asemenea, dacă terenul riveran face obiectul unui uzufruct, acesta se va
exercita şi asupra aluviunii.
3.2.Terenul lăsat de apele curgătoare
Proprietarul fondului riveran dobândeşte, de asemenea, potrivit art. 570 C. civ., terenul lăsat de apele
curgătoare care sau retras treptat de la ţărmul respectiv. Spre deosebire de cazul prevăzut în art. 569
C. civ. care se referă la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului care se depune pe maluri,
art. 570 C. civ. reglementează situaţia terenului care este descoperit prin retragerea apei de la ţărm.
Acest teren aparţine proprietarului riveran de pe malul căruia apa sa retras. În acelaşi timp, dacă prin
deplasarea cursului apei, ţărmul opus este acoperit de apa care sa retras, proprietarul acestuia nu are
niciun drept să îl revendice. Soluţia legiuitorului a fost considerată echitabilă întrucât fenomenul de
retragere a apei de la unul din ţărmuri şi acoperirea ţărmului opus nu este rezultatul unei acţiuni
umane, ci are o cauză naturală. În plus, nu sar justifica, din punct de vedere practic, împărţirea
terenului lăsat de ape între proprietarii riverani.
203
3.3. Terenul lăsat de apele stătătoare
Art. 571 C. civ. reglementează situaţia juridică a terenului descoperit de apele stătătoare care seacă
temporar, dar şi a terenurilor pe care se revarsă sporadic aceste ape. Astfel, „(1) Proprietarul terenului
înconjurat de heleşteie, iazuri, canale şi alte asemenea ape stătătoare nu devine proprietarul
terenurilor apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere.(2) Tot astfel,
proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor
revărsări sporadice”.
Articolul 571 C. civ., deşi este inclus în secţiunea referitoare la accesiunea imobiliară naturală, în
realitate, nu reglementează un caz de accesiune imobiliară naturală. Spre deosebire de art. 570 C.
civ., conform căruia în cazul accesiunii cauzate de apele curgătoare, terenul eliberat de acestea revine
proprietarului fondului riveran, în art. 571 C. civ. se prevede faptul că proprietarul terenului înconjurat
de apele stătătoare nu dobândeşte prin accesiune terenul care apare prin scăderea temporară a
acestor ape sub înălţimea de scurgere.
Dacă primul alineat se referă la proprietarii terenurilor înconjurate de ape stătătoare, cel deal doilea
alineat al art. 571 C. civ. are în vedere pe proprietarii apelor.
În mod simetric faţă de dispoziţiile primului alineat, proprietarul apelor stătătoare nu dobândeşte niciun
drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
În ambele ipoteze reglementate de acest text, proprietarul terenurilor înconjurate de apele stătătoare
nu este acelaşi cu proprietarul apelor.
Accesiunea este împiedicată în cazul analizat, prin faptul că este vorba despre terenuri care sunt
descoperite temporar de ape, iar nu cu caracter de permanenţă, şi nu se pune problema dobândirii
unor proprietăţi cu caracter temporar.

3.4. Avulsiunea
Avulsiunea este un exemplu special de accesiune imobiliară naturală care presupune desprinderea
unei porţiuni mari de mal dintrun teren sub acţiunea apei curgătoare şi alipirea acesteia la terenul altui
proprietar riveran. Proprietarul terenului de la care se desprinde porţiunea de teren are dreptul să o
revendice în termen de un an de la data producerii faptului de la cel la care această porţiune de teren
se alipeşte.
În cazul avulsiunii se prevăd efectele achizitive de proprietate ale unui fapt juridic complex, în care
faptului material al alipirii i se adaugă condiţia expirării termenului de un an de zile de la data alipirii
porţiunii de teren desprinse brusc.
Dobândirea dreptului de proprietate prin avulsiune nu se întâmplă în momentul producerii faptului
material, ci doar după trecerea unui termen de un an de pasivitate a proprietarului de la care a fost
smulsă porţiunea de teren. Faptul material al accesiunii nu este suficient pentru producerea efectului
achizitiv de proprietate.
Termenul de un an este un termen de decădere, iar nu de prescripţie, deoarece la împlinirea sa se
produc, în mod concomitent, două efecte: unul achizitiv de proprietate în favoarea proprietarului la
care sa alipit porţiunea de teren şi unul extinctiv de proprietate în patrimoniul celui de la care terenul sa
desprins.
Efectul achizitiv se întinde şi asupra plantaţiilor şi construcţiilor aflate pe terenul accesoriu.
Dacă dreptul de proprietate asupra terenului principal este dezmembrat, nudul proprietar va obţine
nuda proprietate asupra terenului accesoriu, iar titularul dezmembrământului îşi va exercita dreptul său
şi asupra terenului accesoriu.
3.5.Proprietatea asupra albiilor râurilor, asupra insulelor şi prundurilor
Conform art. 573 C. civ., „(1) Albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani, cu excepţia acelor care,
potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice. (2) Insulele şi prundurile care nu sunt în legătură cu
terenurile având malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei. (3) Dacă insula aparţine
proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra
părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei.
204
Dispoziţiile art. 573 alin. (1) C. civ. se referă la dreptul de proprietate asupra albiei râurilor şi trebuie
interpretate în raport cu prevederile art. 3 alin. (2) din Legea apelor nr. 107/1996, conform cărora
„Albiile minore ale cursurilor de apă cu lungimi mai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice ce nu
depăşesc suprafaţa de 10 km2, pe care apele nu curg permanent, aparţin deţinătorilor, cu orice titlu, ai
terenurilor pe care se formează sau curg. Proprietarii acestor albii trebuie să folosească aceste ape în
concordanţă cu condiţiile generale de folosire a apei în bazinul respectiv”.
Potrivit alin. (2) al art. 573 C. civ., insulele şi prundurile care se formează la nivelul mediu al apei revin
proprietarului albiei. În mod asemănător, art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996 prevede că
„Insulele, care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, aparţin proprietarului
albiei apei”.
Insulele şi prundurile au în comun faptul că sunt înconjurate de ape din toate părţile. Spre deosebire
de insule care sunt formate predominant din pământ, prundurile sunt alcătuite mai ales din nisip şi
pietriş.
Deşi insulele şi prundurile nu au legătură cu terenurile cu mal, ele revin proprietarului albiei care este
proprietarul riveran. Are loc, astfel, o accesiune imobiliară naturală în favoarea proprietarului riveran.
În alin. (3) al art. 573 C. civ. se reglementează modul în care proprietarii riverani împart în proprietate
suprafaţa insulei, atunci când insula trece de linia mediană spre aceştia. În acest caz nu ia naştere un
drept de coproprietate asupra insulei create, ci fiecare dintre proprietarii riverani va avea un drept
exclusiv de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei.
3.6. Dreptul de proprietate asupra insulelor nouformate
Dreptul de proprietate asupra insulelor nouformate este reglementat în art. 574 C. civ. În cazul în care
o apă curgătoare, formânduşi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne
proprietar asupra insulei astfel create. Este vorba despre o insulă care este creată întrun mod special,
ca o porţiune de pământ din terenul proprietarului riveran care capătă aspect de insulă prin acţiunea
naturală a unei ape curgătoare care îşi formează un braţ nou prin înconjurarea terenului acestuia.
Deşi insula este privită ca un imobil distinct, accesiunea imobiliară ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate este în acest caz mai mult formală, deoarece proprietarul riveran avea deja dreptul de
proprietate asupra porţiunii de teren care va dobândi aspect de insulă. Aşa se explică de ce legiuitorul
se referă la faptul că proprietarul riveran rămâne proprietar asupra insulei astfel create, iar nu
că devine proprietar.
3.7. Dreptul de proprietate asupra albiilor părăsite
Art. 575 C. civ. nu reglementează regimul juridic al albiilor părăsite, legiuitorul precizând că, în acest
caz, se vor aplica dispoziţiile legii speciale. Din reglementarea specială, se observă că accesiunea
imobiliară naturală are loc în favoarea proprietarilor riverani asupra albiilor părăsite în mod natural,
atunci când apa îşi formează un nou curs.
Efectul achizitiv de proprietate se dobândeşte numai la expirarea termenului de un an în care poate fi
formulată cererea de readucere a apei în vechea albie.
În ceea ce priveşte natura juridică a termenului de un an, apreciem că acesta este un termen de
decădere, iar nu de prescripţie, similar celui aplicabil în caz de avulsiune, care începe să curgă nu de
la data părăsirii albiei, ci de la sfârşitul anului în care apa a părăsit albia.
Regimul juridic al albiei noi este prevăzut tot în legea specială. Albia nouă va aparţine domeniului
public al statului, se înregistrează în Cadastrul apelor şi se dă în administrarea Administraţiei Naţionale
«Apele Române». Dispoziţia normativă cuprinsă în art. 42 din Legea apelor nr. 107/1996 este în
acelaşi sens cu art. 502 C. civ. din 1864, potrivit căruia „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs
părăsind vechea sa albie, această albie se împarte între proprietarii mărginari”.

3.8. Accesiunea naturală asupra animalelor

Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate este reglementat de art. 576 C. civ. şi se aplică
animalelor domestice care rătăcesc pe terenul altuia. Ele revin acestuia din urmă, dacă proprietarul lor

205
nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de proprietarul
terenului.
În ceea ce priveşte porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui
proprietar, vor aparţine acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost
provocată prin fraudă sau prin artificii.
În cazul special al roiului de albine trecut pe terenul altuia, acesta va reveni proprietarului acestuia
numai dacă proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.
legiuitorul a evitat să se refere la animalele sălbatice, mai ales că nici vechea reglementare nu avea în
vedere o accesiune asupra oricăror animale sălbatice, ci doar asupra unor animale sau zburătoare
care erau în parte domesticite, nu erau întru totul sălbatice (iepuri, porumbei, roi de albine).
În al doilea rând, noua reglementare distinge între trei categorii de animale.
Prima categorie este cea a animalelor domestice, despre care Codul civil din 1864 nu făcea nicio
referire.
Alineatul (1) al art. 576 C. civ. reglementează accesiunea animalelor domestice rătăcite pe terenul
altuia. Este vorba despre animale domestice propriuzise, care sunt legate de un anumit fond, iar nu
despre animale care ajung pe un fond în mod ocazional, care nu sunt complet domesticite şi care
părăsesc repede fondul.
Accesiunea animalelor domestice va avea loc în favoarea proprietarului terenului pe care ajung aceste
animale, dacă sunt îndeplinite câteva condiţii:
a) rătăcirea animalelor pe terenul altuia să fie rezultatul unei cauze naturale, să nu fie provocată de
proprietarul terenului în favoarea căruia ar urma să aibă loc accesiunea;
b) să fi trecut termenul de 30 de zile în care aceste animale domestice ar putea fi revendicate de către
proprietarul lor;
c) proprietarul terenului să fi declarat la primărie faptul că pe terenul său se află animale domestice
care nu îi aparţin.
Prin urmare, accesiunea imobiliară naturală a animalelor domestice nu se produce imediat. Termenul
de 30 de zile prevăzut de legiuitor pentru introducerea acţiunii în revendicare nu este un termen de
prescripţie, ci un termen de decădere, a cărui împlinire are efect extinctiv de proprietate pentru
proprietarul animalelor şi efect achizitiv de proprietate pentru proprietarul terenului.
Termenul de 30 zile nu începe să curgă de la data când animalele domestice părăsesc terenul
proprietarului lor, ci de la data la care proprietarul terenului pe care acestea ajung declară existenţa lor
pe terenul său.
Proprietarul terenului are interes să declare existenţa pe domeniul său a animalelor domestice care
aparţin altei persoane, pentru că la expirarea termenului de 30 de zile de la data acestei declaraţii,
animalele îi vor reveni în proprietate prin accesiune, dacă nu sunt revendicate între timp.
Pe de altă parte, obligativitatea declarării la primărie revine proprietarului pe al cărui fond rătăcesc
animalele. În acest mod, proprietarul animalelor domestice rătăcite are posibilitatea să cunoască
persoana împotriva căreia trebuie să se îndrepte pentru a le redobândi.
Cel deal doilea alineat al art. 576 C. civ. reia dispoziţiile art. 503 C. civ. din 1864, dar cu menţionarea
expresă a animalelor pentru care va opera accesiunea. Se are în vedere o categorie intermediară de
animale, care nu sunt complet domesticite, dar care nu intră nici în categoria celor sălbatice. Pe de
altă parte, sunt animale care au o mai mare libertate de mişcare decât cele domestice. Din acest grup
fac parte porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale. Observăm că legiuitorul a menţionat doar
cu titlu exemplificativ animalele care intră în această categorie.
În situaţia acestor animale, accesiunea îşi produce efectul achizitiv imediat.
Dreptul de proprietate dobândit printro astfel de accesiune are caracter temporar. Proprietatea
animalelor semidomestice nu va profita proprietarului terenului decât pentru o perioadă scurtă de timp,
având în vedere libertatea lor de mişcare şi tendinţa de a se deplasa uşor de la un fond la altul.

206
Condiţia care trebuie să fie îndeplinită pentru a se produce efectul achizitiv de proprietate al accesiunii
acestei categorii de animale este ca trecerea animalelor pe terenul altuia să nu fie cauzată de fraude
sau artificii. Cu alte cuvinte, este necesar ca accesiunea să aibă o cauză naturală, să fie independentă
de orice acţiune intenţionată din partea proprietarului terenului căruia îi profită.
În situaţia particulară a roiului de albine, proprietatea revine, prin accesiune, persoanei titulare a
dreptului de proprietate asupra terenului pe care ajunge roiul de albine.
Accesiunea nu are efecte imediate achizitive de proprietate imediate, ci este necesară îndeplinirea
unei condiţii speciale în sarcina proprietarului roiului de albine. Numai dacă acesta nu urmăreşte sau
încetează să mai urmărească roiul de albine timp de două zile, proprietarul terenului devine
proprietarul roiului. Termenul de două zile este, fireşte, un termen de decădere, la expirarea căruia,
proprietarul roiului de albine îşi pierde dreptul de proprietate asupra acestuia.
Proba expirării termenului de două zile este dificilă. Proprietarului roiului de albine nu i se permite o
pauză mai mare de două zile în urmărirea roiului.
În cazul în care proprietarul roiului introduce o acţiune în revendicare, pârâtul va trebui să facă dovada
faptului că reclamantul, fie nu a urmărit roiul timp de două zile, fie a încetat să îl urmărească de cel
puţin două zile. Numai în acest fel pârâtul va demonstra dobândirea dreptului de proprietate asupra
roiului.
Fireşte, mai întâi, reclamantul trebuie să dovedească faptul că roiul de albine este al său.
Deşi, cu privire la roiul de albine, legiuitorul nu mai face menţiune despre provocarea accesiunii prin
fraudă, apreciem că, şi în acest caz special, intervenţia proprietarului terenului în scopul atragerii
roiului pe terenul său, împiedică accesiunea, pentru că suntem în prezenţa unui tip de accesiune
imobiliară naturală, care nu este compatibilă cu vreo acţiune umană care ar determina producerea sa.
4.Accesiunea imobiliară artificială
4.1. Aspecte de terminologie specifice accesiunii imobiliare artificiale
Legiuitorul foloseşte termenul generic de „lucrări” pentru a se referi la construcţii, plantaţii şi orice alte
lucrări efectuate asupra unui imobil, între acestea neexistând o diferenţă de regim juridic în ce priveşte
dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune. Lucrările efectuate asupra imobilului de către o
persoană, proprietar sau nu al imobilului, sunt clasificate după alte criterii, cum ar fi caracterul durabil
al acestora sau caracterul autonom, independent, de sine stătător al lucrării, în raport cu imobilul pe
care sunt realizate.
Prin proprietar al imobilului, legiuitorul înţelege proprietarul terenului asupra căruia aceste lucrări sunt
efectuate.
Autorul lucrării este cel care execută o lucrare asupra unui imobil. Accesiunea imobiliară artificială se
produce dacă autorul lucrării foloseşte materialele altei persoane pentru a executa lucrarea asupra
propriului imobil sau dacă foloseşte materialele sale pentru a executa lucrarea asupra imobilului altei
persoane.
Regimul juridic aplicabil accesiunii imobiliare artificiale este diferit în cele două cazuri, după cum este
diferit şi în funcţie de tipul lucrării, sau de buna sau reauacredinţă a autorului acesteia.
4.2. Prezumţiile legale în cazul accesiunii imobiliare
În cazul în care o persoană execută lucrări asupra unui imobil, de tipul construcţiilor, plantaţiilor sau
orice alte lucrări de acelaşi fel, legea instituie două prezumţii relative: în primul rând, prezumţia că
lucrările sunt executate de către proprietarul acestui imobil, pe cheltuiala sa, iar în al doilea rând,
prezumţia că proprietarul imobilului este proprietarul lucrărilor efectuate asupra acestuia.
Potrivit art. 577 alin. (1) C. civ., „Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui
imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu
se prevede altfel”. În plus, art. 579 C. civ. prevede că „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de
proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se
poate face când sa constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şia intabulat dreptul
de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege”.

207
Din cuprinsul acestor texte rezultă că prezumţia că proprietarul imobilului a executat lucrarea este o
prezumţie relativă, deoarece este posibilă dovada contrară. Aceasta înseamnă că o terţă persoană,
cum este autorul lucrării, poate dovedi că lucrarea nu a fost executată de către proprietarul imobilului
pe cheltuiala sa, ci de către el însuşi, pe temeiul unui act juridic încheiat cu proprietarul imobilului, prin
care are dreptul să dobândească proprietatea asupra lucrării sale chiar fără acordul manifest al
proprietarului imobilului.
Din cuprinsul alin. (2) al art. 577 C. civ. rezultă o a treia prezumţie, tot relativă, conform căreia
proprietarul imobilului va dobândi dreptul de proprietate asupra lucrării din momentul începerii
executării şi pe măsura realizării sale. Prin urmare, legea prezumă naşterea dreptului de proprietate
prin faptul şi pe măsura încorporării, iar prezumţia dobândirii dreptului funcţionează în favoarea
proprietarului imobilului, astfel că această a treia prezumţie este strâns corelată cu celelalte două.
Cu toate acestea, în situaţia în care proprietarul imobilului este o altă persoană decât autorul lucrării,
legiuitorul prevede naşterea unui drept de opţiune în beneficiul proprietarului imobilului cu privire la
dobândirea proprietăţii asupra lucrării, astfel că dreptul de proprietate nu se dobândeşte direct, prin
încorporarea lucrării în imobil, ci numai prin exercitarea dreptului de opţiune.
De asemenea, legea poate prevedea situaţii în care efectul achizitiv de proprietate se produce abia la
expirarea unui anumit termen.
Prezumţiile sunt răsturnate, iar regulile accesiunii imobiliare artificiale nu se aplică atunci când, în
momentul edificării, a existat un acord între autorul lucrării şi proprietarul imobilului cu privire la
dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării de către autorul acesteia. Dacă a existat un
consens privitor atât la realizarea lucrării cât şi la dobândirea dreptului de proprietate de către autorul
acesteia, atunci în favoarea sa a luat naştere un drept de superficie, drept cu structură complexă care
are în conţinutul său dreptul de proprietate asupra lucrării şi dreptul de folosinţă asupra imobilului, ca
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra acestuia. Pentru a fi valabil dobândit, convenţia
prin care ia naştere un astfel de drept trebuie încheiată în formă autentică, iar dreptul de superficie
trebuie înscris în cartea funciară.
Răsturnarea prezumţiei poate fi făcută şi în cazul în care proprietarul imobilului nu şia intabulat în
cartea funciară dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege. Atunci
când autorul lucrării şia înscris dreptul de proprietate asupra lucrării în cartea funciară, se prezumă că
dreptul îi aparţine, potrivit art. 900 C. civ.
Această prezumţie de existenţă a unui drept tabular este de natură să înlăture aplicarea prezumţiei
prevăzute de art. 579 alin. (1) C. civ. Dacă proprietarul imobilului nu şia înscris în cartea funciară
dreptul de proprietate asupra lucrării, această situaţie creează premisele răsturnării prezumţiei
instituite prin art. 579 alin. (1) C. civ., dar nu reprezintă prin ea însăşi dovada contrară.
Este adevărat că accesiunea imobiliară artificială nu mai constituie un mod de dobândire a dreptului de
proprietate care să fie opozabil terţelor persoane fără înscriere în cartea funciară, deoarece art. 887
alin. (1) C. civ. menţionează printre excepţiile de la caracterul constitutiv al intabulării doar accesiunea
naturală, nu şi pe cea artificială. Dar, proprietarul imobilului nu este obligat prin lege să îşi exercite
dreptul de opţiune pentru preluarea lucrării întrun anumit termen, astfel că neînscrierea dreptului său
de proprietate asupra lucrării nu face prin ea însăşi dovada faptului că nu înţelege să devină
proprietarul lucrării efectuate pe terenul său.
Mai mult, autorul lucrării nu îi poate impune proprietarului terenului să îşi exercite dreptul de opţiune. În
aceste condiţii, aşa cum am arătat, autorul lucrării poate face dovada faptului că lucrarea a fost făcută
de el, pe cheltuiala sa şi să solicite instanţei doar recunoaşterea unui drept de proprietate rezolubilă
asupra lucrării, drept care, în mod necesar, va fi intabulat provizoriu în cartea funciară.
În situaţia în care autorul lucrării îşi înscrie provizoriu dreptul său de proprietate rezolubilă asupra
lucrării, prezumţia de proprietate prevăzută de art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului
imobilului va fi răsturnată. Autorul lucrării va beneficia în acest caz de prezumţia, de asemenea
relativă, prevăzută de art. 900 C. civ., potrivit căreia dacă un drept real este înscris în cartea funciară
în folosul unei persoane, atunci se presupune că dreptul există în folosul ei.
4.3. Dreptul potestativ de accesiune imobiliară

208
Prevederile alin. (1) al art. 577 C. civ. instituie o dispoziţie de principiu în ce priveşte dobândirea
dreptului de proprietate asupra lucrării efectuate pe un teren de către proprietarul acestuia. În partea
finală a acestei reglementări sunt arătate situaţiile de excepţie în care proprietarul imobilului nu devine,
în temeiul alin. (1), proprietar asupra lucrării, respectiv dacă „prin lege sau act juridic nu se dispune
altfel”.
Legea poate stabili un moment al dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării, ulterior încorporării
acesteia în imobil. Accesiunea imobiliară, ca fapt material al încorporării unei lucrări întrun imobil dă
naştere doar unui drept de accesiune care este un drept de opţiune al proprietarului imobilului privind
dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării.
Proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării doar dacă îşi manifestă expres voinţa în acest sens,
prin exercitarea pozitivă a acestui drept de opţiune care are natura juridică a unui drept potestativ.
De asemenea, în ultima parte a art. 577 alin. (1) C. civ. se prevede posibilitatea autorului lucrării şi a
proprietarului imobilului de a stabili, prin acordul lor, un regim juridic diferit de cel arătat în prima parte
a acestui text.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrărilor prin invocarea dreptului potestativ de accesiune
se aplică doar în ipoteza în care proprietarul imobilului nu este cel care a realizat lucrarea. Având în
vedere că, în acest caz, dobândirea proprietăţii asupra lucrărilor de către proprietarul imobilului
presupune intervenţia instanţei de judecată, calitatea de proprietar asupra lucrărilor se va stabili prin
hotărârea judecătorească. Este vorba despre o dobândire pe cale judiciară a dreptului de proprietate
asupra lucrării.
Prin faptul material al unirii sau încorporării nu se naşte, prin urmare, un drept de proprietate în
favoarea proprietarului imobilului, ci un drept potestativ de accesiune, care presupune posibilitatea
proprietarului imobilului de a alege dacă să devină sau nu proprietar asupra lucrării. Opţiunea
proprietarului imobilului reprezintă modul de exercitare a dreptului potestativ şi va produce efecte
achizitive de proprietate numai dacă manifestarea sa de voinţă este pozitivă. În caz contrar,
proprietarul imobilului îi poate cere autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea pe care ar fi avuto
dacă lucrarea nu sar fi efectuat. Exercitarea negativă a opţiunii are drept urmare faptul că nu
proprietarul imobilului, ci autorul lucrării devine proprietar deplin asupra imobilului şi asupra lucrării pe
care a executato.
Se consideră că prin instituirea unui drept potestativ de accesiune, proprietarul imobilului se află întro
situaţie mult mai avantajoasă decât dacă sar aplica invariabil regula superficies solo cedit. Astfel,
proprietarul imobilului nu devine proprietar asupra lucrării împotriva voinţei sale, ci doar dacă îşi
exprimă în mod expres consimţământul în acest sens.
Manifestarea de voinţă a proprietarului imobilului în ce priveşte dobândirea proprietăţii asupra lucrării
are efectele unei condiţii suspensive pentru acesta, iar în ce îl priveşte pe proprietarul lucrării, condiţia
va avea caracter rezolutoriu, datorită caracterului incert al conduitei proprietarului imobilului.
Nu este vorba despre o condiţie ca modalitate a actului juridic civil, ci despre o condiţie atipică
deoarece izvorăşte din lege, iar nu din acordul părţilor. Aceasta înseamnă că, până la exercitarea
opţiunii de către proprietarul imobilului autorul lucrării este proprietarul acesteia sub condiţie
rezolutorie. Evenimentul condiţie este reprezentat de modul în care proprietarul imobilului va face
alegerea. Proprietatea sa va fi consolidată în cazul în care proprietarul imobilului înstrăinează terenul
autorului lucrării şi va fi desfiinţată când proprietarul imobilului invocă dreptul de proprietate asupra
lucrării.
Recunoaşterea unei proprietăţi suspensive este avantajoasă pentru proprietarul imobilului, care nu
este obligat să suporte taxele şi impozitele către organul fiscal ce iar reveni în calitate de proprietar, nu
este obligat să încheie o asigurare obligatorie a locuinţelor şi, mai ales, nu suportă riscul pierii fortuite
a bunului, toate aceste cheltuieli fiind în sarcina proprietarului sub condiţie rezolutorie. Sa afirmat că
recunoaşterea unei proprietăţi rezolubile asupra lucrării în favoarea autorului acesteia este echitabilă
având în vedere faptul că proprietarul imobilului nu are niciun beneficiu de pe urma acesteia şi ar
trebui, în schimb să suporte toate cheltuielile şi sarcinile ce îi revin în calitatea de proprietar.
4.4.Categoriile de lucrări

209
Lucrările de tipul construcţiilor, plantaţiilor sau orice alte asemenea lucrări care se efectuează asupra
unui imobil, dobândesc, prin încorporare, calitatea de bunuri imobile. Materialele folosite la efectuarea
lor îşi pierd, prin faptul încorporării, identitatea de bunuri mobile. Odată încorporate sub forma unui bun
imobil, acestea aparţin proprietarului imobilului în care sau încorporat. Din această cauză, ele nu pot fi
revendicate de proprietarul lor dacă acesta este o altă persoană decât autorul lucrării, cu excepţia
cazurilor când autorul lucrării a intrat în posesia lor cu reacredinţă.
Lucrările efectuate asupra unui imobil sunt clasificate în art. 578 C. civ. în funcţie de două criterii,
caracterul de sine stătător al lucrării şi persistenţa sau trăinicia lor. Astfel, lucrările pot fi autonome sau
adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător
realizate asupra unui imobil. Caracterul de sine stătător al lucrării presupune o independenţă materială
a lucrării, autonomia acesteia, posibilitatea unei identificări sau individualizări cadastrale, chiar dacă
din punct de vedere juridic, vorbim despre o încorporare a lucrării în teren. Prin efectuarea sa, lucrarea
dobândeşte o identitate proprie, distinctă de a terenului asupra căreia se realizează.
Lucrările adăugate, spre deosebire de cele autonome, nu au caracter de sine stătător.

Acest criteriu de clasificare este deosebit de important pentru că determină un regim juridic diferit.
Lucrările adăugate necesare sunt efectuate în scopul de a păstra imobilul în starea în care se află, de
a evita deteriorarea sau pieirea sa. După cum rezultă şi din denumirea lor, efectuarea lor se impune cu
necesitate.
Lucrările adăugate utile urmăresc să aducă imobilului un spor de valoare economică. Nu orice lucrare
pe care autorul său a considerato utilă are neapărat acest efect. Sporirea valorii economice a
imobilului se poate stabili printro expertiză. În cazul lucrărilor adăugate utile, momentul dobândirii
dreptului de proprietate asupra lor diferă în funcţie de buna sau reauacredinţă a autorului acestora.
Efectul achizitiv de proprietate se produce direct, din momentul efectuării lucrării, atunci când autorul
său a fost de bunăcredinţă, în condiţiile art. 584 alin. (1) C. civ., şi doar prin exercitarea pozitivă a
dreptului de accesiune, atunci când autorul lucrării este de reacredinţă, aşa cum rezultă din cuprinsul
alin. (2) al aceluiaşi articol.
Lucrările voluptuare sunt lucrări care nu au caracter necesar, fiind executate pentru simpla plăcere a
autorului lor. Proprietarul imobilului le poate dobândi doar prin manifestarea expresă a voinţei în acest
sens şi fără a fi obligat la plata vreunei despăgubiri pentru că aceste lucrări nu sporesc valoarea
economică a imobilului.
Prin urmare, lucrările autonome se dobândesc în proprietate de către proprietarul imobilului numai prin
exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, pe când, în cazul lucrărilor adăugate necesare
şi a celor utile, dacă autorul lucrării a fost de bunăcredinţă, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul
de proprietate asupra lucrării, din momentul efectuării acesteia. În schimb, dobândirea dreptului de
proprietate asupra lucrărilor adăugate utile efectuate cu reacredinţă şi a celor voluptuare este efectul
manifestării exprese de voinţă în acest sens.
Dreptul de proprietate asupra lucrărilor necesare şi a celor voluptuare nu trebuie înscris în cartea
funciară, deoarece nu se produce o modificare a obiectului de natură a fi evidenţiată distinct cadastral.
În schimb, această cerinţă trebuie îndeplinită în cazul lucrărilor adăugate utile care au drept urmare
modificarea întinderii obiectului dreptului de proprietate în urma accesiunii, precum şi în cazul tuturor
lucrărilor autonome cu caracter durabil. Exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune de
către proprietarul terenului, pe calea acţiunii în instanţă, trebuie urmată, pentru opozabilitate, de
intabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra acestor lucrări.
Regimul juridic aplicabil lucrărilor provizorii reiese din art. 588 C. civ. În acest caz, dobândirea dreptului
de proprietate asupra lucrării de către proprietarul imobilului se face numai în baza unui acord cu
autorul lucrării, adică numai dacă proprietarul imobilului îşi manifestă voinţa de a o prelua, în caz
contrar, autorul lucrării fiind obligat să o desfiinţeze, iar dacă a fost de reacredinţă, poate fi obligat la
plata corespunzătoare a unei despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

210
Observăm că, în cazul lucrărilor provizorii, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării doar dacă
îşi manifestă dorinţa în acest sens.

4.5. Ipoteza realizării lucrării de către un proprietar pe terenul său, dar cu materialele altuia
Ipoteza reglementată de art. 580 C. civ. prevede că atunci când proprietarul imobilului execută o
lucrare pe terenul său, folosind materiale care aparţin altei persoane, el devine proprietarul lucrării, în
mod direct, prin faptul şi pe măsura încorporării materialelor în imobil, fără a fi necesară o manifestare
ulterioară de voinţă în acest sens. De altfel, manifestarea de voinţă sa exercitat chiar în momentul
efectuării lucrării cu materialele altuia.
Materialele folosite la realizarea lucrării îşi pierd, prin încorporare, calitatea de bunuri mobile şi devin
imobile prin natura lor. Dat fiind faptul că accesiunea se produce prin încorporarea materialelor în
imobil, proprietarul materialelor nu le poate revendica deoarece materialele îşi pierd identitatea prin
încorporare. Chiar în situaţia în care construcţia sau plantaţia ar fi distruse, revendicarea lor nu mai
este posibilă, deoarece acestea continuă să aparţină proprietarului terenului. Prin distrugerea
construcţiei, ele nu revin la identitatea lor iniţială.
Dacă proprietarul imobilului lea dobândit în condiţiile art. 937 C. civ., respectiv, cu titlu oneros şi prin
posesie de bunăcredinţă, acesta devine proprietarul lor de la data intrării în posesia materialelor, şi, în
acest caz, nu mai sunt aplicabile regulile accesiunii imobiliare artificiale, deoarece lucrarea este
executată cu materialele sale, iar nu ale altuia.
Legiuitorul nu reglementează o diferenţă de regim juridic în funcţie de tipul lucrării, dar distinge între
situaţia unui proprietar al imobilului de bunăcredinţă şi cea a unuia de reacredinţă. Astfel, dacă
proprietarul imobilului este de bunăcredinţă, va trebui să restituie proprietarului materialelor
contravaloarea acestora, pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză. Însă, în cazul când proprietarul
imobilului este de reacredinţă, va trebui să îl despăgubească pe proprietarul materialelor şi pentru
eventualele prejudicii cauzate, pe temeiul răspunderii civile delictuale.
În ambele situaţii, valoarea materialelor se stabileşte în funcţie de momentul acordării despăgubirii,
aşa cum prevede art. 595 C. civ. Soluţia legiuitorului, deşi în dezacord cu o parte a doctrinei, este justă
având în vedere că o evaluare a materialelor la data încorporării, iar nu la data plăţii despăgubirii, ar
face ca despăgubirea să nu fie echitabilă.
Proprietarul imobilului, chiar de reacredinţă, nu va putea fi însă obligat la desfiinţarea lucrării, deoarece
prin încorporare în imobil, materialele şiau pierdut identitatea de bunuri mobile, astfel că obligarea
proprietarului terenului la desfiinţarea lucrării nu ar fi decât o măsură abuzivă şi exagerată.
4.6. Ipoteza realizării unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Codul civil reglementează distinct situaţia lucrărilor cu caracter durabil (art. 581587 C. civ.), de cea a
lucrărilor cu caracter provizoriu (art. 588 C. civ.) şi prevede un regim juridic diferenţiat, în funcţie de
două criterii majore: caracterul autonom sau adăugat al lucrării şi buna sau reauacredinţă a autorului
lucrării.
Dispoziţiile art. 581 C. civ. se referă la lucrările autonome cu caracter durabil efectuate asupra
imobilului de către o altă persoană decât proprietarul acestuia.
Proprietarul imobilului nu devine în mod direct şi originar, prin faptul încorporării, proprietar asupra
lucrării, ci trebuie „să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării”.
4.6.1. Bunacredinţă a autorului lucrării
Conform art. 586 C. civ., bunacredinţă a autorului lucrării rezultă din convingerea fermă, în momentul
realizării acesteia, este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Convingerea sa poate
rezulta din faptul că dreptul său de proprietate asupra terenului este intabulat în cartea funciară, în
toate cazurile în care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului întro modalitate care reclamă
în mod necesar intabularea, cu excepţia cazului situaţiei când a devenit proprietar printrun mod de
dobândire care este opozabil terţelor persoane fără înscriere în cartea funciară.

211
Dacă este vorba despre un mod de dobândire dintre cele prevăzute de art. 887 C. civ. (moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte
cazuri expres prevăzute de lege), bunacredinţă a autorului lucrării rezultă din lipsa oricărei urme de
îndoială cu privire la legalitatea modului de dobândire, din lipsa oricărei inadvertenţe între cuprinsul
cărţii funciare şi modul în care transmiţătorul său a dobândit dreptul de proprietate, din lipsa oricărei
notări a vreunui litigiu sau orice alt mod care iar putea trezi suspiciuni asupra dreptului transmis.
Bunacredinţă a autorului lucrării nu se apreciază doar pe baza unor elemente exclusiv obiective, care
ţin de înscrierea dreptului său în cartea funciară. Independent de înscrierea dreptului său de
proprietate în cartea funciară, orice informaţie pe care o deţine, de natură să creeze un dubiu asupra
calităţii sale de proprietar asupra imobilului, adică asupra viciilor titlului său de proprietate, înlătură
buna sa credinţă.
Momentul în funcţie de care se apreciază bunacredinţă asupra lucrării este cel al realizării acesteia.
Dacă pe parcursul executării, autorul lucrării îşi dă seama de nevalabilitatea titlului său sau are vreo
urmă de îndoială cu privire la aceasta şi continuă totuşi executarea lucrărilor, buna sa credinţă
încetează.
În situaţia în care autorul lucrării află că nu este proprietar al imobilului abia după finalizarea acesteia,
va beneficia de tratamentul juridic aplicabil autorului de bunăcredinţă, iar nu celui de reacredinţă.
Conform art. 593 C. civ., autorul de reacredinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului
pasivitatea pe care ar fi vădito pe durata realizării lucrării.
Legiuitorul are în vedere situaţia în care proprietarul imobilului are cunoştinţă despre faptul că o altă
persoană construieşte pe imobilul său şi nu face nimic să împiedice realizarea lucrării.
Chiar dacă proprietarul imobilului dă dovadă de o vădită indiferenţă faţă de situaţia juridică a imobilului
său, autorul de reacredinţă al lucrării nu îi poate opune această pasivitate cu scopul de a beneficia de
tratamentul juridic aplicabil autorului lucrării de bunăcredinţă.
În stabilirea regimului juridic aplicabil accesiunii, este esenţială conduita autorului lucrării, iar nu cea a
proprietarului terenului.
Cel care are voie să se poarte cu bunul său aşa cum doreşte şi al cărui drept trebuie protejat şi
garantat este proprietarul imobilului, cu atât mai mult în cazul în care cel care execută o lucrare asupra
imobilului său cunoaşte că o face în lipsa oricărui drept.
Deşi, din interpretarea textului art. 586 C. civ., rezulta că simpla promisiune bilaterală translativă de
proprietate nu este suficientă pentru a întemeia bunacredinţă a autorului lucrării, deoarece prin simpla
promisiune de a contracta nu are loc transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, apreciem că
cerinţele impuse de art. 586 alin. (1) C. civ. sunt excesive, mai ales prin prisma reglementării art. 1279
alin. (3) C. civ., potrivit căruia „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la
cererea părţii care şia îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
contract, atunci când natura contractului o permite...”. Ni se pare inechitabil ca proprietarul imobilului
să poată invoca lipsa buneicredinţe a autorului lucrării, cu atât mai mult cu cât, în temeiul promisiunii
încheiate, este obligat să îi transmită acestuia dreptul de proprietate asupra imobilului.
Tratamentul juridic va fi diferit în cazul în care proprietarul imobilului înscris în cartea funciară ca titular
al dreptului de proprietate efectuează o lucrare asupra imobilului său, iar după finalizarea acesteia,
actul juridic în baza căruia a devenit proprietar este declarat ineficace. Riscul desfiinţării viitoare a unui
titlu de proprietate prin intervenirea unor cauze ulterioare încheierii contractului sau chiar
concomitente, dar necunoscute, dobânditorului, nu poate conduce la concluzia releicredinţe a
acestuia.
Codul civil actual nu a ţinut seama de o asemenea orientare a jurisprudenţei şi a reglementat expres în
art. 586 alin. (2) că „nu poate invoca bunacredinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea
autorizaţiilor cerute de lege”.
Regulile privind bunacredinţă sunt aplicabile nu numai în situaţia în care autorul lucrării se întemeiază
pe dreptul de proprietate asupra imobilului, dar şi atunci când este titularul unui alt drept decât dreptul
de proprietate, de pildă un drept de superficie, în baza căruia poate deveni proprietarul lucrării pe care
o realizează asupra acestui imobil.
212
În schimb, potrivit art. 597 C. civ., lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod
corespunzător, regulilor aplicabile posesorului de reacredinţă.
Detentorul precar nu este titularul unui drept real, ci fie al unui drept personal asupra imobilului, fie are
calitatea unui simplu tolerat, deţinând imobilul cu îngăduinţa proprietarului.
Precaritatea nu îi poate conferi detentorului mai multe drepturi decât cele ale unui posesor de
reacredinţă. În acest caz, dacă detentorul realizează o lucrare asupra unui imobil pe care îl deţine cu
titlu precar, vor fi aplicabile dispoziţiile art. 582 C. civ. referitoare la autorul de reacredinţă.
4.6.2. Regimul juridic al accesiunii în situaţia în care autorul lucrării este de bunăcredinţă
Legea prevede un drept de opţiune în favoarea proprietarului imobilului între a deveni sau a nu deveni
proprietar al lucrării. Aceasta înseamnă că accesiunea, ca fapt material al încorporării unei lucrări în
imobil, nu are ca efect direct şi imediat dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării de către
proprietarul imobilului. Pentru a deveni proprietar asupra lucrării, proprietarul imobilului trebuie să
opteze în acest sens. Faptul accesiunii dă naştere doar unui drept potestativ de accesiune, respectiv
dreptului de opţiune reglementat de art. 581 C. civ.
Exercitarea pozitivă a dreptului de opţiune se realizează, aşa cum rezultă din prima parte a art. 581
alin. (1) lit. a), prin cererea adresată instanţei de judecată, prin care solicită să dispună înscrierea sa în
cartea funciară ca proprietar al lucrării.
Obiectul noului drept de proprietate îl constituie o lucrare autonomă cu caracter durabil, care se
identifică separat în cartea funciară. Intabularea dreptului de proprietate asupra acestei lucrări se
realizează în temeiul hotărârii judecătoreşti, ca efect al exercitării dreptului de opţiune din partea
proprietarului imobilului.
Concomitent cu naşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea proprietarului imobilului,
se naşte în patrimoniul autorului lucrării, un drept de creanţă asupra despăgubirii la care va fi obligat
proprietarul imobilului.
Legiuitorul prevede un drept de opţiune în beneficiul proprietarului imobilului cu privire la cuantumul
despăgubirii. Acesta va fi obligat să îi plătească autorului lucrării, fie valoarea materialelor şi a
manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, având dreptul să opteze
pentru cea mai mică dintre aceste valori, fără ca autorul lucrării să aibă dreptul de a i se opune. Până
la plata despăgubirii, autorul lucrării de bunăcredinţă poate să beneficieze în favoarea sa de dreptul de
ipotecă legală asupra imobilului.
Cea mai importantă modificare pe care o aduce actualul Cod civil în situaţia accesiunii imobiliare
artificiale este prevăzută de art. 581 alin. (1) lit. b), potrivit căruia, deşi autorul lucrării este de
bunăcredinţă, proprietarul imobilului nu este obligat să devină proprietar asupra lucrării, ci îşi poate
exercita în mod negativ dreptul său potestativ de accesiune, obligândul pe autorul lucrării să cumpere
imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avuto dacă lucrarea nu sar fi realizat.
Codul civil anterior nu prevedea expres această posibilitate, dar nici nu o interzicea, aşa încât
proprietarul imobilului devenit, de drept, prin faptul accesiunii, şi proprietar asupra lucrării, putea
ajunge la un acord cu autorul lucrării privind vânzarea întregului imobil.
Actuala reglementare este însă mult mai nuanţată, prin faptul că se prevede că vânzarea are ca obiect
imobilul, adică terenul asupra căruia sa realizat lucrarea, sens al termenului pe care îl deducem din
ansamblul reglementării privind accesiunea imobiliară artificială, şi, mai ales, prin faptul că stabileşte,
ca preţ al vânzării, valoarea de circulaţie pe care ar fi avuto imobilul dacă lucrarea nu sar fi efectuat.
Observăm că nici în noua prevedere legislativă, dacă autorul lucrării este de bunăcredinţă, proprietarul
imobilului nu îi poate cere desfiinţarea lucrării.
Dacă proprietarul terenului nu optează pentru dobândirea calităţii de proprietar asupra lucrării atunci
are dreptul de al obliga pe autorul acesteia să cumpere imobilul.
Deşi din modul de redactare a art. 581 C. civ. ar părea că proprietarul imobilului nu are de ales decât
între cele două opţiuni precizate, nimic nu împiedică părţile să convină asupra constituirii unui drept de
superficie. În această modalitate, proprietarul imobilului, dacă nu doreşte să dobândească proprietatea
asupra lucrării, dar nici să piardă dreptul de proprietate asupra imobilului, îi poate recunoaşte autorului

213
lucrării dreptul de proprietate asupra acesteia, cu atribuirea folosinţei terenului, ca dezmembrământ al
dreptului său de proprietate.
Vânzarea imobilului nu poate fi o obligaţie în sarcina proprietarului imobilului, deoarece, dacă am privi
astfel, am fi în faţa unei adevărate exproprieri private ori de câte ori proprietarul imobilului nu doreşte
să devină proprietar al lucrării.
Autorul lucrării nu îl poate obliga pe proprietarul imobilului să îi vândă imobilul, însă dacă proprietarul
imobilului optează pentru vânzare, autorul lucrării nu i se poate opune. Fiind subiectul pasiv al
dreptului potestativ de accesiune, autorul lucrării este obligat să suporte consecinţele exercitării
opţiunii.
Dacă părţile nu se înţeleg în această privinţă, soluţia este oferită de art. 592 C. civ., potrivit căruia
proprietarul imobilului poate cere instanţei de judecată stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzarecumpărare. Legiuitorul nu prevede un termen în
care urmează a se face plata. Până la plata preţului de către autorul lucrării, proprietarul imobilului are
un drept de ipotecă legală asupra acestuia.
Deşi autorul lucrării devine proprietar asupra imobilului fără acordul său, pe baza unei hotărâri
judecătoreşti, în realitate, în acest mod, buna sa credinţă se legitimează, prin aceea că abia acum
devine proprietarul veritabil al imobilului. Fiind de bunăcredinţă în momentul realizării lucrării, fără să
cunoască în vreun fel viciile titlului său de proprietar asupra imobilului, autorul lucrării nu are cum să
refuze intrarea în legalitate, adică dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului. Imposibilitatea
refuzului se explică şi prin aceea că este subiectul pasiv al dreptului potestativ al proprietarului
imobilului şi este obligat să suporte exerciţiul acestuia. De aceea, părţile nu îşi pot disputa decât preţul
la care imobilul va fi cumpărat de către autorul lucrării şi care nu poate fi decât valoarea de circulaţie a
imobilului la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.
4.6.3. Regimul juridic al accesiunii în situaţia în care autorul lucrării este de reacredinţă
Şi în situaţia în care autorul lucrării este de reacredinţă, din cuprinsul art. 582 C. civ. rezultă că
proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării autonome cu caracter durabil realizate de o altă
persoană pe imobilul său doar prin exercitarea dreptului potestativ de accesiune în sens pozitiv.
Subliniem două diferenţe principale în ceea ce priveşte tratamentul juridic aplicabil autorului lucrării de
reacredinţă faţă de cel aplicabil celui de bunăcredinţă.
În primul rând, dacă proprietarul imobilului va opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra
lucrării, autorul lucrării nu va fi despăgubit decât cu jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei
sau din sporul de valoare adus imobilului. Fără îndoială, legiuitorul nu a urmărit ca proprietarul
imobilului să se îmbogăţească fără justă cauză, ci să prevină şi să sancţioneze conduita culpabilă a
celui care realizează, cu bunăştiinţă, o lucrare asupra imobilului ce aparţine unei alte persoane.

În ceea ce priveşte modul în care se stabileşte preţul materialelor şi al manoperei, în lipsa unei
reglementări exprese în Codul civil anterior, practica judiciară a evoluat de la concepţia potrivit căreia
acesta se stabileşte în funcţie de data realizării lucrării, pe motiv că numai aşa se explică de ce
legiuitorul permite proprietarului fondului să plătească autorului lucrării cea mai mică despăgubire
posibilă, la concepţia, mai recentă, conform căreia se are în vedere valoarea stabilită în cursul
procesului prin proba expertizei, deoarece hotărârea judecătorească prin care este stabilită valoarea
despăgubirii are efect constitutiv de drept, iar nu declarativ, şi numai aşa se poate evita o îmbogăţire
fără just temei a proprietarului imobilului. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile exprese din art. 595 C. civ.
În al doilea rând, spre deosebire de situaţia în care autorul lucrării este de bunăcredinţă, proprietarul
imobilului îl poate obliga pe cel care a realizat lucrarea cu reacredinţă să o desfiinţeze pe cheltuiala sa
şi să îl despăgubească pentru orice prejudiciu adus imobilului, inclusiv pentru lipsa de folosinţă, în
măsura în care acest prejudiciu este dovedit.
Autorul de reacredinţă al lucrării nu beneficiază de dreptul de ipotecă legală asupra imobilului până la
plata despăgubirii. Singura garanţie a acestuia constă în dreptul de retenţie asupra fructelor pe care
trebuie să le restituie proprietarului până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi
perceperea lor, în situaţia în care bunul produs prin accesiune este frugifer.
214
În practica judiciară, sa decis că în cazul în care lucrările efectuate nu se pot ridica, proprietarul
imobilului este dator să îl despăgubească pe autorul lucrării, chiar dacă acesta este de reacredinţă.
Soluţia se justifică pe considerente de echitate, pentru a evita îmbogăţirea fără justă cauză a
proprietarului imobilului.
Despăgubirea va fi datorată doar de către proprietarul imobilului care exercită dreptul potestativ de
accesiune şi devine proprietar tabular asupra lucrării.
Dacă, înainte de aşi exercita dreptul său de opţiune şi de a se intabula ca proprietar asupra lucrării,
proprietarul imobilului înstrăinează dreptul de proprietate asupra imobilului unei alte persoane decât
autorului lucrării, dreptul de opţiune se transmite noului proprietar al imobilului. Acestuia îi profită faptul
material al accesiunii, dreptul potestativ care ia naştere din acest fapt şi, ca urmare, îi va reveni şi
obligaţia de plată a despăgubirii.
4.6.4. Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor realizate parţial asupra imobilului
autorului
Situaţia în care lucrarea este realizată în parte pe terenul autorului acesteia şi în parte pe terenul
proprietarului vecin este reglementată pentru prima oară în legislaţia noastră, în art. 587 C. civ.
În absenţa unei reglementări în Codul civil anterior, jurisprudenţa a soluţionat inconsecvent acest caz
particular de accesiune imobiliară artificială, fie permiţând autorului lucrării de bunăcredinţă să
dobândească dreptul de proprietate asupra porţiunii de teren încălcate prin edificarea construcţiei,
ceea ce echivala cu o veritabilă expropriere privată a proprietarului vecin, fie obligândul, dacă a fost de
reacredinţă, la demolarea părţii de construcţie realizate pe terenul vecin, pe cheltuiala sa, încercând o
aplicare, prin analogie, a prevederilor art. 492 C. civ. din 1864.
Soluţia recunoaşterii unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, deşi mai echitabilă, era
lipsită de temei legal, în lipsa acordului expres al părţilor în acest sens.

Actuala reglementare prevede în favoarea proprietarului vecin, atunci când autorul lucrării a fost de
bunăcredinţă, adică a fost convins că întreaga suprafaţă de teren pe care a realizat lucrarea îi aparţine
în proprietate, naşterea unui drept de coproprietate asupra întregului imobil rezultat.
Cotaparte de proprietate ce îi revine proprietarului vecin se va stabili prin hotărâre judecătorească,
ţinând seama de raportul dintre valoarea terenului său, afectat prin realizarea lucrării, şi valoarea
întregului imobil, care include valoarea lucrării.
Apelarea la recunoaşterea unui drept de coproprietate în favoarea proprietarului vecin cu privire la
întregul imobil, care trebuie evidenţiat distinct întro nouă carte funciară, reprezintă o facultate a
proprietarului vecin, iar nu o obligaţie.
Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor alin. (1) cu cele ale alin. (2) ale art. 587 C. civ., aplicabile
autorului lucrării de reacredinţă, rezultă că proprietarul vecin nu îl poate obliga pe autorul lucrării de
bunăcredinţă la demolarea lucrării. Cu toate acestea, chiar dacă legea nu prevede expres, credem că
nimic nu îl împiedică pe proprietarul vecin să îi vândă autorului lucrării partea sa de teren pe care a
fost executată lucrarea.
Dacă optează pentru recunoaşterea unui drept de coproprietate legală, proprietarul vecin nu are
dreptul la nicio despăgubire din partea autorului lucrării.
Naşterea dreptului de coproprietate legală reprezintă exerciţiul unei opţiuni a proprietarului vecin, chiar
în cazul când autorul lucrării este de bunăcredinţă, deşi legiuitorul nu menţionează expres aceasta,
având în vedere dreptul său de ai vinde autorului lucrării partea sa de teren pe care se execută
lucrarea.
În situaţia când autorul lucrării este de reacredinţă, proprietarul vecin poate exercita dreptul potestativ
de accesiune imobiliară, optând între a invoca accesiunea în favoarea sa, cu rezultatul naşterii unui
drept de coproprietate sau a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu plata de dauneinterese, dacă este
cazul.
Cotaparte de proprietate se va stabili, şi în cazul autorului de reacredinţă, asupra întregului imobil
rezultat, care se va înscrie întro carte funciară distinctă, însă nu în funcţie de contribuţia efectivă a
215
fiecăruia, deoarece autorul lucrării trebuie să suporte consecinţa relei sale credinţe. Astfel, contribuţia
autorului lucrării de reacredinţă se apreciază doar la jumătate din valoarea lucrării, urmând ca
diferenţa să se ia în considerare la stabilirea coteipărţi a proprietarului vecin.
4.6.5. Ipoteza lucrărilor adăugate cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia
a) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate necesare
În cazul lucrărilor adăugate necesare realizate asupra imobilului care aparţin în proprietate altei
persoane, dobândirea dreptului de proprietate are loc din momentul efectuării lucrărilor, în mod direct
şi originar, prin accesiune.
În acest caz, nu este necesară manifestarea pozitivă a unui drept de opţiune, efectul achizitiv de
proprietate producânduse imediat, pe măsura executării lucrărilor.
Justificarea unui asemenea mod de dobândire rezultă din caracterul necesar al acestor lucrări. Dacă
aceste lucrări nu ar fi efectuate, imobilul ar pieri sau sar deteriora. Sunt lucrări care au caracter de
conservare a imobilului şi care profită în toate cazurile proprietarului acestuia. De aceea, proprietarul
imobilului este obligat să îl despăgubească pe autorul lucrării cu cheltuielile rezonabile făcute pentru
efectuarea lor, chiar dacă imobilul ar fi pierit între timp.
Lucrările necesare sunt lucrări adăugate imobilului, iar nu autonome, care nu se identifică distinct în
cartea funciară, iar dreptul de proprietate asupra lor se dobândeşte direct, fără a fi necesară
intabularea.
În cazul unui bun frugifer, autorul lucrării adăugate cu caracter necesar, dacă este de bunăcredinţă, va
dobândi dreptul de proprietate asupra fructelor. Întrucât autorul de bunăcredinţă al lucrării nu trebuie
să restituie fructele pe care lea cules, nu va avea dreptul nici la restituirea cheltuielilor pentru
producerea lor.
Dispoziţia cuprinsă în art. 583 alin. (2) C. civ., conform căruia din suma ce reprezintă cheltuielile
rezonabile pe care le datorează proprietarul imobilului autorului lucrării se va scădea valoarea fructelor
produse, mai puţin costurile necesare obţinerii acestora, este aplicabilă doar autorului de reacredinţă
al lucrării, care este obligat să restituie proprietarului imobilului atât fructele percepute cât şi pe cele
nepercepute, similar regimului juridic al revendicării.
b) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate utile
Deşi, aparent, tratamentul juridic aplicabil lucrărilor adăugate utile este acelaşi cu cel prevăzut de
legiuitor în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil, există unele deosebiri importante.
Spre deosebire de situaţia lucrărilor autonome, în cazul lucrărilor adăugate utile, dreptul de proprietate
asupra lucrării nu se dobândeşte în temeiul unui drept potestativ de accesiune, ci în mod direct, prin
încorporare.
Dacă autorul lucrării a fost de bunăcredinţă, proprietarul imobilului nu poate refuza să devină
proprietarul lucrării adăugate utile.
Referitor la cuantumul despăgubirii datorate autorului lucrării, art. 584 C. civ. prevede un drept de
opţiune în favoarea proprietarului imobilului. Astfel, la fel ca în cazul lucrărilor autonome cu caracter
durabil, proprietarul imobilului poate opta între a plăti autorului lucrării utile fie valoarea materialelor şi
a manoperei, fie sporul de valoare adus fondului.
Dacă autorul lucrării a fost de reacredinţă, proprietarul terenului are un veritabil drept de opţiune între a
deveni proprietarul lucrării şi a cere desfiinţarea sa.
În cazul în care dreptul de opţiune este exercitat pozitiv, dacă lucrările utile sunt individualizate în
cartea funciară, dobândirea dreptului de proprietate asupra lor trebuie înscrisă în cartea funciară.
Atunci când lucrările utile nu au drept consecinţă modificarea întinderii dreptului de proprietate şi nu
necesită intabularea în cartea funciară, dreptul de proprietate asupra lor se naşte din momentul
efectuării acestora.
Dacă înţelege să devină proprietar asupra lucrării utile, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după
caz, proprietarul imobilului îl va despăgubi pe autorul lucrării doar cu jumătate din valoarea
materialelor şi manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului, ca sancţiune a conduitei culpabile
a autorului lucrării.
216
În cazul în care îşi exercită dreptul potestativ de accesiune în sens negativ, proprietarul imobilului îl
poate obliga pe autorul lucrării utile de reacredinţă să o desfiinţeze, aplicânduse acelaşi regim juridic
ca în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil.
Indiferent de buna sau reauacredinţă a autorului lucrării, dacă valoarea acesteia este considerabilă în
raport cu cea a imobilului, proprietarul îl poate obliga pe autorul lucrării să îl cumpere la valoarea de
circulaţie pe care imobilul ar fi avuto dacă lucrarea nu sar fi efectuat.
Deşi legiuitorul prevede doar în cazul lucrărilor adăugate utile, faptul că valoarea considerabilă a
lucrării poate justifica o astfel de opţiune, pe acelaşi temei ar putea fi obligat şi autorul lucrărilor
autonome la cumpărarea imobilului.
c) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate voluptuare
Proprietarul imobilului dobândeşte proprietatea asupra lucrărilor voluptuare efectuate de o altă
persoană asupra imobilului său numai dacă îşi manifestă expres voinţa în acest sens. Dobândirea
dreptului de proprietate nu se produce doar prin faptul accesiunii, ci prin exercitarea dreptului
potestativ de accesiune.
Dacă doreşte, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării voluptuare, fără a fi necesară
înscrierea sa în cartea funciară şi fără obligaţia de al despăgubi în vreun fel pe autorul lucrării,
indiferent dacă acesta este de bună sau de reacredinţă.
Cu toate acestea, numai dacă autorul lucrării a fost de reacredinţă, proprietarul imobilului are dreptul
să îl oblige la desfiinţarea lucrării pe cheltuiala sa şi, eventual, la dauneinterese dacă iau fost cauzate
prejudicii.
Atunci când autorul lucrării voluptuare a fost de bunăcredinţă, proprietarul imobilului nu îi va putea cere
să o desfiinţeze, însă legiuitorul prevede dreptul acestuia de a o ridica singur, înainte de restituirea
imobilului către proprietar, cu condiţia de al readuce în starea anterioară realizării lucrării.
4.7. Ipoteza lucrărilor provizorii efectuate asupra imobilului altuia
Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrărilor cu caracter durabil, atunci când lucrările au
caracter provizoriu, potrivit art. 588 C. civ., proprietarul imobilului poate cere desfiinţarea lucrării nu
numai în situaţia în care autorul lucrării este reacredinţă, ci şi atunci când este de bunăcredinţă.
Identitatea de regim juridic între cele două situaţii, prin aplicarea sancţiunii desfiinţării lucrării, este
justificată de caracterul provizoriu al acesteia. Desfiinţarea lucrării se face respectând dispoziţiile
legale, adică după obţinerea unei autorizaţii administrative în acest scop şi pe cheltuiala celui care a
executato.
Cu toate acestea, numai autorul lucrării de reacredinţă va fi obligat la plata de dauneinterese pentru
prejudiciile aduse, inclusiv pentru lipsa de folosinţă cauzată proprietarului imobilului.
4.8. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate rezultat din accesiune
Potrivit art. 589 C. civ., „Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cotepărţi,
este condiţionată, potrivit reglementărilor din această secţiune, de înscrierea în cartea funciară,
înscrierea se face în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz, al
hotărârii judecătoreşti”.
Dispoziţiile art. 589 C. civ. trebuie interpretate corelativ cu cele ale art. 557 alin. (4), art. 887 alin. (1) şi
art. 888 C. civ. Astfel, potrivit art. 557 alin. (4) C. civ., „Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege,
în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu
respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888”. Articolul 888 la care face trimitere art. 557 alin. (4)
prevede că „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în cazurile în care
legea prevede aceasta”. În fine, conform art. 887 alin. (1) C. civ., „Drepturile reale se dobândesc fără
înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere
pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege”.
Am văzut că accesiunea imobiliară artificială este un fapt material care nu dă naştere, în orice situaţie,
în mod direct, unui drept de proprietate, ci doar unui drept potestativ de accesiune imobiliară. Dreptul
de proprietate se dobândeşte numai printro exercitare pozitivă a acestui drept potestativ.
217
În cazurile prevăzute de lege, exercitarea pozitivă a dreptului potestativ presupune concursul instanţei
de judecată. Proprietarul imobilului nu poate deveni proprietar asupra lucrării realizate de altul pe
terenul său decât dacă formulează o cerere de chemare în judecată împotriva autorului lucrării, prin
care solicită să i se recunoască dreptul de proprietate asupra lucrării şi să se dispună intabularea
acestui drept în cartea funciară.
În situaţia în care înţelege să nu devină proprietar al lucrării şi optează pentru vânzarea imobilului în
favoarea autorului lucrării, contractul de vânzarecumpărare se va perfecta în formă autentică notarială,
iar dreptul de proprietate al autorului lucrării asupra întregului imobil se dobândeşte în momentul
încheierii convenţiei, având în vederea amânarea efectului constitutiv de drept al intabulării în cartea
funciară, prin dispoziţiile Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil.
În mod asemănător, constituirea unui drept de superficie de către proprietarul imobilului în favoarea
autorului lucrării va trebui să respecte forma autentică şi să se înscrie în cartea funciară.
4.9. Dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor
Autorul lucrării, indiferent dacă a fost de bunăcredinţă sau de reacredinţă la efectuarea acesteia, are
dreptul la ridicarea materialelor. Acest drept nu va putea fi exercitat, potrivit art. 590 C. civ. decât până
la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea
funciară. Desfiinţarea lucrării se va face în condiţiile legii, adică numai după obţinerea autorizaţiei de
desfiinţare a lucrării.
În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu reacredinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este
cazul, la plata de dauneinterese pentru eventualele prejudicii aduse imobilului prin realizarea sau
desfiinţarea lucrării.
Prevederile art. 590 C. civ. sunt aplicabile doar în situaţia în care proprietarul imobilului dobândeşte
dreptul de proprietate asupra lucrării efectuate de o altă persoană pe imobilul său prin exercitarea
pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, iar nu în mod direct, prin faptul încorporării.
Încheierea unei convenţii de către proprietarul imobilului sau introducerea unei acţiuni în faţa instanţei
de judecată sunt modalităţi de exercitare a dreptului potestativ de accesiune.
Proprietarul imobilului apelează la încheierea unei convenţii cu autorul lucrării în situaţia în care
înţelege să îşi exercite în manieră negativă dreptul său potestativ de accesiune prin care fie îi vinde
autorului lucrării dreptul său de proprietate asupra imobilului, fie acceptă constituirea unui drept de
superficie, prin care admite că autorul lucrării este cel care devine proprietarul acesteia.
Recursul la acţiunea în instanţă se va face atât în situaţia în care proprietarului imobilului îşi manifestă
voinţa de a deveni proprietar al lucrării şi solicită înscrierea sa în cartea funciară, cât şi în situaţia în
care nu doreşte să dobândească proprietatea asupra lucrării, ci să vândă autorului acesteia
proprietatea asupra imobilului, iar acesta din urmă refuză încheierea convenţiei.
Până la exerciţiul opţiunii, proprietarul imobilului nu are asupra lucrării decât un drept de proprietate
sub condiţie suspensivă, corelativ proprietăţii rezolubile a autorului lucrării.
Dreptul potestativ de accesiune se naşte în temeiul legii, pe baza faptului material al încorporării.
Autorul lucrării poate modifica această stare de fapt prin decizia de a ridica materialele folosite pentru
realizarea lucrării.
Recunoaşterea, prin lege, a dreptului autorului lucrării de a o desfiinţa confirmă teza dreptului
potestativ de accesiune. Ridicarea materialelor de către autorul lucrării este posibilă tocmai datorită
faptului că proprietarul imobilului nu a devenit proprietarul lucrării prin simplul fapt al accesiunii.
4.10. Dreptul autorului lucrării la indemnizaţie
În situaţiile în care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrării realizate de o altă persoană
asupra imobilului său, acesta din urmă trebuie despăgubit, în condiţiile distinct prevăzute de lege, în
funcţie de buna sau reauacredinţă a autorului lucrării. Prin excepţie de la regulă, proprietarul imobilului
nu datorează indemnizaţie în cazul lucrărilor adăugate voluptuare, soluţie prevăzută de art. 585 alin.
(1) lit. a) C. civ.
Dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra indemnizaţiei se naşte odată cu dreptul de proprietate al
proprietarului imobilului asupra lucrării. Acest moment poate fi cel al încorporării materialelor în imobil,
218
aşa cum se întâmplă în cazul lucrărilor adăugate necesare [art. 583 alin. (1) C. civ.] şi a celor utile
efectuate cu bunăcredinţă sau cel al exercitării pozitive a dreptului potestativ de accesiune, în cazul
lucrărilor autonome cu caracter durabil.

În cazul în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte pe calea acţiunii în instanţa de
judecată, hotărârea judecătorească va stabili şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra
despăgubirii, precum şi cuantumul acesteia.
Nu este exclus ca părţile să stabilească prin acordul lor despăgubirea datorată autorului lucrării, odată
cu recunoaşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea proprietarului imobilului,
convenţia lor urmând a fi încheiată în mod obligatoriu în formă autentică pentru a fi înscrisă în cartea
funciară.
Până la momentul exercitării opţiunii de către proprietarul imobilului, autorul lucrării nu poate avea
calitatea de creditor, deoarece nici proprietarul imobilului nu devine proprietar asupra lucrării. Autorului
lucrării i se poate recunoaşte însă un drept de creanţă sub condiţie suspensivă, care va deveni pur şi
simplu la data când proprietarul imobilului devine un proprietar pur şi simplu asupra lucrării.
La data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti care constată cele două drepturi, se
consideră îndeplinită atât condiţia rezolutorie privind proprietatea autorului lucrării asupra acesteia cât
şi condiţia suspensivă privind dreptul său la indemnizaţie.
Împlinirea evenimentului condiţie nu produce efecte retroactive în acest caz, deoarece ar dispărea
raţiunea pentru care nu i se recunoaşte proprietarului imobilului calitatea de proprietar asupra lucrării
până în momentul opţiunii sale exprese în acest sens. Efectul împlinirii condiţiei este atipic, aşa cum
atipică este şi condiţia care afectează dreptul de proprietate.
Atât dreptul de proprietate asupra lucrării cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii nu se justifică
decât în prezenţa faptului material al accesiunii şi al naşterii dreptului potestativ de accesiune. Dacă
autorul lucrării înţelege să desfiinţeze lucrarea şi să ridice materialele de pe teren, dreptul de
accesiune şi cele două drepturi rezultate din exerciţiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra
lucrării şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii, se sting întrucât devin lipsite de obiect.
Dacă autorul lucrării o înstrăinează înainte de exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul
terenului, dobânditorului i se transmite atât dreptul de proprietate asupra lucrării sub condiţie
rezolutorie cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii sub condiţie suspensivă.
Temeiul naşterii dreptului de creanţă îl constituie îmbogăţirea fără justă cauză, atât în cazul autorului
de bunăcredinţă, cât şi a celui de reacredinţă. Faptul că legiuitorul a prevăzut despăgubirea parţială a
celui care a dat dovadă de reacredinţă la realizarea unei lucrări asupra imobilului altuia, nu este de
natură să submineze forţa principiului, deoarece este echitabilă, în egală măsură, şi sancţionarea
conduitei autorului lucrării.
4.11. Stabilirea indemnizaţiei sau a despăgubirii
Potrivit art. 595 C. civ., în toate cazurile în care indemnizaţia sau despăgubirea datorată autorului
lucrării sunt stabilite de către instanţa de judecată, aceasta va fi obligată să ţină de valoarea de
circulaţie a bunului calculată la data hotărârii judecătoreşti.
Precizarea introdusă prin prevederile art. 595 C. civ. înlătură orice controversă legată de momentul în
funcţie de care se stabileşte valoarea indemnizaţiei.
Aşa cum am mai arătat, legiuitorul a avut în vedere concepţia conform căreia se are în vedere
valoarea stabilită în cursul procesului prin proba expertizei, deoarece hotărârea judecătorească prin
care este stabilită valoarea despăgubirii are efect constitutiv de drept, iar nu declarativ şi numai aşa se
poate evita o îmbogăţire fără just temei a proprietarului imobilului.
Dispoziţiile art. 595 C. civ. sunt aplicabile şi în situaţiile în care dreptul de proprietate asupra lucrării ia
naştere direct din faptul accesiunii, ca în cazul realizării lucrării cu materialele altuia, proprietarul
imobilului fiind obligat la plata contravalorii materialelor. Şi în acest caz, se ia în considerare valoarea
materialelor la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

219
Numai dacă ne raportăm la data pronunţării hotărârii judecătoreşti este posibilă echilibrarea raportului
patrimonial dintre părţile implicate în dobândirea proprietăţii prin accesiune, făcând aplicarea
principiului îmbogăţirii fără justă cauză, cu corecţia prevăzută de lege în cazul unui autor de
reacredinţă.
4.12. Prescripţia dreptului la despăgubire
Potrivit art. 591 C. civ., prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu
curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul.
Prin dispoziţiile acestui text, legiuitorul prevede o excepţie de la prevederile art. 2523 C. civ., conform
cărora „Prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după
împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”.
Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării se naşte la data convenţiei părţilor sau la data
rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, prescripţia nu începe să curgă împotriva sa
cât timp proprietarul imobilului îl lasă să deţină imobilul. Faptul că este lăsat de către proprietarul
imobilului să deţină imobilul nu poate constitui un motiv de sancţionare a pasivităţii sale în realizarea
dreptului de creanţă. Dreptul material la acţiune al autorului lucrării este suspendat în toată această
perioadă.
Acest caz de suspendare a prescripţiei extinctive, este distinct de cele prevăzute expres în art. 2532 şi
poate fi încadrat „în alte cazuri prevăzute de lege” de la punctul 10 al acestui articol.
4.13. Garanţia dreptului la despăgubire
Până la plata indemnizaţiei, autorul lucrării beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra imobilului,
în baza art. 591 alin. (2) C. civ.
Legea instituie acest drept doar în favoarea autorului lucrării de bunăcredinţă, nu şi a celui de
reacredinţă.
Dreptul de ipotecă se înscrie fie în baza convenţiei părţilor în formă autentică, fie în temeiul hotărârii
judecătoreşti.
4.14. Obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului

Proprietarul imobilului poate alege să nu devină proprietar asupra lucrării şi, conform art. 592 C. civ.,
poate înstrăina imobilul autorului lucrării. Dreptul proprietarului imobilului de a vinde imobilul către
autorul lucrării este o modalitate de exercitare a dreptului potestativ de accesiune în forma sa
negativă.
Autorul lucrării, ca subiect pasiv al dreptului potestativ este ţinut de o obligaţie pasivă, de simplă
supunere, care nu îi permite să se opună exerciţiului unui astfel de drept al proprietarului imobilului.În
aceste condiţii, în lipsa înţelegerii părţilor, proprietarul imobilului va putea solicita instanţei pronunţarea
unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, la preţul fixat de instanţă. Suplinirea, prin
hotărârea judecătorească, a lipsei consimţământului la înstrăinare a autorului lucrării, are loc în temeiul
legii, deoarece obligaţia de vânzare nu izvorăşte dintro convenţie anterioară a părţilor sub forma unui
antecontract de vânzarecumpărare.
Având în vedere că preţul urmează să fie plătit ulterior pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care este
stabilit, legea instituie ca garanţie pentru plata preţului, un drept de ipotecă legală asupra imobilului în
favoarea proprietarului înstrăinător.
Autorul lucrării nu pierde dreptul la indemnizaţie nici în situaţia în care edifică pe terenul altuia o
lucrare folosind materialele unui terţ. În situaţia în care autorul lucrării nu a devenit proprietarul
materialelor prin aplicarea dispoziţiilor art. 937 C. civ., adică prin efectul posesiei de bunăcredinţă în
baza unui act translativ de proprietate cu titlu oneros, va fi obligat să îl despăgubească pe terţ cu
contravaloarea materialelor şi să îi repare orice alte prejudicii i lea cauzat.
4.15. Cazurile speciale de accesiune
Potrivit art. 596 alin. (1) C. civ., drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul imobilului vor fi
exercitate de titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra acestui imobil, drept care îi
220
permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil dacă nu sa
prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real.
Legiuitorul are în vedere situaţia în care asupra unui imobil există cel puţin două drepturi reale
principale: un drept de nudă proprietate şi un alt drept real, rezultat din dezmembrarea proprietăţii
iniţiale, cum este dreptul de superficie, care îi permite titularului acestuia dobândirea dreptului de
proprietate asupra lucrării realizate asupra imobilului.
În acest caz particular, dacă o altă persoană decât titularul dreptului real, execută o lucrare, cu
materialele sale, asupra imobilului, beneficiul accesiunii îi va reveni nu nudului proprietar, ci titularului
acelui drept real, spre pildă, superficiarului. Doar prin excepţie, şi anume dacă în momentul constituirii
dreptului real, părţile au prevăzut contrariul, drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului vot fi
exercitate de către nudul proprietar, iar nu de către titularul altui drept real.
În acest mod, legea consacră, ca regulă, ceea ce ar fi trebuit să reprezinte excepţia. Nuda proprietate
asupra unui imobil este expresia aproprierii şi stăpânirii intelectuale a bunului, astfel că, şi în situaţia
constituirii unei superficii, dreptul de a deveni proprietar asupra lucrărilor realizate pe terenul său de
către o altă persoană decât superficiarul, ar trebui să îi aparţină nudului proprietar.
În concepţia legiuitorului, prin constituirea unui drept de superficie sau a altui drept real care îi permite
titularului său să dobândească proprietatea asupra lucrării, titularul dreptului de proprietate include în
conţinutul dezmembrământului nu numai dreptul de proprietate asupra lucrării pe care superficiarul o
va ridica pe acel teren, ci şi dreptul potestativ de accesiune care îi permite superficiarului să devină
proprietarul oricărei alte lucrări realizate asupra imobilului de către o altă persoană decât el, cu bună
sau cu reacredinţă.
Prin convenţia constitutivă de superficie are loc, simultan, în baza legii, şi o cesiune a dreptului
potestativ de accesiune imobiliară.
În consecinţă, în temeiul convenţiei constitutive de superficie, superficiarul poate dobândi dreptul de
proprietate asupra oricărei lucrări care se efectuează de către o terţă persoană pe acel teren,
exercitând dreptul de opţiune în ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării ca şi
cum ar fi proprietarul terenului. Dacă optează pentru dobândirea calităţii de proprietar, superficiarul va
plăti şi despăgubirea datorată autorului lucrării.
Cu acelaşi sens trebuie înţelese şi dispoziţiile art. 693 alin. (4) C. civ. care prevăd că „În situaţia în
care sa construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului
la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în
favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea”.
În al doilea alineat al art. 596 C. civ., se prevede că lucrările autonome cu caracter durabil efectuate
asupra unui imobil de către titularul unui drept real asupra acelui imobil care nu îi permite şi dreptul de
a dobândi proprietatea asupra lor, sunt supuse dispoziţiilor art. 582 C. civ., aplicabile autorului lucrării
de reacredinţă.
Astfel, titularul unui drept de uzufruct, uz sau abitaţie sau a unui simplu drept real de folosinţă, adică al
unui drept care nu îi permite dobândirea proprietăţii asupra lucrării, este considerat a fi de reacredinţă
atunci când se întemeiază pe acest drept real şi realizează o lucrare asupra imobilului.
În această situaţie, proprietarul imobilului va putea să îşi exercite dreptul de opţiune în baza art. 582 C.
civ. Acesta poate opta fie să devină proprietarul lucrării, cu plata a jumătate din valoarea materialelor
şi manoperei sau sporului de valoare adus imobilului, fie să îl oblige pe autorul lucrării să cumpere
imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avuto dacă lucrarea nu sar fi realizat, fie să ceară
desfiinţarea lucrării.
Pe de altă parte, în situaţia în care titularul unui drept real asupra unui imobil care nu îi permite
dobândirea proprietăţii asupra lucrării realizate pe acel imobil, realizează o lucrare cu încălcarea
limitelor imobilului proprietarului vecin, legiuitorul face trimitere la aplicarea dispoziţiilor art. 587 alin. (2)
C. civ.
Este posibil ca, în acest caz particular, să se nască un conflict de interese între nudul proprietar al
imobilului asupra căruia sa realizat lucrarea şi proprietarul vecin.

221
În ipoteza în care nudul proprietar optează pentru desfiinţarea lucrării, atunci dreptul de opţiune al
proprietarului vecin rămâne fără obiect.
Dacă nudul proprietar alege să devină proprietar al lucrării, urmarea va fi diferită în funcţie de
modalitatea în care proprietarul vecin înţelege să îşi exercite dreptul de opţiune. Acesta va putea cere
fie desfiinţarea lucrării, fie recunoaşterea unei coproprietăţi legale asupra imobilului rezultat, în
cotelepărţi stabilite în funcţie de contribuţia fiecăruia la dobândirea imobilului. Starea de coproprietate
legală va lua naştere între proprietarul vecin şi nudul proprietar devenit, prin exerciţiul dreptului de
accesiune, proprietar asupra lucrării realizate.
În condiţiile în care nudul proprietar optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea
imobilului, dreptul de opţiune al proprietarului vecin se va exercita în aceleaşi condiţii, însă
coproprietatea va lua naştere între autorul lucrării devenit proprietarul imobilului şi proprietarul vecin.
În ipoteza în care se acordă prioritate dreptului de opţiune al proprietarului vecin, iar nu dreptului de
opţiune al nudului proprietar asupra imobilului, consecinţele exercitării acestui drept vor fi următoarele:
dacă se solicită desfiinţarea lucrării, nudul proprietar se va desocoti cu autorul imobilului asupra
porţiunii de lucrare nedesfiinţate rămase pe imobilul său, în condiţiile prevăzute de art. 582 C. civ.
Dacă, însă, proprietarul vecin înţelege să devină coproprietar asupra lucrării, trebuie să ţinem seama
de opţiunea nudului proprietar asupra lucrării. Altfel, starea de coproprietate între autorul lucrării şi
proprietarul vecin îi va afecta grav dreptul de opţiune. Nudul proprietar ar putea fi obligat să
recunoască dreptul de proprietate al autorului lucrării asupra acesteia şi să constituie astfel o
superficie. În aceste condiţii, nudul proprietar nu va mai putea opta pentru dobândirea proprietăţii
asupra lucrării şi nici pentru desfiinţarea sa.
Din aceste motive, credem că în situaţia în care autorul lucrării, titular al unui drept real asupra
imobilului pe care se realizează lucrarea, dar care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra
acesteia, construieşte cu încălcarea terenului proprietarului vecin, trebuie să acordăm prioritate
exerciţiului dreptului de opţiune al nudului proprietar al imobilului asupra căruia sa realizat lucrarea.
Numai în aceste condiţii, interesele proprietarului vecin nu sunt lezate şi exerciţiul opţiunii de către
acesta nu este împiedicat, indiferent de varianta pentru care optează nudul proprietar. În schimb,
interesele nudului proprietar sunt grav lezate dacă se acordă prioritate dreptului de opţiune al
proprietarului vecin.
Lucrările adăugate efectuate de uzufructuar sau de un alt titular al unui drept real care nu îi permite să
dobândească în proprietate lucrarea dau dreptul la despăgubiri numai dacă au fost necesare,
indiferent că au fost sau nu făcute cu încuviinţarea proprietarului imobilului.
Pentru lucrările adăugate care nu au caracter necesar, dar care sporesc valoarea bunului, cum sunt
cele utile, autorul lor va putea cere o despăgubire echitabilă numai dacă au fost făcute cu încuviinţarea
proprietarului.
În caz contrar, acesta din urmă are dreptul de a cere ridicarea lor.
Legiuitorul nu face nicio menţiune despre lucrările adăugate voluptuare. Atunci când acestea se fac
fără încuviinţarea proprietarului, acesta poate cere ridicarea lor şi, eventual, dauneinterese pentru
prejudiciile care iau fost cauzate. Dacă, însă, lucrările voluptuare se fac cu acordul prealabil al
proprietarului, suntem de părere că autorul lor are dreptul la o despăgubire echitabilă, în măsura în
care se aceste lucrări sporesc valoarea bunului.
Considerăm că, în reglementarea art. 716 C. civ., singura distincţie pe care o face legiuitorul în privinţa
lucrărilor adăugate şi îmbunătăţirilor este cea dintre lucrările necesare, pe de o parte, pentru a căror
realizare nu este necesar acordul prealabil al proprietarului şi care impun o despăgubire echitabilă a
autorului lor şi celelalte lucrări adăugate sau îmbunătăţiri care, pentru a fi indemnizate, trebuie să
îndeplinească două condiţii: să existe încuviinţarea proprietarului pentru executarea lor şi să
sporească valoarea bunului.
5. Accesiunea mobiliară
Dispoziţiile art. 598 şi art. 599 C. civ. reglementează un mod de accesiune mobiliară, cunoscut în
vechea reglementare sub denumirea de specificaţiune.

222
Conform art. 598 C. civ., dacă un bun mobil este produs cu materialele altuia, el aparţine fie celui care
la confecţionat fie, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi
valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. Specificaţiunea este o încorporare
artificială (voită, intenţionată) a unei manopere întro materie. Materia trebuie să fie neapărat un bun
corporal, dar acest caz de accesiune mobiliară nu presupune încorporarea unui lucru corporal în alt
lucru corporal, ci a unei manopere întrun lucru corporal.
Autorul manoperei realizează încorporarea pentru sine, cu intenţia de a deveni proprietar al bunului
rezultat, deoarece, dacă încorporarea este urmarea unei convenţii cu proprietarul materiei, atunci nu
sunt aplicabile regulile accesiunii, deoarece dreptul de proprietate va aparţine unuia sau altuia dintre
ei, în funcţie de acordul părţilor.
Ca urmare a faptului juridic al accesiunii, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat va aparţine fie
celui care la confecţionat, fie proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi
valoarea materialelor.
Prin urmare, în cazul accesiunii mobiliare, singurul criteriu aplicabil în a aprecia calitatea de bun
accesoriu sau de bun principal este cel al valorii bunului. Dacă valoarea manoperei este mai mare
decât valoarea materialelor, atunci manopera constituie bunul principal, iar proprietatea bunului
rezultat îi va reveni autorului manoperei.
Proprietarul materialelor va dobândi proprietatea asupra bunului rezultat atunci când valoarea
materialelor este mai mare decât manopera. În toate situaţiile, acest raport se determină în funcţie de
data confecţionării bunului.
Despăgubirea plătită de către cel care devine proprietar va corespunde cu valoarea manoperei sau a
materialelor, după caz.
Atunci când proprietarul materialelor devine proprietarul bunului, îl va despăgubi pe cel care la produs
cu valoarea manoperei. În cazul în care cel care la confecţionat dobândeşte proprietatea asupra
bunului, îl va despăgubi pe proprietarul materialelor cu valoarea materialelor.
Dispoziţiile art. 599 C. civ. prevăd că dacă nu există nicio diferenţă de valoare între manoperă şi
materiale sau dacă diferenţa este nesemnificativă, atunci bunul va fi proprietatea comună a autorului
manoperei şi materialelor.
Legiuitorul a înţeles să supună această formă de proprietate comună dispoziţiilor aplicabile
coproprietăţii obişnuite.
Atunci când diferenţa de valoare dintre cele două bunuri încorporate este nesemnificativă, sau dacă
bunurile au aceeaşi valoare, nu mai putem recunoaşte unui bun calitatea de bun principal, iar celuilalt
bun, calitatea de bun accesoriu. Criteriul diferenţei de valoare în stabilirea raportului de accesorialitate
este înlăturat.
Prin încorporarea celor două bunuri va lua naştere un alt bun care va reveni în cotepărţi egale
proprietarilor bunurilor încorporate.
Un alt caz de accesiune mobiliară este reglementat în art. 600 C. civ., şi priveşte situaţia în care se
unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi. Fiecare proprietar poate pretinde separarea
bunurilor dacă prin aceasta celălalt nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea
bunului său.
Această formă de accesiune mobiliară era cunoscută în Codul civil anterior sub numele de
adjuncţiune.
Bunurile implicate în adjuncţiune sunt bunuri mobile corporale care aparţin la doi proprietari diferiţi şi
care se unesc fără a se pierde identitatea lor formală, astfel încât, de regulă, este posibilă separarea
lor. Cu toate acestea, separarea nu poate fi cerută dacă se cauzează un prejudiciu bunului celuilalt
proprietar mai mare de o zecime din valoarea bunului.
În acest caz, nu ne interesează raportul dintre bunul principal şi cel accesoriu, întrucât oricare dintre
cei doi proprietari este îndreptăţit să ceară separarea bunurilor, dacă este îndeplinită condiţia limitării
prejudiciului. Când separarea bunurilor este posibilă şi este cerută de către unul dintre proprietari, nu
va mai opera accesiunea.

223
Doar în situaţia în care nu este cerută separarea bunurilor unite, proprietatea bunului rezultat va
aparţine aceluia dintre proprietari al cărui bun are o valoare mai mare.
În situaţia în care nu mai este posibilă o separare fizică a bunurilor pentru că bunurile, în urma unirii,
nu mai pot fi identificate şi diferenţiate în ansamblul bunului nou format, sau, chiar dacă nu şiau pierdut
complet identitatea formală prin unire, separarea lor nu este posibilă fără a se cauza un prejudiciu
celuilalt bun mai mare de o zecime din valoarea sa, se vor aplica dispoziţiile prevăzute în cazul
specificaţiunii, în art. 598 şi 599 C. civ.
Prin urmare, în această situaţie specială, va opera accesiunea mobiliară în favoarea proprietarului al
cărui bun are o valoare mai mare.
Trimiterea la art. 598 şi art. 599 C. civ. ne duce la concluzia că singurul criteriu aplicabil pentru a
determina în favoarea cărui proprietar se vor produce beneficiile accesiunii este cel al valorii bunului.
Bunul principal va fi considerat bunul care are o valoare mai mare.
Dacă diferenţa de valoare este nesemnificativă sau dacă bunurile sunt egale valoric, se va naşte o
stare de coproprietate, în cotepărţi egale, între proprietarii bunurilor unite. . Codul civil actual consacră
expres posibilitatea suplinirii voinţei unei părţi la încheierea contractelor translative de proprietate prin
hotărâre judecătorească, în mai multe texte.

Hotărârea judecătorească ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Prin hotărâre judecătorească nu se poate dobândi, de regulă, un drept de proprietate, deoarece
aceasta are un caracter declarativ, adică doar constată un drept preexistent. Numai hotărârile
judecătoreşti constitutive şi cele atributive de drepturi fac parte din acest mod de dobândire.
Codul civil actual consacră expres posibilitatea suplinirii voinţei unei părţi la încheierea contractelor
translative de proprietate prin hotărâre judecătorească, în mai multe texte.
a) În materia accesiunii imobiliare artificiale, dacă este efectuată o lucrare autonomă pe terenul altuia,
proprietarul imobilului poate opta între a invoca dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării sau
al obliga pe autorul lucrării la cumpărarea imobilului. Articolul 592 alin. (1) C. civ. prevede că „Ori de
câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa
înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzarecumpărare”.
În această situaţie, între proprietarul imobilului şi autorul lucrării nu sa încheiat în prealabil un
antecontract, astfel că nu putem considera că este vorba despre o executare în natură, pe cale atipică,
a unei obligaţii de a face, ci suntem în prezenţa unei obligaţii legale a autorului lucrării de a încheia
contractul de vânzare, care are natura juridică a obligaţiei de supunere corelative dreptului potestativ.
b) În procedura excluderii unui coproprietar din proprietatea periodică, la sesizarea persoanei
interesate, conform art. 691 alin. (5) C. civ., instanţa de judecată va pronunţa mai întâi o încheiere de
admitere în principiu a cererii de excludere, iar ulterior, după consemnarea preţului stabilit de părţi sau,
în caz de neînţelegere, de către instanţa de judecată, la o instituţie de credit stabilită de către instanţă,
se va pronunţa hotărârea care va ţine loc de contract de vânzarecumpărare.
c) În cazul constituirii unui drept de superficie, potrivit art. 699 alin. (2) C. civ., dacă la data constituirii
superficiei construcţia nu exista, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avuto dacă nu ar fi existat construcţia.
d) În ipoteza unei promisiuni de a contracta, art. 1279 alin. (3) C. civ. prevede că „dacă promitentul
refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şia îndeplinit propriile obligaţii,
poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar
cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt
aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

224
Hotărârea judecătorească poate suplini consimţământul la înstrăinare numai în cazul contractelor
consensuale şi autentice, fiind ea însăşi un act autentic, dar nu are cum să realizeze tradiţiunea
bunului, mecanism specific necesar formării valabile a contractelor reale.
Tradiţiunea
Art. 577 C. civ. enumeră tradiţiunea printre modurile de dobândire a dreptului de proprietate.
Tradiţiunea reprezintă predarea sau remiterea bunului care face obiectul unei convenţii.
În cazul contractelor consensuale, care se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor,
tradiţiunea este o modalitate de executare a obligaţiilor părţilor, astfel că neexecutarea obligaţiei de
predare nu atrage nulitatea contractului, părţile având la dispoziţie sancţiuni specifice neexecutării
obligaţiilor.
Tradiţiunea capătă importanţă doar în situaţiile în care legea cere ca acordul de voinţă al părţilor să fie
însoţit de tradiţiunea bunului pentru ca un contract să fie valabil încheiat. Este cazul contractelor reale:
comodatul, depozitul, darul manual.
Însă, nici în aceste cazuri, nu putem spune că tradiţiunea este, singură, suficientă să asigure formarea
valabilă a contractului, deoarece ea este totdeauna accesorie acordului de voinţă. Pe de altă parte,
nici consimţământul părţilor nu este suficient în contractele reale pentru ca acestea să ia naştere în
mod valabil. Tradiţiunea apare ca o „formă” în care se manifestă voinţa părţilor în cazul contractelor
reale.
Chiar dacă vorbim despre tradiţiune în situaţia tuturor contractelor reale, nu putem înţelege tradiţiunea
ca mod de transmitere a dreptului de proprietate decât atunci când acordul de voinţă pe care
tradiţiunea îl însoţeşte este cel de transfer al dreptului de proprietate. Prin urmare, tradiţiunea nu este
un mod de dobândire a dreptului de proprietate în cazul în care părţile nu încheie acte translative de
proprietate, ci transmit doar folosinţa sau detenţia bunului, cum se întâmplă în cazul comodatului sau
depozitului, când comodatarul şi depozitarul devin doar detentori ai bunului ce le este remis, nicidecum
proprietari.
Tradiţiunea este o modalitate de transmitere a dreptului de proprietate în cazul darului manual.
Articolul 1011 C. civ. impune forma autentică pentru donaţie, sub sancţiunea nulităţii absolute, formă
care nu trebuie respectată în cazul donaţiilor indirecte, a celor deghizate sau a darului manual.
Potrivit art. 1011 alin. (4) C. civ., „bunurile mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 lei, pot face
obiectul unui dar manual. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţă al părţilor însoţit de
tradiţiunea bunului”.
Din cuprinsul articolului citat rezultă că în cazul donaţiei de bunuri mobile corporale cu o valoare mai
mică de 25.000 lei, nu este obligatorie forma autentică, dar pentru a fi în prezenţa unui dar manual
este absolut necesară remiterea efectivă a bunului de la donator la donatar.
Din această prevedere legală, deducem că nu pot fi donate prin dar manual, adică fără respectarea
formei autentice pentru donaţie, bunuri mobile corporale care depăşesc valoarea de 25.000 lei. În
acest caz, tradiţiunea însoţită de acordul de voinţă nu este suficientă pentru valabilitatea donaţiei.
De asemenea, în cazul donaţiei de bunuri mobile corporale cu valoare de până la 25.000 lei, dar când
nu are loc tradiţiunea bunului în momentul încheierii acordului de voinţă, va fi necesară forma
autentică, pentru că în această situaţie nu suntem în prezenţa unui dar manual.
Tradiţiunea, în cazul darului manual pentru sume de bani de până la 25.000 lei, se poate realiza şi în
formă dematerializată, prin viramentul sau depunerea sumei de bani întrun cont bancar pe numele
donatarului. Însă, în opinia noastră, depunerea unor sume de bani de peste 25.000 lei nu va fi valabilă
ca donaţie dacă nu respectă forma autentică.

1. Dezmembramintele prop.

225
 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
1. Noțiune. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale derivate asupra
bunului altuia, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente din conţinutul
juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea
concurentă a acestor elemente de către proprietarul bunului şi o altă persoană.
Drepturile asupra bunului altuia au început să fie examinate dintrun îndoit punct de vedere, şi anume,
în legătură cu bunul care forma obiectul dreptului de proprietate şi în relaţie directă cu dreptul de
proprietate. Această nouă abordare a avut ca rezultat disocierea, dezmembrarea atributelor care intră
în conţinutul juridic al dreptului de proprietate, fiindcă acest drept care include în conţinutul său juridic
plenitudinea prerogativelor sale, ajunge să fie împărţit în mai multe drepturi reale.
Ca urmare a acestei divizări, proprietarul va rămâne fără folosinţa lucrului, fiindcă usus şi fructus sunt
transferate către unul sau mai mulţi dobânditori ai dezmembrămintelor constituite. Cu toate acestea,
atunci când este vorba despre dreptul de servitute, ca urmare a unor particularităţi ale acestui
dezmembrământ, proprietarul fondului asupra căruia se exercită servitutea este lipsit doar parţial de
unele atribute ale dreptului său şi anume numai de cele care se referă la partea de imobil aservită
acestui dezmembrământ. Mai mult, când este vorba despre servitutea de trecere, titularul fondului
aservit exercită folosinţa asupra acelei porţiuni de teren, în comun cu titularul fondului dominant.
Examinate din punct de vedere al posesiei, dezmembrămintele, ca interese protejate juridic, reprezintă
fiecare, în acelaşi timp, şi o putere fizică parţială exercitată asupra unui lucru.
Justificarea apariţiei dezmembrămintelor prin simpla separare a folosinţei (usus şi fructus) din
conţinutul juridic al dreptului de proprietate este considerată incompletă şi imprecisă, deoarece
aceasta ar însemna ca atributul posesiei să rămână în întregime la nudul proprietar. Acest lucru nu
poate fi adevărat pentru că jus possidendi este el însuşi divizat între nudul proprietar şi titularul
dezmembrământului. Atunci când se naşte un dezmembrământ, nudul proprietar va continua să
rămână cu dreptul de apropriere a bunului, în integralitatea sa, precum şi cu dreptul de al stăpâni, dar
acesta din urmă, limitat exclusiv la calitatea sa de nud proprietar, fiindcă o parte din stăpânire a fost
transferată titularului dezmembrământului creat. Nu poate exista dezmembrământ fără ca în conţinutul
său juridic să nu fie inclus parţial atributul posesiei, fiindcă, fără stăpânire parţială a bunului, nu se
poate exercita dezmembrământul constituit.
Descrierea dezmembrămintelor numai prin separarea folosinţei (usus şi fructus) din conţinutul juridic al
dreptului de proprietate este considerată nu numai incompletă, ci şi imprecisă, pentru că însuşi
atributul dispoziţiei care rămâne la nudul proprietar este diminuat, deoarece el nu poate transmite
decât dreptul de nudă proprietate, fiindcă, potrivit principiului nemo plus juris ad allium transferre
potest quam ipse habet, va fi ţinut să respecte dezmembrământul pe care la constituit. Nudul
proprietar poate exercita dispoziţia materială asupra bunului, dar numai în măsura în care, prin
aceasta, nu împiedică exercitarea dreptului real dezmembrat, astfel că, în realitate, aceasta poate să
rămână uneori goală de orice conţinut.

2.Opozabilitate şi relativitate în cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate

După cum am văzut, protecţia juridică a tuturor drepturilor subiective, nu doar a drepturilor reale şi de
creanţă, este asigurată prin îndatorirea generală negativă de a nu li se aduce atingere, iar aceasta nu
este altceva decât inviolabilitatea dreptului subiectiv civil exprimată în adagiul „alterum non laedere”.
Inviolabilitatea dreptului subiectiv este considerată o noţiune suficientă pentru a exprima dimensiunea
socială a oricărui drept subiectiv.
Din acest punct de vedere, drepturile reale şi drepturile de creanţă sunt tot atât de opozabile,
adică erga omnes. Deşi inviolabilitatea dreptului de proprietate este o noţiune consacrată constituţional
în cuprinsul art. 136 alin. (6) din Constituţie, aceasta nu înseamnă că inviolabilitatea este caracteristică
numai dreptului de proprietate. Proprietatea fiind considerată dreptul real cel mai caracteristic şi
singurul deplin, bază a drepturilor reale şi de creanţă, inviolabilitatea sa iradiază întregul sistem de
drept.

226
În doctrină, sa apreciat că, decisiv în clasificarea drepturilor patrimoniale nu este criteriul opozabilităţii,
ci criteriul exigibilităţii dreptului. Noţiunea de exigibilitate reflectă modalitatea de realizare a drepturilor
de creanţă. Exigibilitatea este considerată intrinsecă oricărui raport juridic obligaţional.
Din punct de vedere al exigibilităţii sale, dreptul de proprietate este considerat un drept intrinsec
inexigibil. Acest fapt este consecinţa caracterului exclusiv al dreptului de proprietate, titularul său
putânduşi realiza dreptul proprietate fără a fi necesară o prestaţie din partea unei alte persoane.
Prin urmare, în cazul dreptului de proprietate nu există relativitate, ci doar o opozabilitate care nu îi
este specifică, ci aparţine oricărui drept subiectiv.
Cum dreptul de proprietate este expresia relaţiei între proprietar şi bunul asupra căruia proprietarul
poate să exercite, în manieră exclusivă, toate atributele acestui drept, dezmembrămintele dreptului de
proprietate, ca expresie a renunţării temporare de către proprietar la exerciţiul unor atribute şi
realizarea lor prin altul, presupun totdeauna un raport între proprietar şi cel care va exercita aceste
atribute, respectiv între nudul proprietar şi titularul dezmembrământului.
Dreptul de uzufruct

1. Noţiunea şi caracterele juridice ale dreptului de uzufruct

Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată care dă dreptul titularului său
„de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu
îndatorirea de ai conserva substanţa”.
Prin noua definiţie a uzufructului din art. 703 C. civ., legiuitorul precizează expres prerogativele acestui
drept, dar se poate reproşa acestei definiţii ceea ce sa subliniat şi în cazul definiţiei cuprinse în art. 517
C. civ. din 1864, anume că nu menţionează caracterul temporar al dreptului.
Caracterul temporar, fiind de esenţa uzufructului, nu putea lipsi din definiţie.
Întradevăr, caracterul temporar al uzufructului nu este arătat în mod expres în cuprinsul art. 703 C.
civ., dar este prevăzut în art. 708 din actuala reglementare, care prevede că uzufructul constituit în
favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, iar cel constituit în favoarea unei persoane juridice
poate avea o durată de maxim 30 de ani, limite care erau impuse şi de art. 557 şi art. 559 C. civ. din
1864.
Doctrina a definit uzufructul ca un drept real principal, esenţialmente temporar, care conferă titularului
său numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia, atributele posesiei şi
folosinţei, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea
uzufructului.
Din această definiţie rezultă că dreptul de uzufruct este un jus în re aliena, adică un drept real asupra
unui lucru al altuia, că uzufructuarul nu poate dispune niciodată de bun, deoarece, dintre cele trei
atribute ale dreptului de proprietate, el are doar posesia şi folosinţa, că exercitarea dreptului se face cu
obligaţia uzufructuarului de a conserva substanţa bunului şi că acest dezmembrământ are un caracter
temporar.
O altă definiţie, mai completă în ceea ce priveşte conţinutul acestui drept, consideră că uzufructul este
„dezmembrământul dreptului de proprietate privată, cu caracter temporar, care conferă titularului său
atributul de a stăpâni bunul altuia în calitate de uzufructuar, precum şi atributul folosinţei (jus
utendi şi jus fruendi) asupra acelui bun, inclusiv posibilitatea cedării emolumentului acestei folosinţe,
cu îndatorirea de ai conserva substanţa, atribute care trebuie să fie exercitate cu respectarea limitelor
materiale şi juridice”.
Această definiţie subliniază calitatea de posesor a uzufructuarului şi prerogativa de a ceda
emolumentum rei, adică avantajele economice pe care uzufructuarul le poate trage din lucru.
În consecinţă, dreptul de uzufruct presupune dezmembrarea dreptului de proprietate privată, prin
divizarea prerogativei posesiei între uzufructuar şi nudul proprietar şi prin detaşarea în favoarea
uzufructuarului a atributului folosinţei bunului, care presupune atât prerogativa uzului cât şi culegerea
fructelor.

227
Astfel, uzufructuarul poate încheia acte de conservare sau de administrare asupra bunului primit în
uzufruct, dar nu poate dispune de bun. Mai mult, ca o formă a atributului dispoziţiei, uzufructuarul nu
poate renunţa la accesoriile bunului, cum ar fi, de pildă, un drept de servitute care profită bunului. Prin
excepţie, uzufructuarul dobândeşte dreptul de a dispune de bun, în cazul cvasiuzufructului.
În acelaşi timp, uzufructuarul îşi exercită dreptul în limitele impuse de lege şi determinate de proprietar
prin actul constitutiv de uzufruct. Uzufructuarul este obligat să respecte destinaţia bunului, să îi
conserve substanţa, pentru al restitui proprietarului la încetarea uzufructului, iar prin modul de folosinţă
trebuie să nu cauzeze prejudicii nudului proprietar.
2. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 704 alin. (1) C. civ., „Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevăzute de lege”, cu aplicarea dispoziţiilor în materie de carte funciară.
Dobândirea uzufructului prin act juridic este cea mai frecvent întâlnită în practică. Distingem între
uzufructul dobândit prin contract şi uzufructul stabilit printro manifestare de voinţă unilaterală, cum este
testamentul. Uzufructul nu se poate constitui decât în favoarea unei persoane existente.
Pe cale convenţională, uzufructul se poate naşte prin acte între vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în
mod direct sau în mod indirect.
Persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie să fie proprietarul bunului şi să aibă capacitate
deplină de exerciţiu.
Uzufructul se constituie în mod direct, per translationem, atunci când proprietarul
înstrăinează usus şi fructus către un uzufructuar, reţinânduşi nuda proprietate.
Uzufructul se poate constitui şi în mod indirect, per deductionem, atunci când proprietarul înstrăinează
nuda proprietate şi îşi rezervă uzufructul.
Distincţia prezintă interes deoarece, în cazul constituirii uzufructului per translationem, uzufructuarul
este dator să constituie garanţie pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, îndatoriri care nu îi revin în cazul
uzufructului constituit per deductionem, art. 726 alin. (2) C. civ. precizând că „Sunt scutiţi să depună
garanţie vânzătorul şi donatorul care şiau rezervat dreptul de uzufruct”.
Cea dea treia modalitate de dobândire convenţională a uzufructului constă în aceea că proprietarul
înstrăinează nuda proprietate către o persoană, care devine nud proprietar, iar uzufructul către o altă
persoană, care devine uzufructuar.
Principalele acte juridice translative de uzufruct sunt vânzarea, schimbul şi donaţia.
Contractul de vânzare şi de schimb au inconvenientul că presupun o contraprestaţie din partea
celeilalte părţi. Este dificil, în practică, să se determine preţul sau valoarea unui uzufruct, mai ales
atunci când uzufructul este pe viaţă, ceea ce reprezintă cazurile cele mai frecvente. Durata
uzufructului depinzând de durata vieţii uzufructuarului, constituirea unui uzufruct cu titlu oneros pe
această cale, prezintă un vădit caracter aleatoriu.
Contractul de donaţie este mai frecvent utilizat pentru dobândirea uzufructului, dar în astfel de cazuri
intervin obstacole de ordin moral deoarece donatorul se poate feri a face donaţii a căror valoare nu o
cunoaşte sau care au valoare foarte mare.
Uzufructul se stabileşte pe cale de partaj atunci când, de exemplu, copiii convin cu părinţii sau
ascendenţii lor ca, în cadrul litigiului succesoral, părinţii să renunţe la deplina proprietate a părţilor lor,
iar în schimb copiii să le constituie un uzufruct asupra unei porţiuni din moştenire mai mari decât
aceea care le revenea în plină proprietate.
În doctrină, sa arătat că această convenţie a moştenitorilor în procesul de partaj prezintă un dublu
avantaj, deoarece părinţii sau ascendenţii dobândesc un venit mai mare decât acela pe care lar fi avut
potrivit cotelor lor legale prevăzute în dreptul succesoral, iar, în schimb, copiii dobândesc nuda
proprietate asupra întregii porţiuni dată ascendenţilor în uzufruct, aşa încât părinţii nu vor putea
înstrăina sau cheltui capitalul, care va reveni în mod cert descendenţilor, la moartea ascendenţilor.
Cu privire la dobândirea uzufructului prin partaj, sa spus că este vorba, mai întâi, de o transformare a
stării de coproprietate sau de indiviziune în proprietate exclusivă, în beneficiul unui coproprietar sau al
unui comoştenitor, iar apoi de constituire a dreptului de uzufruct în favoarea celuilalt coproprietar sau
228
comoştenitor, în contul cotei sale părţi din dreptul de proprietate, cu eventuala suplimentare prin plata
unei sulte. În cazul partajului judiciar, deci în absenţa înţelegerii părţilor, nu sar putea decide încetarea
stării de coproprietate sau de indiviziune prin atribuirea nudei proprietăţi unei părţi şi a uzufructului
celeilalte părţi.
Dobândirea uzufructului prin testament este modul cel mai frecvent de stabilire a acestui drept real.
Legatul de uzufruct asigură uzufructuarului un beneficiu fără însă a prejudicia în mod definitiv pe
moştenitorii legali, deoarece aceştia din urmă având calitatea de nud proprietar vor dobândi
proprietatea deplină la moartea uzufructuarului.
Uzufructul testamentar se poate realiza fie direct, atunci când se dă legatarului uzufructul unul bun
mobil, imobil sau unei întregi universalităţi de bunuri ori a unei cotepărţi din aceasta, rămânând
moştenitorilor nuda proprietate, fie indirect, adică printrun legat de nudă proprietate, făcut în favoarea
unui legatar, ceea ce are drept consecinţă faptul că moştenitorii legali vor avea uzufructul.
Uzufructul poate profita în acelaşi timp sau, succesiv, la mai multe persoane, caz în care vom atâtea
drepturi de uzufruct câte persoane beneficiare sunt, fiecare dintre acestea primind dreptul nu de la
uzufructuarul precedent, ci de la cel care la constituit.
Pentru ca uzufructul să fie valabil, fiecare beneficiar trebuie să fie în viaţă sau măcar să fie conceput la
data constituirii lui, în cazul când uzufructul este constituit prin acte între vii, sau la data decesului
testatorului, în cazul când a fost constituit prin testament. În acest sens, alin. (2) al art. 704 C. civ.
prevede expres că uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente.
Deşi în actualul Cod civil nu se mai prevede expres valabilitatea uzufructului afectat de modalităţi, aşa
cum prevedea art. 519 C. civ. din 1864, atât uzufructul convenţional cât şi cel testamentar poate fi pur
şi simplu sau afectat de modalităţi. Uzufructul poate fi constituit cu sarcină, sub condiţie sau cu termen.
Atunci când uzufructul pur şi simplu a fost constituit prin acte juridice între vii, uzufructuarul
dobândeşte dreptul la fructe din momentul în care contractul este perfect încheiat. Uzufructuarul
testamentar, prin excepţie, va percepe fructele numai de la data când a cerut predarea legatului. Dacă
suntem în prezenţa unui uzufruct afectat de un termen suspensiv, în mod firesc, uzufructuarul
dobândeşte fructele la împlinirea termenului. În ceea ce priveşte constituirea uzufructului sub termen
extinctiv, deoarece caracterul temporar este de esenţa uzufructului, atunci când părţile nu prevăd
expres un alt termen extinctiv, uzufructul este în toate cazurile afectat de un termen incert, anume data
morţii uzufructuarului.
În doctrină, se consideră că termenul poate să nu fie menţionat expres. Astfel, legatul uzufructului unui
fond asupra căruia testatorul nu are decât un drept de nudă proprietate, se consideră că este încheiat
pentru perioada când uzufructul existent se va stinge.
Uzufructul condiţional sau cu sarcină nu prezintă particularităţi faţă de proprietatea afectată de aceste
modalităţi.
Ori de câte ori uzufructul priveşte un bun imobil, actul de constituire trebuie încheiat în formă autentică
şi înscris, pentru opozabilitate, în cartea funciară.
Spre deosebire de Codul civil din 1864, în actualul Cod civil este reglementată expres constituirea
uzufructului prin uzucapiune.
Uzucapiunea uzufructului a fost însă recunoscută în teoria şi practica dreptului civil şi până la intrarea
în vigoare a noului Cod civil. Argumente sau găsit în definiţia posesiunii dată de art. 1846 C. civ. din
1864, care vorbeşte nu numai de „deţinerea unui lucru”, ci şi de „folosinţa unui drept”, precum şi în
faptul că prescripţia, aplicânduse la toate drepturile reale, înseamnă că ea ar fi neaplicabilă numai în
cazul în care ar exista un text de lege care să o înlăture din materia uzufructului.
Uzufructul poate fi dobândit prin uzucapiunea extratabulară, prin posesie neviciată timp de 10 ani, în
condiţiile art. 930 C. civ., cât şi prin uzucapiunea tabulară, cu respectarea art. 931 şi urm. C. civ.,
privind justul titlu şi condiţia unei posesii neviciate şi de bunăcredinţă pe o perioadă de 5 ani, calculată
din momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară.
Posesia uzucapantului trebuie să fie posesia specifică uzufructuarului, adică exercitată cu credinţa că
stăpâneşte bunul doar în calitate de uzufructuar, iar nu de proprietar deplin.

229
Spre deosebire de uzucapiunea tabulară, în cazul uzucapiunii extratabulare, nefiind necesară prezenţa
unui titlu, dobândirea dreptului de uzufruct prin posesie timp de 10 ani este mai mult teoretică,
deoarece posesorul are interes să devină proprietar, iar nu uzufructuar. Cum posesia uzufructuarului
diferă în ceea ce priveşte elementul intenţional animus, adică se exercită cu intenţia de a se comporta
ca uzufructuar, iar nu ca proprietar, apreciem că, dobândirea uzufructului se va face numai când se
poate proba elementul intenţional specific uzufructuarului. În lipsa unui titlu care să răstoarne
prezumţia de proprietate a posesiei şi să stabilească intenţia de a poseda ca uzufructuar, iar nu ca
proprietar, dobândirea prin uzucapiune doar a dreptului de uzufruct, iar nu a dreptului întreg, apare
utopică.
Cu toate acestea, atunci când există un titlu constitutiv de uzufruct ce provine de la un nondominus, iar
posesorul cunoaşte lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului, din chiar momentul intrării în posesie,
chiar dacă dreptul său este înscris în cartea funciară, el nu va putea uzucapa în condiţiile uzucapiunii
tabulare întrucât lipseşte condiţia esenţială a buneicredinţe.
Apreciem că, în acest caz, posesorul nu va putea uzucapa nici prin uzucapiune extratabulară, dacă nu
sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 930 C. civ. Pentru a fi aplicabil acest din urmă text, în
primul rând, titlul uzufructuarului nu trebuie înscris în cartea funciară, şi în plus, fie proprietarul tabular
să fi decedat sau săşi fi încetat existenţa, fie să fi renunţat la dreptul de proprietate.
Doar dacă imobilul asupra căruia sa constituit un uzufruct de către un nondominus, nu era înscris în
cartea funciară, uzufructuarul, chiar de reacredinţă, va putea dobândi uzufructul în baza art. 930 alin.
(1) lit. c) C. civ.
În cazul bunului mobil, uzufructul se poate dobândi şi pe temeiul art. 937 alin. (5) C. civ. Prin urmare,
atunci când o persoană posedă un bun mobil cu titlu de uzufruct, constituit de un nondominus, va
deveni uzufructuar prin simplul fapt al posesiei şi va putea respinge acţiunea în revendicare promovată
de adevăratul proprietar care caută să reintre în posesia bunului său, cu condiţia ca posesorul să fie
de bună credinţă, adică să nu ştie că uzufructul nu ia fost constituit de adevăratul proprietar. Sar putea
invoca faptul că niciun posesor de bunăcredinţă nu poate fi atât de naiv încât să invoce dobândirea
uzufructului, când poate invoca dobândirea proprietăţii. Dacă există un just titlu materializat întrun
înscris, nu se va mai putea face nicio confuzie între uzucapiunea uzufructului şi uzucapiunea dreptului
de proprietate, adică justul titlu nu va putea fi extins pentru dobândirea dreptului de proprietate
deoarece din examinarea înscrisului respectiv va rezulta că uzufructuarul a avut reprezentarea
subiectivă că stăpâneşte bunul în această calitate, iar nu în calitate de proprietar.
3. Obiectul uzufructului
Potrivit art. 706 C. civ., „Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori
incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotăparte din acestea”.
Legea face referire expresă la principalele tipuri de bunuri care pot constitui obiectul dreptului de
uzufruct. Deoarece este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, uzufructul nu se poate
constitui asupra unor bunuri proprietate publică. Însă, este posibilă constituirea uzufructului asupra
unor bunuri care se află în proprietatea privată a statului şi unităţilor administrativteritoriale.
Dispoziţiile art. 706 C. civ. sunt mai complete şi mai precise decât cele ale art. 520 C.c iv. din 1864,
care statua că: „Uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile”. Plecând de la
formularea că uzufructul putea avea ca obiect „tot felul de bunuri”, se considera că enumerarea din
text cu privire la bunurile mobile sau imobile nu era limitativă, ci însemna că uzufructul putea fi întâlnit
şi asupra bunurilor corporale şi incorporale, fungibile şi nefungibile, consumptibile şi neconsumptibile,
universalităţi de fapt sau de drept.
Deşi nu era reglementat expres în Codul civil din 1864, doctrina admitea posibilitatea unui uzufruct
asupra bunurilor incorporale.
Uzufructul poate fi stabilit fie asupra unuia sau mai multor bunuri individual determinate, ca de
exemplu, un anumit teren, o casă, un mobilier etc., situaţie în care uzufructul se numeşte particular
sau cu titlu particular, fie asupra unui întreg patrimoniu în universalitatea sa, sau asupra unei fracţiuni
din acesta, caz în care uzufructul se numeşte universal sau cu titlu universal.
Deoarece patrimoniul este un atribut al personalităţii, înseamnă că acesta este inalienabil prin acte
juridice între vii. Din această cauză, uzufructul care are ca obiect un întreg patrimoniu sau o fracţiune
230
din universalitatea respectivă se poate dobândi numai prin acte mortis causa. Prin testament,
defunctul lasă în uzufruct unei persoane, sub formă de legat, totalitatea patrimoniului sau o cotăparte
din el. Uzufructul poate fi constituit prin testament şi asupra unor bunuri individual determinate.
Uzufructul asupra unui patrimoniu sau asupra unei fracţiuni din acesta poate fi constituit şi de către
moştenitorii defunctului. Dacă moştenitorii au posibilitatea de a înstrăina masa succesorală, trebuie să
admitem şi dreptul lor de a constitui un uzufruct asupra acesteia, întrucât qui potest plus, potest minus.
Distincţia dintre uzufructul universal şi cel particular prezintă importanţă deoarece, atunci când este
vorba de un uzufruct particular, uzufructuarul este asimilat cu un succesor cu titlu particular şi ca atare
nu este obligat să contribuie la plata datoriilor autorului său. Dimpotrivă, atunci când uzufructul este
universal sau cu titlu universal, uzufructuarul va participa la plata pasivului succesoral, adică a
datoriilor autorului, întocmai ca un succesor universal sau cu titlu universal.
Codul civil cuprinde dispoziţii exprese privind uzufructul asupra creanţelor (art. 737738, art. 740),
asupra rentei viagere (art. 739), asupra valorilor mobiliare (art. 741742), asupra fondului de comerţ
(art. 745), asupra unei universalităţi de drept sau fracţiuni din aceasta (art. 743744), precum şi
uzufructul asupra unei turme de animale (art. 736).
4. Extinderea uzufructului asupra bunurilor accesorii
Uzufructul poartă nu numai asupra bunului principal, ci asupra tuturor accesoriilor bunului dat în
uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
Extinderea uzufructului asupra accesoriilor bunului este o aplicare a regulii accesorium sequitur
principale, iar explicaţia stă în destinaţia bunului accesoriu de a servi în mod stabil şi exclusiv utilizării
bunului principal.
În ceea ce priveşte extinderea uzufructului asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în bunul
principal, legiuitorul a avut în vedere cazurile de accesiune imobiliară naturală, iar nu cele privind
accesiunea imobiliară artificială.
Avem în vedere dispoziţiile art. 596 alin. (2) C. civ. care fac trimitere la aplicarea art. 582 şi art. 587
alin. (2) din aceeaşi reglementare, atunci când lucrările sunt executate de titularul unui drept real
asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra
acelui imobil. Spre deosebire de dreptul de superficie, dreptul de uzufruct nu îi conferă uzufructuarului
prerogativa de a deveni proprietar asupra lucrărilor efectuate pe un teren primit în uzufruct, astfel că va
fi supus tratamentului juridic prevăzut de art. 716 C. civ. aplicabil accesiunii imobiliare artificiale.
5. Durata uzufructului
Uzufructul este un drept esenţialmente temporar.
În cazul în care se constituie în favoarea unei persoane fizice, uzufructul este cel mult viager, ceea ce
înseamnă că durata vieţii uzufructuarului este limita maximă până la care acest drept poate fi
constituit. Aceasta înseamnă că este perfect valabilă constituirea unui uzufruct pentru o perioadă mai
scurtă de timp. Dacă părţile nu prevăd expres termenul pentru care este constituit uzufructul, se
prezumă că acesta este viager.
Uzufructul poate fi constituit până la data la care o altă persoană decât uzufructuarul va ajunge la o
anumită vârstă. În această situaţie, uzufructul durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar
muri înainte de împlinirea vârstei stabilite. Această persoană poate să nu aibă nicio legătură cu
uzufructuarul, mai ales că moartea acesteia nu influenţează stingerea uzufructului, el continuând până
la împlinirea termenului, adică a datei stabilite. Dacă însă uzufructuarul va înceta din viaţă înaintea
împlinirii acestui termen uzufructul se va stinge, deoarece limita maximă a uzufructului este data morţii
uzufructuarului.
Dacă uzufructul a fost constituit în favoarea a două persoane, chiar dacă nu se prevede în mod expres
constituirea sa cu caracter viager, după decesul uneia, cealaltă păstrează dreptul de uzufruct asupra
întregului bun, până la sfârşitul vieţii sale.
Atunci când uzufructul a fost constituit în favoarea unei persoane juridice, poate dura cel mult 30 de
ani. Dacă părţile au prevăzut o durată mai mare, acest uzufruct încetează de drept la împlinirea
termenului de 30 de ani. Acest termen asigură posibilitatea exploatării economice îndelungate a

231
bunului atribuit în uzufruct, fără a se pune în pericol vocaţia succesorilor asupra bunurilor date în
uzufruct de către autorul lor. În cazul în care nu se prevede un termen în actul de constituire a
uzufructului în favoarea unei persoane juridice, legea prezumă că acesta este constituit pentru o
perioadă de 30 de ani.
6. Apărarea dreptului de uzufruct
Apărarea dreptului de uzufruct se realizează pe calea acţiunii confesorii de uzufruct.
Acţiunea confesorie de uzufruct prevede posibilitatea introducerii acesteia împotriva oricărei persoane
care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului.
Aceasta reprezintă o caracteristică a acţiunilor confesorii prin care se apără dezmembrămintele
dreptului de proprietate. Explicaţia constă în opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale pe care le
protejează, atât dreptul de superficie cât şi dreptul de uzufruct presupunând, pentru exercitarea lor,
respectul tuturor celorlalţi, inclusiv al nudului proprietar care lea constituit.
Observăm că în ce priveşte acţiunea confesorie pentru apărarea dreptului de uzufruct, legiuitorul face
trimitere doar la dispoziţiile art. 696 alin. (1), referitoare la acţiunea confesorie de superficie, iar nu la
cele ale alin. (2), care prevăd caracterul imprescriptibil al acestei acţiuni în cazul superficiei.
Atât dreptul de superficie cât şi dreptul de uzufruct sunt dezmembrăminte ale proprietăţii private care
au un caracter esenţialmente temporar. Durata maximă a superficiei este de 99 de ani, iar a
uzufructului, durata de viaţă a uzufructuarului sau 30 de ani în cazul când uzufructuarul este o
persoană juridică. Această notă esenţială comună ar reclama identitatea de regim juridic în ce priveşte
caracterul imprescriptibil al acţiunii confesorii.
Cu toate acestea, trebuie să ne raportăm la prevederile art. 2502 alin. (1) şi (2) C. civ., potrivit căruia,
„Dreptul la acţiune este imprescriptibil în cazurile prevăzute de lege, precum şi ori de câte ori, prin
natura sau obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciţiul său nu poate fi limitat în timp”.
Observăm că, pe de o parte, legiuitorul nu prevede caracterul imprescriptibil al acţiunii confesorii de
uzufruct având în vedere că face trimitere doar la art. 696 alin. (1), iar nu şi la alin. (2) al aceluiaşi
articol, care statuează imprescriptibilitatea acţiunii în cazul superficiei. Pe de altă parte, nu putem
susţine nici faptul că ne încadrăm în ipoteza prevăzută în partea a doua a art. 2502 alin. (1) C. civ.,
întrucât, prin natura dreptului de uzufruct, exerciţiul acestuia este limitat în timp, iar nu nelimitat. În fine,
acţiunea confesorie de uzufruct nu face parte nici dintre acţiunile prevăzute în alin. (2) al art. 2502 C.
civ.
Aşa încât, în ce priveşte acţiunea confesorie de uzufruct, nu putem spune decât că este prescriptibilă
în termen de 10 ani, în temeiul dispoziţiilor art. 2518 pct. 1 C. civ., potrivit căruia „Se prescrie în termen
de 10 ani dreptul la acţiune privitor la: 1.drepturile reale care nu sunt declarate prin lege
imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripţie”.
7. Prerogativele uzufructuarului
7.1. Posesia uzufructuarului
Deşi în definiţia uzufructului, legiuitorul nu face referire decât la prerogativa folosinţei bunului şi a
culegerii fructelor, uzufructuarul, în calitatea sa de titular de drept real, este şi posesor al bunului
respectiv. Uzufructuarul şi nudul proprietar nu partajează bunul între ei, neavând calitatea de
coproprietari. Am putea spune că cei doi nu partajează nici dreptul asupra bunului, deoarece nu au
nimic comun care să poată fi împărţit. Posesia lor este diferită, fiindcă stăpânirea exercitată de
posesor are alt conţinut faţă de stăpânirea nudului proprietar. Nu există atribute în coproprietate.
Posesia fiecăruia dintre ei este însă una specifică. Uzufructuarul are o posesie caracteristică acestui
drept, care nu se exercită cu un animus de proprietar, animus rem sibi habendi. Dimpotrivă,
uzufructuarul cunoaşte limitele exercitării posesiei specifice dreptului său, şi anume: absenţa
dispoziţiei asupra bunului, păstrarea destinaţiei bunului impusă de proprietar, imposibilitatea, de
principiu, a culegerii productelor, dar, mai ales, obligaţia de restituire a bunului către proprietar. Nudul
proprietar păstrează posesia asupra bunului, doar el exercitând o stăpânire cu animus rem sibi
habendi. Prin voinţa sa, temporar, această posesie este deformată, actele materiale specifice
posesiei, corpus posessionis, fiind exercitate prin altul, corpore alieno, adică prin uzufructuar. Dar,
nudul proprietar păstrează, în stare potenţială, puterea de a împlini la un moment dat posesia sa,
232
respectiv posibilitatea de a alătura elementului animus pe care nu la pierdut niciodată,
elementul corpus pe care la exercitat până atunci prin altul.
În raport cu nudul proprietar, uzufructuarul, deşi posesor, are o situaţie mult asemănătoare
detentorului, dar, faţă de toţi ceilalţi, dreptul său are forţa opozabilităţii dreptului real, uzufructuarul
exercitând prerogativele dreptului său în mod direct şi nemijlocit asupra bunului, fără a avea nevoie de
intervenţia nudului proprietar sau a unui terţ. Din această cauză, uzufructuarul este considerat a fi
posesor precar, deşi sintagma ar putea părea contradictorie.
În concluzie, apreciem că posesia proprietarului nu se scindează pentru ca o parte să o preia
uzufructuarul, iar alta să rămână nudului proprietar, ci fiecare dintre ei va avea o posesie caracteristică
dreptului al cărui titular este, nudul proprietar fiind lipsit de exercitarea directă a actelor materiale, iar
uzufructuarul fiind conştient că posedă bunul, nu în calitate de proprietar, ci în calitate de titular al unui
dezmembrământ.
Principalele prerogative pe care le conferă dreptul de uzufruct titularului său sunt folosinţa bunului şi
culegerea fructelor. Aceste atribute sunt în beneficiul exclusiv al uzufructuarului. În acest sens, art. 709
C. civ. prevede că „În lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are folosinţa exclusivă a bunului,
inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia”.
Nudul proprietar nu păstrează niciun drept de a folosi bunul sau de ai culege fructele, dacă nu convine
în mod expres o folosinţă comună cu uzufructuarul. Mai mult, nudul proprietar este ţinut de obligaţia de
a nu stânjeni în niciun fel uzufructuarul în exerciţiul dreptului său.
Limitele exercitării prerogativelor uzufructuarului trebuie examinate dintro dublă perspectivă. Pe de o
parte, în raporturile cu terţii, datorită calităţii de dezmembrământ al dreptului de proprietate privată pe
care o are uzufructul, limitele impuse dreptului în întregul său sunt şi limitele impuse dreptului
dezmembrat. Pe de altă parte, în raporturile cu nudul proprietar, limitele exercitării dreptului de
uzufruct se concretizează în obligaţia uzufructuarului de a conserva substanţa bunului, aşa cum
prevede art. 703 C. civ.
7.2. Perceperea fructelor
Dreptul uzufructuarului de a percepe fructele naturale şi industriale se naşte chiar din momentul
constituirii uzufructului, cu excepţia cazului când uzufructul a fost dobândit prin testament, ipoteză în
care dreptul la fructe se naşte din ziua executării legatului. Prin urmare, în caz de uzufruct
testamentar, deşi uzufructul se naşte la moartea testatorului, fructele legatului lăsat în uzufruct nu se
cuvin uzufructuarului decât din ziua cererii de chemare în judecată sau din ziua predării de bună voie a
legatului.
Fructele naturale şi cele industriale se dobândesc prin percepere, adică prin culegerea lor. Aceasta
înseamnă că fructele care atârnă încă de ramuri sau se ţin încă de rădăcini nu aparţin uzufructuarului,
din moment ce ele devin proprietatea uzufructuarului numai din momentul în care lea cules. Până la
dezlipirea lor, ele fac un corp comun cu pământul, sunt imobile prin încorporare şi aparţin proprietarului
fondului. Dacă dezlipirea lor de pământ sa făcut fără intervenţia uzufructuarului, de exemplu, datorită
unor furtuni sau prin acţiunea unor alte persoane care, apoi, leau delăsat, fructele se cuvin tot
uzufructuarului.
Conform art. 710 C. civ., dacă la data deschiderii uzufructului existau fructe neculese de către
proprietar, ca, de exemplu, o recoltă, aceste fructe vor aparţine uzufructuarului care le va culege,
nicidecum nudului proprietar, deşi acesta a făcut cheltuieli pentru obţinerea lor. Această regulă
funcţionează şi invers, deoarece, dacă în momentul stingerii uzufructului mai există fructe care nu au
fost culese de uzufructuar, ele vor aparţine nudului proprietar, iar nu uzufructuarului, cu toate că
acesta din urmă a depus muncă şi a făcut cheltuieli. Moştenitorii uzufructuarului nu vor avea dreptul la
recolta încă prinsă de rădăcini pe care uzufructuarul na putut să o culeagă, chiar dacă a fost
împiedicat de un caz de forţă majoră.
Deşi este inechitabil ca legea să lipsească o persoană de un drept pe considerentul că exerciţiul
acestui drept ar da loc, în practică, la dificultăţi, legiuitorul a optat pentru această soluţie întrucât este
de natură să înlăture conflictele posibile care sar naşte în raporturile dintre aceste părţi.
Regula înscrisă în art. 710 C. civ., prevăzută şi în Codul civil din 1864 în art. 524, nu are caracter
imperativ, nu este de ordine publică, astfel că părţile pot conveni asupra modalităţilor de repartizare a
233
cheltuielilor şi fructelor. De asemenea, regula nu se va aplica atunci când cheltuielile de cultură sunt
încă datorate de uzufructuar persoanelor care lau ajutat la cultură sau dacă preţul seminţelor ar fi încă
datorat vânzătorului de către nudul proprietar, în momentul deschiderii uzufructului sau de către
uzufructuar, în momentul încetării uzufructului.
Dacă, în primul caz, uzufructuarul va plăti cheltuielile datorate şi pentru care creditorii sunt garantaţi
real, acesta va avea recurs împotriva nudului proprietar. Invers, la stingerea uzufructului, dacă cel care
va face plata este nudul proprietar, acesta se va putea întoarce împotriva moştenitorilor uzufructuarului
pentru a recupera ceea ce a plătit.
De asemenea, atunci când există un contract de arendă încheiat valabil de către nudul proprietar,
înainte de deschiderea uzufructului sau de către uzufructuar, în timpul uzufructului, prin care arendaşul
are dreptul de a primi arenda în fructe, iar nu în bani, acest drept al său nu poate fi atins prin
dispoziţiile art. 710 C. civ., singura condiţie fiind aceea a opozabilităţii contractului de arendă faţă de
nudul proprietar în condiţiile prevăzute de art. 715 C. civ. În cazul în care arenda constă întro sumă de
bani, iar nu în fructe, distribuirea va avea loc potrivit regulii prevăzute de art. 711 C. civ., aplicabil
fructelor civile.
Spre deosebire de proprietar, uzufructuarul nu are dreptul să culeagă fructele care nu sunt coapte
încă, altfel spus, el trebuie să le culeagă la timpul cuvenit.
În doctrină, sa ridicat problema valabilităţii vânzării unei recolte prinse de rădăcini, înainte de coacerea
ei, în situaţia în care uzufructul încetează înainte de culegerea recoltei de către cumpărător. În mod
obişnuit, uzufructuarul poate vinde fructele prinse de rădăcini, deoarece bunurile viitoare pot face
obiectul obligaţiei şi în noua reglementare. Unii autori au considerat că o astfel de vânzare este perfect
valabilă şi se va menţine chiar în cazul încetării din viaţă a uzufructuarului, deoarece vânzarea
fructelor prinse de rădăcini trebuie considerată ca o locaţiune, întrucât locaţiunea nu este decât o
vânzare de fructe. Întro altă opinie, vânzarea este una condiţională. Ea este supusă condiţiei
suspensive ca bunul vândut să intre în proprietatea vânzătorului. Or, uzufructuarul dobândeşte
proprietatea asupra fructelor numai prin percepere. În caz contrar, el vinde un bun al altuia. Astfel,
dacă uzufructul încetează înainte de perceperea fructelor de către uzufructuar, condiţia se consideră
neîmplinită, astfel că vânzarea se consideră că nu a fost încheiată niciodată.
Jurisprudenţa şi o parte a doctrinei sau pronunţat în sens contrar. Astfel, se consideră că din moment
ce nudul proprietar este dator să respecte locaţiunile pe termen de maxim 5 ani (potrivit art. 715 C. civ.
termenul maxim este de 3 ani), cu atât mai mult este obligat să respecte vânzarea anticipată a unei
recolte prin care nu se dispune decât de venitul pe un an.
În ceea ce priveşte fructele civile, potrivit art. 711 C. civ., acestea se cuvin uzufructuarului proporţional
cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândinduse zi cu zi.
Remarcăm diferenţa de regim juridic între fructele naturale şi industriale, pe de o parte, şi cele civile,
pe de altă parte.
Chiar dacă asupra bunului nu ar fi constituit un drept de uzufruct, fructele civile erau dobândite de
către proprietarul bunului, nu prin percepere, ca cele naturale şi industriale, ci zi cu zi, pe măsura
trecerii timpului. Întrucât uzufructuarul are dreptul de a folosi bunul întocmai ca proprietarul, rezultă că
fructele civile se dobândesc în proprietate de către uzufructuar, zi cu zi. Uzufructuarul are dreptul
asupra fructelor civile proporţional cu durata uzufructului. Tocmai pentru că dobândirea acestora se
face zi cu zi, se poate calcula cu exactitate cuantumul fructelor civile ce revin uzufructuarului.
Se apreciază că acest sistem este mai echitabil decât cel aplicabil fructelor naturale şi industriale.
Practic, totalul fructelor civile anuale se împarte la numărul zilelor dintrun an, iar uzufructuarul va primi
fructele corespunzătoare numărului zilelor sale de folosinţă. Acest calcul se aplică numai pentru anul
de începere şi de încetare a uzufructului, deoarece în anii intermediari, uzufructuarul dobândeşte
totalitatea fructelor civile. Plata acestor fructe se pretinde la termenele stabilite prin actul juridic în
temeiul căruia se obţin, iar nu în fiecare zi.

7.3. Prerogativele uzufructuarului asupra bunurilor consumptibile (cvasiuzufructul)

234
De regulă, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile, uzufructuarul fiind obligat să conserve
substanţa lucrului şi să restituie bunul către proprietar la expirarea uzufructului. Cu toate acestea,
potrivit art. 712 C. civ., uzufructul poate avea ca obiect şi bunuri consumptibile, caz în care
uzufructuarul are obligaţia de a restitui, la sfârşitul uzufructului, bunuri de aceeaşi cantitate, calitate
sau valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului. În astfel de
ipoteze, la constituirea uzufructului se transmite uzufructuarului proprietatea asupra bunului
consumptibil, deoarece uzufructuarul primeşte şi dreptul de dispoziţie asupra bunului.
Un asemenea uzufruct care are ca trăsătură esenţială faptul că nu presupune o dezmembrare, ci o
transmitere temporară a dreptului de proprietate, se numeşte cvasiuzufruct.
Cvasiuzufructul se deosebeşte de uzufructul obişnuit, deoarece, în realitate, cvasiuzufructuarul a
devenit proprietar, iar nudul proprietar a devenit un simplu creditor al valorii cuprinse în bunurile
transmise cvasiuzufructuarului.
Spre deosebire de uzufruct, cvasiuzufructul nu conferă cvasiuzufructuarului numai o dezmembrare a
proprietăţii, ci transferă întreaga proprietate.
Uzufructuarul trebuie să restituie numai bunul pe care la primit, astfel că, dacă acesta piere fortuit,
pieirea sa va fi suportată de către nudul proprietar, iar nu de către uzufructuar. În schimb,
cvasiuzufructuarul, devenit proprietarul bunului, va suporta singur pieirea bunului; dacă bunul a
dobândit în timpul cvasiuzufructului o valoare mai mare decât a avut la începutul uzufructului, acest
spor de valoare va profita nudului proprietar, deoarece, la alegerea sa, acesta poate pretinde
contravaloarea bunului la data expirării uzufructului, iar nu cea de la data constituirii.
Din punctul de vedere al uzufructului, prin bunuri consumptibile trebuie să înţelegem nu numai bunurile
consumptibile prin natura lor, dar şi pe cele care au devenit consumptibile prin voinţa părţilor. Astfel,
dacă părţile, în actul prin care au constituit uzufructul, au preţuit obiectele date în uzufruct, această
preţuire se interpretează în sensul că au consimţit la consumarea bunului şi la restituirea preţului în
locul bunului.
Lucrurile care se deteriorează prin întrebuinţare, mai mult sau mai puţin îndelungată, nu sunt
considerate a fi consumptibile, uzufructuarul nefiind obligat să restituie altele de acelaşi fel sau preţul
lor, ci să le restituie în starea în care se găsesc la expirarea uzufructului, mai puţin în cazul când
deteriorarea este rezultatul culpei sale.
Prerogativele uzufructuarului asupra bunurilor neconsumptibile
Bunurile care se uzează prin folosire, chiar dacă sunt neconsumptibile, trebuie restituite întro stare de
uzură aferentă unei folosiri normale, ca cea exercitată de un bun proprietar şi potrivit destinaţiei
bunului.
Uzufructuarul nu este dator să facă reparaţii bunului de natură să îl aducă în starea existentă la
constituirea uzufructului şi nici în stare bună, chiar dacă nu a avut niciodată o astfel de stare.
Însă, în cazul bunurilor care nu sunt prin natura lor consumptibile, dar se deteriorează rapid prin
utilizare, uzufructuarul beneficiază de un drept de dispoziţie asupra lor. Acesta le poate vinde, fiind
obligat ca, la sfârşitul uzufructului, să restituie proprietarului valoarea pe care ar fi avuto bunurile la
acea dată.
Acest drept de dispoziţie al uzufructuarului este diferit de cel specific cvasiuzufructuarului, pentru că
trebuie să fie exercitat cu diligenţa unui bun proprietar, având în vedere că obligaţia de restituire ce îi
revine la încetarea uzufructului nu este alternativă, fiind obligat să restituie valoarea pe care ar fi avuto
bunurile la data încetării uzufructului, iar nu la data constituirii.
7.5. Dreptul uzufructuarului de a cesiona uzufructul
Cesiunea uzufructului este o reglementare cu caracter de noutate în actualul Cod civil, deoarece în
Codul civil din 1864 se prevedea doar cesiunea emolumentului dreptului de uzufruct, de esenţa
dreptului de uzufruct fiind caracterul său incesibil.
Articolul 714 C. civ. reglementează dreptul uzufructuarului de a ceda dreptul său unei alte persoane,
dacă nu există o prevedere contrară în actul constitutiv de uzufruct. Actul de cesiune nu necesită
consimţământul nudului proprietar. Cu toate acestea, cesiunea trebuie notificată nudului proprietar.

235
Până la data notificării cesiunii, cedentul şi cesionarul răspund solidar pentru toate obligaţiile care le
revin în raport cu nudul proprietar, fără ca vreunul dintre aceştia să opună beneficiul de diviziune
prevăzut de art. 1447 C. civ.
Astfel, până în momentul notificării, nudul proprietar se poate îndrepta împotriva oricăruia dintre
aceştia, dar numai pentru obligaţiile care sau născut ulterior cesiunii, întrucât până la data cesiunii
singurul răspunzător faţă de nudul proprietar este uzufructuarul cedent.
După notificarea cesiunii, cedentul nu este complet liberat, deoarece el devine un garant personal al
cesionarului, dispoziţiile art. 714 alin. (3) fiind în acest sens edificatoare. Chiar dacă direct răspunzător
faţă de nudul proprietar pentru îndeplinirea obligaţiilor este exclusiv cesionarul, uzufructuarul are
calitatea unui fideiusor în raport cu acesta din urmă, până la expirarea uzufructului. În aceste condiţii,
uzufructuarul cedent trebuie să îndeplinească toate condiţiile de solvabilitate şi domiciliu pe care legea
le impune fideiusorului prin art. 2285 C. civ.
Dreptul de uzufruct se transmite în limitele materiale şi juridice stabilite iniţial. Cesiunea uzufructului
afectat de termen se face în limitele acestuia, dar uzufructul se va stinge prin decesul ori, după caz,
încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, chiar dacă termenul nu sa împlinit.
Cesiunea uzufructului viager se poate face fără precizarea unui anumit termen, dar şi în acest caz sunt
aplicabile dispoziţiile art. 746 alin. (2) C. civ., adică dreptul va înceta la decesul sau încetarea
existenţei juridice a uzufructuarului cedent.
În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 714 alin. (4) C. civ., potrivit cărora, „După cesiune, dreptul de
uzufruct continuă, după caz, până la împlinirea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului
iniţial”.
Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, dispoziţiile privind cesiunea
uzufructului se aplică indiferent de data când a fost constituit. Însă, în cazul uzufructului convenţional,
dreptul rămâne incesibil, mai puţin în cazul în care părţile convin contrariul. Dacă uzufructul a fost
dobândit prin uzucapiune, prin posesia de bunăcredinţă a bunului mobil sau prin testament, odată cu
intrarea în vigoare a actualului Cod civil, a pierdut caracterul incesibil.
Având în vedere că dispoziţiile privind cesiunea uzufructului nu sunt imperative, părţile pot conveni ca
acesta să fie incesibil şi în actuala reglementare. În aceste condiţii, un uzufruct testamentar constituit
după intrarea în vigoare a Codului civil actual poate fi incesibil prin voinţa testatorului. Însă, un uzufruct
constituit prin testament în condiţiile reglementării anterioare, deci incesibil, va deveni cesibil odată cu
intrarea în vigoare a actualului Cod civil.
Sa arătat că o astfel de aplicare a legii creează un tratament discriminatoriu între cei doi testatori şi,
având în vedere că în concepţia legiuitorului actual principiul autonomiei de voinţă are prioritate faţă de
regula cesibilităţii uzufructului, o interpretare sistematică a dispoziţiilor legale aplicabile poate
argumenta menţinerea caracterului incesibil al uzufructului testamentar, constituit intuitu personae în
sistemul Codului civil din 1864, după intrarea în vigoare a actualului Cod civil.
7.6. Situaţia contractelor de locaţiune încheiate de uzufructuar
Uzufructuarul are un drept mai larg decât acela de a dobândi fructele civile care provin din închirierile
şi arendările făcute de nudul proprietar, anterior constituirii uzufructului. El poate să închirieze şi să
arendeze, în cursul uzufructului, imobilele care formează obiectul acestui drept real, deoarece
uzufructuarul se bucură de bunuri ca şi proprietarul. Dacă prin închiriere sar schimba destinaţia
imobilului, uzufructuarul nu ar putea uza de acest drept.
Uzufructuarul având folosinţa bunului poate să o transmită cu titlu oneros, prin contracte de închiriere
sau de arendare, dar şi cu titlu gratuit, printrun contract de comodat. Folosinţa transmisă este una
aferentă unui drept personal, iar nu real.
Regula în materia locaţiunilor constituite de uzufructuar pe un termen determinat sau nedeterminat
este că acestea vor înceta în toate cazurile la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul
de uzufruct. Această regulă se aplică atât în situaţia atribuirii în folosinţă cu titlu oneros cât şi cu titlu
gratuit şi indiferent că uzufructul priveşte un bun mobil sau imobil.
Însă, în cazul locaţiunilor de imobile, în situaţia în care uzufructul încetează intempestiv, adică prin
decesul uzufructuarului sau, după caz, încetarea existenţei persoanei juridice, pentru a fi protejate
236
terţele persoane care beneficiază de locaţiunea cu titlu oneros, art. 715 C. civ. prevede opozabilitatea
acestora faţă de nudul proprietar, cu condiţia să fi fost înscrise în cartea funciară. Astfel, acestea vor
continua să existe până la împlinirea termenului pentru care au fost constituite, dacă acesta se
împlineşte în limita a 3 ani de la data încetării uzufructului, iar în caz contrar, la expirarea termenului
de 3 ani.
Dacă locaţiunile au fost reînnoite înainte de expirarea termenului iniţial, după decesul uzufructuarului
persoană fizică sau încetarea existenţei uzufructuarului persoană juridică, acestea vor fi opozabile
nudului proprietar pe o perioadă de 6 luni sau de un an dacă nu au fost puse în executare la data
încetării uzufructului. Din redactarea textului, care face distincţia între reînnoirile de închirieri de
imobile şi arendări, deducem că termenul de 6 luni este aplicabil în cazul reînnoirii unui contract de
închiriere, iar cel de un an este aplicabil reînnoirii unui contract de arendare.
În cazul în care contractele de locaţiune reînnoite au fost puse în executare, acestea vor înceta la
expirarea termenului limită de 3 ani de la încetarea uzufructului, chiar dacă au fost constituite pe o
perioadă mai mare.
Dispoziţiile art. 715 C. civ. nu se aplică decât locaţiunilor, iar nu şi atunci când folosinţa bunului este
transmisă cu titlu gratuit, interesul nudului proprietar fiind în acest caz superior celui al comodatarului
care urmăreşte să păstreze un câştig, iar nu să evite o pagubă.
În calitatea sa de titular al unui drept real, uzufructuarul este liber să încheie contracte de locaţiune, în
condiţiile prevăzute de lege, pentru cel mult 49 ani, fără a i se putea opune limita de 5 ani a locaţiunii,
prevăzută de art. 1784 alin. (3) C. civ., aplicabilă persoanelor care nu pot încheia decât acte de
administrare.
Norma de excepţie prevăzută de art. 715 C. civ. nu se va aplica decât în cazul în care contractele de
locaţiune au fost încheiate după intrarea în vigoare a actualului Cod civil. Dacă locaţiunile au fost
încheiate sub imperiul vechii reglementări, la încetarea uzufructului, locaţiunea va rămâne valabilă pe
o perioadă de 5 ani, adică în limitele unui act de administrare, chiar dacă a fost încheiată pe o
perioadă mai mare de timp.
Dacă locaţiunea a fost încheiată în scopul fraudării drepturilor nudului proprietar, acesta la încetarea
uzufructului, va putea invoca nulitatea contractului. Este cazul unui uzufructuar care, prevăzând
sfârşitul dreptului său, încheie contracte de locaţiune pentru un preţ foarte mic.
Situaţia lucrărilor şi îmbunătăţirilor efectuate de uzufructuar
În ceea ce priveşte despăgubirea uzufructuarului pentru lucrările şi îmbunătăţirile aduse bunului primit
în uzufruct, trebuie să distingem pe de o parte, între lucrările adăugate şi cele autonome, iar pe de altă
parte, după cum aceste lucrări au fost făcute cu sau fără încuviinţarea nudului proprietar.
În cazul lucrărilor adăugate, din prevederile alin. (1) al art. 716 C. civ., reiese regula că uzufructuarul
nu poate pretinde vreo despăgubire decât dacă au avut un caracter necesar. De asemenea, nu poate
pretinde despăgubiri din partea nudului proprietar pentru îmbunătăţirile aduse bunului, chiar dacă au
fost utile.
Cu toate acestea, dacă au fost făcute cu încuviinţarea proprietarului, uzufructuarul are dreptul de a fi
indemnizat echitabil, pentru lucrările necesare adăugate şi pentru celelalte lucrări sau îmbunătăţiri
dacă se dovedesc a fi utile.
Prin urmare, în cazul lucrărilor adăugate necesare, pentru al obliga pe nudul proprietar la despăgubire
nu este necesar acordul prealabil al acestuia la executarea lucrărilor, însă, în cazul celorlalte lucrări
adăugate sau îmbunătăţiri, nudul proprietar va datora indemnizaţie numai dacă lucrările au fost
executate cu încuviinţarea sa şi sporesc valoarea fondului.
Dacă lucrările sau îmbunătăţirile au fost efectuate fără încuviinţarea nudului proprietar, acesta îl poate
obliga pe uzufructuar să le ridice şi să readucă bunul în starea în care ia fost încredinţat. În cazul în
care nudul proprietar nu optează pentru ridicarea acestora, va datora despăgubiri uzufructuarului doar
pentru lucrările adăugate necesare.
În cazul lucrărilor autonome efectuate de uzufructuar, se aplică dispoziţiile din materia accesiunii
imobiliare artificiale.

237
7.8. Dreptul uzufructuarului de a exploata pădurilor tinere
În principiu, uzufructuarul nu are dreptul de aşi însuşi productele, deoarece prin aceasta sar secătui
substanţa lucrului şi şiar încălca obligaţia legală de a o conserva.
Cu toate acestea, regula comportă unele excepţii şi anume există unele cazuri când productele sunt
asimilate cu fructele periodice şi cu veniturile regulate, dreptul de folosinţă al uzufructuarului
întinzânduse şi asupra lor. Pentru schimbarea destinaţiei productelor şi transformarea lor în fructe,
voinţa proprietarului este decisivă. Prin urmare, numai dacă, prin modul de percepere, proprietarul lea
considerat a fi fructe, uzufructuarul are dreptul la culegerea productelor.
Articolul 717 C. civ., care se referă la exploatarea pădurilor tinere, prevede că uzufructuarul nu va
putea tăia pădurile tinere decât dacă nudul proprietar le supunea la tăieri periodice şi va fi obligat să
respecte ordinea şi câtimea tăierii stabilite de proprietar, în conformitate cu dispoziţiile legale.
Uzufructuarul nu poate să efectueze tăieri mai multe şi mai mari decât proprietarul pădurii, care poate
împiedica o tăiere anticipată. Dacă uzufructuarul a lăsat o parte din pădure netăiată, în timpul
uzufructului, nu va putea pretinde despăgubiri de la nudul proprietar, având în vedere că fructele
naturale şi cele industriale nu se dobândesc decât prin percepere.
Uzufructuarul va trebui să folosească pădurea ca un bun proprietar şi să respecte regulile impuse de
lege, care vor avea prioritate faţă de cele stabilite de proprietar.
Arborii plantaţi pentru înfrumuseţarea unui fond, cum este un parc sau o grădină, nu sunt consideraţi a
fi fructe şi nu pot fi tăiaţi de uzufructuar.
Uzufructuarul unei pepiniere nu are dreptul asupra arborilor care sunt scoşi din pepinieră fără a fi
degradaţi, fiind obligat să îi înlocuiască.
7.9. Dreptul uzufructuarului de a exploata pădurile înalte
Şi în cazul pădurilor înalte, exploatarea acestora de către uzufructuar se face în maniera în care a fost
stabilită de către proprietar şi numai cu respectarea dispoziţiilor legale. Dacă proprietarul le supunea
unor tăieri regulate, acelaşi lucru îl va putea face şi uzufructuarul. Dispoziţia este similară art. 530 C.
civ. din 1864.
Uzufructuarul poate exploata numai partea din pădure care a fost destinată de proprietar unei tăieri
regulate, iar arborii înalţi care nu sunt situaţi în partea de pădure matură destinată unei tăieri ordonate
nu sunt consideraţi fructe.
Nici nudul proprietar nu poate tăia copacii unei păduri, deşi sunt producte şi i se cuvin acestuia,
deoarece ar încălca dreptul de folosinţă al uzufructuarului.
Prin excepţie, uzufructuarul poate folosi arborii din pădurea matură pentru efectuarea reparaţiilor
pentru întreţinerea bunului, dar nu şi a reparaţiilor mari, deoarece acestea nu sunt în sarcina sa.
Uzufructuarul este îndreptăţit să folosească mai întâi arborii dezrădăcinaţi din cauza furtunii sau cei
căzuţi accidental. Dacă aceştia nu sunt suficienţi pentru efectuarea reparaţiilor de întreţinere vor putea
să taie arborii necesari, dar numai dacă dovedesc această necesitate şi numai în prezenţa nudului
proprietar.
Dacă nudul proprietar refuză să se prezinte sau nu este de acord cu tăierea arborilor în acest scop,
uzufructuarul se poate adresa instanţei de judecată. La rândul său, nudul proprietar se poate adresa
instanţei de judecată pentru a cere sistarea tăierii arborilor de către uzufructuar, făcută în lipsa sa,
atunci când această tăiere este nejustificată şi abuzivă. În caz de urgenţă, se va folosi calea
ordonanţei preşedinţiale.
În caz contrar, uzufructuarul nu poate tăia arborii înalţi decât dacă îi sunt necesari pentru efectuarea
reparaţiilor la care sa obligat. Această trebuinţă trebuie constatată în prezenţa nudului proprietar.
Conform art. 719 C. civ., uzufructuarul are dreptul de a lua din păduri araci pentru vii. În doctrină, sa
arătat, pe acelaşi raţionament, că dreptul său se extinde şi asupra aracilor necesari pentru pomii
roditori sau alte plante de grădină, chiar dacă textul nu prevede expres această posibilitate.
Uzufructuarul poate culege produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosinţei
obişnuite a proprietarului, în limitele dispoziţiilor legale.

238
Reglementarea art. 719 C. civ. se referă la produselor arborilor, iar nu la arborii propriuzişi, pentru
care, după cum am văzut, există o reglementare specială. Produsele arborilor pot intra în stăpânirea
uzufructuarului dacă sunt dobândite cu o anume periodicitate şi dacă proprietarul le obţinea în aceeaşi
manieră. Este vorba nu numai despre produsele lemnoase ci şi de cele nelemnoase, cum sunt fructele
de pădure, seminţele forestiere, ciupercile comestibile din flora spontană, plante medicinale şi
aromatice, răşina.
7.10. Dreptul uzufructuarului asupra pomilor fructiferi
Uzufructul pomilor fructiferi dă dreptul numai la perceperea fructelor lor. Uzufructuarul nu are dreptul
să taie pomii fructiferi. Numai pomii fructiferi ce se usucă şi cei căzuţi accidental se cuvin
uzufructuarului, dar şi în acest caz, sarcina de a folosi bunul ca un bun proprietar şi de a conserva
substanţa bunului presupune îndatorirea de ai înlocui cu alţii.
7.11. Dreptul uzufructuarului asupra carierelor de piatră şi de nisip aflate în exploatare
Uzufructuarul are dreptul să exploateze întocmai ca nudul proprietar, carierele de piatră şi de nisip ce
sunt în exploatare la constituirea dreptului de uzufruct, în schimb, nu are niciun drept asupra celor
nedeschise.
Uzufructuarul are dreptul doar să continue modul de exploatare a carierelor deschise, nu are dreptul
să înceapă el însuşi exploatarea. În orice situaţie, uzufructuarul va respecta în primul rând dispoziţiile
legale privind exploatarea şi, în al doilea rând, modul de exploatare impus de nudul proprietar.
Dacă la constituirea uzufructului, cariera se afla în exploatarea unei alte persoane decât nudul
proprietar, uzufructuarul va fi îndreptăţit să primească redevenţa plătită de concesionar, dacă în actul
constitutiv de uzufruct nu sa prevăzut contrariul.
Uzufructuarul nu are niciun drept asupra carierelor nedeschise încă şi nici asupra comorii ce sar putea
descoperi în timpul uzufructului.
Piatra şi nisipul dintro carieră sunt producte, iar nu fructe, pentru că nu se produc periodic. Cu toate
acestea, atunci când exploatarea acestora este deschisă, înseamnă că proprietarul a acceptat
considerarea lor ca fructe, astfel că uzufructul carierelor deschise permite continuarea exploatării în
aceeaşi modalitate cu proprietarul. Însă, atunci când cariera de piatră sau nisip este închisă,
uzufructuarul nu are niciun drept să înceapă exploatarea. El nu va putea folosi piatra, varul, nisipul din
carieră pentru a face reparaţiile de întreţinere, deoarece art. 718 alin. (2) C. civ., care îi permite
tăierea, în acest scop, a arborilor înalţi nesupuşi tăierii regulate, este o dispoziţie de excepţie, care nu
poate fi extinsă prin analogie.
Nici nudul proprietar nu poate începe exploatarea carierei de piatră sau de nisip după ce uzufructul a
fost constituit, fără acordul uzufructuarului, deoarece trebuie să se abţină de la orice lar împiedica pe
uzufructuar în exerciţiul dreptului său.
8. Obligaţiile uzufructuarului
8.1. Obligaţia de inventariere
Conform art. 723 C. civ., uzufructuarul este obligat să preia bunurile în starea în care se află la data
constituirii uzufructului. Uzufructuarul nu va putea intra în posesia bunurilor decât după inventarierea
bunurilor mobile şi constatarea stării în care se află imobilele, cu excepţia cazului în care uzufructul
unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune.
Inventarul este un act prin care se constată cantitatea şi natura bunurilor mobile supuse uzufructului.
El constă în enumerarea, descrierea şi evaluarea bunurilor mobile. Inventarul nu este necesar atunci
când uzufructul are ca obiect un singur bun mobil a cărui stare este constatată şi descrisă cu ocazia
întocmirii actului constitutiv de uzufruct. În cazul cvasiuzufructului, în inventar se va menţiona şi
valoarea bunurilor consumptibile.
Scopul pentru care legiuitorul a prevăzut o asemenea obligaţie în sarcina uzufructuarului este legat de
o altă obligaţie importantă ce îi revine acestuia, anume de a păstra bunul în starea în care la primit,
fiind admisă numai uzura normală a bunului produsă de întrebuinţare. În raport cu cele constatate în
inventar sau cu starea imobilului din momentul constituirii uzufructului, se va aprecia felul în care
uzufructuarul şia îndeplinit obligaţia de a conserva substanţa lucrului.

239
Aşa cum reiese din art. 723 C. civ., uzufructuarul ia lucrurile în starea în care se află. Aceasta
înseamnă că nudul proprietar nu este obligat, spre deosebire de locator, să predea uzufructuarului
bunul în starea necesară pentru a fi întrebuinţat.
De asemenea, din cuprinsul aceluiaşi articol, reiese că îndeplinirea acestei obligaţii de către
uzufructuar este condiţia pentru ca acesta să intre în posesia bunurilor. Dacă uzufructuarul nu
procedează la inventarierea mobilelor şi constatarea stării imobilelor, proprietarul îl poate împiedica să
intre în folosinţa uzufructului. Uzufructuarul nu pierde dreptul la fructe până la efectuarea formalităţilor
de inventariere, însă acestea nu îi vor fi predate decât după ce inventarul a fost întocmit.
Inventarul poate fi întocmit în orice formă, înscris sub semnături privată sau înscris autentic, pentru că
scopul lui este de a constitui o probă pentru predarea bunurilor spre folosinţă. Existenţa imobilelor este
întotdeauna evidentă, deci uşor de dovedit şi de aceea nu se cere întocmirea unui inventar, ci doar o
constatare a stării materiale în care se află imobilul la data intrării în folosinţă, pentru a se aprecia
degradările survenite pe parcursul exercitării uzufructului.
De menţionat faptul că inventarul trebuie făcut în prezenţa nudului proprietar; dacă acesta nu este
prezent, se va proceda la notificarea sa.
Dacă nudul proprietar a fost notificat de către uzufructuar pentru inventariere şi nu sa prezentat,
uzufructuarul va putea consemna inventarul mobilelor sau starea imobilelor, chiar în absenţa nudului
proprietar. Însă, nudul proprietar nu va mai putea invoca eventualele erori din înscrisul constatator.
Atât în situaţia în care consemnarea inventarului se face de ambele părţi, cât şi în situaţia în care
numai uzufructuarul execută această operaţiune, se poate apela, pentru opozabilitatea constatării faţă
de terţi, la o atestare a inventarului de către un notar sau un executor judecătoresc. Partea care nu are
capacitate de exerciţiu sau are capacitate de exerciţiu restrânsă va participa la aceste operaţiuni prin
reprezentant sau asistată.
Cheltuielile legate de întocmirea inventarului cad în sarcina uzufructuarului, deoarece el este debitorul
plăţii.
În cazul în care uzufructuarul este delăsător şi nu îşi îndeplineşte această obligaţie întrun termen
rezonabil, nudul proprietar, interesat să predea bunul, îl poate soma să îşi execute această obligaţie.
Pasivitatea uzufructuarului poate fi sancţionată în două moduri.
În primul rând, nudul proprietar va putea refuza predarea bunului în folosinţa uzufructuarului. În
această perioadă însă, nudul proprietar nu va avea dreptul la fructele bunului, deoarece dreptul său la
fructe încetează odată cu naşterea dreptului de uzufruct. Din această cauză, deşi fructele vor reveni
uzufructuarului, nudul proprietar poate solicita daune uzufructuarului, care se vor acorda în măsura
dovedirii lor.
În al doilea rând, dacă bunurile au fost predate fără a se inventaria, nudul proprietar va putea dovedi
prin orice mijloc de probă (nu doar prin înscrisuri) cantitatea, calitatea şi starea bunurilor, putânduse
ajunge chiar la situaţia ca uzufructuarul să restituie mai mult decât a primit.
În lipsa inventarierii bunurilor mobile şi a constatării stării bunurilor imobile, uzufructuarul nu poate intra
în posesia bunurilor. Dacă nudul proprietar este notificat să se prezinte la efectuarea inventarului şi
refuză, uzufructuarul va proceda la efectuarea inventarului în absenţa sa, fără ca nudul proprietar să
aibă posibilitatea să îl conteste în vreun fel.
Aceste prevederi legale ocrotesc un interes personal şi nu reprezintă o normă imperativă. Nudul
proprietar este singurul chemat să aprecieze dacă renunţă sau nu la această protecţie a legii.
În lipsa unui inventar sau a unui inventar făcut doar în prezenţa uzufructuarului, fără participarea
nudului proprietar şi fără dovada notificării acestuia pentru efectuarea inventarului, nudul proprietar va
putea dovedi prin orice mijloc de probă că au fost predate alte bunuri sau bunuri de o valoare mai
mare sau în condiţie mai bună decât cele arătate în inventar.
Dacă nudul proprietar predă bunurile uzufructuarului fără a se proceda mai înainte la inventariere, nu
mai poate dovedi ulterior starea bunurilor predate, astfel că la încetarea uzufructului va fi obligat să
preia bunurile în starea în care lea adus uzufructuarul, fără a se putea invoca un abuz de folosinţă. De
aceea, considerăm că norma prevăzută de art. 723 C. civ. este în interesul ambelor părţi. Orice
renunţare la întocmirea inventarului se va face pe riscul părţii care renunţă.
240
Obligaţia de a respecta destinaţia bunurilor
Obligaţia de a respecta şi continua modul de folosinţă stabilit de proprietar nu era prevăzută expres în
reglementarea anterioară, dar ea reprezintă o regulă generală a folosinţei bunului altuia. De altfel, art.
703 C. civ., atunci când defineşte uzufructul, precizează că uzufructuarul are dreptul de a folosi bunul
altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul.
Aplicând această restricţie la folosinţa pământului, trebuie să subliniem că uzufructuarul este obligat să
respecte modul de cultură al proprietarului, iar atunci când este vorba de folosinţa clădirilor, titularul
dreptului de uzufruct nu poate schimba destinaţia acestora.
Când este vorba de uzufructul bunurilor mobile, uzufructuarul trebuie să se conformeze obiceiului
proprietarului, adică el va putea închiria unele bunuri mobile dacă însuşi proprietarul le dăduse
destinaţia de a fi închiriate, chiar dacă, de regulă, asemenea bunuri nu se închiriază.
În ceea ce priveşte exploatarea pădurilor tinere, a pădurilor înalte sau a pomilor fructiferi, aceasta se
face conform reglementării speciale din art. 717 şi urm. C. civ.
În fine, atunci când proprietarul nu se folosea de bunurile sale ca un bun proprietar, uzufructuarul nul
poate imita, el fiind totdeauna obligat să se folosească de lucruri ca un bonus pater familias.
În doctrină, a fost analizată posibilitatea uzufructuarului de a schimba destinaţia bunului stabilită de
proprietar. Cu această ocazie, sau conturat două opinii diametral opuse. Potrivit concepţiei
materialiste, conservarea substanţei înseamnă conservarea materiei din care se compune bunul şi a
formei sale constitutive, iar potrivit concepţiei funcţionale, conservarea substanţei bunului implică şi
păstrarea destinaţiei stabilite de proprietar. Deoarece prima concepţie permite schimbarea destinaţiei
bunului, iar cea de a doua o interzice, a apărut o a treia concepţie, intermediară, care, fără a exclude
posibilitatea schimbării destinaţiei bunului de către uzufructuar, restrânge această posibilitate exclusiv
la situaţiile în care se asigură o creştere a valorii bunului sau, cel puţin, nu se prejudiciază în nici un fel
interesele proprietarului. Codul civil actual a optat pentru această din urmă variantă în cuprinsul art.
724.
În situaţia unui uzufruct constituit asupra unor clădiri, uzufructuarul nu va putea să schimbe destinaţia
acestora, de exemplu, să transforme o casă de locuit întro magazie. Va putea însă închiria casa,
deoarece închirierea şi arendarea sunt considerate totdeauna conforme cu destinaţia normală a
imobilelor. Totuşi, uzufructuarul nu va putea închiria, pentru prima dată, un imobil care are o destinaţie
incompatibilă cu o locaţiune (de exemplu, un castel istoric care a servit tot timpul ca reşedinţă de
familie).
În condiţiile art. 724 C. civ., uzufructuarul va putea schimba destinaţia bunului primit în uzufruct numai
dacă această schimbare asigură o creştere a valorii bunului sau nu se prejudiciază în niciun fel
interesele proprietarului. Uzufructuarul trebuie să acţioneze cu prudenţa şi diligenţa unui bun
proprietar. Numai dacă este sigur că nudul proprietar nu va fi prejudiciat prin schimbarea destinaţiei
sau dacă este absolut convins de o sporire a valorii economice a bunului prin schimbarea destinaţiei,
va putea să ia această decizie. Aceasta nu înseamnă că în situaţia unui bun a cărui valoare
economică este în scădere şi care sar echilibra prin schimbarea destinaţiei, uzufructuarul este obligat
să ia măsura schimbării destinaţiei.
Atunci când uzufructul poartă asupra unei cotepărţi din bunul aflat în coproprietate, uzufructuarul are
drept de vot în privinţa actelor de administrare sau de dispoziţie care se încheie cu privire la întregul
bun. Cu toate acestea, conform art. 741 alin. (2) C. civ., dacă actul vizează modificarea substanţei
bunului sau schimbarea destinaţiei acestuia, votul va aparţine nudului proprietar.
8.3. Obligaţia uzufructuarului de a răspunde pentru prejudicii
Potrivit art. 725 C. civ., „uzufructuarul este obligat să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru
orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct”.
Pentru aşi îndeplini obligaţia de a conserva bunul în materialitatea lui, uzufructuarul trebuie să se
folosească de bunul primit în uzufruct ca un bun proprietar, adică el trebuie să dea bunului toate
îngrijirile necesare pentru ai conserva substanţa şi să se folosească de el numai în aşa manieră încât
acesta să rămână în stare bună. El nu trebuie să deterioreze lucrurile. De exemplu, dacă este vorba
de terenuri, uzufructuarul nu trebuie să compromită fertilitatea şi recoltele viitoare printro exploatare
241
care să degradeze substanţa solului. Când este vorba de bunuri mobile, uzufructuarul trebuie să aibă
grijă să nu le strice printro folosinţă abuzivă.
Deşi textul legii prevede că uzufructuarul trebuie să se poarte cu bunul „întocmai ca însuşi proprietarul,
acesta trebuie să se comporte faţă de bun ca un bun proprietar, ca un bonus pater familias, iar nu ca
proprietarul bunului. Astfel, dacă nudul proprietar obişnuia să îşi neglijeze bunul, uzufructuarul nu va
putea face întocmai ca proprietarul, ci trebuie să se poarte cu bunul aşa cum ar faceo un bun
proprietar, iar nu cel care ia constituit uzufructul.
Pentru orice deteriorare a bunului în raport cu starea în care la primit, care este datorată culpei sale,
respectiv unei folosinţe necorespunzătoare, uzufructuarul va fi obligat la despăgubiri faţă de nudul
proprietar.
Uzufructuarul nu răspunde pentru prejudiciile cauzate independent de culpa sa, din cauză de forţă
majoră.
8.4. Obligaţia de a constitui garanţie
Conform dispoziţiilor art. 726 C. civ., uzufructuarul este obligat să depună o garanţie pentru
îndeplinirea obligaţiilor sale. Însă, această normă nu este imperativă, astfel că nudul proprietar îl poate
scuti pe uzufructuar de această obligaţie. Scutirea de garanţie este prevăzută de lege în cazul
vânzătorului şi donatorului care şiau rezervat dreptul de uzufruct
Dacă, deşi este scutit de garanţie, uzufructuarul ajunge în stare de insolvabilitate sau dacă, prin fapta
sa, pune în pericol grav drepturile nudului proprietar, instanţa poate dispune depunerea unei garanţii
sau luarea unei măsuri conservatorii.
Dispoziţiile art. 726 C. civ. sunt asemănătoare celor prevăzute de art. 541 C. civ. din 1864, potrivit
căruia, „Este dator a da cauţiune că se va folosi ca un bun părinte de familie, de nu va fi scutit prin
actul constitutiv al uzufructului; cu toate acestea, ... vânzătorul sau donatorul care şiau rezervat
uzufructul, nu sunt obligaţi a da cauţiune”.
Prin „cauţiune”, în vechea reglementare, se înţelegea o persoană care se obligă alături de debitor şi
care răspunde de plata obligaţiei debitorului cu propria sa avere în caz de insolvabilitate a debitorului
principal. Chiar şi în aceste condiţii, doctrina a considerat că uzufructuarul poate aduce o cauţiune
reală sau o cauţiune personală pentru al garanta pe nudul proprietar că se va comporta faţă de bunul
său ca un bun proprietar.
Nici actuala reglementare nu face nicio distincţie în ceea ce priveşte garanţia pe care este obligat să o
constituie uzufructuarul. Astfel, se poate constitui o fideiusiune, un gaj sau o ipotecă mobiliară sau
imobiliară asupra bunurilor uzufructuarului.
Garanţia va acoperi orice prejudiciu pe care uzufructuarul îl cauzează proprietarului prin neîndeplinirea
obligaţiilor ce îi revin.
Dacă uzufructuarul nu are avere şi se află în imposibilitatea de a da vreo garanţie, ai refuza uzufructul
ar fi o sancţiune nedreaptă pentru lipsa mijloacelor de existenţă. De aceea, legea acordă folosinţa
bunurilor, dar, în acelaşi timp, a luat o serie de măsuri în scopul de a apăra pe nudul proprietar de
primejdia insolvabilităţii uzufructuarului. În acest caz, instanţa, la cererea nudului proprietar, numeşte
un administrator al imobilelor date în uzufruct, care le va închiria sau arenda, iar chiriile şi arenzile sau
contravaloarea fructelor naturale şi industriale percepute nu se vor remite uzufructuarului, ci vor fi
depuse la o instituţie de credit aleasă de părţi, urmând ca uzufructuarul să încaseze numai dobânzile
aferente.
Instanţa judecătorească va putea dispune, la cererea nudului proprietar, vânzarea bunurilor care se
uzează prin folosinţă, iar preţul lor se va depune la o instituţie de credit aleasă de părţi, uzufructuarul
având dreptul la dobânzile produse în cursul uzufructului.
Atunci când obiectul uzufructului îl constituie bunurile mobile, uzufructuarul poate cere instanţei să
păstreze o parte din acestea pentru nevoile proprii, cu obligaţia de a le restitui la stingerea uzufructului.
În doctrină, sa apreciat că în cazul uzufructului asupra fondului de comerţ, se poate trece la vânzarea
mărfurilor sau chiar la cesiunea fondului respectiv.

242
Întârzierea de a constitui o garanţie nu îl lipseşte pe uzufructuar de dreptul la fructele care i se cuvin
de la data constituirii uzufructului. Fructele culese şi veniturile încasate de nudul proprietar în intervalul
de timp de la data când sa deschis uzufructul şi până la data la care se constituie garanţia, se cuvin
uzufructuarului, ca şi cum garanţia ar fi fost constituită odată cu uzufructul. În cazul uzufructului
constituit prin testament, dreptul la fructe nu începe din ziua când sa deschis testamentul, ci din ziua
predării legatului sau a cererii de chemare în judecată.
8.5. Obligaţia uzufructuarului de a suporta reparaţiile de întreţinere
Uzufructuarul este obligat nu numai să nu deterioreze lucrurile, ci şi să ia măsuri pentru întreţinerea
acestora în stare bună, deoarece un bun proprietar este acela care întreţine totdeauna bunul.
Similar prevederilor art. 545 C. civ. din 1864, art. 729 C. civ. prevede că uzufructuarul trebuie să facă
reparaţiile cerute de întreţinerea bunului, fiindcă reparaţiile cele mari, importante, sunt în sarcina
nudului proprietar. Legea nu defineşte reparaţiile de întreţinere, dar stabileşte care dintre acestea sunt
reparaţiile mari, ce revin în sarcina nudului proprietar. Prin urmare, uzufructuarul este ţinut să facă
toate reparaţiile care nu sunt mari, adică este vorba de reparaţii curente şi care se fac în mod normal
din veniturile bunurilor, pentru a asigura o folosire normală şi eficientă a acestora.
Sunt considerate reparaţii mari acelea care se referă la substanţa bunului, au ca obiect o parte
determinantă din bun şi presupun cheltuieli excepţionale care sunt în mod normal o sarcină a
capitalului, iar reparaţiile mici sunt toate reparaţiile care constituie cheltuieli curente şi se fac în mod
normal din veniturile bunului, ca o contrasarcină a dreptului său la fructe.
Cu titlu de exemplu, legiuitorul menţionează ca reparaţii mari pe cele referitoare la consolidarea ori
reabilitarea construcţiilor privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi /sau exterioare,
acoperişul, instalaţiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la înlocuirea sau repararea
motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său.
În esenţă, reparaţiile mari presupun modificarea sau refacerea substanţei lucrului, iar reparaţiile de
întreţinere nu ating substanţa lucrului şi sunt periodice.
Observăm că, spre deosebire de prevederile art. 546 C. civ. din 1864, care se referea doar la
reparaţiile clădirilor, fără a preciza ce trebuie să înţelegem prin reparaţiile mari care sunt necesare
pentru alte lucrări decât clădirile, în dispoziţiile actualului cod se menţionează cu titlu de exemplu, şi
unele reparaţii pentru bunurile mobile.
Dacă reparaţiile mari care cad în sarcina nudului proprietar sunt rezultatul lipsei reparaţiilor de
întreţinere la care era obligat uzufructuarul, atunci ele vor fi suportate de acesta din urmă.
Dacă uzufructuarul nu face reparaţiile de folosinţă a bunului şi îl lasă să se degradeze, comite un abuz
de folosinţă şi va suporta sancţiunea prevăzută de art. 747 C. civ. privitoare la stingerea uzufructului în
cazul unui abuz de folosinţă.
Obligaţia de a face reparaţiile de întreţinere se naşte din ziua deschiderii uzufructului, iar nu din ziua
constituirii sale, atunci când cele două momente nu coincid.
Atunci când reparaţiile mari au devenit necesare din cauză că uzufructuarul nu a efectuat reparaţiile
mici (de întreţinere), el va suporta şi reparaţiile mari, fiind normal să suporte singur consecinţele culpei
sale. De asemenea, uzufructuarul va efectua reparaţiile mari impuse de deteriorările de care sa făcut
vinovat în cursul folosinţei sale.
Părţile pot conveni, prin actul constitutiv de uzufruct, scutirea uzufructuarului de efectuarea reparaţiilor
de întreţinere, întrucât dispoziţiile art. 729 C. civ. au caracter supletiv. În aceste situaţii, reparaţiile vor fi
efectuate de către nudul proprietar.
În cazul în care uzufructuarul renunţă la uzufruct, din momentul renunţării se sting toate obligaţiile sale,
deci şi obligaţia de efectuare a reparaţiilor mici, chiar dacă bunul nu este încă predat nudului
proprietar. Renunţarea la uzufruct produce efecte numai pentru viitor, prin urmare, uzufructuarul va
executa lucrările de întreţinere care au fost necesare până în momentul încetării uzufructului.
Uzufructuarul nu sar putea elibera pentru trecut nici dacă ar restitui toate fructele percepute nudului
proprietar, ca o aplicare a adagiului nemo potest proprio facto se ab obligatione liberar.

243
În situaţia în care uzufructuarul nu execută de bunăvoie reparaţiile de întreţinere, nudul proprietar
poate cere instanţei autorizarea pentru a executa el însuşi lucrările, pe cheltuiala uzufructuarului.
8.6. Obligaţia de al înştiinţa pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari
Uzufructuarul este obligat să îl înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari.
Atunci când nudul proprietar nu efectuează la timp reparaţiile mari, uzufructuarul le poate face pe
cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea lor până la sfârşitul anului în
curs, actualizată la data plăţii.
Nudul proprietar nu va putea fi obligat pe cale silită să efectueze reparaţiile mari, însă, în situaţia în
care, deşi este înştiinţat de către uzufructuar cu privire la necesitatea acestor reparaţii nu le
efectuează la timp, uzufructuarul le va putea executa el însuşi, pe cheltuiala sa.
Uzufructuarul are dreptul la restituirea contravalorii acestora până la sfârşitul anului în curs, iar nu la
data expirării uzufructului. Soluţia legiuitorului este justă, deoarece este vorba despre cheltuieli
excepţionale, pe care uzufructuarul nu este obligat să le suporte pentru că altfel uzufructul ar deveni
împovărător.
Art. 731 C. civ. prevede că nici uzufructuarul şi nici nudul proprietar nu sunt obligaţi să reconstruiască
ceea ce sa distrus datorită vechimii ori dintrun caz fortuit.
Dispoziţiile art. 731 C. civ. ar putea crea dificultăţi în raport cu cele ale art. 729 C. civ. în ceea ce
priveşte interpretarea obligaţiei nudului proprietar de a efectua reparaţiile mari.
Dacă bunul sa distrus datorită vechimii sau cazului fortuit, nici uzufructuarul, nici nudul proprietar nu
sunt obligaţi să îl reconstruiască.
Având în vedere că, de cele mai multe ori, distrugerea datorată vechimii ar putea fi evitată prin lucrări
de consolidare ori reabilitare a construcţiilor privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi /sau
exterioare, acoperişul, instalaţiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, se poate susţine că
distrugerea bunului datorată vechimii este consecinţa neefectuării reparaţiilor mari. În aceste condiţii,
nudul proprietar va trebui să dovedească fie faptul că bunul sa distrus datorită vechimii, deşi reparaţiile
mari au fost efectuate, fie faptul că nu a fost înştiinţat de către uzufructuar despre necesitatea
reparaţiilor mari.
8.7. Obligaţia de a suporta datoriile, sarcinile şi cheltuielile în caz de litigiu
Uzufructuarul nu este obligat la plata datoriilor nudului proprietar în legătură cu bunul primit în uzufruct.
Articolul 732 C. civ. prevede expres că în situaţia în care uzufructul este constituit cu titlu particular,
uzufructuarul „nu este obligat la plata datoriilor pentru care fondul este ipotecat, iar dacă le va plăti, are
acţiune contra nudului proprietar”.
Dacă în cazul uzufructului universal sau cu titlu universal, uzufructuarul este ţinut de obligaţiile
defunctului, care i se transmit odată cu moştenirea, inclusiv aceea de a achita o creanţă garantată real
cu un bun al moştenirii, în situaţia unui uzufruct cu titlu particular, uzufructuarul nu este obligat la plata
datoriilor pentru care fondul este ipotecat. Legiuitorul are în vedere o creanţă garantată cu un drept de
ipotecă de către nudul proprietar asupra bunului ce face obiectul uzufructului, iar nu o creanţă a
uzufructuarului.
În situaţia în care uzufructuarul va plăti datoria în locul nudului proprietar, se va putea îndrepta în
regres împotriva acestuia.
Uzufructuarul suportă toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului,
culegerea fructelor ori încasarea veniturilor.
Întrucât uzufructuarul beneficiază de folosinţa bunului întocmai ca proprietarul, este firesc ca toate
cheltuielile care sunt legate de folosinţa bunului şi culegerea fructelor să fie suportate de către acesta.
Acestea vor acoperi atât costurile culegerii fructelor naturale şi industriale, respectiv încasării fructelor
civile, cât şi pe cele care sunt ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului.
Prin art. 733 alin. (2) C. civ. se prevede că, în situaţia în care bunul este asigurat, primele de asigurare
sunt plătite de către uzufructuar.

244
Dacă bunul piere doar în parte, indemnizaţia de asigurare va fi folosită de către nudul proprietar pentru
a repara bunul dat în uzufruct. Având în vedere că bunul va fi folosit în continuare de către uzufructuar,
obligaţia acestuia de a plăti primele de asigurare pe parcursul uzufructului este justificată.
În cazul în care bunul este asigurat, pieirea totală a bunului nu duce la încetarea uzufructului deoarece
dreptul de uzufruct va continua să se exercite asupra indemnizaţiei de asigurare. Va avea loc o
subrogaţie reală cu titlu particular, reglementată expres de art. 748 alin. (2) C. civ. Uzufructul nu se va
mai exercita asupra bunului mobil sau imobil iniţial, ci asupra sumei de bani ce îi revine uzufructuarului
cu titlu de indemnizaţie de asigurare.
Are loc în acest mod o schimbare a naturii juridice a uzufructului, acesta devenind un cvasiuzufruct.
Uzufructuarul este obligat să aducă de îndată la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a fondului
şi orice contestare a dreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de dauneinterese.
Uzufructuarul trebuie să comunice nudului proprietar orice act de încălcare a dreptului de proprietate,
în care sunt incluse şi actele de uzurpare a fondului. Numai dacă tulburarea vizează exclusiv folosinţa
bunului, nu este necesar ca nudul proprietar să fie introdus în cauză, uzufructuarul putânduse apăra
singur.
Uzufructuarul poate introduce împotriva unui terţ care îi tulbură dreptul de uzufruct o acţiune
posesorie, o acţiune negatorie sau chiar o acţiune în grăniţuire. În acest ultim caz, introducerea în
cauză a nudului proprietar este necesară, deoarece prin această acţiune se urmăreşte delimitarea
fondului ce face obiectul dreptului său de proprietate.
Dacă nu îl înştiinţează pe nudul proprietar despre orice act care prin care se contestă dreptul de
proprietate şi îl lipseşte astfel de posibilitatea de aşi apăra dreptul în faţa terţului, uzufructuarul va
putea fi obligat de către nudul proprietar la dauneinterese.
Asupra dreptului de proprietate pot exista o serie de sarcini care se suportă de către proprietar, iar
atunci când proprietatea se scindează în nudă proprietate şi uzufruct, sarcinile care grevau deplina
proprietate se vor împărţi între aceste persoane.
Aşa cum am văzut, art. 733 C. civ. prevede că uzufructuarul suportă toate sarcinile şi cheltuielile
ocazionate de litigiile privind folosinţa bunurilor, culegerea fructelor şi încasarea veniturilor. În realitate,
uzufructuarul suportă toate cheltuielile legate de folosinţa bunului, nu numai pe cele ocazionate de
litigiile în legătură cu acestea.
Cheltuielile pe care trebuie să le suporte uzufructuarul pot fi impuse de legiuitor, aşa cum sunt
impozitele, sau se pot naşte din convenţie şi pot avea caracterul unor drepturi reale, cum sunt
servituţile şi ipotecile. Uzufructuarul beneficiază de servituţile constituite în favoarea fondului, dar va fi
obligat să respecte şi servituţile care apasă fondul.
După unii autori, pentru sarcinile particulare, uzufructuarul nu va răspunde decât până la concurenţa
emolumentului uzufructului. Dacă sarcinile particulare depăşesc emolumentul, uzufructuarul are
dreptul să renunţe la acest dezmembrământ.
Cheltuielile care apar pe parcursul uzufructului, ca o sarcină a proprietăţii, iar nu în calitate de cheltuieli
pentru obţinerea fructelor, se vor suporta de către proprietar. În situaţia în care acestea sunt plătite de
către uzufructuar, nudul proprietar este obligat să i le restituie. Dacă uzufructul a fost constituit cu titlu
oneros, la aceste sume nudul proprietar va datora dobânda legală.
În cazul unui uzufruct universal sau cu titlu universal, plata datoriilor către creditorii moştenirii poate fi
făcută fie de către uzufructuar, fie de către nudul proprietar.
În cazul în care plata este făcută de către uzufructuar, nudul proprietar va trebui ca, la sfârşitul
uzufructului, să îi restituie sumele plătite, fără a fi obligat la dobânzi. Uzufructuarul nu are dreptul să
perceapă dobânzi pentru aceste sume deoarece el este cel care se bucură de avantajele economice
ale bunului până la expirarea uzufructului, iar nu nudul proprietar. De aceea, în situaţia în care nudul
proprietar va plăti aceste datorii, uzufructuarul va datora dobânzi pentru sumele plătite. Dacă nudul
proprietar nu are suficiente venituri pentru a achita datoriile succesiunii, poate vinde o parte dintre
bunurile date în uzufruct.

245
De asemenea, legatarul universal ori cu titlu universal este obligat să achite, în proporţie cu obiectul
uzufructului şi fără niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular având ca obiect obligaţii de
întreţinere sau, după caz, rente viagere.
Spre deosebire de uzufructuarul universal şi cel cu titlu universal, uzufructuarul cu titlu particular al
unui bun ipotecat nu are nicio obligaţie să plătească datoriile pentru care fondul este ipotecat. În cazul
în care face totuşi această plată, se va îndrepta împotriva nudului proprietar pentru restituirea sumelor
plătite.

9. Uzufructul asupra unei universalităţi de fapt

9.1. Uzufructul asupra unei turme
Uzufructul asupra unei turme nu este considerat cvasiuzufruct deoarece se socoteşte că vizează
ansamblul turmei ca universalitate de fapt, iar nu că obiectul său sar referi la fiecare animal considerat
în mod individual ca bun consumptibil. Animalele nu sunt decât elemente ale turmei privite în întregul
ei, motiv pentru care se recunoaşte uzufructuarului dreptul de a dispune de animale consumândule, cu
condiţia de a le înlocui prin altele, astfel încât, la încetarea uzufructului, turma să se regăsească cu
aceeaşi valoare şi cu acelaşi aspect global în ansamblul ei.
Susţinerea potrivit căreia dreptul de uzufruct asupra unei turme nu este un cvasiuzufruct, se desprinde
din art. 736 C. civ., care dispune că dacă turma piere în întregime, în cursul uzufructului, fără culpa
uzufructuarului, acesta este eliberat de obligaţia de a restitui turma. Uzufructuarul va fi obligat să
restituie numai pieile sau valoarea acestora.
Dacă turma nu a pierit în întregime, uzufructuarul este dator să înlocuiască animalele pierite cu cele de
prăsilă.
Aceasta înseamnă că se aplică regula res perit domino, ceea ce demonstrează că nu este vorba de
lucruri consumptibile şi deci ne găsim în prezenţa unui uzufruct propriuzis.
9.2.Uzufructul unui fond de comerţ
Uzufructul poate să aibă ca obiect şi un fond de comerţ, adică un ansamblu patrimonial afectat
exploatării unei întreprinderi, ce conţine, în acelaşi timp, bunuri corporale, dintre care unele destinate a
fi consumate la prima lor întrebuinţare (materia primă, mărfurile) și bunuri incorporale, cum ar fi
contractul de închiriere, firma, clientela.
Uzufructuarul are dreptul de a folosi fondul de comerţ în scopul obţinerii de profit. Poate utiliza firma,
emblema, clientela, vadul comercial, drepturile de proprietate intelectuală, dar şi bunurile mobile şi
imobile corporale ce fac parte din fondul de comerţ. Cum, de cele mai multe ori, fondul de comerţ
cuprinde şi mărfuri destinate vânzării sau materiale ce urmează a fi prelucrate în vederea vânzării,
uzufructuarul poate exercita dreptul de dispoziţie asupra acestora, pentru ca raţiunea uzufructului
asupra fondului de comerţ constă în utilizarea tuturor bunurilor sale în scopul obţinerii de profit. De
aceea fondul de comerţ trebuie privit în totalitatea sa, ca o masă de bunuri în cadrul căreia elementele
sale componente pot fi înlocuite unele prin altele, cele noi luând locul şi poziţia celor înstrăinate,
conform teoriei subrogaţiei reale cu titlu universal.
Uzufructuarul va trebui să restituie fondul de comerţ în ansamblul său, adică global valoric, fără însă a
putea fi obligat să restituie elementele concrete iniţiale ale fondului de comerţ. În situaţia în care
dispune de bunurile ce compun fondul de comerţ, are obligaţia de a le înlocui cu altele similare şi de
valoare egală. Deci, fondul de comerţ trebuie privit ca un tot ce îşi păstrează unitatea oricâte prefaceri
ar surveni.
Obligaţia uzufructuarului de a salva substanţa lucrului se concretizează, în ceea ce priveşte fondul de
comerţ, în exploatarea acestuia în scopul de a menţine sau îmbunătăţi aptitudinea acestuia de a
atrage publicul şi de a aduce profit. Uzufructuarul are dreptul de a decide modul în care
particularizează vadul comercial dobândit şi se poate apăra împotriva oricăror acte şi fapte ilicite de
sustragere a clientelei, dar şi împotriva atingerilor aduse dreptului asupra firmei sau emblemei.

246
Raporturile dintre nudul proprietar şi uzufructuar cu privire la fondul de comerţ se rezolvă potrivit
prevederilor din actul constitutiv, care poate stipula obligaţia nudului proprietar de a nu face
concurenţă uzufructuarului prin începerea unei activităţi de exploatare de acelaşi gen.
10. Uzufructul creanţelor
Vom încerca să analizăm particularităţile regimului juridic al uzufructului asupra creanţelor, mai precis
să stabilim prerogativele de care se bucură uzufructuarul unei creanţe care are ca obiect o sumă de
bani.
Prin constituirea uzufructului asupra unei creanţe, creditorul atribuie uzufructuarului o parte din
prerogativele creanţei sale, acesta dobândind dreptul de a uza de creanţă şi de ai culege fructele.
Uzufructuarul este îndreptăţit să îndeplinească toate actele necesare pentru conservarea ori încasarea
dobânzilor. Dreptul de a dispune de creanţă rămâne ataşat nudei proprietăţi, aparţinând creditorului. În
acest sens, art. 738 alin. (1) C. civ. prevede că titularul dreptului de creanţă poate face toate actele de
dispoziţie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
Exercitarea unui fructus asupra creanţei care are ca obiect o sumă de bani presupune perceperea de
către uzufructuar a dobânzilor exigibile ale creanţei, pe care legea le califică a fi fructe civile.
Autorii care nu admit proprietatea asupra bunurilor incorporale susţin că uzufructul are caracterul de
drept personal întrucât nu se poate constitui un drept real asupra unei creanţe.
Fără a intra în discuţii analitice asupra naturii juridice a uzufructului, vom arăta doar că, şi în situaţia în
care admitem că uzufructul se constituie prin dezmembrarea unei proprietăţi incorporale, el nu
respectă întocmai tipologia dreptului real, în sensul inexigibilităţii sale, întrucât realizarea sa presupune
îndeplinirea de către debitor a obligaţiei de plată a dobânzilor. Dacă debitorul nu îşi execută obligaţia,
uzufructuarul îl poate executa silit. Accesul uzufructuarului la bun este unul indirect, prin intermediul
debitorului, astfel că el are o situaţie foarte asemănătoare cu cesionarul unei creanţe.
Prin constituirea uzufructului creanţei, uzufructuarul devine parte în două raporturi juridice
concomitente. Astfel, pe de o parte, este în raport cu proprietarul creanţei, faţă de care are obligaţia de
restituire a capitalului la expirarea sa, iar pe de altă parte, primind o parte din prerogativele titularului
creanţei, este în raport exigibil cu debitorul.
Prerogativa principală a uzufructuarului unei creanţe asupra unei sume de bani este să primească
dobânzile acestei sume.
Perceperea unor dobânzi pentru sumele împrumutate reprezintă o contraprestaţie pe care o datorează
împrumutatul pentru lipsa de folosinţă a împrumutătorului asupra acestor sume de bani. Aşadar,
izvorul lor este situat în creanţă, în raportul obligaţional prin care debitorul îşi asumă obligaţia de ai
procura, la rândul său, un folos creditorului, care a consimţit să se lipsească temporar de folosinţa
sumei de bani.
Uzufructuarul creanţei nu are dreptul să culeagă dobânzile decât pentru că, prin voinţa creditorului, ele
au căpătat caracterul de fructe civile.
Aşa se explică de ce stingerea creanţei prin plată stinge dobânzile, iar cvasiuzufructul se raportează,
prin subrogaţie, asupra sumei de bani ce a făcut obiectul creanţei. La stingerea uzufructului,
uzufructuarul este obligat să restituie capitalul în întregime proprietarului.
Toate cheltuielile şi sarcinile referitoare la dobânzi sunt suportate de către uzufructuar.
Dreptul de uzufruct asupra unei creanţe se poate constitui viager sau pe o perioadă determinată, care
poate expira sau nu la stingerea creanţei prin plată. Dacă situaţia în care uzufructul încetează odată cu
stingerea creanţei nu incită la discuţii în ce priveşte regimul aplicabil uzufructului, nu acelaşi lucru se
întâmplă când uzufructul supravieţuieşte stingerii creanţei prin plată. În acest din urmă caz, situaţia
juridică a uzufructului se impune a fi cercetată atât înainte de plata creanţei, cât şi ulterior acestui
moment, deoarece regulile incidente celor două perioade se schimbă.
Astfel, doctrina şi jurisprudenţa română şi franceză sunt aproape constante în sensul că rambursarea
creanţei prin plată antrenează transferarea uzufructului asupra sumelor de bani ce fac obiectul
creanţei, dreptul de uzufruct transformânduse, prin faptul plăţii, întrun cvasiuzufruct, datorită
specificului obiectului monetar al noului obiect al uzufructului. Cvasiuzufructuarul dobândeşte temporar

247
proprietatea asupra acestor sume de bani, pe care le va putea investi, urmând ca, la expirarea
uzufructului, să le restituie integral nudului proprietar.
Articolul 738 alin. (2) C. civ. prevede expres faptul că „După plata creanţei, uzufructul continuă asupra
capitalului, cu obligaţia uzufructuarului de al restitui creditorului la stingerea uzufructului”.
11.Uzufructul asupra rentei viagere
În cazul uzufructului rentelor viagere, uzufructuarul percepe sumele periodice fără a fi ţinut la vreo
restituire. Potrivit art. 739 C. civ., „uzufructuarul rentei viagere are dreptul de a percepe, pe durata
uzufructului său, veniturile dobândite zi cu zi. Acesta va fi obligat numai la restituirea veniturilor
încasate cu anticipaţie”.
Nudul proprietar este credirentier întrun contract de rentă viageră şi transmite uzufructuarului dreptul
de a percepe, pe durata uzufructului, veniturile acestei rente, care vor fi dobândite zi cu zi.
Uzufructuarul poate solicita executarea silită a ratelor de rentă, dreptul său fiind opozabil
debirentierului.
Uzufructuarul este îndreptăţit să primească ratele de rentă trimestrial, în avans, şi indexate în funcţie
de rata inflaţiei, conform art. 2248 C. civ. Însă, în acest caz, dacă uzufructul încetează în cursul
trimestrului, uzufructuarul va fi obligat să restituie ceea ce a primit în avans, până la finele trimestrului,
adică ce a încasat cu anticipaţie. În cazul stingerii uzufructului prin decesul uzufructuarului, suma va fi
restituită de către moştenitori.
12. Uzufructul asupra valorilor mobiliare
Uzufructul asupra acţiunilor sau altor valori mobiliare conferă uzufructuarului atât dreptul de vot cât şi
dreptul la dividende.
Uzufructuarul va putea exercita dreptul de vot în orice situaţie, cu excepţia cazurilor în care votul are în
vedere modificarea substanţei bunului principal, cum ar fi capitalul social, încetarea societăţii,
reorganizarea sau încetarea persoanei juridice sau, după caz, a unei întreprinderi. Uzufructuarul are
dreptul asupra dividendelor, numai dacă acestea sunt hotărâte în adunarea generală în timpul
uzufructului şi de la data stabilită în hotărârea adunării generale.
Odată ce adunarea generală ordinară hotărăşte distribuirea dividendelor, asociatul devine un creditor
al dividendelor. Prin constituirea unui uzufruct asupra unor acţiuni, uzufructuarul va exercita
prerogativele uzufructului şi asupra acestei creanţe asupra dividendelor.
Atunci când uzufructul se constituie sau încetează pe parcursul unui an financiar, iar nu la începutul
sau la finele acestuia, pot apărea dificultăţi legate de modul de repartizare a beneficiilor între
uzufructuarul acţiunilor şi nudul proprietar.
Cu toate că sa afirmat că atunci când actul constitutiv nu stabileşte nimic cu privire la împărţirea
dividendelor, periodicitatea anuală este uzuală şi trebuie presupusă, împărtăşim părerea exprimată în
doctrină, conform căreia periodicitatea anuală nu îşi găseşte justificarea în lege sau în jurisprudenţa
comercială curentă. Adunarea generală poate hotărî acumularea sau investirea beneficiilor, iar nu
distribuirea lor sub formă de dividende, atunci când interesul social o cere şi dacă nu există o
prevedere contrară în actul constitutiv.
Situaţia este mai dificilă în cazul unui uzufruct asupra acţiunilor, care se constituie sau încetează pe
parcursul anului financiar.
Deşi nu putem vorbi despre o formare a lor continuă, ci uno ictu, de o constituire printrun singur act,
printro manifestare unică de voinţă, respectiv prin vot, dividendele se stabilesc având ca bază un profit
care este aferent unui întreg an financiar. Cum însă modalitatea de dobândire a profitului nu este una
continuă, zi cu zi, ci aleatorie, fiind greu de stabilit în ce perioadă a anului financiar şi prin ce
operaţiune sa obţinut profitul, vom vorbi de o repartizare a fructelor stabilită, convenţional, pro rata
temporis.
Legiuitorul actual ne oferă soluţia la această problemă prin dispoziţiile art. 742 C. civ., care prevede că
dividendele a căror distribuire a fost aprobată, în condiţiile legii, de adunarea generală în timpul
uzufructului, se cuvin uzufructuarului de la data stabilită prin hotărârea adunării generale.

248
Atunci când uzufructul poartă asupra unor obligaţiuni emise de societate, uzufructuarul va fi îndreptăţit
să încaseze dobânda acestora, care nu este altceva decât fructul obligaţiunilor.
Obligatarul are calitatea de creditor al societăţii pentru suma reprezentând valoarea obligaţiunii
subscrise, având dreptul la restituirea sumei datorate şi la plata dobânzilor aferente, indiferent dacă
societatea a obţinut sau nu vreun beneficiu.
În scopul de a stimula subscrierea de obligaţiuni, se obişnuieşte ca acestea să fie răscumpărate de
societatea emitentă nu la valoarea nominală, ci la o valoare mai mare, iar diferenţa constituie o primă
pentru subscriitor.
Dacă obligaţiunile sunt grevate de uzufruct, se pune problema dacă primele obligaţiunilor trebuie să
revină uzufructuarului sau trebuie plătite nudului proprietar, care este creditorul societăţii.
Unii autori au considerat că această primă nu poate fi considerată fruct, în sensul că ea nu izvorăşte
din obligaţie, astfel că trebuie să revină nudului proprietar. Potrivit unor alte opinii, primele constituie,
prin natura lor, fructe, pentru că sunt rezultatul diminuării sumelor dobânzilor, astfel că ar trebui să
revină, în proprietate, uzufructuarului, iar nu nudului proprietar.
Referitor la actele de uz care constituie atribute ale uzufructuarului asupra unei creanţe sau valori
mobiliare, în principiu, uzufructuarul poate săvârşi aceleaşi acte juridice ca şi proprietarul, numai că nu
poate înstrăina bunul ce face obiectul uzufructului şi nici dreptul de uzufruct, ci doar emolumentul
acestuia.
În cazul în care cedează avantajele economice ale uzufructului, uzufructuarul este cel care va rămâne,
în continuare, obligat faţă de nudul proprietar, iar nu cesionarul emolumentului.
Uzufructuarul are o libertate mare de a dispune de lucru atunci când suntem în prezenţa unui
cvasiuzufruct. Proprietar temporar asupra lucrurilor consumptibile, cvasiuzufructuarul poate dispune de
ele aşa cum doreşte, el fiind debitorul unei obligaţii de restituire a unor bunuri de aceeaşi cantitate,
calitate sau valoare, la finele uzufructului.
În schimb, uzufructuarul poate îndeplini fără nici o restricţie acte de conservare şi de administrare a
bunului ce face obiectul uzufructului.
Astfel, în cazul valorilor mobiliare, uzufructuarul poate încasa dobânzile obligaţiunilor şi dividendele
acţiunilor.
Potrivit art. 741 C. civ., dreptul de vot aferent unei acţiuni sau alte valori mobiliare aparţine
uzufructuarului. Dacă votul are ca efect modificarea substanţei bunului, cum ar fi capitalul social, sau
schimbarea destinaţiei bunului, încetarea societăţii, reorganizarea ori încetarea persoanei juridice sau,
după caz, a unei întreprinderi, votul va fi exercitat de nudul proprietar. Observăm că în partajarea
prerogativelor conferite uzufructuarului şi nudului proprietar, nu natura de act de administrare sau de
dispoziţie este importantă, ci forţa actului de a afecta substanţa juridică a bunului primit în uzufruct.
O repartizare a exercitării dreptului de vot în alte condiţii decât cele prevăzute de lege, nu este
opozabilă terţilor decât dacă aceştia au cunoscuto în mod expres.
13.Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
13.1. Drepturile nudului proprietar
a) Dreptul de dispoziţie al nudului proprietar
Proprietarul păstrează o serie de prerogative care decurg din dreptul său de dispoziţie asupra bunului.
Dispoziţia juridică priveşte exclusiv nuda proprietate, deoarece principiul nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet îl obligă pe proprietar să respecte dreptul de uzufruct. Pe de altă
parte, nudul proprietar trebuie să ţină seama şi de opozabilitatea erga omnes a uzufructului, ca drept
real. El poate înstrăina bunul, bineînţeles cu respectarea folosinţei uzufructuarului, deoarece el nu
poate atinge uzufructul prin drepturile reale pe care le creează. Uzufructul fiind opozabil şi
dobânditorilor, viitorul nud proprietar nu va putea intra în folosinţa lucrului decât după stingerea
uzufructului.
Nudul proprietar are dreptul de a ipoteca sau gaja dreptul său în cursul uzufructului, dar creditorii săi
ipotecari sau gajişti nu vor putea urmări decât nuda proprietate, fiindcă folosinţa aparţine
uzufructuarului până la data stingerii dreptului real.
249
Nudul proprietar poate să dobândească o servitute în folosul bunului, servitute de care va profita şi
uzufructuarul; dacă va greva însă fondul cu o servitute, aceasta nu îşi va produce efectele decât la
încetarea uzufructului.
Referitor la dispoziţia materială, aceasta este limitată la culegerea productelor bunului deoarece
dreptul de folosinţă al uzufructuarului este limitat la fructe. Nudul proprietar nu poate face nici un act de
dispoziţie materială care ar afecta dreptul de folosinţă al uzufructuarului.
b) Dreptul de a apăra nuda proprietate
Nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care se apără dreptul de proprietate, acţiunea în
revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea în combaterea unei servituţi etc. Când acţiunea
interesează exclusiv nuda proprietate, uzufructuarul nu este necesar să fie introdus în cauză, după
cum nici nudul proprietar nu este obligatoriu să fie introdus în cauză atunci când acţiunea se referă
numai la folosinţa lucrului.
Nudul proprietar poate exercita şi acţiunile posesorii, dar nu împotriva uzufructuarului, ci împotriva
terţilor uzurpatori.
Nudul proprietar nu poate folosi acţiunile civile împotriva uzufructuarului, înainte de expirarea
uzufructului. La încetarea uzufructului, adică atunci când nudul proprietar are plenitudinea atributelor
dreptului de proprietate, va putea exercita acţiunea posesorie generală şi împotriva fostului
uzufructuar.
c) Dreptul nudului proprietar de a solicita încetarea uzufructului pentru abuz de folosinţă
Atunci când uzufructuarul nu îşi îndeplineşte obligaţiile cu diligenţa unui bun proprietar, nudul
proprietar poate solicita încetarea uzufructului înainte de termen pentru abuz de folosinţă. În acest caz,
încetarea uzufructului nu se produce de drept ci numai pe cale judiciară.
Instanţa de judecată poate aprecia în ce măsură se va dispune încetarea uzufructului sau
transformarea sa întro rentă. Vom reveni asupra încetării uzufructului pentru abuz de folosinţă în
cadrul analizei cauzelor de stingere a uzufructului.
13.2. Obligaţiile nudului proprietar
a) Obligaţia generală negativă de a nu face
Nudul proprietar nu poate prin faptul său aduce atingere drepturilor uzufructuarului. Uzufructuarul este
obligat să suporte reparaţiile mari pe care le face nudul proprietar, fără ai reproşa acestuia că încalcă
o obligaţie de a nu face.
Nudul proprietar nu are faţă de uzufructuar decât o obligaţie pasivă de a nu face. El trebuie să
respecte şi să sufere exerciţiul uzufructului, abţinânduse de la orice act care ar tulbura folosinţa
uzufructuarului.
Nudul proprietar nu are obligaţiile pe care le are locatorul faţă de chiriaş, de a face tot ceea ce este
necesar pentru a permite chiriaşului să se folosească de lucru, să îl predea în stare bună, să îl ţină la
dispoziţie, săl garanteze pentru evicţiune etc. În fine, chiar dacă nudul proprietar este dator să facă
reparaţiile mari ale bunului, uzufructuarul nu va putea decât să îl înştiinţeze cu privire la necesitatea
efectuării lor, fără al putea obliga silit să le facă.
Nudul proprietar nu are nici una dintre aceste obligaţii, ci doar obligaţia de a nul tulbura pe uzufructuar
în folosinţa lucrului.
b) Obligaţia de a garanta pentru evicţiune şi obligaţiile propter rem
Nudul proprietar are totuşi obligaţia de a garanta pe uzufructuar de evicţiune în două cazuri şi anume
în cazul când obligaţia de garanţie derivă din natura uzufructului şi în cazul când proprietarul şia
asumat în mod expres o asemenea obligaţie, prin actul constitutiv de uzufruct. De exemplu, obligaţia
de garanţie rezultă din natura uzufructului atunci când el este constituit cu titlu oneros, printrun
contract de vânzarecumpărare, deoarece legea pune în sarcina oricărui vânzător obligaţia de a
garanta pe cumpărător pentru evicţiune. În legătură cu cel de al doilea caz de răspundere pentru
evicţiune, menţionăm că nimic nu poate împiedica pe proprietar ca săşi asume în mod expres o
asemenea obligaţie prin actul juridic de naştere a uzufructului.

250
Nudul proprietar rămâne să execute obligaţiile propter rem care ţin de nuda proprietate, întrucât cele
care sunt legate de folosinţa bunului se vor transmite la uzufructuar, având caracter personal.
Faptul că, pe parcursul uzufructului, nudul proprietar nu are nici o obligaţie pozitivă faţă de uzufructuar,
nu exclude ca, la sfârşitul uzufructului, când se fac desocotirile între părţi, proprietarul să fie ţinut la
plata vreunor prestaţii, cum sunt de pildă cele referitoare la restituirea cheltuielilor făcute de
uzufructuar pentru reparaţiile mari, în contul nudului proprietar.
14. Stingerea uzufructului
Principalele cauze de stingere a dreptului de uzufruct sunt cele prevăzute de art. 746 alin. (1) C. civ.:
a) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice; b) ajungerea la termen; c)
consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar şi de nud proprietar se întrunesc în aceeaşi
persoană; d) renunţarea la uzufruct; e) neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul
uzufructului unei creanţe; de asemenea, uzufructul se stinge în cazul pieirii totale a bunului (art. 748 C.
civ.) sau în cazul abuzului de folosinţă (art. 747 C. civ.).
La aceste moduri mai trebuie adăugate următoarele cauze de stingere: uzucapiunea, rezoluţiunea,
revocarea sau anularea dreptului nudului proprietar sau desfiinţarea titlului constitutiv al uzufructului.
14.1. Moartea uzufructuarului sau încetarea personalităţii juridice
Este cauza cea mai întâlnită de stingere a uzufructului.
Stingerea uzufructului prin moarte este o regulă de ordine publică, acest drept real fiind esenţialmente
viager. În practică, se pot întâlni situaţii în care dreptul de uzufruct să fie constituit în favoarea mai
multor persoane, concomitent sau succesiv. De exemplu, se stipulează că uzufructul este constituit în
favoarea unei persoane, iar după moartea acestuia va trece asupra altei persoane, cu condiţia ca toţi
beneficiarii să fie în viaţă sau măcar concepuţi. Acest uzufruct trebuie considerat valabil deoarece în
realitate nu se încalcă regula stingerii uzufructului prin moarte, fiindcă se consideră că uzufructul ar fi
putut să fie constituit încă de la început, în mod exclusiv şi direct în favoarea ultimului beneficiar. Pe de
altă parte, beneficiarul subsidiar deţine uzufructul direct de la cel care la constituit, iar nu de la
beneficiarul precedent, prin cesiune sau moştenire. Numai aşa se poate explica, de altfel, de ce
uzufructul continuă până la decesul ultimului beneficiar, deoarece, în cazul cesiunii uzufructului,
cesionarul nu ar putea exercita dreptul de uzufruct după moartea uzufructuarului cedent.
14.2. Expirarea termenului
Prin convenţia lor, părţile pot să stabilească un anumit termen pentru exercitarea uzufructului.
Termenul poate fi cert sau incert. Uzufructul încetează prin această modalitate numai dacă nu a
încetat între timp ca urmare a decesului uzufructuarului.
14.3. Consolidarea
Consolidarea înseamnă reunirea asupra aceleiaşi persoane a ambelor calităţi, de nud proprietar şi
uzufructuar. Odată întrunite toate elementele dreptului de proprietate asupra aceleiaşi persoane, în
mod automat uzufructul se stinge. Cu toate acestea, consolidarea nu poate opera ca mod de stingere
a uzufructului decât în persoana uzufructuarului, întrucât, în ce îl priveşte pe nudul proprietar,
reîntregirea dreptului de proprietate are alte cauze de încetare a uzufructului. De exemplu, dacă nudul
proprietar dobândeşte uzufructul prin succesiune, adevărata cauză de stingere este moartea
uzufructuarului. Dacă nudul proprietar dobândeşte uzufructul prin donaţie sau cumpărare de la
uzufructuar atunci stingerea uzufructului este renunţarea cu titlu gratuit sau oneros a uzufructuarului,
uzufructul fiind incesibil.
Din această perspectivă, deşi consolidarea şi confuziunea ar putea defini aceeaşi situaţie juridică, prin
care aceeaşi persoană întruneşte două calităţi incompatibile (nud proprietar şi uzufructuar, creditor şi
debitor), cele două operaţiuni juridice se deosebesc. Confuziunea se poate produce atât
în patrimoniul debitorului, cât şi în patrimoniul creditorului, în timp ce consolidarea se realizează numai
în patrimoniul nudului proprietar.
Dacă o terţă persoană dobândeşte prin acelaşi act nuda proprietate şi uzufructul, în doctrină, sa
considerat că este vorba de o renunţarea a uzufructuarului la dreptul său, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit, numai că efectele renunţării nu se produc în persoana nudului proprietar, ci în persoana terţului

251
dobânditor. În această ipoteză, drepturile dobândite de terţi de la uzufructuar rămân neştirbite până în
momentul în care ar fi trebuit să înceteze uzufructul dacă nar fi intervenit această împrejurare.
Deşi este greu de admis să se producă o renunţare a uzufructuarului la uzufruct în beneficiul unei alte
persoane decât nudul proprietar, caracterul incesibil al uzufructului în vechea reglementare ne
împiedica să adoptăm o altă opinie. Uzufructuarul renunţă la dreptul său în considerarea faptului că
terţul devine în acelaşi moment şi nud proprietar, iar dreptul său de proprietate va deveni unul complet.
Nu reuşim să ne explicăm de ce drepturile terţului dobândite de la uzufructuar rămân neştirbite până în
momentul în care ar fi trebuit să înceteze uzufructul, întrucât în momentul încheierii actului, terţul
devine proprietar deplin, apt să exercite toate atributele proprietăţii, iar dreptul său este opozabil atât
fostului nud proprietar cât şi fostului uzufructuar, fără să i se poată impună vreo îngrădire legată de
expirarea duratei uzufructului iniţial. A da o altă interpretare renunţării uzufructuarului, cu titlu oneros
sau gratuit, la dreptul său, în beneficiul unui terţ, presupune automat admiterea cesiunii dreptului de
uzufruct. Raţionamentul din doctrină rămâne valabil numai în situaţia în care, prin acelaşi act, nudul
proprietar ar ceda terţului nuda proprietate, iar uzufructuarul nu ar renunţa la dreptul său în beneficiul
terţului, ci iar ceda exerciţiul dreptului de uzufruct, fapt care este perfect posibil şi legal. Aşa sar
justifica de ce dreptul terţului, dobândit de la uzufructuar, rămâne neştirbit până la data la care ar fi
trebuit să înceteze uzufructul iniţial. În această ipoteză, nuda proprietate se întregeşte la expirarea
uzufructului iniţial constituit.
14.4. Neuzul uzufructului
Neîntrebuinţarea bunului de către uzufructuar o anumită perioadă de timp este, şi în reglementarea
actuală, o cauză de stingere a uzufructului. Spre deosebire de reglementarea anterioară în care
neuzul timp de 30 de ani ducea la stingerea uzufructului, legiuitorul actual a înţeles să reducă această
perioadă de timp la 10 ani.
Acest mod de stingere a uzufructului are la bază aplicarea principiului potrivit căruia, drepturile reale,
cu excepţia dreptului de proprietate, se pierd prin efectul prescripţiei extinctive.
Pentru pierderea dreptului de uzufruct prin neuz este necesar să fie vorba de o neîntrebuinţare
continuă şi completă a bunului timp de 10 ani, termen care începe să curgă de la ultimul act de
folosinţă exercitat de uzufructuar.
Dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea dreptului de uzufruct este o situaţie
excepţională care nu trebuie să dureze decât dacă aduce un folos real titularului dreptului de uzufruct,
astfel că dacă acesta nu a profitat timp de 10 de ani de dezmembrare, nu se mai justifică utilitatea ei şi
nu există nici un motiv pentru a prelungi fără folos pentru nimeni, o situaţie în care dreptul
proprietarului este ştirbit şi restrâns.
În cazul unei creanţe, dreptul de uzufruct se stinge dacă aceasta nu este utilizată timp de 2 ani. Uzul
creanţei presupune, în principal, încasarea dobânzilor. În consecinţă, dacă dobânzile nu sunt încasate
timp de 2 ani, uzufructul asupra creanţei se stinge.
14.5. Renunţarea la dreptul de uzufruct
Dreptul de a renunţa la uzufruct nu era prevăzut în art. 557 C. civ. din 1864 ca mod de stingere a
acestui drept, dar dispoziţiile art. 746 C. civ. îl reglementează în mod expres.
Renunţarea la dreptul de uzufruct este un act unilateral şi irevocabil al uzufructuarului, care necesită
capacitatea de exerciţiu deplină a acestuia. Ca act unilateral, renunţarea nu necesită acordul nudului
proprietar, ipoteză în care ea echivalează cu delăsarea uzufructului. Renunţarea unilaterală poate fi
făcută în orice formă, cu condiţia ca intenţia de a renunţa să rezulte fără niciun dubiu din
circumstanţele cauzei. Renunţarea la un drept nu se prezumă. Prin urmare, renunţarea trebuie să fie
neîndoielnică. Dacă, în cazul bunurilor mobile, renunţarea se poate realiza chiar numai prin faptul
abandonului bunului, atunci când este vorba despre bunuri imobile, actul de renunţare trebuie să fie
expres şi să îmbrace forma autentică.
Renunţarea poate fi nu numai abdicativă, ci şi translativă, când se realizează pe cale convenţională şi
presupune acordul nudului proprietar. Renunţarea translativă poate fi gratuită, caz în care echivalează
cu o donaţie făcută de uzufructuar. Deşi renunţările cu titlu gratuit nu sunt supuse regulilor de formă
privind donaţiile, actul de renunţare cu titlu gratuit va trebui să îmbrace forma autentică în toate
cazurile în care se referă la imobile.
252
Renunţarea translativă poate fi un act cu titlu oneros, ca, de exemplu, atunci când uzufructuarul
renunţă la dreptul său în schimbul unei sume de bani sau al unui beneficiu oarecare. Renunţarea
poate fi făcută şi cu titlu de tranzacţie pentru a termina sau a evita un proces.
În cazul imobilelor, dreptul de uzufruct se stinge doar prin radierea sa din cartea funciară, pe baza
înscrisului autentic notarial, al unei hotărâri judecătoreşti sau a certificatului de moştenitor. Dacă
renunţarea sa făcut în frauda şi în prejudiciul creditorilor uzufructuarului, aceştia o vor putea ataca prin
acţiunea pauliană.
14.6. Uzucapiunea ca mod de stingere a uzufructului
Uzufructul se poate stinge nu numai prin neuzul dreptului de către uzufructuar, dar şi prin dobândirea
acestui drept de către o altă persoană, prin uzucapiune. Acest mod de stingere prezintă importanţă
mai ales atunci când este vorba despre uzucapiunea tabulară de 5 ani a uzufructului, în ipoteza în
care o terţă persoană a dobândit, cu bună credinţă, un just titlu constitutiv de uzufruct, de la o altă
persoană decât adevăratul proprietar, sau translativ de uzufruct, prin cesiune, de la o altă persoană
decât uzufructuarul.
În acest caz, chiar dacă adevăratul titular al dreptului de uzufruct nu şia pierdut acest drept real prin
neuz, uzufructul sa stins, datorită dobândirii dreptului de uzufruct de către o terţă persoană, pe calea
uzucapiunii.
14.7. Pieirea totală a bunului
Deoarece orice drept real presupune existenţa unui bun ca obiect al său, dacă bunul piere, înseamnă
că dreptul respectiv se stinge prin lipsă de obiect. Pieirea trebuie să fie totală, deoarece, în caz de
pieire parţială, uzufructul ar putea continua a se exercita asupra părţii rămase din bun.
Atunci când uzufructul este constituit asupra unei universalităţi de fapt, pieirea unui bun determinat din
universalitate nu duce la stingerea dreptului de uzufruct, astfel că dreptul va continua să se exercite
asupra bunurilor existente în universalitate. De exemplu, dacă din universalitate fac parte atât
construcţia cât şi terenul aferent acesteia, în caz de distrugere a construcţiei, uzufructul va continua
asupra terenului.
Dacă însă uzufructul a fost constituit asupra unei construcţii determinate, împreună cu terenul aferent,
chiar dacă admitem că uzufructul poate continua asupra porţiunii rămase în urma pieirii bunului,
uzufructuarul nu va avea dreptul să reconstruiască şi nici nudul proprietar nu este obligat să o facă. În
aceste condiţii, dacă nu se mai justifică menţinerea dreptului de uzufruct asupra terenului, uzufructul
va înceta.
Se afirmă astfel că pieirea bunului este absolută şi definitivă. Se spune că este absolută deoarece
uzufructul nu se transferă pentru a continua asupra materialelor rezultate din distrugerea bunului. Apoi,
se spune că este definitivă pentru că, în situaţia reconstruirii clădirii pierite, uzufructul nu renaşte după
refacerea imobilului.
În caz de pieire totală a unei turme de oi din cauza unei boli sau din caz fortuit, uzufructuarul nu mai
are niciun drept, nici măcar asupra pieilor animalelor moarte, el fiind obligat să restituie proprietarului,
aceste piei sau valoarea lor.
Numai uzufructul se stinge prin pieirea bunului, nu şi cvasiuzufructul.
Cu pieirea bunului poate fi asimilată şi pieirea substanţei juridice a dreptului, de pildă, când obiectul
uzufructului este scos din circuitul civil.
Dacă pieirea bunului nu este rezultatul unui caz fortuit, ci se datorează culpei uzufructuarului sau unei
terţe persoane, prin subrogaţie reală cu titlu particular, uzufructul va continua asupra despăgubirii pe
care o plăteşte terţa persoană. Dacă bunul care face obiectul uzufructului este asigurat, uzufructul va
continua asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului. În
acest sens sunt şi dispoziţiile art. 748 alin. (2) C. civ.
Observăm că, în ambele situaţii, dacă bunul care a făcut obiectul uzufructului a fost un bun imobil, în
urma subrogaţiei reale cu titlu particular, se schimbă regimul juridic aplicabil uzufructului, din uzufruct
imobiliar acesta va deveni uzufruct mobiliar.
14.8. Abuzul de folosinţă
253
Articolul 747 C. civ. reglementează un caz special de stingere a uzufructului prin abuz de folosinţă.
Nudul proprietar poate cere încetarea uzufructului atunci când uzufructuarul abuzează de folosinţa
bunului, aduce stricăciuni acestuia ori îl lasă să se degradeze.
Prin urmare, abuzul de folosinţă este o noţiune cu un conţinut larg. Semnifică, pe de o parte, o folosire
excesivă a bunului, de natură să permită extragerea maximului de foloase pe care le poate procura
bunul, dar care are drept consecinţă o diminuare a substanţei acestuia, iar pe de altă parte, se poate
concretiza şi întro lipsă de acţiune, în neluarea măsurilor necesare pentru conservarea bunului şi
lăsarea acestuia pradă degradării.
Stingerea uzufructului pentru abuz de folosinţă este o sancţiune specifică ce se dispune doar de către
instanţa de judecată la cererea nudului proprietar.
Instanţa nu este obligată să pronunţe, în toate cazurile, stingerea uzufructului. După împrejurări,
instanţa poate hotărî nu stingerea uzufructului, ci preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar,
cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. Pentru a garanta
obligaţia de plată a rentei, instanţa poate dispune înscrierea în cartea funciară a unui drept de ipotecă
în favoarea uzufructuarului.
Stingerea uzufructului pentru abuz de folosinţă determină o micşorare a patrimoniului uzufructuarului.
În aceste condiţii, creditorii acestuia pot interveni în proces pentru al apăra pe uzufructuar şi a solicita
respingerea cererii de stingere a uzufructului. În situaţia în care abuzul de folosinţă este dovedit,
creditorii se pot angaja faţă de nudul proprietar să repare stricăciunile şi pot oferi garanţii pentru viitor.
Creditorii pot fi obligaţi să constituie garanţii reale sau personale în favoarea nudului proprietar.
Dacă admite cererea de intervenţie formulată de creditori, instanţa va trebui să menţioneze care sunt
garanţiile sau obligaţiile creditorilor.
Prin urmare, instanţa de judecată va dispune fie stingerea uzufructului, fie transformarea sa întro
rentă, în funcţie de gravitatea culpei uzufructuarului şi de pericolul la care este supusă substanţa
bunului. În orice situaţie, uzufructuarul este obligat să repare stricăciunile cauzate bunului, putând fi
obligat şi la plata de dauneinterese. Dacă nudul proprietar este în pericol de a pierde substanţa
bunului său, instanţa va dispune stingerea uzufructului, indiferent că uzufructuarul a fost în culpă sau
nu.
14.9. Stingerea uzufructului prin rezoluţiunea, revocarea sau anularea dreptului nudului
proprietar sau desfiinţarea titlului constitutiv al uzufructului
Atunci când dreptul de proprietate al celui care a constituit uzufructul este desfiinţat prin rezoluţiune,
revocare sau anulare, dreptul uzufructuarului se stinge, pe cale de consecinţă, potrivit regulii resoluto
jure dantis, resolvitur jus accipientis. De exemplu, dacă dreptul de proprietate al nudului proprietar
fusese constituit sub condiţie rezolutorie, iar pe parcursul uzufructului condiţia sa realizat, uzufructul
încetează odată cu proprietatea. Dacă, de exemplu, nudul proprietar dobândise bunul prin cumpărare,
iar vânzarea a fost rezoluţionată, de exemplu pentru neplata preţului, uzufructul constituit între timp de
cumpărător va fi la rândul său desfiinţat.
În fine, uzufructul se mai poate stinge şi atunci când însuşi titlul prin care el a fost constituit sa stins
prin rezoluţiune, revocare, anulare.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

1. Caracteristici comune
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt reglementate de art. 749754 C. civ. şi reprezintă varietăţi ale
uzufructului, fiind cunoscute şi ca „diminutivele uzufructului”. Ele sunt cazuri particulare de uzufruct,
deoarece se caracterizează prin aceea că dau posibilitatea titularului lor să se folosească de un lucru
care aparţine altei persoane şi săi culeagă fructele, dar numai în măsura în care acestea sunt
necesare pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Cele două drepturi conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă, ca şi uzufructul, dar el nu
mai are posibilitatea să cedeze emolumentul acestor drepturi. Dreptul de uz poate avea ca obiect un
bun mobil sau imobil, pe când dreptul de abitaţie are ca obiect numai o casă de locuit.

254
Întinderea drepturilor părţilor este cea prevăzută de Codul civil numai atunci când nu există titlu sau
când în titlu nu se fac precizări cu privire la drepturile şi obligaţiile acestora.
Atât dreptul de uz, cât şi cel de abitaţie se stabilesc şi se sting în acelaşi mod ca dreptul de uzufruct;
titularii lor trebuie să folosească bunul ca un bun proprietar; şi ei trebuie să dea cauţiune şi să facă
inventarul bunurilor; titularii acestor drepturi sunt obligaţi să suporte cheltuielile de întreţinere, la fel ca
şi uzufructuarul.
2. Dreptul de uz
2.1. Definiţie
Dreptul de uz este acel drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, în virtutea căruia
titularul său se poate folosi de un bun mobil sau imobil ce aparţine altuia şi îi poate culege fructele
naturale şi industriale pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
În dreptul roman, uzul consta în dreptul de a întrebuinţa lucrul după destinaţia sa, fără ca uzuarul să se
poată atinge de fructe. Ulterior, romanii iau recunoscut uzuarului dreptul la o mică parte din fructe ca
pe o favoare, având în vedere că, altfel, dreptul nu îi procura o reală folosinţă uzuarului. Redactorii
Codului civil francez au făcut din această favoare o regulă aplicabilă acestei materii, uzuarul având
dreptul la fructe până la concurenţa nevoilor sale şi ale familiei sale.
De asemenea, la romani, uzul era indivizibil, în sensul că nu se putea constitui doar asupra unei părţi
din bun (usus pars legari non potest). Astăzi, însă, legea prevede posibilitatea constituirii unui uz
limitat.
2.2. Natura juridică
Deoarece dreptul de uz şi de abitaţie se stabilesc în funcţie de nevoile uzuarului şi ale familiei sale, sa
dedus că aceste drepturi au natură alimentară, având trăsăturile unei pensii alimentare. Doctrina a
subliniat că dacă putem recunoaşte un asemenea caracter în cazul când au fost constituite printrun act
cu titlu gratuit, caracterul alimentar nu se impune cu necesitate atunci când uzul sau abitaţia au fost
constituite printrun act cu titlu oneros, iar în actul încheiat este prevăzută întinderea drepturilor
uzuarului, respectiv titularului dreptului de abitaţie. În acest scop, sa dat ca exemplu cazul
proprietarului care îngăduie uzuarului să vâneze pe terenul său, dreptul uzuarului nefiind o necesitate,
ci un lux.
2.3. Drepturile uzuarului
Prerogativele uzuarului sunt cele stabilite prin titlul constitutiv şi pot avea o mai mare sau o mai mică
întindere, însă sunt limitate doar la dreptul asupra fructelor naturale şi industriale, nu şi asupra celor
civile. Nici uzuarul, nici titularul dreptului de abitaţie nu pot închiria sau arenda bunul pentru a dobândi
fructele civile.
Uzuarul are dreptul de a folosi bunul altuia numai pentru nevoile sale şi ale familiei sale. Familia îi
cuprinde pe toţi cei care gospodăresc cu uzuarul, adică soţ, copii, indiferent că sunt din căsătorie, din
afara căsătoriei sau adoptaţi, pe toţi cei pe care locuiesc cu el şi pe cei pentru care are obligaţia de
întreţinere. Uzuarul poate pretinde fructe şi pentru trebuinţele copiilor pe care îi va avea după
constituirea uzului şi nu numai pentru cei pe care îi are în momentul naşterii dreptului.
Deosebirea esenţială faţă de uzufruct este mai mult cantitativă decât calitativă. Dacă uzufructuarul
poate culege toate fructele bunului ce face obiectul dreptului său, uzuarul are un drept limitat la nevoile
sale şi ale familiei sale.
Interdicţia impusă uzuarului prin dispoziţiile art. 752 C. civ. de a nu ceda dreptul său altuia, prin care se
deosebeşte, încă o dată, de uzufruct, este tot una cantitativă, deşi aparent se referă la puterile
uzuarului. Uzuarul nu poate ceda dreptul său, întrucât nu poate obţine alte beneficii în afara celor
rezultate din culegerea fructelor în limita nevoilor familiei sale. În cazul în care fructele produse de un
bun depăşesc nevoile familiei uzuarului, diferenţa se cuvine proprietarului. De pildă, dacă recolta
culeasă prin cultivarea unei anumite suprafeţe de teren asupra căreia sa constituit un drept de uz,
depăşeşte trebuinţele familiei uzuarului, diferenţa nu va putea fi înstrăinată pentru ca uzuarul săşi
poată cumpăra alte produse necesare traiului, ci va reveni proprietarului.

255
În raport cu reglementarea anterioară sa considerat că deşi uzuarul nu are voie să închirieze bunul
sau să cedeze dreptul său de uz, se admite ca uzuarul să poată închiria o parte din bunurile care fac
obiectul uzului, deoarece în acest caz, fructele naturale se transformă în fructe civile, fapt care ar
putea fi de folos uzuarului care nu se poate folosi singur de unele bunuri. După unii autori, ar fi posibilă
chiar arendarea fondului, prin interpretarea presupusă a voinţei dispunătorului, atunci când uzuarul ar
fi în imposibilitate de al exploata singur, fie din cauza profesiunii sale, fie din cauza vârstei sau a
infirmităţilor sale, fie din alte împrejurări, căci altfel, legatul făcut în favoarea sa ar fi lipsit de interes.
Însă, noua reglementare precizează expres faptul că uzuarul nu poate percepe decât fructele naturale
şi pe cele industriale şi interzice cesiunea uzului, fără a ne da posibilitatea unei alte interpretări.
Bunul care face obiectul dreptului de uz poate fi mobil sau imobil şi în mod necesar, trebuie să fie un
bun frugifer.
Uzul fiind un drept personal şi incesibil, creditorii uzuarului nu pot să exercite acest drept în locul
debitorului lor, pe cale acţiunii oblice şi nici să atace actele, chiar frauduloase, de renunţare la drept.
De asemenea, dreptul de uz nu poate fi nici ipotecat, nici expropriat de către creditorii uzuarului, fără a
distinge dacă uzul a fost constituit cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Fructele percepute de uzuar, în limitele nevoilor sale, ar putea fi vândute, deoarece interdicţia de
înstrăinare vizează doar dreptul în sine, iar uzuarul a dobândit proprietatea fructelor prin percepere. De
asemenea, creditorii pot urmări această parte din fructe, cu excepţia cazului când uzul a fost constituit
cu titlu gratuit şi poate fi considerat ca având caracter alimentar.
Fructele care depăşesc nevoile familiei titularului nu pot fi înstrăinate şi nici nu pot fi urmărite de
creditorii săi personali deoarece aparţin proprietarului. Dacă bunul produce numai un anumit fel de
fructe, de exemplu, viţa de vie produce numai struguri şi vin, cantitatea de fructe şi vin care depăşeşte
nevoile uzuarului nu va putea fi vândută de către acesta nici măcar pentru a putea cumpăra, cu preţul
obţinut, alte lucruri de care are absolută nevoie.
Sa afirmat că uzuarul ar putea ceda dreptul său nudului proprietar, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Aceasta nu este, în realitate, decât o renunţare la drept, un caz de stingere a dreptului, care este
întâlnit atât în cazul uzului cât şi în cazul uzufructului.
2.4. Constituirea uzului
Având în vedere că uzul se constituie pentru a satisface nevoile uzuarului şi ale familiei sale, uzuarul
nu poate fi decât o persoană fizică, nu şi o persoană juridică.
Dreptul de uz se poate constitui, potrivit art. 751 C. civ., în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri
prevăzute de lege. Actul juridic poate fi un act între vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, sau un legat.
Dacă dreptul de uz se constituie asupra unui imobil, actul de constituire trebuie să îmbrace forma
autentică şi să fie înscris în cartea funciară.
De asemenea, uzul se poate dobândi şi prin uzucapiune tabulară sau extratabulară, dacă sunt
îndeplinite condiţiile legale ale acestui mod de dobândire.
Uzuarul, având dreptul de a se folosi de bun şi de a percepe singur fructele bunului, poate cere
predarea sa de către proprietar, dacă părţile nu au convenit expres altfel.
2.5. Obligaţiile uzuarului
La constituirea uzului şi în timpul exercitării acestui drept, uzuarul trebuie să se folosească de bun ca
un bun proprietar. Uzuarul este obligat să îndeplinească obligaţiile uzufructuarului în momentul
constituirii dreptului, precum şi pe parcursul exercitării sale.
Astfel, uzuarul este obligat la inventarul bunurilor mobile, la constatarea stării bunurilor imobile şi la
constituirea unei garanţii, dacă nu a fost scutit în mod expres de către constituitorul uzului. Scutirea de
garanţie trebuie să fie formală şi explicită, deoarece uzuarul este obligat să depună garanţie, întocmai
ca uzufructuarul, dacă nu există o stipulaţie contrară.
Asemănător dispoziţiilor din materia uzufructului, donatorul sau vânzătorul care şiau rezervat dreptul
de uz asupra lucrului înstrăinat, nu sunt obligaţi a constitui garanţie.

256
În doctrină, sa considerat că, în situaţia în care uzuarul nu posedă lucrul, ci primeşte fructele de la
proprietar, situaţie perfect posibilă dacă părţile convin în acest sens, obligaţia de a da garanţie, de a
face inventar şi de a constata starea imobilelor nu îşi mai are raţiunea de a fi.
În dreptul nostru, conform dispoziţiilor art. 753 C. civ., dacă uzuarul îndreptăţit să perceapă toate
fructele naturale şi industriale produse de bun, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi
reparaţiile de întreţinere, întocmai ca uzufructuarul. Dacă însă titularul dreptului de uz nu este
îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe, va suporta cheltuielile de cultură proporţional cu
această parte. Aceasta, spre deosebire de dreptul francez care lasă să se presupună că aceste
cheltuieli vor fi făcute de către proprietar şi vor fi ulterior recuperate de la uzuar.
Prin urmare, partea conferită uzuarului pentru trebuinţele sale, nu se calculează asupra produsului net,
ci asupra produsului brut al bunului afectat uzului. După unii autori, partea de fructe necesară
uzuarului ar trebui să fie luată din produsul net al fondului, în urma deducerii prealabile a tuturor
cheltuielilor. Se consideră că acest sistem nu este admisibil, deoarece, deşi uzuarul nu are, în valoare,
o porţiune de fructe egală cu întinderea trebuinţelor sale, el are totuşi acea porţiune, în natură, în
fructe.
Având în vedere că singurele cheltuieli pe care legiuitorul le impune uzuarului sunt cele stabilite prin
art. 753 C. civ., rezultă că celelalte obligaţii pecuniare prevăzute de lege în sarcina uzufructuarului nu
se vor aplica uzuarului. Cu alte cuvinte, dispoziţiile art. 753 C. civ. se vor interpreta limitativ.

2.6. Stingerea uzului

Drepturile de uz şi de abitaţie se stabilesc şi se pierd în acelaşi timp ca şi uzufructul.
Unii autori au observat unele diferenţe între uzufruct şi uz cu privire la cazurile de stingere. Spre
deosebire de uzufruct care se stinge la moartea uzufructuarului, se consideră că, prin clauză expresă,
se poate stabili continuarea uzului în favoarea moştenitorilor, deoarece prerogativele uzului nu absorb
integral folosinţa bunului.
Împărtăşim opinia potrivit căreia este inadmisibil un drept de uz perpetuu. Mai întâi, pentru că potrivit
art. 754 C. civ., dispoziţiile Codului civil care reglementează uzul şi abitaţia, se completează, în mod
corespunzător, cu cele privitoare la uzufruct. Uzul nu este decât un diminutiv al uzufructului, astfel că
nu poate conferi drepturi de o mai mare întindere decât uzufructul. Apoi, uzul este tot un
dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar constituirea sa pentru totdeauna împiedică reîntregirea
dreptului şi îngrădeşte prerogativele proprietarului asupra bunului în întregul său.
Datorită caracterului alimentar al uzului, doctrina a admis că, deoarece uzul nu poate fi nici cesionat,
nici urmărit, creditorii uzuarului nu ar putea interveni atunci când uzuarul renunţă la dreptul său sau
când uzul încetează pentru abuz de folosinţă.
3. Dreptul de abitaţie
3.1. Definiţie
Dreptul de abitaţie este o variantă a dreptului de uz pentru ipoteza când are ca obiect o casă de locuit.
El conferă titularului său numai dreptul de a folosi locuinţa proprietatea altei persoane, pentru
satisfacerea nevoilor sale şi ale familiei sale.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie au o reglementare comună în actualul Cod civil. La fel ca şi titularul
dreptului de uz, titularul dreptului de abitaţie nu poate fi decât o persoană fizică.
Abitaţia poate fi constituită, în acelaşi mod ca uzul şi dă naştere aceloraşi drepturi şi obligaţii titularului
său, ca cele care îi revin uzuarului.
În dreptul roman, abitaţia conferea titularului său şi dreptul de a închiria casa, iar nu numai de a locui
în ea. Legiuitorul francez a înlăturat această prerogativă, asimilând abitaţia dreptului de uz. Spre
deosebire de cel francez, legiuitorul român a prevăzut în cuprinsul dispoziţiilor art. 572 alin. (2) C. civ.
din 1864, posibilitatea titularului dreptului de abitaţie de a închiria casa numai în situaţia în care
depăşeşte nevoile de locuit ale sale şi ale familiei sale. Legiuitorul actual nu a mai permis o asemenea
posibilitate, supunând abitaţia aceluiaşi regim juridic ca şi uzul.

257
Titularul dreptului pe care îl examinăm poate să locuiască în casă împreună cu familia sa, chiar dacă
la data constituirii era necăsătorit.
La fel ca şi uzufructuarul, titularul dreptului de abitaţie are la îndemână, pentru apărarea dreptului său,
fie o acţiune confesorie, care pentru el îndeplineşte rolul pe care îl are acţiunea în revendicare pentru
proprietar, fie o acţiune personală născută din actul juridic de constituire a abitaţiei.
În practica judiciară sa statuat că, în cazul în care, cu ocazia înstrăinării locuinţei, vânzătorii – soţ şi
soţie – şiau rezervat un drept de abitaţie asupra întregului apartament, acest drept are caracter
indivizibil. Aceasta înseamnă că după decesul unuia dintre soţi, nudul proprietar nu poate cere
stingerea dreptului de abitaţie astfel constituit, spre a se muta el însuşi întro parte a acelui apartament.
Ca urmare a caracterului său inalienabil, pe cale de consecinţă, dreptul de abitaţie este şi insesizabil.
3.2. Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor
Articolul 973 C. civ. recunoaşte un drept de abitaţie în favoarea soţului supravieţuitor. Pentru a
beneficia de acest drept, soţul supravieţuitor trebuie să nu fie titularul niciunui drept real de a folosi o
altă locuinţă corespunzătoare nevoilor sale. Dreptul de abitaţie poartă asupra casei în care a locuit şi
numai dacă această casă face parte din bunurile moştenirii, adică este bunul propriu al soţului defunct.
Dreptul de abitaţie este gratuit, inalienabil şi insesizabil. Soţul supravieţuitor nu trebuie să dea
garanţie. Folosirea locuinţei de către el este gratuită.
Dacă locuinţa nu este necesară în întregime soţului supravieţuitor, oricare dintre moştenitori poate
cere restrângerea dreptului de abitaţie sau schimbarea obiectului abitaţiei. În acest ultim caz,
moştenitorul reclamant trebuie să îi pună la dispoziţie soţului supravieţuitor o altă locuinţă
corespunzătoare.
Dreptul de abitaţie este un drept temporar. Acest drept durează numai până la partaj, în toate cazurile,
cel puţin un an de la data decesului celuilalt soţ, cu excepţia cazului când soţul supravieţuitor sa
recăsătorit înainte de împlinirea acestui termen.
Litigiile privitoare la dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor se soluţionează de către instanţa
competentă să judece partajul moştenirii, care va hotărî de urgenţă, în camera de consiliu.
Dreptul de superficie
1. Definiţia dreptului de superficie
În absenţa unei definiţii legale a dreptului de superficie în Codul civil anterior, în literatura juridică sa
arătat că acesta este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care constă în dreptul de
proprietate pe care îl are o persoană denumită superficiar, asupra construcţiei, plantaţiei sau altor
lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia
superficiarul are un drept de folosinţă.
În ultimii ani, această definiţie a fost completată în ceea ce priveşte conţinutul său juridic, subliniinduse
caracterul de drept real complex al superficiei, care include în cuprinsul său atributele dreptului de
proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat,
prerogativele posesiei şi dispoziţiei asupra terenului pe care se află edificatele, teren care se află însă
în proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de superficie.
Din examinarea acestor definiţii, şi mai ales a celei mai recente, rezultă, în primul rând, că dreptul de
superficie reprezintă o puternică derogare de la principiul accesiunii imobiliare artificiale, potrivit căruia
tot ceea ce se clădeşte sau se plantează pe un teren, aparţine proprietarului pământului.
În al doilea rând, se constată că dreptul de superficie nu poate fi caracterizat ca un simplu
dezmembrământ, deoarece el este mult mai mult, fiindcă în cuprinsul său se găseşte, aşa cum rezultă
din definiţie, nu numai atributul folosinţei şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului
aparţinând unei alte persoane, ci şi dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării
aparţinând superficiarului.
În al treilea rând, mai ales din cea de a doua definiţie, rezultă că dreptul de superficie nu este rezultatul
unei simple suprapuneri a dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, cu dreptul
de proprietate asupra terenului, deoarece o asemenea operaţiune juridică ar duce invariabil la
accesiunea imobiliară artificială. Dimpotrivă, dreptul de superficie dezmembrează proprietatea asupra
258
terenului deoarece preia nu numai folosinţa terenului, ci şi posesia şi dispoziţia, în mod limitat, asupra
acestuia. Se impune observaţia că dacă vom pleca de la premisa că orice dezmembrare a dreptului de
proprietate privată presupune existenţa unui jus possidendi, întro formă specifică fiecărui
dezmembrământ, înseamnă că acea parte din conţinutul dreptului de superficie care este un
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului, nu se poate reduce la dreptul de
folosinţă, ci cuprinde şi o posesie specifică asupra terenului, ceea ce înseamnă că jus possidendi este
divizat între nudul proprietar şi superficiar. Mai mult, dreptul de superficie include în conţinutul său
juridic şi o parte din atributul dispoziţiei asupra terenului, atât sub aspect material, cât şi sub aspect
juridic.
Ideea disocierii proprietăţii solului de aceea a suprafeţei, sa impus ca urmare a lipsei acute de locuinţe,
pe fondul creşterii populaţiei de la oraşe şi a dezvoltării ştiinţei şi tehnicii construcţiilor şi materialelor
de construcţie. Aşa se explică faptul că, deşi nereglementat în Codul civil din 1864, mai târziu, dreptul
de superficie a fost menţionat întro serie de acte normative, şi anume, în art. 11. din Decretullege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, art. 22 din Decretul nr. 167/1958
referitor la prescripţia extinctivă, art. 18 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru
cauză de utilitate publică şi în art. 21 din Legea nr. 7/1996 cu privire la cadastru şi publicitatea
imobiliară. Prin aceste texte, dreptul de superficie nu sa bucurat de o definiţie legală şi nici de vreo
reglementare a conţinutului său juridic, dar aceste dispoziţii legale confirmă fără putinţă de tăgadă
existenţa acestui drept real principal.
În aceste condiţii, justificarea legală a dreptului de superficie sa făcut cu ajutorul interpretării
sistematice a unor prevederi din Codul civil anterior, şi anume, a dispoziţiei înscrise în art. 489, potrivit
căreia „Proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeţei”, a normei
înscrise în art. 482 din aceeaşi reglementare, în raport cu care „Proprietatea unui lucru mobil sau
imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte ca accesoriu cu lucrul,
întrun mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept de accesiune”, şi mai ales, a
prevederilor art. 492 din acelaşi cod, conform cărora „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în
pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu
cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.
Dreptul de superficie constituia o derogare de la regula care consacra dreptul de accesiune imobiliară
şi care instituia trei prezumţii: prezumţia potrivit căreia orice construcţie, plantaţie sau lucrare, făcute în
pământ sau asupra pământului a fost realizată de către proprietarul solului, prezumţia că proprietarul
solului este persoana care a suportat contravaloarea lucrării şi prezumţia că proprietarul terenului este
şi proprietarul construcţiei, care se regăsesc, aşa cum am văzut, şi în actualul Cod civil.
Din partea finală a prevederilor art. 492 C. civ. din 1864, mai rezulta că aceste prezumţii pot fi
răsturnate, în sensul că este posibilă dovada că terţul constructor este cel care a edificat aceste
construcţii şi că el a suportat contravaloarea acestora. Cea dea treia prezumţie relativă la dreptul de
proprietate, va putea fi înlăturată numai dacă se va face proba acordului proprietarului solului pentru
edificarea de către terţ a construcţiei şi, mai ales, asupra faptului că proprietarul construcţiei va deveni
terţul, iar nu proprietarul terenului.
Dreptul de superficie ia naştere pe baza unui titlu care conferă superficiarului proprietatea
construcţiilor, plantaţiilor şi lucrărilor aflate pe terenul altuia, indiferent dacă aceste construcţii, plantaţii
sau lucrări au fost făcute de însuşi proprietarul terenului sau de către superficiar.
Numai apariţia titlului de proprietate, ca efect al consimţământului intervenit între nudul proprietar şi
superficiar, generează superficia şi împiedică aplicarea regulii prevăzute în art. 492 C. civ. din 1864,
referitoare la accesiunea imobiliară artificială.
Recunoaşterea legală a dreptului de superficie, potrivit textelor din diferitele legi speciale arătate mai
sus, reprezenta expresia posibilităţii juridice de a împărţi proprietatea pe plan orizontal, în sensul ca o
construcţie să aparţină unui anumit proprietar, iar terenul pe care se află zidită acea construcţie să
aparţină altui proprietar. Soluţia este aceeaşi şi atunci când superficia poartă asupra unei plantaţii sau
lucrări.
Dobândirea superficiei

259
Potrivit alin. (2) al art. 693 C. civ., dreptul de superficie se poate dobândi prin act juridic, prin
uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.
Superficia se poate constitui prin convenţie, cu titlu oneros sau gratuit, ori prin legat, în situaţia în care
construcţia este transmisă unei anumite persoane, iar terenul este transmis alteia, chiar dacă în actul
juridic nu se menţionează expres constituirea unui drept de superficie, aşa cum rezultă din art. 693
alin. (3) C. civ.
De asemenea, prin convenţie, superficia se poate constitui şi atunci când proprietarul întregului fond
transmite exclusiv proprietatea asupra construcţiei şi păstrează pentru sine dreptul de nudă proprietate
asupra terenului.
În cazul constituirii dreptului de superficie cu titlu oneros, contravaloarea dreptului de superficie se va
stabili prin acordul părţilor, fie sub forma unei prestaţii băneşti cu caracter forfetar, fie sub forma unor
rate periodice, al căror cuantum şi modalitate de plată, părţile sunt libere să le stabilească după voinţa
lor.
În situaţia în care părţile nu se înţeleg, suma datorată de superficiar către proprietarul terenului se va
stabili de către instanţa de judecată care poate fi sesizată de oricare dintre părţi.
Dacă părţile au omis să includă în act modalitatea în care se va plăti prestaţia superficiarului şi nu cad
de acord asupra acesteia, legiuitorul prevede posibilitatea stabilirii acesteia de către instanţa de
judecată, sub formă de rate lunare.
La stabilirea cuantumului acestora, se va avea în vedere chiria stabilită pe piaţa liberă în funcţie de
criteriile precizate în art. 697 alin. (1) C. civ., respectiv natura terenului, zona unde este situat acesta şi
destinaţia construcţiei existente. Aceste criterii de evaluare nu sunt limitative, instanţa putând lua în
considerare orice alt criteriu de determinare a contravalorii folosinţei.
Înscrisul prin care se constituie un drept de superficie trebuie să îmbrace forma actului autentic, iar
dreptul se înscrie în cartea funciară.
O situaţie aparte de dobândire a unui drept de superficie o reprezintă cea în care soţii supuşi regimului
comunităţii de bunuri edifică împreună o construcţie pe terenul care se află în proprietatea exclusivă a
unuia dintre ei. În acest caz, dreptul de proprietate asupra construcţiei se dobândeşte în proprietate
devălmaşă prin faptul edificării, în acelaşi moment născânduse şi dreptul de superficie în favoarea
soţului neproprietar al terenului.
Prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului vor fi exercitate în comun de cei doi soţi în
scopul exploatării construcţiei,unul având calitatea de proprietar, iar celălalt de superficiar.
Izvorul dreptului de superficie, în acest caz, este faptul juridic în sens restrâns al realizării de către soţi,
în timpul căsătoriei, a unei construcţii pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, fapt de care legea leagă
producerea acestui efect juridic prin dispoziţiile art. 339 C. civ., potrivit căruia „Bunurile dobândite în
timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune
în devălmăşie ale soţilor”.
Alin. (2) al art. 693 C. civ. menţionează expres faptul că superficia se poate dobândi şi prin
uzucapiune. În lipsa altor precizări, putem admite, cel puţin la nivel teoretic, faptul că superficia se
poate dobândi atât prin uzucapiune extratabulară cât şi prin uzucapiune tabulară dacă sunt întrunite
condiţiile prevăzute de art. 930 şi art. 931 C. civ.
În condiţiile art. 930 C. civ., superficiarul şiar putea înscrie dreptul său de superficie în cartea funciară,
dacă se află în una dintre următoarele situaţii: a) titularul dreptului de superficie înscris în cartea
funciară a decedat sau, în cazul persoanelor juridice, şia încetat existenţa; b) în cazul în care a fost
înscrisă în cartea funciară o declaraţie de renunţare la dreptul de proprietate, cu precizarea că
renunţarea trebuie să aibă ca obiect doar dreptul de proprietate asupra construcţiei, nu şi asupra
terenului, situaţie greu de întâlnit în practică; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate aceste cazuri, superficiarul trebuie să fi posedat imobilul timp de 10 ani cu intenţia de a
dobândi doar superficia, iar nu şi dreptul de proprietate asupra terenului.

260
Superficia va putea fi dobândită prin uzucapiune tabulară numai dacă superficiarul şia înscris cu
bunăcredinţă, dreptul său de superficie fără cauză legitimă, în cartea funciară, şi a posedat imobilul cu
acest titlu, timp de 5 ani de la data înscrierii.
Posesia trebuie să fie neviciată, iar la intrarea în posesie superficiarul să fi fost de bunăcredinţă,
nefiind suficient să fie de bunăcredinţă doar în momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară.
Alin. (4) al art. 693 C. civ. prevede o situaţie specială a constituirii unei superficii în favoarea celui care
a construit pe terenul altuia, în cazul în care proprietarul terenului renunţă la dreptul de a invoca
accesiunea sau cesionează acest drept în favoarea unei terţe persoane.
Renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea nu se poate face decât în
favoarea constructorului, spre deosebire de cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, care are loc în
beneficiul unei terţe persoane.
Renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, adică la dreptul de a deveni
proprietar asupra construcţiei, este o formă de exercitare a dreptului potestativ de accesiune imobiliară
artificială.
Am arătat, cu ocazia analizei accesiunii imobiliare artificiale, că până la invocarea de către proprietarul
terenului a dobândirii, prin accesiune, a dreptului de proprietate asupra construcţiei, doctrina a
considerat că autorul lucrării are un drept de proprietate sub condiţie rezolutorie atipică, evenimentul
cu valoare de condiţie fiind tocmai manifestarea de voinţă a proprietarului terenului în sensul dobândirii
proprietăţii asupra lucrării.
Renunţarea la dreptul de a invoca accesiunea transformă dreptul condiţional al autorului lucrării în
drept pur şi simplu. Abia în acest moment se naşte însă, în favoarea autorului lucrării, un drept de
superficie. Nu putem vorbi, până la manifestarea de voinţă a proprietarului terenului în sensul
renunţării la dreptul de a invoca accesiunea, de un drept de superficie afectat de condiţie, deoarece
superficia presupune, în mod necesar, acordul proprietarului terenului asupra edificării construcţiei, or,
prin ipoteză, accesiunea imobiliară artificială exclude existenţa unei convenţii în acest sens.
Dreptul de a invoca accesiunea poate fi cesionat unei terţe persoane. Dreptul de a invoca accesiunea
aparţine, în toate cazurile, proprietarului terenului, fiind o prerogativă a dreptului său de proprietate,
astfel că atunci când proprietarul terenului cesionează unui terţ dreptul de a invoca accesiunea, terţul
va dobândi un drept de superficie, deoarece în temeiul dreptului de accesiune dobândit prin cesiune,
va deveni proprietar asupra lucrării, iar terenul va aparţine în continuare aceluiaşi proprietar. În situaţia
în care proprietatea asupra terenului se transmite unei alte persoane şi odată cu aceasta şi dreptul de
a invoca accesiunea, nu se va naşte o superficie, deoarece atât proprietatea asupra construcţiei cât şi
proprietatea asupra terenului vor aparţine terţei persoane.
6. Durata dreptului de superficie
Până la reglementarea actuală a dreptului de superficie, doctrina şi jurisprudenţa considerau că
dreptul de superficie este un drept perpetuu, caracter imprimat de dreptul de proprietate asupra
construcţiei, plantaţiei sau lucrării. Având în vedere că folosinţa asupra terenului era recunoscută doar
în scopul exploatării proprietăţii asupra construcţiei, dezmembrământul folosinţei dura în timp cel puţin
tot atât cât dura construcţia. Se admitea însă că dreptul de superficie înceta prin pieirea construcţiei,
plantaţiei sau lucrării sau prin reunirea în patrimoniul aceleiaşi persoane a dreptului de proprietate
asupra construcţiei şi terenului.
Caracterul temporar al superficiei, reglementat de art. 694 C. civ., nu contravine caracterului perpetuu
al dreptului de proprietate. Dezmembrămintele dreptului de proprietate au caracter temporar tocmai
pentru că starea în care dreptul de proprietate este perpetuu este cea a dreptului deplin, în care
titularul său se bucură de toate prerogativele pe care i le conferă acest drept.
Potrivit art. 694 C. civ., dreptul de superficie nu poate fi decât temporar, iar termenul maxim legal
pentru care poate fi constituit este de 99 ani. La expirarea acestui termen, dreptul de superficie poate fi
reînnoit. Legea nu prevede o altă limită a termenului pentru superficia reînnoită, astfel că se va aplica
aceeaşi limită maximă de 99 de ani.
Având în vedere că până la actuala reglementare, pieirea construcţiei, plantaţiei sau lucrării ducea la
încetarea dreptului de superficie, caracterul perpetuu al superficiei fiind determinat de caracterul
261
perpetuu al dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, în condiţiile limitării în
timp a superficiei în actualul Cod civil, se pune problema care va fi situaţia acestuia dacă are loc
pieirea construcţiei înainte de expirarea termenului de existenţă a superficiei.
Răspunsul îl găsim în reglementarea art. 698 pct. c) C. civ., referitoare la cazurile de încetare a
superficiei. Pieirea construcţiei reprezintă o cauză de încetare a superficiei numai dacă există o
stipulaţie expresă în acest sens.
Aceasta înseamnă că în cazul în care nu se prevede expres stingerea dreptului de superficie prin
pieirea construcţiei, până la expirarea termenului, superficiarul va putea ridica o nouă construcţie care
va trebui să respecte structura şi forma celei dintâi, având în vedere dispoziţia expresă a art. 695 alin.
(2) C. civ.
Desocotirea superficiarului cu proprietarul terenului se va face potrivit art. 699 C. civ., aplicabil în
situaţia în care construcţia nu exista în momentul constituirii superficiei.
7. Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie
a) Prerogativele superficiarului
Exerciţiul dreptului de superficie diferă după cum este vorba despre o superficie incipientă sau o
superficie deplină, o superficie completă sau o superficie incompletă.
În cazul când construcţia, plantaţia sau lucrarea există la data constituirii superficiei, dreptul
superficiarului asupra acestora presupune exerciţiul celor trei atribute specifice proprietăţii: posesia,
folosinţa şi dispoziţia.
În ceea ce priveşte terenul atribuit în folosinţă, superficiarul exercită asupra acestuia mai mult decât
atributul folosinţei, înţeles ca prerogativă a dreptului de proprietate, deoarece putem vorbi, în cazul
dreptului de superficie despre o posesie specifică acestui drept, care presupune nu numai acte de
conservare şi administrare, ci şi acte de dispoziţie materială sau chiar juridică în ce priveşte dreptul în
ansamblul său (îl poate înstrăina sau greva cu sarcini reale).
Posesia caracteristică dreptului de superficie presupune nu numai stăpânirea lucrărilor edificate, ci şi a
terenului aferent. Singura prerogativă pe care nu o are superficiarul este cea de dispoziţie asupra
nudei proprietăţi. De asemenea, în cazul unei superficii incomplete dreptul superficiarului este limitat la
suprafaţa de teren convenită pentru folosinţă sau, dacă nu sau precizat expres limitele acestei
suprafeţe, ele vor fi circumscrise de suprafaţa lucrărilor, construcţiilor sau plantaţiilor realizate şi,
eventual, calea de acces la acestea.
Exerciţiul dreptului de superficie nu trebuie să aducă nici o atingere nudei proprietăţi. Superficiarului îi
revine atât o obligaţie generală negativă, de a nu aduce atingere nudei proprietăţi, corelativă dreptului
real de nudă proprietate, dar îi pot reveni o serie de obligaţii din raportul superficiar care ia naştere pe
cale convenţională, obligaţii propter rem sau obligaţii personale.
Nudului proprietar, la rândul său, îi revine obligaţia generală negativă de a nu împiedica exercitarea
dreptului de superficie, precum şi obligaţii pe care şi lea asumat, eventual, pe cale convenţională.
b) Limitele materiale ale exercitării superficiei
Dreptul de superficie se exercită, potrivit art. 695 alin. (1) C. civ., în limitele şi în condiţiile prevăzute în
actul constitutiv.
După cum am arătat, dreptul de superficie cuprinde în conţinutul său dezmembrământul folosinţei
terenului ce aparţine altei persoane. Proprietarul terenului va putea ceda superficiarului prerogativele
sale asupra subsolului terenului, păstrândule pe cele asupra solului sau va putea păstra prerogativele
asupra subsolului, cedândule pe cele asupra solului.
În ceea ce priveşte limitele materiale ale suprafeţei de teren afectată folosinţei, legiuitorul menţionează
în cuprinsul alin. (1) al art. 695 C. civ. că dacă părţile nu stipulează altfel în actul constitutiv de
superficie, în cazul superficiei incipiente, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de
suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască, iar în cazul superficiei depline, de suprafaţa
pe care este edificată construcţia, la care se adaugă, în ambele cazuri, suprafaţa de teren necesară
exploatării construcţiei.
c) Obligaţia superficiarului de a conserva structura construcţiei
262
În situaţia în care superficia se constituie asupra unei construcţii existente, superficiarului îi revine
obligaţia de ai conserva structura. În niciun caz superficiarul nu poate modifica structura construcţiei,
în lipsa unei stipulaţii contrare în actul constitutiv de superficie.
Cu toate acestea, dacă apreciază că este necesar, o va putea demola, dar este obligat să o
reconstruiască în forma iniţială Această obligaţie este justificată de caracterul temporar al superficiei,
la încetarea acesteia, superficiarul fiind obligat să transmită construcţia proprietarului terenului.
În cazul în care superficiarul nu îşi execută obligaţia de a conserva structura construcţiei, conform
dispoziţiilor art. 695 alin. (3) C. civ., „proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani,
încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară”.
Deşi, din redactarea acestui text, datorită folosirii conjuncţiei „sau”, ar părea că legiuitorul a urmărit
aplicarea unei sancţiuni alternative, în realitate, încetarea dreptului de superficie nu împiedică, ci,
dimpotrivă, presupune şi revenirea la situaţia anterioară. În caz contrar, proprietarul terenului ar putea
fi prejudiciat, simpla sancţiune a încetării dreptului superficiarului nefiind suficientă pentru restabilirea
unui echilibru patrimonial între aceştia.
Dreptul la acţiune pentru încetarea superficiei şi revenirea la situaţia anterioară se prescrie în termen
de 3 ani. Chiar dacă legiuitorul nu prevede momentul de la care începe să curgă termenul de 3 ani,
acesta va fi acela la care proprietarul terenului a luat cunoştinţă despre modificarea structurii
construcţiei.
În situaţia în care proprietarul terenului nu doreşte să pună capăt dreptului de superficie, va putea
solicita repunerea în situaţia anterioară, adică modificarea structurii construcţiei prin aducerea acesteia
la starea existentă în momentul constituirii superficiei.
În acest din urmă caz, termenul de prescripţie de 3 ani nu începe să curgă decât după expirarea
duratei superficiei. Pe toată perioada cât este constituit dreptul de superficie, cursul prescripţiei este
suspendat, iar superficiarul va putea folosi construcţia în forma modificată.
d) Înstrăinarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie este un drept patrimonial care există în mod independent în patrimoniul titularului
său şi care poate fi transmis de sine stătător, fără a fi necesar un acord în acest sens din partea
proprietarului terenului, deşi include în conţinutul său, ca dezmembrământ, folosinţa terenului ce
aparţine în proprietate altei persoane.
Atât timp cât există construcţia, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina sau ipoteca
numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. Aceasta înseamnă că dreptul de
folosinţă asupra terenului are caracter accesoriu în raport cu proprietatea asupra construcţiei.
Având în vedere că numai în cazul superficiei depline, dreptul de folosinţă asupra terenului, ca
accesoriu al acesteia, se poate înstrăina sau ipoteca numai împreună cu construcţia, rezultă că, atât
timp cât construcţia nu este edificată, dreptul de superficie se poate înstrăina în forma sa incipientă,
prin transmiterea dreptului de a construi împreună cu dreptul de folosinţă asupra terenului. Nici în
acest caz nu este necesar acordul proprietarului terenului la înstrăinare.
Apărarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie, ca orice drept real principal, este opozabil erga omnes. Din această cauză,
acţiunea confesorie, prin care se apără orice dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, deci
şi dreptul de superficie, poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care împiedică exerciţiul acestui
drept, chiar şi împotriva proprietarului terenului care a constituit superficia.
Şi în lipsa unei reglementări exprese, doctrina a considerat dreptul de superficie ca imprescriptibil,
având în vedere că superficiarul era titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar
perpetuitatea dreptului de proprietate reclama caracterul imprescriptibil al întregului drept complex a
cărei componentă era.
În optica legiuitorului actual, deşi dreptul de superficie are caracter temporar, putând fi constituit pentru
maxim 99 de ani, acest caracter nu contravine caracterului imprescriptibil al acţiunii confesorii.
Imprescriptibilitatea acestei acţiuni semnifică faptul că dreptul de superficie poate fi apărat pe toată
durata sa de existenţă, neputânduse invoca faptul că a încetat prin neuz. Aceasta nu înseamnă că

263
dreptul material la acţiunea prin care se apără dreptul de superficie poate supravieţui dreptului
subiectiv însuşi.
Faptul că dreptul de superficie nu se stinge prin neuz, nu împiedică pierderea sa dacă o altă persoană
poate dovedi dobândirea prin uzucapiune fie a superficiei, fie atât a dreptului de proprietate asupra
terenului, cât şi asupra construcţiei care exista pe acest teren. Dacă, însă, construcţia a fost edificată
de către o terţă persoană fără drept, se vor aplica regulile care guvernează accesiunea imobiliară
artificială, potrivit art. 596 C. civ.
În consecinţă, deşi imprescriptibilă, similar revendicării, acţiunea va fi paralizată prin invocarea de
către o terţă persoană, a uzucapiunii. Dreptul de superficie se pierde, în acest caz, nu în mod direct,
prin neuzul său de către superficiar, ci în manieră indirectă, prin uzul exercitat de către o terţă
persoană, dacă sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii.
9. Încetarea superficiei
Cu toate că art. 885 alin. (1) C. civ. prevede că drepturile reale se dobândesc doar prin intabularea în
cartea funciară, acest efect constitutiv de drept al intabulării a fost amânat prin art. 56 din Legea nr.
71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, astfel că actul constitutiv de superficie încheiat în formă
autentică va naşte valabil dreptul de superficie, iar înscrierea dreptului de superficie în cartea funciară,
la fel ca şi în cazul altor drepturi reale, nu va avea decât efect de opozabilitate faţă de terţi. În schimb,
regimul stingerii dreptului real nu mai este simetric, astfel că drepturile reale se sting doar în momentul
radierii lor din cartea funciară, potrivit art. 885 alin. (2) C. civ.
Radierea din cartea funciară a dreptului de superficie poate fi cerută pentru una dintre cauzele
prevăzute de art. 698 C. civ.: a)la expirarea termenului; b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia
devin proprietatea aceleiaşi persoane; c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în
acest sens; în alte cazuri prevăzute de lege.
a) Expirarea termenului
Radierea superficiei poate fi cerută oricând din momentul expirării duratei pentru care dreptul a fost
constituit. Se pune problema ce se întâmplă în situaţia în care, deşi a ajuns la termen, partea
interesată nu cere radierea superficiei din cartea funciară. Având în vedere că dreptul se stinge doar
prin radiere, este oare posibilă supravieţuirea superficiei după ce cauza de încetare şia produs
efectele, adică o reînnoire tacită, în lipsa unui acord expres al părţilor de reînnoire a convenţiei? În
opinia noastră, reînnoirea superficiei trebuie să fie neapărat expresă şi să îmbrace forma autentică a
actului iniţial.
Odată împlinit termenul pentru care a fost constituită superficia, deşi dreptul nu sa stins întrucât nu a
fost radiat din cartea funciară, el nu mai poate fi exercitat de către superficiar. În orice moment ulterior
împlinirii termenului, proprietarul terenului poate solicita radierea dreptului din cartea funciară.
Chiar dacă superficiarul nu solicită radierea dreptului său din cartea funciară, prin art. 83 pct. 27 din
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil sa prevăzut
posibilitatea radierii dreptului din cartea funciară, la cererea persoanei interesate, în situaţia expirării
termenului, a decesului persoanei fizice superficiare sau a încetării persoanei juridice, fără
consimţământul autentic al titularului dreptului. În aceste condiţii, proprietarul va putea cere el însuşi
radierea dreptului de superficie în cazul în care este incidentă una dintre aceste situaţii, prin urmare şi
atunci când termenul pentru care a încetat superficia a expirat, iar superficiarul refuză să îşi dea
consimţământul pentru radiere.
Împlinirea termenului ne apare astfel, mai mult o cauză de încetare a exercitării dreptului de superficie,
decât o cauză de încetare a dreptului însuşi. Credem că, în opinia legiuitorului, încetarea dreptului de
superficie nu este identică semantic cu stingerea dreptului de superficie. Încetarea dreptului de
superficie are semnificaţia încetării exercitării dreptului de superficie, iar stingerea dreptului de
superficie înseamnă dispariţia dreptului din patrimoniul titularului său şi se produce doar prin radierea
dreptului din cartea funciară.
În situaţia în care superficiarul dobândeşte dreptul de a construi pe terenul proprietatea altei persoane
şi de a deveni proprietarul acestei construcţii pe durata pentru care dreptul de superficie a fost
constituit, potrivit art. 699 alin. (1) C. civ., „în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului

264
dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu
obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului”.
În art. 699 alin. (2) C. civ. se prevede că atunci „când construcţia nu exista în momentul constituirii
dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului,
proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie
pe care acesta ar fi avuto dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere
terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia
anterioară”.
Este firesc ca, la încetarea termenului pentru care superficia a fost constituită, dacă proprietarul
terenului doreşte să dobândească proprietatea asupra construcţiei edificate de superficiar pe terenul
său, să îşi poată exercita acest drept.
Expirarea termenului pentru care superficia a fost constituită este o cauză de încetare a dreptului de
proprietate al superficiarului asupra construcţiei, momentul stingerii dreptului fiind cel al radierii sale din
cartea funciară. Prin expirarea termenului, calitatea de superficiar dispare, fiind înlocuită cu cea de
constructor sau autor al lucrării executate pe terenul altuia. Din această cauză, încetarea dreptului de
superficie în baza căruia superficiarul a deţinut construcţia reclamă aplicarea regulilor accesiunii
imobiliare artificiale, deşi construcţia a fost edificată de către superficiar în baza dreptului real care a
fost constituit în favoarea sa.
Cu toate acestea, observăm că dispoziţiile art. 699 alin. (1) C. civ., prin care proprietarul terenului
dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar se aplică în absenţa unei
stipulaţii contrare, adică dacă părţile nu convin ca superficiarul să rămână în continuare proprietar
asupra construcţiei, dobândind eventual şi proprietatea asupra terenului, sau dacă nu stipulează o
reînnoire a superficiei.
În concluzie, dobândirea proprietăţii asupra construcţiei de către proprietarul terenului, la expirarea
termenului, nu este obligatorie, părţile putând prevedea o altă modalitate de echilibrare patrimonială.
De asemenea, proprietarul terenului poate ceda dreptul de a invoca accesiunea asupra construcţiei
unei terţe persoane, care va dobândi calitatea de superficiar.
În situaţia în care proprietarul terenului optează să devină proprietar asupra construcţiei edificate de
superficiar, va fi obligat să îi plătească acestuia din urmă, valoarea de circulaţie a construcţiei la data
expirării termenului.
Atunci când construcţia edificată de superficiar are, la expirarea termenului, o valoare egală sau mai
mare în raport cu cea a terenului, proprietarul terenului poate să nu opteze pentru dobândirea
proprietăţii asupra construcţiei şi să îi ceară superficiarului să cumpere terenul. Şi în acest caz, preţul
este stabilit la valoarea de piaţă pe care o are terenul la expirarea termenului, în condiţiile în care
construcţia nu ar fi fost edificată.
Constructorul poate refuza să cumpere terenul numai dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia
edificată pe teren şi îl aduce în situaţia anterioară construirii.
Observăm că, în dreptul nostru, cel care are prioritate în dobândirea proprietăţii asupra întregului
imobil, adică atât asupra construcţiei, cât şi asupra terenului, este proprietarul terenului, acesta
putândul obliga pe constructor să cumpere terenul numai dacă valoarea construcţiei este egală sau
mai mare decât valoarea terenului, în timp ce în Codul civil din Québec, sursă de inspiraţie pentru
legiuitorul român, superficiarul are prioritate în manifestarea intenţiei pentru a deveni proprietar asupra
terenului şi, numai dacă nu îşi exercită acest drept în termen de 90 de zile, proprietarul terenului
dobândeşte şi proprietatea asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării.
În cazul încetării superficiei prin expirarea termenului, vor primi aplicare dispoziţiile speciale ale art.
699 C. civ., iar nu cele prevăzute de art. 583585 C. civ. care reglementează situaţia lucrărilor adăugate
cu caracter durabil asupra imobilului altuia în materia accesiunii imobiliare artificiale.
În art. 699 alin. (3) C. civ. este reglementată situaţia drepturilor constituite de superficiar atunci când
superficia încetează.

265
Dezmembrămintele constituite de către superficiar asupra dreptului său se sting la încetarea dreptului
de superficie, cu excepţia situaţiei în care în actul constitutiv de superficie părţile nu au prevăzut
expres contrariul.
Drepturile reale de garanţie constituite de superficiar asupra dreptului său continuă să existe după
încetarea superficiei, pe temeiul unei subrogaţii reale cu titlu particular. Astfel, ipotecile care
reglementează dreptul de superficie se strămută asupra sumei de bani plătite de proprietarul terenului
şi care reprezintă contravaloarea construcţiei, sau asupra materialelor rezultate din ridicarea
construcţiei atunci când superficiarul nu doreşte să cumpere terenul.
Observăm însă că, în urma subrogaţiei reale, ipotecile vor deveni mobiliare, fiind supuse unui alt regim
juridic.
În situaţia în care constructorul consimte să cumpere terenul, ipoteca ce a fost constituită asupra
superficiei se extinde şi asupra terenului.
În ceea ce priveşte ipotecile constituite de nudul proprietar asupra terenului în timpul existenţei
dreptului de superficie, acestea nu se vor extinde şi asupra construcţiei în ipoteza în care, prin
accesiune, proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei.
Atunci când constructorul consimte să dobândească proprietatea asupra terenului, ipoteca ce a fost
constituită de nudul proprietar asupra terenului se strămută asupra sumei de bani pe care o primeşte
proprietarul terenului ca echivalent valoric al acestuia. Şi în acest caz suntem în prezenţa unei
subrogaţii reale cu titlu particular, ipoteca imobiliară constituită de nudul proprietar transformânduse
întro ipotecă mobiliară ce va purta asupra sumei de bani ce constituie echivalentul valoric al terenului.
În fine, în situaţia în care constructorul refuză să dobândească proprietatea asupra terenului şi îl aduce
în situaţia anterioară prin ridicarea construcţiei de pe teren, ipoteca se extinde asupra întregului teren.
b) Consolidarea dreptului de proprietate
Superficia încetează prin consolidarea dreptului de proprietate. Aceasta se produce atunci când
proprietatea asupra construcţiei şi proprietatea asupra terenului revin aceleiaşi persoane. În această
situaţie, fie superficiarul dobândeşte proprietatea asupra terenului, fie proprietarul terenului
dobândeşte proprietatea asupra construcţiei, fie o terţă persoană dobândeşte atât proprietatea asupra
terenului cât şi asupra construcţiei.
Efectele încetării superficiei prin consolidare sunt prevăzute în art. 700 C. civ.
Prin consolidare, proprietatea asupra construcţiei şi proprietatea asupra terenului revin aceleiaşi
persoane, care poate fi superficiarul, nudul proprietar sau un terţ.
Deşi pare firesc ca, în condiţiile în care superficiarul dobândeşte şi proprietatea asupra terenului,
actele juridice constitutive de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, pe care acesta lea încheiat
în calitate de superficiar, să fie menţinute, legiuitorul nu distinge între situaţia în care consolidarea
operează în patrimoniul superficiarului şi cea în care efectele sale se produc în patrimoniul proprietarul
terenului sau al unui terţ. Aceasta înseamnă că aceeaşi obligaţie îi incumbă şi proprietarului terenului
care dobândeşte proprietatea asupra construcţiei, şi terţului care dobândeşte atât nuda proprietate
asupra terenului cât şi dreptul de superficie, deşi nu avut calitatea de părţi în acele acte.
Dezmembrămintele nu vor putea fi menţinute pentru o durată mai mare decât cea pentru care au fost
constituite, fără a se depăşi termenul superficiei iniţiale.
Ipotecile constituite de superficiar sau de nudul proprietar, se vor menţine, fiecare pentru obiectul
pentru care au fost constituite, fără a avea loc o extindere a obiectului lor cu privire la întregul imobil.
c) Pieirea construcţiei
Aceasta reprezintă o cauză de încetare a dreptului de superficie numai dacă există stipulaţie expresă
în acest sens. Acest fapt se explică prin constituirea dreptului de superficie pe o durată determinată,
astfel încât, până la expirarea termenului, superficiarul este în drept să îl exercite. Atunci când în actul
de constituire a superficiei nu se prevede expres încetarea dreptului prin pieirea construcţiei,
superficiarul sau chiar proprietarul terenului vor putea reface construcţia, iar dreptul va continua să
existe până la expirarea termenului.

266
Astfel, în cazul unei superficii cu titlu oneros, în care superficiarul a dobândit proprietatea asupra unei
construcţii existente pe teren la data constituirii superficiei, în cazul pieirii construcţiei înainte de
încetarea dreptului de superficie, superficiarul poate solicita proprietarului terenului refacerea
construcţiei.
Dacă superficiarul a dobândit o superficie incipientă, adică dreptul de a construi pe terenul altuia, în
cazul pieirii construcţiei, superficiarul o va putea ridica din nou, pe cheltuiala sa, urmând ca, la
încetarea termenului, să se desocotească cu proprietarul terenului după regulile prevăzute de art. 699
C. civ.
Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei sunt reglementate de art. 701 C. civ.
Dispoziţiile primului alineat al art. 701 C. civ. reglementează efectele pe care încetarea superficiei prin
pieirea construcţiei le produce în situaţia drepturilor reale constituite de superficiar, care grevează
superficia, iar cele din alineatul al doilea, în situaţia ipotecii constituite de proprietarul terenului.
Superficiarul nu poate greva cu drepturi reale decât dreptul său de superficie, iar dacă în actul
constitutiv de superficie, existenţa superficiei a fost legată de existenţa construcţiei, este firesc ca în
cazul pieirii construcţiei să se stingă nu numai dreptul de superficie, ci şi dreptul real care îl grevează,
prin dispariţia obiectului acestui drept.
În ceea ce priveşte ipoteca ce a fost constituită de către nudul proprietar asupra terenului în perioada
de existenţă a superficiei, aceasta se va menţine în cazul încetării superficiei prin pieirea construcţiei,
deoarece în acel moment dreptul de proprietate asupra terenului se reîntregeşte. Folosinţa asupra
terenului nu îşi mai găseşte justificarea ca prerogativă detaşată din dreptul de proprietate, ci doar ca
atribut al dreptului de proprietate reîntregit.
Dreptul de servitute
1. Noţiunea şi caracterele juridice ale dreptului de servitute
1.1. Noţiunea de servitute
În dreptul modern, noţiunea de servitute are o sferă mult mai restrânsă faţă de dreptul roman,
deoarece uzufructul, uzul şi abitaţia, adică aşazisele servituţi personale, au fost excluse din categoria
servituţilor, cu motivarea că ele nu sunt constituite în favoarea unui imobil ca fond dominant.
În doctrina de drept civil, dreptul de servitute este examinat în sens larg, deoarece conferă titularului
fondului dominant beneficiul limitării exerciţiului dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
precum şi posibilitatea exercitării unora dintre prerogativele care intră în conţinutul juridic al acestui
drept.
În sens restrâns, se consideră că servituţi există numai atunci când titularul fondului dominant exercită
anumite prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit, fiind
excluse limitările care provin din raporturile normale de vecinătate.
Potrivit art. 755 alin. (1) C. civ., „Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar”.
Definiţia servituţii în Codul civil actual respectă tiparul definiţiei dreptului de servitute în Codul civil
anterior, care a fost criticată în doctrină, în primul rând pentru faptul că nu se referă la elementele
esenţiale care configurează dreptul de servitute ca dezmembrământ, ci dimpotrivă, folosinduse de
noţiunea de „sarcină“, are în vedere doar latura pasivă a raportului juridic respectiv.
Observăm că nici din actuala definiţie nu rezultă natura juridică a sarcinii care grevează un imobil în
favoarea altui imobil, adică nu se face trimitere la noţiunea de dezmembrământ şi nici nu se
precizează că prerogativele conferite proprietarului fondului dominant sunt stabilite prin titlul de
constituire. În plus, utilizarea termenului „sarcină”, care are multiple semnificaţii, ne îndepărtează de
dezmembrământ, care este genul proxim al noţiunii de servitute.
A defini o noţiune înseamnă a dezvălui notele esenţiale din conţinutul ei, ceea ce înseamnă că definiţia
trebuie să cuprindă prerogativele conferite titularului fondului dominant, iar nu elementele care se
referă doar la obligaţia corelativă.
Astfel fiind, subscriem pe deplin la definiţia mai recentă, potrivit căreia „Dreptul de servitute este
dezmembrământul dreptului de proprietate privată asupra unui imobil care are calitatea de fond
267
aservit, constituit în favoarea proprietarului unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant,
dezmembrământ cu caracter indivizibil, care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative,
stabilite prin titlul de constituire, asupra fondului aservit.
Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea este denumit fond dominant, iar cel care suportă
sarcina servituţii este denumit fond aservit. Aceste imobile trebuie să aparţină unor proprietari diferiţi,
pentru că nimeni nu îşi poate constitui o servitute asupra propriului său fond (neminem res sua servit).
Servitutea nu poate fi constituită între coproprietari, în calitatea lor de titulari ai unei cotepărţi din
dreptul de proprietate. Înţelegerea lor cu privire la modul de folosire a bunului comun pe calea unui
partaj de folosinţă nu echivalează cu constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată.
Prin urmare, existenţa a două imobile diferite este condiţia premisă pentru existenţa unui drept de
servitute. Cele două imobile nu trebuie să fie neapărat învecinate, ci întro proximitate mediată, care să
permită uzul sau utilitatea imobilului ce constituie fondul dominant.
Fiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de servitute presupune un transfer de
prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit către titularul
fondului dominant. Exercitarea acestor atribute este, după părerea noastră, în toate cazurile, parţială,
în sensul că proprietarul fondului aservit nu va putea rămâne doar cu nuda proprietate, fiindcă atunci
când întreaga posesie şi întreaga folosinţă vor fi transmise, prin act juridic, proprietarului fondului
dominant, ne vom găsi în prezenţa altui dezmembrământ, nicidecum a unui drept de servitute.
Servitutea nu poate fi constituită decât pentru a permite uzul sau utilitatea fondului dominant. Utilitatea
presupune asigurarea destinaţiei economice a fondului dominant sau poate consta întro sporire a
confortului acestuia.

Servituţile nu trebuie confundate cu limitele legale în exercitarea dreptului de proprietate în raporturile

de vecinătate. Conţinutul şi sfera limitării exerciţiului proprietăţii este determinat, în acest ultim caz, de
către lege (art. 602630 C. civ.), nu se constituie pe cale convenţională. Părţile nu sunt obligate să
convină, prin act juridic, la o limitare a proprietăţii pentru a fi posibilă convieţuirea lor în vecinătate.
Legiuitorul a intervenit în acest raport de vecinătate tocmai pentru a împiedica eventuala opoziţie a
vecinilor la limitarea dreptului lor de proprietate şi pentru a evita un şir nesfârşit de litigii care ar putea
avea acest obiect.
Servitutea poate avea caracter reciproc, atunci când ambele fonduri au atât calitatea de fond dominant
cât şi de fond aservit.
Fiind un drept asupra unui imobil ce aparţine altei persoane, dreptul de servitute nu poate fi
dezmembrat şi nici grevat la rândul său de o altă servitute.
1.2. Caracterele juridice al dreptului de servitute
Din definiţia dreptului de servitute, arătată mai sus, se desprind următoarele caractere juridice: dreptul
de servitute este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată; dreptul de servitute este un
drept real imobiliar; dreptul de servitute presupune existenţa a cel puţin două imobile, aparţinând unor
proprietari diferiţi; dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului
dominant; conţinutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci este stabilit chiar
prin titlul de constituire a servituţii; dreptul de servitute are caracter perpetuu; dreptul de servitute este
indivizibil.
a) Dreptul de servitute este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată
Dreptul de servitute este un drept real principal, rezultat din dezmembrarea proprietăţii, un drept real
asupra unui imobil al altuia. Numai în măsura în care are loc dezmembrarea se poate vorbi de un
veritabil drept de servitute.
b) Dreptul de servitute are ca obiect un imobil prin natura sa.
Aceasta înseamnă că bunurile imobile prin destinaţie nu pot forma obiectul unui drept de servitute.
Exercitarea servituţii este posibilă numai asupra bunurilor corporale, imobile prin natura lor. Un bun
mobil, corporal sau incorporal, nu poate fi obiect de servitute, la fel cum nu se poate constitui o
268
servitute asupra unei universalităţi de fapt, cum este un fond de comerţ. Acest fapt nu exclude
posibilitatea constituirii unor servituţi asupra unor bunuri imobile ce compun acea universalitate.
c) Dreptul de servitute presupune existenţa a cel puţin două imobile în proximitate, aparţinând unor
proprietari diferiţi
Acest drept care se naşte prin dezmembrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin natura
sa, impune cu necesitate un al doilea imobil prin natura sa, pentru uzul şi utilitatea în vederea căruia
sa născut dezmembrământul.
Am arătat că, în ceea ce priveşte noţiunea de „vecinătate“, aceasta are un sens larg deoarece nu se
reduce la proximitatea imediată, ci include şi ideea de proximitate mediată. Prin urmare, nu este
neapărat necesar ca imobilele între care se stabileşte dreptul de servitute să aibă un hotar comun, de
exemplu, servitutea de apeduct se poate stabili în favoarea unui fond dominant şi poate apăsa asupra
mai multor imobile aservite, dintre care numai unul are hotar comun cu fondul dominant. În fine, se
impune precizarea că proximitatea imediată trebuie înţeleasă şi acceptată în limite rezonabile, adică
imobilele să nu fie prea îndepărtate. Apoi, relaţia de servitute se poate stabili şi între trei sau mai multe
imobile vecine, cum ar fi, de exemplu, în cazul servituţilor de trecere şi de apeduct, unde pot fi întâlnite
mai multe fonduri dominante şi mai multe fonduri aservite.
In materia servituţilor, prin aplicarea regulii nemini res sua servit, este de neconceput ca acest
dezmembrământ să existe între două fonduri care aparţin aceluiaşi proprietar. Când proprietarul celor
două imobile a creat aparenţa unei servituţi între cele două fonduri, în realitate, este vorba de
exercitarea unor prerogative ale dreptului de proprietate, iar nu de un jus in re aliena. Cu toate
acestea, atunci când persoana respectivă este proprietar exclusiv al unui fond şi coproprietar al
celuilalt fond, sau chiar în situaţia în care proprietarul fondului aservit a dobândit nuda proprietate
asupra fondului dominant, nu se mai poate aplica regula nemini res sua servit, deoarece aceasta
impune, în mod necesar, existenţa unui drept de proprietate exclusivă a titularului asupra celor două
imobile.
d) Dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant
Dreptul de servitute se constituie pentru uzul şi utilitatea unui imobil, ceea ce înseamnă că are caracter
accesoriu. Prin urmare, dreptul de servitute urmează soarta juridică a dreptului de proprietate asupra
fondului dominant, astfel că nu va putea fi urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de
proprietate asupra fondului dominant.
Servitutea se transmite odată cu fondul, chiar dacă nu sa făcut o asemenea menţiune în actul de
înstrăinare.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului aservit sau a dreptului de uzufruct către o altă
persoană, nu poate determina stingerea dreptului de servitute, astfel că dobânditorul va primi, potrivit
principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, un drept de proprietate parţial
dezmembrat, fiind obligat să respecte dreptul de servitute care grevează fondul aservit. Dreptul de
servitute, constituit în mod valabil prin convenţia părţilor, este un drept real care se caracterizează prin
opozabilitate erga omnes, astfel că va trebui respectat de către terţii dobânditori ai imobilului ce
reprezintă fondul aservit, care nu pot pretinde exerciţiul complet al dreptului de proprietate.
Conţinutul dreptului de servitute nu este predeterminat prin lege, ci este stabilit chiar prin titlul de
constituire a servituţii.
Întradevăr, conţinutul dreptului de servitute este lăsat la latitudinea părţilor, care vor stabili, prin actul
juridic de constituire, prerogativele care intră în acest dezmembrământ.
Aşa cum sa arătat în literatura juridică, dreptul de servitute include în conţinutul său, atributul posesiei,
dar limitat la partea din fondul aservit asupra căruia apasă efectiv acest dezmembrământ, apoi dreptul
de a utiliza o parte din fondul aservit, ba chiar şi o parte din prerogativa dispoziţiei materiale asupra
fondului aservit.
e) Dreptul de servitute are caracter perpetuu
Deoarece dreptul de servitute este legat de dreptul de proprietate, împrumută de la acesta caracterul
de perpetuitate.

269
În doctrina de drept civil sa făcut totdeauna distincţie între caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate şi caracterul perpetuu al dreptului de servitute, precizânduse că dreptul de proprietate este
perpetuu prin esenţa sa, deoarece acest caracter durează atât timp cât există bunul care formează
obiectul dreptului său, pe câtă vreme servitutea este perpetuă numai prin natura sa, deoarece ea
durează cât timp există nu numai fondul dominant, ci şi fondul aservit, şi numai în măsura în care nu
intervine o altă cauză de stingere a acestui dezmembrământ.
Deoarece servitutea este perpetuă numai prin natura sa, părţile pot stabili prin actul constitutiv al
acesteia, faptul că ea se constituie doar pe o perioada limitată de timp. În fine, atunci când părţile au
prevăzut o perioadă scurtă de timp pentru exercitarea dezmembrământului, este posibil ca intenţia lor
reală să fi fost aceea de a crea o obligaţie personală, adică de a crea un avantaj exclusiv proprietarului
actual al fondului dominant.
f) Dreptul de servitute este indivizibil
Dreptul de servitute profită întregului fond dominant şi apasă asupra întregului fond aservit. Aceasta
înseamnă că servitutea are un caracter indivizibil. Din această cauză este necesar consimţământul
tuturor coproprietarilor fondului aservit în momentul constituirii dreptului de servitute prin act juridic. În
practica judiciară sa decis că nu este necesar acordul tuturor coproprietarilor fondului dominant pentru
naşterea dreptului de servitute, deoarece actul de constituire profită tuturor, astfel că este suficient
consimţământul coproprietarului care la încheiat.
Atunci când a avut loc partajul fondului dominant, servitutea se va păstra în favoarea aceluia dintre
coproprietari care a primit în natură întreg imobilul sau o parte determinată din acesta.
Soluţia este expres prevăzută în art. 769 C. civ., potrivit căruia „(1) Dacă fondul dominant se împarte,
servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să
poată fi agravată. (2) Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi
utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768”,
adică fără a se agrava situaţia fondului aservit.
2. Clasificarea servituţilor
Servituţile se pot clasifica în sens larg, în funcţie de conţinutul lor juridic, în următoarele diviziuni:
servituţi care sunt doar modalităţi de limitare a exercitării dreptului de proprietate privată imobiliară în
raporturile de vecinătate; servituţi care permit titularului fondului dominant săşi lărgească sfera de
exercitare a dreptului său cu limitarea corespunzătoare a exercitării dreptului proprietarului asupra
fondului aservit; servituţi care permit titularului fondului dominant să exercite parţial anumite
prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
În funcţie de caracterul raporturilor dintre cele două fonduri, servituţile se împart în servituţi cu caracter
unilateral şi servituţi cu caracter bilateral. Servituţile cu caracter unilateral sunt cele în care un imobil
are doar calitatea de fond dominant, în timp ce celălalt are calitatea doar de fond aservit, iar servituţile
cu caracter bilateral sunt cele în care fiecare dintre imobile este atât fond dominant cât şi fond aservit.
În funcţie de natura fondului dominant, servituţile de clasifică în servituţi urbane şi servituţi rurale.
Servituţile rurale sunt cele constituite în favoarea terenurilor, iar cele urbane sunt constituite în
favoarea construcţiilor. Distincţia este lipsită de relevanţă pe planul efectelor juridice ale celor două
tipuri de servituţi.
Codul civil face deosebirea între servituţile aparente şi neaparente, între servituţile continue şi
necontinue şi între servituţile pozitive şi cele negative.
2.1.Servituţi aparente şi neaparente
Împărţirea servituţilor în aparente şi neaparente se întemeiază pe criteriul manifestării lor prin semne
exterioare.
Potrivit art. 760 alin. (1) C. civ., servituţile aparente sunt acele servituţi a căror existenţă este vizibilă
prin semne exterioare, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct. Enumerarea legală a semnelor care
indică prezenţa servituţii nu este decât exemplificativă. La acestea se pot adăuga şi altele:o cărare, un
canal, o plantaţie etc. Semnele trebuie să fie permanente şi neechivoce, adică să nu lase nici o
îndoială asupra caracterului şi întinderii dreptului.

270
Servituţile neaparente, aşa cum rezultă din art. 760 alin. (2) C. civ., sunt acelea a căror existenţă nu
rezultă din semne exterioare. Legea dă ca exemplu servitutea de a nu construi ori de a nu construi
peste o anumită înălţime. De regulă, servituţile negative sunt neaparente, deoarece presupun
abstenţiuni concrete, cum este abţinerea de a exercita un anume drept, ca edificarea unei construcţii
pe propriul fond sau de a construi peste o anumită înălţime. Confirmarea existenţei acestor servituţi
este posibilă numai prin titlul de constituire a servituţii.
În literatura juridică sa menţionat rolul circumstanţelor de fapt în stabilirea caracterului aparent sau
neaparent al servituţilor. Astfel, aceeaşi servitute poate fi, în raport de împrejurări, ori aparentă, ori
neaparentă. De exemplu, în cazul servituţii de apeduct, dacă apeductul este la suprafaţa solului,
servitutea este aparentă, iar dacă este îngropat în pământ, servitutea este neaparentă. Un alt exemplu
îl reprezintă servitutea de trecere fiindcă, dacă trecerea se face pe o potecă vizibilă sau printro portiţă,
servitutea este aparentă, iar dacă se face pe un fond neîngrădit şi necultivat, şi fără a lăsa vreo urmă
vizibilă, ea este neaparentă.
Această clasificare a servituţilor era importantă în reglementarea anterioară, deoarece numai
servituţile aparente erau susceptibile de uzucapiune.
2.2. Servituţi continue şi necontinue
În funcţie de modul de exercitare, servituţile sunt de două feluri, şi anume: servituţi continue şi servituţi
necontinue, aşa cum se arată în art. 761 C. civ.
Servituţile continue, potrivit art. 761 alin. (2) C. civ., „sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi
continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu
construi. Servituţile necontinue, conform art. 761 alin. (2) C. civ., „sunt acelea pentru a căror existenţă
este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de
transport”.
Contrar denumirii, servituţile continue nu presupun acte succesive şi repetate, ci doar posibilitatea
titularului de a săvârşi asemenea activitate oricând consideră necesar. Din moment ce există,
servitutea continuă se exercită singură, fără intervenţia omului.
Servitutea continuă, rămâne continuă chiar atunci când exerciţiul este întrerupt un timp mai lung sau
mai scurt. Astfel, servitutea de vedere este continuă cu toate că exerciţiul ei ar fi pentru un timp
întrerupt prin închiderea unui oblon.
Spre deosebire de servitutea continuă, cea necontinuă presupune faptul actual al titularului său, adică
exercitarea sa continuă şi actuală. Caracterul necontinuu se păstrează chiar dacă au fost efectuate
lucrări aparente pentru a permite exerciţiului său. De exemplu, servitutea de trecere nu încetează a fi
necontinuă prin faptul că devine aparentă printro poartă şi un drum individualizat pentru a înlesni
trecerea.
Aşa cum sa arătat în literatura juridică, ideea de continuitate nu trebuie absolutizată. Caracterul actual
sau continuu al activităţii titularului fondului dominant există în măsura în care servitutea este
exercitată în mod normal, cu intermitenţe fireşti, impuse de conţinutul unei asemenea servituţi, precum
şi de împrejurările de fapt.
Sa afirmat că între cele două tipuri de servituţi există un raport de contrarietate, iar nu de contradicţie,
având în vedere că o servitute se poate exercita fie obiectiv, adică fără faptul actual al omului, fie se
poate exercita numai prin faptul actual al omului.
Sa arătat că unele servituţi devin continue numai după executarea unor activităţi concrete din partea
omului, odată cu finalizarea acestora. Odată obiectivată, servitutea continuă va exista fără intervenţia
omului.
In schimb, o servitute necontinuă, chiar dacă ar fi exercitată permanent, iar nu cu intermitenţe, chiar
normale în raport cu natura bunului, nu va putea deveni niciodată continuă, deoarece nu se va
îndeplini condiţia esenţială de a se putea exercita singură, fără intervenţia omului.
2.3. Servituţi pozitive şi negative
Potrivit art. 762 alin. (2) C. civ., „Servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant
exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea

271
de trecere”. În alin. (3) se arată că „Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de
proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi”.
Specific servituţilor pozitive este faptul că titularul lor exercită în mod direct acte de folosinţă asupra
fondului aservit, preluând o parte din prerogativele dreptului de proprietate al titularului acestui fond.
Servitutea de trecere, servitutea de a lua apă de pe fondul vecin, servitutea de vedere sunt exemple
de servituţi pozitive. Spre deosebire de servituţile pozitive, servituţile negative sunt limitări
convenţionale ale dreptului de proprietate, restricţii pentru asigurarea uzului sau utilităţii fondului
dominant.
Clasificarea servituţilor în pozitive şi negative este importantă deoarece prin uzucapiune extratabulară
pot fi dobândite numai servituţile pozitive, în timp ce prin uzucapiune tabulară pot fi dobândite atât
servituţile pozitive cât şi cele negative.
În raport cu vechea reglementare, după izvorul lor, servituţile au fost împărţite în servituţi naturale,
legale şi servituţi stabilite prin faptul omului.
Legiuitorul actual nu a considerat că servituţile naturale şi legale stabilite în Codul civil din 1864 sunt
veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi, receptiv la criticile formulate de doctrină, lea
calificat ca limite legale ale dreptului de proprietate. Astfel, în reglementarea actuală, singurele servituţi
sunt cele stabilite prin fapta omului.
În raport cu fiecare criteriu, o servitute stabilită prin faptul omului poate fi pozitivă sau negativă, urbană
sau rurală, continuă sau necontinuă şi aparentă sau neaparentă.
3. Constituirea dreptului de servitute
În literatura noastră juridică, sa arătat că servitutea fiind o modificare a proprietăţii, numai faptul sau
voinţa omului poate să o stabilească. Aceasta înseamnă că singurele şi adevăratele servituţi sunt
numai acelea care iau naştere prin faptul sau voinţa omului, căci numai prin ele se modifică regimul
proprietăţii şi se derogă de la dreptul comun.
Potrivit art. 756 C. civ., servituţile se pot constitui în temeiul unui act juridic sau prin uzucapiune.
Servituţile stabilite prin destinaţia proprietarului nu mai reprezintă un mod de dobândire a servituţilor în
actuala reglementare.
3.1. Dobândirea servituţii prin act juridic
Persoanele care pot constitui o servitute prin act juridic nu sunt arătate expres de lege.
Această problemă a fost soluţionată prin interpretarea dispoziţiilor art. 628 C. civ. din 1864, din care
rezultă că doar proprietarul fondului aservit poate constitui o servitute. Aceasta înseamnă că un drept
de servitute nu se poate realiza de către persoanele care sunt simpli posesori, uzufructuari sau
detentori precari ai fondului aservit.
În doctrina mai veche, sa arătat în mod judicios că servitutea poate fi constituită nu numai de către
proprietar, dar şi de un mandatar al său, investit cu o procură specială, iar nu şi de către un
administrator al bunurilor altuia sau un mandatar legal. Creditorul ipotecar nu poate constitui o
servitute în folosul fondului care este ipotecat, deoarece drepturile reale sunt temporare şi nu pot
procura acelora care le au nici interesul şi nici calitatea de a putea obţine un drept de servitute menit
să folosească numai fondul. Apoi, coproprietarul nu poate să dobândească o servitute pentru întregul
fond, fiindcă el are numai o parte din imobil. În fine, servituţile constituite de către incapabili, fără
îndeplinirea formelor prescrise de lege pentru înstrăinarea bunurilor lor, vor putea fi anulate pentru
lipsă de forme, independent de orice leziune, ei fiind lezaţi prin simpla împrejurare că nu sau folosit de
garanţiile prescrise de lege.
Proprietarul unui imobil ipotecat are dreptul de a constitui o servitute asupra acestui fond, deoarece
ipoteca nu ridică proprietarului dreptul de dispoziţie. În astfel de situaţii, creditorii ipotecari pot, chiar
înainte de termen, să ceară plata creanţei lor, dacă prin constituirea acestei servituţi, valoarea fondului
ipotecat sar deprecia. Sar cere chiar anularea servituţii, printro acţiune pauliană în caz de fraudă. În
asemenea cazuri, debitorul este decăzut din termenul stabilit pentru plata datoriei.

272
Dreptul de a constitui o servitute îl are şi titularul unui drept de proprietate rezolubilă sau anulabilă, dar,
în astfel de cazuri, această sarcină va fi desfiinţată prin rezolvirea dreptului constituitorului, potrivit
principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Dacă fondul aservit aparţine mai multor proprietari, pentru valabilitatea dreptului de servitute se cere
consimţământul tuturor, iar dacă imobilul este bun comun, este necesar consimţământul expres al
ambilor soţi, dacă sunt supuşi regimului matrimonial al comunităţii legale.
Proprietarul fondului aservit poate consimţi la naşterea unei servituţi chiar dacă imobilul este grevat cu
alte servituţi, cu condiţia ca noua servitute creată să nu stânjenească exercitarea servituţilor înfiinţate
anterior.
Codul civil actual nu prevede o limită în libertatea de constituire a dreptului de servitute, aşa cum
rezulta din art. 620 alin. (1) C. civ. din 1864, în care se arăta că „Este iertat proprietarilor a stabili pe
proprietăţile lor sau în folosul proprietăţilor lor, orice servitute vor găsi de cuviinţă, pe cât timp aceste
servituţi nu vor impune persoanei proprietarului fondului servient obligaţia unui fapt personal şi pe cât
timp aceste servituţi nu vor fi contrarii ordinii publice “.
Orice drept de servitute profită titularului fondului dominant, în calitate de proprietar, fiindcă servitutea
este de natură a spori utilitatea fondului.
Dispoziţiilor articolului citat mai sus reiau prevederile art. 5 din acelaşi Cod, potrivit cărora, „nu se
poate deroga prin convenţii sau dispoziţii particulare de la legile care interesează ordinea publică şi
bunele moravuri”. Apoi, precizarea că servitutea trebuie să apese asupra unui imobil, iar nu asupra
unei persoane, demonstrează grija legiuitorului nostru de a împiedica stabilirea de servicii personale
cu caracter perpetuu, caracteristice dreptului feudal.
Cu toate acestea, nimic nu poate împiedica pe titularul fondului aservit săşi asume unele obligaţii
personale cu caracter pozitiv faţă de titularul fondului dominant, între părţi născânduse raporturi civile
obligaţionale. Proprietarul fondului aservit îşi poate asuma şi obligaţii de a face, propter rem, cum sunt
cele reglementate de art. 759 C. civ., fără însă a se depăşi limitele principiului libertăţii de constituire a
servituţilor, din moment ce asemenea clauze nu vor fi contrare ordinii publice.
Limitele referitoare la ordinea publică şi la faptul că servitutea apasă asupra unui imobil, iar nu asupra
unei persoane, sunt de maximă generalitate, comune tuturor servituţilor, atât celor constituite prin act
juridic, cât şi celor constituite prin uzucapiune.

Constituirea dreptului de servitute trebuie justificată de uzul sau utilitatea fondului dominant. Utilitatea
rezultă din destinaţia economică a bunului sau din sporirea confortului acestuia.
Pentru prima dată în reglementarea actuală, este posibilă constituirea servituţii în vederea unei utilităţi
viitoare a fondului dominant. În această situaţie, servitutea nu se poate constitui decât prin act juridic,
convenţie sau testament, iar nu şi prin uzucapiune, deoarece nu se exercită încă o posesie actuală a
dreptului de servitute. De pildă, se poate constitui o astfel de servitute în situaţia în care proprietarul
fondului aservit îşi asumă sarcina de a nu construi peste o anumită înălţime, în aşa fel încât titularul
fondul dominant să aibă un confort sporit al propriului său fond, de pildă, să nu i se restricţioneze
accesul la lumină.
Constituirea servituţilor prin act juridic înseamnă naşterea acestora prin convenţie sau testament.
Orice servitute, indiferent de natura ei, poate fi constituită prin act juridic.
Proprietarul fondului dominant trebuie să aibă capacitatea de a dobândi, iar proprietarul fondului
aservit trebuie să aibă capacitatea de a înstrăina.
În ceea ce priveşte contractul constitutiv de servitute, acesta poate fi oneros sau cu titlu gratuit, iar
pentru a fi valabil trebuie ca cei doi proprietari, sau reprezentanţii lor, săşi exprime consimţământul
valabil pentru crearea dezmembrământului respectiv.
Odată cu intrarea în vigoare a actualului Cod civil, potrivit art. 1244, orice drept real, fie un drept de
proprietate, fie un dezmembrământ al său, se constituie sau se transmite numai prin act juridic încheiat
în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. De altfel, forma autentică a actului este cerută şi
pentru înscrierea în cartea funciară a actului juridic constitutiv de servitute.

273
Şi în vechea reglementare, Legea nr. 247/2005 impunea forma autentică pentru constituirea sau
transmiterea dezmembrămintelor proprietăţii. Însă, anterior Legii nr. 247/2005, dacă dreptul de
servitute era constituit printrun contract cu titlu oneros, nu se cerea întocmirea sa în formă autentică,
chiar dacă fondul aservit era un teren, pentru că apariţia dezmembrământului nu avea semnificaţia
juridică a transmiterii însuşi dreptului de proprietate.
În sistemul cărţilor funciare, drepturile reale se înscriu în cartea funciară, efectul acestei înscrieri fiind
constitutiv de drept numai după definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unităţi
administrativteritoriale, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, dată
până la care înscrierea în cartea funciară are doar rol de opozabilitate faţă de terţi.
În literatura juridică a fost examinată posibilitatea constituirii unei servituţi convenţionale prin
intermediul stipulaţiei pentru altul.
Opinia dominantă consideră posibilă aplicarea mecanismului stipulaţiei pentru altul pentru naşterea
unei servituţii convenţionale, deoarece această operaţiune triunghiulară reprezintă o instituţie juridică
complexă, care poate fi aplicată pentru naşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
privată.
Din analiza raporturilor juridice care se nasc între participanţii la stipulaţia pentru altul, se constată că
mecanismul acesteia poate fi aplicat doar dacă terţul beneficiar are calitatea de proprietar al fondului
dominant, care este în proximitate cu imobilul promitentului, imobil care devine fond aservit prin simplul
raport juridic dintre stipulant şi promitent, contract pe care se grevează angajamentul unilateral al
promitentului.
Numai dacă promitentul şi terţul beneficiar sunt proprietarii imobilelor în proximitate se va putea naşte,
prin acordul dintre stipulant şi promitent, un drept direct şi nemijlocit de servitute. Promitentul se obligă
faţă de stipulant să suporte dezmembrarea fondului său.
De remarcat faptul că promitentul nu poate avea calitatea de titular al imobilului fond dominant,
deoarece aceasta ar însemna că o persoană străină de contract, cum este terţul beneficiar, să fie
obligată să suporte o servitute la constituirea căreia nu a luat parte. O terţă persoană, total străină de
un contract, poate să dobândească direct şi nemijlocit doar drepturi, iar nu şi obligaţia de a suporta
dezmembrarea sau limitarea prerogativelor fondului său. Deşi stipulantul are dreptul de a revoca
dreptul terţului beneficiar până la momentul acceptării dreptului de servitute de către acesta, stipulaţia
pentru altul nu poate fi fundamentată pe ideea de ofertă, fiindcă această teorie nu poate fi admisă
deoarece nu este în măsură să explice din ce cauză dreptul terţului beneficiar se naşte direct şi
nemijlocit împotriva promitentului şi nici de ce acceptarea terţului beneficiar are doar efect declarativ.
Explicaţia posibilităţii dreptului de revocare a dreptului de servitute până la momentul acceptării de
către terţi, trebuie căutată şi găsită în raporturile juridice exterioare stipulaţiei pentru altul. Întradevăr,
stipulantul are un interes legitim atunci când recurge la stipulaţia pentru altul, în sensul că este dator
cu o anumită prestaţie faţă de terţ ori urmăreşte săi facă o donaţie ori săi parvină un avantaj.
Pe drept cuvânt, în literatura juridică sa subliniat că este posibil ca până la acceptarea dreptului de
către terţ să treacă un interval de timp, iar scopul urmărit de stipulant să nu mai fie actual, astfel că
trebuie să se admită posibilitatea pentru stipulant de a revoca dreptul creat în folosul terţului, până în
momentul în care acesta din urmă îşi manifestă voinţa în sensul de ai da eficacitate.
Dreptul de servitute se poate constitui prin testament, în cazul în care testatorul transmite către
legatari diferiţi imobile învecinate şi prevede o servitute în sarcina unuia dintre imobile pentru uzul şi
utilitatea celuilalt imobil.
3.2. Dobândirea servituţii prin uzucapiune
a) Uzucapiunea dreptului de servitute potrivit Codului civil din 1864
Având în vedere că şi după intrarea în vigoare a actualului Cod civil, va fi posibilă dobândirea prin
uzucapiune a servituţilor a căror posesie a început sub imperiul Codului civil din 1864, vom prezenta
unele observaţii subliniate în doctrina de specialitate, cu privire la uzucapiunea servituţilor în
reglementarea Codului civil anterior.
În dreptul roman, din vremea lui Justinian, orice servitute putea fi dobândită prin uzucapiune, soluţie pe
care o regăsim şi în Codul Caragea (art. 4 partea a IIa, cap. 2).
274
În Codul civil din 1864 era posibilă dobândirea prin uzucapiunea de lungă durată, de 30 de ani, doar a
servituţilor continue şi aparente. Astfel, art. 623 C. civ. din 1864 prevedea că „Servituţile continue şi
aparente se dobândesc prin titlu sau prin posesiunea de 30 de ani”, iar conform art. 624 din aceeaşi
reglementare, „Servituţile continue neaparente şi servituţile necontinue şi neaparente nu se pot stabili
decât prin titluri”.
Sa observat că o servitute exercitată fără faptul actual al omului este totuşi continuă numai dacă,
altădată, în trecut, stabilirea ei a necesitat o anumită activitate concretă, aparentă, cum ar fi montarea
unei streşini, confecţionarea şi plantarea în sol a unei rigole, construirea unei ferestre în zid etc., dar
cea mai importantă precizare este că această lucrare, odată efectuată nu mai necesită în viitor acte
repetate de posesie, pentru că avantajul care se desprinde dintro asemenea servitute este curgerea
continuă, zi şi noapte, pe parcursul a cel puţin 30 de ani a apei, streşinii, izvorului, luminii etc., fără
faptul actual al omului. Altfel spus, odată ce au fost stabilite aceste lucrări exterioare, fixate în teren,
servitutea va căpăta caracter obiectiv, se derulează ca fapt juridic complex, fiind vorba de existenţa
unei posesii specifice, atipice, ca acţiune omenească, reunită cu un fapt natural, adică trecerea unui
anumit interval de timp prevăzut de lege.
Sa afirmat că terminarea acestor lucrări creatoare de aparenţă reprezintă momentul esenţial de la care
începe să curgă uzucapiunea servituţilor continue. Lucrările aparente permit titularului fondului
dominant posibilitatea de a se folosi oricând de servitutea respectivă, chiar cu intermitenţe anormale.
Numai concepute în acest fel, servituţile continue nu mai au trebuinţă de faptul actual al omului, pentru
că numai săvârşirea acestor lucrări destinate a înlesni curgerea continuă a acestor servituţi, asigură
autoexercitarea acestora.
Sa considerat că, spre deosebire de continuitatea care se cere la dobândirea prin prescripţie achizitivă
a dreptului de proprietate ori a dreptului de uzufruct, unde posesia trebuie să fie exercitată în toate
cazurile şi în toate momentele, fără intervale anormale, continuitatea posesiei servituţilor continue,
dimpotrivă, are un caracter obiectiv, deoarece nu se cer condiţiile posesiei utile prevăzute de art. 1847
şi urm. C. civ. din 1864. Nu putem vorbi nici despre discontinuitate, intervale anormale de exerciţiu al
posesiei, astfel că nu se iau în seamă perioadele mari de timp de neexercitare a servituţii (bineînţeles,
cu excepţia abandonării servituţii, din moment ce nu este nevoie de faptul actual al omului). Exerciţiul
servituţilor continue nu impune săvârşirea unor acte repetate şi succesive din partea posesorului, aşa
cum se cere în cazul unei posesii utile precum şi în cazul servituţilor necontinue, ci doar posibilitatea
continuă de a săvârşi astfel de acte.
Dacă acceptăm că servituţile continue se pot exercita şi singure, nu se mai poate pretinde îndeplinirea
condiţiilor posesiei utile prevăzute de art. 1847 C. civ. din 1864, mai ales că este prezumată
posibilitatea continuă de a săvârşi acte repetate şi succesive.
Sa subliniat faptul că dacă o servitute necontinuă îndeplineşte toate condiţiile unei posesii utile, potrivit
art. 1847 C. civ. din 1864, acest lucru este lipsit de orice semnificaţie juridică din punct de vedere al
dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune. O servitute necontinuă care este exercitată cu
intermitenţe normale, fireşti, potrivit naturii lucrului, nu devine continuă dacă este constituită pe bază
de titlu sau destinaţia proprietarului, dar rămâne necontinuă. Dacă nu sar exercita o posesie utilă,
servitutea nu ar rămâne nici măcar necontinuă, iar dacă se exercită de către titular prin acte repetate,
înseamnă că, din punct de vedere logic, nu poate deveni continuă.
Servituţile necontinue sunt, prin ipoteză, viciate fiindcă nu pot deveni continue şi publice. Atunci când
posesorul face acte de folosinţă normală, adică la intervalele în care lear face şi proprietarul, acest
lucru, adevărat pentru uzucapiunea proprietăţii şi a uzufructului, nu va avea nicio relevanţă juridică
pentru uzucapiunea servituţilor necontinue pentru că nici faptul actual al omului nu este necesar să
existe, întrucât aici nu se cere exercitarea folosinţei, ci doar posibilitatea exercitării acesteia.
Intervalele normale sau anormale de exercitare nu produc nici o consecinţă juridică din moment ce nu
se cere dovada exercitării actuale, în concret, a folosinţei servituţii.
Având în vedere că uzucapiunea servituţilor necontinue nu este recunoscută de legiuitorul Codului civil
din 1864, suntem obligaţi să acceptăm existenţa unei prezumţii de precaritate a actelor de posesie
exercitate de titularul fondului dominant, prin simpla îngăduinţă a proprietarului fondului învecinat.
Cercetând motivele pentru care legiuitorul nu a reglementat uzucapiunea servituţilor necontinue şi
neaparente, în primul rând, sa observat că numai exercitarea şi aparenţa servituţilor continue şi
275
aparente pe o perioadă de timp de 30 de ani atrage atenţia proprietarului expus săşi vadă exerciţiul
dreptului său micşorat prin aparenţa unei servituţi care să îi greveze proprietatea şi continuitatea. O
servitute care nu este continuă, nu poate înfăţişa prin exteriorizarea exerciţiului ei, o posesie continuă,
continuitatea fiind condiţia esenţială pentru ca posesiunea de lungă durată să ducă la dobândirea
servituţii.
Singura excepţie de la imposibilitatea uzucapiunii servituţilor necontinue şi neaparente este atunci
când servitutea respectivă este accesorie unei servituţi continue şi aparente, care a fost dobândită, la
rândul ei, prin prescripţie achizitivă, dar această excepţie se explică pe temeiul regulilor accesorialităţii.
Pentru ca o servitute să fie dobândită prin uzucapiune este absolut necesar să se poată exercita
singură, adică fără intervenţia titularului ei. Servituţile necontinue şi neaparente nu se pot transforma în
servituţi continue şi aparente, fiindcă nu se pot exercita fără faptul actual al omului, fără acte de
folosinţă repetate, cu intermitenţe potrivit naturii lucrurilor.
Cel deal doilea argument este legat de faptul că exercitarea faptică a servituţilor necontinue şi
neaparente prezumă că acestea nu sunt altceva decât rezultatul unor relaţii normale, fireşti, de bună
vecinătate, între cele două părţi, iar nu expresia unui animus domini constitutiv de posesie. Dacă
servituţile necontinue şi neaparente sar dobândi prin prescripţie achizitivă, sar compromite grav
raporturile de vecinătate.
b) Uzucapiunea dreptului de servitute potrivit Codului civil în vigoare
Actualul Cod civil reglementează diferit de Codul civil anterior dobândirea prin uzucapiune a dreptului
de servitute. Astfel, art. 763 C. civ. prevede că „Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice
servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive”.
Dobândirea servituţilor pozitive prin uzucapiune extratabulară presupune îndeplinirea condiţiilor
prevăzute de art. 930 C. civ.
Servituţile pozitive sunt cele prin care titularul lor exercită o parte din prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit. Servituţile pozitive pot fi aparente sau neaparente, continue sau
necontinue. Legea nu face nicio distincţie între aceste tipuri de servituţi. Consecinţa logică este aceea
că prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite atât servituţile continue şi aparente, cât şi cele
necontinue şi neaparente. Observăm astfel o schimbare majoră în optica legiuitorului actualului Cod
civil, care extinde domeniul servituţilor care pot fi dobândite prin uzucapiune, excluzând de la acest
mod de dobândire doar servituţile negative.
Servituţile negative nu sunt susceptibile de posesie, astfel că nu se pot dobândi prin uzucapiune
extratabulară.
În ceea ce priveşte servituţile pozitive, titularul dreptului de servitute va trebui să facă dovada
îndeplinirii condiţiei uzucapiunii tabulare.
Condiţiile pentru a invoca dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune extratabulară sunt cele
prevăzute în art. 930 C. civ., aplicabile dobândirii dreptului de proprietate prin această modalitate: o
posesie utilă, timp de 10 ani, exercitată în una din următoarele împrejurări: a) proprietarul înscris în
cartea funciară să fi decedat sau, după caz, săşi fi încetat existenţa; b) să fi fost înscrisă în cartea
funciară declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate, c) imobilul să nu fi fost înscris în cartea
funciară.
Din examinarea situaţiei prevăzute în art. 930 lit. a), observăm că titularul dreptului de servitute trebuie
să exercite o posesie în locul titularului înscris în cartea funciară, astfel că această împrejurare nu se
referă la titularul dreptului de proprietate care era înscris în cartea funciară şi care a decedat sau şia
încetat existenţa, ci la titularul dreptului de servitute înscris în cartea funciară.
În ceea ce priveşte înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate,
prevăzută în art. 930 lit. b), aceasta este fără relevanţă în cazul uzucapiunii servituţii, fiind eficace doar
în cazul în care se urmăreşte uzucaparea dreptului de proprietate. Mai degrabă, această cerinţă ar
reprezenta o piedică pentru cel care urmăreşte înscrierea dreptului de servitute în cartea funciară,
cererea de înscriere urmând a fi făcută, potrivit principiului relativităţii cărţilor funciare, tocmai împotriva
proprietarului înscris în cartea funciară, care trebuie să respecte servitutea în calitate de proprietar al
fondului aservit.
276
În fine, în cazul prevăzut în art. 930 lit. c), uzucapiunea extratabulară a dreptului de servitute se aplică
şi în situaţia în care imobilul nu este înscris în cartea funciară. Se pune întrebarea dacă această
cerinţă se referă la imobilul grevat de sarcina servituţii sau la imobilul care constituie fondul dominant.
În ceea ce ne priveşte, credem că ipoteza este îndeplinită doar în cazul în care niciunul dintre imobile
nu este înscris în cartea funciară. Înscrierea dreptului de servitute, ca sarcină, în cartea funciară a
fondului aservit, nu va fi posibilă fără înscrierea sa, concomitentă, în cartea funciară a fondului
dominant. În aceste condiţii, este necesar ca ambele imobile să fie înscrise în cartea funciară.
Posesia manifestă a titularului servituţii trebuie să îndeplinească toate condiţiile prevăzute de lege
pentru a fi utilă. Nu trebuie afectată de viciul discontinuităţii, violenţei sau clandestinităţii. Având în
vedere că legea permite dobândirea prin uzucapiune atât a servituţilor continue cât şi a celor
necontinue, în cazul servituţilor continue, posesorul va trebui să facă dovada exercitării actelor de
posesie necesare pentru a lua naştere servitutea continuă, iar în cazul celor necontinue, dovada
caracterului repetat, actual, al actelor de exercitare a posesiei specific acestor servituţi.

În ceea ce priveşte viciul clandestinităţii, caracterul public al posesiei nu trebuie să se confunde cu

calitatea posesiei de a fi aparentă. Prin urmare, o servitute neaparentă, care nu se exteriorizează prin
semne vizibile, nu este neapărat clandestină, adică exercitată în aşa fel încât cel îndreptăţit să o
cunoască să nu o poată face. De exemplu, o servitute de trecere care nu este vizibilă printrun drum
sau o cărare, va putea fi dobândită prin uzucapiune extratabulară dacă posesorul va dovedi acte
repetate de trecere pe fondul aservit, cu caracter de continuitate şi exercitate în mod public, iar nu în
ascuns de proprietarul fondului aservit.
Posesia dreptului de servitute trebuie să dureze 10 ani, similar uzucapiunii extratabulare a dreptului de
proprietate, iar actele de posesie trebuie exercitate cu intenţia de a dobândi dreptul de servitute, iar nu
dreptul de proprietate.
Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, prin urmare şi servituţile negative, iar nu
numai cele pozitive. În acest caz, titularul dreptului de servitute trebuie să îşi înscrie în cartea funciară,
cu bunăcredinţă, dreptul său dobândit fără cauză legitimă. În ceea ce priveşte condiţia exercitării unei
posesii utile, aferente dreptului de servitute, timp de 5 ani de la data înscrierii, aceasta nu va putea fi
îndeplinită decât în cazul servituţilor pozitive, deoarece cele negative nu se obiectivează prin acte de
posesie. În acest ultim caz, termenul de 5 ani semnifică numai perioada de timp necesară pentru
validarea dreptului înscris, iar nu durata posesiei. Apoi, nici condiţia buneicredinţe la momentul intrării
în posesie nu poate fi îndeplinită, atât timp cât nu putem vorbi despre o intrare în posesie.
Curgerea termenului uzucapiunii se face cu respectarea dispoziţiilor art. 932 C. civ., care au fost
analizate de noi cu ocazia studiului uzucapiunii dreptului de proprietate în actuala reglementare.
4. Exercitarea dreptului de servitute
Legea distinge între dreptul de servitute şi exercitarea acestui drept, deoarece prin art. 764 C. civ. se
precizează că modul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de
servitute. Atunci când un drept de servitute se dobândeşte prin act juridic, nu este suficient ca părţile
să prevadă în act doar constituirea dreptului de servitute ci, prin acelaşi act sau separat, cu
respectarea condiţiilor de formă cerute de lege, trebuie să stabilească modalitatea concretă în care se
va exercita servitutea. De exemplu, în cazul în care se constituie o servitute de trecere, se va preciza
suprafaţa de teren pe care se va exercita trecerea, dacă trecerea se va face doar cu piciorul sau şi cu
mijloace de transport, dacă suprafaţa de teren urmează a fi delimitată prin semne exterioare, dacă
trecerea va putea fi folosită şi de proprietarul fondului aservit, iar nu numai de proprietarul fondului
dominant, precum şi orice alte drepturi şi obligaţii specifice în funcţie de tipul servituţii.
În cazul servituţilor care se dobândesc prin uzucapiune, dreptul dobândit va fi exercitat în modalitatea
în care sa obiectivat posesia pe toată perioada de timp necesară pentru uzucapiune.
4.1. Reguli de exercitare a dreptului de servitute
Toate servituţile se exercită potrivit drepturilor şi obligaţiilor care revin proprietarului fondului dominant
şi proprietarului fondului aservit prin actul de constituire a servituţii sau prin uzucapiune.

277
În reglementarea Codului civil din 1864, conţinutul juridic al dreptului de servitute se interpreta restrictiv
pe temeiul principiului înscris în art. 635 teza I, potrivit căruia titularul dreptului de servitute „nul poate
întrebuinţa decât după cuprinderea titlului său”.
Principiul interpretării restrictive a conţinutului juridic al dreptului de servitute, cunoştea o singură
excepţie, şi anume cea cuprinsă în dispoziţia normativă înscrisă în art. 629 alin. (1) C. civ. din 1864,
care instituia prezumţia că dreptul de servitute presupunea şi toate mijloacele necesare pentru
exercitarea lui. Această excepţie de la principiul interpretării restrictive era însoţită şi de un exemplu,
prevăzut în alineatul al doilea, în care se arată că „servitutea de a lua apă din fântâna altuia atrage cu
sine şi dreptul de trecere”. În raport cu aceste texte, mijloacele pentru exercitarea servituţii sunt
prezumate numai în măsura în care sunt necesare, prezentânduse ca un accesoriu care, uneori
îmbracă forma unei servituţi accesorii, în raport cu servitutea principală. Dacă ar fi vorba de a acorda
numai o comoditate mai mare în exerciţiul servituţii, cum ar fi în cazul unei servituţi de apeduct, căreia
sar voi să i se adauge ca accesoriu o servitute de trecere, o asemenea servitute nu poate fi îngăduită
fiindcă ea nu poate fi privită ca un accesoriu necesar, ci numai ca un mijloc de a uşura exerciţiul
servituţii de apeduct.
Şi actualul Cod civil impune o interpretare restrictivă a modalităţii în care se exercită dreptul de
servitute, deci a conţinutului său juridic, deoarece acesta nu poate fi decât cel convenit de părţi, stabilit
prin testament sau dobândit prin uzucapiune.
O servitute accesorie nu va putea fi recunoscută în favoarea proprietarului fondului dominant decât
dacă este prevăzută în mod expres în actul de constituire.
Având în vedere că dreptul de servitute este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată,
proprietarul fondului dominant nu se va putea bucura de exerciţiul dreptului său decât în limita
prerogativelor ce iau fost conferite de proprietarul fondului aservit prin actul de constituire.
În caz de conflict între cei doi proprietari, credem că interpretarea conţinutului juridic al
dezmembrământului trebuie să se facă în aşa fel încât servitutea să nu constituie o sarcină excesivă
pentru fondul aservit, dar nici să nu devină lipsită de utilitate pentru fondul dominant.
Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant
a) Drepturile proprietarului fondului dominant
Articolul 765 alin. (1) C. civ. permite ca, în lipsa unei stipulaţii contrare, proprietarul fondului dominant
să ia toate măsurile şi să facă, pe cheltuiala sa, toate lucrările necesare pentru a exercita şi conserva
servitutea. Prin urmare, aceste cheltuieli vor reveni proprietarului fondului aservit numai dacă acesta
şia asumat expres această obligaţie.
Cu toate acestea, atunci când efectuarea acestor lucrări pentru exercitarea servituţii sunt necesare şi
profită nu numai proprietarului fondului dominant, ci şi proprietarului fondului aservit, cheltuielile pentru
conservarea lucrărilor vor fi suportate de cei doi proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin
din exercitarea servituţii.
Dacă proprietarul fondului aservit îşi asumă în mod expres cheltuielile lucrărilor necesare pentru
exercitarea şi conservarea servituţilor, acesta se va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de
proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru
exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
Această obligaţie are un caracter propter rem, exonerarea de obligaţie nefiind posibilă decât prin
abandonul dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
În cazul unei proprietăţi comune asupra fondului dominant, atunci când are loc împărţirea acestui fond,
conţinutul juridic al dreptului de servitute nu se schimbă, ci va continua să supravieţuiască indivizibil,
atât sub aspect activ, cât şi sub aspect pasiv.
Articolul 769 C. civ. menţionează în mod expres că atunci când fondul dominant se împarte, servitutea
va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, dar fără ca situaţia fondului aservit să fie
agravată.
Dacă fondul aservit se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fondului
dominant, asupra fiecărei părţi ce rezultă din împărţire.

278
Prin excepţie de la regula indivizibilităţii servituţii, atunci când servitutea este exercitată pentru uzul şi
utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât
pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
b) Obligaţia de a respecta limitele titlului constitutiv de servitute
Obligaţia de a folosi servitutea în limitele titlului constitutiv presupune, pe de o parte, obligaţia de a nu
schimba natura servituţii şi modul de exercitare, iar, pe de altă parte, de a nu o utiliza decât în scopul
pentru care a fost stabilită.
Proprietarul fondului dominant are obligaţia de a se folosi de servitute numai în conformitate cu titlul
constitutiv, fără a putea agrava situaţia fondului aservit şi fără a se putea aduce prejudicii proprietarului
fondului aservit prin exercitarea servituţii.
Proprietarul fondului dominant nu poate schimba caracterul servituţii şi nici nu poate exercita o altă
servitute decât cea la care are dreptul. De asemenea, nu este îngăduit proprietarului fondului dominant
de a aduce vreo modificare în exerciţiul servituţii, cum ar fi atunci când beneficiarul unei servituţi cu
piciorul ar vrea să o transforme întro servitute de trecere cu căruţa ori cu autovehiculul sau când
servitutea de trecere ar fi exercitată prin alt loc decât cel stabilit.
O schimbare de asemenea natură nu va fi valabilă fără consimţământul proprietarului fondului aservit,
chiar dacă modificarea proiectată nu ar agrava servitutea şi nu ar aduce niciun prejudiciu fondului
aservit.
În literatura noastră juridică, sa statuat că proprietarul fondului dominant, care este titularul unei
servituţi de trecere având ca obiect o fâşie de teren a cărei lăţime nu a fost determinată prin actul de
constituire, nu va putea determina, fără consimţământul proprietarului fondului aservit, cu ocazia
înstrăinării imobilului său, lăţimea drumului de trecere, deoarece caracterul echivoc al titlului constitutiv
al servituţii, în ceea ce priveşte lăţimea drumului, impune concluzia că proprietarul fondului dominant
nu poate avea o astfel de posibilitate.
Proprietarul fondului dominant nu poate utiliza servitutea decât pentru satisfacerea nevoilor pentru
care a fost stabilită.
Proprietarul fondului dominant trebuie să exercite dreptul de servitute în limita prerogativelor conferite
prin actul sau faptul juridic de constituire, ceea ce înseamnă că dacă servitutea a fost făcută pentru un
scop determinat, ea nu se va putea utiliza pentru satisfacerea unui alt scop, prin voinţa unilaterală a
proprietarului fondului dominant, cu excepţia situaţiei în care nu se creează un prejudiciu fondului
aservit.
Atunci când prin actul de constituire a unei servituţi sunt prevăzute condiţiile de exercitare a acesteia,
ea nu poate fi utilizată decât pentru trebuinţele în vederea cărora a fost stabilită. Dacă servitutea a fost
stabilită în mod general, fără a fi mărginită la un uz anume determinat, ea va putea fi exercitată pentru
toate trebuinţele fondului dominant, chiar dacă aceste trebuinţe ar fi primit o întindere mai mare prin
schimbările ulterioare aduse fondului.
În această ultimă ipoteză, absenţa menţionării scopului determinant al servituţii, se poate explica şi
prin nevoile viitoare ale fondului, care se vor naşte după ameliorările şi schimbările aduse exploatării
imobilului. În fine, când din actul sau faptul juridic al constituirii dreptului de servitute, nu rezultă un
anumit scop sau un anumit interes, care trebuie să fie satisfăcut prin exercitarea servituţii, titularul
fondului dominant va putea beneficia de dreptul de servitute, potrivit nevoilor sale, nevoi legate de
exploatarea fondului, cu condiţia ca această exercitare să nu îmbrace forma unui abuz de drept.
4.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit
a) Dreptul proprietarului fondului aservit de a înstrăina bunul
Proprietarul fondului aservit are dreptul de a înstrăina bunul respectiv sau de al greva cu sarcini, fără
însă a leza exercitarea servituţii. Prin urmare, proprietarul fondului aservit, care exercită dreptul său
aşa cum a rămas în urma dezmembrării, nu trebuie să stânjenească utilizarea servituţii de către
titularul fondului dominant.
Am arătat deja că dacă fondul aservit se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi
utilitatea fondului dominant, asupra fiecărei părţi ce rezultă din împărţire.

279
Proprietarul fondului aservit are obligaţia de a se abţine de la orice act care limitează ori împiedică
exerciţiul servituţii. Proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta
exercitarea servituţii în alt loc. Numai în situaţia în care are un interes serios şi legitim, proprietarul
fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea, cu condiţia ca exercitarea
servituţii să rămână la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.
În mod judicios, în literatura juridică sa arătat că proprietarul fondului aservit are dreptul de a face orice
lucrări va găsi de cuviinţă pe fondul său, pentru diminuarea incomodărilor inerente exercitării dreptului
de servitute. Astfel, în cazul unei servituţi de apeduct, proprietarul fondului aservit va putea face lucrări
necesare pentru prevenirea inundaţiilor, în măsura în care nu se împiedică chiar exercitarea dreptului
de servitute.
Proprietarul fondului aservit poate efectua lucrări care nu sunt în contradicţie directă cu dreptul de
servitute, cum ar fi unele lucrări de construcţie pe terenul său, cu condiţia de a păstra şi a nu împiedica
exercitarea servituţii de trecere.
Acelaşi proprietar are dreptul de a se folosi de servitutea constituită, în condiţiile stabilite în actul
constitutiv, cu condiţia de a nu cauza vreun prejudiciu titularului fondului dominant şi cu condiţia ca
folosinţa exercitată de proprietarul fondului dominant să nu absoarbă, adică să nu epuizeze toate
avantajele acestui drept real.
b) Dreptul proprietarului aservit de a renunţa la fondul aservit
Proprietarul fondului aservit are dreptul de a renunţa la fondul aservit.
Întradevăr, potrivit art. 766 C. civ., „În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru
exercitarea şi conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera
de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii
din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.
Acest drept de renunţare la fondul aservit este un drept potestativ, imprescriptibil.
Această dispoziţie normativă reglementează un mod de pierdere a dreptului de proprietate, deoarece
proprietarul fondului aservit se poate elibera de obligaţia asumată propter rem lăsând fondul supus, la
dispoziţia proprietarului fondului dominant.
În doctrină, sa precizat că este în afară de orice îndoială că art. 766 C. civ. (art. 632 C. civ. din 1864)
se referă la o obligaţie propter rem, deoarece obligaţia care constă în suportarea cheltuielilor pentru
lucrările necesare exercitării şi conservării servituţii este privită ca o sarcină legată de un bun, are
caracter propter rem şi se transmite odată cu strămutarea fondului aservit.
Acest text reglementează un mod de pierdere a dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
respectiv renunţarea la dreptul de proprietate printrun act unilateral. Ca orice renunţare la dreptul de
proprietate, aceasta trebuie să fie expresă şi să îmbrace forma actului autentic. Renunţarea va
produce efecte din momentul înscrierii declaraţiei de renunţare în cartea funciară.
În acelaşi timp, textul reglementează şi un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, respectiv renunţarea la dreptul de proprietate, tot printrun act unilateral. Dobândirea dreptului
de proprietate asupra fondului aservit se va face numai în favoarea proprietarului fondului dominant.
Prin urmare, renunţarea nu are ca efect doar stingerea obligaţiei propter rem, ci şi a servituţii şi, mai
ales, a dreptului de proprietate al titularului fondului aservit asupra porţiunii sau chiar asupra întregului
fond afectat de servitute.
Cu toate acestea, numai în mod cu totul excepţional credem că pot exista titulari ai fondului aservit
care renunţă la întregul imobil din moment ce ei pot renunţa doar la porţiunea de imobil asupra căreia
titularul dreptului de servitute îşi exercită prerogativele acestui drept real.
Este adevărat că, uneori, prin fondul supus se înţelege întregul fond, iar de cele mai multe ori se
înţelege numai partea fondului trebuitoare exercitării servituţii. Astfel, la o servitute de trecere, numai
locul pe care se exercită trecerea va trebui să fie lăsat la dispoziţia proprietarului fondului dominant,
fiindcă cealaltă parte nu este supusă servituţii.

280
Renunţarea proprietarului la fondul aservit, adică părăsirea fondului aservit, este o renunţare in
favorem, care are un dublu efect, pierderea dreptului de proprietate pentru titularul fondului aservit şi
dobândirea dreptului de proprietate pentru titularul fondului dominant.
Se impune precizarea că deşi legea reglementează expres posibilitatea renunţării ca act unilateral,
nimic nu îi împiedică pe cei doi titulari să încheie un contract translativ de proprietate, cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit cu privire la fondul care ar rămâne la dispoziţia proprietarului fondului dominant.
Drept consecinţă a renunţării şi abandonării fondului aservit, proprietarul acestuia nu va mai putea fi
obligat la plata cheltuielilor devenite prezente ori a celor viitoare, fiindcă servitutea dispare, iar fondul
aferent a ieşit din patrimoniul celui care îşi asumase o obligaţie propter rem.
Menţionăm că proprietarul fondului dominant nu devine proprietar al fondului aservit sau asupra unei
părţi din acesta decât din momentul în care proprietarul fondului aservit şia exercitat dreptul de
renunţare.
În temeiul actului unilateral de renunţare în formă autentică, al proprietarului fondului aservit se va
radia dreptul său de proprietate din cartea funciară şi se va înscrie dreptul de proprietate al titularului
fondului dominant. În acest scop, nu este necesară o manifestare expresă de dobândire a dreptului de
proprietate de către proprietarul fondului dominant, deoarece dobândirea în acest caz a dreptului de
proprietate este efectul obligaţiei de supunere, corelativă dreptului potestativ de renunţare al
proprietarului fondului aservit.
Numai în situaţia în care ar renunţa la servitute, titularul fondului dominant va avea şi posibilitatea
refuzului dobândirii dreptului de proprietate asupra fondului aservit, care în această situaţie, nu ar mai
avea nicio justificare.
c) Dreptul de a solicita schimbarea locului pe unde se exercită servitutea
Proprietarului fondului aservit îi este interzis să schimbe starea locurilor ori să strămute exercitarea
servituţii în alt loc. Această interdicţie este consecinţa obligaţiei de a se abţine de la orice act care
limitează ori împiedică exerciţiul servituţii.
Dreptul de a solicita schimbarea locului pe unde se exercită servitutea este reglementat de art. 767
alin. (2) C. civ. şi necesită îndeplinirea a două condiţii cumulative: trebuie să fie justificat de un interes
serios şi legitim al proprietarului fondului aservit şi servitutea să rămână la fel de comodă pentru
titularul fondului dominant.
Prevederile art. 767 C. civ. demonstrează că dreptul de servitute are un subiect pasiv concret
determinat, şi anume pe titularul dreptului de proprietate al fondului aservit care şia asumat o obligaţie
de a nu face, chiar dacă există o stare obiectivă între cele două imobile.
În ceea ce priveşte natura sa juridică, acest drept este potestativ şi imprescriptibil, deoarece titularul
fondului aservit poate oricând modifica situaţia juridică preexistentă (locul pe unde se exercită
servitutea), prin actul său unilateral, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.
Aplicarea acestor prevederi legale nu este condiţionată de modul în care a luat naştere servitutea,
ceea ce înseamnă că dispoziţiile sale se aplică tuturor servituţilor deoarece, odată cu constituirea
acestora, se naşte o stare obiectivă între cele două fonduri care îşi păstrează independenţa juridică
faţă de drepturile şi obligaţiile părţilor.
Aceasta înseamnă că modificările ulterioare în condiţiile de exercitare a servituţii, adică faptul că a
devenit împovărătoare ori că împiedică pe proprietarul fondului aservit să facă unele reparaţii
folositoare la imobil, nu pot fi considerate ca schimbare a unor raporturi obligaţionale care ar exista
între cei doi proprietari.
În doctrină, sa arătat că dacă traseul unei servituţi de trecere divizează fondul aservit în două,
împiedicând ridicarea de către proprietarul fondului aservit a unei locuinţe, acesta din urmă poate
solicita deplasarea traseului servituţii.
Atunci când proprietarul fondului dominant nu este de acord cu strămutarea traseului servituţii, revine
instanţelor judecătoreşti obligaţia de a hotărî dacă sunt sau nu sunt îndeplinite condiţiile strămutării.
În ipoteza în care sa renunţat anticipat la dreptul de a cere strămutarea, dacă vor fi îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege, proprietarul fondului dominant nu se va putea opune la schimbarea
281
traseului servituţii printrun alt loc, care ar fi mai puţin oneros. Clauza de renunţare anticipată ar rămâne
fără efect din moment ce proprietarul fondului dominant nu suferă nici un prejudiciu, iar menţinerea
clauzei ar genera un abuz de drept.
d) Acţiuni care se pot exercita de către proprietarii celor două fonduri
Proprietarul fondului dominant are la îndemână nu numai elementele substanţiale, adică prerogativele
pe care le poate exercita asupra fondului aservit, ci şi dreptul material la acţiune.
Acţiunea confesorie de servitute, care poate fi utilizată nu numai de către proprietar, dar şi de către
uzufructuar, acţiunea delictuală şi acţiunile posesorii, asigură protecţia juridică directă a dreptului de
servitute.
Acţiunea confesorie pentru apărarea dreptului de servitute poate fi intentată împotriva oricărei
persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului.
Aceasta înseamnă că servitutea care se întemeiază pe un titlu, inclusiv hotărâre judecătorească,
indiferent că este continuă sau necontinuă, în ciuda caracterului său necontinuu va putea fi apărată
prin acţiunile posesorii.
Justificarea acestei opinii prin care se motivează apărarea servituţilor necontinue prin acţiunile
posesorii ni se pare deosebit de convingătoare.
Întradevăr, prin exercitarea acţiunilor posesorii se tinde la respectarea titlului în baza căruia servitutea
de trecere a fost constituită. „Împrejurarea că prin acţiunile posesorii se apără conţinutul titlului
constitutiv al servituţii şi nu o stare de fapt numai tolerată de proprietarul imobilului aservit, legitimează,
în cazul dat, admisibilitatea acestor acţiuni”.
Prin urmare, prin utilizarea acţiunilor posesorii nu se apără o simplă stare de fapt tolerată de
proprietarul imobilului aservit, pe baza raporturilor de vecinătate, ci conţinutul titlului constitutiv, adică
respectarea acestuia.
În sprijinul tezei că obiectul acţiunilor posesorii cuprinde şi servituţile necontinue şi neaparente, atunci
când servituţile se întemeiază pe un titlu, sa mai arătat că nici continuitatea şi nici aparenţa actelor de
exercitare a servituţii nu reprezintă o condiţie sine qua non a admisibilităţii acţiunilor posesorii, fiindcă
titlul suplineşte discontinuitatea. Exercitarea unei servituţi bazată pe titlu, chiar dacă servitutea este
necontinuă trebuie privită ca materializare a conţinutului acestui titlu şi nu ca formă de manifestare a
unor acte de toleranţă.
Aceasta înseamnă că este suficient ca posesia să fie utilă, adică neviciată, pentru a putea fi apărată
prin acţiunile posesorii.
Numai servituţile pozitive pot fi apărate prin acţiunile posesorii, deoarece existenţa unei posesii,
indiferent că suntem în prezenţa unei servituţi continue sau necontinue, este o condiţie sine qua
non pentru aceste acţiuni.
Prin exercitarea acţiunilor posesorii se tinde, aşa cum am arătat mai sus, la respectarea conţinutului
titlului constitutiv al servituţii, iar nu la apărarea unei stări de simplă toleranţă în raporturile de
vecinătate a două imobile.
Soluţia admisibilităţii apărării servituţilor necontinue şi neaparente, cu ajutorul acţiunilor posesorii, prin
invocarea apărării conţinutului titlului constitutiv al acestui drept real, ni se pare cu atât mai mult
justificată, dacă avem în vedere posibilitatea utilizării acestor acţiuni chiar de către simpli detentori
precari, unde nu se discută posesia utilă, iar discutarea dreptului real de servitute ar contraveni
principiului separaţiei posesoriului de petitoriu.
Aşadar, atunci când există titlu, adică atunci când servituţile continue şi aparente au fost stabilite prin
titlu, exercitarea lor este o adevărată posesie cu tot caracterul necontinuu şi neaparent al folosinţei.
Este suficient ca titlul invocat să nu facă o dovadă completă a dreptului de servitute ci doar să facă
probabilă şi prezumptibilă existenţa acestui drept.
Proprietarul fondului asupra căruia o persoană pretinde că are o servitute are dreptul, pentru a se
apăra, să promoveze fie o acţiune confesorie, fie o acţiune negatorie, împotriva celor care afirmă un
drept de servitute împotriva proprietarului fondului aservit.
1. Acţiunea confesorie
282
Pentru a se asigura protecţia juridică directă a dreptului de servitute, acesta include în conţinutul său
juridic şi dreptul material la acţiune.
Titularul dreptului de servitute poate utiliza o acţiune confesorie pentru a obţine recunoaşterea şi
respectarea dreptului său de servitute împotriva proprietarului fondului aservit sau împotriva oricărei
alte persoane care ia încălcat acest drept real.
Acţiunea confesorie de servitute poate fi utilizată nu numai de către proprietarul fondului dominant, ci
şi de către titularul dreptului de uzufruct.
Acţiunea confesorie este acţiunea prin care, pârâtul, care este proprietarul fondului aservit, este
chemat să mărturisească (confeteri) existenţa servituţii.
Această acţiune are caracter real deoarece se fundamentează pe dreptul de servitute care este un
drept real. De asemenea, este o acţiune petitorie deoarece nu urmăreşte doar redobândirea posesiei
ca stare de fapt, ci pune în discuţie însăşi existenţa dreptului de servitute şi are caracter imobiliar.
Calitatea procesuală activă aparţine nu numai proprietarului fondului dominant, care are plenum
dominium, ori titularului unui drept real asupra fondului dominant, cum ar fi, de exemplu, uzufructuarul.
Locatarul nu poate avea calitatea de a promova asemenea acţiuni, deoarece el nu este titularul unui
drept real, ci al unui simplu drept de creanţă, izvorât din contractul de locaţiune.
În cazul în care fondul dominant este obiect al dreptului de proprietate comună pe cotepărţi, acţiunea
confesorie va putea fi introdusă de către un singur coproprietar, care poate sta singur în instanţă în
orice litigiu privitor la coproprietate.
În literatura juridică sa susţinut că servituţile fiind indivizibile, atât ca drepturi, cât şi ca sarcini, acţiunile
confesorii la care ele dau naştere, pot fi exercitate şi de către unul singur dintre proprietarii fondului
dominant. Şi acţiunea negatorie va putea fi promovată de către unul singur dintre proprietarii fondului
aservit.
2. Acţiunea negatorie
Prin această acţiune, reclamantul tăgăduieşte existenţa servituţii. El nu are nevoie să dovedească
direct că fondul său este liber de servitute fiind suficient să facă proba dreptului de proprietate asupra
fondului aservit. Această soluţie se impune deoarece proprietatea se prezumă liberă de orice sarcini,
astfel că pârâtul este acela care va trebui să dovedească existenţa servituţii. Proprietarul fondului
aservit urmăreşte interzicerea pârâtului de a exercita în viitor servitutea respectivă şi, eventual,
acordarea de despăgubiri.
Proprietarul fondului aservit are dreptul de a cere desfiinţarea lucrărilor prin care sa realizat o agravare
a servituţii şi dreptul de a solicita dauneinterese.
Atunci când proprietarul fondului dominant a efectuat unele lucrări care sunt susceptibile de a agrava
servitutea existentă, proprietarul fondului aservit poate solicita desfiinţarea acestor lucrări şi
despăgubiri.
Dacă fondul dominant a fost înstrăinat înainte de desfiinţarea lucrărilor prin care sa agravat servitutea,
în literatura juridică sa susţinut, în mod judicios, că dauneleinterese nu se pot solicita decât de la
autorul lucrărilor cauzatoare de prejudiciu, fie pe temeiul răspunderii civile delictuale, fie pe temei
contractual. Lucrările necesare pentru repunerea servituţii în situaţia anterioară incumbă actualului
proprietar al fondului aservit deoarece obligaţia are caracter propter rem, grevează fondul imobiliar
aservit, cu precizarea că aceste cheltuieli vor fi suportate de către fostul proprietar al fondului
dominant, fiindcă el este autorul faptului prejudiciabil.
5. Stingerea servituţilor
Articolul 770 alin. (1) C. civ. prevede următoarele cauze de stingere a servituţilor: a) consolidarea,
atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar; b) renunţarea proprietarului fondului
dominant; c) ajungerea la termen; d) răscumpărarea; e) imposibilitatea definitivă de exercitare; f)
neuzul timp de 10 ani; g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
În afară de aceste cazuri, în dispoziţiile alin. (2) ale aceluiaşi articol se prevede că servitutea se stinge
prin exproprierea bunului aservit dacă este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.
283
Articolul 771 C. civ. reglementează un caz special de stingere aplicabil doar servituţii de trecere, cum
este răscumpărarea servituţii.
La aceste cauze de stingere a servituţii se pot adăuga şi altele, care decurg din unele principii ale
dreptului civil: împlinirea termenului sau condiţiei; desfiinţarea retroactivă a titlului constitutiv al
servituţii sau a dreptului titularului fondului aservit; pieirea fondului aservit sau dominant; convenţia
părţilor de încetare a servituţii pentru lipsa de utilitate.
Criteriul temeiului juridic este preferabil criteriului sferei de aplicare pe baza căruia se face distincţie
între moduri generale şi comune tuturor drepturilor reale şi moduri speciale de stingere aplicabile
numai servituţilor.
Materia servituţilor nu cunoaşte două moduri de stingere generală pe care leam întâlnit la uzufruct, şi
anume: moartea beneficiarului, deoarece servituţile nu sunt constituite în favoarea persoanelor şi
abuzul de folosinţă, fiindcă acesta este un mod de stingere specific uzufructului, având ca scop
asigurarea restituirii bunului dat în folosinţă.
5.1. Consolidarea
Potrivit art. 770 alin. (1) lit. a) C. civ., consolidarea are loc atunci când ambele fonduri ajung să aibă
acelaşi proprietar. Acest lucru se poate întâmpla când titularul fondului dominant dobândeşte
proprietatea asupra fondului aservit, când titularul fondului aservit dobândeşte proprietatea asupra
fondului dominant sau când o terţă persoană dobândeşte atât dreptul de proprietate asupra fondului
aservit, cât şi asupra fondului dominant.
Stingerea servituţii se explică, în acest caz, prin aplicarea principiului că nimeni nu poate avea o
servitute asupra propriului său bun (nemini res sua servit).
În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, consolidarea este o cauză de stingere a oricărei servituţi,
indiferent de natura sa.
Dacă numai o parte din fondul aservit a devenit proprietatea aceluia căruia îi aparţine fondul dominant,
servitutea nu se va stinge.
De asemenea, consolidarea nu va avea loc atunci când doi proprietari a două fonduri diferite, dar care
au un drept de servitute asupra unui alt fond, ar dobândi în comun acest fond aservit, pentru că
drepturile particulare ale celor doi vecini sunt deosebite de drepturile lor indivize.
Consolidarea este numai aparentă când ea a apărut ca urmare a unui act juridic anulabil, revocabil
sau rezolubil, fiindcă dreptul de servitute continuă să existe, fiind suspendat doar exerciţiul său.
Consolidarea va fi considerată că nu a existat niciodată fiindcă desfiinţarea actului care a produso
operează retroactiv, iar unirea fondurilor este considerată ca şi cum nu ar fi avut loc. În fine, servitutea
este considerată că nu a fost niciodată stinsă prin consolidare atunci când proprietarul fondului
dominant este evins prin efectul unei revendicări asupra fondului aservit pe care îl dobândise.
Când consolidarea încetează fără efect retroactiv, adică numai pentru viitor, servitutea nu va mai
renaşte, astfel că dacă proprietarul care reunise în mâinile sale ambele fonduri, înstrăinează din nou
unul dintre ele, servitutea care a fost stinsă prin consolidare, nu mai poate renaşte.
Se impune precizarea că dacă dobânditorul celor două fonduri înstrăinează unul dintre ele, iar
servitutea avea un caracter aparent şi în contract nu sa prevăzut nicio clauză de încetare a servituţii,
atunci servitutea va renaşte, voinţa părţilor fiind aceea de a păstra vechea stare de lucruri, ceea ce
înseamnă că în acest caz consolidarea reprezintă o simplă cauză de suspendare a exerciţiului
servituţii.
În fine, dacă servitutea este neaparentă, este de la sine înţeles că, din moment ce nu există semne
exterioare referitoare la existenţa sa, consolidarea va determina o încetare definitivă a acesteia, ceea
ce înseamnă că în momentul înstrăinării unuia din fonduri este absolut necesară formularea unei
clauze exprese privind constituirea servituţii.
În opinia noastră, pentru ca servitutea să se transmită în acest caz, indiferent că este o servitute
aparentă sau neaparentă, este necesară înscrierea sa prealabilă în cartea funciară.
5.2. Renunţarea proprietarului fondului dominant la servitute

284
Renunţarea la servitute este un act unilateral al proprietarului fondului dominant, astfel că nu este
necesar să fie acceptat de către proprietarul fondului aservit.
Actul de renunţare la dreptul de servitute trebuie să îmbrace forma autentică, deoarece stingerea
servituţii nu are loc decât în urma radierii sale din cartea funciară, iar pentru a opera radierea din
cartea funciară înscrisul trebuie să îmbrace forma autentică.
Renunţarea la servitute poate fi invocată şi în faţa instanţei de judecată, astfel că în această situaţie,
radierea servituţii din cartea funciară se va realiza prin intermediul înscrierii hotărârii judecătoreşti în
cartea funciară.
De asemenea, ar fi posibil să se ia act de renunţare la dreptul de servitute şi cu ocazia dezbaterii unei
moşteniri, iar radierea servituţii din cartea funciară va avea loc pe baza certificatului de moştenitor. În
acest ultim caz, condiţia ce se cere a fi îndeplinită pentru a fi în prezenţa unei renunţări, iar nu în
prezenţa unei consolidări, este ca acelaşi moştenitor să nu devină, prin moştenire, proprietar al
ambelor fonduri, ci acestea să aparţină unor titulari diferiţi, fie că ambii sunt moştenitori, fie că doar
unul dintre ei are această calitate, iar celălalt este un terţ.
Renunţarea la servitute se poate face doar în mod expres, iar nu tacit.
Actul unilateral al renunţării la servitute se poate face şi sub forma unui contract cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit, sau pe calea testamentului.
Ca efect al renunţării la dreptul de servitute, proprietarul fondului aservit va beneficia exclusiv de
stingere, deoarece dreptul său de proprietate se reîntregeşte prin dispariţia dezmembrământului. Dacă
renunţarea la servitute ar fi in favorem, nu ar mai avea loc stingerea acesteia, ci, eventual,
transmiterea ei odată cu strămutarea dreptului de proprietate asupra fondului dominant.
Doctrina de specialitate, sub imperiul vechii reglementări, a considerat ca posibilă şi o renunţare tacită,
care ar putea rezulta, de exemplu, din faptul că titularul fondului dominant permite titularului fondului
aservit să facă unele lucrări incompatibile cu servitutea, adică lucrări care nu mai permit exercitarea în
viitor a servituţii.
În opinia noastră, având în vedere că renunţarea la un drept nu se poate prezuma, credem că situaţia
de fapt descrisă mai sus permite protecţia servituţii pe calea acţiunilor posesorii sau a acţiunilor
confesorii, iar în cazul în care proprietarul fondului dominant acceptă pasiv această conduită a
proprietarului fondului aservit care poate duce la neuzul servituţii, servitutea se va stinge prin neuz
după o perioadă de 10 ani.
Din analiza lucrărilor parţial stânjenitoare, edificate de proprietarul fondului aservit, rezultă, în mod
neîndoielnic, că titularul dreptului de servitute a rămas cu un drept de opţiune între a exercita şi a nu
utiliza servitutea respectivă. Pasivitatea sa reprezintă opţiunea pentru neuz, iar consecinţele neuzului
vor deveni efective la expirarea celor 10 ani.
Renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu. Dacă fondul dominant aparţine mai multor
coproprietari, renunţarea trebuie să provină de la toţi coproprietarii, soluţie impusă de caracterul
indivizibil al dreptului de servitute. În fine, nici uzufructuarul, nici tutorele nu pot renunţa la o servitute în
detrimentul proprietarului fondului dominant.
La rândul său, proprietarul fondului aservit se poate elibera de servitutea care apasă asupra propriului
imobil. El poate renunţa la dreptul său de proprietate, situaţie în care are loc stingerea dreptului de
servitute prin consolidare. Am arătat, cu ocazia analizei drepturilor şi obligaţiilor ce revin proprietarului
fondului aservit, că această modalitate de stingere reprezintă o exonerare de răspundere în cazul când
proprietarului fondului aservit îi revine obligaţia propter rem de a suporta cheltuielile necesare pentru
exercitarea şi conservarea servituţii.
Prin urmare, această formă de renunţare la dreptul de proprietate asupra fondului aservit reprezintă o
stingere a servituţii prin consolidare, iar nu o cauză distinctă de stingere a dreptului de servitute.
5.3. Expirarea termenului
În marea majoritate a cazurilor, servitutea este un drept real perpetuu. Cu toate acestea, prin
convenţie sau testament se pot stabili servituţi cu caracter temporar. De asemenea, prin uzucapiune
tabulară, titlul constitutiv de servitute poate prevede întinderea servituţii pe o perioadă limitată de timp.

285
Acest lucru se explică prin aceea că perpetuitatea este de natura, iar nu de esenţa dreptului de
servitute. Atunci când termenul a expirat, servitutea se stinge, iar conform art. 885 alin. (2) C. civ.,
pentru radierea dreptului de servitute din cartea funciară nu mai este necesar consimţământul
titularului servituţii
5.4. Răscumpărarea servituţii de trecere
Răscumpărarea servituţii este o modalitate de stingere a dreptului de proprietate care se aplică doar
servituţii de trecere. Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată indiferent dacă este aparentă sau
neaparentă, continuă sau necontinuă.
Termenul de „răscumpărare”, folosit de lege, ne poate conduce la concluzia că servitutea de trecere a
fost constituită cu titlu oneros, căci fără cumpărare nu poate exista o răscumpărare. Cu toate acestea,
credem că dacă sunt îndeplinite condiţiile de exercitare a răscumpărării, va putea fi răscumpărată şi o
servitute de trecere constituită cu titlu gratuit, prin donaţie sau printrun testament, în acest ultim caz
acţiunea putând fi promovată de legatarul celui care a constituit servitutea. De asemenea, pe acelaşi
temei, va putea fi răscumpărată şi o servitute de trecere ce sa constituit prin uzucapiune, chiar dacă
titularul fondului aservit a stat în pasivitate şi a permis exerciţiul servituţii.
Răscumpărarea servituţii de trecere este posibilă doar dacă există o disproporţie vădită între utilitatea
care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.
Aprecierea îndeplinirii acestei condiţii se va face la data solicitării răscumpărării. Este indiferent dacă la
momentul constituirii sale servitutea nu era împovărătoare pentru titularul fondului aservit. Dacă starea
de fapt se schimbă în aşa fel încât devine total disproporţionată sarcina ce apasă asupra fondului
aservit în raport cu utilitatea fondului dominant, servitutea va putea fi răscumpărată. Titularul fondului
dominant nu va putea invoca nicio uzucapiune asupra modului de exercitare a servituţii.
Aprecierea îndeplinirii acestei condiţii este lăsată la latitudinea părţilor care vor stabili şi preţul
răscumpărării. Dreptul de a solicita răscumpărarea servituţii este un drept potestativ, titularul fondului
dominant nu se va putea opune răscumpărării. Dacă totuşi refuză încheierea unui act de stingere a
servituţii prin răscumpărare, proprietarul fondului aservit se va putea adresa instanţei care va suplini
consimţământul la răscumpărare al titularului fondului dominant. În acest caz, instanţa va fi cea care
va stabili preţul răscumpărării. Legiuitorul precizează că, la stabilirea acestui preţ, instanţa trebuie să
ţină seama de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri.
Şi în situaţia în care părţile cad de acord asupra răscumpărării, dar nu cad de acord asupra preţului,
instanţa va fi cea în măsură să stabilească preţul, pe baza criteriilor arătate mai sus.
Convenţia de răscumpărare a servituţii de trecere trebuie încheiată în formă autentică, servitutea
stingânduse prin radierea sa din cartea funciară.
5.5. Imposibilitatea definitivă de exercitare a servituţii
Această cauză de stingere a dreptului de servitute era consacrată în Codul civil din 1864, în art. 636,
potrivit căruia „Servituţile încetează când lucrurile se găsesc în astfel de stare, încât servitutea nu se
poate exercita”. În continuare, art. 637 din acelaşi Cod, dispunea că servituţile „renasc dacă lucrurile
sunt restabilite întrun chip încât servituţile să se poată exercita, afară numai de nu ar fi trecut un spaţiu
de timp îndestulător spre a se putea presupune că sa desfiinţat servitutea, după cum se spune la art.
640”.
Din examinarea acestor două dispoziţii normative rezultă că imposibilitatea de a exercita o servitute nu
era o cauză de stingere de sinestătătoare, din moment ce din art. 637 rezulta că această piedică
materială nu stinge propriuzis servitutea, ci doar suspendă exerciţiul acesteia, atât timp cât ea renaşte
atunci când are loc restabilirea situaţiei anterioare. Prin urmare, imposibilitatea materială de a exercita
servitutea din cauza stării lucrurilor este în realitate o cauză de suspendare a exercitării, nicidecum o
cauză de stingere a dreptului. O aplicaţie particulară a art. 637 C. civ. din 1864, chiar dacă se referea
la toate servituţile, nu numai la cele care sunt dezmembrăminte, era prevăzută în art. 601 din aceeaşi
reglementare, potrivit căreia, atunci când se reclădeşte un zid sau o casă „toate servituţile active sau
pasive se perpetuează cu privirea noului zid sau a noii case...”. Aceasta înseamnă că servituţile nu
renasc, ci se perpetuează, ceea ce implică, obligatoriu, concluzia că ele nu au pierit niciodată.
Din această cauză, în actualul Cod civil, legiuitorul a menţionat că, pentru a reprezenta o cauză de
stingere a servituţii, imposibilitatea materială de exercitare trebuie să fie definitivă.
286
Astfel, în cazul în care terenul pe care se exercită servitutea de trecere sau de păşunat este inundat şi
acoperit cu apă, se suspendă exercitarea dreptului de servitute respectiv, dar ea poate fi reluată în
momentul în care apele se retrag. Având în vedere că acţiunea confesorie de servitute se prescrie în
termen de 10 ani, potrivit art. 2518 alin. (1) C. civ., se pune întrebarea ce se întâmplă dacă până la
retragerea apelor a trecut un termen mai mare de 10 de ani.
În raport cu reglementarea anterioară, în care acţiunile reale se prescriau extinctiv în 30 ani, sa
considerat că servitutea se stinge prin prescripţie extinctivă, fiindcă, întro asemenea ipoteză, deşi
există un obstacol obiectiv de exercitare a dreptului de servitute, cursul prescripţiei nu este oprit fiindcă
nu este vorba de un obstacol de drept, ci doar de un obstacol material, de fapt.
În ceea ce ne priveşte, considerăm că obstacolul din care sa născut imposibilitatea de a exercita
servitutea este necontestat un obstacol de fapt, dar el acţionează exact ca o forţă majoră, din moment
ce terenul pe care se exercită trecerea sau păşunatul se află sub ape. Nu există nici o justificare ca, în
caz de retragere a apelor, să nu se reia exercitarea servituţii pe temeiul caracterului său perpetuu, mai
ales că se aplică regula contra on valentem agere non currit praescriptio.
În al doilea rând, exemplul ales de literatura juridică şi altele, se încadrează perfect în art. 2532 pct. 9
C. civ., aplicabil suspendării prescripţiei pentru caz de forţă majoră, cu precizarea că forţa majoră,
când este temporară, nu constituie o cauză de suspendare a prescripţiei decât dacă survine în ultimele
6 luni înainte de expirarea termenului de prescripţie.
În aceste condiţii, imposibilitatea definitivă de exercitare va stinge definitiv servitutea dacă intervine şi
poate fi constatată în intervalul de 10 ani de la naşterea servituţii. Dacă, înainte de expirarea celor 10
ani, cauza care a împiedicat exercitarea servituţii a încetat, exerciţiul servituţii se reia. Dacă însă cauza
care împiedică exerciţiul servituţii este definitivă, servitutea încetează când se constată caracterul
definitiv al împiedicării. Este situaţia demolării unui imobil al cărui canal de scurgere trecea pe terenul
altei persoane.
Atunci când nu se constată imposibilitatea definitivă de exercitare în termen de 10 ani, servitutea se va
stinge oricum prin neuz.

5.6. Neuzul servituţii

Servitutea se stinge prin neuz timp de 10 de ani. Acest text de lege este o aplicaţie particulară a regulii
înscrise în art. 2518 alin. (1) C. civ., potrivit căruia dreptul la acţiune privitor la drepturile reale care nu
sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripţie, se prescrie în
termen de 10 ani.
Se impune precizarea că acest mod de stingere se aplică tuturor servituţilor indiferent de natura lor şi
de modul în care au fost dobândite.
Sa considerat, în doctrină, că prin termenul de neuz se înţelege nu numai neîntrebuinţarea voluntară a
servituţii, ci şi neîntrebuinţarea silită, adică neîntrebuinţarea care se produce datorită unui obstacol de
fapt, invincibil, care se opune la exercitarea prerogativelor servituţii. În ambele ipoteze de neuz, acesta
are semnificaţia de reîntregire a atributelor dreptului de proprietate sau de preluare a posesiei. Atunci
când proprietarul fondului dominant nu sa îngrijit şi nu a dat dovadă de diligenţă pentru a obţine
recunoaşterea servituţii din partea proprietarului fondului aservit şi înlăturarea efectelor
excepţiei contra non valentem agere non currit praescriptio, se găseşte în culpă şi nu există nici o
raţiune ca neglijenţa lui să fie protejată sau apărată. De aceea, se propune ca în caz de incendiu,
bombardament, inundaţii etc., proprietarul fondului dominant să promoveze în justiţie o acţiune pentru
a obţine recunoaşterea servituţii şi înlăturarea efectelor prescripţiei extinctive pe temeiul regulii contra
non valentem agere....
În ceea ce ne priveşte, considerăm că neuzul datorat unui caz de forţă majoră (ca, de exemplu,
secarea unei fântâni, inundaţii, cutremur etc.) are ca efect suspendarea de drept a exercitării dreptului
de servitute şi a cursului prescripţiei extinctive din moment ce neuzul este determinat de o cauză
obiectivă. Este necesar în această situaţie de a observa caracterul definitiv al imposibilităţii de
exercitare, caz în care va interveni acest mod special de stingere.

287
Titularul fondului dominant se găseşte în faţa unei cauze obiective de împiedicare a exercitării
dreptului de servitute. Numai dacă proprietarul fondului dominant ar avea la îndemână o acţiune
împotriva proprietarului fondului aservit, prin intermediul căreia fondul aservit să poată fi readus în
stare iniţială (ceea ce este vădit imposibil atunci când, de exemplu, terenul a rămas acoperit cu ape),
sar putea reţine culpa omisivă a titularului fondului dominant, fiindcă el va putea invoca în favoarea sa
caracterul perpetuu al servituţii şi regulile contra non valentem agere... şi restitutio in integrum.
Prin urmare, atât timp cât neuzul servituţii este determinat de o cauză obiectivă, nu se poate pretinde
titularului fondului dominant să promoveze o acţiune ca cea arătată mai sus.
Numai dacă proprietarul fondului aservit va putea readuce imobilul în starea anterioară dispariţiei
servituţii, servitutea va putea renaşte pe baza principiilor arătate mai sus.
Trebuie să facem distincţie între neuzul unei servituţi, determinat de o cauză obiectivă, cum este
imposibilitatea de exercitare în urma unei situaţii de forţă majoră, care va suspenda cursul prescripţiei
extinctive dacă survine în ultimele 6 luni înainte de expirarea termenului de prescripţie şi neuzul unei
servituţi care ar putea fi folosită, dar nu este folosită în fapt, trădând fie o neglijenţă, fie o lipsă de
utilitate a servituţii pentru titularul fondului dominant.
În ceea ce priveşte termenul de stingere a servituţii pentru neuz, acesta este de 10 ani. Modul de
calcul al acestui termen este prevăzut în art. 771 alin. (1) C. civ., care preia dispoziţiile art. 640 C. civ.
din 1864 şi este diferit în funcţie de tipul servituţii.
În cazul servituţilor continue, termenul se va calcula începând cu data primului act contrar servituţii
indiferent dacă acest act a fost comis pe fondul dominant sau pe cel aservit, fiindcă această servitute
nu are nevoie de faptul continuu, pozitiv, al titularului fondului dominant. Actul contrar exercitării
servituţii, poate fi săvârşit nu numai de către proprietarul fondului aservit ci şi de proprietarul fondului
dominant sau de către un terţ, ori poate consta chiar dintrun caz fortuit ori forţă majoră. De pildă, în
cazul unei servituţi de vedere, termenul începe să curgă de la data la care titularul servituţii închide
fereastra.
În cazul servituţilor necontinue, termenul de 10 ani se va calcula de la momentul ultimului act de
folosinţă, respectiv din ziua în care proprietarul fondului dominant a încetat să exercite prerogativele
servituţii. Astfel, în cazul unei servituţi de trecere constituită prin convenţia părţilor, termenul de
prescripţie începe să curgă din ziua exercitării ultimului act de trecere, iar dacă dreptul de trecere nu a
fost deloc exercitat, termenul de prescripţie începe să curgă din ziua constituirii sale.
Proprietarul fondului dominant trebuie să dovedească actele materiale de exercitare a dreptului de
servitute pe intervalul de timp prevăzut de lege, fiindcă în favoarea proprietarului fondului aservit
operează o prezumţie de neexercitare a servituţilor necontinue. Raţiunea acestei prezumţii în favoarea
proprietarului fondului aservit, cu toate că acesta este cel care profită de pe urma neîntrebuinţării, a
fost găsită în ideea că proprietarul fondului dominant are, înainte de toate, interesul să facă dovada că
de la data dobândirii nu sau scurs încă 10 ani care să ducă la pierderea dreptului său prin
neîntrebuinţare. Desigur, partea adversă va putea administra dovezi cu ajutorul cărora să încerce să
combată probele pe care lea produs proprietarul fondului dominant.
Neuzul poate să stingă o servitute nu numai în totalitatea ei, ci şi parţial, având ca rezultat micşorarea
ei. Astfel, dacă timp de 10 de ani servitutea este folosită parţial, adică în limite mai restrânse decât
cele prevăzute în modul ei de constituire, prescripţia va avea ca rezultat micşorarea servituţii, după
expirarea acestui termen.
Aplicarea soluţiei stingerii parţiale a servituţii prin prescripţie extinctivă, a fost restrânsă la situaţia
existenţei unui obstacol material, obiectiv, în calea exercitării acestui drept. Dimpotrivă, dacă neuzul
parţial ar părea ca o pură facultate, adică sar datora voinţei exclusive a titularului dreptului de servitute,
nu mai operează prescripţia parţială. Întradevăr, dacă este vorba de o servitute de vedere care se
exercită prin trei ferestre deschise în fondul vecin, iar titularul ei închide două dintre acestea, după ce
vor trece 10 ani, neîntrebuinţarea parţială privind cele două ferestre suprimate, va avea ca efect
stingerea servituţii de vedere cu privire la acestea, ea rămânând valabilă numai pentru o singură
fereastră. Un alt exemplu pe care trebuie să îl menţionăm se referă la servitutea privind dreptul de a
scoate apă din fântâna vecinului, atât ziua cât şi noaptea. Dacă au trecut 10 de ani de la exercitarea
acestei servituţi numai noaptea, servitutea va fi stinsă parţial astfel că titularul ei nu va mai avea

288
dreptul de a scoate apă decât noaptea. De asemenea, dacă titularul avea dreptul de trecere pe jos, cu
căruţa şi cu autovehiculul, dar timp de 10 de ani a exercitat servitutea de trecere numai pe jos, a
pierdut dreptul de a trece prin celelalte moduri pe care le avea la dispoziţie, fiindcă exercitând doar
trecerea cu piciorul, adică prima modalitate, nu a putut să o păstreze decât pe aceasta.
Soluţia menţinerii servituţii în cazul neuzului parţial este echitabilă, deoarece a admite contrariul
înseamnă al obliga pe titularul unui drept să uzeze de totalitatea dreptului său, chiar dacă uzul total nu
îi este necesar, şi totodată al obliga pe proprietarul fondului aservit să suporte întreaga sarcină cu
toate că interesele patrimoniale ale proprietarului fondului dominant ar fi putut să fie pe deplin
satisfăcute numai cu un uz parţial.
Având în vedere că dispoziţiile art. 764 C. civ., care le reiau pe cele din art. 641 C. civ. din 1864,
prevăd că modul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de servitute,
înseamnă că părţile pot conveni prin act juridic modificarea modului de exercitare a servituţii. În cazul
când nu cad de acord în această privinţă, se vor putea adresa instanţei de judecată, care va trebui să
admită din raţiuni de echitate, menţinerea servituţii în varianta sa parţială, atât timp cât nu îngreunează
situaţia fondului aservit, ci dimpotrivă, şi asigură aceeaşi utilitate fondului dominant. Aceasta înseamnă
că nu ar fi echitabil ca un neuz parţial să ducă la stingerea în întregime a servituţii.
În fine, jurisprudenţa franceză a acceptat acest text (art. 708 C. civ. fr., corespunzător art. 641 C. civ.
din 1864 şi art. 764 C. civ.) în ceea ce priveşte servituţile continue, dar îngrădindui aplicarea în cazul
servituţilor necontinue, cu următorul raţionament: dacă întreruperea se datoreşte unui obstacol
material obiectiv, în faţa căruia voinţa titularului servituţii este neputincioasă, servitutea va trebui
menţinută micşorată, iar dacă neuzul parţial sar datora voinţei înseşi a titularului, adică ar fi vorba de
acte de pură facultate, aplicarea acestui text ar fi înlăturată, servitutea trebuind să fie respectată chiar
dacă titularul iar reduce exercitarea numai la o întrebuinţare parţială.
Stingerea servituţii prin neuz, în caz de coproprietate sau atunci când fondul dominant face obiectul
uzufructului, este reglementată de art. 771 alin. (2) C. civ., potrivit căruia „Exercitarea servituţii de către
un coproprietar ori de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar”.
Indivizibilitatea se opune la stingerea servituţii ca urmare a împărţirii bunului asupra căruia apasă sau
în profitul căruia sunt constituite. Aceasta înseamnă că servitutea nu va înceta ci va continua să existe
în întregime, atunci când o cauză de stingere va avea să opereze asupra unei părţi indivize din fondul
aservit sau împotriva unei părţi indivize din fondul dominant.
Dacă unul dintre coproprietari a întrebuinţat servitutea numai în limitele trebuinţelor sale personale, ori
a făcut un act de întrerupere a neuzului, servitutea nu se va putea stinge proparte, deoarece ea este
indivizibilă, iar coproprietarul a exercitato în întregime, nu numai pentru sine, ci şi pentru toţi ceilalţi
coproprietari care nu au făcut asemenea acte de întrebuinţare timp de 10 ani. Uzul unuia împiedică
stingerea dreptului faţă de toţi ceilalţi coproprietari.
În caz de partaj, coproprietatea fondului dominant dispare dacă imobilul a fost atribuit în întregime
aceluia în favoarea şi din cauza căruia neuzul a rămas fără consecinţe, acesta va continua să profite,
dar singur şi pentru întreaga servitute, de întreruperea sau suspendarea începute în cursul indiviziunii.
Dacă fondul dominant a fost atribuit unui coproprietar care în cursul coproprietăţii profita de o cauză de
suspendare ori întrerupere ce exista în favoarea altui coproprietar, chiar în condiţiile efectului translativ
de drept al partajului în actuala reglementare, suspendarea şi întreruperea va profita şi coproprietarului
care a dobândit bunul în urma partajului, întrucât toţi coproprietarii au beneficiat în timpul stării de
coproprietate de suspendare sau întrerupere, dacă lea fost profitabilă.
Alte cauze de stingere
5.7.1. Îndeplinirea termenului sau condiţiei când servitutea a fost afectată de modalităţi
Dacă servitutea a fost constituită pe un timp determinat sau sub o condiţie rezolutorie, servitutea se va
stinge la expirarea termenului sau îndeplinirea condiţiei.
Spre deosebire de dreptul comun, îndeplinirea condiţiei rezolutorii produce efecte numai pentru viitor
(ex nunc), neputând retroactiva, deoarece titularul servituţii nu poate restitui folosinţa care a fost
exercitată.

289
5.7.2. Desfiinţarea în mod retroactiv a titlului constitutiv al servituţii sau a titlului de proprietate
al titularului fondului dominant sau titularului fondului aservit, dacă acesta este anterior titlului
constitutiv al servituţii
Atunci când dreptul de proprietate asupra fondului dominant sau aservit a fost desfiinţat prin reziliere,
revocare sau anulare, dreptul de servitute va fi desfiinţat pe temeiul principiului resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis.
Trebuie ca titlul de proprietate al celor doi proprietari să fie anterior titlului constitutiv al servituţii.
Desfiinţarea dreptului de proprietate al proprietarului fondului aservit, care atrage desfiinţarea titlului
constitutiv al servituţii, nu determină o stingere a dreptului de servitute dacă titularul fondului dominant
poate invoca dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune tabulară sau extratabulară.
5.7.3. Convenţia părţilor
Acest mod de stingere poate interveni pentru orice tip de servitute. Convenţia se va încheia în formă
autentică, iar dreptul de servitute se va stinge prin radierea sa din cartea funciară.
5.7.4. Pieirea fondului aservit sau a fondului dominant
În cazul în care va pieri fondul dominant sau fondul aservit, servitutea va înceta să existe, fiind în
prezenţa fie a unei imposibilităţi definitive de exercitare prin pieirea fondului aservit, fie a dispariţiei
oricărei utilităţi în cazul pieirii fondului dominant.
5.7.5. Exproprierea fondului aservit
Acest mod de stingere era asimilat în reglementarea anterioară pieirii juridice a bunului. Articolul 770
alin. (2) C. civ. prevede expres că servitutea se stinge prin exproprierea fondului aservit, dacă este
contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

1. Revendicarea imobiliara. Publicitatea prin carti funciare

REVENDICAREA IMOBILIARĂ
Acţiunile petitorii

1. Noţiunea şi clasificarea acţiunilor petitorii

Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată să se stabilească în mod
direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun.
Redobândirea posesiei bunului de către reclamant este doar un efect accesoriu al admiterii acţiunii
petitorii.
Cele mai importante acţiuni petitorii sunt: acţiunea în revendicare; acţiunea în prestaţie tabulară;
acţiunea în grăniţuire; acţiunea negatorie; acţiunea confesorie.
Acţiunile posesorii, adică acelea cu ajutorul cărora se apără posesia ca stare de fapt, au fost analizate
în capitolul referitor la posesie.
Dintre acţiunile petitorii, cea mai importantă este acţiunea în revendicare, pe care o vom studia în
paragrafele următoare. Din considerente didactice, acţiunea în prestaţie tabulară este analizată în
capitolul destinat publicităţii imobiliare, acţiunea în grăniţuire în cadrul limitelor dreptului de proprietate,
iar acţiunea în revendicarea bunurilor mobile în cadrul posesiei de bunăcredinţă ca mijloc de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile. În ceea ce priveşte acţiunile confesorii,
prin care se apără dezmembrămintele dreptului de proprietate privată, acestea sunt prezentate în
secţiunile dedicate fiecărui dezmembrământ în parte.
2. Acţiunea negatorie

290
 Acţiunea negatorie este definită în art. 564 alin. (1) C. civ., ca o acţiune pe care proprietarul o poate
intenta contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de
proprietate, asupra bunului său.
Acţiunea negatorie este şi ea o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă. Caracterul petitoriu al acestei
acţiuni rezultă din faptul că se pune în discuţie existenţa dreptului real al pârâtului.
Prin acţiunea negatorie reclamantul solicită instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce o va
pronunţa, că pârâtul nu are un drept real, altul decât dreptul de proprietate, (uzufruct, uz, abitaţie,
servitute sau superficie, drepturi reale accesorii) asupra bunului aflat în proprietatea sa şi, pe cale de
consecinţă, săl oblige să înceteze exercitarea nelegitimă a dreptului respectiv.
Observăm că, spre deosebire de acţiunea confesorie, prin care reclamantul solicită recunoaşterea, în
instanţă, a calităţii sale de titular al unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, prin acţiunea
negatorie, reclamantul neagă existenţa unui astfel de drept al celui care deţine bunul. În plus, acţiunea
negatorie are un domeniu de aplicare mai larg, deoarece va putea fi folosită cu privire la orice drept
real, altul decât cel de proprietate, deci şi în cazul drepturilor reale care se întemeiază pe dreptul de
proprietate publică (administrare, concesiune, folosinţă gratuită).

Acţiunea în revendicare imobiliară

1. Noţiunea, caracterele şi condiţiile acţiunii în revendicare
1.1. Noţiunea
Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i
se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, săl oblige
pe pârât la restituirea posesiei bunului. Cu alte cuvinte, acţiunea în revendicare este acţiunea
proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar.
1.2. Caracterele juridice ale acţiunii în revendicare
Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă.
Caracterul real al acţiunii în revendicare rezultă din faptul că ea poate fi introdusă împotriva oricărei
persoane care încalcă dreptul respectiv, spre deosebire de acţiunile personale care se îndreaptă
numai împotriva debitorului.
Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie deoarece prin ea se pune în discuţia părţilor însăşi
existenţa dreptului de proprietate al reclamantului. Revendicarea tinde să stabilească direct existenţa
dreptului de proprietate al reclamantului, dar are ca efect indirect, redobândirea posesiei, ca o
consecinţă a recunoaşterii dreptului de proprietate.
Spre deosebire de acţiunile petitorii, în cazul acţiunilor posesorii se urmăreşte redobândirea faptului
material al posesiunii sau păstrarea posesiunii, fără vreo preocupare referitoare la existenţa dreptului
de proprietate al posesorului.
Acţiunea în revendicare este o acţiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv, caracter prevăzut expres
în art. 563 alin. (2) C. civ., fiind singurul dintre caracterele juridice ale acţiunii în revendicare menţionat
de lege.
Oricât timp nu ar fi exercitată, această acţiune nu se va putea stinge decât odată cu însuşi dreptul de
proprietate pe care îl însoţeşte şi îl apără. În mod unanim se consideră că acţiunea în revendicare este
imprescriptibilă deoarece proprietatea nu se poate stinge prin neuz, ceea ce înseamnă că proprietarul
nuşi poate pierde dreptul său numai prin simplul fapt că nu îl exercită, oricât timp ar dura inacţiunea
sa. Mai mult, imprescriptibilitatea este, în opinia noastră, şi o consecinţă a caracterului absolut al
dreptului de proprietate, admiterea neuzului unui bun fiind expresia libertăţii proprietarului de a dispune
de bunul său aşa cum doreşte. Pasivitatea proprietarului deposedat, care a lăsat să treacă un interval
de timp, mai scurt sau mai lung, fără a exercita revendicarea, nul face să decadă din dreptul său de a
o exercita pe viitor în orice moment.
Stingerea dreptului de proprietate poate avea loc numai în cazul în care o altă persoană la dobândit,
concomitent, printrun mod originar (uzucapiune, pe temeiul proprietăţii aparente, ca urmare a
principiului publicităţii materiale atunci când acesta are efect achizitiv de proprietate).
291
Vechiul cod civil nu prevedea caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare imobiliară. Dimpotrivă,
art. 1890 C. civ. din 1864 arăta că toate acţiunile reale sau personale pentru care legea nu a stabilit un
termen de prescripţie se prescriu în treizeci de ani.
Revendicarea imobiliară nu putea face excepţie de la litera textului. Cu toate acestea, doctrina şi
practica judiciară au considerat, împotriva reglementării explicite a Codului, că revendicarea imobiliară
este o acţiune imprescriptibilă. Această soluţie, care reprezintă o severă derogare de la regula art.
1890 C. civ. din 1864, îşi găseşte fundamentul întrun argument peremptoriu. Întradevăr, dacă am
admite stingerea revendicării prin prescripţie extinctivă, în cazul în care posesorul actual chemat în
judecată nu a uzucapat lucrul, atunci sar ajunge la soluţia absurdă ca lucrul să nu aparţină nimănui,
deoarece proprietarul la pierdut prin neuz timp de 30 de ani, iar posesorul nu la uzucapat. Lucrul ar
deveni fără stăpân şi va trebui să revină statului ca orice lucru fără stăpân. Absurditatea unui
asemenea rezultat condamnă opinia care susţine că acţiunea în revendicare se poate stinge prin
prescripţie extinctivă.
De la principiul imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare a imobilelor există o excepţie, dedusă din art.
520 alin. (1) din Codul de procedură civilă, în conformitate cu care, în cazul vânzării la licitaţie publică
a unui bun imobil supus urmăririi silite, terţul proprietar îl va putea revendica printro acţiune pornită
împotriva adjudecatarului, în termen de 3 ani, termen care va începe să curgă de la executarea
procesului verbal de licitaţie, întocmit ca şi în cazul unei ordonanţe de adjudecare.
1.3. Condiţiile exercitării acţiunii în revendicare
Acţiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care deţine bunul fără drept,
indiferent că acesta este posesorul bunului sau un simplu detentor care deţine bunul pentru posesor
sau chiar pentru proprietar şi refuză, la expirarea termenului prevăzut în contract, să îl restituie
proprietarului. Esenţial este ca, în momentul introducerii acţiunii în revendicare, cel care deţine bunul
să nu aibă niciun drept care să îi legitimeze deţinerea acestuia şi care să îi fie opozabil proprietarului.
Se află în această situaţie şi detentorul care deţine bunul în baza unui contract încheiat cu posesorul
bunului, dar care nu îi poate fi opus proprietarului. Prin urmare, când legiuitorul sa referit la „o altă
persoană care îl deţine fără drept”, a avut în vedere raporturile acelei persoane cu proprietarul, iar nu
cu posesorul bunului.
În ipoteza introducerii unei acţiuni în revendicare împotriva detentorului care deţine lucrul pentru
posesor, iar nu pentru proprietarul reclamant, este necesar ca detentorul să arate persoana pentru
care deţine bunul, pentru a fi introdusă în cauză. În caz contrar, hotărârea judecătorească nu îi este
opozabilă. În plus, lărgirea cadrului procesual, prin introducerea posesorului în proces, este şi în
interesul reclamantului, evitânduse un litigiu ulterior cu acesta. O hotărâre judecătorească nu poate fi
opusă posesorului dacă doar detentorul său a fost introdus în cauză. Faptul că posesorul exercită o
posesie corpore alieno nu îl face mai puţin posesor. Posesia corpore alieno este doar o modalitate de
a exercita posesia. Singurul care poate să restituie posesia este posesorul, iar nu detentorul.
Atunci când acţiunea în revendicare este îndreptată împotriva posesorului bunului, nu este necesar ca
persoana care deţine bunul pentru posesor să fie introdusă în cauză.
Efectele hotărârii judecătoreşti de admitere a acţiunii în revendicare se extind şi asupra terţilor
dobânditori ai bunului, deşi nu au fost parte în proces, dacă au dobândit bunul după introducerea
acţiunii în revendicare. Cu toate acestea, terţul se poate opune restituirii dacă va dovedi dobândirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune, pe temeiul proprietăţii aparente, sau prin efectul achizitiv al
publicităţii materiale.
Ne aflăm în faţa unei excepţii, consacrate legal, de la principiul relativităţii hotărârii judecătoreşti,
justificată prin faptul că au fost situaţii în care deşi acţiunea în revendicare a fost admisă, proprietarul
nu a putut intra în posesia efectivă a bunului deoarece acesta a fost între timp înstrăinat.
Acţiunea în revendicare poate fi exercitată de către persoana care este proprietar exclusiv asupra
bunului revendicat sau, în cazul unei coproprietăţi, chiar de către un singur coproprietar, aspecte
tratate de noi în analiza coproprietăţii şi asupra cărora nu vom mai reveni.
Atunci când acţiunea în revendicare este promovată de stat sau de unităţile administrativteritoriale în
legătură cu bunurile care alcătuiesc domeniul public, se bucură de un regim juridic preferenţial,
deosebit de cel de drept comun, analizat de noi în cadrul studiului proprietăţii publice.
292
2. Regimul de drept comun al acţiunii în revendicare imobiliară
2.1. Sediul materiei
Regimul de drept comun al acţiunii în revendicare se referă la apărarea pe această cale a dreptului de
proprietate, indiferent de titularul său. Codul civil din 1864 nu reglementa acţiunea în revendicare
imobiliară în mod special, ci vorbea doar despre revendicarea bunurilor imobile în titlul referitor la
prescripţie.
În actualul Cod civil, apărarea dreptului de proprietate privată este reglementată în art. 563566.
Cele trei mari probleme cu care se confruntă acţiunea în revendicare imobiliară privesc proba dreptului
de proprietate, prioritatea titlului de proprietate şi efectele revendicării.
2.2. Proba dreptului de proprietate
Cel care reclamă un drept în faţa instanţei, trebuie să îl dovedească. Această regulă este aplicabilă şi
în materia dovedirii proprietăţii, în sensul că reclamantul este acela care trebuie să facă dovada
pozitivă că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
Pârâtul are o situaţie comodă, de aşteptare, deoarece având posesia, în favoarea lui operează o
prezumţie de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei. După ce reclamantul a făcut proba
dreptului pretins, pârâtul este obligat a trece la contradovadă potrivit regulii „reus in exceptione actor
fit” sau „onus probandi incumbit ejus qui dicit”.
În ceea ce priveşte proba dreptului de proprietate, în practică se întâlnesc serioase dificultăţi care
izvorăsc din următoarele situaţii:
În foarte multe cazuri, mai ales în trecut, nu sau redactat înscrisuri referitoare la transmiterea
dreptului de proprietate asupra imobilului.
În numeroase cazuri, înscrisurile întocmite nu sunt însoţite de planuri topografice pentru delimitarea
bunului imobil dobândit.
Insuficienţa probatorie a titlurilor prin care se încearcă a se face dovada dreptului de proprietate.
Această insuficienţă rezultă din faptul că înscrisul translativ de proprietate nu poate să facă dovada
deplină şi inatacabilă a dreptului de proprietate decât dacă emană de la adevăratul proprietar. Dar
pentru ca o persoană să fie considerată ca adevărat proprietar al imobilului trebuie ca şi ea să fi
dobândit bunul tot de la un adevărat proprietar şi aşa mai departe, pe scara tuturor transmiţătorilor
succesivi. Prin urmare, ar trebui ca înscrisul prezentat de reclamant să fie completat cu alte dovezi din
care să rezulte că toţi autorii care anterior au înstrăinat lucrul, au fost ei înşişi adevăraţi proprietari,
numai astfel ultimul act de dobândire ar putea fi considerat pe deplin valabil. Deoarece, o astfel de
dovadă este imposibil de făcut, a fost denumită probatio diabolica.
Se impune precizarea că această dificultate legată de probatio diabolica poate fi curmată în parte prin
existenţa uzucapiunii, în virtutea căreia este suficient ca reclamantul să dovedească faptul că imobilul
a fost posedat de el însuşi şi de autorii săi, în condiţiile prevăzute de lege, pentru a i se recunoaşte
dreptul de proprietate.
Cea de a patra insuficienţă a probei cu înscrisuri se desprinde din principiul relativităţii actelor juridice,
potrivit căruia, actele juridice produc efecte numai între părţile care leau încheiat, aceste acte nefiind
opozabile terţilor: res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest. Aceasta înseamnă
că, dacă reclamantul prezintă pârâtului posesor un înscris prin care se constată actul translativ de
proprietate asupra bunului revendicat, pârâtul va putea săi răspundă că acel act nu îi este opozabil,
deoarece este un res inter alios acta.
Din cele arătate mai sus se desprinde concluzia că proba dreptului de proprietate pe baza titlurilor
translative nu poate să fie absolută fiindcă ar trebui ca dreptul de proprietate să se stabilească din
autor în autor, la infinit. Cu toate acestea, proba dreptului de proprietate este absolută în cazul
modurilor originare de dobândire a dreptului de proprietate, cum este uzucapiunea imobiliară,
dobândirea proprietăţii pe temeiul aparenţei, prin accesiunea imobiliară sau, în sistemul cărţilor
funciare prin efectul achizitiv al publicităţii materiale.
În raport cu aceste inconveniente, în literatura juridică şi practica judiciară sa considerat că
reclamantul, în cadrul acţiunii în revendicare trebuie să aibă câştig de cauză nu numai atunci când va
293
reuşi să facă dovada pe deplin şi absolut a dreptului său de proprietate, ci şi atunci când va crea în
favoarea sa numai posibilitatea că dreptul revendicat îi aparţine.
2.3. Prioritatea titlului de proprietate
Nici Codul civil din 1864 şi nici actualul Cod civil nu reglementează regulile de comparaţie a titlurilor de
proprietate.
Ca urmare, practica judiciară şi doctrina de drept civil sau văzut silite să recurgă la un sistem probator
propriu materiei revendicării, sistem în cadrul căruia titlului de proprietate i sa conferit valoarea unui
fapt generator de prezumţie, iar posesiunii i sa ataşat o semnificaţie probatorie. Prezumţiile pe care
părţile le pot invoca în favoarea lor, izvorâte din titlu sau din faptul posesiei, sunt deopotrivă, relative.
a) Noţiunea de titlu în revendicarea imobiliară
Prin „titlu” înţelegem actul juridic sau actul jurisdicţional, translativ sau declarativ, care generează o
prezumţie relativă de proprietate în favoarea persoanei care îl invocă.
Sa mai arătat că prin titlu trebuie să înţelegem înscrisul doveditor al temeiului juridic al dobândirii
dreptului de proprietate, legea, convenţia de orice fel cu un astfel de obiect.
De asemenea, prin titlu trebuie să înţelegem nu numai titlurile translative de proprietate (vânzarea,
donaţia etc.) care creează un drept în patrimoniul dobânditorului, dar şi titlurile declarative (o hotărâre
judecătorească, un act de partaj, o tranzacţie etc.), care recunosc un drept deja existent.
În doctrină şi în practica judiciară, a fost controversată problema dacă un certificat de moştenitor poate
fi considerat titlu de proprietate şi dacă poate fi folosit ca probă în acţiunea în revendicare.
În pofida solemnităţii sale, opinia majoritară din doctrină era în sensul că certificatul de moştenitor, deşi
este rezultatul unei dezbateri succesorale în faţa notarului public, nu poate fi considerat titlu de
proprietate, întrucât face dovada doar a calităţii moştenitorilor, a cotelor şi bunurilor ce le revin
acestora. Această susţinere a plecat de la reglementarea cuprinsă în Legea nr. 36/1995 a notarilor
publici şi a activităţii notariale, în care sa prevăzut că „până la anularea prin hotărâre judecătorească,
certificatul de moştenitor face dovada deplină în ce priveşte calitatea de moştenitor şi cota sau
bunurile ce revin fiecărui moştenitor.
Întro altă opinie, certificatul de moştenitor se eliberează de către notarul public în cadrul procedurii
succesorale notariale jurisdicţionale necontencioase, reprezintă prin el însuşi un act autentic şi
constată modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor cuprinse în masa succesorală
de către moştenitorii defunctului şi cotele ce revin fiecăruia dintre ei, în baza verificării tuturor actelor
doveditoare de către notarul public. Certificatele de moştenitor constată chiar transmiterea proprietăţii
asupra unor bunuri, fiind o dovadă în acest sens.
Bunurile incluse în masa succesorală şi cuprinse în încheierea finală a dosarului succesoral, trebuie
dovedite ca aparţinând defunctului pe baza de înscrisuri constatatoare puse la dispoziţia notarului
public. Faptul că procedura succesorală notarială este necontencioasă, nu înseamnă că certificatul de
moştenitor emis de către notarul public pe baza unor înscrisuri care constată modurile de dobândire a
dreptului de proprietate de către defunct, şi care nu au fost până la acea dată desfiinţate, nu are
valoarea unui titlu de proprietate. Certificatul de moştenitor certifică transmiterea prin lege (în cazul
moştenirii legale) sau prin testament (în cazul moştenirii testamentare) tocmai a bunurilor care sunt
considerate ca aparţinând defunctului, pe baza altor titluri de proprietate.
Sigur că nici certificatul de moştenitor nu va reprezenta un titlu de proprietate cu forţă probatorie
absolută, deoarece titlurile de proprietate pe baza cărora acesta se eliberează sunt generatoare, la
rândul lor, de prezumţii relative. Dar nu putem spune că acesta nu constată o dobândire, legală sau
testamentară, de către moştenitori, a unor bunuri dovedite ca aparţinând defunctului.
În sfârşit, prin art. 1133 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, se pune capăt
oricărei controverse privind calitatea de titlu de proprietate a certificatului de moştenitor, prin
precizarea conform căreia „certificatul de moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau
testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor
din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia”.

294
În schimb, certificatul de calitate de moştenitor nu poate constitui un titlu de proprietate deoarece
acesta doar constată calitatea moştenitorilor, fără a determina bunurile incluse în masa succesorală şi
care revin acestora.
În doctrină, sa pus întrebarea dacă invocarea de către una din părţi a unui titlu provenit de la o altă
persoană decât aceea cu care se află în conflict nu reprezintă o abatere de la principiul relativităţii
actelor juridice. Răspunsul la această întrebare nu poate fi decât negativ, deoarece, atunci când o
parte opune adversarului său un titlu de proprietate, ea invocă doar o prezumţie relativă de proprietate
în favoarea sa, prezumţie care decurge din faptul existenţei titlului, nicidecum nu invocă titlul ca probă
absolută a proprietăţii, titlu care, de altfel, nici nu are caracter absolut. Tocmai pentru că titlul are
valoare doar ca prezumţie, ca fapt juridic, iar nu ca act juridic, în asemenea procese se pot invoca şi
titluri care nu au caracter translativ, cum ar fi: hotărârile judecătoreşti, partajele, tranzacţiile.
Deoarece titlul prezentat de una din părţi are caracterul unei prezumţii simple de proprietate, acesta
poate fi combătut şi răsturnat prin invocarea unei prezumţii mai puternice şi contrare, întemeiate, cum
ar fi un titlu anterior care emană de la adversar.
Art. 565 C. civ. prevede că în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de
proprietate se face cu extrasul de carte funciară. Este adevărat că extrasul de carte funciară are o
puternică forţă probatorie în situaţia în care înscrierile în cartea funciară au caracter constitutiv sau
translativ de drept de proprietate sau alt drept real. Dar, nici în această situaţie, şi cu atât mai mult în
condiţiile în care înscrierile în cartea funciară au încă rol de opozabilitate faţă de terţi, prin efectul art.
56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, la care am făcut referire în repetate rânduri, principiul forţei
probante a înscrierilor în cartea funciară prevăzut de art. 900 C. civ. ne demonstrează că aceste
înscrieri dau naştere la prezumţii relative privind existenţa sau inexistenţa unui drept tabular. Chiar
dacă un drept real este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, se poate face proba
contrară, că dreptul real înscris nu există, în realitate, în folosul acesteia, cum sunt situaţiile prevăzute
la art. 887 C. civ., când drepturile reale se dobândesc fără înscriere, precum şi pe calea acţiunii în
rectificare.
În aceste condiţii, apreciem că proba dreptului de proprietate va trebui completată cu înscrisul care a
stat la baza înscrierii în cartea funciară, cu planurile topografice şi cu orice alt document care
întregeşte cartea funciară şi care va permite acordarea de prioritate dreptului înscris.
Atât timp cât extrasul de carte funciară, prin înscrierile pe care le conţine, nu poate genera decât o
prezumţie relativă de proprietate, nu poate fi considerat ca singura probă ce trebuie admisă pentru a
da prioritate unui drept real, în proba titlurilor.
Art. 563 alin. (3) C. civ. precizează rolul buneicredinţe în dobândirea dreptului de proprietate pentru ca
acesta să fie pe deplin recunoscut. Dobândirea trebuie să aibă loc, aşa cum prevede textul, „în
condiţiile legii”.
Printro schimbare de topică a frazei, deducem că pentru a fi deplin recunoscut, dreptul de proprietate
trebuie să fie dobândit cu respectarea condiţiilor legale, iar dobânditorul trebuie să fie de bunăcredinţă.
Formularea nu este riguros exactă, având în vedere că în sistemul cărţilor funciare, acţiunea în
rectificare a cărţilor funciare poate fi introdusă împotriva unui dobânditor de bunăcredinţă şi cu titlu
oneros în termen de trei ani de la data când autorul său şia înscris dreptul în cartea funciară, în timp
ce dobânditorul de bunăcredinţă şi cu titlu gratuit se află sub riscul rectificării timp de cinci ani de la
data la care şia înscris în cartea funciară dreptul dobândit.
Până la expirarea termenelor prevăzute de lege în cazul acţiunii în rectificare, este greu să admitem că
dreptul dobândit, chiar cu bunăcredinţă, este pe deplin recunoscut. Recunoaşterea nu poate fi deplină
cât timp există riscul desfiinţării dreptului. Abia după curgerea acestor termene legale dobânditorul
poate considera că dreptul său este pe deplin recunoscut.
b) Comparaţia titlurilor în acţiunea în revendicare imobiliară
În prezent, se consideră în unanimitate că dovada dreptului de proprietate se poate face potrivit
regulilor care urmează.
1. Ipoteza în care ambele părţi au titlu

295
În cazul în care ambele părţi, atât reclamantul cât şi pârâtul au titluri scrise cu privire la dreptul de
proprietate, trebuie să distingem după cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi.
a) Dacă ambele titluri provin de la acelaşi autor, trebuie să distingem după cum părţile au îndeplinit
formalitatea de publicitate sau nau îndeplinit această formalitate. Deci, dacă este vorba de titluri
supuse înscrierii, va triumfa acela care şia înscris cel dintâi titlul său. Dacă nici reclamantul, nici
pârâtul, nu şiau înscris titlurile, va triumfa acela al cărui titlu poartă data cea mai veche. Când este
vorba însă de două testamente, soluţia va fi inversă: va triumfa acela care invocă în favoarea sa
testamentul cel mai recent, deoarece în materie de testamente, ultimul act revocă testamentele
anterioare. Aici nu este nevoie să se facă dovada urcând din autor în autor, deoarece se stabileşte o
simplă comparaţie între două titluri emanând de la un autor comun.
b) Dacă titlurile provin de la autori diferiţi, au fost propuse mai multe soluţii:
Soluţia de a se da câştig de cauză posesorului, potrivit principiului: „in pari causa, melior est causa
possidentis”.
Soluţia de a se da preferinţă aceleia dintre părţi care invocă titlul scris cu data cea mai veche.
Soluţia de a se da câştig de cauză celui care dovedeşte că a dobândit de la un autor al cărui titlu era
preferabil, potrivit regulii „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet”. Sarcina
dovedirii titlului preferabil revine reclamantului.
Cea dea treia soluţie este considerată cea mai rezonabilă.
Sarcina probei că autorul său avea un drept preferabil revine reclamantului, dar dacă el nu reuşeşte să
facă o asemenea dovadă, atunci pârâtul va triumfa în proces, potrivit regulii: „in pari causa melior este
causa possidentis”.
Bineînţeles că această comparaţie între titlurile autorilor de la care provin actele scrise ale părţilor
rămâne fără efect în faţa unei probe absolute a proprietăţii, în sensul că, acela care poate invoca
uzucapiunea va triumfa în proces indiferent dacă şia înscris titlul după ce adversarul său şia înscris
dreptul real imobiliar.
2. Ipoteza în care numai una din părţi are titlu
În cazul în care numai una dintre părţi are titlu, aceasta va avea câştig de cauză. Reclamantul va avea
câştig de cauză, cu condiţia ca titlul său să provină de la un terţ, iar data titlului scris să fie anterioară
posesiei pârâtului. Dacă pârâtul are un titlu, iar reclamantul nu are nici un titlu, atunci pârâtul va triumfa
şi va rămâne în posesie.
Atunci când reclamantul are titlu scris, care emană de la un terţ, iar titlul său este anterior posesiei
pârâtului, el va triumfa în proces fără a i se mai cere să facă dovada dreptului său, urcând din autor în
autor la infinit.
3. Ipoteza în care niciuna dintre părţi nu are titlu
În cazul în care niciuna dintre părţi nu are titlu şi nici nu se poate invoca uzucapiunea. În cadrul celei
de a treia ipoteze, sar putea ajunge la soluţia că acţiunea reclamatului ar trebui respinsă de plano,
deoarece nu şia dovedit susţinerile, dânduse astfel câştig de cauză posesorului, pe baza principiului:
„in pari causa melior est causa possidentis”.
Cu toate acestea, în practica judiciară sa impus soluţia care pledează pentru compararea celor două
posesii în conflict, aceea a reclamantului şi aceea a pârâtului. Examinată în acest fel, în problema
revendicării în ipoteza lipsei titlului de proprietate, se va da câştig de cauză aceleia dintre părţi care va
invoca o posesie mai bine caracterizată. Prin urmare, va avea câştig de cauză acela care posedă cu
bunăcredinţă pe o perioadă mai îndelungată, exercitând o stăpânire neviciată etc.
2.4. Efectele acţiunii în revendicare
Atunci când acţiunea în revendicare a fost admisă, efectele acestei soluţii trebuie examinate dintrun
întreit punct de vedere: problema restituirii bunului, problema restituirii fructelor şi situaţia cheltuielilor
făcute de posesor cu bunul pe care îl restituie.
2.4.1. Restituirea bunului

296
Ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, posesorul pârât va fi obligat să restituie adevăratului
proprietar bunul, în natură. Atunci când restituirea în natură nu mai este posibilă, pentru că bunul a fost
înstrăinat sau a pierit din culpa pârâtului, obligaţia de restituire în natură se transformă în obligaţie de
dezdăunare. Dacă bunul nu a pierit din culpa pârâtului, adică în situaţia unui caz fortuit sau al unui caz
de forţă majoră, pârâtul va fi exonerat de obligaţia de despăgubire, deoarece bunul piere pentru
proprietar, adică pentru reclamant. Cu toate acestea, dacă posesorul a fost de reacredinţă, doctrina
apreciază că pârâtul va fi obligat la dezdăunare dacă nu reuşeşte să dovedească faptul că bunul ar fi
pierit şi dacă era în posesia proprietarului.
Dacă bunul care a pierit era asigurat, pârâtul datorează indemnizaţia de asigurare. În fine, dacă bunul
piere din culpa pârâtului, acesta va fi obligat să plătească reclamantului proprietar contravaloarea sa.
În situaţia în care bunul a fost înstrăinat de către pârât, iar dobânditorul este de bunăcredinţă, pârâtul
va fi obligat să îi plătească despăgubiri proprietarului reclamant.
Temeiul obligării pârâtului la despăgubiri îl constituie răspunderea civilă delictuală, astfel că suma nu
va fi în mod necesar egală cu preţul, dacă acesta este inferior prejudiciului cauzat.
2.4.2. Restituirea fructelor
Această problemă se rezolvă diferit, în raport de faptul dacă posesorul pârât a fost de bună sau de
reacredinţă în privinţa dreptului pe care la pretins asupra bunului.
Pârâtul care a posedat cu bunăcredinţă, adică acela care nu a cunoscut viciul titlului său, va putea, în
temeiul art. 948 C. civ., să reţină fructele cuvenite sau percepute până la data introducerii acţiunii în
revendicare. El va trebui să restituie însă fructele pe care lea încasat sau perceput pentru perioada
ulterioară intentării acţiunii în revendicare, deoarece buna sa credinţă a încetat în momentul chemării
în judecată.
Posesorul de reacredinţă va fi obligat să restituie toate fructele culese, percepute sau nepercepute sau
valoarea acestora în cazul în care lea consumat sau a neglijat să le perceapă.
Restituirea fructelor naturale şi industriale se va face în natură, atât timp cât acestea mai există în
materialitatea lor. Dacă fructele nu mai există, obligaţia de restituire se schimbă în dezdăunări.
Restituirea fructelor se va face la cerere, fie în cadrul litigiului în revendicare, care trebuie să cuprindă
un capăt distinct de cerere, fie în cadrul unui proces distinct.
Pârâtul are dreptul să reţină cheltuielile pe care lea făcut cu perceperea fructelor, pe temeiul
principiului îmbogăţirii fără justă cauză, deoarece aceste cheltuieli ar fi trebuit să fie făcute şi de
adevăratul proprietar.
În ceea ce priveşte productele, acestea trebuie restituite atât de către posesorul de bunăcredinţă cât şi
de către cel de reacredinţă, deoarece productele se cuvin totdeauna proprietarului. În cazul în care nu
mai există în natură, se va restitui contravaloarea acestora.
2.4.3. Restituirea cheltuielilor făcute de către pârât
Cheltuielile făcute de posesor, care sunt încorporate în bun, se pot împărţi în trei categorii: cheltuieli
necesare, cheltuieli utile şi cheltuieli voluptuare.
Cheltuielile necesare, care reprezintă sume de bani sau contravaloarea muncii depuse pentru
conservarea bunului, se plătesc de către proprietar pârâtului, deoarece ele ar fi trebuit făcute şi de
către acesta, fiindcă fără cheltuielile necesare era cu neputinţă conservarea bunului. În doctrină şi
practica judiciară se admite unanim că posesorul, fie de bună, fie de rea credinţă are dreptul să ceară
restituirea integrală a acestor cheltuieli.
Cheltuielile utile sau ameliorările sunt acelea care, fără să fi fost necesare, aduc totuşi un folos prin
faptul că sporesc valoarea bunului. Posesorul, indiferent că este de bună sau de rea credinţă are
dreptul numai la restituirea parţială a acestor cheltuieli şi anume numai în măsura sporului de valoare
adus bunului, spor de valoare calculat la momentul restituirii.
Menţionăm că, în sfera cheltuielilor utile nu intră cele făcute pentru efectuarea de lucrări noi
(construcţii, plantaţii sau alte lucrări), deoarece acestea au o reglementare proprie, distinctă, în materia
accesiunii imobiliare artificiale.

297
Cheltuielile voluptuare sau de simplă plăcere, sunt acelea pe care posesorul lea făcut pentru
înfrumuseţarea bunului, pentru plăcerea lui personală. În privinţa lor, doctrina şi practica au decis că
posesorul nu are dreptul să le pretindă restituirea. Posesorul poate ridica lucrările făcute, dar numai în
măsura în care nu se produce deteriorarea bunului, pentru că, altminteri ar datora despăgubiri.
2.4.4. Dreptul de retenţie al pârâtului
Potrivit art. 566 alin. (6) C. civ., pârâtul care a fost obligat la restituirea fructelor sau a productelor
bunului are un drept de retenţie asupra acestora până la restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea şi culegerea lor. Dreptul de retenţie poate avea ca obiect numai produsele bunului, iar nu
şi bunul frugifer, care trebuie restituit.
Beneficiază de dreptul de retenţie atât posesorul de bunăcredinţă cât şi cel de reacredinţă, prin
excepţie de la art. 2496 alin. (2) C. civ., potrivit căruia dreptul de retenţie nu poate fi invocat de către
posesorul de reacredinţă.
Cu toate acestea, conform art. 566 alin. (7) C. civ., dreptul de retenţie nu poate fi invocat atunci când
intrarea în stăpânirea bunului sa făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri
perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative
a valorii lor.
Pârâtul poate renunţa la exercitarea dreptului de retenţie atunci când proprietarul îi furnizează o
garanţie îndestulătoare.

Capitolul PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Consideraţii introductive
1. Noţiunea şi necesitatea publicităţii imobiliare

Securitatea drepturilor patrimoniale se manifestă atât ca securitate statică, expresie a existenţei şi

ocrotirii drepturilor reale imobiliare ale persoanelor fizice şi ale persoanelor juridice, cât şi ca securitate
juridică dinamică, expresie a ocrotirii modurilor prin care se dobândesc drepturile patrimoniale.
Esenţial este faptul că, în mod egal, securitatea statică şi securitatea dinamică apără pe titularii
drepturilor reale imobiliare împotriva vătămărilor de orice fel pe care terţii lear putea cauza acestora.
Deşi nu se poate ignora existenţa unui conflict, la modul general, între cele două forme de securitate,
trebuie să recunoaştem existenţa unui raport de complementaritate, deoarece dacă securitatea statică
este temeiul securităţii dinamice, aceasta din urmă devine temeiul unei noi aşezări a securităţii statice,
cum ar fi, de exemplu, apariţia unei contradicţii între dreptul patrimonial şi aparenţa sa.
De remarcat faptul că una dintre funcţiile dreptului obiectiv constă în evitarea conflictului dintre
securitatea statică şi securitatea dinamică a drepturilor patrimoniale. Acest conflict poate fi prevenit, de
cele mai multe ori, cu ajutorul unor metode tehnicojuridice pentru a da satisfacţie fie unor interese
generale, fie unor interese private.
Publicitatea drepturilor patrimoniale imobiliare şi a modurilor lor de dobândire are rolul de a preveni, în
măsura posibilului, contradicţia dintre dreptul patrimonial, ca realitate intelectuală, şi aparenţa sa.
Publicitatea este o metodă tehnicojuridică prin care sunt sintetizate atât modalităţile de a aduce la
cunoştinţa publicului unele acte, fapte sau situaţii juridice, cât şi modalităţile prin care sunt săvârşite
acestea.
În fine, publicitatea imobiliară presupune o grijă deosebită, deoarece bunurile imobile sunt mai
valoroase, sunt limitate ca număr, pot forma obiectul mai multor drepturi reale concurente, iar simpla
lor posesie nu este suficientă pentru a consolida terţilor convingerea că posesorul este titularul unui
drept real imobiliar.
În materia bunurilor mobile, posesia este suficientă pentru a realiza publicitatea drepturilor reale,
nefiind necesară şi nici posibilă realizarea unei alte forme de publicitate. Însă, în ceea ce priveşte
bunurile imobile, din cauza numărului lor mult mai mic în comparaţie cu al bunurilor mobile, din cauza
aşezării lor fixe şi stabile, din cauza unei circulaţii juridice mult mai dificile şi complexe, realizarea
publicităţii imobiliare este posibilă.
298
În ceea ce priveşte utilitatea publicităţii imobiliare, aceasta se explică prin valoarea pecuniară, de
piaţă, a bunurilor imobile şi prin importanţa acestora nu numai pentru titularul lor, ci şi pentru întreaga
societate.
De remarcat faptul că, în materie imobiliară, posesia nu valorează titlu de proprietate. Stăpânirea
bunului imobil poate avea ca temei dreptul de proprietate sau un alt drept real, dezmembrământ al
dreptului de proprietate, sau doar o stare de fapt, inaptă să producă efecte juridice.
Pentru a putea fi respectate, drepturile patrimoniale trebuie neapărat aduse la cunoştinţa publicului şi
participanţilor la circuitul civil, deoarece, cu cât un drept este mai bine delimitat şi mai bine cunoscut,
cu atât este mai bine respectat şi mai corect exercitat.
Publicitatea, în sens larg, este modalitatea prin care anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la
cunoştinţa publicului, ori, după caz, sunt săvârşite în locuri publice, cu sau fără participarea acestuia.
În cadrul conflictului dintre securitatea statică şi securitatea dinamică, legiuitorul a ales o soluţie
intermediară care constă în preponderenţa, în funcţie de împrejurări, fie a securităţii statice, fie a
securităţii dinamice, deoarece un asemenea conflict ar putea fi depăşit numai prin sacrificarea unuia
dintre cele două principii. Soluţia intermediară are în vedere prevalenţa uneia dintre cele două
securităţi, adică se preferă fie securitatea titularilor de drepturi, fie aceea a achizitorilor de drepturi.
Pentru a evita apariţia conflictului dintre securitatea statică şi securitatea dinamică instanţa de judecată
trebuie să găsească formule de echilibrare a intereselor în opoziţie, adică formule de compromis, care
să satisfacă, măcar parţial, nevoile economice.
Întro societate închisă şi tradiţională va fi preferat adevăratul, adică vechiul proprietar, în timp ce întro
societate nouă, deschisă, bazată pe economia de piaţă, liberă, va fi preferat terţul subdobânditor,
deoarece afacerile, producţia şi comerţul sunt favorizate de principiul securităţii dinamice.
2. Forme de publicitate
Sunt câteva criterii care ne permit să distingem între diverse forme de publicitate.
Astfel, după natura sau obiectul ori conţinutul său, distingem între publicitatea unor drepturi sau situaţii
juridice şi publicitatea unor acte sau fapte juridice.
Actele sau faptele juridice sunt izvorul raporturilor ori situaţiilor juridice, astfel că, din acest punct de
vedere, publicitatea poate privi fie direct actele şi faptele juridice şi doar indirect efectele lor juridice, fie
direct efectele juridice şi doar indirect sursa acestora.
Distincţia este utilă întrucât doar publicitatea drepturilor asigură în mod direct opozabilitatea dreptului
faţă de terţe persoane, având în vedere că părţile sunt interesate mai degrabă de dreptul imobiliar
rezultat din încheierea actului decât de actul în sine.
Articolul 885 C. civ. statuează că „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai
prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.
După modul sau mijlocul de realizare, deosebim publicitatea de fapt şi publicitatea legală.
Publicitatea de fapt (voluntară) este cea care se realizează în mod direct de către cei interesaţi prin
mijloace apte să aducă la cunoştinţa terţilor o anumită situaţie juridică. Publicitatea de fapt nu trebuie
confundată cu posibilitatea de a aduce la cunoştinţa terţilor interesaţi despre existenţa unei situaţii
juridice, deoarece prin publicitate o situaţie juridică devine doar cognoscibilă, iar nu cunoscută în mod
efectiv de către cei interesaţi. Astfel, notificarea unei cesiuni de creanţă, în lipsa notării sale în cartea
funciară, nu este în măsură să constituie o publicitate de fapt, ci reprezintă o modalitate de înştiinţare
efectivă a unor terţi despre producerea unei situaţii juridice, fără a putea fi considerată o formă de
publicitate.
Spre deosebire de publicitatea de fapt, publicitatea legală (formală) se realizează prin intervenţia
autorităţilor sau organelor publice însărcinate să aducă la cunoştinţa publicului, la cerere sau din oficiu,
prin formele sau mijloacele prevăzute de lege, situaţiile juridice care trebuie cunoscute de toţi ceilalţi.
Importanţa acestei distincţii se manifestă pe teren probator. În cazul publicităţii legale, este suficient să
se facă dovada îndeplinirii publicităţii prin mijlocul prevăzut de lege, în timp ce, în cazul publicităţii de

299
fapt, instanţa de judecată va verifica nu numai îndeplinirea publicităţii, ci şi dacă mijlocul ales liber de
cel interesat este apt a servi ca mijloc de informare a terţilor.
În dreptul nostru, art. 888 C. civ. prevede că „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza
înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau
în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazul în care legea prevede aceasta”. Prin
urmare, părţile nu sunt libere să opteze pentru un alt mijloc de publicitate. Mai mult, în ceea ce priveşte
actul autentic notarial şi certificatul de moştenitor, notarul public are obligaţia comunicării lor, din oficiu,
birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară pentru efectuarea cuvenitelor menţiuni în cartea funciară.
După sancţiunea aplicabilă în caz de neîndeplinire a formalităţilor de publicitate, publicitatea poate fi
necesară (obligatorie) şi facultativă (neobligatorie).
Publicitatea este necesară sau obligatorie atunci când, în lipsa sa, dreptul fie nu este opozabil terţilor,
fie nu se constituie sau transmite în mod valabil. Este cazul publicităţii confortative şi a celei
constitutive.
Publicitatea facultativă sau neobligatorie nu influenţează în niciun fel naşterea valabilă a unui drept
sau opozabilitatea acestui drept faţă de terţi. Intră în această categorie publicitatea informativă sau
declarativă, cu rol exclusiv de informare a terţilor despre un drept care sa născut valabil şi deplin în
lipsa oricărei publicităţi.
3. Funcţiile publicităţii imobiliare
Realizarea securităţii statice şi a securităţii dinamice a drepturilor reale devine posibilă prin intermediul
publicităţii imobiliare, adică prin informarea terţilor cu ajutorul sistemelor de publicitate, astfel încât
aceştia să aibă un comportament juridic corespunzător, ţinând seama de interesele lor şi ale titularilor
drepturilor reale imobiliare.
Diversele sisteme de publicitate imobiliară se caracterizează prin funcţii care pot fi denumite
fundamentale, care sunt alternative şi specifice unui anumit sistem de publicitate, dar şi prin funcţii
complementare, care pot coexista cu cele fundamentale, în cadrul fiecărui sistem de publicitate
imobiliară. Prin funcţiile sale, publicitatea imobiliară îşi poate realiza scopul de echilibrare a securităţii
statice şi securităţii dinamice a circuitului civil imobiliar.
În literatura juridică, sunt considerate funcţii ale publicităţii imobiliare, următoarele:
3.1. Funcţia informativă sau declarativă
Este funcţia esenţială a publicităţii. Publicitatea informativă sau declarativă are ca scop aducerea la
cunoştinţa publică a anumitor fapte sau situaţii juridice, rolul său fiind doar cel de informare a terţilor
pentru a evita un eventual conflict asupra drepturilor ce poartă asupra imobilelor. Această formă de
publicitate fiind făcută doar în scop informativ, nu condiţionează naşterea drepturilor şi nici nu le
consolidează opozabilitatea faţă de terţi, dreptul fiind deplin valabil şi opozabil atât între părţi cât şi faţă
de terţi, indiferent de îndeplinirea formalităţilor de publicitate.
3.2. Funcţia de opozabilitate
Dacă în lipsa publicităţii, actul sau faptul juridic este opozabil doar între părţi, nu şi faţă de terţi, iar
publicitatea devine o condiţie de eficacitate faţă de terţi, atunci publicitatea este denumită confortativă.
Publicitatea confortativă realizează în afara funcţiei de informare pe care o îndeplineşte orice
publicitate, şi o funcţie specifică, aceea de a asigura opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale
născute în legătură cu imobilele respective.
Funcţia de opozabilitate a acestei forme de publicitate permite consolidarea dreptului real întrucât în
lipsa opozabilităţii faţă de terţi, un drept real nu poate fi complet, iar titularul său nu se poate bucura de
protecţie juridică deplină.
3.3. Funcţia constitutivă sau translativă
Publicitatea imobiliară are efect constitutiv sau translativ atunci când de îndeplinirea formalităţilor de
publicitate depinde nu numai opozabilitatea dreptului faţă de terţi, ci şi naşterea sau transmiterea
valabilă a dreptului între părţi. Până la îndeplinirea formalităţilor de publicitate, părţile sunt titulare doar
ale unui drept de creanţă care are ca obiect prestaţii specifice, în vederea constituirii sau transmiterii

300
sale valabile. Această formă de publicitate este cea mai strictă şi cea mai riguroasă, întrucât permite în
cea mai mare măsură controlul drepturilor reale imobiliare.
3.4. Funcţia achizitivă
Consacrată de unele sisteme de publicitate, funcţia achizitivă este expresia forţei pe care o are
publicitatea imobiliară de a valida un drept pentru care au fost îndeplinite formalităţile de publicitate,
deşi acesta nu a fost dobândit în mod valabil întrucât provenea de la un proprietar aparent. Funcţia
achizitivă a publicităţii nu se manifestă decât dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, între
care bunacredinţă a celui care sa încrezut în sistemul de publicitate este decisivă. Prin funcţia
achizitivă se protejează aparenţa de legalitate pe care o generează publicitatea imobiliară.
Publicitatea imobiliară are, în mod cu totul excepţional, rol de mod originar de dobândire a unui drept
de către un terţ care a invocat, cu bunăcredinţă, teoria aparenţei creatoare de publicitate. Situaţia
juridică făcută publică duce la încălcarea principiului nemo plus juris ad allium transferre potest quam
ipse habet, fiindcă nu corespunde realităţii. Totuşi, terţul achizitor este de bunăcredinţă fiindcă nu
cunoaşte că a dobândit un drept nevalabil. Înscrierea în cartea funciară valorează titlu în folosul terţului
achizitor de bunăcredinţă cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
De remarcat faptul că nu se poate vorbi de o funcţie confirmativă prin care sar valida şi titlul
transmiţătorului, deoarece îndeplinirea cu bunăcredinţă a formalităţilor de publicitate de către terţul
dobânditor nu validează titlul lui non dominus care este şi rămâne nul, astfel că nu poate fi mod derivat
de dobândire. Este vorba despre un mod originar de dobândire, ex lege, dacă sunt îndeplinite şi
celelalte condiţii ale aparenţei.
Articolul 901 alin. (1) C. civ. prevede că „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit
cu bunăcredinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va
fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul
autorului său este radiat din cartea funciară”.
Funcţia achizitivă nu trebuie confundată cu funcţia constitutivă sau translativă, deoarece înscrierea în
registrele de publicitate are un caracter autonom, pe câtă vreme un mod de dobândire (de exemplu,
un contract de vânzarecumpărare) preexistă înscrierii, dar producerea efectelor constitutive sau
translative de drepturi imobiliare este condiţionată de această înscriere.
3.5. Funcţia de soluţionare a conflictelor între dobânditorii succesivi ai aceluiaşi drept real
imobiliar
Îndeplinirea formalităţilor de publicitate face ca acela care a dobândit un drept real imobiliar să fie
preferat în raport cu cel care a dobândit acelaşi drept înaintea sa, dar care nu a îndeplinit formalităţile
de publicitate sau lea îndeplinit la o dată ulterioară. Această funcţie derivă din funcţia de opozabilitate
sau din cea constitutivă sau translativă.
Chiar dacă publicitatea nu este constitutivă sau translativă de drept, ci are doar funcţie de
opozabilitate, regula priorităţii face ca dreptul neînscris să devină complet ineficace.
Cu toate acestea, nu va putea fi protejat prin invocarea priorităţii înscrierii dreptului în cartea funciară,
terţul care a fost de reacredinţă şi la împiedicat, prin violenţă sau viclenie, pe dobânditorul anterior să
îşi înscrie dreptul în cartea funciară.
În dreptul nostru, art. 892 C. civ. permite soluţionarea conflictelor dintre dobânditorii succesivi ai
aceluiaşi drept real imobiliar care provine de la acelaşi autor, prin dreptul dobânditorului împiedicat să
îndeplinească formalităţile de publicitate imobiliară de a introduce acţiunea prin care cere radierea
dreptului terţului sau acordarea unui rang preferenţial dreptului său de garanţie, în termen de trei ani
de la data la care terţul şia înscris dreptul în folosul său.
În fine, dacă acţiunile de carte funciară au fost notate în cartea funciară, ele sunt opozabile şi terţilor
subdobânditori ulteriori, indiferent dacă au luat sau nu la cunoştinţă de notarea făcută, astfel încât
hotărârea judecătorească obţinută de reclamant va fi executată şi contra acestora, fără a mai fi nevoie
de chemarea lor în judecată.
3.6. Funcţia probatorie

301
În sistemul publicităţii constitutive de drept, înscrierea în cartea funciară poate face singură dovada
existenţei dreptului real. În acest sens, actualul Cod civil care consacră caracterul constitutiv al
înscrierilor în cartea funciară, prevede în art. 565 că „în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Nici chiar întrun sistem de publicitate constitutiv de drept, extrasul de carte funciară nu poate face
dovada absolută a faptului că titularul înscris în cartea funciară este veritabilul titular al dreptului. Atât
timp cât legea prezumă doar relativ, chiar în sistemul constitutiv de drept al intabulării, existenţa
dreptului în folosul titularului său, cum este cazul art. 900 alin. (1) C. civ., sau inexistenţa, în cazul
radierii dreptului, conform art. 900 alin. (2) C. civ., permiţând dovada contrară, precum şi rectificarea
înscrierilor din cartea funciară în prezenţa cauzelor legale, nu putem să considerăm că un extras de
carte funciară ar putea constitui un mijloc de probă suficient al existenţei dreptului real, deoarece el
este generator de o prezumţie relativă de existenţă a unui drept tabular.
Însă, tot ca efect al publicităţii imobiliare, atât prezumţia de existenţă cât şi cea de inexistenţă a
dreptului pot deveni absolute, în condiţiile art. 901 alin. (1) C. civ., ca efect al aplicării principiului
publicităţii materiale, adică atunci când un terţ este de bunăcredinţă şi se încrede în informaţiile
furnizate de sistemul de publicitate, şi, în plus, sub condiţia expirării termenelor pentru exercitarea
acţiunii în rectificare.
4. Sisteme de publicitate imobiliară
Funcţiile fundamentale ale publicităţii imobiliare (funcţia informativă, funcţia de opozabilitate şi funcţia
constitutivă sau translativă) devin manifeste în cadrul unor sisteme de publicitate.
Sistemele de publicitate care au ca scop informarea terţilor nu condiţionează în niciun fel naşterea şi
opozabilitatea dreptului de îndeplinirea formelor de publicitate. Pentru că este aproape indiferent atât
pentru părţi cât şi pentru terţi în ce priveşte drepturile făcute publice, acest sistem este puţin folosit în
legislaţiile naţionale.
Sistemele de publicitate care au ca scop asigurarea opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale
imobiliare sunt frecvent întâlnite întrucât permit nu numai cunoaşterea situaţiei juridice reale, dar şi
consolidarea dreptului real care, în lipsa publicităţii, ar fi imperfect, opozabilitatea erga omnes fiind una
dintre trăsăturile esenţiale ale dreptului real. Prin urmare, în mod paradoxal, acest sistem recunoaşte
existenţa unui drept real care între momentul naşterii lui şi momentul publicităţii este inopozabil terţilor,
adică a unui drept real care nu este absolut. Până la îndeplinirea formalităţilor de publicitate, dreptul va
fi opozabil între părţile actului, însă este vorba despre o opozabilitate în sens restrâns, adică despre
relativitatea actului juridic.
Al treilea sistem de publicitate, care este prevăzut şi de Codul nostru civil actual, dar care nu este încă
aplicabil, este cel constitutiv sau translativ de drept. Doar prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate
se asigură atât naşterea valabilă a dreptului, cât şi opozabilitatea acestuia. Este cel mai riguros sistem
de publicitate şi oferă cea mai mare protecţie atât drepturilor înscrise cât şi terţilor care urmează să
dobândească aceste drepturi. Este sistemul care asigură în cea mai mare măsură echilibrul între
securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil.
Sistemul de publicitate reglementat prin Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
asigură opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare şi este aplicabil şi în prezent având în
vedere că dispoziţiile din Codul civil actual privind caracterul constitutiv de drept al intabulării în cartea
funciară au fost amânate prin art. 56 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, până
la definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul întregii ţări.
În afara clasificării după criteriul funcţiei fundamentale, sistemele de publicitate imobiliară, după modul
în care sunt alcătuite, pot fi sisteme personale şi sisteme reale de publicitate imobiliară.
În sistemele personale de publicitate imobiliară, înscrierile în registrele de publicitate se fac în funcţie
de persoanele care solicită înscrierea, pe când în cazul celor reale, înscrierile se fac în funcţie de
imobilul asupra căruia se constituie sau se transmite un drept sau asupra căruia îşi produc efectele
situaţiile juridice. Datorită acestui fapt, erorile care pot interveni în înscrierile drepturilor reale sunt mai
frecvente în sistemele personale, evidenţa în funcţie de imobile fiind mult mai strictă, iar verificarea
situaţiei materiale şi juridice reale mult mai exactă.

302
Acest criteriu de clasificare nu se suprapune cu cel al funcţiei de opozabilitate sau a celei constitutive
sau translative a înscrierilor, deoarece pot exista sisteme reale, cum este cel al cărţilor funciare
reglementat de Legea nr. 7/1996, în care înscrierile să aibă o funcţie de opozabilitate faţă de terţi, iar
nu o funcţie constitutivă sau translativă.
5. Sistemele de publicitate imobiliară în România şi evoluţia lor
Formarea Statului român în a doua jumătate a secolului al XXlea a fost însoţită de un proces de
modernizare instituţională. La fel ca în multe alte ţări, România a preluat tradiţia juridică întemeiată pe
Codul civil Napoleon şi a adoptat un sistem de publicitate imobiliară cu caracter personal, înscrierile în
registrele de publicitate asigurând doar opozabilitatea faţă de terţi, fără a condiţiona constituirea sau
transmiterea drepturilor reale imobiliare.
Sa urmărit să se păstreze ideea că principiul libertăţii contractuale şi principiul consensualismului îşi
produc efectele din momentul încheierii actului juridic, chiar şi în privinţa constituirii sau transmiterii
drepturilor reale imobiliare.
Desăvârşirea unităţii naţionale nu a putut avea drept consecinţă imediată o unificare a diverselor
sisteme de publicitate imobiliară, astfel că sistemul publicităţii personale, de inspiraţie franceză, sa
aplicat în România în Vechiul Regat, în timp ce în Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi
Bucovina, teritorii care au fost integrate în vechiul Imperiu AustroUngar, sa aplicat sistemul publicităţii
reale, de inspiraţie germanică.
Superioritatea sistemului real de publicitate imobiliară a determinat eforturi de extindere a sa şi în
regiunile în care se aplica sistemul personal al registrelor de inscripţiuni şi transcripţiuni. În acest scop
au fost adoptate Legea nr. 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea
cărţilor funduare în Vechiul Regat şi în Basarabia şi Decretullege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiunilor referitoare la cărţile funciare. Unificarea, în practică, a sistemelor de publicitate a fost
dificilă şi a fost împiedicată de imposibilitatea realizării unui cadastru general, ce presupunea
măsurători cadastrale la nivelul întregii ţări.
În Transilvania şi în Bucovina de Sud a fost pus în aplicare, prin legi succesive, Decretullege nr.
115/1938. Astfel, a fost adoptat Decretullege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaţiei civile şi
comerciale în România de peste Carpaţi, Legea nr. 242/1947 pentru punerea în aplicare în
Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938 şi
Decretullege nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a legii pentru unificarea dispoziţiilor
referitoare la cărţile funciare.

Nici în prezent nu sa reuşit crearea unui cadastru naţional, deşi prin Legea nr. 7/1996 sa asigurat
cadrul normativ necesar pentru aplicarea cărţilor funciare la nivelul întregii ţări. Mai mult,
reglementarea Codului civil actual a fost mult mai îndrăzneaţă modificând funcţia fundamentală a
publicităţii imobiliare, prin consacrarea caracterului constitutiv al intabulării. Cu toate acestea,
legiuitorul a fost nevoit să revină prin Legea de punere în aplicare a Codului civil la funcţia de
opozabilitate a înscrierilor până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul întregii ţări. În aceste
condiţii, incertitudinea privind dreptul de proprietate imobiliară în România persistă.
Se pot identifica şase sisteme de publicitate imobiliară existente în România dea lungul timpului.
sistemul de publicitate cu caracter personal, întemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni,
reglementat în Codul civil din 1864 şi Codul de procedură civilă anterior, aplicat în Vechiul Regat
(Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea);
sistemul de publicitate cu caracter real, în care înscrierile în cărţile funciare au efect constitutiv sau
translativ de drepturi reale, reglementat de legislaţia austroungară şi ulterior de Decretullege nr.
115/1938, aplicat în Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi Bucovina de Sud;
sistemul de publicitate cu caracter intermediar, întemeiat pe cărţile de publicitate imobiliară,
reglementat de Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii în cărţi de publicitate
funciară, aplicabil în câteva localităţi din fostul jud. Ilfov, în care au fost făcute măsurătorile cadastrale;

303
 sistemul de publicitate cu caracter intermediar şi provizoriu, întemeiat pe cărţile de evidenţă funciară,
reglementat prin Legea nr. 963/1946, aplicat în Transilvania, unde cărţile funciare au fost distruse,
pierdute sau deteriorate;
sistemul de publicitate cu caracter real, întemeiat pe cărţile funciare, în care înscrierile au, de regulă,
efect de opozabilitate faţă de terţi, reglementat prin Legea nr. 7/1996, care este aplicabil în toată ţara;
sistemul de publicitate cu caracter real, întemeiat pe cărţile funciare, în care înscrierile au, de regulă,
efect constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare, reglementat de actualul Cod civil, a cărui
aplicare a fost însă amânată prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil, până la
definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul întregii ţări.
Intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară a avut loc, potrivit art.
69 alin. (1) al acestei legi, la data de 24 iunie 1996, respectiv la 90 de zile de la publicarea sa în
Monitorul Oficial al României, dar punerea sa în aplicare, potrivit art. 69 alin. (2) şi (3) ale aceluiaşi
articol, urma să se facă la nivelul fiecărei unităţi administrativteritoriale, la definitivarea lucrărilor de
cadastru şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru teritoriul respectiv, situaţie în care înceta
aplicarea în acea zonă a fostului sistem de publicitate imobiliară.
La definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări, dispoziţiile care reglementau celelalte sisteme de
publicitate imobiliară urmau a fi abrogate.
În aceste condiţii, unificarea sistemelor de publicitate imobiliară se realizează treptat, iar până atunci,
în regiunile în care existau cărţi funciare, înscrierile actelor şi faptelor juridice urmau să fie făcute în
cărţile funciare existente, însă regimul juridic aplicabil, sub aspect substanţial şi procedural era cel
prevăzut de Legea nr. 7/1996, care în această privinţă era de imediată aplicare. În regiunile în care nu
existau cărţi funciare, înscrierile urmau a se face în noi cărţi funciare. Efectele noilor înscrieri erau cele
prevăzute de Legea nr. 7/1996, înscrierile având funcţia de opozabilitate faţă de terţi, iar nu o funcţie
constitutivă sau translativă de drepturi reale imobiliare.
Potrivit art. 61 din formularea iniţială a Legii nr. 7/1996, înscrierile în regiunile în care existau registrele
de inscripţiuni şi transcripţiuni urmau a fi făcute în cărţi funciare nedefinitive, însă, ulterior, prin art. 59
din formularea actuală a acestei legi, sa precizat caracterul definitiv al înscrierilor făcute în noile cărţi
funciare în aceste teritorii, dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară fiind de
imediată aplicare în privinţa regimului juridic al noului sistem de publicitate imobiliară. Prin excepţie,
până la deschiderea noilor cărţi funciare, în regiunile în care sa aplicat sistemul de publicitate
imobiliară întemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, privilegiile şi ipotecile legale,
sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi a veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale şi
acţiunile privitoare la drepturile reale privitoare la imobile neînscrise în cartea funciară, vor continua să
fie făcute în aceste registre.
În plus, prin Decizia Secţiilor Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. XXI din data de 12
decembrie 2005, discutabilă prin excepţia pe care o prevede de la aplicarea imediată a noului regim
juridic prevăzut de Legea nr. 7/1996, sa statuat că acţiunile de carte funciară în prestaţie tabulară şi în
rectificare tabulară având ca obiect înscrierea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare
prevăzute în acte juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, rămân
guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv de Decretullege nr. 115/1938.
Codul civil în vigoare reglementează publicitatea imobiliară în Cartea a IIIa, Titlul VII, dispoziţii care se
completează cu Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Regimul juridic general al cadastrului
1. Noţiunea şi funcţiile cadastrului
Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi
obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de
pe întreg teritoriul ţării.
Scopul acestui sistem este determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice referitoare la
imobile; asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor
juridice, precum şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară; furnizarea de date instituţiilor

304
publice ale statului, necesare sistemului de impozitare şi pieţei imobiliare; contribuie la asigurarea
securităţii tranzacţiilor imobiliare şi la facilitarea creditului ipotecar.
Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, „Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi
înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri
cadastrale”, iar în alin. (3) se prevede că „Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile
referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile
juridice care au legătură cu imobilele”.
Evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează
din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice.
Entităţile de bază ale sistemului de cadastru şi carte funciară sunt imobilul şi proprietarul.
La nivelul fiecărei unităţi administrativteritoriale, cadastrul se realizează pe sectoare cadastrale.
Sectorul cadastral este o unitate de suprafaţă delimitată de elemente liniare stabile în timp (şosele,
ape, canale, diguri, căi ferate etc.)
Reprezentarea grafică a limitelor de demarcaţie între imobile cu număr cadastral diferit şi care se
înscriu în cartea funciară constituie planul cadastral.
Extrasul de plan cadastral reprezintă secţiunea din planul cadastral în care este reprezentat un imobil
cu prezentarea dimensiunilor laturilor acestuia şi a imobilelor vecine lui, precum şi data ultimei
actualizări a bazei de date grafice.
Sistemul de cadastru şi de carte funciară îndeplineşte o funcţie tehnică, o funcţie economică şi o
funcţie juridică.
Funcţia tehnică se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei limitelor dintre
imobilele învecinate, suprafaţa terenurilor şi construcţiilor rezultată din măsurători fiind evidenţiată întro
documentaţie cadastrală.
Funcţia economică se realizează prin furnizarea datelor necesare pentru stabilirii valorii impozabile a
imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru aceste imobile.
În ceea ce priveşte funcţia juridică a cadastrului, aceasta se realizează prin identificarea proprietarilor,
respectiv a posesorilor imobilelor şi prin înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în scopul
înscrierii în cartea funciară.
2. Documentele tehnice ale cadastrului
Documentele tehnice ale cadastrului, întocmite pentru fiecare sector cadastral, sunt: a) planul
cadastral; b) registrul cadastral al imobilelor; c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de
proprietate, al posesorilor şi al altor deţinători.
Cărţile funciare
1. Noţiunea de imobil în sistemul cărţilor funciare
În dispoziţiile generale privind cartea funciară din Codul civil, în art. 876 alin. (3), imobilul este definit
ca „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără
construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativteritoriale şi
care sunt identificate printrun număr cadastral unic”.
Conform art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, imobilul este „terenul, cu sau fără construcţii, de pe
teritoriul unei unităţi administrativteritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se
identifică printrun număr cadastral unic”. Astfel identificat, fiecare imobil se înscrie întro carte funciară.
O carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil, cu un număr cadastral unic.
Observăm că în actuala formulare a Legii nr. 7/1996, legiuitorul nu a mai definit imobilul făcând referire
la parcelă, prin care, în raport cu formularea anterioară a art. 1 alin. (4) al legii, înţelegea „suprafaţa de
teren cu aceeaşi categorie de folosinţă”.
De asemenea, ca urmare a acestor modificări, în art. 1 alin. (7) din Legea nr. 7/1996, se arată că
entităţile de bază ale sistemului cadastral şi de publicitate imobiliară sunt imobilul şi proprietarul,
parcela fiind astfel exclusă, în timp ce fostul art. 1 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, menţiona ca entităţi
de bază ale sistemului cadastral, parcela, construcţia şi proprietarul.
305
În aceste condiţii, imobilul devine unitatea materială şi juridică fundamentală atât a sistemului de
cadastru cât şi a sistemului de publicitate imobiliară.
Imobilul nu este o unitate materială şi juridică imuabil ci poate suferi modificări prin alipiri sau dezlipiri.
Alipirea intervine dacă mai multe imobile alăturate se unesc întrun singur imobil sau dacă se adaugă o
parte dintrun imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia.
În cazul dezlipirii, modificarea imobilului survine dacă se desprinde o parte din imobil sau se
micşorează întinderea acestuia.
Alipirea şi dezlipirea imobilului nu presupun un transfer al dreptului de proprietate, ci au doar caracter
material. De regulă, imobilul rezultat în urma alipirii sau imobilele rezultate prin dezlipire vor avea
acelaşi proprietar.
Articolul 25 din Legea nr. 7/1996 reglementează, cu caracter de noutate, faptul că proprietarii unor
imobile învecinate le pot alipi întrun imobil unic, în scopul unei mai bune exploatări, în baza unei
documentaţii cadastrale. Actul de alipire trebuie încheiat în formă autentică.
Deşi legea nu prevede nimic în acest sens şi lasă părţilor stabilirea situaţiei juridice rezultate din
alipire, în cazul în care alipirea se produce între imobile care aparţin unor proprietari diferiţi, aceştia vor
deveni coproprietari asupra imobilului rezultat din alipire. Cotaparte a fiecăruia dintre aceştia se
determină prin raportarea suprafeţei imobilului pe care la supus alipirii şi care ia aparţinut în proprietate
exclusivă, la suprafaţa totală a imobilului rezultat din alipire.
Operaţiunile de alipire sau de dezlipire se fac în temeiul unei documentaţii cadastrale întocmite de
specialişti şi avizate de oficiile de cadastru şi publicitate imobiliare, iar manifestarea de voinţă a
proprietarului în sensul alipirii sau dezlipirii imobilului trebuie să respecte forma autentică.
Imobilele rezultate din alipire sau dezlipire vor fi identificate printrun număr cadastral distinct şi se vor
transcrie în noi cărţi funciare, iar cărţile funciare ale imobilelor care sau alipit sau a celui care se
dezlipeşte se vor închide, fără a mai putea fi redeschise pentru noi înscrieri.
Dacă alipirea sau dezlipirea au ca obiect imobile grevate de sarcini, operaţiunea de alipire sau
dezlipire, după caz, necesită acordul titularilor acelor sarcini. Termenul de sarcini în această situaţie se
referă atât la dreptul de ipotecă imobiliară, dar şi la drepturile reale dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate care se înscriu în cartea funciară în foaia de sarcini.
Refuzul titularilor de sarcini pentru operaţiunea de alipire sau dezlipire nu trebuie să fie abuziv, putând
fi cenzurat de către instanţa de judecată.
În cazul în care creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, la dezlipirea unei părţi din imobilul
grevat în vederea alipirii sale la alt imobil, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care
sa făcut alipirea.
În cazul unui imobil cu construcţie de tip condominiu, se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru
întreaga construcţie şi câte o carte funciară distinctă pentru fiecare unitate individuală ce poate fi
reprezentată de apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Operaţiunea de împărţire a unui condominiu în mai multe unităţi individuale se numeşte
apartamentare, iar operaţiunea de împărţire a unei unităţi individuale în mai multe unităţi individuale
noi se numeşte subapartamentare. Ambele operaţiuni necesită întocmirea unei documentaţii
cadastrale prealabile şi trebuie să respecte forma actului autentic.
Imobilele din domeniul public sau domeniul privat al statului sau unităţilor administrativteritoriale se
înscriu în cărţi funciare speciale ale unităţii administrativteritoriale pe care sunt situate.
2. Noţiunea şi obiectul cărţii funciare
Potrivit art. 1 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, „Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi
înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la
raporturile juridice care au legătură cu imobilele”.
În mod asemănător, art. 876 C. civ. prevede că „(1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată
drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. (2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea

306
funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară”.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc
împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu. Potrivit prevederilor art. 21
alin. (1) din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele
din aceeaşi unitate administrativteritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale
imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri. Registrul cadastral al unei
unităţi administrativteritoriale se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral şi numărul cărţii funciare în care sunt înscrise, cu
un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu
un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii”.
Cartea funciară cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor persoanelor fizice şi juridice
din aceeaşi localitate.
Obiectul cărţii funciare constă în înscrierea proprietăţii şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se
modifică sau se sting, ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Însă, în
cartea funciară se înscriu şi actele şi faptele privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea
persoanelor în legătură cu imobilele care sunt înscrise în cartea funciară.
Prin urmare, cartea funciară este, în primul rând, un înscris, adică un document întocmit, potrivit legii,
de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, care are, prin lege, puterea probatorie a
înscrisurilor autentice.
În al doilea rând, cartea funciară este un document de evidenţă publică ce poate fi consultat de părţi şi
de orice persoană interesată sau chiar lipsită de orice interes.
În al treilea rând, obiectul cărţii funciare constă în descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale
imobiliare, precum şi a drepturilor de creanţă, a actelor şi faptelor sau a altor raporturi juridice, în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
În fine, în al patrulea rând, înscrierile făcute în cartea funciară produc efecte juridice legate de
opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare, permit exercitarea dreptului de a dispune
potrivit regulilor de carte funciară de drepturile reale imobiliare dobândite fără înscrierea în cartea
funciară, asigură stingerea prin radiere a unor drepturi reale, informarea terţelor persoane despre
anumite drepturi de creanţă în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
3. Alcătuirea cărţii funciare
Conform art. 23 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, Cartea funciară este alcătuită din titlu, care indică
numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din 3 părţi:
A. partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după
caz, construcţiile. Scoaterea definitivă şi temporară din circuitul agricol a imobilelor situate în
intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaţia de construire. Conţinutul documentaţiilor de
scoatere definitivă/temporară din circuitul agricol, precum şi schimbarea categoriei de folosinţă a
imobilelor situate în intravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Scoaterea definitivă/temporară din circuitul agricol şi schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor
situate în extravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin comun al ministrului agriculturii şi
dezvoltării rurale şi al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al
României, Partea I;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare, întocmită
conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;

307
B. partea a IIa, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, care
cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea cererii
de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare,
construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) C. civ. şi clauza de insesizabilitate,
potrivit art. 2.329 alin. (3) C. civ.;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce sar face în titlu, în partea I sau a IIa a cărţii funciare, cu
privire la înscrierile făcute;
C. partea a IIIa, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile
reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi
privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce sar face cu privire la înscrierile făcute în această parte”.
4.Principiile cărţii funciare
În literatura juridică mai recentă se consideră că publicitatea cărţilor funciare este organizată pe baza
următoarelor principii de funcţionare: principiul publicităţii integrale; principiul relativităţii; principiul
neutralităţii; principiul legalităţii; principiul specialităţii; principiul priorităţii; principiul publicităţii materiale
a cărţilor funciare şi principiul opozabilităţii.
4.1. Principiul publicităţii integrale

Potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară se fac fie în scop de informare a
terţilor, fie în scop de opozabilitate. În ceea ce priveşte însă dispoziţiile Codului civil, art. 885 alin. (1)
consacră efectul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară. Dispoziţia privind efectul
constitutiv de drept nu este aplicabilă deocamdată, întrucât art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea în aplicare a Codului civil a amânato până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul
fiecărei unităţi administrativteritoriale.
Principiul publicităţii integrale este acea regulă potrivit căreia în cartea funciară trebuie înscrise toate
drepturile reale imobiliare, numite şi drepturi tabulare, precum şi, în cazurile anume prevăzute de lege,
drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară.
Pot fi înscrise în cartea funciară drepturi reale, drepturi personale, acte sau fapte juridice care au
legătură cu imobilele.

308
Articolul 876 alin. (1) C. civ. prevede că în cartea funciară sunt descrise imobilele şi sunt arătate
drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri. Drepturile reale înscrise în cartea funciară sunt
denumite drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor
de carte funciară.
Spre deosebire de drepturile reale, celelalte drepturi, fapte sau raporturi juridice pot fi înscrise în cartea
funciară, în cazurile prevăzute de lege, dacă au legătură cu imobilele respective. Pentru acestea,
înscrierea în cartea funciară are, de regulă, rol de informare a terţelor persoane.
Regula este că aceste drepturi, fapte sau alte raporturi juridice devin opozabile terţelor persoane
exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care
din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.
În această din urmă situaţie, opozabilitatea nu se poate realiza decât prin înscrierea lor în cartea
funciară.
Cel obligat să efectueze formalităţile de publicitate nu va putea face dovada că terţa persoană a avut
cunoştinţă pe altă cale de împrejurarea pe care era obligat să o facă publică prin înscrierea în cartea
funciară. La rândul său, terţul va invoca inopozabilitatea actului sau faptului care are legătură cu un
anume imobil, atunci când măsura publicităţii nu a fost îndeplinită, chiar dacă lear fi cunoscut pe altă
cale.
Prin urmare, problema integralităţii înscrierilor nu se pune în privinţa actelor şi faptelor juridice
referitoare la drepturile de creanţă, la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară, întrucât, pe de parte, înscrierea acestora este, de regulă, facultativă, fiind
obligatorie doar în cazurile prevăzute de lege, şi chiar în aceste din urmă situaţii, înscrierile se fac în
scop de informare a terţelor persoane şi doar prin excepţie, în scop de opozabilitate.
. Principiul publicităţii integrale asigură posibilitatea oricărei persoane, chiar fără a justifica vreun
interes, de a cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte
potrivit legii. Poate fi consultată inclusiv mapa cu înscrisurile care au stat la baza înscrierilor în cartea
funciară, dacă sunt respectate dispoziţiile legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal
şi libera circulaţie a acestor date. La cererea celor interesaţi, se pot elibera extrase sau copii
certificate, conforme cu exemplarul original aflat în arhivă.
Principiul publicităţii integrale şi posibilitatea conferită prin lege oricărei persoane de a cerceta cartea
funciară şi orice document cu care aceasta se întregeşte, are drept urmare că nimeni nu poate invoca
faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz,
a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.
Art. 887 C. civ. prevede o excepţie de la dobândirea drepturilor reale prin înscriere în cartea funciară.
Astfel, potrivit alin. (1), „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din
moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi
în alte cazuri expres prevăzute de lege”. Alin. (2) prevede că în cazul vânzării silite, urmărirea
imobilului trebuie notată în cartea funciară, în caz contrar ea nu va opozabilă terţelor persoane de
bunăcredinţă, adică celor care nu au cunoscut începerea urmăririi silite.
Drepturile reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară nu se pot însă transmite decât
după ce au fost înscrise în cartea funciară. Cu alte cuvinte, indiferent că drepturile reale se dobândesc
cu sau fără înscriere în cartea funciară, pentru a putea fi transmise terţelor persoane înscrierea în
cartea funciară este obligatorie.
În ceea ce priveşte drepturile de creanţă, starea şi capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară, înscrierea unora dintre aceste drepturi este facultativă, iar a
altora, chiar dacă este obligatorie, se face numai pentru informarea terţilor, nu însă şi pentru
opozabilitate, care operează independent de orice înscriere în cartea funciară.
4.2. Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară
Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară este acea regulă în temeiul căreia înscrierea unui
drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris
sau, după caz, urmează să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează să fie făcută.

309
Principiul relativităţii formale a înscrierilor în cartea funciară nu se confundă cu principiul relativităţii
contractelor, astfel că nu este necesar ca înscrierea în cartea funciară să necesite consimţământul
titularului dreptului înscris. Prin urmare, înscrierea poate avea loc şi în absenţa consimţământului
acestuia.
Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară urmăreşte o asigurare a continuităţii înscrierilor în
cartea funciară, astfel încât drepturile să fie dobândite de la antecesorul tabular. Nu este necesar să
existe totdeauna un raport juridic între antecesorul tabular şi succesorul tabular, deoarece înscrierile
se pot produce şi în temeiul unei hotărâri judecătoreşti sau a unui act administrativ, în condiţiile
prevăzute de lege.
Principiul relativităţii înscrierilor poate fi dedus de art. 893 alin. (1) C. civ., iar excepţiile de la acest
principiu sunt reglementate în art. 893 alin. (2), art. 894 şi art. 895 C. civ.
Astfel, regula este că înscrierea unui drept real se poate efectua numai împotriva aceluia care, la data
înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Prin excepţie, înscrierea se poate face împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şia grevat
dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Este cazul celui care dobândeşte un imobil şi îl
grevează cu drept de ipotecă. Înscrierea dreptului de proprietate dobândit şi a dreptului de ipotecă se
poate face deodată.
A doua excepţie are în vedere actele juridice succesive. În cazul în care un drept supus înscrierii în
cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din
urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu
înscrierea acestuia,şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri
originale sau copii legalizate, după caz.
În toate cazurile de înscrieri simultane, registratorul va dispune asupra tuturor operaţiunilor printro
singură încheiere, însă în cartea funciară fiecare înscriere se va face distinct şi succesiv. Dacă se
constată că lipseşte un înscris original care face dovada unuia dintre actele juridice intermediare,
cererea de înscriere se va respinge, iar partea interesată va putea introduce o acţiune în prestaţie
tabulară pentru predarea tuturor înscrisurilor necesare pentru înscriere.
În fine, înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului se pot efectua şi după ce dreptul a fost înscris pe
numele moştenitorului, cu condiţia ca moştenitorul să fie ţinut de obligaţiile defunctului. Este vorba
despre obligaţii contractate înainte de deces de către defunct şi care nu au fost înscrise în cartea
funciară.
Am arătat că şi în cazul drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară,
formalitatea înscrierii este obligatorie dacă titularul lor doreşte să dispună de ele. Putem afirma că
cerinţele principiului relativităţii impune realizarea integralităţii înscrierilor şi în cazurile în care, prin
excepţie, drepturile reale imobiliare sunt opozabile fără înscriere în cartea funciară.
Principiul relativităţii înscrierilor apără atât securitatea statică cât şi securitatea dinamică a circuitului
civil, precum şi aplicarea regulii nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, având în
vedere că drepturile noului achizitor nu pot deriva decât de la adevăratul titular înscris în cartea
funciară.
Această regulă are o aplicaţie generală atât în privinţa drepturilor reale cât şi a drepturilor personale şi
a tuturor notărilor, iar registratorul de carte funciară nu poate să ordone nicio notare dacă este cerută
împotriva unei persoane care nu este înscrisă în cartea funciară ca titulară a dreptului respectiv.
Sancţiunea înscrierilor făcute cu încălcarea principiului relativităţii este nulitatea absolută a acestora,
cu consecinţa radierii lor, iar în lipsa acordului părţii interesate, numai pe calea unei acţiuni în
rectificare, în condiţiile prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.
4.3. Principiul neutralităţii (disponibilităţii)
Ca regulă, înscrierile în cartea funciară se fac la cererea părţii interesate, cu excepţia cazurilor în care
legea prevede înscrierea din oficiu. În acest sens sunt dispoziţiile art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996,

310
care prevăd, în plus, faptul că cererea de înscriere se transmite biroului teritorial de carte funciară, în
circumscripţia căruia este situat imobilul.
Intabularea sau înscrierea provizorie pot fi cerute de orice persoană care urmează să strămute, să
constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere
radierea ipotecii, cu condiţia de a înfăţişa înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printrun înscris sau printro hotărâre
judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege, printro decizie a autorităţii administrative, va
putea cere, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei
sarcini.
Cererea de înscriere se poate depune de parte, personal sau prin mandatar, de oricare dintre titularii
aceluiaşi drept sau de către autoritatea publică ce este competentă să solicite înscrierea.
Din principiul neutralităţii decurge regula potrivit căreia registratorul de carte funciară nu va putea
acorda solicitantului mai mult decât a cerut nici în cazul în care ar fi fost îndreptăţit să ceară mai mult,
în baza actelor solicitate.
Prin excepţie, unele înscrieri în cartea funciară se fac din oficiu, sau atât la cerere cât şi din oficiu.
Astfel, atunci când o carte funciară urmează a fi întocmită ori completată prin înscrierea unui imobil
care nu a fost cuprins în nici o altă carte funciară, precum şi în cazul în care o carte funciară a fost
distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în tot sau în parte, din diferite cauze, întocmirea,
completarea şi reconstituirea sa se va face de către registratorul de carte funciară, la cerere sau din
oficiu, cu acordul celor interesaţi, pe baza unei încheieri. Se vor folosi în acest scop toate înscrisurile,
documentaţiile tehnice existente, privitoare la imobilele în cauză, precum şi situaţia dreptului de
proprietate.
Tot prin excepţie, privilegiile imobiliare sau ipotecile legale se înscriu în cartea funciară, din oficiu, în
baza dispoziţiilor art. 36 şi urm. din Legea nr. 7/1996.
4.4. Principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară
Publicitatea în sistemul cărţilor funciare garantează legalitatea actelor, drepturilor şi faptelor înscrise,
asigurând securitatea statică şi dinamică a circuitului civil.
Înscrierile în cartea funciară trebuie să respecte o atât o legalitate de ordin formal cât şi una de ordin
material. Ambele forme de control reprezintă o aplicare a principiului legalităţii înscrierilor şi intră în
competenţa registratorului de carte funciară însărcinat să efectueze aceste înscrieri.
Legalitatea formală presupune admiterea înscrierilor care provin de la cei îndreptăţiţi pe baza
înscrisurilor originale doveditoare, dacă actele, drepturile sau faptele solicitate a fi înscrise sunt
permise de lege.
Legalitatea materială presupune un control efectuat de registratorul de carte funciară dacă actul supus
înscrierii întruneşte condiţiile de formă şi de fond prevăzute de lege, precum şi verificarea cuprinsului
cărţii funciare pentru a depista eventuale impedimente la înscriere.
Conform art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, dacă registratorul constată că actele depuse în
justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de
formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge prin încheiere motivată.
Conform art. 30 alin. (2) din lege, registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui
nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale
prevăzute de reglementările în vigoare.
Registratorul de carte funciară are, prin urmare, competenţa de a verifica existenţa cauzelor de nulitate
absolută expresă ce pot exista în cuprinsul actului supus înscrierii, dar şi orice altă nelegalitate ce
poate surveni din încălcarea unor prevederi cuprinse în legi speciale. Va refuza, de pildă, înscrierea
unui drept de ipotecă, dacă actul nu este încheiat în formă autentică, după cum va refuza înscrierii
ipotecii dacă actul nu cuprinde debitul garantat sau dacă cel care constituie dreptul de ipotecă nu este
titularul dreptului de proprietate asupra imobilului.

311
În orice situaţie, încheierea de respingere a înscrierii va putea fi atacată în instanţă, în condiţiile pe
care leam arătat.
4.5. Principiul specialităţii înscrierilor în cartea funciară
Individualitatea sau specializarea înscrierilor este acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare
trebuie să fie exact, clar şi complet, astfel încât să nu existe nicio îndoială în privinţa felului, obiectului
sau înţelesului înscrierilor pe care le atestă.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară nu se pot dobândi, modifica sau stinge decât cu
respectarea regulilor de carte funciară, iar imobilul, ca obiect al drepturilor tabulare nu mai poate fi
modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară.
Înscrierile în cartea funciară trebuie să fie riguroase astfel încât cercetarea cărţii funciare să permită
verificarea tuturor actelor juridice care sau încheiat cu privire la acel imobil, a tuturor drepturilor
transmise sau constituite asupra imobilului, a sarcinilor care îl grevează, astfel că orice persoană
interesată să poată găsi orice informaţie clară şi precisă despre un anume imobil.
Pentru realizarea acestui deziderat, înscrierile în cartea funciară trebuie să fie individualizate atât în
privinţa persoanelor în folosul cărora sau împotriva cărora are loc înscrierea, în privinţa dreptului,
actului sau faptului juridic care se înscrie şi în privinţa imobilului în a cărui carte funciară are loc
înscrierea.
Părţile sunt individualizate prin elementele lor de identitate, sub protecţia legii privind datele cu
caracter personal, imobilul este individualizat prin numărul cărţii funciare, a localităţii, a numărului
cadastral sau topografic, obiectul înscrierii prin indicarea actului autentic notarial, a certificatului de
moştenitor, a hotărârii judecătoreşti, a actului administrativ în baza căruia are loc înscrierea, în
condiţiile admise de lege.
În cazul drepturilor dobândite în coproprietate, se va preciza cotaparte de drept ce revine fiecărui
coproprietar, calitatea de bun propriu sau de bun comun în cazul soţilor sau calitatea de locuinţă a
familiei.
Nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară mai mulţi proprietari exclusivi ai aceluiaşi imobil, iar în cazul
condominiului, cartea funciară colectivă este dublată de cărţi funciare individuale pentru fiecare unitate
individuală din condominiu.
Ipotecile pot greva întreg bunul, dar şi doar o cotăparte din dreptul de proprietate, făcânduse menţiune
expresă în acest sens, precum şi titularul ipotecii, suma garantată cu ipotecă şi dobânzile aferente, cu
respectarea principiului specialităţii ipotecilor; ipoteca poate greva şi bunuri viitoare, iar în cazul
construcţiilor în curs de edificare, ipoteca se va înscrie după notarea prealabilă în cartea funciară a
autorizaţiei de construire.
Modalităţile dreptului de proprietate se vor înscrie distinct, precum şi orice alte menţiuni sunt necesare
şi care izvorăsc din actul sau faptul supus înscrierii.
Drepturile, actele şi faptele juridice se vor înscrie numai cu denumirile lor legale, respectânduse şi
locul (partea) cărţii funciare în care va avea loc înscrierea.
În cazul nerespectării principiului specialităţii, înscrierile în cartea funciară nu vor produce efecte mai
ample decât cele ce rezultă din înscrierea care sar fi cuvenit, potrivit legii, iar dacă înscrierile
respective nu pot produce astfel de efecte, prin aplicarea conversiunii sau au fost nesocotite şi alte
dispoziţii legale, înscrierile vor fi nule.
4.6. Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară
Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară este acea regulă potrivit căreia cel care şia înregistrat
primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular va fi socotit adevăratul titular al
dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la data dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt drept
concurent fusese atribuit de acelaşi autor şi în folosul altuia.
Principiul priorităţii înscrierilor este reglementat în Codul civil în cuprinsul art. 890892.
Conform art. 890 alin. (1) C. civ., „Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi
vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinânduse însă cont de data, ora şi minutul
înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar
312
public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace care asigură
transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative”.
În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării va determina rangul ipotecii.
Prin excepţie de la prioritatea înscrierii în funcţie de data înregistrării, dacă cererile de înscriere se
înregistrează în aceeaşi zi, toate drepturile de ipotecă primesc rang egal. În privinţa celorlalte drepturi
tabulare, acestea vor dobândi provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea
oricărei persoane interesate asupra rangului fiecăruia şi să dispună radierea înscrierilor nevalabile. În
acest scop, instanţa nu va lua în considerare data certă a titlurilor aflate în concurs, ci va fi preferat cel
care a fost pus în posesia bunului sau cel faţă de care debitorul şia executat cel dintâi obligaţiile ce îi
reveneau. În situaţia în care niciunul dintre dobânditori nu a fost pus în posesie sau faţă de niciunul
obligaţia contractuală nu a fost executată, va avea prioritate acela care a sesizat mai întâi instanţa de
judecată.
Regula prevăzută de art. 890 alin. (3) şi (4) C. civ. se aplică şi în situaţia în care, în aceeaşi zi, o
cerere de înscriere a fost depusă ori comunicată în condiţiile prevăzute la alin. (1) din lege, iar alta a
fost trimisă prin poştă sau curier. Observăm că legiuitorul nu a luat în considerare ora şi minutul
înregistrării, chiar dacă poate ar fi înlăturat pe această cale o parte dintre situaţiile conflictuale.
Data înregistrării cererii drept criteriu de prioritate la înscriere nu trebuie confundată cu data formulării
cererii de înscriere, cu data actului sau faptului care este supus înscrierii, cu data încheierii prin care
se dispune înscrierea sau cu data efectuării înscrierii în cartea funciară. În orice condiţii, data
înregistrării cererii în registrul de intrare, trebuie să fie ulterioară datei formulării cererii sau a datei la
care a fost încheiat actul supus înscrierii sau datei la care hotărârea judecătorească a devenit
definitivă şi irevocabilă şi anterioară datei încheierii registratorului de carte funciară sau a datei
efectuării înscrierii.
Data înregistrării cererii va determina opozabilitatea, dar şi rangul înscrierii drepturilor dobândite.
Rangul semnifică efectul unei înscrieri în raport cu celelalte înscrieri din aceeaşi carte funciară. Rangul
se dovedeşte important doar în cazul drepturilor reale accesorii, care coexistă, în concurs, în aceeaşi
carte funciară, iar nu în cazul drepturilor reale principale care se exclud reciproc dacă au acelaşi
obiect, provin de la acelaşi autor şi se referă la acelaşi imobil.
Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară soluţionează conflictul între terţii dobânditori de la un
autor comun.
Conform art. 891 C. civ., „În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să
dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud
reciproc, cel care şia înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data
titlului în temeiul căruia sa săvârşit înscrierea în cartea funciară”.
Chiar dacă actul care nu a fost făcut public nu este desfiinţat, solicitarea înscrierii sale ulterioare va fi
respinsă dacă cel care a dobândit acelaşi bun ulterior, a îndeplinit cu prioritate formalităţile de
opozabilitate.
Cu toate acestea, prin excepţie, art. 892 C. civ. nu îl protejează pe dobânditorul care şia făcut dreptul
public mai întâi, dacă acesta a fost de reacredinţă, fiind indiferent faptul că a dobândit printrun act cu
titlu gratuit sau cu titlu oneros.
Cel care a fost îndreptăţit să îşi înscrie dreptul real în folosul său, în baza unui act juridic valabil
încheiat, va putea cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, în cazul drepturilor
reale accesorii, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, numai
dacă sunt întrunite trei condiţii:
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior
aceluia în baza căruia terţul şia înscris dreptul;
b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă
sau viclenie, după caz.

313
Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de
la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut, sau, după caz,
trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit
dreptul intabulat în folosul său.
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul
său.
Spre deosebire de fostul art. 28 din Legea nr. 7/1996, în prezent abrogat, actualul Cod civil nu mai
acordă reclamantului o prioritate la înscriere dacă este dobânditor cu titlu oneros, iar terţul care a
îndeplinit cu prioritate formalităţile de publicitate este dobânditor cu titlu gratuit. Prin urmare, nu mai
are nicio importanţă caracterul oneros sau gratuit al titlului terţului dobânditor înscris în cartea funciară.
Sub acest aspect, situaţia reclamantului este mult mai puţin favorabilă, deoarece nu va mai putea
solicita prioritate la înscriere în raport cu un terţ dobânditor cu titlu gratuit şi de bunăcredinţă.
Esenţială pentru acordarea priorităţii la înscriere este reauacredinţă a celui care sa înscris în cartea
funciară în baza unui titlu cu dată ulterioară, care are o semnificaţie specială. Astfel, reaua sa credinţă
nu constă în faptul că a avut cunoştinţă că acela care ia înstrăinat bunul îl înstrăinase deja unei alte
persoane care nu a efectuat formalităţile de publicitate imobiliară, ci în faptul împiedicării
dobânditorului anterior, cu violenţă sau prin viclenie, să îşi înscrie dreptul în cartea funciară. Terţul
înscris în cartea funciară este de reacredinţă şi în situaţia în care deşi nu a acţionat personal în
vederea împiedicării înscrierii, a avut cunoştinţă sau ar fi trebuit să aibă cunoştinţă despre acest fapt la
data încheierii contractului.
Nici condiţia împiedicării reclamantului să îşi înscrie dreptul în cartea funciară, prin violenţă sau
viclenie, nu era prevăzută în formularea anterioară a Legii nr. 7/1996, fiind menţionată doar cerinţa
releicredinţe a terţului, fără o concretizare specială. Astfel, şi sub acest aspect, condiţiile de acordare a
priorităţii la înscriere sunt mai restrictive în art. 892 C. civ. faţă de reglementarea anterioară a Legii
cadastrului şi publicităţii imobiliare.
Unii autori consideră ca o excepţie de la principiul priorităţii înscrierilor şi situaţia drepturilor opozabile
fără înscriere în cartea funciară, dacă sunt dobândite prin una din modalităţile prevăzute de art. 887 C.
civ. [care a preluat, restrictiv, dispoziţiile fostului art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996].
În acest caz suntem, în principal, în prezenţa unei excepţii de la principiul opozabilităţii înscrierilor în
cartea funciară şi doar, pe cale de consecinţă, a unei excepţii de la principiul priorităţii înscrierilor,
având în vedere că, în cazul acestor drepturi, nu este necesară înscrierea lor în cartea funciară, în
vederea publicităţii. Totuşi, în cazul în care titularul acestora doreşte să dispună de ele, este necesară
înscrierea lor prealabilă în cartea funciară.
În cazul în care acelaşi drept este înscris în cartea funciară în favoarea unui terţ, dobânditorul care
invocă prevederile art. 887 alin. (1) C. civ. va putea solicita radierea dreptului terţului înscris, dar nu pe
temeiul principiului priorităţii, mai ales că nici nu este necesar ca terţul înscris să îl fi împiedicat prin
violenţă sau viclenie pe dobânditorul anterior să îşi înscrie dreptul, ci pe temeiul principiului
opozabilităţii, întrucât nu avea nevoie de înscriere pentru ca terţul să îi respecte dreptul.
Pentru ca excepţiile de la art. 887 C. civ. să reprezinte o excepţie de la principiul priorităţii şi să
constituie completări ale acestuia, ar trebui ca atât norma generală, adică art. 887 C. civ., cât şi
excepţia, să se refere tot la o problemă de prioritate, iar nu la o problemă de opozabilitate. Acest
raţionament se impune cu atât mai mult cu cât la o examinare atentă se observă că între principiul
priorităţii înscrierii în cartea funciară şi excepţiile prevăzute de art. 887 C. civ. nu poate exista nicio
relaţie de dependenţă.
Excepţia la excepţie o constituie vânzarea silită, când urmărirea imobilului trebuie notată în cartea
funciară, în caz contrar, dreptul dobândit pe această cale nefiind opozabil terţilor de bunăcredinţă.
4.7. Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare
Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare este acea regulă potrivit căreia, cu îngrădirile
prevăzute de lege, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit
printrun act juridic cu titlu oneros sau gratuit un drept tabular, cu condiţia să fi fost de bunăcredinţă la
data cererii de înregistrare a dreptului său.

314
Principiul publicităţii materiale este consacrat în art. 901 alin. (1) C. civ., potrivit căruia „Sub rezerva
unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bunăcredinţă vreun drept real înscris în cartea
funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său,
chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară”.
Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile şi terţului care a dobândit un drept de ipotecă în temeiul unui act
juridic încheiat cu titularul înscris în cartea funciară sau cu succesorul său în drepturi.
Terţul este considerat de bunăcredinţă numai dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute în art. 901 alin.
(2) C. civ.:
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea
altei persoane;
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.
Bunacredinţă a terţului se apreciază la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său.
Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare operează în prezenţa următoarei situaţii premisă:
existenţa unei neconcordanţe între starea tabulară şi situaţia juridică reală, în sensul că acela care
înstrăinează un bun cu titlu oneros este proprietar tabular, dar nu este adevăratul proprietar, deoarece
titlul său este nul, anulabil sau inexistent;
existenţa unui dobânditor cu titlu oneros şi de bunăcredinţă, care a încheiat un act translativ de
proprietate sau un contract de ipotecă cu proprietarul aparent înscris în cartea funciară, fără a avea
cunoştinţă despre faptul că nu era adevăratul proprietar al imobilului.
dobânditorul să îşi înscrie dreptul, la rândul său, în cartea funciară.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, şi în situaţia în care titlul transmiţătorului este desfiinţat şi radiat
din cartea funciară, dobânditorul va fi protejat. Dreptul înscris va continua să existe în folosul său şi se
va consolida în situaţia în care nu este promovată o acţiune în rectificare a cărţii funciare.
În aceste condiţii simpla înscriere a unui drept în cartea funciară dacă dobânditorul este de
bunăcredinţă şi sa încrezut în situaţia de carte funciară devine un mod de dobândire a dreptului de
proprietate în folosul celui a făcut demersuri şi şia înregistrat dreptul cu bunăcredinţă, chiar dacă se
încalcă marele principiu de drept potrivit căruia nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse
habet. Deşi, regula este că nimeni nu poate transmite un drept pe care nu îl are, graţie înregistrării în
cartea funciară, cu bunăcredinţă a unui drept dobândit de la cineva care nu avea cum să îl transmită în
mod valabil, titularul său îşi validează pe calea publicităţii imobiliare dreptul dobândit.
. Pentru a beneficia de efectul achizitiv de proprietate al principiului publicităţii materiale, trebuie
îndeplinite însă unele condiţii suplimentare:
adevăratul proprietar să nu solicite rectificarea cărţii funciare în termenul prevăzut de lege;
să nu fie vorba despre drepturi înscrise pentru prima dată în cartea funciară. În raport cu această din
urmă condiţie, art. 79 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil prevede
că „În cazul în care, pentru prima dată, sau înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi
reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii
dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeinduse, cu bunăcredinţă, pe cuprinsul
cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de
dispoziţiile art. 901 C. civ. sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, după caz, cât timp nu sa împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de
Codul civil sau dacă în acest termen sa înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii
funciare”. Potrivit alin. (2) din acelaşi articol, „Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile şi
înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. În acest caz, sunt aplicabile
dispoziţiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului”.
Pentru a înţelege efectul achizitiv de proprietate al principiului publicităţii materiale, dispoziţiile art. 901
C. civ. trebuie interpretate coroborat cu cele ale art. 908 C. civ., referitoare la rectificarea intabulării
sau înscrierii provizorii.

315
Prin rectificarea unei înscrieri în cartea funciară se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea
oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
Fără a insista, deocamdată asupra rectificării cărţii funciare, arătăm doar că aceasta poate fi cerută de
orice persoană interesată, în următoarele situaţii:
a) dacă înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost făcută înscrierea a
fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori,
după caz, emiterii lui;
b) dreptul înscris a fost greşit calificat;
c) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic
în temeiul căruia sa făcut înscrierea;
d) înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică
reală a imobilului.
Acţiunea în rectificare va putea fi promovată împreună sau separat de acţiunea de fond. Dacă este
introdusă împotriva dobânditorilor nemijlociţi (de exemplu, proprietarul aparent) sau a terţilor
dobânditori de reacredinţă, care au dobândit dreptul după ce acţiunea a fost notată în cartea funciară,
acţiunea este imprescriptibilă. Însă, împotriva terţilor dobânditori de bunăcredinţă cu titlu oneros,
acţiunea poate fi introdusă în termen de trei ani sau de un an în cazul în care încheierea de înscriere a
fost comunicată celui îndreptăţit, iar împotriva terţilor dobânditori de bunăcredinţă, cu titlu gratuit, în
termen de cinci ani.
Momentul de la care încep să curgă cele două termene este diferit, în funcţie de caracterul oneros sau
gratuit al actului de dobândire. Astfel, în cazul terţilor dobânditori cu titlu oneros, termenul de trei ani
decurge de la data când dobânditorul nemijlocit (proprietarul aparent) şia înscris dreptul în cartea
funciară, iar în cazul terţilor dobânditori cu titlu gratuit, termenul de cinci ani începe să curgă de la data
la care aceştia din urmă şiau făcut public dreptul.
Din dispoziţiile art. 909 C. civ. referitoare la termenele în care poate fi promovată acţiunea în rectificare
rezultă faptul că pot beneficia de principiul publicităţii materiale nu numai terţii dobânditori de
bunăcredinţă cu titlu oneros, ci şi cei dobânditori de bunăcredinţă prin act juridic cu titlu gratuit, deşi
art. 901 C. civ. îi prevede în ipoteză doar pe dobânditorii de bunăcredinţă prin act juridic cu titlu
oneros, prevederile acestui articol fiind, nu neapărat inexacte, cât incomplete.
Aplicarea principiului publicităţii materiale dă relevanţă forţei prezumţiei de existenţă sau inexistenţă a
unui drept tabular. Potrivit art. 900 C. civ., „ (1) Dacă în cartea funciară sa înscris un drept real în
folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. (2) Dacă un drept real sa radiat din
cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. (3) Dovada contrară se poate face numai în
cazurile prevăzute la art. 887 C. civ., precum şi pe calea acţiunii în rectificare”.
Prezumţia de existenţă a unui drept real înscris în cartea funciară şi prezumţia de inexistenţă a unui
drept real care a fost radiat din cartea funciară sunt prezumţii premisă pentru aplicarea principiului
publicităţii materiale, cu care nu trebuie confundate.
Ambele prezumţii sunt relative şi operează în favoarea sau împotriva titularului înscris, indiferent dacă
acesta a fost ori nu de bunăcredinţă, cu titlu oneros ori gratuit şi fără a distinge după cum înscrierea sa
făcut în temeiul unui act juridic cu titlu valabil, nul sau chiar inexistent.
Aceste înscrieri sunt însă prezumate ca fiind precise şi complete la modul absolut doar în privinţa
terţilor dobânditori de bunăcredinţă, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, dacă din verificarea cărţii
funciare nu sa constatat nicio inadvertenţă în raport cu situaţia juridică reală şi dacă nu erau drepturi a
căror opozabilitate se realiza prin însuşi modul de dobândire, fără înscriere în cartea funciară (în
cazurile prevăzute de art. 887 C. civ.).
Prezumţiile instituite prin art. 900 C. civ. sunt menite să faciliteze dovada drepturilor tabulare, simpla
înscriere sau radiere a dreptului real din cartea funciară fiind menită să probeze existenţa sau
inexistenţa acelui drept. Având în vedere caracterul relativ al celor două prezumţii, persoana interesată
va putea face proba contrară, iar de consecinţele unei asemenea dovezi nu vor putea fi protejaţi decât
dobânditorii de bunăcredinţă ai dreptului tabular.

316
4.8.Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor în cartea funciară
Dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară au instituit un sistem hibrid de
publicitate imobiliară, care prezintă atât elemente specifice publicităţii prin cărţile funciare reglementate
de Decretullege nr. 115/1938, cât şi elemente specifice evidenţelor prin registrele de inscripţiuni şi
transcripţiuni.
Astfel, evidenţa drepturilor reale se ţine pe imobile, similar vechilor dispoziţii de carte funciară, iar nu
pe persoane, însă înscrierea în cartea funciară nu produce efecte constitutive sau translative de drept,
ci doar de opozabilitate faţă de terţi. Cu toate acestea, în privinţa acestui din urmă efect al înscrierilor
trebuie remarcat că legiuitorul nu a reglementat identic situaţia dobândirii drepturilor reale, cu cea a
stingerii lor. Astfel, dacă drepturile reale se dobândesc între părţi în mod valabil fără îndeplinirea
formalităţilor de publicitate prin înscriere în cartea funciară, putând fi invocate faţă de terţi doar în urma
înscrierii lor în cartea funciară, în ceea ce priveşte stingerea drepturilor reale, aceasta nu este posibilă
decât prin radierea dreptului din cartea funciară. Nu este suficientă intervenirea unei cauze de încetare
a dreptului real, fiind absolut necesară radierea sa din cartea funciară. Prin urmare, în mod asimetric,
prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996, drepturile reale nu se dobândesc prin înscriere, dar se sting doar prin
radiere din cartea funciară.
Legea nr. 7/1996 prevedea în fostul art. 26 alin. (1) şi (2), modurile de dobândire a drepturilor reale
care nu necesitau o opozabilitate faţă de terţi prin înscrierea în cartea funciară, în sensul că acestea
erau opozabile prin faptul că se dobândeau prin unul din modurile prevăzute de lege, fără a fi
necesară înscrierea acestora în cartea funciară.
Între părţile actului juridic prin care sa constituit sau sa transmis un drept real imobiliar, lipsa înscrierii
în cartea funciară nu împiedică producerea efectelor, dreptul real fiind dobândit sau modificat de la
data încheierii actului, în absenţa unei stipulaţii contrare. În raporturile dintre părţi şi terţi, lipsa acestei
înscrieri este sancţionată prin inopozabilitatea sau ineficacitatea dreptului real imobiliar suspus
înscrierii.
Înscrierea în cartea funciară este condiţia necesară pentru opozabilitatea faţă de terţii care justifică un
drept, aflat întro legătură specifică cu dreptul înscris. Faţă de terţii care nu justifică un asemenea drept,
dreptul real supus intabulării produce efecte din momentul dobândirii lui.
Opozabilitatea faţă de terţi nu operează cu privire la înscrierile materiale, fiind posibilă modificarea
acestor înscrieri, în urma măsurătorilor executate pentru întocmirea cadastrului general. Atunci când
există diferenţe între suprafaţa măsurată şi cea înscrisă în actele de proprietate, plusurile şi minusurile
de teren din raza teritorială a aceleiaşi comunităţi locale se compensează între proprietarii în cauză.
Codul civil actual a căutat să înlăture principalul neajuns al Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr. 7/1996 şi să revină la rigoarea efectului constitutiv sau translativ de drept al intabulării în cartea
funciară, aşa cum aceasta fusese prevăzută de Decretullege nr. 115/1938.
Astfel, conform art. 885 C. civ., „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară cu
consimţământul titularului, dat prin act autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă
dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin
încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va
face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.
(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii
administrative, va înlocui acordul de voinţe, sau, după caz, consimţământul titularului”.
Prin încheierea actului, nu operează niciun transfer sau constituire de drept real imobiliar. Părţilor le
revin obligaţii personale de a face, respectiv de aşi înscrie în cartea funciară dreptul transmis sau
constituit. Până în momentul înscrierii, nu putem vorbi despre transmiterea sau constituirea unui drept
real. Doar înscrierea în cartea funciară produce un asemenea efect.
317
Cu toate acestea, potrivit art. 887 alin. (1) C. civ., este posibilă, fără înscrierea în cartea funciară,
dobândirea drepturilor reale imobiliare prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere,
ori prin alt mod prevăzut expres de lege. Titularii acestor drepturi nu pot dispune de ele fără înscriere
în cartea funciară. Nesocotirea acestor dispoziţii legale determină ineficacitatea actului atât între părţi
cât şi faţă de terţi.
Deşi actualul Cod civil este novator prin dispoziţiile articolelor mai sus arătate, în sensul că
reglementarea efectului constitutiv sau translativ al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară era
mult aşteptată atât de doctrina cât şi de practica judiciară, dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul
şi publicitatea imobiliară fiind considerate, cel puţin în privinţa efectului constitutiv sau translativ de
drept al înscrierii, un regres în raport cu cele ale Decretuluilege nr. 115/1938 privitor la unificarea
cărţilor funciare, Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil amână producerea
acestui efect. Astfel, în cuprinsul art. 56 din Legea nr. 71/2011, se prevede că „(1) Dispoziţiile Codului
civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea
funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativteritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele
respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea
în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care sau
transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi”.

5. Înscrierile în cartea funciară

5.1. Clasificarea înscrierilor
Aşa cum sa arătat în literatura de specialitate, noţiunea de carte funciară, privită ca înscris autentic,
are atât un înţeles restrâns, atunci când se referă numai la menţiunile din cuprinsul său, cât şi un
înţeles larg, care priveşte şi documentele cu care se întregeşte cartea funciară.
Înscrierile din cartea funciară sunt clasificate pe baza unor criterii oferite de lege, şi anume: după
obiectul lor, înscrierile sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea; după natura şi
conţinutul lor specific, înscrierile sunt de ordin juridic, adică acelea care produc efecte juridice şi
înscrieri de ordin tehnic, adică acelea care, fără a produce efecte juridice, au un rol descriptiv ori
indicativ, cum sunt menţiunile referitoare la suprafaţă, destinaţie, construcţii etc.
Înscrierile de ordin juridic se divid în înscrieri propriuzise, pentru că se referă la dobândirea ori
modificarea unui drept real imobiliar sau la drepturi personale, la actele sau faptele juridice privitoare la
starea şi capacitatea persoanelor, care au legătură cu imobilele intabulate; rectificări (radieri, corectări
ale menţiunilor oricărei operaţiuni de înscriere în cartea funciară); îndreptarea erorilor materiale din
cartea funciară.
Înscrierile din cartea funciară se mai clasifică în înscrieri definitive sau provizorii, în funcţie de criteriul
justificării lor ulterioare. Înscrierile definitive nu mai necesită justificarea lor ulterioară, spre deosebire
de cele provizorii (imperfecte sau condiţionale), care produc efecte sub condiţia justificării lor
ulterioare.
Din punct de vedere al efectelor pe care le produc, există înscrieri constitutive de drepturi, înscrieri cu
efecte de opozabilitate faţă de terţi şi înscrieri cu efect de informare.
În funcţie de modificările aduse configuraţiei unui imobil intabulat, se deosebesc înscrieri conform art.
880 alin. (1) C. civ., atunci când se adaugă o parcelă nouă, neînscrisă întro altă carte funciară
existentă, reînscrieri prin care menţionează mărirea întinderii unui imobil şi transcrieri, care se referă la
trecerea unei parcele dintro carte funciară întro altă carte funciară.
În fine, în raport cu felul documentelor cadastrale pe temeiul cărora se efectuează înscrierea, acestea
se împart în înscrieri cu caracter definitiv şi înscrieri cu caracter nedefinitiv.
Toate înscrierile făcute în cartea funciară sunt susceptibile de adaptări şi justificări. Nu o anumită
înscriere are caracter nedefinitiv, ci cartea funciară în ansamblul ei. Dobândirea caracterului definitiv
nu presupune crearea unei alte cărţi funciare, ci transformarea cărţii funciare cu caracter nedefinitiv
întro carte funciară cu caracter definitiv.
318
5.2. Intabularea în cartea funciară

Intabularea este înscrierea având ca obiect drepturi reale imobiliare, care produce efecte imediate şi
definitive, de la data înregistrării cererii de înscriere.
Ca urmare a admiterii cererii de înscriere, efectele intabulării se produc instantaneu şi deplin pe data
cererii de înscriere, fără a fi nevoie de îndeplinirea unei proceduri suplimentare, ulterioare, din partea
aceluia în profitul căruia sa făcut intabularea.
De menţionat faptul că intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturi tabulare, iar notarea se
referă la drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară,
cu precizarea că înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege.
Sunt susceptibile de înscriere în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de
administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă.
Intabularea drepturilor reale imobiliare se face, potrivit art. 888 C. civ., în baza unui înscris autentic
notarial, a hotărârii judecătoreşti definitive, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis
de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
Pentru efectuarea intabulării, trebuie ataşat înscrisul original sau copia legalizată a acestuia, iar dacă
înscrierea se face în temeiul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta copia hotărârii cu menţiunea că
este definitivă. Atunci când intabularea se face în baza unui act administrativ, trebuie ataşat înscrisul
original sau copia legalizată a acestuia.
Intabularea produce o serie de efecte juridice, cum sunt efectele de opozabilitate faţă de terţi, efectele
achizitive sau extinctive de drept, efectele privind rangul creditorilor ipotecari.
Între părţi, actul îşi va produce efecte, indiferent dacă a fost intabulat sau nu. Lipsa intabulării în cartea
funciară nu poate fi opusă de către o parte celeilalte părţi. Faţă de terţi, efectul de opozabilitate se
produce de la data intabulării dreptului în cartea funciară.
Pentru producerea efectului extinctiv de drept real imobiliar este necesară radierea din cartea funciară,
fiindcă drepturile reale imobiliare se sting numai prin înscrierea radierii, cu consimţământul titularului
dat în formă autentică. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a
titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative
va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.
Articolul 889 alin. (1) C. civ. prevede faptul că renunţarea la dreptul de proprietate se poate face numai
printro declaraţie autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a
se înscrie radierea dreptului.
Dacă dreptul supus radierii este grevat în favoarea unei terţe persoane, radierea se va face cu
păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.

5.3. Înscrierea provizorie în cartea funciară

Înscrierea provizorie are acelaşi obiect ca şi intabularea în cartea funciară, dar se deosebeşte de
aceasta prin faptul că, în momentul înscrierii, există o incertitudine cu privire la drepturile reale
imobiliare care sunt înscrise.
Starea de incertitudine face ca înscrierea să fie provizorie, aceasta devenind definitivă doar în
momentul justificării înscrierii. Justificarea ulterioară înlătură orice stare de incertitudine şi definitivează
intabularea.
Potrivit art. 898 C. civ., „În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară
se va putea cere:

319
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori
grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare,
justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la
strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte
persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Rolul unei înscrieri provizorii este ca dreptul dobândit, modificat sau stins să producă efecte faţă de
terţele persoane de la data înregistrării cererii de înscriere, dar numai în măsura justificării ulterioare a
înscrierii. O înscriere provizorie nu va produce efecte imediate, dar dacă devine definitivă, efectele se
consideră că sau produs de la data la care sa făcut înscrierea provizorie.
Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia sa efectuat
înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul hotărârii judecătoreşti rămase definitivă.
Prin urmare, dacă în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este definitivă nu poate avea loc decât
o înscriere provizorie, odată devenită definitivă, fie are loc justificarea înscrierii provizorii, dacă
respectiva hotărâre consfinţeşte dreptul, actul sau faptul înscris provizoriu, fie are loc nejustificarea
înscrierii, dacă invalidează înscrierea făcută.
În cazul în care persoana împotriva căreia sa făcut înscrierea provizorie, nu îşi execută obligaţiile
pentru a face posibilă justificarea înscrierii, partea interesată se poate adresa instanţei cu o acţiune în
justificare, căreia i se aplică dispoziţiile art. 896 şi art. 897 C. civ. referitoare la acţiunea în prestaţie
tabulară.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecătoreşti de validare rămase
definitivă, al consimţământului creditorului dat în formă autentică, al procesuluiverbal întocmit de
executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plăţii, sau după caz, al încheierii întocmite
de acesta prin care se constată efectuarea plăţii, rămase definitivă.
Înscrierile care urmează unei înscrieri provizorii vor avea tot caracter provizoriu dacă sunt condiţionate
de justificarea acestei înscrieri. Justificarea înscrierii provizorii îşi întinde efectele asupra tuturor
înscrierilor care sau făcut condiţionat de justificarea ei. În mod simetric, nejustificarea înscrierii
provizorii, atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care sau făcut
condiţionat de justificarea ei.
În unele situaţii, radierea drepturilor condiţionale se produce din oficiu.
Astfel, potrivit art. 912 C. civ., „(1) Dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu, dacă
nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere. (2)
Tot astfel se va radia condiţia rezolutorie, dacă nu sa cerut, în temeiul ei, radierea dreptului înscris sub
o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere”.
5.4. Notarea în cartea funciară
Dispoziţiile art. 876 alin. (2) C. civ. prevăd faptul că „în cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în
cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară”.
Observăm, mai întâi că notarea se referă la alte drepturi decât cele reale, cum sunt cele personale, de
pildă, sau drepturile potestative. În afara acestor drepturi, pot fi notate fapte sau alte raporturi juridice,
numai dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Pe de altă parte, aşa cum precizează expres textul citat, notarea se va efectua în cazurile prevăzute
de lege, fiind împiedicată astfel, notarea arbitrară, care poate rezulta doar din voinţa părţilor interesate,
fără ca aceasta să fie prevăzută expres în lege.
Art. 902 alin. (2) C. civ. enumeră drepturile, faptele sau raporturile juridice care sunt supuse notării,
enumerare la care se pot adăuga şi altele, cu condiţia să fie prevăzute de lege. Prin urmare,

320
enumerarea cuprinsă în art. 902 alin. (2) C. civ. nu este limitativă, singurul criteriu fiind reglementarea
întrun text de lege a posibilităţii de notare în cartea funciară a anumitor drepturi, acte sau fapte juridice.
Potrivit art. 902 alin. (2) C. civ., „sunt supuse notării în cartea funciară:
1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi
cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei
ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei
măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunea în
desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea
revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în
legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printro faptă
prevăzută de legea penală”.
Efectul notărilor în cartea funciară este cel de opozabilitate faţă de terţi sau de informare a terţilor.
Art. 902 alin. (1) C. civ. prevede că drepturile, faptele sau raporturile juridice supuse notării devin
opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte faptul că acestea au fost
cunoscute pe altă cale. Atunci când legea prevede că opozabilitatea acestora nu se poate realiza
decât prin notare, nu se poate invoca simpla cunoaştere a lor de către terţi, pentru a suplini lipsa de
publicitate. În asemenea cazuri, notarea este obligatorie în scop de opozabilitate.
Însă, sunt situaţii în care notarea în cartea funciară are doar efect de informare a terţelor
persoane. Opozabilitatea faţă de terţi nu depinde de această înscriere. În această categorie se includ,
potrivit art. 903 C. civ.:
„1. Incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;
2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
3.orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop
de lege”.
De aici rezultă că în afara primelor două situaţii enumerate, dacă notarea are doar rol de informare a
terţilor, acest fapt trebuie prevăzut în mod expres întrun text de lege.
321
În consecinţă, legea poate prevedea expres faptul că anumite notări nu sunt opozabile decât prin
notare sau faptul că anumite notări se fac doar în scop de informare. În celelalte cazuri, notarea are rol
de opozabilitate, cu posibilitatea celor interesaţi de a demonstra că terţii au cunoscut pe altă cale,
drepturile, faptele sau raporturile juridice pentru care nu sa îndeplinit formalitatea de publicitate.
În anumite cazuri prevăzute de lege, notările se pot radia din oficiu din cartea funciară. Chiar dacă
acestea au un caracter de provizorat, nu trebuie confundate cu înscrierile provizorii. De pildă,
înscrierile în cartea funciară a promisiunilor bilaterale de vânzarecumpărare sau a pactelor de opţiune
nu sunt înscrieri provizorii, deoarece înscrierile provizorii se referă exact la dreptul, actul juridic, faptul
juridic care ar fi supus înscrierii definitive, dacă toate condiţiile ar fi îndeplinite. În schimb, notarea este
o operaţiune diferită de înscrierea provizorie. În acest caz, obiectul notării este promisiunea bilaterală
de vânzarecumpărare care dă naştere unei obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor un contract,
fără ca, prin promisiunea de vânzarecumpărare să se transmită, să se modifice sau să se constituie un
drept real.
În situaţia notării în cartea funciară a promisiunilor de vânzarecumpărare sau a pactelor de opţiune,
dacă până la expirarea termenului de 6 luni de la împlinirea termenului până la care contractul
proiectat trebuie încheiat, nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu
excepţia cazului în care a fost notată o acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să
ţină loc de contract, promisiunea se va radia din oficiu din cartea funciară. Radierea va interveni şi în
cazul în care imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut
să răspundă de obligaţiile promitentului.
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi produce efectul de opozabilitate doar trei luni din
momentul înregistrării cererii de înscriere, fiind obligatoriu ca anul, luna şi ziua în care notarea îşi
pierde efectul să fie menţionate atât în notare, cât şi în încheierea ce a dispuso.
Notarea se va radia din cartea funciară, în măsura în care existenţa notării nu se mai justifică, dar
aceasta nu înseamnă că presupune o stare de provizorat a unui drept real înscris.
În temeiul promisiunii, nu se înscrie dreptul de proprietate transmis, ci doar obligaţia de al transmite şi
respectiv, de al accepta întrun anumit termen. Din această cauză, nu suntem în prezenţa unei înscrieri
provizorii, chiar dacă situaţia de provizorat există, doar că aceasta este impusă de termenul avut în
vedere de părţi pentru definitivarea situaţiei lor juridice.
6. Acţiunile de carte funciară
Acţiunile de carte funciară sunt mijloace indirecte prin care se apără dreptul de proprietate şi celelalte
drepturi reale principale.
Sunt trei tipuri de acţiuni de carte funciară: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare
tabulară şi acţiunea în rectificare.

6.1. Acţiunea în prestaţie tabulară

Este reglementată de art. 896 C. civ. şi cunoaşte două forme: acţiunea în prestaţie tabulară generală
şi acţiunea în prestaţie tabulară specială.
Acţiunea în prestaţie tabulară generală este acţiunea care se introduce împotriva antecesorului tabular
care nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară atunci când sa obligat să
transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil.
Este vorba despre predarea înscrisurilor necesare în vederea intabulării în cartea funciară. În cazul
radierii din cartea funciară, este vorba despre obligaţia de a preda toate înscrisurile necesare radierii
din cartea funciară.
În forma sa specială, acţiunea în prestaţie tabulară este îndreptată nu împotriva antecesorului tabular,
ci împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite două condiţii:
a) actul juridic invocat de reclamant, prin care a devenit titular al dreptului de proprietate sau a altui
drept real trebuie să fie anterior celui în baza căruia terţul şia înscris dreptul în cartea funciară;
b) terţul să fi fost de reacredinţă la data încheierii actului pe baza căruia sa înscris în cartea funciară.

322
Nu are importanţă dacă actul terţului înscris în cartea funciară este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit,
singura condiţie cerută în persoana terţului înscris în cartea funciară este să fi fost de reacredinţă. În
formularea anterioară a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, acţiunea în
prestaţie tabulară specială putea fi introdusă şi în cazul în care terţul înscris în cartea funciară a
dobândit cu titlu gratuit, chiar dacă nu a fost de reacredinţă la data dobândirii.
În forma sa generală, acţiunea în prestaţie tabulară este prescriptibilă în condiţiile legii. În forma
specială, acţiunea în prestaţie tabulară este prescriptibilă în termen de 3 ani de la data înscrierii
dreptului în folosul său de către terţ, cu condiţia să nu se fi împlinit termenul de prescripţie al
reclamantului contra antecesorului tabular.
6.2. Acţiunea în justificare tabulară
Înscrierile provizorii în cartea funciară devin definitive pe măsura justificării lor ulterioare.
Justificarea înscrierii provizorii se face în urma depunerii înscrisurilor suplimentare solicitate de
registratorul de carte funciară, în baza unei încheieri de carte funciară, fie în temeiul unei hotărârii
judecătoreşti devenite definitive şi irevocabile prin care sa soluţionat o acţiune de drept comun, iar nu
de carte funciară, fie pe temeiul consimţământului persoanei împotriva căreia sa efectuat înscrierea
provizorie.
Acţiunea în justificare tabulară se introduce în cazul în care persoana împotriva căreia sa făcut
înscrierea în cartea funciară refuză să îşi dea consimţământul pentru justificarea înscrierii provizorii.
Prin această acţiune, beneficiarul înscrierii provizorii cere instanţei de judecată să îl oblige pe cel
împotriva căruia sa făcut înscrierea să consimtă la justificarea ei, iar în caz contrar, să dispună
intabularea în cartea funciară.
Cazul obişnuit de introducere a acţiunii în justificare este situaţia unei înscrieri provizorii a unui drept
real afectat de o condiţie suspensivă.
Articolul 912 alin. (1) C. civ. prevede posibilitatea radierii din oficiu a dreptului afectat de o condiţie
suspensivă, dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de
la înscriere.
În cazul dreptului afectat de o condiţie rezolutorie, în temeiul art. 912 alin. (2) C. civ. va avea loc
radierea din oficiu a înscrierii dacă aceasta nu este cerută de partea interesată timp de 10 ani de la
înscriere.
6.3. Acţiunea în rectificare tabulară
Atunci când starea tabulară a unui imobil nu este în concordanţă cu situaţia juridică reală, se poate
cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară.
Rectificarea este operaţiunea de radiere, îndreptare sau corectare a oricărei înscrieri în cartea
funciară.
În sens restrâns, rectifica semnifică radierea, adică suprimarea, în tot sau în parte, a înscrierilor de
carte funciară prin înlăturarea unei înscrieri existente ca urmare a efectuării unei alte înscrieri.
Strict terminologic, rectificarea înseamnă o îndreptare a înscrierilor efectuate în cartea funciară, iar
radierea înseamnă înlăturarea unei înscrieri existente.
Radierea se referă la înscrierile făcute fără cauză legitimă sau care au ca obiect drepturi ori raporturi
juridice stinse între timp.
Îndreptarea sau corectarea se referă la înscrierile inexacte efectuate în cartea funciară.
Unele înscrieri efectuate în cărţile funciare conţin erori materiale, pentru care nu se poate cere
rectificarea în temeiul art. 908 C. civ., ci îndreptarea erorilor materiale, la cerere sau din oficiu, în
temeiul art. 913 C. civ. Îndreptarea erorilor materiale din cartea funciară nu constituie o rectificare.
Menţionarea se referă la situaţia în care trebuia efectuată o înscriere în cartea funciară, însă aceasta a
fost omisă. Nici operaţiunea de menţionare în cartea funciară nu constituie o rectificare.
De asemenea, nu constituie o rectificare, modificarea descrierii imobilului, adică a menţiunilor din
cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii.

323
 Rectificarea cărţii funciare se face în urma recunoaşterii situaţiei juridice reale făcută chiar de titularul
înscrierii prin declaraţie autentică notarială sau dintro hotărâre judecătorească definitivă pronunţată
împotriva acestuia, în urma admiterii acţiunii de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în
anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului
juridic.
Cazurile pentru care se poate solicita rectificarea înscrierilor din cartea funciară sunt prevăzute expres
şi limitativ în art. 908 alin. (1) C. civ.:
1. dacă înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost făcută înscrierea a
fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori,
după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic
în temeiul căruia sa făcut înscrierea;
4.înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică
reală a imobilului.
Potrivit art. 908 alin. (2) C. civ., rectificarea se face pe cale amiabilă prin declaraţie autentică notarială
sau, în cat de litigiu, prin hotărâre judecătorească.
Similar acţiunii în prestaţie tabulară, pentru rectificarea cărţii funciare, titularul dreptului este obligat să
îi predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare, ataşate consimţământului acestuia dat în formă
autentică. In caz contrar, persoana interesată va putea cere instanţei să dispună înscrierea în cartea
funciară, suplinind consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile
necesare rectificării.
Acţiunea în rectificare poate fi promovată odată cu acţiunea de fond, rectificarea operând în temeiul
hotărârii asupra fondului, sau ulterior, în baza hotărârii asupra fondului rămase definitive.
Astfel, acţiunea în rectificare poate fi o acţiune principală, când se cere anularea încheierii de carte
funciară ori a înscrierii nevalabile, radierea dreptului stins sau a înscrierii devenite inexacte sau o
acţiune accesorie, în cadrul procesului principal, prin care se cere desfiinţarea titlului pârâtului sau
calificarea exactă a dreptului tabular, care constituie temeiul juridic al rectificării cărţii funciare.
Acţiunea în rectificare este o acţiune accesorie când este grefată pe o acţiune principală care
constituie suportul său juridic, prin care actul juridic în temeiul căruia sa făcut înscrierea în cartea
funciară este desfiinţat datorită unei cauze de ineficacitate (anulare, rezoluţiune, reziliere, revocare,
inopozabilitate etc.).
Acţiunea în rectificare este o acţiune principală când este introdusă separat de acţiunea de fond prin
care sa obţinut definitiv desfiinţarea actului înscris în cartea funciară sau când este promovată în
celelalte cazuri prevăzute de lege, cu excepţia desfiinţării actului în baza căruia a avut loc înscrierea,
respectiv:
dacă înscrierea sau încheierea nu este valabilă;
dreptul înscris a fost greşit calificat;
nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în
temeiul căruia sa făcut înscrierea;
înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală
a imobilului.

În ceea ce priveşte natura juridică a acestei acţiuni, sa arătat că atunci când acţiunea în rectificare are
caracter principal, este fie o acţiune personală (în anularea încheierii sau a înscrierii nevalabile), fie o
acţiune reală, de tipul acţiunii negatorii, întrucât se tinde la radierea dreptului stins din diferite cauze ori
la suprimarea înscrierii devenite inexactă.
Atunci când acţiunea în rectificare are caracter accesoriu, va avea caracterul unei acţiuni personale, în
anularea înscrierii nevalabile sau devenite inexacte.
324
Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi, deoarece reclamantul urmăreşte ca
instanţa să dispună radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare, în scopul restabilirii situaţiei
tabulare anterioare înscrierii inexacte sau înlocuirea înscrierii nevalabile sau inexacte cu o înscriere
conformă situaţiei juridice reale a imobilului.
În ceea ce priveşte calitatea procesuală activă, acţiunea poate fi introdusă de orice persoană
interesată, care este vătămată prin înscrierea făcută în cartea funciară, indiferent dacă a avut sau are
un drept înscris în cartea funciară, dar care a fost lezat prin înscrierea respectivă sau care nu şia
înscris încă dreptul, dar este îndreptăţită să o facă.
În cele mai frecvente cazuri, acţiunea este introdusă de cel care a avut un drept înscris în cartea
funciară (Primus), care a fost lezat prin înscrierea făcută de succesorul tabular (Secundus), care, la
rândul său ar putea transmite sau constitui un drept real în folosul unui subdobânditor (Tertius), care
îşi înscrie dreptul în cartea funciară.
Acţiunea va putea fi promovată şi de succesorii universali sau cu titlu universal ai lui Primus, dar şi de
creditorii săi chirografari, pe cale oblică.
Referitor la calitatea procesuală pasivă, acţiunea va putea fi îndreptată atât împotriva lui Secundus,
dobânditorul nemijlocit, sau a succesorilor săi universali sau cu titlu universal, dar şi împotriva
subdobânditorului Tertius, indiferent de faptul că este de bunăcredinţă sau de reacredinţă, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.
Ceea ce diferenţiază situaţia acestora din urmă este, pe de o parte, temeiul său juridic, iar pe de altă
parte, termenul în care această acţiune va putea fi promovată şi efectele pe care principiul publicităţii
materiale îl produce asupra terţilor dobânditori de bunăcredinţă.
Atunci când acţiunea este întemeiată pe prevederile art. 908 alin. (1) pct. 3 şi 4 (nu mai sunt întrunite
condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia sa făcut
înscrierea, precum şi dacă înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în
concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului), aceasta nu poate fi pornită împotriva terţilor care
şiau înscris vreun drept real, dobândit cu bunăcredinţă şi printrun act juridic cu titlu oneros sau, după
caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeinduse pe cuprinsul cărţii funciare.
În privinţa termenelor în care se poate introduce acţiunea în rectificare, acestea sunt diferite, atât în
ceea ce priveşte durata lor cât şi în ceea ce priveşte natura lor juridică.
Potrivit art. 909 alin. (1) C. civ., dacă acţiunea în rectificare este introdusă odată cu acţiunea în fond,
sub rezerva prescripţiei la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă împotriva
dobânditorului nemijlocit şi a terţului de reacredinţă înscris în cartea funciară, indiferent dacă acesta a
dobândit prin act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
În cazul în care acţiunea în rectificare este introdusă separat, iar acţiunea de fond a fost admisă,
acţiunea în rectificare este imprescriptibilă împotriva celor care au fost chemaţi în judecată în acţiunea
asupra fondului dreptului înscris, precum şi împotriva terţilor care au dobândit dreptul real înscris în
cartea funciară, după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
Prin excepţie, prin dispoziţiile art. 909 alin. (2) C. civ. se prevede că „Faţă de terţele persoane care au
dobândit cu bunăcredinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare,
sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5
ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere”.
De asemenea, aşa cum rezultă din art. 909 alin. (3) C. civ., „sub rezerva prescripţiei dreptului la
acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2,
se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şiau înscris vreun drept real, dobândit cu
bunăcredinţă şi printrun act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă
întemeinduse pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data
înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare
se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care sa ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii
în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea
acesteia.

325
În art. 909 alin. (4) C. civ. se menţionează că termenele prevăzute la alin. (2) şi (3) sunt termene de
decădere.
Din textele normative citate rezultă că atunci când rectificarea este introdusă împotriva dobânditorului
nemijlocit înscris în cartea funciară şi împotriva terţului subdobânditor de reacredinţă, acţiunea va fi
imprescriptibilă, sub condiţia să nu se fi prescris mai înainte acţiunea asupra fondului, întrucât,
indiferent că se introduce pe cale accesorie sau pe cale principală, este necesară o hotărâre definitivă
asupra fondului dreptului, care să fie temei juridic pentru rectificare.
Deşi acţiunea este calificată în aceste condiţii ca imprescriptibilă, observăm că în alin. (2) şi (3),
termenele în care poate fi promovată sunt calificate a fi termene de decădere.
Deşi aceste termene de 3 ani, respectiv 5 ani, în care poate fi introdusă acţiunea în rectificare în
aceste situaţii speciale sunt subordonate sorţii dreptului material la acţiunea de fond, care este
prescriptibilă, acestea nu sunt termene de prescripţie, ci de decădere.
Dacă terţul subdobânditor cu titlu oneros şi de bunăcredinţă dobândeşte dreptul înscris în cartea
funciară, după expirarea termenului de 3 ani de la care dobânditorul nemijlocit şia intabulat acest
drept, atunci va dobândi un drept care nu va putea fi atacat prin intermediul acţiunii în rectificare.
Dreptul se consolidează în persoana sa, iar nu a dobânditorului nemijlocit, împotriva căruia acţiunea
poate fi introdusă oricând, iar expirarea termenului de 3 ani nu îl pune la adăpost în caz de rectificare.
Doar dacă dreptul se transmite după trecerea unui termen de 3 ani prin act juridic cu titlu oneros unui
terţ de bunăcredinţă, acesta va dobândi un drept ce nu mai poate fi desfiinţat şi rectificat. În cazul în
care terţul dobândeşte un drept tabular de la un nondominus, cu titlu oneros şi cu bunăcredinţă,
înainte de expirarea termenului de 3 ani de la data când nondominus (dobânditorul nemijlocit) şia
înscris dreptul, terţul nu va fi apărat de rectificare până la împlinirea termenului de 3 ani, acţiunea
putând fi introdusă oricând până la expirarea acestui termen.
Dacă dobânditorul nemijlocit rămâne titularul dreptului înscris în cartea funciară în temeiul unui act
nevalabil, expirarea termenului de 3 ani nu produce niciun efect faţă de antecesorul tabular,
rectificarea fiind imprescriptibilă. Dacă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară după
înscrierea dreptului dobânditorului nemijlocit, va avea efect faţă de toţi achizitorii ulteriori notării, care
nu pot invoca trecerea termenului de 3 ani, întrucât însăşi notarea acţiunii în rectificare este actul care
anihilează toate înscrierile subsecvente.
În concluzie, termenul de 3 ani nu poate fi un termen de prescripţie, întrucât nu îl priveşte decât pe
terţul subdobânditor de bunăcredinţă cu titlu oneros, nicio altă persoană nu sar putea prevala de
beneficiul curgerii lui. Pe perioada sa de aplicare, principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare este
suspendat.
Posesia tabulară a dreptului înscris în baza titlului nevalabil, terţul dobânditor de bunăcredinţă şi
termenul legal sunt elementele de bază ale aplicării principiului publicităţii materiale. Dacă toate aceste
condiţii sunt îndeplinite, dreptul terţului se validează, deşi antecesorul său notat în cartea funciară nu a
avut un titlu valabil.
În cazul actelor juridice cu titlu gratuit, terţul dobânditor este apărat de rectificare o perioadă de 5 ani
care se calculează nu din momentul înregistrării dreptului de către antecesorul tabular, ci din
momentul în care terţul se înscrie în cartea funciară. În acest caz, este necesară o posesie tabulară în
persoana sa, asociată cu buna sa credinţă, care să valideze dreptul dobândit gratuit de la un
nondominus.

326