Profil istoric privind dreptul de proprietate privat

Drd. Roxana Severina Zamfir

Facultatea de Drept, Universitatea Lucian Blaga Sibiu
Rezumat: Cercetarea evoluiei proprietii nu are numai o importan istoric, pur
teoretic, ci i una practic, ntruct cunoaterea acestuia contribuie la o mai bun nelegere a
regulilor ce guverneaz aceast materie n dreptul modern. Pentru nceput avem n vedere
terminologia cuvntului proprietate. De asemenea, un alt aspect analizat este noiunea de
proprietate, respectiv dreptul de proprietate.
n continuare vom cerceta, in concreto, regimurile juridice ale proprietii din cele mai
vechi timpuri i pn n prezent: regimul proprietii popoarelor nomade, regimul proprietii n
epoca statalitii dacice, regimul proprietii la romani, regimul proprietii n Evul Mediu.
Finalul articolului prezint proprietatea n dreptul romnesc, trecnd n revist schimbrile
majore i importante ale acesteia, survenite pn n prezent.
Cuvinte-cheie: proprietate, concept, regim juridic, evoluie
Resum: La recherche de lvolution de la proprit na pas seulement une importance
historique, purement thortique, mais aussi une importance pratique, puisque connaitre celle-ci
contribue une meilleure comprhension des rgles qui gouvernent cette matire dans le droit
moderne.
Au dbut on analyse la terminologie du mot proprit. Aussi un autre aspect analys est la
notion de la proprit, respectivement le droit de la proprit. Aprs on va rechercher, in
concreto, les rgimes juridiques de la proprit du vieux temps jusqu prsent: le rgime de la
proprit des peuples nomades, le rgime de la proprit dans lpoque de ltat dace, le rgime
de la proprit chez les romans, le rgime de la proprit au Moyen Age.
La fin de larticle prsente la proprit dans le contexte de la loi roumaine, en numrant les
changements importants et majeurs jusqu prsent.
Mots clef: la proprit, concept, rgimes juridiques, evolution
1. Consideraii generale. Terminologie. Noiune
Necesitatea aprofundrii istorice a dreptului de proprietate este justificat de ctre juristul E.
Lerminier care spunea c dreptul trebuie studiat istoric: fr cunoaterea istoriei, a ceea ce a
fost i a durat nainte de noi, am rmne ntotdeauna incomplei, ignorani i nedrepi; dac am
ncerca s dispreuim trecutul, am pierde nelegerea prezentului i a propriilor noastre legi (E.
Lerminier, 1829)1.
Astfel, n cele ce urmeaz, vom analiza evoluia noiunii de proprietate, respectiv drept de
proprietate, n timp.
Termenul de proprietate provine din latinescul proprietas, proprietatis i semnific

roxyzamfir@yahoo.com.
A se vedea M.A. Bolca, Istoria proprietaii n trecutul romnesc. Tez de doctorat, Cluj-Napoca, 2010, p. 3,
apud E. Lerminier, Introduction gnrale lhistoire du droit, 1829.
1

propriu, nemprit2.
Conceptul de drept de proprietate este de o deosebit complexitate. El este considerat a fi
rezultatul unei ndelungate evoluii a vieii i a gndirii juridice n cadrul sistemului de drept
continental3.
Dreptul de proprietate are un caracter istoric, fiind consacrat de normele juridice; apare odat
cu statul i dreptul, urmnd s dispar odat cu dispariia acestora4.
El exist n om, este inerent natural5, independent de orice organizare a societii, este un
drept care decurge din personalitatea i libertatea uman6.
Noiunile de proprietate i de drept de proprietate sunt folosite cu neles sinonim att de
Constituia Romniei, ct i de reglementrile Codului civil.
Dac vorbim de proprietate, vorbim cu siguran i de proprietar care este titular al unui
drept de proprietate, adic ndreptit s exercite n nume propriu i n putere proprie
prerogativele conferite de acest drept.
Cuvntul proprietate evoc adesea nsui lucrul pe care proprietarul i l-a apropriat i care de
fapt constituie obiectul dreptului de proprietate7.
Ideea de proprietate la romni a existat odat cu apariia statului; dreptul de proprietate ns
nu a fost cunoscut la nceput sub acest nume.
Prima consacrare juridic a acestuia a aprut n epoca celor XII Table, cnd pmntul a ajuns
la partajare, fcndu-se astfel trecerea de la proprietatea colectiv la cea individual.
Legea celor XII Table profesa cel mai respectabil cult pentru dreptul de proprietate i nici nu
se putea altfel pentru c principiul proprietii era fundamental societii romane8.
Aceasta nu recunotea dect un singur fel de proprietate, complet i perfect i care era
dominium ex Jure Quiritium. Mai trziu ns pe lng aceast proprietate s-a distins i alta,
incomplet, imperfect, de dreptul ginilor i recunoscut sub numele de rem in bonis habere9.
Au existat mai multe denumiri sub care a fost recunoscut acest drept: mancipium, dominium
i proprietas. Fiecare dintre aceste denumiri conine n ea fizionomia marilor epoci, prin care a
trecut legislaia i civilizaia romn10.
Expresia de mancipium a aparinut epocii primitive a romanilor. Acesta deriv din Manu
Capere (a lua sub mn, sub putere, cci Manus nseamn putere n sensul cel mai energic),
aparinea acelei epoci cnd lancea, hasta, era pentru Quirit mijlocul prin excelen de a
dobndi acest drept. n accepiunea sa ns Mancipium nseamn actul juridic al Mancipaiunii i
numai printr-un limbaj figurat se numea dreptul de proprietate produs prin acest act.
2

Dicionarul explicativ al limbii romne definete proprietatea ca fiind stpnirea deplin asupra unui bun.
A se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale 1, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 214.
4
A se vedea V. Hanga, Drept privat roman, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1971, p. 171.
5
n ceea ce privete dreptul proprietii, s-a spus: principiul dreptului este n noi, el nu este deloc rezultatul
unei convenii umane sau al unei legi pozitive; el este nsi constituia fiinei noastre i n diferitele noastre relaii
cu obiectele care ne nconjoar ntr-un cuvnt, proprietatea este cea care a fondat societile umane (E.
Chelaru, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 26 apud M. Portalis,
Expunerea de motive a Codului civil francez, citat de Chr. Atlar, Droit civil. Les biens, Editura Litec, Paris, 1993, p.
62.
6
A se vedea C. I. Emilian, Despre proprietate n dreptul roman i n dreptul romn. Tesa pentru licenia,
Tipografia Curii (Lucrtorii asociai), Bucureti, 1871, p. 53.
7
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura
Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 109.
8
A se vedea C.I. Emilian, op. cit., p. 14.
9
Idem, p. 14.
10
Idem, p. 1.
3

Mancipatium (mai trziu Mancipatio) era solemnitatea prin care se opera translaiunea puterii,
Manus, mijlocul prin care se dobndea aceast putere, de unde apoi dreptul produs prin acel act
s-a numit i el Mancipium11.
Expresia dominium, adic stpnire, proprietate, s-a referit nu numai la proprietatea propriuzis (dominium proprietatis), dar i la alte drepturi reale, de pild, proprietatea unui drept de
uzufruct (dominium uzufructus)12.
Doctrinarii au definit dominium ca: jus utendi, fruendi et abutendi quatenus juris ratio
patitur13.
n doctrin regsim mai multe definiii ale proprietii.
Profesorul S.G. Longinescu a definit proprietatea ca fiind: ndrituirea cea mai deplin pe
care dreptul pozitiv ne-o recunoate asupra unui lucru corporal determinat i avnd existen
individual14.
K. Marx a definit noiunea de proprietate ca fiind nsuirea naturii de ctre individ n
cadrul i prin mijloacele unei forme sociale determinate15.
n doctrina francez a fost cunoscut definiia dat, dup art. 544 din Codul civil francez, de
A. Colin i H. Capitant: Proprietatea poate fi definit ca dreptul de a folosi un lucru i de a
scoate din el toat utilitatea de care el este susceptibil s-o procure n chip exclusiv i
perpetuu16.
Codul civil romn de la 1865, n art. 480, a reluat reglementarea prevzut n art. 544 din
codul francez i a definit dreptul de proprietate astfel: Proprietatea este dreptul pe care l are
cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele
determinate de lege17.
Aceast definiie poate fi criticat deoarece nu definete proprietatea prin natura sa, ci prin
atributele sale (se bucur usus i dispune abusus).
Doctrinarii de drept roman au definit proprietatea ca dreptul de a se folosi, de a culege
fructele i de a dispune de lucrul su, att ct permite raiunea de drept (Dominium est jus
utendi, jus fruendi et abtendi re sua, quatenus juris ratio patitur)18.
Unii autori au demonstrat c nc de la nceput proprietatea s-a nscut ca o proprietate
privat, ntemeindu-se fie pe ocupaiune, adic luarea n stpnire a obiectelor naturii, fie pe
munc, fie pe o convenie social19.
J.-J. Rousseau a considerat c proprietatea, n istoria omenirii, nseamn ocuparea obiectelor
din natur i ocuparea solului; apoi, prin munca de punere n valoare a acestor elemente ale

11

Idem, p. 3.
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 109.
13
A se vedea C.I. Emilian, op. cit., p. 11.
14
A se vedea S.G. Longinescu, Drept roman. Curs de licen, Editat cu autorizaia dlui prof. Ioan Em. Siclor,
Bucureti, 1918-1919, p. 46.
15
A se vedea V. Hanga, op. cit., p. 171, apud K. Marx, Introducere (Din manuscrisele economice din anii
1857-1858), p. 661.
16
A se vedea A. Colin, H. Capitant, Drept civil francez, 1928 (cu introducerea lui A. Caderea), p. 926.
17
Art. 544 C. civ. francez, prevede: La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire
la plus absolue, pourvu quon nen fasse pas un usage prohibe par loi ou par le rglement. n acelai sens, a se
vedea i art. 353-154 i art. 362 C. civ. austriac.
18
Art. 836 din C. civ. italian din 1942 prevede c proprietatea este dreptul de folosin i dispoziie asupra
unui lucru n mod deplin i exclusiv.
19
A se vedea J. Manoliu, Gh. Durag, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Fundaiei Chemarea,
Iai, 1994, p. 40.
12

naturii se justifica luarea lor n stpnire, adic ocupaiunea20.

n literatura de specialitate, dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se de la o serie de
elemente principale, i anume:
- dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de nsuire a unor bunuri materiale;
- prin apropriere sau nsuire a bunurilor materiale trebuie neles nu un raport dintre om i
lucru, ci raporturile sociale n cadrul crora se realizeaz aceast nsuire i care permit
nfptuirea ei;
- dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric i de clas;
- n coninutul dreptului de proprietate intr anumite prerogative ce aparin titularului:
posesia, folosina i dispoziia;
- titularul dreptului de proprietate exercit cele trei atribute n numele i n interesul su
propriu21.
O alt definiie a dreptului de proprietate a fost conturat n literatura socialist: Dreptul de
proprietate este acel drept subiectiv, ce d expresie aproprierii ntr-o anumit form social i
innd seama de sistemul raporturilor de clas istoricete determinat a unui lucru, drept care
permite individului sau colectivitii s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru, n
putere proprie i n interesul su propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente22.
C.I. Emilian a artat n lucrarea sa din 1871 c prima noiune de proprietate reiese chiar
din personalitatea uman, acest drept este nnscut n om, este o condiiune a fiinei sale i,
prin urmare, principiul care a decretat dreptul la proprietate deriv chiar dintr-o lege
natural. De asemenea, spunea c omul n virtutea dreptului su de conservaiune i n
virtutea libertii sale poate s fac toate actele necesare fiinii lui i de aci dreptul de
apropriare a tutor lucrurilor nepropriate deja.
2. Regimul proprietii popoarelor nomade
La nceput proprietatea popoarelor nomade s-a redus la aproprierea obiectelor i fiinelor
necesare pentru traiul rtcitor: carul, n care erau purtate femeile, copiii, btrnii i averea
nomadului, calul care-l purta pe el, armele sale de atac i de aprare, iar la un stadiu mai naintat
al civilizaiei sclavii, care munceau pentru nomad. ns nu toi nomazii aveau sclavi. Androfagii
i ucideau prinii i i mncau. Cu timpul acest obicei a luat sfrit, astfel c ostaticul era cruat
de ctre nvingtorul su.
Popoarele nomade n perioada cea mai primitiv, triau din vnat, iar mai trziu din creterea
vitelor. Acestea nu cultivau pmntul i nu se stabileau n mod durabil pe un pmnt determinat.
Solul pe care se aezau temporar nu putea face obiectul unei proprieti individuale, el putea fi
considerat cel mult ca proprietatea ntregului trib. Aceast proprietate este lipsit de orice
caracter de stabilitate sau perpetuitate.
Progresul omenirii a determinat atribuirea diferitelor buci de teren spre cultivare, atunci
cnd popoarele au trecut din starea nomad la cea sedentar23, astfel se stabileau pe pmnturile
20

Ibidem, p. 40.
Ibidem, p. 42.
22
Cu privire la aceast definiie a se vedea C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor
reale, Universitatea din Bucureti, Facultatea de drept, Bucureti, 1980, p. 32, apud A.V. Venediktov, Proprietatea
socialist de stat, vol. I, Bucureti, 1951, p. 43; O.S. Ioffe, op. cit., p. 52-53. Cu privire la discuiile purtate n
literatura socialist de specialitate referitor la definiia dreptului de proprietate, a se vedea prof. dr. T. Ionacu i S.
Brdeanu, op. cit., (1964), p. 54 i urm.; O.S. Ioffe, op. cit., 247 i urm.
23
A se vedea I. Peretz, Istoria dreptului roman. Originile dreptului roman, vol. I, Editura Fundaiunea
Universitar Carol I, Bucureti, 1926, p. 40.
21

pe care le cultivau, proprietatea prezentndu-se att sub forma unei coproprieti a ntregului
grup de indivizi ce forma tribul, satul, ct i sub forma coproprietii familiale24.
Coproprietatea tribului s-a mai ntlnit n Rusia25, iar coproprietatea familial la srbi26.
3. Regimul proprietii n epoca statalitii dacice
Trecerea de la organizaia gentilic la organizaia statal a determinat esenial raportul dintre
proprietatea comun i cea privat n cadrul societii dacice. Proprietatea comun a pierdut teren
n faa celei private n epoca patriarhatului dacic, obtea gentilic fiind cea care nc predomin.
Proprietatea privat asupra bunurilor mobile a ajuns mai trziu s includ i bunurile imobile.
n obtea teritorial dacic din epoca formrii statului, proprietatea asupra terenurilor arabile
a rmas comun.
Terenul arabil era mprit anual n loturi i repartizat prin tragere la sori sau prin decizia
sfatului obtii, unor membri ai comunitii, ns recolta ce se obinea intra n proprietatea privat
a celor care cultivau loturile respective.
4. Regimul juridic al proprietii la romani
Istoricii susin c la nceput, proprietatea la romani, nu a fost individual, ci colectiv i
tocmai sub Numa a dobndit acest caracter27.
Din rzboaiele de cotropire duse de Roma, n proprietatea statului, adic cea colectiv, au
intrat ca obiect fie sclavii capturai n rzboaie, folosii n diferite servicii administrative, fie
pmntul cucerit de la dumani (ager publicus)28.
Romanii au ridicat proprietatea la nlimea unei instituii sacre. Limitarea loturilor asignate
cetenilor nu era o simpl fixare a hotarelor, ci se fcea cu ceremonii care aveau ca efect de a
imprima proprietii private caracterul unei sacraliti religioase. Ei credeau ca exist o zeitate
care veghea asupra mpririi pmnturilor numit zeul Termin. Pietrele care despreau
hotarele erau divinizate, iar cel care ar fi nclcat hotarele vecinului comitea un sacrilegiu, o
crim capital, sacrificnd zeilor att pe el, ct i boii si: Denique Numa Pompilius statuit um
qui terminum exarasset, et ipsum et boves sacros esse. Astfel, romanii aveau un profund respect
pentru dreptul de proprietate.
Legislaia roman a fost consacrat odat cu apariia Legii celor XII Table. Odat cu aceasta
s-a definit concret dreptul proprietii. Astfel c n aceast lege s-a consacrat dreptul de
dispoziie asupra proprietii, unul dintre principalele sale atribute, s-au prevzut modalitile
exacte de achiziionare a proprietii prin posesie i proprietatea individual a devenit inviolabil.
nclcarea dreptului proprietii era mai aspru pedepsit dect nclcarea drepturilor unei
persoane.
24

A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil roman, vol. II, Editura
All Beck, Bucureti, 2002, p. 4 i urm.
25
Numit mir.
26
Numit zadruga.
27
() Aceast susinere este bazat pe trei texte ale lui Plutarh. Aceast tez este ns respins susinndu-se
c, n adevr, Numa mparte unele pmnturi cetaenilor, dar aceast distribuire privete doar pmnturile pe care
ultimele cuceriri ale predecesorului sau le-au adaugat teritoriului roman iniial, adica ogoarele pe care Romulus le-a
luat din razboi. Ct despre ager romanus, adica terenul care nconjura Roma pn la o distan de 5 mile, el era
proprietate particular nc de la ntemeierea orasului (C. Munteanu, I.C. Rujan, Evoluia istoric i fundamentele
filozofice, juridice, sociologice, economice i teologice ale proprietii asupra pmntului, Pandectele romne nr.
5/2005, Bucureti, 2005, p. 110, nota 15, apud F. De Coulanges, op. cit., vol. I, p. 102, nota 1).
28
A se vedea V. Hanga, op. cit., p. 174.

Romanii nu aveau voie s transmit dreptul de proprietate strinilor: adversus hostem

aeterna auctoritas.
S.G. Longinescu ne-a vorbit despre felurile de proprieti pe care romanii le-au cunoscut n
decursul existenei lor: dominium ex jure quiritium29, dominium bonitarium (proprietatea
provincial), nudum jus quiritarium30 i proprietatea pretorian.
Stpn asupra membrilor familiei, pater familias era stpn i asupra patrimoniului ei.
Averea ceteanului roman cuprindea pecunia (turme) ori sclavi i animale proprii i
heredium (familia). Romulus a mprit fiecrui pater familias cte dou jugre de pmnt (bina
jugera), care erau destinate locului de cas i grdin.
Asimilarea teritoriilor s-a fcut n mai multe etape. Prima etap a fost marcat de ager
romanus, extins la teritoriile vecine, teritoriul Latinum, prin crearea de tribus rustiques. Cea de-a
doua etap, consecin a legilor agrare, a fost defalcarea coloniilor. Astfel, pmnturile erau
mprite n iugre i centurii31; nicio persoan neputnd avea mai mult de cinci sute de iugre.
Acele persoane care depeau aceast cot erau deposedai, iar aceste terenuri erau date
coloniilor romane srace32.
O ultim etap a reprezentat integrarea n ager romanus a ntregii Italii, pe viitor vorbindu-se
de ius italicum (dreptul italic), care corespunde proprietii quiritare n materie imobiliar33.
Pe vremea Legii celor XII Table proprietatea privat exista deja i asupra imobilelor i
vechea proprietate comun mai lsase numai cteva urme n instituiile romane. Proprietatea
privat, proprietatea quiritar, dominium ex jure quiritium (stpnire dup dreptul cetenilor
romani), era ns nchis n strmte limite. i trebuiau pentru existena sa trei condiii sine quibus
non: existena unui proprietar roman, existena unei proprieti romane, existena unui mod
roman de transmitere a proprietii. Dac lipsea una dintre aceste condiii, proprietatea quiritar
nu se ntea34.
Dei proprietatea era accesibil doar cetenilor romani, pe lng acetia li se permitea
dreptul de deinere al unei proprieti i celor care deineau ius commercium: latinii i peregrinii
obinuii.
Proprietatea quiritar se putea exercita doar asupra bunurilor mancipi i putea fi dobndit
prin mancipatio i in jure cessio.
Odat cu trecerea timpului, Legea celor XII Table admitea uzucapiunea lucrurilor atunci
cnd pentru transmisiunea lor intervenea tradiiunea, care cerea doi ani n cazul imobilelor i un
an n cazul mobilelor35.
n ceea ce privete caracterele dreptului de proprietate, dominium conferea titularului un
drept exclusiv, cu excluderea oricrui amestec din afar, absolut, deoarece ea oferea o putere
deplin asupra bunului: dreptul de folosin (ius utendi), dreptul de a culege fructele (ius fruendi)
29

Denumirea reliefeaz faptul c aceast form de proprietate este ocrotit de dreptul civil roman, spre
deosebire de celelalte forme (a se vedea V. Hanga, op. cit., p. 176).
30
Cnd un proprietarul quiritar transmitea un lucru al su altei persoane n aa fel c acesta dobndete asupra
lucrului numai proprietatea bonitar, atunci proprietarul quiritar se zice c pstreaz nudum jus quiritium. Prin
urmare, nudum jus quiritium e ndrituirea care rmne proprietarului ex jure quiritium, care i-a nstrinat lucrul su
printr-un mod neconform cu jus civile. (S.G. Longinescu, 1918-1919, op. cit., p. 48).
31
Centuria reprezint unitatea de calcul i repartiie care unea o sut de dreptunghiuri, fiecare dreptunghi fiind
format din dou iugre.
32
C. Munteanu, I.C. Rujan, op. cit., p. 111.
33
Ibidem, p. 112.
34
A se vedea I. Peretz, op. cit., p. 67.
35
Dup dreptul civil, cumprtorul devenea proprietar la sfritul termenului de uzucapiune, chiar dac
formalitile legale nu fuseser ndeplinite (A se vedea V. Hanga, op. cit., p. 171).

i dreptul de a dispune de bun fie nstrinndu-l fie distrugndu-l (ius abutendi) i perpetuu,
deoarece acest drept nu se stingea dup scurgerea unui anume termen asupra lucrului36. ns i la
Roma existau restricii aduse prerogativelor proprietarului: unele n interes privat (obligaiile de
vecintate), altele n interes public37.
Pentru a-i ocroti dreptul, legea a recunoscut proprietarului quiritar o aciune n revendicare
(rei vindecatio).
Proprietatea bonitar (in bonis habere, in bonis esse, bonitarium dominium), gsit i sub
denumirea de proprietate provincial, a fost reglementat nu de normele lui jus civile, ci de cele
cuprinse n jus gentium (dreptul ginilor).
Aceast proprietate era cea pe care o aveau locuitorii provinciilor asupra terenurilor
provinciale ce le aveau n stpnire.
Dup cucerirea unei noi provincii, teritoriul acesteia devenea ager publicus. Din acest teren
o parte era destinat crerii de colonii i municipii, o alta era donat veteranilor38, o parte era
vndut, iar restul era lsat btinailor.
Strinii puteau exercita o proprietate conform cu dreptul propriei lor ceti numai n msura
n care aceasta nu venea n contradicie cu principiile dreptului roman.
Persoanele private aveau doar o proprietate provincial asupra acestor terenuri39.
Titularii proprietilor bonitare plteau o tax, un impozit numit vectigal, pentru a se putea
bucura de atributele proprietii: jus utensi i jus fruendi. Aceast stpnire funciar era denumit
n texte posesiune (possesio) sau usufruct (usus fructus).
Referitor la aceast stpnire funciar, cercettorul A.V. Venedictov a recunoscut statului
roman un drept de proprietate eminent, iar posesorilor de loturi individuale un drept de
proprietate util, cu specificarea c era vorba de o tratare cazuistic a problemei de juritii
romani, i nu despre o elaborare a nsi noiunii de proprietate divizat, care a fost realizat abia
n Evul Mediu40.
Proprietatea pretorian a fost proprietatea privat creat i ocrotit de ctre pretor. Aceasta
era n opoziie cu proprietatea quiritar care era sancionat de dreptul civil.
Ea a aprut n condiiile dezvoltrii vieii comerciale romane cnd formalitile rigide ale lui
mancipatio i in jure cessio fceau dificil transmiterea proprietii asupra bunurilor mancipi.
Pentru ca aceast procedur s fie uurat s-a folosit tradiia (traditio)41. Traditio (remiterea din
mn n mn) reprezenta o modalitate de dobndire a proprietii n dreptul ginilor pentru a
achiziiona bunurile mancipi.
Gaius explic proprietatea pretorian astfel: () proprietatea se va scinda n aa fel nct o
persoan (tradens) poate fi proprietar quiritar i o alta (accipiens) s aib lucrurile n bunurile
sale (in bonis)42.
Proprietatea pretorian a continuat s existe pn n epoca lui Iustinian, deosebit de cea
36

Caracterul proprietii este exprimat n adagiul proprietas ad tempus constitui non potest.
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 117, apud J.Ph. Levy, A. Castaldo, op. cit., p. 313.
38
Agri assignati.
39
A se vedea M. Guan, Drept privat roman, Editura Universitii Lucian Blaga, Sibiu, 2005, p. 152.
40
Explicaia a constat n faptul c juritii romani nu voiau s recunoasc posesorilor de loturi provinciale
calitatea de proprietari subordonai, sau din considerente de ordin politic, sau din cauza unui tradiionalism
specific roman, care privea dreptul statului asupra pmntului din provincii i acela al posesorilor de loturi ca
aparinnd la dou ramuri distincte de drept. (A se vedea V. Hanga, op. cit., p. 178, apud A.V. Venedictov,
Proprietatea, p. 97 i urm.)
41
Ibidem, p. 151.
42
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 117.
37

quiritar, n fapt totui ele contopindu-se nainte de aceast dat. Astfel, mpratul Iustinian s-a
conformat realitii i a creat o form de proprietate unic (proprietas), model de inspiraie
pentru legiuirile burgheze.
Proprietatea peregrin era o proprietate deinut de peregrini i ocrotit de magistrate prin
aciuni asemntoare cu cele ale proprietii quiritare, cu diferena c acetia erau ceteni
romani. Acest lucru permitea peregrinilor s aib raporturi juridice cu cetenii romani43.
Totui ea a aprut odat cu dezvoltarea comerului, cnd unii peregrini au acumulat averi
mari, iar romanii au fost nevoii s recunoasc acestora un drept de proprietate diferit44.
La nceputuri peregrinus era strinul stabilit n mprejurimile Romei, termenul a desemnat
ulterior locuitorul unei ceti avnd un tratat de alian cu poporul roman (populus romanus).
Ulterior acesta ajunge s fie supusul unui stat nvins, astfel mai trziu devenind locuitor al
imperiului i fcnd parte dintr-o clas inferioar cetenilor45.
Aceast evoluie a fost marcant pentru peregrini deoarece, trecnd prin toate aceste etape,
ajung ca de la statutul de cives s dobndeasc drepturi egale cu cetenii romani, non cives
(cives minuto jure) i n final cives optimo jure.
Regimul proprietii peregrine nu era unitar, asta datorit faptului c existau dou feluri de
peregrini: cei care aparineau unei ceti i cei care nu aparineau. Astfel, dreptul de proprietate al
peregrinului cum civitate era reglementat de dreptul su naional, el fiind aprat de judectorii
cetii lui i, dac era cazul, peste el, de guvernatorul roman al provinciei sau de pretorul
peregrin. Peregrinii sine civitatis sau dedice (apatrizii) beneficiau de un drept numit de romani
dominium juris gentium46, nsa nu beneficiau de protecie juridic47.
n perioada postclasic, a disprut att proprietatea provincial, ct i cea peregrin, iar
proprietatea pretorian i cea quiritar s-au contopit, astfel a luat natere o singur form de
proprietate numit dominium48.
5. Regimul proprietii n Evul Mediu
Proprietatea n Evul Mediu a suferit anumite schimbri. Dac pn acum am vorbit de o
caracteristic independent, exclusiv, simpl a proprietii, odat cu trecerea timpului aceasta i
pierde aceste caractere, devenind dependent i ncrcat de sarcini.
Dup cderea Imperiului Roman, atributele proprietii au fost mprite, astfel n persoana
proprietarului nu mai regsim posesia i folosina, ci acesta a pstrat doar proprietatea
imobilului, concesionnd n favoarea altei persoane celelalte atribute49, proprietarul originar avea
domeniul eminent50, iar proprietarul concesionar avea domeniul util51. Astfel, majoritatea
pmnturilor52, numite i tenures53, ajung s fie posedate de simpli cesionari54. Pe msura trecerii
43

Dup constituia lui Antonin Caracalla, proprietatea peregrin i-a pierdut cea mai mare parte din importana
ei, iar sub Iustinian, cnd s-a desfiinat categoria peregrinilor deditici, orice fel de importan. (A se vedea V. Hanga,
op. cit., p. 179).
44
A se vedea E. Paraschiv, Drept privat roman, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2011, p. 52.
45
A se vedea C. Stoicescu, Curs elementar de drept roman; retiprire dup Ediia a III-a revzut i adogit,
Bucureti, 1931, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2009, p. 77.
46
Proprietate dup dreptul ginilor.
47
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 118.
48
A se vedea T. Smbrian, Drept roman, Editura Helios, Craiova, 2001, p. 152.
49
Proprietarul originar pstreaz proprietatea, iar concesionarul dobndete posesia i folosina.
50
Dominium eminens.
51
Dominium utile.
52
Pmnturile concedate se numeau fiefuri (tenures nobles), censive (tenures roturieres).

timpului, concesionarii au devenit proprietarii legitimi ai imobilelor, drepturile proprietarilor

originari fiind uitate.
Invaziile barbare schimb cursul dreptului de proprietate, astfel cunoatem consecine ale
acestora: colectivismul de sat, colectivismul agrar i colectivismul familial55.
Putem aminti trei feluri de colectiviti: pmnturi ale nimnui, care au fost comune i
asupra crora locuitorii aveau un drept comun, pmnturi care aparineau cuiva, dar asupra
crora toi aveau un drept de folosin, i pmnturi ale particularilor asupra crora vecinii pot s
exercite unele drepturi. Drepturile care limitau dreptul de proprietate erau la originea servituilor
legale56.
Revoluia francez din anul 1789 a adus cteva schimbri n ce privete proprietatea
imobiliar i mobiliar.
Proprietatea a devenit liber (alodiale), temporar, iar proprietarul a dobndit un drept
exclusiv asupra imobilului, acesta nemaifiind restrns de alte drepturi suprapuse.
n ceea ce privete dezmembrmintele proprietii, acestea au fost reduse la dou drepturi
principale: uzufructul i servituile57.
Proprietatea mobiliar i-a pstrat majoritatea particularitilor din dreptul roman, ns
caracterul de individual i absolut ale acesteia s-a conturat, astfel nct deintorul a dispus de
aceasta fr limite (putea s se foloseasc de el, s l vnd sau chiar s l distrug).
n sprijinul conturrii clare a caracterelor proprietii individuale (drept natural,
imprescriptibil, inviolabil i sacru58), a venit Declaraia drepturilor omului i ceteanului din
1789 n art. 17: nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru necesitate public,
constatat legal, evident necesar i sub condiia unei juste i prealabile despgubiri59.
Proprietatea a devenit, n urma reglementrilor din dreptul francez, un drept natural,
individual60, suveran, exclusiv i perpetuu.
6. Regimul proprietii n dreptul romnesc
Vechiul drept romnesc era marcat de existena obtilor steti61 la baza creia sttea, din
punct de vedere economic i juridic stpnirea de-a valma a pmntului agricol, a apelor, a
punilor, a pdurilor, a turmelor etc.
n aceast perioad a aprut i denumirea popular de obiceiul pmntului sau legea rii
53

Termenul corespunde domeniului util, adic pmnt stpnit de fapt, deinut. (O. Ungureanu, C. Munteanu,
op. cit., p. 120).
54
A se vedea D.C. Florescu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale principale, Editura Universitii
Independente Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 75.
55
A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 120.
56
Ibidem.
57
A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit., p. 6.
58
Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de lhomme.
Ces droit sont la libert, la proprit, () (art. 2); La proprit tant un droit inviolable et sacre () (art. 17),
(L.M. Crciunean, Scurt incursiune istoric cu privire la evoluia noiunii de drept de proprietate i a limitelor
acestuia, n dreptul francez i englez, Acta Universitatis Lucian Blaga nr. 1/2008, Sibiu, 2008, p. 55, nota 35).
59
L.M. Crciunean, op. cit., p. 55.
60
Codul civil afirm: Proprietatea este nsi inviolabilitatea celui care o posed: eu nsumi, cu numeroaselemi armate aflate la dispoziie, n-a putea s-mi aproprii un teren deoarece violnd dreptul de proprietate
individual a viola, n totul, persoana celui care deine acel teren (), L.M. Crciunean, op. cit., nota 43, p. 55,
apud F. Terre, Ph. Simler, op. cit., nota 3, p. 67.
61
Adic organele de judecat steasc care era alctuit din cete de btrni, cete de oameni zdraveni sau cete de
oameni buni. Judecata acestora avea valoare deplin, de unde apare i termenul de pravila obteasc dat judecii.
(C. Munteanu, I.C. Rujan, op. cit., p. 115).

care reprezenta mai degrab o form de drept agrar. Acesta a mprit locuitorii satelor,
trgurilor i cetilor feudale n pmnteni62 i venetici63. Legea rii acord toate drepturile
pmntenilor i unele ngduine condiionate veneticilor. Drepturile pmntenilor erau incluse
n tradiia oral sub numele de legi: legea aezrii, legea familiei, legea drumului, legea muntelui,
legea pdurii, legea apei etc., iar drepturile veneticilor se numeau slobozenii64.
Fondul funciar agrar era mprit la nceput prin tragere la sori, n folosina membrilor
obtii. Obtea ns pstra asupra acestuia dreptul superior de supraveghere i control. Acest lucru
ncerca s protejeze nstrinarea pmntului unei persoane din afara obtii. Protecia s-a
concretizat mai apoi n impunerea unui sistem de publicitate la nstrinarea bunurilor aflate n
stpnire personal65. Obtea avea drept de precumprare i rscumprare.
Noiunea juridic de pmnt a primit de-a lungul istoriei romneti denumirea de moie.
Moia semnific pmntul motenit de la un mo. Aceasta era alctuit din pri de folosin
i pri nefolositoare, adic pustieti66.
n rile Romne proprietile feudale se dobndeau prin motenire legal, danie domneasc
n ara Romneasc i Moldova, danie regal i princiar n Transilvania, acte juridice ncheiate
ntre vii, fie de vnzare-cumprare, fie donaii, fie schimburi, i deseleniri sau lzuire a
pmnturilor necultivate.
Tipurile de proprietate erau n funcie de titularii care o conduceau, astfel avem: proprietatea
domneasc, care cuprindea domeniul personal al domnului sau al regelui/principelui n
Transilvania; proprietatea boiereasc n ara Romneasc i Moldova i proprietatea nobiliar
n Transilvania; proprietatea ecleziastic sau bisericeasc, aceasta fiind o proprietate stpnit
de biseric, aparinea episcopiilor, parohiilor sau mnstirilor; proprietatea rneasc liber,
numit n ara Romneasc moteneasc i n Moldova rzeeasc.
Dreptul de proprietate, fie c era individual, fie c era n codevlmie, aparinea att
boierilor67, monenilor i rzeilor, ct i restului populaiei format din erbi pn la Constantin
Mavrocordat, ulterior, n lipsa proprietii asupra pmntului, acetia s-au transformat n clcai.
Aceast perioad era marcat de procedura privind proprietatea imobiliar numit hotrnicia
moiilor68.
Din punct de vedere legislativ, din cea de-a doua faz a regimului turco-fanariot putem
aminti: Pravilniceasca condic a lui A.I. Ipsilanti (1780), Codul Caragea (1818) n ara
Romneasc, n Moldova Codul lui Andronache Donici (1814), Codul Calimach (1817)69.
n anii 1831-1832 n timpul celei de-a doua ocupaii ruseti, istoricii vorbesc despre existena

62

Pmntenii erau toi cei care se trgeau neam de neam din pmntul rii (Ibidem).
Veneticii erau aceia venii din afara hotarelor rii sau ale moiilor steti (Ibidem).
64
Ibidem.
65
Bunurile n stpnirea personal se delimitau de alte bunuri prin nscrierea unor nsemne familiale sau prin
ngrdirea acestora.
66
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 123.
67
Numele de boier era purtat pn n secolul al XVIII-lea de toi proprietarii de pmnt, indiferent de suprafaa
stpnit; cuvntul nsemna nobil, de frunte. Clasa boiereasc i cuprindea i pe moneni, denumirea ajunge s fie
aplicat ns numai proprietarilor rmai n devlmaie. Calitatea de monean presupunea o situaie privilegiat; cine
avea moie era un om liber, era stpn pe produsele pmntului i nu ddea dijm nimnui. (pentru detalii, a se
vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 124, nota 52, apud C. Giurescu, Studii de istorie. Antologie, Editura
Eminescu, Bucureti, 1993, p. 410 i urm.).
68
Ibidem, p. 124.
69
Ibidem, p. 124.
63

celor dou Regulamente Organice70.

Acestea menionau drepturile sfinte ale proprietii, folosind termenii de boier
proprietar i ran muncitor. Ele limitau dreptul absolut de proprietate al moierului asupra
pmntului su. Proprietarul n cazul unei moii de ntindere modest dispunea de 1/3 din moie,
2/3 trebuiau date cu drept de folosin ranilor muncitori. Astfel, moierul pstra nuda
proprietate fr a avea drept ns s degreveze proprietatea de dreptul real grevat prin lege.
Prin reforma agrar a lui Alexandru Ioan Cuza din 1864, ranii71 au fost mproprietrii,
aceasta prevznd c stenii clcai sunt i rmn proprietari pe terenurile de ei cultivate.
Astfel, cele 2/3 din moie date cu drept de folosin ranilor muncitori intrau n proprietatea
acestora fr despgubire.
Codul civil intrat n vigoare n 1865, dup modelul napoleonian de la 1804 trateaz ca
instituie central proprietatea72.
Art. 480 C. civ. definea proprietatea ca fiind dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune
de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege.
Constituia din 1923 garanta dreptul de proprietate de orice natur i creanele asupra statului
i prevedea c nimeni nu poate fi expropriat dect pentru caz de utilitate public i dup o
dreapt i prealabil despgubire stabilit pe cale judectoreasc73.
Constituiile din 1948 i 1952 prevedeau renunarea la domeniul public; Constituia din 1965
statua c mijloacele de producie sunt proprietate socialist.
Constituia din 1991 dispunea: Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii
organice, Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Proprietatea devenea inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil74.
Constituia din 18-19 octombrie 2003 n art. 41 alin. (2) spunea c proprietatea privat este
garantat i ocrotit n mod egal de lege indiferent de titular. Cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate de
aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este
parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic, precum i prin
motenire legal75.
Noul Cod civil, n art. 555, definete proprietatea privat astfel: Proprietatea privat este
dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu,
n limitele stabilite de lege. Putem vorbi deci de o completare a atributelor i caracterelor
proprietii.
Doctrina, n interpretarea art. 480 din vechiul Cod civil, considera c atributele ce formeaz
coninutul dreptului de proprietate sunt: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i
70

Care dup cum evalueaz C.G. Disescu timp de 27 de ani au inut loc de constituiune, de lege
fundamental a principatelor (M. Guan, Istoria dreptului romnesc, Editura Universitii Lucian Blaga, Sibiu,
2004, p. 163).
71
ranii cei fr pmnt, cei dependeni de un stpn. Se deosebeau de micul proprietar rural, care n ara
Romneasc i n Muntenia se numeau moneni, n Moldova rzei, iar n Transilvania stpn de apte pruni (O.
Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 125, nota 56, apud C. Giurescu, op. cit., p. 11).
72
A se vedea C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 29.
73
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 133.
74
Ibidem, p. 133 i urm.
75
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 125, apud I. Deleanu, Revizuirea Constituiei, n Dreptul nr.
12/2003, p. 7 i urm.; M. Constantinescu, I. Muraru, A. Iorgovan, Revizuirea Constituiei Romniei. Explicaii i
comentarii, Editura Rosetti, Bucureti, 2003, p. 37 i urm.

culege fructele (jus fruendi) i dreptul de a dispune de bun (jus abutendi), ns art. 555 din noul
Cod civil stabilete ca atribute ale proprietii: posesia, folosina i dispoziia.
Posesia (jus possidendi) ofer posibilitatea proprietarului de a exercita o stpnire efectiv a
lucrului n materialitatea sa, direct i nemijlocit, prin putere proprie, interes propriu sau de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui, de ctre o alt persoan76.
Exist opinii n ceea ce privete jus utendi, i anume c acesta nu reprezint numai folosirea
bunului de ctre proprietar, ci i stpnirea lui prin putere i interes propriu, ceea ce semnific
posesia bunului. Aceast posesie este considerat, de unii autori, ca fiind un atribut al dreptului
de proprietate, distinct de posesia ca stare de fapt.
Folosina (jus utendi i jus fruendi) conine dreptul titularului de proprietate de a uza de
lucrul su dup bunul-plac, ct i dreptul de a valorifica bunul prin culegerea fructelor i
perceperea productelor.
Proprietarul poate culege bunurile, fie prin acte materiale, fie prin acte juridice.
Dispoziia (jus abutendi sau abusus). n cazul dispoziiei, putem vorbi att de dispoziia
material, ct i de dispoziia juridic.
Prin dispoziia material nelegem posibilitatea titularului dreptului de proprietate de a
dispune de substana lucrului, prin transformare, consumare sau chiar distrugere, toate acestea
respectnd prevederile legale.
Dispoziia juridic const n prerogativa titularului de a nstrina sau de a greva bunul su i
n posibilitatea de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane.
De reinut este faptul c aceast prerogativ de dispoziie este un atribut specific dreptului de
proprietate, pe care nu l mai ntlnim la niciunul dintre celelalte drepturi reale77.
Dac vorbim de caracterele proprietii putem observa c i acestea sunt incluse n definiia
proprietii, respectiv art. 555: caracterul exclusiv, caracterul absolut i perpetuu.
Caracterul absolut este explicat de unii autori ca fiind un caracter care vizeaz opozabilitatea
erga omnes a dreptului de proprietate, adic toate celelalte subiecte de drept sunt constrnse de
lege s respecte prerogativele titularului.
E. Chelaru, raportat la acest caracter, scoate n eviden faptul c existena sa nu depinde de
niciun alt drept care s i serveasc drept temei al constituirii. Cu alte cuvinte, dreptul de
proprietate se definete prin el nsui, i nu prin raportare la alte drepturi. Dreptul de proprietate
este singurul drept care i permite titularului s exercite toate prerogativele pe care le confer, n
putere i interes propriu78.
Prin caracterul exclusiv nelegem faptul c titularul dreptului de proprietate este singurul
ndreptit s exercite toate atributele dreptului su, el fiind singurul care se poate opune oricror
tulburri indiferent dac acestea i sunt cauzate de persoane particulare sau de ctre stat.
Caracterul perpetuu scoate n eviden faptul c dreptul de proprietate nu are o durat de
timp limitat, nu se pierde prin nentrebuinare din partea titularului. Altfel spus, dreptul de
proprietate privat este imprescriptibil.
Dreptul de proprietate reprezint un drept fundamental, fapt demonstrat de doctrinele
europene i internaionale, ct i de practic.
J.-J. Rousseau explica ntr-o oper a sa faptul c dreptul de proprietate, prin garaniile
76

G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2013, p. 15.
77
Ibidem.
78
E. Chelaru n Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod civil. Comentarii pe articole,
Editura C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 608.

stipulate, va conferi statutul firesc dezvoltrii tuturor comunitilor umane i fiecruia dintre
membrii lor79.

79

J.-J. Rouseau, Contractul social, Editura tiinific, Bucureti, 1957, p. 24 i urm.