1 INSPECȚIA PE TEREN A UNEI CONSTRUCȚII

1.1. Pregătirea pentru inspecție – ce facem înainte de inspecție și ce luăm cu noi pe teren
(instrumente necesare):

1.1.1. Înainte de inspecție

 Obținerea datelor tehnice de la client:

planurile de arhitectură ale clădirilor, inclusiv memoriul de arhitectură;

o
proiectul de executie si cartea tehnica a cladirii
o
extras CF (chiar daca nu e la zi) pentru a verifica suprafețele;
o
planul cadastral sau planul de situație; pentru incintele industriale /
o
agricole; daca nu există plan cadastral se poate cere documentația pentru
HG 934/1990;
Recomand să se refuze o lucrare pentru care proprietarul nu furnizează date tehnice
suficiente pentru realizarea unei evaluări credibile și neatacabile în instanță!

 Studierea în prealabil a sursele de cost (Cataloage Șchiopu / IROVAL - a se vedea și

programul Kost Plus unde pentru fiecare subsistem cuprins în aceste cataloage se dă o
descriere completă, cu date culese atât din cataloage cât și din discuții cu autorul acestora,
Cataloage 1964, Indreptarul MATRIXROM etc.) pentru tipurile de cladiri ce fac
obiectul evaluarii și pregătirea fișelor de inspecție adecvate care să cuprindă toate
elementele necesare estimărilor bazate pe cost;

1.1.2. Instrumentar minim necesar în timpul inspecției

o Ruletă / telemetru pentru verificari cote. Inspectorul poate intocmi relevee

utilizabile în raportul de evaluare doar dacă este autorizat (topograf, inginer
constructor in proiectare, arhitect)
o Dispozitive de masurat unghiuri
o Aparat foto / telefon;
o Cretă albă și colorată.
o Sursa de iluminat portabila (lanterna, lanterna frontala etc.)
o Clipboard cu fise de inspectie.

1.2. Inspecția: este preferabil ca inspecția să fie realizată de ingineri constructori sau
persoane cu multă experiență în domeniu.
Inspectorul trebuie să preia de pe teren informații aferente tuturor elementelor necesare
evaluării:

1. Informații despre zonă – vezi mai jos detaliere pe tipuri de proprietăți;

 2. Anul construirii și data eventualelor reparații / modernizări și din ce au constat
acestea;
3. Încadrarea construcției în funcție de destinație (comercială, industrială etc.) – vezi mai
jos pct.1.2.1.;
4. Stabilirea regimului de înălțime – vezi mai jos pct.1.2.2.;
5. Se compară planurile clădirii cu situația din teren pentru a constata eventuale
neconcordanțe de formă, compartimentari și / sau dimensiuni;
6. Identificarea tipului structurii de rezistență, a închiderilor și a compartimentărilor –
vezi mai jos pct.1.2.3., capitolul A. STRUCTURA; atenție la lucrările ascunse - vezi mai
jos pct.1.2.3., capitolul D. LUCRĂRI ASCUNSE
7. Identificarea tipurilor de finisaj interior și exterior - vezi mai jos pct.1.2.3., capitolul B.
FINISAJ ȘI PROTECȚIE;
8. Determinarea existenței și a tipului instalațiilor funcționale: electrice, sanitare, de
încălzire/ventilație - vezi mai jos pct.1.2.3., capitolul C. INSTALAȚII FUNCȚIONALE.

1.2.1. Încadrarea construcției în funcție de destinație

 Clădirile: cuprind construcții care adăpostesc oameni sau alte viețuitoare, activitatea
omenească și produsele muncii lor, făcând posibilă adaptarea omului la mediul
înconjurător. În funcție de scopul și destinația lor sunt grupate în:
- clădiri civile (rezidentiale, comerciale)
- clădiri industriale
- clădiri agrozootehnice

 Construcții inginerești (speciale): cuprind toate celelalte construcții care nu se

încadrează în categoria clădirilor. Exemple pentru care se recomanda ca inspectia sa fie
facuta de spacialisti in domeniu:
- căi de comunicație
- lucrări de artă (poduri, tunele, viaducte)
- construcții hidrotehnice
- coșuri de fum
- turnuri de televiziune
- conducte de apă, gaze, canal
- linii de transport energie electrică etc.

1.2.2. Stabilirea regimului de înălțime: ex.: S+P+M+6E+ET sau D+P+2E etc.

(S = subsol, P = parter, M = mezanin, E = etaj, ET = etaj tehnic, M = mansarda)

Definiții:

Subsol – parte a unei clădiri ce se situează sub cota zero a unei clădiri, parțial sau total sub cota
terenului amenajat. Poate fi tehnic, în cazul în care adăpostește echipamentele ce deservesc
clădirea, sau utilizabil, general sau parțial. În cazul unui teren cu diferențe de nivel, subsolul
unei clădiri se află preponderent sub nivelul cel mai jos al terenului. Subsolul la randul lui
poate fi pe mai multe nivele.

Demisol – conform DEX: parte a unei clădiri ce se află jumătate sub nivelul solului și jumătate
deasupra nivelului solului. Demisolul este nivelul unei clădiri a cărui pardoseală se găsește sub
nivelul solului, iar de cele mai multe ori beneficiază de iluminare naturală. Este situat sub cota
zero a unei clădiri.

Parter – parte a unei clădiri ce se află deasupra solului, deasupra cotei zero a clădirii. Poate avea
regim diferit de înălțime față de restul nivelurilor.

Mezanin – etaj al unei clădiri situat deasupra parterului, cu regim diferit de înălțime față de
restul nivelurilor.
Etaj – parte a unei clădiri situată deasupra parterului sau mezaninului, în cazul în care acesta
există și are dispuse spațiile (încăperile) ce îl alcătuiesc în același plan.

Etaj tehnic – acel etaj al unei clădiri ce conține instalațiile tehnice ale unei clădiri (centrale
termice, de climatizare, boilere, rezervoare de apă, case de lift, etc.). În cazul clădirilor înalte
acesta poate lipsi în totalitate sau pot fi unul sau mai multe (un etaj tehnic pentru mai multe
etaje). Poate fi amplasat în subsol, la ultimul nivel sau deasupra unor grupuri de niveluri. Poate
păstra aliniamentul clădirii sau poate fi parțial retras.

Mansarda – ultimul nivel locuit al unei clădiri. Se utilizează în cazurile acoperirii de tip
„șarpantă” (acoperiș înclinat). Plafonul mansardei este adesea înclinat și urmărește linia
șarpantei învelitorii.

Pod – spațiu rezidual nelocuit de sub acoperișul-șarpantă.

 1.2.3. Elementele constitutive ale unei clădiri

Cota ± 0,00

A. STRUCTURA este formată din:

 A.1. Infrastructură = partea clădirii situată sub nivelul terenului natural (de fapt al
nivelului de cota ±0,00) și care cuprinde fundațiile (inclusiv soclurile), respectiv,
fundațiile și elementele constructive ale subsolurilor. Exemple de lucrări aferente
infrastructurii sunt: săpătură, terasamente, fundații de suprafață/de adâncime/
speciale. Infrastructura poate cuprinde:
 fundațiile (fundații continue, grinzi de fundare, radier general, fundații izolate
sub stâlpi, piloți) care sunt elemente ascunse;

 subsolurile = spații construite, cel puțin parțial (în cazul demisolurilor), sub
cota terenului amenajat, cuprinzând pereții de subsol și planșeul peste subsol.
 A.2. Suprastructură = parte a clădirii situată deasupra terenului natural (de fapt a
cotei ±0,00) și care cuprinde toate elementele orizontale (planșee), verticale (stâlpi și
pereți) și, la partea superioară, acoperișul. Suprastructura este formată din:
 A.2.1. Elemente de rezistență care cuprind:
- pereți (exteriori și/sau interiori) de rezistență care se mai numesc și
diafragme. Se pot realiza din zidărie, beton sau beton armat și, în funcție de
distanța la care se dispun, se obține o structură tip ”fagure” (3-5 m) sau de
tip ”celular” (6-9 m)

- stâlpi și grinzi din beton armat / metal / lemn care intră în componența
structurilor în cadre,

- în situațiile în care apar funcțiuni cu specific diferit față de nivelurile curente

se poate adopta un sistem structural cu pereți portanți (diafragme) la
nivelurile curente și altul cu schelet în cadre la nivelurile inferioare, numit
sistem structural mixt
 - la cladirile cu un numar mare de niveluri se pot folosi sisteme structurale
combinate (sistem dual)

- planșee din beton armat / metal / lemn care fac parte din structura de
rezistență
- acoperișuri (partea de rezistență, exclusiv învelitoarea)

 A.2.2. Închideri și compartimentări - pereți neportanți sau autoportanți care

nu sunt de rezistență care pot fi realizați din:
- zidărie (din cărămidă, b.c.a., cărămidă cu goluri verticale, bolțari, chirpici,
cărămidă de sticlă etc.)
- gips carton
- panouri din lemn, plăci aglomerate de lemn OSB etc.
- panouri isopan
 - panouri mari prefabricate din beton armat

- pereți cortină etc.

ATENȚIE!
În cataloagele de prețuri Șchiopu / IROVAL pentru unele construcții se dă costul total pentru
subsistemul STRUCTURĂ (care conține atât infrastructura cât și suprastructura), iar pentru
majoritatea construcțiilor costul se dă defalcat pentru subsistemele INFRASTRUCTURĂ și
SUPRASTRUCTURĂ.

B. FINISAJ ȘI PROTECȚIE = lucrări care au rolul de a face clădirile confortabile, a le da un

aspect estetic, de a le proteja împotriva agenților atmosferici, iar pentru unele funcțiuni au și un
rol igienico-sanitar. Acestea cuprind:
 B.1. Învelitoarea:

 țiglă ceramica
 țiglă din beton

 țiglă solzi (poate fi ceramica sau din beton)

 olane

 țiglă metalică

 tablă plană zincată

 tablă plană vopsită

  tablă cutată

 azbociment ondulat element cosiderat toxic si ar

trebui luat in considerare si costul inlocuirii si al ecologizarii

 carton bituminat etc. sau terasa necirculabilă / circulabilă:

 B.2. Izolațiile (hidrofuge, termice, fonice)

 B.3. Tencuieli (umede și uscate) și placaje
 B.4. Pardoseli
 B.5. Tâmplărie
 B.6. Zugrăveli, vopsitorii și tapete.

C. INSTALAȚII FUNCȚIONALE = instalații necesare pentru exploatarea normală a clădirilor;

complexitatea acestora este în funcție de destinația clădirilor.
 C.1. Instalații electrice:
- monofazate (trasee electrice, corpuri de iluminat)
- curenți slabi (pt.alimentare echipamente antiefracție, supraveghere video,
sonorizare, semnalare incendii etc.)
- trifazate (de forță)
- de protecție ( împământări și accesorii)
- panouri fotovoltaice (on grid (e prosumator?), off grid (in zone izolate), on grid avand si
baterii pentru functionare off grid cand se ia curentul de la retea)
 C.2. Instalații sanitare (instalații de alimentare cu apă, rețele și instalații de
canalizare, obiecte sanitare și accesorii, instalații pentru stins incendii, aparate,
recipiente, cazane, pompe, panouri solare pentru producerea apei calde)
  C.3. Instalații de încălzire și ventilație (instalații de încălzire centrală ce includ țevi,
centrală termică sau pompă de căldură, corpuri de încălzire sau încălzire în
pardoseală; încălzire electrică în pardoseală sau pereți; chillere; aparate de aer
condiționat; panouri radiante/plasmă termică; corpuri radiante cu gaz; conducte de
ventilație, sistem de ventilație cu recuperare de căldură etc.)
ATENȚIE!
Costul instalațiilor din cataloagele Șchiopu NU include elemente de genul centrală termică, aparat de
aer condiționat, boiler, chiller, pompă de căldură, panouri fotovoltaice, panouri solare etc.ci strict ceea ce
este cuprins în descrierea subsistemului. Aceste aparate se adaugă separat cu costul adecvat situației
constatate la inspecție.

D. LUCRĂRI ASCUNSE

Deoarece de cele mai multe ori la data inspecției infrastructura (fundațiile) reprezinta un
element ascuns, informații exacte despre aceasta se pot obține doar din proiectul de execuție sau
cartea tehnică a construcției. În lipsa proiectului de execuție, respectiv, a cărții tehnice și/sau a
altor informații se presupune că fundațiile sunt unele adecvate pentru tipul construcției și zona
în care se gaseste aceasta.
În anumite cazuri (case/vile) se pot utiliza informațiile despre tipul adecvat al
infrastructurii prezentate în Anexa 1 a catalogului ”Costuri de reconstrucție - costuri de
inlocuire cladiri rezidențiale” – autor: Șchiopu Corneliu, Editura IROVAL. Aici sunt prezentate
tipuri de fundații în funcție de regimul de înălțime, natura terenului de fundare și gradul
seismic.
 Evaluatorul trebuie să inspecteze subsolurile și/sau demisolurile și să se asigure că i s-au
pus la dispoziție informații privind suprafața acestora. Se vor nota detalii privind finisajele și
instalațiile funcționale din subsol (in cazul in care subsolul este inundat sau nu poate fi inspectat
se va menționa acest lucru în raport).

ATENȚIE!
Lucrările ascunse trebuie menționate la capitolul Ipoteze/Ipoteze speciale conform SEV 104, 200.3 ”
Ipotezele bazate pe faptele presupuse a fi în concordanță sau care ar putea fi în concordanță cu
faptele existente la data evaluării pot reflecta limitarea cercetării sau investigării realizate de către
evaluator.”
 1.3. Inspecția pe tipuri de construcții

1.3.1. INSPECȚIE APARTAMENT

 Se solicită proprietarului: extras CF, certificat fiscal, contract de vânzare-cumpărare,

releveu;
 Anul construirii (din certificatul fiscal)/ Anul renovării (în ce a constat) proiect sau
declaratia proprietarului;
 Observați vecinătățile: comerț, spital, școli/grădinițe, bănci, parcuri, lac, ambient, acces,
transport în comun, parcare, iluminat public (se fac fotografii ale vecinătăților de jur
împrejurul blocului);
 Regimul de înălțime al blocului (se fotografiază toate fațadele blocului);
 Tipul acoperișului;
 Finisajul exterior al blocului; termosistem (da sau nu);
 Dacă există interfon (se fotografiază);
 Se fotografiază lista cu apartamentele și datoriile la taxe comune – de aici reiese numărul
de apartamente din bloc și daca e un bloc cu probleme, cu mulți restanțieri;
 Finisaj scară (foto);
 La ce etaj se află apartamentul?
 Dacă este la parter: parter jos sau parter înalt?
 Dacă blocul are subsol: pe câte nivele e subsolul, funcțiunile subsolului: tehnic, parcare,
boxe? (foto);
 Ascensor – de câte persoane, finisaj, stare fizică (foto);
 Număr apartamente pe nivel (foto casa scării);
 În cazul în care e necesară abordarea prin cost, dacă blocul are de la 14 etaje în sus se
măsoară casa scării de la nivelul apartamentului pentru calcularea suprafeței acesteia
 Ușa de la intrare în apartament – tipul, calitatea (foto);
 Numărul de camere și dacă este open space, decomandat, semidecomandat sau
nedecomandat (cel puțin 2 fotografii din fiecare cameră + priveliște din fiecare cameră);
 Ferestrele apartamentului se află pe una, două, trei, patru laturi ale blocului;
 Orientare pereți exteriori față de punctele cardinale;
 Balcon (nr. balcoane, deschise/inchise, tip terasa, loggie etc.) – autorizații pentru
închidere, extindere etc.
 Utilități:
o Curent
o Gaz la bucătărie
o Încălzire (de la: termoficarea localității, CT bloc, CT apartament – marcă, tip –
simplă sau în condensație -, putere kW, ISCIR – se fotografiază CT):
 cu convectoradiatoare
 cu teava Cu și corpuri statice fontă sau bimetal
 încălzire în pardoseală cu apă caldă
 încălzire electrică în pardoseală.
o Instalații sanitare: se fotografiază toate obiectele sanitare
o Instalație de climatizare (foto);
 o Alarmă (foto);
 Structura de rezistență;
 Planșee;
 Închideri perimetrale;
 Compartimentări;
 Se confruntă planul apartamentului cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și
dacă modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire
pentru modificări;
 Finisaje (să reiasă din fotografii):
o Camere: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Bucătărie: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Băi: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Hol: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Balcon, terase, loggie: finisaje;
 Tâmplărie exterioară (foto);
 Rolete, obloane (foto);
 Tâmplărie interioară (foto)
 Finisajele sunt: Lux / Superioare / Medii / Inferioare;
 Stare generală apartament: Foarte Bună / Bună / Satisfăcătoare;
 Dacă scopul evaluării implică abordarea prin cost, în lipsa planurilor blocului cu regim de
înălțime mai mare de P+13E se mai culeg și următoarele informații:

Atenție la unitățile de măsură!

SFATURI
- Verificați ca apartamentul care vă este prezentat să fie cel de la adresa din acte (stradă, bloc,
număr, apartament) – fotografiați în teren toate aceste informații
- Solicitați proprietarului / reprezentantului proprietarului prezent la inspecție să își completeze
numele și semnătura pe fișa de inspecție
- Nu confundați gradul de finisaj (lux, superior etc.) cu starea fizică (foarte bună, bună etc.); pot
exista finisaje lux aflate în stare fizică proastă!

1.3.2. INSPECȚIE CASĂ / VILĂ / CLĂDIRI DE LOCUIT INDIVIDUALE /

ÎNȘIRUITE / CUPLATE / MONUMENTALE

 Se solicită proprietarului: extras CF, certificat fiscal, contract de vânzare-cumpărare,

releveu pentru fiecare nivel, ridicare topo, plan cadastral;
 Anul construirii (din certificatul fiscal)/ Anul renovării (în ce a constat) proiect sau
declaratia proprietarului;
 Acces (din drum public, drum privat, servitute, etc.)
 Se fotografiază construcția din stradă (inclusiv numărul casei), apoi strada în ambele
direcții și zona de vizavi; există iluminat public? Care e impresia generală despre zonă?
 Observați care este nivelul de zgomot din zonă și care sunt sursele principale (trafic,
șantier în apropiere, industrie în apropiere etc.);
 Precizați topografia terenului: plan sau în pantă lină / medie / accentuată;
 Precizați dacă lotul este pe colț;
 Apreciați poziția (adecvată sau nu) a casei pe lot, mărimea zonei intime, a zonei publice
etc., și raportul laturilor lotului (fotografii relevante);
 Care este orientarea fațadei principale față de punctele cardinale;
 Măsurați lățimea lotului la stradă;
 Regimul de înălțime al casei (se fotografiază toate fațadele);
 Tipul acoperișului (se fotografiază);
 Se precizează finisajul exterior;
 Ușa de la intrare în casă – tipul, calitatea (foto)
 Subsolul (dacă există) este locuibil? Ce înălțime are? Ce suprafață are? Tipul și finisajul
scării de acces; Există urme de igrasie, inundație? (fotografii peste tot, inclusiv la tavane,
de unde se pot obține informații despre tipul planșeului);
 Numărul de camere și compartimentarea: tip open space, decomandat, semidecomandat
sau nedecomandat (cel puțin 2 fotografii din fiecare cameră + priveliște din fiecare
cameră)
 Înălțimea fiecărui nivel (în special pentru clădirile monumentale);
 Utilități:
o Curent / dacă există panouri fotovoltaice se solicită procesul verbal de recepție de
la montarea acestora de unde reies caracteristicele sistemului;
o Gaz la bucătărie (daca exista, sursa)
 o Încălzire:
 Sursa agentului termic:
 termoficarea localității
 CT proprie pe gaz / curent / lemne – marcă, tip – simplă sau în
condensație -, putere kW, ISCIR – se fotografiază
 Pompă de căldură (tip, marcă, putere – se fotografiază)
 Distribuirea căldurii în locuință:
 cu convectoradiatoare
 cu țeavă Cu și corpuri statice fontă sau bimetal
 încălzire în pardoseală cu apă caldă
 încălzire electrică în pardoseală
 sobe cu lemne, semineu cu tubulatura de distribuire a aerului cald in
incaperi, termosemineu.
o Alimentarea cu apă: de la rețeaua publică /din puț propriu (care este adâncimea,
diametrul și dacă pereții sunt din beton sau PVC) – fotografii;
o Canalizarea: la rețeaua publică sau în fosă septică proprie, vidanjabilă, din beton
sau prefabricată; care este capacitatea acesteia? – fotografii;
o Instalații sanitare: se fotografiază toate obiectele sanitare cu ocazia fotografierii
bucătăriei / băilor
o Instalație de climatizare (foto)
o Alarmă (foto)
 Structura de rezistență
 Planșee
 Închideri perimetrale
 Compartimentări
 Se confruntă planul casei cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și dacă
modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire pentru
modificări;
 Finisaje (să reiese din fotografii):
o Camere: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Bucătărie: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Băi: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Hol: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Balcon, terase, loggie: finisaje
 Tâmplărie exterioară (foto)
 Rolete, obloane (foto)
 Tâmplărie interioară (foto)
 Gradul de izolare termică a constructiei (daca exista):
 pereți exteriori izolați cu polistiren expandat – grosimea
 pereți exteriori izolați cu vată bazaltică – grosimea
 ce fel de izolație există în pod și la planșeul de peste subsol
 sub pardoseala de la parter există termoizolație?
 fundațiile și soclul au fost izolate?
 Finisajele sunt: Lux / Superioare / Medii / Inferioare
 Stare generală (Foarte Bună, Bună, Satisfăcătoare)

SFATURI
- Verificați ca locuința care vă este prezentată să fie cea de la adresa din acte – verificați numerele
caselor din imediata vecinătate;
- Verificați grosimea pereților interiori și exteriori: dacă nu este clădire monumentală, o grosime a
pereților exteriori și interiori egală sau mai mare de 50 cm arată că pereții sunt din cărămidă nearsă,
făcută dintr-un amestec de lut cu paie (chirpici sau văiugă);
- Muchiile rotunjite dintre tavan și pereți pot indica faptul că planșeul este din lemn;
- Solicitați proprietarului / reprezentantului proprietarului prezent la inspecție să își completeze
numele și semnătura pe fișa de inspecție
- Nu confundați gradul de finisaj (lux, superior etc.) cu starea fizică (foarte bună, bună etc.); pot
exista finisaje lux aflate în stare fizică proastă!

1.3.3. INSPECȚIE SPAȚIU COMERCIAL, RESTAURANT

 Se solicită proprietarului: extras CF, certificat fiscal, contract de vânzare-cumpărare,

releveu pentru fiecare nivel, ridicare topo, plan cadastral, autorizații de funcționare,
contractul de închiriere (dacă spațiul e dat în chirie);
 Acces (din drum public, drum privat, servitute, etc.)
 Anul construirii / Anul renovării (în ce a constat);
 Tipul spațiului: clădire independentă, spațiu la parter / mezanin de bloc, extindere,
apartament transformat;
 Se fotografiază construcția din stradă, apoi strada în ambele direcții și zona de vizavi;
 Impresii despre zonă;
 Există posibilități de parcare? Accesul în spațiu este facil?
 Precizați dacă spațiul este pe colț;
 Regimul de înălțime al clădirii în care se află spațiul (se fotografiază toate fațadele);
 Tipul acoperișului (se fotografiază);
 Se precizează finisajul exterior, tipul fațadelor;
 Înălțimea fiecărui nivel;
 Utilități (atenție la cladirile amplasate în afara localităților sau în zone izolate):
o Curent / dacă există panouri fotovoltaice se solicită procesul verbal de recepție de
la montarea acestora de unde reies caracteristicele sistemului;
o Gaz la bucătărie (de la retea sau rezervor extern)
o Încălzire:
 Sursa agentului termic:
 termoficarea localității
 CT proprie pe gaz / curent / lemne – marcă, tip – simplă sau în
condensație -, putere kW, ISCIR – se fotografiază
 Pompă de căldură (tip, marcă, putere – se fotografiază)
  Distribuirea căldurii:
 cu convectoradiatoare
 cu țeavă Cu și corpuri statice fontă sau bimetal
 cu ventiloconvectoare
 Sobe cu lemne, semineu
o Alimentarea cu apă: de la rețeaua publică /din puț propriu (care este adâncimea,
diametrul și dacă pereții sunt din beton sau PVC) – fotografii; captari de apa de la
izvor
o Canalizarea: la rețeaua publică sau în fosă septică proprie, vidanjabilă, din beton
sau prefabricată; care este capacitatea acesteia? – fotografii;
o Instalații sanitare: se fotografiază toate obiectele sanitare cu ocazia fotografierii
spațiilor sanitare
o Instalație de climatizare (foto)
o Alarmă (foto)
o Supraveghere video
o Sistem de detectare fum
o Sistem antiincendiu cu sprinklere
o Sistem de ventilație;
 Structura de rezistență
 Planșee
 Închideri perimetrale
 Compartimentări
 Se confruntă planul construcției cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și dacă
modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire pentru
modificări;
 Finisaje (să reiese din fotografii):
o Spații comerciale: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Zone de acces: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Grupuri sanitare: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Zonă administrativă: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Spații de depozitare: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
o Bucătărie;
o Terase: finisaje;
 Tâmplărie exterioară (foto)
 Tâmplărie interioară (foto)
 Gradul de izolare termică a clădirii (daca exista)
 Finisajele sunt: Lux / Superioare / Medii / Inferioare
 Stare generală (Foarte Bună, Bună, Satisfăcătoare)

SFATURI
- Verificați ca spațiul care vă este prezentată să fie cel de la adresa din acte;
- Solicitați proprietarului / reprezentantului proprietarului prezent la inspecție să își completeze
numele și semnătura pe fișa de inspecție
- Nu confundați gradul de finisaj (lux, superior etc.) cu starea fizică (foarte bună, bună etc.); pot
exista finisaje lux aflate în stare fizică proastă!

1.3.4. INSPECȚIE BENZINĂRIE

 Se solicită proprietarului: Extras CF, Documente provenienţă, Planuri, Autorizație de

construire, Autorizație de mediu, Program de conformare mediu, Autorizație de
funcționare, Certificat de conformitate – echipamente din instalații din arii periculoase
SECEEx, Contract de închiriere (dacă spațiul e închiriat), Lista mijloacelor fixe gupele 2-6,
vânzările zilnice medii din fiecare tip de carburant;
 Acces (din drum public, drum privat, servitute, etc.)
 Anul construirii / Anul renovării (în ce a constat);
 Se fotografiază construcția din stradă, apoi strada în ambele direcții și zona de vizavi;
 Teren: plan / în pantă, front stradal, CUT, POT, Regim de înălţime admis;
 Există acces TIR? Există parcare TIR?;
 Platformă asfaltată, pavată cu… etc. (asigurați-vă că aveți în acte suprafața acesteia)
(foto);
 Există împrejmuire? Dacă da, de ce tip? Care este lungimea ei? (foto)
 Există iluminat exterior? Câți stâlpi cu câte lămpi/stâlp? (foto)
 Care este soluția constructivă a copertinei? Care este suprafața ei? (foto)
 Precizați numărul de pompe, tipul acestora (obișnuite-cu câte pistoale și rapide-cu câte
pistoale), anul PIF și producătorul; (foto)
 Câte rezervoare există? Soluția constructivă de montare (îngropate, în cuva de beton),
care este capacitatea în litri a acestora, tipul, anul PIF; (foto)
 Care este capacitatea(mc) a separatorului de grăsimi? (foto)
 Există sistem FILL & GO? (foto)
 Există rampă spălare TIR? (foto)
 Există spălătorie auto? (foto)
 Există magazin? Anul construirii; (foto)
 Există restaurant?; Anul construirii; (foto)
 Există Motel / Hotel? Regimul de înălțime; anul construirii; număr camere single; număr
camere; număr apartamente apartamente; (foto)
 Utilităţi:
o curent (sursa); iluminat fluorescent? Instalație de forță de câți kW?
o există gaz? De la rețea sau rezervor propriu / închiriat? (foto)
o alimentare cu apă: de la rețea sau din puț forat din beton/metal (foto)
o canalizare: la rețea sau în fosă septică: tip, capacitate mc;
o sistemul de încălzire (foto)
o sistemul de ventilaţie deservește o suprafață de câți mp? (foto)
o sistemul de aer condiţionat cu chiller / aparat de aer condiționat, marca (foto)
o există instalatii de supraveghere cu circuit inchis? Dacă da, tipul și numărul de
camere; (foto)
 o Există rezervor apă pentru incendiu? Ce soluție constructivă și ce capacitate are?
(foto)
o Alte instalații (foto);
 Clădirile stației:
o Structura de rezistență
o Planșee
o Închideri perimetrale
o Compartimentări
o Se confruntă planul construcției cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și
dacă modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire
pentru modificări;
o Finisaje (să reiese din fotografii):
 Spații comerciale: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Spații cazare: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Zone de acces: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Grupuri sanitare: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Zonă administrativă: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Spații de depozitare: pardoseli, pereti,tavan, iluminat
 Bucătărie;
 Terase: finisaje;
o Tâmplărie exterioară (foto)
o Tâmplărie interioară (foto)
o Gradul de izolare termică a clădirii
o Finisajele sunt: Superioare / Medii / Inferioare
o Stare generală (Foarte Bună, Bună, Satisfăcătoare)

SFATURI
- Verificați ca spațiul care vă este prezentată să fie cel de la adresa din acte;
- Solicitați proprietarului / reprezentantului proprietarului prezent la inspecție să își completeze
numele și semnătura pe fișa de inspecție
- Nu confundați gradul de finisaj (lux, superior etc.) cu starea fizică (foarte bună, bună etc.); pot
exista finisaje lux aflate în stare fizică proastă!

1.3.5. INSPECȚIE HOTEL / PENSIUNE / MOTEL (în cazul constructiile aflate în

afara localităților sau în zone izolate atenție la utilități)

 Se solicită proprietarului: Extras CF, Documente provenienţă, Planuri, Autorizație de

construire, Autorizații de funcționare, Contract de închiriere (dacă spațiul e închiriat),
date legate de afacere, grad de ocupare, dacă e sezonier sau nu etc.;
 Anul construirii / Anul renovării (în ce a constat);
 Se fotografiază construcția din stradă, apoi strada în ambele direcții și zona de vizavi;
 Acces (din drum public, drum privat, servitute, etc.)
 Parcare (foto)
 Împrejmuire (foto)
 Iluminat exterior (foto)
 Fațade (foto)
 Acoperiş (foto)
 Structura
 Închideri
 Compartimentări
 Decoratiuni (foto)
 Categorie hotel/pensiune/motel: număr stele / margarete (foto)
 Se confruntă planurile construcției cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și dacă
modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire pentru
modificări;
 Recepție: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Restaurant: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Bar: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Camere: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Holuri: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Anexe: pereți, plafon, pardoseală, tâmplărie (foto)
 Iluminat (foto)
 Grup sanitar in camere, dotari (foto)
 Curent / dacă există panouri fotovoltaice se solicită procesul verbal de recepție de la
montarea acestora de unde reies caracteristicele sistemului;
 Gaz la bucătărie (de la retea sau rezervor extern propriu sau închiriat)
 Încălzire:
o Sursa agentului termic:
 termoficarea localității
 CT proprie pe gaz / curent / lemne – marcă, tip – simplă sau în condensație -
, putere kW, ISCIR – se fotografiază
 Pompă de căldură (tip, marcă, putere – se fotografiază)
o Distribuirea căldurii:
 cu convectoradiatoare
 cu țeavă Cu și corpuri statice fontă sau bimetal
 cu ventiloconvectoare
 Sobe cu lemne
 Alimentarea cu apă: de la rețeaua publică /din puț propriu (care este adâncimea,
diametrul și dacă pereții sunt din beton sau PVC) – fotografii; captari de apa de la izvor
(singulara sau mai multi beneficiari)
 Canalizarea: la rețeaua publică sau în fosă septică proprie, vidanjabilă, din beton sau
prefabricată; care este capacitatea acesteia? – fotografii;
 Instalații sanitare: se fotografiază toate obiectele sanitare cu ocazia fotografierii spațiilor
sanitare
  Instalație de climatizare (foto)
 Alarmă (foto)
 Supraveghere video (foto)
 Sistem de detectare fum (foto)
 Sistem antiincendiu cu sprinklere (foto)
 Sistem de ventilație (foto)
 Terase (foto)
 Pergole (foto)
 Caracter: sezonier / permanent
 Stare generală (Foarte Bună, Bună, Satisfăcătoare)

SFATURI
- Verificați ca spațiul care vă este prezentată să fie cel de la adresa din acte;
- Solicitați proprietarului / reprezentantului proprietarului prezent la inspecție să își completeze
numele și semnătura pe fișa de inspecție

1.3.6. INSPECȚIE CLĂDIRI INDUSTRIALE / AGRICOLE

 Se solicită proprietarului: Extras CF, Documente provenienţă, Planuri (incadrare in zona,

eventual HG 834/1991 + relevee), Autorizație de construire, Autorizații de funcționare,
Contract de închiriere (dacă spațiul e închiriat);
 Dacă se inspectează o incintă industrială, înainte de a porni pe teren se discută cu
mecanicul șef al societății despre construcțiile de evaluat:
o dacă este vorba despre o evaluare pentru raportare financiară acesta va nota pe
planul de situație numărul de inventar al clădirilor din lista de inventar
furnizată de client;
o dacă evaluarea se face pentru impozitare se notează pe lista cu construcțiile de
evaluat primită de la client poziția de pe planul de situație pentru fiecare
construcție (C3, C6 etc);
o se completează în birou fișele de inspecție cu cât mai multe informații furnizate
de mecanicul șef (acesta poate obține informații din fișa construcției sau fișa
mijlocului fix) apoi se fac cât mai multe fotografii pe teren care se confruntă
ulterior cu informațiile din fișe.
 Acces (CF, drum public, drum privat, servitute, tipul vehiculelor ce pot avea acces, etc.)
 Datele care se culeg pentru fiecare construcție sunt:
 Anul construirii / Anul renovării/modernizării (în ce a constat);
 Se fotografiază construcția din exterior:
 Fațade (foto)
 Acoperiş (foto)
 Regimul de înălțime și înălțimea pe fiecare nivel;
 Structura:
o precizați tipul stâlpilor, fermelor, soluția constructivă a acoperișului; (foto)
o precizați numărul de deschideri; pentru fiecare deschidere se notează lățimea și
 înălțimea.
o Dacă există luminatoare precizați tipul acestora și asigurați-vă că aveți
posibilitatea să extrageți din planurile clădirii suprafața acestora; (foto)
o Tipul pardoselii (în cataloagele Șchiopu adesea costul acesteia este cuprins în
costul structurii) (foto)
 Închideri (asigurați-vă că aveți suficiente informații încât să precizați tipul și să puteți
calcula suprafața acestora); (foto)
 Compartimentări (asigurați-vă că aveți suficiente informații încât să precizați tipul și
să puteți calcula suprafața acestora); (foto)
 Utilități:
o Instalații electrice; dacă există panouri fotovoltaice se solicită procesul verbal de
recepție de la montarea acestora de unde reies caracteristicele sistemului;
o Instalații electrice de forță cu ce putere instalată?
o Instalații sanitare hală (colectare ape pluviale și sistem de hidranți interiori);
(foto)
o Instalații sanitare din vestiare; (foto)
o Instalații de încălzire în hală (tipul); (foto)
o Instalații de încălzire în vestiare (tipul); (foto)
o Centrală termică proprie sau centrala incintei? (foto)
 Se confruntă planurile construcției cu situația din teren; dacă există neconcordanțe și dacă
modificările au afectat pereți de rezistență se solicită autorizația de construire pentru
modificări;
 Stare generală (Foarte Bună, Bună, Satisfăcătoare)

SFATURI
- Dacă nu aveți cum să măsurați înălțimea unei construcții așezați-vă lângă peretele exterior al
acesteia și rugați pe cineva să vă fotografieze împreună cu fațada pe toată înălțimea ei. La birou
puteți calcula înălțimea clădirii cu regula de trei simplă, masurand pe fotografie inălțimea
dumneavoastră și înălțimea halei;
- Cand exista mai multe constructii intr-o incinta, ca să nu încurcați fotografiile, înainte de a începe
să fotografiați o construcție scrieți pe ea cu cretă numărul de inventar sau poziția de pe planul de
situație, fotografiați această inscripție apoi faceți restul fotografiilor pentru acea clădire;
- Solicitați mecanicului șef să își completeze numele și semnătura pe fișele de inspecție după ce le-ați
discutat și completat