Planul unei locuințe (întocmit de sumerieni, acum 5000 de ani)

Lucrarea nr. 3

ÎNTOCMIREA RELEVEULUI
În procesul de proiectare și execuție a construcțiilor, concepția lucrărilor și, uneori,
explicarea lor se realizează cu ajutorul schițelor.
Schițe de proiect = desene întocmite în urma discuțiilor între beneficiar și arhitect, bazate
pe o structură ipotetică (întocmite din imaginație) și care reprezintă un obiect inexistent; după
schițele de proiect se realizează planurile de arhitectură.
Relevee = desene întocmite pe baza unor măsurători efectuate în teren asupra unei structuri
existente.

Releveul unei clădiri este o reprezentare, obținută prin măsurarea și desenarea la scară, în
plan 2D, a unui ansamblu de clădiri, a unei clădiri singulare și/sau a unui subansamblu al acesteia
(elemente de construcție, instalații, pe etape de construire, mobilier, echipamente tehnice, etc.).
Scopul executării unui releveu este realizarea unei documentații tehnice (precise și
complete), atât pentru clădirile pentru care nu exista date (planuri, secțiuni, fațade, detalii), cat și
pentru cele al căror proiect inițial există dar care, din diferite motive (erori de execuție, transformări,
degradări), nu mai corespunde situației reale.

3.1. Tema lucrării: - Întocmirea releveului locuinței /reședinței, conform instrucțiunilor în

vigoare, în acord cu exigențele desenului tehnic.

3.2. Documente de intrare:

- schița întocmită înaintea începerii măsurărilor;
- fișa cadastrală a imobilului / extras de carte funciară / contract de vânzare-cumpărare (opțional);

Instrumente necesare:
• Clipboard sau suport pe susținerea foilor de lucru;
• Creioane (mine negre sau colorate, care pot ajuta la accentuarea cotelor sau a liniilor);
• Ruleta (cu lungimea de minim 5÷10 m). Pentru spatii mari telemetru (aparat pentru măsurarea
indirectă a distanțelor până la obiectele îndepărtate sau inaccesibile);
• Aparatul foto, pentru fotografii de ansamblu și de detaliu.
• Foi de hârtie milimetrică și instrumente pentru desen tehnic (în ipoteza întocmirii releveului
manual) sau computer dotat cu program de desen tehnic (pentru întocmirea releveului digital);

3.3. Documente rezultate:

Memoriu tehnic;
Releveu etaj curent* (pentru apartament)
Releveu apartament
Releveu parter, etaj, mansardă*, subsol* (pentru locuință unifamilială)
Relevee fațade*

Definiții:
• RELEVÉU, relevee, s.n. Măsurarea, desenarea și reprezentarea la scară a elementelor unei
construcții, ale unui ansamblu de construcții sau ale unui detaliu constructiv. ♦ Schiță în
care sunt reprezentate la scară aceste elemente [pl. : relevéuri] – Din fr. relevé. (sursa: DEX
'98)
• Releve - planul / colecția de planuri rezultate prin măsurarea și desenarea unei structuri /
construcții de orice tip.
Dincolo de scopul practic, releveul (plan releveu) reprezintă un instrument de cercetare, care
pune în evidență elementele definitorii ale spațiului, tipologia planului, compoziția fațadelor,
decorațiunile și elementele constructive.
Releveu clădire - reprezentare grafică obținută prin măsurarea și desenarea la scară a
secțiunilor și vederilor, a unui ansamblu de clădiri, a unei clădiri si/sau a unui subansamblu
al acesteia.
• Relevarea - procedurile de măsurare, desenare și reprezentare la scară a elementelor unei
construcții, ale unui ansamblu de construcții sau ale unui detaliu constructiv. Este o
componentă esențială premergătoare oricărei intervenții asupra unei clădiri existente:
consolidări, reabilitări, defuncționalizări, transformări etc.
Relevarea este procesul invers proiectării iar releveul este evident rezultatul acesteia. În
proiectare se întocmește inițial planul și apoi se execută clădirea, în timp ce relevarea
presupune existenta clădirii pentru a întocmi planul pe baza măsurărilor din teren.

Scopul unui releveu (plan releveu)

Scopul unui plan releveu este realizarea unei documentații tehnice cat mai precise și
complete atât asupra clădirilor pentru care nu exista date (planuri, secțiuni, fațade, detalii),
cat și pentru cele al căror proiect inițial exista dar care, din diferite motive (erori de execuție,
transformări, degradări), nu mai corespunde situației reale.

Situații în care realizarea unui releveu clădire este necesară:

• intabulare drepturi (de proprietate, de utilizare, de concesiune, etc);
• obținerea certificatului energetic;
• (re)calcularea impozitului;
• Întocmirea expertizei tehnice;
• (re)evaluări imobiliare și pentru activități de cadastru.
• (re)amenajări spatii cu utilizări diferite (de locuit, de birouri, comercial, de producție, etc);
• amenajări peisajere;
• reconversii funcționale;

Tipuri de relevee:
 • Relevee tehnice de arhitectură;
• Relevee tehnice de structură;
• Relevee de instalații;
• Relevee tehnice de avarii;
• Relevee ale degradărilor/deteriorărilor.

3.4. Elemente de conținut ale releveului:

- compartimentare (pereți interiori/exteriori, de compartimentare);
- goluri (uși / ferestre / parapeți);
- dimensiuni (cote);
- suprafețe (utilă, construită, desfășurată etc )
- denumiri/numere (camere, spatii etc);
- informații finisaje* (tabel atașat - tablou de finisaje)
- informații tâmplărie* (tabel atașat - tablou de tâmplărie)
- trasee instalații*
- mobilier și echipamente fixe (sanitar, bucătărie)*
- echipamente mobile*
- informații personal*
- alte dotări*

* grupurile notate cu „*” sunt opționale, dar, de preferat, realizabile.

3.5. Etapele de realizare ale releveului:

3.5.1. Etapa de teren:

În aceasta etapa se vor efectua:
- identificarea imobilului de relevat (la adresa din actul de proprietate);
- studiul documentațiilor anterioare asupra imobilului*;
- întocmirea schiței de lucru;
- efectuarea măsurătorilor, verificarea acestora și notarea acestora pe schița de lucru;
- stabilirea folosințelor (utilitatea spațiilor/încăperilor);
- efectuarea releveului fotografic.

Regulile unui releveu corect sunt:

 pe schița încăperii (planul) sunt necesare gabaritele (cotele generale de lungime și lățime a
spațiului, inclusiv înălțimea), precum și celelalte cote (plin-gol, interax), inclusiv cotele
ferestrelor, pervazurilor, golurilor de ușă (cu grosimea ramelor).
 specificarea pe plan a tuturor racordurilor conductelor de alimentare (gaz / apă / curent
electric) sau de evacuare (canalizare / aer viciat), precum și alte structuri (aer condiționat,
coolere, etc).
 măsurarea unghiurilor; dacă unghiurile camerei nu sunt drepte, este nevoie sa luați în
considerație și acest aspect.
 tipuri de pardoseli (pardoseala supra-înălțată, încălzire sub pardoseala etc.) și tipuri de
pereți (diafragme de beton, cărămidă, ipsos-carton, lemn, etc);
 fotografii de ansamblu și de detaliu, care ajută la percepția corectă a spațiului și, eventual,
notarea pe plan elementele omise. Indicat este fotografierea din diferite unghiuri (astfel să
rezulte o panoramare a încăperii).
 După măsurare și notare pe schița de lucru, pentru o mai bună înțelegere, se poate întocmi
„desfășurata” fiecărui perete în parte sau o axonometrie (fig. 3.1.).
 Figura 3.1. – „Desfășurata” pereților

“A” – cota intre pereți (la fețele interioare)
“B” – cota din colț până în golul de ușă (inclusiv
rama)
“C” – cota de înălțime din pardoseală până în
tavan
“D” – distanta din colț până în grilajul de aerisire*
“E” – distanta din tavan până în grilajul de
aerisire*
“F” – cota din colț până în golul de geam și pervaz
“G”- distanta din colț până în calorifer*
“H” – cota din pardoseală până în golul geamului
“J” – distanța din colț până în conducta de gaze*
“K” – cota din pardoseală până la partea inferioara
a contorului de gaz*
“L” – cota din colț până în conducta*
“M” – cota din colț până în prize*
“N” – distanța de la perete până la marginea
pervazului
“O” – distanțele sau adâncimile conductelor față
de perete*

* notațiile cu „*” sunt necesare pentru releveele de instalații.

3.5.2. Etapa de birou:

- prelucrarea măsurătorilor efectuate în teren;
- determinarea scării de reprezentare (în funcție de gradul de detaliere, suprafața casei,
formatul final), acesta fiind 1:50 sau 1:100 (mai rar 1:20);
- calculul suprafețelor;
- întocmirea reprezentării grafice a spațiilor relevate (manual / digital);
- întocmirea memoriului tehnic, cu ajutorul informațiilor culese din teren și a măsurătorilor
efectuate;
- centralizarea dosarului final;
- digitalizarea dosarului (în eventualitatea arhivării).
După realizarea documentației, fișierele vor cuprinde releveul, cu următoarele planșe:
• planuri de nivel:
• plan învelitoare;
• plan curte și spatii anexe (la cerere);
• elevație fațadă principala / toate fațadele (la cerere);
• elevații interioare la pereții încăperilor (la cerere);
• elevații plafon (la cerere);
• una / două secțiuni caracteristice; în cazul în care spațiul prezinta diferențe mari de nivel pe
amândouă direcțiile și este dificil de identificat printr-o singura secțiune, se vor realiza doua
secțiuni: transversala și longitudinala);
• fotografii reprezentative ce pot furniza toate informațiile necesare unei ușoare descifrări a
spațiului, cu indicații ale locului din care au fost realizate:
o pentru localizare/ zonificare obiectiv se vor realiza perspective în lungul căilor de acces;
o fotografii de detaliu ale accesului principal și secundar;
o fotografii complete ale fațadelor imobilului;
o minim doua imagini interioare ale fiecărei încăperi;
o fotografii de detaliu finisaje și instalații termice/sanitare/electrice*;
o fotografii niveluri inferioare / superioare (pod)*.

Digitalizarea (vectorizarea) presupune trecerea unui plan de pe suport analog (hârtie, calc,
film etc.) pe suport digital (soft CAD). Rezultatul este un plan CAD editabil (nu este o fotografie a
originalului), ce respecta standardul de reprezentare (layere, culori, convenții de reprezentare,
stiluri de text și cotare etc.) și în care toate elementele sunt vectoriale. Digitalizarea se face utilizând
pachete de software CAD (ex. AutoCAD, ArchiCAD, etc), având ca baza scanarea planului original.
Releveele pot fi realizate și cu ajutorul echipamentelor de scanare laser 3D la un înalt nivel
de precizie, ceea ce permite o detaliere tehnică superioara.
3.6. Anexe:
ANEXA NR. 1.37 la
Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
(aprobat prin Ordinul Directorului General A.N.C.P.I. nr. 700 din 9.06.2014)

RELEVEU APARTAMENT (simplificat)

Scara 1:100
Nr. cadastral al terenului Suprafața (mp) Adresa imobilului

Cartea Funciară colectivă nr. UAT

Cod unitate individuală (UI) CF individuală

Nr. încăpere Denumire încăpere Suprafața utilă [mp]

1 Vestibul
2 Camera
3 Camera
4 Camera
5 Bucătărie
6 Cămară
7 WC Serviciu
8 Baie
9 Debara
Suprafață utilă = ___ mp
10 Balcon
11 Balcon
12 Balcon
Suprafață totală = ___ mp
Executant, Data
(semnătură, ștampilă)
Recepționat, Data
(semnătură, parafa)
 MEMORIU TEHNIC
model-cadru

1. Denumirea lucrării: titlul sub care se elaborează lucrarea (identic cu cel din indicatorul planșelor)
și numărul lucrării în registrul de evidență propriu

2. Beneficiarul lucrării: numele și prenumele sau denumirea, adresa ori sediul

3. Executantul lucrării: numele și prenumele sau denumirea, numărul autorizației

4. Obiectul lucrării: scurtă prezentare, cu datele de localizare și identificare a bunului imobil care
face obiectul lucrării:
a) în cazul bunurilor imobile, terenuri cu construcții, se va face o descriere generală a construcției
conform tabelului următor:
Nr. crt. Destinația Suprafața ocupată la sol Numărul de etaje Numărul de camere
1.
2.
b) în cazul unei construcții care face obiectul proprietății pe etaje sau apartamente se va face o
descriere generală a întregii construcții conform tabelului următor:
Numărul Numărul Numărul Numărul de Modul de numerotare a apartamentelor
blocului de niveluri de scări camere (pe scări/pe întregul bloc)
1.
2.

5. Scopul lucrării: scurtă prezentare a scopului în care se execută lucrarea cadastrală (dezmembrare,
parcelare, ieșire din indiviziune, comasare, intabulare titlu de proprietate, intabulare construcții,
apartamente etc.)

6. Amplasamentul bunului imobil: prezentarea locului unde este amplasat terenul, cu elemente de
reperaj

7. Situația juridică a imobilului în Cartea funciară veche*: prezentarea Cărții funciare în care este
intabulat imobilul în cauză, cu eventuale comentarii dacă apar situații deosebite cu privire la
proprietate și la sarcini sau prezentarea actului de proprietate deținut de proprietar

8. Operațiuni topo-cadastrale efectuate: prezentarea succintă a lucrărilor topografice și cadastrale

efectuate în cadrul lucrării: metodele și aparatura folosite la măsurători, sistemul de coordonate,
punctele de sprijin vechi și noi folosite, descrierea punctelor noi determinate în cadrul lucrării (puncte
de îndesire a rețelei de sprijin sau a rețelei de ridicare) și modul de calcul al coordonatelor punctelor
ce definesc vârfurile conturului parcelelor cadastrale determinate în lucrare, descrierea sumară a
noilor linii de delimitare a parcelelor, calculul suprafețelor (din coordonate) și alte descrieri necesare,
în funcție de specificul lucrării.
 SUPRAFEȚE ȘI INDICATORI URBANISTICI
UTILIZAȚI ÎN PRACTICA CONSTRUCȚIILOR

Conform Ghidului de evaluare a bunurilor imobile – GME 630, elaborate de ANEVAR,

proprietatea imobiliară este definită astfel:
„Proprietatea imobiliară include următoarele elemente corporale:
a) terenul;
b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copacii și
mineralele;
c) toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni, cum ar fi clădirile și
amenajările.
În plus, în mod uzual, sunt considerate ca făcând parte din proprietatea imobiliară toate
atașamentele permanente ale clădirii, cum ar fi instalațiile de apă, electrice, de
încălzire, ca și componentele încorporate, cum ar fi tablourile electrice și ascensoarele.
Proprietatea imobiliară include toate elementele situate în subsol și deasupra solului”

În vederea evaluării cantitative și cuantificării resurselor implicate în procesul de

construire sunt necesare măsurători asupra elementelor componente ale proprietății
imobiliare, implicit asupra terenurilor și construcțiilor. Pentru a cuantifica corect se
impune introducerea noțiunii de suprafață și a ariei aferente acesteia:
SUPRAFAȚA (conform DEX) „Întindere delimitată considerată sub raportul lungimii și
lățimii. ♦ (geom.) Arie limitată de o linie închisă (frântă sau curbă) măsurată în unități
la pătrat”

ARIA este o mărime bidimensională (calculată prin formule geometrice) și este exprimată
ca valoare numerică a măsurii unei suprafețe [m2]SI

TERMENI SPECIFICI STRUCTURILOR CONSTRUITE

(clădiri / construcții inginerești și speciale)

SUPRAFAȚA CONSTRUITĂ (Sc)

Suprafața construită reprezintă suma suprafețelor ocupate definitiv cu clădiri, construcții
inginerești și speciale, cu unul sau mai multe niveluri, calculată ca aria secțiunii orizontale
a clădirii/lor la cota ±0, (cota pardoselii finite a parterului), măsurată pe perimetrul
exterior al pereților.
- Suprafața clădirilor reprezintă suma suprafețelor construite ale clădirilor cu
funcțiuni de bază sau auxiliare. Această categorie poate cuprinde: hale de
producție și depozitare, întreținere, clădiri pentru laboratoare, birouri,
vestiare, garaje, hangare etc;
- Suprafața construcțiilor inginerești și speciale reprezintă suma suprafețelor
construite cu rezervoare supraterane sau subterane, castele de apă, coșuri de
fum, turnuri de răcire, consolidări de taluzuri, ziduri de sprijin, etc.
Pentru suprafața construita mai este folosită și denumirea de „suprafața construită la sol”
(Scs) sau „amprenta la sol” (termenii nu sunt definiți în Legea locuinței).
La calculul ariei construite nu se iau în considerare următoarele:
• rezalidurile și nișele (cu aria mai mica de 0,4 m2);
• scările de acces exterioare și platformele;
• terasele descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei;
• proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul
solului -amenajat
• proiecția la sol a logiilor închise ale etajelor incluse deja în suprafața construită
de la etajele respective
• ariile curților interioare, ale curților exterioare de lumină sau de acces (denumite
în mod curent curți englezești) mai mari de 4m2;
 Cazuri particulare:
- Aria construită (pentru construcțiile subterane și subsoluri) se măsoară la cota finită
a pardoselii și se considera aria secțiunii orizontale cuprinsă în conturul exterior al
pereților inclusiv grosimea zidului de protecție a izolației.
- Aria construită (pentru un imobil amplasat pe un teren în pantă) se calculează pe
plane orizontale în trepte, funcție de teren și specificul construcției.

Suprafața construită aferentă apartamentului reprezintă suma ariilor utile ale logiilor și
balcoanelor precum și a cotei-părți din suprafețele spațiilor de folosință comună ale
clădirilor, la care se adaugă suprafața aferentă ocupata de pereții interiori și exteriori ai
apartamentului.
Cota-parte din spațiile de folosință comună (cota indiviză) este cota de
proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea
comună și este înscrisa în titlul de proprietate. Se calculează ca raportul dintre suprafața
utilă a apartamentului și suma suprafețelor utile ale apartamentelor aflate în același
tronson de clădire / scară de bloc [%].
Spațiile și instalațiile de folosință comună pentru clădiri cu mai multe locuințe sunt
(conform legii locuinței nr. 114 / 1996 actualizată în 2020, anexa 1):
- Casa scării și casa liftului;
- Spații utilizate/dotate pentru spălătorii, uscătorii comune;
- Spații pentru biciclete, cărucioare și pentru uscarea rufelor;
- Spații destinate colectării, depozitării și evacuării deșeurilor menajere;
- Spații pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, în situațiile în care nu se
pot asigura încălzirea centrală și/sau gaze la bucătărie;
- Rampă de acces pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile;
- Instalații de prevenire și stingere a incendiilor, precum și ascensor conform
normelor în vigoare.
Suprafața ocupată de pereți reprezintă suma ariilor proiecțiilor orizontale ale secțiunilor
pereților, panourilor, stâlpilor exteriori și coșurilor. Aria suprafeței ocupată de pereți se
determina pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei suprafeței ocupată de pereți, nu se
iau în considerare pereții despărțitori care nu întrerup continuitatea pardoselilor.

SUPRAFAȚA DESFĂȘURATĂ (SUPRAFAȚA CONSTRUITĂ DESFĂȘURATĂ) (Sd)

Suprafața construita desfășurată a unui imobil reprezintă suma ariilor secțiunilor
orizontale (planurilor) ale tuturor nivelurilor clădirii, delimitate de conturul exterior al
anvelopei clădirii.
La calculul suprafeței construite desfășurate nu se iau în considerare următoarele:
• suprafața subsolurilor cu înălțimea libera de pana la 1,80 m;
• suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spatiile
tehnice sau spatiile destinate protecției civile;
• suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și
copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajate, aleile de acces
pietonal / carosabil din incinta, scările exterioare, trotuarele de protecție (cf. legii
350/2001]

SUPRAFAȚA UTILĂ (Su)

Suprafața utila reprezintă suma tuturor ariilor încăperilor din imobil/apartament (camere
de zi, dormitoare, băi, toalete, bucătării, spații de depozitare - cămări, debarale) și de
circulație din interiorul apartamentului – holuri, sas-uri), încălzite (direct sau indirect)
prin transfer de căldură prin elementele interioare de construcție.
La calculul suprafeței utile ale imobilelor nu se iau în considerare:
• suprafețele logiilor și balcoanelor;
• pragurile golurilor de usi ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m;
• nișele de radiatoare;
• suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (se alocă câte 0.50 m2 pentru fiecare
sobă / boiler de baie (în cazul în care încălzirea se face cu sobe);
• rampa de acces, mai puțin palierele (pentru locuințele duplex).
Suprafața utilă (încălzită) în cazul clădirilor rezidențiale rezultă ca diferența dintre
suprafața construita desfășurată și suprafața ocupata de pereți, stâlpi și alte elemente
structurale.
În unele documentații apare termenul de suprafața utila totală (nedefinită în Legea
locuitei, dar apare în documentațiile cadastrale), ca suma suprafeței utile și suprafața
logiilor și a balcoanelor.

SUPRAFAȚA LOCUIBILĂ (Sl)

Suprafața locuită se determina ca sumă a suprafețelor desfășurate a camerelor locuite /
ocupate. Acestea includ spațiile camerelor cu destinații pentru locuit (dormitoare,
birou/bibliotecă, camerei de zi).
SUPRAFAȚA LOCATIVĂ
Suprafața locativă cu destinația de locuință cuprinde suprafața locuibilă și dependințele
(termen utilizat frecvent între locator și locatar);
Dependințe sunt încăperile care deservesc suprafața locuită, astfel:
vestibulul, antreul, tinda, veranda, culoarul, bucătăria, chicineta, oficiul, cămara,
camera de baie, closetul, spălătoria, uscătoria, pivnița, boxa la subsol, magazia din zid,
logia / terasa acoperită.

Relația între suprafețe

Suprafața construita desfășurata > Suprafața utilă > Suprafața locuită: Sc > Su > Sl
 TERMENI SPECIFICI TERENURILOR
(parcela / incintă)

Spre deosebire de structurile construite, terenurile se cuantifică după următorii

parametrii și indicatori (specifici urbanismului), definiți în continuare:

- SUPRAFAȚA INCINTEI (Si) care reprezintă suprafața delimitată a teritoriului, terenului

sau platformei, necesară amplasării obiectivului de construcții. Pentru construcțiile
care se execută în afara incintei se calculează separat procentele de ocupare a
terenului, luându-se în considerare suprafețele împrejmuite sau (în lipsa acestora)
suprafețele determinate de condițiile tehnice, ale fiecărei categorii de lucrări.
Este calculată ca aria proiecției orizontale terenului delimitat pentru amplasarea
obiectivului de construcții.

- SUPRAFAȚA DE PROTECȚIE ȘI SIGURANȚĂ (Sp) reprezintă suma suprafețelor

determinate de distanțele obligatorii între construcții (retrageri), rețele și instalații.

- SUPRAFAȚA OCUPATĂ (So)

So,= Sc + Sr + St, în care: Sc = suprafața construită; Sr = suprafața aferentă rețelelor de
alimentare cu utilități; St = suprafața aferentă căilor de transport;
• Suprafața rețelelor (Sr) reprezintă suma suprafețelor de teren ocupate de rețelele
exterioare având funcțiuni tehnologice și de instalații amplasate suprateran sau
aerian. Exemple: conducte de apa industriala, potabila, de incendiu, calda sau
rece, tratata sau netratata; conducte de canalizare (ape industriale, uzate
menajere, pluviale); conducte pentru diverși agenți termici (apa, abur), agenți
tehnologici sau de încălzire a construcțiilor; conducte de gaze, conducte pentru
transportul fluidelor; conducte pentru transportul pneumatic al materialelor
pulverulente; cabluri și conducte electrice , precum și structurile de susținere a
acestora etc.
• Suprafața căilor de transport (St) reprezintă suma suprafețelor teren grevate de
existența drumurilor, căilor ferate, pietonale, trotuare, parcărilor, inclusiv
lucrărilor inginerești aferente acestora (poduri, podețe, taluzuri, ramblee, deblee,
îndiguiri, diguri, peroane, tunele etc) și amenajările funcționale specifice
(traversări, parcări, transbordări, acces la rampe, spatii de manevra), conductele
ce deservesc rampele de descărcare - încărcare de vagoane cisterna la liniile de
garaj etc.

- SUPRAFAȚA LIBERĂ este suma suprafețelor de teren, negrevate de construcții sau

determinate de distanțele obligatorii intre construcții, rețele și instalatii, stabilite
conform reglementarilor legale în vigoare. Se calculează ca diferență între suprafața
incintei și suma suprafețelor ocupată și de protecție și siguranță:
Sliberă = și – (Sp + So) [m2]
 Cota indiviză teren este un termen juridic, referitor la terenul pe care s-a
construit ansamblul de locuințe individuale / apartamente și se referă la procentul din
suprafața terenului care se alocă fiecărui apartament construit deasupra acestei suprafețe
comune. Este utilizat în cazul comercializării apartamentelor care, în afară de drepturilor
de proprietate care se transferă spre noul proprietar, poate (sau nu) transfera și dreptul
de proprietate asupra cotei indivize teren.
Cota indiviza de teren atribuită suprafeței aferente fiecărui apartament nu poate
fi vândută de sine stătător de către proprietarul terenului respectiv. Terenul aferent unui
bloc de locuințe trebuie tratat în totalitatea sa, fără a se vinde fracționat, către fiecare
proprietar de apartament căruia ii revine o cota parte (cota indiviza). În acest sens, am
în vedere și definiția indiviziunii tratata ca un drept de proprietate pe care doua sau mai
multe persoane îl au, pe cote-părți, asupra unor bunuri privite ca o totalitate nedivizata
(conform prevederilor art. 649 alin. 1 lit. a Cod civil).
Cota indiviză teren este utilizată pentru calculul impozitului aferent proprietății
imobiliare (format din două componente: impozit pe proprietatea construită și impozit pe
terenul aferent – cota indiviză teren). Practic, când un cumpărător achiziționează un
apartament (dobândind în același timp și dreptul de proprietate asupra cotelor indivize
din părțile comune ale blocului, asupra anexelor gospodărești și asupra altor construcții,
inclusiv asupra terenurilor pe care acestea sunt construite) are loc o singura livrare (livrare
principala). De aceasta livrare principala depinde și dobândirea de către persoana fizica
a dreptului de proprietate asupra cotelor indivize din părțile comune ale blocului, anexele
gospodărești și terenurilor pe care acestea sunt edificate, fără ca acest drept sa fie
dobândit printr-o achiziție separată. Astfel, dezvoltatorul imobiliar realizează o
operațiune unica ce nu poate fi divizata artificial prin vânzarea separata a cotelor
indivize.
 INDICATORI URBANISTICI

Indicatorii urbanistici sunt instrumente urbanistice specifice de lucru pentru

controlul proiectării și al dezvoltării durabile a zonelor urbane, se regăsesc în Certificatul
de urbanism și care se definesc și se calculează (conform Legii 350/2001 privind
amenajarea teritoriului și urbanismul, actualizată), după cum urmează:

COEFICIENT DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT%) - raportul dintre suprafața construită

desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă
în unitatea teritorială de referință.
S
CUT = d  100 [%]
Si

PROCENT DE OCUPARE A TERENULUI (POT%)

Pentru întocmirea planului general al obiectivelor de investiții (clădiri cu caracter
social, cultural, de producție, depozitare și/sau transport) se impune respectarea
procentul de ocupare a terenului pe care se execută construcțiile respective (așa cum
este prevăzut în certificatul de urbanism / autorizația de construire, preluat din Planul
urbanistic zonal)
Procentul de ocupare a terenului a terenului G, se calculează ca raport dintre
suprafața ocupată și suprafața incintei.
S S + Sr + S t
POT = o = c  100 [%]
Si Si

- Suprafața ocupată (So)

So,= Sc + Sr + St, în care Sc = suprafața construită, Sr = suprafața aferentă rețelelor de
alimentare cu apă, gaz, electricitate, canalizare etc, St = suprafața aferentă căilor de
transport;
- Suprafața incintei (Si) care reprezintă suprafața delimitată a teritoriului, terenului sau
platformei, necesară amplasării obiectivului de construcții. Este calculată ca aria
proiecției orizontale terenului delimitat pentru amplasarea obiectivului de construcții.

Excepții de calcul al indicatorilor urbanistici POT și CUT:

- dacă o construcție nouă este edificată pe un teren care conține o clădire care nu este
destinată demolării, indicatorii urbanistici (POT și CUT) se calculează adăugându-se
suprafața planșeelor existente la cele ale construcțiilor noi;
- dacă o construcție este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja
construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului inițial,
adăugându-se suprafața planșeelor existente la cele ale noii construcții.
 În Certificatul de urbanism (C.U.), valorile POT și CUT sunt maximale; acest lucru
implică construirea fără a depăși aceste valori. Se observă (din definirea indicatorilor de
urbanism) că au fost obținuți din suprafața incintei, la care s-au impus restricții impuse
de regulile de urbanism, precum și cele rezultatele din impunerile aduse de firmele de
deservire cu servicii (rezultate din avizele și acordurile acestora, impuse de C.U.) și/sau
cele impuse de Codul civil.
Funcție de valorile maxime ale CUT-ului, ale POT-ului și a înălțimii impuse, precum
și de restricțiile impuse zonei (din PUZ sau PUD), se pot face calcule (inițiale) pentru
stabilirea gabaritelor clădirii.
Astfel, se poate crește regimul de înălțime pentru o clădire și, în același timp,
reduce POT, pentru a respecta CUT (același volum al unei clădiri poate fi repartizat mai
mult pe orizontala sau pe verticala în funcție de reglementările fiecărei zone în parte).
În general, în zonele urbane, se impune un POT ridicat, mai ales în centrele
orașelor. Totodată, se poate impune un CUT ridicat (cazul construcțiilor înalte construite
pe o suprafață mica de teren și regim mare de înălțime, deci POT mare pe o incintă mică
și valoare mare a CUT-ului).
Prin contrast, în cazul suprafețelor comerciale de tip hypermarket sau a zonelor
industriale, se remarcă o valoare a POT-ului mare, dar un CUT mic, regimul de înălțime
fiind redus. Aceasta cauzată de faptul că:
- aceste funcțiuni se găsesc în general în afara orașului unde exista suprafețe mari și
ieftine de teren;
- este mult mai ieftin sa construiești o clădire doar pe parter sau cu regim mic de
înălțime.

PUG: „Alinierea clădirilor e obligatorie. Retragerea de la aliniament va fi de 3 – 5 m, PUZ-

ul urmând a stabili dimensiunea acesteia pentru fiecare situație în parte.”

- Retragerile reprezintă distanțele minime de la limita de proprietate (perimetrul

suprafeței incintei) și pot fi frontale, posterioare și laterale (în funcție de fațada/ele
la care se raportează). Sunt menționate în Certificatul de urbanism.
- Edificabilul maxim reprezintă suprafața pe care se poate construi (terenul rămas
disponibil după ce, în amplasamentul construcției, s-au aplicat restricțiile / retragerile
impuse de PUZ).

Exemple:
- Retragerea frontală reprezintă spațiul necesar pentru parcarea unei mașini. Parcarea
mașinilor rezidenților se face doar în interiorul parcelei/incintei (a proprietății
private). Pe strada pot parca doar vizitatorii, atât timp cat nu exista restricții rutiere
sau parcarea acestora se poate realiza în cadrul proprietății. Pe aceasta suprafață se
pot amenaja platforme, amenajări peisagistice, circulații, etc, (exclus garaj, acesta
putând fi construit în același edificabil, având corp comun cu restul clădirii - sau nu,
respectând suprafață edificabilului maxim).
- Retragerile laterale se considera și în acest caz distanta masurata de la limita de
proprietate. în acest fel se poate realiza o buna iluminare naturala a camerelor cu
ferestre pe fațadele laterale. Excepție de regulă, o fac fațadele tip calcan (fără
deschideri/zone vitrate), caz în care clădirile vor fi amplasate pe limita de proprietate.
- Retragerea posterioara este și ea dimensiunea măsurată de la limita de proprietate.
Spațiu creat prin aceasta retragere este dedicat grădinii, dar se considera un spațiu
minim pentru a avea o amenajare cu funcțiunea de intimitate. Acesta este și motivul
pentru care se optează pentru un spațiu intim în spatele casei, departe de zgomotul
străzii sau privirile trecătorilor. Se face diferența intre acest spațiu, în totalitate
privat, și spațiul din fata casei, generat de retragerea frontală, spațiu care face
trecerea dintre public și privat.

retragere
suprafaţă incintă posterioară

edificabil maxim

retrageri laterale

retragere frontală

Planul de amplasament al proprietății (www.idei urbane.ro)

Toate aceste elemente (retragerile) pot fi modificate în funcție de parcela și

reglementările unei zone (PUZ), care se impune drept cod de locuire în comunitate.
POT și CUT pot fi modificați după reglementările existente și după exigențele
beneficiarului, prin întocmirea unui PUD (Plan Urbanistic de Detaliu), fiind un proces de
durată, ce implică resurse suplimentare (costuri și timp suplimentare).

Bibliografie:
- Legea locuinței, 114/1996 actualizată în 2020, anexa 1;
- Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
- Legea 162/2011 (completează anexa 2 din Legea 350/2001).
- Lege nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de
proprietari
- STAS 4908/1985 - Arii și volume convenționale pentru clădiri civile, industriale și
agrozootehnice
- STAS 7468/1980 – Calcularea gradului de ocupare a terenului și amplasarea
construcțiilor
- STAS 1434/1983 - Linii, cotare, sume convenționale, indicator
- https://www.ideiurbane.ro/despre-pot-si-cut/
EXEMPLE DE RELEVEE
RELEVEU PARTER
RELEVEU ETAJ
FAȚADA PRINCIPALA FAȚADA POSTERIOARA

FAȚADA LATERALA DREAPTA FAȚADA LATERALA STÂNGA

PLAN DE SITUAȚIE (de amplasament)
Exemple relevee instalații