Raport Eval Document - 117553

2012
2Rev 120681/17.05.2012
RAPORT DE EVALUARE
STATIE ELECTRICA
AFLATA IN PROPRIETATEA
S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L.
- MAI 2012 -
1 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA
REZULTATELE EVALUARII
Pentru estimarea valorii de piata a activului STATIE ELECTRICA compus din elemente de natura imobiliara si mobiliara (teren si constructii + echipamente si instalatii specifice ) aflat in patrimoniul S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client si de la situatia particulara a societatii comerciale - aceasta, din punct de vedere juridic, fiind in insolventa. Statia 400(220)/220/20kV Calea Aradului, judetul Timis este amplasata in imediata apropiere a LEA 220kV Sacalaz Arad, racordandu-se la Sistemul Energetic National prin intermediul unei LEA 220 kV si are o putere instalata 2x125/63/63MVA 220/20/20kV si este realizata cu echipament furnitura ABB. Statiile de 400kV si 220kV sunt de tip exterior iar statia 20kV este de tip interior. Statia Calea Aradului a fost proiectata pentru a fi posibila realizarea in viitor a unei statii complete ce va functiona la tensiunea nominala de serviciu 400kV, cat si montarea a unor autotransformatoare 400/220/20kV. Terenul aferent statiei este de 42927 mp . Accesul se realizeaza pe un drum betonat, direct din Calea Aradului.
In scopul atingerii obiectivului propus s-au luat in considerare prevederile Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2011, activitatea de evaluare fiind adaptata la specificul activului din componenta patrimoniului S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L., avand in vedere si caracteristicile speciale ale societatii in prezent (situatia juridica, situatia activului); toate analizele si estimarile au fost efectuate in conformitate cu standardele de evaluare internationale, cu legislatia actuala, si cu starea si perspectivele obiectivelor.
VPIATA STATIE ELECTRICA(rotunjit) = 7.9 mil Euro (cca. 33.5 mil lei)
In estimarea deprecierilor globale si a valorilor de piata ale activului evaluat s-au avut in vedere urmatoarele aspecte: - proprietate specializata - specificitatea activelor (utilaje si echipamente) si imposibilitatea unei utilizari alternative - supradimensionarea - implicit grad de utilizare redus al capacitatii Tinand cont de aceste aspecte care diminueaza interesul unor posibili investitori, de perspectivele de continuare a activitatii specifice, in contextul actualei conjucturi economice, s-au impus decotari asupra valorilor de piata, astfel incat valorile finale sa fie cat mai apropiate de potentialul real de valorificare.
Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV
Pagina 2
Avand in vedere valoarea estimata pot fi precizate urmatoarele: Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport; Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Cursul valutar luat in considerare in calcule a fost de 4,2429 RON/Euro (cursul BNR din data de 05.09.2011 data de intrare in insolventa).
Cu stima,
DIRECTOR Sorin POPA expert evaluator ANEVAR si RICS MAA-EPI, MBA, MRICS, MSc, REV
Alin Tiberiu Vulea expert evaluator ANEVAR MTA-EPI
Pagina 3
CUPRINS
1. 2. CERTIFICARE ............................................................................................................................................................. 5 GENERALITATI ......................................................................................................................................................... 6 2.1. IDENTIFICAREA SOCIETATII ........................................................................................................................ 6 2.2. OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII ......................... 6 2.3. DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE. ASPECTE JURIDICE ...................................................... 6 2.4. BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE.................................................................................. 6 2.5. DATA EVALUARII ............................................................................................................................................ 7 2.6. SURSE DE INFORMATII ................................................................................................................................... 7 2.7. MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA ................................................................................ 7 2.8. INSPECTIA PROPRIETATII ............................................................................................................................. 8 2.9. CLAUZA DE NEPUBLICARE .......................................................................................................................... 8 2.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI....................................................................................................... 8 2.11. IPOTEZE SI CIRCUMSTANTE LIMITATIVE ................................................................................................ 8 3. PROCEDURA DE EVALUARE .............................................................................................................................. 10 3.1. ETAPE PARCURSE ................................................................................................................................................ 10 4. ANALIZA DATELOR .............................................................................................................................................. 11 4.1. PROPRIETATI IMOBILIARE ................................................................................................................................... 11 4.2. INSTALATII, MASINI SI ECHIPAMENTE IMOBILIZARI CORPORALE MOBILE....................................................... 13 4.3.1 ABORDAREA PRIN COST ...................................................................................................................................... 13 5. ANEXE ........................................................................................................................................................................ 17
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Prezentarea evaluatorului Fotografii Grila evaluare teren Tabel centralizator valori constructii Tabel centralizator valori bunuri mobile ( echipamente si instalatii + imobilizari in curs) Copii extrase CF Plan de situatie Memoriu tehnic statie electrica Comparabile terenuri
Pagina 4
1.
Prin prezenta se certifica faptul ca:

CERTIFICARE
Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul acestui raport, nu are nici un interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de evaluare IVS si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardul international de verificare de rapoarte de evaluare; Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia patrimoniului care face obiectul raportului; In prezent evaluatorul este membru titular ANEVAR si UNEAR si a indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul are incheiata asigurare de raspundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A. Cu stima, Alin Tiberiu Vulea expert evaluator ANEVAR MTA-EPI Sorin POPA expert evaluator ANEVAR si RICS MAA-EPI, MBA, MRICS, MSc, REV
Pagina 5
2.
2.1.
IDENTIFICAREA SOCIETATII
GENERALITATI
Denumire Forma juridica Sediul
EXCLUSIV AGROLINE S.R.L. Societate cu raspundere limitata Sat Carani, Comuna Sanandrei, nr.391J, jud. Timis
2.2.
OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII
Obiectul evaluarii il constituie activul statie electrica Calea Aradului din patrimoniul Exclusiv Agro Line SRL. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a activului statie electrica, asa cum este definit in standardele internationale de evaluare - IVS, in vederea informarii Adunarii Generale a Creditorilor. Prezentul Raport de evaluare se adreseaza: S.C. EXCLUSIV AGROLINE S.R.L., prin CASA DE INSOLVENTA TRANSILVANIA S.P.R.L. in calitate de client ADUNAREA CREDITORILOR in calitate de destinatari. Evaluatorul nu isi asuma raspunderea decat fata de clientul si destinatarul lucrarii.
2.3.
DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE. ASPECTE JURIDICE
Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra obiectivului analizat statie electrica- din patrimoniul S.C. EXCLUSIV AGROLINE S.R.L. Evaluarea are loc in ipoteza lipsei de sarcini.
2.4.
BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE
Evaluarea realizata in cadrul prezentului raport a fost realizata conform Standardele Internationale de Evaluare editia 2011: IVS - Cadrul general IVS 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evaluarii IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare IVS 220 Imobilizari corporale mobile De asemenea, asa cum se arata in continuare, s-au avut in vedere prevederile Standardului International de Practica in Evaluare GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare conform IVS 2007 si IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare).
Pagina 6
2 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA Evaluarea executata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a statiei electrice din patrimoniul S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. . Conform Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2011 definitia valorii de piata este: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
2.5.
DATA EVALUARII
La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si situatiilor patrimoniale ale S.C. EXCLUSIV AGROLINE S.R.L. corespunzatoare datei de 05.09.2011,data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator .
2.6.
SURSE DE INFORMATII Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: Evaluatorul a avut la dispozitie copii ale extraselor CF, planuri de situatie Aspecte tehnice si tehnologice; Aspecte juridice; Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionarea, zona in care este amplasata proprietatea, stadiul de realizare al constructiilor, etc); Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori imobiliari de pe piata localitatilor in care societatea imobiliara detine activul, informatii privind cererea si oferta preluate de la agentii imobiliare si din publicatii si site-uri de profil(pentru evaluarea terenului); alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.
Documentele si informatiile referitoare la S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantii societatii. Evaluatorul nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.
2.7.
MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA
Valoarea este exprimata in EUR si in RON la data referinta 05.09.2011, avand in vedere cursul de la data intrarii in insolventa 05.09.2011 - 4.2429 RON/EUR. In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data evaluarii, fara conditii deosebite de plata.
Pagina 7
2.8.
INSPECTIA PROPRIETATII
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluatori in perioada septembrie- octombrie 2011 insotiti de catre reprezentanti autorizati ai S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L., care au furnizat si informatiile necesare evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale cladirilor, terenului sau amplasamentelor invecinate si nu au fost inspectate partile ascunse ale cladirilor.
2.9.
CLAUZA DE NEPUBLICARE
Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele de la pct. 2.2 atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
2.10.
RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre conducerea S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L., corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului. Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nicio responsabilitate fata de o terta persoana, in nicio circumstanta.
2.11.
IPOTEZE SI CIRCUMSTANTE LIMITATIVE
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: 1. Ipoteze: S-a aplicat doar abordarea prin cost datorita caracterului special al obiectivului analizat proprietate specializata statie electrica. Fiind o investitie noua s-au considerat relevante informatiile din contabilitate Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre reprezentantii EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare; Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si tranzactionabil, in afara cazului in care se specifica altfel; Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru acuratete; Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu conducerea EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L., nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatilor analizate sau proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta
Pagina 8
2 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Valoarea de piata estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valorile estimate pot fi nerelevante sau necorespunzatoare la un alt moment; S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare; Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de limitele fiecareia dintre ele; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu avea cunostinta. Nefiind puse la dispozitie planuri/relevee ale constructiilor, in evaluarea acestora s-au considerat suprafetele comunicate de catre reprezentantii companiei sau cele ajustate fata de situatia initiala prezentata, in functie de informatiile suplimentare primite. Incepand cu data de 04.11.2011 societatea si-a schimbat denumirea din S.C. ATON TRANSILVANIA S.R.L. in S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. astfel orice referire din cadrul prezentului raport referitoare la Aton Transilvania este valabila pentru Exclusiv Agro Line.
2. Conditii limitative: Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica intregii afaceri si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. Evaluatorului nu i-au fost puse la dispozitie date privind caracteristicile tehnice si constructive ale diferitor active din patrimoniul societatii evaluate (ex. suprafetele fundatiilor, platformelor betonate suprafata drumului; fundatii, canale, imprejmuiri, instalatii electrice exterioare la statia electrica). Costul de inlocuire net al acestor active a fost considerat valoarea contabila, diminuata cu deprecierile estimate la un anumit nivel, astfel incat dupa deducerea acestora, valorile propuse sa fie cat mai apropiate de un posibil pret de valorificare pe piata.
Pagina 9
3.
PROCEDURA DE EVALUARE
3.1.
Etape parcurse
Etapele parcurse pentru determinarea valorilor au fost: inspectia obiectivului; discutii purtate cu reprezentantii S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. Dl. Andrei Vieriu, Dna. Sgarta Luminita; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii si estimarea opiniei evaluatorului. impreuna cu reprezentantii EXCLUSIV AGRO LINE au fost corelate situatiile scriptice cu situatiile din teren amplasare, delimitare, vecinatati, cai de acces, pozitie in Cartea Funciara, identificare utilaje/echipamente; evaluarea mijloacelor fixe mobile componente ale patrimoniului S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. s-a efectuat in functie de caracteristicile functionale, de utilitatea lor actuala si de perspective pentru activitatea comerciala, sau de un potential pret de valorificare pe piata utilajelor second-hand; suma componentelor teren, constructii si echipamente reprezinta costul de inlocuire net; In continuare sunt prezentate estimarile valorilor de piata a activului Statie electrica Calea Aradului:
Nr. crt
Denumire
Activ imobilizat teren
Valoare de piata (euro) 214,635 2,517,947
Valoare de piata (lei) 910,675 10,683,397
Statie electrica
constructii bunuri mobile (echipamente, instalatii etc)
5,174,448 7,907,030
21,954,665 33,548,738
Total Statie electrica
Pagina 10
4.
4.1. Proprietati imobiliare
ANALIZA DATELOR
Conform GN1 - Evaluarea proprietatii imobiliare: Proprietate imobiliara. Terenul si toate lucrurile care sunt parte naturala a terenului, de exemplu: copacii si mineralele, ca si obiectele adaugate de oameni, cum ar fi cladirile si amenajarile amplasamentului. Toate instalatiile permanente ale cladirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de incalzire si de aer conditionat, cablurile electrice si cele incluse in constructie, cum ar fi lifturile sau ascensoarele, fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliara. Proprietatea imobiliara include toate constructiile si amenajarile de la suprafata si din subteran. - . Evaluarea activelor la valoare de piata porneste de la conceptul de cea mai buna utilizare care reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de pe piata. Analiza se poate realiza in doua cazuri: (1) cea mai buna utilizare a terenului considerat liber si (2) cea mai buna utilizare a proprietatii construite. Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai buna utilizare trebuie sa fie: admisibila legal, fizic posibila, financiar fezabila si maxim productiva. Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber sau cea a terenului construit. Practic, tinand cont de tipul constructiilor si dotarilor aferente proprietatilor si de amplasarea acestora, precum si de utilizarile actuale, cea mai buna alternativa posibila pentru obiectivul analizat este cel actual: proprietate specializata statie electrica . Analizand aceste alternative prin prisma criteriilor amintite, este evident ca sunt intrunite conditiile impuse: - permisibilitate legala - utilizarea indeplineste conditia de fizic posibila - criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea fiecarei proprietati imobiliare acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita in conditiile pietei specifice locale prin inchiriere; - criteriul de maxima productivitate se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii), si se realizeaza in ipoteza utilizarilor actuale. Terenuri (inregistrate in balanta de verificare in contul 211) Efectuarea lucrarii de evaluare a terenurilor pentru stabilirea valorii de piata a acestora implica o analiza atenta si detaliata a activelor in cauza. Pentru realizarea acestui deziderat, este necesar a se realiza o serie de activitati dupa cum urmeaza:
Pagina 11
4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA inspectia pe teren care are drept scop cunoasterea generala si in detaliu a terenului, a vecinatatilor acestuia, a conditiilor generale de amplasare, a specificului activitatii desfasurate in zona, a procentului de ocupare a terenului, a gradului de echipare cu utilitati a terenului etc. incadrarea terenului in ansamblul general pentru a se determina elemente necesare care sunt: zona de amplasare, marimea terenului, posibilitatile de parcelare (lotizare) ulterioara, dotarea amplasamentului cu utilitati, accesele la amplasament, poluarea zonei si natura agentilor poluanti (daca exista), orientarea terenului fata de punctele cardinale etc. efectuarea unei analize privind cea mai buna utilizare a terenului - in varianta de teren liber respectiv in varianta de teren construit. Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna analiza alternativei de utilizare a proprietatii pentru a se obtine un profit maxim. Cea mai buna utilizare este definita ca fiind utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, posibila a fi realizata fizic, sa fie fezabila din punct de vedere financiar si permisa legal si care are ca rezultat cea mai mare valoare ce poate fi obtinuta. Pentru stabilirea valorii de piata a terenurilor, Standardele Internationale de Evaluare IVS, din 2007 prin Standardul International de Practica in Evaluare GN 1 / 2007 recomanda utilizarea a sase metode de evaluare a terenurilor (comparatia directa a vanzarilor, tehnica parcelarii, tehnica alocarii, tehnica extractiei, tehnica reziduala a terenului si capitalizarea rentei funciare), dintre care, in functie de situatia concreta a activului imobiliar in contextul celei mai bune utilizari si in functie de informatiile ce se pot obtine, se selecteaza aplicarea uneia sau a mai multor metode de evaluare.
OBS. Estimarea valorii de piata a terenului se regaseste in partea finala a raportului de evaluare in ANEXE. Terenul aferent statiei electrice este de 42927mp si este format din doua parcele conform CF 413213 categoria de folosinta curti constructii - cu suprafata de 42727 mp si CF 416339 cu suprafata de 200 mp ( pe care este edificat un stalp de inalta tensiune). Desi parcela de 200 mp are alta categorie de folosinta arabil- a fost tratata unitar din punct de vedere al evaluarii deoarece are aceeasi utilizare. Constructii (inregistrate in balanta de verificare in contul 212)
Pentru evaluarea constructiilor aflate in proprietatea S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. au fost parcurse urmatoarele etape: o documentarea, pe baza listelor din contabilitate si a informatiilor furnizate de catre reprezentantii societatii comerciale care au cuprins toate lucrarile aflate in proprietatea S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L.; o inspectia spatiilor si verificarea practica a concordantei situatiei din teren cu informatiile din documentele furnizate precum si determinarea unor elemente necesare pentru evaluare; o discutii purtate cu reprezentantii S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L. in vederea stabilirii vechimii lucrarilor de reparatii sau reabilitare a unor elemente de structura, instalatii sau finisaj, precum si asupra altor aspecte de natura juridica sau economica care ar putea influenta valoarea proprietatii; o analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
Pagina 12
4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA o o o aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinare valorii proprietatii imobiliare. Valoarea de piata s-a estimat pornind de la costul de inlocuire brut al constructiilor din care s-a scazut deprecierea fizica a acestora si deprecierea externa. Costul de inlocuire net al constructiilor cuprinse la statia electrica a fost considerat egal cu valoarea contabila minus deprecieri totale, neavand suficiente informatii referitoare la caracteristicile constructive (suprafete, dimensiuni etc.);.
OBS. Valorile de piata, totale si pe componente se regasesc in partea finala a raportului de evaluare in ANEXE.
4.2.
Instalatii, masini si echipamente imobilizari corporale mobile
Potrivit procedurilor si standardelor internationale de evaluare IVS 220 in cazul imobilizarilor corporale mobile in general o cale de estimare a valorii foloseste una sau mai multe metode de evaluare. In functie de natura si scopul proprietatii pot fi aplicate trei abordari in evaluare. Acestea sunt abordarea prin comparatia vanzarilor, abordarea prin cost si abordarea prin piata. Aplicarea acestora va permite evaluatorului sa determine valoarea de piata sau o alta valoare diferita de valoarea de piata. Structura si componenta bunurilor evaluate a fost stabilita pe baza documentelor (liste de inventar) si a delimitarilor pe active; se considera ca - in concordanta cu declaratiile clientului - toate bunurile sunt in stare de functionare, cu exceptia celor care sunt evidentiate altfel pe listele anexate. Asa cum s-a aratat si mai sus, tinand cont de destinatia bunurilor si conjuctura in care are loc evaluarea, s-a estimat costul de inlocuire net asa cum este prevazut in Standardul International de Evaluare IVS 220.
4.3.1
Abordarea prin cost
Pornind de la valoarea de nou (cost de inlocuire brut) s-a estimat un nivel al deprecierii astfel incat dupa deducerea acesteia valorile propuse sa fie cat mai apropiate de un posibil pret de valorificare pe piata. Valoarea determinata prin abordarea prin cost presupune continuitatea utilizarii bunului, potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit sau adaptat in prezent, acesta pastrandu-si locatia. Acest lucru este adecvat atunci cand sunt intrunite urmatoarele conditii: bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera; bunul are durata de utilizare ramasa; continuarea utilizarii prezente este practica; o utilizare alternativa nu ar fi fezabila. In cazul utilajelor, aceste ipoteze presupun ca acestea sunt instalate, functioneaza si reprezinta o parte integranta a entitatii in cadrul careia exista.
Pagina 13
4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA Evaluarea, in ipoteza continuarii utilizarii, solicita ca evaluatorul sa ataseze definitiei generale a valorii de piata, explicatii suplimentare privind ipoteze si conditii limitative care afecteaza concluziile privind valoarea. Exista numeroase definitii ale abordarii prin cost, multe dintre acestea derivand din principiul substitutiei, care stipuleaza: un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate mai mult decat costul obtinerii unei proprietati substitut de pe piata libera, avand o utilitate similara proprietatii subiect. Principiul substitutiei este aplicabil unui activ individual, cat si unei intregi unitati, idee in care definitia abordarii prin cost este urmatoarea: Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea costului prezent (actual) al unui activ, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizica, functionala, economica . Pentru determinarea valorii urmarite a fost estimat costul de inlocuire brut, din care s-a scazut cota aferenta deteriorarii / uzurii fizice si tuturor celorlalte forme de depreciere tinand cont de vechime si stare, de deprecierea economica, functionala si in raport cu protectia mediului, costul de inlocuire net rezultat fiind considerat la un nivel potential de valorificare pe piata (conform prevederilor metodei comparatiilor de piata). Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi: Determinarea costului de inlocuire brut Estimarea deprecierii acumulate pentru fiecare bun mobil Determinarea costului de inlocuire net prin scaderea deprecierii acumulate din costul brut, conform formulei prezentate in continuare: Cost inlocuire NET = Cost inlocuire BRUT Deprecierea totala Opinia privind valoarea fiecarui bun evaluat s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre proprietar si a observatiilor efectuate de catre evaluator in cursul inspectiei in teren. Costul actual (curent) poate fi: Costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) reprezinta totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluarii pentru inlocuirea echipamentului evaluat cu un altul in stare noua, cu caracteristici tehnico-economice similare celui cu care se inlocuieste. Costul de reproductie brut este costul producerii unui bun identic cu cel evaluat. Optiunea evaluatorului pentru unul din cele doua costuri trebuie sa se bazeze pe un proces de analiza a celei mai favorabile situatii din punct de vedere al conditiilor de investitie si de costuri in exploatare. Valoarea de inlocuire se determina, atunci cand este posibil, in functie de preturile de productie sau de livrare in vigoare la data evaluarii. Daca reproductia nu mai este posibila (poate din cauza disparitiei materialelor de constructie specifice) si nici tehnic fezabila, din cauza progresului inregistrat in acea ramura industriala, baza adecvata de evaluare devine costul de inlocuire. In general, costul de inlocuire pentru un substitut modern este mai scazut decat costul de reproductie a bunului subiect, diferenta dintre acestea reprezentand forma de depreciere functionala (costuri de capital in exces). In situatia in care pentru unele echipamente nu exista valori de tranzactie (de ex. pentru ca acestea nu se mai fabrica in prezent sau variantele actuale prezinta diferente semnificative fata de obiectul analizat), valoarea de inlocuire se determina avand in vedere data fabricatiei si parametrii tehnico-functionali principali ai obiectului supus evaluarii, utilizand urmatoarele metode: metoda identificarii, consta in stabilirea identitatii echipamentului pentru care se determina valoarea de inlocuire, cu echipamente care au valori de tranzactie curente si se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu obiectul de evaluat. metoda asimilarii, consta in compararea echipamentului care se evalueaza cu echipamente cu
Pagina 14
4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA parametrii esentiali foarte apropiati ca marime, care au valori de tranzactie curente si se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu obiectul de evaluat. metoda corelarii, se aplica in situatiile cand se iau ca baza de calcul unul sau mai multe echipamente asemanatoare constructiv si ca destinatie cu echipamentul care se evalueaza si la care marimea parametrilor difera esential fata de obiectul evaluarii cu mai mult de + / - 5%, fara insa ca diferenta intre marimea parametrilor tehnico-functionali sa fie exagerata. Aceasta metoda consta in: o compararea echipamentului ce se evalueaza cu unul sau doua echipamente care au stabilite valori de tranzactie; o stabilirea diferentei intre marimile parametrilor esentiali pentru evaluare; o calculul valorii de inlocuire a echipamentului se evalueaza in raport cu valoarea de inlocuire a echipamentului sau a echipamentelor cu care se face corelarea prin calcule de proportionalitate simpla, interpolare sau extrapolare. metoda indicilor de actualizare a preturilor de productie si de livrare, care se aplica sub forma de exceptie, in situatiile in care reevaluarea bunurilor mobile nu poate fi efectuata prin metodele anterioare. Pentru estimarea valorii de inlocuire (cost de inlocuire brut), evaluatorul a analizat piata potentiala a bunurilor evaluate pentru identificarea potentialului ofertei, precum si al gradului de absorbtie pe piata interna secundara (vanzare second-hand). Aprecierea gradului de depreciere efectiv (cu care se fac deduceri din costul de inlocuire brut) este sarcina evaluatorului, care va lua in considerare urmatoarele elemente ca si orice alte elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economica: deteriorarea fizica: pierderea de valoare ca rezultat al utilizarii si uzarii unui activ in functiune si din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica a unui bun sunt: varsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de lucru). deprecierea functionala: pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Deprecierea functionala este independenta de orice deterioare fizica a proprietatii. Procedura consta in identificarea si cuantificarea a diversi factori care contribuie la acest tip de depreciere. Acestia includ elemente cum ar fi: schimbarile in design, materiale sau de proces, inadecvari, supradimensionari, lipsa de utilitate sau costurile variabile de functionare in exces; deprecierea economica: pierderea de valoare rezultata ca urmare a actiunii unor factori externi activului. Cauze: cererea redusa, concurenta acerba, schimbari intervenite in aprovizionarea cu materii prime, costuri sporite de achizitionare materii prime, forta de munca, utilitati, inflatia, legislatia de mediu s.a., fara a fi posibila o crestere corespunzatoare a pretului de vanzare a produsului. Deteriorarea fizica totala se stabileste acolo unde este posibil prin segregare: se estimeaza ponderea subansamblelor principale in total valoare echipament si se aplica grade de uzura diferentiat pe fiecare componenta. Deprecierea pe componente elemente cu viata lunga sau scurta se estimeaza luand in considerare durata de utilizare ramasa care se raporteaza la durata totala de viata a echipamentului, precum si concordanta numarului de kilometri parcursi de la punerea in functiune a fiecarei componente cu numarul maxim de kilometri indicat de producatori. Formula de calcul a deprecierii, luand in considerare varsta in ani sau km, este:
Varsta _ efectiva Varsta _ efectiva Viata _ totala Varsta _ efectiva Durata _ ramasa _ de _ viata
Pagina 15
4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA In concluzie s-a estimat deprecierea utilajelor dupa starea constatata la inspectia pe teren, precum si luand in considerare data de achizitie comunicata de catre proprietar. Dupa aplicarea procedurii prezentate anterior, deducand din costul de inlocuire brut deprecierea rezultata pentru fiecare grup de bunuri evaluate, s-a estimat costul de inlocuire net total, asa cum se vede in anexele aferente activelor. Procedura de evaluare imobilizari corporale de natura mobiliara (utilaje, instalatii, aparatura de reglare si control):
CIB (EUR) stabilire Depreciere fizica (%) estimare in functie de durata de viata economica si durata de functionare Grad de depreciere totala (%) = depreciere fizica CIN (EUR) = CIB*(1-grad de depreciere totala) Valoare de piata (EUR) In general egala cu CIN
Valorile de piata ale acestora s-au estimat prin costul de inlocuire brut, s-a scazut deprecierea rezultata pentru fiecare grup de bunuri evaluate, rezultand costul de inlocuire net total=cu valoarea de piata, tinandu-se cont de potentialul de valorificare si de perspectivele de continuare a activitatii specifice pentru care au fost alocate bunurile respective OBS. Valorile de piata, totale si pe componente se regasesc in partea finala a raportului de evaluare in ANEXE.
Pagina 16
5.
Prezentarea evaluatorului
ALIN TIBERIU VULEA PREGATIRE PROFESIONALA:
ANEXE
Universitatea BABES-BOLYAI,Cluj-Napoca,Stiinte Economice -Seminar Aplicarea Programului de Dezvoltare a Sistemului Contabil din Romania organizat de Centrul National de Instruire OK Service-iunie 1999 - Curs postuniversitar Eco Management organizat de Centrul de Eco-Management Universitatea Tehnica ClujNapoca in colaborare cu University of Minnesota-ian.-sept. 2006 - Curs Evaluarea proprietatilor imobiliare, organizat de ANEVAR - oct. 2008 - Membru titular ANEVAR in domeniul evaluarii proprietatilor imobiliare expert evaluator- ian. 2009 - Seminar Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria agroalimentara - oct. 2009 Experienta generala SC CS INVEST CONSULTING SRL Evaluator - aug. 2009 * Locuri de munca anterioare: SC SAWA CONFORT SRL- Consilier Economist in Management aprilie 2006 august 2008 S.C. LEXMAN GROUP S.R.L.-Administrator-Director firma productie prefabricate din beton celular S.C. INTERAMERICAN INSURANCE ROMANIA S.A.-Unit Manager ian. 2003-sept.2003; S.C. INTERAMERICAN INSURANCE ROMANIA S.A.-Consultant iun. 2002-dec. 2002 SOCIETATEA DE SERVICII DE MANAGEMENT FEROVIAR S.A. BUCURESTI-Agentia Teritoriala Cluj-Sef Subunitate- iun.2000-noi.2002 SOCIETATEA DE SERVICII DE MANAGEMENT FEROVIAR S.A. BUCURESTI-Agentia Teritoriala ClujEconomist in cadrul Serviciului Contabilitate Generala-noi.1999-mai 2000 S.C. BICAPA S.A. Tarnaveni-Economist in cadrul Biroului Financiar 2008 - 2012 activitatea de consultanta s-a materializat prin: * Evaluare de active si proprietati imobiliare, evaluare de echipamente * Evaluare pentru garantii bancare * Evaluare pentru inscrierea in contabilitate Ca si colaborator: lucrari in domeniul evaluarii de afaceri (pentru vanzare-cumpare, majorare de capital, etc) rapoarte de evaluare pentru proprietati imobiliare (comerciale, industriale, rezidentiale, agricole) rapoarte de evaluare pentru echipamente rapoarte de evaluare pentru lichidare sau executari silite rapoarte de evaluare pentru inscriere in contabilitate rapoarte de evaluare pentru garantii bancare si re-esalonari de credite.
Pagina 17

POPA ANTON-SORIN
PREGATIRE PROFESIONALA:
1988 1993:
Universitatea Tehnica Cluj Napoca, Facultatea Constructii de Masini, sectia Tehnologia Constructiilor de Masini 1993 1995: Universitatea Tehnica Cluj-Napoca, Scoala de studii post universitare de management dec. 1994: Curs formare evaluatori organizat de ANP in colaborare cu ANEVAR oct-nov 1995: Universitatea BABES-BOLYAI Cluj-Napoca, Transilvania Business School: - cursul Publicitate, Reclama, Promovare produse - cursul Tehnica Vanzarilor nov. 1996: Seminarul Evaluarea proprietatilor imobiliare, organizat de ANEVAR si Eastern European Real Property Foundation Dec. 1998-Ian.1999 Seminar Evaluarea Proprietatilor Imobiliare organizat de ANEVAR Martie 1999 Seminar Evaluarea Intreprinderilor in Dificultate organizat de ANEVAR Februarie 2000 Curs de formare evaluatori organizat de ANEVAR si C.E.R.C. Septembrie 2000 Seminar Etica si Standarde Profesionale organizat de ANEVAR Octombrie 2000 Seminar Inspectia Cladirilor organizat de ANEVAR Octombrie 2000 Seminar Evaluarea valorilor mobiliare organizat de ANEVAR Octombrie 2000 Seminar Actualizarea cunostintelor de evaluare a intreprinderilor organizat de ANEVAR Aprilie 2001 Seminar Rata de actualizare si rata de capitalizre organizat de ANEVAR August 2001 Seminar Raport de evaluare, Raport de verificare organizat de ANEVAR Iulie 2003 Seminar Evaluare pentru garantii materiale organizat de ANEVAR Octombrie 2003 Seminar Pregatire pentru reacreditare EPI SPA 01 organizat de ANEVAR Noiembrie 2004 Seminar Evaluarea bunurilor mobile organizat de ANEVAR Mai 2006 Conferinta Internationala Evaluarea fara Frontiere, Bucuresti Iunie 2006 Conferinta Nationala EVALUAREA ACTIVELOR DE INFRASTRUCTURA, Constanta Din Noiembrie 2000 Membru acreditat ANEVAR in domeniul evaluarii proprietatilor imobiliare EXPERIENTA GENERALA din 2004: Director CS INVEST CONSULTING" Cluj Napoca din 2003: Director INTEL TRADE" Cluj Napoca 2001-2003: Director comercial INTELVEST" Cluj Napoca 1994-2001: Senior Consultant "DARIAN ROM SUISSE" Cluj Napoca 1993-1994: Inginer proiectant "TEHNOFRIG" S.A. CLUJ; 1993: Inginer proiectant "NAPOMAR" S.A. CLUJ; Din 2000: Lector la cursurile de evaluare organizate de ANEVAR: Evaluare intreprinderi Evaluare proprietati imobiliare Evaluare bunuri mobile 1994 - 2012 activitatea de consultanta s-a materializat prin: * Evaluari societati comerciale si conducerea procesului de privatizare * Evaluare de active si proprietati imobiliare, evaluare de echipamente * Evaluare pentru garantii bancare * Studii de fezabilitate, restructurari societati comerciale, documentatie pentru alocare de credite * Consultanta acordata societatilor comerciale in pregatirea procesului de privatizare * Evaluare pentru inscrierea in contabilitate Ca si colaborator si / sau coordonator de lucrari: peste 80 de lucrari in domeniul evaluarii de afaceri (pentru vanzare-cumpare, majorare de capital, etc) peste 400 de rapoarte de evaluare pentru proprietati imobiliare (comerciale, industriale, rezidentiale, agricole, speciale) peste 150 rapoarte de evaluare pentru echipamente peste 100 de rapoarte de evaluare pentru lichidare sau executari silite peste 30 rapoarte de evaluare pentru inscriere in contabilitate (capital social, HG 500, HG 983, H 403) peste 200 rapoarte de evaluare pentru garantii bancare si re-esalonari de credite.
Pagina 18
Fotografii
Pagina 19
Grila comparatii teren statia electrica

De evaluat Pret teren Suprafata teren (mp) Pret unitar teren Drepturi de proprietate transmise Corectie % Valoare corectie Pret corectat Conditii de finantare Corectie % Valoare corectie Pret corectat Conditii de vanzare Corectie % Valoare corectie Pret corectat Conditii ale pietei ( data tranzactiei) Corectie % Valoare corectie Pret corectat normale plata cash integral 42.927 C1 270,000 30,000 9.00 integral 0% 0 9.0 plata cash 0% 0 9.0 normale 0% 0 9.0 oferta iunie 2011 -20% -2 7.2 C2 1,230,000 123,000 10.00 integral 0% 0 10.0 plata cash 0% 0 10.0 normale 0% 0 10.0 oferta octombrie 2011 -20% -2 8.0 in dreptul intersectiei Timisoara -Arad Sanandrei, spre Vest, situat la soseaua de centura a orasului Timisoara, intre Calea Aradului-DN69 (soseaua Timisoara Arad) si Calea Torontalului - DN6 (soseaua Timisoara Cenad - Nadlac) 0% 0 8.0 comparabil 0% 0 8.0 Statia electrica Aton Gmbh, se afla la o distanta de 700m 10% 1 8.8 comparabil C3 468,800 58,600 8.00 integral 0% 0 8.0 plata cash 0% 0 8.0 normale 0% 0 8.0 oferta iunie 2011 -20% -2 6.4
Localizare
accesul se realizeza pe un drum betonat la 800m de la drumul Timisoara Arad(inainte de interesectia cu Sanandrei) pe stanga sensului de mers
teren Sanandrei, iesirea spre Carani
5,86 ha teren la KM 6, intre Calea Torontalului si Calea Aradului, la viitoarea centura, front stradal 115 m, aproape de statia de transformare. Langa teren la 300 m s-a construit un post trafo de la firma Aton Transilvania ce poate alimenta cu curent intreaga zona
Corectie % Valoare corectie Pret corectat Suprafata (mp) Corectie % Valoare corectie Pret corectat Utilitati Corectie % Valoare corectie Pret corectat Caracteristici fizice Bune stalp curent situat la 10 m de incinta statiei electrice 42.927
10% 1 7.9 comparabil 0% 0 7.9 curent la 200 m 5% 0 8.3 comparabil
0% 0 6.4 comparabil 0% 0 6.4 electricitate la 300 m 10% 1 7.0 comparabil
Pagina 20

Corectie Valoare corectie Pret corectat Front Corectie % Valoare corectie Pret corectat Acces Corectie % Valoare corectie Pret corectat Grad de ocupare Corectie % Valoare corectie Pret corectat Dezvoltari potentiale Corectie % Valoare corectie Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta (% din pret vanzare) Corectie totala bruta Corectie totala bruta (% din pret vanzare) Pret unitar teren corectat (Euro/mp) Comercial/Industrial teren considerat liber (specializat) transformat in urma destinatiei actuale drum asfaltat (acces pe un drum betonat cu o banda de mers) 0% 0 8.3 1fs 5% 0 8.7 pamant 20% 2 10.5 teren liber -25% -3 7.9 rezidential -20% -2 6.3 -3 -30% 9 103% 6.3 0% 0 8.8 2 fronturi(545m/220m) 0% 0 8.8 comparabil -20% -2 7.0 teren liber -25% -2 5.3 industrial 0% 0 5.3 -5 -47% 6 63% 5.3 0% 0 7.0 155 ml 5% 0 7.4 drum pietruit -10% -1 6.7 teren liber -25% -2 5.0 industrial 0% 0 5.0 -3 -38% 5 62% 5.0
Cea mai buna comparabila 3 Pret ajustat (EUR/mp) 5.0 Valoare de piata teren (Euro) 214.635
Pagina 21
Cladiri/ constructii
Valoare bruta contabila 31.08.2011 (RON)
N.Inv
Descriere
an PIF
dur. estimata ramasa
depreciere totala (%).
CIN (Lei)
Valoare de piata (Euro)
18000005 18000006 18000007 18000008 18000009 18000010 18000011 18000012 18000013 Total
Stalpi rigle si suporti aparataje Instalatii de iluminat exterior Drumuri si rigole Statie Electrica Cladire corp comanda si conex. Statie Electrica Instalatii sanitare si canalizare Statie Electrica Instalatie electrica corp com. si exterior Statie Fundatii Statie Electrica Canale cabluri Statie Electrica Imprejmuire Statie Electrica
1,836,288.43 352,949.22 3,259,096.21 2,937,588.30 584,533.17 34,889.29 2,680,508.81 609,970.94 852,690.99 25,384,495.31
2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008
10 10 25 97 10 15 20 20 15
23% 23% 11% 3% 23% 17% 13% 13% 17%
1,413,942 271,771 2,320,477 2,849,461 450,091 28,958 2,332,043 530,675 485,982 11,594,075
333,249 64,053 546,908 671,583 106,081 6,825 549,634 125,074 114,540 2,732,582
TABEL CENTRALIZATOR VALORI BUNURI MOBILE (ECHIPAMENTE SI INSTALATII)
N.Inv
Descriere
CIB (lei)
an PIF
Durata estimata ramasa (ani) 48 48 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Depreciere totala (%). 4% 4% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 17% 17% 9% 9% 9% 9% 9% 23% 23%
CIN (Lei)
Valoare de piata (Euro) 86,632 86,632 2,263,200 28,865 27,870 538,441 156,838 47,987 770,178 285,984 7,110 4,200 583,545 37,422 37,422 610 626 627 627 627 896 12,575
20000795 20000796 20000802 20000803 20000804 20000805 20000806 20000807 20000808 20000809 20000810 20000811 20000812 20000920 20000921 20001585 20001708 20001713 20001714 20001715 22000203 28000126
POST TRANSFORMARE POST TRANSFORMARE Instalatii de transformare aferente Statiei Electr Instalatii de redresoare si invertoare Statie Elec Baterii de acumulatoare aferente Statiei Electrice Aparataje 220 kV aferente Statiei Electrice Aparataje pt. tratarea neutrului aferente St.Elect Instalatie de legare la pamant aferente St.Electri Celule 20kV aferente Statiei Electrice Panouri servicii interne c.c.+c.a. Statie Electric Instalatii de climatizare Statie Electrica Instalatie automata de stins incendiu Statie Elect Instalatie pt. comanda,semnalizare si masura St.El TRANSFORMATOR USCAT 2500 KVA TRANSFORMATOR USCAT 2500 KVA CONTOR ENERGIE ELECTRICA A1830 RALN-X CONTOR ENERGIE ELECTRICA A1830 RALN-X CONTOR ENERGIE ELECTRICA A1830 RALN-X CONTOR ENERGIE ELECTRICA A1830 RALN-X CONTOR ENERGIE ELECTRICA A1830 RALN-X MOTOR CURENT ELECTRIC Instalatie de sesizare incendiu clad Statie Electr
382,885.93 382,885.93 12,470,818.60 159,051.60 153,571.01 2,966,949.06 864,216.12 264,420.60 4,243,880.11 1,575,848.59 39,177.85 23,145.83 3,215,482.38 191,296.50 191,296.50 2,846.00 2,916.00 2,924.57 2,924.57 2,924.57 4,934.45 69,290.83
2009 2009 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2008 2008
367,570 367,570 9,602,530 122,470 118,250 2,284,551 665,446 203,604 3,267,788 1,213,403 30,167 17,822 2,475,921 158,776 158,776 2,590 2,654 2,661 2,661 2,661 3,800 53,354

28000127 28000237 Total INVESTITII IN CURS Dotari Statie Electrica MULTIFUNCTIONAL XEROX M20I 120,138.56 3,420.00 27,337,246.16 2008 2010 10 3 23% 25% 92,507 2,565 21,220,097 21,803 605 5,001,322
N.Inv
Descriere
Valoare bruta contabila 31.08.2011 (RON) 1,096,354.75 1,096,354.75
an PIF
Durata estimate ramasa 10
depr.
CIN (Lei)
CIN (Euro)
30000000 Total
2 CALEA ARADULUI-STATIA ELECTRICA
2006
33%
734,558 734,558
173,126 173,126
TABEL CENTRALIZATOR VALORI PE CONTURI VAL. DE PIATA (EURO) ENERGIE 211 212 213 214 231 7,907,030.00 214,635 2,517,947 4,966,339 34,983 173,126
Pagina 24
Pagina 26
Pagina 27
PLAN DE SITUATIE
Pagina 28
Memoriu tehnic Statie electrica 400(220)/220/20 kV Calea Aradului
I Amplasamentul
Statia 400(220)/220/20kV Calea Aradului este amplasata in imediata apropiere a LEA 220kV Sacalaz Arad, racordandu-se la Sistemul Energetic National prin intermediul unei LEA 220 kV. Noua statie electrica de transformare Calea Aradului 400(220)/220/20kV are o putere instalata 2x125/63/63MVA 220/20/20kV si este realizata cu echipament furnitura ABB. Statiile de 400kV si 220kV sunt de tip exterior iar statia 20kV este de tip interior. Luand in considerare avizul CTES Transelectrica 173/10.10.2006, in care s-a indicat ca Transelectrica are in programele de perspectiva trecerea RET din zona la tensiunea 400kV, statia Calea Aradului a fost proiectata pentru a fi posibila realizarea in viitor a unei statii complete ce va functiona la tensiunea nominala de serviciu 400kV, cat si montarea a unor autotransformatoare .400/220/20kV.
II Schema electrica de conexiuni statia 400(220)/220/20kV Calea Aradului Avand in vedere programele de perspectiva ale Transelectrica S.A. de a trece reteaua zonala de transport, ce functioneaza in prezent la tensiunea 220kV, la tensiunea 400kV, statia electrica Calea Aradului va functiona dupa diferite scheme electrice de conexiuni, dictate de etapele de dezvoltare ale acesteia. Schema electrica de conexiuni a statiei Calea Aradului pentru profilul maxim proiectat consta dintr-un poligon cu patru laturi atat la tensiunea 400kV cat si la tensiunea 220kV si bara simpla sectionata la tensiunea 20kV. In prima etapa, s-au realizat incomplet schemele de tip patrulater aferente statiei 400kV, respectiv statiei 220kV, astfel incat, pe ansamblu, schema de racordare a statiei Calea Aradului la RET sa fie constituita dintr-un singur poligon de tip patrulater.
Pagina 29
Elementele ce se realizeaza din schema patrulater a statiei 400kV: doua bare colectoare 400kV; o cupla longitudinala completa cu echipament de 400kV (separatoare bare, intreruptor, TC); 2 cuple longitudinale incomplete cu echipament de 400kV (separator de bare colectoare 400kV); 2 celule de plecare LEA cu echipament de 400kV si 220kV (separatoare de linie 400kV si descarcatoare ZnO 220kV). Toate elementele componente ale statiei 400kV vor functiona la tensiunea 220kV. Elementele ce se realizeaza din schema patrulater a statiei 220kV: doua bare colectoare 220kV; o cupla longitudinala completa cu echipament de 220kV; 2 cuple longitudinale incomplete cu echipament de 220kV (separator de bare 220kV, intreruptorul, transformatorul de curent); 2 celule transformator 220/20/20kV. colectoare
Schema electrica monofilara de functionare in aceasta etapa este urmatoarea:
Pagina 30
Pagina 31
III Dispunerea constructiva
Statia 400 kV
Statia 400kV a fost realizata cu bare colectoare flexibile sprijinite pe cadre metalice. Barele colectoare sunt amplasate fata in fata pe 2 siruri, iesirile fiind de o parte si de alta a barelor in prelungirea lor. Intreruptoarele sunt amplasate pe trei siruri. Pasul celular pentru statia de 400 kV este de 19 m. In statia exterioara de 400 kV au fost amplasate urmatoarele echipamente: intreruptoare monopolare cu izolatie in SF6, tip LTB 420E2, actionate cu mecanism cu resort BLG 1002A, fabricatie ABB; separatoare sistem de bare colectoare de tip rotativ cu deschiderea cutitului principal pe verticala, tip SLOB-E-(EE) 420 cu un cutit de legare la pamant, fabricatie COELME; separatoare de linie de tip rotativ cu deschiderea cutitului principal pe verticala, tip SLOB-E-(EE) 420 cu doua cutite de legare la pamant, fabricatie COELME; transformatoare de curent cu izolatie in ulei, tip IMB 420, fabricatie ABB; transformatoare de tensiune cu izolatie in ulei, tip CPA 245, fabricatie ABB; descarcator cu oxid de zinc, tip PEXLIM Q192-XM 245, fabricatie ABB; izolatoare suport din portelan, tip C8-1425-II, fabricatie PPC Insulators. Datorita faptului ca noua statie 400kV Calea Aradului va functiona in etapa I la tensiunea 220kV, transformatoarele de tensiune ce s-au montat pe barele colectoare 400kV, precum si descarcatoarele cu oxid de zinc amplasate la intrarea liniilor de alimentare in statie au tensiunea nominala de 220kV. Toate echipamentele primare s-au montat pe suporti noi metalici. Fiecare pol de intreruptor s-a montat pe cate un suport metalic livrat odata cu acesta. Descarcatoarele noi au fost echipate cu contoare de inregistrare a descarcarilor. Masurarea curentului de descarcare se va putea face cu dispozitive portabile. In incinta statiei exterioare 400kV s-au construit drumuri de acces pentru utilaje, iar pentru pozarea cablurilor de circuite secundare s-au executat canale de cabluri.
Pagina 32
Statia 220 kV
Dispunerea constructiva a schemei poligon de tip patrulater pentru statia 220kV s-a facut in mod analog cu dispozitia constructiva a statiei 400kV. Pasul celular pentru statia de 220 kV este de 17m. In statia exterioara de 220 kV s-au amplasat urmatoarele echipamente: intreruptoare monopolare cu izolatie in SF6, tip LTB 245E1, actionate cu mecanism cu resort BLK222, fabricatie ABB; separatoare sistem de bare colectoare de tip rotativ cu deschiderea cutitului principal pe orizontala, tip NSA 245/1600 D cu un cutit de legare la pamant, fabricatie ABB; separatoare de borne transformator de tip rotativ cu deschiderea cutitului principal pe orizontala, tip NSA 245/1600 D cu doua cutite de legare la pamant, fabricatie ABB; transformatoare de curent cu izolatie in ulei, tip IMB 245, fabricatie ABB; transformatoare de tensiune cu izolatie in ulei, tip CPA 245, fabricatie ABB; descarcator cu oxid de zinc, tip PEXLIM Q192-XM 245, fabricatie ABB; izolatoare suport din portelan, tip C8-1050-II, fabricatie PPC Insulators. Toate echipamentele primare s-au montat pe suporti noi metalici. Fiecare pol de intreruptor se va monta pe cate un suport metalic livrat odata cu acesta. Descarcatoarele noi sunt echipate cu contoare de inregistrare a descarcarilor. Masurarea curentului de descarcare se va putea face cu dispozitive portabile. In incinta statiei exterioare 220kV s-au construit drumuri de acces pentru utilaje, iar pentru pozarea cablurilor de circuite secundare s-au executa canale de cabluri.
Statia 20 kV
Statia de 20 kV s-a echipat cu celule ABB tip ZS1 - 24 kV, celule inchise, construite pe sistem modular si echipate cu intreruptor debrosabil cu stingerea arcului in vid. Celulele sunt executate conform CEI in vigoare 60298, 60694. Statia 20 kV este alcatuita din doua substatii 20kV fara legatura electrica intre ele. Fiecare substatie 20kV va fi cu bara simpla sectionata, realizata din 19 celule de tip inchis si anume: 2 celule de transformator cu plecare in cablu; 1 celula cupla longitudinala (realizata in doua celule); 2 celule masura; 2 celule de transformator servicii interne; 12 celule consumator;
Pagina 33
Tratarea neutrului retelei de MT se face prin cate 2 rezistente de 300/600A, racordate fiecare in derivatie pe partea de 20kV a fiecarui transformator de forta 125/63/63MVA prin intermediul unei bobine trifazice de creare a nulului artificial. Pentru fixarea celulelor au fost prevazute sine metalice incastrate in pardoseala. Dimensionarea camerei in care se vor amplasa cele doua substatii a avut in vedere posibilitatea montarii pe fiecare sectie de bare a unei substatii a cate trei noi celule (sase rezerve/substatie). Pentru protectia personalului de exploatare, in statie, s-a prevazut realizarea unei instalatii de legare la pamant complexa in conformitate cu normativele si standardele in vigoare. Instalatia de legare la pamant se compune din: priza de pamant naturala; priza de pamant artificiala; instalatia de dirijare a distributiei potentialelor; La instalatia de legare la pamant a statiei se racordeaza intregul echipament (conform prevederilor 1.RE-Ip 30/2004), precum si toate elementele conductoare care nu fac parte din circuitele curentilor de lucru, dar care in mod accidental ar putea intra sub tensiune printr-un contact direct, prin defect de izolatie sau prin intermediul unui arc electric (suportii metalici ai echipamentelor, usile metalice ale cabinelor de relee, ingradirile din plasa metalica, porti metalice). De asemenea, la instalatia de legare la pamant se racordeaza urmatoarele: caile de rulare ale transformatoarelor; instalatia de paratrasnete a statiei. Pentru protectia intregii statii, respectiv a echipamentelor montate in exterior s-a prevazut o instalatie de paratrasnete realizata din tije de paratrasnet, montate pe riglele metalice din statie. In incintele celor doua statii de 220 respectiv 400kV s-au construit doua cladiri tehnologice: Cladire bloc comanda si conexiuni (ATON) in statia 220kV si Cladire bloc comanda (Transelectrica) in statia 400kV.
III Date tehnice Statie 220/20 kV
Intreruptoare monopolare cu izolatie in SF6 (9 bucati) tip: LTB 245 E1; Un=245 kV; In=1600 A; Isc=31,5 kA; Idin=79 kA;
Pagina 34
Iterm=31,5/1s; Icap=125 A.
Separatoare (9 bucati) - tip: NSA 245/1600D 1NE; - Un=245A; - U.I.=1050 kV; - In=1600 A; - Iterm=40 kA/1s; - CLP tip NVA. Transformatoare de curent (9 bucati) - tip: IMB 245; - Un=245 kV; - raport de transformare: 600-1200/800-1600/5/5/1/1/1/1; - Izol=460-1050 kV; - Isc=40-40 kA/3s; - Idin=100-100 kA. Transformatoare de tensiune (6 bucati) - tip: CPA 245; raport de transformare: 220 / 3 / 22 / 3 / 3x (0,1 /
3 ).
Descarcatoare cu oxid de zinc (6 bucati) - tip: ABB PEXLIM Q192-XM245; - Cl= 10 kA; - Ur= 192 kV; - Uc= 154 kV; - Isc= 50 kA; Transformatoare de putere cu ventilatie fortata 125/63/63 MVA (2 bucati) - tip: ABB TNAR3E 125000/220 PN; - Un=2208x1,25%/20/20 kV; - In=328/1818,7/1818,7 A; - Usc=16,38/18,12/37,71 %; - Grupa de conexiuni YNd11d11. Transformatoare de servicii interne 400 kVA (2 bucati) - tip: ABB DTE 400/24; - Un=20/0,4 kV; - In=11,55/577,35 A; - Grupa de conexiuni DYn-5.
Pagina 35
Bobina trifazica de creare a nulului artificial (4 bucati) - tip: BCN-R; - Un=21 kV; - Imax=300/600 A. Rezistori (4 bucati) - tip: Kantal; - Un= 20/3 kV; - Rohm= 36/18 ; - I = 300/600 A. Separatoare tripolare 20 kV (4 bucati) - tip: NRB 36/1250; - Un= 36 kV; - In= 1250 A. Celule de linie 20 kV (24 bucati) - tip: ZS1-ABB; - Intreruptor: - tip: VD4/P 24.06.25; - Un= 24 kV; - In= 630A; - CLP: - tip: EK6; - Trafo curent: - tip: ABB TPU 60.23; - Un= 24 kV; - raport de transformare: 150/300/1/1 A sau 200/400/1/1 A. Celule de transformator 20 kV (4 bucati) - tip: ZS1-ABB; - Intreruptor: - tip: VD4/P 24.25.25; - Un= 24 kV; - In= 2500 A; - CLP: - tip: EK6; - Trafo curent: - tip: ABB TPU 60.23; - Un= 24 kV; - raport de transformare: 1000/2000/1/1 A. Celule de masura 20 kV (4 bucati) - tip: ZS1-ABB; - Sigurante: - tip: ABB CEF-VT; - Un= 17,5/24 kV; - In= 6.3 A; - I1=31,5 kA; - CLP: - tip: EK6;
Pagina 36
DRV: - tip: ABB MWD; Trafo tensiune: - tip: ABB TJP 6; - raport de transformare: - putere: 50/50/50 VA.
20 0,1 0,1 / / /0,1 3 3 3
Celule de cupla longitudinala 20 kV (2 bucati) - tip: ZS1-ABB; - Intreruptor: - tip: VD4/P 24.25.25; - Un= 24 kV; - In= 2500 A; - CLP: - tip: EK6; - Trafo curent: - tip: ABB TPU 60.23; - Un= 24 kV; - raport de transformare: 1000/2000/1/1 A.
S.C. ATON Transilvania S.R.L.
Pagina 37

COMPARABILE TERENURI
Comparabila nr.1_Sanandrei Sinandrei, 3 ha teren Pret: 270.000 EUR Valabil din: 25.06.2011 - 03:36
3ha teren extravilan de vanzare in Sanandrei, la iesirea spre Carani, lipit de PUZ-ul de case. Pret: 9 euro/mp. Judet: Timis Localitate: Sanandrei Informatii telefonice: utilitati: curent (la 200m); sosea la 100 m; pret 9 euro/mp.
Contact
http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-extravilan/anunt/sinandrei-3-hateren/7b086d767c6c6453.html
Pagina 38
Comparabila nr.2_Sanandrei Calea Aradului in exteriorul c Pret: 1.230.000 EUR Valabil din: 24.06.2011 - 03:37
Teren, Timisoara km7 (4km de la iesirea din Timisoara), in dreptul intersectiei Timisoara -Arad Sanandrei, spre Vest, situat la soseaua de centura a orasului Timisoara, intre Calea Aradului-DN69 (soseaua Timisoara - Arad) si Calea Torontalului - DN6 (soseaua Timisoara - Cenad - Nadlac) avand o suprafata compacta de 12.30ha. Se afla in zona care face parte din faza a IIa de constructie a soselei de centura a Timisoarei intre DN69 si DN59 (soseaua Timisoara - Moravita - Belgrad) cu termen de finalizare 2012 - 2013, investitie de 50 mil. Euro si lungime 13.9km, in apropierea autostarzii Nadlac Arad - Timisoara - Constanta care face parte din Coridorul IV Paneuropean. Primul tronson al soselei de centura a orasului Timisoara, intre Calea Lugojului - DN6 si Calea Aradului - DN69, a fost finalizat in Dec. 2009. In partea de Vest, la o distanta de 600m paralel cu latura lunga a terenului, se gaseste calea ferata Timisoara - Arad. Statia electrica Aton Gmbh, functionala, investitie de 15 mil. Euro, se afla la o distanta de 700m. Asfaltul (drum cu latimea de 16m si doua benzi de circulatie pe sens) se gaseste la 700m. Terenul este intabulat in Cartea Funciara Timisoara pe persoana fizica, arabil extravilan Timisoara (fara PUZ), are un front de 545m la drumul de acces De191 care intra perpendicular in soseaua de centura la o distanta de 150m de teren si unul de 220m la un drum perpendicular pe De191. Investitii in ultimii 10 ani in apropiere: Coca Cola, Flextronic, Metro, Mahle, Primaria Timisoara cu proiectul Parcul Tehnologic si Industrial Timisoara, Primaria Timisoara cu Parcul Fotovoltaic PV, statia electrica ATON Gmbh, ICCO, General Beton si altii. Zona este dedicata spatiilor de productie, depozitelor, birouri si unitati publice, spatii comerciale. Pretul de vanzare este 10 euro/mp. (casatatimisoara.ro) Judet: Timis Localitate: Timisoara Contact
Pagina 39
http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-extravilan/anunt/calea-aradului-inexteriorul-c/7b086d777f6a6352.html
Comparabila nr.3_Sanandrei 5,86 ha teren langa centura no Pret: 468.800 EUR Valabil din: 25.06.2011 - 03:36
5,86 ha teren la KM 6, intre Calea Torontalului si Calea Aradului, la viitoarea centura, front stradal 115 m, aproape de statia de transformare Mann si PUZ Paltim, ICO, Solectron, General Beton, Coca Cola, Mahle. Langa teren la 300 m s-a construit un post trafo de la firma Aton Transilvania ce poate alimenta cu curent intreaga zona. De la Calea Aradului sunt cca 500 m. Exista certificat de urbanism emis de primaria Timisoara pentru constructii de hale, productie - servicii. S-a facut drumul de acces pana in dreptul postului trafo. Pret: 8 euro/mp Judet: Timis Localitate: Timisoara Contact http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-extravilan/anunt/5-86-ha-terenlanga-centura-no/7b086d767c6c6454.html
Pagina 40

Raport Eval Document - 117553

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Eval Document - 117553

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2012

S.C. EXCLUSIV AGRO LINE S.R.L.

1 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

1 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Alin Tiberiu Vulea expert evaluator ANEVAR MTA-EPI

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

1 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

1 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

2 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Denumire Forma juridica Sediul

OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII

DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE. ASPECTE JURIDICE

BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE

MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

2 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI

IPOTEZE SI CIRCUMSTANTE LIMITATIVE

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

3 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Activ imobilizat teren

Valoare de piata (euro) 214,635 2,517,947

Valoare de piata (lei) 910,675 10,683,397

constructii bunuri mobile (echipamente, instalatii etc)

Total Statie electrica

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

4 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

Instalatii, masini si echipamente imobilizari corporale mobile

Abordarea prin cost

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Grila comparatii teren statia electrica

teren Sanandrei, iesirea spre Carani

10% 1 7.9 comparabil 0% 0 7.9 curent la 200 m 5% 0 8.3 comparabil

0% 0 6.4 comparabil 0% 0 6.4 electricitate la 300 m 10% 1 7.0 comparabil

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV

dur. estimata ramasa

depreciere totala (%).

Valoare de piata (Euro)

2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008

23% 23% 11% 3% 23% 17% 13% 13% 17%

TABEL CENTRALIZATOR VALORI BUNURI MOBILE (ECHIPAMENTE SI INSTALATII)

Durata estimata ramasa (ani) 48 48 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

5 RAPORT DE EVALUARE STATIE ELECTRICA

Valoare bruta contabila 31.08.2011 (RON) 1,096,354.75 1,096,354.75

Durata estimate ramasa 10

2 CALEA ARADULUI-STATIA ELECTRICA

Cod: PG-17-07/1.0 Red: ATV