Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Economia Lucrarilor de Constructii Eduard Antohie Iasi 2009
Economia Lucrarilor de Constructii Eduard Antohie Iasi 2009
Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei ANTOHIE, EDUARD Economia lucrrilor de construcii / Eduard I. Antohie. - Iai : Editura Societii Academice "Matei Teiu Botez", 2009 Bibliogr. ISBN 978-973-8955-63-9 65:624
Editura Societii Academice "Matei - Teiu Botez" B-dul Dumitru Mangeron nr. 43 Director: Prof.univ.dr.ing. Constantin Ionescu, e-mail:cionescu@ce.tuiasi.ro
CUPRINS
1
GENERALITI 1.1 Participanii la realizarea unei lucrri de construcie 1.2 Etapele de realizare a unei lucrri de construcie 1.2.1 Pregtirea lucrrilor de construcie 1.2.2 Proiectarea lucrrilor de construcie 1.2.3 Etapa de execuie a lucrrilor de construcie 1.2.4 Etapa de recepie i punere n funciune a construciei PREUL UNEI LUCRRI DE CONSTRUCIE 2.1 Generaliti privind noiunile de pre, cheltuial i cost 2.2 Pre estimat i pre realizat al unei lucrri de construcie 2.2.1 Scopul determinrii preului estimat 2.2.2 Scopul estimrii preului realizat 2.3 Structura preului unei lucrri de construcie 2.3.1 Definirea termenilor utilizai 2.4 Metode de evaluare a preului estimate 2.4.1 Studii preliminare 2.4.2 Stabilirea categoriilor de lucrri de construcie 2.4.3 Metode de evaluare a preului estimat 2.4.3.1 Metoda analizei de pre 2.4.3.2 Metoda statistic 2.4.3.3 Metoda pe baz de norme 2.4.4 Alegerea unei metode de evaluare a preului estimat EVALUAREA PREULUI ESTIMAT PRIN METODA PE BAZ DE NORME 3.1 Norma de deviz 3.2 Indicatorul de norme de deviz 3.3 Etapele pentru evaluarea preului estimate folosind metoda pe baz de norme 3.3.1 Msurarea cantitativ a proceselor de construcie ce urmeaz a fi executate n antier i identificarea normelor de deviz 3.3.1.1 Antemsurtoarea lucrrilor de construcie 3.3.1.2 Msurarea (releveul) la teren a lucrrilor de construcie 3.3.2 Calculul cantitilor de resurse care se vor consuma pentru execuia proceselor de construcie 3.3.2.1 Extrasul de materiale 3.3.2.2 Extrasul de manoper 3.3.2.3 Extrasul de utilaj 3.3.3 Estimarea costurilor directe de execuie 3.3.3.1 Devizul sintetic pe categorii de lucrri 3.3.3.1.1 Devizul de material 3.3.3.1.2 Devizul de manoper 3.3.3.1.3 Devizul de utilaj 3.3.3.1.4 Devizul de transport 3.3.3.2 Devizul analitic pe categorii de lucrri 3.3.4 Estimarea cheltuielilor de antier, a cheltuielilor generale ale executantului i a preului estimat
I
5 5 8 10 21 34 37 39 39 43 44 46 47 49 53 53 55 56 56 59 59 61 63 63 71 77 78 78 82 83 83 86 88 91 91 92 93 94 95 98 102
EVALUAREA PREULUI REALIZAT 4.1 Activiti preliminare 4.1.1 Stabilirea formulelor de calcul 4.1.2 Adoptarea unitilor de msur 4.2 Alegerea categoriilor de lucrri pentru care se face estimarea preului realizat 4.3 Structura preului realizat 4.4 Fia de calcul a preului realizat 4.5 Culegerea informaiilor 4.5.1 Rapoarte de ataament din antier 4.5.2 Informaii provenite de la serviciul de contabilitate 4.5.3 Informaii cu privire la preurile estimate 4.6 Analiza i interpretarea preului realizat DEVIZUL GENERAL 5.1 Structura devizului general pe capitole de cheltuieli DOCUMENTAII ECONOMICE CE NSOESC PROIECTELE DE CONSTRUCIE
121 123 123 123 124 125 126 128 128 128 128 130 131 131 141 159
5 6
BIBLIOGRAFIE
II
1. GENERALITI
1.1. Participanii la realizarea unei lucrri de construcie
In realizarea unei lucrri de construcie sunt interesai, n mod indispensabil, trei factori: proprietar (investitor) executant (antreprenor) autoritatea public Proprietarul este o persoan fizic sau juridic, care comand lucrarea, impune caracterul ei economic, fixeaz limitele realizrii practice ca dimensiuni, valoare, timp, procur fondurile necesare realizrii ei. Nu ntotdeauna proprietarul lucrrii este i cel care exploateaz respectiva construcie. n acest caz proprietarul are rolul de investitor iar cel care va utiliza construcia este cunoscut sub numele de beneficiar. Exemplu: a. Persoana X n calitate de proprietar comand i stabilete condiiile de realizare a unei locuine individuale tip vil, construcie de care va beneficia aceeai persoan mpreuna cu familia sa. b. Persoana X comand si finaneaz construcia unei cldiri, construcie care va fi exploatat de ctre fundaia Y n scopul amenajrii unui muzeu de pictur
efectuat de ctre proprietar sau manager de proiect prin intermediul unor dirigini de antier. Din punct de vedere tehnic, dorinele proprietarului (beneficiarului) sunt concretizate de ctre proiectant (arhitect, ingineri de specialitate) care elaboreaz proiectul i planurile de execuie necesare, prescrie condiiile de execuie necesare, pregtete devizele i piesele scrise necesare contractrii execuiei, acord asisten tehnic proprietarului pe parcursul realizrii lucrrilor. Proprietarul asigur fondurile necesare realizrii lucrrilor fie din resurse proprii fie din resurse atrase de la instituii de finanare: bnci comerciale sau bnci de investiii, fonduri de investiii etc. Executant (antreprenor general), este o persoan fizic sau juridic, care se oblig a realiza lucrarea comandat de ctre proprietar (beneficiar), n condiiile prevzute de proiectele tehnice i caietele de sarcini ntocmite de ctre proiectant, n baza ofertei sale de pre i n termenul fixat. n realizarea obligaiilor sale antreprenorul general poate sub-contracta ctre antreprize de specialitate, furnizori (de echipamente, maini, material, tehnologii etc.), persoane fizice autorizate, pri din lucrarea de construcie contractat. Execuia unei lucrri de construcie poate fi fcut n regie sau n antrepriz. Prin execuie n regie se nelege cazul cnd proprietarul procur toate materialele necesare lucrrilor, angajeaz fora de munc de diferite categorii, execut singur diferitele lucrri pregtitoare i ajuttoare, ntr-un cuvnt se ocupa singur i pe propria sa rspundere de execuia lucrrii de construcie de la nceput i pn la terminarea ei. Evident proprietarul poate angaja specialiti ingineri, care s conduc lucrrile din punct de vedere tehnic, acetia ns vor rmne salariaii si, proprietarul asumndu-i singur toate rspunderile ce deriv din
6
angajarea lucrtorilor n regie, fa de furnizori, muncitori, precum i fa de teri. Proprietarul va trebui de asemenea s procure sculele i mainile necesare lucrrilor, baracamentele i materialele necesare organizrii antierului precum i s suporte toate taxele i cheltuielile legate de utiliti (ap, canalizare, energie electric etc.). La execuia n regie dispare posibilitatea de a urmrii executarea unor lucrri n baza unui deviz contractat, valoarea lucrrilor rezultnd din adiionarea sumelor cheltuite; de asemenea nu se poate obine o garanie asupra calitii lucrrilor i nici asupra termenului de execuie, acestea fiind n funcie de organizarea creat de nsui proprietarul. Execuia n regie are o serie ntreag de inconveniente: Nerespectarea condiiilor tehnice de execuie Durat de execuie prelungit Pierderi i furt de material Uneori cheltuieli exagerate n cazul execuiei n antrepriz, antrepriza de specialitate se angajeaz i se oblig la a executa complet lucrarea ncredinat n conformitate cu proiectele tehnice, ntr-un termen precis delimitat i n limita unui deviz contractat; antrepriza va prelua toate obligaiile de furnizare a materialelor n antier, va furniza echipamentele i mainile necesare execuiei etc. Antrepriza va asigura capitalul necesar pentru a executa nti lucrrile i apoi a primii plata lor. n cazul execuiei n antrepriz rolul proprietarului este de asigura numai plata lucrrilor executate la intervale de timp bine stabilite, n baza verificrilor de cantiti fcute de ctre diriginii de antier. Autoritatea public, cuprinde ansamblul de instituii ale statului sau ale comunitilor locale, care autorizeaz i verific execuia lucrrilor de construcie numai cu respectarea prevederilor legislative naionale, regionale si locale n vigoare. Instituiile autoritii publice emit condiiile tehnice, urbanistice,
7
sanitare, de aprare civil pasiv, de protecie i stingere a incendiilor etc. prin intermediul unor regulamente. Autoritatea public acord dreptul de a construi (autorizeaz construirea) numai pentru acele lucrri de construcie care ndeplinesc toate cerinele solicitate de ctre instituiile autoritii publice. Exemplu: Primria i Consiliile Locale emit Certificate de Urbanism care conin ansamblu de condiii de urbanism care trebuie ndeplinite pentru execuia unor lucrri de construcie. Dac lucrrile de construcie satisfac aceste cerine se emite acceptul de construire prin intermediul Autorizaiei de Construire Furnizorii de utiliti emit Avize care descriu condiiile ce trebuie ndeplinite de viitoarele construcii i modul cum pot beneficia acestea de respectivele utiliti Inspectoratele pentru Situaii de Urgen verific i autorizeaz construirea i funcionarea unor construcii numai dac acestea respect prevederile legislative i normele tehnice cu privire la Aprarea Civil Pasiv i conformarea construciilor privind protecia la incendiu. Inspectoratul de Stat n Construcii verific respectarea legislaiei privind autorizarea execuiei lucrrilor de construcie precum i calitatea execuiei proiectelor i lucrrilor de construcie 1.2. Etapele de realizare a unei lucrri de construcie
O construcie este un produs foarte complex care nglobeaz un volum foarte de mare de resurse. Exist anse foarte mari de eec n realizarea unei lucrri de construcie dac proprietarul sau beneficiarul nu expun de la nceput clar i fr echivoc condiiile cerute pentru viitoarea construcie i dac nu urmresc pe parcurs ndeplinirea acestora. Este unul din motivele principale pentru care realizarea unei lucrri de construcie este mprit n etape. Existena acestor etape permite ca procesul de realizare a unei lucrri de construcie s
8
fie monitorizat i controlat, oferind proprietarului/beneficiarului oportunitatea de a evalua rezultatele intermediare n realizarea lucrrilor de construcie i de a face ajustrile necesare.
AUTORITATEA PUBLIC
Primrie Consiliul Local Furnizori de utiliti Inspectoratul de Stat n Construcii Inspectoratul pentru Situaii de Urgen Direcia de sntate public Inspectoratul pentru Protecia Mediului Inspectoratul pentru Protecia Drepturilor Persoanelor cu Handicap Inspectoratul pentru Protecia Monumentelor Istorice
PROPRIETAR (INVESTITOR)
Beneficiar
EXECUTANT
Antreprenor general
ANTREPRIZ DE
SPECIALITATE
FURNIZORI
PROIECTANT
INSTITUIE DE FINANARE
n general etapele de realizare a unei lucrri de construcie urmresc procesul de edificare a respective construcii i cuprind urmtoarele (vezi figura 2): Etapa de pregtire a lucrrilor de construcie Etapa de proiectare a lucrrilor de construcie Etapa de execuie a lucrrilor de construcie Etapa de recepie i punere n funciune a construciei
1.2.1. Pregtirea lucrrilor de construcie Etapa de pregtire a lucrrilor de construcie are drept scop evidenierea tuturor condiiilor de natur tehnic, economic, comercial, financiar, de marketing etc. care trebuie ndeplinite pentru ca viitoarea construcie s asigure o eficien ct mai mare n exploatare n conformitate cu destinaia acesteia. a. Studiul de pia Studiul de pia evideniaz cerinele pe care trebuie s le ndeplineasc viitoarea construcie, funcie de nevoile de exploatare ale proprietarului/beneficiarului sau funcie de condiiile de pia aa cum rezult ele dintr-un studiu de marketing.
10
PREGATIREA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE studiu de pia studiu de pre-fezabilitate studiu de fezabilitate plan de afaceri PROIECTAREA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE anteproiect proiectare conceptual proiect tehnic proiect pentru autorizarea lucrrilor de construcie detalii de execuie documentaii economice EXECUIA LUCR RILOR DE CONSTRUCIE pregtirea ofertelor, negociere, contractare lucrri de construcie pregtirea execuiei execuia propriu-zis RECEPIA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE I PUNEREA N FUNCIUNE
b. Studiul de prefezabilitate Studiu de prefezabilitate este definit ca fiind documentaia tehnico-economic prin care se fundamenteaz necesitatea i oportunitatea realizrii unei lucrri de construcie-investiie, pe baz de date tehnice i economice. Pentru investiiile bugetare coninutul cadru al unui studiu de prefezabilitate, in conformitate cu Ordinul 597/01.09.2008 emis de ctre Ministerul Internelor i Reformei Administrative, cuprinde urmtoarele:
11
A. PIESE SCRISE I. Date generale: 1. denumirea obiectivului de investiii; 2. amplasamentul (judeul, localitatea, strada, numrul); 3. titularul investiiei; 4. beneficiarul investiiei; 5. elaboratorul studiului. II. Necesitatea i oportunitatea investiiei 1. Necesitatea investiiei: a) scurt prezentare privind situaia existent, din care s rezulte necesitatea investiiei; b) tabele, hri, grafice, plane desenate, fotografii etc., care s expliciteze situaia existent i necesitatea investiiei; c) deficienele majore ale situaiei actuale privind necesarul de dezvoltare a zonei; d) prognoze pe termen mediu i lung. 2. Oportunitatea investiiei: a)ncadrarea obiectivului n politicile de investiii generale, sectoriale sau regionale; b)actele legislative care reglementeaz domeniul investiiei, dup caz; c) acorduri internaionale ale statului care oblig partea romn la realizarea investiiei, dup caz. III. Scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi atinse: 1. scenarii propuse - minimum dou; 2. scenariul recomandat de ctre elaborator; 3. avantajele scenariului recomandat.
12
IV. Date privind amplasamentul i terenul pe care urmeaz s se amplaseze obiectivul de investiie Informaii despre terenul din amplasament: 1. situaia juridic privind proprietatea asupra terenului care urmeaz a fi ocupat - definitiv i/sau temporar - de obiectivul de investiii; 2. suprafaa estimat a terenului; 3. caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament determinate n baza studiului geotehnic realizat special pentru obiectivul de investiie privind: a) zona seismic de calcul i perioada de col; b) datele preliminare asupra naturii terenului de fundare i presiunea convenional; c) nivelul maxim al apelor freatice; 4. studiile topografice preliminare; 5. datele climatice ale zonei n care este situat amplasamentul. V. Costul estimativ al investiiei 1. Cheltuieli pentru elaborarea documentaiei tehnicoeconomice: a) cheltuieli pentru elaborarea documentaiilor de proiectare: studiu de prefezabilitate, studiu de fezabilitate, expertiz tehnic, proiect tehnic i detalii de execuie, dup caz; b) cheltuieli pentru activitatea de consultan i asisten tehnic; c) cheltuieli pentru obinerea avizelor i acordurilor de principiu necesare elaborrii studiului de prefezabilitate; d) cheltuieli pentru pregtirea documentelor privind aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de lucrri i a contractului de servicii de proiectare, urbanism, inginerie, alte servicii tehnice, conform prevederilor legale, cum ar fi instruciuni pentru ofertani, publicitate, onorarii i cheltuieli de deplasare etc.
13
2. Valoarea total estimat a investiiei. VI. Avize i acorduri de principiu, dup caz B. PIESE DESENATE: 1) plan de amplasare n zon (1:25.000 - 1:5.000); 2) plan general (1:2.000 - 1:500 sau, dup caz, la alte scri grafice, n funcie de necesitile de redactare).
c. Studiul de fezabilitate Studiul de fezabilitate este definit ca fiind documentaia tehnico-economic prin care se stabilesc principalii indicatori tehnico-economici afereni obiectivului de investiii, pe baza necesitii i oportunitii realizrii acestuia, i care cuprinde soluiile funcionale, tehnologice, constructive i economice ce urmeaz a fi supuse aprobrii. Pentru investiiile bugetare coninutul cadru al unui studiu de fezabilitate, in conformitate cu Ordinul 597/01.09.2008 emis de ctre Ministerul Internelor i Reformei Administrative, cuprinde urmtoarele: A. PIESE SCRISE I. 1. 2. 3. 4. 5. Date generale: denumirea obiectivului de investiii; amplasamentul (judeul, localitatea, strada, numrul); titularul investiiei; beneficiarul investiiei; elaboratorul studiului.
14
II. Informaii generale privind proiectul: 1. situaia actual i informaii despre entitatea responsabil cu implementarea proiectului; 2. descrierea investiiei: a) concluziile studiului de prefezabilitate sau ale planului detaliat de investiii pe termen lung, n cazul n care au fost elaborate n prealabil, privind situaia actual, necesitatea i oportunitatea promovrii investiiei, precum i scenariul tehnico-economic selectat; b) scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi atinse, n cazul n care, anterior studiului de fezabilitate, nu a fost elaborat un studiu de prefezabilitate sau un plan detaliat de investiii pe termen lung, respectiv: c) scenarii propuse - minimum dou; d) scenariul recomandat de ctre elaborator; e) avantajele scenariului recomandat; f) descrierea constructiv, funcional i tehnologic, dup caz; 3. date tehnice ale investiiei: a) zona i amplasamentul; b) statutul juridic al terenului care urmeaz s fie ocupat, care include att categoriile de folosin ale terenului, ct i amplasarea n intravilan i/sau extravilan; c) situaia ocuprilor definitive de teren: suprafaa total, reprezentnd terenuri din intravilan/extravilan; situaia ocuprii definitive de teren privete, n principal, identificarea proprietarilor, precum i a suprafeelor de terenuri aparinnd acestora, afectate de investiie; d) studii de teren: i. studii topografice cuprinznd planuri topografice cu amplasamentele reperelor, liste cu repere n sistem de referin naional;
15
ii. studiu geotehnic cuprinznd planuri cu amplasamentul forajelor, fie complexe cu rezultatele determinrilor de laborator, analiza apei subterane, raportul geotehnic cu recomandrile pentru fundare i consolidri; iii. alte studii de specialitate necesare, dup caz; e) caracteristicile principale ale construciilor din cadrul obiectivului de investiii, specifice domeniului de activitate, i variantele constructive de realizare a investiiei, cu recomandarea variantei optime pentru aprobare; f) situaia existent a utilitilor i analiza de consum: g) necesarul de utiliti pentru varianta propus pentru promovare; h) soluii tehnice de asigurare cu utiliti; i) concluziile evalurii impactului asupra mediului; 4. durata de realizare i etapele principale; graficul de realizare a investiiei. III. Costurile estimative ale investiiei: 1. valoarea total, cu detalierea pe structura devizului general; 2. ealonarea costurilor coroborate cu graficul de realizare a investiiei. IV. Analiza cost-beneficiu: 1. Identificarea investiiei i definirea obiectivelor, inclusiv specificarea perioadei de referin Odat ce a fost identificat nevoia unei investiii sau o problem care necesit rezolvare prin realizarea unei investiii, obiectivele generale i specifice ale acesteia se definesc astfel nct s existe coeren cu obiectivele politicilor de investiii naionale, sectoriale, regionale i/sau locale relevante, inclusiv msura n care obiectivele specifice ale investiiei propuse contribuie la atingerea rezultatelor acestor politici.
16
Perioada de referin se refer la numrul maxim de ani pentru care se realizeaz previziuni n cadrul analizei costbeneficiu. Previziunile se realizeaz pentru o perioad apropiat de viaa economic a investiiei, dar suficient de ndelungat pentru a permite manifestarea impactului pe termen mediu i lung al acesteia. 2. Analiza opiunilor Analiza opiunilor se realizeaz parcurgnd urmtoarele etape: i. stabilirea unei liste lungi de alternative care fac posibil atingerea obiectivelor specifice; ii. analizarea listei lungi n funcie de o serie de criterii calitative, care se stabilesc pe baza orientrilor politicilor de investiii i/sau a consideraiilor tehnice, i stabilirea unei liste scurte de alternative potrivite i fezabile; iii. ierarhizarea alternativelor din lista scurt, utiliznd analiza economic sau metodologia celui mai sczut cost. iv. analizarea faptului dac alternativele difer ntre ele n ceea ce privete impactul extern posibil asupra societii (de exemplu, perturbarea traficului la reabilitarea drumurilor); v. dac sunt identificate diferene ale impactului extern al alternativelor, se ajusteaz metodologia celui mai sczut cost pentru a ncorpora externalitile identificate. Pentru a stabili o ierarhie final a alternativelor, impactul extern identificat trebuie monetizat. Analiza opiunilor astfel realizat asigur atingerea obiectivelor stabilite la un cost total minim pentru societate. 3. Analiza financiar Obiectivul analizei financiare este de a calcula performana i sustenabilitatea financiar a investiiei propuse pe parcursul perioadei de referin, cu scopul de a stabili cea mai potrivit
17
structur de finanare a acesteia. Analiza financiar trebuie s parcurg urmtoarele etape: 1. estimarea veniturilor i costurilor investiiei, precum i a implicaiilor acestora din punctul de vedere al fluxului de numerar; 2. definirea structurii de finanare a investiiei i profitabilitatea sa financiar; 3. verificarea capacitii fluxului de numerar proiectat pentru a se asigura funcionarea adecvat a investiiei i ndeplinirea obligaiilor. Determinarea performanei i sustenabilitii financiare se realizeaz prin calcularea indicatorilor de performan financiar, dup cum urmeaz: 1. valoarea financiar actual net; 2. rata intern de rentabilitate financiar; 3. raportul cost/beneficiu; 4. fluxul de numerar cumulat. 4. Analiza economic Obiectivul analizei economice este de a demonstra c investiia are o contribuie pozitiv net pentru societate i, n consecin, aceasta merit s fie finanat din fonduri publice. Pentru alternativa selectat, beneficiile investiiei trebuie s depeasc costurile acesteia i, mai specific, valoarea actualizat a beneficiilor sale economice trebuie s depeasc valoarea actualizat a costurilor economice. Punctul de start n analiza economic este fluxul de numerar calculat pentru analiza financiar, la care sunt introduse dou tipuri de corecii: a) corecia fiscal i corecia economic a preurilor; i b) monetizarea externalitilor. Aceste corecii se reflect n fluxurile economice de numerar.
18
Fluxul costurilor i beneficiilor economice va fi actualizat i se vor determina indicatorii de performan economic pentru investiie: a. valoarea economic actual net; b. rata intern de rentabilitate economic; c. raportul cost/beneficiu. 5. Analiza de senzitivitate Analiza de senzitivitate are ca obiectiv identificarea variabilelor critice i impactul potenial asupra modificrii indicatorilor de performan financiar i economic. Indicatorii de performan financiar i economic relevani sunt rata intern de rentabilitate financiar a investiiei i valoarea financiar actual net. n cazul investiiilor publice majore, analizele trebuie s aib n vedere i rata intern a rentabilitii economice i valoarea economic actual net. Pentru realizarea analizei de senzitivitate se parcurg paii urmtori: a) identificarea variabilelor care sunt considerate critice pentru durabilitatea beneficiilor proiectului. Acest lucru se realizeaz prin modificarea procentual a unui set de variabile ale investiiei i apoi prin calcularea valorii indicatorilor de performan financiar i economic; b) calculul "valorilor de comutare" pentru variabilele critice identificate. 6. Analiza de risc Analiza de risc vizeaz estimarea distribuiei de probabilitate a modificrilor indicatorilor de performan financiar i economic. Rezultatele analizei de risc se pot exprima ca medie estimat i deviaie standard a acestor indicatori. V. Sursele de finanare a investiiei Sursele de finanare a investiiilor se constituie n conformitate
19
cu legislaia n vigoare i constau din fonduri proprii, credite bancare, fonduri de la bugetul de stat/bugetul local, credite externe garantate sau contractate de stat, fonduri externe nerambursabile i alte surse legal constituite. VI. Estimri privind fora de munc ocupat prin realizarea investiiei: 1. numr de locuri de munc create n faza de execuie; 2. numr de locuri de munc create n faza de operare. VII. Principalii indicatori tehnico-economici ai investiiei: valoarea total (INV), inclusiv TVA (mii lei) (n preuri - luna, anul, 1= ....... lei), 1. din care: construcii-montaj (C+M); 2. ealonarea investiiei (INV/C+M): 1. anul I; 2. anul II; 3. ...............; 3. durata de realizare (luni); 4. capaciti (n uniti fizice i valorice); 5. ali indicatori specifici domeniului de activitate n care este realizat investiia, dup caz. VIII. Avize i acorduri de principiu: Avizul beneficiarului de investiie privind necesitatea i oportunitatea investiiei; 1. certificatul de urbanism; 2. avize de principiu privind asigurarea utilitilor (energie termic i electric, gaz metan, ap-canal, telecomunicaii etc.); 3. declaraia autoritii pentru protecia mediului; 4. alte avize i acorduri de principiu specifice.
20
B. PIESE DESENATE: 1. plan de amplasare n zon (1:25.000 - 1:5.000); 2. plan general (1: 2.000 - 1:500 sau, dup caz, la alte scri grafice, n funcie de necesitile de redactare); 3. planuri i seciuni generale de arhitectur, rezisten, instalaii, inclusiv planuri de coordonare a tuturor specialitilor ce concur la realizarea proiectului; 4. planuri speciale, profile longitudinale, profile transversale, dup caz. d. Planul de afaceri Planul de afaceri este un document care face cunoscute resursele existente i perspectivele de dezvoltare a unei afaceri. Un plan de afaceri precizeaz inteniile iniiatorilor afacerii, cile i metodele prin care se dorete ca acestea s fie realizate i calculeaz rezultatele anticipate pentru o perioad de timp. Un plan de afaceri bun este o hart care indic o cale printr-o pia competitiv, plin de evoluii i schimbri, unele previzibile altele nu. Toate activitile i documentaiile ntocmite n etapa de pregtire a investiiei au ca scop formularea unei teme de proiectare clare, concise i explicite care s transleze cerinele proprietarului/beneficiarului, ateptrile, posibilitile i limitele acestuia ntr-un caiet de sarcini care s descrie cerinele, funciile, performanele, condiionrile tehnice i economice pe care trebuie s le ndeplineasc viitoarele lucrri de construcie (investiie n construcie) i participani la realizarea acesteia. 1.2.2. Proiectarea lucrrilor de construcie Odat tema de proiectare fixat, proprietarul/beneficiarul va solicita unor arhiteci i proiectani de specialitate, ntocmirea unui proiect care s materializeze cerinele formulate prin tema de proiectare.
21
Proiectul trebuie s includ toate soluiile arhitecturale, tehnicostructurale, de instalaii i de dotare, cuprinse n piese desenate i n piese scrise, care rspund la solicitrile funcionale, de amenajare i de echipare cerute de proprietar/beneficiar prin tema de proiectare, corelate i interpretate n conformitate cu exigenele profesionale, urbanistice i legislative n vigoare n momentul proiectrii. Realizarea proiectului va cuprinde urmtoarele: a. Proiectarea conceptual - anteproiectul Se definesc i descriu lucrrile de construcie de o aa manier nct sa se formuleze o reprezentare clar a soluiei de structur de rezisten, a soluiilor funcionale, a formei, dimensiunilor i gabaritelor construciilor, a modului de ncadrare a acestora n ansamblul construit din zon, se estimeaz costurile de execuie, se apreciaz durata de execuie i se prefigureaz un program de execuie. Proiectarea conceptual se materializeaz n schie la scar mic dar convenabil, scurt memoriu de prezentare, evaluare sumar a costurilor lucrrilor. Dup discuii i eventuale modificri se obine aprobarea din partea proprietarului/beneficiarului i se poate trece la realizarea urmtoarelor etape ale proiectului. b. Proiectul tehnic P.T. Proiectul tehnic reunete totalitatea documentaiilor care cuprind concepia de realizare a unei lucrri de construcie, pe baza crora se autorizeaz, se poate pregti i desfura execuia lucrrilor de construcie, se urmrete i se controleaz calitatea acestora. Coninutul cadru al unui proiect tehnic este descris n exemplu de mai jos:
22
A. PIESE SCRISE 1. Date generale: denumirea obiectivului de investiii; amplasamentul (judeul, localitatea, adresa potal i/sau alte date de identificare); titularul investiiei; beneficiarul investiiei; elaboratorul proiectului. 2. Descrierea general a lucrrilor 2.1. n cadrul seciunii "Descrierea lucrrilor" care fac obiectul proiectului tehnic se vor face referiri asupra urmtoarelor elemente: amplasamentul; topografia; clima i fenomenele naturale specifice zonei; geologia, seismicitatea; prezentarea proiectului pe specialiti; devierile i protejrile de utiliti afectate; sursele de ap, energie electric, gaze, telefon i altele asemenea pentru lucrri definitive i provizorii; cile de acces permanente, cile de comunicaii i altele asemenea; trasarea lucrrilor; antemsurtoarea. 2.2. Memorii tehnice pe specialiti 3. Caietele de sarcini Caietele de sarcini sunt documentele care reglementeaz nivelul de performan al lucrrilor, precum i cerinele,
23
condiiile tehnice i tehnologice, condiiile de calitate pentru produsele care urmeaz a fi ncorporate n lucrare, testele, inclusiv cele tehnologice, ncercrile, nivelurile de tolerane i altele de aceeai natur, care s garanteze ndeplinirea exigenelor de calitate i performan solicitate. Caietele de sarcini se elaboreaz de ctre proiectant pe specialiti, prin dezvoltarea elementelor tehnice cuprinse n plane, i nu trebuie s fie restrictive. 3.1. Rolul i scopul caietelor de sarcini: caietele de sarcini fac parte integrant din proiectul tehnic; caietele de sarcini reprezint descrierea elementelor tehnice i calitative menionate n plane i prezint informaii, precizri i prescripii complementare planelor; planele, breviarele de calcul i caietele de sarcini sunt complementare; notele explicative nscrise n plane sunt scurte i cu caracter general, viznd n special explicitarea desenelor; caietele de sarcini detaliaz notele i cuprind caracteristicile i calitile materialelor folosite, testele i probele acestora, descriu lucrrile care se execut, calitatea, modul de realizare, testele, verificrile i probele acestor lucrri, ordinea de execuie i de montaj i aspectul final; caietele de sarcini mpreun cu planele trebuie s fie astfel concepute nct, pe baza lor, s se poat determina cantitile de lucrri, costurile lucrrilor i utilajelor, fora de munc i dotarea necesare execuiei lucrrilor; elaborarea caietelor de sarcini se face de ctre proiectani - arhiteci i ingineri specialiti - pentru fiecare categorie de lucrare; caietele de sarcini stabilesc responsabilitile pentru calitile materialelor i ale lucrrilor i responsabilitile
24
pentru teste, verificri, probe; redactarea caietelor de sarcini trebuie s fie concis i sistematizat; caietele de sarcini prevd modul de urmrire a comportrii n timp a investiiei; caietele de sarcini prevd msurile i aciunile de demontare/demolare (inclusiv reintegrarea n mediul natural a deeurilor) dup expirarea perioadei de via (postutilizarea).
3.2. Tipuri de caiete de sarcini 3.2.1. n funcie de destinaie, caietele de sarcini pot fi: a) caiete de sarcini pentru execuia lucrrilor; b) caiete de sarcini pentru furnizori de materiale, semifabricate, utilaje, echipamente tehnologice i confecii diverse; c) caiete de sarcini pentru recepii, teste, probe, verificri i puneri n funciune; d) caiete de sarcini pentru urmrirea comportrii n timp a construciilor i coninutul crii tehnice. 3.2.2. n funcie de categoria de importan a obiectivului de investiii, caietele de sarcini pot fi: a) caiete de sarcini generale, care se refer la lucrri curente n domeniul construciilor i care se elaboreaz pentru toate obiectivele de investiii; b) caiete de sarcini speciale, care se refer la lucrri specifice i care se elaboreaz independent pentru fiecare lucrare. 3.3. Coninutul caietelor de sarcini Caietele de sarcini trebuie s cuprind: breviarele de calcul, care reprezint documentele justificative pentru dimensionarea elementelor de construcii i de instalaii i se elaboreaz pentru fiecare element de construcie n parte. Breviarele de calcul,
25
prezentate sintetic, vor preciza ncrcrile i ipotezele de calcul, precum i tipurile de programe utilizate; nominalizarea planelor care guverneaz lucrarea; proprietile fizice, chimice, de aspect, de calitate, tolerane, probe, teste i altele asemenea, pentru materialele componente ale lucrrii, cu indicarea standardelor; dimensiunea, forma, aspectul i descrierea execuiei lucrrii; ordinea de execuie, probe, teste, verificri ale lucrrii; standardele, normativele i alte prescripii care trebuie respectate la materiale, utilaje, confecii, execuie, montaj, probe, teste, verificri; condiiile de recepie, msurtori, aspect, culori, tolerane i altele asemenea.
4. Listele cu cantitile de lucrri Acest capitol cuprinde toate elementele necesare cuantificrii valorice a lucrrilor i conine: centralizatorul cheltuielilor pe obiectiv; centralizatorul cheltuielilor pe categorii de lucrri, pe obiecte; listele cu cantitile de lucrri pe categorii de lucrri; listele cu cantitile de utilaje i echipamente tehnologice, inclusiv dotri; fiele tehnice ale utilajelor i echipamentelor tehnologice; listele cu cantiti de lucrri pentru construcii provizorii OS (organizare de antier) 5. Graficul general de realizare a investiiei publice Graficul general de realizare a investiiei publice reprezint ealonarea fizic a lucrrilor de investiii/intervenii.
26
B. PIESE DESENATE Piesele desenate sunt documentele principale ale proiectului tehnic pe baza crora se elaboreaz prile scrise ale acestuia, cuprinznd toate informaiile necesare elaborrii caietelor de sarcini, i care, de regul, se compun din: 1. Plane generale Sunt plane informative de ansamblu i cuprind: plana de ncadrare n zon; planele de amplasare a reperelor de nivelment i planimetrice; planele topografice principale; planele de amplasare a forajelor i profilurilor geotehnice, cu nscrierea condiiilor i a recomandrilor privind lucrrile de fundare; planele principale de amplasare a obiectelor, cu nscrierea cotelor de nivel, a distanelor de amplasare, orientrilor, coordonatelor, axelor, reperelor de nivelment i planimetrice, a cotei 0,00, a cotelor trotuarelor, a cotelor i distanelor principale de amplasare a drumurilor, trotuarelor, aleilor pietonale, platformelor i altele asemenea; planele principale privind sistematizarea pe vertical a terenului, cu nscrierea volumelor de terasamente, spturi-umpluturi, depozite de pmnt, volumului pmntului transportat (excedent i deficit), a lucrrilor privind stratul vegetal, a precizrilor privind utilajele i echipamentele de lucru, precum i a altor informaii i elemente tehnice i tehnologice; planele principale privind construciile subterane, cuprinznd amplasarea lor, seciuni, profiluri longitudinale/transversale, dimensiuni, cote de nivel, cofraj i armare, ariile i marca seciunilor din oel, marca betoanelor, protecii i izolaii hidrofuge, protecii mpotriva agresivitii solului, a coroziunii i altele
27
2. Planele principale ale obiectelor Sunt plane cu caracter tehnic, care definesc i expliciteaz toate elementele construciei. Se recomand ca fiecare obiect subteran/suprateran s fie identificat prin numr/cod i denumire proprii. Planele principale se elaboreaz pe obiecte i, n general, cuprind: 2.1. Plane de arhitectur Definesc i expliciteaz toate elementele de arhitectur ale fiecrui obiect, inclusiv cote, dimensiuni, distane, funciuni, arii, precizri privind finisajele i calitatea acestora i alte informaii de aceast natur. 2.2. Plane de structur Definesc i expliciteaz pentru fiecare obiect alctuirea i execuia structurii de rezisten, cu toate caracteristicile acesteia, i cuprind: planurile infrastructurii i seciunile caracteristice cotate; planurile suprastructurii i seciunile caracteristice cotate; descrierea soluiilor constructive, descrierea ordinii tehnologice de execuie i montaj (numai n situaiile speciale n care aceasta este obligatorie), recomandri privind transportul, manipularea, depozitarea i montajul. 2.3. Plane de instalaii Definesc i expliciteaz pentru fiecare obiect amplasarea, alctuirea i execuia instalaiilor, inclusiv cote, dimensiuni, tolerane i altele asemenea. 2.4. Plane de utilaje i echipamente tehnologice Cuprind, n principal, planele principale de tehnologie i
28
montaj, seciuni, vederi, detalii, inclusiv cote, dimensiuni, tolerane, detalii de montaj, i anume: plane de ansamblu; scheme ale fluxului tehnologic; scheme cinematice, cu indicarea principalilor parametri; scheme ale instalaiilor hidraulice, pneumatice, electrice, de automatizare, comunicaii, reele de combustibil, ap, iluminat i altele asemenea, precum i ale instalaiilor tehnologice; plane de montaj, cu indicarea geometriilor, dimensiunilor de amplasare, prestaiilor, sarcinilor i a altor informaii de aceeai natur, inclusiv a schemelor tehnologice de montaj; diagrame, nomograme, calcule inginereti, tehnologice i de montaj, inclusiv materialul grafic necesar punerii n funciune i exploatrii; liste cu utilaje i echipamente din componena planelor tehnologice, inclusiv fie cuprinznd parametrii, performanele i caracteristicile acestora. 2.5. Plane de dotri Cuprind plane de amplasare i montaj, inclusiv cote, dimensiuni, seciuni, vederi, tablouri de dotri i altele asemenea, pentru: piese de mobilier; elemente de inventar gospodresc; dotri PSI; dotri necesare securitii muncii; alte dotri necesare n funcie de specific.
29
c. Proiectul pentru autorizarea lucrrilor de construcie P.A.C. Proiectul pentru autorizarea lucrrilor de construcie P.A.C. , este un extras din proiectul tehnic P.T. i are urmtorul coninut cadru: C. PIESE SCRISE 1. Foaia de titlu a proiectului i lista cu semnturile proiectanilor 2. Borderoul pieselor scrise i desenate 3. Memoriu general Cuprinde o prezentare sintetic a ntregului proiect, sub toate aspectele care caracterizeaz lucrrile de construcie, amplasamentul, arhitectura, structura de rezisten, instalaiile generale i tehnologice etc. cu precizarea principalilor indici i parametrii tehnico-constructivi i de funcionalitate ai construciei proiectate. 4. Memoriu de arhitectur Obiectul proiectului (titlu, amplasament), beneficiar, proiectant etc. Caracteristicile amplasamentului Condiii de amplasare i realizare a construciilor conform reglementrilor de urbanism aprobate (P.U.G, P.U.Z., P.U.D.) Caracteristicile construciei propuse Elemente de trasare cu precizarea retragerilor fa de aliniament i celelalte limite de proprietate, precizarea cotei +/0.00 Precizarea categoriei i clasei de importan a construciei Analiza situaiei existente (n cazul interveniei la construcii existente) Descrierea funcional Soluii constructive i finisajele Modul de ndeplinire a cerinelor de calitate
30
Note de calcul a coeficientului global de izolare termic Msuri de protecie civil n conformitate cu legislaia n vigoare Descrierea amenajrilor exterioare aferente construciei Msuri de urmrire a comportrii construciei pe toat durata de existen a acesteia Msuri de protecia muncii i securitate la incendiu pe durata de execuie i n exploatare Precizarea cerinelor de calitate pentru care este necesar verificarea tehnic a proiectelor Cadrul legislativ general respectat n proiect 5. Memoriu tehnic pentru celelalte specialiti Aceste memorii se elaboreaz distinct pentru structura de rezisten, instalaiii generale aferente construciei, organizare de antier etc., i cuprind referiri la: Obiectul proiectului de specialitate Elemente de tem Prezentarea soluiilor prevzute n proiect pentru specialitatea respectiv i principalii indici i parametrii tehnico-constructivi i tehnologici Relaiile de vecintate cu construciile limitrofe Program de urmrire a calitii lucrrilor n faze determinante Descrierea lucrrilor provizorii pentru organizare de antier Msuri de protecia muncii i securitatea la incendiu Msuri de urmrire a comportrii construciei pe toat durata de existen a acesteia, corespunztor specialitii respective Cadrul legislativ, normativele i prescripiile tehnice n vigoare, prin care se impun condiii de proiectare, execuie i de exploatare a lucrrilor proiectate 6. Memoriu tehnic pentru dotri 7. Referatele verificatorilor de proiecte atestai (alii dect proiectanii) i care sunt agreai de ctre beneficiar 8. Studiu geotehnic
31
9. Devizul general al lucrrilor D. PIESE DESENATE Planuri generale Plan de ncadrare n zon sau/i n localitate (scara 1:10000, 1:5000 sau 1:2000 dup caz) Planuri de situaie (scara 1:500, 1:200, 1:100 dup caz) Planuri cadastrale Planuri de trasare Planuri de arhitectur Planurile tuturor nivelurilor Planul acoperiului Seciuni caracteristice (cel puin 2 seciuni) Toate faadele Desfurarea frontului stradal n care se ncadreaz noua construcie Planuri pentru structura de rezisten toate planele la scara 1:50, 1:20 sau 1:10 Planuri fundaii Detalii fundaii Detalii tehnologice Plan cofraj i armare perei subsol Plan cofraj i armare pentru toate planeele de beton Planuri de cofraj i armare pentru centuri, grinzi, stlpi din beton armat Detalii armare zidrii, planee din lemn etc. Planul arpantei Detalii tehnologice privind executarea lucrrilor de zidrie Instalaii generale Scheme funcionale Dotri i instalaii tehnologice
32
1.
2.
3.
4. 5.
6. Detalii privind modul de alctuire al mprejmuirilor 7. Detalii privind construciile anexe 8. Elemente privind organizarea de antier d. Detalii de execuie proiect D.D.E. Detaliile de execuie completeaz la nivel de amnunt soluiile stabilite n proiectul tehnic, fr modificarea autorizaiei de construire i a costurilor prevzute prin devizul aprobat de ctre proprietar/beneficiar. Coninutul cadru i evaluarea fazei de detalii de execuie depinde de urmtoarele: Complexitatea lucrrii Caracterul soluiilor din proiect, de unicat sau de lucrri curente Tehnologiile specifice de execuie prevzute n proiectul tehnic Specificaiile tehnice privind materialele de construcie, utilajele i echipamentele prevzute i care impun ntr-o msur mai mic sau mai mare detalieri fa de proiectul tehnic Elaborarea detaliilor de execuie se face practic n paralel cu execuia lucrrilor. Nivelul de elaborare a detaliilor de execuie depinde ntr-o mare msur de gradul de exigen a arhitectului i a celorlali colaboratori. e. Documentaiile economice ce nsoesc proiectul Documentaiile economice ce nsoesc proiectul tehnic al unei lucrri de construcii se ntocmesc urmrindu-se dou aspecte: I. Efectuarea unei estimri valorice a lucrrilor de construcie prevzute prin proiect Estimarea valorii lucrrilor de construcie are ca scop:
33
Verificarea modului n care proiectul realizat se ncadreaz n condiiile economice ale temei de proiectare formulate de ctre proprietar/beneficiar Mijloc de comparaie pentru ofertele propuse de ctre executani Proiectarea de ctre proprietar/beneficiar a unui program de finanare a execuiei lucrrilor de construcie II. ntocmirea unor formulare tip pentru prezentarea ofertelor de ctre executanii ce doresc realizarea lucrrilor de construcie Formularele de evaluare folosite de ctre proiectant pentru estimarea valorii lucrrilor de construcie, sunt utilizate ulterior ca formulare de ofertare, n care executanii completeaz (dup efectuarea propriilor estimri valorice) preurile de execuie oferite (propuse a fi contractate). Aa cum s-a descris n coninutul proiectului tehnic al unei lucrri de construcie, principalele documentaii economice ce nsoesc un proiect sunt urmtoarele: 1. centralizatorul cheltuielilor pe obiectiv (vezi capitolul 6); 2. centralizatorul cheltuielilor pe categorii de lucrri, pe obiecte (vezi capitolul 6); listele cu cantitile de lucrri pe categorii de lucrri (vezi capitolul 6); 3. listele cu cantitile de utilaje i echipamente tehnologice, inclusiv dotri (vezi capitolul 6); 4. fiele tehnice ale utilajelor i echipamentelor tehnologice (vezi capitolul 6); listele cu cantiti de lucrri pentru construcii provizorii OS (organizare de antier); 5. graficul general de realizare a investiiei (vezi capitolul 6). 1.2.3. Etapa de execuie a lucrrilor de construcie n aceast etap executantul realizeaz efectiv lucrrile de construcie, n conformitate cu specificaiile tehnice i economice ale proiectului tehnic i ale contractului de execuie,
34
proprietarul/beneficiarul verificnd respectarea n totalitate a acestor prescripii. a. Pregtirea ofertelor de ctre executant, negocierea i contractarea lucrrilor de construcie
Orice proprietar/beneficiar este interesat ca execuia lucrrilor de construcie s fie efectuat n cel mai scurt timp posibil, la preul cel mai sczut i de ctre executantul care s garanteze lucrri de calitate. n cazul lucrrilor de construcie publice (lucrri finanate din resurse financiare provenind de la bugetul public al statului sau al Comunitii Europene) respectarea acestor cerine este impus prin lege n sensul c achiziia (contractarea) execuiei nu se poate face dect prin respectarea unor proceduri de achiziie care implic competiia (licitaie, cerere de oferte etc.). n cazul lucrrilor de construcie finanate din resurse financiare private nu este obligatorie respectarea unor proceduri de contractare, dar de multe ori criteriile de selectare a unor executani pentru acest tip de lucrri de construcie sunt mult mai dure. Pregtirea documentaiilor de ofert presupune n primul rnd evaluarea lucrrilor de construcie ce urmeaz a fi executate. In acest scop executantul (ofertantul) poate s utilizeze mai multe metode i tehnici de estimare: Metoda statistic Metoda analizei de pre Metoda pe baz de norme Evalurile pot fi fcute cu mijloace manuale sau utiliznd programe de calcul specializate. Dup estimarea valorilor de execuie i ntocmirea unui program de realizare a lucrrilor, executantul va complete formularele de ofert n conformitate cu structura acestora si indicaiile beneficiarului/proprietaului.
35
Contractul este documentul care prezint condiiile de execuie a lucrrilor de construcie drepturile i obligaiile prilor din contract i guverneaz din toate punctele de vedere realizarea acestor lucrri. Contractele de execuie a lucrrilor de construcie pot fi de mai multe feluri, dintre care putem aminti: Contract la cheie care presupune realizarea tuturor lucrrilor de construcie i predarea investiiei in stadiul de folosin conform proiectului. Contract forfetar care presupune contractarea unor preturi de execuie a lucrrilor de construcie pe unitate de msur. (pre pe mp arie util construcie; pre pe mc volum construcie; pre pe mc volum de sptur; pre pe mp suprafa cofrat etc.). Contract la pre fix care presupune angajamentul executantului de a realiza lucrrile de construcie la pre fix contractat indiferent ct l cost n realitate pe acesta execuia lucrrilor. Contract cu pre maxim garantat care presupune c beneficiarul/proprietarul va plti executantului n mod real lucrrile executate dar fr a depi o anumit valoare de referin (valoare maxim). b. Pregtirea execuiei lucrrilor de construcie
Dup contractarea lucrrilor, executantul va trebui s pregteasc execuia acestora n condiiile stabilite prin contract. n acest sens executantul va realiza: Program de execuie a lucrrilor de construcie Stabilirea procedurilor de execuie
36
Evaluarea costurilor de execuie conforme cu procedurile de execuie Estimarea costurilor totale de execuie n conformitate cu programul stabilit si procedurile de lucru alese Compararea din punct de vedere economic i al duratelor de execuie a programului propus cu prevederile contractelor de execuie ncheiate Efectuarea coreciilor la programul iniial pentru ncadrarea execuiei lucrrilor de construcie n termenele i valorile stabilite prin contractele de execuie i asigurarea unui profit al executantului Pregtirea tuturor resurselor necesare pentru execuia lucrrilor de construcie n conformitate cu programul de execuie stabilit c. Execuia propriu-zis a lucrrilor de construcie
Execuia lucrrilor de construcie presupune: aplicarea n antier a procedurilor de lucru stabilite n etapa anterioar i asigurarea din punct de vedere tehnic a calitii lucrrilor de construcie verificarea permanent a modului n care se respect duratele de execuie verificarea permanent a costurilor efective de execuie stabilirea i aplicarea coreciilor necesare pentru respectarea programelor de execuie stabilite de executant. 1.2.4. Etapa de recepie i punere n funciune a construciei Reprezint transferul formal al construciei realizate, de la executant ctre proprietar/beneficiar. Se verific respectarea proiectului de execuie i a prevederilor contractului, completndu-se sau refcnduse orice lucrri neterminate sau neconforme.
37
Se stabilesc condiiile de garanie a lucrrilor de construcie. Se efectueaz toate plile conform nelegerilor contractuale Se realizeaz corectarea oricror defecte care apar n perioada de garanie agreat de ctre executant i proprietar/beneficiar. n practic separarea ntre diversele etape de realizare a unei lucrri de construcie este mai puin clar dect a fost prezentat anterior. Uneori unele etape se parcurg n paralel alteori unele etape se comaseaz. n situaia n care lucrrile de construcie se realizeaz ntr-un timp foarte scurt unele din etapele descrise mai sus ncep nainte de finalizarea etapelor precedente.
38
fr destinaie determinat n interiorul unei firme sau n afara acesteia. Costul este o categorie economic care exprim n form bneasc consumul de valori de orice natur ocazionat de realizarea unui produs, al unei lucrri de construcie sau al unui serviciu. Prin urmare noiunea de cheltuial are o sfer de cuprindere mult mai larg dect aceea de cost i de obicei nu se pot suprapune sau stabili o egalitate ntre ele. Aceasta deoarece costul, de regul, este echivalentul unui consum de resurse spre deosebire de cheltuial care este echivalentul unei transformri generate de obicei de o plat. Exemplu: aprovizionarea unor material n valoare de 1.000 lei este cheltuial deoarece are loc o transformare a mijloacelor bneti n valori materiale, transformare produs n aciunea de aprovizionare dac din materialele aprovizionate mai sus se consum pentru execuia unor cantiti precise de lucrri de construcie, material n valoare de 600 lei, acestea devin costuri. Deci cheltuiala (de aprovizionare) este de 1.000 lei iar costul (de execuie) este de 600 lei. Etimologic noiunea de cost provine de la verbul latinesc constare care nseamn a stabili, a fixa ceva, de la care sa desprins noiunea de costa folosit pentru a exprima ct s-a consumat sau s-a pltit pentru un lucru sau un obiect. Deci costul are un caracter universal, datorit coninutului pe care l exprim legat de consumul de valori ocazionat de producerea unei lucrri sau a unui serviciu. Consumul de valori pentru realizarea unei lucrri mai este cunoscut sub denumirea de consumaiuni sau consum de resurse. Acestea sunt formate din materii prime i material, for de munc, utilaje ce sunt consumate ntr-un proces de producie n vederea obinerii unor valori, care se mai numesc i resurse ale procesului.
40
Considernd procesul de producie ca un sistem, legtura dintre consumul de resurse i costuri se poate prezenta ca in figura 3.
RESURSE
For de munc Materiale Materii prime Utilaje Combustibili
PRODUSE
Lucrri de construcie Produse de construcii Servicii
SISTEM DE PRODUCIE
Corespunztor fiecrui tip de resurs Xj se consum o anumit cantitate i dependent de tipul, natura i volumul produciei realizate. Dac cantitatea de producie obinut este unitar consumurile de resurse sunt i ele unitare. Se definete astfel matricea consumurilor unitare de resurse. X11 X12 X21 X22 . . . . Xn1 Xn2 ............... Xnm ............... ............... X1m X2m
Din punct de vedere bnesc fiecrei resurse ce se consum i se poate asocia un pre unitar de achiziie pj . Se poate descrie astfel matricea preurilor unitare ale resurselor.
p1 .... p2
. .
.............. .................
............. pm
Prin nmulirea celor dou matrici se obine matricea costurilor unitare de execuie care se poate calcula pentru fiecare proces de construcie. Preul reprezint suma de bani pe care o primete executantul produsului de construcie prin vnzarea acestuia ctre beneficiarul respectivului produs. Prin urmare preul este astfel stabilit nct executantul s poat recupera toate costurile i cheltuielile ocazionate de realizarea respectivului produs (lucrare de construcie) i s asigure i obinerea unui beneficiu. Sintetiznd putem spune c problema evalurii preului unei lucrri de construcie necesit n prealabil determinarea (calculul) costurilor i cheltuielilor generate de execuia respectivelor lucrri i apoi ca rezultat al negocierilor ntre beneficiar i executant stabilirea unui pre de execuie (vnzare).
42
2.2.
Aa cum au fost prezentate etapele de realizare a unei lucrri de construcie, rezult c problema estimrii unui pre al lucrrilor de construcii se poate pune n mai multe moduri. n primul rnd nainte de execuia propriu-zis a lucrrilor de construcie, att beneficiarul/proprietarul ct i executantul i pun problema unui examen estimativ al structurii i valorii preului, definindu-se astfel preul estimat . In acelai timp dup terminarea lucrrilor de construcie i recepionarea acestora, att beneficiarul/proprietarul ct i executantul sunt interesai s calculeze o sum a tuturor cheltuielilor ocazionate de execuia lucrrilor de construcie, definindu-se astfel preul realizat. De asemenea ca rezultat al ofertrii i negocierii, ntre beneficiar/proprietar i executant se ncheie un contract care stipuleaz un pre contractat al lucrrilor de construcie. Prin urmare preul realizat apare ca o valoare brut i exact a valorii de execuie a lucrrilor de construcie n timp ce preul estimat este o presupunere a acestei valori, rezultat adesea din experiena trecut, n scopul estimrii preului unor lucrri de construcie care se vor executa. Dac n principiu preul realizat nu este subiect de discuie acesta avnd n cea mai mare parte un caracter obiectiv fiind n fapt o simpl constatare, preul estimat este discutabil deoarece la estimarea lui, chiar dac ne bazm pe nite experiene trecute, intervin numeroi factori arbitrari. Preul contractat este rezultatul strict al negocierii dintre beneficiar/proprietar i executant, avnd ns la baz preurile previzionale stabilite de ctre cele dou pari contractante.
43
Valoare
Beneficiu programat
Var. 3
Timp
n varianta 1 preul realizat este mai mare dect cel contractat, prin urmare executantul a realizat pierderi prin execuia contractului. n varianta 2, preul realizat este mai mic dect cel contractat, prin urmare executantul a realizat beneficiu suplimentar prin execuia contractului. n varianta 3, preul realizat este identic cu cel contractat, prin urmare executantul a realizat beneficiul programat prin execuia contractului. 2.2.1. Scopul determinrii preului estimat Pentru executant scopul principal pentru care determin un pre estimat este acela de a determina preul pentru care consider oportun s se angajeze n contractarea i execuia
44
lucrrilor de construcie. Dac preul estimat este corect determinat, atunci el va asigura executantului i alte avantaje: Servete ca baz pentru un sistem de urmrire a preului realizat. Permite de a se stabili nainte de nceperea lucrrilor previziunile privind ncasrile i cheltuielile, calculnduse fondurile pe care trebuie s le asigure executantul pentru demararea lucrrilor (figura 7)
Beneficiu ncasri Pierderi Cheltuieli
Deschiderea antierului
Execuie
Recepie
Garanie
Figura 7. Schema teoretic a rezultatelor financiare cumulate la execuia unor lucrri de construcie (atunci cnd beneficiarul nu acord pli n avans pentru aprovizionare i organizarea antierului)