1.

Noiune i caractere juridice

1.1.Noiune
Dreptul de superficie este definit de art.693 alin. (1) C. civ. ca fiind ,,dreptul de a avea
sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra
cruia superficiarul dobndete un drept de folosin" .
Sfera de aplicabilitate a superficiei este extins, prin prevederile art.702 C.civ. , i n
cazul ,,plantaiilor, precum i a altor lucrri autonome cu caracter durabil".
n aceast materie, legiuitorul nu a stabilit sensul noiunii de lucrri autonome cu
caracter durabil, astfel nct urmeaz s recurgem la art.578 C.civ., care, n materia
accesiunii imobiliare artificiale, stipuleaz c ,,lucrrile autonome sunt construciile,
plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil" .
Aadar, dreptul de superficie presupune suprapunerea a dou drepturi de proprietate
aparinnd unor personae diferite dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau
altei lucrri autonome cu caracter durabil, ce aparine superficiarului, precum i dreptul de
proprietate asupra terenului pe care se afl acestea, care aparine unei alte persoane dect
superficiarul. Pe lng aceste dou drepturi de proprietate mai exist i un drept de folosin
al superficiarului asupra terenului 1 .
Dreptul de superficie reprezint o derogare de la art.559 C.civ., potrivit cruia
proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului aerian de deasupra
terenului, ,,iar proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile,
plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege,
i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce".
Pornindu-se de la redactarea art.693 alin (1) C.civ. (care se refer att la dreptul ,,de a
avea", ct i la dreptul ,,de a edifica"), n doctrin s-a artat c exist dou forme ale
dreptului de superficie 2
-forma principal (complet,deplin) a dreptului de superficie, care presupune c
superficiarul dobndete dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei
lucrri aflate pe terenul, proprietatea unei alte persoane ;
-forma secundar (incomplet,incipient), care const n dreptul superficiarului de a
construi, planta sau edifica o lucrare pe terenul proprietatea altuia.

A se vedea i C.A. Galai, s.civ., dec.nr.68/2009, n V. Terzea, Noul Cod Civil.Adnotat cu

doctrin i jurispruden. Vol. I. Art.1-1.163, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011,p.694;
C.A. Iai, s.civ.dec. nr.496/2004, portal.just.ro
2
C.Brsan, op.cit.,2013, p.257-258; V.Stoica, op.cit., p.259-260.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice
-este un drept real imobiliar, purtnd asupra unei suprafee de teren3;

-este un drept temporar, el putnd fi constituit, aa cum prevede art.694 C.civ., pe o

durat de cel mult 99 de ani, iar la mplinirea termenului el poate fi rennoit .Desigur c
prile pot s prevad un termen mai scurt de 99 de ani, iar n cazul n care termenul stabilit
de pri n actul de constituire este mai mare de 99 de ani, dreptul de superficie se va reduce
la 99 de ani. Dac nu a fost stabilit expres un termen i nici nu se poate dovedi existen a
unui asemenea termen, se prezum c durata acestui drept real este de 99 de ani 4.
-este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de
superficie putnd fi intentat mpotriva oricrei personae care mpiedic exercitarea
dreptului, chiar i mpotriva propietarului terenului (art.696 C.civ.);
-nu poate nceta pe calea partajului, ntruct dreptul de proprietate al superficiarului i
dreptul proprietarului terenului nu sunt n stare de coproprietate, ci sunt dou drepturi
distincte5.
2. Constituirea dreptului de superficie
Articolul 693 alin. (2) C.civ. stabilete c dreptul de superficie se poate constitui prin
acte juridice, prin uzucapiune i prin alte moduri prevzute de lege. n toate cazurile de
constituire a dreptului de superficie, se vor aplica dispoziiile speciale n materie de carte
funciar.
n ceea ce privete constituirea dreptului de superficie prin act juridic, poate fi vorba
att de convenie, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, ct i de legat.
n toate cazurile de constituirea a dreptului de superficie prin conven ie, este necesar
forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute, deoarece, fiind vorba de un drept real
imobiliar, el este supus nscrierii n cartea funciar, ceea ce nseamn c sunt aplicabile
prevederile art.1244 C.civ.
Mai mult , Codul civil stabilete prin art. 693 alin.(3) i (4), patru ci speciale de
constituire a acestui drept real principal , i anume
-proprietarul unui imobil compus din teren i construcie transmite dreptul de

proprietate doar asupra construciei;

-proprietarul unui imobil compus din teren i construcie transmite construcia i
terenul, n mod separat, ctre dou persoane, iar cel care a dobndit proprietatea asupra
construciei dobndete i dreptul de superficie asupra terenului, chiar i n lips de stipulaie
expres cu privire la constituirea superficiei;
3

n acest sens, instana suprem a reinut c, fiind un drept real, dreptul de superficie nu
se stinge prin neuz, este apparent i continuu,conferind titularului su atributele de
posesie, folosin i dispoziie- I.C.C.J., s.civ. i de prop.int., dec.nr.888/2008, www.scj.ro
4

V.Stoica, op.cit., p.262

-renunarea proprietarului terenului de a invoca accesiunea, n favoarea

constructorului, urmat de nscrierea dreptului de superficie;
-cesiunea dreptului de a invoca accesiunea de ctre proprietarul terenului ctre o ter
persoan (cesiunea care poate s fie cu titlu oneros ori cu titlu gratuit), urmat de nscrierea
dreptului de superficie, dup ce cesionarul preia lucrarea autonom pe temeiul accesiunii.

n aceste din urm dou cazuri, la expirarea termenului pentru care se poate constitui
dreptul de superficie, propietarul terenului (ori succesorul proprietarului initial) va putea
dobndi i dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri, aa cum
reiese din interpretarea coroborat a prevederilor art.694, art.698 i art.699 C.civ.5 .
Dreptul de superficie se poate constitui i prin act juridic mortis causa, n msura n
care testatorul ar dispune printr-un legat instituirea unui astfel de drept real principal n
favoarea unei persoane. Ipoteza este aceea n care testatorul, proprietar al unui imobil compus
din teren i construcie, instituie ca legatar asupra construciei pe un beneficiar, altul dect
legatarul asupra terenului.
Ca mod de dobndire a dreptului de superficie, art.693 C.civ., a reinut i
uzucapiunea, caz n care se vor aplica regulile stabilite n art.930-934 C.civ., cu condiia ca
posesorul s se comporte ca un superficiar, iar nu ca proprietar al terenului.
Desigur, prevederile Codului civil din 2009 referitoare la uzucapiune se aplic n
cazul posesiilor care au nceput dup data intrrii n vigoare a acestuia, respectiv 1 octombrie
2011. n cazul n care posesia a nceput nainte de aceast dat, precum i n cazul imobilelor
nenscrise n cartea funciar, se vor aplica dispoziiile Codului civil din 1864 sau, dup caz,
cele ale Decretului-lege nr.115/1938.

3. Exercitarea dreptului de superficie

Potrivit art.695 alin. (1) C.civ. ,,dreptul de superficie se exercit n limitele i n

condiiile actului constitutiv. n lipsa unei stipulaii contrare, exercitarea dreptului de
superficie este delimitat de suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de cea
necesar exploatrii construciei sau, dup caz, de suprafaa de teren aferent i de cea
necesar exploatrii construciei edificate".
Astfel, atunci cnd dreptul de superficie se constituie n temeiul unui act juridic,
innd cont de principiul libertii de voin a prilor la ncheierea actelor juridice civile,
prile pot stabili limitele i condiiile de exercitare a dreptului de superficie prin actul de
constituire.
Pentru ipoteza constituirii superficiei prin transmiterea de ctre proprietar doar a
construciei sau prin transmiterea terenului i a construciei ctre dou persoane, art.695 alin.
(2)C.civ. stabilete o obligaie negativ n sarcina superficiarului, anume de a nu modifica
structura construciei, n lips de stipulaie contrar. Cu toate acestea, Codul civil i
recunoate dreptul de a demola construcia, cu obligaia de a o reconstrui n forma iniial.

F. Morozan , n Noul Cod Civil.Comentarii, doctrin i jurispruden. Vol. I. Art.1-952, Ed.Hamangiu,

Bucureti, 2012, p.999