ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURESTI

FACULTATEA DE CONTABILITATE SI INFORMATICA DE GESTIUNE

RAPORT DE EVALUARE
SOCIETATEA SC IALOMITA SA

Mogos Maria Valentina

Moraru Oana Alina
Motoi Ruxandra Lucia
Neamt Anamaria Florica
CIG, AN III, SERIA D, GRUPA 660

BUCURESTI 2009
1

CUPRINS:

I. STABILIREA OBIECTULUI DE EVALUAT

1.Prezentarea subiectului evaluat: S.C. IALOMITA S.A
2.Scopul evaluarii
3.Tipul de evaluare
4.Clientul evaluarii
5.Destinatarul evaluarii
II. DIAGNOSTICUL INTREPRINDERII PENTRU EVALUARE:
1.Diagnosticul juridic
2.Diagnosticul comercial
3.Diagnosticul operational
4.Diagnosticul resurselor umane
5.Diagnosticul de organizare, management si resurse umane
6.Diagnosticul economico-financiar
III. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE
1.Metoda activului net corectat
2.Metoda capitalizarii profitului
IV. RECONCILIEREA VALORILOR

I. STABILIREA OBIECTULUI DE EVALUAT

1. Prezentarea subiectului evaluat: S.C. IALOMITA S.A
Sediul social: Slobozia, Calea Calarasi, nr 3
Numarul de telefon: 0243-456234
Codul unic de nregistrare la Oficiul Registrului Comertului: 328521
Numarul si data nregistrarii la Oficiul Registrului Comertului: J43/7889/1991
Piata organizata pe care se tranzactioneaza valori mobiliare: Bursa de Valori Bucuresti - III
BER
Capitalul social subscris si varsat: 5.207.303 RON
Clasa, tipul, numarul si principalele caracteristici ale valorilor mobiliare emise de
societatea comerciala: actiuni ordinare nominative dematerializate, evidentiate prin nscriere n
cont, cu o valoare nominala de 2,5 lei.
Activitatile principale ale societatii
1. Inchirierea de spatii comerciale si depozite
Suprafata inchiriata pentru spatii comerciale si depozite la 31 Decembrie 2006 era de 27.156
mp, la un numar de 280 de magazine.
2. Activitatea de comert
Societatea desfasoara activitate de comert cu incaltaminte, articole de voiaj Samsonite,
ciorapi si confectii copii in cadrul a 3 magazine din Ialomita Center.
In anul 2006, societatea s-a implicat in continuare in cresterea nivelului produselor vandute
in cadrul Ialomita Center. Au fost incepute sau continuate o serie de negocieri cu cele mai
importante mari brand-uri. Ca urmare, in ultimul trimestru al anului 2007, a fost deschis la parterul
Ialomita Center magazinul de incaltaminte de lux Exquisit, societatea devenind importatoarea
unor marci de lux: Sergio Rossi, Fratelli Rossetti, Church, Pollini, Marc Jacobs, Kenzo. Societatea
isi propune sa dezvolte comertul cu articole de lux, asumandu-si aceasta investitie necesara
imbunatatirii imaginii sale.

2. Scopul evaluarii
Reprezinta determinarea valorii de piata a intreprinderii calculata in scopul vanzarii acesteia.

3.Tipul de evaluare
Evaluarea se va realiza atat pe baza documentelor si a informatiilor primite din interiorul
societatii cat si pe baza opiniei evaluatorului care va fi impartiala si obiectiva.
Evaluarea se va face conform normelor in vigoare cu ajutorul urmatoarelor documente:
Bilant, Cont de Profit si Pierdere, Raportul de Gestiune, Notele explicative pe anii 20052007

Date si informatii economico-financiare puse la dispozitie de catre managementul societatii

(State de plata, Declaratii Fiscale, Contracte cu Furnizorii si cu Clientii etc).

4.Clientul evaluarii
Este societatea SC IALOMITA SA care este si proprietarul intreprinderii.

5.Destinatarul evaluarii
Este societatea SC SOMESUL SA (persoana juridica romana) ce este interesata de
cumpararea societatii.

II. DIAGNOSTICUL INTREPRINDERII PENTRU EVALUARE:

1. Diagnosticul juridic
1.1. Dreptul societatii comerciale
S-au verificat actele de constituire a societatii si actele depuse la Registrul Comertului.
Societatea este o societate pe actiuni cu urmatoarea structura a actionariatului :
SC Hibiscus
SC Ialomita
SIF Muntenia
Alti actionari
TOTAL ACTIUNI

Nr. actiuni
1.363.045
228.098
188.771
303.007
2.082.921

Procent (%)
65.44 %
10.95 %
9.06 %
14.75 %
100.00 %

SC Ialomita SA este o companie cu capital integral privat roman, avand un capital social
subscris si varsat de 5.207.303 lei, format din 2.082.921 actiuni nominative a 2,5 lei / actiune.
1.2. Drept comercial
In vederea verificarii conformitatii activitatii societatii cu prevederile dreptului comercial,
conducerea a fost solicitata sa puna la dispozitia evaluatorilor diverse contracte care fac obiectul
dreptului comercial.
Obiectul principal de activitate al societatii este activitatea de inchiriere si subinchiriere de
bunuri imobiliare proprii sau inchiriate, comertul cu amanuntul de produse alimentare si
nealimentare fiind a doua activitate ca pondere in cifra de afaceri.
Pentru realizarea obiectului de activitate, societatea a administrat un numar de 269 spatii
comerciale, a caror suprafata totala este de 33.659,92 m.p.
Pentru serviciile pe care le presteaza societatea are incheiate contracte de prestari servicii. In
urma verificarii acestora, am constatat ca aceste contracte respecta prevederile dreptului comercial.
1.3. Drept civil
In urma discutiilor cu actionarul majoritar al societatii a rezultat faptul ca societatea detine
in proprietate toate construciile si terenurile, fapt confirmat de situatiile finaciare, respectiv de catre
bilant.

Atat imobilizarile corporale cat si cele necorporale sunt achizitionate pe baza de contract de
vanzare-cumparare.
In cursul perioadei 2005-2007 societatea a contractat diverse credite certificate din punct de
vedere juridic.
1.4. Drept fiscal
Ca urmare a verificarilor intreprinse, au rezultat urmatoarele concluzii:
- societatea este inmatriculata la Oficiul Registrului Comertului Slobozia sub nr.
J43/7889/1991
- obligatiile legale (contributiile sociale, taxa pe valoarea adaugata, impozitul pe profit etc) au
fost platite in termenele legale stabilite.
- pe parcursul functionarii societatii comerciale, nu au fost intreprinse contracte fiscale.
1.5. Dreptul muncii
In cadrul societatii sunt angajate 188 de persoane pe baza de contract individual de munca.
Aceste contracte sunt inregistrate, conform legii, la Inspectoratul Teritorial Slobozia.
Societatea are alte obligatii referitoare la mentinerea unui anumit nivel al numarului de
salariati, si anume, trebuie sa aiba peste 9 angajati pentru a indeplini conditiile cotarii la Bursa de
Valori Bucuresti.
Nivelul salariului fiecarui angajat din cadrul societatii este peste cel minim pe economie.
1.6. Dreptul mediului
Societatea nu detine utilaje care sa afecteze mediul inconjurator.
1.7.Litigii
Societatea nu este implicata in nici un fel de litigii.
-

Puncte forte ale diagnosticului juridic:

societatea are incheiate contracte de prestari servicii care respecta prevederile legale;
societatea nu este implicata in litigii;
societatea detine proprietatea asupra terenurilor si cladirilor;
societatea nu are plati restante.

2. Diagnosticul comercial
2.1. Mediul
IALOMITA CENTER isi desfasoara activitatea in Slobozia, intr-o zona centrala a orasului
cu o mare deschidere catre publicul larg. Amplasamentul ii confera un grad de acoperire ce pana la
data curenta i-a asigurat suprematia locala.
2.2. Produsele si serviciile societatii
In ceea ce priveste produsele si serviciile oferite, asa cum am mentionat mai sus, ele se
refera la activitatea de comert a firmei si la activitati de inchiriere si subinchiriere a spatiilor
comerciale.

2.3.Piata si clientii
Referitor la conditiile pietei, la o populatie aflata in scadere, s-a constatat ca aceasta nu a
devenit saturata cel putin pana la momentul actual dat fiind fluxul continuu de clienti.
2.4.Furnizorii
De obicei furnizorii sunt dintre cei traditionali, care, ca si S.C. IALOMITA S.A. au inteles sa
implementeze sistemul de asigurare a calitatii conform standardului ISO, si care respecta piata ca
element cu functiune de reglare a preturilor, de principal regizor-analist al topurilor pentru firmele
ce furnizeaza aceleasi produse/servicii.
2.5.Concurenta
Datorita pozitionarii strategice, societatea nu are probleme deosebite in ceea ce priveste
concurenta directa. In urma inaugurarii centrului comercial Carrefour, se poate vorbi despre o
posibila concurenta directa in ceea ce priveste gradul de acoperire intrucat centrul comercial are
iesire spre Calea Calarasi.
In aceasta privinta conducerea Ialomita Center si-a luat masuri de precautie deschizand la
ultimul etaj un food court si o zona de relaxare pentru a-si mentine pozitia pe piata si a atrage mai
multi clienti.
2.6.Organizarea activitatii comerciale
Ca urmare a cresterii concurentei (in urma deschiderii unor noi magazine) si din analiza
tabelului referitor la cheltuielile cu publicitatea angajate de firma in ultima perioada (tabelul este
prezentat la punctual Preturi si promovarea), se observa ca firma depune reale eforturi pentru
mentinerea pozitiei pe piata.
2.7.Politica de preturi
Avand in vedere amplasamentul centrului comercial si asteptarile clientilor, preturile se
situeaza la un nivel mediu ce reflecta calitatea serviciilor oferite.
2.8. Analiza pietei firmei
Analiza factoriala a cifrei de afaceri
Nr
crt
1
2
3
4
5
6
7

Elemente
Numar mediu de salariati
Valoarea medie a mijloacelor fixe
Productia destinata vanzari
Cifra de afaceri
Grad de inzestrare tehnica a muncii
Randamentului mijloacelor fixe
Grad de valorificare al marfurilor

An 2005
228
293,757,673
2,395,600
50,596,405
1,288,410.85
0.0081
21.12

An 2006
196
234,362,753
1,648,697
51,612,058
1,195,728.33
0.0070
31.30

An 2007
188
260,535,111
2,375,907
64,289,624
1,385,825.06
0.0091
27.05

Nr
crt
1
2
3
4

Influente
Numar mediu de salariati
Grad de inzestrare tehnica a muncii
Randamentului mijloacelor fixe
Grad de valorificare al marfurilor

An 2005/2006
- 7,053 152.77
- 3,107,655.27
- 5,444,715.47
16,700,689.76

An 2006/2007
- 2,095,872.62
7,830,236.38
8,154,748.98
- 10,076,195.43

CA2006 CA2005 = 51,612,058 - 50,596,405 = 1,015,653

CA2007 CA2006 = 64,289,624 - 51,612,058 = 12,677,566

CA CA1 CA0

1) Influenta modificarii numarului mediu de salariati

2) influenta modificarii garduluui de inzestrare tehnica a muncii

3) Influenta modificarii randamentului mijloacelor fixe

4) Influenta modificarii gradului de valorificare al productiei fabricate

Cifra de afaceri a crescut in perioada 2006-2007 cu 12,677,566 lei.

Reducerea numarului mediu de salariati a condus la o influenta nefavorabila asupra cifrei de
afaceri ducand la scaderea acesteia cu 51,612,058 lei.
Modificarea gradului de inzestrare tehnica a muncii a influentat in sensul cresterii cifrei de
afaceri cu 7.830.236,38 lei ceea ce releva o crestere a puterii investitionale a firmei. Aceasta
modificare releva faptul ca ritmul de crestere a valorii medii a mijloacelor fixe a devansat ritmul de
crestere a personalului. Acest indicator a influentat favorabil modificarea cifrei de afaceri datorita
faptului ca firma a investit in activele fixe.
Modificarea randamentului mijloacelor fixe a influentat favorabil modificarea cifrei de
afaceri ducand la cresterea acesteia cu 8,154,748.98 lei.
7

Scaderea gradului de valorificare a productiei destinate vanzarii a condus la micsorarea

cifrei de afaceri cu 10,076,195.43 lei.
Analiza structurii cifrei de afaceri
a) Determinarea ponderii detinute de diferite elemente(produse, prestari servicii, alte venituri) in
cifra de afaceri utilizandu-se marimi relative de structura:
Categorii de produse/Ponderea
anuala n cifra de afaceri/ An
Valoare
(lei)
Desfacere
produse 5.665.587
nealimentare*
Prestari servicii*
58.311.812
Alte venituri*
312.225

2007

2006
(lei)

%
8,82

3.764.998

90,70
0,48

47.707.127
139.933

Valoare
%
Valoare
(lei)
7,29
4.714.032
92,43
0,27

2005
%
9,32

45.655.117 90,24
227.255
0,44

b) Efectuarea de comparatii ale structurii activitatii economice aferente exercitiilor financiare 20052007 utilizandu-se coeficientul de structura Gini-Struck:

In 2005: G=0,85
In 2006: G=0,89
In 2007: G=0,86
Deoarece G are valori apropiate de 1 intreprinderea se caracterizeaza printr-un grad ridicat
de concentrare
In scopul adancirii analizei vom utiliza coeficientul Herfindhal:

In 2005: H=0,82
In 2006: H=0,96
In 2007: H=0,83
Atat coeficientul Gini-Struck cat si Herfindhal au inregistrat o scadere in anul 2007
rezultand o repartizare la structurarea cifrei de afaceri asupra activitatii de comercializare.
Aceasta concentrare a cifrei de afaceri pe activitatea de prestare de servicii nu are efecte
negative asupra rentabilitatii intreprinderii deoarece nu isi desfasoara activiatatea intr-un medieu cu
o concurenta foarte mare.
2.9. Preturile si promovarea

Evolutia costurilor cu reclama si ponderea lor in CA

Nr
crt
1
2
3

Elemente
An 2005
Cifra de afaceri
50,596,405
Cheltuieli cu reclama si publicitate
26082
Ponderea costurilor cu reclama si publicitatea in
CA
0.0515

An 2006
An 2007
51,612,058 64,289,624
27369
36258
0.0530

0.0564

Ponderea costuilor cu reclama si publicitate in cifra de afacere a crescut de la o perioada la

alta rezultand faptul ca firma acorda o importanta mai mare promovarii produselor.
Actiunile publicitare (participari la targuri si expozitii, campanii publicitare etc) au avut
efecte favorabile deoarece numarul clientilor a crescut de la o perioada la alta considerabil.
-

Puncte forte ale diagnosticului comercial :

efecte favorabile (numar mai mare de clienti, vanzari mai mari) din realizarea cheltuielilor
cu publicitatea;
detinerea unei cote de piata mare in raport cu concurentii ;
grad scazut de dependenta fata de clienti si furnizori;

3. Diagnosticul operational
3.1. Analiza cladirilor si terenurilor
Spatiile comerciale sunt amplasate la sediul societatii
Nr.
Denumire
Valoarea contabila neta (lei) Valoarea contabila neta
crt.
la 31 Decembrie 2006
(lei)la 31 Decembrie 2007
1.
Cladire corp A
44.802.960
98.444.735
2.
Cladire -corp B
37.816.661
83.104.087
3.
Cladire
-corp
24.928.763
54.782.257
Calarasi
Suprafata totala a IALOMITA CENTER este repartizata in cele trei corpuri principale Calarasi, A si B astfel:
Suprafa MP/ Corp

Corp A

Totala, din care

Sala de vanzare
Depozit

32 284
16 559
5 288

Corp
Calarasi
25 530
13 604
4 873

Corp B
26 157
13 597
4 047

Exista concordanta intre situatia din teren si planurile de constructie, certificatele de atestare a
dreptului de proprietate.
Analizarea gradului de uzura al proprietatilor societatii comerciale
9

Durata ramasa de amortizare a cladirilor la 31 Decembrie 2007, calculata conform prevederilor

legale in vigoare, este de 24 ani.
Probleme legate de dreptul de proprietate asupra activelor corporale
Nu exista probleme legate de dreptul de proprietate asupra activelor.

Investitii
Achizitii imobilizari corporale 2006
Terenuri
Costructii
Instalatii tehnice si masini
Mobilier,aparatura birotica,alte imob. corp.
TOTAL
Achizitii imobilizari corporale 2007
Terenuri
Costructii
Instalatii tehnice si masini
Mobilier,aparatura birotica,alte imob. corp.
TOTAL

lei
lei
3.968.754 lei
443.127 lei
4.411.881 lei

lei
8.080.613 lei
5.896.376 lei
557.939 lei
14.534.928 lei

3.2. Analiza potentialului tehnic, a mijloacelor fixe utilizare, intretinere

Ponderea masinilor si utilajelor in total mijloace fixe (Valoare masini si util/Total
active)*100
Pondere 2006 = (15.228.778+1.766.097)/ 247.118.418 * 100 = 6,88 %
Pondere 2007 = (21.125.154+2.324.036)/ 273.864.605 * 100 = 8,56 %
Gradul de innoire a mijloacelor fixe (Valoare mijloace fixe nou-intrate/ Valoare totala
mijloace fixe)*100
Pentru 2006 = 3.968.754/ 15.228.778 * 100 = 26,06 %
Pentru 2007 = 5.896.376/ 21.125.154 * 100 = 27,91 %
O situatie mai detaliata in ceea ce priveste activele societatii este prezentata in Nota 1, anexata la
situatiile financiare din 2007.
Nr
crt Elemente

An 2005

10

An 2006

An 2007

1
2
3
4
5

Amortizarea imob corporale (cumulata)

Amortizarea imob necorporale
Valoarea de intrare a imobilizarilor corporale
Valoarea de intrare a imobilizarilor necorporale
GRAD DE UZURA AL ACTIVELOR FIXE
(1+2)/(3+4)

8,783,510
13,869
302,323,413
63,344

8,783,510
0
376,106,014
70,249

17,314,869
84,738
426,200,743
84,738

0.03

0.02

0.04

Gradul de uzura al activelor imobilizate a crescut de la o perioada la alta insa nu afecteaza

calitatea produselor fabricate sau serviciilor prestate deoarece nu este ridicat.
Intretinerea curenta a mijloacelor fixe se realizeaza cu forte proprii, iar interventiile mai
grele se realizeaza cu societatile de "service" de profil.
3.3. Calitatea produselor si serviciilor oferite de SC IALOMITA CENTER SA
Avand in vedere ca intreprinderea a inceput implementarea sistemului de asigurare a calitatii
conform standardului european ISO, tot personalul este obligat sa isi desfasoare activitatea in acest
context.
Noile standarde de amenajare pentru intregul centru comercial au fost prezentate la
inaugurarea celui mai mare Electrocenter din regiune, in luna iulie 2000. Pe o suprafata de 3.600
mp, dispusa la etajul III, firme de prestigiu precum Sony, Panasonic, Megavision, Germanos, Best
Computers, Romstal, expun o gama variata de produse electrocasnice, electronice si de tehnica de
calcul.
Localizarea IALOMITA CENTER
Imaginea noua a IALOMITA CENTER dateaza de la inceputul anului 2000, cand au fost
stabilite specificul fiecarui etaj si au fost delimitate aripile CENTRALA si SPLAI, dupa cum
urmeaza:
Subsol - SUPERMARKET : G-Market
- Alimente si produse specifice supermarket-urilor.
Parter BEAUTY, GIFTS & SERVICES
- Cadouri , cosmetice, sticlarie, bijuterii, carti, jucarii, produse si accesorii GSM, produse
farmaceutice,banci,oficii de schimb valutar, tutun si bauturi alcoolice, cafenea.
Primul etaj - LADIES FASHION HOUSE
- Imbracaminte, lenjerie intima, incaltaminte de dama.
Al doilea etaj MENS CLUB
- Imbracaminte, lenjerie intima, incaltaminte, articole sport pentru barbati, magazine
pentru barbati si femei.
Al treilea etaj ELECTROCENTER
- Electronice, instalatii sanitare, aparate de aer conditionat, mobila de bucatarie cu produse
electrocasnice incorporate, echipament de fitness, mobila si decoratiuni interioare,
magazine pentru copii
Cateva dintre marcile cunoscute care pot fi gasite in IALOMITA CENTER sunt:

11

STEILMANN, HOUSE OF ART, JUST SONS STUDIO, TINA R, LCW

imbracaminte;
I.D. SARIERRI, SKINY, TRIUMPH lenjerie intima;
LEONARDO, MUSSETE- incaltaminte;
SARRA BLU cadouri si accesorii;
LOTTO, NIKE, PUMA, KENVELO imbracaminte sport,
KODAK, FUJI SERVICE procesare foto;
SONY, PANASONIC, JVC electronice;
INA CENTER, AVON, PRIVILEGE, REVLON cosmetice;
SENSIBLU- farmacie; PIRAEUS BANK, RAIFFEISEN BANK servicii bancare; MC
DONALDS, KFC fast food;
DIVERTA papetarie si carti;
CONNEX, ORANGE servicii de telefonie mobila.

Diagnosticul operational are urmatoarele puncte forte :

- calitatea superioara a produselor comercializate in conformitate cu standardele
internationale;
- grad scazut de uzura al activelor fixe;

4. Diagnosticul resurselor umane

Societatea are 188 angajati cu cartea de munca. Acestia au media de varsta de 30 ani.
4.1.Diagnosticul eficientei utilizarii resurselor umane
Productivitatea medie anuala: Wa = CA (Qe, Ve, VA)/NS
Nr
crt
1
2
3

Elemente
Cifra de afaceri
Numar de salariati
Productivitatea medie anula

An 2005
50,596,405
228
221,914.06

An 2006
51,612,058
196
263,326.83

An 2007
64,289,624
188
341,966.09

Productivitatea medie anuala a crescut de la o perioada la alta evidentiind eficienta crescuta

a utilizarii resurselor umane.
Productivitatea medie zilnica: Wz = CA/ Tz ; Tz = Ns * Nz
Nr
crt
1
2
3
4

Elemente
Cifra de afaceri
Nr salariati
Nr zile lucratoare
Productivitatea medie zilnica

An 2005
50,596,405
228
256
866.85

Structura personalului :
12

An 2006
51,612,058
196
256
201609.60

An 2007
64,289,624
188
256
251131.34

Grupe de personal
Indirect productiv
De conducere

2005
208
20

2006
176
20

2007
168
20

In perioada 2005-2007 in categoria personalului de conducere nu au avut loc modificari. In

perioada 2007 personalul indirect productiv a scazut datorita externalizarii serviciilor de curatenie.
Grupe dupa vechime:
Grupe dupa vechime
Pana in 5 ani
Intre 6-10 ani
Peste 10 ani

2005
56
129
43

2006
58
109
29

2007
60
98
30

Ponderea cea mai mare in personalul societatii o au persoanele cu vechime intre 6 si 10 ani.
Pe perioada analizata nu au avut loc fluctuatii ale personalului.
-

Puncte forte ale diagnosticului resurselor umane

eficienta crescuta a utilizarii resurselor umane ;
lipsa fluctuatiilor de personal.

Puncte slabe ale diagnosticului

- s-a observat un surplus de personal

5.Diagnosticul de organizare, management si resurse umane

5.1.Actiuni, actionariat, capital social
SC Ialomita Center SA este o companie cu capital integral privat roman, avand un capital
social subscris si varsat de 5.207.303 lei, format din 2.082.921 actiuni nominative a 2,5 lei / actiune.
La 31 decembrie 2007, structura actionariatului este urmatoarea:
SC Nova Trade
SC Ialomita Center
SIF Muntenia
Alti actionari
TOTAL ACTIUNI

Nr. actiuni
1.363.045
228.098
188.771
303.007
2.082.921

Procent (%)
65.44 %
10.95 %
9.06 %
14.75 %
100.00 %

Actiunile SC Ialomita Center SA se tranzactioneaza pe piata secundara RASDAQ din luna

octombrie 1996, iar din anul 2004 la Bursa de Valori Bucuresti.
13

5.2.Conducerea societatii
Conducerea societatii a fost asigurata pe parcursul anului 2007 de un Consiliu de
Administratie format din 7 membrii (un presedinte, un vicepresedinte si 5 membrii ), plus un
secretar al consiliului.
Guvernanta corporativa a S.C. Ialomita Center S.A. are la baza o structura formata din 3
nivele:
-

Adunarea Generala a Actionarilor;

Consiliul de Administratie;
Comitetul Director.

Societatea este condusa in prezent de un Consiliu de Administratie, numit de Adunarea

Generala a Actionarilor pe o perioada de 4 ani. Consiliul de Administratie, prin membrii sai , va
putea efectua toate operatiunile si actele juridice necesare pentru aducerea la indeplinire a obiectului
de activitate al societatii si in interesul acesteia . Membrii Consiliului de Administratie desemneaza
din randul lor un presedinte.
Comitetul Director este format din 3 membri.
Principalele servicii ale societatii sunt:
- Serviciul Contracte, in cadrul caruia se incheie si se urmaresc contractele de inchiriere ,
contractele de utilitati pentru toate spatiile societatii si relatiile cu actionarii;
- Serviciul Comercial , unde se asigura coordonarea magazinelor aflate in administrare directa
si se intretin relatii cu furnizorii de marfuri alimentare si nealimentare;
- Serviciul Financiar Contabil, unde se asigura evidenta contabila si fiscala conform
- Serviciul Resurse Umane, in cadrul caruia se urmareste evidenta angajatilor din punctul de
vedere al legislatiei muncii, precum si salarizarea acestora conform contractului coletiv de
munca, contractului individual si legislatia in vigoare.
- Serviciul Administrativ
- Serviciul Tehnic
- Serviciul Marketing
- Serviciul Actionariat
Stilul de conducere al firmei este cel bazat pe obiective, Consiliul de Administratie al
societatii propunandu-si in viitor urmatoarele:
-

utilizarea eficient a activelor societii;

creterea performanelor de ansamblu ale societii, prin realizarea indicatorilor de
performanta ca spre exemplu: tarif de inchirere/mp, grad de ocupare al spatiilor inchiriate,
GOP (profit net operational), EBITDA (profit inainte de amortizare/depreciere si impozit pe
profit), gradul de indatorare al societatii, viteza de rotatie a debitelor/creditelor;
urmarirea lunara a executiei prevederilor Bugetului de Venituri si Cheltuieli al societatii
precum si a cashflow-lui realizat si bugetat;
realizarea de noi investitii imobiliare din surse proprii sau surse atrase
Puncte forte ale diagnosticului managementului si structurii organizatorice :

14

stilul de conducere este pe obiective ;

6. Diagnosticul economico-financiar
6.1. Analiza pozitiei financiare
a) Analiza echilibrului financiar
-situatia neta
Elemente
An 2005
Active imobilizate
293,757,673
Active circulante
7,793,010
Cheltuieli in avans
53,245
301,603,92
ACTIVE TOTALE
8
Datorii < 1 an
18,715,064
Datorii > 1 an
4,127,054
Venituri in avans
7,553,824
DATORII TOTALE
30,395,942
SITUATIA NETA
271,207,986

An 2006
234,362,753
12,638,483
117,182
247,118,41
8
20,205,353
1,553,482
7,923,348
29,682,183
217,436,235

An 2007
260,535,111
13,190,461
139,033
273,864,60
5
16,661,575
24,710,603
7,313,484
48,685,662
225,178,943

-fondul de rulment ( Active curente Datorii curente)

Elemente
An 2005
An 2006
An 2007
Active circulante
7,793,010 12,638,483 13,190,461
Cheltuieli in avans
53,245
117,182
139,033
12,755,66
ACTIVE CURENTE
7,846,255 5
13,329,494
Datorii < 1 an
18,715,064 20,205,353 16,661,575
Venituri in avans
7,553,824 7,923,348 7,313,484
26,268,88 28,128,70
DATORII CURENTE
8
1
23,975,059
FOND DE RULMENT 18,422,633 15,373,036 10,645,565
Fondul de rulment este negativ in cei 3 ani ceea ce releva absorbirea unei parti din resursele
temporare pentru finantarea nevoilor permanente, contrar principiului de gestiune financiara. Se
constata insa ca fondul de rulment a crescut de la o perioada la alta ajungand de la -18 422 633 in
2005 la -10 645 565 in 2007.
-fondul de rulment propriu ( Capital propriu Active imobilizate)
Elemente
An 2005
An 2006
An 2007
Capitaluri proprii
271,207,986 216,934,478 224,744,270
Active imobilizate
293,757,673 234,362,753 260,535,111
FR PROPRIU
-22,549,687 -17,428,275 -35,790,841

15

Fondul de rulment propriu negativ evidentiaza dependenta politicii de investitii de resursele

sale imprumutate.
-fondul de rulment imprumutat ( FR FR propriu)
Elemente
An 2005
An 2006
FR
18,422,633 15,373,036
FR propriu
22,549,687 17,428,275
FR IMPRUMUTAT
4,127,054 2,055,239

An 2007
10,645,565
35,790,841
25,145,276

-nevoia de fond de rulment ((Active curente AT) (Datorii curente PT))

Elemente
An 2005
An 2006
An 2007
12,755,66
Active curente
7,846,255 5
13,329,494
Active de trezorerie
2,028,090 5,697,574 1,502,100
Datorii curente
26,268,888 28,128,701 23,975,059
Pasive de trezorerie
8,918,503 11,079,132 7,935,022
NFR
11,532,220 -9,991,478 -4,212,643
Nevoia de fond de rulment negativa semnifica un surplus de resurse temporare in raport cu nevoile
corespunzatoare de capitaluri.
-trezoreria neta: FR-NFR
Elemente
An 2005
FR
18,422,633
NFR
11,532,220
TN
-6,890,413

An 2006
An 2007
15,373,036 10,645,565
-9,991,478
-5,381,558

-4,212,643
-6,432,922

Trezoreria negativa reflecta o insuficienta a resurselor de finantare pe termen scurt. Acest deficit
trebuie acoperit prin credite pe termen scurt procurate la cel mai redus cost de finantare.
b) Diagnosticul lichiditatii, solvabilitatii si a gradului de indatorare
-rata de lichiditate generala
Nr
crt Elemente
1
Active circulante
2
Datorii < 1 an
RATA DE LICHIDITATE GENERALA
3
(%)(1/2)

16

An 2005
An 2006
An 2007
7,793,010 12,638,483 13,190,461
18,715,064 20,205,353 16,661,575
41.64

62.55

79.17

Rata de lichiditate generala este sub nivelul de 100% ceea ce releva faptul ca entitatea nu are
suficiente active circulante transformabile in moneda pentru a-si achita datoriile pe termen scurt.
-rata de lichiditate restransa:
Nr
crt
1
2
3
4

Elemente
Active circulante
Stocuri
Datorii < 1 an
RATA LICHIDITATII RESTRANSE
(%) ((1-2)/3)

An 2005
7,793,010
2,602,627
18,715,064

An 2006
12,638,483
1,712,402
20,205,353

An 2007
13,190,461
2,911,004
16,661,575

27.73

54.08

61.70

Rata lichiditatii restranse este sub nivelul de 100%in toti cei 3 ani ceea ce releva faptul ca
entitatea nu are suficiente creante transformabile in moneda si disponibilitati pentru a-si achita
datoriile pe termen scurt.
-rata de indatorare totala:

-rata de lichiditate imediata:

Nr
crt
1
2
3

Elemente
Disponibilitati
Datorii < 1 an
RATA LICHIDITAII IMEDIATE (%)
(1/2)

An 2005
2,028,090
18,715,064

An 2006
5,697,574
20,205,353

An 2007
1,502,100
16,661,575

10.84

28.20

9.02

Rata lichiditatii imediate este sub nivelul de 100% in toti cei 3 ani ceea ce releva insuficienta
disponibilitatilor pentru a-si achita datoriile pe termen scurt.
-gradul de indatorare

17

Gradul de indatorare a crescut de la o perioada la alta ceea ce rezulta ca a crescut finantarea din
surse imprumutate.

6.2. Diagnosticul rentabilitatii

Diagnosticul marjei fata de costul vanzarilor
- rata marjei brute
Nr
Nr
crt
crt
11
22
3
43
5
6
7
8
9
10
11

Elemente

An 2005

An 2006

An 2007

Elemente
An 2005
An 2006
An 2007
Cifra de
afaceri
50,596,405
Datorii
totale
30,395,942 51,612,058
29,682,183 64,289,624
48,685,662
Alte
venituri
din
exploatare
963,474
397,657
640,444
Total capital propriu si datorii
301,603,928 247,118,418 273,864,605
Productia
exercitiului
(1+2)
51,559,879
52,009,715
64,930,068
RATA DE INDATORARE TOTALA (%)
Cheltuieli cu materii prime si 1,228,863
2,440,799
1,600,174
(1/2)
10.08
12.01
17.78
materiale
Alte cheltuieli materiale
440,501
588,926
165,844
Alte cheltuieli externe
3,582,933
4,882,187
4,839,166
Cheltuieli cu marfurile
4,271,046
2,819,391
3,588,715
Celtuieli privind prestarile externe
25,712,999
14,424,118
27,825,142
Consumuri externe(4+5+6+7+8)
35,236,342
25,155,421
38,019,041
VALOAREA ADAUGATA (3-9)
16,323,537
26,854,294
26,911,027
RATA MARJEI BRUTE (%) (10/1)
32.26
52.03
41.86

-rata marjei nete (rata rentabilitatii comerciale)

Nr
crt
1
2
3

Elemente
An 2005
An 2006
An 2007
Cheltuieli aferente cifrei de afaceri
35,236,342
25,155,421 38,019,041
Profit aferent cifrei de afaceri
15,360,063
26,456,637 26,270,583
Cifra de afaceri
50,596,405
51,612,058 64,289,624
RATA RENTABILITATII COMERCIALE
4
(%) 2/3
30.36
51.26
40.86
Ratele de marja au crescut in perioada 2005-2007 ceea ce arata ca profitabilitatea (bruta sau neta) in
raport cu cifra de afaceri, in raport deci cu activitatea comerciala a intreprinderii a crescut.
Analiza ratei rentabilitatii comerciale in perioada 2006-2007 :

18

Indicele pretului in anul 2007 este 101,88 % iar indicele costurilor este 100,6% rezultand ca
productia vanduta in anul 2007 exprimata in preturi din 2006 este de 63.103.282,3 lei iar productia
vanduta in anul 2007 exprimata in costuri din 2006 este 37.792.287,3 lei.
Modificarea absoluta a ratei rentabilitatii comerciale in perioada 2006-2007.
Rc=Rc1-Rc0
Rc=40,86-51,26=-10,4%
In perioada 2006-2007 rata rentabilitatii comerciale a scazut cu 10,4 % , scadere bazata pe
influenta nefavorabila a structurii productiei vandute si cresterea costurilor unitare.
1) Influenta modificarii structurii cantitatii vandute

g=(1-37.792.287,3/63.103.282,3)x100-(1-25.155.421/51.612.058)x100=-11,15%
Modificarile din structura productiei vandute au detaerminat o scadere a ratei rentabilitatii
comerciale cu 11,15%, datorita majorarii ponderii acelor produse vandute cu o rentabilitate mai mica fata de
media pe intreprindere.

2) Influenta modificarii pretului de vanzare :

p=(1-37.792.287,3/64.289.624)x100-(1-37.792.287,3/63.103.282,3)x100=1,11%
Preturile unitare ale produselor vandute au influentat favorabil modificarea ratei rentabilitatii
comerciale, ducand la cresterea acesteia cu 1,11%. Cresterea preturilor de vanzare cu 1,88%
(indicele preturilor este 101,88%) a fost determinata de scaderea puterii concurentilor si de cresterea
puterii de cumparare.
3)Influenta modificarii costului unitar :

c=(1-38.019.041/64.289.624)x100-(1-37.792.287,3/64.289.624)x100)=-0,36%
Cresterea costurilor unitare ale produselor vandute cu 0,6% a influentat nefavorabil
modificarea ratei rentabilitatii comerciale, ducand la scaderea acesteia cu 0,36%. Aceasta crestere a
costurilor unitare este efectul cresterii costurilor de achizite a marfurilor si produselor finite si a
costurilor de distributie.

19

Diagnosticul pe baza ratelor de rentabilitate

-analiza generala pe baza contului de profit si pierdere
Analizand rezultatele obtinute la 31 Decembrie 2006, comparativ cu cele obtinute la 31
Decembrie 2007, societatea a inregistrat o crestere a cifrei de afaceri in lei cu 2,08% si de 12% in
EUR. Cresterea diferita, functie de moneda de raportare, se datoreaza procesului de apreciere a
monedei nationale, care a continuat si in anul 2007.
Veniturile din exploatare au crescut in lei cu 0,87% , in timp ce cheltuielile de exploatare sau redus cu 13%. La 31 Decembrie 2006 societatea a obtinut un profit net de 4.971.423 lei, de 5,27
ori mai mare fata de profitul net obtinut in anul precedent.
Rezultatul pe actiune este de 2,38 lei in 2006 fata de 0,45 lei in 2005.
Din analiza rezultatelor obtinute la 31 Decembrie 2006, comparativ cu cele obtinute la 31
Decembrie 2007, societatea a inregistrat o crestere a cifrei de afaceri in lei cu 24,56% .
Veniturile din exploatare au crescut in lei cu 24,84% , iar cheltuielile de exploatare cu
23,19%. La 31 Decembrie 2007 societatea a obtinut un profit net de 7.809.793 lei, de 1,57 ori mai
mare fata de profitul net obtinut in anul precedent.
-rata rentabilitatii resurselor consumate
Analiza ratei resurselor consumate in perioada 2005-2007:
Nr
crt
1
2
3
4

Elemente
Cifra de afaceri
Profit aferent cifrei de afaceri
Cheltuieli aferente cifrei de afaceri
RATA
RENTABILITATII
RESURSELOR CONSUMATE(%)(2/3)

An 2005
50,596,405
15,360,063
35,236,342

An 2006
51,612,058
26,456,637
25,155,421

An 2007
64,289,624
26,270,583
38,019,041

43.59

105.17

69.10

Modificarea absoluta a ratei rentabilitatii resurselor consumate

Rrc=Rrc1-Rrc0=69,10-105,17=-36,07%
Rata rentabilitatii resurselor consummate a scazut in perioada 2006-2007 cu 36,07%,
scadere datorata influentei nefavorabile a structurii produselor vandute si a costurilor unitare.
1) Influenta modificarii structurii productiei vandute

20

g=(63.103.282,3/37.792.287,3-1)x100-(51.612.058/25.155.421-1)x100=-38,2%
Modificarile structurii vanzarilor au determinat o scaderea ratei rentabilitaii resuselor
consumate cu 38,2%, datorita reducerii ponderii produselor vandute si serviciilor executate cu o
rentabilitate fata de costuri mai mica decat rentabilitatea medie fata de costuri la nivelul
intreprinderii in anul 2007.
2) Influenta modificarii costului unitar :

c=(63.103.282,3/38.019.041-1)x100-(63.103.282,3/37.792.287,3-1)x100=-1,01%
Cresterea costurlor unitare a determinat o reducere a ratei rentabilitatii resurselor
consummate cu 1,01%. Aceasta crestere este efectul cresterii costurilor de achizitie a produselor
vandute si a cheltuielilor de desfacere.
3) Influenta modificarii pretului de vanzare :

p=(64.289.624/38.019.041-1)x100-(63.103.282,3/38.019.041-1)x100=3,12%
Crestera preturilor de vanzare a condus la majorarea ratei rentabilitatii resurselor consumate
cu 3,12%, aceasta datorandu-se scaderii puterii concurentilor si cresterii puterii de cumparare.
-rata rentabilitatii economice
Nr
crt Elemente
1
Rezultat inainte de impozit si dobanda(P)
2
Active totale(At)
RATA RENTABILITATII ECONOMICE(%)
3
(1/2)

An 2005
An 2006
An 2007
-36,103
7,198,769
9,728,180
301,603,928 247,118,418 273,864,605
-

2.91

Analiza ratei rentabilitatii economice in perioada 2006-2007 :

Re=Re1-Re0=3,55-2,91=0,64%
21

3.55

Rata rentabilitatiii economice a crescut de la o perioada la alta cu 0,64% rezultand faptul ca

au crescut performantele utilizarii activului total al intreprinderii, respectiv a capitalului investit
pentru obtinerea acestor performante.
1) Influenta modificarii vitezei de rotatie a activului total

CA/At=(64.289.624/273.864.605x7.198.769/51.612.058)x100(51.612.058/247.118.418x7.198.769/51.612.058)x100=0,36%
Cresterea vitezei de rotatie a activelor totale cu 2,59%(CA1/At1-CA0/At0) a influentat
favorabil modificarea ratei rentabilitatii economice ducand la cresterea acesteia cu 0,36%.
2) Influenta modificarii profitului mediu la 1 leu cifra de afaceri

P/CA=(64.289.624/273.864.605x9,728,180/64.289.624)x100(64.289.624/273.864.605x7.198.769/51.612.058)x100)=0,28%
Cresterea profitului mediu la 1 leu cifra de afaceri cu 1,18% a influentat favorabil
modificarea ratei rentabilitatii economice, ducand la cresterea acesteia cu 0,28%.
-rata rentabilitatii financiare
Nr
crt Elemente
1
Profit net
2
Capitaluri proprii
RATA
RENTABILITATII
3
FINANCIARE(%)(1/2)

An 2005
942,428
271,207,986

An 2006
4,971,423
216,934,478

An 2007
7,809,793
224,744,270

0.35

2.29

3.47

Analiza ratei rentabilitatii financiare in perioada 2006-2007 :

Rf=Rf1-Rf0=3,47-2,29=1,18%
Rata rentabilitatii financiare a crescut in perioada 2006-2007 cu 1,18% rezultand o crestere a
rentabilitatii investitiei actionarilor in capitalurile intreprinderii.
1) Influenta modificarii vitezei de rotatie a activelor totale

22

Vt/At=(64.289.624/273.864.605x247.118.418/216.934.478x4.971.423/51.612.058)x100(51.612.058/247.118.418x247.118.418/216.934.478x4.971.423/51.612.058)x100=0,28%
Viteza de rotatie a activelor totale a condos la cresterea ratei rentabilitatii financiare cu
0,28%, ceea ce arata eficienta in utilizarea activelor.
2) Influenta modificarii factorului de multiplicare a capitalului propriu mediu

At/Kp=(64.289.624/224.744.270x4.971.423/51.612.058)x100(64.289.624/273.864.605x247.118.418/216.934.478x4.971.423/51.612.058)x100=0,18%
Factorul de multiplicare a dus la cresterea ratei rentabilitatii financiare cu 0,18%. Putem
spune ca este un aspect favorabil dar trebuie remarcat faptul ca gradul de indatorare al intreprinderii
a crescut de la 13,68 la 21,66. Momentan, societatea nu are probleme dar daca va continua sa
inregistreze acelasi trend, este posibil ca in viitor societatea sa aiba dificultati in ceea ce priveste
obtinerea de finantare.
3) Influenta modificarii profitului mediu la 1 leu cifra de afaceri

Pn/Vt=3,47-(64.289.624/224.744.270x4.971.423/51.612.058)x100=0,72%
Profitul mediu la 1 leu cifra de afaceri a dus la cresterea ratei rentabilitaii inanciare cu
0,72%, aspect care evidentiaza eficienta exploatarii activitatii.
Diagnosticul factorial al profitului aferent cifrei de afaceri
Nr
crt
1
2

Elemente
Cifra de afaceri
Cheltuieli aferente cifrei de afaceri

PROFIT AFERENT CIFREI DE AFACERI

An 2005
50,596,405
35,236,342
15,360,06
3

An 2006
51,612,058
25,155,421
26,456,637

An 2007
64,289,624
38,019,041
26,270,58
3

Indicele pretului in anul 2007 este 101,88 % iar indicele costurilor este 100,6% rezultand ca
productia vanduta in anul 2007 exprimata in preturi din 2006 este de 63.103.282,3 lei iar productia
vanduta in anul 2007 exprimata in costuri din 2006 este 37.792.287,3 lei.

Pr=Pr1-Pr0=26.270.583-26.456.637= -186.054
Profitul aferent cifrei de afaceri a scazut in perioada 2006-2007 cu 186.054 lei.

23

Iqv=63.103.282,3/51.612.058x100=122,26%
qv= Pr0x Iqv-Pr0=26.456.637x122,26%-26.456.637=5.889.247
Cresterea volumului productiei vandute cu 22,6% a avut ca efect modificarea favorabila a
profitului aferent cifrei de afaceri prin cresterea acestuia cu 5.889.247 lei.
1) Influenta modificarii structurii productiei vandute
g=(63.103.282,3-37.792.287,3)- 26.456.637x1.2226= -7.034.889
Modificarea structurii cifrei de afaceri a dus la scaderea profitului aferent vanzarilor cu
7.034.889 lei, situatie care se explica prin cresterea ponderii produselor la care in 2006 s-au
inregistrat rate ale rentabilitatii comerciale mai mici decat rata medie a rentabilitatii comerciale pe
total intreprindere.
2) Influenta modificarii costului unitar :

c= -(38.019.041-37.792.287,3)= -226.753,7
Costurile unitare au inregistrat o influenta negativa asupra profitului, determinand scaderea
acestuia cu 226.753,7 lei. Situatia a fost determinata de depasirea costurilor la produsele care detin
ponderea majoritara in totalul vanzarilor.
3) Influenta modificarii pretului de vanzare unitar :
p=64.289.624-63.103.282,3= 1.186.341,7
Preturile de vanzare au fost mai mari in 2006 fata de cele din anul precedent la majoritatea
produselor, efectul fiind cresterea profitului cu 1.186.341,7 lei. Aceasta situatie este detaerminata da
efortul propriu al firmei pentru imbunatatirea calitatii produselor si de actiunea factorului
conjunctural exten intreprinderii raportul cerere-oferta.
-

Puncte forte ale diagnosticului economico-financiar:

cresterea profitabilitaii in raport cu cifra de afaceri ;
modificarea favorabila ain ceea ce priveste performantele utilizatii activelor totale;
cresterea profitabilitatii generale a intreprindere.
Puncte slabe ale diagnosticului economico-financiar:
dependenta politicii de investitii de resursele imprumutate (FR negativ);
insuficienta resurselor de finantare pe termen scurt;
insuficienta activelor circulante transformabile in moneda pentru acoperirea datoriilor pe
termen scurt.
24

III. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

1.Metoda activului net corectat
BILANT INCHEIAT LA 31.12.2007
Metoda activului net contabil se bazeaza pe urmatoarea formula:
ANC = ATC DTC
unde: ANC valoarea activului net contabil
ATC - valoarea activului total corectat
DTC - valoarea datoriilor totale corectate
Aceasta metoda trebuie sa nu ia in considerare non-valorile ce apar in bilantul contabil, respectiv
cheltuielile efectuate in avans etc.
Determinarea valorii patrimoniale prin metoda activului net corectat, are la baza elementele
de bilant ale societatii comerciale la data de 31.12.2007, analizate si corectate, in functie de valoarea
de realizare pe piata a elementelor componente.

25

Explicaii/ Anul
ACTIVE
Active imobilizate
Imobilizri necorporale la valoarea net
Imobilizri corporale la valoarea net din care:
-Terenuri si constructii
-Instalatii tehnice si masini
-Avansuri si imob corp in curs
Imobilizri financiare
Active circulante
Stocuri
Creane
Casa i conturile la bnci
Cheltuieli n avans
TOTAL ACTIVE
CAPITAL PROPRIU I DATORII
Datorii ce trebuie pltite
intr-o perioad mai mic de un an
Credite bancare
Datorii comerciale
Alte datorii, inclusiv datorii fiscale i
alte datorii
Datorii ce trebuie pltite
intr-o perioad mai mare de un an
Credite bancare
Alte datorii, inclusiv datorii fiscale i
Provizioane pt riscuri si chelt
alte datorii
Venituri n avans
Total capitaluri proprii
Capital
Rezerve din reevaluare
Rezerve
Rezultatul reportat
Rezultatul exerciiului
Repartizarea profitului
TOTAL CAPITAL PROPRIU I DATORII

2007
260,535,111
101,854
260,242,443
211,310,273
19,935,016
28,997,154
190,814
13,190,461
2,911,004
8,777,357
1,502,100
139,033
273,864,605
16,661,575
7,935,022
6,751,631
1,974,922
24,710,603
22,673,981
2,036,622
434,673
7,313,484
224,744,270
5,207,303

219,523,767
-12,419,519
5,041,540
7,809,793
-418,614
273,864,605

Informatii suplimentare:
In urma diagnosticului s-au constatat urmatoarele:
1. Terenurile si cladirile au fost supraevaluate cu 250,000;
2. Costul de inlocuire brut al instalatiilor tehnice al si masinilor este de 23,000,000 lei iar
deprecierea fizica este de 10%;

26

3. Stocurile s-au depreciat pentru suma de 7,000 lei, valoarea reziduala fiind de 800 lei;
4. Un debitor a devenit insolvabil, suma datoriei lui fiind de 1,000,000 lei;
5. Din totalul creantelor, 25% reprezinta creante in valuta; la momentul evaluarii cursul de
schimb a inregistrat o crestere de 18%;
6. Din totalul obligatiilor pe termen scurt, 40% sunt in valuta; cursul valutar la data evaluarii a
crescut cu 14%;
7. Imobilizarile financiare constau in titluri de participare a caror valoare bursiera la data
evaluarii este de 1.5 ori mai mare decat valoarea din bilant.
8. Suprafata detinuta este de 83,971 mp; in urma analizei unor vanzari de terenuri comparabile
a evidentiat un pret de 40 Eur/mp insa evaluatorul a stabilit o corectie globala de 10 %
datorita tendintei pretului de piata; curs = 3.8 lei/euro.
Rezolvare:
Pe baza informatiilor din bilantul sintetic si al datelor suplimentare s-au realizat urmatoarele
ajustari (corectii) in scopul determinarii valorii corectate a fiecarui element patrimonial : a
datoriilor, si implicit a valorii activului net corectat al societatii:
1. Evaluare terenuri si cladiri:
211,310,273-250,000 = 211,060,273 lei
Ajustare = -250,000 lei
2. Evaluare instalatii tehnice si masini:
Cost de inlocuire net = Cost de inloc brut*(1-deprec fiz/100)
= 23000000*(1-0.1) = 20,700,000
Ajustare = 20,700,000-19,935,016 = + 764,984 lei
3. Evaluare stocuri:
Corectie = - Valoarea contabila + Valoarea reziduala
= - 7,000 + 800 = - 6,200 lei
4. Evaluare creante:
Corectie = - 1,000,000 lei
5. Evaluare creante:
Corectie = 8,777,357 * 0.25* 0.18 = 394,981 lei
6. Evaluare datorii:
Corectie = 16,661,575 * 0.4 * 0.14 = 933,048 lei
7. Evaluare imobilizari financiare
Valoare imobilizari financiare = 190,814 * 1.5 = 286,221 lei
Corectie = 286,221 - 190,814 = 95,407 lei
8. Evaluare teren

Valoare teren = Suprafata * Pret * (1 + Corectie) * Curs

= 83,971 * 700 * (1 0.1) * 3.8 = 201,026,574 lei

27

Corectie = Valoare teren Valoare contabila

= 211,310,273 201,026,574 = 10,283,699 lei

Pe baza informatiilor din cadrul bilantului sintetic la 31.12.2007 si a datelor suplimentare privind
elementele patrimoniale si datoriile societatii vom determina activul net corectat (ANC)
ANC=Total active ajustate-Total datorii ajustate=284,147,476 50,053,383= 234,094,093 lei

Explicaii/ Anul
ACTIVE
Active imobilizate
Imobilizri necorporale la valoarea net
Imobilizri corporale la valoarea net
-Terenuri si constructii
-Instalatii tehnice si masini
-Avansuri si imob corp in curs
Imobilizri financiare
Active circulante
Stocuri
Creane
Casa i conturile la bnci
Cheltuieli n avans
TOTAL ACTIVE
CAPITAL PROPRIU I DATORII
TOTAL DATORII
Datorii ce trebuie pltite
intr-o perioad mai mic de un an
Credite bancare
Datorii comerciale
Alte datorii, inclusiv datorii fiscale i
alte datorii
Datorii ce trebuie pltite
intr-o perioad mai mare de un an
Credite bancare
Alte datorii, inclusiv datorii fiscale i
Provizioane pt riscuri si chelt
alte datorii
Venituri n avans
Total capitaluri proprii
Capital
Diferente din reevaluare
Rezerve din reevaluare
Rezerve

Valoare
contabila
260,535,111
101,854
260,242,443
211,310,273
19,935,016
28,997,154
190,814
13,190,461
2,911,004
8,777,357
1,502,100
139,033
273,864,605

Ajustari

10,033,699
764,984
95,407
-6,200
-605,019

41,372,178
16,661,575
7,935,022
6,751,631
1,974,922

28

Valoare
ajustata
271,429,201
101,854
271,041,126
221,343,972
20,700,000
28,997,154
286,221
12,579,242
2,904,804
8,172,338
1,502,100
139,033
284,147,476
50,053,383
17,594,623

933,048

7,935,022
7,684,679
1,974,922

24,710,603

32,458,760

22,673,981
2,036,622
434,673

22,673,981
2,036,622
434,673

7,313,484
224,744,270
5,207,303
0

7,313,484
234,094,093
5,207,303
9,349,823

9,349,823

219,523,767

219,523,767

-12,419,519

-12,419,519

Rezultatul reportat
Rezultatul exerciiului
Repartizarea profitului
TOTAL CAPITAL PROPRIU I DATORII
ACTIV NET CORECTAT

5,041,540
7,809,793
- 418,614
273,864,605

5,041,540
7,809,793
- 418,614
284,147,476
234,094,093

2.Metoda capitalizarii profitului

Vom utiliza aceasta metoda de capitalizare a profitului in vederea determinarii valorii
afacerii (prin transformarea profitului constant in valoare). In acest sens vom determina si elimina
din cadrul veniturilor si a cheltuielilor a acelor elemente care nu au legatura cu activitatea curenta a
intreprinderii.
Am utilizat pentru exemplificare profitul aferent anului precedent (2007).
Indicatori

Valori
contabile

Venituri exploatare

64,930,068

Cheltuieli exploatare

55,201,888

Rezultat exploatare

9,728,180

Venituri financiare

1,698,893

Cheltuieli financiare

1,643,949

Rezultat financiar

54,944

Venituri extraordinare
Cheltuieli
extraordinare
Rezultat extraordinar
Profit brut

9,783,124

Impozit/profit

1,973,331

Profit net

7,809,793

0
0
0

Societatea dispune de urmatoarele informatii suplimentare:

1. In urma analizei contractelor cu clientii s-a constatat ca un spatiu comercial inchiriat are o
valoare mai mare decat tarifele practicate pe piata cu 20,000 lei. Spatiul este inchiriat de
catre SC IALOMITA SA clientilor sai;

29

2. Din analiza contractelor cu furnizorii s-a observat ca pentru anumite materii prime si
materiale preturile contractuale sunt mai mari decat cele practicate pe piata; astfel, au aparut
cheltuieli suplimentare in valoare de 15,000lei;
3. In decursul anului s-au mai efectuat urmatoarele cheltuieli in favoarea actionarilor:
o salarii:250,000 lei
o transport: 100,000 lei
o alte cheltuieli: 50,000 lei
4. Din diagnosticul resurselor umane s-a constatat ca exista personal in surplus si anume 4
persoane ce au fost remunerate cu un salariu lunar de 700 lei/persoana, contributii de 40 %
din salarii.
5. De asemenea, s-a observat ca la nivelul intreprinderii exista o serie de active aflate in afara
exploatarii cum ar fi:
o un teren in exces cu o suprafata de 25,000 mp pentru care s-a stabilit o valoare de
800 euro/mp in urma analizei pietei, curs = 3.8 lei/euro;
o mijloace fixe aflate in conservare in valoare de 100,000 lei;
o titluri de participare care au o valoare de realizare de 150,000 lei si care genereaza
venituri de 50,000 lei.

Corectii:
1.
2.
3.
4.
5.

Vn exploatare: + 20,000 lei

Ch exploatare: + 15,000 lei
Ch exploatare: + 250,000 + 100,000 + 50,000 = 400,000 lei
Ch exploatare: + 4 * 700 * 12 * 1.4 = 47,040 lei
Vn financiare: - 50,000 lei

30

Valori
contabile

Indicatori

Corectii

Valori corectate

Venituri exploatare

64,930,068

-20,000

64,910,068

Cheltuieli exploatare

55,201,888

-462,040

54,739,848

Rezultat exploatare

9,728,180

Venituri financiare

1,698,893

Cheltuieli financiare

1,643,949

1,643,949

54,944

4,944

Rezultat financiar

10,170,220
-50,000

1,648,893

Venituri extraordinare
Cheltuieli
extraordinare
Rezultat extraordinar
Profit brut

9,783,124

10,175,164

Impozit/profit

1,973,331

1,628,026

Profit net

7,809,793

8,547,138

Valoarea afacerii

Prnet
VRNAAE 8,547,138 / 9.5% + 76,250,000 = 166,219,874 lei
C

Rata de capitalizare de 9.5 % a fost determinata in urma calcularii costului capitalului rata de
crestere a venitului.

IV. RECONCILIEREA VALORILOR

Firma IALOMITA S.A., este o societate profitabila atat pe termen scurt, cat si pe termen
lung, putand achizitiona credite de la banci, fara riscul de a nu le mai putea inapoia.
Oricare ar fi metoda folosita, firma analizata are o valoare pozitiva si destul de substantiala, astfel
incat sa atraga orice investitor.
In urma aplicarii celor doua metode de evaluare observam ca valoarea afacerii obtinuta prin
metoda Activului Net Corectat (234,094,093) este mai mare decat cea obtinuta prin metoda Capitalizarii
Profitului (166,219,874).

31