www.lpba.

ro
paul.lazar@lpba.ro
m_(004) 0745 585611

LAZAR PAUL
BIROU INDIVIDUAL DE ARHITECTURA
Aleea Mercur,nr.4,sc.A,ap.10, Brasov, 500444
C.I.F. 29017299
IBAN: RO93 BTRL 0080 1202 E126 15XX

MEMORIU TEHNIC PUZ

MODIFICARE PARTIALA PUZ TRACTORUL VI, APROBAT CU HCL NR. 6/2008
CONSTRUIRE CLADIRE APARTAMENTE, BIROURI SI SPATII COMERCIALE
ZONA PE CARE SE INTOCMESTE PUZ: MUNICIPIUL BRASOV intreaga zona functionala ZL6,
delimitata de: str. Ursu Ioan la V, str. Ioan Popasu la N, limita zonei ZVP zone de protectie a
culoarelor tehnice la str. 13 Decembrie la E si limita zonei ZL5 zona locuinte colective cu regim de
inaltime max. S+P+10E+R la S.
INTRODUCERE
1. DATE DE RECUNOASTERE A INVESTITIEI
Denumirea lucrarii :
MODIFICARE PARTIALA PUZ TRACTORUL VI, APROBAT CU HCL NR. 6/2008
CONSTRUIRE CLADIRE APARTAMENTE, BIROURI SI SPATII COMERCIALE
Localitatea:
MUNICIPIUL BRASOV, str. STEFAN BACIU, F.N.
Beneficiarul-initiatorul PUZ:
SC URBAN INVEST SRL
Faza de proiectare:
Plan Urbanistic Zonal (PUZ)
Proiectant :
LAZAR PAUL BIROU INDIVIDUAL DE ARHITECTURA
1.2 Obiectul lucrarii
Pentru terenul mentionat mai sus, situat Braov, n intravilanul localitatii, pe str. str.
STEFAN BACIU, F.N., se propune ntocmirea unui Plan Urbanistic Zonal solicitat prin Certificatul
de Urbanism nr. 90/15.01.2015 eliberat de Primaria Brasov, pentru a stabili reglementarile
conform carora se va construi un imobil de locuinte colective si spatii comerciale.
Prezentul Plan Urbanistic Zonal consta n aprofundarea i rezolvarea problemelor
functionale, tehnice i estetice din zona studiata, rezultate din analiza situatiei existente i a
LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

disfunctionalitatilor.
Prin ntocmirea documentatiei s-a urmarit realizarea urmatoarelor obiective:
Organizarea arhitectural-urbanistica a zonei prin stabilirea amplasamentelor noilor
functiuni prevazute a se realiza, precum i ncadrarea lor ntr-o solutie de ansamblu;
Organizarea circulatiei carosabile i pietonale, realizarea unor legaturi corespunzatoare cu
celelalte zone ale localitatii;
Completarea infrastructurii tehnico-edilitare.
2. INCADRAREA IN LOCALITATE
Zona studiata are o suprafata de aprox. 80,000 mp si este amplasata in cartierul
Tractorul, zona noului Centru Comercial CORESI, a Municipiului Brasov. Amplasamentul zonei ii
confera o importanta majora pentru oras atat ca reprezentativitate cat si ca potential de
dezvoltare si presiune investitionala.
3. SITUATIA EXISTENTA
Zona n studiu este amplasata n intravilanul Brasovului, pe str. str. STEFAN BACIU, F.N..
Terenul n studiu total PUZ are suprafata totala de 80,000mp si este proprietate a persoanelor
juridice si proprietate persoane fizice .
3.1. ANALIZA FONDULUI CONSTRUIT EXISTENT
Pe perimetrul studiat dar si in imediata vecinatate se gasesc blocuri de apartamente
respectiv cladiri de birouri, servicii speciale, comert, etc.
Pe terenul apartinand sc URBAN INVEST srl Brasov, cladirile ce se vor construi, nu vor
afecta de niciun fel fondul construit din imediata vecinatate.
Restul de teren studiat in PUZ contine imobile de locuinte colective si spatii servicii, restul
de teren neconstruit urmand a fi reglementat prin prezenta documentatie.
3.2. REGIMUL JURIDIC
Terenul studiat se afla in intravilanul municipiului Brasov si este proprietate particulara a
persoanelor fizice si juridice, conform extraselor de carte funciara .
3.3. ANALIZA GEOTEHNICA
Terenul studiat nu impune probleme din punct de vedere geothenic. Pentru construirea
cladirilor se vor respecta indicatiile studiului geotehnic .
3.4. CAILE DE COMUNICATIE
n cadrul zonei studiate, circulatia principala se desfaoara n prezent pe strada 13
Decembrie, din care se si face accesul in prezent, spre terenurile studiate n PUZ, prin
intermediul unor noi cai de acces auto i pietonale.
Dimensionarea cailor de circulatii s-a facut tinandu-se cont de normativele in vigoare,
astfel ca fiecare cale de acces auto este prevazuta cu cate o banda de circulatie auto pe sens, in
latime de 3,00m sau 3.50m, urmate de spatiu verde cu latimea de 1.00m, si un trotuar de
acces pietonal de 1,50m, conform profilelor transversale specifice.
LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

Pe toate caile de circulatii sunt prevazuti hidranti, la distanta de 100m intre ei.
3.5. ECHIPAREA EDILITARA
Alimentarea cu apa ; canalizare
Conform avizului obtinut, pe strazile adiacente exista retele de apa si canalizare.
Distributie Gaze Naturale
Exista retele de gaze naturale, conform avizului obtinut.
Retele de telefonie
Pe strazile invecinate exista cabluri telefonice subterane.
Retele electrice
Exista retele electrice si posturi trafo
4. PROPUNERI-REGLEMENTARI
Obiective :
- stabilirea directiilor i prioritatilor de dezvoltare a zonei centrale studiate raportate la nivelul
localitatii n ansamblu;
- protejarea, conservarea si valorificarea patrimoniului construit (istoric si arhitectural) dar si
natural ca deziderate ale dezvoltarii urbane durabile;
- conturarea si transpunerea unei viziuni de interventie care sa integreze atat
masuri restrictive cat si masuri permisive, orientand dezvoltarea viitoare a zonei pe baza
principiilor dezvoltarii durabile si intr-un echilibru cat mai bun intre necesitatea pastrarii
specificului local si presiunea investitionala creata de dezvoltarea urbana actuala.
4.1.ELEMENTE DE TEMA
In urma solicitarii beneficiarilor, se propune pe situl proprietar sc URBAN INVEST srl
construirea unui imobil cu urmatoarele functiuni: locuire, comert si servicii.
Conform reglementarilor PUG-ului aprobat, terenul studiat face parte din zona
delocuinte colective.
CALCULUL SUPRAFETELOR
Zona de locuinte imobil cu regim de inaltime S(D)+P+8E+R
***in aceasta zona, la parterul cladirilor se vor desfasura urmatoarele activitati:
alimentatie publica, servicii si comert;

LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

ZL 1 , ZL3 - ZONA LOCUINTE COLECTIVE

P.O.T.
= 35%, cu posibilitate ocupare cu
P.O.T.
= 60% pentru nivelurile PARTER SI ETAJ 1
C.U.T.
= 4.0
regim max. de inaltime: S(D)+P+8E+R
ZL2 - ZONA LOCUINTE COLECTIVE
P.O.T.
= 35%, cu posibilitate ocupare cu
P.O.T.
= 60% pana la inaltimea max. 8m
C.U.T.
= 3.48
regim max. de inaltime: S(D)+P+8E+R
Pe teren generator PUZ se propune un imobil de locuinte cu regim de inaltime S(D)
+P+8E. Pe restul terenurilor studiate in PUZ se propun imobile cu regim de inaltime, S(D)
+P+8E+R. Exista si o zona cu constructii existente, regim de inaltime S+P+8E, si constructii
parter si max. 2 niveluri.
Terenurile aflate in prezenta documentatie sub ZL2 si ZL3 au corespondent in PUG
Brasov, zonele M2 si M3a.
Astfel, zona M2 conform PUG Brasov beneficiaza de :
- Constructii P+8E-10E POT 35% pentru proiectia la sol a constructiei inalte cu posibilitatea
extinderii parterului, mezaninului si etajului 1 pana la POT maxim = 60%
- Constructii P+8E-10E CUT maxim = 4,2
- pentru functiunile publice se vor respecta normele specifice sau tema beneficiarului.
zona M3a conform PUG Brasov beneficiaza de :
- Constructii P+4E- 6E: POT = 35%, cu posibilitatea acoperirii restului curtii cu cladiri cu
LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

maxim 2 niveluri (8 m.) pana la POT maxim= 60%

- Constructii P+4E- 6E - CUT maxim =2,9
- pentru functiunile publice se vor respecta normele specifice sau tema beneficiarului
ZONIFICAREA FUNCTIONALA
In zona studiata se identifica urmatoarele categorii de zone functionale:
- parcela generatoare PUZ
- parcele cu fond construit;
- circulatii carosabile si pietonale ;
- infrastructura urbana
Intersectiile de strazi existente se vor sistematiza pentru a permite circulatia inclusiv a
masinilor de aprovizionare.
Indicii urbanistici de control se stabilesc pe fiecare subzona functionala in parte.
ZL 1 , ZL3 - ZONA LOCUINTE COLECTIVE
P.O.T. = 35%, cu posibilitate ocupare cu
P.O.T. = 60% pentru nivelurile PARTER SI ETAJ 1
C.U.T. = 4.0
regim max. de inaltime: S(D)+P+8E+R
ZL2 - ZONA LOCUINTE COLECTIVE
P.O.T. = 35%, cu posibilitate ocupare cu
P.O.T. = 60% pana la inaltimea max. 8m
C.U.T. = 3.48
regim max. de inaltime: S(D)+P+8E+R

4.2. SISTEMATIZARE VERTICALA

Datorita faptului ca terenul este plat, nu sunt necesare lucrari de sistematizare verticala
speciale. Pe suprafata studiata, se va reorganiza circulatia existenta, prin crearea unei trame
stradale regulate cu locuri de parcare amenajate, atat subteran cat si suprateran. De asemenea,
platformele betonate din incinta zonei studiate, vor avea o inclinatie de 2.0%, astfel incat apele
pluviale sa se scurga catre rigole.
4.3. REGIMUL JURIDIC
Terenul este proprietate particulara a beneficiarilor conform extraselor de carte funciara
atasate. In urma propunerilor pe intreaga suprafata de teren studiata, situatia juridica nu se
schimba, sau daca va fi afectata de necesitatea dezmembrarilor de parcele n vederea cedarii lor
catre Domeniul Public al mun. Braov, pentru amenajarea de cai de circulatii, acestea vor ajunge
n administrarea mun. Braov.

LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

4.4. REGIMUL DE ALINIERE SI AMPLASAREA PE PARCELA

Se va respecta regimul de aliniere existent si codul civil in ceea ce priveste asezarea
cladirilor fata de limita de proprietate si HG 525/ 1996-republicat i retragerile conforme cu
profilele transversale ale cailor de circulatii, prezente n partea desenata.
4.5. REGIMUL DE INALTIME
Regimul de inaltime propus este de maxim S(D)+P+8E+R
4.7. CIRCULATII
Accesul carosabil catre constructiile ce se vor proiecta se va face din strada 13
Decembrie , prin drumuri nou proiectate .
Parcaje
Se propune amenajarea de parcaje subterane la subsolurile viitoarelor cladiri si la sol.
Pe zona studiata s-a propus reamenajarea platformelor betonate, prin crearea unei trame
stradale regulate si locuri de parcare. Strazile vor fi particulare, nu se vor ceda domeniului
public. Pentru acoperirea numarului suficient de locuri de parcare se va respecta HG
525/1996 :
5.2 - Constructii financiar-bancare
5.2.1 - Pentru toate categoriile de constructii financiar-bancare vor fi prevazute cte un
loc de parcare la 20 de salariati i un spor de 50% pentru clienti.
5.2.2 - n functie de destinatia cladirii i de amplasament, parcajele pentru salariati pot
fi organizate mpreuna cu cele ale clientilor, adiacent drumului public.
5.3 - Constructii comerciale
5.3.1 - Pentru constructiile comerciale vor fi prevazute locuri de parcare pentru clienti,
dupa cum urmeaza:
un loc de parcare la 50 m2 suprafata desfaurata a constructiei pentru complexuri
comerciale de 600 - 2.000 m2;
un loc de parcare la 40 m2 suprafata desfaurata a constructiei pentru complexuri
comerciale de peste 2.000 m2.
5.3.2 - La acestea se vor adauga spatiile de parcare sau garare a vehiculelor proprii,
care pot fi amplasate independent de parcajele clientilor.
5.3,3 - Pentru toate categoriile de constructii i amenajari de agrement vor fi prevazute
parcaje n functie de capacitatea constructiei, cte un loc de parcare pentru 10 - 30 de
persoane.
5.11 - Constructii de locuinte
Pentru constructii de locuinte se prevad locuri de parcare conform normativelor de parcaje
4.7. ECHIPAREA EDILITARA-solutii
Alimentarea cu apa potabila a cladirilor ce se vor construi in zona studiata se va face din
reteaua publica din zona, conform avizului obtinut de la Compania Apa. Debitele necesare de
apa vor fi de Q zi max=370.26mc/zi si Q zi med=336.60 mc/zi.
Evacuarea apelor uzate menajere
Apele uzate menajere provenite de la complexul multifunctional, vor fi deversate in
LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc

colectoarele de canalizare menajera existente, conform avizului Companiei Apa Brasov.

Canalizare pluviala : evacuarea apelor meteorice se va face in colectorul de canalizare
pluviala existent in strada Carpatilor
Distributie Gaze Naturale
Se face racord la retelele de gaze naturale existente, respectand legislatia in vigoare si
conditiile impuse prin avizul obtinut de la Distrigaz Brasov.
Retele de telefonie
Exista cabluri telefonice subterane in zona, la care noul obiectiv se va putea racorda.
Acestea nu vor fi afectate de viitoarele constructii.
Retele electrice
Exista retele electrice si posturi de transformare si se va face bransament si racord la
acestea conform legislatiei in vigoare si conform avizului obtinut.
Alimentarea cu energie electrica a obiectivelor propuse prin PUZ, se va face prin
instalatiile electrice existente, prin modernizarea (amplificarea posturilor trecere la 20kV) si
dezvoltarea retelelor electrice de distributie de joasa tensiune, conform legislatiei in vigoare, pe
domeniul public.
Lucrarile de modernizare, extindere, amplificare ce se impun a se realiza, se vor stabili in
baza unui studiu de solutie, in faza DTAC.
REGIMUL JURIDIC; CIRCULATIA TERENURILOR
Terenurile isi pastreaza caracterul privat.
CONCLUZII
Prezenta documentatie respecta prevederile legale si conditiile impuse prin
documentatiile elaborate anterior PUZ si scoate in evidenta faptul ca obiectivul propus va creste
gradul de atractivitate al acestei zone.
INTOCMIT,
arh. Paul Lazar

LPBA - Lazar Paul Birou Individual de Arhitectura - memoriu PUZ.doc