Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Capitolul I
Noţiune, reglementare, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului
de locaţiune
1. Noţiune. Prin locaţiune înţelegem acel contract prin care o persoană, numită locator,
se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a
unui bun neconsumptibil, individual determinat, în schimbul unei sume de bani sau al unei alte
prestaţii, numite chirie. Contractul îndeplineşte o funcţie utilă atât pentru proprietar, cât şi pentru
neproprietar: îi acordă neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia şi îi permite
proprietarului să obţină un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei.
2. Reglementare. Contractul de locaţiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art.
1823 NCC care se referă la dreptul comun al locaţiunii, în timp ce regulile particulare în materia
închirierii locuinţelor sunt conţinute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variantă a
contractului de locaţiune este reglementată prin prevederile art.1836-1850.
Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaţiunea bunurilor imobile şi cea a
bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole se numeşte arendare.
Următoarele două alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, în
timp ce specialia generalia derogant, în materia contractului de locaţiune.
7. Lucrul închiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi
dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrială etc.), dar nefungibil poate forma obiect al
contractului de locaţiune. De fapt, obiectul locaţiunii îl reprezintă tocmai folosinţa lucrului, pe
care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
închiriate numai în condiţiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 12 alin. (6) şi
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. De
asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi închiriate doar în condiţiile legii
speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc şi al muniţiilor).
Obligaţiile locatorului
9. Noţiuni generale. Aceste obligaţii sunt reglementate expres prin prevederile art. 1786-
1795. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului
folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face). Pentru a asigura folosinţa lucrului,
locatorul este obligat să predea bunul dat în locaţiune, să menţină bunul în stare corespunzătoare
de folosinţă pe toată durata locaţiunii, să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului,
prin garanţia împotriva tulburărilor provenite din propria faptă, de la terţi şi din viciile lucrului.
În cazul în care locatorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de predare a bunului închiriat în stare
normală de folosinţă, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor
sinalagmatice, să ceară executarea silită a obligaţiei, să invoce excepţia de neexecutare, dacă i se
cere să îndeplinească el o obligaţie contractuală, în fine, poate cere rezilierea contractului, cu
daune-interese.
11. Obligaţia efectuării reparaţiilor. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile
care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare, pe toată
durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite. (art. 1788 alin.1 NCC). Pentru aceasta, locatorul
trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie
de asemenea reparaţii (reparaţii capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile comune ale imobilului folosite de mai
mulţi locatari).
Potrivit alin. 2 al art. 1788 NCC, în mod derogatoriu, locatorul nu trebuie să efectueze
reparaţiile numite locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa bunului şi care, din momentul
predării, sunt în sarcina locatarului.
Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să reconstruiască
imobilul care „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare”. Într-o atare
situaţie, contractul încetează.
Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile necesare în cursul locaţiunii, sau acesta deşi
încunoştinţat nu ia măsurile necesare de îndată, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului
reparaţiile necesare, locatorul fiind obligat să plătească şi dobânzile la sumele avansate de
locatar. În caz de urgenţă, locatarul îl poate încunoştinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor,
dobânzile în acest caz, curgând de la încunoştinţare.
12.1. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinţă tulburarea în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789
NCC cu o reglementare mai generală decât art. 1424 C.civ. anterior, arată că locatorul este
obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant folosinţa liniştită
şi utilă asupra bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau
stânjeni o astfel de folosinţă.
Dat fiind faptul că locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare în tot cursul locaţiunii,
el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, chiar
dacă va fi lipsit în parte de folosinţa lucrului. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea
provocată de reparaţiile făcute de locator, cu condiţia ca aceste reparaţii să nu dureze mai mult de
10 zile.(art. 1803 NCC). Însă reparaţiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate
până la încetarea contractului. Dacă reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi
scăzut cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totuşi, pentru orice lipsă a
folosinţei bunului, locatarul are dreptul să ceară o scădere a chiriei, proporţional cu lipsa parţială
a folosinţei.
Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului, atunci
el (nu şi locatorul) poate cere rezilierea contractului. Obligaţia de nu-l tulbura pe locatar nu poate
fi însă opusă proprietarului care doreşte să viziteze imobilul, împreună cu persoane care doresc să
îl cumpere, dacă această vizită a fost anunţată din timp şi are loc în prezenţa locatarului.( art.1804
NCC ).
12.2. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburarea de
fapt şi cea de drept.
Articolul 1793 NCC (corespunzător art. 1426 C.civ. anterior) prevede că locatorul nu
răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului.
Locatarul singur, în nume personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, şi anume prin
acţiunile posesorii. În acest sens, Codul de procedură civilă permite folosirea acţiunilor posesorii
nu numai de către posesori – care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi
habendi) –, dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul, „care deţine lucrul în interesul
său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel
pentru care el deţine” (art. 676 C.proc.civ.).
Prin urmare, locatarul poate folosi acţiunile posesorii pentru apărarea dreptului său de
folosinţă împotriva terţilor, cu condiţia ca agentul tulburător:
– să nu fie locatorul, adică „cel pentru care el deţine” şi faţă de care el poate acţiona sau
se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;
– să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat, cum ar fi dreptul de proprietate, în
cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra
lucrului.
În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin faptul exercitării de către
un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.) asupra
lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat
nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului. În acest caz, locatarul are
dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când
folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată) cu daune-interese, fie o micşorare a chiriei
proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese .
În ambele ipoteze, locatorul va răspunde numai dacă a fost înştiinţat în timp util de
ameninţarea evicţiunii (chemat în garanţie în procesul dintre locatar şi terţul evingător). În caz
contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului , potrivit
art. 1795 alin. 2 ultima teză. (exceptio mali processus).
Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din
proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului (inclusiv acţiunea posesorie)
trebuie să fie îndreptată (instituţia procedurală de arătare a titularului dreptului) şi care este
obligat să-i apere folosinţa.
Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terţului să se combine cu faptul personal al
locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul
imobilului l-a închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în
virtutea obligaţiei sale de a se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea
locatarului în folosinţa lucrului.
Când folosinţa locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau
al unui terţ oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul,
ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acţiune în despăgubire
împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acţiune în garanţie contra
locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis şi astfel, prin plafon,
apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie.
12.3. Răspunderea pentru viciile lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele,
stricăciunile) ascunse ale lucrului, care îi împiedică întrebuinţarea (art. 1790 NCC corespunzător
art. 1422 C.civ. anterior ), de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor,
infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie. În practica judecătorească a fost stabilită
răspunderea locatorului, chiar dacă lucrul nu este cu desăvârşire impropriu folosinţei, dar viciile
ascunse micşorează atât de mult posibilitatea de folosinţă, încât se poate prezuma că, în
cunoştinţă de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preţ mai redus (locatorul nu
răspunde însă pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa). Gravitatea viciilor se apreciază
de instanţă.
Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a
cunoscut viciile) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin
din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa lucrului este succesivă.
În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor
sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului,
cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele-interese se acordă chiar
dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului.
Totuşi, există deosebire între locatorul de bună-credinţă, care răspunde numai pentru
daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului, şi locatorul de rea-credinţă, care
răspunde şi pentru daunele imprevizibile.
Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii,
locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului, dar fără daune-
interese, potrivit regulilor generale ale răspunderii contractuale, cauza străină nefiind imputabilă
locatorului.
12.4. Modificarea obligaţiei de garanţie. Deoarece nu este reglementată prin norme
imperative, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse poate fi modificată prin
convenţia dintre părţi; ea poate fi agravată (de exemplu, şi pentru vicii care fac mai puţin comodă
folosinţa) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată.
Limitarea sau înlăturarea garanţiei produce efecte numai dacă locatorul este de bună-
credinţă (de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau
actelor săvârşite de el). Pe de altă parte, considerăm că înlăturarea obligaţiei de garanţie
exonerează pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau
parţială, a contractului; în măsura în care folosinţa nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a
chiriei ar fi lipsită de cauză.
Obligaţiile locatarului
13. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Este identică cu obligaţia
cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut.
Conform art. 1797 NCC, locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii/chiria la termenele
stabilite potrivit uzanţelor. Dacă părţile nu au stabilit în contract scadenţa obligaţiei de plată a
chiriei, plata se va face potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe, chiria se plăteşte fie în avans
pentru toată durata contractului, dacă acesta nu depăşeşte o lună, fie în prima zi lucrătoare a
fiecărei luni, dacă locaţiunea s-a convenit pe o durată mai mare de o lună, fie în prima zi
lucrătoare a fiecărui semestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an. Contractul de
locaţiune înregistrat la organele fiscale reprezintă titlul executoriu pentru obligaţia de plată a
chiriei, potrivit art. 1798 NCC. În lipsă de stipulaţie contrară, plata se face – conform regulilor
generale – la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă). În caz de neexecutare,
locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic,
beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului.
În practica judiciară se admite că, asemănător cumpărătorului, şi locatarul ameninţat cu
evicţiunea are dreptul de a suspenda plata preţului (chiriei) în cazul în care este ameninţat de
evicţiune.
Tot astfel, dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul
poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dacă locatorul a
decedat, moştenitorii săi sunt îndreptăţiţi să ceară plata chiriei, în caz de refuz fiind admisibilă
acţiunea lor împotriva chiriaşului, pentru rezilierea contractului.
Încetarea locaţiunii
26. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. În baza principiului resoluto iure dantis,
resolvitur ius accipientis, dacă titlul în baza căruia locatorul consimţise la locaţiune se desfiinţează
sau se desface, va înceta şi contractul de locaţiune. De pildă, dacă titlul proprietarului (locator) este
anulat ori rezolvit sau dacă el a fost evins printr-o acţiune în revendicare, nu mai poate asigura
locatarului folosinţa bunului, ceea ce conduce la încetarea contractului de locaţiune. Prin excepţie,
locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului, fără a depăşi un
an de la data desfiinţării titlului locatorului, dacă locatarul a fost de bună-credinţă la data
încheierii contractului. În practica judecătorească şi literatura de specialitate se mai admite o
derogare importantă de la regula încetării contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării
titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent,
potrivit căreia contractul de locaţiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar
de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real.