Sunteți pe pagina 1din 13

Contractul de locaţiune

Capitolul I
Noţiune, reglementare, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului
de locaţiune

1. Noţiune. Prin locaţiune înţelegem acel contract prin care o persoană, numită locator,
se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a
unui bun neconsumptibil, individual determinat, în schimbul unei sume de bani sau al unei alte
prestaţii, numite chirie. Contractul îndeplineşte o funcţie utilă atât pentru proprietar, cât şi pentru
neproprietar: îi acordă neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia şi îi permite
proprietarului să obţină un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei.

2. Reglementare. Contractul de locaţiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art.
1823 NCC care se referă la dreptul comun al locaţiunii, în timp ce regulile particulare în materia
închirierii locuinţelor sunt conţinute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variantă a
contractului de locaţiune este reglementată prin prevederile art.1836-1850.

Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaţiunea bunurilor imobile şi cea a
bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole se numeşte arendare.
Următoarele două alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, în
timp ce specialia generalia derogant, în materia contractului de locaţiune.

3. Caractere juridice. Contractul de locaţiune se caracterizează prin următoarele


trăsături:
a) Este un contract translativ doar de folosinţă. Spre deosebire de contractul de vânzare-
cumpărare, ca urmare a încheierii unui contract de locaţiune nu se transmite un drept real, ci doar
un drept de creanţă, constând în folosinţa unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecinţe
atât sub aspectul riscurilor pieirii bunului (rămân asupra proprietarului), cât şi în alte privinţe.
Dacă bunul închiriat este frugifer, locatarul deşi are dreptul de a culege fructele, nu face acest
lucru în exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca un accesoriu al
folosinţei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaţiune este doar detenţiunea precară, motiv
pentru care locatarul nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune.
b) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros şi comutativ. Ambele părţi contractante
urmăresc să obţină pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul să primească chiria, iar locatarul,
folosinţa bunului. Contractul nu are caracter aleatoriu, astfel că existenţa şi întinderea obligaţiilor
le este cunoscută încă de la încheierea contractului.
c) Locaţiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilaterale), întrucât ca
efect al încheierii sale valabile, se nasc drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.
d) Sub aspectul modului de exprimare a consimţământului, locaţiunea este, în
reglementarea comună, un contract consensual, aşa cum arată expres art. 1781 NCC, valabil
încheiat fără vreo formalitate specială.
e) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă în timp. Elementul timp este de
esenţa locaţiunii, el fiind avut în vedere pentru executarea obligaţiilor ambelor părţi: folosinţa
trebuie asigurată un anumit timp, iar chiria este calculată în raport cu timpul folosirii, chiar dacă
preţul s-a fixat în mod global . Durata contractului de locaţiune poate fi determinată prin contract
sau chiar nedeterminată, dar în nici un caz nu poate fi veşnică. În acest sens prin prevederile art.
1783 NCC legiuitorul a fixat în mod imperativ durata maximă a locaţiunii la 49 de ani. Şi în
Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea în mod expres locaţiunile ereditare
(concesiunile perpetue de folosinţă imobiliară), cunoscute în vechiul drept sub denumirea de
emfiteuze sau embatic.

4. Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune. Ca orice convenţie, locaţiunea


trebuie să îndeplinească ad validitatem cerinţele privind consimţământul, capacitatea, obiectul şi
cauza. Datorită particularităţilor, evidenţiate atât în doctrină, cât şi în practica judecătorească, ne
vom opri la câteva precizări privind capacitatea de a contracta şi obiectul contractului de
locaţiune.

5. Capacitatea părţilor contractante. În principiu, locaţiunea este un act de


administrare a patrimoniului, motiv pentru care părţile contractante trebuie să aibă capacitatea
de a încheia asemenea acte (este suficientă capacitatea de exerciţiu restrânsă a minorului între 14-
18 ani, cu încuviinţarea prealabilă a reprezentantului legal). Dacă însă contractul priveşte un
imobil, iar durata închirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat locaţiunea ca fiind un
act de dispoziţie şi, ca atare, se impune ca ambele părţi contractante să aibă capacitate deplină de
exerciţiu. (art. 1784 alin. 3 interpretat per a contrario).
Mai precizăm că, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaţiune poate fi
încheiat, în calitate de locator, de orice persoană care are un drept (uzufruct, locaţiune etc.)
asupra bunului, nu neapărat de către proprietar. Cu alte cuvinte, este posibilă locaţiunea bunului
altuia, cu atât mai mult cu cât în NCC este valabilă şi vânzarea bunului altuia. În acest sens, în
practica judiciară anterioară NCC, s-a reţinut, de pildă: „Contractul de închiriere încheiat pe
termen de 3 ani îşi păstrează valabilitatea chiar dacă a fost încheiat de proprietarul aparent, el
având caracterul unui act de administraţie (art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.)” .
Potrivit prevederilor art. 1784 alin. 1 NCC dispoziţiile privitoare la incapacităţi prevăzute
de art. 1654 art. 1655 din materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi locaţiunii
(incapacitate atrasă de calitatea locatorului de mandatar, funcţionar public etc). De asemenea,
sunt aplicabile prin analogie şi dispoziţiile art. 1653 inclusiv atunci când litigiul priveşte dreptul
de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii, fiind şi o derogare de la
regula că poate fi dat în locaţiune bunul altuia.
6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC
intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii, şi respectiv art. 1780 NCC intitulat Preţul
locaţiunii. Fiind un contract bilateral, locaţiunea are un obiect dublu: pe de o parte, bunul
închiriat, pe de altă parte, preţul, numit chirie.

7. Lucrul închiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi
dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrială etc.), dar nefungibil poate forma obiect al
contractului de locaţiune. De fapt, obiectul locaţiunii îl reprezintă tocmai folosinţa lucrului, pe
care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
închiriate numai în condiţiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 12 alin. (6) şi
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. De
asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi închiriate doar în condiţiile legii
speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc şi al muniţiilor).

8. Chiria, ca preţ pe care locatarul îl datorează în schimbul folosinţei bunului, se fixează


de obicei în bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca preţ al locaţiunii se pot stabili
orice alte bunuri sau prestaţii.

Potrivit prevederilor alineatului 2 al articolului sus menţionat, dispoziţiile privitoare la


preţul vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi chiriei, având în vedere că locaţiunea este
o vânzare a folosinţei unui imobil.
Chiria trebuie să fie determinată la momentul încheierii contractului, dar poate fi
determinabilă, prin aprecierea unui terţ desemnat de părţi sau prin stabilirea unui procent din
beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o altă condiţie de validitate a preţului
în contractul de locaţiune, asemănător vânzării, reţinem sinceritatea şi seriozitatea. Dacă chiria a
fost prevăzută doar fictiv sau bunul a fost dat spre folosinţă prin fixarea unei chirii derizorii,
contractul este nul ca locaţiune, putând fi valabil ca şi comodat, dacă bunul s-a predat.
Legislaţia în materie de taxe de timbru pentru activitatea notarială (O.G. nr. 12/1998, în
prezent abrogată) prevedea că este nul contractul de închiriere ce are ca obiect un imobil, dacă
părţile au convenit prin act secret să se plătească o chirie mai mare decât cea declarată în actul
autentic şi înregistrată la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de săvârşirea
infracţiunii de evaziune fiscală dacă nu declară venitul real încasat din chirie.
Capitolul II
Efectele contractului de locaţiune

Obligaţiile locatorului

9. Noţiuni generale. Aceste obligaţii sunt reglementate expres prin prevederile art. 1786-
1795. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului
folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face). Pentru a asigura folosinţa lucrului,
locatorul este obligat să predea bunul dat în locaţiune, să menţină bunul în stare corespunzătoare
de folosinţă pe toată durata locaţiunii, să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului,
prin garanţia împotriva tulburărilor provenite din propria faptă, de la terţi şi din viciile lucrului.

10. Obligaţia de predare constă în punerea la dispoziţia locatarului a bunului dat în


locaţiune, împreună cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare folosinţei acestuia.
Predarea (art. 1787 NCC corespunzător art. 1420 pct. 1 C.civ. anterior ) lucrului dat în locaţiune
se poate cere la termenul convenit de părţi (imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) şi – în lipsă
de stipulaţie contrară – la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării şi cu cheltuiala
locatorului. În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul se poate adresa justiţiei cerând
predarea silită (dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se
mulţumeşte cu invocarea excepţiei de neexecutare), iar instanţa îl poate obliga pe locator şi la
plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Spre deosebire de vânzare-cumpărare, unde lucrul trebuie să fie predat în starea existentă
la încheierea contractului, în materia contractului de locaţiune, lucrul, împreună cu accesoriile
sale, trebuie predat într-o stare corespunzătoare folosinţei şi destinaţiei în vederea căreia a fost
închiriat.
Dacă starea bunului nu este corespunzătoare folosinţei, locatorul are obligaţia de a
efectua reparaţiile necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de către locatar şi chiar
dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparaţiile ar fi fost puse în sarcina locatarului.

În cazul în care locatorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de predare a bunului închiriat în stare
normală de folosinţă, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor
sinalagmatice, să ceară executarea silită a obligaţiei, să invoce excepţia de neexecutare, dacă i se
cere să îndeplinească el o obligaţie contractuală, în fine, poate cere rezilierea contractului, cu
daune-interese.

11. Obligaţia efectuării reparaţiilor. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile
care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare, pe toată
durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite. (art. 1788 alin.1 NCC). Pentru aceasta, locatorul
trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie
de asemenea reparaţii (reparaţii capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile comune ale imobilului folosite de mai
mulţi locatari).

Potrivit alin. 2 al art. 1788 NCC, în mod derogatoriu, locatorul nu trebuie să efectueze
reparaţiile numite locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa bunului şi care, din momentul
predării, sunt în sarcina locatarului.
Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să reconstruiască
imobilul care „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare”. Într-o atare
situaţie, contractul încetează.
Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile necesare în cursul locaţiunii, sau acesta deşi
încunoştinţat nu ia măsurile necesare de îndată, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului
reparaţiile necesare, locatorul fiind obligat să plătească şi dobânzile la sumele avansate de
locatar. În caz de urgenţă, locatarul îl poate încunoştinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor,
dobânzile în acest caz, curgând de la încunoştinţare.

12. Obligaţia de garanţie (art. 1794-1795 NCC). În virtutea obligaţiei de garanţie,


locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria faptă; 2) de la terţi; 3) din viciile
lucrului, 4) pentru lipsa calităţilor convenite, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere
serioasă folosinţei.

12.1. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinţă tulburarea în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789
NCC cu o reglementare mai generală decât art. 1424 C.civ. anterior, arată că locatorul este
obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant folosinţa liniştită
şi utilă asupra bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau
stânjeni o astfel de folosinţă.
Dat fiind faptul că locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare în tot cursul locaţiunii,
el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, chiar
dacă va fi lipsit în parte de folosinţa lucrului. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea
provocată de reparaţiile făcute de locator, cu condiţia ca aceste reparaţii să nu dureze mai mult de
10 zile.(art. 1803 NCC). Însă reparaţiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate
până la încetarea contractului. Dacă reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi
scăzut cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totuşi, pentru orice lipsă a
folosinţei bunului, locatarul are dreptul să ceară o scădere a chiriei, proporţional cu lipsa parţială
a folosinţei.
Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului, atunci
el (nu şi locatorul) poate cere rezilierea contractului. Obligaţia de nu-l tulbura pe locatar nu poate
fi însă opusă proprietarului care doreşte să viziteze imobilul, împreună cu persoane care doresc să
îl cumpere, dacă această vizită a fost anunţată din timp şi are loc în prezenţa locatarului.( art.1804
NCC ).

12.2. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburarea de
fapt şi cea de drept.
Articolul 1793 NCC (corespunzător art. 1426 C.civ. anterior) prevede că locatorul nu
răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului.
Locatarul singur, în nume personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, şi anume prin
acţiunile posesorii. În acest sens, Codul de procedură civilă permite folosirea acţiunilor posesorii
nu numai de către posesori – care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi
habendi) –, dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul, „care deţine lucrul în interesul
său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel
pentru care el deţine” (art. 676 C.proc.civ.).
Prin urmare, locatarul poate folosi acţiunile posesorii pentru apărarea dreptului său de
folosinţă împotriva terţilor, cu condiţia ca agentul tulburător:
– să nu fie locatorul, adică „cel pentru care el deţine” şi faţă de care el poate acţiona sau
se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;
– să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat, cum ar fi dreptul de proprietate, în
cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra
lucrului.
În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin faptul exercitării de către
un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.) asupra
lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat
nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului. În acest caz, locatarul are
dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când
folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată) cu daune-interese, fie o micşorare a chiriei
proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese .
În ambele ipoteze, locatorul va răspunde numai dacă a fost înştiinţat în timp util de
ameninţarea evicţiunii (chemat în garanţie în procesul dintre locatar şi terţul evingător). În caz
contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului , potrivit
art. 1795 alin. 2 ultima teză. (exceptio mali processus).
Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din
proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului (inclusiv acţiunea posesorie)
trebuie să fie îndreptată (instituţia procedurală de arătare a titularului dreptului) şi care este
obligat să-i apere folosinţa.
Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terţului să se combine cu faptul personal al
locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul
imobilului l-a închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în
virtutea obligaţiei sale de a se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea
locatarului în folosinţa lucrului.
Când folosinţa locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau
al unui terţ oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul,
ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acţiune în despăgubire
împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acţiune în garanţie contra
locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis şi astfel, prin plafon,
apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie.

12.3. Răspunderea pentru viciile lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele,
stricăciunile) ascunse ale lucrului, care îi împiedică întrebuinţarea (art. 1790 NCC corespunzător
art. 1422 C.civ. anterior ), de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor,
infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie. În practica judecătorească a fost stabilită
răspunderea locatorului, chiar dacă lucrul nu este cu desăvârşire impropriu folosinţei, dar viciile
ascunse micşorează atât de mult posibilitatea de folosinţă, încât se poate prezuma că, în
cunoştinţă de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preţ mai redus (locatorul nu
răspunde însă pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa). Gravitatea viciilor se apreciază
de instanţă.
Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a
cunoscut viciile) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin
din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa lucrului este succesivă.
În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor
sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului,
cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele-interese se acordă chiar
dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului.
Totuşi, există deosebire între locatorul de bună-credinţă, care răspunde numai pentru
daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului, şi locatorul de rea-credinţă, care
răspunde şi pentru daunele imprevizibile.
Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii,
locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului, dar fără daune-
interese, potrivit regulilor generale ale răspunderii contractuale, cauza străină nefiind imputabilă
locatorului.
12.4. Modificarea obligaţiei de garanţie. Deoarece nu este reglementată prin norme
imperative, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse poate fi modificată prin
convenţia dintre părţi; ea poate fi agravată (de exemplu, şi pentru vicii care fac mai puţin comodă
folosinţa) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată.
Limitarea sau înlăturarea garanţiei produce efecte numai dacă locatorul este de bună-
credinţă (de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau
actelor săvârşite de el). Pe de altă parte, considerăm că înlăturarea obligaţiei de garanţie
exonerează pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau
parţială, a contractului; în măsura în care folosinţa nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a
chiriei ar fi lipsită de cauză.

Obligaţiile locatarului

Sunt reglementate de art. 1796-1804 NCC.


Legea prevede în sarcina locatarului următoarele obligaţii:

13. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Este identică cu obligaţia
cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut.

14. Obligaţia de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilit prin contract.

Conform art. 1797 NCC, locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii/chiria la termenele
stabilite potrivit uzanţelor. Dacă părţile nu au stabilit în contract scadenţa obligaţiei de plată a
chiriei, plata se va face potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe, chiria se plăteşte fie în avans
pentru toată durata contractului, dacă acesta nu depăşeşte o lună, fie în prima zi lucrătoare a
fiecărei luni, dacă locaţiunea s-a convenit pe o durată mai mare de o lună, fie în prima zi
lucrătoare a fiecărui semestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an. Contractul de
locaţiune înregistrat la organele fiscale reprezintă titlul executoriu pentru obligaţia de plată a
chiriei, potrivit art. 1798 NCC. În lipsă de stipulaţie contrară, plata se face – conform regulilor
generale – la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă). În caz de neexecutare,
locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic,
beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului.
În practica judiciară se admite că, asemănător cumpărătorului, şi locatarul ameninţat cu
evicţiunea are dreptul de a suspenda plata preţului (chiriei) în cazul în care este ameninţat de
evicţiune.
Tot astfel, dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul
poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dacă locatorul a
decedat, moştenitorii săi sunt îndreptăţiţi să ceară plata chiriei, în caz de refuz fiind admisibilă
acţiunea lor împotriva chiriaşului, pentru rezilierea contractului.

15. Obligaţia de a folosi bunul ca prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar şi


potrivit destinaţiei, potrivit dispoziţiilor art. 1796 alin. 1 litera c) din NCC, art. 1799 NCC )
locatarul trebuie să folosească bunul dat în locaţiune ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată
după tipul abstract al omului diligent şi prudent – culpa levis in abstracto) şi numai la destinaţia
determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după
circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară etc.). De exemplu, o casă de locuit nu va
putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic.

Considerăm însă că o profesiune liberală poate fi exercitată, cu condiţia de a nu se


schimba destinaţia. În practică, au intervenit uneori probleme în legătură cu folosirea în acest
scop a unor apartamente de bloc, prin opunerea asociaţiei locatarilor. Şi sub imperiul legii
speciale (Legea locuinţei nr. 114/1996) se impune obţinerea acordului asociaţiei de proprietari
pentru exercitarea unei profesii ce implică prezenţa publicului (de exemplu, notar, medic) într-un
apartament situat într-un bloc de locuinţe.
Dacă locatarul nu întrebuinţează lucrul – total sau parţial – potrivit destinaţiei sau
efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea
anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise lucrările de mică
însemnătate care nu schimbă destinaţia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei
de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are, în schimb, dreptul
de a cere, la încetarea locaţiunii, repunerea lucrului în starea iniţială, iar dacă nu o cere, locatarul
are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului.
Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar implică obligaţia de a întreţine lucrul
în tot timpul locaţiunii în stare de folosinţă astfel cum a fost predat. De aici, obligaţia locatarului
de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simplă întreţinere, art. 1788 alin. 2 NCC).
Reparaţiile – indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului,
dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă majoră ori caz fortuit şi, bineînţeles, din culpa
locatorului, inclusiv viciile de construcţie. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea
lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar
dacă nu sunt locative . Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă
stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.
Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele
familiei sale sau de sublocatari prin „persoanele familiei” înţelegându-se nu numai membrii
propriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoanele
tolerate, vizitatori etc.).
Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar
numai la încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli)
sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea
sau chiar pierirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, cerând
efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

16. Obligaţia de a restitui lucrul la încetarea locaţiunii. După încetarea locaţiunii,


locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care i-a fost predat, conform inventarului făcut.
Prin «inventar» trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la
predare. În lipsă de inventar, prezumţia este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumţia
fiind relativă (iuris tantum), poate fi combătută de locatar prin dovada contrară.
Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acţiune personală (ex contractu) sau
printr-o acţiune în revendicare (dacă are calitatea de proprietar).
Locatarul nu răspunde de pierirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forţei
majore sau a cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului. Evident,
locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.
Dacă locatarul a făcut lucrări de construcţii sau plantaţii, ele devin prin accesiune
proprietatea locatorului. În lipsa rambursării cheltuielilor efectuate de locatar, locatorul nu are
dreptul la o majorare a chiriei determinată de sporirea confortului astfel realizat.
În orice caz, la încetarea contractului de locaţiune, raporturile dintre părţi – în lipsa
vreunei stipulaţii – urmează a fi soluţionate potrivit regulilor privind constructorii de rea-credinţă,
întrucât el este un detentor precar care ştia că plantează/construieşte pe terenul altuia.
17. Obligaţia de a permite examinarea bunului, este reglementată de art. 1804 NCC.
Locatorul are dreptul de a examina bunul la intervale rezonabile în raport cu natura şi destinaţia
bunului, precum şi de cei care doresc să-l cumpere sau să îl ia în locaţiune la încetarea
contractului, fără însă ca prin aceasta să cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Încetarea locaţiunii

20. Consideraţii generale privind cauzele de încetare a contractului de locaţiune. Ca


orice convenţie, născută mutuus consensus, locaţiunea poate lua sfârşit în cel mai natural mod, şi
anume prin acordul de voinţă al părţilor (mutuus dissensus), având ca efect rezilierea contractului.
În afară de această modalitate, contractul de locaţiune încetează, tot pe cale convenţională,
prin expirarea termenului.
Există şi moduri de încetare care intervin în afara acordului celor două părţi. Vom analiza
în cele ce urmează: denunţarea unilaterală a contractului; expirarea termenului; rezilierea
contractului pentru neexecutare; pierirea lucrului; desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului;
consecinţele înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locaţiune.
Astfel cum am precizat anterior, potrivit art. 1820 NCC., în principiu, moartea locatorului
sau a locatarului nu reprezintă, în lipsa vreunei stipulaţii exprese în sens contrar, cauză de
încetare a locaţiunii.

21. Denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune. Codul civil prevede, în


art.1816 alin. 1 NCC pentru ipoteza contractelor în care termenul nu a fost determinat,
posibilitatea încetării raporturilor de locaţiune pe calea denunţării unilaterale de către oricare
dintre părţi, cu condiţia respectării concediului.
Prin „concediu” (termen de preaviz) se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea
voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării.
Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă, se stabileşte în
funcţie de natura lucrului şi după obiceiul locului sau potrivit art. 1797 NCC şi are drept scop ca
cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe
care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul a fost dat de locator).
Ca natură juridică, concediul este un act unilateral de voinţă, a cărui eficacitate nu depinde
de acceptarea de către partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului, fără a fi
nevoie de vreo justificare.
Legea prevede ca denunţarea să se facă prin notificare cu respectarea termenului de
preaviz. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de predare a bunului devine exigibilă, iar
contractul de locaţiune autentic sau prin înscris sub semnătură privată devine titlu executoriu
pentru îndeplinirea obligaţiei menţionate . În practica judecătorească s-a decis că acţiunea de
chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a
contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului.
Contractul se consideră reziliat din ziua următoare expirării termenului de preaviz.

22. Încetarea contractului de locaţiune prin expirarea termenului. În legătură cu


această cauză de încetare, trebuie să distingem după cum părţile au determinat prin convenţia lor
termenul locaţiunii sau, chiar dacă nu au făcut acest lucru, legea însăşi fixează durata locaţiunii.
Astfel, locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea
termenului, fără să mai fie nevoie de o prealabilă înştiinţare. Aşadar, prin simpla trecere a
termenului, locaţiunea încetează de drept.
23. Tacita relocaţiune (reconducţiune). Este posibil ca după expirarea termenului
contractual, locatarul să continue să folosească bunul, fără a fi împiedicat de locator. Pentru
această ipoteză, Codul civil reglementează instituţia tacitei relocaţiuni, în art. 1810 NCC., astfel:
după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat
în posesiune, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă sunt reglementate de
dispoziţiile articolului privind locaţiunea fără termen.
Tacita reconducţiune fiind întemeiată pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a
continua contractul, o asemenea voinţă nu se mai poate presupune când una dintre ele a cerut
rezilierea contractului şi când pe tot timpul pentru care se pretinde că a fost tacită reconducţiune,
părţile au fost în proces de reziliere a acelui contract.
Întrucât tacita relocaţiune valorează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite
condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor
contractante. Dacă pentru încheierea contractului, legea specială a prevăzut anumite condiţii (de
pildă, organizarea unei licitaţii), la expirarea termenului, contractul nu se poate reînnoi tacit, cu
eludarea obligaţiei pentru locator de a organiza licitaţie.
În caz de pluralitate de părţi, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit
al tuturor părţilor. De exemplu, dacă unul dintre locatori a anunţat concediul sau unul dintre
locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre moştenitorii unicului locatar nu a continuat
folosinţa lucrului, tacita relocaţiune nu poate opera.
Tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi
împiedicată de locator numai prin anunţarea concediului, expresie a manifestării voinţei de a nu
reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
Concediul trebuie să fie anunţat anterior împlinirii termenului prevăzut în contract, dar
fără a fi aplicabile regulile preavizului (o anumită durată, rezonabilă), căci fiecare dintre părţi
cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din
timp. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a
continuat să folosească lucrul închiriat.
Contractul reînnoit prin tacita relocaţiune va produce aceleaşi efecte ca şi contractul iniţial
(inclusiv cu acelaşi cuantum al chiriei), dar se va considera încheiat fără termen. În literatura
juridică s-a subliniat însă că noua locaţiune ia naştere, în lipsă de stipulaţie expresă contrară, fără
garanţiile din contractul iniţial, întrucât garanţiile trebuie prevăzute expres şi nu pot fi prelungite
peste termenul stipulat.

24. Rezilierea contractului de locaţiune pentru neexecutare, este reglementată prin


prevederile art. 1817 NCC. Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, şi locaţiunii îi
sunt aplicabile regulile generale privind rezilierea în caz de neexecutare a obligaţiilor. Astfel, în
lipsa unui pact comisoriu expres, rezilierea va fi judiciară, instanţa putând acorda un termen de
graţie pârâtului pentru executarea obligaţiilor.
25. Imposibilitatea folosirii bunului. Conform art. 1818 NCC, dacă în timpul locaţiunii
bunul este distrus în totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, contractul
este de drept desfăcut.
Faţă de caracterul translativ de folosinţă al acestui contract, este firesc ca el să înceteze
din momentul în care, prin pierirea totală a bunului, locatorul nu mai este în măsură a asigura
locatarului folosinţa lucrului. Pe de altă parte, el nici nu poate fi obligat la reconstruirea,
refacerea sau înlocuirea bunului. Astfel cum s-a subliniat în doctrină, prin „pierire” se înţelege nu
numai distrugerea materială a lucrului, ci şi orice imposibilitate de folosire a acestuia (de
exemplu, rechiziţionarea, exproprierea sau confiscarea).
Contractul este desfăcut indiferent dacă pierirea lucrului a fost fortuită sau se datorează
culpei, căci locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă
pierirea s-a produs din culpă, partea vinovată va fi obligată să plătească daune-interese; dacă
pierirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune-interese, aplicându-se, în acest din urmă caz, teoria
riscului contractului.
Dacă lucrul a pierit numai în parte, contractul nu este de drept desfiinţat, ci locatarul are
alegerea între a cere o diminuare a chiriei sau chiar rezilierea, dacă partea pierită din lucru este
atât de însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimţit – iniţial –
la încheierea contractului. Fiind o problemă de fapt, instanţa învestită cu o atare cerere de
reziliere (şi în cazul opunerii locatorului) va putea administra orice mijloace de probă pentru a
determina importanţa pe care partea pierită din bun a avut-o pentru locatar cu ocazia contractării.
Problema daunelor-interese se rezolvă la fel ca şi în cazul pieirii totale, adică după cum pierirea
s-a produs fortuit sau din culpa uneia din părţi.

26. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. În baza principiului resoluto iure dantis,
resolvitur ius accipientis, dacă titlul în baza căruia locatorul consimţise la locaţiune se desfiinţează
sau se desface, va înceta şi contractul de locaţiune. De pildă, dacă titlul proprietarului (locator) este
anulat ori rezolvit sau dacă el a fost evins printr-o acţiune în revendicare, nu mai poate asigura
locatarului folosinţa bunului, ceea ce conduce la încetarea contractului de locaţiune. Prin excepţie,
locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului, fără a depăşi un
an de la data desfiinţării titlului locatorului, dacă locatarul a fost de bună-credinţă la data
încheierii contractului. În practica judecătorească şi literatura de specialitate se mai admite o
derogare importantă de la regula încetării contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării
titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent,
potrivit căreia contractul de locaţiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar
de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real.