1.Definirea managementului ca activitate profesională, ştiinţă şi artă.

Managementul reprezinta
conducerea întreprinderii în condiţiile economiei de piaţă. O definiţie mai clară a M se poate face luând în
consideraţie mai multe aspecte: M ca activitate practică, M ca echipă de conducere, M ca ştiinţă. M ca
activitate practică a apărut odată cu constituirea grupurilor pentru realizarea în comun a unor obiective. Iniţial,
aceasta se bazează pe intuiţie, experienţă, rutină şi calităţile personale ale conducătorilor. P/u acest proces o
persoană, sau un grup de persoane stabileşte şi coordonează activitatea altor persoane în vederea realizării
anumitor obiective. O definiţie simplă şi intuitivă a managementului în acest sens este: „a şti exact ce vrei să
faci cu oamenii şi apoi să vezi ce au făcut, acest ceva urmând a fi cel mai bine şi cît mai ieftin făcut”.
Managementul ca activitate profesionala sau practica cuprinde previziunea (prognozare, planificarea şi
programarea), organizarea, coordonarea, adoptarea deciziilor, evaluarea şi controlul tuturor resurselor (umane,
financiare, tehnico – materiale, informaţia, timpul) pentru a atinge scopuri cît mai eficace şi eficienteM ca
echipă de conducere. Persoanele investesc cu autoritate şi responsabilitate decizională privind folosirea
resurselor unei organizaţii şi realizarea în condiţii optime a obiectivului. Distribuirea primordială a
patrimoniului echipei are loc în felul următor: 1 – managerii superiori; 2 - managerii mijlocii; 3 – managerii
inferiori; 4 – personalul de execuţie. M ca ştiinţă se ocupă cu evidenţierea metodelor , tehnicilor şi
instrumentelor de conducere, cu formalizarea lor ştiinţifică şi încorporarea acestora într-o concepţie coerentă
asupra procesului conducerii. Fiind o ştiinţă, operând cu mijloace specifice ştiinţelor, M nu se opreşte numai
la studiul metodelor şi tehnicilor de conducere; el are un rol mai larg, şi anume, de a integra modul de conducere
în sistemul valorilor culturale ale societăţii. Principalele preocupări ale ştiinţei M. sunt:- fundamentarea şi
dezvoltarea metodelor şi tehnicilor de M;- plasarea omului în centrul investiţiilor;- caracterul interdisciplinar
şi multidisciplinar;- disciplină economică de sinteză;Din acest punct de vedere Duncan arată: „Privit ca
domeniu de studiu M include analiza mediului social şi cultural p/u a asigura concordanţa dintre metodele
utilizate în atingerea obiectivelor organizaţiei şi valorile societăţii respective”.M ştiinţific pleacă de la teorie
spre practică şi constă în aplicarea conceptelor metodelor şi tehnicilor fundamentale de ştiinţă a
managementului în activitatea economico-socială. Munca unui manager modern se poate baza pe experienţă şi
rutină, el trebuie să cunoască bazele ştiinţifice ale managementului şi să le utilizeze în activitatea de zi cu zi
pentru a putea conduce cu succes organizaţia. M devine astfel o activitate cu fundamente ştiinţifice riguroase
a căror cunoaştere este necesară pentru practicarea unui M ştiinţific.„Managementul este cea mai nouă dintre
ştiinţe şi cea mai veche dintre arte”. Managementul poate fi considerat ca fiind cea mai veche artă întrucât
publicitatea din partea conducătorilor, talentul de a fixa obiective, a organiza şi a coordona eforturile
individuale are loc în vederea realizării obiectivelor.

1
2. Conceptul de manager. Cunoştinţă, calităţi şi aptitudeni. Tipuri de manageri şi stiluri manageriale.
Un element important al componentei resurselor umane in cadrul unei organizatii il constituie managerii.
Acestia, in calitatea lor de lideri ai grupurilor pe care le conduc, au in subordine un numar de angajati si adopta
decizii in numele acestora.Managerii in calitate de conducatori ai grupului detin o serie de calitati innascute si
de competente de ordin profesional. Dintre calitatile si aptitudeni cunoscute ale managerilor putem enumera:
inteligenta, memorie, spirit de observatie, atentie, rezistenta la stres, caracter puternic, capacitate de
concentrare sporita, sanatate robusta. Dintre competentele de ordin profesional se remarca: cunostinte de
management, de economie, juridice, tehnice, psiho-sociologice si o cultura generala adecvata.Tipurile de
manageri-organizator, participativ, intreprinzator, realist, maximalist, birocrat, paternalist, oportunist,
demagog, tehnocrat, utopist modernist, autocrat, democrat, colegial etc Manageri incompetenţi- ne mulţumeşte
pe toată lumea; - absenţa unei strategii realiste; - lipsa de iniţiativă, curaj în asumarea unor riscuri; - neadaptarea
la schimbările la mediul ambiant;- uşor coruptibil. Manageri populişti - lipsa unui management strategic; -
prioritatea acordată rezolvării unor pretenţii; - tergiversarea disponibilizărilor de personal, chiar dacă situaţia
concretă a firmei o impune; Manageri autoritari - acordă o atenţie deosebită restructurării; - managerul are o
bogată experienţă anterioară şi personalitatea solidă; - este foarte competent profesional; - dă dovadă de
corectitudine, exigenţa, seriozitate faţă de salariaţi; - dezinteres pentru problemele sociale; - urmăreşte
maximizarea profitului; Manageri participativi-reformatori - consideră că poate fi realizată restructurarea din
mers, cu asigurarea unui parteneriat al salariaţilor, aceştia fiind convinşi că ce se întreprinde este în interesul
lor, - stil inovator, creator; - curaj în asumarea riscului; - disponibilitate pentru comunicare; - flexibilitatea în
situaţia de criză sau conflict de muncă; - strategi clare; Manageri conciliatori - compromis între cele 2 tendinţe
considerate contrarii; - realizează performanţe medii în ambele situaţii;- strategii de supravieţuire şi de
conducere abilă de pe o zi pe alta; - abilitatea în situaţiile conflictuale, face concesii în relaţiile cu sindicatele,
după care este mai dur cu aceştia;
:Stil autoritar-explorator, caracterizat prin conducerea pe baza de constrangere si frica, comunicarea la varf,
deciziile sunt luate si impuse de manager, fara consultare, managerii si subordonatii sunt foarte indepartati din
punct de vedere psihologic.stil autoritar-paternalist, caracterizat prin conducerea prin recompense, dar
deciziile sunt luate le catre managerii de nivel superior, doar unele minore sunt delegate subordonatilor,
informatiile de la baza catre varf (ascendente) sunt cele care convin sefului, subordonatii raman integral supusi
sefului.stil consultativ, se caracterizeaza prin faptul ca conducerea comunica,intr-o anumita masura, si se
consulta cu subordonatii, dar deciziile importante se iau tot de managerii de nivel superior.stil participativ, se
caracterizeaza prin comunicarea cu subordonatii si participarea acestora la luarea deciziilor.

2
 3. Funcţiile managementului. Caracteristica generală.Cunoaşterea şi înţelegerea funcţiilor
managementului în mod aprofundat constituie o premisă majoră pentru descifrarea conţinutului ştiinţei şi practicii
riguroase a managementului, pentru însuşirea şi utilizarea eficientă a sistemelor, metodelor, tehnicilor, procedurilor şi
modalităţilor ce-i sunt proprii.Managementul are următoarele f-ii:1. Previziunea- o f-ie care are scop de-a transforma
viitorul sistemului, fenomenului in prezent sau constă în ansamblul proceselor de muncă prin intermediul cărora se
determină principalele obiective ale firmei şi componentele sale, precum şi resursele şi principalele mijloace necesare
realizării lor. Previziunea răspunde la întrebările ce trebuie şi ce poate fi realizat în cadrul firmei în condiţiile şi
concomitent cu specificarea resurselor necesare. Resursele previziunii se împart în funcţie de orizont, grad de delatare şi
obligativitate în trei categorii principale:Prognozele ce acoperă un orizont minim de 10 ani şi au un caracter aproximativ,
care se deosebeşte de pronosticare prin faptul ca are caracter mai obiectiv, cuprinde un set de activităţi p/u determinarea
evoluţiei viitoare a sistemului. A coordona o structura organizatorica înseamnă ca intre compartimentele ei sa existe nişte
proporţii care rezulta din obiectivele firmei.Planurile în care se finalizează cea mai mare parte a proceselor de previziune,
se referă de regulă la perioada cuprinse la 5 ani şi o lună. Programele cărora le e/e specific un orizont redus, cel mai
adesea, o decadă, o săptămână, o zi. 2. Organizarea – desemnează ansamblul proceselor de management prin intermediul
cărora se stabilesc şi se delimitează procese de muncă fizică şi intelectuală şi componentele lor (mişcări ,operaţii lucrări
,sarcini),precum şi gruparea acestora pe posturi , formaţii de muncă, compartimente, şi atribuirea lor personalului
corespunzător anumitor criterii manageriale, economice, tehnice şi sociale.Funcţia de organizare răspunde la întrebările:
Cine şi cum contribuie la realizarea obiectivelor firmei, răspunsul îl constituie combinarea nemijlocită a resurselor umane
şi în mod indirect materiale, informaţionale şi financiare la nivelul locurilor de muncă, compartimentelor şi firmei în
ansamblul său.3. Funcţia de coordonare – constă în ansamblul proceselor de muncă prin care se analizează deciziile şi
acţiunile personalului firmei, şi ale subsistemelor sale în cadrul previziunii şi sistemului organizatoric stabilit
anterior.4.Funcţia de antrenare – încorporează ansamblul proceselor de muncă prin care se determină personalul firmei
să contribuie la stabilirea şi realizarea obiectivelor prevăzute pe baza luării în considerarea a factorilor care îl
motivează.Fundamentul antrenării îl reprezintă motivarea ce rezultă în corelarea, satisfacerii necesităţilor şi intereselor
personalului cu realizarea obiectivelor şi sarcinilor atribuite.5. Funcţia control – evaluare – poate fi definită ca
ansamblul proceselor prin care performanţele firmei subsistemelor şi componentele acesteia sunt măsurate şi comparate
cu obiectivele şi standardele stabilite iniţial în vederea eliminării deficienţelor constatate şi integrării abaterilor pozitive.
Această funcţie răspunde la întrebarea cu ce realizari s-a finalizat munca depusă.

3
 4.Concept de sisteme, metode şi tehnici de management.
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă căile folosite de sistemul
conducător p/u rezolvarea problemelor ce decurg din funcţiile pe care la exercită şi prin care pune în mişcare
ansamblul activităţilor dezvoltate de sistemul condus, în vederea stabilirii şi realizării obiectivelor
întreprinderii. Metoda de management reprezintă un ansamblu de principii, reguli, tehnici, procedee şi
instrumente, care indică maniera în care se desfăşoară anumite funcţii ale conducerii, asigurînd, totodată,
rezolvarea concretă a problemelor ce decurg din aceste funcţii, în vederea stabilirii şi realizarea obiectivelor
întreprinderii. Metoda de conducere conţine principiile şi regulele care indică modalitatea specifică în care se
soluţionează problemele care decurg din funcţiile conducerii însă, pentru a operaţionaliza maniera, modalitatea
de soluţionarea a problemelor unei funcţii, exprimată prin principii şi reguli, metoda se asociază de obicei, cu
tehnici, procedee şi instrumente. Tehnica de management cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee
şi instrumente prin care se soluţionează concret problemele ce decurg din funcţiile conducerii. Aşadar, tehnica
de management reprezintă mijlocul de operaţionalizare a principiilor şi a regulelor unei metode. Sistemul de
management reprezintă un ansamblu de metode şi tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi
organizatorice specifice metodelor şi tehnicilor integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management
vizează, de regulă, procesul de conducere în ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict,
sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a
previziona activitatea în domeniul condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile acestora, a-
i antrena la stabilirea şi realizarea obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla activităţile
menţinînd echilibrul firmei..Sisteme- Sistemul managerial prin obiective,Sistemul managerial prin
proiecte,Sistemul managerial pe produs,Sistemul managerial prin bugete,Sistemul managerial prin
exceptii,Sistemul managerial participative Sistemul de management reprezintă un ansamblu de metode şi
tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi organizatorice specifice metodelor şi tehnicilor
integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management vizează, de regulă, procesul de conducere în
ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict, sistemele, metodele şi tehnicile de
management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a previziona activitatea în domeniul
condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile acestora, a-i antrena la stabilirea şi realizarea
obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla activităţile menţinînd echilibrul firmei. Dintre
sistemele de management cele mai cunoscute sunt: subsistemul organizatoric; sistemul decizional; alte
elemente ale sistemului; subsistemul informational; metode si tehnici de management.Tehnica de management
cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee şi instrumente prin care se soluţionează concret problemele
ce decurg din funcţiile conducerii si reprezintă mijlocul de operaţionalizare a principiilor şi a regulilor unei
metode.
.Metoda si tehnici de management- Metoda diagnosticarii , Sedinta, Delegarea , Tabloul de bord,
Brainstorming , Sinectica, Matricea descoperirilor, Metoda Delbecq, Metoda Delphi
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţilor concrete folosite de
conducători şi executanţi din aparatul de conducere p/u soluţionarea problemelor ce decurg din funcţiile
conducerii prin care se pun în mişcare activităţile componente ale funcţiunilor întreprinderilor. În activitatea
de management a unei firme e/e necesar să se folosească o mulţime de sisteme, metode şi tehnici, întrucît
personalul din aparatul de conducere trebuie să soluţioneze o gamă largă de probleme, fiecare problemă
rezolvîndu-se printr-o metodă sau tehnică specifică. În situaţia în care conducerea foloseşte o gamă restrînsă
de metode şi tehnici, eficienţa activităţii se va diminua considerabil, întrucît unele probleme vor fi rezolvate
corespunzător, prin sisteme, metode şi tehnici ştiinţifice, iar altele vor fi soluţionate neadecvat, prin metode
empirice.

4
5. Strategia şi managementul strategic al firmei.
Strategia – ansamblul deciziilor managementului superior al firmei privind stabilirea obiectivelor pe termen
lung, precum si conturarea si alegerea cilor de urmat pentru atingerea acestor obiective, tinand cont, pe de o
parte, de oportunitatile, restrictiile si amenintarile mediului inconjurator iar, pe de alta parte, de potentialul
intern al organizatiei, de mijloacele si resursele pe care aceasta le poate aloca si/sau modifica pentru a sea
adapta noilor situatii si a-si realiza misiunea in conditii de profitabilitate. Strategia unei societati comerciale
vizeaza în principal: a) sfera de produse si de piete în care este angajata societatea comerciala, ceea ce îi ofera
managerului avantajul de a se concentra asupra unor domenii complet conturate atât pe planul aprovizionarii
cât si al desfacerii produselor firmei; b) vectorul de crestere, care indica directia în care se dezvolta societatea
comerciala, orientarea concreta a schimbarii strategice; c) avantajul competitiv, pus în evidenta de catre
proprietatile specifice ale pietelor si produselor care vor asigura societatii comerciale o pozitie competitiva
solida; d) sinergia, care concretizeaza si masoara capacitatea societatii comerciale de a face eficiente intrarile
de produse pe piete, îndeosebi în domenii noi de crestere. Componenetele si determinantii strategii. Schendel
si Hofer, în binecunoscuta lor lucrare "Strategy Formulation and Analitical Concepts", delimiteaza patru
componente ale oricarei strategii:
❖ domeniul abordat, ce se refera la interactiunile prezente si viitoare ale organizatiei cu mediul;
❖ desfasurarea resurselor are în vedere nivelul si structura resurselor organizatiei, precum si perfectionarea
abilitatilor ce contribuie la realizarea obiectivelor si scopurilor;
❖ avantajul competitiv vizeaza pozitia unica pe care o organizatie o dezvolta, în raport cu concurentii sai,
prin structurile evolutiei resurselor si/sau deciziile privind domeniul abordat;
❖ sinergia, definita ca afecte sintetice ce se asteapta, ca urmare a implementarii deciziilor si utilizarii
resurselor organizatiei.
Managementul strategic implică formularea și implementarea obiectivelor și inițiativelor majore preconizate
de managerii de vârf în numele proprietarilor firmei, care se bazează pe luarea în considerare a resurselor și o
evaluare a mediului intern și extern în care concurează organizația.Managementul strategic prevede orientarea
generală tehnico-economică, pe termen lung, a întreprinderii și implică specificarea obiectivelor organizației,
dezvoltarea politicilor și planurilor destinate să realizeze aceste obiective și apoi alocarea resurselor pentru
iumplementarea planurilor. Managementul strategic nu reprezintă doar un proces de formulare a strategiei, ci
o nouă formă de management bazată pe strategie. În teoria și practica managementului se face distincția dintre
managementul strategic și managementul operațional. Managementul operațional este un domeniu al
managementului care se preocupă de supravegherea, proiectarea și controlul procesului de producție al
produselor sau serviciilor. Printre beneficiile generate de implementarea managementului strategic putem
remarca:1.se realizeaza o definire clara a scopului organizatiei;2. se stabilesc obiective realiste si
mobilizatoare care au la baza oportunitatile oferite de mediul ambiant, respectiv resursele disponibile si care
pot fi atrase de societate;3. se realizeaza derivarea obiectivelor fundamentale pana la nivel de individ. Astfel
fiecare angajat din firma stie cu precizie ce se asteapta de la el. Totodata se poate realiza un control mai eficient
bazat pe rezultate si se poate aplica un sistem motivational coerent;4. se identifica cu claritate actiunile ce
trebuie intreprinse de fiecare veriga organizatorica a firmei, pentru realizarea obiectivelor propuse;5. se
realizeaza o delimitare precisa a perioadelor de finalizare a diferitelor actiuni, permitand mentinerea unui ritm
alert de munca, cu o eficienta sporita si realizarea unui control facil pe baza de grafice de realizari;6. se creeaza
o cultura organizationala bazata pe valori solide precum: eficienta, corectitudine, promptitudine, colaborare,
inovare, anticipare, adaptare etc.;7. se realizeaza o implicare crescuta a intregului personal in procesul de
stabilire si realizare a obiectivelor;8. se realizeaza o responsabilizare crescuta a personalului vizavi de
performantele inregistrate in activitatile desfasurata;9. se realizeaza o valorificare eficienta a resurselor
firmei;10. creste frecventa utilizarii managementului participativ in procesul decizional;11. permite
reproiectarea si eficientizarea sistemelor: organizatoric, informational, decizional si metodologic din cadrul
firmelor etc.

5
6. Sistemul decizional al firmei. Conceptul de decizie managerială. Raţionalizarea şi modernizarea
sistemului decizional.
Sistemul decizional al firmei Deciziile, situatiile decizionale si factorii implicati nu se manifesta in cadrul
firmei in mod aleatoriu, dimpotriva,in cadrul intreprinderii ansamblul deciziilor adoptate si aplicate, structurate
corespunzator sistemului de obiective urmaritsi configuratiei ierarhiei manamanageriale alcatuiesc sistemul
decizional.Conceptul de decizie managerialăDecizia constituie actul prin care se hotaraste o anumita linie de
conduita pentru atingerea obiectivului, act în care se includ actiunea, mijloa-cele si caile de atingere a
obiectivului. În fapt, decizia apare ca o solutie aleasa de manager, din mai multe variante posibile, pe baza unor
informatii semnificative, în scopul coordonarii si reglarii activitatilor subordonate, precum si al controlului si
previzionarii lor. Rezulta, deci, ca decizia apare ca un proces implicit prin care un titular de functie face o
analiza si alegere ce afecteaza comporta-rea altor titulari de functii si contributia lor la realizarea obiecti-velor
societatii comer-ciale.Raţionalizarea şi modernizarea sistemului decizional.Decizia trebuie sa fie
fundamentata stiintific. Pentru a putea realiza acest deziderat major este necesar capersonalul managerial sa
posede atat cunostintele, metodele, tehnicile si deprinderile decizionale necesare, ca siintelegerea
mecanismelor specifice economiei de piata.2. Decizia trebuie sa fie “imputernicita”. Aceasta cerina trebuie
inteleasa in dublu sens. Fiecare decizie este necesarsa fie adoptata de catre organismul managerial in ale carei
sarcini de serviciu este inscrisa in mod expres.3. Fiecare decizie trebuie sa fie integrata, armonizata in
ansamblul deciziilor adoptate sau proiectate tinand cont destrategia si politicile firmei. Integrarea deciziilor
este necesar sa se efectueze atat pe verticala cat si pe orizontala, acesteagarantand realizarea principiului unitatii
de decizie si actiune. Integrarea pe verticala se refera la corelarea deciziilor luatede fiecare manager cu deciziile
adoptate la niveluri ierarhice superioare. Integrarea pe orizontala priveste corelarea cudeciziile referitoare la
celelalte activitati implicate cu care se afla in relatii de interdependenta.4. Decizia trebuie sa se incadreze in
perioada optima de elaborare si de aplicare. Pentru a fi posibila obtinerea unuiefect economic maxim, fiecare
decizie trebuie conceputa si aplicata intr-o anumita perioada de timp. Pentru a asigurainscrierea conceperii si
implementarii deciziilor, in special a celor strategice si tactice, in perioada optima se impune oabordare
previzionala din partea managementului firmei.5. Formularea corespunzatoare a deciziei, reprezinta o conditie
esentiala pentru aplicarea eficace. Decizia trebuieformulata clar, concis si sa contina obiectivul si principalii
parametri operationali, adica ea trebuie sa indice obiectivulurmarit, modalitatea de actiune preconizata,
resursele alocate, decidentul si perioada sau termenul de aplicare.

6
7.Mediul ambiant al firmei în RM. Factorii macroeconomici. Factorii microeconomici.
Abordarea mediului ambiant şi a interdependenţelor dintre acesta şi firma moldovenească, în contextul
tranziţiei spre economia de piaţă, constituie o problemă de maximă importanţă, la a cărei rezolvare
managementul ştiinţific este chemat să aibă un rol decisiv. Aceasta cu atât mai mult cu cât cunoaşterea în
detaliu a multitudinii de variabile exogene şi endogene ce influenţează firma este de natură să-i asigure o
funcţionalitate eficientă, într-un mediu concurenţial din ce în ce mai dur.Mediul ambiant al unităţii economice
poate fi definit ca piaţa internă şi externă în cadrul căreia întreprinderile îşi oferă reciproc produse, servicii,
lucrări, informaţii etc., colaborează între ele şi, deseori, se confruntă, intrând în competiţie în funcţie de natura
proprietăţii asupra factorilor de producţie şi de alte elemente de caracterizare a sistemelor socio-economice.
Piaţa dată (mediul ambiant) se delimitează în: organizată şi planificată, liberă sau concurenţială, mixtă.Mediul
ambiant exercită o gamă variată de influienţe asupra firmei, prin intermediul unui complex de factori a căror
cunoaştere facilitează înţelegerea mecanismului de funcţionare a acesteia, a rolului şi locului său în cadrul
sistemului economiei naţionale.Mediul antreprenoriatului este caracterizat de mai mulţi factori care
influienţează businessul. Aceşti factori pot fi clasificaţi din mai multe puncte de vedere şi la diferite niveluri
ierarhice economice.Convenţional ei se clasifică la nivel macro şi micro. La nivel macroeconomic aceşti
factori sunt:Factorul politic şi economic. În ultimii ani RM a obţinut o oarecare stabilitate politică. Dar totuși
este o regiune de conflict care pe termen lung poate influienţa atragerea investiţiilor străine serioase. Factorul
economic se caracterizează prin capacitatea de plată a consumatorilor, nivelul şomajului, dobînda bancară,
impozite.Factorul tehnologic caracterizează nivelul tehnologiilor pe teritoriul dat mai ales, a celor
informaţionale în construcţii a materialelor noi, mai durabile şi costisitoare. (după nr de calculatoare la 1000
de locuitori RM este pe ultimul loc în Europa).Factorul geofizic şi naturalse caracterizează de relief, ape, rîuri,
păduri, bonitatea solului, condiţii climaterice, infrastructură, drumuri, poduri, căi ferate, porturi maritime şi
aero.Legislaţia cu privire la antreprenoriat are neajunsul că se modifică prea des, şi nu se respectă clauza că
dacă businessul are de perdut de pe urma modificării noilor legi atunci funcţionează legea veche. Alt neajuns
este că legile sunt elaborate de diferiţi subiecţi şi uneori contravin. Foarte multe legi sînt doar pe hîrtie, nu
există cultura în masă de respect al legilor.Factorul socio-culturaleste caracterizat de cultură, religie, tradiţii,
atitudine faţă de muncă în teritoriul dat. Aceşti factori au o influienţă directă sau indirectă asupra firmei şi au
o semnificaţie deosebită în economia de piaţă. Factorul demograficcare include totalitatea elementelor
demografice ce acţionează direct sau indirect asupra firmei.Putem enumera principalii factori de acest gen: nr.
populaţiei, structura socio profesională a acesteia, ponderea populaţuiei ocupate, populaţia activă.Factorii
microeconomici.Micromediul este totalitatea factorilor ce influienţează firma din interiorul ei. Micromediul
în business se caracterizează de factorii care pot fi controlaţi într-o măsură oarecare prin intermediul încheierii
contractelor, negocierilor. Spre deosebire de macromediul care nu poate fi controlat de firmă, micromediul
poate fi parţial controlat. O firmă are nemijlocit următoarele relaţii:1.furnizorii;2.instituţii de
învăţămînt;3.agenţii de transport;4.bănci;5.firme de consultanţă juridică, economică, tehnică, de audit;6.firme
de proiectare şi cercetări;7.firme ce prestează servicii comunale;8.organizaţii de control;9.inspecţii de
stat.Ştiind influienţa factorilor asupra întreprinderii putem organiza activitatea întreprinderii astfel încît să
obţinem rezultate financiare maxime cu eforturi minime.

7
8. Formele organizatorico-juridice ale antreprenoriatului. Infiinţarea şi înregistrarea firmelor.
Licenţierea activităţii de întreprinzător.
Formele activităţii de antreprenoriat
întreprindere individuală;societate în nume colectiv;societate în comandită;societate pe acţiuni;societate cu
răspundere limitată;cooperativă de producţie;întreprindere de arendă;întreprindere colectivă;întreprindere de
stat şi întreprindere municipală.
Infiinţarea şi înregistrarea firmelor
2. Modul de constituire a întreprinderii se stabileşte:
pentru întreprinderile individuale - prin prezenta Lege;
pentru întreprinderile cu o altă formă organizatorico-juridică a activităţii de antreprenoriat - prin prezenta Lege
şi prin alte acte legislative.
3. Documentele de constituire a întreprinderii sînt:
decizia privind înfiinţarea întreprinderii - pentru întreprinderile individuale;
contractul de constituire (de societate) - pentru societăţile în nume colectiv şi societăţile în comandită;
contractul de constituire (de societate) şi statutul - pentru întreprinderile cu personalitate juridică, exceptînd
întreprindrile de stat şi cele municipale, cooperativele de producţie, pentru care contractul de constituire (de
societate) nu este obligatoriu;
contractul de arendare (răscumpărare, transmitere) a bunurilor statului (municipiului) şi statului - pentru
întreprinderile de arendă şi cele colective.
Documentele de constituire trebuie să conţină următoarele informaţii: firmă, sediul, data constituirii, genurile
de activitate, răspunderea antreprenorului pentru obligaţiile întreprinderii, condiţiile de reorganizare şi
lichidare a întreprinderii, firmele (numele de familie) şi sediul (domiciliul) fondatorilor, iar în cazurile
prevăzute de legislaţie, şi ale asociaţilor, precum şi alte condiţii de fondare şi activitate a întreprinderii
prevăzute de legislaţia în vigoare.
În documentele de constituire pot fi incluse şi alte revederi care nu contravin legislaţiei.
Documentele de constituire a întreprinderii se aprobă de către fondatorul (fondatorii) acesteia.
Antreprenorul este obligat să înregistreze întreprinderea, filialele şi reprezentanţele (denumite în continuare
întreprinderi), înfiinţate de către acesta pe teritoriul Republicii Moldova, pînă la începerea activităţii lor
economice.
Beneficiul (venitul) provenit din activitatea întreprinderii neînregistrate se percepe prin intermediul arbitrajului
şi se varsă la bugetul de stat.
2. Întreprinderile se înregistrează de Camera înregistrării de stat de pe lîngă Ministerul Justiţiei la locul unde
se află sediul acestora.
Sediul întreprinderii se consideră locul unde se află organele sale de conducere.
3. Pentru înregistrare se percepe taxa în mărimea stabilită de către Guvern.
4. Camera înregistrării de stat înscrie în Registrul de stat al comerţului întreprinderea înmatriculată şi comunică
antreprenorului numărul de înmatriculare al întreprinderii.
Procedura înregistrării
1. Pentru înregistrare întreprinderea prezintă următoarele acte:
a) cererea cu informaţia necesară pentru înscrierea în Registrul de stat al comerţului, semnată de către
fondatorul (fondatorii) întreprinderii; b) documentele de constituire a întreprinderii; c) documentul care
confirmă achitarea taxei pentru înregistrare.
2. Decizia privind înregistrarea sau respingerea înregistrării întreprinderii se adoptă în termen de cincisprezece
zile de la data prezentării tuturor actelor arătate la punctul 1 al acestui articol şi se comunică fondatorului
(fondatorilor) în scris, în termen de trei zile.
În cazul în care se hotărăşte înregistrarea unei întreprinderi care posedă capital social, de la aceasta se încasează
o taxă de timbru în mărime de 0,5 procente din capitalul social, care se varsă la bugetul de stat.
3. Camera înregistrării de stat va expedia, în termen de cincisprezece zile de la data înmatriculării, copii de pe
hotărîrea privind înregistrarea întreprinderii organului de autoadministrare locală respectiv, organelor
financiare, de statistică şi organelor de asigurare socială.

8
 licenţiere - totalitatea procedurilor de reglementare a activităţii de întreprinzător legate de eliberarea,
prelungirea, reperfectarea, suspendarea, reluarea valabilităţii şi retragerea licenţelor, eliberarea copiilor şi
duplicatelor acestora, ţinerea dosarelor de licenţiere şi a registrelor de licenţe, controlul asupra respectării de
către titularii de licenţe a condiţiilor de licenţiere, adoptarea prescripţiilor privind lichidarea încălcărilor ce ţin
de condiţiile de licenţiere;
Autorităţile de licenţiere
Autorităţile de licenţiere sînt:
Camera de Licenţiere;Banca Naţională a Moldovei;Comisia Naţională a Pieţei Financiare;Agenţia
Naţională pentru Reglementare în Energetică;Agenţia Naţională pentru Reglementare în Comunicaţii
Electronice şi Tehnologia Informaţiei;Consiliul Coordonator al Audiovizualului.
Principiile de bază ale licenţierii sînt:
a) asigurarea egalităţii în drepturi şi a intereselor legitime ale tuturor întreprinderilor, organizaţiilor,
persoanelor fizice;
b) transparenţa actelor necesare iniţierii şi/sau desfăşurării afacerii;
c) stabilirea unui mod unic de licenţiere pe teritoriul Republicii Moldova;
d) transparenţa decizională în domeniul licenţierii;
e) previzibilitatea procesului de licenţiere;
f) reglementarea materială şi procedurală prin acte legislative a condiţiilor şi procedurilor de licenţiere;
g) declararea de către solicitantul de licenţă a răspunderii sale pentru autenticitatea documentelor
prezentate autorităţii de licenţiere şi pentru respectarea condiţiilor de licenţiere la desfăşurarea genului de
activitate pentru care se solicită licenţa;
h) neimplicarea de către autoritatea de licenţiere a solicitantului/titularului de licenţă în procesul de
verificare, aprobare a actelor, stabilite de lege spre recepţionare, verificare sau aprobare, conform principiului
ghişeului unic;
i) aprobarea tacită în cazul depăşirii de către autoritatea de licenţiere a termenului stabilit pentru eliberarea,
prelungirea, reperfectarea licenţei şi în lipsa unei comunicări scrise din partea acesteia, cu excepţiile
prevăzute de prezenta lege sau de legile ce reglementează expres activităţile licenţiate;
j) echitabilitatea (proporţionalitatea) dintre interesele societăţii şi drepturile întreprinzătorilor la efectuarea
controlului asupra respectării condiţiilor de licenţiere, precum şi la suspendarea/retragerea licenţelor.

9
9.Micul business: rolul, problemele, perspectiva dezvoltării, susţinerea de către stat a micului business
în Republica Moldova.
Micul business reprezintă activitatea de întreprinzător, desfăşurata de microîntreprinderi şi de întreprinderi mici. În
calitate de criterii de raportare a agenţilor micului business la microîntreprinderi şi întreprinderi mici servesc numărul
mediu anual de salariaţi şi suma anuala a vânzărilor nete ale întreprinderii. Se considera microîntreprindere -
întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi nu depăşeşte 9 persoane, iar suma anuala a vânzărilor nete este de
până la 3 milioane lei. Se considera întreprindere mica - întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi este cuprins
intre 10 a 50 de persoane inclusiv, iar suma anuala a vânzărilor nete este de până la 10 milioane lei.Legea Republicii
Moldova "Cu privire la susţinerea şi protecţia micului business" clasează la întreprinderile mici subiecţii economici cu
un număr de la 25 până la 75 lucrători, iar la cele mărunte - pe cei cu 1 - 19 lucrători, exceptând întreprinderile care deţin
o poziţie dominantă pe piaţa internă de mărfuri, precum şi întreprinderile create pe baza de cote-părţi, dacă suma totală
a cotelor depuse de fondatori nu se referă la agenţii micului business şi depăşeşte în capitalul lor statutar 35%.Rolul
Micul business este orientatspre satisfacerea necesităţilor pieţei locale şi utilizează resursele şi forţa de muncă locală,
avînd ocontribuie substanţială şi în soluţionarea problemei şomaului.Probleme care influenteaza negativ activitatea
antreprenorilor sunt:imperfectiunea bazei legislative a activitatii de antreprenoriat;neeficacitatea sistemului de
impozitare; dificultatea si costul ridicat al inregistrarii noilor intreprinderi; imperfectiunea sistemului se licentiere a
activitatii de antreprenoriat;dificultatea si costul ridicat al certificarii si standardizarii productiei marfurilor si
serviciilor;controlul si supravegherea excesiva asupra activitatii de antreprenoriat.Susţinerea de către stat a micului
business în Moldova include: asistenţa economico-financiară sub formă de credite preferenţiale şi subvenţii, facilităţi
vamale, de asigurare şi amortizare accelerată;asistenţa tehnico-materială în cazul fabricării producţiei pentru necesităţile
statului;acordarea ajutorului la desfacerea produselor pe baze contractuale, pentru livrarea lor în contul necesităţilor de
stat;ajutorul organizatoric, inclusiv procedura de înregistrare, pregătirea şi perfecţionarea cadrelor, inclusiv în străinătate,
deservirea informaţională şi consultativă.În Republica Moldova activează Fondul de susţinere a antreprenoriatului şi
dezvoltare a micului business - o organizaţie necomercială de stat, ce acordă asistenţă financiară businessului mic şi
mediu privat, în primul rând, în sferele de producere şi prelucrare a produselor agricole, preparatelor medicale, tehnicii
medicale, alimentaţiei pentru copii, mărfurilor pentru copii şi categoriile uşor vulnerabile ale populaţiei, mărfurilor pentru
export, tarei şi ambalajelor corespunzătoare standardelor mondiale, precum şi în sfera construcţiei obiectelor cu destinaţie
locativă, industrială şi socială.

10
10. Organizarea structurală a firmei. Clasificarea structurilor organizatorice. Modalităţi de prezentare
a structurilor organizatorice.Organizarea structurală preia rezultateale orgenizării procesuale - funcţionile,
activităţile, atribuţiile şi sarcinile - întroducîndule în structuri organizatorice adecvate caracteristicilor şi
posibilităţilor fiecării unităţi economice împarte. Structura organizatorică poate fi considerată, printr-o
abordare funcţională, drept schiletul întregului organism care e/e firma, funcţionarea acesteia fiind dependentă
de modul în care sînt plasate şi utilizate sursele umane de care dispune la un moment dat. În ansamblul ei
structura organizatorică prezintă două mari părţi: structura de conducere sau funcţională şi structura de
productie sau operaţională. Elemente componente-postul,funcţia,compartimentele,nivelul ierarhic, relaţiile,
ponderea ierarhică, Clasificarea structurilor organizatorice1. după morfologia structurii respectiv
componente, mod de îmbinare şi raporturile ce se stabilesc între elementele de natură funcţională şi
operaţională se disting utmătoarele tipuri de structuri;a) structura ierarhică se caracterizează printr-un număr
redus de componente operaţionale, fiecare persoană fiind subordonată unui singur şef iar conducerea fiecărui
compartiment exercită toate atribuţiile conducerii la acel nivel;b) structura funcţională caracterizată prin
existenţa compartimentelor operaţionale şi funcţionale, conducătorii sunt specializaţi într-un anumit domeniu
iar executanţii primesc ordine atât de la şefii ierarhici cât şi de la conducerea compartimentelor funcţionale;c)
structura ierarhic-funcţională caracterizată prin existenţa componentelor operaţionale şi funcţionale.
Executanţii sunt subordonaţi şefului ierarhic.2. Criteriul ce ţine seama de funcţionalitatea, eficienţa,
flexibilitatea structurii:a) privat tradiţionaleb) sisteme birocraticec) sisteme moderne.Modalităţi de
prezentare a structurilor organizatorice.Regulamentul de organizare si functionare cuprinde
capitolele:I.Organizarea firmei:Dispozitii generale,actul normativ de înfiintare,Obiectul de activitate,Tipul de
societate,Prezentarea structurii organizatorice a firmei,II. atributiile firmei,III. Conducerea firmei – atributiile
aGa, Ca, conducerii executive,IV. atributiile si diagrama de relatii pentru fiecare compartiment functional si
de productieFisa postului – continut:Denumirea postului,Obiectivele postului,Compartimentul de care
apartineRelatiile organizatorice ale postului cu
celelalte,Competente,Responsabilitati,atributii,Sarcini,LucrariCerinte pentru ocuparea postului (studii,
experienta, etc.)Fisa postului serveste ca document organizatoric indispensabil fiecarui salariat si ca suport
pentru evaluarea activitatii muncii si a comportamentului salarial.Organigrama – reprezentarea grafica a
structurii organizatorice care reda o parte din componentele structurii organizatorice formale si
anume:Departamentele, directiile,Compartimentele,Nivelurile ierarhice,Ponderea ierarhica,Relatiile
organizatorice,Organigrama este un instrument important folosit în analiza managementului firmei.

11
11.Motivarea şi managementul resurselor umane. Teorii motivaţionale.
motivaţia reprezintă totalitatea motivelor sau mobilurilor (conştiente sau nu) care determină pe cineva să efectueze
o anumită acţiune sau să tindă spre anumite scopuri2 . Rezultă că la baza conduitei umane se află întotdeauna un
ansamblu de mobiluri care susţin realizarea anumitor acţiuni şi care sensibilizează diferit persoana la
influenţele externe, făcând-o mai mult sau mai puţin permeabilă la ele. Functia de motivare are drept scop
stimularea angajatilor în obtinerea de performante. Ea începe cu recunoasterea faptului ca indivizii sunt unici
si ca tehnicile motivationale trebuie sa se adapteze la nevoile fiecarui individ.Cuprinde urmatoarele
activitati:·1.evaluarea performantelor,· 2.recompensarea angajatilor si analiza,·3. proiectarea si reproiectarea posturilor.
Motivatia individuala este maxima atunci când angajatul este constient de propria sa competenta si lucreaza în cadrul
unei structuri care îi solicita si îi pune în valoare abilitatile. De aceea este necesara elaborarea unei strategii în domeniul
motivatiei personalului. În acest sens consider ca sunt necesare urmatoarele 5 etape:a - analiza teoriilor motivationale;b
- studierea obiectivelor strategice ale firmei;c - elaborarea variantelor de strategii motivationale;d - realizarea de
consultari la toate nivelele managementului precum si între management si subordonati în vederea realizarii adaptarilor
necesare pentru strategia motivationala elaborata si alegerea variantei care va fi implementata;e - aplicarea si reevaluarea
permanenta a strategiei motivationale.
Astfel, una şi aceeaşi influenţă externă produce efecte diferite la persoane diferite sau la aceeaşi persoană în
momente diferite aleManagementul resurselor umane (MRU) este o abordare strategică şi coerentă a modului în care
sunt gestionate cele mai importante resurse ale organizaţiei – oamenii. Managementul resurselor umane poate fi definit
ca fiind procesul de realizare a obiectivelor organizaţionale prin atragerea, reţinerea, dezvoltarea, îndepărtarea şi
utilizarea corectă a resurselor umane într-o organizaţie
Teoriile motivaționale: Teoriile motivationale incearca sa explice de ce oamenii se comporta in felul in care o fac.
Aceasta sarcina nu este usoara deoarece cercetatorii trebuie sa faca supozitii asupra motivelor comportamentelor pe care
le-au observat sau le-au inregistrat. Astfel, in orice analiza a motivatiei, intotdeauna exista o componenta subiectiva. 1.
Piramida lui Maslow .Abraham Maslow (1954) a sustinut ca nevoile umane sunt ierarhizate, de la nevoile de baza,
fiziologice la nevoi de ordin superior de auto-dezvoltare si de implinire. Maslow considera ca, in conditii normale,
oamenii tind sa-si satisfaca nevoile de ordin inferior inainte de a trece la satisfacerea nevoilor de pe nivelele
superioare. Totusi, dupa cum arata teoriile motivationale a lui Guest (1984), studiile efectuate in anii ’60 si la inceputul
anilor ’70, acestea nu sustin teoriile lui Maslow. Dificultatea majora asociata modelului lui Maslow este aparenta
rigiditate a acestuia. In timp ce putini oameni ar nega ca exista nevoi de ordin inferior si superior, multi ar pune la
indoiala faptul ca oamenii tind sa-si satisfaca nevoile intr-un mod relativ sistematic ierarhizat. 2. Teoria lui
Alderfer. Clayton Alderfer (1972), pornind de la ideile lui Maslow, a propus asa-numita teorie motivationala ERG.
Acest model sustine ca nevoile umane sunt dispuse liniar mai degraba decat ierarhic si ca nu sunt cinci, ci trei grupe de
nevoi: existentionale (Existence), relationale (Relatedness) si de dezvoltare (Growth). 3. Teoria lui Herzberg
(motivational- igienica). Frederich Herzberg (1966) este de parere ca omul traieste pe doua nivele: fizic si psihic. Studiul
sau privind experientele pozitive si negative la locul de munca pe un lot de doua sute de ingineri si contabili era conceput
sa testeze conceptul conform caruia omul evolueaza in cadrul a doua seturi de nevoi: ca si animal, de a evita durerea,
suferinta si nevoi ca si fiinta umana, de a se autodezvolta. Subiectii studiului au fost rugati sa-si reaminteasca momentele
in care erau extrem de satisfacuti de munca lor si apoi sa rememoreze experientele negative. 4. Motivatia realizarii.
McClelland a concluzionat ca nevoile de realizare se dezvolta datorita experientelor din copilarie si de mediului cultural
si mai putin datorita unor factori mosteniti. 5. V. H. Vroom si Teoriile expectantei (asteptarii). Victor H. Vroom (1964)
s-a concentrat asupra comportamentului individului la locul de munca cu scopul de a explica procesele implicate. El a
presupus ca majoritatea comportamentelor observate era motivate, adica erau rezultatul unor selectii dintre mai multe
finalitati posibile si mai multe asteptari privind consecintele actiunii. Metodologia folosita a fost cea a “observarii
obiective”.
Teoriilor clasice, (Managementul ştiinţific, Studiile Hawthorne, Teoria X şi Teoria Y, Teoria ierarhizării nevoilor,
Teoria bifactorială,)care propun abordarea în manieră tradiţională a motivaţiei, accentul căzând pe ce anume îi motivează
pe oameni, şi a teoriilor contemporane,( Teoria echităţii, Teoria aşteptării (speranţei), Teoria reîntăririi sau a consolidării,)
care prezintă o viziune modernă, mai dinamică.

12
12. Puterea şi autoritatea. Sursele puterii. Stiluri manageriale de gestiune.Puterea – este capacitatea de a
influenta asupra altora, de ai supune vointei proprii. In dependenta de cine exercita influenta – puterea poate fi
a individului, a grupei sau organizatiei. Indiferent de faptul daca se aplica sau nu puterea exista. Autoritatea
– dreptul de folosi puterea asupra comportamentului celorlalti. Autoritatea este puterea formala sau legitima
ce decurge din rolul pozitiei oficiale acordata cuiva si acceptata de subalterni si considerata justa. Surse
individuale ale puterii -puterea de expert,charisma (puterea exemplului),dreptul la putere,puterea informatiei,
nevoia de putere.Surse organizationale ale puterii-recompensa,constrangerea,controlul resurselor,puterea
relatiilor 1.Stilul autoritar-opresiv este cel in care cuvantul cheie este supunerea; liderul poate avea o competenţă
profesională scăzută in domeniul respectiv. Liderul e inconjurat de un cerc de şefi de departament obedienţi. Foloseşte
motivatorii extrinseci, este inflexibil in legătură cu programul şi cu alte detalii, şi aplică sancţiuni dure (cum ar fi
concedierea), in mod arbitrar. Comunicarea managerială are loc numai pe verticală, de sus in jos. In schimb, se va
dezvolta comunicarea neoficială intre angajaţi, cu rolul de „sabotare“ a şefului autoritar.2. Stilul autoritar-obiectiv este
cel in care cuvantul-cheie este competenţa. Liderul nu are disponibilitate pentru relaţii personale; el priveşte rezultatele
in mod obiectiv şi organizează cu precizie procesul de producţie. Acest tip de lider se implică extrem de mult in activitate
şi de aceea nu deleagă autoritatea. Se situează la o oarecare distanţă de colectiv, deci se vor stabili relaţii separate
conducător - fiecare membru al echipei; această caracteristică se completează cu faptul că ii priveşte pe angajaţi ca pe
nişte instrumente. Comunicarea managerială se desfăşoară tot de sus in jos, dar nu mai există atmosfera de ostilitate din
cazul anterior.3.Stilul democrat-consultativ are ca termen cheie relaţiile umane. In acest caz, funcţia de conducere se
imbină cu funcţia de execuţie; consultările cu membrii grupului de muncă sunt periodice (deşi sunt numai consultări
oficiale, tip şedinţă). Sunt folosiţi motivatorii de ambele categorii (extrinseci şi intrinseci), iar autoritatea se deleagă intr-
un mod cunoscut de către angajaţi. Este un lider raţional, care insă nu pune accentul pe coeziunea grupului de angajaţi.
Fluxul comunicării manageriale are şi sensul de jos in sus iar angajaţii participă parţial la decizie.4.Stilul democrat-
participativ are ca termen cheie ataşamentul faţă de organizaţie. Liderul e mai curand un mediator-organizator al
grupului de muncă şi al procesului de discuţie⁄decizie; de fapt, echipa este cea care ia decizia, in problemele care o
privesc. Predomină relaţiile şi comunicarea neoficială; liderul intervine cand apar conflicte, pentru a impăca părţile
adverse. Se folosesc motivatorii intrinseci, iar cei care greşesc sunt ajutaţi de ceilalţi angajaţi să se corecteze. Autoritatea
se deleagă adesea, nu intr-un mod clar. Este stilul de comunicare managerială cel mai generos, insă comunicarea in acest
caz se poate transforma in handicap pentru colectiv (pierderea de timp in discuţii inutile). Pentru a fi mai operantă,
tipologia lui Likert ar putea fi completată şi cu:5.Stilul permisiv (laissez-faire), ce are ca termen cheie structura
prestabilită. Liderul are rol de reprezentare in exterior a organizaţiei şi de simbol al organizaţiei pe plan intern. El se
mărgineşte in a furniza materialele informative angajaţilor şi a anunţa momentul de inceput şi de sfarşit al unei sarcini
(ciclu productiv). Acest stil de conducere poate funcţiona pe o organigramă clară, cu poziţii, modalităţi de realizarea
sarcinilor, sistem de sancţiuni şi recompense foarte clar. Comunicarea managerial este predominant de jos in sus şi
intermitentă, iar intre angajaţi nu poate fi stabilit un profil clar al comunicării (depinde exclusiv de sociabilitatea acestora)

13.Comunicarea. Conflicte intregrupuri şi interpersonale.

13
Comunicarea este un ansamblu de acțiuni care au în comun transmiterea de informații sub forma de mesaje, știri,
semne sau gesturi simbolice, texte scrise etc. între două persoane, numite interlocutori, sau mai formal, emițător și
receptor. A nu se confunda însă cu aparatele de comunicație numite emițătorul și receptorul de radio, care folosesc la
comunicațiile la distanță = telecomunicații. Conflictul – este o stare tensionala, o neînţelegere care apare atunci când
două sau mai multe părţi trebuie să intre în interacţiune pentru a îndeplini o sarcina, a lua o decizie sau a soluţiona o
problema şi: -1.interesele părţilor sunt diferite. 2.acţiunea unei părţi determina reacţia negativa la cealaltă,3. părţile se
critica reciproc când nu pot soluţiona ceva.
Conceptiile diferite asupra conflictului sugereaza puncte de vedere diferite asupra surselor conflictului.
Cauzele care genereaza starile conflictuale pot fi cautate atat in elementele de ordin psiho-sociologic, cat
si in elementele structurale ce caracterizeaza organizatiile. Astfel, starile conflictuale pot fi determinate
de:1. nepriceperea unui membru al grupului de a-si indeplini sarcinile ce i-au fost atribuite 2. nemultumirea
fata de modul de repartizare a sarcinilor.3. perceptii si interpretari gresite. 4.lipsa unei comunicari deschise si
oneste. 5.relatiile interpersonale dificile. 6.existenta unui climat de neincredere intre oameni. 7. agresivitatea.
8.teama de a lasa pe altii sa se afirme. 9 competitia
Conflictul interpersonal implica doua sau mai multe persoane ale caror valori, atitudini sau comportamente intra
in conflict. In cazul acestui conflict se disting mai multe stiluri de reactie, in functie de dominarea unei pozitii de autoritate
sau de colaborare: Stilul de abtinere, care implica un comportament fondat pe o lipsa de autoritate si de colaborare;
aceste persoane prefera sa se fereasca sa intre in conflicte pentru a nu fi stresat sau frustrat. Stilul opresiv, care presupune
un comportament autoritar, fara spirit de cooperare; cel care practica acest stil se situeaza pe pozitia invingatorului,
urmarind interesul personal, deseori prin coercitie si dominare.Stilul conciliant, care corespunde unui comportament
cooperant, dar lipsit de autoritate; concilierea poate reprezenta un act dezinteresat, o strategie pe termen lung cu scopul
de a obtine bunavointa celorlalti. Stilul cooperant, care reprezinta un comportament marcat puternic de vointa de a
colabora si de incredere; persoana va cauta solutii care sa multumeasca pe toata lumea si fiecare sa aiba ceva de
castigat.Stilul bazat pe cautarea unui compromis, care releva un comportament pe jumatate cooperant, pe jumatate
autoritar; persoanele care adopta acest stil recurg la negociere si sunt dispuse la concesii; satisfactia este moderata si
partiala pentru toti cei implicati.Conflictul intre grupuri (intergrupuri) este adesea de lunga durata, intens si implica
mari costuri pentru toate partile implicate. Grupurile manifesta neincredere, comportamente opresive, inchise dialogului,
celalalt grup fiind perceput ca dusman. conflictele intergrupuri – au ca motive principale: comunicarea
defectuoasa; sisteme de valori diferite; scopuri diferite; ambiguitati organizationale; dependenta de resurse
limitate; influenta departamentala reciproca, nemultumirea fata de statutul profesional
Din punct de vedere sociologic cercetarile de teren au adus argumente convingatoare pentru demonstrarea
ideii conform careia, in declansarea conflictului hotaratoare ramane existenta mai multor alternative, receptate
diferit de catre cei ce trebuie sa opereze o alegere in timp util. Astfel:a) incertitudinea subiectiva asupra
validitati alternativelor de a iesi din situatia problematica existenta conduce la cercetarea consecintelor posibile
ale alegerii. Daca acestea nu corespund asteptarilor se va trece la cautarea de noi alternative, care pot intra in
„coliziuni” cu cele existente in limitele satisfacerii cerintelor functionale.b) Incompatibilitatea: defineste
incapacitatea individuala de a discerne o alegere posibila in situatia cunoasterii repartitiei probabile a
consecintelorc) Inacceptabilitatea: vizeaza situatia in care se cunosc, insa ele nu prezinta un nivel suficient,
satisfacator pentru a deveni obiect al actiunii

14
14.Şedinţa. Reguli de organizare şi desfăşurare. Delegarea. Organizarea delegării.
Sedinta- cea mai frecvent utilizata metoda de management si de regula cea mai superficial tratata. In functie
de scopul sedintelor, acestea pot fi structurate in :sedinte de informare,sedinte decizionale - luarea de decizii,
exprimat prin votul democratic al majoritatii,sedinte de armonizare - pentru punerea in acord a managerilor si
salariatilor de pe un anumit nivel ierarhic.,sedinte de expoatare - dezbaterea aspectelor necunoscute ce pot
influenta viitorul intreprinderii,sedinte eterogene - au drept scop mai multe elemente decat cele amintite
anterior.O sedinta se deruleaza in patru etape: de pregatire, de deschidere, de desfasurare propriu- zisa,
finalizarea.Principalele reguli ce trebuie respectate pe etape caracteristice sunt relevate mai jos:
etapa „deschidere a sedintei”- sedinta sa fie inceputa la ora la care a fost anuntata in prealabil- stabilirea unei
ordini de zi judicioase, care sa includa una maxim trei probleme si pregatirea clara a acestor obiective ale
sedintei- desemnarea persoanelor care urmeaza sa intocmeasca procesul - verbal si alte materiale pe baza carora
se va desfasura reuniunea- formularea unui limbaj atractiv pentru a impune atentia participantilor, si
prezentarea ideilor la modul pozitiv- stabilirea de comun acord a duratei totale a sedintei si a duratelor maxime
a luarii de cuvant
etapa „derularii sedintei”- sublinierea solutiilor eficiente, a noilor idei astfel incat sa stimuleze participarea
intensa a tuturor celor prezenti- calmarea spiritelor, cu tact dar fermitate inca din faza incipienta- stoparea
peroratiilor inutile in solutionarea problemelor abordate, a divagatiilor unui ritm care sa asigure incadrarea in
perioade stabiliteetapa „inchidere a sedintei”- sedinta tine maxim 1-1,5 ore- se finalizeaza cu decizia care sa
exprime acordul majoritatii- elementele de detaliu este recomandabil sa fie transmise si in scris participantilor
,cel mai tarziu a doua zi
Avantajele folosirii sedintei:- contribuie la fundamentarea temeinica a deciziilor, conduce la dezvoltarea
coeziunii in cadrul colectivelor si compartimentelor facilitand schimbul de experienta intre persoane.
Dezavantaje:- consum mare de timp- scaderea responsabilitatii managerilorDelegarea Consta in atribuirea
temporara de catre un manager a uneia din sarcinile sale de serviciu unui subordonat insotita si de competenta
si responsabilitatea corespunzatoare.Pericolul folosirii acestei metode pe scara larga de catre manager il
reprezinta descentralizarea organizarii prin atribuirea de sarcini unui numar mare de persoane sau o centralizare
necorespunzatoare a unor prea multe atributii unei persoane.Principalele elemente componente ale procesului
de delegare sunt :insarcinarea – atribuirea unei sarcini de catre un manager, unui subordonat. Sarcina respectiva
revine de drept subordonatului prin organizarea formala, dar este suplimentara celorlalte sarcini
cotidiene.atribuirea competentei formale – se da subordonatului libertatea decizionala necesara realizarii
sarcinii respective.incredintarea responsabilitatii – presupune o dedublare a responsabilitatilor managerului in
sensul ca desi acesta a efectuat delegarea de autoritate si subordonatul raspunde integral de realizarea sarcinii,
totusi managerul isi mentine in fata superiorilor de responsabilitatea finala pentru realizarea sarcinii.Metoda
delegarii necesita solutionarea cu succes a dilemei incredere – control. Pentru a solutiona corespunzator aceasta
dilema este de preferabil respectarea urmatorului set de recomandari:- sa nu ase delege sarcini de importanta
majora, ale caror consecinte negative pot fi fatale orientarii strategice a firmei sau poate avea implicatii umane
majore.-subordonatii sa inteleaga clar sarcinile si responsabilitatile ce le revin.-verificarea nu atat a modului
cum sunt realizate sarcinile delegate cat a rezultatului obtinut.Avantajele delegarii:- degrevarea managerului
de sarcinile de o mai mica importanta- subordonatii se pot dezvolta mai bine pe plan profesionalLimitele
delegarii:- diminuarea responsabilitatii managerului si uneori a autoritatii formale si informale- neexecutia
intocmai a sarcinilor stabilite.

15. Cultura organizaţională a firmei.

15
Cultura organizaţională reprezintă un subiect al managementului, căruia în prezent i se acordă o mare atenţie. La nivel
mondial interesul pentru cultura organizaţională s-a declanşat în deceniul al VII-lea al secolului XX. Cauza principală
indirectă a reprezentat-o performanţele firmelor nipone explicate într-o măsură apreciabilă prin cultura lor
specifică.Pentru Republica Moldova aceasta însă constituie un domeniu al managementului nou şi puţin studiat. Un
număr nesemnificativ de întreprinderi autohtone i-au în consideraţie cultura organizaţională, neglijând impactul major
asupra procesului decizional, motivaţional, de control. Însă managementul este profund interesat de cunoaşterea acestui
fenomen pentru ca să-l utilizeze eficient în vederea formulării şi susţinerii strategiilor şi politicilor sale, a deciziilor,
antrenării resurselor umane etc.Numărul mare de definiţii arată interesul deosebit şi volumul de muncă ce a fost consacrat
de către cercetători studierii acestui concept, convinşi cu toţii de importanţa cunoaşterii lui, dar ele arată totodată şi faptul
că ei au viziuni diferite asupra fenomenului. Studierea culturii organizaţiei a căpătat o amploare tot mai mare odată cu
dezvoltarea societăţilor transnaţionale, cu trecerea de la managementul general la managementul internaţional şi apoi la
cel global.Cultura este un fenomen colectiv deoarece este acceptată cel puţin parţial de oamenii care trăiesc şi conlucrează
în acelaşi mediu social unde a fost învăţată. În contextul dat prin cultură se subînţelege totalitatea ideilor, valorilor,
tradiţiilor unui grup distinctiv de oameni. Cultura organizaţională reprezintă un sistem de valori şi concepte, partajate de
toţi lucrătorii unei organizaţii, care determină comportamentul lor şi caracterul activităţii firmei. Caracteristicile culturii
organizaţionale sunt următoarele :1.Cultura reprezintă un adevărat „mod de viaţă” pentru membrii organizaţiei, care
consideră adeseori influenţa sa ca fiind înţeleasă de la sine. Cultura unei organizaţii devine evidentă, în mod frecvent,
numai atunci când este comparată cu cea din alte organizaţii sau atunci când este supusă schimbării. 2.Deoarece cultura
implică ipoteze, valori şi credinţe de bază, ea tinde să fie destul de stabilă în timp. În plus, o dată ce o cultură este bine
stabilită, ea poate persista în ciuda fluctuaţiei personalului, asigurând o continuitate socială.3.Conţinutul unei culturi
poate implica factori interni dar şi externi organizaţiei. Intern, o cultură poate sprijini inovaţia, asumarea de riscuri sau
secretul informaţiei. Extern, o cultură poate sprijini lozinca „Clientul înainte de toate” sau comportamentul lipsit de etică
faţă de concurenţi. 4. Cultura poate avea un impact foarte mare asupra performanţei organizaţionale şi a satisfacţiei
membrilor săi. Tipologia culturii organizationale: Culturi forte sau pozitive , caracterizate prin omogenitatea
valorilor şi perspective care oferă motivarea pozitivă. Deşi, acest tip de cultură generează performanţe înalte, practica
demonstrează că aceasta nu funcţionează liniar şi nu este valabilă pentru toate cazurile. Astfel, o cultură forte poate
deveni rigidă, sufocantă şi inhibantă, dacă se rupe de realitatea mediului ambiant.
Culturi negative , se întâlnesc, de regulă, în marile corporaţii. Se caracterizează prin concepţii ce promovează aroganţa
(obrăznicie), birocraţia, centralizarea excesivă. Sistemul de valori este orientat cu precădere spre interesele corporatiste,
ignorând sau minimalizând interesele clienţilor, acţionarilor şi ale personalului. Elita culturală promovează, în general,
strategii inadecvate, depăşite în comparaţie cu schimbările mediului. Managerii frânează orice schimbare în cadrul
organizaţiei, în special cele provenite din partea subordonaţilor. Nu sunt acceptate persoanele ale căror valori individuale
sunt orientate spre încredere, altruism şi deschidere spre exterior

16
16.Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului
Sistemul de manag.imobiliar ţine de elemente practice de administrare a imobilului de diferit tip. Procedura de
admministrare a imob. Este destul de complexă şi presupune în primul rînd cunoştinţe din domeniul managementului,
economia construcţiilor. Deseori procesul de adm-re este privit ca un sistem ce presupune şi o structură administrativă şi
care este vulnerabilă la influienţa externă. Mediul extern dictează uneori modificarea structurii sisteme de adninistrare,
efectuarea modificărilor în procedurile existente, sarcina specialiştilor din domeniul imobiliar este de a menţine sistema
de adm-re în stare funcţională. O altă sarcină est identificarea la timp a riscurilor ce pot influenţa sistemul de administrare
şi elaborarea măsurilor de protecţie în caz de necesitate. Principalele obiective ale manag. Imob.pot fi catalogate după
următoarele criterii:1)Obiective financiare-rezultatele financiare aşteptate pe viitor (profit, capital propriu mărit, fluxuri
de numerar);2)Obiective de consumator-dezvoltarea fondului locativ,construcţia imobilului cu destinaţie
multiplă;3)Obiective sociale-obligaţiile întreprinzătorului faţă de societate, elaborarea şi implimentarea proiectului cu
caracter social în conformitate cu standartele de construcţii, ecologice ţinînd cont de specificul şi necesităţile zonei unde
se implementează proiectul. Conceptul de management.Caracteristicile principale ale managementului:1.este
un proces de conducere a unui sau unor grupuri organizat(e) de persoane, dar termenul “a conduce” nu trebuie
confundat cu a avea personae in subordine. 2.priveste si se concentreaza asupra indeplinirii obiectivelor
organizatiei, prin concentrarea eforturilor intregului colectiv.
Conceptul de management.Rolul managerilor:1.-atingerea obiectivelor organizatiei lucrand cu si prin
intermediul oamenilor precum si prin utilizarea altor resurse ale organizatiei (bani, materii prime, utilaje si
echipamente, resurse informationale) care prin procesul de productie se transforma in produse finite (bunuri si
servicii);2. managementul nu riveste doar intreprinderile ci este un proces care se deruleaza in toate tipurile de
organizatii.Administrarea imobilului are in vedere :1.Intreţinere preventivăInclud toate activităţile de verificare a
instalaţiilor şi asigurarea exploatării acestora în condiţii de siguranţă.Se realizează prin activităţi de inspecţie bilunară a
locaţiilor cu scopul de a identifica problemele şi a remedia pe loc defectele de mică anvergură sau de înlocuire a unor
componente de instalaţii, ori de a planifica reparaţiile complexe.2.Intreţinere corectivaInclud operaţiile de reparare a
instalaţiilor, înlocuire a componentelor defectate sau remediere a defecţiunilor majore.3.Intreţinere în caz de urgenţă
Se vor executa în cel mai scurt timp de la notificarea primită de echipa de intervenţie şi presupun înlăturarea cauzei care
a determinat urgenţa, precum şi planificarea operaţiunii de remediere sau reparare.
Prin serviciile oferite de către societatea noastră, dorim confortul, liniştea dvs. şi discreţia faţă de oricare proprietar. Noi
ne ocupam de toate problemele dvs., cunoscând faptul că timpul este pretenţios pentru client.

17
17.Zonarea teritoriului oraşelor. Politica urbană, obiective şi instrumente. Restricţii privind dezvoltarea
spaţiului urban
Zonarea
Zonarea este un instrument legal, o metoda administrativa si un exercitiu decizional al comunitatii locale,
prin care se realizeaza controlul dezvoltarii urbane.Zonarea este cel mai eficace instrument public de control
al utilizarii terenului, reflectind separarea spatiala a incompatibilitatilor de utilizare a terenului urban si
influientind, in consecinta, structura fizica, economica si sociala a oraselor.Zonarea este rezultatul operarii unui
complex de ingrediente :- Terenul ; -Pretul si valoarea terenului ; -Influienta performantelor pietei asupra
pretului terenului ; -Interesele private si rolul administratiei.Teritoriul oraşului poate fi concept ca o sistemă
complexă care suportă influenţa diverşilor factori externi. în acelaşi timp oraşul este conceput ca un sistem
organizat, planificat. Pe parcursul evoluţiei sale pe teritoriul urban se formează anumite hotare care delimitează
diverse zone formate pe teritoriul oraşului. Aceste zone sunt următoarele:- zone industriale; -zone de creaţie; -
zone de spaţiu locativ; -zone comerciale; -zone destinate oficiilor sau centrelor de business.
Existenţa acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare şi delimitarea a lor în
scopuri de planificare. Existenţa zonelor funcţionale pc teritoriul oraşului este legată de procesul de evoluţie şi
trebuie să poarte un caracter de planificare în conformitate cu principiile de dezvoltare şi urbanistice ale
oraşului.Necesităţile actuale ale economiei de piaţă dictează dezvoltarea neîntreruptă a teritoriilor noi. In
practică sunt create un şir de întreprinderi, sunt construite noi imobile ceea CC duce la extinderea oraşului.
însă pentru oraşe cu perioadă îndelungată de dezvoltare delimitarea zonelor funcţionale este complicată,
deoarece structura economică este diversă, iar zonele sunt combinate unele cu altele. O influenţă aparte o are
procesul de planificare. De regulă, pentru orice oraş există un centru anumit, iar pe parcursul dezvoltării sale
pot fi formate alte centre secundare, ceea ce în principiu, la un nivel oarecare şterge hotarele dintre zone.
Deoarece zonarea oraşului reprezintă în principiu în primul rînd fragmentarea oraşului în diferite zone. criteriile
de delimitare trebuie să fie speciale In conformitate cu principiile de bază ale delimitării în spaţiu. în primul
rînd se ţine cont de caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combină relieful natural
sau cel artificial. De importanţă primordială sunt criteriile de zonare a oraşului. Criteriile trebuie să ţină cont
de caracteristicile oraşului ca o structură spaţială. Realizarea acestor obiective este posibilă în baza analizei
oraşului, a unei sisteme de informare. Oricare punct dc pe teritoriul oraşului trebuie să corespundă cerinţelor
de acces. De asemenea trebuie de ţinut cont de cheltuielile de timp pentru a ajunge dintr-un punct în altul.
Cu timpul în oraş se formează adevărate artere dc transport. Alte criterii de bază ar fi amplasarea corectă a
diferitor instituţii publice, nr. lor .1 .icccsul la ele. Majoritatea cetăţenilor vizitează instituţiile care sunt situate
în pnajfflăj De asemenea se ţine cont de intensitatea vizitării anumitor zone (de cx. imensitatea vi/itării centrului
oraşului va fi mai mare decît intensitatea vizitării altei zone a oraşului). Din acest punct de vedere, dacă locuim
în centru atunci avem avantaje suplimentau- la economi dc timp şi de bani. Există şi dezavantaje in astfel de
situaţii - poluare in aceste dc zone.
Politica urbană, obiective şi instrumente.
Obiectivul principal al politicii urbane este dezvoltarea durabilza a zonelor urbane, pt aceasta admin
publica locala elab si implimenteaza politici urbane. Principalele instrumente prin care se atinge dezv sp urban
pot fi urmatoarele :A)instrum de planificare( sint strins legate si conectate cu elaborarea planurilor strategice
si implimentarea lor, planif modului de util a terenurilor si altor elem ce necesita planificare detaliata) ;
b)instrum de piata (totalitatea masurilor unde mecanismul de piata joaca un rol central) ; c) instr legate de
taxare ( diverse taxe funciare pt util pamintului si transferul de dr asupra lui) ;d)instr financiare (instrum ce fac
posibil procesul de dezv din pct de vedere financiar, includ subsidii din partea statului, ajutoare financiare etc) ;
e) instr de support (sunt legate de abilitatile aut publice locale de a sustine procesul dezv infrastructurii urbane);

18
f)alte instrum legale (sunt totalitatea legilor, actelor normative, ce prevad intr-un oarecare mod util terenurilor,
vinderea lor, taxarea)
Restricţii privind dezvoltarea spaţiului urbanInterdicţiile pot fi găsite în majoritatea documentelor
privind inaugurarea construcţiilor noi. Restricţiile pot fi permanente pentru a da o direcţie dorită a direcţiei
de dezvoltare sau temporare pentru a acorda autorităţilor de rigoare timp pentru a decide asupra variantei
optimale. Este în interesul societăţii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricţii asupra activităţilor
de dezvoltare. Nu este in interesul societăţii acordarea drepturilor absolute pentru un proprietar de teren în
scopul efectuării unor activităţi de dezvoltare tară nici o restricţie
Avantajele pot fi:posibilitatea utilizării principiilor de bază a politicii de dezvoltare a terenurilor; influenţa
asupra preţurilor la terenuri într-o direcţie dorită
Dezavantajele pot fi: stoparea iniţiative private sau întîrzierea dezvoltării directe în societate; limitarea
terenurilor disponibile, iar în consecinţa creşterea preţurilor la terenuri.

19
18. Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobilului şi a bunului imobilEtapele ciclului de viaţă a pieţii sunt:
1)etapa de descreştere;2) etapa de consum; 3)etapa construcţiilor noi 4)etapa de saturare. Etapa de
descreştereeste specifică declinului economic poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată iar nr. de
imobile neocupate începe să crească. p/u proiectele investiţionale această situaţie este critică, deoarece pune în
pericol investitiile alocate si perioada de recuperare a acestora.Etapa de consum : din cauza lipsei constr. noi
ca urmare a primei faze a ciclului începe să se intensifice cererea şi oferta pe piaţa secundară. Piaţa trece într-
o nouă fază – faza de consumare. După ce surplusurile proiectelor investiţionale sunt epuizate ratele de dobîndă
încep să crească, iar oferta este mică investitorii efectuiază analize şi studii de mark. în scopul construcţiei
obiectelor noi. Etapei constr. noi îi este specifică o cerere sporită pe piaţă de rînd cu micşorarea ofertei la
loturile de teren libere. În această perioadă creşte nivelul inflaţiei ceea ce influienţează asupra preţului constr.,
iar în final asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile. Etapa de saturare – creşterea vînzărilor cu imobil are loc
cu tempuri încete iar în final practic se stopează piaţa. Apare un surplus de producţie nouă. Activ. de
constr.treptat se stopează ceea ce duce la micşorarea nr. locurilor de muncă. Etapa dată este optimală p/u
mărirea nr. obiectelor de proprietate. .
Bunurile imobile au acelaş ciclu de viaţă ca şi bunurile economice. Conceptul de ciclu de viaţă al bi presupune
existenţa a celor 4 etape clasice, dar cu forme specifice: 1. lansarea pe piaţă; 2. creşterea; 3. maturitatea; 4.
declinul.

Etapa de lansare pe piaţă reprezintă perioada cînd bunul imobil este expus la vînzare. A doua etapa – creşterea
– reprezintă o perioadă din timpul exploatării bunului, cînd este necesar de a efectua unele reparatii curente
sau de întreţinere, pentru a menţine valoarea construcţiei sau pentru mărirea acesteia. În cadrul etapei de
maturizare, proprietarul imobilului simte necesitatea de a efectua reparaţii mai complexe asupra clădirii. Acest
lucru este necesar pentru a prelungi durata ciclului de viaţă a bunului imobil. În cadrul etapei declinului are loc
lichidarea bunului imobil în sens fizic şi economic.
Durata ciclului de viaţă a bunului im.depinde de proprietar, de investitor. Este important de menţionat că ciclul
de viaţă a bunului im.nu este infinit, deoarece se ajunge la o perioadă cînd bunul imobil necesită anumite
investiţii şi valoarea lui în timp poate scădea, după care din nou poate creşte dacă s-au făcut investiţiile
necesare, reparaţii, reconstrucţii, modernizări, etc.

20
19.Procese de reproducere în domeniul imobiliar
Conform teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil durata acestui ciclu va depinde în mod direct de faptul cum
este întreţinută starea tehnică a imobilului. În acest sens, pentru reproducerea bunurilor im., cum ar fi de ex.
fondul locativ, sunt utilizate următoarele metode:1) construcţii noi- conform definiţiei, construcţiile noi sunt
destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor fixe vechi, fiind practic principala metodă de
reproducere extinsă a fondurilor fixe. 2) reconstrucţia- reprezintă o formă de reproducere a imobilelor pe calea
schimbării elementelor constructive ale sistemelor inginereşti, utilizarea unor noi soluţii tehnice ţinînd cont de
destinaţia imobilului. 3) modernizarea imobilului- este o formă simplă de reproducere a construcţiei ce include
măsuri analogice cazului de reconstrucţie cu excepţia schimbării destinaţiei şi soluţiilor de planificare.4)
reparaţia capitală- constă în schimbarea sau restaurarea unei părţi a construcţiei din cauza uzurii morale sau
fizice cu excepţia elementelor portante, mai include uneori terenul aferent. Reparaţia capitală poate fi complexă
sau selectivă. Reproducerea fondului locativ include: l) reglamentarea de către stat a reformelor de reproducere
a fondului locativ in dependenta de situaţia creata pe piaţa imobilului locativ ; 2) recuperarea totală a
cheltuielilor pentru reparaţie, întreţinere si deservirea tehnica a fondului locativ din contul sumelor achitate
pentru fondul locativ; 3) existenta sistemei de repartizare a mijloacelor din sectorul locativ prin intermediul
încasării impozitelor de la proprietarii imobilului si aceste mijloace se folosesc pentru diferite indemnizaţii.
Reproducerea bunurilor imobile poate fi efectuată prin următoarele căi: construcţii noi , reconstrucţii,
modernizare , reparaţii capitale.
Construcţiile noi ale fondului locativ sunt destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor vechi
şi este practic principala metodă de reproducere lărgită a fondului locativ. Reproducerea fondului locativ este
un proces neîntrerupt de furnizare a fondurilor noi şi preîntîmpinarc a uzuri fondurilor înainte de timp. Procesul
de reproducere include în sine demolarea construcţiilor vechi, construirea celor noi, modernizare şi reparaţia
capitală a fondului deja existent. Reconstrucţia prezintă o formă de reproducere a fondurilor prin calea
schimbării a clementelor constructive, schimbării sistemei tehnice şi inginereşti, instalarea utilajelor
suplimentare şi utilizarea unor noi soluţii inginereşti ţinînd cont de scopul utilizării imobilului.
Modernizarea este o formă simplă de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de măsuri
analogice cazuri dc reconstrucţie cu excepţia caracteristicilor de planificare şi spaţiul şi modul dc utilizarea a
imobilului. Reparaţia capitală constă în schimbul (în afară de elemente portante şi fundaţie) sau restaurarea a
unor părţi aparte, construcţii, utilaj din cauza uzurii morale sau fizice (parţiale sau totale) şi mai poate include
lucrări de amenajare a teritoriului adiacent.
Reparaţie capitală se împarte în complexă şi selectivă. Cea complexă include edificiul în general, iar cea
selectivă include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor inginereşti ale bunului imobil.
In scopul preîntîmpinării uzurii şi eliminării deteriorării mici ce apar in procesul dc exploatare a imobilului se
efectuează reparaţia curentă.
Reparaţia curentă se împarte în:
- de profilactică - planificată din timp, ţinînd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea fiind
aproximativ de 3 ani.
- neprevăzută - se efectuează în regim urgent şi este destinată lichidării urmărilor incendiilor,
cutremurelor ş.a. catastrofe de ordin tehnic sau natural.

21
20.Managementul proiectului investiţional în domeniul imobiliar. Fazele proiectului investiţional în
domeniul imobiliar.
Prin proiect imobiliar se subînţelege un şir de activităţi de planificare. În domeniul imobilului sub definiţie de
proiect se subînţeleg un şir de măsuri interdependente cu obiective bine definite destinate rezolvării
problemelor legate de reproducerea fondurilor fixe. Structura proiectului poate fi alcătuită prin 2 căi: 1. de la
general la simplu – cind sint determinate obiectivele generale, iar apoi ele sint detaliate;2. de la simplu la
general – cind mai intii sint determinate obiective concrete, iar apoi ele sunt generalizate şi unite. Cînd se
determină eficienţa PI trebuie de ţinut cont şi de factorii de risc. Există 2 grupări de bază ale factorilor de risc:
r. Investitorilor, r. Antreprenorilor. Managementul proiectului investiţional începe chiar dela etapa
investiţională, odată cu numirea echipei de lucru în frunte cu managerul, care este responsabil de formarea
structurii proiectului. Managementul PI depinde mult de relaţiile dintre participanţi şi asigurarea
informaţională. Acest tip de man. utilizează cunoştinţe moderne, diverse tehnici de management, forme de
organizare şi structuri ale proiectului. F. Preinvestiţională-va include neapărat o cercetare preliminară a
eficienţii proiectului investiţional, unde se studiază detaliat conceptul proiectului, se efectuiază o analiză a
pieţii, a posibilităţilor tehnologice, se precizează termenii de implimentare a proiectului, se efectuiază o
evaluare preliminară economico-financiară, iar în cazul unui proiect legat de construcţie specific este selectarea
unui lot sau teren destinat consreucţiei. 2)F. Investiţională-presupune executarea următoarelor trei
etape:(1)etapa de planificare-include elaborarea structurii generale a proiectului, pregătirea pentru următoarea
fază cea de implimentare.; (2)etapa de implimentare-include lucrările principale ca:-îndeplinirea lucrărilor, iar
în detaliu – petrecerea tenderelor; -încheierea contractului; -controlul şi monitorizarea lucrărilor. (3)etapa de
finisare-include lucrări de testare , verificare, darea obiectului în exploatare, pregătirea cadrelor ce se vor ocupa
de exploatarea ulterioară. 3)F. de exploatare-include transmiterea imab. În proprietatea beneficiarului sau
investitorului, administrarea şi managerul acestui imobil.F de exploatare este practic cea mai îndelungată din
totalitatea fazelor PI..4)F.de lichidare-presupune terminarea ciclului de viaţă a proiectului prin reconsrucţii
sau demolare.

22
21.Managementul imobiliar în procesul de construcţii: Participanţii la procesul de construcţii., procesul
de construcţii în sectorul privat
Managementul imobiliar este în primul rînd legat de utilizarea bunurilor imobile de către utilizatori în calitate
de marfă, sursă de venit, bun economic sau social. În acest caz trebuie să existe condiţii satisf. p/u o mai bună
funcţionare a sistemei. În realitate administrarea cu imobilul se află sub influenţa intersecţiei interesului
proprietaruluide imobil şi a celui ce o utilizează.proprietarul doreşte să primească profit maximal de la acest
obiect iar utilizatorul doreşte condiţii înalte de funcţionare a obiectului cu chelt. Minime p/u utilizarea lui.
Participanţii la procesul de constr: -developer – el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar în unele
cazuri va fi proprietar. El determină principalele cerinţeşi mărimea proiectului, asigură finanţarea, închee
contractecu alţi participanţişi poartă răspunderea p/u îndeplinirea acestor contracte. În calitate de developer
poate fi o persoană fizică sau juridică. – Investitorul – pers. care efectuiază investiţiile de lungă durată într-un
anumit proiect. De cele mai dese ori investitorul este şi propr. final al proprietăţiice se construieşte. Asociaţia
de locatari – este o formă nouăde management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are următoarele
elemente specifice: nu este o organizaţie comercială, are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative,
coordonează şi administrează fondurile locative, se ocupă cu dezvoltarea fondului locativ. Organizaţiile de
proiectare – sunt acele organe ce efectuiază lucrări de cercetare p/u partea tehnică a proiectului, documentaţia
de proiect şi de deviz.-Antreprenor – este o organizaţie de constr.ce efectuiază lucrările de realizare a
proiectului în conformitate cu constr. încheiată.responsabilitatea cea mai înaltă o poartă antreeprenorul
general.-Managerul proiectului – este persoana căreia ia fost delegate responsabilităţile de administrare a
proiectului.persoana în cauză conduce echipa proiectului care este formată pentru realizarea proiectului sau
pentru îndeplinirea anumitor obiective ale proiectului.Procesul de constr. în sectorul privat. Iniţiativa Pentru
startul oricărui proiect investiţional este necesar neapărat ca cineva sa vină cu o iniţiativă. Acesta poate fi
viitorul investitor sau oricare altă persoană cu o idee de perspectivă. Nu este exclus cazul ca ea pe viitor să
devină un participant la proiectul investiţional. Uneori agenţiile de imobil iniţiază proiecte investiţionalc în
domeniul construcţiilor, alteori statul sau municipalitatea le poate iniţia, pe parcurs atrăgînd şi alţi participanţi.
Procurarea terenului Deseori apariţia ideii pentru un anumit proiect este bazată pe existenţa unui teren sau
posibilitatea procurării lui. însă deseori proiecte reuşite pot fi realizate şi pe terenuri ce trebuie să fie căutate şi
cercetate.Planificarea activităţilor Odată fiind creată structura de bază a proiectului şi identificaţi principalii
participanţi, ei pol lansa procesul de planificare a activităţilor. Statul poate interveni şi el In procesul de
planificare, iar influenţa lui poarte varia de la cooperare pe parcursul proiectului, pînă la prezentarea cerinţelor
faţă de proiect. Succesul proiectului depinde de măsura în care investitorului i-a reuşit construcţia imobilului
cu o amplasare dorită şi cu respectarea cerinţelor şi normelor tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe piaţă în
condiţii avantajoase, în aceste condiţii procesul de planificare poate fi împărţit în patru etape: Etapa 1.
Cercetări pre - investiţionale, ce include şi cercetarea pieţii. în baza acestor cercetări sunt puse bazele tehnico
- economice ale planului general. Etapa 2. Elaborarea planurilor arhitectonice şi de construcţii, unde sunt
implicaţi specialişti independenţi sau organizaţii de proiectare.Etapa 3. Planificarea financiară. Este practic
elementul esenţial al procesului de planificare. Este necesar de verificat permanent fezabilitatea financiară a
proiectului în baza datelor prognozelor investiţionale, date privind fluctuaţia cererii, oferta pe piaţă şi alţi factori
de acest ordin.Etapa 4. Oferta investiţională, este practic rezultatul unui întreg proces de planificare în care
rolul principal î-1 joacă aşa indicatori ca beneficiul, eficienţa investiţiilor, rentabilitatea şi nivelul de risc
acceptat.Finanţarea proiectului. Finanţarea proiectului începe de la elaborarea detaliată a planului financiar
indiferent de faptul dacă există schemă de finanţare proprie, împrumut sau mixtă. Planificarea financiară
trebuie să fie făcută la nivel, deoarece întîrzierea în alocarea finanţelor poate duce la prelungirea termenului de
construcţie, cheltuieli suplimentare şi agravarea relaţiilor de parteneri. în afară de planificarea fluxului de
numerar este necesar dc elaborat un grafic a finanţării proiectului. Implementarea După primirea deciziei
23
privind implementarea planului elaborat, este necesar de ales un antreprenor general care dc obicei este ales in
baza tenderului. Principalele etape ale acestui proces sunt:Formarea unui comitet al
tenderului;Publicitatea;Elaborarea documentaţiei de tender;Petrecerea unor cercetări preliminare a
pretendenţilor (nivelul de calificare);Oferte din partea pretendenţilor;Cercetarea şi expertiza
ofertelor;Evaluarea finală;Incheierea contractului.Darea în arendă Dacă persoanele ce vor dori să ia în arendă
obiectul proiectului nu au fost stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului î-i revine sarcina dc a-i
căuta chiar pe parcursul construcţiei. Vînzarea în intenţiile investitorului de regulă nu intră păstrarea obiectului
în portofoliul său de investiţii, ci vinderea ulterioară unui alt investitor sau unui proprietar final. Management
şi exploatare In ceea ce priveşte exploatarea imobilului, investitorul are de ales între administrarea imobilului
sau delegarea acestor funcţii organizaţiilor specializate, în calitate de organizaţii specializate pot fi asociaţiile
de locatari, uniuni ale asociaţiilor ce au experienţă pe piaţa prestării serviciilor locative şi administrării
imobilului.

24
22. Caracteristica noilor forme de organizare a managementului imobiliar: activitate de rieltor,
development şi fiduciară (trust)
Rieltor(este un intermediar pe piata imobiliara care are functia de a identifica cumparatorul care doreste sa
achizitioneze o proprietate imobiliara care apartine clientului vinzator sau vinzatorul caruia ii apartine proprietatea
pentru efectuarea tranzactiei cu bunul imobil usureaza procesul efectuarii tranzactiei).Notiunea de development in
sens larg se utilizeaza p/u definirea activitatii ce presupune modificari calitative ale obiectului si asigura sporirea
valorii acestuia.La baza developm.se afla investitiile definite ca mijloace banesti,hirtii de valoare,tehnologii,masini
si alta proprietate sau drepturi,inclusiv intelectuale investite in obiectele activitatii antreprenoriale cu scopul capatarii
profitului si atingerea unui efect economic si social pozitiv. Developerul este un antreprenor ce capata profit in urma
crearii obiectelor imobiliare,fiind in calitate de autorul ideii proiectului,cumparatorul drepturilor p/u terenul de
pamint sub constructie,organizator al proiectarii proiectului,in calitate de antreprenor general,angajator al
beneficiatului,brokerilor p/u realizarea obiectului creat si managerilor imobiliari,singur finanseaza sau atrage
mijloacele financiare.Scopul general al intreprinderii de developm.consta in organizarea si gestiunea realizarii
proiectelor investition.pe pietele imobiliare p/u sporirea veniturilor si dezvoltarea intreprinderii.Acest scop
presupune solutionarea sarcinii de baza,adica asigurarea activitatii investitionale a intreprinderii pe baza crearii
imaginii stabile a unui partener sigur de clasa superioara,asigurarea prioritatilor concurentiale in toate directiile si
delimitarea stricta a responsabilitatii participantilor si managerilor.In corespundere cu experienta mondiala
structura si functiile companiei de developm.trebuie sa corespunda urmatoarelor principii:1.toate functiile de
gestiune a proiectelor investitionale sunt concentrate in cadrul intreprinderii pina la darea in exploatare. 2.examinarea
si analiza detaliata a etapei initiale,preinvestitionale a proiectului3.conducerea eficienta si coordonarea proiectelor
pe parcursul intregului ciclu; 4.existenta sistemului de management a calitatii certificat la nivel international; 5.un
sistem adaptabil de finantare a proiectelor.
Compania fiduciara este o întreprindere sau o persoana juridica ce exercita functii de administrare a hirtiilor de
valoare,actiuni,bonuri patrimoniale si altor forme de investitii.De asemenea administreaza bunuri ce au fost privatizate
in urma procesului de privatizare ca complexe patrimoniale unice.P/u a activa compania trebuie sa obtina licenta in acest
domeniu.Proprietate fiduciara sunt relatile de drept ce apar ca rezultat al incheierii contractului de instituire a trustului
intre fondatorul trustului si compania fiduciara in folosul beneficiarului.Beneficiar al trustului e persoana fizica sau jurid
in folosul caruia se incheie contractul de instituire a trustului.Fondatorul trustului e pers fizica sau jurid ce transmite cu
titlu de proprietate bunurile ce-i apartin in administrarea comp fiduciare cu scopul de a beneficia personal de veniturile
ce vor fi obtinute sau de a transmite aceste venituri unei terte persoane numite beneficiar

25
23.Sistemul organizaţiilor de stat, ce sunt implicate în evaluarea imobilului. Sistemul organelor
cadastrale – sarcini şi funcţii de bază. Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile.
Sist. organiz. de stat antrenate, direct sau indirect, în activitatea de evaluare include: Parlamentul; Guvernul;
Ministerul Economiei si comertului; Departamentul Privatizării cu sistemul intereprinderilor de stat in domeniu
privatizarii; Ministerul Finanţelor cu Inspectoratele fiscale principale de stat si cele teritoriale;Agentia de
constructii si dezvoltare regionala; Ministerul Agriculturii;Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru cu
Intreprinderea de stat „Cadastru” si cu filialele acesteia -sistemul oficiilor cadastrale teritoriale;Academia de
stiinte din cadrul careia face parte agentia pentru protectia proprietatii intelectuale(AGEPI);Camera de
licentiere. Fiecare dintre acestea având rolul său pe piaţa b.i. şi a serviciilor de evaluare au un ţel comun:
asigurarea condiţiilor normale ale pieţelor menţionate.Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru asigură
realizarea politicii statului în domeniul administrării fondului funciar şi reglementarea relaţiilor funciare,
cadastrului, geodeziei, cartografiei, topografiei şi a cercetărilor inginereşti. Agenţia contribuie la dezvoltarea
pieţei b.i., este răspunzătoare de crearea cadrului juridic şi metodologic pentru lucrările de evaluare a b.i. Din
anul 2006 a fost formata Intreprinderea de stat’’Cadastru’’cu filialele ei care sunt oficiile cadastrale
teritoriale – întreprinderi de stat care înregistrează b.i. şi drepturile asupra lor, ţin Registrul b.i., întocmesc
dosarele cadastrale pentru toate b.i. ce se află în sfera lor de activitate, oferă servicii de inventariere şi evaluare
a b.i. Este foarte importantă relaţia dintre Serviciul fiscal de stat şi sistemul OCT-lor, primul fiind beneficiarul
informaţiei şi a serviciilor de evaluare a b.i. în scop de impozitare oferite de OCT (f-ţia cea mai imp. a OCT-
lor). Conform legislaţiei, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru îndeplineşte atribuţii principale şi
speciale.Atribuţiile principale ale Agenţiei sânt: 1)participarea la elaborarea politicii şi strategiei statului în
domeniul relaţii funciare şi cadastru; 2)elaborarea şi realizarea programelor şi planurilor naţionale în domeniul
relaţii funciare şi cadastru, coordonarea activităţii autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale în sfera
planificării şi realizării programelor de diferite nivele în domeniul relaţii funciare şi cadastru; 3)coordonarea
lucrărilor ce ţin de crearea cadastrului bunurilor imobiliare; 4)acordarea de sprijin în realizare reformei
funciare; 5)acordarea de sprijin în dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare; 6)administrarea patrimoniului de
stat din întreprinderile de ramură. Agenţia este responsabilă pentru funcţionarea întreprinderilor de stat
ramurale şi pentru rezultatele activităţii economico-financiare a acestora, creează, reorganizează şi lichidează
întreprinderile de stat în domeniul său de activitate; Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile- statul
asigura relatiile economice-juridice intre toti subiectii pietii imobiliare. Rolul special al statului ca participnt al
pietii imobiliare este determinat de conditiile-1) statul este proprietatrul bunurilor imobile si este cointeresat in
folosirea lor rationala,2) statul este raspunzator de crearea mediului juridic , metodologic si informational al
pietei imobiliare pentru asigurarea unei interactinuni optime a tuturor participantilor la piata,3) statul este
inregistratorul bunurilor imobiliare si a drepturilor asupra lor,4)statul apare in calitate de arbitru in litigiile
patrimoniale si alte litigii legate de bunurile imobiliare.

26
24.Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor - nationale si internationale. Scopurile creării, sarcinile de
bază. Autoreglementare activităţii de evaluare.
Conform legislaţiei R.M., asociaţia obştească este o formaţiune benevolă, independentă, autonomă, care s+a constituit
în urma exprimării libere a voinţei cetăţenilor ce s+au reunit în temeiul intereselor profesionalesau altor interese comune
pentru realizarea în comun a drepturilor civile, economice, sociale şi culturale şi care nu urmăresc scopuri de obţinere a
profitului. Există două tipuri de asociaţii obşteşti: asociaţii social-utile şi asociaţiile de avantaj reciproc. Camera
Naţională de Imobil din R.M. (CNI-RM) este o asociaţie benevolă non-profit non-guvernamentală a persoanelor fizice
şi juridice, care contribuie la dezvoltarea activităţii de evaluare şi a domeniilor înrudite pe baza comunităţii de interese a
membrilor ei. Asociaţia participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară(AEPI) şi Asociaţia Republicană a expertilor
profesionisti in evaluare(AREPE) sa unit la 25 noiembrie 1999 formînd „Camera Naţională de Imobil din RM” care este
membru asociat al TEGoVA. Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil sunt: contribuirea la formarea şi
dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare în Moldova; apărarea intereselor şi drepturilor
participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară. Camera de Imobil din Moldova îşi propune să-şi desfăşoare activitatea în
următoarele direcţii: să dezvolte pregătirea membrilor săi în domeniul activităţii de evaluare, să organizeze stagieri,
procesul de certificare şi atestare a participanţilor la piaţa imobiliară în domeniul activităţii de evaluare; să efectueze
expertize independente în probleme de evaluare; să dezvolte etica profesională a evaluatorului şi să controleze respectarea
ei de către membrii asociaţiei. Camera Naţională de Imobil participă şi la elaborarea bazei normative şi juridice a
activităţii de evaluare, reprezintă membrii asociaţiei şi apără drepturile şi interesele lor în organele administrative,
legislative şi judiciare. Camera de Imobil stabileşte şi perfecţionează relaţiile cu organizaţiile guvernamentale, naţionale
şi internaţionale privind dezvoltarea activităţii pe piaţa imobiliară. Sarcinile concrete care stau în faţa Camerei Naţionale
de Imobil din R.M. sunt pregătirea, finanţarea şi difuzarea literaturii de specialitate şi ştiinţifice în problemele funcţionării
pieţei imobiliare, publicarea materialelor didactice şi metodice, organizarea şi desfăşurarea conferinţelor, seminarelor în
problemele evaluării, formării pieţei imobiliare, politicii formării preţurilor. După forma de organizare juridică, Camera
de Imobil este o organizaţie obştească, bazată pe principiile participării benevole, independenţei, activităţii non-profit.
Membri ai Camerei Naţionale de Imobil pot fi cetăţeni ai R.M. şi cetăţeni ai altor ţări care au permis de reşedinţă
permanentă în Moldova, indiferent de rasă, confesiune, sex şi convingeri politice. Ca şi în AREPE, în Camera de Imobil
există patru grupe de membri: membri plini; membri asociaţi; membri de onoare; membri corporativi. Faţă de membrii
Camerei de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe ca şi în AREPE. Se deosebesc doar cerinţele înaintate faţă de membrii
corporativi. În conformitate cu statutul Camerei de Imobil, dacă peste 25% din parteneri sau peste 50% din lucrătorii
firmei sunt membri plini ai Camerei, atunci firma respectivă este în drept să înainteze cerere pentru a deveni membru
corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi activităţii
profesionale a Camerei de Imobil. Nici un membru al Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o categorie de membri în
alta dacă nu a plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate obligaţiile legate de categoria din care face parte în prezent.
Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de categoria de membri ai organizaţiei din care face parte evaluatorul.
Toţi membrii Camerei de Imobil au dreptul să se folosească de titlul lor. Membrii plini şi membrii asociaţi au dreptul să
aleagă şi să fie aleşi ca membri ai Consiliului Camerei, să beneficieze de serviciile şi patrimoniul Camerei în modul
stabilit de Consiliul Camerei. Toţi membrii Camerei, în afară de membrii corporativi, pot folosi simbolica Camerei, în
modul stabilit de Consiliu. Ei au dreptul să obţină de la Cameră informaţie cu privire la activitatea ei, să participe la
acţiunile Camerei cu dreptul de a lua parte la vot (membrii asociaţi, membrii de onoare şi corporativi au dreptul de vot
consultativ), să facă propuneri privind dezvoltarea activităţii Camerei, să se publice în publicaţiile Camerei şi să
primească aceste publicaţii. Toate categoriile de membri ai Camerei sunt obligaţi: să respecte statutul şi actele normative
ale Camerei şi să îndeplinească deciziile şi regulile adoptate de Consiliul Camerei; să păstreze şi să folosească în modul
cuvenit patrimoniul Camerei; să plătească la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru; să susţină reputaţia Camerei
şi să respecte etica profesională a participantului profesionist la piaţa imobiliară; să nu divulge unor terţe persoane
informaţia confidenţială referitoare la Cameră; să-şi aducă contribuţia la susţinerea informaţională a Camerei.Organul
suprem de conducere al Camerei este Adunarea Generală a membrilor ei, care se convoacă nu mai rar de o dată pe an.
Adunarea generală aprobă statutul şi introduce modificări în el; alege Consiliul şi comisia de revizie a Camerei; ascultă
dările de seamă ale Consiliului şi comisiei de revizie; aprobă raportul de activitate şi bugetul anual al Camerei; discută
sarcinile şi direcţiile principale de activitate ale Camerei; ia hotărîri cu privire la încetarea activităţii ei.În perioada dintre
adunările generale, activitatea Camerei se desfăşoară sub conducerea Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un
termen de pînă la 3 ani. Consiliul conduce activitatea curentă: primeşte noi membri în rîndurile Camerei, îi scoate sau îi
exclude din componenţa Camerei; pregăteşte şi convoacă Adunarea Generală; pregăteşte raportul de activitate al Camerei
pe anul ce s-a scurs şi face bilanţul anual; îndeplineşte alte obligaţii care nu sunt exclusiv în componenţa Adunării
Generale. Comisia de revizie este aleasă pe un termen de 3 ani pentru controlul activităţii financiar-economice a Camerei
supravegherea respectării statutului şi înfăptuirea deciziilor organelor de conducere; prezentarea la Adunarea Generală a
concluziilor şi propunerilor făcute în baza rezultatelor reviziilor şi activităţii de supraveghere.
27
25.Evaluatorul – cerinţele faţă de calificare, categoriile evaluatorilor, drepturile şi obligaţiile (Conform
legislaţiei RM şi Standardelor Europene de evaluare).
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi o persoană fizică cu reputaţie bună, cu studii
superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de muncă, nivel profesional şi competenţa
necesară în domeniul evaluării. Conform Standartelor Europene de Evaluare evaluatorul calificat , responsabil pentru
efectuarea evaluării trebuie să fie specialist cu o bună reputaţie, care poate demonstra că: - a obţinut o diplomă
universitară sau postuniversitară adecvată, de la o instituţie de învăţămint superior recunoscută, are cel puţin 3 ani de
experienţă după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale profesionale printr-un program
relevant de pregătire continuă; - are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor corporale aflate în
zona respectivă, sau a declarat insuficienţa sa de expirienţă profesională clientului, înainte de acceptarea lucrării, şi că a
obţinut asistenţă de la persoane competente şi cunoscătoare;- acolo unde cere legislaţia naţională, evaluatorul este
membru al unui corp profesional recunoscut şi acreditat;- a încheiat contract de asigurare a responsabilităţii sale
profesionale în legătură cu răspunderea asumată pt fiecare lucrare.Conform Standartelor Europene şi Internaţionale de
Evaluare evaluatorul poate avea statutul de evaluator intern, independent sau extern.Evaluator independent – este un
evaluator extern care nu are un interes financiar semnificativ în compania client sau vice versa, nici direct nici indirect –
prin asociaţi, coadministratori sau rude apropiate. El nu trebuie să în ultimele 24 de luni şi nici în prezent o relaţie
pecuniară (bănească, financiară) cu clientul, decît plata pentru lucrarea de evaluare şi să declare în scris orice implicare
trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată pentru ultimile 24 de luni. Evaluator intern – poate fi administrator, director
sau funcţionar, dacă este calificat corespunzător şi dacă nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel:-
ca proprietate personală sau familiară, fie printr-o corporaţie sau printr-un holding în proporţie de 5% sau cu o asemenea
sumă cu care ar putea fi influenţată obiectivitatea evaluatorului;- ca remunerare legată de rezultatele evaluării;- ca funcţie
în cadrul cadrul unei autorităţi publice, ceea ce ar putea conduce la apariţia unor conflicte cu o terţă persoană.Evaluatorul
extern – este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul intern, iar pe de de altă parte, el nu corespunde,
după una sau mai multe din condiţiile sus-enumerate, calităţii de evaluatorindependent. În unele cazuri prevăzute de
legislaţie un astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru întocmirea documentaţiei financiare.Drepturile şi
obligaţiile (conform legislaţiei R.M. şi Standardelor Europeme de evaluare)În conformitate cu Legea Republicii
Moldova cu privire la ectivitatea de evaluare evaluatorul este în drept:-să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor
de evaluare conform legislatiei şi contractului de prestare a serviciilor de evaluare;-să determine metodele de evaluare
conform standardelor nationale de evaluare;-să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea
evaluarii, cu exceptia datelor ce constituie secret commercial;-să inspecteze obiectul evaluarii;-să solicite, dupa caz,
administratiei intreprinderii de evaluare antrenarea in evaluare a altor evaluatori si specialisti;-să fie membru al
asociatiilor obstesti ale evaluatorilor si sa participe la activitatea acestora;-să participe la sedintele comisiei de atestare
privind retragerea certificatului sau de calificare;-să conteste actiunile autoritatilor administratiei publice centrale si
locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare
in instanta contenciosului adminstrativ. Evaluatorul este în drept să refuze, in conditiile prevăzute de legislatie,
efectuarea evaluarii in cazul in care beneficiarul:-a incălcat clauzele contractului de evaluare; -nu a prezentat actele
necesare pentru evaluare;-nu a asigurat posibilitatea inspectarii obiectului evaluarii;-a intervenit in actiunile evaluatorului
pentru a influenta asupra rezultatelor evaluarii.Evaluatorii,care evaluează bunurile imobile în scopul impozitării au
aceleasi drepturi ca si evaluatorii care efectueaza evaluarea individuala,dar cu unele amendamente.Evaluatorul nu este
în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării în cazul în care este:-proprietar al obiectului evaluării;-
fondator,acţionar persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice,titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului
evaluării;-beneficiar al serviciilor de evaluare;-rudă sau soţul uneia dintre persoanele menţionate mai sus.Evaluatorul
este obligat: -să efectueze evaluarea îin conformitate cu cerinţtele legislatiei, cu Standardele Nationale de Evaluare şi cu
contractul de prestare a serviciilor de evaluare;-să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuarii evaluarii
atunci cind apar circumstante ce impiedica efectuarea lucrarii, de exemplu,cind beneficiarul prezinta acte care contin
date incomplete sau eronate, cind intervine in actiunile evaluatorului.-să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să
identifice şi să determine corect obiectul evaluării,să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor
evaluării,să ia în considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative,să întocmească un raport de
evaluare obiectiv şi argumentat;-să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar,conform
legislaţiei.Evaluatorul trebuie să respecte cerintele codului etic, care interzice efectuarea evaluarii in cazul aparitiei unor
dubii in ce priveste independenta evaluatorului.Deseori cerinţa de independenţă a evaluatorului poartă un caracter
discutabil.In practică este foarte dificil să se obţină independenta completă a evaluatorului.În cazul în care clientul nu
este multumit de rezultatele evaluarii facute de agentul intermediar, el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-si
verifica indoielile.

28
26. Reglementarea juridică a activităţii de evaluare. Licenţierea şi atestarea în domeniul de evaluare a
bunurilor imobile în RM. În decursul ultimilor ani au fost întreprinse numeroase măsuri pentru modificarea
legislaţiei în vigoare şi anume în codul funciar, legea cu privire la proprietate, legea cu privire la cadastru B.I.,
legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi legea cu privire la gaj şi alte
acte normative. Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în RM a avut-o Legea cu
privire la activitatea de evaluare. Legea cuprinde cadrul juridic, organizaţional şi metodologic de desfăşurare
a activităţii de evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de evaluare, tipuri şi scopurile evaluării ş.a. De
asemenea, legea stabileşte drepturile, obligaţiile, răspunderea evaluatorilor şi a întreprinderilor de evaluare,
condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. Intr-un capitol aparte se examinează temeiul pentru efectuarea
evaluării, cerinţele faţă de raportul de evaluare.Punctul de plecare în concepţia legii este ideea independenţei
evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, având experienţă de muncă în domeniul evaluării, un înalt
nivel profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul desfăşoară activitatea de evaluare numai în cadrul unei
întreprinderi de evaluare având licenţa corespunzătoare.Alte acte normative care reglementează în prezent
activitatea de evaluare sint: programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor
imobile în scopul impozitării, regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, regulamentul cu
privire la atestarea evaluatorilor, regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării,
regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală. În cadrul evaluării prin metoda
costului, specialiştii utilizează şi Culegerile indicilor comasaţi (1997) pentru determinarea valorii de
reconstituire a construcţiilor.În cadrul evaluării masive, un rol important îl are Titlul VI al Codului Fiscal al
Republicii Moldova. Aici se conţin informaţii cu privire la baza impozabilă, cotele de impozit. O lacună în
cadrul juridic al activităţii de evaluare este inexistenţa Standardelor Naţionale de Evaluare. Pînă la aprobarea
acestora, întreprinderile de evaluare efectuează evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu regulamentul
provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat de Guvernul R.M. Acest regulament este elaborat în
corespundere cu Legea cu privire la activitatea de evaluare şi are ca scop stabilirea procedurii de determinare
a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor.Există, însă, unele
acte normative care reglementează activitatea de evaluare numai a anumitor tipuri de bunuri imobiliare.De
exemplu legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului include instrucţiunile
aprobate de Ministerul Finanţelor despre modul de calculare a valorii B.I. în scopurile vânzării-cumpărării,
moştenirii, dăruirii şi ipotecării terenurilor. Există o instrucţie specială privind modul de determinare a valorii
B.I în scopul impozitării. Instrucţiunile au fost aprobate în 1997, „preţul normativ” rămâne un atribut
obligatoriu al tranzacţiilor imobiliare în cazul proprietăţii publice. În cazul proprietăţii private tranzacţiile pot
fi efectuate la preţul de piaţă cu toate ca aceasta noţiune nu e clar determinată în legislaţie. Până în prezent
evaluarea ca gen de activitate independent nu şi-a găsit reflectarea în legislaţia Moldovei.Licenţierea este
forma principală a reglementării de stat a activităţii de evaluare. Licenţa serveşte drept o garanţie a calităţii
serviciilor de evaluare. Licenţierea este o măsură temporară care reflectă atenţia statului faţă de calitatea
lucrărilor de evaluare. În ţările dezvoltate, activitatea de evaluarea bunurilor imobiliare, tradiţional nu se
reglementează de stat. Nivelul înalt al serviciilor de evaluare este garantat de standardele de evaluare, elaborate
de organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor. În RM licenţierea serviciilor de evaluare se efectuiază conform Legii
cu privire la licenţierea unor genuri de activitate Nr.451-XV din 30 iulie 2001. Legea reflectă cerinţele faţă de
licenţiere, regulile de eliberare şi retragere a licenţei, organele responsabile de licenţiere etc. Conform acestei
legi, licenţierii este supusă numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Celelalte tipuri de activităţi,
cum ar fi evaluarea proprietăţii intelectuale, maşinilor, mijloacelor de transport, evaluarea businessului etc se
efectuiază fără licenţă.Autoritatea care efectuiază licenţierea este Camera de Licenţiere, care are statut de
persoană juridică. Solicitant de licenţă poate fi orice persoană fizică sau juridică, înregistrată în modul stabilit
în RM în calitate de întreprindere sau organizaţie, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de
organizare, precum şi persoană fizică ce poate practica unele genuri de activitate supuse licenţierii în temeiul
unor acte legislative, care a prezentat autorităţii de licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea licenţei.
Licenţa pentru practicarea activităţii de evaluare se eliberează pe cinci ani.Condiţiile de licenţiere a activităţii
de evaluare a bunurilor imobiliare reprezintă totalitatea cerinţelor şi a condiţiilor stabilite, a căror respectare
este obligatorie pentru solicitantul titularului de licenţă la desfăşurarea genului de activitate de evaluare a
bunurilor imobiliare.Cond. de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare sunt

29
următ.:1.desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele normative în
vigoare;2.îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;3.specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme
nivelul cunoştinţelor lor;4.întreprinderea de evaluare trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar specialişti
cu certificat de calificare.Aşadar,una din condiţiile obligatorii de licenţiere a întrprinderii de evaluare este
prezenţa în componenţa întrprinderii a specialiştilor-evaluatori calificaţi, care posedă certificatul
corespunzător. Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi persoană fizică cu
o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de
muncă, nivelul profesional şi competenţă necesară în domeniul evaluării. Pentru aceasta a fost introdusă
atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare. Ideea principală a atestării de stat este asigurarea unui
nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi al drepturilor practice ale evaluatorilor de bunuri
imobiliare.Conform Art.15 al Legii cu privire la activitatea de evaluare, atestarea de stat a evaluatorulor
bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de evaluare cu specialişti
calificaţi. Pînă nu demult, cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai mult formale. Se înaintau
anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii, faţă de experienţa de muncă, dar nu se analiza activitatea practică a
evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi profesionalismul acestuia. Ca rezultat, pe piaţa serviciilor de
evaluare din RM beneficiarul potenţia putea să întîlnească evaluatori ale căror cunoştinţe şi profesionalism
variau într-un diapazon enorm. Deci, sistemul atestării de stat este orientatspre menţinerea pe piaţă a
standardelor înalte ale calităţii serviciilor de evaluare.Atestarea evaluatorilor de bunuri imobiliare este
efectuată de ASRFC şi de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Individuale. În scopul creării
sistemului de atestare a evaluatorilor, aceste organizaţii formează comisii de atestare, aprobă regulamentele
comisiilor şi programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare.ARFC eliberează, în baza comisiei de
atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:1.are studii superioare în
evaluare, studii superioare ec-ce sau studii superioare tehnice şi o pregătire profesională adecvată;2.are
experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;3.nu are antecedente penale
nestinse;4.a susţinut examenul de calificare.Examenul de calificare constă din două părţi:- partea teoretică
(proba scrisă ) care reprezintă examinarea cunoştinţelor teoretice;- apărarea rapoartelor de evaluare.Certificatul
de calificare reprezinta un act de stricta evidenta in care se indica:autoritatea care emite cerificatul,numarul si
data eliberarii certificatului,numele si prenumele titularului,termenul de valabilit. A certificatului.Certificatul
este semnat de directorul general al Agentiei si se autentifica prin aplicarea stampilei acesteia.Pentru serviciile
prestate de comisie si eliberarea certificatelor de calificare se incaseaza o plata unica de 180 lei. Plata poate fi
achitata atit de solicitant cit si de intreprinderea de evaluare in cadrul careia activeaza evaluatorul si se vireaza
la contul extrabugetar al Agentiei, deschis la unitatea teritoriala a trezoreriei de stat.Sumele acumulate se
utilizeaza pentru urmatoarele scopuri: 50 la suta se vireaza in bugetul de stat,la contul trezoreriei de stat si 50
la suta se utilizeaza pentru organizarea activitatii Comisiei de atestare.Certificatul de calificare va fi eliberat
specialistului in termen de 15 zile din data luarii deciziei corespunzatoare de catre Comisia de
atestare.Certificatul se acorda pe termen de 5 ani. Comisia de atestare are dreptul de a lua decizie asupra
respingerii cererilor de eliberare a certificatului de calificare şi de retragere a lor. Cererea de eliberare a
certificatului de calificare este respinsă dacă nu sunt prezentate toate actele, sau acestea conţin date eronate sau
false.La expirarea termenului de valabilitate a certificatului de calificare,pentru prelungirea acestuia
evaluatorul este supus rexaminarii.

30
27.Politica de produs. Specificul politicii de produs în domeniul imobiliar.
Politica de produs reprezintă principala componentă a mixului de marketing a întreprinderii. Fără a avea
produse competitive, adaptate cerinţelor pieţei-ţintă, nimeni nu are nici o şansă în competiţia pentru atragerea
unui cât mai mare număr de clienţi. Fundamentarea politicii de produs reprezintă punctul de plecare în definirea
mixului de marketing a întreprinderii. Acest lucru presupune precizarea clară a obiectivelor, strategiilor şi
tacticilor pe care întreprinderea trebuie să şi le alegă dintre variantele posibile. Politica de produs are în vedere
”conduita pe care o adoptă o întreprindere referitor la dimensiunile, structura şi evoluţia gamei de bunuri
materiale şi servicii ce fac obiectul propriei activităţi”. Comportamentul întreprinderii faţă de elementele mai
sus menţionate, trebuie să aibă în permanenţă drept obiectiv principal adaptarea acestora la condiţiile pieţei-
ţintă. Principalele componente ale politicii de produs sunt: 1)Cercetarea produsului, care are în vedere atât
analiza situaţiei produselor, întreprinderii, prezente pe piaţă cât şi a celor noi, ce urmează a fi lansate într-un
anumit moment pe piaţă. Fără această componentă (corespunzătoare funcţiei premisă a marketingului) politica
de produs nu poate corespunde aşteptărilor.2)Proiectarea şi realizarea produselor noi, presupune realizarea
noilor produse, în concordanţă cu nevoile consumatorilor, pentru a pute fi testate (testare tehnică şi de
acceptabilitate) în vederea lansării lor pe piaţă. 3)Asigurarea legală a produsului, în vederea protejării acestuia
împotriva concurenţei neloiale căruia i-ar putea cădea victimă acesta.4) Analiza portofoliului produselor, pe
care întreprinderea le are deja prezente pe piaţă. Prin utilizarea unor metode precum BCG, Matricea McKinsey,
SWOT etc. întreprinderea îşi poziţionează produsele pe piaţă şi poate decide care sunt cele care vor rămâne în
continuare şi care sunt cele care vor fi înlocuite sau eliminate definitiv.Specificul politicii de produs
.Marketingul imobiliar sau marketingul obiectelor industriei de construcţie (OIC) este o direcţie relativ nouă,
puţin mai specifică decât investigaţiile de marketing a producerii de mărfuri, ceea ce determină alte metode de
realizare a OIC ca proiect de investiţie, de organizare a investigaţiilor de marketing.Obiectele investiţiilor
prezintă prin sine un sistem de interacţiune a mijloacelor de producţie, principala caracteristică a OIC fiind
tehnologia şi organizarea procesului de producere. De aceea realizarea OIC este distribuţia, de regulă, a mărfii
complexe, a complexului locativ sau a obiectului infrastructurii, care este determinat de prezenţa la producător
a mijloacelor tehnice şi a experienţei, ceea ce ar favoriza producătorul (antreprenorul) în lupta concurenţială
cu obiectele analoage. Un element obligatoriu în marketingul OIC este organizaţia de antreprenoriat, care
gestionează procesul de execuţie a obiectului şi de activitatea cărora depinde căpătarea indicatorilor optimali
de economie a resurselor materiale şi diminuarea termenului construcţiei. Conţinutul noţiunii de cerere la OIC
include în sine analiza pieţei de desfacere, dinamica şi structura cererii la aceste obiecte şi segmentarea pieţei
după criteriile creşterii de perspectivă. Necesitatea analizei complexe a interacţiunii întreprinderii cu mediul
extern şi orientarea lui rapidă şi reorientarea în ritmurile de dezvoltare a pieţei naţionale pune în evidenţă
întrebări social-economice interdependente principial noi: conjunctura pieţei, studiul acesteia, investigaţiile,
analiza şi prognozarea dezvoltării, pe de o parte, şi posibilităţilor tehnico-economice a producătorilor şi
dezvoltarea acestora pe de altă parte. Baza funcţionării efective a întreprinderilor contemporane reprezintă
analiza permanentă a pieţelor de desfacere a producţiei sale şi a pieţelor de materie primă şi a resurselor
materiale pentru asigurarea activităţii sale de producere. O caracteristică specifică a întreprinderilor de
construcţie majore contemporane naţionale este specializarea stabilă pe decenii de ani, reorientarea căreia este
complicată din punct de vedere practic în condiţiile de haos, creat pe piaţă.

31
28. Metode de formare a preţului în cadrul politicii de preţ.
Preţul produsului (serviciului) constituie un element complex al marketin¬gului mix. Formarea preţurilor este
un proces destul de dificil, întrucît trebuie să se ţină cont de interesele contradictorii ale producătorilor şi ale
consumatorilor şi să fie găsite soluţii de compromis pentru ambele părţi. Metodele de formare a preţurilor
:Formarea preţurilor e legată de analiza structurii cheltuielilor şi de aplicarea concepţiei de contribuţie la
constituirea profitului. Metode contributive de formare a preţului sunt:1.Formarea preţurilor în funcţie de
costul total (standardizată). Preţul se stabileşte în baza tuturor cheltuielilor de producţie prin plusarea adaosului
pentru cheltuielile comerciale şi cele administrative, a cheltuielilor pentru publi¬citate, pentru studiul pieţei,
precum şi a adaosului planificat al procentului derentabilitate a vînzăriior..2.Formarea preţurilor în baza
costului de producţie total. Această abor¬dare se bazează pe concepţia distribuirii complete a cheltuielilor între
produsele firmei..3.Metoda de formare a preţurilor în funcţie de cheltuielile de con¬versiune se bazează pe
includerea cheltuielilor directe de salarizare în cheltuielile de regie de producţie pentru determinarea
cheltuielilor totale de conver¬siune.4. Metoda de formare a preţurilor în funcţie de preţul de cost total, unde
drept bază pentru adaos sînt cheltuielile directe pentru materiale şi cele de salarizare.5.Metoda de formare a
preţurilor în baza cheltuielilor variabile sau pe baza valorii limită. Aici adaosul se calculează faţă de cheltuielile
variabile.6.Metoda de formare a preţurilor îri funcţie de mărimea veniturilor rin investiţii sau în funcţie de
rentabilitatea alocaţiilor. Urmează calculul preţului care reflectă obţinerea ratei profitului pentru capitalul
activ.7. Metoda de determinare a preţurilor în funcţie de volumul vînzărilor.Alegerea metodelor de formare a
preţurilor depinde în mare măsură de prio¬rităţile în activitatea firmei.8.Stabilirea preţului în funcţie de calitate
şi valoareAproape în toate situaţiile între calitate şi preţul ofertei se stabileşte o legătură directa şi aceasta din
cel puţin două motive: calitatea necesită cheltuieli suplimentare pe care firma va dori să le recupereze; creşterea
calităţii duce la creşterea valorii percepute de consumator. Preţul şi calitatea. Pentru a realiza produse şi servicii
de calitate superioară sunt necesare eforturi suplimentare care duc la creşterea costului unitar al produselor .
Este adevărat că prin creşterea calităţii are loc o reducere a costului la producător dar la nivelul întregii producţii
ca urmare a reducerii rebuturilor şi a cheltuielilor cu remedierea defectelor în perioada de garanţie, a reducerii
cheltuielilor pentru stingerea reclamaţiilor, etc. Reducerea unor cheltuieli la nivelul întregii producţii va
contribui la creşterea profitului şi la crearea unor surse pentru îmbunătăţirea în continuare a calităţii. Pe unitatea
de produs însă, cresc cheltuielile pt cercetarea pieţei, cele pt proiectare şi probe tehnologice, achiziţionarea
utilajelor performante, calificărea personalului, perfecţionarea controlului proceselor, cheltuieli cu auditul şi
certificarea, cheltuieli cu serviciile care însoţesc produsul 9.Stabilirea preţurilor în funcţie de concurenţăSunt
şi situaţii când firmele nu se preocupă de utilizarea unor metode speciale pentru stabilirea preţurilor preferând
să se orienteze după preţurile concurenţilor. Firma se informează în astfel de cazuri în legătură cu preturile
practicate de concurenţii direcţi şi, în funcţie de obiective sau posibilităţi, stabileşte preţuri similare, mai mici
sau mai mari. Procedeul este frecvent întâlnit la firmele mici, mai ales cele care activează în sfera serviciilor
sau în comerţ.
La formarea strategiei de preţ se va ţine cont de originea produsului şi de posibilitatea de a-1 înlocui cu alte
produse similare, se vor stabili modurile de a-1 păstra. În etapa actuală, scopul principal al întreprinderilor
industriale din RM este de a supravieţui. Preţurile se determină luînd în consideraţie cheltuielile, stocurile
produselor din depozite, necesitatea de a întreţine personalul, precum şi insolvabilitatea consumatorului. O
atare strategie de formare a preţului poate exista puţin timp, întrucît nu garantează întreprinderilor finanţele
necesare pentru dezvoltarea activităţii lor. Este posibil şi un alt scop al formării preţurilor-majorarea profitului.
Politica preţurilor înalte are succes cînd întreprinderea promovează pe piaţă un produs nou şi mediul competitiv
e destul de loial. Dar această strategie optimizează profitul doar pentru o perioadă scurtă. Preţurile
umflate la produsele noi sînt de asemenea practicate de firme pentru consolidarea imaginii lor. Sporirea
volumului vînzărilor ca obiectiv al formării preţurilor se foloseşte în cazul cînd cheltuielile sînt destul de mici
şi întreprinderile pot să extindă cu uşurinţă partea lor pe piaţă. Politica de preţ a întreprinderii care acaparează
o piaţă nouă e dinamică. Ea se modifică în conformitate cu sensibilitatea pieţei faţă de preţul stabilit, precum
şi cu reducerea cheltuielilor de producţie în legătură cu sporirea volumului vînzărilor. Asupra ei influenţează
şi politica de preţ a concurenţilor

32
29.Cercetarea de marketing. Etape şi direcţii. Distribuţia produselor. Canale de distribuţie.
Cercetarea de marketing cuprinde obţinerea, evaluarea şi interpretarea de informaţii asupra situaţiilor şi
deciziilor de marketing actuale şi viitoare ale unei întreprinderi, culegere, înregistrare şi analiză sistematică a
datelor despre problemelelegate de marketingul bunurilor şi serviciilor. Principalele direcţii ale cercetărilor de
marketing sunt:cercetarea pieţei, la care agentul economic îşi rapor¬tează activitatea.. Etapele cercetărilor de
marketing sunt următoarele:1.Identificarea problemei şi definirea scopului cerce¬tării. Reuşita acestei etape
depinde de colaborarea dintre con¬ducătorul compartimentului de marketing şi colectivul de
cerce¬tare.2.Elaborarea programului de cercetare şi culegere a informaţiilor. în cadrul acestei etape se
determină informaţiile necesare, se organizează programul de colectare eficientă a acestora..3.Derularea
propriu-zisă a cercetării constă în desfăşu¬rarea efectivă a investigaţiilor, care-poate fi procedată uneori de o
"repetiţie generală", realizată pe un număr mult mai redus de subiecţi, ce poartă denumirea de anchetă pilot.
4.Prelucrarea informaţiilor de piaţă obţinute are ca scop aducerea acestora la o formă care să permită
specialiştilor ana¬liza şi interpretarea rezultatelor.5.Analiza informaţiilor, redactarea studiului şi formu¬larea
concluziilor. Conceptul de distribuţie.Distribuţia - reprezintă o componentă principală a mixului de
marketing, care, într-o formă unitară, defineşte procesul aducerii bunurilor şi serviciilor de la producător la
consumator.Distribuţia reprezintă un proces mult mai complex, care începe din momentul în care produsul este
gata pentru a fi lansat pe piaţă şi se încheie o dată cu consumarea actului de vânzare de către consumatorul
final.Distribuţia se referă atât la circuitul fizic şi economic al mărfurilor, cît şi la sistemul de relaţii ce intervin
între agenţii de piaţă, la activităţile unei mase largi şi eterogene de unităţi aparţinând mai multor ramuri
economice.îîn optica marketingului, distribuţia poate fi structurată pe patru componente distincte:traseul (ruta)
pe care îl parcurge marfa de la producător la consumatorii sau utilizatorii acesteia;ansamblul operaţiunilor
economice ce însoţesc, condiţionează şi desăvîrşesc acest traseu (vînzare -cumpărare, concesiune, consignaţie,
transport, depozitare etc.);lanţul proceselor operative la care sunt supuse mărfurile în drumul lor către
consumatori;aparatul tehnic - reţeaua de unităţi, dotări, persona.
Putem delimita următoarele tipuri de canale de distribuţie :
1.canale directe sau de nivel „zero" sunt cele în care mărfurile circulă direct la producător la consumator, fără
nici un fel de intermediar, datorită particularităţilor acestora:intangibilitate; inseparabilitate de producător şi
deci imposibilitatea deplasării în spaţiu. Acest tip de canal este întîlnit, mai ales, în cazul mărfurilor de consum
producfiv (materii prime în cantităţi vagonabile, utilaje, instalaţii etc.) şi, în mai mică măsură pentru mărfurile
de larg consum.
2. canale scurte sunt cele tradiţionale de distribuţie a bunurilor de consum şi îmbracă forma : Producător -
Intermediar - Consumator ...- .între producător şi consumator există un intermediar, de regulă, detailistul;
uneori această sarcină poate fi îndeplinită de producător, cu condiţia să-şi asume funcţia distribuţiei fizice la
unităţile comerciale cu amănuntul şi/sau pe unităţi teritoriale. Producătorul apare ca intermediar în situaţia
mărfurilor de mare consumaţie şi ci grad ridicat de perisabilitate (carne, lapte etc). Cazurile cele mai frecvente
de utilizare a canalului scurt sau direct sunt:cînd valoarea unitară a produsului este mare;la produsele perisabile,
de modă, de noutate;cînd există capacităţi mari de depozitare la comerţul cu amănuntul, pentru a evita
comenzile prea dese; cînd este posibilă evitarea comerţului cu amănuntul.Aceste tipuri de canale prezintă şi
avantaje, cum sunt: accelerarea vitezei de rotaţie, reducerea unor costuri, asigurarea unor contacte stabile cu
consumatorii; dar şi dezavantaje, respectiv : creşterea stocurilor şi, implicit, a costurilor legate de acestea,
preluarea riscului comercial şi a efortului de promovare a produselor;3. canalele indirecte sunt cele legate de
deplasarea mărfurilor de la producător la consumatori prin intermediari. Asemenea canale sunt folosite de
firmele preocupate de extinderea activităţii lor de piaţă şi a volumului desfacerilor.

33
30.Mixul de marketing în construcţii.
Mixul de marketing defineşte un ansamblu de instrumente tactice şi strategice controlabile de către o firmă,
grupate sau axate pe în jurul a minim 4 aspecte importante ale activităţii de marketing (produsul,preţul,
distribuţia şi promovarea), pe care aceasta le combină, într-un anumit dozaj, în funcţie de condiţiile specifice
ale pieţei, cu scopul de a produce o reacţie pozitivă pe pieţele ţină privitor la cererea pentru produsele sale”.
produs- Oferta tangibilă a unei firme şi include calitatea, modelul, caracteristicile, dimensiunile, marca şi modul de
ambalare, serviciile post-vânzare, designul.Preț - Suma de bani pe care consumatorul trebuie să o plătească pentru
achiziţionarea unui produs, la diferite etape a ciclului de viaţă a acestuia, reduceri, facilităţi, structura acestuia.
Plasament - Activităţile pe care firma trebuie să le desfăşoare astfel încât produsul să fie accesibil şi disponibil pentru
categoriile de consumatori vizate, să aleagă canalele eficiente de distribuţie şi sistemul logistic, reţeaua de depozite,
stocurile optimale de mărfuri.Promovare - Acţiunile firmei legate de comunicaţiile cu privire la produs şi de
promovare a acestuia pe piaţa ţintă, publicitatea, relaţiile cu publicul, manifestări promoţionale, expoziţii.
Pentru construirea unui mix de marketing adecvat şi eficient, firmele trebuie să aibă în vedere următoarele
aspecte: 1. Niciodată nu trebuie acţionat asupra pieţei şi al mediului cu ajutorul unui singur mijloc sau
instrument, ci cu o multitudine de mijloace şi instrumente care, în fapt constituie componentele sau elementele
mixului de marketing; 2.Gradul de integrare a mijloacelor, metodelor şi instrumentelor folosite trebuie să fie
ridicat. Utilizarea acestora într-un mod izolat, fără o relaţie de interdependenţă, reduce drastic eficienţa
mixului; 3. Alocarea de resurse şi investiţiile va ţine seama de specificul, mărimea şi puterea firmei şi se va
concentra pe distribuţia corectă şi judicioasă pe toate elementele mixului de marketing. Numai printr-o dozare
judicioasă a resurselor (materiale, financiare şi umane) pe fiecare element al mixului de marketing, firmele pot
evita consumul excesiv de resurse. În concluzie, considerăm că este justificat să subliniem faptul că de modul
în care se combină şi se integrează a politicile firmei (politici privite ca mod de acţiune intervenţie) privitoare
la produs, preţ, distribuţie şi promovare depinde mai departe succesul sau insuccesul pe piaţă a acesteia. De
altfel, este uşor de observat, în cazul în care un element al mixului de marketing este greşit implementat, de ce
programele şi strategiile de marketing eşuează lamentabil, iar firma nu poate genera profitul scontat.
Produsul Preţul
1) Gama:dimensiuni (lărgime, profunzime, lungime); 1. Nivel de structură
a. structură (înnoire, diversitate) 2. Disconturi
2) Atribute (corporale şi necorporale) – design, culoare, 3. Facilităţi
ambalaj, marca. 4. Termene de plată
3) Comunicaţii referitoare la produs 5. Condiţii de creditare
4) Imaginea produsului

Marketing mix
mix

Plasarea(distribuţia) Promovarea(comunicarea promoţională)

- Canale de distribuţie;2.Sisteme de 1) Mijloace de promovare directă (personală):forţele de
distribuţie; 3.Localizare;4.Tehnici de vânzare;marketingul direct
vânzare;5.Transport; 6.Stocare; 2) Mijloace de promovare nepersonală (de
7.Depozitare; 8.Alte componente logistice masă):publicitatea;promovarea vânzărilor;relaţiile
publice.
3) Manifestări expoziţionale

Elementele definitorii ale fizionomiei mixului de marketing.

34
31.Instrumente de finanțare în construcții. Avantajele creditului ipotecar. Amortizarea creditelor
ipotecare.
Instrumente de finantare in constructii:
-bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, în limita fondurilor
aprobate anual cu această destinaţie;
-bugetul local al unităţilor administrativ-teritoriale beneficiare;
-fonduri rambursabile contractate sau garantate în condiţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 64/2007
privind datoria publică, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 109/2008, cu modificările
ulterioare;
-veniturile proprii ale beneficiarilor instituţii publice finanţate integral din venituri proprii;
-venituri proprii constituite potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii,
cu modificările ulterioare;
-donaţii şi sponsorizări ale persoanelor fizice sau juridice, române sau străine;
alte surse legal constituite.
Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării, construcției sau renovării (modernizării)
unei locuințe și se garantează tot cu locuința respectivă pentru a seasigura obligația plății creditului rezultată
în urma acestui împrumut. Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară, iar locuința este folosită ca și garanție
și nu poate fi vândută până ce creditul nu este complet rambursat. Perioada de creditare este pe termen lung,
de maxim 35 ani, respectiv 420 luni. Pe toata perioada de creditare, titularul creditului va avea obligația de a
achita lunar rata formată din principal (credit) și dobânda. Toate condițiile de creditare legate de obiect, valoare,
perioadă, garanție și costuri- comisioane și dobânzi- sunt prevăzute într-un contract care va fi încheiat între
instituția de credit și solicitant la momentul contractării creditului. Veniturile acceptate pentru credite ipotecare
sunt cele standard acceptate de bănci: venituri din salarii, pensii, drepturi de autor, rente viagere, dividende,
chirii, activități independente, diurne personal navigant.
Avantaje:-creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.-in caz
de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I
creditorilor cu inscriptii ulterioare.-inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de
10 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite
– pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).-
ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in
caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte
urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).-la scadenta daca debitorul nu
onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita privind executarea creantelor bugetare.-cheltuielile
privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului
(imprumutatului).Amortizarea: Amortizarea poate fi privită sub următoarele aspecte: 1. ca proces - care
înseamnă o detaşare şi transmitere de valoare din activele fixe asupra producţiei;2. ca cheltuială - care urmează
a se include în costuri;3. ca fond sau resurse financiare - care trebuie să asigure recuperarea valorii activelor
fixe şi finanţarea înlocuirii acestora. În baza acestor aspecte amortizarea se poate defini ca expresie bănească
a uzurii. Amortizarea ca fond poate fi definită ca o sumă de bani ce se detaşează din activele fixe şi permite
întreprinderii:1.menţinerea constantă a a.f., atunci cînd a utilizat resurse financiare proprii pentru obţinerea
a.f.;2.rambursarea la timp a creditelor, atunci cînd a utilizat resurse financiare împrumutate pentru procurarea a.f.
Amortizarea ca proces mai are rolul de a elibera resursele de finanţare pentru reînnoirea a.f., fapt ce se realizează prin
prelevarea din rezultatele globale a unei părţi corespunzătoare. Pentru stabilirea fondului de amortizare este necesar să
se cunoască normele de uzură care sunt exprimate în %, au un caracter mediu şi pot fi stabilite pe fiecare fel de grupe
omogene, pe categorii mari şi pe total a.f. Regimul de amortizare trebuie de constituit astfel încît să facă din amortizare
o adevărată pîrghie financiară care să răspundă mai multor cerinţe şi anume:1.stabilirea exactă a cheltuielilor
cu amortizarea în costurile de producţie;2.recuperarea valorii a.f. într-o perioadă de timp corespunzătoare, ţinînd cont
de uzura fizică şi morală;3.impulsionarea întreprinderilor în folosirea completă şi eficientă a a.f.;
stimularea întreprinderilor în întreţinerea şi repararea instrumentelor de muncă;4.respectarea principiilor de fiscalitate

35
32.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică,
Amortizarea în sume egale a principalului, Credit cu participare, Plăți ascendente)
Amortizarea prin anuitati constante si amortizari variabile-anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe operioada
determinata, de catre un debitor pentru rambursarea capitalului împrumutat si plata dobânzilor aferente.Pentru ca
anuitatile sa ramâna constante, partea reprezentând capitalul rambursat creste în fiecare an în timp ce partea reprezentând
dobânda scade.Amortizarea anuala = anuitatea constanta – dobânda la împrumutul nerambursat.Acest tip de rambursare
determina un cost m+++ al împrumutului întrucât amortizarile sunt mai mari catre sfârsitul perioadei de rambursare.
Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor.

Indicatorii caracteristici1)Suma de bază a creditului (principalul)2)Termenul rambursării (perioada restantă)3)Rata

dobânzii4)Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin 4 variabile. 5)Cînd
cunoaștem trei dintre ele putem determina a patra.
Amortizarea în fază unică- presupune ca la sfârsitul fiecarui an sa se plateasca doar dobânzi asupravolumului total al
împrumutului.Aceasta metoda de amortizare este dublata, de regula, de constituirea treptata a unui fond de rambursare
(sinking found) care se plaseaza de catre socie tate pentru a aduce remuneratii, fiind folosit în final pentru achitarea
împrumutului.
Pot fi structurate în trei moduri:1Înghețarea dobânzii pînă la scadență2Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral
principalul3Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență

Înghețarea dobânzii pînă la scadență-Ipoteca presupune refuzul integral al plăților până la scadență. Apoi se rambursează
cum suma creditului dar și dobînda compusă calculată.
Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul-Se achită doar dobînda periodică și la scadență se rambursează
suma creditului.Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:
Considerarea dobînzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia
Considerarea principalului ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia
Însumarea rezultatelor primilor doi pași și determinarea valorii prezente a creditului
Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență -Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.-
Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea a astfel de credite este analogică ipotecilor autoamortizabile achitate
anticipat.
Amortizarea în sume egale a principaluluiAceste credite se mai numes „spiralate” (spring-field loans) În special se
utilizează de către speculanții cu loturi de teren.

Credit cu participareAcest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de venit.Ca regulă, el presupune
achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului plus „kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul
participă în veniturile căpătate de proprietar.„Kikerul” poate avea diverse forme:1Parte a rentei peste suma de bază2Parte a venitului
operațional net peste suma de bază3Parte a fluxului de numerar înainte de impozitareCreditul cu participare este analogic celui
autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice venit, căpătat ca „kiker”, va fi analizat separat. Indiferent de prognoze, va spori sau
se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea „kikerului”, oricum venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare mai
mare, avându-se în vedere incertitudinea sumelor date.
Plăți ascendenteÎn comparație cu ipoteca autoamortizabilă, plățile inițiale sunt mai mici, iar cele finale depășesc anuitățile constante.

36
33.Tipuri de credite ipotecare (Anuitate inversă, Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă
secundară, Dobândă suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)
Anuitate inversăAstfel de cedite au fost oferite în SUA proprietarilor de imobil ieșiți la pensie.
Creditul dat presupune achitarea unui procent mic pentru deservirea creditului, sau lipsa acestuia, pînă la -
momentul vânzării proprietății sau -decesul proprietarului sau-până cînd coieficientul datoriei ipotecare nu va
depăși un nivel prestabilitEvaluarea este analogică cu evaluarea creditului cu amortizare în fază unică
considerând durata probabilă a creditului (durata de viață a proprietarului sau durata contractului).
Dobândă fluctuantăIpotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice
determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și debitorii care nu doresc să
apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă. Nivelul maxim al dobânzii anual achitate pooate fi limitat; Poate
fi stabilită limita superioară și inferioară a dobânzii. Modificarea ratei dobânzii va condice la modificarea
perioadei de amortizare a creditului. La majorarea ratei crește și perioada de amortizare. La micșorarea ratei –
se micșorează perioada de amortizare.
Rollover canadianRollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de timp, de ex. 5
ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe piață la acel moment.
Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian. Diferența de bază
constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim și maxim. Ca regulă, modificarea ratei
se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial. Modificările anuale nu trebuie să depășească 0,5%.
, Ipotecă secundarăSe structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare – anuități variabile). În
procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului. Ipoteca ulterioară este o
variație a finanțării secundare, suborddonate.În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia drepturilor
(subordonare, prioritate).
Dobândă suplimentarăUnele credite, în special cele ulterioare, presupun achtarea unei dobânzi suplimentare
(mărirea ratei).Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la numărul lunilor pentru a
determina mărimea achitărilor lunare. Rata dobânzii poate fi mică însă randamentul efectiv devine mare. Suma
sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se determină conform „regulei 78”. Regula dată
reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrlor) spre deosebire de metoda actualizării.numărul 78 – este
suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12. Pentru creditul anual cu achitarea lunară rambursat peste o lună se
achită 12/78 procente, restul 66/78 reprezintă bous (cedare), dacă creditul se rambursează peste 2 luni atunci
în calitate de procent se achită 23/78 (11+12=23).
Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valoriiReprezintă o formă a creditului parcipativ. Contractul
permite creditorului participarea în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul revânzării
proprietății. În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.
Spre exemplu, creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi din sporul valorii la
vânzare.Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi
determinată în urma evaluării.

37
34.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil. Finanțarea de către vânzător.
Modul de finanțare a imobilului nu va influiența valoarea dar va determina prețul. Orice imobil investițional
este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei negociază prețul. Anume asupra prețului și
influiențează finanțarea, dar nu asupra valorii.Fianțarea, fie bună sau mai puțin bună, nu modifică fizic
proprietatea. Ea nu mărește cotele plății de arendă. Dar finanțarea se reflectă în suma fluxului de numerar
achitată de cumpărător și asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului. Spre exemplu: dacă vânzătorul
acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani la o rată de 5%, cumpărătorul va accepta să
plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce urmează a fi plătite oricum vor fi mai mici decât cele de piață.
Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul finanțării benefice.Finanțarea influiențează
asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului investițional. Finanțarea unor bunuri imobile se
realizează de către vânzător la o dobândă joasă. Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative cu teren.
Instituțiile finanicre nu aceptă finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în proprietate a imobilului
ce nu are potențial de generare a venitului. Prin urmare propritarul terenului trebuie singur să finanțeze
tranzacția.

38
35.Sisteme mondiale de investire în imobil.

39
36. Rolul evaluării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare – benevolă şi obligatorie.
Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ţinînd cont de factorii fizici,
economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia
referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul
evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de asigurare,
de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională.
Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi în
relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. Trecerea de la determinarea preţului
normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob. Val.de piaţă
reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea cumpărătorilor
şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.
În literatura ec. pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează în
practică e cea redată de Standartele Europene de evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată pentru care un activ
ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă,
într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi neconstrîns de
nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la
unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea
cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă.
La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează
din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.
Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri: 1.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a
obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului); 2.transmiterii
dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara; 4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate
publica; 5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor; 6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de
stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; 7.aparitiei litigiului
patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul
examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a
concurentei neloiale; 8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a
unitatilor administrativ-teritoriale; 9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social
al intreprinderilor; 10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si
introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate; 11.introducerii
obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent
de stat; 12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice; 13.modificarii legislatiei şi altor
situatii.

40
37. Tipuri de valori (definiția, aplicabilitatea)
Valoarea de utilizare reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o anumita
utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaza pe valoarea cu care o anumita proprietate imobiliara contribuie
la intreprinderea/afacerea din care face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii sau
suma ce poate fi obtinuta prin vanzarea acesteia.Valoarea de investitie reprezinta valoarea unei proprietati,
pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investitii identificate. Valoarea de
asigurare este valoarea unei proprietati imobiliare, recunoscuta de prevederile unei polite sau contract de
asigurare.Valoarea de impozitare este valoarea bazata pe definitiile din legislatia fiscala specifica
impozitarii.Valoarea de casare este valoarea unei proprietati excluzand terenul, din perspectiva materialelor
pe care le inglobeaza si nu in ipoteza continuarii utilizarii fara reparatii sau modificari speciale.Valoarea de
lichidare (sau de vanzare fortata) este suma care poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei
proprietati intr-un interval de timp prea scurt pentru a indeplini conditiile specificate in definitia valorii de
piata. Valoarea specialaeste un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de piata.
Valoarea speciala ar putea aparea, de exemplu, prin asocierea fizica, functionala sau economica cu o alta
proprietate.Valoarea de licitatie realizabila. Suma estimata care se asteapta a fi obtinuta din vanzare la o
licitatie corect promovata, condusa si cu participare corespunzatoare. Aceasta presupune, in mod normal, ca
vanzarea are loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de inventar sunt oferite spre vanzare in acelasi
timp.Valoarea de despagubire. Costul necesar pentru inlocuirea, repararea sau reconstituirea proprietatii
asigurate, intr-o conditie foarte asemanatoare, dar nu mai buna sau mai cuprinzatoare, in comparatie cu conditia
sa la momentul in care a avut loc distrugerea, luand in consideratie vechimea, conditia, si durata de viata utila
ramasa.Valoare de recuperare. Valoarea unei proprietati, cu exceptia terenului, data mai degraba de valorile
materialelor pe care le contine decat de continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari
speciale.Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietatii, determinata de un evaluator,
printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor
mentenabile pe termen lung ale proprietatii, conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor
alternative adecvate ale proprietatii.Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază
pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii
de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma
estimată pentru care un obiect al evaluării ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare
a utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător
hotărît săvîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă
de cauză, prudent şi fără constrîngere;valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru
construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă,
existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de reconstituire -
suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate,
calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice
celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;valoarea de lichidare (sau
valoarea de vînzare forţată) - valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi
înstrăinatîntr-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru
a obţine cel mai bun preţ de piaţă

41
38.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii şi ofertei. Principiile
dinamismului, înlocuirii şi aportului.
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru categorii,
acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei; 3.prin. celei
mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii imobiliare.
Principiul cererii si ofertei se reflecta in categoria principiilor ce reflecta atitudinea pietei unde sunt incluse
respectiv urmatoarele principii: pr.cererii si ofertei, concurentei,schimbarii,pr.dependentei si pri.conformitatii.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.
Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de
evaluare se conduce de următoarele principii: - principiul cererii şi ofertei; - dinamismului; - înlocuirii; -
aportului; - celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; - concurenţei; - compatibilităţii; -
espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor).Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) Daca sa ne
referim la principiul cererii si ofertei putem remarca ca acest principiu indică că preţul pentru un bun imobiliar
este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de
timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza
imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii, piaţa imobiliară deseori se află în
dezechilibru. Conf. acestui principiu cu cît este mai mare oferta de b.i., cu atât mai mult se va micşora preţul
lor..Principiul dinamismului (schimbării) – bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o
dinamică permanentă. Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu.
Imobilele se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul diverselor activităţi
ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau scădere a
cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza
atât schimbările subtile cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în
localităţi şi micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai b.i. dar şi
localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa
numitul ciclu de viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de naştere (proiectarea şi construcţia b.i., formarea
raionului, etc.); 2. etapa de creştere – se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea
vânzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate – stabilizarea vânzărilor şi profitului,
formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului
şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află
B.I..Principiul înlocuirii (substituţiei)– valoarea maximă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau
valoarea la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza
fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru
un b.i. o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate
similară.Principiul aportului – costul (valoarea) oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul lui în
valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente majorează
valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când unele elemente
suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerări arhitecturale).

42
39.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite şi eficiente
utilizări, productivităţii şi concurenţii. Principiile compatibilităţii şi expectaţiei (aşteptării creşterii
preţurilor)
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru categorii,
acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei; 3.prin. celei
mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii imobiliare.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.Principiul celei
mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din
punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct
de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la
cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă.
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului
imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei mai
potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai potrivită
şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în viitorul
apropiat. Principiul productivităţii –proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului sau a construcţiei
pentru a mări randamentul b.i. S-a observat că aceste îmbunătăţiri au limită după care investiţiile în îmbunătăţiri
nu mai au aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni nerentabile şi pot conduce la căderea valorii de piaţă a
b.i.Principiul concurenţei – presupune că în cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele
de producţie, pe piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului.Principiul compatibilităţii (conformităţii) – stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a
prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc
determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un
raion priveligiat, din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află
într-un raion neprestigios. Valoarea max. se obţine atunci când se atinge o omogenitate arhitectonică raţională
şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i. Compatibilitatea
optimală a b.i. asigură venituri maximale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine
atunci când ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat b.iPrincipiul espectaţiei
(aşteptării creşterii preţurilor) – conform acestui principiu cumpărătorul este în aşteptarea veniturilor în
rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de veniturile prognozate. Pentru
b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revânzarea lor
aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata
fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional schimbării valorii lor în funcţie de
timp.

43
40.Factorii de influenţă asupra valorii imobilului.
Asupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt:-
competenta participanţilor la tranzacţii;-nivelul de informare a populaţiei;-onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);-
temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);-atractivitate personală (şarm, carismă).
Factorii obiectivi la rândul sau se împart în: macroeconomici şi microeconomici.1) Factorii macroeconomici cuprind
capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul
dolarului, impozitele, taxele, etc.Valoarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi:-
factori economici(Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaţiei;
Relaţiile economice internaţionale); -factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei; Demografia;
Nivelul educaţiei şi culturii); -factori juridici, administrativi si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu privire la proprietate;
Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politică;
Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii
ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile
sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor
chimice, staţii de purificare; alţi factori).Factorii macroeconomici:Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal
impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă de vărsare în bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în
posesia unei persoane fizice sau juridice.Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau EUROsînt indicatori macroeconomici, care
într-o măsură mai mică sau mai mare influenţează asupra costului spaţiului locativ prin legătura lor directă cu majoritatea
aspectelor vieţii economice a ţării. Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii
pentru arendă. Protecţia împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, când schimbarea taxei pentru arendă coincide cu
nivelul inflaţiei.Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile frecvente în direcţia
creşterii şi descreşterii costului spaţiului locativ. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia
economică generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei;
variaţia numărului populaţiei modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor
creditare; mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii
determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea
posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Spre deosebire de cerere, oferta
b.i. este inelastică. Oferta de b.i., este influenţată de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe
un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli
pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.; cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata serviciilor comunale; modificări curente şi
potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală asupra costurilor de construcţie; corelaţia costurilor
de construcţie şi a preţurilor de vânz a b.i. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra costului
spaţiului locativ, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel contribuind la
prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe.2) Factorii
microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil.Factorii microeconomici cuprind:
Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura clădirii, ş.a..
Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 50-100% din contul mijloacelor împrumutate, ceea
ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât din conturi operaţionale cît şi din conturi de
capital. Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi tipice sau specifice. Fiind pusă problema efectuării oricărei tranzacţii
condiţiile de vânzare-cumpărare rămân a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte important de analizat
motivele vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant
sau altul. O urgenţă a vânzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul locuinţei va scădea. Iar
dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va creşte.Amplasarea locuinţei. În
centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costului spaţiului locativ, însă pentru periferii
situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi costul sînt în dependenţă invers proporţională.
Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului public. Caracteristicile fizice a spaţiului
locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de bază în stabilirea costului acestuia îl are
analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă: parametri fizici; calitatea construcţiei şi exploatării; serviciile
comunale şi dotarea tehnică; exteriorul plăcut şi confortul.
Hotărârile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să
corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor, un aspect
exterior plăcut.

44
41.Informaţia necesară pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaţie.
Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea
rezultatelor evaluării. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt:- legislaţia
Republicii Moldova; - datele cadastrului bunurilor imobiliare; - datele statistice publicate oficial, datele mass-
media privind conjunctura pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc., - documentaţia de proiect şi deviz; - experienţa
personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa, - datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare, ş.a.
Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă de informaţia
obţinută. Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia generală şi
informaţia specială. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi social, care
exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. Informaţia specială caracterizează un bun
imobiliar concret.
După sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară.Informatia primara este informaţia
internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat(inform interna). Din inf primara face parte: a)caracteristicile
tehnice ale bun imob.- suprafata, uzura fizica sau starea tehnica) ,,suprafata la sol,, -supr calcul din exterior in
Registru Bun imob.; b)indicatorii financiari economici (plada de arenda, daca este acces la contabilitate
veniturilor, daca nu se analizeaza), c)informatia privind pretul tranzactiei, d)descrierea juridical a obiectului.
Sursele de informatii este inspectarea obiectului evaluarii; dosarul cadastral inclusive si dosarul de inventariere
tehnica; extras din Registrul BI; contractual de vinzare-cumparare; etc.
Informatia secundara sau externa este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de analiză,
prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici,
ecologici. La aceasta categorie face parte: a)inf despre dezvoltarea economica a regiunii, b)situatia in ce
priveste cererea si oferta, c)legislatia, d) previziunile asupra dezvoltarii economice, sociale,deografice a
localitatii. Sursele de informatii este legislatia, programele guvernamentale; indicatoarele statistice; publicatii
periodice de specialitate; conferinta expozitii si mass media, etc.
Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul evaluării,
precum şi de tipul bunului imobiliar. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi
întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect, listei cu volumul de lucrări, a unei largi baze
informaţionale, normative şi de proiect. Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate,
de asemenea, Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei.În cazul efectuării evaluării cu
aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor, evaluatorul trebuie să găsească un număr suficient de
obiecte similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor tehnice,
amplasarea şi preţul de vânzare. În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele gestiunii
contabile şi financiare a întreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei, informaţia
despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale, datele cu privire la vânzări-cumpărări, închirierea şi
ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de arendă pot fi
obţinute din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT. Pentru acumularea
datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor imobiliare, care va
conţine:1.informaţia referitoare la tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei;2.datele de identificare a bunului
imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasării);3.caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale Bl
la data tranzacţiei. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea
calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor.Pot exista probleme ce tin de informatia necesara evaluarii,
acestea pot fi: problema tehnica- nu toate bunurile imob sunt inregistrate; invechirea inform.din dosare
necorespunderea inform.realitatii; lipsa bazei unice de date despre tranzactii cu bun.imob.

45
42.Caracteristica generală a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor în funcţie de tipurile bunurilor
imobile şi scopul evaluării
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda
analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele
mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei
respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea
consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in
arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie
agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;c) pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinatie comerciala – metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda
cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:- in cazul unei piete dezvoltate –
metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;- in cazul unei piete slab
dezvoltate sau inexistentei acesteia – metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si
specializate – metoda cheltuielilor.În majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile
se aplică metoda analizei comparative a vînzărilor. Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg,
se aplică pentru bunuri imobile tipice, construite după proiect standard, pentru terenuri, inclusiv şi cu destinaţie
agricolă. Metoda dată se aplică în condiţiile unei pieţe transparente. Mai des metoda dată poate fi aplicată de
către firmele de evaluare care au baza de date dezvoltată şi care se ocupă şi cu serviciile de intermediere.
Întreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaţia veridică despre piaţa imobiliară şi respectiv
aplicarea metodei date necesită o durată mai mare de timp.Metoda costului sau cheltuielilor – această metodă
se utilizează în toate cazurile de evaluare a B.I. de către evaluatorii privaţi şi cei de stat, indiferent de scopul
evaluării. Aplicarea metodei date se recomandă pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaţie specială.
Metoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului, aplicarea coeficienţilor de majorare a
preţurilor în construcţii, calcularea uzurii funcţionale şi economice.Metoda venitului – în R.M. aplicarea
metodei este destul de problematică, are multe limitări şi se aplică mai rar decît celelalte metode, fiind cea mai
complicată, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei date şi aplicarea ei într-o scară
largă din cauza instabilităţii economiei ţării. În majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaţia
veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării.Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente
ale previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările
comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special
pentru proprietăţile imobiliare vechi. Metodele venitului sînt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale
veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii.

46
43.Valoarea de reconstituire și de înlocuire. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin
metoda comparaţiilor unitare (ICVR) şi metoda costurilor segregate.
valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii
analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de
uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru
crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la
data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinînd cont de uzura lui; Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin
aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda comparatiilor unitare; b) metoda costurilor segregate;c) metoda
cantitativă;d) metoda obiectului analog.
Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate
în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru
determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor
segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. În comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor
obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului
necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de măsură ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1
m3 de zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi
subramuri ale construcţiei capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz pentru anul 1984 şi
necesită o indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură – 1 m3 al
volumului fizic al clădirii, 1 m2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m2 a suprafeţei utile a obiectelor de
comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o unitate
de măsură exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor
comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile
unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de
comparaţie. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice construite
anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor
pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului
imobiliar. În acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile curente la data
evaluării. La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in
considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil
din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii
diferitor factori.

47
44.Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile.
Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.
Valoarea BI este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizico-constructive şi de schimbările ce au loc în
aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de viaţă. Aşadar valoarea obiectului depinde de starea lui
fizică, de etapa ciclului de viaţa la care se află.Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;c) metoda analizei
comparative a vînzărilor;d) metoda segregării.Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea
deprecierii acumulate în baza următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea
funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi durata de viaţă
economică.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţă între
valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei
respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului
evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi
nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică. Deprecierea
acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construcţiei. Metoda
segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor
pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată.

48
45.Definirea uzurii fizice şi determinarea mărimii ei.
. Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori mai ales
climaterici. Procesul UF a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că construcţiile,
utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. Prin
pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante, rezistenţei, rigidităţii
sub influienţa mediului. UF mai depinde de convenţiile locale, respectarea cerinţelor de exploatare şi utilizare,
de sistemul de reparaţii curente şi capitale.
Mărimea UF se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. Trebuie de
menţionat că deşi caracteristica finală a UF este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale, componenţa
elementelor de construcţii după care se determină UF nu se limitează doar la elementele de construcţii portante.
La rîndul său UF a construcţiilor aparte după care se calculă UF a clădirii în ansamblu este proporţională cu
raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai răspîndită în rîndurile evaluatorilor este
metoda normativă (vizuală), care include următoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul constructiv
UFelem  GSelem. * U reala / 100
unde- GSelem.- greutatea specifică a elementului; Ureală- uzura reală
Semnele UF sînt existenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica calitativă
şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea
utilajelor şi procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construcţiei în ansamblu (în%)
UFconstr  UFelem. *100 / GStut.elem.
în care UFelem.-uzura fizică a elementelor; GS tut.elem. - greutatea specifică a tuturor elementelor.
UF normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi depinde de
experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot fi uşor
verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat, ce se
datorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea economică
a obiectului evaluării.

49
 46. Calcularea preţului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de
creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
Cel mai important element în determinarea valorii imobilului nou este preţul de deviz. Preţul de deviz este
determinat în baza normelor de deviz şi a altor acte normative specializate. Cel de-al doilea element al valorii
construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie
în baza unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţii construcţiilor sau a lucrărilor de construcţie.
Cel de-al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului, care reprezintă recompensa
investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mărimea beneficiului investitorului depinde de
situaţia concretă de pe piaţă.Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru construirea
clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.În procesul de determinare a valorii de deviz, evaluatorul
se bazează pe:- proiect şi documentaţia tehnică;- normele de deviz în vigoare;- preţurile curente ale utilajelor;-
hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele componente:- costul lucrărilor de construcţii;- costul lucrărilor de
montare a utilajului tehnologic;- cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului tehnologic;- alte
cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din calculele şi
devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi devizele
generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele.
Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru
efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie şi beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii, şi includ:
- cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de construcţie;
- cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale;
- Cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările pentru amortizare;- Alte
cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză, reprezintă totalitatea
cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de muncă, activitatea
administrativă a întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se
stabilesc de regulă în procente din suma cheltuielilor directe.Un element important al valorii de deviz îl
constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul organizaţiei de
antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină în procente din
preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii
de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz:
manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor generale pentru obiectul evaluării,
ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse
dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. În cazul cînd devizele
nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniul
elaborării devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manopera pot fi estimate în baza preţurilor
curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (h-om). În continuare, utilizând datele privind
mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi, similară
obiectului evaluării.

50
47.Determinarea deprecierilor funcţionale şi economice.
Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. Aceste
tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării
cu alte bunuri imobiliare. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai complexă
decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
- deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile
deprecierea funcţională se manifestă diferit.
- procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de aceea în unele caziri, estimarea
lor nu este posibilă. În cazul estimării deprecierii funcţionale, în raportul de evaluare este necesar să fie
inclusă o argumentare a calculelor efectuate.
-mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului
asupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii
cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr. funcţionale: recuperabilă şi nerecuperabilă;
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia necesară
a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce
necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau
înlocuirea elementelor demodate; surplusul de elemente. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă
va fi egală cu costul licidării acestor elemente.
Deprecierea funcţi nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor elemente ale
construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri. Deprecierea
funcţ. nerecup. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între
valoarea capitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor date. În practică,
pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în
care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc. Pierderea din valoare a
bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică-folosirea
tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţie,
creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei şi data evaluării, cu
atât este mai mare deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia
bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte
constructive şi spaţiale perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei uzurii
fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi
amenajare. Deprecierea funcţ este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor
de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai
calitative, decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de
consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor segmente formate în dependenţă
de veniturile cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect
individual, evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de venituri. În urma
analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:1. Deprecierea funcţ reprezintă diferenţa
dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţele consumatorilor.2. Deprecierea funcţională
completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din
categoria dată va fi nulă.3. Mărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a lucrărilor de reconstrucţie
necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii.
Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de
origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele
nu pot fi deplasate. În practică, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi.

51
 - compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii
externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea mai
des utilizată. Se utilizează algoritmul următor:1. Se determină pierderile anuale de la plata pentru arendă;2.
Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare a BI similare
neinfluenţat de factorii externi;3. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);

52
 48.Esenţa, domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei
comparative a vânzărilor. Obiecte şi elemente de comparaţie.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor
de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in
cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor
functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna
de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:a)colectarea si
analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;b)identificarea unitatilor si
elementelor de comparatie;c)determinarea marimii ajustarilor;d)comparatia bunului imobil evaluat cu ob
similare, in sc ajustarii preturilor de vinzare;e)analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile
pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii.
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele
mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi
selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar
pentru analiză. De regulă pentru comparare sunt suficiente 3-5 vânzări, dar cu cât mai mare este numărul
vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si
corectate in functie de asemanari si diferentieri.
Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare
pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:a)drepturile de proprietate si
alte drepturi reale transmise;b)conditiile de finantare;c)conditiile tranzactiei;d)conditiile
pietei;e)amplasarea;f)caracteristicile fizice;g)caracteristicile economice;h)modul de folosinta;i)componentele
valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi
exprimate in marimi absolute sau relative.Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a
scopului evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza identificării
obiectelor comparabile şi de metode de ajustare a preţurilor.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Unitate de
comparaţie poate servi atât întregul bun imobil, cât şi o parte componentă a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind
conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de
vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie, de
afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil
difera de amplasarea obiectului evaluarii.Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele
intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica
in parte. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta
curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia
de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

53
 49.Metoda analizei comparative a vânzărilor. Determinarea mărimii ajustărilor şi a
consecutivităţii lor.
Abordarea vânzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară, în baza
datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în
baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune
asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare
similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate.
Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar special
sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea
metodei vânzărilor nu este apropiată.
În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor:
1. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina
mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobiliare care au participat în
tranzacţie trebuie să posede caracteristic identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare. Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza
informaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria datelor
secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate şi altele.
3. Metoda analizei statistice. Această metodă presupune aplicarea metodelor statistice, în special, metoda
analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă
asupra valorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul
când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat în
procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.
În practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei grafice,
analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi
altele.
În procesul aplicării abordării vânzărilor comparabile, preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului
evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate
mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar comparabil va fi
micşorat cu suma ajustării respective, şi viceversa, dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă
este de o calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectul evaluării sau lipseşte – preţul proprietăţii
comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare
comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
3. ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
4. ajustarea pentru condiţiile pieţii –data tranzacţiei;
5. ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare şi data tranzacţiei sunt
efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a ajustărilor sus
menţionate. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele evaluatorului.
Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

54
 50.Caracteristica generală a evaluării bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. Calcularea
venitului operaţional net.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi
generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape: prognozarea
veniturilor viitoare; determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse: plata de arenda colectata in urma darii in arenda a
bunului imobil; veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si
cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul
imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile;b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma
functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea
platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:

unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile libere, AV –
alte venituri generate de b.i care nu provin nemijl din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului
imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: cheltuielile operationale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil si altele); cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele); cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta
atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele); cheltuielile
operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil
(acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.

Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale
care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar,
impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in
valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

unde, V – valoarea estimata, r – rata de capitalizare.

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata. Pe lângă veniturile anuale obţinute in urma exploatării bunului imobil,
metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei
de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după
următoarea formula:

unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcţie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata rămasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiţiile unei economii in tranziţie este
55
dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomanda
aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul
(VONn+1)

unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urm perioadei de calcul.
Calcularea venitului operaţional net.
Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate
şi prin aplicarea următorului algoritm:
Venitul Operaţional Net = Venitul Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenţial – Deducerile pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea
plăţii de arendă + Alte venituri
Venitul Brut Potenţial reprezintă suma arenzii (plata de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma dării în
arendă a bunului imobiliar dat, în cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toţi arendaşii îşi onorează
obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. În procesul estimării venitului brut
potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:- informaţia despre bunurile imobiliare similare;-
informaţia despre bunul imobiliar evaluat;- rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare publicate în ediţiile
specializate.
Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea
bunului imobiliar, atât pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă.
După cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă, o parte a venitului brut potenţial
este pierdută din cauza:- imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în arendă pe
parcursul întregii perioade de operare;- necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de
arendă;Aceste 2 elemente sunt incluse în „deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de
arendă”. Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce şi alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit
de darea lor în arendă. Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate
de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece este destul de dificil de a cuantifica
legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secundare.Venitul
brut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite
din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare, luând în considerare
pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate.Cheltuieli operaţionale sunt
cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4
categorii:1. cheltuieli operaţionale fixe;2. cheltuieli operaţionale variabile;3.cheltuieli operaţionale pentru
menţinere şi reparaţii;4. rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei, termenul de utilitate a cărora a
expirat.1)cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);2)cheltuielile operationale variabile,
care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea
bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);3)cheltuieli pentru reparatii si
mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea
bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia
ascensorului, zugravirea peretilor si altele); 4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile
pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si
altele).Cheltuieli ce nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele
împrumutate.Astfel, mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în
calcularea venitului operaţional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă
a proprietăţii imobiliare.

56
 51. Metoda capitalizării directe (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii, prin raportarea acestuia la rata
respectivă a dobânzii, sau înmulţindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transformă venitul
obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.
Deosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa separată a capitalului
recuperat şi venitului la capital. Această metodă este destul de simplă şi înţeleasă, nu necesită prognozări de
lungă durată.
În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau
potenţial, profitul operaţional net sau fluxul bănesc până la achitarea impozitului. În cadrul analizei
comportamentului venitului, metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii
imobiliare următoarea formulă:
VON
V 
r
unde VON– venitul operaţional net, r – rata de capitalizare.
Reieşind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizării directe e necesar: I)De calculat mărimea Venitului
operaţional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.
Metoda capitalizării directe se utilizează când avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioadă
nelimitată de timp. Aici nu se ia în consideraţie că cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata
de capitalizare) se poate modifica din cauza că la începutul perioadei de exploatare există multe spaţii
neantrenate în producţie şi sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclamă, atragerea clienţilor; la sfârşitul
perioadei de exploatare are loc o creştere a cheltuielilor pentru întreţinere şi revânzarea.
Rata de capitalizare reprezintă coeficientul în % sau formă relativă care caracterizează eficienţa investiţiilor în
imobil. Rata de capitalizare poate fi determinată conform următoarelor metode:
1. metoda analizei vânzărilor comparabile. O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei este
nivelul înalt de comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat Rc şi proprietatea imobiliară
evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului în cazul unor elemente care sunt diferite
de datele pieţei, înainte de a extrage Rc. este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare.
2. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este
disponibilă informaţia completă despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută informaţia
despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale.
3. metoda tehnică a grupului de investiții. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este
aplicată în cazurile când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul
operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului
ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al proprietarului
ce a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit
- tehnica grupului investiţional,
4.metoda coeficientului de acoperire a datoriei, Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din
metodele care se aplică pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace
creditare pentru finanţarea tranzacţiei.
5. modelul Inwood.

57
52.Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.
Rata generală de capitalizare reprezintă raportul între venitul operaţional net (VON) şi preţul de vânzare (V):
VON
r
V
Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:a) metoda analizei vinzarilor comparabile;b) metoda
multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului investitional;d) metoda coeficientului de acoperire a datorieia)
Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de capitalizare.
O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este asigurarea unui nivel
inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare.
Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre
bunul evaluat si bunurile similare. b)Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi
obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia despre
veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare
este:

unde: CCO- coeficientul cheltuielilor operationale;

MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul brut
efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si venitul brut
efectiv.c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe interese
materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor fiecaruia din
detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei. Interesele
materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu capital propriu
si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren si constructii).
In acest caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:

unde, m- ponderea mijloacelor imprumutate; (1-m)- ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii
imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea
de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula:
unde- DC- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului); SC- suma creditului
ipotecar. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula: unde- FNII-
fluxul de numerar inainte de impozit; CP- suma capitalului propriu investit. Tehnica grupului de investitii poate
fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex – teren si constructii. In acest caz, pentru
a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare pentru teren si rata
de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului
imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

unde, T- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil; r teren- rata de capitalizare pentru teren; C-
ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil; r constructie- r de capit pentru constructie.d) Metoda
coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de capitalizare
in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In acest caz rata de capitalizare se
calculeaza dupa formula:

unde- CAD- coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre
venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului.
O altă metodă a determinării ratei de capitalizare o reprezintă metoda aitionării. Astfel, rata de capitalizare este
compusă din rata pură a rentabilităţii, rata riscului ineficient si rata manag efectiv.

58
 53.Metoda actualizării fluxului de numerar (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi
generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n
VON R
V  
i 1 (1  a) i (1  a) n
unde, n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia.
În scopul aplicării metodei fluxurilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale:
- mărimea veniturilor viitoare;
- perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este
dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda
aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul
(VONn+1)
VON n 1
R
1  r n1
unde, R- reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:
1) metoda analizei vînzărilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3) tehnica grupului investiţional;
4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea
urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o metodă perfectă pentru determinarea valorii investiţionale, care se bazează
nu atît pe informaţia pieţei imobiliare, ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret.
Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai puţine dificultăţi decît
aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.

59
 54.Metode de determinare a ratei de actualizare.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Există patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare:
1. Metoda adiţionării;
2. metoda extracţiei;
3. metoda investiţiilor de alternativă;
4. metoda investigaţiei;
Metoda adiţionării presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a
rentabilităţii, rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc, prima pentru costurile în afara riscului.
Există cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării: rata de actualizare
poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare,
care este bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare.
Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile, cu condiţia că modul
curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente
utilizări. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. Informaţia
privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator
pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii. Rata internă a rentabilităţii reprezintă rata de
actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea
investiţiei (suma investită iniţial).
Metoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor
avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a
rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei
rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor
anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului
Metoda investigaţiei. Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o modalitate
de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară: investitori,
creditori, agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de
proprietăţi imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de actualizare, fără a
efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

60
 55.Funcţiile procentului compus. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii.
Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. Ac. teorie
se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii
banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade
anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii. Noţiunea „valoarea viitoare” este utilizată pentru
determ. valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b.i. în prezent sau valoarea pe care o vor avea
în viitor fluxurile de numerar generate de b.i. în prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n,
unde: FV – valoarea viitoare a unităţii; PV – valoarea prezentă a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii;
n – perioada de calcul.
În cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1an, val.viit. va fi determ. după urm. formulă:
FV=PV(1+i/m)nm, unde m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul când plăţile
sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau încasărilor
efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, în intervale egale. Formula standard p/u determ.
valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. intervalului) este:
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului:
FVAO=A × [(1+i)n-1]/i,
unde: [(1+i)n-1]/i –coef. de acumulare a anuităţii ordinare; A - mărimea anuităţii; i – rata anuală nominală a
dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. de acum. a anuit. în caz. plăţ. efect. m.
frecv. decât o dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. după următoarele formule::
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} -
coef. de acumulare a anuităţii avansate.
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an la înc. fiec. interv. de timp: FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] /
i/m - 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuităţii avansate în caz. plăţ. efect. m. frecv.
decât o dată pe an.

61
 56.Funcţiile procentului compus, valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii. Exemplificați
aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. Ac. teorie
se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii
banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezentă (curentă) a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a fi
obţinută în viitor. Valoarea curentă a unităţii este expresia inversă a capitalizării. Formula de calcul:
PV=FV×1/(1+i)n,
unde: 1/(1+i)n – coef. de actualizare (factorul valorii prezente); PV – valoarea prezentă a unităţii; FV –
valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an, valoarea prezentă calculăm
după formula:
PV=FV×1/(1+i/m)nm,
u/e: m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul când plăţile
sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado.
Valoarea curentă (prezentă) a anuităţii ordinare e/e calc. după urm. form.:
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz. a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. an.; A - mărimea anuităţii; i –
rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
PVAO=A × [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,
u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. de actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ. mai frecv. decât o dată pe an;
m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Valoarea prezentă a anuit. avansate se determ. prin urm. formulă:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. decât un an:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}

62
57.Funcţiile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de
amortizare. Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. Ac. teorie
se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii
banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazează pe
aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. suma de bani ce
urmează a fi depusă la sf. fiecărei perioade p/u a obţine la momentul expirării unui nr. determinat de perioade
suma de o unitate monetară. Factorul fondului de compensare este expresia inversă a valorii viitoare a anuităţii.
În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi:
A=FV × i/[(1+i)n-1],
unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. o sing. dată pe an; FV –
valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori pe an măr. plăţilor va fi:
A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:
i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori pe an;
m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unităţii mijl. împrum. e/e expresia inversă a valorii curente a anuităţii. Ne indică mărimea
plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c/e includ dobânda şi capitalul de bază,
şi c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite. Rata exprimată prin raportul dintre
suma anuală pentru deservirea creditului şi mărimea creditului se numeşte constanta creditară anuală sau
constanta ipotecară. În sens economic, const.ipotecară e/e coef. de capitalizare p/u credit sau p/u capitalul
împrum. din suma totală a unei investiţii. Dacă adm. că suma credit.=1, at. constanta ipotecară corespunde
coef. de amortiz. a unităţii.
1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an rata de amortizare va fi eg. cu:
A=PV × i/[1 - 1/(1+i)n],
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. o dată pe an; PV – valoarea prezentă a unităţii;
i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm] – coef. de amor. a unit. în caz. plăţ. efect. mai frecv. decât o dată pe an.

63
58. Procesul evaluării bunurilor imobile şi caracteristica etapelor. Reconcilierea rezultatelor
evaluării.Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare; b)
colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de evaluare; d) reconcilierea
valorilor si estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare.a) Definirea misiunii de evaluare este
efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si
criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele
elemente:a) identificarea obiectului evaluarii;b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului
evaluarii;c) identificarea scopului evaluarii;d) definitia tipului valorii estimate;e) identificarea domeniului
de aplicare a rezultatelor evaluarii;f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii. b)
Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor
tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize
detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate
de evaluator:a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este
amplasat bunul imobil;b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta
utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile operationale; c)
datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare, rata de absorbtie,
rata spatiilor libere si altele. c) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se
vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda
veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta
in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. d) Reconcilierea valorilor si estimarea
valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa
reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute
in urma aplicarii metodelor de evaluare. e) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului
de evaluare. Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil. Rezultatele evaluării pot fi prezentate
oral sau în scris.Raportul oral este necesar să fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii
conform Standardelor Internaţionale de Evaluare. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine
toate datele şi rezultatele necesare ale analizei efectuate, în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la
valoare.Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape:1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale
analizei, care include explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;2.
Estimarea valorii finale.Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele
aspecte:- corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;- corectitudinea metodelor
aplicate;- profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare;- veridicitatea datelor utilizate în analiză;-
corectitudinea interpretării şi utilizării datelor;- logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor
metode;- consistenţa datelor utilizate în evaluare.Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una
din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării,
constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau
necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea
mai mare influenţă asupra valorii finale.Standardele Europene de evaluare 2000 stipulează următoarele cerinţe
faţă de valoarea finală a proprietăţii:Valoarea finală va depinde de:- tipul valorii estimate;- informaţia
disponibilă la data evaluării, relevantă scopului misiunii de evaluare;-metodele de evaluare aplicate.
Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru
acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii.În procesul de
reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe
experienţa sa profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau
la baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenţelor.Aplicînd criteriul de adecvare, evaluatorul
apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare.
Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţii. Rezultatul unei
evaluări depinde de confidenţialitatea evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea
ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei

64
metode decât altei.Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode:
metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe
ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază
ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.În prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea
valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună
decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe
ponderea relativă a rezultatelor.În raportul de evaluare, valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră concretă,
un interval de valori sau o combinaţie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în cazul
indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică respectiv mai
mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.

65
 59.Raportul de evaluare – tipurile, cerinţele de bază faţă de conţinutul raportului.
Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport, care este document analitic, întocmit
şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret, cu indicare
obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă. Cea mai răspîndită este clasificarea rapoartelor
de evaluare după gradul de prelucrare a materialului şi după gradul de expunere detaliată a faptelor şi a
concluziilor. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. Raportul oral este necesar să fie însoţit de
documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de Evaluare. Raportul
în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale analizei efectuate, în
temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare. Deasemenea prescurtat sub formă de formulare
utilizate de agenţiile guvernamentale şi alte agenţii sau de scrisori adresate beneficiarului. Atît Standardele
Europene cît şi Internaţionale propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare şi certificat de
evaluare. În raport sau certificat trebuie să fie prezentate: identificarea evaluatorului şi data evaluării,
instrucţiunile, scopul şi utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării, baza evaluării, identificarea şi poziţia
obiectului, data inspectării, referinţe privind aplicarea Standardelor Internaţionale şi alte acte normative
necesare, semnătura evaluatorului. Dacă certificatul valorii este forma prescurtată a certificatului evaluării,
apoi certificatul asupra valorii, care există în alte ţări este parte componentă a raportului de evaluare.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi evaluatorul trebuie să garanteze că nu există un conflict de interese, inclusiv
cu o procedură de verificare internă, nu trebuie să fie influenţat de presiune din partea clientului sau a unei terţe
persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evaluării sau orice recomandare asociată. În raportul de
evaluare trebuie de arătat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi utilizarea prezumtivă a
rezultatelor evaluării, data întocmirii raportului şi data desfăşurării evaluării. În R.M. sa făcut încercarea de a
standardiza formele de prezentare şi ale conţinutului rapoartelor de evaluare. Conform legii R.M. cu privire la
activitatea de evaluare, raportul poate fi întocmit în scris sau pe suport electronic. În raport se indică: data
întocmirii raportului, scopul ev., numele de familie, prenumele beneficiarului şi datele de identificare ale lui,
denumirea întreprinderii de evaluare, descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, data
la care a fost estimată valoarea, lista standardelor, metodele şi datele iniţiale, ipotezele evaluatorului pe care se
bazează ev., etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a obiectului evaluării.
La raport se anexează: copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa
întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului), copiile de pe actele utilizate de către evaluator în baza
cărora au fost determinate caracteristicile cantitative şi calitative ale obiectului evaluării. Raportul poate să
includă şi altă informaţie care ar influenţa valoarea obiectului evaluat. El trebuie să fie semnat de evaluator, de
conducătorul întreprinderii şi autentificat cu ştampila întreprinderii. Raportul de evaluare trebuie întocmit în 2
exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se păstrează
la arhiva întreprinderii de evaluare timp de 5 ani şi poate fi prezentat la cererea instanţelor de judecată,
autorităţilor abilitate să exercite controlul activităţii de evaluare prin legislaţie să efectueze expertiza
rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul următor: 1.foaie de titlu, pe care se
indică denumirea şi adresa obiectului evaluării, data evaluării, denumirea beneficiarului şi a evaluatorului. 2.
scrisoare de însoţire în care confirmă faptul încetării lucrărilor de evaluare.
3.cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale, informaţia de bază şi suplimentară, rezultatele
principale obţinute în urma analizei. 4. premisele principale, ipotezele şi restricţiile. 5. lista condiţiilor care
permit publicarea rezultatelor evaluării. 6. data şi volumul expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evaluării. 8. analiza situaţiei social-economice în regiune. 9. analiza amplasării obiectului
evaluării. 10. descrierea obiectului evaluării. 11. analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului
evaluării. 12. determinarea valorii de piaţă. 13. coordonarea rezultatelor evaluării. 14. certificatul de evaluare.
15. lista literaturii folosite la întocmirea raportului. 16. informaţii despre evaluator. 17. anexe
De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului, calculul valorii
construcţiei noi, informaţii despre obiecte analoage, calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului,
materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.

66
60. Evaluarea investiţiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR), termenul
de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
VNAT sau Net Present Value – NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economică
şi financiară a oricărui proiect de investiţii. VNAT caracterizează, în valoare absolută, aportul de avantaj
economic al unui proiect dat de investiţii, câştigul, răsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul
investit în proiectul respectiv, exprimate fie sub formă de cash flow în valoare actuală, fie ca valoare netă
actualizată.Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow-ul total actualizat degajat pe durata de
viaţă economică a unui proiect sau variante de proiect de investiţii (CFTA) şi efortul investiţional total generat
de acest proiect, exprimat tot în valoare actuală ( I  ). Sunt acceptabile şi selectate acele proiecte sau variante de
proiect pentru care VNAT>0. În plan economic şi financiar un proiect de investiţii cu VNAT pozitiv, semnifică
faptul: 1) că el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viaţă economică capitalul investit, 2) că el
are o rentabilitate globală, a capitalului iniţial cel puţin egală cu rata de actualizare (a) folosită în calcule, 3)
are capacitatea de a produce cash flow în exces şi de a asigura obţinerea unui anumit volum de valoare netă.
Cu cât VNAT este mai mare cu atât şi rentabilitatea sa este mai mare.
Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioară
ratei de actualizare (e<a); capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală cu rata de actualizare
şi ar aduce avantaje corespunzătoare mai mari. Deci rata de actualizare (a) folosită în calculele VNAT
îndeplineşte rolul de criteriu de testare a eficienţei (rentabilităţii) unui proiect de investiţii, de acceptare sau
respingere a lui.VNAT poate deveni negativ dacă se alege pentru calcule o rată de actualizare prea mare. Cel
mai eficient proiect de investiţii se consideră acel pentru care excedentul dintre CFAT şi I' este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
• VNAT ne permite să constatăm dacă proiectul de investiţii este sau nu rentabil, dar nu pune în evidenţă
importanţa relativă, comparativă a aportului acelui proiect;
• Nu permite soluţionarea problemelor de decizie de investiţii când diferă de la un proiect la altul. Dacă
volumele de investiţii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de viaţă economică mai scurtă,
dar care degajă volume anuale mai mari de VNAT;
• VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T, T/;
Indicele de profitabilitate (IP) caracterizează raportul dintre VNAT şi fondurile de investiţii care stau la
baza proiectului de investiţii şi generează acel volum de VNAT.
În funcţie de durate de investiţie (d) se pot avea în vedere investiţiile iniţiale (I), sau valoarea actuală a
acestora I/.
VNAT VNAT
k1  *100 k2  * 100
It I t/
Indicele de profitabilitate ne permite să selectăm variantele eficiente de proiecte şi ordonarea acestora după
valoarea descrescătoare a indicelui k. La proiectele la care k2=1, VNAT va fi nulă (VNAT=0). Cu cât indicele
de profitabilitate k2 este mai mare, cu atât proiectele sunt mai eficiente, în condiţii echivalente, comparabile
din alte puncte de vedere.
La calculul şi analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci când proiectele sau variantele se
deosebesc între ele prin efortul investiţional necesar. Varianta optimă de proiect este aceea care răspunde
criteriului: k2 → max.
Indicele de profitabilitate (k1), ordonând proiectele eficiente, ne permite să elaborăm strategia cea mai
avantajoasă de investiţii alegând n proiecte dintre ele, ţinând seama de restricţiile bugetelor de capital, deci în
limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanţarea investiţiilor folosind, în calitate de criteriu de
optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.

67
 61.Evaluarea investiţiilor: rata internă de rentabilitate, termenul de recuperare
Investitia reprezinta o cheltuiala facuta pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoarea mare si cu durata de
folosinta indelungata (plasare, alocare, dotare.).
Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi
moderne, caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată.
Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează prin:
abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor; simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale;
incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale; ţinând
seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional, se operează cu valorile actualizate. Aceste metode
iau în consideraţie incertitudinea şi riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistică a
indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale şi
moderne.
Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării
costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR), termenul
de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă acea rată a dobânzii compuse, care atunci când se foloseşte
ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma să fie nulă; adică, este acea rată de
actualizare care egalează CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezintă rata limită de actualizare, pentru care se anulează realizarea de VNAT la
proiectul dat de investiţii.
Altfel spus, RIR este acea rată de actualizare (a), care face ca pe perioada (d+De, unde d- durata
deinvestiţie iar De- durata de funcţionare eficientă) valoarea actuală totală a veniturilor din vânzarea
produselor şi serviciile prestate să fie egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate.
În formă grafică putem obţine valoarea RIR, astfel:
grafic
Graficul ne permite să observăm, că pentru a>RIR proiectul de investiţii nu este eficient, deoarece volumul
investiţiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat şi VNAT va avea valoare
negativă.
Dacă a<RIR, VNAT este pozitiv, prin urmare proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia VNAT
>0.
Analitic, pentru determinarea RJR se pleacă de la egalitatea I/t = CFTA, respectiv ecuaţia: VNAT = - I/t +
CFTA = 0 .
Pentru a determina RIR. se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese întâmplător. Pentru
precizare, RIR se determină cu exactitate folosind relaţia :
VNAT  
RIR  a min  a max  a min  
VNAT    VNAT   În
care: amin , amax - respectiv rata mai mică şi mai mare de actualizare
folosite pentru calculul VNAT. Diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte procentuale.
RIR este un indicator de eficienţă cu o capacitate de informare mai mare în comparaţie cu: termenul de
recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza exactă a unui proiect trebuie
utilizat în combinaţie cu alţi indicatori: VNAT, indicele de profitabilitate etc.
Termenul (durata) de recuperare a investiţiilor reprezintă perioada de timp, începând cu momentul
punerii în funcţiune (m1) a capacităţilor, instalaţiilor şi echipamentului de producţie etc, pe parcursul căreia
suma acumulată a avantajelor economice obţinute egalează volumul investiţiilor prevăzute în proiect.
Acest indicator permite cunoaşterea duratei de reconstituire a costurilor de investiţii pe seama avantajelor
economice obţinute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. Atât teoretic cât şi practic
durata de recuperare a investiţiilor se calculează în abordare statică şi dinamică a proceselor economice.

68
 În abordare statică termenul de recuperare a investiţiilor se determină prin relaţia: Ti=Iti / Ehi
Se observă că indicatorul termenul de recuperare a investiţiilor reprezintă inversul ratei de rentabilitate a
proiectelor.
O modalitate mai simplă de calcul este raportarea valorilor deja actualizate
I
T
E
Pentru investori şi manageri, indicatorul privind durata de recuperare (T şi T') se consideră că are o
capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilităţii investiţiilor şi, deci, prezintă mai mult interes
pentru analiza proiectelor. Termenul de recuperare, atât în abordare statică, cât şi dinamică, nu ţine cont de
mărimea duratei de funcţionare eficientă (De), reacţionează slab la variaţiile De pe variante. T şi T' nu ne
informează ce volume de avantaje econ obţinem după T sau T' ani până la expirarea duratei De.

69
 62.Riscurile în activitatea investiţională
Riscurile investiţionale se împart în: riscul de pierdere a profitului, riscul scăderii rentabilităţii, riscul
pierderilor financiare.
Riscul de pierdere a profitului—e riscul apariţiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de neexecutarea
unor lucrări, măsuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scăderii rentabilităţii—apare în rezultatul micşorării venitului din dobînzi, dividende, depuneri
bancare şi credite. Acest tip de risc include următoarele subtipuri: riscuri procentuale şi riscuri creditare.
La riscurile procentuale se referă pierderile băncilor comerciale, întreprinderilor creditare, instituţiilor
investiţionale, cauzate de mărirea dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase faţă de dobînzile primite din
credite. La riscuri procentuale se referă pierderile investorilor în urma micşorării dividendelor pe acţiunile
deţinute, a dobînzilor la obligaţiuni, certificate şi alte hârtii de valoare.
Riscul creditar reprezintă pericolul neachitării împrumutului şi dobânzilor. Aici se referă şi riscul emitentului
în caz că nu va fi în stare să plătească datoria pe hârtiile de valoare emise. Riscul creditar poate fi referit şi la
riscurile pierderilor financiare.
Riscul pierderilor financiare - include următoarele subtipuri: riscul bursier, riscuri selective, riscul de ruină
sau faliment.
Riscul bursier prezintă pericolul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de valori. Aici se referă riscul
neachitării contractelor încheiate, riscul neachitării comisionului firmei de brokeri etc.
Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiţii, a hârtiilor de valoare în raport cu alte
tipuri din portofoliul investiţional.
Riscul de ruină sau faliment este pericolul în urma alegerii incorecte a proiectului investiţional, pierderea totală
a capitalului statutar şi incapacitatea achitării datoriilor.
Riscul de ruină Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie, urmând să
dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile, acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au
investit.Riscul de insolvabilitate Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate duce fie la
lichidare, când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se soluţionează printr-un credit
suplimentar de la bancă, sau firma respectivă se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta. Riscul
pierderii autonomiei Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare când
întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate păstra în viitor poziţia sa în producţie sau
sub aspect comercial.Riscul scăderii rentabilităţii Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă
faptul că la creşterea de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie, semnalându-se astfel fenomenul
de diluare. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii.
Forma de manifestare Situaţia firmei
Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie,
Riscul de ruină urmând să dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile,
acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au investit.
Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate duce fie la lichidare,
Riscul de când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se
insolvabilitate soluţionează printr-un credit suplimentar de la bancă, sau firma respectivă se
asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta.
Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare
Riscul pierderii
când întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate păstra
autonomiei
în viitor poziţia sa în producţie sau sub aspect comercial.
Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă faptul că la creşterea
Riscul scăderii
de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie, semnalându-se astfel
rentabilităţii
fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii.
Orice activit Formele de manifestare a riscului în activitatea firmei:

70
 63.Evaluarea economică a proiectelor investiţionale
Evaluarea economică ajută la pregătirea şi selecţionarea proiectelor care aduc cea mai mare contribuţie la
dezvoltarea economică. Pentru aceasta, proiectul se analizează în strânsă interdependenţă cu întreprinderile
furnizoare de materie primă şi consumatorii produsului finit. În cadrul evaluării proiectului se vor determina
atât indicatorii de sinteză a eficienţei (rata de rentabilitate internă), cât şi măsura în care valoarea adăugată a
proiectului contribuie la creşterea veniturilor administraţiei publice, a economiilor populaţiei şi
întreprinderilor, la ameliorarea balanţei de plăţi externe a ţării.
La prima etapă se calculează costurile şi avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivităţii.
Pentru aceasta în calcule preţurile pieţei se înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de referinţă.
Cu ajutorul preţurilor de referinţă se evaluează costurile şi avantajele proiectului pentru colectivitate cu
mai multă exactitate decât prin folosirea preţurilor pieţei. Preţurile de referinţă dau proiectului o dimensiune
mai largă deoarece ele reflectă: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite, rata şomajului, nivelul
de dezvoltare al industriei, agriculturii etc, situaţia balanţei de plăţi a ţării. Practic, preţurile de referinţă se
stabilesc pe baza preţurilor reale ale pieţei, cărora li se aplică anumiţi coeficienţi de corectare. În unele
împrejurări, se consideră drept preţuri de referinţă preţurile pieţei externe, mai ales pentru importuri şi
exporturi.
La a doua etapă se determină costurile şi avantajele proiectului pe ansamblul economiei naţionale, folosind
preţurile pieţei la nivelul proiectului, al întreprinderilor ce cooperează cu proiectul pe linia furnizării de materii
prime, materiale etc. şi a prelucrării în continuare a produselor sale.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se face analiza economică detaliată folosind metoda
efectelor. Metoda preţurilor de referinţă este uşoară, rapidă şi mai puţin costisitoare pentru o primă apreciere,
pe când metoda efectelor dimpotrivă, este necesară pentru un studiu mai aprofundat, care permite o mai bună
analiză a eficienţei proiectului pentru societate.
Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adăugată netă, care reprezintă
contribuţia proiectului la creşterea venitului naţional. Desigur, se face suma valorilor adăugate directe şi
indirecte. La fel se va ţine cont de „valoare adăugată negativă”, adică pierderile din cauza suprimării unor
activităţi prin realizarea proiectului. Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură si cum răspunde
proiectul intereselor economiei nationale, această raportare fiind efectuată nu global, ci pe diferiti agenti
economici.
Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiectÎn evaluarea eficienţei proiectului atât sub aspect financiar, dar
mai ales economic, este necesară considerarea a două situaţii la nivelul întreprinderii, respectiv al economiei
naţionale: "cu proiect" şi "fără proiect". Analiza respectivă serveşte pentru a evidenţia unele costuri şi efecte
ale obiectivului economic care nu sunt reflectate în veniturile şi cheltuielile acestuia.
Analiza situaţiilor "cu" şi "fără" proiect ne ajută să stabilim costurile economice şi preţurile de referinţă
ale factorilor de producţie şi ale produselor oferite de proiect, din punctul de vedere al colectivităţii
naţionale.Preţurile de referinţă constituie nişte parametri naţionali necesari în evaluarea economică a
proiectului de investiţie. Mărimea acestor parametri este independentă de deciziile luate în privinţa unui sau
altui proiect; ea este întemeiată pe informaţii asupra obiectivelor naţionale şi pe judecăţi de valoare.pentru a
determina marimea lor, tb de luat in consideratie : gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de productie
a bunurilor si serviciilor ; politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea utilizarii anumitor
resurse sau bunuri.În practică, deseori, se consideră preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa mondială, deşi nu
în toate cazurile e corect.
Preţul de referinţă (costul) a capitalului pentru economia naţională Stabilirea costului capitalului
pentru economia naţională înseamnă alegerea ratei de actualizare economică (pentru evaluarea economică a
proiectelor). Rata de actualizare economică nu este altceva decât preţul de referinţă al capitalului, în funcţie de
care se face repartizarea viitoare a venitului, la nivel naţional, pentru investiţii şi consum.Pentru analiza
economică, în cadrul studiilor de fezabilitate, pe care le întocmesc firmele, asupra propriei activităţi şi
perspectivei acestea, se recomandă folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naţională sau pe
subramura din care face parte obiectivul economic respectiv.

71
 Preţul de referinţă al forţei de muncăDacă la evaluarea financiară se aplică costul efectiv al foiţei de
muncă, ce constă din salariile plătite, pentru evaluarea economică se foloseşte preţul de referinţă al forţei de
muncă sau costul ei pentru naţiune.
Costul economic al forţei de muncă este în funcţie de: a) gradul de raritate sau abundenţa forţei de muncă;
b) politica guvernamentală privind utilizarea acestui factor.
Cel mai simplu calcul al preţului de referinţă al forţei de muncă constă în corectarea preţului de piaţă al
acesteia.
Preţurile de referinţă ale bunurilor şi serviciilor.Preţurile de referinţă ale resurselor consumate de
proiect şi ale bunurilor şi serviciilor produse de acestea trebuie să reflecte costurile lor reale pentru economia
naţională. Modul de evaluare a costurilor economice depind de diverse împrejurări de procurare a resurselor şi
de vânzare a produselor şi serviciilor.
Preţul de referinţă al devizelor.Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale unei ţări sau împrumuturile sale
din exterior presupun operaţiuni de schimb între moneda naţională şi o deviză (monedă străină). Aceste
operaţiuni de schimb se efectuează după un curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru între cererea şi oferta
acestor două monede.Preţul de referinţă a devizelor, cursul de schimb valutar pentru economie, trebuie să
reflecte valoarea efectivă, reală a valutei străine, adică o rată de schimb asigurată spontan de echilibrul balanţei
de plăţi externe.Nivelul preţului de referinţă al devizelor se stabileşte de echipe de specialişti ai Ministerului
Finanţelor, care dispun de informaţiile necesare privind situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de intervenţie din
partea statului pentru menţinerea cursului valutar la un nivel mai convenabil.

72
 64.Evaluarea financiară a proiectelor investiţionale
Evaluarea financiară se face pentru a vedea, dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul întreprinderii,
dacă se obţin venituri, care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit.
Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor sunt folosite preţurile pieţei interne, iar pentru evaluarea proiectului
se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de întreprindere.
În primul rând se face analiza financiară sumară, pentru a identifica proiectul, a-i studia fezabilitatea, pentru a
uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor. Studiul financiar sumar ia în considerare cheltuielile şi
încasările ce corespund elementelor esenţiale a proiectului. Nu sunt avute în vedere cheltuielile privind
impozitul pe venituri, taxele vamale etc. sau venituri provenite din subvenţii acordate de stat. De asemenea, nu
se ia în consideraţie dobânda datorată băncii. În felul acesta se va cunoaşte rentabilitatea resurselor unui proiect,
indiferent de provenienţa lor.
Analiza financiară sumară se efectuează la etapa preliminară de evaluare a proiectelor investiţionale.
Apoi, se face analiza detaliată, cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se iau în
consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară, cum ar fi: împrumuturile bancare, impozitele,
taxele vamale, subvenţiile primite de la stat etc.
În cadrul studiului financiar detaliat se rezolvă o serie de probleme: structura optimă a surselor de finanţare a
investiţiei, verificarea trezoreriei proiectului, analiza capacităţii de autofinanţare, calculul rentabilităţii
definitive a proiectului, a capitalurilor investite. La efectuarea analizei detaliate se va ţine seama de un moment
foarte important: spre deosebire de analiza sumară, pentru a fi cât mai aproape de realitate, calculele se fac în
monedă curentă.
Scopul întregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitivă a proiectului. Evaluarea definitivă
a rentabilităţii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii actualizării în
calculul randamentului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt:
a) vânzări nete /investiţii;
b) profit net /investiţii;
c) capacitatea maximă de autofinanţare /investiţii.
Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculează rata internă a rentabilităţii. Calculând rata de rentabilitate a
capitalului în condiţiile în care au fost considerate toate obligaţiile fiscale şi financiare, putem aprecia investiţia
(proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de autofinanţare, echilibrul financiar,
etc), iar investitorul poate compara avantajul investiţiei respective cu alte alternative de plasare a capitalului
de care dispune.

73
 65. Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară.
Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimitează cele două tipuri de evaluare a proiectului:
financiară şi economică. El reprezintă partea substanţială a mărimii ratei de actualizare. Stabilirea corectă a
acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau să respingem proiecte bune.
În activitatea de evaluare, costul capitalului serveşte fie ca element de referinţă, cu care se compară rata de
rentabilitate internă a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare.
În practica investiţiilor, costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri:
- rata de rentabilitate financiară aşteptată;
- rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii;
- prag minim al rentabilităţii, în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de investiţii.
Măsurarea costului capitalului
Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor, cât şi pentru două sau mai
multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
Costul împrumuturilor bancare. Pentru sumele primite cu împrumut se plăteşte dobânda, care reprezintă costul
real, efectiv al capitalului obţinut pe această cale. De regulă, costul capitalului obţinut din împrumuturi este dat
de rata dobânzii stabilită pentru împrumuturile bancare pe termen mediu şi lung. Uneori se consideră şi rata
dobânzii la creditele pe termen scurt, dacă acestea constituie o sursă de finanţare a investiţiilor.
Costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor. În cazul capitalurilor provenite din resurse proprii
costul de oportunitate se stabileşte pornind de la rentabilitatea capitalului propriu, care exprimă capacitatea
întreprinderi de a aduce profit în prezent şi în perspectivă.
Costul capitalului pe acţiuni apare ca o rată a dobânzii pentru care valoarea actuală a dividendelor scontate
egalează cursul acţiunii.
Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiară
O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare
a cheltuielilor şi veniturilor. De obicei rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul minim al ratei de
rentabilitate financiară, care îndeplineşte rolul de cost al capitalului.
Pot fi menţionate două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt finanţate, în principal din împrumuturi - rata dobânzii la care s-a obţinut
împrumutul;
b) pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare - rata medie de rentabilitate din subramura căreia îi
aparţine.
Rata de rentabilitate minim admisibilă poate să se determine prin adăugarea la rata dobânzii a unei rate de
inflaţie, de depreciere monetară şi de risc.
a = d + ri + rv + rr
în care: a - rata de actualizare; d - rata anuală a dobânzii (fără risc); ri - rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei; rv -
deprecierea sau reprecierea monetară anuală rr - marja de risc anuală.
Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleacă de la costul capitalului calculat ca
medie ponderată a costurilor surselor de finanţare a proiectelor de investiţii.
Pentru o investiţie finanţată prin emisiunea de titluri de valoare (obligaţiuni, acţiuni) rata de actualizare este
rezultatul a trei componente:
-rata de dobândă stabilită la împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie de stat;
-primă ce corespunde riscului de întreprindere (al afacerilor), depinzând de sectorul de activitate, de partea de
piaţă deţinută, de evoluţia preţurilor etc.;
-primă de risc financiar în funcţie de structura planului de finanţare; un împrumut cu pondere mare în cadrul
surselor de finanţare sporeşte riscul, face beneficiul mai volatil; diminuarea accentuată a încasărilor viitoare
generează riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor.
Trebuie menţionat faptul că această modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea în considerare a
factorilor de risc, deseori nu este utilizată, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective, ceea ce
determină eliminarea prea multor variante investiţionale în procesul de evaluare.

74
 66.Analiza comparativă a evaluării masive şi evaluării individuale a bunurilor imobile.
Titlul VI al Codului Fiscal prevede că evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare poate fi efectuată pe calea
evaluării masive în cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) şi pe calea evaluării individuale în cazul
obiectelor specifice. La evaluarea tuturor b.i. în scopuri de impozitare în dependenţă de destinaţia acestora se
aplică metodele de evaluare de piaţă.
Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de b.i. cu caracteristici similare la o dată concretă cu
aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analizei statistice a rezultatelor.
Evaluarea individuală este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dată concretă ţinîndu-
se cont de toţi factorii de influenţă a valorii.
Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a b.i. şi include următoarele etape:
- formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
- stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii b.i. pentru fiecare grup de b.i.;
- formarea reţelei de b.i. etalon pentru estimarea valorii b.i.;
- elaborarea modelelor de evaluare a b.i.;
- stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valoare egală;
- evaluarea tuturor b.i.;
- înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.
Rezultatele evaluării masive sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. Evaluarea masivă se
finanţează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat. Rezultatele evaluării masive sunt trecute în
Registrul de estimare a valorii b.i., care are o formă unică pentru întreaga republică şi este ţinut de OCT în raza
sa de activitate.
Scopul evaluării individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de piaţă sau a unei alte valori
a unui singur bun imobil la o dată concretă. Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diferite tipuri de
bunuri imobile şi în scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare).
Evaluarea individuală constă din următoarele etape:a) determinarea sarcinilor evaluării- această etapă
cuprinde: identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor de proprietate, aprecierea scopului şi datei de
evaluare;b)culegerea şi analiza datelor - siguranţa rezultatelor evaluării depinde de calitatea şi volumul
informaţiei iniţiale. Datele culese trebuie să corespundă următoarelor criterii: oportunitate, precizie, completări
cuprinzătoare pentru concluzii;c)utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare - se recomandă
întrebuinţarea celor trei metode, dacă piaţa imobilului este bine dezvoltată toate trei metode trebuie să conducă
la acelaşi rezultat;d)coordonarea rezultatelor - este un proces de apreciere definitivă a valorii imobilului în baza
unor raţionalmente logice;e)întocmirea raportului de evaluare- conform standardelor europene rapoartele de
evaluare se elaborează în acord cu practica internaţională, legile şi reglementările naţionale şi europene, nevoile
clientului, adoptîndu-se numai bazele de evaluare recunoscute.
Caracteristica comparativă a evaluării masive şi a celei individuale:
Evaluarea masivă este un proces larg şi necesită implicarea mai multor specialişti. Pe cînd la evaluarea
individuală este necesar numai un specialist pentru evaluarea b.i.
În cazul evaluării masive se foloseşte metodologia unificată, metodele standardizate, se elaborează
instrucţiunile concrete privind efectuarea evaluării. Însă în cazul evaluării individuale se aplică diferite metode
de evaluare şi fiecare evaluator determină de sine stătător necesitatea aplicării unei altei metode.
Evaluarea masivă reflectă numai factori de bază care influenţează la toată grupa obiectelor tipice. Pe cînd
evaluarea individuală reflectă majoritatea factorilor care influenţează la valoarea unui obiect concret.Calitatea
evaluării într-o evaluare masivă se determină cu ajutorul metodei statistice. Dacă majoritatea rezultatelor se
află în limitele devierii standardelor de la preţul real, atunci calitatea lucrărilor se acceptă. Calitatea evaluării
individuale trebuie să fie mai înaltă şi se determină prin compararea cu preţul real de vînzare. În ambele cazuri,
75
calitatea lucrărilor de evaluare se determină prin corespunderea lucrărilor de evaluare efectuate conform
standardelor profesionale. Şi evaluarea masivă şi cea individuală reflectă sarcinile economiei aplicate. La baza
evaluării stau metodele sistematizate de colectare, analiză şi prelucrarea informaţiei iniţiale.

76
 67.Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării. Esenţa noului sistem de impozitare a
bunurilor imobile.
Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării constituie o parte componentă a
reformei sistemului de impozitare a b.i. Conform Codului Fiscal al R.M , Titlul VI „Impozitul pe b.i”, baza
impozabilă a b.i va fi calculată în temeiul valorii lor de piaţă. Un aspect important al reformei sus numite îl
constituie Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i în scopul impozitării.
Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativ-metodologice a organizării şi desfăşurării
lucrărilor de evaluare în scopul impozitării, crearea unui sistem automatizat de evaluare, colectarea informaţiei
privind b.i amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de echipament şi programe automatizate pentru prelucrarea
şi analiza informaţiei privind b.i, instruirea specialiştilor din cadrul OCT, elaborarea unui program eficient de
relaţii cu publicul, atragerea mijloacelor financiare .
Finanţarea programului dat se va efectua de către bugetul de stat, bugetele locale şi mijloacele extrabugetare.
Este foarte important de specificat care este eficienţa economică şi socială a realizării programului dat şi anume
faptul că acceptarea valorii de piaţă drept bază pentru calcularea sumei impozitului pe b.i este cea mai eficientă
cale de a asigura realizarea funcţiei sociale a sistemului de impozitare, exprimată prin distribuirea echitabilă a
poverii fiscale astfel încât fiecare contribuabil plăteşte impozite în funcţie de valoarea reală a proprietăţii sale.
În acelaşi timp se va realiza şi funcţia fiscală a sistemului de impozitare, adică vor fi asigurate veniturile
bugetelor locale. Aplicarea procedurilor de evaluare în scopul impozitării b.i şi crearea unui sistem automatizat
de calculare a valorilor şi transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru
administrarea sistemului de evaluare şi impozitare a b.i .
In RM activeaza si sistem nou si sistem vechi de impozitare a bun imob. Specificul noului sistem de
impozitare este:
1.se introduce impozit unic pe bun imobile (B.I = teren + imbunatatiri)
2.se calculeaza valoarea estimata a bun imobil unic- este baza impozabila
3.se aplica met.de valoare de piata pu determinarea valorii bunului
4.legea stabileste cota minimala si maximala a impozitului pe bun imob.
5. cota concreta a impozitului se stabileste de APL
Impozitul funciar se determină prin înmulţirea cotei concrete a impozitului la numărul de grad-hectare, hectare
sau la suprafaţa terenului ce aparţine persoanei juridice sau persoanei fizice, se calculează şi se achita după
cum urmează:
a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfăşoară activitate de întreprinzător, cu excepţia gospodăriilor
ţărăneşti (de fermier), calculează de sine stătător suma anuala a impozitului funciar şi până la 1 iulie a anului
fiscal în curs prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum şi pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier) calcularea sumei anuale a
impozitului funciar si întocmirea avizelor de plata a impozitului se efectuează, conform instrucţiunii
Ministerului Finanţelor, de către serviciile de colectare a impozitelor şi taxelor locale ale primăriilor cu
participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. Avizele de plata a impozitului funciar se înmânează subiecţilor
impunerii cel târziu cu 60 de zile până la expirarea primului termen de plata a impozitului .Persoanele
specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective, în părţi
egale, cel târziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal în curs, iar in cazul achitării sumei integrale a
impozitului funciar pentru anul fiscal în curs până la data de 30 iunie a anului respectiv, aceste persoane
beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat. Avizele de plata a
impozitului funciar, înmânate subiecţilor impunerii, se întocmesc ţinându-se cont de acest drept.

77
 68.Specificul evaluării bunurilor imobile pentru care nu este calculată valoarea estimată în scopul
impozitării. Calcularea bazei impozabile pentru aceste bunuri imobile.
Funcţia socială a sistemului de impozitare este bine cunoscută, dar realizarea ei începe abia acum, când putem
vorbi despre noul sistem de impozitare a b.i bazat pe valoarea de piaţă a acestora, de unde derivă distribuirea
echitabilă a poverii fiscale, ceea ce înseamnă că fiecare contribuabil va plăti impozite în funcţie de valoarea
reală a bunului său .
În prezent se lucrează asupra sistemului de evaluare masivă, efectuată exclusiv în scopul impozitării b.i.
Evaluarea masivă presupune aplicarea metodelor şi procedurilor de analiză statistică a informaţiei privind
factorii ce contribuie la formarea valorii de piaţă a b.i . Sistemul de evaluare masivă are următoarele avantaje
:
- rezultatele obţinute sunt obiective , deoarece în rezultatul automatizării procesului de calcul al valorii , b.i
similare , evaluate în baza criteriilor identice, vor avea valori similare;
- aplicarea modelelor de evaluare în zona test permite aplicarea acestora pe întreg teritoriul ţării, aşa cum
modelele sunt universale;
- crearea sistemului dat duce la reducerea timpului şi resurselor necesare pentru efectuarea reevaluării b.i .
La capitolul „Acte legislative” , cel mai nou dintre ele, putem menţiona că este Programul de măsuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a b.i în scopul impozitării, premisa căruia este crearea cadrului
normativ-metodologic al sistemului dat de evaluare. Printre sarcinile programului dat putem menţiona
următoarele :
- crearea unui sistem eficient de evaluare a b.i în baza tehnologiilor informaţionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale şi organelor APL cu informaţia despre valoarea de piaţă a b.i ;
- extinderea bazei de date ce cuprinde informaţiile despre b.i .
Programul dat se va realiza în două etape: implementarea proiectului pilot şi implementarea sistemului de
evaluare pe întreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare şi impozitare să fie deschis (transparent). Proprietarilor
li se va transmite avizul privind valoarea estimată în care vor fi incluse şi caracteristicile b.i , şi modelul de
evaluare pentru ca proprietarul să poată contesta valoarea în caz că are obiecţii .
Impozitul pe b.i. se calculează prin înmulţirea valorii b.i. impozabile la cota concretă a impozitului. Cotele
impoz. funciar şi pe b.i sunt anexate la legea cu privire la punerea în funcţiune a Titlului VI al Codului Fiscal
„Impozitul pe b.i”. Persoanele fizice şi juridice ,care desfăşoară activitatea de întreprinzător, calculează de sine
stătător suma impozitului pe b.i şi achită impozitul în bugetul unităţii administrativ teritoriale trimestrial, în
părţi egale, cel târziu la data de 20 a lunii imediat următoare trimestrului gestionar al anului fiscal în curs.
Persoanele specificate trebuie să se încadreze în aceeaşi perioadă de timp pentru a prezenta organelor fiscale
calculul impozitului .
În cazul persoanelor fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător, calcularea sumei anuale a
impozitului şi perfectarea avizelor de plată revine serviciilor de colectare a impozitelor şi taxelor locale cu
participarea organelor fiscale . Avizele de plată a impozitului pe b.i se înmânează subiectului cel târziu cu 60
zile înaintea expirării termenului de plată . Subiecţii impunerii fiscale achită impozitul pe b.i în bugetul unităţii
administrativ teritoriale ,în părţi egale, cel târziu la 15 august şi 15 octombrie a anului fiscal , iar contribuabilii
care achită suma integrală a impozitului – până la 30 iunie a anului fiscal în curs. Aceste persoane beneficiază
de o reducere a impozitului de 15%. Întrep., instituţiile, organizaţiile şi persoanele fizice care au b.i, inclusiv
terenuri, amplasate în afara unităţii administrativ teritoriale în care se află reşedinţa de bază, transferă impozitul
funciar şi pe b.i, precum şi calculele acestora, integral la bugetele unităţilor unde sunt nemijlocit amplasate
bunurile respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal. Vom cunoaşte val. de piaţă a
b.i., se va stabili baza impozabilă, care va constitui 50% de la val. de piaţă înmulţită la cota concretă a impoz.
care va fi în limitele 0,25%-0,5%.

78
 69.Titlul VI al Codului fiscal. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobile ce aparţin
persoanelor fizice şi juridice.
Legea data a fost aprobata in an 2000, pna la aparitia legsilatiei a bun im.Legea data pu 1data in istoria RM a
aparut notiunea de val de piata,denum metodelor de evaluare si not.bun imob in intelegerea noua.
Subiecţi ai impunerii sînt persoanele juridice şi persoanele fizice rezidenţi şi nerezidenţi ai Republicii
Moldova: a) proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova;
b) deţinătorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune şi/sau de folosinţă) asupra bunurilor
imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova ce se află în proprietatea publică a statului sau în proprietatea
publică a unităţilor administrativ-teritoriale şi arendaşii care arendează un bun imobiliar agricol proprietate
privată, dacă contractul de arendă nu prevede altfel. Pentru bunurile imobiliare ale autorităţilor publice şi ale
instituţiilor finanţate de la bugetele de toate nivelurile, transmise în arendă sau locaţiune, subiecţi ai impunerii
sînt arendaşii sau locatarii.
(2) Faptul că proprietarii bun im nu deţin un document ce ar atesta dreptul de proprietate, precum şi faptul
neexecutării obligaţiei de înregistrare a drepturilor patrimoniale nu pot constitui temei pentru nerecunoaşterea
acestor persoane în calitate de subiecţi ai impunerii privind bunurile imobiliare respective.
(3) În cazul în care bunurile imobiliare se află în proprietate (în folosinţă) comună în diviziune a mai multor
persoane, subiect al impunerii este considerată fiecare dintre aceste persoane, în cota-parte care îi revine.
(4) În cazul în care bunurile imobiliare se află în proprietate comună în devălmăşie, subiect al impunerii este
considerată, în baza acordului comun, unul din proprietari (coproprietari). În acest caz toţi proprietarii
(coproprietarii) poartă o răspundere solidară pentru îndeplinirea obligaţiilor fiscale.
(5) În cazul contractului de leasing financiar, subiect al impunerii este considerat locatarul bunurilor imobiliare.
Obiectele impunerii şi baza impozabilă a bunurilor imobiliare
(1) Obiecte ale impunerii sînt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaţie agricolă, terenuri
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale) din intravilan sau
din extravilan, clădirile, construcţiile, casele de locuit individuale, apartamentele şi alte încăperi izolate,
inclusiv bunurile imobiliare aflate la o etapă de finisare a construcţiei de 50% şi mai mult, rămase nefinisate
timp de 3 ani după începutul lucrărilor de construcţie.
(2) Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri.
Evaluarea si reevaluarea. Evaluarea bun iob se efectueaza de catre OCT in baza unei metodologii unice
pu toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. Eval bun im se efectueaza
pe calea evaluarii in masa- in cazul obiectelor –tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii
indivviduale-in cazul obiectelor specifice. Evaluarea individuala poate fi aplicata si in baza deciziei instantei
de judecata.La evaluarea bun im, in dependenta de destinatia acestora, se alica urmat met de determ a valorii
de piata:a) m.analizei comparative a vinzarilor, b) m.veniturilor, C)m.cheltuielilor. Reevaluarea bun im se
efectueaza de OCT o data la 3 ani in modul stabilit de Guvern. Finantarea lucrarilor de evaluare a bun im se
efectueaza de la bugetul de stat.
Cotele impozitului pe bunurile imobiliare:
a) pentru bunurile imobiliare cu destinaţie locativă (apartamente şi case de locuit individuale, terenuri aferente
acestor bunuri) din municipii şi oraşe, inclusiv din localităţile aflate în componenţa acestora, cu excepţia satelor
(comunelor) ce nu se află în componenţa municipiilor Chişinău şi Bălţi; pentru garajele şi terenurile pe care
acestea sînt amplasate, loturile întovărăşirilor pomicole cu sau fără construcţii amplasate pe ele:
– cota maximă – 0,3% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare;
– cota minimă – 0,05% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
a1) pentru terenurile agricole cu construcţii amplasate pe ele:
- cota maximă – 0,3% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare;
79
- cota minimă – 0,1% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
Cota concretă se stabileşte anual de către autoritatea reprezentativă a administraţiei publice locale;
b) pentru bunurile imobiliare cu altă destinaţie decît cea locativă sau agricolă, inclusiv exceptînd garajele şi
terenurile pe care acestea sînt amplasate şi loturile întovărăşirilor pomicole cu sau fără construcţii amplasate
pe ele – 0,1% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
Calcularea impozitului: Impoz pe bun im se calcul prin 2 met:
I.pers jur si fiz inregist in calit de intreprinzator, cu exceptia gospodar taranesti (de fermieri) calculeaza de sine
statator suma anuala a impozit pornind de la baza impozabila a acestora, conform situatiei de la 1 ian a
perioadei fiscal respective.
II.pu pers fizice care nu sunt inregistr ca intrepr,precum sip u gospodarii taranesti, fermieri, suma impoz se
calcul annual pu fiecare obiect al impunerii, pornindu-se de la baza impozabila a bun imob, calculate conform
de la data 1 ian a perioadei fiscale , de catre serviciile de colectare a impoz si taxelor locale ale primariilor cu
participare inspectoarelor fiscal de stat teritoriale.
Termeni de prezentare a calculelor impozitului
Pers fizice si juridice ( intreprinzatori) sunt obligati sa prezinte calculele pina la 1 iulie anului calendaristic.
pentru bunul imobile dobindite dupa 1 iulie calculul impozitului se prezinta la inspectoratul fiscal nu mai tirziu
pina la 31 martie a perioadei fiscal urmatoare celei de gestiune. Intreprinzatorii individuali pe parcursul
perioadei fiscal nu depasesc trei unitati si care nu sunt inregistrati ca platitori de TVA achita impozit pe BI pina
la 31 martie.
Termenele de achitare a impozitului. Impozitul pe BI se achita de catre subiectul impunerii in parti egale
nu mai tirziu de 15 august si 15 octombrie a anului current. Contribuabilul care achita suma integral a impoz
pentru anul fiscal in curs pina la 30 iunie a anului respective beneficiaza de dreptul la o reducere de 15 % a
sumei impozitului ce urmeaza a fi achitat. Intreprinderile individuale care nu depaseste 3 unitati si nu platesc
TVA achita impozit pe BI pina la 31 martie a erioadei fiscal urmatoare celei de gestiune.
De impozitul pe bunurile imobiliare sînt scutiţi:
a) autorităţile publice şi instituţiile finanţate de la bugetele de toate nivelurile;
b) societăţile orbilor, surzilor şi invalizilor şi întreprinderile create pentru realizarea scopurilor statutare ale
acestor societăţi;
c) întreprinderile penitenciarelor;
d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare, Ortopedie şi Reabilitare al Ministerului Muncii,
Protecţiei Sociale şi Familiei;
e) obiectivele de protecţie civilă;
f) organizaţiile religioase – pentru bunurile imobiliare destinate riturilor de cult;
i) familiile participanţilor căzuţi în acţiunile de luptă pentru apărarea integrităţii teritoriale şi independenţei
Republicii Moldova şi persoanele care au fost întreţinute de aceştia;
j) familiile militarilor căzuţi în acţiunile de luptă din Afghanistan şi persoanele care au fost întreţinute de
aceştia;
k) familiile care au copii invalizi în vîrstă de pînă la 18 ani şi membrii familiilor care au la întreţinere şi îngrijire
permanentă persoane cu dezabilităţi;
n) Compania Naţională de Asigurări în Medicină şi agenţiile ei teritoriale;
o) Banca Naţională a Moldovei;
p) proprietarii sau deţinătorii bunurilor rechiziţionate în interes public, pe perioada rechiziţiei, conform
legislaţiei;
De impozitul pe bunurile imobiliare (terenuri, loturi de pămînt) sînt scutiţi proprietarii şi beneficiarii
ale căror terenuri şi loturi de pămînt:
80
a) sînt ocupate de rezervaţii, parcuri dendrologice şi naţionale, grădini botanice;
b) sînt destinate fondului silvic;c) sînt folosite de organizaţiile ştiinţifice şi instituţiile de cercetări ştiinţifice cu
profil agricol şi silvic în scopuri ştiinţifice şi instructive;
b1) sînt destinate fondului apelor în cazul în care nu sînt antrenate în activitatea de întreprinzător;
d) sînt ocupate de plantaţii multianuale pînă la intrarea pe rod;
Scutirea de impozit acordata de autor admin publice locale. APL sunt in drept sa acorde per fizice si
jurid scutiri sau aminari la plata impozit pe annual fiscal respective in urm cazuri:
- Calamitatea naturala sau incendiu in urma carora bun im, semanaturile si plantatiile multianuale
au fost distruse sau deteriorate considerabil;
- Atribuirea terenur pu evaluarea intrepr cu imoact negativ asupra mediului inconjurator.Scutiri
se acorda pe durata normative a lucrarilor de constructive.
- Boala indelungata sau decesul al propriet.bun im confirmate prin certificate medical,sau de
deces.

81
 70.Esenţa şi etapele procesului de evaluare masivă a bunurilor imobile
Conform legislatiei evaluarea individuala- process de estimare a valorii unui obiect concret al evaluarii, la o
anumita data, tinindu-se cont de toti factorii care influenteaza asupra valorii. Evaluarea masiva – process de
evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similar la o data concreta cu aplicarea procedurilor standart de
evaluare si analiza statistia.
Procesul de evaluare masiva in linii mari este expus in legea cu privire la activitatea de eval cap 2 si HG
nr. 1303.
PEM poate fi prezentat in felul urmator:
1) Colectarea datelor despre tranzactii si analiza pietei – se efectueaza de catre OCT la nivel local.
Informatia despre tranzactii se filtreaza in scopul stabilirii preturilor reale a tranzactiilor. Se conlucreaza
cu participantii profesionalisti ( reeltori, avocati, evaluator private) , se analizeaza nunturi ( preturile de
oferta). Se elaboreaza hartile zonelor valorice.
2) Analiza factorilor de influenta a valorii de piata si elaborarea modelului de evaluare.
- Prin metoda expert:
● Se alcatuieste lista tuturor factorilor ce influienteaza valoare
● Se selecteaza factorii de influienta
● Elaborarea modelului de evaluare
Modelul de evaluare este schema de calculare a valorii de piata. Se elaboreaza separate pentru fiecare metoda
de evaluare. In functie de tipul BI se aplica o metoda sau mai multe metode.
3 tipuri de modele de evaluare:Aditive;Multiplicative;Modele de tip hybrid
3) Calibrarea si testarea modelului. Calibrarea process de calculare a puterii de influenta a fiecarui
factor asupra valorii de piata prin modelul elaborate. Testarea verificarea calitatii modelului in baza
pretului real de piata in baza tranzactiilor noi
Diferenta dintre valoarea calculate si pretul de piata este de pina la 0,15 daca modelul este elaborate
correct.Elaborarea modelului se efectuiaza prin metoda probelor si greselelor. Forma modelului se
concretizeaza dupa mai multe cicluri de calibrare si testare.
4) Elaborarea modulului automatizat de calcul, se efectuiaza la nivel central a IS Cadastru de catre
specialistii profesionali.
Se elaboreaza:
- Modulul de introducerea caracteristicilor tehnice in registrul BI
- Modulul de calcularea valorii
- Modulul de elaborarea modificarilor
- Modulul de verificara calitatii valorii estimate
4’) calcularea masiva a datelor despre BI supuse evaluarii. Se efectuiaza la nivel local in OCT dupa
tehnologia unica elaborate la nivel central a I Cadastru.
Se elaboreaza intruire detaliate pentru colectarea masiva a datelor cu descrierea fiecarui indicator ce urmeaza
a fi colectat. Colectarea masiva are loc in conditii de oficii si iesirea pe teren.
Aceasta etapa este cea mai voluminoasa, necesita cele mai mari cheltuieli financiare si de munca. La sfirsitul
aceste etape informatia se introduce in baza de date electronice a cadastrului.
5) Calc. valori estimate si intocmirea stratului informational economic in Cadastrul BI. Procedura
este automatizata fara implicarea profunda a personalului. La sfirsitul acestei etape se analizeaza
rezultatul evaluarii. Se formeaza lista BI evaluate cu valorile estimate. Prin aplicarea programului de
verificarea datelor se filtreaza valorile estimate se identifica valorile alogice
6) Notificarea proprietarilor, este necesara pentru verificarea suplimentara a calitatii evaluarii.
Proprietarii prin posta obtin informatiile despre caracteristici de baza si val. Estimate.
82
Conform legii proprietarul in timp de 2 luni din data inminarii notificarii are dreptul sa se adreseze la OCT
pentru concretizarea dataliilor evaluarii effectuate.
Lucratorii din OCT verifica suplimentar informatia introduce modificarile necesare si recalculeaza valoarea in
cazul cind obiectiile proprietarului nu se accepta la nivelul OCT, propr. Are dreptul sa se adreseze la
intreprinderea Cadastru mai tirziu ATFC sau in judecata.
7) Transmiterea datelor la inspectoratul principal fiscal de stat
OCT – IS Cadastru - IFPT

83
 71.Evaluarea masivă a bunurilor imobile locative în oraşe – rezultatele evaluării şi impozitării
Problema evaluării bunurilor imobile întotdeauna s-a bucurat de atenţie din partea proprietarilor,
autorităţilor publice centrale şi locale. În ultimul timp, însă, ea a devenit predominată pe motivul că, în
conformitate cu Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative, nr. 448-XVI din 28 decembrie
2006, începând cu 1 ianuarie 2007 impozitul pe bunurile imobile cu destinaţie locativă (apartamente şi terenuri
cu/fără construcţii) se realizează în baza valorii de piaţă a acestora, care reflectă influenţa totalităţii factorilor
ce creează valoarea lor. În acest caz impozitul depinde nu numai de proprietăţile fizice ale bunurilor, de
costurile de construcţie şi de uzură, dar depinde şi de factorii sociali- culturali, economici, politici, şi ai
mediului ambiant,care în mod direct determină atractivitatea unei localităţi, şi a bunurilor amplasate în ele.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de activităţi,
inclusiv colectarea datelor de piaţă elaborarea modelului de evaluare, colectarea datelor despre obiectele
evaluării, calcularea valorii bunurilor imobile, transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale.
La colectarea datelor despre obiectele evaluării au fost utilizate materialele arhivelor oficiilor cadastrale
teritoriale, inclusiv registrele bunurilor imobile, dosarele cadastrale şi cele de inventariere tehnică pentru
fiecare bun imobil. Afară de aceasta, pentru studierea mai amplă a obiectelor evaluării, specialiştii din domeniu
s-au deplasat la faţa locului.
Iniţial, în scopul testării procesului de evaluare stabilit, au fost desfăşurate proiect-pilot, în cadrul cărora au
fost au fost evaluate anumite categorii de bunuri imobile în anumite localităţi. Drept rezultat al desfăşurării
proiectelor pilot a fost realizată studierea pieţii pentru diferite categorii de bunuri imobile, dezvoltarea şi
testarea metodologie de evaluare masivă, proiectarea sistemului automatizat de evaluare şi a bazei de date a
tranzacţiilor curente.
În urma analizei statistice a tranzacţiilor colectate şi cercetării pieţii imobiliare au fost formate zone
valorice, stabilite valorile de bază şi coeficienţii valorici pe fiecare localitate inclusă în procesul evaluării.
Esenţa acestor zone este faptul că în cadrul lor pentru bunurile imobile asemănătoare valoarea de piaţă în
mediu este aceeaşi.
Elaborarea modelului de evaluare a bunurilor imobile s-a axat pe examinarea următoarelor aspecte:
caracteristicile individuale ale bunului imobil, influenţa factorului timpului asupra valorii, informaţia
geografică ce caracterizează amplasarea bunurilor imobile. Acetse aspecte au permis luarea în considerare în
procesul de estimare a valorii a tuturor principiilor evaluării de piaţă şi grupurilor de factori menţionaţi
anterior.
După încheierea lucrărilor respective, proprietarii bunurilor imobile au fost informaţi despre valoarea
estimată a obiectelor ce le aparţin, pentru ca, în caz de dezacord cu datele din notificarea primită, să poată
soluţiona aceste discordanţe pe cale amiabilă.
Pe parcursul anilor 2004-2005 a fost executată evaluarea masivă în scopul impozitării a apartamentelor,
pentru aceasta fiind utilizată metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe estimarea valorii
obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, comercializate sau propuse spre vânzare. De altfel,
Inspectoratului Fiscal Principal de Stat i-a fost deja transmisă, în volum complet, informaţia despre valoarea
apartamentelor din toată ţara, precum şi cea a terenurilor cu şi fără construcţii.
Pe parcursul implementării noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării organele
responsabile s-u confruntat cu un şir de probleme, de genul: dificultatea selecţiei datelor pentru analiza
comparativă a vînzărilor în condiţiile unei pieţe imperfecte, existenţa construcţiilor ilegale şi lipsa unui control
riguros din partea statului în această privinţă.
Pentru asigurarea actualităţii informaţiei, cu o periodicitate de trei ani se va realiza reevaluarea bunurilor
imobile, în aşa mod asigurîndu-se baza informaţională pentru noul sistem de impozitare.
Implimentarea noului sistem de impozitare constituie o măsură ce permite să se facă încă un pas spre
economia de piaţă, iar factorul determinant al succesului implementării acestui sistem de implementare îl
constituie calitatea implementării acestui sistem precum si calitatea efectuării lucrărilor de evaluare.

84
 72. Evaluarea bunurilor imobile în localităţile rurale în scopul impozitării: specificul, starea
actuală şi problemele de dezvoltare.
Problema evaluării bunurilor imobile întotdeauna s-a bucurat de atenţie din partea proprietarilor,
autorităţilor publice centrale şi locale. În ultimul timp, însă, ea a devenit predominată pe motivul că, în
conformitate cu Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative, nr. 448-XVI din 28 decembrie
2006, începând cu 1 ianuarie 2007 impozitul pe bunurile imobile cu destinaţie locativă (apartamente şi terenuri
cu/fără construcţii) se realizează în baza valorii de piaţă a acestora, care reflectă influenţa totalităţii factorilor
ce creează valoarea lor. În acest caz impozitul depinde nu numai de proprietăţile fizice ale bunurilor, de
costurile de construcţie şi de uzură, dar depinde şi de factorii sociali- culturali, economici, politici, şi ai
mediului ambiant,care în mod direct determină atractivitatea unei localităţi, şi a bunurilor amplasate în ele.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de activităţi,
inclusiv colectarea datelor de piaţă elaborarea modelului de evaluare, colectarea datelor despre obiectele
evaluării, calcularea valorii bunurilor imobile, transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale.
La colectarea datelor despre obiectele evaluării au fost utilizate materialele arhivelor oficiilor cadastrale
teritoriale, inclusiv registrele bunurilor imobile, dosarele cadastrale şi cele de inventariere tehnică pentru
fiecare bun imobil. Afară de aceasta, pentru studierea mai amplă a obiectelor evaluării, specialiştii din domeniu
s-au deplasat la faţa locului.
Iniţial, în scopul testării procesului de evaluare stabilit, au fost desfăşurate proiect-pilot, în cadrul cărora au
fost au fost evaluate anumite categorii de bunuri imobile în anumite localităţi. Drept rezultat al desfăşurării
proiectelor pilot a fost realizată studierea pieţii pentru diferite categorii de bunuri imobile, dezvoltarea şi
testarea metodologie de evaluare masivă, proiectarea sistemului automatizat de evaluare şi a bazei de date a
tranzacţiilor curente.
În urma analizei statistice a tranzacţiilor colectate şi cercetării pieţii imobiliare au fost formate zone
valorice, stabilite valorile de bază şi coeficienţii valorici pe fiecare localitate inclusă în procesul evaluării.
Esenţa acestor zone este faptul că în cadrul lor pentru bunurile imobile asemănătoare valoarea de piaţă în
mediu este aceeaşi.
Elaborarea modelului de evaluare a bunurilor imobile s-a axat pe examinarea următoarelor aspecte:
caracteristicile individuale ale bunului imobil, influenţa factorului timpului asupra valorii, informaţia
geografică ce caracterizează amplasarea bunurilor imobile. Acetse aspecte au permis luarea în considerare în
procesul de estimare a valorii a tuturor principiilor evaluării de piaţă şi grupurilor de factori menţionaţi
anterior.
După încheierea lucrărilor respective, proprietarii bunurilor imobile au fost informaţi despre valoarea
estimată a obiectelor ce le aparţin, pentru ca, în caz de dezacord cu datele din notificarea primită, să poată
soluţiona aceste discordanţe pe cale amiabilă.
Pe parcursul anilor 2004-2005 a fost executată evaluarea masivă în scopul impozitării a apartamentelor,
pentru aceasta fiind utilizată metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe estimarea valorii
obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, comercializate sau propuse spre vânzare. De altfel,
Inspectoratului Fiscal Principal de Stat i-a fost deja transmisă, în volum complet, informaţia despre valoarea
apartamentelor din toată ţara, precum şi cea a terenurilor cu şi fără construcţii.
Pe parcursul implementării noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării organele
responsabile s-u confruntat cu un şir de probleme, de genul: dificultatea selecţiei datelor pentru analiza
comparativă a vînzărilor în condiţiile unei pieţe imperfecte, existenţa construcţiilor ilegale şi lipsa unui control
riguros din partea statului în această privinţă.
Pentru asigurarea actualităţii informaţiei, cu o periodicitate de trei ani se va realiza reevaluarea bunurilor
imobile, în aşa mod asigurîndu-se baza informaţională pentru noul sistem de impozitare.
Implimentarea noului sistem de impozitare constituie o măsură ce permite să se facă încă un pas spre
economia de piaţă, iar factorul determinant al succesului implementării acestui sistem de implementare îl
constituie calitatea implementării acestui sistem precum si calitatea efectuării lucrărilor de evaluare.

85
 73.Etapele de implementare al sistemului nou de evaluare a bunurilor imobile în scop de
impozitare (H.G. nr.670 din 29.06.2003)
În baza rezultatelor obţinute în cadrul proiectului pilot, se va purcede la implementarea sistemului de evaluare
masivă pe întreg teritoriul RM. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl, în funcţie de
finalizarea lucrărilor de înregistrare masivă.Procesul de implementare a sistemului de evaluare a Bl în
scopul impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta din următoarele etape:1.Estimarea resurselor necesare
pentru evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul RM. La această etapă va fi elaborat bugetul pentru
întreaga ţară şi pentru fiecare unitate teritorial-administrativă în parte. Bugetul urmează a fi divizat pe articole
principale de cheltuieli. Va fi estimat necesarul de personal în fiecare OCT implicat în lucrările de evaluare
masivă, precum şi resursele materiale şi echipamentul necesar (hărţi, computere etc.). În procesul de elaborare
a bugetului se va ţine cont de faptul că evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de
Bl.2.Elaborarea graficului executării lucrărilor de evaluare. Va fi întocmit planul calendaristic al desfăşurării
lucrărilor de evaluare, cu indicarea fiecărei etape şi termenele de executare.3.Colectarea datelor despre Bl
amplasate pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date. Va fi completată baza de date a cadastrului Bl cu
caracteristicile terenului şi/sau construcţii-lor, necesare pentru evaluare. Colectarea datelor se va face atât
cameral, în baza dosarelor cadastrale, cât şi cu ieşire pe teren, în cazul în care în dosarele cadastrale lipsesc
careva date sau în cazurile în care informaţia din dosare nu a fost actualizată pe parcursul ultimilor 5
ani.4.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl. Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi
divizate în grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat în cadrul proiectului pilot) şi, în baza analizei
statistice a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare categorie de
Bl.5.Instalarea sistemului automatizat de evaluare în OCT. Programul automatizat elaborat şi testat în cadrul
proiectului pilot va fi instalat în OCT-uri. Pentru funcţionarea eficientă a sistemului automatizat de evaluare
va fi organizată instruirea personalului OCT-urilor. Din motivul că sistemul în cauză nu este static, ceea ce
presupune că cerinţele faţă de sistem se vor schimba continuu, Oficiul Informaţional Central „Cadastru"
va asigura menţinerea şi perfecţionarea sistemului nominalizat.6.Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru
elaborarea modelului de evaluare a lor. Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de vânzare-cumparare,
costurile de construcţie, veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl date în arendă, în baza datelor de piaţă
vor fi calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară, ratele de capitalizare şi uzura.7.Formarea zonelor
valorice. Zonele valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau fiecare UAT. Într-o zonă valorică vor fi incluse
toate Bl similare, a căror valoare se plasează într-un interval valoric şi în centrul căruia se află valoarea estimată
a Bl standard. Numărul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le poate avea în diferite localităţi bunul
imobil standard. Totodată, se recomandă ca diferenţa dintre valorile Bl standard, în baza cărora sunt delimitate
zonele valorice, să fie cuprinsă în intervalul de 10-20%.8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri
de Bl, estimarea valorii Bl. Modelul de evaluare reflectă dependenţa valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi
arată cum se schimbă valoarea Bl odată cu schimbarea unor anumite caracteristici. Influenţa fiecărei
caracteristici asupra valorii bunului este exprimată prin mărimea coeficienţilor modelului. Mărimile
coeficienţilor se determină prin analiza statistică a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare. Modelele de evaluare
vor fi elaborate pentru fiecare tip de Bl.9.Verificarea rezultatelor evaluării. In condiţii camerale sau pe teren
vor fi verificate corectitudinea valorilor obţinute şi corespunderea lor preţurilor de piaţă. Calitatea rezultatelor
obţinute în urma evaluării masive se estimează, de regulă, prin aplicarea metodelor analizei statistice, în baza
rezultatelor verificării vor fi operate modificările necesare în modelul de evaluare. După avizarea acestor lucrări
vor fi obţinute valorile estimate, care urmează a fi transmise organelor fiscale.10.Transmiterea datelor
organelor fiscale teritoriale. OCT-urile, în termenele stabilite de legislaţie trebuie să prezinte organelor fiscale
teritoriale informaţia privind subiecţii şi obiectele impunerii, şi în special: numărul cadastral al Bl, numele şi
prenumele (denumirea) subiectului impunerii, adresa sau locul amplasării bunului, caracteristica generală şi
valoarea estimată a BI.11.Procedura de apel. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de
proprietarul Bl sau alt contribuabil, OCT examinează rezultatele evaluării Bl respectiv. Dacă valoarea lui a fost
estimată greşit din motivul datelor incorecte despre Bl, valoarea nouă a Bl va fi stabilită pe baza rezultatelor
evaluării individuale, în cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la nivelul OCT,
proprietarul este în drept să se adreseze la Agenţie, în cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia, el o
poate ataca în instanţa de judecată.

86
 74. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei metode de bază de
evaluare si include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda extragerii
Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si terenurilor
fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii. Principalii
factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint:
a) amplasarea si mediul inconjur.;
b) destinatia terenului, modul de utilie curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafata, forma si altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa, de canalizare, termoficare,
gaze naturale, electrice si altele).
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren.
Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat în condiţiile pieţii la fel ca şi pentru
terenurile comparabile. Metoda este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu regularitate. Această metodă
permite determinarea mărimii celei mai probabile a preţului de piaţă.
Avantajul acestei metode constă în faptul că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi cumpărătorului faţă de
conjunctura pieţei.
Aplicarea metodei pentru evaluarea terenurilor în condiţiile curente în RM este limitată de următorii factori:
1. Lipsa informaţiei de piaţă privind vînzările comparabile din cauza subdezvoltării funciare;
2. Lipsa informaţiei privind preţurile reale la care terenurile au fost vîndute;
3. De regulă în procesul evaluării sunt utilizate preţurile ofertă;
4. Ajustările pentru proprietatea evaluată şi cele comparabile sunt determinate prin intuiţie;
5. Practic este imposibil de a găsi 2 terenuri identice, iar de cele mai dese ori constatarea diferenţelor dintre
acestea cu o mare exactitate prezintă dificultăţi.
Etapele principale ale evaluării prin metoda vînzărilor comparabile sunt următ.:
1. Analiza pieţei şi colectarea informaţiei necesare la tranzacţiile curente, cererii şi ofertei terenurilor ce sunt
comparabile proprietăţii evaluate.
2. Selectarea informaţiei cu scopul sporirii veridicităţii şi de obţinerea confirmării faptului că tranzacţiile au
avut loc în condiţii libere de piaţă.
3. Determinarea elementelor comparabile corespunzătoare şi analiza comparativă a fiecărei tranzacţie
selectate.
4. Compararea terenului evaluat şi terenurilor comparabile vîndute sau care se vînd la piaţă, ajustarea
preţurilor terenurilor comparabile.
5. Estimarea valorii de piaţă a terenului evaluat în baza analizei caracteristicilor comparabile şi reducerea lor
la un singur indicator de preţ sau la un grup de indicat.
Compararea vînzărilor este efectuată pe baza a 3-5 vînzări recente ale terenurilor similare şi amplasate în
apropierea terenului evaluat. Ajustările sunt efectuate la preţul de vînzare ale terenului comparabil cu care este
comparat terenul evaluat.
Dacă unul din elementele de bază ale proprietăţilor comparabile este de o calitate mai bună decît acelaşi
element al proprietăţii evaluate se efectuează ajustare prin reducerea preţului de vînzare a terenului comparat,

87
şi vice-versa dacă unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joasă atunci se efectuiază o
ajustare pozitivă, ceea ce va spori valoarea terenului evaluat în comparaţie cu preţul de vînzare a terenului
comparabil. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaţa imobiliară este efectuată după următorii
indicatori:
● Condiţiile de finanţare a tranzacţiei. – dobînda pentru mijloacele împrumutate, perioada pentru care este
acordat creditul, raportul dintre creditul acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare, trebuie analizate în cazul
fiecărei tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor dintre vînzările comparabile şi terenul evaluat. În cazul cînd
există divergenţe importante în datele iniţiale trebuie să fie efectuate corectările respective (procentuale sau
băneşti).
● Condiţiile de vînzare – ajustările pentru condiţiile de vînzare reflectă relaţiile atipice dintre cumpărător şi
vînzător. De ex.,dacă vînzătorul trebuie să vîndă urgent terenul, se exercită o presiune asupra lui şi în acest caz
vînzarea terenului va avea loc la un preţ mai mic.
● Data vînzării – ajustarea pentru timpul efectuării tranzacţiei reflectă schimbarea puterii de cumpărare a
valutei în care este efectuată plata pentru terenurile comparabile.
● Amplasarea – In analiza amplasării locale este necesar de avut în vedere accesul transportului spre lotul
de pămînt, starea ecologică şi indicii sociali.
● Caracteristicile fizice – În acest caz se identifică şi se analizează asemănările şi deosebirile cele mai
semnificative între proprietăţile comparabile şi proprietatea evaluată (mărimea, suprafaţa, forma terenului,
panta de înclinare a terenului, bonitatea .)
Există trei forme ale corecţiilor sau ajustărilor aplicate, şi anume: în formă valorică(bani), în formă procentuală
şi în formă de coeficient. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică metodele: m. Comparatiei pare; m
analizei datelor secundare; analiza statistică.M comp pare constă în analiza a 2 vinzări comparabile pentru a
determina marimea ajustării pentru un element de comparatie. În acest caz, bunurile care au participat in
tranzactie, trebuie sa posede caracteristici indentice, cu exceptia caracteristicii pentru care e determinata
ajustarea. M analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei din
rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare, articolele si publicatiile de specialitate.
Analiza statistica presupune aplicarea tehnicilor economico-matem. de analiză, in special de regresie şi
corelare.
Reconcilierea rezultatelor evaluării. După efectuarea ajustării preţurilor terenurilor comparabile în baza
indicatorilor specifici, valorile obţinute trebuie să fie reconciliate. În practica evaluării nu se recomandă
calcularea mărimii medii aritmetice a preţurilor ajustate.

88
 75. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei și extracţiei (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metoda alocației
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda
extragerii.
Metoda alocaţiei poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul cînd loturile libere
participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor
şi terenurile libere se întîlnesc destul de rar, fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie mai multor localităţi
rurale.
Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii:-principiul echilibrului ;- principiul contribuţiei.
Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard ) între valoarea terenului şi valoare
proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. Informaţia privind
raportul dat poate fi obţinută atît din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării, cît şi din consultarea
companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vînzare terenuri cu construcţii
şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vînzare între teren şi îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm
că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul
de complicată, ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de evaluare.
Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcţii. Valoarea bunului imobil
complex se formează din două componente:
V=Vt +Vc; Unde: V- valoarea bunului imobil complex; Vt – valoarea terenului în valoarea bunului imobil
complex; Vc- valoare construcţiei în valoarea bunului imobil complex;
Metoda alocaţiei este bazată pe determinarea ponderii terenului în valoarea bunului imobil complex. Ponderea
se determină :
Pt=Vt/V
Condiţii necesare: -disponibilitatea informaţiei; -existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii
terenului în valoarea b.i complex; - corectarea.
Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda alocaţiei include:
1.Estimarea valorii B.I complex din care face parte terenul evaluat:
-determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii BI complex din care face parte terenul evaluat;
-Determinarea preţului de vînzare pentru BI complex .
2.Determinarea ponderii valorii terenului în valoarea BI complex
Determinarea ponderii mediei aritmet. (Pma):
Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n
3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt
Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului:
Vt= V* Pma
Astfel se efectuează calculul valorii terenului prin metoda alocaţiei.
Metoda extractiei
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda
extragerii.

89
Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vînzare a proprietăţii imobiliare cu
construcţii, prin deducerea valorii construcţiilor, care este considerată egală cu valoarea de reconstituire sau
valoarea de înlocuire. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii, cu conditia
existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra terenuri
similare terenului evaluat.
Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii noi, pentru care
poate fi estimată cu acurateţe mărimea tuturor formelor deprecierii. Determinarea valorii terenului prin această
metodă se efectuează în următoare consecutivitate:
Valoare de piaţă a terenului după regulamentul provizoriu se calculează după formula:
Vt= V-Vc+D
Unde Vt –Valoarea terenului;V – Valoarea BI complex; Vc – Valoarea se reconstituire sau de înlocuire a
construcţiei evaluate considerate noi; D – deprecierea acumulată.
În cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape:
a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex, parte componenta a
careia este terenul evaluat;
a. determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face
parte terenul evaluat;
b.estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil complex din care
face parte terenul evaluat;
c. ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile;
d.estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
e. calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat;
f. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor din
valoarea bunului imobil complex.
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi un obiect
cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de
construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi o copie
exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă. Formula de
calcul este:
Vc=CC+CI+BI
Unde: CC – costul de construcţie; CI - costurile indirecte; BI – beneficiul investitorului.
Din valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care include
uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică.
Valorea terenului se determină prin formula: Vt= V-Vc+D

90
 76. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizării directe (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia
lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Metoda capitalizării directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de proprietate şi
capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la data evaluării. Metoda capitalizarii directe se utilizeaza pentru
estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectiva
se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in care este disponibila
informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii.Venitul obtinut in urma
utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din exploatarea lui de catre proprietar
in scopuri economice.Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor
conform destinatiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute
din darea in arenda a terenurilor.In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul
imobil poate fi calculat in baza preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai
buna si mai eficienta utilizare a terenului respectiv.Urmatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei
capitalizarii directe:- estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului;- determinarea ratei de
capitalizare;- determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si
cheltuieli legate de functionarea b.ia) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul folosirii
tuturor spatiilor disp;b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil,
tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:

unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile libere, AV
– alte venituri generate de b.i care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului
imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:cheltuielile operationale fixe, care includ
cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului
imobil si altele);cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si
altele);cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil
si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter
fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele); cheltuielile operationale pentru
inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile
sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.

Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale
care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar,
impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint următoarele:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului
investitional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Darea pămîntului în arendă pe termen lung este una din cele mai sigure posibilităţi de a obţine venit. Profitul
obţinut în urma prelucrării pămîntului de proprietar este urmărit de riscuri înalte.
Valoarea terenului se determină după formula:
Vt= VON/R Unde Vt – valoarea terenului; V – venitul obţinut, lei/an ; R – rata capitalizării.

91
 77.Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de
calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia
lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Metoda actualizării fluxurilor de numerar se utilizează în cazul în care terenul genereaza venit şi evaluatorul
are acces la informaţia despre acesta. O altă conditie de aplicare a metodei date este aceea ca fluxurile de
numerar generate de lotul de pămint nu sint constante.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma exploatarii bunului imobil,
metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei
de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:

unde, t- perioada de calcul; Y- rata de actualizare; R- reversia.

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este
dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda
aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si
cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul folosirii tuturor spatiilor disp
b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul
de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
unde: VBE – venitul brut efectiv,
VBP – venitul brut potential,
DSL – deducerea pentru spatiile libere,
AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului
imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului
imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si
cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter
fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.

Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale
care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar,
impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul
(VONn+1)

92
unde, R- reversia; r- rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea
urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de actualizare:
rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica
riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din
economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia
tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul
imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase
caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si extragerea ratei de
actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. Aceasta
metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile
corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor
avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a
rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei
rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor
anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului

93
78. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate constructiilor.
Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale:1.calcularea valorii de reconstituire sau valorii de
inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaza a fi construite;2. estimarea venitului
operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil complex, in baza platilor de arenda de piata
pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta a careia este terenul evaluat;
3.estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de reconstituire sau de
inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri; 4.calcularea venitului operational net atribuit terenului,
prin scaderea venitului operational net atribuit imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul
imobil complex; 5.determinarea valorii terenului prin impărtirea venitului operational net atribuit terenului la
rata de capitalizare a terenului.

unde, VON – venitul operational net, r – rata de capitalizare.

In procesul de estimare a valorii de piata a terenului, in calcule trebuie folosite doar datele de piata (platile de
arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele)
Metoda reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenului în cazul cînd datele privind vînzările comparabile
nu sînt disponibile şi următoarele condiţii sunt satisfăcute:
-valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;
-venitul operaţional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat;
-rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieţei imobiliare.

94
 79. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de
calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda
actualizării fluxurilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. O metodă de evaluare utilizată la
determinare valorii terenului este metoda parcelării. Această metodă este utilizată la evaluarea terenurilor
pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate. O parcelare
bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea, reţelele de utilităţi
disponibile, accesul şi alte elemente sînt într-o combinaţie favorabilă.
Principalele etape ale metodei parcelării sînt:1.determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi
create tinind cont de posibilitatile fizice, prevederile juridice si eficienta economica. Parcelele trebuie sa
corespunda cerintelor legale locale, in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii
(retele ingineresti - apa, canalizare, termoficare, gaze naturale; cai de acces etc.), si sa satisfaca cerintele
pietei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fixat intr-un plan de
valorificare a terenului evaluat. In planul de valorificare vor fi indicate: numarul si dimensiunile parcelelor,
tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare, costurile de constructie, timpul necesar pentru parcelare
si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in perioada de expunere pe piata;
2.analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta, rata de absorbtie a pietei si perioada de
expunere pe piata pentru parcele formate; 3.estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele
prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile si estimarea marimii profitului intreprinzatorului pentru
valorificarea terenului si comercializarea parcelelor; 4.proiectarea fluxului de venituri si cheltuieli pe
parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru
a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate parcelele vor fi vindute. Fluxul de numerar net
pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine valoarea prezenta a veniturilor. Rata de actualizare,
care este extrasa din datele de piata, trebuie sa reflecte gradul de risc asociat afacerii respective; 5.estimarea
valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluarii.
Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile cînd sînt puţine vînzări comparabile ale terenurilor libere. Precizia
metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbţie şi costurilor, legate de procesul de
parcelare şi vînzare a bunurilor imobiliare create.

95
 80. Metoda preţului normativ. Preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate.
Metoda preţului normativ
Evaluarea prin met. preţ. norm. (PN) în prezent s-a stabilit ca o metodă care poate fi aplicată p/u evaluarea
tuturor terenurilor, indiferent de categoria lor de destinaţie (agricol, neagricol, etc.). Necătând la faptul că mulţi
economişti apreciază ac. met. ca contradictorie relaţiilor funciare de piaţă, ea îşi îndeplineşte f/ţia sa prevăzută
iniţial – f/ţia de lansare a pieţei funciare.
Eval. ter/lor la PN reprez. o met. bazată strict pe caracteristica cantitativă şi calitativă a sectorului. Un element
important al ev/rii ter/lor p/n met. dată îl reprez. tarifele de evaluare. Elementele principale de evaluare la etapa
actuală prin met. PN sunt: 1)supraf. sectorului; 2)gradul de fertilitate; 3)tarifele evaluării p/u 1grad-ha.
Odată cu adoptarea Legii RM privind PN şi modul de vânzare-cumpărare a pământului fiecare proprietar a
căpătat dreptul de a vinde sau cumpăra terenuri la un preţ liber, de înţelegere între vânzător şi cumpărător. În
rezultatul privatizării terenurilor în RM ≈40% din ele se află în proprietatea publică. O mare parte sunt terenuri
agricole. Trecerea lor în fondul funciar privat se efectuează în procesul vânzării-cumpărării fiind evaluate prin
met. PN. În conform. cu Legea privind PN al păm. p/u eval. sectoarelor de teren se foloseau tarife diferenţiate.
Tarifele p/u calcularea PN se referă la o unitate de fertilitate (grad-ha). Fiecărui raion administrativ conf. legii
numite îi corespundea un tarif care fiind înmulţit la supraf. unui sector concret şi la gradul lui de fertilitate
rezultă în PN al păm.
Sfera de răspândire a evaluării Prin met. PN în prezent este: 1)vânzarea-cumpărarea terenurilor cu destinaţie
agricolă, loturilor de pe lângă casă şi loturilor pomicole (tariful 621,05 lei/grad-ha); 2)înstrăinarea forţată a
teren. agricole, lot. de păm. de pe lângă casă şi lot. pomicole (tariful 1242,08 lei/grad-ha); 3)excluderea ter/lor
din categoriile de terenuri cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic (tariful 19873,34 lei/grad-ha); 4)vânz.-
cump. ter/lor din intravilanul localităţii (cu excepţia lot. de păm. de pe lângă casă) (tariful 19873,34 lei/grad-
ha).
PN al păm. constituie o măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potenţialul natural şi economic al
acestuia exprimate în valuta naţională. PN al păm. se determ. după formula: PN=T×K×B×S, u/e: T-tariful
normativul; K-coef. din nota 4 a legii; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren (ha). Supraf. şi gradul
de fertilitate reprez. p/u un sector de teren mărimi constante, obiective. Tarifele se stabilesc p/u un grad-ha şi
reprez. mărimi variabile, subiective. Prin intermediul tarifelor de evaluare, mărindu-le sau micşorându-le,
atingem în calcul valoarea reală.
Concepţia evaluării prin met. PN constă în a atinge un rezultat cât mai apropiat de preţul real, p/u ca apoi de
trecut fără dificultăţi la valoarea de piaţă a ter/lor.
Eval. ter/lor destinate agriculturii p/n met. PN se va epuiza at. când volumul tranzacţiilor va depăşi 3-5% din
supraf. localităţii respective. Met. PN îşi va păstra sfera de aplicare la eval. masivă a ter/lor. Analizând
tranzacţiile efectuate cu ter/ri stabilim că ter/le similare dupa divizare al factorilor naturali au fost vândute la
preţuri diferite. În cond. unei asemenea dispersii de preţuri micşorarea PN spre preţul mediu de piaţă e necesar
de efectuat în felul urm.: ±C=(Tmp-Tn)/2, u/e: C-corecţia la tarifele PN reieşind din condiţiile pieţei; Tn-tariful
PN; Tmp-tarif mediu calculat în baza preţurilor de piaţă, Tmp=Σ(T1S1+T2S2+...+TnSn) / Σ S1S2S3, u/e: T1...Tn-
tarifele sectoarelor vândute la preţul de piaţă; S1...Sn-suprafeţele respective ale acestor sectoare. T=Pv/S×B,
Pv-preţ de vânzare(lei/1ha).
Formula de calcul a PN corectat din indicii pieţei funciare este: Pn=S×(0,25T±C)×B. Astfel, PN al ter/lor cu
destinaţie agricolă va avea tendinţa de a se apropia de preţul de piaţă.
La etapa formării pieţei funciare va fi foarte dificil de determinat preţul real, iar rezultatele (vânz.-cump.)
practic nu vor putea fi supuse analizei. Asupra formării preţului la etapa iniţială a dezvoltării pieţei funciare
influenţează asemenea factori cum ar fi: lipsa de informaţie, lipsa de cunoştinţe elementare despre valoarea
sectorului de teren, despre capacitatea de influenţă a diferitor factori etc. Odată cu dezvoltarea pieţei aceste
lacune vor dispărea.
. Preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate ( legea 1038)
Modalitatea, etapele si preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate este stipulat în Legea 1308
din 25.05.1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului. În prezenta lege este
stipulat domeniul de aplicare, în cazul vînzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor aferente
obiectivelor privatizate sau care se privatizează.

96
Articolul 101 presupune plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor privatizate
sau întreprinderilor şi obiectivelor private:
În cazul în care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private nu au
cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate, de la aceştia, în
modul şi termenele fixate în conformitate cu legislaţia, se va încasa anual plata pentru folosirea terenului,
stabilită în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică decît plata anuală de arendă (care constituie nu mai
puţin de 2% din preţul normativ al terenului arendat) şi nu mai mare de 10% din preţul normativ al pămîntului,
calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în termenele fixate de consiliile locale,
pentru perioada care urmează momentului adoptării de către consiliul local a deciziei corespunzătoare pînă la
încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau de arendă.
În cazul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente necesare pentru activitatea
obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate specificate mai sus, contractul de arendă a terenurilor respective,
încheiat anterior cu autoritatea administraţiei publice locale, devine nul din momentul intrării în vigoare a
contractului de vînzare-cumpărare.
Pentru terenurile proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, întreprinderilor
private, precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă se stabileşte, în procente, din preţul
normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaţie respectivă, după cum urmează: 2% - pentru
municipiul Chişinău, inclusiv localităţile care intră în componenţa acestuia; 1,5% - pentru municipiile Bălţi,
Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte municipii şi oraşele Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni; 0,5% -
pentru celelalte oraşe; 0,2% - pentru sate (comune).
În cazul vînzării terenurilor utilizate în procesul tehnologic aferente obiectivelor privatizate sau care se
privatizează, aferente obiectivelor private, precum şi a terenurilor utilizate în procesul tehnologic aferente
construcţiilor nefinalizate, la preţul normativ calculat conform tarifelor specificate la poziţia a IV-a din anexă
(19873,34 lei/grad-ha), se aplică următorii coeficienţi:
0,9 – pentru municipiul Chişinău;
0,7 – pentru oraşele care intră în componenţa municipiului Chişinău;
0,5 – pentru satele (comunele) care intră în componenţa municipiului Chişinău;
0,5 – pentru municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol şi 0,4 – pentru localităţile care intră în componenţa acestora;
0,2 – pentru oraşele Cahul, Căuşeni, Comrat, Edineţ, Hînceşti, Orhei, Rîbniţa, Soroca, Ungheni, Anenii
Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni;
0,1 – pentru celelalte oraşe;
0,02 – pentru sate (comune).
Formula de calcul a valorii terenurilor aferente obiectivelor privatizate este următoarea:
PN=T×K×B×S, u/e: T-tariful normativul; K-coef.; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren (ha).

97
 81.Diagnosticarea în procesul evaluării întreprinderii.
Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o manieră credibilă o
anumită valoare a întrerinderii. Etapele de evaluare sunt următoarele:
- Definirea problemei
- Diagnosticul întreprinderii;
- Aplicarea celor trei abordări ale evaluării întrerinderii;
- Reconcilierea şi estimarea valorii finale.
Prin diagnosticarea unei întreprinderi, în vedera evaluării, se urmăreşte sintetic evidenţierea a doi
parametri cheie: rentabilitatea şi riscul. Cunoaşterea tuturor laturilor activităţii acesteia, respectiv
comercială, juridică, tehnică, resurse umane, financiară etc. precum şi a punctelor forţe şi punctelor slabe
corespunzător fiecăreia este de natură să permită evaluatorului fundamentarea judecăţii valorii
întreprinderii.
Diagnosticul furnizează informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care constituie o bază
pentru estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării diferitor
metode de evaluare. Întrucît evaluarea întrerinderii nu înseamnă o aplicare mecanică a unor tehnici, ci
presupune o apreciere profundă a performanţelor şi riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie să opereze
cu parametric consideraţi normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate şi la momentul efectuării
evaluării.
Realizarea diagnosticului unei firme în scopul evaluării presupune parcurgerea următoarelor etape:
1. Stabilirea problemelor supuse analizei;
2. Asigurarea informaţiilor şi analiza documentelor care stau la baza lor;
3. Analiza şi prezentarea rezultateloor într-un raport.
Referitor la asigurarea informaţiei şi analiza acestora, evaluatorul trebuie să ia toate măsurile pentru a se
asigura că toate sursele de informaţii care sau folosit sunt adecvate şi credibile pentru derularea evaluării.
Pentru evaluarea unei întreprinderi, diagnosticul poate fi structurat în: diagnostic juridic, operaţional, al
resurselor umane, comercial şi financiar.
Între acestea un rol important îi re vine diagnosticului financiar care cuantifică prin instrumente
specifice rezultatele analizei de celelante secţiuni şi realizează o interfaţă între cele două componente de
bază ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi evaluare proriu zisă).
Diagnosticul comercial. Diagnosticul vizeză analiza pieţei pe care operează întreprinderea. Obiectivul
urmărit este estimarea pieţei actuale şi potenţiale a întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă.
Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte aspecte precum: evoluţi avînzărilor, analiza structurală a vînzîrilor
de produse şi pieţe de desfacere, evoluţia preţurilor, analiza clienţilor analiza repartiţiei vînzărilor în funcţie
de ciclul de viaţă a produsului analiza furnizorilor întreprinderii studierea concurenţei, etc.
Diagnosticul juridic. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei
evaluate. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de
proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale întrerinderii, relaţiile contractuale ale
societăţii comerciale cu statul, parteneri comerciali, băncile, angajaţii, litigiile în care este implicată firma
Diagnosticul operaţional. Acesta presupune o analiză detliată a factorilor tehnici de producţie,
atehnoogiilor de fabricaţie a produselor, precum şi a organizării producţiei şi a muncii.
Aspecte precum: starea de funcţionare a maşinilor, utilajelor, gradul de uzură fizică, performanţele
acestora, posibilităţile de utilizare în viitor, evidenţierea activelor imobilizate redudante (în afara
expluatării) etc. sunt, de regulă, semnificativă în judecata valorii firmei.

98
 Diagnosticul resurselor umane şia mangementului. Diagnosticul are în vederea cunoaşterea de către
evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluţiei, structurii, comportamentuului şi eficienţei
utilizării lor, precum şi prezentarea şi analiza echipei de conducere a întrerinderii.
Diagnosticul economico-financiar. Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare a întreprinderii SEV 5,
diagnosticul economico-financiar urmăreşte:
- înţelegerea performanţelor realizate şi a riscurilor inerente în activitatea întreprinderii precum şi a
perspectivelor de perfirmanţă financiară viitoare, inclusive rin analiza tendinţelor care sau manifestat dea
lungul timpului;
- ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile întreprinderii de a genera fluxuri de
venit pentru furnizorii de caital, precum şi perspectivele acesteia;
- compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc, rentabilitate şi de valoare.
Diagnosticul întreprinderii reprezintă interfaţa necesară pentru alicarea metodelor de evaluare şi judecarea
valorii finale, el se finalizează printr-o sinteză a concluziilor rezultate din analiza firmei.
Aşadar diagnosticarea în procesul evaluării unei întreprinderi, este unul din cele mai importante elemente
ale evaluării.

99
 82.Abordări şi metode de evaluare a întreprinderii
Toate metodele de evaluare sunt grupate în trei abordări de bază, ele sunt fie strict direcţionate, fie cuprind elemente
specifice pentru două sau trei abordări:IAbordarea prin cost (Ab pe bază de active, Ab patrimonială) presupune
evaluarea individuală a fiecărui element de activ şi a datoriilor întreprinderii pentru a determina activul
net.Standardul moldovenesc SM 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului propune următoarea definiţie:
„Abordare prin metoda costului: Modul de evaluare a patrimoniului în baza costurilor necesare pentru crearea,
modificarea şi utilizarea obiectului evaluării, ţinând cont de deprecierea acumulată.” Abordarea respective
înscrie:1.1 Metoda activului net corectat, metodă conform căreia toate activele şi datoriile se evaluează
separate1.2 Metoda activului net de lichidare, metodă care reprezintă o variantă a celei precedente, aplicabilă,
însă, doar în cazul încetării exploatării întreprinderii evaluate.II. Abordarea prin venit presupune aprecierea
valorii prin transformarea fluxurilor de lichidităţi curente sau viitoare. Standardul moldovenesc propune următoarea
definiţie: „Abordare prin metoda venitului: Modul de evaluare a patrimoniului în baza veniturilor viitoare ce ar
putea fi obţinute ca rezultat al utilizării bunului.” Abordarea respectivacuprinde două metode de bază: 2.1
Metoda capitalizării directe; Conform SM 249:2004 “Metoda de capitalizare directă: metodă de evaluare a
patrimoniului în condiţiile stabile de utilizare a lui, mărimii constante a veniturilor generate de obiectul evaluării,
lipsei investiţiilor iniţiale şi calculării simultane a recuperării capitalului şi dobânzii”. Sau, în literatura de
specialitate vom întâlni: “Metoda capitalizării profitului (sau dividendelor), metodă bazată pe raportarea unui
flux constant şi reproductibil de venit la o rată de capitalizar”2.2 Metoda capitalizării conform ratei de
recuperare a capitalului (analiza fluxului de numerar actualizat). SM 249:2004 defineste “Metodă a fluxurilor
de numerar actualizate - metodă de evaluare a patrimoniului, în cazul în care fluxurile de numerar sunt inegale,
în funcţie de riscul asociat utilizării bunurilor”, dar literaturta de specialitate “Metoda actualizării fluxurilor de
lichidităţi (discounted cash flow – DCF), metodă conform căreia toate beneficiile economice prognozate ale
întreprinderii sunt actualizate la valoarea prezentă, utilizând o rată de actualizare ce reprezintă costul capitalului
pentru acea investiţie.” Metoda capitalizării conform ratei de recuperare a capitalului din punct de vedere formal
(matematic) poate fi aplicată în două moduri:
A. Capitalizarea staticăa evaluării prin metoda capitalizării conform ratei de recuperare a capitalului este destinată
evaluării fluxurilor de numerar ce se modifică regulat şi reprezintă o relaţie algebrică, în care valoarea este funcţie
de venitul primului an, tendinţa de dezvoltare ulterioară şi coeficientul capitalizării construit în baza ratei de
eficienţă şi ratei de recuperare a capitalului. În varianta engleză-americană poartă denumirea de metoda capitalizării
conform modelelor estimate.
B. Capitalizarea dinamică presupune descrierea explicită a fluxurilor de venituri, costuri, factorilor de actualizare
pentru fiecare an de prognoză. În varianta englezo-americană poartă denumirea de analiza DCF – actualizarea
fluxurilor de numerar. Metoda analizei DCF presupune două scheme de actualizare principial diferite: conform ratei
fluctuante şi conform ratei fixe.
B.1 Conform ratei fixe-în calitate de rată de capitalizare se aplică o singură valoare egală cu rata internă de
rentabilitate a proiectelor alternative cu un nivel de risc asemănător obiectului evaluării.
B.2 Conform ratei fluctuante -Schema de calcul respectiva, la rândul său, cuprinde 2 variante:
a. Actualizare directă - Procedeul se aplică în baza supoziţiei că riscul căpătării veniturilor şi costurilor fiecărui an
de prognoză din punctul de vedere al investitorului actual (sau evaluatorului) diferă, prin urmare veniturile şi
costurile vor fi actualizate la data evaluării conform propriilor rate.
b. Actualizare consicutiva- Procedeul presupune că rata de actualizare este funcţie de timp. Altfel spus, rata de
actualizare se modifică pe măsura apropierii fluxului de numerar de data evaluării.
III. Abordarea prin comparaţia vânzărilor se bazează pe comparaţia întreprinderii evaluate cu întreprinderi care
au fost tranzacţionate pe piaţă. Standardul moldovenesc propune următoarea definiţie: „Abordare prin analiza
vânzărilor comparabile: Modul de evaluare a patrimoniului în baza analizei vânzărilor obiectelor comparabile,
fiind efectuate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între ele.” Abordarea de cauza cuprinde:3,1Metode
bursiere (comparaţie cu tranzacţii de pachete de minoritare şi metoda comparaţiei cu vânzări de firme necotate:
metodă în cadrul căreia bază de comparaţie servesc tranzacţiile cu întreprinderi în ansamblul lor sau tranzacţii cu
pachete majoritare), 3,2Metoda comparaţiei directe cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării. 3,3Metoda
coeficienţilor ramurali, metodă specifică ţărilor dezvoltate, cu o practică şi statistică vastă a tranzacţiilor pe piaţă,
metodă care, însă, nu poate fi aplicată pe pieţele în dezvoltare

100
 83.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin cost
Abordarea patrimonială se bazează în mod esenţial pe principiul substituţiei care spune că un activ nu valorează mai mult
decît costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. Abordarea costurilor examinează valoarea întreprinderii din
punct de vedere al cheltuielilor reale, însă valoarea de bilanţ a activelor şi datoriilor în urma influenţei diverşilor factori
nu corespunde valorii de piaţă. Prin urmare, in cadrul acestei abordări evaluatorul va corecta bilanţul care reflectă
valorille contabile cu bilanţul care refelctă pentru toate activele şi datoriile, valoarea lor de piaţă sau o altă valoare
corespunzătoare. În fond, acestă abordare permite evaluatorului să dea răspuns la întrebarea cît costă să construieşti o
întreprindere similară cu cea evaluată, luînd în calcul inclusiv costurile de recrutare şi formare a angajaţilor, cheltuielile
de obţinere a autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare, de intrare pe piaţă şi de creare a unor reţele de cllienţi şi furnizori,
dimensiunea normală a caitalului de lucru etc. În acest scop, iniţial se estimează valoarea de piaţă justificată a fiecărui
activ din bilanţ, apoi se determină valoarea prezentă a datoriilor, după care se află diferenţa acestora: CP = A – D (CP—
capital propriu; A—active; D—datorii actualizate.)
Metodologia evaluarii afacerii prin abordarea respectiva este destul de complexa. Insusi procesul de evaluare cere timp,
cunostinte vaste sau o echipa de profesionisti in patru domenii distincte: Evaluarea imobilului, Evaluarea utilajului,
Evaluarea activelor nemateriale si Evaluarea activelor financiare. Abordarea patrimoniala cuprinde doua metode ,
aplicarea carora depinde de scopul si destinatia evaluarii:
1. metoda activelor nete;
2. metoda valorii de lichidare
(1.) Metoda activelor nete- metodă conform căreia toate activele şi datoriile se evaluează separat pe etape: a) se
estimează valoarea justă de piaţă a propr imobiliare prin aplicarea tuturor abordărilor utilizate in cadrul procesului de
evaluare;;b) se det val de piaţă justă a maşinilor şi utilajelor: metodologic evaluarea utiliajului cuprinde cele trei abordări
specifice procesului de evalure: prin costuri, prin comaparaţie, prin venituri.În cadrul abordării costurilor se aplică
următoarele met:met de calcul reieşind din preţul obiectului analogic, met calculului pe elemente; met indicilor. În cadrul
abordării comparative pt evaluarea maşinilor şi uilajelor se aplică în special metoda comparaţiilor pare; - se evidenţiază
şi se evaluiază activele nemateriale- metodele aplicate în cadrul ev obiectelor de propr intelectuală se încadrează în
aceleaşi abordări de bază: a)Ab prin comparaţie(met comparaţie vînzărilor); b) Ab Costurilor( met Val de înloc, V de
rec, M costurilor iniţiale)c)Ab prin venituri ( Met DCF, Capitalizării directe, Royalty, M excedentului se profit, „Regula
25%”, M expert)- se determină valoarea de piaţă a invest finan pe termen lung şi scurt:modelul sporului continuu,
modelul sporuli în trepte;- se actualizează valoarea stocurilor de mărfuri şi materiale- conform preţurilor curente cu
considerarea costurilor pt transportare şi depozitare, Stocurile învechite se casează.- se evaluiază creanţele: în cadrul
evaluării creanţele vor fi actualizate luîndu-se în considerţie atît sumele de bază şi procentele achitate pt acestea.- se
actualizează datoriile întreprinderii;- se determină valoarea capitalului propriu prin excluderea din val de piaţă
justificată activelor – valoarea actuală a tuturor datoriilor.
(2.) Metoda valorii de lichidare, consta in estimarea valorii de lichidare, si se se efectuează în următoarele cazuri:
Aîntreprinderea se află în situaţie de faliment şi posibil că nu va putea activa în calitate de afacere integră în continuare;B
valoarea întreprinderii în urma lichidării va fi mai mare decât în situaţia de continuitate a activităţii curente.Valoarea de
lichidare reprezintă costul ce-l poate căpăta proprietarul în cazul lichidării întreprinderii şi vânzării separate a activelor.
Calculul valorii de lichidare cuprinde câteva etape:1se studiază ultimul bilanţ contabil (de preferat ultimul trimestrial)2se
elaborează graficul calendaristic de lichidare a activelor (diverse categorii de active necesită perioade de timp diferite)3se
determină suma venitului din vânzarea activelor4valoarea estimativă a activelor se micşorează cu mărimea cheltuielilor
directe. 5valoarea de lichidare a activelor se micşorează cu cheltuielile legate de gestiunea şi păstrarea acestora până la
momentul realizării. 6se adaugă (exclude) profitul operaţional (pierderea) din perioada de lichidare 7 se exclud sumele
pentru retribuirea muncii (indemnizaţia de concediere a lucrătorilor), sumele revendicate de creditori, sumele
împrumutate prin gajarea proprietăţii, datoria privind decontările cu bugetul şi fondurile extrabugetare, precum şi
datoriile faţă de alte părţi.
Astfel, valoarea de lichidare a întreprinderii se determină prin excluderea din valoarea corectată a costurilor activelor
sumei prezente a cheltuielilor de lichidare şi a tuturor datoriilor întreprinderii.
O alta modalitate de determinare a valorii de lichidare a fost dezvoltata de d-ul Galasiuc. Valoarea de lichidare se
VP
VL 
i n
(1  )
propune a fi determinata prin corectarea valorii de piata aplicind formula: m
Unde: VL – valoarea de lichidare VP – valoarea de piață ; i - rata discontului; n – perioada de discontare; m
– numărul de capitalizări

101
 84.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin venit
Abordarea pe baza de venit permite aprecierea valorii intreprinderii (afacerii), prin calcularea valorii ptezente
a veniturilor anticipate pentru proprietar, investitor. Una din premisele importante ale estimarii valorii prin
abordarea respectiva este continuitatea exploatarii in conditiile existente la data evaluarii. Daca se presupun
modificari considerabile ale conditiilor existente ca urmare a unor investitii preconizate, adica evaluarea ia in
consideratie consecintele activitatilor nerealizate la data evaluarii (investitii prognozate), valoarea calculata
nu va fi valoarea de piata, ci valoarea investitionala
Evaluarea presupune aplicarea uneia din metodele:
1. Metoda actualizării fluxurilor de numerar
2. Metoda capitalizării profitului
Aplicarea unei sau altei metode depinde de activitatea retrospectiva a intreprinderii, analizata la etapa
diagnosticarii. In cazul unei activitati cu rezultate constante(aproxim const), in ultimii ani analizati se aplica
metoda capitalizarii profiturilor. In cazul fluctuatiei considerabile a rezultatelor economice din ultimii ani de
activitate, se aplica metoda fluxurilor de numerar actualizate
I. Metoda actualizării fluxului de numerar (CFA)
Aprecierea valorii afacerii prin metoda CFA este axată pe presupunerea că investitorul potenţial nu va plăti
pentru afacere mai mult decât suma veniturilor actualizate generate de această afacere. Proprietarul nu va vinde
afacerea la un preţ mai mic decât suma veniturilor viitoare actualizate. Astfel valoarea actualizată a veniturilor
viitoare devine preţ de piaţă stabilit între vânzător şi cumpărător.
Etapele de bază în cadrul metodei CFA sunt:
1.Reanalizarea concluziilor diagnosticului intreprinderii. La aceasta etapa evaluatorul sintetizeaza intregul
diagnostic al intreprinderii evaluate. Scopul consta in a fundamenta etapele urmatoare necisare estimarii valorii
intreprinderii
2. Alegerea modelului fluxului de numerar
În procesul evaluării afacerii se va accepta una din modelele fluxului de numerar (CF): CF pentru capitalul
propriu sau CF pentru tot capitalul investiţional. Fluxul de numerar pentru capitalul propriu se determină
conform următorului algoritm:
Fluxul de Numerar = Profitul net + Amortizarea+ (-) micşorarea (sporul) Fondului de Rulment + (-) miscorarea
(sporul) Investitiilot reale , in fondurilor fixe +(-)sporul (micsorarea) Datorie pe Termen Lung
Aplicând modelul fluxului de numerar pentru capitalul investiţional, convenţional nu se va deosebi capitalul
propriu şi cel împrumutat, în calcul se va considera fluxul de numerar total. Astfel la fluxul de numerar,
determinat anterior, se vor adăuga sumele procentelor achitate pentru împrumut, care au fost excluse până la
determinarea profitului net. Deoarece, suma procentelor a fost exclusă până la impozitare, la momentul
reîntoarcerii valoarea lor trebuie micşorată cu mărimea impozitului pe venit. În rezultatul aplicării acestui
model căpătăm valoarea de piaţă a întregului capital investit.
În ambele modele fluxul poate fi determinat atât în valori nominale (în preţuri curente), cât şi reale (considerând
factorul inflaţiei).
3. Determinarea duratei perioadei de prognoză
În conformitate cu metoda CFA valoarea întreprinderii este axată pe fluxurile viitoare şi nu trecute. Deci,
scopul evaluatorului constă în aprecierea fluxului de numerar de prognoză pe o perioadă concretă începând cu
momentul evaluării. Perioada de prognoză cuprinde durata dezvoltării instabile a afacerii, se presupune că în
perioada postprognoză afacerea se va dezvolta în ritmuri stabile sau va fi un flux de numerar la infinit. Alegerea
perioadei de gestiunea va tine cont de:
- intervalul de timp in care intreprinderea va ajunge la stabilitate sau la o dinamica stabila
- ciclul de viata al produselor intreprinderii
- cantitatea si calitatea informatiilor de care dispune echipa de evaluare pentru a face previziune
- perioada de previziune practicate la evaluari similare (3-7 ani)
4. Stabilirea ipotezelor de previziune. Scenariile de evolutie a intreprinderii. La acesata etapa, evaluatorul
stabileste ipotezele,in care realizeaza previziunea:
a. Ipotezele genrele – cuprind nivelul macroeconomic si de ramura , in care opereaza intreprinderea , precum
si prefera la precizarea valorilor, in care se realizeaza prognoza (valori nominale sau reale)

102
b. Ipotezele specifice – se refera la activitatea intreprinderii: evolutia veniturilor din vinzari, a costurilor si
cheltuielilor, prognoza investitiilor, determinare a marimii CF-ului, pentru fiecare an de al perioadei de
prognoza, activitatea d efinantarea (pentru estimarea valorii capitalului actionarilor)
5.Determinarea ratei de actualizare Rata de actualizarea este reflectata de catre „rata rentabilitatii utulizata
pentru a converti o sum ade bani, platibila sau de prrimit in viitor in valoarea prezenta (actuala)”. Exista o
metodologie complexa pentru determinarea ratei de actualizare, printre principale metode se considera:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
6. Determinare avalorii in perioada postprogonozata. Valoarea in perioada postprognozata sau valoarea
reziduala a patrimoniului evaluate este valoarea la sfirsitul perioadei prognozate. La aceasta etapa evaluatorul
va determina daca intreprinderea are o durata de viata finita sau nelimitata, precum si care sunt optiunile.
Durata de viata finita presupune lichidarea patrimoniului la finele perioadei de gestiune, adica valoarea
reziduala va fi egala cu valoarea de lichidare a intreprinderii.
Durata de viata continua , presupune aplicarea metodei capitalizarii venitului disponibil (CG sau Profinul Net),
pentru determinarea valorii de postprognoza:
Vr = CF/ r -- in cazul evolutiei constante
Vr= Cf/(r-g) - in cazul evolutiei ascendente (descendente)
Unde g – rata de crestere ssau descrestere constanta a relatiilor activitatiii intreprinderii in viitor.
7. Determinare avalorii estimate. Aceasta va fi determinata prin insumarea Cfactualizate la data evaluarii ,
inclusiv si valoarea reziduala:
n
CFi Vr
V  
i 1 (1  a) (1  a) n
i

8. Includerea corectiilor (daca e necesar) – activele redundante, corectia pentru caracterul controlabil sau
necontrolabil al cotei evaluate, precum si pentru lichiditate
Activele redundante - active aflate in proprietatea intreprinderii, insa care nu participa la procesul operational
si nu contribuie la formarea CF si Pr Net. Activele redundante sunt un surplus fata de necesarul actual sau de
perspectiva a intreprindere : licente neutilizate, terenuri libere, cladiri neutilizate, tabere de odihna s.a Activele
respective se evaluaeaza seperat la valoarea neta de realizare pe piata, dupa care se adauga la valoarea estimata,
sau uneori la valoarea reziduala
II. Metoda capitalizării profitului se bazează pe raportarea unui singur flux de venit sau beneficiul economic
aferent unei singure perioade (1 an) la o rată de capitalizare. Capitalizarea profituli este o metodă utilizată pe
larg de investitori deoarece este uşor de a o înţelege, însă aplicarea în practică este limitată deoarece presupune
o stabilitate a fluxului de venituri utilizate în cadrul evaluării.
Metoda capitalizării profitului se foloseşte mai rar deoarece mărimele veniturilor nete şi a fluxurilor de numerar
diferă considerabil de la an la an. Aceasta metoda se bazeaza pe raportarea unui singur flux de venit afernt unei
singure perioade (de regula 1 an) la o ratade capitalizare:
Valoarea = Venit / r = Pr Net /r = PrNet / (r-g)
De obicei, evaluatorii utilizeaza in calitate de venit Pr Net. Si pentru o mentinere constanta a profitului pe
durata de previziune se utilizeaza rata de capitalizare, dar pentru o dinamica constanta a profitului net se aplica
modelul lui Gordon (r-g), sau cind profitul net se bazeazape rezultatul ultimului an incheiat inainte de data
evaluarii:
V = PrNet0*(1+g)/(r-g), unde PrNet0 –m prof net imediat anterior datei evaluarii
In functie de destinatia evaluarii metoda poate fi aplicata atit pentru estimarea capitalului actionarilor, cit si
pentru intregul capital investit.

103
 85.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin comparaţie
Particularităţile abordării prin comparaţie constă în dubla orientare a valorii estimate, pe de o parte, spre
preţurile întreprinderilor analogice tranzacţionate, pe de altă parte, spre rezultatele financiare căpătate de facto.
În cadrul acestei metode se va trage o atenţie deosebită:
1. Domeniului de aplicare a abordării, particularităţilor de aplicare a metodelor şi procedeelor
2. Criteriilor de selectare a întreprinderilor analogice;
3. Caracteristicii multiplicatorilor de bază şi specificul aplicării lor în practica evaluării;
4. Etapelor de bază a formării valorii finale;
5. Selectării mărimii multipl ponderării rezultatelor intermediare şi includerii corecţiilor.
În funcţie de scopul, destinaţia, obiectul şi condiţiile evaluării, abordarea prin comparaţie presupune aplicarea
diferitor metode, grupate în:
1. Metode bursiere
2. Metoda comparaţiei directe
3. Metoda coeficienţilor ramurali
1) Metodele bursiere se axează pe preţurile formate pe piaţa liberă de capital. Aceste metode sunt aplicabile
mai ales pe segmentul de piaţă pentru întreprinderi, care este delimitat ca fiind piaţa de plasamente. Este o piaţă
pentru părţile de întreprinderi, care nu au putere de gestiune şi de intervenţie în deciziile întreprinderii.
Metodele bursiere de evaluare pot fi examinate atît prin prisma capitalizării bursiere, cît şi bazate pe fluxuri de
dividente.
Evaluarea prin prisma capitalizării bursiere:
Valoarea întreprinderii poate fi considerată ca fiind determinată de cursul bursier:
Vt= Nt * Ct
Unde: Vt– valoarea firmei la momentul t; Nt – numărul de acţiuni emise de firmă, existente la momentul t; Ct
– cursul bursier, la momentul t, al acţiunilor firmei analizate.
Un dezavantaj al aplicării acestei relaţii de calcul îl constituie variabilitatea considerabilă a valorii în timp
datorată fluctuaţiei zilnice a cursului bursier. Pentru a corecta acest dezavantaj se poate lua în consideraţie un
curs bursier mediu, deci valoarea firmei va fi:
V = N * E(C)
Unde: N – numărul de acţiuni emise de societatea cotată, considerat constant pe o perioadă de analiză; E(C) –
media cursurilor bursiere înregistrate.
Aplicarea relaţiilor menţionate poate determina o valoare de piaţă a firmei eronată, întrucît aceasta constituie
o simplă extrapolare a valorii unor pachete minoritare de acţiuni. Valoare firmei va trebui să ţină cont de o
primă dată de deţinere a controlului asupra acesteia în cazul în care s-ar comercializa firma ca un întreg, ceea
ce face ca valoarea recomandată să fie majorată cu această primă de control:
VP = V * (1 + p)
Unde: VP – valoarea de piaţă recomandată pentru întreaga firmă; V – valoarea firmei, determinată pe baza
relaţiilor anterioare; p – prima de control.
Metodele ce utilizează ”price to earning ratio” (PER)
Indicatorul PER utilizat frecvent în practica bursieră, reprezintă raportul dintre cursul bursier (C) şi profitul net
pe acţiune (PNa):
PER = C / PNa
PER ca indicator bursier, prezintă anumite valori standard în funcţie de tipul de activitate şi nivelul de risc al
întreprinderii.
Pe baza unui PER de referinţă, cunoscînd prof previzionat, se poate estima val firmei ca fiind:
Vt = PER0 * PNt
Unde: PNt – profitul net din anul t.
Metode bazate pe fluxurile de dividende
Modelul dividendelor actualizate
Considerînd că investitorii pot fi remuneraţi din dividende şi din creşteri de curs, valoarea actuală a unei firme
poate fi obţinută prin relaţia:
𝐷𝑡 𝑉𝑛
V0 = ∑𝑛𝑡=𝑙 (1+𝑎)𝑡 + (1+𝑎)𝑛
104
Unde: Dt – dividendul total repartizat în anul t; Vn – valoarea firmei în anul n; a – rata de actualizare.
Modelul Gordon-Shapiro
Conform formulei Gordon-Shapiro, indicatorul PER este egal cu rata de distribuire a profitului, împărţită la
diferenţa dintre rata de actualizare şi rata de creştere a dividendului distribuit.
𝑉
= PER = (D/PN) / (k-g) = d / (k-g)
𝑃𝑟𝑜𝑓𝑖𝑡
Unde: d = (D/PN) – rata de distribuire
Deci formula lui Gordon-Shapiro pune în valoare dependenţa dintre PER, creşterea profitului şi rata de
rentabilitate cerută pentru plasament.
Modelul lui Bates
Acest model ia în consideraţie două perioade: într-o perioadă n ani, întreprinderea prezintă caracteristici proprii
de creştere a dividndelor, urmînd ca, în a doua perioadă, aceasta să se stabilizeze la nivelul de performanşă-
standart al sectorului de activitate din care face parte, afişînd o creştere constantă a dividendelor la rata de
creştere a sectorului de activitate. Valoarea ctuală a firmei este:
𝐷𝑡 𝑉𝑛
V0 = ∑𝑛𝑡=𝑙 (1+𝑎)𝑡 + (1+𝑎)𝑛 , cu n finit.
Modelul lui Molodovsky
Acest model pune la dispoziţia evaluatorilor şi a analiştilor un PER teoretic identificat în diferite ipoteze de
creştere a profitului şi a ratei de reinvestire. Tabelele lui Molodovsky permit identificarea PER al întreprinderii
al căror profit ar evolua astfel:
✔ În primii ani, profitul ar creşte cu o rată constantă.
✔ În următorii ani, profitul ar creşte cu o rată descrescătoare.
✔ În următorii ani, pînă la infinit, profitul ar fi constant.
2) Metoda comparaţiei directe
Această metodă în principiu oferă cea mai bună informaţie pentru aprecierea valorii întreprinderii la data
evaluării. Însă capacităţile ei nu trebuie supraestimate, în special în cazul existenţei unor termeni, condiţii de
finanţare sau economice specifice în timpul tranzacţiei anterioare. În multe situaţii aplicarea preţului tranzacţiei
anterioare în calculul valorii actuale nu este justificată mai ales cînd data tranzacţiei anterioare diferă
considerabil de data evaluării, iar pe parcurs întreprinderea a suportat modificări, reorganizări condiţionate de
investiţii considerabile pentru dezvoltarea afacerii.
3) Metoda coeficienţilor ramurali
Se bazează pe utilizarea unor raporturi recomandate dintre preţ şi un anumit parametru financiar. Coeficienţii
ramurali sunt determinaţi de către instituţii specializate de cercetare în urma studierii coraportului dintre
indicatori de producere – financiari şi preţul tranzacţiei. Concluziile sunt urmare a analizei statistice de lungă
durată.
Această metodă nu poate fi aplicată pe pieţele în dezvoltare din următoarele motive:
❖ Este necesară o perioadă îndelungată pentru examinarea tranzacţiilor efective;
❖ Este necesară informaţia veridică cu privire la preţ şi indicatorii financiari şi de producere;
❖ Determinarea corelaţiei respective în condiţii economice incerte, înalt riscante, este extrem de complicată.
Elementele şi criteriile abordării prin comparaţie reprezintă acele caracteristici ale afacerii evaluate, care stau
la baza diferenţelor de preţ de tranzacţionare. Dintre elementele importante în evaluare, reţinem
următoarele:a)dimensiunea firmei;b)domeniul de activitate al firmei;c)nivelul de diversificare a producţiei;
d)caracterul adaptabil al utilajului tehnologic;e)data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît posibil recentă;f)condiţii
similare de derulare a contractelor;g) motivaţii specifice ale vînzătorului sau ale cumpărătorului;h)Nivelul de
capital tranzacţionat.
Valoarea de piaţă a întreprinderii aperciată prin abordarea prin comparaţii se recomandă a fi determinată cu
ajutorul unor procedee statistice simple. Calculele se vor efectua în următoarea consecutivitate: selectarea
multiplicatorului, ponderea rezultatelor intermediare, includerea corecţiilor finale.

105
 86.Deprecierea valorii utilajelor şi mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului mobil este necesar de luat în consideraţie mărimea
deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului mobil din punct de vedere al
cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting
următoarele forme ale deprecierii:Uzura fizică;Deprecierea funcţională;Deprecierea exterioară.Uzura fizică poate fi
apreciată prin examinarea fie a nodurilor aparte, fie a utilajului integral. Deoarece determinarea uzurii fizice prin abaterea
de la starea normală nu întotdeauna este posibilă, pentru că sunt necesare foarte multe testări pentru a aprecia starea
normală.Deosebim următoarele tipuri de uzură fizică:auzura mecanică – elementele se rod prin frecare, indoire,
boţire;buzura abrazivă – între părţile componente ale utilajului apar particule străine care duc la roaderea
elementelor;c)boţire sau îndoire – prin presiune prea puternică;d)uzura prin obosire – este rezultatul acţiunii asupra
obiectului a unor forţe periodice;e)uzura prin blocare;f)uzura prin corodare, ruginire.Uzura fizică poate fi determinată
prin aplicarea diferitor metode care sunt grupate astfel:1Metode expert – sunt axate pe părerea specialistului expert sau
a evaluatorului referitor la starea reală a utilajului, reieşind din rezultatele examinării vizuale, condiţiilor de exploatare
şi altele.Metodele expert necesită cunoştinţe profunde în domeniul construcţiei şi exploatării maşinilor:Metoda vîrstei
efective – presupune determinarea cu un grad înalt de certitudine a duratei rămase de lucru a utilajului (Tr). Cunoscînd
durata normativă de lucru a utilajului (Tn), putem determina vîrsta efectivă, prin relaţia: Tef = Tn – Tr. Respectiv uzura
fizică se va determina prin relaţia:
U = Tef / Tn Unde: Tef – vîrsta efectivă a utilajului; Tn – durata normativă de lucru a utilajului ce se determină din
documentaţia tehnică de însoţire.Metoda vizuală – presupune atragerea specialiştilor pentru aprecierea stării fizice a
utilajului în conformitate cu grila specială de evaluare. Pentru a ridica gradul de certitudine se ia în culcul şi părerea altor
experţi, iar rezultatul va fi determinat ca media ponderată a părerilor experţilor2Metode economico-statistice pot fi
aplicate în cazul existenţei informaţiei veridice privind indicatorii exploataţionali şi economici ai utilajului în perioada
retrospectivă.Metoda micşorării profitabilităţii – se axează pe presupunerea că gradul de uzură sporeşte proporţional cu
reducerea profitabilităţii utilajului:
U = (P0 – Pt) / P0
Unde: P0 – profitul căpătat în urma exploatării maşinilor noi; Pt– profitul căpătat în perioada curentă.Metoda etapei
ciclului de reparaţie – se axează pe supoziţia că în procesul exploatării maşinilor şi utilajelor capacităţile utile ale lor se
micşorează odată cu sporirea uzurii fizice.
U = (CU0 - CUt) / CU0
Unde: CU0 – capacitatea utilă la începutul ciclului de reparaţii; CUt– capacitatea utilă în perioada curentă.3Metode
experimental - analitice – aceste metode necesită testarea utilajului evaluat şi existenţa documentaţiei tehnico-
economice şi tehnologice pentru obiectul evaluării.Metoda micşorării capacităţilor utile – reflectă dependenţa
capacităţilor utile ale maşinilor şi utilajelor de uz fizică. Capacit utilă sumară se determină ca media ponderată a
capacităţilor utile separate:
CU∑ = ∑ CUiαi
Unde: αi– ponderea capacităţilor utile separate.
În procesul exploatării capacităţile utile se micşorează cu mărimea ΔCUi , astfel uzura fizică va fi determinată prin relaţia:
U = ∑ΔCUiαi
Metoda calculului pe elemente – presupune determinarea uzurii pentru fiecare element al utilajului separat şi sumarea
acesteia, considerînd cota fiecărui element în sinecostul utilajului.Uzura fizică a elementului i se determină prin relaţia:
𝐶𝑖 𝑇𝑖
Uei = fi( ) ( )
𝐶∑ 𝑇∑
Unde: fi – uzura reală a elementului i; ci şi c∑ - costul elementului i şi respectiv al maşinii sau utilajului integral; Ti şi T∑
- durata normativă de lucru a elementului i şi respectiv a utilajului integral.
Metoda directă – uzura obiectului integral se determină prin sumarea uzurilor calculate a elemetelor aparte. Formula de
calcul:
U = ∑ UeiDeprecierea funcţională – este determinată de apariţia noilor maşini mai ieftine sau cu capacitatea de
producere mai mare şi mult mai economicoase. Deprecierea funcţională se determină prin metode expert sau în baza
modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat şi celui analogic:
K = Xe / Xa Unde: K – coef de corecţie; Xe şi Xa – valoarea caracteristicii ob evaluat şi a celui analogic.Se determină
coeficienţii de corecţie care mai apoi se includ în modelul de determinare a valorii.Deprecierea exterioară se determină
prin metoda comparaţiei vînzărilor pare. Se compară două obiecte analogice dintre care unul are semne de uzură
exterioară, iar altul nu. Diferenţa de preţ este considerată drept uzură exterioară sau economică.

106
 87.Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport (specificul, abordări şi metode)
În procesul evaluării adesea se operează cu obiecte analogice şi obiecte similareDacă obiectele se aseamănă
după funcţionalitate, constructivism şi parametric, se vorbeşte despre obiecte identice. Dacă asemănările sunt
aproximative, sau coincid parţial, e vorba de obiecte analogice.Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport
se poate efectua cu ajutorul a trei abordări:Abordarea costurilor;Abordarea comparativă;Abordarea
venitului.Abordarea costurilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare:În cadrul acestei abordări se
evidenţiază următoarele metode:
a) Metoda de calcul reieşind din preţul obiectului analogic – presupune etapele de calcul:
1. Pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, conform tehnologiei de fabricare, materialelor folosite,
construcţiei. Preţul obiectului trebuie să fie cunoscut.
2. Se determină costul total de producţie a obiectului analogic, conform formulei:
Ct.a = [(1 – TVA) * (1 – Iv –R) * Pa] / (1 – Iv)
Unde: TVA – taxa pe valoarea adăugată; Iv – impozitul pe venit; R – indicele rentabilităţii; Pa – preţul
obiectului analogic.
3. Se determină sinecostul total al ob evaluat, corectînd ob analogic cu diferenţe parametrice:
Ct.e = Ct.a. (Ge / Ga)
Unde: Ct.a – sinecostul total al obiectului analogic; Ge – greutatea obietului evaluat; Ga – greutatea obiectului
analogic.
4. Se determină valoarea de reconstituire a obiectului evaluat:
Ve = [(1 – Iv) Ct.e] / (1 – Iv –R)
Unde: Ve – valoarea obiectului evaluat.
b) Metoda calculelor pe elemente – include următoarele calcule:Se întocmeşte lista agregatelor şi nodurilor ce
completează obiectul evaluat.Se acumulează informaţie cu privire la preţurile fiecărui element.
Se determină sinecostul total al obiectului evaluării (Ce) ca suma preţului fiecărui element (Pe) şi cheltuielile
producătorului pentru asamblare (Ca):
Ce = ∑ P e + Ca
✔ Se determină valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:
Ve = [(1 – Iv) Ct.e] / (1 – Iv –R)
c) Metoda indicilor – presupune că evaluarea se efectuează prin actualizarea preţului iniţial al obiectului evaluării
cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preţurilor pentru grupa corespunzătoare de maşini şi utilaje
pe perioada respectivă.Pentru a determina valoarea de piaţă la momentul evaluării, din valoarea de reconstituire se
exclude deprecierea acumulată calculată ca sumă a uzurii fizice, a deprecierii funcţionale şi exterioară.Abordarea
veniturilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare:Pentru a aplica această metodă este necesar de prognozat
veniturile aşteptate în urma utilizării obiectului evaluării. Cu referinţă la utilaj şi maşini separat, metoda respetivă
nu poate fi aplicată direct, întrucît veniturile se formează în urma activităţii comune a complexului patrimonial de
producţie. Metoda respectivă presupune respectarea următ. etape:1Determinarea venitului operaţional în urma
activităţii sistemului de producţie.2Prin metoda reziduală se determină partea din venit ce poate fi atribuită parcului
de maşini al sistemului respectiv.3Prin metoda actualizării sau capitalizării se determină valoarea parcului de
maşini.Abordarea comparativă în cadrul evaluării bunurilor mobiliare:În cadrul acestei metode pentru
evaluarea maşinilor şi mecanismelor se aplică în special metoda comparaţiilor directe. Obiectul analog trebuie să
posede aceeaşi destinaţie funcţională, asemănarea calificativă absolută şi asemănarea parţială constructiv-
tehnologică. Etapele de calcul:1Determinarea obiectului analog2)Corectarea preţului analog. Corecţiile sunt de 2
tipuri:-Corecţii relative, incluse prin înmulţire cu coeficienţi.-Corecţii absolute, incluse prin adunare sau scădere a
valorii absolute.Astfel valoarea maşinii sau a utilajului se determină conform formulei:V = P a * K1 * K2 *K3 *...*Km
± Vsupl
Unde: Pa – preţul obiectului analog; K – coeficientul de corecţie; V supl – preţul elementelor suplimentare
posedate de obiectul comparabil.În procesul aplicării metodei comparaţiilor directe trebuie respectată ordinea:
în primul rînd se aplică coeficienţii de corecţie, apoi corecţiile absolute.

107
 88.Procedura evaluării obiectelor de proprietate intelectuală. Aprecierea valorii obiectelor de
proprietate industrială.
Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale, exprimate in echivalentul
valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si alta natura ale OPIndustrială.Etapele procedurii de evaluare
a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele:-etapa preliminara, in cadral careia se elaboreaza sarcinile
evaluarii.-etapele pregatitoare, care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI (expertiza juridica), controlul
veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii, in conformitate cu lista stabilita
a datelor initiale.La aceasta etapa se determina, de asemenea, scopul evaluarii, care prevede argumentarea tipilui de
valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare, se elaboreaza modelul de evaluare ce prevede ordinea
concreta a lucrarilor, se stabilesc circumstantele speciale si limitarile, se identifica particularitatile unor OPInt. Concrete
sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte.- Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de
calculare, a listei erorilor admisibile si a calculelor propriu-zise. - Etapa intocmirii raportului de evaluare, care
include:a) introducerea - in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii;b) descrierea titlurilor de protectie ale OPInt.,
altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii;c) expunerea metodelor de evaluare;d) materialele vizind
calcularea valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii;e) circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul
evaluarii; alte indicatii in conformitete cu Legea nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare.
Aprecierea valorii obiectelor de proprietate industrialăFactorii ce determina ai valorii obiectelor de P.Industr. sint:a)
cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd. intr-o sursa de venituri, introducerea
acestora in circuitul economic si marketing ;b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea
(inregistrarea) obiectelor de OPInd.si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie .c) cheltuielile ce tin de asigurarea
OPInd. impotriva riscurilor;d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii;e) cheltuielile, inclusiv cele de
judecata;f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd;g) durata de functionare utila
a obiectului de OPInd.cu obtinerea veniturilor;h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat;i) factorl
inflationist;j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizit activelor nemat.
Formula de calcul are urmatoarea structura: Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J ) Unde: Cnz – reprez valoarea cheltuielilor si
consumurilor nesimultane totalizate, raportate la data evaluarii, efectuate in perioada crearii si introducerii OPInd.in
circuitul economic; Km – coeficientul de uzura morala a OPInd. la data evaluarii (pentru inventii, desene si modele
industriale, modele de utilitate); Zt – suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in
circuitul economic in anul t; K - coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite,fiind folosite
p-u sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat; J-
indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd., folosit la calcularea preturilor mijloacelor de productie
utulizate pn. crearea lui.
Km = 1- Ts:Tn
Unde : Ts- termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii; Tn- termenul de valabilitate a titlului de
protectie.
Zt = Zt1 +Zt2Unde: Zt- cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd.in circuitul economic in anul t;Zt1 – cheltuielile
sau consumurile aferente crearii, aducerii in stare de utilitate pentru productie si comercializare, utilizarii OPInd.,inclusiv
investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t; Zt2- consumurile aferente protectiei juridice a
OPInd. in anul t.Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. in circuitul economic
constituie o premisa a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, sau a transmiterii drepturilor de exploatare a lui. In toate
cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. va fi comercializat si, deci va genera venit suplimentar.
Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii OPInd. si efectul de piata.Scontarea
fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd.Pentru raportarea evaluarilor
retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul
inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor.Procedura de scontarea a fluxului previzibil al
mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni analitice si de calcul: diagnosticarea fluxului pevizibil a
mijloacelor banesti; analiza veniturilor obtinute in perioada anteriaora; prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin
utilizare OPInd. concrete, inclusiv prognozarea riscurilor; analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate,
prognozarea consumurilor; analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale
destinate inovarii; calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. fiecare an orgnozat; determinarea ratei corespunzatoare de
scont; efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea
curenta.In functie de specificul ob supus evaluarii si utilizarii lui, coef Kt poate fi calculat in mod diferit:Kt =
1:1(1+b:100)tUnde b- reprezintă rata dobinzei bancare pn. credit.Kt = 1:(1 + a:100)tUnde a – rata dobinzei bancare pn
plasament.

108
 89.Imobilul cu destinaţie specială: definirea, particularităţile, clasificarea.
Definitie.Conform Catalogului Mijloacelor Fixe si a Activelor Nemateriale, aprobat prin HG nr 338, din
28.03.2003, cladirile special se considera constructiile arhitecturale destinate pentru crearea conditiilor,
protectia contra factorilor climaterici de munca, de deservire socio-culturala a populatie si a conditiilor de
depozitare a valorilor materiale. Din componenta unei cladiri fac parte toate utilitatile interioare care sunt
necesare pentru exploatarea ei : sistemul termic, reteaua interioara de alimentare cu apa, gaze si canalizare,
reteaua electrica interioara de forta si de iluminare, retele interioare telefonice si de semnalizare, instalatii de
ventilare cu destinatie sanitara, ascensoarele. Constructiile special se considera obiecte ale caror destinatie
consta in crearea conditiilor necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor operatiuni
tehnice nelegate de modificarea obiectului muncii. Exemple: galerii transversale, cai ferate, autodrumurile,
canale de scurgere a apei, digurile, barajul, filtrele, puntile, rezervoare, platform, estacade, piloni, statii de
pompare a apei, fintiinile, sinele intersectiil ede nivel s.a
Particularitatile.Proprietatile cu destinatie speciala sau constructiile special reprezinta proprietatile care in
virtutea specificului lor sunt utile doar pentru domeniul restrins sau pentru un cerc concret de utilizatori si care
se vind foarte rar, daca se mai vind vreodata, pe-o piata libera sau in componenta businessului unei
intreprinderi. In mod curent, acest tip de imobil atrage un numar relativ mic de potentiali cumparatori.
Caracterul special al acestei categorii de imobil poate fi remarcat prin particularitatile lor constructive, prin
specializare, marime, amplasament sau o combinatie a acestor factori.
In cadrul procesului de evaluare a obiectelor specializate, in general, trebuie de tinut cont de faptul ca
proprietatile respectice sunt proprietatile ce nu sunt omogene, ce inseamna ca natura prorpietatii este in asa fel
incit aceste bunuri nu se tranzactioneaza frecvent pe piata , pentru a se putea afla valoarea unui astfel de bun
in comparative cu alte tipuri . Deaceea pe acest segment de piata nu sunt effectuate foarte multe tranzactii
imobiliare . Deci, trebuie de remarcat faptul ca pentru aceste obiecte nu exista intodeauna informatie suficienta
pe piata, pentru a fi evaluate in baza principiului compararii. Ipoteza de la care pleaca toate evaluarile cladirilor
specializate, este principiul utilizarii curente. Acest segment de piata este cel mai slab dezvoltat in RM, in
comparatie cu celelate segmente, insa este unul destul de important pentru societate si activitatea acesteia.
Clasificarea
In scopul evaluarii individuale a bunurilor imobile, acestea se clasifica:
1. Imobile specializate – caracterul special remarcat prin particularitatile lor constructive, specializarii,
marimii, amplasamentului sau a combinatiei a acestor factori.
2. Imobile nespecializate – prorpietati la care exista o cerere totala, care se vind-cumpara, arendeaza pe o
piata libera, si care se pot utilize atit dupa principiul utilizarii curente cit si unei utilizari alternative, in calitate
de investitie, dezvoltare, etc.
In componenta acestor obiecte se includ cladirile speciale:
1. Cladirile institutiilor de invatamint
2. Cladirile destinate ocrotirii sanatatii
3. Cladirile aeroportului si autogarii
4. Biserici (de orice religie)
5. Muzee
6. Cladiri istorice
Cladirile istorice sunt recunoscute in intreaga lume , ca avind valoare nu numai pentru cultura, ci si pentru
economie, din punct de vedere al turismului si al functiilor comerciale. Pentru multe din ele sunt stabilite
diferite masuri juridice, care au drept scop pastrarea calitatii si a caracteristicilor ce le ofera o valoare
arhitecturala, cultural si istorica. Elementele ce contribuie la diferentierea imobilului, ce reprezinta monumente
istorice sunt:
- Ocrotirea stricta din partea statului
- Restrictii in ceea ce priveste utilizarea lor in calitate de obiecte de destinatie distractiva, precum si in
privinta modificarii destinatiilor si a lucrarilor de modernizare.
109
 - Obligatia de a le face accesibile pentru societate, stiinta si invatamint.
In cadrul procesului de evaluare a cladirilor istorice , evaluatorul trebuie sa stabileasca criteriile in baza carora
vadecide referitor la metoda si caile de evaluare luind in consideratie situatia planurilor locale ce tin de
utilizareaa proprietatilor istorice si a imprejurimilor
Dupa destinatie si modul de utilizare constructiile speciale se impart in:
1. Constructii special subterane (beciuri, pereti sprijin, tuneluri, tuneluri si canale,metro, fiintini )
2. Constructii special terestre (drumuri auto, cai ferate, piste de decolare, platform, estacade, ternuri sportive,
galerii)
3. Constructii special de inaltime (turnuti de racier, turnuri de apa potabila, cosurile de fum)
4. Constructii hidrotehnice (baraje, canale de navigatie, protectia malurilor, constr de consolidate)
5. Constructii special – rezervoare (rezrvoare pentru pastrarea produselor petroliere, buncare)
Clasificarea bunurilor immobile special in scopul evaluarii masive.Ocrotirea sanatatii (spitale, maternitati,
dispensare, policlinici, centre specializate)
I.Sport (complexe sportive , sali sportive, bazine)
II.Invatamint si Stiinta (institutii prescolare, scolare, preuniversitare, universitare; institutii stiintifice, laboratoare
stiintifice)
III.Cultura si Cult (Muzee, teatre, galerii de arta, manastriri, case de cultura, cinematrografe, biblioteci, biserici,
case de rugaciuni)

110
 90.Specificul evaluării bunurilor imobile speciale (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vânzărilor)
Acest segment al bunurilor imobile, fiind mai specific presupune şi aplicarea metodologiilor de evaluare într
–o manieră mai specială. Aplicarea abordării analizei comparative a vînzărilor piaţa imobilelor cu destinaţie
specială este îngreunată şi iraţeste destul de rudimentară şi nedezvoltată, odată ce obiectele acestui segment au
un specific ce ţine de funţionalitatea şi parametrii săi constructivi. Aceste obiecte rareori se se tranzacţionează
într-un oarecare mod. Prin lipsa acestor tranzacţii nu se poate de analizat dinamica şi evoluţia nivelul ptreţurilor
la aceste bunuri. Cu atît mai mult aceste bunuri prin unicitatea din punct de vedere constructive nici nu pot
comparate direct. Pricipalele tranzacţii care se pot efectua cu bunurile date sunt:
● Vînzarea la licitaţie din motivul ineficienţei utilizării acestuia
● Vînzarea la licit din cauza intensificării process de degradare fizică, ce necesită demolare
● Privatizarea bunurilor de către o persoană f/j cu scopul schimbării destinaţiei
● Privatizării cu scopul de a investi cu păstrarea destinaţiei
Deoarece majoritatea acestor obiecte aparţin statului sau unor companii mixte, deseori date cu privire la
valoarea de licitaţie se pot găsi în Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Dacă se decide aplicarea metodei
date, apare un grad înalt de dificultate la aprecierea ajustărilor ce trebuie aplicate obiectelor similare.
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04,08,2004 recomandă aplicarea cu
precădere a abordării prin costuri la estimarea valorii acestei categorii de bunuri imobile. Remarcăm faptul că
marea parte a fondului de obiecte cu destinaţie specială au fost construite în perioada sovietică, determinarea
valorii de reconstituire în baza indicilor oferiţi de Culegerea Indicilor Comasaţi de determinare a Valorii de
Reconstituire este oportună.
În ceea ce priveşte utilizarea abordării prin venit în cazul dat depinde de specificul obiectului şi posibilităţile
de utilizare alternativă a acestuia în viitor, argumentarea unei decizii investiţionale ce ţine de dezvoltarea
obiectul dat. Astfel metoda actualizării veniturilor prognozate ce vor fi obţinute în urma dării în arendă a
bunului special este deseori utilizată. Rata de capitalizare pentru determinarea reversiei nu poate fi determinată
prin metoda analizei comparative a vînzărilor şi nici prin metoda multiplicatorului brut efectiv, astfel se
utilizează metoda cumulativă .
Prin urmare piaţa slab dezvoltată, lipsa obiectelor comparabile cît şi riscurile mari ce ţin de prognozarea plăţii
de arendă caracteristică acestor obiecte, presupune un grad înalt de subiectivism şi responsabilitate din partea
expertului evaluator.

111
 91.Imobilul locativ: definirea, particularităţile, clasificarea.
Imobilul locativ (rezidenţial) ocupă cea mai mare pondere din fondul construcţiilor capitale a ţării. Destinaţia
construcţiilor face parte din necesităţile vitale de trai. Cerinţele faţă de imobilele locative se deosebesc faţă de
celelalte categorii de imobile. Mai jos prezentăm anumite cerinţe speciale faţă de această categorie de imobile.
1. amenajarea teritoriului şi arhitectura casei trebuie să se încadreze în hotărîrile arhitectonice a cartierului,
microraionului sau localităţii;
2. amplasarea la parter în construcţii tipizate a obiectelor cu menire socială, iar în subsol- parcări;
3. la inst ascensoarelor în clădirile cu multe niv se cere de asigurat constructiv protecţia fonică
4. clădirile cu multe nivele trebuie sa fie dotate cu conducte de evacuare a deşeurilor;
5. imposibilitatea amplasării în construcţie a ascensoarelor standard conduce la montarea ascensoarelor
nestandarde sau celor laterale; etc.
Imobilul locativ poate fi divizat în trei mari categorii, anume:
I.Apartamente;
II.Case individuale;
III.Căsuţe sezoniere.
La rîndul lor aceste 3 grupe pot fi clasificate în subgrupe ţinîndu-se cont de anumite criterii/factori, prin urmare:
Apartamentele pot fi clasificate în dependenţă de:
1. Numărul odăilor: 1 odaie, 2 odăi, 3 odăi, < 3odăi;
2. Gradul de comfort: apartamente compacte proiecte vechi, apartamente standard tip serie, apartamente
planificare nouă(individuală), apartamente cu grad sporit de comfort;
3. Numărul de nivele: cu 1 nivel, cu 2 nivele;
4. Materialul de construcţie din care sunt fabricate: blocuri de calcar, panouri prefabricate, monolit, mixt,
altfel;
5. Apartenenţa la piaţa imobiliară: de pe piaţa primară, de pe piaţa secundară;
6. Varianta dării în exploatare: apartament variantă albă, apartament variantă, apartament variantă la cheie,
apartament variantă neagră;
7. Compartimentarea odăilor: decomandate, semicomandate.
Casele individuale pot fi clasificate după:
1) Perioada în care au fost construite: case vechi, case a 1960-1980, case moderne >1990;
2) Prezenţa comunicaţiilor: case cu toate comunicaţiile, case cu lipsa unor comunicaţii;
3) Suprafaţa terenului aferent: case cu teren aferent mare, case cu teren aferent limitat, case cu teren aferent
practic inexistent;
4) Drept de proprietate: întreaga casă aparţine proprietarului, ½ casă aparţine proprietarului;
5) Numărul de nivele: case individuale cu un nivel, cu 1.5-2 nivel; >2;
6) Material de construcţii: blocuri de calcar, cărămidă, monolit, ecologic pură(lemn).
La rîndul lor căsuţele sezoniere se împart după:
1. Materialul de construcţie: lemn, blocuri de calcar, cărămidă;
2. Durata de exploatare: cu durată de exploatare scurtă, cu durată de exploatare medie;
Dotarea cu comunicaţii: fără comunicaţii, cu lipsa unor comunicaţii, cu toate comunicaţiile

112
 92. Specificul evaluării imobilului locativ (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea
analizei comparative a vânzărilor)
Evaluarea imobilelor cu destinaţie rezidenţială presupune un process complex rezultatul căruia constă în
estimarea valorii acestuia într-un mod cît mai obiectiv şi cu fundamentare cît mai raţională. Procesul dat,
include aplicarea unor analize complexe, a unor metode tehnici de calcul. E necesar a se menţiona că nu există
un şablon predefinit după care se determină valoarea imobilelor locative, deoarece fiecare bun este unical şi
necesită o abordare individuală, totuşi la evaluarea acestui tip de bunuri se aplică procedeul general caracteristic
evaluării oricărui tip de bun imobil. La fel procesul de evaluare depinde în cea mai mare parte de tipul de
valoare solicitat de a fi determinat. Autoritatea internaţională şi europenă în domeniul standardelor de evaluare
Standartele Interanţional de Evaluare, (International Valuation Standards Comitee , IVSC) şi The European
Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) recomandă o varietate de tipuri de valori ce pot fi determinate în
diverse situaţii. Prin urmare evaluarea imobilelor locative poate presupune deerminarea fiecarui tip de valori
recunoscute de organismele sus –numite, în dependenţă de scopul evaluării. Din acestrea specificăm:Valoarea
de piaţă;Valoarea de utilizare curentă;Valoarea de lichidare;Valaorea de investiţie;Valoarea pentru garanţii
bancare
Procesul de evaluare a bunurilor imobiliare presupune în sine parcurgerea consecutivă a cîtorva etape
principale:1.Stabilirea sarcinilor (întocmirea graficului lucrărilor, identificarea surselor şi procedeelor de
informare, alegerea metodelor de evaluare)2. Elaborarea planului de evaluare (identificarea obiectului
evaluării, studierea preliminară a situaţiei, stabilirea datei, misiunii,condiţiilor evaluării)3. Întocmirea
contractului de evaluare( determinarea volumului lucrărilor determinarea cheltuielilor pentru colectarea şi
prelucrarea informaţiei stabilirea onarariilor specialiştilor, semnarea contractelor)4. Colectarea datelor(
colectarea datelor generale şi speciale, verificarea plintitudinii şi autencitităţii datelor, selectarea datelor
dubioase)5. Determinarea variantei celei mai bune utilizări( corespunderea cu restricţiile juridice posibilitatea
de realizare fizică, oportunitatea financiară, alegerea variantei cu productvitate înaltă) 6. Evaluarea bunului
imobiliar( utilizînd metodologia corespunzătoare, aplicînd abordarea prin venit, costuri şi analizei
comparativea vînzărilor)7. Coordonarea rezultatelor (verificarea datelor iniţiale, verificarea calculelor,
ipotezelor şi concluziilor, reconcilierea rezultatelor)8. Perfectarea raportului de evaluare
Atît, fiecare din categoriile imobilelor indiferent de criteriul de clasificare, cît şi fiecare obiect supus
evaluării, necesită o abordare individuală a problematicii acesteia, în momentul estimării valorii acestuia,
deoarece numai în aşa mod se asigură o obiectivitate şi corectitudine sporită a evaluării.
Procesul de evaluare a obiectelor cu destinaţie locativă presupune în sine parcurgerea aceloraşi etape, adică
conceptual, metodologia de aplicare a tehnicilor de evaluare este identică pentru toate obiectele imobiliare.
Deosebirile esenţiale apar în cadrul fiecărei etape şi ţin fie de acordarea unor priorităţi anumitor factori de
influenţă care conform opiniei evaluatorului ar trebui să-şi aducă aportul la valoare în mod deosebit, fie de
selectarea informaţiilor ce ar sugera concluzii potrivite . Astfel pentru elucidarea specificului evaluării
imobilului rezidenţial, se va analiza fiecare din etapele procesului de evaluare menţionate mai sus.
În primă fază de colectare şi analiză a datelor necesare în cadrul evaluării obiectului, se vor selecta datele
referitoare la imobilul cu destinaţie locativă, din acestea amintim – Proiectul construcţiei, Dosarul Cadastral,
Devizul de cheltuieli, Registrul de evidenţă a exploatării, BCH 53-86, BCH 57-88, BCH 58 – 88, , BCH 61 -
89. la fel se vor selecta date ce ţin de segmentul de piaţă din care face parte obiectul investigat, menţionăm că
categoria dată de imobile se bucură de prezenţa unei multitudini de date referitoare la tranzacţii cu bunuri
similare, preţurile, cantitatea de ofertă etc. Astfel specificul operării cu astfel de date constă în intuirea şi
alegerea datelor veridice, prelucrarea prefesională a acestora.
La etapa de aplicare a abordărilor de evaluare, practica mondială a demonstrat de-a lungul timpului că
pentru obiectele cu destinaţie rezidenţială o importanţă deosebită, adică metoda cea mai aplicativă este
abordarea comparativă a vînzărilor. Acest fapt se datorează faptului că cele mai multe tranzacţii cu imobiliare
se fac anume cu această categorie de bunuri imobile, deci există destulă informaţie ce e necesară în aplicarea
acestei metode. Deoarece metoda dată asigură climatul perfect speculaţiilor cu preţurile la imobile, unde
valoarea speculativă lansată influenţează direct valoarea obiectelor similare. Unicul mecanism protecţionist ar
fi aplicarea ajustărilor, însă care deseori nu au o pondere enormă.

113
 În cadrul aplicării abordării prin venituri se optează pentru o anumită procedură fie capitalizarea venitului
sau actulaizarea fluxurilor de numerar. Reieşind din faptul că piaţa tranzacţiilor cît şi a dării în arendă
obiectelor cu destinaţie locativă este bine dezvoltată, în cadrul primei opţiuni rata de capitalizare se determină
cu precădere prin tehnica multiplicaorului brut efectiv , dacă esxistă informaţie veridică privind cheltuielile
operaţionale şi valoarea de piaţă a obiectelui, sau prin metoda analizei comparative, dacă se respectă asigurarea
unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata
rata de capitalizare. În cazuri speciale cînd în cadrul achiziţionării bunului se apelează la surse creditare se
aplică şi tehnica grupului investiţional.
În cadrul abordării prin costuri la fel specificul evaluării constă în mecanismul de optare pentru o anumită
tehnică reieşind din scopul evaluării, tipul obiectului, sau existenţa anumitor documentaţii. Spre exemmplu
pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanţii bancare se va determina valoarea de
înlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaţiei de deviz sau costul mediu de pe piaţă a obiectelor
similare. Pe cînd pentru obiectele cu vîrstă cronologică mare se va determina valoarea de reconstituire, facînd
uz de Culegerile Indicilor Comasaţi de determinare a Valorii de Reconstituire
Reieşind din cele menţionate mai sus, deja la faza de reconciliere a rezultatelor obţinute în faza anterioară,
este evident că momentul cheie este - acordarea ponderii maximale metodei de evaluare aplicate. În dependenţa
de datele utilizate evaluatorul va acorda prioritate acelei abordări care au grad de obiectivitate accentuat. Astfel,
la etapa dată este locul de manevră a specialistului evaluator.
Astfel putem afirma că din considerentele de acces la baza informaţională şi a volumului de muncă necesar,
evaluarea imobilului rezidenţial, poate fi considerată mai simplistă şi mai puţin consumatoare de timp şi
resurse. Nu în zadar onorariul evaluatorului în cazul evaluării unui obiect rezidenţial este cu mult mai mic în
comparaţie cu evaluarea obiectelor comerciale, industriale sau cele cu destinaţie specială.

114
 93. Imobilul comercial: definirea, particularităţile, clasificarea.
Definiţie: Bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, cele care însă
constituie doar o parte a unui careva proces de obţinere a venitului, de obicei bunurile imobile antrenate în
producere, sunt catalogate drept bunuri imobile industriale. Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova
au apărut odată cu iniţierea procesului de privatizare, în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate,
cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a dreptului de proprietate (prin vânzare - cumpărare,
donaţie sau schimb) sau transmiterea parţială a dreptului de proprietate (arenda terenurilor, locaţiunea), astfel
fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.
Particularităţi: Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi
corespunzător numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a atractivităţii
investiţionale imobilul comercial are întîietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma
veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea acestora în arendă.
Astfel arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacţiei predominantă pe piaţa
bunurilor imobile.
Clasificare: magazine-- supermarket ,magazin de produse alimentare,magazin de produse
nealimentare,farmacie ,piaţă acoperită,centru comercialAlimentatie publica-
cantină,restaurant,bufet,dugheană,cafenea ,culinărie: Prestari de servicii-cizmărie,frizerie,baie,saună,club
internet,servicii de închiriere,servicii de reparaţie,servicii medicale şi veterinare,parcajHoteluri-
hotel,motel,casă de odihnă,han, sanatoriuOficii şi finanţe- oficiu bancar,companie de asigurări,oficii,schimb
valutar,clădire administrativă (a într de prod),oficiu poştal,oficiul companiei de telecomunicaţii,oficiul
notarului, avocatuluiCentre de distracţie şi recreaţie-sală de jocuri ,cazinou,parc de distracţie,centru de
distracţieÎn ceea ce priveşte clasificarea bunurilor imobile în scopul închirierii, aceasta este similară
clasificărilor de mai sus, cu excepţia faptului că din punct de vedere al destinaţiei funcţionale bunurile imobile
sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmăreşte obţinerea unui venit maxim posibil
de la darea în chirie, evidenţiind cât mai mulţi factori de înfluenţă asupra valorii chiriei. De multe ori
proprietarii grupează bunurile imobile nu după careva criterii de clasificare, ci pur şi simplu reieşind din careva
factori de influenţă cum ar fi suprafaţa obiectului şi numărul de geamuri raportate la această suprafaţă, astfel
de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi separat sau comun, din stradă
sau din curte, limitat sau nelimitat- în ofertele de închiriere aceste bunuri figurează drept accesibile sau mai
puţin accesibile. Acestea sunt doar câteva exemple de clasificare a bunurilor imobile pe piaţa închirierilor,
care deşi s-a format, necesită o abordare profesionistă în ceea ce priveşte formularea ofertelor şi modalităţile
de expunere a acestora.

115
 94. Specificul evaluării imobilului comercial (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vânzărilor
Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi corespunzător
numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a atractivităţii investiţionale
imobilul comercial are întîietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le
generează: fie din exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea acestora în arendă.
Astfel arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacţiei predominantă pe piaţa
bunurilor imobile. Procesul de evaluare a bunurilor comerciale include aplicarea unor analize complexe, a unor
metode tehnici de calcul. Deoarece varietatea acestor obiecte fiind mare, e necesar a se estima valoarea bunului
efectuînd o analiză profundă a calităţilor sale individale, care îi oferă un avantaj sau dezavantaj competitiv în
comparaţie cu bunurile din aceeaşi categorie.
Prin urmare deşi se aplică aceeaşi metodologie de evaluare a acestor bunuri, favorizată se consideră
abordarea pe bază de venit. Sursa de venit ultizată în cadrul actualizării fluxurilor de numerar sa capitalizării
directe poate fi analizat fie profitul net înregistrat de societatea economică în urma desfăşurării activităţii sale,
fie plata de arendă specifică tipului obiectului analizat şi localizării acestuia în spaţiu. Pentru
determinarea ratei de capitalizare, ca drept urmare a conceperii achiziţiei unui obiect comercial ca drept o
investiţie ce urmează a recuperată, este raţional conform practicii mondiale de a utiliza în calcul fie restituirea
lineară a capitalului (Metoda Ring), fie restituirea capitalului după fondul de compensare şi profitul pentru
investiţii (Metoda Inwood), fie restituirea capitalului după fondul de compensare şi rat profitului fără
risc.(Metoda Hoskold). Fiecare din optţiuni ia în calcul dinamismul ratei profitului, tipul fluxurilor de venit
prognozate.
La fel de oportună în cazul obiectelor date este şi aplicarea abordării anlizei comparative a vînzărilor în
cazul existenţei unei pieţe dezvoltate şi predominarea unor obiecte similare celui evaluat.
Specificul aplicării abordării date constă în atragerea atenţiei asupra unor elemente de comparaţii care
prin grad mare de influenţă asupra valorii în cazul obiectelor comerciale, specifică pentru acest segment de
bunuri imobiliare, din acestea specificăm – amplasarea în cadrul sectorului administrativ, ieşirea la drum
principal şi fluxul constant de consumatori, atractivitatea şi gradul de vizibilitate a obiectului pe o arie extinsă,
parametrii de confort şi facilităţi (spaţiul destinat de circulaţiei vizitatorilor, parcările amenajate, sistemele ce
asigura ventilarea microclimatul spaţiilor comerciale ).
În cadrul avordării prin costuri la fel specificul evaluării constă în mecanismul de optare pentru o anumită
tehnică reieşind din scopul evaluării, tipul obiectului, sau existenţa anumitor documentaţii. Spre exemplu
pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanţii bancare se va determina valoarea de
înlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaţiei de deviz sau costul mediu de pe piaţă a obiectelor
similare.
Pe cînd pentru obiectele cu vîrstă cronologică mare se va determina valoarea de reconstituire, facînd uz
de Culegerile Indicilor Comasaţi de determinare a Valorii de Reconstituire. Menţionăm faptul ponderea
valorică a acestei metode deobicei este mai mică în comparaţie cu abordările sus numite. Odată ce partea
constructivă a clădirii, în special în cazul construcţiilor de tip sandwhich are opondere mai mică în comparaţie
cu alte elemente sus- menţionate.

116
95. Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determină mărimea valorii de lichidare. Cazurile şi
obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare. Metodologia de apreciere a valorii
de lichidare.
Valoarea de lichidare reprezintă valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat
într - o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai
bun preţ de piaţă.
Factorii care influenţează valoarea de lichidare pot fi clasificaţi în factori obiectivi şi subiectivi:
Factorii obiectivi sunt factorii generali ce influenţează Val de lichd în orce situaţie, indiferent de opinii voinţe. Toţi
factorii obiectivi influenţează reciproc unul asupra celuilalt. La rîndul său factorii obictivi pot fi clasificaţi în : fact
ecomomici şi fact obiectivi.Fact ecomomici reprezintă acei factori ce determină specificul vînzării forţate. Către această
categorie pot fi raportaţi : 1) perioada de expunere pe piaţă - Cu cât mai mică este perioada fixată de expunere,
comparativ cu perioada rezonabilă, cu atât mai mult se va micşora valoarea apreciată a proprietăţii de lichidat.
Perioada de expunere pe piaţă este factorul ce influenţează substanţial ceilalţi factori - atât în sensul intensificării cât şi
reducerii acţiunii lor. Într-o perioadă fixată de expunere mai mare avem mai multe posibilităţi de a întreprinde măsuri
eficiente de marketing, atenuarea influenţei negative a factorilor de conjunctură, etc.
Dacă perioada fixată nu este mai mică decât perioada rezonabilă de expunere pe piaţă, atunci obiectul posedă valoare de
piaţă. Evident, cu condiţia existenţei şi ai altor caracteristici ce reiese din definirea valorii de piaţă. Cu alte cuvinte,
obiectul evaluării posedă valoare de piaţă în condiţiile unei perioade rezonabile de expunere, iar pentru diferite perioade
fixate, mai mici decâtperioada rezonabilă de expunere, obiectul evaluării poate să posede diferite valori de lichidare. 2)
Atractivitatea generală a obiectului – Care se bazează pe caracteristicile individuale a proprietăţii( destinaţia funcţională,
amplasare, stare fizică) influenţînd direct nivelul cererii pe piaţă. 3) Factorul separării – modul de influenţă a acestui
factor se reduce la faptul că multe obiecte din componenţa unui complex patrimonial nu prezintă interes în cazul separării
lor în urma lichidării şi nu pot fi realizate de fapt la un preţ acceptabil în timp ce în cadrul întreprinderii ce se lichidează
aceste obiecte au o valoare semnificativă.
4) Mărimea absolută a valorii de de piaţă – Cucît este mai mare val de piaţă , de regulă scade lichiditatea, care se explică
prin nr. Redus al cunpărătorilor potenţiali necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mijloace băneşti în
termeni reduşi. 5) Conjunctura pieţei în decursul perioadei de expoziţie – Starea generală pe piaţă este predispusă
schimbărilor considerabile influenţînd raportul dintre cerere şi ofertă , la imobilul concret. Cu cît această perioadă este
mai mare cu atît mai multe posibilităţii există de a analiza situaţia pe piaţă şi de a selecta varianta optimă în situaţia
creată. 6) Nivelul marketingului - Obiectul poate fi expus pe piaţă o durată destul de lungă, dar cu mijloace ineficiente.
7) Factorii organizatorici - Exprimă specificul obiectului vînzării forţate. Aceşti factori se evidenţiază în special la
obiectele, proprietarii cărora sunt iresponsabili faţă de documentaţia acestor obiecte, de exemplu evaluarea fondurilor
fixe ale unei intreprinderi în preoces de faliment este complicată din cauza lipsei dosarelor cadastrale ale imobilelor,
uneori şi a actelor de proprietate.
Factorii subiecivi – reflectă voinţa şi comportamentul participanţilor în procesul vînzării forţate şi pot fi divizaţi în fact
psihologici şi de risc.
Factorii psihologici- reprezintă aspectul psihologic al vînzării forţate şi se referă la comportamentul cumpărătorilor
obiectelor vînzării forţate. Influenţa acestor factori este dublă. Ţinînd cont de faptul că vînzătorul în condiţii
dezavantajoase, cumpărătorii încep să manivreze cu valoarea , iar pe de altă parte concurînd unul cu celălalt cumpărătorii
sunt nevoiţi să mergă la compromis pentru a nu pierde proprietatea propusă vînzării.
Factorii de risc - influenţa acestora este evidentă la evaluarea obiectelor ipotecii şi a bunurilor sechestrate , ca modalitate
de asigurare a executării silite a unei obligaţiuni. Aceşti factori includ – riscul obţinerii dreptului de proprietate absolut;
- riscul existenţei defectelor sau a datoriilor acsunse.
Cazurile şi obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare.
Principalele obiecte şi cazuri pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare sunt:Obiectele ipotecii –
majoritatea instituţiilor financiare au aprobat deja drept baza a evaluării ale obiectelor ipotecii valoarea de lichidare. În
cazul oferirii creditelor ipotecare garantate cu proprităţi imobiliare de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde
asigurarea creditului bancar.Activele întreprinderii insolvabile şi falimenatre – În cazul lichidării întreprinderii
insolvabile şi falimentare comisia respectivă stabileşte o perioadă fixată de expunere pe piaţă a activelor, iar evaluarea
acestora pentru comercializarea lor ulterioară se efectuează la valoarea de lichidare. Evident evaluatorul pentru a face
faţă sarcinii evaluarii trebuie să ţină cont de această condiţie limitativă în procesul evaluării.Bunurile sechestrate – În
cazul sechestrării bunurilor ca modalitate de asigurare a executării silite a unei obligaţiuni , comercializarea acestora se
efectuează la licitaţii , la val de lichidare.Orice bun supus vînzării forţate. Acestea sunt cauzele specifice în care vînzătorul
poate fi silit sau obligat să vîndă.
Metodologia de apreciere a valorii de lichidare

117
 La etapa actuală în activitatea practică a evaluării valoarea de lichidare poate fi determinată în baza principiului
formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de piaţă..
Grafic principiul dat poate fi reprezentat astfel.
Unde: V – valoarea ; T – timpul; VP –valoarea de piaţă;
VL- valoarea de lichidare
D- diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare
în momentul de timp T; Tr – termen real de expunere pe piaţă;
Tp- Perioada fixată de realizare a obiectului; Tpk -
Momentul de timp probabil (k) , de realizare a
obiectului la valoarea de lichidare;Td – Perioada de
discontare; VLk – Valoarea de lichidare cea mai probabilă
a obiectului în momentul de timp Tpk; Dk – Diferenţa
dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare în
momentul de timp Tpk;
Graficul dat reflectă următoarele – Vînzătorul tinde să obţină în rezultatul evaluării suma corespunzătoare
valorii de piaţă a acestuia VP,determinată în acest caz de două componente: suma corespunzătoare valorii de
lichidare VLk în momentul de timp Tpk şi venitul obţinut în urma plasării acestei sume pe parcursul perioadei
egale cu diferenţa dintre Tr termenul real de expunere pe piaţă şi Tp perioada fixată de realizarea a obiectului.
Această perioadă sse numeşte perioada de discontare (Td) şi poate fi reprezentată prin următoarea formulă:
Td= Tr- Tp
Formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului în baza valorii de piaţă a acestuia, cu
evidenţa perioadei fixate de expunere şi a perioadei rezonabile de expunere, ar fi următoarea:
VP
VL  nm
 i 
1  
 m 
unde:
VP– valoarea de piaţă; VL– valoarea de lichidare; n – numărul de ani, perioada de scontare; m - periodicitatea
capitalizării; i – rata de scont anuală. nm – numărul perioadelor de calculare a procentelor pentru termenul ce
corespunde perioadei de scontare.
Determinarea valorii de piaţă, periodicitatea capitalizării şi rata anuală a dobânzii constituie elemente,
determinarea sau selectarea cărora nu prezintă mari dificultăţi. Perioada de scontare reprezintă de fapt, diferenţa
dintre perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi perioada fixată, şi poate fi prezentată prin următoarea
formulă:
n= Prez. exp.– P fix. exp
Conform metodologiei V. Galasiuc, luând în consideraţie duratele medii a perioadelor rezonabile de expunere
pe piaţă enumerate mai sus, se poate concluziona următoarele:
● Valoarea de lichidare trebuie şi poate fi determinată şi justificată atât pentru diferite durate ale perioadei
rezonabile cât şi pentru perioade fixate de expunere pe piaţă;
● Raportul Valoarea de lichidare / Valoarea de piaţă, se micşorează odată cu micşorarea perioadei fixate de
expunere pe piaţă;
● Cu cât mai mare este intervalul de timp între perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi perioada fixată
de expunere (perioada de scontare), cu atât mai mică este valoarea de lichidare comparativ cu valoarea de piaţă;
● Valoarea de lichidare obţinută în baza acestei metodologii nu poate fi interpretată de către proprietarii
bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare, ci o valoare maxim posibilă şi justificată în condiţiile când obiectul
este supus realizării într-o perioadă de timp fixată.

118