Teza Pascal Nou

Universitatea Tehnică a Moldovei
EVALUAREA IMOBILULUI CU
DESTINAȚIE LOCATIVĂ
Student:
Pascal Gheorghe
Conducător:
lect. sup.
Jitari Liliana
Chişinău – 2016
Ministerul Educaţiei şi Tineretului al Republicii Moldova
Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii
Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului
Admis la susţinere
Şef de catedră: conf. univ., dr. hab.
Albu Svetlana
_________________________________________
„______”___________________________
2016
Evaluarea imobilului cu destinație locativă
Proiect de licenţă
Student: Pascal Gheorghe___(

__________________________)
Conducător: Jitari Liliana ___(
__________________________)
Consultanţi:_______________(
__________________________)
_______________(
_______________)
_______________(
_______________)
Recenzent:_______________(
________________________)
Chişinău – 2016

Facultatea_____________________________________________________
Catedra_______________________________________________________
Specialitatea___________________________________________________
Aprob
conf. dr. hab. Albu S.
şef catedră
_____________________
„__”_____________
2016
CAIET DE SARCINI
pentru proiectul de licenţă al studentului
(numele şi prenumele studentului)
1. Tema proiectului de licenţă _______________________________________________

___________________________________________________________________________
confirmată prin ordinul nr. 03 de la „ 21 ” martie 2016
2. Termenul limită de prezentare a proiectului________________________________
3. Date iniţiale pentru elaborarea proiectului _________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
4. Conţinutul memoriului explicativ__________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
5. Conţinutul părţii grafice a proiectului______________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
6. Lista consultanţilor:
Confirmarea realizării activităţii

Consultant Capitol Semnătura Semnătura
consultantului (data) studentului (data)
7. Data înmânării caietului de sarcini_________________________________________
Conducător ___________________________
semnătura
Sarcina a fost luată pentru a fi executată

de către studentul ______________________________________
semnătura, data
PLAN CALENDARISTIC
Nr. Termenul de
Denumirea etapelor de proiectare Nota
crt. realizare a etapelor
Student ________________________________________
Conducător de proiect
UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI
FACULTATEA ____________________________________________
CATEDRA____________________________________________
AVIZ
la proiectul de licenţă
Tema ______________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Studentul(a) _____________________________gr. _________________________________

1. Actualitatea temei__________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
2. Caracteristica tezei de licenţă _________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
3. Analiza prototipului_________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
4. Estimarea rezultatelor obţinute________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
5. Corectitudinea materialului expus _____________________________________________
___________________________________________________________________________
6. Calitatea materialului grafic __________________________________________________
___________________________________________________________________________
7. Valoarea practică a tezei _____________________________________________________
___________________________________________________________________________
8. Observaţii şi recomandări ___________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
9. Caracteristica studentului şi titlul conferit _______________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Conducătorul
tezei de licenţă ______________________________________________________________
(funcţia, titlul ştiinţific), (semnătura, data), (numele, prenumele)
REZUMAT
Sfera de locuinţe este o parte componentă importantă a economiei naţionale. Cu toate
acestea asigurarea populaţiei cu locuinţe este o sarcină socială, legată de crearea condiţiilor,
necesare pentru activitatea vitală a fiecărui om. În legătura cu aceasta, procesele de reproducere
ale fondului locativ au o importanţă esenţială pentru succesul în efectuarea reformelor
economice şi exercită influenţă directă la formarea proporţiilor macroeconomice şi dezvoltarea
economică.
Evaluarea unui imobil locativ reprezintă un proces complex ce cuprinde totalitatea
abordărilor, metodelor şi procedeelor orientate spre determinarea valorii imobilului la un
moment dat, avînd la bază un set de principii: principii ce ţin de atitudinea utilizatorului,
principii ce ţin de relaţiile componente ale proprietăţii, principii ce ţin de atitudinea pieţei,
principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Ca scop final urmărit în cadrul acestei lucrări este cercetarea aspectelor ce ţin de
caracteristicile imobilului locativ în calitate de obiect al evaluării, care sunt principiile, metodele
şi tehnicile de evaluare aplicate pentru această categorie de imobil, evidenţierea standardelor
naţionale şi internaţionale în ceea ce priveşte practicile autohtone de evaluare şi elaborarea unui
raport de evaluare în scopul estimării valorii de piaţă pentru vînzare a două bunuri imobile
locative amplasate în diverse localități
În capitolul I - „ASPECTE GENERALE PRIVIND PROCESUL DE EVALUARE A
IMOBILULUI CU DESTINAŢIE LOCATIVĂ” - sunt prezentate aspectele teoretice şi
conceptuale ale evaluării imobilului locativ din diverse localități urbane, sunt prezentate principii
generale ale evaluării pentru această categorie de imobile şi care este importanţa pieţii imobiliare
locative pentru dezvoltarea economiei în ansamblu .
În capitolul II - „METODOLOGIA DE EVALUARE A IMOBILULUI LOCATIV” - se
prezintă specificul evaluării imobilului locativ amplasat în localităţile rurale şi urbane şi
metodologia de evaluare aplicată.
În capitolul III - „EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE AMPLASATE ÎN
MUN.CHIȘINĂU, STR. VÎLCELE, 40 ȘI ORAȘUL HÎNCEȘTI, STR. BARBU LĂUTARU,
8”- s-a realizat estimarea valorii de piaţă a două proprietăţi cu destinaţie locativă formate din
casă individuală şi terenul aferent. La acest compartiment a fost stabilită valoarea de piaţă a
imobilelor pornind de la misiunea şi scopul indicat în raport cu aplicarea metodelor din cadrul
abordărilor prin cost şi analizei comparative a vînzărilor.
În cadrul acestui proiect de licenţă sau utilizat 20 tabele, 24 figuri, 37 surse bibliografice.
SUMMARY
The housing sphere is an important component of the national economy. However

providing the population with houses is a social task, linked to creating of the necessary
conditions for vital activity of people. In connection with this, the reproductive processes of
housing are essential for success in carrying out economic reforms and bring a direct influence to
macroeconomic proportions training and economic development.
The evaluation of the residential real estate is a complex process that includes all the
approaches, methods and procedures aimed at determining the value of the building at a time,
based on a set of principles: principles related to user attitudes, principles related to relations
between property components, principles related to matket attitude, the principle of best and
effective use.
The final aim pursued in this study thesis is researching the aspects of the characteristics
of housing as a object of evaluation, which are the principles, methods and techniques of
evaluation applied to this category of real estate, highlighting national and international
standards related to the local evaluation practices and elaboration of a evaluation report in order
to estimate the market sale value of two residential real estate located in different places.
In Chapter I - "GENERAL ASPECTS RELATED TO EVALUATION PROCESS OF
THE HOUSING REAL ESTATE" - are presented theoretical and conceptual evaluation of the
housing in different towns, also are presented general principles of assessment for this category
of property and what is the importance of the housing market for the development of the
economy.
In Chapter II - "METHODOLOGY OF THE REAL ESTATE EVALUATION" – are
represented the specifics of the real estate evaluation located in rural and urban areas and the
evaluation methodology applied.
In Chapter III - "EVALUATION OF THE REAL ESTATE LOCATED IN MUN.
CHIȘINĂU, STR. VÎLCELE, 40 AND HINCESTI CITY, STR. BARBU LĂUTARU 8" - was
estimated the market value of two properties with housing destination consisting of individual
houses and it’s afferent land. In this compartment was determined the market value of the
buildings from the mission and purpose indicated in the report with the application of the
methods of cost approach and comparative analysis of sales.
In this project of license we used 20 tables, 24 figures, 37 bibliographical sources.
CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………............ 10
1. ASPECTE GENERALE PRIVIND PROCESUL DE EVALUARE A
IMOBILULUI CU DESTINAŢIE LOCATIVĂ.......................................................... 12
1.1 Noţiuni conceptuale privind imobilul locativ ca obiect al evaluării......... 12

1.2 Scopul şi principiile de evaluare a imobilului cu destinaţie locativă..... 20
1.3 Importanţa pieţii imobiliare locative pentru dezvoltarea economiei....... 25
2. METODOLOGIA DE EVALUARE A IMOBILULUI LOCATIV …..................... 29
2.1 Specificul evaluării bunurilor imobile cu destinaţie locativă din diverse
localități urbane ………………………………………………......................... 29
2.2 Factorii ce determină valoarea imobilului cu destinaţie locativă ……... 32
2.3 Metodele şi abordările aplicate în cadrul procesului de evaluare a

bunurilor imobile locative ……………........................................................... 36
3. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE AMPLASATE ÎN MUN.CHIȘINĂU, STR.

VÎLCELE, 40 ȘI ORAȘUL HÎNCEȘTI, STR. BARBU LĂUTARU, 8.....................42
3.1 Generalităţi ……………………………………………………………....... 42
3.2 Procesul de evaluare ….. ..................................................................... 50
CONCLUZII……………………………………………………………………............ 85
BIBLIOGRAFIE……………………………………………………………….............. 87
ANEXA 1. Fondul locativ la 1 ianuarie 2015..........................................................90
ANEXA 2. Asigurarea populatiei cu spatiu locativ la 1 ianuarie 2015.....................91
ANEXA 3. Dotarea fondului locativ la 1 ianuarie 2015...........................................92
ANEXA 4. Imagini foto ale bunului imobil amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele,
40 și al bunului amplasat în or. Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8..............................93
ANEXA 5. Dosarul cadastral al bunului imobil amplasat în r-nul Hînceşti, or.
Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8.........................................................................95
UTM 584.3 019 ME
Mod. Coala Nr. document Semnăt. Data
Elaborat Litera Coala Coli
Conducător 9 102
Evaluarea imobilului cu
Consultant
Contr. norm.
destinație locativă UTM FE
Aprobat
EI - 1210
Există anumite cerinţe de bază la care orice cumpărător de spaţiu locativ atrage atenţie şi anume:
locul amplasării, confortul (planificarea imobilului), deservirea (prezenţa parcărilor, a locurilor de
joacă pentru copii), spaţiul, securitatea, un element esenţial rămînînd totuşi confortul, adică lucrurile
care simplifică, pe lîngă asta imobilul locative trebuie să fie luminos, să ofere o vedere frumoasă , să
fie bine dotat, cu toate serviciile tehnice, sanitare , de salubrizare.
Locul amplasării nu poate fi impus drept regulă, fiecare persoană îşi alege locuinţa în
conformitate cu necesităţile şi preferinţele proprii şi cele ale familiei sale, bineîneţeles şi de
posibilităţile de care dispune. Cineva optează pentru o locuinţă în centrul evenimentelor şi de aceea
preferă inima oraşului, altcineva îşi doreşte multă linişte, aer curat, şi optează pentru o locuinţă în afara
oraşului.
Important pe acest segment de piaţă este a nu se confunda următoarele noţiuni: fond locativ,
spaţiu locativ şi imobil locativ.
Fondul locativ constituie totalitate încăperilor locative, indiferent de forma de proprietate,

inclusiv casele de locuit, case specializate (cămin, case internat pentru invalizi, veterani, case speciale
pentru bătrîni singuratici ş.a.), apartamente, încăperi de serviciu şi alte încăperi locative în alte
construcţii utile pentru locuit.
Fondul locativ pe forme de proprietate se divizează astfel:
 Fondul locativ public- fondul locativ care se află în proprietate statului şi în deplină
administrare gospodărească a întreprinderilor de stat; fondul locativ municipal care se află în
proprietatea raionului (oraşului), municipiului, precum şi fondul locativ care se află în
administrarea gospodărească a întreprinderilor municipale sau în administrare a instituţiilor
municipale;
 Fondul locativ privat- fondul care se află în proprietatea cetăţenilor (case de locuit
individuale, apartamente, case de locuit privatizate şi procurate, apartamentele în casele
cooperativelor de construcţie a locuinţelor) ş fondul care se află în proprietatea persoanelor
juridice (create în baza proprietarilor privaţi) construit sau procurat din contul mijloacelor
proprii.
 Fondul locativ cu formă de proprietate mixtă- fondul care se află în proprietatea

personală, în proprietate comună sau în cote părţi ale diferitor subiecţi ai proprietăţii publice
sau private;
 Proprietatea întreprinderilor mixte- fondul locativ care se află în proprietatea

întreprinderilor.
Coala
UTM 584.3 019 ME 11

Semnăt
Mod Coala Nr. document Data
.
La spaţiul locativ se referă suprafaţa camerelor de locuit în apartamentele şi încăperile de locuit:
a dormitoarelor, sufrageriilor, camerelor pentru odihnă şi pentru ocupaţiile extraşcolare în internate, în
casele de copii şi în căminele instituţiilor de învăţamînt, în casele pentru invalizi, etc.
Bun imobil cu destinaţie locativă este o construcţie formată din una sau mai multe camere de
locuit, precum şi alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar, etc), care satisfac cerinţele de locuire
permanentă ale unei sau mai multor persoane. [27].
Principala clasificare a bunurilor imobile locative este în funcţie de destinaţia locuinţei. În baza
acestui criteriu, conform Legii cu privire la locuinţe, acestea sunt clasificate în modul următor:
a) fondul locativ de menire socială: casele de locuit, apartamentele în blocul locativ, încăperile
locuibile în alte tipuri de clădiri, date în locaţiune cetăţenilor, care, în condiţiile legii, necesită
protecţie socială;
b) fondul locativ al cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi cooperativelor de locuinţe:

apartamentele sau părţi din ele populate de membrii cooperativelor de construcţie a locuinţelor
sau cooperativelor de locuinţe, construite din mijloacele şi forţele proprii;
c) fondul locativ de serviciu: locuinţe destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii
sau agenţi economici, acordate în condiţiile contractului colectiv şi/sau individual de muncă,
potrivit prevederilor legale;
d) fondul locativ cu statul special (de protocol): locuinţele destinate utilizării de către
persoanele care sînt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata
exercitării acestora;
e) fondul locativ de manevră: locuinţele destinate cazării temporare a persoanelor şi familiilor

ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale
căror locuinţe sînt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum
şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădirile ocupate de locatari;
f) cămine: blocuri locative destinate pentru domicilierea muncitorilor, funcţionarilor,

studenţilor, elevilor, precum şi altor cetăţeni în perioada muncii sau a învăţăturii;
g) aziluri:clădiri cu destinaţie specială pentru cazarea temporară a unor grupuri de cetăţeni

defavorizaţi;
h) casele de vacanţă reprezintă locuinţele ocupate temporar, ca reşedinţă secundară, destinată
odihnei şi recreării.
La rîndul său fiecare din tipurile de imobile enumerate mai sus sunt grupate în subcategorii, în
funcţie de parametri precum materialul de construcţie, numărul de nivele, amplasare, în funcţie de
Coala
UTM 584.3 019 ME 12

Semnăt
.
infrastructură, etc. În figurile de mai jos este prezentată clasificarea principalelor tipuri de imobil
locativ şi anume pentru apartamente (fig. 1.1), căsuţele sezoniere (fig. 1.2 ) şi case individuale
(fig.1.3).
Clasificarea 1.ap.formate prin modificarea

apartamentelor incăperilor izolate din
cămine(ap.pt familii mici,
garsoniere.
2. ap .compacte în case construite
1.Tipul după proiecte vechi.
3. ap. standart în case serie
apartamentelor 4. ap. cu planificare nouă
1. 1 odaie
2.Nr. de camere 2. 2 odăi
3. 3 odăi
4. mai multe odăi
1.blocuri mici decalcar,cărămizi

3.Materialul de 2.panouri prefabricate
construcţie 3.monolit
4.mixt
1.puţine nivele(2-5 nivele)

4. Nr. de nivele 2. mai mult de 5 nivele (5,9,12
nivele)
1.ap. de pe piaţa primară

5.Tipul pieţii la care 2. ap. de pe piaţa secundară
aparţin
Figura 1.1 Clasificarea apartamentelor

Sursa: elaborat de autor
Coala
UTM 584.3 019 ME 13

Semnăt
.
Clasificarea căsuţelor
sezoniere
1.cu durată scurtă de exploatare
2. cu durată medie
3. vile capitale
1. Durata de exploatare
1.lemn
2. blocuri de calcar
2.Materialul de 3. cărămizi
construcţie
1.lipsa comunicaţiilor(drum cu
înveliş asfaltat,
3. Dotarea cu telefon,gaz,apă,canalizare)
comunicaţii 2. prezenţa carorva comunicaţii
3. prezenţa tuturor comunicaţiilor
Figura 1.2 Clasificarea căsuţelor sezoniere

Coala
UTM 584.3 019 ME 14

Semnăt
.
Clasificarea caselor de
locuit individuale
1. case construite în anii 1930-1960(de

regulă cu 1 nivel şi calitate medie.
2. case construite în anii 1960-
1. După perioada cînd 1980(proiecte standart)
au fost construite 3.case construite în anii 1990(conform
standartelor europene
1. case individuale permanente

2.După tip şi perioada 2. vile (construcţii capitale)
de exploatare 3. case sezoniere
1. cu infrastructură dezvoltată(prezenţa
tuturor comunicaţiilor
2. lipsa unor comunicaţii
3. Infrastructură
nivel
2. 1,5 ,2 nivele
4. Nr de nivele
3. mai multe nivele
1. blocuri de calcar
5.Materialul de 2. cărămidă
construcţie 3.monolit
4. blocuri de argilă
5. lemn
Figura 1.3 Clasificarea caselor de locuit individuale

Criteriile de clasificare a imobilului locativ, utilizat în gruparea acestuia este diferit, la fel ca şi
motivaţiile, preferinţele şi condiţiile de procurare a unui imobil. Utilizarea acestor criterii de clasificare
nu pot cuprinde influenţa tuturor factorilor determinanţi asupra valorii imobilului, de aceea în practică
se utilizează cîteva criterii simultan, oferind astfel o justificare a apartenenţei imobilului la o grupă sau
alta.
După proclamarea independenţei ţării în economie, în ceea ce priveşte condiţiile sociale şi modul
de viaţă a populaţiei s-a produs transformări majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un număr
mare de întreprinderi şi circa 95 la sută din fondul de locuinţe aparţine actualmente sectorului privat.
Coala
UTM 584.3 019 ME 15

Semnăt
.
Astfel, conform datelor prezentate de Biroul Naţional se Statistică, fondul locativ fondul locativ al
Republicii Moldova la 1 ianuarie 2015 a constituit 81046,5 mii m². Localităţilor urbane le revin
32073,6 mii m² sau 39,6% din volumul total al fondului locativ, localităţilor rurale – respectiv 48972,9
mii m² sau – 60,4%. Gradul de asigurare a populaţiei cu spaţiu locativ pe un locuitor, în medie pe ţară,
a constituit 22,8 m², în localităţile urbane – 21,3 m², rurale – 23,9 m². La 1 ianuarie 2015 fondul locativ
al Republicii Moldova a avut 1318,3 mii apartamente, din care în localităţi urbane 555,4 mii unităţi, în
localităţi rurale – 762,9 mii unităţi. Din volumul total al apartamentelor existente 10,4% revin
apartamentelor cu o cameră, 32,2% – cu două camere, 36,3% – cu trei camere, 21,1% – cu patru şi mai
multe camere. Indicatorii de bază care caracterizează fondul locativ pe municipii şi raioane sunt
prezentaţi în anexele 1- 3. Situaţia fondului locativ la 1 ianuarie 2015 pe forme de proprietate se
prezintă prin următoarele date:
Figura 1.4 Situaţia fondului locativ pe forme de proprietate la 1 ianuarie 2015

Cota preponderentă a locuinţelor se află în proprietatea privată a cetăţenilor şi persoanelor
juridice, constituind 97,7% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova. Dacă analizăm datele
statistice putem sa observăm că fondul locativ total din 2000 pînă în 2015 s-a mărit de la 75,6 mln.m.p
la 81,046 mln.m. p., de asemenea o creştere s-a observat atît pentru localităţile rurale cît şi pentru cele
urbane.
Biroul Naţional de Statistică comunică că în ianuarie-decembrie 2014 din contul tuturor surselor
de finanţare au fost date în folosinţă 1 318,3 mii apartamente cu suprafaţa totală de 81 046,5 mii m2,
ceea ce a constituit 99,0 % faţă de perioada respectivă a anului 2013. Construcţia de locuinţe a fost
realizată preponderent de agenţii economici din sectorul privat al economiei naţionale, constituind
87,9 % din volumul total al caselor de locuit date în folosinţă.
Locuinţe date în folosinţă pe forme de proprietate şi medii de rezidenţă în ianuarie-decembrie
2015 se prezintă astfel (tabelul 1.2):
Coala
UTM 584.3 019 ME 16

Semnăt
.
Figura 1.5 Locuinţe date în folosinţă pe surse de finanţare şi medii de rezidenţă în anul 2015
Biroul Naţional de Statistică anunţă că, în ianuarie-decembrie 2015 din contul tuturor surselor de
finanţare au fost date în folosinţă 5,4 mii apartamente noi cu suprafaţa totală de 498,2 mii m 2, ceea ce a
constituit 100,2% faţă de perioada respectivă a anului precedent. Din contul mijloacelor proprii ale
populaţiei în ianuarie-decembrie 2014 au fost date în folosinţă 1,5 mii case de locuit individuale cu
suprafaţa totală de 226,7 mii m2, constituind 45,5% din suprafaţa totală a locuinţelor date în folosinţă
în total pe ţară, fiind în creştere cu 0,5% faţă de anul 2014. Distribuţia după mediul de rezidenţă arată,
că din volumul total al caselor de locuit individuale în mediul urban au fost date în folosinţă 0,8 mii
case de locuit cu suprafaţa totală de 133,1 mii m² sau 58,7% şi 95,1% faţă de nivelul înregistrat în anul
2014. Cota-parte a locuinţelor date în folosinţă în mediul rural s-a majorat cu 3,4 puncte procentuale
comparativ cu anul 2014.
Figura 1.6 Clădiri de locuit date în folosinţă pe medii de rezidenţă în anul 2015
Coala
UTM 584.3 019 ME 17

Semnăt
.
Analizînd repartizarea caselor de locuit dupa numarul de camere în apartamente, putem
menționa că în anii 2000-2006 predomina construcția apartamentelor cu 4 odăi și mai multe, iar din
anul 2006 pînă în anul 2014 piața a început să solicite apartamente cu 1 și 2 odăi.
Figura 1.7 Repartizarea caselor de locuit dupa numarul de camere în apartamente, 2000-2014
Din contul mijloacelor proprii ale populaţiei în ianuarie-decembrie 2014 au fost date în
folosinţă 1600 case de locuit individuale cu suprafaţa totală de 145,0 mii m 2, constituind 73,1 % din
volumul total al locuinţelor date în folosinţă în total pe ţară, fiind în descreştere cu 2,6 % faţă de
ianuarie-decembrie 2013.
Figura 1.8 Apartamente construite după surse de finanțare, mii, 2000-2014

Coala
UTM 584.3 019 ME 18

Semnăt
.
Distribuţia suprafaței medii a apartamentelor construite după surse de finanțare în perioada
anilor 2000-2014 este prezentată în figura de mai jos. Din grafic este evident, că din contul mijloacelor
proprii ale populației, suprafața medie a apartamentelor este mai mare decît a apartamentelor construite
din contul tuturor surselor de finanțare.
Figura 1.9 Suprafața medie a apartamentelor construite după surse de finanțare, metri pătrați
Din cele prezentate mai sus putem concluziona, că bunurile imobile locative reprezintă bunuri cu
o utilitate şi o importanţă majoră în activitatea şi existenţa oricăruia, fiind percepute în mod diferit
anume din punct de vedere al utilităţii şi al participantului la piaţa imobiliară. Pentru însuşi proprietar
bunul imobil reprezintă un bun material ce constituie o bază a existenţei sale, pentru organele juridice
acestea reprezintă proprietăţi generatoare de drepturi şi obligaţii, statul le identifică ca surse de venit
prin intermediul impozitelor şi mijloace de îmbunătăţire a calităţii vieţii. Însă oricare ar fi punctul de
vedere din care sunt privite, acestea reprezintă bunuri materiale speciale care necesită o gestiune
eficientă din partea fiecărui participant.
1.2 Scopul şi principiile de evaluare a imobilului cu destinaţie locativă

În general necesitatea evaluării imobilului este dictată de numeroase motive ale diferitor subiecţi
ai pieţii imobiliare sau a unor subiecţi care au legătură indirectă cu acest segment de piaţă.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun, iar unul din principiile fundamentale
ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Referitor la imobilul locativ principalele situaţii care implică sau fac necesară evaluarea
bunului sunt următoarele (fig. 1.4):
Coala
UTM 584.3 019 ME 19

Semnăt
.
 Vînzarea bunului imobil: în acest caz va fi determinat preţul probabil pentru care bunul
imobil va fi vîndut pe piaţa liberă- valoarea de piaţă. La estimarea valorii se va ţine cont de
toţii potenţialii cumpărători şi de toate proprietăţile competitive expuse pe piaţă.
 Cumpărarea bunului imobil: în cazul efectuării evaluării în scopul cumpărării bunului
imobil, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi posibilităţile financiare ale clientului.
Astfel valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a bunului imobil a bunului evaluat
pentru un cumpărător concret. Cerinţele subiective ale clientului pot rezulta într-o valoare
care este mai mică, mai mare sau egală cu valoarea de piaţă a bunului imobil. Valoarea
estimată va fi valoare de investiţie.
 Ipotecarea bunului imobil: evaluarea în scopul ipotecării se efectuează pentru obţinerea
unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj. Valoarea estimată va fi
valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitatea creditorului să îşi recupereze suma creditului
în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat fiind faptul că în cazul unei asemenea vînzări,
bunul imobil este expus pe piaţă în condiţii mai putţin favorabile, perioada de
comercializare fiind redusă, iar evaluare este efectuată pentru un creditor care nu doreşte să
îşi asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie să adopte nişte criterii riguroase pentru
evaluarea în scopul ipotecării. De aceea pentru bunul imobil care se pune în gaj se cere
conform legislaţie estimarea valorii de lichidare.
 Arendarea bunului imobil: în baza contractului de arendă proprietarul bunului imobil
(arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp determinată şi contra plată,
dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobil. Evaluarea bunului imobil în cazul dării
în arendă presupune determinarea valorii de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru
determinarea plăţii de arendă.
 Asigurarea bunului imobil: evaluarea în scopul asigurării necesită o abordarea specifică.
Valoarea de piaţă, în acest caz este irelevantă, iar evaluatorul trebuie să determine valoarea
de reconstituire sau de înlocuire a clădirii. Valoarea de piaţă poate fi mai mare decît cea de
înlocuire, unul din motive fiind că în valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea
terenului. La fel valoarea de piaţă poate fi mai mică decît cea de înlocuire, în cazul în care
piaţa se află într-o perioadă de recesiune sau în cazul în care edificiul este de un stil
arhitectural elegant şi sofisticat, sau în procesul de construcţie s-a folosit materiale extrem
de costisitoare.
 Impozitarea bunului imobil: evaluarea în scopul impozitării este efectuată în scopul
calculării impozitului pe bunurile imobile prevăzut de legislaţia în vigoare şi reprezintă o
evaluare obligatori, efectuată de organizaţiile abilitate de stat. Valoarea impozabilă se
Coala
UTM 584.3 019 ME 20

Semnăt
.
determină în baza valorii de piaţă a bunului imobil, astfel satisfăcînd criteriul de echitate a
impozitului pe bunurile imobile.
În dependenţă de scopul evaluării, prezenţa sau lipsa dreptului asupra proprietăţii, există
diferite moduri de determinare a valorii, care pot fi grupate în trei grupe principale:
 valoarea de utilizare;
 valoarea de schimb;
 şi alte tipuri speciale de valori;
Valoarea de schimb Valoarea de utilizare
 Valoarea de piaţă;  Valoarea de investiţie;

 Valoarea de asigurarea;  Valoarea impozabilă;
 Valoarea de lichidare;  Valoarea pentru utilizarea
 Valoarea de arendă; curentă
Alte tipuri de valori

speciale
Figura 1.10 Tipuri de valori ale imobilului cu destinaţie locativă

Valoarea de utilizare poartă un caracter subiectiv şi întotdeauna reflectă intenţiile proprietarului,

arendaşului, care nu sunt legate de vanzarea-cumpărarea obiectului, darea în arendă şi
alte operaţii de acest fel. Valorii de utilizare, în practica mondială, i se alătură valoarea de investiţie,
valoarea impozabilă, valoarea pentru utilizarea curentă.
Valoarea de schimb cuprinde valoarea de piaţă, valoarea de lichidare, valoarea de asigurare,
valoarea de arendă etc. Determinarea valorii de schimb, de regulă, are sens contrar valorii de utilizare,
ea poartă un caracter obiectiv şi serveşte la efectuarea operaţiilor pe piaţa imobilului: cumpărare,
vînzare, transmiterea în calitate de gaj pentru primirea creditelor, darea în arendă şi altele.
În tabelul de mai jos sunt prezentate principalele tipuri de valori care pot fi estimate şi care sunt
recunoscute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi care sunt definite şi în Regulamentul
provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile.
Coala
UTM 584.3 019 ME 21

Semnăt
.
Tabelul 1.1 Tipurile de valori ale bunului bunului imobil cu destinaţie locativă
Tipul valorii Definiţie

"suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi
schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărît să
cumpere şi un vînzător hotărît sa vîndă, după un marketing
Valoarea de piaţă
adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va
acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns.”
“suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia

unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării,
calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
Valoarea de înlocuire
evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei
evaluate.”
“suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei

copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată
în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu
Valoarea de reconstituire aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate
pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de
uzura lui,”
“valoarea bunului imobil determinată în baza

Valoarea de investiţie rentabilităţii lui pentru un investitor concret.”
“valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul

evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de
Valoarea de lichidare
timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite
de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.”
“suma estimată pentru care un obiect al evaluării ar
putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de
continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că el este
Valoarea de piaţă pentru neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un
utilizarea existentă vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un
marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere.”
Sursa: [12]
Valoarea de utilizare se bazează pe un şir de principii de importanţă economică: principiul

aşteptării, folosirii, înlocuirii. Valoarea de schimb se bazează pe principiile cererii şi ofertei,
schimbului şi concurenţei. Există unele principii ce stau la baza tuturor tipurilor de valori ale
imobilului. La acestea se referă principiul preţului restant şi principiul celei mai eficiente utilizări.
(tab.1.2).
Coala
UTM 584.3 019 ME 22

Semnăt
.
Tabelul 1.2 Principii ce stau la baza valorii imobilului
Principiul Caracteristica
Corespunde „legii cererii şi ofertei”. Adică, cu cît mai mare va fi oferta pe
piaţa bunurilor imobiliare, cu atît mai mic va fi preţul. Şi viceversa, preţul va
scădea odată cu creşterea cererii. În punctul de echilibru (cererea egală cu oferta)
Principiul
preţul de piaţă are tendinţa de a exprima cheltuielile sociale de primă importanţă.
cererii
Dar, deoarece, pieţele imobilului sunt imperfecte, cererea şi oferta rareori dictează
şi ofertei
preţul conform căruia se încheie afacerile imobiliare. Capacitatea de a negocia,
numărul şi posibilitatea participanţilor, metodele de finanţare, emoţiile şi alţi
factori joacă un rol considerabil la formarea preţurilor reale de vînzare.
Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant,
economic şi social, sunt supuse schimbării. Însăşi bunurile imobiliare se uzează în
procesul de exploatare. Utilizarea terenurilor de pămînt se schimbă în rezultatul
Principiul activităţii umane. Condiţiile economice şi demografice sunt în permanentă
schimbului schimbare, formînd premise pentru creşterea sau micşorarea cererii pentru bunurile
imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil într-un
loc stabilit. Expertul in evaluări trebuie să presimtă apariţia schimbărilor şi să
determine reacţia pieţei la schimbarea apărută.
Apariţia beneficiului, ce depăşeşte unele norme stabilite, atrage o concurenţă
enormă pe piaţa imobilului, care, de regulă, decurge cu creşterea ofertei. Creşterea
Principiul ofertei, după cum s-a menţionat, micşorează preţurile şi corespunzător, veniturile
concurenţei in urma tranzacţiilor imobiliare. O astfel de concurenţă poate declanşa procesul de
micşorare a veniturilor pană la nivelul „normal”, sau şi mai jos, pană la dispariţia
lor.
Valoarea maximă al proprietăţii imobiliare prezintă cel mai mic preţ, sau
Principiul valoarea, conform căreia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalentă.
substituirii Acest principiu stă la baza fiecăreia din cele trei metode tradiţionale de evaluare a
imobilului.
Principiul Costul restant prezintă venitul net pe care-l aduce terenul, după ce au fost
costului achitate plăţile pentru cheltuielile de muncă, capital şi activitatea de
restant antreprenoriat.
Acest principiu e determinat de probabila utilizare a bunului din punct de
vedere fizic, rezonabil justificat şi legal realizabil, şi din punct de vedere financiar,
în rezultatul căreia valoarea proprietăţii evaluate va fi maximală. Realizarea
Principiul acestui principiu este posibilă în cazul cînd valoarea obiectului constă din suma
celei valorii
mai eficiente pămîntului şi a construcţiei cu evidenţa uzurii. În unele cazuri se evaluează
utilizări aparte preţul de piaţă a lotului de pămînt şi a construcţiei, cum ar fi pentru
determinarea bazei de impozitare, a loturilor constructive şi neconstructive,
evaluarea preţurilor de piaţă a drumurilor şi comunicaţilor inginereşti, a plăţii de
arendă şi a.
Stilul arhitectural, nivelul condiţiilor şi serviciilor propuse de construcţie
trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei. Valoarea maximă apare
Principiul atunci cînd
corespunderii există o arhitectură omogenă cu caracter compatibil utilizării pămîntului.
aşteptărilor Corespunderea conform utilităţii, reprezintă în cea mai mare măsură elementul
dorit de proprietar. Corespunderea la optim asigură venitul maximal deţinătorului
proprietăţii imobiliare.
Principiul Reflectă opinia cumpărătorului privind cîştigurile viitoare şi valoarea lor
anticipării actuală. La baza acestui principiu stă teoria schimbării valorii banilor in timp.
Sursa: [12]
Coala
UTM 584.3 019 ME 23

Semnăt
.
Principiile de evaluare permit a lua în considerare cei mai relevanţi factori economici care
influenţează valoarea imobilului, reflectînd tendinţa comportamentului economic al subiecţilor
relaţiilor de piaţă.
În cadrul procesului de evaluare aceste principii sunt interdependente în cadrul analizei şi
evaluării unui bun imobil concret fiind utilizate cîteva principii concomitent.
În general, aplicarea principiilor de evaluare a bunurilor imobile poate lua în considerare mai
mulţi factori importanţi care afectează valoarea sa şi ajută la obţinerea unor rezultate în conformitate
cu realitatea economică de pe piaţă.
1.3 Importanţa pieţii imobiliare locative pentru dezvoltarea economiei naţionale

Este bine cunoscut faptul că pe piaţa imobilului locativ din R.Moldova s-a evidenţiat o
dezvoltare dinamică şi o piaţă imobiliară bine dezvoltată influenţează atît activitatea economică,
procesele investiţionale, creşterea volumului producţiei, în general contribuie la îmbunătăţirea stării
populaţiei, atît prin spaţiul de trai pe care îl oferă , cît şi prin diferitele posibilităţi pe care le oferă, care
duc la sporirea veniturilor lor personale (spre exemplu venitul obţinut din darea în arendă a spaţiului
locativ).
Putem, deci să afirmăm că piaţă imobiliară reprezintă unul din motorii dezvoltării economiei
naţionale. Piaţa imobiliară este unul dintre componentele principale ale economiei de piaţă. Piaţa
muncii, capitalului, diverselor tipuri de resurse, mărfuri şi alte pieţe nu pot exista fără piaţa imobiliară .
Piaţa imobiliară locativă este o piaţă pe care drept obiect de comercializare se prezintă bunurile
imobile locative şi drepturile asupra lor. Pe piaţa imobilului locative are loc interacţiunea dintre
cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor de imobile cu destinaţie locativă, care se află la
momentul dat pe piaţă, se efectuează tranzacţii cu bunurile imobile .
Starea de pe piaţa imobiliară demonstrează cel mai bine bunăstarea economică a societăţii.
Începînd cu anii 1999-2000 în Republica Moldova au fost evidenţiate unele transformări în
dezvoltarea economiei naţionale, în legătură cu creşterea economică cît de cît stabilă, consolidarea
cadrului juridic şi organizatoric de dirijare a economiei de piaţă şi investirea mai multor surse în
sectorul real economiei, formarea unui buget nedeficitar, majorarea sumei veniturilor în buget şi alte
tendinţe pozitive.
O parte indispensabilă a transformărilor în cauză a fost formarea şi dezvoltarea pieţii
imobiliare, unul din sectoarele importante ale economiei naţionale.
Existenţa condiţiilor juridice şi organizatorice a dat posibilitatea de a se trece nemijlocit la
implicarea obiectelor imobiliare în circuitul comercial.
Procesul de formare şi dezvoltare a pieţii imobiliare, a început să influenţeze asupra unor
momente cum ar fi:
Coala
UTM 584.3 019 ME 24

Semnăt
.
 Formarea unei noi ideologii a agenţilor economici şi a persoanelor fizice privind
importanţa dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ;
 Viziunea asupra locului şi rolului pieţii date în dezvoltarea principiilor economiei de piaţă
şi consolidarea proprietăţii private
 Necesitatea de includere în acest proces a băncilor comerciale, companiilor de asigurare,
judecătoriilor economice şi a altor instituţii cu impact asupra funcţionării pieţii imobiliare.
Dezvoltarea de succes a pieţii imobiliare şi acelei locative la fel, a economiei şi a societăţii în
întregime este dependentă de mai mulţi factori . Unul dintre ei fiind Cadastrul, care de fapt reprezintă
un registru în care se ţine evidenţa tuturor bunurilor imobiliare. Modificările parvenite în urma
privatizării au contribuit la creşterea substanţială a numărului de proprietari ai bunurilor imobile, ceea
ce a dus la noi cerinţe faţă de sistemul de evidenţă şi înregistrare a proprietăţilor, ca şi în ţările cu o
economie dezvoltată acesta reprezintă un sistem de registre care include informaţie juridică tehnică şi
economică privind bunurile imobile [13].
Unul dintre obiectivele principale ale Primului Proiect de Cadastru a fost şi dezvoltare a pieţii
imobiliare.
Mai jos sunt enumerate principalele căi prin care sistemul cadastrului bunurilor imobile duce la
dezvoltarea pieţii imobilului locative.
Garanţii ale dreptului de proprietate, ce permite înstrăinarea sau arendarea

imobilului la preţurile de pe piaţă, transmiterea în moştenire a proprietăţii
Instituţiile finaciar bancare au încredere deplină pentru acordarea

creditelor garantate prin imobil
Piaţa imobiliară este asigurată cu informaţii referitoare la imobile,

drepturile asupra acestora, amplasarea , caracteristicile tehnice, pentru
funcţioanarea eficientă a pieţii.
Organele publice au informaţia necesară pentru planificarea urbană şi

gestionarea pamîntului
Guvernul dispune de o bază pentru viitoarele mecanisme de generare a

veniturilor prin intermediul impozitării bunurilor imobiliare
Figura 1.11 Căile de dezvoltarea a pieţii imobiliare prin intermediul cadastrului bunurilor
imobile
Coala
UTM 584.3 019 ME 25

Semnăt
.
Deci putem să spunem că crearea cadastrului bunurilor imobile şi asigurarea drepturile tuturor
participanţilor de pe piaţa imobiliară, a impulsionat piaţa imobiliară să se dezvolte cu ritmuri
accelerate, iar ipoteca, ca mijloc de obţinere a creditelor a devenit foarte populară.
Crearea unui sistem modern al cadastrului şi a bazei de date despre toate proprietăţile
imobiliare facilitează atragerea investiţiilor în ţară, ceea ce şi duce la o dezvoltare mai amplă a
economiei naţionale.
Implementarea noului sistemul de impozitare a bunurilor imobile, la fel constituie o pîrgihie
importantă în realizarea obiectivelor de dezvoltare a pieţii imobilului şi în general asupra dezvoltării
social economice a ţării.
În scopul îndeplinirea obligaţiunilor bugetare, asigurarea echităţii fiscale, stimularea activităţii
economice, prin dezvoltarea micului business, atragerea în economia naţională a investiţiilor străine,cît
şi autohtone, crearea noilor locuri de muncă, Stimularea creşterii economiilor populaţiei şi a atragerii
lor în segmentele sferei imobiliare care sunt în stare să majoreze încasările de impozite în buget etc.
Deci noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, influenţează asupra dezvoltării pieţii
imobiliare şi asupra dezvoltării social- economice [ 13].
Creşterea
Creşterea
veniturilor înîn Creşterea salariului,
veniturilor Creşterea salariului,
Piaţa imobiliară bugetele locale
bugetele locale pensiilor,
Piaţa imobiliară pensiilor,
devine mai
devine mai indemnizaţiiloe,
indemnizaţiiloe,
transparentă
transparentă apariţia unor
apariţia unornoi
noi
facilităţi
facilităţi
Depistarea
Depistarea Influenţa
Influenţa Crearea
Crearea sistemului
sistemului
construcţiilor
construcţiilor sistemului
sistemuluidede echiatbil dede
echiatbil
ilegale şi şi
ilegale bunurilor
bunurilor impozitare
impozitareaa impozitare
impozitare aa
neînregistrateîn
neînregistrateîn bunurilor imobile
bunurilor imobile bunurilor imobile
bunurilor imobile
cadastru
cadastru
Apare
Apareo sursă
o sursăsigură
sigură
Dezvoltarea
Dezvoltarea de informare cu
de informare cu
businessului mic şi
businessului mic şi privire la la
privire valoarea
valoarea
mijlociu
mijlociu dede
piaţă
piaţăa bunurilor
a bunurilor
Reducerea
Reducereanivelului
nivelului imobie
sărăciei imobie
sărăciei
Figura 1.12 Influenţa sistemului de impozitare a bunurilor imobile asupra pieţii

imobiliare
Coala
UTM 584.3 019 ME 26

Semnăt
.
Principalul scop al impozitării bunurilor imobiliare este de a asigura creşterea veniturilor în
bugetele locale, care reprezintă sursa principală pentru soluţionarea problemelor social economice,
inclusiv în sfera imobiliară.
Construcţia imobilului locativ de pe piaţa imobiliară are o pondere de aproximativ 12% în
economia ţării şi reprezintă un sector destul de atractiv pentru oamenii de afacerii, cu o rentabilitate de
20% şi cu o perioada de recuperare a investiţiilor de 5 ani piaţa imobiliară a înregistrat în ultimii ani
creşteri semnificative. De asemenea dezvoltarea sectorului construcţiilor spaţiului locativ stimulează
creşterea industriei metalelor, cea a mobilei, a serviciilor comunale iar printre principalele efecte
pozitive se numără dezvoltarea pieţii imobiliare în ansamblu, asigurarea populaţiei cu spaţiu locativ,
oferirea locurilor de muncă, venituri mai mari in bugetul de stat, creşterea volumului de investiţii, ş.a.
Coala
UTM 584.3 019 ME 27

Semnăt
.
2. METODOLOGIA DE EVALUARE A IMOBILULUI LOCATIV
2.1 Specificul evaluării bunurilor imobile cu destinaţie locativă din diverse
localități urbane
Constituirea pieţii imobiliare începe în anul 1989, cînd a fost adoptată hotărîrea prin care se
permitea vînzarea şi cumpărarea spaţiului locativ de stat şi obştesc. Însă, procesul de formare a pieţei
imobiliare a luat amploare doar în 1992, cînd s-au creat condiţiile obiective pentru tranzacţiile
imobiliare. Actualmente piaţa imobilului locativ s-a transformat într-o formă integră, o piaţă aparte cu
o infrastructură bine dezvoltată şi o puternică influenţă asupra stabilităţii economice a R. Moldova.
Dezvoltarea acestei pieţe în continuare depinde şi de elaborarea şi implementarea în practică a unui
sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazat pe valoarea de piaţă.
Problema evaluării imobilului locativ a fost şi este un proces studiat în literatura de speciali tate,
care subliniază că într-o economie de piaţă anume valoarea de piaţă eficientizează dezvoltarea
imobilului, anume ea este bază echitabilă pentru impozitare, anume ea permite o evaluare justificată a
imobilului.
Evaluarea imobilului locativ atît din localităţile urbane cît şi cele rurale reprezintă acelaşi
proces standard de evaluare iar în comparaţie cu celelalte categorii de bunuri imobile, prezintă cele
mai puţine particularităţi, pe acest segment de piaţă cel mai des întilnindu-ne cu conceptul de
tipizare.
Figura 2.1 Etapele procesului de evaluare
Coala
UTM 584.3 019 ME 28

Semnăt
.
Procesul evaluării imobilului locativ poate fi divizat în cîteva etape (fig. 2.1): problema evaluării;
studiul şi analiza preventivă a pieţei; culegerea informaţiei şi analiza pieţei, elaborarea şi calibrarea
modelului de evaluare; testarea, controlul calităţii şi concretizarea rezultatelor.
Formularea problemei de evaluare constă în identificarea obiectului evaluării (determinarea
adresei), determinarea drepturilor asupra proprietăţii evaluate, stabilirea scopului evaluării şi datei
evaluării.
Culegerea informaţiei şi analiza pieţei în scopul evaluării presupune depistarea şi selectarea
factorilor ce influenţează cererea şi oferta, care, la rîndul lor, stabilesc valoarea imobilului pe piaţă.
Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobil, colectaţi la nivel de
sector, localitate, regiune, ţară.
Important în procesul de evaluare a imobilului locative este analiza reputaţiei sectorului în care
este amplasată proprietatea, ce reprezintă proprietăţile din imediata apropiere şi care este nivelul
infrastructurii la nivelul străzii pe care aceasta este amplasată.
Înainte de a trece la etapa de aplicare a metodelor de evaluare şi estimarea valorii bunului imobil,
evaluatorul va efectua analiza celei mai bune şi eficiente utilizări. Pentru imobilul cu destinaţie
locativă cea mai bună şi eficientă utilizare este cea în calitate de loc de trai, însă există anumite
proprietăţi care posedă anumite caracteristici, principalul fiind amplsamentul, care oferă posibilitatea
unei utilizări alternative, care să genereze un beneficiu mai mare, în special din punct de vedere
financiar, proprietarului său. Însă la această etapă trebuie de menţionat, evaluatorul va considera nu
numai posibilitatea din punct de vedere economic, dar şi din punct de vedere fizic şi juridic.
Cea mai bună şi eficientă utilizare va influenţa în mod direct alegerea metodelor aplicate în
procesul de evaluare. Desigur că ideal ar fi aplicarea tuturor abordărilor în evaluare- abordarea
costurilor, comparativă a vînzărilor şi prin venit.
Cel mai adesea pentru imobilul locativ sunt aplicate metodele din cadrul abordărilor prin cost şi
comparative a vînzărilor şi mai puţin abordarea prin venit.
Dacă să vorbim despre imobilul locativ separat pe cele două medii de amplasare, mediul urban şi
mediul rural, diferenţa din punct de vedere a metodologiei de evaluare practic nu există. Evaluarea în
aceste două cazuri cel mai mult deosebindu-se prin posibilitatea accesului la informaţie şi limitele
aplicării unor metode.
În cadrul estimării valorii proprietăţilor din mediul rural, cea mai mare problemă a evaluatorului
constă în accesul la informaţia referitoare la tranzacţiile cu bunuri imobile din regiune. Dacă să ne
referim la localităţile cu un număr de 150-200 de proprietăţi, apoi în cazul acesta tranzacţii efectuate în
jurul datei la care se efectuează evaluarea practic nici nu există, şi chiar dacă şi au existat, acestea sunt
Coala
UTM 584.3 019 ME 29

Semnăt
.
într-un număr foarte mic, şi nu permit formarea unei concluzii asupra situaţii la nivelul pieţii
imobiliare locale.
Dacă în cazul extinderii zonei de selectare a obiectelor analogice, se parcurge la selectarea unor
obiecte la nivel de raion sau regiune, apoi în cazul respectiv cu cît se extinde spaţiul zonei cu atît
posibilitatea apariţiei unor erori creşte.
În asemenea situaţii cel mai adesea pentru evaluarea proprietăţilor rezidenţiale din localităţile
rurale, evaluatorul se limitează doar la aplicarea abordării prin cost, iar cea mai mare dilemă în cazul
dat care apare este evaluarea lotului de teren aferent casei de locuit, majoritatea tranzacţiilor realizate
avînd ca obiect bunuri imobile complex. Caracteristic localităţilor din mediul rural este faptul că
numărul loturilor destinate construcţiilor există, însă lipseşte informaţia privind situaţia acestui
segment de piaţă. Dacă informaţiile de piaţă sunt limitate sau inexistente, evaluatorul va trebui să
facă o prezentare adecvată a situaţiei şi să declare dacă estimarea valorii este în vreun fel limitată de
inadecvarea informaţiilor.
Principalii factori determinanţi ai valorii imobilului locativ din mediul rural sunt: amplasarea (şi
nu atît amplasarea imobilului în cadrul localităţii cît amplasarea localităţii faţă de centrele raionale şi
faţă de principalele magistrale de transport), suprafaţa construcţiei, suprafaţa terenului aferent şi
nivelul de dotare cu utilităţi (energie electric, conducta cu apă, canalizare, conducta cu gaz, tipul de
încălzire etc).
În cazul imobilului din mediu urban, procesul de evaluare este puţin mai simplificat şi nu atît din
punct de vedere a metodologiei aplicate cît din punct de vedere a modului de colectare şi de
prelucrarea a informaţiei. Spre deosebire de evaluarea imobilului amplasat în localităţile rurale, în
cazul dat evaluatorul are posibilitatea aplicării metodelor de evaluare din cadrul abordării prin venit,
însă aceasta va impune din partea evaluatorului o atenţie deosebită la etapa determinării venitului
potenţial pe care ar putea să îl genereze bunul imobil şi la determinarea ratei de capitalizare.
Indiferent de mediul de amplasare a imobilului locativ, efectuarea procesului de evaluare solicită

exercitarea raţionamentului profesional al evaluatorului şi prezentarea evaluării în mod complet,
intangibil şi într-o manieră care să nu ducă în eroare şi să asigure că estimarea valorii s-a bazat pe
informaţii de piaţă.
Coala
UTM 584.3 019 ME 30

Semnăt
.
2.2 Factorii ce determină valoarea imobilului cu destinaţie locativă
Identificarea valorii unei anumite proprietăţi imobiliare, constituie un demers personal,
caracteristic fiecărui individ. De interes este însă şi estimarea valorii de piaţă pe care o posedă o
anumită proprietate, definită ca reprezentînd preţul cel mai probabil într-o tranzacţie care urmează a fi
încheiată între doi parteneri, ambii hotărîţi în încheierea tranzacţiei şi informaţi în legătură cu
caracteristicile proprietăţii respective. Pe lîngă aceste caracteristici, mai există o serie de factori care
influenţează valoarea bunurilor imobile.
O primă clasificare a factorilor de influenţă asupra valorii bunurilor imobile rezidenţiale o
constituie gruparea acestora în factorii externi şi factori interni.
La informaţia externă se referă factorii economici şi social – politici, iar la informaţia internă
se referă factorii ce caracterizează amplasamentul, lotul de pămînt, clădirea şi încăperea (tab 2.1).
Factorii economici reflectă starea generală a economiei ţării, regiunii sau localităţii. Din
grupa factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta de bunuri imobile.
Cererea pentru proprietăţile imobiliare este influenţată situaţia economică generală:
 Gradul de ocupare a populaţiei;
 Mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;
 Solvabilitatea populaţiei;
 Variaţia numărului populaţiei;
 Modificările în preferinţele populaţiei;
 Nivelul inflaţiei;
 Disponibilitatea mijloacelor creditare;
 Mărimea ratei dobînzii;
 Mărimea costurilor asociate cu efectuarea treanzacţiilor, ş.a.
Spre deosebire de cerere, oferta de bunuri imobile este inelastică. Fluctuaţiile de propor ţii pe pia ţa
imobiliară pot fi explicate anume prin această caracteristică ofertei. Oferta de bunuri imobile este
influenţată de:
 Stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse pe piaţă pe segmentul respectiv;
 Volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
- cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea imobilului şi executarea
lucrărilor de construcţii-montaj;
- impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobile;
- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobile şi plata serviciilor comunale;
Coala
UTM 584.3 019 ME 31

Semnăt
.
- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală
asupra costurilor de construcţie;
- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare.
cuprind ritmul creşterii economiei, nivelul inflaţiei, indicele afacerilor, climatul investiţional,
modificarea dobînzii şi cursului valutar, nivelul veniturilor populaţiei, etc.
Factorii politici şi sociali cuprind stabilitatea şi prognozele situaţiei politice, încrederea
acordată guvernului, apropierea alegerilor şi prognoza rezultatelor, etc. Lotul de pămînt este descris la
parametrii: dimensiune, formă, relief şi tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizează clădirea
sunt anul construcţiei, ultima reparaţie capitală, numărul nivelelor, serviciile comunale şi
îmbunătăţirile. Factorii ce caracterizează încăperea: amplasarea în clădire, finisarea, intrarea în
încăpere, priveliştea, numărul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizează amplasarea obiectului:
timpul necesar pentru deplasarea pană în centru cu transportul în comun, timpul de deplasare pană în
centru cu transportul propriu, distanţa pană la staţiile de transport în comun, distanţa pană la
automagistrală, distanţa pană la gara feroviară, vecinătatea (tipul construcţiilor, calitatea, utilizarea,
infrastructura socială, amenajarea teritoriului).
Tabelul 2.1 Clasificarea factorilor ce influenţează valoarea imobilului
locativ
Informaţia externă Informaţia internă
1) factorii economici 1) sectorul / raionul amplasării
 ritmul creşterii economiei 2) lotul de pămînt
 nivelul inflaţiei  dimensiunile
 indicele afacerilor  forma
 climatul investiţional  relieful şi tipul solului
 modificarea dobanzii şi cursului valutar  utilizarea
 nivelul veniturilor populaţiei 3) clădirea
 etc.  anul construcţiei
 ultima reparaţie capitală
2) factorii politici şi sociali  numărul nivelelor
 stabilitatea şi prognozele situaţiei politice  serviciile comunale
 încrederea acordată guvernului  îmbunătăţiri
 apropierea alegerilor şi prognoza 4) încăperea
rezultatelor  amplasarea în clădire
 etc.  finisarea
 intrarea în încăpere
 priveliştea
 numărul liniilor telefonice
5) amplasarea obiectului
 timpul pînă în centru cu transportul în comun
 timpul pînă în centru cu transportul propriu
 distanţa pînă la staţiile de transport în comun
 distanţa pînă la automagistrală
 distanţa pînă la gara feroviară
 vecinătatea (tipul construcţiilor, calitatea,
utilizarea, infrastructura socială, amenajarea
teritoriului).
Coala
UTM 584.3 019 ME 32

Semnăt
.
Sursa: [12]
Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, în opinia majorităţii specialiştilor, îl
joacă amplasarea, caracteristicile fizice, condiţiile de finanţare, vînzare şi exploatare.
Amplasarea. Analiza tradiţională a preţului spaţiului locativ în sectoarele administrative ale
localităţii nu este obiectivă. Stabilirea suficient de clară a influenţei sectorului dat asupra preţului
clădirii nu e posibilă totalmente. De obicei specialiştii iau în consideraţie datele statistice medii, dar
ele, din cauza legăturilor reciproce între diferiţi factori, nu întotdeauna corespund necesităţilor
obiectivelor.
În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra
preţului spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia
principală de
transport şi valoarea sunt iîn dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în
consideraţie intensitatea circulaţiei transportului public.
Un alt moment de bază este suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii
şi stabilirea îndeplinirii cerinţelor faţă de terenul respectiv. Un anumit sector al oraşului sau o
stradă oarecare are reputaţia unui loc unde se manifestă un anumit gen de activitate, în dependenţă
de prestigiul căreia se adaugă un nou indicator la formula preţului spaţiului locativ.
Un alt factor ce influenţează preţul spaţiului locativ în direcţia creşterii este existenţa în
apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile, grădiniţelor, şcolilor, centrelor
de distracţii, a parcurilor publice, a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate
publică. Amplasarea clădirii într-o zonă îndepărtată, în apropierea unor uzine, fabrici,
unde zgomotul depăşeşte limitele normale şi există riscul poluării mediului ambiant, va
orienta preţul spaţiului locativ în direcţia descreşterii.
În dependenţă de unii factori sociali accentul se pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul
cartierului sau sectorului dat. Dacă într-un cartier prestigios cu locuinţe moderne se construieşte o
casă cu un nivel arhitectural foarte scăzut, adică cu un aspect foarte sărăcăcios, din materiale
necalitative, fără comodităţi tehnicosanitare, atunci aceste lucrururi se vor răsfrange asupra locurilor
din împrejurimi, stimulînd scăderea preţului acestora. Pe piaţa spaţiului locativ are loc şi procesul
invers celui anterior, anume că construirea unei locuinţe ce corespunde standardelor
Europene într-un cartier mai puţin prestigios, o să influenţeze automat asupra preţului spaţiului
locativ în direcţia creşterii acestuia.
Caracteristicile fizice ale spaţiului locativ. În timpul efectuării unei tranzacţii pe
piaţa spaţiului locativ, rolul de bază în stabilirea valorii acestuia îl are analiza caracteristicilor fizice,
la care se referă:
 Parametrii fizici;
Coala
UTM 584.3 019 ME 33

Semnăt
.
 Calitatea construcţiei şi exploatării;
 Serviciile comunale şi dotarea tehnică;
 Exteriorul plăcut şi confortul.
În timpul analizei parametrilor fizici ai spaţiului locativ în procesul de evaluare se ia în
consideraţie: suprafaţa celei mai mici camere; suprafaţa celei mai mari camere;
suprafaţa salonului, coridorului. În general e mai bine de efectuat analiza dependenţei preţului
de suprafaţa totală în cazul calculării cheltuielilor pentru achitarea serviciilor comunale, apoi se
stabileşte preţul unui metru pătrat.
De asemenea, se va atrage atenţia la determinarea tipului construcţiei, perioada anilor în
care aceasta a fost construită şi dată în exploatare, precum şi starea clădirii şi locuinţei,
adică dacă necesită sau nu reparaţii şi în ce măsură. O mare importanţă în procesul de evaluare o
are dotarea tehnică a locuinţei. De obicei aceste comodităţi sunt evaluate împreună, deoarece
fiind luate separat, ele practic nu au nici o influenţă asupra valorii.
Arhitectura clădirii. Soluţiile arhitectural-constructive au o mare importanţă pentru
evaluare. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să corespundă condiţiilor climaterice, să fie
bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală. Planificarea şi distribuirea
obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece ele influenţează în mod
direct eficacitatea exploatării spaţiului locativ. Analiza ce ţine de arhitectura clădirii va lua în
consideraţie următorii factori: Suprafaţa construcţiei raportată la suprafaţa terenului
aferent; Aspectul exterior; Materialele folosite pentru finisarea faţadelor;
Îndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai înalt nivel.
Condiţiile de vînzare – cumpărare. La acest capitol import mult posibilitatea ipotecării,
existenţa unei politici de creditare. Este foarte important să fie analizate motivele vînzătorului şi
ale cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un
participant sau altul. O urgenţă a vînzătorului va favoriza mult cumpărătorul, care poate negocia un
preţ mai scăzut pentru locuinţă.
În dependenţă de particularităţile fiecărui bun imobil, evaluatorul va acorda prioritate
anumitor factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil de să fie toţi factorii de influen ţă asupra
valorii, însă evaluatorul trebuie să se orienteze anume spre acei factori cu o influenţă semnificativă
şi să-şi mobilizeze toate resursele disponibile pentru colectarea lor.
Coala
UTM 584.3 019 ME 34

Semnăt
.
2.3 Metodele şi abordările aplicate în cadrul procesului de evaluare a
bunurilor imobile locative
Evaluarea imobilului locative constituie un suport deosebit de important ce poate furniza
informaţii necesare atît în desfăşurarea diferitelor acţiuni care pot interveni în mod frecvent în viaţa
oricărei persoane- tranzacţii ce implică transferul total sau parţial al dreptului de proprietate, prin
vînzare/cupărare, respectiv închiriere, estimarea valorii dreptului de proprietate în scopul garantării
unor credite imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate către stat (impozitul pe bunurile
imobile, impozitul pe venit rezultat din comercializarea bunurilor imobile), cît şi în acţiunile
întreprinse de persoanele juridice sau de stat- în probleme de litigiu, determinarea unor compensări
pentru cazurile de calamităţi sau pentru exproprieri, etc.
În prezent evaluatorii pot să abordeze aceste probleme fie prin prisma metodologiei clasice
(tradiţionale), aplicînd metodele, tehnicile şi procedeele promovate de Standardele Internaţionale şi
legislaţia naţională, fie prin prisma statistici matematice de prelucrare a datelor şi interpretare a
rezultatelor, care de asemenea trebuie să se supună prevederile standardelor amintite.
În cadrul evaluării imobilelor cu destinaţie locativă, sunt aplicate aceleaşi abordări prevăzute de
Standardele Internaţionale de Evaluare GN 1 „Evaluarea proprietăţii imobiliare” şi anume:
 abordarea prin cost;
 abordarea prin comparaţia vînzărilor;
venitul previzionat al proprietăŃii generatoare de venituri se transformă în
 valoare
 abordarea prin venit;
Abordări ale evaluării imobilului locativ
.
Cost Comparaţia vînzărilor Venit
Apreciază valoarea prin Se bazează pe Venitul previzionat al

estimarea costurilor de compararea preţurilor de proprietăţii generatoare
achiziţionare a terenului pe piaţă ale proprietăţilor de venituri se transformă
şi de construire a unei competitive pe segmentul în valoare
proprietăţi cu aceeaşi respectiv de piaţă
utilitate
Figura 2.2 Abordările de evaluare propuse de Standardele Internaţionale de Evaluare

Coala
UTM 584.3 019 ME 35

Semnăt
.
Metoda vînzărilor comparabile
În cadrul procesului de evaluare această metodă poate fi aplicată doar în condiţiile existenţei
datelor de piaţă referitoare la tranzacţii cu proprietăţi imobiliare comparabile, în număr suficient şi pe
care evaluatorul în urma unei analize temeinice, le poate considera corecte, real.
Abordarea prin comparaţia vînzărilor este guvernată de patru din cele nouă principii ale
evaluării: principiul cererii şi a ofertei, principiul substituţiei, principiul echilibrului şi principiul
factorilor externi.
Principiul de aplicare al acestei metode este formulat prin următoarele „metoda analizei
comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării
preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Metoda respectivă se
utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare
obiectului evaluării”. [6]
În procesul de aplicare a metodei vînzărilor comparabile este important ca bunurile imobile
selectate în calitate de comparabile şi obiectul evaluării să fie similare.
Aplicarea metodei se efectuează în baza unei proceduri standard prezentată în figura de mai jos.
Metoda vînzărilor comparabile
 Definirea misiunii de evaluare;

 Colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în
scopul selectării obiectelor comparabile;
 Identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
 Determinarea mărimii ajustărilor;
 Comparaţia bunului evaluat cu bunurile imobile
comparabile, în scopul corectării preţurilor de vînzare a
bunurilor imobile comparabile;
 Analiza preţurilor ajustate ale proprietăţii comparabile
pentru a determina valoarea de piaţă a proprietăţii
evaluate.
Figura 2.3 Etapele aplicării metodei vînzărilor comparabile

Sursa: [13]
În practica de evaluare elementele de comparaţie care urmează a fi analizate sunt următoarele:

 drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
 condiţiile de finanţare;
Coala
UTM 584.3 019 ME 36

Semnăt
.
 condiţiile tranzacţiei;
 condiţiile pieţii;
 amplasarea;
 caracteristicile fizice;
 caracteristicile economice;
 modul de folosinţă;
 componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Drepturile de proprietate transmise:
Drepturile de proprietate transferate influenţează valoarea proprietăţii prin faptul că la momentul
transferării proprietatea poate fi închiriată, poate fi supusă unui drept de ipotecă, drept de
coproprietate, etc.
Condiţiile de finanţare:
Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vînzător
privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Aceste corectări sunt aplicate în cazul în care
cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat cu scopul procurării bunului imobil
sau în cazul în care vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului un credit
ipotecar.
Condiţiile tranzacţiei:
Acest element element de comparaţie reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei. De exemplu
ajustarea în cazul în care tranzacţie este efectuată în termeni restrînşi, sau cînd între părţile implicate în
tranzacţie există relaţii de speciale sau interese financiare comune.
Condiţiile tranzacţiei:
Ajustările pentru condiţiile pieţii presupun estimarea evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară pe
parcursul ultimilor perioade de timp. Este important să fie luate în considerare influenţa inflaţiei sau
deflaţiei, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a
ofertei bunurilor imobiliare, etc.
Amplasarea:
Corectarea preţurilor pentru amplasare este efectuată doar în cazurile cînd bunurile imobile
comparabile şi obiectul evaluării sunt amplasate în locuri diferite.
Caracteristicile fizice: Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din
punct de vedere al vîrstei, suprafeţei, elementelor constructive, uzurii şi aspectului exterior. Ajustările
pentru caracteristicile fizice se face în urma analizei fiecărui element de comparaţie.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunului imobiliar: în metoda vînzărilor comparabile
aceste elemente trebuie evidenţiate şi excluse din calcule.
Coala
UTM 584.3 019 ME 37

Semnăt
.
După culegerea datelor de pe piaţa imobiliară şi identificarea elementelor de comparaţie, este
necesară aplicarea unor tehnici (sau analize) pentru a stabili dacă este necesară aplicarea unor corecţii
şi apoi pentru cuantificarea acestora. Aceste tehnici pot fi împărţite în tehnici cantitative şi tehnici
calitative.
Metode de estimarea a ajustărilor
Tehnici cantitative
Analiza pe perechi de date
Analiza statistică
Analiza grafică
Analiza evoluţiei
Analiza costurilor
Analiza datelor indirecte
Tehnici cantitative
Analiza comparativă relativă
Analiza trendului
Intervievări personale
Figura 2.4 Metode şi tehnici de estimare a ajustărilor

Sursa: [13]
Ordinea de aplicare a corecţiilor la tranzacţiile comparabile este determinată de datele deţinute

de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul. În general, corecţiile procentuale indicate de primele
patru elemente de comparaţie (drept de proprietate transferat, condiţii de finanţare, condiţii de piaţă şi
condiţii de vânzare), care nu sunt strict dependente de proprietatea fizică, se aplică secvenţial, iar restul
Coala
UTM 584.3 019 ME 38

Semnăt
.
corecţiilor, care se determină ca fiind corecţii absolute, se aplică cumulativ. Totuşi, această ordine nu
este obligatorie şi nici singura, piaţa putînd indica o anumită secvenţă de aplicare, iar evaluatorul poate
folosi o secvenţă sau alta, indicînd motivele alegerii sale. Cele două tipuri de tehnici, cantitative şi
calitative, pot fi folosite separat sau în combinaţie.
Alegerea valorii este ultima etapa a analizei, în care, prin aplicarea tehnicilor respective, s-au
obţinut două sau mai multe valori şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea de piaţă a proprietăţii
evaluate. Aceasta opinie a evaluatorului poate fi exprimată ca o singură valoare sau ca un interval de
valori. În ambele situaţii, evaluatorul trebuie să-şi motiveze alegerea şi să evidenţieze raţionamentul
care l-a condus la rezultatul respectiv. Pentru aplicarea cu succes a comparaţiei directe este însă nevoie
de analiza a cel puţin 3 proprietăţi comparabile (de preferinţă, dacă este posibil, chiar mai multe),
astfel încît erorile să fie cît mai mici.
Metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor reflectă realitatea că, pe piaţă, participanţii recunosc dependenţă dintre
valoarea unei proprietăţi şi costul de construire. În aceeaşi idee, investitorii vor corecta valoarea
investiţiei, pe care vor să o facă, cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce construcţia existentă
la starea şi utilitatea dorită de ei. Mai mult, ei vor face şi o comparaţie între costurile astfel rezultate
(investiţie iniţiala şi costuri de corectare) şi costurile estimate de construire a unei clădiri
asemănătoare, cu o stare fizică şi o utilitate optimă.
Principiile care guvernează abordarea prin cost sunt principiul substituţiei, principiul cererii si
ofertei, principiul contribuţiei şi principiul factorilor externi (schimbării).
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, esenţa acestei

abordări este reflectată prin următoarele: “estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.”
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin abordarea prin cost este constituit din
următoarele etape prezentate în figura 2.5.
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D) , (2.1)
unde: V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată;
Coala
UTM 584.3 019 ME 39

Semnăt
.
Metoda cheltuielilor
 determinarea valorii de piaţă a terenului determinarea

valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi
disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare;
 determinarea valorii construcţiei considerate noi
V = Vt + (Vc - D) (valoarea de înlocuire sau de reconstiruire);
 estimarea deprecierii acumulate;
 estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire,
ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate;
 estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind
suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de
reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor;
Figura 2.5 Etapele aplicării metodei vînzărilor comparabile

Sursa: [13]
a) Valoarea de reconstituire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită din următoarele
elemente:
1.costul construcţiei;
2.cheltuieli indirecte;
3.beneficiul investitorului;
În cazul de faţă, la metoda propusă pentru calcularea valorii de reconstituire a spaţiilor
comerciale Regulamentul provizoriu prevede aplicarea următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al clădirii, 1 m 2 al suprafeţei
totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de
comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă). Costul unităţii
de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza
"Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea mijloacelor fixe" (УПВС, 1969-1972 ).
Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente
constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie pentru estimarea
Coala
UTM 584.3 019 ME 40

Semnăt
.
valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de deviz comasate şi
informaţia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia
clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
b) valoarea de piaţă a terenului: pentru estimarea valorii de piaţă a terenului, în funcţie de
disponibilitate şi accesul la informaţie pot fi aplicate următoarele metode:
 metoda comparaţiei directe;
 metoda alocaţiei;
 metoda extragerii;
 metoda capitalizării directe;
 metoda actualizării fluxurilor de numerar;
 metoda reziduală;
 şi metoda parcelării;
c) Deprecierea acumulată: la determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului
imobil este necesar de luat considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea
calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se
manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. [6 ]
Se disting următoarele forme ale deprecierii (figura 2.6):
 uzura fizică;
 deprecierea funcţională;
 deprecierea economică;
Uzura fizică- reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui
sub influenţa diferitor factori în special datorită factorilor climaterici. Procesul uzurii fizice a
imobilului locativ şi a elementelor constructive constă în faptul că clădirea în ansamblu pe
parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale.
Determinarea uzurii fizice poate fi efectuată prin aplicarea următoarele metode:
- metoda normativă;
- metoda vîrstei efective;
- metoda valorică;
Deprecierea funcţională - deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între
caracteristicile reale ale bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a
deprecierii este caracteristică tuturor bunurilor imobile şi poate apărea în cazurile în care pe
piaţă nu există cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile. [6]
Coala
UTM 584.3 019 ME 41

Semnăt
.
Deprecierea acumulată
Uzura fizică Deprecierea Deprecierea

funcţională economică
Economică
Recuperabilă Recuperabilă
supraadecvarea Localizare
reparaţii neefectuate la
timp
deficienţă
Nerecuperabilă Nerecuperabilă
a elementelor de scurtă supraadecvarea
durată
a elementelor de lungă deficienţă

durată
Figura 2.6 Forme ale deprecierii construcţiilor cu destinaţie locativă

Sursa: elaborată de autor
Pentru determinarea deprecierii funcţionale sunt aplicate următoarele metode:
- metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă;
- metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea economică: reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii
factorilor de origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile
imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi deplasate. În practică, sunt folosite 2 metode pentru
determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi.
- compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor similare asupra cărora influenţează factorii
externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice, cel mai des utilizată este prin metoda
capitalizării pierderilor venitului care se bazează pe următorul algoritm:
1. Se determină pierderile anuale de la plata pentru arendă;
2. Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare
a bunurilor imobile similare neinfluenţat de factorii externi;
3. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capitalizare);
Coala
UTM 584.3 019 ME 42

Semnăt
.
Aşadar, aplicarea metodei cheltuielilor depinde de alegerea între două variante valoarea de
înlocuire sau valoarea de reconstituire. Apar probleme şi atunci când e necesar de apreciat gradul de
uzură a unor elemente de construcţii şi a clădirii integral.
Costul si valoarea de piaţă sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietăţi noi. Abordarea prin
cost este aplicată adesea în evaluarea unor construcţii noi sau recente, a unor extinderi sau renovări.
Totuşi estimările de cost reprezintă limita superioară a ceea ce cumpărătorii ar plăti pentru astfel de
proprietăţi. Abordarea prin cost este utila în evaluarea obiectelor cu piaţă limitată, sau în cazul evluării
proprietăţii în scop de asigurare.
Metoda veniturilor
Prin această metodă, venitul previzionat al proprietăţii generatoare de venituri se transformă în

valoare. O proprietate generatoare de venit este o proprietate capabilă să producă în mod regulat un
venit, sub forma de chirie sau profit. În cazul proprietăţilor cu destinaţie locativă această abordarea
este mai limitată în aplicare, deoarece deţinerea unei proprietăţi imobiliare se bazează mai mult pe
utilitatea şi necesitatea de spaţiu locativ, şi mai puţin în scopul obţinerii unor avantaje sub formă de
mijloace băneşti.
Principiul cererii şi ofertei este foarte important în previzionarea fluxurilor viitoare şi în

estimarea randamentului aşteptat de investitorii de pe piaţa imobiliară. Atît fluxurile de venituri
normale (închirieri), cît şi randamentul mediu aşteptat sunt determinate de piaţă. Dacă cererea pentru
un anumit tip de proprietate este mare, atunci se presupune că valoarea chiriei care se poate obţine este
mai mare şi randamentul obţinut va fi mai mare. Dacă, însă, oferta este mai mare, randamentul obţinut
va fi mai mic. Prin urmare, trebuie ţinut cont de evoluţiile cererii şi ofertei, atunci când se estimează
mărimea fluxurilor viitoare şi a randamentului aşteptat.
Veniturile cele mai folosite în abordarea prin venit sunt:
a) venitul brut potenţial (VBP) - venitul potenţial total pe care ar putea să-l producă proprietatea
respectivă (utilizare maximă).
b) venit brut efectiv (VBE) - VBP ajustat cu nerealizările (pierderile) anticipate (spaţiu neocupat,
venituri nerealizate, chirii neplătite, etc.)
c) venit net din exploatare (VNE) - VBE din care se deduc cheltuielile operaţionale; în multe situaţii
este necesară o estimare a venitului net din exploatare pentru fiecare an al perioadei de analiză.
d) Cîştig realizat înainte de impozitare (cash flow brut - CFB)- este VNE din care se deduce serviciul
aferent creditelor.
e) Cîştig disponibil după impozitare (cash flow net - CFN)- este ce rămîne din cash flow-ul brut după
plata impozitului pe profit.
Coala
UTM 584.3 019 ME 43

Semnăt
.
f) Valoarea reziduală (reversia R) - suma pe care investitorul o poate obţine la expirarea perioadei de
investiţie prin renunţarea la dreptul de proprietate deţinut (de cele mai multe ori reprezintă chiar
valoarea de vînzare a imobilului la sfîrşitul perioadei prognozate).
În cadrul abordării prin venit sunt utilizate două metode de convertire a fluxurilor viitoare de
venit în valoare, si anume:
 metoda capitalizării directe a venitului;
 metoda actualizării fluxului de numerar (metoda Discounted Cash Flow - DCF).
Metoda capitalizării directe:

Capitalizarea direct se aplică ca metodă de evaluare în cazul în care proprietatea generează un
venit constant sau aceste venituri cresc cu o rată medie anuală constant (g), atunci cînd există
informaţii sufieciente despre vînzări comparabile cu aceleaşi nivel de risc, de venituri şi cheltuieli, cu
aceleaşi caracteristici fizice şi de amplasare, şi cu acelaşi nivel al veniturilor asteptate.
Relaţia dintre venitul anual generat de proprietate şi valoarea acesteia poate fi exprimat prin rata de
capitalizare (c) sau prin factorul de multiplicare (f) denumit şi multiplicator al venitului. În principiu orin
această metodă, venitul obţinut din chiria de pe piaţă previzionat pe un singur an, este transformat în
valoarea de piaţă prin împărţirea la rata de capitalizare corespunzătoare sau prin înmulţirea cu factorul de
multiplicare coresăunzător, ambele determinate din informaţiile cu privire la proprietăţi comparabile, la
data evaluării.
VON
VP = = f *VON , (2.1)
r
unde: VP – valoarea de piaţă a obiectului evaluat;
VON - venitul operaţional net;
r - rata de capitalizare;
f- factor de multiplicare;
Capitalizarea poate să se bazeze pe diferite tipuri de fluxuri de venit si pe ratele sau factorii
corespunzători acestora, evaluatorul având posibilitatea de a aplica fie o rată totală de capitalizare pentru
proprietatea considerată ca un întreg (pentru bunul imobil complex), fie rate de capitalizare pentru fiecare
componentă a proprietăţii (teren şi construcţie separate), pentru a determina valoarea acestora.
Metoda actualizării fluxurilor de numerar:

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma
exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia). În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor
de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:
Coala
UTM 584.3 019 ME 44

Semnăt
.
n
VON R
V = 
i =1 (1  Y ) i
(1  Y ) n (2.2)
,
unde: t - perioada de calcul;

Y - rata de actualizare;
R - reversia.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul
perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat
următor perioadei de calcul (VONn+1) :
VON n 1
R= , (2.3)
r
unde: R - reversia;
r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.
Metodele propuse pentru estimarea ratei de actualizare sunt [6]:
a) metoda adiţionării;
b) metoda extracţiei;
c) metoda investiţiilor de alternativă.
Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de
actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului (2.5).
a = R fr  Rr  Ri , (2.4)
Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc sau
care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru
toate investiţiile din economia naţională.
Rata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în
economia ţării.
Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii
investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei imobiliare, riscul inflaţiei neaşteptate şi
riscul lichidităţii joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată respectînd condiţia că modul curent de utilizare a
bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări.
Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu riscuri
similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza
sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) şi
Coala
UTM 584.3 019 ME 45

Semnăt
.
diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru bunurile
imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare.
Corespunzător numărului de abordări utilizate, evaluatorul obţine tot atîtea valori ale proprietăţii
evaluate, care trebuie să fie cât mai apropiate unele de celelalte. Ca urmare, evaluatorul este nevoit să
analizeze rezultatele alternative, pentru a ajunge la estimarea finală a valorii sau a intervalului de
valori.
Reconcilierea diferenţelor între diferite valori, obţinute prin diferite metode, poate depinde de
adecvarea metodei de evaluare cu situaţia şi condiţiile impuse de piaţa imobiliară, de precizia şi
corectitudinea cu care au fost culese datele de piaţă în fiecare metodă, de cantitatea şi calitatea
informaţiilor. În urma analizării rezultatelor pe baza criteriilor enunţate, evaluatorul estimează valoarea
finală a imobilului ca o singură valoare sau ca un interval de valori, care se numeşte interval de
probabilitate.
Deşi este o concluzie obiectivă, expertă şi rezonabilă a unui evaluator calificat şi pregătit, o
evaluare rămâne totuşi o opinie a acestuia referitoare la cel mai probabil preţ obtenabil într-o tranzacţie
obiectivă şi echilibrată din toate punctele de vedere.
Coala
UTM 584.3 019 ME 46

Semnăt
.
3. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAŢIE LOCATIVĂ
AMPLASATE ÎN MUN. CHIȘINĂU, STR. VÎLCELE, 40 ȘI R-NUL HÎNCEȘTI,
OR. HÎNCEȘTI, STR. BARBU LĂUTARU, 8.
3.1 Generalităţi
Evaluarea s-a efectuat în conformitate cu:
 Legea R.M. „Cu privire la activitatea de evaluare”, nr. 989-IV, din 18.04.02, Monitorul Oficial al
RM, nr.102 din 16.07.2002;
 Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotărîrea Guvernului
RM nr .958 din 4.08.2003, Monitorul oficial al RM nr.177-181 din 15.08.2003.
 Standartele Europene de evaluare a imobilului;
Sursele de informaţie:
În procesul evaluării au fost examinate următoarele surse de informaţie:
 Materialele prezentate de proprietarul obiectului evaluării;
 Rezultatele inspectării bunului de către evaluator;
 Materiale informative şi analitice cu privire la situaţia macroeconomică şi microeconomică din
ţară .
Tabelul 3.1 Informaţie cu caracter general
1. Bun imobil complex cu destinaţie rezidenţială
(nr.cad. 9259209084), amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40.
Obiectul evaluării 2. Bun imobil complex cu destinaţie rezidenţială
(nr.cad. 9201113086), amplasat în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str.
Barbu Lăutaru, 8.
1. Obiectul nr.1- mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40
Adresa 2. Obiectul nr.1- r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str. Barbu
Lăutaru, 8.
Proprietarul obiectelor XXXXXXXXXX
Beneficiarul evaluării YYYYYYYYYY
Scopul evaluării Aprecierea valorii de piaţă în scop de vînzare-cumpărare
Data evaluării 21.05.2016
Data inspectării 21.05.2016
Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre beneficiar
Temeiul evaluării
şi executant
19,8262 lei / $
Cursul valutar la data evaluării
22,2112 lei / €
Coala
UTM 584.3 019 ME 47

Semnăt
.
CERTIFICATUL CALITĂŢII DE EVALUARE
 Evaluatorul care a efectuat evaluarea în baza cunoştinţelor şi convingerilor lui, poate confirma
precum că afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;
 analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor limită,
analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinând personal evaluatorilor;
 evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectivă vis-a-vis de obiectul evaluării şi
este liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante prezentului contract)
faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării;
 plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat,
nedepinzând, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea
uneia din părţi;
 analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei în vigoare,
cerinţelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare şi
Camerei Naţionale de Imobil din Republica Moldova, Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile adoptat prin Hotărîrea Guvernului RM nr .958 din 4.08.2003, Monitorul oficial al
RM nr.177-181 din 15.08.2003.
 a fost efectuată inspectarea personală a bunului imobil supus evaluării la data de 21.05.2016.
CONDIŢII ŞI SUPOZIŢII LIMITATIVE CE STAU LA BAZA EVALUĂRII
 prezentul raport este valabil numai integral şi în scopurile indicate în el;

 evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi, care influenţează valoarea şi starea
proprietăţii, evaluatorul nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea factori, nici pentru
necesitatea înlăturării lor;
 datele obţinute de către evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice. Totodată
evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceea pentru toate datele se
indica sursa de informaţie;
 Nici clientul nici evaluatorul nu poate nu pot folosi raportul decît conform prevederilor
contractului de prestare a serviciilor de evaluare.
 informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
 părerea evaluatorului cu privire la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării;
 evaluatorul nu-şi asumă răspunderea privind schimbarea factorilor sociali, economici, legislativi,
precum şi a altor factori care pot interveni după data evaluării influenţînd astfel situaţia economică
din ţară şi respectiv valoarea proprietăţii evaluate;
Coala
UTM 584.3 019 ME 48

Semnăt
.
 evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra proprietăţii
evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate.
 dreptul de proprietate al obiectului supus evaluării se consideră autentic. Proprietatea evaluată se
consideră liberă de orice pretenţii sau restricţii în afară de cele indicate în raport;
 evaluatorul nu –şi asumă nici o responsabilitate pentru existenţa unui contaminat şi nici nu a
solicitat o expertiză sau o cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi descoperit, dacă ulterior se va stabili
că există o contaminare pe proprietatea analizată, aceasta ar putea diminua valoarea raportată;
 raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului şi
nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la preţul indicat în raport.
3.2 Procesul de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Identificarea obiectelor evaluării
Inspecţia proprietăţilor a fost realizată la data 21.05.2016 în prezenţa proprietarilor obiectului

evaluat.
Obiectele evaluării sunt reprezentate din 2 proprietăţi cu destinaţie rezidenţială, dintre care unul
este amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40. ( fig.3.1) şi unul în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str.
Barbu Lăutaru, 8 (fig.3.2) ambele constituie case individuale de locuit şi teren aferent.
Caracteristicile care au stat la baza estimării valorii de piaţa a proprietăţilor respective, sînt
structurate în tab.3.3 şi 3.4 (dimensiunile proprietăţilor şi compartimentarea sunt cele prezentate în
documentele autentificate, în schiţele proiectului, cu detaliere în desenele prezentate în anexă la
raportul de evaluare).
Coala
UTM 584.3 019 ME 49

Semnăt
.
Figura 3.1 Identificarea proprietăţii amplasate în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40
Figura 3.2 Identificarea proprietăţii amplasate în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str. Barbu
Lăutaru, 8
Definiţii:
Bun imobil complex- bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren şi construcţii)
care formează un tot întreg şi se caracterizează prin folosinţa comună atribuită de natura unificării.
Coala
UTM 584.3 019 ME 50

Semnăt
.
Bunuri imobile cu destinaţie locativă – bunurile care includ construcţiile şi încăperile izolate
destinate predominant locuirii permanente şi activităţilor complementare ei, precum şi terenurile pe
care sînt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcţii.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un bun imobil ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un vânzător hotărât să vândă şi un cumpărător hotărât să cumpere după un marketing
adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi
neconstrâns.
Valoarea de reconstituire- suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu
aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării
şi ţinînd cont de uzura lui;
Valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării
ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar
presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să
vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere;
Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobil determinată în baza rentabilităţii lui pentru un
investitor concret;
Valoarea de lichidare- valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau
urmează a fi înstrăinat într-o perioada de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite
de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă;
Cea mai bună şi eficientă utilizare- reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii, selectată
din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru
necesare aplicării metodelor de evaluare.
Analiza şi colectarea datelor cu caracter economic şi social al regiunii şi localităţii amplasării

obiectului evaluării
Rezultatele activităţii economiei naţionale se prezintă astfel:

● Produsul intern brut, în ianuarie-septembrie 2015, a însumat 88840 mil. lei, preţuri curente de piaţă,
fiind în creştere, în termeni reali, cu 0,5% faţă de ianuarie-septembrie 2014.
Coala
UTM 584.3 019 ME 51

Semnăt
.
● Indicele volumului producţiei industriale în anul 2015 în raport cu anul 2014 a constituit 100,6%.
Majorarea volumului producţiei industriale a fost determinată de creşterea volumului producţiei în
industria prelucrătoare cu 102,3%.
● Indicele volumului producţiei agricole în gospodăriile de toate categoriile în anul 2015, conform
estimărilor preliminare, a constituit 86,2% (în preţuri comparabile) faţă de anul 2014. Micşorarea
producţiei globale agricole a fost determinată de scăderea producţiei vegetale cu 22,6%, producţia
animalieră fiind în creştere cu 2,2%.
● Investiţiile în active materiale pe termen lung din contul tuturor surselor de finanţare realizate în
economia naţională în anul 2015 au fost însuşite în valoare de 20820,6 mil. lei (în preţuri curente), din
care lucrările de construcţii-montaj au constituit 9893,0 mil. lei, sau respectiv 91,2% şi 83,9% în raport
cu anul 2014. Darea în folosinţă a caselor de locuit s-a majorat cu 0,2% faţă de anul 2014.
● Întreprinderile de transport feroviar, auto, fluvial şi aerian au transportat în anul 2015 mărfuri în
volum de circa 12,0 mil. tone, cu 17,3% mai puţin faţă de anul 2014. Parcursul mărfurilor la
întreprinderile de transport a totalizat 3733,9 mil. tone-km, cu 10,4% mai puţin comparativ cu cel
înregistrat în anul 2014.
● Volumul cifrei de afaceri la întreprinderile cu activitate principală de comerţ cu amănuntul (cu
excepţia comerţului cu autovehicule şi motociclete) în anul 2015 s-a micşorat cu 6,4% (în preţuri
comparabile) în raport cu anul 2014.
● Volumul cifrei de afaceri la întreprinderile cu activitate principală de servicii de piaţă prestate
populaţiei în anul 2015 a crescut cu 1,2% (în preţuri comparabile) comparativ cu anul 2014.
● Valoarea cifrei de afaceri la întreprinderile cu activitate principală de comerţ cu ridicata şi cu
amănuntul, întreţinerea şi repararea autovehiculelor şi a motocicletelor în anul 2015 s-a diminuat cu
10,9% (în preţuri curente) faţă de anul 2014.
● Valoarea cifrei de afaceri la întreprinderile cu activitate principală de comerţ cu ridicata (cu excepţia
comerţului cu autovehicule şi motociclete) în anul 2015 s-a majorat cu 5,7% (în preţuri curente)
comparativ cu anul 2014.
● Valoarea cifrei de afaceri la întreprinderile cu activitate principală de servicii de piaţă prestate
întreprinderilor în anul 2015 a fost în creștere cu 5,5% (în preţuri curente) faţă de anul 2014.
● Exporturile de mărfuri realizate în anul 2015 au totalizat la 1966,9 milioane dolari SUA, volum
inferior celui înregistrat în anul 2014 cu 15,9%. Importurile de mărfuri au însumat 3986,8 mil. dolari
SUA, fiind în scădere cu 25,0% comparativ cu anul 2014. Balanţa comercială s-a soldat cu un deficit
de 2019,9 mil. dolari SUA, cu 957,6 mil. dolari SUA (-32,2%) mai mic faţă de cel înregistrat în anul
2014. 1 Indicatorii economico-sociali sînt prezentaţi fără datele întreprinderilor şi organizaţiilor din
partea stîngă a Nistrului şi municipiul Bender
Coala
UTM 584.3 019 ME 52

Semnăt
.
● Cîştigul salarial mediu al unui salariat din economia naţională în luna decembrie 2015 a constituit
5227,7 lei sau cu 7,4% mai mult faţă de luna decembrie 2014. Indicele cîstigului salarial real a fost de
94,5% sau în scădere cu 5,5%. În sfera bugetară cîştigul salarial mediu a constituit în luna decembrie
2015 – 4161,7 lei (+4,0% faţă de decembrie 2014), iar în sectorul economic (real) – 5683,8 lei
(+8,6%).
● Numărul şomerilor oficial înregistraţi, conform datelor Agenţiei Naţionale pentru Ocuparea Forţei de
Muncă, la 1 ianuarie 2016 a fost de 26,9 mii persoane. Numărul şomerilor, determinat conform
definiţiei Biroului Internaţional al Muncii, în trimestrul III 2015 a fost de aproximativ 44 mii persoane.
● Indicele preţurilor de consum (IPC) în decembrie 2015 faţă de noiembrie 2015 a constituit 100,8%,
iar faţă de decembrie 2014 – 113,6% (IPC în decembrie 2014 faţă de noiembrie 2014 IPC a marcat
100,7% şi faţă de decembrie 2013 – 104,7%).
Investiţiile pe tipuri de mijloace fixe. Analiza structurii investiţiilor pe tipuri de mijloace fixe arată, că
volumul considerabil al investiţiilor a revenit valorii utilajelor, maşinilor şi mijloacelor de transport,
cota-parte a cărora în totalul investiţiilor realizate a constituit 48,4% (comparativ cu 43,1% în ianuarie
decembrie 2014). Ponderea investiţiilor utilizate la construcţia clădirilor şi edificiilor a constituit
32,9% din volumul total al investiţiilor însuşite (din care 13,2% – clădirilor de locuit şi 19,7% – altor
clădiri şi edificii) şi s-a micşorat cu 0,8 puncte procentuale faţă de ianuarie-decembrie 2014. În
ianuarie-decembrie 2015 din volumul total al investiţiilor în construcţia locativă au fost însuşite 2746,3
mil. lei sau 13,2% din totalul investiţiilor în active materiale şi fiind în descreştere cu 6,0% faţă de
perioada respectivă a anului precedent.
Structura investiţiilor în active materiale pe tipuri de mijloace fixe se prezintă astfel:
Construcţia de locuinţe. În ianuarie-decembrie 2015 au fost date în folosinţă 5,4 mii apartamente noi
cu suprafaţa totală de 498,2 mii m², ceea ce a constituit 100,2% faţă de ianuarie-decembrie 2014.
Darea în folosinţă a clădirilor de locuit se prezintă astfel:
Din contul mijloacelor proprii ale populaţiei în ianuarie-decembrie 2015 au fost date în folosinţă
1,5 mii case de locuit individuale cu suprafaţa totală de 226,7 mii m2, constituind 45,5% din suprafaţa
totală a locuinţelor date în folosinţă în total pe ţară, fiind în creştere cu 0,5% faţă de anul 2014.
Distribuţia după mediul de rezidenţă arată, că din volumul total al caselor de locuit individuale în
mediul urban au fost date în folosinţă 0,8 mii apartamente cu suprafaţa totală de 133,1 mii m² sau
58,7%, fiind în descreştere cu 3,4 puncte procentuale faţă de nivelul înregistrat în anul 2014.
Autorizaţiile de construire eliberate pentru clădiri. În ianuarie-decembrie 2015, s-au eliberat 4316
autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale, în scădere cu 11,8% faţă de
ianuarie-decembrie 2014.
Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri se prezintă după cum urmează:
Coala
UTM 584.3 019 ME 53

Semnăt
.
Din volumul total al autorizaţiilor de construire a clădirilor 2498 le-au revenit clădirilor
rezidenţiale (sau 57,9% din total), din care 2410 au fost eliberate pentru case de locuit individuale,
ceea ce constituie 97,1% din numărul autorizaţiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale.
Distribuţia după mediul de rezidenţă arată, că din numărul total al autorizaţiilor de construire
eliberate pentru clădiri, în mediul urban au fost eliberate 2384 autorizaţii iar în mediul rural 1932, sau
în scădere faţă de nivelul înregistrat în perioada similară a anului precedent respectiv cu 463 unităţi şi
112 unităţi. Analiza volumului lucrărilor de construcţii executate pe forme de proprietate a arătat că,
volumul considerabil de lucrări a fost realizat de către agenţii economici cu forma de proprietate
privată, care au executat lucrări de construcţii în sumă de 6400,7 mil. lei sau 79,1% din volumul total
al lucrărilor executate, şi 91,5% faţă de ianuarie-decembrie 2014. Pe elemente de structură a lucrărilor
executate, predomină efectuarea lucrărilor de construcţii noi, realizate în volum de 4563,0 mil. lei,
ponderea cărora a constituit 56,4% din volumul total al lucrărilor de construcţii executate, înregistrînd
o descreştere cu 1,1% faţă de realizările perioadei respective a anului precedent. Lucrărilor de reparaţii
capitale şi curente le-au revenit 3259,6 mil. lei. Comparativ cu ianuarie-decembrie 2014 acest volum s-
a micşorat cu 24,6% (în preţuri comparabile).
Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii s-a majorat la clădirile rezidenţiale cu
11,2% faţă de realizările pentru ianuarie-decembrie 2014. La construcția clădirilor nerezidențiale și
construcţii inginereşti volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 19,3%, respectiv 19,8% faţă de
perioada similară a anului 2014. Cota preponderentă a locuinţelor se află în proprietate privată a
cetăţenilor şi persoanelor juridice, constituind 96 % din totalul fondului locativ al Republicii Moldova.
 Indicatorii sociali prin care se caracterizează localitatea.
Veniturile disponibile ale populaţiei. Conform datelor Cercetării Bugetelor Gospodăriilor
Casnice, veniturile disponibile ale populaţiei în trimestrul III 2015 au constituit 2006,2 lei lunar în
medie pe o persoană, fiind în creştere cu 12,2% faţă de aceeaşi perioadă a anului 2014. În termeni reali
(cu ajustarea la indicele preţurilor de consum)1 veniturile populaţiei practic au rămas la nivelul anului
precedent. Plăţile salariale reprezintă cea mai importantă sursă de venit, 39,2% din veniturile totale
disponibile, contribuția acestora fiind în descreștere față de trimestrul III 2014 cu 1,5 puncte
procentuale. Veniturile din prestaţiile sociale sînt a doua sursă de venit după importanţă şi au contribuit
la formarea veniturilor populaţiei în proporţie de 21,2% sau cu 0,2 puncte procentuale mai puţin fată
de aceeaşi perioadă a anului precedent.
Veniturile din activităţile pe cont propriu reprezintă 15,9% din veniturile populaţiei, inclusiv 8,4%
sunt veniturile din activitatea agricolă, iar 7,5% – din activitatea individuală non-agricolă.
O sursă importantă pentru bugetul gospodăriilor rămîn a fi transferurile băneşti din afara ţării, care
în medie au constituit 19,5% din total venituri faţă de 18% în trimestrul III 2014.
Coala
UTM 584.3 019 ME 54

Semnăt
.
Veniturile populaţiei din mediul urban au fost în medie cu 599,3 lei sau de 1,3 ori mai mari decît
veniturile populaţiei din mediul rural. Totodată, sursa principală de venit a populaţiei din mediul urban
este activitatea salariată, care reprezintă 51,2% din total venituri şi prestaţiile sociale – 21,1%. În
mediul rural, cea mai importantă sursă de venit la fel este activitatea salariată (26,9%), dar contribuţia
este de 1,9 ori mai mică decît în mediul urban. Veniturile obţinute din activitatea agricolă au asigurat
16% din totalul veniturilor disponibile.
În structura veniturilor disponibile predominante sînt veniturile băneşti, cu o pondere de 90,3%
faţă de 9,7% pentru veniturile în natură. În termeni absoluţi, valoarea veniturilor băneşti a însumat
1811,1 lei lunar în medie pe o persoană, iar cele în natură – 195,1 lei. Veniturile băneşti constituie
96,3% din veniturile populației din mediul urban, iar în cazul mediului rural contribuţia acestora este
de 84,1%.
Cheltuielile de consum ale populaţiei. Cheltuielile medii lunare de consum ale populaţiei în
trimestrul III 2015 au constituit 2137,7 lei pe o persoană, fiind în creştere cu 16,7% faţă de aceeaşi
perioadă a anului precedent. În termeni reali (cu ajustarea la indicele preţurilor de consum) populaţia a
cheltuit în medie cu 5% mai mult comparativ cu trimestrul III 2014. Cea mai mare parte a cheltuielilor
a fost destinată acoperirii necesarului de consum alimentar – 41,5%. Pentru întreţinerea locuinţei o
persoană în medie a alocat 18,8% din cheltuielile totale de consum (-1,1 p.p. faţă de trimestrul III
2014), iar pentru îmbrăcăminte şi încălţăminte – 12,1% (+1,4 p.p.). Celelalte cheltuieli au fost
direcţionate pentru sănătate (6,2% faţă de 5,3% în trimestrul III 2014), dotarea locuinţei (4,1% faţă de
3,8%), comunicaţii (4,1% faţă de 4,2%), transport (4,0% faţă de 4,1%), învăţămînt – 0,7% (nivelul
anului precedent) etc.
Remunerarea muncii. În anul 2015 câştigul salarial nominal mediu brut din economia naţională
(unităţile sectorului real cu numărul de 4 şi mai mulţi salariaţi şi toate instituţiile bugetare, indiferent
de numărul de salariaţi) a constituit 4610,9 lei şi s-a mărit faţă de anul 2014 în valoare nominală cu
10,5%, salariul real (ajustat la indicele preţurilor de consum) crescând cu 0,7%. În luna decembrie
2015, câştigul salarial mediu a fost de 5227,7 lei, înregistrând o creştere cu 7,4% faţă de luna
decembrie 2014 şi cu 13,3% faţă de luna precedentă (noiembrie 2015).
Indicele câştigului salarial real pentru luna decembrie 2015 faţă de luna decembrie 2014 a fost de
94,5%, sau în scădere cu 5,5 % față de nivelul anului trecut. În sfera bugetară câştigul salarial mediu a
constituit în luna decembrie a anului trecut 4161,7 lei (+4,0% faţă de decembrie 2014), în sectorul
economic (real) – 5683,8 lei (+8,6% faţă de decembrie 2014).
Piaţa forţei de muncă. Conform datelor Anchetei Forţei de Muncă, în trimestrul III, 2015 populaţia
economic activă a Republicii Moldova a constituit circa 1349 mii persoane.
Rata de activitate a populaţiei de 15 ani şi peste (proporţia populaţiei active de 15 ani şi peste în
populaţia totală în vîrstă de 15 ani şi peste) a constituit 45,2%, atingînd valori mai înalte în rîndul
Coala
UTM 584.3 019 ME 55

Semnăt
.
populaţiei masculine – 48,2%, în comparaţie cu rata pentru femei – 42,4%. Ratele de activitate pe
medii au înregistrat următoarele valori: urban – 45,5%, rural – 44,9%. Cea mai înaltă rată de activitate
(67,0%) s-a înregistrat în categoria de vîrstă 40-44 ani.
Populaţia ocupată a fost de circa 1305 mii persoane. Repartiţia pe sexe relevă că ponderea
bărbaţilor în total populaţie ocupată (50,1%) a fost practic egală cu cea a femeilor (49,9%). Mediului
rural i-au revenit 56,0% şi celui urban – 44,0%.
Rata de ocupare a populaţiei de 15 ani şi peste (proporţia populaţiei ocupate în populaţia de 15 ani
şi peste) a fost de 43,7%. La bărbaţi ea a fost mai înaltă decît la femei (respectiv 46,4% şi 41,3%). Rata
de ocupare în mediul rural (44,1%) a fost mare decît cea din mediul urban (43,2%). Cea mai înaltă rată
de ocupare (65,7%) s-a înregistrat la persoanele de 45-49 ani.
Numărul şomerilor conform definiţiei Biroului Internaţional al Muncii (BIM) a fost de aproximativ
44 mii persoane.
Rata şomajului (proporţia şomerilor BIM în populaţia activă) a înregistrat la nivel de ţară valoarea
de 3,3%. La bărbaţi ea a atins valoarea de 3,9% şi la femei – 2,6%. Continuă să se menţină disparităţi
semnificative între rata şomajului în mediul urban (5,0%) şi cel rural (1,8%).
Raportul de dependenţă economică, exprimat prin numărul persoanelor neocupate (inactive sau în
şomaj) ce revin la 1000 persoane ocupate a fost de 17240/00.
Şomajul înregistrat. Conform datelor Agenţiei Naţionale pentru Ocuparea Forţei de Muncă, la 1
ianuarie 2016 în căutarea unui loc de muncă se aflau 26,9 mii şomeri înregistraţi, fiecare al
șaisprezecelea fiind disponibilizat de la unităţile economice. Din numărul total de şomeri, 49 la sută o
constituie femeile. Peste 8% din şomerii înregistraţi beneficiază de ajutor de şomaj, mărimea medie a
căruia a fost în luna decembrie 2015 de 1255,8 lei. La un loc liber de muncă, anunţat de către
întreprinderi, reveneau în medie 6 şomeri.
 Date privind localităţile amplasării bunurilor
municipiul Chişinău
Municipiul Chișinău este capitala Republicii Moldova, centru urban cu important potenţial
economic, social, cultural. Amplasat în partea centrală a țării, orașul este traversat de rîul Bîc cu
afluenții Durlești și Bulbocica. Suprafața orașului este de 120,1 km pătrați. În componența
municipiului Chișinău intră cinci sectoare – Botanica , Buiucani, Centru, Ciocana, Rîșcani, șase orașe
– Codru, Cricova, Durlești, Sîngera, Vadul lui Voda, Vatra și 28 de localități rurale.
Principalii indicatori privind activităţile economiei municipiului Chişinău se prezintă astfel
(conform datelor statistice preliminare): Situaţia demografică în ianuarie-decembrie 2015 a fost
determinată de o majorare a nivelului natalităţii cu 2,8%, a mortalităţii cu 3,0%, la nivelul nupţialităţii
s-a înregistrat o scădere de 0,8%, iar nivelul divorţialităţii o majorare de 3,1 la sută. În municipiu la
fiecare 100 căsătorii au revenit 43,0 divorţuri. Cîştigul salarial al unui lucrător din economia
Coala
UTM 584.3 019 ME 56

Semnăt
.
municipiului Chişinău în luna decembrie 2015 a fost de 6255,2 lei, sporind faţă de aceeaşi perioadă a
anului precedent cu 7,8%, şi depăşind media pe ţară cu 19,7%. Numărul şomerilor oficial înregistraţi,
conform datelor Agenţiei Naţionale pentru Ocuparea Forţei de Muncă (inclusiv cei aflaţi la evidenţă la
01.01.2015), a constituit 7336 persoane, micşorîndu-se cu 8,5 la sută comparativ cu ianuarie-
decembrie 2014. Numărul şomerilor aflaţi la evidenţă la finele lunii decembrie a fost de 1913
persoane. Investiţiile din contul tuturor surselor de finanţare realizate în perioada de raport au însumat
12284,1 mil. lei, micşorîndu-se cu 2,8 la sută faţă de ianuarie-decembrie 2014. Lucrările de
construcţii-montaj au constituit 5669,3 mil. lei, cu 13,7 la sută mai puţin decît în perioada similară din
anul precedent. Sursa principală de finanţare a investiţiilor (65,2% din total) a fost mijloacele proprii
ale agenţilor economici şi populaţiei. Volumul lucrărilor în antrepriză executate cu mijloace proprii de
către organizaţiile în antrepriză, a însumat 4620,5 mil. lei, micşorîndu-se cu 13,8 la sută faţă de
perioada corespunzătoare din anul precedent. Volumul producţiei industriale pentru ianuarie-decembrie
2015 a însumat 22825,3 mil. lei în preţuri curente. Întreprinderile industriale cuprinse în cercetare
statistică lunară au marcat o creştere de 3,7% a volumului producţiei industriale. Activitatea de
producere a întreprinderilor cuprinse în cercetare statistică lunară, evaluată în preţurile medii ale anului
precedent, a fost determinată preponderent de activitatea întreprinderilor din industria prelucrătoare,
cărora le-au revenit 74,6% din volumul total de producţie. Parcursul mărfurilor realizat de
întreprinderile de transport în ianuarie-decembrie 2015 a însumat 1570,2 mil. tone-km, cu 4,3% mai
mic decît cel înregistrat în aceeaşi perioadă a anului precedent. Volumul mărfurilor transportate de
către întreprinderile de transport a constituit 3873,1 mii tone, micşorîndu-se cu 11,0% comparativ cu
ianuarie-decembrie 2014. Numărul pasagerilor transportaţi cu autobuzele şi microbuzele de folosinţă
generală a fost de 57,2 mil., micşorîndu-se cu 13,0% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Cu
troleibuzele, care circulă în municipiu au fost transportaţi 119,8 mil. pasageri, din ei cu plată – 102,8
mil. (85,8% din total).
Figura 3.3 Dinamica constituirii agenților economici în mun. Chișinău, mii

Sursa: [12]
Coala
UTM 584.3 019 ME 57

Semnăt
.
Raionul Hînceşti este situat în partea centrală a Republicii Moldova, în zona Codrilor, fiind
parte componentă a Regiunii de Dezvoltare Centru. Centrul rezidenţial este or. Hînceşti, situat la o
distanţă de 35 km de capitală şi 120 km de Iaşi (România). Suprafaţa raionului este de 1483,4 km2,
ceea ce constituie 4,6% din teritoriul Republicii Moldova, dintre care teritoriul intravilan al oraşului în
limitele existente ocupă o arie de 998 ha. Relieful este predominant colinar cu înălţimi cuprinse între
100 şi 350 m. Relieful raionului este diferenţiat pe trei zone: zona codru - păduri deluroase; zona
păduri stepă deluroase; stepa Prutului. Zona codru - păduri, se caracterizează prin relief acoperit cu
suprafeţe de mlaştine. De la nord la sud, teritoriul zonei este intersectat de rîul Cogîlnic cu rîuleţul
Galbena. În prezent, cea mai mare parte a unităţilor industriale este în proprietate privată. În raionul
Hînceşti, cea mai importantă ramură industrială este industria alimentară: prelucrarea fructelor şi
legumelor, producerea mezelurilor şi a produselor din carne, produselor de panificaţie şi patiserie,
pastelor făinoase, uleiurilor. În afară de ramurile industriei legate de prelucrarea materiei prime
agricole, o pondere semnificativă în economia raionului o are doar ramura de confecţii. Astfel, în anul
2010, volumul producţiei industriale fabricate de către întreprinderile din raion a constituit 126,1 mil.
lei sau 0,4% din structura industriei pe ţară. Pe teritoriul orașului activează 736 agenți economici,
dintre care cel mai mare număr îl constituie gospodăriile țărănești – 494, urmate de întreprinderile
individuale – 109. Din numărul total de întreprinderi 92 sunt cu statut de persoană juridică, inclusiv 63
de societăți cu răspundere limitată, 14 societăți pe acțiuni, 4 întreprinderi municipale și o întreprindere
de stat. Principalii agenți economici din teritoriu sunt: fabrica de produse lactate „Alba”, fabrica de
încălțăminte „Romanița”, fabrica de prelucrare a vinului „Vitis”-Hîncești, întreprinderea
intergospodărească de creștere a porcinilor, etc. De asemenea pe teritoriul orașului funcționează 8 stații
de alimentare cu petrol, un hotel cu 36 de locuri, 2 piețe comerciale, 6 filiale ale băncilor comerciale și
2 case de deservire socială.
Tabelul 3.2 Caracteristica generală a bunului imobil amplasat în mun.Chişinău, str. Vîlcele, 40
Nr. Bunul imobil (Casă de locuit, lit. B cu gradul de finalizare 85 %.
D/r Denumirea
1 Amplasament mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40.
2 Comunicaţii de transport Stradă
3 Amenajarea urbană Densă
4 Numărul obiectelor 1
evaluării
5 Numărul de etaje a clădirii Subsol+1 etaj + mansardă
6 Anul construcţiei 2008
7 Starea tehnică Bună
8 Starea ecologică Satisfăcătoare
9 Depărtarea până la:  automagistrală – 200 m
 staţiile transportului în comun – 200 m
10 Folosirea obiectului Nu se utilizează
Coala
UTM 584.3 019 ME 58

Semnăt
.
Tabelul 3.3 Caracteristica tehnică a componentelor obiectului evaluării
Nr. Denumirea Materialul constructivelor principale Parametri şi dimensiuni

d/r caracteristice
1 Casă de locuit, Fundaţia - din beton armat; Numărul de etaje –
lit. B Pereţii exteriori - din piatră de calcar; Subsol+1 etaj+mansardă
Pereţii despărţitori – din piatră de calcar şi
cărămidă; S totală ext =95,6 m2;
Planşeul de pod – din beton; H = 4,70 m
Acoperişul – din ţiglă; V = 449,0 m3
Pardoseala - lipseşte;
Goluri:
a) de fereastră – lipsesc;
b) de uşă – lipsesc;
Finisajul interior –lipseşte;
Finisajul exterior – lipsesc;
Instalaţii interioare – lipsesc;
Tabelul 3.4 Caracteristica generală a bunului imobil amplasat în or. Hînceşti str. Barbu
Lăutaru, 8
Terenul Teren pentru construcţii

Numărul cadastral 5301206.935
Adresa r-nul Hînceşti, or. Hînceşti str. Barbu Lăutaru, 8
Suprafaţa totală,ha 0.06
Drum de acces fara invelis
Apeduct este
Canalizare este
Gaz este
Construcţie Casă de locuit individuală
Numărul cadastral 5301206.935.01
Adresa r-nul Hînceşti, or. Hînceşti str. Barbu Lăutaru, 8
Anul de construcţie 2007
Prioritatea construcţiei Principală
Suprafaţa la sol, conform documentului 96.7
de inventariere, m.p.
Suprafaţa totală, m.p. 193.4
Volumul construcţiei, m. cub. Inclusiv: 483
Casa, partea principală 285
Mansarda 198
Tipul construcţiei P+mansardă (Separata)
Materiale de construcţii
Fundaţii Piatră brută
Carcas şi pereţi Beton, piatră de calcar
Planşeurile intermediare beton
Acoperiş Ţiglă din argilă
Podele pietris
Uşi, ferestre PVC
Analiza pieţei proprietăţilor rezidenţiale din or. Chișinău
Coala
UTM 584.3 019 ME 59

Semnăt
.
Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care
schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte pe baza
tipului de proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi
chiriaşilor tipici.
Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vănzătorilor şi
cumpărătorilor şi este foarte sensibilă la situaţia pieţii de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de
cumpărarea sunt influenţate de tipul de finanţare, durata de rambursare şi rata dobînzii şi este o piaţă
care nu se autoreglamentează.
Piaţa imobilului locativ în R. Moldova s-a format în anii ‘90 ca rezultat al desfăşurării
procesului de privatizare a proprietăţii de stat. Pînă în 90 piaţa imobiliară practic nu a existat,
majoritatea tranzacţiilor cu bunurile imobiliare au fost legate de operaţiile de moştenire şi de schimb.
Operaţiunele de vînzare –cumpărare a imobilului mai ales a apartamentelor practic erau nelegitime.
În cazul proprietăţii analizate, luînd în calcul tipul definit (vecinătăţile, amplasarea,
dimensiunile, compartimentarea, utilităţile oferite, etc), analiza cererii are la bază cererea manifestată
pentru proprietăţile rezidenţiale individuale din zona oraşului Ungheni şi localităţile rurale din
vecinătatea oraşului.
Cei care vînd asemenea proprietăţi sunt persoanele fizice care doresc din diverse motive,
vînzarea sau schimbarea imobilului deţinut în proprietate. Marea majoritate a ofertei pe segmentul
imobilului locativ din regiune este reprezentat de imobile construite în perioada anilor 1985-1990.
Referitor la preţul de ofertă la spaţiu locativ din oraşul Chișinău, acesta urmează acelaşi trend
caracteristic, în sensul că nivelul cel mai ridicat este în zona de centru şi descreşte spre periferii. Însă
de menţionat faptul că în ultima perioadă cererea este direcţionată către noile cartiere, deoarece în
prezent preferinţele cumpărătorilor tot mai mult se orientează spre zonele mai puţin aglomerate,
caracterizate prin infrastructură recent construită, dar care să asigure comoditatea necesară din punct
de vedere a căilor de acces.
Coala
UTM 584.3 019 ME 60

Semnăt
.
Valoarea de piaţă a
apartamentelor
dupa numarul de
odai în mun.
Chișinău
1 odaie 2 odai 3 odai 4 odai

15-30 mii euro 32-45 mii euro 40-55 mii euro 55-65 mii euro
Figura 3.4: Valoarea de piaţă a apartamentelor dupa numarul de odai în orasul Chișinău
Principalii factori determinanţi ai preţului de ofertă sunt amplasamentul în cadrul oraşului,
nivelul de reparaţie şi etajul la care este situat. Potrivit specialiştilor în domeniu, tranzacţiile de
vînzare-cumpărare a locuinţelor în blocurile vechi vor continua să crească. Ei apreciază că în cazul în
care companiile de construcţii nu vor veni cu oferte avantajoase în aceste regiuni, iar preţul pentru un
metru pătrat va continua să crească, puterea de cumpărare va scădea, crescînd astfel riscul unei crize pe
piaţa imobiliară în aceste regiuni.
PIAŢA CASELOR DE LOCUIT PARTICULARE CU LOT DE PE LÎNGĂ CASĂ
Piaţa caselor de locuit individuale este parte componentă a segmentului pieţei imobiliare
locative. Din cele expuse mai sus, cea mai bună utilizare a acestor imobile este cea de locuit. Pentru a
efectua o analiză detailată a acestui segment a pieţei imobiliare vom cercecta mai mulţi factori ce
influienţează valoarea de piaţă a unui bun imobiliar de acest tip, vom lua în consideraţie factorii
interni. Aceşti factori sunt următorii:
1. Amplasarea- este factorul care influienţează cantitativ valoarea bunului imobiliar. Amplasarea
bunului imobiliar coincide cu terenul procurat pentru construcţie, deci amplasarea şi valoarea
terenului este direct proporţională cu valoarea bunului imobiliar.
2. Dotarea cu reţele inginereşti- prezenţa mai multor tipuri de reţele inginereşti (apă, canalizare,
reţele de gazificare, energie electrică ş.a.) măresc considerabil valoarea bunului imobiliar în
ansamblu.
3. Materiale de construcţii şi finisare – structura de rezistenţă a bunului imobiliar este din
materiale mai durabile (grinzi şi coloane din beton armat monolit ş.a), aceasta măreşte termenul
de exploatare a construcţiei şi cumpărătorii sunt mai siguri de ceea ce cumpără (siguranţa tot
Coala
UTM 584.3 019 ME 61

Semnăt
.
este un factor determinant în aprecierea privind achiziţionarea unui sau altui bun imobiliar).
Materialele de finisare interioare şi exterioare determină durata de timp care clădirea nu va
necesita o reparaţie curentă sau capitală, aceasta depinde de calitatea materialelor, producător,
deci de preţul acestora în final care influienţează valoarea bunului imobiliar.
4. Corespunderea cerinţelor contemporane – în prezent mulţi cumpărători la momentul alegerii
bunului imobiliar se orientează ca casa să aibă cît mai multe dotări: încălzire autonomă,
bucătărie spaţioasă, aer condiţionat, dotări inginereşti, tîmplărie cu sticlă termopană, sticlă
fonoizolantă (pentru obiectele amplasate în locurie aglomerate cu transport), finisare interioară
pardosele din parchet de stejar, gresie, pereţi vopsiţi cu vospsea emulsie, termoizolarea
faţadelor etc.
Vom studia starea pieţei caselor de locuit individuale. La începutul anului, activitatea pe piaţă a
rămas aceeaşi, ca şi la sfârşitul anului precedent.
Cum a fost menţionat mai sus, valoare casei de locuit individuale depinde direct de amplasarea
terenului destinat pentru construcţii. Deci ca privire generală asupra situaţiei existente pe piaţa
terenurilor cu destinaţie de construcţie putem spune că: cele mai prestigioase sectoare de teren pentru
construcţii individuale, şi desigur, cele mai scumpe sunt situate în zone relativ liniştite, cu o
infrastructură bine dezvoltată, căi de acces la străzile capitalei, reţele inginereşti, situaţie ecologică
favorabilă ş.a. Este vorba de regiunile Valea Morilor, Buiucani (străzile Coca, Lupu, Belinski),
Botanica de sus şi altele.Analizele efectuate pe piaţa terenurilor de construcţii individuale arată că cel
mai scump sector se află la Botanica (lîngă centrul comercial Green Hills), pentru 1 ar solicitîndu-se
35 mii euro. O analiză generală este arătată în tabelul II.5
Ce ţine de casele de locuit individuale putem remarca faptul ca valoarea lor depinde în mare
măsură de amplasare, dar mai sunt şi alţi factori care influenţează aceasta. Pentru a determina
influienţa altor factori este necesar de creat o bază de date care va conţine un număr mare de case de
locuit care sunt expuse pe piaţa imobiliare. În momentul creării bazei de date am hotărît să aleg
obiectele în aşa mod încît ele să satisfacă cîteva condiţii:
1. Orice obiect are teren aferent 4-7 ari. Obiectele fără teren aferent nici nu au fost incluse în baza
de date.
2. Casa trebuie să aibă reţele inginereşti de primă necesitate: apeduct, canalizare centrală, lumină,
gaz, reţea telefonică.
3. Obiectul este finisat 100%. Deaoarece obiectele care sunt expuse nefinisate valoare lor de piaţă
nu este reală din cauza că: proprietarul are nevoie urgent de bani, nu are bani pentru finisarea
obiectului etc.
A fost creată o bază de date formată din 124 de obicte care sunt expuse pe piaţă. Obiectele sunt
din toate sectoarele oraşului Chişinău şi din suburbiile care fac parte din municipiu.
Coala
UTM 584.3 019 ME 62

Semnăt
.
Figura 3.5 Valoarea preţului mediu la 1m² a caselor de locuit individuale din mun. Chişinău
Din informaţia acumulată în urma analizei efectuate putem afirma că: cum se observă în figura
3 cea mai mare valoare la 1 m2 este în sectorul Telecentru, aceasta se datorează faptului că în ultimii
ani aici au fost construite foarte multe case de locuit individuale şi cea mai mare parte a obiectelor fac
parte din piaţa primară, spre deosebire de sectorul învecinat Schinoasa unde tot sunt multe case recent
construite, dar proprietarii nu le expun pe piaţă. S-ar părea după graficul de mai sus că casele din
Centru sunt mai ieftine, dar cercetînd piaţa şi obiectele expuse din acest sector am ajuns la concluzia că
sunt expuse bunuri imobiliare din ce au o vîrstă cuprinsă între 30-50 ani, aceste obiecte necesită
investiţii pentru reparaţii capitale în structura de rezistenţă, alte obiecte care au o vîrstă mai mică nu
sunt expuse pe piaţă din cauza că proprietarii dau aceste bunuri în arendă pentru oficii sau în chirie
pentru persoanele din străinătate. În sectorul Sculeanca valoarea este mare din motivul expunerii pe
piaţă a obiectelor recent construite.
Figura 3.6 Preţurile medii la casele individuale în dependenţă de piaţa din care fac parte
Coala
UTM 584.3 019 ME 63

Semnăt
.
Cum a fost menţionat mai sus, în sectorul Sculeanca sunt expuse pe piaţă mai multe case noi,
spre deosebire de sectoarele Rîşcani, Ciocana şi Poşta Veche unde sunt expuse numai case vechi (au
mai fost expuse construţii cu gradul de finalizare de 70-80%, adică obiecte care nu au satisfăcut
criteriile de alegere a obiectelor). Observăm că preţurile la obiectele din suburbiile or. Chişinău sunt
practice egale atît pe piaţa primară cît şi pe piaţa secundară, aceasta este datorată faptului că chiar dacă
obiectul e recent construit, el nu are mai multe opţiuni ca obiecte care nu sunt cu mult mai vechi şi
proprietarii investesc permanent pentru a fi la un pas cu tehnologiile moderne.
Figura 3.7 Analiza preţurilor după numărul de nivele

Alt criteriu de analiză este dependenţa valorii bunurilor de numărul de nivele pe care le are. În
mediu cel mai mare preţ îl au casele de locuit cu 2 nivele, cred că ele sunt considerate cele mai practice
şi mai optime pentru mun. Chişinău.
Figura 3.8 Concordanţa Suprafaţă-Preţ

Coala
UTM 584.3 019 ME 64

Semnăt
.
Ultimul criteriu de analiză a pieţii caselor individuale din mun. Chişinău este cercetarea relaţiei
suprafaţă-preţ, deoarece se ştie că pe piaţa imobiliară este şi funcţionează principiul: cu cît suprafaţa
bunului imobiliar este mai mare cu atît preţul la 1 m 2 a acestuia scade faţă de preţul la 1 m 2 a unui
obiect similar, dar cu suprafaţă mai mică, şi viceversa. Observăm că varianta ideală şi care se supune
acestui principiu este în sectoarele Botanica, Sculeanca şi suburbiile mun. Chişinău.
În urma analizei efectuate putem afirma, privitor la piaţa caselor de locuit individuale,
următoarele:
 Preţul mediu pe sectoare la 1 m2 de suprafaţă variază de la 607-2 642 euro/ m2 în dependenţă de
amplasarea, starea şi opţiunile bunului imobiliar.
 Piaţa este bogată în obiecte cu soluţii arhitecturale foarte variate, mod de finisare interioară şi
exetrioară individual pentru fiecare obiect.
 Majoritatea principiilor care funcţionează la o piaţa imobiliară dezvoltată, funcţionează şi pe
piaţa din mun. Chişinău, deci putem spune că piaţa caselor de locuit individuale din mun.
Chişinău practic este dezvoltată.
 Este ofertă de case individuale pentru orice clasă de cumpărători, respectiv reeşind din sumele
de bani pe care le deţin.
În concluzie autorul propune la efectuarea unei evaluări, evaluatorul trebuie să fie la curent cu
schimbările cu condiţiile şi tendinţele dezvoltării pieţei imobiliare, să ştie a selecta date (informaţii)
corecte care va reflecta condiţiile unui anumit segment al pieţei, la care aparţine obiectul evaluării.
Cu privire la piaţa de arenda a caselor de locuit
Arenda caselor de locuit este şi ea un segment al pieţei imobiliare din municipiul Chişinău. Cele
mai solicitate sunt de asemenea casele de locuit cu suprafeţe mijlocii – până la 200 м2.
Această situaţie îşi are explicaţie în faptul că arendatorii urmăresc obţinerea unor venituri stabile, chiar
dacă mărimea lor este modestă. Pe de altă parte – graţie puterii de cumpărare reduse a majorităţii
arendaşilor.
Cât priveşte plata de chirie:
a) în casele de locuit cu suprafeţe mijlocii – până la 200 м 2, aceasta oscilează între 300 şi 600 EURO
pentru o casă pe lună, completarea fiind la nivelul de 100 %, pierderile de la schimbarea
arendaşilor – până la 20 %;
b) în casele de locuit cu suprafeţe mai mari de 200 м 2, aceasta oscilează între 600 şi 1500 EURO
pentru o casă pe lună, completarea fiind la nivelul de 100 %, pierderile de la schimbarea
arendaşilor – până la 20 %.
Referitor la segmentul de piaţă a imobilului locativ din orașul Hîncești, obiectele tranzacţionate
cel mai frecvent sunt proprietăţile individuale formate din construcţie şi terenul aferent. Principalul
factor de influenţă asupra preţului de ofertă pentru această categorie de imobil este amplasarea faţă de
Coala
UTM 584.3 019 ME 65

Semnăt
.
centrul raional şi accesul la principalele artere de transport. În cazul dat preţurile descresc o dată cu
creşterea distanţei. Din punct de vedere al facilităţilor, oferta este practic pentru toate similară: energie
electrică, instalaţii de apă şi gaz. Piaţa imobilului locativ în aceste regiuni nu este dinamică nu pentru
că nu există cerere, dar pentru că nu există mijloace de finanţare. Potenţialii cumpărători sunt
persoanele plecate peste hotare, ce dispun de un venit care să le permită achiziţionarea unei locuinţe,
însă categoria dată de cumpărători tot mai mult se orientează spre regiunile urbane.
Preţul de ofertă pentru imobilele tip, aici fiind vorba de construcţiile cu o durată de viaţă de
aproximativ 20-25 de ani şi o suprafaţă de 100-150 mp, variază în intervalul 150-200 euro/mp. Acest
diapazon de preţuri este format atît în baza factorilor enumeraţi mai sus, precum şi în funcţie de gradul
de uzură acumulat de construcţie şi suprafaţa terenului aferent.
În ceea ce priveşte evoluţia pieţii pentru perioada imediat următoare, aceasta se caracterizează
printr-un grad înalt de incertitudine, luînd în considerare principalii factori de influenţă la nivel
naţional şi situaţia în general pe țară.
40-60 m.p.
40-60 m.p.
190-220 euro/m.p.
190-220 euro/m.p.
60-90 m.p.
60-90 m.p.
peste 150
peste m.p.
150 m.p.
225-350 euro/m.p.
225-350 euro/m.p.
320-480 euro/m.p.
320-480 euro/m.p.
Pretul caselor dede
Pretul caselor
locuit individuale dindin
locuit individuale
orasul Hîncești
orasul Hîncești
90-120 m.p.
90-120 m.p. 120-150 m.p.
120-150 m.p.
250-380 euro/m.p.
250-380 euro/m.p. 280-320 euro/m.p.
280-320 euro/m.p.
Figura 3.9: Pretul caselor de locuit individuale din orasul Hîncești
Coala
UTM 584.3 019 ME 66

Semnăt
.
Aplicarea metodelor de evaluare
Pornind de la scopul, baza evaluării şi caracteristicile obiectelor prezentului raport, estimarea

valorii de piaţă a fost efectuată prin aplicarea metodelor din cadrul abordărilor prin cost şi analiza
comparativă a vînzărilor.
A) Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40.
Metoda cheltuielilor:
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:
1. determinarea valorii de piaţă a terenului determinarea valorii de piaţă a terenului fiind
considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare;
2. determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire). În
valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile
indirecte şi beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă);
deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;
4. estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;
5. estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de
reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D) , (3.1)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată
a.1) Determinarea valorii de piaţă a terenului:
Avînd în vedere elementele caracteristice ale obiectelor evaluate, amplasarea acestora, precum şi
informaţiile disponibile, pentru determinarea valorii de piaţă în cazul de faţă s-a considerat oportun a
se aplica abordarea prin vînzări comparabile, şi anume metoda comparaţiilor directe.
Coala
UTM 584.3 019 ME 67

Semnăt
.
Terenul de pe lângă casă nu reprezintă obiectul prezentei evaluări.
a.2) Determinarea valorii de reconstituire a construcţiei considerate noi:

Valoarea de reconstituire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită din următoarele
elemente:
1.costul construcţiei;
2.cheltuieli indirecte;
3.beneficiul investitorului;
Valoarea de reconstituire a construcţiei s-a determinat în conformitate cu culegerea indicilor
comasaţi ai valorii de reconstituire (УПВС, 1969-1972 ).
Indicatorii valorii de reconstituire sînt prezentaţi în preţurile anului 1969.
Indexarea costurilor din 1969 în preţurile anului 1984 se realizează, în baza Hotărîrii Sovetului
de Miniştri a USSR 4.01.81 Nr. 5 ,,O переходе на новые сметные нормы и цены в строительстве “
cu aplicarea coeficientului de modificare a preţurilor 1,21.
Indexarea costurilor din 1984 în preţurile anului 1991 se efectuează în baza utilizării indicelui
de recalculare a costului de deviz 1,67, introdus prin Scrisoarea Ministerului de Construcţii în condiţii
nr 14, din 06.09.09
Calcularea valorii de reconstituire la data evaluării se realizează prin utilizarea coeficientului

corelaţiei preţurilor curente, pe trimestrul I al anului 2016 în construcţii determinat de Biroul Naţional
de Statistică a RM (21 383).
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing,publicitate,

asigurare şi achitarea impozitelor.
Mărimea cheltuielilor indirecte se acceptă de evaluator în baza analizei pieţei construcţiilor şi

constituie la momentul actual conform informaţiei prezentate de către firmele de construcţie – 10 %
din suma cheltuielilor directe.
Beneficiul investitorului reprezintă recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului de

investiţie şi se determină ţinînd cont de situaţia concretă de pe piaţă, iar la momentul actual constituie
în mediu 10 % . În calculele de asemenea se utilizează şi TVA , care constituie - 20%.
Coala
UTM 584.3 019 ME 68

Semnăt
.
Tabelul 3.5 Tabelul determinării valorii de înlocuire
D Unitatea Perioad Coeficienţi Valoarea Total
enumirea de a de unei
măsură calcul unităţi, lei
Valoarea de înlocuire a 1 m3 (1 Trim. I, k2016 =
m2): a. 2016 31784 1856,68 1856,68
3
Casă de locuit, lit. A m
Volumul (suprafaţa) de
construcţie:
Casă de locuit, lit. A m3 449,0
Valoarea de înlocuire a bunului Lei
imobil, cu evidenţa
cheltuielilor indirecte, total 917 017
Casă de locuit, lit. A
Valoarea de înlocuire a Lei
bunului imobil, cu evidenţa 1 210 462
beneficiului investitorului, total
Casă de locuit, lit. A
* Vunit. =140,51+4,22 + 5,62 +5,62 =155,97 :2670 x 31784 =1856,6855
Determinarea deprecierii acumulate

Deprecierea acumulată reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil şi se manifestă
prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori.
Se evidenţiază trei forme ale deprecierii, uzura fizică, deprecierea funcţională, deprecierea economică.
Deprecierea acumulată se determină conform metodei segregării care constă în examinarea detaliată a
tuturor formelor ale deprecierii şi însumarea valorilor lor.
Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperbilă.
Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere
fizic şi eficientă din punct de vedere economic.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari
decât creşterea probabilă a valorii bunului imobil în rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.
Uzura fizică a obiectului evaluării
Uzura fizică ţine de învechirea fizică a obiectelor sub influenţa factorilor de exploatare şi naturali şi
este determinată conform metodei normative care presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza
analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii.
Uzura fizică se determină în două etape:
 determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv,
 determinarea uzurii fizice a construcţiei întregi după formula:
Coala
UTM 584.3 019 ME 69

Semnăt
.
U constr. = U element x 100 / GS element (3.2)
unde: U constr. – uzura fizică a construcţiei (%),

U element – uzura elementelor construcţiei (%),
GS element – greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se utilizează “Normele de evaluare a
construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S.M. în scopul asigurării de stat”, ediţia 1982, aprobate prin
Hotărârea S.M. a R.S.S.M. din 29.03.1982, nr. 119;
Tabelul 3.6 Aprecierea uzurii fizice a Casei de locuit, lit A
Denumirea elementelor Starea Greutatea Uzura fizică a Uzura fizică în
constructive elementelor specifică, % elementelor raport cu clădirea în
constructive clădirii, % ansamblu, %
Lucrări de terasament, Bună 8 0 0
fundaţia
Pereţii portanţi Bună 39 0 0
Pereţii despărţitori Bună 7 0 0
Planşeul de pod Bună 5 0 0
Planşeul intermediar Bună 4
Acoperişul Bună 9 0 0
Pardoseala Bună 5 - -
Goluri Lipsesc - 0 0
Sobe şi ţevi Lipsesc 2 - -
Scari Bună 1
Lucrări electrice şi de Lipsesc - - -
montaj
TOTAL: 85 x 0
11
Pentru temelia din
beton armat
9
Planşeul de pod din
beton armat
8
Planşeul intermediar
140,51
Costul pentru 1m3
În rezultat obţinem, că mărimea uzurii fizice a Casei de locuit, lit A, conform tabelului de mai sus,
constituie: 0 % sau 0 lei. Pentru construcţiile cu temelia din beton armat se aplică ponderea 11 în loc
de 8. Aceasta va conduce la schimbarea ponderii altor elemente constructive, precum şi costul pe 1m3.
Schimbările se fac după următoarea formulă:
V2 = V1 +∆P; (3.3)
Coala
UTM 584.3 019 ME 70

Semnăt
.
unde:V2 - costul unităţii de măsură (1m3) după operarea schimbărilor, lei;
V1 - costul unităţii de măsură (1m3) conform tabelului, lei;
∆P – diferenţa de cost a unităţilor de măsură (m3) după şi până la operaţia schimbărilor. Se

calculează după formula:
 g  g1 
∆P=V1*  2 ; (3.4)
 100 
unde: g2 – ponderea elementului după operarea schimbărilor, %;
g1 – ponderea elementului conform tabelului, %;
Ponderea pentru fiecare element după operarea de schimbări se va calcula după formula:
gii = gi * k; (3.5)
unde: gii - ponderea elementului după operarea schimbărilor, %;
gi - ponderea elementelor până la operarea elementelor, %;
k=V1/V2 – raportul între costul unităţii până şi după operarea schimbărilor;
Astfel, pentru exemplul examinat se vor face următoarele calcule:
 11  8 
∆P =140,51*   =4,22 lei
 100 
V2 =140,51+4,22=144,72 lei
k=144,72/140,5=0,9709
Pentru construcţiile cu planşeul de pod din beton armat se aplică ponderea 9 în loc de 5.
Aceasta va conduce la schimbarea ponderii altor elemente constructive, precum şi costul pe 1m3.
95
∆P =140,51*   =5,62 lei
 100 
V3 =140,51+5,62=146,13 lei
k=140,51/146,13=0,9615
Coala
UTM 584.3 019 ME 71

Semnăt
.
Pentru construcţiile cu planşeul intermediar din beton armat se aplică ponderea 8 în loc de 4.
Aceasta va conduce la schimbarea ponderii altor elemente constructive, precum şi costul pe 1m3.
8 4
∆P =140,51*   =5,62 lei
 100 
V3 =140,51+5,62=146,13 lei
k=140,51/146,13=0,9615
ktotal= 0,9709 x 0,9615 x 0,9615=0,89
Vtotal =140,51+4,22 + 5,62 +5,62 =155,97 lei
Rezultatele calculului ponderii altor elemente sunt indicate în tabelul de mai jos:
Tabelul 3.7 Determinarea ponderii elementelor după opererarea de modificări
Elemente constructive Ponderea ponderea după operarea de

elementelor schimbări, gii
Fundaţia de beton armat 11 9,80
Pereţii de rezistenţă 39 34,71
Pereţii interiori 7 6,23
Planşeu de pod 9 8,01
Planşeu intermediar 8 7,12
Pardosele de scândură 5 4,45
Ferestre duble 0 0
Uşi 0 0
Acoperişul 9 8,01
Sobe şi cămine 2 1,78
Coala
UTM 584.3 019 ME 72

Semnăt
.
Lucrări de electrice 0 0
Total 90 85
Costul unităţii de măsură, lei/m3 140,51 155,97

Deprecierea economică a obiectului supus evaluării.
Deprecierea economică reprezintă reducerea valorii bunurilor imobiliare în rezultatul influenţei
negative a unor factori externi, precum schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională şi altele.
Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile guvernului şi ale
administraţiei publice locale în domeniul impozitării, evidenţa unei puteri de cumpărare reduse a
populaţiei în urma stării economice precare a economiei naţionale. Vom admite convenţional, ţinând
cont de zona amplasării obiectului, mărimea deprecierii economice egală 0.
Respectiv, valoarea deprecierii economice a obiectului evaluat va constitui 0 lei.
Deprecierea funcţională a obiectului supus evaluării.
Deprecierea funcţională a obiectelor este determinată de faptul pe cât imobilul evaluat corespunde
standardelor contemporane vizavi de utilitatea lui funcţională. Acest tip de uzură rezultă calităţii
arhitecturale al clădirii, planificării corespunzătoare a încăperilor, dotării lor inginereşti. Cu alte
cuvinte, în ce măsură imobilul evaluat corespunde nivelului cerinţelor şi standardelor moderne,
ajunsurilor progresului tehnic şi ştiinţific în domeniul dat.
Luând în consideraţie faptul, că bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinţelor şi standardelor
moderne ale peţii, vom admite mărimea deprecierii funcţionale egală cu 0 %.
Valoarea deprecierii funcţionale a obiectului evaluat va constitui 0 lei.
În total, valoarea uzurii fizice, economice şi funcţionale a obiectului evaluat se va calcula după
următoarea formulă:
V totală a uzurii = V uz. fiz. + V dep. econ. + V dep. func. = 0 lei + 0 lei + 0 lei =0 lei
În rezultat obţinem, că valoarea totală a uzurii obiectului evaluat constituie 0 lei.

Aplicând metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin sumarea valorii
de reconstituire şi a terenului minus valoarea totală a uzurii, precum urmează:
V totală = V înlocuire - V totală a deprecierii + V lotului = 1 210 462 lei – 0 lei + 0 lei =1 210 462 lei
Aşa deci, valoarea obiectului evaluat, calculată după metoda cheltuielilor, constituie sumar –
1 210 462 lei.
Coala
UTM 584.3 019 ME 73

Semnăt
.
EVALUAREA PRIN METODA ANALIZEI COMPARATIVE A VÂNZĂRILOR
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în
baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vândute recent
şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat
după caracteristicile funcţionale şi fizice. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate,
pentru diferenţele între obiectele similare şi obiectul evaluării. Consecutivitatea etapelor de
determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluării prin aplicarea metodei analizei comparative a
vânzărilor este prezentată în felul următor:
1. Definirea misiunii de evaluare;
2. Colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării obiectelor
comparabile;
3. Selectarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
4. Determinarea mărimii ajustărilor;
5. Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul corectării
preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile;
6. Analiza preţurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a
obiectului evaluării.
În practica de evaluare se utilizează 9 elemente principale de comparaţie care urmează a fi analizate:
1. dreptul de proprietate,
2. condiţiile de finanţare,
3. condiţiile tranzacţiei,
4. condiţiile peţii,
5. amplasamentul,
6. caracteristicile fizice,
7. caracteristicile economice,
8. modul de folosire,
9. componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Caracteristicile obiectelor imobiliare similare precum şi evaluarea bunului supus evaluării prin
metoda analizei comparative a vânzărilor sunt prezentate în Anexa 2.
Tabelul 3.8 Evaluarea bunului imobil (Casă de locuit, lit. B cu gradul de finalizare 85 %), amplasată în
mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40, prin metoda analizei comparative a vânzărilor
Parametri de Obiectul evaluării 1 2 3
comparat
1 2 3 4 5
Amplasament mun. Chişinău, mun. Chişinău, mun. Chişinău, mun. Chişinău,
Coala
UTM 584.3 019 ME 74

Semnăt
.
str. Vîlcele, 40 bd. Dacia sect. Buiucani str. Şciusev
(aeroport)
Suprafaţa totală /de 190,0 /-/ - 180,0/-/- 165,0/-/- 150,0/-/-
locuit/ auxiliară, m2
Preţul de vânzare - 125 000 E 65 000 E 130 000 E
Argumentarea www.999.md www.makler.md www. makler.md
Preţul 1 m2 - 694 E 351 E 867,0 E
Etajul/Etaje Subsol +1 etaj 3 etaje 3 etaje 3 etaje
+ mansardă
Corectare - 1,00 1,00 1,00
Preţul 1 m2 corectat - 694 E 351 E 867,0 E
Proprietate Privată Privată Privată Privată
Corectare - 1,00 1,00 1,00
Preţul 1 m2 corectat - 694 E 351 E 867,0 E
Condiţiile de Valoarea de piaţă Ofertă Ofertă Ofertă
vânzare
Continuarea tabelului 3.8
1 2 3 4 5
Corectare - 0,97 0,97 0,97
Preţul 1 m2 corectat - 674 E 340 E 841 E
Condiţiile de De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Finanţare
Corectare - 1,00 1,00 1,00
Corectare la - 0,80 1,10 0,70
amplasare
Caracteristicile
fizice
- starea tehnică a Bună Bună Bună Bună
obiectului
- elementele Lipsesc Simple Simple Simple
constructive
secundare
- finisajul interior Lipseşte Simplu Lipseşte Simplu
Corectare - 1,00 1,00 1,00
Existenţa terenului Există 0,05 ha dar Există 0,025 ha Există 0,065 ha Nu Există
aferent nu se evaluiază
Corectare 1,00 1,365 1,00
Preţul 1 m2 corectat 539 E 510 E 589 E
Existenţa Există subsol, Există Există Există
construcţiilor mansardă
auxiliare
Corectare - 1,00 1,00 1,00
2
Preţul 1 m corectat - 539 E 374 E 589 E
Gradul de finalizare 85 % 95 % 75 % 95 %
Coala
UTM 584.3 019 ME 75

Semnăt
.
Corectare - 0,90 1,10 0,90
2
Preţul 1 m corectat 485 E 411 E 530 E
Corectare pentru 0,99 0,98 0,96
suprafaţă
Preţul 1 m2 corectat 480 E 403 E 509 E
Ajustarea generală 0,691416 0,586656 0,586656
Ponderea 3 2 1
Preţul 1 m2 corectat, 461,83
€ (1€ = 22,2112 lei
Preţul mediu 10257,79
ponderat al 1 m2 al
obiectului evaluării,
lei
Valoarea de piaţă a 1 948 981
obiectului evaluării,
lei
În baza raţionamentelor enunţate şi analizei rezultatelor tranzacţiilor cu obiecte asemănătoare sau
comparabile, aplicând metoda analizei comparative a vânzărilor, evaluatorul a apreciat valoarea
obiectului supus evaluării egală cu 1 948 981 lei .
EVALUAREA PRIN METODA VENITURILOR
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea
prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează şi se bazează pe următoarele principii:
1. principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile viitoare şi valoarea lor
prezentă,
2. principiul celei mai bune utilizări, care presupune utilizarea potenţială şi cea mai profitabilă a
bunului imobil şi care determină valoarea lui ca cea mai înaltă pentru proprietar,
3. principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui bun asemănător, cu aceiaşi utilitate şi la un
preţ mai mic;
În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure
posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă. Deoarece
obiectul evaluării este o construcţie nefinalizată, aplicarea metodei veniturilor este imposibilă din
cauza lipsei datelor cu privire la mărimea plăţilor de arendă.
RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALUĂRII
Reconcilierea rezultatelor evaluării presupune că evaluatorul, ţinând cont de rezultatele obţinute în

urma aplicării celor două metode de bază - cheltuielilor, analizei comparative a vânzărilor - le
analizează, aplicând procedeul stabilirii legăturii cauză - efect şi decide asupra valorii de piaţă a
Coala
UTM 584.3 019 ME 76

Semnăt
.
obiectului evaluat. Standardele europene în domeniul evaluării prevăd expres că, în nici un caz, această
valoare nu poate fi stabilită în calitate de valoare medie aritmetică a rezultatelor celor trei metode de
evaluare.
Tabelul 3.9 Tabelul reconcilierii rezultatelor evaluării
Denumirea metodei Valoarea obiectului, lei
1. Metoda cheltuielilor 1 210 462
2. Metoda vânzărilor comparabile 1 948 981
Valoarea de piaţă: 1 948 000
Pornind de la cele enunţate, în urma aplicării procedurii mediei de ponderare a rezultatelor evaluării
obţinute în baza celor două metode de evaluare de bază precum şi ţinând cont de tipul valorii estimate,
de informaţia disponibilă la data evaluării, corespunzătoare scopului misiunii de evaluare, evaluatorul a
ajuns la concluzia, că valoarea de piaţă a bunului imobil (Casă de locuit, lit.B cu gradul de finalizare 85
%), amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40, constituie 1 948 000 (un milion nouă sute patruzeci și
opt mii) lei sau 87 703 (optzeci şi şapte mii şapte sute trei) EURO.
B) Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil amplasat în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str.
Barbu Lăutaru, 8.
Metoda cheltuielilor: estimarea valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor s-a efectuat conform
procedurii şi metodologie de calcul prezentate mai sus.
b.1) Determinarea valorii de piaţă a terenului:
Determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizarea. Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de
piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării
care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi
obiectul evaluării. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu
obiectul evaluat după caracteristicile funcţionale şi fizice. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare
sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi obiectul evaluării. Pentru a determina
valoarea bunului prin metoda analizei comparative a vânzărilor, am selectat trei obiecte similare,
caracteristica cărora este redată în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10 Tabelul obiectelor comparabile
Obiectul Obiecte comparabile
evaluării, Оb. Nr.1 Оb. Nr.2 Оb. Nr.3
r-nul Hînceşti,
Elemente comparabile r-nul Hînceşti, r-nul Hînceşti, or. r-nul Hînceşti,
or. Hînceşti str.
or. Hînceşti, Hînceşti, linga or. Hînceşti,
Barbu Lăutaru,
linga parc, lac gara auto centru
8
Coala
UTM 584.3 019 ME 77

Semnăt
.
2 3 4 5 6
http://999.md/# http://999.md/#!/1 http://999.md/#!
Sursa de informație
!/4282459 736400 /4137300
Valoarea ofertei, euro 15000 10 000 10000
Conform Conform Conform
Condiţii de finanţare
contractului contractului contractului
Condiţii de vînzare Ofertă Ofertă Ofertă
Condiţiile pieţei Stagnare Stagnare Stagnare
Suprafaţa lotului, ari 6,0 6,0 6,0 11,0
Căile de acces Neasfaltate Neasfaltate Neasfaltate Neasfaltate
toate reţelele toate reţelele toate reţelele toate reţelele
Comunicaţiile inginereşti
inginereşti inginereşti inginereşti inginereşti
Destinatia lotului de teren Pentru constructii Pentru constructii Pentru constructii Pentru constructii
Tabelul 3.11 Aplicarea abordării comparative

Obiectul
Elemente de comparaţie Оbiectul 1 Оbiectul 2 Оbiectul 3
evaluării
1 2 3 4 5
Valoarea ofertei, Euro 15000 10 000 10000
Valoarea 1 ar, Euro 2500 1666 909
Drept de Drept de Drept de Drept de
Dreptul transmis proprietate proprietate proprietate proprietate
deplin deplin deplin deplin
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Valoarea corectata, Euro 2500 1666 909
Condiţii de finanţare Conform Conform Conform
contractului contractului contractului
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Condiţii de vînzare Ofertă Ofertă Ofertă
Corecţia 0,90 0,90 0,90
Starea pieţii Stagnare Stagnare Stagnare
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Ajustare pentru amplasare 0,8 1,00 1,00
Corecţia 1,00 1,00 1,05
Amplasarea Analog Analog Analog
Pentru Pentru Pentru
Destinaţia lotului de teren Pentru construcţii
construcţii construcţii construcţii
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Ponderea 1 2 3
Coala
UTM 584.3 019 ME 78

Semnăt
.
Preţul mediu corectat pentru
1229,16
1 ar, Euro
Valoarea de piaţă a lotului de
27301
teren, euro
Valoarea de piaţă a lotului de
teren, lei (la data evaluării 1 163 806
euro=22,2112 lei)
Determinarea valorii de înlocuire a obiectului evaluării
Construcţie nefinalizată reprezintă imobilul a cărui grad de finalizare este mai mic de 100%.
Gradul de finalizare a construcţiei, se determină în baza constatării prezenţei elementelor constructive
şi greutăţii lor specifice. Noţiunea „construcţie nefinalizată” se referă la lucrările de construcţie care
sunt începute, dar nu sunt finalizate la o anumită dată a evaluării, sau când sunt adoptate deciziile de
planificare, sunt semnate contractele de construcţie şi totul este pregătit pentru începerea construcţiei şi
nu există probleme însemnate nesoluţionate care ar împiedica executarea obiectului de construcţie.
În acest caz, valoarea de piaţă se determină reieşind din principiul, că în perspectivă lucrările vor fi
executate conform contractelor existente şi cu minimizarea cheltuielilor actuale necesare pentru
finalizarea obiectului.
În aşa mod, algoritmul procesului de evaluare al obiectelor nefinalizate constă în realizarea
următoarelor etape:
 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului (V), reieşind din principiul că acesta va fi
executat în corespundere cu documentaţia de proiect;
 Determinarea gradului de finalizare;
 Determinarea valorii elementelor constructive existente.
Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte
a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu
aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi
ţinând cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este constituită din următoarele
elemente:
a) costul construcţiei
b) cheltuieli indirecte
c) beneficiul investitorului
Valoarea de reconstruire sau valoarea de înlocuire a fost estimată prin aplicarea următoarei
metode: metoda comparaţiilor unitare. Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiză comparativă
a unităţilor ce caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al clădirii, 1
Coala
UTM 584.3 019 ME 79

Semnăt
.
m2 al suprafeţei totale). Costul unităţii de comparaţie a fost determinat în baza „Culegerii indicilor
comasaţi ai valorii de inventariere a clădirilor şi construcţiilor pentru încheierea tranziţiilor de gen
vânzare cumpărare”. În culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere sunt luate în considerare
toate cheltuieli directe (preţul materialelor, exploatarea maşinilor, salariul muncitorilor) şi alte
cheltuieli.
Valoarea de înlocuire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de
comparaţie, exprimată în preţuri curente în conformitate cu preţurile recalculate în vigoare la data de
05.06.1997 (K=2,670) şi Corelaţia preţurilor curente pe trimestrul I anul 2016 faţă de anul 1991,
conform datelor Biroului Naţional de Statistică al Republicii Moldova, ramura construcţia de locuinţe
care constituie 31784.
Tabelul 3.12 Determinarea valorii de înlocuire a casei de locuit (viitoare), conform Proiectului
Denumirea Unitat Volumul Baza Costul Valoare cu evidenţa Gradul Valoarea de

ea de de calculăr an. coeficienţii pentru de înlocuire cu
măsură construcţ ii 1997, recalcularea costului finaliza Kind.=1,10;
ii lei construcţiei la data re, Kb.i=1,10
evaluării (31,784 % TVA-20%
/ 2,67=11,90) lei
Casa de
locuit,
9-83
partea 285 61-405
principală, m3 151,3 513134 60 447042
61-406
nr. cad.
5301206.9
35.01
Mansardă
nr. cad.
m3 198 47-348 161,77 381162 60 332069
5301206.9
35.01
Total 779110
Tabelul 3.13 Determinarea gradului de finalizare pentru Casa de locuit, nr. cad. 5301206.935.01
Pentru construcţii cu regimul de înălţime P+E Procentajul Procentul de finalizare

acordat a elementelor
% %
Fundaţii 4,0 100 (4,0)
Carcas şi pereţi 29,0 100 (29,0)
Planşeurile intermediare 11,0 100 (11,0)
Planşeul de acoperiş şi acoperişului 4,0 100 (4,0)
Podele 8,0 40 (3,2)
Uşi, ferestre 12,0 60 (7,2)
Lucrări de finisare interioare şi exterioare 13,0 -
Instalaţiile interioare tehnico-sanitare şi electrice (inclusiv 12,0 4 (0,48)
Coala
UTM 584.3 019 ME 80

Semnăt
.
instalaţii de încălzire)
Alte lucrări 7,0 10 (0,7)
Total 100 60

Tabelul 3.14 Valoarea obiectului complex supus evaluării, estimată prin metoda cheltuielilor
constituie:
Valoarea de înlocuire, lei 779 110
Valoarea de piaţă a terenului aferent, lei 163 806
Total, lei 942 917
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil
în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute
recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările
bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor
evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru
aceste bunuri.
Pentru a determina valoarea bunului prin metoda analizei comparative a vînzărilor, am selectat
trei obiecte similare, caracteristica cărora este redată în tabelul 3.15.
Tabelul 3.15 Descrierea obiectelor comparabile

Indicatorii Obiectul 1 Obiectul 2 Obiectul 3
Denumirea Casa de locuit Casa de locuit Casa de locuit
Amplasamentul r-nul Hînceşti, or. r-nul Hînceşti, or. r-nul Hînceşti, or.
Hînceşti, str. M. Moraru, Hînceşti, Centru, teren Hînceşti, Centru, teren
teren aferent 5,2 ari aferent 5,0 ar aferent, 6 ari
Suprafaţa 180,0 288,0 120,0
Coala
UTM 584.3 019 ME 81

Semnăt
.
interioară, m2
Preţul de 42 000 90 000 45 000
ofertă,euro
Gradul de 52 95 85
finalizare, %
Sursa de http://999.md/#!/4274665 http://999.md/#!/1151859
acumulare a http://999.md/#!/406682
informaţiei la 8
data evaluării
Tabelul 3.16 Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Indici de comparaţie Bunul imobil Bunuri imobile comparabile
evaluat Nr.1 Nr.2 Nr.3
Denumirea Casa de locuit Casa de Casa de locuit Casa de locuit
cu teren aferent locuit cu cu teren aferent cu teren
teren aferent
Amplasament în mun. r-nul Hînceşti, r-nul r-nul Hînceşti, r-nul Hînceşti,
Chişinău or. Hînceşti, str. Hînceşti, or. or. Hînceşti, or. Hînceşti,
Barbu Lăutaru, Hînceşti, str. Centru, teren Centru, teren
8, teren aferent M. Moraru, aferent 5,0 ari aferent, 6 ari
6,0 ari teren aferent
5,2 ari
Preţul de ofertă, euro - 42 000 90 000 45 000
Suprafaţa totală a bunului 193.4 180,0 288,0 120,0
imobil, m2
Preţul pentru 1 m2, euro/m2 - 233 313 375
Dreptul de proprietate şi deplin
alte drepturi reale deplin deplin deplin
Ajustare 1 1 1
Preţul 1 m2 ajustat, euro 233 313 375
Condiţii de finanţare de piaţă de piaţă urgente
Ajustare 1 1 1,3
Condiţii de vînzare ofertă ofertă ofertă
Ajustare 0,90 0,90 0,90
Ajustare pentru amplasare - 0,90 0,90
2
Preţul 1 m ajustat, euro 210 254 304
Gradul de finalizare, % 60 % 52 95 85
Ajustare 1,08 0,65 0,75
2
Preţul 1 m ajustat, euro 227 165 228
Ponderea 3 1 2
Valoarea medie ponderată 217
Coala
UTM 584.3 019 ME 82

Semnăt
.
pentru 1 m2 , euro
Valoarea bunului imobil
4819,83
evaluat, euro
Valoarea bunului imobil
evaluat, lei (1euro= 932 155
22,2112 lei)
Tabelul 3.17 Reconcilierea rezultatelor evaluării şi determinarea valorii finale
Denumirea metodei Valoarea obiectului, lei
Metoda cheltuielilor, lei 942 917
Metoda analizei comparativă a vânzărilor, lei 932 155
Valoarea de piaţă a bunului imobil evaluat, lei 932 000
REZULTATUL EVALUĂRII
Valoarea de piaţă a bunului imobil cu destinaţie locativă: casa de locuit individuală nefinalizată cu
teren aferent amplasat în Republica Moldova, r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8, cu
aproximaţie până la una mii lei, constituie:
932 000 (nouă sute treizeci și două mii) lei,
Valoarea de înlocuire, cu aproximaţie până la una mii lei, constituie:
942 000 (nouă sute patruzeci și două mii) lei.
Coala
UTM 584.3 019 ME 83

Semnăt
.
Concluzii
Sfera de locuinţe este o parte componentă importantă a economiei naţionale. Cu toate acestea
asigurarea populaţiei cu locuinţe este o sarcină socială, legată de crearea condiţiilor, necesare pentru
activitatea vitală a fiecărui om. În legătura cu aceasta, procesele de reproducere ale fondului locativ au
o importanţă esenţială pentru succesul în efectuarea reformelor economice şi exercită influenţă directă
la formarea proporţiilor macroeconomice şi dezvoltarea economică.
Un aspect important ce caracterizează activitatea evaluării bunurilor imobiliare este cel al
evaluării proprietăţilor rezidenţiale. Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii
imobilului locativ în diverse scopuri ţinînd cont de faptul că în prezent tot mai multe persoane se
confruntă cu probleme induse de proprietăţile imobiliare cu destinaţie locativă, indiferent dacă acestea
sunt amplasate în mediul urban sau rural. În acest aspect este actuală determinarea valorii de piaţă sau
oricărui alt tip de valoare pentru bunurile imobile locative.
În urma studiului efectuat asupra procesului de evaluare a imobilului locativ amplasat în
diverse localităţi urbane pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Destinaţia acestui tip de imobil este de a satisface necesităţile vitale de trai şi cerinţele faţă
de aceste imobile se deosebesc faţă de celelalte categorii de imobile, atît prin aspecte de amenajare,
confort cît şi amplasare.
2. Evaluarea unui imobil locativ reprezintă un proces complex ce cuprinde totalitatea
abordărilor, metodelor şi procedeelor orientate spre determinarea valorii imobilului la un moment dat,
avînd la bază un set de principii : principii ce ţin de atitudinea utilizatorului, principii ce ţin de relaţiile
componente ale proprietăţii, principii ce ţin de atitudinea pieţei, principiul celei mai bune şi eficiente
utilizări.
3. Noţiunea de valoare reprezintă o categorie economică care se modifică în funcţie de timp,
loc şi indivizi în condiţiile flexibilităţii factorilor mediului înconjurător. De asemenea, valoarea este
Coala
UTM 584.3 019 ME 84

Semnăt
.
privită drept putere a schimbului, care în funcţie de utilitatea, raritatea, necesitatea, bunului, lucrărilor
sau serviciilor fie le echivalează, fie le distanţează. Din acest punct de vedere în procesul evaluării,
valoarea este diferită în funcţie de destinaţia raportului de evaluare.
4. În Republica Moldova necesitatea evaluării imobilului locativ a apărut odată cu demararea
proceselor de privatizare şi introducerea bunurilor imobile în circuitul civil;
5. Procesul de evaluare a bunurilor imobile locative atît din spaţiul rural cît şi cel urban
reprezintă un compartiment important în cadrul activităţii de evaluare care necesită o examinare şi o
analiză specifică din partea evaluatorului;
6. Determinarea valorii de piaţă sau a oricărui tip alt tip de valoare se efectuează conform
procedurilor, metodologiei prevăzută atît de legislaţia naţională cît şi conform Standardelor prevăzute
la nivel internaţional.
7. În cadrul lucrării au fost efectuată aprecierea valorii de piaţă pentru două proprietăţi cu
destinaţie locativă în scop de vînzare, caracterizate prin parametri fizici asemănători amplasate în cele
două medii urbane.
Pentru estimarea valorii obiectelor selectate au fost aplicate abordarea prin cost (metoda
cheltuielilor) şi abordarea prin analiza comparativă a vînzărilor.
8. În final au fost obţinute următoarele rezultate:
 Valoarea de piaţă a bunului imobil cu destinaţie locativă amplasat în mun. Chişinău, str.
Vîlcele, 40, constituie 1 948 000 (un milion nouă sute patruzeci și opt mii) lei sau 87
703 euro (462 euro/mp);
 Valoarea de piaţă a bunului imobil cu destinaţie locativă amplasat în r-nul Hînceşti, or.
Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8, constituie: 932 000 (nouă sute treizeci și două mii) sau
41 960 euro (217 euro/mp).
Din rezultatele obţinute putem remarca că rezultatele obţinute se încadrează în diapazonul

preţurilor de ofertă din regiunile respective, iar principalul factor care a determinat diferenţa de valoare
dintre aceste bunuri imobile, îl joacă amplasarea, ţinînd cont de faptul că au fost selectate obiecte cu
parametri constructivi asemănători şi aproximativ acelaşi grad de finalizare.
Pentru aplicarea acestor metode s-a utilizat informaţia oferită de agenţiile imobiliare, sursele media
specializate, discuţii cu beneficiarul, şi inspecţii la faţa locului.
În concluzie putem afirma, că în cadrul procesului de evaluare a bunurilor imobile cu destinaţie
locativă se solicită ca evaluatorul să atragă o atenţie deosebită tuturor factorilor de influenţă a valorii,
să analizeze toate condiţiile şi limitările care apar la etapa aplicării metodelor de evaluare.
Coala
UTM 584.3 019 ME 85

Semnăt
.
BIBLIOGRAFIE
1. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr. 1543 – XIII din 25.02.1998.MO al RM,
nr.44-46/318 din 21.05.1998 Cadastru. Chişinău 1998.
2. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991.MO al RM, nr.3-4-5-6 din
30.06.1991.
3. Legea R.M. cu privire la privatizare, nr. 627-XII din 04.07.91. MO al RM, nr.627-XII din
04.07.91.
4. Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile, nr. 958 din 04.08.2003. MO al RM, nr.177 din 15.08.2003.
5. Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002. MO al RM, nr. 82-86 din
22.06.2002.
6. Standardul moldovean SM 249:2004 .Sistem unic de evaluare a patrimoniului,
www.cnaa.md/files/theses/2006/4273/ion_albu_abstract.pdf, accesat la data14.04.2011.
7. Standardele internaţionale de evaluare (IVS): ediţia a 8-a 2007,
http://www.scribd.com/doc/55950879/Standarde-IVS-2007-Ed-a-8-A, accesat la data
14.04.2011.
8. Standardele internaţionale de aplicaţie în evaluare (IVA): ediţia a 8-a 2007,
http://www.expertevaluare.ro/index.php?page=MTM=accesat la data 14.04.2011.
9. ALBU, I. Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezedenţial:. Chişinău, UTM, 2007,
128 p.
10. BUZU, O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică, Tipografia Centrală,
Chişinău, 2003, 258 p.
11. BUZU, O. Organizarea activităţii de evaluare, Tipografia Centrală, Chişinău, 2002.
12. АСАУЛ, А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.
13. ГРИБОВСКИЙ, С. Оценка доходной недвижимости. Санкт- Петербург 2000, 343с.
14. ГРИБОВСКИЙ, С.В., ИВАНОВА Е.Н., ЛЪВОВ Д.С., МЕДВЕДЕВА О.Е. Оценка
стоимости недвижимости. - М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.
Coala
UTM 584.3 019 ME 86

Semnăt
.
15. ШЕРБАКОВА, Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс,
2002. – 320 с.
16. ТЭПМАН, Л.Н. Оценка недвижимости. Москва, ЮНИТИ-ДАНА, 2005, 303 с.
17. www.inbico.ru/analizrinka/39-factoricenoobrazovanie/70-factorinedvigimost.html, accesat la
data 23.03.2016.
18. „Оценка жилой недвижимости в малых населенных пунктах.” http://www.c-
a.ru/malposned.htm , accesat la data 29.03.2016.
19. http://www.statistica.md/public/files/Metadate/Locuinte.pdf,accesat la data 10.04.2016.
20. http://lara.md/main/analytics,accesat la data 27.04.2016.
21. http://old.appraiser.ru/info/method/art35.htm, accesat la data 04.03.2016.
22. http://ipoteka.md/ro/law.php?ID=4,accesat la data 15.03.2016.
23. http://novostroy.md/?page=alnalitycs&lang=rom&num=4 ,accesat la data 20.04.2016.
24. www.anevar.ro, accesat la data 20.04.2016.
25. www.ivsc.org, accesat la data 22.04.2016.
26. www.tegova.org, accesat la data 22.04.2016.
27. http://www.cko-info.ru/rintelpropbrand/, accesat la data 28.04.2016.
28. http://www.labrate.ru/teveleva/teveleva_article_ocenka_oborud_2009-1.htm, accesat la data
05.05.2016.
29. http://www.basarabeni.net/arhiva-stirilor/dou-din-trei-locuine-din-r-moldova-sunt-dotate-cu-
sobe-i-doar-una-din-trei-dispune-de-camer-de-baie,accesat la data 12.03.2016.
30. http://www.revaluation.info/4_3.php, accesat la data 2.04.2016.
31. http://www.eval.ro/evaluare/, accesat la data 12.03.2016.
32. http://www.business-adviser.ro/imobiliare_principiile_evaluarii_imobiliare.html, accesat la data
20.03.2016.
33. http://www.imobile.md/ro/viewrec/11630,accesat la data 17.04.2016.
34. http://999.md/Board/Message.aspx?MsgID=7962494,accesat la data 17.04.2016.
35. http://www.eco.md/article/7656/, accesat la data 10.04.2016.
36. http://www.anunturi.md/detalii/lot-p.u-constructie-6,-42-ari/25156,accesat la data 18.04.2016.
37. business.viitorul.org/public/1149/demers%20patronate.doc, accesat la data 15.02.2016.
Coala
UTM 584.3 019 ME 87

Semnăt
.
Anexe
Coala
UTM 584.3 019 ME 88

Semnăt
.
ANEXA 1. Fondul locativ la 1 ianuarie 2015
Numărul apartamentelor, Suprafaţa totală, mii metri pătraţi

Denumirea unităţilor mii unităţi
administrativ-teritoriale din care în: din care în:
Total mediul mediul Total mediul mediul
urban rural urban rural
Total 1318,3 555,4 762,8 81046,5 32076,6 48969,9
Regiunile de dezvoltare:
Mun. Chişinău 293,1 269,7 23,4 18111,2 16136,3 1974,8
Nord 411,9 132,2 279,7 23562,6 6891,8 16670,8
Mun. Bălţi 50,6 49,2 1,5 2484,2 2392,0 92,2
Briceni 33,3 6,3 26,9 1836,7 333,0 1503,7
Donduşeni 23,6 4,5 19,1 1335,8 220,8 1115,0
Drochia 38,2 7,7 30,5 2387,2 426,4 1960,8
Edineţ 35,5 10,8 24,7 1952,1 608,6 1343,5
Făleşti 35,8 6,5 29,3 2142,8 360,3 1782,6
Floreşti 40,0 7,4 32,6 2134,2 384,2 1750,0
Glodeni 25,4 5,1 20,4 1367,3 270,6 1096,8
Ocniţa 27,1 7,8 19,4 1534,3 407,3 1127,0
Rîşcani 29,7 6,6 23,0 2002,8 385,0 1617,8
Sîngerei 31,7 6,3 25,4 2089,3 356,7 1732,6
Soroca 41,0 14,0 27,0 2295,7 746,9 1548,8
Centru 379,5 80,9 298,6 23472,4 4494,1 18978,3
Anenii Noi 30,1 5,0 25,0 1992,3 294,9 1697,5
Călăraşi 29,3 5,4 23,9 1681,9 313,9 1368,0
Criuleni 25,7 2,9 22,8 2113,2 200,2 1913,0
Dubăsari 12,7 - 12,7 779,7 - 779,7
Hînceşti 41,9 6,1 35,8 2652,0 361,4 2290,6
Ialoveni 34,2 6,9 27,3 2259,7 371,7 1888,0
Nisporeni 22,1 5,1 17,1 1305,9 271,0 1034,9
Orhei 46,5 15,1 31,5 2569,2 762,8 1806,5
Rezina 21,3 7,4 13,9 1024,6 377,8 646,8
Străşeni 33,6 8,0 25,6 2131,9 485,3 1646,5
Şoldăneşti 17,9 3,5 14,4 970,8 182,7 788,1
Teleneşti 25,5 3,1 22,4 1632,3 175,1 1457,1
Ungheni 38,6 12,4 26,2 2358,8 697,3 1661,5
SUD 183,0 50,6 132,3 12276,7 3161,9 9114,8
Basarabeasca 10,9 5,2 5,7 580,0 264,7 315,3
Cahul 39,5 12,9 26,5 2615,9 736,2 1879,7
Cantemir 18,4 0,7 17,8 1460,2 79,6 1380,6
Căuşeni 31,3 8,5 22,8 2142,6 488,8 1653,9
Coala
UTM 584.3 019 ME 89

Semnăt
.
Cimişlia 22,1 6,5 15,6 1458,9 391,7 1067,2
Leova 17,9 5,6 12,3 1193,2 337,4 855,8
Ştefan-Vodă 28,4 4,5 23,9 1690,0 254,7 1435,4
Taraclia 14,4 6,7 7,7 1135,9 608,9 527,0
UTA Găgăuzia 50,8 21,9 28,8 3623,7 1392,5 2231,2
ANEXA 2. Asigurarea populatiei cu spatiu locativ la 1 ianuarie 2015
Suprafaţa totală Suprafaţa locuibilă

Denumirea unităţilor
mediul mediul mediul mediul
administrativ-teritoriale Total Total
urban rural urban rural
TOTAL 22,8 21,3 23,9 15,7 13,6 17,3
din care, pe regiuni de
dezvoltare:
Mun. Chişinău 22,4 21,9 26,9 14,0 13,8 16,1
NORD 23,7 19,3 26,3 17,0 12,7 19,5
Mun. Bălţi 16,6 16,5 18,8 10,7 10,6 13,7
Briceni 24,9 21,8 25,9 17,1 13,3 18,2
Donduşeni 30,7 21,0 34,0 23,1 16,3 25,4
Drochia 27,1 20,8 29,0 20,0 13,3 22,1
Edineţ 24,0 23,4 24,3 17,4 15,6 18,3
Făleşti 23,3 21,3 23,8 17,6 14,2 18,4
Floreşti 24,1 19,5 25,6 17,8 13,2 19,1
Glodeni 22,7 23,7 22,6 16,9 15,1 17,4
Ocniţa 28,1 21,2 32,1 19,1 13,3 22,4
Rîşcani 29,2 24,4 30,8 21,1 16,6 22,5
Sîngerei 22,6 19,1 23,5 15,8 12,8 16,5
Soroca 22,9 19,9 24,8 16,8 13,1 19,0
CENTRU 22,2 21,7 22,3 15,8 14,1 16,3
Anenii Noi 23,9 33,5 22,8 16,8 21,0 16,3
Călăraşi 21,5 19,0 22,2 16,1 12,3 17,2
Criuleni 28,7 23,6 29,4 19,4 15,1 20,0
Dubăsari 22,1 0,0 22,1 14,6 0,0 14,5
Hînceşti 21,9 20,9 22,2 16,1 13,4 16,6
Ialoveni 22,4 22,8 22,3 15,3 15,6 15,2
Nisporeni 19,8 18,8 20,1 14,1 12,0 14,8
Orhei 20,5 22,7 19,7 14,8 14,6 14,9
Rezina 20,1 29,5 16,9 13,4 18,6 11,7
Străşeni 23,1 22,0 23,5 17,5 14,0 18,5
Şoldăneşti 23,0 24,4 22,8 16,0 16,0 16,1
Teleneşti 22,4 21,4 22,5 17,4 14,0 17,8
Ungheni 20,1 16,9 21,8 14,1 11,4 15,5
SUD 22,9 22,3 23,2 15,6 14,4 16,1
Basarabeasca 20,2 21,2 19,6 12,6 13,5 12,0
Cahul 21,0 18,6 22,1 13,9 11,7 14,9
Cantemir 23,5 13,7 24,5 17,5 8,8 18,4
Coala
UTM 584.3 019 ME 90

Semnăt
.
Căuşeni 23,5 20,0 24,9 15,3 12,5 16,5
Cimişlia 24,1 27,2 23,2 15,5 18,3 14,7
Leova 22,5 21,6 22,9 15,1 13,6 15,7
Ştefan-Vodă 23,9 29,6 23,1 18,3 21,6 17,9
Taraclia 25,9 29,4 22,9 17,0 18,6 15,7
UTA Găgăuzia 22,4 21,3 23,2 15,6 13,6 16,9
ANEXA 3. Dotarea fondului locativ la 1 ianuarie 2015
Denumirea regiunilor înzestrat cu:

de dezvoltare şi medii
apeducte canalizare încălzire centrală alimentare cu gaze1
de rezidenţă
Total 51,7 51,5 40,4 90,0
din care:
în mediul urban 85,6 85,1 79,2 94,2
în mediul rural 29,4 29,4 15,0 87,3
Mun. Chişinău 96,9 96,9 92,7 97,6

din care:
în mediul urban 98,9 98,9 96,0 97,6
în mediul rural 80,9 80,9 65,7 97,8
NORD 31,1 31,1 24,5 90,2

din care:
în mediul urban 72,4 72,4 67,7 90,0
în mediul rural 14,0 14,0 6,6 90,3
CENTRU 35,8 35,8 21,6 82,0

din care:
în mediul urban 68,7 68,7 59,6 89,3
în mediul rural 28,0 28,0 12,5 80,2
SUD 49,3 47,9 24,5 91,1

din care:
în mediul urban 72,0 66,6 53,6 90,4
în mediul rural 41,4 41,4 14,4 91,4
UTA Găgăuzia 70,4 70,4 58,7 99,3

din care:
în mediul urban 83,3 83,3 61,8 99,5
în mediul rural 62,3 62,3 56,8 99,2
Coala
UTM 584.3 019 ME 91

Semnăt
.
ANEXA 4. Imagini foto ale bunului imobil amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40 și
al bunului imobil amplasat în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8.
A) Bunul imobil amplasat în mun. Chişinău, str. Vîlcele, 40
Coala
UTM 584.3 019 ME 92

Semnăt
.
B)Bunul imobil amplasat în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti, str. Barbu Lăutaru, 8
Coala
UTM 584.3 019 ME 93

Semnăt
.
ANEXA 5. Dosarul cadastral al bunului imobil amplasat în r-nul Hînceşti, or. Hînceşti,
str. Barbu Lăutaru, 8.
Coala
UTM 584.3 019 ME 94

Semnăt
.

Teza Pascal Nou

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Teza Pascal Nou

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Universitatea Tehnică a Moldovei

Evaluarea imobilului cu destinație locativă

Student: Pascal Gheorghe___(

Universitatea Tehnică a Moldovei

(numele şi prenumele studentului)

1. Tema proiectului de licenţă _______________________________________________

Confirmarea realizării activităţii

7. Data înmânării caietului de sarcini_________________________________________

Sarcina a fost luată pentru a fi executată

Studentul(a) _____________________________gr. _________________________________

The housing sphere is an important component of the national economy. However

1.1 Noţiuni conceptuale privind imobilul locativ ca obiect al evaluării......... 12

2.3 Metodele şi abordările aplicate în cadrul procesului de evaluare a

3. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE AMPLASATE ÎN MUN.CHIȘINĂU, STR.

Fondul locativ constituie totalitate încăperilor locative, indiferent de forma de proprietate,

Fondul locativ pe forme de proprietate se divizează astfel:

 Fondul locativ cu formă de proprietate mixtă- fondul care se află în proprietatea

 Proprietatea întreprinderilor mixte- fondul locativ care se află în proprietatea

UTM 584.3 019 ME 11

b) fondul locativ al cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi cooperativelor de locuinţe:

e) fondul locativ de manevră: locuinţele destinate cazării temporare a persoanelor şi familiilor

f) cămine: blocuri locative destinate pentru domicilierea muncitorilor, funcţionarilor,

g) aziluri:clădiri cu destinaţie specială pentru cazarea temporară a unor grupuri de cetăţeni

UTM 584.3 019 ME 12

Clasificarea 1.ap.formate prin modificarea

1.blocuri mici decalcar,cărămizi

1.puţine nivele(2-5 nivele)

1.ap. de pe piaţa primară

Figura 1.1 Clasificarea apartamentelor

UTM 584.3 019 ME 13

Figura 1.2 Clasificarea căsuţelor sezoniere

UTM 584.3 019 ME 14

1. case construite în anii 1930-1960(de

1. case individuale permanente

Figura 1.3 Clasificarea caselor de locuit individuale

UTM 584.3 019 ME 15

Figura 1.4 Situaţia fondului locativ pe forme de proprietate la 1 ianuarie 2015

UTM 584.3 019 ME 16

Sursa: elaborat de autor

UTM 584.3 019 ME 17

Figura 1.8 Apartamente construite după surse de finanțare, mii, 2000-2014

UTM 584.3 019 ME 18

1.2 Scopul şi principiile de evaluare a imobilului cu destinaţie locativă

UTM 584.3 019 ME 19

UTM 584.3 019 ME 20

Valoarea de schimb Valoarea de utilizare

 Valoarea de piaţă;  Valoarea de investiţie;

Alte tipuri de valori

Figura 1.10 Tipuri de valori ale imobilului cu destinaţie locativă

Valoarea de utilizare poartă un caracter subiectiv şi întotdeauna reflectă intenţiile proprietarului,

UTM 584.3 019 ME 21

Tipul valorii Definiţie

“suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia

“suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei

“valoarea bunului imobil determinată în baza

“valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul

Valoarea de utilizare se bazează pe un şir de principii de importanţă economică: principiul

UTM 584.3 019 ME 22

UTM 584.3 019 ME 23

1.3 Importanţa pieţii imobiliare locative pentru dezvoltarea economiei naţionale

UTM 584.3 019 ME 24

Garanţii ale dreptului de proprietate, ce permite înstrăinarea sau arendarea

Instituţiile finaciar bancare au încredere deplină pentru acordarea

Studentul(a) _gr. _____