Curs

Drept Imobiliar
06.04.2020

REGLEMENTĂRI CONȚINUTE DE LEGEA NR. 165/2013

31. Obiectul de reglementare al Legii nr. 165/2013. În lipsa unei concepții unitare referitoare
la modul în care statul trebuie să acționeze pentru repararea prejudiciilor suferite de persoanele
care au fost desposedate abuziv de bunurile lor imobile în timpul regimului comunist, actele
normative succesive adoptate în această materie au avut un caracter sectorial și adesea
contradictoriu. Acest fapt, conjugat cu diversitatea mecanismelor administrative concepute
pentru punerea în aplicare a numeroaselor legi care conțineau măsuri reparatorii, dar și cu
funcționarea deficitară a autorităților administrative competente să le aplice au condus la mari
întârzieri în soluționarea cererilor formulate de persoanele îndreptățite (procesul de acordare a
acestor măsuri nu este finalizat nici în prezent) și la frecvente cazuri de aplicare incorectă a
prevederilor legale. La rândul său, această aplicare incorectă, ca și caracterul contradictoriu al
unora din normele conținute de diversele legi, a generat un mare număr de litigii, dar și o
jurisprudență neunitară.

În aceste condiții multe persoane au ales să sesizeze cu plângeri Curtea europeană a drepturilor
omului, care a constat că o mare parte din aceste deficiențe s-au materializat prin încălcarea
prevederilor art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție, care garantază dreptul la bunuri și
art. 6 alin. 1 din Convenție, consacrat dreptului la un proces echitabil și a obligat România la
plata unor despăgubiri considerabile.

Cu titlu de exemplă, cităm cauzele Vasilescu împotriva României, 22 mai 1998, § 51,1 prin care
Curtea a reținut că orice măsură, fie ea legislativă, administrativă sau legată de practicile
aplicate de autorităţi trebuie luată în considerare pentru a aprecia conduita statului, atunci când
este vorba despre o privare de bunuri.„ Într-adevăr, atunci când în cauză este o chestiune de
interes general, puterile publice sunt obligate să reacţioneze în timp util, în mod corect şi cu cea
mai mare coerenţă.”

Considerente similare conțin hotărârile Brumărescu împotriva României , 28 octombrie 1999,

§§ 34 - 35,2Străin şi alţii împotriva României, 21 iulie 2006, § 9,3; Păduraru împotriva
României, 1 decembrie 2005, §§ 23 - 534 și Faimblat împotriva României, 13.01.2009, §§ 16 –
17.5 În această din urmă hotărâre s-a reținut că Legea nr. 10/2001 a oferit o protecție iluzorie
persoanelor ale căror imobile nu pot fi restituite în natură, deoarece nu a fost stabilit un termen
rezonabil pentru plata despăgubirilor.

1
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 637/1999.
2
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 414/2000.
3
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 99/2006.
4
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 514/2006.
5
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 141/2009.
În cele din urmă, constatând repetabilitatea cererilor generate de nefuncționalitatea sistemului
de măsuri reparatorii conceput de statul român, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în
cauza Atanasiu ș.a. contra României, a pronunțat la data de 12 octombrie 2010 o hotărâre pilot 6,
acordând României un termen de 18 luni în care să ia măsurile care să garanteze protecţia
efectivă a drepturilor enunţate de art. 6 § 1 din Convenţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1, în
contextul tuturor cauzelor similare cu cea pe care a soluționat-o, conform principiilor consacrate
de Convenţie.

Adoptarea unui nou act normativ, care să corespundă celor reținute în hotărârea-pilot, a devenit
astfel obligatorie iar acesta a fost Legea nr. 165/20013 privind măsurile pentru finalizarea
procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în
perioada regimului comunist în România7 al cărei scop principal este accelerarea ritmului de
soluționare a cererilor nerezolvate, formulate de persoanele îndreptățite. Noua lege a prevăzut
măsuri de asigurare a aplicării principiului restituirii în natură dar și măsurile reparatorii în
echivalent care pot fi acordate în cazurile în care acest principiu nu poate fi respectat, a unificat
procedurile de acordare a măsurilor reparatorii în echivalent, stabilind termene în care cererile
trebuie soluționate, dar și ordinea soluționării lor și a plafonat cuantumul despăgubilor.

Dispoziţiile legii se aplică cererilor formulate şi depuse, în termen legal, la entităţile învestite de
lege, nesoluţionate până la data intrării sale în vigoare, cauzelor în materia restituirii imobilelor
preluate abuziv, aflate pe rolul instanţelor, precum şi cauzelor aflate pe rolul Curţii Europene a
Drepturilor Omului suspendate în temeiul Hotărârii-pilot din 12 octombrie 2010, pronunţată în
Cauza Maria Atanasiu şi alţii împotriva României, la data intrării în vigoare a legii(articolul 4).8
Cererile trebuie să fi fost formulate în baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor
imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, şi Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii
fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare,

32.Prevalența restiturii în natură. Pentru finalizarea procesului de restituire în natură sau,

după caz, în echivalent a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist, a
fost constituit un organ administrativ special, respectiv Comisia Naţională pentru Compensarea
Imobilelor, care funcţionează în subordinea Cancelariei Primului-Ministru.

În vederea respectării principiului restituirii în natură legea a reglementat o procedură de

verificare a legalității deciziilor emise de entitățile învestite cu soluționarea cererilor și de
identificare a unor noi terenuri ce ar putea servi acestui scop. În fiecare unitate administrativ-

6
Hotărârea nr. 12 din 12 octombrie 2010, publicată în Monitorul oficial al României, nr. 778/2010.
7
Publicată în Monitorul oficial al României, nr. 278/2013.
8
Curtea Constituțională, prin decizia nr. 88/2014, publicată în Monitorul oficial al României nr. 281
din 16 aprilie 2014, a declarat constituţionale dispoziţiile articolul 4 teza a doua, în măsura în care
termenele prevăzute la articolul 33 nu se aplică şi cauzelor în materia restituirii imobilelor preluate
abuziv, aflate pe rolul instanţelor judecătorești la data de 20 mai 2013.
teritoriala a fost constituită câte o comisie care a inventariat situaţia terenurilor agricole, cu sau
fără investiţii, şi forestiere, aflate în domeniul public sau privat al statului sau, după caz, al
unităţii administrativ-teritoriale, care pot face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate.
Terenurile care fac parte din domeniul public au fost trecute în domeniul privat.

Dacă nu au fost identificate imobile care pot fi oferite în natură persoanelor îndreptățite,
entităţile învestite de lege transmit Secretariatului Comisiei Naţionale deciziile care conţin
propunerea de acordare de măsuri compensatorii, întreaga documentaţie care a stat la baza
emiterii acestora şi documentele care atestă situaţia juridică a imobilului obiect al restituirii la
momentul emiterii deciziei, inclusiv orice înscrisuri cu privire la construcţii demolate. Deși art.
21 alin. 3 prevede că „deciziile entităţilor învestite de lege vor fi însoţite de înscrisuri care atestă
imposibilitatea atribuirii în compensare totală sau parţială a unor alte imobile/bunuri/servicii
disponibile deţinute de entitatea învestită de lege.”, alin 5 al aceluiași text de lege îi permite
Comisiei să verifice aceste documentații și sub aspectul îndreptățirii solicitantului de a obține
măsuri reparatorii (articolul 21 alineatul 5), 9 nu doar sub cel al imposibilității atribuirii unui
imobil în natură. În funcție de constatări, Comisia este competentă să valideze sau să invalideze
deciziile prin care unitățile deținătoare sau autoritățile competente, după caz, au stabilit că
solicitantul are dreptul de a obține măsuri reparatorii în echivalent.

Refuzul entităților învestite cu soluționarea cererilor de acordare a măsurilor reparatorii de a

transmite Secretariatului Comisiei Naţionale întreaga documentație, ca și refuzul acestei
Comisii de a soluționa dosarele pe care le-a primit spre verificare este cenzurabil de instanțele
judecătorești. Acestea pot obliga Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor să evalueze
imobilul prin aplicarea grilei notariale și să emită decizia de compensare prin puncte.10

Constatăm că prevederile art. 21 împart, implicit, actele prin care s-au stabilit măsuri repratorii
pentru imobilele preluate abuziv în timpul regimului comunist de stat sau de alte persoane
juridice în două categorii. Prima categorie este formată din actele prin care fie s-a dispus
restituirea în natură a imobilului, fie s-au stabilit măsuri reparatorii în echivalent care au fost
deja acordate, iar ceea de a doua din actele prin care s-a stabilit imposibilitatea restituirii
imobilului în natură și acordarea de măsuri reparatorii, fără ca acestea să fi fost puse în
executare.

În timp ce prima categorie de acte scapă de orice cenzură, cea de a doua este supusă controlului
Comisiei. De aceea, considerăm că respectivul control ar fi trebuit să vizeze doar corectitudinea
refuzului de a restitui imobilul în natură și acordarea de măsuri reparatorii în echivalent, nu și
stabilirea calității de persoană îndreptățită la a obține măsuri reparatorii pentru imobilul creat.

9
Curtea Constituțională, prin decizia nr. 686/2014, publicată în Monitorul oficial al României nr 68
din 27 ianuarie 2015, a decis că dispoziţiile articolului 21 paragraful (5) sunt constituţionale în măsura
în care nu se aplică deciziilor entităţilor învestite cu soluţionarea notificărilor, emise în executarea
unor hotărâri judecătoreşti prin care instanţele s-au pronunţat irevocabil sau definitiv, după caz,
asupra calităţii de persoane îndreptăţite şi asupra întinderii dreptului de proprietate.
10
A se vedea E. Marin, Unele considerații cu privire la Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentur
finalizarea procesului de restituire, în naturăsau prin exhivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv
în perioada regimului comunist în România, în culegerea de lucrări In honorem Corneliu Bîrsan, Ed.
Hamangiu, București, 2013, p. 197.
Modul în care legiuitorul a reglementat această chestiune are caracter discriminatoriu pentru că
nu este de acceptat ca unele decizii emise de respectivele entități să fie supuse unui control de
legalitate, sub aspectele arătate mai sus, iar altele nu, având ca unice criterii natura măsurilor
reparatorii care au fost acordate și stadiul soluționării cererilor.

33.Stabilirea despăgubirilor. Dacă se constată legalitatea actului prin care s-a stabilit
acordarea de despăgubiri Secretariatul Comisiei Naţionale procedează la evaluarea imobilului
ce face obiectul deciziei, prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii
și stabilește numărul de puncte care pot fi acordate. Aceste grile stabilesc un prag minim valoric
care poate fi declarat de părțile unui act juridic prin care se transmite dreptul de proprietate
asupra imobilelor, care constituie baza de calcul a impozitului datorat pentru operațiunea
respectivă. Un punct are valoarea de un leu.

Numărul de puncte se stabileşte după scăderea valorii actualizate a despăgubirilor încasate

pentru imobilul evaluat

Ulterior verificării şi evaluării Comisia Naţională validează sau invalidează decizia entităţii
învestite de lege şi, după caz, aprobă punctajul stabilit (articolul 21 alineatul 8), 11 iar în cazul
validării acesteia emite decizia de compensare prin puncte a imobilului preluat în mod abuziv.
Punctele stabilite prin decizia de compensare emisă pe numele titularului dreptului de
proprietate, fost proprietar sau a moştenitorilor legali ori testamentari ai acestuia, nu pot fi
afectate prin măsuri de plafonare.

Dacă măsurile compensatorii se acordă altor persoane decât titularul dreptului de proprietate,
fost proprietar sau moştenitori legali ori testamentari ai acestuia, beneficiarii vor primi un număr
de puncte egal cu o sumă formată din preţul plătit fostului proprietar sau moştenitorilor legali
ori testamentari ai acestuia pentru tranzacţionarea dreptului de proprietate şi un procent de 15%
din diferenţa până la valoarea imobilului stabilită prin evaluare conform grilei notarilor publici,
fără a se depăși valoarea imobilului astfel stabilită.

Deciziile emise de Comisia Naţională se comunică în termen de 45 de zile persoanelor

îndreptățite, care le pot contesta în temen de 30 de zile de la primire, la Tribunalul București.

Punctele astfel obținute pot fi valorificate prin obținerea unor titluri de plată în numerar. Legea
prevede și termenele în care trebuie emise titlurile de plată și cele în care Ministerul Finanțelor
va efectua plata.

Titlurile de plată se emit în ordinea cronologică a emiterii deciziilor de compensare.

11
Dispoziţiile articolului 21 alineatul (8) sunt constituţionale în măsura în care nu se aplică
deciziilor/dispoziţiilor entităţilor învestite cu soluţionarea notificărilor, emise în executarea unor
hotărâri judecătoreşti prin care instanţele s-au pronunţat irevocabil/definitiv asupra calităţii de
persoane îndreptăţite şi asupra întinderii dreptului de proprietate. Curtea Constituţională, decizia nr.
686/2014, publicată în Monitorul oficial al României nr. 68 din 27 ianuarie 2015.
Măsurile reparatorii în echivalent prevăzute de lege sunt compensarea cu alte bunuri și
compensarea prin puncte valorice. Dacă titularul a înstrăinat drepturile care i se cuvin potrivit
legilor de restituire a proprietăţii, singura măsură reparatorie care se acordă este compensarea
prin puncte.

Conform art. 31, persoana îndreptățită poate solicita valorificarea punctelor în numerar în
termen de 3 ani de la emiterea deciziei de compensare. Pentru deciziile emise înainte de 1
ianuarie 2017, termenul începe să curgă de la această dată. În baza cererii respective,
Autoritatea Naţională pentru Restituirea Proprietăţilor emite, pe parcursul a 5 ani consecutivi,
titluri de plată, în tranşe anuale egale de cel puțin 20.000 lei, în limita valorii stabilite prin
decizia de compensare. Titlurile de plată se emit în ordinea cronologică a emiterii deciziilor de
compensare. Plata se face de către Ministerul Finanţelor Publice în cel mult 180 de zile de la
emiterea titlurilor de plată.

Plata sumelor de bani reprezentând despăgubiri în dosarele aprobate înainte de intrarea în

vigoare a Legii nr. 165/2013, precum şi a sumelor stabilite prin hotărâri judecătoreşti, rămase
definitive şi irevocabile la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face în termen de 5 ani, în
tranşe anuale egale, începând cu 1 ianuarie 2014 (art. 41).