CURS 6

Drept imobiliar
23.03.2020
DOBÂNDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA LOCUINȚELOR
ÎN CONDIȚIILE LEGII NR. 112/1995

21.Prezentare generală. Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor
imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului reglementează, ca măsură
reparatorie, cazurile şi condiţiile în care asemenea imobile se restituie foştilor proprietari şi
dobândirea prin cumpărare a unora dintre locuinţele respective de către chiriaşi.
Obiect al legii îl formează numai imobilele cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în
proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau
în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de
22 decembrie 1989 [art. 1 alin. (1) din Legea nr. 112/1995].
Trecerea locuinţei în proprietatea statului trebuie să se fi realizată în baza unor titluri
valabile, cum ar fi decretele de expropriere, valabilitate care se analizează în raport cu
prevederile legale în vigoare la acea dată1.
În cazul imobilelor cu destinaţia de locuinţe, preluate se stat sau de alte persoane juridice
fie fără niciun titlu, fie printr-un titlu viciat de nerespectarea dispoziţiilor legale în vigoare la
acea dată, cum ar fi aplicarea abuzivă a unui decret de naţionalizare unei persoane care făcea
parte dintr-o categorie exceptată de prevederile sale, nu se vor putea acorda măsurile
reparatorii prevăzute de Legea nr. 112/1995. Asemenea imobile vor putea fi însă revendicate
de către proprietarii lor, pe calea dreptului comun, deoarece absenţa sau viciul titlului în
discuţie situează statul în postura unui uzurpator, care nu a putut dobândi proprietatea2.

22.Beneficiarii restituirii în natură. După distincţiile prevăzute de lege, pot beneficia de

restituirea în natură a locuinţelor foştii proprietari – persoane fizice – moştenitorii acestora sau
rudele până la gradul al doilea ale fostului proprietar aflat în viaţă.
Pentru a fi îndreptăţită la restituirea în natură (sau la plata despăgubirilor prevăzute de lege,
după caz) este necesar ca persoana în cauză să aibă cetăţenie română, la data intrării în vigoare a
legii, indiferent dacă aceasta are sau nu domiciliul în ţară
1
Exemplificativ, titlurile în discuţie au fost enumerate prin art. 1 din Normele metodologice privind
aplicarea Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, modificate prin H.G.
nr. 11/1997 şi republicate (M.Of. nr. 27 din 18 februarie 1997). A se vedea şi C. Zamşa, Domeniul de
aplicare a Legii nr. 112/1995, în Dreptul nr. 10/1996, p. 65-73.
2
Prin Hotărârea nr. 1/1998, pronunţată de C.S.J., Secţiile Unite, în Dreptul nr. 12/1998,
p. 133-135, s-a revenit asupra practicii anterioare a acestei instanţe, statornicită prin Hotărârea nr. 1
din 2 februarie 1995 şi s-a constatat că instanţele judecătoreşti sunt competente să judece, în condiţiile
legii, litigiile referitoare la încălcarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, intervenite în
perioada 1944-1989. Pentru soluţii de speţă, pronunţate în spiritul acestei hotărâri, a se vedea C.A.
Braşov, Secţia civilă, decizia nr. 73/1993, în Culegere de decizii ale Curţii de Apel Braşov pe anul 1994, p.
4; C.A. Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 13/1997, în Culegere de practică judiciară pe anul 1997, p. 97;
C.A. Braşov, Secţia civilă, decizia nr. 190/1996, în Culegere de decizii ale Curţii de Apel Braşov pe anul
1996, p. 68; C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 92/1993, B.J.C.D. 1993, p. 11-16.
Practica anterioară a Curţii Supreme de Justiţie era în sensul că instanţele judecătoreşti nu sunt
competente să cenzureze legalitatea trecerii în proprietatea statului a unor imobile, în temeiul
reglementărilor adoptate în perioada de referinţă. A se vedea, în acest sens, C.S.J., Secţia civilă, decizia
nr. 818/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 114; C.S.J., Secţia civilă, decizia
nr. 1124/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 114.
(art. 4). Potrivit art. 3 alin. (2) din Normele metodologice privind aplicarea Legii
nr. 112/1995, fostul proprietar sau moştenitorii acestuia trebuie să aibă cetăţenie română la data
formulării cererii sau să facă dovada declanşării procedurii legale pentru obţinerea cetăţeniei
române în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.
Numai fostul proprietar, care solicită în nume propriu acordarea măsurilor reparatorii
prevăzute de lege, sau moştenitorii acestuia trebuie să facă dovada declanşării procedurii de
dobândire a cetăţeniei române, nefiind necesar ca şi fostul proprietar decedat să fi avut
cetăţenia română3.
Nu pot beneficia de prevederile Legii nr. 112/1995 apatrizii, cetăţenii străini şi persoanele
juridice, indiferent de naţionalitate.

23. Cazurile de restituire în natură. Cazurile în care locuinţele pot fi restituite în natură
sunt destul de reduse numeric.
Astfel, conform art. 2 alin. (1) şi art. 5 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, beneficiază de
restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate, foştii proprietari sau moşte-
nitorii acestora, care locuiau la data de 22 decembrie 1989 în calitate de chiriaşi în
apartamentele preluate de stat. De asemenea, vor fi restituite în natură şi apartamentele care
erau libere la aceeaşi dată, respectiv acelea care nu erau ocupate de chiriaşi în temeiul unui
contract de închiriere valabil încheiat.
În cazul în care mai mulţi moştenitori locuiau la data de 22 decembrie 1989 fiecare într-un
apartament trecut în proprietatea statului de la fostul proprietar, ei devin proprietarii
apartamentului respectiv [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 112/1995].
Fostul proprietar sau moştenitorii acestuia, dacă locuiau la data de 22 decembrie 1989 în
acelaşi apartament cu alţi chiriaşi, devin proprietarii întregului apartament. Evacuarea chiriaşilor
şi punerea în posesie a proprietarilor se vor face numai după acordarea efectivă a unei locuinţe
corespunzătoare de către autorităţile publice sau de către proprietar [art. 5 alin. (3) din Legea nr.
112/1995].
Pot deveni proprietari ai apartamentelor şi rudele până la gradul al doilea ale fostului
proprietar în viaţă, care locuiau în ele cu chirie la data de 22 decembrie 1989, dacă le locuiau şi
la data intrării în vigoare a legii şi au obţinut consimţământul fostului proprietar, dat prin înscris
autentic [art. 5 alin. (5) din Legea nr. 112/1995].
Calitatea de moştenitor a fostului proprietar s-a determinat în primul rând potrivit dreptului
comun. Au însă această calitate şi succesibilii care nu au acceptat moştenirea în termenul de 6
luni de la deschiderea acesteia, conform art. 700 C.civ. şi chiar aceia care au renunţat la
moştenire, anterior adoptării Legii nr. 112/1995.
Acestea sunt concluziile care se degajă din redactarea art. 5 alin. (4) din legea citată, potrivit
căruia „moştenitorii, în sensul prezentei legi, sunt socotiţi de drept acceptanţii succesiunii de la
data depunerii cererii prevăzute la art. 14”. Legea are deci în vedere un înţeles special al noţiunii
de moştenitor acceptant, derogatoriu de la dreptul comun, soluţia aleasă de legiuitor fiind
justificată de caracterul reparatoriu al dispoziţiilor acesteia.
Prin însăşi formularea cererii prin care se solicită adoptarea uneia dintre măsurile reparatorii
prevăzute de lege (restituirea în natură a locuinţei sau despăgubiri, după caz) oricare dintre
persoanele cu vocaţie succesorală vor fi considerate moştenitori acceptanţi şi vor putea
beneficia de aceste măsuri, dacă sunt întrunite şi celelalte condiţii prevăzute de lege.
Foştii proprietari ale căror locuinţe nu le pot fi restituite în natură vor primi despăgubiri
calculate în baza criteriilor prevăzute de lege.

3
În acest sens, a se vedea C.S.J., Secţiile Unite, decizia nr. VI/2000, în PR nr. 1/2001 (Partea a II-a),
p. 66.
 Pentru a beneficia de măsurile reparatorii în discuţie este necesar ca foştii proprietari să se fi
adresat, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, cu cereri la comisiile constituite în
acest scop.
Activitatea acestor comisii este reglementată tot de Legea nr. 112/1995 şi este supusă
controlului judecătoresc. Competenţa soluţionării acţiunilor prin care se solicită anularea
hotărârilor date de comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 aparţine judecătoriei în a cărei rază
teritorială se află imobilul pentru care s-a făcut cererea de restituire ori de acordare a
despăgubirilor4. Hotărârile judecătoreşti pronunţate în această materie sunt supuse căilor de atac
prevăzute de Noul Cod de procedură civilă, respectiv apelul şi recursul5.

24. Dobândirea locuinţelor de către chiriaşi. Chiriaşii titulari ai contractelor de închiriere

având ca obiect apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor
acestora pot opta pentru cumpărarea acestor locuinţe [art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995].
Legea a instituit astfel un drept de opţiune la cumpărare în favoarea chiriaşilor, care în cazul
exercitării sale, obligă întreprinderea de stat specializată în vânzarea locuinţelor să încheie
contractul de vânzare-cumpărare. În caz de refuz, dreptul de opţiune va putea fi valorificat în
justiţie, similar cazurilor reglementate de Legea nr. 85/1992.
De acelaşi drept beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin extinderea
spaţiului iniţial construit.
Sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiau
de dotări speciale (piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică), precum şi
cele care au avut destinaţia de case de oaspeţi, de protocol, cele declarate monumente istorice şi
din patrimoniul naţional, precum şi cele folosite ca reşedinţe pentru foştii şi actualii demnitari
(art. 10 din Legea nr. 112/1995).
Nerespectarea prevederilor legale care reglementează cazurile în care vânzarea locuinţelor
este permisă se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului (art. 11 din Legea nr.
112/1995).

25.Situaţia juridică a terenurilor aferente construcţiilor. Odată cu restituirea în natură şi

dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândeşte şi dreptul de
proprietate asupra terenurilor aferente, aşa cum au fost determinate la data trecerii în
proprietatea statului (art. 21 din Legea nr. 112/1995). Din modul de redactare a dispoziţiei
legale citate rezultă că prin teren aferent se înţelege terenul destinat exploatării normale a
construcţiei (terenul efectiv ocupat de construcţii, curte, căi de acces etc.) în limitele
determinate la data trecerii locuinţei în proprietatea statului. Dacă aceste limite nu au fost însă
determinate, apreciem că persoana care dobândeşte dreptul de proprietate asupra apartamentului
va dobândi şi dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren, trecute în proprietatea
statului.
În toate cazurile însă, aceste terenuri vor fi reduse cu suprafeţele ocupate şi aferente altor
construcţii şi dotări edilitare realizate între timp, dacă la data realizării lor au fost respectate
dispoziţiile legale aplicabile în materie.

4
C.S.J., Secţia de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 44/1998, în Dreptul
nr. 10/1998, p. 153.
5
C.S.J., Secţiile Unite, decizia nr. V/1998, în Dreptul nr. 2/1999, p. 142-143.