Drept imobiliar

DOBÂNDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA

LOCUINȚELOR ÎN CONDIȚIILE LEGII NR. 112/1995

material pentru seminar

Legea nr.112/1995 a reprezentat un act normativ fundamental în peisajul

legislației restituirilor având ca obiect imobilele cu destinația de locuință
preluate de statul comunist în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Acest
act normativ a stat la baza fenomenului denumit ulterior ”lupta dintre foștii
proprietari și chiriași”, fenomen ce a generat o bogată și controversată
jurisprudență.

Vă atrag atenția asupra următorului aspect:

”Art. 1 - Foştii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinaţia de

locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice,
după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor
persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile
reparatorii prevăzute de prezenta lege.”

Aflăm, așadar, că legea vizează măsuri reparatorii în legătură cu imobilele:

a) Cu destinația de locuință
b) Trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după
6 martie 1945
c) Trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice CU TITLU
d) şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de
22 decembrie 1989

Exprimarea legiuitorului explicitată mai sus este clară și nesusceptibilă de

interpretări cu excepția unui termen: ”CU TITLU”

Ce înseamnă CU TITLU? Ce înseamnă CU TITLU în general, sau ce

înseamnă CU TITLU în condițiile Legii nr.112/1995? Sunt două accepțiuni
 ale noțiunii de CU TITLU, sau este doar una singură? Este o noțiune
juridică? Dacă este o noțiune juridică, unde își are reglementarea?

Observăm că, poate cel mai important element care ne-ar defini domeniul de
aplicare al dispozițiilor acestei legi, suscită deja întrebările anterior
prezentate.

I.Ce înseamnă CU TITLU?

În primul rând trebuie să spunem că această sintagmă preluare cu titlu nu își

are o consacrare juridică anterioară momentului intrării în vigoare a legii.

În al doilea rând trebuie să spunem că nici în cadrul legii nu găsim explicitată

viziunea legiuitorului asupra sintagmei menționate.

Rămâne așadar în sarcina doctrinei și jurisprudenței să contureze sfera acestei

noțiuni și împlicit sfera imobilelor la care se referă actul normativ.

Și, totuși, persoanele trebuie să formuleze cereri. Cum știm cine trebuie să
formuleze și cine nu?

Ceea ce stim clar este că dacă legea se aplică doar situației imobilelor
preluate cu titlu atunci legea nu se aplică imobilelor preluate fără titlu.

Dar ce înseamnă CU TITLU?

Aceasta este o expresie juridică, fără o consacrare legală și care definește

termenul generic Titlu ca fiind elementul justificativ al existenței unui drept într-
un patrimoniu.

Prin urmare, ”imobil preluat cu titlu” ar reprezenta un imobil preluat de statul

comunist de la proprietarul inițial caracterizat prin faptul că deposedarea fizică
este dublată și de o justificare în drept, adică există o explicație juridică a
transferului dreptului de proprietate din patrimoniul proprietarului deposedat în
patrimoniul statului.

Spre exemplu existența unui decret de naționalizare.

Așadar, preluarea fizică a imobilului a fost justificată și de o preluare juridică

adică de un transfer al dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate s-a
transferat în temeiul decretului de naționalizare.
Iată că, existența decretului de naționalizare ar justifica transferul dreptului de
proprietate.

Dar dacă în temeiul unui decret de naționalizare îi este preluat imobilul unei
persoane care făcea parte dintr-o categorie exceptată de la aplicarea decretului
de națioalizare?

În acest caz preluarea este cu titlu sau fără titlu?

Observăm că poate apărea o distincție Cu titlu și Cu titlu Valabil. Așa ar fi

corect juridic însă legea nu face nicio astfel de distincție. De fapt, legea nu
conține niciun fel de explicație.

II. Abia în anul 1996 apare HG nr.20/1996 pentru stabilirea Normelor

metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în
proprietatea statului.

Art.1  
(2) Imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt
acele imobile care au fost preluate ca locuinţe în proprietatea statului în baza unei
prevederi legale în vigoare la data respectivă, cum ar fi: Decretul nr. 92/1950, Decretul
nr. 142/1952, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 218/1960, Decretul nr. 712/1966, Legea
nr. 4/1973, Decretul nr. 223/1974, precum şi alte asemenea acte normative, inclusiv
hotărâri ale fostului Consiliu de Miniştri sau ale Guvernului.
    (3) Locuinţele care au fost preluate de stat în fapt, în condiţiile inexistenţei unei
reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al
statului, sunt considerate ca fiind trecute, fără titlu, în proprietatea statului şi nu intră sub
incidenţa Legii nr. 112/1995.

Iată că în anul 1996 avem o definire a preluării cu titlu în ceea ce privește

domeniul de aplicare al Legii nr.112/1995.

cu titlu, sunt acele imobile care au fost preluate ca locuinţe în proprietatea statului în
baza unei prevederi legale în vigoare la data respectivă, cum ar fi: Decretul nr.
92/1950, Decretul nr. 142/1952, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 218/1960, Decretul
nr. 712/1966, Legea nr. 4/1973, Decretul nr. 223/1974, precum şi alte asemenea acte
normative, inclusiv hotărâri ale fostului Consiliu de Miniştri sau ale Guvernului.

”în baza unor prevederi legale în vigoare....”

Înțelegem așadar că este suficient să existe o justificare în drept și anume ca

preluarea să aibă la bază existența unei prevederi legale ce o autoriza.
Rezolvă această formulare și situațiile celor cărora actul normativ de preluare le-
a fost aplicat greșit?

Deși juridic corect poate fi doar un singur răspuns, jurisprudența a validat

ambele interpretări posibile.

III. HG nr.20/1996 din care am citat anterior a fost republicată ca urmare a

modificărilor survenite prin HG nr.11/1997.

În noua formulare se prevede:

 Art. 1 - (1) Beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr. 112/1995 numai foştii
proprietari, persoane fizice, ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în
proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau
în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, precum şi
moştenitorii acestora, potrivit legii.
    (2) Imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt
acele imobile care erau folosite ca locuinţe şi care au fost preluate în proprietatea
statului cu respectarea legilor şi decretelor în vigoare la data respectivă, cum
sunt: Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 142/1952, Legea nr.
4/1973 şi Decretul nr. 223/1974.
    (3) Prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950 se înţelege
imobilul naţionalizat cu respectarea prevederilor art. I pct. 1 - 5 şi ale art. II din decret,
precum şi cu respectarea identităţii dintre persoana menţionată ca proprietar în listele-anexă la
decret şi adevăratul proprietar al imobilului la data naţionalizării.
    (4) Locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la
data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei
reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al
statului sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa
Legii nr. 112/1995.

Avem, în sfârșit, parte de o explicație din partea legiuitorului a noțiunii de

preluare cu titlu: ”cu respectarea legilor şi decretelor în vigoare”

Deci aderă și legiuitorul, chiar dacă, post factum la distincția dintre imobile
preluate cu titlu și cu titlu valabil, arătând că în domeniul de aplicare al legii
nr112/1995 s-a dorit a fi incluse doar imobilele preluate cu titlu valabil.

Ce rol are însă enumerarea actelor normative din cadrul textelor citate?

Din nou, și sub acest aspect, jurisprudența a reprezentat o sursă de suprize

furnizând ambele soluții posibile.
IV. Controversele doctrinare și jurisprudențiale au încetat odată cu adoptarea
Legii nr.213/1998 care în art.6 prevedea:

LEGE Nr. 213

din 17 noiembrie 1998

privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia

  Art. 6 - (1) Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 -
22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu
valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România
era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat.

Din acest moment a fost consacrată formularea Titlu valabil iar aceasta se
raportează la:

- respectarea Constituţiei,

-respectarea tratatelor internaţionale la care România era parte

-respectarea legilor în vigoare la data preluării lor de către stat

Prin verificarea cumulativă a celor 3 elemente obținem noțiunea de titlu valabil

și identificăm domeniul de aplicare al Legii nr.112/1995 din punct de vedere al
bunurilor imobile supuse măsurilor acesteia.

Ce se întâmplă cu celelalte bunuri imobile, cele preluate fără titlu valabil?

Art.6 (2,3) Legea nr.213/1998

(2) Bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin
vicierea consimţământului, pot fi revendicate de foştii proprietari sau de
succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie.
    (3) Instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea
titlului.