Rezumat - Facility Management

UNIVERSITATEA TEHNICĂ DE CONSTRUCŢII BUCUREŞTI
Facultatea de Construcții Civile, Industriale Şi Agricole
TEZĂ DE DOCTORAT
- REZUMAT-
ADMINISTRAREA ŞI ÎNTREŢINEREA CLĂDIRILOR - FACILITY

MANAGEMENT
Conducător ştiinţific:
Prof. Univ. Ing. Dr. NICOLAE POSTĂVARU
Doctorand:
Gabriela D. Mehedinţu
Bucureşti, 2018
Administrarea şi întreţinerea clădirilor – Facility management
CUPRINS
LISTA FIGURILOR ..................................................................................................................iv

LISTA TABELELOR ................................................................................................................iv
INTRODUCERE ......................................................................................................................... 5
MOTIVAREA ABORDĂRII TEMEI .................................................................................... 5
IMPORTANŢA TEMEI ......................................................................................................... 6
OBIECTIVELE LUCRĂRII ................................................................................................... 7
REZULTATELE PRECONIZATE ŞI RELEVANŢA ACESTORA ..................................... 8
STRUCUTRA TEZEI ............................................................................................................. 9
1. NOŢIUNI GENERALE DE MANAGEMENT ................................................................ 11
1.1. ŞCOLI GENERALE DE MANAGEMENT .............................................................. 11
1.2. MANAGEMENT INTEGRAT .................................................................................. 11
1.3. DE LA MANAGEMENTUL CAPITALURILOR LA FACILITY MANAGEMENT12
2. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ AL CLĂDIRII ........................................................... 13
2.1. NECESITATEA CUNOAŞTERII COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ ..................... 13
2.2. ANALIZA COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ CA FUNDAMENT AL
SUSTENABILITĂŢII ........................................................................................................... 13
2.3. NOŢIUNI GENERALE DESPRE CICLUL DE VIAŢĂ .......................................... 14
2.4. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ ............................................................................. 15
2.4.1. Abordări internaţionale a termenului de cost al ciclului de viaţă .......................... 15
3. METODE DE CALCUL AL COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ ÎN RELAȚIE CU
FACILITY MANAGEMENT ................................................................................................... 17
3.1. PERIOADA DE ANALIZĂ A COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ ....................... 17
3.2. DETERMINAREA RENTABILITĂŢILOR UNEI INVESTIŢII ŞI
FUNDAMENTAREA DECIZIEI DE A INVESTI .............................................................. 17
3.3. RELAŢIA COSTULUI CICULUI DE VIAŢĂ CU FACILITY MANAGEMENT .. 18
3.3. COMPARAŢIA MODELELOR INTERNAŢIONALE COMPUTERIZATE DE
CALCUL AL COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ AL CLĂDIRILOR ............................. 20
4. PROPUNERE DE METODOLOGIE DE CALCUL A COSTURILOR DE FACILITY
MANAGEMENT A UNEI CLĂDIRI ...................................................................................... 20
4.1. IDENTIFICAREA ŞI CUNOAŞTEREA CLĂDIRII ÎN TOTALITATE ................. 20
4.2. IDENTIFICAREA CATEGORIILOR DE SERVICII DE FACILITY MANAGEMENT
ALE UNEI CLĂDIRI ........................................................................................................... 21
4.3. CALCULUL COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT ALE UNEI CLĂDIRI
21
Gabriela Mehedinţu II
4.4. OPŢIUNI DE FURNIZARE A SERVICIILOR SUPORT EFECTUATE PE

PERIOADA DE EXPLOATARE ......................................................................................... 22
4.5. DECIZIA DE FURNIZARE A SERVICIILOR ÎN FUNCŢIE DE COST ................ 22
5. APLICABILITATEA METODOLOGIEI DE CALCUL A COSTULUI DE EXPLOATARE
AL CLĂDIRII ........................................................................................................................... 24
5.1. EXEMPLE CALCUL COST EXPLOATARE PE UN AN, CONFORM
METODOLOGIEI PROPUSE .............................................................................................. 24
5.2. INDICATORI REZULTAŢI DIN STUDIILE DE CAZ PREZENTATE ................. 26
5.3. ANALIZĂ COMPARATIVĂ A COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT
ALE CLĂDIRILOR LA NIVEL EUROPEAN .................................................................... 30
5.4. EXEMPLU CALCUL COSTURI DE FACILITY MANAGEMENT PENTRU 10 ANI
31
5.5. MODEL DE DECIZIE PENTRU INVESTIŢIA ÎNTR-O CLĂDIRE ...................... 33
CONCLUZII, CONTRIBUŢII ŞI DIRECŢII DE CERCETARE VIITOARE ......................... 34
CONCLUZIILE LUCRĂRII................................................................................................. 34
CONTRIBUŢII PERSONALE ............................................................................................. 35
LIMITELE CERCETĂRII .................................................................................................... 36
DIRECŢII VIITOARE DE CERCETARE ........................................................................... 36
BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................... 37
Gabriela Mehedinţu III

LISTA FIGURILOR
Fig. 1.1. Evoluţia managementului ........................................................................................ 11
Fig. 1.2. Managementul integrat ............................................................................................ 11
Fig. 1.3. De la capital la facility management ....................................................................... 12
Fig. 2.1. Includerea sustenabilităţii în facility management .................................................. 13
Fig. 2.2. Ciclul de viaţă economic ......................................................................................... 14
Fig. 2.3. Fazele ciclului de viaţă ........................................................................................... 14
Fig. 2.4. Structura costurilor ciclului de viaţă ........................................................................ 15
Fig. 2.5. Structura costurilor pe ciclul de viaţă al clădirii....................................................... 16
Fig. 3.1. Poziţionarea departamentului de facility management într-o întreprindere …...…. 18
Fig. 3.2. Concepte de operator în facility management ......................................................... 19
Fig. 3.3. Evoluţia serviciilor acoperite de facility management ............................................ 19
Fig. 4.1. Schema deciziei de furnizare a serviciilor de facility management ........................ 23
Fig. 5.1. Costuri activităţi de facility management în clădiri de birouri ................................ 25
Fig. 5.2. Costuri medii activităţi de facility management în clădiri de birouri …………….. 25
Fig. 5.3. Costuri activităţi de facility management în ansambluri rezidenţiale …………..... 26
Fig. 5.4. Costuri medii activităţi de facility management în ansambluri rezidenţiale ……... 26
Fig. 5.5. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2016 ............................ 27
Fig. 5.6. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2017 ............................ 27
Fig. 5.7. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2016 ................................. 28
Fig. 5.8. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2017 ................................. 28
Fig. 5.9. Costuri de exploatare a locuinţelor în Austria ......................................................... 30
Fig. 5.10. Costuri de exploatare a locuinţelor în Germania ................................................... 31
Fig. 5.11. Costuri de exploatare a clădirilor de birouri în Marea Britanie ............................. 31
LISTA TABELELOR
Tabelul 4.1: Paşi pentru identificarea şi calcului costurilor într-o clădire …………….…… 20
Tabelul 4.2: Lista serviciilor de facility management ……………………………..….…… 21
Tabelul 4.3: Alegerea variantei optime de cost pe activitate individuală ………..…….…... 22
Tabelul 5.1: Calcul costuri exploatare clădirea nr. 6 …..………...…………………….…... 25
Tabelul 5.2: Variantă optimă cost exploatare clădirea nr. 6 …………..……………….…... 25
Gabriela Mehedinţu IV
INTRODUCERE
MOTIVAREA ABORDĂRII TEMEI

Plecând de la contextul actual economic şi social, de la analiza evoluţiei anterioare a societăţilor
şi de la tendinţa de dezvoltare a acestora, se observă dinamismul întregului mediu încojurător, la
nivel global. Progresul tehnologic, evoluţia rasei umane, noile nevoi ale oamenilor, fac ca întreaga
societate să se schimbe cu rapiditate. În acest context, sectorul construcţiilor a prezentat un
domeniu de interes major care se prefigurează a fi unul dintre cele mai dinamice. Din acest motiv,
noţiunile de management, managent în construcţii, managementul investiţiilor, outsourcing,
servicii, facility management, ciclu de viaţă, costul ciclului de viaţă, evaluarea costurilor, eficienţa
capătă un rol important pentru jucătorii globali.
Recent, la nivelul Uniunii Europene a fost propusă o reformă a achiziţiilor publice, care s-a
concretizat în anul 2014 prin trei noi directive, statele membre având astfel obligaţia de a le
transpune în legislația națională până în anul 2016. Printre aspectele supuse modificării sunt
criteriile de atribuire a contractelor de achiziţie publică. Abordarea propusă vizează așadar
stabilirea criteriilor de atribuire (cu excepția prețului cel mai scăzut) pe baza unor factori de
evaluare precum calcularea costurilor pe ciclul de viață sau factori care includ aspecte calitative,
de mediu și/sau sociale. Este necesară cunoaşterea costurilor totale ale ciclului de viaţă de către
contractant, astfel încât să fie luată cea mai bună decizie de atribuire a contractelor de achiziţie
publică, deoarece datele de proiectare au un importanţă semnificativă asupra performanței clădirii
în uz şi pentru a reflecta adevărata valoare şi performanţă a construcţiei.
În acest context, România a adaptat legislaţia naţională la aceste cerinţe care abordează în cazul
clădirilor şi perioada ulterioară finalizării construcţiei, perioada în care se defăşoară activitatea
facility managementului.
Conceptul de facility managament a fost introdus în limbajul economic de specialitate în urmă
cu aproximativ 40 ani şi este un domeniu timid explorat de companiile străine în piaţa românească
şi de actualitate.
Sectorul construcţiilor, mai cu seamă cel al clădirilor civile este de interes atât pentru specialiştii
din domeniu, cât şi pentru posibilii investitori care văd în acest domeniu o alternativă serioasă.
Prin estimarea costurilor de exploatare a unei clădiri (de facility management) cu o pondere de
aproximativ 80% din costul total al ciclului de viaţă al unei clădiri şi prin evaluarea lor cât mai
corectă în timp, managerii din domeniu, respectiv investitorii, pot lua decizii strategice avizate,
orientate către optimizarea şi eficientizarea proceselor, respectiv către scăderea costurilor, luând
în considerare toate aspectele legate de durata de viaţă a clădirii.
Cunoaşterea costului ciclului de viaţă este de asemenea importantă pentru atingerea unor valori
monetare ridicate de pe urma clădirilor şi a activelor construite achiziţionate şi utilizate. Scopul
final al cunoaşterii costurilor pe tot parcursul vieţii clădirii este acela de a minima aceste costuri.
Este importantă cunoaşterea costurilor de facility managemenet în toate fazele ciclului de viaţă al
clădirii deoarece aceasta conduce la decizii manageriale de investiţie pertinente şi mai bine fondate
prin estimarea mai completă a costurilor, ceea ce conduce la o mai bună proiectare a clădirii (luând
în considerare toate aspectele legate de durata de viaţă a clădirii). Relevante pentru importanţa
cunoaşterii costurilor de facility management sunt de asemenea argumente precum: conservarea
clădirii prin păstrarea in bune conditii de functionare, deci evitarea degradării timpurii a acesteia;
menţinerea costurile de intretinere la un nivel constant si scazut, evitarea investitiilor majore in
reabilitarea cladirilor, ce implică activitati care pot dauna/deranja activitatea operatională,
Gabriela Mehedinţu 5
asigurarea sigurantei desfăşurării operatiunilor, întreţinerea bunurilor. Cu alte cuvinte vorbim de

menţinerea valorii clădirii.
Implementarea consideraţiei costurilor ciclului de viaţă ajută la îmbunătăţirea sustenabilităţii
organizaiţie care investeşte prin reducerea costurilor pe termen lung (economisire) si prin
perspective pe termen lung a deciziilor de investiţie.
Pentru dezvoltarea unei clădiri sustenabile şi eficiente investiţional, este important ca aspetele
legate de facility management să fie implicate în toate fazele ciclului de viaţă al clădirii, deoarece
infuenţează costul total al acesteia.
În general, facility management este responsabil pentru păstrarea îndelungată a activelor unei
companii. Prin utilizarea economică a resurselor, facility managementul poate reduce costurile pe
întreaga durată de viaţă a unei clădiri. O clădire trebuie să fie întreţinută în mod constant. Facility
management fiind un motor de dezvoltare pentru organizaţii, contribuie implicit la dezvoltarea
sectorului său de activitate, la cel al sectorului construcţiilor şi imoblilar, precum şi la dezvoltarea
întregii economii, prin specializare şi crearea de sinergii în interiorul firmelor.
Trebuie menţionat faptul că în general se face o distincţie faţă de facility managementul
industrial, domeniu de nişă, motiv pentru care discuţiile internaţionale se axează pe facility
managementul clădirilor. Acesta este motivul pentru care, cu o pregătire economică anterioară,
este abordată tema la UTCB.
Motivul principal abordării temei „Administrarea şi întreţinerea clădirilor – Facility
management“ este acela de a obţine o primă lucrare ştiinţifică în domeniul facility management,
care să abordeze acest sector în relaţie cu cel al construcţiilor şi cu calcul costului ciclului de viaţă,
dintr-o perspectivă modernă şi adaptată la nevoile şi realităţile internaţionale şi româneşti.
Practic, lucrarea este o premieră în domeniu, întrucât nu există niciun fel de studiu legat de
integrarea activităţilor de facility management în eficientizarea activităţii curente, sau în domeniul
construcţiilor, încă din faza de proiectare când activităţile de facility management trebuie integrate
în calculul costului total al ciclului de viaţă al clădirii sau atunci când se vorbeşte de inovare şi
oprimizare, cu scopul prelugirii duratei de viaţă a unei clădiri, din scopuri pur economice. Toate
aceste aspecte lipsesc din literatura ştiinţifică românească, iar caracterul interdisciplinar al facility
managementului conferă lucrarii elementul de complexitate şi multidimensionalitate.
IMPORTANŢA TEMEI
Tema aleasă este de importanţă majoră din perspectiva actualităţii ei, a elementelor de noutate
pe care le aduce în plan national şi a rezultatelor pe care şi le propune a fi atinse în acest domeniu
al facility managementului care este unul în continuă expansiune.
Facility managementul este un domeniu tânăr la nivel global şi recent introdus în piaţa
românească.
Există o nevoie vizibilă de abordare a calculului costului ciclului de viaţă în corelaţie cu
activitatea de facility management, în contextul:
 Unei astfel de abordări sumare şi punctual aplicate la nivel european şi internaţional;
 Legiferării în România unei asemenea abordări în criteriile de atribuire a cotractelor de
achiziţii publice în scopul alinierii cu legislaţia europeană;
 Lipsa unui model de calcul naţional care să îndeplinească cerinţele legale (există doar
practici individuale importate şi aplicate de firmele multinaţionale);
 Necesităţii practice de utilizare a costului ciclului de viaţă, de către manageri de firme sau
investitori, în luarea unor decizii strategice, de investiţie şi optimizării economice viitoare care
să impacteaze pozitiv veniturile posibile;
 Atenţiei tot mai ridicate asupra:
o reducerii costurilor, care dacă sunt privite din perspectiva facility managementului,
pot fi eficientizate semnificativ;
o reducerii consumului de energieîn clădiri (la nivel global);
o responsabilităţii sociale a întreprinderii (în ceea ce priveşte SSM, zgomot, foc,
pază, etc.);
 Evoluţiei accelerate a întregului sector de facility management la nivel internaţional şi
naţional.
Subiectul abordat este de interes major în domeniul construcţiilor. Cheltuielile de capital iniţiale
sunt de obicei clar definite şi de multe ori factori cheie ce influenţează alegerea activelor. Acesta
reprezintă totuşi doar o parte din costurile ciclului de viaţă ale unui activ. Procesul de identificare
şi documentare al tuturor costurilor implicate pe toată durata de viaţă a unui activ reprezintă costul
ciclului de viaţă.
La analiza costului unitar pe întreg ciclul de viaţă, se constată că până în faza de punere în
funcţiune a clădirii, costurile iniţiale pornesc de la un maxim, ajungând să reprezinte până la 10-
15% din costuri după finalizarea construcţiei, Apoi, începând cu perioada utilizării, până la faza
de valorificare, aceste costuri se menţin la o medie de 10%, cu mici fluctuaţii şi uşoare tendinţe de
creştere datorită indicatorilor macroeconomici. Acestea sunt costuri de facility management care
cumulate se ridică până la 85% din totalul costului ciclului de viaţă al clădirii.
Implementarea consideraţiei costurilor ciclului de viaţă şi a facility managementului ajută la
creşterea sustenabilităţii organizaiţie care investeşte prin reducerea costurilor pe termen lung.
Pentru dezvoltarea unei clădiri sustenabile şi eficiente investiţional, este important ca aspetele
legate de facility management să fie implicate în toate fazele ciclului de viaţă al clădirii, deoarece
infuenţează costul total al acesteia.
OBIECTIVELE LUCRĂRII
Această lucrare îşi propune să centralizeze lucrări internaţionale, cu precădere pe cele din
spaţiul european germanofon, să le analizeze şi să le pună în corelaţie cu realitatea practică
internaţională, prin prisma contextului economic şi să identifice posibile tendinţe de evoluţie
pentru viitorul apropiat, ceea ce presupune o atenţie sporită asupra domeniilor abordate.
Provocarea provine tocmai din dinamica politică, economică, socială şi tehnologică, din
capacitatea de recunoaştere a schimbărilor şi prin adaptarea permanentă la realitate şi satisfacerea
cerinţelor pieţei, legislative cât şi a nevoilor de dezvoltare economice. Dificultatea constă în a avea
viteză de reacţie la ceea ce ne înconjoară şi de a înţelege timpuriu cauzele şi efectele acestora.
Prin prezenta lucrare se doreşte mai întâi introducerea cititorului în domeniul managementului,
respectiv a uneia din subdomeniile de bază ale acestuia – decizia, ca mai apoi să treacă la costul
ciclului de viaţă, la prezentarea abordării temei pe plan international şi la corelaţia costului cu
facility managementul. Se face o introducere în domeniu, o descriere a evoluţiei evoluţiei acestuia
şi a activităţilor ce-l vizează şi o prezentare a importanţei lor, ca mai apoi, toate să fie corelate cu
aspectele economice şi financiare ale unei întreprinderi.
Obiectivul principal al acestei cercetări este, având la dispoziţie toate noţiunile de bază
necesare, să se dezvolte o metodologie de calcul a costurilor de facility management (de
exploatare) a unei clădiri, abordată din două perspective a efectuării activităţilor de facility
management:
 Intern (in-house) sau
 Externalizat (prin outsourcing către prestatorii de servicii de facility management).
Acestă metodologie va cuprinde modele de calcul individual al activităţilor de facility
management conform cerinţelor legislative în vigoare, dar şi formule de calul care rezultă din
activitatea de cercetare desfăşurată pe parcursul lucrării. Ea va conchide cu un algoritm de calcul
a celei mai avantajoase variante de furnizare a serviciilor de facility management, din perspectivă
economică, care să ofere sugestii de acţiune şi să reprezinte o temelie în procesul decizional al
managerilor sau al investitorilor.
Un alt obiectiv al lucrării este acela de a testa practic modul de aplicare a metodologiei propuse,
pe o serie de 20 de studii de caz la nivel national, ale căror rezultate să fie comparate cu valori
practice internaţionale, pentru a demonstra gradul de eficienţă a metodologiei propuse. În studiile
de caz vor fi vizate două tipuri de clădiri: clădirile de birouri şi ansamblurile rezidenţiale româneşti,
indiferent de localizarea geografică, tocmai pentru arăta posibila aplicabilitate mai largă a
metodologiei propuse.
Această metodologie documentată reprezintă contribuţia personală majoră a lucrării care aduce
valoare adăugată atât din punct de vedere ştiinţific, cât şi practic.
REZULTATELE PRECONIZATE ŞI RELEVANŢA ACESTORA

Pe baza analizei cadrului ştiinţific, a standardelor şi reglemetărilor naţionale şi internaţionale şi
a modelelor practice de calcul a costurilor ciclului de viaţă existente în afara ţării, este preconizată
realizarea unei metodologii de calcul a costurilor de facility management actuale, adaptată la
legislaţia în vigoare şi la cerintele pieţei actuale. Există şi aşteptarea ca rezultatele studiilor de caz
să dovedească eficienţa modelului propus prin asemănarea lor cu cele internaţionale, întrucât baza
logică a schemei va fi asemănătoare, la fel cum în practică, multinaţionalale abordează această
temă în România asemănător cu cea din ţara de provenienţă.
Informaţiile noi oferite de această lucrare referitoare la costurile de exploatare pot fi întregite
de cele legate de perioada de construcţie a clădirii (care sunt în prezent amplu cunoscute şi larg
abordate în practică şi în litertura de specialitate) şi se poate obţine o imagine completă asupra
costului ciclului de viaţă al unei clădiri, o informaţie atât de actuală şi necesară în zilele acestea.
Lucrarea în ansamblul ei va fi utilă:
 Agenţilor economici din sectorul construcţiilor sau imobiliar interesaţi de adaptare,
dezvoltare, invoare şi investiţii optime pentru afacerile lor;
 Persoanelor fizice sau juridice cu surplus de capital pe care doresc să îl investească eficient;
 Persoanelor străine de domeniu care doresc să se adapteze la realitatea şi cerinţele
legislative actuale;
 Cercului academic interesat în continuarea cercetării în acest domeniu slab atins pe plan
naţional;
 Persoanelor care activează în sectorul de facility management.
STRUCUTRA TEZEI
Prezenta lucrare ştiinţifică este structurată pe cinci capitole, din care ultimile două reprezintă în
totalitate contribuţia personală pe baza informaţiilor din capitolele anterioare. Acestea sunt urmate
de concluziile în care sunt expuse succint contribuţiile personale, rezultatele şi aplicabilitatea lor,
limitele cercetării şi posibilele direcţii ulterioare de cercetare.
Primul capitol face o introducere în domeniul managementului, prezentând dezvoltarea
activităţii şi ştiinţei de-a lungul istoriei, pe plan internaţional şi local, urmând ca mai apoi să facă
o trecere în revistă a celor mai cunoscute tipuri de management apărute recent în urma dezovltării
şi diversificării accelerate a activităţilor oamenilor. În continuare abordează detaliat tema
managementului integrat în cadrul unei întrprinderi, subliniind faptul că o firmă este un sistem de
subsitsteme ce interacţionază şi se completează reciproc. Ulterior, plecând de la managementul
capitalului, prezintă o serie de posibilităţi de investire, printre care şi în domeniul imobiliar în care
relevantă pentru această decizie este activitatea de facility management şi costurile pe care le
dezvoltă pe perioada de funcţionare a acesteia.
Capitolul al doilea face o descriere detaliată a ciclului de viaţă al clădirii şi a necesităţii
cunoaşterii costului aferent. Abordează definiţiile, structurile, clasificările costul ciclului de viaţă
din diverse perspective internaţionale şi prezintă impactul lui în sustenabilitatea unei clădiri sau
firme.
Capitolul al treilea debutează cu prezentarea perioadei de analiză a costului ciclului de viaţă şi
apoi explică modul de abordare al acestuia prin prisma fundamentării deciziei de investiţie, ţinând
sema de variaţa banilor în timp şi de rezultatele obţinute în urma estimării valorilor monetare a
acestora. În continuare se prezintă relaţia costului ciclului de viaţă cu sectorul facility
managementului care este amplu definit şi descris. Un ultim subiect al acestui capitol este analiza
şi compararea a două modele străine computerizate de calcul al costului ciclului de viaţă al unei
clădiri, ca bază de pornire pentru viitoarea propunere de calcul pentru România.
Al patrulea capitol propune o procedură de calcul a costurilor de exploatare a unei clădiri,
prezentând detaliat o serie de paşi:
 Identificarea cunoaşterii clădirii în totalitate;
 Identificarea categoriilor de sevicii de facility management ale unei clădiri şi descrierea lor
şi a modul în care să fie abordate;
 Descrierea metodelor de calcul a costurilor serviciilor de facility management ale unei
clădiri pentru fiecare tip de serviciu în parte, în funcţie de toţi parametrii şi toate variabilele
identificate.
În continuare se prezintă cele două opţiuni de furnizare a serviciilor (interne sau externalizate)
şi diferenţele de calcul al costurilor ce intervin. Ultimul subcapitol prezintă procedura de luare a
deciziei în ceea ce priveşte modul de furnizare a serviciilor, astfel încât să se obţină eficienţă
economică maximă.
Cel de-al cincilea dovedeşte aplicabilitatea informaţiilor din capitolul anterior prin prezentarea
a 20 de studii de caz pentru care se fac cele două modele de calcul (in-house şi outsourcing) şi se
adoptă decizia de investiţie optimă, după care se prezintă rezultatele comparativ. În continuare se
prezintă o analiză comparativă a costurilor de facility management ale clădirilor la nivel european,
pentru a evidenția nivelul costurilor si evoluția pieței de facility management în Româna. În final,
pentru una din clădirile anterior prezentate se face un calcul al costurilor de facility management
pe o perioadă de 10 ani, pentru a exemplifica abordarea multianuală şi modul de estimare şi calcul
al costurilor în funcţie de evoluţiile estimate ale factorilor macroeconomici.
Lucrarea se încheie cu concluziile, lista bibliografiei şi anexele.

Întrucât domeniile abordate în aceată lucrare sunt foarte noi, sursele folosite preponderent sunt
cele internaţionale sau electronice, literatura de specialitate românească fiind în special abordată
pentru partea teoretică de prezentare e istoriei şi evoluţiei managementului şi pentru amplasarea
propunerii de calcul în cadrul legal naţional actual.
1. NOŢIUNI GENERALE DE MANAGEMENT

Managementul s-a conturat recent ca știință, datorită necesităților sociale, el este abordat din
multiple puncte de vedere, iar în România a fost asimilat după anii ’90. Elementul central al
managementului este omul și activitatea de management ce se traduce prin observarea atentă a
schimbărilor, a obiectivelor acestora care constituie nucleul și esența economiei.
1.1. ŞCOLI GENERALE DE MANAGEMENT

Unii specialişti consideră că managementul își are rădăcinile în perioada antichităţii. Alţii susţin
că pionierii aceste ştiinţe sunt Frederick Taylor şi Henri Faylor, și că acesta a apărut pe fondul
dezvoltării industriei, a specializării sarcinilor şi a nevoii de coordonare, integrare şi sistematizare
a fluxului de lucru. Cea mai relevantă scriere care stă la baza manifestării manageriale moderne o
reprezintă lucrarea „Arta războiului” a generalului chinez Sunt Tzu din secolul al VI-lea î.Hr.
despre tactici ş strategii militare [112].
Evoluţia managementului este evidenţiat sumar în figura 1.1. ce urmează:
Fig. 1.1. Evoluţia managementului
Sursa: [258].
În România, managementul a evoluat mai ale după anii 2000, când s-a evidenţiat o
profesionalizare a ştiinţei şi practicii manageriale.
1.2. MANAGEMENT INTEGRAT

Managementul este o ştiinţă complexă, transdisciplinară şi multiculturală, în care sunt îmbinate
cinci domenii care se completează la nivel de firmă şi sprijină sistemul dein care fac parte:
managementul, producţia, economia, marketingul şi juridicul. În ziua de azi acestea integrate ne
dau tabloul complex al managerului si managementului, după cum este prezenat în Fig. 1.2. [35].
Fig. 1.2. Managementul integrat
Sursa: [35].
Cele cinci domenii se împart fiecare în alte cinci subdomenii, care prin interacţiune stau la baza
dezvoltării societăţii.
1.3. DE LA MANAGEMENTUL CAPITALURILOR LA FACILITY MANAGEMENT

Exista persoane fizice şi juridice care dispun de venit din surse diverse. După acoperirea tuturor
cheltuielilor și satisfacerea tuturor nevoilor, capitalul rămas se dorește a fi investit. În acest sens
există mai multe posibilități, după cum se poate observa în figura următoare.
Managementul capitalului cuprinde stabilirea strategiei și politicilor de capital și metodelor de
aplicare a acestora, cu scopul obținerii de venituri ulterioare substanțiale.
Se iau decizii cu privire la:
 Ce variantă de maximizare a capitalului exista?
 Cât de mult capital trebuie investit?
 Cum trebuie investit capitalul?
Fig. 1.3. De la capital la facility management
Odată ce decizia de investiţie în domeniul imobiliar este luată, se recurge la practicile

managementului proiectelor. Un element relevant legat de gestionarea investițiilor imobiliare cu
scopul maximizării beneficiului prin optimizarea investiției se referă la managementul proprietății.
Acesta poate fi făcut individual, de către investitor sau poate fi externalizat către o entitate
specializată în domeniu. Managementul proprietății include servicii precum [213]:
 Management administrativ şi operațional;
 Management financiar;
 Administrare tehnică şi îmbunătăţire;
 Marketing şi relaţii publice.
Pornind de la aceste activități, cu timpul s-au dezvoltat mai multe discipline cu scopul asigura
funcționalitatea mediului construit şi de a integra oameni, locuri, procese și tehnologii, pe perioada
de utilizare a activului. Acestea intră sub umbrela noului concept de facility management.
2. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ AL CLĂDIRII

Tendinţele interaţionale legate de competitivitate şi calitatea a produselor şi serviciilor se
refelectă în practica naţională, ceea ce impune o aliniere pe plan naţional la reglementările
internaţionale. Una din acestea vizează abordarea costului ciclului de viaţă care reprezintă un
sprijin în luarea deciziilor strategice şi de investiţie, mai ales în domeniul construcţiilor.
2.1. NECESITATEA CUNOAŞTERII COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ

În 2014 au intrat în vigoare trei noi Directive Europene privind achiziţiile publice. Acestea au
fost transpuse în legislația românească, urmărind creșterea calității produselor, a lucrărilor și a
serviciilor achiziționate, mutând practic accentul de pe principiul de atribuire „preţul cel mai
scăzut” pe principiul „oferta cea mai avantajoasă”.
Costul exact al întregului ciclu de viaţă al unei construcţii nu este posibil a fi cunoscut cu
precizie, costurile viitoare putând fi doar estimate, cu diferite grade de siguranţă. Costurile viitoare
prezintă un nivel de incertitudine care derivă dintr-o varietate de factori [64].
La nivel naţional nu s-a realizat până în prezent o abordare unitară a problematicii calculului
costului ciclului de viaţă, existând doar anumite practici individuale, la nivelul sectorului privat
[64]. În practica actuală naţională, decizia de investiţie se bazează doar pe compararea a două sau
mai multe alternative de evaluate în funcţie de costul anului curent care reprezintă costul iniţial de
achiziţie. Legislaţia în vigoare determină sectorul public să adopte practici unitare de calcul al
costului ciclului de viaţă şi în acelaşi timp, încurajează o abordare similară în sectorul privat
naţional.
2.2. ANALIZA COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ CA FUNDAMENT AL

SUSTENABILITĂŢII
Tehnica și modul de proiectare a clădirilor determină costurile inițiale și pe cele ulterioare.
Aceste costuri stau la baza analizei costului ciclului de viaţă, care este important să fie cunoscut
din faza de început a proiectului de construcţie, în vederea luării unor decizii sustenabile [64].
În discuţia sustenabilităţii este implicat sectorul imobiliar nu doar prin consumul ridicat de
resurse şi emisia de CO2, dar şi prin durata de viaţă ridicată a clădirilor cu potenţiale de influență
economică ridicate.
Cele trei elemente de bază ale sustenabilităţii („Triple Bottom Line Approach”) se descriu după
cum se poate observa în figura ce urmează [111]:
Fig. 2.1. Includerea sustenabilităţii în facility management
Sursa: [81].
2.3. NOŢIUNI GENERALE DESPRE CICLUL DE VIAŢĂ

Pentru a putea caclula costul ciclului de viaţă cu importanţă aplicativă ridicată în domeniul
construcţiilor şi imobiliar, este necesar ca mai înâi să se cunoască noţinea de ciclu de viaţă cu
abordările şi fazele individuale se reflectă diret în modul de calcul al costurilor.
Conform standardului SR EN ISO 14040:2002 prin ciclu de viață se înțeleg "etapele
consecutive și intercorelate ale unui sistem-produs, de la achiziția materiilor prime sau generarea
resurselor naturale până la post-utilizare" [152].
Se pot distinge maia multe concepte ale ciclului de viaţă, prezentate în figura următoare:
Fig. 2.2. Ciclul de viaţă economic
Sursa: [2].
Există la nivel internaţional diferite abordări asemănătoare şi clasificări ale fazelor ciclului de
viaţă. Cunoscând fazele până în moentul în care construcţia devine operaţională, am realizat
următorul grafic care să evidenţieze durata de timp aferentă fiecărei faze.
Fig. 2.3. Fazele ciclului de viaţă
Din momentul în care construcţia de clădire devine operaţională, intervine faza de facility
management cu costurile aferente.
2.4. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ

Tema costurilor este una centrală în domeniul construcţiilor, deoarece se operează cu sume
ridicate pe perioade de timp îndelungate. De asemenea, costurile şi analizele financiare stau la baza
actului decizional care influenţează întreaga activitate de construcţii şi are consecinţe pe termen
lung, deoarece costurile de investiţie pot fi scăzute dar pot atrage costuri ulterioare ridicate, sau
dimpotrivă, pot exista costuri iniţiale ridicate care să optimizeze costurile viitoare.
Costul ciclului de viaţă al unei construcţii trebuie privit pe o perioadă de timp îndelungată şi
este dependent de costurile ce apar în fiecare moment. Abordarea costului ciclului de viaţă este
susținută de o serie de avantaje economice.
2.4.1. Abordări internaţionale a termenului de cost al ciclului de viaţă

Conceptul de cost al ciclului de viaţă provine din USA, fiind introdus în anul 1967 de Logistic
Management Institute. El provine din domeniul militar iar metodele de calcul s-au dezvoltat şi au
căpătat amploare prin Ministerul Apărării al USA [94]. Conceptul a fost în anii ’70 preluat în
domeniul construcţiilor publice [68].
Termenul de costul ciclului de viaţă al clădirilor a fost definit prin standardul ISO 15686 după
cum urmează: „O tehnică ce permite înţelegerea costurilor comparative, care trebuie desfăşurate
pe o perioadă de timp fiind luaţi în calcul toţi factorii economici relevanţi sub forma costurilor
iniţiale de capital şi costurile operaţionale viitoare” [157].
La diferite nivele naţionale, există o serie de norme norme sau principii urmate în mod punctual.
Cunoaşterea costului ciclului de viaţă este importantă pentru atingerea unor valori monetare
ridicate de pe urma clădirilor şi a activelor construite achiziţionate şi utilizate. Scopul final al
cunoaşterii costurilor pe tot parcursul vieţii clădirii este acela de a minima aceste costuri.
Este de remarcat faptul că în general pe durata de viaţă a unei clădiri, costurile de funcţionare
şi întreţinere vor depăşi cu mult costurile iniţiale de construcţie, acesta ajungând până la 85% din
costurile totale, după cum este relevat teoretic de ISO 15686 si dovedit de practica internaţională.
În literature de specialitate există mai multe abordări ale costurilor ciclului de viaţă.
Conform standardului ISO 15686-5, structura costurilor de pe ciclu de viaţă cuprinde
următoarele categorii de costuri:
Fig. 2.4. Structura costurilor ciclului de viaţă
Sursa: [64].
Pornind de la această clasificare, se poate dezvolta următoarea formulă de calcul pentru

costurile ciclului de viaţă al clădirii (CCVC) [64]:
𝐶𝐶𝑉𝐶 = 𝐶𝐴 + 𝐶𝐸 + 𝐶Î + 𝐶𝑅 + 𝐶𝑉 (1)
Unde:
CA = costuri de achiziţie
CE = costuri de exploatare
CÎ = costuri de întreţinere
CR = costuri de reutilizare
CV = costuri de valorificare
Conform modelelor ciclului de viaţă prezentate de Riegel [117], se pot dezvolta costurile
aferente care sunt în principiu caracterizate drept costuri iniţiale şi costuri ulterioare, delimitate de
preluarea clădirii de către utilizator, după cum este reprezentat schematic în figura 2.12.:
Fig. 2.5. Structura costurilor pe ciclul de viaţă al clădirii
Din punct de vedere matematic, costul ciclului de viaţă reprezintă o simplă însumare a celor
două categorii de costuri (iniţiale şi ulterioare) realitatea însă reflectă faptul că punctul cheie îl
reprezintă prognozarea şi evaluarea costurilor viitoare care sunt dependente de o paletă întreagă
de factori [17].
Diferitele clasificări prezentate mai sus ale costurilor pe grupe de activităţi au la bază normele
germane DIN, reglementări private, tehnice cu caracter recomandabil şi rol de a încuraja utilizarea
standardelor. În paralel, Institutul Austriac de Standarde a dezvoltat standardele la nivel naţional
– ÖNORMEN.
Costurile iniţiale ale unei construcţii de clădiri sunt reglementate în DIN 276-1, respectiv în
ÖNORM B 1801-1, iar cele ulterioare, în DIN 18960, respective în ÖNORM B 1801-2.
Costurile ulterioare, în România, nu sunt reglementate, sunt abordate şi calculate
punctual/individual în spaţiul economic privat, motiv pentru care este necesară o abordare unitară,
conform legislaţiei naţionale din anul 2016.
Pentru determinarea costurilor de exploatare ca parte componentă a costului ciclului de viaţă al
clăirii, există mai multe abordări, dintre care amintim:
a) Abordări internaţionale în structura costurilor de exploatare
b) Calcule ale costurilor de utilizare pe grupe de costuri care prezintă detaliat formulele de
calcul complete pentru fiecare grupă de costuri / activitate individuală pe perioada de
exploatare a unei clădiri, inclusiv pentru costurile utilităţilor.
Evaluarea timpurie a costurilor ciclului de viaţă în domeniul construcţiilor oferă o bază mai
solidă pentru o decizia de investiţie. Deşi clasificările şi abordările internaţionale de calcul diferă,
scopul final este îndeplinit acolo unde calculul se aplică. Deşi avantajoasă, o asemenea abordare
nu este încă existentă în toate ţările, fapt ce determină posibiltatea introducerii ei în România.
3. METODE DE CALCUL AL COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ ÎN

RELAȚIE CU FACILITY MANAGEMENT
Costurile ciclului de viaţă au dependeţă de perioada de timp pentru care se face calculul şi de
modul de gestionare a activităţilor de pe perioada ulterioară finalizării construcţiei, cea de
exploatare a clădirii. Deoarece se vizează o perioadă lungă de timp, în calcul trebuie estimate
costurile din punct de vedere al fluctuaţiei banilor în timp. Pe perioada de exploatare a clădirii,
costurile care intervin sunt determinate de aşa numitul „facility management”.
3.1. PERIOADA DE ANALIZĂ A COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ

Orizontul de timp pentru care se face analiza reprezintă numărul maxim de ani pentru care se
face previziunea. Acest element este fundamental în ceea ce privește exactitatea analizei. El
trebuie să corespundă cu durata de viaţă a proiectului, pentru a nu afecta negative indicatorii
economici relevanţi. Intervalul de analiză adecvat este de obicei dat de investitor. În cazul
construcţiilor civile, strategiile investiţionale se fac pe baza ciclului de viaţă real al clădirii şi pot
varia intre 20 şi 50-60 ani.
3.2. DETERMINAREA RENTABILITĂŢILOR UNEI INVESTIŢII ŞI

FUNDAMENTAREA DECIZIEI DE A INVESTI
Costul ciclului de viaţă ca metodă de calcul prezintă avantaje pentru evaluarea completă a unor
investiţii, dar şi pentru a compara diferite alternative investiţionale cu funcţii
identice/asemănătoare, pentru a determina varianta cea mai eficientă din punct de vedere strategic
şi al costurilor. În general, pentru a lua astfel de decizii, costurile viitoare trebuie actualizate la
valoarea prezentă, utilizând rata de rentabilitate şi rata medie a dobânzii.
Pentru a analiza veridicitatea principiului variaţiei în timp a banilor, se compară valoarea
sumelor de bani obţinute la momente diferite de timp, pornind de la aceeași sumă. Se are în vedere
oportunitatea de investire și de obținere de câştiguri viitoare sub formă de dobânzi sau profit.
Valoarea prezentă şi valoarea viitoare a banilor
În procesul de evaluare al investiţiilor este mai uzuală determinarea valorii actualizate
(prezente) a cash-flow-urilor viitoare şi compararea pe această bază, a diferitelor variante de
investiţii, decât capitalizarea lor la un moment în viitor.
Există o multitudine de metode economice de analiză a costurilor ciclului de viaţă, însă atât în
teorie, cât şi în practică, există două criterii principale în selecţia investiţiilor eficiente:
 VAN (valoarea actualizată netă) > 0 şi
 RIR (rata internă de rentabilitate) > k.
Întrucât este imposibil să se cunoască cu exactitate costul întregului ciclului de viaţă al unei
construcţii, este esenţială previzionarea cât mai corectă a costurilor unei construcţii pentru toate
etapele vieţii acesteia încă din faza de proiectare, pentru a se lua decizii strategice adecvate.
Aceste prognoze au în domeniul construcţiilor o importanţă mare mai ales în faza de proiectare
deoarece este importantă luarea celei mai optime decizii, implicând tot ciclul de viaţă al
construcţiei.
3.3. RELAŢIA COSTULUI CICULUI DE VIAŢĂ CU FACILITY MANAGEMENT

Costul ciclului de viaţă este format din costurile iniţiale şi cele ulterioare, cunoscute sub
denumirea de costuri de facility management [72]. La baza acestei afirmaţii stă clasificarea fazelor
ciclului de viaţă, cu toate activităţile ce intervin pe perioada exploatării clădirii ce determină
costurile menţionate şi clasificate diferit, în funcţie de modul de abordare al acestora.
Facility management este un domeniu relativ nou, care s-a conturat începând cu anii ’70, cu
precădere în SUA. Originile conceptului nu sunt clar definite. Unii specialişti susţin că a apărut
odată cu outsourcing-ul de tehnologie IT la sfârşitul anilor ’60, alţii fac legătura cu vechea cale
ferată americană la mijlocul anilor 1800 [50].
În România, termenul devine cunoscut mai ales în anul 2009 prin ROFMA (Asociaţia Română
de Facility Management).
Datorită diferenţelor culturale ale fiecărei ţări, respectiv datorită dimensiunilor temporale
diferite în care oamenii şi-au îndreptat atenţia către acest domeniu, s-au dezvoltat numeroase
definiţii ale conceptului de facility management.
Definiţia IFMA pune accentul pe factorul uman, spaţii şi tehnologie, în timp ce EuroFM
defineşte facility managementul prin activitatea sa de coordonare într-o lume in continua
schimbare.
În anul 2006 a fost introdus Standardul European pentru facility management. Conform
acestuia, facility management se defineşte ca: „integrarea proceselor în cadrul unei organizaţii
vizând asigurarea, menţinerea şi dezvoltarea serviciilor convenite în vederea susţinerii şi
îmbunătăţirii eficienţei activităţilor principale ale acestei organizaţii” [135]. În aprilie 2017 au fost
publicate trei standarde internationale pentru facility management [152; 154, 155].
Din punct de vedere al structurii organizatorice, este necesară poziţionarea departamentului de
facility management cât mai aproape de conducere, după cum este vizibil în Fig, 3.1., deoarece a
evoluat într-un partener strategic al managementului superior, tocmai prin importanţa activităţii
facility managementului şi influenţa pe care o are asupra strategiei întreprinderii. [103]
Fig. 3.1. Poziţionarea departamentului de facility management într-o întreprindere
Activitățile ce țin de domeniul facility management se pot desfăşura potrivit conceptelor

prezentate în figura ce urmează:
Fig. 3.2. Concepte de operator în facility management
Sursa: IFMA; [78].
Nu doar definiţiile date de diferitele instutuţii de facility management de-a lungul timpului au
dovedit o evoluţie în acest domeniu, ci şi structura serviciilor acoperite.
Figura de mai jos prezintă detaliat fiecare etapă e evoluţiei:
Fig. 3.3. Evoluţia serviciilor acoperite de facility management
Sursa: [80].
Evoluţia sectorului de facility management este corelat cu evoluţiile tehnologice exponenţiale,

cu dinamica economiei la nivel global şi mediul de afaceri care sunt orientate către strategii de
eficienţă economică prin reducerea costurilor globale şi administrarea eficientă a activelor. [90]
Serviciile de facility management sunt orientare spre proces, spre cerințele clientului.
Exigenţele facility management se stabilesc prin negocieri care fixează nivelele de servicii şi
categoriile de măsurare. Pentru eficientizarea activități organizației beneficiarului trebuie ca
activităţile de facility management să fie prestate la standardele planificate şi controlate, astfel
încât rezultatele să fie la nivelul cerinţelor clientului.
3.3. COMPARAŢIA MODELELOR INTERNAŢIONALE COMPUTERIZATE DE

CALCUL AL COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ AL CLĂDIRILOR
Pentru calculul costurilor s-au dezvoltat numeroase programe precum GBTool (international),
BLCC, BEES (Statele Unite ale Americii), BRE WLC (Marea Bitanie), TQ-Tool, ABK-Lekos
(Austria), OGIP (Germania, Elveţia), BUBI, LEGEP, bauloop und baulocc, GaBi, GEMIS, ÖÖB
(Germania) mai mult sau mai puțin performante. Aceste modelele de calcul individuale la nivel
internaţional sunt folosite fie cu baze de date naţionale, fie proprii, fie cu date de intrare specifice
pentru fiecare proiect în parte.
În România nu există un model național, numai modele individuale ale companiilor
multinaționale așa încât se va analiza un model de softare folosit în Germania (LEGEP) şi unul în
Austria (ABK-LEKOS), prezentând modul de lucru, punctele forte şi slabe.
Întrucât pentru România nu există o abordare unitară în ceea ce priveşte costul ciclului de viaţă
al clădirilor, lucrarea îşi propune să prezinte un mod de abordare adaptat cerinţelor pieţei
româneşti, care ulterior să conducă la o uniformizare la nivel naţional.
4. PROPUNERE DE METODOLOGIE DE CALCUL A COSTURILOR

DE FACILITY MANAGEMENT A UNEI CLĂDIRI
Calculul costului ciclului de viață presupune o sumă mai multe categorii de costuri, ce intervin
la diverse momente în timp ale existenței clădirii. În ceea ce urmează, se va face referire strict la
cea mai mare categorie de costuri implicate, respectiv costurile de exploatare care sunt determinate
de toată gama de activități de facility management / de servicii suport într-o clădire.
În identificarea şi calcului costurilor ce apar într-o clădire pe toată perioada de exploatare, este
necesară parcurgerea unor pași prealabili, pentru ca rezultatele finale să respecte şi să reflecte
situația reală dată de fiecare caz în parte. Se vor enumera în continuare pașii propuși ce trebuie
urmați:
Tabelul 4.1: Paşi pentru identificarea şi calcului costurilor într-o clădire
1. Identificarea şi cunoașterea clădirii în totalitate
2. Identificarea categoriilor de servicii desfășurate pe perioada de exploatare
3. Calculul costurilor serviciilor suport efectuate pe perioada de exploatare
4. Opțiuni de furnizare a serviciilor suport efectuate pe perioada de exploatare
5. Decizia de furnizare a serviciilor în funcție de cost
4.1. IDENTIFICAREA ŞI CUNOAŞTEREA CLĂDIRII ÎN TOTALITATE

Metodologia de calcul propusă se referă la toate tipurile de clădire, din sectorul rezidenţial
(ansambluri rezidenţiale, blocuri, care tip duplex, etc.) şi din sectorul terţiar (ex. clădiri birouri,
clădiri de învăţământ, cămine, spitale, hoteluri,, clădiri socio-culturale, etc.).
Primul pas constă în a dispune de toate informaţiile legate de clădirea în ansamblul ei, de
caracteristicile tehnice şi funcţionale, precum şi de echipamentele şi regimul de funcţionare.
 Caracteristicile amplasamentului: poziţionare imobil, vecinătăți, acces;
 Caracteristicile construcţiei: tipul clădirii, volum, suprafeţe construite/desfăşurate;
 Caracteristici tehnice de structură;
 Caracteristici principale ale clădirii;

 Îndeplinirea cerinţelor de calitate;
 Amenajări exterioare clădirii.
4.2. IDENTIFICAREA CATEGORIILOR DE SERVICII DE FACILITY MANAGEMENT

ALE UNEI CLĂDIRI
Pe baza datelor tehnice scrise şi observate despre clădire, se face o diagnoză şi apoi o prognoză
pentru a determina totalitatea serviciilor şi frecvența acestora, necesare de administrare a clădirii
în interior şi exterior, precum şi împrejurimile, pe o perioadă de exploatare considerată a fi 50 ani,
coform normelor de proiectare.
Pe baza unor criterii legate de specificul clădirii, a ocupanţilor şi a activităţilor desfăşurate în
interiorul clădirii, se determină o listă de activităţi generale cu subcategorii, listă care se poate
adapta şi personaliza în funcție de specificul fiecărei clădiri.
Cu toate activităţile prezentate desfășurat, se creează o diagramă gantt care să ajute la
planificarea, coordonarea și monitorizarea lor, în funcţie de perioada de timp necesară fiecare
activităţi individuale.
Tabelul 4.2: Lista serviciilor de facility management
Nr.
Activitate Frecvenţă Metodă de măsurare
Crt.
1 Mentenanţă Raport trimestrial şi probe lunare

2 Curăţenie Raport lunar şi probe săptămânale
3 Managementul spaţiului verde Raport lunar şi probe
4 Protecţie împotriva incendiilor zilnic Raport lunar
Raportul lunar și numărul de cazuri de dăunători
5 Pest control (DDD) trimestrial
identificate
6 Pază, monitorizare, securitate zilnic Raport lunar
7 Managementul deşeurilor zilnic Raport lunar şi probe vizuale zilnice
8 Help Desk zilnic Raport lunar
Servicii de recepţie
9 zilnic Raport lunar
(ospitalitate)
Servicii de managementul
10 zilnic Raport lunar
proprietăţii
4.3.CALCULUL COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT ALE UNEI CLĂDIRI

Analiza costurilor de exploatare a clădirii este efectuată pentru un ciclu de 50 ani. Calculul va
fi efectuat în moneda euro pentru a elimina dependenţa de o estimare a evoluţiei ratei inflaţiei
monedei locale şi deoarece deja în piaţă există această raportare la moneda străină.
Metoda de calcul este următoarea:
 Se determină parametrii de intrare, în funcţie de necesitate;
 Se consideră fiecare activitate, cu subactivitățile aferente, conform graficului gantt;
 Se consideră necesarul de servicii, bunuri, materiale consumabile;
 Se determină o medie de cost individuală, calculată ca medie între trei valori;
 Se calculează costul pentru fiecare săptămână, lună şi an conform formulelor de calcul;
Costul consumurilor cu utilităţile are în vedere o serie de factori, printre care:

 Caracteristicile tehnice şi specificităţile clădirii, inistalaţiilor şi echipamentelor din ea;
 Numărul de dotări ale clădirii;
 Durata anuală a sezonului de răcire şi de încălzire şi datele climatice;
 Reglementărilor legislative.
Pentru o determinare corectă a costurilor este necesară o separare a consumabilelor de servicii,
fapt pentru care se determină tarifele orare pentru diversele servicii. În acest scop se efectuează o
prognoză a necesarului de ore prestate pentru respectivul serviciu care se înmulţeşte cu tariful orar,
pentru fiecare subcategorie de activităţi.
4.4. OPŢIUNI DE FURNIZARE A SERVICIILOR SUPORT EFECTUATE PE

PERIOADA DE EXPLOATARE
Există în general trei abordări în facility management legate de modul de prestare şi obţinere al
activităţilor desfăşurate pe perioada de exploatare, în funcţie de specificul şi strategia fiecărei firme
individuale:
 In-house complet;
 Outsourcing complet;
 Îmbinare de in-house și outsourcing în diferite proporţii.
Din punct de vedere al costurilor, cele trei variante se diferențiază prin specificul modului de
desfăşurare a activităților care influenţează estimarea costurilor.
4.5. DECIZIA DE FURNIZARE A SERVICIILOR ÎN FUNCŢIE DE COST

După efectuarea calculelor potrivit celor două metode de abordare strategică prezentate anterior,
se poate efectua o analiză comparativă a rezultatelor pe fiecare an în parte, şi ulterior, pe tot ciclul
de 50 ani, care să se concretizeze într-o strategie de abordare eficientă din punct de vedere al
costului.
Comparaţia pe fiecare an în parte urmăreşte paşii ce succed:
 Prezentarea paralelă a costurilor estimate pentru fiecare activitate în parte;
 Determinarea costului total anual pentru fiecare variantă;
 Identificarea, pe fiecare pachet de activitate în parte a variantei optime (cu costul de
efectuare cel mai scăzut);
 Calculul costului total anual rezultat în urma alegerii variantei optime pe activitate
individuală;
Tabelul 4.3: Alegerea variantei optime de cost pe activitate individuală
Activitate In-house Outsourcing
1. ✓
2. ✓
3. ✓
4. ✓
5. ✓
 Determinarea ponderii costului activităţilor ce ar urma să fie externalizate, respectiv

efectuate in-house din costul total:
∑ 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑡ăţ𝑖 𝑒𝑥𝑡𝑒𝑟𝑛𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑡𝑒
% 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑡ăţ𝑖 𝑒𝑥𝑡𝑒𝑟𝑛𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑡𝑒 = (41)
𝐶𝑜𝑠𝑡 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑟𝑒𝑧𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡
∑ 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑡ăţ𝑖 𝑖𝑛−ℎ𝑜𝑢𝑠𝑒
% 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑡ăţ𝑖 𝑖𝑛 − ℎ𝑜𝑢𝑠𝑒 = (42)
𝐶𝑜𝑠𝑡 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑟𝑒𝑧𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡
 Decizia în funcţie de pondere – se rotunjeşte 5-10% către:

o 25% in-house – 75% outsourcing
o La ponderi sub 25% - se decide alegerea 100% a variantei majoritare.
Decizia de furnizare a serviciilor de facility management pe durata de exploatare a clădirii, în
funcţie de cost, respectă următoarea schemă logică:
Fig. 4.1. Schema deciziei de furnizare a serviciilor de facility management
Desfăşurarea activităţilor de faciliy management în una din cele trei variante prezintă o serie de
variabile care pot influența nivelul lor de eficienţă în diferite situații. Facility managerii trebuie să
cântărească cu atenţie opţiunile pentru a gãsi soluţia optimă pentru ei. Soluţia celui mai mic cost
poate fi o opţiune, dar trebuie abordată în conformitate cu politicile firmei.
5. APLICABILITATEA METODOLOGIEI DE CALCUL A COSTULUI

DE EXPLOATARE AL CLĂDIRII
Metodologia de calcul a costului de exploatare al clădirilor aplicată pe un an şi 20 de studii de
caz doreşte să dovedească eficienţa prin rezultatele obţinute care apoi sunt comparate cu realităţile
din piaţa naţională şi internaţonală. Un calcul pentru o perioadă de 10 ani, respectiv un calcul al
costurilor pentru luarea unei decizii de investire vor să susţină aplicabilitatea reală a modelului de
calcul propus.
5.1. EXEMPLE CALCUL COST EXPLOATARE PE UN AN, CONFORM

METODOLOGIEI PROPUSE
Pentru a evidenția aplicabilitatea practică a metodologiei de calcul anterior descrisă, se vor
prezenta o serie de exemple de clădiri din domeniul rezidențial (costuri ce reprezintă perioada de
exploatare a părţilor comune din cadrul unui bloc/ansamblu rezidenţial) și nerezidenţial (clădiri de
birouri) pentru care s-a calculat costul de exploatare conform metodologiei.
Exemplele sunt raportate la situaţiile economice ale anilor 2016 şi 2017:
 Niveluri salariale;
 Curs de schimb valutar LEU/EUR:
o Anul 2016: 1 EUR = 4,55 LEI
o Anul 2017: 1 EUR = 4,60 LEI
 Indici de inflaţie;
 Număr ofertanţi de servicii şi materiale necesare desfăşurării de facility management;
 Preţuri şi tarife medii din piaţă;
 Nivelul taxelor şi impozitelor;
 Specificul fiecărei clădiri în parte şi a serviciilor aferente desfăşurate pe perioada de
exploatare.
Costurile de exploatarea se calculează pentru un an de zile, plecând de la premisa că nu există
evenimente extraordinare, generatoare de proiecte de investiţii noi, datorită deteriorării ori
încheierii ciclului de viaţă al echipamentelor sau instalaţiilor individuale.
La determinarea costurilor individuale ca EUR/mp/lună şi la decizia finală, nu se iau în
considerare costurile cu consumurile utilităţilor, deoarece acestea se consideră valori constante,
indiferent de modul de desfăşurare al activităţilor, întrucât variaţiile sunt fără influenţă majoră în
rezultatul costului anual al exploatării clădirii.
Rezultatele care sunt egale valoric nu influenţează procesul decizional, motiv pentru care vor fi
de asemenea excluse din determinarea parităţii de outsourcing sau efectuare in-house a
activităţilor.
Din cele 20 de studii de caz, în acest rezumat va fi prezentată doar unul, întrucât toate urmează
acelaşi fir logic.
Rezultatul calculului costurilor de exploatare a clădirii nr. 6 este prezentat în tabelul următor:
Tabelul 5.1: Calcul costuri exploatare clădirea nr. 6
*fără a se lua în considerare costurile cu consumurile utilităţilor
Varianta optimă rezultată în urma alegerii variantei cu costul cel mai redus, este următoarea:
Tabelul 5.2: Variantă optimă cost exploatare clădirea nr. 6
1,00 € RON 4,60
Variantă optimă
Nr. Crt. Activitate Variantă optimă Total / lună (EUR) % EUR / mp total / lună
Total 773.499,29 100,00 3,18*
1 Mentenanţă Outsourcing 21.940,00 2,84 0,04
2 Curăţenie Outsourcing 197.706,40 25,56 0,40
3 Managementul spaţiului verde In-house 1.150,00 0,15 0,19
4 Protecţie împotriva incendiilor Outsourcing 9.000,00 1,16 0,29
5 Pest control (DDD) Outsourcing 2.442,98 0,32 0,08
6 Pază, monitorizare, securitate Outsourcing 316,08 0,04 0,01
7 Managementul deşeurilor Outsourcing 340,00 0,04 0,01
8 Help Desk Outsourcing 1.080,00 0,14 0,04
9 Servicii de recepţie Outsourcing 1.264,00 0,16 0,04
10 Servicii de managementul proprietăţii Outsourcing 45.983,70 5,94 1,50
11 Personal suport administrativ Outsourcing 12.578,68 1,63 0,41
12 Taxe Egalitate 3.983,00 0,51 0,13
13 Consumuri utilităţi Egalitate 474.514,45 61,35 15,48
14 Cheltuieli diverse Egalitate 1.200,00 0,16 0,04
*fără a se lua în considerare costurile cu consumurile utilităţilor
Costul unitar în varianta efectuării tuturor serviciilor in-house este 5,94 EUR/mp/lună +
costurile cu consumurile, iar costul unitar total în situaţii externalizării totale a serviciilor este 3,59
EUR/mp/lună + costurile cu consumurile. În urma deciziei celei mai optime variante din acest
punct de vedere, se ajunge la un cost eficient de 3,18 EUR/mp/lună, mult sub cele două variante.
% Categorie
61,35 Consumuri
37,83 Outsourcing
0,15 In-house
0,67 Egalitate
Din totalul de 100%, costurile de outsourcing şi in-house reprezintă 37,98% din care:
 99,61% Outsourcing
 0,39% In-house
Conform metodologiei, toate serviciile vor fi externalizate. Analizând tabelele anterioare, se
observă că in-house ar trebui să se efectueze doar serviciile de management al spaţiului verde care
de fapt presupune îngrijirea plantelor de interior, serviciu ce ar putea fi prestat de ocupanţii clădirii.
Dar acest aspect presupune o activitate nespecializată cu riscuri ridicate, astfel că diferenţa de cost
din externalizarea acestui serviciu, acoperă riscurile ce apar în cazul activităţii in-house, ceea ce
per total reprezintă totuşi o eficienţă de cost.
5.2.INDICATORI REZULTAŢI DIN STUDIILE DE CAZ PREZENTATE

Pe baza analizelor individuale anterioare ale celor 10 clădiri de birouri şi 10 ansambluri
rezidenţiale, se pot extrage o serie de indicatori şi reprezentări grafice care să ofere o imagine de
ansamblu asupra corelării valorilor anului 2016 şi 2017, grafice ce vor fi prezentate mai jos.
În ceea ce priveşte costurile de facility management pentru clădirile de birouri, se remarcă din
figura nr. 5.1. faptul că din punct de vedere al costului total exprimat în euro pe metru pătrat pe
an, este preponderent mai eficient a se externaliza activităţile, dacă acestea nu sunt combinate cu
efectuarea lor parțială in-house, pentru a se obţine valori optime de cost.
Fig. 5.1. Costuri activităţi de facility management în clădiri de birouri
Fig. 5.2. oferă o imagine asupra valorilor medii pentru activitatea de facility management în
ansamblurile rezidenţiale. Se remarcă faptul că în anul 2016, pe exemplele date, s-a considerat a
fi mai eficientă o efectuare a serviciilor in-house, iar în 2017, de departe câştigătoare a fost varianta
externalizată. În ambele cazuri, costul oprim din combinarea celor două variante are un rezultat
economic mult superior celor două variante: în anul 2016, varianta optima este cu 0,46
EUR/mp/lună (aprox. 12%) mai eficientă iar în 2017 cu 0,54 EUR/mp/lună (aprox. 17%) decât
simplul in-house, respectiv outsourcing.
Fig. 5.2. Costuri medii activităţi de facility management în clădiri de birouri
Referitor la ansamblurile rezidenţiale din studiile de caz anterioare, se poarte remarca din
graficul următor 5.3. faptul că în majoritatea cazurilor, varianta in-house de prestare a serviciilor
este mai eficientă, întrucât gradul de complexitate şi riscurile acestora sunt scăzute.
Fig. 5.3. Costuri activităţi de facility management în ansambluri rezidenţiale
Figura 5.4. oferă o imagine asupra valorilor medii pentru activitatea de facility management în
ansamblurile rezidenţiale. În anul 2016, varianta câştigătoare este efectuarea serviciilor intern, pe
când în anul 2017, balanţa înclină uşor către varianta de externalizare însă diferenţa este mică şi
poate consta în pachet de servicii oferit care pentru o diferenţă nesemnificativă, să acopere o gamă
mai largă de servicii şi de calitate, cu un rezultat superior celui obţinut din internalizarea acestora.
Interesante este în ambii ani, valoarea medie a variantei optime este net inferioară celor două
variante: în anul 2016, cu 0,28 EUR/mp/lună (aprox. 13%) iar în anul 2017, cu 0,42 EUR/mp/lună
(aprox. 18%), valori semnificative pentru bugetele scăzute ale ansamblurilor rezidenţiale.
Fig. 5.4. Costuri medii activităţi de facility management în ansambluri rezidenţiale
Dacă analizăm costurile fiecărei activităţi în parte, pentru cele două categorii de clădiri: de
birouri şi blocuri rezidenţiale (Fig. 5.5-5.8), constatăm că pe câteva din ele, diferenţele sunt
semnificative.
Fig. 5.5. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2016
Fig. 5.6. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2017
Fig. 5.7. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2016
Fig. 5.8. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2017
Dacă analizăm costurile cu mentenanţa, comparaţia între cele două categorii de clădiri este
nesemnificativă din următoarele aspecte: aceste activităţi sunt contractate ca pachete pe tipuri de
echipamente şi instalaţii, iar raportarea lor la suprafaţa totală utilă a clădirii conferă o eroare la
medie. De asemenea, complexitatea şi gradul de uzură a instalaţiilor şi echipamentelor tehnice,
respectiv acţiunile ce sunt necesare a fi întreprinse diferă considerabil de la un tip de clădire la
celălalt. Astfel este justificată diferenţa de cost mediu pentru mentenanţă ce se observă în cele
patru figuri anterioare.
Diferența de cost pentru activităţile de curăţenie se explică tot prin diferenţa de complexitate a
activităţilor, fiind de la sine înţeles că în cazul clădirilor de birouri, frecvenţa şi nivelul de curăţenie
sunt net ridicate faţă de cele în cazul ansamblurilor rezidenţiale. Este de remarcat faptul că valorile
medii ale acestei activităţi sunt cele mai ridicate în cazul clădirilor de birouri şi au o valoare mare
chiar şi în cazul ansamblurilor rezidenţiale. Dificultatea obţinerii unui cost al curăţeniei corect
provine din modul subiectiv de evaluare a acestei activităţi (ex. gradul de curăţenie).
Discrepanţe majore între outsourcing şi in-house se pot observa şi la activităţile ce ţin de
administrare sau managementul proprietăţii, aspecte de asemenea cu greutate în cazul clădirilor de
birouri. Aceste activităţi pot fi preluate cu uşurinţă de proprietarii ansamblurilor rezidenţiale,
având costuri nule sau foarte apropiate de zero (Fig. 5.6 şi 5.8). Implicarea lor este o decizie de
înţeles având în vedere dorinţa de minimizare a costurilor de facility management.
În ambele cazuri de clădiri, activităţile soft precum help desk, managementul deşeurilor sau
servicii de recepţie aproape că sunt inexistente în majoritatea ansamblurilor rezidenţiale, în timp
ce la clădirile de birouri, aceste reprezintă o necesitate reală. Valorile medii ale acestora variază
nesemnificativ pentru cei doi ani analizaţi, plasându-se aproape de valoarea 0,20 EUR/mp/lună.
De asemenea, valoarea cheltuielilor diverse reflectă gradul de incertitudine şi modul de evaluare
a riscurilor şi costurilor viitoare neplanificate, mod de management şi strategie care diferă de la
caz la caz.
5.3. ANALIZĂ COMPARATIVĂ A COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT ALE

CLĂDIRILOR LA NIVEL EUROPEAN
Conform studiului comparativ legat de costurile de exploatare a clădirilor date în chirie la
nivelul Austriei, efectuat de Statistik Austria [220]; [184], există diferenţe de cost în diferitele
regiune ale ţării. Făcând o medie a costurilor prezentate în studiu, se poate face următoarea
reprezentare grafică a costurilor la nivelul ţării, pe perioada 2004 - 2014:
Fig. 5.9. Costuri de exploatare a locuinţelor în Austria
Dacă ne referim la clădirile de birouri, putem analiza situaţia din Germania a ultimilor ani. În
studiul anual JLL, 2016 se face distincţia între clădirile climatizate şi cele neclimatizate şi se
prezintă medii pe fiecare categorie în parte. Se poate reprezenta un grafic al evoluţiei costurilor,
după cum urmează:
Fig. 5.10. Costuri de exploatare a locuinţelor în Germania
În ambele cazuri, poziţiile principale sunt ocupate de întreţinere, taxe şi încălzire, ultimele fiind
puternic influenţate de creşterea preţurilor energiei datorită reformei energetice din iarna
2014/2015. O optimizare a costurilor în viitorul apropiat reprezintă o necesitate. Costurile cu
asigurarea sunt stabile începând cu anul 2012, ceea ce dovedeşte o stabilitate a acestui sector
economic.
Diferențele de costuri de exploatare între clădirile de birouri, reflectate şi în costurile de
management, sunt date de specificul de mărime şi de calitate al fiecărei clădiri.
În Marea Britanie, acelaşi studiu anual OSCAR al JLL prezintă situaţia costurilor de exploatare
a clădirilor de birouri, după cum urmează:
Fig. 5.11. Costuri de exploatare a clădirilor de birouri în Marea Britanie
Atât la clădirile climatizate, cât şi la cele neclimatizate, ponderea cea mai ridicat în totalul
costurilor de exploatare le reprezintă costurile cu securitatea, curățenia și serviciile mecanice şi
electrice. Din graficul anterior se poate remarca faptul că diferențele de cost între cele două tipuri
de clădiri tinde să se micșoreze o dată cu trecerea anilor.
5.4. EXEMPLU CALCUL COSTURI DE FACILITY MANAGEMENT PENTRU 10 ANI

Pentru a extinde întelegerea şi viziunea asupra implicării cunoaşterii lor în practică, se va
prezenta un calcul pe 10 ani de existenţă a unei clădiri de birouri, tinând seamă de variaţia în timp
a banilor şi a veniturilor estimate.
Analiza se va face pe clădirea de birouri numărul 6, pentru care s-a stabilit deja, conform
metodologie propuse şi a analizei punctuale, că serviciile de facility management se vor externaliza
complet, costul fiind de 3,59 EUR/mp/lună, respectiv 301.434,84EUR/an.
Clădirea aparţine unui investitor care a preluat-o de la fostul proprietar şi a renovat-o, investiţia
iniţiala ajungând la I0 = 3.065.580,00 EUR). Anul următor a fost dată în chirie unei companii,
conform contractului valabil pe o perioadă de 5 ani, cu garanţie de 3 luni. Chiria a fost stabilită de
comun acord la 12 EUR/mp.
Scopul este acela de a identifica gradul de eficienţă a investiţiei, conform criteriului valorii
actualizate nete (VAN).
Veniturile estimate sunt doar din chiria de 12 EUR/mp/lună pentru suprafaţa utilă şi o garanţie
de 3 luni. Această garanţie se calculează la momentul T0 ca o reducere a investiţiei iniţiale şi
influenţează valoarea chiriei în ultimul an al contractului în care de vor plăti doar 9 luni de chirie.
𝑔𝑎𝑟𝑎𝑛ţ𝑖𝑎 𝑝𝑒𝑛𝑡𝑟𝑢 𝑐ℎ𝑖𝑟𝑖𝑒 = 12 𝐸𝑈𝑅 × 3 𝑙𝑢𝑛𝑖 × 2.554,65 𝑚𝑝 × 0,8 = 73.573,92 𝐸𝑈𝑅
𝐼0 = 3.065.580,00 EUR − 73.573,92 EUR = 2.992.006,08 EUR (43)
Se consideră o creştere anuală a chiriilor de 1% pe an, de care insă nu se profită anual pentru că
există contract de închiriere fix. Abia peste 5 ani la renegocierea contratului, se va actualiza la
nivelul pieţei dar si datorita relatiei contractuale.
Pentru a determina valoarea chiriilor viitoare, trebuie luată în considerare constanta „g” (rata
anuală constantă de creştere a fluxului de numerar). Considerăm o creştere de 5% după încheierea
contractului de închiriere pe perioada de 5 ani de pe urma căreia proprietarul nu va benefia în mod
direct, datoriă contractului fix încheiat la momentul T0. După expirarea contractului, noua valoare
a chiriei se va armoniza cu valoarea pieţei care va compensa aşa zisa pierdere din contractul fix.
Rata de creştere „g” va fi o constantă:
5%
𝑔 = 5 𝑎𝑛𝑖 = 1%/𝑎𝑛 (44)
În aceste condiţii, pentru primul contract de închiriere, calculul este:
𝑉5 = 12 𝐸𝑈𝑅 × 9 𝑙𝑢𝑛𝑖 × 2.554,65 𝑚𝑝 × 0,8 × (1 + 0,01)5 = 231.980,79 𝐸𝑈𝑅 (45)
Pentru anii 6-10, se va încheia un nou contract de închiriere pentru care constanta „g” va fi
considerată în continuare 1%/an.
Cheltuielile reprezintă costurile cu activitatea de facility management. Contractele cu prestatorii
de servicii de facility management sunt încheiate pe o perioadă de 4 ani în moneda euro, după care
există o renegociere care este estimată să aducă o creştere a tarifelor cu 2%.
Deoarece se pleacă de la estimarea că gradul de ocupare va fi de 80%, se vor considera 90%
din costurile de facility managelent deja calculate pentru primul an.
𝐶ℎ𝐹𝑀1 = 0,9 × 301.434,84 𝐸𝑈𝑅/𝑎𝑛 = 271.291,36𝐸𝑈𝑅 (46)
Cheltuielile cu utilităţile (energie electrică, gaze naturale, apă şi canalizare, etc.) sunt suportate
de chiriaş, conform cntractului de închiriere între investitor şi înterprinderea chiriaşă.
Următorul pas este cel de a determina valoarea ratei de actualizare (k) pentru care trebuie
determinate elementele componente ale formulei:
𝑘 = 𝑅𝑓 + 𝑝𝑟𝑖𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑟𝑖𝑠𝑐 = 14,91% (47)
Valoarea reziduală se va determina conform formulei:
𝐶𝐹𝐷11 𝐶𝐹𝐷10 (1+𝑔)
𝑉𝑅10 = = = 289.859,75 𝐸𝑈𝑅 (53)
𝑘−𝑔 𝑘−𝑔
În continuare se determină valoarea actualizată (V0):
𝐶𝐹𝐷 𝑉𝑅
𝑉0 = ∑10 𝑡 10
𝑡=1 (1+𝑘)𝑡 + (1+𝑘)10 = 224.432,87 𝐸𝑈𝑅 (54)
Se determină VAN (valoare actualizată netă) care trebuie să respecte relaţia VAN > 0 pentru ca
inestiţia să ie eficientă pentru proprietarul care dă înspre chirie clădirea recent achiziţionată.
𝑉𝐴𝑁 = −2.767.573,21 EUR < 0
Al doilea criteriu de identificare a investiţiilor eficiente este RIR > k. Conform calului
matematic specific efectuat în Microsoft Excel, RIR = -16% mult sub valoarea k.
Ambele metode de calcul dovedesc ineficienţa investiţiei în cazul prezentat anterior, pentru
perioada de 10 ani.
5.5. MODEL DE DECIZIE PENTRU INVESTIŢIA ÎNTR-O CLĂDIRE

Să luăm exemplul unui investitor care dispune de o sumă considerabilă de bani pe care doreşte
să o investeasă în construcţia unei clădiri, cu scopul de a maximiza profiturile. Pentru a lua o astfel
de decizie este necesar un calcul economic al cărui rezultat să indice informaţii despre gradul de
rentabilitate al unei astfel de decizii.
Premisa este aceea ca în timp, veniturile să crească iar cheltuielile să se reducă, deoarece, până
la momentul amortizării, cheltuielile sunt mai ridicate decât veniturile, iar profitul este negativ, iar
după momentul amortizării, începe să se obţină profituri popzitive care permit noi investiţii cu
scopul de a îmbunătăţi randamentul rezultatelor economice oferite de existenţa şi exploatarea
clădirii. Se va face o analiză pe o perioadă de 5 ani.
La momentul T0 se doreşte determinarea valorii iniţiale, având cunoscute următoarele date:
 Ţintă perioada amortizare: 5 ani;
 k = 14,91%, g = 1%;
 Chirie = 12 EUR/lună/mp;
 Grad de ocupare al clădirii: 80%;
 Suprafaţă utilă: 4.000,00 mp;
 Cheltuieli cu facility management (Cht): 3,5EUR/mp/lună – trebuie să reprezinte maxim
2% din investiţia iniţială.
𝐼0
= 5 𝑎𝑛𝑖 (𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑎𝑑ă 𝑑𝑒 𝑎𝑚𝑜𝑟𝑡𝑖𝑧𝑎𝑟𝑒) (56)
𝑉0
5
𝐶𝐹𝐷𝑡
𝐼0 = 5 × 𝑉0 = 5 × ∑
(1 + 𝑘)𝑡
𝑡=1
𝐼0 = 3.976.651,49 𝐸𝑈𝑅
Pentru a face o verificare de calcul, se va determina costul lunar cu cheltuielile de facility
management, ştiind că acestea reprezintă 2% din investiţia iniţală şi că pentru o clădire de birouri
cum este cea din exemplu, costul mediu lunar este o valoare între 3,00-4,00 EUR/lună/mp.
𝐶ℎ𝑙𝑢𝑛ă/𝑚𝑝 = 𝐼0 /5𝑎𝑛𝑖/12 𝑙𝑢𝑛𝑖/4.000,00 𝑚𝑝 (57)
𝐶ℎ𝑙𝑢𝑛ă/𝑚𝑝 = 3,31 𝐸𝑈𝑅/𝑙𝑢𝑛ă/𝑚𝑝
Valoarea rezultată de 3,31 EUR/lună/mp se află în intervalul de valori din piaţă de la momentul
anului 2017 când a fost efectuat calculul.
CONCLUZII, CONTRIBUŢII ŞI DIRECŢII DE CERCETARE

VIITOARE
CONCLUZIILE LUCRĂRII
Această lucrare, prin modul de de prezentare pe baza studiului din perioada cercetării ştiinţifice,
a dus spre îndeplinirea obiectivelor stabilite în faza iniţială. Ampla bază teoretică despre
management şi evoluţia acestuia a conturat cadrul pentru abordarea detaliată a noului domeniu:
facility management. De asemenea, descrierea în amănunt a costului ciclului de viaţă şi abordarea
internaţională a subiectului au întregit contextul pentru a înţelege nevoia de adaptare a practicii
româneşti la cerinţele legislative actuale şi la alinierea europeană.
Primul capitol care prezintă evoluţia managementului în ansamblu, dovedeşte tinereţea
managementului în general şi dezvoltarea acestuia către toate domeniile vieţii. În cadrul unei
întreprinderi, conceptul de management integrat primeşte o atenţie sporită care dovedeşte că
domeniile sunt interconectate asemănător facility managementului.
Apoi, pornind de la managementul capitalurilor, de la ideea că există persoane fizice sau jurice
care deţin sume de bani ce pot fi investite, se concluzionează că există o multitudine de posibilităţi
de a investi, printre care şi în clădiri. Pentru a identifica dacă această decizie este rentabilă, este
necesă cunoaşterea conceptului de ciclu de viaţă şi ulterior înţelegerea noţiunii de cost al ciclului
de viaţă. De aici provine legătura cu conştientizarea activităţilor ce se desfăşoară pe perioada de
operare a clădirii, adică cea în care intervine facility managementul.
Facility management, un sector de activitate tânăr şi complex, este tot mai conectat la sectorul
construcţiilor prin prisma faptului că majoritatea activităţilor lui sunt în strânsă legăură cu perioada
de exploatare a unei clădiri, fapt ce trezeşte interesul managerilor şi nu numai. Motivul este acela
că printre majoritatea strategiilor firmelor se numără optimizarea de costuri în special a clădirilor
care sunt active costisitoare pe termen lung.
Analizele comparative a clasificărilor costurilor pe ciclu de viaţă în literatura de specialitate
internaţională şi a modelelor şi practicilor de calcul al costului ciclului de viaţă în alte ţări
(Germania şi Austria), au făcut posibilă dezvoltarea unui model propriu de calcul al costurilor de
exploatare (de facility management) care prezintă o serie de avantaje.
Modelul prezintă relaţia reală dintre sectorul construcţiilor şi cel al facility managementului. El
oferă încă din faza de proiectare a unei clădiri, o imagine de ansamblu a costurilor ce intervin pe
toată perioada de exploatare a clădirii, fapt ce constituie o bună bază în decizia modului de investire
a unui capital disponibil, cu scopul obţinerii de venituri cât mai rapide şi mai mari.
Această lucrare dovedeşte importanţa calculului costului ciclului de viaţă al clădirii, şi nu numai
a costurilor de ridicare a clădirii pentru că:
 Oferă transparenţă referitoare la costurile totale şi relaţia lor cu celelalte costuri;
 Prezintă o documentare economică solidă în negocieri, justificări de costuri, raportări către
organisme publice, documentare economică, etc.;
 Evidenţiază posibile reduceri de costuri sau creşteri de chirii din punct de vedere al unor
investitori proprietari;
 Oferă transparenţă faţă de chiriaşi;
 Poate optimiza procese operaţionale diverse cu scopul reducerii de costuri;
 Oferă puncte de plecare pentru controlul sistematic al activităţilor ce ţin de

menţinerea/prelungirea vieţii unei clădiri.
Lucrarea dovedeşte şi aplicabilitate şi necesitatea cercetării în domeniul facility
managementului datorită tendinţelor internaţionale şi nevoii de uniformizare a gândirii economice
la nivel de agenţi economici sau persoane fizice care au ca scop creşterea veniturilor.
CONTRIBUŢII PERSONALE
Această lucrare are o abordare originală atât în prima jumătate a ei, în care preponderant sunt
prezentate informaţii din stadiul iniţial al cunoaşterii, dar mai ales în a doua jumătate. La nivelul
abordării teoretice, se pot observa contribuţiile proprii în ceea ce priveşte:
 Definirea şi clarificarea conceptelor de bază despre management şi evoluţia acestuia, prin
prezentarea sistematică şi clară a informaţiilor;
 Abordarea facility managementului din perspectiva unei persoane juridice/fizice cu un
surplus de capital disponibil;
 Identificarea nevoii de cunoaştere a ciclului de viaţă, înglobarea conceptului context
legislativ şi strategic prin prisma prezentării relaiţiei cu importanţa sustenabilităţii în cadrul unei
firme;
 Prezentarea costului ciclului de viaţă din diverse perspective grupate pe categorii bine
stabilite;
 Explicarea accesibilă a modului de evaluare a costurilor sub variabila “timp”;
 Abordarea integrată a conceptului şi domeniului de activitate al facility managementului;
 Analiza comparativă a software-urilor deja utilizate în Germania şi Austria pentru calculul
costurilor de facility management, cu scopul înţelegerii subiectului şi modului concis de calcul;
În ultimile două capitole, contribuția personală este aproape integrală întrucât oferă detaliat, pe
fundament theoretic şi bazat pe experienţă:
 Identificarea şi prezentarea necesităţii existenţei unui model de calcul al costurilor de
facility management aplicat în practica românească;
 Detalierea fiecărui pas în metodologia de calcul a costurilor de facility management
propusă, astfel încât să îndeplinească toate cerinţele legale în vigoare şi să ţină cont de toate
variabilele fiecărei activităţi de facility management implicate;
 Dezvoltarea unui model de decizie asupra variantei optime de efectuare a serviciilor de
facility management, pornind de la o comparaţie a rezultatelor obţinute în urma folosirii
metodologiei propuse;
 Aplicarea modelelor propuse pe 20 de studii de caz;
 Expunerea unei analize comparative între rezultate obţinute pentru cele două categorii de
clădiri analizate;
 Prezentarea unor rezultate asemănătoare din plan extern, care au dovedit că modelul propus
conduce la rezultate realiste;
 Prezentarea unui model de calcul pe 10 ani, cu scopul oferirii unei imagini de ansamblu
aspura modului de calcul al costurilor de facility management pentru o clădire.
LIMITELE CERCETĂRII
Datorită faptului că această lucrare este prima dintr-un domeniu neexplorat ştiinţific, limitările
cercetării preponderent din a doua parte aplicativă, au un număr ridicat, dintre care sunt enumerate
câteva:
 Concentrarea studiului asupra unui singur aspect din noul şi complexul domeniu facility
management: legătura cu costul ciclului de viaţă al clădirii;
 Axarea pe stadii actuale de cercetare şi practice ale sectorului de facility management în
special în zonele europene germanofone;
 Prezentarea unui model de calcul al costului de facility management exemplificat doar prin
două tipuri de clădiri: de birouri şi ansambluri rezidenţiale;
 Riscul de a nu fi avut în vedere toate variabilele la momentul dezvoltării modelului de
calcul, datorită specificului fiecărei clădiri şi strategii de management
 Aplicabilitatea modelului propus doar la nivelul pieţei din România şi a modelelor deja
existente în Europa, doar pentru ţările respective;
 Comparaţia strict valorică a rezultatelor studiilor de caz cu situaţia reală din exteriorul ţării,
fără a lua în calcul alte variabile specifie fiecărei regiuni;
 Contextul politic şi economic instabil: riscul modificărilor legislative care pot dezechilibra
modelul de calcul propus şi implicit deteriora rezultate obţinute;
 Dinamica domeniului de facility management, a dezvoltării nevoilor legate de o clădire, a
aşteptărilor economice şi ecologice care necesită noi proiecte de investiţii, a serviciilor de
facility management, a progresului tehnologic, aspecte care pot schimba complet perspectivele
globale în această industrie;
 Nevoia permanentă de adaptare şi implicit de îmbunătăţire a modelului, chiar şi pe termen
scurt;
 Lipsa dovezii concrete din piaţă a eficienţei calculului, tocmai datorită faptului că această
lucrare reprezintă o premieră în România.
Prin exunerea acestor limitări şi nu numai, lucrarea oferă un potenţial semnificativ de
aprofundare ştiinţifică viitoare.
DIRECŢII VIITOARE DE CERCETARE

În ceea ce priveşte direcţiile viitoare de cercetare, este de la sine înţeles faptul că posibilităţile
de extindere a cercetărilor în domeniul abordat în această lucrare sunt nelimitate, întrucât aici a
fost abordată doar o foarte mică parte a lui.
În ceea ce piveşte lucrarea, viitoarele cercetări pot actualiza metodologia propusă la tendinţele
viitoare, la noile realităţi economice, sociale, tehnologice, politice şi la nevoile care se nasc după
aplicarea practică a acestui model pentru o perioadă determinată de timp.
De asemenea, se pot aborda orice alte subiecte legate de domeniul facility managementului, de
la strategii, importanţa sustenabilităţii, metode de eficientizare pin prisma tehnologizărilor, a
digitalizării, a modului de abordare a managementului mediului sau a spaţiului, la calificări şi
specializări în domeniu, sau orice alt subiect. Această deschidere este dată de dinamica,
actualitatea şi complexitatea acestei industrii care se dovedeşte a avea o creştere exponenţială.
BIBLIOGRAFIE
Cărţi
[1] Barker, I., (2013), A Practical Introduction to Facilities Management, Whittles Publishing,
Dunbeath.
[2] Bernhold, T., May, M., Jörg, M., (2017), Handbuch Facility Management, ecomed, München.
BKI-Bautabellen, (2008): BKI-Baukosten 2008, Teil 1: Statistische Kostenkennwerte für Gebäude,
2. korrigierte Auflage, Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern, Stuttgart.
[3] BMVBW, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Ed.), (2001), Leitfaden
Nachhaltiges Bauen, Berlin.
[4] Braun, H. P. (ed.), (2013), Facility Management: Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung, 6.
Auflage, Springer Verlag, Berlin, Heidelberg.
[5] Burduş, E., Căprărescu, Gh., (1999), Fundamentele managementului organizaţiei, Ed.
Economică, Bucureşti.
[6] Burduş, E., Popa, I., (2013), Fundamentele managementului organizaţiei, Ed. a 3-a, Pro
Universitaria, Bucureşti.
[7] Chandler, A., (2003), Strategy and Structure: Chapters in the History of the American
Industrial Enterprise, reprint, Beard Books, Washington, D.C.
[8] Coles, D. (ed.), (2011), Work on the Move: Driving Strategy and Change in Workplaces,
Houston: IFMA Foundation.
[9] Constantinescu, D. Coord., (2005), Managementul întreprinderii, Ed. Sitech, Craiova.
[10] Dardac, N., Barbu, T. (2009), Moneda, Ed. ASE, Bucureşti.
[11] Deac, V. (Coord.), (2004), Management, ediţia a 2-a, Ed. ASE, Bucureşti.
[12] Drucker, P., (1985), Management: tasks, responsibilities, practices, Harper colophon books.
[13] Fayol, H., (1966), Administration industrielle et generale, Ed. Dunod, Paris.
[14] Gotts., D., (1999), The Facility Management Handbook, Second Edition, AMACOM, New
York.
[15] Hellerforth, M., (2001), Facility Management - Immobilien optimal verwalten. Freiburg i.
Breisgau.
[16] Hellerforth, M., (2006), Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, Berlin,
Heideilberg, Springer Verlag.
[17] Henckel, D. et al. (ed.), (2010), Planen – Bauen – Umwelt: Ein Handbuch, Springer Verlag,
Berlin, Heidelberg.
[18] Institutul Naţional de Cercetare-Dezvoltare în Construcţii sşi Economia Construcţiilor
(INCERC), (2010), Analiza costurilor pe ciclul de viaţă al construcţiilor, în contextul dezvoltării
durabile – COSTCONS (monografie), Bucureşti, ASE.
[19] König, H., Kohler., N., Kreissig., J., Lützkendorf , Th., (2009), Lebenszyklusanalyse in der
Gebäudeplanung: Grundlagen, Berechnung, Planungswerkzeuge, Institut für intern. Architektur-
Dok., München.
[20] Kotler, Ph., (1997), Marketing Management, Prentice-Hall, Inc.
[21] Kotler, Ph. et al., (2001), Principiile marketingului, Ed. Teora, București.
[22] Lavappa, P., Kneifel, J., (2016), Energy Price Indices and Discount Factors orf Life-Cycle
Cost Analysis, NIST, Washington, http://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/ir/2016/NIST.IR.85-3273-
31.pdf.
[23] Mihalcea, R., Androniceanu, A., (2000), Management: fundamente, interferenţe, studii de
caz, soluţii, Ed. Economică, Bucureşti.
[24] Nävy, J., (2006), Facility Management: Grundlagen, Computerunterstützung,
Systemeinführung, Anwendungsbeispiele, 4. Auflage, Springer Verlag, Berlin, Heideilberg.
[25] Nicolescu, O., Verboncu, I., (2007), Managementul organizaţiei, Ed. Economică, Bucureşti.
[26] Nicolescu, O., Verboncu, I., (2008), Fundamentele managementului organizaţiei, Ed.
Universitară, Bucureşti.
[27] Oxford English Dictionary (3rd ed.), Oxford University Press. 2005.
[28] P. Barret, P., Baldry, D., (2003), Facilities Management: tTowards Best Practices, 2nd ed.,
Blackwell Science, Oxford.
[29] Pelzeter, A. (ed.), (2013), Nachhaltiges Facility Management, Springer Verlag Berlin,
Heidelberg.
[30] Pelzeter, A., (2006), Lebenszykluskosten von Immobilien: Einfluss von Lage, Gestaltung und
Umwelt, în Schriften zur Immobilienökonomie, Band 36, Immobilien Manager Verlag; Köln.
[31] Pfeiffer, A., (2004), Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile zur Harmonisierung der
wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Wohnungsbau”, Fraunhofer IRB Verlag, Hannover.
[32] Porter, M., (1990), The Competitive Advantage of Nations, The Free Press, A Division of
MacMillan Inc., New York.
[33] Porter, M., (1998), Competitive Advantage: Creating and Sustaining Superior Performance,
Free Press, New York.
[34] Postăvaru, N., Badiu, C. Ionaşcu Gh., Ionescu-Vlăsceanu, M., (2012a), Management în
construcţii: I: Managemetul companiei de construcţii, Ed. Conspress, Bucureşti.
[35] Postăvaru, N., (2011), Din secretele managementului integrat pentru IMM, Ed.Matrixrom,
Bucureşti.
[36] Postăvaru, N., Băncilă, Şt., Icociu, C.-V., (2006), Management integrat al proiectelor
investiţionale, Ed. Matrixrom, Bucureşti.
[37] Postăvaru, N., Memon, N.A., (2007), Construction management, Ed. Matrixrom, Bucureşti.
[38] Potts, K., (2008), Construction cost management: learning from case studies, Taylor &
Francis, New York.
[39] Ruegg, Rosalie T., (1980), Life-Cycle Costing Manual for the Federal Energy Management
Programs, (ed.), National Bureau of Standards/U.S. Department of Commerce NBS Handbook
135, Washington D.C.
[40] Rushing, A., Kneifel, J., Lippiat, B., (2011-2015), Energy Price Indices and Discount Factors
orf Life-Cycle Cost Analysis, NIST, Washington.
[41] Schub, A., (1985), Lyfe Cycle Cost von Bauprojekten: Methoden zur Planung von Erst- und
Folgekosten, Verlag TÜV Rheinland GmbH, Köln.
[42] Stancu, I., (2002), Finanţe, Ed. Economică, Bucureşti.
[43] Stancu, I., Stancu, D., (2012), Finanţe corporative cu Excel, Ed. Economică, Bucureşti.
[44] The Chartered Institute of Building. (2011), Code of Practice for Project Management for
Construction and Development, 4th Edition, Wiley, London.
[45] Tzu, S., (2012), Arta Războiuli, Ed. NICOL, Bucureşti.
[46] Ursachi, I., (2005), Management, Ed. ASE, Bucureşti,
[47] Wähe, G., (1986), Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 16. Auflage, Verlag
Franz Vahlen, München.
[48] Wübbenhorst, K., (1984), Konzept der Lebenszykluskosten. Grundlagen, Problemstellungen
und technologische Zusammenhänge, Verlag für Fachliteratur Darmstadt.
Articole, capitole publicate în volume de lucrări

[49] Alecu, B., (2017), „Dedeman cumpără numai primele trei clădiri din proiectul AFI Park.
Tranzacţia este acum evaluată la 90 mil. euro faţă de 164 mil. euro cât era pentru întreg proiectul”,
în Ziarul Financiar, 26.07.2017.
[50] Azman, N.M.N., Hakim, A.M., Buang. A., (2014), „Facility Management History and
Evolution”, în International Journal of Facility Management, 5(1), pp. 34-53.
[51] Bahr, C., Bossmann, J.-H., (2013), „Kosten für das Betreiben von technischen Anlagen”, în
International Journal of Facility Management, 7(1), pp. 38-46.
[52] Bahr, C.; Lennerts, K., (2008), „Instandhaltung von Bestandsgebäuden – Ein Beitrag zu
Umwelt- und Klimaschutz”, Conference Proceedings, IFM Kongress.
[53] Chartered Surveyors Ireland, (2010), „Guide to Life Cycle Costing”, RICS, Dublin.
[54] Drucker, P., (1969), „Management’s new role”, în Harward Business Review; November-
December 1969; pp. 49-54.
[55] Dubina, D., Ciutina, A., Ungureanu, V., (2010): „Dezvoltarea durabilă în mediul construit”,
în Buletinul AGIR, nr. 2-3/2010, pp. 11-22.
[56] Geissler, S. et.al., (2011), „Lebensykluskosten Prognosemodell. Immobilien-Datenbank-
Analysen zur Abteilung, lebenszyklusorientierter Investitionsentscheidungen”, in Berichte aus
Energie- und Umweltforschung, 37/2011, Wien.
[57] Graur Al., (1971), „Argumente "pro" şi "contra" adoptării termenului "management în limba
româna”, în Revista Forum. nr. 2.
[58] Herzog, K., (2003), „Lebenszykluskosten von Baukonstruktionen”, în Graubner, C.-Al. (ed.):
Darmstädter Nachhaltigkeitssymposion – ökologische und ökonomische Lebenszyklusbetrachtung
von Gebäuden, Darmstadt, p. XVI-1 -14.
[59] Klingler, S., (2012), „Grundlagen LCC und Einführung Systematiki”, în International Trade
Fare and Conference for Sustainable Building, Investment, Operations and Maintenance,
Stuttgart.
[60] Knelifel, J., Lavappa, P., (2016), „Energy Price Indices and Discount Factors for Life-Cycle
Cost Analysis – 2011 – 2016”, în Annual Supplement to NIST Handbook 135, NIST, September
2011-2016.
[61] Kraus, M., (1997), „Integration von Ökonomie und Ökologie - die Berücksichtigung von
externen Kosten im Rahmen von Investitionsentscheidungen”, în BMBau/Fischer, B. (ed.):
Nachhaltige Baupolitik zwischen Ökonomie und Ökologie, Bonn, pp. 67-76.
[62] Lambrache, S., (2011), „Principii de bază privind metodologia costurilor pe ciclul de viaţă
al construcţiilor la nivel european”, în Urbanism. Arhitectură. Construcţii, 2(2), pp. 75-80.
[63] Lazăr, I., (2002), „Evoluţia ştiinţei managementului”, în Revista Transilvană de Ştiinţe
Administrative, VIII, pp. 179-192.
[64] Mehedinţu, G., Postăvaru, N., (2016), „Life-cycle cost of a building in the new Romanian
legislation”, în Ovidius University Annals Series: Civil Engineering, Issue18, pp.155-162.
[65] Mehedinţu, G., Vasiliu, C., (2016), „New areas of activity on the market in Romania: Facility
Management”, în Ovidius University Annals Series: Civil Engineering, Issue18, pp. 147-154.
[66] Moţcanu-Dumitrescu, M-A., (2015), „Bucharest Municipality Competitive local economic
development through urban regeneration”, în Urbanism. Arhitectura. Constructii, 6(1), pp. 37-56.
[67] Munteanu, A., Mehedinţu, G., (2015), „A New Type of Management: Facility Management”,
în Review of General Management, 22 (2), Ed. Expert, pp. 138-149.
[68] Okana, K., (2011), „Life cycle costing - An approach to life cycle cost management: A
consideration from historical development”, în Asia Pacifìc Management Review 6 (3), pp. 317-
341.
[69] Pelzeter, A., (2003), „Büroarbeitsplätze - Krankmacher - Nicht nur Schall und Rauch”, în
Immobilien Zeitung, 20, 02.10.2003 (b), p. 41.
[70] Pettersen, T.D., (2002), „Sustainable Building 2002”, în Proceedings of the International
Conference - The Challenge, the Knowledge, the Solutions, in-house publishing, Rotterdam.
[71] Porter, M., (2008) „The Five Competitive Forces That Shape Strategy”, în Harvard Business
Review, Vol. 1.
[72] Postăvaru, N., (2013), „Ciclul de viaţă a clădirilor şi costurile aferente”, în Revista Bursa
Construcţiilor, nr. 3.
[73] Redlein, A., Zobl, M., (2014), „Status Quo von FM im europäischen Vergleich – Die
Trendanalyse im Jahresvergleich ab 2005”, în Journal für Facility Management, Vol. 9, pp. 60-
79.
[74] Redlein, A., Zobl., M., Getzner, M., (2013), „Wirtschaftlichkeit von Facility Management –
Entwicklungen und Trends”, în Journal für Facility Management, Vol. 6, pp. 28-42.
[75] Riegel, G.W., (2013), „Betriebskosten für Bürogebäuden” în Darmstädter
Nachhaltigkeitssymposium, Eigenverlag, Darmstadt.
[76] Stanford University Land and Buildings, (2005), „Guidelines for Life Cycle Analysis,”
October, https://lbre.stanford.edu/sites/all/lbre-shared/files/docs_public/LCCA121405.pdf.
[77] Vimpari, J., Junnila, S., (2016), „Theory of valuing building life-cycle investments”, în
Building Research & Information Journal, 44 (4), pp. 345-357.
[78] Viering, M. G., (2000), „Probleme und Gestaltungsmöglichkeiten des Outsourcings”, în Karl-
Werner Schulte (ed.): Facilities-Management. Müller, Immobilienwissen, Köln, pp. 423–450.
[79] WEKA MEDIA GmbH & Co. KG., (2010), „Lebenszykluskosten und Ökobilanz”, în
Mikado+plus- Magazin, 12-2010.
Lucrări prezentate la conferinţe

[80] Kulka, J. H., (2015), „Modular Energy Services Solutions. The next level of Corporate Value
Creation for International FM projects”, în Conference EFMC 2015, Glasgow, UK.
[81] Mehedinţu, G., (2016), „Importance of the facility management (activities) for the company
sustainability”, in CER Comparative European Research Conference, 28-31 March 2016.
[82] Postăvaru, N., Aktaa, R., Icociu, V., (2012b), „Sustainability & Durability vs. Investment –
Development under Stress Conditions”, în Third International Conference on Construction in
Developing Countries - Advancing Civil, Architectural and Construction Engineering &
Management, ICCIDC–III, July 4-6, Bangkok.
Studii şi rapoarte
[83] ANRE, (2017), Raport naţional 2016, 31.07.2017,
http://www.anre.ro/download.php?f=hKd8hA%3D%3D&t=vdeyut7dlcecrLbbvbY%3D.
[84] Boonstra, C., (2003), „Summary of the presentation to TG4”, in European Union - Task Group
4, Life Cycle Costs in Construction (ed.), Final Report, Version 1 , pp. 60-70.
[85] Davis Langdon Management Consulting, (2007), „Final Methodology - Life Cycle Costing
(LCC) as a contribution to sustainable construction: a common methodology”, Report.
[86] Duff & Phelps, LLC (2009), „Risk Premium Report”.
[87] European Commission Green Public Procurement (GPP), (2008), „Purchasing
Recommendations, Construction Background Product Report”, in Training Toolkit - Module 3,
http://ec.europa.eu/environment/gpp/pdf/toolkit/construction_GPP_background_report.pdf.
[88] European Commission, (2010), „Europe 2020. A strategy for smart, sustainable and inclusive
growth” Report.
[89] MEFMA, (2017), !Initial Service Charge Calculation Report”.
[90] Petrescu, V., Vasiliu, C., (2015), „Facility management services market in Romania.
Introductory study”, ROFMA.
[91] ROFMA, (2015), „Studiu asupra inserţiei socio-profesionale pe piaţa muncii pentru
absolvenţii de învăţământ superior”, în cadrul proiectului POSDRU/161/2.1/G/.
[92] The European Commission - Task Group 4 (TG4), (2003), „Report of Task Group 4: Life
Cycle Costs in Construction”.
[93] United Nations World Commission on Environment and Development (WCED), (1987),
„Our Common Future” (Brundtland Report), Oxford University Press, UK.
[94] United States Logistics Management Institute, (1965), „Life Cycle Costing in Equipment
Procurement”, Report LMI Task 4C-S.
Lucrări nepublicate, cursuri

[95] ANEVAR, (2012): Bazele evaluării, Iroval, Bucureşti.
[96] Antohie, E., (2010), Curs ingineria costurilor, Iaşi. https://ro.scribd.com/doc/80035371/Curs-
Ingineria-Costurilor-Final.
[97] Crb., (2014), Lebenszykluskosten in der Baupraxis, Fachagung eco-bau Zürich,

https://www.eco-
bau.ch/resources/uploads/Fachtagungen/Fachtagung2014/WS%204%20Lebenszykluskosten%20
Mueller2014.pdf.
[98] Davis Langdon Management Consulting, (2006), Literature review of life cycle costing (LCC)
and life cycle assessment (LCA), Draft Literature Review for LCC Methodology Project.
http://www.tmb.org.tr/arastirma_yayinlar/LCC_Literature_Review_Report.pdf.
[99] Hodge, G., Poglitsch, R., Ankerstjerne, P., (2014), Perspectives on the FM market
development, ISS White Paper. https://www.uk.issworld.com/-
/media/issworld/uk/Files/Insights/Perspectives_on_the_FM_market_developmentSept14.pdf?la=
en-GB.
[100] ib-data GmbH, (2012), ABK-Lebenszykluskosten, Produktblatt, Wien.
[101] ISS, (2016), ISS 2020 Vision: Future of Outsourcing and Perspectives for Facility
Management.
http://www.publications.issworld.com/ISS/External/issworld/White_papers/FutureofOutsourcing
andPerspectivesforFacilityManagement/.
[102] Jung, W., (2007), Prognosen in der räumlichen Planung, Institut für Grundlagen der
Planung, 3. Auflage, http://www.igp.uni-
stuttgart.de/lehre/1_Vorlesung/download/Reader/Prognosen.pdf,
[103] Keane, T., (2016), The Evolution of the Facility Management Field, IFMA.
[104] König, H., (2011), Datenquellen în sirAdos-LEGEP, 04.
[105] Rechberger, H., (2010),, Kurs Urbaner Stoffhaushalt, TU Wien.
[106] Redlein, A., (2016), Kurs Einführung in das FM, IFM. TU Wien.
[107] ROFMA, (2014), Curs specializare autorizat în domeniul facility management, Bucureşti.
[108] ROFMA, (2016), Curs deschis de iniţiere în facility management, Bucureşti.
[109] Rotermund, U., (2014) Kurs Lebenszykluskostenberechnung, Benchmarking
Nutzungskostenberechnung, Fachhochschule Münster.
[110] Smith, A., (2016), Building management Systems (BMS), Seminar 1, The Basics Explained,
FMA, City of Melbourne.
[111] TEFMA, (2004), A Guide to incorporating Sustainability into Facilities Management –
Draft, http://www.tefma.com/uploads/assets/conference_papers/Sust-GuideDraft.pdf.
[112] Western Washington University, History of Management Thought The Evolution of
Management Theory, http://faculty.wwu.edu/dunnc3/rprnts.historyofmanagementthought.pdf.
[113] Wüthrich, St., (2010), Lebenszykluskosten - eine Betrachtung die sich bezahlt macht
Energie, Energie-Apéros, http://www.energie-cluster.ch/bereiche/wtt/2_5_ordner/energie-aperos-
2010-1/10_14_wuethrich.pdf.
[114] Zimmermann, K., (2012), Anwendung des Leitfadens Nachhaltiges Bauen und des
Mewertungssystems Nachhaltiges Bauen (BNB) in den Bundesbauverwaltungen: Zusatzmodul
Lebenszyklusanalysen nach BNB „Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus (LCC)“, Öko-
Zentru NRW GmbH,
http://www.nachhaltigesbauen.de/fileadmin/Netzwerk_NB/pdf/Men%C3%BCpunkt_Unterrichts
materialien/13_Zusatzmodul_Lebenszykluskosten.pdf.
Teze de doctorat/masterat
[115] Ebner, T., (2002), Bauen im Bestand bei Bürogebäuden, Dissertation Fachbereich
Bauingineurwesen, TU Darmstadt.
[116] Fürnrohr, M. (1992), Stochastische Modelle zur Prognose von Lebenszykluskosten
komplexer Systeme. Dissertation an der Fakultät für Wirtschafts- und Organisationswissenschaften
der Universität der Bundeswehr München.
[117] Riegel, G.W., (2004), Ein softwaregestütztes Berechnungsverfahren zur Prognose und
Beurteilung der Nutzungskosten von Bürogebäuden, Dissertation, Darmstadt.
[118] Steinschaden, L., Winkler, Ch. (2012), Lebenszykluskosten von Hochbauten –
Anwendungsgrenzen und Vergleich von Softwarelösung, Master Thesis, TU Wien.
Legislaţie, metodologii şi regulamente ale unor organisme profesionale

[119] ANSI/BOMA Z65.1-2017, for Office Buildings: Standard Methods of Measurement.
[120] AS/NZS 4536 (1990), Life cycle costing - An application guide, Australia/New Zeeland.
[121] ASTM E 917-02 (2002), Standard Practice for Measuring Life-Cycle Costs of Buildings
and Building Systems, USA.
[122] BHO (Bundeshaushaltsordnung) § 7: Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit, Kosten- und
Leistungsrechnung, 22.12.1997.
[123] DIN 18960 (2008), Nutzungskosten im Hochbau.
[124] DIN 276 (2008), Kosten im Bauwesen. Berlin, Deutsches Institut für Normung.
[125] Directiva 2008/98/CE din 19 noiembrie 2008 privind deșeurile și de abrogare a anumitor
directive
[126] Directiva 2014/23/UE din 26 februarie 2014 privind achizițiile efectuate de entitățile care
își desfășoară activitatea în sectoarele apei, energiei, transporturilor și serviciilor poștale și de
abrogare a Directivei 2004/17/CΕ.
[127] Directiva 2014/23/UE din 26 februarie 2014 privind atribuirea contractelor de concesiune.
[128] Directiva 2014/24/UE din 26 februarie 2014 privind achiziţiile publice şi de abrogare a
Directivei 2004/18/CE.
[129] EN 15221-1: Termeni si definiţi.
[130] EN 15221-2: Ghid de elaborare a acordurilor de managementul facilităţilor.
[131] EN 15221-3: Ghid privind calitatea in managementul facilităţilor.
[132] EN 15221-4: Taxonomie, clasificări şi structuri în managementul facilităţilor.
[133] EN 15221-5: Ghid privind dezvoltarea şi îmbunătăţirea proceselor.
[134] EN 15221-6: Măsurarea suprafeţelor şi spaţiilor.
[135] European Committee for Standardization (2006), SR EN 15221-1: 2006. European Standard
FM_ISO_TC_267_SC_N_5.pdf.
[136] European Committee For Standardization, 2006, Facility Management – part 1: Terms and
definitions, Brussels.
[137] GEFMA 100-1 (2004) Facility Management – Grundlagen.

[138] GEFMA 220-1 (2010): Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM: Einführung und
Grundlagen.
[139] GEFMA 220-1 (2010): Lebenszykluskostenrechnung im FM: Anwendungsbeispiel.
[140] HG nr. 1010/2004 pentru aprobarea normelor metodologice și a documentelor prevăzute la
art. 69 din Legea nr. 333/2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor și protecția
persoanelor.
[141] HG nr. 1394/2010 privind aprobarea standardelor de cost pentru obiective de investiții
finanțate din fonduri publice din domeniul infrastructurii de transport.
[142] HG nr. 235/2007 privind gestionarea uleiurilor uzate.
[143] HG nr. 28/2008 privind aprobarea conținutului-cadru al documentației tehnico-economice
aferente investițiilor publice, precum și a structurii și metodologiei de elaborare a devizului general
pentru obiective de investiții și lucrări de intervenții.
[144] HG nr. 363/2010 privind aprobarea standardelor de cost pentru obiective de investiții
finanțate din fonduri publice.
[145] HG nr. 395/2016 actualizată pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a
prevederilor referitoare la atribuirea contractului de achiziţie publică/acordului-cadru din Legea
nr. 98/2016 privind achiziţiile publice.
[146] HG nr. 856/2002 privind evidența gestiunii deșeurilor și pentru aprobarea listei cuprinzând
deșeurile, inclusiv deșeurile periculoase [146].
[147] HG nr. 915/2015 privind stabilirea criteriilor pentru oprirea funcționării ori utilizării
construcțiilor sau amenajărilor determinate de încălcarea gravă a cerinței de securitate la incendiu
în ceea ce privește periclitarea vieții ocupanților și forțelor de intervenție, neasigurarea stabilității
elementelor portante, respectiv a limitării propagării focului și fumului în interiorul edificiului și
la vecinătăți.
[148] HGrG (1969), Haushalts Grundsätze Gesetz. Germania.
[149] Indicativ Mc 001/4-2009 – Metodologie de calcul al performanţe energite a clădirilor.
[150] Indicativ P 100-1/2013 - Cod de proiectare seismică - Prevederi de proiectare pentru clădiri.
[151] Instrucţiunea nr. 1 din 25 august 2015.
[152] ISO 14040:2006 Environmental management – Life cycle assessment – Principles and
framework at https://www.iso.org/obp/ui/#iso:std: iso:14040:ed-2:v1:en.
[153] ISO 41011:2017 – Vocabular.
[154] ISO 41012:2017 – Orientări privind aprovizionarea strategică şi dezvoltarea acordurilor.
[155] ISO 41013:2017 – Domeniu de aplicare, concepte cheie şi beneficii.
[156] ISO 8402:1994, Quality management and quality assurance.
[157] ISO/DIS 15686:2008, Buildings and constructed assets, Service-life planning – Part. 5: Life
Cycle Costing. https://www.iso.org/obp/ui/#iso:std:iso: 15686:-5:ed-1:v1:en.
[158] Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii.
[159] Legea nr. 101/2016 privind remediile şi căile de atac în materie de atribuire a contractelor
de achiziţie publică, a contractelor sectoriale şi a contractelor de concesiune de lucrări şi
concesiune de servicii, precum şi pentru organizarea şi funcţionarea Consiliului Naţional de

Soluţionare a Contestaţiilor.
[160] Legea nr. 170/2015 privind aprobarea OUG nr. 89/2014 pentru modificarea și completarea
unor acte normative în domeniul managementului situațiilor de urgență și al apărării împotriva
incendiilor.
[161] Legea nr. 211/2011 privind regimul deseurilor, republicata 2014.
[162] Legea nr. 211/2011 privind regimul deșeurilor.
[163] Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal.
[164] Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor.
[165] Legea nr. 333/2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor si protectia persoanelor,
republicata.
[166] Legea nr. 337/2006 pentru aprobarea OUG nr. 34/2006.
[167] Legea nr. 98/2016 privind achizițiile publice.
[168] Legea nr. 99/2016 privind achizițiile sectoriale.
[169] Metodologie din 1 februarie 2007 de calcul al performantei energetice a cladirilor.
[170] Mietrechtgesetz Nr. 520/1981,
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10
002531.
[171] NS 3454 (2000), Life cycle costs for building and civil engineering work - Principles and
classification, (Unauthorized translation made by the Norwegian Council for Building
Standardization),
[172] O.M.L.P.A.T. nr. 2/N/03.04.1992: Îndrumător privind aplicarea costului global în domeniul
construcţiilor.
[173] ÖNORM B 1801-1 (2007), Kosten im Hoch- und Tiefbau – Kostengliederung.
Österreichisches Normungsinstitut, Viena.
[174] ÖNORM B 1801-1 (2011): Kosten im Hoch- und Tiefbau – Kostengliederung.
[175] ÖNORM B 1801-2 (2011): Bauprojekt- und Objektmanagement.
[176] Ordinul ANRE nr. 115/2016 de aprobare a tarifelor specifice pentru serviciul de distribuție
a energiei electrice și a prețului pentru energia electrică reactivă, pentru Societatea de Distribuție
a Energiei Electrice Transilvania Nord S.A.
[177] Ordinul nr. 157/2007 pentru aprobarea reglementării tehnice Metodologie de calcul al
performanţei energetice a clădirilor.
[178] Ordinul nr. 2748/2010 privind aprobarea standardelor de cost aferente categoriilor de
construcții care fac obiectul finanțării în temeiul Hotărârii Guvernului nr. 1.680/2008 pentru
instituirea unei scheme de ajutor de stat privind asigurarea dezvoltării economice durabile.
[179] OUG nr. 107/2017 pentru modificarea şi completarea unor acte normative cu impact în
domeniul achiziţiilor publice.
[180] Ordinului nr. 29/1993 pentru aprobarea Normativului-cadru privind contorizarea apei şi a
energiei termice la populaţie, instituţii publice şi agenţi economici.
[181] OUG nr. 52/2015 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 307/2006 privind apărarea
împotriva incendiilor.
[182] TFUF, Tratatului privind Uniunea Europeană și a Tratatului privind Funcționarea Uniunii
Europene, 2012/C 326/01.
Surse electronice
[183]http://highered.mheducation.com/sites/dl/free/007105149x/982864/0070967431_001_Appe
ndixB.pdf.
[184]http://www.raiffeisen-gute-beziehungen.at/wp-
content/uploads/ergebnisse_im_ueberblick_nettomiete_und_betriebskosten_mikrozensus.pdf.
[185] https://www.academia.edu/3880018/TIPURI_de_MANAGEMENT.
[186] reporting/index_en.htm#news.
[187] Avocatnet.ro. (2016), Impozitele locale 2016: Tot ce trebuie să ştii în urma recentelor
modificări fiscale, https://www.avocatnet.ro/articol_42943/Impozite-locale-2016-Tot-ce-trebuie-
s%C4%83-%C5%9Ftii-in-urma-recentelor-modific%C4%83ri-fiscale.html.
[188] Bambache, G., (2016), Analiza de cost a ciclului de viaţă, ROFMA,
https://www.rofma.ro/publicatii/174-analiza-de-cost-a-ciclului-de-viata.html.
[189] Bienert, S. (ed.), (2014), Immobilienbewertung Österreich, 4. Auflage, ÖVI
Immobilienakademie, Wien.
[190] BNR, http://www.bnr.ro/Proiectii-BNR-4351.aspx.
[191] BNR, http://www.bnr.ro/Raport-statistic-606.aspx.
[192] BVB, http://www.bvb.ro/FinancialInstruments/Indices/IndicesProfiles.
[193] Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe,
http://contabilul.manager.ro/a/7234/catalog-mijloace-fixe-si-durate-normale-de-utilizare.html.
[194] Damodaran, A., (2018), Country Default Spreads and Risk Premiums,
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html.
[195] EuroFM, (http://www.eurofm.org).
[196] European Commision, https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economy-
finance/ecfin_forecast_autumn_091117_ro_en.pdf.
[197] European Commission, Europe 2020, http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/targets_ro.pdf.
[198] European Commission, http://ec.europa.eu/europe2020/index_en.htm.
[199] European Commission, http://ec.europa.eu/finance/company-reporting/non-financial_
[200] Exchange Rates UK, https://www.exchangerates.org.uk/GBP-EUR-exchange-rate-history-
full.html.
[201] GEFMA, https://www.gefma.de/facility-management.html.
[202] GSS-Securitate, https://gss.md/ro/.
[203] Guvernul României, (2015), Noul calendar de liberalizare a prețului la geze naturale din
producția internă pentru consumatorii casnici. http://gov.ro/ro/guvernul/sedinte-guvern/noul-
calendar-de-liberalizare-a-pretului-la-geze-naturale-din-productia-interna-pentru-consumatorii-
casnici#null.
[204] IFMA, http://www.ifma.org/about/about-ifma/history.
[205] Immobilien-Fachwissen, Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Mensch von morgen,

www.immobilien-fachwissen.de.
[206] Investopedia, https://www.investopedia.com/terms/k/kpi.asp.
[207] IP Consult Group,
http://ipconsult.ro/Indrumar%20de%20Eficienta%20Energetica%20pentru%20Cladiri%20I.htm.
[208] JLL, (2011-2015), Office Service Charge Analysis Report: Büro-Nebenkosten mit neuem
Höchstwert, http://www.jll.de/germany/de-de/documents.
[209] JLL, (2011-2016), Office Service Charge Analysis Report http://www.jll.co.uk/united-
kingdom/en-gb/Documents/OSCAR/Office/.
[210] Jurnalul Oficial al Uniunii Europene, http://eur-lex.europa.eu/oj/direct-
access.html?locale=ro.
[211] LEGEP-Software, https://legep.de/?lang=en.
[212] Mocko, R. (2017), The impact of facility management for sustainable global future,
ROFMA, https://www.rofma.ro/publicatii/177-the-impact-of-facility-management-for-
sustainable-global-future.html.
[213] Pennfoster, Introduction to Property Management,
https://www.pennfoster.edu/~/media/files/pdf/samplelessons/513-property-management-
certificate.pdf.
[214] Pfeiffer, E., (2009), Assetmanagement im Lebenszyklusk von Immobilien,
http://www.stalys.de.
[215] ROFMA, http://www.rofma.ro.
[216] Rotermund, U., Nendza, St., (2011), Modelle und Verfahren zur Lebenszykluskosten-
Berechnung von Gebäuden, http://www.facility-
management.de/artikel/fm_Berechnung_der_Lebenszykluskosten_in_der_Gebaeudezertifizierun
g_1215179.html.
[217] RPG Security, http://www.rpg.ro/sisteme-securitate/.
[218] SAFMA, http://www.safma.co.za/.
[219] Santayana, G., A Brief History of Management, The DrZ Network,
http://www.zamaros.net/mgt%20reading%202%20-%20history%20of%20mgt.pdf.
[220] Statistik Austria, (2015),
https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/ind
ex.html.
[221] Technopedia, https://www.techopedia.com/definition/27423/facility-management.
[222] The Chartered Institute of Building- CIOB. Sustainability and Construction,
www.ciob.org.uk.
Alte surse consultate

[223] AAM Management Information consulting, (2019), Studiu privind ratele de actualizare
financiară şi socială, în cadrul contractului „Dezvoltarea capacităţii pentru Analiza Cost-
Beneficiu”, proiect co-finan_at din FEDR prin POAT.
[224] Anghel, L., (2016), Optimizare vs. reducere de costuri in FM, Workshop „Provocări
financiare în FM”, ROFMA.
[225] Batzing, J., (2012), Facility Management kann sich über Energieeffizienz profilieren EFMC,
EUROFORUM DEUTSCHLAND SE, http://www.presseportal.de/pm/6625/ 2188289.
[226] Bălașu, A., Mocko, R., (2015), Romanian Facility Management Survey 2014. An insight
from Romanian Facility Management Market focused on Outsourcing, Added Value and
Innovation. ROFMA.
[227] blueBUILT, (2012), Kosten im Gebäude ‐ Lebenszyklus: Nachhaltig oder konventionell?,
29.03.2012.
[228] European Commission, (1995) Green Paper on Innovation. Brussels: European Commission.
[229] European Commission, (2010) Europe 2020. A strategy for smart, sustainable and inclusive
growth, Brussels, Euro 2020_EN6.pdf.
[230] Frankelius, P., (2009), Questioning two myths in innovation literature, în Journal of
HighTechnology Management Research, 20 (1), pp. 40-51.
[231] Frej, A. B. (ed.), (2005), Green Office Buildings: A Practical Guide to Development.
Washington, în D.C.: ULI--The Urban Land Institute, pp. 4-8.
[232] Fuller, S., Petersen, S., (1996), Life-cycle Costing Manual, NIST Handbook, Washington.
[233] GEFMA, (2014), FM Branchenreport 2014, http://www.gefma.de/branchenreport.html.
[234] Hauk S., (2007), Wirtschaftlichkeit von Facility Management. Dissertation, TU Wien.
[235] Hizgilov, T., Redlein, A., (2011), Einsparungspotenziale, Produktivitätssteigerungen und
Kostentreiber im Facility Management, în „Journal für Facility Management“, Vol. 3, pp. 18-25.
[236] Junghans, A., (2011), State of the Art in Sustainable Facility Management. I: Proceedings
of the 6th Nordic Conference on Construction Economics and Organisation – Shaping the
Construction/Society Nexus. Volume 2: Transforming Practices.: SBi Danish Building Research
Institute, Aalborg University, CIB Publication, pp. 553-563.
[237] Knuf, H., (2007), Alles wird gut! Die aktuellen Entwicklungen im Facility Management, în
„Facility Management”, 3, pp. 28-30.
[238] Lennerts, K., Diez, K., (2004), Thematisches Netzwerk: Lifetime Engineering of Buildings
and Civil Infrastructures, VDE Verlag, Düsseldorf, pp. 123-130.
[239] Lünendonk-Liste (2015), Die 25 führenden Facility-Service-Unternehmen in Deutschland
2014, http://luenendonk-shop.de/out/pictures/0/lue_liste_fs_2015_f080615_fl.pdf.
[240] Maranville, S., (1992), Entrepreneurship in the Business Curriculum, în Journal of
Education for Business, 68 (1), pp. 27-31.
[241] Mierl, M., (2012): Trends and Status Quo 2011 in „Facility Management im Vergleich mit
2010”, Master Thesis. TU Wien.
[242] Mohr, M, Fritsch, U., (2008), Lebenszykluskosten, în VO Methoden des
Projektmanagements, TU Wien, 19-20.06.2008.
[243] Nitsche, F., (2009), Modell eines lebenszyklusorientierten PPP-Angebotsprozesses, Peter
Lang Internationaler Verlag der Wissenschaften, Frankfurt am Main.
[244] Pînzaru, A.-I., Prociop, C.-I., (2014), Strategia Europa 2020 și stadiul implementării în
România, Bucureşti, http://europedirectbucuresti.ier.ro/wp-
content/uploads/brosura_europa_2020_8mb.pdf.
[245] Price, I., (2003), Workplace Strategies and Facilities Management, Butterworth-
Heinemann.
[246] Rabe, H., (2006), Erfolgsfaktoren bei der Modernisierung öffentlicher Bau- und
Liegeschaftsverwaltung, în „Verwaltung und Management”, Vol. 7, p. 6.
[247] Redmann, R., (2000), Gebäudemanagement: Tranparenz schaffen, Kosten optimieren, Ed.
Jehle, Köln.
[248] RICS, (2001), The Surveyors´ Construction Handbook, London.
[249] Rondeau, E. et al. (2006) Facility Mangement, Second Edition, John Wiley & Sons Inc, New
Jersey.
[250] Roper, K., Lisa J. Borello, L., (2014) International Facility Management, Wiley Blackwell.
Roth, W. K. et al., (2002), Energy Consumption Characteristics of Commercial Building HVAC
Systems, Volume III: Energy Saving Potential, Cambridge. http://apps1.eere.energy.gov/
[251] Salge, T. O., Vera, A., (2012) Benefiting from Public Sector Innovation: The Moderating
Role of Customer and Learning Orientation, in Public Administration Review, 72 (4), pp. 550-560
Schäfer, A., (2010), Strategien in Zeiten des Wandels, Facility-Management-Dienstleistungen in
Deutschland, 11, OC&C Strategy Consultants, http://www.facility-
management.de/download/291368/OC_C_Facility-Management.pdf
[252] Scientific Applications International Corporation, (2006), Life Cycle Assessment: Principles
And Practice, National Risk Management Research Laboratory, Cincinnati, Ohio.
[253] Selberherr, J., Girmscheid, G., (2011), Etablierung systemgeschäftlicher Life Cycle
Leistungsangebote mit umfassenden Kostengarantien am Markt, în Conference Proceedings, IFM
Kongress, Wien.
[254] Smith, V., (2008), The International Cost Engineering Council and the Global Demand for
Cost Engineers, in Cost Engineering, 50 (7).
[255] Stanciu, S., (1999), Bazele generale ale marketingului, Ed. Universităţii din Bucureşti,
Bucureşti.
[256] Stancu, D., (2004), Contabilitate și finanțe pentru ingineri, Ed. Economică, Bucureşti.
[257] Teicholz, E., (2001) Facility Design and Management Handbook, McGraw-Hill
Professional.
[258] Williams, C. (2011): The History of Management.
http://occonline.occ.cccd.edu/online/scatlin/MGMT3_PPT_CH02_.pdf.
[259] World Commission on Environment and Development, (1987), Report: Our Common
Future.
[260] Zauner, Josef H., (2003), Entwicklung eines wahrscheinlichkeitsbasierten Rechenmodells
für den Lebenszyklus einer Hochbau-Immobilie, Dizertaţie Fakultät für Bauingenieurwesen, TU
Wien.
[261] Zechel, P. et al., (2000), Facility Management in der Praxis. Herausforderungen in
Gegenwart und Zukunft, Expert Verlag, Renningen.

Rezumat - Facility Management

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Rezumat - Facility Management

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA TEHNICĂ DE CONSTRUCŢII BUCUREŞTI

Facultatea de Construcții Civile, Industriale Şi Agricole

ADMINISTRAREA ŞI ÎNTREŢINEREA CLĂDIRILOR - FACILITY

LISTA FIGURILOR ..................................................................................................................iv

4.4. OPŢIUNI DE FURNIZARE A SERVICIILOR SUPORT EFECTUATE PE

Gabriela Mehedinţu III

MOTIVAREA ABORDĂRII TEMEI

asigurarea sigurantei desfăşurării operatiunilor, întreţinerea bunurilor. Cu alte cuvinte vorbim de

REZULTATELE PRECONIZATE ŞI RELEVANŢA ACESTORA

Lucrarea se încheie cu concluziile, lista bibliografiei şi anexele.

1. NOŢIUNI GENERALE DE MANAGEMENT

1.1. ŞCOLI GENERALE DE MANAGEMENT

1.2. MANAGEMENT INTEGRAT

1.3. DE LA MANAGEMENTUL CAPITALURILOR LA FACILITY MANAGEMENT

Fig. 1.3. De la capital la facility management

Odată ce decizia de investiţie în domeniul imobiliar este luată, se recurge la practicile

2. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ AL CLĂDIRII

2.1. NECESITATEA CUNOAŞTERII COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ

2.2. ANALIZA COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ CA FUNDAMENT AL

2.3. NOŢIUNI GENERALE DESPRE CICLUL DE VIAŢĂ

2.4. COSTUL CICLULUI DE VIAŢĂ

2.4.1. Abordări internaţionale a termenului de cost al ciclului de viaţă

Pornind de la această clasificare, se poate dezvolta următoarea formulă de calcul pentru

3. METODE DE CALCUL AL COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ ÎN

3.1. PERIOADA DE ANALIZĂ A COSTULUI CICLULUI DE VIAŢĂ

3.2. DETERMINAREA RENTABILITĂŢILOR UNEI INVESTIŢII ŞI

3.3. RELAŢIA COSTULUI CICULUI DE VIAŢĂ CU FACILITY MANAGEMENT

Activitățile ce țin de domeniul facility management se pot desfăşura potrivit conceptelor

Fig. 3.2. Concepte de operator în facility management

Sursa: IFMA; [78].

Evoluţia sectorului de facility management este corelat cu evoluţiile tehnologice exponenţiale,

3.3. COMPARAŢIA MODELELOR INTERNAŢIONALE COMPUTERIZATE DE

4. PROPUNERE DE METODOLOGIE DE CALCUL A COSTURILOR

4.1. IDENTIFICAREA ŞI CUNOAŞTEREA CLĂDIRII ÎN TOTALITATE

 Caracteristici principale ale clădirii;

4.2. IDENTIFICAREA CATEGORIILOR DE SERVICII DE FACILITY MANAGEMENT

1 Mentenanţă Raport trimestrial şi probe lunare

4.3.CALCULUL COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT ALE UNEI CLĂDIRI

Costul consumurilor cu utilităţile are în vedere o serie de factori, printre care:

4.4. OPŢIUNI DE FURNIZARE A SERVICIILOR SUPORT EFECTUATE PE

4.5. DECIZIA DE FURNIZARE A SERVICIILOR ÎN FUNCŢIE DE COST

 Determinarea ponderii costului activităţilor ce ar urma să fie externalizate, respectiv

 Decizia în funcţie de pondere – se rotunjeşte 5-10% către:

Fig. 4.1. Schema deciziei de furnizare a serviciilor de facility management

5. APLICABILITATEA METODOLOGIEI DE CALCUL A COSTULUI

5.1. EXEMPLE CALCUL COST EXPLOATARE PE UN AN, CONFORM

Tabelul 5.1: Calcul costuri exploatare clădirea nr. 6

*fără a se lua în considerare costurile cu consumurile utilităţilor

5.2.INDICATORI REZULTAŢI DIN STUDIILE DE CAZ PREZENTATE

Fig. 5.5. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2016

Fig. 5.6. Cost mediu outsourcing activităţi de facility management 2017

Fig. 5.7. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2016

Fig. 5.8. Cost mediu in-house activităţi de facility management 2017

5.3. ANALIZĂ COMPARATIVĂ A COSTURILOR DE FACILITY MANAGEMENT ALE

Fig. 5.10. Costuri de exploatare a locuinţelor în Germania

5.4. EXEMPLU CALCUL COSTURI DE FACILITY MANAGEMENT PENTRU 10 ANI

În continuare se determină valoarea actualizată (V0):

5.5. MODEL DE DECIZIE PENTRU INVESTIŢIA ÎNTR-O CLĂDIRE

CONCLUZII, CONTRIBUŢII ŞI DIRECŢII DE CERCETARE

 Oferă puncte de plecare pentru controlul sistematic al activităţilor ce ţin de

DIRECŢII VIITOARE DE CERCETARE

Articole, capitole publicate în volume de lucrări

Lucrări prezentate la conferinţe