Proiect Facility Management

UNIVERSITATEA TEHNICA DE CONSTRUCTII BUCURESTI
MASTER MANAGEMENTUL PROIECTELOR IN CONSTRUCTII
PROIECT FACILITY MANAGEMENT

1. SCOP
Scopul este acela de a infiinta o companie de Facility Management. Serviciile de Facility
Management reprezinta un proces continuu de furnizare de suport pentru activitatea principala
desfasurata in cladire, proces in care optimizarea serviciilor reprezinta un obiectiv permanent.
Managementul utilitatilor ( Facility Management ) cuprinde:
- planificarea, organizarea, conducerea, controlul activitatilor tehnice curente;
- planificarea si urmarirea executarii reparatiilor curente, precum si a reparatiilor capitale;
- urmarirea agendei service-ului la instalatii, echipamente, precum si asigurarea
functionarii optime a acestora.
2. OBIECTIV
2.1 Activitati desfasurate in cladire
Pensiunea este definita ca o organizaie a crei principal afacere este de a furniza
faciliti de cazare pentru publicul larg i care poate de asemenea s pun la dispoziia clienilor
unul sau mai multe din urmtoarele servicii: alimentaie, curenia camerei, servicii de primire,
spltorie sau utilizarea unor dotri specifice.
Pensiunile se caracterizeaz prin amenajarea lor pe camere, respectnd o limit minim
de camere, avnd o echip managerial unic i furniznd servicii bine definite care include
serviciul de camer, meninerea cureniei, facilitile sanitare etc.
Astfel, aceasta organizatie va asigura o serie de servicii de baz, care definesc activitatea
hotelier: primirea clienilor, cazare, divertisment, alimentaie, informare, la care se adaug o
diversitate de servicii: pstrarea obiectelor de valoare, splatul i clcatul lenjeriei clientului,
transportul bagajelor, parcarea automobilelor, dotarea camerelor cu inventar suplimentar etc, care
formeaz activitile hoteliere complementare, cu rol de a mbunti gradul de confort n
unitatea de cazare.
Conditiile locative ale beneficiarilor sunt permanent asistate si imbunatatite prin
igienizare si personalizarea dormitoarelor si a spatiilor comune.
Pensiunea PRIVIGHETOAREA, deschisa in statiunea montana Predeal, in anul 2009,
este dotata cu :
- 10 de camere duble, dintre care 8 camere cu balcon si 2 camere fara balcon;
- 1 Restaurant;
- 1 Sala de conferinte.

Descrierea camerelor si dotari
Paturile au dimensiunea de 1.00 m x 2.10 m si sunt amplasate cate 2 in fiecare dintre
camere. Camerele sunt foarte relaxante datorita armoniei culorilor (bej, cognac, maron) si a
confortului deosebit oferit de saltele cu grosime 25cm , care au o tehnologie speciala de arcuri
independente si silicon .
Dotarea camerelor s-a facut cu mobilier elegant din PAL (noptiera cu spatiu de
depozitare) , TV color, retea internet fibra optica cu IP stabil cu acces gratuit, telefon. Fiecare
camera dispune de baie proprie supraf 3.5 mp utilata cu cabine dus ,ventilator, uscator de par,
priza (aparatul de ras /ondulator par).
Prosoapele si lenjeria de pat sunt de buna calitate ( bumbac 100% ). Pilotele si pernele
sunt din material sintetic si celululoza. Cuverturile sunt din materiale naturale ecologice :
bumbac 70% vascoza 30%.
Pentru montarea mochetei s-a folosit adeziv nonalergic si nontoxic agrementat pentru
hoteluri si pensiuni (fara continut de neopren) . Pentru persoanele cu alergie la mocheta
recomandam camerele de la nivelul mansardei unde pardoselile sunt placate cu parchet. Peretii
despartitori dintre camere sunt din rigips si au grosimea de 15 cm , dublu placati, fonoziolati cu
vata minerala, ceea ce ofera o izolatie fonica foarte buna. Aparatajul electric este de buna calitate
si hotelul dispune de instalatii electrice dotate cu sigurante corespunzatoare si sigurante
diferentiale care impiedica accidentele electrice.
Suprafata camerelor este de 15.34 mp, fiecare dintre ele fiind dotate cu un hol de
aproximativ 3.60 mp si un grup sanitar. Grupurile sanitare aferente camerelor de la etajul 1
avand 3.56 mp, iar cele de la mansarda avand suprafata de 3.91 mp.
Camerele de la nivelul mansardei sunt dotate fiecare cu 2 ferestre Velux, pentru o
iluminare naturala cat mai buna.
Descrierea salii de conferinte si dotari
SALA de CONFERINTE este spatioasa cu lumina naturala in supraf de 81.4 mp capacitate de maximum 100 persoane utilata cu un sistem HDMI + laptop (sistem care
inlocuieste cu succes videoproiectorul), pupitru orator, microfoane, laptop , telefon, fax,
imprimanta, copiator, aparat de aer conditionat pentru reglarea temperaturii. Sala se poate
configura in diverse moduri in functie de cerintele clientilor. Sala este ideala pentru conferinte
seminarii.
Sala de conferinte este situata la parterul pensiunii, cu acees direct atat din restaurant, cat
si de pe terasa. Dimensiunile latime 6.5 m, lungime 12.52 m, inaltimea 3,30 m .
Sala de conferinta are pardoseala acoperita complet cu mocheta de buna calitate cu suport de
confort, fiind ideala pentru conferinte, congrese, seminarii, concerte.
Sala dispune de acces internet fibra optica si wireless pentru a facilita transmiterea si
prezentarea informatiilor si se poate configura in diverse moduri in functie de cerintele clientilor.

Descrierea restaurantului si dotari
Pensiunea Privighetoarea dispune de un restaurant elegant cu o suprafata de 59 mp si o
capacitate de a gazdui un numar maxim de 50 de persoane. Locatia este ideala pentru petreceri
de grup ( team building-uri, botezuri, aniversari, evenimente speciale ). Restaurantul este deservit
de un ring spatios de dans si un bar, avand suprafata de 21.76 mp, care la randul sau este servit
de un spatiu de depozitare avand 3.57 mp.
Bucataria care deserveste restaurantul este utilata cu utilaje profesionale ( cuptoare,
gratare, friteuse, plita electrica, etc ). Utilajele pentru prepararea hranei sunt numai din inox
alimentar si sticla, materiale care permit igienizarea completa si corecta si nu favorizeaza
formarea mediilor ce favorizeaza dezvoltarea microbilor si bacteriilor patologice. Vesela se spala
la masini profesionale la temperaturi de peste 65C .
Bucataria, avand suprafata de 21.44 mp este de asemenea utilata cu utilaje profesionale
de vitrina prezentare bufet cald/bufet rece, dispensere bauturi racoritoare, cereale, etc. De
asemenea, restaurantul este dotat si cu un spatiu pentru prepararea unor alimente, avand
suprafata de 3.32 mp, un grup sanitar avand suprafata de 1.92 mp si un spalator avand 2.23 mp.
Restaurantul dispune de sonorizare cu boxe profesionale 2x250 W (Fame) , mixer audio
profesional (Soundtreck), microfoane, laptop, televizor Philips, aparat de aer conditionat pentru
reglarea temperaturii. Accesul in restaurant se face atat din pensiune cat si de pe terasa pensiunii.
Tot la parterul pensiunii sunt amplasate doua grupuri sanitare atat pentru clientii care
solicita informatii la receptie, cat si pentru clientii restaurantului. Unul dintre ele, cel pentru
femei, are suprafata de 5.72 mp, iar cel pentru barbati avand suprafata de 5 mp, fiind ambele
deservite de un hol comun de 2.37 mp.
INCAPERE
CAPACITATE
Nr. total camere de cazare

Restaurant
Sala de conferinte
20 de locuri
50 de locuri
100 de persoane
De asemenea, Pensiunea Privighetoarea are si :

Un hol de receptie, cu suprafata de 36 mp, care reprezint punctul cheie al circulaiei in hotel.
In cadrul serviciului de recepie este cuprins si biroul administrativ, cu o suprafata de
9.30 mp;
Panoul de chei este aezat pe vertical cu spaiu pentru coresponden. Partea de jos este
prevazut cu dulapuri i sertare pentru documente. La recepie exist un seif pentru pstrarea
valorilor i a obiectelor unite. In recepie se afl un frigider pentru eventualele cerine ale
clienilor.
Un hol de acces in pensiune, avand suprafata de 4.50 mp
O sala de fitness, pentru clienti, avand suprafata de 12.86 mp.
Casa scarii, cu suprafata de 10.52 mp
Un spatiu pentru central termica, avand 9.20 mp
Un birou de oficiu, amplasat la etajul 1, avand suprafata de 7.45 mp.
Un hol lung, care deserveste camerele de etajul 1, avand suprafata de 18 mp
Doua balcoane care deserves camerele de la etajul 1, fiecare avand suprafata de 21.59 mp
3

O spalatorie/ calcatorie amplasata la mansarda, avand suprafata de 5 mp, utilata cu 2 masini de
spalat si masa speciala pentru calcat lenjerii
Pod, folosit in principal ca spatiu de depozitare, avand suprafata de 157,68 mp.
Parcare : pensiunea dispune de 2 parcari proprii, luminate generos pe timp de noapte, avand o
capacitate totala de 14 autovehicule.
Parcul ce inconjoara pensiunea ( suprafata de 1000 mp) este agrementat din abundenta cu specii
de conifere specifice zonei (varietati de thuya, ienuperi, pini, pini mugus, taxus ,buxus, ilex, etc).
Seara, corpurile de iluminat care bordeaza curtea si aleele principale ofera o atmosfera eleganta.
Terasa exterioara, la care clientii au acces din orice spatiu de la parter, aceasta urmarind
perimetrul pensiunii.
Pentru electricitatea atmosferica exista protectia asigurata de paratraznet pe o raza de 60 m in
jurul pensiunii si a parcarii. Pensiunea este racordata la reteaua de apa potabila si de canalizare.
Pentru protejarea clientilor si a bunurilor acestora, receptia este supravegheata video, pentru a
determina exact persoanele care au avut acces in pensiune la un moment dat si exista un mic seif
pentru bunuri de valoare amplasat acolo. In pensiune nu sunt admise animalele de companie . Nu
este permis fumatul in camere.
Obiectul pentru care se va realiza planificarea activitatilor de Facility Management la
nivel de un an, este reprezentat de Pensiunea Privighetoarea, o constructie cu regimul de
inaltime P+1E+M.
Forma corpului de cladire in plan este dreptunghiulara, exceptand zonele unde sunt
amplasate casa scarii si restaurantul , care au forma unui arc de cerc. Inaltimea libera parter si
etaj este 1= 3.00 m, iar la mansarda l= 2.80 m.
Aria desfasurata a constructiei este de 860 mp, iar aria construita este de 356 mp.
Pensiunea a fost realizata utilizand sistemul constructiv de cadre de beton armat, alcatuite din
stalpi si grinzi proiectati pentru a prelua si transmite in principal incarcarile si eforturile in cazul
unui seism.
2.2 Structura organizatorica
Structura organizatoric desemneaz un ansamblu de subdiviziuni organizatorice
constituite prin gruparea unor activiti corelate n vederea funcionrii normale a ntreprinderii
precum i relaiile care se manifest ntre acestea.
Prin urmare, structura organizatoric este un sistem care include mai multe componente,
relaiile dintre acestea, dar i persoanele implicate n desfurarea activitii acestora, cu
competene i responsabiliti adecvate poziiilor pe care le ocup.
Reprezentarea structurii organizatorice se face prin mijloace specifice : organigram i
fia postului. Suplimentar, pentru prescrierea cadrului general de compartiment i a dispoziiilor
privitoare la discilplina muncii tuturor angajailor, se intocmete regulamentul de ordine
interioar.

2.3 Personal necesar pentru mentenanta
Categorie de personal
Administrator pensiune
Receptioner
Personal intretinere/camerista
permanenta
Personal intretinere/camerista
permanenta de sezon
Contabil
Ospatar
Barman
Buctar
Ajutor bucatar
Personal aprovizionare
Paznic
Numar de persoane necesare

(1 persoan)
(1 persoan)
(2 persoane)
(2 persoane)
(1 persoan)
(2 persoane)
(1 persoana)
(1 persoana)
(1 persoana)
(1 persoana)
(1 persoana)
3. BUGET
5

3.1 Venituri din prestari servicii
Nr. crt
1
2
3
4
5
Servicii
Inchiriere
camere
Inchiriere
restaurant pt.
evenimente
Sala fitness
Venituri din
exploatare
restaurant
Inchiriere sala
de conferinte
Venit/unitate
Venit lunar
Venit anual
100 lei/zi
100*5*7*4=
14000 lei
14000*12=
168000 lei
1000 lei
1000*2=
2000 lei
2000*12=
24000 lei
Abon. 50 lei
50*10=
500 lei
500*12=
6000 lei
300 lei/zi
300*28=
8400 lei
8400*12=
100800 lei
8000 lei/zi
8000*2=
1600 lei
1600*12=
19200 lei
TOTAL VENITURI ANUALE

318000 LEI
3.2 Cheltuieli
Cheltuieli cu personalul
Categorie de personal
Numar de
persoane
necesare
Cost/
pers./pe luna
Cost total/
luna
Cost total
anual
Administrator pensiune
(1 persoan)
1500 lei
1500 lei
18000 lei
Receptioner
(1 persoan)
1000 lei
1000 lei
12000 lei
(2 persoane)
1000 lei
2000 lei
24000 lei
(2 persoane)
1000 lei
2000 lei
6000 lei
Contabil
(1 persoan)
1000 lei
1000 lei
24000 lei
Ospatar
(2 persoane)
800 lei
1600 lei
19200 lei
Barman
(1 persoana)
1200 lei
1200 lei
Personal
intretinere/camerista
Personal
intretinere/camerista de
14400 lei

Buctar
(1 persoana)
2000 lei
2000 lei
24000 lei
Ajutor bucatar
(1 persoana)
1200 lei
1200 lei
14400 lei
Personal aprovizionare
(1 persoana)
1000 lei
1000 lei
12000 lei
Paznic
(1 persoana)
1000 lei
1000 lei
12000 lei
Cheltuieli cu materiale consumabile
Din aceasta categorie fac parte:

- cheltuielile cu alimentele, produsele si bauturile necesare pentru buna functionare a
restaurantului;
- cheltuieli cu produsele pentru curatenie;
- cheltuieli cu carburantii si lubrifiantii folositi pentru deplasari legate de aprovizionarea
restaurantului.
Categorie de
cheltuieli
Alimente pt.
restaurant
Bautura pt.
restaurant
Nr. crt
1
2
3
Carburanti
Valoare lunara
Valoare anuala
50 lei
1550
18600 lei
75 lei
2100 lei
25200 lei
500 lei
6000 lei
Produse de
25 lei
750 lei
curatenie
VALOARE TOTALA ANUALA
58800 LEI
Valoare/zi
Cheltuieli cu energia electrica

iluminat terasa, alei parc, parcare
consum energie electrica, aparatura
iluminat holuri si camere, restaurant
ventilatie, climatizare, pompe de circulare, recirculare apa, etc.
Valoarea lunara
2250 lei
Valoare anuala
29400 lei
Cheltuieli cu apa si canalizare

7
9000 lei

Valoarea lunara apa rece
200 lei
Valoare lunara canalizare
100 lei
Valoare anuala apa rece

2400 lei
Valoare anuala canalizare
1200 lei
Se au in vedere studii care arata ca in cazul unei pensiuni de 3 margarete, consumurile sunt
urmatoarele:
- 50 l/apa/client consum de apa calda pe camera de pensiune/zi
- 70 l/apa/client consum de apa rece pe camera de pensiune/zi
Cheltuieli pentru telecomunicatii (telefon, internet)
Valoarea lunara
350 lei
Cheltuieli cu gazele
Pentru incalzire
Valoarea lunara
1780 lei
-
Valoare anuala
4200 lei
Nr de luni
6
Valoare anuala
10680 lei
Pt. deservirea restaurantului
Valoarea lunara
700 lei
Valoare anuala
8400 lei
Cheltuieli cu salubritatea
Valoarea lunara
150 lei
Valoare anuala
1800 lei
4. PLANIFICAREA ACTIVITATILOR PROFESIONALE DE FACILITY MANAGEMENT LA

NIVEL DE UN AN
4.1 Activitatea de revizie periodica
8

I. ARHITECTURA (frecventa verificarilor trimestriat)
Finisajele reprezinta imaginea oricarei societati, din acest motiv intretinerea elementelor
de constructie este foarte importanta. Aceste lucrari de intretinere au scopul de a pastra aspectul
si functionalitatea cladirilor pe toata durata acesteia si nu in ultimul rand pentru siguranta in
exploatare. Lucrarile de intretinere se executa in general fara perturbarea activitatii curente, cu
personal calificat si cu materiale speciale care sa permita finalizarea lucrarilor in termene foarte
scurte.
Pentru o cladire bine intretinuta, sigura si functionala echipa noastra de specialisti
asigura urmatoarele tipuri de servicii disponibile doar clientilor cu contract de mentenanta:
Reparatii si intretinere finisaje interioare, exterioare
Reparatii si intretinere hidroizolatii ( toate tipurile de materiale)
Reparatii si intretinere sarpante ( toate tipurile de materiale)
Reparatii si intretinere elemente de tinichigerie
Reparatii si intretinere pavaje, borduri si rigole de scurgere
Reparatii si intretinere tamplarie lemn, aluminiu, PVC, porti industriale, pereti cortina
Scanarea intregii cladiri prin termoviziune, in vederea depistarii deficientelor de executie

si/sau proiectare, ori deteriorare accidental.
I.a.Amenajri exterioare (Trotuare, alei/ Spaii verzi / mprejmuire etc.-n )
Inspecia trotuarului din jurul cldirii

Inspecia accesului n incinta pensiunii
Inspecia mprejmuirii n incinta pensiunii
Inspecia platformei pentru gunoi menajer
I.b. Faadele cldirii (Perei exteriori/ Soclu/ Elemente decorative/ Ferestre exterioare/ Ui
exterioare/ Balustrade i montani/ Accesul n cldire/ Jgheaburi, burlane, etc.)
Inspecia vizual a exteriorului cldirii, pentru a observa modificrile ce au loc n
calitatea pereilor exteriori i a finisajelor acestora.
I.c. Lucrri interioare (Pardoseli/ Planee Finisaje/Tencuiel/Perei interiori /Ui interioare/
Ferestre interioare/ Geamuri/ Scri, balustrade)
Pardoseli/ Plansee (din ceramic, piatr, mozaic, parchet )

Inspecia general a lucrrilor (se vor consemna orice form de deteriorare , modificrile
proprietilor antiderapante (care ar putea favoriza alunecarea), schimbarea culorii, pierderea
luciului, exfolierea, mbtrnirea materialelor)
In cazul Tencuielilor se va urmari daca sunt prezente:
-Fisuri sau crpturi
-Apariia condensului, ciupercilor sau mucegaiului
-Modificarea aspectului iniial (culoare, consisten etc)
Lucrari de tamplarie si lacatuserie usi interioare, ferestre interioare
Descrierea serviciilor:
Inspectia generala a lucrarilor de tamplarie (aluminiu, lemn, PVC) si controlarea tuturor

componentelor
Lubrifierea balamalelor usilor si ferestrelor se face cel putin de 2 ori pe an
Inlocuirea balamalelor daca este cazul
Inlocuirea elementelor de fixare ale usii, daca este cazul
Pentru lucrari de tamplarie: intocmirea raportului privitor la starea generala si la
necesitatea reabilitarii, vopsirii si lustruirii.
Scri interioare (metalice, beton armat) i componentele lor (podeste, vang,
trepte i contratrepte, mn curent, parapet, balustrade)
Inspecia general a lucrrilor (se vor consemna deformaii sau deteriorri, avarierea
sistemelor de mbinare i de prindere, coroziunea elementelor metalice, fisurarea, deformarea
finisajelor treptelor i contratreptelor).
II. STRUCTURA DE REZISTEN (frecventa verificarilor trimestriat)
II. a Structura din beton armat
Inspecia general va cuprinde

-examinarea stlpilor din beton armat
-examinarea grinzilor
-examinarea plcii din beton armat la intrados
-examinarea armturilor (coroziunea armturilor)
-examinarea structurii pereilor neportani
II. b. Acoperisuri
10

Inspectia generala a acoperisului

Inspectia si curatarea jgheaburilor
Inspectia stalpilor de iluminare si eliminarea eventualelor defecte
Inspectia panourilor de pe acoperis, descoperirea eventualelor pagube, defecte,
nefunctionari si puncte de scurgere, precum si readucerea in stare completa de functionare
a acoperisului
Inspectia foilor metalice si inlaturarea eventualelor defecte
Inspectia corpurilor de iluminat (etanseizare, scurgeri), remedierea defectiunilor si
spalarea (curatarea) acestora
Inspectia firmelor luminoase si remedierea eventualelor defecte
Inspectia gradului de coroziune al elementelor metalice de pe acoperis (punti, jgheaburi
etc.) si intocmirea raportului asupra starii generale si a necesitatii de reabilitare
Inspectia structurii acoperisului si intocmirea raportului asupra starii generale si a
necesitatii de reabilitare.
III.g. Mobilierul
Verificrile vor urmri depistarea defectelor ale mobilierului - revizii trimestriale
birouri, scaune, cuiere, dulapuri, mobilier specific slilor de conferinta si restaurantului,

dar si noptiere care se gasesc in camere :
Verificrile vor consemna eventuale fisuri, zgrieri, ruperi ale materialului din care este
confecionat, deformaii ale elementelor metalice, avarieri ale sistemelor de prindere i
mbinare, nchidere i siguran, coroziunea elementelor metalice;
4.2 Activitatea de curatenie

Cerinte minimale impuse activitatii de curatenie si intretinere
Curatenie zilnica se va face in spatiile cu urmatoarele functiuni:
Spatii interioare
Grupuri sanitare
Activitatile de cutarenie specifice pentru spatiile interioare constau in:
- maturarea si curatarea cu mijloace mecanice antistatica a suprafetelor neacoperite
(marmura, gresie, faianta, parchet, etc)
- spalarea suprafetelor neacoperite cu detergenti adecvati tipului de pardoseala
- maturarea antistatica a scarilor, balustradelor
- spalarea scarilor, balustradelor cu detergenti adecvati tipului de paviment
- stergerea tocariei, a pervazurilor, geamurilor
- spalarea geamurilor ori de cate ori este nevoie
- golirea cosurilor de gunoi, schimbarea sacilor menajeri si spalarea scrumierelor
11

Activitatile de curatenie specifice pentru grupurile sanitare:

- dezinfectarea si igenizarea grupurilor sanitare
- stergerea ori de cate ori este nevoie a peretilor placati cu faianta
- stergerea ori de cate ori este nevoie a pardoselilor
- stergerea ori de cate ori este nevoie a oglinzilor
- dezinfectarea ori de cate ori este nevoie a bazinelor WC-urilor, a chiuvetelor
- se va consemna intrun tabel care se va afisa pe interiorul usi de intrare in toaleta, fiecare
interventie (nume si prenume, ora, semnatura ).
- odorizarea grupurilor sanitare si a incaperii.
Activitati de salubrizare/curatire a camerelor de inchiriat:
Se executa obligatoriu cel putin 2 ori pe saptamana sau de cate ori este nevoie (la sosirea
unui client nou, care va sta in respective camera) si consta in urmatoarele operatiuni:
-aerisire incapere;
-golire cos gunoi, curatare cos gunoi cu solutie de detergent - activitate care se va
realiza zilnic;
-curatare mocheta;
-curatarea, stergerea si lustruirea parchetului;
-curatare pardoseala prin maturare/aspirare si spalare activitate care se va realiza la
un interval de cel mult 2 zile;
-spalare/dezinfectare chiuveta, etajera, oglinda;
-stergere geamuri cu solutii profesionale;
-stergere cu carpa umeda si apoi cu carpa uscata a ramelor de la ferestre, a
pervazurilor, a tocurilor de la usi, scaunelor, canapelelor, dulapurilor, respective a intregului
inventar din camera si a tocurilor usilor cu solutii de intretinere;
-inlocuire lenjerie o data pe saptamana, scuturarea si aerisirea periodica a saltelelor,
paturilor, pernelor, etc.);
-asigurare cu materiale igienico-sanitare (hartie igienica, sapun, odorizante, cosuri
de gunoi, pungi de unica folosinta pentru cosurile de gunoi) activitate care se va realiza la
interval de cel mult 2 zile;
-stergerea caloriferelor din camerele de odihna si a jaluzelelor.
Salubrizare holuri, , casa scarii, hol acces, precum si terasa exterioara: ( zilnic)
-curatire pardoseala prin maturare/aspirare si spalare;
-golire cosuri gunoi, curatare cosuri gunoi cu solutie detergent si dezindectant;
-spalare si dezinfectare chiuvete;
-stergere geamuri cu detergent;
pervazurilor, a tocurilor de la usi, scaunelor, dulapurilor, balustradelor scarilor;
12

-spalarea si dezinfectarea toaletelor WC (interior si exterior) si a tuturor partilor
componente ale cabinelor de WC (pereti, tevi, robineti, oglinzi, etajere, savoniere, chiuvete,
masti de chiuvete, suporturi de hartie igienica, pardoseli,etc.)
-asigurarea cu materiale igienico-sanitare (hartie igienica, sapun, odorizante, cosuri
de gunoi, pungi de unica folosinta pentru cosurile de gunoi);
-stergerea caloriferelor din toate incaperile;
-curatarea si maturarea terasei, udarea o data la cateva ore folosind jet de apa pe
perioada verii.
Salubrizarea salii de mese ( restaurant ) si a bucatariei; (zilnic)
-golire cosuri gunoi, curatare cosuri gunoi cu solutie detergent si dezinfectant;
-spalare si dezinfectare chiuvete;
pervazurilor, a tocurilor de la usi, scaunelor si a dulapurilor;
-asigurarea cu materiale igienico-sanitare(hartie igienica, sapun, odorizante, cosuri
-spalarea si dezinfectarea meselor, scaunelor si a tuturor partilor componente;
-schimbarea zilnica sau de mai multe ori pe zi, in cazul in care este nevoie, a fetei de
masa si a pernelor amplasate pe scaun pentru un confort sporit in timpul servirii mesei
-asigurarea cu materiale igienico-sanitare (hartie igienica, sapun, odorizante, cosuri
-dezinfectarea, curatarea si depozitarea intr-un spatiu cat mai steril si ferit de
bacterii a veselei la sfarsitul fiecarei zile;
-dezinfectarea si curatarea si a aparaturii din bucatarie;
Salubrizarea in birouri (oficiu si biroul administrativ)
Se executa zilnic, ori de cate ori este nevoie si consta in urmatoarele operatii:
-curatare mocheta;
-curatare parchet, lustruire;
-stergere mobilier cu carpa umeda si apoi uscata;
-golire cosuri gunoi, curatare cosuri gunoi cu solutie detergent si dezinfectant;
-stergere cu cu carpa umeda si apoi cu carpa uscata a ramelor de la ferestre, a
pervazurilor, a tocurilor de la usi, scaunelor, dulapurilor, balustradelor scarilor;
Se va consemna intr-un tabel de catre executant afisat pe interiorul usilor de intrare in toalete
fiecare interventie (nume si prenume, ora, semnatura).
Curatenie saptamanala
- aspirarea peretilor, tavanelor, jaluzelelor
13

-
igenizarea cosurilor de gunoi

stergerea usilor
stergerea feroneriei
curatirea de calcar, pete dificile, a grupurilor sanitare, a chiuvetelor si dezinfectarea acestora
curatarea ferestrelor Velux.
Curatenia lunara
pervazurilor si a tocariei de interior
stergerea prizelor, intrerupatoarelor si a plintelor
stergerea placutelor indicatoare si a corpurilor de iluminat
curatirea panzelor de paianjen, praf, din locuri greu accesibile, cu aparatura speciala
stergerea de praf a caloriferelor, ventiloconvectoare
Curatenie semestriala
curatarea geamurilor exterioare, perete cortina ajutorul alpinistilor utilitari.
curatarea geamurilor exterioare.
aflate la inaltime se vor spala cu
Dezinsectie, deratizare, dezinfectie periodica a tuturor spatiilor din incinta;

Dezinsectia este actiunea de combatere a insectelor si acarienilor daunatori pentru
sanatatea oamenilor si a animalelor prin aplicarea unui program riguros de curatenie mecanica,
urmat de folosirea celor mai eficace substante chimice insecticide.
Deratizarea este actiunea de combatere prin mijloace chimice a rozatoarelor.
Dezinfectia este metoda de indepartare, neutralizare sau distrugere a
microbilor(microorganisme patogene).
Dezinsectie, deratizare, dezinfectie periodica se vor efectua in toate dormitoarele, cu
urmatoarea periodicitate:
1. dezinsectia: trimestrial, din doua treceri la interval de 7-15 zile;
2. deratizarea: trimestrial, din doua sau mai multe treceri pana la scaderea gradului de
infestare;
3. dezinfectia: periodic, in cadrul igienizarii generale pe obiectiv, conform instructiunilor
Directiei de Sanatate Publica, operatiile se vor executa numai in zilele lucratoare.
La procurarea materialelor pentru dezinsectie, deratizare si dezinfectie se va solicita
furnizorului fisa de produs din care sa reiasa:
-conditiile tehnice si de salubrizare pe care trebuie sa le indeplineasca spatiile supuse
tratamentelor;
-termenul de valabilitate al substantelor utilizate;
-modul de ambalare;
-certificate de calitate;
-modul de utilizare (dilutii, etc.).
14

Tratamentele de dezinsectie, deratizare si dezinfectie trebuie sa conduca la scaderea
gradului de infestare cu daunatori, asigurand un climat optim din punc de vedere al normelor de
igiena publica, garantand sanatatea persoanelor in desfasurarea activitatii.
Metoda folosita pentru combaterea daunatorilor (pulverizarea) trebuie sa asigure
penetrarea celor mai dificile suprafete, fara a favoriza fenomenul de baltire.
Tratamentul de dezinsectie prin pulverizare trebuie sa se execute uniform (sa nu ramana
locuri neatinse) si suficient (locul stropit sa fie udat fara ca lichidul sa se scurga pe pereti).
Se vor trata suficient si cu atentie sporita unghiul pavement-perete, tocurile de la usi si
ferestre, spatiile din jurul dozelor electrice, peretii din spatele caloriferelor, mobilierului, etc.
Pentru combaterea insectelor de discomfort, in timpul favorabil dezvoltarii acestora, se
va aplica tehnica pulverizarii periodice a ferestrelor, pavimentului, peretilor pana la o inaltime
de cca. 1m.
Cost dezinsectie si deratizare semestrial : 350 lei
Cost dezinsectie si deratizare anual : 4200 lei
o Echipamentele necesare efectuarii serviciului de curatenie sunt:
- aspiratore profesionale 4 buc;
- masina de spalat pardoseli cu multiple componente (paduri de mai multe tipuri si perii) 1 buc
- masina de spalat pavimente cu suprafete dure;
- carucior complex pentru transportarea tuturor materielelor necesare pentru curatenie 3 buc;
- set spalat geamuri (raclete, mopuri profesionale, suporturi pentru mopuri, mopuri complete,
aplicatoare de schimb, etc) 4 seturi;
- set stergator de praf, galeata cu roti, trusa de curatenie, rascleta inox, pulverizator din plastic,
lavete professionale, etc 4 seturi utile pentru curatenia camerelor;
- perie wc, cos de gunoi, lavete profesionale, eliminatoare de insect 12 seturi;
- maturi, farase min 4 seturi.
- scara aluminiu 3 tronsoane 2 buc.
o Materiale de curenie
- Materiale pentru curatenia camerelor de inchiriat, biroului administrativ si oficiului
: detergenti pentru spalarea materialelor textile (ex: lenjerii, prosoape), solutie
profesionala de sters praful si geamurile, solutie profesionala pentru intretinerea
parchetului, solutie dezinfectanta pentru bai, odorizant de camera, banda adeziva pentru
aparatul eliminator de insecte, saci menajeri.
-
Materiale pentru curatenia restaurantului, a barului, a bucatariei si a spatiilor de

depozitare: detergent, solutii dezinfectante si de curatarea pardoselii, solutii pentru
dezinfectarea si curatarea meselor, detergenti de vase, solutii profesionale pentru
curatarea aparaturii care este utilizata la gatit (cuptor, etc), solutii pentru dezinfectarea si
curatarea geamurilor, saci menajeri, etc.
15

Calitatea si tipul materialelor vor fi confirmate de catre un reprezentant al beneficiarului
prin mentionarea in Procesul Verbal de receptie lunara a lucrarilor.
Se vor prezenta fise tehnice pentru toate solutiile utilizate de la producatorul de solutii.
4.3 Activitatea de mentenanta si revizii tehnice
Serviciul de mentenan are ca scop functionarea optima a instalatiilor cladirii prin
intretinere preventiva, predictiva si corectiva. Aceste actiuni duc la marirea fiabilitatii si a
performantelor cladirii si la scaderea disfunctionalitatilor.
Mentenana preventiva sau planificata care consta in mentinerea in stare de functionare a
produselor prin efectuarea anumitor activitati - inlocuiri, reglaje, etc, presupune controale periodice,
revizii la intervale stabilite de normative sau producatori, schimburi de materiale consumabile,
lubrifiere etc. Mentenana predictiva contribuie la determinarea precisa a actiunilor de
intretinere. Aceasta are ca efect importante reduceri ale costurilor, prin detectarea eventualelor
disfuntionalitati, deoarece se desfasoara in perioada functionarii echipamentelor. Intretinerea
preventiva se refera atat la echipamente, utilaje, instalatii cat si la partile de finisaje interioare si
exterioare
ale
spatiilor
comerciale
si
de
productie.
Intretinerea preventiva se efectueaza in baza unui plan de exploatare si reparatii, elaborat
in urma evaluarii spatiilor ce urmeaza a fii luate in intretinere. In urma evaluarii spatiului se va
intocmii un raport cu stadiul Tehnic actual al acestuia si cu eventualele lucrari de remediere
(corectare) necesare. In functie de rezultatul final al acestui raport se va intocmi planul de
exploatare si reparatii.
Mentenana corectiva sau neplanificata care consta in reducerea produselor defecte in
stare de functionare prin desfasurarea unor activitati ce urmaresc diminuarea defectelor aparute, se
impune pentru remedierea imediata a unei defectiuni, aparuta accidental. Principalele activitati
constau in repararea, sau inlocuirea pieselor defecte. Serviciul de intretinere corectiva se
asociaza in mod frecvent cu serviciul de urgente avand in vedere caracterul neprogramat al
acestor interventii, dar cuprinde si lucrari rezultate din rapoartele de inspectie periodica efectuate
de inspectorii de mentenanta.
Serviciul de mentenanta cuprinde:

instalatii sanitare,
instalatii de incalzie,
instalatii de ventilare si climatizare,
16

instalatii de stingere incendiu,
interventii de urgenta 24h/24h,
renovari si igienizari;
restaurare cladiri cu pastrare specific.
lizarii serviciului:
Avantajele serviciului de mentenanta sunt urmatoarele:

Reducerea costurilor cu intretinerea, prin prevenirea situatiilor de avarie si mentinerea in
parametrii optimi a instalatiilor
Reducerea costurilor pentru utilitati (apa, gaze, energie electrica) prin reglarea
instalatiilor si eliminarea pierderilor
Program de mentenanta definit pentru fiecare tip de instalatie
Siguranta proprietatii, controlul si eliminarea rapida a problemelor de intretinere, fara

disconfortul creat de situatii limita si cautari de moment a unui prestator de servicii in instalatii.
Utilizarea performantelor cladirii (siguranta, confort, eficienta consumurilor) la

parametrii proiectati prin monitorizare, verificari, masuratori, reglarea instalatiilor si
echipamentelor
Intretinerea si monitorizarea instalatiilor in constructii in conformitate cu legile si

reglementarile romane si ale Uniunii Europene;
Servicii profesionale, de calitate, efectuate de catre personal specializat;

Garantarea prin polita de asigurare de raspundere civila si profesionala a serviciilor
prestate.
4.3.1 Activitatea de amenajare si intretinere a spatiului verde (parcului din jurul pensiunii)
Intretinerea inseamna realizarea unei serii de operatii care se efectueaza conform unui
program bine stabilit care tine cont de o serie de factori cum ar fi: sezonul, destinatia lucrarii,
tipul interventiei , periodicitatea operatiei de intretinere a gradinii si altele de acest fel.
17

Amenajare spaiilor verzi presupune cateva lucrari:
- consultanta in vederea amenajarii spatiilor verzi;
- proiectare si executie gradini, parcuri si spatii verzi;
-lucrri de pregtire a terenului;
-plantare arbuti, flori i gard viu;
- gazonare prin insamantare sau montare rulouri gazon;
- executie alpinarii, terasare pante, decopertari si umpluturi de pamant;
- realizare fantani decorative, fantani arteziene, cascade, etc;
-amplasare elemente de decor din lemn: umbrare, pergole, foisoare, podete, grilaje, panouri si
spaliere din lemn tratat;
- instalare mobilier stradal (bnci, garduri metalice, stlpi protecie);
- schimbare sol cu pamant de padure, pamant fertil si alte amestecuri fertile din pamanturi,
turba, nisip si mranita.
ntreinere spaiilor verzi

- tiere i toaletare arbori i arbuti;
- defriare i cosire mecanizat a gazonului;
- tundere manual i mecanizat a gardului viu;
- lucrri de aducere la cot a terenului;
- ntreinere gazon;
-degajare teren de crengi si frunze, strangere in gramezi;
- diagnostic si tratament plante, fertilizari si tratamente fito-sanitare;
-combatere daunatori cu solutii profesionale;
- revopsirea mobilierului stradal in fiecare an si tratarea anuala a foisoarelor de lemn si a tuturor
elementelor de exterior confectionate din lemn pentru o rezistenta cat mai buna impotriva
intemperiilor si protectie la foc (ignifugarea lemnului).
-alte servicii
exterior
de
intretinere
si
reabilitare
-varuire tulpina arbori fructiferi daca este cazul.

18
spatii
verzi,
gradini,
plante
de

Cost lunar
-
Pe perioada verii 200 lei
Pe perioada iernii 350 lei (acest cost include deszapezirea aleilor pentru circulatie
in interiorul parcului)
Cost anual : 3300 lei
4.3.2 Activitatea de renovare/amenajare interior si exterior
Izolatii termice, fonice si anticorozive

Vopsitorie, zugraveli si ipsoserie
Lucrari de instalatii termice si sanitare
Tamplarie si dulgherie
Reparatii pereti, tencuieli, gletuiri, alte lucrari specifice
Montat gresie,faianta,piatra naturala decorativa de interior
Desfaceri tamplarii interioare
Montat parchet laminat si clasic
Instalatii electrice de interior - montat spoturi, aplice, prize, intrerupatoare
Schimbare geamuri, nlocuire garnituri uzate
Turnat sapa de nivel, sapa autonivelanta
Mochetari, aplicat linoleum
Tamplarie din aluminiu sau PVC
Lambriuri interior
Glafuri
Scafe rigips
Termoizolatii pereti interiori
Pavaje, alei betonate
Termoizolaii pereti interior si exteriori cu polistiren expandat
Recondiionarea balcoanelor pensiunii
Alte lucrari specifice de finisaje interioare
Cost lunar mediu : 600 lei

Cost anual : 7200 lei
19

4.3.3 Activitatea de deszapezire
Acest serviciu presupune operatiuni de curatare, transport si actionare cu materiale
antiderapante (sare, nisip umectat, clorura de calciu) a cailor de acces, trotuarelor, curtii si
parcarii. Echipele de interventie serviciul de deszapezire intervin 24/24h atunci cand este
nevoie, daca accesul in pensiune a fost blocat datorita conditiilor meteo nefavorabile sau in cazul
unei alte urgente cauzata de zapada depusa in exces. Transportul zapezii se va face cu
autoutilitare moderne.
Personal specializat va actiona promp, indepartand zapada atat manual ( in zonele
greu accesibilile) cat si mecanizat a suprafetelor acoperite cu zapada in cel mai scurt timp de
la declansarea fenenenelor meteorologice. Aria de functionare a acestui serviciu este in Predeal.
Va putem ajuta la deszaperize la solicitare sau pe baza unui contract sezonier sau la
solicitare.
Costuri: 100lei/h freza de zapada autopurtata/montata pe Atv-uri
120 lei/h Transport zapada cu autoutilitara 9 mc
50 lei tratament cu material antiderapante
Cost total pentru o interventie : 270 lei
4.3.4 Activitatea de revizii tehnice
Verificarea/Revizia instalatiei de gaze
Verificarea si repararea aparatelor de utilizare care folosesc drept combustibil gazele
naturale se fac, la cererea consumatorului, de catre reprezentanti ai firmelor autorizate ISCIR,
prin unitati specializate, ori de cate ori este necesar.
Verificarea si revizia periodica a instalatiilor de utilizare sunt obligatorii si se efectueaza
in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
Operatiunile de verificare se efectueaza la maxim 2 ani, iar cele de revizie se efectueaza
la termen de 10 ani, dupa intreruperea utilizarii instalatiei pentru o perioada care depasesc 6 luni
sau dupa orice accident produs in cladire, care ar fi putut afecta instalatia de utilizare.
Verificarea tehnica a instalatiei este obligatorie la fiecare 2 ani. Pentru a efectua
aceasta operatiune trebuie sa contactati o firma autorizata A.N.R.E. Pe scurt, procedura de
verificare se va desfasura astfel:
- Se verifica tot traseul conductei cu detectoare portabile de gaz metan, inclusiv
toate
imbinarile,
in
presiunea
gazului.
- Daca instalatia indeplineste conditiile de functionare in siguranta si nu sunt
detectate scapari de gaze, un instalator autorizat din firma va completa fisele de
verificare. O fisa va ramane in posesia clientului, si va reprezenta dovada
verificarii. Ulterior, societatea va depune restul fiselor la sediul operatorului de
distributie si furnizorului.
20

Aceste proceduri sunt necesare deoarece de-a lungul timpului instalatia de gaze este
supusa unor tensiuni (naturale cutremure sau provocate de oameni renovari, etc). Drept
urmare, specialistii firmei gasesc scapari de gaze la peste 15% din instalatiile verificate, un
procent destul de periculos avand in vedere ca acumularea de gaz metan poate genera explozie.
Verificarea si revizia instalatiilor de gaze se executa numai de catre societati autorizate
A.N.R.E.
Cost revizie/2 focuri: 100 lei
Revizia Tehnica Periodica a instalatiei este obligatorie la fiecare 10 ani. Pentru a
efectua aceasta operatiune trebuie sa contactati o firma autorizata A.N.R.E. Va fi prezentata pe
scurt procedura de revizie:
- Se face proba de presiune cu aer comprimat conform normelor in vigoare. Prin aceasta
proba
instalatia
este
supusa
la
presiune
de
0.2
bar.
- Prin montarea unui manometru la un capat al instalatiei se urmareste etanseitatea
conductei.
- In cazul in care instalatia indeplineste conditiile de functionare in siguranta si manometrul
nu
indica
vreo
neetanseitate,
se
repune
in
functiune
instalatia.
- Firma va sigila cu un nou sigiliu racordurile contorului, urmand ca beneficiarul sa
primeasca un exemplar din buletinul de sigilare. Suntem imputerniciti sa utilizeze aceste
sigilii doar daca societatea respectiva a intocmit protocol cu Distrigaz Retele.
- Instalatorul autorizat al firmei va completa de asemenea fise de revizie si proces verbal.
Clientul
va
intra
in
posesia
a
cate
un
exemplar
din
fiecare.
- In final societatea va depune toata documentatia la sediul operatorului de distributie si
furnizorului.
Cost revizie/2 focuri : 300 lei
Verificari centrale termice
Este o activitate tehnica desfasurata periodic, la fiecare 2 ani, pentru a se asigura ca
aparatul satisface cerinele de funcionare n condiii de siguran. Aceast activitate este adresat
clienilor si este necesara pentru siguranta acestora( verificare centralei termice din locuina
acestora, care se face de regula impreuna cu verificarea instalatii de gaze).
Verificarea tehnic periodic a centralelor termice se efectueaz la un interval de 2 ani de
ctre persoane juridice autorizate.
Verificrile tehnice periodice constau n:
verificarea existenei Livretului aparatului aflat la deinator/utilizator;

verificarea integritii aparatului i a meninerii condiiilor iniiale de instalare;
activitai de curaare a aparatului, dac este necesar;
ncercarea la presiune hidraulic la cazane efectuat conform art. 29 din PT A 1-2010, la
intervale de 4 ani;
verificarea i reglarea instalaiei de ardere n scopul realizrii unei arderi complete, cu
eficiena indicat de productor;
21

analiza gazelor arse i verificarea ncadrrii valorilor n limitele admise;

verificarea funcionrii corecte a dispozitivelor de control, reglare i siguran;
efectuarea verificrilor aplicabile n conformitate cu condiiile tehnice prevazute n
livretul aparatului, precum i n instruciunile productorului.
Instalarea i ntretinerea (revizia) centralei termice trebuie efectuate ntotdeauna de ctre
personal profesionist calificat, conform Prescripiilor I.S.C.I.R. PT A 1-2010, n baz normelor
i regulamentelor n vigoare.
Cost revizie : 200 lei
Revizie instalatii electrice
Suprasolicitarile sau nerespectarea regimului de intretinere a instalatiilor electrice pot

provoca intreruperea circuitului electric, defectiuni la tabloul electric, arderea corpurilor de
iluminat sau a prizelor.
Pentru siguranta dvs. si a echipamentelor electrocasnice recomandam a se efectua
periodic revizia instalatiei electrice, apeland la un electrician autorizat si cu experienta.
Reviziile instalatiilor electrice cuprind operatii de verificare, inlocuire piese uzate si
eliminare defectiuni.
Daca v-ati mutat in casa noua revizia instalatiei electrice este necesara mai ales pentru a
te asigura ca nu exista improvizatii electrice ce pot duce la supraincarcarea instalatiei electrice si
provocarea de accidente sau incendii.
Verificarile PRAM reprezinta verificarea prizelor de impamantare si paratrasnetelor si
are ca scop:
Prevenirea electrocutarii personalului care utilizeaza instalatia electrica si echipamentul

de lucru;
Prevenirea incendierii cladirilor si prevenirea distrugerii aparaturii electrice si
electronice;
Verificare continuitatii nulului de protectie.
Verificarea si masurarea se efectueaza conform STAS 12604/4. Verificarea PRAM

reprezinta masurarea rezistentei de dispersie a instalatiei de pamantare si paratrasnetului
cu aparat special pentru acest scop. Aparatul este verificat periodic de metrologie autorizata.
Periodicitatea verificarii PRAM este prevazuta de doua ori pe an (o data pe timp uscat si o data
pe timp umed).
Verificarea Periodica a Instalatiilor Electrice trebuie executata la intervalele de timp
prevazute in normativele tehnice ce reglementeaza domeniul instalatiilor electrice executate in
cladiri, iar prin aceasta putem evita situatii neplacute cum ar fi de exemplu: incendii,
electrocutari, deconectari in alimentarea cu energie.
Verificarea periodica a instalatiilor electrice este necesara, deoarece toate instalatiile se
deterioreaza din cauza unui numar de factori cum ar fi incarcare excesiva a circuitelor, uzura
echipamentelor, coroziune , imbatrinirea izolatiilor.
22

In consecinta legislatia prevede ca instalatiile electrice trebuie sa fie mentinute intr-o
stare corespunzatoare de siguranta, iar pentru aceasta ele trebuie sa fie inspectate si testate
periodic.
Aceste verificari cuprind o serie de masuratori cum sunt: rezistenta de izolatie, impedanta
de bucla, curentul de scurt circuit, rezistenta de dispersie a prizelor de pamant, continuitatea
centurii de impamantare, verificarea aparatelor de protectie inclusiv a disjunctoarelor
diferentiale.
In urma analizarii acestor masuratori se emit Rapoartele de incercari pentru instalatia
verificata, rapoarte care certifica starea instalatiilor si echipamentelor electrice.
Toate acestea sunt executate de personal cu indelungata experienta in domeniu si care
dispune de o dotare de ultima generatie conforma cu standardele si normativele in vigoare.
Va putem oferi acest serviciu dispunind de oameni cu calificare si experienta PRAM, cu
dotare de aparatura de testare conforma cu legislatia actuala.
Instalatii electrice cureni tari (iluminat normal i de siguran din interiorul i
exteriorul cldirii), prize i tablouri electrice
frecventa revizii trimestriale. In acest sistem sunt incluse si instalatiile de iluminat
de sarbatori.
Se vor verifica in mod prioritar:
- Tablou general de distribuie
- Tablouri de distribuie
- Circuite alimentare
Inspectia generala a tuturor corpurilor de iluminat

Controlarea tuturor componentelor
Controlarea integritii acestora
Starea de uzura a lampii si reflectorului
Coordonarea surselor de iluminat colorate
Inlocuirea surselor de iluminat (lmpile fluorescente vor fi dotate cu condensatoare
pentru mbuntirea factorului de putere i balasturi electronice)
Curatarea sticlei de protectie si a boxei (spotului) policarbonat (daca este cazul)
Curatarea reflectoarelor
Inspectia si daca este necesar, inlocuirea distribuitorilor pentru corpurile de iluminat
exterior
Inlocuirea corpurilor de iluminat necorespunzatoare (cu invelisul de protectie spart sau
crapat, reflectoare sparte sau necorespunzatoare, intrerupatoare, dimmere, regulatoare)
Verificarea aparaturii electrice, a prinderilor mecanice a aparaturii electrice i a
componentelor mecanice, ndeprtarea prafului, verificarea funcionrii electrice i
23

electromecanice la toat aparatura, n particular pentru ntreruptorii difereniali,

declanatorii magnetici i electronici
Controlul vizual i instrumental al continuitii electrice la circuitul de legare la pmnt
Verificarea anual metrologic a contoarelor i a aparatelor de msur acolo unde
legislaia o cere
Instalatii curenti slabi (securitate, comunicatii, cabluri, prize, RACK)

- revizii trimestriale.
Verificari frigidere anual
Frigiderele sunt aparate de folosinta indelungata ce pot functiona ani de zile cu o
intretinere minima. Se recomanda totusi dezghetarea si curatarea frigiderului odata la 30 de zile,
sau chiar mai devreme daca acesta s-a incarcat cu gheata.
Unele modele de frigidere au functia de "dezghetare automata". Aceasta este valabila
doar pentru compartimentul frigiderului. Apa rezultata se scurge dintr-o cuva de langa compresor
unde se evapora ajutata de caldura degajata de motor. Congelatorul trebuie dezghetat manual de
doua ori pe an.
La frigiderele cu racire "No frost" (fara gheata) racirea celor doua compartimente se
face cu aer rece uscat, evitandu-se astfel formarea ghetii. Aparatele care folosesc acest tip de
racire nu necesita dezghetare. Aerul este racit in afara compartimentelor cu alimente si este
introdus in acestea prin niste fante. Sunt si cazuri in care congelatorul este "No frost", iar
frigiderul este cu racire statica.
Functia "Holiday" reduce la minim temperatura si functionarea aparatului frigorific, si
implicit a consumului.. In aceasta perioada in frigider nu se pastreaza alimente perisabile.
Clasa de climatizare indica limitele de temperatura ale incaperii in care aparatul
functioneaza la parametri optimi.
Uneori pot aparea probleme datorate uzurii, defectelor de exploatare sau chiar de
fabricatie, ceea ce necesita repararea frigiderului.
In general, reparatiile la frigider constau in:
- incarcare cu freon
- inlocuire compresor (motor)
- inlocuire filtru deshidrator
- inlocuire releu de pornire
- inlocuire releu termic
- inlocuire termostat
24

- inlocuire ventilator
- inlocuire vaporizator sau condensator
- inlocuire tub capilar
- reparatii, inlocuire electrovalva
- reparatii, inlocuire placa electronica
- reparatii, inlocuire afisaj electronic
- curatare condensator de racire
- montare valva service
Probleme in functionare pot aparea la orice tip de instalatie frigorifica de la frigidere cu
o usa, la vitrine frigorifice, lazi frigorifice, minibaruri, pana la frigidere cu doua usi,
congelatoare, lazi frigorifice, racitoare de vinuri.
Pentru piesele inlocuite se asigura garantie.
Cost revizie: 40 lei
Echipamente de ventilatie- centrala de ventilatie ( deserveste restaurantul,

sala de fitness si sala de conferinte), tubulatura - revizii trimestriale
Inspectia generala a echipamentului si controlul tuturor componentelor (unitate interioara

si exterioara)
Controlul senzorilor
Controlul termostatului anti-inghet
Inlocuirea filtrelor si curatare
Control vizual al functionarii ventilarii (curatarea paletelor si a grilajelor de protectie)
Control vizual al curelelor de transmisie
Controlarea conexiunilor electrice ale tuturor conectorilor, contactoarelor, cuplajelor cu
alunecare
Controlarea sistemelor de inchidere a usilor
Controlarea si daca este necesar, completarea cu agent de racire (pentru sistemele
exterioare)
Verificarea termostatului anti-inghet
Verificarea si colectarea conexiunilor electrice la conectori, contactoare, cuplajelor cu
alunecare
Curatarea sau inlocuirea filtrelor
Controlarea functionarii ventilatorului (curatarea grilelor de protectie si a paletelor)
Control vizual al curelelor de transmisie
Controlarea si daca este cazul, completarea cu agent de racire
Intocmirea raportului de service

25

Revizia instalatiei de aer conditionat
Majoritatea echipamentelor de aer conditionat au o durata de viata cuprinsa intre 7 si 15
ani in functie de pret si de firma producatoare. Aceasta durata de viata poate fi atinsa numai cu o
intretinere periodica corespunzatoare.
Cheltuielile de intretinere sunt mai mici decat cele de reparare sau de nlocuire complet
a unui echipament distrus de o exploatare neglijent.
Se recomanda a se efectua:
- o verificare anuala pentru echipamentele folosite ocazional pentru racire sau doar pentru
incalzire;
- cel putin doua verificari pe an pentru echipamentele folosite regulat pentru racire si incalzire
in locuinte, birouri, camere de servere, sali de fitness, restaurante, cafenele etc.
Intretinerea normala consta in verificarea starii de functionare a anumitor componente.
La unitatea interioara se verifica:
- starea de curatenie a prefiltrelor si filtrelor mecanice;
- starea bateriei (evaporatorul);
- starea generala a unitatii.
Controlul filtrelor de aer se face uzual la 6 luni, iar in cazul mediilor prafoase se va face
trimestrial.
Filtrele mecanice de aer se spala cu apa calduta in care s-a dizolvat un detergent neutru
dupa care se limpezeste si se usuca cu multa grija.
De regula, se vor folosi instructiunile de curatare indicate de fabricant.
Bateria evaporatorului se va curata de eventualele depozite de murdarie acumulata prin
trecerea aerului.
Aripioarele indoite se indreapta cu un pieptene special, pentru restabilirea unei curgeri
corecte a aerului.
Controlul starii masinii se refera la ansamblul sau punandu-se in evidenta eventualele
oxidari sau murdariri exterioare, care trebuie nlaturate.
-
La unitatea exterioar se verific:

reumplerea circuitului cu freon dac presiunile se abat de la normal;
eficacitatea siguranelor de protecie;
valoarea tensiunii de alimentare;
puterea absorbit;
starea strngerilor racordurilor electrice i frigorifice,
starea contactoarelor compresorului;
verificarea presiunilor si temperaturilor de funcionare, subrcirea i supranclzirea;
- eficacitatea rezistentelor compresorului (dac exist);

- starea de curenie a aripioarelor condensatorului;
- starea de curenie a palelor ventilatorului
- starea de curenie a tviei de recuperare a condensatului (dac exist).
26

Instalatii si echipamente sanitare revizii trimestriale
Bazine de toalet verificarea strii generale, verificare/remediere scurgeri elemente

flexibile, funcionalitate a mecanismului de acionare a baznului
Chiuvete - verificarea integritii i fixrii
Baterii monobloc - verificarea integritii i al funcionalitii, verificare racorduri
elastice
Instalaia de distribuie - verificarea integritii, fixrii, etaneitilor, verificare vizual
trasee conducte, verificare supape i armaturi
Vas de toalet - verificarea integritii i i al fixrii
Rezervoarele de ap aferente - verificarea integritii i a funcionalitii
Oglinzi - verificarea fixrii i al deteriorrii
Accesorii de igien - verificarea integritii i al fixrii
-dispozitiv distribuire rol i servete de hrtie
-dispozitiv distribuire spun lichid
colac toaleta
Aparate pentru uscarea minilor- verificarea funcionalitii
Sifoane i canalizare- verificarea deteriorrii i verificare funcionare.
Revizia instalaiilor interioare de canalizare a apelor uzate menajere i a celor

meteorice se face anual
Revizia instalaiei se refer la calitatea apelor uzate i la funcionarea n ansamblu:
- controlul calitativ al apei uzate se face pe baza analizelor de laborator;
- verificarea aspectului general al instalaiei;
- verificarea gradului de etaneitate al instalaiei (mbinri, starea tuburilor, sifoanei recipieni de
pardoseal, coloane de ventilare etc.);
- verificarea legturii directe a reelei de canalizare cu atmosfera pentru a evita suprapresiunile i
depresiunile n reea;
- verificarea sistemului de prindere i susinere a coloanelor i colectoarelor i modul de
conservare a pantelor colectoarelor;
- verificarea dispozitivelor de susinere i fixare a obiectelor sanitare.
Cost revizie : 200 Lei
Verificarea pompei pentru circulatia apei calde menajere de 2 ori pe an
Periodicitate: conform crii tehnice a pompei, minim de 2 ori pe an sau de cate ori este necesar
pentru asigurarea unei funcionri n parametri i n conformitate cuprevederile legale, se va
realizare verificarea pompei pentru circulatia ACM.
Operaii desfaurate:
27

1. Demontare pompa (dup caz)
2. Curare pompa (dup caz)
3. Verificare parametri hidraulici (presiune, debit)
4. Verificare conexiuni electrice, acionare i protecie
5. Verificare parametri electrici (curent absorbit, rezistenta infasurri protecie)
Costul revizie: 150 lei
Cost anual revizie : 300 lei
Aerisirea caloriferelor se realizeaza anual
Aerisirea caloriferelor are urmatorii pasi:

Se inchid robinetii de tur si de retur - adica se opreste alimentarea cu apa a caloriferului. Pe retur
este presiune datorita fenomenului de vase comunicante, venind apa care iese din celelalte
calorifere bransate.
Se deschide aerisitorul. La inceput va iesi apa cu aer pana ce presiunea din calorifer scade la
presiunea atmosferica.
Se deschide usor returul pentru a introduce apa prin partea de jos si pentru a impinge aerul din
partea de sus sa iasa prin aerisitor.
Cand apa care iese prin aerisitor are un flux continuu si nu mai contine aer se deschide la
maxim returul si se inchide aerisitorul
Se deschide la maxim turul
Aerisirea caloriferelor se face intotdeauna inainte ca anotimpul rece sa ne determine sa
apelam la incalzirea casei, sau imediat ce utilizarea lor pe timpul iernii a luat sfarsit.
Aerisirea caloriferelor o operatiune absolut obligatorie pentru ca procesul de incalzire al
incintei
sa
aiba
loc
asa
cum
trebuie.
Trebuie eliminat aerul din calorifer pentru a fi umplut in totalitate cu apa, deoarece
caloriferul este conectat la doua tevi: tur si retur. Apa intra prin teava de tur prin partea
superioara a radiatorului si iese in diagonala prin partea de jos prin teava de retur. Astfel, se pot
forma bule de aer care se ridica in partea de sus a caloriferului. Fenomenul se intalneste la toate
tipurile si modelele de calorifere fie ele de otel, fonta sau aluminiu.
Aerisirea caloriferelor se va efectua de catre administratorul cladirii, daca dupa efectuarea
acestei operatii se observa o incalzire neuniforma, atunci se solicita interventia unei echipe
specializate.
Cost aerisire si spalare calorifere : 60 Lei
Grup electrogen 1 buc - revizie trimestriala
28

Control vizual extern al agregatului si examinarea starii generale a echipamentului

Controlarea conductelor sistemelor de alimentare si lubrifiere a motorului
Controlarea nivelului uleiului de lubrifiere si a lichidului de racire, iar daca este nevoie,
inlocuirea si completarea cu ulei si lichid de racire
Inregistrarea starii afisate pe compartimentul de control al generatorului
Inregistrarea indicatiilor de pe afisajele electronice ale motorului
Pornirea agregatului la mers in gol pentru aproximativ 15 minute
Controlarea presiunii fluidelor de actionare
Verificarea temperaturilor uleiului si a lichidului de racire
Controlarea nivelului de zgomot si a eventualelor scurgeri
Controlarea calitatii arderii (combustiei) -vizual, dinamic
Controlul scaderii nivelului de aer aspirat
Controlarea starii sistemului de aspiratie
Controlarea curelei alternatorului, si daca este cazul, inlocuirea acesteia
Controlarea starii generatorului electric si a starii dispozitivelor de masurare a
parametrilor electrici
Controlul parametrilor sistemului pentru incarcarea acumulatorilor
Controlarea sistemului de pre-incalzire a motorului
Controlarea jocului valvei
Inlocuirea uleiului de lubrifiere (daca este cazul)
Inlocuirea filtrelor de ulei
Controlul starii radiatorului de racire a motorului
Intocmirea raportului de service
Sistem WIFI- revizii trimestriale
Verificri generale
Verificri curente
Sistem de detectie si avertizare la incendiu
Reviziile pentru sistenul detectie si avertizare incendiu se fac lunar, iar daca acest lucru
nu este posibil, minim de 3 ori pe an. O verificare minima se va realiza de catre administratorul
cladirii, si in cazul in care se constata erori ce afecteaza buna functionare a sistemului se va
solicita interventia personalului de specialitate, suportand costurile aferente acesteia. Pentru
sistemul de detectie si avertizare incendiu sunt necesare minimum doua revizii ale personalului
de specialitate pe an acestea vor fi asigurate prin plata taxei pentru aceste servicii catre o firma
de facility management.
Se va realiza in cursul acestor verificari:
29

Verificare jurnal evenimente

Setare ora si data
Inspectie vizuala sistem
Verificare centrala avertizare incendiu
Verificare functionare senzori (senzori de fum, temperatura, gaz)
Verificare grad de incarcare cu praf, curatare detectori de incendiu daca este necesar
Verificare butoane de urgenta la incendiu
Verificare semnalizare acustica si optica
Verificare comunicatie evenimente la dispecerat
Testrare acumulatori-inlocuire acumulatori daca se constata uzura lor
Verificare surse de alimentare auxiliare
Alte ferificari/testari necesare pentru mentenanta sistemului
Verificari conducte de apa calda
Conductele sunt supuse n exploatare la verificari tehnice periodice (VTU), care constau
n verificari exterioare (VE), ncercari de presiune (IP), revizii exterioare n timpul functionarii si
verificari ale fluajului. Cu aceasta ocazie se verifica starea tehnica a conductei sub presiune si a
instalatiei aferente acesteia, n conformitate cu prevederile prezentei prescriptii tehnice. n cazul
n care rezultatele verificarii sunt corespunzatoare se acorda autorizatia de functionare n
continuare, stabilindu-se si data (ziua, luna, anul) urmatoarei VTU (scadenta).
Unitatile detinatoare sunt obligate sa pregateasca instalatiile sub presiune pentru
efectuarea verificarilor tehnice periodice si sa asigure toate conditiile necesare efectuarii acestora
(echipament de protectie, personal si utilajele necesare).
Verificarile tehnice periodice vor fi efectuate conform prevederilor PT C10-2010 si
constau in :
Verificarea tehnica periodica a conductelor consta n:

a) verificarea exterioara;
b) ncercarea la presiune hidraulica;
c) ncercarea la presiune pneumatica, acolo unde este cazul;
d) verificarea dispozitivelor de siguranta;
e) verificarea fluajului, n cazul conductelor care functioneaza la temperaturi 440C.
Cu ocazia VTU se verifica modul n care a fost exploatata conducta, starea tehnica a
conductei si a instalatiilor aferente acesteia, n conformitate cu prevederile prezentei
prescriptii tehnice. Rezultatele verificarilor efectuate vor fi consemnate n cartea
conducteipartea de exploatare.
Revizia exterioara
Etapele verificarii tehnice periodice
30

Verificarea exterioara (VE)

Verificarea exterioara trebuie sa fie efectuata cel putin o data la 4 ani.
n afara de termenul scadent, verificarea exterioara trebuie sa se execute si n
urmatoarele cazuri:
- dupa o ntrerupere a functionarii mai mare de 2 ani, nainte de repunerea n
functiune a conductei;
- cu ocazia demontarii integrale a izolatiei;
- atunci cnd personalul de inspectie are motive temeinice sa considere necesara o
astfel de verificare.
Verificarea exterioara se executa cu conducta izolata (cu exceptia mbinarilor
dintre tevi si armaturi care vor fi neizolate) si consta n examinarea starii tehnice a acestor
mbinari si armaturi.
Prelungirea autorizarii functionarii se poate acorda la solicitarea scrisa a
detinatorilor/utilizatorilor, care se transmite la ISCIR cu minim 30 de zile nainte de
termenul
scadent, foarte bine cunoscut de catre detonator/utilizator.
Solicitarea scrisa trebuie sa fie nsotita de memoriul tehnic.
Atunci cnd cerintele procesului tehnologic nu permit oprirea conductei la data
scadenta prevazuta n procesul-verbal, se poate prelungi autorizarea functionarii cu cel
mult 12luni.
Prelungirea autorizarii functionarii se efectueaza n baza unui memoriu tehnic
ntocmit de detinatorul/utilizatorul conductei.
Memoriul tehnic cuprinde, cel putin, urmatoarele:
a) prezentarea/descrierea conductei;
b) istoricul exploatarii, precum verificari tehnice periodice, revizii, reparatii, avarii si
altele asemenea;
c) monitorizarea parametrilor de functionare pe perioada de la ultima verificare tehnica
periodica;
d) masuri compensatorii;
e) concluzii privind functionarea n continuare n conditii de siguranta. i cnd cerintele
Memoriul tehnic de analiza a riscurilor, avizat de RADTE, cuprinde, cel putin,
urmatoarele:
a) prezentarea/descrierea conductei;
b) istoricul exploatarii, precum verificari tehnice periodice, revizii, reparatii, avarii si
altele asemenea;
c) monitorizarea parametrilor de functionare pe perioada de la ultima verificare tehnica
periodica;
d) identificarea si evaluarea riscurilor.
Cost revizie conducte de apa : 200 lei
31

TOTAL COSTURI DE MENTENANTA ANUAL : 15645 lei
TOTALIZARE COSTURI
TOTAL COSTURI DE MENTENANTA SI REVIZII ANUAL : 16055 lei

TOTAL COSTURI MATERIALE CONSUMABILE ANUAL : 58800 lei
TOTAL CHELTUIELI ANUALE CU UTILITATILE : 30930 lei
TOTAL CHELTUIELI ANUALE CU DEZINSECTIE SI DERATIZARE : 4200 lei
TOTAL CHELTUIELI ANUALE CU PERSONALUL : 141600 lei
COSTURI ANUALE TOTALE : 251585 LEI
32

Proiect Facility Management

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect Facility Management

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA TEHNICA DE CONSTRUCTII BUCURESTI

MASTER MANAGEMENTUL PROIECTELOR IN CONSTRUCTII