Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile

1. Noţiune
Conform art. 1722 Cod civil, “privilegiul este un drept ce dă unui creditor
calitatea creanţei sale de a fi preferit celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari”.
În literatura de specialitate, privilegiul a fost definit ca fiind dreptul unui
creditor de a fi plătit cu prioritate faţă de alţi creditori, în considerarea calităţii
creanţei sale.
Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile sunt în fond ipoteci
privilegiate, în sensul că trec chiar înaintea ipotecilor propriu-zise. In fond, aceste
privilegii întrunesc caracterele drepturilor reale, ele conferind titularului lor atât
dreptul de urmărire, cât şi dreptul de preferinţă. Pentru conservarea acestor
prerogative este necesar ca titularul să conserve privilegiul prin efectuarea
formalităţilor de publicitate, care sunt asemănătoare celor privind publicitatea
ipotecilor.

2. Enumerarea privilegiilor imobiliare.

Art. 1737 C. civ. enumera cinci privilegii speciale imobiliare, şi anume:
a) privilegiul vânzătorului unui imobil, pentru preţul neîncasat al
imobilului;
b) privilegiul celui ce a împrumutat bani cumpărătorului pentru plata
imobilului către vânzător; în fond, acest privilegiu rezultă din subrogarea
împrumutătorului în drepturile vânzătorului plătit, astfel încât urmează regulile
privilegiului vânzătorului;
c) privilegiul copărtaşului;
d) privilegiul arhitectului, constructorilor şi al lucrătorilor asupra
imobilului construit, pentru plata lucrării;
e) privilegiul celui ce a împrumutat bani pentru plata lucrătorilor
constructori; în fond, şi acest privilegiu decurge din subrogarea împrumutătorului
în drepturile lucrătorilor plătiţi, astfel încât se confundă cu privilegiul acestora.
La privilegiile menţionate se mai adaugă privilegiul rezultând din separaţia
de patrimonii, consacrat în mod indirect în art. 1743 C. civ.

3.Privilegiul vânzătorului imobilului.

Conform prevederilor art. 1737, alin.(1) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii
privilegiaţi asupra imobilelor sunt […] Vânzătorul pe imobilul vândut, pentru
plata preţului. “ Dacă s-au făcut mai multe vânzări succesive pentru care nu s-a
plătit preţul, teza a II-a a aceluiaşi text de lege, dispune că ,, Dacă s-au făcut mai
multe vânzări succesive, pentru care a rămas datorit preţul în total sau în parte,
întâiul vânzător se preferă celui de-al doilea, cel de-al doilea celui de-al treilea şi
aşa înainte. “
Art. 1740, teza I a ,Cod Civ. reglementând modul în care se conservă
privilegiul arată că ,, Vânzătorul privilegiat conservă privilegiul său prin
transcripţia titlului care a transferat proprietatea cumpărătorului, şi care titlu
constată că i se datoreşte întregul preţ sau parte din el “.
 Aşa fiind, valoarea (câtimea) privilegiului vânzătorului - la care se referă
art. 1737, alin.(1),Cod Civ. este egală, după caz, cu preţul - dacă nu fost plătit
nimic din acesta, ori, cu partea din preţ ce nu s-a plătit - dacă a fost plătit numai
o parte din preţ.
Sub aspectul condiţiei de formă ,, ad validitatem” , titlul care a transferat
proprietatea cumpărătorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X
al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum şi al prevederilor art. 101 ,
alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcţii, sub sancţiunea
nulităţii absolute, trebuie încheiat în formă autentică.

4. Privilegiul celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului

Potrivit art. 1737, alin.(2) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii privilegiaţi
asupra imobilelor sunt […] Acei ce au dat banii care au servit la achiziţia unui
imobil. “ Altfel spus, deoarece textul de lege nu distinge cu privire la
calitatea ,,acelora ce au dat banii ”, persoanele fizice sau juridice care au
împrumutat bani cumpărătorului, pentru plata preţului unui imobil către vânzător,
dobândesc prin lege un privilegiu imobiliar asupra imobilului ce a făcut obiectul
vânzării – cumpărării.
În ceea ce priveşte modul de constatare a privilegiului celui ce a
împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului , art. 1737, alin.(2) , teza a II-a
Cod Civ. arată că ,,Trebuie însă să fie constatat într-un mod autentic, prin actul
de împrumutare, că suma era destinată a fi întrebuinţată la aceasta; asemenea
trebuie să fie constatat prin chitanţa vânzătorului că plata preţului s-a făcut cu
banii împrumutaţi “.
Art. 1740, teza a II-a ,Cod Civ. reglementând modul în care se conservă
privilegiul imobiliar al celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului ,
arată că ,,asemenea şi acela care a dat bani pentru cumpărarea unui imobil,
conform alineatului 2 de la art. 1737, conservă privilegiul său prin transcripţia
titlului care constată destinaţia împrumutării şi trecerea asupra sa a tuturor
drepturilor vânzătorului “. Aşadar potrivit acestui text de lege , împrumutătorul
se subrogă în drepturile vânzătorului plătit . Urmarea acestui fapt, constă în aceea
că , se vor aplica regulile privilegiului imobiliar al vânzătorului.
Potrivit art. 1740, teza I a ,Cod Civ. ,, Vânzătorul privilegiat conservă
privilegiul său prin transcripţia titlului care a transferat proprietatea
cumpărătorului, şi care titlu constată că i se datoreşte întregul preţ sau parte din
el “.
Sub aspectul condiţiei de formă ,, ad validitatem” , titlul care a transferat
proprietatea cumpărătorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X
al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum şi al prevederilor art. 101 ,
alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcţii, sub sancţiunea
nulităţii absolute, trebuie încheiat în formă autentică.
Aşa fiind, valoarea (câtimea) privilegiului celui ce a împrumutat pe
cumpărător cu preţul imobilului - la care se referă art. 1737, alin.(2) , Cod Civ.
este egală, după caz, cu preţul plătit ori , cu partea din preţ ce s-a plătit din
banii împrumutaţi. Altfel spus , această valoare nu poate fi mai mare decât preţul
plătit. Ceea ce s-a împrumutat şi depăşeşte preţul imobilului , constituie o datorie
care nu are legătură cu imobilul.

5. Privilegiul imobiliar al băncii-creditor în calitate de finanţator

Privilegiul imobiliar reglementat de art. 1737 pct. 2 Cod civil, este o
garanţie reala imobiliara de care beneficiază persoana care a împrumutat bani
cumpărătorului pentru plata imobilului către vânzător băncii.
Privilegiul imobiliar conferă băncii atât dreptul de urmărire a bunului în
mâna oricui s-ar găsi, cât şi dreptul de a se îndestula cu prioritate fata de alţi
creditori, inclusiv ipotecari, din sumele obţinute prin executarea silita a imobilului
grevat de privilegiu.
Privilegiul imobiliar al băncii-creditor în calitate de finanţator se constata
prin contractul de credit, care trebuie încheiat in forma autentică si se
înregistrează la cartea funciara după privilegiul vânzătorului.
Contractul de credit este contractul prin care o banca (institutie similara),
denumita imprumutator, se obliga sa puna la dispozitia unei persoane fizice sau
juridice, denumite imprumutat, o suma de bani (creditul).
Banca dobândeşte calitatea de împrumutător privilegiat prin încheierea
contractului de credit în forma autentica având ca obiect achiziţionarea de bunuri
imobile de către împrumutaţi. Opozabilitatea fata de terţi a privilegiul se realizează
prin înscrierea acestuia în cartea funciara a imobilului. Banca îşi conserva
privilegiu prin inscripţia contractului de credit la cartea funciara a imobilului.
In cazul in care preţul imobilului urmează a se achita ulterior încheierii
contractului de vânzare-cumpărare, la data încheierii vânzare-cumpărare
vânzătorul dobândeşte asupra imobilului privilegiul pentru preţul neîcasat al
imobilului prevăzut de art. 1737 alin. l Cod civil, iar banca are al doilea privilegiu
in calitate de finanţator. La data achitării preţului din sumele acordate cu titlu de
credit, banca se subroga in dreptul vânzătorului plătit, devenind creditor privilegiat
in locul acestuia.
Valoarea admisa în garanţie a imobilului, rezultă din rapoartele de evaluare
întocmite la acordarea creditului şi nu este necesară menţionarea acesteia in
contractele prin care se constată privilegiul.

4.Privilegiul copărtaşilor.
Potrivit art. 1737 pct. 3, copărtaşii sunt privilegiaţi asupra imobilelor
succesiunii pentru garanţia împărţelii şi a sumelor pe care aceştia şi le datorează
între ei.
Se admite că privilegiul copărtaşilor este recunoscut oricare ar fi fost cauza
indiviziunii - cumpărare în comun, uzucapiune, succesiune etc. Acest privilegiu,
care urmăreşte să asigure egalitatea dintre copărtaşi, se referă de regulă la garanţia
împotriva evicţiunii acestora ori garanţia pentru plata sultei stabilite.
În privinţa bunurilor grevate, dacă bunul imobil indiviz a fost adjudecat prin
licitaţie asupra unuia dintre copărtaşi, privilegiul poartă asupra acestui bun.
In caz de plată a unei sulte, copărtaşul îndreptăţit la sultă are privilegiul
asupra imobilelor acelor copărtaşi care îi datorează sulta (art. 1737 şi art. 1741
C. civ.). La fel, în caz de garanţie pentru evicţiune, privilegiul are ca obiect
imobilele copărtaşilor.
Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile cuprinse în loturile
celorlalţi sau asupra lucrului dobândit prin licitaţie de unul dintre copărtaşi, este
necesar ca cel îndreptăţit să înscrie acest privilegiu în registrul de publicitate, în
termen de 60 zile de la data actului de împărţeală sau, după caz, de la data adjude-
cării; în tot acest timp, nici o ipotecă nu poate fi constituită în prejudiciul
copărtaşului privilegiat asupra nici unui bun cuprins în masa indiviză (art. 1741 C.
civ.).

5.Privilegiul arhitectului, constructorului şi lucrătorului.

Pentru sumele datorate acestora, ca preţ al construirii ori reparării unui
imobil, se recunoaşte un privilegiu asupra imobilului construit ori reparat (art.
1737 pct. 4 C. civ.). Echivalentul sumelor datorate se stabileşte prin expertiză,
după o anumită procedură.
Pentru conservarea privilegiului este necesară înscrierea proceselor-verbale
de expertiză pentru determinarea valorii creanţei, în registrul de publicitate (art.
1742 C. civ.).
Acelaşi este regimul şi al privilegiului celui ce a împrumutat pe beneficiarul
lucrării cu bani pentru plata lucrătorilor constructori (art. 1742 C. civ.).
6.Privilegiul în caz de separaţie de patrimonii.
Pentru a evita concursul cu creditorii proprii ai moştenitorului, creditorii
defunctului şi legatarii cu titlu particular pot cere separaţia de patrimonii, spre a
menţine distinct patrimoniul defunctului faţă de patrimoniul moştenitorului.
Creditorii şi legatarii care au cerut separaţia de patrimonii capătă un
privilegiu asupra imobilelor succesiunii, faţă de creditorii personali ai
moştenitorului, cu condiţia de a-şi conserva acest privilegiu prin inscripţie în
termen de 6 luni de la data deschiderii succesiunii. înaintea expirării acestui termen
nici o ipotecă constituită de moştenitor asupra imobilelor din succesiune nu va fi
opozabilă beneficiarilor privilegiului (art. 1743 C. civ.).

7.Concursul între privilegiile imobiliare şi ipoteci.

În caz de concurs între privilegii şi ipoteci, Codul civil acordă preferinţă
privilegiilor (art. 1722).
Dacă însă prin lege s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului,
care nu a fost respectat, ipoteca premerge privilegiului. în acest caz, privilegiul va
căpăta rangul numai de la data înscrierii efective, deci după ipotecile înscrise
anterior.

8.Concursul între privilegiile imobiliare, inclusiv ipotecile şi privilegiile

generale.
în concepţia codului privilegiile imobiliare şi ipotecile sunt precedate numai
de privilegiile generale asupra mobilelor şi imobilelor - care în esenţă se referă la
creanţele din cheltuielile de judecată.
 În cazul privilegiilor generale mobiliare, privilegiile imobiliare şi ipotecile
sunt preferate, de îndată ce prin art. 1729 alin. final se prevede că toate creanţele
care se bucură de privilegiul general mobiliar (cheltuielile de înmormântare,
cheltuielile ultimei boli etc.) vor putea fi urmărite asupra imobilelor numai în
limita valorii care "n-a fost absorbită de creanţele privilegiate şi ipotecare".
9. Privilegiul asociaţiei de proprietari
– art. 51 din Legea nr. 230/2007
ART. 51 (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale
proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor
creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al
judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de
pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma
datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei
de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care
asociaţia confirmă plata sumei datorate.
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut
la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.