Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Petrua-Elena Ispas
DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE
Dr. Iosif R. Urs Drd. Petrua-Elena Ispas
profesor universitar asistent universitar
DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE
2
CUVNT NAINTE
reale.
Autorii
3
4
CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE
ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE
Noul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a, intitulat Despre
bunuri. Definiia dat de Cod bunurilor se regsete n art. 535, care prevede c Sunt
bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept
patrimonial.
Noul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre persoane, trei
articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod explicit. Dispoziiile art. 2324 alin. (1)
din Noul Cod civil au preluat dispoziiile art. 1718 din Codul civil de la 1864: Cel care este
obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si. n acest context, neavnd o definiie
consacrat de dispoziiile Noului Cod civil, doctrinei juridice i-a revenit sarcina formulrii unei
definiii precise i complete.
n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea
unei persoane.
n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor
patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer, aparinnd
unei persoane1.
1
Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de
proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti,
2004 p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i
obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu - Tratat de
drept civil romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996, p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale
5
Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv
drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale.
Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se
includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se
confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete
activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane
(drepturi).
n R.S.R., Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind
bunuri. Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale i incorporale, se
identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a renunat la menionarea lor.
2
Pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit, p. 52 -57.
6
constituie fie prin voina titularului patrimoniului, fie prin voina legiuitorului.
Patrimoniul ca universalitate juridic (universitas juris) cuprinde un activ (drepturi,
bunuri) i un pasiv (obligaii), neputnd fi conceput dect n dinamica sa, deosebindu-se de
universalitatea de fapt (universitas facti), respectiv un ansamblu de bunuri avnd o anumit
destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului.
7
Oricine pltete n locul debitorului poate fi subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe
drepturi dect acesta.
8
Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevd
limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului
ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia juridic a
terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.
11
Transmisiunea este:
- universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor;
- cu titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la
mai muli succesori (art. 894 C.civ.);
- cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate fac
obiectul transmiterii.
- n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules
de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor testamentar (legatar
universal)
- n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare (absorbie i fuziune)
cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic
absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz sunt
transmise persoanei juridice astfel nfiinate.
12
3. Clasificarea bunurilor
1) Bunuri imobile i bunuri mobile
Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau imobile, prelund
parial coninutul art. 461 din Codul civil de la 1864 care prevedea c Toate bunurile sunt
Art. 537 noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou
categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile. Astfel, alin. (1)
al art. 538 prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un
imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum
i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate
ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit
aceast destinaie.
rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destinaie, sunt, n actuala
Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, definindu-le ca fiind acele
bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul c bunurile mobile sunt
determinate prin eliminarea bunurilor considerate de lege imobile, drept pentru ca care
apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al
articolul sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau
asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, n consiiile
legii, de orice persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau
13
imobiliar a sursei acestora.
Noul Cod civil al Romniei a consacrat n art. 540 soluia adoptat de doctrin
anterior adoptrii noului Cod, fiind reglementate cu caracter de noutate bunurile mobile prin
anticipaie. Bunurile mobile prin anticipaie sunt bogiile de orice natur ale solului i
subsolului, fructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd
prin voina prilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea detarii lor.
Bunurile mobile prin anticipaie sunt de fapt bunuri imobile prin natura lor, pe care prile
unui act juridic le calific expres ca fiind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni ulterior
Textul Codului civil face distincie ntre bunurile fungibile care, de regul, sunt bunuri
determinate.
Alin.(3) al art. 543 prevede faptul c un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat
ca nefungibil prin act juridic. Aadar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n
categoria bunurilor fungibile sau nefungibile, ci i voina prilor unui act juridic.
14
4) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile
Art. 545 Codul civil prevede c bunurile care nu pot fi mprite n natur fr a li se
Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi mprite n natur fr ca destinaia
Alin.(3) al articolului mai sus menionat prevede c un bun divizibil prin natura lui
destinat n mod stabil i exclusiv, ntrebuinrii economice a altui bun este accesoriu att timp
ambelor bunuri.
ncetarea calitii de bun accesoriu nu va putea fi opus unui ter care a dobndit
4. Produsele bunurilor
Art. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele i productele.
1) Fructele
Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua
15
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr
intervenia omului.
Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca
Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o persoan n
2) Productele
substanei acestuia.
separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se
dobndete zi cu zi.
fi obligat la restituire dac proprietarul furnizeaz o garanie ndestultoare, potrivit art. 550
alin.(5) Codul civil. Observm instituirea dreptului de retenie al persoanei care a avansat
16
SECIUNEA a II-a Consideraii generale cu privire la drepturile
patrimoniale i obligaiile reale
1. Drepturile patrimoniale
Drepturile (i obligaiile) subiectelor raportului de drept civil, n funcie de coninutul
lor, pot fi patrimoniale i nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un coninut
economic, fiind evaluabile n bani. Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit din
drepturi i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, excluznd drepturile
personale nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de
crean.
1) Drepturile reale
Noiune. Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea
crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i
nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat
(toi ceilali).
Caractere juridice. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii:
- sunt drepturi absolute, deci opozabile erga omnes.
- presupun un subiect activ determinat i un subiect pasiv nedeterminat, format din toate
celelalte persoane.
- coninutul obligaiei corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv de a nu
face. Subiectul pasiv are, deci, o obligaie general i negativ de a nu face nimic de natur a
stnjeni subiectul activ n exercitarea dreptului su.
- n general, drepturile reale au un caracter perpetuu (spre exemplu, dreptul de proprietate care
nu se stinge prin neuz), dar, uneori, pot fi limitate la durata de via a beneficiarului (spre
17
exemplu, dreptul de uzufruct).9
- pot avea ca obiect numai lucruri individual-determinate (res certa).
- din faptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes i au ca obiect
bunuri certe, rezult dou consecine specifice, deosebit de importante pentru titularii lor, i
anume: prerogativa urmririi i prerogativa preferinei.
Dreptul (prerogativa) de urmrire const n posibilitatea recunoscut titularului
unui drept real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta se gsete.
Astfel, dac proprietarul unui imobil ipotecat a vndut bunul nainte de plata
datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde s-ar afla, deoarece acesta nu
putea fi nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior constituit.
Dreptul (prerogativa) de preferin const n posibilitatea recunoscut
titularului unui drept real de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor
drepturi reale dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean fr
garanii (creditori chirografari). Astfel, titularii unor drepturi reale vor fi pltii
n ordinea datei drepturilor lor, conform principiului qui prior tempore potior
jure, fiind preferat acela care a ndeplinit primul formalitile de
opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un drept de gaj poate cere
satisfacerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii.
- sunt limitate ca numr, fiind expres prevzute de lege, fr ca prile s poat crea prin
voina lor drepturi reale noi.
- sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale, de competena
instanei de la locul unde este situat bunul, conform regulii actor sequitur forum rei
site.
2) Drepturile de crean
Noiune. Dreptul de crean (jus ad personam) este acel drept subiectiv civil
patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor (reus credendi), are posibilitatea
9
Uzufructul n favoarea persoanei juridice nu poate fi mai mare de 30 de ani (art.559 C.civ.), iar n privina persoanei fizice,
se stinge cel mai trziu la moartea uzufructarului (art.557 C.civ.).
18
s pretind subiectului pasiv, numit debitor (reus debendi), s dea, s fac sau s nu fac
ceva.10
Caractere juridice. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi:
- sunt drepturi relative i deci opozabile numai subiectului pasiv i n limitele legii,
avnzilor cauz;
- att subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinai din momentul naterii dreptului;
2. Obligaii reale
La limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o categorie juridic
intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale.
Obligaiile reale sunt ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este
strns legat de anumite drepturi reale sau de posesia unor lucruri imobile.
Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect
10
Drepturile de crean se studiaz n detaliu la disciplina Teoria obligaiilor civile. Aici le reamintim mai mult pentru
compararea lor.
19
drepturile reale i mai larg dect drepturile de crean, nefiind strict legate de persoana
debitorului iniial determinat. Se disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a
face (propter rem) i obligaii opozabile i terilor (scriptae in rem).
Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui
bun imobil determinat.
Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu
face) n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun (propter rem) i apar ca un accesoriu
al dreptului real11, urmnd regimul acestuia din urm. n caz de nstrinare a bunului,
obligaia real se va transmite o dat cu acesta, fr a fi necesar o convenie a prilor n
acest sens. Caracteristica acestei obligaii este faptul c nu revine oricrei persoane, ci numai
deintorului lucrului respectiv.
Clasificare. Obligaiile propter rem sunt legale i convenionale.
Obligaiile propter rem legale i au izvorul n lege. Se includ n aceast categorie:
- obligaiile deintorilor de bunuri agricole, prevzute de art. 64 i art. 80-83
din Legea nr. 18/199112 de a cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a
duntorului i de a pune la dispoziie terenurile aflate n perimetrele de ameliorare n
scopul executrii lucrrilor necesare pentru ridicarea capacitii de producie;
- obligaiile deintorilor de pdure de a efectua lucrri de ntreinere i
rempdurire precum i lucrri prevzute de angajamentele silvice elaborate de
organele de specialitate;
- obligaiile deintorilor de bunuri imobile de a permite accesul specialitilor
pentru executarea lucrrilor de cadastru, de a admite, n condiiile legii,
amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor i a semnalelor geodezice i de a
asigura zonele de protecie a acestora (art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/199613);
- obligaia de grniuire reglementat de art. 560 C.civ.: Proprietarii
11
Drepturile reale confer titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste
drepturi
12
Legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, republicat n M.Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998.
13
Legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile ulterioare, publicat n M-Of. nr. 61 din 26 martie 1996.
20
terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea
hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile
ocazionate de aceasta;
- obligaia proprietarului cruia i prisosete apa pentru necesitile curente
s ofere acel surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar
pentru fondul su, dect cu o cheltuial excesiv-art. 607 noul Cod civil.
- obligaia proprietarului unui fond de a permite trecerea prin fondul su a
reelelor utilitare- art. 621 noul Cod civil.
- obligaia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru
efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat- art. 622 C. civ.
- obligaia proprietarului unui fond de a permite accesul altuia pentru a
redobndi posesie unui bun al su.
Obligaiile propter rem convenionale i au izvorul n acordul de voin al prilor.
Spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui fond aservit i
poate asuma, prin contract, obligaia de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii.
Obligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un accesoriu al fondului
aservit, la toi dobnditorii ulteriori, fr a fi necesar o nou convenie.
Spre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot fi pozitive (a face) sau
negative (a nu face), obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive.
Noiune. Obligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun astfel nct
creditorul i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra
lucrului va fi obligat s respecte acest drept (dreptul creditorului) dei nu a participat direct i
personal la formarea raportului obligaional.
Este cazul locatarului unui bun pe care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea
contractului de locaiune. Noul dobnditor al bunului, dei nu se afl n nici un raport juridic
cu locatarul, este obligat conform art. 1811 C.civ. s recunoasc locaiunea fcut nainte de
vnzarea bunului, dac aceasta s-a fcut prin act autentic sau prin act sub semntur privat
21
cu dat cert, cu excepia situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s-ar fi
prevzut n chiar contractul de locaiune.
persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor
prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin
concesiune).
Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ,
voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din
Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii
proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr.
238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii
15
Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor
concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul
public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin
aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii
cuprindea att domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma
proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.
24
proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un
pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de preempiune al
fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea
nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8
din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii
dreptului de preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al
unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr.
40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin
prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu
chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada
6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de preempiune al
locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au retrocedat n natur imobilele
se hotrsc s le nstrineze16.
Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz
anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare.
Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le
nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea
dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu.
Categorii. Sunt drepturi reale accesorii:
- dreptul de gaj sau amanetul (art. 2480 noul Cod civil): este un drept real constituit
asupra unui bun sau a unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form
materializat ale debitorului care confer titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu
16
Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000
privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n
ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea
terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care
rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor.
25
prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De
regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia
creditorului.
- dreptul de ipotec (art. 2343 noul Cod civil): este un drept real asupra unui bun mobil
sau imobil afectat executrii unei obligaii; dreptul de ipotec reprezint, n funcie de obiect, o
geranie mobiliar sau o garanie imobiliar. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, ipoteca asupra
unui imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar(art. 2377), iar ipoteca mobiliar se
constituie prin ncheierea contractului de ipotec, producnd efecte de la data la care obligaia
garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor ipotecate(art. 2387);
- privilegiile: sunt drepturi reale care aparin unor creditori care, datorit calitii
creanei lor, au posibilitatea sa fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate
ale debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul
vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii creanei;
Noul Cod civil prevede c preferina acordat de lege unui creditor n considerarea
creanei sale(art. 2333) i creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac
drepturile acestora s-au nscut ori au fost nscrise mai nainte(art. 2335)
- dreptul de retenie: potrivit art. 2495 din noul Cod civil:cel care este dator s
remit sau s restituie un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa
izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu l despgubete
pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile
pe care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie reprezint acel drept real care const
n posibilitatea deintorului unui bun s refuze restituirea acestuia pn n momentul n care
creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit.
. 1. Terminologie
26
Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel,
Constituia17 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept
de proprietate.
17
modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/
31.10.2003.
18
Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea.
Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens,
art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea
asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul
proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.
27
- stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv
dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial,
drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi
subiective.
1) dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta
2) n aparen, art. 480 din Codul civil din 1864, la fel ca i art. 555 din noul Cod
civil, cuprindea dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterului
28
absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de
lege.
urmtoarele elemente:
29
de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie
i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.
2) Reglementare. Caractere. Art. 916 noul Cod civil definete posesia ca fiind
(1)exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre
persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. (2) Dispoziiile prezentului
titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se comport ca un
titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.
Din reglementarea dispoziiilor referitoare la posesie, putem desprinde caracteristicile
acestui atribut, anume:
- posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte
drepturi reale (folosirea unui drept), excepie facnd drepturile reale de garanie, adic
posesia altui drept real cu excepia artat mai sus. Posesia se afl la baza tuturor
drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne
abstract.19
- posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i
nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea
n numele i interesul proprietarului.
- posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului posibilitatea de a se comporta
19
Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus
possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.
30
fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui
drept real. Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia
presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane fr a avea
posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar.
- posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; dac lipsete intenia de a
lege.
Aadar, dei posesia apare ca o expresie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni
nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept.
2) Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod
31
periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 548 noul Cod civil):
- fructe naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute
fr intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i
sporul animalelor(art. 548 alin.(2);
- fructe industriale produsele directe i periodice ale unui bun,
obinute ca rezultat al interveniei omului(art. 548 alin.(3);
- fructe civile venituri realizate din folosirea bunului de ctre o
alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul
rentelor i dividendele.
Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un
bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier).
Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoate un aspect particular n cazul
coproprietii. Astfel, fiecare coproprietar este ndreptit la fructe proporional cu cota sa din
dreptul de proprietate asupra bunului. n ipoteza n care un coproprietar exercit posesia
exclusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din fructe ce li se
cuvine(art. 637 noul Cod civil). n caz contrar, coproprietarii au posibilitatea s cear
mprirea fructelor, chiar fr sistarea strii de coproprietate.
Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege.
1. Caracterul absolut
titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i
trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su),
fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate
fi privit ca o difereniere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai
caracterul su opozabil erga omnes21. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept
complet, deplin.
20
M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate n configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2010
21
Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003
33
Dreptul de proprietate este absolut n sensul c:
- este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i
aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia
nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare.
- este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral al tuturor
prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu
sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate. n aceast concepie, dreptul de
proprietate este absolut numai n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el
nsui.
2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil.
Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din
Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii
organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite:
exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza
art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de
utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire.
pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse
solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor
publice (art. 44 pct. 5 din Constituie).
n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de
divergen hotrnd instana de judecat.
2. Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite
toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane i indiferent de orice
puteri ale acestora.
Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, astfel:
- cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n
34
temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de proprietate;
- n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se
exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane;
- n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul
bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de
proprietate.
- dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect
de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei
persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpeturii dreptului de proprietate.
4. Caracterul individual
1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul
c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan.
2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care
dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit
deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea comun nu trebuie privit n mod absolutist,
deoarece nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se permite ca fiecare
coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii bunului, proprietatea
comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate individual, exclusiv a
fiecrui titular23.
5. Caracterul legal
1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att
n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul
i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De
asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare
sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce
revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.
23
Aciunea n partaj poate fi paralizat n temeiul excepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii exclusive asupra
bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a exercitat o posesie util asupra ntregului bun, timp de 30 de ani. De
asemenea, aciunea de partaj va fi respins i n situaia n care coproprietarii au ncheiat o convenie de rmnere n
indiviziune, care potrivit art. 728 (2) C.civ., poate fi valabil pentru o durat de maximum 5 ani, cu posibilitatea rennoirii
prin acordul prilor.
36
1. Criterii de clasificare
Dreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii:
1) n funcie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al
persoanei fizice i drept de proprietate al persoanei juridice;
2) n funcie de modalitile de dobndire:
drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit
prin fapte juridice;
drept de proprietate transmis ntre vii i drept de proprietate transmis pentru
cauz de moarte;
drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic
transmisiunea juridic a bunului de la o persan la alta (ocupaiunea); i drept de
proprietate dobndit prin acte juridice translative de proprietate.
3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti:
drept de proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un
singur titular;
drept de proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate
concomitent de mai muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai
mase de bunuri.
4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme:
drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativ-
teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul);
drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor fizice
i juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale.
CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
1. Noiune, reglementare
1) Noiune
Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile,
altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei,
folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi specifice, care o deosebesc
de proprietatea public:
38
- proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane fizice, persoane
juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale.
- poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul
public al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
- bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt
alienabile, prescriptibile i sesizabile.
- bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit
general24.
2) Reglementare
Dei Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul juridic
general al proprietii (art. 73, alin. 3, lit. m), pn la adoptarea noului Cod civil, nu a existat
o lege care s reglementeze proprietatea privat. ncepnd cu 01.10.2011, data la care noul
Cod civil al Romniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare
ampl, n Titlul II al Crii a III-a, Despre bunuri, n art. 555-692.
Proprietatea privat se bucur de un regim de protecie instituit prin chiar legea
fundamental. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i crean-
ele asupra statului, sunt garantate (alin. 1),
Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de
titular (alin. 2).
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu
dreapt i prealabil despgubire,(alin 4)
Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul
oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art.
41, alin. 5).
n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile
legii .
24
C. Brsan, Op. cit., p. 119.
39
Unele acte normative, referindu-se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea
de proprietate ct i de domeniu privat(Legea nr. 18/1991, modificat i republicat, Legea
administraiei publice locale nr. 215/2001). Noiunea de domeniu privat este folosit pentru
a desemna totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul proprietii private a statului i
unitilor administrativ teritoriale. Atunci cnd se refer la persoane fizice i juridice, ca
titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de
proprietate privat.
Aa cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o ampl reglementare
n noul Cod civil al Romniei(art. 555-692). Articolele referitoare la proprietatea privat vor
fi analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private.
2. Caractere juridice
Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i
patrimoniale25. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul propriu n
care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i
nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte
persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno).
n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional,
derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun.
n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate
privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o
difereniere raportat la titular sau la obiect.
n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeaz i prin raportare la
dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea privat este garantat i ocrotit
n mod egal de lege, indiferent de titular. Din moment ce proprietatea privat este ocrotit
n mod egal de lege, regimul de protecie juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul
su este statul ori unitatea administrativ-teritorial.
25
Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi
necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a
unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are
o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al titularului su.
40
1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi
nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre
vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte.
Prin excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate
privat.
Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii
dreptului de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele
materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate privat:Dreptul de proprietate poate fi exercitat
n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Limitarea
prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului26.
Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul
proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n conformitate cu art. 44
alin. (5) din Constituie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea executrii
unor lucrri de interes general.
Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii exercitrii dreptului
de proprietate prin efectul legii, aceast limit legal referindu-se chiar la coninutul juridic al
dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin
convenia prilor, cu excepiile prevzute de lege.
Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi
rezultatul voinei legiutorului, judectorului sau proprietarului.
3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care
formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor27.
Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt
sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu.
n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor
administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea
creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale).
27
Art. 2324 C.civ.: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si.
42
bunurilor imobile i mobile28, i gajul asupra mobilelor29) precum i dezmembrminte
(drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).
1. Persoanele fizice
1) Capacitatea general
Persoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil (terenuri i
construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale societilor comerciale, titluri
de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt exceptate bunurile ce formeaz exclusiv
obiectul dreptului de proprietate public, precum i bunurile neapropriabile res communes
aerul, lumina natural.
Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea
de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur
quoties de commodis ejus agitur.
2. Persoanele juridice
1) Capacitatea general
Persoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului de proprietate privat
asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele
constitutive ale persoanei juridice este existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei
fizice (art. 214 noul Cod civil)38
Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice, aceasta
nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a
fost nfiinat.
Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de a dobndi
unele bunuri, stabilite de lege. Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i
apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n vedere i
persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totodat art. 3 alin. 3 din Legea
nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte
juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de Titlul X al Legii nr.
37
Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secundare, i totodat dac un cetean strin
sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s
atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare.
38
Membrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s menin separaia dintre patrimoniul persoanei juridice i
propriul patrimoniu. Ei nu pot folosi n profitul ori n interesul lor sau al unor teri, dup caz, bunurile persoanei juridice ori
informaiile pe care le obin n virtutea funciei lor, afar de cazul n care ar fi autorizai n acest scop de ctre cei care i-au
numit.
46
247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i
persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia
n condiiile legii speciale.
Prin Legea nr. 312/2005 se permite persoanelor jurice constituite conform legislaiei
unui stat membru s dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii
secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European,
iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de
7 ani.
n prezent incapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putndu-
se constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai
important fiind dreptul de superficie.
Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat
enumerm:
Regiile autonome.
Conform art. 2 din Legea nr. 15/1990, regiile autonome se organizeaz i funcioneaz
n ramuri strategice ale economiei naionale: industria de armament; energetic; exploatarea
minelor i a gazelor naturale; pot i transporturi feroviare precum i n unele domenii stabilite
de Guvern39; cele de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar cele de interes local
prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale.
Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea
39
n acest sens, H. G. nr. 133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile autonome prevede
urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor,
administrarea i ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane. La acestea, Ordonana
Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor,
oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor i podurilor de interes
judeean.
47
dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege fructele
dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr.
15/1990).
Societile comerciale.
Societile comerciale pot fi cu capital de stat, cu capital privat, sau cu capital mixt (de
stat i privat), i se pot organiza n una dintre formele prevzute de art. 2 din Legea societilor
comerciale nr. 31/1990, cu modificrile ulterioare societate cu rspundere limitat, societate pe
aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl, societate n comandit pe
aciuni.
Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt
proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu (art. 20
alin. 2. din Lege). Societatea este proprietara capitalului social dar titularul aciunilor ori
prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n
msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau
juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social, realizndu-se
privatizarea societilor comerciale respective.
Societile agricole.
n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n
agricultur40, s-au nfiinat societi agricole ca persoane juridice de drept privat, dar fr caracter
comercial. n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agricole
sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete terenurile
agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate
asupra acestora (art. 6).
Societile cooperative
Potrivit art.4 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei41,
societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele forme: societi cooperative
meteugreti, societi cooperative de consum, societi cooperative de valorificare, societi
cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi cooperative pescreti, societi
40
Publicat n M.O. nr. 97/1991.
41
Publicat n M.O. nr. 172/22. 02. 2005, consolidat la data de 01.10.2011.
48
cooperative de transporturi, societi cooperative forestiere. Legea reglementeaz regimul
juridic al bunurilor aflate n proprietatea societii cooperative, dispunnd n art. 64 alin. 1:
proprietatea societii cooperative este privat i n art. 65 alin 2: prin actul constitutiv,
membrilor cooperatori li se poate acorda un drept de preempiune, respectiv de preferin, la
oferte egale, la cumprarea sau preluarea n folosin a cldirilor sau terenurilor.
. Asociaiile i fundaiile
Conform art. 1 din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii42,
persoanele fizice i juridice care urmresc realizarea unor activiti n interes general sau n
interesul unor colectiviti locale, ori, dup caz, n interesul lor personal nepatrimonial, pot
constitui asociaii sau fundaii ca persoane juridice fr scop patrimonial (spre exemplu: asociaii
profesionale, tiinifice, culturale; de binefacere).
Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din
patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin un salariu minim brut
pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau n bani ai
asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i
n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin
2).
Sindicatele
Legea nr. 62/201143 privind dialogul social dispune n art. 21 c bunurile mobile i
imobile din patrimoniul organizaiilor sindicale pot fi folosite numai potrivit intereselor
membrilor de sindicat, fr a putea fi mprite ntre acetia. Art. 22 alin. (1) din Lege prevede
c organizaia sindical poate dobndi, n condiiile prevzute de lege, cu titlu gratuit sau
oneros, orice fel de bunuri mobile sau imobile necesare realizrii scopului pentru care este
nfiinat. n acelai sens, avem dispoziiile art. 23 din lege: bunurile mobile i imobile
dobndite de ctre o organizaie sindical de la autoritile publice centrale sau locale, cu titlu
gratuit, ori primite n folosin, nu pot fi utilizate, direct sau indirect, n scopuri patrimoniale.
. Cultele religioase
Legea 489/200644privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, prin care
42
Publicat n M.O. nr. 39/2000, modificat prin Legea 34/2010, publicat n M.O. nr. 151/9 martie 2010) .
43
Publicat n M.O. nr. 322/10.05.2011
44
Publicat n M.O. 11/8.01.2007
49
a fost abrogat Decretul nr. 177/1948 privind regimul general al cultelor religioase,
recunoate n art. 8 calitatea de persoan juridic de utilitate public cultelor religioase. Art.
27 stabilete faptul c acele culte recunoscute i unitile lor de cult pot avea i dobndi, n
proprietate sau n administrare, bunuri mobile i imobile, asupra crora pot dispune n
conformitate cu statutele proprii.
Potrivit Legii nr. 1/2000, structurile reprezentative ale unitilor de cult pot dobndi n
proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol i forestier pe care le-au avut.
50
precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare,
care constituie proprietatea privat a acestora.
Prin urmare, organele puterii legislative i executive, organele administraiei publice
centrale i serviciile publice descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile
publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i
cldiri dobndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare
desfurrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri
proprii.
Partidele politice
Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01. 2003) stabilete c
partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea
nr. 334/2006 privind finanarea activitilor partidelor politice i a activitilor electorale,
partidele politice pot deine bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice. n
vederea constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare:
cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de
la buget.
46
Publicat n M.O. nr. 18/10.01.2011
52
Dreptul de proprietate privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este
acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul,
comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat.
Regimul su juridic este reglementat, n principal de Constituie i de Legea nr.
213/1998, iar n subsidiar de dispoziii legale cuprinse n acte normative (Codul Civil, Legea
nr. 18/1991, modificat, Legea nr. 215/2001).
- Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt
titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice (art. 136, p. 3), totui att
statul ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat.
- art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din
bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac parte din domeniul
public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au un drept de
proprietate privat.
- art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local dispune c:
domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele
dect cele care aparin domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele
prevzute de lege.
- art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: do-
meniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este
alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile
dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac
prin lege nu se prevede altfel.
- domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe
judee;
- domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul,
municipiul.
Asupra bunurilor din domeniul privat, statul i unitile administrativ teritoriale
exercit un drept de proprietate privat, fiind reprezentai n cadrul raporturilor juridice la
care particip, statul, prin Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, de
ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile
locale.
Formarea domeniului privat. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca
persoane juridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului public,
au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat47. Formarea
domeniului privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este subsidiar i
dependent de constituirea domeniului public. Cu alte cuvinte un bun face parte din
domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-
teritoriale.
Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de proprietate (vnzare-
cumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exist i forme specifice,
reglementate de legi speciale, astfel:
Legea nr. 213/1998 reglementeaz dou modaliti
administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale.
Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale, republicat n
54
- dobndirea de ctre stat sau unitile administrativ-teritoriale, n perioada 6 martie
1945 22 decembrie 1989, a unor bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu
respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a
legilor n vigoare la data prelurii (art. 6 alin. 1).
Legea nr. 18/1991, republicat, conine dispoziii privind terenurile sau alte bunuri
care aparin domeniului privat, astfel:
- terenurile provenite din fostele islazuri comunale pajiti i arabil care s-au
aflat n folosina cooperativelor agricole de producie trec n proprietatea privat
a comunelor, oraelor sau, dup caz, a municipiilor (art. 33);
MO nr. 568/2002 Bunurile imobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, utilizate
n prezent pentru activiti medicale, vor fi trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administrativ-
teritoriale, potrivit art. 10 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. n prezent
aceste spaii urmeaz a fi vndute n condiiile Legii nr. 236/2006 pentru aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea
spaiilor proprietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale i n care se
desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile ce fac obiectul prezentei ordonane de
urgen medicii, medicii dentiti, dentitii, biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu
drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein n mod legal spaiul respectiv, precum i
persoanele juridice/instituiile de nvmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de
activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical.
55
proprietatea privat a comunelor, oraului sau municipiului (art. 29 alin.7);
Art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001: domeniul privat al unitilor administrativ-
teritoriale este alctuit din bunuri mobile i imobile, intrate n proprietatea acestora prin
modalitile prevzute de lege;
Art. 963 din noul C. civ., dispune c n lipsa motenitorilor legali sau testamentari,
patrimoniul defunctului se transmite comunei, oraului sau municipiului n a crui raz
teritorial se aflau bunurile la data deschiderii motenirii;
Regim juridic. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului
de proprietate privat, se bucur de aceeai ocrotire legal ca i persoanele fizice i juridice
de drept privat, titulare ale proprietii private, art. 41 alin. 2 din Constituie dispunnd c:
proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale nu poate fi
guvernat dect de un regim de drept comun49:
- bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt alienabile.
nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin licitaie public;
- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi
dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n
cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv;
- bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau
sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile (constituie o
excepie de la regimul de drept comun);
49
Art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998: Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale
asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel.
56
1. Obiectul dreptului de proprietate privat
1) Toate bunurile mobile i imobile aflate n circuitul civil (in commercium) pot forma
obiectul dreptului de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de locuit,
- bunurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de
proprietate i al actelor juridice (aa-numitele lucruri comune res communes aerul, razele
soarelui etc.) care, fiind inepuizabile, nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor ;
- bunuri aflate sub regimul juridic special de circulaiei. Astfel, o serie de bunuri, dei
nu sunt scoase din circuitul civil, sunt supuse unui regim juridic derogatoriu de la cel comun,
n sensul c pot fi dobndite i deinute numai de anumite persoane i n condiiile prevzute de
lege. Spre exemplu bunurile monopol de stat pot fi vndute cumprate numai de persoane
fizice i juridice autorizate pe baza licenei 50. Bunurile din patrimoniul cultural, dei nu sunt
scoase din circuitul general (exceptnd cazul apartenenei lor la domeniul public al statului i
unitilor administrativ-teritoriale), sunt supuse unui regim restrictiv. Astfel, scoaterea din ar a
bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se poate face numai cu prezentarea la
unitile vamale a adeverinei eliberate de Oficiul local pentru Patrimoniul Cultural Naional.
2) Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n nume propriu i n
50
Avem n vedere: armele, muniiile i materialele explozibile, armele chimice, produsele i substanele stupefiante, materialele,
dispozitivele i echipamentele nucleare, metalele i pietrele preioase.
57
2. ntinderea dreptului de proprietate privat
n cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului i
ntinderea dreptului de proprietate. Indiferent de locul unde se afl acestea i de categoria din
care fac parte, ntinderea dreptului de proprietate este aceeai.
Cu privire la dreptul de proprietate funciar, exist o serie de aspecte specifice n
determinarea ntinderii proprietii. Astfel:
- conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil: proprietatea terenului se ntinde i
asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale;
- alin. (2) al art. 559 prevede c:proprietarul poate face, deasupra i n subsolul
terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar
de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar
produce;
- art. 559 alin. (3) din noul Cod civil prevede c apele de suprafa i albiile
acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a
utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa
freatic, precum i apele pluviale.
n consecin, se impune delimitarea proprietii terenurilor sub trei aspecte:
delimitarea suprafeei, delimitarea n nlime, delimitarea n adncime.
- Potrivit art. 561 noul C.civ. Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
58
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor
corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.51
Orice proprietar poate avea iniiativa de a solicita proprietarului vecin s
delimiteze proprietile lor prin diferite semne (arbori, an, crare) suportnd n mod
egal cheltuielile de grniuire.
Conform art. 559 noul Cod civil Proprietarul poate face deasupra terenului, toate
construciile, plantaiile i lucrrile pe care legsete de cuviin.... Cu alte cuvinte,
proprietarul terenului are dreptul de a se folosi de suprafaa acestuia i de spaiul aerian situat
deasupra terenului. Dar, n acelai timp, art. 136 p. 3 din Constituie dispune c spaiul aerian
aparine domeniului public.
Dei cele dou texte sunt n total opoziie, ambele i gsesc aplicabilitate. Astfel,
51
Art. 561 din noul Cod civil se gsete n Titlul II al Crii a III-a-Despre bunuri, n seciunea privind coninutul, ntinderea
i stingerea dreptului de proprietate privat. ncadrarea obligaiei de grniuire n cadrul proprietii private reprezint o
noutate, avnd n vedere reglementarea anterioar din Codul civil, care ncadra art. 584 la capitolul Despre servitui ce se
nasc din situaia locurilor, ncadrarea fiind inexact deoarece o asemenea ndatorire reprezint o sarcin legal, impus
asupra proprietilor, o obligaie real ce nsoete un drept real.
59
proprietarul poate s foloseasc spaiul atmosferic din apropierea suprafeei solului i s
ridice construcii ori plantaii, dar cu respectarea restriciilor datorate servituilor impuse fie
de raporturile de vecintate, fie de raiuni de interes general, public. Spre exemplu, O.U.G.
nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romniei, stabilete unele ngrdiri referitoare la
distana construciilor, amenajrilor i activitilor pe terenul din apropierea frontierei52.
Dreptul proprietarului n nlime, adic asupra spaiului corespunztor suprafeei
terestre, se extinde ct este necesar interesului su:
Art. 559 noul C.civ. stabilete c Proprietarul poate face n subsolul terenului, toate
construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin....
Textul trebuie interpretat n sensul c proprietarul terenului poate folosi subsolul, dar n
condiiile i cu restriciile prevzute de lege:
52
Art. 39 din OUG nr. 105/2001 dispune n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre
interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul,
exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere sau de cariere, lucrrile de
mbuntiri funciar i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de
navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice.
60
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 44 pct.
5 din Constituie);
Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii impune o serie
de ngrdiri, privind spturile n adncime. Astfel proprietarul poate face spturi pentru
fundaia unei construcii sau poate face o pivni sau o fntn, deci poate folosi subsolul, dar cu
respectarea reglementrilor existente, inclusiv cele n raport cu locul n care este situat terenul,
cnd nu sunt permise spturi sau lucrri n subsol.
Legea nr. 238/2004 a petrolului i Legea nr. 85/2003 a minelor impun o serie de
servitui n vederea exploatrii perimetrelor ce nu sunt proprietate public53;
Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 119 cuprinde dispoziii speciale, care privesc
proprietatea: monumentele istorice, vestigiile i obiectele arheologice, tezaurele care se pot
descoperi la faa locului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de
terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s
permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. Ca o msur de protecie a
proprietarilor, s-a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele suferite i terenurile
preluate din domeniul public, n bani sau cu teren echivalent.
Precizare
Din textele legale prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea
subsolului aparine n ntregime proprietarului suprafeei terenului, i n al doilea rnd,
proprietarul terenului este obligat s suporte folosirea subsolului pentru lucrri de interes
genera
CAPITOLUL III
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE
53
Asupra terenurilor necesare accesului n perimetrele de exploatare i oricror alte activiti pe care acestea le implic se
instituie n favoarea titularului un drept de servitute legal de trecere (art. 7 din ambele legi).
61
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Noiune
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor
legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin:
convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ocupaiune, tradiiune,
hotrre judectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea funciar, .
Literatura juridic54 a criticat enumerarea reglementat de vechiul Cod civil, calificnd-o
drept incomplet i inexact;
- este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de dobndire a dreptului de
proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile,
dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin.
- este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca
mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar,
legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare.
Prin adoptarea noului Cod civil, a fost preluat pe bun dreptate viziunea litaraturii de
specialitate, astfel nct putem afirma c n prezent avem o reglementare complet n ceea ce
privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate.
2. Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific:
1) dup ntinderea dobndirii:
54
Pentru unele aspecte critice a se vedea, L. Pop, Op. cit. p. 209-210; I. Adam, p. 597-598.
62
universalitate (spre exemplu, succesiunea legal, legatele universale i cu titlu
universal);
- moduri de dobndire cu titlu particular, cnd transmisiunea are ca
obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate.
63
- moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu are vreo
obligaie n schimbul dobndirii, spre exemplu legatul.
nstrinarea are ca obiect un lucru viitor, de exemplu vnzarea unei mrfi care nc
nu este fabricat, situaie n care transferul dreptului real se va produce cnd
lucrul va exista;
transmiterea dreptului de proprietate n momentul intabulrii n cartea funciar,
potrivit art. 877 i art. 885 alin.(1) din noul Cod civil.
1. Noiune. Clasificare
1) Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se
65
alipete cu lucrul, sau se ncorporeaz n acesta, n mod natural sau artificial, devine
proprietatea persoanei cruia i aparine bunul la care s-a fcut alipirea sau
ncorporarea56.
n acest sens, art. 567 noul Cod civil dispune c Prin accesiune, proprietarul unui
bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac
legea nu prevede altfel. Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou
lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra lucrului mai important
devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia
avnd dreptul s primeasc o despgubire.
2) Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea
bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului, ca urmare a unui fenomen natural.
Aluviunea
Potrivit art. 569 noul C. civ aluviunea const n adugirile de teren la malurile
apelor curgtoare....
Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al apelor curgtoare, aparin
proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, numai dac ele s-au depus treptat.
- Terenul lsat de apele stttoare. Art. 571 noul Cod civil prevede c
proprietarul terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea
ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea
temporar a acestor ape sub nlimea de scrugere. Tot astfel, proprietarul
acestor ape nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a
unor revrsri sporadice.
- Avulsiunea. Conform art. 572 noul C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a
unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de
pmnt devine proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din
care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an.
- Albiile rurilor, insulele i prundiurile. Potrivit art. 573 noul Cod civil, albiile
rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, fac
obiectul proprietii publice.
n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu
terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei. Dac
insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre
ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de
la jumtatea apei.
- Albia prsit de apele curgtoare care i-a format un nou curs va avea regimul
juridic stabilit prin legea special(art. 575 noul Cod civil).
67
Potrivit art. 576 noul C. civ., animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin
acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data
declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului.
Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar,
aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat
prin fraud sau prin artificii.
Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac
proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.
Potrivit art. 577 noul C. civ.57 Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate
asupra unui imobil, denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Legea consider c lucrul principal este terenul
i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, dreptul de proprietate asupra
construciei nscndu-se n favoarea proprietarului terenului din momentul nceperii lucrrii.
n noua reglementare se face deosebire, n sensul c lucrrile pot fi autonome sau
adugate, cu caracter durabil ori provizoriu.
Lucrrile autonome sunt considerate construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu
caracter de sine stttor, realizate asupra unui imobil58.
Lucrrile adugate nu au caracter autonom, de sine stttor, asemenea celor
enumerate mai sus i pot fi:necesare(n lipsa lor imobilul s-ar deteriora ori ar disprea),
utile(acelea care sporesc valoarea de circulaie a imobilului) i voluptuare(cnd sunt fcute
pentru simpla plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoare imobilului).
57
Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care,
de regul presupune i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou prezumii:
construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa (I. Adam- op.cit.,
p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art. 492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p. Cit., p.230).
Considerm alturi de ali autori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit., p.188) c accesiunea imobiliar artificial intervine doar n cazurile
reglementate de art. 493 i art. 494 C. Civ.
58
M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, articol publicat n Noul Cod
civil. Comentarii, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011.
68
Art. 579 din noul Cod civil instituie n favoare proprietarului imobilului anumite
prezumii, n sensul c orice lucrare este prezumat a fi efectuat de proprietarul imobilului
cu cheltuiala sa, pn la proba contrar. Proba contrar se poate face cnd s-a constituit un
drept de superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate
asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege.
2) Realizarea lucrrii cu materialele altuia
credin
Potrivit art. 581 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu
caracter durabil este de bun-credin, proprietarul imobilului are dreptul fie s cear instanei
s dispun nscrierea sa n cartrea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa,
autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrrii(art. 581 lit. a), fie s cear obligarea autorului lucrrii s
cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu ar fi
fost efectuat(art. 581 lit.b).
4) Realizarea unei lucrri cu caracter durabil efectuat cu rea-credin
dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia,
pltind autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta,chiar dac imobilul nu mai exist.
Dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul
imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare
obinerii acestora.
Lucrrile adugate utile. n cazul n care autorul lucrrii utile a fost de bun-
are urmtoarele posibiliti: fie devine proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i
fr nicio obligaie fa de autorul lucrrii, fie cere obligarea autorului de rea-credin la
desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Autorul de bun-credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului
ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar.
judectoreti ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate este condiionat de nscriere
n cartea funciar.
71
vnzare-cumprare. Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia
pentru plata preului de autorul lucrrii.
6) Cazurile speciale de accesiune imobiliar
Titularul dreptului de superficie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i
permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune
drepturile i obligaiilestabilite n favoarea/n sarcina proprietarului imobilului, dac nu s-a
prevzut altfel la momentul constituirii dreptului real.
Potrivit art. 597 noul Cod civil, lucrrile fcute de un detentor precar vor fi supuse
regulilor aplicabile posesorilor de rea-credin, cu meniunea c detentorii precari nu vor
putea fi obligai s cumpere imobilul.
5. Accesiunea mobiliar
1) Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd
unor proprietari diferii ori producerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu
materialele altuia.
Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau
unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea
asupra celuilalt bun.
2) Accesiunea mobiliar
Art. 598 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia aparine
celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul
dintre manoper i valoarea materialelor, determina la data confecionrii bunului.
Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale fie cu valoarea manoperei, fie cu valoarea
materialelor.
n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea materialelor, bunul
72
va fi comun.
Art. 600 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou bunuri mobile avnd proprietari
diferii, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin separare cellalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su.
n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite, devin aplicabile
regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.
1. Prezentare general
1) Noiune
2) Reglementare
3) Justificare
59
A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit.p. 197; Alte definiii: uzucapiunea este naterea
dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de
lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul
prevzut de lege n acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).
73
aceast dificultate de prob;
4) Domeniul de aplicare
60
A se vedea Cap. XII.
61
ntr-o opinie contrar, aceste terenuri nu sunt inalienabile, circulaia lor juridic fiind limitat la transmisiunea pentru cauz de moarte. n plus,
chiar n condiiile interzicerii nstrinrii acestora sub sanciunea nulitii absolute, nu a fost interzis dobndirea prin fapte juridice, cum este n
cazul de fa uzucapiunea (I. Adam, Op. cit. p. 631).
74
2. Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea
extratabular i uzucapiunea tabular.
1) Uzucapiunea extratabular
Art. 930 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul
celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dac:
- proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
2) Uzucapiunea tabular
Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim,
n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, art. publicat n Noul Cod civil.
62
3. Jonciunea posesiilor
Potrivit art. 933 noul Cod civil, fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o
nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau cu titlu particular. Pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.
1. Tradiiunea
Tradiiunea nseamn predarea sau remiterea material a lucrului de ctre
transmitor dobnditorului63.
Importana tradiiunii a sczut deoarece n dreptul modern trasmiterea proprietii se
face n baza conveniilor, i nu doar n baza remiterii materiale a bunului.
n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului de proprietate:
- n cazul darului manual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un
bun mobil de la mn la mn, spre exemplu, donaia care se execut imediat prin
predarea material, fr s fie necesar vreo form special64;
- n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor
2. Ocupaiunea
63 n dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprietii, deoarece convenia simpl nu
producea dect efectul de a da natere la obligaia de a transfera proprietatea, transferare care se fcea prin
tradiiune, aceast importan pierzndu-se n dreptul modern. ntr-adevr, prin simpla ncheiere a conveniei,
chiar neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de proprietate la dobnditor (art.971 i
1295 C.civ.), ceea ce nseamn c tradiiunea nu mai are semnificaia din trecut, ea fiind remiterea material a
lucrului.
64
Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil
76
Ocupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu
intenia de a deveni proprietarul lui.
Dispoziiile art. 941 noul C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil care nu aparine
nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai
dac aceasta se face n condiiile legii.
Ocupaiunea ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar. Astfel:
- Se dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru
trebuinele casnice luat dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile
prsite (res derelictae).
3. Hotrrea judectoreasc
Hotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de drepturi, adic recunosc
prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou.
Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de
transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume:
- hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin
care se constituie dreptul de proprietate public al statului sau unitilor
administrativ-teritoriale;
- hotrrea judectoreasc prin care actele juridice civile translative sau constitutive
de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia
anterioar;
77
autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost
stabilit prin actul de cesiune.
CAPITOLUL IV
RESTRICIILE (NGRDIRILE)
DREPTULUI DE PROPRIETATE
limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie dispune:
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii obiceiului, revin
proprietarului.
n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil precizeaz c atributele dreptului de proprietate
sunt recunoscute n limitele stabilite de lege.
2) Limitele proprietii sunt sarcini stabilite prin lege care greveaz proprietatea. Aceste
sarcini trebuie s constituie o restrngere proporional cu cauza care le determin i s nu
conduc la situaia n care dezavantajele pe care le reprezint sarcinile s fie mai mari dect
avantajele conferite de dreptul de proprietate65.
2. Categorii
Restriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau din
hotrrea judectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod civil.
65
Dumitru C. Florescu Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.186.
78
Restriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot
grupa n:
- restricii de interes public;
- restricii de interes individual, de interes privat.
modificat, stabilete o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau
de orice alt natur privind alinierea, nlimea i respectarea planului de sistematizare.
Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie i a
reglementrilor privind proiectarea i executarea construciilor. Autorizaia de construire se
emite n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajare
a teritoriului, avizate i aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege).
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete restricii privind amplasarea
Acestea sunt obligaiile care rezult din planul de amenajare a teritoriului, a planului
urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu i a reglementrilor
de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la canalizare, la protecia
mediului nconjurtor.
79
Constituia, n art. 44 punct. 7 precizeaz c dreptul de proprietate oblig la
natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate n extravilan. n
acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact, avizate de
organele de specialitate, privind protecia mediului nconjurtor. (art. 91 alin. 2).
autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit un anumit regim de protecie
prevzut n documentaiile aprobate, se va proceda n felul urmtor:
- n ansamblurile de arhitectur, n rezervaiile de arhitectur i de urbanism, n
cazul siturilor arheologice, al parcurilor i grdinilor monument istoric, cuprinse
n listele aprobate potrivit legii, precum i n cazul lucrrilor de orice natur n
zonele de protecie a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al
Ministerului Culturii i Cultelor i al Ministerului Transporturilor, Construciilor
i Turismului, potrivit competenelor specifice;
- n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe
lng avizul Ministerului Culturii i Cultelor se vor obine avizele specifice
cerinelor de calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale;
- n zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, n zonele de siguran i
protecie ale amenajrilor hidrotehnice de interes public, precum i n alte arii
protejate solicitantul va obine avizul Ministerului Mediului i Gospodririi
Apelor i al Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale;
80
- n zonele de siguran i de protecie ale infrastructurilor de transport de interes public,
precum i n zonele aferente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin
documentaiile de amenajare a teritoriului i/sau de urbanism, se va obine i
autorizaia Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, conform
prevederilor legale;
- n zonele unde s-a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul
organismelor competente.
Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat,
Constituia, n art. 44 pct. 5, prevede c autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a despgubi proprietarul
pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
autoritilor.
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul de a asigura
81
precum i instalaii similare se vor grupa i amplasa de-a lungul cilor de
comunicaie, oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare i desecri, i a
altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc executarea lucrrilor
agricole (art. 102).
De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor
ori alte obiective strategice.
prevenirii accidentelor de cale ferat, s-a instituit zona de siguran i zona de protecie a
terenurile limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar,
n limita a maximum 100 m de la axa cii ferate, precum i terenurile destinate sau care
semnalelor feroviare;
66
Republicat n M.O. nr. 834/2004, modificat prin O.U.G. nr. 55/2011.
82
- efectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de
teren, surpri sau afectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor,
echilibrului freatic;
n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian67 a
instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei
publice locale i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor de
aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a
navigaiei aeriene.
Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot fi
construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i echipamente noi fr avizul
Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78 impune obligaia pentru proprietarii
terenurilor, cldirilor i amenajrilor aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic
civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste
zone.
ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art. 62 din Codul
silvic69 la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective
industriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce prejudicii
pdurii, beneficiarii acestora vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale a Pdurilor;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor. Art. 19 alin. 4
din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune c pentru dezvoltarea capacitii
68
Modificat prin Legea 157/2011, publicat n M.Of. nr. 533/28.07.2011.
69
Codul silvic a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 238/27.03.2008, i a fost modificat prin Legea 156/2010
publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus n aplicare prin Instruciunile
publicate n M.Of. nr. 430/20.06.2011
70
n acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: orice activitate pe luciul de ap, n albii minore, arii
protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se
vor realiza astfel nct s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap, malurilor i cuvetelor
lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin
folosirea apelor de ctre ali utilizatori. n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei
71
Modificat prin. OUG 64/2011 publicat n M.Of. nr. 461/30.06.2011.
84
de circulaie a drumurilor publice n traversarea localitilor rurale, distana dintre
gardurile sau construciile situate de o parte i de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m
pentru drumurile naionale, de minimum 24 de m pentru drumurile judeene i de minimum
20 de m pentru drumurile comunale;
ngrdiri privind vnzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi
vndute liber de particulari ori nu pot fi folosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt:
medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile; bunurile din fondul arhivistic;
bunurile din patrimoniul naional-cultural);
72
Legea petrolului nr. 238/2004 modificat i completat i Legea minelor nr. 85/2003, modificat i completat, dispun c n
msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrri pe
terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n favoarea entitii care exploateaz bogia
natural. Exercitarea dreptului de servitute legal stabilit se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate,
pe baz de convenie. Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi
afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de
proprietate.
73
Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant i un fond aservit.
85
Noul Cod civil a preluat concepia potrivit creia servituile naturale i servituile
legale nu sunt, de fapt servitui, acestea reprezentnd de fapt resticii(limite) legale ale
dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de vecintate.
n accepiunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de
proprietate sunt prevzute n Seciunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod
civil.
Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de
proprietate sunt: limite legale, limite convenionale i limite judiciare.
1) Limitele legale
Dispoziiile art. 602 din noul Cod civil prevd faptul c Legea poate limita
exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Limitele
legale n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor.
Pentru opozabilitate fa de teri, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate
prevzute de lege.
Din redactarea textului de lege, apreciem c suntem n prezena unor norme cu
caracter dispozitiv i nu imperativ. Considerm c legea ar fi trebuit s disting ntre
cazul limitrilor n interes public i cazul limitrilor n interes privat, n cazul limitrilor
de interes public aflndu-ne n prezena unor norme cu caracter imperativ, avnd n
vedere natura interesului protejat.
n art. 603 se prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor
privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti. Cu toate c regulile privind
protecia mediului sunt imperative, ocrotind un interes public major, acest lucru nu este
prevzut expres, respectarea sarcinilor privind protecia mediului regsindu-se n acelai
articol cu asigurarea bunei vecinti, aceasta din urm fiind guvernat de norme
dispozitive.
Apreciem faptul c noul Cod civil ar fi trebuit sa disting ntre normele
imperative care nu pot fi modificare i normele dispozitive care, n anumite condiii
prevzute de lege pot fi i dispozitive.
Limitele legale prevzute de noul Cod civil sunt urmtoarele:
86
- folosirea apelor;
- pictura streinii;
- distana lucrrilor intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri
i plantaii;
- vederea asupra proprietii vecinului;
- dreptul de trecere;
- alte limite legale.
Folosirea apelor
Art. 604 din noul Cod civil reglementeaz regulile privind curgerea fireasc a
apelor. Astfel, se prevede c proprietarul fondului inferior nu va putea mpiedica n niciun
fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior.
Cu titlu de noutate, alin. (2) al art. 604 prevede faptul c proprietarul fondului
inferior are posibilitatea s cear autorizarea justiiei n vederea efecturii pe fondul su,
pe cheltuiala proprie, lucrrile necesare pentru schimbarea direciei apelor.
Acelai articol prevede obligaia proprietarului fondului superior de a nu efectua
nicio lucrare de natur s agraveze situaia fondului inferior.
Art. 605 din noul Cod civil prevede regulile privind curgerea provocat a apelor,
astfel: proprietarul fondului inferior nu va putea impiedica nici curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane n cazul n care ne aflm n prezena
unei niri de ape din fondul superior, din cauza unor lucrri subterane, din secarea
terenurilor mltinoase ori a apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial, aceast
situaie fiind aplicabil numai n eventualitatea n care aceast curgere preced vrsarea
ntr-un curs de ap sau ntr-un an.
n cazul producerii unuia dintre evenimentele artate mai sus, se instituie obligaia
proprietarului fondului superior de a alege calea i mijloacele de scurgere de natur s
aduc prejudicii minime fondului inferior. Proprietarul fondului superior va fi obligat la
plata unei despgubiri juste i prealabile, potrivit dispoziiilor noului Cod civil.
Despgubirea va fi just dac se repar n totalitate prejudiciul produs, i pentru a fi
87
prealabil ar trebui ca nirea apelor s fie anticipat, condiie greu de realizat, din
moment de aceast nire este instantanee de cele mai multe ori.
Regulile amintite mai sus nu vor fi aplicate dac pe fondul inferior se afl o
construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir(art. 605 alin. (3) noul
Cod civil).
O alt limit legal este constituit de obligaia proprietarului vecin de a permite
efectuarea de lucrri de irigaii pe terenul su, n favoarea proprietarului care dorete s
foloseasc sisteme de irigaii pe propriul teren, cu cheltuiala sa i cu o just i prealabil
despgubire n favoarea proprietarului care suport efectuarea lucrrii respective.
O alt limit legal este i ntrebuinarea izvoarelor(art. 608-609 noul Cod civil).
n ceea ce privete regulile speciale privind folosirea apelor, art. 610 din noul Cod
civil face trimitere la reglementrile speciale n materia regimului apelor.
Pictura streinii
Este reglementat de art. 611 din noul Cod civil care a preluat dispoziiile Codului
civil anterior, n sensul c proprietarul este obligat si i fac streaina casei sale astfel
nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Aceast
limit legal a fost reglementat anterior ca o servitute stabilit de lege.
88
n ceea ce privete distana minim dintre arbori, acestia trebuie sdii la o
distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia arborilor mai mici de 2 metri, a
plantaiilor i a gardurilor vii, dac nu exist prevedere contrar.
Dac distana nu este respectat, proprietarul vecin va fi ndreptit s cear
scoaterea sau tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor i a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
Alin. (3) al art. 613 prevede faptul c proprietarul fondului peste care se ntind
rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin are dreptul s le taie i s
pstreze fructele czute n mod natural pe terenul su.
90
canalele i cablurile electrice, subterane sau aeriene, precum i orice alte
instalaii sau materiale cu acelai scop. Obligaia proprietarului intervine
numai n cazul n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil,
periculoas ori foarte costisitoare. Proprietarul este ndreptit la
despgubiri juste, iar dac suntem n prezena unor utiliti noi,
despgubirea va fi i prealabil. Vor fi exceptate de la acest drept de
trecere cldirile, curile i grdinile acestora, dac utilitile sunt noi.
- dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Limit legal
reglementat de art. 622 din noul Cod civil, dreptul de trecere pentru
efectuarea unor lucrri se instituie n favoarea proprietarului fondului
nvecinat, pentru a i se permite acestuia efectuarea unor lucrri i accesul
n vederea tierii crengilor i culegerii fructelor, n schimbul unei
despgubiri, dac este cazul. Aceast obligaie intervine numai dac
trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte
costisitoare;
- dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat n art.
623 din noul Cod civil. Noul Cod civil prevede c proprietarul unui fond
nu va putea mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun
al su, ajuns din ntmplare pe fondul respectiv. Proprietarul care
permite accesul trebuie s fie ntiinat n prealabil, acesta avnd dreptul
la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n
posesie, precum i pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului;
- starea de necesitate reprezint o alt limit legal a dreptului de
proprietate i este reglementat de art. 624 din noul Cod civil. Starea de
necesitate reprezint acea situaie n care o persoan folosete sau
distruge un bun al altuia pentru a se apra pe sine sau pe altul de un
pericol iminent. Proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul s
cear despgubiri doar de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a
91
provocat sau a favorizat apariia pericolului nu va putea pretinde nicio
despgubire.
Art. 625 din noul Cod civil prevede c limitele legale prezentate se completeaz
cu dispoziiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, spre exemplu:
terenurile i construciile, pdurile, bunurile din patrimoniul naional-cultural, bunurile
sacre al cultelor religioase etc.
2) Limite convenionale
3) Limite judiciare
93
echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea
situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil.
Restriciile judiciare nu sunt prevzute de lege, dar se consider c ele deriv din
raportul de vecintate. Astfel, este posibil ca un proprietar s-i exercite dreptul su fr
s ncalce vreo dispoziie legal, dar vecinul s pretind c prin aceast exercitare i s-a
cauzat n exercitarea propriului su drept de proprietate o pagub ce trebuie reparat.
Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat vor fi soluionate,
aadar, printr-o judecat n echitate, adic aplicarea principiului egalitii de tratament n
situaii egale. Judectorul va soluiona o cauz chiar n lipsa unor dispoziii legale
exprese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept.
Dac prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea desfurrii activitii
prejudiciabile, instana de judecat va putea ncuviina desfurarea activitii, cu
instituirea dreptului celui prejudiciat la despgubiri.
Instana va putea ncuviina pe cale de ordonan preedinial74 msurile necesare
pentru prevenirea pagubei, dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil.
CAPITOLUL V
MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE
1. Noiune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod
74
Ordonana preedinial este o procedur special n temeiul creia, instana de judecat poate dispune msuri vremelnice,
n cazuri urgente pentru: pstrarea unui drept care s-ar putea pgubi prin ntrziere, prevenirea unei pagube iminente i care
nu s-ar putea repara ori nlturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executri. Pentru a fi admis, ordonana preedinial
trebuie s ndeplineasc o serie de condiii: urgena msurii solicitate, neprejudecarea fondului i vremelnicia msurii.
94
excepional, ca un drept afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n mod exclusiv
unei singure persoane.
n anumite situaii, dreptul de proprietate devine complex n sensul c dreptul nu
mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este afectat de
modaliti dac, spre exemplu, dreptul asupra unuia sau mai multe bunuri aparine n
acelai timp mai multor persoane, fie dac exsitena viitoare a dreptului n patrimoniul
titularului este legat de un eveniment sau de o mprejurareprevzut de lege ori stabilit
prin voina omului.
n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi:
- proprietate anulabil;
- proprietate rezolubil;
- proprietate comun;
- proprietate periodic.
2. Proprietatea anulabil
Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre
o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de
discernmnt.
prescripie extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cel
95
sau pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de
proprietate al dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este
3) Cazuri
3. Proprietatea rezolubil
transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic
75
Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei
construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm
so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).
96
2) Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei, dreptul de
3) Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor (cnd actul
juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii,
a) n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt
revocabile. Soul donator poate revoca numai n timpul cstoriei, donaia fcut
celuilalt so. Astfel, dreptul de proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea
dac donatorul va revoca sau nu donaia.
97
4. Proprietatea comun
caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai
caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat
76
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iai, 1997, p. 92.
98
din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este fracionat n
Fiecare dintre titulari deine o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate
asupra bunului, nu ns i o fraciune material din bunul respectiv.
2) Din definiie se desprind dou caractere juridice eseniale ale proprietii
comune pe cote-pri:
2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi temporar sau
obinuit i forat sau perpetu.
- proprietatea comun obinuit sau temporar poate nceta prin partaj,
- proprietatea comun forat sau perpetu, datorit destinaiei bunului, nu
poate fi sistat prin mpreal (partaj).
n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma:
77
Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari i indiviziune sunt folosii unul cu
nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna proprietatea pe cote-pri.
99
1) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar
Modaliti de dobndire
- Posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane,
i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia) poate
conduce la dobndirea proprietii comune pe cote-pri.
- Nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri
materiale din bun, ns fiecare este titular exclusiv asupra cotei pri ideale
i abstracte din dreptul de proprietate. n consecin, orice act cu privire la
ntregul bun poate fi efectuat numai cu acordul de voin al tuturor
coproprietarilor (aa-numita regul a unanimitii).
- Aceast regul se aplic distinct dup cum avem n vedere acte materiale
sau acte juridice.
n cazul actelor materiale, practica judectoreasc a decis ca regula unanimitii s
se aplice cu mai puin rigurozitate. Astfel, actele de folosin a bunului (utilizarea lui,
culegerea fructelor) din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de
acordul celorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale
privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii:
- s nu se ngrdeasc folosina bunului a celorlali coproprietari;
79
Confiscarea parial a averii, msur aplicabil n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, este efectul unei hotrri
judectoreti de condamnare a persoanei fizice pentru infraciuni de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa
de sistemul comunist. Confiscarea parial a averii nu se confund cu confiscarea special prevzut de art. 118 C.pen.,
constnd n trecerea n proprietatea statului a lucrurilor ce aparin unei persoane care a svrit o fapt prevzut de legea
penal i a cror deinere datorit naturii ori legturii acestora cu fapta prezint pericolul svririi de noi infraciuni.
Confiscarea special conduce doar la o proprietate exclusiv a statului asupra bunurilor supuse acestei msuri.
101
- s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a
acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute
lucrri de transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba
destinaia bunului.
Precizare
n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina
bunului i la dobndirea fructelor, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil.
S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina material a bunului, nu
se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana s formeze loturi pe care
s le atribuie n folosin exclusiv80. Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre
ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin partaj
propriu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul
judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justificat
recurgerea la partajarea judiciar a folosinei81. De lege ferenda, se impune consacrarea
expres n viitorul Cod civil a unui asemenea partaj.
n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe
civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu
cota-parte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca
pentru obinerea lor.
Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil s-a reglementat pe larg materia
coproprietii, dndu-se soluii la problemele aprute n practic din cauza lacunelor
existente n legislaie la momentul respectiv.
Astfel, prin art. 636 noul Cod civil a fost reglementat exercitarea n comun a
dreptului de folosin. Articolul mai sus amintit prevede faptul c dreptul de afolosi bunul
revine fiecrui proprietar, n msura n care destinaia bunului nu este schimbat i
exercitarea dreptului de folosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor
celorlali coproprietari. Se mai prevede c dac un coproprietar exercit n mod exclusiv
80
Dec. nr. 819/1968 a Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168.
81
Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. n C.D./1985, p. 110.
102
folosina dreptului comun mpotriva voinei celorlali coproprietari, acesta poate fi obligat
la despgubiri.
n ceea ce privete fructele bunului comun, noul Cod civil prevede c fructele
produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte
din drept. Aadar, se prevede dreptul tuturor coproprietarilor la fructele produse de
bunul comun.
n situaia n care un coproprietar a suportat toate cheltuielile legate de
producerea i culegerea fructelor, acesta va avea dreptul la restituirea cheltuielilor
avansate de la fiecare coproprietar, proporional cu cota sa parte.
Fructele naturale i fructele industriale nsuite de ctre un coproprietar fac parte
din masa partajabil dac nu au fost consumate, nstrinate, dac nu au pierit i pot fi
identificate distinct. n caz contrar, orice coproprietar interesat are dreptul la despgubiri,
cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la aciunea n
despgubiri este supus prescripiei de drept comun.
n ceea ce privete fructele civile ale bunului comun, acestea vor putea fi cerute n
termenul de prescripie de drept comun n cazul n cazul n care au fost nsuite de ctre
un coproprietar.
Prin art. 639 din noul Cod civil se prevede c modul de folosire a bunului comun
poate fi stabilit prin nelegerea coproprietarilor, iar n caz de nenelegere, prin hotrre
judectoreasc.
n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune
urmtoarea distincie:
actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare
641 alin.(1) din noul Cod civil care prevede c actele de administrare, precum
ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i
103
alte asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor
ce dein majoritatea cotelor-pri.
n cazul n care exist anumite acte de administrare prin care se limiteaz
posibilitatea unuia dintre coproprietari s foloseasc bunul n raport cu cota sa parte, ori
care impun unui coproprietar o sarcin excesiv n raport cu cota sa parte, aceste acte de
administrare nu vor putea fi ncheiate dect cu acordul coproprietarului respectiv82.
n cazul n care un coproprietar nu i poate exprima voina sau se opune n mod
abuziv la ncheierea unui act de administrare necesar meninerii utilitii sau valorii
bunului comun, coproprietarii interesai se vor putea adresa instanei de judecat pentru
ca instana s suplineasc acordul coproprietarului respectiv.
82
Art. 641 alin.(2) din noul Cod civil are menirea de a-i proteja pe acei coproprietari la care fac referire dispoziiile legale.
83
Regula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare i
locaiunilor ncheiate pe o perioad mai mare de 3 ani, precum i actelor care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului
comun. Astfel, actele juridice mai sus amintite vor putea fi ncheiate numai cu respectarea regulii unanimitii, adic cu
acordul tuturor proprietarilor.
84
Noul Cod civil prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie.
104
s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter.
De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele
restricii:
- creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele
succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu s-
a fcut partajul;
- constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul
partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este
anulat retroactiv.
Obligaiile coproprietarilor
- bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine
proprietarul exclusiv al acestuia;
- n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau forei
majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr
105
obiect.
Modalitatea specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri ideal sau
abstract o constituie partajul.
- Noiune. Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de
coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n
comun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere material ntre
coproprietari, fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei
pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz
obiectul coproprietii.
- Forme. Partajul poate fi efectuat pe cale convenional, prin bun nvoial sau
pe cale judiciar.
Partajul convenional este rezultatul acordului de voin al tuturor coproprietarilor,
n sensul ncetrii strii juridice de proprietate comun. Fiind un act juridic, partajul trebuie s
ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor. n plus, art. 674 noul Cod civil
prevede condiii suplimentare:
- prezena tuturor coproprietarilor;
Caracterizare
Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi
mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura n care aceste bunuri
sunt mprite, ele devin improprii folosinei)89.
Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, ea este i
perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile care
zon pentru imobile asemntoare (Dec. nr. 1715/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993 i Dec. nr. 2465/1992, p.
120-121). Terenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n funcie de: calitatea i proprietile solului, relieful,
amplasamentul i destinaia terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare (Dec. nr. 1288/1992 a sec.civ. a CSJ, n
Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95).
89
Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin partaj judiciar i nici prin partaj
convenional, ntr-o orientare relativ recent, practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr.
994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
108
prin natura lor nu pot fi mprite.
Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau perpetue sunt accesoriul
altor bunuri principale, urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequitur
principale. Acest raport de accesorietate face ca bunul, obiect al coproprietii forate s nu
poat fi nstrinat sau grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea
bunului principal. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept de
proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui titular
asupra bunului principal90 i un drept de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu
a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii.
90
Dei majoritatea autorilor consider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai,
M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi
i obiect al coproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor comune (scri, acoperi, ziduri comune) aflate n
coproprietate forat ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor persoane (bunuri principale), aflate att n
proprietate exclusiv dar i n proprietate devlma (titulari ai apartamentului sunt soii) ori coproprietate obinuit (titularii sunt
motenitorii fostului proprietar decedat).
91
Dec. nr. 1567/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 116.
92
Dec. nr. 734/1989 a Trib. Supr., sec.civ., n Dreptul nr. 3/1990, p. 61.
109
Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu
n dreptul civil sunt cunoscute ca fiind cazuri de coproprietate forat, enumerate n
art. 646 noul Cod civil:
- coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje
sau apartamente;
Precizm c cea mai important, n practic, este coproprietatea forat asupra prilor
comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente. Cele mai importante cazuri de
proprietate comun pe cote-pri forat vor fi analizate succint n cele ce urmeaz, n lumina
dispoziiilor noului Cod civil.
Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau
apartamente93
Acest caz de coproprietate privat este definit n art. 648 alin.(1) din noul Cod civil care
prevede c dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie de
locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate
ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui drept de
coproprietate forat. Acelai articol prevede faptul c prile comune reprezint bunuri
accesorii n raport cu spaiile locative care reprezint bunurile principale.
Art. 649 alin.(1) enumer prile comune n sensul art. 648. Astfel, sunt considerate pri comune
dac prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel urmtoarele:
- terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea
neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asiura exploatarea
93
Acest caz de coproprietate forat este reglementat n art. 648-659 din noul Cod civil. Reglementarea este una generoas,
n dispoziiile codului fiind acoperite toate propblemele care pot aprea n practic n legtur cu exercitarea coproprietii
forate.
110
normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar prprietarii sunt titularii unei
coproprieti obinuite;
- fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori
dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile,
pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i
ascensoarele;
- instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la
branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv,
canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri;
- alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
De asemenea, courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i
usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste
utiliti n conformitate cu proiectul cldirii.
Prile comune pot fi atribuite n folosin exclusiv coproprietarilor numai dac nu
sunt lezate drepturile celorlali coproprietari. Atribuirea n folosin exclusiv a prilor
comune se va face potrivit regulilor prevzute de art. 650 din noul Cod civil, respectiv cu o
majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri. n situaia n care este
constituit o asociaie de proprietari, decizia de atribuire n folosin exclusiv va fi luat de
adunarea general cu aceeai majoritate de 2/3.
n ceea ce privete actele juridice privind cotele-pri, cotele-pri din dreptul de
proprietate asupra prilor au caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra
spaiului care reprezint bunul principal. Astfel, nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri se va
putea face doar odat cu instrinarea sau ipotecare bunului principal.
Cotele-pri se vor stabili prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la
totalul suprafeei utile a spaiilor locative din cldire, dac nu exist prevederi contrare n
titlurile de proprietate.
n ceea ce privete obligaiile coproprietarilor, acetia vor putea folosi prile
commune fr a aduce atingere drepturilor celorlalri proprietari i fr a schimba destinaia
cldirii, vor suporta cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploarea prilor
commune, n raport cu cote-parte a fiecruia.
111
Cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv vor fi suportate de acei
coproprietari care exercit folosina exclusiv.
Pentru a se efectua lucrrile necesare conservrii cldirii i ntreinerii prilor
comune, proprietarii vor permite accesul n spaiile care reprezint bunurile principale,
urmnd a fi despgubii pentru prejudiciile cauzate de asociaia de proprietari sau de
proprietarul n folosul cruia s-au efectuat lucrrile.
ncetarea destinaiei folosinei commune se va hotr motivat cu o majoritate de 2/3
din numrul proprietarilor, caz n care devin aplicabile regulile de la coproprietatea obinuit.
Coproprietatea asupra despriturilor comune
Art. 660 alin.(1) din noul Cod civil prevede c zidul, anul, precum i orice alt
despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac
nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, potrivit legii.
Semnele de necomunitate despre care se face vorbire n articolul mai sus citat sunt, cu
titlu de exemplu urmtoarele:
- cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular spr un fond i nclinat spre
cellalt fond, se prezum c zidul este n proprietatea exclusiv a
proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului;
- cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului, anul este
prezumat a fi proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este
aruncat pmntul;
112
Cheltuielile de ntreinere i de reparare a despriturilor comune vor fi suportate de
vecini proporional cu dreptul fiecruia. Cu toate acestea, legea recunoate dreptul unui
proprietar de a nu contribui la cheltuielile efectuate, dac renun la dreptul de proprietate
asupra despriturii comune.
Modaliti de ncetare
Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nici unul dintre
coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care
acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz:
precizat vreo cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
2) Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, i nici dreptul de
113
proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n
exclusivitate nici mcar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
comunitii legale de oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n
devlmie ale soilor. Astfel, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei (dobnditorul
trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de
achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din veniturile unuia dintre
ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt.
n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca fiind bun comun, obiect al proprietii
devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt
viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei.
2) n exercitarea proprietii devlmae, soii administreaz, folosesc i dispun
4. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz:
- o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi;
- la desfacerea cstoriei prin divor;
115
de fiducie i administrarea bunurilor altuia.
Considerm c proprietatea periodic reprezint o modalitate a dreptului de
proprietate. Aa cum am artat, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu n situaia n
care are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de aceasta n mod ireversibil.
Exist, aa cum vzut i la analiza celorlalte modaliti ale dreptului de proprietate,
situaii n care dreptul de proprietate are o anumit complexitate, care rezult din aceea c
dreptul nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti, n sensul c dreptul aparine
mai multor persoane simultan i concomitent asupra unuia sau mai multor bunuri, sau
existena acestuia depinde de un eveniment sau de o mprejurare stabilit de lege ori prin
voina omului.
Proprietatea periodic se bucur de o reglementare autonom n noul Cod civil, n
capitolul consacrat modalitilor dreptului de proprietate.
Proprietatea periodic se refer la situaia n care mai multe persoane exercit succesiv
i repetitiv atributul folosinei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, n intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Astfel, coproprietarii exercit atribuiile nu concomitent, ci pe anumite perioade
determinate pentru fiecare dintre ei, obiectul dreptului de proprietate fiind acelai.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale
neconsumptibile, proprietarul care exercit folosina avnd obligaia ca la sfritul fiecrei
perioade s pun bunurile la dispoziia urmtorului proprietar.
Temeiul proprietii periodice este reprezentat de un act juridic, aa cum prevede art.
688 din noul Cod civil95.
Proprietatea periodic este cunoscut i sub denumirea de multiproprietate(n Frana),
proprietate spaio-temporal. n Belgia, soluia gsit de legiuitor este diferit de cea
consacrat n dreptul francez, consacrndu-i-se un regim asemntor regimului juridic al
coproprietii, dobnditorul unui asemenea drept fiind titularul unui adevrat drept real asupra
bunului imobiliar care, de regul, este un apartament.96
n ceea ce privete reglementarea proprietii periodice n noul Cod civil, aceasta
95
Potrivit art. mai- sus menionat, proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic, dispoziiile n materie de
carte funciar aplicndu-se n mod corespunztor.
96
M. Uliescu, A Gherghe, Drept civil, drepturile reale principale, op.cit. pag. 154
116
reprezint o form autonom a dreptului de proprietate, distinct de proprietatea pe cote-pri.
Dreptul de proprietate periodic prezint aceleai caractere juridice ca ale oricrui
drept de proprietate, fiind un drept absolut, un drept exclusiv n sensul c n perioada de timp
alocat, titularul are plenitudinea atributelor ce intr n coninutul su juridic i un drept
perpetuu.
Potrivit art. 689 din noul Cod civil, oricare dintre proprietari va putea ncheia, n
condiiile legii, acte precum nchirierea, vnzarea, ipotecare i altele asemenea. Dispoziiile
legale ntresc ideea de proprietate, nefiind ntemeiat s se susin c am fi n prezenta unui
drept de folosin.
Mai prevede noul Cod civil c actele de administrare sau de dispoziie privitoare la
cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp vor fi inopozabile
titularului cotei-pri respective, aplicndu-se regulile din materia coproprietii obinuite.
n relaiile cu terii cocontractani de bun-credin, actele de administrare sau de
dispoziie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp
sunt anulabile.
n ceea ce privete drepturile i obligaiile coproprietarilor, acestea se nasc din
situaia special a acestei categorii de proprietate care presupune acte de administrare i de
conservare efectuate de ctre toi coproprietarii.
Potrivit noului Cod civil, fiecare coproprietar este obligat s fac toate actele de
conservare astfel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitarea drepturilor celorlali
coproprietari. Coproprietarul care avanseaz anumite sume de bani pentru efectuarea unor
reparaii mari, va avea dreptul la despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali
coproprietari.
n eventualitatea n care se svresc acte care consum substana bunului, acestea vor
putea fi fcute numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
Coproprietarul este obligat ca la ncetarea intervalului s predea bunul
coproprietarului ndreptit s l foloseasc n urmtorul interval.
Proprietarii au posibilitatea s ncheie un contract de administrare n condiiile art. 644
alin. (2) din noul cod civil, contractul de administrare putnd fi ncheiat numai cu respectarea
regulii unanimitii.
117
n cazul n care unul dintre coproprietari nu respect regulile privitoare la proprietatea
periodic, acesta va fi obligat la plata de despgubiri.
Dac unul dintre coproprietari tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice,
acesta va putea fi exclus prin hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului care a fost
vtmat prin aciunea de tulburare. Se poate observa c sanciunea excluderii poate fi
pronunat numai de instana judectoreasc.
Noul Cod civil prevede i reguli de procedur n ce privete excluderea. Astfel,
excluderea va putea fi dispus numai dac unul dintre coproprietari sau un ter va cumpra
cote-parte a coproprietarului exclus. Judectorul va pronuna o ncheiere de admitere n
principiu a cererii de excludere, ncheiere care va stabili dac sunt ndeplinite condiiile
excluderii. ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu recurs pe cale separat.
n absena nelegerii prilor, dup ramnerea definitiv a ncheierii de admitere n
principiu, urmeaz s se stabileasc preul vnzrii silite pe baza unei expertize. Dup ce
suma stabilit de instana de judecat pe baza expertizei a fost consemnat la instituia de
credit stabilit, se va pronuna hotrrea care va ine loc de contract de vnzare-cumprare.
Dobnditorul i va putea nscrie dreptul n cartea funciar dup rmnerea definitiv
a hotrrii, n timp ce transmitorul va putea ridica suma de bani consemnat la instituia de
credit stabilit de instana de judecat.
Noul Cod civil prevede c proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea
funciar n temeiul dobndirii a tuturor cotelor pri din dreptul de proprietate periodic de
ctre o persoan, precum i n alte cazuri prevzute de lege.
CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
118
Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului atributele
posesiei (usus), folosinei (fructus) i dispoziiei (abusus). Exist ns situaii cnd unele dintre
atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare
drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt
parte aparin unei alte persoane sub forma drepturilor reale, numite dezmembrminte.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale,
derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se
constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din
coninutul juridic al dreptului proprietarului97.
Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie.
Dei n concepia tradiional, constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea
folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial
pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar, n literatura de specialitate recent98
aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis.
- este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesiei (jus possidendi) ar
rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus possidendi este divizat ntre nudul
proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului,
care dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al
dezmembrmntului respectiv.
- este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este
diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat dar numai n
legtur cu nuda proprietate, astfel nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar
dobnditorul acestui drept va fi inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete
dispoziia material, nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este
stnjenit exerciiul dezmembrmntului.
Dezmembrmintele sunt compatibile cu dreptul de proprietate privat, cu unele excepii
prevzute expres de lege cum sunt terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate
97
C. Brsan, M.Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu curs pt I.D., op.cit., p. 276; V. Stoica op.cit., p.467.
98
V. Stoica op.cit., p.466-467.
119
privat n temeiul Legii nr. 18/ 199199 i construciile dobndite de chiriai conform Legii nr.
112/1995 care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani.
Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil.
Prin excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste servitui
sunt compatibile cu uzul sau interesul public100.
99
A se vedea supra Capitolul VI, sec. a II-a.
100
ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4
din Constituie ce precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public. Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face
distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de exercitare a acestui
drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie
cu art. 136 pct. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468).
101
A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei , uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i
atributul folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul
i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei,
precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei folosinei.
120
bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor.
2. Obiect
Potrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori
o cot-parte din acestea.
Spre deosebire de reglementarea anterioar, unde se prevedea c uzufructul se putea
constitui numai cu privire la bunuri corporale, literatura i practica admind ca obiect al
uzufructului i bunuri incorporale precum: proprietatea literar sau artistic, brevetele de
invenie, fondul de comer, inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale, altele
dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei
proprieti), noua reglementare prevede expres c uzufructul se poate constitui i asupra
bunurilor incorporale, noul Cod civil consacrnd, n mod jusitificat, opinia exprimat
literatura de specialitate i n practica judectoreasc.
Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana bunului, uzufructul are
ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i
asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu
numai folosina bunului, ci nsui dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun,
nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate,
calitate, valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora la data stingerii
uzufructului.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
- cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri
individual determinate.
3. Caractere juridice
Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.
121
- este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de
crean. Ca orice drept real este opozabil erga omnes;
102
Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului
bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67).
103
n vechea reglementare, dreptul de uzufruct era un drept incesibil, nu se putea transmite prin acte ntre vii sau pentru cauz de
moarte. Uzufructuarul avea totui posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procura bunul (beneficiul
sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n uzufruct putea dispune oricnd de bunul su, prin acte
juridice, chiar i n timpul ct dura uzufructul.
122
2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar
1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Noul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului:
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini toate
actele de folosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l distruge i
de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de proprietar.
Uzufructuarul culege i dobndete n proprietate fructele ce le produce bunul, chiar i
productele acestuia, cu toate c acestea consum substana lucrului. Acest drept se ntinde asupra tuturor
categoriilor de fructe (naturale, industriale, civile) 104 i se nate din momentul constituirii uzufructului.
Art. 710 noul Cod civil prevede c fructele naturale i industriale percepute dup constituirea
uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului se cuvin
nudului proprietar, fr ca uzufructuarul sau nudul proprietar s poat pretinde unul altuia
despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea fructelor. Fructele civile se cuvin
uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobndindu-se zi
cu zi.
d) Dreptul de nchiria sau de a arenda bunul primit n uzufruct este prevzut de art. 715
noul Cod civil care reglementeaz condiiile locaiunii bunului primit n uzufruct.
Astfel, se prevede c locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar,
sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau
ncetarea exsitenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei
ani de la ncetarea uzufructului.
Mai prevede noul Cod c rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de
uzufructuar i nscrise n cartea funciar sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia pe o
perioad de cel mult ase luni sau, dup caz un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n
executare. Totodat, noul Cod prevede c locaiunile nu pot dura n niciun caz mai mult de trei ani de la
data stingerii uzufructului.
Alin. (4) al art. 715 prevede c locaiunile nceteaz n cazul n care uzufructul s-a stins prin
expirarea termenului, odat cu ncetarea acestuia.
e) Dreptul de a exploata pdurile tinere.
Acest drept intervine n cazul n care uzufructul este constituit asupra unor pduri tinere
destinate de proprietarul lor(nudul proprietar) unor tieri periodice.
g) Dreptul de a lua din pduri araci pentru vie; dreptul de a lua produsele anuale sau
periodice ale arborilor, cu respectarea folosinei obinuite a proprietarului, n limitele
dispoziiilor legale105.
105
Art. 719 din noul Cod civil
124
Totodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei
momente:
- obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea
material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate
mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat,
uzufructuarul poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit;
2. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n urmtoarele moduri:
- moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea personalitii juridice , deoarece este
un drept temporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovit
de nulitate absolut;
- ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior
mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului;
- consolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de nud proprietar i
uzufructuar;
- neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n cazul uzufructului unei creane.
Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i complet, timp de 10, respectiv 2 ani,
ncepnd cu ultimul act de folosin;
- pieirea bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie
s fie total, deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea
ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau
forei majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra
indemnizaiei de asigurare;
- renunarea la uzufruct. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit;
- abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca
un bun proprietar, abuznd de folosina bunului, aducnd stricciuni acestuia ori lsndu-l s se
degradeze. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la
cererea nudului proprietar, dispoziile art. 747 din noul Cod civil explicnd situaiile ca pot
aprea n proces;
128
- rezoluiunea sau nulitatea108 titlului nudului proprietar. Pe cale de consecin, se vor
desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.
1. Consideraii generale
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de noul Cod civil n art. 749-
754. Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor
folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale.
Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane.
Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are
ca obiect numai o cas de locuit.
2. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a
folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru
nevoile proprii i ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete exclusiv consumaiei. Dac
bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze
pentru a-i procura alte bunuri.
Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat sau, dup
caz, arendat.
Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu
urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu
poate nstrina emolumentul. Art. 753 din noul Cod civil prevede c dac titularul dreptului
de uz sau de abitaie este ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale
108
Acest caz nu este reglementat expres de dispoziiile noului Cod civil, dar este de la sine neles c din moment de titlul
nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin, nici uzufructul nu este legal constituit.
129
produse de bun ori, dup caz, s ocupe ntreaga locuin, este dator s plteasc toate
cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul.
3. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia titularul are dreptul
de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost
cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte
persoane aflate n ntreinere.
Dreptul de abitaie al soului supravieuitor este reglementat n art. 973 noul Cod civil,
articol care stabilete n ce condiii soul supravieuitor are acest drept, caracterele juridice al
dreptului de abitaie, precum i modul de stingere al acestuia.
Astfel, soul supravieuitor beneficiaz de dreptul de abitaie asupra casei n care a
locuit pn la data deschiderii motenirii, n situaia n care casa face parte din bunurile
motenirii, dac acesta nu este titular al niciunui drept real de a folosi o alt locuin
corespunztoare nevoilor sale.
Dreptul de abitaie este gratuit, inalienabil i insesizabil.
Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune, ns cel mai
puin un an de la data deschiderii motenirii.
Dreptului de abitaie i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu
poate fi cedat sau ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi
cadrul nevoilor titularului.
2. Obiect
n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se
au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii.
Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor
condiii: existena a dou fonduri care s aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un
teren A care are o latur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe care, de
asemenea, se gsete o cas, dar care nu are nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul
terenului B va avea dreptul de trecere pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n
sarcina terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea fondului B
fond dominant.
Cu toate c dreptul de servitute constituie o sarcin impus fondului aservit, se
creeaz totui raporturi ntre titularii drepturilor de proprietate care vor continua s existe i
dup eventuala schimbare a proprietarilor. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist
cele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui.
3. Caractere juridice
Dreptul de servitute are urmtoarele caractere:
131
este necesar ca cele dou fonduri s fie nvecinate109.
- este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp ct exist dou imobile
i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu nu este de
esena, ci numai de natura dreptului de servitute, deoarece prile pot conveni un
termen limitat pentru exercitarea lui;
2. Clasificarea servituilor
1. Clasificare
109
Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari
diferii. (Dec. nr. 1371/1983 a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29).
110
Servitutea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau urmrit independent de fondul al crui accesoriu este. De asemenea, ea nu poate fi desprit
de fondul principal pentru a forma un drept de sine stttor.
111
Dec. civ. nr. 1198/1982 a Trib. Suprem, n C.D. pe anul 1982, p. 33.
132
- servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt determinate n
mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);
- servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare(art.
761 noul Cod civil);
- servitui pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil).
Servituile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate n noul Cod
civil ca limite juridice ale dreptului de proprietate i au fost dezvoltate corespunztor la
momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemaifiind necesar s revenim
asupra lor.
112
Art. 765-769 noul Cod civil.
133
2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit
Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi:
- de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa
anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii.
De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice act care limiteaz ori
mpiedic exerciiul servituii. Aadar, proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea
locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc.
Stingerea dreptului de servitute are,potrivit siapoziiilor art. 770-772 din noul Cod
civil, urmtoarele cauze:
- consolidarea, adic situaia cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;
113
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
114
Dec. nr. 892/1994 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 1994, p. 29-30.
135
Dreptul de superficie reprezint acel drept de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra sau n subsolul acelui teren, asupra cruia
superficiarul dobndete un drept de folosin.
2. Caractere juridice
Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:
particulariti:
Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcii este reglementat
de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii. Potrivit art. 13
alin. 1 din lege, terenurile aparinnd domeniului privat, al statului i unitilor administrativ-
teritoriale, destinate construirii, pot fi concesionate, de regul, prin licitaie public, n
condiiile respectrii documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului116.
Concesionarea terenurilor se face n conformitate cu prevederile legii, durata acesteia
fiind stabilit de ctre Consiliile Locale, Consiliile judeene, respectiv de Consiliul
Municipiului Bucureti.
Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin motenire testamentar.
115
Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De regul, edificarea construciei se face pe baza unei
nelegeri verbale ntre constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptul c nu a fcut nici o
opoziie la edificare;
116
Prin excepie de la prevederile art. 13, terenurile destinate construirii se pot concesiona fr licitaie public: pentru realizarea de obiective de
utilitate public sau de binefacere; pentru realizarea de locuine de ctre ANL; pentru realizarea de locuine pentru tineri pn la mplinirea vrstei
de 35 de ani; pentru strmutarea gospodriilor afectate de dezastre, potrivit legii; pentru extinderea construciilor pe terenurile alturate, la cererea
proprietarului sau cu acordul acestuia; pentru lucrri de protejare sau de punere n valoare a monumentelor istorice i de arhitectur. (art. 15).
137
Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de
superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda
proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor motenitori diferii.
Dreptul de superficie se mai poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis exlusiv construcia ori a transmis terenul i construcia,
n mod separat ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
De asemenea, n cazul n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie
pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului.
Superficia poate fi aprat prin intentarea aciunii confesorii de superficie mpotriva
oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului, chiar i mpotriva proprietarului
terenului. Dreptul la aciune este imprescriptibil.
Noul Cod civil prevede c dreptul de superficie se va exercita n limitele i n
condiiile actului constitutiv.
n cazul n care superficia s-a constituit cu titlu oneros, n lipsa unor situpulaii
contrare, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum egal cu
chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, destinaia construciei, zona
n care se afl terenul, precum i orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinei.
138
corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil.
CAPITOLUL VII
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Noiune
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi
reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale
sistemului nostru de drept. Prin instituiile i normele aparinnd altor ramuri de drept dect
dreptul civil se apr indirect drepturile reale.
Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit
nlturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su.
proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se
clasific n:
aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c
este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n
139
categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea
negatorie i aciunea confesorie.
- aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n
contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor
dou fonduri nvecinate.
- aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat
s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau
superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea
nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu,
imprescriptibil.
- aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real
principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe
prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real.
Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.
aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.
de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni
prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex
contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n
rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz,
aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc.
Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o
aciune petitorie, dar exercitarea unei aciuni petitorii face practic imposibil folosirea aciunii
posesorii117.
117
C. Oprian, Aciunile petitorii, articol publicat n revista Dreptul nr. 9-12/1990.
140
1. Noiunea, caracterele juridice i efectele aciunii n revendicare
1. Noiune
n noul Cod civil, aciunea n revendicare este reglementat n art. 563, 565, 566.
Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit
instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului.
Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului
su de la posesorul neproprietar.
2. Caractere juridice
a. este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui
dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate se
reclam i care se urmrete n minile oricrei persoane s-ar afla;
b. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de
proprietate. Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada dreptului su
de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea dreptului su de proprietate ,i ca o
consecin fireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei.
c. este n principal o aciune imprescriptibil118. Noul Cod civil prevede n art. 563
alin.(2) faptul c dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia
cazurilor n care legea dispune altfel. Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde
prin neuz; proprietarul nu-i pierde dreptul su prin faptul c nu-l exercit. Din caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate rezult i caracterul imprescriptibil al aciunii n
revendicare. Dar pasivitatea i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect prin
efectul prescripiei achizitive ori al posesiei de bun credin. Deci, dac o persoan
dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de
bun credin n cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv a fost
nvins pentru c nsui dreptul de proprietate s-a pierdut.
118
Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd
aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de
ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).
141
d. este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul
revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar.
Noul Cod civil nu a calificat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de
conservare, ns n art. 643 alin.(1) prevede c Fiecare coproprietar poate sta singur n
justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate,
inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Alin. (2) al aceluiai articol prevede c hotrrile
judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile
judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari.
Potrivit art. 643 alin. (3), Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul
poate cere instanei de judecat introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate
de reclamani, n termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru
chemarea n judecat a altor persoane.
Soluia impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n jurispruden i
doctrin referitoare la calificarea aciunii n revendicare ca act juridic de conservare sau ca act
juridic de dispoziie. Aceast soluie se aplic tuturor aciunilor formulate de coproprietari
mpotriva terilor sau de teri mpotriva coproprietarilor119.
n cazul coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar ndreptat
mpotriva celorlali nu va putea fi primit pentru c ei au drepturi concurente i simultane
asupra bunului aflat n coproprietate.
3. Efecte
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei
dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea
prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin care
ar aduce atingere exerciiului deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor
tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n
care bunul nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al
valorii lucrului.
119
V. Stoica, op. cit., p. 269.
142
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este
obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de
bun-credin, are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii
aciunii n revendicare de ctre proprietar.
Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau bun-credin, s pretind
reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun.
Astfel:
- cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului i se restituie
integral;
- cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de
valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita
sporului de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire;
- cheltuielile voluptuare, de plcere sau de nfrumuseare fcute de prt nu se
restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, fr a deteriora bunul respectiv.
cartea funciar, astfel nct singura prob care face dovada dobndirii dreptului de proprietate de ctre
Art. 565 noul Cod civil prevede c n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada
Regula nscris n noul Cod civil se aplic, bineneles, doar acelor imobile care sunt nscrise
n cartea funciar.
Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor
litigii privind dreptul de proprietate, distingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri, ntre
titlu i posesie, i ntre posesiuni.
a) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i prtul invoc titluri de
proprietate asupra bunurilor.
n aceast situaie se distinge, dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la
autori diferii.
- dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cauz prii care a
ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului qui prior
tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de
data titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea
ctig de cauz persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul
este un testament, va avea ctig partea al crei testament are data mai recent;
144
- dac titlurile provin de la autori diferii, se va da eficien principiului nemo plus
juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia
mai multe drepturi dect are el nsui). Astfel, n literatura de specialitate120, s-a
impus soluia potrivit creia instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da
ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai
preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar dac nu
reuete s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform
principiului in pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun
este pricina celui ce posed).
b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietatea bunului, se
distinge:
- dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i posesie, iar aciunea
reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un
ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei prtului.
- dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea
reclamantului trebuie respins.
c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, conflictul exist ntre
posesii.
n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de
dobndire a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca
inadmisibil121, de esena revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.
Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei; dac
reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea
120
C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit., p. 107; C. Brsan, M. Gai, M.M.Pivniceru, Op. cit. p. 126-127.
121
Dei n literatura de specialitate, o astfel de aciune a fost calificat drept nefondat (nentemeiat) a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit.,
p. 167; I. Adam, Op. cit., p. 704 reconsiderm c, cererea se respinge ca inadmisibil pentru lipsa calitii procesuale active. Din moment ce
aciunea n revendicare poate fi promovat doar de titularii dreptului de proprietate, iar prile n litigiu nu pot produce astfel de titluri, aceasta
urmeaz s fie respins fr a se mai examina fondul cauzei. Mai mult, dac pentru a se stabili existena sau inexistena calitii procesuale este
necesar examinarea fondului, iar instana constat c aciunea a fost pornit de o persoan fr calitate, nu se va respinge aciunea ca nefondat,
ci ca inadmisibil. n acest caz exist posibilitatea ca procesul s fie redeschis de o persoan care ar justifica calitatea procesual, deoarece o
hotrre de respingere a cererii ca inadmisibil nu are putere de lucru judecat ct privete fondul dreptului (situaia difer n caz de respingere ca
nefondat, astfel nct la introducerea unei noi aciuni se poate opune puterea de lucru judecat) a se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i
practic de procedur civil, Editura Naional, 1997, p. 289-290, vol. I i p. 129, vol. II. De asemenea, n practic s-a decis c aciunea trebuie
respins ca inadmisibil, chiar dac prtul deine bunul fr titlu, atunci cnd reclamantul nu-i justific calitatea (Dec. nr. 1338/1957 a Trib.
Supr., col. civ., n I. Mihu, Al. Lesviodox, Repertoriu I, p. 739).
145
ocrotete posesia.
n literatur122 s-a spus c n acest caz, instana va examina i compara cele dou
posesii, a reclamantului i a prtului, i va da ctig de cauz aceleia dintre pri care va
dovedi o posesie mai bine caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun-credin).
n practic se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeindu-se pe prezumia simpl de
posesie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada
contrar123.
122
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici,
Op. cit., p. 104
123
Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care
reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului i creeaz prtului o
situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins).
146
Posesia unui bun mobil constituie nsui titlu de proprietate. Posesorul devine
proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea
a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ.
Textul legal privete doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie
material, nu i cele incorporale, cu excepia titlurilor la purttor.
Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina
bunurilor mobile corporale individual determinate, care se afl n proprietatea privat.
Nu pot fi dobndite n acest fel:
- bunurile mobile proprietate public.
- bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie.
124
Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea majoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909
alin. 1 C.civ. instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, care
nltur orice aciune n revendicare. n ceea ce ne privete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobn-
dete potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la construcia juridic a prezumiilor legale absolute (n
acest sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909
alin. 1 din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv
instantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,
nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de
timp, ceea ce nu este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prezumie relativ de proprietate n
favoarea posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i
prezumia bunei-credine a posesorului lucrului mobil, cea dinti fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia
prin prob contrar (M. Costin, Mari instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267).
125
A se vedea Fl. Baias, Not la sent. civ. nr. 1134/1986 a Jud. Sectorului Agricol Ilfov, n RRD nr. 1/1998, p. 41; I. Adam, Op. cit., p. 717-718.
147
- universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n schimb, universalitile de
fapt, cum ar fi un fond de comer, pot fi dobndite prin posesie de bun-credin.
b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 937 alin. (1)noul C.civ.
Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al bunului
de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun-voie.
c) Condiii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1 C.civ.
Pentru a se invoca art. 937 alin. (1) noul C.civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele condiii:
proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin
contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar);
detentorul precar s nstrineze bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s
aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat;
terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la
adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c
detentorul precar este adevratul proprietar al bunului.
Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe
temeiul conveniei de nstrinare astfel ncheiate, ne mai fiind necesar art. 937 alin. (1) C.civ.
care s-l fac proprietar.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul
intrrii efective n posesia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea c
ulterior, dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a
nltura regula prevzut de art. 937 noul C.civ.
posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute
de art. 922 alin.(2) noul C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i
animus.
Posesorul dobndete imediat dreptul de proprietate asupra lucrului deoarece are att
animus ct i stpnirea efectiv a bunului (corpus). Din dispoziiile art. 937 alin. (1) noul
C.civ. rezult c legiuitorul, ntre interesele adevratului proprietar care s-a desesizat voluntar
de bunul su, i interesele terului posesor care a contractat cu un detentor precar, ntemeindu-
148
se pe aparena de proprietate pe care nsui proprietarul a creat-o, a dat prioritate bunei-
credine a terului dobnditor.
Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art. 937 alin. (1) C.civ., deoarece rspunde
contractual n caz de nerestituire a bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex
contractu, prin care solicit restituirea bunului126. Dac lucrul a fost nstrinat, proprietarul iniial are
la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie
infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal.
Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 937
alin. (1) noul C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare
mpotriva acestor persoane.
Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, aceasta va
putea fi exercitat oricnd, fiind imprescriptibil, ns aciunea n revendicare va putea fi
paralizat prin invocarea prescripiei achizitive.
Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de rea-credin,
proprietarul are mpotriva acestuia a aciune civil delictual pentru a-i recupera prejudiciul
suferit.
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n literatura de specialitate au fost
ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen
de prescripie extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica judiciar
pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se poate
face difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul prescripiei
dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil sau un bun mobil,
dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz128.
Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a fost susinut
i de unii autori129.
128
Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13.
129
V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p.
29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare mobiliar este
imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei
posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de 30 de ani prevzut de
art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv,
reglementat de Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu aceast opinie, cu motivaia c se
dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor nu i a bunurilor mobile)
151
La momentul respectiv, am optat pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare
- art. 1890 Cod civil se referea la toate aciunile att reale..., fr a se face
- nicio dispoziie legal nu fcea difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori
Cod civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.130 trebuia neles n dubla accepiune, att
1890 Cod civil trebuia interpretat n sensul toate drepturile i aciunile att reale
130 ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art. 1890 Cod civil declar prescriptibile n
termen de 30 de ani toate aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a
defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce un titlu i fr s i se poat
opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani,
n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care
s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia
achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19).
Ulterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil,
aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia
extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384).
152
ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a
ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu
131
A se vedea supra Capitolul III.
132 35
Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre
n posesia mrii teritoriale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate public prin destinaia legii, nefiind exclus ca un
tablou dintr-o colecie de art sau o pies numismatic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice ( a se vedea C. Brsan, M.
Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
153
cauzate proprietarului, inclusiv posibilitatea revocrii dreptului real sau rezilierea
contractului de concesiune sau de nchiriere.
Regimul special al revendicrii dreptului de proprietate public const n urmtoarele
reguli:
aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil
133
Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune
sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ. stabilete c: nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer.
154
Astfel, obligaia de restituire a bunului poate fi stabilit att n sarcina posesorului, ct i
n sarcina celui care deine lucrul pentru posesor, adic un detentor precar.
Bunul revendicat va reveni n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, conform
principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens.
Restituirea se face n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil, obligaia de restituire
se transform ntr-o obligaie de dezdunare potrivit art. 566 alin. (1) noul cod civil.
Restituirea fructelor
Posesorul de rea-credin va fi obligat s restituie s restituie naturale, industriale sau
civile , precum i fructele pe care din neglijen nu le-a perceput(art. 566 alin.(2) noul Cod civil).
Dup data introducerii aciunii n revendicare, i posesorul va fi obligat la restituirea
fructelor, buna sa credin ncetnd odat cu introducerea aciunii.
Dac pn n momentul introducerii aciunii n revendicare posesorul a fost de bun-
credin, fructele culese pn la aceast dat pot fi pstrate n conformitate cu art. 948 alin.(1) din
noul Cod civil.
Restituirea cheltuielilor necesare i utile
Pe cale de cerere reconvenional, prtul va putea solicita reclamantului restituirea
cheltuielilor necesare i utile efectuate cu bunul revendicat. Cheltuielile necesare vor trebui
restituire n totalitate de ctre proprietar, n timp ce cheltuielile utile vor fi restituite numai n
limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire, potrivit art. 566 alin. (3) i
(4).
n ceea ce privete cheltuielile voluptuare, acestea nu trebuie restituite de ctre proprietar
n conformitate cu dispoziiile art. 566 alin. (8).
1. Noiune
Potrivit art. 560 noul C.civ.: Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare,
155
suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Astfel, grniuirea este o operaiune
de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii134.
Dei dreptul fiecrui proprietar de a-l obliga pe vecinul su la grniuire este o
facultate, grniuirea constituie n acelai timp un drept i o obligaie 135. n raport cu
proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o obligaie real (propter rem), n
schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al
dreptului real136.
Grniuirea se poate realiza prin convenia prilor sau prin hotrre judectoreasc137.
Astfel, n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat de
cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n grniuire.
Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul, n contradictoriu cu
prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre
dou fonduri nvecinate.
2. Caractere juridice
Aciunea n grniuire prezint de urmtoarele caractere:
- este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri
nvecinate;
- este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor
limitrofe, se apr dreptul de proprietate;
- este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului
de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu;
- sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire
este un judicium duplex, n care fiecare dintre ele are att calitatea de reclamant
ct i cea de prt;
134
Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia
cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
135
P. Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr. 6/1991, p. 32.
136
C. Brsan, Aciunea n grniuire, n RRD nr. 8/1984, p. 34; Dec. nr. 200/1982 a CSJ, sec. civ., n RRD nr. 11/1982, p. 60.
137
Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., i Dec. nr. 1612/1992 n Dreptul nr. 8/1993, p. 77-78 i 80.
156
- are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea
ei nu se tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea
adevratului hotar.
3. Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra
fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu
ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre
coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai
nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea138. Dac
terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel
nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului cruia
urmeaz s i se stabileasc hotarul139. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte
determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare, fiind
esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului140.
138
Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
139
Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
140
Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. sec. civ., n RRD nr. 12/1982 p. 59.
141
Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., p. 304.
157
Aciunea nagatorie
Aciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de proprietate solicit
instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept
real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la
ncetarea exerciiului nelegitim a acestui drept.
n noul Cod civil, aciunea negatorie este reglementat n art. 564 care prevede c
Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este
titularul unui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului su. Dreptul la aciunea
negatorie este imprescriptibil.
Din reglementarea noului Cod civil apreciem c aciunea negatorie poate fi promovat
inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept real de garanie asupra bunului
reclamantului.
Aciunea negatorie are urmtoarele caractere juridice:
- este o aciune real, deoarece se refer la un drept real asupra unui bun;
- este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie existena unui drept;
- este o aciune imprescriptibil extinctiv.
Aciunea confesorie
Aciunea confesorie reprezint aciunea real prin care reclamantul solicit instanei
s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c el titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui
drept142.
Aciunea confesorie poate fi exercitat i mpotriva proprietarului bunului, n ipoteza
n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual mai
avantajoas.
Noul Cod civil, aciunea confesorie este reglementat expres n art. 696, 705, 754,
757.
Caractere juridice:
- aciune real;
142
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p.309
158
- aciune petitorie;
- aciune prescriptibil n termen de 30 de ani.
n ceea ce privete aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de superficie, noul Cod
civil prevede n art. 696 alin.(2) c dreptul la aciune este imprescriptibil.
CAPITOLUL VIII
COD CIVIL
Noul Cod civil reglementeaz, cu titlu de noutate, o serie de instituii noi, cele mai
altuia.
modalitile dreptului de proprietate, n cele ce urmeaz vom trata instituia fiduciei i cea a
SECIUNEA I Fiducia
Fiducia este reglementat, ca instituie juridic nou, n art. 773-791 noul Cod civil.
159
restitui bunul nstrintorului sau unui ter n anumite circumstane prederminate sau prin care
numit fondator, care transfer unul sau mai multe bunuri sub controlul unui administrator, n
dreptul francez145.
Noul Cod civil a definit fiducia ca fiind operaiunea juridic prin care unul sau mai
muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi
patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul sau
mai muli fiduciari care le exercit cu un scop determinat, n folosul unuia sau mai multor
voluntar i contractual, permite unei persoane desistarea de gestiunea bunurilor proprii, prin
Teza a II-a a art. 773 reprezint o reglementare de mare valoare, fiind preluat din
143
M. Uliescu, A. Gherghe, op. cit., p. 157
144
Instituie specific din Common Law, creaie a sistemului de equity. Fondatorul este denumit settlor, iar administratorul
este denumit trustee.
145
Art. 2011-2030 din Codul civil francez.
146
Art. 773 noul Cod civil romn
147
A se vederea Noul Cod civil adnotat, ed. C.H. Beck, Bucureti, 2011
160
afectaiune pentru fiduciar. Art. 773 teza a II-a se coroboreaz cu reglementarea art. 31 din
Fiducia se constituie, potrivit art. 774 Codul civil prin lege sau prin contract ncheiat
n form autentic. Avnd n vedere consecinele juridice ale fiduciei asupra drepturilor
n aceast prevedere a fost preluat coninutul art. 2012 din Codul civil francez, cu
franceze.
justificat de modul n care a fost adaptat instituia fiduciei n sistemul de drept continental,
Articolele urmtoare din Noul Cod civil reglementeaz, n principal, fiducia contractual. Ori
de cte ori legiuitorul dorete s instituie o fiducie legal, va putea s fac referire la
reglementare. Aceast regul este instituit de prevederile art. 774 alin (2) care nu se
regsete n Codul civil francez, a fost adugat pentru a nlatura n concepia legiuitorului
fiducie. Prin formularea articolului se genereaz nsa un efect contrar, ntruct se nate
ntrebarea legitim potrivit creia, n cazul unui conflict ntre o lege special i Noul Cod
civil, dispoziiile crui act normativ prevaleaz? Prin aplicarea principiului specialia
generalibus derogant, s-ar ajunge n situatia ca normei din Codului civil, care instituie
161
obligativitatea formei autentice s-i prevaleze dispoziia legii speciale care nu impune aceast
cerin.
Prin interdicia formulat n art. 775, contractul de fiducie este lovit de nulitate
acest text a fost preluat, ntr-o forma adaptat, coninutul art. 2013 din Codul civil francez,
scopul acestei interdicii fiind aceea ca fiducia s nu poat fi utilizat pentru a se eluda
Prile contractului de fiducie sunt, potrivit art. 776 din Codul civil, constituitorul i
fiduciarul. Constituitor n contractul de fiducie poate fi orice orice persoan fizic sau juridic
care are capacitatea cerut de lege s ncheie acte de dispoziie cu privire la bunurile sale, n
conformitate cu prevederile art. 37 i urm. i art. 209 din Codul civil. Fiduciari pot fi doar
ter persoan. Sensul clasic al instituiei fiduciei este acela c persoana constituitorului poate
fi n acelai timp i beneficiarul fiduciei, ns, cu titlu de excepie, o ter persoan poate fi
beneficiar al fiduciei, tera persoan nefiind parte n contractul ncheiat ntre constituitor i
fiduciar, aflndu-se n poziia unui ter beneficiar dintr-o stipulaie pentru altul148.
Art. 779 din Codul civil reglementeaz coninutul contractului de fiducie, acesta
trebuind s conin, sub sanciunea nulitii absolute urmtoarele: drepturile reale, drepturile
de crean, garaniile i orice alte drepturi patrimoniale transferabile, durata transferului, care
148
Stipulaia pentru altul este reglementat n art. 1284 i urm. din Codul civil, urmnd a fi studiat la materia Teoria
general a obligaiilor.
162
nu poate depi 33 de ani de la data ncheierii sale, identitatea constituitorului/constituitorilor,
Contractul de fiducie se va nregistra, potrivit art. 780 Codul civil la organul fiscal
competent n termen de o lun de la data ncheierii lui, sub sanciunea nulitii absolute.
fiducie149.
Garanii Reale Mobiliare. nscrierea drepturile reale imobiliare, inclusiv a garaniilor reale
imobiliare care fac obiectul fiduciei se va face i n cartea funciar, pentru fiecare drept n
parte. Obligativitatea nscrierii n cartea funciar a drepturilor i garaniilor care fac obiectul
contract.
149
Art. 780 alin.(3) Codul civil
163
puterilor fiduciarului. Remuneraia fiduciarului va fi stabilit n conformitate cu nelegerea
bunurilor altuia.
acestui text, fiduciarul rspunde pentru prejudiciile cauzate prin faptele sale ilicite numai cu
drepturile din patrimoniul propriu, potrivit dispoziiilor art. 31 din Codul civil.
pericol interesele care i-au fost ncredinate. nlocuirea fiduciarului poate fi fcut de ctre
beneficiarului.
fost acceptat de ctre beneficiar. Dup acceptarea de ctre beneficiar, contractul nu va putea
fi modificat sau revocat de ctre pri ori denunat unilateral de ctre constituitor dect cu
asemenea, dac beneficiarul renun la fiducie i n contract nu a fost prevzut cum continu
relaiile contractuale ntr-o atare situaie. ncetarea este supus acelorai reguli de nregistrare
164
Dup ncetarea contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent se
datoriilor fiduciare.
n accepiunea noului Cod civil, formele de administrare sunt de dou tipuri i anume:
forma simpl(art. 795-799 din noul Cod civil) i administrarea deplin (art. 800, 801 din noul
Cod civil).
150
Administratorul persoan fizic trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, potrivit art. 792 alin.(4) din noul Cod civil.
151
art. 792 alin.(2) din noul Cod civil.
165
Administrarea simpl
152
Art. 797 noul Cod civil
166
n eventualitatea n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente,
administratorul va putea vinde bunul respectiv fr a mai avea nevoie de autorizarea
prevzut la art. 799 alin.(1).
Mai prevede noul Cod civil153 c n cazul n care administrarea are ca obiect o mas
patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea nstrina un bun individual
determinat ori va putea greva bunul cu o garanie real dac acest lucru este necesar pentru
buna administrare a universalitii. Observm c n cazul administrrii unei mase
patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiutorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei
singure condiii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare. Administratorul a
primit, prin aceast reglementare, o foarte mare putere n nstrinarea sau grevarea unor
bunuri ale beneficiarului.
Administrarea deplin
153
n art. 799 alin.(3)
167
bunurile sau chiar va putea s le schimbe destinaia, precum i s efectueze orice alte acte
necesare sau utile, inclusiv orice form de investiie.
Cu toate c regulile stabilite pentru cele dou forme de administrare sunt distincte,
nimic nu reine prile s se ncadreze strict n una din aceste forme. Potrivit principiului
libertii contractuale, prile pot stabili, spre exemplu, limitele sau ntinderea puterilor
administratorului.
154
Art. 794 din noul Cod civil:in absena unor dispoziii legale speciale, prevederile prezentului titlu se aplic n toate
cazurile de administrare a bunurilor altuia.
155
Art. 803 din noul Cod civil.
156
Art. 805 din noul Cod civil.
168
Cele trei mari obligaii ale administratorului fa de beneficiar sunt obligaia de
diligen, obligaia de onestitate i obligaia de loialitate. Toate aceste trei obligaii reprezint
obligaii de mijloace, astfel nct administratorul va fi absolvit de rspunderea n cazul n care
bunurile pier ca urmare a deciziilor luate cu bun-credin.
157
Art. 806 din noul Cod civil.
158
Art. 811 din noul Cod civil.
169
administratorul poate fi obligat la repararea prejudiciilor nscute ca urmare a nerespectrii
acestei obligaii.
Beneficiarul va rspunde aadar fa de teri n condiiile art. 816 alin.(1) din noul Cod
civil dac pejudiciul cauzat este consecina unei fapte svrite cu intenie de ctre
administrator.
Instana nu va putea modifica ns clauzele stabilite de pri dac aceste clauze sunt
legale.
n cazul n care sunt desemnai mai muli administratori, n lipsa unor dispoziii
contrare, hotrrile se vor lua prin voina majortii acestora. n anumite situaii speciale,
dac nu se pot adopta hotrri n mod valabil din cauza opunerii constante a unora dintre
administratori, celelelalte acte de administrare vor putea fi fcute , n caz de urgen, cu
autorizarea instanei de judecat. n acest sens dispune art. 826 din noul Cod civil. Alin. (3) al
articolului mai sus menionat dispune c n cazul n care nenelegerile dintre administratori
persist, iar administrarea este afectat, instana va putea dispune, la cererea oricrei persoane
interesate, una sau mai multe msuri din cele ce urmeaz: va stabili un mecanism simplificat
de adoptare a hotrrilor, va repartiza atribuiile ntre administratori, va conferi votul decisiv,
n caz de paritate de voturi, unuia dintre administratori, va dispune nlocuirea
administratorului sau, dup caz, a administratorilor crora le este imputabil situaia creat.
Art. 829 din noul Cod civil reglementeaz delegarea, aceasta reprezentnd
operaiunea juridic prin care administratorul deleag parial atribuiile sale sau
mputernicete un ter s l reprezintel a ncheierea unui act determinat. Administratorul va
putea delega administrarea general doar cnd aceasta se va face de ctre coadministrator 161.
Administratorul va rspunde pentru faptele celui substituit dac beneficiarul nu a autorizat n
mod expres substituirea, iar n cazul n care acordul de substituire exist, se va rspunde
numai pentru lipsa de diligen n alegerea i ndrumarea nlocuitorului.
Administrarea poate nceta, n principal, din urmtoarele cauze 162: ncetarea dreptului
beneficiarului asupra bunurilor administrate; expirarea termenului sau mplinirea condiiei
stipulate n actul constitutiv; prin deplinirea scopului administrrii sau prin ncetarea cauzei
care a dat natere administrrii; prin denunarea de ctre beneficiar, dup comunicarea ctre
administrator prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, de a restitui bunurile de
ndat; prin nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de ctre instana
judectoreasc, la cererea altei persoane interesate; prin decesul, punerea sub interdicie
judectoreasc, renunarea administratorului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei;
prin punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau supunerea acestuia procedurii
insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile administrate.
CAPITOLUL IX
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
I. PREZENTARE TEORETIC
1. Reglementare
162
Art. 846 din noul Cod civil.
172
Reglementarea dreptului de proprietate public a nceput nc din perioada dezvoltrii
moderne a Romniei (a doua jumtate a secolului al XIX-a), pentru ca, ulterior, n perioada 1945-
1989, s fie nlocuit cu dreptul de proprietate socialist de stat. Statul i-a edificat un sistem de
instituii privitoare la proprietate, care s conduc la lichidarea proprietii private. Proprietatea
socialist de stat era atotcuprinztoare, iar titularul era Statul socialist, nfind ntregul popor.
Ulterior, la o plenar a fostului CC al partidului comunist, s-a susinut c n mod greit se
identific proprietatea socialist cu proprietatea de stat, deoarece statul nu trebuie s fie
proprietar. Astfel, s-a ajuns la concluzia c titularul dreptului de proprietate socialist este ntregul
popor, proprietatea de stat devenind proprietatea ntregului popor.
Dup anul 1989 a reaprut, mai nti, noiunea de domeniu public n Legea nr.
18/1991 a fondului funciar i apoi cea de proprietate public n Constituia din 1991.
- Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate:
Proprietatea este public sau privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i
unitile administrativ-teritoriale). Totodat sunt enumerate i categoriile de bunuri ce fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public (art. 136 pct. 3).
Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al proprietii publice:
bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n
administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau
nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public
(art. 136 pct. 4).
- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, modificat i republicat 163, cu modificrile
ulterioare, dei obiectul de reglementare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot
aparine domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1). Domeniul public poate fi de
interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau
de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public, aparine
comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor (art. 4 alin. 2).
O serie de acte normative adoptate de Parlament fac meniuni cu privire la
proprietatea public:
163
Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997, prin Legea nr,. 247/19.
07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, i prin Legea 71/2011 pentru
punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil..
173
- Legea administraiei publice locale nr. 215/2001164 prevede n art. 10 faptul c autoritile
publice locale (consiliile locale, comunale i oreneti) administreaz sau dispun de bunurile
proprietate public sau privat ale comunelor, oraelor i judeelor fr a preciza expres dreptul de
proprietate al unitilor administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul).
- Legea minelor nr. 85/2003165 dispune n art.1 c: resursele minerale situate pe
teritoriul rii i n subsolul rii i al platoului continental n zona economic a Romniei din
Marea Neagr, delimitate conform principiilor dreptului internaional i reglementrilor din
conveniile internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii
publice i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1 c sistemul naional
de transport al petrolului face parte integrant din proprietatea public a statului i este de
importan strategic.
- Legea petrolului nr.238/2004166 precizeaz n art. 1 alin. 1 resursele de petrol situate
n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform
principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte,
fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn.
Proprietatea public este reglementat pentru prima oar ntr-un titlu separat, Titlul VI,
n Cartea a III-a din noul Cod civil.
Dreptul de proprietate public este definit n art. 858 din noul Cod civil ca fiind
dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz sau de interese public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege. Definiia dat de noul
Cod civil prevede, n mod expres, criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din
domeniul public, respectiv uzul i interesul public.
Reglementarea din noul Cod civil respect limitele impuse de constituie i de Legea
213/1998. Prin art. 859 din noul Cod civil s-a preluat textul art. 136 alin.(3) din Constituia
Romniei.
Prin art. 860 din noul Cod civil, se delimiteaz domeniul public naional, judeean i
local. Alin.(3) prevede c bunurile care formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice a
164
publicat n M. Of. Nr. 204/23.04.2001, cu modificrile ulterioare prin Legea nr. 141/2004, Legea nr. 340/2004, Legea nr.
393/2004, cu ultima modificare intervenit prin Legea 59/2010.
165
Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005, ultima modificare prin Legea 262/2009.
166
Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004, modificat prin Legea 262/2009.
174
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din
domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale sau invers
dect ca urmare a modificrii legii organice. n celelalte cazuri, trecerea unui bun din
domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale i invers se
face n condiiile legii.
n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea nr.
213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, fiind
cel mai cuprinztor act normativ n materie.
Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona:
2. Noiune
Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz dou noiuni:
domeniul public i proprietatea public. n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus
problema dac acestea sunt sau nu echivalente.
ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare 167. Dreptul de
proprietate public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care,
potrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale. Aceast
concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i n al
167
A se vedea C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88.
175
doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice. n
realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public i
nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de proprietate public prevzut de
Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor
aparinnd domeniului public.
Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public.
Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege n raport de natura
bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce
formeaz obiectul proprietii publice.
Proprietatea public n sens obiectiv este o instituie juridic iar n sens subiectiv
un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul
public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv
care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public168.
Pe baza distinciei existente ntre domeniul public i proprietatea public, putem
defini dreptul de proprietate public169 ca fiind acel drept real ce aparine statului i
unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o
dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se
exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n limitele
prevzute de lege.
Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi
caracteristice, care, astfel cum vom arta n capitolul urmtor, l difereniaz de dreptul de
proprietate privat:
168
A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc.,
2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod
preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc
domeniul public).
169
n doctrina juridic, dreptul de proprietate public este definit: acel drept de proprietate care aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public,
fcnd parte deci din domeniul public al statului sau unitilor administrativ - teritoriale (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op.
cit., p. 102); acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public (C. Brsan, Op.
cit., p. 90); dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, aparinnd statului i unitilor administrativ-
teritoriale care exercit posesia, folosina i dispoziia n regim de drept public, prin putere proprie (D. C. Florescu,
Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 84); Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, i imprescriptibil care confer
titularului su, statul sau o unitate administrativ teritorial, atributele de posesie, folosin, i dispoziie asupra unui bun
care, prin natura sau prin declaraia legii, este de uz i utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod absolut,
exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. (V. Stoica, Op. cit. , p. 430.)
176
1. titularii dreptului de proprietate public sunt statul170 (asupra bunurilor din
domeniul public) i unitile administrativ-teritoriale(asupra bunurilor din domeniul public de
interes local i judeean), iar obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din
bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
177
dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii,
din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie,
bunurile aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori
instituiilor publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n
folosin gratuit instituiilor de utilitate public. n acelai sens dispune i Legea nr.
213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai n administrare, concesionate ori
nchiriate, n condiiile legii172.
3. Titulari
Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune:
Dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . Art.
4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la terenurile proprietate
public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra
sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de
asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
Din dispoziiile constituionale i ale celorlalte acte normative rezult c titularii
dreptului de proprietate public sunt:
- statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional;
- unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
172
n acelai sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene
hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n
administrarea regiilor autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.
178
reprezint modaliti specifice de exercitare a acestuia.
4. Caractere juridice
Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale dreptului de proprietate
public:
- Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile proprietate public sunt
inalienabile.
- Legea nr. 18/1991 n art. 5 alin. 2 dispune c: terenurile care fac parte din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse n
circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public.
- art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile din domeniul public
sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile [].
- art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 stipuleaz n
acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile , imprescriptibile i
insesizabile
173
n mod excepional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca dezmembrminte) asupra bunurilor din
domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i
sunt destinate bunurile afectate.
179
Regiilor Autonome ori a instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea,
ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public . Art. 11 alin. 1 lit. a din
Legea nr. 213/1998 reia regula constituional bunurile proprietate public sunt inalienabile;
ele pot fi date numai n administrare, concesionare sau nchiriere, n condiiile legii.
Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate
public nu contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau
dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de
proprietate public.
181
domeniale i alctuiesc domeniul statului. Bunurile domeniale se
mpart n dou categorii:
- bunuri ce aparin domeniului public;
- bunuri ce aparin domeniului privat.
n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin
statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora aceste subiecte de drept
public exercit fie un drept de proprietate public, fie un drept de proprietate privat175. Dac
este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se exercit un drept de proprietate
public, dimpotriv, asupra bunurilor din domeniul privat se exercit un drept de proprietate
privat.
Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit
sensul noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul privat.
Astfel:
- Constituia n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea de domeniu public, dar
aceasta este implicit neleas att din clasificarea proprietii n public i privat, fcut de
art. 136 pct. 1, ct i din prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz titularii
proprietii publice i bunurile care aparin exclusiv proprietii publice.
- Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face obiectul dreptului de
proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice,
ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi de interes
naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau
de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine
comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6 stipuleaz: domeniul privat al
satului este supus dispoziiilor de drept comun.
Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma domeniu public corespunde
proprietii publice deoarece dreptul de proprietate asupra domeniului public se exercit n regim de
drept public, n timp ce domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii
private a statului. Adic, domeniul privat al statului are acelai regim juridic ca cel aplicat proprietii
private a oricrei persoane fizice i juridice, Constituia stabilind c proprietatea privat este garantat
175
V. Stoica op.cit. p.407.
182
i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular (art. 44, pct. 2).
- Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia au
fost aduse importante clarificri noiunii de domeniu public176, componentelor sale i regimului
juridic aplicabil. n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de
proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
sau de interes public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate public
(bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune c statul i unitile administrativ-
teritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de
proprietate asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public.
n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c
domeniul public circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt
de uz i utilitate public177.
De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face pereche cu domeniu
privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale proprietii statului
i unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i proprietate
privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunurile
proprietate privat formeaz domeniul privat.
176
Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de controvers n literatura juridic.
ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt cuprinse bunurile proprietate public sau, mai
simplu, bunurile publice, dar i bunuri proprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural
etc., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din generaie n generaie, motiv pentru care sunt
grevate de un regim public de paz i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte
lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic naional) - A. Iorgovan, Drept
administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura Proarcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri
alctuiesc domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de bunurile ce alctuiesc
obiectul dreptului de proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale la care se adaug serviciile publice-
L. Pop, Op. cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public, adic bunurile artate de
art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu,
A.I. Filipescu, Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou forme: proprietate public a
domeniului public i proprietate public a domeniului privat. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie,
domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate
privat.
177
n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul public, Dec. Nr. 152/1994 a CSJ n
Dreptul nr. 6/1995, p.93.
183
Constituia, n art. 136, delimiteaz sfera bunurilor care aparin domeniului public
pe baza a trei criterii:
- criteriul enumerrii concrete a bunurilor;
- criteriul scopului, al afectaiunii speciale, a bunului, adic folosind formula
cele care pot fi folosite n interes public;
- criteriul trimiterii la alt act normativ, fcnd precizarea i alte bunuri stabilite
de lege.
Aceleai criterii sunt utilizate i de Legea nr. 18/1991, republicat, care enumer n art.
5 terenurile aparinnd domeniului public, incluznd i terenurile care potrivit legii sunt de
domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.
De asemenea, Legea nr. 213/1998 n art. 3 alin. 1 utilizeaz trei criterii:
- criteriul enumerrii bunurilor (n Anexa ce face parte integrant din lege);
184
3. Bunuri ce aparin domeniului public
Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public,
iar legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului
de proprietate public. Astfel:
Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n aceast categorie: bogiile
de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial
energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea teritorial;
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri
stabilite de legea organic.
Conform art. 859 din noul Cod civil constituie obiect exlusiv al proprietii publice
bogiile de interes public al subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil
de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale
platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.
Potrivit Legii apelor nr. 107/1996178, aparin domeniului public al statului apele de
suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce
depesc suprafaa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane,
apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor
energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n art. 3
dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri:
- bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3);
- bunuri enumerate n Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998;
- orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeean (II), i
din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor, municipiilor.
Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai exemplificativ.
186
- domeniul public de interes local (comunal, orenesc, judeean)179.
Trebuie precizat c, textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri care fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public aparinnd statului sau unitilor administrativ
teritoriale. Coroborat ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c
bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public al statului. Astfel,
bunurile care prin legi organice fac obiectul exclusiv al proprietii publice ar putea s aparin, n
funcie de voina legiuitorului, fie domeniului public al statului, fie domeniului public al unitilor
administrativ teritoriale.
n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se
delimiteaz:
- domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4
din Constituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum
i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege180;
179
n doctrina de drept public, sunt evideniate i alte criterii de clasificare a domeniului public, cum sunt: dup modul de
determinare: bunuri nominalizate prin Constituie sau alte legi: bunuri nominalizate pe baza criteriilor din Constituie sau
legi; dup natura bunurilor: domeniul public terestru; domeniul public maritim; domeniul public fluvial; domeniul public
aerian; domeniul public cultural; domeniul public sacru; dup modul de ncorporare: domeniul public natural; domeniul
public artificial.
180
pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de suprafa, cu albiile lor minore,
malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i
cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i
terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile,
albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier
naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 6 martie 1945;
terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de
cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor
din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul
natural al Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental,
mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de
metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale
europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului,
ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de
acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele
de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele
aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i
barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau
cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; digurile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a
cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor;. porturi maritime i
fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii
hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi...; terenurile destinate exclusiv
instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; pistele de decolare, aterizare, cile de rulare
i platformele pentru mbarcare- debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; statui i monumentele
declarate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muzeele, coleciile de art declarate
de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul,
187
- domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II
din Anexa legii nr. 213/1998181 i din alte bunuri de uz sau interes public
judeean, declarate ca atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional;
ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate
acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor
publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale
ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia
celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora.
181
pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile judeene;
2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia,
precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte
asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local;
3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora;
182
pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile comunale, vicinale i strzile;
2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement;
3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean;
4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu
instalaiile, construciile i terenurile aferente;
5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice
de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea;
6. locuinele sociale;
7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional;
8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public
naional;
9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea
persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat;
10. cimitirele oreneti i comunale.
188
face prin inventarierea bunurilor proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)183;
legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n
domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale, la cererea Consiliului judeean, a
Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre
a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin
hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau
a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
SECIUNEA A III-A
1. Modurile de dobndire
1. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de
concesiune de servicii184 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire
a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a contestaiilor formultate mpotiva
actelor emise n legtur cu aceste proceduri.
183
Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de celelalte organe de specialitate ale
administraiei publice centrale i de autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se
centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public
al unitilor administrativ-teritoriale se ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau
de Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste apartenena
bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local.
184
Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
189
Contractul de achiziie public este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind contractul cu titlu
oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante185, pe de o parte, i unul sau mai
muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea de produse sau
prestarea de servicii. Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul
sectorial, atribuit n scopul efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie,
transport i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii contractante i prin
atribuirea unui contract de achiziie public, produse, lucrri sau servicii.
Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de ci de
comunicaii, de construcii hidrotehnice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau mai multor produse,
prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasing, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia
sau mai multor servicii: servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport
potal, servicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii
care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, cldiri existente,
alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de
programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b).
Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, conform art. 18 din Ordonan prin
urmtoarele modaliti:
- licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice operator economic interesat are dreptul
de a depune oferta;
- licitaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune
candidatura, urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta;
3. prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz sau de interes public. Acestea sunt acceptate, n
186
n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai
sus.
187
A se vedea capitolul subsecvent al lucrrii.
191
condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau de Consiliul local, dac bunul
intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale188. n acelai sens
dispune i Legea nr. 215/2001 a adminsitraiei publice locale. Potrivit art. 123 alin. 3 din legea
amintit, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau,
dup caz, a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia.
Donaiile fcute statului terbuie s respecte forma ad validitatem (autentic) impus de art.
1011 din noul Cod civil.
4. prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dobnditorului, devine de uz ori de interes public. Acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate public, nou reglementat prin dispoziiile noului Cod civil, reprezint un contract de
vnzare-cumprare cruia i sunt aplicabile dispoziiile de drept comun n materia contractului de
vnzare-cumprare.
5. prin transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-
teritoriale n domeniul public al acestora, n condiiile legii. Aceast trecere opereaz pe baza
hotrrii Guvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea privat a statului, sau n temeiul
hotrrii Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a Consiliului
local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora .
6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt:
b) instalaii portuare i dane; c) sisteme, instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d) surse de
192
publice, la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii
de asediu sau de urge, precum i n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de
mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe
timpul acestor situaii (art.1 alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot
fi rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege.
191
Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin Legea nr. 140/1996 de modificare
a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i
confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor
publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru
asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i
sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di
Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este
justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de
expertiz.
192
Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea
deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile
abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu le ridi` n termenele prevzute n actele
normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15
zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate,
prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup
uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea
reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective.
193
Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000
194
publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din Lege, autorii descoperirilor
ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din valoarea bunului, iar n cazul
descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepional se poate acorda i o bonificaie de
pn la 15% din valoarea bunului.
amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n obligarea
subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului.
impozitele i taxele se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor
administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor.
bunurile rmase dup lichidarea unei persoane juridice. n cazul n care persoana
juridic este dizolvat pentru c scopul ei sau mijloacele ntrebuinate pentru realizarea
acesteia au devenit contrare legii ori potrivnice regulilor de convieuire social, bunurile
rmase dup lichidare trec n proprietatea public (art. 53 din Decretul nr. 31/1954).
contracte civile sau comerciale, cnd acestea sunt ncheiate pentru cauz de utilitate
public.
2. Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de
proprietate public:
- dac bunul a pierit;
- dac bunul a fost trecut n domeniul privat;
- dac a ncetat uzul sau interesul public.
194
Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003.
195
SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public
1. Consideraii generale
Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot
s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Dei
exercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei publice locale i centrale nu
pot fi considerate titulare ale proprietii publice. Dreptul de proprietate public revine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public.
De regul, exercitarea dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor
subiecte de drept civil. Astfel, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere
unor persoane juridice nfiinate n acest scop ori prin contract, persoanelor fizice i persoanelor
juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite n folosin persoanelor juridice fr scop
lucrativ sau pot fi nchiriate.
Temeiul juridic general al ncredinrii bunurilor proprietate public altor persoane, n
scopul gestionrii lor n interes public, l constituie art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile
proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor
de utilitate public i art. 861 alin.(3) din noul Cod civil.
n concluzie, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n folosin,
pot fi concesionate sau nchiriate.
196
virtutea cruia titularul poate s exercite posesia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu
respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit.
Reglementare. Noul Cod civil reglementeaz dreptul de administare n art. 867-
870. Art. 868 prevede c:dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau, dup caz,
autoritilor administraiei publice centrale sau locale i altor instituii publice de interes
naional, judeean ori local.
Textul citat impune cteva precizri:
- regiile autonome, autoritile administraiei publice centrale sau locale i celelalte
instituii publice de interes naional, judeean sau local sunt titulare ale dreptului de
administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public.
- dreptul de administrare reprezint o form juridic de exercitare a dreptului de
proprietate public numai prin intermediul regiilor autonome i instituiilor publice.
Exist i alte acte normative care prevd n mod expres dreptul de administrare, cum
ar fi: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat195; Legea nr. 15/1990 privind
reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale196.
Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 867 alin.(1) din noul Cod civil care
prevd c dreptul de administrare se constituie prin hotrre a Guvernului, a consiliului
judeean sau, dup caz, a consiliului local, reinem c raporturile dintre stat i beneficiarii
dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administrare se face prin
acte administrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice. Chiar dac exist
o solicitare a regiei autonome sau a instituiei publice pentru constituirea dreptului de
administrare, actul de constituire i pstreaz caracterul de act unilateral de drept public,
neavnd natur contractual, astfel nct nu e necesar acordul titularului dreptului de
administrare.
Totodat, n cadrul circuitului civil, titularul dreptului de administrare particip n
nume propriu i cu rspundere proprie n raporturile patrimoniale cu alte subiecte de drept. n
195
Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i
silvice, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de
ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale
teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora.
196
Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare
desfurrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se
administreaz direct de instituiile crora le sunt date n folosin.
197
consecin, dreptul de administrare are o natur juridic mixt:
197
Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie financiar, vor folosi fructele pentru
acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile
realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.
199
proprietate public este inalienabil, dispoziia nu poate privi dect o transmitere a dreptului de
administrare, efecutat n condiiile legii. Se poate, aadar, efectua o trasmitere fr plat a
unor bunuri n stare de funcionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte
instituii publice.
Putem ntlni o dispoziie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia
executrii unor lucrri asupra bunului luat n administrare, spre exemplu exploatarea
bogiilor subsolului, excavarea de pmnt, tierile de arbori etc.
199
Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
200
n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004.
201
concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii.
Durata concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene, respectiv, de
Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile documentaiei de
urbanism i de natura construciei (art.16-22).
- art. 123 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 dispine:
Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public de
interes judeean sau local ... s fie concesionate...
- diferite acte normative cuprind prevederi speciale referitoare la concesiunea unor
activiti: concesionarea asupra resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea
activitilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)201.
Natur juridic. Dreptul de concesiune este un drept real principal, derivat din
dreptul de proprietate public. De asemenea, este opozabil erga omnes, cu excepia
proprietarului concedent, deoarece raporturile dintre concedent i concesionar sunt de
subordonare, izvorte dintr-un contract administrativ. n virtutea acestui raport, concedentul
poate modifica unilateral contractul, poate s-l denune n mod unilateral, inclusiv s
efectueze controale i s dea ordine concesionarului.
Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea calitatea
de concedent:
205
de ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste n sarcina concedentului;
- este un drept real opozabil erga omnes cu excepia concedentului care poate
modifica, denuna unilateral contractul (concesiunea se rscumpr).
207
5. Coninutul dreptului de concesiune
Titularul are recunoscute posesia i folosina.
Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu excepia elementului
animus. Astfel, titularul dreptului stpnete bunul n calitate de concesionar i nu de
proprietar.
Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s
culeag fructele bunului.
Dispoziia. Atributul dispoziiei materiale asupra bunurilor concesionate poate s fie
concretizat, n limitele impuse de lege i de contractul de concesiune, prin dobndirea n
proprietate a productelor(art. 872 alin. (2) din noul Cod civil).
Noul Cod civil instituie n favoarea concedentului dreptul de a controla modul de
exercitare a dreptului de concesiune, n condiiile legii i ale contractului de concesiune.
Aprarea dreptului de concesiune revine concesionarului, potrivit art. 873 alin. (1) din
noul Cod civil. Mijlocul juridic prin care dreptul de concesiune poate fi aprat prin intentarea
aciunii confesorii(art. 696 alin.(1) din noul Cod civil). Problema care se pune n legtur cu
aciunea confesorie ca mod de aprare a dreptului de concesiune i a dreptului de administrare
este aceea c, aciunea confesorie este acea aciune prin care se apr dezmembrmintele
dreptului de proprietate. Din moment ce dreptul de administrare i dreptul de concesiune nu
reprezint dezmembrminte ale dreptului de proprietate public din raionamentele expuse
anterior, se pune ntrebarea dac aciunea confesorie apr ntr-adevr aceste drepturi reale
corespunztoare dreptului de proprietate public.
- este un drept revocabil prin voina contrar a autoritii care l-a constituit;
204
n literatura de specialitate, concentrnd aceleai elemente definitorii, exproprierea a fost analizat i ca act de putere
public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n
schimbul unei despgubiri (F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995, p. 20); ansamblu de acte i operaiuni jurisdicionale, prin care statul i
unitile administrativ-teritoriale impun, n mod forat, transferul proprietii unor bunuri imobile aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice (private) cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietate privat a comunelor,
municipiilor, oraelor sau judeelor, n scop de utilitate public i n schimbul unei indemnizaii juste i prealabile (I.Adam,
Op.cit., p. 66-67); operaiune juridic n structura complex a creia intr actele juridice i faptele juridice n sens
restrns(acte materiale) de drept public i de drept privat, operaiune care are ca efecte principale trecerea forat a unui bun
imobil din proprietatea privat n proprietatea public, n vederea execut arii unor lucrri de utilitate public, precum i plata
unor despgubiri (V.Stoica op.cit., p.364).
211
Fiind o trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura exproprierii
intervine numai n cazul n care prile (expropriator, expropriat) nu convin o alt modalitate
de transmitere a imobilului n proprietate public (vnzare-cumprare, donaie).
Natur juridic. Prin efectul exproprierii, dreptul de proprietate privat nceteaz
2. Obiect
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri imobile proprietatea
persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n
proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Din economia textului desprindem urmtoarele:
nu sunt supuse exproprierii:
- bunurile imobile proprietate public, deoarece prin nsi natura lor sunt
afectate unei utiliti publice. n plus datorit caracterelor lor juridice
(inalienabile, imprescriptibile, insesizabile), nu pot face obiectul msurii
de expropriere.
- bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului, deoarece statul, n
205
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 472/05.07.2011, pentru punerea
n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil.
212
calitate de proprietar, poate s afecteze unei utiliti publice oricare dintre
bunurile imobile pe care le are n proprietate privat. n acest mod, bunul
trece din domeniul privat n domeniul public, fr a fi necesar msura
exproprierii. Altfel spus, statul nu se autoexpropriaz.
imobilele aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale pot fi
expropriate numai n msura n care utilitatea public se declar de interes
naional. n cazul n care utilitatea public se declar pentru lucrri de interes
local, exproprierea nu este necesar, deoarece organul competent al comunei,
oraului, municipiului, judeului poate trece bunul din proprietatea privat n
proprietatea public a aceleiai uniti administrativ - teritoriale de interes local.
sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat. Legea nu distinge
ntre imobile prin natura lor, prin destinaie i prin obiectul la care se aplic.
Pentru a discerne care categorie de imobile poate fi supus exproprierii trebuie
urmrit scopul ei, respectiv, realizarea unor lucrri de interes public.
Prin urmare, imobilele prin natura lor pot constitui obiect al exproprierii. n schimb,
imobilele prin destinaie, fiind bunuri mobile afectate, printr-o legtur material sau
intelectual, de ctre proprietar, pentru serviciul i exploatarea unui bun imobil206, nu
presupun exproprierea, deoarece pot fi uor separate de fond207. n ceea ce privete imobilele
prin obiectul la care se aplic, sunt incidente dispoziiile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994
uzul, uzufructul, abitaia i superficia [] se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora
avnd dreptul la despgubiri. n ceea ce privete servitutea, dispoziiile art. 770 alin.(2) din
noul Cod civil prevd c:servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului
aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul
expropriat.
206
A se vedea I.R. Urs, Drept civil romn. Teoria general, Op.cit.,p.168.
207
n ceea ce privete bunurile imobile prin ncorporaie, indemnizaia de expropriere va cuprinde i valoarea acestora,
deoarece proprietarul nu le poate desprinde de fond (I.R. Urs, Drept civil. Teoria general, Persoanele, curs pentru
nvmntul la distan, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, partea I, p. 81-82).
213
SECIUNEA a II-a Procedura exproprierii
1. Procedura amiabil
Procedura exproprierii poate fi evitat de prile interesate (organul ndreptit s
dispun exproprierea expropriator i proprietarul care urmeaz s suporte consecinele
expropriat) printr-o cesiune amiabil (transfer amiabil) al dreptului de proprietate privat
ctre stat.
Procedura amiabil este reglementat de art. 4 din Legea 33/1994 republicat: cei
interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate, ct i
asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea dispoziiilor legale privind
condiiile de fond, de form i de publicitate, fr a se declana procedura de expropriere
prevzut n prezenta lege.
Convenia (transferul amiabil) poate interveni n orice faz a procedurii de
expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere, inclusiv n timpul
procedurii, pe calea tranzaciei ncheiat de pri i constatat de instan prin hotrre de
expedient. n absena nelegerii prilor, exproprierea se dispune i despgubirea se
stabilete prin hotrre judectoreasc.
n cazul n care prile convin doar asupra modalitilor de transfer, dar nu i n
privina cuantumului despgubirilor, instana de judecat va lua act de nelegerea lor,
continund procedura de stabilire a despgubirilor (art. 4 alin. 2 din Legea nr. 33/1994
republicat).
2. Etapele exproprierii
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de
lege:
- declararea utilitii publice a exproprierii;
- msurile premergtoare exproprierii;
- exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.
214
Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o etap judiciar.
1. Utilitatea public
Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau de interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute
n art.6 din lege208.
Utilitatea public se declar diferit pentru fiecare categorie de lucrri:
competena unor comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional, sau de delegaia
permanent a consiliului judeean sau de primarul general al municipiului Bucureti, pentru
lucrri de interes local. Rezultatul cercetrii se consemneaz ntr-un proces verbal care se
nainteaz Guvernului sau dup caz, Consiliului judeean ori Consiliului local al
municipiului Bucureti. Pe baza acestor rezultate Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau
Consiliul local al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care
va fi supus publicitii, conform art. 11 din Legea nr. 33/1994, n Monitorul Oficial (pentru
lucrri de interes naional) i la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local). Nu vor
fi supuse publicitii actele prin care se declar utilitatea public n vederea executrii unor
lucrri privind aprarea rii i sigurana naional.
216
Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul-verbal ntocmit ca urmare a
cercetrii prealabile se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15
zile de la publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor pot
face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinarea se depune la
primarul comunei, oraului sau municipiului pe al crui teritoriu se afl imobilul. Primarul
primete i nregistreaz ntmpinrile, consemnnd ofertele de despgubire i preteniile
proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. ntregul dosar este naintat
Secretariatului General al Guvernului pentru lucrrile de interes naional i Consiliului
judeean sau Consiliului General al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local.
ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie212.
Comisia poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau poate respinge
propunerea acestuia. Hotrrea se motiveaz i se comunic prilor n termen de 15 zile de
la adoptare. n cazul n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are
posibilitatea s revin cu noi propuneri i cu refacerea corespunztoare a planurilor.
Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei care poate fi promovat de partea
interesat (expropriator, proprietar, titularii altor drepturi reale). Contestaia se introduce n
15 zile de la comunicare la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul.
Contestaia este scutit de taxa de timbru i se soluioneaz de urgen i cu
precdere213
212
Comisia va fi constituit prin hotrre de Guvern pentru lucrrile de interes naional, prin decizia delegaiei permanente a
Consiliului judeean sau prin dispoziia primarului municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local.
213
Art. 20 alin.(2) din Legea 33/1994 republicat.
217
expropriere, fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii, calitatea i
utilitatea bunurilor expropriate, ntinderea ei214. Rezolvarea fondului problemei aparine
exclusiv unor organisme administrative, instana avnd competena de a aviza sau nu
lucrrile fcute n scopul exproprierii de ctre aceste organe. Se excepteaz cazul n care
expropriatorul cere exproprierea parial a imobilului, iar proprietarul dorete exproprierea
total. n aceast situaie instana va aprecia n raport cu situaia real, dac este posibil
exproprierea n parte, n caz contrar urmnd s dispun exproprierea total (art. 24 alin. 4
din Lege).
n faa instanei de judecat pot s apar dou situaii:
- prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana
ia act de nvoial i pronun o hotrre definitiv (art. 24 alin.1).
- prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra
despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea (art. 24
alin.2). n vederea stabilirii despgubirii, instana va constitui o comisie
alctuit din trei experi - unul desemnat de expropriator, unul de ctre
instan i al treilea de ctre proprietarul expropriat.
Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat
proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se
are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de
expertiz (art. 26 alin. 2).
Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita
maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Despgubirea acordat de
instan nu va putea fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea
solicitat de expropriat sau de alt persoan interesat (art. 27).
214
n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cererea de expropriere este sau nu ntemeiat i s
verifice toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378.
218
Exproprierea produce urmtoarele efecte juridice:
a) imobilul expropriat, din proprietate privat trece n proprietate public, prin
hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini.
Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc n
momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a despgubirilor 215 (art. 28 alin. 1
din lege). Plata despgubirilor se face n modul convenit de ctre pri, n lipsa unui acord
hotrnd instana. Termenul de plat nu poate depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a
hotrrii judectoreti (art. 30).
b) drepturile reale principale (uzul, uzufructul, abitaia, superficia) constituite
218
Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului prilor n legtur cu momentul plii
despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul de plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se
fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei
perioade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.
220
n cazul n care exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantaii, punerea
n posesie se face dup culegerea recoltei cu excepia situaiei n care despgubirile acordate
cuprind i recolta neculeas. (art. 31 alin. 2).
De la aceste reguli, art. 32 din lege stabilete o excepie: n caz de extrem
urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii,
ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instana, stabilind c
utilitatea este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n posesie a
expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termen de 30 de zile, pe
numele expropriailor sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite.
Trebuie observat c, n aceast situaie, exproprierea grbete doar punerea n posesie a
expropriatorului i nu transferul dreptului de proprietate. Transferul proprietii de la expropriat
la expropriator nu opereaz n momentul punerii n posesie, ci numai atunci cnd se realizeaz
plata despgubirii stabilite de instan.219
Legea nr. 33/1994 prevede unele msuri care ntregesc regimul de protecie a
interesului proprietarului expropriat.
a) Dreptul de folosin.
n cazul n care imobilul expropriat este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n
scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are un
drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34).
b) Dreptul de retrocedare
219
n practica judiciar, s-a susinut, n mod nefondat, c transferul dreptului de proprietate din patrimoniul expropriatului n
cel al expropriatorului se produce n momentul imediat ulterior plii despgubirii, cnd are loc eliberarea titlului executoriu
i punerea n posesie a expropriatorului pe baza unei ncheieri a instanei (Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie,
sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 26).
221
Dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu
s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor (art.
35).
Dreptul de retrocedare funcioneaz dac sunt ndeplinite condiiile:
- imobilul expropriat nu a fost utilizat n scopul pentru care a fost expropriat,
respectiv lucrrile pentru care s-a luat msura nu au nceput;
- s fi trecut cel puin un an de la expropriere;220
223
ntr-o alt opinie s-a considerat ca fiind o trecere din domeniul public n domeniul privat a acestor bunuri. (M. Nicolae
Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n Dreptul nr. 6/1999,
p.21).
224
nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin vnzare (de exemplu prin H.G. nr.
158/1998 s-a autorizat nstrinarea cu titlu gratuit a unor bunuri ctre o uniune sindical) a se vedea Fr. Deak , Contracte
speciale, Op.cit.,p. 37-38.
225
Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak,
Idem). Fa de natura legal a dreptului de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a
dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr.
33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept
de preempiune.
223
dreptului prioritar la cumprare este sancionat cu nulitatea relativ, fiind vorba despre o
dispoziie legal prin care se urmrete protecia unui interes particular (respectiv, interesul
fostului proprietar)226.
CAPITOLUL X
POSESIA
1. Noiune
Noul cod civil, n art. 916 alin. 1, definete posesia astfel: Posesia este exercitarea
n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l
stpnete i care se comport ca un proprietar.
n legtur cu reglementarea anterioar227, doctrina juridic a criticat textul legal care
definea posesia sub urmtoarele aspecte:
- termenul deinere nu desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct,
sugernd o stare de fapt asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu
starea de detenie precar;
- sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru, nu
este exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu este ntotdeauna o
concordan228. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul
drepturilor;
226
A se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit.,p. 39; L. Pop, Op.cit., p. 60.
227
Art. 1846 alin.(2) prevedea c posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta,
de noi nine sau de altul n numele nostru
228
Cu privire la definirea posesiei, a se vedea: D. Gherasim, Teoria general a posesiei, n Dreptul civil romn, Editura Academic, Bucureti,
1986, p. 20-21; Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1965, p. 195; Tr. Ionacu, S.
Brdeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, Bucureti, 1978, p. 167; Liviu Pop, Op. cit., p. 192, C. Brsan, M. Gai, M.M.
Pivniceru, Op. cit., p. 138; V. Stoica op.cit., p. 147-148; D. Florescu op. Cit., curs pentru I.D., p. 568.
224
- textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei corpus,
fr a evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional, animus
care exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al
altui drept real.
n doctrina juridic s-a pus problema dac posesia este un drept sau o simpl stare
de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de
proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit de subiecte diferite,
proprietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de fapt a lucrului.
Literatura de specialitate este unanim, n prezent, n a considera c posesia estre o
stare de fapt ce produce efecte juridice. Astfel, posesia este un raport de fapt ntre o persoan
i un bun.
Ceea ce de-a lungul vremii doctrina juridic civil a subliniat n unanimitate ca fiind
necesar, a consacrat expres noul Cod civil. Posesia const n stpnirea unui bun de ctre o
persoan numit posesor. n acelai timp, posesiunea consist n exercitarea n fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului de ctre posesor. Posesorul stpnete
bunul prin simurile sale i exercit n fapt asupra lui prerogativele conferite de dreptul de
proprietate(usus, fructus i abusus). Posesorul exercit n fapt atributele proprietarului229
Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau
exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se
comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de
garanie.
2. Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul
psihologic, intenional animus.
I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn,
229
articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008.
225
Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n
diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri,
inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit);
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei
persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea
lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept
real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este
necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real,
fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se
comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul s
aib aceast reprezentare subiectiv, indiferent c ea corespunde sau nu realitii.
3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc legal de
prob.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct,
prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului.
Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, noul Cod civil a instituit trei
prezumii formulate n art. 919, respectiv:
- alin.(1) prevede c pn la proba contrar, acela care stpnete bunul este
prezumat posesor;
- alin.(2) prevede c:Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se
menine pn la proba intervertirii sale;
- alin.(3): Pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu
excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.
226
SECIUNEA a II-a - Dobndirea i pierderea posesiei
1. Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i
animus.
1. elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a
exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea
lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz de
moarte.
Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau printr-un
reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar).
2. elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i
manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe care
numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari reparaii).
Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast
regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu
dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali.
Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este suficient
pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel,
posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a
posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.
2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea:
1. Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n
caz de abandon;
2. n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii:
227
a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n
stpnirea altei persoane prin furt, precum i n situaia n care lucrul este
distrus sau pierdut.
b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz
lucrul respectiv, iar dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu,
proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n continuare cu titlu de chiria)230.
Exercitarea posesiei
n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare
dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin
reprezentantul lor legal.
Legiuitorul reglementeaz trei modaliti de exercitare a posesiei231: exercitarea
nemijlocit, exercitarea prin intermediul altei persoane i exercitarea prin reprezentant legal.
Exercitarea nemijlocit este modul firesc n care se nfieaz posesia ca stare de
fapt, elementele acesteia corpus i animus fiind ntrunite n mna aceleiai persoane.
Exercitarea prin intermediul altei persoane nseamn o separare ntre corpus i
animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul intenional, animus, adic voina de a
exercita, pentru sine, prerogativele dreptului de proprietate, n timp ce elementul corpus,
adic stpnirea fizic dar i aciunea faptic se realizeaz prin mijlocirea altei persoane care
se nfieaz ca un detentor precar.
230n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei are
elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al dreptului de
proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului
posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al
contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care
posed bunul n numele cumprtorului posesor corpore alieno.
231
I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n
Analele Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2008.
228
Exercitarea posesiei prin reprezentant legal reprezint a treia modalitate de
exercitare i privete dou ipoteze: persoanele lipsite de capacitate, respectiv minorul care nu
a mplinit 14 ani i interzisul judectoresc, precum i persoanele juridice.
1. Calitile posesiei
1. Noiune
Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, ea trebuie s nu fie afectat
de viciile prevzute de art. 922 noul C.civ.: Nu este util posesia discontinu, tulburat sau
clandestin.
Textul de lege impune cteva precizri:
- Noul Cod civil nu include printre calitile posesiei i neechivocitatea, condiie
prevzut de Codul civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil, sinonim
cu precaritatea, literatura232 i practica judiciar233 au consacrat totui necesitatea ei.
- articolul prevede printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de
proprietar; n realitate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci
duc chiar la inexistena posesiei234. Aceste condiii prevzute de textul legal au scopul
de a asigura realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a proprietii.
2. Calitile posesiei
n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la
care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc235.
a) posesia s fie continu
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu
232
A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit.,
p. 118.
233
Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39.
234
ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de
ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei.
235
Pentru o opinie contrar, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica op. cit. P. 174-176.
229
natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod
permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude
intermitena cu condiia s nu fie anormal.
b) posesia s fie netulburat
Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 929 din
noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte
de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
c) posesia s fie public
Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea
trebuie s existe pe toat durata posesiei.
Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o
cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o236.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor
dou elemente constitutive ale sale.
Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se
cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc,
actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se
cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).
2. Viciile posesiei
1. Noiune
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu
consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul
calitilor cerute de lege.
2. Viciile posesiei
236
Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia
ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic
judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).
230
Viciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art. 922-927. Viciul echivocului nu
este reglementat expres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu
intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Potrivit noilor reglementri, aplicarea criteriului intermitenelor anormale se face n raport
cu natura bunului posedat237.
Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin
regulate;
- este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes
legitim;
- este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula
instituit de art. 937 noul C.civ.238 conform creia posesia de bun credin
valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp.
b) violena
Conform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau
conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
Violena poate fi:
activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv
c) clandestinitatea
Art. 925 noul Cod civil precizeaz: posesia este clandestin, dac se exercit astfel
nct nu poate fi cunoscut. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel
care invoc viciul s nu fi avut posibilitatea s cunoasc posesia, nefiind necesar ca acesta s
nu cunoasc posesia. Lipsa de diligen a celui interesat s invoce viciul clandestinitii nu
este de natur s conduc la vicierea posesiei.
n legtur cu acest viciu al posesiei, trebuie s menionm faptul c acesta se poate
concepe foarte uor n materie mobiliar, ntruct bunurile mobile, spre deosebire de cele
imobile, pot fi uor ascunse. Totui, un exemplu de clandestinitate a fost dat n literatura de
specialitate i anume atunci cnd proprietarul unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin
232
fr ca vreun semn vizibil din exterior s trdeze lucrarea240.
Clandestinitatea se caracterizeaz prin:
- este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public;
240
Tr. Ionacu, S. Brdeanu,Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia, ed. Academiei RSR, Bucureti,
1978
241
Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu
acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este
posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus,
fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real
sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op. cit., p 174-177).
242
Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D.
nr. 7/1983, p. 62.
233
- este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori,
nu i de ctre teri;
- apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.
2. Caractere juridice
Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu
al posesiei, este nsi lipsa posesiei.
- persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru
altul (posesie corpore alieno);
- considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de price
persoan;
- este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a
precaritii n posesie.
Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar
Intervertirea deteniei precare n posesie nu se poate face dect n urmtoarele cazuri:
1. cnd detentorul ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu titlu
particular cu alt persoan dect proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul Cod
civil).
De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care o
crede motenitoarea proprietarului.
Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
a) ncheierea unui act translativ de proprietate;
235
b) actul translativ s fie cu titlu particular avnd ca obiect bunul stpnit de
detentorul precar;
c) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c a dobndit
bunul de la un non dominus;
d) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar (nu mai pltete
chiria).
Buna-credin nseamn credina neechivoc a detentorului c a ncheiat un act valabil cu
adevratul proprietar, urmat de schimbarea atitudinii detentorului care din momentul ncheierii
actului se va comporta ca un proprietar245
cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credin (art. 920 alin. (1) lit.
c) noul C.civ.);
245
I.R.Urs, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn,
articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008.
246
Ibidem.
236
Spre exemplu, un chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede
proprietar.
Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile:
a) transmiterea s aib loc printr-un act cu titlu particular, astfel nct obligaia de
restituire a lucrului, pe care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite
succesorului cu titlu particular;
b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care i-a
transmis bunul nu era proprietar. Buna-credin a dobnditorului trebuie s existe la data
ncheierii actului juridic translativ de proprietate.
acest sens, art. 919 alin. (3) noul C.civ. dispune c Pn la proba contrar, posesorul este
considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.
Prezumia prevzut de lege poate fi relativ sau absolut. n cazul bunurilor imobile
prezumia este relativ (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce
237
posesia asupra unui bun mobil creeaz o prezumie absolut (juris et jure), potivit art. 919
noul C.civ.
2. Posesorul de bun-credin asupra unui bun dobndete cu titlu de proprietate
fructele bunului. Potrivit art. 948 alin.(1) noul Cod civil prevede c Posesorul de bun-credin
dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, buna-credin se apreciaz
n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respenge aciunea n rectificare. n cazul
fructelor produse de bununri imobile nenscrise n cartea funciar sau de bunuri mobile, posesorul
este de bun-credin cnd are convingerea c este proprietarul bunului n temeiul unui act
translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le conuate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc.
Buna-credin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana
posesorului care le-a cules. Posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care a
cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea
dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen247.
Posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea fructelor, productele se cuvin
ntotdeauna proprietarului. n schimb, posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind
obligat s restituie toate fructele, att cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din
neglijen.
3. Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin
247
Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a fructelor este condiionat de dovedirea preteniilor
reclamantului. Dac reclamantul face aceast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua
chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n continuare fructele culese.
238
de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale.
5. Ocupaiunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede
c posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin
ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile
legii.
6. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. n acest caz s-a ridicat
ntrebarea: cum se explic mprejurarea c, dei posesia nu este un drept, ea se bucur de
protecie juridic?
Rspunsul difer n funcie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare de fapt:
- dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se
apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot fi folosite pentru aprarea
posesiei, i indirect pentru aprarea dreptului de proprietate;
- dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie
juridic mpotriva celor care ar urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori
s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului
neproprietar, dar diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a
dezinteresat de propriul bun.
2. Aciunile posesorii
1. Noiune
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil
cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac
aceasta provine de la proprietar.
Altfel spus, aciunile posesorii reprezint ansamblul mijloacelor procesuale prin care
reclamantul solicit instanei s-l oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a posesiei
sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n posesie bunul imobil atunci cnd a fost
239
deposedat248
2. Caractere juridice
Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:
- sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur
sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n
revendicare), deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune
n discuie nsi dreptul de proprietate;
- sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile
posesiunea constituie chiar titlul de proprietate (art. 935 noul C.civ.);
- titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. Astfel, art. 949
noul C.civ. prevede: Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instnaei
de judecat...Exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar249.
- presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii
relative la dreptul de proprietate.
3. Clasificare
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 Codul de procedur civil i n
art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezult dou aciuni posesorii:
- aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;
- aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.
248
L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ed. Lumina lex, Bucureti, 1996.
249
n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex
contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul.
240
Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act material prin
care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept,
constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra
posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata
chiriei i nu locatorului).
Pentru exercitarea aciunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art. 951 alin.(1) noul
Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii250:
- posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte
de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an;
250
Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, sec. civ. n P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122.
241
tulburare sau deposedare251.
Utilizarea aciunilor posesorii
Aciunile posesorii sunt utilizate atunci cnd s-a produs o tulburare sau o deposedare,
iar victima urmrete s obin ncetarea tulburrii sau restituirea bunului.
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, posesorul este ndreptit s pretind i
despgubiri pentru prejudiciile cauzate.
De regul, aciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil, dar art.
949 alin.(2) prevede i posibilitatea detentorului precar de a intenta aceast aciune.
Noul Cod civil prevede c detentorul precar poate invoca efectele recunoscute
posesiei numai n cazurile i limitele prevzute de lege.
n ceea ce privete legitimitatea procesual activ, aceasta poate aparine inclusiv
proprietarului bunului. Se mai prevede c aciunea posesorie nu poate fi ns introdus
mpotriva persoanei fa de care exist obligaia de restituire a bunului.
Noul Cod civil a instituit o protecie juridic special a posesiei ce const n luarea
msurilor pentru conservarea bunului posedat252. Aceste msuri au menirea de a preveni
producerea tulburrii.
Pentru promovarea i admiterea unei cereri ntemeiate n drept pe art. 952 noul Cod
civil, trebuie s fie ndeplinite cumulativ dou condiii i anume:
- s existe motive temeinice, adic s se dovedeasc existena pericolului imitent de
distrugere sau de deteriorare a bunului posedat;
- pericolul s fie generat de aciunea unui lucru aflat n posesia unei alte persoane sau
ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori
efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat.
Posesorul sau, dup caz, cealalt persoan poate fi obligat la plata unei cauiuni pn
la soluionarea cererii, cauiunea fiind la aprecierea instanei de judecat, n urmtoarele
cazuri:
CAPITOLUL XI253
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
- terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale pe care sunt amplasate
construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
255
Republicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificat i completat prin OUG nr.85/2011.
256 Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n M. Of. 472/05.07.2011.
257
Iniial, regimul juridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei
circulaii a bunurilor (art. 471 i 1310) i principiul consesualismului (art. 971 i 1295). Dup 1945, o dat cu instaurarea regimului
totalitar, ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor. S-a instituit un control
administrativ al nstrinrilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr.
203/1947 impunea condiia autorizrii i autentificrii actului translativ doar n ceea ce privete terenurile agricole. Ulterior prin
Decretul nr. 151/1950, condiia a fost extins i asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr.
221/1950 (ce a abrogat Decretul nr. 151/1950) autorizaia administrativ i actul autentic s fie obligatorii pentru nstrinarea
terenurilor, cu sau fr construcii, aflate pe teritoriul capitalei i al comunelor nvecinate, precum i al comunelor cu planuri de
sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul civil terenurile fr construcii proprietate a persoanelor fizice i juridice, aflate
n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau al oraelor, declarndu-le indisponibile i
expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 i 59/1974, au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri.
Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobndirea terenurilor se fcea numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea prin
acte juridice ntre vii a acestora. n caz de nstrinare a construciilor (pentru care legea prevedea autorizaia prealabil i act
autentic), terenul aferent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n
folosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Sec. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea
nr.58/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 n mod excepional, acordndu-se posibilitatea ca productorii agricoli din
zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac acetia locuiesc
sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor s-a realizat dup
decembrie 1989, cnd prin Decretele Lege nr. 1 i 9/1989 au fost abrogate dispoziiile legilor nr. 58 i 59/1974. Legea nr. 9/1990, a
prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre
vii a terenurilor de orice fel situate n interiorul sau n afara localitilor , cu excepia terenurilor aferente construciei ce se
nstrineaz n suprafa de cel mult 1000 mp. Se poate constata c pentru o scurt perioad de timp (n perioada dintre Legea nr. 9/1990
i Legea 18/1991), terenurile au fost scoase temporar din circuitul civil. O dat cu legea nr. 50/1991, dispar restriciile care condiionau
transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil i de forma autentic. Legea 18/1991, n varianta iniial, prin art. 46 alin. 1,
reinstituie cerina formei autentice, pentru toate terenurile, indiferent de locul siturii: intravilan sau extravilan. Pentru construcii n
continuare nu este necesar forma autentic.
244
- terenuri cu destinaie special, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i
instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale,
de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice
fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice i alte asemenea.
publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41
din Constituie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii.
Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998 Puteau
dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n
strintate, precum i persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie.
nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.
246
Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice ntre vii, per a
contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate
face n formele prevzute de art. 258 C.civ.
Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie
un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). Se are n
vedere constituirea unor drepturi reale, principale, dezmembrate din dreptul de
proprietate.
c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
din Romnia n condiiile legi speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege.
d. instana are posibilitatea de a de a pronuna o hotrre care s in loc de contract,
substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui
drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima
dat n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu
privire la teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul,
partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o
hotrre care s in loc de contract
- n temeiul art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, n zona montan, defavorizat de
factori naturali, poate fi atribuit n proprietatea, la cerere, o suprafa de pn la
10 ha, n echivalent arabil, familiilor tinere de rani care provin din mediul
agricol montan i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de
creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop.
- art. 23 din aceeai lege dispune: rmn n proprietatea privat a proprietarilor sau,
dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor,
terenurile aferente casei de locuit sau anexelor gospodreti, precum i curtea i
grdina din jur, determinate conform art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind
250
unele msuri pentru stimularea rnimii.
Suprafaa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate fi mai
mare sau mai mic, legea neimpunnd o limit maxim i nici o limit minim. Fac excepie
cazurile prevzute de :
- art. 15 alin. 5: persoanele care i-au pierdut total sau parial capacitatea
de munc, i motenitorii celor care au decedat n urma participrii la revoluia din
decembrie 1989 pot beneficia de terenuri n suprafa de 10.000 mp n echivalent
arabil;
sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune
n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile
dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil.
Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot fi revendicate de fotii
proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea
dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea
acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului
cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile
n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca
inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr
titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998.
265
F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i
adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.
253
vigoare a legii, msurile reparatorii neaplicndu-se n cazul n care utilajele i
instalaiile au fost nlocuite, casate sau distruse. n acest caz, restituirea n
natur se va dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare (alin. 2,
introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005).
3. Msuri reparatorii
n temeiul legii, prioritate are restituirea n natur i n mod subsidiar, dac restituirea
n natur nu este posibil, opereaz restituirea prin echivalent266 (art. 7 alin 1 i 2).
Restituirea n natur se face n urmtoarele situaii:
b) n cazul reglementat de art. 16, modificat prin Legea nr. 247/2005, respectiv n situaia
imobilelor avnd destinaia artat n anexa nr. 2 lit. a, respeciv imobilele necesare i
afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public, de nvmnt, sntate, ori
social-culturale, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora. Se au n
vedere:
266
n vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile reparatorii prin echivalent
puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni
la societile comerciale tranzacionate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv n procesul de
privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere despgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri
i servicii oferite n echivalent, cu acordul persoanei ndreptite.
255
- imobile ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee).
Fotii proprietari crora li s-au restituit imobilele mai sus artate au obligaia de a
menine afectaiunea lor pe o perioad de pn la 5 ani, pentru primele dou categorii,
respectiv pn la 3 ani pentru ultimele dou.
n acest interval plata cheltuielilor de ntreinere aferente imobilului respectiv revine
deintorilor.
Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult 5 ani de la
redobndirea dreptului de proprietate. Prin excepie, dac proprietarul pune la dispoziie un
alt imobil corespunztor desfurrii adecvate activitii iniiale, utilizatorul este obligat ca,
n termen de 90 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia (art. 16 alin 2, 3, i 4).
c) n cazurile reglementate de art. 10 alin 3 i 4, i anume:
- terenurile pe care s-au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data
de 1 ianuarie 1990, precum i construciile uor demontabile.
- imobilele rechiziionate n baza Legii nr. 139/1940 i ale cror construcii edificate
pe acestea au fost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au primit
despgubiri.
256
e) potrivit art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n condiiile Legii nr.
112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia returnrii sumei
reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a
fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi.
- n cazul n care pe terenurile pe care s-au aflat construcii preluate n mod abuziv
s-au edificat noi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea
n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru suprafaa ocupat de construcii
noi, cea afectat servituilor legale i altor amenajri de utilitate public ale
localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent.
1. Procedura de restituire
Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este
declanat de ctre persoana ndreptit la restituire prin formularea unei notificri adresat
persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate
258
formula notificarea este de 12 luni267 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La
notificare se anexeaz actele doveditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la
soluionarea notificrii (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005).
Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului268 supus restituirii
prin intermediul executorului judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie
teritorial se afl imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de
7 zile de la nregistrarea ei.
Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restituire n
natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor
doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. (art. 23 alin 1). Decizia, dup caz,
dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult 10 zile de la data
adoptrii.
Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului fac
dovada proprietii persoanei ndreptite asupra imobilului i are fora probant a unui
nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea
formalitilor de publicitate imobiliar(art. 23 alin. 4).
Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz,
entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile, prin
decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte
bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura
compensrii nu este posibil sau nu este acceptat de persoana ndreptit(art. 24,
modificat).
n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n parte bunurile imobile
solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine.
Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau
juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat. Dac nu deine aceste date,
persoana notificat va comunica acest fapt persoanei ndreptite (art.25 alin.1 i 2).
267
Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr.
145/2001.
268
Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la
care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist,
orice alt persoan juridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).
259
Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului solicitat. n aceast situaie
notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl imobilul, respectiv Primriei
Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile primria este obligat s identifice unitatea
deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele de identificare a acesteia.
n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoana ndreptit poate
chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n termen de 90 de zile de la
data la care a expirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea
din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri
reparatorii prin echivalent (art. 26)
Situaia imobilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se
soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei
raz teritorial s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti
(art. 33 alin. 1, modificat).
CAPITOLUL XII
PUBLICITATEA IMOBILIAR
1. Noiune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s
asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare269.
269
Instituia juridic a publicitii imobiliare cunoate numeroase definiii doctrinare care difer n raport cu funcia publicitii imobiliare pe care
fiecare autor a adoptat-o. Astfel, ntr-o opinie publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mijloacelor prevzute de lege prin care se evideniaz
situaia material i juridic a imobilului, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil (E. Chelaru,
Circulaia juridic a terenurilor, Op. cit. p. 374; L. Pop, Op. cit., p. 269). ntr-o alt concepie, formele de publicitate imobiliar sunt prevzute n
interesul terilor, pentru a le face actul opozabil, de exemplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera efectul translativ
chiar ntre prile contractante cum este cazul intabulrii n cartea funciar (I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 356).
260
2. Obiective
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri):
a) de a conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel
transmisiunile succesive, frauduloase;
b) de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii tuturor
imobilelor, indiferent de destinaie i de titular;
c) de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc imobile, oferindu-le
posibilitatea de a cunoate situaia exact a bunului la momentul achiziionrii;
d) de a permite organelor de stat competente s exercite un control riguros cu privire
la schimbrile materiale (mpreli, transformri, adugiri) i juridice
(transmisiuni, grevri) a imobilelor;
e) de a permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de
impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor.
1. Precizri prealabile
Legea cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr. 7/1996270 asigur un sistem unic de
publicitate imobiliar aplicabil pe ntreg teritoriul rii.
Cu toate acestea, art. 72 din lege prevede c dispoziiile n materie, cuprinse n Codul civil,
Codul de procedur civil i legi speciale i nceteaz treptat aplicabilitatea pe msur ce se
finalizeaz lucrrile cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar, pe ntreg teritoriul unui
270
Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004
(M.O. nr.509/2004) i Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente . Ca urmare a
modificrilor legii, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, cu personalitate juridic,
n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea
activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz
Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic, n subordinea Ageniei Naionale, prin
reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. La nivelul
unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n
subordinea oficiilor teritoriale.
261
jude. Astfel, pn la definitivarea cadastrului, rmn n vigoare dispoziiile existente referitoare la
publicitatea imobiliar.
Pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar,
unele pstrndu-i nc provizoriu, aplicabilitatea:
a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil i
163/1946, nfiinat n scopul de a nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute, n timpul
i din cauza rzboiului, n unele localiti din Transilvania. Aceste cri se nchid n momentul
ntocmirii noilor cri funciare sau cnd se gsesc crile funciare originale.
2. Felurile nscrierilor
Operaiunile ce se fac n acest sistem sunt: transcrierea i nscrierea.
a) Transcrierea se face n registrul de transcrieri i const n copierea integral a
actului prin care se transmite, constituie sau se stinge un drept real. Sunt supuse transcrierii
numai actele juridice ntre vii, fiind exceptate: transmisiunile succesorale, actele de
262
mpreal, hotrrile judectoreti declarative, precum i dobndirile de drepturi reale prin
fapte juridice (uzucapiunea i accesiunea).
Transcrierea se face pe numele proprietarului i n ordinea depunerilor cererilor. n
prezent, registrele de transcripiuni au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele
supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile anexe, n ordinea intrrii (nu se mai face
copierea actului).
b) nscrierea se face n registrul de inscripii i const n consemnarea unor clauze din
actele juridice. Sunt supuse nscrierii numai actele juridice prin care se constituie privilegiile
i ipotecile.
3. Efectele nscrierii
Efectul esenial al transcrierii i nscrierii n registre este acela de a face actul juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terilor. ntre pri actul juridic produce
efecte juridice din momentul ncheierii, fr a fi necesar transcrierea sau nscrierea lui.
Lipsa ndeplinirii formei de publicitate este sancionat cu inopozabilitatea fa de
teri a transmiterii ori constituirii dreptului real, fr a afecta valabilitatea actului271.
transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind
cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu
excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005),
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat
271
n cazul transmiterii sau constituirii aceluiai drept real n mod succesiv n favoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui
prior tempore potior jure, avnd ctig de cauz cel care ndeplinete mai nti formalitile de transcriere a dreptului, chiar dac actul este
posterior actelor de dobndire ale celorlali.
263
inscripiuni i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii
nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are
dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
de inscripiuni i transcripiuni.
2. Felurile nscrierilor
Conform art. 5 din Legea nr. 115/1938, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea,
nscrierea provizorie i notarea.
a) ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept
real cu titlu definitiv la data nregistrrii cererii de nscriere. Intabularea este o nscriere
definitiv, avnd efect constitutiv de drepturi i se face numai pe baza unui act juridic dovedit
prin nscris original.
b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modific
264
nscrierea provizorie (ntabulare imperfect) are loc atunci cnd nscrisul original nu nde-
plinete cerinele speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este
cerut n temeiul unei hotrri judectoreti supus recursului.
c) Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor
drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice privind drepturi tabulare: minoritatea,
punerea sub interdicie a titularului dreptului, contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai
mare de 3 ani.
3. Efectele nscrierii
Potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938, dobndirea drepturilor reale asupra imobilelor
opereaz pe data nscrierii actului de transmisiune sau constituire, ea avnd un caracter
constitutiv de drepturi reale.
crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind
cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu
excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005),
actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat
anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i produce efectele la
data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur
privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n
265
n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), n
regiunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
publicitate funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau dup caz,
n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea i n
condiiile dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii
sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n baza Decretului Lege
nr. 115/1938, precum i pentru imobilul desprins, se va deschide o nou carte funciar
1. Consideraii generale
Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), avnd ca
finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5).
Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin
imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai
categorie de folosin.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale:
comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se
realizeaz urmtoarele operaiuni:
- identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum
i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic);
266
- identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de
imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia
juridic);
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a
obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic).
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor
imobile sub aspect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii
publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru,
geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i
pstrrii ordinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale
Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat
prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au nfiinat birourile de carte funciar, n
circumscripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate
imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor
birouri de carte funciar ale judectoriilor.
Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate
imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din
circumscripiile judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate
imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar,
numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs
organizat de acesta.
272
Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete
descrierea imobilelor i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz,
construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n
parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de
proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul
imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n
titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului
de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice
modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
267
Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia
juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice
1. Feluri de nscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe feluri de nscriere:
a) ntabularea
ntabularea este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii
de nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect nscrierea definitiv a dreptului
de proprietate i a celorlalte drepturi reale.
nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis n
mod valabil dreptul real. Radierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face
n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia
drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor
viagere care se sting prin moartea titularului lor.
n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii,
indicndu-se i partea indiviz a fiecrui coproprietar (art. 46).
b) nscrierea provizorie
268
Reprezint nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, sub condiia i n
msura justificrii ei273.
Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul
dobndit prin aceast nscriere, sub condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin
urmare, dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n
ntabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie. Astfel,
persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale intabulri n favoarea unui ter care
ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s beneficieze de
prioritatea nscrierii.
Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n
cartea funciar se face n urmtoarele situaii:
a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c textul nu distinge ntre
hotrrile nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei
nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele
definitive dar nermase irevocabile;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n
ipoteza n care un drept tabular a fost nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va
urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai
condiii;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori
privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar
o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor
datorate fr a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului
pentru efectuarea radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus radierea.
n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu;
273
L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.
269
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu
aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu se fundamenteaz noi
capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii
nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de
ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n termenul fixat,
registratorul, prin ncheiere, va proceda la justificarea nscrierii provizorii, n caz
contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie.
c) Notarea
Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor
drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i
de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face opozabile
terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare.
Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real,
instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cartea
funciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea
de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul
274
Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii
judectoreti irevocabile prin care, constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte.
Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.
270
sau recursul declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, orice alte aciuni, fapte
i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor)
271
- copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de meniunea c
este definitiv i irevocabil.
Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza
unui nscris original, a unei hotrri judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative
urmeaz s constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea
poate fi depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n
temeiul unei procuri speciale .
Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se numrul
care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data primirii. n cazul n care se depun
deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi
primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului i a radierii
nscrierii nevalabile (art. 49 alin. 1-6).
Registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, efectuarea nscrierii, numai
dac nscrisul ndeplinete condiiile prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea
formalitilor prevzute de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul printr-un
identificator unic; este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn; este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.
n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va fi respins prin ncheiere motivat.
ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din
oficiu n cartea funciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de competen se
afl imobilul. Sentina judectoriei este supus apelului i recursului.
Art. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ, i anume obligaia notarului public
care a autentificat un act prin care se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real
imobiliar de a cere nscrierea n cartea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea acestei
272
obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul actului ntocmit. n privina
certificatului de motenitor, meniunea se va efectua doar dac pentru bunurile imobile care
compun masa succesoral este deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral.
imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a efectua personal
diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea notarului trebuia realizat ntr-
un termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi.
Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii nr. 247/2005, s-a meninut obligaia
a pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real imobiliar
fondului.
cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura
executarea hotrrii judectoreti care ar putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi reale
n cursul proceselor.
273
a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45)
Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau
micorarea ntinderii acestuia.
Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur imobil sau se
adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur
parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr
roman.
Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui
imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul.
Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un
imobil separat.
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt
carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel n alt carte funciar,
imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost
nscrieri.
aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt
imobil.
274
b) Situaii speciale de nscriere prevzute de art. 561, introdus prin Legea nr.
247/2005
certificatului eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd
nscrierea dreptului de ipotec se face numai asupra imobilului n ntregul su, sau
asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar. n cazul n care se dorete nscrierea unei
ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la
dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil distinct, care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca
constituit asupra unei pri din construcie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate
exclusiv, ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize ale cldirii, aflate
n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind creditul
ipotecar pentru investiii imobiliare, dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei
nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia situaiei n care prile renun
nscrierea acestuia n partea a III a a crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat,
275
Privilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din nscrisurile doveditoare
rezult c, n situaia mprelii sau schimbului, exist diferene n bani (sulte), din
adjudecare.
ora, comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea imobilului, definit la art. 876
alin. (3) ca fiindPrin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau mai multe
categorii de meniuni: una de natur s descrie imobilul i una referitorare la drepturile reale
imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicitii imobiliare
276
Conform art. 878 noul Cod civil, o carte funciar va cuprinde date referitoare la un
coproprietarilor n devlmie. Tot acest articol prevede c obiectul drepturilor tabulare este
imobilul, care dup nscrierea n cartea funciar nu mai poate fi modificat dect cu
Art. 879 i 880 din Codul civil instituie regulile privitoare la modificarea imobilului
nscris n cartea funciar. Articolele menionate mai sus nu fac alteceva dect s preia
dispoziiile art. 39, 42 i 43 din Legea 7/1996 i ale Ordinului nr. 633/2006 al Autoritii
notarea privete alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de bunurile imobile
Art. 882 noul Cod civil prevede c drepturile reale sub condiie suspensiv sau
Crile funciare sunt publice, astfel nct orice persoan, fr a invoca un interes,
poate cerceta orice carte funciar, inclusiv documentele aferente. Codul civil instituie
cadastru i publicitate imobiliar. La cererea persoanelor interesate, se pot elibera extrase sau
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct
i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului ori a faptului care a
277
justificat nscrierea; pe cale de consecin, drepturile reale se pierd ori se sting numai prin
radierea lor din cartea funciar, de regul cu consimmntul titularului dat prin act autentic
notarial.
general acceptat. Aadar, nregistrarea se va face fie personal, prin mandatar, prin notar, prin
cereri cu potenial de a fi recepionate din punct de vedere juridic sub acelai rang
preferenial.
n sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, n care nscrierea n cartea
funciar are efect constitutiv de drepturi reale, conflictul ntre terii dobnditori de la un autor
comun vor fi soluionate cu respectarea art. 891. Astfel, dac dou sau mai multe persoane au
fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai
imobil care se exclus reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul
dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea
funciar. Aadar, n caz de conflict de drepturi asupra aceluiai imobil, preferabil va fi data
278
nscrierea unui drept real n cartea funciar se poate efectua numai mpotriva celui
care, la data cererii, este nscris ca titular al dreptului respectiv ori mpotriva celui care,
nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul dac, n acest din urm caz, ambele nscrieri se
solicit concomitent. Aceste prevederi sunt nscrise n art. 893 noul Cod civil.
n ceea ce privete nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive, art.
894 noul Cod civil prevede c dac un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul
unor cesiuni succesive care nu au fost nscrise, cel din urm ndreptit s cear nscrierea nu
o va putea face dect dac solicit, odat cu nscrierea dreptului su i nscrierea dobndirilor
succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz.
a fost nscris pe numele motenitorului, ns numai n situaia n care motenitorul este inut
n ceea ce privete nscrierea provizorie, acesta reprezint operaiunea prin care sunt
trecute n cartea funciar drepturi reale imobiliare, aceste drepturi tabulare nscrise provizoriu
fiind incerte.
Cazurile n care se poate solicita nscrierea provizorie sunt prevzute expres de art.
898 din Codul civil. Efectele nscrierii provizorii vor fi afectate de incertitudine pn la data
Efectele nscrierii provizorii sunt reglementate de art. 899 noul Cod civil. Astfel,
nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de
275
V. Stoica, op. cit. , p. 447
279
Notarea n cartea funciar
Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a cror notare a fost
impus sau permis prin dispoziii legale, nefiind permis notarea unor drepturi sau
Rectificarea nscrierilor din cartea funciar reprezint modificri ale datelor cuprinse
n cartea funciar, care pot fi radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia juridic
titularului nscrierii a crei rectificare este cerut, prin declaraie notarial autentic sau prin
n ce privete erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu,
dac erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi soluionate doar pe calea aciunii n
rectificare tabular.
Noul Cod civil reglementeaz 3 aciuni care pot fi promovate n justiia i au ca obiect nscrierile
n cartea funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare tabular i aciunea n
rectificare tabular.
276
Art. 914 noul Cod civil.
280
1. Aciunea n prestaie tabular
Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 896, 897 noul Cod civil. Potrivit
prevederilor legale, aciunea n prestaie tabular reprezint acea aciune prin care potenialul dobnditor
al unui drept tabular solicit antecesorului tabular s constituie, s transmit ori s modifice un drept
tabular, acesta din urm necomportndu-se ca atare. Promovarea acestei aciuni are ca scop obligarea
antecesorului tabular la ndeplinirea obligaiilor asumate n vederea nscrierii n cartea funciar a
dreptului tabular n cauz.
Dreptul la aciunea n prestaia tabular este prescriptibil n condiiile legii.
Dac aciunea a fost notat n cartea funciar, atunci hotrrea judectoreasc se va nscrie din oficiu i
mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare277.
Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor de rea-
credin nscris anterior n cartea funciar dac actul juridic invocat de reclamant este anterior celui n
temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii
actului. Mai prevede codul c dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la
data nscrierii a dreptului acestuia n folosul su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al
reclamantului contra antecesorului su s-a prescris mai nainte278.
Reprezint acea aciune pe care cel care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept tabular
afectat de o condiie suspensiv contra celui mpotriva cruia s-a nscris provizoriu respectivul drept,
atunci cnd cel din urm refuz s i dea consimmntul necesar justificrii dreptului de ctre
reclamant279.
Codul civil prevede radierea din oficiu a dreptului real imobiliar afectat de o condiie
suspensiv dac nu se dovedete ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, n termen de 5
ani de la nscriere. n aceleai condiii se va radia condiia rezolutorie dac n termen de 10
ani de la nscriere nu s-a solicitat radierea dreptului nscris sub aceast modalitate280.
277
Art. 896 alin.(2) noul Cod civil.
278
Art. 897 noul Cod.
279
M. Nicolae, Tratat de publcitate imobiliar, ed. Universul Juridice, Bucureti, 2006, p. 635-636.
280
Art. 912 noul cod civil.
281
3. Aciunea n rectificarea tabular
Este reglementat de art. 908 i urm. noul Cod civil. Aceast aciune poate fi
promovat de o persoan care jusitific un interes i se afl ntr-unul din cazurile prevzute
de art. 908 noul Cod civil.
Termenele de exercitare a aciunii n rectificare sunt prevzute de art. 909 noul cod
civil, unde se fac distincii cu privire la prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea aciunii n
rectificare tabular.
n ceea ce privete efectele admiterii aciunii, se prevede c hotrrea prin care se admite
rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au
fost parte n cauz.
n situaia n care aciunea a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoresc de
admitere se va nscrie, din oficiu i mpotriva acelora care au dobndit un drept tabular dup
notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor.281
281
Art. 910 noul cod civil.
282
Material didactic auxiliar
Anexa I
Vocabular
accessorium sequitur principale adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia
bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau a contractului
principal de care depinde;
actor sequitur forum rei regul potrivit creia aciunea mobiliar se judec de ctre instana
de la domiciliul prtului (rei deriv de la reus prt);
actor sequitur forum rei sitae regul potrivit creia o aciune n justiie cu privire la un
imobil aciune imobiliar se judec de ctre instana de la locul unde se afl
bunul (rei deriv n acest caz de la res lucru);
drept subiectiv absolut drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l
exercite singur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive
nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului
n exercitarea dreptului su;
drept subiectiv relativ dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor,
are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s
fac sau s nu fac ceva;
dreptul de habitaie drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de
locuit ce aparine altei persoane;
dreptul de servitute o sarcin impus unui fond (fond aservit) pentru uzul i utilitatea unui
imobil avnd un alt stpn (fond dominant);
drept de superficie drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan
fizic sau juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce
se afl pe terenul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra
terenului pe care se afl construciile sau plantaiile;
283
drept de uz drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de un bun, i poate
culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale;
drept de uzufruct drept real principal ce confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a
exercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n
aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui
la ncetarea uzufructului;
dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie
prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de
uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute);
erga omnes expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este
opozabil fa de toi;
in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii expresie latin
desemnnd regula conform creia dac ntr-un patrimoniu un bun este nstrinat,
locul lui va fi luat de preul primit, iar dac cu acest pre se va obine un alt bun,
locul preului va fi luat de bunul dobndit de el;
jus in re expresie latin desemnnd un drept relativ la bunuri (drept n obiect); n prezent,
utilizat ca noiune echivalent pentru dreptul real;
jus ad personam expresie latin desemnnd un drept relativ la o persoan; n prezent,
utilizat ca echivalent al dreptului de crean;
reus credendi expresie desemnnd persoana creditorului;
reus debendi expresie desemnnd persoana debitorului;
res certa expresie desemnnd bunuri individual-determinate;
res genera expresie desemnnd bunuri de gen;
obligaia de a da (aut dare) ndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire
la un lucru;
obligaia de a face (aut facere) const ntr-o prestaie pozitiv avnd ca obiect executarea
de lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui lucru;
obligaia de a nu face (aut non facere) ndatorirea subiectului pasiv de a se abine de la
svrirea unei aciuni.
284
Abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate
asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare sau dispoziie material prin
distrugere);
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru
devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau
ncorporaiunea;
animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru
(animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce
stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine;
corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un
contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia,
folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificri sau aducerea
unor completri, nfptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun;
detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr intenia sau voina de a
efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar
sau ca titular al altui drept real;
detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic
cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia;
fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a
culege fructele bunului;
res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui;
uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de ctre titular a
unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa.
Aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital (pe aciuni sau n
comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer
posesorului calitatea de acionar;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special
dreptul de proprietate imobiliar;
certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz
dreptul la care se refer;
285
in commercium n comer;
res communes bunuri comune;
servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un
alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur copilul conceput se
consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul lui.
Locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau
bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce
necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice
sau bugetare;
locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale
cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente
ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate
public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de
locatari.
Locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti sau
ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit
prevederilor legale.
Locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii
a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea
unei locuine n condiiile pieei.
Pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va
vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal.
Abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credin n afara scopului
social-economic, recunoscut de ctre lege;
a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea
cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se
prezum; ea nu trebuie dovedit.
Cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n
286
nsi materialitatea sa;
cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea
ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea
lucrului;
cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru
a-i satisface plcerea lui personal i care nu mresc valoarea unui lucru;
contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin
temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu
obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa;
crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu exist nici un
litigiu;
crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi
executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite;
crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat;
dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se
ncheie valabil i se execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator la
donatar, fr ndeplinirea altei formaliti;
dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia
ultima zi a termenului se include n durat;
dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim regula potrivit creia ziua de
pornire nu este inclus n durat;
excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temeinicia
pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de
chemare n judecat;
dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub
semntur privat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat
a fi adevrata dat a acelui nscris;
sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presupune inventarierea de
ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a
fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creanei
287
urmritorului.
Autorizaie de construire actul de autoritate al administraiei publice locale pe baza cruia se
asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i
funcionarea construciilor;
pactum de non alienando expresie latin desemnnd un pact de nenstrinare;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis regul cu valoare de principiu, potrivit creia
desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra unui lucru transmis
atrage desfiinarea drepturilor consimite de acesta, asupra bunului respectiv, n folosul unui
ter.
Accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau
se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul,
la care s-a fcut unirea sau ncoprorarea;
accessorium sequitur principale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima
regula conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau
contractului principal de care depinde;
act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal
punere n valoare a unui bun sau patrimoniu;
act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept
din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real;
caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv,
executarea obligaiei contractuale;
expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private,
necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri;
for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod
obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a
acestuia, antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ;
gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i
unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi
288
primit mandat din partea acesteia din urm;
just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care
datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea
bunului ci doar posesia lui;
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din
patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii;
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta
soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect
are el nsui;
ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri
ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula
potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului
asupra lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea drepturilor consimite de
acesta n folosul unui ter;
sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n
cazul partajului judiciar;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea
nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege.
Aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate;
aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al
altei persoane asupra bunului su;
cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de
creditorul altei persoane s execute obligaia acesteia;
ex contractu din contract;
ex lege din lege;
emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n
temeiul dreptului de uzufruct;
fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s execute obligaia acestuia, n
289
cazul n care debitorul principal n-ar executa-o.
Abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui
bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept
ori refuzul de a-l restitui;
calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre persoana reclamantului i
persoana care este titular al dreptului n raportul juridic dedus judecii;
prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit
mai nti formalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de
prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior.
Aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu
prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri
nvecinate;
aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut;
aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea
bunului su de la posesorul neproprietar;
artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul
care deine un lucru pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept
asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau
exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan ce pretinde un drept
real asupra lucrului;
corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane;
executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu
executoriu, constrnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i
nclcase dreptul s execute obligaia artat n titlu;
ex lege din lege, n virtutea legii;
garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului
sau chiar al altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea
nentrerupt a unui imobil n timpul i n condiiile prevzute de lege.
290
Afini persoane ntre care exist legtur de afinitate.
Afinitate termen desemnnd legtura juridic, derivat din cstorie, n ceea ce privete
raporturile dintre oricare dintre soi i rudele (fireti sau din adopie) ale celuilalt
so;
aciune n constatare - aciune prin care reclamantul solicit instanei s constate numai
existena unui drept al su sau inexistena unui drept al prtului mpotriva sa;
aciune n realizare - aciune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept
subiectiv, solicit instanei s-l oblige pe prt la respectarea dreptului su, iar
dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit.
Citaie act procedural scris prin care o persoan este chemat n faa organelor de urmrire
penal sau a instanei de judecat; n materie civil, de regul, citarea prilor este
obligatorie, n caz de neprezentare putnd fi sancionate cu amend.
Tranzacie contract prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces
ce se poate nate, prin concesii reciproce, constnd n renunri reciproce la pretenii
sau n prestaii noi svrite ori promise de o parte n schimbul renunrii de ctre
cealalt parte la dreptul litigios.
Titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de
regul, de hotrrea judectoreasc.
Animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii latine desemnnd
elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care
stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de a se
comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept
real;
aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un drept real principal
ori accesoriu;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special
dreptul de proprietate imobiliar;
corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei
persoane;
juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute,
291
care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob;
jus possessionis drept de posesiune;
juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor
relative, care pot fi combtute prin proba contrarie;
non dominus expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar;
somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a
obligaiei (de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda
la exercitarea silit, potrivit legii;
titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un drept real sau de
crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane.
Carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i
artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drep-
turilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu
imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie
numai n scopul informrii oricror persoane interesate;
drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse
regimului de carte funciar.
292
Anexa II
ntrebri, exerciii
1. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Dai
exemple de drepturi i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului.
2. Definii noiunile de universalitate juridic i universalitate de fapt.
3. Ce nelegei prin creditor chirografar? n ce const dreptul de gaj general al
creditorului chirografar?
4. Identificai raportul existent, n caz de concurs, ntre un creditor chirografar i un
creditor a crui crean este garantat real.
5. Ce nelegei prin subrogaie i de cte feluri este?
6. Ce relaie exist ntre subrogaia real cu titlu universal i gajul general al creditorilor
chirografari?
7. Ce nelegei prin transmisiunea patrimoniului? De cte feluri este acesta?
8. Clasificai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu. Enumerai
asemnrile i deosebirile existente ntre cele dou categorii de drepturi.
9. Clasificai drepturile reale i enumerai-le pentru fiecare categorie.
10. Clasificai obligaiile reale, oferind cte un exemplu pentru fiecare categorie.
11. Analizai coninutul obligaiei de a nu face dup cum este corelativ unui drept real
sau unui drept de crean.
12. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.
13. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept
absolut.
14. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii.
15. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un proprietar, cu ocazia
spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile
necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a
293
pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar
ntemeia instana soluia?
16. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svri un
abuz de drept?
17. Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a
bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul
cultural naional?
18. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul
bunurilor aparinnd proprietii publice.
19. Definii noiunea de proprietate privat.
20. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat?
21. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibil?
22. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat?
23. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dreptului
de proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia?
24. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
25. Enumerai modalitile de formare ale domeniului privat.
26. Explicai sintagma de bunuri scoase din circuitul civil (extra commercium).
27. Care este diferena ntre operaiunea de grniuire i aciunea n grniuirea proprietii?
295
asemnrile i deosebirile dintre acestea.
49. n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra
bunului comun, fr acordul celorlali?
50. Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr-un bun
comun unui ter? Dar contractul de vnzare-cumprare ncheiat de un coproprietar cu un
ter avnd ca obiect ntregul bun comun?
51. Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziune?
52. Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun
imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui
lor decedat?
53. n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului comun? Dar
cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n
interesul su exclusiv?
54. anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi
proprietatea sau exist comunitate i dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt
cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate?
56. Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care
unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor
titularului decedat.
57. Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur
296
proprietar?
58. Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul
celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui imobil (construcie)?
59. Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra bunului dobndit
mpreun cu cellalt concubin?
60. Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea public
poate fi dezmembrat?
61. Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului?
62. Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul?
63. Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie
poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul?
64. Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia?
67. Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei?
297
Caliti Vicii
continu violena
public echivocul
netulburat clandestinitatea
neechivoc discontinuitatea
77. Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real.
ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate?
78. Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare.
79. Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice
contractuale?
80. Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului care i tulbur
deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i-a
tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane?
81. Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte
de posesie asupra terenului agricol?
82. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite.
83. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996.
84. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de
transcripiuni i inscripiuni.
85. Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat de Legea nr.
7/1996.
86. n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general.
87. n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii publicitatea
imobiliar este obligatorie?
88. Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar?
89. Definii i caracterizai aciunile de carte funciar.
298
Bibliografie
Cursuri, tratate
1. I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general` a obligaiilor civile,
vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998;
2. I. Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 2002;
3. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001;
4. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul
european, 1997;
5. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004;
6. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti,
2002;
7. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la distan,
Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003;
8. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami,
Bucureti, 2000;
9. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul juridic,
Bucureti;
10. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti,
2001;
11. M. Uliescu, A. Gherghe, Drepturile reale, Editura Universul juridic, Bucureti, 2011;
12. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de
299
jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002;
13. O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
2003;
14. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK,
2005;
Articole de specialitate
Dreptul nr.2/2004;
4. Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal
de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar
nr. 2/2004;
300
Legislaie
1. Codul civil;
2. Constituia Romniei;
3. Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia;
public;
6. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6
8. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare , modificat prin Legea nr.
301
302