Regimul juridic al terenurilor

I. Consideraii generale
Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de
proprietate asupra terenurilor ajungndu-se pn acolo nct prin Legea nr. 58/1974 privind
sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale s-a interzis nstrinarea
terenurilor prin acte ntre vii. Direcia legislaiei n materie a fost ca prin diverse mijloace
(cooperativizare, expropiere etc.) terenurile s fie trecute din proprietatea privat n
proprietatea socialist de stat i cooperatist.

Dup 1989 o dat cu revenirea societii romneti la sistemul statului de drept, a fost
necesar s se adopte msuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliar pe
nedrept. n privina terenurilor, legea de baz care reglementeaz restituirea terenurilor este
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. Aceast lege a prevzut chiar n art. 1 c terenurile
din ara noastr constituie fondul funciar al Romniei, indiferent de destinaia terenurilor, de
titularii acestora i de mprejurarea ca ele fac parte din domeniul public sau din domeniul
privat. Potrivit legii terenurile sunt mprite, pe de o parte, din punct de vedere al destinaiei
lor iar, pe de alt parte, din punct de vedere al formei de proprietate.

n funcie de primul criteriu terenurile se mpart n: a) terenuri cu vegetaie agricol; b)

terenuri cu destinaie forestier; c) terenuri aflate permanent sub ap; d) terenuri din
intravilan; e) terenuri cu destinaie special.
Potrivit criteriului secund deosebim: a) terenuri aflate n proprietatea privat; b)
terenuri aflate n proprietatea public.

Menionm c raporturile juridice care iau fiin n legtur cu dreptul de proprietate i

celelalte drepturi reale precum i cu drepturile personale asupra terenurilor aparin i sunt
reglementate de dreptul civil; celelalte raporturi juridice nscute din cadrul organizrii
teritoriului precum si cele n legtur cu obligaiile care incumb deintorilor de terenuri,
aparin dreptului funciar.

Dreptul de proprietate privat asupra terenurilor, indiferent de titular (persoane juridice

de drept public, persoane juridice de drept privat sau persoane fizice) are acelai regim
deoarece aceste aceste terenuri sunt i rmn n circuitul civil general. De alt parte, sunt
terenuri proprietate public care aparin domeniului public. Bunoar, terenurile din domeniul
public sunt cele afectate unei utiliti publice (art. 4 alin. 4 din Legea nr. 18/1991); apoi
aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee,
ci de comunicaie, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu
destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvele lacurilor de interes public, fundul
apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele,
terenurile pentru rezervaii naturale i parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i
siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau
pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt
de uz sau de interes public.

1
 Regimul juridic al terenurilor

Precizm c terenurile agricole proprietate public nu pot face obiectul procedurii de

reconstituire a dreptului de proprietate reglementat de Legea nr. 18/1991; tot astfel terenurile
agricole proprietate public nu pot face obiectul operaiunii de schimb (art. 12 din Legea nr.
54/ 1998).

II. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005
n esen, acest regim era dat de dispoziiile cuprinse n Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat ,,Circulaia juridic a terenurilor. ntr-adevr, abrognd expres i n ntregime Legea
nr. 54/1998, prin dispoziiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim
juridic al circulaiei terenurilor n dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat n dou principii
eseniale.

Un prim principiu este acela c toate terenurile proprietate privat erau considerate a fi
n circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile
proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil; ele
puteau fi nstrinate i dobndite n mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale
prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise n cuprinsul aceluiai titlu al Legii
nr. 247/2005. Prin aceast prevedere s-a ajuns, practic, dup mult vreme, la unificarea
regimului circulaiei terenurilor, fr a se face vreo deosebire dup destinaia sau locul n care
ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu alt destinaie, situate n
intravilanul sau extravilanul localitilor, terenuri cu destinaie forestier, puni de orice
categorie etc., iar nstrinarea i dobndirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile
care erau prevzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte despoziii legale. De asemenea,
din moment ce toate terenurile erau n circuitul civil, aceasta nsemna c ele puteau forma nu
numai obiect al unor transmisiuni prin acte ntre vii ori prin acte pentru cauz de moarte, ci i
obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de
legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului Cod civil i care au rmas, n esen,
aceleai i sub regimul noului cod.

S-a observant ns c instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor excepii

prevzute prin acte normative speciale, cum ar fi interdicia nstrinrii terenurilor ce au fcut
obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19 alin. (1), art. 21, art 43 din
Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicat, interdicie instituit prin
dispoziiile art. 32 din aceast lege. De asemenea, acest principiu nu era infirmat nici de
indisponibilizarea temporar a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de
preoprietate privat n temeiul legilor funciare, pe durata existenei unui litigiu n cadrul unei
asemenea proceduri.

ns, cu excepia unui asemenea litigiu, existena altor litigii de alt natur privitoare la
un teren cu sau far consrucii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor
drepturi reale sau de crean asupra unor astfel de terenuri, dup caz (art. 4 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005).

2
 Regimul juridic al terenurilor

Precizm ns c, aa cum am artat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X din

Legea nr. 247/2005, dispoziiile legale ce instituiau aceste excepii, la rndul lor, au fost
abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.

Al doilea principiu instituit prin reglementrile discutate privea forma actelor de

nstrinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice ntre
vii. Potrivit art. 2 din alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fr
construcii, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, indiferent de destinaia sau de
ntinderea lor, puteau fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate n form
autentic; sanciunea nerespectrii acestei condiii era prevzut expres de acelai text:
nulitatea absolut a actului. Aadar, condiia ncheierii unui act de nstrinare de terenuri n
form autentic, era impus pentru nsi validitatea actului (ad validitatem). De asemenea,
spre deosebire de reglementarea anterioar a formei actelor de nstrinare a terenurilor
prevzut de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentic numai pentru actele juridice
prin care se transmitea dreptul de proprietate, nu i pentru ele prin care se constituiau
dezmembrminte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglementarea cuprins n
Legea nr. 247/2005 instituia, n mod expres, sub aceeai sanciune nulitatea absolut a
actului - , condiia formei autentice ad validitatem i n privina constituirii, prin acte juridice
ntre vii, a drepturilor reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit prin fapta omului, dreptul de superficie, repetm,
reglementate sub regimul fostului Cod civil.

Cu privire la aceast dispoziie, n literatura juridic s-a observat n mod pertinent c

redactarea textului era deficitar, deoarece el se referea n mod expres la obligaia ncheierii n
form autentic numai a actului de constituire a unui drept real, dezmembrmnt al dreptului
de proprietate privitor la terenuri, nu i la nstrinarea unor asemenea drepturi reale deja
constiuite sub imperiul vechilor reglementri. De asemenea, s-a apreciat c aceast obligaie
,,constituia un regres de natur s creeze mari dificulti n practic, mai ales n situaiile n
care proprietarul unui teren a consimit c o alt persoan s construiasc pe terenul su ori n
ipoteza n care ambii soi ridic mpreun o construcie pe terenul proprietate exclusiv a
unuia dintre ei, tiu fiind c, pn la adoptarea acestei reglementri, n general, literatura i
practica judiciar au recunoscut n favoarea constructorului neproprietar al terenului
dobndirea unui drept de superficie asupra acelui teren.

Este posibil ns ca prile s fi ncheiat un antecontract prin care s se oblige la

ncheierea n viitor a unui contract de nstrinare a unui teren. Oricare i-ar fi fost denumirea
acestui antecontract utilizat n practic de pri promisiune de vnzare-cumprare, contract
provizoriu, contract prealabil, precontract etc. - , el nu era translativ de proprietate, pe temeiul
lui, nu putea opera transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui
dezmembrmnt al unui asemenea drept. Altfel spus, el nu privea ndeplinirea unei obligaii
de a da, ci a unei obligaii de a face: ncheierea n viitor a unui contract valabil. Teoria
antecontractului n materia transmisiunilor imobiliare a avut o larg aplicaie n practica
noastr judiciar nc din momentul instituirii unor dispoziii legale restrictive n materie, iar
aplicaiile sale practice au format obiectul unor temeinice analize n literatura noastr juridic.

3
 Regimul juridic al terenurilor

Aceast teorie a putut fi aplicat i n privina regimului circulaiei terenurilor instituit prin
dispoziiile Legii nr. 247/2005. ntr-adevr, art. 5 alin (2) din Titlul X din aceast lege
dispunea c, n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract de nstrinare privitor la un
teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul valabil de nstrinare
n form autentic, partea care i-a ndeplinit obligaiile sale va putea sesiza instana
competent, care va pronuna o hotrre ce va ine loc de contract. Aadar, n condiiile
prevzute de text, consimmntul prii n culp n executarea obligaiilor ce i revin din
antecontractul ncheiat de pri, esenial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealalt
parte care solicita pronunarea unei hotrri judectoreti s i fi executat propria-i obligaie,
va fi suplinit prin acea hotrre pronunat de instana de judecat.

n orice caz, este de reinut c nicio alt condiie privitoare la nstrinarea terenurilor
prin acte ntre vii, cum ar fi condiia de ntindere asupra suprafeei dobndite sau aceea a unei
autorizri administrative prealabile, nu mai era impus de reglementrile prezentate.

III. Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor

Pentru raiuni asupra crora nu vom strui n cele ce urmeaz, att n perioada
totalitar, ct i dup evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n vigoare a noului Cod
civil romn la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte
normative distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile
agricole cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia terenurilor
agricole; aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a terenurilor de orice
fel prin Legea nr. 59/1974. Am artat c, dup 1990, terenurile au fost reintroduse, n anumite
condiii, n circuitul civil general, Legea nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic unitar
al circulaiei juridice al tuturor categoriilor de terenuri. Totui, i sub imperiul acestei legi,
pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, vorbeam n mod distinct de regimul juridic al
circulaiei construciilor i de cel al circulaiei terenurilor.

Or, noul Cod civil instituie, dup muli ani, un regim juridic unitar al circulaiei
imobilelor n dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i construcii,
chiar dac, n privina terenurilor, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria
acestora, fr a deroga ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Aadar,
n cele ce urmeaz nu vom face altceva dect s relum pe scurt principiile generale pe care
le-am evideniat atunci cnd am evocat regimul juridic actual al circulaiei construciilor, ns
cu folosirea unei terminologii unitare, respectiv cea utilizat n noul Cod civil imobilele
aflate n circuitul civil generel. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii
legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar pe baza actului
sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de asemenea, art. 886 NCC
dispune c modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii
sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se dispune altfel. n acelai timp, potrivit art.
888 NCC, nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri

4
 Regimul juridic al terenurilor

imobile se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a unei hotrri judectoreti rmase
definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act emis de autoritile
administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De asemenea, reamintim i
dispoziiile art. 1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile
constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie
s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului prin care se
realizeaz aceste operaiuni juridice.

Aadar, n prezent, n dreptul civil romn, transmiterea dreptului de proprietate asupra

bunurilor imobie ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale acestui drept
privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin ncheierea actului
n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului n cartea funciar;
ambele condiii trebuie ndeplinite imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului
juridic; transmiterea dreptului de proprietate, constituirea oricrui alt drept real
dezmembrmnt al proprietii vor opera, att ntre pri, ct i fa de teri, n momentul
nscrierii operaiunii juridice n cartea funciar.

Totui, regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile n dreptul nostru civil are
a fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care
efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori
modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art. 885 i art.
886 NCC, anume c el urmeaz a se produce, att ntre pri, ct i fa de teri, numai din
momentul nscrierii n cartea funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea la cerere ori din oficiu, a crilor
funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor
drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituie ori
modificare n mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri, aceste
efecte se vor produce la momentul ncheierii actului n form autentic.

IV. Problema dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de

ctre cetenii strini, apatrizi i de persoanele juridice strine

Sub regimul constituional dat de Constituia originar din anul 1991, a fost impus,
prin dispoziiile art. 41 alin (2) teza a II-a din legea fundamental, interdicia pentru cetenii
strini i apatrizi de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia. Aceast
interdicie a fost preluat i de Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor,
n prezent abrogat, care dispunea n art. 3 c cetenii strini i apatrizii precum si persoanele
juridice strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz
de moarte. A fost astfel instituit pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic fie el ntre vii sau pentru cauz
de moarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea i uzucapiunea.

5
 Regimul juridic al terenurilor

Constituia revizuit din anul 2003, precum i acte normative subsecvente au modificat
ns n chip esenial reglementarea materiei supuse discuiei. Astfel, mai nti, n prezent, art.
44 alin. (2) teza a II-a din Constituie dispune c cetenii strini i apatrizii pot dobndi
dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile ce rezult din aderarea
Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte,
pe baz de reciprocitate, potrivit dispoziiilor prevzute de legea organic, precum i prin
motenire legal. Se observ c noua prevedere constituional nu mai formulez negativ
principiul fundamental n materie; ea pune accentul pe cazurile i condiiile n care aceste
persoane fizice pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, dup cum s-a spus
n literatura juridic de specialitate, incapacitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a
dobndi acest drept a devenit relativ i parial. n orice caz, din moment ce textul
constituional dispune c cetenii romni i apatrizii pot dobndi terenuri numai prin
motenire legal, aceasta nseamn c ei nu vor putea dobndi astfel de bunuri prin motenire
testamental.

Se poate ns afirma ca ei pot dobndi dezmembrminte ale dreptului de proprietate

asupra terenurilor. Mergnd ns mai departe cu analiza noastr, se impune a aminti c,
potrivit dispoziiilor art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, n prezent abrogate, ,,cetenii
strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor n Romnia, n condiiile prevzute de legea special. Pe aceste baze a fost
adoptat Legea nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele
juridice strine. Abrogarea Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune n discuie meninerea
n vigoare a reglementrilor introduse prin aceast lege special. Potrivit art. 3 din acest act
normative, cetenii unui stat membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul ntr-un
asemenea stat sau cu domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice strine constituite
n conformitate cu legislaie naional a unui stat membru al Uniunii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor, n aceleai condiii prevzute de lege pentru cetenii romni i
pentru persoanele juridice romne. Aadar, n privina dobndirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor n Romnia, textul evocat asimileaz cetenii strini, apatrizii i persoanele
juridice strine cu persoanele fizice i juridice romne. Aceast asimilare nu se produce ns
n mod automat, ci ntr-un termen difereniat, prevzut de art. 4 i art. 5 din Legea nr.
312/2005. Astfel, potrivit art. 4, cetenii unui stat membru al Uniunii Europene, nerezideni
n Romnia, apatrizii nerezideni n Romnia, dar avnd domiciliul ntr-un stat membru al
Uniunii, precum i persoanele juridice nerezidente n ara noastr, dar constituite n
conformitate cu legislaia naional a unui stat membru al Uniunii, pot dobndi dreptul de
proprietate asupra unor terenuri pentru ,,reedine secundare, respectiv ,,sedii secundare, la
mplinirea a 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, adic la mplinirea
acestui termen ce a nceput s curg de la data de 1 ianuarie 2007. De asemenea, art. 5 din
lege dispune c aceleiai categorii de persoane ceteni ai statelor membre i apatrizi, dar cu
domiciliul ntr-un stat membru al uniunii sau n Romnia, precum i persoanele juridice
constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru al Uniunii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i asupra terenurilor forestiere la mplinirea

6
 Regimul juridic al terenurilor

unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, respectiv 1 ianuarie
2007. Aceste dispoziii nu se aplic ns fermierilor care desfoar ativiti independente i
sunt, dup caz, sau ceteni ai statelor membre al Uniunii ori apatrizi cu domiciliul ntr-un
asemenea stat i i stabilesc reedina n Romnia, sau sunt apatrizi cu domiciliul n Romnia.
Aceste categorii de persoane dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni,
chiar de la data aderrii Romniei la Uniunea European [art. 5 alin. (2) i (4) din lege].
Aceasta nseamn c, de la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, aceste categorii de
persoane vor putea dobndi terenurile respective numai n condiiile reglementate de textele
din noul cod aplicabile n materie, la fel i cetenii romni: forma autentic a actului i
nscrierea dobndirii n cartea funciar, dup distinciile artate de mai sus privitoare la
aplicarea n timp a acestor dispoziii. De asemenea, art. 5 alin. 5 din Lege nr. 312/2005
dispune c aceste persoane nu pot schimba destinaia terenurilor agricole, a pdurilor i a
terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie, care a nceput la data de 1 ianuarie 2007,
data aderrii Romniei la Uniunea European.

Netgduit, dispoziiile evocate au ca scop aplicarea n Romnia a principiului liberei

circulaii a tuturor bunurilor i serviciilor n cadrul Uniunii Europene.

n sfrit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune c cetenii strini, apatrizii i
persoanele juridice aparinnd statelor tere vor putea dobndi drepul de proprietate asupra
terenurilor n condiiile ce vor fi reglemetate prin tratate internaionale pe baz de
reciprocitate; aceste perosane ns nu vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile cetenilor statelor membre ale
Uniunii Europene i persoanelor juridice constituite n confoemitate cu legislaia naional a
unui asemenea stat.

Bibliografie:

Noul Cod Civil;

Constituia Romniei;
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturi reale. Ediia a III-
a revzut i adugit, Editura Rosetti, Bucureti, 2005;
Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea
noului Cod civil. Editura Hamangiu, 2013.