Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
I. Consideraii generale
Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de
proprietate asupra terenurilor ajungndu-se pn acolo nct prin Legea nr. 58/1974 privind
sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale s-a interzis nstrinarea
terenurilor prin acte ntre vii. Direcia legislaiei n materie a fost ca prin diverse mijloace
(cooperativizare, expropiere etc.) terenurile s fie trecute din proprietatea privat n
proprietatea socialist de stat i cooperatist.
Dup 1989 o dat cu revenirea societii romneti la sistemul statului de drept, a fost
necesar s se adopte msuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliar pe
nedrept. n privina terenurilor, legea de baz care reglementeaz restituirea terenurilor este
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. Aceast lege a prevzut chiar n art. 1 c terenurile
din ara noastr constituie fondul funciar al Romniei, indiferent de destinaia terenurilor, de
titularii acestora i de mprejurarea ca ele fac parte din domeniul public sau din domeniul
privat. Potrivit legii terenurile sunt mprite, pe de o parte, din punct de vedere al destinaiei
lor iar, pe de alt parte, din punct de vedere al formei de proprietate.
1
Regimul juridic al terenurilor
II. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005
n esen, acest regim era dat de dispoziiile cuprinse n Titlul X al Legii nr. 247/2005,
intitulat ,,Circulaia juridic a terenurilor. ntr-adevr, abrognd expres i n ntregime Legea
nr. 54/1998, prin dispoziiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim
juridic al circulaiei terenurilor n dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat n dou principii
eseniale.
Un prim principiu este acela c toate terenurile proprietate privat erau considerate a fi
n circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile
proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil; ele
puteau fi nstrinate i dobndite n mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale
prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise n cuprinsul aceluiai titlu al Legii
nr. 247/2005. Prin aceast prevedere s-a ajuns, practic, dup mult vreme, la unificarea
regimului circulaiei terenurilor, fr a se face vreo deosebire dup destinaia sau locul n care
ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu alt destinaie, situate n
intravilanul sau extravilanul localitilor, terenuri cu destinaie forestier, puni de orice
categorie etc., iar nstrinarea i dobndirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile
care erau prevzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte despoziii legale. De asemenea,
din moment ce toate terenurile erau n circuitul civil, aceasta nsemna c ele puteau forma nu
numai obiect al unor transmisiuni prin acte ntre vii ori prin acte pentru cauz de moarte, ci i
obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de
legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului Cod civil i care au rmas, n esen,
aceleai i sub regimul noului cod.
ns, cu excepia unui asemenea litigiu, existena altor litigii de alt natur privitoare la
un teren cu sau far consrucii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor
drepturi reale sau de crean asupra unor astfel de terenuri, dup caz (art. 4 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005).
2
Regimul juridic al terenurilor
3
Regimul juridic al terenurilor
Aceast teorie a putut fi aplicat i n privina regimului circulaiei terenurilor instituit prin
dispoziiile Legii nr. 247/2005. ntr-adevr, art. 5 alin (2) din Titlul X din aceast lege
dispunea c, n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract de nstrinare privitor la un
teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul valabil de nstrinare
n form autentic, partea care i-a ndeplinit obligaiile sale va putea sesiza instana
competent, care va pronuna o hotrre ce va ine loc de contract. Aadar, n condiiile
prevzute de text, consimmntul prii n culp n executarea obligaiilor ce i revin din
antecontractul ncheiat de pri, esenial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealalt
parte care solicita pronunarea unei hotrri judectoreti s i fi executat propria-i obligaie,
va fi suplinit prin acea hotrre pronunat de instana de judecat.
n orice caz, este de reinut c nicio alt condiie privitoare la nstrinarea terenurilor
prin acte ntre vii, cum ar fi condiia de ntindere asupra suprafeei dobndite sau aceea a unei
autorizri administrative prealabile, nu mai era impus de reglementrile prezentate.
Or, noul Cod civil instituie, dup muli ani, un regim juridic unitar al circulaiei
imobilelor n dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i construcii,
chiar dac, n privina terenurilor, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria
acestora, fr a deroga ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Aadar,
n cele ce urmeaz nu vom face altceva dect s relum pe scurt principiile generale pe care
le-am evideniat atunci cnd am evocat regimul juridic actual al circulaiei construciilor, ns
cu folosirea unei terminologii unitare, respectiv cea utilizat n noul Cod civil imobilele
aflate n circuitul civil generel. ntr-adevr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii
legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar pe baza actului
sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de asemenea, art. 886 NCC
dispune c modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii
sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se dispune altfel. n acelai timp, potrivit art.
888 NCC, nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri
4
Regimul juridic al terenurilor
imobile se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a unei hotrri judectoreti rmase
definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act emis de autoritile
administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De asemenea, reamintim i
dispoziiile art. 1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile
constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie
s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului prin care se
realizeaz aceste operaiuni juridice.
Totui, regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile n dreptul nostru civil are
a fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care
efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori
modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art. 885 i art.
886 NCC, anume c el urmeaz a se produce, att ntre pri, ct i fa de teri, numai din
momentul nscrierii n cartea funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea la cerere ori din oficiu, a crilor
funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor
drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituie ori
modificare n mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri, aceste
efecte se vor produce la momentul ncheierii actului n form autentic.
Sub regimul constituional dat de Constituia originar din anul 1991, a fost impus,
prin dispoziiile art. 41 alin (2) teza a II-a din legea fundamental, interdicia pentru cetenii
strini i apatrizi de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia. Aceast
interdicie a fost preluat i de Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor,
n prezent abrogat, care dispunea n art. 3 c cetenii strini i apatrizii precum si persoanele
juridice strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz
de moarte. A fost astfel instituit pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic fie el ntre vii sau pentru cauz
de moarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea i uzucapiunea.
5
Regimul juridic al terenurilor
Constituia revizuit din anul 2003, precum i acte normative subsecvente au modificat
ns n chip esenial reglementarea materiei supuse discuiei. Astfel, mai nti, n prezent, art.
44 alin. (2) teza a II-a din Constituie dispune c cetenii strini i apatrizii pot dobndi
dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile ce rezult din aderarea
Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte,
pe baz de reciprocitate, potrivit dispoziiilor prevzute de legea organic, precum i prin
motenire legal. Se observ c noua prevedere constituional nu mai formulez negativ
principiul fundamental n materie; ea pune accentul pe cazurile i condiiile n care aceste
persoane fizice pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, dup cum s-a spus
n literatura juridic de specialitate, incapacitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a
dobndi acest drept a devenit relativ i parial. n orice caz, din moment ce textul
constituional dispune c cetenii romni i apatrizii pot dobndi terenuri numai prin
motenire legal, aceasta nseamn c ei nu vor putea dobndi astfel de bunuri prin motenire
testamental.
6
Regimul juridic al terenurilor
unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, respectiv 1 ianuarie
2007. Aceste dispoziii nu se aplic ns fermierilor care desfoar ativiti independente i
sunt, dup caz, sau ceteni ai statelor membre al Uniunii ori apatrizi cu domiciliul ntr-un
asemenea stat i i stabilesc reedina n Romnia, sau sunt apatrizi cu domiciliul n Romnia.
Aceste categorii de persoane dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni,
chiar de la data aderrii Romniei la Uniunea European [art. 5 alin. (2) i (4) din lege].
Aceasta nseamn c, de la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, aceste categorii de
persoane vor putea dobndi terenurile respective numai n condiiile reglementate de textele
din noul cod aplicabile n materie, la fel i cetenii romni: forma autentic a actului i
nscrierea dobndirii n cartea funciar, dup distinciile artate de mai sus privitoare la
aplicarea n timp a acestor dispoziii. De asemenea, art. 5 alin. 5 din Lege nr. 312/2005
dispune c aceste persoane nu pot schimba destinaia terenurilor agricole, a pdurilor i a
terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziie, care a nceput la data de 1 ianuarie 2007,
data aderrii Romniei la Uniunea European.
n sfrit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune c cetenii strini, apatrizii i
persoanele juridice aparinnd statelor tere vor putea dobndi drepul de proprietate asupra
terenurilor n condiiile ce vor fi reglemetate prin tratate internaionale pe baz de
reciprocitate; aceste perosane ns nu vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile cetenilor statelor membre ale
Uniunii Europene i persoanelor juridice constituite n confoemitate cu legislaia naional a
unui asemenea stat.
Bibliografie: