Seminarul 5 Teoria general a proprietii

I. Dreptul de proprietate drept real principal care confer titularului su atributele

de a poseda (stpni), folosi i dispune de un bun, n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege [art. 555 alin. (1) Noul C. civ.; art. 480 Vechiul C. civ., acesta din urm
referindu-se doar la caracterul absolut i la cel exclusiv, iar nu i la trstura ce este
perpetuitatea]. Astfel, dreptul de proprietate este definit att prin referire la atributele din
coninutul su, ct i prin intermediul caracterelor sau trsturilor lui.

1. Coninutul dreptului de proprietate (atributele sau prerogativele):

a) posesia (stpnirea) posibilitatea

proprietarului de a stpni bunul n materialitatea sa; dup prerea mea, mai potrivit ar fi s
se discute despre atributul reprezentat de stpnire, iar nu despre o posesie ca element de
drept, astfel cum procedeaz d-nii profesori (L. Pop, L.-M. Harosa, 2006, p. 84), dac nu din alte
motive, atunci mcar pentru evitarea confuziilor ce pot fi generate de cele dou sintagme,
anume posesie ca element de drept i posesie ca stare de fapt; finalmente, proprietatea
este tot ceea ce reprezint posesia i, n plus, cuprinde un aspect superior, anume calitatea de
proprietar pe care o confer titularului su;

b) folosina (fructus ori ius fruendi) posibilitatea

proprietarului de a culege sau percepe fructele bunului su, indiferent c acestea sunt
naturale, industriale sau civile [art. 550 alin. (1) Noul C. civ. i 483 Vechiul C. civ.];

c) dispoziia material i cea juridic (abusus sau

ius abutendi) posibilitatea proprietarului de transforma bunul n materialitatea sa
(dispoziia material) sau de a ncheia acte juridice pe marginea bunului, aa cum este o
vnzare (dispoziia juridic).

Profesorul Stoica este de prere c dreptul de proprietate are n coninut posesia (ius
possidendi), folosina (usus i fructus), respectiv dipoziia (abusus). Astfel, folosina nglobeaz
ius utendi i ius fruendi V. Stoica, vol. 1., p. 227. Viziunea pare mbriat de d-nii profesori,
la p. 84, n contextul folosinei, discutndu-se despre ius utendi; pe de alt parte, la p. 87, se
discut despre usus, fructus i abusus, prndu-se c aceste atribute sunt de sine stttoare i
nicidecum c usus i fructus ar alctui folosina.

1
 n ceea ce m privete, dreptul de proprietate are n coninut usus, fructus i abusus,
astfel cum sugereaz dreptul comparat [art. 947 C. civ. Qubec: La proprit est le droit d'user,
de jouir et de disposer librement et compltement d'un bien, sous rserve des limites et des
conditions d'exercice fixes par la loi].

2. Caracterele sau trsturile proprietii:

a) caracterul absolut i inviolabil dreptul de

proprietate se realizeaz imediat, fr intervenia unei alte persoane, toi ceilali fiind inui
de o ndatorire universal (general), negativ i invariabil de a nu nclca sau leza
proprietatea; desigur c proprietatea este limitat, dac privim din alte perspective, precum
cea a abuzului de drept (dreptul de proprietate poate fi exercitat abuziv), obligaiilor reale
propter rem sau ob rem legale (spre pild, cea a scurgerii naturale a apelor sau cea a picturii
streinii art. 604 i 611 Noul C. civ.) ori a inconvenientelor anormale de vecintate (acestea
sunt limite juridice judiciare ale proprietii private i, n pofida a ceea ce sugereaz d-nii
profesori la p. 88, nu suntem n prezena unei rspunderi civile, ci a obligaiei de reparaie
fundamentat pe echitate, aa cum nii redactorii Noului C. civ. au indicat art. 630 Noul C.
civ.); totodat, dreptul de proprietate privat poate fi violat n anumite cazuri, aa cum se
ntmpl cu ocazia exproprierii pentru cauz de utilitate public, ipotez n care se stinge
proprietatea privat i se nate cea public [art. 562 alin. (3), art. 863 lit. b) Noul C. civ. i Legea
nr. 33/1994];

b) caracterul exclusiv i deplin proprietatea este

deplin, conferind titularului su plena potestas (usus, fructus, abusus) i exclusiv,
deoarece toate atributele sau prerogativele din coninutul su juridic i aparin numai
proprietarului, acesta avnd monopolul asupra lor; totui, caracterul deplin i exclusiv este
nlturat prin dezmembrarea proprietii, situaie n care dreptul de proprietate nu mai are n
coninut toate prerogativele, iar proprietarul nu are monopolul asupra atributelor (spre
exemplu, n caz de uzufruct, proprietateta este golit de usus i fructus, nemaifiind deplin i,
totodat, nu mai este exclusiv, cci toate atributele nu mai aparin doar proprietarului, el nu
mai are monopolul asupra lor, fiind mprite cu uzufructuarul, n sensul c proprietarul are
abusus, iar uzufructuarul, usus i fructus);

c) caracterul perpetuu i transmisibil dreptul de

proprietate este perpetuu, adic el exist ct timp dinuie bunul ce este obiectul su i nu se
stinge prin neuz; de asemenea, proprietatea este transmisibil inter vivos (spre pild, prin
donaie sau vnzare) i mortis causa (ipoteza legatului); dreptul de proprietate public se
caracterizeaz prin lipsa transmisibilitii, fiind inalienabil [art. 861 alin. (1) Noul C. civ.];

2
exemplele d-nilor profesori de inalienabilitate legal (p. 95), n privina Legii nr. 18/1991 i a
Legii nr. 112/1995, nu mai sunt actuale, deoarece art. 32 din cel dinti act normativ (text care
instituia o inalienabilitate legal) i art. 9 alin. (8) din cea de a doua lege (care, la fel, consacra o
ipotez de inalienabilitate) au fost abrogate de art. 230 lit. t)-) din Legea nr. 71/2011; apoi, din
punctul meu de vedere, situaiile de inalienabilitate legal a uzufructului, uzului i abitaiei nu
intereseaz ntr-un context n care se are n vedere un caracter al dreptului de proprietate (n
orice caz, actualmente, doar uzul i abitaia sunt inalienabile, cci, potrivit art. 714 Noul C.
civ., uzufructul poate fi nstrinat)

- inalienabilitatea convenional se manifest

printr-o clauz n virtutea creia dobnditorului unui bun (aadar, noului proprietar, precum
donatarul) i este interzis nstrinarea lucrului pentru o perioad de maxim 49 de ani, dac
exist un interes serios i legitim [art. 627 alin. (1) Noul C. civ.]; clauza de inalienabilitate sau
inalienabilitatea convenional (denumirea sugernd c ea este nscut prin act juridic)
reprezint o limit juridic convenional a proprietii private, deoarece proprietarul bunului
(s zicem donatarul, noul dobnditor) consimte la restrngerea proprietii sale, adic la
limitarea caracterului transmisibil al acesteia.

II. Exproprierea pentru cauz de utilitate public trecerea forat n domeniul public
al statului sau unitii administrativ-teritoriale a unor bunuri imobile proprietate privat
pentru cauz de utilitate public naional sau local, cu o prealabil despgubire (aceasta
const n valoarea real a imobilului). Exproprierea pentru cauz de utilitate public era
pomenit i n art. 481 Vechiul C. civ.

A. Astfel, exproprierea duce la stingerea proprietii private [art. 562 alin. (3) Noul C.
civ.] i naterea proprietii publice [art. 863 lit. b) Noul C. civ.], expropriator fiind statul sau
unitatea administrativ-teritorial, ntruct doar aceste entiti se prezint ca titulari ai dreptului
de proprietate public [art. 554 alin. (1) i 858 Noul C. civ.].

B. De asemenea, exproprierea este o trecere forat a bunului n proprietate public,

ceea ce sugereaz c titularul proprietii private s-ar opune exproprierii. Dac acesta accept
includerea bunului n domeniul public, nu mai suntem n prezena exproprierii, ci se observ un
acord de voine ntre entitatea public i proprietar, adic un contract [art. 4 alin. (1) din Legea
nr. 33/1994].

C. Exproprierea stinge drepturile reale principale dezmembrminte ale proprietii

private asupra bunului expropriat (spre pild, un uzufruct), dar titularii lor sunt ndreptii la
despgubiri [art. 28 alin. (3) i (4) din Legea nr. 33/1994]. Astfel, este cu putin ca asupra unui
imobil expropriat s existe o proprietate i un uzufruct, situaie n care exproprierea stinge
3
ambele drepturi, ns att nudului proprietar, ct i uzufructuarului cuvenindu-li-se despgubiri
care vor fi defalcate [art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994], indicndu-se ce anume i revine
proprietarului, respectiv ce i va fi acordat uzufructuarului.

Totodat, exproprierea stinge drepturile personale sau de crean, precum acela al

locatarului de a i se pune la dispoziie stpnirea precar i folosina imobilului expropriat [art.
29 alin. (1) din Legea nr. 33/1194].

D. n msura n care exista o ipotec imobiliar avnd ca obiect imobilul expropriat,

atunci opereaz subrogaia real cu titlu particular, garania special a executrii obligaiei
strmutndu-se asupra despgubirilor acordate expropriatului [art. 28 alin. (2) din Legea nr.
33/1994].

E. Dreptul de retrocedare a imobilului expropriat, existent n favoarea expropriatului

expropriatul poate solicita retrocedarea imobilului expropriat dac n termen de 1 an de la
expropriere imobilul nu a fost folosit pentru utilitatea public (spre pild, nu au fost ncepute
lucrrile) i dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public (art. 35 din Legea nr.
33/1994). Cererea expropriatului se introduce la tribunalul care a hotrt exproprierea (acela
de la locul siturii imobilului), fiind stabilit un pre n schimbul retrocedrii [art. 36 alin. (2) din
Legea nr. 33/1994].

F. Dreptul de preempiune al expropriatului la nchirierea imobilului expropriat

expropriatul are un drept de preempiune atunci cnd expropriatorul ofer imobilul, naintea
utilizrii lui, pentru nchiriere; expropriatului-preemptor i va fi nchiriat cu prioritate imobilul
[art. 34 din Legea nr. 33/1994]. Dac exist, spre pild, un nud proprietar i un uzufructuar al
imobilului expropriat, prin cuvntul expropriat se nelege nudul proprietar (V. Stoica, Drept
civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 396).

G. Dreptul de preempiune al expropriatului la cumprarea imobilului expropriat

dac imobilul expropriat nu a fost folosit pentru utilitatea public, iar expropriatorul dorete
s-l nstrineze, expropriatul-fost proprietar i preemptor are dreptul de a cumpra cu
prioritate imobilul [art. 37 alin. (1) din Legea nr. 33/1994]. Dac dreptul de preempiune la
cumprare nu este respectat, expropriatorul vnznd bunul unui ter, preemptorul se va
substitui n locul terului-cumprtor n contractul de vnzare-cumprare [art. 37 alin. (3)-(4)
din Legea nr. 33/1994], neintervenind nulitatea relativ a conveniei prin care se nesocotete
dreptul de preempiune. Art. 37 din Legea nr. 33/1994 a fost modificat de art. 84 pct. 3 din
Legea nr. 71/2011, n sensul interveniei substituirii, care m duce cu gndul la o cesiune
legal de contract, expropriatul preemptor avnd dreptul de a i se preda imobilul i obligaia
de a-l prelua.

4
 H. innd seama de faptul c dreptul de preempiune la nchiriere i dreptul de
preempiune la cumprare se aseamn, singura deosebire constnd n operaiunea juridic
incident (locaiune, respectiv vnzare-cumprare), sunt tentat s cred c nesocotirea celui
dinti va duce tot la substituirea fostului proprietar-preemptor n contractul de locaiune
ncheiat cu nerespectarea sa, intervenind o cesiune de contract.

III. Clasificri ale dreptului de proprietate:

a) proprietatea persoanelor fizice i cea a

persoanelor juridice;

b) proprietatea dobndit prin acte juridice inter

vivos i cea dobndit prin acte juridice mortis causa;

c) drept de proprietate dobndit prin moduri

originare (spre pild, ocupaiune) i drept de proprietate dobndit n mod derivat, prin acte
juridice;

d) drept de proprietate pur i simplu (are ca

subiect activ o singur persoan) i drept de proprietate afectat de modaliti
(coproprietatea, devlmia, proprietatea rezolubil aceea supus unei condiii rezolutorii,
respectiv proprietatea anulabil aceea ameninat cu nulitatea);

e) proprietatea public i proprietatea privat

(art. 552 Noul C. civ.).