Seminarul 8 Regimul circulaiei imobilelor

I. Legea nr. 16/1994 privind arendarea a fost abrogat prin art. 230 lit. r) din Legea nr.
71/2011. Legea nr. 54/1998 a fost abrogat de art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

n egal msur, Titlul X (circulaia juridic a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 a fost
suprimat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011.

II. Circulaia juridic a terenurilor.

1. Clasificri ale terenurilor (ansamblul terenurilor de pe teritoriul Romniei formeaz

fondul funciar al rii):

a) n funcie de destinaia lor: terenuri agricole;

terenuri forestiere; terenuri situate n intravilan; terenuri aflate permanent sub ape; terenuri cu
destinaie special;

b) n funcie de natura dreptului de proprietate

asupra terenului: terenuri proprietate public (acestea aparin statului sau unitii
administrativ-teritoriale); terenuri proprietate privat (ele pot aparine fie statului i unitii
administrativ-teritoriale, fie particularilor).

2. Terenurile proprietate privat se afl n circuitul civil [de pild, art. 1657 Noul C. civ.
prevede c orice bun poate fi vndut n mod liber, afar de cazul n care vnzarea este interzis
prin lege sau prin act juridic; un teren proprietate privat nu ar putea fi nstrinat dac exist o
clauz de inalienabilitate, trasat prin contract sau testament art. 627 alin. (1) Noul C. civ.;
ipoteza de inalienabilitate legal privitoare la terenuri agricole de la art. 32 din Legea nr.
18/1991 nu mai este n fiin, textul fiind abrogat de art. 230 lit. t) din Legea nr. 71/2011].

3. Actualmente, drepturile reale imobiliare ce au ca obiect imobile nscrise n C.F., se

dobndesc numai prin nscrierea n aceasta pe baza, de exemplu, a actului juridic ce a
justificat nscrierea [art. 885 alin. (1) Noul C. civ.]; nscrierea se realizeaz, spre pild, pe baza
unui nscris autentic notarial (art. 888 Noul C. civ.). Astfel, dac se ncheie o vnzare cu privire la
un teren cuprins n C.F., va fi necesar un nscris autentic notarial, aa nct s se poat realiza

1
nscrierea n C.F. i cumprtorul s dobndeasc proprietatea [art. 888, 885 alin. (1) i 1676
Noul C. civ.].

n privina donaiei referitoare la un teren cuprins n C.F., contractul este solemn

(consimmntul se poate exterioriza doar n form autentic), iar proprietatea se dobndete
de ctre donatar tot prin nscrierea n C.F. [art. 1011 alin. (1); art. 1012, care arat c dispoziiile
n materie de C.F., aadar chiar art. 885, rmn aplicabile]. Desigur c art. 885 i 888 vizeaz
drepturi tabulare, adic drepturi reale imobiliare nscrise n C. F.

4. Dobndirea de terenuri n Romnia de ctre ceteni strini, apatrizi i persoane

juridice strine prin acte juridice inter vivos i mortis causa [art. 44 alin. (2) din Constituie i
Legea nr. 312/2005]:

a) ceteanul unui stat membru (al UE sau SEE),

apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru i persoana juridic ce a fost constituit potrivit
legii unui stat membru pot dobndi terenuri n Romnia n aceleai condiii cu persoanele
fizice sau juridice romne (art. 3 din Legea nr. 312/2005);

b) ceteanul unui stat membru nerezident n

Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru i persoana
juridic nerezident, constituit potrivit legislaiei unui stat membru, pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru a-i stabili o reedin secundar sau, dup caz, un
sediu secundar, dup ce s-au mplinit 5 ani de la aderarea Romniei la UE [art. 4 din Legea nr.
312/2005];

- avnd n vedere art. 3 i 4 din Legea nr. 312/2005,

am nelege c cel dinti text vizeaz cetenii unui stat membru, apatrizii cu domiciliul ntr-un
stat membru i persoane juridice constituite potrivit legislaiei unui stat membru ce sunt
rezideni, adic persoane fizice ce au un drept de reziden sau persoane juridice ce au un sediu
secundar n Romnia; al doilea text i vizeaz pe nerezideni, astfel cum clar se indic n
cuprinsul su;

c) ceteanul unui stat membru, apatridul cu

domiciliul ntr-un stat membru i persoana juridic ce a fost constituit potrivit legii unui stat
membru pot dobndi terenuri agricole, forestiere i pduri doar dup 7 ani de la aderarea
Romniei la UE [art. 5 alin. (1) din Legea nr. 312/2005];

d) cetenii stini, apatrizii i persoanele juridice

aparinnd unor state tere (ce nu sunt membre ale UE sau SEE) pot dobndi proprietatea

2
asupra terenurilor doar n condiiile tratatelor internaionale la care Romnia ar fi parte [art. 6
alin. (1) din Legea nr. 312/2005].

III. n cazul construciilor cu destinaie de locuin, actul juridic inter vivos este unul
solemn, fiind necesar ca, ntr-adevr, consimmntul s fie exteriorizat n forma nscrisului
autentic notarial (art. 101 din Legea nr. 114/1996: locuinele i unitile individuale pot f
nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic notarial, sub
sanciunea nulitii absolute; dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale
asupra unei uniti de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate i a extrasului de carte
funciar pentru informare). Astfel, dac o locuin este vndut, contractul de vnzare este
unul solemn. La fel stau lucrurile n ipoteza unei donaii [art. 1011 alin. (1) Noul C. civ.].

IV. Dreptul de preempiune dreptul conferit de lege sau prin contract unei anumite
persoane de a cumpra sau de a nchiria cu prioritate un bun mobil sau imobil, dac
proprietarul se hotrte s vnd sau s nchirieze.

1. Distincia d-nilor profesori (L. Pop, L.-M. Harosa, 2006, p. 171) ntre dreptul de
preempiune (care i-ar avea sursa doar n lege) i dreptul de prioritate (al crui izvor este pactul
de preferin, adic un contract preparatoriu) nu este meninut de Noul C. civ. [art. 1730 alin.
(1) Noul C. civ.]. Mai mult, n contextul pactului de preferin (ante-contract prin care
promitentul s oblig s-l prefere pe beneficiar, spre pild, ca i cumprtor, dac promitentul se
va hotr s vnd), se vorbete despre dreptul de prioritate n sensul de un soi de drept de
preempiune convenional (Fr. Terr, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil. Les obligations, 10e
dition, Dalloz, Paris, 2009, p. 205, nota nr. 195).

2. Drepturi de preempiune legal sunt prevzute n diverse acte normative:

a) dreptul de preempiune la cumprare al fostului

proprietar-expropriat, n cazul n care imobilul nu a fost folosit pentru utilitatea public, iar
expropriatorul se hotrte s-l vnd [art. 37 alin. (1) din Legea nr. 33/1994]; n acest caz,
dreptul de preempiune se exercit post rem venditam, adic expropriatul se substituie n
vnzarea ncheiat cu nerespectarea dreptului su de preempiune;

b) dreptul de preempiune la nchiriere a fostului

proprietar expropriat, dac expropriatorul se hotrte, nainte de folosirea bunului imobil
pentru utilitatea public, s-l nchirieze [art. 34 din Legea nr. 33/1994];

3
 c) dreptul de preempiune la cumprare al
Statului, dac persoana fizic sau juridic de drept privat ce are n proprietate privat un
monument istoric (bun imobil) decide s-l vnd [art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001];
nesocotirea dreptului de preempiune al Statului atrage nulitatea absolut a vnzrii
perfectate cu nerespectarea dreptului;

d) dreptul de preempiune la cumprare, de pild,

a unei instituii de nvmnt superior ce ocup un imobil preluat abuziv n perioada 1945-
1989 i restituit fostului proprietar, dac acesta din urm se decide s-l vnd [art. 17 din
Legea nr. 10/2001]; contractul de vnzare perfectat cu nesocotirea acestui drept de
preempiune este lovit de nulitate absolut [art. 17 alin. (4) din Legea nr. 10/2001];

e) dreptul de preempiune la cumprare al

Statului, dac persoana fizic sau juridic de drept privat ce are un drept de proprietate
asupra unui bun mobil clasat n tezaur (bun mobil cultural de o valoare excepional pentru
umanitate) decide s-l vnd [art. 36 alin. (1) din Legea nr. 182/2000]; nerespectarea dreptului
de preempiune atrage nulitatea absolut a vnzrii ncheiate cu nesocotirea lui [art. 36 alin.
(5) din Legea nr. 182/2000].

3. Natura juridic a dreptului de preempiune drept potestativ, preemptorul

intervenind n sfera de interese a proprietarului care dorete s nstrineze, dar i n cea a
celorlali interesai s cumpere.