Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
CONTABILITATEA
INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
în baza unui
contract de leasing
financiar și
transmise în leasing
operațional
Nu se atribuie la investiții imobiliare următoarele proprietăți, prezentate în
figura 2 Proprietățile ce nu se includ în componența investițiilor imobiliare
Clădiri Terenuri
aflate în
proprietatea libere, deținute deținute în
entității sau pentru a fi scopul creșterii deținute pentru
deținute în închiriate în pe termen lung o utilizare
baza unui bază de a valorii viitoare încă
contract de leasing
capitalului nedeterminată
leasing operațional
financiar
În dependență de posibilitatea utilizării investițiilor
imobiliare se disting:
Investiții imobiliare
Proprietăți imobiliare deținute pentru utilizare conform definiției
de investiții imobiliare
-------------------------------------------------------------------------------------
Spre exemplu: Entitatea deține o clădire transmisă în leasing operațional, în care sunt
amplasate spații comerciale. Valoarea anuală a contractelor de leasing constituie 1 000
000 lei.
Locatorul s-a angajat pe parcursul anului 201N să furnizeze locatarilor servicii de
pază și întreținere a clădirii care constituie 100 000 lei anual.
Pragul de semnificație stabilit în politicile contabile a entității constituie 20% din
valoarea totală a contractului.
De stabilit dacă clădirea va fi investiție imobiliară sau nu, cu argumentările
corespunzătoare.
Proprietățile imobiliare Recunoașterea
Indicatorul Investiție Proprietate proprietății imobiliare
imobiliară imobiliară
utilizată de
posesor
Valoarea < 10 % > 90 % Proprietate
contabilă a imobiliară utilizată de
proprietății posesor
imobiliare > 90 % < 10 % Investiție imobiliară
Evaluarea inițială a
Evaluarea investițiilor investițiilor imobiliare se Cost de intrare
imobiliare este procesul realizează concomitent cu
prin care se determină recunoașterea acestora
valorile monetare la care
investițiile imobiliare, ca
elemente ale situaţiilor valoarea justă
financiare, vor fi
Evaluarea ulterioară a
recunoscute şi înregistrate
investițiilor imobiliare se
în bilanţ.
efectuează la data raportării cost
La recunoașterea în componența investițiilor imobiliare, se evaluează inițial la cost de
intrare care va depinde de sursa de intrare a investiției imobiliare avînd diferite
componente.
Nr. Sursa de intrare a Evaluarea la cost de intrare
crt. investiției imobiliare
1. Procurare Costul de intrare va include: valoarea de procurare și costurile de achiziție direct
atribuibile, cum ar fi: comisionul agenției imobiliare, plățile pentru serviciile notariale,
costul serviciilor juridice, taxele de stat și alte costuri de tranzacționare.
Investițiile imobiliare a căror valoare de procurare este exprimată în valută și/sau
unități convenționale, se evaluează în monedă națională prin recalcularea
valutei/unităților convenționale la data recunoașterii inițiale conform regulilor generale
stabilite de SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă”.
2. Primite în schimbul Se tratează ca două operațiuni separate: ieșirea activului transmis în schimb și intrarea
altor active investiției imobiliare. Costul de intrare fiind determinat similar procurării.
3. Primite cu titlu Costul de intrare se evaluează la valoarea stabilită în documentele primare, cu
gratuit includerea în valoarea acestora, după caz, a costurilor direct atribuibile. Dacă în
documentele primare de însoțire nu este indicată valoarea obiectului primit, aceasta se
determină prin expertiză.
4. Primite ca aport la Costul de intrare se evaluează în conformitate cu legislația în vigoare, la valoarea
capitalul social aprobată prin decizia organului de conducere împuternicit al entității, cu includerea în
valoarea acestora, după caz, a costurilor direct atribuibile.
Costul de intrare al investițiilor imobiliare nu se modifică după recunoașterea inițială a acestora.
În cazul capitalizării costurilor ulterioare sau ajustării valorii la valoarea justă, se determină costul
corectat al investiției imobiliare care substituie costul de intrare.
Pentru evidența investițiilor imobiliare se utilizează contul de
activ 151 „Investiții imobiliare” destinat generalizării
informației privind existența și mișcarea investițiilor
imobiliare temporar neutilizate, transmise în leasing
operațional și altor investiții imobiliare.
Valoarea justă a investiției imobiliare se determină, de regulă, în baza Evaluarea se efectuează la costul de intrare diminuat cu
valorii de piață la data raportării stabilite pe o piață activă pentru proprietăți suma amortizării și deprecierii acumulate.
imobiliare similare, aflate în aceeași locație și stare, care fac obiectul unor
contracte similare de vînzare, leasing sau altă natură.
În lipsa unor prețuri curente pe o piață activă, valoarea justă a investiției Calculează suma amortizării investițiilor imobiliare conform
imobiliare poate fi stabilită în baza informațiilor din diverse surse, inclusiv: regulilor generale stabilite de SNC „Imobilizări necorporale
1. prețurile curente pe o piață activă pentru alte investiții imobiliare și corporale”
diferite ca natură, stare sau amplasament, ajustate astfel încît să Debit 711 „Costul vînzărilor” – dacă sunt transmise în
reflecte diferențele în cauză; locațiune/arendă operațională
2. prețurile recente ale investițiilor imobiliare similare de pe piețe mai
Debit 714 „Alte cheltuieli din activitatea operațională”
puțin active, cu ajustări care să reflecte orcie modificări ale condițiilor
economice survenite de la data tranzacțiilor care au fost efectuate la Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor
acele prețuri. imobiliare”
La determinarea valorii just a investițiilor imobiliare entitatea poate
evalua în ansamblu proprietățile imobiliare, chiar dacă ele au fost În acest caz, valoarea reziduală a investiției imobiliare va fi
recunoscute anterior ca obiecte de evidență distincte, spre exemplu: lifturi egală cu zero (conform punctului 27 al SNC „Investiții
și aparate de aer condiționat ca parte integrantă a clădirii transmise în imobiliare”)
leasing operațional și de aceea, ele sunt incluse în valoarea justă a
investiției imobiliare, dar nu sunt recunoscute separat ca imobilizări
corporale; încăperea transmisă în leasing operațional împreună cu
mobilierul de oficiu.
Entitatea este obligată să continue Contabilizează pierderile din depreciere conform SNC „Deprecierea
evaluarea investiției imobiliare evaluate activelor”
anterior la valoarea justă, pînă la Dt 721 "Cheltuieli cu activele imobilizate" subcontul 7217 "Pierderi din
momentul ieșirii sau transferării ei, chiar deprecierea activelor imobilizate"
dacă tranzacțiile de piață devin mai puțin Credit 151„Investiții imobiliare” – la utilizarea metodei directe de
frecvente sau informațiile privind prețurile contabilizare a pierderilor din depreciere
mai puțin accesibile. Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare” - în
cazul utilizării metodei indirecte de contabilizare a pierderilor din
depreciere
Nu calculează amortizarea investițiilor Se supun reevaluării (fiind efectuată conform prevederrilor Standardelor
imobiliare Internaționale de Raportare Financiară):
Diferențele de valoare care apar în urma În cazul cînd reevaluarea se efectuează la valoarea contabilă, pînă
modificării valorii juste a investiției la înregistrarea reevaluării e necesar de contabilizat eliminarea
imobiliare se contabilizează astfel: amortizarii cumulate a acestora prin decontare:
1. la diferența aferentă creșterii valorii: Debit 152 „Amortizarea și deprecierea investiții lor imobiliare”
Debit 151„Investiții imobiliare” Credit 151 „Investiții imobiliare”
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu În cazul cînd reevaluarea investițiilor imobiliare se efectuează la
active imoilizate” costul de intrare, atunci concomitent cu majorarea din reevaluare a
1. la diferența aferentă micșorării costului de intrare este recalculată proporțional și majorarea
valorii: amortizării acumulate a acestora, fiind întocmită formula contabilă:
Debit 721 „Celtuieli din operațiuni cu Debit 151 „Investiții imobiliare”
active imoilizate” Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare”
Credit 151„Investiții imobiliare” Credit 343 „Alte elemente de capital propriu”
Nu testează la depreciere investițiile Surplusul din reevaluare se înregistrează:
imobiliare Dt 151 „Investiții imobiliare”
Nu se supun reevaluării investițiile Ct 343 „Alte elemente de capital propriu
Nu se supun reevaluării investițiile dacă a fost anterior investiția imobiliară
imobiliare depreciată, atunci creșterea valorii acesteea în
rezultatul reevaluării se va înregistra:
Debit 151 „Investiții imobiliare” - în cazul utilizării
metodei directe de contabilizare a pierderilor din
depreciere
Debit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor
imobiliare” - în cazul utilizării metodei indirecte de
contabilizare a pierderilor din depreciere
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate”
la deprecierea activelor imobilizate, ce au înregistrat
anterior un surplus din reevaluare:
Debit 343 „Alte elemente de capital propriu” subcontul
„Surplus din reevaluarea activelor imobilizate”
Credit 151 „Investiții imobiliare” – în cazul utilizării
metodei directe de contabilizare a pierderilor din
depreciere
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor
imobiliare” - în cazul utilizării metodei indirecte de
contabilizare a pierderilor din depreciere
Problema fundamentală fiind procesul
determinării valorii juste.
După cum se observă din cele prezentate, metoda de
evaluare ulterioară a investițiilor imobiliare va determina
modul de organizare al contabilității acestora. Dacă sub
aspect contabil metoda bazată pe valoarea justă e mai
simplă în aplicare, neajunsul este posibilitatea stabilirii
valorii juste pe o piață activă la fiecare dată de raportare.
Metoda bazată pe cost e mai simplă de aplicat sub
aspectul valorii, deoarece se bazează pe valorile calculate
de contabilitate, însă ca tratament contabil este mai
complicată deoarece se calculează amortizarea acestora,
se testează la depreciere, se supune reevaluării. Însă,
scopul final este prezentarea informațiilor utile și reale
utilizatorilor de informații, iar conducerea entității la
selectarea metodei se va baza pe interesul așteptat.
Exemplu: Entitatea “Ama” achiziționează în februarie 201N un imobil
destinat închirierii către terți ca spații de depozitare. Prețul de
achiziție al imobilului este de 1,2 mln. lei, TVA 20%.
Condițiile de achiziție conform contractului de vînzare cumpărare
fiind respectate și prevedeau: achitarea unui avans în luna ianuarie
201N de 30% din valoarea contractuală, achitarea a 30% din
valoarea contractuală în luna februarie (luna achiziției) și cîte 20%
din valoarea contractuală în lunile aprilie și mai ale anului 201N.
Conform politicilor contabile ale entității investițiile imobiliare se țin
conform metodei bazate pe cost.
Durata de utilizare a imobilului fiind stabilită de 50 ani, metoda de
calcul a amortizării - liniară.
Din luna aprilie 201N entitatea “Ama”, transmite în locațiune
operațională entității “Eta”pe un termen de 2 ani, etajul întîi al
imobilului achiziționat, rata lunară de locațiune fiind de 16 000 lei,
TVA 20%.
De contabilizat tranzacțiile de achiziție a imobilului și transmitere în
locațiune pentru anul 201N.
Ulterior dobândirii unui obiect de investiții
imobiliare, entitatea poate suporta diverse
costuri legate de obiectul în cauză.
1 Proprietatea imobiliară utilizată de către posesor este transferată la investiții imobiliare (nu mai
sunt utilizate de posesor și sunt destinate inchirierii de terți):
a) valoarea contabilă a proprietății transferate la investiții imobiliare:
Debit 151„Investiții imobiliare”
Credit 121 „Imobilizări corporale în curs de execuție”,
Credit 122 „Terenuri”,
Credit 123 „Mijloace fixe”
a) concomitent se decontează amortizarea mijloacelor fixe
Debit 124 „Amortizarea mijloacelor fixe”
Credit 123„Mijloace fixe”
a) decontarea pierderilor din depreciere acumulate aferente proprietății imobiliare transferate (în
cazul cînd conform prevederilor politicilor contabile evidența deprecierii se înregistrează în
cont separat de depreciere și ca corectare a costului de intare a activului imobilizat):
- pentru imobilizările corporale în curs de execuție:
Debit 127„Deprecierea imobilizărilor corporale în curs de execuție”
Credit 121 „Imobilizări corporale în curs de execuție”
- pentru terenuri:
Debit 128 „Deprecierea terenurilor”
Credit 122 „Terenuri”
- pentru mijloace fixe:
Debit 129 „Deprecierea mijloacelor fixe”
Credit 123 „Mijloace fixe”
2 Este transferată la investiții imobiliare din categoria stocurilor la valoarea
contabilă a acestora (sunt achiziționate în vederea revînzării, apoi închiriate
terților):
Debit 151„Investiții imobiliare”
Credit 217 „Mărfuri”
3 În cazul cînd investițiile imobiliare sunt evaluate la valoarea justă se
înregistrează diferența (+,-) dintre: valoarea justă și valoarea contabilă a
proprietății imobiliare transferate de la stocuri la investiții imobiliare; valoarea
contabilă a investițiilor imobiliare construite, reconstruite sau amenajate în
cadrul entității și valoarea justă a acestora:
a) Creșterea
Debit 151„Investiții imobiliare”
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate”
a) Reducerea
Debit 721 „Cheltuieli cu active imobilizate”
Credit 151„Investiții imobiliare”
Exemplu 2.3.1: Entitatea a construit un nou complex de oficii, destinate
pentru a fi transmise în leasing operațional. La data de 31.12.201N au
fost suportate costuri de construcție în valoare de 1 260 000 lei.
Construcția pe parcursul anului 201N+1a suportat următoarele costuri:
materiale – 50 000 lei;
cauza ieșirii
casării (lichidării);
vînzării;